海南省昌江黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9026民初1405号   原告：邢某，男，1973年9月1日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县，公民身份号码XXXX。   委托诉讼代理人：余某，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：昌江景富置业有限公司，住所地昌江县昌江大道东侧****，统一社会信用代码914690310696512076。   法定代表人：杨某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：时某，海南儋耳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符某，海南儋耳律师事务所实习律师。   原告邢某诉被告昌江景富置业有限公司（以下简称景富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邢某委托诉讼代理人余某、被告景富公司委托诉讼代理人时某、符某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告按总房款436172元每日万分之二的标准向原告支付自2015年11月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年6月1日，逾期交房违约金146118元）；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。   事实与理由：2015年1月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于××县房，该房建筑面积142.54㎡，总房款436172元。该《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2015年10月31日前将具备验收合格的房屋交付原告使用；第九条规定如未按期交房，逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按已付总房款日万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清房款，但被告至今未向原告交付符合约定的房屋，构成违约，应支付原告自2015年11月1日起至2020年6月1日止的违约金146118元（436172元×0.2‰×1675天），并继续按总房款日万分之二标准向原告支付自2020年6月2日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。综上，为维护原告合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼主张。   被告辩称：一、原告关于逾期违约金的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，对该部分主张不应给予支持。原、被告签订《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式为按日计算支付，原告应在诉讼时效届满前向被告主张逾期违约金，但原告没有主张，也没有提出证据证明其曾向被告主张过权利，不存在诉讼时效中止、中断情形，故其自主张权利之日（2020年7月29日起诉之日）倒推三年之前的逾期违约金，应当认定为超过了诉讼时效期间；二、鉴于涉案的商品房已在2019年7月1日通过了相关单位的工程竣工验收，且验收结果为合格。被告已通知原告于2016年9月1日交付涉案房屋，但原告至今未前来办理手续；2020年8月26日，被告再次通知原告于同年9月10日持有效证件和相关资料到营销中心办理交房手续，原告主张交房后的逾期违约金不应当获得支持；三、因新冠肺炎疫情影响，致延期履行交付义务，属于法定的不可抗力，请求法院酌情减免部分违约金。   当事人为证明其诉讼主张，向本院提出以下证据：   一、原告提交的证据：《商品房买卖合同》、购房款支付凭证《发票》；   二、被告提交的证据：《住宅工程质量分户验收汇总表（2号楼）》、《住宅工程质量分户验收证明（02142）》、《住宅工程质量分户验收记录（02142号房）》、“工程竣工验收报告”、“短信记录”。   上述证据经庭审质证，并经本院审核，证据来源合法、内容客观真实，本院予以采信，并存卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于××县房，建筑面积为142.54平方米，单价为3060元/㎡，总房款436172元；付款方式和期限：原告应在签订合同时付首付款131172元，余款305000元应在合同签订后七日内按要求提交办理银行按揭贷款的资料和手续，办理按揭贷款支付；房屋交付期限：被告应在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付原告；同时，对双方的违约责任也作了相关约定，即对逾期交房超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限即2015年10月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等内容。合同签订后，原告依照合同约定履行合同义务，并向被告支付了全部房款。2019年7月1日，涉案房屋工程通过了相关部门的合格验收。2020年8月26日，被告以短信方式通知原告于2020年9月10日前持购房合同和身份证到其营销中心办理涉案房屋交付手续。2020年7月29日，原告以被告至今未交付符合约定的房屋构成违约为由向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。   本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，主要的争议焦点是原告主张的部分逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题及被告是否应如何向原告支付逾期交房违约金的问题。   关于原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原、被告签订的合同约定涉案房屋交付的时间为2015年10月31日，即原告自2015年11月1日起就知道或者应当知道被告存在逾期交房的行为，约定的逾期交房违约金应自该日起算至被告实际交付涉案房屋之日止，故原告对被告所享有的逾期交房违约金债权属于继续性债权，可分别适用诉讼时效。诉讼中，原告没有提出相关证据证明诉讼时效期间存在中止、中断的情形，因此，其主张的逾期交房违约金的诉讼时效，应于其向本院提起诉讼之日即2020年7月29日倒推三年起计算，即原告主张自2015年11月1日至2017年7月28日期间的违约金已超过诉讼时效，对该部分主张，本院不予支持；但原告主张的自2017年7月29日之后的违约金没有超过诉讼时效，对该部分主张，本院应予支持。   关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行合同义务。被告未能在合同约定期限内向原告交付涉案房屋，其行为构成违约，故原告要求被告承担违约责任的主张，应予支持。本案中，被告通知原告于2020年9月10日前到其营销中心办理涉案房屋交付手续，故，原告主张自2017年7月29日至2020年9月10日共计1139天的违约金没有超过诉讼时效，应予支持。根据双方签订的合同规定，按原告已交的购房款436172元为基数计算，该部分违约金为99360元（计算方式：436172元×0.2‰×1139天）。被告主张已于2019年5月31日通知原告交房的意见，无事实根据和证据证明，本院不予采信，对被告要求以此日期作为计算违约金的截止日的请求，本院不予支持。   关于被告提出的因疫情影响要求酌情减免部分违约金的问题。本院认为，被告在疫情爆发之前已经存在违约行为，并非疫情原因导致逾期交房，故被告的抗辩理由不能成立，其要求减免部分违约金的请求，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告昌江景富置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告邢某支付逾期交房违约金99360元。   二、驳回原告邢某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1611元，由原告邢某负担469元；由被告昌江景富置业有限公司负担1142元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 陆海江     二〇二〇年九月二十三日   书记员 肖忠娥   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的   后果。