北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85616号原告：袁彤，女，1970年9月9日出生，回族，自由职业，住北京市朝阳区。被告:北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：张峰,男,1993年2月5日出生,汉族,北京市泰仑房地产经纪有限责任公司员工。委托诉讼代理人：马海龙,男,1997年10月2日出生,汉族,北京市泰仑房地产经纪有限责任公司员工。原告袁彤（以下简称原告）与被告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告，被告委托诉讼代理人张峰、马海龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失，包括2015年至2018年期间原告每年维护及装修花费140274元、原告垫付的恢复软包音效室的费用8500元、原告垫付的卫生间修复及深度保洁、垃圾清运等基础维修费5870元，自2019年5月1日至2020年3月1日期间四个月的房屋空置期损失60000元、因重新装修导致二个月租金损失30000元、因被告逃避交接造成的2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金损失21500元、2018年3月20日至2018年4月1日免租期损失6500元、二台空调维修费和一台空调置换费合计6800元、物品家具损失9757元（斯普利单人床一个2453元、床垫一张1632元、床头柜一个432元、7662元购买的主卧衣柜维修费2000元、主卧大床二个连体床头柜合计2840元、冷水、热水及中水三张水卡各60元共180元、电卡20元、门禁卡两个共100元，两个空调遥控器共100元）、电费95元；2、判令被告因损坏房屋结构、违规群租、违反恢复原状的约定向原告支付违约金30000元。事实和理由：原告和被告于2018年3月19日签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定“原告所有的位于北京市朝阳区劲松街道办事处广渠路25号202楼1003室出租给被告，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日，月租金15000元，按季度支付；房屋租赁用途：合租，不允许群租。不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，如被告违约，应向原告赔付月租金的200%的违约金”。合同还约定因被告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属品、设备设施发生损坏或故障的，被告乙方应负责维修或承担赔偿责任。当日双方又签订了《补充协议》，协议约定“房屋租赁到期后被告免费将房屋恢复原貌格局，并且重新装修，如被告不给恢复原貌格局并重新装修，由原告自行恢复原貌并重新装修，产生费用由被告负责。房屋不允许群租”。原告依约将房屋交付予被告。租赁合同到期后，被告未按期交房，并且不接原告电话，拉黑了原告微信，原告无奈找到被告公司总部协调，被告才与原告进入房间内检查欠费及毁坏状况。原告进入房间后，发现房屋内原告原有的床、床头柜卧柜、洁具等家具被被告搬走，所有灯具不见了，由于被告将房屋打了多个割断，致使房顶、墙壁、窗框、门框尽是打隔断留下的损坏痕迹以及白漆，房屋房顶、壁纸、踢脚线、地、地板压条套大门及门框、门把手及门锁等配件、3套工艺门及门框、2套科勒坐便器、花洒、水龙头、浴室柜、马桶内零件、软包装修、空调等均被毁坏，房屋破败不堪，完全不是原告出租时房屋的模样，并且拖欠水费高达9000多元。原告联系被告处理此事，要求被告按合同约定恢复原貌重新装修，结清水、电欠费，交回房屋水卡、电卡、门禁卡，被告一再推脱，原告只能自行先修复部分损毁。