广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初700号原告:丘新全，住所：广东省翁源县**************。原告:何学梅，住所：广东省翁源县**************。委托诉讼代理人：陈思，女，广东磨铁律师事务所律师。被告：官路妹，住所：广东省翁源县*****************。委托诉讼代理人：黄伟忠，男，广东财富东方律师事务所律师。被告:罗声果，住所：广东省翁源县***************。原告丘新全、何学梅与被告官路妹、罗声果返还原物纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告丘新全、何学梅及其委托诉讼代理人陈思、被告官路妹及其委托诉讼代理人黄伟忠、被告罗声果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘新全、何学梅向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告返还御景豪园二楼西南角首间201号商铺；2、判决两被告赔偿因侵占201号商铺而给原告造成的损失，按被告所侵占商铺的合理月租金1000元计算，自实际侵占之日起计至实际返还商铺之日止（2017年8月到2020年6月共34个月，租金损失为34000元）；3、诉讼费由两被告负担。事实和理由：两原告是夫妻关系。2010年9月19日，翁源县金山地房地产开发有限公司（以下称金山地公司）与原告何学梅以公证方式签署《楼房拆建回迁协议》，约定金山地公司拆除原告位于龙仙镇龙源路房地产权证号为粤房地字第10789**房屋，金山地公司在拆除房屋后新建“御景豪园”项目房屋，并将部分新建房屋及门市置换给原告作为补偿。2016年12月2日，“御景豪园”项目建设完工后，金山地公司与原告签订《房屋产权确认书》，再次确定了作为置换补偿给原告的房屋及门市，其中包括“御景豪园”二楼西南角首间201号商铺。2016年12月26日，金山地公司依约向原告交付了置换房屋钥匙，完成交付，201号商铺实际归原告合法所有。2017年8月，被告官路妹在明知201商铺实际归原告合法所有的情况下，擅自强行撬开原告依法占有的201号商铺，并私自进行换锁以实施非法侵占，原告阻止并要求官路妹返还无果，及时报警拟通过正当方式维护自身的合法权益，遗憾的是公安机关以该纠纷属于民事纠纷为由，未能进行依法处置。其后，原告多次就201号商铺被非法侵占一事与金山地公司、官路妹进行沟通，以期取回商铺，但至今沟通无果。现原告了解，官路妹在非法侵占原告的201号商铺后，擅自交给被告罗声果用以经营。现原告才在（2019）粤0229民初1545号案件中得知，被告串通开发商倒签购房合同，进而侵占原告的201号商铺。原告认为，被告撬锁强占商铺的行为严重侵害了原告对201商铺的合法权利，也对原告造成了严重的损失，原告有权依法要求两被告交还所侵占的商铺，并要求赔偿损失。恳请人民法院支持原告的诉请，依法维护原告的合法权益。原告丘新全、何学梅提交的证据如下：1、居民身份证。证明原告诉讼主体资格的事实。2、（2010）翁证字第340号《公证书》。证明翁源县金山地房地产开发有限公司（以下称金山地公司）与原告以公证方式签订《楼房拆建回迁协议》，约定金山地公司拆除原告位于龙仙镇龙源路房房地产权证号为粤房地字第10789**房屋，金山地公司在拆除房屋后新建“御景豪园”项目房屋，并将部分新建房屋及门市置换给原告作为补偿的事实。3、房屋产权确认书。证明2016年12月2日，高文辉作为金山地公司法定代表人，代表金山地公司与原告签订《房屋产权确认书》，再次确定了作为置换补偿给原告的房屋及门市，其中包括“御景豪园”二楼西南角首间201号商铺的事实。4、全国企业信用信息公示系统截图。证明高文辉系金山地公司的法定代表人，有权代表公司对外开展民商事活动的事实。5、高文辉证明、民事起诉状、（2019）粤0229民初1545号民事判决书。