广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1379号 原告：彭敬美，女，1981年9月2日生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告：王**山，男，1958年10月30日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋艳荣，女，1963年12月1日生，瑶族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：陈衍东，男，1953年9月13日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路****，统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宾杰英，广西寿阳律师事务所实习律师。 -2- 原告王**山、彭敬美与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**山、彭敬美的共同委托诉讼代理人蒋艳荣、陈衍东，被告的委托诉讼代理人陆泉任、宾杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**山、彭敬美提出诉讼请求：1.判令被告在两日内将代为收取的契税3731元、公共维修基金2488元支付到相应的行政管理部门，缴足二原告因购买房屋需要缴纳的契税款及公共维修基金，同时将为二原告代开的契税发票和缴纳公共维修基金发票及购房款发票交付二原告；2.判令被告继续履行合同，在十五日内为二原告办理房屋的不动产权证，并在收取的1000元办证费范围内退还二原告多支付的办证费，同时将办证费收据或发票交付二原告；3.判令被告在十五日内为二原告购买的房屋安装独立水、电一户一表；4.请求判令被告赔偿二原告逾期办理不动产权证产生的违约金1243.67元；5.本案受理费由被告承担。事实及理由：二原告与被告于2003年11月21日签订了《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买阳朔县，二原告随后向被告付清了所有房款，并按合同附件四的约定，于2004年9月24日将契税3731元、维修基金2488元、办证费1000元、基础设施费2000元，共计9219元交给了被告，但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门。再有，《商品房买卖合同》第十五条约定二原告应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能 -3- 在规定期限内取得房地产权属证书的，按第十五条第2项约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金； 《商品房买卖合同》附件三还约定被告负责安装每户的独立电表、独立水表，并备齐上下水管道，但被告至今没有为二原告购买的房屋安装。综上，二原告认为，二原告并无合同约定的违约责任，但被告一直未履行上述合同约定的义务，为维护二原告的合法权益，特诉至法院。 被告桂林粤豪投资有限公司辩称，第一，二原告诉请要求被告两日内向相关行政管理部门缴纳契税、维修基金等费用于法无据，双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告向相关行政管理部门支付契税及维修基金的时间，且被告缴纳契税、维修基金系与相关行政管理部门的另一法律关系，应当依法予以驳回二原告诉请；第二，阳朔县不动产登记局对B102大堂的注销、更正登记，使被告产权减少了，被告不服，对办证机关提起了行政诉讼，现该诉讼尚未完结，B102房的面积亦关系到A、B、C幢所有业主的公摊面积，导致所有办证工作全部停滞，所以办证条件尚未达到，被告未代缴的费用要达到办证条件后才缴纳；第三，被告已为部分业主缴纳了契税，维修基金也已缴纳二十多万元，这些费用的发票和购房发票被告都已为二原告开具，庭后会将发票原件交到法院，退还给二原告自行保管；第四，办证费是待办证时领证前才缴纳，现在金额尚未明确，二原告诉请退还多余办证费属于诉请不明，应予以驳回该项诉请；第五，被告已交付房屋给二原告，且已及时为二原告办理备案登记，二原告至今未取得不动产产权证的责任不在于被告，而是 -4- 申请办证过程中出现了包括行政机关的原因等各种不可抗力因素导致，非被告能力所为，不应支付逾期办证违约金；第六，被告已为部分业主安装了水、电的一户一表，未安装的业主因为没有与唐人街酒店解除合同，该酒店还在经营管理着二原告的房屋，安装水电表需停水、停电和开门，二原告需协助被告做好停水停电和开门等工作，被告可以为二原告安装独立的水、电一户一表。 原告王**山、彭敬美对其陈述的事实提供的证据有： 一、电脑咨询单，拟证明被告的身份信息； 二、商品房买卖合同、《收据》两张、《借款凭证》一张，拟证明原告向被告购买了A311号房支付房款并向银行贷款； 三、2004年9月24日《收据》四张，拟证明原告向被告缴纳契税3731元、基础设施费2000元、办证费1000元、维修基金2488元。 本院依职权调取证据： 1.阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》； 2.国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》。 