河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫13行初137号原告王有顺，男，汉族，生于1970年8月13日，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人程波，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人贾振华，北京京平律师事务所律师。被告南阳市宛城区人民政府。法定代表人樊牛，任区长。委托诉讼代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。委托诉讼代理人向鲲鹏，宛城区政府工作人员。原告王有顺诉被告南阳市宛城区人民政府为房屋征收行政管理一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告王有顺及其委托诉讼代理人程波、贾振华，被告南阳市宛城区人民政府委托代理人宋汉生、向鲲鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：2020年1月15日，被告作出宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定。原告诉称：2020年1月15日，被告向原告作出宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定。原告认为被告作出的该行政行为违反法律、行政法规等规定，该补偿安置标准无法达到原告被征收房屋的现有市场价值，更无法保障其现有的生活居住水平，严重侵害了原告的合法权益。故请求：1、依法撤销被告作出的宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定；2、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供如下证据：一、身份证、户口簿等身份证明文件。证明：原告的主体身份、亲属关系。二、土地使用证、房产证等产权证明文件。证明：原告拥有合法房屋和土地使用权的事实。房屋面积、土地权属，具体分户说明。1、王有顺自测房屋面积386.90平方米。（1）集体土地使用证，编号：宛市土集用（2001）字第01107号，土地使用者：王有顺，座落：东关村二组，使用权面积：112.3平米，发证日期：2001年10月。（2）房屋所有权证：宛市房权证字第**，座落：宛城区环城乡校场路312号，结构：混合，层数：3，建筑面积254.78平米，发证日期：2002年9月18日，土地使用情况摘要：权属性质，集体土地。（3）南阳市宛城区人民法院（2014）宛民初字第1428号《民事调解书》。经人民法院调解，产权已经全部归属于原告王有顺。三、南阳市宛城区人民政府《关于对仲景街道东关社区城中村改造工作有关问题的解释》。证明：案涉征收区域内存在集体性质土地的事实。四、文华南阳天地房屋售价广告、何振虎房产买卖（居间）合同。证明：案涉房屋所在区域新建房屋价格单价已经超过1万元、二手房价超过8900元的事实。五、南阳市住房和城乡建设委员会关于报送《南阳市中心城区国有土地上房屋征收补偿工作监管实施细则》的备案报告（宛建[2018]179号），南阳市人民政府房屋征收办公室关于印发南阳市中心城区国有土地上房屋征收补偿工作监管实施细则的通知，《南阳市中心城区国有土地上房屋征收补偿工作监管实施细则》。证明：南阳市住房和城乡建设委员会、南阳市政府征收办下发的该实施细则，第十二条明确要求，对未进行权属登记的建筑，参照2014年8月4日公布的卫星图片和市房屋征收部分选定的专业机构出具的房屋建成年代对比报告。凡2014年8月4日前已建成未进行权属登记的房屋，经认定为合法建筑的给予补偿，对认定为违法建筑的不予补偿。六、对评估结果的异议材料。关于对（宛区房征告字[2019]10号）的异议（1份），证明：王有顺、赵永林对初评结果提出了异议。被告答辩称：一、项目征收决定及补偿方案已发生法律效力。答辩人于2012年2月27日作出《南阳市宛城区人民政府关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》和《宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收安置补偿方案》，同时在征收区域内进行公告。