广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3857号原告：关宝弟，女，1984年9月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：李相伦，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市长风实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇荔新十二路96号3幢。法定代表人：黎海东。委托代理人：梁巨贤、蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所律师、实习律师。原告关宝弟诉被告广州市长风实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月21日受理后，由审判员陈丽红独任审判，公开开庭进行了审理。原告关宝弟的委托代理人李相伦，被告广州市长风实业有限公司委托代理人梁巨贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关宝弟向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议于2020年3月17日解除；二、被告向原告返还购房款628486元；三、被告向原告支付违约金（违约金628486元为本金，按每日万分之一从2019年6月30日计算至实际返还购房款之日止，并扣除被告实际支付的部分违约金11564元）；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告向被告购买位于广州市增城区荔新十二路96号30幢1004房的房屋，总价628486元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告已按合同约定向被告一次性支付了全部房款。根据合同约定，被告应在2019年6月30日前将合同约定的房屋交付给原告，但经原告多次催促，被告仍未交付上述房屋，后被告于2019年12月24日向原告发函，对逾期交付房屋的事实予以确认、道歉并同意对逾期交房违约金不做2%的封顶限制。根据补充协议第七条第二款的约定，于2020年3月13日向被告发出通知，解除上述合同及补充协议并要求被告按合同约定将原告的购房款及违约金支付给原告。被告于2020年3月17日收到该通知，但一直未做出实质性回应。因为被告迟延交付房屋逾期超过90天，根据合同约定原告有权行使解除权要求被告退还购房款及支付违约金。为此，请求法院判如所请。被告广州市长风实业有限公司辩称：原告的诉讼请求均没有事实和法律依据请求依法驳回，理由如下：第一，原告向被告发出解除通知书的时间为2020年3月13日，已经超过了合同补充协议第七条第三款约定行使解除权的15天期限，不发生解除合同的法律效力。按照该款的约定，原告未在逾期交房达90天后的15天内要求解除合同则视为原告选择继续履行合同；而且合同法第95条也规定法律规定或者当事人约定解除权，行使期限期限届满，当事人不行使的，该权利消灭。第二，原告曾经于2020年1月6日向被告申请支付违约金，并同意按每天万分之一的标准计算违约金。该申请是发生在逾期达90天后提交的申请，可视为原告选择继续履行合同。被告按原告的申请也支付了申请部分的违约金。原告在2020年3月13日又通知解除合同，违反合同补充协议的约定，不符合契约精神。第三，被告已经完成案涉房屋项目大部分的验收手续，即将完成全部验收并交付房屋。被告的逾期行为并不会导致双方合同目的无法实现，原告没有解除合同的权利和依据。第四，既然合同还在继续履行，被告没有返还房款的义务。本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广州东部布匹辅料城商业、办公楼、地下室（D3-1、G4）；商业、办公楼（D3-2）；商业、办公楼（D4）第，……房屋地址：增城市荔新十二路96号30幢1004房。该商品房的用途为办公，……该商品房合同约定建筑面积共57.87平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14639.79元，总金额628486元……第八条付款方式1.一次性付款在2016年12月31日前支付全部房价款，总金额（人民币）628486元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。……”。上述合同附件七补充协议约定：“甲乙双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更及未尽事宜，自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。……第四条对《合同》第十条的逾期付款的违约责任的变更约定：乙方如未按《合同》、本补充协议约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按本合同约定的该商品房房价款总金额的10%向甲方支付违约金，乙方并须承担因解约而产生的全部税、费。……第七条对《合同》第十四条逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按《合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方已付房款的10%向乙方支付违约金。……乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……第二十二条关于解除合同的约定……5、甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但甲乙双方另有约定的除外。……”。原告已经向被告支付房款合计628486元。2019年12月24日，被告出具《致长风国际公寓30幢业主的信》，称被告承诺尽快完成“长风国际公寓”30幢的有关竣工验收工作，等内容。2020年3月13日，原告出具《解除合同通知书》，通知：自被告收到本通知之日起，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》正式解除，被告自收到通知之日起十日内向原告指定账户退还全部购房款628486元并支付违约金62848.6元。该通知书于2020年3月17日寄邮送达给被告。2020年1月6日，原告向被告出具《申请书》，称：原告同意涉案房屋的逾期交房违约金按《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第七条的约定计算，申请被告支付2019年7月1日至2019年12月31日的逾期交房违约金11564元。2020年1月16日，被告向原告转账支付11564元。庭审期间，原告陈述：我方没有在合同约定的交付房屋日期届满90天后的15天内向被告发出解除合同通知，因为我方认为该合同是格式合同，排除了我方的权利，是无效的。被告陈述：1、涉案房屋所在楼宇至今未取得竣工验收备案表；2、合同及补充协议均是原、被告双方的真实意思表示，合法有效；3、我方至今未交付房屋给原告。本案审理期间，原告向本院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费3976.67元。本院于2020年4月27日作出（2020）粤0118民初3857号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告名下价值691334.6元的财产。本院认为：原、被告于2016年12月31日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同第十三条明确约定被告应在2019年6月30日前交付房屋给原告，但是被告至今未交付房屋给原告，被告的行为已经构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。合同附件七第七条第三款约定逾期交房超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同。但是原告并未在上述约定的达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知解除合同，应视为其选择继续履行合同，且原告还在2020年1月6日向被告申请按合同附件七第七条的约定支付2019年7月1日至2019年12月31日的逾期交房违约金11564元，而被告亦向原告支付了该款项，因此，原告的上述行为已经表明其已选择继续履行合同，故现原告请求解除合同并要求被告返还购房款、支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于原告认为上述合同附件七第七条第三款系格式条款，被告未采取合理方式提醒注意，且与逾期付款的解除权期间限制不对等，应为无效条款的抗辩意见。首先，合同附件七是买卖双方经过协商达成合意的，并非格式条款；其次，商品房买卖合同关系上，买方的主要义务是付款，卖方的主要义务是包括交房、办证等，不能仅以逾期交房的解除权为15日而逾期付款的解除权为一年就认定双方权利义务不对等；因此，原告主张上述条款是无效条款，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告关宝弟的全部诉讼请求。案件受理费5357元，由原告关宝弟负担。诉讼保全费3976.67元，由原告关宝弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月八日书记员  何晓蕾阮柳静