广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9365号原告：汤荣华，男，1976年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区，委托诉讼代理人：王宇，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹桦，广东实德律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。第三人：广州泰坤池广告有限公司，住所地广州市天河，住所地广州市天河区体育东路**羊城国际商贸中心东塔**914401067837934051。法定代表人：汤荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹桦，广东实德律师事务所律师。原告汤荣华与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司），第三人广州泰坤池广告有限公司（以下简称泰坤池公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告汤荣华的委托诉讼代理人王宇、黄丹桦，被告云梯公司的委托诉讼代理人张哲，第三人泰坤池公司的委托诉讼代理人王宇、黄丹桦到庭参加诉讼，被告颐和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤荣华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除汤荣华与云梯公司签订的《认购书》、《协议书》；2.请求判令云梯公司退回汤荣华已支付的定金20000元及所产生的利息，按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2015年6月3日起算，暂计至2019年7月30日为4213.14元);3.请求判令云梯公司退回汤荣华已支付的房款共计942036元及所产生的利息，利息按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2015年11月30日起算，暂计至2019年7月30日，为177678.46元)；4.请求判令云梯公司支付赔偿金942036元;5.请求判令颐和公司对上述诉请承担连带责任；6.请求依法判令本案的诉讼费由云梯公司和颐和公司承担。诉讼中，汤荣华变更了第二项和第四项诉讼请求为：2.请求判令云梯公司双倍返还汤荣华的定金40000元及所产生的利息，以40000元为本金按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2015年6月3月起算，暂计至2019年7月30日为8426.28元);4.请求判令云梯公司支付预期可得利益1353828元。事实和理由：一、泰坤池公司和云梯公司的广告合同关系及欠款关系。汤荣华为泰坤池公司的股东及法定代表人，泰坤池公司与云梯公司素有业务往来，泰坤池公司多次为云梯公司发布广州机场巴士车身广告。2013年至2015年间，双方签订了多份广告发布合同，泰坤池公司的义务于约定期限履行完毕后，云梯公司一直未支付其应付合同款项，拖欠泰坤池公司的广告款。二、泰坤池公司与云梯公司达成协议，以房抵广告款，结束上述广告合同及欠款关系。云梯公司提出用以房抵款的方式支付5份广告合同合共为1795000元的款项。根据泰坤池公司、云梯公司和汤荣华的商议，泰坤池公司将其对云梯公司的债权转让给汤荣华，再由汤荣华与云梯公司签订商品房买卖合同，以云梯公司开发的位于花都颐和山庄（云梯山庄）的商品房抵扣云梯公司应付广告款。三、颐和公司代理云梯公司履行以房抵款的义务。颐和公司系云梯公司指定的委托代理机构，由其全权代理云梯公司，与汤荣华签订相关认购书及购房合同。在泰坤池公司向云梯公司开具相应广告款发票后，即确认汤荣华已履行支付房款的义务，由颐和公司向汤荣华开具房款收据。汤荣华签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》后，泰坤池公司向云梯公司开具了合共1795000元的广告款发票，并按颐和公司的要求填写了一系列颐和公司内部抵款流程所需材料，颐和公司于2015年11月30日向汤荣华开具了房款收据。