广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初9229号原告：方文桂，男，汉族，1990年9月10日出生，公民身份号码：441××××××××××××118，住址：广东省陆丰市甲东镇雨亭村委会雨亭村东二区×××××。委托诉讼代理人：石华磊，广东南龙律师事务所律师。被告：深圳市沃家物业管理有限公司，住所：深圳市南山区×××××××××××××××××××。法定代表人：乔某1。被告：广州途恋酒店管理有限公司，住所：广州市越秀区××××××××××××××（仅限办公用途）。法定代表人：乔某2。以上两被告共同委托诉讼代理人：王方周，系公司员工。原告方文桂与被告深圳市沃家物业管理有限公司、广州途恋酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告方文桂向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一、二之间签订的康城四季三期20栋1单元702室房屋租赁合同，并腾退交还该房屋给原告；二、判令被告一、二支付原告康城四季三期20栋1单元702室的房屋软装款价差8110元；三、判令被告一、二支付解除康城四季三期20栋1单元702室房屋租赁合同的房屋占有使用费，按每月租金1800元的标准计房屋占有使用费，持续计至实际腾退房屋给原告时止；四、判令被告一、二支付原告截至起诉日的已欠租金9900元，并继续计付租金至解除本合同日止；五、判令被告一、二向原告交付已代交租金完税凭证；以上合计18010元。六、判令本案全部诉讼费由被告一、二承担。庭审中，原告增加了一项诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金5100元；更正第三项诉讼请求的租金标准为1700元/月；其余与起诉状一致。事实与理由：原告是惠州市惠城区商品房住宅小区××××××××××××××××的业主。原告获悉被告一、二在该小区接收业主房屋用于酒店公寓出租，遂于2016年6月25日，与被告一、二商谈，达成将自己的康城四季三期20栋1单元702室房屋租赁给两被告用于酒店公寓出租的书面协议，双方约定：原告付款3.5万元房屋软装款，由被告代购部分酒店客房用品，以提高档次，达到被告可做酒店公寓出租要求。遇到合同解除或终止，被告应退房及返还室内所有物品。原告给被告三个月免租期，每月租金为1800元，租期5年，被告每两个月付租金一次，付租时间为第二个月的30日前。被告收房后自主开展住宿经营，自行对入住客人管理服务，并对房屋室内设施妥善维护。合同还约定：若被告逾期支付租金达15日，经原告催告，15个工作日内仍未支付的，原告可解除该协议，收回房屋。协议签订后，原告依约向被告先后合计支付3.5万元软装款，将房屋交给被告。合同履行过程中，被告不按时支付租金，至今已拖欠租金9900元，且被告配置软装物品不符合约定，存在价差8110元应退回。被告无理拖欠租金，经原告多次催要，至今无果。原告为维护自己合法权益，特起诉至法院，望法院判如所请。被告深圳市沃家物业管理有限公司、广州途恋酒店管理有限公司在庭审中辩称：1、由于受疫情影响，酒店状况严重受损，我方已于2020年1月向原告发送申请减免租的函件，我方未支付2、3月租金、4-5月只支付了半个月租金，6月15日开始正常支付租金。2、我方同意原告解除合同及腾房的诉讼请求。3、原告主张的房屋软装价差我方不予认可，缺乏事实及合同依据。4、原告主张的房屋占用费我方不予认可，在疫情期间我方有联系业主退房或减免租金，业主均不予同意，我司在经营困难的情况下，仍支付了4-5月的半个月租金。5、因我司财务入账需求，无法向原告提交完税凭证，如原告能向我方补偿税点，我方可以向原告提供完税凭证。查明的案件事实经审理查明，2018年6月25日，原告作为甲方（出租人），被告广州途恋酒店管理有限公司（以下简称“途恋公司”）作为乙方（承租人），双方签订了《物业委托管理经营合同》，约定甲方将其名下位于广东省惠州市区康城四季小区××××××××××××出租给乙方作为公寓出租经营，甲方交付的房屋须按照四星级酒店客房标准装修，并建议应包括下列附属设施：（详看附件）。为了保证度假公寓管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类须由乙方统一采购，费用由甲方负责。房屋租赁期自2018年7月1日至2023年6月31日。租赁物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。甲方交付钥匙起计，业主给予乙方（管理公司）90天免租的筹备正式出租权利。租金为单间两月3400元，甲方应得的租金每两个月租金交付一次，交付时间为第二个月的30日前，按月将甲方应得的房屋租金支付到甲方指定的银行账户。