徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4929号原告：郭玉琳，女，1966年6月26日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：包敬立，江苏恒邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恒，江苏恒邦律师事务所律师。被告：阚国辉，男，1985年10月27日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：代宝森，安徽序力律师事务所律师。被告：阚兰生，男，1960年6月20日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区。第三人：铜山区宝翔房产中介服务部，住所地铜山区久隆凤凰城九龙苑L11-2。经营者：王影，女，1981年1月6日出生，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：闫海波，该公司员工。原告郭玉琳诉被告阚国辉、阚兰生、第三人铜山区宝翔房产中介服务部（简称宝翔服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员朱红雷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭玉琳及其委托诉讼代理人包敬立、李恒，被告阚国辉及其委托诉讼代理人代宝森，第三人宝翔服务部的委托诉讼代理人闫海波到庭参加诉讼，被告阚兰生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告郭玉琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告支付的定金10万元,支付违约赔偿10万元；2、请求判令被告支付原告中介费损失55000元；3、请求判令被告赔偿原告律师费损失6万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月21日，原告经过宝翔服务部与被告阚国辉签订房地产买卖合同，被告阚国辉的父亲阚兰生代阚国辉在合同上签字，原告支付了定金10万元，支付中介费55000元。合同签订后，被告提出要涨钱，在原告同意加十几万的情况下，被告又以各种理由拒绝履行合同，最后明确表示不履行合同。综上所述，请求判令被告返还定金，赔偿损失等。被告阚国辉辩称：1、答辩人与原告无合同义务，也无缔约过失义务，答辩人不应支付原告损失。原告称答辩人父亲代替答辩人在合同上签字，并支付定金，但是答辩人对出售房屋之事并不知情，原告及中介也从来没有和答辩人有任何沟通，答辩人也没有和答辩人父亲阚兰生有任何委托授权及欲出售房屋的意思表示，故本合同系答辩人父亲阚兰生没有经过答辩人授权的情况下签订的合同，答辩人不予认可。2、宝翔服务部对于签订合同有严重过错。没有和答辩人联系及有效沟通就收取原告定金的行为不符合法律规定。没有拿到答辩人的书面授权委托或者公证部门的委托书就让答辩人父亲代替答辩人签字。在没有签订真实有效的房屋买卖合同的前提下，先行收取中介费用。以上情况足以说明宝翔服务部在合同缔约过程中过错程度在80%以上。3、原告在签订合同时有明显过错，没有看到答辩人或者答辩人的授权的情况下支付中介费和定金，对于选任房屋买卖合同的相对方有明显的过错；没有看到房屋所有权证或者证书复印件等权属证明就支付中介费及定金的行为，是签订过程中没有尽到注意义务。原告应当承担相应责任。被告阚兰生向本院书面辩称：1、阚兰生是阚国辉的父亲，签订房屋买卖合同时，阚兰生没有征得阚国辉同意。2、争议房屋是阚国辉出资购买，阚国辉忙于生意，在争议房屋居住时间较少，阚兰生也不习惯在该房屋内居住，故阚兰生欲出售房屋。此前曾经和阚国辉商议，阚国辉不同意。3、第三人宝翔服务部存在明显过错。在签订合同时没有让阚兰生出示房产证等证件，没有要求阚兰生办理授权委托书。对于收取定金的事，答辩人并不知情。4、本案属于缔约过失责任，不能适用定金条款。第三人宝翔服务部述称，2020年4月21日，原告和第三人去砀山县的在水一方5栋302室，去找被告阚兰生签订合同，当时谈了3个小时，中间阚兰生给阚国辉打电话，阚国辉当时同意房屋出售。在签订合同后，4月23日，阚兰生微信说阚国辉不同意卖房子了，要收回房屋，让第三人给客户沟通。第二天第三人告知原告，房屋不卖了，原告和阚兰生私底下进行了沟通，又确定了卖房子的意向，涨了14万元，又过了几天阚兰生又不同意卖房子了，原告要求起诉。