福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5152号 上诉人（原审原告）：郑凤金，女，1976年12月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：许武飞，男，1977年11月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林传坤，福建亚太天正律师事务所执业律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：游路遥，福建亚太天正律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福州中庚房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**01商铺**。 法定代表人：林维群，总经理。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 上诉人郑凤金、许武飞因与被上诉人福州中庚房地产开发有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑凤金、许武飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、郑凤金、许武飞未就“加价款”与中庚公司口头达成一致，且该“口头约定”根据《合同法》第五十二条第三项的规定应属无效，一审法院据“口头约定”作出判决，缺乏事实与法律依据。1.在消费者买房过程中，开发商利用其优势地位占主导作用，特别是在商品房的信息资源上双方是不对等的。消费者对住宅的单价、面积、总价的了解都是片面的，存在开发商说是多少就是多少的被动局面。此种信息不对等的情况下，双方不可能作出真实意思表示达成口头协议。2.中庚公司主张双方对“加价款”部分达成一致，应承担举证责任。中庚公司在一审庭审中为证实双方对“加价款”达成合意，提出双方实际签订有与《商品房买卖合同（预售）》内容一致的《认购协议》，但其至今未予提供相应证据。3.关于“加价款”的表述是郑凤金、许武飞知晓开发商存在超过网签备案价格收取钱款之后对超额部分作出的一个评价，不能等同郑凤金、许武飞在付款之时是认同的。4.无论双方是对“加价款”进行了口头约定，还是实际签订了包括“加价款”在内的《认购协议》，其约定内容均违背了法律法规及地方政府的禁令，掩盖了开发商违法收取“加价款”的目的，属于《合同法》第五十二条第三项的规定的“以合法形式掩盖非法目的”，应依法被认定为无效。二、《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，且得到行政主管部门的备案认可，具有法律效力。该网签备案合同是本案唯一合法有效的合同，双方应按此履约。三、中庚公司多收取郑凤金、许武飞款项无事实和法律依据，郑凤金、许武飞有权请求其返还不当利益。郑凤金、许武飞向人民法院明确申明本案的请求权基础是不当得利，一审法院拟定的案由与本案实际讼争法律关系不一致。在签订网签备案的《商品房买卖合同（预售）》后，郑凤金、许武飞已经就违法收取加价款的行为向中庚公司提出多次异议。本案作为债权纠纷的诉讼时效为三年，一审法院认为超过一年起诉与常理不符的论断于法无据。四、备案价外加价销售商品房违反我国《商品房销售明码标价规定》第九条、第十三条关于开发商不得加价销售商品房的规定，且属于典型的偷税漏税行为，不应得到人民法院的支持。 中庚公司辩称，一、郑凤金、许武飞的履约行为足以证实双方已经就案涉房屋价格达成合意。1.购买房产属于大笔金额支出，且本案涉及银行按揭贷款手续，作为买受人应当已经与出卖人进行过充分的协商后再予支付房屋价款,郑凤金、许武飞主张“开发商说是多少就是多少”显然不符合交易常理。2.中庚公司在一审中提及双方实际签订与《商品房买卖合同（预售）》内容一致的《认购协议》，并非指在上述合同中约定了“加价款”，而是为了证明合同签订符合法定购房流程。上述合同均已明确载明案涉房屋网签备案的价格，郑凤金、许武飞在清晰知晓价格的情况下仍向中庚公司支付高于该价格的购房款总价7111425元，足以证明双方合意的案涉房屋真实价格是包含了网签备案合同中约定的价格以及备案合同外的价款。3.郑凤金、许武飞在一审诉讼请求中表述的是“加价购房款”而非上诉状中所称“加价款”，可以证明郑凤金、许武飞自认加价的款项同样是购房款，结合其诉状中自称“根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款”，可以推定郑凤金、许武飞是按双方达成合意的价格予以转账或是同意中庚公司提出的房屋总价款后才陆续转账。