山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初7273号 原告：葛某。 被告：徐某。 被告:戴某。 原告葛某与被告徐某、戴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛某及其委托诉讼代理人张铭青、邱萌萌，被告徐某的委托诉讼代理人雷洁瑛、杨会令，被告戴某的监护人戴丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令被告继续履行合同，协助原告办理权属过户登记手续；3.本案的诉讼费用、保全费用、保函费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回其第2项诉讼请求。事实和理由：二被告原系夫妻关系。2006年8月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定：二被告自愿将平度市城关办事处东阁村平方一栋(房屋所有权证：房权证平房私字第号，建筑面积58.5平方米)出卖给原告；双方约定房屋价款70000元整，原告于2006年8月16日一次性付给被告；被告协助办理房屋产权有关手续。合同签订后，原告于2006年8月16日将购房款交付被告，二被告于2006年8月16日给原告出具了收条并将涉案房屋房产证件交付原告。之后原告多次要求被告协议原告办理房屋过户手续，被告以各种理由推脱。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律规定，特具状法院，望依法判如所请。 被告徐某辩称，一、该涉案土地虽为国有划拨土地，因国家明确禁止转让、买卖，因此双方的协议应为无效协议。理由如下：1、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。因此，本案涉案土地在没有交纳出让金，也没有经县级政府部门审批、批准的情况下，不得转让。2、虽然为国有划拨土地，但仍没有改变其福利待遇的属性，东阁村虽通过村改居(村民委员会改为居民委员会)，由原来的土地集体性质变为国有土地，通过划拨形式无偿取得土地使用权，虽为划拨，但仍具有农村集体宅基地的性质，属于农村集体经济组织成员的专有福利。3、涉案土地现已列入拆迁范围，属于拆迁村，涉及土地性质的重大改变，因此更不能支持原告诉求。 二、涉案土地为国有划拨土地，国家明确禁止国有划拨土地的买卖，该买卖无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设”。由于房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。 三、原告要求被告协助办理过户登记手续，存在无法逾越的法律障碍，其诉求不能支持。首先，该案协议是无效协议；其次，被告徐某在原被告双方签订协议后，于2020年1月17日重新取得了不动产权证书，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；再次，双方虽签订了买卖协议，但涉案房屋款项一直没有支付，房屋一直也没有交付。 综上所述，原告的三项诉求均于法无据，请求人民法院依法予以驳回。 被告戴某辩称，对于原告诉讼请求第一项、第二项均认可。但因现在戴某是残疾人，无法协助过户。涉案合同经过平度市公证处公证，因为徐某急着要离婚，就交了600元公证费，房屋买卖合同是公证处的工作人员草拟的，原、被告双方本人均在买卖合同上签字捺印，房款70000元也已经付清，分别由被告徐某和戴某各分得35000元，其后徐某和戴某就离婚了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告与被告徐某对于涉案房屋买卖合同及二被告共同出具的收条是否是真实的存有异议，本院认定如下： 原告及被告戴某均主张房屋买卖合同及收条均是真实的，被告徐某主张房屋买卖合同及收条上的签字均非其本人所签，其并未收到涉案房款。 原告为证明其主张向本院申请出具调查令，调取保存在平度市自然资源局、平度市公证处的相关资料，主张**度市自然资源局的资料足以显示原告提交的房产证对应的房屋所涉及的土地，与原告提交的土地证一致，同时，证明了涉案房屋系被告徐某从案外人董海涛处购买，购买后被告徐某对涉案房屋进行了过户登记，以上足以证实涉案房屋是允许被买卖并可以过户的。本案被告徐某至今不配合原告办理过户手续，属于严重违约。平度市公证处做的相关证明，足以证实了原、被告之间买卖合同的意思真实，交易清楚。本案原告完全履行完毕房屋买卖合同的义务，但被告至今未履行过户义务，因此原告要求被告履行过户义务完全符合法律要求。 被告徐某对上述证据质证称，第一，对材料来源真实性没有异议。首先公证处出具的情况说明中，只提及签订房屋买卖合同及未出具公证书原因，并未提及房款交付问题。本案中原告只提交收条，却无其他证据加以佐证，并不能证明房屋买卖款项当天支付完毕。