上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初11089号原告(反诉被告)：王凤兰，女，1961年3月10日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：王小祥，男，1963年12月29日生，汉族，户籍地浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：徐珊琴，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告王凤兰(反诉被告)与被告王小祥(反诉被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2020年7月20日、2020年8月13日、2020年9月8日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚强、被告委托诉讼代理人徐珊琴均三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王凤兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金人民币135,000元(2020年3月7日至2020年9月7日)；2.判令被告支付滞纳金20,250元(以135,000元为本金，自2020年3月8日起至法院判决生效日止，按照每日千分之5计算，暂算至4月15日)。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的租赁合同于2020年6月15日解除；2.判令被告支付自2020年3月7日至2020年6月15日期间的租金72,493元(270,000元*98天/365天)；3.判令被告支付解除合同的违约金135,000元；4.判令被告承担原告中介费损失18,750元(270,000元/12月*5/6)。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订《租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于上海市奉贤区随塘河路XXX号内通道东侧6.8亩土地出租给被告使用，租期从2019年3月8日起至2025年3月31日至，租金第一年至第三年为270,000元。合同签订后，双方正常履行双方各自义务，但从2020年2月8日起被告没有按照合同约定支付租金。原告起诉后，被告于2020年6月15日向原告送达了《解除租赁合同通知书》，虽然原告认为被告所称的情形不属于不可抗力，被告无权解除合同，但原告同意解除合同，但同时要要求被告承担提前解除合同产生的违约责任，并承担原告产生的中介费损失。被告(反诉原告)王小祥辩称，不同意原告诉请。1.双方的租赁合同关系于2020年3月8日就解除了，被告不应承担合同解除后的租金；2.原告出租给被告的土地于2019年经历多场暴雨，场地被淹，被告的机器严重损坏，被告不得不把机器搬到其他场地存放，导致被告的合同目的无法实现，属于不可抗力，且被告场地被淹后第一时间通知原告。因不可抗力被告无法实现继续履行合同，不应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无法律依据；3.原、被告双方是直接签订合同的，并无中介方，故原告诉请被告承担中介费无事实和法律依据。另，如果认定被告违约，被告认为原告主张的违约金过高，根据“九民会议纪要”，违约金应根据合同法第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。被告在场地被淹后及时通知了原告，原告应对其损失进行了预判，被告的行为未给原告造成损失。被告(反诉原告)向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认原告和被告之间的租赁合同关系于2020年3月8日解除；2.判令原告立即向被告支付因租赁场地淹没给被告造成的损失包括：维修费、运输费，共计113,200元；3.判令原告返还被告押金22,500元。事实和理由：被告与原告于2019年4月1日签订了租赁合同，合同约定，原告将上海市奉贤区随塘河路XXX号内通道东侧6.8亩土地出租给被告，租期从2019年3月8日起至2025年3月31日，因场地在2019年夏季被淹没，导致被告在场地存放的机器损坏，合同目的不能实现，被告不得不将机器运出该场地并另行租赁场地存放机器。按照合同法第九十四条，有下列情形之一的当事人可以解除合同，因不可抗力致使不能实现合同目的。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者免除责任。因此我们认为被告不应当支付违约金，且原告应返还被告押金。在场地被淹没后，被告积极采取措施降低损失。如购买两万多的物料填充场地，然而于事无补。在此期间，被告有告知原告场地被淹没的事实，然而原告未采取任何措施减少积水，对被告造成损失。