河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1186号 原告：宗艳芳，女，1966年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区，现住北京市海淀区，退休职工。 被告：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇。统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐小虎，男，1988年8月21日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。该公司法务。 原告宗艳芳与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗艳芳、被告河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周浇、唐小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宗艳芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告与原告继续履行合同，签订商品房买卖合同并备案；2、请求依法判令被告为原告办理座落于河北省保定市涞水县产权过户登记；3、请求依法判令被告支付原告迟延办理产权过户登记违约金暂计人民币37.81元，违约金计算至实际办理之日止；4、请求依法判令被告支付原告迟延交房违约金人民币27941.59元（自2016年10月31日至2018年11月9日共计739天、按照合同约定计算，即：378100×739天×0.01%＝27941.59元。（以上3、4项合计：27979.4元）5、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实及理由：原告于2013年6月28日与被告签署了《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告开发的座落于河北省保定市涞水县（合同中暂定名：天鹅湖•西峡谷-西山廊桥（Ｅ区二期）Ａ15-703）。建筑面积为72.38平方米、单价为人民币5223.82元，总房款为人民币378100元。原告于2013年6月28日首付款人民币2万元，于2013年7月4日前将人民币358100元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。依据合同第八条约定，该商品房应于2016年10月31日前验收合格并交付使用。而被告于2018年11月9日才通知原告办理入住手续，原告缴纳了相应的费用包括物业费、契税、公共维修基金、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费以及物业垃圾清运费。依据合同第九条约定：被告应履行合同规定向原告支付因延期交房的违约金人民币27941.59元（378100元×739天×0.01%＝27941.59元）依据合同第十五条约定：被告应履行合同规定向原告支付因延期办理产权过户登记的违约金人民币37.81元（378100元×0.01%＝37.81元）综上所述，被告违反合同约定，迟延交房并迟延办理过户登记，为维护原告合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼。 华银房地产公司辩称，原被告双方签订合同后被告已经积极为原告办理涉案房屋的相关备案登记手续及过户手续，但是因为政府政策及审核进程原因被告至今未能就涉案房屋为原告办理网签备案手续，但被告一直在积极履行该义务。被告迟延交房系因不可抗力原因所致，被告可以据此免责且被告截止目前已经完成了向原告交付房屋的手续，原告再行主张违约金是没有依据的也超过了诉讼时效，且该违约金标准太高，请法庭予以调减。 本院经审理认定事实如下：原被告于2013年6月28日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的座落于河北省保定市涞水县（合同中暂定名：天鹅湖•西峡谷-西山廊桥（Ｅ区二期）Ａ15-703），建筑面积为72.38平方米，单价为人民币5223.82元，总房款为人民币378100元。原告于2013年6月28日交纳首付款人民币2万元，于2013年7月4日前将人民币358100元全部支付到被告指定账户。依据合同第八条约定，该商品房应于2016年10月31日前验收合格并交付使用，被告于2018年11月9日通知原告办理入住手续。商品房买卖合同中对出卖人的违约责任做了如下约定：1、出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付时间第二日起至实际交付之日，按买受人已交付房款日万分之一向买受人支付违约金。2、出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之零点零一向买受人支付违约金。 另查明：2014年10月14日至2016年10月31日期间，因为APEC会议做准备及启动重污染天气二级应急相应措施等诸多原因，被告曾被要求停工共计79天。 上述事实有原告提供的双方签订的商品房买卖合同、入住通知书、被告提交的不可抗力停工天数统计表及相关部门文件在卷证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，真实合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告未能按照双方签订的合同约定日期交付房屋，系违约行为，应当按照双方约定的违约金的计算方式支付违约金。关于被告要求扣减延期交房天数相应的违约金的问题，被告向法庭提供的证据系要求其停工停产的相关政府文件，具有真实客观性，系不可抗力，对其主张要求扣减在约定交房日期前的相应天数即79天的违约金2986.99元（37.81元×79天），理由充分，应予支持；但其提供的证据中属于交房日期即2016年10月31日以后的政府文件，与本案无关，故对被告该部分主张不予维护，因此，被告应支付的延期交房违约金为378100元×739天×0.01%=27941.59元减去2986.99元即24954.6元。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该规定，被告应该在法定及约定的时间内对商品房买卖合同进行备案，因此，原告请求被告对涉案房屋进行备案的诉讼请求本院予以支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该规定以及合同的约定，被告作为房地产的开发企业，应协助商品房的购买者办理房屋产权过户登记，这种协助义务主要是向相关政府部门提交材料及证明文件。本案中，被告未能提交证据证实其已经向相关部门提交了用以办理房屋产权登记的材料，因此在合同规定的期限内其未能履行协助义务的行为也构成违约，故原告请求被告支付因延期办理产权过户登记的违约金人民币37.81元的诉讼请求本院予以支持。因被告并不是办理房产证书的机关单位，故原告要求被告为其办理房屋产权过户登记的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、限被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将原告与被告签订的《商品房买卖合同》进行备案。 二、限被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宗艳芳延期交房违约金24954.6元。 三、限被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宗艳芳延期办理产权过户登记违约金37.81元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费499.48元，减半收取249.74元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  穆俊峰 二〇二〇年九月十日 书记员  刘朝阳