河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初483号 原告：魏建辉，男，1979年8月20日出生，汉族，住河北省唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：赵月，河北昊宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张量，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日出生，汉族，住河北省深州市。 第三人：田爽，女，1988年9月5日生，汉族，住秦皇岛市山海关区。 原告魏建辉与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人田爽确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏建辉的委托诉讼代理人赵月、被告秦皇岛瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人田爽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏建辉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓1205号房屋《商品房买卖合同》合法有效，确认被告与第三人之间订立的中国红色公寓1205号房屋《商品房买卖合同》无效；2、确认被告为原告办理产权手续并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月28日，原告订购由被告瑞龙房地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓1205号商品房并签订认购书。2011年6月21日原告与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙房地产。建筑面积61.33平方米，单价14437.48元／平方米，总价款885451元，同时约定本合同自生效之日起30日内由瑞龙房地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年4月28日原告向被告瑞龙房地产通过银行消费支付10万元定金（1205号和1105号的房款）。2011年5月11日原告向被告瑞龙房地产通过银行付首付款275451元，后期通过中国交通银行贷款61万元。同时付清公共维修基金、配套费、代办费等相关税费。2011年7月4日被告瑞龙房地产为原告出具885451元的销售不动产统一发票。2011年6月14日被告瑞龙房地产交付了上述房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具了物品明细表，2011年7月14日丽都物业为原告出具验房签字文件。2011年6月21日原告将房屋委托给丽都物业经营，并签订三方协议，被告瑞龙房地产为担保方。经营期限五年，月收益5301.72元，原告享有正常营业时间内20天免费度假居住权。2011年7月9日原告与丽都物业签订物业费相关协议，同意被告瑞龙房地产代原告支付物业费一年。2012年10月12日抚宁区人民法院出具（2012）抚民一初字第1764号调解书，被告瑞龙房地产同意给付原告租金2000元；2013年3月30日前，被告瑞龙房地产为原告办理产权证，至今瑞龙房地产未给原告办理房屋产权证。2016年6月23日，丽都物业为原告出具证明，截止2016年6月15日欠1205和1105业主的委托收益249180.84元。2019年5月27日秦皇岛市中级人民法院作出的（2019）冀03执异404号执行裁定书，中止对秦皇岛市抚宁区房屋相对应土地使用权的执行。近期，原告得知因被告瑞龙房地产与胡玉龙借款合同过程中，胡玉龙将涉案房屋在抚宁区建设局备案在第三人田爽名下作为担保，当时田爽系胡玉龙员工。依据上述事实，原告认为：原告与被告瑞龙房地产之间的《商品房买卖合同》已经履行，原告支付了房屋对价，被告瑞龙房地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权。二被告与第三人之间订立的涉案房屋买卖合同时间在原告购买房屋之后，且购房价款远远低于市场价，是虚假的买卖合同。第三人并没有向被告交付房款，该合同性质是名为买卖实为担保，故第三人田爽对涉案房屋不具有所有权。他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同属于无效。三、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经将原告享有占有使用收益的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益，被告与第三人应当立即停止侵权并由被告瑞龙房地产为原告办理商品房买卖合同备案。 秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司辩称，原告与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的《商品房买卖合同》是合法有效的。瑞龙房地产与第三人签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的《商品房买卖合同》是无效合同。 田爽未答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、认购书、《商品房买卖合同》，内容：1、2011年4月28日原告与被告瑞龙房地产订购中国红色公寓1205号房屋；2、2011年6月21日原告与被告瑞龙房地产正式签订《商品房买卖合同》。