高文辉的证明、案外人熊美兰、罗思民夫妇的起诉状、民事判决书中所认定的事实，可以证明201号商铺系原告于2016年12月26日率先依法办理交付取得，其后又被官路妹强行侵占的事实。6、官路妹与案外人熊美兰的微信对话录音及文字翻译。证明官路妹对原告已合法取得201号商铺的事实是明知的，在这种情况下，其仍然意图强行霸占的事实。7、钟添发证明。证明201号门店被他人爆锁，民警前来调查的事实。8、照片。证明201商铺已交付给原告的事实。经质证，被告官路妹对证据1无异议。对证据2认为公证书的内容经过涂改，公证书的内容是靠东第一间，本案所涉房屋原告主张的是靠西第一间，方向相反。对证据3认为房屋产权确认书没有盖章，无法确定其真实性。对证据4无异议。对证据5认为不能证明官路妹强占201商铺，反而证明了官路妹向开发商购买并取得该商铺，已实际占有使用权。对证据6认为不能证明官路妹强占201商铺。对证据7认为钟添发未出庭作证，不能证明官路妹强占201商铺。对证据8认为水管的改造不能证明原告对201商铺拥有不动产所有权，原告加装水管，与我无关，我一直用原来的水管。经质证，被告罗声果的质证意见与官路妹的质证意见一致。另补充质证意见如下：每个商铺都有一个自来水接口，无需另外再加装水管。证据3是伪造的，我们购买商铺时没有产权确认书的，商铺也不能办理房屋产权证的。被告官路妹辩称，一、两被答辩人不享有讼争财产的物权,无权向答辩人主张物权请求权。两被答辩人的诉讼请求第1项“判令二被告向原告返还御景豪园二楼西向角首间201号商铺”,根据最高人民法院《民事案件案由规定》第三部分物权纠纷中“五、物权保护纠纷”第34项规定,两被答辩人是主张“返还原物纠纷”,其法律依据是我国《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”但是,两被答辩人不享有御景豪园二楼西向角首间201号商铺(下称201号商铺)的不动产物权,理由如下:首先,根据《物权法》第五条“物权的种类和内容,由法律规定”和第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”规定,我国实行物权法定原则和物权公示原则。根据《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产物权应当经依法登记取得不动产权属证书,未经登记不发生效力。两被答辩人没有201号商铺的不动产权属证书,因此,两被答辩人不享有201号商铺的物权。其次,根据《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动严登记薄时发生效力。”不动产登记簿(不动产权属证书)是发生不动产物权效力的凭证。《楼房拆建回迁协议》和《房屋产权确认书》不是发生不动产物权效力的法定凭证,不具有不动产物权的公示效力,只具有合同效力,合同效力不等同取得了物权效力,仅能证明两被答辩人与翁源县金山地房地产开发有限公司(下称金山地公司)之间存在合同关系,根据合同相对性原则,两被答辩人根据合同享有的权利只能向金山地公司主张,无权向答辩人主张。因此，《楼房拆建回迁协议》和《房屋产权确认书》不是物权凭证,不能证明两被答辩人享有201号商铺的不动产物权。再次,两被答辩人与金山地公司签订的《楼房拆建回迁协议》第二条第3项约定:“甲方交付房屋给乙方使用的同时交付土地、房屋相关的使用权及所有权证书。”可见,两被答辩人要想取得回迁房屋的物权应当以取得不动产权属证书为依据。“返还原物”属于物上请求权,享有物权是行使物上请求权的前提基础,两被答辩人不享有201号商铺的不动产物权,自然无权行使物上请求权要求“返还原物”。因此,两被答辩人无权向答辩人行使物上请求权要求“返还原物”。二、201号商铺金山地公司在开发建设过程中已经出售给了答辩人。