河北省文安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1026民初795号 原告（反诉被告）：刘志远，男，1972年12月29日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：田永亮，河北泰科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆建民，河北泰科律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文安县天昊房地产开发有限公司，住所地文安县职教中心学校大门西侧。 法定代表人：刘文岭。 委托诉讼代理人：袁伍林，河北瑞达律师事务所律师。 被告：刘文岭，男，1975年2月10日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被告：廊坊市丰通房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区水云间6-1-103。 法定代表人：刘新辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田凤华，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏亚，河北李景玉律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）刘志远与被告（反诉原告）文安县天昊房地产开发有限公司（以下简称天昊公司）、刘文岭、廊坊市丰通房地产经纪有限公司（以下简称丰通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志远的委托诉讼代理人田永亮、穆建民，被告（反诉原告）天昊公司的法定代表人刘文岭及其委托诉讼代理人袁伍林，被告刘文岭、被告丰通公司的委托诉讼代理人田凤华、苏亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志远向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告和被告一签订的福星家园小区房屋买卖合同，诉讼过程中，此项诉讼请求变更为依法确认原告和天昊公司之间的福星家园小区房屋买卖合同及福星家园认购协议书无效。2.被告一被告二返还原告已付购房款339433元，支付原告违约金67886.6元，自2017年5月16日起支付占用资金利息至全部返还止。3.被告一、被告二、被告三连带返还原告电商费5万元整，自2017年5月16日起占用资金利息至全部返还止。4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月3日，原告在被告三的极力推荐下，至被告一开发的文安县岳辛庄福星家园项目部，与被告一签订了福星家园认购协议书，2017年5月15日签订福星家园小区房屋买卖合同。按双方约定，原告至2017年5月15日付清全部购房款339433元，其中13万元款项直接转入被告二个人账户，由被告一出具收据确认。5万元电商费支付给被告三，并由被告三出具收据确认。房屋买卖合同约定被告一应当在2017年4月31日前将房屋交付给原告使用，逾期交房超过30日，原告有权要求退房并由被告一一次赔偿乙方违约金（注：违约金为原告已交房款的20%）。截止原告起诉之日，被告一仍然没有向原告交付房屋。 天昊公司辩称，原告要求解除房屋买卖合同关系无事实和法律依据。天昊公司与原告于2016年10月3日签订福星家园认购协议书，2017年5月5日签订房屋买卖合同，合同及协议书约定原告购买福星家园1号楼1单元402室房屋一套，价款为339934元。合同及协议签订后，原告支付了购房款。购房合同明确注明原告购买楼房为新民居工程，合同的签订是双方自愿的，不存在着欺诈、胁迫等。项目开工前，办理了备案手续，允许建设销售，同时办理了规划许可证、施工许可证。协议签订后，又办理了不动产登记证，土地性质变更为国有土地，进行了规划认证、工程质量检测。天昊公司所开发的房屋符合商品房销售条件，可以认定与原告签订的商品房买卖合同有效，原告无权要求返还购房款。关于原告所谓电商款，天昊公司毫不知情，与天昊公司无关。天昊公司与原告签订的房屋买卖合同合法有效，原告诉请不能成立应依法驳回。 刘文岭辩称，同意天昊公司的答辩意见。 丰通公司辩称，刘志远主张返还电商费及相应利息的主张已过法定的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。丰通公司依法履行了居间服务义务，不存在过错，《房屋买卖合同》的订立，是合同双方意思自治的体现，刘志远无权要求返还电商费及相应利息。 丰通公司在居间服务中没有过错，无需返还5万元电商服务费及相应利息。丰通公司作为居间人已经尽到了法定义务，按照刘志远的委托促成其与天昊公司签订房屋买卖合同，关于合同项下房屋的重要事项，也已经详尽、真实地披露给刘志远，包括但不限于：天昊公司相关信息、内部认购房屋坐落信息及订立合同时房屋土地性质属于新民居用地等信息，且将房屋土地性质明确标注在房屋买卖合同的主条款中。