租赁期内，甲方如因非乙方原因需提前终止合同须赔偿乙方三个月租金，如乙方因自身原因需提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付三个月租金作为违约金（14.2条）。双方还就其他事项进行了约定。2020年1月28日，被告以“新冠疫情”为由通过微信向原告发送了请求免租的函件，原告称其并未同意该函件的免租请求。2020年7月1日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方一致同意解除合同，并确认2020年2月至6月未付租金5950元，7月开始正常支付租金。原告还称被告拖欠其2018年11月、12月的租金3400元，被告不予认可，辩称其与原告口头约定予以免除，但并未提交证据予以证明。另查，原告提交的软装清单显示，案涉租赁房屋的标准装修总价为39250元，原告实际支付软装款为35000元，被告对原告支付的软装款金额予以认可，但辩称其不应支付软装款差价，因该清单为建议价格，原告亦未按照该价格支付，双方在实际履行中进行了变更。裁判的理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告途恋公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现原告主张解除合同，被告亦予以认可，本院予以准许。合同解除之日应为应诉材料送达之日即2020年7月4日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告途恋公司腾退房屋并按1700元/月的标准支付合同解除后的占用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告还主张被告支付2018年11月、12月的租金3400元，2020年2月、3月租金3400元，4月至6月期间租金差额2550元；被告辩称其与原告口头约定予以免除2018年11月、12月的租金，但并未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告还辩称因2020年2月“新冠”疫情爆发，使得酒店经营状况严重受损，应减免租金。本案中，案涉房屋用于度假式公寓出租经营，属于人员集中的服务行业，因防控疫情的需要，政府部门亦实施了关闭公共场馆等管控措施，被告在客观上确存在无法使用租赁房屋的实际情况，故被告的上述抗辩意见，本院予以采纳。结合本市的疫情防控及复工复产的实际情况，酌情认定为2020年2月及3月，属于因疫情防控导致不可抗力造成被告无法使用租赁物的期间，上述期间的租金应予以免除。庭审中，双方一致确认2020年4月至6月期间只支付了一半的租金；经核算，上述期间未付金额为2550元（1700元/月÷2×3个月）。综上，被告途恋公司应向原告支付2018年11月至12月的租金3400元，2020年4月至6月的租金差额2550元，以上合计为5950元。另，原告依据合同第14.2条向被告主张违约金，但案涉租赁合同无法继续履行不可归责于被告，故对原告主张违约金5100元的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。原告为证明软装款差价向本院提交了软装清单，但该清单报价金额与实际支付金额存在差异，被告对此不予认可，原告亦未提交其他有效证据予以佐证，故该报价单不足以作为软装款差价认定的依据。原告主张被告支付软装款价差费8110元的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。原告主张被告深圳市沃家物业管理有限公司承担连带责任，没有法律依据，本院亦不予支持。至于原告主张被告交付已代交租金完税凭证，本院认为，原告作为案涉房屋的所有人，有权向税务机关查询税款的缴纳情况，且该主张亦不属于民事案件审理的范围，故本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告方文桂与被告广州途恋酒店管理有限公司于2018年6月25日签订的《物业委托管理经验合同》于2020年7月4日予以解除；二、被告广州途恋酒店管理有限公司应于本判决生效之日起的十日内向原告方文桂支付拖欠的租金5950元。三、被告广州途恋酒店管理有限公司应于本判决生效之日起的三十日内将位于广东省惠州市区康城四季小区×××××××××××××腾空交还给原告方文桂；四、被告广州途恋酒店管理有限公司应于本判决生效之日起的三十日内按每月1700元的标准向原告方文桂支付自2020年7月5日起至实际移交租赁物止的房屋占用费；五、驳回原告方文桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由原告方文桂负担150元，被告广州途恋酒店管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 叶珊珊审 判 员 黄利华审 判 员 苏绿琴二〇二〇年九月二十九日法官助理 翁琳妍书 记 员 刘梦君