经开庭质证，被告对二原告所提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，没有任何异议，但是根据双方在商品房买卖合同中的约定可以看出双方并没有明确何时将契税及公共维修基金交至相应的管理部门，这是被告与行政管理部门的法律关系，二原告 -5- 无权提出要求被告将代为收取的契税3731元、公共维修基金2488元支付到相应的行政管理部门，况且已经有168户业主的契税，有七、八十户的公共维修基金交到了相应的管理部门，对于已经交了的业主，再提此项诉求已经没有意义了，庭后被告会将相关的发票交至法庭。另外关于违约金，根据合同第十五条的约定，二原告主张的违约金不符合客观事实，理由不能成立。二原告至今没有拿到证但原因不是被告造成的，而是因为不可抗力导致。 本院就调取的两份证据，依法听取了原、被告双方意见，二原告予以认可。被告对本院调取的证据，质证意见如下:1、对《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》真实性予以认可，但是对情况说明里的部分文字表述不予认可有部分文字表述非常不严谨不符合客观事实，体现在第二页倒数第一段“开发商不配合办理”实际上不是开发商不配合办理，而是不动产局违法注销了原来颁发给被告的B102不动产证，重新颁发了1805号不动产证，违法削减了被告原持有的不动产面积600平方米左右，将其中的400多平方米的大堂登记为全体业主共有，严重侵害了被告的合法权益，对不动产局的违法行政行为我方已向法院提起行政诉讼，现在该案在审理中。开发商是民营企业，我们的资金也来之不易，我们不能成为任人宰割的对象，所以对不动产局的违法行为，我们是依法维权并不代表不配合办理，该份证据同时也说明的涉案不动产权证办理由于客观条件还没有成熟；2、对于《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》的附件的三性均认可。3、对《关于阳朔县唐人街项目契税缴纳情况说明的复函》三性均认可，同时也证实了被告已为 -6- 168户业缴纳了契税，其中168户业主也包含了本案的34件系列案件的一部分二原告，在庭后一个星期内会把已交购房款发票、公共维修基金发票以及缴纳了契税的发票交到法院。公共维修基金大概交了八十户，购房发票全部开具了，庭后会交到法庭。 对于二原告提供的上述证据，本院认为，二原告能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件，被告亦予以认可，因此，本院对二原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。对本院调取的证据，系相关职能部门在其权限范围内作的书面说明，来源合法，本院予以认定，对于被告辩称是否能得到支持，将在下文本院认为部分综合说明。 根据当事人提交的证据，结合双方的陈述，本院确认以下法律事实:2003年11月21日,原告王**山、彭敬美与被告桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定:原告王**山、彭敬美购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同附件三对装饰、设备标准约定，电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定:一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交 -7- 付使用时同时付清:购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清:购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，二原告王**山、彭敬美依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司，并于2004年9月24日分别向桂林粤豪房地产开发有限公司支付了契税3731元、配套设施费2000元、办证费1000元、维修基金2488元，桂林粤豪房地产开发有限公司依约将房屋交付二原告管理使用，但至今未将契税发票、销售不动产发票交付给原告。现二原告购买的房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，阳朔县自然资源局于2016年11月因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为二原告办理不动产产权证。目前影响二原告办理不动产权证过户登记的原因有三:一是A、C幢已总体登记在被告名下，但未分户，需办理分户登记才能办理业主的过户登记；二是二原告所交契税的完税证明尚未开具；三是因阳朔县自然资源局按照新的测绘报告将B幢的B102号房更正登记为全体业主共同共有，被告对该更正登记行为不服，将阳朔县自然资源局诉至本院，该案（2020）桂0321行初30号尚在审理中。 -8- 本院认为，依法成立的合同受法律保护。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，二原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付二原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于:二原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于被告是否应为原告代缴契税至阳朔县税务局以及缴足契税、交付契税发票的问题。虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告为原告代缴契税至相关行政管理部门的期限，但从阳朔县税务局及阳朔县自然资源局的答复看，契税交纳时间为业主办理不动产权证前，契税交纳义务人为原告，而办证条件之一即为开具契税的完税证明，在交房之前原告按国家规定将契税缴足给被告，被告已代收了原告交纳的契税，应当为原告完善该办证条件，即向阳朔县税务局缴足契税，并向原告交付契税发票原件。即使双方在《商品房买卖合同》中未约定被告代缴契税的期限，被告长期占有该笔费用而不为原告交纳契税，也不符合合同的公平原则和诚实信用原则。所以，本院对原告该项诉请予以支持。 二、关于被告是否应为原告代缴房屋维修基金至相关账户及是否应缴足、交付维修基金发票的问题。原告该项诉请，应当由相关行政管理部门处理，不属于民事受案范围，经本院释明后，原告自愿放弃该诉讼请求。 -9- 三、关于被告是否应向原告交付销售不动产发票原件的问题。本案于2020年9月23日开庭，开庭结束后，本案被告已将本案涉案房屋的不动产发票（购房款发票）原件交与原告，原告于2020年9月23日撤回了该项诉请。 四、关于被告是否应当于十五日内为原告办理不动产权证并退还剩余办证费的问题。经函询阳朔县自然资源局与阳朔县不动产登记局，为原告办理不动产权证还存在以下问题:一是A、C幢已总体登记在被告名下，但未分户，需办理分户登记才能办理业主的不动产权证；二是原告所交契税的完税证明尚未开具；三是因阳朔县自然资源局按照新的测绘报告将B幢的B102号房更正登记为全体业主共同共有，被告对该更正登记行为不服，将阳朔县自然资源局诉至本院，该案（2020）桂0321行初30号尚在审理中。影响为原告办理不动产权证的该三个问题中，既有被告的原因，也有行政诉讼未完结的原因，但被告应当及时排除因其自身原因对原告办理不动产权证的影响。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告已经履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按照约定，在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送至产权登记机关。而在交房后十几年时间，原告还未取得不动产权证，被告应当按照法律规定履行为原告办理不动产权证的义务。故原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。另外，办证费尚未实际支出，应待申请办理不动产权证后，领证前实际缴纳了办证费才能 -10- 确定金额，多退少补，故对于原告要求被告退还剩余办证费的诉讼请求，本院暂不予处理。 五、关于被告是否应当为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表的问题。按照双方签订的合同附件三装饰、设备标准第10项中的约定，被告应当为业主安装独立水、电表。庭审中，对于安装独立水、电一户一表的标准问题，原告认为是按照家庭使用的行业标准，在水、电相关部门以业主独立户名申请的合法一户一表，业主可以自己缴费，被告认为应当按照阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准。本院支持原告要求被告为其购买的房屋安装独立水、电一户一表的诉请，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准。 六、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。本案涉案房屋房价款为124367元，故对二原告要求被告给付逾期办证违约金1243.67元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品 -11- 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下: 一、被告桂林粤豪投资有限公司为原告王**山、彭敬美代缴契税3731元至国家税务总局阳朔县税务局（如有滞纳金，应由被告缴足）并将契税发票原件交付给原告王**山、彭敬美； 二、被告桂林粤豪投资有限公司协助原告王**山、彭敬美办理阳朔县房屋的不动产权证； 三、被告桂林粤豪投资有限公司为原告王**山、彭敬美购买的阳朔县房屋安装独立水、电一户一表，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准； 四、被告桂林粤豪投资有限公司向原告王**山、彭敬美给付逾期办证违约金1243.67元； 五、驳回原告王**山、彭敬美的其他诉讼请求。 上述行为履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元（二原告已预交），由被告桂林粤豪投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名:桂林市中级人民法院，账号:20×××16， -12- 开户行:农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 唐星东 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 姜 明 书 记 员 梁天瑶