至此，泰坤池公司与云梯公司的广告合同关系及欠款关系即已结束，变为汤荣华与云梯公司、颐和公司的购房合同关系。四、汤荣华和云梯公司、颐和公司的购房合同关系。汤荣华与颐和公司于2015年6月3日签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，由颐和公司作为云梯公司的代理人在认购书上盖章，约定由汤荣华向云梯公司购买位于花都颐和山庄xx号住宅，建筑面积为162.42平方米，房屋价款为942036元，付款方式为一次性付款。汤荣华当日向颐和公司支付了20000元作为定金，颐和公司出具了相应的定金收据。但此后颐和公司一直未将定金退还给汤荣华。汤荣华和颐和公司于2015年11月签订了购买上述商品房的《花都颐和山庄商品房买卖协议书》（合同编号：0660036，下称“《协议书》”），约定由汤荣华向云梯公司购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄xx号房，商品房建筑面积为162.42平方米，该商品房的总价款为942036元，付款方式为一次性付款。因广州市的限购政策，汤荣华暂无法签订网签合同及办理过户。为实现合同目的，汤荣华和颐和公司在《协议书》中还约定，汤荣华在签订广州市房管局规定的网签合同版本前可更换一次买受人姓名。《协议书》签订后，因泰坤池公司已向颐和公司提交以房抵款所需的材料并向云梯公司开具了发票，颐和公司遂于2015年11月30日向汤荣华出具了金额为922036元及20000元的房款收据。至此，汤荣华已履行其于《协议书》约定的全部义务。五、云梯公司在房产上设定抵押致使购房合同无法履行。此后，汤荣华计划按《协议书》的约定更换买受人姓名，但发现因云梯公司在未告知汤荣华的情况下在该房产上设定了抵押，导致即使更换买受人亦无法进行网签和过户手续。直至起诉日，云梯公司仍未对涉案屋进行涂销抵押登记。六、云梯公司应承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”云梯公司在未告知汤荣华的情况下，又将汤荣华已付清房款的商品房抵押给案外人，致使《协议书》无法履行，已构成违约，侵犯了汤荣华的合法权益，应返还汤荣华已支付的房款、定金及占用该笔款项期间的利息，并承担赔偿责任。根据房天下网站显示，现花都颐和山庄的房屋均价为14172元/平方米，按涉案房产162.42平方米计算，汤荣华如能顺利变更买受人姓名，将房屋过户，预期可售得2295864元。现因云梯公司在房屋上设定抵押导致《协议书》无法履行，汤荣华无法将房屋卖出，云梯公司应赔偿汤荣华的预期损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，汤荣华现主张不超过已付房款一倍的赔偿金，即942036元。颐和公司作为云梯公司的指定房产代理商，在《认购书》和《协议书》上加盖了公章，收取了汤荣华提交抵房程序的内部流程材料并开具了定金和房款收据，全程负责买卖涉案房产的事宜，应对上述诉请承担连带清偿责任。补充事实和理由：本案泰坤池公司是一家广告公司，主要业务包括上海和广州机场的大巴及广告牌等广告发布业务，汤荣华是泰坤池公司的法定代表人。云梯公司是与颐和地产集团有限公司（下称“颐和集团”）公司合作开发地产项目的合作公司，颐和公司是云梯公司的指定代理公司。2014年后，颐和集团及云梯公司开始拖欠多份广告合同的大量广告款，经过泰坤池公司的催收及商谈，颐和集团和云梯公司表示可用以房抵债的方式对部分广告费进行支付。由于项目当时仍在建设中，且广州市实行限购政策，无法将多个房产登记过户用于抵债，经过商议，具体以房抵债的方式为：由泰坤池公司的法定代表人，即汤荣华与云梯公司签订房产《认购书》，将购买房产的应付房款用于抵扣所签的广告费。泰坤池公司将广告发票开出后，云梯公司出具房款收据，视为房款付清。为实现抵款的目的，双方在《认购书》和《协议书》中约定汤荣华在付清房款后可以更换买受人的方式出售，以达到回收款项的目的。根据《合同法》第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主体债务。在本案中，云梯公司将案涉房产抵押给案外人，以其抵押行为表明其不会履行房屋买卖合同的主要债务，即：将房屋所有权转移给买受人，故此汤荣华有权依据上诉规定解除合同。根据《合同法》第97条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。