湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初3366号原告：潘然昆，男，1986年4月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师。被告：永州市金钥匙物业服务有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区河东育才路与湘永路交汇处帝王广场。法定代表人：石冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李波，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告潘然昆与被告永州市金钥匙物业服务有限公司（以下简称：金钥匙物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘然昆及其委托诉讼代理人唐永明、被告金钥匙物业法定代表人石冰及委托诉讼代理人李波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘然昆向本院提出诉讼请求:1.判令被告违法合同约定造成原告财产损失，赔偿原告房屋因堵水、漏水造成的损失32.1401万元（庭审中，原告变更该项诉讼请求为15.41万元）；2.案件诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2014年11月份，原告通过购买方式取得了位于远志新外滩的8栋804C、805C复式楼住房，原告居住后与被告形成了小区物业服务合同关系，原告按照约定向被告交纳物业管理费至今。2018年10月份，原告及家人发现自己的住房渗水、漏水，就多次向被告反映和要求解决问题，被告未能积极履行义务，只是派员工到现场察看而没有找出渗水、漏水原因，未为原告解决问题。2019年4月份，原告回家过清明节，发现自己的住房变成了放鱼池，房屋过道、餐厅、客厅、卧室、阳台、储藏室、地板、吊顶、地面、墙面、顶面等均被浸泡发泡，损失严重。原告找被告反映，被告方员工说不是被告的原因而是原告的原因。原告找到当地社区，社区在协调过程中，被告仍然认为不是其自身原因造成，不同意赔偿原告损失，只是在第二天中午将楼下的排水管道更换了一根新的管道，并从旧排水管里抽出一根长五六米、带有许多细根的树根。树根长进排水管里堵塞管道引发原告房屋渗水、漏水。被告未尽到物业服务义务，给原告造成了损失应当给予赔偿。被告金钥匙物业辩称：一、造成805C房屋外部下水道堵塞的榕树并不是被告栽种的，而是原告父亲栽种的。整个小区除此一棵榕树外，没有种过一棵榕树，偏偏在804C空中花园最里面的三角位置种了此棵榕树，唯一的可能是原告家自己种下的。因此，原告的财产损失应当由原告自行负担；二、抛开榕树究竟是谁种的不论，造成原告房屋损失的主要责任也在原告，不在被告。1.原告提交的照片显示该房屋受损情况均是陈旧性污损，原告房屋受损情况不是一二次渗漏可以形成，也不是一二天渗漏可以形成，而是多次、长时间渗漏形成的，住户家长期无人居住，处于空置状态，房屋也会自然霉变，原告的损失其根本原因是原告没有及时发现房屋渗漏造成的。根据《合同法》第一百一十九条、《民法典》第五百九十一条的规定，造成损失扩大的责任应由原告负担。原告及家人2018年10月以来就发现渗、漏水，却到2019年4月2日才告知被告，如果原告在2018年10月份发现渗漏水时就告知被告，得到及时处理，也不至于造成如此大的损失；2.被告已经尽到了对小区树木进行养护的责任。本案的榕树根从地下生长进排水通道，被告依据正常的养护规范、流程，根本不可能发现榕树根的生长状况，更不可能发现榕树根竟然伸进了排水管道里面；三、对于房屋评估报告的结论，被告不予认可。1.法院委托评估“房屋受损价值”，而评估机构评估的却是“拆除重做价值”，显然超出了法院委托评估的范围；2.原告未向法院或评估机构提交证据证明房屋装修的时间以及相关设施、设备的购买时间，评估公司显然无法确定评估对象的折旧率或成新率，其依据成本进行评估显然缺乏客观性；3.评估报告对未被污损的相关项目也进行了评估，导致评估受损严重超出实际的损失金额。如将没有受损的卫生间卧室、储藏室、小孩房也计算在受损财产之列，这部分损失额达9.179万元；4.评估报告中，部分项目评估价值过高。如垃圾清运费明显超出市场价格，被告愿意以0.5万元予以处理。本院经审理查明，2014年11月份，原告潘然昆通过购买方式取得了位于远志新外滩的8栋804C、805C复式楼住房。居住后与被告金钥匙物业形成了小区物业服务合同关系，原告按照约定向被告交纳物业管理费至今。2018年10月份，原告及家人发现自己的住房渗水、漏水，多次向被告反映和要求解决问题，被告派员工到现场察看后没有找出渗水、漏水原因，未为原告解决渗、漏水问题。