福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初964号 原告：刘亚满，男，汉族，1973年12月24日出生，户籍地福鼎市。 原告：钟美英，女，畲族，1975年2月20日出生，户籍地福鼎市。 二原告共同委托诉讼代理人：刘星星（系二原告的女儿），户籍地福鼎市。 被告：福鼎市中旅房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市玉龙北路66号金九龙大酒店C座10层，统一社会信用代码91350982157512696M。 法定代表人：王念评，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。 原告刘亚满、钟美英与被告福鼎市中旅房地产开发有限公司（以下简称中旅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年5月21日和2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告刘亚满、 钟美英的共同委托诉讼代理人刘星星、被告中旅公司的委托诉讼代理人叶振建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘亚满、钟美英向本院提出诉讼请求：1.判令中旅公司向其交付符合合同约定的商品房；2.判令中旅公司向其支付逾期交房违约金（以已支付房款1190227元为基数，自2019年11月30日起按日万分之三计算至中旅公司向其交付符合合同约定条件的房产之日止）；3.本案诉讼费由中旅公司承担。事实与理由：2018年3月6日，刘亚满、钟美英与中旅公司签订编号为20181159的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二人向中旅公司购买中旅公司开发的桐南新城九龙广场A1幢1403的房产，建筑面积131.1平方米，单价9078.77元，总价1190227元，二人应于2018年9月25日前支付首期房款360227元，余款830000元向银行申请贷款。合同签订后，二人按照合同约定向中旅公司支付了首付款，并办理了银行按揭贷款，中旅公司分别于2018年3月6日、9月25日、12月25日向二人出具福建增值税普通发票，确认已收到二人支付的全部购房款1190227元。根据合同第十一条约定，中旅公司应当于2019年11月30日前向二人交付该商品房，但中旅公司至今未交付房屋，损害了二人的合法权益。根据合同第十二条约定，中旅公司应以已付房款1190227元为基数，按日万分之三的标准向二人支付逾期交房违约金。 中旅公司辩称，其在2020年1月7日已经具备向刘亚满、钟美英交房的条件，且已于2020年1月7日通知二人交房，因此，逾期交房违约金计付期间为2020年12月1日至2020年1月7日。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的刘亚满、钟美英身份证、户口本和结婚证、中旅公司的营业执照及法定代表人的身份证明、福鼎市商品房买卖合同备案信息表、福建增值税普通发票三张等证据，符合证据的形式要件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人对以下证据形成争议： 刘亚满、钟美英提供的以下证据：《商品房买卖合同（预售）》，用于证明中旅公司至今未按合同约定向刘亚满、钟美英交付房屋，应按合同约定向刘亚满、钟美英支付违约金。 中旅公司提供的以下证据：1.工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，用于证明案涉商品房于2020年1月7日已达到合同约定的交付条件；2.证明函、普通电子发票、通话记录、商品房交付通知书公示照片，用于证明中旅公司通过电话及公示方式通知刘亚满、钟美英办理商品房交付手续，履行了通知交房义务，后因新冠状疫情原因，没有向刘亚满、钟美英发出书面通知；3.身份证、增值税普通发票、证人自拍视频，用于证明证人雷某、黄某（二人系同一楼盘购房户）接到中旅公司以电话和公示通知后办理了商品房交付手续；4.身份证、房屋交付验收表，用于证明同一楼盘的部分购房户接到中旅公司通知后已办理了商品房交付手续；5.名京实业集团有限公司关于延长2020年春节假期通知、名京实业集团有限公司关于2020年春节正式上班通知，用于证明因受新冠疫情影响，中旅公司于2020年2月28日才正式上班；6.福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组通告（第1号），用于证明因受新冠疫情影响及按照该领导小组发布的通告要求，为防止感染，中旅公司只能通过电话通知的方式履行交房手续；7.民事起诉状、本院（2020）闽0982民初1631号民事调解书，用于证明中旅公司对该案的购房户（系同一楼盘）于2020年1月9日履行了通知交房办理手续，同时也印证了本案中旅公司逾期交房的截止时间为2020年1月7日。 本院认为，刘亚满、钟美英提供的《商品房买卖合同（预售）》经双方签订，已发生法律效力，上述合同能够证明2018年3月6日，刘亚满、钟美英与中旅房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.二人向中旅公司购买中旅公司开发的桐南新城九龙广场Ａ1幢1403的房产；2.房屋总价款1190227元；3.商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；4.中旅公司应当在2019年11月30日前交付商品房；5.达到交付条件后，中旅公司应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料书面通知刘亚满、钟美英；6.若中旅房地产公司逾期交房的，刘亚满、钟美英要求继续履行合同的，中旅公司应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。中旅公司提供的证据1工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，能够证明案涉商品房于2020年1月7日达到了《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件。中旅公司提供的证据2中的证明函、普通电子发票、通话记录，刘亚满、钟美英对其中体现的通话号码的真实性并无异议，上述证据能够证明中旅公司与刘亚满于2019年11月18日通话56秒（中旅公司主叫）、于2020年1月13日通话7分17秒（中旅公司主叫）、于同日通话23秒（刘亚满主叫）、于1月21日通话3分6秒（中旅公司主叫）。该组证据中的商品房交付通知书公示照片，仅体现了中旅公司将交付通知书有张贴于案涉楼盘的一墙面，但既无法体现张贴的时长是否足以让各业主知道，更无法体现双方已就通知方式的变更达到合意，不能达到中旅公司的证明目的。中旅公司提供的证据5名京实业集团有限公司文件、证据6福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组通告（第1号），能够证明福鼎自2020年1月25日起启动福建省重大公共卫生事件一级响应，中旅公司所在的名京集团将春节后上班时间延长至2020年2月28日。中旅公司提供的其他证据仅可以证明中旅房地产公司有向其他部分业主履行了通知交房的义务，且部分业主已入住该楼盘，不能证明中旅公司已向刘亚满、钟美英履行书面通知义务或已与刘亚满、钟美英就通知方式的变更达成合意。