广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4744号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，经营场所：惠州大亚湾**********A座912室，统一社会信用代码：914************914。法定代表人：吕辉。委托诉讼代理人：刘倚琪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贺桔平，女，该公司工作人员。被告：皮国云，男，汉族，1952年8月8日出生，住江西省樟树市****办事处古城村委会洪光塘村2组1号，公民身份号码：362************21X。被告：吕茶秀，女，汉族，1954年10月10日出生，住江西省樟树市****办事处古城村委会洪光塘村2组1号，公民身份号码：362************229。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司与被告皮国云、吕茶秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人刘倚琪、贺桔平到庭参加了诉讼，被告皮国云、吕茶秀经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司向本院提出的诉讼请求为：1．请求判决被告向原告支付从2017年4月1日至2019年8月30日止的物业服务费7263.05元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年7月31日，违约金为8394.08元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年9月30日，惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）将坐落于惠州市大亚湾龙光城南片区的54栋1单元2602房交付给被告，原告于同月接受东圳公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，后又与被告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“物业协议”）。根据物业协议的约定，物业服务费用的收费标准(按建筑面积计收)为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方3.8元、联排别墅每月每平方3元、商用及办公每月每平方3元，业主应该在每月10日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产为54栋1单元2602房，建筑面积为175.14平方米，根据物业协议的约定，被告每月应交纳物业服务费为250.45元，但自2017年4月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与被告签订的物业协议是合法有效的，且原告从2013年9月起至今已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不但严重违反了协议约定，损害了原告的合法利益；而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益。故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业协议第四条第四款关于“被告不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。为了维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实、公正判决，支持原告的诉讼请求。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司提供如下证据：1.被告的身份证；2.商品房买卖合同；3.商品房交付（入伙）通知书；4.前期物业服务协议及委托书；5.欠费明细表；6.快递单、快递单明细表、催缴函；7.调解笔录。拟证明其诉称的事实。被告皮国云、吕茶秀未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，被告皮国云、吕茶秀购买了位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城54幢一单元2602号房，房屋用途为住宅，建筑面积为175.14平方米。2013年9月29日，被告办理了收楼手续，并与原告签订一份《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务；2.物业管理综合服务费用的收费标准（按建筑面积计收，不包括业主人身及财产的保管与保险费用）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商用及办公每月每平方米3元，公共水电费按实际发生费用向全体业主按实分摊；3.被告所购买的房屋，具备入伙交楼条件后，从入伙通知书安排交楼之日起，必须按时足额缴纳物业管理服务费用和其他应交费用，空置房物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人交纳，物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务；4.被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2015年12月起一直没有向原告缴纳物业管理费。为此，原告分别于2018年9月7日、2019年3月25日向被告发出《催缴函》，要求被告支付自2015年12月起的物业服务费。2019年3月1日，经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院诉前联调调解，被告向原告支付了2015年12月至2017年3月31日的物业服务费。因被告仍未支付2017年4月1日至2019年8月30日的物业服务费，原告向本院起诉，提出如上诉请。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告皮国云、吕茶秀送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年4月23日的《人民法院报》G31上刊登。本院认为，被告皮国云、吕茶秀经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利，本院依法可作缺席判决。原、被告之间签订的《龙光城前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。原告作为涉案物业的管理方，按照合同约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务和管理，被告应当向原告支付物业服务费用。本案争议的焦点是:1.物业服务费计算问题；2.违约金计算问题。对此分析评判如下：关于物业服务费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2017年4月1日至2019年8月30日的物业服务费，根据合同约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.43元,被告位于龙光城南区的住房建筑面积175.14平方米，故每月应缴纳物业费为250.45元。2017年4月1日至2019年8月30日共29个月，应缴纳物业费7263.05元。关于违约金的计算问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月10日前，逾期未缴纳的，以逾期交款额按日千分之三的标准交违约金。原告主张按物业费等额本金7263.05元计付违约金，考虑到违约金主要是补偿性，兼具有限惩罚性的性质，原告诉请的违约金明显过高。本院根据物业服务费的性质，参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%的标准计算逾期付款违约金。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2017年4月1日至2019年8月30日的逾期违约金应以每月250.45元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月11日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至实际支付完毕之日止则按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告皮国云、吕茶秀自本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2017年4月1日至2019年8月30日的物业服务费7263.05元及逾期付款违约金（每月的逾期违约金以250.45元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%为标准，分别自当月11日起计算至2019年8月19日止；2019年8月20日至实际支付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191.44元，公告费600元，共计791.44元，由被告皮国云、被告吕茶秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 王科丰审 判 员 钟丹燕审 判 员 林嘉伟二〇二〇年九月一日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