广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5735号原告：喻剑锋，男，1973年12月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍帆，广东穗益律师事务所实习律师。被告：广州朔宇化工有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街誉山国际创汇大道****。法定代表人：汪果。委托诉讼代理人：贺国富，广东杰信律师事务所律师。第三人：汪再波，男，1988年9月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告喻剑锋诉被告广州朔宇化工有限公司（以下简称朔宇公司）、第三人汪再波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告喻剑锋及其委托代理人湛凤棉，被告朔宇公司的委托代理人贺国富，第三人汪再波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻剑锋向本院提出诉讼请求：一、判令朔宇公司向喻剑锋支付2018年11月至2019年3月拖欠的租金10750元；二、判令朔宇公司向喻剑锋支付2019年4月至2019年12月的场地占用费21150元及物业管理费4408.56元；三、本案诉讼费用由朔宇公司负担。事实与理由：喻剑锋是增城区永宁街誉山国际融景一路10号401房的产权人之一，占有该房屋产权份额的20%。2018年1月1日，喻剑锋与房屋另一按份共有人汪再波共同将房屋出租给朔宇公司使用，租赁期限从2018年1月1日至2023年12月30日，月租金9400元，从2018年2月起月租金调整为11750元，朔宇公司按该标准支付租金至2018年10月。2018年11月朔宇公司支付了5000元租金后再没有支付过任何款项。后，汪再波在没有取得喻剑锋合意的情况下于2019年4月与朔宇公司解除租赁关系。为核实有关情况，喻剑锋曾于2019年11月15日委托广东伟伦律师事务所向朔宇公司出具《律师函》，朔宇公司于2019年11月18日回函称已于2019年4月4日将该房屋交还业主。但根据喻剑锋调查核实，朔宇公司仍在实际使用该房屋至2019年12月并缴交该期间的水电费。另外，根据《危险化学品经营许可证管理办法》第十七条的规定，被告应交还房屋及时办理经营场变更手续，但是实际上朔宇公司于2020年4月13日才将经营场所变更。上述事实均能证实朔宇公司在2019年4月至同年12月期间仍有使用涉案房屋。为维护喻剑锋的合法权益，请求法院判如所请。另外，庭审期间，喻剑锋明确：第一项诉讼请求，因喻剑锋占有房屋份额的20%，朔宇公司只在2018年11月20日支付了5000元租金给汪再波，之后没有再支付。租金从2018年2月份起已经调整为11750元，朔宇公司主张合同解除是在2019年4月份，所以2018年11月至2019年4月租金计算为（11750元×5个月）×20%－（5000元×20%）=10750元。第二项诉讼请求是2019年4月至12月的占用费21150元计算为（11750元×9个月）×20%。物业管理费是以喻剑锋的妻子李海玲通过转账的形式三次转账给物业公司及依次转给第三人的妻子杨柳的总金额计算的，计算方法如下：490元+489.84元+2939.1元+490元。被告朔宇公司辩称：一、喻剑锋陈述的2018年2月起月租金调整为11750元，无证据支持。《广州市房屋租赁合同》约定月租金9400元，并没有从2018年2月起月租金调整为11750元的约定。二、《解除租赁合同通知书》合法有效。2019年1月15日，朔宇公司收到汪再波的《解除租赁合同通知书》，知道401房屋产权方两人矛盾重重，不想参与其中，愿意解除合同并于2019年4月4日搬离。从喻剑锋第二项诉讼请求“场地占用费”可见，喻剑锋同意《解除租赁合同通知书》的效力。三、朔宇公司搬离后是否产生水费与朔宇公司无关。四、工行电子回单不能证明朔宇公司继续承租。该份电子回单显示，朔宇公司支付2018年3月至2019年12月的14589.22元水电费，系朔宇公司与物业公司工作人员均失误造成，经核对，物业公司已退回2019年4-12月水电费2420.34元。五、2019年1月18日，朔宇公司收到汪再波签发的《解除租赁合同通知》，明确“本人免收贵公司后续两个月租金作为违约金”。对于2019年2、3月的租金，如损害喻剑锋的利益，是产权人之间的问题，与朔宇公司无关。六、朔宇公司向汪再波履行了租金支付义务。喻剑锋2019年4月5日的《回复函》中确认“从2018年12月开始，贵公司一直没有付租金给我”，但诉请却从2018年11月始计算，自相矛盾；朔宇公司已向汪再波汇款支付租金2万元，已足额支付2018年12及2019年1月的租金，不存在拖欠行为。七、喻剑锋主张4408.56元物业费，既没有合同依据，也没有事实基础。综上所述，请求法庭查明事实真相，判决驳回原告诉求。第三人汪再波陈述：汪再波可以和喻剑锋把租金算清楚，不应起诉朔宇公司。关于第一项诉讼请求，汪再波已经免除了朔宇公司2019年2月和3月份的租金，2018年11月至2019年3月份的租金，朔宇公司已经交给汪再波了。租金每月9400元，但是2018年12月份、2019年1月份朔宇公司只交了5000元。时间过去很久我不太记得，2018年12月交了5000元，2019年1月11日交了两笔款项共10000元。2019年4月至同年12月期间汪再波与朔宇公司已经解除租约，朔宇公司不需交租金。另外，喻剑锋之前也是朔宇公司的股东之一，因为喻剑锋和其中一个股东之间闹矛盾，喻剑锋退出了朔宇公司，汪再波为了避免矛盾的扩大化，解除了与朔宇公司的租约。