山西省沁县人民法院民事判决书（2020）晋0430民初526号原告：李俊峰，男，1968年7月8日出生，汉族，山西省沁县人，长运沁县公司职工，现住沁县。委托代理人：曹飞云，沁县定昌镇法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。被告：山西省沁县淀粉厂。地址：沁县定昌镇沁州南路69号。法定代表人：郑庆峰，职务：厂长委托代理人：王艳龙，山西沁州律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告李俊峰诉被告山西省沁县淀粉厂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李俊峰及其代理人曹飞云，被告山西省沁县淀粉厂的法定代表人郑庆峰及代理人王艳龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月21日，时任沁县淀粉厂厂长的杨江平与我协商，将沁县淀粉厂大门以北门店两间租赁给我使用，租赁期10年。从2019年7月1日起至2029年6月30日止。合同签订当日，我依约将40000元人民币提供给被告使用，利息抵作租赁费。合同约定，租赁期间，双方均不得将借故解除合同，确需收回房屋时，提前一月书面通知解除合同，除退还周转金40000元外，承担违约金150000元。如出租房在2019年7月1日不能依约将出租房交付承租方，除退还为其提供的周转金40000元外，同时支付违约金150000元。我们的租赁合同合法有效，但被告未在2019年7月1日将出租房交付我使用，并违反约定起诉我腾房，被告的行为已构成根本性违约，故应采取补救措施，继续履行合同，并依合同约定退还周转金40000元支付违约金150000元。被告辩称，1、关于房屋使用权已经有生效的法律文书予以确认，应当退还房屋，已经进入执行程序。2、原告要求支付违约金不符合事实和法律规定，被告不存在违约行为，原告也不存在任何损失。3、原告未实际向被告缴纳周转金40000元，也无权要求退还。4、原告起诉交付房屋又要求退还周转金支付违约金，诉求自相矛盾，不能同时主张。综合原告起诉及被告辩称，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是何法律关系。2、被告是否已将房屋交付原告使用。3、被告应否退还周转金40000元并支付违约金150000元。原告针对争议焦点举证如下：1、原告身份证复印件一份。证明原告的身份情况。2、租赁合同一份。证明2016年5月21日，原被告订立房屋租赁合同，合同约定被告在2019年7月1日将沁州南路淀粉厂大门以北临街门店二间（由北向南第一、二间）租赁给原告，期限到2029年6月30日，周转金40000元的利息作为租赁期间的全部租赁费，如果被告在2019年7月1日不能将租赁物交付原告，就视为违约，除退还40000元的周转金，还需支付150000元的违约金。3、收据一支。证明沁县淀粉厂于2016年5月21日收李俊峰现金40000元。被告对上述证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2合法性和真实性均不予认可，原告起诉的时候提交的合同和给付我方的合同内容不一致，并且违约金不符合合同法的规定，承担违约金的责任不对等。合同有许多条款在签订时没有约定的必要性，我们有理由相信是杨江平与原告有串通行为。对证据3不予认可，不是正规票据，被告财务也没有相关的收入记载。没有标的的合同是无效合同，在（2019）晋0430民初788号民事判决书中已经判令是无效合同。被告针对争议焦点举证如下：1、沁县淀粉厂营业执照、法定代表人的身份证明。证明被告的主体信息。2、合同两份，一份是1999年7月1日，第二份是2016年5月21日。证明租赁合同期间超过20年的规定，不符合法律规定。同时证明合同不一致，两份合同系原告提供。3、财务明细分类账单一份、证明2016年山西省沁县淀粉厂不再正常运营，没有收入和支出情况，未收取原告40000元的周转金。4、（2019）晋0430民初788号民事判决书。证明2016年签订的合同为无效合同，期限超过二十年。本案的原告也未上诉。5、（2020）晋04民终789号民事判决书。证明该份判决书已经确认原告应当退还房屋，现在已经无权占有房屋。