广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初6949号原告：广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社，住所地广州市番禺区大龙街。法定代表人：陈志光，职务董事长。委托诉讼代理人：梁菁，是广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，是广东华誉品智律师事务所实习人员。被告：广州市旭步贸易有限公司，住所地广州市番禺区大龙街旧水坑村开发路**。法定代表人：张绿贝。委托诉讼代理人：李政，是广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄凯，是广东正派律师事务所律师。原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社与被告广州市旭步贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社的委托诉讼代理人梁菁、单锴敏，被告广州市旭步贸易有限公司的委托诉讼代理人李政、庄凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年12月至2020年4月的租金共397227.44元及滞纳金（租金滞纳金以各期所欠租金为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至被告实际付清之日止）;2.判令被告向原告支付2019年12月至2020年4月的垃圾费共12042元及滞纳金（垃圾费滞纳金以各期所欠垃圾费为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至被告实际付清之日止）;3.判令被告向原告支付2019年11月至2020年3月的水费共8971.9元及滞纳金（水费滞纳金以各期所欠水费为基数，按日利率千分之一计算，自次月6日起计算至被告实际付清之日止）;4.判令被告向原告支付2019年12月至2020年4月的杂费共5000元及滞纳金（杂费滞纳金以各期所欠杂费为基数，按日利率千分之一计算，自当月6日起计算至被告实际付清之日止）;5.判决原告没收被告已缴纳的租赁保证金197496元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年11月19日，原告（甲方）与邹国涛（乙方）签订《租赁合同》（以下简称“原合同”)，合同约定的主要内容有：“甲方愿意向乙方出租产权属于旧水坑经济合作社所有，旧水坑村三区宿舍第四栋及男工宿舍1栋，这两栋宿舍楼主体建筑面积合计7902平方米，水泥空地面积合计3719平方米。一、这两栋宿舍主体建筑面积的租金按每平方米7元计算，水泥空地租金按每平方米2元计算，两项合计每月租金为人民币62752元；租金从第三年开始递增5%，之后每隔两年递增一次，每次递增5%，租金明细如下：第一年、第二年租金为每月62752元；第三年、第四年租金为每月65890元；第五年、第六年租金为每月69185元；第七年、第八年租金为每月72644元；第九年、第十年租金为每月76276元；……二、甲方每月收取租金为税后净额，如乙方需开具发票，则因此而产生的税费由乙方负责承担。另乙方每月要向甲方缴交派出所经费每月500元，治安经费每月500元，消防经费每月500元。……三、本宿舍租赁期限为15年，自2010年12月1日起至2025年11月30日止。……五、在租赁期间，乙方所产生的生活垃圾要按甲方指定的地点堆放，并且向甲方每月交纳垃圾运输费1580元（按宿舍楼主体总建筑面积计算，每平方米收0.2元）……八、乙方须在每月5日前准时向甲方交纳租金和垃圾费、水费、电费等，如不能按时支付的，每天按所欠费用的1%加收滞纳金。逾期超过半个月的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除该合同并收回该宿舍，所收租赁保证金不予退还。”2010年12月9日，因应邹国涛提出的拆建申请，原告与邹国涛就拆建后的租金标准签订《补充协议》（以下简称“补充协议一”)，约定拆建后每月租金增加393.6×5=1968元。2011年4月22日，邹国涛签订《垃圾处理意见确认回执》，同意垃圾由旧水坑村统一处理并按要求交纳垃圾费，确认每月垃圾费为1580元（按建筑面积7900平方米，每月每平方米0.2元计收）。2012年4月9日，因应邹国涛提出的增建申请，原告与邹国涛就增建后的租金标准和垃圾费签订《补充协议》（以下简称“补充协议二”)，约定增建后每月租金增加56×5=280元，每月垃圾费增加56×0.2=11.2元，从2012年5月1日起计收。2012年4月25日，因应邹国涛提出的增建申请，原告与邹国涛就增建后的租金标准和垃圾费签订《补充协议》（以下简称“补充协议三”)，约定增建后每月租金增加72×5=360元，每月垃圾费增加72×0.2=14.4元，从2012年6月1日起计收。2012年6月20日，原告与邹国涛签订《补充协议》（以下简称“补充协议四”)，约定将原合同第二十二条“本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成的，提交广州仲裁委员会裁决”注销，并变更为“今后有什么事情，双方以友好团结和谐的方式依法解决”。