江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初2436号原告：溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320117MA1NTJ640D，住所地南京市溧水区永阳镇天生桥大道以南、致远路以东、秦淮大道以西。负责人：闫建军,该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。被告：王蓉，女，1985年7月6日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（简称新时代南京分公司）与被告王蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新时代南京分公司委托的诉讼代理人王磊，被告王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代南京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令被告支付欠付的费用171514元（其中包括租金：2019年1月28日至2019年4月27日欠付37746元、2019年4月28日至2019年7月27日欠付39元、2019年7月28日至2019年10月27日欠付25164元、2019年10月28日至2020年1月27日欠付37746元、2020年1月28日至2020年4月27日欠付37746元、2020年4月28日至2020年5月27日欠付12582元；综合管理费：2019年4月28日至2019年7月27日欠付9元、2019年10月28日至2020年1月27日欠付8778元、2020年1月28日至2020年4月27日欠付8778元，2020年4月28日至2020年5月27日欠付2926元），并以171514元为基数自2020年5月28日起按照每日千分之三计算支付迟延履行金至实际支付之日止；3、判令被告返还免租期内的租金，已计算在第二项诉讼请求中；4、判令被告按照履约保证金标准赔偿原告违约金15508元（合同第15.4条约定），并按照第一年度六个月租金的标准赔偿经营损失75492元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，原告与被告签订《江苏省南京市溧水新时代万彩购物中心房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）一份，约定原告将位于南京市溧水区出租给被告经营使用，租赁面积为96.2平方米，租赁期限三年，时间自原告正式开业之日起计算（其中包含三个月的免租期）。合同第四条约定第一年租金150984元，租金每三个月支付一次；第五条约定第一年综合管理费35112元，支付方式为每三个月支付一次；租金和综合管理费均是先付后用。合同第六条约定了履约保证金及押金15508元；第八条约定原告商铺交付被告之日起给予其一个月的免租装修期，被告应当在一个月内完成装修并开业，自被告开业之日起三个月内，原告同样给予其免租期。但是免租期内的全部综合管理费、水电等能源费用由被告自负。第13.22条约定被告若逾期支付租金等费用，按照每逾期一天支付所欠费用的千分之三迟延履行金。第十五条约定原告的解除权，其中包括15.4.1条“逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金、押金达30天以上”、15.4.5条“租赁期限（含装修免租）内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的”、15.4.7条“未经甲方书面同意，乙方中断、停止经营活动连续二十天或合计超过三十天以上的”，符合上述情形，原告有权解除合同，要求被告清缴欠付的租金、综合管理费在内的各种款项，同时有权要求被告承担按照第一年租金标准补足免租期内的租金，并向原告支付等额于履约保证金总额的违约金，如果违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当赔偿原告所受到的损失。原告于2019年1月28日既定时间开业。但是，被告于2020年5月28日无故退租撤铺，至今已累计欠缴12个月租金151023元、7个月综合管理费20491元。被告的行为已经表明不再继续履行双方的租赁合同，违反了合同约定，属于根本违约。原告有权依据合同约定主张解除双方的合同，并按照合同约定要求被告承担按第一年租金标准补足免租期内的租金，并向原告支付等额于履约保证金总额的违约金。因被告的违约行为，导致原告目前需要重新招商，产生巨额的经济损失，原告主张参考合同约定的第一年度租金标准计算六个月确定原告的经营损失数额。故诉至法院，请求判如所请。被告王蓉辩称，一、被告退租撤铺是因为原告存在重大过错及出现不可抗力情形，故不应认定为违约行为。