山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2914号   原告：张某1，男，1943年12月19日生，汉族，山西省沁水县人，退休干部，现住晋城市。   委托代理人：张某2，山西尽诚律师事务所律师。   委托代理人：张某3，女，1975年4月23日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。系原告女儿。   被告：许某，女，1975年3月20日生，汉族，山西省晋城市人，晋城市高级技工学校教师，现住晋城市。   委托代理人：孔某，陕西九州同律师事务所律师。   第三人：张某4，男，1981年11月4日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。   委托代理人：任某，女，1977年11月19日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。   原告张某1诉被告许某返还原物纠纷一案，本院受理后，被告许某向本院申请追加张某4为本案的第三人，本院依法予以准许。后依法由审判员毛柏青适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告张某1的委托代理人张某2、张某3，被告许某及其委托代理人孔某，第三人张某4的委托代理人任某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张某1向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即归还XXX房屋，房屋价款502300元；2、责令被告将该房屋装修恢复原状，装修费用70000元。事实与理由:2011年，原告通过晋城市人大常委会与晋城市中级人民法院联合团购，在晋城市XXX室商品住宅一套，房款502300元，尚有少量尾款未结清。房屋于2015年2月竣工交付后，原告进行了初装修，并于当年9月对外出租。   2020年8月初，原告无意间惊悉，被告未经原告同意，即对原告的房屋进行装修入住，遂立即让老伴带人前往查看，经详细了解后方知，早于2018年11月，在原告毫不知情的情况下，被告与原告之子张某4签订了买卖合同，拟购买原告的房屋，这套168㎡的房子，仅支付了15万元房款，被告就强行入住了。更令人震惊的是，在从未接触房主，从未告知包括张某4在内的任何人的情况下，被告即擅自将该房内原有装修全部拆除，强行重装入住，严重侵害了原告的财产权。原告老伴当场还心平气和地与被告做了一番沟通和协商，无果。   原告认为：张某4与原告虽为父子，但仍分属不同的民事主体，未经原告授权，无权转让原告的房屋。被告签订房屋买卖合同前，在未充分了解所购房屋的基本情况、未查清出卖人是否有权转让该房屋前，即草率签订买卖合同，自行对房屋进行了装修入住，该合同是非法的、无效的，主观上存在重大过错，严重侵害了公民的财产权。   根据《中华人民共和国合同法》第51条之规定，未经原告追认，该房屋买卖合同自始无效。为了维护原告的合法权益免受继续侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。   被告许某辩称：直到现在张某4都没有说过他自己不是涉案房屋业主，收房验收表、装修申请表均显示业主为张某4，物业公司也认可业主是张某4，答辩人买房是通过自己学校的同事冯某老师介绍的，冯某和张某4是朋友关系，说张某4是晋城市大领导人大副主任张某1的儿子，买房前是张某4带答辩人看的房，看房时房屋是出租给民工做宿舍用的，租客也认可张某4是业主，谈好价格和付款方式后是张某4起草的合同，签房屋买卖合同时是张某4约答辩人在市政府办公大楼他的办公室签订的，答辩人按合同约定付款，张某4也按约定把房屋交付答辩人，答辩人收房后装修在物业上办装修手续也是和张某4一起去办理的，答辩人装修房屋花费近50万元。