安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5342号 上诉人（原审原告）：唐金艳，女，1983年4月16日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李露华，安徽人杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽中墅房地产经纪集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B座商业、办公楼及地下室办1107室。 法定代表人：郑力，总经理。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩婷婷，女，1992年4月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张世娟，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程云松，男，1992年5月30日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张世娟，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 上诉人唐金艳、安徽中墅房地产经纪集团有限公司（以下简称中墅公司）因与被上诉人韩婷婷、程云松合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 唐金艳上诉请求：撤销原判，改判支持唐金艳全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。1、一审认定唐金艳同意“高评高贷”，对合同履行不畅、损失产生存有过错，系错误。中墅公司应对“高评高贷”承担所有过错责任。唐金艳对合同履行无任何过错。涉案商品房为唐金艳唯一住房，选择出售房屋系因借款急需归还，唐金艳联系中墅公司卖房时已明确告知。各方明确知晓涉案商品房未出售前尚有贷款35万元的事实。唐金艳在资金极度紧张情况下必然讲究交易时效性，中墅公司有义务寻找合适的交易对象。唐金艳没有售卖二手房及办理二手房贷款事宜的经验，委托中墅公司系基于对中墅公司专业能力的信任。经纪合同也明确约定中墅公司有指导唐金艳签订房屋买卖合同的义务。中墅公司作为多年从业经验的房屋买卖中介，必然知道“高评高贷”可能产生银行贷款办理不成功的后果，却未向唐金艳、韩婷婷、程云松履行应尽的告知义务，违反了合同约定。中墅公司称口头告知了“高评高贷”后果，应就此举证。唐金艳若明知可能产生银行贷款不成功，房屋交易迟延的后果，不可能签订房屋买卖合同和中介合同。“高评高贷”对唐金艳来说没有任何利益。中墅公司通过诱导“高评高贷”，安排唐金艳办理35万元的赎楼贷和70万元贷款业务获得利益，韩婷婷、程云松希望从银行多获得贷款。2、韩婷婷、程云松违反合同约定义务，应承担违约责任。房屋买卖合同明确约定2018年12月31日前贷款未能办理，则由韩婷婷、程云松以现金方式向唐金艳支付剩余购房款。韩婷婷、程云松明显违约，应对唐金艳的损失承担违约责任。3、唐金艳主张的损失合法有据，一审未对损失进行全面认定。113300元贷款利息损失为各方确认，中墅公司、韩婷婷、程云松均有违反合同约定义务行为应共同承担该项损失，唐金艳未违约，无过错，不应分担该笔损失。58950元利息为唐金艳可得却因中墅公司、韩婷婷、程云松违约而未得的损失。该部分与113300元为不同性质损失。唐金艳为支付亲属利息确有实际损失，但鉴于证据上的欠缺酌情主张2万元，该法院酌定。 中墅公司辩称，请求驳回唐金艳上诉请求。 中墅公司上诉请求：撤销原判第二项，发回重审或改判中墅公司不承担责任。事实及理由：1、一审认定事实不清。《房地产经纪合同》依法成立，中墅公司如期依约完成居间服务，居间服务合同第四条载明中墅公司应履行的居间服务内容，超出合同之外的服务不属于中墅公司应履行的义务。唐金艳提供的证据不能证明银行贷款迟迟不能下达的原因系中墅公司造成。一审查明银行贷款迟迟不能下达的原因系“高评高贷”，中墅公司仅提供服务，决定权在于房屋买卖双方，中墅公司基于提供专业服务，才将此事宜写入原先《存量房买卖合同》及补充协议，可见中墅公司尽到合理告知义务，买卖双方应当预见可能存在的风险。贷款迟迟不能下达的原因有多方面，比如银行政策收紧、“高评高贷”、征信问题、银行流水问题等，中墅公司提供的仅是“服务”，不等不“保证”，不能无限制扩大服务范围。一审未查明涉案案由究竟是“房屋买卖合同”还是“居间合同”。2、一审适用法律错误。