北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初7988号原告：北京威斯顿建筑设计有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街**办**楼******。法定代表人：姜良明，董事长。委托诉讼代理人：王永刚，北京市华联律师事务所律师。被告：刘忠，男，1969年3月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘其群，北京正公律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：朱川，男，北京正公律师事务所实习律师。原告北京威斯顿建筑设计有限公司（以下简称威斯顿建筑公司）与被告刘忠合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威斯顿建筑公司之委托诉讼代理人王永刚，被告委托诉讼代理人刘其群、朱川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威斯顿建筑公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1．威斯顿建筑公司与刘忠存在借名购房合同关系；2．刘忠配合办理位于北京市海淀区×××房屋（以下简称涉案房屋）的产权转移登记手续，将该房屋过户至威斯顿建筑公司名下；3．刘忠腾空上述房屋，并将房屋交付给威斯顿建筑公司；4．本案诉讼费由刘忠负担。事实和理由：2003年，威斯顿建筑公司因公司需要购买诉争房屋，因公司办理房屋按揭手续繁琐，威斯顿建筑公司决定用个人名义购买。当时威斯顿建筑公司的法定代表人张在东与刘忠是朋友关系，就找到刘忠征得其同意后于2003年12月18日，以刘忠的名义与北京锦绣大地房地产开发有限责任公司（以下简称锦绣大地公司）签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买诉争房屋，并承担首付款及银行按揭贷款的还款义务，保留了所有购房及按揭贷款的所有原始文件。2004年1月，锦绣大地公司与刘忠办理房屋交接，刘忠收房后把全部的收房资料和房屋钥匙交付威斯顿建筑公司。2004年5月，刘忠以其妹临时出国借住为由，向威斯顿建筑公司提出借住诉争房屋，当时威斯顿建筑公司法定代表人张在东念及朋友关系及借名购买诉争房屋事宜，就把房屋借住给刘忠，后刘忠借住后一直不搬走居住至今。2017年,威斯顿建筑公司持有的还房贷专用存折上的余额已达17万余元，威斯顿建筑公司才发现刘忠已自行还清诉争房屋贷款。威斯顿建筑公司遂提出刘忠腾退房屋协助办理房屋产权转移登记手续，但刘忠既不搬出也不配合办理产权转移登记手续。诉争房屋系威斯顿建筑公司实际购买，只是借用刘忠名义，威斯顿建筑公司承担了房屋的首付款及房屋按揭贷款的还款义务，相关的购房合同及购房贷款、收房等一切文件原件都存放在威斯顿建筑公司处，虽然涉案房屋借给刘忠居住，但并没有改变原被告双方的借名购房合同关系。威斯顿建筑公司系诉争房屋实际购房人，刘忠借自己是名义购房人的身份恶意占有诉争房屋拒不搬出又不配合办理产权转移登记手续的行为严重损害威斯顿建筑公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘忠辩称，我不同意威斯顿建筑公司的全部诉讼请求。理由如下：一、原被告之间没有书面或口头协议借名购房，涉案房屋系威斯顿建筑公司的法定代表人张在东承诺我入职锦绣大地公司的福利条件。二、涉案房屋首付款及剩余购房款均由我支付，威斯顿建筑公司并未实际支付购房首付款。三、涉案房屋由我入住支配，实际享有房屋权益。2014年1月，房屋交房后我随即入住，并支付了全部物业费等费用。