上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34038号原告(反诉被告)：陆耀林，男，1949年6月28日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思蕾，上海嘉富诚律师事务所律师。原告(反诉被告)：李惠花，女，1952年8月25日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思蕾，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉第三人)：李秋萍，女，1975年11月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：张恬，女。被告(反诉原告)：贾明，男，1985年3月8日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：刘广全，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：高璀璀，上海段和段律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁文亭，女，1978年10月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：刘广全，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：高璀璀，上海段和段律师事务所律师。第三人：张恬，女，2001年2月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区七宝镇沪星村卢家塘**。原告(反诉被告)陆耀林、李惠花与被告李秋萍、被告(反诉原告)贾明、梁文亭以及第三张恬确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告(反诉被告)陆耀林、李惠花的委托诉讼代理人张少省、何思蕾，被告李秋萍的委托诉讼代理人张恬暨本案第三人，被告(反诉原告)贾明、梁文亭的委托诉讼代理人刘广全、高璀璀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陆耀林、李惠花向本院提起诉讼请求：判令确认被告李秋萍与被告(反诉原告)贾明、梁文亭就上海市松江区九亭沪亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效。事实理由：原告(反诉被告)陆耀林、李惠花与被告李秋萍、第三人张恬共同共有动迁安置房一套。陆耀林与李惠花系夫妻关系，被告李秋萍为二人之女，第三人张恬为被告李秋萍之女。2015年9月，被告李秋萍作为涉案房屋产权共有人之一，在未经其他共有人同意的情况下私自与被告(反诉原告)贾明、梁文亭签订房屋买卖合同并收取房款，房款总价为150万元，目前还未办理房屋过户手续。现陆耀林、李惠花发现权利被侵害，并拒绝追认，故诉至法院，请求判如所请。被告(反诉第三人)李秋萍辩称，由于当时其弟在外赌博，故签订合同时并未告知两原告，瞒着父母出售，现被告同意两原告的诉讼请求。被告(反诉原告)贾明、梁文亭辩称，一、被告李秋萍对涉案房屋有处分权，买卖合同系双方真实意思表示。被告李秋萍为两原告女儿，动迁安置房是对家庭的安置处置，家庭成员内部已经过分割，涉案房屋确认系李秋萍和张恬所有，李秋萍与张恬对该房屋有处分权。两被告于2015年9月9日按李秋萍指示转至其弟李某某账户38万元，于2015年9月29日又将第二笔房款100万元中的924,927.95元转至动迁安置方，向李某某转款75,272.05元，两原告均是家庭成员，又是涉案房屋出售后的直接受益人，且买卖合同是在多次协商并在陆青云等人见证下签订的。二、两被告未与李秋萍恶意串通，未损害第三人利益。三、退一步而言，即使认为被告李秋萍一人无权处分涉案房产，根据相关法律规定，无权处分之合同也不影响合同效力，故两被告请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告贾明、梁文亭向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即配合李秋萍将涉案房屋产权变更登记至反诉原告名下；2、依法判令反诉被告赔偿因恶意诉讼导致反诉原告为此支付的律师费15万元；3、本诉和反诉费均由反诉被告承担。针对反诉，原告(反诉被告)陆耀林、李惠花辩称，其与反诉原告之间没有合同关系，没有合同义务配合，陆耀林、李惠花作为房屋的产权人，不同意反诉原告的过户请求。李秋萍与张恬亦均不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理查明如下事实：2015年9月9日，被告李秋萍(出卖人、甲方)与被告贾明、梁文亭(买受人、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利，甲方承诺本合同签订之后、该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得再该房屋进行任何权利上的处分，甲方保证该房屋申办房地产权证时及过渡期内，甲方为唯一产权人，并且不将本人及任何亲友的户口迁入该房屋。动迁房座落：上海市松江区九亭镇沪亭南路XXXX弄九亭家园XX单元XXXX室，房屋建筑面积94.6平方米，房屋转让总价为150万元，乙方于2015年9月9日支付给甲方叁拾捌万元整，乙方于2015年9月30日前向甲方支付壹佰万元整，购房尾款壹拾贰万元整在双方共同到松江区房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，同时办理产权变更登记手续当日付清。甲方须在接到通知办理房地产权证的第一时间向动迁报送办理房产证的材料，若甲方办产证的时间比同小区的产权人晚，致使房产证延后办结，视为逾期；该房屋交易过户时国家所规定的所有相关税费和交易中心各项税费，由乙方承担，过户时须由甲方提供动迁协议的原件，否则因此产生的营业税由甲方承担。