山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1482民初2539号 原告：张保坤，男，1974年8月10日出生，汉族，住禹城市。 委托诉讼代理人：胥宝辉，山东盛强律师事务所律师。 被告：禹城市乾丰置业有限公司，住所地：禹城市迎宾路以东文化街延长线以南乾丰首府小区**楼**。 法定代表人：王盖良，董事长。 被告：禹城市戴维斯物业管理有限公司，，住所地：禹城市迎宾路与文化路交叉口东路南乾丰首府小区西门南侧 法定代表人：禹建广，经理。 二被告共同委托诉讼代理人：秦玉宝，山东禹法律师事务所律师。 原告张保坤与被告禹城市乾丰置业有限公司、禹城市戴维斯物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张保坤及其委托诉讼代理人胥宝辉、被告禹城市乾丰置业有限公司（以下简称乾丰置业公司）、禹城市戴维斯物业管理有限公司（以下简称戴维斯物业公司）法定代表人禹建广及二被告共同委托诉讼代理人秦玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告卧室门、门口及家具等各项损失(见赔偿清单)65000元及精神损失10000元；2.案件受理费、评估费、公证费由二被告承担。事实和理由：原告购买的乾丰首府X号楼X单元XXX室房子的开发商是被告一，物业管理是被告二。原告购买房屋后进行了装修，准备做为孩子的结婚新房。但在2020年7月12日下午，被告二通知原告说：室内有水漏出，当原告打开房门时，看见室内全是粪水，大约深度有3公分，我们第一时间来到卫生间，找到了往外倒流粪水的地下管道，后被告二进行了简单处理。由于上述原因，导致原告室内家具及装修造成损害、婚期延期，给原告及家人造成了重大精神损害。更甚的是，7月28日下午，再次出现上述情况，加重了对原告方的伤害。事故发生后，原告多次找两被告协商解决，但终不能得到赔偿。 二被告共同辩称，1.乾丰置业公司已经将案涉房屋交付给被答辩人，被答辩人2019年10月16日向答辩人乾丰置业公司出具了要求提前交付房屋的承诺书，签署了交房确认单，房屋不存在任何质量问题，被答辩人没有提出任何质量异议，视为我公司向被答辩人交付的商品房符合双方商品房买卖合同的约定，并已完成了交付义务。案发时房屋已经交付被答辩人使用近10个月，已正常使用很长时间，这表明房屋交付时排污管道没有堵塞，不存在质量问题，被答辩人未能提供证据证明答辩人乾丰置业公司在本案中具有过错，而且被答辩人不能举证其损失是由于房屋质量问题所导致的，所以答辩人乾丰置业公司不应承担任何责任。2.本案中发生返水的部位系被答辩人房屋内部，被答辩人房屋内无人居住，答辩人戴维斯物业公司根本无法知晓答辩人屋内下水管道堵塞情况，只有当被答辩人主动报修，答辩人戴维斯物业公司才可能对其房屋内的管道进行疏通、维护。答辩人已定时对小区的化粪池、污水池及下水管道进行清淤疏通，案发时答辩人室外的管道也是畅通的，被告已在合理限度范围内履行了义务，堵塞的原因是楼上住户乱扔装修垃圾造成，这种行为随时可能堵塞下水管，答辩人不可能保证住户都能按要求不向下水管乱丢垃圾，因涉案下水管道处于被答辩人房屋内无法发现，答辩人作为物业服务企业，对小区内公共设施的管理，唯一能够做到的就是定期或者不定期地对小区内公共设施进行维护、保养，但是即使这样，也不可能完全杜绝屋内下水道堵塞等突发事件的发生，这种义务不能由答辩人承担，也是不公平的。被答辩人的损失不是答辩人的行为造成的，因此答辩人戴维斯物业公司不应承担任何责任。而且事件发生后答辩人及时通知被答辩人，及时进行维修疏通，积极查找原因，给被答辩人打扫房屋，尽到了相应的职责。3.本案为财产损害赔偿纠纷，被答辩人的房屋损失是由于与其共同使用下水管的楼上住户乱丢装修废料、生活垃圾堵塞下水管造成的，这些物质来源于被答辩人家楼上的业主在生活使用中将不该流入下水管的这些物质通过下水管道排放才造成其管道堵塞的情况。以上系本案的直接侵权行为，与被答辩人的损失有直接的因果关系。因此本案的实际侵权人应是被答辩人的楼上全体业主，责任应由楼上业主承担，二答辩人并非本案的实际侵权人，被答辩人应该向其楼上全体业主索赔而不是向二答辩人索赔。4.本案被答辩人不在房屋内居住，是其财产损失较大的直接原因。下水管道堵塞后，楼上住户生活用水倒灌是个缓慢的过程，如果被答辩人在房屋内居住，或者经常回家查看，并在第一时间报修，下水管道及时进行疏通，本案的绝大部分损失即可避免。被答辩人应对其疏于管理而扩大的损失承担责任。5.被答辩人要求的赔偿数额与事实不符，其屋内装修及家具价值并未全部毁损，其要求按毁损重置成本数额赔偿没有事实及法律依据，数额过高，答辩人不予认可。其要求的精神损害赔偿也没有法律依据。综上，被答辩人要求二答辩人承担责任赔偿损失没有事实及法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：张保坤自乾丰置业公司处购买位于禹城市乾丰首府11号楼2单元202室的商品房（以下简称涉案楼房）一套，2019年10月16日涉案楼房交付，后张保坤予以装修并购置家具，但未实际入住。