河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9030号原告（反诉被告）：侯江勇。委托诉讼代理人：杨颖，河南金色阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南鲜活美迹百货有限公司。法定代表人：张倩倩，公司总经理。被告：王运璐。二被告共同委托诉讼代理人：李俊辉、王晶晶，河南久灵律师事务所律师。原告侯江勇诉被告河南鲜活美迹百货有限公司（以下简称鲜活美迹公司）、王运璐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯江勇委托诉讼代理人杨颖，被告鲜活美迹公司、王运璐共同委托诉讼代理人李俊辉、王晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯江勇向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告鲜活美迹公司向原告支付租金2025748.17元，并自起诉之日起按照年利率6%计算资金占用费（租金暂计算至2020年6月15日，诉讼期间继续计算租金）；2、判令被告鲜活美迹公司向原告支付违约金，即半年租金1259940元，并自起诉之日起按照年利率6%计算资金占用费至实际清偿之日；3、判令被告王运璐对上述费用承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于郑州市国基路6号沙门安置小区1号楼一层、二层的房屋,共计2530平方米,出租给被告使用。约定租期10年,从2016年8月15日至2026年8月14日。后因国基路修建地铁四号线,经协商双方于2017年11月20日签订《补充协议》,约定自2017年5月14日起,双方按原合同2016年租金额的基础上每年核减40万元(每月减免33333元),并约定租赁物门前围挡拆除、道路恢复正常通行时,双方仍按原合同约定继续履行。但被告违反约定，从2017年6、7月就开始拖欠部分租金，至今已拖欠原告租金2025748.17元未付。被告鲜活美迹公司转租给其他商户的租赁合同中均约定将租金、保证金等缴纳至王运璐的广发银行银行账户中，且合同相对方也是按约定向王运璐缴纳租金和保证金。根据公司法相关规定，如果股东滥用权利，致使公司和个人财产混同、人格混同的，股东应当承担连带责任。被告鲜活美迹公司辩称：一、合同签订后,答辩人依约支付了租金,但2017年3月14日,租赁房屋所在道路即国基路开始修建地铁4号线,导致租赁房屋前方道路交通改道,国基路与花园路交叉口以东存在施工围挡,沿国基路东西通行车辆需沿围挡南侧由新建保通路通行,给答辩人的经营造成极大困难。对此,双方于2017年11月20日签订了《补充协议》,约定从2017年5月14日降低租金至每月138707元。该《补充协议》签订后,地铁**线一直在修建中。直到2019年11月20日国基路段断行。该道路断行措施彻底造成答辩人无法经营,虽然答辩人作出了重大努力,但仍然无法实现租赁目的。《房屋租赁合同》第七条约定:“若因不可抗力因素使乙方在此营业的市场,环境基础不复存在,合同不宜继续履行，则乙方有权终止合同而无需承担任何法律责任”。因此,答辫人无奈于2019年12月6日依据合同约定向侯江勇邮寄了《通知函》,告知解除上述《房屋租赁合同》。侯江勇于2019年12月7日收到该《通知函》后三个月内也未向人民法院提出异议。2019年11月29日,答辩人对租赁房屋一层部分(超市)进行了腾空，（一层的剩余房屋由答辩人出租给郑州格瑞大药房有限公司和李燕春(理发店)。2019年11月27日,答辩人向郑州格瑞大药房有限公司发出了《通知函》,要求解除合同并支付拖欠租金;2020年1月2日,答辩人与李燕春解除了租赁关系并签订了《解除房屋租赁合同》;但郑州格瑞大药房有限公司和李燕春却违约不撤离租赁房屋,至今仍在使用中),并短信通知侯江勇收房。2020年1月17日,侯江勇对租赁房屋二层采取了锁门措施。截止到2020年2月14日,答辩人已向侯江勇支付了租金共计4916203.5元。二、原告侯江勇请求支付租金2025748.17元的请求不能成立。本案租赁合同已于2019年12月7日解除。