河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0606民初2822号 原告：吴嘉凯（曾用名吴亮），男，汉族，1971年1月21日出生，现住保定市。 委托代理人：李峰，杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。 被告：王学生，男，汉族，1953年11月23日出生，住址保定市莲池区。 被告：王迎春，女，汉族，1955年2月25日出生，住保定市莲池区。 委托代理人：狄学武，河北悦群律师事务所律师。 被告：保定新中国面粉有限公司，住所地保定市长城南大街681号。 法定代表人：陈红丽。 委托代理人：徐占民，男。 委托代理人：李卫兵，男。 原告吴嘉凯与被告王学生、王迎春、保定新中国面粉有限公司为确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后依法公开开庭进行了审理，原告吴嘉凯及其委托代理人李峰、杜志杰，被告王学生、王迎春及其委托代理人狄学武，被告保定新中国面粉有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴嘉凯向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告保定新中国面粉有限公司与被告王学生、王迎春于2009年1月16日签订的《保定市房产买卖合同》无效；2、诉讼费由三被告承担。事实与理由:2006年4月6日原告从案外人白建国手中购买了坐落于保定市煤市的房屋，现房号为保定市号，白建国系本案被告保定新中国面粉有限公司的职工，其所出售的房产系从所在单位保定新中国面粉有限公司购买。之后原告按合同约定支付了全部房款，2008年2月白建国将房屋交付给原告，原告占有并居住至今。出乎意料的是今年6月3日，被告王学生、王迎春到法院起诉了原告，诉讼请求是排除妨害，自此原告方得知2008年1月25日案外人白建国又与被告王学生、王迎春签订了涉案房屋的买卖协议，白建国以13.8万元的价格将涉案房屋又卖给了被告二人。被告王学生、王迎春为了取得涉案房屋的产权证，竟与被告保定新中国面粉有限公司达成了共识，双方就案涉房屋于2009年1月16日又签订了一份《保定市房产买卖合同》，并于2009年3月31日办理了涉案房屋的房产证。经查询涉案房产证是由保定新中国面粉有限公司直接转移到被告王学生、王迎春名下办理的。根据法律规定，涉案房屋已由保定新中国面粉有限公司的职工白建国购买，故所有权应归白建国所有，涉案房屋的所有权也应登记办理在案外人白建国名下。被告王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司签订的《保定市房产买卖合同》只是为了拿到房产证而签订的虚假合同，他们之间没有真实的买卖关系。该虚假合同损害了原告的合法权利，依法应属无效。为此诉至法院，请求依法支持原告的各项诉求。 被告王学生、王迎春辩称，一、王学生、王迎春依法取得了该涉案房屋的房屋所有权。保定市房屋产权产籍的初始登记（归档号1194号）中明确登记了该涉案房屋的产权人是保定新中国面粉有限公司。2008年1月10日，保定市房产管理局颁发的房权证（保定市第0200800001号）证明涉案房产的所有权人为保定新中国面粉有限公司。涉案房屋建成后，由保定新中国面粉有限公司职工白建国租用，在房改过程中白建国和王学生、王迎春协商，将该房屋转让给王学生、王迎春。继而王学生、王迎春取代白建国与保定新中国面粉有限公司签订涉案《保定市房产买卖合同》，并依法办理了房屋所有权转移登记，王学生、王迎春取得了房屋所有权。涉诉房屋登记受理卷宗包括《保定市房产买卖合同》、买卖双方身份证明、委托书、转让方房产证、公司章程、股东会决议等房屋登记的全部材料，符合《房屋登记办法》第三十二条规定，证明2009年3月31日保定市第0200901743号房权证登记程序合法。关于吴嘉凯对王学生、王迎春、保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，已由保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法，且依法驳回了吴嘉凯请求撤销涉案房屋颁证行为的诉讼请求。进一步证明王学生、王迎春依法取得了该房屋的房屋所有权。 二、吴嘉凯诉请没有事实和法律依据，应依法驳回其起诉。吴嘉凯提交的其与白建国的《房屋买卖合同》，只能证明其与白建国之间的买卖关系。白建国并非涉案房屋的实际登记的产权人，实际产权登记人为保定新中国面粉有限公司，白建国出卖涉案房屋给吴嘉凯属于无权处分，吴嘉凯与白建国签订的买卖合同为无效合同。即使认定吴嘉凯与白建国签订的合同有效，该合同仅证明吴嘉凯只有对涉案房屋的物权期待权，并未取得涉案房屋的所有权。