黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0521民初1805号原告：集贤新四海商贸有限公司，住所地双鸭山市集贤县福利镇福双路西（新四海商厦**）。法定代表人：张保良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张天会，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张晓玲，黑龙江诺成律师事务所律师。被告：周丽娜，女，1981年7月7日出生，汉族，住集贤县。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。原告集贤新四海商贸有限公司（以下简称新四海公司）与被告周丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张天会、张晓玲，被告周丽娜及其委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新四海公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2018年12月10日至2019年12月10日物业管理费9439.50元（26.97㎡×350元/㎡）；2.要求被告给付2019年12月10日至2020年12月10日物业管理费9439.50元（26.97㎡×350元/㎡）；3.要求给付迟延利息833.78元（自2018年12月10日至起诉时以9439.50元为本金、自2019年12月10日至起诉时以9439.50元为本金，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，新四海公司变更诉讼请求为：1.要求被告给付2018年12月10日至2019年12月10日物业管理费9439.50元（26.97㎡×350元/㎡）及延期给付利息416.32元，直至实际给付之日止；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从成立以来一直经营管理集贤县新四海商场，被告购买了该商场三层3-13厅位，建筑面积为44.54平方米。后被告将该厅位出租给原告经营，直至2015年12月10日开始由被告自己经营，双方约定每年按350元/㎡、净面积26.97㎡交纳物业管理费。但被告至今未交纳2018年12月10日至2019年12月10日的物业管理费9439.50元。而且，从2009年开始，该商场物业管理费一直是每年350元/㎡，没有涨价。周丽娜辩称，原告所述不属实，请求驳回原告诉讼请求。1.双方并未形成物业服务管理法律关系。原告不是物业服务企业，业主大会没有选聘其为物业服务企业，双方没有订立书面的《物业服务合同》，双方对物业管理事项、物业范围、服务费用都没有约定；2.原告主张从公司成立至今一直经营管理该商场，无事实依据。被告及其他业主有权决定商场的经营管理，在被告及业主没有委托原告经营管理的情形下，原告强行提供管理并要求被告支付费用属于“强盗”逻辑；3.双方关于收取物业管理费用没有达成合意，原告按350元每平方米收取物业管理费是其单方意思表示，违反被告的意思表示，是无效民事行为。原告要求被告支付管理费、物业费、公共照明、设备折旧等费用无依据。原告用帘子遮挡封闭被告商铺，也没有进行物业服务；4.原告主张按每年350元/㎡收取物业管理费无依据。原告举证的《收取物业费各项明细表》计算无依据，不真实。原告无《供热许可证》，电梯、空调制冷、公共照明设施也没有启用，如果生活用水、电费、排污、公共照明等公众性费用是委托代收，也不得向业主收取额外费用。商场设备设施是房屋组成部分，是被告房屋的公共部分，原告不是权利人，无权收取设备设施折旧费。物业人员工资、管理费属于原告公司日常开支项目；5.双方2012年7月16日订立的《产权自营管理协议》没有实际履行，2018年12月10日以后，被告商铺无人租赁闲置至今，被告也没有自己经营；6.物业费过高，已无法负担，如果物业费合理，同意缴纳物业费；7.周丽娜未交纳自2018年12月11日至今的物业管理费。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.新四海公司提交的《产权自营管理协议书》，周丽娜对该证据的真实性有异议。本院认为，新四海公司未能提供该证据的原件进行核对，无法确认该证据的真实性，故不予确认；2.新四海公司提交的《厅位代租委托协议书》、《自营厅位协议书》，因周丽娜对两份协议及两份协议下方修改内容的真实性均无异议，故本院予以确认。而对《自营厅位协议书》协议正文第一行尾部“2015”处的修改，周丽娜不认可，本院不予确认；3.新四海公司提交的交款人为周丽娜3-13厅2016年-2018年的物业管理费收据三张，因周丽娜对真实性均无异议，本院予以确认；4.新四海公司提交的收取物业费各项明细表3张、工资表2张，周丽娜对明细表中所列项目有异议，对工资表的真实性有异议，本院认为，因该明细表、工资表均系新四海公司单方制作，故对其真实性，不予确认；5.新四海公司提交的发票10张，周丽娜对真实性无异议，本院予以确认；6.