综上，我不同意威斯顿建筑公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋交易的相关事实2003年12月18日，锦绣大地公司（出卖人）与刘忠（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘忠以130万元的价格购买涉案房屋，其中：首付款26万元；余款104万元，以银行贷款方式支付。尾部有出卖人盖章及签字，买受人刘忠签字。2004年2月3日，《记帐联》的复印件，显示：收款单位：锦绣大地公司，经营项目：F-108购房首付款；金额260000元。2004年12月31日，《转账凭证》显示：2004年12月31日应收威斯顿公司往来款，房屋首付款刘忠，借方金额260000元，贷方金额260000元。庭审中，威斯顿建筑公司称其已支付涉案房屋的首付款26万元。刘忠表示不予认可，威斯顿建筑公司未提交首付款发票原件亦未提交支付首付款的银行转账凭证，故威斯顿建筑公司实际上未向锦绣大地公司支付涉案房屋的首付款。2004年1月13日，借款人、甲方：刘忠，贷款人、乙方：中国银行北京市分行，保证人、丙方：锦绣大地公司签订《楼宇按揭担保借款合同》约定：甲方向乙方申请借款，由丙方提供第三方保证或由甲方以自有财产性乙方抵押或质押，乙方经审查同意发放贷款；贷款金额：1040000元，贷款利息：年息5．04%，按季结息；贷款期限：300月，从2004年3月2日至2029年3月2日；本贷款由乙方以转账形式一次性划入售房单位在中国银行北京市分行开立的存款账户：中行芳星园支行×××；本合同已经生效并满足下列条件后，方可办理提款手续。办理商品房买卖合同抵押登记手续后，或出具贷款抵押承诺书；每季还款金额为本金10400元及利息；甲方保证对抵押物依法享有所有权，并授权乙方按规定到有权部门办理抵押登记手续，抵押期间，抵押物权属证明文件交由乙方保管。尾部有甲方刘忠签字，乙方盖章及签字，丙方盖章及签字。2004年3月2日，《中国银行特种转账贷方传票》，载明：付款单位：放贷，收款单位：锦绣大地公司，帐号×××；金额：6990000元；备注：刘忠31200。2004年3月2日，《中国银行特种转账贷方传票》，载明：付款单位：放贷，收款单位：锦绣大地公司，帐号×××；金额：2260100元；备注：刘忠1008800。同日，《中国银行北京市分行人民币放款通知单》载明，借款单位：刘忠，贷款帐号：×××，开户银行：中行芳星园支行，开户行存款帐号×××，期限25年，利率5．04%，金额：1040000元。威斯顿建筑公司为证明其支付涉案房屋的月供提交2004年2月4日至2017年4月6日的银行流水（户名为刘忠，帐号为×××卡号为×××）。2015年6月8日，北京市君泰律师事务所向刘忠发出《律师函》，载明：“2004年1月13日您与中国银行方庄中心支行签订了楼宇按揭担保借款合同，依照合同约定，您已承诺将所购房产位于万柳小区19#西F-108号抵押给中国银行方庄中心支行，中国银行方庄中心支行依约向您发放了贷款壹佰零肆万元。在您与中国银行方庄中心支行及开发商锦绣大地公司共同签署的房产抵押贷款房屋所有权证收押协议中承诺，将房产证交由银行收押，但您并没有依约合同约定，协助银行办理房屋抵押手续，将房地产交与银行收押，您的行为已经构成了违约。请您于2015年7月31日前与中国银行方庄中心支行联系，并及时履行协助银行办理房屋抵押登记手续。”2015年7月30日，中国银行北京分行北京方庄中心支行出具《结清证明》，载明：“我行借款人刘忠，在我行办理住房贷款业务，房屋坐落：×××，贷款金额：人民币壹佰零肆万元整，2015年7月30日此笔贷款结清。”同日，中国银行芳星园支行出具《贷款结清通知书》，载明：“借款人刘忠在中国银行芳星园支行申请贷款壹佰零肆万元整，用于购买住房，贷款期限25年，自2004年3月至2029年3月2日止。现该笔贷款已于2015年7月30日全部结清，结清金额为564861．96元。”2017年12月18日，锦绣大地公司（甲方）与刘忠（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：鉴于:1、甲乙双方于2003年12月18日签署《商品房买卖合同》(合同编号NO．