2014年7月15日,金山地公司因欠案外人曾文科巨额借款未还,金山地公司及其当时全体股东李国华、曾文政与案外人曾文科签订了《还款协议书》,约定:1、将地下第一层除前面第壹拾间和后面第贰间车库外其余车库一并抵债给案外人曾文科:2、将第二层除301号房楼下和305号房楼下的相应位置的铺位和中间三间车库的面积外,剩余的其他物业一并抵债给案外人曾文科:3、露天停车位除三个停车位留给金山地公司外,其余停车位金山地公司一并抵债给案外人曾文科。《还款协议书》签订后,金山地公司及其当时全体股东曾文政和李国华作出决议同意了《还款协议书》,将车库抵债给了案外人曾文科。后来,因金山地公司未能支付工程款,导致“御景豪园”工程烂尾,2014年12月3日,金山地公司及其当时全体股东又出具《承诺书》、《担保书》、《股东会决议》给案外人曾文科,由其重新组织施工队继续施工,承诺以金山地公司将“御景豪园”的楼宇销售款用于支付工程款,并将全部证照、印章、账户移交给案外人曾文科监管,以防金山地公司及其股东私自出售物业。2015年1月28日,金山地公司将201号商铺出售给了答辩人,出具了收款收据给答辩人,在工程完工之后,金山地公司将201号商铺交付给答辩人使用,答辩人是201号商铺的实际占有人和使用人,之后答辩人将201号商铺装修之后转让给了罗声果,现由罗声果占有和使用,该事实已经被生效判决(2019)粤0229民初1545号《民事判决书》认定【详见该判决书第18页第3行至第5行】。三、两被答辩人无权向答辩人主张物权侵权赔偿请求权。物权侵权赔偿请求权是物上请求权,以享有物权为前提基础,如前所述,两被答辩人不享有201号商铺的不动产物权,也即无权主张物权侵权赔偿请求权。综上所述,两被答辩人不享有201号商铺的不动产物权,其无权向答辩人主张返还原物,更无权向答辩人主张侵权赔偿请求权,答辩人请求法院驳回两被答辩人的诉讼请求。被告官路妹提交的证据如下：1、还款协议书、2014年7月15日股东会决议。证明金山地公司将“御景豪园”第一、二层车库抵债给曾文科，金山地公司及其法定代表人高文辉无权出售车库的事实。2、担保书、承诺书、2014年12月3日股东会决议。证明金山地公司因“御景豪园”工程烂尾，由曾文科重新组织施工队继续施工，承诺将“御景豪园”的楼宇销售款优先支付工程款共800万元，由曾文科直接收取楼宇销售款用于支付工程款，并将全部证照、印章、账户移交给曾文科监管的事实。3、商品房预售许可证、预售方案申报表。证明涉案房屋不在商品房预售许可证、预售清单范围，无法办理房屋产权证的事实。4、御景豪园商铺买卖合同、收款收据。证明官路妹向开发商购买商铺并由开发商交付商铺给官路妹实际占有和使用的事实。经质证，原告对证据1不予认可，还款协议、股东会决议均属于金山地公司内部制作的文件，未在工商部门进行登记公示，对外没有约束力，不能证明金山地公司的民商事行为相对方知道或应当知道，工商登记的法定代表人高文辉与我签订的法律文书对金山地公司具有约束力，不能证明高文辉无权处置涉案商铺。对证据2的意见与证据1的质证意见一致。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，预售清单属于金山地公司单方制作，不能证明涉案商铺不能置换，不影响回迁协议和房屋产权确认书的效力。对证据4的三性不予认可，属于官路妹与金山地公司恶意串通倒签的，民事判决书、官路妹与熊美兰的微信录音可知，在熊美兰要求官路妹协助拿到涉案商铺锁匙时，官路妹答应想办法拿到锁匙，2016年12月26日前官路妹对涉案商铺不存在利益关系，否则有违常理。另外，官路妹在金山地公司担任销售经理，官路妹利用职务之便，在明知商铺已交付原告后，恶意串通开发商制作假证据，侵占201商铺，请法院不予采信。经质证，被告罗声果对官路妹提交的1-4组证据无异议。被告罗声果未提交答辩。被告罗声果提交的证据如下：1、御景豪园商铺买卖合同、收据。证明罗声果向官路妹购买201号商铺后占有使用合法的事实。经质证，原告不予认可，认为官路妹无权处分涉案商铺，其通过非法手段占有并处分涉案商铺的行为无效，不受法律保护。两被告系同学关系，存在恶意串通制作虚假证据的嫌疑。经质证，被告官路妹对证据三性无异议。