云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初897号原告（反诉被告）：大理得胜家具营销有限公司，住所地大理市大理经济开发区满江大凤路北侧。法定代表人：张树荣，职务董事长。统一社会信用代码：91532900797221811K。委托诉讼代理人：马春成，男，1988年9月25日出生，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：保有能，男，1985年8月30日出生，公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：李文霞，女，1984年11月6日出生，白族，住云南省大理市。被告（反诉原告）：段继泉，男，1980年5月24日出生，白族，住云南省大理市。二被告共同委托诉讼代理人：芶艺文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告大理得胜家具营销有限公司(以下简称得胜公司)与被告李文霞、段继泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。在审理过程中，被告提起反诉，本院审查后予以受理，并决定本诉和反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人保有能、马春成、被告李文霞、段继泉及二被告的委托诉讼代理人芶艺文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告得胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间的租赁合同；2.判令二被告向原告支付拖欠的租金415,003元（商铺A311按592.29元/天计算、商铺A312按739.03元/天计算）；3.判令二被告向原告支付拖欠的营销费8,952元；4.判令二被告向原告支付2020年4月1日至2020年7月15日的A311号商铺摊位使用费61,630.80元、A312号商铺的摊位使用费77,598.78元；5.判令二被告向原告支付2020年7月16日起至款项付清之日止的场地占用费（商铺A311按592.29元/天计算、商铺A312按739.03元/天计算）；6.判令二被告以上述欠款为基数支付原告自立案之日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；7.判令二被告搬离原告所有的大理得胜家居商业中心三楼A311、A312号商铺；8.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年，原告将大理得胜家居商业中心租给二被告进行经营活动。2013年8月10日，被告李文霞代表二被告与原告签订《商场经营管理协议书》，约定由原告将大理经济开发区满江大凤路北侧A203、314号摊位出租给二被告，经后期调整，二被告实际租赁的场地为得胜家居3楼A311、A312号。原告依约向二被告提供了场地，但二被告自2019年起持续拖欠原告租金累计415,003元，原告多次催要未果。被告李文霞、段继泉辩称，1.经营商场以来，我们一直老实接受原告管理。2019年1月1日起，原告在未与我们协商的前提下，将房租由38元/平方米增加至58元/平方米，涨幅达53%。原告还强行要求我们对商场铺面进行装修改造，采取断电、阻止出货、恶意引导客户报警等方式影响我们的商业信誉及正常经营活动，导致经营困难，无法按期足额缴纳租金。2.原告声称我们拖欠租金415,003元、营销费8,952元与客观事实不符。我们不认可原告提高租金的行为，仅认可欠原告房租及营销费合计332,092元，扣减向原告缴纳的质量保证金140,00元及相关费用37,401元，实际欠款为280,689元。3.原告要求支付利息于法不符。我们之所以无法按原告的要求足额缴纳各项费用，是原告无理行为造成的，原告自身存在过错，不能将损害后果转嫁给我们。4.我们不存在占用原告商铺的情况，并且一直希望与原告协商和解，但没有得到同意，原告不让我们经营，也不让我们搬走货品，不对我的货品进行赔偿，原告增加的诉请中的损失是原告的行为导致的，应由其自行承担。反诉原告段继泉、李文霞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因正常经营活动被迫终止而导致财产损失合计361,527.6元；2.反诉被告承担诉讼费。事实和理由：1.