广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1888号原告：魏欣茵，女，汉族，1992年11月15日出生，住广东省江门市新会区xx。公民身份号码：440************347。委托诉讼代理人：魏民（是被告魏欣茵的父亲），住广东省江门市新会区xx。原告：杨全亮，男，汉族，1986年11月21日出生，住广东省江门市新会区xx。公民身份号码：440************939。被告：张风琼，女，汉族，1953年6月24日出生，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************627。委托诉讼代理人：钟耀能，是国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞瑞，是国信信扬（江门）律师事务所实习律师。原告魏欣茵、杨全亮诉被告张风琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。后因本案处理与（2020）粤0705民初1244号案件有关联，且本案案情复杂，故本院决定适用普通程序将本案与（2020）粤0705民初1244号于2020年9月8日公开开庭合并审理。原告魏欣茵及其委托诉讼代理人魏民、原告杨全亮以及被告张风琼的委托诉讼代理人钟耀能均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏欣茵、杨全亮向本院提出诉讼请求：1.被告张风琼应向两原告赔偿违约金37000元、复装水表费500元、房屋评估费用1528元、中介费3800元、住房按揭保费2250元及打官司律师费用52250元，合计97328元；2.被告张风琼应向原告魏欣茵和杨全亮退还代垫付的个人所得税7285.55元以及房屋补地价税费198415.27元，合计205700.82元；3.本案诉讼费由被告张风琼负担。事实和理由：2017年10月11日，两原告在被告处购买坐落在江门市新会区***********及xxx车房并全额支付房款。但被告迟迟不肯协助两原告办理过户手续，被告的该行为构成违约，应向两原告赔偿违约金以及一切损失费用。庭审过程中，两原告撤回要求被告返还住房按揭保费2250元的诉讼请求。原告魏欣茵、杨全亮在举证期限内共同提交如下证据：证据1、评估费收据一份（金额1528元）（原件），证明为了办理涉案房屋过户，由相关评估机构对房屋进行评估产生的费用。证据2、中国工商银行回单凭证两份、中国工商银行现金存款凭条一份（均为原件），证明两原告因需要银行办理按揭支出的保险费。证据3、咨询服务律师费发票六份（金额分别是2500元、1250元、18500元、10000元、10000元、10000元）（均为原件），证明张风琼在2018年起诉两原告，两原告为了应诉聘请律师产生的费用。证据4、中介费收据一份（金额3800元）（原件），证明两原告通过中介购买涉案房屋支出的费用。证据5、江门市xx供水消防工程有限公司收款收据一份（金额500元）、预交用水工程费协议一份（原件），证明被告为不卖房屋给两原告，故意停水停电，两原告无奈重新报装水电产生的费用。证据6、房屋、商铺买卖合约一份（原件）。证据7、江门市新会区xx资产经营有限公司证明一份（时间是2020年4月28日）、江门市xx土地房地产评估有限公司房屋估价答复书两份（复印件）、房屋测绘证明书两份（复印件）、房屋所有权证存根一份（复印件）、单位房屋产权证明书存根一份（复印件）、新会县住房制度改革出售公有住房专用发票一份（复印件）、新会县职工购买公有住房合同一份（复印件）、新会区县出售公有住房审批表一份（复印件）、购工购买公有住房交款登记表一份（复印件），证明涉案房屋是房改房，依据相关规定被告没有缴纳相关费用，两原告代其垫付相关费用。证据8、标准价房上市交易申请表（原件），证明涉案房屋要房改，交易上市的缴纳费用。证据9、收据（NO.0000896号，金额198415.27元）、智慧柜员机业务回执各一份（全是原件），证明两原告代被告垫付房改房的相关费用。证据10、税收完税证明发票两份（金额为3329.13元的发票是原件、金额为3956.42元的发票是复印件），证明两原告代被告垫付交纳土地转让的税费费用。证据11、粤（2020）江门市不动产权第2043461、2043491、2043492、2043462号不动产权证书四本、江门市新会区人民法院《协助执行通知书》一份，证明两原告已合法取得涉案房屋的所有权。被告张风琼辩称，原告魏欣茵和杨全亮在第二次开庭时才增加的第二项诉讼请求，也没有缴交诉讼费，认为这部分请求不应在本案审理，原告魏欣茵和杨全亮可以另行提起诉讼处理。两原告主张的第一项诉讼请求亦没有法律依据，请求法院依法驳回两原告的该项请求。