怎么也没想到入住都快2年了却接到法院的传票，之后答辩人找被答辩人询问情况，被答辩人说房子确实是他买给儿子张某4的，但他认为张某4不应该把该房屋卖掉，因此起诉要求答辩人返还原物并恢复原状。   对此答辩人认为，依据我国民法规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则及公平原则，秉持诚实，恪守承诺，合理确定各方的权利和义务。结合本案，涉案房屋是被答辩人为其儿子张某4购买，张某4接受后也行使了他对涉案房屋的权利，先是出租，后卖给答辩人，答辩人合法占有后，用尽积蓄50万精心装修入住已近2年时间，由于近2年房价涨幅较大，现被答辩人以自己不知情不同意儿子出售为理由要求返还房屋有违诚信原则，让答辩人花费50万装修的房屋恢复原状的诉讼请求，以及答辩人的损失让答辩人找其生病并无赔偿能力的儿子张某4索赔的意思表示有违公平原则。现具体答辩如下：   被答辩人诉状所述与事实不符，涉案房屋是被答辩人买给其儿子张某4的，收房验收及装修申请表都是张某4作为业主签字，之后也是张某4将房屋出租给民工做宿舍使用，这些事实足以证明张某4接受了父亲赠与的涉案房屋并实际上行使了业主的权利，张某4把涉案房屋卖给答辩人的行为并非是无权处分。   答辩人与张某4之前并不认识，2015年时答辩人想买房，当时学校的同事有人在润泽苑买过房，听说到该小区有部分房源是被市人大及市中院团购的福利房，团购时房价比较低，现有人加价往外卖的。偶然的机会答辩人与同事冯某聊起买房的事时，得知冯某的一个朋友叫张某4在该小区有房要往外卖，经冯某联系后张某4带答辩人看了涉案的房屋，当时觉得价格高没有买。2018年时，答辩人问冯某张某4的房子是否还在卖，冯某问后回话说还在卖，在张某4的安排下，冯某陪答辩人在物业上拿到钥匙后再次看了房，物业上的工作人员也都认可张某4是业主，当时房屋是出租给民工当做宿舍使用，通过冯某了解到，张某4是在市委办公厅上班，父亲张某1是市里的大领导，答辩人心想这么大的房租给民工也租不了太多钱，张某4卖房也很正常，于是就和张某4谈房价，82万元的总价当时在该小区价格不低，答辩人当时给张某4说82万当时一下子拿不出这么多，得需要把现住的南洋花城的房子卖掉才能付清，最终协商的付款方式是合同签订当日先付15万，在2019年11月24日之前付清余款67万元，《房地产买卖契约》是张某4起草的，2018年11月24日张某4约答辩人在市政府办公厅902办公室签订，买卖合同明确约定涉案房屋为收据房产，张某4须及时配合答辩人提供相关材料办理更名过户手续，合同签订当日答辩人依约支付了15万元房款，张某4也依约将房屋交付给了答辩人占有，之后，双方也依约到物业上办理了交接。因此，被答辩人诉状所称的答辩人仅支付15万元房款就强行入住的叙述是在故意扭曲事实。答辩人装修时，是张某4协助答辩人在物业上办理的装修手续，答辩人想问被答辩人，您是从哪了解到的张某4不知道答辩人装修的事情及仅支付15万元即强行入住的事实的？是张某4告诉您的吗？如果是？您有核实过张某4的说法吗？   二、张某4将父亲赠与自己的房屋已合法占有，其有权对涉案房屋进行处分，其与答辩人签订的《房地产买卖契约》合法有效，被答辩人无权要求答辩人返还房屋。   答辩人买房是通过同事冯某介绍的，冯某说张某4是业主，张某4也从来没有说过其不是业主，收房验收及装修申请表都是张某4作为业主签字办理的，物业也认可张某4是业主，张某4带答辩人看房时租客也认可张某4是业主，涉案房屋是张某4合法占有并行使了业主的权利，这些足以使答辩人相信张某4是业主，在此情况下答辩人与张某4签订房屋买卖合同主观上并没有过错，更不存在重大过错，当答辩人接到传票找被答辩人询问情况时，被答辩人也承认该房屋是其为张某4购买的，张某4作为完全民事行为能力人，把父亲赠与自己的房屋卖给答辩人，双方意思表示真实，未违反法律的规定，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效。   