浙江省舟山市定海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0902执异30号 异议人（利害关系人）：尤弈，男，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：方潇，浙江江浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫骏青，浙江江浩律师事务所律师。 申请执行人：沈英，女，住舟山市定海区。 申请执行人：黄俊杰，男，汉族，住舟山市普陀区。 申请执行人：李正伙，男，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：安江涛，男，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：郑剑舟，男，汉族，住舟山市定海区。 申请执行人：李筱波，女，汉族，住舟山市定海区。 被执行人：周亚琴，女，汉族，住舟山市定海区××街道××路××号。 在本院执行沈英、黄俊杰、李正伙、安江涛、郑剑舟、李筱波与周亚琴公证债权文书一案中，利害关系人尤弈请求撤销本院对位于舟山市定海区××街道××路××号房产（以下简称案涉房产）的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年9月4日公开进行了听证，异议人尤弈委托诉讼代理人方潇、莫骏青，申请执行人沈英、郑剑舟，被执行人周亚琴到庭参加了听证，申请执行人黄俊杰、李正伙、安江涛、李筱波经传票传唤无正当理由未到庭参加听证。现已审查终结。 异议人尤弈称，异议人于2020年7月22日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物，即案涉房产，但买受后发现拍卖公告有重大瑕疵，对交付产生重大影响。理由如下：一、标的物的违章建筑未整体评估且未尽完全告知义务：1、拍卖公告虽提醒无证面积约160平方米，其他无产权证面积不在此拍卖价值内，但公示的照片涵盖了其他无证建筑，公示的视频对标的物的周边环境、外观均作了介绍，且将现场勘查的牌子沿院子院墙摆放，使异议人误以为拍卖房屋包含了一整个院子。异议人认为对拍卖财产的视频和文字说明具有同等效力，并没有规定文字说明的效力高于视频，买受人可根据视频介绍独立判断标的物外观和附属物情况；2、异议人认为房屋整体应包括房屋前后院子、后院无证建筑及其他附属物，这些虽然无产权证，但属于原住户的违章建筑，在过户前行政部门需要整体处置，但拍卖信息未对附属违章建筑的价值、处置方式、费用承担作详细说明。拍卖公示信息未尽到充分说明义务导致异议人过户手续办理困难；3、院子大部分土地系原房主向村民私下购得使用，即使房产过户，若原所有权人、使用权人主张权利，将对异议人生活造成较大影响。二、关于主体违建部分有异议：1、评估价过高，主体违建部分含有违章面积约160平方米，需另行支付评估价341000元，但整体装修已包含在评估价中，除去装修费用的建造价评估价过高；2、主体违建部分包含架空层，面积约118平方米，层高约2.4米，但在拍卖后，异议人偶然得知，根据相关行政文件规定，2.2米以上的属于违章建筑，违章建筑的处罚标准高于对架空层的处罚标准，对异议人造成额外的大额成本负担，拍卖公告未审慎使用法律术语，对买受人产生重大误解，致使买受目的无法实现；3、拍卖公告未对50-60平方米的阁楼系无证房产的事实予以公示对买受人造成重大误解。三、对原住户家庭成员的特殊情况未作详细说明，未告知原住户家庭四代户口均在此房屋下，且还有90多岁的高龄老人；四、交割工作对买受人不利，根据拍卖公示信息，应于2020年8月1日前交纳首付款，8月11日前支付尾款，全款缴纳完成后2个月内交付房屋，但现在房屋无法按时过户，银行无法办理按揭手续。五、根据相关评估规则，评估工作应由两名具有相应资质的评估师完成，但据异议人了解仅一名评估师上门进行了评估，请求法院查明评估师人数及资质，是否存在严重程序违法情形。综上,异议人要求撤销本次拍卖，返还拍卖保证金。 申请执行人沈英称，不同意异议人撤销拍卖。首先，司法拍卖具有严肃性，异议人作为成年人竞买高额价值的房产，必定经过审慎考虑并全面认真阅读所有拍卖公示信息，并经现场实地看样。现在异议人竞价后觉得买贵了，才找各种理由想撤销拍卖。本人也参加了涉案房产的竞买，经全面查看公示的拍卖信息并实地看样后，已清晰了解拍卖标的现状，也认可所有瑕疵，异议人同样经过看样后作出竞买决定，并与我多轮竞价，表明其也完全了解涉案房产的现状并愿意承担买受风险。故不存在撤销拍卖的正当理由，请求法院驳回异议人的异议请求。 申请执行人郑剑舟称，同意申请执行人沈英的意见。异议人作为完全民事行为能力人，应对拍卖标的现状有理性认知。