从合同的相对性来讲，吴嘉凯仅有要求白建国配合其办理过户的债权，并不对房屋产权人即王学生、王迎春享有权利，所以其不具有确认王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司之间《买卖合同》效力的诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》规定，在房屋买卖合同合法有效的前提下，只有转让房屋进行产权登记，房屋所有权转移才发生效力。吴嘉凯并未办理产权登记，所以其不具有房屋所有权转移的生效要件。根据房屋买卖惯例，买受人缴纳房款后，必定要求房屋出卖人办理过户登记，吴嘉凯在其与白建国签订房屋买卖协议后未要求白建国办理过户登记，进一步说明吴嘉凯与白建国解除了房屋转让协议。根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规定，王学生、王迎春已经办理房屋所有权变更登记优先于吴嘉凯占有房屋，应依法保护王学生、王迎春的优先权。综上，王学生、王迎春为涉案房屋的实际所有权人，吴嘉凯起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其起诉，维护王学生、王迎春的合法权益。 被告保定新中国面粉有限公司辩称，涉案房产是我公司的职工宿舍。1989年建设，1994年入住。当时我单位职工白建国以职工福利分房形式取得，但因为种种原因房本一直没办，2008年1月25日，白建国和王学生达成了转让协议，将该房转让王学生。同年办理产权证时，经白建国同意，将产权名字直接办到了王学生、王迎春名下，白建国和王学生都是我单位职工，房屋是职工之间内部转让，我们认为也是合情合理。原告吴嘉凯不是我单位职工，白建国没说过其与原告吴嘉凯之间的房屋买卖关系。 原告吴嘉凯向本院提交如下证据：证据一、原告与白建国2006年4月6日签订的房屋买卖合同。证明涉案房屋是原告从白建国处购买，并支付了全部款项。证据二、王学生与白建国2008年1月25日签订的房屋转让协议，以及在另案王学生、王迎春起诉原告吴嘉凯排除妨害纠纷一案的民事起诉状。房屋转让协议是从除妨害纠纷一案中复印来的，证明王学生、王迎春是从白建国处购买的涉案房屋，且在另案诉状中王学生、王迎春也对其从白建国处购买的涉案房屋进行了自认。证据三、2009年3月28日，保定新中国面粉有限公司向保定市房管局出具的申请书。证明涉案房屋为白建国所有，王学生及原告均是从白建国手中购买的涉案房屋，原告向被告保定新中国面粉有限公司主张办理该房屋产权，保定新中国面粉有限公司向保定市房管局申请，要求该房屋产权应办理白建国名字。证据四、2009年1月16日，保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春签订的保定市房产买卖合同书。系本案中被诉确认无效的合同，证明保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春之间不存在真实的房屋买卖合同关系，该合同不是双方真实的意思表示，只是为了办理房产证签订的虚假的合同，该合同以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益。 被告王学生、王迎春对原告吴嘉凯提交的证据进行质证：对证据一真实性无法核对，且该房屋坐落与实际不符；对证据二真实性认可，但不认可证明目的，在王学生起诉之时并不完全清楚具体办理该房屋过户登记事宜，事实上也是由王学生从白建国处购买，房屋转让协议真实性无异议；证据三真实性不认可，没有法定代表人签字，且日期存在涂抹，存在造假嫌疑；证据四真实性认可，不具有原告证明目的，该证据说明王学生与保定新中国面粉有限公司签订的合同真实有效。 被告保定新中国面粉有限公司对原告吴嘉凯提交的证据进行质证：对证据一不清楚；证据二王学生和白建国签订的协议曾经见过，是当时了解情况的时候白建国提供过，对王学生的民事起诉状不清楚；对证据三的真实性和内容都没法判断。 被告王学生、王迎春向本院提交如下证据：证据一，保定市房屋产权产籍卷宗，证明涉案房屋初始登记所有权人为保定新中国面粉有限公司；王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司签订了合法有效的《房产买卖合同书》；王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司买卖双方身份证明、委托书、转让方房产证、公司章程、股东会决议等房屋登记的材料，符合《房屋登记办法》第三十二条规定。证明王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司房屋产权登记合法，王学生、王迎春依法取得了涉案房屋的所有权。证据二、保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书，证明人民法院依法确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法。 