相反，如果被答辩人否认自己把涉案房屋赠与儿子张某4的事实，认为张某4在他豪不知情的情况下无权处分了他的房屋，那么张某4向答辩人隐瞒真相，故意与答辩人签订房屋买卖合同，使答辩人向其支付15万元行为，无疑是一种合同诈骗的犯罪行为，那么张某4好好的为什么要去实施诈骗行为呢，被答辩人在起诉状中一字未提，又为什么呢？因此其诉状所述根本不是事实。   综上所述，被答辩人起诉所述与事实不符，其诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。   第三人张某4辩称：2020年9月15日，张某4接到山西省晋城市城区人民法院关于张某1诉许某返还原物一案通知张某4作为第三人参加诉讼，因张某42019年9月突发脑出血，至今仍住院治疗，不能出庭，因此委托他的妻子任某作为全权代理人参加诉讼。我的答辩与陈述如下：   一、张某4为什么卖房子？2011年，市人大在XXX小区团购房屋，我父亲也定购该小区房屋一套，即XXX室，面积168平方米，从2011年6月开始，父亲作为房主先后共交付房款50多万元。   2014年初，父亲突发重病前往北京医治，父亲在京住院做胃切除大手术及出院后疗养，一家人在北京住了半年多时间，总共花费了几十万元，家中所有积蓄基本花光。父亲术后生活需要精心照料，开销很大，为了保障父亲术后生活休养，缓解家庭经济紧张状况，张某4自己考虑，何不把暂时住不着的的房子卖掉，以解家庭之困？所以在没有告知家里任何人的情况下，于2018年11月与申请人许某私下签订合同，约定82万元将父亲在XXX房屋出售，收取房款15万元。   二、为什么没有告知房主父亲母亲及家人？卖房的事是张某4私自行为，当时父亲正在病后恢复期，身体状况不很稳定，因担心卖房的事会让父亲生气、担忧，引起病情变化，所以不敢告知父母亲，打算卖了房之后再慢慢跟家人商量，但至2019年张某4突发脑出血住院抢救，至今还在住院治疗。所以一直没有告知家人卖房之事。   三、诉讼的缘由及经过。今年8月1日，张某4父母由外人告知才惊悉卖房之事，全家生了一场大气，质问张某4卖房经过。并强迫他坐车去办公室取回相关资料，全家人才第一次看到买卖房屋合同。气愤之下，都责问张某4为什么卖房子，为什么不和父母说，你有什么权利卖房子？为什么以低于市场价将房屋售于他人？第三天，父亲即让老伴带人前往润泽苑房屋查看情况，才知道张某4确实把房子卖给了申请人许某，申请人已擅自重新装修房屋入住，这件事都是在房主毫不知情的情况下发生的，真是令人震惊。在与申请人协商无果的情况下，为了维护自己的财产权，终止侵权行为继续，房主张某1只能诉诸法律，八月下旬提出上诉，九月二日正式立案，将申请人告上法庭，要求返还原物。   四、申请人真的不知道房主是谁吗？申请人一再说，不知房主是谁，事实果真如此吗？现在我把申请人不断发给张某4的微信选出几则，给法庭宣读一下（微信复印件附后）：   从以上信息可知，一是申请人在当初签约时就对张某4是否是房主、是否具有处置权提出疑问；二是2020年5月以后，已从物业处明确知道房主为张某4父亲。但从签订“合同”到本案立案前，申请人从未联系过房主，从未联系过张某4任何家人；三是今年5月，申请人去市医院探视张某4，在病房见到紫元的母亲和我，当时我们正在四处举债，给张某4看病，我与母亲并不知道申请人夫妇身份，即使在这样的情况下，申请人都没有提及购房之事，更没提及所欠67万巨额房款之事。   五、张某4现在的态度。张某4现在深刻认识到，卖房子本来是出于好心，结果把事情办砸了，感到很内疚，未经父亲许可和委托，他无权出售房屋，2018年所签合同是无效合同，是自己的过错，对造成的后果，愿意承担一定责任。并坚决支持父亲的上诉，坚决支持父亲通过法律手段，收回原房屋。申请人许某在签约时，未充分了解所购房屋的基本情况，未查清卖房人是否有权转让前，就草率签订了合同，尤其是在张某4去年重病后，明知房主是张某4的父亲，明知张某4暂无能力处理此事，仍然躲躲闪闪，既不及时与房主及其家人联系，也不交所欠67万元大头房款，主观上犯有严重过错，应该承担更重要责任。   