北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初29950号原告：北京乐活酒店管理有限责任公司，住所地北京市石景山区苹果园南路9号。（统一社会信用代码：911101075876746608）法定代表人：代勇，董事长。委托诉讼代理人：吴秀岩，北京九融律师事务所律师。被告：北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司，住所地北京市石景山区苹果园南路9号乐活酒店5层518。（统一社会信用代码：91110107352986694R）法定代表人：平阳，总经理。被告兼被告么品富之委托诉讼代理人：朱文中，男，1968年8月30日出生，住北京市海淀区。被告：平阳，男，1971年1月4日出生，住北京市海淀区。被告：么品富，男，1962年5月3日出生，住北京市海淀区。原告北京乐活酒店管理有限责任公司（以下简称：乐活酒店）与被告北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司（以下简称：畅悦酒店）、被告朱文中、被告平阳、被告么品富合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐活酒店的法定代表人代勇及委托诉讼代理人吴秀岩、被告畅悦酒店的法定代表人兼被告平阳、被告朱文中、被告么品富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐活酒店向本院提出诉讼请求：1、确认乐活酒店与畅悦酒店签订的《酒店经营权转让协议》、《补充协议》解除；2、判令被告向乐活酒店返还位于北京市石景山区苹果园南路9号乐活酒店所属酒店房屋、场地、设备；3、判令被告移交位于北京市石景山区苹果园南路9号乐活酒店所属商铺场地及经营管理权；4、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：乐活酒店于2016年1月15日与北京市八大处农工商总公司签订租赁合同，取得位于石景山苹果园南路9号酒店及商铺房产使用权，房屋总面积18000平方米。后因乐活酒店与朱文中、平阳存有债权债务关系，2015年9月30日，乐活酒店与畅悦酒店签订《酒店经营权转让协议》，将涉案酒店经营权转让给畅悦酒店。2015年10月15日，原告乐活酒店与平阳、么品富签订《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》，将上述位置的商铺经营权转让给平阳、么品富。2017年4月11日，乐活酒店与四被告签订《洽商协议》，约定《商铺经营权转让协议》自动终止，维持《酒店经营权转让协议》直至乐活酒店还清全部欠款本金。现乐活酒店根据实际经营收入测算及被告提供的部分对账单确认，乐活酒店已将应履行的还款义务履行完毕，但被告以种种理由不予对账，且拒绝交还上述酒店及商铺经营权。为了维护乐活酒店的合法权益，故诉至法院。被告畅悦酒店、朱文中、平阳、么品富辩称，四被告与乐活酒店签订《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》，依照上述协议的约定，被告共同经营酒店，收取商铺租金，收入扣除支出以后的盈利用于归还乐活酒店的欠款。而事实上收取的盈利不足以弥补支出，乐活酒店的还款义务没有履行完毕。故不同意乐活酒店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司归还本金数额确认书》、《租赁协议书》、商铺租赁合同、银行账户明细、畅悦酒店工商登记信息、公安机关留存的住宿登记及报案材料等本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年8月28日，北京市八大处农工商总公司与中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局（后中国人民解放军总参谋部通信部更名为中国人民解放军总参谋部信息化部）就合建通信培训中心签订《合建通信培训中心合同书》。1994年12月26日，北京市八大处农工商总公司（甲方）与中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局（乙方）签订《合建通信培训中心补充合同书》，约定：“乙方投资在通信培训中心用地范围内的西侧，建两栋六层住宅楼（每栋5000平方米，共计10000平方米），楼房连同地基用地的管理、使用权归乙方长期使用。乙方付给甲方补偿费50万元，甲方负责办理房产证”。1995年7月24日，北京市八大处农工商总公司取得涉案地点的建设用地规划许可证，载明：用地项目名称为培训中心。用地面积为13820平方米。2012年10月18日，中国人民解放军总参谋部信息化部房地产管理处与乐活酒店签订军队房地产租赁合同，将涉案地点的部分房屋出租给乐活酒店。2015年，北京市八大处农工商总公司将中国人民解放军总参谋部信息化部房地产管理处诉至本院。2015年12月23日，本院作出（2015）石民初字第4689号民事判决书，判决：1994年8月28日北京市八大处农工商总公司签订的《合建通信培训中心合同书》及1994年12月26日签订的《合建通讯培训中心补充合同书》超过二十年租期的部分无效。2016年1月5日，北京市八大处农工商总公司与乐活酒店签订《租赁协议书》，约定：北京市八大处农工商总公司同意将（2015）石民初字第4689号民事判决书涉案院落房产整体租赁给乐活酒店，院落面积约23亩；租赁范围内所有房屋、装修、附属设施设备等均无偿归属于北京市八大处农工商总公司所有，乐活酒店不再就上述财产权益损失向北京市八大处农工商总公司主张任何赔偿或补偿责任。