2013年3月20日，原告、邹国涛、广州宇顺信息科技有限公司三方签订《补充协议》（以下简称“补充协议五”)，约定原合同及后续相关补充协议的承租方变更为广州宇顺信息科技有限公司。2014年3月20日，原告与广州宇顺信息科技有限公司签订《补充协议》（以下简称“补充协议六”)，约定从2014年4月1日起，垃圾费的计收标准变更为每月每平方米0.3元。2017年9月8日，原告、广州宇顺信息科技有限公司、被告三方签订《补充协议》（以下简称“补充协议七”)，约定原合同及后续相关补充协议的承租方变更为被告。合同履行期间，被告屡有拖延付款行为，原告未追究其违约责任，被告亦承诺将严格执行合同约定，但之后依然拖延付款，截至目前，被告欠付的款项有：①2019年12月至2020年4月的租金，共397227.44元；②2019年12月至2020年4月的垃圾费，共12042元;③2019年11月至2020年3月的水费，共8971.9元；④2019年12月至2020年4月的杂费，共5000元。被告不按合同约定付款，己构成违约，原告有权要求被告支付所欠款项及相应的滞纳金。2020年6月30日，被告发函要求解除案涉租赁合同，因被告违约，我方有权没收被告交纳的租赁保证金197496元。综上，我方提出上述诉讼请求，望贵院予以支持，维护我方的合法权益。被告广州市旭步贸易有限公司答辩称，首先，经被告核对原告提交的房产证、土地证等产权证件，产权证明中登记的房屋面积及土地面积是少于《租赁合同》及原被告签订的补充协议中载明的面积不一致的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”我方认为本案的租赁合同中的租赁物无法与原告提供的产权证对应一致，合同约定面积与实际物业面积不一致，租赁合同应当属于自始无效的合同，合同相应的违约条款也应属无效条款，同时合同无效是原告原因造成的，并且被告认为在计算本案租赁物业使用费时，应当按照原告产权证中的实际登记面积进行计算，对于合同载明的超出登记面积的部分不能计算租金，原告主张的租金以及滞纳金没有事实和法律依据。其次，根据原、被告签订的《补充协议》，协议仅按照《租赁合同》的内容确认原告向被告租赁的物业情况，原告与被告之前的承租人约定的增加租金、垃圾费等费用的情况都没有明确告知原告，原告提交的证据2—证据8等在被告承租本案物业之前原告与第三人签订的协议均没有被告的签章和确认，因此《租赁合同》以外的原告与第三人签订的补充协议是对被告没有法律的约束力，本案的租金及垃圾费应当按照原《租赁合同》并结合租赁物产权证明上登记的实际面积进行计算。再次，原告诉请水费的依据是其自行制作的表格，该表格并非是自来水公司的证明，上面的数据也没有经过自来水公司的确认，并且表格上载明的水表读数也没有经过双方的确认，因此对原告主张的水费没有事实和法律依据。另外，无论是《租赁合同》还是原、被告之前签订的《补充协议》，都没有关于原告主张的杂费的收费依据，该费用原告收取用于什么用途，从该费用的名称中也不能明确，因此原告主张的杂费同样没有事实和法律依据。最后，原告欠租期间正值新冠疫情，政府部门出台多个减租政策，根据《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》规定，本案土地租金原告应给予被告减免2月、3月以及4月半个月的租金，但是被告多次与原告协商原告都坚决不同意履行该政策给被告减免租金，原告也没有按照该文件规定去执行，同时原告下面的商户，也要求被告按照政策减免租金，因此被告才迫于无奈没有支付此前的租金，被告认为原告应当先予被告减免2月至4月半个月的租金后，被告才能履行支付租金的义务，本案并非被告的原因违约的，原告诉请的2月至4月的租金没有依据。该租赁合同是无效合同，因此合同中关于原告收取保证金的条款是无效的。原告收取保证金的诉请无效。综上，恳请法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：原告是位于广州市番禺区石基镇旧水坑村员工宿舍**第**和广州市番禺区石基镇旧水坑村男员工宿舍B第**的产权人，上述两幢物业（以下简称“案涉物业”）的房地产权证面积分别为2815.3平方米和1499.6平方米。2010年11月19日，原告与案外人邹国涛签订《租赁合同》，约定原告将案涉物业建筑面积合计按7902平方米，水泥空地面积合计按3719平方米出租给案外人邹国涛使用，租赁期限自2010年12月1日至2025年11月30日。承租人应当向原告支付的费用包括租金、派出所经费500元/月、治安经费500元/月、消防经费500元/月、垃圾费1580元/月、水费，其中首两年租金为62752元/月，每两年按5%递增一次，2018年12月1日至2020年11月30日的租金为76276元/月。承租人须在每月5号前向原告交纳租金和垃圾费、水费等，如不能按时支付的，每天按所欠费用的1%加收滞纳金。逾期超过半个月的，视为承租人违约，原告有权单方面解除该合同并收回该宿舍，所收租赁保证金不予退还。2010年12月9日至2014年3月20日期间，案外人邹国涛、广州宇顺信息科技有限公司与原告因物业拆建陆续达成多份补充协议，其中将租金增长至65360元/月，垃圾费增长至2408.4元/月，并于2013年3月20日把案涉《租赁合同》承租人变更为案外人广州宇顺信息科技有限公司。2017年9月8日，原告、案外人广州宇顺信息科技有限公司、被告三方签订《补充协议》，约定案涉《租赁合同》及后续相关补充协议的承租人变更为被告。另查明，2010年11月19日，案外人邹国涛向原告支付租赁保证金197496元。