新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2923民初463号 原告：李娟，女，1972年2月9日出生，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：王留伟，新疆疆南律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋林琰，新疆疆南律师事务所律师。被告：米娜瓦尔托合逊，女，1984年10月15日出生，住新疆库车市。委托诉讼代理人：艾尼瓦尔卡德，新疆龟兹律师事务所律师。委托诉讼代理人：米克日古力买买提，新疆龟兹律师事务所律师。第三人：魏云海，男，1963年3月14日出生，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：魏光（魏云海之子），男，1990年1月6日出生，住新疆库车市。原告李娟与被告米娜瓦尔托合逊、第三人魏云海返还原物纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李娟申请追加第三人魏云海参加诉讼，本院予以准许。原告李娟的委托诉讼代理人王留伟、被告米娜瓦尔托合逊及其委托诉讼代理人艾尼瓦尔卡德、米克日古力买买提，第三人魏云海的委托诉讼代理人魏光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即归还占用的原告所有的房屋；2．判令被告给付房屋使用费60000元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月，被告与第三人签订了房屋买卖合同，将原告位于××处的房屋进行了买卖，该房屋买卖并未告知原告，原告亦未授权买卖事宜。后原告多次索要，被告始终未归还房屋，故诉至法院。米娜瓦尔托合逊辩称，原告以无权处分为由的诉讼主体错误，应诉魏云海；其与魏云海签订了合同，魏云海将房屋的水、电、气卡均交付给其，其从2017年9月居住至今，已依法取得该房屋；原告对买卖房屋事宜知情，已收取了80000元购房款；原告如要求撤销合同，一年期限也已过。魏云海辩称，涉案房屋的主人娄某（已去世）口头将房屋交给其让其出卖，但与其并无关联。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李娟针对其诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据认定如下：1．结婚证复印件1份，常住人口登记卡复印件2份。拟证实：原告与案外人娄某系夫妻关系，娄某的户口于2017年8月27日注销。被告及第三人对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据予以认定。2．商品买卖合同复印件1份，个人房屋信息查询情况表原件1份。拟证实：涉案房屋系原告与娄某共同共有，原告拥有涉案房屋的所有权。被告虽对商品房买卖合同系复印件提出异议，但本院经审查认为，该组证据来源合法，能够相互印证，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。3．死亡医学证明复印件1份。拟证实：娄某于2016年11月5日死亡。被告虽对真实性不认可，但该证据已与原件核对，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。4．房屋买卖合同复印件1份。拟证实：魏云海将原告所有的房屋出售给了被告并交由被告使用。被告及第三人对该证据无异议。本院对该证据予以认定。被告米娜瓦尔托合逊针对其抗辩依法提交了证据，本院对其提交的证据认定如下：1．房屋买卖合同、商品房买卖合同、收款收据、委托书的复印件各1份。拟证实：原告将出售房屋的委托权给了魏云海，魏云海与被告进行了涉案房屋的买卖。原告对购房合同及收款收据予以认可，对其他证据均不予认可，认为其从未给魏云海出具委托书，且委托书系彩印件，无法与原件核对，魏云海系无权处分，对原告不具有法律约束力。第三人质证认为娄某委托其卖房一事属实，购房合同及收款收据是真实的，但委托书是其本人书写的。本院经审查认为，被告提交的房屋买卖合同、商品房买卖合同及收款收据复印件已经本院与原件核对，原告对委托书予以否认，第三人质证陈述该委托书系其自行书写。故本院对房屋买卖合同、商品房买卖合同、收款收据的真实性、合法性、关联性予以确认，对委托书的证明力结合其他证据综合分析认定。2．物业公司收款收据复印件4份。