租赁期限20年，自2016年1月10日至2036年1月9日止。乐活酒店因经营需要，陆续向朱文中、平阳等个人借款，借款未能归还。借贷双方协商以乐活酒店的经营收益归还借款。2015年8月，朱文中、周进、平阳、李耕作为股东向工商登记机关提交申请注册畅悦酒店。8月19日，畅悦酒店成立。2015年9月30日，乐活酒店（出让方、甲方）与畅悦酒店（受让方，乙方）签订《酒店经营权转让协议》，约定：“甲方所有的乐活酒店位于石景山区苹果园南路9号，房屋总体面积为5144.4平方米，其中客房117间，办公室12间。甲、乙双方同意按酒店现状进行转让及移交;甲、乙双方同意，甲方以总价3750万元人民币转让给乙方。在签订本协议的同时，乙方已将所有款项付清。(见补充协议);本协议一经签订后，甲乙双方对合同约定期限的经营权交易即告完成。乙方经营年限自2015年10月1日至2030年9月30日;甲方同意在签订本转让协议前，将本酒店的所有债权债务结算完毕。乙方同意在签订本转让协议并接收酒店的管理后，如因乙方所需的管理、经营、改造、装饰等，所发生的费用均由乙方自行承担。甲、乙双方同意在签订本协议的三日内完成双方的移交工作，并在移交明细表上签字。（附：移交明细表包括：（1）酒店设施明细表；（2）酒店员工花名册；（3）酒店现已签订的各种合同；（4）酒店与房屋业主签订的租房协议）乙方同意继续履行甲方对外签订的全部合同及协议;甲、乙双方同意，甲方将消防合格意见书、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照等移交给乙方，乙方自行到相关部门办理变更及相关手续，所产生的费用由乙方自行承担。乙方经营期间，甲方的债权债务均由甲方自行承担，甲方不得以任何名目干扰乙方的经营。乙方经营期间，如因不可抗拒力的国家政策造成乙方不能继续经营的，甲方同意向乙方退还所余年限的转让款项。本协议如有未尽事宜，则由双方协商作出补充协议，补充协议具备同等法律效力”。同日，乐活酒店（出让方、甲方）与畅悦酒店（受让方、乙方）签订《补充协议》，载明：“第一条：关于乙方所付转让款的说明。甲方项目自运营以来，共计向乙方股东借款（本息合计）人民币三千七百五十万元（其中1833万为代勇替周进归还所欠平阳的债务款项，见协议）。现甲方无力偿还，双方商定将此欠款转成乙方买断甲方酒店经营权的转让款。第二条：甲方的回购的说明。自乙方接管甲方酒店之日起两年时间内，甲方可以向乙方提出回购酒店的意向。回购金额为人民币三千七百五十万元。乙方不得以任何理由加价，待甲方付清回购款项的同时,乙方需无条件的将酒店经营权交还甲方。第三条：对甲方回购的特别约定。在甲乙双方商定的回购期内，酒店仍由甲方实际经营，工作人员工资，酒店运营的费用及房租由甲方承担。乙方派遣酒店总经理及财务人员进行监管。甲方保证每天向乙方支付人民币不低于25000元，月不低于人民币柒拾伍万元。如数额不足，需在月底前全部补齐。第四条：违约责任。甲方应履行每天向乙方支付人民币25000元的保证。如连续、累计三天未支付，或全月不足柒拾伍万元均视为违约,甲乙双方所签补充协议作废，乙方有权自行处理酒店（包括自行经营及转卖经营权），甲方无权干涉。乙方在回购期内，甲方尽职尽责履行协议条款，乙方不得转卖酒店的经营权。如有违约，乙方需承担一切责任并向甲方进行赔偿”。上述协议签订后，乐活酒店仍自己实际经营。2016年2月26日，乐活酒店与朱文中、平阳签订《北京乐活酒店管理有限责任公司归还本金数额确认书截止2016年2月24日》载明：“甲方与乙方于2015年9月30日共同确认甲方欠乙方借款本金共计人民币3750万元。甲乙双方共同确认甲方打入乙方闵春花民生卡（账号：×××)及乙方监管的甲方北京乐活酒店管理有限责任公司建设银行杨庄东路支行（账号：×××)账户的全部资金(含商户租金、酒店客房收入、会员卡收入及其他营业性收入），均作为甲方归还乙方本金，每月月末以当月回款后的本金余额计算下月利息，利息不重复计息。乙方自2015年10月1日起至2016年2月24日止共计从甲方取得收入213万元，均算作甲方归还乙方借款本金，归还后借款本金余额3537万元”。2016年3月2日，乐活酒店与朱文中、平阳签订《北京乐活酒店管理有限责任公司归还本金数额确认书截止2016年2月29日》载明：“甲方与乙方于2015年9月30日共同确认甲方欠乙方借款本金共计人民币3750万元。甲乙双方共同确认甲方打入乙方闵春花民生卡（账号：×××)及乙方监管的甲方北京乐活酒店管理有限责任公司建设银行杨庄东路支行（账号：×××)账户及现金的全部资金(含商户租金、酒店客房收入、会员卡收入及其他营业性收入），均作为甲方归还乙方本金，每月月末以当月回款后的本金余额计算下月利息，利息不重复计息。乙方自2016年2月25日起至2016年2月29日止共计从甲方取得收入6万元，均算作甲方归还乙方借款本金，归还后借款本金余额3531万元”。2015年，乐活酒店因经营所需再次向平阳、么品富等人借款（乐活酒店主张为292万元，而平阳、么品富主张为350万元）。为了清偿上述借款，2015年10月15日，乐活酒店（甲方）与平阳、么品富（乙方）签订《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》，约定：“甲方名下所有的商铺（包括未出租、自营部分）。甲、乙双方同意按商铺现状进行转让及移交；甲、乙双方同意，甲方以总价伍佰万人民币转让给乙方。在签订本协议的同时，乙方已将所有款项付清（见补充协议）；本协议一经签订后，甲乙双方对合同约定期限的经营权交易即告完成。乙方经营年限自2015年10月15日至2020年10月14日；甲方同意在签订本转让协议后，甲方之前的债权债务均与乙方无关,由甲方自行解决。