北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19148号原告：张桂荣，女，1971年10月7日出生，汉族，北京生物制品研究所退休职工，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。被告：盛君洁，女，1953年9月25日出生，汉族，北京生物制品研究所退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：施婧雅，女，1986年4月5日出生，汉族，国药中生生物研究院职工，住北京市丰台区。第三人：施世忠，男，1953年1月13日出生，汉族，北京生物制品研究所退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨立新，男，1982年3月12日出生，汉族，北京融智恒达科技有限公司总经理，住北京市丰台区。原告张桂荣（以下简称原告）与被告盛君洁（以下简称被告）、第三人施世忠（以下简称第三人）抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨晓飞，被告之委托诉讼代理人施婧雅，第三人之委托诉讼代理人杨立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决我对X京房他证朝字第x号项下的抵押物拍卖、变卖所得的价款在本金555735.9元及违约金（以555735.9元为基数，自2016年1月15日起至实际还清借款之日止按年利率24%的标准计算）、案件受理费13240元及迟延履行期间的债务利息范围内优先受偿。事实与理由：2014年7月22日，被告、杨立新、施婧雅与我丈夫玄某（已于2017年5月22日病故）签订借款合同，约定被告、杨立新、施婧雅向玄某借款210万元，借款期限为45天，以实际支付借款日起算，利息为同期银行贷款利率的四倍，借款到期归还全部本息，如违约，则按应还款总额的千分之一支付日违约金。该借款合同经北京市方正公证处作了赋予强制执行力的公证。同日，玄某将210万元借款打入被告的账户。2014年7月24日，被告以其名下位于北京市朝阳区三间房南里x号院x号楼x层x门x的房屋为前述债务提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记（他项权证号：X京房他证朝字第**），种类为一般抵押，债权数额为210万元，抵押权人为玄某。后被告等人于2016年1月15日之后不再还款，玄某向北京市方正公证处申请制作了（2016）京方正执行证字第x号执行证书，并向法院申请强制执行。2016年10月28日，法院裁定不予执行。2016年11月8日，玄某再次向法院提起民间借贷诉讼，要求被告等人偿还本息。2017年5月5日，玄某与我签订债权转让协议书，将玄某对被告等人的前述债权全部转让给了我，2017年5月9日北京市东方公证处对该债权转让事宜进行了公证。2017年5月22日，玄某因病去世。2017年9月8日，法院裁定终结玄某提起的民间借贷的审理。2017年12月27日，我将被告等人诉至法院，法院作出判决，确认被告向我偿还本金555735.9元及违约金。判决后，我向法院申请强制执行。2019年7月12日，法院终结本次执行。我认为，玄某转让的债权合法有效，主债权转让，抵押担保当然附随转让，我对抵押物享有抵押权，现被告不履行还款义务，故我诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋是夫妻共同财产，我认为抵押无效，玄某知道涉案房屋有其他所有权人，所以没有在方正公证处签订抵押合同，玄某与我私下签订的抵押合同，并去房管局办理的抵押登记，而且债权转让没有说转让抵押权，原告不能取得抵押权。第三人述称，涉案房屋是我和被告的夫妻共同财产，我对被告将房屋抵押的行为完全不知情，故不同意原告的诉讼请求，第三人同时提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《借款抵押合同》无效；2.撤销编号为X京房他证朝字第x号房屋他项权证的登记。原告针对第三人的诉讼请求辩称，不同意第三人的诉讼请求。抵押合同及抵押行为均有效，我和玄某曾多次去过涉案房屋，向第三人告知了玄某与被告的债权债务关系和抵押事宜，也曾多次找过第三人催要欠款，但是第三人从未提出过异议，第三人对抵押一事是知情的。被告对第三人的诉讼请求辩称，我在本案诉讼过程中将房屋抵押一事告知了第三人，第三人才参加了本案诉讼，我同意第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月22日，玄某（贷款人，甲方）和杨立新（借款人，乙方）、施婧雅（借款人，乙方）、被告（借款人，乙方）签订《借款合同》，双方约定借款本金为2100000元，借款利息为同期银行贷款利息4倍，借款期限为45日，借款期限以实际支付借款日起算，乙方应于到期日之前向甲方归还全部借款本息，乙方违反约定逾期还款的应向甲方支付违约金，日违约金按乙方应还总额的千分之一计算。2014年7月24日，玄某（抵押权人、乙方）与被告（抵押人、甲方）签订《借款抵押合同》，约定甲方因个人资金周转问题现将坐落在朝阳区三间房南里x号院x号楼x层x门x房产抵押给乙方，双方协商估价210万元，抵押借款210万元，期限为45天，利息月息1.8%，抵押担保范围为本金及利息。