广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16198号原告：饶秋红，女，1994年2月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：刘梦瑶，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。被告：尤德辉，男，1973年5月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：蒋愈鑫，女，1977年3月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：广州市祈安依家地产代理有限公司，住所地广州市越秀区解放北路桂花岗四街****（自主申报）。法定代表人：麦英和。委托诉讼代理人：关汉桥，男，1986年8月5日出生，汉族，系该司员工。原告饶秋红与被告尤德辉、蒋愈鑫，第三人广州市祈安依家地产代理有限公司（以下简称祈安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶秋红及其委托诉讼代理人刘梦瑶、谢儒浩，被告尤德辉、蒋愈鑫，第三人祈安公司的委托诉讼代理人关汉桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶秋红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告尤德辉退还原告已经支付的定金20万元；3.请求判令被告尤德辉向原告支付违约金28万元；4.判令被告尤德辉向原告返还中介服务费16800元；5.请求判令被告蒋愈鑫对第二项至第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.判令两被告承担全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告尤德辉于2020年5月30日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于广州市白云区解放北路金桂街16号203B房出售给原告，双方约定房屋价格为280万元，原告已按照合同约定在2020年5月31日前向被告支付定金20万元。根据合同约定，被告应于收到定金后15日内自行向抵押银行申请提前还贷手续，但截至起诉之日，被告仍未履行，另通过第三人的系统查询得知，被告早与案外人签订了网签合同，原告根本无法申请贷款，原告多次催促被告履行合同并自行解除与案外人的网签合同，并分别于2020年6月10日委托第三人向被告发送催告函，于2020年6月22日委托律师向被告发送律师函，但被告均未按照约定履行其义务，被告已构成违约。两被告为夫妻关系，涉案房屋属于两被告的夫妻共同财产，故涉案债务属于两被告的夫妻共同债务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告尤德辉、蒋愈鑫共同辩称：涉案合同在交易过程中发生了一些状况，具体是由于我方与抵押银行沟通时出现了金额的差异，所以我方未能在合同约定的时间节点履行房屋买卖合同。我方现在还在与抵押银行沟通，银行答复称在涉案房屋拍卖之前，都可以配合赎契进行下一步交易。我方现在只是资金链断裂，我方正在积极想办法处理。我方与原告见面协商时，原告也同意继续履行合同的。如果原告现在认为交易无法继续，我方也可以向原告退还定金。我方认为合同约定的违约金过高，我方不同意支付违约金。涉案房屋是尤德辉的婚前财产，不属于尤德辉、蒋愈鑫的夫妻共同财产，故不同意原告要求蒋愈鑫承担连带责任的诉讼请求。第三人祈安公司述称：涉案房屋买卖合同无法履行的原因在于原告申请办理贷款申请手续过程中发现被告的房屋在此前已经办理过网签手续，导致本案原被告之间无法网签和办理贷款申请手续，导致双方无法交易下去。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的最高额抵押合同、房屋买卖合同、支付中介服务费承诺书、收据、转账记录、账单详情、光盘、视频截图、履行合同催办通知书、律师函、EMS快递底单及物流信息查询、不动产登记查册表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月30日，尤德辉（卖方）、饶秋红（买方）、祈安公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、买卖房地产的地址为广州市白云区解放北路金桂街16号203B房（以下简称涉案房屋）。二、卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房产拥有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议、没有被查封、没有被冻结。如果有抵押权人，卖方则保证通过赎契涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续。如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。四、买卖双方同意该房地产的成交价为280万元整。十一、若买卖任何一方违反国家有关政策法律，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行，则属违约。十二、若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过10天仍未履行合同，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日为履约期限。十三、违约责任。1.卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。2.买方不按本合同约定购买该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同附件付款方式约定：银行按揭付款，买方须在签订本合同之同时支付20000元作为部分定金，定金余款18万元于2020年8月31日或之前付清。2.买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。