湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9244号原告：孟某某，男，1985年8月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈晓霞，湖南金顺达律师事务所律师。被告：廖某某，女，1963年12月31日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王良，湖南华良国路律师事务所律师。原告孟某某与被告廖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某某的委托诉讼代理人陈晓霞、被告廖某某的委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金53434.5元、违约金13740.3元，合计67174.8元（租金暂计算至2020年5月31日，直至返还房屋之日止）；3.判令被告将租赁房屋恢复原状并返还房屋；4.判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2012年8月20日，湖南宇成投资有限公司（甲方）与被告廖某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将长沙市芙蓉区远大一路1359号金天大厦二、三、四、五层及地下车库出租给被告廖某某经营酒店，第二、三层租金为每月25元/平方米，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金。双方还约定，乙方如不按时支付租金，在甲方书面通知两个月后仍不支付的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并由乙方按租金总额的15%承担违约责任，且甲方不承担乙方用于租赁房屋装修的任何费用，一切责任由乙方承担。被告廖某某承租房屋后，未经出租人同意，擅自破坏房屋原结构，对房屋结构进行了改造。2017年，湖南宇成投资有限公司将位于金天大厦第三层306-310、313-317号房屋合法转让给原告，并依法办理不动产权登记。此后，被告廖某某支付租金至2019年10月31日，自2019年11月1日起至今的租金数催未缴。综上，被告廖某某拒付租金、擅自改造房屋的行为已构成严重违约，应当依法承担相应的法律责任。原告孟某某为维护其合法权益，故向本院提起诉讼。被告廖某某辩称:原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，原告无权解除本案《房屋租赁合同》，无权要求被告将租赁房屋恢复及返还房屋，被告也不应向原告支付违约金。本案涉案租赁合同是被告与案外人湖南宇成投资有限公司（以下简称宇成公司）签订的，原告不是本案涉案租赁合同的当事人。宇成公司从未向被告告知或披露本案涉案房屋已经出卖给原告，原告也从未通知被告已经购买本案涉案房屋，从未向被告主张过任何权利。被告于今日开庭知晓涉案房屋已经出卖，严重侵犯了被告的优先购买权，被告也不予认可；宇成公司至今都在与被告协商租金支付的问题，双方基本协商一致。被告虽因疫情不可抗力的影响，仍然于2020年4月23日向宇成公司支付租金238392元。因被告支付租金是以承租宇成公司2-5层整体交租的至于原告所诉称的租金远远小于原告支付的租金，本案不存在拖欠原告租金的情况，因疫情不可抗力的影响，疫情期间的租金应当予以减免，疫情影响至今都存在，本案不存在任何解除合同的情况，被告也不应支付违约金；被告是以房屋现状从宇成公司承租房屋的，从未对房屋结构进行破坏，反而是对基础设施设备进行完善，外墙进行装饰装修，任何装饰装修都是宇成公司同意认可的，不存在破坏房屋结构事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：2012年8月20日，廖某某（乙方）与案外人湖南宇成投资有限公司（甲方）（以下简称宇成公司）签订《房屋租赁合同》，合同乙方承租甲方位于长沙市远大一路1359号“金天大厦”二、三、四、五及地下车库；租金标准为第二、三层按每月25元/平方米，第四、五层按每月15元/平方米，地下车库的租金为每年45000元，租金十年内不变，地下车库的租金第一年免收；租赁期限为12年，自2012年9月1日起算，免租期为六个月，租金自2013年3月1日开始起算；租金支付方式，从第二年度开始，每年度的第一个月底前（即当年的9月底前）支付该年度的租金；如乙方不再续租，则按照来修去丢的原则，除可移动、可拆卸的设备拿走外，其它的均不得破坏和改变现状；甲方保证本合同租赁期内，如甲方需要转让房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权，如乙方不予购买的，甲方转让房屋的行为不得影响乙方在本合同项下的租赁权益，且甲方应促使受让方继受本合同项下属于甲方的权利义务；乙方如不按时支付租金，在甲方书面通知两个月后仍不支付的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并由乙方按租金总额的15%承担违约责任，且甲方不承担乙方用于租赁房屋装修的任何费用，一切责任由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，宇成公司向廖某某交付租赁房屋，廖某某在金天大厦经营长沙妮儿府大酒店有限公司，但其中第三层一直空置未装修使用。