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，破坏原告装修后不予恢复原貌，给原告造成设备维修垫资损失6800元，基础维修垫资损失14370元，原告原装修投入均已遭到严重毁坏；被告未经原告同意搬走原告的家具损失约9357元；至今未交回的水、电、门禁等卡；拖欠电费95元；逃避交接以及原告进行维修的租金损失21500元（43天，从3月19日至4月30日逃跑、追讨欠费，协商维修装修期间直到无果准备进入诉讼的时间）,被告违约房屋进行群租，被告应就该项违约承担月租金200%的违约金，即30000元；双方签订合同之初，被告为争取和原告签约，向原告承诺免费重新装修，让原告放弃了和案外人已经签好的租赁合同，造成原告房屋租金差价损失;因被告未按承诺恢复以及重新装修，原告在租房时因此条件让予被告的免租期13天不予免租，应计算租金为6500元，装修期间无法出租的租金损失30000元；由于被告对于原告房屋恶意毁坏，毁坏程度严重，原告为了减少损失，尝试进行基础维修低价出租，但因为房屋装修及各毁坏过于严重造成不适租而至今无法出租。因被告造成房屋破烂不堪，原告至今已有15个月无法出租。原告认为，上述经济损失和费用应由被告承担。原告多次要求被告赔偿损失，被告拒不赔付，不正面解决问题，故原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，望贵院判如所请。被告辩称：一、不认可原告的装修损失及垫付修复费用损失。1、原告作为证据提交的原貌照片并非交付我方的房屋原貌，交给我方时只有单人床、双人床、床头柜和衣柜，其余都是空房，无多余家具。2、原告作为证据提供的发票真实性我方不认可，涉案房屋所在小区是开发商赠送的装修，涉案房屋现较于小区同户型房屋装修无差异，我司并没有将房屋装修整体拆除变成毛坯房，合同期满我司还对涉案房屋进行了维修和保洁，也曾将视频发给原告。3、原告收回房屋后在当月出租过，说明涉案房屋具备出租条件，不存在原告称我司将房屋全部设施及装修损坏、打烂，导致房屋无法居住。二、不同意原告主张的空置期损失。1、我方在合同期满后按时交还涉案房屋，从未干涉原告后续出租。2、原告收回涉案房屋后曾委托嘉禾家美珠江帝景店出租过，原告收取了其他客户一个月租房定金，后因原告与客户在嘉禾家美店发生矛盾，我司可以提供嘉禾家美员工的录音。3、我司工作人员在2020年7月4日与国家电网联系，因不是业主无法登陆电网账户截图，只能手写记录，我司退房后在2019年3月29日至2020年7月3日期间共发生电费2851元。因我司无法进入涉案房屋内，故无法查询水费、燃气费，但是根据用电可以推知涉案房屋一直在使用，不存在空置一说。3、不同意原告主张的装修期间租金损失30000元。我司已经在合同到期后将涉案房屋交还原告，原告主张二个月装修期难道是要将房屋全部拆除恢复至毛坯房重新装修？单纯装修的话只需要几天时间，原告自作主张装修与我司无关。4、不认可原告称因被告逃避造成其损失21500元。涉案房屋已经交还原告，在后期此房有部分磨损，双方沟通协商时只是一直未达成共识而已，我司将水费已经结清，何来损失。5、不认可支付免租期租金。合同已经履行完毕，我司按时交纳租金，中途未降租或逾期支付租金。6、不认可原告主张的空调维修费6800元。涉案房屋退还原告后，我司与原告沟通过维修问题，但是原告从未提起过空调事项，在原告起诉时也未提到，时隔近一年后，原告在变更诉请时提出，我司认为应属于空调自然老化或原告自行损坏。7、不认可原告主张的家具损失9757元。原告主张的家具价格没有依据，我方提出质疑，而且家具只是正常磨损，我司认可屋内遗失了一张单人床及床头柜，但我司也为原告留下了类似的家具。8、不认可原告主张的水卡、电卡、门禁卡、遥控器等损失。双方财产清单中未填写上述项目，不能视为原告在出租时曾交付给我司。对电费95元，如果提供证据证明是我们承租期间产生的，我们愿意承担。9、不认可原告主张的违约金30000元。双方合同正常履行并结束，我司未拖欠原告租金，打隔断也是原告同意的，而且按时交还涉案房屋。综上，不同意原告的诉讼请求。房屋在出租时避免不了使用磨损，原告作为租金收益方有义务承担一些磨损，我司在交还涉案房屋时进行了保洁和维修，原告也曾列明房间内有磨损的地方，逐一列表发给我司工作人员，后续协商原告表示5000元费用即可，我司愿意承担3000元，故双方未达成一致。原告现在主张40余万元有敲诈勒索的嫌疑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告作为委托方（甲方）与被告作为受托方（乙方）于2018年3月19日签订《北京市房屋出租委托合同》，原告作为委托人委托被告出租其涉案房屋，合同约定房屋建筑面积为124．