广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初31012号原告：陈丹，女，1983年3月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：吴翔、郑进逢，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路**广州国际金融中心**自编号01，统一社会信用代码91440101710937076Y。法定代表人：林昭远，董事长。委托代理人：何玮琦、黎绍尘，均系广州金鹏律师事务所律师。原告陈丹诉被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丹的委托代理人吴翔、郑进逢、被告城建公司的委托代理人何玮琦、黎绍尘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丹诉称：2012年2月29日，被告作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订编号201202175871《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称案涉合同），案涉合同第二条约定被告投资建设项目取得广州市城市规划局（现广州市规划和自然资源局）颁发编号为穗规建证【2007】3218号《建设工程规划许可证》；第三条约定原告向被告购买其开发位于天河区珠江新城E3-1地块星汇云锦大厦（自编A1-A4栋、商业裙楼）星汇云锦(自编A-3栋)37层3703号房等内容。原告经核查，广州市城市规划局颁发编号为穗规建证【2007】3218号《建设工程规划许可证》附件2《建设工程审核书》亦明确了星汇云锦大厦第4层为文体活动用房。同时，被告向星汇云锦大厦项目全体业主交付物业同时交付了《住户手册》，《住户手册》承诺星汇云锦1-4号楼的第四层（下称案涉物业）是面积约6000平方米的集运动、休闲、娱乐于一体的尊贵豪华会所，第五层为约5000平方米的住户专享空中园林。被告提供的销售广告资料是要约，而不是邀请，因为被告的销售广告是明确具体的，其说明了所销售物业的商品房开发规划范围内所作的说明和允诺是确定的，并且对商品房买卖合同的订立及房屋的价格确定有重大影响的，且构成合同的内容。原告承认被告的自有物业，但被告应当按照合同约定的义务提供会所服务。而不能因为是自有物业擅自改变用途，涉案物业第4层一开始是文体活动用房，被告后来改变用途变成商业用途，改变用途就违反了合同约定，所以构成违约。原告入住后，被告曾按照约定向全体业主提供案涉物业会所服务，包括游泳池、健身房、棋牌室、自煮空间、桌球室设施等，但后原告停止提供会所服务，一部分出租予他人用作餐饮，一部分空置至今。被告擅自将案涉物业规划用途由文体活动用房变更为商业用房，导致会所功能已经完全丧失，原告作为业主无法享用合同签订时被告所承诺的会所服务，使得原告所购物业失去了配套设施，造成原告损失，被告应承担违约责任。关于原告的经济损失，合同没有约定该种情形的违约责任，但造成原告的生活不便，合同约定的配套设施是缺失的，原告所购买的物业也有降低，被告应按照会所的面积比例×64元/㎡来计算原告的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失40万元；2、被告承担本案诉讼费。被告城建公司答辩称：我方不同意原告的全部诉请，具体理由：1、根据关于《审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第三条》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，因此被告对会所的宣传广告并不直接构成合同义务，本案中双方对于会所的合同约定内容为补充协议第11条中约定的经营性商业会所，是属于被告的自有物业。双方约定被告对此享有占有使用收益处分的权利。2、被告并没有改变星汇云锦项目商业裙楼第4层的规划用途和使用功能，该第4层物业一直都是商业用途，且至今仍在经营会所，室内恒温游泳池、健身房等项目一直开业，被告没有违约行为。3、原告并无经济损失，其主张的40万元经济损失没有事实依据和法律依据。经审理查明：2012年2月29日，原告陈丹（乙方/买方）与被告城建公司（甲方/卖方）签订案涉合同，约定：商品房（一手现房）买卖合同说明3.签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登陆“规划在线”网站（××）查询规划公示图；甲方(卖方)应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件…8.合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读，并签名：“陈丹”。第二条：项目建设依据：甲方经批准，在该地块上投资建设星汇云锦大厦（自编A1-A4栋、商业群楼）商品房。本项目地价款己缴清，并已经初始登记。该项目的有关批文如下：1、《建设用地规划许可证》颁发机关：广州市城市规划局；编号：穗规地证（2006）75号；2、《建设工程规划许可证》颁发机关：广州市城市规划局；编号：穗规建证【2007】3218号；3、《国有土地使用权证》颁发机关：广州市人民政府；编号：穗府国用（2007）第01100021号；4、《建设工程施工许可证》颁发机关：广州市建设委员会：编号：440101200710230201；5、《建设工程规划验收合格证》。第四条：乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的星汇云锦大厦(自编A1-A4栋、商业群楼）星汇云锦（自编A-3栋）幢37层3703号房，门牌地址：天河区华明路6号3703房。第十四条：房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方査证：(―)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖|公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十五条：风险责任转移乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第十六条：规划、设计的变更该商品房出售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同…因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。案涉合同附件七-本合同补充协议约定：第六条买卖双方同意合同第十六条修改为：1、签署本合同前，乙方己清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）。