湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初594号原告（反诉被告）：宁宇，男，1991年7月10日出生，汉族，住湖北省神农架林区阳日镇古水村7组，现住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：张雨齐（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区南湖康泰花园小区C3栋C22、C23、C24号门面。法定代表人：刘佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢璇（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏娃（特别授权代理），湖北高旻律师事务所实习律师。原告宁宇诉被告武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司（以下简称美滋梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，被告美滋梦公司提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宁宇及其委托诉讼代理人张雨齐，被告（反诉原告）美滋梦公司的委托诉讼代理人谢璇、夏娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁宇（下称原告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还新冠××疫情期间原告预交被告全部租金（自2020年2月起算至2020年4月）共计27,000元（人民币，下同）。2．判令被告立即退还原告预交的合同履约保证金27,000元。3．判令被告自2020年5月1日起，支付原告资金占用费42.41元（以27,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，算至被告实际支付完原告履约保证金止）。事实与理由：2019年8月22日，原、被告就武汉市江岸区塔子街跃进家园B1区B1-2B商铺（建筑面积75㎡）签订了一份《商铺租赁合同》，原告用作早餐店经营。合同约定了租赁期限和交付时间、租金计算及支付方式、合同的解除、违约责任、免责条款及特别约定等内容。合同签订后，原告如约履行合同，并于2019年12月25日已将下季度（即2020年1月9日至2020年4月9日）的租金27,000元一次性以微信转账方式支付给被告。然而，2020年1月底，武汉全面爆发了百年不遇新冠××疫情，湖北省新冠××疫情防控指挥部随即采取了防控举措。原告所承租被告的该商铺于2020年2月至2020年4月期间只能按照湖北省新冠××疫情防控指挥部的要求，关门歇业，未经批准，不得开门对外营业。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第九条免责条款约定：“因自然灾害（特指严重台风、地震、洪水、冰雹）、不可抗力或政府征用拆迁行为导致本合同不能履行时，本合同延迟履行或者终止，双方不承担违约责任……双方按实际租赁时间结算商铺租金及相关费用，甲方无息退还剩余租金和履约保证金”。鉴于原告整个疫情期间并未获得开门营业的权利，并已向被告提交了解除合同通知，是合法行为，符合合同约定，被告理应立即退还原告预交的租金及履约保证金。虽经原告多次催要，但被告均以各种借口，不予退还。综上所述，被告未及时退还原告预交租金及履约保证金，严重侵害了原告的合法权益，影响原告正常的经营活动。为此，原告特依据相关规定向法院提起诉讼，恳请法院依法裁判。被告（反诉原告）美滋梦公司（下称被告）辩称，一、原告主张退还租金27,000元无事实及法律依据。首先被告向原告交付房屋后，原告持续占有使用房屋，应当按照约定支付租金。其次不存在不可抗力导致合同不能履行，不属于合同第九条可以免责的情形。疫情不影响原告履行支付房屋租金的义务，且原告已经支付。原告是在不可抗力之后解除合同，明显是因其自身原因不愿继续履行合同，转嫁经营风险给被告，而非不能履行合同。二、原告主张退还保证金无事实依据，依据合同约定被告欠付租金超过15日保证金不予退还，而且原告尚欠租金、违约金、占有使用费已经超过保证金，被告无需退还。三、原告主张资金占用费无法律依据。依据前述意见被告无需返还租金及保证金，不存在资金占用费且根据合同约定，保证金及租金应无息退还。综上所述，被告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）美滋梦公司向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告支付2020年4月9日至2020年4月30日的房屋租金6,930元。2．判令原告支付延迟支付租金的违约金（以6,930元为基数，按日千分之二计算，从2020年3月26日至实际清偿债务之日止）。3．