重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初11272号 原告：谭利霞，女，汉族，1984年10月27日生，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。 原告：刘承群，男，土家族，1980年10月8日生，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。 被告：重庆三天同耀商业管理有限公司，住所地：重庆市江**曦城小区**3-6，统一社会信用代码：91500105MA5UC6U57N。 法定代表人：谭伟。 委托诉讼代理人：赵栋，重庆炜林律师事务所律师。 被告：徐志强，男，汉族，1973年5月27日生，住重庆市南岸区兴隆****7-3，公民身份号码：5102141973********。 委托诉讼代理人：龚荣光，重庆三大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余玥佳，重庆三大律师事务所律师。 原告谭利霞、刘承群与被告重庆三天同耀商业管理有限公司（以下简称“三天公司”）、徐志强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭利霞、刘承群及其委托诉讼代理人杨建国，被告三天公司的委托诉讼代理人赵栋，被告徐志强的委托诉讼代理人龚荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭利霞、刘承群向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告三天公司签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告徐志强返还原告所缴购房款43万元、税费2万元，共计45万元，并赔偿资金占用损失（以45万元为基数，自2019年10月23日起，按年利率6%计算至返还全部款项之日止）；三、判令被告徐志强承担违约责任，给付违约金86000元；四、判令被告三天公司对被告徐志强的上述债务承担连带责任。事实及理由：二原告系夫妻关系，被告三天公司是其法定代表人谭伟独资成立的公司，被告徐志强将其位于白市驿镇白欣路23号1幢4单元XX房屋委托被告三天公司销售。2019年10月6日，二原告就购买前述房屋按照三天公司的要求缴纳了2万元定金，同月23日，原告谭利霞（乙方）与被告三天公司（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同中确认：“甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同，处理相应事务。”并就房屋的价款、权属转移登记、违约金等事项进行了约定。合同签订后，原告按照被告三天公司的要求支付了购房款41万元，过户费2万元，但至今被告三天公司未依约为原告办理房屋变更登记手续或交付房屋。被告三天公司是受被告徐志强的委托销售房屋，故徐志强应当依法对合同约定的被告三天公司的债务承担责任，被告三天公司在合同履行过程中存在过错，应当承担连带责任。审理中，原告刘承群明确表示本案的相关权益归属于原告谭利霞一人，且原告谭利霞自愿申请撤回其第2项诉讼请求中关于资金占用损失的主张。 被告三天公司辩称，同意解除案涉合同，同意退还已实际支付的购房款及税费，但原告同时主张资金占用损失和要求承担违约金于法无据，要求人民法院予以调整。 被告徐志强辩称，其对于原告与被告三天公司所发生的交易不知晓，也从未向被告三天公司出具过任何委托书，原告方本身对该交易存在过于自信而未尽到审慎的注意义务，被告徐志强现明确表示对于被告三天公司的所有交易行为不予追认，且原告所主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2019年10月23日，原告谭利霞作为乙方，与作为甲方的被告三天公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同，处理相应事务，将坐落于九龙坡区白市驿镇白欣路23号1幢4单元XX号房屋转让给乙方，总价为43万元，按全款支付，税费由乙方承担，如乙方属一次性全款支付购房款，甲方应在收齐购房款之后90个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续，如因甲方原因导致无法按照合同约定的时间办理房屋变更登记手续或交付房屋的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担价款总额20%的违约金。在《房屋买卖合同》尾部甲方处有被告三天公司加盖的印章，乙方处签有“刘承群代”字样。在前述合同签订之前的2019年10月6日，原告向被告三天公司支付了定金2万元，在前述合同签订的当日，原告向被告支付了购房款41万元、税费2万元。 另查明，被告三天公司系自然人独资的有限责任公司，其法定代表人及唯一股东为谭伟。案涉的位于九龙坡区白市驿镇白欣路23号1幢4单元XX号房屋的所有权人为被告徐志强。2020年5月12日，重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所对被告徐志强进行了询问，被告徐志强陈述了其购买案涉房屋的原因及出资等情况，在被问到“你们是如何参与到白市驿西城金街公寓的投资项目的？”其回答：“是谭伟跟我兄弟媳妇何建芳打电话说了这个投资项目，说他先期向开发商交付了600万的房款，现在我们只需要出1000万就可以将1200万的公寓买下来，我们觉得可行，就参与了这个项目。”在被问到“你们买11层-12层42套公寓总共付了多少钱？”其回答：“1000万，包括我付给开发商的600多万的购房款和我付给谭伟的300多万。”在被问到“你和你兄弟媳妇何建芳在购买公寓出资时和谭伟是如何协商的？”其回答：“我的理解是我花300多万买了他600多万的权利，作为补充，我口头委托谭伟利用他售房部卖方的渠道帮我们卖房子，他在卖房子的过程中也赚点差价。”在被问到“你委托谭伟在售楼部卖房时你们签订了书面的委托书没有？”其回答：“没有签书面的。只是口头上的委托，还有就是把我这11层-12层的42套公寓的房产证复印件拿给他了。”在被问到“你们委托谭伟代为销售房产期间，总共通过谭伟的渠道卖了多少套房子？”其回答：“10套整，具体卖了哪10套我现在搞不清楚，我要回去看了再跟你说。这10套都是已经过户给购房者的。”在被问到“你们通过谭伟的渠道卖这10套房子是如何收的款？”