吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初5717号 原告：费维春，男，汉族，1971年3月28日出生，现住：吉林省延吉市铁南路。 被告：朱琳，女，汉族，1990年10月11日出生，现住：吉林省吉林市。 被告：延边田园房地产开发有限公司，住所地：延吉市滨河小区**。 法定代表人：金才虎，该公司总经理。 原告费维春与被告朱琳、延边田园房地产开发有限公司（以下简称为田园公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，2020年9月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费维春，被告田园公司到庭参加诉讼。被告朱琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费维春向本院提出诉讼请求：确认朱琳与田园公司签订的商品房买卖合同无效，诉讼费由朱琳承担。 事实与理由：2013年9月25日，费维春从案外人兰敦光处以216750元价格购买位于延吉市铁南路XX家园4号楼3单元601室。同日又与田园公司签订房屋买卖合同，田园公司出具216750的购房收据。2016年5月25日，费维春与田园公司签订房屋交付协议，费维春支付取暖费等各项费用3841元，领取了房屋钥匙，装修入住至今。2019年8月12日，延吉市法院作出确认费维春与田园公司签订的商品房买卖合同有效的判决。 2012年6月1日，田园公司法定代表人金才虎向案外人翁立峰借款760万元，将涉案房屋在内的十套房屋做为抵押担保在房产局登记备案。2014年6月，案外人延边恒达建筑工程有限公司与翁立峰协商将田园公司抵押给翁立峰名下的XX家园小区4号楼3单元601号建筑面积63.96平方米的房屋顶账给朱琳，折抵朱琳的施工款。2014年6月30日，朱琳与田园公司签订商品房预售合同和补充合同，约定朱琳购买两套房屋，双方到房产局办理房屋合同备案，合同编号为YS00030996号、YS00030997号，并约定交房时间。到期田园公司没有交付房屋，朱琳向延吉市法院提起诉讼，要求确认买卖合同有效、交付房屋。法院在一审中违反程序漏列两名涉案房屋的当事人，把没有验收合格的房屋违规判决交付房屋，判决生效后朱琳申请强制执行。法院执行局发出强迁公告，要求费维春在约定时间腾出房屋。费维春不服本院（2016）吉2401民初7111号民事判决书，向本院申请再审。法院再审认为，因涉案房屋已由费维春实际占有使用，客观上无法向朱琳交付。朱琳可以另行主张解除合同支付违约金，朱琳的诉讼请求本院不予支持，判决驳回朱琳要求确认买卖合同有效，交付房屋的诉讼请求。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之立法精神，田园公司与朱琳签订的商品房屋买卖合同名为买卖实为借贷，为借款做的抵押担保。买卖合同非双方真实意思表示，以及根据《合同法》第五十二条第五项及《民法总则》第一百四十六条的规定，由于涉案房屋是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故应当认定朱琳与田园公司签订的商品房预售合同无效。田园公司与朱琳签订商品房买卖合同的目的是田园公司拖欠朱琳债务后做出的抵押担保，并非真实的商品房屋买卖合同，属于让与担保范畴。虽然涉案房屋已办理备案登记手续，但该备案属于行政登记管理的范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房屋买卖合同的预告登记，不发生物权效力。田园公司与朱琳签订的商品房屋买卖合同违反《物权法》第一百八十六条的规定，违反相关法律的强制性规定，该合同无效。 田园公司辩称：费维春起诉的内容无异议。涉案房屋是田园公司与翁立峰之间有借贷关系，作为借款担保，包括涉案房屋在内的十套房屋，其中八套是门市房，两套是住宅。两套住宅中有争议的是本案一套，还有侯景霞的一套。八套门市房之前早已作为工程款顶账给施工单位。两套住宅根据翁立峰的要求备案登记在朱琳名下，朱琳并不是买受人。田园公司认为朱琳与田园公司签订的买卖合同并不是真实意思表示，合同无效。 朱琳未答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，费维春与兰敦光达成协议，以19万元的价格购买田园公司抵顶给兰敦光工程款的房屋即延吉市XX家园小区第4栋3单元601号，建筑面积为63.75平方米的房屋。同日，费维春与田园公司签订商品房买卖合同，约定：费维春购买田园公司开发的位于延吉市XX家园小区第4栋3单元601号，建筑面积为63.75平方米的房屋；总购房款为216750元。