经审理查明，2020年4月21日，被告阚兰生以被告阚国辉（出售方、甲方）的名义，与原告郭玉琳（购买方、乙方）、第三人宝翔服务部（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定被告阚国辉将位于徐州市铜山区的房屋出售给原告郭玉琳，房屋建筑面积347平方米，议定售价446万元，售价含配套地下室、车位、花园等；付款方式为交易过户时一次性付清全款，购买方负担税费；双方约定于2021年5月31日前办理过户手续，2020年5月29日前交接房屋；居间费按照房价1.5%计算，由乙方承担，签订协议时付清给丙方；协议签订时，乙方交付给甲方购房定金10万元，甲方将不动产权证押给居间方保管，因甲方未带不动产权证，乙方交付甲方的10万元定金由居间方暂为保管，待甲方将不动产证送交宝泰房产当日归还给甲方；如乙方中途要求解除合同，定金作为赔偿给甲方，甲方同时返还乙方所付其他款项，如甲方违约，三日内返还乙方所付款项，并以定金数额赔偿给乙方违约金；违约方还要承担守约方讨要违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）；甲乙双方签署本协议视为居间服务完成，任何一方违约导致交易不成居间费不予退还；甲乙方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿承担一切法律责任并赔付约定的所有违约金。合同落款甲方：“阚兰生代阚国辉”，乙方：“郭玉琳”，丙方：宝翔服务部盖章。2020年4月21日、22日，第三人宝翔房产服务部分别出具收据，收取原告服务费5.5万元，代收“购云龙湖悦府27-1-101定金”10万元。后被告阚兰生告知原告及宝翔服务部阚国辉不愿意出售房屋，双方协商未果。因本次诉讼，2020年5月6日，原告与江苏恒邦律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理本案诉讼。2020年6月29日，江苏恒邦律师事务所为原告开具金额为6万元的增值税普通发票。另查明，被告阚兰生系被告阚国辉之父。案件审理中，经本院询问，原告要求第三人宝翔服务部连带返还定金。以上事实有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、微信截图、录音及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告提供的房地产买卖合同房屋出售方为阚国辉，购买方为郭玉琳，房屋所有权人为阚国辉，出售方的签字为“阚兰生代阚国辉”，显然上述合同的买卖双方应为郭玉琳、阚国辉。被告阚兰生以被告阚国辉的名义出卖房产、签订房地产买卖合同，应取得阚国辉的授权或由阚国辉事后追认。目前原告提供的证据不能认定阚兰生已经有效取得阚国辉的授权，上述合同也未取得阚国辉的追认。对此，合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故上述合同对阚国辉不发生法律效力，应由阚兰生承担责任。阚国辉作为合同载明的房屋出卖方没有在合同上签字盖章或者事后追认，争议的房地产买卖合同并不成立，依照合同法第四十二条的规定，应由行为人阚兰生就给原告造成的损失承担赔偿责任。第三人宝翔服务部作为专业的房产居间服务机构，在未审查房屋权属证书、未确认阚兰生代理权的情况下，代收并保管定金，存在过错，应与阚兰生承担共同返还的责任。关于中介费55000元，由第三人宝翔服务部收取，经本院询问，原告仅要求被告返还，考虑房地产买卖合同并未成立，应由原告与宝翔服务部另行解决，原告要求被告返还，本院不予支持。关于损失，原告支付定金10万元、中介费55000元，经计算，截至判决确定的履行之日，上述利息损失应为2565.9元。对该损失，本院认为，原告购买房屋对房屋权属状况和代理人代理权限疏于审查，自身亦存在过错，应自行承担30%的责任，被告阚兰生无权代理、违反诚信原则，应承担70%的责任为1796.13元。原告请求被告承担律师服务费6万元，因原被告合同并未成立，合同中关于律师费的约定并未生效，同时上述律师费并非是发生在原被告及第三人订立合同的过程中，而是发生在原告维权过程中，故原告该项诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。被告阚兰生不到庭视为对相关诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第四十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阚兰生、第三人铜山区宝翔房产中介服务部于本判决生效之日起十日内共同返还原告郭玉琳定金100000元；二、被告阚兰生于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭玉琳损失1796.13元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，减半收取2263元，由被告阚兰生、第三人铜山区宝翔房产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员 朱红雷二〇二〇年九月六日法官助理 魏 娜书 记 员 权琳琳