吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终317号1 上诉人（原审原告）：杨君，男，汉族，通化市人，住通化市二道江区。 委托诉讼代理人：张晓霞，女，汉族，通化市东昌区环通法律服务所法律工作者，住通化市东昌区。 被上诉人（原审被告）：谢桂梅，女，汉族,住通化市二道江区。 原审第三人：通化市城巨房地产开发有限公司。 法定代表人：崔吉庆，经理。 委托诉讼代理人：米芬，女，回族，该公司员工，住吉林省白山市八道江区。 上诉人杨君因与被上诉人谢桂梅案外人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（以下简称东昌法院）（2019）吉0502民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人（原审原告）杨君及委托诉讼代理人张晓霞，被上诉人（原审被告）谢桂梅，原审第三人通化市城巨房地产开发有限公司（以下简称城巨公司）的委托诉讼代理人米芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨君上诉请求：1、请求撤销东昌法院（2019）吉0502民初1234号判决；2、依法确认其与城巨公司签订的房屋买卖合同有效，其对该房屋享有所有权；3、请求判令停止对华兴商厦A座1-8-6号房屋的执行。事实和理由：其于2014年5月5日全额处置购买了华兴商厦1-8-6号房屋，城巨公司给开具了购房合同和缴款收据，现已办理完入住手续。2018年12月其得知该房屋已被查封，其提出执行异议，但法院以其对该房屋没有实际占有为由，予以驳回。其购买该房屋系在法院查封之前，有购房合同和全款交付房款收据为凭。并且其在该房屋能办理入住手续时办理了入住手续，应视为其对该房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。法院查封执行行为，侵害其合法权益。故，依法提起执行异议之诉。但一审法院却以其的提供的证据不足为由，驳回其的起诉不妥。其以同种方式向城巨公司购买华兴商厦三处房屋，其中包括帮助其弟弟杨臣、其朋友张前茹购买的房屋。因其三人都是铁厂子的居民，杨臣与韩立春是朋友，他听韩立春说城巨公司有房屋出售，现在购买价格低。杨臣告知其、张前茹，其和张前茹也想买。由于杨臣长年在沈阳做买卖，他便委托其同韩立春联系，张前茹也委托其购房。其同韩立春联系，由韩立春领其、杨臣和张前茹到城巨公司看房子。其三人初步购买三户房屋，看完户型后，过了一段时间才签订的合同，一切手续都是韩立春帮着办的。三人系买房在先，付款在先，且交付全额，房屋查封在后。三人购买房屋也系唯一住房，其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。三人购买的城巨公司的三户房屋，同一法院判决结果不同。 谢桂梅辩称，其认为上诉人与城巨公司签订的合同无效，上诉人不亲自购买而是委托他人有违常理。2015年1月19日其在城巨公司购买了一套住宅，并办理了贷款，有正式商品房买卖合同。上诉人主张自己购买的房屋，为什么未在拍卖程序之前提出异议。2016年6月29日其提出保全查封了涉案房屋，城巨公司也未提出房屋属于他人所有。现，上诉人提供的购房合同和收据不能证明其主张，城巨公司提供的银行明细也无法证明上诉人是一次性支付。上诉人提供的房屋买卖合同签订时间为2014年5月5日，而城巨公司是在2014年7月17日才取得房屋预售许可证。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人城巨公司称，案涉房屋确系上诉人从其公司购买的，通过韩丽春将购房款转到其公司账户。该公司同时出售三户房屋，其中包括杨君一户。该黄本购房合同是双方后期捋顺的，因买房子的时候是预售，当时没有黄本合同，该公司只是出具简单手续。现在签订的黄本合同也只是暂时的，最终的双方办理网签合同。2015年时候该公司可以开发票，但是只是针对贷款户。上诉人购买的房屋虽然是全额交款，因当时房屋面积还没有核定。故，该公司才未予网签并开具发票。 杨君向一审法院起诉请求，一、请求依法确认原告与第三人的房屋买卖合同（华兴商厦文化市场A座1-8-6号房屋）有效、原告对该房屋享有权利。二、请求依法判令停止对华兴商厦A座1-8-6号房屋的执行。 一审法院认定事实，谢桂梅与城巨地产民间借贷纠纷，一审法院于2016年9月18日作出（2016）吉0502民初1951号民事判决，判决城巨地产给付谢桂梅借款本金及利息。在审理过程中，一审法院于2016年7月6日作出（2016）吉0502民初1951号民事裁定，查封本案涉案房屋A座l-8-6号。现该案已进入执行程序。杨君对一审法院查封的登记在通化市城巨房地产开发有限公司的A座1-8-6号房屋的查封提出书面异议。一审法院于2019年4月1日裁定驳回上诉人杨君的异议请求。杨君对该裁定不服，于2019年4月28日向一审法院提起案外人执行异议之诉。城巨地产于2014年7月17日取得房屋销售许可。 一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于上诉人就执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，杨君应对执行标的即本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益并对其主张负有举证的责任。杨君提供的房屋买卖合同签订时间为2014年5月5日。而城巨公司是在2014年7月17日才取得房屋预售许可证。另对于房屋价款的支付，城巨公司主张系杨君将房屋价款支付给案外人韩立春，再由韩立春将房屋价款给付城巨公司，城巨公司亦予以认可。杨君既然已与城巨公司签订了购房合同，房屋价款却给付案外人韩立春，再由案外人韩立春转给城巨公司，即不符合常理亦不符合正常的房屋买卖交易习惯。且在一审法院对涉案房屋查封之前，杨君亦未合法占有该房屋，故杨君提供的证据不能证明其在一审法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面合同及已实际支付房屋价款。故杨君请求依法确认杨君与城巨公司的房屋买卖合同（华兴商厦文化市场A座1-8-6号房屋）有效，其对该房屋享有权利；并请求依法判令停止对华兴商厦A座1-8-6号房屋的执行，证据不足，不予支持。遂判决，驳回原告杨君的诉讼请求。 二审查明事实除与一审查明事实基本一致外。 另查明，杨君提供在通化市不动产登记中心无不动产登记信息证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，杨君不服执行异议裁定，提出的案外人执行异议之诉。需要杨君提供充分证据，证明其享有足以排除强制执行的民事权益。杨君上诉主张其是案涉房屋的消费者，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，进行审理。一审法院按照前述司法解释第二十八条进行审理，属适用法律错误。本案中，杨君与城巨公司签订审判房买卖合同载明，双方签订时间为2014年5月5日。而城巨公司取得商品房预售许可证系在2014年7月，该房屋买卖合同却体现商品房预售许可证号。杨君与城巨公司主张双方在2014年5月5日即达成购房协议，因城巨公司未取得商品房预售许可证，双方草签房屋买卖合同，当日交纳购房款。城巨公司取得商品房预售许可证后，双方重新签订正式商品房买卖合同，但时间仍签订在原购买房屋时间。杨君提供交款凭证，体现由第三人韩立春分三次支付城巨公司80万元，而每次支付款项与协议约定房款也无法对应。故，杨君与城巨公司的主张，即不符合常理亦不符合正常的房屋买卖交易习惯。综上，杨君提供的证据不足以证明其在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同及实际支付房屋价款。参照上述司法解释的规定，杨君主张排除执行，依据不足，本院不予支持。 综上所述，杨君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,550.00元，由杨君负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  吕希连 审判员  王文立 审判员  王 红 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李建慧