广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6535号原告（反诉被告）：郭泽棠，男，1954年8月23日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。原告（反诉被告）：郭晓玲，女，1980年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。两原告共同委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证住址浙江省宁海县。被告（反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址浙江省金华市婺城区。被告（反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。原告郭泽棠、郭晓玲与被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人丁子塔，三被告的共同委托诉讼代理人柯柏松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告3101号商铺自2017年1月至2020年4月止的租金（其中2017年1月至2017年10月租金按每月1723元计算，2017年11月至2018年10月租金按每月2215元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月2461元计算，2019年11月至2020年4月30日每月租金按2707元计算；其中扣除已付的从2017年1月至2018年10月期间每月936元的租金及从2019年1月至2019年9月期间每月支付936元的租金）；2.判令三被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（自2017年1月11日起至付清上述租金之日止，以当月应付未付的租金为基数，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保欣市场管理有限公司于2013年8月6日签订《XX大厦商铺租赁合同》，约定原告将广州市越秀区XX路XX号XX大厦X层XX号商铺出租给广州市保欣市场管理有限公司，租期10年等。2017年9月12日，广州市保欣市场管理有限公司变更为“广州市保欣商务管理有限公司”（以下简称保欣公司）。2018年5月22日，保欣公司被恶意注销，在此期间，三被告与XX大厦其他业主就租金问题在广州市中级人民法院诉讼之中。而三被告经营的保欣公司与原告签订的《XX大厦商铺租赁合同》仍在有效期限内，且三被告一直拖欠原告租金，根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按未付金额的1%支付违约金，故原告主张违约金总额以不超过租金本金为限。为维护原告权益，特提起本案诉讼。三被告共同辩称：不同意两原告的诉讼请求。三被告认为将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷是不正确的。2018年5月22日原签约主体已经注销，作为租赁合同的主体已经注销的情况下，原告提出的是继续履行合同以及按照合同支付租金的诉讼。在合同主体已经消亡的情况下，合同已经终止了，本案是股东是否履行清算义务而导致的损害赔偿纠纷。在合同法上并不存在主体已经消亡而由公司股东或者清算成员继续履行合同这一说法。既然是一个损害赔偿的纠纷，那么应该是根据三个清算组成员是否履行了清算义务而导致的损害赔偿事实进行认证。股东之一的周晓飞已于2019年12月15日通知两原告，要求其收回商铺。因此，就损失计算来说，在股东之一已经就企业已办理注销事宜已经要求原告收回铺的情况下，此后所造成的损失不应由清算组成员负责。根据九民纪要14点关于公司清算义务的规定，公司股东只有对怠于履行清算义务所造成的损失才需要承担赔偿责任。本案签约主体2018年已经消亡，2019年12月已通知了原告。因此，原告不应就这个损失要求由三被告承担赔偿责任。假如要求三被告按照原合同约定继续履行合同，这更加是没有法律依据。年利率24%显然过高，不应该支持的，即使承担违约责任，被告认为按年利率6%计算。根据九民纪要，违约方也有解除合同的权利。原告主张的租金标准高出了市场价，显然违反公平原则。此外，据被告了解，从2018年5月之后保欣公司注销之后，就没有人对商铺进行出租管理。只是商铺的原实际使用人继续向原告账户支付相应租金。为此，三被告提出反诉请求:判令《XX大厦商铺租赁合同》于2019年12月25日解除。原告对三被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告没有收到解除合同的通知，而且从被告提交的解除合同及收回物业的通知来看，落款处没有注明通知人，不知道通知人是谁。商铺在出租给被告时的状态与现状是有区别的，被告对商铺进行过改动。如果该通知有效的话，也应恢复原状后才还给原告，原告是收到被告提交的反诉状后，才知道有该通知。被告提及的九民纪要的问题，该纪要规定股东不须承担支付租金的责任是基于合法清算为前提的。但本案的注销主体是恶意注销的。根据相关规定，被告没有合同解除权。如需要解除合同必须满足以下条件：不存在违约、显失公平、恶意注销等。以及被告提出的租金高出一倍的问题，也没有提交相关合同。关于是否违反诚信原则的问题，原告认为双方签订租赁合同之后，被告应该依约履行合同，而不是恶意注销公司。当时业主是非常清楚的，但被告却恶意把公司注销，给业主造成重大损失，故原告认为被告提出的理由是没有依据的。关于年利率24%的问题，根据双方租赁合同约定，如果被告违约，是每逾期一日支付1%的违约金，原告认为该标准过高，故参照最高院关于审理民间借贷的第26条规定，按照年利率24%主张违约金，是符合法律规定的，请求法院支持。关于被告提出的商铺租金过高的情况不属实，当初原告给予被告1年1个月的免租期，第二年给了五折、第三年给了六折。直到2018年11月起才按合同基准租金来收取租金，已经给了很大的优惠。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号XX铺的权属人为两原告（为共有关系），建筑面积16.4505平方米，用途为商业。