云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3207号原告（反诉被告）：文山州某某物业服务有限公司，住所地文山市中天世纪御景园物业办公楼。法定代表人：郑某某，董事长。被告（反诉原告）：张某，女，1971年9月22日生，汉族，云南省广南县人，城镇居民，大专文化，住文山市。原告（反诉被告）文山州某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告（反诉原告）张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。某某物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告2019年度的物业管理费1339.00元（1-B-901室面积为139.49㎡，计费标准为0.8元/㎡/月），二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元，以上各项费用共计1915.00元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金959.42元（违约金每日按欠费总额1915.00元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系中天世纪御景园C区1B栋901室的业主。2015年1月2日，原告与被告签订了中天世纪御景园C区《物业服务合同书》，合同第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法委员会成立，并就此物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止。第三条约定：原告为被告提供物业管理服务，被告按规定时间向原告交纳物业管理相关费用及其他由原告代收代缴的费用。第五条约定：物业管理相关费用按年度收取，自交房之日起计算；物业管理相关费用收费标准为：小区内住宅及商铺0.8元/㎡/月，按业主或业主使用人拥有的建筑面积计算，住宅电梯维护年检费暂定30.00元/户/月，生活垃圾清运费暂定8.00元/月/户（此费用为代收费用）。第六条约定：若不按时交纳物业管理相关费用，则被告每日需向原告支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。《物业服务合同书》签订后，因大量小区住户反映，小区内水压不足、水流少，给住户生活带来不便，故原告自2018年起在原有物业服务的基础上，增加了水压二次加压服务，二次加压费用收费标准为120元/年。自《物业服务合同书》签订至今，原告严格按合同履行自己的业务，为被告提供物业服务，被告也对原告的物业收费项目及收费标准也予以认可，并已按合同约定向原告交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用。但自2019年起，被告却无故拖欠物业管理相关费用，原告多次向被告催交物业管理相关费用，被告均以各种理由拒绝支付2019年度的物业管理相关费用1915.00元。综上所述，原、被告之间的物业服务关系成立并合法有效，依法受法律保护，被告未交纳物业管理相关费用的行为违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。张某答辩称，答辩人自2015年1月1日起至2019年1月4日御景园C区业主委员会成立时，答辩人一直履行与恒泰物业服务公司签订的《中天世纪御景园C区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同书》），根据双方所签订物业服务合同中第二条之规定，本合同至业主委员会成立之日自动失效。2019年1月4日御景园C区业主委员会成立至2019年11月30日之间，御景园C区业主委员会多次找恒泰物业服务公司就本小区物业服务事宜委托进行商谈，但恒泰物业服务公司均以各种借口、拖、耍赖的手法拒签《物业服务合同》，从而达到擅自扩大收费项目，提高收费标准，并强行向业主收取各种违规费用的目的，使答辩人合法权益受到侵害。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人并当庭提出反诉，请求法院依法裁判，支持反诉请求。张某向本院提出反诉请求：1、返还2015年1月至2018年12月31日之间违反国家法律法规重复收取的电梯维修费1440.00元（360.00元/年×4年=1440.00元）和2018年违反合同多收取的二次加压费120.00元，两项合计：1560.00元；2、驳回被反诉人要求支付违约金959.42元的请求；3、判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：1、2012年8月22日，反诉人与云南兴博进房地产开发有限公司签订《商品房购销合同补充协议》（证据一，以下简称：《补充协议》）第五条约定“关于物业管理的规定：……，物业管理费用定为0.8元/㎡/月……”，第六条“乙方在接房时需缴纳以下费用：……。物业费：含物业管理费0.8元/㎡/月、垃圾清运费8元/户/月。……。公共维修基金：按照国家相关收费标准收取。……”。