河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初441号原告:仁和新苑业主委员会，住所地：开封市仁和新苑**楼****。负责人：柳倩如，主任。委托诉讼代理人：张胜利，系业主委员会委员，代理权限为特别授权。被告：开封绿庭房地产开发有限公司，住所地开封，住所地开封市仁和保障性居住小区**地块**楼**101（**）用代码：914102006728746169。法定代表人：齐海扬，董事。委托诉讼代理人：王嘉仪，河南师道律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：董其杭，河南师道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封兵盟物业管理有限公司，住所地:开封市，住所地:开封市鼓楼区南书店街**码：91410204071368531X。法定代表人：叶玉梅，总经理。委托诉讼代理人：景志勤，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔海杰，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告仁和新苑业主委员会与被告开封绿庭房地产开发有限公司（以下简称绿庭房地产公司）、开封兵盟物业管理有限公司（以下简称兵盟物业公司）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仁和新苑业主委员会的委托诉讼代理人张胜利，被告绿庭房地产公司的委托诉讼代理人王嘉仪、董其杭，被告兵盟物业公司的委托诉讼代理人景志勤、崔海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁和新苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告对仁和新苑所有楼栋的单元门、天台的顶台门、电梯房的门、消防设施及整个小区的绿化恢复到开发商移交的原状。2、请求判令二被告依法移交公共用房，即2号楼外围临着东京大道总共226平方米及从南大门西边第一间。3、请求判令被告兵盟物业公司返还在仁和新苑服务期间收取的公共收益，即饮水机占地费5000元，电梯广告收益费38000元，丰巢6000元，小区门口摊位费50元。4、请求被告绿庭房地产公司依法移交14号楼与10号楼之间、10号楼与9号楼之间的地下停车车库及支付车位处理款项（具体数额不详）。5、请求被告绿庭房地产公司依法移交建筑物及其附属设施的公共维修基金（具体数额不详）。6、请求二被告依法移交根据《开封市物业服务项目退出办法》第十三条（依据《河南省物业管理条例》第五十二条）规定交接其他相关材料：（1）公共利用属于业主所有的公共设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况；（2）将预收的超服务期限的物业服务费用移交给原告（具体数额不详）；（3）移交下列资料和财务：A、利用业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况明细账目及资金（具体数额不详）；B、属于业主共同所有的其他财务（具体项目及数额不详）；C、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业服务项目区域内道路、地下停车库，地下、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料设施设备图、燃气管道图；E、预售的物业服务费、能耗费等相关费用（具体数额不详）；F、受聘期间利用公共场地等经营性收入购置的资产及物品（具体情况不详）；G、物业承接查验的有关资料、物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；H、仁和新苑大房本复印件资料。7、判令被告兵盟物业公司恢复8号楼西北侧绿地原状。8、判令被告兵盟物业公司拆除3号楼东侧违建房屋并恢复绿地原状。9、诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：仁和新苑系被告绿庭房地产公司开发建设，被告兵盟物业公司系绿庭房地产公司指定为仁和新苑小区提供物业服务的物业公司。二被告从未向全体业主公布承接查验时的公共物业用房、相关设备设施及绿化等的有关情况与资料。