按照租赁合同的规定，出租人有维持场地适租状态的义务。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告的不作为，明显违反了出租方应承担的义务，从而导致被告因机器损坏而额外支付维修费、运输费和人工费113,200元。原告(反诉被告)王凤兰反诉辩称，其不同意被告前两项诉请，系争土地用于堆放工程机械，单纯的大水不会造成工程机械损失，原告也并未收到过被告反映其工程机械被淹没致损的情况，是被告无故拖欠租金，单方解除合同。原告是在2020年6月15日，即本案诉前调解过程中收到被告的解除合同的通知的，并未在3月8日收到被告解除合同的通知，故不同意确认被告要求确认3月8日合同解除的诉请。关于租赁保证金，也就是押金，原告愿意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认，并认定无争议事实如下：2019年4月1日，原告王凤兰(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)王小祥签订《租赁合同》，约定将位于上海市奉贤区随塘河路XXX号内通道东侧6.8亩土地出租给乙方用于工程机械堆放。其中东门厂房最西边门口一间包含在内。租赁期限为6年，自2019年3月8日起至2025年3月31日止，交房日期为2019年3月8日，免租期25天，自2025年3月7日至2025年3月31日。租金第一年至第三年每年270,000元，第四年至第六年每年297,000元。租赁合同签订时，乙方应向甲方支付1个月的租金作为租赁保证金。租赁期满时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租金应每6个月支付一次，每次支付租金须提前30天，先付后用。签订合同后乙方应付第一笔款项为押金22,500元及6个月租金135,000元。签订合同后3日内乙方应向甲方支付押金及6个月租金。如7日内甲方未收到乙方以上款项，甲方有权单方面解除合同。后期支付租金，乙方在接到甲方收款通知后3日内支付费用，如逾期超过15日未支付租金，甲方有权封锁乙方的货物进出，并有权清理乙方的设备及货物，造成的一切损失由乙方自行负责，与甲方无关。关于违约责任与解除或终止，双方约定：1.乙方租金每拖欠超过一天，每日按年物业管理费租金的0.5%滞纳金收取，同时有权单方面终止合同。任何一方违约，将以半年租金作为违约金赔偿另一方。本合同签订产生中介费为一个月租金，如乙方在合同期内提前解约，则乙方需要承担中介费及免租期的费用。计算方式为中介费及免租期费用分摊至合同期年费数，按实际使用时间分摊计算。合同签订后，原告王凤兰将系争土地交付于被告王小祥使用，被告王小祥支付了原告押金22,500元及2019年3月8日至2020年3月7日的租金。2020年4月24日，原告王凤兰向本院提起诉讼，本案诉前调解过程中，2019年6月15日，被告王小祥向原告发出《解除租赁合同通知书》，称因原告提供的场地无法满足要求，乙方的机器遭受损害，致使合同目的不能实现，根据合同第四条和合同法第九十四条规定，被告方可解除合同，并决定自即日起解除双方的租赁合同，请原告根据合同的约定，在接到该通知后3日内退换押金，结清费用。另查明：系争土地为本区随塘河路XXX号内部分土地，随塘河路XXX号登记所有权人为上海五四净水剂厂，坐落于原奉贤县上海市五四农场内，用途为基础工业生产。上海五四净水剂厂转制为上海蓝月净水剂有限公司后，系争土地出租于上海薇宸物业管理有限公司，后上海薇宸物业管理有限公司转租给原告王凤兰。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的下列证据本院认定如下：1.照片(拍摄时间分别为2019年3月12日，2019年8月10日)和视频光盘(2019年8月29日和2019年9月2日)，证明系争土地被雨水淹没，导致被告合同目的无法实现。原告对2019年3月12日的照片真实性无异议，但该照片中雨水很低，也并无显示有被告的机器设备，对2019年8月10日照片的真实性和关联性均有异议；光盘中的视频真实性无异议，但从视频的内容看，并雨水并无淹没到被告对机器设备的程度，且系争土地是开放性的场地，签订合同时，被告应当预见上海时常有雨的情形，故不属不可抗力。结合原告的质证意见，本院对2019年3月12日拍摄的照片以及视频的真实性予以确认，对关联性不予确认。2.《租赁合同》，证明系争土地被淹，被告不得不重新租赁新的场地。原告对真实性无异议，称被告与案外人签订的合同的目的是堆放建筑物件，而本案合同目的是堆放工程机械，故对关联性有异议。结合原告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。3.收款收据，证明2019年夏季因大水淹没被告机器导致机器损坏发生的维修费用。原告对真实性和关联性均有异议，结合原告的质证意见，本院对该证据的真实性和关联性均不予确认。4.