1、本案租赁合同本质是被告通过原告平台、政策及场地获得人流、客源，促进自身店铺发展，原告通过被告持有类似的店铺经营综合体获得盈利，故被告之所以与原告签订租赁合同，在原告管理的新时代万彩中心开设店铺是原告向被告承诺万彩中心作为购物综合体将为被告引流优质客源，原告同时会为被告提供完善的物业管理服务和优惠的招商引资政策，实现双方共赢，同时万彩中心将招揽大量高质量的其他商铺，被告因此签署合同入驻，入驻后万彩中心运营情况不乐观，商铺经营率日渐下降，至目前不足10%，恶性循环之下客流稀少，购物中心依旧无商业活动引流，原告的所谓的经营管理是不存在的，故原告对被告撤场行为存在重大过错；2、新冠疫情对被告店铺造成重大不良影响，被告店铺无以为继，依据双方签订的房屋租赁合同第十五条第三款“若不可抗力事件发生，致使房屋周围情况发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权选择提前终止合同而无需承担任何法律责任，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用日数即时结清租金及其他各项费用”，被告店铺事实上已经无法经营，可以适用该条款；3、被告系提前通知原告离场，已经尽最大努力协助双方减损，被告于2020.5.15签发解除合同并要求与原告协商解除后续事宜的商谈，并告知2020.5.31前将撤店，该商函原告已于2020.5.21收到。二、对原告诉请中的租金被告认为计算不合理，免租期事实上已经履行完毕，不应计入租期，租赁期间计算有误。1、原告的实际给付租金、综合管理费情况如下：2019.1.8支付2019.4.28-2019.7.27期间租金、物业费合计46476元，其中租金37746元，物业费8730元，2019.5.31支付物业费8778元（其中5000元是由当时的装修押金抵扣，2390.7元由购物中心从被告门店采购费用抵扣，另外1387.3元由店铺店长代缴）2019.7.26支付租金、物业费合计21360元（其中租金12582元、物业费8778元）；2、免租期系原告为招揽店铺自愿承诺的优惠，不应被告撤场而需要补足。三、原告主张违约责任无事实依据且主张的违约责任过高，如贵院认定被告应承担责任，应依据本案实际进行调整。1、原告作为商业物业管理公司，所提供的租赁合同文本为格式文书，依据中华人民共和国合同法第四十条的规定，理应遵循公平原则拟定本协议，但从违约条款来看，对被告过于苛刻；2、被告为保障原告利益已经提前通知到原告，被告已退租撤场，纵观本案租赁合同，被告所面临的实际损失主要在租金但租金约定为一季一付系期待型利益，并非实际损失，且本案被告退租原告存在重大过错，理应自行承担大部分责任，另原告在主张违约金（被告在签约初期支付给原告押金和履约保证金合计31016元）的基础上又主张损失，不符合合同法及本案租赁合同，对违约金系弥补损失的条文设定。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、协议、商函、付款记录等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年12月14日，原告（出租方、甲方）新时代南京分公司与被告王蓉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：“第一条计租面积。1.1甲方同意将位于南京市溧水区铺位号为1Ｆ-111，套内面积为96.2平方米的商铺出租给乙方使用。第二条租赁用途。2.1乙方在该物业内经营品牌为熙美诚品，经营类别为零售……租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的经营范围。第三条租赁期限。租赁期限为叁年，自该物业正式开业之日（甲方确定的开业日）起计算（其中包含叁个月免租期）。4.1.1租金计算方式第一年度，月租金12582元，年租金150984元。4.1.2支付方式租金按叁个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于壹个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天前付清该租金，并在每个支付期开始7天前全额付清该期的租金，收到上述费用后，甲方开具相应金额的发票给乙方。第五条综合管理费及支付方式。5.1租赁期间的综合管理费支付标准如下，第一年度，月综合管理费2926元，年综合管理费35112元；第二年度，月综合管理费2926元，年综合管理费35112元；第三年，月综合管理费3072元，年综合管理费36864元。5.2支付方式，综合管理费按叁个月为一个支付期，先支付后使用，并按等同于壹个月综合管理费的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天前付清该期综合管理费，并在每个支付期开始7天前全额付清该期的综合管理费。第六条履约保证金及押金。6.1乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金，金额为15508元。6.2履约保证金及押金均不计利息。6.4本合同期限届满，或者因解约使得合同终止的情况……将押金及履约保证金不计息退还给乙方。第八条物业的交付。8.6甲方同意自租赁房屋交付日起给予乙方贰个月的免租装修期，供乙方进行装修。乙方无需承担上述期间的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电等费用由乙方自行承担。乙方需在贰个月的免租装修期内完成装修并开业，甲方同意自乙方开业之日起给予三个月的免租期，免租期的减免方式为第一个租赁年度免三个月，免租期内乙方免交租金，但期间所产生的综合管理费、能源费等由乙方自行承担。13.21逾期支付租金、综合管理费、水、电、气及其他应付费用，每逾期一天，按所欠费用的3‰支付滞纳金。第十五条合同终止及延期。15.4有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，乙方除清缴欠付租金、综合管理费、罚款在内的各种款项，同时应当按照第1年的租金标准补足免租期内的租金（如有），并向甲方支付等额于履约保证金总额的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，则乙方还应当赔偿甲方所受到的损失，甲方如选择继续履行合同，乙方仍应赔偿损失。