同日，田园公司给费维春出具购房收据，兰敦光给费维春出具了收到房款的收条。2016年5月25日，田园公司与费维春签订房屋移交协议，费维春交纳取暖费、装修保证金、装修垃圾清运费、入网费、水费、电费、卫生费共计3842元，田园公司将涉案房屋交付给费维春，费维春占有使用至今。 另查，2012年6月1日，金才虎从案外人翁立峰处借款760万元，使用期限为六个月即2012年11月30日止。因金才虎未能偿还借款，案外人翁立峰与金才虎、田园公司于2013年1月4日签订借款展期合同将借款期限延长至二个月即2013年1月31日止，由田园公司提供担保，同时抵押了田园公司开发的十套房屋，并于2012年5月31日到房产局办理合同登记备案手续。合同到期后，因金才虎、田园公司不能清偿债务，在原借款合同的基础上双方继续展期11个月即自2012年11月30日至2013年10月31日止。2012年5月31日，田园公司与案外人翁立峰签订商品房预售合同，将田园公司名下的房屋备案登记在案外人翁立峰名下。2013年11月8日，案外人翁立峰与金才虎、田园公司签订协议，约定：田园公司以自己名义开发承建的XX家园小区的商铺（约2179.98平方米，每平米单价为4350元）作价948万元抵偿借款本金及利息，并与案外人翁立峰到房产局办理了合同登记备案手续。2014年6月，案外人延边恒鸿建筑工程有限公司施工，经协商延边恒鸿建筑工程有限公司将案外人翁立峰名下的延吉市XX家园小区4栋3单元402号，建筑面积为63.46平方米的房屋和4栋3单元601号，建筑面积为63.75平方米房屋顶帐给了朱琳，折抵了朱琳的施工款，并签订了图们御龙湾建筑工程补充合同。2014年6月30日，朱琳与田园公司签订了商品房预售合同和补充合同，约定：朱琳购买了涉案两套房屋，补充合同中记载田园公司收到了朱琳的购房款540615元（每平米4700元）。同日，双方在房产局办理房屋登记合同备案，合同编号分别为YS00030996号、YS00030997。商品房预售合同中明确约定：田园公司于2015年6月30日前交付房屋，如不按时交付房屋时由田园公司向朱琳支付房屋价款的万分之三的违约金。但田园公司一直未向朱琳交付涉案房屋。2016年9月，朱琳向本院提起诉讼，要求金才虎、田园公司立即交付涉案房屋并支付违约金。本院于2019年4月17日作出（2018）吉2401民再31号民事判决，关于朱琳要求金才虎、田园公司立即交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋已由费维春、李季华实际占有使用，客观上无法向朱琳进行交付，其可另行主张解除合同并支付违约金，故对朱琳的诉讼请求不予支持。 再查，2012年5月17日，田园公司取得涉案房屋的商品房预售许可证（延房许字第2012019号）。2014年6月30日，田园公司将涉案房屋登记备案至朱琳名下。2019年8月12日，本院作出（2019）吉2401民初3070号民事判决，确认费维春与田园公司签订的商品房买卖合同有效。 认定上述事实的证据有：商品房预售合同，（2019）吉2401民初3070号民事判决书及法律文书生效证明，（2018）吉2401民再31号民事判决书及法律文书生效证明及双方当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，朱琳与田园公司签订的商品房预售合同从形式要件看，并不存在恶意串通等违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房预售合同有效。（2019）吉2401民初3070号民事判决已认定费维春与田园公司签订的商品房买卖合同有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，就同一房屋签订的买卖合同均有效的情况下，合法占有、合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。费维春受领房屋、先行支付价款、签订商品房买卖合同顺序都在先。至于朱琳的合同虽经备案登记，但备案登记属于行政管理行为，并不产生物权变动效力，不能使其合同履行顺序得以优先，田园公司应及时给费维春协助办理涉案房屋产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 驳回原告费维春的诉讼请求。 案件受理费100元（原告费维春已预交），减半收取50元，由被告延边田园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金菊华 二〇二〇年九月二十八日 书记员  孙 洋