福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初127号 原告（执行案外人）：上海仁恒杨浦房地产有限公司，住所地上海市杨浦区国和路******，统一社会信用代码91310000680992882P。 法定代表人：陈耀玲，董事长。 委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈松竹，上海瀛泰律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司福建省分行，住所地，住所地福建省福州市湖东路**会信用代码9135000854381521Q。 负责人：刘阳。 委托诉讼代理人：姜悦、黄楚航。 被告（被执行人）：肖周斌，男，汉族，1984年2月18日生，住福建省厦门市思明区。 被告（被执行人）：严旭蕾，女，1984年3月16日出生，住上海市宝山区。 被告（被执行人）：上海融真融资担保有限公司，住所地上，住所地上海市东昌路**信用代码91310000748066026K。 法定代表人：周伦磐。 被告（被执行人）：上海厦翔企业发展有限公司，住所地上海市，住所地上海市逸仙路****75699507-9。 法定代表人：肖周斌。 原告上海仁恒杨浦房地产有限公司（以下简称仁恒杨浦公司）因与被告交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称交通银行福建分行）、肖周斌、严旭蕾、上海融真融资担保有限公司（以下简称融真公司）、上海厦翔企业发展有限公司（以下简称厦翔公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告仁恒杨浦公司的委托诉讼代理人魏峰，被告交通银行福建分行的委托诉讼代理人姜悦、黄楚航到庭参加诉讼。被告肖周斌、严旭蕾、融真公司、厦翔公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁恒杨浦公司向本院提出诉讼请求：请求对上海市杨浦区××路××弄××号××室房屋中止强制执行，并依法解除福州市中级人民法院在申请执行人与被执行人之间的（2015）榕执字第1087号案件中对仁恒杨浦公司名下的上海市杨浦区××路××弄××号××室房屋采取的预查封措施。 事实和理由：原告系上海市杨浦区××路××弄××号××室房屋（以下称“案涉房产”）的产权人。2011年3月19日，原告与被告肖周斌、郑小燕签订了关于案涉房产买卖的《上海市商品房预售合同》，并办理了网签备案手续及预告登记。之后，鉴于肖周斌、郑小燕逾期支付巨额房款，故原告依法诉请法院解除预售合同，2017年9月22日，上海市杨浦区人民法院（以下简称“杨浦法院”）作出（2017）沪0110民初7033号民事判决，判决解除了原告与肖周斌、郑小燕就案涉房产签订的预售合同。该判决中认定“案涉房产到目前仍未交付。”判决生效后，原告在向杨浦法院申请执行时得知，案涉房产在2017年申请执行时有三起查封，分别是天津市第二中级人民法院（以下简称“天津二中院”）在2014年1月9日首先采取的并在2016年1月8日续封的预查封，福建省福州市中级人民法院（以下简称“福州中院”）在2016年11月3日在（2015）榕执字第1087号案件项下采取的轮候查封，上海市静安区人民法院于2017年10月23日在（2015）静执字第2038号案件项下采取的再轮候查封。之后，原告分别向天津二中院及福州中院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的预查封措施。天津二中院在听取了异议人关于执行异议申请的意见后，已于2019年7月解除了对涉案房屋的预查封措施。原告遂向福州中院提出执行异议，请求福州中院亦解除对案涉房屋的查封。福州中院作出（2019）闽01执异372号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定错误，事实与理由如下： 一、（2019）闽01执异372号执行裁定书适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十六条适用的前提条件是按照第二十五条不能准确判断权利人，本案在未按照第二十五条进行审查判断的前提下，直接适用《执行异议规定》第二十六条第二款之规定属于适用法律不当。且本案的情况完全符合第二十五条的规定，本案不应适用《执行异议规定》第二十六条第二款之规定，而应适用第二十五条第一款第（一）项之规定，根据第二十五条第一款第（一）项及第二十四条之规定，足以确认原告系案涉房产的权利人，能够排除本案的执行查封行为。依据《执行异议规定》第二十五条第一款及第二十四条的规定，依照案涉房产的不动产登记簿，足以确认原告系案涉房产的权利人，对案涉房产具有实体权利，该权利真实合法，能够排除本案的执行预查封行为。据上，根据《执行异议规定》第二十五条及第二十四条的规定，依照涉案执行标的的不动产登记簿，足以确认原告系涉案执行标的的权利人，对执行标的具有实体权利，该权利真实合法，能够排除本案的执行查封行为。 二、（2019）闽01执异372号执行裁定以杨浦法院的生效判决系在案涉房屋被查封之后作出，故根据《执行异议规定》第二十六的规定不予支持原告的排除执行异议，实质上是曲解了《执行异议规定》第二十五条及第二十六条规定的法律本意。无论是第二十五条还是第二十六的规定，均涉及的是对执行标的权利人的判断，因此，该条款中表述的另案生效法律文书也是涉及对权利人进行认定的法律文书，而本案中杨浦法院的生效法律文书并非是对案涉房产权利人进行确认的确权类法律文书，而是涉及对登记在原告名下的案涉房产的商品房预售买卖合同解除的法律文书，案涉房产的产权人系根据不动产登记簿而认定，而并非是要另行通过生效法律文书再次予以确定，（2019）闽01执异372号执行裁定直接适用《执行异议规定》第二十六条规定，曲解了法律的本意，从而造成在法律的适用上的不当。 