原告丘新全、何学梅围绕其诉讼请求依法提交了1-8组证据，对原告提交的1、2、3、4、5、6、8组证据，被告官路妹提交的1-4组证据，被告罗声果提交的1组证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第7组证据钟添发的证言，钟添发未到庭作证，不予确认。本院认定事实如下：2010年9月19日，以翁源县金山地房地产开发有限公司（以下称金山地公司）为甲方，丘新全、何学梅为乙方，双方签订《楼房拆建回迁协议》。协议约定：金山地公司曾文政工程建筑队（以下称甲方）计划对于龙仙镇龙源路（原农业局病虫测报站家属楼房）进行拆建改造商住小区，经与住户（以下称乙方）充分协商，双方一致同意签订如下协议：一、甲方拆除乙方位于龙仙镇龙源路（原农业局病虫测报站家属楼房）房产房产权证号为粤房字第10789**、78平方米的现有住房，在院内拆建商住楼安排乙方居住（乙方的原房屋产权证由甲方统一保存以便办理有关新产权证手续）。二、甲方拆除乙方旧房后，甲方所建新房补偿给乙方的条件为：1、由甲方送给乙方的住房面积为130平方米（阳台、楼梯以建设局相关计量规定为准计算）楼房位置在原有位置上，楼层为顶楼，乙方可使用该顶层部分楼面；并由乙方选一间面积35平方米的门市（注：门市改为房屋）（面积指使用面积，即内以四周墙中计算为35平方米，走廓不计在内），但不能超过面积，位置在该楼盘靠南向东第一间；车库一间20平方米，位置不定但原则上由乙方优先选定。四、未尽事宜由双方协商解决。本协议共一页一式叁份，双方各执一份，公证处一份。本协议由甲乙双方盖章或签字，经公证处公证后生效，新房交给乙方后此协议自动失效。如一方违约，将负相应的法律和经济责任。甲乙双方还约定了其他事项。曾文政在甲方法定代表栏签名及金山地公司盖公章，原告丘新全、何学梅在乙方栏签名摁指模。2010年9月19日，广东省翁源县公证处作出（2010）翁公证字第340号《公证书》，对丘新全、何学梅与金山地公司签订的《楼房拆建回迁协议》作出签字属实生效的公证。该协议约定的面积35平方米位置在该楼盘靠南向东第一间房屋，原被告认可非案涉争议的房屋。2014年12月31日，翁源县住房和城乡规划建设局颁发《广东省翁源县商品房预售许可证》（原证遗失，本证属于补办）给金山地公司，项目名称：御景豪园，预售房屋建筑面积8013平方米58套，未有商业用房预售。2015年1月28日，以金山地公司为甲方，官路妹为乙方，双方签订《御景豪园商铺买卖合同》，合同约定：经甲乙双方商议，就甲方将自己开发的御景豪园201号商铺（以下称该商铺）卖给乙方达成以下协议：1、该商铺地址：翁源县***************（向平安路）；2、该商铺面积：33平方米；3、成交价人民币大写：壹拾贰万元整（不含税）。还约定了其他事项。金山地公司在甲方栏盖公章，销售代表曾文政签名，官路妹在乙方栏签名。合同签订的当日，金山地公司出具收到官路妹购买201号商铺120000元的《收款收条》给官路妹。合同签订后，该商铺未办理房屋产权证。2015年8月22日，以罗思民为认购方，金山地公司为出卖方，双方签订《御景豪园认购协议书》，协议书约定：认购方所认购的房产（以下简称“该房产”）为出卖方所开发的位于广东省韶关市翁源县“御景豪园楼盘”二楼201号铺位，建筑面积35.8平方米。协议签订后，该铺位未办理房屋产权证。2016年12月2日,以金山地公司为甲方,丘新全为乙方,双方签订《房屋产权确认书》,确认书约定：为防止房产权纠纷，现对下面三处房屋产权甲乙双方确认如下：一、三处房产分别是：1、……。2、御景豪园第二层西南角第一、二间门市两间。3、……。以上三处房产所有权确认归属乙方所有，超出面积部分不作任何补偿。高文辉在甲方法人代表栏签名，丘新全在乙方栏签名。确认书签订后，该门市未办理房屋产权证。2018年1月8日，以官路妹为甲方，罗声果为乙方，双方签订《御景豪园商铺买卖合同》，合同约定：经甲乙双方商议，甲方将自己名下的御景豪园201号商铺卖给乙方达成如下协议：1、该商铺地址：翁源县***************（向平安路）；2、该商铺面积：33平方米；3、成交价人民币大写：壹拾六万捌仟元整（168000元）；4、付款方式：一次性付款；5、甲方已明确告知乙方，该商铺不能办理房产证，购买人表示接受，并同意自行承担由此产生的相关权利和义务。