同日，玄某与被告前往办理抵押登记手续，玄某取得了朝阳区三间房南里x号院x号楼x层x门x房产的抵押权，他项权证中登记的债权数额为210万元。在《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》中询问内容一栏，被告对于申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有一项中回答为否。2017年5月5日，玄某（甲方、转让方）与原告（受让方、乙方）签订《债权转让协议书》，双方约定甲方自愿将对施婧雅、杨立新、盛君洁的全部债权600000元及利息、违约金等全部转让给乙方，包括申请执行的权利和收取执行款的权利也全部转让给乙方；乙方自愿接受转让。北京市东方公证处对上述债权转让协议进行了公证，并出具了公证书。2017年5月22日，玄某死亡。2018年4月，本案原告以本案被告、杨立新、施婧雅为被告提起民间借贷纠纷，请求被告、杨立新、施婧雅连带偿还借款本金708668.92元、按照月利息2%的标准支付利息、并支付为实现债权而支出的合理费用。后法院经审理判决，被告、杨立新、施婧雅偿还原告借款本金555735.9元并支付违约金（以555735.9元为基数，自2016年1月15日起至实际还清借款之日止，按年利率24%的标准计算）。判决后，原告申请强制执行，但被告、杨立新、施婧雅无财产可供执行，故法院裁定终结执行程序。另查，涉案房屋登记在被告个人名下。第三人主张其与原告系夫妻，涉案房屋系夫妻存续期间通过房改购买，涉案房屋应为夫妻共同财产，第三人提交了结婚证、房产证复印以证明其主张。本院认为，关于玄某与被告所签《借款抵押合同》效力，根据物权法相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。本案中，涉案房屋产权证上明确写明房屋为被告单独所有，并未反映出与第三人的共有关系，玄某有理由依据房产证的公示效力判断涉案房屋为被告个人所有。被告主张玄某在签订抵押合同时知晓房屋系夫妻共同财产，但是被告并未提供证据证明其主张，亦无证据证明玄某与被告有恶意串通损害第三人利益的情形，故第三人主张抵押合同无效，并无法律依据，本院不予支持。即使该房屋为夫妻共有财产，根据《最高人民法院关于适＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”此条系对夫妻一方出卖不动产的效力性规定，本案中被告处分的是抵押权，但保护善意第三人权益、维护交易秩序的司法精神对本案仍应适用。玄某信赖房产证的公示公信效力，与被告签订抵押合同并办理抵押登记，属于善意第三人，其依法享有对涉案房屋的抵押权。第三人本可以通过登记为共有人保护其权利，但其怠于行使。当事人不应以夫妻共同所有为由而免于不动产登记，进而对抗商事交易行为，有害交易安全。故，本院对于第三人诉请抵押合同无效，并因此要求注销抵押登记，不予支持。关于原告抵押权的实现，根据我国物权法相关规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。当事人以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，玄某与被告签订了抵押合同，抵押合同中明确约定了被担保的主债权数额、债务人履行债务的期限、抵押担保的范围等，且双方办理了抵押登记，玄某已取得相应的抵押权。抵押权是从属于主合同的从权利，玄某将对被告等人的债权转让给原告，应认定为担保该债权的抵押权一并转让，被告以原告不是抵押合同当事人、未办理抵押登记为由提出的抗辩，本院不予支持。《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”本案中，被告、杨立新、施婧雅未按双方约定向原告偿还借款本息，现原告主张对被告名下位于北京市朝阳区三间房南里x号院x号楼x层x门x房产的房屋的折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法有据，本院亦予以支持。但需说明的是，债权人行使担保物所得价款优先受偿的范围应以当事人约定为准，玄某与被告签订的抵押合同明确约定了抵押担保范围为本金和利息，原告主张的违约金、另案案件受理费、迟延履行期间的债务超出了双方约定的抵押权担保范围，故原告仅能就其主张的剩余本金行使抵押物的优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张桂荣有权就被告盛君洁名下的位于北京市朝阳区三间房南里x号院x号楼x层x门x房产拍卖、变卖所得的价款在本金五十五万五千七百三十五元九角范围内优先受偿；二、驳回原告张桂荣的其他诉讼请求；三、驳回第三人施世忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9560元，由原告张桂荣负担221元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告盛君洁负担9269元（于本判决生效之日起七日内交纳），由第三人负担70元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二〇年九月二十七日书记员 祁文然