浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5515号 原告：李子梅，女，1988年10月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权，系原告丈夫）：彭元苏，男，1990年11月10日出生，汉族，住江苏省丰县常店镇前彭庄**。公民身份号码：320321199011××××。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪震亮,浙江震天律师事务所律师。 被告：徐洪达，男，1981年10月24日出生，汉族，住，住浙江省绍兴市柯桥区/div> 被告：张玉艳，女，1983年8月5日出生，汉族，住，住安徽省六安市叶集区/div> 两被告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：卢志高，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。 原告李子梅与被告徐洪达、张玉艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据原告申请，依法作出（2020）浙0603执保851号财产保全的民事裁定，并已执行。本案依法适用简易程序，于2020年7月14日、8月5日两次公开开庭进行了审理。原告李子梅及其委托诉讼代理人彭元苏（第二次）、洪震亮、谭玲玲（第一次，后撤换为彭元苏），被告徐洪达及两被告的共同委托诉讼代理人卢志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李子梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；2.判令两被告双倍返还定金360000元。事实与理由：原、被告于2020年4月13日签订《房屋买卖居间合同》及补充协议一份，原告为买方，两被告为卖方。合同第一条约定：两被告将位于××街道××幢××室的房产卖于原告，产权建筑面积为143.47平方，权证号为浙（2016）绍兴市柯桥区不动产权第0020257号；合同第二条约定：房屋总价款为318万元；合同第三条第2款约定：原告于合同签订之日起向被告支付定金18万元；合同第五条第1款约定：如果被告中途违约，按房屋售价定金的双倍标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向两被告支付了定金18万元，但之后原告方惊闻合同标的物已被案外人查封，根据合同第五条第四款约定：卖方须确保合同标的物能够正常进行变更，现房屋已被查封显然已经无法进行正常变更，构成了法律上的履行不能，被告已属于根本违约。为此原告依据合同法第68条、第69条、第107条、第108条、第115条规定，提起诉讼。 被告徐洪达、张玉艳辩称，被告方并没有违约，不同意解除合同。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第三条约定，原告应于过户之前，向被告交付首期购房款170万元，以便于被告偿还银行按揭贷款，办理注销抵押登记手续。案涉房屋在4月下旬被案外人宁导查封后，被告积极与宁导进行了协商，并以本案的房屋买卖合同为基础，在不影响本案房屋买卖合同履行的情况下，于2020年5月20日达成了《和解协议》。约定在被告收到原告的170万元后，留出其中的70万元用于还清按揭贷款，另100万元用于归还宁导的借款，宁导在收到100万元后向人民法院申请解除该房屋的查封，配合被告与原告办理房屋的过户。因此，虽然房屋被法院查封，但是如果原告能够按照房屋买卖合同履行，按时支付170万元，本案的合同仍然可以按期履行。被告可以在收到170万元后，偿还银行的按揭贷款，注销抵押登记手续，留出的100万元，用于归还宁导的借款，查封即可解除，过户可以按期进行，对原告的权益并不会产生影响。但是，原告在得知案涉房屋被法院查封之后，拒绝按照合同履行支付170万元的义务，并要求将房价降低，税款改由被告方来承担，沙发由置换改为赠送等。案外人方积极参与调解，积极配合，甚至提出愿意补偿原告5000元精神损失。但原告方不依不饶，认为房屋买卖与案外人无关，不愿意签署四方协议，实质是为继续履行房屋买卖合同制造障碍。原告的毁约行为，导致整个交易陷入僵局，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的《房屋买卖居间合同》及补充协议、购房定金收条及转账凭证、不动产登记查档证明、录音记录文案、微信聊天记录，两被告向本院提交的“大明8栋401”微信群聊天记录、四次协商录音、徐洪达与舒居房产陈总微信聊天记录、和解协议书、柯桥区人民法院（2020）浙0603民初3519号民事调解书、四方协议书、关于大明翰泽苑9幢401室房屋买卖居间合同补充协议书、房屋尾款收款账户确认协议书、情况说明。本院经审核，对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2020年4月13日，两被告（卖方，合同简称甲方）与原告（买方，合同简称乙方）经居间方（丙方）绍兴市柯桥区舒居房屋中介服务部居间签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：“甲方将坐落于绍兴市柯桥区××街道××幢××室的房产卖于乙方,该房屋所有权性质为住宅，产权证号浙（2016）绍兴市柯桥区不动产权第0020257，产权建筑面积143.47平方米。