在法定的期限内，征收区域内的被征收人未对该征收决定及补偿方案申请行政复议或提起行政诉讼，现该征收决定及补偿方案已发生法律效力。二、补偿决定认定事实清楚、程序正当、补偿结果公平。（一）房地产价值评估机构的选定程序合法。依照《国有土地上房屋征收评估办法》及相关规定，房屋征收部门通知征收区域内的被征收人在规定时间内自行协商选定价值评估机构；在规定期限内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；未达到总被征收人数50%以上的，采取抽签方式确定。被征收人未能在规定期限内自行协商选定价值评估机构，且在投票选定评估机构的当日，无被征收人到场参与投票。在此情况下，房屋征收部门依法采用了抽签这一随机方式选定了房屋价值评估机构。选定后房屋征收部门在征收区域内公示选定结果，公示期间，征收区域内的被征收人未对选定结果提出异议。不能以包括原告在内的被征收人的拒不参与，而否认选定评估机构程序的合法性，故评估机构的选定程序合法。（二）评估报告合法有效。1、本案中，对价值时点的调整更有利于保护被征收人的合法权益。房屋价值评估机构依照相关法律法规、政策的规定对原告的房屋价值进行评估，评估结果也已按照相关程序规定送达原告并在该房屋所在区域进行了公示，在规定期限内，原告未对评估机构出具的评估结果提出异议或申请复核评估。评估报告系具有相应资质的评估机构依法作出的，其评估综合考虑了估价对象的区位、用途、建筑结构、建筑面积及土地使用权面积等影响房屋价值结果的因素，评估结果客观公正，故评估报告合法有效，依据该评估报告作出的补偿决定公平合理。没有证据证明该评估报告对涉案房屋的价值评估程序违法或者评估结果明显不当。2、《宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收安置补偿方案》第四条安置办法第一款安置房置换方法：被征收人选择产权调换的，依据市城中村改造政策之规定，每户人均可置换安置房建筑面积40平方米。对于按时签订征迁安置协议的被征收户，给予多置换安置房建筑面积的奖励。每户置换安置房的建筑面积加上奖励的建筑面积之和，不得超过本户合法有效宅基地面积的2倍。答辩人在实际操作中，均是按被征收人合法宅基地面积的二倍进行置换的，同时不用找补差价。这一政策足以保障被征收人的权利实现最大化，保证其生活水平不降低。3、答辩人已提供货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择，若原告认为现在房价增长较大的话，那么答辩人为其提供的安置房价格也在增长，原告完全可以选择产权调换这一方式实现自己的利益最大化以最大限度保障自己合法权益。综上，答辩人所作的房屋征收补偿决定程序正当、结果公平。原告的诉讼请求及理由无事实与法律依据。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内提供如下证据材料：一、房屋征收决定及公告。1、南阳市宛城区人民政府《关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》及附件《宛城区仲景街道东关社区城中村改造房屋征收补偿安置方案》。2、张贴照片。3、南阳市宛城区人民政府《通告》（宛区政告〔2019〕1号）。4、公证书（〔2019〕豫宛兴证内民字第364号）。1-4项证实：①宛城区人民政府于2012年2月17日发布了《关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》，一并公布了《宛城区仲景街道东关社区城中村改造房屋征收补偿安置方案》，对明山路以西、新华路以南、仲景路以东、解放广场以北区域实施房屋征收。在法律规定的期限内，征收区域内的被征收人未对宛城区人民政府作出的征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，该决定已发生确定的法律效力；②2019年4月11日南阳市宛城区人民政府做出宛区政告〔2019〕1号通告，对本项目的房屋征收价值时点、奖励期限等进行调整。二、补偿决定相关证据。5、《关于选定孔明路两侧、明山路以西区域城改项目房地产评估单位有关事项的通知》。6、公证书（〔2017〕南宛兴证经字第0215号）。7、公证书（〔2017〕南宛兴证经字第0216号）。8、《关于对“选定南阳和谐房地产估价有限公司为孔明路两侧、明山路以西区域城改项目评估单位”有关事宜的公示》。