原告于2019年8月29日向北郊乡社会事务办公室备案，并获准刻制印章。2019年10月31日兵盟物业公司书面提出退出仁和新苑的物业服务，退出时间为2019年11月30日17时。兵盟物业公司退出当日，以绿庭房地产公司向其移交应移交资料为由，只交接了部分资料。在兵盟物业公司服务期间，其未履行维护、管理职责，导致公共设施设备损坏严重，绿化大面积枯死，对破损单元门及楼顶天台门没有进行更换，消防设备设施瘫痪、无水压，公共财产如楼梯门等损坏严重等。绿庭房地产公司未安装监控摄像头，安全监控设施形同虚设。《业主手册》及相关法律法规规定了二被告在公共区域、公共设备设施、绿化等的责任，其未能履行法定及约定相应责任。二被告应对不合格公共设备设施及公共绿化承担采取补救措施及或赔偿损失的责任。兵盟物业公司未退还属于全体业主所有的其经营期间收取的公共收益，主要为：1、矿泉水饮水机设备设施向经营商收取的占地费、管理费、电费差价；2、通讯基站费用；3、在电梯等部位的广告费用；4、丰巢占地费、管理费、电费差价；5、2016年未经法定多数业主同意许可他人将1号楼西侧绿地改建幼儿园活动场地收取的费用；6、2015年-2017年兵盟物业公司未经法定多数业主同意，在小区8号楼西北侧绿地擅自建设收费停车场的收入；7、2015年4月兵盟物业公司未经法定多数业主的同意，在3号楼东侧绿地允许他人建设房屋收取的费用；8、未经法定多数业主同意，对外出租公共物业用房；9、未经法定多数业主同意，允许他人使用7号楼前西侧绿地改为硬化路面收取的费用。为依法全体业主合法权益，特依法起诉，请求人民法院支持。被告绿庭房地产公司答辩称：原告的各项诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。理由如下：一、仁和新苑小区系拆迁安置小区，由政府部门负责拆迁安置事宜，我公司经过正规的招拍挂程序，中标为仁和新苑小区的开发单位。小区在2014年年底竣工，并经验收合格，至今有六年之久，现我公司与小区未签订任何物业服务合同，我公司作为开发商，对小区的公共设备设施、绿化的保养维修等事宜不承担任何保证责任。二、小区内的公共用房，我公司已经依法移交至物业和社区以及其他相关单位，目前我公司并未占有、使用小区公共用房。三、政府与我公司商定，建好小区后政府仅对廉租房和安置房进行回购，剩余部分商铺和地下车库的所有权我公司依据物权法相关规定合法建造原始取得，没有移交返还义务。四、建筑物及其附属设施的公共维修基金由开封市住房和城乡建设局管理，我公司并未收取。五、我公司作为开发商，即非物业服务公司，又未与原告签订物业服务合同，原告以《开封市物业服务项目退出办法》第十三条规定，要求我公司交接相关材料，无任何法律依据。被告兵盟物业公司辩称：一、原告的第一项请求不具体不明确，在我公司服务管理期间没有破坏小区共用设施、设备和毁坏绿化的行为,所以不应当承担恢复原状的侵权责任。二、关于公共用房，我公司已经全部移交给被答辩人，有移交清单为证。三、原告第三项请求不具体明确，我公司在仁和新苑小区服务期间，没有收取过饮水机占地费、电梯广告收益费、丰巢管理费等费用。四、关于原告的第六项诉讼请求，因我公司没有利用业主所有的公用设施、共用部分、公用场地收取任何费用，所以无法公布收益情况，无法移交明细账目和资金。我公司已经将预收的物业服务费用、能耗费全部返还给了业主本人。原告诉称应移交的B项财物不具体明确，我公司不曾占有，无法移交；C项资料只要是我公司接收到的，已全部移交给原告；D项所有的设施设备均在小区内，除1以外我公司未收到过任何清单，移交设备清单不是我公司的义务；F项我公司服务期间没有经营性收入，也没有购置资产和物品；G项物业设施、设备使用、维护、保养、检验等技术性资料已全部移交给原告；H项我公司不曾收到过开发商移交的大房本复印件资料，因此无法移交。五、我公司没有许可任何人将1号楼西侧绿地改建成幼儿园活动场地，对于此行为，也已经书面通知幼儿园恢复原状，小区院墙被他人挖洞，绿地被他人圈成小院的行为，我公司作为物业的服务者、管理者已按照职责，举报到龙亭区综合执法局或发出责令恢复原状的通知，尽到了管理义务。8号楼西北侧绿地是一位小区业主为了小区方便私自改建成了车库，现已被城管拆除，恢复原状的责任应由该小区业主承担。