现本标的的过户及交付均不存在任何障碍，不存在撤销拍卖的正当理由，请求法院驳回异议人的异议请求。 申请执行人黄俊杰、李正伙、安江涛、李筱波未予答辩。 被执行人周亚琴辩称，本次拍卖不存在瑕疵，拍卖公告明示拍卖房屋的建筑面积为199.99平方米，土地使用权面积为134.75平方米，这些都是有产权证的，院子本身就不在拍卖范围内，拍卖的评估报告和公告上有说明。异议人也多次到现场看样，被执行人亦对其明确告知拍卖范围，周边无证建筑情况等。拍卖房屋周边的院子土地系多年前被执行人本身自留地与同村村民置换，以及向村民购买后使用，无交易记录及权属证明，院子和围墙均由本人出钱建造，异议人不愿意支付对价，本人可以在房屋拍卖成交后交付买受人按现状继续使用，至于以后拆迁赔偿以后再说。被执行人已对拍卖房屋进行初步腾退，待法院安置费发放后立刻迁出全部居住人员。现异议人提出撤销拍卖没有理由，而且也损害了被执行人的利益，被执行人已经在外租房，因拍卖款未到位，本人的债务利息也在不断增加，对本人清偿该笔债务极为不利。至于其他违章部分，按照国家规定办理，需要被执行人配合的一定予以配合。请求法院驳回异议人的异议请求。 本院查明，2020年1月10日，本院依据（2019）浙舟阳证经字第48号公证书，立案执行沈英、黄俊杰、李正伙、安江涛、郑剑舟、李筱波与周亚琴公证债权文书一案［（2020）浙0902执79号］，执行标的为：本金人民币2000000元及利息，公证费3000元及实现债权和抵押权的其他相关费用。2020年2月20日，本院查封案涉房产。2020年3月19日，本院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司（以下简称众诚评估公司）对案涉房产进行评估，其于2020年4月13日出具《房地产估价报告》［浙众诚所评2020舟字第099号］。《房地产估价报告》正本第2页载明“本估价机构委派注册房地产估价师潘瑜（注册号×××14）、吴亦颖（注册号332110081）对评估对象进行了评估”，第12页有参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章，附件有房地产估价师潘瑜、吴亦颖注册证书复印件、估价机构营业执照复印件、估价机构资格证书复印件。 2020年6月8日，本院裁定拍卖案涉房屋。2020年6月19日，本院在淘宝网司法拍卖平台公示了《拍卖公告》、《拍卖标的调查情况表》、《拍卖须知》、《房地产估价报告》及补充报告、照片、视频等相关信息。《拍卖公告》对拍卖标的描述为：“拍卖标的位于舟山市定海区××街道××路××号的房产…权证登记建筑面积199.99平方米，土地使用权面积为134.75平方米。该标的物为二层混合结构自建房（有架空层），三开间。其中：架空层层高2.4米，无房产证，面积约118平方米；一层建筑面积约118平方米（其中无证面积约18平方米）；二层建筑面积约124平方米（其中无证面积约24平方米）。以上无证建筑面积由评估人员实地勘察所得，仅供参考”。特别提醒项以红字加粗字体注明：“本标的有无产权证面积约160平方米，无产证面积不在本次拍卖价值内，拍卖成交后买受人需另行支付无产证面积评估价341000元。房屋按现状交付。若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担”。《拍卖标的物调查情况表》载明：占有使用情况“目前有人使用，待全款付清后2个月内腾空”；其他实际状况“买受人需另行支付无证房屋费用341000元，并承担后续的风险”；拍品介绍栏再次载明标的物建筑物面积、土地使用权面积、无证建筑情况和特别提醒事项，并提示“以上无证建筑由评估人员实地勘察所得，仅供参考。照片、视频仅供参考，以实际现场状况为准”。后附定海区税务局咨询方式。《拍卖须知》第八条载明：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间以及户口落户等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”。《房地产估价报告》第9页载明：“南、北院子及北面院子沿围墙搭建的无证平房在土地使用权范围外，本次评估未考虑其价值”。《补充说明》对土地使用权范围内的无证建筑，特别是架空层的分隔现状、装修情况以及无证房产重置价构成作了详细说明，并再次提示本次评估价值不包含土地使用权范围外的无证建筑。标的物公告期间，异议人父亲尤磊通过“来拍法服”预约现场看样，并于2020年7月20日实际参与现场看样。 2020年7月22日10时10分05秒，异议人经过21次加价，最终以4417000元的价格竞得标的物。次日，保证金39万元到达本院执行款专户，尾款因提出本异议，至今尚未缴纳。 本院认为，异议人对本院拍卖行为提出书面异议，属于对人民法院执行行为提出的异议。