4.郑凤金、许武飞主张合同无效的前提是认可双方存在合法形式的合同内容，但一审中郑凤金、许武飞又明确请求权基础是不当得利即主张双方不存在合同上的依据，其一二审主张的请求权基础不同，前后明显矛盾。二、一审法院对于网签备案的合同效力予以认可，并不影响双方按照真实合意实际履行的行为。双方已经按照达成的合意实际履行完毕。郑凤金、许武飞主张网签备案合同是本案唯一合法有效的合同、双方仅应按此履约，与客观事实不符。三、双方就购买案涉房屋达成合意，已形成有效的房屋买卖法律关系，郑凤金、许武飞主张基于不当得利要求返还，没有法律依据。郑凤金、许武飞在本案起诉前长达一年半的时间里始终如期付款，未提出任何异议，现其提起本案诉讼要求返还部分购房款显然有违诚实信用原则，不应得到法律的保护。四、民事行为与行政行为不能混同，评判合同效力应当严格依据《合同法》的相关规定。商品房销售中的“备案价”仅是政府为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，不影响案涉房屋民事法律行为的合法有效性及履行。郑凤金、许武飞诉请返还部分购房款，没有任何依据。 郑凤金、许武飞向一审法院起诉请求：1.判令中庚公司立即向其返还加价购房款人民币1236307元，并支付资金占用期间利息（自2018年11月28日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年10月25日为48917元）；诉讼中，郑凤金、许武飞明确加价购房款1236307元是依据其及儿子即另案原告许子龙共同以郑凤金的账户多支付的2388986元的52%计算得出（其及儿子即另案原告许子龙与按合同约定房屋购房款分别为5772168元、5358957元，因此分配占比分别为52%、48%），其中另案原告许子龙主张的加价购房款为1152679元；2.本案诉讼费用由中庚公司承担。 一审法院认定事实：郑凤金、许武飞是夫妻关系，案外人许子龙是郑凤金、许武飞的儿子。案外人许子龙（尚未成年）与中庚公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院已另案审理【案号（2019）闽0103民初5454号】。 2018年8月27日，以郑凤金、许武飞为买受人、中庚公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（下称案涉合同），约定中庚公司将位于福州市台江区××街道××路××鳌峰支路西侧香开长龙7＃楼2101单元（下称案涉房屋）出售给郑凤金、许武飞，该商品房建筑面积为145.56平方米，总价款为5772618元；另，案涉合同第七条“付款方式及期限”约定：买受人于2018年10月15日前支付首期房价款2892618元，占全部房价款的50%。余款2880000元向商业银行申请贷款支付；附件十一：补充协议（商业贷款方式适用）：买受人选择住房商业性贷款付款方式，买受人已详细了解办理住房商业性贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和所需交纳的保险费、抵押鉴证费、印花税等相关费用，为了尽快办理住房商业性贷款，用于归还出卖人楼款，买受人特做出承诺如下：1、买受人同意于签订《商品房买卖合同（预售）》之日起7日内将办理住房商业性贷款所需的材料送交出卖人，每逾期一日，按申请贷款总额的万分之三支付违约金……2、买受人同意于出卖人发出住房商业性贷款签约通知书之日起10日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的万分之三支付违约金……该合同还约定了其他权利义务并进行了备案，合同编号为×××93。同日双方就主合同第一章“法定代表人：苏新”变更为“法定代表人：谢震”签订了《商品房买卖合同补充协议》。2018年10月6日案涉房屋预告登记权利人登记于郑凤金、许武飞的名下【闽（2018）福州市不动产证明第9094246号】。2019年10月9日中庚公司向郑凤金、许武飞开具案涉房屋的购房款发票5772618元。 2018年8月27日，以郑凤金、许武飞为买受人、中庚公司为出卖人，双方另行签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定中庚公司将位于福州市台江区××街道××路××路××室××层××车位（以下简称032车位）出售给郑凤金、许武飞，总价款为372275元。付款方式为一次性付款，2018年10月15日前支付。该合同还约定了其他权利义务并进行了备案，编号为×××83。