原告吴嘉凯对被告王学生、王迎春提交的证据进行质证：对证据一真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，被告王学生和王迎春自认其是从白建国处购买的房屋，其并不是从面粉厂处直接购买，其与面粉厂签订的房屋买卖合同应属无效，理由同我方举证意见，该卷中除了房屋买卖合同外，其他材料与本案无关；对证据二真实性无异议，不认可证明目的，该判决认定的事实与一审认定的事实一致。本案事实即是涉案房屋为白建国所有，本案原告及王学生、王迎春均是从白建国处购买的，办理产权的顺序应当是先将产权办到白建国名下，再由白建国进行后续转让房屋变更程序，该判决第9页载明了因为没有生效的证明文件证明产权变更所依据的合同是无效的，行政诉讼判决书中要求我们另行诉讼确认合同无效，为此诉至法院。 被告保定新中国面粉有限公司对被告王学生、王迎春提交的证据进行质证没有异议。 经审理查明，2006年4月6日，原告吴嘉凯（吴亮）与白建国签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方白建国将自有的坐落于保定市煤市的房屋，两室一厅，建筑面积60平方米售卖给乙方吴嘉凯；上述房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币5.5万元；甲方自本合同签订日连同房屋所有权证等有关证件交给乙方，由乙方出具收到凭证；办理房屋产权过户登记时，甲方应予以协助；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或者其他纠纷，如该房产权有纠葛，导致影响乙方权利的行使，概由甲方负责，并加倍赔偿乙方损失……。合同签订后，原告吴嘉凯于2006年4月6日、2017年9月12日，分别向白建国支付购房款1万元、4.5万元，共计支付购房款5.5万元。白建国在上述《房屋买卖合同》的落款处签署收到上述款项的内容。 2008年1月25日，被告王学生与白建国签订《房屋转让协议》一份。协议约定：白建国自愿把新中国面粉有限公司宿舍2号楼4单元442号（原房号），现房号2号楼1单元402室转让给王学生；转让价格13.8万元，其中包括过户款；交房日期2008年3月1日；付款方式为协议签订之日起首付4万元，剩余房款手续办清后，一次付清……。协议签订后，被告王学生于2008年1月25日、2008年2月18日，分别给付白建国购房款各4万元，共计8万元。 2009年1月16日，被告保定新中国面粉有限公司作为出让人（甲方）、被告王学生和王迎春作为受让人（乙方），双方签订《保定市房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方同意将坐落在保定（舟止）舫头路69号2-1-402的住房，房屋所有权证号U200800001，建筑面积60.95平方米，转让给乙方；甲乙双方同意上述房屋的售价总金额为人民币5.2417万元……。2009年2月2日，被告保定新中国面粉有限公司、王学生、王迎春申请涉案房屋所有权转移登记，经登记部门审查于2009年3月31日向王学生、王迎春颁发O200901743号房屋所有权证。 王学生、王迎春作为原告于2019年6月3日书写民事起诉状，以排除妨害的案由将吴亮作为被告诉至法院。原告吴嘉凯称，原告此时才得知白建国又与被告王学生、王迎春签订了涉案房屋买卖合同，并于2009年3月31日办理了涉案房屋的房产证。原告吴嘉凯主张涉案房屋已由保定新中国面粉有限公司的职工白建国购买，故所有权应归白建国所有，原告按合同约定支付了全部房款，2008年2月白建国将房屋交付给原告，原告占有并居住至今，即便办理房产证也应登记办理在白建国名下。为此，2019年9月4日，吴嘉凯（吴亮）作为原告将保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局作为被告，王学生、王迎春作为第三人向法院提起行政诉讼，要求撤销原保定市房产管理局为第三人王学生、王迎春颁发的位于（舟止）舫头路69号2-1-402保定市房权证字第××号房屋所有权证。河北省高碑店市人民法院作出（2019）冀0684行初99号行政判决书，判决：撤销被告保定市住房和城乡建设局为第三人颁发的保定市房权证字第××号房屋所有权证。保定市自然资源和规划局、保定市住房和城乡建设局、王学生、王迎春不服一审行政判决书提出上诉，保定市中级人民法院作出（2020）冀06行终142号行政判决书，认定所涉保定市自然资源和规划局的不动产登记行为发生在2009年3月16日，适用当时生效的《房屋登记办法》、《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定，保定新中国面粉有限公司和上诉人王学生、王迎春共同申请案涉房屋所有权转移登记时，提交房屋所有权转移登记申请书、王学生和王迎春的身份证明、保定新中国面粉有限公司的委托书和代理人的身份证明、房权证、房产买卖合同、公司章程、股东会决议、契税完税证、询问记录、房地产估价报告，保定市住房和城乡建设局办理案涉转移登记、颁发案涉房屋所有权证符合上述规定，其颁证行为正确。