反诉被告在未与我方协商的情况下大幅增长房租；2.在我们因经营困难，无法足额缴纳房租时，强制断电，致使我们无法正常经营；3.双方出现纠纷时强行阻止出货，导致客户投诉；4.恶意引导客户报警，严重影响了我方的商誉及正常经营活动；5.经营期间强行要求我进行店面升级装修；6.因新冠疫情爆发，政府强令停产停业近三个月，期间因无法正常经营给我造成巨大经济损失。反诉被告得胜公司辩称，1.双方签订的《商场经营管理协议书》第四条第一款中明确约定“乙方在租赁期内应遵纪守法，自主经营，自负盈亏，按时交纳租金和相关费用，积极配合商场管理。”但反诉原告自2019年4月1日以来长期拖欠原告租金、营销费，经我方多次催要仍未缴纳，反诉原告的行为已构成违约。根据双方签订的《商场经营管理协议书》第六条第三款约定“若乙方单方面违约，甲方有权解除租赁合同并对乙方承租场地另行安排外，还有权对乙方处以一个月租金作为违约金，并暂扣乙方商品。如乙方未能在三天内交清违约金，甲方有权对暂扣物品进行处理。”我方为维护自身权益，有权解除租赁合同、对承租场地另行安排、暂扣商品并对商品进行处理；2.我方作为商铺出租方，上涨租金，是正常、合理的市场经济行为。我方在此之前已告知各承租方，各承租商户可根据自身盈利成本情况，自愿选择续租、或退租。反诉原告未提出退租，且事实上一直使用该商铺，属于默认我方涨租金的行为；3.反诉原告认为我方强制断电、强行阻止其出货、恶意引导客户报警，要求反诉原告进行店面升级装修等相关事实未提供相关证据证明，我方不予认可；4.反诉原告在2019年4月至2020年新冠疫情爆发已拖欠我方8个月的租金、营销费等相关费用。综上，请求驳回反诉。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.《商场经营管理协议书》复印件1份，证明原告与二被告自2013年8月建立租赁关系，租赁场地位置为原告所有的大理市下关满江片区得胜家居商业中心2楼A203号、三楼A314号场地，实际为二被告共同经营，由被告李文霞签订《商场经营管理协议书》；2.得胜家居集团品牌招商申报表、得胜家居集团品牌招商申报表复印件各1份，证明二被告租赁的2楼A203号场地在经营过程中变更为3楼A312号场地，经营品牌由“宜木构思”变更为“易驰”，面积为382.26平方米，租金单价为58元/平方米，3楼A314号场地变更为A311号，面积为306.36平方米，租金单价为58元/平方米；3.房产证复印件1份，证明原告系涉案场地的所有人，有权对涉案场地出租；4.承诺书（段继泉签）、承诺书（2019年8月5日段继泉签）、承诺书、欠费缴款承诺书、欠费缴款承诺书原件各1份，证明被告欠款明细，二被告多次向原告承诺，但一直拖欠款项的事实；5.委托扣款申请书原件1份，证明被告委托原告扣除2019年国庆活动期间的营业款中有7,708元用来抵扣2019年4月1日至2019年6月30日的租金；6.兴业银行借记卡交易明细复印件4份、短信收款记录截屏复印件4份、云南增值税电子普通发票打印件、得胜费用明细、委托扣款申请表复印件各1份，证明原告自2019年12月28日至今与被告的资金往来记录，原告起诉后收到二被告转账5,000元。经当庭质证，被告对第1组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为本案是租赁合同纠纷，该证据是管理合同，与本案无关，且该协议中的格式条款加重了商户的责任，为无效条款，原告对协议的第6条有解释的义务；对第2组证据的真实性认可，关联性、合法性不认可，租金单价为58元/平方米不认可，认为没有经过合同约定，不是本案的租金计算标准，表格为原告单方制作；对第3组证据的三性认可，证明方向不认可，认为不应随意增加租金；对第4、5组证据的三性认可；对第6组证据的三性认可，证明方向不认可，原告起诉后被告又支付了37,401元。被告李文霞、段继泉提交了下列证据：1.被告身份证复印件2份，证明被告的诉讼主体资格；2.段继泉对账列表1份、工商银行转账记录复印件10张、中国建设银行个人账户支出交易明细复印件6页、2020年房租交费发票原件1份，证明被告向原告支付房租的情况，至2020年4月止被告尚欠原告房租295,691元；3.A311号房屋装修博昊装饰工程合同签定书、地板款收据、店面安装灯具收据、A312房屋装修工程协议合同、“地板款”收据、“店面安装灯具”收据、“门头发光字”收据原件各一份，证明被告按照原告要求对铺面进行装修，费用合计297,864元；4、质量保证金收据原件2份，证明被告尚有14,000元的质量保证金在原告处，应给予退还；5.