辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初9805号原告（反诉被告）：李颖，女，1982年9月20日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：隋阳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：谢国清，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：范荣华，女，1969年9月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：孙永刚，辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：张旭，辽宁大宸律师事务所实习律师。被告：沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁**齐贤北街**（15门）。法定代表人：齐建龙，该单位经理。委托代理人：于玺跃，男，该单位店长。原告（反诉被告）李颖与被告（反诉原告）范荣华、被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王云娇独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李颖的委托代理人隋阳、谢国清，被告（反诉原告）范荣华及其委托代理人孙永刚、张旭，被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司的委托代理人于玺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范荣华诉称，2020年5月11日，原告在被告二沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司（以下简称“顺诚房产经纪”）的推荐下，与被告一范荣华及被告二顺诚房产经纪共三方签订了《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告范荣华所有的位于沈阳市沈河区轴的门市，房屋面积为76.44平方米，房屋总价款为185万元。在签订合同当日，原告依约定支付了购房定金20万元及居间服务费18500元。合同签订当日原告在被告二的指示下又与其签订了《补充协议》，约定该房屋产生的所有税费由被告二顺诚房产经纪代为办理，并且所有税费保证在19万以内，如有剩余视为对其追加的居间服务费。合同签订后，原告经调查得知如下事实：一、案涉房屋坐落在第三方划拨土地上，且案涉房屋所对应的土地使用权面积未进行分割。根据法律规定，划拨土地的房子在交易之时需要办理前置转让审批手续，但案涉房屋并未办理。上述事实是案涉房屋的权利瑕疵，被告并没有如实告知原告，违反了《房屋买卖合同书》第二条第一款的规定，构成根本违约。二、根据现行房地一体的房屋确权规则，包括房屋所有权及出让的土地使用权，方为完整不动产权。涉案房屋的土地使用权缺失，并不是完整的不动产权，加之该房屋所在土地使用权未经审批程序等，导致原告无法实现取得案涉房屋不动产权的实质要件及形式要件，即无法实现案涉房屋不动产权变更的合同目的。三、现案涉房屋交易是确定存在缴纳土地出让金的问题，至于交付主体、交付时间、交付数额等问题，原被告双方无法协商一致，则根据合同第十条第4款的约定“如交易过程中需要缴纳土地出让金，则甲乙双方协商，如协商不成，则三方无责，甲方退回已收房款，丙方退回中介费”，合同也应予以解除。诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》；2、请求法院判令被告一双倍返还原告购房定金40万元；3、请求法院判令被告二返还原告已支付的居间服务费18500元及利息（自2020年5月11日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场贷款利率计算）；4、本案全部诉讼费用及律师费由被告承担。被告范荣华辩称，一、原告主张解除合同，不符合合同约定和法律规定。原告诉称，答辩人违反案涉合同第二条第一款约定，构成根本违约，与事实不符。在与原告签订案涉合同之前，答辩人已经取得案涉房屋的不动产权证书，是案涉房屋的合法所有人。案涉房屋坐落在划拨地上，答辩人与原告、被告二均知情，三方已经在《告知书》上签字确认。答辩人不存在虚假陈述和隐瞒情况，无违约行为。同时，案涉合同履行过程中，未出现《合同法》第九十四条所规定的合同法定解除条件。原告主张解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定。二、在现有条件下，案涉房屋可以正常交易，不存在合同目的无法实现的情形。答辩人多次向沈阳市不动产登记中心了解，关于划拨地上的房产是否可以交易问题，答复为：“目前，沈阳市范围内，划拨地上的房产可以进行交易，只要受让方在《告知书》上签字即可。”