重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初22649号原告：莱茵达西部体育发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园大道26号，统一社会信用代码：91500107MA5UH0YU8R。法定代表人：徐劭，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：周新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：善道（重庆）商贸有限公司，住所地重庆市江北区北城天街15号负1号68号，统一社会信用代码：91500105MA5YYBNC7Q。法定代表人：曾祥林。原告莱茵达西部体育发展有限公司（以下简称莱茵达公司）诉被告善道（重庆）商贸有限公司（以下简称善道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱茵达公司的委托诉讼代理人周新到庭参加了诉讼。被告善道公司在本院依法公告送达后，无正当理由未参加案件庭审，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告莱茵达公司向本院提出诉讼请求：（一）判令原被告签署的编号为20180720007及20180720811的《莱茵达西部体育发展有限公司与善道（重庆）商贸有限公司房屋租赁合同》自2019年8月6日起解除；（二）判令被告立即将租赁房屋恢复至交付时状态并返还原告；（三）判令被告向原告补足免租期租金1053522.58元；（四）判令被告自2019年8月7日起至房屋返还之日止，按照合同约定租金向原告支付房屋占有使用费；（五）判令被告向原告支付赔偿金400万元；（六）判令被告向原告支付水电费1750.65元；（七）判令原告按合同约定收取的保证金合计510300元不予退还。事实与理由：原、被告双方于2018年7月20日签订编号为20180720007的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：原告将位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附7号商铺（建筑面积120平方米）出租给被告经营餐饮、商贸零售、商超使用；房屋租期自2018年8月1日起至2033年7月31日止，其中2018年8月1日起至2019年1月31日为装修免租期，2019年8月1日起至2020年1月31日为免租期；每月租金为125元/平方米，从起租日起每2年递增8%。其后，原、被告双方于当日签订编号为20180720811的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定：原告将位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附8-1-1号商铺（建筑面积4700平方米）出租给被告经营餐饮、商贸零售、商超使用；房屋租期自2018年8月1日起至2033年7月31日止，其中2018年8月1日起至2019年1月31日为装修免租期，2019年8月1日起至2020年1月31日为免租期；每月租金为33元/平方米，从起租日起第一年至第二年单月租金递增3元/平方米，第三年单月租金递增4元/平方米，第三年到第十年每满两年递增8%，第十年到第十五年每年递增8%。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告于2019年5月7日向原告送达《解约申请》，表达其单方解除合同意愿。为此，原告于2019年8月2日复函被告，要求被告承担免租期租金、租赁关系存续期内租金、房屋占用费等费用。租赁合同终止后，现被告仍迟迟未搬离，上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告善道公司未到庭应诉，未提交答辩意见及证据。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年7月20日签订编号为20180720007的租赁合同一，约定：原告将位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附7号商铺（建筑面积120平方米）出租给被告经营餐饮、商贸零售、商超使用；房屋租期自2018年8月1日起至2033年7月31日止，其中2018年8月1日起至2019年1月31日为装修免租期，2019年8月1日起至2020年1月31日为免租期；每月租金为125元/平方米，从起租日起每2年递增8%。合同签订后3日内，乙方应向甲方缴纳房租租赁保证金合计465300元。其后，原告（甲方）与被告（乙方）于当日签订编号为20180720811的租赁合同二，约定：原告将位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附8-1-1号商铺（建筑面积4700平方米）出租给被告经营餐饮、商贸零售、商超使用；房屋租期自2018年8月1日起至2033年7月31日止，其中2018年8月1日起至2019年1月31日为装修免租期，2019年8月1日起至2020年1月31日为免租期；每月租金为33元/平方米，从起租日起第一年至第二年单月租金递增3元/平方米，第三年单月租金递增4元/平方米，第三年到第十年每满两年递增8%，第十年到第十五年每年递增8%。