上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10629号原告：陈斐利，男，1975年6月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨涵，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：祝成成，男，1991年8月10日出生，汉族，住上海市。被告：北京三快科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：穆荣均，总经理。委托诉讼代理人：薛晶，男。原告陈斐利与被告祝成成、北京三快科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告陈斐利及其委托诉讼代理人杨涵、被告祝成成、被告北京三快科技有限公司(以下简称“三快公司”)的委托诉讼代理人薛晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斐利提出的诉讼请求：1、判令解除陈斐利与祝成成于2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》；2、判令祝成成支付陈斐利欠付的房租，自2020年3月1日起至祝成成实际搬离房屋之日止，按每月人民币11500元(以下币种均为人民币)的标准计付；3、判令祝成成支付因严重违约给陈斐利造成的损失152500元；4、判令祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1095元归陈斐利所有；5、判令三快公司对第四项请求承担连带责任；6、判令祝成成及三快公司承担陈斐利为维护合法权益支出的诉讼费及律师费金额8000元。事实与理由：2018年8月22日，陈斐利与祝成成签订《房屋租赁合同》，约定陈斐利将上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给祝成成，租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金为每月11500元，租金支付方式为付三押一，物业费、水费、电费、煤气费等其他费用(如有)由祝成成支付。合同签署后，陈斐利依约履行义务，但祝成成违反合同约定破坏房屋结构，改造成“群租房”对外转租，未经陈斐利同意将系争房屋改造成“民宿”并挂在网上营利。三快公司未尽合理审查义务侵犯了陈斐利的合法权益。故陈斐利向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告祝成成辩称，2019年12月1日，其支付了两个半月的房租，2020年4月1日支付了一个月的房租。2020年2月中旬至3月底房租未付系受疫情影响。疫情期间其曾与陈斐利电话沟通，表示因疫情原因无法返沪，房屋内无人居住，希望减免一个月租金，陈斐利对此表示同意。故其并未拖欠租金。陈斐利无实际损失，祝成成亦无营利收入，其将系争房屋内居住情况告知过陈斐利，故不同意陈斐利的诉讼请求。被告三快公司辩称，不同意陈斐利的全部诉讼请求。本案案由为房屋租赁合同纠纷，合同相对方为陈斐利与祝成成，实际经营美团民宿的公司系案外人天津臻美旅宿旅游有限公司(以下简称“天津臻美公司”)，三快公司并非本案适格主体。其实际经营内容为美团网的平台信息展示服务。陈斐利主张营利收入的诉讼请求缺乏法律依据，其对本案不承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、陈斐利为系争房屋权利人。二、2018年8月22日，陈斐利(出租方、甲方)与祝成成(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共121平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为承租使用；该房屋租赁期为叁年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；该房屋的月租金为11500元，租金以转账方式支付；双方议定首期付叁月，另付11500元押金，以后按每叁个月结算一次，提前叁天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有限电视月租费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方义务包括：1、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气等费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；5、乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动；甲方可提供的设备如下：淋浴器1个、空调4个、冰箱1个、洗衣机1个、家具茶几一个、沙发一个；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金11500元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。三、合同签订后，陈斐利向祝成成交付系争房屋，祝成成于2018年8月22日向陈斐利支付押金11500元，并按约支付房屋租金至2019年11月30日。