山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初12856号 原告：孙某，男，汉族，1982年11月11日出生，住费县。 委托诉讼代理人：邵长帆，临沂经济开发佳元法律服务所法律工作者。 被告：张某某，女，汉族，1975年10月20日出生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：沈剑，山东矩剑律师事务所律师。 原告孙某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人邵长帆，被告张某某及其诉讼代理人沈剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告2020年7月至2021年2月租金23333元、押金5000元及利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月,被告以在兰山区开设农贸市场为由招商,悬挂某某农贸市场招牌,并承诺农贸市场经营资质齐全,并投资宣传吸引客流,改善经营条件,双方于2019年11月15日签订了《房屋租赁合同》,约定原告租赁被告摊位从事杀鸡经营使用,租期2019年11月11日至2021年2月30日,免租期三个月,租金一年3.5万元,并收取押金5000元。原告入驻后投入大量资金装修,安装设备等,2020年2月起因为疫情防控,市场被禁止经营,被告张某某也未办理农贸市场经营手续,2020年6月25日被告单方通知原告,以原告违反市场管理规章制度为由单方解除了合同,并拒退租金和押金,另将摊位强制收回。原告认为被告虚构“某某农贸市场”并虚假宣传招商,疫情防控期间,被告既不运营,又不完善经营手续,致使原告完全无法使用租赁房屋,合同目的不能实现,原告已经遭受重大损失,被告单方解除租赁合同,已经严重违约。为维护原告合法权益,特将被告诉至贵院,请求支持原告的诉讼请求。 张某某辩称，首先原告起诉被告诉讼主体不适格，被告为临沂市兰山区某果蔬超市，张某某是负责人，根据民诉法规定，原告应当起诉某超市而非被告张某某本人。被告主体不适格，应判决驳回原告诉求。其次，原告方与超市签订了合法有效的房屋租赁合同，该合同系双方自愿且不违反法律强制性规定，合法有效。原告方在果蔬超市的相关通知均有签字，同意遵守市场管理规定，否则违反市场管理规定，随意不经营为自动放弃经营租金押金一律不予退还，那么果蔬超市经多次催告原告方到市场营业原告不遵守某超市被迫解除合同，时至今日原告所经营的门头一直被其非法占用无法向外租赁，损失巨大。 本院经审理认定事实如下：2018年7月被告张某某申请登记注册了临沂市兰山区某果蔬超市，性质为个体工商户。后被告张某某租赁了临沂市兰山区银雀山街道办事处一处开办农贸市场,并于2019年下半年面向社会进行招商，公开许诺招商免租两个月的租金。 2019年11月15日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告摊位经营杀鸡，租赁期限为一年，自2019年11月15日起至2021年2月30日，租金一年35000元，管理押金5000元。合同另约定本合同履行过程中如一方违约另一方有权终止合同，依约定收取租金不予退还，并根据违约责任，有权要求违约方赔偿经济损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后原告于当日缴纳了和合同约定租赁费和管理押金，并开始经营。 在经营过程中，被告以某果蔬超市的名义行使管理权。2019年11月30日，被告以某果蔬超市管理办公室的名义向各位经营户业主下发通知，原告在通知右下方经营业户签字栏签字。通知内容为：“各位经营户业主:为进一步规范市场管理,让业主生意更兴隆,我们市场作如下规定:1.市场内摆放商品应整齐有序,摊位门市房摆放货物不得超出规定区域,不得占用公共通道,不得店外经营及影响其他业主经营,违者由市场没收暂存其货物,并收取违约金和保管费。2.市场内电路不得私接乱搭,因违规使用电器而造成市场断电、火灾及重大经济损失的,承担赔偿损失责任,情节严重的,移交司法机关追究刑事责任并赔偿市场管理办公室及其他经营户因此造成的一切损失。3.各经营户必须爱护承租房间设施(门、电、水)和其他公共设施,凡发现损坏者,除按原价双倍赔偿外市场有权视情节给予停业整改。4.为了消防检查合格市场安全消防隐患,任何电动车辆一律统一停放,不准在市场内充电停放,所有经营户不得私自在市场内做饭、居住。5.为了有个好的市场秩序与作息时间,市场临时制定了作息营业时间,早8:00营业,晚8:00歇业。为了活跃市场让大家的生意红火起来,大家必须正常营业,一次无故不经营者罚款200元，2次无故不经营者罚款500元，3次无故不经营者为自动放弃经营,市场管理办公室解除其经营合同，连续3天未经市场管理同意,随意不经营者,为自动放弃经营,租金、押金一律不予退还。6.