乙方同意在签订本转让协议并接收商铺的经营权后，因乙方所需的管理、经营、改造、装饰等，所发生的一切费用均由乙方自行承担；甲、乙双方同意在签订本协议的三日内完成双方的移交工作，并在移交明细表上签字。（附：移交明细表包括：（1）商铺设施明细表；（2）商铺平面图；（3）商铺现已签订的各种合同）。乙方继续履行甲方对外已签订的全部租赁合同及租赁协议，未交纳的租金由乙方收取；乙方对空闲商铺及甲方现自营的商铺有再次出租和收取租金的权利，并自行进行管理。甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等有效文件，配合乙方为出租商铺办理特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照等相关证照，到相关部门办理各种证照及相关手续，所产生的费用由乙方自行承担；乙方经营期间，甲方的债权债务均由甲方自行承担，甲方不得以任何名目干扰乙方经营”。该协议下面手写“备注：甲方贰年内可以回购，回购金额500万元（伍佰万元整）”字样。2016年3月，朱文中、平阳、么品富正式接管乐活酒店的客房、相关设备设施以及乐活酒店所属部分商铺，对外以畅悦酒店的名义进行经营，酒店的客房收入以及商铺租金收入用于归还三人借款。三人共同经营，收取的款项未明确归还的具体债务。2017年4月11日，乐活酒店（甲方）与平阳、朱文中（代表畅悦酒店，乙方）、平阳、么品富（丙方）签订《洽商协议》，约定：“乙方于2015年10月1日以（北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司）的名义与甲方签订了《酒店经营权转让协议》，另甲方与丙方于2015年10月1日签订了《商铺经营权转让协议》。乙方丙方于2016年3月正式交接入场，并对外以乙方名义经营。现甲方无力按前期约定支付乙方约定的利息，并无法在短期内归还乙方全部本金，另鉴于甲方与丙方签订《商铺经营权转让协议》时，丙方未实际全额支付协议约定的五百万元，为保障乙方的资金安全，且明晰甲方与乙方及丙方所至今债务总额，经与乙方丙方协商，特签订本协议。一、甲乙双方同意自签订本协议十日内，共同核对2016年3月1日起至今的财务账目，扣除为经营所需的必要支出及乙方实际经营管理期间为甲方支付的工程欠款、税款等应由甲方支付的项目，剩余部分全部冲抵乙方本金。二、1、乙方同意免除自2015年10月1日起至2017年6月18日约定的利息，按年3%利率计息。甲方每月偿还乙方的金额冲抵本金，利息累积不重复计息。待本金全部偿还完之后甲方与乙方另行约定偿还利息的时间。2、甲方同意自愿放弃前期乙方收取超出国家法律规定利率的权益。3、乙方全部本金偿还最长期限不超过自2017年6月19日起五年。三、1、本协议签订后甲方与丙方签订的《商铺经营权转让协议》自动终止。但对外仍以乙方名义经营。乙方及丙方收取商铺租金至2017年6月18日止，自甲方收取租金时，甲方需支付大厦及酒店所有费用及房租。2、甲方认可乙方及丙方在实际经营管理期间所对外签订（或以甲方名义签订）的商户合同有效。但乙方及丙方在本协议签订后应与甲方统一管理所签订的商户合同，并以甲方为主。3、甲方为经营需要调整业态涉及到乙方丙方签订的商户合同时，由乙方及丙方负责解除相关商户的租赁合同，并由乙方丙方负责解除相关商户合同所需费用及相关问题。但甲方应确保涉及调整的商户，在新签约商户的租金时应高于乙方原签订协议租金的20%。四、1、甲方为保证给乙方的资金安全，同意在还清乙方全部欠款本金前维持甲方与乙方（北京畅悦怡雅酒店管理有限责任公司）签订的《酒店经营权转让协议》直至欠款本金全部偿还完毕，《酒店经营权转让协议》自动终止。剩余欠款利息双方重新约定还款时间安排，并另行签订协议。2、北京乐活酒店管理有限责任公司自营客房部分仍由乙方实际经营管理，其收入全部用于偿还乙方本金。3、酒店自营客房的房租、水电、人员工资及工程维修等相关费用均由甲方承担，自营客房部分的固定资产投入及管理所需费用也由甲方承担。4、乙方实际经营管理接手前，甲方对外出售的会员卡恢复使用，相关事实细则待双方核对完财务账目后由双方财务人员共同组织实施。5、甲乙双方的财务人员每日核对酒店自营客房部分的收入，并核减乙方的本金。6、甲方如有合适商户需要租赁乙方实际经营管理的精品酒店所收取的租金应优先偿还乙方的本金。五、乙方、丙方明确掌管酒店经营权的目的是保证本身的资金安全，待本金全部收回后，乙方、丙方将酒店的实际经营权交还甲方”。该协议签署后，被告并未将其管理的商铺交还乐活酒店，继续收取商铺租金。2018年8月19日，乐活酒店的法定代表人代勇指使十余人对乐活酒店的经营场所进行围堵并有多人争抢前台电脑主机，损坏财务室内桌椅等办公用品，后欲强行更换财务室防盗门，被民警制止。8月21日、22日，代勇指使他人使用事先准备好的二度力钳破坏乐活美食汇五层消防通道门上挂锁，该挂锁为平阳安置。8月28日，代勇带领十余人，以检查消防、水电设施为由进入乐活美食汇物业中控室，民警及时介入未发生过激行为。2018年10月22日，乐活酒店以朱文中、平阳、么品富经营乐活酒店客房、商铺期间的经营收入已清偿全部借款本金，《酒店经营权转让协议》等合同应当终止为由提起本案诉讼。为证明以上事实，乐活酒店申请对2016年3月至2019年10月期间的畅悦酒店客房以及商铺经营利润进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，确定汇亚昊正（北京）会计师事务所作为本案的鉴定机构，鉴定内容为确认位于石景山区苹果园南路9号酒店及商业经营场地的2016年3月至2019年10月的全部营业收入及经营费用支出等所有账目。乐活酒店向鉴定机构提供的检材即酒店日报表为乐活酒店的工作人员私下拷贝打印而成，朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店对信息的真实性提出异议，而记录该信息的电脑在双方的冲突中损坏无法查验信息的真实性。