福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初896号 原告：徐素团，女，1976年8月21日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀丽，福建岱仙律师事务所实习律师。 被告：方建文，男，1977年5月9日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：郑莲花，女，1978年2月12日出生，汉族，住福建省德化县。 二被告共同委托诉讼代理人：苏德锋、杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 第三人：苏天波，男，1979年6月17日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭昌情，德化县群胜法律服务所法律工作者。 原告徐素团与被告方建文、郑莲花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依职权追加苏天波为本案第三人参加诉讼。苏天波于同年5月28日提出独立诉讼请求，本院决定与本案合并审理，并依法适用普通程序，于同年6月24日、8月19日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告徐素团及其诉讼代理人周瑞珍，被告方建文、郑莲花的共同诉讼代理人苏德锋，第三人苏天波的诉讼代理人郭昌情均到庭参加诉讼；第二次庭审，被告方建文、郑莲花亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐素团向本院提出诉讼请求：判决确认徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日签订的《房屋买卖合同》（以下简称：案涉合同）合法有效并继续履行。后徐素团变更诉讼请求为：1.判令解除上述案涉合同；2.判令方建文、郑莲花双倍返还已付购房定金20万元，退还已付购房款5万元及资金占有期间利息（自2019年10月30日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令赔偿经济损失129316.5元。事实与理由：2019年1月5日，徐素团通过德化县百家置业担保有限公司（以下简称：百家置业公司）居间介绍，与方建文、郑莲花签订案涉合同。该合同约定，甲方（方建文、郑莲花）因拆迁取得德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造产权置换房，甲方自愿将置换房中的118-124㎡出售给乙方（徐素团）。合同签定当日，徐素团依约支付了购房定金10万元，并于10月29日提前支付了购房款5万元。11月20日，方建文通知徐素团到场参与选房，后根据选房顺序号133号选取了址在德化县××小区××号楼××室房屋（以下简称：案涉807室房屋），房屋建筑面积95.79㎡。选房后，方建文、郑莲花反悔拒绝将该套房出售给徐素团，甚至将案涉房产出售给第三方。诉讼中，经法庭释明后，徐素团变更诉讼请求为要求解除合同。同时，因为方建文、郑莲花存在严重违约行为，根据双方合同约定及有关法律规定，要求方建文、郑莲花双倍返还定金、退还已付购房款，并按照本案两份合同的差价额赔偿徐素团的经济损失。 方建文、郑莲花共同辩称，1.本案从程序上来说，徐素团在一审辩论后变更请求违反法律规定。2.徐素团与答辩人签订案涉合同时，双方对合同标的物的约定没有明确，案涉合同未成立。即使合同成立，依据合同第九条约定，可认定案涉合同是附条件生效的合同，在条件没有成就的时候，合同是不生效的，所以也不存在解除的问题。3.因安置房房源不足，方建文所有的选房顺序号133号选房时，已经无法选取合同中约定的面积为118-124㎡的房屋。故案涉合同无法履行、合同目的无法实现系政府拆迁安置政策调整造成的，过错不在于答辩人。4.本案不存在一房二卖的行为，答辩人并没有违约，无需承担违约责任。选房当天徐素团并没有到现场选房。选房后，合同标的物变更，此后双方没有达成新的协议，徐素团无权要求以原合同的条款来约束合同双方。综上，应驳回徐素团的诉讼请求。 苏天波述称，对徐素团变更诉讼请求不持异议。苏天波与方建文、郑莲花于2019年12月23日签订的《房产买卖协议》（以下简称：案涉协议）合法有效，且苏天波已按约支付了大部分购房款40万元，可认定苏天波系案涉807室房屋的合法所有权人，本案应支持第三人的独立诉讼请求。 苏天波在本案中向本院提出独立诉讼请求：1.