河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初5462号原告（反诉被告）：吕春茹，女，1979年1月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：过琰强，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞娟，河南信行律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州祥特家具有限公司，住所地郑州市管城区郑汴路****楼****。法定代表人：杨建玲，总经理。委托诉讼代理人：任迷娜，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚东，河南啸谦律师事务所律师。原告（反诉被告）吕春茹与被告（反诉原告）郑州祥特家具有限公司（以下简称祥特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕春茹及其委托诉讼代理人过琰强，被告祥特公司的委托诉讼代理人任迷娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕春茹提出诉讼请求：1、请求被告承担原被告房屋租赁合同的违约责任，支付原告违约金162843元；返还原告房屋租赁合同保证金20000元；赔偿原告房屋装修损失269370元；赔偿原告家具损失152213元、家具饰品损失63385元；以上共计667811元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除2019年12月4日双方签订的《场地使用证明》；2、请求被告承担原、被告房屋租赁合同的违约责任，支付原告违约金162843元；返还原告房屋租赁合同保证金20000元；赔偿原告房屋装修损失269370元，共计452213元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月1日起租用被告所承租的郑汴路89号中博4号商场2楼中区房屋用于经营家具销售，租赁期限自2016年3月1日起至2017年12月30日止。2017年12月4日双方将租赁合同延期至2019年12月30日;2019年12月4日双方将租赁合同再次展期至2021年12月30日。2020年6月4日被告要求原告停止营业，6月15日被告未经原告同意，强行收回房屋，拆除店面装修，侵占原告资产，使原告蒙受巨大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。祥特公司辩称:一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回诉讼请求。1、对于原告要求违约金，原告与答辩人签订的场地使用证明中，并未明确答辩人的违约责任，答辩人在合同履行中更未违约，相反系原告违约在先，并恶意先提起诉讼企图混淆事实，故原告所要违约金无事实和法律依据，不应予以支持；2、原告要求退还租赁合同保证金，应是在双方合同解除的情况下视合同约定和履行情况而确定，而本案中原告在没有明确解除租赁合同的情况下，要求退还租赁合同保证金，不具有事实依据和法律依据，故不应支持；3、原告要求的房屋装修损失、家具损失、家具饰品损失无事实和法律依据，且未提供相应的证据证明，现原告所称的财产均完好的在其房屋内存放，答辩人与原告的员工还共同进行了盘点核对，出具了一式两份的核对清单，故对原告该项诉讼请求应予以驳回；二、原告在答辩人通知商场装修之前就已托欠答辩人的房租及空调使用费，答辩人有权收回场地，根据双方签订的场地使用证明，原告应承担相应的违约责任，所交的20000元保证金作为违约金不予退还；三、答辩人已积极响应国家的号召，给原告减免一个月的房租，并且答辩人进行装修也是为了提高整个商场的效益，装修费用也是答辩人承担，装修期间不收取原告的房租，原告不予配合，并且由于原告的不配合，给答辩人装修带来了不便，对于原告所使用的的场地及家具，答辩人还需进行保管。因此答辩人已经全面履行了自己的合同义务，而原告滥用诉讼权利，违背了民九会议的精神，故请求法院驳回原告的诉讼请求。祥特公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉人与被反诉人的租赁合同解除;2、被反诉人所缴纳的20000元保证金作为违约金，不予退还;3、依法判令被反诉人支付反诉人2020年3月至6月份的场地租金68373元，2019年11月至2020年6月空调使用费7704元，共计76077元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2016年3月1日到反诉人处承租位于郑州市××商场××楼中区192平方米房屋用于经营家具。