海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9021民初321号 原告:杨元奇，女，1964年12月31日出生，汉族，住海南省定安县。 委托诉讼代理人：黄连慈，海南鹏达律师事务所律师。 被告：海南顺得发实业有限公司，住所地海南省海口市琼山区府城镇下坎西路**。 法定代表人：陈建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周义桀，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春江，海南东方国信律师事务所实习律师。 第三人：张开喜，男，1963年2月12日出生，汉族,住新疆维吾尔自治区。 第三人：陈水全，男，1965年12月19日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 原告杨元奇与被告海南顺得发实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理。案件审理过程中，本院于2020年5月20日、6月11日分别追加张开喜、陈水全作为第三人参加诉讼。2020年6月24日，本院依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告杨元奇委托诉讼代理人黄连慈、被告海南顺得发实业有限公司委托诉讼代理人周义桀、王春江到庭参加诉讼。第三人张开喜、陈水全均未到庭。本案现已审理终结。 原告杨元奇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还购房款373750元。3、判令被告赔偿373750元。4、判令被告赔偿利息。利息自2015年4月16日起按中国人民银行同期房地产贷款利率计至款项付清之日止。利息暂计至2020年4月16日止为373750元×0.81%/月×59=178615元。以上2、3、4款项共计926115元。5、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告经充分协商，于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于定安县定城镇见龙大道得发豪苑的A1幢11层1103号房出卖给原告；双方同时签订《商品房买卖补充协议》(以下简称补充协议)，对购房款的支付作了约定。原告于签订合同的当日按照补充协议约定向被告支付了购房款373750元(其中273750元系以债权转让的方式支付)，被告亦于当日将房屋交付给了原告。2018年10月，原告准备进行装修时，得知被告于2017年7月24日将该房屋卖给了第三人；第三人已于2019年装修完毕后入住该房。综上所述，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，根据民诉法等有关法律的规定，现特向贵院起诉，请依法判决。 被告海南顺得发实业有限公司辩称，一、被告与原告于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）及《商品房买卖补充协议》（以下简称“《补充协议》”），被告认可《买卖合同》具有法律约束力，但《补充协议》因原告并不具有对陈水全混凝土款项部分的相应处分权，而属部分无效，故被告对该无效部分不予认可。二、被告同意解除该《商品房买卖合同》，但实际解除时间为2017年1月10日。第一，根据《买卖合同》第七条第2款约定，“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”。在原告拒绝支付剩余的款项的情况下，被告与原告多次协商无果后，已于2017年1月10日向原告出具《单方解除合同书》解除了与原告之间的《商品房买卖合同》。第二，根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。结合本案，因原告已经构成迟延履行“主要债务”的法定合同解除条件，被告于2017年1月10日已经解除了该《买卖合同》。三、原告主张返还购房款373750元，没有事实和法律依据。第一，因《补充协议》部分无效，故对涉及“扣除”陈水全混凝土款项部分的约定系无效约定，则相应购房款支付条件及支付周期应按《买卖合同》执行。第二，原告仅支付了《买卖合同》第六条约定的总房款的22.6%（10万元），余款77.4%并未实际支付。第三，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。结合本案，原告作为无权处分人并未得到陈水全追认，后续也未获得相应处分权，故，在原告并未履行相应款项支付义务的前提下，被告自然不存在返还款项义务。四、原告主张赔偿373750元，没有事实和法律依据。第一，《补充协议》部分无效系原告无权处分而导致，系原告实施欺诈行为谎称自己是陈水全的债权人而哄骗被告与原告签订的。第二，原告实际仅支付了22.6%（10万元）的购房款，且原告严重逾期支付购房款是导致买卖合同目的不能实现的主要因素，故原告主张赔偿不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。五、原告主张赔偿利息178615元，没有事实和法律依据，第一，原告实际仅支付了22.6%（10万元）的购房款，其主张计算利息的本金数额与事实严重不符。第二，《买卖合同》系因原告不同意支付剩余款项导致合同解除，且原告拒绝支付剩余款项也给被告造成不应有的时间成本及资金成本增加，故原告主张赔偿利息不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。六、本案所涉房屋在不存在其他合法买受人的情况下，被告有权进行相应的处分行为，故不存在原告所诉称的侵犯其合法权益的情形。第一，根据《买卖合同》第七条第2款约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，并有权对该房屋另行出售。第二，被告于2017年1月10日已经与原告解除了《买卖合同》，故，被告依法进行的商品房销售行为与原告不存在任何关联关系。综上，原告的诉讼请求没有事实根据与法律依据，应予以驳回。以上答辩意见，请贵院予以采纳为盼！ 原告杨元奇围绕诉讼请求提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明被告于2015年4月16日将涉案的房产卖给原告；2、客户对账单，证明案外人陈水全因在被告开发的得发豪苑施工而拖欠原告273750元；3、商品房买卖补充协议、收据，证明被告已经收取原告的购房款373750元；4、结婚证，证明在《客户对账单》及《商品房买卖补充协议》上签字的案外人黄宝道与原告系夫妻关系；5、商品房买卖合同(部分)，证明被告于2017年7月24日将涉案的房产卖给第三人张开喜。