依法确认其与方建文、郑莲花签订的《房产买卖协议》合法有效，应继续履行；2、依法确认案涉807室房屋为苏天波所有，并判令方建文、郑莲花将上述房产及时交付给苏天波装修和使用。事实与理由：2019年12月23日，在德化县融生置业担保有限公司（以下简称：融生置业公司）居间介绍下，苏天波在不知道存在案涉合同的情况下，与方建文、郑莲花签订了案涉协议，约定：方建文、郑莲花将拥有的案涉807室房屋出售给苏天波，每平方米的房价为7800元，房屋总价款747162元等。该协议签订后，苏天波已按约支付了购房款40万元，并支付了房产中介费7500元，该案涉协议已实际履行。据此，苏天波是本案诉争807室房屋的合法所有权人，对该房产享有独立请求权。 徐素团对苏天波的诉讼请求辩称，一、法院追加苏天波为本案的第三人，是认为苏天波与本案具有一定的利害关系，其无权在本案中提出独立的诉讼请求。即便苏天波为有独立请求权的第三人，其直接以“申请书”的方式提出诉讼请求也是错误的，其应将本案原被告列为共同被告、以起诉状的形式提出。二、方建文、郑莲花已于2019年1月5日将预期能够取得的安置房出售给徐素团，后却因房产价格上涨将同一套房产出售给第三人，主观上恶意明显。苏天波作为第三人与方建文、郑莲花签订案涉协议，没有尽到普通购买人必要合理的审慎注意义务。双方存在恶意串通的可能。故案涉协议是无效的，即使有效，也应予以撤销。 方建文、郑莲花对苏天波的诉讼请求共同辩称，第三人在本案中提出独立诉讼请求符合相关法律规定，程序合法。如前所诉，徐素团与答辩人签订合同的标的物不存在，而答辩人与第三人签订合同的标的物存在，故本案不存在一房二卖的行为。而答辩人与第三人签订的房产买卖协议真实、合法、有效，第三人苏天波已经支付购房款40万元，该协议应予以确认并继续履行。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体认定如下： 一、对当事人在本案中提交的《房屋买卖合同》《析产协议书》《选房确认书》《安置协议书》《房产买卖协议》，以及对徐素团提交《交房公告》《收据》，对方建文、郑莲花提交的《德化县王厝山棚户区改造安置房选房、车位选购及店铺销售方案》，对苏天波提交的《收据》、银行交易明细、存款明细账，各方当事人不持异议，本院均予以确认并在卷佐证。 二、对徐素团提交的其他证据：1.百家置业公司的业务员徐宝凤的出庭证言，该证人与双方当事人、案件审理结果不存在利害关系，且其证言可与所在公司出具的《证明》及收款票据相互印证，故对该组证据均予以采信。2.徐素团与方建文、郑莲花的通话录音资料，方建文、郑莲花质证时对通话双方的身份无异议，本院对该证据的证据能力予以确认。3.对第二次庭审提供的本院（2020）闽0526民初112号《民事判决书》，因该判决所涉房产为址于德化县××镇××村××小区××号楼××层××室房屋（面积亦为95.79㎡），与本案案涉安置房为同址、同幢、不同楼层的房屋，与本案具有一定关联性，故予以采信。 三、对方建文、郑莲花第二次庭审时申请的证人陈某的证言，该证人能出庭作证并接受各方当事人询问，本院对其证言予以采信。 根据上述确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 一、方建文于2018年7月18日从案外人颜秀花处析产分得址于德化县王厝山棚户区改造建设安置区中面积为31㎡的安置房及其土地使用权。2019年1月5日，百家置业公司作为中介方，方建文、郑莲花（两人系夫妻关系）作为甲方、卖方，与徐素团作为乙方、买方，共同签订案涉合同。该合同约定：甲方因安置所拥有的房屋座落于德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造产权置换房1-6号楼，选取其中一套，幢号以拆迁安置部门标示为准，选房顺序号为第一批133签，产权面积及房号以乙方选房为准。甲乙双方同意上述房屋按每平方米6450元计价。买卖总成交额以乙方选房后面积结算。甲方同意由乙方选房。付款日期及金额为：协议签订当日，乙方应支付甲方购房定金10万元；乙方应于选房之日起10日内，支付给甲方该房屋的扩购部分的房款（具体金额以该房屋扩购的房款为准）等。另外，双方还就违约责任约定：如果甲方未能履行本协议之条款致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售及过户给乙方，则甲方必须自违约之日起3日内双倍返还乙方已付定金及已付的购房款给乙方等。 合同签订当日，徐素团依约支付了定金10万元。2019年10月29日，徐素团再次付款5万元。