拟证明：房屋买卖合同成立并生效，原告与被告瑞龙房地产存在房屋买卖合同关系。 证据二、银行业务凭证、收据、贷款合同及放款凭条，内容：原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、公共维修基金、契税、配套费、代办费等。拟证明：原告履行合同支付房款以及相关费税义务。 证据三、发票，内容：2011年7月4日被告瑞龙房地产为原告出具涉案房屋正式发票。拟证明：原告已经履行购买房屋纳税义务。 证据四、房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表，内容：2011年6月14日、2011年7月14日被告瑞龙房地产和丽都物业向原告交付合同约定房屋及房内设施。拟证明：涉案房屋占有和使用权已转移给原告，属合法占有。 证据五、委托经营协议，内容：2011年6月21日原告、被告瑞龙房地产、丽都物业三方签订的委托经营合同，约定将该涉案房屋自交房之日起委托给丽都物业经营。拟证明：原告享有涉案房屋的收益权。 证据六、物业费相关协议，内容：2011年7月9日丽都物业同意由瑞龙房地产代付一年物业费1840元。拟证明：原告享有该房屋的所有权，并由被告瑞龙房地产代付一年的物业费。 证据七、收房协议，内容：2016年6月23日委托经营期限到期，原告收回房屋。拟证明：原告享有房屋所有权。 证据八、秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异404号执行裁定书，内容：秦皇岛市中级人民法院裁定中止对秦皇岛市抚宁区房屋相对应土地使用权的执行。拟证明：原告享有房屋所有权和土地使用权。 证据九、田爽在秦皇岛北戴河新区法院审理的（2018）冀0392民初319号案件中的询问笔录，内容：其原来在秦皇岛市恒基投资担保有限公司上班，公司当时说帮忙签署一下东西，和其没有关系，东西的内容没看，具体是一个人几套，不知道；其没有去建设局，怎么备案不知道。拟证明：田爽与瑞龙房地产不存在真实的房屋买卖关系。 被告瑞龙房地产对原告提交的证据均无异议。 被告瑞龙房地产为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据一、《借款合同》、《备案担保合同》、《中国红色公寓备案明细表》，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，借款合同约定房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交公安部门的一致可以对应；2、担保本案明细表和房管局存档一致，能够印证瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签订备案合同是为民间借贷提供的形式上的担保活动，不是真实房屋买卖的意思表示；3、田爽作为胡玉龙员工，从来没有给瑞龙房地产交付过任何购房款，瑞龙房地产没有向田爽交付过房屋。 证据二、还款协议书、中国工商银行网上电子回单，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙签订的该协议书写明瑞龙房地产归还胡玉龙借款，胡玉龙收到欠款后配合解除备案手续。第四条约定甲方收到欠款后协议生效，有胡玉龙本人签字捺印，胡玉龙也出具了收到归还欠款的收条并签字；2、电子回单只是部分还款凭证，还款协议书虽然只是针对31套房屋的其中一套签订的，足以证明瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋的备案合同全部是为民间借贷提供担保，不是真实房屋买卖关系，第三人田爽的房屋买卖合同是担保合同，田爽没有支付过购房款；综上可以看出，胡玉龙可以替备案人和他的员工做主，签订还款协议的真正事实就是与胡玉龙的借款关系。 证据三、秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初319号、733号民事判决书，拟证明：1、已经判决田爽与瑞龙房地产签订的12层04号房屋《商品房买卖合同》无效，协助原告办理产权登记；2、吴亦楠与瑞龙房地产签订的11层13号（12）A房屋《商品房买卖合同》无效，协助原告办理产权登记。 原告魏建辉对被告瑞龙房地产提交的证据发表如下质证意见：1、对田爽的《商品房买卖合同》有异议，不认可买卖房屋内容的真实性；2、对其他证据无异议；3、备案合同真实存在。以上证据可以证明田爽与瑞龙房地产之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年4月28日，原告魏建辉与被告瑞龙房地产签订《岭澜认购书》，约定原告购买被告开发的坐落在北戴河新区房屋，建筑面积67.33平方米，单价14437.48元／平方米，定金50000元，首付款275451元，贷款61万元，总价款885451元。2011年4月28日，原告向被告瑞龙房地产支付10万元定金（1205号和1105号的房款）。2011年5月11日，原告交纳了房屋首付款275451元、产权代办费700元、公共维修基金3680元、配套费510元。2011年5月17日，原告办理了个人房产抵押贷款，向被告支付了剩余房款61万元。2011年5月22日，原告与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）签订《委托经营协议》，担保方为瑞龙房地产，魏建辉委托丽都物业经营中国红色公寓12层05号房屋定期收取收益，委托期限五年，经营收益每月5301.72元。