广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5652号原告：广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司），住所地广州市越秀区环市东路**之**。法定代表人：卢志瑜。委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵家川，该司职员。被告：高平，女，汉族，1978年10月5日出生，身份证住址广州市花都区之一。委托诉讼代理人：徐静怡，广东金科律师事务所律师。被告：李宁，男，汉族，1988年2月13日出生，住广州市番禺区。被告：广州市花都区北兴建筑工程公司，住所地广州市，住所地广州市花都区花东镇法定代表人：钟玉瑞。委托诉讼代理人：陈庆新、董威，广东金科律师事务所律师。被告：谢植林，男，汉族，1942年8月19日出生，住广州市花都区。原告广州珠江建设发展有限公司与被告高平、李宁、广州市花都区北兴建筑工程公司（以下简称北兴公司）、谢植林所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑铭、赵家川，被告高平的委托诉讼代理人徐静怡，被告北兴公司的委托诉讼代理人董威，被告谢植林到庭参加诉讼，被告李宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市xxx路xx号之三601号房屋产权为原告所有；2、被告高平、李宁立即搬离上述房屋，交还房屋给原告；3、被告高平赔偿原告因其占用房屋的房屋使用费及利息（房屋使用费从2017年1月1日起计算至实际交还房屋之日止，参照广州市房地产租赁管理所《2018年广州市居住用房租金参考价》中区庄村楼梯楼租金参考价为55元/建筑面积平方米/月计算，涉案房屋建筑面积约为117平方米，计至起诉之日为231660元；利息以占用费为231660元为基数，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4、确认被告高平与被告北兴公司所签署的《购房协议书》无效;5、确认被告高平与被告李宁所签署的《租赁合同》无效;6、被告北兴公司、被告李宁、被告谢植林对本案第三项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：广州市xxx路xx号为原告开发的商品房，已经建好并投入使用多年，由于一些客观原因，整栋楼的产权手续至今没有办理完毕，原告可以提供征地手续、报建手续、地盘放线和建、地盘放线和建筑管理验收记录、门牌确定等全套开发手续证明对该栋楼享有所有权。涉案xx号之三801房一直没有出售，属原告所有。被告高平长期无权占用涉案房屋，构成侵权。被告北兴公司、谢植林不具有涉案房屋处分权，擅自将涉案房屋与被告高平签订《购房协议书》及收取售房款项，已严重侵犯原告权利。被告高平不是房屋所有权人，无权处分涉案房屋，擅自将房屋出租给被告李宁侵犯了原告权利。此后，原告撤回了对被告李宁的起诉。被告高平辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我与被告北兴公司签订的购房协议书合法有效，对涉案房屋的占有是合法占有。被告北兴公司有权处分涉案房屋。我购房之前，被告北兴公司向我提供了一份补充协议，该协议书的内容表明涉案房屋属于增大面积部分，被告北兴公司对涉案房屋有处分权。二、基于对补充协议的信任，且被告北兴公司当时占有案涉房屋的权利外观，我支付了合理的对价，与被告北兴公司签订的协议书真实有效。房屋未办理产权登记，不产生物权效力，我基于有效的合同之债，对涉案房屋的占有属于合法占有。三、我基于善意与被告北兴公司签订购房协议的行为应受到法律保护。我在交易的过程中不存在任何过错、欺诈，协议真实有效。我在2004年购入涉案房屋，一直使用至2019年，才出租给被告李宁，在此期间原告从未对我主张过权利。依据原告提交的证据显示，涉案房屋自90年代初交付使用至今，原告从未占有使用。原告于2007年第一次向案外人石油公司主张权利。并结合（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决书的内容，可以看出原告认可被告北兴公司对涉案房屋的处分行为。我与被告北兴公司是买卖关系，与被告李宁是租赁关系，我认识谢植林，与他没有其他关系，我是通过现金向被告北兴公司支付了房款。我是从事倒卖服装工作的，涉案房屋出租给被告李宁，租赁期限一年，其在2019年11月已退租，现房屋空置。被告北兴公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是我方与原告共同开发的，我方是案涉房屋的权利人。我方与原告签订的补充协议，明确约定对涉案大楼的增大面积部分除了留给原告一套60平方米的住宅外，其余增大面积部分归我方处理。