四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4361号 原告：胡娟，女，1979年8月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：许必洪，男，1977年10月23日出生，汉族，住成都市金牛区，由成都市金牛区营门口街道长庆社区推荐。 被告：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 原告胡娟与被告成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告胡娟及其委托诉讼代理人许必洪、被告保利投资公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡娟向本院提出诉讼请求：1．判令保利投资公司于判决生效之日起三十日内为胡娟办理位于成都市新都区房屋的权属转移登记证书（即不动产权证书），并将证书原件交付给胡娟；2.判令保利投资公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年7月30日，胡娟与保利投资公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），胡娟购买保利投资公司开发修建的位于成都市新都区（现实际门牌××幢××单元××楼××号房屋，以下简称案涉房屋），建筑面积128.52平方米，合计价款699394元。2011年12月2日，胡娟按保利投资公司通知的收房时间在保利物业丁香郡物业中心（以下简称保利物业）工作人员陪同下进行房屋验收，发现房屋存在很多质量问题、未达交房标准，故胡娟于2011年12月4日将房屋验收问题汇总及整改要求的书面材料提交给保利物业验房组负责人、要求其转交给保利投资公司并于整改合格后通知胡娟收房，但胡娟后来一直没有收到完成整改的通知。2011年12月至2016年10月期间，胡娟一直以电话催促、现场要求等方式与保利物业和保利地产（保利投资公司的母公司）沟通，督促完成整改，但均无结果。保利物业工作人员于2013年3月10日、2015年12月30日、2016年1月20日、2016年3月18日、2016年7月14日、2016年8月5日、2016年10月6日7次陪同胡娟进行房屋问题现场勘察并承诺完成整改，但一直未能兑现。鉴于房屋整改问题多年久拖不决，且保利投资公司以胡娟未收房为由拒绝配合办理房屋权属转移登记，胡娟无奈之下决定先行收房，2016年11月19日，胡娟在保利物业缴纳了2013年4月1日至2016年11月30日的物业管理费，办理了收房手续并领取了房屋钥匙。经协商，胡娟于2016年5月1日提前向保利投资公司提交了合同约定需要胡娟提供的全部资料，随后胡娟于2016年10月14日向保利投资公司缴纳了办理权属转移登记的全部费用共计12986.57元。根据合同约定，截至2016年10月14日，胡娟已经履行完毕办理房屋权属转移登记的义务，保利投资公司应当自此日起720日内办出该房屋的不动产权证书并将证书原件交付给胡娟，目前已经严重超时未履行合同约定的义务。自2016年10月14日至今，胡娟不断通过电话催促保利投资公司办理房屋权属转移登记，但保利投资公司一直以各种理由推脱且拒不说明真实原因，期间多次承诺的办证进展也未兑现。经胡娟调查发现，《成都市新都区建设工程规划验收公告（编号：ＸＤＪＹ011053）》显示房屋所在保利公园198丁香郡的建设工程项目总容积率超标，项目批准总建筑面积和总容积率分别为246889.67㎡和3.55，实测总建筑面积和总容积率分别为248812.71㎡和3.63，因保利投资公司拖欠应补交的土地增容费，导致政府部门不予审批通过办理分户不动产权证书的必要文件即土地使用条件变审表，故此导致胡娟至今未能取得房屋不动产权证书。胡娟遂提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 保利投资公司辩称，第一，根据胡娟的起诉状可以明确，保利投资公司于2011年12月2日通知胡娟收房，胡娟实际接收房屋时间为2016年11月19日，在2016年10月14日向保利投资公司交纳了产权办理费用，以上是胡娟自认事实。第二，根据合同第十九条和补充协议第八条约定，办理房屋所有权证书的期间为交付房屋且买受人交纳办证所需费用、资料后720日内，办理国有土地使用权证的花间为案涉房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕后三年，后因二证合一，实施不动产新政，不动产权证书办理时间最早应在胡娟交齐各项费用资料并接收房屋后720日加三年，截至目前仍在合同约定的办证期间内，胡娟无权主张保利投资公司立即办理分户不动产权证。综上，请求驳回胡娟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2010年7月30日，胡娟（买受人）与保利投资公司（出卖人）签订自编号为ＢＬ-Ｄ-0113的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》，约定胡娟购买保利投资公司开发建设的位于新都区房屋，测绘建筑面积128.52平方米，总价款699394元。买受人采取商业贷款付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款贷款支付。出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”补充协议第八条约定：“对合同第十九条的补充约定（对于产权登记的补充约定）1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。……3、分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地证书之日起15日内由出卖人支付。”保利投资公司确认收到胡娟支付的购房款699394元。