2020年7月12日下午，戴维斯物业公司工作人员发现该房屋有水流出，遂通知张保坤，开门后发现系卫生间内下水管道出口处污水（裹挟大小便的粪水）流出并致室内污水横溢。戴维斯物业公司工作人员协助清理后并检查下水管道，发现系室外负一层下水管道拐弯处有水泥浆（块）、废纸团等堵塞所致并予以疏通和清理。2020年7月23日，依张保坤申请，山东省禹城市公证处对涉案房屋进行室内现场现状公证，张保坤支付公证费2000元。2020年7月28日下午，张保坤室内再度发生上述情形，戴维斯物业公司工作人员协助清理。经德州市价格事务所评估，张保坤所属的部分装修与家具投入成本的市场评估价值为58620元，张保坤支付评估费2600元。 另查明，本案立案时案由为财产损害赔偿纠纷。涉案楼房位于2层，共计32层，楼上业主基本已交房，但大多未入住，该幢楼尚未竣工验收。乾丰置业公司系该幢楼建设单位、戴维斯物业公司系该幢楼物业服务企业。二公司申请追加楼上住户为被告，张保坤以涉案楼房未竣工验收、理应由二被告承担责任为由，不同意追加。 张保坤称诉求中损失65000元包括第一次损失58620元、第二次损失酌定7000元，精神损失是因为涉案楼房系给孩子结婚用房却灌进粪水，感觉人格尊严受到损害。乾丰置业公司、戴维斯物业公司对评估报告不认可，认为系由张保坤单方委托、价格评估所用检材是由张保坤单方提供、申请评估的是全部重新购置价格，但其室内装修装饰及家具并非全部灭损。经释明，乾丰置业公司、戴维斯物业公司不申请重新评估。 本院认为，双方当事人对涉案楼房室内发生污水横流及发生原因、造成室内装饰装修及家具损坏并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、乾丰置业公司、戴维斯物业公司是否应当承担赔偿责任；如果承担责任，应当承担多大责任；2、张保坤因室内污水横流造成损失的大小。关于焦点1。根据本案查明的事实，张保坤室内污水横流的原因是室外下水管道异物堵塞所致，而下水管道堵塞并非乾丰置业公司、戴维斯物业公司随意投放异物所致，即乾丰置业公司、戴维斯物业公司并非直接侵权人，故本案应为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”及乾丰首府业主临时公约第六条第3款“由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，……”的规定，戴维斯物业公司作为物业服务企业，对包括排水管道在内的附属设施负有管理义务。涉案楼房尚未竣工验收；发生堵塞的管道在室外负一层处，属于戴维斯物业公司的管理范围；堵塞绝非一朝一夕形成，戴维斯物业公司如能及时清理且清理到位，完全能够避免本次事件，尤其是在第一次返水后时隔十余天便再次发生，故戴维斯物业公司应对张保坤的损失承担责任。楼房已交付，张保坤未在室内居住，未能及时发现卫生间下水道出口处污水流出，对于损失的扩大负有责任。综合以上因素，戴维斯物业公司对于张保坤的损失承担80%的责任。没有证据证明下水管道的施工或者设计不符合相应标准或存在瑕疵且与堵塞有关，张保坤请求作为建设单位的乾丰置业公司承担责任，不予支持。关于焦点2。室内装饰装修及家具遭浸泡受损后，张保坤委托专业机构评估，评估报告中载明了受损物品的名称及评估基准日投入成本的市场价值，乾丰置业公司、戴维斯物业公司并未提出该报告存在不实或违法之处，同时明确表示不申请重新评估；考虑到室内物品并非全损、十余天后再次浸泡、污水浸泡后的价值及拆装、修复费用等因素，为减少当事人的诉累，切实解决纠纷，本院酌定张保坤室内物品因污水浸泡遭受的损失为45000元。第二次污水浸泡加重（速）了室内物品的损失，对该损失已予以考量，在无其他证据的情况下，张保坤再行主张损失7000元，不予支持。发生返水的房屋为新房，室内均为刚装修，家具也为新家具，浸泡室内物品的也非普通的清水，而是下水管道内返出的污水，依据常理也可理解张保坤的心理阴影，但本案为物业服务合同纠纷，乾丰置业公司、戴维斯物业公司并非直接侵权人，故其请求精神损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告禹城市戴维斯物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张保坤损失36000元。 二、驳回原告张保坤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费838元、评估费2600元、公证费2000元，合计5438元，由原告张保坤负担1788元，被告戴维斯物业管理有限公司负担3650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  张国峰 二〇二〇年九月二十九日 书记员  邓成文