被告亦提出由于代勇等人抢夺电脑主机、财务账册，造成被告无法提供鉴定所需的全部收入、支出等财务凭证。为保证审计程序的进行，法院依据原告的申请，依法调取了北京公安系统留存的酒店旅客住宿信息、商铺租赁合同及租赁费支付凭证等材料提交审计机构。2020年5月6日，汇亚昊正（北京）会计师事务所出具汇亚昊正［2020］专字第0046号司法会计鉴定意见书，鉴定意见：“(一)收入鉴定意见如下:1、客房收入应以公安系统调取的旅客住宿信息计算的客房收入为准，原因为:其一是信息涵盖整个审计期间信息比较完整，其二是公安系统调取的旅客信息数据是可靠的。经过计算汇总审计期间的酒店的住宿费收入为:按照说明中房间价格区间最低值计算的客房收入为35258404元，按照说明中房间价格区间最高值计算的客房收入为41895600元，按照价格区间高值和低值的平均值为38577002元，平均值作为此次审计鉴证的住宿费收入。2、商户租赁收入是33643390.23元。3、综上1、2得出，此次审计获取的有效证据材料汇总的收入为客房收入和商户租赁收入，二项收入的合计数，共计72220392.23元。4、除客房收入、商户租金收入外，押金、水电费、燃气费等收入未获得审计资料，故此次审计不包括押金、水电费、燃气费等收入。(二)成本费用支出的鉴定如下:1、2016年3-12月、2017年、2018年1-8月未获得畅悦怡雅经营支出的有效财务资料，故无法鉴定此期间所有的经营费用支出。2、企业在2018年9-12月共发生营业成本301131.41元。鉴定情况如下：(1)发票日期所属期正确、领款人签字、领导签批合规支出共计15024元；(2)财务核算不规范的支出共计286107.41元，其中:支出凭单是9-12月共计205103.44元，无合同/无领款人签字/无领导签批/无明细购物清单/发票是单位打款给个人等无法验证款项是否真实有效的支出共计175085.44元；(3)支出凭单是9月之前的共计96027.97元，依据收入成本配比原则，此部分支出应当归属于当期，不应账务处理在9至12月;(4)1-8月支出2笔保洁费用，一笔是7月6日35000元，支出凭单注明的服务期间是2018年1月20日到2018年7月20日;一笔是4月9日32500元，支出凭单未注明服务期间，2笔支出均不应财务核算在9-12月。3、企业在2018年9-12月共发生管理费用722060.71元，鉴定情况如下：(1)福利费支出共计12996.50元，均为各大超市的日用品发票，无具体的发放标准及补助说明，不能确定是个别人员报销还是公司全体人员的福利;(2)交通费支出共计20752元，其中只有1800元是当月的发票，其余均不是记账期间的发票，不应在此记账期间核算;(3)差旅费支出共计20213元，为香港、澳门的机票等差旅费支出，不能确定是否与酒店的经营相关;(4)支出凭单是9月之前的共计7667.37元，依据收入成本配比原则，此部分支出应当归属于支出凭单当期，不应账务处理在9至12月;(5)支出手续不齐全:部分支出无合同/无领款人签字/无领导签批/无明细购物清单等，报销给个人，无法验证相关支出是否属于本单位的真实有效的支出。4、2019年1-10月的记账凭证披露的数据总体收支由三部分组成，北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司、北京适家酒店管理有限责任公司无记账凭证和发票的报帐支出，法律主体不唯一、记账凭证无附件、无支出凭单、无银行回单、无消费明细、无审批流程、无记账发票、无业务合同等，此部分收支不符合企业会计制度及会计核算原则，故2019年1-10月的记账凭证反映的数据无法作为此次审计的有效性数据予以采纳。(三)依据商户的租赁合同和租金收款账户可知，商户租金收款的账户共有7个，此次鉴定只获得了户名为北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司的中国农业银行北京海淀大街支行的银行对账单，其余租金收款账户没有获得相应的银行对账单及银行收款通知等资料，经法院多次向北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司催缴，截止到鉴定报告出具日尚未收到其他银行账户资料”。朱文中等四被告对鉴定意见书提出异议。2020年7月16日，汇亚昊正（北京）会计师事务所出具补充审计资料回复函，载明：“一、畅悦提交的说明、社保回单、银行回单、结算单、合同、发票、销售货物或提供应税劳务清单回复意见：1、发票抬头为畅悦支出共计321014.79元，可以确认为审计期间的支出；2、发票抬头为适家酒店管理有限责任公司的支出共计183912.18元，与审计主体不符，不能确认为审计期间的支出；3、畅悦酒店职工宿舍楼装修款1354640.00元，畅悦酒店改造结算单370871.00元，畅悦酒店庭院工程改造177671.00元，主楼八层客房装修308410.00元，四项支出共2211592.00元，只提供了工程结算书，畅悦公司提供的记账凭证中无相关支出的记录；同时，畅悦公司向法庭提供的2016～2019年银行对账单中也没有相关款项的转账记录，故不能确认为真实有效的支出；4、2020年5月25日代乐活酒店支付王国荣工程欠款收条一张金额为100万元，2020年5月23日支付设备租赁费收条一张金额为160万元，畅悦公司提供的支出凭证中无相关支出的记录;同时，畅悦公司向法庭提供的2016～2019年银行对账单中也没有相关款项的转账记录，故不能确认为真实有效的支出；5、2019年11月工资表一份，合计支出金额为515898.93元。首先，其96人的花名册与法院向北京市公安局治安总队提取的员工备案名单严重不符，不能确认其真实员工数量。