汤荣华已经履行了支付全部房款的主要义务，合同解除后，云梯公司应将汤荣华的已付房款全部返还并赔偿损失。根据《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据房天下网站显示，现花都颐和盛世的房价均为人民币14172元/平方米，且尚已找到了购买意向的买受人，现因云梯公司在房屋上设定抵押，导致涉案房产产权瑕疵，并且无法进行网签和过户手续，使得汤荣华无法以更换买受人的方式出售房产，合同目的无法实现，云梯公司应偿还其预期损失。被告云梯公司辩称：我方不同意汤荣华的诉讼请求。汤荣华与我方的房屋买卖关系纠纷，双方签订了《认购书》和《协议书》，约定了汤荣华在签订协议当日，将购房款支付给我方，但是汤荣华在支付了房屋定金后，一直拖延支付剩余购房款，我方多次催促无果。本案是由于汤荣华欠缴购房款而造成的违约，所以汤荣华要求退回定金并支付利息的诉求没有事实依据。泰坤池公司与我方存在广告合作事项，汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，但是汤荣华与泰坤池公司所提供的五份广告合同均未按照合同约定完成验收手续，说明泰坤池公司尚未履行其合同义务，故我方并无按照合同约定的履行支付义务。本案不存在以房抵款的事实，在汤荣华与我方签订的购买案涉房产的《认购书》和《协议书》后，只支付了定金，剩余款项一直未按照合同约定支付，所以我方也没有将案涉房产交由汤荣华使用，如果存在汤荣华与泰坤池公司所认为的以房抵款的事实，就不应该有定金的存在，而且汤荣华应该早已收楼使用，但汤荣华在购买房屋后一直没有收楼，也并未对此提出异议，明显违反常理，我方从未收到泰坤池公司就涉案合同费用进行以房抵款的要求，汤荣华所提供自行制作的确认收款单均也得到我方的确认，所以汤荣华要求退回已支付的房款和计算利息，并无事实依据。买受人在无法取得房屋的情况下，才可以要求解除合同以及赔偿，在本案只要汤荣华交齐购房款，就可以收楼使用，抵押行为不会造成汤荣华无法取得房屋，故我方认为汤荣华要求解除合同和赔偿的请求没有法律和事实依据。被告颐和公司提交书面答辩状辩称，我方是开发商云梯公司的房产代理公司，代理销售案涉房产，收取定金，在汤荣华签订《认购书》、《协议书》及交付房屋20000元定金后，我方对案涉房产的代理事务已完成，代理的所有法律后果均由开发商承担，后续房款是否有交纳、《商品房买卖合同》是否有签订、房屋交付等情况，我方均不知情。我方不清楚后续过程的履行情况，在此过程中产生的纠纷，我方不应承担责任。第三人泰坤池公司述称，同意汤荣华的事实和理由以及诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房产位于广州市花都区梯面镇颐和山庄xx房，2018年6月30日办理了抵押登记，抵押权人是广州资产管理有限公司。2015年6月3日，云梯公司（发展商、甲方）、汤荣华（认购方、乙方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定乙方向甲方认购案涉房产，总房价为942036元，实行一口价的计价方式，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。乙方于签署认购书时交付定金20000元（在首期房款中抵扣），乙方于签署认购书之日起七日内，即2015年6月10日前付清全部房款。认购书对其他权利义务进行了约定。认购书落款处甲方有蔡銮花的签名无盖章，代理方处加盖了颐和公司的公章。2015年11月，云梯公司（甲方、卖方）、汤荣华（乙方、买方）签订《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，就案涉房产的买卖作出约定，乙方在2015年11月30日前一次性支付全部房价款。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。本协议生效后，乙方不得要求解除本协议，若乙方执意要解除本协议的，须取得甲方同意，并按以下两种方式办理：1、如该商品房尚未交付的，乙方应向甲方支付该商品房总价款的20%的违约金；2、如该商品房已交付给乙方使用，乙方按房屋总价的20%向甲方支付房屋损耗费，并同时将该商品房恢复至交楼前的原状；3、甲方有权在扣除上述全部费用后，将剩余房款无息退还给乙方。