判令原告向被告按照9,450元/月标准支付2020年5月1日至原告向被告腾退房屋之日止的占有使用费。4．本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被、原告于2019年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告未按照约定支付租金，每延迟一日，应按照应付租金的千分之二向被告支付违约金。逾期超过15日的，被告可单方面解除合同并在3日内收回商铺，被告不会向原告支付任何费用及补偿（包括但不限于原告装修费等）且履约保证金不予退还。无正当理由，双方均不得单方面解除本合同。合同终止后，原告应在合同终止日及时退出，最迟7日内交房。若原告拖延交房，则被告可按实际天数及租赁费标准的3倍收取租金等内容。原告自2020年3月25日起未按照合同约定支付租金。因原告进行营业但未缴租金，被告分别于2020年3月30日、2020年4月24日向原告发送《缴费通知单》，原告于2020年4月30日向被告发送《关于解除商铺合同的通知》，但未按照合同约定向被告交付房屋。被告认为原告的行为已经严重违约，因此为维护被告的权益，特诉至法院，请求法院支持被告的全部反诉请求。原告（反诉被告）宁宇针对反诉辩称，一、被告提出的第一项诉请与事实不符，因为原告已于2020年4月24日通过微信方式通知被告解除双方房屋租赁合同，并及时办理房屋腾退手续，因此原告没有义务支付解除合同后的房屋租金。二、根据最高人民法院关于依法妥善处理审理涉疫情案件的指导意见的通知以及湖北省高级人民法院民事审判第二庭关于审理涉及新型冠状病毒疫情商事案若干问题的解答，可知原告有权依法解除双方的合同，该行为并不构成违约，因此被告的该项请求缺乏事实及法律依据。三、原告于2020年5月2日通过微信与被告项目负责人张彪充分沟通办理房屋腾退相关手续，因此原告没有支付义务。经审理查明：2018年3月29日，出租方武汉跃进集团有限公司与承租方美滋梦公司签订《房屋租赁合同》。美滋梦公司承租跃进家园还建房H1-H2商铺，商铺面积约为5771.69平方米。租赁期限自2018年9月29日至2028年9月28日。在租赁期限内，可以部分面积招租和招商。2019年8月22日，出租方美滋梦公司（甲方）与承租方宁宇（乙方）签订《商铺租赁合同》。双方约定，涉案房屋坐落于武汉市江岸区跃进村跃进家园B1区B1-2B商铺，建筑面积75㎡。租赁期限自2019年8月22日起至2023年4月8日止。乙方租赁该商铺作为早餐店使用。商铺租金按月计算，自2019年8月22日起至2020年4月8日止租金单价120元/㎡/月（不含税，税金另计），从2020年4月9日起（含）以后每年（12个月）租金单价在上一年的基础上（逐年）递增5%。租金按季结算，乙方以银行转账方式向甲方指定账户支付租金。首次租金支付时间为甲乙双方签订合同时，首次租金（2019年8月22日至2019年10月8日期间租金）合计14,400元已由转让方支付。下一季度租金支付时间为上季度届满前15日。合同签订生效后乙方向甲方支付履约保证金27,000元。合同期满，乙方不再续租，在结清所有费用后的7个工作日内，甲方无息退还该履约保证金。有下列情形之一的，甲乙双方有权单方面解除合同：1．甲乙双方经协商一致可解除合同。……。违约责任：2．乙方未按照约定支付租金的，每延迟一日，应按照应付租金（特指乙方按合同付款约定应向甲方缴纳的季度或半年度或年度租金）千分之二向甲方支付违约金。逾期支付超过15日的，甲方可单方面解除合同并在3日内收回商铺，甲方不会向乙方支付任何费用及补偿（包括但不限于乙方装修费用等）且履约保证金（即乙方支付的履约保证金）不予退还。乙方任何时候不得要求以履约保证金/押金冲抵租金及/或其他费用。3．无正当理由，双方均不得单方面解除合同。任何一方单方面提前终止合同的，视为严重违约，承担违约责任，违约方应向守约方赔偿租期内的全部直接和间接损失。4．……5．合同终止后，乙方应在合同终止日及时退出，最迟7日内交房。若乙方拖延交房，则甲方可按实际天数及租赁费标准的3倍收取乙方租金。自交房之日起乙方留在商铺内的物品全部归甲方所有，甲方可自行处理且不需要征得任何人同意，甲方亦不予补偿乙方装饰装修费用。以上所有违约金自守约方发现违约事实并向违约方提出违约金请求的7个工作日内，违约方向守约方支付。若乙方违约且不在规定时间支付违约金的，甲方在乙方支付的履约保证金中优先扣除违约金。因自然灾害（特指严重台风、地震、洪水、冰雹）、不可抗力或政府征用拆迁行为导致合同不能履行时，合同延迟履行或者终止，双方均不承担违约责任。任何一方应自上述不可抗力时间发生之日起五日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并于事件发生之日起二十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或延迟履行的证明。双方按实际租赁时间结算商铺租金及相应费用，甲方无息退还剩余租金和履约保证金。合同签订当日，宁宇向美滋梦公司交纳履约保证金27,000元。