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，喻剑锋、汪再波（出租方、甲方）与朔宇公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于增城区新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房出租给乙方作办公使用，建筑面积约179.3平方米；租赁期从2018年1月1日起至2023年12月30日止，月租金9400元，租金按月结算；乙方负责每月水电费、保安、电信、环保等服务费；等内容。2018年12月7日，朔宇公司向汪再波转账支付租金5000元。2019年1月11日，朔宇公司向汪再波转账支付租金、食品费合计15000元。2019年1月18日，汪再波向朔宇公司出具《解除租赁合同通知书》，称：“2017年11月27日，本人与贵公司签订《租赁合同》，约定本人与共有权人将位于‘增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房’建筑面积一半出租给贵公司办公使用：租其自2018年1月1日至2020年12月30日止；月租金人民币9400元。现因个人原因决定提前解除该租赁合同，收回物业，现依据合同第三条第二款之约定正式致函贵公司：一、解除双方于2017年11月27日签订的《租赁合同》；二、请贵公司于2019年3月15日前交回租赁物业；三、本人免收贵公司后续两个月租金作为违约金。”2019年4月2日，朔宇公司向喻剑锋、汪再波出具《关于要求限期在2019年4月5日前接收物业的通知函》，称鉴于收到《解除租赁合同通知书》，请喻剑锋、汪再波于2019年4月5日前查验、接收涉案物业，逾期未予安排即视为对物业移交状态无异议且已接收完毕，且对朔宇公司购置的办公家私等给予补偿，等内容。该通知函于次日通过微信发送给喻剑锋。2019年4月4日，朔宇公司（移交方）与汪再波（接收方）签署《物业移交确认清单》，确认已查验涉案物业，承租方已全部搬离且物业现状与移交给承租方使用时的状态一致接收方无异议，移交方交付的物业门锁钥匙一把可以正常使用。2019年4月5日，喻剑锋向朔宇公司出具《回复函》，称：汪再波于2019年1月18日给朔宇公司发送的《解除租赁合同通知书》为其个人行为不能代表喻剑锋的意愿，租赁合同是在2020年12月31日到期，但从2018年12月朔宇公司开始没有支付租金给喻剑锋，从2019年2月开始没有缴纳物业管理费，已构成违约；等内容。另查明，位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路****的房屋权属人是喻剑锋（占20%份额）与汪再波（占80%份额）。庭审期间，喻剑锋陈述：《广州市房屋租赁合同》不是双方的真实意思表示，喻剑锋与汪再波的签名均不是本人签名，但确认与朔宇公司存在真实的租赁关系；双方还签订了其他合同，系汪再波发送合同电子版给喻剑锋，喻剑锋打印出来签名后就把合同寄给汪再波。朔宇公司陈述：《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，之前有签订一份合同，但是两份合同条款是一样的，在出租屋管理中心签订新的合同后之前那份合同就不要了；朔宇公司在2018年12月只交5000元租金，是少交了，但在2019年1月补齐了，共交了15000元，这两个月是按整数交租的。汪再波陈述：《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同并非汪再波本人签名；双方没有签订其他合同了；确认收到朔宇公司支付的2018年11月至2019年7月期间的足额的租金；在2019年4月朔宇公司搬离涉案房屋后，由汪再波在使用涉案房屋。本院认为：虽然喻剑锋认为其提交的《广州市房屋租赁合同》并非双方的真实意思表示，但是汪再波作为房屋的共有人及出租方之一，以及朔宇公司作为承租人方，均认可该合同系其双方的真实意思表示，且喻剑锋未能出示其与朔宇公司签订的其他书面的租赁合同，因此，本院认为该合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于朔宇公司是否拖欠2018年11月至2019年3月的租金的问题。根据汪再波于2019年1月18日向朔宇公司出具的《解除租赁合同通知书》以及汪再波在庭审期间的陈述可知，汪再波作为涉案房屋的出租方之一同意免收2019年2月至3月的租金作为提前解除合同的违约金，且确认收到朔宇公司应支付的2018年11月至2019年1月的租金。因此，现喻剑锋主张朔宇公司拖欠2018年11月至2019年3月的租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。故喻剑锋请求朔宇公司支付上述期间的租金，理据不足，本院予以驳回。关于朔宇公司应否支付2019年4月以后的场地占用费及物业管理费的问题。由于朔宇公司在收到汪再波出具的《解除租赁合同通知书》后已于2019年4月3日要求喻剑锋、汪再波接收涉案房屋，并于2019年4月4日与汪再波签署《物业移交确认清单》将涉案房屋移交给汪再波，而喻剑锋亦未提交充分有效证据证明朔宇公司在此时间以后还继续占有使用涉案房屋，汪再波则称此后系其使用涉案房屋，因此，现喻剑锋请求朔宇公司支付2019年4月以后的占用费及物业管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告喻剑锋的全部诉讼请求。案件受理费354元，由原告喻剑锋负担。本判决为终审判决。审判员  陈丽红二〇二〇年九月二十二日书记员  阮柳静