河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民初57号原告（申请执行人）：中原银行股份有限公司周口分行。住所地河南省周口市东新区周口大道与庆丰东路交叉口向东150米路南昌建MOCO新世界商务写字楼。负责人：周朝阳，该分行行长。委托诉讼代理人：马**鹏，男，该行职工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被告（执行案外人）：濮阳县建设投资有限公司。住所地河南省濮阳县综合办公楼。法定代表人：赵良瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炎，男，该公司职工。被告（被执行人）：河南长润农业科技有限公司。住所地河南省濮阳县城关镇宝龙电商产业园**。原告中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）与被告濮阳县建设投资有限公司（以下简称建投公司）、河南长润农业科技有限公司（以下简称长润公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行周口分行委托诉讼代理人马**鹏、宋军魁，被告建投公司法定代表人赵良瑞，委托诉讼代理人张炎到庭参加诉讼，长润公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原银行周口分行向本院提出诉讼请求：准许执行长润公司名下位于濮阳县宝龙电××产业××（证××）、007幢（证号20170001482）房产，诉讼费用由建投公司、长润公司承担。事实和理由：中原银行周口分行与长润公司合同纠纷一案，查封了长润公司名下包括涉案两幢房产在内的五幢房地产，建投公司对涉案两幢房产提出异议，濮阳市中级人民法院作出（2020）豫09执异27号执行裁定书，中止涉案房产的执行。中原银行周口分行认为该裁定书不当，理由如下：一、建投公司提交的付款凭证不足以证明其实际购买并足额支付了购房款。建投公司提供的付款凭证复印件，从付款时间、付款事由以及收款人名称等方面均与本案不存在关联性，其真实性无法核实。比如，前六次的缴纳房款时间均在房屋买卖合同签订之前，最后一次交纳时间明显晚于合同约定的付款期限，且部分付款事由为工程款，收款人并非长润公司。二、河南省濮阳县人民法院（2018）豫0928民初8510号民事调解书，该调解书仅对“宝龙企业总部港”6号、7号、15号楼的房屋买卖合同是否合法有效作出认定，并未对建投公司是否足额交纳房款、是否交付占有使用等核心事实作出认定，且有关购房款的交纳情况描述系双方当事人陈述，法院未审查认定，故不能作为房款缴纳以及房屋占用使用的依据。三、建投公司要求排除执行的理由不应得到支持，现有证据不足以证明建投公司占有使用涉案房产，且长时间未办理房产过户登记手续，也系建投公司未缴清购房款等原因造成，自身存在过错。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，查封涉案房产合法有据，建投公司的异议请求不能成立。建投公司辩称，一、建投公司于2016年3月22日向长润公司支付购房定金200万元，至2017年10月20日分十三笔转账支付2,311万元，其中包含定金、购房款、代缴税费（后折抵房款）、装修费用。有七次转账至长润公司总经理杨江峰账户，有长润公司委托付款证明印证；2016年12月20日转至长润公司1,500元，凭证上描述为工程款，实为装修费用，次日长润公司退回1,350元，是因财务转账支付错误，本应支付150万元。至于房款支付在签订合同之前或者之后，法律上并无禁止性规定。二、建投公司购买长润公司宝龙产业园6、7、15号楼后，长润公司不配合办理过户手续，将房屋抵押出去，建投公司经过诉讼对涉案6、7号楼进行查封，在调解过程中，长润公司同意办理过户，能够印证建投公司足额缴纳房款的事实。三、建投公司为国有企业，长润公司的宝龙产业园6、7、15号楼位于濮阳县××集聚区，为配合县委县政府对集聚区的建设，该三栋楼由产业集聚区管委会分配给园区内重点企业和单位分配使用，有产业集聚区管委会和使用单位的证明印证。四、中原银行周口分行引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，说明其自认中止对涉案房屋查封是正确的。请求驳回中原银行周口分行的诉讼请求。长润公司未提交陈述意见。中原银行周口分行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09民初44号民事调解书。证明目的：中原银行周口分行的执行依据合法有效。证据二、河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09执612号之一执行裁定书、协助执行通知书。证明目的：2019年12月9日查封长润公司名下的土地以及包括涉案6、7幢房屋在内的房地产及其他在建工程。证据三、河南省濮阳市中级人民法院（2020）豫09执异27号执行裁定书。证明目的：执行法院中止对涉案房产的执行，中原银行周口分行依法提起本案诉讼。建投公司质证称，对上述证据真实性均无异议，建投公司已足额交纳购房款并占有使用涉案房屋，中止执行涉案房产合法有据。建投公司依法提交了如下证据：证据一、建投公司与长润公司签订的涉案6、7以及5幢房屋买卖合同三份、转款记录及凭证。证明目的：查封前已签订合法有效的房屋买卖合同并足额支付房款。证据二、濮阳县××集聚区管理委员会和濮阳县招商局楼房使用证明。证明目的：涉案房屋已由管委会分配给辖区企事业单位办公使用。证据三、河南省濮阳县人民法院（2018）豫0928民初8510号民事调解书，（2018）豫0928财保458号、（2018）豫0928民初8510号之一号民事裁定书两份，中国人民财产保险股份有限公司濮阳市分公司诉讼责任保险保单保函。证明目的：濮阳县人民法院已认定涉案买卖合同的有效性和支付全部购房款的事实，建投公司在中原银行周口分行查封涉案房屋之前，已采取保全措施。证据四、河南省尉氏县人民法院（2017）豫0223民初4625号之五民事裁定书，涉案房产曾于2017年11月2日被另案诉前财产保全。证明目的：未能办理过户的原因存在被其他法院查封的情形，不能认定建投公司存在自身过错。