重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初9275号原告：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，重庆佳昂律师事务所律师。被告：吴继强，男，1990年1月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）与被告吴继强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告融华公司的委托诉讼代理人蔡龙庭参加了诉讼。被告吴继强经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告融华公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交还租赁商铺的占有使用费［自2020年5月8日至2020年6月30日止按每日（5063＋3376＋3394.4）／30日×200%计算商铺占有使用费}；2.被告立即向原告支付拖欠的租金131654元［2019年4月1日至2019年9月30日缓交期间的未缴正常租金为5063元／月×6月＝30378元；2020年1月1日至2020年4月30日的未缴正常租金为5063元／月×4月＝20252元；2019年1月1日至2020年4月30日优惠租金为（10127-5063）元／月×16个月＝81024元，前述合计拖欠金额为131654元］；3.被告立即向原告支付因被告原因导致提前解除合同违约金45571元［前6个月×（5063元／月＋3376／月）×0.3＋后6个月×（10127／月＋6751元／月）×0.3］；4.原告没收被告已缴纳的装修保证金5000元、租赁保证金50634元及经营保证金10000元；5.被告向原告支付延期交铺违约金75951元［前6个月×（5063元／月＋3376元／月）×0.5＋后6个月×（10127元／月＋6751元／月）×0.5＝75951元］。事实和理由：2018年11月26日，原告与被告签订了《商用房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市巴南区××路××号商铺，同时合同约定了租赁费、租赁保证金的收费标准与违约责任，商铺的开业时间以及违约责任等。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，但被告拖欠原告多期租金，原告向被告邮寄送达了《解除合同及交还商铺告知函》，确认涉案合同已在2020年4月30日解除，但被告于2020年6月30日才将案涉商铺退还原告，且仍未履行缴纳尚欠租金等合同义务，原告催收未果遂起诉来院。被告吴继强未到庭，无答辩意见。原告融华公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《商用房屋租赁合同》《商用房屋管理合同》（编号：十六期(商管）18年93号)、补充协议、费用催告函（2020年1月7日）、费用催告函（2020年1月14日）、费用催告函（2020年4月10日）、《关于解除合同并交还房屋的通知书》及邮件回执等证据，本院对原告举示的上述证据予以采信并在卷为凭。被告吴继强无质证意见，也未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月26日，原告与被告签订《商用房屋租赁合同》，主要约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）位于重庆市巴**××路××号商铺，租赁期限自2018年12月16日至2021年12月15日，其中装修期限为3个月。租金从2018年12月16日至2018年12月31日按5227元每月收取，从2019年1月1日至2020年6月30日按5063元每月收取，从2020年7月1日至2021年11月30日按10127元每月收取，2021年12月1日至2020年12月15日租金为4900元。若因被告原因提前解除本合同，则自2019年1月1日至2020年6月30日的租金均按10127元／月标准计算。租金每3个月支付一次，首期费用为35605元（2018年12月16日至2018年12月31日和2019年10月1日至2019年12月31日），被告应于合同签订三个工作日内（不含签订日）支付至原告方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成，此后每期费用，被告应于前一期最后1日前支付至原告方委托的管理人账户或以现金方式交纳完成。合同还约定了租金缓交期：为支持被告初期经营，原告同意给予被告前9个月租金缓交9个月的优惠待遇，即对前9个月的租金按约定标准分3个季度在第10个月到第18个月相应季度按约定时间分3期平均进行补交。被告应在合同签订后三个工作日内（不含签订日）向原告一次性缴清相当于该房屋租赁期3个月的租金、商业管理费总额的合同租赁保证金50634元。另被告应于合同签订日后三个工作日内向原告委托的商业管理公司和房屋商业管理人支付经营保证金10000元及装修保证金5000元。无论任何原因，合同约定交还期满，被告没能按期向原告交还涉案房屋，则自交还期届满之日起被告应当按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%向原告和管理人支付占用费、管理费，至被告按合同要求交还涉案房屋为止。若被告拖欠租金等费用，每逾期一日，被告应按逾期金额的万分之五向原告承担违约金，经催收后被告仍不缴纳的，原告有权解除合同。如涉案合同因被告原因终止，则原告不退还被告已缴纳的所有款项（包括但不限于保证金及其它被告已交款项），另外原告和原告委托的管理公司有权向被告按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。涉案合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该房屋交还给原告。任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯来往（“通知”）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7个工作日内通知对方。同时合同中还约定，保证金指被告在签订合同时，为保证履行合同及其附件所约定的各项义务，由被告交付给原告的租赁保证金及经营保证金。保证金不作为预付租金或管理费，仅作为被告履行合同约定义务的保证。原告有权将保证金用于冲抵被告欠付原告的租金、原告管理方的管理费（商业管理、物业管理）等其他约定费用和应由被告赔偿的违约金、损失、费用等，并且此行为不影响原告行使任何其他救济权利。保证金不计利息等内容。