合同签订后3日内，乙方应向甲方缴纳房租租赁保证金合计465300元。同时，上述二份租赁合同均约定，在装修及免租期内，乙方仍应承担租赁物业产生的物业管理费、水费、电费、能耗费及装修管理费等费用。乙方需在租赁期届满时或提前终止时，把租赁物业连同其附属物、装置附加物，按合同规定，在原交付使用状态下，交还甲方。乙方对租赁物业作出的改建、安装的附属物和装置、附加物在交还房屋前，应复原或者移除，并承担所需费用，但甲方书面同意按现状交付的，则乙方装修、投入的固定设施设备等各项投入无偿归甲方所有，不予补偿。如任何一方要提前解除租赁合同，需要提前三个月以书面形式通知对方，否则甲方擅自解除合同，需返还乙方已支付但未实际承租使用期间的房屋租金并双倍返还乙方支付的保证金；乙方擅自解除合同，提前退租的，甲方有权没收乙方支付的保证金。如系乙方单方面提前解除合同且实际已履行租赁期限尚不满2年的或租赁合同付租总期限低于2年的，即便乙方已提前三个月以书面形式告知甲方，乙方也将不再享有任何免租期优惠，乙方应当按照首期租金标准、免租天数及租赁面积向甲方补足免租期租金，甲方有权单方面从乙方已付的未履约租金中优先扣除，不足部分由乙方补足，否则甲方有权当方或联合物业公司采取包括不准许乙方撤场及扣留乙方物资等保障措施。且若于2027年7月31日前，乙方单方面解除合同或者因违约导致本合同由甲方单方解除的，则乙方处承担本条所述全部违约责任外，还需向己方支付400万元整的赔偿金。2019年5月7日，被告向原告送达《解约申请》，载明因场地一消没有通过，不能在场地内配套餐饮进行库存优化，同时公司经营出现严重问题，股东无力继续投资，故申请解除双方租赁关系。为此，原告于2019年8月5日复函被告，载明原告收到被告2019年5月7日发出的《解约申请》，根据双方合同约定，双方的租赁关系应自2019年8月6日解除。同时，被告应承担租金、违约金及赔偿金等费用，并于2019年8月6日前将场地内物品腾空，将租赁物业恢复原状返还原告。审理中，原告自述双方合同签订后，被告仅向原告支付了2019年2月1日至2019年7月31日的租金及保证金510300元。被告对案涉房屋进行部分装修改造及附属设施添附，现被告已将租赁物内的物品进行腾空，原告认可被告可以按照租赁物的现状进行交付。但与此同时，因原告在出租租赁物给被告等承租人之前，已对租赁物整体进行了装修，投入成本约合1800万元，分摊至本案租赁物装修成本为4410760元，故该部分成本应视为原告的实际损失由被告进行赔偿。另查明，原告举示了部分水电费发票，证实租赁合同履行期间，被告仍欠付水电费合计1750.65元，该部分费用已由原告代缴。另查明，莱茵达公司为证明其对案涉房屋有租赁权，庭审中举示了《盘龙体育公园合作备忘录》、不动产权证书及查询证明、九龙坡区政府专题会议纪要、《盘龙体育公园租赁合同》。其中，《盘龙体育公园租赁合同》载明，重庆世澳实业有限公司将重庆盘龙体育公园（原盘龙南园项目）的土地、水域等租赁给莱茵达公司并于2017年9月1日前移交租赁物业，租赁期限自租赁物业实际移交日起至2037年8月31日止，莱茵达公司于2016年6月24日取得租赁物业40年经营权。《盘龙体育公园合作备忘录》对《盘龙体育公园租赁合同》中约定的事项予以确认，同时载明租赁期限内，莱茵达公司可租赁物业的全部或部分转租给任何第三方。上述事实，有租赁合同、函件、快递回执、照片及视频资料、发票等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，被告善道公司在收到本院依法公告送达的开庭传票等诉讼文书后，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃自身诉讼权利，本院可依法对其进行缺席审理。原告莱茵达公司与被告善道公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同的解除。合同履行过程中，善道公司因自身经营不善，于2019年5月7日向原告送达《解约申请》，表明不愿继续履行合同即于此后搬离了案涉房屋，而莱茵达公司自述称其亦于2019年8月5日复函同意依照合同约定，自收到被告《解约申请》日的三个月后即2019年8月6日解除双方租赁关系，应视为对于被告方单方提前终止合同的行为，原告方予以接受，故本院确认案涉租赁合同已无继续履行的条件，原告主张编号为20180720007及20180720811的二份《莱茵达西部体育发展有限公司与善道（重庆）商贸有限公司房屋租赁合同》自2019年8月6日起解除。关于租赁物的返还及房屋占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同只是转移租赁物的使用、收益权，租赁物的所有权并不发生移转，所以租赁合同终止时，承租人应向出租人返还租赁物系承租人的一项主要合同义务。承租人在返还租赁物时应返还原物，但返还原物并不等于要求原状返还，租赁物状态应当首先遵循双方的约定。若无具体明确约定，则要求承租人应当保持租赁物为正常使用、收益后的自然状态。