合同到期后，双方于2019年12月4日又签订场地使用证明，约定场地使用期限为2019年12月4日至2020年12月30日，每月租金为30816元。因今年疫情，反诉人已减免被反诉人2020年2月份租金，4月份被反诉人交租金24075元，7月份反诉人对整个4号商场进行装修，并且装修期间不收取房屋租金，但被反诉人拒不配合腾店，违反反诉人的规定，构成违约，按照约定反诉人将扣除被反诉人的保证金作为违约金，并要求反诉人缴纳2020年3月至6月份租金共计68737元，2019年11月至2020年6月份的空调使用费7704元。由于被反诉人的行为已严重侵害了反诉人的合法权益，故反诉人提起诉讼，请求支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。吕春茹针对祥特公司的反诉辩称：1、反诉人未经被反诉人同意，在房屋租赁期限内，私自拆除原告店面装修，侵占原告家具，已构成根本违约，应承担违约责任；2、反诉人于2016年3月1日起租用本诉被告所承租的郑汴路89号中博4号商场2楼中区房屋用于经营家具销售，租赁期限自2016年3月1日起至2017年12月30日止；2017年12月4日双方将租赁合同延期至2019年12月30日；2019年12月4日双方将租赁合同再次延期至2021年12月30日。双方经协商，两次在合同履行期限内对合同期限予以展期，双方的房屋租赁合同未到期；3、被反诉人按反诉人出具的缴费清单已将房租缴纳至2020年5月31日，2020年6月4日反诉人要求被反诉人停止营业，被反诉人依法行使不安抗辩权；4、本诉被告所主张的空调费不是《房屋租赁合同》约定的内容，与本诉无关，不应支持。综上所述，请求法庭驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月1日,被告郑州祥特家具有限公司（甲方）与原告吕春茹（乙方）签订一份《场地使用证明》，约定：一、经双方协商同意，甲方将郑州市××商场××楼中区192平方米交与乙方使用。二、乙方必须严格执行工商、税务、物价等国家有关政策，服从甲方及工商部门的统一管理、安排。严禁场地私自转让、出租，违者本商场有权收回场地，扣除保证金作为违约金。三、在甲方的统一管理下，乙方守法经营，照章纳税，如发现经营当中有假冒伪劣商品、恶意模仿其它商户产品销售行为，除承担相应法律责任外，按乙方单方违约处理，商场有权收回其经营场地。合同期间，甲方对乙方不调整位置，不涨租金。四、协议期间，乙方必须三证齐全(工商、国税、、地税。商户如自愿放弃经营，按商场有关规定处理。五、协议期满后，保持场地装修完整，其改造装修部分无偿归商场所有。违规者，保证金不退。场地使用期限2016年3月1日至2017年12月30日。六、经营期间因政府行为或不可抗拒的原因(自然灾害等)，合同自动终止，双方不负有任何赔偿责任。七、未尽事宜双方协商解决，补充协议与其具备同等法律效力。上述场地使用证明签订后，原告对上述场地进行了装修，用于家具经营，商铺名称为恒信傢俬连锁店，店名为恒信家居，原、被告双方均认可实际租用的场地面积为321平方米，租金每平方米为96元。2017年12月4日，原、被告双方续签《场地使用证明》，约定场地使用期限为2017年12月4日至2019年12月30日。2019年12月4日，张影代吕春茹与被告再次续签《场地使用证明》，约定场地使用期限为2019年12月4日至2021年12月30日，并向被告交纳保证金20000元，同日，祥特公司出具收据一份，载明：今收到吕春茹（二楼恒信家居）人民币贰万元整￥20000，系付场地保证金，并加盖祥特公司财务专用章。上述合同签订后，原告于2019年12月22日缴纳2019年12月、2020年1月、2月房租共计92448元，即每月房租为30816元。因受新冠肺炎疫情影响，吕春茹接被告通知各商户可于2020年3月6日起恢复营业。原、被告双方均认可自2020年1月份起，租金为每平方米每月89元，考虑新冠肺炎疫情的影响，被告给原告免除2月份房租，原告于2020年4月26日缴纳房租为24075元。2020年6月12日，祥特公司向吕春茹下发通知，载明：二楼商户吕春茹（恒信）因违反我公司规定，拖欠费用不交，自收到本通知后，请务必在2020年6月15日前结清以下费用。如逾期不交，造成的一切后果均有吕春茹自己承担。