新四海公司提交的集贤县福利镇地下街物业费收据2张，周丽娜对真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为该证据与本案无关，不予确认；7.周丽娜提交的2020年9月11日新四海公司收取业主李春雨2020年物业费的收据复印件1张，新四海公司对该证据的真实性有异议。本院认为，周丽娜未能提供该证据的原件进行核对，无法确认该证据的真实性，故不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新四海公司经营、管理集贤县福利镇新四海商场，周丽娜购买了该商场3楼3-13厅26.97㎡的商铺。2014年8月14日，新四海公司与周丽娜就该商铺签订了《厅位代租委托协议书》，约定因周丽娜不能自营又无能力出租，由新四海公司负责上述厅位招商出租，新四海公司只收取周丽娜物业管理费350元/㎡，该协议下方手写注明：“同意2014年下半年净返租金额降为壹万陆仟元（￥16000.00）”。2015年10月21日，新四海公司与周丽娜就该商铺又签订了《自营厅位协议书》，约定该厅位开始自营出租，周丽娜仍需向新四海公司交纳物业费350元/㎡，还约定自营厅位在大面积出租厅里，签自营协议时要付清全年物业费用，其他单独出租厅位在自营有效时间前或出租时交清全年物业费。该协议下方手写注明：“2015年按实际出租价扣物业费350元/㎡,勉收代租费”。2015年12月29日，周丽娜向新四海公司交纳了2016年物业费9439.50元，2017年2月23日周丽娜向新四海公司交纳了2017年物业费8500元（收据注明：“减免：939.50元”），2018年1月22日周丽娜向新四海公司交纳了2018年物业费9439.50元。周丽娜未交纳自2018年12月11日至今的物业管理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，新四海公司与周丽娜于2015年10月21日签订的《自营厅位协议书》已明确约定物业管理费为350元/㎡，虽然之后双方未重新签订书面的合同，但自2016年至2018年，双方一直在依此约定履行各自的义务。自2018年12月至今，新四海公司仍然按照此约定履行了自己的物业管理义务，周丽娜购买的商铺作为新四海商场中不可分割的一部分也接受了该服务，故周丽娜作为业主应依约履行支付物业管理费的义务。关于物业管理费缴纳的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照上述规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方协议约定的期限不明确，双方也未达成补充协议，根据协议的其他条款或交易习惯也不能确定履行时间，故债权人可以随时要求履行。现新四海公司已向周丽娜提供了自2018年12月至今物业管理服务，新四海公司要求周丽娜支付2019年物业费的诉讼请求（2018年12月至2019年12月），符合法律规定，应予支持。因新四海公司未能举证证明周丽娜欠付物业管理费的具体日期，而《自营厅位协议书》约定的期限为从“12月11日起”，且周丽娜当庭自认未缴纳自2018年12月11日至今的物业管理费。故将周丽娜应缴物业管理费的日期调整为自2018年12月11至2019年12月10日。关于新四海公司主张的迟延缴纳的利息。本院认为，周丽娜自本案立案至今仍未缴纳案涉物业费，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在《自营厅位协议书》中明确约定迟纳金为2%，故仅支持188.79元（9439.50元×2%），对新四海公司主张超出的部分，本院不予支持。此外，周丽娜提出物业费过高，甚至超过了出租的租金和商铺的收入，无法负担，应予调整。本院认为，商铺经营效益的好坏，受多方面因素的影响，而商场的整体经营情况属于商业风险，不属于物业服务范围，周丽娜以商场经营状况不好为由主张调整物业费，于法无据，不予支持。周丽娜还主张新四海公司未按照约定提供物业服务或服务未达标准等，但因其未提供证据加以证实，故对其抗辩主张，不予支持。周丽娜还提出要解除合同，本院认为，物业服务合同具有特殊性，周丽娜可另行通过法定程序主张该权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周丽娜于本判决发生法律效力后十日内给付原告集贤新四海商贸有限公司物业管理费9439.50元（2018年12月11日至2019年12月10日）及迟纳金188.79元；二、驳回原告集贤新四海商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计146.41元（原告已预交），由被告周丽娜负担71.51元，由原告集贤新四海商贸有限公司自行负担74.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  朱艳娟二〇二〇年九月三十日书记员  石爽力附：法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。