该协议中的增大面积是指总的工程项目面积，扣减回迁房面积以及给案外人广东省饮食旅游服务公司的面积之外剩余的面积部分。另外根据原告提交的1990年11月3日协议书，可以看出涉案房屋是我方与原告合作开发的。原告为了收回我方的开发权才会签订该份协议书。该协议书明确约定原告是在合理补偿我方经济利益的基础上，才能要回开发权。由此可见，补偿我方经济利益，是原告取回开发权的条件。根据原告所提交的证据显示原告并未切实的履行经济补偿的义务，因此原告取回开发权的前置条件并未成就，对于增大面积部分的权利，仍归我方。所以北兴公司对案涉房屋是有权处分的。原告与我方因上述协议书发生纠纷诉至法院，案号为（2011）穗中法民五终字第3170号，原告曾在庭审中明确表示因我方私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积190平方米，要求法院将该面积从可销售面积中扣除。该190平方米包括我方出售给案外人吴楚君的xxx路xx号之八101房26平方米，出售给案外人萧巨谦的xxx路xx号之八103房25平方米，超面积回迁给丁光明的23平方米以及本案涉案房屋。只要我方依据协议书向原告主张经济补偿时不将该190平方米计入实际可销售面积，原告对我方处分该190平方米是认同的，双方在前案庭审中已就此达成一致意见。被告谢植林：我与原告没有任何关系，我只是与被告北兴公司存在关系，我是涉案项目的实际承包人。我收了高平的购房款58万元，高平是以现金的形式支付房款，我收到该购房款没有给被告北兴公司，被告北兴公司有授权给我去收取该购房款，因为被告北兴公司并未与我将工程款结清，是有人介绍高平来购房的。经审理查明：1982年2月12日，被告北兴公司与广东省基层饮食服务公司（后更名为广东省饮食旅游服务公司，以下简称省饮食公司）经广州市规划局以（82）城地批字第16号文批准共同征用本市先烈路区庄村1－15号、87－98号等地段的土地兴建培训房、宿舍工程。1988年1月6日，原告经广州市规划局以（88）城地批字第13号文批准征用本市先烈路区庄村2－14号地段兴建回迁楼（扩征）工程。1988年4月18日，北兴公司（乙方）与原告（甲方）签订《补充协议》，约定双方于1985年1月1日签订《广州市先烈路区庄街1-13号和87-98号地段拆迁协议》，在双方共同合作期间，又于1987年10月7日双方协商，补充上述地段统建工程协议，在互相配合共同努力下做了大量工作，目前该地段拆迁工作基本完成，将转入三通一平土建工程阶段；双方在执行上述两次协议的前提下，在该地段征用范围内，努力争取办理扩大原来征用土地及建筑面积，为了把工程顺利进展，明确双方在增大建筑面积的责任及权益，经双方协商，补充如下条款：1、甲方负责该地段增扩用地面积手续，办理一切房屋的产权及其他有关手续；2、乙方负责扩征面积的费用，包括设计费、土建工程费、土地使用费、人防费、绿化费、市政费、建筑税、房屋交易税等；3、权益分成：乙方在增大建筑面积部分，无偿给甲方建筑面积60平方米单元住宅一套（包括厨厕、阳台）一级二类装修，增大的其余面积，全部归乙方处理；将来增大建筑面积多少，甲方均不再向乙方增加面积和费用等。1990年12月20日、1992年2月20日、1992年11月14日，广州市规划局分别以（90）建字第1088号《建筑报建临时审核书》、（92）穗城规建字第0012号《建设工程报建审核书》、（92）穗城规字建字第1399号《建设工程报建审核书》，核准了原告（0012号还核准了广东省旅游服务公司）在广州市区庄的上述住宅工程的报建。1990年11月3日，被告北兴公司（乙方）与原告（甲方）签订《协议书》，约定双方曾在前期签订了合作开发广州市区庄地段土地有关协议，现由于情况有所变化，甲方提出在合理补偿乙方经济利益的基础上，要回开发权，单独进行开发；项目名称：广州市先烈路区庄商品住宅综合楼；工程地点：广州市先烈路区庄村1-15号、89-98号；占地面积共约2276平方米，其中1-15号、87-98号地段约1551平方米，2-14号地段725平方米；鉴于乙方在前期搬迁工作中，已投入较大资金，并做了大量工作，使整个搬迁工程基本完成，因此，考虑到乙方所付出的成本代价，甲方同意以工程包干价每平方米2150元计回给乙方（按实可销售面积计算，暂定4000平方米），按图纸八层减除回迁面积，如有面积超4000平方米时也按每平方米2150元计（上述每平方米2150元价包含搬迁费、设计费、钻探费、报建费、放线费、解困房补偿费、道路绿化费、市政费、建筑税、教育配套设施费、排污费、人防费及与乙方所负责工作范围内的款项）；另外，红线单位省饮食服务公司要回房屋，认可出资的320000元也归属乙方所有，其房屋在本地段楼房中解决；本工程土建交由甲方按设计图纸和有关设计标准要求承建，土建费由乙方按工程造价每平方米450元计算在包干成本中扣除，此价格不论将来装修标准如何，建筑层数及材料价格的变动不作调整；双方在合作的过程中，应本着团