山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1326号原告：青岛星光大道时尚购物广场，住所地青岛市李沧区峰山路**，统一社会信用代码：92370213MA3F3EMG1A。个体工商户经营者：王正大，职务经理。委托诉讼代理人：刘书峰，山东文翔律师事务所律师。被告：贾萱，女，1976年3月25日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：李东江，山东海之信律师事务所律师。原告青岛星光大道时尚购物广场与被告贾萱房屋租赁纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月4日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘书峰、被告委托诉讼代理人李东江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛星光大道时尚购物广场向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付场地租赁费及物业管理费用合计人民币113334.34元，并支付自欠款之日起至付清之日止的银行利息(银行利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；2.判令被告向原告支付违约金263502.34元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月26日签订了经营场地租赁合同和物业管理服务协议，原告积极履行了义务，但被告违约，被告擅自单方解除合同，并拖欠场地租赁费及物业管理费用至今，原告多次催索未果。贾萱辩称，1、被告并不是适格的责任主体，租赁合同尽管以被告名义签订，但实际履行合同的是青岛乔治教育咨询股份有限公司，因此合同义务应由该公司承担，原告起诉不符合法律规定。2、原告未提供承租涉案房屋当初的承诺，未提供专门的停车位，被告自己花钱修了路拆了垃圾房，但还没解决专门的停车位。被告租赁涉案房屋从事早教，因没有专门的停车位致使家长不满意，要求退费影响了被告经营，这也是被告提出解除合同的原因。3、合同是经过双方协商解除的，原告也同意被告解除合同的要求，因此排除了被告存在违约责任的情形。即便被告承担违约责任，约定过高。4、原被告签订的物业管理服务协议，因原告不具备物业管理的资质，不能提供相应的物业服务，收费标准明显高于青岛市物业收费标准，高出的部分不应得到支持。请法庭查明事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据真实性无异议：原告提交的建设工程规划许可证和租赁授权委托书，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交经营场地租赁合同、物业管理服务协议各一份，证明原被告于2015年5月26日签订了租赁合同，合同约定贾萱租赁位于星光大道时尚购物广场一楼面积800平米，合同约定了位置、用途，租赁期限自2015年6月8日至2021年8月7日止。合同第3条约定了2015年6月8日至2015年8月7日为装修期。合同第4条约定了租赁费至2015年8月8日至2018年8月7日每年租金20万元，2018年8月8日至2021年8月7日每年租金22.5万元。自合同签订之日起，三天内交齐第一年租金20万元，之后每年6月1日前一次性交齐下一年租金。合同第32条约定了合同期内乙方要求提前解除合同的，承担违约责任。已交租金及保证金均不退还。合同第38条约定了乙方未按时足额支付场地使用费、水电费或未按时补足保证金的，按照拖欠费用的数额，按每日百分之五向甲方支付违约金等。合同第45条约定了本合同附件包括物业管理服务协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。同时，双方签订了物业管理服务协议，物业管理费用自2015年8月8日至2018年8月7日，每年为20万元，2018年8月8日至2021年8月7日每年为22.5万元。自合同签订之日起三天内交齐第一年费用20万元，之后每年6月1日前一次性交齐下一年费用。合同第43条约定未涉及事项按照租赁合同的约定执行。合同和物业管理协议还约定了其他事项。