三、原告与被执行人肖周斌之间的案件系商品房预售买卖合同解除案件，该案项下的解除查封应该适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，（2019）闽01执异372号执行裁定违背了该规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除……”的规定，明确是针对在买卖合同解除前已经采取的查封措施的规定，即针对查封在前、解除合同在后的执行措施所做的规定，（2019）闽01执异372号执行裁定孤立地、片面地理解并适用《执行异议规定》第二十六条的规定，显然是违背了前述第十八条的规定，更属适用法律错误。并且，该执行裁定书的裁判理由实质上是从根本上完全否定了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定的法律适用和在实践中的操作性，该裁判理由显属错误。 四、本案中的申请执行人，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，对肖周斌、郑小燕在(2017)沪0110执5616号案件项下申请原告向其返还的，且已被杨浦法院冻结并实际控制的房款5383967元申请参与分配，而不应以既损害原告的合法权益又对己无利的继续预查封行为，而致使相关案件陷入僵局。 五、天津二中院作为对案涉房产的首封法院，在原告提出异议后，已依法解除了对案涉房产的预查封，福州中院的查封系原先的轮候查封，申请执行人在天津二中院解封后仍要求福州中院继续查封案涉房产，有违诚信和公平原则。案涉房产的预售买卖合同已解除，案涉房产也并未交付给被执行人肖周斌,且天津二中院原系对案涉房产的首封法院,原告曾同时向天津二中院及福州中院提出要求解除预查封的执行异议,福州中院承办法官告知应向首封法院天津二中院提出。根据福州中院（2019）闽01执异372号执行裁定中查明的情况，福州中院还于2018年1月25日向天津二中院寄送参与分配函。原告根据福州中院的指引,向天津二中院提出执行异议,天津二中院经与上海市高级人民法院执行局协调后，作出解封裁定，已将其排在首位的预查封予以解除,现申请执行人抗辩其已是首封,故要求继续查封，有违诚信和公平原则。综上，请求支持原告诉求。 被告交通银行福建分行辩称，首先，本案中福州中院对涉案房产的查封时间是2016年11月3日作出的，而原告与肖周斌的商品房预售合同纠纷生效判决时是在2017年9月22日作出。福州中院采取查封措施时，案涉房产已经办理了预告登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。因此福州中院2016年11月3日采取的查封措施是合法有效的。其次，福州中院对涉案房产的查封时间是2016年11月3日作出的，而原告与肖周斌的商品房预售合同纠纷生效判决时是在2017年9月22日作出。根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金融债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此在先查封有相关法律支持，原告与肖周斌案件的生效判决不足以对抗在先的查封。本案中福州中院（2019）闽01执异372号裁定驳回案外人（即本案原告）的执行异议适用法律正确，原告的申请理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告肖周斌、严旭蕾、融真公司、厦翔公司未答辩。 原告仁恒杨浦公司围绕其诉讼请求向本院提交了共7份证明资料：证据1：（2017）沪0110民初7033号民事判决书，拟证明：1.案涉房产的预售买卖合同已解除，再行查封案涉房产已无事实及法律依据；2.肖周斌、郑小燕负有履行协助办理案涉房产的网签备案撤销手续的先履行义务；3.案涉房产并未交付给肖周斌、郑小燕，尚处于原告的占有、控制之下。证据2：（2017）沪0110执4664号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，拟证明案涉房产因涉及多起查封，不动产登记事务中心将杨浦法院要求办理网签备案手续的协助执行通知予以退回，不予办理，即肖周斌、郑小燕的先履行义务未能履行。证据3：2017年调取的案涉房产的上海市不动产登记簿（房屋状况及产权人信息、土地状况信息、预告登记状况信息、房地产权利限制状况信息），拟证明异议人系案涉房产的产权人，案涉房产在2017年时尚被包括福州中院在内的多家法院预查封，其中天津二中院系首封，福州中院系轮候查封。证据4：异议人向天津二中院提交的执行异议申请书，拟证明异议人向天津二中院提交执行异议申请书，要求解除对案涉房产的预查封。证据5：2019年11月调取的案涉房产的上海市不动产登记簿（房屋状况及产权人信息、土地状况信息、预告登记状况信息、房地产权利限制状况信息），拟证明：天津二中院在听取了异议人关于执行异议申请的意见后，已解除了对涉案房屋的预查封措施。天津二中院的预查封措施解除后，福州中院的预查封已自动上升为首封。证据6：银行存款明细，拟证明：杨浦法院已依法冻结肖周斌、郑小燕因案涉房产买卖合同解除而应获得的款项。证据7：（2019）闽01执异372号执行裁定书，拟证明：1.福州中院驳回原告要求解除对涉案房屋采取的查封异议请求，原告依法享有诉权。证据对象及其内容详见证据清单。2.福州中院查明天津二中院原系对案涉房产的首封法院，在与上海高院执行局协调后，作出解封裁定。3.福州中院查明原告应退回给被执行人肖周斌的购房款已被杨浦法院系数冻结并实际控制。4.证明以上前六组证据真实合法。本案被告对其真实性也均予以认可。 被告交通银行福建分行、肖周斌、严旭蕾、融真公司、厦翔公司未提交证据。 经质证，本院认为仁恒杨浦公司提交的证据符合法律规定，予以采纳。 根据本案现有证据，本院确认如下事实：仁恒杨浦公司系上海市杨浦区××路××弄××号××室房屋的产权人。