履行中，原告按约向被告交付案涉商铺，被告亦按约向原告及原告委托的主体支付了约定租赁保证金、经营保证金及装修保证金及相应租金。履行中，因被告未按向原告履行租金的交付义务，原告于2020年1月7日和2020年1月14日向被告送达欠付租金的费用催告函。2020年3月26日，因新冠疫情影响，原、被告双方达成《补充协议》，主要载明：若被告在不出现补充协议限定时间内拖欠租金等款项或者未及时清空租赁商铺并交还房屋等情形下，原告就2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金予以减免，减免后，1月租金为3230元、2月及3月租金均为3229元，被告应于2020年3月25日前完善所有欠费，2020年4月30日前完善3月应缴费用等内容。2020年4月11日，原告再次向被告邮寄送达费用催告函，要求被告支付2020年1月至2020年6月租金。2020年4月24日，原告向被告送达《关于解除合同并交还房屋的通知书》，载明因被告未及时支付租金，案涉《商用房屋租赁合同》等协议解除等内容。庭审中，原告陈述被告于2020年6月30日将涉案房屋腾空并交还给原告。综合当事人诉辩称、举证质证及庭审情况，本院归纳本案主要争议焦点为：1.被告是否存在欠付租金的行为；2.被告是否应当向原告支付租赁商铺的占有使用费；3.被告因欠付租金和迟延交还商铺的行为应如何承担违约责任；4.原告是否有权没收被告已缴纳的装修保证金5000元、租赁保证金50634元及经营保证金10000元。一、关于被告吴继强拖欠租金及具体金额问题。本案中，原告诉称被告拖欠2019年4月1日至2019年9月30日缓交期间和2020年1月1日至2020年4月30日期间按5063元/月标准计算的共计10个月的优惠租金50630元，以及因被告拖欠租金导致合同解除而应补足支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的租金原价差额。本院认为，被告未举示证据证明其已按约定支付2019年4月1日至2019年9月30日缓交期间租金及2020年1月1日之后的租金，且在原告多次催告下被告仍未履行租金支付义务，被告行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。关于租金计算标准问题，因原、被告明确约定被告原因导致合同解除，则租金计算不再给予优惠应按原价10127元标准计算，本案中，被告未按约定及时向原告支付租金导致原告解除合同，故本案所涉租金应按10127元/月标准计算。综上，本院对原告诉请的被告支付拖欠租期的优惠租金并补足原价租金差额的诉讼请求予以主张，但租金应计算至2020年4月29日。结合《补充协议》约定及新冠肺炎疫情对被告经营造成的实际影响，本院对酌情对2020年1月1月至2020年3月31日期间的租金仍按《补充协议》的约定价格予以主张。综上，2019年1月1日至2019年3月31日期间应补足的租金金额为（10127元-5063元）/月×3个月=15192元；2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金为10127元/月×6个月=60762元；2019年10月1日至2019年12月31日期间应补足的租金金额为（10127元-5063元）/月×3个月=15192元；2020年1月1日至2020年3月31日租金为9688元（《补充协议》）；2020年4月1日至2020年4月29日的租金为10127元/月÷30日/月×29日=9789.43元，前述租金共计110623.43元；二、关于原告诉请被告支付逾期交还租赁商铺的占有使用费问题。本院认为，因被告逾期未支付案涉租金，原告按合同约定行使解除权，该解除合同通知已送达被告，本案所涉合同已于2020年4月30日解除，被告按合同约定应于合同终止后7日内将涉案房屋交还原告，即被告应在同年5月7日前将涉案房屋交还原告，但被告于2020年6月30日才将案涉房屋交还原告。故被告应支付原告2020年5月8日至2020年6月29日期间的涉案房屋占用使用费。合同约定涉案房屋的占有使用费应按照合同终止时该房屋日租金、商业管理费、物业管理费标准的200%计算，本院认为房屋占有使用费本质上仍为租金，但前述条款的计算方式除租金外还包含有被告逾期未返还涉案房屋的违约责任等相关内容的约定，本院认为，房屋占用使用费仍应参照涉案房屋合同约定租金标准计算为宜，故按10127元/月标准计算，被告应支付原告2020年5月8日至2020年6月29日期间的资金占用费17891.03元（10127元/月÷30日/月×53日）；三、关于被告因逾期支付租金及逾期交还商铺应如何承担违约责任问题。原告诉请被告支付提前解除合同违约金45571元及延期交铺违约金75951元问题。本院认为，违约金在法律功能上应以填补损失为主，过高的违约金与法律公平原则相冲突，故违约金的认定应以原告实际损失为基本依据。本案中，原告诉请多项违约金存在累计计算，违约金金额明显过高，且原告亦未举示证据证明其实际遭受的损失，综合《商用房屋租赁合同》实际履行情况、当事人过错程度、原告所遭受的损失以及被告于2020年6月30日已交还商铺等因素，本院基于公司原则对原告诉请的前述违约金酌情合并主张30381元。四、关于原告能否没收被告向其交纳的租赁保证金、经营保证金及装修保证金共计65634元问题。按照双方合同对保证金的约定，保证金的主要作用是保障合同诚信履行并在被告违约时原告可以将其冲抵相应费用，本案中，被告因拖欠租金及逾期交还房屋已承担相应违约责任，故原告再没收前述保证金于法无据，且对被告严重不公平，为减少诉累和节约有限司法资源，本院将原告收取的前述保证金直接用于冲抵被告应向原告支付的租金，品迭后，被告尚欠支付原告租金为110623.43元-65634元=44989.43元。被告吴继强经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，也未提交证据，应承担未到庭、未举证等相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴继强于本判决生效后十日内支付原告重庆融华房地产有限公司租金44989.43元；二、被告吴继强于本判决生效后十日内支付原告重庆融华房地产有限公司商铺的占有使用费17891.03元；三、被告吴继强于本判决生效后十日内支付原告重庆融华房地产有限公司商铺违约金30381元；四、驳回原告重庆融华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收取3041元，由原告重庆融华房地产有限公司负担909元（原告已缴纳本院），由被告吴继强负担2132元（此款原告已垫付，被告在给付上述案款时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘衽伟二〇二〇年九月三十日书记员  罗宇婷