北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41491号原告：康淑香，女，1965年5月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘全伟，北京源西律师事务所律师。被告:北京森润房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：胡萍萍，董事长。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。原告康淑香（以下简称原告）与被告北京森润房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告、原告委托诉讼代理人刘全伟、被告委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还我购房款本金700万元；2、被告支付我违约金（自2018年12月31日起至2019年9月30日止，按照已付购房款总额的日万分之一计算；自2019年10月1日起至偿还完毕购房本金之日止，按照应退房款总额的日万分之二计算）；3、案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年11月2日签订《北京市商品房现房合同》（住宅类－草签），购买被告开发的位于朝阳区某号房屋一套，并分三次向被告支付购房款1000万元整。此后由于被告的种种原因，一直未能交房，双方于2019年7月21日签订了《北京市商品房现房合同》补充协议二、2019年10月25日签订《北京市商品房现房合同》补充协议三（退房协议）、2019年11月30日签订了《付款协议》，约定我选择退房，被告返还我已付的购房款并支付违约金。被告未全部退还我购房款并支付违约金，现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，但不同意第二、三项诉讼请求。首先，原告主张的违约金标准过高，我方逾期返还购房款仅仅是占用了原告的资金，给其造成的仅是资金占用损失，而原告主张的违约金已经远远超过其实际损失，因此，我公司认为应该按照银行同期贷款利率确定违约金的标准，恳请法院按照原告实际损失调整违约金数额。其次，即使按照合同约定向原告支付违约金，我公司认为也应当按照最初合同约定的日万分之一的标准计算。关于原告主张的诉讼费、保全费，我公司认为这些属于原告提起诉讼应当自行承担的损失，与我公司没有关系。。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，原、被告双方签订了一份《北京市商品房现房合同（住宅类－草签）》，该合同约定由原告出资购买被告出售的位于朝阳区某号房屋，合同约定总房款为2350万元。该合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。该合同第十四条“逾期交房责任”约定：“……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且合同注销完毕后30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。”截止该合同签订之日，原告向被告支付了购房款1000万元。2019年7月21日，原、被告双方签订了一份《北京市商品房现房合同》补充协议二，该协议约定：“一、鉴于甲方（被告）项目进展情况，乙方（原告）同意甲方在2019年9月30日前实现东区交付商品房，则乙方继续履行主合同购房：1－1甲乙双方同意甲方在2020年3月底前完成网签和交房；1－2甲乙双方同意从2019年10月1日起按乙方已付房款日万分之二承担逾期交房违约金。二、甲方未能在2019年9月30日前实现东区交付商品房，甲方同意乙方可以选择退房。2－1乙方选择退房，在乙方办理完毕退房手续后30日内按主合同条款约定向乙方支付完毕购房款本金和违约金；2－2乙方选择继续购房，则乙方继续履行主合同购房，甲乙双方同意甲方在2020年3月底前完成网签和交房，并从2019年10月1日起按乙方已付房款的日万分之二承担逾期交房违约金。”2019年10月25日，原、被告双方签订了一份《北京市商品房现房合同》补充协议三（退房协议），该协议约定：“……一、根据甲（被告）乙（原告）双方签订的补充协议二约定，乙方选择退房，并约定如下：1－1甲乙双方同意按补充协议二的约定于2019年10月1日为乙方办理退房手续，甲方应于2019年10月31日前将退房款和逾期交房违约金支付到乙方帐户；1－2由于甲方资金紧张，乙方给予理解和支持，同意甲方延期30天（2019年11月30日）支付退房款和逾期交房违约金；1－3甲乙双方同意从2019年10月1日起，甲方按乙方应退房款总额的日万分之二向乙方支付逾期支付退房款违约金，直至到2019年12月30日支付完毕全部退房款和违约金。……”2019年11月30日，原、被告双方签订了一份《付款协议》，该协议约定：“1、甲（被告）乙（原告）双方同意甲方于2019年12月15日前向乙方支付退房款100－200万元。2、甲乙双方同意甲方于2019年12月28日前共计向乙方支付退房款600万元。3、甲乙双方同意甲方于2020年1月21日前向乙方支付完毕剩余退房款400万元和违约金（按合同约定计算）。”上述最后一份协议签订后，截止原告起诉前，被告向原告退还购房款本金300万元。庭审中，被告申请对《北京市商品房现房合同》补充协议二、《北京市商品房现房合同》补充协议三（退房协议）、《付款协议》中被告公章的真实性进行鉴定，本院认为，被告未提交初步证据证明上述三份协议中被告公章存疑的可能性，故本院对被告的该项鉴定申请未予准许。原告就本案曾向本院申请对被告财产进行诉前保全，本院依法作出保全裁定。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订了《北京市商品房现房合同》、《北京市商品房现房合同》补充协议二、《北京市商品房现房合同》补充协议三（退房协议）、《付款协议》，被告虽对后三份协议中被告公章的真实性提出异议，但被告未提交证明该三份协议中被告公章系伪造或并非为被告公章的初步证据，结合原、被告双方最初签订的合同、原告提交的其他证据材料以及原、被告双方的庭审陈述，本院对被告的该质证意见不予采信，对上述四份合同的真实性予以采信。在上述合同系真实的情况下，因合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，上述合同属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告退还购房款700万元的诉讼请求，因被告同意退还，本院不持异议。关于原告要求被告支付逾期退还购房款违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的上述四份协议具有同等法律效力，就同一事项作出的不同约定应当以后签订的协议为准。原告要求被告以全部已付款为基数按照日万分之一的标准支付2018年12月31日至2019年9月30日期间的违约金以及以700万元为基数按照日万分之二的标准支付自2019年10月1日至实际退还该款项之日违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。上述合同约定的违约金标准并未过高，本院对被告要求酌减违约金的答辩意见不予采信。关于原告要求被告承担保全费的诉讼请求，本院认为，该费用并非为必须发生的费用，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告康淑香购房款七百万元；二、被告北京森润房地产开发有限公司以一千万元为基数按照日万分之一的标准向原告康淑香支付自二〇一八年十二月三十一日至二〇一九年九月三十日期间的违约金，并以七百万元为基数按照日万分之二的标准向原告康淑香支付自二〇一九年十月一日至实际履行完毕第一项判决义务之日止的违约金；三、驳回原告康淑香的其他诉讼请求。如果被告北京森润房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费五千元，由原告康淑香负担（已交纳）。案件受理费三万零四百元，由被告北京森润房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告康淑香）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二〇年九月二十三日书记员  唐 哲