吕春茹(恒信)欠交费用明细：1、2020年3-6月份欠交租金123264元；2、减:2月份因疫情减免已交租金30816元；3、减:4月份已交租金24075元。一、2020年3-6月份实际欠交租金合计68373元；二、2019年11月-2020年6月欠交空调使用费7704元；三、欠费总计:柒万陆仟零柒拾柒元整，76077元。原告称2020年6月15日，因祥特公司未经其同意，拆除店面部分装修,引起纠纷。诉讼中，原告提交收据及《装修承包合同》各一份，证明其因装修上述租赁被告的商铺支付装修费用269370元。本院认为,原、被告签订的《场地使用证明》系双方真实意思表示，合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。关于原告吕春茹和被告祥特公司均要求解除双方于2019年12月4日签订的《场地使用证明》的问题，经查，吕春茹和祥特公司双方均表示要求解除该《场地使用证明》，应认定双方就解除《场地使用证明》的意思表示一致，故本院对原、被告双方于2019年12月4日签订的《场地使用证明》予以解除。场地使用证明解除后，祥特公司收取的保证金应予退还，故关于吕春茹主张祥特公司退还20000元保证金的请求，理由正当，本院予以支持。关于吕春茹主张祥特公司支付162843元违约金的问题，经查，本院认为祥特公司作为商场统一管理者，负有对商铺进行培育、改善经营环境等多方面义务，且本次祥特公司对商场进行装修是在与吕春茹签订合同四年后，为了整个商场的经营出发，并表示装修期间不收取房租，故祥特公司进行商场统一装修行为并不违反双方所签订的场地使用证明的约定，而吕春茹作为商户亦负有充分考察商场经营环境及配合祥特公司对商场经营进行培育的义务，原、被告双方针对装修商场、改善经营环境均应抱有相互体谅和支持的基础上进行。但祥特公司在未征得吕春茹同意下，拆除吕春茹租赁场地部分装修，存在一定的过错，而吕春茹作为租户应按照约定交纳租金，本案合同未约定缴纳租金的方式，根据双方交易习惯，吕春茹未按期交纳5月份租金亦存在一定过错，双方签订的《场地使用证明》未约定违约金条款，且祥特公司虽未与吕春茹就商场装修行为达成合意，但未表明其装修完成后不再履行出租义务，故对原告主张被告支付违约金和被告主张不退还保证金，本院不予支持。关于吕春茹要求祥特公司赔偿装修费269370元的问题，祥特公司在未征得吕春茹同意的情形下，拆除恒信家居部分装修，其行为有一定的过错，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、被告提供的装修证据及其使用时间等综合因素，酌定祥特公司赔偿吕春茹装修费用50000元。关于祥特公司反诉主张吕春茹支付拖欠租金68373元的问题，根据庭审查明的事实及吕春茹提交的发票、原、被告庭审陈述等证据，考虑受新冠肺炎疫情影响，祥特公司减免吕春茹2020年2月份租金28569元，同时应退2020年1-2月份租金下调的差价4494元，吕春茹又交纳2020年4月份扣除上述差价后的租金24075元，祥特公司通知商户2020年3月6日起可上班营业，原告租用的场地于2020年6月15日被被告拆除部分装修，故本院综合认定原告应负2020年5月份1个月租金28569元。被告要求过高部分，本院不予支持。原告称2020年5月租金已交，未向法庭提交证据证明，本院不予采纳。综上计算后，被告退还原告保证金20000元、赔偿装修损失21431元。关于被告主张的空调费使用费7704元，未向法庭提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吕春茹与被告郑州祥特家具有限公司于2019年12月4日签订的《场地使用证明》；二、被告郑州祥特家具有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕春茹保证金20000元；三、被告郑州祥特家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕春茹装修损失21431元；四、驳回原告吕春茹的其他诉讼请求；五、驳回被告郑州祥特家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8184元，减半收取4092元，由原告吕春茹负担3672元，由被告郑州祥特家具有限公司负担470元；反诉案件受理费1101元，减半收取551元，由原告吕春茹负担164元，由被告郑州祥特家具有限公司负担387元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  邢轶伟二〇二〇年九月三十日书记员  牛 帅