福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0981民初1056号 原告(反诉被告)：福安市穆云畲族乡外垄村民委员会，所在地：福建省福安市穆云乡外垄村**，统一社会信用代码：54350981671938200C。 法定代表人：王宝敏，村民主任。 委托诉讼代理人：刘辉，福安市中新法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：郑冬平，男，1963年7月17日出生，汉族，，住福建省福安市 被告（反诉原告）：郑丽丽，女，1984年6月15日出生，汉族，，住福建省福安市 俩被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈青荣、凌曦。 原告（反诉被告）福安市穆云畲族乡外垄村民委员会与被告（反诉原告）郑冬平、郑丽丽租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福安市穆云畲族乡外垄村民委员会的法定代表人王宝敏及其委托诉讼代理人刘辉，被告（反诉原告）郑冬平、郑丽丽及其委托诉讼代理人陈青荣、凌曦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 福安市穆云畲族乡外垄村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令郑冬平、郑丽丽立即搬迁出租用原旧村委楼场地的设备，并要赔偿因路网建设工期延长的经济损失。（诉讼过程中，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会明确诉讼请求中“场地的设备”指场地内机械设备及厂房；明确要求赔偿因路网建设工期延长的经济损失6万元。）2、判令郑冬平、郑丽丽支付至2020年4月18日为止租金18400元（延付租金按年利率6%计算）。3、本案诉讼费用由郑冬平、郑丽丽承担。 事实与理由：郑冬平、郑丽丽因加工茶业生产需租赁福安市穆云畲族乡外垄村民委员会的场地，经双方协商于2010年4月11日达成协议，并签订一份租赁协议书，租赁时间：从2010年4月18日起至2014年4月17日止。按照协议书第八条归还办法，期满后，郑冬平、郑丽丽取回属于自己的可移动设备的财务。但租期届满后，郑冬平、郑丽丽既没有与福安市穆云畲族乡外垄村民委员会续订租赁协议，也没有将所有可移动的设备搬出腾地。至于租金，合同约定从2010年4月17日至2014年4月17日止，每年租金3000元，四年后提升10%。2014年4月17日起，双方口头约定租金每年4400元，二年合计8800元，郑冬平、郑丽丽已缴纳8000元，余款800元未交。从2016年4月18日起至2020年4月17日止，四年租金一直未交纳，共计18400元（4年17600元加余款800元），期间应计算逾期利息按年利率6%计算至还款之日止。根据福安市交通运输局安交审批【2019】14号文件即《福安市交通运输局关于福安市穆云乡白云山大道至上村村公路改建工程（外垄村至××村村段××施工图设计文件批复》、福安市穆云畲族乡白云山大道至上村村公路改建工程（外垄村至××村村段××专家审查意见、福建闽交一科工程项目管理有限公司的路线平面设计图，公路改建工程已经紧锣密鼓的开始施工，已迫在眉睫。去年，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会多次以口头形式通知郑冬平、郑丽丽将设备搬出去，但郑冬平、郑丽丽置之不理，今年3月16日，村法律顾问单位向郑冬平、郑丽丽发出律师函，要求收到三天后立即搬出，但郑冬平、郑丽丽又置若罔闻，拒不搬出。为此，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会提起本案诉讼。 郑冬平、郑丽丽辩称：其一、福安市穆云畲族乡外垄村民委员会诉请要求搬出“原旧村委楼场地”，但郑冬平、郑丽丽所承租的并非“原旧村委楼场地”，而是外垄小学教学楼，而且外垄小学教学楼为外垄小学所有，并非福安市穆云畲族乡外垄村民委员会所有，所以福安市穆云畲族乡外垄村民委员会提起诉讼主体不适格，无权提起诉讼，应驳回福安市穆云畲族乡外垄村民委员会的诉请。