广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20590号原告（反诉被告）：詹耿蓬，男，1987年8月1日出生，汉族，身份证登记住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：韦冠杰，广东知泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州鼎盛市场管理有限公司，住所地广州市越秀区泰兴直街**金迪大厦西塔首层****。法定代表人：李桂和。委托诉讼代理人：陈刚文，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告詹耿蓬诉被告广州鼎盛市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦冠杰，被告的委托诉讼代理人陈刚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告退还租金保证金6000元、水电保证金4000元及基础建设费3万元。事实和理由：原告于2017年9月8日与被告签订《租赁合同》，约定被告将xx街市二层xxxx号档位出租给原告作“蔬菜”用途经营使用。合同签订后，原告依约向被告支付租金保证金6000元、水电保证金4000元，并应被告要求在合同约定之外支付了基础建设费3万元。原告自签订合同以来，信守合同，一直积极履行合同义务。被告因改造市场，要求原告租赁的商铺所在市场二楼全部商家搬迁至一楼经营，但需另行缴纳保证金及所谓的“基础建设费”。被告于2019年12月将通向二楼市场的货梯拆除，导致原告无法正常运输货物，同时自2020年春节过后，逐步不再保证二楼市场的环境卫生管理。自2020年4月18日起，被告对原告租赁的商铺所在二楼停水、停电，并关闭了客用电梯及封锁了消防通道，不再提供管理服务及经营环境，原告也自2020年4月18日起未再继续经营。被告2020年3月份多次与原告及其他商户协商表示解除租赁合同，原告同意解除租赁合同，被告需按合同约定退还保证金，但被告在2020年4月18日单方解除了租赁合同后却拒绝与原告沟通，仍要求原告支付2020年4月整月租金，且不退还保证金。由于被告不愿与原告沟通，原告于2020年4月20日向梅花村司法所申请调解，希望与被告对话，但被告拒绝调解。原告认为，被告已以其实际行动单方解除了原、被告的租赁合同，双方的租赁合同已于2020年4月18日解除，同日，被告已实际接管租赁商铺，被告无权要求原告支付2020年4月18日之后的租金，原告已向被告支付租金至2020年3月31日，被告应在扣除2020年4月1日至4月17日的租金、管理费、水电费的基础上向原告退还保证金及基础建设费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：原、被告签订租赁合同后，被告将涉讼铺位交付各原告使用至2020年5月1日。根据合同约定，原告应于每月5日前支付当月租金，但原告从2017年10月开始至2020年5月1日期间多次出现逾期缴纳租金及各项费用的情况，经市场管理员反复催告，才时而以现金时而以转账方式将2020年3月以前拖欠的租金及各项费用补交完毕。2020年3月30日，原告又开始拖欠2020年4月的租金及各项费用。原告在2020年3月30日至2020年4月29日期间拖欠的租金、费用超过一个月，根据合同约定，被告有权单方解除合同、没收保证金并要求原告支付逾期缴纳租金的滞纳金。为此，被告于2020年5月1日通过微信及短信的方式向原告发出《解除租赁合同通知书》，涉案合同经被告依约解除。被告为追索原告上述款项及参加原告提起的诉讼案件而委托律师提供诉讼代理服务，产生的律师费也应由原告承担。原告要求退还租金保证金、水电保证金无法律依据，被告一直以来正常管理市场，在合同履行期间并无停水停电，提供货梯和扶手梯不是合同约定的被告义务，货梯是由于租户剪线，恶意破坏不能使用后而拆除进行封闭，手扶梯因疫情期间，市场监督管理局前来要求市场响应国家一级防控状态，不能同时开放两个出入口，基于市场已有一个出入口可供使用而临时关闭，出现消防情形才予以打开。