因此,本案租赁房屋的租金应计算至2019年12月7日,而被答辩人侯江勇将租金计算至2020年6月15日,并没有事实依据。三、侯江勇主张“答辩人支付违约金”的请求不能成立。本案中,政府的封路行为应当属于订立《房屋租赁合同》时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,该不可抗力因素致使答辩人不能实现合同目的。因此,根据上述合同约定和法律规定,答辩人有权单方面解除合同,并不应承担任何违约责任。如上所述,侯江勇第一、第二项诉讼请求没有事实和法律依据,自然也不存在所谓资金占用费。因此,侯江勇的资金占用费的诉求,依法不应支持。被告王运璐辩称：被告王运璐是受鲜活美迹公司委托收取房租，且所收的房租均用于公司支出，个人与公司是否构成人格混同应当考虑多种因素，不应只从委托收款确定，故王运璐不应承担任何责任。被告鲜活美迹公司在答辩期内向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月7日解除；2、判令被反诉人返还反诉人租房保证金30万元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月15日,反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》,约定被反诉人将位于郑州市国基路6号沙门安置小区1号楼一层、二层的房屋出租给反诉人作为经营使用,建筑面积为2530平方米,租赁期限为10年,自2016年8月15日起至2026年8月14日止。该合同签订后,反诉人依约支付了租金,但2017年3月14日,租赁房屋所在道路即国基路开始修建地铁4号线,导致租赁房屋前方通道被封,只保留了一小部分人员通道,给反诉人的经营造成极大困难。对此,双方于2017年11月20日签订了《补充协议》,约定从2017年5月14日降低租金至每月138707元。该《补充协议》签订后,地铁**线一直在修建中。直到2019年11月20日,郑州地铁集团有限公司和郑州市公安局交通警察支队共同发布了《关于郑州轨道交通4号线工程国基路站临时封闭的公告》,对国基路段进行断行。断行措施彻底造成反诉人无法经营,虽然反诉人作出了重大努力,但仍然无法实现租赁目的。上述《房屋租赁合同》第七条约定:“若因不可抗力因素致使乙方在此营业的市场、环境基础不复存在,合同不宜继续履行,则乙方有权终止合同而无需承担任何法律责任”。因此,反诉人于2019年12月6日依据合同约定向被反诉人邮寄了《通知函》,告知解除上述《房屋租赁合同》。被反诉人于2019年12月7日收到该《通知函》后三个月内也未向人民法院提出异议。基于以上事实,反诉人认为《房屋租赁合同》已于2019年12月7日解除。另,反诉人向被反诉人已支付的30万元租房保证金,被反诉人应当退还。反诉被告侯江勇辩称：1、修建地铁4号线不属于不可抗力,反诉原告正是在知道修建地铁的前提下,期望获得房屋升值利益才租赁的10年。然后断路修地铁，双方也通过签订《补充协议》的方式达成每月减免40万元的处理意见。再后,国基路仅仅是断路三个半月,三个半月后道路仍将恢复通行,这三个月期间的影响,双方其实已经通过《补充协议》进行处理，该种影响只是暂时的并不是永久的。再然后,反诉原告是经营日用百货的连锁超市,其经营辐射的范围就是周边的居民小区、写字楼,这些建筑物没有拆除，居民、办公用户并未搬离,消费人群还在，所以，反诉原告的经营环境并没有达到“不复存在”的条件。仅仅是受到暂时的影响,且该种影响也只是断路的三个月时间。截止本案诉讼,国基路已经恢复了通行,这种影响也已经消除。故反诉原告不能以合同第七条主张解除,不属于法定解除条件,也不属于约定解除条件。且2020年2月14日时,王运璐仍向侯江勇转了128791.5元租金,证明鲜活公司仍在履行租赁合同;截至2020年1月18日时,鲜活公司仍在收取租户格瑞大药房的租金。以上证据可证明鲜活公司所主张的租赁合同已于2019年12月7日解除的主张不成立。2、鲜活公司主张租赁合同于2019年12月7日解除,依据为其向原告邮寄了通知书。首先,双方在《租赁合同》中没有约定邮寄地址。侯江勇现居住地为金水区玉风路333号2号楼1单元15层东户,并没有居住在被告邮寄的地址。然后,邮件封面内寄物品名称一栏写的为“文件”和被告所主张的通知书的名称并不一致,故无法证明所谓的“文件”即是反诉原告邮寄的通知书。