2、根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定的《物业服务收费管理办法》第二条规定“本办法所称物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理……，向业主所收取的费用。”故电梯维护费和二次加压费已包含在0.8元/㎡/月物业费中（注：电梯大修费用应由公共维修基金支付）。3、2015年1月2日反诉人接房时，被反诉人单方定制的《物业服务合同书》（证据二）第五条第四款第2项“住宅电梯维修费年检费：暂定人民币30元/户”属格式合同霸王条款，已超出《补充协议》中收费项目，属于重复收费项目，如反诉人不按被反诉人的霸王合同签字交费，不仅拿不到交房钥匙，还面临承担不按时接房的违约责任，所以只能被迫签订《物业服务合同书》。4、《文山“中天世纪”御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖安装合同》（证据三）中，根据签约日期2014年5月30日、合同第三款“交货期限：签订合同收到需方预付款40日内货到工地……”、第八款“结算方式：……。合同签订5日内预付合同金额30%，……。”和《物业服务合同书》载明接房日期2015年1月1日即可断定：二次加压供排水设备属于商品房建设必要配套设施而并非被反诉人《民事起诉状》中描述的“《物业服务合同书》签订后，因大量小区住户反映，小区内水压不足，水流少，给住户带来不便，故原告自2018年起在原有物业服务的基础上，增加了水压二次加压服务，……”，所以2018年被反诉人擅自增加的二次加压费120.00元/年违反了《补充协议》和《物业服务合同书》收费项目。5、2017年9月，被反诉人就开始通过电话、短信、微信频繁催收2018年物业服务费，严重干扰反诉人正常生活，反诉人不胜其烦，加之反诉人于心不忍多次听到收费员说“收不到物业费，每个月都被扣工资”的求情，故于2018年6月12日交费（证据四），并非认可被反诉方擅自增加120元/年的二次加压费。且在2019年被反诉人起诉同小区业主物业费中也并未列出二次加压费的项目（证据五），这进一步证明被反诉人心知肚明此擅自增加项目属违反合同收费，法院不会主张。6、为扼制被反诉人连续4年擅自增加、上涨收费项目（2015年增加“电梯维护费”；2016年地下车位管理费由240元/个/年上涨至360元/个/年；2018年增加二次加压费120元/户/年；2019年又准备擅自将物业管理费由0.8元/m2/月上涨至1.00元/m2/月）2018年12月23日，小区召开业主大会选举出业主委员会成员，并经文山市各级政府依法依规审核于2019年1月4日正式批准成立御景园C区业主委员会（以下简称：业主委员会）。2019年，业主委员会履行职责，多次与被反诉人商谈签订新服务合同，被反诉人为了达到长期强买强卖目的，坚持要按重复收取的电梯维护费：人民币30元/户/元、擅自增加二次加压费120元/年和地下车位管理费（本案不涉及）签订新的物业服务合同，导致多次合同谈判未果。2019年11月23日上午，经文山市住房管理中心再次协调，被反诉人依然固执己见，故意拖延不签服务合同。7、虽然被反诉人单方制订的《物业服务合同书》中包含重复收费项目，但鉴于对法律的尊重和被反诉人既已强行服务的情况，反诉人及部分业主于2019年11月23日下午到本小区3幢一楼物业服务中心按2015年1月2日签订的《物业服务合同书》项目交费，被反诉方拒绝收取（证据六、七），故反诉人并不存在无故拖欠物业服务相关费用的行为，违约金无从谈起。被反诉人无视《物业服务收费管理办法》的规定和《补充协议》第五条约定收取物业服务费严重侵害了反诉人的合法权益。反诉人认为，基于反诉人与被反诉人文山州某某物业服务有限公司之间产生纠纷的事实，根据《物业服务收费管理办法》的规定和《补充协议》第五条约定收取物业服务费严重侵害了反诉人的合法权益。反诉人认为，基于反诉人与被反诉人文山州某某物业服务有限公司之间产生纠纷的事实，根据《物业服务收费管理办法》第二条规定，《补充协议》第五条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五章第五十一条之规定，向人民法院提起反诉。请求法院支持反诉人的反诉请求。某某物业公司对张某的反诉辩称，反诉原告要求反诉被告返还已收取的电梯维护费、二次加压费无事实根据和法律依据，反诉被告收取的各项费用是符合合同约定，依法不应当返还。在本案中，反诉被告收取的各项费用均是按照合同的约定向反诉原告收取的，具体内容如下：1.电梯维护费，合同第五条第4项第2点已明确约定，住宅电梯维护费为30元/户/月。所谓电梯维护费指的是电梯尚未出现故障，但是为了让电梯有良好的工作状态产生的花费，就如电梯运行部件的检测费、更换机油，润滑维护的费用等；2.二次加压费，合同第五条第4项第3点已明确约定有高层二次加压费这个收费项目，由于被告小区地势高，小区的水箱是建盖在地下室，自来水水厂供水仅将水供至地下水箱内，并不是直接供到住户内，在该小区住户入住率逐渐增加后，大量住户用水量增加，导致地下室自来水库的水在没有外力助压的情况下无法满足小区住户的用水需求，故反诉被告2018年在原有的物业服务的基础上增加了二次加压服务，且反诉被告也提供了相应的证据，证明该设备均有工作人员进行检查，以防出现故障导致小区住户用水困难。反诉原告已实际享受反诉被告提供的此项服务，应按照合同约定，向反诉被告缴纳相应费用。