四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初414号 原告：陈淼林，女，1985年12月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋华川，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽坤，北京市中盾(成都)律师事务所律师。 被告：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住，住所地成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告陈淼林与被告成都市东盛房屋开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，由成都市成华区人民法院移送本院，本院受理后，成都盛邦展景资产管理有限责任公司申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淼林的委托诉讼代理人蒋华川、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人钟伟、第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈淼林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付《商品房买卖合同》约定的商品房；2.判令被告为原告办理该房屋的权属登记并移交房屋所有权证书；3.判令被告以已付购房款702885元为基数，从2016年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日十万分之一的标准向原告支付逾期交付房屋的违约金；4.判令被告以已付购房款702885元为基数，从2017年1月1日起至房屋所有权证书实际交付之日止，按每日十万分之一的标准向原告支付逾期办理并逾期交付房屋所有权证书的违约金。在诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，将第三项、第四项诉讼请求中的计算标准变更为按每日万分之三计算。事实与理由：原告与被告于2014年11月19日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于龙泉驿区××镇××商品房，双方就房屋位置、单价、付款期限、交付期限等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款702885元，被告向原告开具了两张收据。根据合同第十条第一款的约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已构成违约。根据合同第十二条的约定，被告应当自期限届满次日起至实际交付之日止，每日向原告支付全部已付房款万分之零点一的违约金。根据合同第十九条第二款第二项的约定，被告应当在2016年12月31日前为原告办理并交付房屋所有权证书，至今被告仍未实际办理和交付，已构成违约，被告应当自期限届满次日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止，每日向原告支付全部已付房款万分之零点一的违约金。因合同约定的违约金金额过低，无法弥补原告所遭受的损失，请求将第三项、第四项诉讼请求中的计算标准变更为每日万分之三。 成都市东盛房屋开发有限责任公司辩称，被告已于2018年12月中旬通知原告在当月21日来收房，原告未按通知前来收房，其责任自负。原告未来收房，未按有关规定向被告出具办证所需手续，被告无法为原告办证，责任应由原告自负。被告逾期交房是事实，在原告没有提供任何证据证明其损失的情况下，原告要求提高违约金没有法律依据。合同约定办证时间是实际交房时起365个工作日，到期时间应为2020年6月12日，被告起诉及变更诉讼请求时还未到期，而且原告还需要按照新的不动产手续向被告提供授权才能办理。案涉房屋现具备登记条件，只要原告提供新规定的手续即可办理。 成都盛邦展景资产管理有限责任公司述称，《商品房买卖合同》和第三人分别与原告、被告签订的《委托经营协议》高度关联，《委托经营协议》依附于《商品房买卖合同》，第三人应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将在龙泉驿区××镇××街××幢××层××号房屋出售给原告，价款为702885元，注明商品房的用途为商业，被告在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。合同约定的房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地、地勘单位理单位、施工单位和建设单位验收合格。合同第十九条约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。原告认为案涉房屋没有达到收房条件，故没有向被告提交办理房屋权属证书的资料。 另查明，被告与第三人于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定被告通过给予原告购房折扣的方式，说服原告同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与原告签订《委托经营协议》约定。在签订《商品房买卖合同》的同时，原告与第三人签订了《委托经营协议》，约定原告将所购商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年，经营期限自原告和开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算，第三人在三年期间内不向原告支付任何费用。 在案涉房屋获得规划许可、《竣工验收报告》和《房屋建筑面积测绘成果报告》的情况下，被告于2018年12月18日在《华西都市报》登报通知艺库业主在2018年12月19日—2018年12月21日集中办理交房手续，后被告还于2018年12月24日向原告邮寄发出《交付通知书》，要求原告于2018年12月19日办理交房手续。 上述事实，除当事人的陈述外，还有当事人提交的《商品房买卖合同》《委托经营协议》《成都市龙泉驿区规划管理局建设工程规划核实意见书》《竣工验收报告》《房屋建筑面积测绘成果报告》《华西都市报》、邮寄单等证据在案证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。被告逾期交房已违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量原告损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据《商品房买卖合同》的约定，违约金应计算至房屋交付之日止。被告在符合合同约定的交付房屋条件下通知原告办理交房手续，原告以不符合交房条件为由拒绝收房，应由原告自行承担此后房屋未交付的损失，故违约金应计算至被告通知收房截止之日。被告共逾期1086天，按每日万分之二的标准应支付原告逾期交房违约金152666.62元。 关于委托经营协议的履行问题。本院认为，原告在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请被告承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，审理中已充分予以关注。在本案判决前，原告未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，第三人与相关当事人因委托经营所产生的纠纷应当另行依法解决。 关于不动产权证的办理。双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除，其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为原告办理不动产权证。如因被告的责任而办理逾期，被告仍应承担违约责任，赔偿原告的损失。双方在合同中约定房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地使用证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的房屋交付后的90天进行确定。因被告迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起开始计算两证办理期限，该期限已届满，但因原告未向被告提交办证所需资料，被告单方无法办理到分户不动产权证，应由原告对逾期办理不动产权证负责，本院对原告主张的逾期办证违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈淼林给付逾期交房违约金152666.62元； 二、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于原告陈淼林向其提交办证所需资料后90日内为原告陈淼林办理所购位于××镇××幢××层××号商品房的不动产权证； 三、驳回原告陈淼林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6683元，减半收取计3341.5元，由原告陈淼林负担1920元，被告成都市东盛房屋开发有限责任公司负担1421.5元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年九月二十七日 书记员  曾 莉