2、签署本合同后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：1、乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；2、乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；3、大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。第十条买卖合同的生效双方同意买卖合同（含本补充协议）自双方签字盖章之日起生效。第十一条其他约定：1、甲方声明：该商品房项目中的如下物业为甲方自有物业，并不因甲方的商品房销售行为而成为小区共有物业，甲方享有占有、使用、收益和处分权：经营性商业会所、停车场等。第十二条本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准。在庭审中，原、被告共同确认案涉物业现地址为广州市天河区华明路4号401房。原告确认案涉物业第四层归被告所有，并确认是基于被告违约提起本案之诉。在本案审理过程中，本院于2019年11月15日组织原、被告到案涉物业所在现场进行现场勘查。经勘查，棋牌室保留有活动区域和挂牌但无实际经营，健身房、游泳池、水吧正常经营，露天阳台有铺设木地板及人工草坪并连通健身房等。2019年11月20日，广州市城市建设档案馆向本院出具的《建设工程规划许可证》（穗规建证【2007】3845号）（以下简称3845号许可证）显示：建设单位为被告，建设项目名称为：2幢45层（自编A-1、A-2栋）、2幢42层（自编A-3、A-4栋，部分1、2、3、4层）设计商业、住宅楼工程续建首层至第**，建设位置为珠江新城E3-1地块；建设工程规划验收合格证（穗规验证【2010】1167号）（以下简称1167号合格证）显示：建设单位为被告，建设项目名称为商业、住宅楼、住宅楼**（**）置为天河区珠江新城E3-1地块，建设规模为商业、住宅楼4幢（自、住宅楼**（自编**）1、2、3、4、42层）:151931平方米，地，地下**5948平方米。1167号合格证附件1显示商业裙楼的1-4层主要功能为商业。原告为证明自己的主张还提供以下证据：1、穗规建证[2007]3218号《建设工程规划许可证》（以下简称3218号许可证），拟证明原告向被告购买商品房时的所在项目星汇云锦大厦第4层规划用途为文体活动用房；2、《收楼物品移交清单》、《住户手册》、前期物业服务合同、星汇云锦销售宣传册，拟证明被告向原告交付房屋时明确案涉物业是集运动、休闲、娱乐于一体的尊贵豪华会所；3、广州市不动产登记查册表。4、现场勘查照片，证据3、4共同拟证明被告擅自将案涉物业规划用途由文体活动用房变更为商业及案涉物业部分空置，丧失会所服务功能。被告对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。住户手册中仅描述为“第四层为集运动、休闲、娱乐于一体的尊贵豪华会所”，并没有约定会所的具体经营项目，该描述并不能属于承诺，并不构成要约。对证据3、4真实性、合法性无异议，关联性不确认。被告提供的不动产权证显示案涉物业坐落：天河区华明路4号401房，房地产权属人为被告，规划用途为商业，建筑面积为6350.81平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2012年2月28日。原告确认案涉物业物权为被告所有。此外，被告还提交了关于案涉合同销售宣传资料等证据。本院认为：原告与被告签订的案涉合同及作为附件的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原、被告在案涉合同及补充协议签订过程中是否存在故意隐瞒案涉物业规划用途变更及规划验收情况的欺诈行为的问题。首先，根据案涉合同第一页商品房（一手现房）买卖合同说明第3点、第8点原告手写签名确认以及案涉合同附件七-补充协议第六条中关于“签署本合同前，乙方己清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）”的约定，被告已履行合理提示的义务，而案涉物业通过建设工程规划验收是在2010年，且在案涉合同签订前就进行了不动产权登记，其中规划用途就是商业，根据物权公示的原则，原告在案涉合同签订前理应知悉案涉商品房的规划情况及规划查询途径。其次，根据案涉合同第十四条关于房屋交付时被告应向原告提供的资料的约定及第十五条风险责任转移的约定，结合原告在2012年7月收楼的实际情况，原告自收楼后一直未向被告提出被告提供的材料不齐全的异议，现原告提出被告未向其出示过3845号许可证及1167号合格证，故被告存在欺诈的主张，本院依法不予采信。再次，关于案涉物业的规划用途是否存在未经同意擅自变更的问题。虽然3218号许可证附件二中记载“第4层为文体活动用房”，但同时注明“先建地下3层，续建时仍应按要求申领建设工程规划许可证”，且该3218号许可证的建设项目和建设规模也明确该许可项目是针对案涉物业所在楼盘的地下3层建筑，故后续出具的3845号许可证及1167号合格证中关于案涉物业的规划用途，与出具时间在先的3218号许可证中记载的“2幢45层、2幢42层（部分1、2、3、4层）设计商业、住宅楼（A-1、A-2、A-3、A-4）”并无矛盾。原告提出被告未经同意擅自将案涉物业的规划用途由文体活动用房变更为商业用房的主张，缺乏理据，本院依法不予采信。关于原告提出被告未按照售楼宣传手册的内容为其提供会所服务构成违约，要求被告赔偿其经济损失40万元的诉讼请求。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”的规定，现原告没有提供充分证据证明被告提供的宣传资料构成要约，原、被告双方并未在案涉合同及补充协议中约定案涉物业具体的会所经营项目，故其主张被告违约缺乏合同依据。其次，经本院现场勘查，案涉物业中健身房、露天阳台、游泳池、水吧等休闲会所项目仍在正常经营，故原告主张被告没有提供休闲会所服务缺乏事实依据。再次，被告在其宣传资料中表示会在案涉物业经营健身休闲等会所，但也明确注明“会所属发展商经营性物业，解释权归发展商所有”，而案涉合同的补充协议第十一条明确约定“案涉物业属于被告自有物业，并不因被告的商品房销售行为而成为小区共有物业，被告享有占有、使用、收益和处分权：经营性商业会所、停车场等”，并且被告确实也在案涉物业提供游泳池、健身房、棋牌室、桌球室等多项休闲会所服务多年，现被告提出因会所部分项目经营不善而调整是基于经营需求而做出的正常商业安排的抗辩合乎常识、常理、常情，本院予以采纳。此外，原告主张其40万元的经济损失缺乏依据，本院亦不予支持。综上，现原告以被告擅自将案涉物业规划用途由文体活动用房变更为商业用房，导致会所功能已经完全丧失，原告作为业主无法享用合同签订时被告所承诺的会所服务，使得原告所购物业失去了配套设施为由要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈丹的全部诉讼请求。本案受理费7300元，由原告陈丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  肖添章人民陪审员  陈妙航二〇二〇年九月二十九日书 记 员  梁炎梅李愿