成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2726号 原告：成都六婆餐饮有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：杨丽莎，监事长。 委托诉讼代理人：马晓敏，四川超跃律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：樊华，男，1986年9月9日出生，汉族，住成都市温江区，公司员工，一般授权代理。 被告：四川仁信建设发展有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：李润，总经理。 委托诉讼代理人：李园园，四川璟瑞律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：杜川，四川璟瑞律师事务所律师，一般授权代理。 原告成都六婆餐饮有限公司（以下简称六婆公司）诉被告四川仁信建设发展有限公司（以下简称仁信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告六婆公司的委托诉讼代理人马晓敏、樊华、被告仁信公司的委托诉讼代理人李园园、杜川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告六婆公司向本院提出诉讼请求如下：一、请求判令被告支付原告损失5,915,500元；二、请求判令被告继续履行与原告签订的厂房买卖合同，限期交付厂房；三、请求判令被告向原告支付厂区员工离职损失263,600元；四、请求判令本案的评估费80,000元及案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年12月21日签订《厂房买卖合同》，合同签订后一周内原告依约向被告支付5,000,000元首付款。2011年7月13日，原、被告重新签订《厂房买卖合同》，该合同替代了2010年12月21日签订的《厂房买卖合同》，原告依约完成了合同义务。原告为了尽快按合同履行厂房交付手续，自2012年1月31日开始，以发函、主动上门当面协商等方式多次主动与被告沟通，但被告并未配合，既不按约交付厂房，也不按合同约定支付原告违约金，被告的行为已经严重违约，给原告造成了巨大的损失和影响。原告为维护合法权益诉至法院。 被告仁信公司辩称，一、厂房买卖合同继续履行的客观条件已不存在，原告要求继续履行合同的诉讼请求无法实现。二、原告方在明知合同无法履行的情况下，未采取措施控制损失，对扩大部分的损失不应向被告方主张。案涉厂房 买卖合同已不具备履行条件，双方已处于合同僵局之中，若一味支持原告租金损失的诉请显失公平。三、原告主张的租金损失明显超出其因被告未能交房而遭受的实际损失，被告仅应对原告的实际损失承担责任。四、原告厂区停产员工离职损失系其自身的经营管理行为，与被告未交付房屋之间不具有因果关系。五、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告的诉讼请求不应该得到支持，诉讼费和鉴定费不应由被告承担。 本院经审理查明事实如下：六婆公司与仁信公司于2011年7月14日签订《厂房买卖合同》，合同约定六婆公司购买仁信公司位于成都市温江区××道××段××号××工业园××号厂房，合同总价为14545260元。仁信公司于2011年3月17日取得该宗土地的使用权。《厂房买卖合同》约定：“付款方式及期限：1、买受人在双方签订合同七个工作日内向出卖人预付5000000元；2、买受人于厂房、办公楼验收合格收钥匙后，在七个工作日内向出卖人支付7157000元后，出卖人为买受人办理产权分割手续。交房期限：出卖人应当在2012年1月31日前将本合同约定的厂房交付给买受人使用。第七条、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同…出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自本合同规定的交房之第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。合同签订后，六婆公司依约支付仁信公司5000000元。 六婆公司于2014年1月26日向本院起诉要求仁信公司继续履行合同并赔偿损失，案号：（2014）温江民初字第133号。审理中，六婆公司申请就因仁信公司延迟交付厂房导致其在外租赁厂房、办公楼的租金损失进行评估，经评估六婆公司的租金损失为1,768,600元，评估基准日为2014年8月8日。本院于2016年1月13日作出（2014）温江民初字第133号民事判决书，判决被告仁信公司赔偿原告六婆公司因延迟交付厂房截至2014年8月8日产生的违约金1,768,600元。2016年3月2日，六婆公司函告仁信公司要求交付厂房并支付2014年8月8日之后产生的违约金。2016年7月，六婆公司再次函告仁信公司要求履行支付违约金的义务。2017年11月7日，六婆公司诉请仁信公司支付2014年8月8日之后的违约金，案号：（2017）川0115民初4432号，同年12月六婆公司撤回起诉。 2014年3月15日，六婆公司与杨林签订《租赁协议》，约定六婆公司租赁杨林位于温江区××道××路××号面积为4693㎡的厂房，租赁期限2014年4月1日至2015年12月31日，租金63355.50元／月。2015年12月9日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为三年，2016年1月1日至2018年12月31日，2016年度租金844700元，2017年度租金886900元，2018年度租金931300元。庭审结束后，六婆公司提交一份其与杨林于2020年5月25日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，2019年1月1日至2022年12月31日，2019年度租金980400元，2020年度租金1029400元等。同时，六婆公司提交情况说明书一份，载明：“目前该厂处于停产状况，租金支付困难，租金处于欠付状态，双方处于事实租赁状态，近期才补充书面租赁合同。” 2014年4月1日至2019年3月31日，六婆公司相继与杨明全签订数份合同，约定六婆公司租赁杨明全位于成都市青羊区××路××号××栋××层××层××号房屋，共计687㎡。 2015年9月30日，六婆公司与成都雷捷物流有限公司签订《房屋场地租赁合同》，约定六婆公司租赁成都雷捷物流有限公司位于温江区××道××路××号面积为1000㎡的厂房，租赁期限2015年10月1日至2016年9月30日，租金165890元／年。 2015年12月15日，六婆公司与李强签订《租赁合同》，约定六婆公司租赁李强位于温江区××道××路××号面积为1800㎡的厂房，租赁期限2015年12月20日至2017年12月19日，租金240000元／年。2017年12月18日，双方签订《厂房续租合同》，将租期续至2018年9月19日，租金20000元／月。2018年9月25日，双方再次签订《厂房续租合同》将租期续至2019年2月19日，租金20000元／月。