290635),乙方购买甲方开发建设的位于北京市海淀区×××房,建筑面积为104．77平方米,合同约定总计房款130万元。2、甲方已于2004年1月16日向乙方正式交房,乙方已经验收入住。3、截止2017年8月31日,乙方未向甲方缴清房款,甲方也没有为乙方办理房产证,乙方曾以购买上述房产为由向中国银行北京分行北京方庄中心支行申请贷款,并自行于2015年7月30日结清剩余贷款561600元。有鉴于此,为妥善处理上述房产交易的后续事项,甲乙双方经协商达成一致,特签订本补充协议,以资双方共同遵守。1、按原合同的规定,乙方应向甲方支付上述房款1300000元,并且应向甲方支付违约金及延期缴纳房款的利息等(截止2017年8月31日,该部分款项合计为3303074．86元),合计应缴纳款项为4603074．86元。考虑到乙方自行结清561600元贷款,乙方向甲方申请减免部分违约金及利息,经甲乙双方协商一致,甲方同意参照结清贷款金额561600元减免,最终双方确定的应缴纳款项为4040247．77元。2、双方同意:在签订本补充协议后,乙方在2017年12月31日之前向甲方支付上述款项4040247．77元。甲方在收到乙方上述补交的全部款项后,于30日内按照原合同约定,向甲方开具发票,发票金额为130万元,并向乙方提供办理房产证所需的甲方法定义务内全部手续资料,乙方自行缴纳契税、公共维修基金、印花税等,甲方配合乙方向海淀区不动产登记中心申请办理不动产转移登记手续及领取不动产登记证书。刘忠为证明其交纳上述款项，提交：1、两张锦绣大地公司开具的增值税发票（开票日期：2017年12月25日；金额合计130万元）；2、锦绣大地公司开具的《收据》，载明：2017年12月25日收到刘忠交来涉案房屋违约金及逾期缴纳房款利息人民币2740247．77元；3、银联支付小票，金额：4040247．77元。威斯顿建筑公司对此组证据的真实性、合法性均不予认可。2018年11月13日，京（2018）海不动产权第×××号《不动产权证书》载明：权利人：刘忠（房屋单独所有），坐落：海淀区×××。《税收完税证明》载明：纳税人刘忠，契税及印花税金额共计37147．86元。刘忠为证明其实际居住使用涉案房屋，提交以下证据：1、2015年12月29日，《证明》载明：兹证明刘忠在峰尚国际公寓6号楼（F）座108室居住。落款处有北京峰尚物业管理有限公司盖章。2、与锦绣大地公司签署的《车位买卖合同》两份、锦绣大地公司的收据及支付小票。3、与锦绣大地物业管理处于2004年1月16日签署的《峰尚国际公寓业主燃气安全责任书》。4、锦绣大地公司于2018年开具的《收据》若干及支付小票，显示：2004年1月1日至2018年12月31日期间物业费、供暖费，共计137741．55元。5、2004年1月6日《业主基本情况登记表》显示：业主刘忠。威斯顿建筑公司对此份证据的真实性均不予认可。二、关于借名相关事实经询，威斯顿建筑公司与刘忠未签订书面的《借名买房》合同，其主张双方之间存在借名买房合意的依据主要为：一是支付涉案房屋的首付及房屋按揭贷款；二是持有《商品房屋买卖合同》以及全套办理房屋按揭贷款手续的原件；三是持有刘忠的存折。刘忠表示涉案房屋系属公司给员工的奖励政策，故公司持有合同等原件。另询，威斯顿建筑公司具备购买资格，但由于公司资金问题且贷款手续比较繁琐，故借用其关联公司员工的名义购房，并支付相应的银行按揭款。威斯顿建筑公司为进一步证明双方之间存在借名买房关系，申请证人威斯顿建筑公司法定代表人江某、北京锋尚物业管理有限公司员工郭某出庭作证。1、证人江某称：“当时为了解决公司资金不足问题，由威斯顿建筑公司借用刘忠以及其自己还有十几个人的名义购买房屋办理贷款，这十几个人都签订了《商品房买卖合同》和办理的按揭贷款。其当时也签了这样的合同，在房子里住了两年，后主动将房子退还给了公司。