且反诉原告并未举证证明邮件的签收人为侯江勇本人。故不能就此认定反诉被告收到了该份通知书,不发生解除的效力。因反诉原告违约，所以保证金不能退还。经审理查明：2016年8月15日，原告（甲方）与被告鲜活美迹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于郑州市国基路6号沙门安置小区1号楼一层、二层的房屋2530平方米出租给乙方使用，房屋租赁期限10年，自2016年8月15日起至2026年8月14日止，房屋租金：2016年8月15日起至2017年8月14日，月平米租金68元，年度租金2064480元；2017年8月15日至2018年8月14日，月平米租金73元，年度租金2216280元；2018年8月15日至2019年8月14日，月平米租金78元，年度租金2368080元；2019年8月15日至2020年8月14日，月平米租金83元，年度租金2519880元；2020年8月15日至2021年8月14日，月平米租金88元，年度租金2671680元，租金支付第一年按季度收取，第二年按半年度收取，第三年至第十年按年度收取租金，提前10个工作日内预付。自2016年8月15日起至2016年10月24日止，为乙方进场装修改造期，为免租期。双方签订合同后，乙方自3个工作日内支付首期租金。乙方缴纳租房保证金30万元，因乙方违反本合同规定对甲方造成经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相应数额、当本合同期满时，乙方应将房屋依约完整交还甲方，且乙方已缴清本合同项下应缴纳的一切费用，3个工作日内甲方将租房保证金如数退还乙方，若乙方未缴清，则甲方有权扣除相应数额后将保证金无息退还乙方。在本合同有效期内，有下列情况之一的，可以变更或者解除合同：若因不可抗力因素致使乙方在此经营的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权终止合同而无须承担任何法律责任，但乙方应当明确证明因不可抗力已经造成附近相关区域内出现大规模的营业的市场、环境基础不复存在的事实。因乙方经营不善导致本合同无法继续履行的，乙方可选择单方面解除合同（撤店），则乙方在全面撤离并且交还房屋后应当按照当年度4个月的租金标准向甲方作出补偿，双方对此均无异议。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿，甲方损失无法确定的，乙方赔偿金额不得低于当年度半年的租金：拖欠租金一个月以上；乙方擅自将房屋全部转租他人的。在租赁期内，如乙方逾期支付房屋租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠付租金总额的千分之一。2017年11月20日，原告（甲方）与被告鲜活美迹公司（乙方）签订《补充协议》，约定因租赁物所在道路国基路自2017年3月14日起开始修建地铁四号线，导致店面前方通道被封，主要客流大量流失，自2017年5月14日起，乙方按照原合同2016年租金额的基础上每年核减40万元向甲方支付租金，即每月减免33333元，核减后每月租金138707元，双方按照上述规定交收租金截止日期为租赁物门前围挡拆除、道路恢复正常通行之日。后被告鲜活美迹公司将其承租的沙门小区1号楼一层1号铺85平方米，转租给郑州格瑞大药房有限公司（以下简称格瑞大药房）经营药房使用，转租期限2016年10月26日起至2021年10月25日，指定租金收款账户为被告王运璐广发银行账户（账号：），格瑞大药房租金支付至2020年1月18日。每月租金13600元。被告鲜活美迹公司将其承租的房屋中280平方米，转租给李燕春作为美容美发美甲服装使用，转租期限2019年5月20日至2020年6月30日，指定租金收款账户为被告王运璐广发银行账户（账号：）。每月租金23800元。鲜活美迹公司将承租的二层转租给颐养乐福，面积1265平方米。另查明：2017年9月8日，河南省人民政府门户网站发布：受地铁4号线国基路站施工影响，国基路与花园路交叉口处将进行交通改道，国基路与花园路交叉口以东存在施工围挡，沿国基路东西通行车辆需沿围挡南侧由新建保通路通行。