卖方必须按银行有关规定提供必须的资料及协助买方办理有关手续。卖方同意在收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款。等等。上述合同签订后，饶秋红分别于2020年5月30日、5月31日分三笔合计向尤德辉支付了合同约定的定金20万元，并向第三人祈安公司支付了中介服务费16800元。此后，祈安公司经查询广州网签合同查询系统，发现涉案房屋在签订涉案房屋买卖合同前已经有网签记录，导致本案原、被告双方无法办理网签手续，饶秋红无法申请办理银行按揭手续。另外尤德辉收取饶秋红支付的定金后，至今未能向抵押银行申请办理提前还贷手续。2020年6月10日，祈安公司向尤德辉寄送了《履行合同催办通知书》，通知尤德辉于2020年6月12日前自行解除尤德辉与他人签订的网签合同，并于2020年6月12日上午10点到广州市白云区不动产登记中心配合办理网签、按揭申请手续。上述邮件已于2020年6月11日被签收。2020年6月22日，饶秋红委托律师向尤德辉寄送了律师函，要求尤德辉于2020年6月24日前自行解除尤德辉与他人签订的网签合同，并按照合同约定全面履行合同义务。上述邮件已于2020年6月23日被签收。2020年6月29日，饶秋红再次委托律师向尤德辉寄送了律师函，主要内容为鉴于尤德辉未于2020年6月24日前自行解除与他人签订的网签合同，未按照合同约定全面履行合同义务，尤德辉的行为属于严重违约的行为，故在尤德辉收到本律师函之日，双方签订的《房屋买卖合同》解除。上述邮件已于2020年6月30日被签收。2020年7月1日，饶秋红向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结被告尤德辉、蒋愈鑫名下价值496800元的财产，本院于2020年7月3日作出（2020）粤0111民初16198号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被告尤德辉、蒋愈鑫名下价值496800元的财产。本院已经依据上述裁定于2020年7月13日对涉案房屋采取了查封措施。饶秋红已预缴财产保全费3004元。查询日期为2020年7月30日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋登记在尤德辉名下，该房屋存在他项权利，权利种类为抵押权，权利人为中信银行股份有限公司广州分行，与其他房产共同担保最高额债权数额730万元。另涉案房屋另于2020年7月16日被本院以（2020）粤0111执保1678号、（2020）粤0111财保195号协助执行通知书和民事裁定书予以轮候查封。本案庭审结束后，被告蒋愈鑫通过电话确认涉案房屋属于其与尤德辉的夫妻共同财产。本院认为：尤德辉、饶秋红、祈安公司三方于2020年5月30日签订的《房屋买卖合同》中包含了尤德辉与饶秋红之间的房屋买卖合同关系，以及尤德辉、饶秋红与祈安公司之间的居间合同关系。本案处理的是尤德辉与饶秋红之间的房屋买卖合同关系。尤德辉与饶秋红之间就涉案房屋所成立的房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当遵守履行。饶秋红已经根据合同约定履行了支付定金的合同义务，根据合同约定，尤德辉应当与饶秋红签署网签合同以协助饶秋红办理银行按揭贷款申请手续。由于尤德辉在涉案房屋买卖合同签署之前已经与案外人签署了涉案房屋的网签合同，导致尤德辉与饶秋红无法就涉案房屋办理网签手续，饶秋红因此无法办理银行按揭贷款申请。同时，尤德辉在收取饶秋红支付的定金后，未按照合同的约定向抵押银行申请办理提前还贷手续。经祈安公司和饶秋红催告后，尤德辉仍未履行解除与他人网签合同，与饶秋红办理网签手续，以及申请办理提前还贷手续的合同义务，根据《中华人民共和合同法》第九十四条第（三）款，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同的规定，饶秋红有权要求解除合同。饶秋红已于2020年6月29日委托律师向尤德辉发出律师函，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案《房屋买卖合同》已于上述律师函送达之日即2020年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。饶秋红要求尤德辉退还定金20万元的诉讼请求本院予以支持。因尤德辉未能按照合同约定将涉案房屋出售给饶秋红，根据双方合同约定，尤德辉应当向饶秋红支付该房地产成交价的10%作为违约金，故饶秋红要求尤德辉支付28万元的违约金的诉讼请求本院予以支持。尤德辉要求对违约金标准进行调低，综合考虑尤德辉违约的情节、饶秋红实际支付的款项等，本院对尤德辉的该项抗辩意见不予采纳。对于饶秋红主张的中介费16800元，鉴于本院已经判令尤德辉向饶秋红支付违约金28万元，该数额已经足以弥补饶秋红因尤德辉违约造成的损失，故饶秋红的该项诉讼请求本院不予支持。对于饶秋红要求蒋愈鑫对尤德辉退还定金20万元以及支付违约金28万元的债务承担连带责任的诉讼请求，现蒋愈鑫已确认涉案房屋系其与尤德辉的夫妻共同财产，故因涉案房屋买卖合同产生的债务系夫妻共同债务。饶秋红要求蒋愈鑫承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告饶秋红与被告尤德辉于2020年5月30日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月30日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告尤德辉向原告饶秋红退还定金20万元；三、在本判决生效之日起三日内，被告尤德辉向原告饶秋红支付违约金28万元；四、被告蒋愈鑫对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告饶秋红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4376元，由原告饶秋红负担126元，被告尤德辉、蒋愈鑫负担4250元。财产保全费3004元由被告尤德辉、蒋愈鑫负担(被告负担的受理费、财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十七日书记员  林嘉仪