云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1366号原告：思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组。地址：云南省普洱市思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组。负责人：兰金培，男，该小组组长。委托代理人：王**，云南勇律律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：黄学智，云南勇律律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：祁律，女，1988年5月23日出生，拉祜族，个体户，本科文化，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。第三人：刘新炎，男，1986年11月23日，汉族，个体户，高中文化，湖南省湘潭县人，现住云南省普洱市思茅区。原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组与被告祁律，第三人刘新炎租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，于2020年7月31日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂及需要追加第三人原因，于2020年8月3日由简易程序转为普通程序进行审理。2020年9月2日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组负责人兰金培及其委托代理人黄学智、王**，被告祁律，第三人刘新炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年1月1日签订的《房屋使用权转让协议》；2、依法判令被告向原告支付自2017年1月1日起至今的房屋租金共计：230400.00元；3、依法判令被告支付原告违约金：115200.00元；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订了一份《房屋使用权转让协议》，协议约定“甲方将位于普洱市㎡转让给乙方作为商业使用。租赁期限从2017年1月1日至2022年1月1日，转让金为人民币40元／㎡／月。支付方式为合同签订之日支付57600.00元转让金，以后每年一付，在履行每段交费期届满日，10日前将下一段交费期的转让金支付给甲方”。另外，双方就违约金也作了约定“甲、乙双方必须执行本协议内所有条款，如有违约的违约方须按当年总租金2倍的金额支付给守约方违约金”。合同签订后，原告体谅被告的困难，但是被告从17年开始拖欠原告租金共计230400.00元。原告向被告多次催交租金未果，被告至今依然没有支付拖欠的租金，原告认为，被告的行为已构成违约。综上所述，原告认为，被告的行为已经违反了《房屋使用权转让协议》的约定。其行为致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律法规的规定诉至法院，望判如所请。被告祁律辩称，1、所欠的租金因没有与原告对账，原告所起诉的租金共计230400.00元，是否属实，不清楚。2、与原告租赁的商铺被告已经转租给其他租户，由其他租户支付给原告租金，具体支付多少租金被告也不清楚。3、所欠原告的租金是事实。因为被告存在困难，曾与原告协商分期支付，原告就此起诉到法院，被告不能理解。4、在原、被告双方协商分期支付所欠租金的时候，双方曾对所欠的租金约定按照国家同期贷款利息来支付，而不是按照合同约定违约金的方式来支付。因疫情的影响，原、被告双方没有形成书面的合同，只是口头达成违约金按照国家同期贷款利息来支付约定。第三人刘新炎辩称，第三人一直都是与被告祁律租的商铺，之前不知道该商铺是属于原告的，2018年原告找到第三人来收房租，第三人才知道被告祁律是将该商铺转租给第三人的，2019年之后的租金第三人已交给了原告。针对以上争议，原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组向本院提交：2010年10月3日签订的《房屋使用权转让协议》、2017年1月1日签订的《房屋使用权转让协议》、《国有土地使用证【思国用（2015）第000462号】》、《宗地图（宗地代码：5308021021060800803）》、《门店照片》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证（编号：2009120）》、《建设工程规划许可证申请表和建设工程规划许可证处理表》、《普洱市公安消防支队建设工程消防验收意见书【普公消验［2010］第0028号】》、《情况说明》，经原、被告及第三人质证均无异议，以上证据材料能证实原告在对位于普洱市思茅区使用期间与被告形成租赁合同关系的事实，对此本院予以采信。证人张某出庭证实，原、被告与第三人均无异议，本院予以采信。对第三人刘新炎提交的2013年4月1日与被告祁律签订的《商铺租赁合同》、2016年1月19日、2018年1月19日与被告祁律签订的《租房合同》，结合庭审查实，被告一直将位于普洱市转租给第三人的事实，本院予以采信上述合同的真实性。第三人刘新炎提交的《收条》、《云南省农村信用合作社现金进账单》，经质证，原、被告均无异议，本院予以采信。综上，本院确认本案的法律事实如下：原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组在其位于普洱市思茅区进行经营管理和使用期间，与被告祁律于2010年10月3日签订《房屋使用权转让协议》，到期后，于2017年1月1日又与被告签订《房屋使用权转让协议》约定，商铺转让期从2017年1月1日至2022年1月1日，商铺面积共120㎡，租金按40元／㎡／月计算支付，年租金为57600.00元。租金按每年一付，在履行每段交费期届满日，10日前将下一段交费期的转让金支付给原告。如有违约的，违约方须按当年总租金两倍的金额支付给守约方违约金。以上两份协议，原、被告均认可为租赁合同协议。