该情况，原告与答辩人、被告二签订的《告知书》上已经明确写明：“现过户需要签署土地出让金告知书”。因此，案涉房屋在目前是可以正常交易和进行所有权变更登记的，合同目的能够实现，原告所述与事实不符。三、原告以土地出让金为由主张解除合同，不符合约定。案涉合同第十条第④点约定的解除合同的前提条件是交易过程中需要缴纳土地出让金。但截至目前，沈阳市的划拨地上的房产交易中，无需缴纳土地出让金，即可办理案涉房屋所有权的变更登记。答辩人与原告均未接到任何部门的关于缴纳土地出让金的通知。因此，原告无权依据该条约定解除合同。四、原告主张双倍返还购房定金40万元，与约定不符，于法无据。原告在起诉状的事实与理由部分，对其主张双倍返还定金的理由只字未提。从案涉合同签订至今，答辩人始终依约履行，既未出现合同第八条第2项约定的甲方双倍返还定金的情形，也不存在《合同法》第一百一十五条规定的双倍返还定金的适用条件。原告主张答辩人双倍返还定金，与约定不符，于法无据。综上所述，请求法院支持答辩人的答辩请求，驳回原告诉讼请求。被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司辩称，签订合同当日，我方顺诚瀚强房地产公司已告知双方在交易的过程中该房屋土地为划拨，并得到双方认可，在告知书上签字按手印。该房屋交易至今，双方如有一方违约，需承担中介费。反诉原告范荣华诉称，2020年5月11日，反诉原告范荣华与反诉被告李颖签订一份《房屋买卖合同书》，该合同约定，反诉被告购买反诉原告坐落于沈阳市沈河区轴门市房一处，房屋建筑面积为76.44平方米，房屋售价为185万元。双方在合同第十条第②项约定付款方式为：“1、于合同签订之日乙方支付甲方贰拾万元定金。2、于2020年6月30日乙方支付首付款贰拾万元。3、于2020年9月15日乙方支付甲方陆拾捌万元，用于甲方提前解贷。”第八条违约责任第1项约定：“1、协议签定后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的千分之一计算。逾期支付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方面解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲所有。”反诉被告在合同签订当日支付定金20万元。2020年6月30日，反诉被告应当依约支付首付款20万元，但其于当日向反诉原告通过微信发送《告知函》，以案涉房产存在重大产权瑕疵为由通知反诉原告解除合同。截至目前，反诉被告未按照合同约定支付购房首付款，逾期34天，已超过合同约定的15天违约期限，反诉原告多次催促其履行合同义务，反诉被告置之不理。依据双方签订的《房屋买卖合同书》第七条，第八条第1项、第6项之约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，因反诉被告拒不付款行为，反诉原告已享有单方合同解除权，反诉被告支付的定金归反诉原告所有，反诉被告承担反诉原告因诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、误工费等一切费用。综上，请求法院依据客观事实，维护反诉原告的合法权益，支持反诉原告的反诉请求：1、判令解除与反诉被告签订的《房屋买卖合同书》。2、判令反诉被告按照合同约定承担违约责任（即已付定金20万元不予返还）。3、请求法院判令反诉被告按照合同约定承担中介费10000元。4、请求法院判令反诉被告承担反诉费用、律师费。反诉被告李颖辩称，一、由于原告诉请第一条与反诉请求第一条均为解除合同，对此双方均要求解除，意思表示一致而予以同意。二、关于反诉请求第二项、第三项，由于本诉被告存在未如实告知房屋权属情况，土地划拨性质且未分割、未经人民政府审批前置等，存在违约在前的行为，以及原告已告知被告解除合同等而不存在违约行为，不应承担违约责任。此外，关于中介方未能如实向双方陈述交易信息的义务而无权收受中介费。三、反诉费及律师费应由违约方承担，即被告承担。经审理查明，2018年8月17日，范荣华通过接受赠与取得沈阳市沈河区轴网点房屋（建筑面积76.44平方米）的所有权。该房屋所在土地的土地使用权性质为划拨，土地使用权人为全体小区业主，使用权面积为3756.73平方米，房屋对应土地有抵押。2020年5月11日，范荣华作为甲方（出卖人）与李颖作为乙方（买受人），沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）签订房屋买卖合同书，约定乙方购买甲方所有的沈阳市沈河区轴网点，建筑面积76.44平方米。二、甲方对该房屋作如下声明：1、甲方保证是该房屋的合法拥有人，并且依法取得了该房屋产权或是未依法获得房屋产权，但经房屋所有权人授权或经追认的甲方有权出售该房屋、并保证如实陈述此房屋权属情况和其他具体状况，不得虚假隐瞒，如因房屋产权问题而导致交易失败或者由此引起的法律纠纷及经济责任全部由甲方承担。2、甲方保证就已出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿意承担违的责任。