无员工社保、个税的明细单，不能证明畅悦公司提供的金额为22837.3元的2019年10月社保缴费单是为相关花名册中员工缴纳的。同时，畅悦公司向法庭提供的2016～2019年银行对账单中也没有相关款项的转账记录，故无法为畅悦公司的员工薪酬做出审计。二、乐活酒店提供的银行对账单整理的分类明细表回复意见如下：2016年3月至2016年12月从银行对账单整理的数据统计乐活酒店共代收商铺房租、客房收入、向畅悦关联方借款共计4527470.64元;向畅悦关联方付款2940159.78元，收支差额为1587310.86元。三、关于审计报告的修改意见。1、由于上述一、二涉及到需要增加审计报告期间的费用支出只有一、1相关，其他均不合规。2、审计报告已经出具正式版，如若修改，需要把出具的报告全部收回，在重新修改，需修改的地方涉及金额为发票抬头为畅悦支出共计321014.79元，其余均不符。3、2016年3月至2016年12月从银行对账单整理的数据统计乐活酒店共代收商铺房租、客房收入，这部分收入已经在出具的审计报告租金计算和客房收入中涵盖，只是款项收在乐活酒店，故也不需要修改审计报告”。本案审理过程中，2020年5月11日，乐活酒店被责令拆除违法建设约4100平方米（包括被告经营期间改造的职工宿舍楼、庭院等工程）。此后，酒店和商铺因水电气等线路改造至今未经营。乐活酒店在诉讼期间申请诉讼保全。本院于2020年5月6日作出（2018）京0107民初29950号民事裁定书，冻结畅悦酒店名下开户行为中国农业银行北京海淀大街支行账号为×××的账户和开户行为浦发银行紫竹院支行账号为×××的账户以及平阳名下中国工商银行海淀西区支行营业部账号为×××的账户内资金。2020年6月15日，乐活酒店申请解除诉讼保全。2020年6月16日，本院作出（2018）京0107民初29950号之一民事裁定书，裁定解除对上述账户的冻结。诉讼过程中，原告乐活酒店与被告朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店共同确认的事实：1、签署《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》目的就是为了清偿乐活酒店向朱文中、平阳、么品富等人的借款。2、《酒店经营权转让协议》签署之前，借贷双方确认借款本金为3750万元,后乐活酒店分两次归还借款本金219万元。3、借贷双方均对借款行为的效力不持异议。4、在上述合同履行过程中，酒店收入和商铺租金收入均由朱文中、平阳、么品富三人收取，并未明确归还的具体债务。5、朱文中、平阳、么品富自认三人为一个利益整体，同意在本案中共同解决《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》的合同纠纷，并同意以收取的酒店经营收益和商铺租金收入总额折抵三人的借款本金。6、乐活酒店开立了两个银行账号即建设银行杨庄东路支行，账号：×××（以下简称：建行账户）和民生银行北京亚运村支行，账号：×××（以下简称：民生银行账户）。自2016年2月中下旬起建行账户由交由被告管理，民生银行账户仍由乐活酒店管理。7、2016年3月-2019年10月，乐活酒店收取商铺租金322236元，该款没有转交被告。原告乐活酒店与被告朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店有争议的事实：1、关于借款数额。2015年10月15日，乐活酒店与平阳、么品富签订《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》缔约目的在于归还乐活酒店向平阳、么品富的借款。协议中虽然约定借款数额为500万元，但各方在《洽商协议》已确认实际借款不足500万元，对于借款数额，各方说法不一致。平阳、么品富主张为350万元，而乐活酒店自认292万元。各方均未提供证据材料证实借款数额。2、关于经营收入。被告主张《司法会计鉴定意见书》的住宿费收入未考虑酒店客房免费或者打折等情形；计算在租金收入总额中的店铺名称为望京小腰自2018年1月18日起的租金有误，被告承认收取该商铺的租金，但是自2018年10月前的租金已交给乐活酒店的债权人孙伟军。被告就其主张的事实未提供证据证实。乐活酒店不认可望京小腰店铺租金已转交给其债权人。3、关于经营支出。乐活酒店主张在其自己经营期间，酒店正常的支出情况：(1)依约向八大处农工商支付的房租（由乐活酒店负担，被告经营期间无此项支出）；(2)水电费（从商铺收取的加价水电费可以充抵客房所用部分）；(3)员工餐每年14-18万；(4)员工住宿（0）；(5)洗涤费和一次性用品费每年42万元；(6)网费每年3-5万元；(7)日常维护费每年4-6万元;(8)税费每年约30万元左右；(9)电梯维护及检测费每年2.5万元；(10)垃圾清运费和清掏费每年10-12万元；(11)消防设施电器检测费每年2.8万元；(12)酒店管理软件千里马维护费每年5000元；(13)公安网年费800元；(14)卫生局检测费每年约1万元；(15)员工健康证收费每年3750元；(16)员工工服费用每年8000元左右；(17)员工社保28万元左右；(18)员工工资，23-25名员工，每年工资支出140万元-150万元。以上支出每年共计305万元左右。被告朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店对乐活酒店所述的经营支出项目没有异议，对于其中部分支出数额提出不同意见：(1)水、电、燃气费，每月支出233668元。本院经调查确认，畅悦酒店缴纳的水电费均包含商户向畅悦酒店缴纳的费用，具体无法区分。