其二，从福安市穆云畲族乡外垄村民委员会收取租金的收据可以看出，收款单位并不是福安市穆云畲族乡外垄村民委员会，而是祠堂，这也说明场地不属于福安市穆云畲族乡外垄村民委员会所有。其三、郑冬平、郑丽丽与福安市穆云畲族乡外垄村民委员会订立《租赁协议书》约定“租期届满后，如无重大的客观的不可抗力的因素，必须让郑冬平、郑丽丽续租。”但租期届满后，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会却一直推脱，不签订续租合同。其四、郑冬平、郑丽丽并未干预、影响村委的公路改建工程建设。如公路建设需要占用场地边缘，郑冬平、郑丽丽同意退让，只要求保留厂房封闭与道路通行。其五、郑冬平、郑丽丽承租后，进行大规模改建装修，将福安市白云山茶业有限公司搬进场地生产。租期未届满时，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会即放任村民干预生产、影响经营。租期即将届满时，郑冬平、郑丽丽要求签订续租合同，但福安市穆云畲族乡外垄村民委员会以租金需2万/年为由，拒绝签订。2015年只生产三个月，2016年后，就未生产了，故不存在后面应交租金的问题。2017年交了2017、2018年两年租金8000元，但2018年福安市穆云畲族乡外垄村民委员会又故意断电，使郑冬平、郑丽丽停产。 郑冬平、郑丽丽向本院提出反诉请求：判令福安市穆云畲族乡外垄村民委员会赔偿10万元。事实与理由：郑冬平、郑丽丽承租场地后，投资建设租赁场所的厂房，因福安市穆云畲族乡外垄村民委员会故意不续签合同，给郑冬平、郑丽丽造成重大经济损失。具体如下：1、场地地面砖、围墙、隔板、屋顶等修建费用计20万元。2、各种机械设备合计10.5万元，按十年折旧每年1.5万元，闲置损失4.5万元。故以上损失合计24.5万元，郑冬平、郑丽丽放弃部分赔偿，要求福安市穆云畲族乡外垄村民委员会给郑冬平、郑丽丽赔偿10万元。 福安市穆云畲族乡外垄村民委员会对郑冬平、郑丽丽反诉辩称：双方租赁合同并未约定没有租赁后对于建设和生产要进行赔偿，而且对于票据凭证的真实性有异议。另因路网建设，属于合同约定不可抗拒因素，所以郑冬平、郑丽丽应搬离该场所。请求驳回郑冬平、郑丽丽的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月11日，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会与郑冬平、郑丽丽签订一份《租赁协议书》，协议书主要内容为：郑冬平、郑丽丽承租福安市穆云畲族乡外垄村民委员会外垄小学的旧有场所，包括教学楼、操场；租赁时间：从2010年4月18日起至2014年4月17日止；租赁期间，每年租金为叁仟元整，一年一付；合同还约定“租赁期满后，如果郑冬平、郑丽丽需要续租该场地，鉴于郑冬平、郑丽丽已经投入的资金和无法转移的固定财产，在无重大的客观的不可抗力的因素的前提下，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会都必须让郑冬平、郑丽丽续租该场地，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会不能因个人关系或者其他理由把该场地强行租给第三方，续租租金每四年提升原来租金的百分之十；期满后，郑冬平、郑丽丽取回属于己方的可转移的财物，应基本保持该场地的原有面貌归还福安市穆云畲族乡外垄村民委员会，以让福安市穆云畲族乡外垄村民委员会可以继续使用该场地。”合同签订后，郑冬平、郑丽丽按约交付租金，并将福安市白云山茶业有限公司搬入租赁场所搭建厂房生产。2014年4月17日，合同租期届满后，双方对续租事情产生争议，未能再订立书面续租合同，但郑冬平、郑丽丽也未退出该场地。2017年双方口头约定续租，但未订立书面协议，郑冬平、郑丽丽交纳续租租金8000元（2年）后继续生产经营，但2018年3月后，郑冬平、郑丽丽因该场所被停电未再进行生产。