结协作互惠互利的精神，积极努力，力争加大报建面积（九层）及红线单位省饮食公司增加投资额，此二项增加收益部分，除成本费用外，各占50%利益；乙方考虑到甲方在该项工程中给乙方的支持协助，同意向甲方缴交该地段工程前期工程管理费150000元；甲方负责本地段工程项目的全部资金及房屋的销售，并办理一切有关手续，如需缴交解困房时，负责办理缴交手续（解困房由乙方提供解决）；乙方负责动员本地段的搬迁和回迁安置工作及费用，负责办理外水电、外排水及费用，负责第九层面积的申报有关事宜，负责提交解困房面积，解困房面积的缴交可在本地段建筑面积中缴交或在甲方协助下办理并征得解困办同意在别处缴交；本协议生效后，甲方应即分期支付给乙方包干成本费，具体付款办法形式及时间如下：1、临时搬迁费，在合同签订生效后五天内，甲方应即支付给乙方200000元，1990年12月8日前再付100000元；2、搬迁工程费退还款，甲方应分别在1990年12月20日前退还1500000元，1991年春节前退还1560000元给乙方，以清还乙方在银行的贷款，余下大包的成本款项应在第二期工程搬迁后结算，结算后，甲方应把乙方应得款项的90%一次性付给乙方，留下10%待乙方回迁安置清楚后10天内一次性付给乙方；3、双方努力加大面积及红线单位“省饮”增加投资得益部分，属乙方所得的，甲方应在出售房屋结算后5天内一次性付给乙方；自本协议签字生效后，前期所签订的区庄地段的一切协议及来往公函、会议记录均同时终止等。1992年10月17日，原告与被告北兴公司签订《协议书》，约定该大楼第九层中的二分之一面积约540平方米属北兴公司所有，现原告以每平方米3300元向北兴公司收购第九层的540平方米，总价为1782000元；土建造价为540平方米×530元/平方米＝286200元（包内水电）由北兴公司在总价中扣除则原告应付1495800元给北兴公司；合同生效后，原告有权支配属于北兴公司的第九层中的540平方米，北兴公司不能干涉等。1993年1月5日，上述区庄综合楼工程经原广州市东山区建筑工程质量安全监督站验收评定为优良。1993年5月5日，原告（乙方）与省饮食公司（甲方）签订《关于联合修建区庄楼房有关问题商定书》，约定：双方于1984年12月17日签订合建区庄街1-13号、87-98号综合楼协议书，后来由于情况的变化，于1987年12月16日又签订了补充协议书，经过共同努力，该合建工程业已全部竣工，对有关问题双方共同商定如下：原定区庄楼房建成后，甲方一定要回东头首层建筑面积200平方米，从首层开始垂直向上总计算2000平方米产权属甲方所有及甲方投资工程总造价320000元，现经双方商定该址东面楼2号楼梯（即现门牌××层的01-02房、3号楼梯（即现门牌××层的01-02房共建筑面积1961.509平方米为甲方所有，余下的38.5平方米作为分担华侨户丁革新等人的补偿面积，甲方不负担费用；由于建筑造价增大，经双方商定，甲方投资工程造价320000元改为甲方应付1961509元，扣除预付费用477200元，实付1484309元等。2006年11月18日，北兴公司向原告发出《关于退回房屋面积及款项的函》，称根据双方于1990年11月3日签订的《协议书》及1992年3月5日《会议纪要》的约定，原告提出在合理补偿原告经济利益的基础上，要回上述住宅楼的开发权，单独进行开发，得到北兴公司的同意，该协议已经切实履行。但原告存在以下违约行为，应退回北兴公司的以下权益至今没有退回：1、红线单位省饮食公司要回房屋认可出资的320000元；2、在双方的合作过程中加大报建面积（九层）及红线单位省饮食公司增加投资额，此二项增加收益部分，除成本费用外，双方各占50%利益；3、原告应该把整个工程总建筑面积扣除被告购买的房产面积和补偿给拆迁户的拆迁面积以及补偿给省饮食公司房屋面积三部分外余下的房屋面积退回给北兴公司等。2009年6月3日，原告与省饮食公司签订《关于xxx路区庄项目（xx号-xx号之八）广东省饮食旅游服务公司合建分成的房屋及面积》，确认区庄项目总建筑面积10172.2458平方米，饮食公司合建分成的面积为2008.8753平方米等。2008年，北兴公司向本院起诉本案原告项目转让合同纠纷一案，要求判令先烈路区庄村1-15号、87-98号地段上盖房屋面积不少于2200平方米属北兴公司所有（具体面积应按结算确定）等，本院作出（2008）越法民三初字第299号民事判决，判决驳回北兴公司的诉讼请求。广州市中级人民法院于2011年作出（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决书，查明：北兴公司与本案原告在二审中均确认区庄项目总面积是10172.2458平方米，第九层面积为1148.6133平方米，但双方对90协议中的“按实可销售面积”的理解不一。