安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2413号 上诉人（原审原告）：刘秉午，男，1966年2月23日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被上诉人（原审被告）：安徽蒙星置业有限公司，住所地安徽省蒙城县金瑞百货有限公司四楼（嵇康北路53号），统一社会信用代码91341622082225392M。 法定代表人：郭华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹步勇，安徽文州律师事务所律师。 上诉人刘秉午因与被上诉人安徽蒙星置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘秉午上诉请求：改判一审判决，维持一审判决第一项，判令被上诉人按合同约定支付上诉人逾期交房违约金30万元，判定被上诉人赔偿逾期交房期间内给原告经营而造成的损失，一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审已查明涉案商品房买卖合同约定的交房时间是2016年12月30日前，但是时至2019年12月9日，被上诉人所销售给上诉人的商品房才经相关部门验收合格。按照合同约定，不经政府相关部门验收合格的房屋根本不允许交付，由此足以证明被上诉人延期交房的客观存在。上诉人与蒙亿公司所订立的委托管理协议，是上诉人与第三人之间的法律关系，与本案并无法律上的关联性。尽管上诉人与蒙亿公司之间存在委托法律关系，但是双方履行管理协议的时间是2017年5月1日至2029年4月30日，在该委托协议中，第一条第三项双方约定是“甲方应于开发商交房之日将该铺位委托乙方…”由上述所约定的内容可见，交房的是开发商，接收房屋的是上诉人，在上诉人与被上诉人买卖合同中，上诉人并未委托任何第三人替代上诉人验收或者接收商品房，而一审法院违背客观事实，错误地认定被上诉人已将涉案房屋交给蒙亿公司，且视为按合同期限交于上诉人是错误的。一审认定被上诉人于2016年12月30日交房毫无事实根据，一审判决根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条规定为由，对上诉的原审请求予以否定，显失公正。 蒙星公司辩称：请依法驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，答辩人的房屋交付没有违反合同约定，不违约。双方在2016年5月12日签订商品房买卖合同，刘秉午在2016年5月12日签订《委托管理协议》，约定案渉房屋委托上海蒙亿实业有限公司蒙城分公司管理运营，并由开发商直接交付答辩人，在本协议委托期内的前三年（2017年5月1日至2020年4月30日），无需支付任何费用，协议又约定了其他事项。其次，根据安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。我方已经提供了2019年12月18日，蒙城县自然资源和规划局发布的皖（2019）蒙城县不动产权第0010158号，说明我方所开发的红星美凯龙时代广场二期，早已经通过备案验收合格，并且办理了总体的登记证书；刘秉午的上诉，无事实和法律依据。综上所述，答辩人依法驳回上诉，维持原判，诉讼费用由被答辩人承担 刘秉午一审诉讼请求：1依法判令被告立即支付逾期交房违约金，按日向原告支付购房价款万分之二的违约金253,400元（从2017年1月1日起至各项验收符合国家标准的正式交房止）；2依法判令被告立即支付逾期办证赔偿金人民币28,000元；3依法判令由被告承担本案因诉讼产生的一切费用。 一审法院认定事实，2016年5月12日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的蒙城中环时代广场19栋27号商铺，价格1,400,000元，合同约定出卖人应当在2016年12月30日前交房，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1．买受人退房，出卖人退还已付房款，并按已付房款的2％赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房款的2％向买受人支付违约金。同日原告与蒙亿公司签订了委托管理协议，约定原告将中环时代广场19栋27号商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期限12年，即从2017年5月1日至2029年4月30日止，原告应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为原告向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用。合同签订后，原告按约支付了房款。2016年12月30日蒙星公司与蒙亿公司签订房屋交付协议，蒙星公司于当日将“中环时代广场”15、16、17、18、19、20、21、22栋（总建筑面积为29094.51平方米）交付给蒙亿公司。2019年12月9日，上述房屋综合验收备案，并于同年12月18日办理了不动产权证，权利人蒙星公司。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付了购房款，被告未在约定期限内将办理不动产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证，构成违约，应依《商品房买卖合同》第十五条的约定按已付房款的2%向原告支付违约金28,000元（1,400,000*2%）。对原告该项诉讼请求，予以支持。刘秉午至今未取得房地产权属证书责任在于蒙星公司，蒙星公司未提供证据证明系可归责于刘秉午的原因所致，合同对不按期提供备案资料及逾期办证的违约责任有明确约定，故对蒙星公司关于合同没有约定提供资料备案迟延违约责任的辩称，不予采信。蒙星公司已于2016年12月30日将案涉房屋交付蒙亿公司，根据原、被告双方签订的委托协议，视为已按合同约定期限交付刘秉午。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，庭审时蒙星公司提供了涉案商品房已于2019年12月9日经相关部门综合验收的竣工验收备案表，故对刘秉午主张蒙星公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告安徽蒙星置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘秉午逾期办证违约金28,000元；二、驳回原告刘秉午的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,520元，减半收取2,760元，由原告刘秉午负担2,485元，安徽蒙星置业有限公司负担275元。 双方当事人二审均无新证据提交。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为，一审驳回刘秉午逾期交房违约金的诉求是否正确。 根据查明的事实，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人蒙星公司应当在2016年12月30日前交房。刘秉午又与蒙亿公司签订《委托管理协议》，约定刘秉午将购买的案渉商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期从2017年5月1日至2029年4月30日止，刘秉午应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为刘秉午向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，即从2017年5月1日至2020年4月30日止，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用；如铺位交付时间早于本协议约定的委托期限，在铺位交付蒙亿公司后至委托管理期开始前，双方均无需向另一个方支付任何费用。上述事实表明，刘秉午在购买案渉房屋时，又与案外人蒙亿公司达成委托管理协议，将商铺委托蒙亿公司统一管理，并约定了三年免予支付任何费用的期间。根据委托协议约定，蒙星公司可以将案渉商铺直接交付刘秉午的受托方蒙亿公司，而蒙星公司已于2016年12月30日将案涉房屋交付蒙亿公司，实际上履行了向刘秉午交付案渉房屋的义务。房屋交付后，一审法院审理中查明案渉房屋已经相关部门竣工验收合格；同时，刘秉午与蒙亿公司的委托协议中约定有三年免予支付任何费用的期间，蒙亿公司在本院询问时也认可蒙星公司的交付行为，并明确不会因房屋交付时未达到综合验收条件向刘秉午主张经营期顺延；此种情况下，现有证据不足以证明蒙星公司的交付行为给刘秉午造成了实质上的损失，一审法院驳回其关于逾期交房违约金的诉求并无不当，本院予以维持。综上，刘秉午的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5380元，由刘秉午负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 沙启峰 审判员 王艳东 二〇二〇年九月一日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