山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初1552号原告（反诉被告）：广东大地影院建设有限公司。法定代表人：刘某，职务：董事长委托诉讼代理人：郝某，北京晨野（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文某。被告（反诉原告）：大同市大富翁国际购物有限公司。法定代表人：翟某，职务：董事长委托诉讼代理人：马某，山西威仁律师事务所律师。原告（反诉被告）广东大地影院建设有限公司诉被告（反诉原告）大同市大富翁国际购物有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。诉讼过程中被告大同市大富翁国际购物有限公司提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告广东大地影院建设有限公司的委托诉讼代理人郝某、文某,被告大同市大富翁国际购物有限公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广东大地影院建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的租赁合同，被告双倍返还原告定金2600000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月6日，原被告双方签订了合同编号为JS(809)-T(ZL)-2016-1898的《大同大富翁国际购物广场电影房屋租赁合同》及《建设协议》。租赁合同约定,被告将位于大同市××区北侧的大富翁国际购物广场(下统称“广场”),使用面积为3000平方米(最终以经房管部门实测的使用面积为准)的租赁场地,出租给原告用于经营电影院,规划影厅9个,约座位数909座。计租期为免租期满次日起15年,计租期前三年,年基本租赁费为1200000元,每三年递增5%。同时租赁合同4.1.1条、4.1.2条约定,被告负责对现有租赁房屋进行加高改进以符合影院建设条件,并负责全部施工及审批手续。租赁场地应于2017年3月31日前经原告确认后向原告交付。合同签订后,原告依约支付了定金1300000元。但截止原告起诉时,被告始终没有完成租赁合同约定的4.1.1条、4.1.2条约定的工程事项,向原告交付租赁场地,至起诉之日逾期已达两年之久。在此期间,原告工作人员多次与被告工作人员沟通联系合同履行情况,得知被告更改的规划方案,只有约600平方米面积层高达到9米,其余区域无法满足影院层高要求。现被告逾期交付场地的行为致使原告的合同目的无法实现,已经构成根本违约,应当双倍返还定金2600000元。为维护自身合法权益,原告特向法院提起诉讼,恳请法院在查明事实的基础上，依法裁判。被告（反诉原告）大同市大富翁国际购物有限公司辩称，1、同意解除双方签订的合同，以2020年9月2日作合同解除的日期；2、驳回原告的诉讼请求第二项。合同解除的原因在于原告方没有依据建设协议第1.a的约定，没有提供过图纸要求也没有提供过图纸，到现在为止我们也没有收到过图纸；3、原告诉求的事实与理由与客观事实不符，理由为根据合同的要求，被告可以增高到9米，双方关于到底加高几米，没有行业的要求。被告方关于这点没有违约，工程拖了这么久在于原告方不提供设计图纸要求，不在于被告方。关于停业的状况，被告商厦的停业与开设电影院没有关系，可以独立经营。大富翁商厦和大富翁购物有限公司是不同的主体，大富翁购物有限公司是正常经营的。四年之久原告方没有提出解除合同，原告以被告停业为由，没有告知其为由，返还2600000元的事实与理由不成立，不同意支付违约金。反诉原告大同市大富翁国际购物有限公司向本院提出如下反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人承担为履行《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同建设协议》的约定已支付工程设计费16000元,以及因该工程设计合同无法履行产生的违约金58560元,合计74560元整；2、请求贵院依法判令被反诉人向反诉人承担4600000元的房屋占用费；3、请求依法判令本案的诉讼费及其它费用由被反诉人承担。