北兴公司二审中称其认可本案原告在一审提出的对涉讼大楼1-8层“按实销售面积”计算方法，即按1至8层可销售面积=1至8层面积9023.6325平方米-省饮食公司分成面积2008.8753平方米-回迁租赁永迁面积196.444平方米-公配面积（自行车库）100平方米-回迁面积2082.36平方米-本应缴交的解困房面积578.456平方米-被拆迁人丁光明回迁面积26.7平方米=4030.7972平方米。本案原告认为按实可销售就是按照有关规定能够在市场上进行销售的面积，且只计算1到8层的面积，不计算9层面积。因整个拆迁和回迁工作都是由北兴公司负责的，即只有北兴公司才清楚和控制可销售面积。所以该面积应在北兴公司负责的情况下扣除国家规定的北兴公司所承诺给回迁户的回迁、临迁或永租之后的面积。而实可销售总面积是以房管局的实际测量为准，要扣减掉九层的面积、实际回迁面积、饮食公司的实际分成面积、公配、解困房、北兴公司未经本案原告许可卖出或承诺他人无偿使用的房屋面积及回迁安置面积。本案原告一审认可的计算结果是4030.7972平方米，但当时提出计算结果是根据双方之间的《会议纪要》，但实际上丁光明的协议回迁面积是26.7平方米，实际回迁是50.4728平方米，出入有23.7728平方米，而且该部分面积北兴公司以3万元卖给了丁光明。所以这部分应该扣减。另外，北兴公司私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积共190平方米，也应扣除，扣除后的可销售面积是3719.6942平方米。北兴公司在二审庭询中认可本案原告主张的可销售面积是3719.6942平方米，也认可本案原告所算解困房的面积为578.456平方米；认定：北兴公司的请求以其作为合作方而应分得涉案项目的部分为基础，与上述两份协议书的本意违背，双方现对1990年11月3日签订的《协议书》约定的“按实可销售面积计算，按图纸八层减除回迁面积”的理解上存在分歧，且对应扣除的回迁面积并未达成一致意见，即使双方达成一致，涉案项目的大楼实可销售面积亦应经房地产行政主管部门审批后才可确定，而涉案大楼至今未办理所有权初始登记，双方就涉案项目进行结算的条件亦不成就等；判决：驳回上诉，维持原判。2012年4月25日，原告向广州市房地产交易登记中心申请办理xxx路xx号、xx号之一、xx号之三、xx号之六、xx号之七、xx号之八的初始登记（历史遗留问题），取得12登记01012138号受理回执。涉案项目至今未办理初始登记。另查，2004年8月5日，高平（乙方）与北兴公司（甲方）签订《购房协议书》，写明：1、甲方将北兴公司与原告合作开发广州市xxx路xx号之三601房117平方米卖给乙方每平方米5000元总款585000元，乙方要一次性付款；2、甲方负责办理乙方的产权证书，但费用由乙方负责等。2004年8月25日，谢植林出具收据，写明收到高平交来广州市xxx路xx号之三601房购房款585000元。2019年2月15日，高平（甲方）与李宁（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将xxx路xx号之三601房出租给乙方使用，建筑面积60平方米，月租金3400元，租赁期自2019年3月1日至2021年2月28日等。本院认为：根据已生效的（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决书，原告与被告北兴公司在该案审理期间，对90协议的“按实可销售面积”计算方法中，可销售面积应扣除被告北兴公司私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积190平方米内容协商达成了一致。根据本案证据，被告北兴公司于2004年将涉案房屋出售给被告高平，从时间先后的顺序看，涉案房屋属于被告北兴公司私下出售给他人的面积，应在可销售面积中扣除，即原告无需将涉案房屋面积计入可销售面积，与被告北兴公司进行结算。据此，原告认可被告北兴公司出售涉案房屋的行为，故其诉请要求确认被告北兴公司与被告高平签订的《购房协议书》无效没有依据，本院不予支持。被告高平基于购房协议书自主占有涉案房屋，其将房屋出租给被告李宁，双方签订的《租赁合同》同样合法有效，原告要求确认该租赁合同无效，本院不予支持。原告已申请对涉案房屋在内的整栋项目进行初始登记，目前仍在房管部门行政处理过程中，且涉案房屋不存在权属争议，故原告诉请要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。至于原告要求被告搬离涉案房屋支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：驳回原告广州珠江建设发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费17711元，由原告广州珠江建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年九月九日书记员 郑艳婷