关于基础建设费，其性质是涉案档位改造及装修改造费用，在确定租赁关系同时由被告代收代支，用于支付涉案档位的装修费用，合同中也有约定，被告无需对原告改造及装修投入承担任何损失的赔偿或补偿，由于原告违约在先，至此被告依约行使合同解除权，不予退还相关保证金是符合合同约定的行为，被告有权追究原告欠付租金以及相关滞纳金。为维护被告的自身合法权益，故反诉请求：1、判决确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2、原告向被告支付2020年4月的租金2420元及市场管理费726元、水电费合计90.72元、公共部分水电分摊费75.6元及逾期支付前述费用的滞纳金82.8元（自2020年4月6日起计至2020年5月1日止，按上述应交未交总额3312元为基数，以每日0.1%的标准计算）；3、原告向被告支付逾期交纳2018年4-9月的租金、2017年10月至2020年3月市场管理费、2017年11月至2020年3月水电费、公共部分水电分摊费的滞纳金（以前述租金应交未交的次日起计，计算至原告实际支付完毕之日止，按照应缴费总额每日0.1%计算，详见欠租费滞纳金计算表）；4、原告向被告支付律师费7000元。就被告的反诉，原告答辩称：1、关于反诉请求1，我方认为涉案租赁合同已于2020年4月18日解除。2、关于反诉请求2，我方同意支付2020年4月1日-2020年4月17日的租金及管理费，2020年3、4月的水电费，2020年4月18日-2020年4月30日的相关费用我方不同意支付。3、关于反诉请求3，我方不同意支付被告请求的滞纳金，理由如下：从原被告签订租赁合同之日起，原告一直都是当月支付当月的租金，被告一直用实际行动接受这个交易习惯，之前从未表示过反对或催缴的行为。对于被告的格式合同，原告没有一点变更的权利，但双方一开始就没有按照合同的约定履行合同，双方以实际行动变更了合同关于支付租金的时间约定。根据合同法第77条的规定，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到了变更合同约定的效力，并以交易习惯作为标准来判断双方的违约行为。对于被告提供的欠租费滞纳金计算表上所示的我方实际交租日均不予确认。被告主张的违约金计算标准过高，不应支持。4、关于律师费，我方不同意支付，被告要求原告支付律师费，无合同依据也不属于法律规定的缴纳律师费的情形。经审理查明：2017年8月29日，原告向被告交纳水电租保证金10000元、基础建设费30000元，被告亦于同日分别向原告出具收到上述费用的收据。2017年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市xx街市租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将xx街市二层xxxx号档位出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，使用用途为蔬菜，本合同期满后自动终止，甲方无偿收回该物业及其附属设施。二、乙方在签订本租赁合同的3天，向甲方交纳三个月的租金即6000元，水电费即4000元，作为保证金。本合同期满后，乙方按本合同缴清承租档位之应付租金和其他费用，经甲方确认后在十天内退回全部保证金（不计利息）退还乙方。在承租期内，乙方若中途退出或发生本合同约定的违约情况，甲方有权单方解除本合同并收回档位，且乙方所交纳的保证金不予退还。三、（一）租金及支付方式。租金每月为一个支付周期，每12个支付周期递增一次（即自第13期起开始递增，如此类推），每次递增幅度为上期缴纳租金的10%。租金按月计算并支付，但本合同签订之日起的前1个月租金需在签订本合同之日起3日内一次性以转账方式支付。从第2个月起按月支付，每月5日前支付当月租金，以转账或现金方式支付。具体租金金额为：2019年10月1日至2020年9月30日，月租金金额为2420元。（二）1.市场管理费每月600元，每月为一个支付周期，每12个支付周期递增一次（即自第13期起开始递增，如此类推），每次递增幅度为上期缴纳市场管理费的10%；2.每月代收付费（水电费）；3.乙方自用水电和分用水电每月以实际发生费用额加损耗分摊收取（电梯、空调等费用）。