事实和理由:2016年9月6日,被反诉人与反诉人签署系列案涉的《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同》(下简称《房屋租赁合同》)、《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同》之补充协议一，以及《大同大富翁国际购物中心电影院建设协议》(下简称《建设协议》),其中《房屋租赁合同》约定：反诉人将位于大同市××区北侧的大富翁国际购物广场,使用面积3000平米的租赁场地出租给被反诉人用于经营电影院,计租期为免租期满次日起15年,计租期前三年,年基本租赁费1200000元整,每三年递增5%。所述的《建设协议》第1.a约定，该协议签订次日起60日内,反诉人应按照被反诉人对于专业电影院设计的要求委托建筑设计院依据《租赁合同》约定完成土建施工图纸。上述系列合同签署后,反诉人依约将承租场地进行了维修、搬迁,清运杂物等工作。2016年9月20日,反诉人为履行案涉的《房屋租赁合同》,按照《建设协议》约定与上海庆景建筑设计咨询有限公司签署了关于山西大同大富翁国际购物中心影院改造项目钢结构《工程设计合同》,并支付了16000元设计费用。该工程设计合同依照惯例明确约定设计,需要反诉人提供包括“电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图”等在内的文件。但被反诉人因其自身内部原因和自身考虑,在《房屋租赁合同》、《补充协议》、《建设协议》签署后至今四年之久,未给反诉人提供相关“电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图”等应由且只能由电影院厂家自行提供的电影院专业的设计要求,以及定稿的平面布置图。被反诉人的此种先行违约行为,不仅导致反诉人与上海庆景建筑设计咨询公司签署的《工程设计合同》无法履行,设计单位在无源之水、无米之炊、无本之木的前提下,根本无法且无从下手完成委托的设计任务,造成反诉人对上海庆景建筑设计咨询公司违约损失至今已达到58560元,而且也造成案涉的《房屋租赁合同》因被反诉人拒不提供专业电影院厂家自行提供的电影院专业的设计要求以及定稿的平面布置图这一根本性的违约,使得上述合同无法继续履行。案涉的《房屋租赁合同》签署期限十五年,在合同履行期限内,被反诉人持续的占有承租场地长达近四年直至今天,从未行使过合同解除权,导致反诉人无法把涉案场地对外进行出租。截止2020年2月份，被反诉人突然提起诉讼。至今已造成房屋占用费达4600000元整,且反诉人自2016年9月6日一2018年1月21日给涉案承租场地对应的众多业主应支付返租租金高达175939元整,已切实造成了反诉人的巨额经济损失。综上所述,因被反诉人时至今日拒不提供电影院专业的设计要求及定稿的平面布置图这种先行违约的行为,直接导致反诉人无法完成《工程设计合同》的委托,造成反诉人对《工程设计合同》相对方的违约,使得反诉人无法继续履行案涉的《建设协议》,最终导致案涉的《房屋租赁合同》根本目的无法实现;且在案涉的系列合同履行期间至今达四年之久,被反诉人持续占有承租场地,从未行使过合同解除权,导致反诉人不仅无法将案涉的承租场地租赁给第三人,还要对租赁场地持续支付第三人众多小业主返租租金高达175939元,造成反诉人蒙受巨大的经济损失。望法院在查明事实的基础上,依法维护反诉人的合法权益,切实顾及众多大富翁小业主具有法院数百项生效的偿还返租租金的判决,支持反诉人的全部诉讼请求。反诉被告广东大地影院建设有限公司辩称，大富翁公司所主张的反诉请求,没有事实和合同依据,应予驳回。有如下理由:一、大富翁公司反诉请求被反诉人大地影院公司承担工程设计费16000元,以及该设计合同无法履行产生的违约金58560元,合计74560元，没有事实和法律依据,应予驳回。大富翁公司在其反诉状中称,2016年9月合同签订后,大地影院公司未给反诉人提供“电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图”长达四年之久,导致其与设计单位签订的设计合同始终未能履行。因此要求大地影院赔偿大富翁公司己支付的设计费,以及赔给设计单位的违约金。这与事实完全不符!