被告对该组证据的真实性无异议，但认为租赁合同第38条约定的拖欠场地使用费应按日百分之五支付违约金，明显过高，应按银行同期贷款利率计算；原告不具有物业服务的资质，不应收取相应的物业费用，物业管理服务协议中约定物业费金额明显高于青岛市物业收费标准，五星级为每月每平方米2.52元，高出部分不应支持。被告对真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以确认。2、原告提交提前终止合同的说明一份，证明2018年8月31日被告贾萱单方提出终止合同。被告表示该证据需庭后核实，在法庭告知其在规定的时间内书面答复，否则视为被告对该证据的认可的情况下，被告未在规定的时间内给予答复。故，对该证据的真实性本院予以确认。3、被告提交私营企业信息查询结果一份，证明涉案合同虽然以被告名义签订，但合同实际履行主体为青岛乔治教育咨询股份有限公司，合同责任应由该公司承担。原告对该证据的真实性没有异议，但对证明事项不予认可，认为原告是与贾萱本人签订的合同，被告所称的青岛乔治教育咨询股份有限公司原告不清楚，也未与该公司履行过合同。租赁合同和物业管理协议从签订到履行再到贾萱单方终止合同，都是和贾萱本人发生的。对该证据的真实性本院予以确认，关联性不予确认。4、被告提交微信聊天记录打印件一份，证明双方均同意解除所签订的合同，被告不应承担违约责任。原告表示真实性无法确认，被告应提供完整的微信聊天记录。被告未在法庭规定的时间内提供微信聊天记录原件，对该证据的真实性本院不予确认。5、被告提交账户交易详情打印件、银行卡复印件各一份，证明双方合同解除后，被告通过青岛银行卡号为62×××57的账户支付原告25000元租赁费。原告表示该证据的真实性无法确认，但原告确实于2018年11月30日收到银行转账25000元。对被告于2018年11月30日支付租费25000元的事实本院予以确认。6、被告提交青岛乔治教育咨询股份有限公司2018年9月1日向原告出具的说明一份，证明经被告注册的青岛乔治教育咨询股份有限公司，核实双方的房租截止2018年9月1日为105000元，减去保证金还剩75000元，说明付款主体为青岛乔治教育咨询股份有限公司。原告对该证据的真实性及证明事项均有异议，否认收到过该说明。该证据系案外人出具，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。7、原告提交其与青岛学而思教育信息咨询有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明因被告2018年8月31日擅自解除合同，导致原告于2019年10月29日才将该房屋出租出去，自2018年9月1日至2019年10月28日期间13多个月的经济损失，按照租赁合同及物业管理协议约定的租金及费用，合计为52.08万元。被告认为该合同涉及案外人，真实性无法确认，也不能证明此期间涉案房屋没有出租的事实，且该合同是否实际履行原告应当举证，与本案没有关联性。原告的损失及其主张的违约金是否合理，本院将结合其他证据和事实综合予以认定。根据当事人陈述和审理查明的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，原告（甲方）作为出租方、被告（乙方）作为承租方，双方签订经营场地租赁合同。合同约定，乙方租赁场地位于星光大道时尚购物广场一楼面积约800平方米。甲方对该房屋享有转租权。乙方租赁场地只能用于经营悦宝园儿童早教，租赁期限自2015年6月8日起至2021年8月7日止。其中特别约定，自2015年6月8日起至2015年8月7日止为装修期。租赁费：2015年8月8日至2018年8月7日每年租金为20万元；2018年8月8日至2021年8月7日每年租金为22.5万元。自合同签订之日起，三天内交齐第一年租金20万元，之后每年6月1日前一次性交齐下一年度租金。乙方自愿向甲方交纳保证金，该保证金于本合同签订之日向甲方支付，乙方实际应交纳的保证金为3万元，甲方收取的保证金不计利息。保证金用于保证乙方对本合同及附件的履行，甲方有权从保证金中扣收乙方因违约应支付的违约金或其它应交费用或甲方因先行赔付代乙方支付的款项。乙方未按时足额支付场地使用费、水电费或未按时补足保证金的，应当按照拖欠费用的数额，按每日百分之五向甲方支付违约金。甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，若保证金数额不足，则乙方应当补足。同时，甲方有权解除本合同。合同同时约定了其他权利义务。原告在合同甲方处加盖合同专用章，被告在乙方处签名捺印。