官路妹在甲方栏签名摁指模，罗声果在乙方栏签名。当日，官路妹出具收到罗声果交来购买御景豪园201号商铺（向平安路）现金168000元的《收据》给罗声果，该商铺现由罗声果占有使用，未办理房屋产权证。原告以诉状之请求向本院提起诉讼。在庭审中，被告罗声果口头答辩称，具体情况不清楚，我是向官路妹购买商铺的，双方签订的合同合法。证人张福英出庭作证“2017年具体月份日期记不清了，我问丘新全有无拿到车库锁匙，丘新全说拿到了。我问丘新全在哪里，丘新全说进大门往左第一间。”证人钟添发经本院通知未到庭。另查明，被告官路妹与金山地公司签订的《御景豪园商铺买卖合同》约定的御景豪园二楼201号商铺（向平安路）、原告丘新全与金山地公司签订的《房屋产权确认书》中约定的御景豪园第二层西南角第一间门市、罗思民与金山地公司签订的《御景豪园认购协议书》约定的位于广东省韶关市翁源县“御景豪园楼盘”二楼201号铺位、官路妹与罗声果签订的《御景豪园商铺买卖合同》约定的翁源县***御景豪园二楼201号商铺（向平安路），上述合同约定的房屋系同一间房屋。再查明，2019年8月6日，罗思民、熊美兰向本院提起诉讼，请求判决金山地公司继续履行《御景豪园认购协议书》，并立即协助罗思民、熊美兰办理201铺位所有权转移登记。本院作出（2019）粤0229民初1545号民事判决，驳回罗思民、熊美兰的诉讼请求。罗思民、熊美兰不服判决提出上诉，在上诉期间，罗思民、熊美兰撤回上诉，该判决已发生法律效力。又查明，2016年12月26日在官路妹与熊美兰的微信通话录音中，官路妹回答熊美兰“丘新全拿了，吴妹说，丘新全拿了第一、二间锁匙。他过高明，明天我告诉给小曾知，他拿了第二间锁匙，要他拿回来。”本院认为，本案系返还原物纠纷。本案争议焦点为原告是否享有案涉房屋的所有权,原告请求被告返还房屋应否支持?原告请求被告赔偿占用房屋期间的损失应否支持？御景豪园201号房屋属于“一房多卖”，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告丘新全与被告金山地公司于2016年12月2日签订的《房屋产权确认书》，确认“御景豪园”第二层西南角第一间房屋归原告所有，该房屋未办理房屋产权证，物权不发生法律效力。在原告丘新全与被告金山地公司签订的《房屋产权确认书》前，被告官路妹已与被告金山地公司签订《御景豪园商铺买卖合同》，该合同约定的“御景豪园”二楼201号商铺与案涉房屋系同一间，被告官路妹亦未办理房屋产权证，物权不发生法律效力。官路妹将该房屋出卖给罗声果，罗声果购买后未办理房屋产权证，物权不发生法律效力。现原被告对该房屋的归属发生争议，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”的规定，只有确定物权归属后，才能行使物权，继而行使基于物权之上的物权请求权。物权请求权的主体只能是物权人，物权人尚未确定，不能行使物权请求权。案涉房屋原告未进行登记，尚未确定物权人系原告，且案涉房屋涉及多个合同，合同效力未作出处理。据此，原告请求被告返还房屋，于法无据，本院不予支持。如前所述，原告诉请被告返还房屋本院不予支持，被告是否无权占有案涉房屋尚未确定，故原告请求被告赔偿占用期间的损失，证据不足，本院不予支持。被告官路妹辩称理由充分，本院予以采纳。综上所述，原告丘新全、何学梅向本院提出的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告丘新全、何学梅的诉讼请求。案件受理费4810元，由原告丘新全、何学梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长 胡 平人民陪审员 叶 星人民陪审员 朱秀兰二〇二〇年九月九日法官 助理 叶碧青书 记 员 黄丽霞