上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初8622号原告(反诉被告)：上海绿城广场置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：碳中纳米科技(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄鲁，总经理。委托诉讼代理人：张倩倩，女。委托诉讼代理人：施伟，上海市环中律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海绿城广场置业有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)碳中纳米科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序。后被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告上海绿城广场置业有限公司的委托诉讼代理人陆宇艇、杨阳，被告碳中纳米科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人张倩倩、施伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿城广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《SOHO天山广场房屋租赁合同》于2020年2月17日解除；2.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年2月17日止的租金310,268.08元；3.判令被告向原告支付租金滞纳金(2020年1月租金滞纳金以199,029.61元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年12月26日起计算至实际支付之日止。2020年2月租金滞纳金以111,238.47元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年1月26日起计算至实际支付之日止。)；4.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年2月17日止的物业管理费34,007.65元；5.判令被告向原告支付物业管理费滞纳金(2020年1月物业费滞纳金以21,815.10元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年12月26日起计算至实际支付之日止。2020年2月物业费滞纳金以12,192.55元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年1月26日起计算至实际支付之日止。)；6.判令被告向原告支付已享受的装修期租金398,059.22元；7.判令原告不予返还被告已经支付的保证金662,534.13元；8.判令被告向原告支付违约金662,534.13元;9.判令被告承担未履行复原义务给原告造成的损失492,227.83元；10.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月26日，原、被告签订了一份《SOHO天山广场房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市长宁区紫云路XXX号的SOHO天山广场T1-3601室及T1-3602室房屋(以下简称涉讼房屋)租赁给被告。被告应于每月25日或之前向特别账户内一次性足额存入下一个月的租金、管理费等，但被告自2019年12月起屡次出现未依约支付款项的行为。2020年2月12日，原告依据租赁合同向被告发出《终止函》，要求被告返还房屋，但被告未履行复原义务，亦未交还钥匙、点卡、空调卡。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，使原告遭受较大经济损失。被告碳中纳米科技(上海)有限公司本诉辩称及反诉诉称，同意租赁合同于2020年2月17日解除。同意支付2020年1月1日至2020年1月23日的租金152,589元，不同意支付2020年1月24日至2月17的租金，因疫情属于不可抗力，1月24日起新冠疫情为一级状态。即使被告应该付上述期间的租金，租金的标准应该由法院依法处理。同意支付租金滞纳金，但认为基数应当为152,589元，原告主张的标准过高，应该以日万分之五的标准计算，起算日期为2020年1月1日。如果法院认为应该支付全部未付租金的滞纳金，1月租金滞纳金的起算日期应当为1月1日，2月租金滞纳金的起算日期应当为2月1日，标准为日万分之五。同意支付2020年1月1日至2020年1月23日的物业管理费16,724.91元，其他意见与租金意见一致。物业费滞纳金的意见与租金滞纳金意见一致。新冠疫情属于不可抗力，应当免除被告的责任，不同意支付装修期租金以及违约金，亦不同意原告没收保证金，原告应当返还保证金。如果法院认为被告属于违约，认为违约金过高，需要调整。不同意支付未复原的损失，原告交付的房屋经过装修，被告对涉讼房屋仅仅进行了简单装修，打通了隔断，且复原损失亦未实际产生。故被告反诉要求：1.原告返还保证金662,534.13元；2.本案诉讼费由原告承担。原告上海绿城广场置业有限公司对反诉辩称，被告于2019年12月起欠付租金，违约在先，没有免除租金以及管理费的理由。