本案诉讼中，徐素团、方建文一致同意，该5万元款项的性质应依据合同约定确定为购房款。 二、2019年11月20日，经业务员徐宝凤通知，徐素团到达选房现场，并与方建文、郑莲花共同知悉安置房房源不足，无法选取符合双方合同约定面积的安置房。后经双方商定，由方建文选取了面积为95.79㎡的案涉807室房屋。同日，方建文与德化县王厝山棚户区改造建设领导小组（以下简称：王厝山项目办）签订了安置协议书，确认方建文的选房情况并应支付扩购房款计246713.3元等内容。 选房后，徐素团与方建文、郑莲花曾在百家置业公司的协调下就如何补签房屋买卖合同进行协商。双方口头同意由徐素团增加购房款3万元，但因付款方式产生分歧而未能达成最终书面合意。 三、2019年12月20日，王厝山项目办发布公告通知各安置户及时办理缴款及交房手续。至本案庭审结束前，方建文、郑莲花尚未缴交上述扩购房款，亦未办理案涉807室房屋的交房手续。 四、2019年12月23日，方建文作为甲方、出售方，与苏天波作为乙方、购买方，签订一份《房产买卖协议》（即案涉协议）。双方约定：甲方将案涉807室房屋出售给乙方。甲乙双方同意，套房成交单价每平方米7800元，总成交价格为747162元。具体付款日期及金额为：协议签订时，乙方支付购房款30万元；于2020年1月20日前支付10万元等。甲方应于2020年2月10日前将上述房地产正式交付乙方使用。双方另外约定了违约责任等事项。郑莲花与方建文共同在该协议尾部甲方签章处签名、捺印，融生置业公司作为“见证单位”在协议尾部签章。 该协议签订当日至次日（24日）间，苏天波通过银行转账及现金支付的方式，向方建文支付购房款30万元；2020年1月20日，苏天波支付购房款10万元，合计40万元。 五、在本院生效的（2020）闽0526民初112号民事判决中，可确认与本案案涉807室房屋同址、同幢15层房屋在基准日2020年5月6日时的市场评估价格为9016元/㎡，其中层次差价为320元/㎡。 另外，在本案诉讼期间，依据徐素团提出保全申请，本院作出裁定：在本案诉讼期间，禁止方建文、郑莲花将案涉807室房屋交付他人入住、装修。 本院认为，对本案原告徐素团、第三人苏天波的诉讼请求，可分别予以分析认定如下： 一、针对徐素团提出的诉讼请求。 原、被告双方的主要争议焦点在于：案涉合同无法履行造成的损失数额如何计算及如何赔偿的问题。 徐素团认为，双方已在合同中约定，出卖方违约应双方返还定金及购房款，该约定符合法律规定，应予以支持。另外，双方签订合同时，案涉房产单价为6450元/㎡，但在法院另案生效判决中，经法院委托鉴定确定同期同栋楼房相同面积房产为9016元/㎡，即徐素团要购买到相同种类房产必须支付差价为（9016元/㎡-6450元/㎡）×95.79㎡=245797.14元，可见双方约定的定金不足以赔偿徐素团的经济损失。故徐素团要求按本案涉及的两份买卖合同差价（7800元/㎡-6450元/㎡）×95.79㎡=129316.5元计算损失，合理合法。同时，方建文、郑莲花在未与徐素团解除合同的情况下即将房产另行出售，一房二卖的主观恶意明显，应承担违约责任。 方建文、郑莲花认为，本案不存在一方二卖的行为，方建文、郑莲花并没有违约。合同无法履行是政府安置政策调整造成的，因安置房源不足导致合同约定的买卖标的物不存在，双方合同不成立。即使合同成立，买卖标的物变更后双方没有达成新的协议，原合同条款对双方没有约束力。最后，徐素团未能提供证据证明其损失，对其损失赔偿的诉请不应予以支持。 本院认为，（一）关于合同效力。依据我国《合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，徐素团与方建文、郑莲花签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律、行政法规强制性规定。其中关于买卖标的物的约定虽未具体到某一套房产，但通过“甲方因安置所拥有的产权置换房、选房顺序号为第一批133签”等约定，可将标的物特定化、明确化，符合《合同法》第十二条的相关规定。据此，可确认该合同自双方当事人签章时成立并生效。另外，方建文、郑莲花否认案涉807室房屋系由徐素团选取。但双方合同明确约定“甲方同意由乙方选房”；通过徐宝凤、陈某的证人证言可知，徐素团确实曾于选房当天到达选房现场并获悉房源不足等情况，且案涉807室房屋被选定后，双方仅对合同价款作进一步协商而未对选中的房屋本身提出异议。由此可以说明，选取807室房屋应是双方共同合意的结果。依据我国《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方在履约过程中合意变更买卖标的物是法律所允许的。