畅悦酒店自2019年5月起向自来水公司缴纳水费，2019年5月-2019年11月共缴纳水费126682元；2018年9月-12月共缴纳电费262500元；2016年3月-2019年10月缴纳燃气费895427元。(2)员工餐每月支出3.5万元-4.1万元。畅悦酒店未提供证据证实。(3)员工社保每月支出39632元。与本院调取的社会保险缴纳记录以及向公安机关备案的酒店从业人员信息不符。(4)员工工资每月支出515898.93元。畅悦酒店主张其员工人数为90余人，提供了领取工资签字表，鉴定机构未采信，畅悦酒店未提供其他证据佐证。畅悦酒店对于支出的其他项目及数额的意见与乐活酒店一致。乐活酒店与被告朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店除向鉴定机构提供检材之外，对于经营支出均未再提供证据材料。3、关于被告支出的其他费用。被告朱文中、平阳、么品富、畅悦酒店主张其在经营乐活酒店期间代替乐活酒店负担以下费用：(1)内部装修改造费用。被告经营酒店期间于2017-2018年对酒店进行改造，支出费用2211592元，提供了结算单、部分银行转账记录、工程施工方王国荣的证明。(2)替乐活酒店偿还欠付工程款100万元，有乐活酒店债权人王国荣出具的收条、银行转账记录。(3)向王**支付设备使用款。乐活酒店与王**民间借贷纠纷经法院裁判，在执行过程中法院查封了乐活酒店的设备等资产，被告为正常经营与王**达成协议，每月支付王**10万元设备使用费，已支付160万元。有王**出具的收条、银行转账记录。乐活酒店对此持有异议。(4)税务罚款。被告主张2016年4月11日替乐活酒店缴纳税务罚款220104元。经本院查实，2016年4月11日由乐活酒店建行账户转入民生银行账户220104元，当日由民生银行账户向税务机关缴纳罚款5.4万元、滞纳金58104元、其他印花税108000元。（5）两个银行账户的资金收支情况。乐活酒店名下建行账户自2016年2月中下旬交由被告管理，民生银行账户由乐活酒店自行管理。根据当事人提交的建行账户和民生银行账户的银行资金往来明细显示，2016年2月29日，建行账户转入民生银行账户17万元，2016年2月29日，朱文中的银行账户转入民生银行账户53万元，两笔款项用于乐活酒店缴纳2016年1-2月拖欠的电费。闵春花于2016年5月17日至2016年6月16日分三次向民生银行账户转款65703.75元。2016年3月17日至2016年4月29日，建行账户向民生银行账户分六次转款203351.76元（不包括2016年4月11日转款220104元）。2016年4月12日，民生银行账户向建行账户转款8784.73元。乐活酒店承认2016年3月17日收取的转账123927.4元用于缴纳乐活酒店经营期间的税款，其余均系被告经营期间应当支付的税款和艺龙网、携程网的佣金，由乐活酒店代为缴纳。（6）司法扣划。乐活酒店作为被申请人的执行案件在执行过程中，法院从乐活酒店的建行账户扣划六笔执行款：2016年6月24日140000元；2016年6月27日两笔分别为26769.43元、172450元；2016年12月1日95380.44元；2017年3月24日10621元；2018年3月20日42123元。乐活酒店承认以上款项均系乐活酒店自己经营期间的债务，应由乐活酒店承担，但提出2017年3月24日10621元；2018年3月20日42123元两笔款项是商铺转到建行账户的租金，由于该款被扣划，该商铺再次向被告交纳了租金，计算在鉴定意见书的租金总额中，故被扣划的两笔款项不应抵扣。被告认可乐活酒店的意见，本院认为，原、被告之间先后签署《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》等多份合同，合同当事人均认为上述合同是真实意思表示，内容亦不违反法律禁止性规定，属于有效合同，本院对此不持异议。根据原、被告的诉辩意见，归纳争议焦点，分别阐述如下：一、合同目的及履行情况原、被告先后签署《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》目的是乐活酒店以其所属客房的经营收益和商铺的租金收入清偿其向朱文中、平阳、么品富的借款本金。各方当事人对此不持异议。本院予以确认。2015年9月30日签订的《酒店经营权转让协议》约定了酒店经营权转让事宜，而当日签署的《补充协议》除明确了转让款的由来以外，约定了酒店经营权的回购期、回购期内的各方权利义务以及违约责任。根据协议约定，结合当事人陈述可见，在回购期内，乐活酒店仍自行经营，只是将经营收入交与被告朱文中、平阳用于清偿借款本金。此后，乐活酒店归还了部分借款本金。2016年3月，经过乐活酒店与朱文中等人协商，朱文中、平阳才正式接管乐活酒店所属客房及相关设备设施，并对外以畅悦酒店的名义经营。自此，合同双方当事人正式履行《酒店经营权转让协议》，不再履行《补充协议》，《补充协议》协议终止履行。由于乐活酒店发生新的借款事实，乐活酒店与平阳、么品富签署《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》。协议签订后，平阳、么品富接管部分商铺后，仍以畅悦酒店的名义与各商户续签租赁合同，收取租金。2017年4月11日，乐活酒店与上述协议的合同主体即所有被告签订了《洽商协议》，将上述两份协议相关的权利义务进行了重新约定。与乐活酒店签订《酒店经营权转让协议》、《补充协议》的合同主体为畅悦酒店，目的却为归还朱文中、平阳二人的个人借款。与乐活酒店签署《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》的合同主体为平阳、么品富，目的为归还平阳、么品富的借款。两份协议的合同主体不一致，合同标的物不一致，但是两份协议的履行均以畅悦酒店的名义对外经营，且酒店客房的经营收益与商铺的租金收入共同用于归还朱文中、平阳、么品富的借款本金，并未区分归还的具体债务。