四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2590号 上诉人（原审被告）：四川中南明大置业投资有限公司，住所地南充市顺庆区滨江中路二段**青年城****楼****。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，1978年5月13日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：陈小瑜，男，1969年10月1日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭俊林，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 原审被告：四川泰合置业集团有限公司，住所，住所地南充市顺庆区滨江中路二段**青年城********div> 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，1981年1月17日出生，汉族，住南充市顺庆区，系该公司工作人员。 上诉人四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）因与被上诉人陈小瑜、原审被告四川泰合置业集团有限公司（以下简称四川泰合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中南明大公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为：陈小瑜就逾期交房责任的诉求已超过诉讼时效并驳回其诉请，改判逾期交房违约金以双方合同约定为准；二、二审案件受理费由陈小瑜承担。 事实与理由：一审法院认定陈小瑜实际诉讼时效的天数错误，应予以纠正。合同第十一条中明确了2015年12月30日前交房，故中南明大公司认为，陈小瑜在2016年1月1日就应该知道其收房权利受到了侵害，依据《民法总则》第一百八十八条的规定，其向人民法院主张逾期交房违约责任的诉讼时效应到2018年12月31日止。合同第十三约定的逾期交房违约金履行期限是实际交房30日内，这与陈小瑜主张的逾期交房违约责任是两个完全独立的诉求，不应作为一个整体来裁判。故一审法院认定的诉讼时效日期有误，应予以纠正。陈小瑜与中南明大公司在《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金的赔付有明确的约定，且该约定合法有效。一审法院将逾期办证违约金的计算标准增加至日万分之零点五，有悖于双方当事人的真实意思表示及实际约定。综上，请求依法支持中南明大公司的上诉请求。 陈小瑜辩称：一、一审关于逾期交房违约金的诉讼时效及诉讼时效起算点的认定适用法律正确。二、本案判决逾期交房违约金标准为日万分之零点五，是因为一审已经查明陈小瑜始终未实际收房，合同约定的标准远低于其受到的损失而作的调整。三、中南明大公司的陈述不实。一审法院对逾期交房违约金的计算标准是以实际收房时间为界，以合同约定的已付房款的日万分之0.1为标准计算的，而非中南明大公司所称的一审法院将逾期交房违约金增加至日万分之0.1。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请予维持。 四川泰合公司述称：一审对我方的判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持。 陈小瑜向一审法院起诉请求：1．判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期交房违约金（计算方式：以78000元为基数，以日万分之零点五为标准，从2015年12月30日起计算至符合法定和约定的交房条件之日止，截止2019年4月30日违约金为4758元，之后的违约金每半年支付一次）；2．判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以78000元为基数，以日万分之一为标准，从2017年1月1日起计算至转移登记之日止，截止2019年4月30日违约金为6630元，之后的违约金每半年支付一次）；３．判令中南明大公司、四川泰合公司为陈小瑜办理房屋所有权证；４．本案全部诉讼费由中南明大公司、四川泰合公司负担。 一审法院对有争议的事实认定如下：《商品房买卖合同》第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，陈小瑜向中南明大公司付清了购房款，但中南明大公司未在合同约定的期间内向陈小瑜交付房屋。案涉房屋截止一审法庭辩论终结之日，未能办理初始登记及不动产权属转移登记。一审庭审中，陈小瑜提交了案涉楼盘宣传资料，载明的投资商为四川泰合集团，开发商为四川青年置业公司。 一审法院认为，本案的争议焦点：（一）四川泰合置业集团公司是否应当承担违约责任；（二）陈小瑜的诉讼主张是否超过诉讼时效；（三）怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；（四）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（五）是否应该判令中南明大公司立即协助陈小瑜办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：案涉楼盘的建设单位、商品房预售许可证载明的售房单位为中南明大公司，案涉商品房买卖合同系陈小瑜与中南明大公司签订，中南明大公司作为房屋的出卖人，根据合同相对性原则，应由中南明大公司按照合同约定履行合同义务并承担相应责任。陈小瑜提交的楼盘宣传资料其性质仅为要约邀请，当事人的权利及义务应以商品房买卖合同的约定为准。