安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2418号 上诉人（原审原告）：郭红民，男，1971年2月16日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：王琦，安徽佑安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽蒙星置业有限公司，住所地安徽省蒙城县金瑞百货有限公司四楼（嵇康北路53号），统一社会信用代码91341622082225392M。 法定代表人：郭华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹步勇，安徽文州律师事务所律师。 上诉人郭红民因与被上诉人安徽蒙星置业有限公司（以下简称蒙星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭红民上诉请求：1、维持一审判决第一项，改判一审判决第二项，改判蒙星公司支付逾期交房违约金255879元（2020年1月1日以后违约金按照已交房款的每日万分之二标准另行计算），或发回重审；2、一、二审案件受理费由蒙星公司负担。事实与理由：一审法院认定蒙星公司已经交房严重错误,错误认定交房从而作出驳回上诉人要求蒙星公司支付逾期交房违约金的判决,认定事实错误,判决错误。 一、上诉人与蒙星公司签订的商品房买卖合同,按照合同相对性原则,其应按照合同约定履行合同把涉案不动产交付给上诉人并承担逾期交房的违约责任。上诉人与蒙星公司签订的商品房买卖合同约定,蒙星公司应于2017年10月1日前将涉案不动产交付给上诉人,对上诉人履行如期交付不动产的义务,被上诉人逾期交房,就要按照双方签订的违约责任条款承担违约责任。至于上诉人与第三人上海蒙亿实业有限公司签订的委托管理协议,是上诉人与第三人之间的合同关系,对上诉人与被上诉人之间不发生约束力。上诉人和蒙星公司应履行双方的买卖合同约定,把符合交房条件的不动产交付给上诉人。逾期交房按照合同约定承担违约责任。退一步讲,蒙星公司声称2017年10月1日交房,即使按照上诉人与第三方签订的托管协议第三条约定,按期交房蒙星公司也应把涉案不动产交付给上诉人,上诉人再把涉案不动产交给第三方托管,只有在蒙星公司逾期交房的情况下,其才能把涉案不动产交付给第三方,因此证实,蒙星公司声称于2017年10月1日把涉案不动产交付给第三方既不符合合同约定,也是虚假陈述。一审法院以此认定涉案不动产已经交付,蒙星公司不存在逾期交房从而驳回上诉人要求支付逾期交房违约金的请求,认定事实错误,适用法律不当。二、2017年10月1日涉案不动产正在建设之中,蒙星公司虚构 交房情节。涉案不动产项目建设进度缓慢,2017年10月1日时项目主体还未完工,直到2019年11月份项目还未最终完工。而且,即使根据一审法院认定的涉案商品房已于2019年12月9日经相关部门综合验收,二者时间相差两年多,已经建设好并交付的商品房2年多才综合验收完毕不正常,蒙星公司声称2017年10月1日交房既不符合实际,也不符合常理,蒙星公司声称的2017年10月1日把涉案不动产交付给第三方不真实。三、蒙星公司提供且一审判决认定交房的证据“房屋交付协议”既不符合交房的形式要件,也不符合交房的实质条件。根据上诉人和蒙星公司签订的商品房买卖合同和法律商品房的交付需要出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单,办理商品房交接手续等,不是简单的房屋交付协议。另外,房屋交付协议双方也无法定代表人或代理人的签字确认。而且,蒙星公司在房屋交付协议中约定的交付不动产已经出售给上诉人等购房户,不是蒙星公司所拥有。在房屋交付协议中第一条蒙星公司声称是自己所拥有,第二条约定于2020年12月31日返还交付给蒙星公司，既不符合上诉人于第三方签定的托管协议约定,也证明了蒙星公司认可不动产一直在被上诉人所拥有和控制,并且到期后仍交给被上诉人,证实了涉案不动产蒙星公司实质未交付。在2017年10月1日,涉案不动产无规划、消防等验收合格,商铺是不能交付使用的,且无法进行运营,进一步印证蒙星公司声称的2017年10月1日交房不真实。蒙星公司与涉案房屋托管第三方有利害关系,“房屋交付协议”也不能作为认定案件的证据。四、蒙星公司延期交房给上诉人造成损失巨大。蒙星公司至今未交房,造成上诉人所购不动产不能投入使用,市场至今未运营,所购不动产贬值严重,给上诉人造成重大损失。 蒙星公司辩称：请依法驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，答辩人的房屋交付没有违反合同约定，不违约。双方在2016年10月18日签订商品房买卖合同，同日签订《委托管理协议》，约定案渉房屋委托上海蒙亿实业有限公司蒙城分公司管理运营，从2018年1月1日至2029年12月31日止，以开发商实际交付的商铺时间作为郭红民向答辩人交付铺位时间，并由开发商直接交付答辩人，在本协议委托期内的前三年（2018年1月1日至2020年12月31日），无需支付任何费用，协议又约定了其他事项。其次，根据安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。我方已经提供了2019年12月18日，蒙城县自然资源和规划局发布的皖（2019）蒙城县不动产权第0010158号，说明答辩人所开发的红星美凯龙时代广场二期，早已经通过备案验收合格，并且办理了总体的登记证书；根据上述《委托管理协议》约定，郭红民必须在房屋交付的前3年交给答辩人管理经营、使用，协议明确约定答辩人向上海蒙亿实业有限公司蒙城分公司交付房屋，视为交付。郭红民的上诉，无事实和法律依据。