9、公证书（〔2017〕南宛兴证经字第0217号）。5-9项证实：房屋征收部门依法公布评估机构名单供征收区域内的被征收人协商选定，同时明确投票或随机选择的地点、时间和选定办法，因被征收人未能自行协商选定，且投票当日无被征收人到场，房屋征收部门依法组织采用抽签的方法随机选定评估机构，选定的过程由公证处进行公证。评估机构选定后，房屋征收部门在征收区域内公示选定结果，公示期间，无被征收人提出异议。10、《房屋征收估价委托合同》。11、《通知》。12、公证书（〔2020〕豫宛兴证内民字第1025号）。13、公证书（〔2020〕豫宛兴证内民字第1027号）。14、南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室《关于对解放广场以北区域房屋征收项目被征收房屋初步评估结果公示的公告》。15、公证书（〔2020〕豫宛兴证内民字第1031号）。16、《房屋评估价值及相关权利告知书》。17、《房地产估价报告》。18、公证书（〔2020〕豫宛兴证内民字第1034号）。10-18项证实：①房屋征收部门依法委托房地产价格评估机构对被征收人房屋价值进行评估并出具《房地产估价报告》；②房屋征收部门在征收区域内公示评估结果；③房屋征收依法向被征收人送达《房地产估价报告》并告知其相关权利。三、房屋征收补偿决定及公告。19、南阳市宛城区人民政府《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2020〕4号）。20、公证书（〔2020〕豫宛兴证内民字第1042号）。19-20证实：南阳市宛城区人民政府依法作出《房屋征收补偿决定书》，作出后在征收区域内进行公告并送达被征收人。四、其它相关证据。21、南阳市人民政府关于印发《南阳市规划区村民建房管理规定》和《南阳市规划区居（村）民建房审批和管理规定》的通知（宛政〔1996〕44号）。证实：南阳市规划区居（村）民建房审批和管理规定：第二条“居民、村民建房是城市建设的组成部分，凡居住在规划区的居民或村民新建、翻建、扩建、改建住宅或其它建筑时，必须纳入和服从南阳市总体规划，按规定程序履行审批手续，凡未领取建设工程规划许可证或不按批准规定建设的，视为违法建筑。”第二十二条“老城区及居民新村不允许建三层(含三层)以上建筑，沿街建筑按规划管理部门核定的高度建设。”。依据上述规定，被征收人房屋第三层属违法建筑，第三层房屋与一、二层房屋区别进行补偿并无不妥。22、南阳市宛城区人民政府《关于将仲景街道东关社区孔明西路城中村改造项目用地范围内集体土地确权为国有土地的批复》。证实：被征收人房屋所占土地为国有土地。原告对被告提交证据的质证意见为：一、房屋征收决定及公告。对证据1真实性、关联性无异议，合法性、证明目的不认可。公平公正性有异议。具体如下：（1）被告是将其作为证据提交法庭审查的，证据的真实性、合法性、关联性是法庭必须审查的内容，涉及的征收补偿，它的公平性，也是法庭审查的内容，因此，并不能说老百姓对上面的公告或安置方案没有提起复议和诉讼，它就必然是合法的，这个理解是错误的。法庭就是审查证据的合法性部门，所以征收以及征收补偿的合法性，仍然是本案法庭必须考虑的内容。依据最高人民法院（2015）行监字第1272号行政裁定的裁判要旨，征收决定及其附属的征收补偿方案是审查征收补偿决定是否合法的核心证据。人民法院审查征收补偿决定合法性时，应当将征收决定及征收补偿方案作为被诉行政行为的主要证据和依据进行审查，如果征收决定及征收补偿方案存在重大明显违法，应当排除其证明效力。（2）被告提交的征收公告，明显违法，违法点特别的明显。第一，房屋征收决定针对的是国有土地上房屋，还是集体土地上房屋，这是一个基本的房屋征收方面的法律常识性问题。毫无疑问，是国有土地上房屋。那么，本案中，原告的房屋属于集体土地上房屋，明显不能直接实施房屋征收，必须按照土地管理法的规定，进行集体土地上房屋征收拆迁补偿程序。依据《土地管理法》第44条、第45条的规定，只有省级政府或者国务院有权征收集体土地及地上附着物，被告作为区县级政府，不具备征收的职权。第二，被告作出的房屋征收决定，不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）所规定的法定前提条件和程序。缺少《征补条例》第8条规定的公共利益这一基本前提条件。从原告提交的《南阳市宛城区健康西路两侧、明山路以西区域城中村改造合同书》也可以看出，该项目并非公共利益，且属于企业投资项目。