被上诉人吴嘉凯一审诉请撤销的是案涉颁证行为，现并无相关生效文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，故一审法院判决撤销案涉房屋所有权证系适用法律错误，本院予以纠正。判决：一、撤销河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684行初99号行政判决；二、驳回吴嘉凯的诉讼请求。 另查明，白建国、王学生系被告保定新中国面粉有限公司的职工，白建国所出售的（舟止）舫头路69号2-1-402房产系保定新中国面粉有限公司自建的职工宿舍，在公司股东会决议对外出售（舟止）舫头路69号房产之前，房屋所有权一直登记在被告保定新中国面粉有限公司名下。被告保定新中国面粉有限公司认可涉案房产是该公司的职工宿舍，单位职工白建国以职工福利分房形式取得（舟止）舫头路69号2-1-402房产，2008年1月25日，白建国和王学生达成了转让协议，将该房转让王学生。2009年单位统一办理产权证时，经白建国同意，将上述房产直接办到了王学生、王迎春名下，白建国和王学生都是被告单位职工，房屋是职工之间内部转让，保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春签订的《保定市房产买卖合同》是房产登记部门留存的档案材料真实有效。 原告吴嘉凯主张被告王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司签订的《保定市房产买卖合同》只是为了拿到房产证签订的虚假合同，没有真实的买卖关系，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告的合法权利，该合同依法应属无效。被告王学生、王迎春主张被告依法取得了该涉案房屋的房屋所有权，且保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法，原告吴嘉凯诉请没有事实和法律依据，白建国并非涉案房屋的实际登记的产权人。王学生、王迎春已经办理房屋所有权变更登记优先于吴嘉凯占有房屋，且给付白建国的购房款中，包含应当向保定新中国面粉有限公司支付的购房款5.2417万元，请求人民法院依法驳回原告吴嘉凯的诉讼请求。 本院认为，涉案房产是保定新中国面粉有限公司的职工宿舍，单位职工白建国以职工福利分房形式取得（舟止）舫头路69号2-1-402房产，涉案房产初始登记的所有权人为保定新中国面粉有限公司，白建国未实际办理房屋产权变更登记。2006年4月6日，吴嘉凯（吴亮）与白建国签订《房屋买卖合同》。2008年1月25日，白建国和王学生达成了《房屋转让协议》。2009年1月16日，保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春签订《保定市房屋买卖合同》，并办理了产权变更登记，王学生、王迎春取得了涉案房屋的房屋所有权。吴嘉凯于2009年2月居住使用涉案房产至今。为此，原、被告双方对涉案房屋买卖合同效力以及房屋权属产生争议。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉及的房屋买卖合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺序。被告王学生、王迎春与保定新中国面粉有限公司签订的《保定市房产买卖合同》已实际履行，并依法办理了房屋所有权变更登记，申请房屋所有权转移登记提交的材料中也包含上述《保定市房产买卖合同》，该合同的形式及内容均符合房屋买卖合同要件，保定新中国面粉有限公司也未否认收到相应的房屋售价款，且白建国对该房产所有权变更登记知情同意。保定市中级人民法院（2020）冀06行终142号行政判决书依法确认涉案房屋转移登记、颁发房屋所有权证合法。因此，原告吴嘉凯主张该买卖合同系虚假合同理据不足，原告请求确认保定新中国面粉有限公司与王学生、王迎春签订的《保定市房产买卖合同》无效的主张，本院不予支持。原告吴嘉凯因其与白建国之间签订的房屋买卖合同不能实际履行造成的损失，可以另案处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中国人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告吴嘉凯的诉讼请求。 案件受理费80元，适用简易程序收取40元，由原告吴嘉凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年九月十九日 书记员 焦智欢