一审未把握公平原则的适用条件，唐金艳的损失系唐金艳及韩婷婷、程云松原因造成，非中墅公司原因。依据合同相对性原则，应查明合同主体，而非笼统适用公平原则。 唐金艳辩称，1、中墅公司称超出合同约定范围的服务不属于其义务，显属恶意规避责任。唐金艳的所有贷款业务均由中墅公司金融部员工一手操作，唐金艳仅按照中墅公司金融部工作人员指示提供材料、签字等，甚至到位的贷款款项都由中墅公司工作人员使用银行卡代为操作，不由唐金艳控制。书面房产经纪合同虽未载明，但贷款实际由中墅公司主导完成系既定事实，中墅公司应就贷款行为承担责任，中墅公司称贷款行为与其无关属于虚假陈述。按揭贷款迟迟不能完成系因“高评高贷”，且后期中墅公司恶意拖延恶意不提供解决方案，导致唐金艳损失不断扩大。中墅公司利用唐金艳、韩婷婷、程云松对银行按揭经验、知识的匮乏，不守合同约定，不顾诚信，不断为自身谋取利益。2、中墅公司称原审适用法律错误，理由不能成立。印有中墅公司标识的房地产买卖合同之补充协议主体为唐金艳、韩婷婷和程云松、中墅公司，合同尾部约定“本协议与《合同方式存量房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准”，该份协议约定了三方权利义务，本案为包含数种合同内容的混合合同，一审确定案由为合同纠纷无误。其他答辩意见见上诉意见。 韩婷婷、程云松就唐金艳、中墅公司的上诉请求共同辩称，1、本案纠纷发生主要原因为中墅公司未充分履行房地产经纪合同义务，中墅公司应承担主要责任。唐金艳和韩婷婷、程云松买卖合同签订价格为134万元，做“高评高贷”后2018年8月28日第一次办理存量房托管协议时合同金额调高为145万元，此后没能获得贷款。2019年5月24日第二次办理存量房托管协议时合同金额下调为131万元，贷款在2019年8月27日就顺利下放。中墅公司确认“高评高贷”写入买卖合同中，却未向买、卖双方提示严重后果，如中墅公司充分提示“高评高贷”会产生贷款迟延下放的风险，唐金艳、韩婷婷、程云松都不可能去冒险。且“高评高贷”最终受益者系中墅公司，韩婷婷、程云松为尽快办理贷款，在基本中介费外又额外向中墅公司支付10000元用于办理贷款，且按唐金艳的主张，唐金艳亦在高评高贷期间借款从而产生贷款利息损失。中墅公司作为大型、成熟房地产中介公司，熟知房地产交易风险因素，收取中介费用，却未尽到风险提示义务。2、唐金艳自身存在一定过错，也应承担相关责任。“高评高贷”唐金艳事先知情且同意，第一次办理存量房托管协议时合同价调高为145万元，也经唐金艳签字确认，唐金艳对贷款迟延下放存在一定过错。3、唐金艳主张的损失无相应依据。唐金艳提供的证据无法证明113300元损失，其主张的对外贷款及还款无法形成对应关系，不具有真实性，且其未提供证据证明支付了113300利息。即使确有113300利息，相应利息标准也明显过高，唐金艳借款时未合理把握借款风险，其自身应承担相关责任。据唐金艳陈述，其对外借款经过中墅公司介绍促成，从而被收取了高额利息，中墅公司应对唐金艳存在的损失承担相关责任。唐金艳主张的58590元利息损失无任何依据。唐金艳提供的证据可知其拿到全部房款后，隔天就将房款分别转出银行卡。2万元的损失属于唐金艳凭空想象。 唐金艳向一审法院起诉请求：中墅公司、韩婷婷、程云松共同赔偿其损失192250元。 一审法院认定事实：2018年7月初，唐金艳将位于肥西县桃花镇的东冠繁华逸城E12幢804室房屋联系中墅公司出售。2018年7月下旬，中墅公司为唐金艳物色买家韩婷婷、程云松。三方经协商后于2018年7月28日分别签订了房地产经纪合同、存量房买卖合同。合同签订前，各方均知道上述房屋在银行存有抵押贷款（非房屋按揭贷款）35万元。合同签订后，唐金艳为履行合同在中墅公司办理了“赎楼贷”业务贷款35万元，用于归还房屋贷款。贷款结清后，唐金艳于2018年9月初将上述房屋过户至韩婷婷、程云松名下。后合同履行中韩婷婷、程云松的银行贷款手续无法办理。韩婷婷、程云松也未按照约定于2018年12月31日前将所有房屋购买款支付至资金托管中心。2019年5月，中墅公司对房屋的估值降低，顺利获得银行下放贷款。2019年8月27日，房屋按揭贷款手续完成，唐金艳才获得全部购房款。2019年8月27日，唐金艳与韩婷婷、程云松签订了补充协议，其中第四条认可金融贷款利息113300元。唐金艳诉求因韩婷婷、程云松贷款问题导致长期未拿到购房款，该利息需三方共同承担，各方承担金额未有明确结果……，后各方因损失协商未果，唐金艳起诉至法院，主张赎楼贷35万元及赎楼贷到期后贷款70万元的利息损失113300元、逾期支付房款的利息损失58950元、支付别人欠款两分以上的利息损失象征性20000元。 一审法院认为,唐金艳与韩婷婷、程云松签订房屋买卖合同，与中墅公司签订房地产经纪合同，各方应严格按照合同约定和法律法规规范操作。