缺少《征补条例》第9条规定的四规划一计划。没有《征补条例》第12条规定的由相应部门作出合格合法的《社会稳定风险评估报告》。未依法完成征收前的调查登记工作。补偿资金未足额到位。从合同书的第二条“甲方权利、义务”中的第8项、第三条“乙方权利、义务”第2项、第四条等条款可以看出，补偿资金是陆续、分批注入，并非在征收前足额到位。（3）被告是2012年为了举办七届全国农运会而实施的房屋征收拆迁，那么，现在是2020年，已经过去5年了，并且农运会也早已举办结束，虽然在2019年发布通告，对价值时点、奖励期限进行调整，但是，时隔7年后，还以这个名义拆迁，它的合理性值得怀疑。过去的拆迁许可证还规定了拆迁期限，现在的征收决定虽然没有规定期限，但也不能无限期地拆迁下去。（4）补偿安置方案实体和程序均违法。第一，实体上安置方案中将一、二层和三层以上区别对待，没有事实和法律依据。只要是合法的房屋，都应当依法按照市场价给予拆迁补偿。原告的房屋都是建造于上个世纪八、九十年代，没有违反任何法律法规，都是合法房屋，区别对待明显违法。对于三层及以上砖混房屋，每平米只有区区400元，而且还要经过四级核定后才能享受这400元的标准。这一规定没有任何法律依据。第二，不提供周转房的过渡费每月每户只有400元，期限24个月，无法保证被征收人能维持原有的居住水平。对于1至3号证据的真实性没有异议，对合法性有异议。4、公证书(〔2019)豫宛兴证内民字第364号)。没有异议。二、对于5-9号证据的真实性、合法性均有异议。真实性、关联性无异议，合法性、证明目的不认可。1、被告认为上述5-6号证据能够证明评估机构的选择符合法律规定，而我们认为，被告提交的上述材料恰恰证明选择评估机构是违法的。7号证据0216号《公证书》里面的附件1即《现场工作记录》，这里面记录了当时抽取情况：从三家评估公司抽取两家，然后由指挥部决定指定南阳和谐房地产估价公司作为本次评估机构。这明显不是通过抽签选择评估机构，而是由拆迁指挥部指定了评估机构，严重违反房屋征收拆迁中关于选择评估机构的法律规定。试问：哪个法律法规规定可以抽取两个评估机构，然后再由征收部门指定一个参与评估？没有法律这样规定，那么，被告的做法就没有法律依据，所选择的评估机构所作出的任何评估结论，都是违法的、没有依据的。2、被征收户数众多，却只在两处张贴协商选定评估机构的通知，无法保障所有被征收人的知情权和参与权。而且没有相关证据证明组织了被征收人对评估机构进行协商。对于证据10的合法性有异议。因为评估机构待定程序违法，所以委托行为不具备合法的前提。对证据11到13的合法性不认可，虽然公证书的现场工作记录称进行了现场丈量，但是只有两张照片，无法看清丈量的细节。并且也只是在房屋外围进行丈量，不能保证丈量的准确性。对证据14和15，张贴公示公告的真实性没有异议，公证处对于张贴过程也予以公证。但是我们对于公告过程的合法性有异议。现场工作记录和公证书只是说张贴在项目区域内，但是并未明确具体是什么位置，从评估勘查的通知对应的《评估名单》看，只有9户，完全具备直接送达通知和初评结果的条件。对证据16没有异议。对证据17的真实性、合法性、评估报告本身的依据均有异议。具体如下：第一，评估程序不合法。评估机构的选择违法，因此，其作出的任何评估报告都同样没有依据。评估机构的选择违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第四条“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”的规定。《南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》第十七条之规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。申请人并未没有参与投票或者其他方式选择贵公司作为该征收拆迁区域内房屋价值评估机构。第二，评估结果与市场价格严重不符。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”而依据评估公司所出具的《房地产估价报告》，不管是临街门面，还是住宅房屋，评估价值均在4100元/平方米左右。但被征收拆迁房屋周边区域内的住宅商品房市场价均达到10000元/平方米以上，二手房也已经在9000元左右甚至更高。根据房屋征收补偿政策及相关法律法规的规定，对于被征收拆迁房屋的补偿不得低于类似房地产市场价值。