广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3872号上诉人（原审被告)：毛左元，女，汉族，1968年3月4日出生，住湖南邵阳县************，身份证号：432************827。上诉人(原审被告）：伍玉军，男，汉族，1988年6月16日出生，住惠州市惠城区*******，身份证号：430************972。被上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司。住所地：惠州市惠城区*************xxx号。法定代表人:杨xx。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。上诉人毛左元、伍玉军与被上诉人惠州市万钧物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出(2019)粤1322民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人毛左元、伍玉军上诉请求：1、请求依法撤销(2019)粤1322民初4431号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、本案一审案件受理费25元由被上诉人承担；3、依法判决被上诉人承担全部责任并赔偿业主的精神损失费和误工费；4、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2019年已提交了被上诉人不作为的证据：1、保修不理会；2、头顶悬物；3、靠山护墙；4、失职；5、门窗损坏没修理；6、电梯故障关人；7、垃圾问题；8、停车位；9、渗水；10、广告；11、电线外露；12、合同。这些证据表明被上诉人没有按照合同约定提供应有的物业服务，未尽到应尽的合同义务，并且，被上诉人的违约行为使得小区面貌全损，严重影响小区房产贬值，更让小区没有安全。上诉人一直以来都有支付物业费，家门口道路电灯不亮，多次要求被上诉人修理或维护，被上诉人一直拖延、迟迟未修，完全未尽到物业应尽的责任及义务。此外，上诉人提交的证据表明被上诉人还存在林林总总未依约提供物业服务的行为。原审法院无视具体案件事实，完全无视上诉人提交的证据，完全未认真审查及评价上诉人提交的证据，仅依据合同关系即做出了要求上诉人缴纳物业费的判决。上诉人作为小区业主一方所承担的义务和享有的权利全然不对等，而被上诉人作为服务提供者未依约提供服务，法律却仍然允许被上诉人收取物业服务费。原审判决认定事实不清。此外，从情理上说，既然小区业主交的物业费没有应用到小区，小区业主为什么还要交物业费，而且被上诉人没有按季度公示业主所交物业费应用到哪里，物业费去向不明。上诉人自己学识不高、一直以来不懂得用诉讼途径来维护自己的利益，但即使上诉人未提起诉讼，上诉人认为，在被上诉人没有履行合同义务，上诉人的权利受到侵犯的情况下，上诉人有权采取合法的方法来保障自己的权力，停缴物业费是合情合法合理的行为。由于被上诉人违约在先，被上诉人无权要求上诉人缴纳物业管理费。被上诉人惠州市万钧物业服务有限公司未提交答辩意见。原审原告惠州市万钧物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费4117.5元、水费479.3元、水电分摊费230.24元、违约金4460.63元（违约金以欠费金额为基数，从逾期之日起，按每天千分之三计算，计算至全部费用缴清之日止。暂计算至2019年5月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：被告毛左元、伍玉军系涉案位于博罗县*******山塘窝涉案立缘xxx的共同业主。产权证号是：粤房地权证字第DJ00xxx号，面积138.54㎡。2016年6月22日，原告与涉案小区开发商龙达公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告从2016年6月23日起至2026年6月22日止，为涉案小区提供物业服务。物业管理费的收费标准为1.1元/㎡/月，业主或承租人应在每月的10日前缴纳。逾期未交的，由原告按每天收取所欠费用千分之一的违约金等内容。第十八条规定，原告对涉案小区的物业应履行保修责任。2016年11月5日，原告与被告方毛左元签订《前期物业服务协议》，约定原告为涉案房屋提供物业服务，并按照建筑面积1.1元/㎡/月计算物业管理费。物业管理费不包含公共水费，电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量由业主分摊），被告每月20日前应如数支付当月物业管理服务费、水电费、公共分摊费及其他费用。未按时缴纳物业管理服务费、水电费、公共分摊费及其他费用的，按逾期每日加收金额3%的滞纳金。协议第一条、第十一条，分别规定了原告的管理义务和违约责任等内容。上述协议签订后，原告从2016年7月开始至2019年8月1日止，向涉案小区提供物业服务。从被告提交的证据证明，原告为涉案小区提供管理服务期间，确实未按约定完全履行管理义务，对小区卫生、车辆停放、公共设施的维护等管理不到位。被告等业主向原告反映后，仍得不到整改。因此，被告从2017年5月开始，未向原告按期缴纳物业管理费、水费；从2018年2月开始未向原告缴纳公摊电费。从2017年5月1日至2019年7月31日止，共27个月，被告未向原告缴纳的物业管理费，合计为4114.53元（138.54㎡×1.1元/月×27个月）、水费479.3元；欠2018年2月1至2019年7月31日的公摊电费230.24元。在庭审中，被告确认同意缴纳拖欠原告的物业管理费、水费、公摊电费，但不同意支付违约金。一审法院认为，原告与涉案小区开发商龙达公司通过签订《前期物业服务合同》，取得涉案小区的物业管理权利。被告的涉案房屋位于原告提供物业服务的小区内，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告与原告已形成物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告有依约按时向原告缴纳物业管理费的义务。被告拖欠原告的上述费用，原告已提交证据证明，被告在庭审中也确认同意缴纳，因此本院予以支持。关于原告主张的违约金的问题。首先、原告与被告毛左元签订的《前期物业服务协议》约定的违约金按欠费金额每天千分之三计算，属于较高，明显与有关法律规定不符。且原告与涉案小区开发商龙达公司通过签订《前期物业服务合同》约定违约金的计算标准为千分之一。两份合同约定的违约金计算标准相冲突；其次、原告为涉案小区提供管理服务期间，确实未按约定完全履行管理义务，存在违约行为，是产生纠纷的原因之一。结合本案实际，对原告主张的违约金，本院予以驳回。综上所述，依照综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告毛左元、伍玉军应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费4114.53元、水费479.3元、公摊电费230.24元，合计4824.07元。二、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已预缴），由被告毛左元、伍玉军负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点是：上诉人是否应当支付拖欠的物业管理服务费。本案中，根据被上诉人与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》以及上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》约定，上诉人与被上诉人已形成物业服务合同关系。根据合同约定，被上诉人已依约提供物业管理服务，上诉人亦因按时缴纳物业管理费。上诉人虽主张被上诉人物业服务不到位，但上诉人在一审庭审中也确认同意缴纳物业服务费，因此，一审法院判决上诉人缴纳物业服务费，同时驳回被上诉人关于支付物业服务费违约金的要求，处理恰当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