原告基于被告欠付租金的违约行为没收保证金，且疫情并未导致合同目的不能实现，故不同意被告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、警示函、催告函、终止函、封门通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年12月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《SOHO天山广场房屋租赁合同》，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，涉讼房屋租赁面积为727.17平方米；交付日为2019年1月31日，装修期自交付日起至2019年3月30日至的连续期间，乙方于装修期内无需交付租金；租赁期自交付日起至2022年3月30日或提前解除日止；租赁期内，日租金为每日每平方米8.57元，增值税为每日每平方米0.43元，月租金为189,552.01元，而增值税为9,477.60元,合同项下的租金未包含增值税，乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税，其中增值税税率为5%；租赁期限内管理费标准为每月每平方米28.30元；除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五(25)日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在本合同项下应当支付的款项及增值税；保证金金额为三个月月租金及增值税加上三个月管理费及增值税之和，共计662,534.13元；若乙方延迟支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；乙方应在租期届满日或提前解除日17：00之前将房屋以整洁及可适租的状态返还甲方，整洁及可适租状态指房屋内的全部装修、附属设施及设备均完好无损，房屋状态是否符合整洁及可适租应以甲方或管理公司书面验收为准；乙方单次拖欠本合同项下租金及/或其增值税、或管理费及/或增值税超过十五个工作日，甲方有权单方面合法地解除合同，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：应当向甲方支付相当于保证金金额之违约金，按照月租金的标准向甲方支付其已享受的装修期租金及增值税。双方签订上述合同后，原告依约交房，被告向原告支付了保证金662,534.13元并支付租金至2019年12月31日。2020年1月2日，原告及北京搜厚物业管理有限公司上海第八分公司(以下简称搜厚公司)分别向被告发送催告函，要求被告支付2020年1月的租金、物业管理费及滞纳金。2020年1月7日，上述两公司再次向被告发出警示函，要求其支付2020年1月的租金、物业管理费及滞纳金。2020年2月12日，原告向被告发出终止函，要求被告于2020年2月17日之前一次性支付应付未付费用，如未完成支付，则租赁合同于2020年2月18日提前终止。2020年2月17日，搜厚公司在涉讼房屋门口张贴停电封门通知，要求被告于2020年2月17日17：00前支付所欠租金、物业费，未完成支付的，物业公司将于2020年2月18日17：00停电封门。审理中，原、被告双方一致确认原告已于2020年2月17日收回涉讼房屋，双方的租赁合同于当日解除。另查明，搜厚公司出具情况说明，载明其系天山SOHO项目的物业管理公司，同意由原告代表搜厚公司在本案中向被告主张相关物业管理费。2020年7月9日，被告将工商登记注册地址迁出涉讼房屋。审理中，原告提供如下证据：1.货物放行条，证明2020年1月7日、1月9日，被告以定做家具错误急需返回重新定做为由搬走会议桌椅53张以及养护品、化妆品、润滑油共计381箱。2.装修申请表、大型综合体小建筑工程备案表，证明被告对涉讼房屋进行过装修。3.涉讼房屋现状照片，证明为招租，原告已经对涉讼房屋进行了清理和打扫。4.2018年涉讼房屋的竣工图、被告承租后装修的竣工图，证明被告对涉讼房屋进行了改造装修。被告对上述证据意见如下：1.真实性认可，被告搬走货物经过原告同意，双方在1月9日仍然有继续履行合同的意愿。2.真实性认可，被告确实进行过过装修，但仅为打通隔断。3.真实性认可，被告当时接手涉讼房屋时就是该状况。4.真实性认可。被告仅仅打通了几处隔断、办公桌摆放的方位不一致。被告提供如下证据：1.企查查网页截屏，证明经营富勒烯产品进出口贸易，新冠疫情影响被告经营。2.微信聊天记录，被告收房时以及2020年5月18日的视频，证明涉讼房屋是现状交付。3.上海市政府网站截屏，证明上海的企业直至2020年2月10日才复工。4.被告员工花名册截屏，证明被告大部分员工为外地员工，因新冠疫情不能按时复工。5.火车票，证明被告员工张倩倩2020年2月11日到上海，不能到现场进行交接。6.银行流水，证明被告营业收入明显减少。原告的意见如下：1.真实性认可，但简介是被告自行填写，无法证明进出口受疫情影响。2.认可被告拍摄视频，但不认可证明目的。视频展示的空间无法确认属于涉讼房屋，亦不是涉讼房屋现状，应当以合同约定为准。3.认可真实性，但被告违法发生于2019年12月25日起，与疫情不具有关联性，被告以疫情作为抗辩缺乏依据。4.真实性不认可，被告单方制作，关联性亦不认可。5.真实性认可。双方确实未进行交接。6.真实性认可，但不完整，应当提供一整年的流水才能体现被告的经营状况。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告拖欠自2020年1月1日起的租金及物业管理费，构成违约，原告有权依约解除合同。现原告起诉要求确认双方的房屋租赁合同于2020年2月17日解除，被告对此亦无异议，故本院确认双方签订的《SOHO天山广场房屋租赁合同》于2020年2月17日解除。现双方对合同解除后果存在争议，主要争议焦点如下：一、被告是否应当向原告全额支付2020年1月1日至2月17日期间租金及租金滞纳金；二、被告是否应当向原告全额支付2020年1月1日至2月17日期间物业管理费及物业管理费滞纳金；三、被告是否应当承担解除合同的违约责任。关于2020年1月1日至2月17日期间的租金，被告同意支付2020年1月1日至2020年1月23日的租金152,589元，认为自2020年1月24日起，上海新冠疫情为一级响应状态，故不同意支付2020年1月24日至2月17的租金。对此本院认为，涉讼房屋系用于办公，未有无法正常使用房屋情况，但鉴于上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后推迟复工时间等情况，本院酌定被告支付原告2020年1月1日至1月31日期间的租金195,757.89元以及2020年2月1日至2月17日期间的租金81,792.99元。