而评估公司所出具的估价报告，评估出的价值均远远低于市场价值。第三，遗漏重大评估对象。包括第三、四层房屋，以及房屋所占土地。从《房地产估价委托》中看出，该委托事项并未将第3、4层排除在外。其中所谓的政府三级房地产权属认定书面积，但是并无任何法律依据。而且该委托书中规定，“占有土地按国有划拨住宅用地进行评估”，但是评估报告中并未任何体现土地评估价值的内容。第四，没有对用于置换的房屋的价值进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第8条的规定，被征收人有权选择货币补偿和房屋置换两种补偿方式，如果选择货币补偿，仅需要对被征收房屋价值进行评估就可以了。但如果选择房屋置换，那么，对于被征收房屋和用于置换的房屋价值都应当进行价值评估，才能公平合理地进行差价结算。但本案中，被告所提交的所有材料中，没有关于置换房屋价值的评估材料。对于置换房屋的价值没有进行评估，无法保证公平、公正地进行房屋置换。《住房和城乡建设部关于印发的通知》--建房[2011]77号第八条：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第五，评估报告中没有记载调查收集并选取可比的市场交易实例、没有进行测算，也没有测算的过程，评估的结果是怎么得来的，我们无从得知。《房地产估价规范》明确规定和要求：评估机构要收集交易实例、选取至少三个可比实例，可比实例应当真实、可靠，并且应当对可比实例的外部状况和区位状况进行实地勘查，并应在评估报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。估价技术报告中应包括估价测算的过程。而评估报告中没有选取房地产交易可比实例，没有对可比交易实例进行实地勘查和拍照，没有进行估价测算，也没有计算方式。由于评估机构没有依法进行评估，其作出的评估报告严重脱离现实。原告房屋的在区域现在的房屋市场价格早已超过10000元每平方米，而这份评估报告并没有提及交易实例的单价。第六，评估报告中虽然提供了技术报告，但是并没有提供技术报告所应当具备的内容。《房地产估价规范》7·0·18估价技术报告应包括下列内容：其中第5项：“估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。”但被上诉人提交的这份评估报告，没有测算过程，没有测算步骤，没有计算公式，甚至连估价的基础数据和估价参数都没有，这个评估结果怎么得出来、怎么形成的，是完全不明确、不透明的。第七，评估报告所附的《被征收房屋认定表》（2017.2.14），只将1、2层认定为合法建筑的依据不能适用，甚至是不合法的。并且认定表上的“产权人确认情况”部分，并无产权人签字。第八，评估里面依据的面积认定表与事实不符（王有顺、赵永林）。第九，王有顺评估报告第20页（另二人在19页）记载的实地查勘期为2019.6.17，而证据13（1027号公证书》（另二人需要核实公证书）中却载明，实际丈量日期为2019.6.14，明显矛盾。对证据18、19没有异议。对证据20有异议，质证意见：没有提供计算过程、交易实例。对证据21没有异议。三、对证据19和22的质证意见：本案诉争对象，合法性不认可。王有顺：补偿决定记载有1.43平方米空地不属实，原告院落已经全部建成房屋，没有空地。对证据20、23没有异议。四、对证据21、24有异议：1、规定出台是1996年，而原告建房是在此之前，因此，从建房形成时间上说，也不适用该文件。另外，我国农村的宅基地和建房管理长期处于无管理的状态，即使说政府在1996年出台的相关规定，是否在农村地区进行过宣传？（补充温州法院观点）2、原告建房时是否城市规划区？3、原告房屋所在地区的规划是怎样的？原告房屋对规划产生了何种影响？在没有征收的情况下，是否达到了必须拆除的程度？如果没有，就应当视对规划的影响程度作出不同的处理。《征补条例》24条也对未登记建筑的认定、调查和处理作出了规定。另外，河南省高级人民法院（2017）豫行终285号《行政判决书》，陈良贤、赵相娜与南阳市宛城区人民政府补偿决定案件。法院认为，（一）上诉人的楼房共计四层，南阳市宛城区人民政府作出的《补偿决定》中，将二层以上房屋区别对待，认定为违章建筑，但对该认定和定性没有提交涉案房屋在建设时位于老城区规划范围内且属于违章建筑的证据，没有提交规划或城建行政主管部门作出的对涉案房屋的行政处罚，且上诉人所建的三、四层房屋已实际建成并使用多年，期间也未对该区域的规划实施造成明显损害和影响。