湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2265号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地：长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：王丽，湖南展航律师事务所律师。被告：陈涛，男，1983年10月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告：侯小溪，女，1987年10月2日出生，汉族，户籍所在地湘潭县。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡物业公司）与被告陈涛、侯小溪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人王丽、被告陈涛、侯小溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪布斯卡物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年11月1日至2019年12月31日所拖欠的物业管理服务费13302元，违约金2694元，两项合计15995元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月13日，原告与被告签订《“和园小区”前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的位于湖南省湘潭市九华经开区××街道××路××号××小区××栋××单元××号门面建筑面积为204.64ｍ2的房产提供物业服务。合同约定物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2.5元，业主在每季度末月的25日前预交下季度的物业服务费，逾期交纳物业服务费，除应补交物业服务费外，应按未付金额每日向原告支付万分之五的违约金。合同签订后，原告按照协议的约定提供了相应的物业管理服务，但被告从2017年11月1日起总以无端理由拒交物业服务费，截止到2019年12月，已累计拖欠13302元。原告曾多次催讨均未果。被告拒不交付物业服务费用的行为，严重影响了物业服务工作的正常开展，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈涛、侯小溪共同辩称，1、侯小溪不是本案被告。原告提起的是合同违约之诉，原告起诉依据的是前期物业合同，侯小溪并没有签名，尽管陈涛与侯小溪系夫妻关系，侯小溪也不能作为本案被告。2、《“和园小区”前期物业管理服务协议》是无效合同，答辩人陈涛不承担任何违约责任。前期物业合同应当系物业公司与开发商之间签订或由业主委员会与物业公司签订，故陈涛与物业公司签订的无效。3、答辩人购买物业未收到建设单位交付手续通知书。前期物业服务费还未开始计收。4、答辩人购买的房屋二楼屋顶从建成后就存在质量问题，二楼屋顶就是三楼公共平台，经常漏水到二楼顶面，因答辩人门面已装修，给答辩人造成巨大损失。答辩人作为业主，因质量问题维修找建设方，建设方说要找物业公司，就这样两家互相推皮球，现因前期物业合同是无效合同，业主下一步要向建设方提出赔偿之诉。5、如果建设方和原告签订了合法有效的前期物业合同，也因原告未履行合同义务，首先违约，答辩人不应当缴纳物业管理费。物业管理的服务内容基本是小区里面的公共区域，临街商铺独立于小区之外，享受不到小区内的各种公共设施。房屋主体不归物业公司维护，商铺外墙的外立面灯光除了创卫期间，基本没有开过，商铺前路面的大理石破损后，业主提出更换新的，物业公司也不予理睬，导致店铺营商环境越来越差，物业公司也从未向业主公布物业服务资金的收支情况。原告只行使权力不履行义务，本人在投资商铺经营饭店之前，物业公司没有尽到告知义务，该商铺因为结构特殊开发商所建造的油烟管道不适合餐饮业的油烟排放，在装修经营后因影响到其他业主，物业公司一再要求停业整改（物业公司是无权要求停业整改的，停业整改是对餐饮油烟污染的一项行政处罚权力），导致答辩人终止了餐饮经营，给答辩人造成了巨大的经济损失。5、物业费费用过高。本院经审理认定事实如下：2014年6月，湘潭盛发置业有限公司（甲方）与原告豪布斯卡物业公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定，1、甲方选聘乙方对和园小区项目提供物业管理服务；物业类型包括高层住宅、洋房、商业；座落位置湘潭九华标志东路与富强路交界湘潭市公安局新址旁；总建筑面积为约270000平方米。2、物业费，根据本物业管理区域的实际情况和湖南省物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业费按预收制进行收取，物业费可按季度或半年及年度收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）高层住宅1.6元／月／平方米，洋房2.0元／月／平方米，商业物业2.5元／月／平方米。3、已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位按空置房标准缴纳物业管理费用。4、本合同期限，合同开始时间以甲方首批交房实际时间至小区业主委员会成立之日。该合同还对其他进行了约定。2016年12月19日，原告豪布斯卡物业公司与被告陈涛签订了《“和园小区”前期物业管理服务协议》与业主入住确认书。其中物业管理服务协议约定：原告豪布斯卡物业公司为被告购买的位于湖南省湘潭市九华经开区××街道××路××号××小区××栋××单元××号房屋提供物业服务，业主按季向物业公司预交物业服务费，交纳时间在每季度末月的25日前预交下季度的物业服务费，收费标准为每平方米2.5元。业主违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期费用万分之五每天支付滞纳金，逾期一个月仍拒绝交纳的，物业公司可暂停本协议约定的服务项目并有权通过法律途经解决。被告自2017年11月起一直未交物业服务费用，故原告诉至法院。另查明，1、被告的房屋产权登记建筑面积为194.53平方米；产权登记人为陈涛、侯小溪，按合同约定，物业费为486元/月。2、该小区未成立业主委员会。上述事实，有原、被告陈述、原、被告的身份信息、《“和园小区”前期物业管理服务协议》、业主入住确认书、催缴通知等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，湘潭盛发置业有限公司与原告签订的《物业管理服务委托合同》是双方真实的意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告陈涛、侯小溪系该小区业主，原告与房屋开发商签订的前期物业管理合同，对被告具有约束力，被告应按约定向原告缴纳相应的物业服务费。对被告陈述其不交纳物业费的理由，因未提交相关证据且与本案无关联性，本院不予采纳。两被告应支付原告物业费为12644元（194.53×2.5×26个月）。原告在被告拒交物业费后未能积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告豪布斯卡物业公司的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈涛、侯小溪在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司从2017年11月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费12644元；二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担30元，被告陈涛、侯小溪负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 田 园二〇二〇年九月二十八日书记员 谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。