甲方若未能本合同约定的时间期限内办理房产证，及将房产证过户到乙方名下，视为逾期，属于迟延履行违约，每逾期一日，按房价总款的0.1%计算逾期违约金给乙方；甲方在收取乙方房款后，在可办理房产证后若怠于办理房产证，属根本违约，应向乙方双倍返还已付房款；甲方在收取第二房款后，若在过户期限内拒绝配合乙方办理过户手续及签订《上海市房地产买卖合同》属根本违约，应向乙方双倍返还已付房款，若甲方未履行本合同第一条的承诺与保证，造成动迁房无法按时办理产证，及在约定的期限内办理过户手续，属根本违约，应向乙方双倍返还已付房款。乙方在支付首付款后，若因为房价下跌而拒绝履行本合同，属于乙方违约，甲方无须返还首付款，乙方在过渡期内，不得以任何理由而要求退还房屋、收回购房款和利息的，否则按乙方已付款项的30%赔付给甲方，乙方在动迁房过户条件成就后，无正当理由而怠于配合甲方办理过户手续，其后果由乙方自负，(乙方必须具备过户条件)并且在此种情况下，乙方不得向甲方主张逾期履行违约金。2015年9月9日，被告贾明、梁文亭即按被告李秋萍指示转账支付房款38万元。2015年9月29日，被告贾明、梁文亭又按被告李秋萍指示转账支付房款100万元。被告李秋萍在买卖合同尾部写明收到房款金额。2015年9月底，被告李秋萍将房屋交付于被告贾明、梁文亭。另查明，2012年，原告陆耀林作为乙方、被拆迁，松江区九亭镇人民政府动迁办公室作为甲方、拆迁人，双方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方所有的松沪村XXX号房屋拆迁，原告方获配房屋四套。《九亭镇动迁安置房配售确认证明》上载明：购房人包括陆耀林、李惠花、李某某、刘某某、李某某、张恬、李秋萍，XX号楼XX单元XXXX室产权登记人为陆耀林、李惠花、李某某、刘某某、李某某，XX号楼XX单元XXX室产权登记人为李某某，XX号楼X单元XXX室产权登记人为陆耀林、李某某，XX号楼XX单元XXXX室产权登记人为李秋萍、张恬。还查明，拆迁实施单位上海市松江区建设用地事务所、上海市松江区九亭镇松沪居民委员会、拆迁管理部门等又出具《配套商品房供应单》1份，载明：所购房地址松江区沪亭南路XXX弄XXX号XXX室，总房价585,821.11元(以购房合同为准)购房人陆耀林、李秋萍、张恬、李惠花，拆迁补偿费用1,496,532元。2018年6月28日，陆耀林、李秋萍、张恬、李惠花作为乙方、买方，上海九资房地产开发有限公司作为甲方、卖方，双方签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买松江区沪亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为585,821.11元。2019年4月1日，上述房屋产权核准登记至陆耀林、李秋萍、张恬、李惠花名下。上述事实，由《房屋买卖合同》、不动产权证、不动产登记簿、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《九亭镇动迁安置房配售确认证明》、《配套商品房供应单》、《上海市商品房出售合同》、银行转账明细等证据及当事人的陈述所证实。本案争议焦点为：被告李秋萍与被告贾明、梁文亭于2015年9月9日就陆耀林户动迁取得的松江区沪亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》效力问题。针对该合同的效力，本案原告主张上述合同无效，依据的是合同法第五十一条，但其理由为签订合同的双方存在恶意串通行为，损害了第三人利益。对此本院认为，原告主张的请求权基础实质上是依据法律规定的无权处分人订立的合同以及法定的合同无效情形，法定的合同无效情形系依据合同法第五十二条规定，但本案中原告并未充分举证证明签订合同的双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。而原告主张的无权处分人订立的合同应为无效的理由，本院认为，《合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在无权处分的场合，法律只赋于权利人事后决定合同效力的权利，却并未赋予无处分权人毁约的权利，无权处分人自己主张合同因无权处分而无效，也是明显违背诚实信用原则以及司法解释的规定，因此即便现在两原告拒绝追认，但对于买卖合同双方而言，合同仍然有效，仅是合同是否能够履行，或者主张解除合同、赔偿损失等问题。综上，两原告主张确认被告李秋萍与贾明、梁文亭之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于反诉部分，虽然被告李秋萍与被告贾明、梁文亭签订的买卖合同有效，但涉案房屋现已登记至陆耀林、李秋萍、张恬、李惠花名下，两原告拒绝追认，现房屋权利人不同意过户，被告贾明、梁文亭又无其他充分证据证实房屋权利人认可李秋萍处分房屋的行为，故被告贾明、梁文亭签订的房屋买卖合同的目的已无法实现，在法院释明合同无法履行的法律后果后，被告贾明、梁文亭仍明确表示要求履行合同，故对被告贾明、梁文亭提出的要求两原告配合李秋萍协助买受人办理过户的反诉请求，本院不予支持。被告贾明、梁文亭可通过另案诉讼途径主张合同解除的后果。对于被告贾明、梁文亭要求两原告因恶意诉讼而赔偿律师费的反诉请求，缺乏足够的证据证实，对此反诉请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陆耀林、李惠花的本诉请求；二、驳回被告(反诉原告)贾明、梁文亭全部反诉请求。本诉案件受理费9,150元，由原告(反诉被告)陆耀林、李惠花负担；反诉案件受理费减半收取计4,575元，由被告(反诉原告)贾明、梁文亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  孙文莉人民陪审员  刘银娣二〇二〇年九月十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。