关于租金滞纳金，根据合同约定当月租金应当于上月25日前支付，原告分别以2019年12月26日以及2020年1月26日作为2020年1月及2月租金滞纳金的起算时间并无不当，合同约定的滞纳金标准过高，本院调整为日万分之五，计算至实际支付之日止。关于2020年1月1日至2月17日期间的物业管理费，被告同意支付2020年1月1日至2020年1月23日的物业管理费16,724.91元，认为自2020年1月24日起，上海新冠疫情为一级响应状态，故不同意支付2020年1月24日至2月17的物业管理费。对此本院认为，如前所述涉讼房屋系用于办公，未有无法正常使用房屋情况，且物业公司为涉讼房屋提供的物业服务并未因疫情而减少。故被告要求减免物业管理费的主张本院不予支持。原告要求被告支付2020年1月1日起至2020年2月17日止的物业管理费34,007.65元的诉请，本院予以支持。关于物业管理费滞纳金，根据合同约定当月物业管理费应当于上月25日前支付，原告分别以2019年12月26日以及2020年1月26日作为2020年1月及2月物业管理费滞纳金的起算时间并无不当，合同约定的滞纳金标准过高，本院调整为日万分之五，计算至实际支付之日止。合同解除后，违约方还应承担合同解除的违约责任。被告主张新冠疫情属于不可抗力，其不存在违约，故不同意支付违约金并要求原告返还保证金。对此本院认为，根据本案查明事实，被告逾期支付租金及物业管理费的违约行为发生于2019年12月，故被告以疫情作为其不存在违约行为的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。根据双方租赁合同的约定，被告拖欠租金致原告单方解除合同的，被告已经支付的保证金不予退还，同时被告还应承担支付相当于保证金金额之违约金以及按照月租金的标准支付已享受的装修期租金及增值税的违约责任。关于原告所主张的装修期租金398,059.22元，考虑的租赁合同所约定的租期以及合同履行情况，本院酌情支持298,544.42元。关于原告主张没收保证金再行支付违约金的诉请，本院认为原告已主张了滞纳金，其性质亦属违约金，而没收保证金以及再行支付违约金亦是针对被告迟延支付租金及管理费导致解约之违约行为，考虑到合同履行情况以及被告的违约情形等因素，原告主张的违约金金额过高，本院酌情予以调整。综上，对于原告要求没收保证金的诉请，本院予以支持，对于原告要求被告再行支付相当于保证金金额的违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的未履行复原义务造成的损失492,227.83元，首先双方的合同并未约定被告返还涉讼房屋时负有复原的义务，第二原告亦未提供充分证据证明被告返还的涉讼房屋不符合整洁及可适租的状态，最后原告未提供证据证明对涉讼房屋实际进行了复原并发生了相关复原费用，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司与原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司就上海市长宁区紫云路XXX号的SOHO天山广场T1-3601室及T1-3602室房屋签订的《SOHO天山广场房屋租赁合同》于2020年2月17日解除；二、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司支付2020年1月1日至2020年2月17日期间的租金277,550.88元；三、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司支付租金滞纳金(2020年1月租金滞纳金以195,757.89元为基数,按日万分之五的标准,自2019年12月26日起计算至实际支付之日止;2020年2月租金滞纳金以81,792.99元为基数,按日万分之五的标准,自2020年1月26日起计算至实际支付之日止)；四、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司支付2020年1月1日至2020年2月17日期间的物业管理费34,007.65元；五、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司支付2020年1月1日至2020年2月17日期间的物业管理费滞纳金(2020年1月物业管理费滞纳金以21,815.10元为基数,按日万分之五的标准,自2019年12月26日起计算至实际支付之日止;2020年2月物业管理费滞纳金以12,192.55元为基数,按日万分之五的标准,自2020年1月26日起计算至实际支付之日止;)；六、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司支付装修期租金298,544.42元；七、被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司已经支付的保证金662,534.13元归原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司所有，原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司不予返还；八、驳回原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司其余本诉诉请；九、驳回被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,890.80元，减半收取计11,445.40元，由原告(反诉被告)上海绿城广场置业有限公司负担3,318.53元，由被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司负担8,126.87。反诉案件受理费5,212.67元，由被告(反诉原告)碳中纳米科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年九月二十五日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。