该房产产权现状处于银行按揭、抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起50日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。该房屋售价为318万元。付款方式为买方于本合同签订之日起向卖方支付定金18万元，买方于2020年5月31日之前（过户之前）向卖方交付首期购房款170万元，剩余房款130万元申请银行按揭，并按银行按揭放款程序一次性交付卖方。违约责任第一款规定：如甲方中途违约，按房屋售价定金的双倍标准向乙方支付违约金，如乙方中途违约，甲方不退还购房定金，守约方同意按总购房款2.5%的标准支付给丙方作为服务费用。卖方确保该房屋没有任何产权纠纷或债务抵押、税项等事宜，如遇因卖方产权不明晰或牵扯本款上述事项造成房屋产权无法正常进行变更的情况视为卖方违约，买方有权提出退房，买方之行为不构成违约。双方还对其他权利义务作出了约定。同日，双方又签订补充协议一份，约定房屋内的床、冰箱、热水器等家具也归买方所有。签订合同当日，原告向被告徐洪达支付了购房定金18万元。 2020年5月26日，原告通过朋友帮忙，查询到被告的上述房产于2020年4月26日被柯桥区人民法院查封，原告遂询问被告是否属实，被告方予以承认并向原告说明了情况。两被告实际于2020年5月1日知晓案涉房屋因案外人宁导申请被法院查封的事实。在知晓房屋被查封后，被告积极与宁导进行了协商，被告于2020年5月20日与宁导达成了《和解协议》。和解协议约定：“在被告收到原告的170万元后，留出其中的70万元用于还清按揭贷款，另100万元用于归还宁导的借款。宁导在收到100万元后向人民法院申请解除房屋的查封，配合被告与原告办理房屋的过户。”2020年5月26日、2020年5月28日、2020年5月30日、2020年6月1日，原、被告及中介方进行了四次协商，其中2020年5月28日、2020年5月30日被告邀请宁导参与协商，经过沟通，宁导愿意配合房屋买卖的履行，并由此起草了四方协议，过后原告方不愿意签署。之后，被告为促成交易在付款方式、税费承担、以及同意向原告支付精神损害抚慰金等方面做出了让步，未果。 本院认为，本案原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：1.《房屋买卖居间合同》能否继续履行，应否解除；2.本案合同解除后的法律后果应如何处理。现分述如下： 关于焦点一，本院认为，本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无法继续履行，应予解除。理由在于：本案合同继续履行存在事实上的障碍，无法继续履行，依法应予解除。两被告作为不动产出卖人，其应向买受人履行权利与实物的双重交付，既要交付房屋，亦要将不动产权利转移至买受人名下。本案事实表明，案涉房屋于2020年4月26日由案外人申请本院查封，至本案法庭辩论终结仍处于查封状态。两被告虽可将房屋交付给原告，但其无法将案涉房屋过户给原告，属于《合同法》第一百一十条“法律上或者事实上不能履行”的情形，该合同以解除为宜。虽然被告在房屋被查封以后采取了与案外人积极协商的补救措施，但直至法庭辩论终结，案涉房屋仍被查封，由此可见，合同继续履行的客观障并没有消除，现原告要求解除，本院应予准许，具体解除日期，以本案起诉状副本送达之日即2020年6月18日为准。被告辩称原告在得知案涉房屋被法院查封之后，拒绝按照合同履行支付170万元的义务，为合同继续履行设置障碍，故不同意解除合同，与法不符，本院不予采纳。 关于焦点二，《合同法》第九十七条规定：“?合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案合同解除后，被告理应返还原告交付的定金18万元，原告要求被告双倍返还定金，对此，本院认为，我国《合同法》上规定的定金为违约定金，属于当事人预先约定的违约赔偿金，原告要求被告双倍返还，必须证明被告具有中途违约的情形。本案被告未履行对他人的债务导致涉案房屋被查封，纵然会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但是该障碍只是暂时性的，而且被告在房屋被查封以后也一直在采取补救措施，故不能认定为被告的中途违约行为，原告要求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十条规定，判决如下： 一、原告李子梅与被告徐洪达、张玉艳于2020年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》自2020年6月18日起解除； 二、被告徐洪达、张玉艳于本判决生效之日起十日内返还原告李子梅购房定金180,000元； 三、驳回原告李子梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，减半收取3350元，财产保全申请费2420元，合计5770元，由原告李子梅负担2885元，被告徐洪达、张玉艳负担2885元，限两被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年九月八日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。