湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7518号原告（反诉被告）：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李湘春，男，1963年4月27日出生，系原告父亲。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：冶有林，男，1985年8月5日出生，回族，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。原告（反诉被告）李帅诉被告（反诉原告）冶有林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，冶有林提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人莫湘，被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李帅向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告李帅与被告冶有林双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月13日解除；2、判决被告冶有林向原告李帅支付免租期的租金8080元；3、判决被告冶有林向原告李帅支付租金10324元；4、判决被告冶有林向原告李帅支付房屋占有使用费897元，暂计算到2020年4月14日，此后的房屋占有使用费另行计算；5、判决被告冶有林向原告李帅支付违约金19930元；6、判决被告冶有林向原告李帅支付水费2159元；7、判决被告冶有林承担本案诉讼费用。在本案庭审过程中，李帅增加如下诉讼请求：1、判决被告冶有林赔偿原告损失53407元（损失从原告提出解除后被告仍占有使用涉案房屋即2020年4月15日起计算至2020年8月14日止，按448.8元每日的标准计算，最终计算至被告腾空房屋并完成实际交付止，原诉讼请求第4项不再主张）；2、判决被告冶有林搬离涉案房屋。事实与理由：2019年3月21日，原告李帅与被告冶有林共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、租赁期限自2019年3月21日至2024年3月21日；2、租金标准为每年161600元，按四个月为一个周期支付，在每周期结束前提前15天支付下一个周期的租金；3、免租期为18天，该免租期分摊到第一年(12个月)租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租；4、租房押金40000元，合同期未满，押金不予退还；5、乙方（即被告，下同）逾期支付租金，则每逾期一天，按实欠租金和费用的1%支付违约金。上述合同签订后，双方一直按合同履行。至2020年3月21日，根据《房屋租赁合同》约定，被告冶有林应向原告支付下个季度的租金共计53866元。然而被告冶有林以资金紧张为由—直拒绝支付。原告李帅在多次催收未果后，于2020年3月28日以书面形式向被告冶有林邮寄了催款函，明确告知其应在收到函件后的三天内支付租金、违约金、水电费等共计53866元，并且还告知了逾期支付将会依法解除合同并要求补缴免租期租金的法律后果。被告冶有林于2020年3月29日收到该催款函后，并没有按照原告李帅给予的期限支付租金及其他费用。鉴于被告冶有林的违约行为及不太理想的经营状况，原告为了降低损失，于2020年4月12日以书面形式向被告冶有林邮寄了解除合同通知函，被告冶有林于2020年4月13日收到该通知函。至此，原告李帅与被告冶有林双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月13日依法依约解除。综上，鉴于被告冶有林逾期支付租金的违约行为，且实际经营状况不佳，出现了不能继续履行合同的高风险。原告李帅已依法依约解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，合同解除后，被告冶有林应当依约向原告李帅支付免租期的租金、实际占有房屋期间的、拖欠的电费、违约金，并赔偿由此给李帅造成的合同损失。具体计算如下：l、免租期租金：8080元。免租18天，合计免租8080元，实际履行过程中前12月内每四个月免租2693元。免租计算期限：自2019年3月21日至2020年3月21日，共计12个月，计算免租期租金为8080元。2、欠付租金：10324元。计算期限为2020年3月21日至2020年4月14日，共计24天。3、损失赔偿53407元。4、违约金计算明细：19930元，计算标准：每逾期一天按实欠金额的百分之一计算，截止日2020年4月13日为房屋租赁合同解除之日。5、水费：2159元，2020年3月31日抄表449吨（4.81元／吨）。被告冶有林辩称：关于第1项诉讼请求被告确认是在2020年4月13日解除合同，因原出租方儒邦文化传媒有限公司诉李帅房屋租赁纠纷案已经判决解除了双方的合同，李帅对本案房屋已经丧失出租的权利，双方的合同不可能再履行。关于第2项诉讼请求，根据双方签订的合同只有在合同期内进行转让的情况下才需要支付免租期租金，但本案中被告并没有向第三人转让，所以无需支付免租期的租金。