3号楼东侧绿地违建房屋的问题，我公司已向政府职能部门举报尽到了管理职责，是否恢复原状是职能部门的事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的业主委员会成立的相关资料及印章证明、仁和新苑业主手册、兵盟物业公司出具的退出报告、原告与兵盟物业公司的交接清单、照片，被告绿庭房地产公司提交的建设工程档案合格证，被告兵盟物业公司提交的其与原告的交接清单本院予以确认，并在卷佐证。经查明本院认定事实如下：仁和新苑小区系被告绿庭房地产公司开发建设，于2014年12月交付使用。被告兵盟物业公司系该小区原物业管理服务企业。原告仁和新苑小区业主委员于2019年成立。2019年10月31日，兵盟物业公司向北郊乡利民社区提交关于退出仁和新苑小区物业服务的报告，称因公司与建设方签订的前期物业管理服务合同已于2018年12月31日期满，小区业委会成立以来未能与我公司签订物业管理服务合同，特申请退出该小区的物业管理，决定于2019年11月30日下午五点正式终止服务。2019年10月30日至11月30日期间，兵盟物业公司向原告移交的实物及材料有：物业用房三间（钥匙6把），二次加压水房、电房（钥匙4把，泵房钥匙2把），三号楼7层钥匙1把，南消防、西消防大门钥匙3把，楼顶、电梯机房钥匙90套、配电室钥匙2把、消控室钥匙2把，电梯门钥匙2套，地支架箱钥匙1套，地支架箱钥匙**水电井房钥匙2把，1-18号楼业主信息表1份，1-18号楼水电抄收清单1份，消防平面图1份，污水平面图2份，消防弱电竣工图1份，居民用电图1份，路灯平面图1份，高压供水平面图1份，专用电缆平面图1份，雨水井平面图1份，年检报告共46份，往年保养单2017年-2019年、2019年-2020年各36份，特种设备使用单位变更声明1份。2019年11月30日，原告与开封市中护卫物业管理有限公司履行交接仁和新苑小区公共区域手续。原告提交的照片显示：小区部分单元门、顶台门受损，部分草坪、树木干枯，小区大门口设置有丰巢，小区内设置有饮水设备，电梯间有广告牌，8号楼西北侧有一块废弃空地，3号楼东侧有私建房。本院依职权调取了涉案小区部分工程设计图，显示原告要求移交的临街的房屋均非物业管理用房。本院认为：本案原告仁和新苑业主委员会系合法选举产生的，能够代表小区业主主张相应权利。对原告要求二被告将单元门、顶台门等恢复原状的请求，原告提交的照片上虽显示该公用设施及绿地有部分受损，但鉴于该小区已交付使用近6年，公用设施设备会有自然损耗，且被告兵盟物业公司已撤出近一年，故对该项诉求本院不予支持。原告要求二被告移交的临街的物业用房，原告提交的系小区电缆走径示意图并非涉案工程的设计规划图，且图上对物业用房的标注也不明确，根据本院调取的小区工程设计图显示，争议房屋并非物业用房，故对原告的该项诉求本院不予支持。原告要求被告兵盟物业公司返还收取的饮水机占地费等费用，但未提供证据证明兵盟物业公司实际收取了该费用，对原告的该项诉求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案原告要求被告绿庭房地产公司移交的地下车库并非业主共有，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告要求绿庭房地产公司移交专项维修基金的诉讼请求数额不明确，且也无证据证明该款系绿庭房地产公司收取并代管，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告要求二被告移交图纸、账目等相关材料及资金、物品等的诉讼请求不具体明确，兵盟物业公司在退出小区时已与原告进行了交接，且原告也无证据证明其诉称的材料、资金及物品由被告掌握，故对该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求兵盟物业公司将8号楼西北侧恢复原状的请求，因原告未提供该场地原状的相应证据，故对该请求不予支持。原告要求兵盟物业公司拆除3号楼东侧违建房屋并恢复原状，因拆除违法建筑不属民事案件受案范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《物业管理条例》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：驳回原告仁和新苑业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告仁和新苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  程向辉审 判 员  陈姝亭人民陪审员  牛豫洲二〇二〇年九月三十日书 记 员  张译天