刘志远知悉上述房屋信息后仍然执意坚持与天昊公司签订房屋买卖合同，现却又在合同订立三年有余后，因房价下跌而主张解除合同、退还电商服务费及相应利息，明显违背了诚实信用原则、在此期间丰通公司作为居间服务人，不存在任何过错，故刘志远无权要求丰通公司返还电商服务费及相应利息。 涉案土地早在2017年就着手变更土地性质为国有建设用地，同年6月份缴纳了土地出让金，后领取了国有建设用地使用权证书。根据双方2017年5月份签订的房屋买卖合同第三条第2款，刘志远对该事实是明知的，并承诺缴纳土地出让金，双方均应按合同约定履行义务，故刘志远无权要求丰通公司返还电商服务费及相应利息。 天昊公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付变更国有土地出让金及相关税费共计153484元，诉讼过程中，此项诉讼请求变更为136101元；2.请求依法判决反诉被告支付交房费用12563元；3.请求依法判决合同继续履行；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月15日，反诉原、被告双方签订福星家园小区房屋买卖合同，合同约定房产证的办理费用由反诉被告承担。反诉原告依合同约定履行了相应的合同义务，反诉被告依约分期交付了购房款。后国家政策原因该项土地改为国有，反诉原告依约定向被告催要该项费用，反诉被告一直未予理睬，其行为已经构成违约。法院应对扰乱房地产秩序的“炒房”行为予以否定。 反诉被告刘志远辩称，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。根据刘志远和天昊公司签订的合同显示，房屋性质为农村新民居工程，并非面向社会销售的商品房，依法不得对集体经济组织以外的人员出售。原告刘志远非该集体经济组织成员，故原告刘志远与被告天昊公司签订的认购协议书与房屋买卖合同均应为无效合同。合同法第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，合同被确认为无效或者被撤销以后，其结果是该合同自始无效。合同无效溯及既往效力，不存在继续履行的问题。 原告（反诉被告）刘志远为证实自己的主张，提供证据如下：证据一、福星家园小区房屋买卖合同，该协议写明案涉房屋为农村新民居工程，原告并非该特定农村集体组织成员，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。证据二、判决书两份，两份判决均将新民居购房合同认定为无效合同。证据三、收据三张（购房款）,证实原告已经依照约定支付全部购房款；证据四、转账记录，购房款中有13万元转入刘文岭账户。证据五、认购协议书，证实转给被告三电商费，且在认购书中多次提到商品房字样。证据六、工商档案，被告二是被告一的唯一股东，证明刘文岭应当和被告一承当连带责任。证据七、电商费收据及Poss记录，证实刘志远向被告转入5万元电商费。证据八、天津市判决书一份及认购协议，证实丰通公司无权收取佣金以外的其他费用，被告一和被告三之间为委托代理关系，并且收取电商费的行为双方均有参与，故双方应当连带返还电商费。 被告（反诉原告）天昊公司为证实自己的主张，提供证据如下：证据一、天昊公司营业执照及资质证书，证实天昊公司具有房地产开发主体资格。证据二、河北省固定资产投资备案证，证实涉案项目办理了备案手续。证据三、规划审查意见书，证实涉案项目符合规划。证据四、施工许可证，证实涉案工程符合使用条件。证据五、文安县规划局规划认定意见书及文安县建设局认定意见书，证实涉案工程符合国家规定。证据六、房屋产权测绘成果意见书，证实1号楼建筑面积4894.2平方米，2号楼13678.56平方米，合计18572.76平方米。证据七，不动产登记证，证实涉案楼房所占用土地性质变更为国有土地，所开发的房屋已经符合商品房销售条件。证据八、国有土地出让合同，证实涉案楼房所占用土地性质变更为国有土地。证据九收据三张，证明缴纳土地出让金9250900元，折合每平方米楼房土地出让金498.04元。证据十、商品房买卖合同，证实刘志远购买的楼房为商品房，已在房产登记部门备案。证据十一、文安县行政审批局关于福星里小区商品房预售的认定意见，证实双方签订的合同有效。 被告丰通公司为证实自己的主张，提供案例一份，证实电商费返还请求权的诉讼时效期间为3年，应从缴纳电商费之日起算，刘志远的起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。 刘文岭未提供证据。 结合对方的质证意见，本院对上述证据认证如下：刘志远提供的证据一，天昊公司、刘文岭、丰通公司均无异议，对其证据效力予以确认，但该证本身不能证实合同无效；证据二，三被告均不认可，且该证缺乏与本案的关联性，对其证据效力不予确认；证据三、四，天昊公司、刘文岭对其真实性均无异议，该证能够证实刘文岭对认购协议认可并履行，对买卖合同亦进行了部分履行，对其证据效力予以确认；证据五、七，三被告均无异议，对其证据效力予以确认；证据六，天昊公司、刘文岭均无异议，对其证据效力予以确认。天昊公司提供的证据一至九、证据十一，刘志远、丰通公司、刘文岭对其真实性均无异议，且该证符合证据的合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以确认；证据十，刘志远不认可，虽然该证已在房产登记部门备案，但无刘志远签字确认，对其证据效力不予确认。