另外，需要强调的是公司仅有优惠购房政策没有福利分房政策。2、证人郭某称：“2018年1月刘忠找其交纳公共维修基金的手续，办理涉案房屋房产证，因为其知道该处房屋系公司关联公司威斯顿建筑公司以刘忠名义购买的房屋，因此接到刘忠申请后，把事情报告了公司，没有给刘忠办理相关手续。”对于上述两位证人的证人证言，刘忠均不认可。刘忠为进一步证明与威斯顿建筑公司之间不存在借名买房关系，涉案房屋系员工奖励，房屋最终归刘忠所有，向本院提交如下证据：1、峰尚工程指挥部专题会议纪要、锦绣大地房地产公司文件《关于机构调整和职务任免的决定》附岗位人员对照表、南京蜂尚房地产开发有限公司（以下简称南京峰尚公司）文件各一份，以证明其确曾在锦绣大地房地产公司以及南京峰尚公司任职；2、刘忠申请谌某出庭作证。证人谌某称：“其在2003年底分有一套锋尚国际公寓F座的奖励房屋，分房的条件是1、首付款由威斯顿建筑公司垫付，工作满八年时首付款及月供算本人收入，如不满八年，则按年限进行相应折算，支付折算后的首付款和利息。其在2005年年底按此约定取得了奖励房屋。”威斯顿建筑公司不认可其所述的福利分房，公司仅有优惠购房政策；3、刘忠申请锦绣大地公司出庭作证，其称：“锋尚项目负责人张在东控制锋尚项目所有事项，当时其也是威斯顿建筑公司实际控制人，2003年后张在东私刻了公章、财务章还有人名章等等，本案案涉房屋的首付款当时没有收到，后与刘忠签订了补充协议，刘忠将款项4040247．77元打到我公司。”威斯顿建筑公司不予认可，认为张在东在负责锋尚项目期间时有权代表锦绣大地公司的，并非私刻公章，另外根据补充协议的内容，锦绣大地公司对于贷款是明知的并进行了扣除。三、其他庭审中，威斯顿建设公司称张在东为北京锋尚公司、南京锋尚公司、威斯顿建筑公司的实际控制人。张在东曾实际控制锦绣大地公司，在锋尚项目结束后不再实际控制锦绣大地公司。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，威斯顿建筑公司应就与刘忠达成借名买房合意，负有举证责任。一则威斯顿建筑公司未提供书面协议或其他直接证据证明借名买房关系存在。二则结合涉案房屋的出资、房产证的持有及相关税费票据、收据的持有、涉案房屋实际占有使用的情况看，威斯顿建设公司对其主张的举证未能形成完整的证据链，不足以形成该法律关系存在的明显证据优势。其次，借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的另一因素，故威斯顿建筑公司应当对借名买房的缘由作出合理解释，负有举证责任。第一，本案中威斯顿建筑公司称购房之时尚未有限购政策，完全可以以公司名义购买涉案房屋，而威斯顿建筑公司仅以公司资金问题、贷款手续繁琐为由进行解释，依据不足。再者，涉案房屋交易之时，威斯顿建筑公司、锦绣大地公司、北京峰尚公司的实际控制人均为张在东，威斯顿建筑公司与锦绣大地公司进行涉案房屋的买卖行为并无实际意义。结合涉案房屋的钱款往来可以看出，刘忠与锦绣大地公司签订房屋买卖合同，最终目的在于通过房屋买卖的交易取得银行的贷款，而并非借名买房。故主张借名买房者应当对借名买房的法律关系存在承担更多的举证责任，以达到确认借名买房关系存在的高度盖然性证明标准。结合前述，本院认为威斯顿建设公司提交的证据不足以证明双方之间存在借名买房的关系，应承担不利的法律后果。故威斯顿建设公司主张与刘忠存在借名购房合同关系，要求刘忠腾空涉案房屋并配合办理涉案房屋产权转移登记手续的诉求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京威斯顿建筑设计有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16500元，由原告北京威斯顿建筑设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘冬辉审 判 员  王 多人民陪审员  郑东涛二〇二〇年九月三十日书 记 员  张旭旭