福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3524号 原告：翁其福，男，1952年8月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛命喜，福建闽江律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所执业律师。 被告：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田****。 法定代表人：陈莲英。 委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴雨昕，福建大佳律师事务所实习律师。 原告翁其福与被告福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁其福及其委托诉讼代理人陈志祥与被告诚旺公司的委托诉讼代理人钟飚、吴雨昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁其福向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2013年5月26日签订的商铺租赁合同所约定的租期从2033年12月18日起至2050年11月30日无效；2.判令被告返还租期无效部分的租金826127.36元并赔偿原告利息损失，利息从2013年9月27日起按年利率7.25%计至款项还清之日止；3.判令被告将坐落于福清市××镇××号楼××层××号商铺交付给原告；4.判令被告赔偿原告租金损失，按月租金9256.9元标准（按合同约定案涉一层店面租金在80元／平方米一次性上浮8%计算），从2016年12月18日计至被告交付商铺之日止；5.判令被告返还以办理银行贴息、保险费的名义向原告收取的费用1.96万元并赔偿原告利息损失（按年利率7.25%，从2013年9月23日计至款项还清之日止）；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月26日原告（乙方）与被告诚旺公司（甲方）签订了一份商铺租赁合同，约定乙方向甲方租赁坐落于福清市××镇××号楼××层××号商铺，租赁期限自2013年12月18日至2050年11月30日，商铺面积共计107.14平方米，每平方米租金16800元，租赁总价款1799952元，乙方应于2013年12月18日前一次性付清全部租金。乙方自愿在甲方规定的时间内承付50%租金即745960元，剩余租金730000元采用银行贷款方式支付。双方同意执行“签三年、续三年”的租赁方式。经甲、乙双方友好协商，乙方同意对所租赁的商铺返租给甲方，乙方返租给甲方的商铺前三年（2013年12月18日至2016年12月17日）租金323992元，甲方已在总租金中减掉18%；续三年租赁期（2016年12月18日至2019年12月17日），若甲方的原租户续租，该商铺的租金在前三年租赁期租金基数一次性上浮8%，租金为乙方所有，不再享有返租优惠，乙方必须继续委托甲方经营管理该商铺。届时乙方必须与甲方重新办理委托经营手续，若甲方经营户无续租，乙方可自主经营招商或委托甲方出租。合同对双方其他权利、义务作出约定。合同签订后，原告依约支付全部租金1475960元。被告另外以银行贴息手续费、保险费的名义向原告收取19600元。嗣后，原告发现被告故意隐瞒案涉商铺只可销售给台商的事实，于2017年1月提出诉讼，要求判令解除双方名为租赁实为买卖的合同关系。法院经审理查明原告向被告支付租金1475960元的事实，但认为双方法律关系为房屋租赁关系，原告以双方存在买卖合同、案涉商铺不能办理产权登记为由解除合同不能成立，驳回原告的诉讼请求。前述诉讼，历经一审、二审、再审、申请检察监督，前后持续三年之久。而被告自双方签订租赁合同至今，在长达七年多的时间里，从未向原告履行商铺交付手续，致使原告在支付巨额租金后，从未对商铺占有、使用，造成原告巨大租金损失。目前，案涉商铺仍在被告实际控制下并由被告对外出租。鉴于租赁合同的最长有效期仅为20年，超过部分无效，被告应将超过20年租赁期限的租金返还给原告并赔偿利息损失。为此，原告请求依法判决。 被告诚旺公司辩称，一、从2016年12月18日起，双方就不存在委托经营关系。按照《商铺租赁合同》中约定的“签三年、续三年”租赁模式，后三年（即2016年12月18日至2019年12月17日）租赁的前提是原经营户续租，且原告必须要与被告重新办理委托经营手续。但原告在2016年后并未与被告签订委托合同，在被告向原告邮寄《商铺经营模式告知书》后，原告也没有向被告表达过要委托被告经营的意图。二、案涉商铺已交付给原告。双方签订的《商铺租赁合同》中约定交付商铺时间以中国海峡商铺交易中心开业时间为准，同时约定“签三年、续三年”的租赁方式，原告同意将案涉商铺返租给被告，并从总租金扣减18%作为返租期租金；同时，双方签订的《商铺委托经营申请单》充分说明了原告已经间接占有涉案房产，视为被告已经完成交付义务。2016年12月18日起双方间委托法律关系结束，原告怠于行使自己的承租权，使店铺处于未被自己使用的状态，与被告无关。三、有关返还租金的利息部分，双方都存在过错。原告得知被告的房产50%不能做产权分割，50%仅能出售给台商，因此选择长期租赁案涉商铺，其明知租赁期间已超过20年，仍做出长期承租的意思表示，因此原告存在重大过错，被告不应当支付利息。即使原告认为应支付返还的租金利息，根据公平原则，利息也应当以中国人民银行同期同类贷款利率标准（2019年8月20日后以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的50%计算。四、有关原告主张办理银行贴息、保险费的名义被收取的费用19600元，其中一部分系原告购买保险，另一部分本质上属于银行贷款利息，该利息已包含在被告应返还给原告的部分租金利息中，原告要求诚旺公司重复返还缺乏依据。五、针对原告要求退还的租金部分，被告已经向税务部门缴纳税费，因原告在签订合同时存在重大过错，待返还租金所对应的税费应予以扣减。