2019年11月20日，郑州地铁集团有限公司、郑州市公安局交通警察支队发布《关于郑州轨道交通4号线工程国基路站临时封闭的公告》，公告显示：花园路与国基路东口（国基路段）进行断行，断行期限自实施围挡之日起三个半月。2019年12月16日，郑州市城市管理局发布临时占用道路许可证，显示施工占道时间2020年1月1日起至2020年6月30日晚20时。2019年12月6日，被告鲜活美迹公司向原告侯江勇户籍地邮寄《通知函》，载明：因商铺经营环境变更，导致商铺客流大量流失，我公司穷尽办法仍无力扭转严重亏损的局面，现以书面形式向贵方提出解除租赁合同，本公司将会在2019年12月15日从承租场地撤离，并向贵方交付房屋，关于分租商户请贵方考虑并于2019年12月10日前回复是否可接收分租商户，与其重新签订租赁合同。2019年12月7日10:59，显示代签收（蔬菜超市）。根据被告鲜活美迹公司提供的聊天记录显示，2019年11月29日，原告侯江勇与被告鲜活美迹公司负责人就一楼交房事宜达成一致。2019年12月4日，原告侯江勇与被告鲜活美迹公司负责人协商分租户问题，原告侯江勇对接收分租户没有异议，但希望物业公司接收，未达成一致。被告鲜活美迹公司与李燕春于2020年1月2日解除房屋租赁合同，2019年11月27日，被告鲜活美迹公司向格瑞大药房发出解除合同通知函。2019年11月29日，被告鲜活美迹公司将出租房屋一楼腾空，于2020年1月17日，原告将出租房屋二层进行锁门。2016年8月15日，被告鲜活美迹公司支付保证金30万元，后鲜活美迹公司支付租金至2019年12月15日，被告王运璐于2020年2月14日向原告侯江勇支付租金128791.5元，共计支付租金4916203.5元。在诉讼过程中，本院依原告申请作出（2020）豫0105财保1410号民事裁定书，对被告河南鲜活美迹百货有限公司账户进行了查封。本院认为，原告与被告鲜活美迹公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。在合同履行过程中，因政府在国基路修建地铁四号线,影响被告承租经营，经原被告双方协商并于2017年11月20日签订《补充协议》一份,约定自2017年5月14日起,双方按原合同2016年租金额的基础上每年核减40万元(每月减免33333元),并约定租赁物门前围挡拆除、道路恢复正常通行时,双方仍按原合同约定继续履行。该《补充协议》是双方在履行合同过程中，出现经营周围环境变化时，通过协商达成的解决问题的协议，亦是双方真实意思表示，合法有效。被告应当按照双方原租赁合同及补充协议的约定向原告及时足额支付租金，即于每季度提前10个工作日内预付。被告应于合同签订后三日内交付首期租金。故，自2016年8月15日至2019年12月15日，被告应支付租金6054040元（2016年8月15日至10月24日免租期，2016年10月24日至2017年5月14日租金1146933.33元，2017年5月15日至8月14日租金416120元，2017年8月15日至2018年8月14日租金1816280元，2018年8月15日至2019年8月14日租金1968080元，2019年8月15日至12月14日租金706626.67元），截至2019年12月二被告共支付原告方租金共计4916203.5元，保证金30万元，扣除保证金30万元后，尚欠租金837836.5元未付。被告自2017年6月起拖欠原告租金超过一个月，且未交付2020年租金，构成违约。依据双方租赁合同的约定，原告有权终止本合同，收回该房屋。由此造成原告损失的，被告应当赔偿，原告损失无法确定的，被告赔偿金额不得低于当年度半年的租金，即半年的租金1032240元，故原告请求被告支付六个月违约金1032240元，本院予以支持。被告拖欠原告租金，应当继续支付。所欠原告租金的计算截止时间及具体数额，应依据原被告双方租赁合同是否解除。被告鲜活美迹公司称其向原告侯江勇户籍地邮寄解除合同通知书，签收情况是侯江勇代签收，被告未提供证据证明其向原告邮寄的文件确系解除合同通知函且原告本人已实际签收，故本院对被告辩称其已向原告送达解除合同通知书的辩称意见，不予采信。如果被告向原告邮寄的是解除合同通知函，依照法律规定，合同一方提出解除合同的前提条件是其必须享有合同解除权，且解除合同的通知到达对方，而对方在合理期限内未提出异议，解除合同通知生效，才能达到解除合同的目的。