甘肃省皋兰县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0122民初530号原告（反诉被告）：乔红星，男，1964年10月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：杜浩民，甘肃兴正天律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县什川镇南部林隐天下******。法定代表人：刘丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：苟倍纲，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。原告（反诉被告）乔红星与被告（反诉原告）阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司（以下简称梨花岛置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔红星的委托诉讼代理人杜浩民，被告梨花岛置业公司的委托诉讼代理人苟倍纲、宋明宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔红星向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房交付义务，三日内交付房屋，且不得以交纳物业费等事由作为房屋交付的附加和前置条件；2.判令被告承担违约金155424元（暂计至2020年6月17日，并直至实际付清之日）；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月24日签订了合同编号为LYTX0234的《商品房买卖合同》，原告依约分期支付了全部购房款，即2017年6月24日支付购房款1347668元(含50000元认购款)，2018年11月17日支付购房款600000元，共计1947668元。根据原、被告在2018年11月12日达成的和解协议，被告应满足房屋的交付条件不迟于2019年3月31日向原告交付该商品房，但时过一年多，被告仍然未能在合理的时间内向原告交付房屋。为此，原告多次要求被告交付房屋，而被告迟迟未交，且以原告交纳物业费为由作为附加前置条件，拒绝交付房屋，合同中亦无交付房屋须以先交所谓物业费为房屋交付的条件。因房屋未交付，物权尚未实现，何来的债权？因此，房屋交付与物业费没有直接的因果关系。物业费起算和交纳是房屋交付之后的物业服务合同关系。商品房买卖合同中，交付房屋是被告的主要合同义务，房屋达到合同约定的交付条件时就必须履行交付义务，被告拒绝履行房屋交付义务，已构成违约，损害了原告的合法权益，造成了经济损失。被告的行为不仅违约，而且也不符合法律规定。原告为催促被告尽快履行交付房屋义务，又于2020年5月16日以书面告知被告请求交付房屋，但被告在合理时间内仍未交付，故诉至法院。被告梨花岛置业公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，被告随时具备交房条件，请求驳回原告第二项诉讼请求，即承担违约金部分。原告所述基本事实属实，房款已交清，目前房屋还未移交。双方签订商品房买卖合同后，原告支付首期房款后，对剩余房款600000元未付，2018年9月26日，梨花岛置业公司起诉至皋兰县人民法院，诉讼过程中双方于2018年11月12日达成了和解协议，约定了乔红星尽快支付剩余房款600000元，梨花岛置业公司对该房屋维修后尽快交付乔红星。该协议是梨花岛置业公司基于维护自身合法权益，诉请皋兰县法院要求乔红星支付剩余房款，双方达成的补充协议，该协议的前提是乔红星已先期违约。协议中双方对后续违约金的计算没有任何约定，因此，乔红星起诉主张梨花岛置业公司承担违约金，无事实和法律依据。乔红星提供的违约金计算依据是合同中第九页，事实上合同的附件四第九条第六款对违约金的计算是做了实际变更的，计算依据也与第九页不相符。不管是事实还是法律层面，违约金计算方式和依据都是站不住脚的。乔红星要求梨花岛置业公司交房的依据是和解协议，和解协议对违约金没有约定，故乔红星要求支付违约金的诉讼请求不成立。梨花岛置业公司向本院提出反诉讼请求：1.判令反诉被告乔红星支付逾期付款违约金276000元；2.本案诉讼费用由反诉被告乔红星承担。事实和理由：梨花岛置业公司与乔红星于2017年6月24日签订商品房买卖合同，双方约定，首期房款1347668元于2017年6月24日（签约日期）前支付给出卖人，余600000元于签约之日起45日内由乔红星支付至梨花岛置业公司账户。但乔红星支付首期房款后，未能依约支付剩余房款600000元。梨花岛置业公司遂于2018年9月26日起诉至皋兰县人民法院，双方在庭审中达成和解协议，对梨花岛置业公司延期交房以及乔红星支付剩余房款做了重新约定，乔红星才2018年11月17日支付完毕剩余房款。根据双方合同约定，“买受人逾期付款，出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。梨花岛置业公司认为，乔红星的迟延付款行为，给梨花岛置业公司造成了巨大的经济损失，乔红星应当承担合同约定的逾期付款违约金。原告乔红星对被告梨花岛置业公司的反诉辩称，梨花岛置业公司的反诉不成立，提交的反诉状没有加盖梨花岛置业公司印章。1.梨花岛置业公司的反诉请求违反“一事不再理”和“禁止反言”的基本诉讼原则。“一事不再理”为民事诉讼基本原则，梨花岛置业公司在其反诉状中陈述到，2018年9月26日以商品房买卖合同纠纷为由，将乔红星起诉至皋兰县人民法院，案号为（2018）甘0122民初928号。诉讼过程中经双方协商，就房屋漏水维修、房款支付、房屋交付内容达成了和解协议。在和解协议中，梨花岛置业公司认可因房屋漏水而存在违约的客观事实，证明乔红星后期不付款的行为，是乔红星在行使先履行抗辩权的行为，梨花岛置业公司承认并愿意维修房屋的承诺，是对于乔红星抗辩行为的认可，鉴于梨花岛置业公司违约在前，乔红星的抗辩理由成立。双方以和解形式终结了就梨花岛置业公司的违约和乔红星的抗辩所形成的全部权利义务关系，虽然梨花岛置业公司因和解而撤诉，但丝毫不影响梨花岛置业公司曾因前述行为已经行使过诉讼权利和已经形成诉讼结果的法律效力。“禁止反言”为民事诉讼的基本准则。虽然梨花岛置业公司已撤回（2018）甘0122民初928号案，但庭审笔录及法庭主持下双方自愿达成和解的内容，均已形成档案材料。