其回答：“是谭伟通过他建设银行的个人账户转账到我的建行的个人账户。”2020年5月21日，重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所对曾供职于被告三天公司的员工薛秋明进行了询问，薛秋明陈述了其从事案涉房屋所在项目的销售工作的相关情况，在被问到“你们销售的这些6层到12层的这些公寓房产的所有人情况？”其回答：“据我了解，因为我们销售的这些公寓的房产证原件都放在我们公司的保险柜里面，销售过程中要出示给客户看，所以我知道这些房产所有的名字，11层至12层房产所有人是徐志强……”在被问到“你说一下你们公司销售这些公寓房产的流程？”其回答：“首先是顾客到我们售楼部来看房，是置业顾问带看现房，业主看中房，就会和我们公司签订一个认购合同，交5万元定金，然后7天内签房屋的买卖合同，然后交齐房屋的尾款。业主交齐房屋尾款90个工作日内我们公司就安排客户过户。过户是我们公司的一个专门负责过户的工作人员陪同客户和房屋所有权人到九龙坡区房交所办理过户手续……”在被问到“你们公司总计销售的这110多套是否全部过户？”其回答：“没有，总共过户了90多套，还有20多套左右收了钱没有过户，主要集中在10层、11层、12层……”在被问到“这20多套公寓为何不过户？”其回答：“谭伟于2019年11月份被公安机关抓获，后面就没有来管理这个公司了。我估计资金问题导致的没有过户。” 审理中，经本院询问二被告已经完成过户的10套房屋的相关情况，二被告称在该10套房屋中，谭伟通过其个人账户向被告徐志强转账了280万元左右。被告徐志强称其在收到购房款后就直接去不动产登记中心与购房者直接签订房屋买卖合同，再办理产权变更登记，其此前从未见到过购房者与谭伟或者与被告三天公司签订的购房合同。 现原告以其与被告三天公司所签订的《房屋买卖合同》应当直接约束原告与被告徐志强，但现对方存在违约为由，要求被告徐志强返还房款并给付违约金，且要求被告三天公司承担连带责任。被告三天公司同意向原告返还房款，但认为原告诉请的违约金过高。被告徐志强认为其与被告三天公司之间并无书面委托书，无法确定被告三天公司的行为属于其授权范围之内，其明确表示不予追认被告三天公司的行为。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。连带责任，由法律规定或者当事人约定。除法律另有规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 现本案中，原告刘承群认可相关的权益归属于原告谭利霞，本院对此予以尊重。原告自愿申请撤回诉讼请求中关于资金占用损失的主张，本院对此予以准许。 原告谭利霞与被告三天公司于2019年10月23日签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，系有效合同。根据庭审中查明的事实，在该《房屋买卖合同》中首先即明确了“甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同”，而在签订合同之前，被告三天公司也向原告出示了涉案房屋的产权证书复印件，原告在订立合同时知道被告三天公司与被告徐志强之间存在的委托代理关系，而根据被告徐志强在重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所的询问中的陈述可知，被告徐志强有将涉案房屋委托被告三天公司的法定代表人及唯一股东谭伟进行销售的明确的意思表示，且从查明的其他事实可知，在已经完成产权转移登记的10套房屋的交易过程中，二被告之间清晰的委托关系对此亦能予以佐证。因此，本案中，涉案的《房屋买卖合同》应当直接约束原告与被告徐志强，根据合同中“甲方在收齐购房款之后90个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续，如因甲方原因导致无法按照合同约定的时间办理房屋变更登记手续或交付房屋的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担价款总额20%的违约金”的相关约定，现被告未依约办理涉案房屋的权属转移登记手续或交付房屋，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，因其符合双方约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。就原告所主张的要求二被告连带返还购房款43万元、税费2万元的诉讼请求，房屋买卖合同解除后，被告徐志强作为卖方应当负返还其房款及税费的义务，被告三天公司在本案中同意由其退还实际收取的原告的相关费用，被告三天公司的此项意思表示可视为其同意作为共同债务人加入此项债务，故二被告应就返还原告的购房款43万元、税费2万元承担连带责任。就原告所主张的要求二被告连带给付违约金86000元的诉讼请求，根据前述，被告未依约办理涉案房屋的权属转移登记手续或交付房屋，属违约行为，被告徐志强作为卖方应当承担违约责任，原告按照合同约定主张价款的20%，被告辩称该金额过高，本院对此认为，被告未举示充分证据证明违约金存在过高的情形,本院综合考虑本案具体案情,对于原告依照合同约定主张价款的20%的违约金的诉讼请求，依法予以支持，但原告要求被告三天公司承担连带责任的主张，由于连带责任由法律规定或者当事人约定，本案中的并无法定的由受托人承担连带责任的情形，原、被告双方对此亦无约定，故本院对于原告的此项主张依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条之规定，判决如下： 原告谭利霞、刘承群与被告重庆三天同耀商业管理有限公司于2019年10月23日签订的《房屋买卖合同》自即日起解除。 被告徐志强于本判决生效之日起十日内退还原告谭利霞购房款43万元、税费2万元，合计45万元；被告重庆三天同耀商业管理有限公司对前述债务承担连带清偿责任。 被告徐志强于于本判决生效之日起十日内给付原告谭利霞违约金86000元。 四、驳回原告谭利霞、刘承群的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为4630元，由被告重庆三天同耀商业管理有限公司与被告徐志强共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘章平 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 肖仁杰 书 记 员 杨小梅