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘亚满、钟美英系夫妻关系。2018年3月6日，刘亚满、钟美英与中旅公司签订《商品房的买卖合同（预售）》，购买中旅公司开发的位于福鼎市的商品房，房屋总房款1190227元。该《商品房的买卖合同（预售）》第九条约定，“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，第十条约定了商品房相关设施设备交付条件及逾期交付相应设施设备中旅公司应承担的违约责任，第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达当事人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，第十二条约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。 刘亚满、钟美英已依约履行了付款义务，中旅公司未在约定的2019年11月30日前交付房屋。中旅公司于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表及房屋测绘报告。在2019年11月至1月间，中旅公司与刘亚满多次通话，分别为：于2019年11月18日通话56秒（中旅公司主叫）、于2020年1月13日通话7分17秒（中旅公司主叫）、于同日通话23秒（刘亚满主叫）、于1月21日通话3分6秒（中旅公司主叫）。 另查明，福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组于2020年1月25日发布《福鼎市新型冠状病毒感染的××防治工作领导小组通告（第1号）》，福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应，并于2020年1月25日起施行；2020年2月26日，福建省调整新冠××病情防控应急响应等级，决定：“自2020年2月26日24时起，将我省新冠××疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××防控省级三级响应。”福鼎市于2020年2月27日起执行新冠××防控省级三级响应。 综上所述，本院认为，刘亚满、钟美英与中旅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行各自的义务。双方在合同中对商品房房款、商品房交付时间及交付的书面通知形式等做了明确约定，双方应依合同约定履行，若有变更应以书面形式做出为宜。刘亚满、钟美英已依约履行了交付房款的义务，中旅房地产公司未在约定期限内向刘亚满、钟美英交付房屋,中旅公司已构成逾期交房，应依照合同约定的标准向刘亚满、钟美英支付自2019年12月1日起的逾期交房违约金。刘亚满、钟美英关于应以已付房款1190227元为基数，按日万分之三的标准向二人支付逾期交房违约金的请求应予以支持。中旅公司于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表（注明住宅的已具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）、房屋测绘报告，已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件。刘亚满、钟美英主张该商品房不符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交付条件，但该第十条约定的是关于商品房设施设备的交付条件，故对刘亚满、钟美英关于案涉商品房的交付需同时满足《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的主张不予支持，因此，确认案涉商品房已于2020年1月7日达到约定的商品房交付条件。中旅房地产公司在案涉房屋达到交付条件后未按约定的方式通知刘亚满、钟美英交房，其抗辩已在2020年1月7日以其他方式履行了通知交房义务，但其提供的证据并不足以证明双方已协商变更《商品房买卖合同（预售）》约定的通知形式，因此中旅公司关于逾期交房违约金计付至2020年1月7日的主张不予支持。从刘亚满、钟美英当庭陈述体现在中旅公司未按约在11月30日前交房情形下其在11月份有去售楼处了解情况，之后双方有交涉违约金赔付问题，其自述交涉中其仅要求赔偿违约金，未涉及违约金赔付的具体日期及中旅公司未告知何时可以交房，即使是在1月份中旅公司多次电话给其情形下；但从中旅公司提供的证据体现在案涉房屋于2020年1月7日达到交付条件后，中旅公司有二次主动电话刘亚满，一次通话时长七分多钟、一次通话时长三分多钟，作为已逾期交房一方的中旅公司在能交房情形下此时主动通话这么长时间不告知能交房反而是回复刘亚满、钟美英所谓的向领导请示违约金能否赔付，刘亚满、钟美英的此方面陈述明显不合常理，结合1月份同楼盘有几十户业主已办理交房手续的情况，可推定中旅公司在1月份通过电话方式让刘亚满、钟美英知道案涉房屋取得了工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，刘亚满、钟美英应当知道可以办理交房手续，但其未及时办理收房手续，导致其损失扩大，综合本案的实际情况，本院认定刘亚满、钟美英向本院提出诉讼之日（即2020年4月15日）视为该商品房交付日，故逾期交房天数应计算至2020年4月14日，共计136天。同时，刘亚满、钟美英关于中旅公司履行交付符合条件的房屋的请求已实际履行，无需在本案中请求。由于上述时间段爆发了新冠××疫情，即使案涉商品房已可交付，但基于新冠××疫情的发生及防控措施的不可预见、不可避免、不可克服性，故中旅房地产公司可适用不可抗力扣除相应的逾期交房天数。2020年1月25日，福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应，企业停产停工，并严格控制、避免人员发生聚集性、群体性活动，至2020年2月27日，福鼎市执行新冠××防控省级三级响应，企业逐渐复工复产，中旅公司已可开始办理商品房交付手续，故逾期交房天数应扣除福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应的天数，即自2020年1月25日起至2020年2月26日止，共计33天。综上，中旅公司逾期交房的天数为103天，中旅公司应向刘亚满、钟美英支付逾期交房违约金共计36778元（103天×1190227元×0.0003）。 据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、被告福鼎市中旅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘亚满、钟美英支付逾期交房违约金36778元。 二、驳回原告刘亚满、钟美英的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1595元，由原告刘亚满、钟美英负担778元，由被告福鼎市中旅房地产开发有限公司负担817元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  金成铃 审判员  谢维芳 审判员  韩 林 二〇二〇年九月三十日 书记员  陈 曦 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方微信官方微博