安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初2432号 原告：马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：吴增权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周孟成，安徽鉴知律师事务所律师。 被告：印江，男，1956年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被告：周金宝，男，1982年9月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：叶明龙，男，1952年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区，推荐社区为安徽省马鞍山市花山区东城花园社区居民委员会。 被告：周德荣，男，1967年7月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司（以下简称城投公司）与被告印江、周金宝、周德荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人周孟成，被告印江、周金宝及其委托诉讼代理人叶明龙、周德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告连带支付所欠原告租金1723814.13元，违约金159900元，并判令以1723814.13为基数按每天千分之一支付自2020年1月1日起至款项实际付清之日的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。城投公司当庭变更违约金诉讼请求，调整为95358.9元，按月2%计算。事实和理由：2016年2月,原告将其所有的花山区丰收佳苑6#楼一、二层等房屋出租给案外人安徽拓佳投资集团有限公司(以下简称拓佳公司)。2016年5月27日,三被告与拓佳公司签订《房屋租赁合同》,实际承租运营花山区丰收佳苑6#楼一、二层。因拖欠租金,拓佳公司将三被告诉至花山区人民法院,后判决拓佳公司与三被告之间的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除。此后,三被告仍实际占用上述房屋。为理清三方租赁关系，原告、拓佳公司、三被告于2019年7月31日共同签订《三方协议》,其中第三条约定:甲、丙双方(即原、被告)一致同意，自2018年3月16日起至2019年5月31日所产生的租金共计人民币1723814.13元由三被告承担。二被告承诺8月10日前付70万元，9月30日前付50万元，余款在12月30日前付清。并在第五条约定如未能按时足额支付租金，应按未支付部分每天千分之一向原告支付违约金。但协议签订至今，虽经原告多次催要却分文未付，以致成讼，望判如所请。 印江、周金宝、周德荣共同辩称，1.对于原告提出拖欠租金无异议，但是被告已经支付了233896.81元，实际欠付1489917.33元。2.所承租的二层未安装自来水设施，无法招租。原告亦不同意转包或对外发包。3.因受疫情影响，要求减免租金未获任何答复。4.希望分期付款，先支付65万元，余款在明年年底前全部付清。5.违约金虽已调整按月息2%收取，但该标准是民间借贷的月息标准，并非违约金标准，希望原告能放弃违约金主张。 城投公司围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、三被告身份证复印件、《三方协议》，用以证明三被告自2018年3月16日至2015年5月31日实际使用原告所有的丰收佳苑6号楼一至二层，产生租金合计1723814.13元，三被告应于2019年8月10日前付70万元，9月30日前付50万元，余款在12月30日前付清，现三被告对于所欠租金未予支付。印江、周金宝、周德荣对于上述证据真实性、合法性和关联性均无异议。印江、周金宝、周德荣当庭举证，已转账支付租金233896.81元，城投公司表示无异议。经组织当庭质证，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年7月31日，城投公司作为甲方，拓佳公司作为乙方，印江、周德荣、周金宝作为丙方，签订《三方协议》。协议约定：1.甲、乙双方于2016年2月签订《房屋租赁运营合同》，甲方将公司所属房产出租乙方整体承租运营。2017年12月双方再次签订《房屋租赁运营合同补充协议》，约定乙方将部分已承租的房屋交给甲方，但补充协议签订至今未将位于丰收佳苑6#一、二层农贸市场所属房产交给甲方；2.乙、丙双方于2016年5月27日签订的《房屋租赁合同》约定，乙方将位于丰收佳苑6#楼一、二层农贸市场出租给丙方使用，租赁期限十年。3.因丙方拖欠乙方租金等事宜，双方所签合同经花山区人民法院一审判决于2018年3月15日解除，同时对租金、房屋占用费等事宜已判决。甲、乙、丙三方签订补充协议，关于丰收佳苑6#楼一层、二层农贸市场的租赁进行重新约定。1.乙、丙双方确认双方于2016年5月27日签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月15日解除，本协议签订之日视为乙方已于2018年3月15日将丰收佳苑6#楼一、二层农贸市场所属房产交给甲方。