广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初6046号 原告：周其学，男，1994年6月8日出生，汉族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师 委托诉讼代理人：梁锦，广西金益律师事务所实习律师。 被告：广西捌利房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区新际路6号中海•御湖熙岸1号楼506号，统一社会信用代码：91450100MA5MTLG2X1。 法定代表人：吕微微，执行董事长兼经理。 被告：吕微微，男，1988年4月5日出生，汉族，住河南省林州市。 被告：南宁市九胜五金店，经营场所：南宁市青秀区新竹路33-1号竹苑公寓A栋1楼A107号商铺，统一社会信用代码：92450103MA5L7299X1。 经营者：李桂东，女，1977年9月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上述三被告之共同委托诉讼代理人：钟晖，广西广来律师事务所律师。 上述三被告之共同委托诉讼代理人：李宝佳，广西广来律师事务所律师。 原告周其学与被告广西捌利房地产开发有限公司（以下简称捌利公司）、吕微 2 微、南宁市九胜五金店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告周其学及其委托诉讼代理人黄伯康、梁锦，被告捌利公司、吕微微、南宁市九胜五金店的共同委托诉讼代理人钟晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周其学向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告捌利公司于2018年9月12日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180912-001）无效；2.判令被告捌利公司立即向原告返还房屋价款53818元；3.判令被告捌利公司向原告支付资金占用费8792.96元（计算方式:以53818元为基数，从2018年9月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年8月20日至2019年9月30日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月1日起至返还全部房屋价款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；4.判令吕微微、南宁市九胜五金店对被告捌利公司的上述债务承担连带返还责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告在被告捌利公司的员工的误导下，双方于2018年9月12日在南宁市西乡塘区签订了合同编号为201809120-001的《南宁市可利国际合作建房合同书》，合同约定原告享有使用权的房屋具体位置、面积、合同价款等，其中合同第九条约定被告捌利公司应于2020年12月31日前完成合建房屋的建设任务，并将合建房屋交付原告使用。原告在与被告捌利公司签订前述合同的当日即向捌利公司支付了合建房屋首付款53818元（含有南宁市九胜五金店收取的定金20000元），被告捌利公司收到原告以上款项后即给原告出具了相应的收据，明确已经收到款项。合同签订后，被告捌利公司迟迟未对约定的项目开工建设，逐渐引起了原告及其他购房人的注意，而后，新闻媒体更是报道了可利国际项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属于违法建设。后经协商，原告与被告捌利公司再次签订了《南宁市可利国际合作建房合同书补充 3 协议》，捌利公司承诺如在2019年10月1日前不能开工建设，则捌利公司无条件退回原告所交的全部款项，如无法按期还款，则从2019年10月1日起，按照银行同期利率的4倍支付利息。后原告多次以多种方式要求被告捌利公司返还已缴纳的款项并主张合同无效，但是捌利公司对原告的诉求置之不理，拒绝返还已交款项。 另，被告捌利公司为一人有限责任公司，被告吕微微为捌利公司的股东，其需要对捌利公司的债务承担连带责任。被告南宁市九胜五金店将银行账户出借给被告捌利公司使用，用自己的银行账户代捌利公司收取部分款项，该行为违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理规定》第六十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收纳出借账户的违法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”之规定，被告南宁市九胜五金店应当对被告捌利公司的债务承担连带责任。 被告捌利公司、吕微微、南宁市九胜五金店共同辩称，一、原告与被告捌利公司签订的合同为有效合同，因双方已明确为合作建房合同，由原告投入资金，捌利公司负责建设房屋，房屋建成后给予原告使用权，故合同为有效合同。二、捌利公司不应返还合作建房款53818元，也无需支付资金占用费，涉案项目已取得建设工程规划许可证，为合法建筑，双方之间合同并未解除。三、吕微微对捌利公司的债务不承担连带返还责任，吕微微所收取的款项已进入公司账户，故吕微微与捌利公司不存在人格混同与财产混同，故其对捌利公司的债务不承担连带返还责任。四、南宁市九胜五金店对捌利公司的债务不承担返还责任，原告在南宁市九胜五金店处刷卡的20000元南宁市金店并未得到利益，该款项已支付给捌利公司，南宁市九胜五金店只是出于好意在不知情的情况下让原告刷卡消费。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 4 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月12日，原告周其学（乙方）与被告捌利公司（甲方）签订一份《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180912-001），合同第一条“项目建设依据”约定，南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发，该地块土地总面积14.04亩，规划用途为集体商服用地，经政府部门批准，在上述地块上（南向一侧6.06亩）建设可利5队产业综合楼，又名可利国际Ｅ、Ｆ栋，项目地址为南宁市北侧。第二条“合作建房模式”约定，甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有。乙方在签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人四联村可利5队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条约定，合作建房的房屋为项目的Ｅ栋3层09号房，建筑面积37.90平方米。第四条约定，乙方取得该房屋使用权限为自该房屋交付之日起至2061年9月2日止。第五条约定，合作建房单价为3500元／平方米，合计该房屋合作建房总价款为134545元。第七条约定，乙方按分期付款方式按期付款，乙方在签署本合同的同时交纳占房屋总合作建房款的40%首期款53818元；乙方完成到框架出地面时交纳总合作建房款的20%计26909元；乙方完成到十五层框架时10日内，交纳总合作建房款的20%计26909元；乙方应在房屋主体封顶10日内缴纳总合作建房款的15%计20182元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面或电话通知10日内交纳剩余5%款项计6727元。