现因征收行为而被差异化对待，仅给予400元/平方米货币补偿，明显与现建筑重置价格不符，显失公平，故被诉补偿决定对涉案房屋二层以上的补偿方式没有事实和法律依据，依法应予撤销。类似案例检索，最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》。《意见》于2020年7月31日起试行。强调法官对指导性案例的参照和对其他类案的参考，旨在实现法律的统一适用。对证据22、25的合法性有异议：这份批复的作出时间是2013年6月24日，而被告提交的征收公告作出时间是2012年2月17日，行政行为是否具有合法性，应当依据其作出时是否具有事实依据而判断，而不能以其作出后取得的证据材料判断。因此，即使被告2013年取得了这份所谓的批复，也不能弥补其之前行为的违法性。自然资源部办公厅关于印发《四川省南充市人民政府违法批地案通报》的通知，自然资办函〔2020〕1123号对四川省南充市人民政府违法批地案通报，2009年至2017年，为规避土地征转审批、降低用地成本，南充市人民政府组织实施了违法批地行为：一是违规确权，规避土地征转审批。通过确权方式将上述7个片区共16187.63亩农用地（其中耕地15031.19亩）确认为“河滩地”，将22268.07亩集体土地确权为“国有”。补充意见：关于第二组选择评估机构的方式不是通过摇号抽签，而是采用指定的方式，这是违法的。其中公证书里的两份文件记载的内容不一致，抽签人姓名不一致，选取评估机构的方式记录也不一致，说明被告在选择评估公司的过程中违法并提供违法材料。被告的估价报告内容没有提供三个交易实例，且没有现场勘查的报告，无法证明报告具有事实依据，所以后面测算过程没办法进行，我们看不出最后计算结果是如何得出的，综上该估价报告没有事实依据不能作为本案定价依据。关于另一位代理人提到的三四层位置补偿的案例，该房屋也是在本案涉及的征收范围内，依据该案例，被告将原告三四层房屋认定为违法建筑，每平补偿四百缺乏事实依据和法律依据。被告对原告提交证据的质证意见为：规划条件函并不能否定征收是为了公共利益的需要。本案的征收是对建筑密度大，环境卫生差、消防隐患严重的区域实施的，符合公共利益的需要;被告依法发布的征收决定已发生法律效力,被告依据征收决定及补偿方案对原告的房屋进行征收、补偿并无不当。证据三、四、五、六与本案无关联性;证据七,真实性无异议,证明方向有异议。1、征补条例并未规定未经登记建筑的具体认定部门;2、案涉房屋征收公告第三条及补偿方案第九条明确仲景街道是案涉项目房屋征收具体工作组织实施部门之一，故仲景街道及社区、组进行认定完全正确;证据十三真实性无异议,证明方向有异议,估价报告是依照法定程序委托的有资质的评估机构据实对房屋作出的评估，结果客观公正；证据十四至证据二十二，证明方向有异议，仅能证实原告在法定期限内申请复核评估,评估机构作出回复维持评估结果，不能证实原告在法定期限内申请了专家委员会鉴定，故评估报告合法有效。证据二十四，真实性无异议,证明方向有异议，被告严格依照法定程序作出补偿决定并无不当。原、被告双方提交的证据经质证，本院将在事实认定和评判过程中综合予以分析运用。本院审理查明：2012年2月17日，被告发布了《关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》及《宛城区仲景街道东关社区城中村改造房屋征收补偿安置方案》对明山路以西、新华路以南、仲景路以东、解放广场以北区域实施房屋征收。在法律规定的期限内，征收区域内的被征收人未对宛城区人民政府作出的征收决定申请行政复议或提起行政诉讼。后因被告与被征收人无法达成搬迁补偿协议，2017年1月，南阳市宛城区房屋征收办公室作出《关于选定孔明路两侧、明山路以西区域城改项目房地产评估单位有关事项的通知》并采取张贴形式在被征收区域进行公示，该过程由公证机构进行了公证。2017年1月12日，被告采取抽签方式选定南阳市和谐房地产估价有限公司（二级资质）作为涉案征收项目的评估机构，该过程由公证机构进行了公证。2017年1月12日，南阳市宛城区房屋征收办公室作出《关于对“选定南阳市和谐房地产估价有限公司为孔明路两侧、明山路以西区域城改项目评估单位”有关事宜的公示》并采取张贴形式在被征收区域进行公示，该过程由公证机构进行了公证。2017年1月16日，南阳市宛城区房屋征收办公室与南阳市和谐房地产估价有限公司签订房屋征收估价委托合同。