根据原、被告及第三人诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告立即归还XXX房屋并要求被告将房屋装修恢复原状，装修费用70000元的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；2、被告要求驳回原告诉讼请求的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；3、第三人声称的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；4、本案诉讼费负担问题。   针对争议焦点一，原告举证并陈述：1、缴款通知单，2、XXX小区购房款交付明细，3、XXX小区购房款交付明细，4、中国建设银行现金交款单（2011-6-15），5、中国建设银行现金交款单（2012-4-28），6、中国建设银行现金交款单（2012-8-6），7、中国农业银行个人结算业务申请书，8、晋城银行现金缴款单，9、兴和物业管理公司专用收据，10、兴和物业管理公司专用收据。上述证据证明原告通过单位团购方式，原始取得了XXX房屋，系案涉房屋的事实物权人；11、房地产买卖契约，证明未经原告同意并追认，许某与张某4签订的房地产买卖契约自始无效。   被告质证称：证据1-10真实性认可，证明目的不认可，原告通过单位团购房的房子的目的是为儿子购买，实际也是其儿子占有，证据11真实性认可，证明目的不认可，原告把自己团购的房子赠予其儿子，儿子也实际占有，儿子有权处分。   第三人质证称：原告所有证据属实，房子是原告的，没有说房主所有权就是第三人。   针对争议焦点二，被告举证并陈述：1、房屋验收表、装修申请表，证明涉案房屋物业档案里的房屋验收表及装修申请表业中业主均为张某4，张某4为涉案房屋的合法的占有人；2、《房地产买卖契约》，证明：1、张某4与被告签订《房地产买卖契约》，约定其自愿将坐落在白水街的房屋出售给被告，成交价格为人民币82万元。购房款分两次支付，合同签订当日付15万元，2019年11月24日前，支付未款67万元。该合同第五条约定于2018年11月24日前将房屋正式交付被告。2、证明原告在诉状中所述的被告支付15万元房款即强行入住是没有事实依据的，其目的是企图扭曲事实；3、工商银行汇款凭证，证明被告依照《房地产买卖契约》向张某4支付了购房款；4、被告和张某4的微信聊天记录，证明被告和张某4是2018年12月5日加为微信好友的，对于涉案房屋的产权问题，张某4还给予了解释，12月6日被告与张某4约时间到物业上变更信息，张某4还回复有“好的”；5、照片，证明被告对房屋进行了精装修；6、谈话录音，证明：1、被告接到法院传票的第二天和丈夫一起在冯某老师的陪同下找原告询问情况。2、原告在谈话录音中说：“这个事情是不该发生的事情，因为他和孙子都不小了，孙子也十几岁了，就没有房，他们就没有房，当时为什么我要买这个房呢？就是咱人大和中院联合起来要团购房呢，房子相对来说比较便宜，赶紧趁这个机会给他买上一套…”证明原告承认涉案房屋是其买给儿子张某4的。3、原告在谈话录音中说：“确实是一无所知，我们还一直问他说你这个房。因为第一次租，租了三年，…后来呢，他就再没有说过租过，我们就一直追问他说你这个房子赶快租出去吗…”证明原告把房子赠与给儿子张某4后，张某4接受赠与后对涉案房屋进行了合法占有，并行使了对外出租的权利，张某4对涉案房屋具有处分权，其将房屋出售给被告的民事行为合法有效。   原告质证称：证据1是复印件，真实性无法核实，不能证明第三人是案涉房屋的合法占有人，不能证明案涉房屋的合法来源和真正权利人，证据2该契约的形成没有原告的任何意思表示，原告对该契约不知情、不同意、不追认，该契约是无效的，证据3、4、5和原告的诉求不具有关联性，和本案焦点二也不具有关联性，故不予质证，证据6合法性质疑，视频资料的原始载体是需要专业认证，不能证明被告主张的原告将案涉房屋赠予第三人，录音进一步说明原告对被告购买案涉房屋事实不知情。   