四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5022号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W,住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”********。 法定代表人：赵虹。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：黄薛桦，四川明炬（宜宾）律师事务所实习律师。 被告：江维汉，男，1948年4月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：胡世香，女，1953年3月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居公司）与被告江维汉、胡世香物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告乐宜居公司的诉讼代理人竭柯云、被告江维汉、胡世香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐宜居公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付拖欠的物业管理费及违约金。截至2020年4月30日，物业管理费12499元，违约金11124元，共计23623元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月7日，原告与宜宾绿洲家园业主委员会签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，委托原告对“宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含门面）”进行物业管理，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日。物业服务合同明确了物业管理费的计费标准、缴纳时间、违约金计算方式等。2015年12月29日，双方就前述两份合同进行了争议解决管辖约定。2018年12月31日，绿洲家园业委会与原告书面确认将物业服务合同延长至2020年12月31日。原告与宜宾绿洲家园业委会签订的物业服务合同及补充协议为双方真实意思表示，合法有效，原被告应当恪守诚信，严格履行合同义务。现原告已经按合同约定对绿洲家园小区公共部分提供了物业服务，被告身为该小区业主，登记在其名下的绿洲家园21幢5号（建筑面积24.71平方米）、21幢23号（建筑面积68,98平方米），共计两套房屋未按时向原告交纳物业管理费用。被告自2013年1月1日至2020年4月30日，累计欠付物业管理费12499元及违约金11124元，期间经原告多次催收，被告均未缴纳，其行为已经严重违反法律规定及合同约定。为维护原告的合法权益，具状起诉。 被告江维汉、胡世香辩称，二被告于2006年在宜宾市南岸南广路市委党校后面购买了一间商铺，商铺对面为市委党校，后面与绿洲家园小区隔墙为邻。十多年来已经过多家物业公司，从未收取过物管费。被告购买的商铺与绿洲家园只是邻里关系，绿洲家园的物业公司对被告没有提供任何服务，被告不是小区成员。绿洲家园业委会同原告签订的物业合同，与被告无关。十多年来小区业委会和物管公司没有把南广路商户列为业主，被告等百多户商家没有参加过一次业委会，也没有参加过一次选举，也没有受到过任何服务，也没有交过费。绿洲家园小区内除了住宅，还有很多车库、门市，有的停车，有的做生意，物业服务合同收取物管费有“包括门市”字样，应指的是小区内部的门市，而被告的门市是在大街上，从不出入小区大门，属城市化街道管理，垃圾桶由城管设立，卫生有清洁工打扫，卫生费交街道办，水电费用及设施维修全部自理，与小区内物管无任何关系。物业协议类型为住宅小区，被告不是住宅小区业主，被告是在大街上，物业合同对被告没有约束力。物业合同位置为南广路139号，而被告商铺在南广路73号，彼此独立。物业合同上说物业费是按月收取，为什么要7年了才来起诉。3张收费通知单完全是一个人写的新鲜字迹，是现造的，是假证据，被告申请鉴定，被告也愿意承担相应的法律责任。原告对被告的起诉是不合法的，合同法第65条规定，合同中第三人不负担相应责任，被告不是小区业主，合同是业委会签订的，也没有告知被告，所以被告不承担责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明，房屋登记薄复印件，宜宾绿洲家园物业管理服务合同及补充协议，业主代表大会情况公示复印件，物业服务登记本复印件，物业服务简报复印件。被告江维汉提交了物业费缴费通知书复印件3张。以上证据本院依法审查确认并在卷佐证。根据原告的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：被告江维汉、胡世香是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区21幢5号（建筑面积24.71平米，设计用途为营业用房）、21幢23号（建筑面积69.98平米，设计用途为车库）的房屋所有权人。2012年12月7日，原告(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费：约定商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心缴纳。业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未缴纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日，约定内容与前述物业管理服务合同一致。2018年12月31日，绿洲家园业主委员会发布《绿洲家园第三届业委会第三次业主代表大会情况公示》，公示情况为经小区业主代表大会表决通过，同意与宜宾市乐宜居物业管理有限公司延长物业服务合同两年，合同执行时间延续至2020年12月31日止。 上述两份合同均载明物业名称：宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置：宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积：约200亩，建筑面积：约18.89万平方米（包括商铺），物业类型：住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。 协议签订后，被告江维汉、胡世香未缴纳2013年1月至2020年4月的物业服务费,故原告诉来法院,并提出如上诉求。 另查明，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。本院认为，结合相关法律法规，物业区域系因物业建造企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案被告江维汉、胡世香是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区21幢5号（建筑面积24.71平方米）、21幢23号（建筑面积69.98平米）的房屋所有权人，根据《物业管理条例》第六条“房屋所有权人为业主”规定，二被告即为绿洲家园小区业主。二被告抗辩其所在的物业区域未在原告的物业服务区域，与原告提供服务的住宅区域分属于相对独立的两个区域，但原告提交了物业服务合同约定，证明该物业位于绿洲家园小区区域，被告属于绿洲家园小区物业区域的商铺及车库业主,故对被告抗辩不属小区业主的理由不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾市乐宜居物业管理有限公司与绿洲家园小区业主委员会签订的两份《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》和《宜宾绿洲家园物业管理服务合同补充协议》以及业主大会情况公示对被告具有约束力。故对被告抗辩其与原告没有签订合同，被告不属于合同相对人，原告起诉被告不合法的主张，本院依法不予采纳。 原告乐宜居物业管理有限公司在签订物业服务合同后，按照合同约定为小区提供了物业服务。现原告请求被告支付从2013年1月1日起至2020年4月30日的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的物业费本院予以核准为12499.08元［即2013年1月至2020年4月物业费：1.5元/平方米/月×88月×（24.71+69.98）平方米］。原告主张按照12499元标准计算物业费，不违反法律规定，本院予以确认。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，原告在提供物业服务时并未全面履行，导致被告自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为9999.2元（12499元×80%）。关于原告诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，故原告诉请的违约金，本院依法不予支持。诉讼中，被告认为3张“催收物业费通知”系一个人写的新鲜字迹，是现造的，是假证据，被告要求进行鉴定的问题。因在审理中，原告并未将该3张催收通知作为证据出示，且“催收物业费通知”并非本案是否应当给付物业费的必要证据，故本院依法未予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第五条、第六条、第七条、第九条，《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告江维汉、胡世香向原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2013年1月至2020年4月期间的物业管理费9999.2元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费195元，由原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司负担98元，被告江维汉、胡世香负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  袁洪林 二〇二〇年九月二十九日 书记员  易 洁