大地影院公司在2016年9月6日签约后,马上在2017年9月19日按照合同支付了1300000元定金,完成了合同附件一的相应图纸。始终在积极履行合同,希望顺利接场,影院早日开业。反诉人大富翁公司称大地影院公司没有提供“电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图”,而恰恰大富翁公司自己提供的证据与其所述相互矛盾。其证据4,大富翁公司与上海庆景建筑设计咨询有限公司签订的《工程设计合同》第三条,甲方(大富翁公司)向乙方(设计单位)提交的有关资料及文件,其中第3.4项分别为“电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图”。即便如大富翁公司所言,大地影院公司签约后长达四年都没有提供图纸，大富翁公司却在长达四年的时间里,从来没有向大地影院催要过,这显然无法合乎常理。综上,大富翁公司所述大地影院公司没有提供图纸,导致其委托的设计单位无法出图根本就不是事实；二、大富翁公司反诉请求判令大地影院公司承担4600000元的房屋占用费,同样没有事实和法律依据。本案中,大地影院公司始终积极履行合同。而反观大富翁公司：1、根据租赁合同附件《建设协议》1.a条,大富翁公司应委托建筑设计院依据租赁合同附件1所列图纸完成土建工程施工图纸。很明显,事实上没有完成出图工作；2、根据租赁合同第4.1.1条,鉴于本项目需要对于现有房屋进行加高改建方可符合影院建设条件,大富翁公司应负责办理加高扩建所需的相应审批手续,并保证大地影院公司在进场前取得该等行政许可证,包括加高改建工程设计审核意见书和消防验收合格意见书。但事实上,直到今日,大富翁公司也没有取得加高改建工程的相应审批手续；3、根据租赁合同第4.1.2条,大富翁公司应当于2017年3月31日前完成影院土建(含影厅隔墙、阶梯、放映层,详见附件3)与建设消防工程至竣工验收,取得建设消防工程合格意见书。事实上,大富翁公司至今也没有完成上述土建工程,交付场地。大富翁公司在没有依约完成自身负责的土建工程,没有交付场地的情况下,却反过来反诉要求大地影院公司支付房屋占用费4600000元。双方都不存在房屋交付和接收,房屋始终在大富翁公司控制之下,谈何要求大地影院公司支付房屋占用费4、2018年2月15日,大富翁国际购物广场就已经停业。但大富翁公司却从未将大厦已然停业的情况告知大地影院公司；5、大富翁公司前后多次被大同市平城区法院强制执行,并且因为已经没有可供执行的财产,被法院终结执行程序,事实上已根本不具备履行合同的能力和条件。遗憾的是,大富翁公司也同样没有将这一情况告知大地影院公司。通过大富翁公司以上种种违约行为,根本就没有表现出履行合同的诚意,向大地影院公司隐瞒重要事实的做法,也严重违反了诚实信用原则。事实上,该合同也因大富翁的违约行为,已经无法继续履行。因此,大富翁公司的反诉请求于法无据,大地影院公司请求法院在查明事实的基础上,依法裁判,支持大地影院公司的诉讼请求,维护当事人合法权益。经审理查明，2016年9月6日，原被告签订《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于大同市××区北侧的大富翁国际购物广场四楼东区出租给原告用于经营电影院,使用面积为3000平方米(最终以经房管部门实测的使用面积为准),规划影厅9个,座位数约909座。合同期限自本合同签订之日起至被告按约定交还租赁场地之日止。同时约定了装修免租期、经营免租期。计租期为免租期满次日起15年,计租期前三年,年基本租赁费为1200000元,每三年递增5%。关于定金，双方约定，本合同生效后，原告向被告支付定金3700000元，定金分三期支付，本合同生效次日起10天内，原告向被告支付定金1300000元；被告获取影院部分的加高改建工程消防设计审核意见书次日起十天内，原告向被告支付定金1200000元。关于影院的建设和交付中约定，本项目需对现有租赁房屋进行加高改建方可符合影院建设条件，被告应负责办理加高扩建所需的相应审批手续，并保证在原告进场前取得该等行政许可证。被告方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书，经原告确认后向原告移交租赁场地，被告交场时间不得晚于2017年3月31日。