四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3653号 原告：唐太勇，男，汉族，生于1971年4月20日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：彭某1，男，汉族，生于2006年2月28日，住四川省三台县。 法定代理人：彭某2，女，汉族，生于1974年11月20日，住四川省三台县，系被告之母。 委托诉讼代理人：罗健全，涪城区城北法律服务所法律工作者。 原告唐太勇与被告彭某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐太勇及其委托诉讼代理人秦果、被告彭某1的委托诉讼代理人罗健全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐太勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因出租房屋漏水给原告造成的损失，共计人民币636353.65元。2、判令被告承担本案诉讼费等因诉讼支出的相关费用。事实及理由：原告于2017年承租案涉房屋，当时房屋还未出售，在开发商四川辰兴房地产发展有限公司名下，原告与开发商签订了租赁合同。2018年5月9日，被告与四川辰兴房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了案涉出租房屋。2019年6月22日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，采用倒签形式，将租赁期限约定为自2017年9月25日至2022年9月25日止，共计60个月。后因雨季来临导致房屋漏水，给原告造成重大经济损失。因被告作为出租房屋所有权人及出租方，应当提供符合正常使用要求的租赁物，原告多次与被告法定代理人沟通，要求赔偿并对出租房屋存在问题进行处理。至今，被告拒不赔偿，也不对出租房屋进行处理。望法院支持原告的全部诉讼请求。 被告彭某1辩称：1、驳回原告的诉讼请求，涉案房屋是事先由原告在进行使用和管理，被告购买取得该房屋后并非实际管理该房屋，该房屋有瑕疵也是因原告在接收房屋时是明知有漏水的情况下与被告签订的房屋租赁合同。2、该房屋漏水，开发商及该房屋的城建商已经进行处理维修，并对原告的所有损失进行了赔偿。3、即使该房屋现在存在漏水状况，应当承担赔偿责任的主体系开发商及该房屋的承建商。 原告唐太勇围绕诉请提交了原、被告身份信息、房屋租赁合同、赔偿函及计算单据、微信转账记录、照片、视频、图纸、员工工资表、修复房屋装修工程预算清单、商品房买卖合同、关于进场维修的函、再次维修范围和赔偿标准的函、和解协议等证据，用于证明原、被告主体适格，被告于2018年11月30日购买了出租的商业用房，2019年6月22日，原、被告双方签订了5年的租赁合同，合同系倒签，明确被告应保证出租房屋及配套设施完好并能够使用。被告因出租房屋漏水向开发商四川辰兴房地产发展有限公司索赔，金额为588000元，说明被告对于漏水这一事实是明确认可的。在被告向开发商提出后，作为施工方四川长兴建设工程有限公司同意进行维修，四川长兴建设工程有限公司同意在维修期间按4000元/天的标准予以赔偿，并以15000元赔偿电器损失。2019年7月2日至5日，2019年8月5日至9日，2019年9月15日至10月15日，原告因漏水累计停业40天，因停业40天给员工补发工资共计79150元。预计修复房屋装修工程50天工期，费用288182.58元。和解协议对发生再次漏水表述得很清楚，因房屋修建问题造成新的漏水导致的损失，原告可以向被告主张权利或要求赔偿。 经质证，被告对身份信息无异议，对房屋租赁合同真实性无异议，该合同能证明原告与被告签订房屋租赁合同前，原告已经实际占有使用该房屋，该房屋是否有瑕疵，原告是明知的。对赔偿函真实性无异议，关联性有异议，该函是原告自认的损失要求被告向开发商去主张，但没有任何证据证实损失就是该赔偿函上的金额，也不能证明该房屋漏水的实际原因。微信聊天记录、图纸、赔偿清单，仅是原告向被告诉请，没有要求被告或者第三方机构到现场确认，没有证据证明原告诉请的损失。员工工资表真实性无法确认，若实际发生应有税务证明及转款凭证。装修预算单达不到原告证明目的，该装修公司无资质确认损失，没有资质对该房屋漏水的直接原因进行确认。维修发票真实性无法确认，无法确认该费用发生是维修还是新建，或者是使用过程中维修。购房合同真实性无异议，该合同与原被告签订的房屋租赁合同能证明该房屋在2019年6月22日之前实际使用管理人是原告。四川长兴建设工程有限公司出具的关于进场维修的函、关于尽快进场维修的函以及关于再次明确维修范围和赔偿标准的函真实性无异议，证明造成房屋漏水的责任主体是四川长兴建设工程有限公司，该函也证明原告拒绝进行维修，即使有损失，就扩大损失部分应由原告承担。函上标明的是商业用房的使用人而不是被告。和解协议真实性无异议，能证明原告在2019年6月22日之前已明知四川长兴建设工程有限公司所修建的房屋可能存在漏水的情况，明知该房屋漏水，赔偿责任主体应该是四川长兴建设工程有限公司。因为该协议系原告与四川长兴建设工程有限公司为规避自己的责任而签订，本案被告不是该协议主体，该协议对被告不生效。 被告彭某1提交了房屋租赁合同、商品房买卖合同、2019年6月22日原告与长兴建设公司签订的和解协议等证据，用于证明涉案房屋在原告与被告签订房屋租赁合同之前，原告已经实际占有使用和管理。被告与四川辰兴房地产发展有限公司签订房屋买卖合同后，被告并未实际对该房屋接手进行管理。