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订星光大道时尚购物广场物业管理服务协议。协议约定，物业管理费用（包括保安、保洁、设备设施维护、维修、保养、照明用电公摊、宣传费用等待，宣传费是甲方用于对星光大道时尚购物广场的宣传和广告等，不是单独用于对乙方或商品的宣传）：物业管理费：2015年8月8日至2018年8月7日每年为20万元；2018年8月8日至2021年8月7日每年为225000元。自合同签订之日起三天内交齐第一年费用20万元后，之后每年6月1日前一次性交齐下一年度费用。协议同时约定了其他权利义务。原告在合同甲方处加盖合同专用章，被告在乙方处签名捺印。上述合同签订后，被告支付保证金3万元。2018年8月31日，被告向原告提交“关于提前终止合同的说明”，内容为：“贾萱于2015年8月租赁贵方位于星光大道1楼区域经营悦宝园李沧店，现因李沧店一直亏损无法继续经营，只能将李沧店关闭，特向贵方提出提前终止与星光大道时尚购物广场的房屋租赁合同的申请。”另查明，涉案场地于2005年取得建设工程规划许可证，建设单位为青岛市李沧区市场建设服务中心，该中心于2008年将位于青岛市李沧区峰山路86号负二至五层租赁给本案原告使用，原告拥有租赁区域内房屋的承租权及向第三方转租的权利，同时享有转租的收益权。2015年12月31日，被告贾萱为法定代表人的青岛乔治教育咨询股份有限公司成立，住所位于青岛市李沧区峰山路**。关于租金的支付，原告陈述：自2017年8月8日至2018年8月7日年度的租金和物业管理费用为40万元。被告于2017年8月25日通过银行转账10万元，2017年11月7日银行转账5万元，2018年1月4日转账5万元，2018年4月2日分两笔转账5万元和1.5万元，2018年5月3日银行转账3万元。2018年8月8日至2021年8月7日每年度执行的租金和物业管理费为45万元，自2018年8月8日至2018年8月31日（被告单方解除合同）共24天，租金和费用为29589.04元。此外，被告拖欠水电费3745.30元。被告于2018年11月30日转账2.5万元。被告累计欠款为113334.34元。关于违约金，原告陈述：依据合同第38条，应当按照拖欠数额按每日百分之五向甲方支付违约金，原告自认过高，改为按照拖欠费用数额每日千分之五计算，从2018年9月1日计算至起诉之日，即113334.34元×每日千分之五×465天=263502.34元。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。虽然原告表示被告系单方解除合同，被告表示系双方协商解除合同，但双方租赁合同解除的事实可以认定，应对相关费用进行结算。根据合同约定及原告自认的被告付款情况，可以认定被告欠付截止2018年8月31日的租金109589.04元的事实，扣除原告已付的保证金3万元，剩余租金79589.04元被告应当支付原告。关于原告主张的水电费，没有相应证据予以佐证，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”据此规定,虽然被告单方提出解除合同违反双方约定,但原告在已知晓被告因亏损无法继续经营、要求解除合同的情况下，原告有义务采取适当措施转租房屋防止损失扩大。被告于2018年8月31日提出解除合同，原告应当及时寻找租户以减少损失。原告主张房屋空置了13个多月才另行出租，显然未能取适当措施防止减少房租损失,亦应承担相应的责任。考虑到另行寻找租户及预留重新装修的时间等因素，本院酌定被告对于涉案房屋空置3个月的房租、费用损失承担违约责任，即被告支付原告违约金112500元[（225000+225000）×3/12]。综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告贾萱于本判决生效之日起十日内支付原告青岛星光大道时尚购物广场租金79589.04元；二、被告贾萱于本判决生效之日起十日内支付原告青岛星光大道时尚购物广场违约金225000元；三、驳回原告青岛星光大道时尚购物广场的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6953元（原告已预交），由原告负担1333元，由被告负担5620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  仇志波人民陪审员  胡孝文二二年九月八日书 记 员  朱 超