原、被告对协议履行主体、合同利益混同的事实不持异议，同意以酒店客房收益和商铺租金收入共同清偿朱文中、平阳、么品富的借款本金。故本案对上述合同一并审理。二、经营收益抵消的债务总额各方当事人均确认《酒店经营权转让协议》、《补充协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》的目的就是为了归还借款本金。原、被告对于借款本金数额存在争议。乐活酒店认为《酒店经营权转让协议》、《补充协议》确定借款本金为3750万元，此后分两次归还借款本金213万元和6万元，故借款本金余额3531万元；《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》虽然确定的借款本金为500万元，但实际对方只提供292万元，借款本金应为3823万元（3531万元+292万元）。畅悦酒店等被告认为应偿还的借款本金为3881万元（3531万元+350万元）。各方对于签订《酒店经营权转让协议》时确定的借款本金3750万元以及分两次归还的借款本金219万元无异议，而对于《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》确认的以商铺租金收入清偿的借款本金数额有异议。针对上述争议，本院认为，被告作为出借人虽然主张其向乐活酒店提供借款350万元，但截至本案辩论终结时，未能提交其向乐活酒店提供资金的证据材料。鉴于借款人乐活酒店自认借款数额为292万元，本院确认该笔借款本金为292万元。因此，被告从酒店客房经营收益和商铺租金收入应清偿的借款本金共计为3823万元。三、经营收入、成本支出以及其他应抵扣款项1、关于酒店客房和商铺租金收入乐活酒店向鉴定机构提供的检材为酒店日报表，而记载日报表的电脑因双方冲突损坏，且被告对日报表的真实性提出异议。而被告又以冲突时财务账册丢失为由不能提供。为此，本院依申请调取了公安系统留存的酒店旅客住宿信息。汇亚昊正（北京）会计师事务所以本院调取的酒店旅客住宿信息作为依据，出具的《司法会计鉴定意见书》核定住宿费收入为38577002元。被告对于鉴定的住宿费收入有异议，提出酒店经营期间会有免费或者打折的情形。考虑到酒店经营受旅游市场影响，有旺季、淡季之分，旅游淡季酒店一般会采取打折等手段提高酒店的入住率，故本院参考鉴定结论，确定被告自2016年3月至2019年10月期间酒店住宿费收入共计30861601.6元。被告主张《司法会计鉴定意见书》对于望京小腰店铺的租金统计有误，因未提供证据证实，本院不予采信。自2016年3月至2019年10月期间的商铺租金收入以鉴定意见书确定的数额为准。在此期间内，乐活酒店收取租金322236元。扣除乐活酒店收取的租金，剩余租金收入33321154.23元为被告实际取得的租金数额。2、关于酒店经营成本支出汇亚昊正（北京）会计师事务所针对被告提供的检材在《司法会计鉴定意见书》、《补充审计资料回复函》中关于经营成本支出提出了鉴定意见。但是由于以下原因，鉴定结论的成本支出不能作为本案定案依据。理由为：一是鉴定结论关于成本支出是鉴定期间一个时间阶段的支出情况反映，而不是全部鉴定期间的支出汇总。本案无法以此为依据裁判。二是导致无法鉴定全部经营成本支出的原因是被告未能提供全部财务账册进行审计。被告提出不能提交财务账册的主要理由是代勇纠集人员破坏了包括财务室在内的酒店设施，导致账册丢失。本院调取的公安机关的报案卷宗档案虽未记载代勇有抢夺、破坏财务账册的行为，但被告以代勇的违法行为为由主张无法提供支出凭证，本院不得不考虑该因素。三是被告在经营乐活酒店客房期间账务管理不规范，在《司法会计鉴定意见书》关于支出部分的论述可以得到证实，致使其提供的账册凭证不能客观反映出酒店正常的经营成本支出。为了核算被告经营期间酒店客房成本支出，本院对于乐活酒店陈述的其自营期间的支出情况与被告主张的经营支出情况进行对比。双方对于应当由被告承担的酒店支出项目：洗涤费和一次性用品费、网费、日常维护费、税费、电梯维护及检测费、垃圾清运费和清掏费、消防设施电器检测费、酒店管理软件维护费、公安网年费、卫生局检测费、办理员工健康证费用、员工工服费用无异议，总金额为3778683元（依区间高值计算）。争议焦点集中在水电、燃气费以及与员工人数相关的支出项目。（1）水、电、燃气费。本院经调查确认，畅悦酒店缴纳的水电费均包含商户向畅悦酒店缴纳的费用，具体无法区分。综合畅悦酒店缴纳水、电、燃气费的情况，根据客房与商铺使用面积的比例以及各自水电的使用情况，参考鉴定意见书，本院确认2016年3月至2019年10月期间，畅悦酒店支出水费63341元、电费1443750元、燃气费用895427元。（2）与员工人数相关各项支出。乐活酒店主张其自营期间雇佣员工20余名，被告主张其雇佣员工人数为90余名。本院参照乐活酒店的客房数量、经营面积等情况，咨询周边酒店雇佣员工的情况，确定酒店正常经营需雇佣员工人数为50名。在此基础上参考双方意见，确定员工餐支出为132万元；员工工资为1100万元。社会保险缴费支出297000元。综上，本院确认2016年3月至2019年10月期间酒店客房经营成本支出18798201元。3、其他应抵扣款项除正常的酒店经营成本支出之外，被告主张其代替乐活酒店支付的款项，应当从收入中抵扣。根据其提出的项目分别阐述：(1)内部装修改造费用。被告主张其经营乐活酒店期间于2017-2018对酒店客房、庭院、员工宿舍等工程进行了装修改造，共支出费用2211592元。乐活酒店对工程无异议，但费用是否从经营收入中抵扣有异议。本院对此认为，《酒店经营权转让协议》约定：畅悦酒店接收酒店的管理后，如因畅悦酒店所需的管理、经营、改造、装饰等所发生的费用均由畅悦酒店自行承担。