关于违约责任，合同约定如出现违约情形后，原告通知被告违约后，被告20天未纠正的，原告有权通知被告终止本合同。被告应于收到终止合同的通知书5天内向原告双倍返还定金。2016年9月18日，原告向被告支付定金1300000元。2016年9月20日，被告与上海庆景建筑设计咨询有限公司签订《工程设计合同》，委托该公司承担山西大同大富翁国际购物中心影院改造项目钢结构设计，并支付16000原设计费。合同第三条，甲方（本案被告）向乙方（上海庆景建筑设计咨询有限公司）提交的有关资料及文件中第三项、第四项为电影院厂家图纸、电影院定稿平面布置图。证明以上事实的证据有《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同》、建设协议、《工程设计合同》及原被告陈述等，足以认定。本案争议的焦点是被告是否违约，是否应当承担双倍返还原告定金的义务。针对该争议焦点，本院分析认定如下：在原被告签订的合同中已明确约定了租赁场地的交付时间以及被告应承担的责任，即被告负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书，经原告确认后向原告移交租赁场地。在双方签订的《建设协议》中约定，被告应委托设计院依据合同附件完成土建工程施工图纸，并由原告确认后，请设计院出具盖章的施工蓝图。在原被告无异议的《大同大富翁国际购物广场电影院房屋租赁合同》第8条，本合同附件中约定，附件1中包括租赁标的宗地图、影院总平面图、影院首层平面图、影院夹层平面图和影院土建结构剖面图。原告在证据交换时未提交设计图纸，之后提交的图纸本院也向被告进行了送达。被告认为双方签订合同时原告并未提供附件，且附件也无被告盖章确认，对设计图纸不予认可。本院认为，合同中约定的附件，也是合同的主要条款之一，应当存在于合同中。在被告向本院提交的工程设计合同中，委托方为被告（甲方），承接方为乙方，在该合同第三条甲方向乙方提交的有关资料及文件第三条是“电影院厂家图纸”，提交时间为空白；第四条乙方向甲方交付的设计文件“电子版钢结构施工图”提交时间为15天内。设计图纸是双方履行合同的前提，原告如不提供电影院厂家图纸，被告与上海庆景建筑设计咨询有限公司签订《工程设计合同》根本无法履行。但被告也未要求原告出具图纸。可以认定被告是在向承接方提交了图纸情况下，承接方承诺15天交付施工图，故对被告辩称的原告未提供装修要求，被告无法出图的辩解意见本院不予采信。本院认为，原被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，原被告因合同的目的无法实现，均同意解除合同，本院予以准许。关于违约责任，合同约定被告负责办理加高扩建所需的相应审批手续，被告未取得相应审批手续，非因被告主观因素导致，不应认定违约，故对原告要求被告双倍返还定金的诉求本院不予准许。但因合同目的已无法实现，原告交纳的保证金被告应予退还。反诉原告支付设计单位的16000元，系履行合同义务中产生的合理费用，反诉被告应当承担。在被告未取得审批手续后，原被告应当及时解除合同，但双方均怠于行使权利，致使损失进一步扩大，双方对各自的损失应各自承担责任，对反诉原告的其它诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告广东大地影院建设有限公司与被告大同市大富翁国际购物有限公司的租赁合同；二、被告大同市大富翁国际购物有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告广东大地影院建设有限公司定金1300000元；三、反诉被告广东大地影院建设有限公司支付反诉原告大同市大富翁国际购物有限公司设计费16000元；四、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元（原告已预交），由被告大同市大富翁国际购物有限公司负担13800元，原告广东大地影院建设有限公司负担13800元；反诉案件受理费22098元，由反诉被告756元，反诉原告负担21342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 仝彩虹人民陪审员 王宏伟人民陪审员 伊志宏二〇二〇年九月十七日书记员 乔艳芳