丰通公司提供的证据，刘志远不认可，且该证缺乏与本案的关联性，对其证据效力不予确认。 本院经审理认定事实如下：天昊公司为刘文岭个人独资公司，经营范围为房地产开发。位于河北省文安县（又称福星家园）为天昊公司开发，项目名称为岳辛庄福星里新民居工程，该项目于2013年12月11日取得了文安县城乡规划局出具的建设工程规划方案审查意见书，确认该项目符合城乡规划要求。2014年4月6日文安县发展改革局为该项目颁发河北省固定资产投资项目备案证，确定该项目的建设起止年限为2014年4月-2016年5月。2014年5月23日文安县建设局为该项目颁发建筑工程施工许可证，该证确定开工日期为2014年4月30日，竣工日期为2015年10月31日。2017年10月20日天昊公司与文安县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：天昊公司作为受让人取得福星里小区所在地块的国有土地使用权，该地用途为“其他普通商品住房用地”。天昊公司依照出让合同约定缴纳了土地出让金925.09万元，取得了冀（2017）文安县不动产权第0002042号国有建设用地土地使用权证，使用权自2017年10月20日起2087年10月20日止。文安县房产交易服务中心认定福星里小区建筑面积为20422.87平方米（其中地上18572.76平方米，地下1850.11平方米）。2020年8月18日，文安县行政审批局出具关于福星里小区商品房预售的认定意见，对福星里小区的商品房预售作出认定，明确以此认定意见可以作为登记办证及下一步手续的办理。 2016年9月3日，刘志远向天昊公司支付福星家园1-1-402室首付款109934元。2016年10月3日，刘志远与天昊公司签订福星家园认购协议书，约定刘志远购买天昊公司开发建设的福星家园1楼1单元402室，刘志远享受折扣5万抵10万后，成交总额为339934元。当日，刘志远向丰通公司支付电商费5万元。2017年1月17日，刘志远向天昊公司支付房款13万元。2017年5月15日，刘志远与天昊公司签订房屋买卖合同，合同约定：刘志远购买福星家园小区1号楼1单元4层02室，建筑面积为135.95平方米；土地性质为新民居用地，如因政策原因土地变性需交土地出让金及相关税费由刘志远担负，房产证的办理所需费用由刘志远承担。合同签订当日，刘志远向天昊公司支付房款10万元。 天昊公司缴纳土地出让金取得国有建设用地使用权后，要求刘志远依照合同约定补交土地出让金及相关税费，刘志远拒绝履行。 本院认为，房屋买卖合同的效力为本案首先要解决的问题。房屋买卖在大多数中国公民的生活中属于重大事件，应当是在经过慎重考虑、综合考察后进行的民事行为。刘志远与天昊公司签订的房屋买卖合同中，天昊公司明确告知刘志远土地性质为新民居用地，双方在合同中约定如因政策原因土地变性需交土地出让金由刘志远担负。刘志远先是在未与天昊公司签订合同的情况下即支付了首付款，后陆续支付房款，在签订合同后更是将合同约定的房款交齐。天昊公司取得国有土地使用权后至提起诉讼前近三年的时间内，刘志远未对合同效力提出异议，在诉讼过程中才将诉讼请求由解除合同变更为确认合同无效。由此看出，刘志远对福星家园认购协议书与房屋买卖合同的合同效力是认可的，其与天昊公司签订的福星家园认购协议书与房屋买卖合同，为双方的真实意思表示，天昊公司、丰通公司在与刘志远订立合同的过程中无任何欺诈、胁迫行为，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定。诉讼过程中，天昊公司经过行政审批取得了商品房的预售认证，其向刘志远销售的房屋被确认为商品房，刘志远与天昊公司签订的福星家园认购协议书与房屋买卖合同应为有效合同。刘志远先是在认可合同效力的前提下要求解除合同、后又变更诉讼请求为要求确认合同无效，刘志远的此项诉讼请求明显违背诚实信用原则，于法无据，本院不予支持，对其要求三被告返还房款、电商费并支付违约金、利息的诉讼请求予以驳回。 刘志远与天昊公司在合同履行期间，福星家园所涉土地由新民居用地变更为国有建设用地，刘志远应当依照合同约定向天昊公司支付相应土地出让金，对于天昊公司要求刘志远继续履行合同、支付土地出让金67708.5元的主张，本院予以支持。天昊公司主张的物业费、有线电视费等费用，因天昊公司既不是该费用的实际收取人，也无证据证实其已为反诉被告刘志远预交，故对反诉原告的此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、驳回原告刘志远的诉讼请求。 二、反诉原告文安县天昊房地产开发有限公司与反诉被告刘志远签订的房屋买卖合同继续履行，反诉被告刘志远向反诉原告文安县天昊房地产开发有限公司支付土地出让金67708.5元，于本判决生效后五日内履行。 三、驳回反诉原告文安县天昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8158元由原告刘志远负担；反诉费1810.47元由，反诉原告文安县天昊房地产开发有限公司负担1085.47元，反诉被告刘志远负担725元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  张胜君 人民陪审员  韩根梅 人民陪审员  王宝发 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  李晓晓