双方一致确认，保利投资公司在合同约定的房屋交付期限届满前已通知胡娟领受案涉房屋，胡娟于2016年10月14日向保利投资公司交纳了委托办证所需的费用，于2016年11月19日实际领受房屋，双方未就办理房屋不动产权证书的期限作重新约定。胡娟提交的个人住房信息查询记录显示，胡娟名下登记有地址为新都区三河街道丁香路××号××栋××单元××楼××号的签约备案状态房屋一处，备案时间为2010年8月11日，备案号为××××。双方一致确认该房屋即为本案案涉房屋，亦为实际交付房屋，楼栋号不同系因门牌变更所致。 成都市新都区规划和自然资源局（以下简称新都区规自局）2020年1月19日作出的新自然资信（2020）2号《政府信息公开申请办理答复书》所附《成都市新都区建设工程规划验收公告（编号：ＸＤＪＹ011053）》载明：保利投资公司修建的“保利·公园198-丁香郡”建设工程，已于2011年11月建设竣工，经校核，该项目存在以下问题：1、方案批准总建筑面积和总容积率分别为246889.67㎡和3.55，实测总建筑面积和容积率分别为248812.71㎡和3.63……。胡娟提交的由新都区规自局作出的来访处理意见回复记载：经核查，保利投资公司在新都区开发建设的“丁香郡”项目，因该宗地存在规划设计条件调整，应当补缴有关增容费，企业已向我局提交了补办设计条件变更手续的申请，目前正在组件评估阶段，评估完成报批通过后，再通知企业缴纳相关费用，签订变更协议。 另查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，胡娟与保利投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，对合同双方产生约束力，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于:双方约定的为胡娟办理分户权属转移登记的期限是否届至，对此本院结合证据评析如下： 本案双方所签订《商品房买卖合同》约定保利投资公司应在2011年12月30日前向胡娟交付案涉房屋，由胡娟委托保利投资公司办理分户权属转移登记，在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》则补充约定保利投资公司应在胡娟缴齐办证所需资料及费用并办理完委托手续后的720日内代其办理房屋所有权证，并约定“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书”。从双方确认一致的履行情况看，保利投资公司在2011年12月30日前已通知胡娟领受案涉房屋，胡娟于2016年10月14日向保利投资公司交纳了委托办证所需的费用，于2016年11月19日实际领受房屋，则保利投资公司受胡娟委托为其办理分户权属转移登记的时间，应从2016年11月19日胡娟向保利投资公司交纳委托办证所需费用并实际领受房屋之日起算，而非是自约定的交付房屋期限届满次日起算。但在该起算时间前，新都区已开始实施不动产统一登记，原约定的房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书客观上已无法办出。因不动产统一登记政策的实施，原房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书合并为办理不动产权证书，虽然证书名称发生变化，但本质仍是分户不动产权属转移登记的证明文件，保利投资公司仍应承担为胡娟办理案涉房屋不动产权证书的义务。因不动产权证书兼具原房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书两证的功能，在双方就办理不动产权证书的期限未另作约定情况下，其办理期限应为双方合同约定的办理两证期限均届满之日，而非按照胡娟主张的参照其他主体之间签订的有关商品房买卖的合同约定期限认定“合理期限”。双方补充协议中约定的办理分户国有土地使用权证书时间为“买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年”，在分户房屋产权证已无法办出情况下，保利投资公司主张为胡娟办理分户不动产权证的期限应当理解为“案涉房屋所在楼宇最后一户领受房屋并交齐委托办理分户权属转移登记所需税费资料+720日+3年”，胡娟则认为该约定事实上已无法履行，如依照保利投资公司主张则期限不能确定，故应当排除原合同约定的适用，主张办理不动产权证书的合理期限应为房屋交付之日起90日内。对此本院认为，上述约定条款具有明确的义务主体和具体的办证条件，并不构成对保利投资公司协助办理权属转移登记义务的免除，也未排除胡娟的主要权利，故不构成《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，应属附条件的约定，故对胡娟关于排除该约定条款适用的主张，本院不予采纳。现保利投资公司未举证证明案涉房屋所在楼宇房屋交付情况及原分户房屋所有权证办理情况，但仅就本案合同履行情况而言，约定的办理两证期限均届满之日，应在胡娟交付委托办证所需税费资料并领受房屋之日起720日后的3年以后，即2021年11月9日后，该期限尚未届至，对胡娟主张保利投资公司为其办理案涉房屋权属转移登记证书即不动产权证书的诉讼请求，本院依法不予支持。胡娟关于未办理分户权属转移登记的原因为保利投资公司未缴纳土地增容费导致主管部门不予办理的意见，因案涉房屋办理分户权属转移登记约定期限尚未届至，该事实是否成立及如成立在约定期限届满前能否化解，均不在本案审理范围内。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回胡娟的全部诉讼请求。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由原告胡娟负担（此款胡娟在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月三日 书记员  曾妙