诉讼产生主要原因为中墅公司主导，在唐金艳与韩婷婷、程云松同意情况下进行的高评高贷。唐金艳、韩婷婷、程云松对合同不能按期履行均负有责任。唐金艳与韩婷婷、程云松在补充协议中认可唐金艳在贷款利息113300元，该利息系唐金艳不能按期取得房款的利息支出，根据公平性原则，唐金艳与韩婷婷、程云松及中墅公司各应承担三分之一份额的损失。唐金艳提出的逾期支付房款利息损失58950元，已包含在上述损失之中，对该诉讼请求不予支持。唐金艳提出支付别人欠款两分以上的利息损失20000元，没有证据证明，也不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决：一、韩婷婷、程云松于判决生效后十五日内支付唐金艳损失37767元；二、安徽中墅房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内支付唐金艳损失37767元；三、驳回唐金艳的其他诉讼请求。案件受理费4065元，减半收取2032.50元，由唐金艳负担677.50元，韩婷婷、程云松负担677.50元，安徽中墅房地产经纪有限公司负担677.50元。 二审期间，唐金艳围绕上诉请求向本院提交结婚证、姜恒身份证、许刚微信名片、微信聊天记录、朋友圈截图、视频、银行流水等，以证明中墅公司虚假陈述，房屋贷款由中墅公司办理，唐金艳支付贷款利息；中墅公司质证称认可结婚证、姜恒身份证、银行流水的真实性，不认可证明目的；韩婷婷、程云松质证称不认可银行流水的关联性，认可其他材料的真实性。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：2018年7月28日，唐金艳（甲方、出售方）与韩婷婷、程云松（乙方、购买方）、中墅公司签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，该补充协议载明“乙方需要评高房屋总价，甲方净得134万，拿款当日，甲方同意支付乙方评高部分”。 本院认为，唐金艳诉请中墅公司、韩婷婷、程云松赔偿违约损失192250元，需就合同权利、义务关系的成立、中墅公司、韩婷婷、程云松的违约行为、行为违约造成的必然、客观损失、违约行为与损失之间的因果关系等承担举证责任。经查唐金艳与中墅公司于2018年7月28日订立《房地产经纪合同》，唐金艳与韩婷婷、程云松于2018年7月28日订立《存量房买卖合同》，唐金艳与韩婷婷、程云松、中墅公司于2018年7月28日订立《房地产买卖合同之补充协议》，此外唐金艳与韩婷婷、程云松于2019年8月27日订立《补充协议》。关于唐金艳诉称韩婷婷、程云松、中墅公司的“高评高贷”行为导致其迟延获取购房款，其因资金需求向案外人贷款并为此支付了利息，承受了其他利息损失等：其一，三方2018年7月28日订立的《房地产买卖合同之补充协议》载明“乙方需要评高房屋总价，甲方净得134万，拿款当日，甲方同意支付乙方评高部分”，该约定表明唐金艳知晓并同意“高评高贷”，唐金艳理应对相应合同及法律风险有合理预判；其二，唐金艳、韩婷婷、程云松2019年8月27日订立的《补充协议》虽载明“因韩婷婷、程云松贷款问题导致长期未拿到购房款，该利息需三方共同承担，各方承担金额未有明确结果……”，但中墅公司非该协议订立人，该条款对中墅公司不具有拘束力，唐金艳基于该份协议要求中墅公司赔偿利息损失，并无合同依据，唐金艳上诉称中墅公司诱导其“高评高贷”，应对“高评高贷”导致贷款未办理成功的结果承担责任，本院不予采信，并对中墅公司的上诉请求予以支持，对一审判决予以纠正；其三，因韩婷婷、程云松在2019年8月27日订立《补充协议》时明确认可因贷款问题造成唐金艳长期未拿到购房款，愿意承担利息损失，一审据此认定韩婷婷、程云松向唐金艳支付37767元利息，韩婷婷、程云松未提出异议，本院予以确认。 综上所述，中墅公司的上诉请求成立，应予支持，唐金艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初708号民事判决第一项，即：韩婷婷、程云松于判决生效后十五日内支付唐金艳损失37767元； 二、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初708号民事判决第二、三项； 三、驳回唐金艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为2032.50元，由唐金艳承担1200元，韩婷婷、程云松承担832.5元；二审案件受理费8130元，由唐金艳承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。