江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初3322号原告：单永昌，男，1983年2月10日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告：朱利秀，女,1984年1月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。二原告共同委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被告：周雄，男，1988年8月22日出生，沭阳县人，住沭阳县。被告：张娜，女，1988年10月16日出生，沭阳县人，住沭阳县。第三人：李增斗，男，1956年5月9日出生，东海县人，住沭阳县。第三人：李春，男，1985年3月15日出生，东海县人，住沭阳县。原告单永昌、朱利秀诉被告周雄、张娜排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法公开开庭进行了审理，于2019年10月18日作出（2019）苏1322民初6505号民事判决，被告周雄、张娜不服该民事判决提起上诉。宿迁市中级人民法院于2020年3月5日作出（2019）苏13民终5117号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年4月21日立案后，依法追加李增斗、李春为第三人，并依法另行组成合议庭适用普通程序进行审理，于2020年6月15日公开开庭进行审理。原告单永昌及二原告共同委托诉讼代理人孙兆辉，被告周雄、张娜，第三人李增斗，到庭参加诉讼。原告单永昌、朱利秀向本院提出诉讼请求：1、判令二被告停止侵害、排除妨害，立即从涉案房屋中迁出，并将房屋腾空返还二原告；2、判令二被告立即支付房屋占有使用费20000元。事实和理由：2017年7月21日，二原告与李春及其妻子签订《房地产买卖契约》，约定二原告购买其二人所有的位于沭阳县房屋，后二原告于2017年7月24日取得了不动产权登记证书。购买房屋后，二原告发现二被告居住在该房屋内，便要求其二人迁出。诉讼中，二原告撤回了第2项诉讼请求。被告周雄、张娜辩称：二原告购买涉案房屋属于恶意取得，2017年买的房子直到2018年5月份才去看房。在此期间，我家小孩在附近上学，全家一直住在房子里。涉案房屋系被告周雄于2013年2月8日从案外人尹某2、李春处购买所得，并由二被告自2013年装修后入住至今。二被告不同意二原告的诉讼请求。第三人李增斗述称：二被告称买尹某2的房子是事实，第三人与二被告之间没有关系，只与尹某2有关系。二被告的钱是交给尹某2的。我原来承建康某小区的6号楼工程，将其中的窗户工程转包给尹某2，并曾将康某小区1号楼406室房屋抵工程款给尹某2。尹某2将该房屋对外出售给被告周雄，在收到周雄的定金后，却无法为周雄办理406室房屋的相关购房手续。当时，我为了尹某2能从周雄处取得剩余购房款，将窗户工程继续下去，便将康某1号楼1606室的房屋拿出来同尹某2调换406室房屋，1606室房屋的相关手续办的是我儿子即本案第三人李春的名字。后来尹某2仍然未将相关的工程做完，因我也给了尹某2一部分钱，所以我就不再欠尹某2工程款，1606室房屋也不能再抵给尹某2。第三人李春未作陈述。本院经审理认定事实如下：第三人李增斗与第三人李春系父子关系。第三人李增斗曾承建沭阳县沭城街道康某小区6号楼工程，尹某2为其做该幢楼的窗户工程。因欠尹某2工程款，李增斗将康某小区1号楼三单元406室房屋抵款给尹某2。尹某2将该406室房屋对外出售，并于2011年6月20日与被告周雄订立《房屋转让协议》一份，该协议载明，房屋建筑面积为127.65平方米，价款为384000元，尹某2应在合同订立后一个月内从开发商处开出该套房屋的购房房票，该协议还约定了其他内容。协议签订后，被告周雄付30000元定金给尹某2。因该房屋的相关手续未能办妥，被告周雄无法取得该406室房屋。因上述协议无法履行，第三人李增斗又将康某1号楼三单元1606室房屋调换给尹某2，该房屋系以第三人李春名义与开发商签订的商品房买卖合同，并于2009年在银行办理了房屋按揭贷款。2011年10月29日，尹某2向第三人李增斗出具收条一张，载明收到李增斗康某1号楼三单元1606室房屋，均价1928元/㎡。第三人李春在该收条经手人处签字。2011年10月30日，被告周雄从康某小区物业办公室领取了该小区1号楼三单元1606室房屋的钥匙、住户手册，并在物业办公室填写、提交了装修施工申报表。2011年11月1日，尹某2向第三人李增斗出具收条一张，载明收到康盛1号楼三单元1606室房款104970元，冲6号楼窗工程款。尹某2保留该收据的复印件。同日，第三人李增斗在该复印件上注明，待此房屋两证下来后，由第三人李春负责将房屋转户给被告周雄，但不负责过户费。