6、海南顺得发实业有限公司名下房屋抵押/解押登记表，证明被告在2013年5月24日已经将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司海口分行。 经被告海南顺得发实业有限公司质证，对证据1的真实性、关联性、合法性及证明内容无异议，合同第六条的付款规定的约定，因为当时双方知道房屋进行了抵押，所以才约定办理房屋入住手续时支付余款77.4%；对证据2的真实性、关联性、合法性及证明内容不予认可，对账单第一张没有陈水全的签名，第二张没有原告的签名，陈水全的签名也不知道是不是真实的，无法证明双方是否存在债权债务关系；对证据3的真实性、关联性、合法性无异议，但证明内容有异议，收到373750元不是事实，实际收到10万元。对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明内容有异议，与本案无关联，夫妻关系在签合同时是否还存在存疑；对证据5的真实性、关联性、合法性及证明内容无异议；对证据6的真实性、关联性、合法性及证明内容无异议，但是登记抵押的情况原告在签订合同时是清楚的。 经审查，原告提交的证据1、5、6经被告质证无异议，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。证据2落款处签字“陈水全”，但因第三人陈水全未到庭参加诉讼，且无其他证据佐证该证据，本院无法确认该证据的真实性。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明原告已经交付购房款100000元。证据4有原件予以核对，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。 被告海南顺得发实业有限公司当庭提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明在签订合同时，原告是知道房子的抵押情况，才约定房款的77.4%在交房时支付；2、商品房买卖补充协议，证明杨元奇以欺诈手段哄骗顺得发公司签署补充协议，谎称其对陈水全享有债权，并声称以此债权抵扣房款，但未得到陈水全追认，后续也未取得处分权，该抵扣协议部分无效；3、单方解除合同书，证明《商品房买卖合同》的解除理由、解除方式以及解除时间；4、（2017）琼96民初214号民事判决书、（2019）琼民终379号民事判决书、（2020）最高法民申1570号民事裁定书，证明陈水全并不认可与原告之间的债权债务的扣除。 原告杨元奇对被告海南顺得发实业有限公司提交的证据发表如下意见：第一、我们不同意质证，因为被告逾期提供证据；第二、被告一直隐瞒房屋抵押的事实，我们并不知情；第三、关于被告提供的单方解除合同通知书，我们没有收到过，也没有听过被告提出这方面的要求。 经审查，被告提交的证据1、2与原告提交的证据1、3一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但对二份证据的证明内容不予采纳。证据1不能证明原、被告在签订涉案商品房买卖合同时，原告已经知悉房屋的抵押情况。证据2不能证明原告以欺诈手段与被告签订补充协议。对证据3不予采纳，该证据由被告单方制作，原告未在其上签名，无法证明被告已经向原告送达该证据，且双方签订的合同因此解除。对证据4的关联性不予采纳，证据4为被告与第三人陈水全的建设工程纠纷案件裁判文书，未涉及本案纠纷，也无法证明第三人陈水全是否认可与原告之间的债权债务的扣除。 根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：杨元奇和黄宝道于1988年4月15日登记结婚。2015年4月16日，杨元奇与海南顺得发实业有限公司签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于定安县塔岭规划新区见龙大道北侧、土地使用权。《国有土地使用证》定安国用（2009）第36号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为定安县住房保障与房产管理局，商品房预售许可证号为定房（2009）预字第0042号。第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A1[幢][座]十一[层]1103号房。该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共120.21平方米，其中，套内建筑面积95.21平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3680元，总金额为人民币（大写）肆拾肆万贰仟叁佰柒拾叁元，（小写）442373。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人签订本合同时，买受人一次性支付总房款的22.6%，计人民币（大写）壹拾零万零仟零佰零拾零元整，（小写）100000给出卖人；出卖人通知买受人办理房屋入住手续时，余款77.4%计人民币（大写）叁拾肆万贰仟叁佰柒拾叁元整，（小写）342373一次性付清给出卖人。《商品房买卖合同》还约定了其他内容。 同日，杨元奇、黄宝道与海南顺得发实业有限公司签订《商品房买卖补充协议》，协议约定：付款方式及期限：买受人分贰期一次性付款。买受人在签订商品房买卖合同时，买受人一次性支付第一期房款，计人民币(大写)拾万元整，(小写)￥100000.00元给出卖人；出卖人在处理完陈水全事件之后通知买受人办理房屋产权证时，买受人一次性支付第二期房款，(注：第二期房款为扣除代陈水全支付用于定安·得发豪苑A3#B3#楼主体项目混凝土款项计人民币(大写)贰拾柒万叁仟柒佰伍拾元整，(小写)￥273750.00元后的余款)计人民币(大写)陆万捌仟陆佰贰拾叁元整，(小写)￥68623.00元给出卖人。当日，海南顺得发实业有限公司收到杨元奇支付的100000元购房款并出具收据一份。杨元奇与海南顺得发实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）未在房管部门备案。2017年7月24日，海南顺得发实业有限公司与张开喜签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，将涉案第A1[幢][座]十一[层]1103号房出卖给张开喜，并将房屋交付张开喜使用。2020年3月26日，杨元奇向本院提起诉讼，请求判如前述。