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，人民法院应当对书面异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式等内容。第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。因此，本案争议焦点在于拍卖公告的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明是否严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。本院分析如下： 1、公示的照片、视频涵盖了不在本次拍卖范围内的无证建筑，且现场勘察牌子按照边缘摆放，是否会使买受人造成前后院子及其他违章建筑均在拍卖范围内的重大误解。根据公示拍卖信息多次示明，本次拍卖的涉案房产建筑面积199.99平方米，土地使用权面积134.75平方米，其他无证建筑不在本次拍卖范围内，亦未对其价值进行评估。照片显示现场勘查的牌子仅作为“来拍法服”拍摄标注，无任何界定拍卖标的物范围的意义。在竞拍人已对拍卖房屋范围作出详尽说明后，竞买人必须仔细整体审查拍卖标的物，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，不能仅以视频或照片单独判断标的物现状。本案中，异议人经亲临实地看样后作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状，故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 2、本次拍卖范围外的无证建筑是否导致异议人过户困难，是否对今后生活造成影响，致使买受目的无法实现。本院在《房地产评估价值》第9页及补充说明均对该瑕疵作出提示，根据“声明不保证”免除瑕疵担保责任，竞买人应自行承担参与拍卖的瑕疵风险，一旦竞买人决定竞买并最终拍下标的，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。另，异议人自2020年7月22日竞得标的物后，至今未支付尾款，尚未进入办理过户手续的流程，亦无证据材料证明其存在无法过户的情形和可能影响其生活的情形。故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 3、拍卖范围内的主体违建部分是否存在额外增加异议人负担，导致购买目的无法实现的情形。一是异议人认为该部分的评估价值过高，不论该部分评估价值是否过高，均不构成撤销拍卖的法定事由，本院不予采信。二是异议人认为拍卖信息中未审慎使用法律术语，对“架空层”的表述有误，应为违章建筑，且因行政处罚上对违章建筑的处罚标高于对架空层的处罚标准，极大增加了买受人需承担的费用负担，致使买受目的无法实现。拍卖信息已对拍卖标的作详细描述，明确告知该部分层高约2.4米及分隔现状、装修情况。即使对架空层的描述不当，但未达到严重失实的程度。且异议人已现场看样知悉现状，其现状及性质不因行政规定对架空层、违章建筑的区分而改变。《拍卖公告》中的提别提醒明确告知竞买人：“若在办理过户手续时，相关行政机构要求对无产证面积予以拆除或补缴款项的，相应后果和费用由买受人自行承担。”至于行政机关适用何种标准补缴款项，均属于竞买人应自行承担的竞买风险。异议人表示其是在竞拍后偶然得知架空层和违章建筑的行政区分，可见，其在参与竞拍前并未尽到审慎调查的义务，亦未对该部分补缴款项金额有清晰预期，则不存在增加其费用负担致使购买目的无法实现的情形。故异议人的此项理由不成立,本院不予支持。 4、拍卖信息对阁楼情况、原住家庭成员情况未作详细说明是否属于公示信息严重失实情形。原住家庭成员情况涉及被执行人及同住成员的隐私，不属于司法拍卖必须应当公示的信息。案涉房产的阁楼状况在视频中有所公示，现场看样也可看到现状，现异议人无证据证明需要对阁楼另行支付款项或对其权益造成影响，上述理由均不构成公示信息严重失实的情形，本院不予支持。 5、评估行为是否存在评估师人数不符合法律规定的情形，是否存在严重程序违法。根据《房地产估价报告》正本显示，评估机构共委派2名注册房地产估价师潘瑜、吴亦颖对拍卖标的进行了评估，并在《房地产估价报告》签字盖章，评估行为不存在程序违法情形，也未对异议人的利益造成损害，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）尤弈的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向浙江省舟山市中级人民法院申请复议。 审判长 董 艳 审判员 李腾云 审判员 马钧钧 二〇二〇年九月十八日 书记员 邵旭芬