因此，电梯维护费、二次加压费并未包含在0.8元/㎡/月的物业服务费中，反诉原告要求反诉被告返还已收取的电梯维护费、二次加压费无事实根据和法律依据，反诉被告收取的各项费用是符合合同约定的，依法不应当返还。综上所述，反诉原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求人民法院查清事实后，依法驳回反诉原告的诉讼请求。某某物业公司针对其主张，依法提交以下证据：1.《营业执照》《法定代表人身份证明书》《身份证》复印件，证明原、被告的身份信息及其具有适格诉讼主体资格的事实。2.中天世纪御景园C区《物业服务合同书》，证明2015年1月1日，原、被告签订《物业服务合同书》，就原告向被告提供物业服务的内容、期限，原、被告双方的权利义务，被告收取物业服务管理费用的标准，违约责任等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护的事实。3.《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖安装合同》《图片》，证明1、2014年5月30日，御景园C区开发商云南兴博进房地产开发有限公司与上海熊猫机械（集团）有限公司昆明分公司签订《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖合同》，就云南兴博进房地产开发有限公司向上海熊猫机械（集团）有限公司昆明分公司购买安装在御景园C区的二次加压供排水设备的数量、价款、交货期等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护的事实；2、原告作为云南兴博进房地产开发有限公司选定的御景园C区的物业管理公司，确实为包括被告在内的御景园C区的业主提供了水压二次加压设备及服务的事实。4.文山州某某物业服务有限公司《生活水泵房巡查记录表》《生活水泵房巡查签到表》，证明2019年1月1日至2020年5月28日期间，原告一直按时对御景园C区的二次加压生活水泵设备进行巡查、维护、保养，为被告提供水压二次加压服务的事实。5.《收据》，证明被告于2017年12月14日向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1537.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费120.00元的事实。6.《云南七乡律师事务所律师函》《国内挂号信函收据》，证明原告于2020年4月24日通过挂号信的方式向被告发出律师函，告知被告应缴纳所欠物业管理相关费用及违约金，若届时未缴纳，原告将依法向法院提起诉讼，被告收到律师函后，仍未向原告交纳物业管理相关费用的事实。经质证，张某对某某物业公司提交的证据的质证意见为：对第1组证据真实性没有意见，但是被告没有诉讼主体资格；对第2组证据，这个合同是在被迫的情况下签的，因为我们在购房合同是在这个合同之前，购房时和开发商说的是没有电梯维护费和二次加压费；对第3组证据合同真实性没有意见，证明的观点是前后矛盾的，因为与我们签订物业合同的时间是2015年1月2日，安装合同是2014年5月20日就已经签订，并且已经安装好了，属于小区的必要设施；对第4组证据，认为和本案无关；对第5组证据，真实性没有异议，但是被迫交的；对第6组证据，没有意见，已经收到对方的律师函了。本院认为，某某物业公司提交的第1、2、5、6组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；第3、4组证据与本案相关联，本院予以采信。张某针对主张，向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同补充协议》，证明之前我们签购销合同的时候就没有电梯维护费及二次加压费。2.《中天世纪御景园C区物业服务合同》，证明第五条第四款第二项，是后面被告自己制作的霸王条款，是格式合同，我们是被迫签的。证明本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，本合同自动失效。3.《文山“中天世纪”御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖安装合同》，证明原告的观点是前后矛盾的，因为我们签物业合同的2015年1月2日，安装合同是2014年5月20日就已经签订，并且已经安装好了，属于小区的必要设施，我们不应该交费。不是2018年安装的，而是接房以后就已经安装了。4.2018年6月12日交费收据，证明我已经交费，但是是被迫交的。5.2019年被反诉人起诉同小区业主物业费《起诉书》，证明起诉书上只起诉了物业费，没有二次加压费。6.2019年物业服务费交费签名（2019年11月23日），证明我2019年11月23日已经去交了，接待人员没有签字，我并没有违约。7.2019年11月23日物业服务费交费视频，证明我已经去交物业服务费了，但是物管公司的不收。