第三人质证称：证据1无原件，不同意第三人是房屋的合法占有人，证据2没有体现出原告作为房主的意愿，至今没有见被告支付67万元尾款，是第三人与被告私下签订，原告家人均不认可，证据3第三人家里人没有见到过，证据4没有说明该房屋的产权问题为第三人，证据5与本案无关，证据6家人不知情，被告私下录音，不能说明原告将案涉房屋买给儿子的，或者是买给孙子的。   针对争议焦点二，被告申请证人冯某出庭作证，冯某当庭陈述：因张某4想要卖房，许某想买房，我介绍的许某与张某4认识，我搭得线。和张某4是朋友关系。和许某是同事。没有听说过房子是张某1的。   针对争议焦点三，第三人述称：无证据提供。陈述如下：1、该房到底是哪个单位团购的？申请书说，涉案房屋是张某4工作单位市委办公厅团购的，这不是事实。基本事实是这个房子是原告工作单位市人大团购的，并不是张某4工作单位市委办公厅团购的，事实颠倒了，案件的是非也就颠倒了，申请人完全清楚这一事实。2、谁是房主？谁投资，谁所有，这是法律的基本常识。也是这件案件的要害与核心。原告用了50多万元，购得此房，是当然的产权人。被告在从未见过产权人一面的情况下，即草率签订了房屋买卖合同，这不是严重的侵权行为吗？承租人和小区物业公司并未认可张某4为房主，而是认可其为使用人。其后物业公司在申请人办理房产过户手续时，更明确告知房主为张某1。在房产交易过程中，申请人既没有见过该房产任何手续，也未要求对方提供任何收据，即作出交易行为，是对相关法律法规的漠视，这种行为直接导致双方签订无效交易协议，也导致后续侵权行为的发生。3、房子初装后，租给了谁住？2015年9月房子初装后，经房主同意，租给了一办企业的朋友，并非租给民工居住，该朋友一租三年，年租15000元，租户可以作证。4、该房交易价与当时的市场价相符吗？2018年11月24日，双方协议房屋价值为82万元，房屋面积168平米，均价为4800/㎡余元，申请人认为，该房价与当时的市场价格相符。事实真的如此吗？该房为市人大团购房，2015年前后，市人大部分同志将房产卖出，基本裸价为5000/㎡元，2018年左右，该房小区毛坯房成交价为5600/㎡。况且，原告房子还进行了初装，装修费用7万余元。5、张某4是原告的“独子”吗？申请书说，张某4是张某1独子。事实并非如此。张某4并非张某1独子，张某1还有一女儿叫张某3，也为该房产合法继承人，申请人多次同张某3打交道，不会忘了这一事实吧。6、原告是否不知张某4卖房？原告不知张某4卖房，这是铁的事实，经得起任何调查。申请人所说的“不符常理”，是一种主观臆想的说法，办案必须“以事实为依据，以法律为准绳”，被告正好忘了这个基本原则了。张某42019年9月患重病，月底赴北京治疗三个月，目前仍辗转于市医院和市康复医院接受治疗，花费高达数十万元。当时张某4处于昏迷状态，在最需要用钱之时，银行卡上仅余1元多，父母、姐姐及亲朋好友只得共同凑钱为其医治，欠债至今未能还清。如果知道有此交易，为何不追回所欠67万房款而四处举债。7、申请人是“合法占有”涉案房屋吗？申请书称：申请人在合法占有房屋后的装修行为并没有过错。怎么能称“合法占有”呢？在申请人从未见过房主，从未与房主有过任何协商的情况下，就草签了购房合同，这个合同本身就是非法的、无效的。退一万步说，即使按这个所谓“合同”说，从订合同至今，申请人仅交了15万元，占“合同”约定的百分之十几，就擅自入住，擅自拆除该房初装，擅自重新装修，这能算是“合法占有”房屋吗？8、谁是形成纠纷的主要过错方？客观的说，张某4在这场纠纷中有过错，负有一定责任。但至今为止，张某4又丢了房子，又没收回67万的主要房款，可以说是房财两空，怎么能说他是主要过错方呢？9、到底谁的损失大？申请人说，从2018年至今，涉案房屋每平米上涨了3000元，装修又花了40多万元，损失近百万元。