河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初2463号原告（反诉被告）：彭某某。原告（反诉被告）：邝某。原告（反诉被告）：彭某某2。三原告共同委托诉讼代理人：涂复员。被告（反诉原告）：郭某某。被告（反诉原告）：彭某某3。二被告共同委托诉讼代理人：张怀林，河南平原律师事务所律师。原告彭刘纪、邝某、彭某某2与被告郭某某、彭某某3确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭刘纪、邝某及三原告共同委托诉讼代理人涂复员，被告郭某某及二被告共同委托诉讼代理人张怀林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭刘纪、邝某、彭某某2向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的土地转让协议无效；2、判令二被告赔偿原告租房费用每年30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2015年7月29日，原被告签订建房协议，约定1年内被告建成房屋，经了解，二被告没有任何建房资质，原告多次要求恢复原状，被告置之不理，为此诉至法院。本诉被告郭某某、彭某某3辩称，1、答辩人与被答辩人2015年7月29日所签建房协议有效，双方所签建房协议是双方真实意思表示，答辩人与被答辩人方分别在协议书上签字确认，该协议内容符合法律规定且不违背法律强制性效力性规定，故建房协议有效；2、被答辩人主张的租房费用不应得到支持，双方协议约定工期一年，如一年后不交房，被答辩人租房费用有答辩人承担，合同签订后，三被答辩人及家人借口答辩人施工使用材料钢筋细、答辩人没有资质等，阻挠答辩人正常施工，被答辩人没有在一年内交房，原因在答辩人，被答辩人违约，且没有约定具体的租房数额，故应当驳回被答辩人的诉讼请求；3、被答辩人依法应当承担违约责任，赔偿答辩人的损失，根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，双方协议签订后，被答辩人违约阻挠答辩人正常施工，致使合同无法履行，答辩人的合同目的不能实现，答辩人停工后，被答辩人即没有通知答辩人解除合同，也没有向法院及时提起诉讼，请求法院确认合同无效，致使答辩人投资十多万元至今无法收回，给答辩人造成了损失；4、即便是合同无效，被答辩人也应当承担缔约过失责任，返还答辩人因该合同取得的7万元钱，赔偿答辩人因此所受到的损失。反诉原告郭某某、彭某某3提出反诉请求：1、判令三被反诉人分别返还反诉人人民币70000元及资金占用利息；2、判令被三反诉人承担违约责任，赔偿反诉人的损失12万元（暂计）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：三被反诉人诉反诉人确认合同效力纠纷一案，反诉人认为，被反诉人的本诉诉请不应得到支持，三被反诉人还应当返还因该合同取得的70000元，并赔偿反诉人的损失，2015年7月29日，反诉人与三被反诉人签订建房协议，协议签订后，反诉人按照协议第三条约定向三被反诉人分别支付70000元，反诉人购买钢筋、水泥等建筑材料，租赁挖掘机挖地槽、下地基，在施工过程中，被反诉人及家人违反协议约定，对反诉人指手画脚，说钢筋不合格、施工不规范，职责反诉人不懂建筑，没有资质，阻挠反诉人正常施工，致使反诉人无法履行协议建房，综上，请法院依法驳回三被反诉人的本诉诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）对反诉辩称，反诉人所反诉不应成立，70000元系拆迁补偿款，更不存在资金占用费用，因反诉人将被反诉人房屋拆除，反而补偿款给被反诉人没家70000元的拆迁款，其评估损失应由反诉人自行承担，因建房协议第八条明确规定，盖房期间所有外来因素甲方承担，甲方自愿投资建房，被反诉人只提供土地和收益房屋，且反诉人明知其没有建房资质，仍然开发建房，其过错程度在于反诉人，请依法驳回反诉人的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，三原告与二被告签订建房协议，其中第一条约定：三原告将自己位于项城市花园办事处彭庄村内的宅基地（16.67米*16.67米），让二被告开发至一至七层，协议第二条约定：三原告必需将自己宅基地上的房屋、树木等一切杂物自行清理干净，期限20天；协议第三条约定二被告将楼房建成后将一至三楼东西户另加每户70000元现金交给三原告所有，剩余的楼房由二被告任意处理，三原告不得干涉，工期一年，如一年不交房三原告租房费用由二被告承担。协议签订后，二被告对三原告宅基地进行开发，后因故无法进行下去，为此，原告诉至法院。另查明，二被告在开发三原告宅基地时，花费的楼房地基人工和材料费用经本院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司进行评估，其评估价格为二被告所建楼房地基人工和材料评估价格为90609元。本院认为，本案双方争议的焦点:1、原、被告双方签订的《建房协议》是否合法有效；2、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉讼请求是否应予支持。1、关于合同效力问题，原、被告双方签订的《建房协议》虽系双方当事人真实意思表示，但三原告的宅基地为集体所有权性质，其宅基地使用权只能由本集体组织成员享有，其地上房屋因其土地性质应属于有限产权，依法不能交易，更不能进行商品房开发，据此，原、被告签订的合同违反国家土地政策及相关行政法规，属无效合同。2、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉讼请求是否应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"本案中，三原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）均知道双方签订的《建房协议》目的系开发小产权房，也应当知道集体宅基地不能开发小产权房，故三原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）各自承担开发不能的责任，结合案件实际情况，对于责任本院确定为50%。故三原告（反诉被告）在签订《建房协议》时收取二被告（反诉原告）的210000元现金，应当退还二被告（反诉原告）105000元；二被告（反诉原告）在建房时的花费地基人工和材料费90609元，三原告（反诉被告）应当承担45304.5元。关于三原告（反诉被告）诉请的要求二被告（反诉原告）承担租房费用30000元，因原、被告双方签订的《建房协议》无效，且三原告（反诉被告）未提供证据予以证明自己的主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭刘纪于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）郭某某、彭某某3现金35000元及赔偿被告（反诉原告）郭某某、彭某某3地基人工和材料费15101.5元，以上共计50101.5元。二、原告（反诉被告）邝某于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）郭某某、彭某某3现金35000元及赔偿被告（反诉原告）郭某某、彭某某3地基人工和材料费15101.5元，以上共计50101.5元。三、原告（反诉被告）彭某某2于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）郭某某、彭某某3现金35000元及赔偿被告（反诉原告）郭某某、彭某某3地基人工和材料费15101.5元，以上共计50101.5元。四、驳回原告（反诉被告）彭刘纪、邝某、彭某某2的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）郭某某、彭某某3其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费275元，由原告（反诉被告）彭刘纪、邝某、彭某某2负担；反诉诉讼费3215元，由原告（反诉被告）彭刘纪、邝某、彭某某2负担1607.5元，由被告（反诉原告）郭某某、彭某某3负担1607.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇二〇年九月十九日法官助理于冰书记员李嘉煊