山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3458号原告（反诉被告）：侯可展，男，汉族，1989年5月2日出生，住青岛市即墨区（确认的送达地址同住址）。委托诉讼代理人：李正涛，山东文鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋英，女，1969年8月1日出生，汉族，住青岛市即墨区（确认的送达地址同住址）。委托诉讼代理人：鲁学超，山东齐岳律师事务所律师。原告侯可展（反诉被告）与被告宋英（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯可展及其委托诉讼代理人李正涛，被告宋英的委托诉讼代理人鲁学超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同无效，被告返还原告房租55000、水电费押金6000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年11月1日签订房屋租赁合同，合同约定被告将房屋租赁给原告用于经营，原告按约定支付了房租。但之后不久，该房屋的房主一直要求原告腾空房屋。青岛市公安局即墨分局通济派出所也发布公告，称被告系非法经营。经查，该房屋涉嫌违建，且被告无权出租。因被告无权出租致合同目的不能实现，原告向被告要求返还房租并赔偿损失，双方无法达成一致。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、原被告双方自愿签订房屋租赁合同，而且该租赁合同尚在履行中,被告没有违约。2、被告对租赁给原告的房屋享有使用权，被告与原房主之间有租赁合同，明确约定被告有权将涉案房屋出租给第三方经营。3、租赁房屋有土地使用证、房屋产权证书，不是违建，都有合法手续。4、原告于2019年10月30日支付租金13000元，于2019年11月1日支付租金2万元和15000元，除了合同约定的扣除6000元押金，原告支付房租共42000元，尚欠被告18000元租金及一个月电费未付。原告就该租赁合同已经违约，被告提起反诉要求解除合同，偿付租金18000元、电费2800元及合同约定的违约金2万元。反诉原告宋英向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，反诉被告立即腾出租赁房屋；2、反诉被告立即支付拖欠房租18000元、水电费约2800元及违约金20000元；3、反诉费用由反诉被告负担。反诉被告侯可展辩称，双方签订的租赁合同无效，无效合同不存在解除的问题，反诉原告请求解除合同是错误的。反诉被告不拖欠房租及水电费，反诉被告在本案中没有违约的事实存在，反诉原告的请求无事实及法律依据。经本院开庭审理查明，2019年11月1日，原告侯可展（承租人）与被告宋英（出租人）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：一、租赁期限为五年，自2019年11月1日至2024年11月15日。二、房屋租金，年租金为人民币60000元（陆万元正）。三、承租人有下列情形之一，出租人有权收回房屋：1、未经出租人同意私自改建、转租；2、承租人拖欠租金、水电、物业管理费超过一月；3、承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害社会公共利益。四、租金缴纳方式为年付。五、出租人收取房屋水电费押金6000元。合同到期后双方交验确认无异议后一月内偿还给承租人。六、承租方逾期未按时交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金20000元；承租方违反合同擅自将承租房租转给他人使用的，应支付违约金贰万元，如因此造成承租房屋及设施损坏的，还应负责赔偿。七、租赁期结束后承租方主体装修部分无偿归出租方所有。合同签订后，原告使用涉案房屋进行经营。2019年10月30日被告宋英出具收条一份，收到大院铁锅炖二层定金1万元。2019年11月1日，原告通过微信支付及银行转账方式共计支付被告房租38000元。原告称另有18000元房租在签订房屋租赁合同时以现金方式交付被告，原告在支付全部房租及水电费押金共66000元后双方才签订的租赁合同。被告对此不予认可，被告称原告尚欠房租18000元未付。原告申请证人张某出庭作证，证人张某称，2019年11月1日下午，在被告宋英办公室证人看到原告将18000元房租现金交付给被告宋英，因为原告微信转账转不出去，所以向被告支付了现金。被告对证人证言不予认可，称证人不认识被告，所以其陈述不应是亲眼所见。证人与原告具有一定关系，与被告没有任何关系，其证言不可信。原告称，2020年1月17日18时即墨公安局通济派出所所长领着四五位民警，穿着警服、开着警车、出示工作证之后在原告所租赁房屋的墙上张贴告知书，告知书上很清晰的盖着青岛市公安局即墨分局通济派出所的印章，告知书的内容是涉案房屋系王**坐所有，被告宋英无权出租，要求各租户最迟到2020年1月17日18时清理出场，而且费用自负，造成的损失与王**坐没有关系。当天王**坐领着不明身份的人员将原告承租的房屋封门。2020年1月22日，原告从偏门取走自己房内的物品。庭审中，原告向本院提交通济派出所张贴的“告知”复印件一份，内容为：“原增德酒店房产所有权系王**坐所有，魏磊、宋英等人非法占据多年并对外出租。