新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4235号 原告（反诉被告）：李清萍，女，1965年5月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告(反诉原告)：张向阳，男，1984年7月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）李清萍与被告(反诉原告)张向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李清萍的委托诉讼代理人李宏、被告(反诉原告)张向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清萍向本院提出诉讼请求：1.判令张向阳立即按房屋租赁协议履行，支付拖欠的房屋租金140000元、暖气费24086.8元、违约金20000元。事实和理由：2016年7月11日，李清萍与张向阳签订房屋租赁协议，李清萍将位于乌鲁木齐市××区的数间房子出租给张向阳，租期两年，自2016年7月11日起至2018年7月11日止。年租金80000元整，张向阳接手后承担所有承租房的水、电、暖、卫生、治安等。协议还约定违约条款，在合同履行内，如张向阳不能按约定时间交纳房租，视为违约，赔偿违约金20000元。协议签订后李清萍将房子移交给张向阳，张向阳就开始经营管理。另外，李清萍的房子与梁晓丽是合建的四合院，一人一半房产，产证单独，张向阳接手后向李清萍支付第一年的房租费20000元，余款60000元一直未付，同时第一年的暖气费也未付。按租赁协议的约定，第二年租金在第一年租期到期前一个月一次性支付，张向阳应向李清萍支付第二年的租金80000元，但张向阳至今未付。现合同即将到期，张向阳未按双方房屋租赁协议履行，已构成违约，按双方的协议约定，张向阳应承担20000元的违约金给李清萍，同时立即付清拖欠的房租费及暖气费。李清萍多次索要无果，故提起诉讼。张向阳辩称，同意将2017年6月以前张向阳向租户实际收取的租金减去张向阳的管理费之后支付给李清萍。不同意支付暖气费，因为个别的租户收取了，大部分没有收取，实际收取的同意返还。不同意支付违约金，签订房屋租赁合同时李清萍已经将房屋抵押给别人了。2016年7月27日昌吉市人民法院已经张贴强制迁出房屋的公告，要求10日内从李清萍房屋内迁出。张向阳向本院提出反诉请求：1.判令解除租赁合同；2.判令李清萍立即按房屋租赁协议履行返还张向阳已交租金20000元整，3.判令李清萍赔偿因房屋被张贴强制牵出公告导致张向阳租赁的梁晓丽房屋转租受影响造成的经济损失6000元；4.判令李清萍支付违约金20000元。事实和理由：2016年7月11日，李清萍和张向阳签订房屋租赁协议，李清萍将位于乌鲁木齐市××区房子出租给张向阳，租期两年，自2016年7月11日至2018年7月11日止。年租金80000元整。另外，李清萍的房子与梁晓丽的房子是合建的四合院，楼层错层交叉，水表、电表共用一个，一家单独出租不好算账，因此本合同系张向阳与梁晓丽、李清萍共同签订。合同签订后,张向阳向李清萍、梁晓丽各付10000元，约定7月20日把每间房子的水费、电费、房租多收费（注：先交钱、后住房）、房租押金、进出大门钥匙押金、暖气底单全部交接清楚后，余款结清。2016年7月20日，梁晓丽的全部交接完成，梁晓丽的余款70000元全部付清，有交接双方的数据和签字为证。而李清萍当天并没有交接，以和朋友着急吃饭，急用钱为由，又从张向阳手里拿走10000元，说是忙过了这几天再交接。而到2016年7月27日新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院来到案涉房屋，在大门上张贴了强制迁出房屋公告，要求十日内必须迁出，有2016年7月27日强制迁出公告为证。此时，张向阳和梁晓丽才知道李清萍的房子早已经抵押出去了，现已经进入拍卖程序，李清萍在明知案涉房屋马上要被拍卖的情况下，未告知张向阳，并收取租金20000元，是李清萍违约。张向阳租赁梁晓丽的房子，也因为法院强迁李清萍房屋的事情也搬走了好多人，也受到了经济损失。昌吉市人民法院执行庭庭长和几个工作人员找到张向阳，告知张向阳必须迁出。为给拍卖扫清障碍，院内住户陆续搬出。此时，张向阳一直给李清萍打电话要求退款解除协议，多次索要未果，故诉至法院。李清萍对张向阳的反诉辩称，不同意反诉请求，本案系房屋租赁合同纠纷，出租的房屋系李清萍及梁晓丽的房屋，有产权证，2016年7月11日至2018年7月11日李清萍将房屋租赁给张向阳，每年租金为80,000元，两年160,000元，水电暖费用由张向阳承担。