如果委托代理人签署本合同，须承担产权人同样的法律责任。3、交易过户前甲方应向乙方出示房屋更名过户所需相关证明及材料的原件，并承诺所提交的材料真实有效。4、甲方保证该房屋不存在除合同约定中提及之外的抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项、无第三方主张权利、如因此发生纠纷由甲方负责解决。三、乙方对购买权的声明：1、乙愿意在本合同第二条款成立的前提下就向乙方购买上述房屋的交易签定本合同，并保证签定合同后，愿意履行合同约定的义务。2、乙方声明已实地看过该房屋，对丙方告知的该房屋实际情况已充分了解，对此房屋现状及其他有关情况等无异议，自愿买受该房屋。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1、双方约定上述房屋售价合计为人民币1850000元（大写：壹佰捌拾伍万元整）。2、房产交易涉及的税费由乙方全部承担（注：法律规定的买方应付主要税费类别有：契税、增值税、印花税：卖方有：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等）。3、如在协议签定后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加，甲乙双方应协商解决，如果协商不成甲乙双方选择费用增加部分的承担方式为：本条款第2条承担。五、乙方一次性购买此房付款方式：1、定金：在签订本合同当日内，乙方向甲方支付购房定金人民币：贰拾万元整（小写：￥200000元），在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵做同等金额的购房款。2、乙方新契税证明下发当日乙方付给甲方第二笔购房款人民币壹佰陆拾伍万元整（小写：1650000元），同时根据国家政策，甲乙双方须在房产局办理资金监管手续……4、乙方新房证下发后，甲方收到全部购房款后48小时内，甲乙双方按照合同约定交换房屋，甲方将此房屋交予乙方使用……七、关于中介费的约定：1、甲乙方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。2、在签订本合同时，乙方应支付丙方信息服务费人民币18500元，甲方应支付丙方信息服务费人民币10000元。3、本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担，丙方提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。八、违约责任：1、协议签订后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的千分之一计算。逾期未付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方面解除协议；如果乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在三个工作日内，将购房首付在扣除违约金后还给乙方，逾期未付，每逾期一天，甲方应按应退金额的千分之一支付乙方违约金……九、关于产权办理及贷款手续的其他约定：1、甲乙双方签署合同前已到房产交易中心进行房屋的档案查询，此房无抵押，无司法执行，查封，无司法保全，符合房屋交易过户标准……十、其他约定：……②付款方式：1．于签订合同之日乙方支付甲方贰拾万元定金；2．于2020年6月30日乙方支付甲方首付款贰拾万；3．于2020年9月15日乙方支付甲方陆拾捌万元，用于甲方提前解贷；4．剩余尾款柒拾柒万元存入资金监管，按流程支付甲方；5．资金监管中预留交接尾款放在丙方处。③乙方指定买受人。④如交易过程中，需缴纳土地出让金，则甲乙双方协商，如协商不成，则三方无责，甲方退回已收乙方房款，中介退回中介费。⑤甲乙双方协商本次交易于2020年9月30日之前更名过户完毕。同日，原告李颖作为甲方与被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为乙方签订补充协议，约定：……主合同中约定，乙方为甲方的房屋提供房屋买卖中介服务，房屋地址为沈阳市沈河区轴，现甲方自愿委托乙方代为办理该房屋变更房产登记，代为交纳税费等相关手续，甲方应在2020年9月30日前向乙方支付人民币190000元（大写壹拾玖万元）。该笔款项包含该房屋所有税费，及甲方追加给乙方的居间服务费，如该笔款项不足以缴纳该房屋所有税费，则超出部分由乙方承担；如该笔款项缴纳完该房屋所有税费后还有剩余，视为甲方追加给乙方的居间服务费。同日，李颖、范荣华与沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司约定：丙方已告知甲乙双方，该房屋土地性质为划拨，需要缴纳土地出让金，因土地规划局缴纳公式未出，先过户需要签署土地出让金告知书及签署后下发的不动产权证样式如下。