2019年4月份，原告回家过清明节，发现房屋过道、餐厅、客厅、卧室、阳台、储藏室、地板、吊顶、地面、墙面、顶面等均被浸泡发泡，即找被告反映，并找到当地社区请求协调处理。被告认为不是被告自身原因造成，不同意赔偿，但在第二天中午将楼下的排水管道更换了一根新的管道，并从旧排水管里抽出一根长五六米、带有许多细根的树根。针对原告的诉请，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对原告房屋渗、漏水原因进行了鉴定。该公司于2020年1月20日作出《永州市冷水滩区远志新外滩潘然昆房屋渗水原因司法委托检测、鉴定报告》（征求意见稿），2020年4月8日，该公司作出《永州市冷水滩区远志新外滩潘然昆房屋渗水原因司法委托检测、鉴定报告》，鉴定意见为：1.该户室墙面、地面有明显污损、气泡、木地板起拱现象，顶板及吊顶局部受浸发霉，各类装饰面多处齑粉、霉变等及表面浸渍湿污等渗水（污）留痕。其中室内二层地面有明显返积水受浸现象，墙面下部及地板则存在自下而上的上返浸润型污损；墙体下部装饰面多处霉变污损等渗漏主要特征现象；室内木地板有浸泡霉变现象。而顺楼梯间装饰面起泡污损、一层墙面上部及天花板面、吊顶有明显自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布。渗漏发生时段其房屋处于空置、无人居住状态，室内未通水；经清理二层外墙小平台排水管道口后现状楼栋上下层各户正常使用情形下，无明显新近渗漏点/面；2.该房屋室内渗水的主要原因为：该房屋二层外墙开敞式小平台为整栋房屋附属设施空间，存在外部存留杂物，其地面排水地漏较容易淤塞，在维护不当的情况下（尤其雨季飘雨情形下），该小平台地漏排水不畅或该连通外部水管下部堵塞返水时，外部突发汇集在平台内形成淤积无法有效排出，积水沿二层阳台外墙渗流途径进而造成该户室室内墙、地面明显渗漏污损情况。本院对原告房屋损失价格委托湖南永一资产评估有限公司进行了评估。该公司于2019年12月31日作出湘永评报字[2019]第0153号资产评估报告，对委估实物资产在评估基准日2019年10月19日持续使用状态下的市场价值为20.0498元。此两次鉴定，原告共支付了评估费、勘验费18000元（其中勘验费3000元）。被告对湖南永一资产评估有限公司的价格评估结论不服，申请重新鉴定。2020年7月16日国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出国众联评报字（2020）第2-1114号资产评估报告，资产评估基准日2020年6月30日所表现的市场价值为15.41万元。此次鉴定，被告支付了评估费5000元。上述事实，由原、被告当庭陈述、物业收费收据、现场照片、鉴定意见书、评估报告等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对该房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该条例第三十五条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。该条例第五十五条第一款规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益以他人合法权益时，责任人应当及时维修保养，有关业主应当予以配合”，因此，物业公司对小区内公共设施、设备负有保养、维护义务，但本案被告显然没有履行自己应尽的隐患排查、设备设施保养、维护义务，致使小区内的树根等外部残留杂物堵塞排水管道，造成原告房屋因排水管道淤堵返水而遭受财产损失，被告对原告的财产损失依法应当予以赔偿，故对于原告请求判令被告赔偿其损失154100元的诉讼请求，本院依法应予以支持。被告抗辩提出造成树根长进排水管道的树木可能是原告父亲栽种的、损失扩大的原因是原告造成、鉴定的损失项于客观事实不符等，因其没有相关事实依据和法律依据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十五条第二款、第五十五条第一款规定，判决如下：限被告永州市金钥匙物业服务有限公司自本判决生效后五日内赔偿原告潘然昆财产损失费154100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6121元，减半收取3060.5元，由被告永州市金钥匙物业服务有限公司负担；鉴定费（含勘验费）23000元，由被告永州市金钥匙物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏子仁二〇二〇年九月二十一日法官助理宋立辉代理书记员  秦芳芳