这样算显然是错误的。原因是：其一，如果被告退还原告房屋，其装修可动资产，如沙发、电器、家具等完全可以搬走，不动资产可凭原始单据和法庭评估，可由当事人张某4作出适当补偿，不会给申请人造成什么损失；其二，如果按被告提出的第二方案，即在润泽苑购置一套同类房进行置换，我们出于仁义，也表示同意。现在最苦的是原告，放着3000元/㎡的现成房不能住，最后只能得到一套近8000元/㎡的毛坯房，损失岂不更大？总之，以上几处申请人均清楚，为实现个人目的故意在申请书中进行错误表述，是对法庭和法律的不尊重。   原告质证称：认可第三人所说。   被告质证称：张某4卖房是其真实意思表示，张某4实际占有房子，有权进行房屋交易，张某4有良好的家庭背景，本人也是国家工作人员，不可能违法签订合同。   针对争议焦点四，原、被告及第三人均认为诉讼费应由败诉方负担。   经审理查明：原告张某1与第三人张某4系父子关系。原告张某1于2011年通过单位团购房的形式购买了位于晋城市城区XXX房屋一套。第三人张某4通过朋友介绍认识本案被告许某，2018年11月24日，张某4作为甲方与许某作为乙方达成《房地产买卖契约》一份，约定：甲方将座落于晋城市的房屋出售给乙方；成交价格为82万元，付款方式为合同签订当日乙方支付甲方15万元，2019年11月24日前支付甲方剩余款项67万元；乙方已知悉甲方为收据房产，甲方须及时配合乙方办理改名过户手续等，双方同意于2018年11月24日前甲方将房屋正式交付乙方；另合同对违约责任及争议解决方法等作了约定。合同签订后，被告称其向原告支付了房款15万元，剩余房款未支付，后被告对该房屋进行了装修，现该房屋由被告占有使用。   以上事实由缴款通知单、现金缴款单、XXX小区购房尾款交付明细、《房地产买卖契约》、工商银行汇款凭证、证人证言及原、被告及第三人的当庭陈述等在案佐证。   综上，本院认为：本案的案由为返还原物纠纷，返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物。返还原物请求权的构成要件首先是请求权人为物权人，其次是被请求权人为现时的无权占有人；返还原物责任承担的前提是原物存在且具有返还价值。本案的争议焦点为：被告是否应将诉争的房产返还给原告。房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，首先，原告通过购买取得了位于晋城市房屋的所有权，为涉案房屋的实际所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益等支配和排他性权利。其次被告对涉案房屋无权占有，第三人张某4不是涉案房屋的实际所有权人，其对涉案房屋无权处分，其与被告签订的《房地产买卖契约》原告亦未追认，且被告也未支付房屋足额价款，未能办理过户登记，尚不构成善意取得，故被告无权占有该房屋；因此，对原告主张被告归还晋城市白水街润泽苑4号楼1单元402室房屋的请求本院予以支持。   关于原告要求被告将该房屋装修恢复原状，装修费7万元的请求，本院认为，现原告未提供直接的证据证明涉案房屋装修原状及装修费用明细，依据谁主张谁举证的原则，原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。   故本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：   被告许某于本判决生效后三十日内向原告张某1返还位于晋城市白水街XXX房屋；   二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。   案件受理费9520元减半收取为4760元，由原告张某1负担775元，被告许某负担3985元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二〇二〇年九月二十七日   书记员 任彦红