综上，原告在与被告签订长期租赁合同时存在重大过错，要求被告赔偿利息，又因海峡房产市场行情的下滑，原告怠于行使承租权而要求被告赔偿2016年至2019年的租金，已经违反诚实信用原则，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告诚旺公司提交的收款收据，原告翁其福有异议，该证据载明内容涉及2013年12月18日至2016年12月17日期间的租赁收费情况，因双方对案涉店铺在该期间由被告占有的事实无异议，故对该证据采信与否不影响本案处理结果。 根据现有证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案讼争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。之后，诚旺公司在上述地块上开发了中国·福清海峡商品交易中心项目。 2013年5月26日，翁其福（乙方）与诚旺公司（甲方）就租赁位于福清市高山镇东进村的中国·福清××＃楼××层××号商铺事宜订立《商铺租赁合同》，约定商铺租金按建筑面积计算，该两间商铺建筑面积共计107.14平方米，租金单价16800元／㎡，租金总额1799952元于2013年12月18日前付清，其中745960元以现金交付，剩余73万元采用银行贷款方式支付；甲方须于2013年12月18日前将商铺交付乙方使用，交付商铺时间以该海峡商铺交易中心开业时间为准，租期从2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；双方执行“签三年、续三年”的租赁方式，乙方对所租赁的商铺同意返租给甲方，返租前三年（2013年12月18日至2016年12月17日）租金已在总租金中扣除18%，后三年租赁期（2016年12月18日至2019年12月17日）若甲方的原经营户续租，该商铺租金在前三年租金基数（第一层80元／㎡）一次性上浮8%，租金为乙方所有，届时乙方必须与甲方重新办理委托经营手续，若甲方经营户无续租，乙方可自主经营招商或委托甲方出租；商铺租赁期满后甲方不再向乙方收取租赁费用，乙方享有与甲方同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，翁其福与福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）签署了商铺委托经营申请单，委托福台公司对讼争两间商铺进行管理；翁其福还出具了授权委托书、个人身份证复印件等材料。 诚旺公司确认收到租赁合同约定的全部租金1475960元。其中，2012年11月13日至2014年10月29日期间，翁其福六次向福台公司共计支付745960元，福台公司分别向翁其福出具收款收据，收据均载明长期租赁海峡1#楼1层138、139号铺位等内容；2013年9月翁其福以中国银行信用卡刷卡分期还款的方式支付余款73万元，银行收取分期付款7.25%手续费，并约定第一期到期还款日为2013年10月17日。 2013年9月23日诚旺公司以办理银行贷款贴息、保险为由，另收取翁其福19600元，其中5000元用于翁其福购买个人意外伤害保险。 另查明：1.因案涉商铺纠纷，翁其福曾起诉诚旺公司、福台公司，本院经审理认为双方的法律关系为房屋租赁合同关系，并进行释明，但翁其福仍坚持为房屋买卖合同关系，且不同意变更诉讼请求，本院遂判决驳回翁其福的诉讼请求。翁其福不服提起上诉，福州市中级人民法院经审理认为该案应定性为房屋租赁合同关系，本院判决并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。上述生效裁判中认定福台公司系受诚旺公司委托订立合同并收款等，福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺公司。 2.根据翁其福提交的照片及光盘，包括案涉商铺在内的多家商铺连通经营电玩，1层138号商铺朝外门面被用砖砌起。诚旺公司主张自2016年12月18日至今，其未将案涉商铺出租，也未委托福台公司出租，目前委托诚旺公司经营管理的商铺租金均价为每月每平方米16元，2018年11月起案外人林振贵经营使用案涉商铺，其无权干预。 3.根据诚旺公司提交的福建增值税普通发票，案涉商铺租金1475960元已缴纳营业税并于2017年10月补开增值税发票，未体现该商铺营业税的具体缴纳时间及金额。诚旺公司主张案涉商铺税费共计259768.96元，包含营业税73798元、附加税7379.8元、房产税177115.2元、印花税1475.96元。 此外，涉及诚旺公司的类案纠纷在本院和福州市中级人民法院有多起判决已经发生法律效力。另案中，福州市中级人民法院曾向税务部门函询，并认为根据税务部门复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据规定不予退还。 本院认为，根据案涉《商铺租赁合同》及收款收据等，诚旺公司与翁其福之间成立房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。诚旺公司与翁其福订立的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，其中部分超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。因此，原告请求确认该《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效，予以支持。 合同无效自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错承担相应责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。翁其福支付给诚旺公司36年11.4个月的租金为1799952元，参考已生效的类案处理，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应返还翁其福16年11.4个月租金金额为825688元（取整）。