充分证明，从双方履行调解协议的条款之日起，不得再以任何形式追究对方责任，未诉及的责任视为放弃。乔红星基于梨花岛置业公司连续不断的违约行为提起新的诉讼后，梨花岛置业公司又将原来已经过诉讼处理的案件，又一次以同一事实和理由重新起诉，违反“禁止反言”的基本准则；2.梨花岛置业公司的反诉状不符合民事诉讼法的规定。梨花岛置业公司提交的反诉状，没有梨花岛置业公司的公司公章，也没有法定代表人的签字，无法证明该反诉行为是梨花岛置业公司的反诉行为，就该反诉状的形式而言，仅有梨花岛置业公司两位委托代理人的签字盖章，证明该反诉状未得到梨花岛置业公司的实际确认。依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，梨花岛置业公司的委托代理人以其代理人身份取代梨花岛置业公司的身份，位列反诉人地位，证明其不是反诉人的适格主体，因此，应驳回其反诉请求；3.梨花岛置业公司已在前一次诉讼中放弃与600000元款项相关的全部权利。诉讼标的不同于诉讼请求或诉讼金额，梨花岛置业公司认为自己在前一次诉讼和解中少列了逾期违约金，现在想起来了就再次诉讼。假如像梨花岛置业公司所想所诉，同一案件就会出现循环往复无休无止的诉讼，这是法律所不允许的。不能因为梨花岛置业公司自己在和解中少列或现在又想起来了一项请求而再次诉讼，梨花岛置业公司的反诉是不成立的。根据最高院关于适用民诉法的解释第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。综上，梨花岛置业公司的反诉不能成立，请求法院依法驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，原被告签订合同编号为ＬＹＴＸ0234《商品房买卖合同》，该合同约定乔红星购买梨花岛置业公司开发的位于皋兰县××镇××幢××单元××房，建筑面积248.57平方米，合同总价1947668元。合同签订后，乔红星按照合同约定于2017年6月24日向梨花岛置业公司支付购房款1347668元（含50000元认购款）。2018年9月26日，梨花岛置业公司与乔红星商品房协商合同纠纷一案向本院提起诉讼，2018年11月12日，乔红星与梨花岛置业公司签订【协议编号：2018ＳＳＨＥＸＹ001】《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》，该协议约定：“甲乙双方本着彻底解决纠纷、互让互谅的原则，综合考虑实际情况，就甲方（梨花岛置业公司）2018年9月26日起诉乙方（乔红星）商品房买卖合同纠纷一案【案号：（2018）甘0122民初928号】，经双方协商，现达成和解协议如下：1.甲方于2019年3月31日前完成对乙方购买的甲方兰州林隐天下项目85幢1单元102号房3楼漏水问题的维修工作，维修达到双方签订的合同编号为ＬＹＴＸ0234的《商品房买卖合同》约定的交房标准后甲方书面通知乙方收取房屋；2.乙方于本协议签署后3日内支付85幢1单元102号房剩余房款600000元；3.甲方在收到的第2条的房款后向皋兰县人民法院申请撤回已提起的（2018）甘0122民初928号民事诉讼；4.本和解协议经双方签章盖章后生效，壹式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份”。该协议签订后，梨花岛置业公司撤回对乔红星的起诉，2018年11月15日，本院作出（2018）甘0122民初928号民事裁定，准许梨花岛置业公司撤诉。乔红星于2018年11月17日向梨花岛置业公司支付购房款600000元。梨花岛置业公司未按照协议约定期限履行给乔红星书面通知接受兰州林隐天下项目85幢1单元102号房的义务。本院认为，乔红星与梨花岛置业公司签订的商品房买卖合同》和《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同合法有效，本院予以确认。双方当事人约定按照约定全面履行各自的义务。乔红星按照《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》约定的期限履行了向梨花岛置业公司支付剩余购房款600000元的义务，梨花岛置业公司未按照《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》约定的期限书面通知乔红星收取房屋的行为构成违约，梨花岛置业公司应承担相应的违约责任。综上所述，乔红星要求梨花岛置业公司无条件3日内交付皋兰县××镇××幢××单元××房的诉讼请求，本院予以支持。因《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》中未约定梨花岛置业公司逾期交房承担违约责任的条款。故乔红星要求梨花岛置业公司承担违约金155424元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于梨花岛置业公司要求乔红星付逾期付款违约金276000元的反诉请求，因《阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司诉讼案件和解协议》中重新约定了乔红星支付剩余购房款的期限，并且乔红星按照该协议约定支付了剩余600000元购房款即乔红星不存在违约行为，梨花岛置业公司按照《商品房买卖合同》约定要求乔红星承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，故梨花岛置业公司的该反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司应于本判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）乔红星无条件交付位于皋兰县××镇××幢××单元××房；二、驳回原告（反诉被告）乔红星要求被告（反诉原告）阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司承担违约金155424元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司要求原告（反诉被告）乔红星支付逾期付款违约金276000元的反诉请求。案件受理费已减半收取计1704元，反诉费2722元，共计4426元，由被告（反诉原告）阳光城集团兰州梨花岛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王文海二〇二〇年九月二十七日书记员张静