安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初849号 原告：朱士位，男，1969年10月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：朱继荣，男，1940年3月9日出生，汉族，住址同上，系朱士位父亲。 被告：单昌虎，男，1981年2月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：苏伟，安徽法理律师事务所律师。 原告朱士位与被告单昌虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于海独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱士位及其委托诉讼代理人朱继荣、被告单昌虎及其委托诉讼代理人苏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱士位诉称：原、被告系本村村民，2016年2月3日，原、被告经充分协商自愿达成房屋买卖合同，合同约定：1、被告自愿将坐落在大庄镇新集村新集街新黄公路南侧两间两层楼房出让给原告，具体面积以证件为准；2、房地产成交价格95200元；3、被告于2017年2月3日前交付房地产；4、违约责任等。原告按合同约定已交清全部购房款，被告房屋于2017年已竣工，但拒不交付给原告使用，后经多次调解未果，无奈之下，特诉至法院，请求依法确认原、被告2016年2月3日订立的房屋买卖合同有效；要求被告立即交付房屋并协助原告办理房地产变更登记；要求被告承担违约金50000元；本案诉讼费由被告承担。 原告朱士位向本院提交的证据为：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2016年2月3日签订房屋买卖合同，被告将其所有的房屋以95200元的价格卖给原告，约定2017年2月3日前交付房屋，如违约，每天支付100元；2、收条一份，证明被告于2016年3月2日收到原告购房款95200元；3、2017年2月3日房屋买卖合同附加协议一份、2018年2月3日房屋买卖（续）一份，证明被告未按合同约定交付房屋，经协调延续交付时间，但被告至今仍未交付房屋。 被告单昌虎辩称：一、原、被告订立的合同无效。1、根据城市房地产管理法规定，该房屋未登记不得转让；2、该房产系被告家庭共同共有，被告个人未经其他共有人同意，不得擅自处分共同财产；3、根据土地管理法规定，集体土地不得转让，虽然原、被告同系新集村民委员会村民，但该房屋所占集体土地属于原新集村经济组织，原告系原大朱经济组织，根据该法第十条规定，原、被告不是同一经济组织成员，不得随意转让该房产。二、本案实际是民间借贷关系。当时因原告不相信被告的诚信，所以才以房屋买卖的形式来确定，根据最高人民法院司法解释规定，应当以民间借贷关系处理本案。且当时的借款本金是70000元，约定月息3分，一年的利息是25200元，所以向原告出具的收款收据为95200元。三、第一年的利息已经付过了，2017年签协议允到2018年，2018年又付了17000元利息。2018年签完补充协议后我没有履行，原告就起诉我了。综上，请求人民法院依法判决。 被告单昌虎向本院提交的证据为：1、户口本一份，证明被告婚后和父母共同生活，没有分家，涉案房地产属于家庭共同共有；2、微信转账凭证两份，证明被告于2017年2月3日和3月2日两次向原告儿子支付涉案借款利息7000元。 经庭审质证，被告单昌虎对原告朱士位所举证据1的真实性无异议，但认为合同实际是为了借款而签订的；对证据2的真实性无异议，但认为是借款，借款本金是70000元，约定月息3分，一年的利息是25200元，合计本息95200元，也就是房屋买卖合同约定的房屋成交价；对证据3的真实性无异议，但认为是因为自己未按约定偿还借款，所以才和原告协商延期交付。原告朱士位对被告单昌虎所举证据发表的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为被告实际已经和父母分家了；对证据2的真实性无异议，认可收到原告该款，但认为是被告未按期交付房屋而支付的违约金。 本案在审理过程中，经对诉讼当事人所举证据进行审查，对本案证据认定如下：原告朱士位所举证据1、证据2、证据3，被告单昌虎对证据的真实性均无异议，本院经审查，对证据的真实性予以认定；被告单昌虎所举证据1、证据2，原告对证据的真实性均无异议，故对被告所举证据的真实性也予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告原系大庄镇大朱村村民，被告系原大庄镇新集村村民，后大朱村并入现新集村。