本案中，双方已明确约定承租人在租赁期届满时或提前终止时，需将租赁物业连同其附属物、装置附加物在原交付使用状态下返还出租人。同时，承租人对租赁物业作出的改建、安装的附属物和装置、附加物在交换房屋前，应复原或者移除，并承担所需费用，但出租人同意按现状交付的，则乙方装修、投入的固定设施设备等各项投入无偿归出租人所有，不予补偿。因此，原告主张被告应当将案涉房屋恢复原状予以返还符合规定，应予支持。至于被告在租赁过程中对租赁物及其附属设施进行的部分改造及添附，若原告亦同意现状移交的，双方可以在办理交接过程中自行协商处理。关于原告主张的免租期租金。租赁合同第十二条约定，如系乙方单方面提前解除合同且实际已履行租赁期限尚不满2年的或租赁合同付租总期限低于2年的，即便乙方已提前三个月以书面形式告知甲方，乙方也将不再享有任何免租期优惠，乙方应当按照首期租金标准、免租天数及租赁面积向甲方补足免租期租金。现被告提前终止合同的行为已符合前述约定，故被告应当向原告交纳免租期所优惠的租赁费用。原告主张被告应当补交免租期2018年8月1日至2019年8月6日租金合计1053522.58元并无不妥，本院予以支持。关于原告主张的解除合同赔偿金、房屋占用费及保证金不予退还的问题。因被告系单方提前终止合同履行，使得原告无法实现其订立租赁合同的目的，其应对合同的解除承担违约责任。依照合同第十二条约定，承租人擅自解除合同，提前退租的，出租人有权没收乙方支付的保证金。并且，2027年7月31日前，承租人单方面解除合同或者因违约导致本合同由出租人单方解除的，则承租人除承担本条所述全部违约责任外，还需向乙方支付400万元整的赔偿金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，而违约金的确定须以守约方的实际损失为立足点。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案虽系被告单方提前退租导致合同解除，但原告作为出租人亦应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即应在合理期限内自行收回案涉房屋进行管理维护。本案中，原告已于2019年5月7日提前知悉被告解约的意愿，被告亦于此后将其房屋内的物品进行了腾空，可认定原告有条件采取措施及时收回房屋，对案涉门面形成事实上管理及控制，避免己方损失的扩大。结合本案租赁合同的租赁期限及实际履行时间、履行状况、以及原告需要对租赁物寻找新的承租人等因素，本院酌定被告向缴纳的保证金510300元保证金应当作为违约金补偿原告，同时应另行向原告方支付提前解约赔偿金即三个月租金510300元（170100元/平方米·月×3个月）。对莱茵达公司主张赔偿金400万元，原告以其装修改造房屋的分摊成本作为客观损失而主张违约金的依据并不充分，本院不予支持。至于原告主张的房屋占用费，该部分损失已涵盖在解约赔偿费用之中，本院对此不再另行支持。此外，在装修及免租期内，承租人应承担租赁物业产生的物业管理费、水费、电费、能耗费等费用。现被告欠付合同履行期间的水电费合计1750.65元，该部分费用已由原告代缴，故本院认定被告需要原告支付上述水电费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告莱茵达西部体育发展有限公司与被告善道（重庆）商贸有限公司签署的编号分别为20180720007及20180720811的《莱茵达西部体育发展有限公司与善道（重庆）商贸有限公司房屋租赁合同》自2019年8月6日起解除；被告善道（重庆）商贸有限公司于本判决书生效之日起十五日内将位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附7号商铺及位于重庆市九龙坡区云龙大道9号附8-1-1号商铺恢复原状并返还原告莱茵达西部体育发展有限公司；被告善道（重庆）商贸有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告莱茵达西部体育发展有限公司补缴免租期2018年8月1日至2019年8月6日租金合计1053522.58元；被告善道（重庆）商贸有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告莱茵达西部体育发展有限公司支付赔偿金510300元；原告莱茵达西部体育发展有限公司不予退还被告善道（重庆）商贸有限公司缴纳的保证金合计510300元；被告善道（重庆）商贸有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告莱茵达西部体育发展有限公司支付水电费1750.65元；驳回原告莱茵达西部体育发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52064元，财产保全费5000元，公告费560元，合计57624元，由被告善道（重庆）商贸有限公司负担11294元，原告原告莱茵达西部体育发展有限公司负担承担46330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 郭 峰人民陪审员 杨 莉人民陪审员 刘兆勇二〇二〇年九月二十日书 记 员 应东霓