2011年10月底左右，第三人李增斗、李春将案涉房屋的商品房买卖合同、贷款合同、用于归还按揭贷款的银行卡等手续全部交给了被告周雄。嗣后，被告周雄按时向李春银行卡内转账，用以偿还按揭贷款。2013年2月8日，第三人李增斗以李春的名义与尹某2及被告周雄订立书面房屋转让协议一份，载明：尹某2曾为李春做门窗工程，欠尹某2工程款，于2011年11月份将康某小区1号楼三单元1606室房屋抵款给尹某2。现经李春同意，尹某2将该房屋转让给周雄；尹某2转给周雄的房屋总价格为384000元（含贷款）。除周雄给付尹某2264500现金外，下欠房贷由周雄负责偿还。以后房屋需要过户，李春要积极配合，不得推诿和拖延，尹某2也要积极协助。过户费用由周雄承担。并约定，协议签订后，李春和尹某2将该房屋的所有资料、证件及各类发票交给周雄，周雄交清房款，即取得该房的所有权，李春和尹某2将该房屋的钥匙交给周雄，李春和尹某2家人不得以任何理由拒绝履行协议；水电费、物业费、房屋契税由李春负责。同日，尹某2向被告周雄出具了一张总收据，总计收到周雄支付购房款264500元。第三人李增斗以为案涉房屋办理不动产权登记为由，将之前交给被告周雄的商品房买卖合同、贷款合同等资料取回。2013年左右，被告周雄、张娜对案涉房屋进行装修，并入住至今，但多次要求第三人办理过户登记未果。2013年5月30日，案涉房屋的不动产所有权登记至第三人李春名下。2015年12月28日，第三人李春将该房屋抵押给案外人徐长军，并办理了抵押权登记。2017年7月14日，原告单永昌替第三人李增斗向案外人徐长军账户转账292000元，后注销了上述抵押登记。2017年7月17日，原告单永昌向第三人李春的银行卡内转账82752.72元，用以偿还康某1幢3单元1606室房屋剩余的按揭贷款。同月21日，原告单永昌、朱利秀与李春、赵某1签订《房地产买卖契约》，约定李春、赵某1将该房屋以530000元出售给二原告。同月24日，案涉房屋产权转移登记至原告单永昌、朱利秀名下。二原告购房前未实际查看房屋状况，按未装潢购买。过户后，李增斗、李春及赵某1未将案涉房屋的钥匙交付给二原告，二原告也未能实际占有使用房屋。2017年7月31日、2019年3月25日，原告单永昌、朱利秀又两次将案涉房屋抵押给案外人单华丽、张某。以上事实，有到庭当事人陈述、房屋转让协议、收条、银行卡、用户手册、装修施工申报表、房地产买卖契约、不动产权证书、证人尹某2证言、周雄与第三人李春通话录音等证据证实。本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，原告单永昌、朱利秀无权要求被告周雄、张娜排除妨害，理由如下：首先，被告周雄与第三人李春的房屋买卖合同合法有效，二被告对案涉房屋属于合法占有，应受到法律保护。被告周雄与第三人李增斗、李春在2011年即对案涉房屋进行交易，第三人向被告周雄交付房屋及购房协议等手续，并由被告周雄归还按揭贷款，2013年2月8日三方补签房屋转让协议。结合第三人李春在2011年10月29日收条上签字行为及李春与被告周雄的电话录音内容来看，李春本人对该房屋买卖行为是认可的，故被告周雄与第三人之间在2011年即成立了合法有效的房屋买卖合同法律关系。被告周雄在支付大部分购房款264500元后依法占有了案涉房屋，并按约定偿还剩余的按揭贷款，其对房屋享有的占有、使用权利应受保护。其次，二原告与李春、赵某1办理涉案房屋产权登记具有恶意，二被告属于恶意办理登记的买受人。二原告在购买涉案房屋时并未实地进入房屋查看，按未装潢房屋进行交易，交易后，双方也未对房屋的占有、使用进行交接，且在取得涉案房屋权属证书一周内即将房屋抵押给他人。二原告一系列行为的目的，显然在于恶意抢先将房屋登记至自己名下，并非出于购房居住的考虑。最后，二原告恶意办理涉案房屋权属登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人二被告。二被告对案涉房屋未能登记至其本人名下并不存在过错。被告周雄、赵某2在入住房屋后，一直在积极主张权利，多次要求第三人李春、李增斗办理房屋的过户登记手续，只是因第三人恶意违约而导致未能实现。二原告自愿撤回要求二被告支付占用费用20000元的诉讼请求，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告单永昌、朱利秀的诉讼请求。案件受理费380元（原告已预交190元），由原告单永昌、朱利秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费380元。审 判 长  崔永峰审 判 员  张思源人民陪审员  司兴国二〇二〇年九月二十四日书 记 员  王治红附录相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。法信超链：地方法规1篇案例85篇裁判544990篇期刊1篇×