此后，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会以福安市穆云畲族乡白云山大道至上村村公路改建工程需经过该租赁场所为由，要求郑冬平、郑丽丽搬离该场地，双方发生纠纷。 另，郑冬平、郑丽丽租赁场所内保留有村委办公场所，根据庭审陈述，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会诉请所主张的原旧村委楼场地即指郑冬平、郑丽丽签订《租赁协议书》上的外垄小学的旧有场所。 本案争议的主要证据和事实为郑冬平、郑丽丽应否搬离租赁场所并付租金及福安市穆云畲族乡外垄村民委员会是否应赔偿郑冬平、郑丽丽损失等。对此，本院予以分析认定如下： 一、郑冬平、郑丽丽应否搬离租赁场所并付租金。 本案福安市穆云畲族乡外垄村民委员会与郑冬平、郑丽丽签订《租赁协议书》约定：租期至2014年4月17日止，租赁期满后，如果郑冬平、郑丽丽需要续租该场地，鉴于郑冬平、郑丽丽已经投入的资金和无法转移的固定财产，在无重大的客观的不可抗力的因素的前提下，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会都必须让郑冬平、郑丽丽续租该场地。上述合同有关续租的约定，对续租期限、次数均未作出明确约定。根据《合同法》规定，租期在六个月以上或租赁期限没有约定，约定不明的，视为不定期租赁。因此，上述有关续租的约定，属不定期租赁。本案中，双方书面约定的租期届满后，郑冬平、郑丽丽并未搬出租赁场所，郑冬平、郑丽丽在答辩状中也表述2015年生产3个月、2016年后没有生产。根据上述陈述及未搬迁的实际情况，该场所在原约定租期届满后，还是处于郑冬平、郑丽丽占有使用状态。对此，应视为双方在实际履行原租赁合同中有关续租的约定。2017年、2018年双方口头约定续租，郑冬平、郑丽丽并交付租金8000元，但双方未采用书面形式另行明确约定，故也是在履行租赁合同的续租约定，而且还是不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方均有权随时解除合同。本案中外垄村委在诉状中已经明确要求郑冬平、郑丽丽搬迁厂房，表明了其解除合同的明确意思，故双方租赁合同已解除，郑冬平、郑丽丽应按合同约定搬离租赁场所。双方合同约定“承租方应基本保持该场所原有面貌归还出借方”，故郑冬平、郑丽丽应搬迁厂房、设备，恢复原状归还福安市穆云畲族乡外垄村民委员会。 郑冬平、郑丽丽租赁期间，未缴纳2015年、2016年租金，按合同约定“租金3000元/年，每4年提升10%”，故原承租期4年后，2015年、2016年应为3300元/年。2018年3月后，郑冬平、郑丽丽虽未生产，但双方也未明确解除合同，郑冬平、郑丽丽也未搬离租赁场所，因此仍处于租赁期间，仍应按合同约定“每4年提升10%”约定，支付租金3630元/年。 郑冬平、郑丽丽辩称被村委阻挠、停电等无法生产，且村委不签订租赁合同不应计算租金。本院认为郑冬平、郑丽丽所述被村委阻挠、停电等，未提供证据证明，无法予以认定。同时，郑冬平、郑丽丽至今未搬离租赁场所，即使不存在租赁合同，那也应按承租期间约定租金支付租赁场所占用费用损失。 综上，双方租赁合同已解除。郑冬平、郑丽丽应搬迁租赁场所恢复原状，并支付拖欠租金。 二、福安市穆云畲族乡外垄村民委员会是否应承担损害赔偿等责任 郑冬平、郑丽丽反诉认为福安市穆云畲族乡外垄村民委员会因不与其签订续租合同，应承担相应赔偿责任。根据协议书规定“期满后，郑冬平、郑丽丽取回属于己方的可转移的财物，应基本保持该场地的原有面貌归还福安市穆云畲族乡外垄村民委员会”，根据该条约定，租赁合同终止履行后，租赁场所应恢复原状。双方并未对解除租赁合同后对厂房装修、生产设备闲置等是否应补偿进行约定，故其反诉要求赔偿装修等损失，证据不足，不予支持。同时，根据郑冬平、郑丽丽提供的《厂房工程施工合同》、营业执照、生产许可证等材料看，厂房业主应为福安市白云山茶业有限公司，故郑冬平、郑丽丽主张损害赔偿，证据不足，应予驳回。 