拟证实：2017年9月11日以后，涉案房屋的管理费由被告交纳。原告对该组证据无异议，但认为无法证实原告授权同意出售房屋。第三人质证后对该组证据无异议，称2017年9月11日收款收据中的维修基金系其代为交纳。本院经审查认为，该组证据来源合法、内容完整、与本案具有关联性，故予以认定。3．证人库某证言。拟证实：涉案房屋的买卖经过。因原告及第三人对证人证言未提出异议，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月9日，原告李娟及其丈夫娄某以163491元一次性全款购买了阿克苏地区××房地产开发有限责任公司开发建设的的位××处住房一套。该房屋的商品房买卖合同于2011年11月18日在库车县房产管理所登记备案，在个人房屋信息查询中显示李娟与娄某系该房屋预售备案的权利人。截至目前，该房屋未办理产权证。原告李娟与娄某于1993年10月2日登记结婚，2007年3月28日补领结婚证。娄某于2016年11月5日因疾病死亡，2017年8月28日户籍被注销。娄某生前单独委托亲戚魏云海帮忙出卖涉案房屋。2017年9月11日，魏云海在娄某死后与被告米娜瓦尔托合逊签订了涉案房屋的买卖合同，约定“魏云海自愿将其坐落于××住房一套建筑面积69.63平方米房屋出售给米娜瓦尔托合逊；上述房屋成交价为158000元，米娜瓦尔托合逊于合同签订当日支付80000元购房款，余款78000元在办完过户后以现金方式一次性支付给魏云海……”该合同签订时，魏云海向米娜瓦尔托合逊提供了上述房屋的商品房买卖合同及购房收款收据原件，同时自行书写了李娟作为房主委托其卖房的授权书。米娜瓦尔托合逊遂按约在合同签订之日向魏云海给付了80000元的部分购房款（此款魏云海已支付给原告李娟，李娟对此予以认可）。魏云海交清上述房屋的维修基金后即向被告交付了涉案房屋，被告占有使用至今，该期间的水电、物业费等均由被告支付。本院认为，本案中，第三人魏云海称获得了原告李娟丈夫娄某委托卖房的授权，但第三人魏云海与被告米娜瓦尔托合逊签订买卖合同时，娄某已经死亡，且伪造了原告李娟的授权书。魏云海在未得到共有人李娟的授权下，即以自己名义与他人缔约的行为构成无权处分。而米娜瓦尔托合逊是在查阅李娟委托魏云海卖房的授权书，并收取魏云海向其交付的李娟、娄某与开发商签订的购房合同原件以及全额交纳购房款收据原件的情况下，才与魏云海在2017年9月11日签订了房屋买卖合同。合同签订后，米娜瓦尔托合逊按约向魏云海支付了80000元的部分购房款并办理相关手续后入住涉案房屋，至今已两年有余，米娜瓦尔托合逊系善意相对人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。由此，魏云海的无权处分只对处分行为产生效力影响，并不影响上述房屋买卖合同的效力。之后，魏云海称无侵占上述80000元购房款的故意，并在合同签订后不久便将此款交付于李娟，李娟亦当庭认可确已收到了该80000元，其虽辩解称从魏云海处知晓卖房事宜后即表示不同意，但至今对收取并持有上述80000元购房款的事实未提出异议。故李娟的上述行为应视为对魏云海无权处分行为的追认，魏云海与米娜瓦尔托合逊签订的合同对李娟产生合同效力。综合原告李娟提出的诉讼请求及其在庭审中的陈述意见，已明确其系依据物权要求被告米娜瓦尔托合逊返还涉案房屋。根据庭审查明，原告李娟虽登记为预售备案的权利人，但商品房预售合同登记备案制度系国家行政管理制度，其目的在于对房地产开发企业的预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，该备案行为并不发生物权效力。综上，原告李娟未获得涉案房屋的产权登记，未取得涉案房屋的所有权，同时约束其与被告米娜瓦尔托合逊的房屋买卖合同已成立并生效，故其要求被告返还其所有的涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院》第三条第一款规定，判决如下：驳回原告李娟的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告李娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审  判  长   张   桂   茹审  判  员   蒋      梅人民 陪 审员   阿曼古丽艾则孜二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 九 日书  记  员   武   海   燕