如该房屋有瑕疵造成损失也是开发商的质量原因和原告在接手该房屋前没有尽到使用房屋前的验收，责任主体应当是四川辰兴房地产发展有限公司与四川长兴建设工程有限公司而不是被告。 经质证，原告对租赁合同、买卖合同、和解协议真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，租赁合同第八条第一款第一项明确被告应保证房屋及配套设施在交付原告使用时完好，并能正常使用。买卖合同证实在2018年11月30日被告通过签约备案取得涉案商业用房，作为房屋所有权人应保证租赁物符合约定的用途，在租赁期间应对租赁物进行维修。和解协议证实涉案房屋之前发生过渗水，因为强降雨导致伸缩缝漏水渗入房屋内，开发商和施工方说明若再发生漏水，由房屋买主承担赔偿责任。 根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：案涉租赁房屋系四川辰兴房地产发展有限公司开发，由四川长兴建设工程有限公司修建。在该房屋尚未出售时，四川辰兴房地产发展有限公司即与原告唐太勇签订房屋租赁合同，将该房屋出租给原告，租赁期限自2017年9月25日至2022年9月25日。该租赁合同签订后，原告对案涉房屋进行了装修并投入使用。2018年5月9日，被告彭某1、案外人张思睿与四川辰兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉出租房屋，并于2018年11月30日办理签约备案登记，彭某1享有该房66.6%的份额，张思睿享有该房33.4%的份额。因原告在使用过程中案涉房屋出现漏水问题，要求四川长兴建设工程有限公司、四川辰兴房地产发展有限公司、小区物业进行处理，后经协商，2019年6月22日，四川长兴建设工程有限公司作为甲方、原告作为乙方达成和解协议，和解协议第1条约定“甲方和四川辰兴房地产发展有限公司支付乙方人民币10万元，作为乙方处理房屋内全部渗水问题导致的包括不限于维修、停业损失的补偿金……乙方收到甲方及四川辰兴房地产发展有限公司的补偿款后，甲方、四川辰兴房地产发展有限公司及其劳务施工方在乙方房屋渗水事件的责任全部了结完毕，甲方和四川辰兴房地产发展有限公司之后不再支付任何关于（和解协议签订期之前有关的）渗漏问题导致的任何费用，乙方承诺在此之前关于房屋渗水的一切问题全部了结完毕”。和解协议第2条约定“在甲方和四川辰兴房地产发展有限公司按本协议履行完毕后即了结完毕，如有之前未发现的渗漏及损失，乙方承诺不再找甲方及四川辰兴房地产发展有限公司主张权利或要求赔偿，如协议签订后有新发生的质量或修建问题导致新的房屋渗漏问题，甲乙双方根据机构鉴定结论认定的原因进行处理和赔偿”。和解协议第4条约定“乙方若与买主转签合同后，再发生因房屋修建问题造成的漏水或新的漏点导致的损失，乙方可要求买主按本协议第二条相关约定向甲方和四川辰兴房地产发展有限公司主张权利或要求赔偿”。该和解协议签订同日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，仍将租赁期限约定为自2017年9月25日至2022年9月25日止。因签订该合同后又出现漏水问题，原告遂起诉来院。庭审中，被告陈述以被告彭某1的名义与原告签订租赁合同已经张思睿同意，原、被告双方均对仅起诉被告彭某1无异议。 本院认为：本案的争议焦点在于被告应否承担对原告的赔偿责任。就本案分析，案涉出租房屋在被告购买前就被开发商四川辰兴房地产发展有限公司出租给原告，并由原告完成装修和投入使用，被告购买该房屋后，仅是因为买卖不破租赁而与原告完成了合同转签，即该房屋一直处于原告占有、使用的状态下，原告也无证据证明是被告的原因导致房屋漏水。事实上，在原、被告签订租赁合同前，原告在使用案涉房屋时已出现漏水的情况，不论漏水是因为房屋质量原因还是原告的装修原因，均不可归责于被告。同时，在2019年6月22日四川长兴建设工程有限公司与原告签订的和解协议中，已对和解协议签订前后出现的漏水问题进行了约定。就其内容分析，和解协议第1条约定“甲方和四川辰兴房地产发展有限公司支付乙方人民币10万元，作为乙方处理房屋内全部渗水问题导致的包括不限于维修、停业损失的补偿金……乙方收到甲方及四川辰兴房地产发展有限公司的补偿款后，甲方、四川辰兴房地产发展有限公司及其劳务施工方在乙方房屋渗水事件的责任全部了结完毕，甲方和四川辰兴房地产发展有限公司之后不再支付任何关于（和解协议签订期之前有关的）渗漏问题导致的任何费用，乙方承诺在此之前关于房屋渗水的一切问题全部了结完毕”，可见，在四川长兴建设工程有限公司和四川辰兴房地产发展有限公司向原告支付了10万元后，相应的维修义务已由原告承担。和解协议第2条明确约定“协议签订后有新发生的质量或修建问题导致新的房屋渗漏问题，甲乙双方根据机构鉴定结论认定的原因进行处理和赔偿”，由此可见，若发生新发生漏水问题，仍是由四川长兴建设工程有限公司与原告依据专业机构的鉴定结论解决。虽然和解协议第3条约定“乙方若与买主转签合同后，再发生因房屋修建问题造成的漏水或新的漏点导致的损失，乙方可要求买主按本协议第二条相关约定向甲方和四川辰兴房地产发展有限公司主张权利或要求赔偿”，但被告并不是该协议的订立者，原告与四川长兴建设工程有限公司所作的约定对被告不具约束力。据此，本院对原告的诉请不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告唐太勇的诉讼请求。 本案诉讼费5082元，由原告唐太勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  顾云川 二〇二〇年九月四日 书记员  张 茹