乙方若交齐所有房款提前签约，可在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方同意后，可以更换上述房屋买受人的姓名。因更换房屋买受人的姓名而产生的费用由乙方承担。上述更换姓名仅限于一次，且更换后的房屋买受人具备网签合同资格。在更换房屋买受人姓名时，房屋总价不变。房屋交易税费由网签合同版本上的买受人承担。合同对其他权利义务进行了约定。合同落款处，甲方（委托代理机构）处加盖了颐和公司的公章，乙方有汤荣华的签名。2015年6月3日，汤荣华向颐和公司以支票的形式支付定金20000元。2015年11月30日，颐和公司出具两张收款收据，分别显示收到汤荣华购花都颐和山庄（云梯山庄）xx单元房款20000元和922036元。案涉房产目前未交付汤荣华使用，云梯公司于庭审中陈述案涉房产尚未取得竣工验收备案表。汤荣华不具备广州市购房资格。诉讼中，双方关于合同履行情况各执一词。汤荣华认为，案涉房产的购房款是按照以房抵债的形式支付的房价款。泰坤池公司多次为颐和集团、云梯公司发布广告，云梯公司与泰坤池公司签订了多份广告合同，泰坤池公司的义务履行完毕后，云梯公司一直没有支付相应的款项，双方之间以五份广告发布合同的广告款债权1795000元统一抵了颐和山庄两套房屋，包括本案的房屋以及颐和山庄的J1栋1102房，其中颐和山庄J1栋1102房已经更名成功，故没有提起诉讼。双方并未对具体哪份合同的款项抵扣哪套房屋进行约定，是进行的统一抵扣，每一份广告发布合同的付款时间是不一样的，但债务履行期限均在以房抵债之前。付款期限到了之后云梯公司与泰坤池公司约定以房抵款，云梯公司提出用以房抵款的方式支付欠款，根据汤荣华和云梯公司商议，由汤荣华与云梯公司签订相应的认购书和购房合同，在泰坤池公司开发相应的发票后，由云梯公司向汤荣华开具房款收据。汤荣华与泰坤池公司存在债权转让的关系，债权转让未支付对价。汤荣华提交了1、泰坤池公司与云梯公司签订的5份广告发布合同，5份广告发布合同的广告款总金额为1795000元，合同约定的付款时间均在双方签订认购书之前；2、泰坤池公司员工与颐和公司员工的沟通邮件；3、认购书、协议书；4、定金收据；5、泰坤池公司于2015年12月份期间向云梯公司开具的发票1795000元；6、房款收据；7、（2019）粤0111民初7391、7393号中同属颐和集团的项目公司台山颐和温泉城地产开发有限公司提交的证据及撤诉裁定；8、（2019）粤0111民初7351号、7353号民事判决等拟证明其上述陈述。云梯公司陈述，确认五个广告合同的广告款尚未支付，因汤荣华未提交书面验收申请，没有进行验收，故未支付广告款。汤荣华仅支付了定金20000元，剩余购房款并未支付，对于其开具的收款收据，云梯公司解释为，购房款收据的开具是因为汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，基于双方长期合作及信用，提前开具收据是基于汤荣华的要求，便于汤荣华用于房屋转让。关于合同能否继续履行，汤荣华认为，因签订认购书之后云梯公司将案涉房产抵押，合同无法继续履行。云梯公司认为，汤荣华支付剩余房价款后可以立即收楼，且在房屋解除抵押状态后（具体时间未定），可以办理房产证。诉讼中，云梯山庄称其与颐和公司是合作关系，本案是我方委托其作为营销策划代理我方签订合同。诉讼中，依照汤荣华的申请，本院作出（2019）粤0114民初9365号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人云梯公司的银行存款2085963.6元或查封等值的其他财产。后本院对云梯公司的财产采取了保全措施。另查明，本院于2019年9月18日将本案的起诉状副本送达给云梯公司。泰坤池公司是有限责任公司，汤荣华、汤牡丹是其股东。云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。本院认为，依照本案的证据显示，颐和公司是云梯公司的代理人，颐和公司行为的法律后果应当由云梯公司承担。颐和公司代理云梯公司与汤荣华签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，汤荣华与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。