本院受理本案后，于2020年4月14日向海南顺得发实业有限公司送达起诉状副本及应诉材料。 另查明，海南顺得发实业有限公司与陈水全之间围绕得发豪苑建设工程存在多起诉讼案件。2020年4月11日，最高人民法院作出（2020）最高法民申1570号民事裁定书裁定驳回陈水全的再审申请。 再查明，2013年5月24日，海南顺得发实业有限公司将得发豪苑涉案第A1[幢][座]十一[层]1103号房作为抵押物办理抵押权登记给抵押权人招商银行股份有限公司海口分行，至今未解除抵押。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除？若已解除，则于何时解除；二、《商品房买卖补充协议》扣除陈水全支付混凝土款项的约定是否有效；三、原告主张被告返还购房款373750元是否有事实和法律依据；四、原告主张被告赔偿373750元是否有事实和法律依据；五、原告主张利息178615元是否有事实和法律依据。 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除？若已解除，则于何时解除。 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩《商品房买卖合同》已经于2017年1月10日解除，但未能证明已经通知原告解除合同，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。原告诉请解除《商品房买卖合同》，被告亦同意解除合同，故对于原告的该项请求，本院予以支持。被告于2020年4月14日收到本院送达的起诉状副本，故原、被告于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》应于2020年4月14日解除。 二、《商品房买卖补充协议》扣除陈水全支付混凝土款项的约定是否有效。 本案中，《商品房买卖补充协议》是对原、被告签订的《商品房买卖合同》付款方式的补充，是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故《商品房买卖补充协议》中关于扣除陈水全支付混凝土款项的约定合法有效。被告关于《商品房买卖补充协议》因原告并不具有对陈水全混凝土款项部分的相应处分权，而属部分无效的抗辩，本院不予采纳。 三、原告主张被告返还购房款373750元是否有事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，首先，原告实际向被告支付购房款100000元，因双方签订的《商品房买卖合同》已经无法履行，双方均同意予以解除，故原告主张被告返还购房款100000元有事实和法律依据，本院予以支持。其次，根据《商品房买卖补充协议》的约定，被告代替第三人陈水全向原告支付混凝土款项273750元，原告以其向被告支付的购房款进行抵销，抵销后的款项为原告应向被告支付的第二期购房款。原告未能举证证明原告、被告及第三人陈水全之间已经完成了债权债务的抵销，应视为原、被告双方均未履行《商品房买卖补充协议》中扣除陈水全支付混凝土款项的约定。《商品房买卖补充协议》是对《商品房买卖合同》付款方式的补充，因原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，《商品房买卖补充协议》应当随之终止履行。原告主张被告返还273750元，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、原告主张被告赔偿373750元是否有事实和法律依据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”本案中，被告将已经抵押的房屋出售给原告，且无证据证明原告在订立合同时知晓所售房屋已经被抵押的事实。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，未通知原告解除合同即将涉案房屋出卖给第三人张开喜。故原告主张被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院予以支持。因原告实际支付购房款为100000元，故原告请求超过100000元之部分，本院不予支持。 五、原告主张利息178615元是否有事实和法律依据。 本案中，因被告将涉案房屋出卖给第三人张开喜，导致原、被告间签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。涉案《商品房买卖合同》已经解除，原告主张被告支付占用购房款期间的利息，本院予以支持。由于双方对占用资金的利率无约定，本院酌定支持原告以已付购房款100000元为基数，从2015年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计息至款项付清之日为止。原告主张超过之部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、第九条第二项之规定，判决如下： 一、原告杨元奇与被告海南顺得发实业有限公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）于2020年4月14日解除； 二、被告海南顺得发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨元奇返还购房款100000元及利息（利息以100000元为基数，从2015年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计息至款项付清之日为止）； 三、被告海南顺得发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨元奇支付赔偿款100000元； 四、驳回原告杨元奇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13061.15元（原告已预交），由原告杨元奇负担9887.95元，被告海南顺得发实业有限公司负担3173.2元。案件受理费原告杨元奇多预交部分，本院予以退还。被告海南顺得发实业有限公司负担部分，限被告于本判决生效之日起十日内向本院支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黄蕴蕊 人民陪审员  徐丽俐 人民陪审员  林 薇 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  柯彩虹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。