关于第3项诉讼请求，正常情况下，被告是2020年3月21日至2020年4月14日支付租金，但由于疫情特殊情况，被告经营收入下降，所以根据相关争吵被告可以免交约定租金至少两个月，法院可以根据实际情况来确定免交租金的数额。对第4项诉讼请求即增加的诉讼请求1，被告无异议。关于第5项诉讼请求，虽被告没有按照合同及时支付租金，但事出有因，主要是因疫情期限经营状况下滑，再加上儒邦公司与李帅之间房屋租赁合同纠纷案，儒邦公司提出保全要求冻结李帅等值的财产，岳麓区法院已向被告及其他的五位租赁户分别出具了协助通知书，要求被告不得向李帅支付租金，故被告在本案中并没有任何的违约。关于第6项诉讼请求，应该是向第三方缴纳水费而不是向原告交纳。关于第7项诉讼请求，由法院裁决。关于增加诉讼请求2，冶有林,还想继续经营，也正在和涉案房屋的业主直接谈租赁合同，所以不同意搬离，也不存在将房屋交给李帅。反诉原告冶有林向本院提出反诉请求：1、判令李帅返还冶有林交纳的履约保证金（押金）40000元；2、判令李帅承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年3月18日，冶有林与李帅共同签订了一份《租房租赁合同》，约定：双方签订合同，冶有林向李帅交纳履约保证金40000元；若合同期满，冶有林无人为损坏李帅财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，李帅应当在一周内无息退还押金。李帅于2020年4月11日以书面形式向冶有林邮寄了解除合同通知函，冶有林已于2020年4月13日签收该通知函，因此该合同已合法解除，但到目前为止，李帅未按照双方合同约定如期退还押金。反诉被告李帅辩称：李帅认为合同中双方就租赁期限明确约定租赁期为5年，到2024年3月21日期满。同时在合同第七条关于承租方的权利义务中，根据双方合同的明确约定，押金在租赁期满后退还，合同期没有满押金不退还，冶有林提出的反诉是违背了合同订立的初衷，不同意返还。本院经审理认定事实如下：2019年3月18日，李帅（租方、甲方）与冶有林（承租方、乙方）签订了一份《租房租赁合同》，合同第一条“租赁房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称租赁房屋）坐落于长沙市岳麓区，建筑面积约49平方米。合同第二条“租赁用途”约定：该房屋用途为兰州拉面。合同第三条“租赁期限及事项”中约定：甲方从2019年3月21日起至2024年3月21日止将出租房屋交付给乙方使用，租用期共5年。合同第四条“租金及其支付方式”中约定：1、甲方要求乙方支付房屋租金每年161600元。水费4.81元／吨、电费1.2元／度、燃气、通讯、卫生、税费等其他由乙方自行支付。2、房屋租金以每4个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提前15天交纳下一个周期租金。3、本合同递增方式为至2020年8月30日不变，此后每两年递增8%。4、甲方同意免除乙方的房屋租金（共计18天），该免租期分摊到第一年租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。合同第五条“租赁押金”中约定：1、甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金40000元，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2、合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。合同第七条“乙方权利义务”中约定：……2、乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还。合同第十一条“违约责任”约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金5天，经甲方书面催告2天后仍未支付，甲方有权解除合同。该合同签订后，冶有林向李帅交纳押金40000元，并按合同约定向李帅支付租金至2020年3月20日。2020年3月28日，李帅通过顺丰快递向冶有林送达一份《催款函》，主要内容如下：李帅认为，《租房租赁合同》生效后，双方均应诚实遵照合同约定履行义务，但冶有林目前存在如下行为：截至2020年3月28日，冶有林应向李帅交付新一期计租期的租金共计53866元。鉴于上述事实，李帅函告如下：1、冶有林需在收到本函后3天内向李帅支付上述租金53866元；2、如冶有林收到本函后仍拒付上述款项，李帅将按照《租房租赁合同》第十一条的约定解除《租房租赁合同》，届时冶有林除了应支付上述款项外，还需补缴18天免租期共计8080元及未缴纳的水、电、物业费。2020年3月29日，冶有林收到该《催款函》。2020年4月11日，李帅通过顺丰快递向冶有林送达一份《解除合同通知函》，主要内容如下：鉴于冶有林拖欠租金、水电费、物业费的行为，李帅于2020年3月28日以邮寄方式书面通知冶有林支付拖欠的租金、水电费等共计56628元。该书面催款函冶有林于2020年3月29日签收。2020年4月2日，李帅以微信形式将上述催款函发送至冶有林手机上。鉴于冶有林在收到催款函后仍拒付上述费用，李帅于2020年4月11日以电话形式再次通知冶有林支付拖欠的费用，然而冶有林仍拒绝支付上述费用。