贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2632民初798号原告：朱守文，男，1982年2月22日生，侗族，户籍地址：贵州省榕江县，现住榕江县。原告：蒋元丽，女，1983年8月28日生，汉族，户籍地址：贵州省榕江县，现住贵州省榕江县委托诉讼代理人：龙胜培，贵州省榕江县中心法律服务所律师。被告：榕江县龙云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632073895810E，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州北路**。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘析汁，贵州维律律师事务所实习律师。原告朱守文、蒋元丽与被告榕江县龙云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙胜培，被告委托诉讼代理人田景成、潘析汁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱守文、蒋元丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金4849.61元，城市基础设施违约金538.85元，逾期办证违约金58580.26元，共计63968.72元。事实和理由：2016年2月25日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房，建筑面积136.10平方米，总价值384890元。约定房屋交付时间为2016年5月31日，被告于2016年8月2日交付房屋，被告逾期交房63天,按合同约定应支付逾期交房违约金4849.61元（384890×0.0002×63天）。交房时小区内的城市基础设施未达使用条件，从2016年8月2日起至2017年9月30日符合使用条件之日，共14个月，被告应按月支付已付购房款万分之一的城市基础设施违约金538.85元（384890×0.0001×14）。合同约定办证时间不明，被告依法应于交付房屋后90日内向原告交付办理商品房转移登记有关文书，被告于2018年12月3日才取得该栋房屋的初始登记，逾期761天，被告应每日支付已付购房款万分之二的违约金，计58580.26元（384890×0.0002×761）。被告榕江县龙云房地产开发有限公司辩称：一、关于逾期交房违约金。原告于2016年6月30日才付清面积差异款85元，在原告未付清价款之前，被告有权拒绝交房，被告不应承担逾期交房的责任。交房违约金为按日计算的继续性债权，每天的违约金分别是一个独立的债权。我国诉讼时效为三年，原告于2020年7月21日起诉，回溯三年，2017年7月21日前的违约金已超过诉讼时效。原告主张的交房违约金是2016年8月2日前产生的，部分违约金已超过诉讼时效，不应当得到支持。二、原告主张“城市基础设施违约金”没有事实和法律依据。合同第十二条约定的“线路敷设到户”与“连通宽带网络”明显是两个不同概念。原告没有任何证据证明其该项主张成立。三、原告主张的交房违约金和逾期办证违约金过高，应当根据双方的过错情况及原告是否存在损失予以适当减少。逾期交房损失实际是租金损失，榕江县价格认证中心根据榕江市场行情对同路段每套商品房租金的评估价：900元-1000元/月，大约相当于每日支付购房款1?的标准。虽然被告未能取得产权证书，但原告并没有因此受到损失，且被告只负有协助办证的义务，原告未交清相关税费是未能办证的主要原因，因此，合同关于逾期办证违约金的约定明显过高，应予以调整。请参照黔东南州中级人民法院同类型生效判决予以减少，交房违约金按每日支付已付购房款1?计算，逾期办证违约金按每日支付已付购房款0.5?计算。本院认定事实如下：2016年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房，建筑面积136.10㎡，总价款为384890元。《商品房买卖合同》第十一条对交付时间和条件约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；第十二条对项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”；第十三条对逾期交房责任约定：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第二十二条对房屋登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已交付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按①或②项处理：①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后。原告如约支付房款384890元。2016年8月2日，原告补交房屋面积差异款85元，双方办理了房屋交接手续。2017年2月20日，榕城尚品小区2号楼竣工验收，于9月27日进行竣工验收备案。2017年9月30日，榕城尚品小区连通宽带网络。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年1月29日，被告向“榕城尚品”小区业主发出《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。2018年12月3日，被告取得“榕城尚品”2栋不动产权登记证书。本院认为，双方争议的焦点：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、合同约定的违约金是否过高？3、被告是否应当支付城市基础设施不符约定的违约金？关于诉讼时效问题。在双方办理房屋交接后，榕城尚品小区业主向被告主张违规交房和逾期办证的违约责任，并向行政主管部门请求处理，被告因此于2018年1月20向业主出具承诺书，我国民法总则规定，权利人向义务人提出履行、义务人同意履行的均产生诉讼时效中断的法律后果，故本案诉讼时效于2018年1月20日中断，重新开始计算诉讼时效，原告就本案提起诉讼并未超过诉讼时效。关于违约金是否过高问题。被告以榕江县价格认证中心对同地段商品房租金的评估价900-1000元/月（相当于每日支付购房款1?）为参照，认为双方约定按日支付购房款2?的标准过高，没有法律依据；双方在合同中约定的每日2?相当于金融机构逾期贷款利率，并不明显过高，被告关于调整交房违约金和逾期办证违约金的请求，本院不予支持。原、被告签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年5月31日前，被告于2016年8月2日将商品房交付给原告使用，逾期交付63天。依照合同“逾期交房90日内的，按照全部已付房款日万分之一支付违约金”的约定，被告应支付逾期交房违约金2423.81元（384890×0.0001×63=2423.81）。合同约定办证时间不明确，被告应当于交房后90日内协助原告取得房屋权属证书，被告于2018年12月3日才取得“榕城尚品”2栋初始登记证书，从2016年8月2日交房到2018年12月3日，共851天，扣除90天，逾期761天，被告应支付违约金58580.26元（384890×0.0002×761）。被告是否应当支付城市基础设施未达到使用条件违约金问题。2016年8月2日，即商品房交付使用时，案涉房屋未经竣工验收备案，小区宽带网络未达到使用条件，直至2017年9月30日宽带网络才连通，至此才达到使用条件。被告应当按合同约定交付时间2016年5月31日之后90日起至2017年9月30日期间的违约金，13个月的违约金，计500.36元（384890元×0.0001×11）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:被告榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告朱守文、蒋元丽逾期交房违约金2423.81元、基础设施违约金500.36元、逾期办证违约金58580.26元，共计61504.43元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元，减半收取611元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨通智二〇二〇年九月二十五日法官助理侯美萍书记员宋真妮