现甲方同意丙方继续租赁上述农贸市场，具体细节由甲、丙双方另行签订租赁合同。2.甲、乙、丙三方一致同意，自2017年10月1日起至2018年3月15日止，因上述农贸市场租赁期间所产生的租金共计人民币643214.23元由乙方承担，该租金由丙方直接支付给甲方并于协议签订当日支付给甲方，如丙方未支付乙方仍应承担付款义务。3.甲、丙双方一致同意，自2018年3月16日起至2019年5月31日即本协议签订之日所产生的租金共计人民币1723814.13元由丙方承担。丙方承诺8月10日前付70万元，9月30日前付50万元，余款在12月30日前付清。4.丙方应在协议签订之日向乙方一次性支付租金等费用266786元，一揽子解决双方关于判决等所有问题，双方自此再无争议。5.丙方未能按照协议约定按时足额向甲方支付租金的，应按未支付部分每天千分之一向甲方支付违约金，直至全部付清应付租金。此外，三方还就争议解决方式等作出约定。 另查明，2019年8月20日，马鞍山市润丰农贸市场管理有限公司向城投公司转账支付150000元；2019年9月24日，马鞍山市润丰农贸市场管理有限公司向城投公司转账支付50000元；2019年12月10日，印江向城投公司转账支付33896.8元。三次合计支付233896.8元。城投公司当庭认可印江、周德荣、周金宝实际欠付租金1489917.33元。 再查明，根据本院（2018）皖0503民初4216号民事判决，马鞍山市润丰农贸市场管理有限公司于2016年6月17日成立，登记住所为马鞍山市花山区；成立时法定代表人系印江，2016年8月19日变更为周金宝；成立时股东系印江、周德荣、周金宝，2016年8月19日变更为周德荣、陈小马、周金宝。拓佳公司与印江、周德荣、周金宝于2016年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点是欠付租金的数额认定及违约责任的承担。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”城投公司诉请主张的《三方协议》系签订各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。根据该协议，印江、周金宝、周德荣应承担自2018年3月16日起至2019年5月31日之日所产生的租金1723814.13元，2019年8月10日前付70万元，2019年9月30日前付50万元，余款在2019年12月30日前付清。虽然，印江、周金宝、周德荣在2019年8月20日、9月24日、12月10日，分别转账支付150000元、50000元、33896.8元，合计支付233896.8元，但是，印江、周金宝、周德荣未在约定的期限内支付，累计已拖欠租金1489917.33元。根据协议约定，印江、周金宝、周德荣已构成违约。本案拖欠的租金并非新冠疫情期间产生的租金，不符合减免条件，对于城投公司诉请支付拖欠租金，本院予以支持。关于违约责任约定，协议约定应按照未支付部分的每天千分之一支付，城投公司当庭将违约金标准调整为按月利率2%予以调整。印江、周金宝、周德荣主张希望考虑实际予以免除。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于城投公司未向本院提交实际损失的证据，并考虑本案租赁合同的实际履行情况，本院酌情将违约金标准调整为年利率12%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告印江、周金宝、周德荣于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司支付拖欠租金1489917.33元； 二、被告印江、周金宝、周德荣于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司支付违约金（违约金分段计算：以欠付租金700000元为基数，从2019年8月11日至2019年8月19日按年利率12%计算，违约金为1867元；以欠付租金550000元为基数，从2019年8月20日至2019年9月23日按年利率12%计算，违约金为6233元；以欠付租金500000元为基数，从2019年9月24日至2019年9月30日按年利率12%计算，违约金为1000元；以欠付租金1000000元为基数，从2019年10月1日至2019年12月9日按年利率12%计算，违约金为23000元；以欠付租金966103.2元为基数，从2019年12月10日至2019年12月29日按年利率12%计算，违约金为6119元；以欠付租金1489917.33元为基数，从2019年12月31日至实际付清之日止，按年利率12%计算）； 三、驳回原告马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10877元（已减半收取），由被告印江、周金宝、周德荣负担8824元，原告马鞍山市花山区城市投资集团有限责任公司负担2053元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年九月九日 书记员  丁 敏