原告对上述证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2中1999年的合同是被告与李高琴签订的，是一个独立的租赁关系，第二份合同是上面15万元，下面是15元是笔误，是解除合同承担的违约责任。我们在本案中主张的是不能如约交付房屋承担违约金，第十二条不存在笔误，十一条有笔误，不影响本合同的成立。对证据3不认可，是复印件，对来源不予认可。被告方对是否收取40000元的周转金及是否在账面上记载，属于被告方的财务管理，不能对抗债权人，而且明细账单不能否认原告方提供的合同书和收据的证明力。对证据4、5真实性认可，但是不认可被告方提供的证明目的，788号民事判决，已经被中级人民法院撤销，该判决已经不发生法律效力。同时我们认为李高琴与李俊峰分别与被告方签订两份合同是两个独立的租赁关系，租赁期限不能累加计算。不认可被告方提供的中级法院的判决书，李高琴与被告签订的合同，如果被告方不能按约履行，应当继续租赁房屋给李高琴，本案的原告李俊峰与被告签订的合同明确约定2019年7月1日应当将租赁物交付原告使用。他们占用房屋是依照合同约定的，被告认为原告无权占用房屋的观点我们不予认可。原告提交证据1，被告方无异议，予以采信；证据2、3，被告方虽持异议，但无相反证据证明其不具有真实性和合法性，予以采信。被告提交的证据1、2，原告对其真实性不持异议，予以采信；证据3只可以证明被告财务账中未记载收原告40000元，无法证明原告未交付40000元周转金；证据4已被长治市中级人民法院撤销，不能作为认定事实依据；证据5是生效的法律文书，予以采信。据此，根据双方举证、质证意见及庭审陈述，本院确认以下事实：李高琴与李俊峰系夫妻关系。1999年7月李高琴租赁山西省××县门店两间，租期至2019年6月30日，租赁期满后，山西省沁县淀粉厂要求李高琴腾房，李高琴因维修费用及退还周转金问题与山西省沁县淀粉厂发生争执，经沁县人民法院及长治市中级人民法院审理，最终判令李高琴腾房，现已进入执行程序。2016年5月21日，时任山西省沁县淀粉厂厂长的杨江平代表山西省沁县淀粉厂与李俊峰订立《房屋租赁合同》。合同约定，山西省沁县淀粉厂将其所有的大门以北门店两间（原李高琴租赁的门店）租赁给李俊峰，租期为2019年7月1日至2029年6月30日，租金以李俊峰提供给山西省沁县淀粉厂业务周转金的利息抵顶。如山西省沁县淀粉厂在2019年7月1日不能按约交付房屋的，除退还承租方提供的40000元外，还应支付违约金150000元。合同订立当天，李俊峰向杨江平支付周转金40000元，杨江平为李俊峰出具了40000元收据，并加盖了山西省沁县淀粉厂的公章。2019年7月1日后，因山西省沁县淀粉厂与李高琴之间的纠纷未解决，没有向李俊峰交付房屋。2020年8月，李俊峰诉至法院，请求判令山西省沁县淀粉厂交付房屋，并退还40000元周转金，支付违约金150000元。本院认为，法定代表人以法人的名义从事的民事法律活动，其法律后果由法人承受。原告李俊峰与被告山西省沁县淀粉厂订立的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。现原告李俊峰已依约向被告山西省沁县淀粉厂当时的法定代表人交付周转资金，山西省沁县淀粉厂也应依约向原告李俊峰交付房屋。李高琴、李俊峰与山西省沁县淀粉厂订立的两份《房屋租赁合同》，李高琴与李俊峰虽是夫妻关系，但也是两个不同的主体与山西省沁县淀粉厂订立的两份独立合同，不能以二人为夫妻关系为由将两个合同的年限累加，以租赁期超过二十年为由认定李俊峰与山西省沁县淀粉厂订立的合同无效。关于杨江平是否将40000元交付厂财务问题，是山西省沁县淀粉厂内部管理事务，与李俊峰无关。关于双方如不能按期交房，山西省沁县淀粉厂不仅退还周转金还应支付150000元违约金的约定，违背租赁合同权利、义务平等原则，不应支持。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告山西省沁县淀粉厂在本判决生效后五日内将山西省沁县淀粉厂大门以北从北往南数第一、二间临街门店交付原告李俊峰使用，使用期限至2029年6月30日。二、驳回原告李俊峰的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由原告李俊峰负担1500元，被告山西省沁县淀粉厂负担550元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 郜天宏 二〇二〇年九月二十五日书记员 时新苗