合同履行过程中是两原告违反合同约定，构成违约是两原告。两原告主张的安装水表费、房屋评估费、买卖房屋中介服务费、律师费等费用与双方合同约定没有关联，故此两原告主张的第一项请求没有任何法律依据。被告魏欣茵、杨全亮在举证期限内提交如下证据：证据1、身份证一份，证明被告具有诉讼主体资格。证据2、不动产权证一份，证明江门市新会区************屋及xxx车房所有权归被告的事实。证据3、《房屋、商铺买卖合约》《收据》各一份，证明张xx未经被告同意将涉案房屋出售给两原告以及两原告未按合同约定支付购房款的事实。证据4、税收完税证明四份、发票二份。证据5、国有建设土地使用权补办出让缴款通知书、补缴土地价款票据各二份。证据4和证据5证明被告张风琼积极配合办理过户登记，履行自己的义务，是原告魏欣茵和杨全亮不予配合，违反合同约定的事实。证据6、（2018）粤0705民初1700号民事判决书一份。证据7、（2018）粤07民终3294号民事判决书一份。证据8、《个人购房借款/担保合同》一份。证据6、7、8证明两原告共同向中国工商银行申请贷款25万元用于支付购房款，但银行至今未批准25万元贷款金额，两原告仍未支付余下购房款的事实。经开庭质证，两原告对被告提供的证据有如下质证意见：对于被告提供证据1-8的真实性、合法性、关联性无异议，但上述证据不能证明两原告存在违约行为，事实上是被告反悔不协助办理过户手续导致银行无法发放贷款。被告对两原告提供的证据有如下质证意见：对证据1-5的关联性提出异议，上述费用是两原告委托律师代理诉讼、办理银行贷款保险费用、办理过户评估费用以及买卖房屋的中介费用，不属于合同约定的范围，应由两原告自行承担。对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据7的真实性没有异议，认为两原告提供证据的来源是非法，房屋没有过户时，房屋的所有权人才能向相关部门调取上述材料，但这些证据不知两原告通过什么程序取得。对证据8的真实性没有异议，对合法性有异议，申请交易表明申请人是张风琼，有关部门没有经被告同意或签名确认，相关部门将涉案房屋过户给两原告，这个行为是非法行为；即使两原告认为本案涉案房屋经生效法律文书才有权办理过户，这些法律文书应由法院强制执行，并不是两原告冒充被告的名义向相关部门申请上市交易，这些数额是否准确，应由被告核实，两原告以个人名义向相关部门申请，自行计算数额向相关部门交纳相关费用，这些费用不应由被告承担。证据9是复印件，对真实性、合法性、关联性不予确认，从内容来看是非法，这些费用应由被告交纳，两原告自行交纳的费用不应由被告承担。对证据10的真实性予以确认，对合法性和关联性有异议，交纳对象应是被告，被告应提交相关的证据再行交纳，两原告自行向税务部门交纳，其行为是非法，也没有经纳税义务人同意和确认，所产生的税费应由行为人自行承担。对证据11真实性没有异议，对合法性有异议，两原告非法办理过户手续。在本案中被告已申请财产保全，两原告根据生效法律文书向法院申请强制执行，法院出具相关文书由两原告办理过户手续，相关部门也予以办理相关手续，但这个过程是非法的。经庭审举证、查核，本院认为因两原告对被告提供的证据1-8的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于两原告提供证据6，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以确认。对于两原告提供证据11，虽被告对证据的合法性提出异议，但该证据均是由具有相应职权机关颁发和出具的证书文件，且被告也未能就该证据的非法性提供充分证据予以证明，故本院对两原告提供证据11予以确认。对两原告提供的其他证据，本院将在下文中结合案件认定事实作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张xx与原告魏欣茵、杨全亮经xx房地产公司员工阮xx介绍认识，张xx称江门市新会区***********及xxx车房是其父亲的遗产，其具有继承权可以出售给原告魏欣茵、杨全亮。