每月15日前支付委托经营收益，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间原告每年享有20天免费度假用房权。2011年6月14日，原、被告办理了房屋交接。2011年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。2011年7月4日瑞龙房地产为原告出具销售不动产统一发票，金额为885451元。2011年7月9日，原告与瑞龙房地产、丽都物业签订《物业费相关协议》，约定瑞龙房地产代魏建辉向丽都物业缴纳一年物业费总额为1840元。2016年6月23日，原告与丽都物业签订《收房协议》，内容魏建辉购买的中国红色公寓1205号房屋，自2011年6月15日魏建辉将1205号房屋委托给丽都物业（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司）经营，经营期限五年。于2016年5月15日已经到期，魏建辉现收回1205号房屋的委托经营权。 2011年5月30日、6月22日、7月29日，出借人（甲方）胡玉龙与借款人（乙方）瑞龙房地产、担保方（丙方）张庆波、李洪民签订《借款合同》三份，借款金额分别为2464000元、3360000元、3990000元，其中2011年5月30日、6月22日的《借款合同》中均约定：乙方以其开发的南戴河一小区友谊路北侧“中国红色公寓”项目房产作为担保物。如乙方不能如约还款，甲方可依乙方授权委托书自行处理该房产，以销售价款作为乙方还款来源之一。乙方未全额还款前，不得将上述房产出售，否则按第十五年约定偿还借款、支付利息外，需另行向甲方支付借款总额20%的违约金。2012年7月16日，田爽与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓12层05号房屋，面积61.33平方米，单价每平方米8500元，总价521305元。同日，该房屋在抚宁县房地产市场管理所办理备案登记。 另查明，在本院（2018）冀0392民初319号案件中，经与田爽核实，其原来在秦皇岛市恒基投资担保有限公司上班，公司当时说帮忙签署一下东西，和其没有关系，东西的内容没看，具体是一个人几套，不知道；其没有去建设局，怎么备案不知道。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，魏建辉提出执行异议。2019年5月27日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异404号执行裁定书。查明2011年6月21日魏建辉与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓1205号房屋。魏建辉先后以银行转账及贷款方式付清瑞龙房地产购房款885451元，并交纳了契税、配套费、代办费、物业费、公共维修基金等其他费用。2011年6月14日，魏建辉正式办理了入住手续。2011年6月21日，由瑞龙房地产担保，魏建辉与丽都物业签订委托经营协议，将房屋委托丽都物业经营，期限五年。2011年7月4日，瑞龙房地产为魏建辉出具了河北增值税普通发票。该院认为，查封瑞龙房地产名下的土地前[土地证号：抚土国用（2007）第1**，抚土国用（2010）第161号]，魏建辉与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。魏建辉在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。魏建辉对中国红色公寓1205号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓1205号房屋相对应的土地使用权的执行。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓12层05号房屋，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异404号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在原抚宁县房地产市场管理局备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定双方签订的关于12层05号房屋的《商品房买卖合同》的真实意思表示不是为买卖房屋而是通过到行政部门对《商品房买卖合同》进行备案来为瑞龙房地产所欠债务设定一种抵押担保，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故田爽与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》违反该规定，应属无效。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓12层05号房屋不动产登记。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第三项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、第三人田爽与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买12层05号房屋的《商品房买卖合同》无效； 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告魏建辉办理中国红色公寓12层05号房屋不动产登记； 三、驳回原告魏建辉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 刘振会 二〇二〇年九月八日 法官助理 李远征 书 记 员 陈 伟