15.4.1乙方未能按本合同第四条以及第6.1条的规定，逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金、押金达30天以上。16.1.3以特快专递的方式发送的通知应于交予公认的快递服务发送后第3日视为有效送达。16.2乙方：王蓉，地址：南京市秦淮区。”上述《房屋租赁合同》签订后，被告向原告新时代南京分公司交纳履约保证金15508元，押金15508元。2019年1月28日，溧水新时代万彩购物中心开业。2019年7月2日，原告公司员工熊美云通过微信向被告发送协议一份，协议载明：“经双方友好协商达成如下协议:1、根据双方签订的合同……甲方给予乙方承租的溧水新时代万彩购物中心1F111商铺另外增加60天的免租期作为对乙方经营支持，乙方承诺不再就本协议签订之日前的经营时期对甲方提出任何主张……2、乙方承诺在本协议签订后3日内按照租赁合同及本协议关于租金及综合管理费约定的相关条款，向甲方一次性补齐自2019年4月28日至2019年7月29日期间综合管理费及2019年4月28日到2019年7月29日租金。逾期不交，则上述第1条中甲方关于免租期的承诺作废，并且甲方有权根据租赁合同相关约定向乙方主张权利。”2020年5月20日，被告向原告发出商函一份，载明：“我司于2017年12月14日向贵公司租赁了位于溧水新时代万彩购物中心1F-111号的铺位,为熙美诚品授权直营店。一直以来双方友好互助至今，但因为以下问题我司不得已提出离场申请……我司已无力继续经营,故我司决定店铺最后营业时间是2020年5月25日,预计将于2020年5月31日前撤走店内货品、货柜等，同时我司将派人与贵公司讨论租赁合同解除事项”。2020年5月27日被告撤离原告商铺。庭审中，经原、被告双方确认，被告共支付了原告4个月租金及6个月综合管理费，截止2020年5月27日被告共欠原告9个月租金及7个月综合管理费。本院认为，原告新时代南京分公司与被告王蓉之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。原、被告均认可被告于2020年5月27日搬离，并终止合同的履行。因被告搬离并自行解除合同没有法律依据，且不符合双方约定，在无解除权又未与原告协商解除的情况下擅自搬离，终止合同履行，不能视为合同的解除。庭审中原、被告确认被告于2020年5月27日搬离，终止合同履行，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除。被告王蓉未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费，且在未与新时代南京分公司达成协商一致的情况下自行撤场，单方解除合同，其行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。故新时代南京分公司诉请要求王蓉支付租金和综合管理费，符合双方合同约定，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并要求赔偿损失。对原告诉请要求被告支付欠付9个月租金113238元，7个月综合管理费20482元，合计133720元，被告王蓉辩称因新冠疫情期间对商铺经营造成巨大影响，应依据租赁合同第十五条第15.3款规定无需承担任何法律责任的抗辩,本院认为,被告承租期间确遇疫情,经营困难,故本院对2020年1月27日至2020年5月27日期间的租金及综合管理费酌情减免二个半月，被告应支付租金81783元及综合管理费13167元。根据合同约定，合同解除后，扣除有关费用后原告将押金及履约保证金不计息退还被告。故被告交纳的押金及履约保证金合计31016元应从欠付的租金、综合管理费中进行扣除，经扣减后，被告仍需向原告支付63934元。关于欠付款项的滞纳金问题，双方约定每天的滞纳金为欠付租金、综合管理费等费用的3‰，该违约金标准过高，本院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（即以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。综上所述，原告新时代南京分公司请求确认解除其与被告王蓉于2017年12月14日签订的案涉房屋租赁合同，被告王蓉应给付租金、综合管理费63934元、违约金15508元，合计79442元，及以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金，本院予以支持；其他诉讼请求没有事实、法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司与被告王蓉于2017年12月14日签订的案涉房屋租赁合同于2020年5月27日解除；二、被告王蓉于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司偿付79442元，并承担以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10490元，减半收取计5245元，由溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司负担2098元，由被告王蓉负担3147元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  夏明瑛二〇二〇年九月十四日书记员  夏晨晨