2016年2月3日，原、被告签订房屋买卖合同一份，单昌虎为甲方，朱士位为乙方，合同约定：一、甲方自愿将属于自己所有的房屋卖给乙方。房屋状况：房屋位于间两层，具体见集体土地使用证上最南侧土地上的房屋；二、甲乙双方商定成交价为人民币玖万伍仟贰佰元（¥95200）；三、付款方式为：乙方一次性支付给甲方房屋所有价款；四、甲方在2017年2月3日前将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让；五、违约责任：2、甲方保证2017年2月3日前将房屋交付给乙方，每逾期一天，甲方支付给乙方违约金每天100元。同日，被告向原告出具收条一份，内容为“收条.今收到朱士位购房款（95200）（玖万伍仟贰佰元整）.收款人单昌虎.2016.2.3”。2017年2月3日，双方签订房屋买卖合同附加协议一份，约定单昌虎于2018年2月3日将涉案房屋交付给朱士位。2017年2月3日和3月2日，单昌虎通过微信向朱士位儿子转款2000元和5000元。2018年2月3日，双方又签订房屋买卖合同（续），约定单昌虎于2019年2月3日将涉案房屋交付给朱士位。2018年8月，被告支付给原告现金10000元。后原告朱士位以被告未交付房屋违约为由，诉讼来院。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告偿还借款，并支付利息。 本院认为：双方当事人诉讼争议的是：一、本案是房屋买卖合同关系还是名为房屋买卖实为民间借贷关系；二、如果是民间借贷关系，借款的本金是多少及被告的实际还款数额如何认定。关于本案是房屋买卖合同关系还是名为房屋买卖实为民间借贷关系的问题：原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但原告自己陈述被告房屋于2017年已竣工，根据合同约定，被告应在2017年2月3日前交付房屋，被告未按约定交付房屋，已构成违约，而原告却分别于2017年2月3日、2018年2月3日两次和被告签订补充协议，约定被告交付房屋延期至2019年2月3日，延展期限长达两年，不符合原告的购房目的和交易习惯。而根据房屋买卖合同的约定，原告承担的是付款义务，被告承担的是交房义务，但从被告提供的微信转款记录来看，被告在收到原告款项后又向原告付款，也不符合房屋买卖的一般交易习惯，反而符合民间借贷关系中债务人履行偿还义务的特征。综上，本案应认定为名为房屋买卖实为民间借贷关系。关于借款的本金是多少及被告的实际还款数额如何认定的问题：原告提供被告出具的收条，收款数额是95200元，根据借款的一般交易习惯，正常情况下借款的数额不会出现零头200元数字，且被告仅提供了被告出具的收条，未提供交付款项的其他证据及款项来源的相关凭证，而被告辩解借款本金是70000元，约定借期一年，月利率为3%，一年的利息是25200元，本息合计是95200元，被告的辩解符合常理，数额也吻合。综合案情，应认定被告向原告借款本金为70000元。被告辩解第一年即2016年2月3日至2017年2月3日的利息已支付，2018年又付利息17000元，被告仅提供了7000元的微信转账记录，未提供其他相关证据予以证明，且原告仅认可被告累计支付17000元，故认定被告已还款数额为17000元。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告偿还借款，并支付利息，被告应按借贷法律关系偿还借款，并按约定支付利息。但鉴于双方约定的月利率3%高于法律规定，依法应予以调整按年利率24%支付利息至清偿完毕时止。被告已偿还的17000元应予扣除。故依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条第一款，第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告单昌虎于本判决生效后十日内偿还原告朱士位借款本金70000元，并自2016年2月3日起按年利率24%支付利息至债务清偿完毕时止（单昌虎已偿还的17000元待执行时一并扣除）； 二、驳回原告朱士位的其他诉讼请求。 案件受理费1600元，由被告单昌虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  于海 二〇二〇年九月二十九日 书记员  赵洋 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。