安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初5149号 原告：孔也，男，汉族，1991年10月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，女，公司员工。 孔也与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔也委托诉讼代理人吴小青与被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孔也向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年3月24日签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，被告返还所租赁的案涉房屋；2.被告给付租金298525.5元(计算至2020年5月1日，后续租金另算)；3.被告承担违约金81721.3元(滞纳金81721.3元，以及后续滞纳金，以欠付租金298525.5元为基数，自2017年11月1日计算至2020年5月1日，按日万分之三标准，后续滞纳金自2020年5月1日起计算至款清之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。 原告主张的事实与理由：2012年3月24日孔也与安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）签订《商品房买卖合同》，约定以总价945000.32元购买用世公司开发的位于，用途为商业。2015年1月7日登记发证，房地权证肥西字第××号。2012年3月24日，原告与被告签订《用世·生活城委托经营管理合同》，合同第二条约定甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方。合同第三条约定该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。合同第四条约定甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，第四年至第八年（即2015年11月至2020年10月31日止）的年租金收益按《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算（年租金99508.5元），从第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止），每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推。合同第九条违约责任：乙方无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。自2015年11月1日至2020年5月1日，应付租金447788.2元（99508.5元／年＊4.5年），自2017年5月1日后至今未付租金，下欠租金298525.5元。被告已有三年未付租金，违约六次。被告上述行为已构成根本违约，依据合同法第九十四条规定，故诉至贵院判如所请。 慎独公司辩称，原告与慎独公司为委托合同关系，非房屋租赁合同关系。因慎独公司将涉案商铺出租的年租金无法达到商品房买卖合同实际签约总价的10.53%的标准。原告诉请的租金和违约金过高，计算依据适用错误，原告的计算依据不符合双方的法律关系规定，且明显有失公平，其诉请不应被支持。根据合同约定，租金产生的税收慎独公司应当代业主缴纳，因从商铺的实际承租使用人处收取租金是由慎独公司完成的，相应的租金税收已由慎独公司向税务部门缴纳，若法院判决慎独应向原告支付租金收益，则应当在向原告支付的租金收益中扣除税收。对于欠付租金所产生的违约金应分段计算。 本院经审理认定事实如下：2012年3月27日，孔也作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定孔也以总价945000.32元购买用世公司开发的位于商铺，合同约定面积为36.56平方米，用途为商业。 2012年3月24日，孔也（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世•生活城委托经营管理合同》，孔也接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第七条关于“合同的变更和终止”约定：乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 2015年1月7日，涉案商铺房地产权证出证（房地权证肥西字第××号），房地产权证载明房地产权利人为孔也，房屋建筑面积36.37平方米。 2015年11月12日，慎独公司向孔也支付44546元，2016年5月19日支付44546元，2016年12月15日支付8909元，2017年1月22日支付36093元，2017年8月31日支付22273元，2017年11月3日支付22273元，共计向孔也支付178640元，后续租金未再支付。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《用世•生活城委托经营管理合同》、房地产权证、银行交易明细，慎独公司提交的向孔也支付租金的银行凭证及原、被告双方当庭陈述等证据附卷佐证。 本院认为，孔也与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营孔也名下的商铺，理应按约定时间及标准支付到期租金。因慎独公司已多次逾期支付租金，根据合同第七条“乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同”的约定，慎独公司拖欠租金已超过两个月，现原告诉请解除合同并返还案涉商铺，符合法律规定，本院依法予以支持。被告于2020年8月26日签收原告诉讼材料，因此原、被告签订的《用世•生活城委托经营管理合同》于2020年8月26日解除。 关于欠付租金问题，自2015年11月1日起，慎独公司应按涉案《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9：1分成）向原告支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。《用世•生活城委托经营管理合同》中约定标的物最终面积以实测为准，同时双方已付租金的相关税费由慎独公司代为扣缴，故涉案商铺应以实测面积36.37平方米并扣除税金后计算租金，故对于慎独公司辩称应付租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金予以计算的意见，本院予以采信。对于原告主张的租金超出的部分，本院不予支持。慎独公司应支付的年租金为89092元【36.37平方米×25847.93元/平方米×10.53%×（1-10%）】，每个支付节点的租金（即半年租金）为44546元。鉴于被告已将2017年11月1日前的房租支付完毕，故被告下欠租金应自2017年11月1日起计算至合同解除之日（2020年8月26日），共计5个租金支付周期及118天的租金。依照上述租金计算标准，慎独公司下欠租金为251532元（44546元×5个/周期+89092元÷365天×118天）。 关于原告主张的自2017年11月1日起计算违约金即合同中约定的滞纳金问题，因慎独公司未按照合同约定及时足额支付租金，应当按约承担责任。《用世•生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（孔也）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该违约金约定标准并未超过相关法律规定，本院予以支持。慎独公司主张应按所欠租金分段计算违约金，符合合同约定，结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，应分段计算慎独公司应付违约金（详见附件1）。 被告辩称原告的诉请租金远高于被告实际收取次承租人的租金金额。本院认为，双方合同约定第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按实际签约总价的10.53%计算，租金的计算与被告的实际出租经营情况无关，且被告在原告房屋已被出租的情况下，仍按照合同约定的租金标准分别于2015年11月12日和2016年5月19日向原告支付了两笔44546元租金，说明被告已经按照合同约定的租金标准履行合同义务。故被告上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孔也与被告安徽慎独商业经营管理有限公司签订的《用世•生活城委托经营管理合同》于2020年8月26日解除，被告安徽慎独商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向孔也返还用世•生活城1号楼1层1224室商铺； 二、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向孔也给付租金251532元，并按照日万分之三标准支付逾期付款违约金（计算方法见附1）至实际给付之日止； 三、驳回原告孔也的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7004元，减半后收取3502元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇二〇年九月三十日 法官助理陈倩 书记员张雅芳 附件1：逾期付款违约金计算方法 从原告主张的欠付租金节点之日（2017年11月1日）起，按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 【以半年为一个租金支付周期：44546元=36.37平方米×25847.93元/平方米×10.53%×（1-10%）÷2】 1.以44546元为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 2.以89092元（44546元+44546元）为基数，从2018年5月1日计至2018年10月31日； 3.以133638元（89092元+44546元）为基数，从2018年11月1日计至2019年4月30日； 4.以178184元（133638元+44546元）为基数，从2019年5月1日计至2019年10月31日； 5.以222730元（178184元+44546元）为基数，从2019年11月1日计至2020年4月30日； 6.以251532元（222730元+89092元÷365天×118天）为基数，从2020年5月1日计至款清之日止。 （租金计算至2020年8月26日） 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。