苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3140号原告：苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4617室负责人：周伟，董事长。委托诉讼代理人：张佳琦，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。被告：李相银，男，1973年6月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥芬河市，现住江苏省苏州市吴中区。本院于2019年5月8日受理了原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司（以下简称红星吴中分公司）诉被告李相银房屋租赁合同纠纷一案，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十二条的规定，本案依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红星吴中分公司委托诉讼代理人张佳琦、赵磊到庭参加诉讼，被告李相银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告红星吴中分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令其与被告签订的位于苏州市长江路28号玫瑰天街的店铺的商铺租赁合同于2020年4月18日解除；2.请求法院判令被告向其支付自2019年11月1日起至2020年8月15日期间的租金及占有使用费111609.8元、自2019年4月1日起至2020年8月15日期间的物业管理费7297.95元；3.请求法院判令被告向其支付合同解除违约金16179.6元（按未到期租金总额的5%计算，2020年8月16日至2022年10月31日未到期租金323592元）；4.请求法院确认其没收被告缴纳的履约保证金21454元、物业费履约保证金885元，共计22339元；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年6月18日，被告就租赁苏州市长江路28号玫瑰天街的店铺与其签署了《商铺租赁合同》。2019年12月14日，因被告拖欠租金和物业管理费，其向被告寄发了《租金催缴通知单》及《滞纳金通知单》，要求被告付清相关费用，被告于2019年12月25日签收，但并未支付任何费用。2019年12月26日，其委托律师向被告寄发《律师函》，要求被告付清欠缴的租金、物业管理费及迟延履行违约金，被告于2020年1月2日签收，但被告仍未支付任何费用。后，该商铺未经其同意擅自停业。被告逾期支付租金、物业管理费的行为，已达到租赁合同约定的解除条件，且被告还未经其同意擅自停业，已经以其行为明确表明不再履行合同，构成根本违约。其为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。被告李相银未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，苏州工业园区置信物业服务有限公司吴中分公司（出租方，甲方）与被告李相银（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市间出租给乙方，商铺租赁面积为102.16平方米；甲方同意乙方将商铺用于经营零售业态、装饰设计品类，经营品牌为普京智能家装馆，乙方应确保承租期经营的连续性，乙方不得以经济形势不好、行业不景气、经常状况不佳或恶化、投资决策失误等作为其延期开业、拖欠租金及费用、中途擅自停业、歇业等违约行为的理由，在程赁期限内，非因不可抗力或未经甲方书面同意，乙方在租赁期限内擅自停业、或以其他方式变相停业累计超过【30】日的，按照乙方根本性违约处理(停业、歇业的认定标准为营业时间不足约定营业时间的3/4)，此种情形卜，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任；商铺租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，甲方应于2017年11月1日前将商铺交付乙方使用，自商铺移交之日至2017年9月30日为装修期，装修期结束开始计租，2017年10月1日至10月31日的租金按1.05元/平方米/月计算；首期租金32180元应于本合同签订后五个工作日内支付，计费期间为2017年11月1日至2018年1月31日，此外按照每3个日历月为一个计收档期，乙方应当在每个缴费期的最后一个月25日前向甲方一次性足额支付下一期商铺租金，租金标准为2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金为128721元、2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金为128721元、2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金为140981元、2020年11月1日至2021年10月31日期间的租金为140981元；自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费，支付标准为按建筑面积计算4.33元/平方米/月，合计442.3元/月，首期物业服务费为商铺移交之日起第三个月最后一日期间的物业服务费，其他物业服务费均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期的最后一个月25号之前直接向甲方一次性足额支付下一个交费期物业管理费，首期物业服务费于本合同签订后五个工作日内支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费1326.9元；至本合同终止之日，乙方须在5日内交还商铺，乙方应及时将商铺内所有货物、商品及设施等自行搬出，并将租赁商铺恢复原样，乙方逾期未迁出的，甲方有权对商铺进行强制清理，商铺内物品视为乙方已抛弃，且乙方应按租期届满时合同租金标准的两倍支付逾期占用费；本合同签订当日，乙方应当向甲方支付21454元作为履约保证金，同时支付885元作为物业服务费保证金；因乙方拒绝履行或迟延履行租金支付义务超过15日或者累计拖欠金额超过2万元的，甲方有权解除本合同、没收履约保证金，同时甲方还有权向乙方主张损害赔偿责任；乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过7日的，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金；各方保证本合同所列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同所列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址，如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为己送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容，对于电话号码、传真号码、电子信箱、送达地址等如有变更的，应在变更之日起三日内以书面形式通知对方，未经通知的，视为未变更，送达地址变更未及时告知对方的，或受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收的，导致信函、文书不能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。上述合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金21454元及物业费保证金885元。2017年7月1日,原告将案涉店铺交付被告使用。被告自2019年11月1日开始未支付租金，自2019年4月1日开始未支付物业服务费。2019年12月14日，原告向被告邮寄《租金催缴通知单》，要求被告7日内交清欠付租金35245.2元。2019年12月26日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》一份，要求被告三日内付清欠缴的租金及物业费。2020年4月17日，原告根据合同约定的被告地址向被告邮寄《租赁合同解除通知书》一份，表示双方之间签订的《商铺租赁合同》解除，要求被告三日内支付欠付的租金60490.4元及物业管理费5307.6元，支付违约金18235元，并没收已缴纳的履约保证金和物业费保证金21454元，要求被告五日内将房屋恢复原样后返还其，并办理完毕移交和迁离手续。该邮件于2020年4月18日被退回。另查，苏州工业园区置信物业服务有限公司吴中分公司于2018年10月23日变更名称为苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司。审理中，原告称，2020年1月上旬案涉商铺开始停止经营，其于2020年8月27日收回了案涉房屋，当时房屋内已没有被告的物品，现该房屋已由其交付他人无偿使用，但已对外发布招租信息。上述事实有原告提供的委托经营管理合同、不动产登记簿查询记录、变更登记通知书、商铺租赁合同、租金催缴通知单、邮件查询记录、律师函、邮寄凭证、租赁合同解除通知书，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告红星吴中分公司与被告李相银签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约支付2019年11月1日之后的租金及2019年4月1日之后的物业管理费，经原告催告后，被告仍未支付，原告于2020年4月17日向被告地址邮寄解除合同通知书，该邮件虽于2020年4月18日退回，根据双方合同约定，该通知应视为已于退回之日送达被告，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年4月18日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，原告表示其于2020年8月27日自行收回租赁房屋，本院根据合同约定的租金及物业服务费的计收标准，结合原告诉讼请求主张的租金及物业管理费计算期间，确认被告应支付原告自2019年11月1日至2020年8月15日的租金及使用费111609.8元、2019年4月1日至2020年8月15日期间的物业管理费7297.95元，共计118907.75元。关于原告主张的违约金16179.6元以及没收被告已支付的履约保证金21454元、物业服务费保证金885元，鉴于案涉合同系因被告违约导致原告解除合同，原告主张的违约金及没收被告已支付的履约保证金、物业服务费保证金的请求，均符合合同约定，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司与被告李相银于2017年6月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月18日解除。二、被告李相银于本判决生效之日起十日内支付原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司租金、物业管理费人民币118907.75元。三、被告李相银于本判决生效之日起十日内支付原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司违约金人民币16179.6元。四、原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司收取被告李相银的履约保证金21454元、物业服务费保证金885元归原告苏州红星品维物业管理有限公司吴中分公司所有。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1555元、公告费600元，合计人民币2155元，由被告李相银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇二〇年九月二十五日书记员 朱吴祺