广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6499号原告：谭燕红，女，1956年6月22日出生，汉族，身份证登记住址佛山市南海区。原告：杜伟锋，男，1982年9月25日出生，汉族，身份证住址佛山市南海区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。被告：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证住址浙江省宁海县。被告：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址浙江省金华市婺城区。被告：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。原告谭燕红、杜伟锋与被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人丁子塔，三被告的共同委托诉讼代理人柯柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付原告自2017年3月1日至2020年5月31日止欠付的商铺租金133209元（2017年3月1日至2017年10月31日期间，按每月2583元标准计算；2017年11月1日至2018年10月31日期间，按每月3321元标准计算；2018年11月1日至2019年10月31日期间，按每月3690元标准计算；2019年11月1日至2020年5月31日期间租金，按每月4059元标准计算）；2．三被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保欣市场管理有限公司（以下简称“保欣公司”）签订《XX大厦商铺租赁合同》，约定原告将广州市越秀区XX路68号XX大厦二层2030号商铺出租给该公司，租期10年等。2017年9月12日，保欣公司变更为“广州市保欣商务管理有限公司”。从2017年3月之后，被告完全没有支付租金。2018年5月，广州市保欣商务管理有限公司被注销，清算组为全体股东即三被告。三被告作为权利义务人承继人应对保欣公司的债务承担责任。经原告多次催讨，被告仍未能足额支付上述租金。三被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。三被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：原、被告双方签订过分成合同，所以原告主张租金，没有依据。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：两原告是广州市越秀区XX路68号2030铺的产权人，该铺建筑面积20.5平方米，房屋用途为非住宅。2013年8月6日，原告（为甲方）与保欣公司（为乙方）签订《XX大厦商铺租赁合同》，其中约定：位于广州市越秀区XX路68号XX大厦商场一至六层商铺，由于多方原因，经营不善，空置至今，应广大商铺业主强烈要求，由保利物业管理有限公司出面与投资商合作共同出资100万元注册一家公司出来经营XX大厦商场，乙方承租一至六层商铺后，预计投入1000万元以上对商场重新进行装修，以提升商场的整体形象。为确保项目统一经营管理，提升经济效益，维护全体小业主的共同利益，甲方同意乙方作为该商铺的独家承租方及经营管理方。双方经友好协商，就乙方承租甲方的商铺之事宜订立本合同：1.1甲方对位于广州市越秀区XX路68号XX大厦二层2030号商铺，建筑面积20.5平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方。1.2乙方承租及授权经营管理的物业为广州越秀区XX路68号XX大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积约为12857平方米，甲方同意该项目由乙方进行经营管理。2.1该物业的租赁期为10年（不包含免租装修期）。2.2免租装修期及租赁期的计算。2.2.1乙方将与项目全体小业主分别签订《商铺租赁合同》，当乙方与占该项目总建筑面积达到70%以上（含70%）的小业主签订《商铺租赁合同》，即发放二按一租保证金，且上述已签约小业主在收到保证金时合同正式生效。XX大厦商铺一至六层免租装修期为12个月，期满后开始计算租期为十年，免租装修期满后开始计付租金，免租装修期自甲方将物业交付乙方使用后开始计算。2.2.2免租装修期间乙方无须向甲方支付租金，但该物业之物业管理费、电费、水费等因乙方使用而发生的费用由乙方支付。2.3.1租金标准：二层：180-240元/平方米/月。2.3.2该业的月租金基准价标准为180元/平方米（按建筑面积计算），即：第一年（即2014年11月1日至2015年10月31日止）月租金为1476元；第二年（即2015年11月1日至2016年10月31日止）月租金为1845元；第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止）月租金为2583元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止）月租金为3321元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止）月租金为3690元；第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%；第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满。2.3.3租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。2.3.5甲方指定以下账户再由乙方以转账方式支付租金及租赁保证金：开户账号：62×××28。6.1乙方无须得到甲方的另行同意，有权在本商场进行统一招商将该物业转租或分租给第三方承租人，并与第三方签订转租或分租合同、物业管理协议，收取租金、按金（保证金）、推广费、物业管理费、水电费等。6.3乙方应当依约按时支付租金、保证金。