汤荣华不具备广州市购房资格，且云梯公司在签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》后在案涉房产设定抵押，故涉案合同现在无法继续履行下去，汤荣华请求解除与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，本院予以支持。合同应当在起诉状副本送达给云梯公司之日解除，故本院确认《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》于2019年9月18日解除。双方争议的焦点在于汤荣华有无付清购房款，云梯公司与汤荣华签订案涉合同后，由云梯公司的代理人颐和公司向汤荣华开具了收取款项的收据，收据系收付款凭证，能够证明款项的收付，云梯公司辩称未收款而开具收据是为了“便于汤荣华转让案涉房产，出于信任而提前开具收据”，云梯公司作为财务制度完备的房地产开发企业，对其未收款即开具收据的行为显然未能给出让人信服的合理解释。汤荣华述称该出具收据的行为系对以债权抵作房款的确认。经审查，汤荣华提交了泰坤池公司与云梯公司相关的广告合同，云梯公司亦认可未支付上述合同的款项，广告合同中约定的付款时间早于双方签订认购书的时间；一系列生效判决证实泰坤池公司与颐和地产集团有限公司控股下的公司长期合作广告业务，及泰坤池公司与颐和地产集团有限公司的项目和合作公司素有以房抵款的惯例及操作流程；上述证据与云梯公司开具收据的行为相互印证，形成证据链，本案可认定各方对以房抵款达成了一致合意，故对汤荣华主张以房抵款的意见予以采纳。汤荣华提交的泰坤池公司与云梯公司相关广告合同的债权数额、泰坤池公司开具的广告款发票的金额远远超过案涉购房款。同时，云梯公司开具收据的行为亦可认定云梯公司已确认泰坤池公司的相关债权。综上，对于云梯公司辩解的意见均不予采纳。根据本案事实，云梯公司、泰坤池公司、汤荣华三方已达成协议，云梯公司将案涉房产出售给汤荣华，由泰坤池公司将对云梯公司的广告合同应收款抵作上述房款，上述抵债行为并不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。至于汤荣华作为泰坤池公司的股东之一，其无偿受让债权的行为是否存在侵害他人权利的问题，现并无证据显示损害公司债权人利益及其他公司股东利益，故汤荣华主张本案债权并无不当。依照合同解除的法律后果，云梯公司应当将其收取的款项返还给汤荣华，汤荣华于2015年6月3日支付定金20000元，云梯公司的代理人颐和公司于2015年11月30日确认收到案涉房产购房款，并分别开具20000元及922036元购房款的收据，此外，根据双方签订认购书第四条约定，定金在首期款抵扣，综上可知，汤荣华交纳的定金20000元已抵扣房款，广告债权922036元抵作房款，汤荣华请求返还942036元于法有据，予以支持。但其还请求双倍返还定金、支付双倍定金的利息不应支持。合同解除，双方均有过错，故汤荣华要求云梯公司赔偿预期可得利益，本院不予支持。本案根据合同的履行、双方的过错、损失的情况，对于汤荣华请求云梯公司支付自支付之日起的购房款利息损失予以支持。如上所述，颐和公司是云梯公司的代理人，其行为后果应当由云梯公司承担，颐和公司并非本案认购书及协议书的合同主体，汤荣华请求颐和公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，汤荣华诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告汤荣华与被告广州云梯地产开发有限公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》于2019年9月18日解除；二、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤荣华返还房款942036元及支付利息（以942036元为基数，从2015年11月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告汤荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26976元，由原告汤荣华负担14999元，被告广州云梯地产开发有限公司负担11977元。财产保全费5000元，由原告汤荣华负担2780元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曾雪云人民陪审员  朱小玲二〇二〇年九月二十日书 记 员  孙诗韵朱婷欣李诗琪