同日双方就主合同第一章“法定代表人：苏新”变更为“法定代表人：谢震”签订了《商品房买卖合同补充协议》。2018年10月8日，该车位预告登记权利人登记于郑凤金、许武飞的名下【闽（2018）福州市不动产证明第9094459号】。2019年10月9日中庚公司向郑凤金、许武飞开具上述032车位的购房款发票，金额为372275元。 2018年10月31日，以郑凤金、许武飞为借款人、中国建设银行股份有限公司福建省分行为贷款人、中庚公司为保证人，三方签订一份《个人住房借款合同》，约定郑凤金、许武飞向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款2880000元用于购买案涉房屋，案涉房屋成交价5772618元，借款期限自2018年12月1日起至2043年12月1日止，其中第三十二条约定，借款人首付款金额为2892618元，中国建设银行股份有限公司福建省分行于2018年11月27日向中庚公司支付了该笔贷款2880000元。双方确认案涉房屋已于2019年10月29日交付。 现郑凤金、许武飞以中庚公司超出案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的案涉房屋总价款收取购房款为由，向一审法院提出上述诉请。 诉讼中，双方均明确继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》。 另查，2018年9月18日，以案外人许子龙为买受人、中庚公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定中庚公司将位于福州市台江区××街道××路××路××室××层××车位（以下简称033车位）出售给许子龙，总价款为370275元，付款方式为一次性付款，2018年10月31日前支付。该合同买受人落款处签有“许子龙、许武飞（代）”。该合同还约定了其他权利义务并进行了备案，合同编号为×××45。 2018年12月4日，以案外人许子龙为买受人、中庚公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定中庚公司将位于福州市台江区××街道××路××鳌峰支路西侧香开长龙7＃楼2102单元出售给许子龙，该商品房建筑面积为144.61平方米，该商品房单价为37058元／平方米，总价款为5358957元；另，合同第七条“付款方式及期限”约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币500000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款…买受人采用一次性付款方式，买受人应当在2019年1月30日前支付该商品房全部价款”；合同附件十一：合同补充协议（一次性付款方式适用）……该合同还约定了其他权利义务。该合同买受人落款处签有“许子龙、许武飞（代）”。该合同进行了备案，合同编号×××06。 郑凤金、许武飞主张其就案涉房屋、032车位以及儿子即案外人许子龙购买的同小区7＃2102单元、033车位共向中庚公司付款14263111元提交了郑凤金在中国建设银行开立的账户为6229××××6668银行交易明细、许武飞在中国建设银行开立的账户为6229××××9989于2018年5月25日个人账户支出明细、案外人陈雪玉在华夏银行开立的卡号为6230××××4066于2018年4月28日存款金融交易明细查询以及陈雪玉于2020年4月20日出具的《证明》以及《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》为据，其中郑凤金名下尾号为6668的中国建设银行账户交易名下显示2018年4月3日向林波转账300万元；2018年4月11日分三笔向中庚公司转账420454元、211082元、500000元，2018年4月30日分二笔向中庚公司转账2392618元、107382元，2018年5月5日向中庚公司转账200万元；许武飞在中国建设银行名下账户尾号9989于2018年5月25日向中庚公司转账1751575元，陈雪玉在华夏银行开立的尾号为4066卡号显示于2018年4月30日向中庚公司转账100万元；《个人住房借款合同》以及《个人贷款支付凭证》显示郑凤金、许武飞以向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款的方式于2018年11月27日向中庚公司支付了2880000元。郑凤金、许武飞陈述，陈雪玉系许武飞公司的员工，林波系中庚公司的指定收款人。