祝成成本应于2019年11月30日前足额支付下一期三个月的租金，但其实际于2019年12月7日支付了一个月的租金11500元、2020年1月1日支付17700元(欠付2020年2月租金5300元)，2020年2月底祝成成应再付下一期租金34500元，但祝成成仅于2020年4月1日支付11500元，后再未支付房租。陈斐利向祝成成催讨，祝成成微信中表示希望按月付款，陈斐利对此未予同意。四、2020年5月10日，陈斐利上门催讨租金时发现，祝成成将房屋进行了隔断，将原本三室两厅的格局改为五间房间(客厅一间、餐厅厨房一间)，阳台改为卫生间，生活污水直接接入落水管，转租给多人居住，陈斐利当场报案。派出所民警上门后告知祝成成改建房屋属于违法行为，并要求租客当场搬离。审理中，陈斐利与祝成成均确认双方合同于2020年5月10日实际解除。陈斐利表示，其于5月10日换锁并收回房屋，一周后发现房屋内灯亮、房门有被撬开的痕迹，据保安称房屋内有人居住。考虑到其已就本案提起诉讼、为避免发生冲突，故未敲门及报警。因此，租金应计算至2020年5月31日。祝成成对此予以否认，并表示5月10日之后其与租客均未撬门进入系争房屋内居住。关于陈斐利主张的损失152500元，其表示其中包括：家具损失3万元(其中3+1牛皮沙发1万元及实木餐桌、6把实木餐椅、玻璃实木茶几、电视柜、壁橱内储物架和家具损失共计2万元)；2020年6-8月陈斐利请装修队对系争房屋重修装修，祝成成应承担三个月的租金损失34500元；重新装修及恢复原状的费用88000元。祝成成表示，3+1牛皮沙发确实被其拆零现仅剩一半，其他家具现已不在房屋内，但其自己添置的家具价值4万余元，清退租客的时候，陈斐利未将家具归还。陈斐利对此表示，同意祝成成自行将其购置的家具拉走。关于租金损失，祝成成认为租金应当实际计算至2020年5月10日，三个月房屋空置损失与其无关。关于装修损失，其用石膏板做了隔断，阳台上装了抽水马桶，并未造成任何装修的损坏，恢复原状的费用约为500元。关于祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1095元的诉讼请求，陈斐利称，根据三快公司提供的订单列表，2019年11月20日至2020年4月19日期间共有7个订单，共计收入1095元。对此，祝成成提供其与陈斐利于2020年3月2日的微信聊天记录，陈斐利表示“小区跟我说了几次群租，我还冒风险签了让你的同事进来”，说明陈斐利知晓祝成成转租的情况。三快公司表示，租客款项实际支付给天津臻美公司，天津臻美公司扣除10%的服务费后将剩余部分支付给祝成成。陈斐利认为，三快公司作为展示平台，未尽审核义务，其未经产权人同意将系争房屋挂在网上展示的行为侵犯了原告的利益，故要求三快公司承担连带责任。关于押金，陈斐利认为根据合同约定，应当予以没收。祝成成同意押金在本案中一并处理，用于抵扣租金或予以退还。以上事实，有《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、微信记录、转账凭证、照片、110事件单登记表、美团民宿截屏以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。根据查明事实，陈斐利于2020年5月10日上门换锁并收回房屋，审理中双方同意租赁合同于该日解除，当事人达成的上述合意于法不悖，本院予以准许。经查，祝成成尚欠付2020年2月租金5300元、3月租金11500元及5月1日至10日的租金3710元。陈斐利要求祝成成支付上述期间欠付租金20510元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。至于陈斐利要求祝成成支付2020年5月11日至31日租金的诉讼请求，因陈斐利未提供证据证明祝成成于2020年5月11日进入系争房屋，本院对此难以支持。至于祝成成称陈斐利曾同意免除3月份租金的抗辩意见，其未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于损失，虽然本案中陈斐利对此未提供损失金额的相关证据，但考虑到租赁合同中约定的部分家具确有遗失，以及祝成成改变房屋结构导致原告需恢复原状产生相关费用，故本院酌情确定祝成成应向陈斐利赔偿家具及恢复原状等损失5000元。关于祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1095元归陈斐利所有的诉讼请求，考虑到祝成成已向陈斐利承担了支付租金的义务，原告要求祝成成支付营利收入1095元及三快公司承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于押金，祝成成逾期支付房租、未经同意对外转租、改变房屋结构群租的行为已构成违约，根据合同约定，陈斐利有权不予退还。关于律师费，系陈斐利为本次诉讼付出的成本，其要求两被告承担相应费用缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈斐利与被告祝成成就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、被告祝成成应于本判决生效之日起十日内支付原告陈斐利房屋租金人民币20510元；三、被告祝成成应于本判决生效之日起十日内支付原告陈斐利损失人民币5000元；四、对原告陈斐利的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币4098元，减半收取计人民币2049元，由被告祝成成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年九月二十八日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。