第九条约定，甲方应在2020年12月31日前 5 ，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十八条第6款约定，使用期内，在未取得房屋产权证前，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权面积×乙方未使用年限，该房屋取得产权证后，按国家有关规定另行执行。第9款约定，依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担相关税费及其他相关政府部门同意的情况下，甲方应为乙方办理相关手续和相关证件，具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。合同还对其他内容进行了约定。 合同签订前的2018年9月9日，原告向被告南宁市九胜五金店名下的银行账户支付20000元。2018年9月12日，原告向被告捌利公司支付33818元。2018年9月12日，被告捌利公司向原告出具一份《收据》，载明：兹收到周其学交来可利国际E栋309室首付款53818元。 2019年8月10日，原告与被告捌利公司签订《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》一份，约定2019年10月1日前，被告捌利公司办好所有建房手续，取得政府有关部门许可后，开工建房，若2019年10月1日不能开工建房，则被告捌利公司无条件退回原告所交给的全部建房款。退款时间为2019年10月8日退一半，2019年11月8日前退还另一半，如被告无法按期退款，若被告捌利公司不能按期退款，从2019年10月1日起，按银行同期利率的4倍付利息，原告有权于2019年12月30日前诉至法院。若被告捌利公司因其他原因在2019年10月1日前决定退给其他建房合作户，原告获得同等权利。 2020年7月1日，原告以被告不能如期开工也未按期退款为由提起本案诉讼，请求请求如前所述。 另查明，被告捌利公司自述涉案可利国际项目所占用土地为南宁市西乡塘区心 6 圩街道四联村可利坡五队的集体土地，已办理《不动产权证书》，且该项目已取得《建设工程规划许可证》。 截止法庭辩论终结，未见被告捌利公司提交涉案项目土地通过出让方式变更为国有建设用地的审批手续。 同时查明，被告捌利公司系自然人独资的有限责任公司，股东为被告吕微微，经营范围包括具备房地产开发。 原告周其学并非西乡塘区心圩街道四联村村民。 本院认为，关于合同性质。原告与被告捌利公司签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180912-001），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担建房风险，获得房屋使用权41年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、房屋征收补偿的归属、办理房屋权属证书等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原告与被告捌利公司之间的房屋买卖合同关系成立于2018年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依 7 法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告捌利公司未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告捌利公司签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180912-001）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告捌利公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告捌利公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告捌利公司收取的购房款53818元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该53818元的资金占用费，应由被告捌利公司负担70%，原告自担30%。因主合同《南宁市可利国 8 际合作建房合同书》无效，从合同《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》亦无效，原告依据《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》要求被告捌利公司按银行同期利率的4倍计付自2019年10月1日起的资金占用费，本院不予支持。本案资金占用费应按照中国人民银行同期贷款利率、自被告捌利公司向原告出具《收据》之日即2018年9月12日起计算之付清之日止，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案资金占用费计算方式为：以53818元为基数，自2018年9月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告吕微微应否承担责任的问题。被告捌利公司为自然人独资的有限责任公司，被告吕微微为唯一股东，即被告捌利公司为一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告吕微微并未举证证明其财产独立于捌利公司的财产，应当承担不利的法律后果，对被告捌利公司的债务承担连带责任，因此，被告吕微微应对被告捌利公司的本案债务承担连带清偿责任。 关于被告南宁市九胜五金店应否承担责任的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，南宁市九胜五金店并非涉案《南宁市可利国际合作建房合同书》的当事人，虽然原告向南宁市九胜五金店支付了20000元款项，但此后由被告捌利公司向原告出具收据，捌利公司已确认南宁市九胜五金店是代其收取款项，因此相应的法律后果应当由被告捌利公司承担，现原告要求南宁市九胜五金店对被告捌利公司的债务承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共 9 和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告周其学与被告广西捌利房地产开发有限公司签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20180912-001）无效； 二、被告广西捌利房地产开发有限公司向原告周其学返还购房款53818元； 三、被告广西捌利房地产开发有限公司向原告周其学支付资金占用费（计算方式：以53818元为基数，自2018年9月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告广西捌利房地产开发有限公司负担其中的70%）； 四、被告吕微微对上述第二、三项债务承担连带责任； 五、驳回原告周其学对被告南宁市九胜五金店的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2991元（原告周其学已预交），由被告广西捌利房地产开发有限公司、吕微微共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行 10 ，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 英 人民陪审员  班日强 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  文艺霖