2013年8月6日，原告（甲方）与保欣公司（乙方）签订《XX大厦商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述XX路XX号XX铺，乙方承租及授权经营管理的物业为XX路XX号XX大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积约为12857平方米，租赁期为10年，其中2014年11月1日至2015年10月31日月租金为984元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金为1231元，2016年11月1日至2017年10月31日月租金为1723元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为2215元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金为2461元，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%，第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；甲乙双方在签订达到该项目总建筑面积70%以上（含70%），乙方向甲方支付租赁保证金为两按（即两个月基准价租金）4922元及首月租金984元；任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺产生的一切法律责任由乙方承担；租赁期届满，乙方需将物业按现状交还甲方，但必须保证每个业主铺位按产权面积图间隔好等。原告在该合同落款处注明的通讯地址为广东省XX市XX区X村XXB区12座XX。合同签订后，两原告将涉案商铺交付保欣公司使用。另查，保欣公司为有限责任公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，三被告签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。三被告为证明其已通知两原告解除合同，向本院提交了向原告发出的《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，其中《解除合同及收回物业通知书》载明：作为原广州保欣市场管理有限公司的股东，现通知阁下如下：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现在为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年12月25日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。该通知书落款时间为2019年12月15日，通知人一栏为空白。顺丰速运邮寄单载明寄件方为周晓飞，寄件地址为广州市越秀区XX路XX号703室，收件方为两原告，地址为广东省佛山市XX区X村XX区XX座XX。两原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，无法确认通知人，且凭邮件单上的寄件人不能认定是解除合同的通知人。本院认为：两原告与保欣公司签订的《XX大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约支付2017年1月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知两原告等已知债权人。三被告为证明其已通知两原告保欣公司清算及解除合同的事项，向本院提交上述《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保欣公司注销之后，致使两原告并未能在保欣公司注销前及时申报债权；因此，上述证据不足以证明三被告已将公司清算事宜书面通知两原告。两原告主张作为清算组成员的三被告承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因两原告现未能提供证据证明其实际损失，故自2017年1月11日起至2019年8月19日止的违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜，自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，且违约金总额以不超过所欠租金为限。关于三被告要求确认上述《XX大厦商铺租赁合同》于2019年12月25日解除的反诉请求，如上所述，上述《解除合同及收回物业通知书》未注明通知人，亦未有证据证实两原告已收到上述通知；此外，现有证据亦未能证实涉案房屋已具备交还给两原告的条件，在此情况下，被告发出上述解除合同的通知不发生合同解除的效力。故被告上述反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郭泽棠、郭晓玲一次性支付从2017年1月起至2020年4月止的商铺租金（其中2017年1月至2017年10月租金按每月1723元计算，2017年11月至2018年10月租金按每月2215元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月2461元计算，2019年11月至2020年4月30日每月租金按2707元计算；其中扣除三被告已支付的从2017年1月至2018年10月期间每月936元的租金及从2019年1月至2019年9月期间每月936元的租金）。二、被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郭泽棠、郭晓玲支付逾期给付2017年1月1日起至2020年4月30日期间租金的违约金[自2017年1月11日起至2019年8月19日止，以当月所欠租金为基数，参照银行同期贷款利率标准计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以当月所欠租金为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）]。该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限。三、驳回原告郭泽棠、郭晓玲的其他诉讼请求。四、驳回被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2240.2元、反诉受理费50元，由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  梁慧菱人民陪审员  陈玉枝二〇二〇年九月十七日书 记 员  徐浩龙