云南大理莱美饰品送货单原件12页、爱格丽家具清单原件5页、易驰品清单原件10页，证明目前两个铺面尚余价值612,212元的货品可依承诺折抵；6.视频录音光盘一份，证明原告对被告强制实施断电、阻止出货等扩大损害的客观事实。经当庭质证，原告对第1组证据的三性无异议；对第2组证据的三性不认可，认为这些交易发生在2019年4月1日前，原告在诉讼中主张的金额发生在2019年4月1日之后；对第3组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为装修是自主行为，与原告无关；对第4组证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，认为质量保证金双方约定是客户购买的产品无质量问题才退还；对第5组证据的三性不认可；对第6组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为录音是被告私自录制，未得到原告认可；对第7组证据的真实性认可。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原告提交的六组证据形式合法、内容真实、与本案有关联，予以采信。被告提交的第3组证据与本案无关联，不予采信；第5组证据及第2组证据中的“对账列表”系被告单方制作，形式要件不合法，不予采信；第6组证据来源不明，且与本案无关联，不予采信；被告提交的其余证据真实合法，与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告段继泉与李文霞系夫妻关系。2013年8月9日，被告李文霞（乙方）与大理得胜家具营销有限公司（甲方）签订《商场经营管理协议书》，约定原告将大理经济开发区满江大凤路北侧得胜家居二楼A203号、三楼A314号商铺出租给二被告经营使用，租金支付方式为每个季度交付一次；收取租金前由二被告在原告制作的《得胜家居品牌招商申报表》上签字确认；双方还在协议中约定了品牌管理规范、经济责任保证金、甲乙双方的权利义务等内容。协议签订后，原告向被告交付了商铺，该商铺由二被告共同经营。被告向原告支付保证金14,000元。此后双方均按约履行各自的义务。2019年5月13日，被告段继泉在《得胜家居品牌招商申报表》上签字，双方将2楼A203号商铺变更为三楼A312号（面积为382.26平方米），经营品牌由“宜木构思”变为“易驰”，单价为58元/平方米/月。三楼A314号变更为A311号（面积为306.36平方米），单价为58元/平方米/月。因被告欠付租金和营销费，经原告催收，被告分别于2019年8月5日、2019年10月8日、2019年12月17日向原告出具《承诺书》。其中，被告在2019年12月17日向原告出具《欠费缴纳承诺书》中载明：“截止2019年12月31日，尚拖欠商场费用共计335,535元，拖欠营销费合计8,952元，上述拖欠的租金和营销费分12个月偿还商场，同时自2020年1月起按时支付所使用摊位应缴的租金及活动营销费用，具体细则如下：1.2020年1月至2020年11月每月1日偿还商场27961元，2020年12月1日偿还27,964元；2.2020年1月至2020年12月每月15日交纳当月租金，租金以商场通知的单价核算为准，营销费按商场通知的单价和交纳时间办理；3.上述费用必须在承诺时间按时支付足额至商场指定收款账户；若未按上述承诺日期及金额缴纳租金、营销费，视为我夫妻二人违约，自愿解除租赁关系，把摊位交还商场，同时在三天内支付完所有欠费及已使用租金及营销费，若三天内未结清费用，我夫妻二人自愿放弃专卖店的所有权及专卖店内所有货品的所有权，交由商场出售抵扣费用，并补齐不足部分费用，并承担由此产生的一切费用和其他相关责任、法律责任；任何一期未按上述承诺时足额支付的，商场有权就剩余未支付款项一并申请法院强制执行。”2020年1月5日至2020年5月2日期间，二被告共计向原告支付37,401元。受“新冠肺炎”疫情影响，商场在2020年1月1日至2020年2月27日处于封闭停业状态。2020年3月20日，原告停止对商铺供电，商铺自此停业。另查明，被告拖欠原告的335,535元中包含营销费8,952元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将大理得胜家居商业中心三楼A311、A312号铺面出租给二被告并收取租金的行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方的租赁关系成立，合同有效。