上述租金及各项费用，乙方应在每月5日前支付给甲方。无论乙方开张与否都应如期缴纳，每逾期一天，除应补交所欠租金、费用外，每天还要按应交费用总额的0.1%加收取滞纳金。若乙方拖欠租金、费用金额超过一个月租金的，甲方有权单方解除本合同并收回档位使用权，且乙方所缴纳的保证金不予退还。六、1.乙方按时交纳租金及应付的市场管理费等各项费用，税金自行向相关部门缴纳；3.因使用需要对档位进行改造及装修工程，应向甲方递交书面报告，经甲方批准后方能实施，乙方对档位的改造及装修费用，由乙方自行承担，无论在任何情况下，甲方都无需对乙方投入的档位改造及装修费用承担任何形式的补偿或赔偿责任。诉讼中，原、被告一致确认：租赁合同约定在每月5日前缴纳当月的租金、管理费。原告称：就租金等费用的实际支付时间，我方与被告达成事实上的变更，但对此没有签订相应的书面合同或协议；我方认可被告反诉主张的水电费及公共部分水电分摊数额，也同意支付。被告称：我方没有与原告达成事实上的变更，亦没有签订相应的合同或协议。原告主张涉案商铺自2020年4月18日起由被告接管，双方的租赁合同已于该日解除且其已通知被告退还保证金，提交了十一张照片及通过手机短信于2020年4月30日向被告发出的《通知函》（主要内容为：你方自2020年4月18日起对涉讼商铺所在二楼停水、停电，并关闭了客用电梯、封锁消防通道，不再提供管理服务即经营环境，导致我方自2020年4月18日起无法继续经营，你方以实际行动单方解除了双方签订的租赁合同，同日你方已实际接管租赁商铺，现通知你方在扣除2020年4月1日至2020年4月17日止的租金、管理费、水电费后，向我方退还租金保证金、水电保证金及基础建设费）。被告质证称：对上述照片的真实性认可，合法性关联性不认可，货梯的电线在2018年期间被商户剪断，被恶意破坏已不能使用，被告出于维护安全的原因拆除并进行封闭；手扶梯因疫情期间市场监管局要求市场响应国家安全一级防控状况，不能开放两个出入口，在市场已经有一个楼梯出入口的情况下，于2020年1月25日临时关闭手扶梯出入口；公开招租的照片没有显示拍摄时间，无法判断在哪一天拍摄的，被告的经营范围是对首、二层进行市场招租，被告的招租行为不能等同于解除合同。对通知函的真实性合法性予以认可，无法证明原告无法经营是被告造成的。被告主张原告逾期交纳租金等费用，已构成违约且二楼市场在2020年4月18日后仍在正常经营、货梯拆除事出有因及涉案租赁合同已经被告单方提前解除，提交了以下证据：1、被告分别于2018年4月12日、7月16日、8月20日、2019年2月24日、4月27日、11月30日、2020年2月29日出具的《收据》及被告单方制作的《欠租费滞纳金计算表》；2、被告于2020年5月1日通过手机短信向原告发出的《解除租赁合同通知书》（主要内容为：你方存在拖欠租金、费用超过一个月及在我方通知交款期内，未付清相关款项，根据租赁合同约定，现我方决定自即日2020年5月1日起解除租赁合同）；3、2020年4月18日、19日、20日、23日、24日涉案商铺二层照片若干张，显示二层市场在4月18日仍正常经营，4月19日原告联合其他租户恶意不开档经营，被告没有停水停电等。4、2018年12月3日货梯遭恶意破坏无法继续使用的照片、2020年2月29日手扶梯停用，上至二层大门关闭的照片。原告质证称：对收据的真实性认可，对其证明内容不予确认，收据是被告在原告支付了相关费用后向原告提供的，不能完全证明原告是在被告开具收据当日缴纳租金及其他费用，故我方认为被告没有提供原告支付租金及相关费用的证据，被告应承担举证不能的责任。对于计算表不予认可，原告不存在违约的行为，原告无需支付滞纳金，但实际缴纳租金的日期，我方今天无法确认。对通知书的真实性确认，从截图看出原告一直在积极的与被告协商问题，并且在2020年4月30日向被告发出通知函，陈述其违约的事实，并要求其尽快结算及退还相关费用，被告对此置之不理，一直拖到2020年5月称原告违约。对于照片不予认可，报纸显示的日期不一定就是2020年4月18日,不一定是当天拍摄，可以证明照片是在2020年4月18日之后拍摄，这些都是被告为了诉讼而做的摆拍，在2020年4月18日之后市场处于被告的管控当中，只有其工作人员可以进入市场，因为被告可以随时制作相应的证据。