中原银行周口分行质证称，证据一，对三份合同的真实性无异议，前六次转款时间在合同签订之前，最后一次付款晚于合同约定的交款期限，存在付款事由为工程款，收款人非出卖人，且明细分类账系公司内部账，未加盖长润公司印章或者财务专用章。证据二，对真实性有异议，涉案两份证明均无单位负责人签字，未提供具体占有使用涉案房屋的证据。证据三，对法律文书的真实性无异议，民事调解书仅对房屋买卖合同是否合法有效作出认定，并未认定是否足额交纳房款、是否交付使用。证据四，涉案买卖合同签订后至被尉氏县人民法院查封，期间有一年之久，未办理过户建投公司存在自身过错。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实：中原银行周口分行与长润公司保证合同纠纷一案，当事人自行达成如下协议，请求人民法院确认：一、长润公司自愿于2019年11月8日前，以该公司位于濮阳县铁××路××电××产业××房产××、××楼（工程名称：宝龙电商产业园项目27、28厂房，建筑工程施工许可证编号：410928201711230101）办理抵押登记，在上述抵押房产价值范围内为河南长润建设工程有限公司在中原银行周口分行的贷款［贷款合同编号分别是中原银（周口）流贷字2016第410256号、中原银（周口）流贷字2016第410257号、中原银（周口）流贷字2015第410046号］提供抵押担保；二、若长润公司不能按照上述第一项约定期限办理完毕房产抵押登记，自违约之日起，长润公司在上述抵押房产价值范围内对上述第一项三笔贷款本息承担连带保证责任；三、案件受理费220,508元，减半收取110,254元，由长润公司负担。上述协议经本院确认，于2019年8月8日作出（2019）豫09民初44号民事调解书。该调解书生效后，中原银行周口分行申请强制执行。本院在执行过程中，根据中原银行周口分行的申请，于2020年3月11日作出（2019）豫09执612号之一执行裁定，查封了长润公司名下位于濮阳县宝龙电××产业××、××、××、××、××、××房产，其中包括涉案006幢（证号20170000980号）、007幢（证号20170001482）房产。建投公司以查封前已购买涉案房屋为由提出执行异议，本院于2020年6月29日作出（2020）豫09执异27号执行裁定书，中止对长润公司名下位于濮阳县宝龙电××产业××（证××）、007幢（证号20170001482）房产的执行。中原银行周口分行提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2018年11月29日，河南省濮阳县人民法院立案受理建投公司与长润公司涉案房产所有权纠纷案，建投公司申请对涉案两幢房产诉讼保全，该院于2019年1月25日作出（2018）豫0928民初8510号之一民事裁定书，将涉案6、7号楼予以查封，查封期限为三年。同日，该院作出（2018）豫0928民初8510号民事调解书，确认：一、建投公司与长润公司签订的关于“宝龙企业总部港”6号、7号、15号楼的房屋买卖合同有效；二、长润公司于2019年2月28日前协助建投公司办理上述三栋楼房的产权登记，办理产权证书；三、长润公司保留上述三栋楼房装修费用的诉权。又查明，2016年11月28日，建投公司与长润公司签订涉案6、7号及15号楼的三份房屋买卖合同，合同总价款为19,087,487.5元。建投公司向长润公司账户六笔转款计450万元，替长润公司缴纳税款折抵房款2,463,649.27元，建设公司分别于2016年9月29日至2016年12月2日，分七笔向长润公司指定收款人杨江锋账户转款支付16,146,350.73元，履行了支付房款义务。濮阳县××集聚区管理委员会于2018年11月出具证明，涉案房产6号楼由濮阳县企业服务中心、濮阳县科技成果转化服务中心、濮阳县智慧招商信息化云平台、濮阳县招商服务中心办公使用，7号楼由濮阳县光电产业技术研究院办公使用。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。中原银行周口分行请求对案涉房产继续执行，本案的争议焦点为建投公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，该条文中的“被执行人”包括了房地产开发企业和普通的不动产出卖人，本案可参照该条款规定。该条款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，关于房屋买卖合同签订情况。长润公司与建投公司于2016年11月28日签订涉案6、7号房屋买卖合同，合同内容不违反法律规定，应为合法、有效，且经濮阳县人民法院（2018）豫0928民初8510号民事调解书确认合同效力。故能够认定在中原银行周口分行查封涉案房产之前，长润公司与建投公司已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于涉案房屋款项给付情况。建投公司提交了进账单、收据、转账支票、增值税专用票据等证据，能够印证向长润公司转款、用缴纳税款折抵房款以及向长润公司指定收款人杨江峰账户转款的方式，履行了支付购房款义务。第三，关于涉案房屋的占用使用情况。根据濮阳县××集聚区管理委员会于2018年11月出具证明，涉案房产6、7号楼已分配给辖区单位办公使用，可证实涉案房屋查封前已取得了房屋使用权。第四，房屋买卖合同签订后，因长润公司未配合办理过户手续以及房产被其他债权人查封等原因，建投公司曾提起诉讼要求确认合同效力并配合办理过户，经民事调解书确认了房屋买卖合同效力及长润公司协助办理过户义务，故建投公司存在要求办理过户的积极行为，不宜认定建投公司对于未能办理产权登记存在自身过错。综上所述，建设公司提交的证据能够证实涉案房产被查封前其已与长润公司签订合法有效的买卖合同、支付了价款、占有房屋，符合上述第二十八条规定情形，建投公司对涉案房产所享有的趋于准物权的特殊债权，应该给予保护。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回中原银行股份有限公司周口分行的诉讼请求。案件受理费58,800元，由中原银行股份有限公司周口分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇二〇年九月二十四日书记员  高嘉潞