广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5970号原告（反诉被告）：罗俊杰，男，1992年4月1日出生，汉族，身份证住址湖北省襄樊市樊城区。委托诉讼代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐广钏，男，1974年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勤，广东伟通律师事务所实习律师。罗俊杰与徐广钏租赁合同纠纷一案,本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。罗俊杰及其委托诉讼代理人潘春晓，徐广钏的委托诉讼代理人许晃庆、周勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗俊杰诉（辩）称：2019年7月5日，我与徐广钏签订《租赁合同》，约定徐广钏将其拥有的位于广州市白云东华工业区华盛路91号的厂房和空地（下称租赁物）出租给我使用。合同签订当天，我即支付徐广钏18万元押金及2019年8月1日至2019年10月31日三个月租金18万元，合计36万元。我要求徐广钏出具租赁物产权资料证件，徐广钏就随便将1998年的《建设用地规划许可证》、1998年的《建设用地通知书》封面等复印件交与我。之后，我办理环境影响评估和营业执照，需提交租赁物权属证明等文件时，才发现徐广钏提供材料所显示的用地主体均为“广州市白云区人和镇东华村民委员会”，我因此无法办理上述业务。此后，我屡次要求徐广钏提供房产证、村土地出让合同、建设用地规划许可证等文件，但徐广钏至始至终拒不提供。我认为租赁物系违章建筑，徐广钏根本无出租权，所签订的《租赁合同》无效。2019年11月14日，为防止损失扩大，我通知徐广钏即日解除《租赁合同》（实为无效），要求徐广钏在七日内退还18万元押金并办理收房手续。我于第二天就腾空租赁物，要求徐广钏过来办理收房手续。但徐广钏不同意，一直要求继续履行合同。我多次催促徐广钏归还押金，但其拒不退还。现请求法院判令：1.确认我与徐广钏于2019年7月5日签订的《租赁合同》无效；2.徐广钏退还我押金18万元及利息（自2019年7月5日起按银行同期贷款利率计至款项付清之日）；3.全部诉讼费由徐广钏承担。对反诉请求答辩如下:徐广钏与广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社签订的《土地租赁合同》属无效合同，徐广钏不享有对涉案租赁物及土地的处分权限。退一步说，即便《土地租赁合同》有效，我与徐广钏签订的《租赁合同》仍为无效。由于《租赁合同》系无效合同，且2019年11月14日我通知解除合同（实为无效）并于第二天腾空房屋通知收房，故徐广钏请求我支付租金和滞纳金没有依据，应予驳回。我不认可徐广钏有中介费损失30000元，即使有也应由其自行承担。徐广钏辩（诉）称：2004年7月23日，我与广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社签订《土地租赁合同》，承租了涉案3200平方米村自留用地，租赁期限自2005年6月1日至2025年6月1日，《土地租赁合同》经过社员会议同意，广州市白云区人和镇东华村民委员会出具书面同意出租证明，并经广州市白云区人和镇农村承包合同管理办公室鉴证。合同签订后，我在租赁空地建有一栋四层厂房及五层宿舍楼，并已经按照当时政策要求，村委统一到政府办理报建审批手续，我对涉案厂房及空地拥有合法使用权及出租权。2019年7月5日，经案外人蔡昆常介绍，我与罗俊杰签订《租赁合同》，将涉案厂房及空地整体出租给罗俊杰使用。7月31日，我支付了3万元中介费给蔡昆常。签约当天，我将证明拥有出租权及厂房权属的文件，包括《土地租赁合同》复印件、建设用地规划许可证、建设用地通知书、建设用地批准书复印件等附件一并提供给了罗俊杰，罗俊杰已知悉涉案厂房及空地的权属状况，且当时其并未对厂房权属及出租权提出异议。签订合同当天，罗俊杰缴交了租赁保证金18万元、首季度租金18万元，我交付厂房及空地给其使用，并给予了2019年7月5日至31日作为装修免租期。2019年11月12日，罗俊杰无故要求每月租金减少1万元，否则单方解除租赁合同，我拒绝了该无理要求。2019年11月19日，我发律师函给罗俊杰，要求其按时缴交租金，但其仍拒绝缴交。2019年11月26日，因罗俊杰拖欠租金逾期超过10日，我发解除函给罗俊杰解除双方租赁合同，并按照约定没收其租赁保证金。综上，反诉请求判令:1.罗俊杰向徐广钏支付2019年7月5日至31日租金54000元，2019年11月1日至25日租金50000元及滞纳金（滞纳金每日按欠款总额千分之五，自2019年11月21日计算至缴清为止）；2.罗俊杰向徐广钏支付中介费损失30000元；3.诉讼费由罗俊杰承担。