本案中，被告以承租房屋门前修建地铁，存在施工围挡、新建保通路、甚至断行等因素，属于不可抗力，向原告提出解除合同。因修建地铁系政府工程，政府有有提前公告及修建期限，属于可预见、可避免的情况，且在上述情形出现后，原被告双方针对性地签订了补充协议，以每年降低租金40万元的方式进行解决。故被告以修建地铁影响其经营属于不可抗力为理由向原告提出解除合同并以原告于2019年12月7日收到解除合同通知函为合同解除日，本院不予采信。同时，被告拖欠原告租金未付，且将部分房屋转租他人，虽然被告员工与原告通过微信联系，约定交付一层房屋，但实际并未进行交还房屋，特别是被告仍于2020年1月18日收取租户格瑞大药房租金，于2020年2月14日向原告支付房租，理发店仍在使用中，故双方之间租赁合同并未解除，仍在履行过程中。故被告反诉请求确认双方租赁合同已于2019年12月7日解除，与事实不符，本院不予支持。原被告双方合同未解除，被告仍应按合同约定向原告支付租金。又因被告员工曾于2019年12月6日与原告微信联系，准备交房，原告表示同意，但双方并未实际办理交还房屋手续，且被告将部分房屋转租仍在经营，而原告于2020年1月17日将被告租用二层房屋上锁，致使被告无法正常使用该部分所租房屋，根据原告上锁房屋面积占所租面积比例，被告应当向原告支付原租金的一半。故自2019年12月15日至2020年1月17日期间的租金为194322.33元，2020年1月18日至2020年6月14日期间的租金经计算为432808.84元。因双方合同约定租金支付时间为每季度前10日支付，原告请求被告支付所欠租金自起诉之日起按年利率6%的标准计算资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应当支付违约金资金占用期间利息的问题。因违约金是原被告双方在合同中约定一方违约时，向另一方支付一定数额金钱的约定。在未经双方共同认定或依法认定被告存在违约并应支付违约金的情况下，原告请求被告自起诉之日起支付违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告王运璐是否承担连带责任的问题。原告主张被告王运璐作为鲜活美迹公司大股东与鲜活美迹公司财产混同，并提供被告鲜活美迹公司交付租金及收取租金均通过王运璐个人账户银行流水，二被告未提供证据证明王运璐其个人财产与鲜活美迹公司财产区分，且交付租金或收取租金后已记账于鲜活美迹公司财务的证据，其本人财产与公司财产形成财产混同，故原告要求被告王运璐对本案鲜活美迹公司债务承担连带责任，本院予以支持。关于被告反诉请求原告返还其保证金的问题。依据原被告双方租赁合同的约定，若被告未缴清合同项下应缴纳的一切费用，则原告有权扣除相应数额后将保证金无息退还原告。现因被告拖欠原告租金，原告有权在被告应付租金中先行扣除保证金，被告拖欠租金且数额大于被告所交保证金，故对被告反诉原告退还其保证金30万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南鲜活美迹百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯江勇租金1464967.67元及利息，利息以1464967.67元为基数，自2020年6月15日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；二、被告河南鲜活美迹百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯江勇违约金1032240元；三、被告王运璐对第一、二项确定的原告享有的债权承担连带清偿责任；四、驳回原告侯江勇的其他诉讼请求；五、驳回被告河南鲜活美迹百货有限公司（反诉原告）的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取16543元、保全费5000元，由原告侯江勇负担5170元，被告河南鲜活美迹百货有限公司、王运璐共同负担16373元。反诉费2900元，由被告河南鲜活美迹百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二〇年九月十日书记员  李萌萌