2011年3月19日，仁恒杨浦公司与肖周斌、郑小燕签订了关于案涉房产买卖的《上海市商品房预售合同》，并办理了网签备案手续及预告登记。之后，鉴于肖周斌、郑小燕逾期支付巨额房款，仁恒杨浦公司依法诉请法院解除预售合同。2017年9月22日，杨浦法院作出（2017）沪0110民初7033号民事判决，判决解除了仁恒杨浦公司与肖周斌、郑小燕就案涉房产签订的预售合同。判决生效后，仁恒杨浦公司在向杨浦法院申请执行时得知，案涉房产在2017年申请执行时有三起查封，分别是天津二中院在2014年1月9日首先采取的并在2016年1月8日续封的预查封，本院在2016年11月3日在（2015）榕执字第1087号案件项下采取的轮候查封，上海市静安区人民法院于2017年10月23日在（2015）静执字第2038号案件项下采取的再轮候查封。之后，仁恒杨浦公司分别向天津二中院及本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的预查封措施。仁恒杨浦公司于2019年11月调取的案涉房产的不动产登记簿显示，天津二中院的预查封措施已经解除。针对仁恒杨浦公司提出的请求解除案涉房产查封的执行异议请求，本院于2019年12月26日作出（2019）闽01执异372号执行裁定书，驳回了仁恒杨浦公司的异议请求。仁恒杨浦公司不服，提起本案诉讼。 本院认为，本案系因诉争房屋被查封后，仁恒杨浦公司以民事判决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案审理应当认定以下几个方面问题：（一）交通银行福建分行对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制仁恒杨浦公司行使合同解除权；（三）仁恒杨浦公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）交通银行福建分行对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的诉争房屋进行查封，查封的是肖周斌、郑小燕享有的在本登记完成之前的要求仁恒杨浦公司履行案涉《商品房预售合同》的请求权，属于合同权利。而交通银行福建分行对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为肖周斌、郑小燕），交通银行福建分行才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 （二）人民法院的查封能否限制仁恒杨浦公司行使合同解除权 首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，肖周斌、郑小燕向仁恒杨浦公司购买诉争房屋并办理了房屋预告登记，后人民法院对诉争房屋进行查封。故查封的效力限制的是肖周斌、郑小燕处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制肖周斌、郑小燕与仁恒杨浦公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房预售合同》约定了仁恒杨浦公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺仁恒杨浦公司的合同解除权。 其次，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除等其他原因而归于消灭。本案中，案涉《商品房预售合同》已经杨浦法院作出的（2017）沪0110民初7033号民事判决予以解除，即肖周斌、郑小燕享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。 （三）仁恒杨浦公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益 首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而仁恒杨浦公司提交的民事判决并未对诉争房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，杨浦法院民事判决的主文是确认解除案涉《商品房预售合同》，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房预售合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。 其次，仁恒杨浦公司提交的诉争房产不动产登记簿等证据可以证明诉争房产登记于该公司名下。在杨浦法院民事判决确认肖周斌、郑小燕与仁恒杨浦公司之间的《商品房预售合同》解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的仁恒杨浦公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。 综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房预售合同》解除后，预告登记失效，肖周斌、郑小燕不再享有相应的物权期待权。而仁恒杨浦公司作为诉争房屋不动产登记簿上的权利人，有权向人民法院申请解除查封，排除执行。被告肖周斌、严旭蕾、融真公司、厦翔公司经公告送达开庭传票未到庭应诉，本案依法可作缺席判决。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行上海市杨浦区××路××弄××号××室房屋。 案件受理费49600元，由交通银行股份有限公司福建省分行、肖周斌、严旭蕾、上海融真融资担保有限公司、上海厦翔企业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  雷晓琴 审判员  杨 以 审判员  田始凤 二〇二〇年九月十四日 书记员  郑一帆