合同签订后张向阳缴纳了20,000元租金，尚欠140,000元未交，房屋租赁期间因李清萍一个案件败诉被昌吉市法院强制执行要拍卖涉案房屋，但是张向阳在拍卖期间一直承租该房屋收取租金，房屋租金要么交给李清萍要么交给法院顶执行款，而不能由张向阳收取，现在房屋执行已经结束，张向阳还在租赁房屋。如果张向阳已将房屋租金交给李清萍或交给昌吉法院，应由张向阳举证证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李清萍向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明李清萍与张向阳存在租赁关系，合同约定了租期、以及违约金的内容，张向阳应当将暖气费直接交给李清萍。2.收条3张、收据16张，证明张向阳承租期间自三方协议约定的7月12日开始向其他租户收取租金直至合同履行完毕，起租时间是2016年7月12日至2018年7月11日，张向阳没有交暖气费，张向阳没有按期支付租金应该承担违约金。张向阳对李清萍提交证据1的真实性认可。对证据2的真实性认可，但认为2017年6月30日以后由于李清萍的房屋拍卖给邵彩霞了，在此之后的房租都是邵彩霞委托张向阳管理、收取的；2016年10月10日李清萍已经告知所有剩余租户该房屋不再出租了。本院对李清萍提交全部证据的真实性予以确认。张向阳向本院提交以下证据：1.房屋强制迁出公告1份，证明李清萍的房屋在2016年7月27日被昌吉市人民法院要求10日内迁出。2.证明8份、3.证明人身份证复印件8份、4.朱艳华微信转账截图1张，证据2至4证明2016年10月李清萍已经通知剩余住户不要把房租交给张向阳，所有张向阳收过房租的收据都已给李清萍。5.房产证1份、6.拍卖公告1份、7.拍卖成交确认书1份、8.完税证明1份、9.拍卖结论书1份，证据5至9证明2017年1月23日昌吉市人民法院已经开始第一次拍卖案涉房屋，2017年2月27日第二次拍卖，2017年3月20日第三次拍卖并于当日成交，2017年6月23日交契税后邵彩霞办理了房产证。李清萍对张向阳提交证据1内容的真实性认可，但是否于公告当日张贴不清楚。对证据2至4的真实性不认可，认为证人应当亲自到庭作证，是否系本人亲笔书写不清楚，书写的纸张相同，笔迹相仿；无法确认李清萍是否向租户通知2016年10月之后的租金不再向张向阳支付，由法庭综合认证。对证据5至9的真实性均不认可，但对成交的事实认可，拍卖时间不清楚。本院对张向阳提交证据1、5至9的真实性予以确认，对证据2至4的关联性不予确认，张向阳承租房屋后是否向实际居住人收取租金系另一法律关系，与张向阳是否应当支付李清萍租金及应支付租金的数额无关。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，梁晓丽（出租方之一）、李清萍（出租方之二）与张向阳（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：租赁标的为乌鲁木齐市××区梁晓丽和李清萍共同兴建、各自持有的住宅用房（一楼仓储用房、彩钢板房以及三楼和四楼楼梯口两间小房不包含在内）；租赁期限自2016年7月12日至2018年7月11日；年租金16万元，分别给梁晓丽和李清萍各支付8万元；乙方先支付给甲方10万元租金，剩余6万元及2000元押金，待需交接的诸事项完成后，全部付清，第二年租金在第一年租期到期前一个月一次性支付；甲方全面配合乙方清查、登记所属各自每间房屋的水、电使用情况，并分别对其进行实时交接；本合同执行前，甲方如出现采暖费拖欠情况，应各自全部清理干净，不得因此导致乙方无法缴费而出现停暖状况，影响乙方的正常经营；乙方承担本协议执行期内所有承租房的水、电、暖、卫生、治安等相关的全部费用；本协议履行期内，甲方不得擅自收回乙方租用房，除非出现了不可抗力因素(如地震、水灾、风灾以及非乙方管理因素出现的火灾、城市规划调整形成的强拆等)，否则，导致乙方无法继续租用，甲方除退还当期剩余的房租外，追加赔偿乙方2万元的违约金；合同履行期内，如乙方不能按约定时间交纳房租，视为违约，赔偿甲方违约金2万元，甲方可责令乙方三天内退出。房屋租赁协议还约定了其他内容。房屋租赁协议签订后，张向阳向李清萍支付租金20000元，李清萍将其房屋交付张向阳使用。2016年7月27日，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院在李清萍出租给张向阳的房屋（以下简称案涉房屋）张贴《强制迁出房屋公告》，因李清萍作为被执行人未在指定期限内履行生效法律文书确定的义务，昌吉市人民法院对李清萍案涉房屋进行评估拍卖，故责令李清萍在本公告送达后十日内迁出房屋，逾期不履行的，将依法强制执行。2017年3月20日，受昌吉市人民法院委托拍卖案涉房屋的昌吉亚中商城拍卖有限责任公司出具《拍卖成交确认书》，确定由案外人邵彩霞拍得李清萍所有的位于乌鲁木齐市××区房产。