云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8237号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵婷，女，1984年12月29日生，白族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：陈玉琴，云南典传律师事务所律师。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人赵婷商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法进行了审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1.本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。2.合同约定上诉人协助被上诉人向产权登记机关递交办证资料的时间是2016年7月1日，但自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。按房管局要求提供的材料客观上无法满足新的办证要求，上诉人客观上无法履行。3.双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，上诉人代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。原审遗漏了必要第三人。4.双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人赵婷答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人赵婷在一审中起诉主张：1.判令被告将原告产权材料递交至产权登记部门；二、判令被告支付原告违约办理房屋产权证的违约金（自2016年7月2日起至办理完房屋的产权证之日止)，暂计至2018年7月10日违约金为7380元；三、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告赵婷（乙方）于2012年8月2日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区D21幢第7层704号房屋，房屋价款为人民币626915元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的所有权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2012年9月26日付清全部购房款626915元；于2014年4月21日向被告支付了产权登记费、产权代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的所有权证办理完毕，双方于2014年4月21日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约；对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，且原告是已经付清全部购房款并于2014年4月21日缴清了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2016年7月1日次日为逾期办证违约的起算期限。因此，原告主张自2016年7月2日起开始计算逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告赵婷支付自2016年7月2日起至被告向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告赵婷的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明案涉项目于2019年9月26日取得竣工验收备案证明，按照《补充协议》的约定，办证条件为项目整体竣工验收150个工作日内，故项目整体竣工验收150个工作日后才应当起算违约金。被上诉人经质证对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以确认并在卷予以佐证。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另补充认定：2019年9月26日，东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）通过整体竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每天10元调整为每天5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，《商品房购销合同》第十二条约定，甲方（上诉人）协助乙方（被上诉人）办理该房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。但涉案项目于2019年9月26日才通过整体竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，一审法院认定违约金起算时间为2016年7月2日并无不当，本院予以维持。综上所述，浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  杨章亮二〇二〇年九月二十七日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