广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6215号原告：林广兴，男，1969年3月13日生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区******委会区财政局宿舍四幢401房。确认的送达地址：阳江市**************（联系人：黄斌斌）。公民身份号码：440************031。原告：林志敏，男，1994年8月28日生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区******委会区财政局宿舍四幢401房。确认的送达地址：阳江市**************（联系人：黄斌斌）。公民身份号码：441************056。两原告的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。原告林广兴、林志敏诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林广兴、林志敏的委托诉讼代理人黄斌斌到庭参加诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林广兴、林志敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付逾期办证的违约金2644.85元给两原告；2、判令被告立即退还办证费30829元及利息（利息以30829元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年11月4日计至付清之日止）给两原告；3、判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于阳江市江城区**********************屋，总购房款为528970元，原告早已付清涉案房屋的全部购房款，且涉案房屋于2016年2月25日已交付。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告理应在涉案房屋交付后90日内办好房产证；否则，被告应当按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，但是被告却一推再推，至今为止尚未办好房产证。被告逾期办证的行为已构成严重违约，应当退还办证费30829元及支付逾期办证的违约金2644.85元（528970元×0.5%）给原告。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此自2016年5月29日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过四年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意支付办证费利息。本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区***********44*1**1*01*出售给原告，约定建筑面积共128.08平方米，其中套内建筑面积105.37平方米，分摊共有建筑面积22.71平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为528970元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2014年11月4日支付该商品房首期房价款158970元，占全部房价款的*0%，余款370000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；第十五条关于产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等内容。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，原告支付了商品房代收代缴办证税费共30829元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共528970元给被告。原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及办证登记的非税收入（电子）票据2份、发票1份，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费80元、房产测绘费分摊费160元、物业维修资金9670元，共9990元。以上事实，有原告提供的营业执照复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、房屋交接确认书；被告提供的房屋所有权登记费（初始登记费）、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费、房产测绘费、物业维修资金存折、不动产权证书（权属证书）等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，按合同约定，被告应在合同约定的最迟交房期（即2016年2月28日）后90日（即2016年5月28日）内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年8月3日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。本院认为，虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。本案中，原告支付了办证税费共30829元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的最迟交房日期为2016年2月28日，即约定的90天办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。被告代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费80元、房产测绘费分摊费160元、物业维修资金9670元，共9990元。本院认为，上述费用应为办证所需费用。本案扣减被告已支付的费用，被告应返还剩余办证税费20839元（30829元-9990元）给原告。故利息应以20839元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费20839元及利息（2016年5月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林广兴、林志敏；二、驳回原告林广兴、林志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费318元（原告已预交，已减半收取），由原告林广兴、林志敏负担100元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 谭万**二〇二〇年九月十五日法官助理 赖泳彤书 记 员 赖健苗附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。