对货梯关闭时间确认，对扶手梯关闭时间不予确认。被告还就其主张的律师费，提交了其与北京市炜衡（广州）律师事务所签订的《委托代理合同》（载明：因被告与詹耿蓬等四人房屋租赁合同纠纷四案）及金额为28000元的律师费发票一张。本院认为，原、被告之间关于租赁xx街市二层xxxx号档位的《广州市xx街市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述《广州市xx街市租赁合同》约定，原告应在每月5日前交纳当月租金……若原告拖欠租金、费用金额超过一个月租金的，被告有权单方解除合同。现被告主张原告逾期交纳2017年10月等的租金、水电费且其拖欠费用的数额已超过单月租金的数额，并据此主张其有权单方解除合同，理据充分，本院予以支持。原告主张其已与被告就租金支付的时间达成事实上的变更，但对此并无提交足以反驳被告主张的相反证据，故对其相关抗辩，本院不予采纳。被告于2020年5月1日通过手机短信向原告发出《解除租赁合同通知书》，告知原告自该日起解除租赁合同，根据合同法第九十六条规定，被告主张租赁合同于2020年5月1日解除，本院予以支持。原告称被告于2020年4月18日对涉讼市场二楼停水停电、关闭货梯、扶手梯等，不再提供管理服务，并无提交充分的证据予以证实，且根据被告提交的证据，货梯已于2018年停用，扶手梯于疫情期间市场响应政府号召予以停用，均不是针对原告所为，市场步梯可以正常通往二层，上述电梯的停用不足以令市场二楼无法经营，故对原告主张租赁合同已于4月18日解除的抗辩，本院不予采纳。因原告逾期支付租赁费用，租赁合同的解除责任在于原告，原告要求被告退还租金保证金及水电保证金，于法无据，本院不予支持。原告在2020年4月18日擅自撤场，不符合合同约定，故被告反诉要求原告支付2020年4月的租金及市场管理费，合理合法，本院予以支持。关于水电费及公共分摊水电费，原告予以认可并同意支付，属其自行处分其权利，本院予以照准。原告在签订合同前向被告支付了基础建设费，租赁合同对于该费用的性质及处理没有约定，因被告另行收取了租赁保证金，该笔费用不再适用合同约定保证金的处理方式。从文义理解看，基础建设费应认定为原告承租涉案档口期间对被告建设市场费用的分摊，该笔费用需结合原告实际使用档口期间所占合同约定租期比例进行处理。租赁合同于2020年5月1日解除，从2020年5月至9月剩余5个月租期，原告无法使用档口，故被告应按照剩余租期所占整个租期比例向原告返还基础建设费4167元。关于逾期支付租金、水电费等的违约金，原告辩称被告主张的违约金过高，且鉴于被告没收租金保证金、水电保证金，足以弥补自身的损失，故对被告提出的违约金的反诉请求，本院不再支持。关于原告主张的律师费。鉴于上述《租赁合同》对此并无作出约定，且律师费并非原告维权必然支出的费用，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告詹耿蓬与被告广州鼎盛市场管理有限公司签订的《广州市xx街市租赁合同于2020年5月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告詹耿蓬向被告广州鼎盛市场管理有限公司支付2020年4月的租金2420元及市场管理费726元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告詹耿蓬向被告广州鼎盛市场管理有限公司支付水电费90.72元及公共部分水电分摊费用75.60元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鼎盛市场管理有限公司向原告詹耿蓬返还基础建设费4167元。五、驳回原告詹耿蓬的诉讼请求。六、驳回被告广州鼎盛市场管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费376元，由原告詹耿蓬负担；反诉受理费48元，由原告詹耿蓬负担13元，被告广州鼎盛市场管理有限公司负担35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 徐 娟二〇二〇年九月十五日书记员 徐佩仪郑艳婷