此外，翁其福返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为有效，故该三年租金应作为翁其福的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应当各自承担相应责任，本院确定诚旺公司按照中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准向翁其福赔偿至款项还清之日止的利息的50%。关于利息赔偿起算点问题，因翁其福从2013年10月17日开始偿还信用卡贷款，可视为此时才以银行贷款方式支付剩余租赁费用，故诚旺公司赔偿利息损失可从2013年10月17日起计算。诚旺公司主张应在返还的租金中扣减对应的税费，因诚旺公司提交的证据无法显示案涉商铺租金所缴纳营业税的具体缴纳时间及相应数额，有关职能部门亦未对案涉商铺租金所缴纳的营业税是否可予以退还作出认定，故诚旺公司可在损失实际发生时依法主张，本案中其请求在返还的租金中扣减对应税费，不予采纳。对翁其福超过上述部分的诉讼请求，依法不予支持。 关于翁其福诉请交付商铺，本案为房屋租赁合同关系，根据规定，出租人诚旺公司应当按照约定将租赁物交付给承租人翁其福，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同约定商铺交付时间以该海峡商品交易中心开业时间为准，但诚旺公司开发建设的该商品交易中心开业后，事实上以返租形式持续占有案涉商铺，并未真正交付，且根据约定，诚旺公司在前三年返租期届满后可优先选择是否继续使用后三年商铺，在案无证据证明诚旺公司在前三年返租期届满后通知翁其福交付商铺，并要求翁其福自主经营招商；同时，包括案涉商铺在内的该商品交易中心系由诚旺公司委托的福台公司经营管理，诚旺公司亦认可案涉商铺在后三年期间曾被经营使用，且无证据证明诚旺公司或者福台公司曾向翁其福催交管理费等，可认定案涉商铺仍由诚旺公司占有。故在约定的后三年期限亦已届满的情况下，翁其福请求诚旺公司向其交付案涉商铺，符合法律规定和双方约定，予以支持。 关于翁其福诉请2016年12月18日起的租金损失，因诚旺公司在前三年租期届满后未交付案涉商铺，且翁其福已向其支付2033年12月前的租金，故翁其福请求诚旺公司赔偿2016年12月18日起至交付商铺之日止的租金损失，有事实依据，予以支持。关于租金赔偿标准，翁其福主张按照前三年租金基数80元/㎡一次性上浮8%后的86.4元/㎡，即月租金9256.9元确定。在前三年返租期届满后，双方未重新办理委托经营手续，亦无证据证明诚旺公司的原经营户续租，故合同约定的后期租金以前三年租金为基数上浮8%的条件未成就，且翁其福明知未与诚旺公司重新办理委托手续，多年来亦未主动要求交付，虽有诉讼纠纷原因，但不能否认其有怠于行使权利之失，故翁其福主张的租金赔偿标准依据不足，亦与该期间海峡商品交易中心租赁行情相差甚远，不予支持。诚旺公司主张目前该中心租金均价16元/㎡亦依据不足，不予采纳。基于案件实际，诚旺公司向翁其福赔偿的月租金标准可以翁其福向诚旺公司支付的租金1799952元与整个期间36年11.4个月相除得出4059.4元予以确定。对翁其福超过该部分的诉讼请求，依法不予支持。 关于翁其福诉请返还的19600元及利息，其中5000元系诚旺公司代翁其福购买意外伤害保险，用于保障翁其福的人身意外伤害，诚旺公司并未取得该款项，翁其福请求返还并赔偿相应利息缺乏依据，不予支持。诚旺公司主张另外14600元系办理银行贷款贴息，被银行收取，但未提供证据予以证实，对该主张不予采信，故诚旺公司应向翁其福返还该费用，并支付自收取之日（即2013年9月23日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的资金占用期间利息。翁其福请求利息按照年利率7.25%计付，依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告翁其福与被告福建诚旺置业有限公司于2013年5月26日订立的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效； 二、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告翁其福返还租金825688元并赔偿利息损失（以825688元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月17日起计算至2019年8月19日止的利息的50%，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至款项还清之日止的利息的50%）； 三、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告翁其福交付案涉的位于福清市高山镇东进村中国·福清××号楼××层××号商铺； 四、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告翁其福赔偿租金损失（按照每月4059.4元标准，从2016年12月18日起计算至被告福建诚旺置业有限公司向原告翁其福交付案涉商铺之日止）； 五、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告翁其福返还14600元并赔偿利息损失（以14600元为基数，从2013年9月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、驳回原告翁其福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19652元，由原告翁其福负担5719元（已交纳），被告福建诚旺置业有限公司负担13933元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林文挺 人民陪审员  何小英 人民陪审员  李 燕 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  何 颖