看房后，双方协商一致，2017年10月11日，张xx、张x甲及其妻子、原告魏欣茵和杨全亮到xx房地产公司议定购房事项，张xx持被告张风琼的个人身份证件材料并以原告的名义与xx房地产公司及原告魏欣茵签订《房屋、商铺买卖合约》，张风琼为“卖方”，魏欣茵为“买方”，xx房地产公司为“经纪方”，《房屋、商铺买卖合约》约定：被告将江门市新会区***********及xxx车房以370000元卖给原告魏欣茵，并约定于2018年1月20日前到新会不动产登记中心办理产权过户手续；原告魏欣茵应于2017年10月11日支付50000元作为定金给被告；原告魏欣茵在新会不动产登记中心办理产权交易过户手续后的当天内需付60000元给被告，余下房款260000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额及放款时间以银行审批为准；原告魏欣茵如需银行按揭贷款，银行要求缴交的保险费由买方交付；被告负责评估费，查档费及有自己姓名的税费，原告魏欣茵负责有自己姓名的税费和楼房维修基金；该物业如需补地价由被告负责支付；实际成交价仍按本合同的约定执行；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，守约方所得的赔偿金与经纪方各占50%（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；……；若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，……。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；该物业需要办理房改，若因国家政策、国地局、房改房等非人为因素的不可抗力，买卖双方同意无条件取消买卖合同；被告同意在2017年11月1日交付该物业锁匙给原告魏欣茵使用，之后所产生的水电费用由原告魏欣茵负责。张xx在上述合同的“卖方”一栏签上“张风琼”、在“卖方委托人”一栏签上“张xx”，原告魏欣茵在“买房”一栏签名，阮xx在“经纪方”一栏签名及加盖xx房地产公司公章。2018年4月，被告以张xx未经得其的同意擅自将上述房屋和车房出售给原告魏欣茵为由向本院提起诉讼[即（2018）粤0705民初1700号案]。对此两原告亦向本院提起反诉。2018年12月29日江门市中级人民法院作出终审判决：一、确认张风琼与魏欣茵、杨全亮、第三人江门市优家房地产代理人有限公司于2017年10月11日签订的《房屋、商铺买卖合约》合法有效；二、张风琼应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助魏欣茵、杨全亮办理坐落于江门市新会区************屋（不动产权证号：粤（2017）江门市不动产权第2039928号）及坐落于江门市新会区***********#车房（不动产权证号为粤（2017）江门市不动产权第2039923号）产权变更登记手续至魏欣茵、杨全亮名下。另在该案查明事实和本院认为中认定中国工商银行江门市新会第二支行未有向两原告发放住房贷款的原因是被告不同意将涉案房屋出售给两原告，并拒绝协助办理房屋过户手续所导致。被告拒绝在《房屋、商铺买卖合约》约定的期限内办理产权变更登记手续，已构成违约，应承担继续履行的义务。两原告是合法占有使用涉案房屋及车房，没有侵害被告的权利，无需支付占用费，被告主张两原告返还涉案房屋和车房及支付占用期间的占用费的诉讼请求，法院不予支持。2020年4月8日，原告魏欣茵向本院转账交付余下房款25万元，该款作为被告申请财产保全的保证金。2020年7月两原告以法院生效判决书和协助执行通知书向江门市*******新会分中心办理了粤（2020）江门市不动产权第2043461、2043491、2043492、2043462号不动产权证书四本。涉案房产现登记为杨全亮、魏欣茵共同共有。本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、在履行《房屋、商铺买卖合约》过程中两原告和被告是否存在违约行为？二、两原告主张被告张风琼应向两原告赔偿违约金37000元、复装水表费500元、房屋评估费用1528元、中介费3800元及打官司律师费用52250元是否有事实和法律依据？三、两原告主张被告张风琼应向两原告返还代垫付的个人所得税7285.55元以及房屋补地价税费198415.27元是否有事实和法律依据？对于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，从上文本院查明事实和发生法律效力的（2018）粤0705民初1700号民事判决书以及（2020）粤0705民初1244号民事判决书认定事实可知，两原告在履行合同过程中不存在违约行为，相反是被告拒绝在《房屋、商铺买卖合约》约定的期限内办理产权变更登记手续，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于焦点二。1.违约金37000元：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，在被告出现违约行为后两原告已通过提起诉讼方式向被告主张继续履行合同，这是两原告以请求被告承担继续履行方式主张违约责任，且该主张已得到法院的支持，涉案房屋也已经办理过户至两原告名下。