本院认为，本案双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方均应按照合同履行。根据合同约定，原约定租期届满后，郑冬平、郑丽丽有续租权利，也应履行支付租金义务。本案租期届满后，郑冬平、郑丽丽并未搬离承租场所，故在福安市穆云畲族乡外垄村民委员会正式要求收回租赁场所之前，双方实际都处于一种续租状态，因此郑冬平、郑丽丽应按约定计付租金。即使不存在续租，因郑冬平、郑丽丽未搬离承租场所，继续占用场地，也应支付占用费用。又由于双方对有关续租的租赁期限、次数均无明确约定，其续租属于不定期租赁，双方均有权随时解除。现福安市穆云畲族乡外垄村民委员会通过诉讼要求搬迁设备和厂房，已明确表明了解除租赁合同的意思，故双方续租合同自郑冬平、郑丽丽应诉之日即已解除。为此，郑冬平、郑丽丽应按合同约定搬迁设备及厂房，使场所恢复原有面貌，并支付续租期间未付租金。根据郑冬平、郑丽丽未搬迁的实际情况，郑冬平、郑丽丽应支付2015年、2016年度租金及2019年度以后租金，其中2015年、2016年度租金3300元/年，计6600元；2019年度以后租金，按3630元/年计算。福安市穆云畲族乡外垄村民委员会要求租金计至2020年4月，予以支持，故2019、2020年度租金为7260元。上述郑冬平、郑丽丽应付租金共计为13860元。因郑冬平、郑丽丽未付租金存在利息损失，福安市穆云畲族乡外垄村民委员会要求按年利率6%计付租金利息，予以支持，利息从拖欠租金当年度的4月17日起计算至还款之日止。关于郑冬平、郑丽丽抗辩因村委阻挠生产、停电等不能生产，不应计付租金，未提供证据证明，无法予以认定和支持。双方在合同中只约定“期满后，郑冬平、郑丽丽取回属于己方的可转移的财物，应基本保持该场地的原有面貌归还福安市穆云畲族乡外垄村民委员会”，并未对搭建设施损失等进行约定，故郑冬平、郑丽丽要求赔偿有关搭建及设备闲置损失损失，证据不足，无法予以支持。另需说明的是，郑冬平、郑丽丽承租场所后，与福安市白云山茶业有限公司产生何种法律关系，与本案郑冬平、郑丽丽和福安市穆云畲族乡外垄村民委员会签订的租赁合同无关。郑冬平、郑丽丽作为承租人，还是应按租赁合同约定向出租人履行归还租赁场所义务。本案福安市穆云畲族乡外垄村民委员会要求赔偿路网建设经济损失6万元，但既未提供证据证明其是路网建设单位，又未提供证据证明郑冬平、郑丽丽有阻挠路网建设的证据，故其所主张证据不足，不予支持。另诉讼费用的负担由法院依法决定，特于此说明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、郑冬平、郑丽丽应于本判决生效之日起十日内搬迁其在原旧村委楼场地（即指郑冬平、郑丽丽与福安市穆云畲族乡外垄村民委员会所签订的《租赁协议书》中外垅小学的旧有场所）的机械设备及厂房，恢复该场地的原有面貌。 二、郑冬平、郑丽丽应于本判决生效之日起十日内一次性支付福安市穆云畲族乡外垄村民委员会租金13860元并支付利息损失（利息按年利率6%计算，其中3300元从2015年4月17日起，3300元从2016年4月17日起，3630元从2019年4月17日起，3630元从2020年4月17日起，均计算至欠款还清之日止）。 三、驳回福安市穆云畲族乡外垄村民委员会的其他诉讼请求。 四、驳回郑冬平、郑丽丽的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1760元,由福安市穆云畲族乡外垄村民委员会负担1449元，由郑冬平、郑丽丽负担311元。反诉案件受理费1150元，由郑冬平、郑丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  林劲松 人民陪审员  桂文燕 人民陪审员  林新华 二〇二〇年九月二十三日                            本件与原本核对无异                书记员王世江 附页： 法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。