广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初23120号原告：柴菲，女，1986年3月6日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：中山市半岛房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：罗海梅，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所律师。原告柴菲诉被告中山市半岛房地产发展有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告柴菲及其委托诉讼代理人刘英、王雪飞、被告半岛公司的委托诉讼代理人罗海梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴飞向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付逾期交楼违约金人民币69851元（自2019年8月14日算至2020年6月2日，逾期293天，以1191999元为基数，按每日万分之二计算）给原告；2.被告向原告赔偿维权的律师费5000元。事实与理由：原告是佳能珠海有限公司员工，住珠海市金鼎镇。被告是中山市港盈轩小区的开发商。2018年3月4日，原告与被告签署《港盈轩项目认购书》，约定以按揭方式认购被告开发的坐落于中山市××××××××××××××××××××××××屋。签订协议后，原告依约提交了办理银行按揭贷款所需的全部资料，并在2018年4月30日合计支付了357999元首期购房款（其中定金25万元）。2018年11月20日，原、被告签订了《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。买卖合同约定：原告以1191999元（13070.16元/㎡，套内建筑面积91.2㎡）的合同总价购买涉案房屋，以银行按揭方式付款，首期款357999元，贷款834000元。被告应在2018年12月31日前交付房屋，如逾期交楼超过180日且双方同意继续履行合同的，被告应从约定交房日的次日（也即2019年1月1日）起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。补充协议约定：原告需付清全部购房款后，被告才按买卖合同第八条约定（即2018年12月31日前交付房屋）将该房屋交付给原告，此情况被告不承担付清全部购房款前的逾期交房责任。此后，原告根据被告的要求和指引提供了办理银行按揭所需的文件，住房公积金中心于2019年7月8日发放贷款400000元，建设银行于2019年8月13日发放剩余的贷款434000元，原告付款完毕。原告付完款后，就等待被告的交楼通知，但迟迟未接到收楼通知书，遂主动询问，均被告知继续等。直至2020年3月31日，在原告声称追讨逾期交房违约金的情况下，被告才表示由于管理混乱，其于2019年8月28日特快专递出《收楼通知书》，但未填写原告的手机号码，故未妥投，而是退回，因被告没有查询邮件状况，故导致原告持续未受送达。原告要求被告重新发通知，被告却将通知未妥投的责任推给原告，并趁机强迫原告承担额外的物业服务费，否则不发交楼通知。经原告以诉讼施压，被告才于2020年5月20日发出《催收楼通知函》，通知原告于2020年6月2日前办理收楼手续。原告认为，被告作为发展商有妥善通知收楼的义务，被告迟延通知原告于2020年6月2日收楼，此时距离原告履行完毕付款义务的2019年8月13日，已经超期逾期293天，根据《中山市商品房买卖合同》第九条的约定，应以总房价1191999元为基数，按每日万分之二计算，合计违约金为69851元，被告应当向原告支付。鉴于被告的违约行为引发本案诉讼，被告还应赔偿原告律师费损失人民币5000元。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.不动产登记证明；2.中山市商品房买卖合同、合同补充协议；3.5万元支付凭证、307999元银行转账记录、发票；4.40万元借款借据、43.4万元个人贷款支付凭证；5.微信聊天记录；6.2020年5月20日快递底单、催收楼通知函；7.委托代理合同、律师费支付记录、发票；8.律师函；9.快递物流详情截图；10.中国邮政微信公众号的寄件页面截图；11.网页截图《关于挂号邮件你了解多少？挂号邮件与EMS有何区别》；12.2张EMS中国邮政速递物流微信小程序寄件服务协议页面截图；13.国内邮件处理规则节选、国内特快专递邮件处理规则节选；14.微信对话截图。被告半岛公司抗辩称：1.被告已于2019年8月28日根据原告提供的地址向原告发出了收楼通知，被告已履行了通知收楼的义务。2.原告已知悉可以收楼，被告也曾多次请求原告办理收楼手续。3.原告的第二项诉求没有法律依据和合同依据。4.即使被告存在逾期交付的行为，逾期的起算时间应为2019年9月5日，截止时间应为2019年11月10日。2019年8月14日是原告付清房款的时间，根据补充协议第四条，被告应交付房产，但双方对于原告付清房款后的具体交付时间并未作具体的约定，被告在8月14日之后核实原告付清房款，并与物业公司交接原告的收楼事宜，并于2019年8月28日书面发出收楼通知，通知原告于2019年9月5日收楼，因此违约的起算时间应自2019年9月5日起。5.原告在本案中存在过错，即使被告存在瑕疵通知收楼的行为，被告在后续与原告的电话、微信、短信等多种沟通方式中已经充分向原告传达可以立即收楼的信息，而且原告根据被告的后续通知收楼，并不影响原告主张被告逾期交楼，但原告明确表示不着急收楼，以被告未给予赔偿为由故意拖延收楼，导致其个人损失扩大。按照被告主张的违约起止时间，逾期违约金的计算方式应采用商品房买卖合同第九条第二款约定的逾期超过60日而不超过180日，按已付房款的万分之一支付违约金。被告半岛公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.