现两原告依据合同约定按照成交价的10%主张赔偿损失，但该约定标准适用的前提是守约方解除合同，由于作为守约方的两原告未有主张解除合同且两原告也未有提供因违约行为导致其其他实际损失的证据，故本院对两原告主张被告应赔偿其违约金37000元不予支持。2.复装水表费500元：两原告认为被告为不卖房屋给两原告，故意停水停电，两原告无奈重新报装水电产生的费用。两原告为其上述主张提供证据5予以佐证。但证据5仅能证明两原告发生复装水表的工程费，无法证实被告实施故意停水的行为导致发生工程费，故该工程费与被告违约行为并无直接关联，本院对两原告该主张不予支持。3.房屋评估费用1528元：两原告认为，该费用是因房屋过户需要产生的评估费用，依合同约定应由被告负担。为此两原告提供证据1予以佐证。双方所签订的《房屋、商铺买卖合约》已约定产生评估费用由被告负担，由于被告的违约行为导致两原告先行垫付该费用，现两原告要求被告依约返还该费用1528元符合法律规定和合同约定，本院予以支持。4.中介代理费3800元：两原告认为依合同约定被告违约时，两原告向经纪方支付的中介代理费应由被告赔偿。为此两原告提供证据4予以佐证。双方当事人的签订的《房屋、商铺买卖合约》中违约责任约定：“守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方”。该条款内容是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的条款，现被告出现约定的违约行为，应依约向两原告赔偿中介代理费3800元。故本院对两原告该项主张予以支持。5.律师费用52250元：两原告认为因被告无理提起诉讼导致其应诉而产生律师费，该费用应由被告负担。虽然两原告为此提供证据3予以佐证，但是，原、被告在涉案合同中以及在此后的合同履行中均没有就律师费分担进行约定，两原告该主张缺乏理据，故本院不予支持。此外，在本案审理过程中，两原告已撤回要求被告返还住房按揭保费2250元的请求，这是两原告对其权利的自主处分，且被告亦没有提出反对，根据不诉不理原则，本院在本案中对该项费用的负担问题不予审查调整。对于焦点三。两原告认为在涉案房屋办理过户过程中产生的个人所得税和房屋补地价税费属于涉案合同约定应由被告负担的费用，故应由被告返还相应费用给两原告。为此两原告提供证据7、8、9、10予以佐证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，虽然，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性提出质疑，但被告未能就上述证据的非法性提供充分证据予以证明，被告应承担举证不能的不利后果，而且两原告提交的上述证据是其依据生效裁判文书和执行文书依法办理过户时由相关职能机构出具的材料，故本院对两原告提供证据7-10予以确认。首先，从上述证据可知，个人所得税7285.55元以及房屋补地价税费198415.27元的被征税人均为被告。根据《房屋、商铺买卖合约》中“买卖双方负责有关费用（税费）:卖方负责评估费，查档费及有自己姓名的税费，买方负责有自己姓名的税费和楼房维修基金；该物业如需补地价由卖方负责支付”的约定，两原告所主张的个人所得税和房屋补地价税费应分别属于上述约定中卖方“有自己姓名的税费”和“需补地价”，是涉案合同所约定应由卖方即本案被告承担的费用。再者，在被告拒绝协助办理过户，不积极履行其依法纳税义务的情况下，两原告先行垫付相关费用并不违反法律禁止性规定。综上，两原告主张被告返还代垫付的个人所得税和房屋补地价税费于法有据，也符合双方合同约定，故本院对两原告该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张风琼应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介代理费3800元给原告杨全亮、魏欣茵；二、被告张风琼应在本判决发生法律效力之日起十日内返还房屋评估费用1528元、个人所得税7285.55元和房屋补地价税费198415.27元，合共207228.82元给原告杨全亮、魏欣茵；三、驳回原告杨全亮、魏欣茵的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5822.51元（原告杨全亮、魏欣茵已预交），由原告杨全亮、魏欣茵共同负担1767.72元，被告张风琼负担4054.79元。原告杨全亮、魏欣茵多预交的案件受理费4054.79元，由本院予以退回；被告张风琼应向本院补缴案件受理费4054.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  莫国峰审 判 员  王潇凝人民陪审员  谢志诚二〇二〇年九月二十四日法官 助理  梁凯青书 记 员  林慕兰