同日，李颖向范荣华支付20万元，向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费18500元，范荣华向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费10000元。范荣华向李颖出具收条，记载收到李颖购房定金贰拾万元。同日，范荣华向沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司支付中介费10000元。2020年6月30日，李颖通过微信向范荣华发送告知函，内容为：2020年5月11日，我与你两方签订了《房屋买卖合同书》，及《补充协议》，约定购买范荣华所有的位于沈阳市沈河区轴的门市，房屋面积为76.44平方米，房屋总价款为185万元。但因合同中的上述房屋存在重大产权瑕疵，无完整不动产权，导致合同目的无法实现而解除，鉴于你我双方就解除的事宜无法达成一致，故我方已就此事宜诉至沈阳市沈河区人民法院。特此告知。2020年7月15日，范荣华通过微信向李颖告知：我们是在5月11号签的合同。6月30号应该付房款了，你没有付，根据合同能宽限你15天，今天是7月15号最后一天，我提醒你一下，今天不交的话，明天我可以按合同履行，扣取你定金，解除合同。原、被告发生纠纷，向我院提起诉讼。庭审中，李颖向法庭提交委托代理协议、律师费发票用以证明其支出律师费20000元。范荣华向法庭提供微信支付交易明细、律师费发票用以证明其支出律师费15000元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、银联商务签购单、定金收条、收费收据、房产交易申报单照片、房产档案查询信息、解除合同告知函、微信聊天记录、律师委托代理协议、律师费发票、［2009］沈河民二初字第137号判决书、不动产权证、通话录音、律师委托代理协议、律师费发票、微信支付交易明细等证据，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于李颖与范荣华房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。在本案中，虽然双方约定转让的是房屋所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案房屋所在的土地亦属于双方转让的标的物。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此法律规定中的政府审批、办理土地使用权出让手续、缴纳土地出让金是对划拨土地上房地产转让合同效力的补正，即当事人对于无效合同进行修正，消除其违法内容，从而使合同变为有效合同。据此规定，划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，可以转让。经询问沈阳市不动产登记中心，答复为：目前沈阳市划拨土地上房屋转让时，住宅可暂不补缴土地出让金即可办理更名过户手续，商业用房必须补缴土地出让金方可办理房屋更名过户手续。即商业用房的房屋买卖合同需报有批准权的人民政府审批、办理土地使用权出让手续并补缴土地出让金后，合同才生效，在此之前为无效合同。涉案商业用房所在的土地为划拨土地，原、被告就转让涉案房屋及其所在的划拨土地使用权签订房屋买卖合同书时，并未经有批准权的人民政府批准，至本案调查结束前仍未获批，根据上述规定，原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李颖与被告范荣华签订房屋买卖合同时交纳的200000元为履约定金并非成约定金，合同无效时不适用双倍返还的规定，故被告范荣华应向原告返还购房定金200000元。被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司作为居间中介方，因合同无效，收取居间服务费无法律依据，故应向原告李颖返还中介费18500元，应向被告范荣华返还中介费10000元。综上，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告范荣华于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告李颖定金200000元；二、被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告李颖居间服务费18500元；三、被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还被告范荣华居间服务费10000元；四、驳回本诉原告李颖和反诉原告范荣华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7577元减半收取3788.5元，由原告李颖负担1588.5元，由被告范荣华负担2150元，由被告沈阳顺诚瀚强房地产经纪有限公司负担50元；反诉案件受理费2225元，由反诉原告范荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 王云娇二〇二〇年九月一日法官助理 姚佳林书 记 员 訾 旭