2019年4月15日，被告将本项目尚未征收房屋的评估价值时点调整为2019年4月13日。2019年6月12日，南阳市宛城区房屋征收办公室作出通知，通知本案原告在内的15户被征收户于2019年6月14日配合评估机构入户查勘，该通知以张贴形式公示，后因原告未配合，评估机构未能对本案涉案房产进行入户查勘。经组、社区、办事处三级认定，涉案房产合法建筑面积为247.21平方米、宅内未建面积1.43平方米、三层及以上房屋建筑面积145.77平方米、土地使用权面积124.32平方米。2019年9月17日，南阳市宛城区房屋征收办公室作出《关于对解放广场以北区域房屋征收项目被征收房屋初步评估结果公示的公告》对本案原告在内的9户被征收户房屋初步评估结果公示，并采取张贴形式在被征收区域进行公示，该过程由公证机构进行了公证。2019年9月22日，南阳市和谐房地产估价有限公司对涉案房屋作出房地产估价报告，确定涉案房产在评估价值时点的市场价值为1029877元，2019年10月12日，南阳市宛城区房屋征收办公室对原告作出涉案房屋《房屋评估价值及相关权利告知书》宛区房征告字（2019）85号，2019年10月13日，南阳市宛城区房屋征收办公室将涉案房产估价报告和《房屋评估价值及相关权利告知书》送达王有顺，该过程由公证机构进行了公证。2020年1月15日，南阳市宛城区人民政府作出被诉宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定，给原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。2020年1月21日，南阳市宛城区房屋征收办公室工作人员将房屋征收补偿决定送交王有顺，该过程由公证机构进行了公证。2020年7月1日，原告提起本案诉讼。另查明，截至本案原告立案之日，涉案征收区域大部分被征收户已与被告达成搬迁补偿协议并已搬迁。本院认为：首先，被告作出《关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》及《宛城区仲景街道东关社区城中村改造房屋征收补偿安置方案》后，原告在法定期限内并未提起复议或行政诉讼，被告南阳市宛城区人民政府据此作出本案被诉房屋征收补偿决定，程序并无不当。其次，关于原告所称的房屋所占用土地为集体土地的问题。被征收区域位于南阳中心城区，因历史原因，在征收决定范围内零散地存在着集体土地使用权，而对这些土地使用人适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行安置补偿并不减损原告的相关权益。故对原告的该项主张不予支持。再次，对原告的房屋进行征收是基于公共利益的需要，在被征收区域大多数住户与被告达成搬迁补偿协议已搬迁，被告因与被征收人无法达成搬迁补偿协议，在通知被征收区域内群众进行选取评估机构的情况下，抽签选取的南阳市和谐房地产估价有限公司作为有资质的专业评估机构，接受房屋征收部门的委托，对涉案房地产价值进行了评估，其评估综合考虑了估价对象的概况，估价结果相对客观公正。被告南阳市宛城区人民政府依据评估机构作出的房屋价值估价结论做出房屋征收补偿决定并进行了送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿的规定，补偿决定的作出事实清楚。关于原告主张的将其三层以上未登记的房屋认定为违章建筑而仅仅补偿400元/平方米的问题。发生法律效力的最高人民法院（2019）最高法行申5938号行政裁定文书认定，根据《南阳市规划区居（村）民建房审批和管理规定》，未经批准的三层及以上建筑属于违法建筑，宛城区政府按照400/平方米的标准予以补偿，符合该区域征收补偿安置方案的规定。在此情况下，被告作出宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定。原告王有顺称被告作出的宛区政房补决字[2020]4号房屋征收补偿决定程序严重违法，应予以撤销的诉讼主张，没有相应的法律及事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:驳回原告王有顺的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王有顺负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 琳审判员 冯兴民审判员 刘旭东二〇二〇年九月十日法官助理郭聪书记员杨宜静