2019年12月25日，宁宇通过微信向美滋梦公司经理张彪预交2020年1月9日至2020年4月8日租金27,000元。2020年4月23日，美滋梦公司向宁宇发送《缴费通知单》，催要拖欠租金及违约金。嗣后，宁宇向美滋梦公司发送《关于解除商铺租赁合同的通知》，内容为“美滋梦公司，因武汉新冠××疫情之不可抗力原因，根据法律相关规定，自2020年4月9日起，解除我与贵公司就跃进家园B1区B1-B2号商铺签订的《商铺租赁合同》，望贵公司尽早退还我履约保证金共计人民币贰万柒仟元整，并及时办理商铺腾退相关事宜。特此通知宁宇落款时间为2020年4月9日。”宁宇称该通知于2020年4月24日向美滋梦公司运营总监王小燕书面送达，对方拒收后，当晚通过微信向张彪发送。美滋梦公司自认张彪于2020年4月30日收到该通知。2020年5月2日，宁宇（下称宁）与美滋梦公司工作人员张彪（下称张）在微信中联系内容如下：“宁：张总，来了吗，我今天已经搬完了，有时间过来一下吗”“张：好，早上过去了，你不在，现在过来吗”“宁：（涉案房屋门口照片两张）已经清理完毕”“张：好吧”同年5月3日，“张：钥匙没有留个重庆小面？”“宁：我昨天走的急，回来了联系您哦”“张：好吧”。另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。2020年4月8日起，武汉市开始陆续复工复产。本院认为：宁宇与美滋梦公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”因新冠××疫情及疫情防控措施造成的影响双方当事人均无法预见、不能避免并不能克服。租赁合同属持续性合同，不可抗力导致继续履行难以为继，宁宇依此法定解除事由向美滋梦公司发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，美滋梦公司于2020年4月30日收到解除通知后未提出异议且在庭审中同意解除合同，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。关于房屋占用费。合同解除后，双方的合同权利义务终止，宁宇应当及时腾退租赁房屋并交还给美滋梦公司。宁宇虽于2020年5月2日完成房屋的清理，但对于钥匙是否交付双方各执一词。宁宇未提交证据证明已向美滋梦公司交付钥匙，视为未交付，因此，宁宇应承担必要的房屋占用费。考虑疫情对餐饮业的影响，参照湖北省相关帮扶政策精神，本院酌定宁宇向美滋梦公司支付半个月的房屋占用费4,725元（9,450元×50%）。关于租金及资金占用费。合同约定租金按季支付。宁宇已交纳2020年1月9日至2020年4月8日租金27,000元。考虑到宁宇承租的商铺位于小区周边，经营范围为餐饮（早餐），结合小区封控措施所造成的影响并参照湖北省相关帮扶政策精神，兼顾公平原则，对疫情防控期间房租按“免二减一”的标准适当减免，即2020年1月9日至2020年1月22日之间的租金为4,200元（9,000元÷30天×14天）；2020年1月23日至2020年4月30日之间的租金为4,500元（27,000元÷3×50%），合计8,700元。美滋梦公司应向宁宇返还租金18,300元（27,000元－8,700元）。美滋梦公司要求宁宇支付欠付租金的反诉请求，本院不予支持。宁宇要求美滋梦公司支付资金占有费的请求，本院不予支持。关于履约保证金。双方约定的履约保证金系宁宇为履行合同义务所作的金钱担保。双方的合同权利义务终止后，本院已对期内租金及房屋占用费作出处理，美滋梦公司收取的履约保证金27,000元应返还给宁宇。关于违约责任。根据双方约定及现行法律的规定，因不可抗力解除合同的，可以部分或者全部免除责任。虽然2020年4月8日生产生活逐步有序恢复，但疫情造成的影响仍在持续，宁宇无需承担违约责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁宇返还租金18,300元；二、被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁宇返还合同履约保证金27,000元;三、驳回原告（反诉被告）宁宇的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）宁宇于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司支付房屋占用费4,725元；五、驳回被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,151元减半收取575.50元，由原告（反诉被告）宁宇负担100元，被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司负担475.50元。案件反诉受理费25元（已减半），由原告（反诉被告）宁宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年九月九日书记员  梁芸