建设工程竣工验收备案登记证；2.柴菲与李剑峰微信聊天记录；3.短信、短信详情；4.柴菲与徐涛通话录音、通话文本；5.柴菲收楼签收表。本院认定事实如下：2018年11月20日，原告柴菲（作为买受人）与被告半岛公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市×××××××××××××××××××××××，该商品房总价款1191999元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2018年11月20日前支付首期款357999元，于2019年1月20日前通过公积金贷款方式支付40万元，剩余房款434000元通过办理商业贷款方式支付；3.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日的，按每日万分之二支付逾期交房违约金；5.买受人付清应付房价款后，出卖人才有义务按合同约定向买受人交付商品房；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。在签定合同前，原告依约向被告付清了首期款357999元。2019年7月8日，原告为购买涉案商品房申请的商业贷款40万元由贷款银行转账支付至被告指定的收款账户。2019年8月13日，原告为购买涉案商品房申请的公积金贷款434000元由贷款银行转账支付至被告指定的收款账户。2018年9月12日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年8月13日才付清全部购房款，原告已于2020年8月11日办理了相关收楼手续。另查：诉讼中，被告主张其曾于2019年8月28日通过邮寄方式向原告发出收楼通知，通知原告办理收楼手续，原告对此不予确认，被告未能提供任何证据证实。2020年4月10日，被告的销售人员通过微信方式通知原告才7天内办理收楼手续；2020年4月11日，被告的销售人员通过短信方式通知原告尽快办理收楼手续，但原告因为逾期交楼的违约赔偿问题未办理收楼手续。2020年5月20日，被告通过邮寄方式向原告发出收楼通知，要求原告在2020年6月2日前办理收楼手续。又查：原告为主张债权委托律师参加本案诉讼，为此支出了律师费5000元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告截止至2019年8月13日才付清全部购房款，原告已于2020年8月11日办理了相关收楼手续，对于上述事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金的起算时间问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，原告付清全部购房款后，被告才有按合同约定交房的义务。本案中，原告截止至2019年8月13日才付清全部购房款，被告有权将涉案商品房交付的期限顺延至原告付清全部购房款之日止，即被告于2019年8月14日负有将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用的义务。被告主张从2019年9月5日起开始计算逾期交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。另外，虽然被告汤臣公司在2018年9月12日已取得了涉案竣工验收备案登记证，并且原告已在2019年8月13日付清了购房款，涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，但根据合同的约定，在商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理收楼手续。被告主张其曾于2019年8月28日通过邮寄方式向原告发出收楼通知，通知原告办理收楼手续，原告对此不予确认，被告未能提供任何证据证实，本院不予采信。根据查明的事实，被告已于2020年4月10日及2020年4月11日分别通过微信及短信的方式原告收楼，被告的行为应视为其已履行了通知收楼的义务，原告因逾期交楼的违约赔偿问题未能与被告协商一致从而拒绝收楼没有依据，本院不予支持。因此，从被告微信通知原告收楼指定的期限届满之日即2020年4月17日，即视为被告已履行了交楼义务，逾期交楼违约金额的计算截止时间应计算到2020年4月17日止，原告主张计算到2020年6月2日没有依据，本院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过180日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。经本院核算，被告逾期交楼的时间超过180天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之二进行计算。至于原告主张的律师费5000元，因双方对律师费未作明确约定，而且该费用也不属于原告必须支出的费用，故本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市半岛房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告柴菲支付逾期交房违约金（计算方法：以1191999元为基数，按每日万分之二的标准，从2019年8月14日起计算至2020年4月17日止）；二、驳回原告柴菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，减半收取为836元（原告已预交），由原告负担136元，由被告负担700元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费700元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年九月十五日书记员  卢芷琪冯莹