虽然四川泰合公司系中南明大公司的股东，但陈小瑜所提交的证据不能证明二公司组织机构混同、业务混同或财产混同的情形，无法适用法人人格否认制度要求四川泰合公司承担违约责任。 关于争议焦点（二）：逾期交房违约金的诉讼时效应自知道或应当知道权利受到损害之日起计算，合同第十三条约定的实际交房前的逾期交房违约金给付期限为实际交房30日内，故实际交房前的逾期交房违约金诉讼时效的计算起点应自商品房实际交房之日起30日后开始计算。因中南明大公司对实际交付房屋的时间负有举证义务，在中南明大公司未举证证明的情况下，应认定为未实际交房，故陈小瑜关于逾期交房违约金的诉讼主张未超过诉讼时效。 关于争议焦点（三）：因中南明大公司未按合同约定的期限交付房屋，亦未取得房屋所在楼栋的竣工验收备案表，故对陈小瑜主张的逾期交房违约金予以支持。合同第十三条约定的违约金标准为已付房款的日万分之0.1，因中南明大公司长期未交房，按该标准计算逾期交房违约金不足以弥补当事人的损失，陈小瑜主张按照日万分之0.5计算较为公平合理。因此，逾期交房违约金的计算方式应为：自2015年12月30日起以78000元为基数，按每日万分之0.5的标准计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止。陈小瑜要求中南明大公司在违约行为持续时间较长的情况下，每半年支付一次违约金的诉讼请求较为合理，一审对此予以支持。 关于争议焦点（四）：陈小瑜主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是陈小瑜作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，应将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期办证违约责任的约定。依照商品房买卖合同约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记及并协助陈小瑜取得房屋权属证书，但至今近三年时间仍未果，按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。为平衡双方权利义务，按日万分之0.5计算违约金较为妥当。故中南明大公司截止一审法庭辩论终结之日2020年5月9日逾期办证违约金为4777.5元（78000元×0.005%×1225天）。若中南明大公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，陈小瑜可另行主张权利。 关于争议焦点（五）：根据审理查明的事实，案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，中南明大公司立即协助陈小瑜办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对陈小瑜主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，一审不予支持。陈小瑜可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。 据此，一审判决：一、中南明大公司于判决生效之日起十五日内向陈小瑜支付逾期交房违约金，计算方式：以78000元为基数，按日利率万分之零点五的标准，自2015年12月30日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次； 二、中南明大公司于判决生效之日起十五日内向陈小瑜支付截止2020年5月9日的逾期办证违约金4777.5元；三、驳回陈小瑜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42元，由中南明大公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审中，中南明大公司认可因案涉房屋所在的土地被司法查封，该房屋尚未办理初始登记。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕中南明大公司的上诉请求进行审理。 陈小瑜与中南明大公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定实际交房前的逾期交房违约金的给付期限为实际交房30日内，但在陈小瑜否认已接收房屋，中南明大公司亦无证据证明已向陈小瑜交付房屋的情况下，陈小瑜主张违约金并未超过诉讼时效期间。 双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的“逾期交房责任”应为中南明大公司未按该合同第十一条约定的“期限”和“条件”将该商品房交付给陈小瑜，中南明大公司未按《商品房买卖合同》约定的期限向陈小瑜交付房屋，客观上会影响到陈小瑜对该房屋的占有、使用等，给陈小瑜造成的损失明显超过了合同约定的违约金，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，根据陈小瑜提出的调整违约金的诉讼主张，酌情将中南明大公司未按合同约定的期限交付房屋的违约金调整为每日按全部已付款的万分之0.5计算，并无不当，本院予以维持。 此外，因案涉房屋所在的土地已被司法查封，中南明大公司目前尚未办理该房屋的初始登记，如按合同的约定仅由中南明大公司承担已付房款万分之三的固定的违约金，将明显过低，显失公平。故一审法院根据陈小瑜提出的调整该违约金的诉讼主张，综合相关要素，酌情将逾期办证的违约金调整为按已付房款的日万分之0.5计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费96元，由上诉人四川中南明大置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王海川