经审理查明：2019年7月5日，罗俊杰（乙方）与徐广钏（甲方）签订了《租赁合同》，约定徐广钏将位于广州市白云区东华工业区华盛路91号约3000平方米的厂房和空地整体租赁给罗俊杰使用，给予2019年7月5日至2019年7月31日的装修免租期；租赁期限为6年，自2019年7月5日至2025年6月1日，租金每三年后一个周期递增10%；罗俊杰逾期支付租金达5日的，徐广钏有权每日按欠付金额的千分之五计算滞纳金，逾期达10日的，有权在书面通知后直接终止租赁协议，所收保证金不予退还；本合同的租赁保证金为180000元，需在本合同签订之日起三日内交纳。合同还就保险责任、维修保养责任等作了约定。2019年7月5日，罗俊杰向徐广钏交纳了保证金180000元、三个月的租金180000元，共计360000元。庭审中，双方均确认每月租金为60000元。关于涉案厂房及空地的交付时间，罗俊杰陈述为2019年8月1日，徐广钏主张为2019年7月5日。2019年11月14日，罗俊杰向徐广钏出具《通知函》，以徐广钏非物业实际产权所有人或其授权人且未出具涉案厂房房产证或建设工程验收合格证为由，通知即日起解除合同（应为无效），要求退回全部押金，并告知已腾空房屋，催促徐广钏及时办理收房手续。2019年11月18日，徐广钏向罗俊杰出具《律师函》，主张罗俊杰拖欠租金构成违约，要求在2019年11月25日前缴清租金180000元。关于涉案厂房及空地的交还时间，罗俊杰陈述为2019年11月15日，徐广钏主张为2019年11月26日。2019年11月23日，罗俊杰将涉案厂房钥匙通过邮政EMS快递给徐广钏的代理人卢惠燕，2019年11月24日，该邮件显示签收。2020年5月23日，广州市规划和自然资源局向本院作出《关于协助司法查询的复函》，主要载明涉案地块未查到《建设工程规划许可证》信息。2020年7月14日，广州空港经济区管理委员会回复本院《征求意见反馈表》，主要载明未办理过涉案建筑用地及报建手续，亦未查到涉案建筑相关权属情况和规划报建信息。徐广钏主张中介费损失30000元，称在案外人蔡昆常介绍下签订了涉案租赁合同，其通过微信转账方式向蔡昆常支付了中介费30000元。罗俊杰确认当时是有人介绍，但不确认徐广钏支付了该30000元。庭审中，徐广钏称其未与蔡昆常签订合同，亦无三方合同。以上事实有《租赁合同》、《收据》、《通知函》、《律师函》、《关于协助司法查询的复函》、《征求意见反馈表》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，罗俊杰与徐广钏之间签订的房屋租赁合同无效。关于保证金180000元，徐广钏根据无效合同收取的罗俊杰交纳的保证金180000元应返还给罗俊杰。关于该保证金的利息，罗俊杰在与徐广钏签订涉案租赁合同时，未尽到相应的合理注意义务，其对合同无效存在过错，故罗俊杰要求徐广钏赔偿上述保证金的利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金（实为占有使用费），虽然涉案租赁合同为无效合同，但徐广钏已经将涉案租赁物交付给罗俊杰实际占有使用，罗俊杰应参照合同约定的租金标准向徐广钏支付占有使用费。徐广钏同意2019年7月5日至31日为免租期，现再行主张该期间占有使用费，本院不予支持。关于涉案租赁物的交还时间，罗俊杰于2019年11月23日将涉案厂房钥匙通过邮政EMS快递给徐广钏的代理人卢惠燕，显示2019年11月24日签收了该邮件，应视为罗俊杰于2019年11月24日将涉案租赁物交还给了徐广钏。罗俊杰应向徐广钏支付2019年11月1日至11月24日期间的占有使用费，经核算为48000元（60000元÷30天×24天）。无效的合同自始不发生法律效力，合同违约条款亦然，徐广钏要求罗俊杰依无效合同支付滞纳金缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于中介费，徐广钏未举证证实系因与罗俊杰签订涉案租赁合同产生的费用，故本院对该反诉请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认罗俊杰与徐广钏于2019年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，徐广钏向罗俊杰返还保证金180000元；三、自本判决生效之日起十日内，罗俊杰向徐广钏支付占有使用费48000元；四、驳回罗俊杰的其他诉讼请求；五、驳回徐广钏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3964元，由罗俊杰负担69元，由徐广钏负担3895元，并在本判决生效后十日内迳付罗俊杰。反诉受理费1516元，由徐广钏负担983元，由罗俊杰负担533元，并在本判决生效后十日内迳付徐广钏。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年九月三十日书记员  郑文玲