云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3491号原告:西双版纳安华房地产有限公司。统一社会信用代码91532800683656446R住所云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼听路27号法定代表人刘代权，职务董事长。委托诉讼代理人莫海军,云南方向律师事务所律师。特别授权代理.被告:黄梅芳，女，1969年3月30日出生，汉族，身份证住址江苏省苏州市吴中区）曹坞35号。原告西双版纳安华房地产有限公司（以下简称“安华房地产公司”）与被告黄梅芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安华房地产公司的委托诉讼代理人莫海军到庭参加诉讼。被告黄梅芳本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安华房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《分期付款购房协议》；2、判令被告向原告支付违约金315869.4元。3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月24日，原被告双方签订《商品房认购书》和《分期付款购房协议》，协议约定被告向原告购买位于西双版纳傣族自治州景洪市房屋，总购房款1052898元，付款方式分期付款，于协议签订当日支付首付款342898元，于2018年9月1日前支付15万元，于2018年12月1日前支付15万元，于2019年3月1日前支付15万元，于2019年6月1日前支付26万元。协议还约定了违约责任，若买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除协议，买受人应按总房款的30％向卖人支付违约金。协议签订后，被告按约定支付了首付款，原告于2018年8月30日办理了商品房买卖合同登记备案。此后，被告一直未按期支付后续购房款，经原告多次催收无果。被告逾期未支付购房款，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告黄梅芳未到庭，但庭后向本院提交答辩状称，2018年5月24日原告与被告签订《商品房认购书》，约定被告购买原告开发的晴宇榕和项目1幢2单元725号商品房，总房价为1052898元，付款方式为分期付款，《认购书》约定被告签订认购书时支付定金342898元作为双方签订《商品房购销合同》的担保，同日，双方还签订了《分期付款购房协议》约定：《认购书》签订当日，被告向原告缴纳购房首付款30％，即342898元，剩余房款71万元分期支付。《分期协议》第三条第2款约定被告付清全部购房款前，原告不为被告办理房屋网签备案，第四条第6款约定被告承诺原告购买房屋为精装交付标准。2018年10月24日被告按照约定支付了404113元款项。被告支付完404113元款项后发现被告存在经营状况严重恶化，负债达几千万，到期无力偿还，存在严重的一房二卖的情况，2018年8月后陆续有购房者向法院起诉维权事件的发生，原告无法按约定在2018年12月31日前交付验收合格的商品房给被告的情况，被告认为原告有丧失商业信誉、丧失履行债务能力等情况，不再继续支付后续款项，是依法履行不安抗辩权的体现，不构成违约。并且直至原告起诉，被告才知，原告在未获得被告配合的情况下存在伪造材料的情况，最终才能完成涉案房屋的网签备案工作。2019年4月被告与原告协商退款事宜，原告仅同意退还34万余元款项，6万余元款项不愿意退还，导致协商未果。综上被告不再继续支付后续款是在行使不安抗辩权，不构成违约，原告要求被告支付违约金315869.4元无事实及法律依据，应当予以驳回。本院经审理确认证据如下：因被告黄梅芳刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃相应的举证、质证的权利。原告向本院提交的《营业执照》1份、法定代表人身份证明1份、身份证复印件1份、《商品房认购书》1份、《分期付款购房协议》1份、《商品房买卖合同登记备案表》1份，内容真实，来源合法，能证实原告的身份情况及双方签订认购书、分期付款协议、商品房购销合同的情况、本案的房屋已进行备案登记的情况，本院予以采纳。原告向本院提交的《商品房购销合同》1份，该份购销合同无被告的签字，真实性、合法性，本院不予以采纳。被告向本院提交的《商品房认购书》1份、《收据》3份、《转账凭证》3份、《关于西双版纳安华房地产有限司停止违规交房整改通知》1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方签认商品房认购书的事实及被告向原告交纳购房款的事实、西双版纳旅游度假区管理委员会建设局要求原告对违规交房整改的情况，本院予以采纳。经本院审理认定法律事实如下：2018年5月24日原告与被告签订《商品房认购书》约定被告向原告认购晴宇榕和1幢2单元725号房屋，建筑面积122.43平方米,房屋价款1052898元，被告自愿于签订本认购书时交定金人民币342898元。当日原告安华房地产公司与被告黄梅芳签订《分期付款购房协议》，约定买受人（被告）向出卖人（原告）购买晴宇榕和1栋2单元7层25号房屋，建筑面积122.43平方米,房屋价款1052898元，买受人向出卖人缴纳购房首付款30％，计人民币342898元，剩余房款共计人民币71万元，买受人同意按分期付款方式向出卖人支付，买受人分期付款的期限自2018年6月15日起至2019年6月1日止。2018年9月1日前，买受人应向出卖人支付15万元；2018年12月1日前，买受人应向出卖人支付15万元；2019年3月1日前，买受人应向出卖人支付15万元；2019年6月1日前，买受人应向出卖人支付26万元。买受人超过30日的，出卖人有权解除协议。出卖人解除协议的买受人按总房款的30％向出卖人支付违约金。被告于2018年5月22日向原告转账支付142898万元购房款及20万元购房款，被告于2018年5月24日向西双版纳逍遥谷田园旅游有限公司支付61215元支付团购服务费。2018年8月30日原告将本案的晴宇榕和1幢2单元725号房屋备案登记在被告的名下，商品房买卖合同登记备案表（合同登记号JH2018083016333）载明：约定付款方式一次性付款，约定付款金额1052898元，约定付款日期2018年8月27日。后原告于2020年7月15日起诉至本院要求解除双方签订的《分期付款购房协议》及要求被告支付违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同》第九十四条：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本案中,原告安华房地产公司与被告黄梅芳于2018年5月24日签订《分期付款购房协议》,约定房屋的购房款为1052898元,首付款342898元,剩余71万元在2018年5月24日至2019年6月1日分期付款,但是签订协议后被告共计向原告支付了342898元,因被告认为原告存在经营状况严重恶化、转移财产、逃避债务、丧失商业信誉、丧失履行债务能力等情况无法按约定向被告交付房屋,剩余款项未按约定向原告支付,但是被告未能提交充分的证据证明，原告会出现以上无法履行债务的情况，并且本案的房屋买卖合同已备案登记在被告的名下，不可能出现被抵押、扣押的情况出现，故被告主张不安抗辩权的理由不成立，被告未按约定向原告支付剩余的购房款已属违约，致使买卖合同的目的不能实现，故原告可以解除双方签订的《分期付购房协议》，对原告主张解除双方签订的《分期付款购房协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。’、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本案中，被告未按约定向原告支付剩余购房款已构成违约，损害了原告的合法权益，应当担当违约责任，虽然双方在《分期付款购房协议书》约定了买受人（被告）逾期超过30日未付款的，出卖人（原告）有权解除协议，买受人按总房款的30％向出卖人支付违约金，但是本院认为双方约定的违约金的计算标准过高，本院根据公平原则及当事人的过错程度，对违约金作出适当的调整，违约金本院酌情予以支持1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告西双版纳安华房地产有限公司与被告黄梅芳签订的《分期付款购房协议》。二、被告黄梅芳于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳安华房地产有限公司支付违约金1万元。三、驳回原告西双版纳安华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14276元，减半收取7138元（实收），由被告黄梅芳负担，原告西双版纳安华房地产有限公司预交的案件受理费本院不另清退，由被告黄梅芳径付原告西双版纳安华房地产有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年九月三十日书记员  唐艺