而之后签署的《洽商协议》却约定酒店客房工程维修、固定资产投入等费用由乐活酒店负担。《洽商协议》变更了《酒店经营权转让协议》的约定，应以《洽商协议》约定的内容确定承担主体。乐活酒店主张《洽商协议》约定该条款的前提是交还商铺经营权，但该条款是在酒店经营权部分约定的，不能确定乐活酒店承担相关费用与交还商铺经营权有关，故乐活酒店主张的事实，本院不予采信。由于被告进行的装修改造工程，缺乏合法审批手续被强拆，该部分损失应由被告自行承担。目前，被告进行的装修改造工程中仅保留对酒店主楼八楼的装修改造，应视为对酒店固定资产的投入，该部分的装修现值应由乐活酒店负担，本院酌情确定为23万元，从经营收入中抵扣。(2)替乐活酒店偿还欠付的工程款100万元。乐活酒店自营期间欠付的工程款应当由其自行承担，该款从经营收入中抵扣，权利人不能再向乐活酒店主张该部分债权，乐活酒店亦不再承担该项债务。(3)向王**支付设备使用款。被告使用法院查封的乐活酒店设备等资产而支付的设备使用费，依法应当用于清偿执行款项，而乐活酒店与王**之间对于执行案件尚有争议，本院在此不考虑抵扣，各方应另行解决。(4)税务罚款。被告主张2016年4月11日替乐活酒店缴纳税务罚款220104元。经本院调查，2016年4月11日，被告掌控的建行账户向乐活酒店自行管理的民生银行账户转款220104元，乐活酒店通过民生银行账户向税务机关缴纳罚款、滞纳金、其他印花税等费用。鉴于行政罚款是乐活酒店自行经营期间造成的，该款项应由乐活酒店承担。本院确认从经营收入中抵扣220104元。（5）银行账户其他收支。根据查明的事实，2016年2月29日建行账户转入民生银行账户17万元，2016年2月29日闵春花账户转入民生银行账户53万元，两笔款项用于乐活酒店缴纳2016年1-2月拖欠的电费。2016年3月17日，建行账户转入民生银行账户资金123927.4元用于缴纳乐活酒店2月份的税款。上述三笔款项均用于乐活酒店自营期间的债务，应当从被告的经营收入中抵扣。（6）司法扣划。2016年6月24日-2018年3月20日，法院在执行乐活酒店作为被申请人的执行案件过程中，分六次从建行账户扣划487343.87元，上述款项中系乐活酒店自己经营期间的债务，应由乐活酒店承担，但其中两笔扣划款项共计52744元来源于商铺交纳的租金，而非被告取得的收入或者转账的资金，不应在收入中抵扣。综上，从酒店经营收入中抵扣的款项共计2708631.27元。四、酒店以及商铺经营权是否返还根据本院确定2016年3月至2019年10月期间的酒店经营收入和商铺租金收入抵扣经营成本支出和其他应抵扣款项，被告从酒店客房经营收益以及商铺出租共计取得42675923.56元，已高于借款本金3823万元，故乐活酒店的借款本金截止2019年10月底已清偿完毕。被告再占有乐活酒店的客房、商铺及附属设备设施等已没有法律与合同依据。因此，乐活酒店要求被告返还酒店所属客房、商铺的房屋、场地及附属设备设施的主张，本院予以支持。双方签署《酒店经营权转让协议》之后，酒店客房以畅悦酒店的名义对外经营，而非乐活酒店。乐活酒店所属客房及附属设备设施返还即可，无须返还经营权。商铺房屋、场地以及附属设施返还后，乐活酒店对商铺享有收取租金、物业管理等经营管理权。五、合同是否解除《酒店经营权转让协议》所属的《补充协议》主要约定了回购期，因双方以实际履行终止了该协议，故该协议无须主张解除。《酒店经营权转让协议》、《北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺经营权转让协议》、《洽商协议》的缔约目的已达到，合同履行完毕。依据合同法的相关规定，合同的债务履行完毕，合同关系终止。乐活酒店主张合同解除，因债务履行完毕不属于《合同法》规定的约定或者法定解除的情形，故本院该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一项之规定，判决如下：一、被告北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司、被告朱文中、被告平阳、被告么品富于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区苹果园南路9号北京乐活酒店管理有限责任公司所属酒店房屋、场地及附属设备设施返还原告北京乐活酒店管理有限责任公司；二、被告北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司、被告朱文中、被告平阳、被告么品富于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区苹果园南路9号北京乐活酒店管理有限责任公司所属商铺、场地及附属设备设施返还原告北京乐活酒店管理有限责任公司；自本判决生效之日起原告北京乐活酒店管理有限责任公司对所属商铺享有经营管理权；三、驳回原告北京乐活酒店管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费243800元，由被告北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司、被告朱文中、被告平阳、被告么品富负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由原告北京乐活酒店管理有限责任公司负担（已交纳）。鉴定费100000元，由被告北京畅悦怡雅时尚酒店管理有限公司、被告朱文中、被告平阳、被告么品富负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 李军梅审 判 员 沈 霞审 判 员 李 扬二〇二〇年九月二十三日法官助理 王洁如书 记 员 邓 爽书 记 员 韩 佳