2017年4月10日，昌吉市人民法院作出（2016）新2301执193号《协助执行通知书》，通知房产管理部门协助办理上述房屋过户手续。2017年7月26日，上述房屋登记至案外人邵彩霞名下。另查明，双方签订《房屋租赁协议》时案涉房屋部分房屋已有实际承租人居住，双方签订《房屋租赁协议》后，从租赁期开始之日实际承租人的租金可以由张向阳收取。截至2017年7月26日房屋产权过户至案外人邵彩霞名下，案涉房屋并未实际强制迁出实际承租人。庭审中，双方确定李清萍出租房屋每年暖气费为11543.4元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的《门面房出租合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。李清萍与张向阳签订《房屋租赁协议》后，李清萍向张向阳交付了房屋，张向阳应当向李清萍支付2016年7月12日至房屋产权变动至邵彩霞名下之日（即2017年7月26日）共计379天的租金83068元（80000元÷365天×379天），张向阳已支付租金20000元，尚需支付租金63068元。《房屋租赁协议》约定承租方承担暖气费，庭审中双方确认案涉房屋一年的暖气费为11543.4元，张向阳实际使用房屋已经过一个完整采暖期，应当向李清萍支付2016年10月至2017年4月期间采暖费11543.4元。虽然截至2017年7月26日房屋产权过户至案外人邵彩霞名下，案涉房屋并未实际强制迁出承租人，但案涉房屋在房屋租赁协议履行期间存在被人民法院强制执行的事实，向谁履行存在不确定性，张向阳未按约支付全部租金不存在过错，不属于违约行为，李清萍要求张向阳支付违约金20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁协议》已实际履行至房屋产权过户至邵彩霞名下之日（即2017年7月26日），此后该协议已无实际履行的可能，本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2017年7月26日解除。张向阳已交租金20000元系其实际租赁期间应付租金，其要求返还已交租金20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因李清萍的原因导致案涉房屋被人民法院强制执行并拍卖给案外人，进而导致双方合同无法实际履行，李清萍应当按照《房屋租赁协议》约定支付张向阳违约金20000元，张向阳要求李清萍支付违约金20000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。张向阳未提交证据证明李清萍在履行《房屋租赁协议》过程中给张向阳承租梁晓丽的房屋造成损失，其要求李清萍赔偿经济损失6000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。张向阳提出李清萍在《房屋租赁协议》租赁期内存在向实际承租人收取租金的行为，如李清萍确实存在上述行为，由于该法律关系不属于本案租赁合同法律关系范畴，张向阳可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李清萍与被告(反诉原告)张向阳签订的《房屋租赁协议》于2017年7月26日解除；二、被告(反诉原告)张向阳支付原告（反诉被告）李清萍房屋租金63068元；三、被告(反诉原告)张向阳支付原告（反诉被告）李清萍2016年10月至2017年4月期间采暖费11543.4元；四、驳回原告（反诉被告）李清萍要求被告(反诉原告)张向阳支付违约金20000元的诉讼请求；五、原告（反诉被告）李清萍支付被告(反诉原告)张向阳违约金20000元；六、驳回被告(反诉原告)张向阳要求原告（反诉被告）李清萍返还已付租金20000元的诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)张向阳要求原告（反诉被告）李清萍赔偿因房屋被张贴强制牵出公告导致张向阳租赁的梁晓丽房屋转租受影响造成的经济损失6000元的诉讼请求；以上相互折抵后被告(反诉原告)张向阳须向原告（反诉被告）李清萍支付款项合计54611.40元，须于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3981.74元（李清萍已预交），由张向阳负担1613.82元，由李清萍负担2367.92元。反诉案件受理费475元（张向阳已预交），由李清萍负担206.52元，张向阳负担268.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 九 月 七 日书  记  员   美合日古丽