广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初10618号 原告：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司，住所地南宁市南铁****物业管理房。 法定代表人：张训，执行董事。 委托诉讼代理人：杨潇潇，广西刘晰律师事务所律师。 被告：侯斌，男，1981年1月2日出生，汉族，住南宁市江**。 原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司与被告侯斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人杨潇潇、被告侯斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1944元 （自2016年1月至2018年12月，按0.65元/月·平方米计算）；2.判令被告向原告支付物业服务费产生的违约金5414.04元（自2016年2月起，以欠费金额为基数，按每天3‰标准暂计至2019年12月，此后继续计算至全部款项付清为止）；3.判令被告向原告支付生活垃圾处理费288元；4.判令被告向原告支付共用水电费用720元；5.本案诉讼费用由被告承担。 被告侯斌辩称，1.原告与铁路签订的服务合同我们不知晓，委托原告进行小区管理我们也不清楚，入住时我们交了1万多元才拿到钥匙；2012年入住，前期委托合同在我们装修房子时就让我们签订，但是不是很清楚，所签的合同和出示的合同完全不一样，物业管理委托合同与我们签订小区入住的合同不一致；2.合同不存在，所以之后的举证让我们履行合同的义务我们不知情；3.房屋证明面积，我们2012年8月入住装修，到现在准确的面积我们也不被告知；4.公摊电费、电量不认可；5.资质证书显示时间是2017年3月4日，法定代表人我们没有见过，没有公章，不认可；6.签订的协议，关于兰馨苑车位出售影响房价，已经写了业主买下车位，剩下的车位租出去用70%用来交公摊费用，但是入住到2016年已经交了公摊水电费给他们，不应加收公摊水电费；7.每半年公示收入或支出费用，但是没有公示我们都不清楚；8.小区开了商店经营了几年，他交的费用也没有公示过；9.楼道、电梯等广告费用我们也不清楚；10.水泥、窗帘等入住小区交了费用，我们也不知道交的费用是多少。根据当事人提供的证据及当事人的陈述，本院经审理查明以下法律事实：原告成立于2004年7月2日，是一家具有叁级资质等级的物业服务企业。2012年2月1日，南宁铁路局住房建设管理所与原告签订一份《前期物业管理服务委托合同》，约定由南宁铁路局住房建设管理所选聘原告对兰馨苑小区提供前期物业服务，住宅物业服务费按建筑面积0.65元/月·平方米计算（不含生活垃圾收集、清运、处置费）,地下室,地下室车位物业服务费15元/个/月生活垃圾收集、清运、处置费）建筑垃圾按2元/平方米交纳，水电周转金按200元/户一次性交纳，小区内共用水电费按每户的建筑面积进行分摊；业主和物业使用人应于领钥匙之日预交6个月物业服务费、生活垃圾处理费，以后按季交纳；如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；本合同期限自2012年2月1日起至2014年1月31日止。2016年2月1日，南宁铁路局房产管理所与原告签订《物业管理服务委托合同》，本合同约定的住宅物业服务费、地下室、地下室车位物业服务费转金、共用水电费、违约金收取标准与前述合同一致，合同期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止。原告于2012年2月1日起实际进驻兰馨苑小区并一直提供物业服务至2018年12月31日止。被告已按约定领取钥匙并入住该小区45栋704号房（建筑面积82.95平方米）。江南区市政环卫管理站委托原告代收涉案小区生活垃圾处理费，收费标准为每月每户8元。原告为被告提供物业服务期间，被告自2016年1月起开始连续拖欠物业服务费、生活垃圾处理费、共用水电费。原告多次向被告催交欠费及违约金未果，故诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年2月1日至2016年1月31日、2017年2月1日至2018年12月31日期间原告与南宁铁路局房产管理所未签订物业服务合同。 本院认为：合法的物业服务合同关系受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告与兰馨苑小区建设单位签订的《前期物业管理服务委托合同》《物业管理服务委托合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律或行政性法规的强制性规定，合法有效，上述合同对原告及兰馨苑小区全体业主均有约束力。2014年2月1日至2016年1月31日、2017年2月1日至2018年12月31日期间虽未续签物业服务合同，但原告自2012年2月1日进驻后一直持续为该小区提供物业服务至2018年12月31日止，双方之间成立事实物业服务合同关系，被告应向原告交纳上述期间欠付的物业服务费。被告主张原告未尽到物业管理服务的义务，但该主张不能成为被告拒交或拖欠物业费的理由，何况被告未能提交充分的证据予以证实，故原告以该主张为由要求不交纳物业费，本院不予支持。故原告诉请被告支付2016年1月至2018年12月尚欠的物业服务费1940.4元[计算方式：每月应缴物业服务费为53.9元（82.95平方米×0.65元/平方米），2016年1月至2018年12月共36个月，总计应缴53.9元×36个月=1940.4元]，有事实和法律依据，本院予以支持，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，因2016年1月、2017年2月至2018年12月期间原告与南宁铁路局房产管理所未签订书面合同，也没有对违约金及其计算方式进行约定，故原告关于上述期间内违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于2016年2月至2017年1月的违约金，原告主张按合同约定日千分之三的标准计算，明显超过其实际损失，本院酌情调整为按日万分之二计算。故被告应向原告支付2016年2月至2017年1月期间拖欠物业服务费产生的违约金（计算方式：以物业服务费53.9元为基数，从次月期满之次日起，按日万分之二的标准计至被告付清物业服务费之日止）。江南区市政环卫管理站委托原告代收涉案小区生活垃圾处理费，故原告诉请被告支付2016年1月至2018年12月期间的生活垃圾处理费288元（8元/月×36个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的共用水电费问题，原告陈述，该费用按照合同约定应由业主按照建筑面积合理分摊，但由于南宁铁路局房产管理所当时无法提供具体的房屋建筑面积，同时考虑到实际情况，原告遂与南宁铁路局协商确定： 一楼业主按每户8元/月收取共用水电费，二楼以上业主按每户20/元收取，且多年来一直按照上述标准收费。本院认为，共用水电费系物业公司在物业管理过程中产生的必要费用，该费用应由全体业主分摊，被告提交的证据不足以证实原告的主张存在不合理之处或者错误之处，故原告诉请被告支付2016年1月至2018年12月期间共用水电费720元（20元/月×36个月），本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条、第六十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告侯斌向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付2016年1月至2018年12月的物业服务费1940.4元； 二、被告侯斌向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付2016年2月至2017年1月期间拖欠物业服务费产生的违约金（计算方式：以物业服务费53.9元为基数，从次月期满之次日起，按日万分之二的标准计至被告付清物业服务费之日止）； 三、被告侯斌向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付生活垃圾处理费288元； 四、被告侯斌向原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付 共用水电费720元； 五、驳回原告南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告侯斌负担。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员 张 敏 二〇二〇年九月二十五日 书记员 邱木子