后双方连续签订三份补充协议，将租期延续至2019年6月12日，租金20000元／月，最后12天租金5000元。 2017年2月27日，殷健与余晋梅签订《房屋租赁合同》，约定余晋梅租赁殷健位于成都市青羊区××路××号××栋××层××号房屋，租赁期限24个月，2017年3月1日至2019年2月28日，月租金1500元／月等。六婆公司在该份合同尾部盖章。六婆公司委托杨林向殷健支付了租金以及押金。2017年3月15日，六婆公司与成都海沙商务服务有限公司签订《装修承揽合同》，约定对上述房屋进行装修。 2018年6月26日，六婆公司与成都鑫翔韵达物流有限公司签订《厂房租赁合同》，约定六婆公司租赁成都鑫翔韵达物流有限公司位于温江区××道××路××号面积为850㎡的厂房，租赁期限2018年7月1日至2018年12月31日，租金11900元／月；同时，合同约定六婆公司需承担6%税费。2018年12月26日，双方连续签订补充协议，将租期延续至2019年1月31日。 2018年12月17日，六婆公司与四川敬业实业有限责任公司签订《气调保鲜库房租赁合同》，约定六婆公司租赁四川敬业实业有限责任公司位于温江区××路××号××号××房，租赁期限2018年12月11日至2019年6月10日，租金10800元／月。六婆公司提交的2018年12月27日增值税专用发票载明的金额为33124元，备注：装卸费及2018年12月11日至2019年3月10日冻库储藏费用。 本案在审理过程中，原告六婆公司申请就被告仁信公司延迟交付厂房给原告造成的实际损失进行评估。本院委托银信资产评估有限公司进行评估，银信资产评估有限公司出具银信评报字（2020）沪第0410号资产评估报告，载明评估结论：在评估基准日2020年1月2日，申请人六婆公司租赁损失所涉及的办公用房、生产厂房、生产库房租赁合同期内租金价值为5,915,500元。具体内容如见下表：                            序号                       租赁地址                       出租面积（㎡）                       租赁开始时间                       租赁结             束时间                       租赁期限（年）                       评估结果             （万元）                               1                       成都市青羊区光华南三路88号1栋6层626号                       48.41                       2017年3月1日                       2019年2月28日                       2.00                       3.6                               2                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层820号                       70.37                       2014年8月9日                                   2019年3             月31日                                               4.64                                   116.05                               3                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层821号                       68.04                               4                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层822号                       68.04                               5                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层823号                       68.04                               6                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层824号                       70.03                               7                       成都市青羊区光华南三路88号1栋8层825号                       68.57                               8                       成都市青羊区光华南三路88号1栋9层921号                       68.04                               9                       成都市青羊区光华南三路88号1栋9层922号                       68.04                               10                       成都市青羊区光华南三路88号1栋9层923号                       68.04                               11                       成都市青羊区光华南三路88号1栋9层924号                       70.03                               12                       温江区温泉大道浩欣路17号                       1800                       2015年12月20日                       2019年6月12日                       3.48                       83.23                               13                       温江区温泉大道浩欣路26号                       1000                       2015年10月1日                       2016年9月30日                       