重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初10546号原告：廖兴国，男，1955年12月1日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。原告：陈玉兰，女，1963年4月26日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。原告：廖光灿，男，1984年10月15日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陶波，重庆瑞辩律师事务所律师。被告：重庆橙臻科技发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区兴堰路****8-10,统一社会信用代码91500107MA6043FL5M。法定代表人：张惠敏，职务总经理。委托诉讼代理人：梁忠禹，四川永茂律师事务所律师。原告廖兴国、陈玉兰、廖光灿与被告重庆橙臻科技发展有限公司（以下简称：橙臻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖兴国、廖光灿以及三原告的共同委托诉讼代理人陶波，被告橙臻公司的委托诉讼代理人梁忠禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖兴国、陈玉兰、廖光灿向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告单方面解除《房屋租赁合同》无效；2.要求被告继续履行《房屋租赁合同》，支付2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金4506元；3.要求被告支付违约金30000元；4.要求被告支付律师费10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月25日，三原告购买了位于重庆市九龙坡区XX路X号X幢X号的房屋并于同日与被告签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给被告作为酒店、公寓租赁、商业和办公使用，合同约定租赁期限自2019年4月1日至2025年3月31日止，被告每三个月支付一次租金。2020年2月28日，被告以短信的形式向原告廖光灿发送告知函一份，以受新冠疫情影响为由提出解除合同。三原告不同意解除合同，要求被告继续履行涉案租赁合同并承担相应合同责任。被告橙臻公司辩称，因新冠疫情导致被告经营困难，双方签订的租赁合同因不可抗力导致合同目的不能实现，合同已于被告以短信形式向原告发送告知函的当日即2020年2月28日解除，并且根据合同约定被告只要支付押金作为违约金，就可以单方解除合同。如果法院认定合同尚未解除应当继续履行，请求考虑疫情影响酌情调整租金标准。同时，本案原告主要的损失系租金损失，原告已通过本次诉讼进行主张，故对于原告主张的违约金和律师费不予认可。经审理查明，位于重庆市九龙坡区XX路******的房屋登记为三原告所有。2018年11月25日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：三原告将涉案房屋出租给乙方作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；租赁期限为72个月，自2019年4月1日起至2025年3月31日止，2019年4月1日至2021年3月31日期间的租金为46元/平方米/月，每3个月支付一次租金，首期租金在本合同签订并提交购房合同和备案表给乙方的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；甲方于交房时收到乙方支付的押金1502元，合同到期终止后，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；乙方必须提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；双方任一方违约，违约方须支付守约方违约金30000元；在履约过程中发生的争议，双方应协商解决，协商不成的，双方均有权向本合同物业所在地的人民法院提起诉讼，双方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）由败诉方承担。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告于合同签订当日向原告一次性支付了2019年4月1日至2020年3月31日的租金共计18023元，此后未再支付租金。2020年2月28日，被告向原告发送告知函，要求与原告协商合同解除相关事宜，并载明如收到未回复，则视为双方签订的租赁合同自本函件到达之日起解除。原告收到该函件但一直未予回复。2020年6月1日，被告自行按照1100元/月降低了租金标准，向原告转账支付了2020年4月的租金1100元。庭审中，原告举示了《法律事务委托合同》、律师费发票、律师费的微信转账记录，证明因本次诉讼产生律师费10000元。被告认为该笔律师费系原告转账至诉讼代理人个人微信账户，而非转账至律师事务所的，故不予认可，并且律师费金额过高，如果法院认定律师费由被告承担，请求予以调整。庭审后，原告自愿降低律师费的主张为3000元。本院认为，三原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，具有法律约束力，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。关于被告发函要求解除合同行为的认定。被告承租三原告的房屋后再以酒店、公寓的形式对外出租，现被告称其经营受疫情影响严重导致合同履行不能，合同目的不能实现，但对此未提供任何证据，不符合法定解除合同的情形；对于被告辩称合同约定了被告的单方解除权，合同约定若被告提前解除合同，视为违约，押金不予退还，该条款系对被告提前解除合同时违约责任承担的约定，即使被告依据该条约定要求提前解除合同，亦应通过协商或诉讼等方式，并非单方面发函即可达到解除合同的目的。综上，涉案租赁合同既不符合法定解除的情形，亦不符合约定解除的情形，并且被告在向三原告发送解除函之后又于2020年6月1日继续支付了部分后续租金，以实际行为继续履行合同，故被告于2020年2月28日向原告发函的行为并不发生解除合同的效力，现合同约定的租期并未届满，被告应继续履行涉案合同。关于被告应支付的租金。被告请求对租金标准予以调整，但并未就其因疫情影响产生的经营损失举示证据，对此抗辩，本院不予采纳。根据合同约定的租金支付时间及租金标准，被告应于2020年3月25日前向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金4505.7元（46元/平方米/月×32.65平方米×3），扣除被告于2020年6月1日转账支付的1100元，被告还应向三原告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金3405.7元。关于被告承担的违约金。被告未按合同约定的标准及时间向原告支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。违约金的性质以补偿为主，以惩罚为辅，本案中，被告的违约行为给三原告造成的损失主要是租金损失，且三原告的租金损失已在本案中进行主张，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院认为案涉合同约定的违约金过高，并酌定被告支付违约金1500元。关于律师服务费。双方合同明确约定由败诉方承担律师费，三原告现委托律师提起诉讼主张权利，并主张律师费3000元，确系实际产生的损失，且该费用金额较为客观合理，系故对于三原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆橙臻科技发展有限公司单方解除《房屋租赁合同》的行为无效，原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿与被告重庆橙臻科技发展有限公司于2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行；被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金3405.7元；被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付违约金1500元；被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿支付律师服务费3000元；驳回原告廖兴国、原告陈玉兰、原告廖光灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由被告重庆橙臻科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  杨 睿二〇二〇年九月二十八日法官助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