2017年6月23日，因宇成公司资金紧张，拟处置其所有的金天大厦剩余房产及车库，遂于2017年6月23日向承租人廖某某发出《行使优先受让权告知函》，函告廖某某，其拟处置金天大厦2-5楼及车库，同等条件优先满足能行使优先购买权的权利人，对放弃行使优先购买权的，将面向社会公开转让；处置价格为2楼6000元/平方米，3楼-5楼5000元/平方米、车库200万元，该价格为低价，税费按政策各自承担；廖某某应在收到本告知函起7日内以书面形式明确回复是否接受宇成公司条件并行使优先购买权，逾期未书面回复或书面回复不明确或不能接受宇成公司条件的，依照法律规定，视为放弃优先购买权。2017年6月27日，廖某某作出《关于行使优先购买权的回复函》，其表明，对于其承租房产及车库，同意行使优先购买权，要求宇成公司勿将其享有优先购买权的房产及车库出让给他人。宇成公司收函后向廖某某发出《关于限期签订金天大厦商品房转让协议的通知》要求廖某某于2017年7月5日前前往宇成公司经营地址签署金天大厦商品房转让协议。后双方并未达成相关房屋转让协议。2017年9月1日，宇成公司（甲方）与原告孟某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××号（以下简称涉案房产）拥有的房产，建筑面积为305.34平方米，房产交易价格为1770972元，合同签订后双方办理了涉案房屋的产权登记，但未将房屋出售情况告知廖某某。后双方又于2018年5月11日签订《委托代理合同》，约定孟某某将涉案房屋的收租事宜由宇成公司代理，租金及支付方式按原房屋租赁合同执行，该合同亦未告知廖某某。合同签订后，宇成公司代收租金至今，后因廖某某未缴纳租金，宇成公司于2020年5月6日向其发出《催收函》，函告廖某某于2020年4月23日向宇成公司支付2019年11月至2020年1月31日的租金238392元后，便再未依约支付租金，要求廖某某支付2020年2月-2020年12月共计11月租金。廖某某于同日向宇成公司发送《再次请求减免疫情期间租金的函告》，载明廖某某在涉案房屋上经营的酒店在疫情期间被政府征用，用于对湖北返长人员、密切接触人员的医学隔离及境外返湘人员与密切接触人员的隔离，故请求减免2020年2月-4月的房屋租金。2020年5月9日，宇成公司向廖某某发送回复函拒绝了该请求。另查明，自2020年2月26日起，廖某某经营的长沙妮儿府大酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点。2020年5月7日，长沙市芙蓉区马坡岭街道向长沙妮儿府大酒店有限公司发送《感谢函》。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，宇成公司已将涉案房屋出售给孟某某，根据上述法律规定，宇成公司与廖某某签订的《房屋租赁合同》对孟某某具有约束力。因此，孟某某有权要求廖某某按《房屋租赁合同》的约定支付涉案房屋租金。廖某某辩称由于疫情影响，要求减免2020年2月至4月的房屋租金。本院认为抗击××疫情期间，廖某某经营的酒店被征用作为芙蓉区××集中隔离点，其营业收入势必受到影响。为了平衡双方当事人的利益，秉着共担风险的原则，酌情确定由孟某某减免一个月房屋租金。根据查明的事实，廖某某已支付租金至2020年1月31日，扣除疫情期间减免的一个月房租，截至2020年8月31日，廖某某尚应向孟某某支付租金45801元（305.34平方米×25元／平方米／月×6个月），后续租金，廖某某应按照《房屋租赁合同》的约定向孟某某或其指定的人支付。故孟某某要求廖某某向其支付房屋租金53434.5元，本院在45801元的范围内予以支持，超出部分本院不予支持。孟某某以廖某某逾期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》，由于孟某某购买房屋后，未向廖某某披露该信息，在本院向廖某某送达起诉状副本等法律文书之前，廖某某不知道孟某某系涉案房屋的所有权人，因此，廖某某对孟某某不构成违约，孟某某要求解除《房屋租赁合同》并要求廖某某返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖某某认为宇成公司侵犯了其优先受让权，由于该抗辩理由与本案不是同一法律关系，廖某某可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖某某于本判决生效之日起三日内向原告孟某某支付截至2020年8月31日的房屋租金45801元；二、驳回孟某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计740元,由被告廖某某负担400元，由孟某某负担340元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年九月二十八日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。