1.00                       16.60                               14                       温江区温泉大道浩欣路10号                       850                       2018年7月1日                       2019年1月31日                       0.59                       8.76                               15                       温江区海峡两岸科技产业开发区嘉宜路352号C1                       110                       2018年12月11日                       2019年6月10日                       0.50                       6.62                               16                       成都市温江区温泉大道浩欣路13号、15号                       4693                       2014年8月9日                       2020年1月2日                       5.40                       365.7                                                     合计                       9188.65                                                                                         591.55                六婆公司垫付鉴定费用80,000元。庭审中，六婆公司就鉴定结论提出异议，认为租金评估价格偏低，鉴定结论与市场行情及常理相背离。银信资产评估有限公司出具补充意见，确认成都市温江区温泉大道浩欣路13号、15号物业2019年度总租金评估为732,100元。 另查明，至今仁信公司未将案涉厂房修建完毕并交付六婆公司。 以上事实，有原被告当庭陈述、原被告身份信息、《厂房买卖合同》、国有土地使用权证、收条、（2014）温江民初字第133号民事判决书、房屋租赁合同、增值税发票、银信评报字（2020）沪第0410号资产评估报告、补充意见等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《厂房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，本院依法予以确认。原告按照合同的约定向被告履行了付款义务，被告应当按照约定向原告交付厂房。但合同在履行的过程中，因本案所涉厂房并未完工，被告不能按期交付厂房，即被告无法按照合同约定交付厂房，故对于原告要求继续履行合同交付厂房的诉讼请求，本院依法予以驳回。原告可在具备交房条件时，另行主张对方继续履行合同义务。被告辩称原告已超过诉讼时效，经审理查明原告自2016年起屡次通过函件催收违约金，2017年11月通过诉讼的方式主张权利，本案于2019年4月立案，故原告并未超过诉讼时效，对于被告的该项辩称意见本院不予采信。 被告未按期交付厂房已经构成违约，按照《厂房买卖合同》第七条约定，自本合同规定的交房之第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，原告诉称因被告的违约行为给原告造成的实际损失远远大于合同约定的违约金。原告提交了数份租赁合同，以证明其损失。由于被告违反合同约定未能按期交付房屋，造成原告无法按期使用厂房及办公楼，因此原告对外租赁房屋的行为是合理的，原告的租赁行为和被告的违约行为之间具有因果关系，其租赁产生的合理费用，应当认为是违约造成的直接损失。《厂房买卖合同》约定的应交付厂房5832㎡，办公楼1899㎡，总面积7731㎡。原告提交的数份租赁合同载明其租赁的厂房、办公楼总面积达9188.65㎡，但是原告并不是同一时间段的租赁面积达九千余平，2014年-2015年租赁面积4693㎡，2016年租赁面积7493㎡，2017年租赁面积6493㎡，2018年租赁面积7473㎡，2019年租赁面积2760㎡，并未超过《厂房买卖合同》中约定交付的面积，应当认为是原告为保证正常生产经营活动支付的合理开支。 鉴定机构作出的鉴定结论中包括成都市温江区温泉大道浩欣路13号、15号厂区2019年度租金，对此，本院认为双方2018年12月31日合同到期后，双方并未签订书面的租赁合同，且原告并未实际支付合同到期后产生的租赁费用，故鉴定结论中2019年度租金732100元应当扣除。鉴定结论中关于位于温江区××路××号××号××房，合同约定租期6个月、租金10800元／月，合计64800元，而评估结果为66200元，评估结果中含有装卸费1400元，应当予以扣除。原告租赁位于温江区××道××路××号面积为850㎡的厂房时，支付了6%的税费，原告支付税费的依据系合同约定，应当认定为直接损失。庭审中，六婆公司针对银信资产评估有限公司针对六婆公司的异议，提出成都市青羊区××路××号××栋××层××号房屋未装修，评估租金价格与该楼盘已装修过的1栋8层820号等房屋评估租金几乎一致，对此，本院认为6层626号房屋与8、9层房屋共计十套房屋的租赁时间、租赁面积、租赁期限均不相同，价格略有差异并无矛盾或者与常理不符。原告方关于鉴定结论中租金低于市场价格的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，原告的租金损失应当为5182000元（5915500-732100-1400）。原告为了证明其损失申请评估，产生评估费用80000元，该费用由被告承担70000元，原告自行承担10000元。 原告请求判令被告向其支付厂区员工离职损失263,600元。对此本院认为，原告主张厂区停产员工离职损失系其自身的经营管理行为，与被告未交付房屋之间不具有因果关系。对此本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川仁信建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都六婆餐饮有限公司因延迟交付厂房截至2020年1月2日产生的违约金5,182,000元、评估费70,000元，合计5,252,000元； 二、驳回原告成都六婆餐饮有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27,807元，由原告成都六婆餐饮有限公司承担4,474元，由被告四川仁信建设发展有限公司承担23,333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 英 二〇二〇年九月二十九日 书记员 彭成丽