综上所述，答辩人依法驳回上诉，维持原判，诉讼费用由被答辩人承担 郭红民一审诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金255879元（2020年1月1日以后违约金另行计算）；2判令被告支付逾期办理不动产权属证违约金31204元；3案件受理费、财产保全费由被告承担。 一审法院认定事实，2016年10月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的蒙城中环时代广场10栋26、27号商铺价格分别为777373元、782866元，合同约定出卖人应当于2017年10月1日前交房，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1．买受人退房，出卖人退还已付房款，并按已付房款的2％赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房款的2％向买受人支付违约金。同日原告与蒙亿公司签订了委托管理协议，约定原告将中环时代广场10栋26、27号商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期限12年，即从2018年1月1日至2029年12月31日止，原告应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为原告向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用。合同签订后，原告按约支付了房款。2017年10月1日蒙星公司与蒙亿公司签订房屋交付协议，蒙星公司于当日将“中环时代广场”8、9、10、11、12、13、14、23、24栋（总建筑面积为25939.01平方米）交付给蒙亿公司。2019年12月9日，上述房屋综合验收备案，并于同年12月18日办理了不动产权证，权利人为蒙星公司。 一审法院认为，原告按约支付了购房款，被告未在约定期限内将办理不动产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证，构成违约，应依《商品房买卖合同》第十五条的约定按已付房款的2%向原告支付违约金31204元（777373X2%+782866x2%）。对原告该项诉讼请求，予以支持。郭红民至今未取得房地产权属证书责任在于蒙星公司，蒙星公司未提供证据证明系可归责于郭红民的原因所致，合同对不按期提供备案资料及逾期办证的违约责任有明确约定，故对蒙星公司关于合同没有约定提供资料备案迟延违约责任的辩称，不予采信。蒙星公司已于2017年10月1日将案涉房屋交付蒙亿公司，根据原、被告双方签订的委托协议，视为已按合同约定期限交付郭红民。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，庭审时蒙星公司提供了涉案商品房已于2019年12月9日经相关部门综合验收的竣工验收备案表，故对郭红民主张蒙星公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告安徽蒙星置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告郭红民逾期办证违约金31204元。二、驳回原告郭红民其他诉讼请求。案件受理费5606元，减半收取2803元，财产保全费1920元，共计4723元，由原告郭红民负担4101元，安徽蒙星置业有限公司负担622元。 双方当事人二审均无新证据提交。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为，一审驳回郭红民逾期交房违约金的诉求是否正确。 根据查明的事实，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人蒙星公司应当在2017年10月1日前交房。郭红民又与蒙亿公司签订《委托管理协议》，约定郭红民将购买的案渉商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期从2018年1月1日至2029年12月31日止，郭红民应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为郭红民向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，即从2018年1月1日至2020年12月31日止，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用；如铺位交付时间早于本协议约定的委托期限，在铺位交付蒙亿公司后至委托管理期开始前，双方均无需向另一个方支付任何费用。上述事实表明，郭红民在购买案渉房屋时，又与案外人蒙亿公司达成委托管理协议，将商铺委托蒙亿公司统一管理，并约定了三年免予支付任何费用的期间。根据委托协议约定，蒙星公司可以将案渉商铺直接交付郭红民的受托方蒙亿公司，而蒙星公司已于2017年10月1日将案涉房屋交付蒙亿公司，实际上履行了向郭红民交付案渉房屋的义务。房屋交付后，一审法院审理中查明案渉房屋已经相关部门竣工验收合格；同时，郭红民与蒙亿公司的委托协议中约定有三年免予支付任何费用的期间，蒙亿公司在本院询问时也认可蒙星公司的交付行为，并明确不会因房屋交付时未达到综合验收条件向郭红民主张经营期顺延；此种情况下，现有证据不足以证明蒙星公司的交付行为给郭红民造成了实质上的损失，一审法院驳回其关于逾期交房违约金的诉求并无不当，本院予以维持。 综上，郭红民的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4670元，由郭红民负担。 本判决为终审判决。 审判长  沙启峰 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年九月十八日 法官助理高辛冉 书记员刘明明