2013年开始，被告将位于普洱市思茅区分割成两部分，分别转租给李小平经营早点，李小平于2020年2月未再继租，在李小平退租期间，被告未将该部分商铺交回原告。另一部分商铺转租给第三人刘新炎经营干洗店至今。2018年度，被告向原告交纳租金76000.00元；2019年度，原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组负责人兰金培和会计张某分别找到转租人李小平和第三人刘新炎，要求把该年的租金直接支付原告，现原告已收到转租人李小平支付的2019年度租金52000.00元，第三人刘新炎支付的租金24000.00元。2020年因受疫情的影响，原告在庭审中予以表示，同意减免被告三个月的租金。在被告所欠租金期间，原、被告曾就此进行过协商，未达成有效协议。原、被告及第三人对原告主张与被告解除租赁合同关系，均无异议。本院认为，一、对原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组主张解除原、被告于2017年1月1日签订《房屋使用权转让协议》的请求。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组与被告祁律签订的该《房屋使用权转让协议》，是双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律的保护，原、被告及第三人均认可该协议实为租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本院因被告逾期未交纳租金，现原告主张解除租赁合同关系，原、被告及第三人均无异议，本院予以支持。第三人刘新炎与被告祁律所产生的转租合同关系，因原、被告之间的租赁合同关系解除，也由此终止。庭审中，已向被告与第三人释明，双方转租合同关系可以另行处理，被告与第三人均无异议。二、对原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组主张被告祁律支付自2017年1月1日起至今的房屋租金共计230400.00元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案被告从2017年起实际应支付原告的租金为：2017年至2018年度57600.00元，2018年至2019年度57600.00元，2019年至2020年度57600.00元，2020年至2021年度至今8个月租金38400.00元（40元/㎡×120㎡×8个月=38400.00元），共计211200.00元。在2018年度被告已支付租金76000.00元，2019年度被告转租的第三人刘新炎已交给原告24000.00元租金，另一受转租人李小平交52000.00元，共76000.00元，原告认可为受转租人代被告做交租金。及原告基于疫情影响同意减免三个月租金的意思表示，未损害到被告利益，本院予以支持。三项相互抵扣后，被告实际应支付原告所欠租金44800.00元（211200.00元-76000.00元-76000.00元-14400.00元/三个月租金=44800.00元），本院予以部分支持被告支付原告租金44800.00元。对原、被告所称，2018年度被告交付租金76000.00元包含有之前租赁关系所欠租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，因原、被告均未提供相应证据予以证实，本案不予支持，对原、被告基于之前租赁关系所欠租金，原、被告双方经过结算后可以另行处理。对原告主张至2022年的租金，因原、被告的租赁关系已解除，未实际租赁至2022年，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，本院不予支持。三、对原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组主张被告祁律支付违约金115200.00元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案被告对逾期支付租金产生违约责任并无异议，所争议的是按照当年总租金两倍的金额支付违约金的约定是否过高的问题，本院认为，根据上述法律条款的规定，违约金的约定是以补偿为主，惩戒为辅，如因高额违约金约定违背了公平和诚实信用原则，对契约的双方均得不到合法保护，故本院认为，本案原告要求按照当年总租金两倍的金额支付违约金过高，结合本案的实际及被告违约所造成损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院予以支持由被告按照未付租金的30%向原告支付违约金，被告欠原告租金44800.00元，故被告应向原告支付的违约金为13440.00元（计算方式：44800.00元×30%=13440.00元）。对原告提出被告转租行为未告知原告已构成违约的主张，通过庭审查实、第三人刘新炎所述及原告方自行向第三人收取租金的事实均能证实，原告是知晓被告转租行为并认可所收取的第三人及另一转租人的租金视为被告所交，故对原告这一诉称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组与被告祁律于2017年1月1日签订的《房屋使用权转让协议》；二、被告祁律于本判决生效之日起十日内一次性向原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组支付租金44800.00元；三、被告祁律于本判决生效之日起十日内一次性向原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组支付违约金13440.00元；四、驳回原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6484.00元，由原告思茅区南屏镇曼连村民委员会光坡村民小组承担5391.00元，被告祁律承担1093.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  牟 伟人民陪审员  段武生人民陪审员  杨正兰二〇二〇年九月四日书 记 员  李敏霞