虽双方未能在此基础上签订补充协议，但原合同的其他条款对双方仍有约束力。对方建文、郑莲花提出的合同不成立、原合同条款对双方没有约束力等辩称意见，不予采纳。 （二）关于合同解除问题。《合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，方建文、郑莲花在妥善解决与徐素团的合同纠纷之前，即另定协议将双方买卖标的物出卖给第三人，并在本案中表示“应履行与第三人签订的协议”，可视为其已明示不履行与徐素团签订的买卖合同。而徐素团经本院释明后，变更诉讼请求为要求解除案涉合同。可见双方均不欲继续履行案涉合同，对徐素团的该项诉讼请求，予以支持。 （三）关于违约赔偿的问题。依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，在本案案涉合同解除后，方建文、郑莲花首先应返还徐素团已付的定金10万元及购房款5万元。对徐素团的该部分主张，予以支持。其次，本案确系因政府安置政策调整导致双方合同标的物在履约过程中发生变更，对双方继续履行合同产生一定影响。但方建文、郑莲花在案涉合同解除前即将案涉807室房产出卖给第三人，有违诚实信用原则，已构成违约。结合徐素团只支付了少部分购房款、双方合同履行程度低的事实，对徐素团提出的按房屋当前市场价格计算可得利益损失的主张，不予支持。本案可依据方建文、郑莲花前后签订的两份合同差价计算违约损失129316.5元[95.79㎡×（7800元/㎡-6450元/㎡）]，方建文、郑莲花应予以赔偿。另外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，认定方建文、郑莲花上述所应赔偿的损失129316.5元已经包含双方合同约定的定金罚则10万元及5万元购房款的资金占用利息，故对徐素团的该部分主张，不予支持。 二、针对第三人苏天波的诉讼请求。 本院认为，首先，苏天波与方建文、郑莲花买卖的标的物与本案诉争标的物均为案涉807室房屋，依据我国《民事诉讼法》第五十六条之规定，可认定苏天波对本案诉讼标的享有独立请求权，且其作为第三人的诉讼地位和诉讼权利不受其参加诉讼方式或提出诉讼请求方式的影响。对徐素团提出的苏天波无权提出独立请求权的辩称意见，不予采纳。其次，对方建文、郑莲花与苏天波签订的《房产买卖协议》的效力问题。从方建文、郑莲花的角度看，其与苏天波签订的合同的单价高于与徐素团签订的合同单价，存在一房二卖的主观故意，但本案中无证据证实双方具有恶意串通的情况。现徐素团同意与方建文、郑莲花解除第一份合同，可认定该案涉协议有效。苏天波请求方建文、郑莲花交付房屋、继续履行合同，符合双方协议约定，可予以支持。对苏天波要求确认对案涉房产享有所有权的主张，因《物权法》第六条规定，不动产物权的设立应当依照法律规定登记，故对其该项主张不予支持。 综上，对原告徐素团、第三人苏天波的诉讼请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第九十条规定，判决如下： 一、解除徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日所签订的《房屋买卖合同》。 二、方建文、郑莲花应返还徐素团定金10万元及购房款5万元。 三、方建文、郑莲花应赔偿徐素团经济损失129316.5元。 以上二、三项款项均限于本判决生效之次日起二十日内付清。 四、确认苏天波与方建文、郑莲花于2019年12月23日签订的《房产买卖协议》合法有效，双方应继续履行。 五、驳回徐素团的其他诉讼请求。 六、驳回苏天波的其他诉讼请求。 如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6989.75元，由徐素团负担1842.75元，由方建文、郑莲花负担5147元；独立请求权诉讼受理费50元，由方建文、郑莲花负担；两次保全申请费计2020元，由徐素团负担。均限于本判决生效后五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周成铭 审判员  黄佳鸿 审判员  陈小鑫 二〇二〇年九月十七日 书记员  郑昆宏 附：一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第十二条第一款合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第八十一条第一款根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。