广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初915号原告谭慧娟，女，1963年5月5日出生，满族，住广东省深圳市南山区沙河枕荔楼1107。身份证号码：210************842。诉讼代理人谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。诉讼代理人王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司，住所地：博罗县*******。统一社会信用代码：914***********249A。法定代表人刘某1。诉讼代理人罗乔旋，广东信而立律师事务所律师。原告谭慧娟诉被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭慧娟诉讼代理人谢新志、被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司诉讼代理人罗乔旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭慧娟诉称，2016年11月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于博罗县********组莲塘（土名）财富生活广场B栋10层11房，总价款人民币305687元。被告应当在2017年8月1日前将商品房交付原告使用。若被告逾期交房的，按照合同中第九条约定的承担逾期交房责任。合同签订后，原告已履行了合同义务，但被告至2017年11月6日方向原告交付商品房。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金8803.78元（自2017年8月2日起，应计算至2017年11月6日）；2、被告向原告支付逾期办证违约金3056.87元；以上合计11860.65元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告应当在2017年8月1日前向原告交付涉案房屋；2、购房款收据，证明原告于2016年11月4日前付清全部房款；3、不动产产权证，证明被告直到2019年才为原告办理了涉案房屋的房产证。被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司辩称，首先，原告要求支付逾期交付房屋的违约金，明显不合理。原告无证据证明逾期收楼所遭受的损失，即使存在逾期收楼的事实，也不存在对原告产生实际影响。另外，本案的房屋价款本身就不高，根据售房总价计算，原告按照合同约定计算逾期付款违约金，远远超过双方约定的3%的违约责任，显然，该违约金的标准过高。另外，原告计算谕期交房的日期有误，根据双方补充协议约定第二条规定，买受人应在收到出卖人电话、传真、登报或邮寄等方式发出收楼通知收楼之日起15天内验收楼房，并付清相关费用。未收到出卖人任何形式收楼通知的买受人应于本合同约定的交付期限届满且起的60天内向出卖人要求验收楼房并办理相关收楼手续。如买受人不按照前述要求来办理收楼手续，则从出卖人发出收楼通知日起的第十六日起或从本合同约定交付期限届满且起的第61天起，视该房屋由买受人验收合格并己交付买受人使用，由此产生的物业服务费用或其他相关费用概由买受人负责。可见，即使存在逾期交楼的情形，双方也已经明确了逾期的天数最长不得超过60天。即若存在逾期交付房屋的情形，原告要求答辩人支付违约金的天数应当最长不超过60天。原告要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，过错不在被告，其诉讼请求不应支持。本案已超过诉讼时效。综上所述，恳请法院查明原告的因逾期交房的损失，调整违约金的计算额度及计算天数，查明事实驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：竣工验收备案表，证明涉案房屋已经竣工验收。经开庭质证，被告对原告提交的三份证据三性予以确认，但证明内容不予确认，三份证据均未证明其逾期收楼的损失以及存在逾期收楼的具体日期、计算方式，故应当按照双方约定不超过60天的逾期收楼时间计算。原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，该证据证明涉案房屋直到2018年8月30日才满足了交付条件。经审理查明，2016年11月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2016）10021185），合同约定：原告向被告购买位于博罗县********组莲塘（土名）财富生活广场B栋10层11房，总金额为人民币305687元，原告应在网签之日付清房款305687元；被告应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。此外，合同还约定了其他相关事项。同日，原告向被告支付了全部购房款。另，涉案商品房于2019年取得不动产权证书。本院认为，原、告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后,原告依约支付了全部购房款，被告应当根据该合同约定在2017年8月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。被告未提交证据证明其与原告办理收楼手续的时间，应承担举证不能的不利后果,因此，本院以原告认可的2017年11月6日为被告交房时间。被告未按照合同约定的时间将涉案商品房交付给原告，被告应当承担逾期交房违约责任，故原告主张被告支付2017年8月2日至2017年11月6日止共96天的逾期交房违约金,本院予以支持。关于被告承担逾期交房的计算基数,原告于2016年11月4日已向被告支付了全部购房款，故本院确认以总价款305687元作为计算违约金的基数。关于被告承担逾期交房违约金的计算标准,鉴于双方在合同中第九条明确约定按日万分之三支付违约金,且该计算标准也不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称应按附件四合同补充协议第二条认定计算支付逾期交房违约金的时间为60日，因该条款系格式条款，被告未能提供证据证明其已向原告履行了提示说明义务，故该条款应认定为无效条款，且案涉商品房在该补充协议约定的期限内亦不符合约定交付条件，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金,依据双方合同第十五条约定,被告应当在商品房交付使用之日后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现被告未能提交证据证明其向产权登记机关申请备案时间，应承担举证不能的后果。涉案商品房于2019年方取得不动产权证书，因被告的责任导致原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任,向原告支付合同约定房价款的1%的违约金3056.87元（305687元×1%）。关于被告辩称原告主张的违约金请求已过诉讼时效的问题。本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为持续发生的状况而累加计算的，原告主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中确定的一个整体性的合同权利，要求原告在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。原告向本院提起诉讼时尚在民法总则规定的三年诉讼时效期间内，因此，对被告提出诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭慧娟支付逾期交房违约金（该违约金以305687元为基数，自2017年8月2日至2017年11月6日止按日万分之三计算）。二、被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭慧娟支付逾期办证违约金3056.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元（原告预交97元），由被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二〇年九月八日法官 助理  欧辉娟书 记 员  童春梅