基于上述事实，李帅依据《租房租赁合同》第11条的约定以及《合同法》第93条、第94条第3项、第96条的规定通知冶有林解除李帅与冶有林于2019年3月18日签订的《租房租赁合同》。2020年4月13日，冶有林收到该《解除合同通知函》。另查，1、截至目前，冶有林仍在继续占有使用涉案房屋。2、包含涉案房屋在内的位于长沙市岳麓区，系由李帅从该房屋的产权所有人长沙儒邦文化传播有限公司处承租，后李帅又将其中的涉案房屋转租给冶有林。长沙儒邦文化传播有限公司于2020年1月7日以李帅为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷，要求解除其与李帅签订的《租赁合同》，并要求李帅支付违约金及房屋占有使用费等损失。本院经审理后，于2020年5月22日作出（2020）湘0104民初359号民事判决书，判决：解除长沙儒邦文化传播有限公司与李帅于2018年8月27日签订的《租赁合同》，并判决李帅向长沙儒邦文化传播有限公司支付违约金20000元。该判决作出后，李帅不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，目前该案尚在二审审理过程中。3、2020年9月9日，长沙儒邦文化传播有限公司以李帅为被告，再次向本院提起房屋租赁合同纠纷，要求李帅支付租金544460元（从2020年2月11日计算至起诉之日止，最终计算至李帅归还房屋止）。目前该案尚在审理过程中。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《租房租赁合同》、催款函、解除合同通知函、快递物流详单、微信聊天记录、收据、转账记录等证据及（2020）湘0104民初359号民事判决书予以佐证，本院予以确认。本院认为：李帅与冶有林签订的《租房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。冶有林认可李帅主张的确认《租房租赁合同》于2020年4月13日解除的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合已查明事实，本院对原、被告双方有争议的诉讼主张判定如下：1、关于李帅主张的要求冶有林搬离涉案房屋的诉讼请求。因李帅并非涉案房屋的所有权人，且该房屋所有权人已经通过诉讼途径诉请解除与李帅的房屋租赁合同，故本院对李帅要求冶有林向其返还房屋的诉讼请求不予支持。2、关于李帅主张的“免租期租金”的诉讼请求。根据合同的约定，“如合同期内转让，需补缴免租期房租”，而本案为合同双方当事人提前解除合同，不满足合同中约定的补缴免租期房租的条件，故本院对李帅主张的补交免租期租金8080元的请求不予支持。3、关于李帅主张的冶有林欠付租金的诉讼请求。冶有林逾期支付租金的事实确实存在，但考虑冶有林拖欠租金的期间处于2020年年初全国范围内爆发的新冠肺炎疫情期间，疫情影响属于合同履行过程中的不可抗力，故本院综合相关情况确认如下：计算期间为2020年3月21日至2020年4月13日，考虑因新冠肺炎疫情影响，给予冶有林20天的免计租金期间，冶有林还应支付租金1770元。4、关于李帅主张的房屋占有使用费（损失费）的诉讼请求，冶有林对此无异议，且不违反法律规定，本院予以支持。但鉴于李帅与涉案房屋所有权人之间的关于涉案房屋的租赁合同纠纷尚未审理终结，故本案中只就李帅已明确主张且冶有林无异议的截至2020年8月14日的房屋占有使用费予以支持。李帅主张的2020年8月14日之后的后续房屋占用损失，本案中不予处理。5、关于李帅主张的“水费”的诉讼请求，根据双方《租房租赁合同》的约定，水费应由冶有林自行支付，且李帅在本案中亦未提交证据证实其为冶有林垫付了水费，故对该项诉讼请求，本院不予支持。6、关于李帅主张的其他诉讼请求，以及冶有林的反诉请求，综合考虑如前所述的“疫情”对本案合同履行及解除的影响，本院确认：（1）对李帅诉请的逾期付款违约金等其他诉讼请求不予支持。（2）对冶有林要求返还其已交纳的履约保证金40000元的诉讼请求予以支持；对冶有林的其他反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李帅与被告（反诉原告）冶有林签订的《租房租赁合同》已于2020年4月13日解除；二、被告（反诉原告）冶有林向原告（反诉被告）李帅支付租金1770元；三、被告（反诉原告）冶有林向原告（反诉被告）李帅支付房屋占用费53407元；四、原告（反诉被告）李帅向被告（反诉原告）冶有林返还履约保证金40000元；以上第二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）冶有林还应向原告（反诉被告）李帅支付15177元，限冶有林于本判决生效之日起五日内向李帅支付；五、驳回原告（反诉被告）李帅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）冶有林的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取417元，反诉案件受理费400元,共计817元，由被告冶有林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年九月十四日法官助理付承千书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。