14元，租赁用途为“合租并同意打隔断”，委托期自2018年3月20日至2019年3月19日，出租委托期限可延长3日；2018年3月20日至2018年4月1日为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。合同第九条约定乙方存在擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的情形甲方有权单方解除合同。合同第十条约定乙方有第九条约定情形的，应按月租金200%支付违约金。合同尾部手写部分补充约定：1、合同到期后乙方免费将房屋恢复原貌格局并且重新装修，如乙方不给恢复原貌格局并重新装修，由甲方自行恢复原貌重新装修，产生费用由乙方负责；在国家规定允许范围内出租，不允许群租；房屋到期前乙方负责结清水费等各项费用；合同到期房屋及装修有损坏由乙方负责维修，如乙方不负责维修，甲方自行维修，产生费用由乙方负责。房屋交割清单上显示家具包括单人床1双人床1床头柜1衣柜1+1门卡2钥匙3电卡1水卡1+1。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。合同到期后，被告将涉案房屋交还原告。关于交还时间，被告称其于2019年3月17日曾联系原告次日拆除隔断，但原告表示不方便，故2019年3月20日才彻底修复完毕，其于2019年3月20日晚上微信告知原告涉案房屋钥匙放在脚垫下面。庭审中，原告提交照片和视频若干，欲证明被告违约群租房屋、造成涉案房屋内装饰和装修严重受损、物品丢失或损坏，其垫付了部分修复费用，但时至今日涉案房屋仍受损严重无法出租。被告对于原告提供的涉案房屋原貌照片不予认可，主张交付被告时房内只有一张单人床、一张双人床、一个床头柜、一个衣柜，无其他家具；房屋只是存在一些磨损，不认可原告主张的装修费用和空置损失；原告在被告交还房屋时未提出空调事项，如发生损坏也与被告无关；不认可原告主张的衣柜维修费2000元和两个床头柜损失2840元，被告认可屋内遗失一张单人床及床头柜，但被告也为原告留下了类似家具；双方财产清单中未列明原告曾给被告水卡、电卡和门禁卡、遥控器。庭审中，被告提交视频光盘，欲证明交还房屋时即2019年3月17或18日被告尚未对涉案房屋进行修复时的状况，且拍摄视频后被告于2019年3月19日对涉案房屋进行保洁，之后对屋内墙面刮腻子刷乳胶漆、修床、更换一个三色体力灯、卫生间玻璃门合页的维修、更换防盗门把手。原告对被告视频光盘的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的也不认可，主张真正毁坏的细节都忽略过去了，踢脚线、地、地板纸及家具都已经损坏，断桥铝的窗框、软包室都损坏了；视频没有拍到给原告带来巨大损失的部位：所有的门框门板、卫生间的洁具和坐便器、全屋的房顶（棚顶）、灯具、浴室五金件。庭审中，被告提交其之前工作人员（2019年9月已离职）与原告就房屋损坏的地方沟通的微信聊天记录，欲证明微信显示了原告房屋中实际损坏的地方，被告也表示愿意赔偿一部分，但原告要求的太多，现比较当时沟通情况，原告现在诉请中的维修及空置期损失等不合理。被告提交的维修聊天记录中显示原告提出需要修复和处理的事项共21项。原告对于微信聊天记录的真实性和证明目的不认可，主张聊天记录不完整、断章取义。庭审中，被告提交部分收支账户明细截图，欲证明被告在交还涉案房屋时对涉案房屋进行了保洁和修复。被告另提交购电明细截图，欲证明涉案房屋在2019年3月至2020年7月存在大量购电记录，故而不认可涉案房屋处于空置状态。经释明，原告未对修复费用申请鉴定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。合同补充条款中明确约定被告在交还房屋时应“恢复原貌格局并且重新装修”，故被告应依约履行，如未依约履行应承担违约责任。本案的争议焦点在于对前述约定的理解及如被告存在违约的情况下，被告承担违约责任的范围。原告和被告均确认曾改变房屋格局且在交还房屋时应予以恢复，只是原告和被告对于恢复原貌及重新装修的含义理解不同，合同中对于具体装修标准没有详细约定，故应按照民众普遍接受的适租标准予以判定。