2020年6月30日，被告函告原告要求解除《租赁合同》，庭审中，原、被告确认《租赁合同》约定的租赁物业面积中包含有房产证的部分（面积约占55%）和无房产证部分（面积约占45%），原、被告同意《租赁合同》于2020年6月30日解除。本院认为，2017年9月8日,原、被告及案外人广州宇顺信息科技有限公司签订的《补充协议》是合同当事人真实意思表示，依法成立并生效，被告于2017年9月8日起继受案涉《租赁合同》承租方的权利义务，案外人邹国涛支付的租赁保证金的相关权利义务一并转移给被告。本案中，被告对未支付原告2019年12月至2020年4月的租金、垃圾费的事实没有异议，但不认同原告对租金、垃圾费及对应滞纳金的计算，并认为应当适当减免疫情期间的部分租金。本院认为，案涉《租赁合同》中对无产权物业进行出租的约定无效，但原告仍有权要求被告支付该部分物业的房屋占有使用费。被告庭审中确认，此前亦按照《租赁合同》和案涉多份《补充协议》共同确定的物业面积、租金标准和垃圾费标准支付租金和垃圾费，被告称对原告和案外人邹国涛、广州宇顺信息科技有限公司签订的多份《补充协议》不知情，本院不予采信。原告主张被告按照79445.49元/月的标准支付2019年12月至2020年4月的租金（占用费）和按照2408.4元/月的标准支付2019年12月至2020年4月的垃圾费，理据充分；但被告抗辩原告应当根据《广州市番禺区人民政府办公室关于打赢疫情防控阻击战落实农村集体经济组织减租措施的通知》给予租金减免，结合番禺区2020年上半年的疫情防控情况和企业经营现状，让被告承担该期间的全部租金明显不公平，本院酌情免除被告本案2020年1月份、2020年2月份的租金（占用费），原告的该部分诉讼请求，本院不再支持，其余部分本院予以支持。关于水费，经原、被告庭后确认，被告2019年11月至2020年3月期间产生的水费合计8971.9元，原告请求被告向其支付该期间水费8971.9元，符合法律规定，本院予以支持。原告将《租赁合同》约定的派出所经费500元/月、治安经费500元/月、消防经费500元/月统称为“杂费”，该“杂费”的约定与面积无关，被告确认此前每月均按照1000元/月的标准向原告支付“杂费”，现原告主张被告向其支付2019年12月至2020年4月的“杂费”合计5000元，符合双方约定，本院予以支持。不动产权证书作为房屋产权的有效合法证明，其记载的房屋建筑面积具有确定、公示的效力，在无其他约定的情况下，房屋租赁合同中的房屋面积应当以不动产权证书载明的面积为准。现原、被告确认《租赁合同》有房产证部分的面积约占55%，本院将按照该比例对租赁担保金、滞纳金进行处理，对无证面积的部分按没有约定处理。被告拖欠原告租金、垃圾费、水费等的行为已经构成违约，原告要求按照《租赁合同》第八条约定没收保证金197496元，本院仅支持197496元×55%=108622.8元，剩余88873.2元应当在被告交付案涉物业后返还。考虑到原、被告就被告是否符合政府文件的租金减免政策存在争议，被告拖欠原告租金的主观恶意小，本院对原告主张的租金滞纳金酌情予以调低至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合有房产证部分面积的比例和被告欠款行为给原告造成的资金占用期间的利息损失，本院一并调整原告主张的垃圾费滞纳金、水费滞纳金、“杂费”滞纳金按年利率6%计算。原告对上述滞纳金主张的按月计算的方法，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月、2020年3月、2020年4月的租金（占用费）共238336.47元及滞纳金（相应租金的滞纳金以79445.49元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月至2020年4月的垃圾费共12042元及滞纳金（每月垃圾费的滞纳金以2408.4元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年12月至2020年4月的杂费共5000元及滞纳金（每月杂费的滞纳金以1000元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按年利率6%计算至实际清偿之日止）；四、被告广州市旭步贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社支付2019年11月至2020年3月的水费共8971.9元及滞纳金（水费滞纳金按年利率6%，分别以2597元为本金从2020年1月1日起，以2646元为本金从2020年2月1日起，以1822.8元为本金从2020年3月1日起，以475.3元为本金从2020年4月1日起，以1430.8元为本金从2020年5月1日起，均计算至实际清偿之日止）；五、原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社无需向被告广州市旭步贸易有限公司退还保证金108622.8元；六、驳回原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096元（已减半收取）、申请费2818元，由原告广州市番禺区大龙街旧水坑村股份合作经济社负担14元，被告广州市旭步贸易有限公司负担6900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘晓磊二〇二〇年九月十五日书记员  黄淑仪