就如有借条，并不能证明借款成立一样，公证处的证明并不具有特别效力。今年通过的民法典删除了公证遗嘱效力优先的规定，既证明公证处的公证也仅为一般效力。证据应保持其三性及内容上的高度一致性。现在来看，公证处的收条为复印件，与原告提交的原件来看并不是同一份收条，两份收条不符合上述条件，视为原告没有完成举证证明责任，应承担不利后果。徐某与案外人董海涛的房屋买卖过户是否有效无效，是另一个诉应解决的问题，并不能说明或推定该案双方的买卖合同有效。 被告戴某对上述证据无异议，认可原告的主张。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。从平度市公证处出具的说明看，本案原、被告双方于2006年8月16日向该公证处申请办理房屋买卖合同公证，并提供了相关材料。结合被告戴某认可原告主张的陈述意见，足以初步证明涉案房屋买卖合同及收条是真实的，被告徐某对此提出异议，应承担相应的举证证明责任。但被告徐某在本院的释明下，未申请对上述证据中的“徐君伟”的签字是否为其本人所书写进行笔迹鉴定，应视为其对举证权利的放弃，应承担举证不能的不利后果。因此，本院对于涉案房屋买卖合同及收条的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋坐落于平度市城关办事处东阁村。2005年3月3日，董海涛、陈新良将涉案房屋出卖给被告徐某，并办理了房屋所有权过户手续，但并未办理土地使用权过户手续。 2006年8月16日，原告葛某与被告徐某、戴某共同到平度市公证处申请办理房屋买卖合同公证，并向该公证处提供了房屋买卖合同、涉案房屋所有权证以及二被告出具的收条。房屋买卖合同约定，二被告将位于平度市城关办事处东阁村平方一栋(房屋所有权证：建筑面积58.5平方米)出卖给原告；原告于2006年8月16日一次性付给被告房屋价款70000元整；被告协助办理房屋产权有关手续，相关费用由原告负担。合同签订后，二被告给原告出具了收条并将涉案房屋及房屋所有权证件交付原告。因涉案房屋所有权证的所有权人姓名与土地使用证的使用者姓名不一致，导致终止公证，未出具公证书，双方交纳公证费600元。其后，原告将该房屋租赁给案外人使用。 被告徐某与戴某原系夫妻关系，双方于2006年8月18日登记离婚。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告双方诉辩及举证、质证情况，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。2、被告是否收到涉案房款。 关于争议焦点1。原告及被告戴某均主张涉案房屋买卖合同有效，被告徐某主张无效。本院认为，涉案房屋原系董海涛和陈新良所有，其在2005年出卖给被告徐某。被告徐某与戴某均非平度市东阁办事处东阁村集体成员，不享有该村集体成员的专有福利。涉案房屋在发生第一次买卖后，相关不动产管理部门为被告徐某办理了产权过户手续。由此可见，相关不动产管理部门并未禁止涉案房屋买卖。涉案房屋买卖合同虽因土地使用证使用者姓名与房屋所有权证所有权人姓名不一致的原因而终止公证，未能出具公证书，但不影响对于原、被告双方签订该合同均系其真实意思表示的认定，故原告要求确认该房屋买卖合同合法有效，本院予以支持。被告徐某主张涉案房屋买卖因违反相关法律规定而无效，应提交证据证明。但在本院作出判决前，被告徐某并未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对于被告的相关抗辩主张，本院不予采纳。 关于争议焦点2。原告主张被告收到了涉案房款70000元，被告戴某主张其与被告徐某收到了涉案房款70000元，并各自分得35000元。被告徐某主张其并未收到涉案房款。本院认为，二被告为原告出具的收条结合被告戴某的陈述足以证明二被告收到了涉案房款。被告徐某主张其并未收到涉案房款，应提交证据予以证实。但在本院作出判决前，被告徐某并未提交证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对于被告的相关抗辩主张，本院不予采纳。 因涉案房屋买卖合同并未约定双方产生争议后的解决条款，亦未明确约定保函费用由被告承担。原告申请保全而产生的保函费用并非本案纠纷必须支出的费用，原告要求被告承担该费用，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告葛某与被告徐某、戴某于2006年8月16日签订的关于坐落于平度市城关办事处东阁村的房屋（对应房屋所有权证号为：房权证平房私字第02410号）的《房屋买卖合同》合法有效。 二、驳回原告葛某的其他诉讼请求。 案件受理费1550元，减半收取775元，保全费720元，共计1495元，由被告徐某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员  李培亮 二〇二〇年九月二十五日 书记员  马雪莲