经质证，某某物业公司对张某提交的证据的质证意见为：对第1组证据真实性，合法性无异议，对关联性及证明观点有异议，这个合同是和兴博进房地产公司签订的，不是和本案的原告签订的；对第2组证据的真实性合法性关联性无异议，但不认可反诉原告的证明观点，合同已经明确约定电梯维护费和二次加压费，同时反诉被告是具有诉讼主体资格的，在合同第二条已经约定证明本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，该小区还没有签订新的物业合同，反诉被告是具有诉讼主体资格的；第3组证据，真实性合法性关联性没有异议，但不认可被告的证明观点，原告没有说过该设备是2018年才开始安装的；对第4组证据的真实性合法性关联性没有异议，但不认可被告的证明观点，交费收据，正好说明了被告是认可原告收取的各项费用；对第5组证据的真实性合法性关联性不予认可，与本案没有关联性；对第6组证据真实性合法性关联性不予认可；对第7组证据的三性不予认可，是反诉原告单方制作的。本院认为，张某提交的第1组证据虽客观、真实，但是张某与云南兴博进房地产开发有限公司签订的，本院不予采纳；第2、3组证据真实、合法，证明观点本院不予采纳；第4组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；第5、6、7组证据真实性无法确定，本院不予采信。经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：2015年1月2日，被告张某与原告某某物业公司签订《物业服务合同书》，合同约定期限为：自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。被告的住宅房屋建筑面积为139.46平方米。合同签订后，某某物业公司按合同约定履行义务，张某自2015年至2018年已经向某某物业公司支付完毕有关的物业服务费用。但是2019年度的物业管理费用经原告催收后，一直没有交纳，为此，某某物业公司于2020年6月24日诉至本院，提出2019年度的物业管理费1339元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元共计1915元及违约金959.42元由张某支付的诉讼请求。另查明，至本案辩论终结时，业主委员会未与某某物业公司签订新的物业服务合同。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，张某与某某物业公司签订《物业服务合同书》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对原、被告方均具有法律约束力，某某物业公司在合同履行期内已尽了其合同义务，张某应当按合同约定履行其支付物业服务费的义务。关于恒泰物业服务公司要求张某支付从2019年度的物业管理费1339元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元，共计1915元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。张某辩解某某物业公司没有诉讼主体资格，按《物业服务合同书》第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法委员会成立，并就此物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，至今，业主委员会未与某某物业公司签订新的物业服务合同，故应按2015年1月1日签订的《物业服务合同书》履行义务，张某的辩解理由不能成立。关于张某要求某某物业公司返还2015年1月1日至2018年12月31日期间收取的四年电梯维护费1440.00元、2018年扩大范围收取的二次加压费120.00元共计1560元的反诉请求，电梯维护费在双方约定的合同中已经明确约定金额，张某履行交纳义务合法有据，二次加压费是合同约定的收费项目，虽没有约定金额，原告交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用，已经履行完毕，视为张某对原告的物业收费项目及收费标准予以认可，张某的反诉请求和反诉理由本院不予支持，故应驳回其反诉请求；关于某某物业公司要求张某支付违约金959.42元的诉讼请求，因其未列举确实充分的证据证实因被告张某故意违约给其造成的损失金额，根据合同法中对违约金的规定主要是以弥补损失为主，惩罚为辅的原则，同时衡量违约金过高或者过低均是以违约造成的损失为基础判断的。根据法律法规的规定，一方违约时，另一方有义务采取措施防止损失的扩大，未采取相应措施导致损失扩大的，对扩大部分自己负担。结合本案中双方履行合同的实际情况和有关证据，本案的违约金酌情支持80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张某于本判决书生效之日起十日内支付欠文山州某某物业服务有限公司2019年度物业管理费1339元、生活垃圾费96元、电梯费360元、二次加压费120元、违约金80元，合计1995元；二、驳回文山州某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回张某的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，由张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马润涛二〇二〇年九月十一日书记员  沈 骏