关于原告主张装修损失，其自述包括2015年至2018年期间其每年维护及装修房屋花费140274元、被告返还房屋后其垫付的恢复软包音效室费用8500元和卫生间修复费用5870元，并提交部分装修合同及支付凭证予以佐证。结合原告提交的房屋出租前照片、房屋交接时视频及音频、房屋返还后的照片及视频、双方往来的微信聊天记录，本院确认被告在承租过程中对房屋的使用超出了正常使用的范畴，故应对房屋受损部位承担维修责任，双方均未对房屋装修修复费用进行鉴定，考虑房屋使用年限，本院酌定房屋内装修受损部分修复费用为四万元。关于原告主张的四个月的房屋空置期损失60000元、因重新装修导致二个月租金损失30000元、因被告逃避交接造成的2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金损失21500元，均属于双方因房屋修复发生争议而产生的空置损失，本院一并予以处理。考虑房屋修复期间必然影响房屋出租使用，且被告未积极承担修复义务势必影响原告房屋使用价值的实现，但在被告明示难以接受原告方修复方案时，原告亦有义务避免损失扩大，综合合同履行情况、双方过错程度，本院酌定因被告拒绝履行恢复原状及重新装修房屋的义务而产生的空置期租金损失为三万元。关于原告主张的2018年3月20日至2018年4月1日期间免租期损失无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的二台空调维修费和一台空调置换费合计6800元，原告在接收房屋后与被告沟通记录中未提到空调修复事宜，本院对于空调修复费用的合理性和必要性难以认定，故对于该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张的物品家具损失，其中原告主张的斯普利单人床一个2453元、床垫一张1632元、床头柜一个432元，被告未经原告允许予以更换应赔偿相应损失，本院酌定损失为1000元；关于原告主张的主卧衣柜维修费2000元，本院结合原告提交的照片酌定损失200元；关于原告主张的主卧大床连体床头柜，财产清单中未显示，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张冷水、热水及中水三张水卡、电卡一张、门禁卡二张，财产清单中只列明水卡二张，且原告在接收房屋后与被告沟通记录中未提到水卡、电卡、门禁卡的情况，故对于前述几项损失，本院不予支持。关于原告主张的电费95元，其在接收房屋时即向被告提出电费主张，且结合财产清单显示底数，本院对于该项费用予以支持。关于原告主张被告损坏房屋结构、违规群租、违反恢复原状的约定，故被告应向原告支付违约金30000元。因为合同中约定允许合租并同意打隔断，故本院难以认定被告存在改变房屋用途、拆改变动或损坏主体结构的情形。所谓“群租房”并无明确定义，一般是指改变房屋内部结构分割出租，厨房、卫生间、阳台、地、地下储藏室用于居住均住宅面积低于5平方米的情况。本案中被告自认将涉案房屋变更为六个房间，结合房屋面积及补充条款中“在国家规定允许范围内出租，不允许群租”的约定，可以确认被告确实存在不当使用房屋的情形，但合同中对于该情形的违约责任承担方式未予以约定，且原告未提供充分证据证明其实际损失，故归于该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告未及时恢复原状构成违约，被告未依约恢复确实构成违约，但是违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的方式，原告已经通过要求被告承担修复费用及修复期间租金损失的方式主张其权利，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告袁彤装修损失四万元、修复期间租金损失三万元、家具丢失及维修损失一千二百元、电费九十五元；二、驳回原告袁彤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6089元，由原告袁彤负担3589元（已交纳），由被告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年九月十四日书记员  纪太恒