工程作业台班单和送(销)货单、微信转账记录，证明被告因系争土地被淹搬迁场地产生的吊车费用、卡车运输费用和人工搬运费。原告对工程作业台班单和微信转账记录的真实性和关联性均有异议，结合证人赵某某的当庭确认，对证据送(销)货单的真实性无异议，但对关联性有异议。结合原告的质证意见，本院对被告上述证据中送(销)货单的真实性予以确认，但对关联性不予确认，对其他证据的真实性和关联性均不予确认。5.证人赵某某的证言，证明被告因场地搬迁支付给赵某某运输费用67,500元的事实。经质证，原告认为证人和被告之间有长期的业务往来，且证人当庭确认被告尚欠证人运输费用，故对证人证言的真实性有异议，且被告是单方面解除合同，故即使存在运输费用，也应由被告自行承担，故对关联性不予认可。结合原告的质证意见，鉴于被告和证人之间存在长期业务往来关系，本院对证人证言的真实性和关联性均不予确认。本院认为，本案的争议焦点有二：1.被告王小祥是否享有合同解除权；2.合同解除的时间如何确定。关于被告王小祥是否享有合同解除权，被告王小祥认为，因2019年春夏季节的大雨，系争土地被淹没，属于不可抗力，导致被告合同目的无法实现，被告依法享有合同解除权。本院认为，根据法律的规定，不可抗力指不能遇见、不能避免并不能克服的情况。本案中，系争土地属开放性场地，其在签订租赁合同前就已经对系争土地的现状有所了解，且被告也并无证据证明2019年春夏季雨量超出往年，属于其不可预见的范围。另，被告也未提供证据证明其在2019年春夏就因雨水原因导致系争土地不能使用通知过原告或要求原告配合对系争土地状况进行改善，故即使被告在使用土地过程中存在影响其使用的情形，也不属于不能避免、不能克服的情形。综上，对被告抗辩称其因不可抗力不能实现合同目的应享有合同解除权的意见，本院认为，于法无据，不予采信。关于合同解除的时间如何确定，被告认为其享有合同解除权，并已于2019年3月8日通知原告解除了合同。但被告并未提供证据予以证明。本案涉讼后，被告向原告发出了《解除租赁合同通知书》，虽被告无解除权，但其以自己的行为明确表示不再履行合同，原告为避免损失的扩大，同意确认收到该《解除租赁合同通知书》的时间为双方解除合同的时间，于法无悖，本院予以支持。即本案合同解除时间为2020年6月15日。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行合同义务。本案中，原告已经依约将系争土地交付被告使用，被告依约应承担支付租金的义务。现被告拖延支付租金，应承担继续支付租金并承担提前解除合同的违约责任。故对原告要求被告支付自2020年3月8日起至2020年6月14日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定了被告违约，应向原告承担半年租金作为违约赔偿金并需承担中介费，被告认为原告主张的违约金过高，远超过其损失。对此，本院综合考虑双方的履约情形，被告的实际损失等，酌情调整违约金为三个月租金。因原告为能举证证明其存在中介费损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求其原告赔偿其维修费、运输费等共计113,200元的诉讼请求，因其未能提供证据予以证明，故本院认为该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金，原告同意返还，于法无悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王凤兰与被告(反诉原告)王小祥签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告(反诉原告)王小祥于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王凤兰自2020年3月8日至2020年6月14日期间的租金72,493元；三、被告(反诉原告)王小祥于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王凤兰违约金67,500元；四、原告(反诉被告)王凤兰于本判决生效之日起十日内返还被告王小祥(反诉原告)押金22,500元；五、驳回原告(反诉被告)王凤兰其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)王小祥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,694元，减半收取计2,347元，由原告(反诉被告)王凤兰负担797元，被告王小祥(反诉原告)负担1,550元；反诉案件受理费3,014元，减半收取计1,507元，由原告(反诉被告)王凤兰负担181元，被告(反诉原告)王小祥负担1,326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛二〇二〇年九月二十四日书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。