中庚公司确认收到郑凤金、许武飞所述的含案涉房屋、032车位以及案外人许子龙购买的同小区7＃2102单元以及033车位的购房款共计14263111元（其中032车位价款372275元、033车位价款370275元），确认林波系施工的班主，其公司确实将林波指定为收取案涉房屋部分购房款的收款人，但提出郑凤金、许武飞提供的上述证据恰恰能证明郑凤金、许武飞系按双方的约定支付了案涉7＃2101单元房屋的全额购房款7111425元，其中单价为48855元／平方米，而非按照《商品房买卖合同（预售）》载明的价格进行支付。 诉讼中，中庚公司提出签订案涉合同之前，其公司与郑凤金、许武飞曾就购买案涉房屋签订过订购协议书，订购协议书的内容与合同大致一致，但未提供相应的证据证实。 现对于在2018年8月27日签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前，郑凤金、许武飞已支付了11383211元，其为儿子即案外人许子龙购买同小区7#2102单元房屋、033车位尚未签订合同前提下，扣除032车位款372275元后，已向中庚公司付款远超过合同约定首付款2892618元的情形下，郑凤金、许武飞仍于2018年11月27日通过银行贷款方式向中庚公司支付2880000元的一节。郑凤金、许武飞陈述贷款是在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定的，是按中庚公司的指示及合同约定办理按揭贷款，办理贷款时其已支付的购房款尚未达到合同约定的价款，签订《商品房买卖合同（预售）》时只是大致知道总价金额，等拿到合同正本时才真正得知房屋总价，在此之前对房屋总价是没有概念的，其作为普通购房者对中庚公司加价销售的违法行为并不十分敏感，在购房过程中，中庚公司要求其交多少钱其就交了，都是按照中庚公司的要求，包括交到指定账户和金额，后来才知道是政府控价，所以提起本案诉讼。 对于加价收取购房款的事实，中庚公司辩解其公司与郑凤金、许武飞有进行过充分的口头协商，但因《商品房买卖合同（预售）》必须按政府控价标准拟定才能备案登记，否则无法办理网签，其公司亦将此情况告知郑凤金、许武飞，郑凤金、许武飞对此也是知晓的。郑凤金、许武飞对中庚公司的上述陈述有异议，提出其作为普通购房者，均是按开发商要求的金额逐批支付购房款，对总购房款是没有概念的，在支付完所有价款后才得知购房总价，且向开发商指定的案外人支付相应价款也是市场交易行为中很普遍的事实，但该行为并不能证明其是知晓开发商加价售卖案涉房屋，中庚公司以该理由主张其知晓加价行为是没有依据的。 一审法院认为，郑凤金、许武飞与中庚公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。本案的争议焦点在于郑凤金、许武飞超出经备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款之外支付的款项即加价购房款，中庚公司是否应予以返还。郑凤金、许武飞认为，该部分款项属于中庚公司无合法依据取得的收益，属于不当得利，应予以返还。中庚公司认为该部分款项在郑凤金、许武飞购买案涉房屋时双方已进行了充分的协商，在达成一致意见后，郑凤金、许武飞同意并实际支付了相应款项，超出部分的款项亦属于购房款的组成部分，其公司无需予以返还。一审法院认为，房屋买受人购买房产需大笔金额支出，且涉及银行按揭贷款手续，本案郑凤金、许武飞需向中庚公司支付的款项不仅包含案涉房屋、032车位，还包含其为儿子即案外人许子龙购买的同小区7#2102单元以及033车位的购房款，其对于应支付的房屋价款应已与出卖人进行过充分的协商后再予以支付，郑凤金、许武飞称对总购房款是没有概念、仅根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款，在支付完所有价款后才得知购房总价的主张于常理不符，一审法院不予采信。另从其表述“根据中庚公司要求的金额逐批支付购房款”以及诉状中自称“加价购房款”也可以推定其按双方达成合意的价格才予以转账或是其同意中庚公司提出的房屋总价款（含加价款）后而陆续转账，上述转账在短期内（不足二个月）至2018年5月25日前即已完成，金额高达11383111元。