目前，魏磊、宋英等人因涉及刑事案件被我局采取强制措施。为维护受害人及各位租房户的利益，整顿市场秩序，现正式告知如下：一、接到告知之日起至1月17日日18时，请各位租房户将货物及个人物品清理出场，将租赁店铺的装修部分全部清除，所有费用暂由个人承担。二、在此基础上，租房户愿意在现经营场所继续经营的，请与增德酒店房产所有人王**坐对接洽谈租赁事项；三、搬离的租房户由此所产生的费用及经济损失，持原租赁合同等相关协议找原合同的出租方协商解决或走法律诉讼程序解决。2020年1月14日。”经本院向通济派出所相关工作人员核实，该告知内容是真实的。庭审中，被告向本院提交其与王**坐等人签订的租赁合同一份，证明王**坐将涉案房屋租赁给被告宋英，宋英在租赁期间有转租给第三方经营的权利。该租赁合同出租方（甲方）为青岛王健针织厂、王**坐、王健，承租方（乙方）为张正丽、纪海涛、李高波、刘继川、宋英，主要内容为：因甲方向乙方借款6056万元，双方经过协商，甲方同意将位于即墨市的增德大酒店（原王健针织厂）租赁给乙方作为餐饮、住宿等项目经营使用，以租金方式偿还乙方借款。乙方向甲方租赁的建筑面积为12000平方米，包括增德大酒店的办公楼、宿舍、宾馆、酒店的营业所属范围。租赁期限为30年，自2012年9月16日至2042年9月16日止，年租金贰佰万元。30年租金合计为陆仟万元，该30年租金在签订本合同时一次性用甲方所欠乙方借款抵顶，即签订本合同时30年租金乙方已一次性付清。该合同系打印形成，无合同相关人员签字。原告对合同真实性不予认可。经本院向王**坐调查了解，王**坐称该租赁合同是在宋英等人胁迫下签订，宋英等人强行占用其房屋，王**坐因此向公安机关报案，公安机关已以寻衅滋事罪立案审查。涉案房屋在公安机关协助下，已于2020年1月17日收回。涉案房屋没有建设工程规划许可证。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案房屋没有建设工程规划许可证，原告与被告之间的房屋租赁合同协议属无效合同。关于原告主张被告返还房租及水电费押金共61000元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”房屋租赁合同签订后，原告即使用涉案房屋直至2020年1月17日，原告应当支付占有使用期间的费用。原告称合同签订时被告给予半个月的装修免租期，因此，该期间不应计算租金。被告对此不予认可。双方签订的租赁合同约定，“租赁期限为五年，自2019年11月1日至2024年11月15日，房屋租金为年租金6万元”，可以看出其中有15天的时间一并计算在五年租期内，但合同并未约定对多出的15天另行计算租金，故本院认定原告所述属实，15天时间为免租时间。被告主张原告拖欠租金18000元，根据双方举证情况，本院认为，原告侯可展仅以证人张某的证言不能证明向被告现金支付房租18000元的事实，因此，原告应当承担举证不能的法律后果。本院认定原告实际向被告支付租金42000元（60000元-18000元）。因此，被告应当扣除原告占有使用期间（2019年11月16日至2020年1月17日）费用后将剩余租金返还原告，即被告应返还原告租金31643.84元（42000元-60000元÷365天×63天）。原告要求被告返还水电费押金6000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告宋英要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求反诉被告立即腾出租赁房屋的诉讼请求，本案中房屋租赁合同无效，不存在解除的问题，且反诉被告侯可展已经腾出涉案房屋，反诉原告该诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金18000元的诉讼请求，本诉中已经处理。房屋租赁合同无效，合同中约定的违约条款亦为无效约定，反诉原告据此主张违约金20000元本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付拖欠的水电费约2800元的诉讼请求，反诉原告并未提交证据证明反诉被告所欠水电费情况，对该诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告侯可展与被告宋英于2019年11月1日签订的房屋租赁合同无效；二、被告宋英于本判决生效之日起十日内返还原告侯可展房屋租金31643.84元及水电费押金6000元；三、驳回原告侯可展的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1450元，由被告宋英负担709元，由原告侯可展负担741元。原告侯可展已预交1450元，本院退回709元。被告宋英应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币709元，拒不交纳的，本院依法强制执行。反诉费410元（反诉原告已预交），由反诉原告宋英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年九月二十三日书 记 员  李萍萍附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”4、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”