二被告与原告签订的《商场经营管理协议书》、《得胜家居品牌招商申报表》、二被告向原告出具《欠费缴纳承诺书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，亦合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。关于合同解除及商铺返还的问题，二被告在向原告出具《欠费缴纳承诺书》中承诺：“1.2020年1月至2020年11月每月1日偿还商场27,961元，2020年12月1日偿还27,964元；2.2020年1月至2020年12月每月15日交纳当月租金，租金以商场通知的单价核算为准，营销费按商场通知的单价和交纳时间办理；3.上述费用必须在承诺时间按时足额支付至商场指定收款账户；若未按上述承诺日期及金额缴纳租金、营销费，视为我夫妻二人违约，自愿解除租赁关系，把摊位交还商场。”2020年1月1日至2020年5月2日期间二被告共计向原告支付37,401元，未按照承诺足额向原告支付相应款项，已构成违约，合同解除的条件已成就，应按照承诺书中的约定解除合同，并将商铺返还原告。本院对原告主张解除与二被告之间的租赁合同并要求二被告搬离、返还商铺的诉请予以支持。关于租金、营销费、场地占用费等相关费用的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2019年12月31日前，二被告欠原告租金和营销费等各项费用共计335,535元（包含营销费），扣除2020年1月5日至2020年5月2日二被告向原告支付的37,401元后，尚欠298,134元。疫情期间，商铺在政府部门的要求下于2020年1月31日至2020年2月27日期间关闭一个月，租金应当免除。2020年3月20日，原告停止对商铺供电，商铺停业，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由被告实际管理使用，租金应由被告负担，即由被告负担2020年1月1日至2020年3月20日的租金，扣除疫情期间的租金后应为69,229.26元（306.36平方米×58元/平方米/月÷30天/月×52天+382.26平方米×58元/平方米/月÷30天/月×52天）。以上两项费用合计367,363.26元（298,134元+69,229.26元），扣除被告向原告支付的保证金14,000元后，被告应当支付原告租金353,363.26元（367,363.26元-14,000元）。原告要求二被告支付租金的逾期付款利息不违反法律的规定，本院亦予支持，但原告主张的利率不当，本院酌定调整为从2020年3月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。2020年3月20日后，合同已不能继续履行，此日之后的损失应由原告自行承担。本院对原告要求被告承担营销费、2020年4月1日之后摊位使用费、场地占用费的诉请不予支持。关于反诉成立与否的问题，反诉原告在反诉中主张的铺面装修费用系其自愿行为，且不属于维权过程中必然产生的费用，应由反诉原告自己承担。反诉原告亦未能举证证明反诉被告存在违约行为，本院对其反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告大理得胜家具营销有限公司与被告李文霞、段继泉之间的房屋租赁合同。二、被告李文霞、段继泉于本判决生效之日起十五日内将大理得胜家居商业中心A311、A312号商铺返还原告大理得胜家具营销有限公司。三、被告李文霞、段继泉于本判决生效之日起十日内支付原告大理得胜家具营销有限公司租金353,363.26元，并承担该款自2020年3月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。四、驳回原告大理得胜家具营销有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李文霞、段继泉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,659元，由原告大理得胜家具营销有限公司承担2,859元，被告李文霞、段继泉承担4800元。反诉案件受理费3,361元（减半收取），由反诉原告李文霞、段继泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  雷明升人民陪审员  滕 英二〇二〇年九月九日书 记 员  陈晓蓉