对于短斤少两行为,市场执行“缺一补一”的原则,并且经营户须向市场管理办公室交纳所售商品价格十倍的违约金,对于严重违反本条款者,市场管理办公室有权提前解除合同由此产生的一切损失由经营户承担。7.经营者自觉保持市场卫生清洁,门前摊位前必须打扫干净,保持卫生清洁,因个人原因导致卫生部门检查不合格,需停业整顿的后果自负,市场不予负责,如大家有好的建议,请提出市场会感谢采纳。望大家相互理解支持,共同遵守营造和谐有序、清洁卫生的市场,谢谢!某果蔬超市管理办公室2019年11月30日” 原告在此后经营过程中，没有完全按照被告的上述管理规定从事经营，该摊位长期处于停业状态。2020年6月，被告以某果蔬超市管理办公室的名义向原告发送通知，催促其经营，并于2020年6月25日通知解除合同，房租、押金不退。 原告以被告违约为由诉来法院要求解除合同，在审理过程中,双方于2020年9月8日达成协议，同意解除合同并将摊位交付给了被告,但对剩余租金及押金应否退还存在争议，被告主张原告违约，按照通知内容不应退回，原告主张通知内容未经双方协商，不能作为合同内容或附件，内容属于管理制度类，且系单方制作，属于格式条款,通知第五条内容无效。 本院认为，当事人争议的焦点问题有三项，一是合同主体的认定，二是关于涉案通知效力的认定及违约责任的认定，三是合同应否解除及解除后的处理。 关于合同主体与效力的认定。原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，未侵犯第三人和公共利益，应为有效合同。双方应按照约定履行各自权利和义务。被告虽然注册登记了某果蔬超市，在合同履行中也以该超市的名义进行管理，但根据合同相对性的原则，原告与被告签订合同并向被告个人缴纳了费用，合同相对人应为原被告,故被告辩称诉讼主体不适格，本院不予采信。 关于涉案通知效力的认定及违约责任的认定。 被告以某果蔬超市管理办公室的名义向各经营户下发的通知是被告单方制作，通知对象为广业经营户业主，该通知内容未与广大业主协商。原告签名的行为仅能起到证明其收到该通知的效力，不能视为双方协商一致同意了通知内容。该通知内容主要是明确安全制度、规范文明经营，创造有序环境，均系行业管理规定并非当事人合同约定内容。主要争议的第5条涉及经营时间及处罚问题，涉及《房屋租赁合同》的履行问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第六条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”;“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条的所称采取的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本院认为，即使通知可以作为合同内容，该通知明显系格式条款，原告在第五条先是规定了早晚作息时间然后规定了正常经营秩序然后是处罚，最后是违约责任（即连续3天未经市场管理同意,随意不经营者,为自动放弃经营,租金、押金一律不予退还）。对违约责任的内容，被告没有采取合理的方式提请对方注意，加重了原告的责任和义务,故该通知第5条中的违约责任条款应认定为无效,对原告不产生合同的约束力。 对于违约责任，考虑到新冠疫情的影响，社会经济受到冲击，原告不参加经营问题，确实违反了被告的管理制度，但不属于违约行为。原告主张被告虚构“某某农贸市场”并虚假宣传招商、不完善经营手续,致使原告完全无法使用租赁房屋,合同目的不能实现,原告未举证证实，本院不予认定。被告单方向原告发出解除租赁合同,构成违约。 关于合同应否解除的问题。本案在审理过程中，双方均同意自2020年9月8日解除合同，并由被告实际接管了租赁摊位，根据我国合同法第九十三条的规定，双方的租赁合同协议解除。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告缴纳的押金及剩余租赁费，被告应予返还。对剩余租金的认定问题，合同中约定的租赁期限超过了一年，结合被告在招商时承诺经营前期免租的事实，本院认定超出一年的租赁期部分视为免租期。 综上所述，原告要求解除原告与被告签订房屋租赁合同并要求被告返还原告租金35000元、押金5000元及利息，对于符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告孙某与被告张某某签订的《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除； 二、被告张某某于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙某房屋租赁费16625元、押金5000元，共计21625元； 三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由原告孙某负担105元，被告张某某负担149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  林令强 二〇二〇年九月二十八日 书记员  谢媛媛