郑凤金、许武飞在2018年8月27日签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》以及2018年10月31日办理个人按揭贷款手续时签订的《个人住房借款合同》中均载明案涉房屋的成交价为5772618元，而其为儿子即案外人许子龙（尚未成年）购买的033车位、同小区7#2102单元房屋均是一次性付款，从常理上看，郑凤金、许武飞对已陆续转账给中庚公司或中庚公司指定的收款人的款项总额应是知晓的，在其于2018年8月27日签订案涉合同时，其已付的款项达11383211元，扣除032车位价款372275元后，即便再扣除案外人许子龙购买的033车位以及案外房屋7#2102单元的价款（案外人许子龙签订商品房买卖合同时间均晚于案涉合同），也远超过合同约定的购房款，然而在此情形下其仍在合同中约定了“贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年10月15日前支付首期房价款2892618元，余款2880000元向商业银行贷款支付”与常理不符，综合郑凤金、许武飞在明知已付款11383211元（其中032车位价款372275元、案外人许子龙购买的7#2102单元房屋合同备案价为5358957元，033车位价款370275元）与银行按揭款2880000元相加后的总额将远超过案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款总额的情况下，仍办理了按揭贷款手续，换言之，其在已付款远超过《商品房买卖合同（预售）》约定的首期款2892618元情形下未提出异议而签订了案涉合同，现时隔一年多才提出中庚公司多收取购房款的情况，郑凤金、许武飞对此作出的解释与常理不符，而中庚公司辩解郑凤金、许武飞在网签备案的《商品房买卖合同（预售）》签订前已经支付了部分款项，而在该合同签订后仍按照实际购房总价扣除已经支付的购房款后向银行申请贷款并支付剩余款项，而并非按照网签备案的《商品房买卖合同（预售）》约定的价格执行，足以认定双方的真实价格是包含了网签备案合同中约定的价格以及备案合同外的价款，更符合双方实际交易的真实情况，故一审法院对于中庚公司辩解双方按实际购房价款7111425元（48855元/㎡，总加价1338807元）进行口头约定，一审法院予以采信。一审法院认定郑凤金、许武飞对案涉房屋实际应付的购房款金额7111425元是知晓且已与中庚公司达成合意后付款，因此郑凤金、许武飞与中庚公司实际按购房款7111425元履行商品房买卖行为是合法有效的且已履行付款完毕，郑凤金、许武飞应遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。现郑凤金、许武飞基于不当得利要求中庚公司向其返还加价购房款1236307元并支付资金占用期间利息的诉请没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 至于备案价的问题，系政府行政关联部门对房屋销售行为的一种监管措施，若郑凤金、许武飞认为中庚公司违反该监管措施，可向相关行政管理部门寻觅救济途径。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决：驳回郑凤金、许武飞的全部诉讼请求。案件受理费16367元，由郑凤金、许武飞负担。 二审中，郑凤金、许武飞向本院提交中庚公司与案外人签署的《补充协议》，共同证明中庚公司对《商品房买卖合同（预售）》及约定购房款是认可且后续也是依约履行的。中庚公司质证认为，中庚公司按备案合同约定办理补差，并不影响实际的交易价格。本院审查认为，上述证据系中庚公司与案外人就交房面积补差价的约定，与本案不具备关联性，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，郑凤金、许武飞明知其向中庚公司支付的款项性质为购房款，如一审所述，从款项数额、支付方式、支付过程以及郑凤金、许武飞提出异议的时间来看，足以认定郑凤金、许武飞与中庚公司协商约定的房屋总价款为7111425元。该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行完毕，具备法律效力。郑凤金、许武飞与中庚公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中载明房屋总价款为5772618元，系为规避当地当时的限价政策，并非双方真实意思表示，对双方不发生法律效力。故郑凤金、许武飞以中庚公司实际收取购房价款超过合同约定构成不当得利为由诉请中庚公司返还差价款1236307元，缺乏依据，本院不予支持。至于中庚公司实际售房价格超过向当地政府行政管理部门备案价格的问题，郑凤金、许武飞可另行向有关行政管理部门寻求处理。 综上所述，郑凤金、许武飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16367元，由郑凤金、许武飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超