9.7如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金。2015年11月9日，原告谭燕红（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定原《XX大厦商铺租赁合同》第二条关于租金标准及支付以及其他相关条款调整为：1、该物业由甲方委托乙方租赁，委托租赁期为双方确认签约之日起至2024年10月31日止。2、乙方与第三方签订的租赁合同，须交一份给甲方保管，租金价格应征得甲方同意。3、租金的支付及分成比例：租金按乙方与承租方签订的租赁合同约定时间发放。承租方交纳的租金80%归甲方所有，20%作为乙方经营服务费用。租金每月支付一次，乙方负责每个月的租金的收取，并在每个月的10日之前将当月的租金打到甲方指定的账户。另查，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，三被告签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。三被告没有提交其向原告通知保欣公司清算事宜的证据。再查明，两原告曾向本院提起诉讼，要求保欣公司向原告支付自2015年2月至2017年2月止的商铺租金45756元及逾期支付上述期间租金的违约金45756元。本院受理后，经审理，作出（2017）粤0104民初5591号民事判决，认为《补充协议》没有实际履行，双方是租赁关系，故判决：“一、被告广州市保欣市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭燕红、杜伟锋一次性支付2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金（其中2016年2月20日至2016年10月31日按每月租金1845元标准计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金2583元标准计）；二、被告广州市保欣市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭燕红、杜伟锋支付逾期给付2016年2月20日起至2017年2月28日期间租金的违约金（自2016年2月20日起至付清上述租金之日止，以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。三、驳回原告谭燕红、杜伟锋的其他诉讼请求。”判决后，陈振杰、周晓飞、梁丽娜提起上诉，广州市中级人民法院于2018年8月15日，作出(2018)粤01民终11023号民事判决：“一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5591号民事判决第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5591号民事判决第一项为：陈振杰、周晓飞、梁丽娜应于本判决送达之日起十日内，向谭燕红、杜伟锋一次性支付2016年2月20日起至2017年2月28日止的租金（其中2016年2月20日至2016年10月31日按每月租金1845元标准计，2016年11月1日至2017年2月28日按每月租金2583元标准计）；三、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5591号民事判决第二项为：陈振杰、周晓飞、梁丽娜应于本判决送达之日起十日内，向谭燕红、杜伟锋支付逾期给付2016年2月20日起至2017年2月28日期间租金的违约金（自2016年2月20日起至付清上述租金之日止，以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率标准计，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。”本院认为，两原告与保欣公司签订的《XX大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据已生效的判决已经认定双方存在租赁关系，《补充协议》并无实际履行，故保欣公司仍应支付租金给原告。但合同签订后，保欣公司未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知原告等已知债权人。三被告为证明其已通知原告保欣公司清算及解除合同的事项，向本院提交上述《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保欣公司注销之后，致使原告并未能在保欣公司注销前及时申报债权；因此，上述证据不足以证明三被告已将公司清算事宜书面通知原告。原告主张作为清算组成员的三被告承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因原告现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜应向原告谭燕红、杜伟锋支付2017年3月1日至2020年5月31日期间的租金（2017年3月1日至2017年10月31日期间，按每月2583元标准计算；2017年11月1日至2018年10月31日期间，按每月3321元标准计算；2018年11月1日至2019年10月31日期间，按每月3690元标准计算；2019年11月1日至2020年5月31日期间租金，按每月4059元标准计算）及逾期支付上述租金的违约金（自2017年3月11日起，如遇节假日则以节假日届满的次日起算，以当月所欠租金为基数，计算至实际付清之日止；其中2019年8月19日前，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日起，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限）。二、驳回原告谭燕红、杜伟锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2396元，由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  周凤儿人民陪审员  丁乃娟二〇二〇年九月十七日书 记 员  邵 欣