文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初3562号原告（反诉被告）：重庆华康物业管理有限公司，住所地：重庆市梁平区梁山街道安宁街**，统一社会信用代码91500228795873752N。法定代表人：罗宣忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：易华，重庆文才律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶然，男，1988年4月1日出生，汉族，住重庆市梁平区。被告：彭中映（系陶然之妻），女，1988年12月1日出生，汉族，住重庆市梁平区。原告重庆华康物业管理有限公司与被告陶然、彭中映物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易华、被告陶然到庭参加诉讼，被告彭中映在第一次开庭时经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆华康物业管理有限公司（以下简称华康物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年1月1日至2020年5月31日的物业服务费和公摊费共计2125.00元;2.判令被告按照未交费金额每日万分之五向原告支付违约金290.93元；3.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：2014年12月30日，原告华康物业公司与重庆市青云房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为××小区实施前期物业服务，同时该合同还约定了双方的权利义务及违约责任等。被告系××小区的业主，原告按照合同约定为该小区提供物业服务，被告即应当交纳相应的物业服务费，但自2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费、电梯费和公摊费共计2127.45元，被告一直拖延未付，曾经原告多次催收无果，为维护原告的合法权益，请求判令支持其的诉讼请求。被告陶然、彭中映辩称：原告与被告于2014年12月30日签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告提供物业服务，被告按照建筑面积每月1.12元/平方米向原告支付物业费。但在实际履行中，原告提供的物业服务没有达到《重庆市梁平区住宅物业服务等级标准》的一级标准服务，按照合同法第六十六条的规定，原告没有按照约定以及《重庆市梁平区住宅物业服务等级标准》的要求履行义务，未提供符合等级标准的服务，故请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告陶然提出反诉请求：1.判令原告按照《前期物业服务合同》中附件1约定的物业管理服务标准继续履行合同；2.判令原告返还被告自2014年10月至2019年1月共52个月的超过一级标准收取的物业服务费695.32元；3.判令原告支付被告因其未履行合同造成原告主卧无法使用的损失费3400.00元。原告华康物业公司针对被告陶然的反诉抗辩称：本公司作为合法的物业服务公司，通过合法程序为被告居住的小区提供物业服务，并且原告是按照与开发商签订的合同标准收取的物业费，同时收费标准也在国家法律允许的范围内，本公司在物业服务期间按照合同充分履行了物业服务义务，被告应当支付物业费并承担违约金；原告并非侵权人，也不具有被告的主体资格；被告没有提供充分证据证明原告所提供的服务没有达到一级服务标准，故请求驳回被告陶然的反诉请求。经审理查明，2012年1月1日，原告华康物业公司与重庆市青云房地产开发有限公司（系梁平区××的建设单位）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：由原告为××小区实施前期物业服务；物业服务费按业主建筑面积收取：高层住宅（电梯楼）为1.00元/月/平方米，多层住宅（普通住宅）为0.80元/月/平方米；电梯费（从三楼开始收取）为：30.00元/月/户；公共能源费为：业主按6.00元/月/户提前预交，每月据实分摊，一年结算一次，多退少补；同时还约定了违约责任：业主未按合同约定期限交付物业服务费的，应按照未交费金额每日万分之五向原告支付违约金；合同期限为：自2012年1月1日起至业主委员会或开发公司与新选聘的物业服务企业签订合同生效时终止；同时还约定了其它相关事项。该合同经原梁平县国土资源和房屋管理局于2013年1月28日审查备案。自此之后至今，原告华康物业公司按合同约定为该小区提供了保洁、安保、管理和维护等相关物业服务。被告陶然、彭中映在该小区购买有一处（即位于重庆市梁平区）电梯住房一套，于2015年1月5日办理了接房手续，并于同年办理了房地产权证书，产权证号为：308房地证2015字第××号，登记的产权人为：彭中映、陶然，房屋建筑面积为：111.43平方米，自此二被告成为该房的业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务，按照《前期物业服务合同》的约定，二被告应当向原告交纳相应的物业服务费、电梯费、公共能源费，但自2019年1月1日起至2020年5月31日止，二被告共计拖欠物业服务费1894.31元（即其住宅面积111.43㎡×物业费标准1.00元/㎡/月×拖欠期限17个月=1894.31元）、电梯费510.00元（即30.00元/月/户×17个月=510.00元）、公摊费102.00元（即6.00元/月/户×17个月=102.00元），共计2506.31元没有给付，曾经原告书面催交至今仍未交纳。原告华康物业公司为证明其主张的案件事实举出了《前期物业服务合同》、催款通知单、图片及邮政凭证、梁平区不动产登记中心档案查询结果、物业服务的相关照片、巡逻记录、人员进出登记表等证据。二被告在举证期限内没有举证。原告举示的证据，经被告陶然质证，对原告提供的《前期物业服务合同》、梁平区不动产登记中心档案查询结果、梁平区发改委和梁平区国土房管局的文件没有提出异议，对其他证据均提出了异议，认为原告举示的证据存在虚假、证据为复印件，没有说服力。本院经审查认为，原告举示的证据，经被告陶然质证无异议的证据应予采纳；对其他有异议的证据，原告已提供原件予以审查核实，复印件与原件相一致；虽然被告陶然提出异议，但没有举出足以反驳的相反证据，且被告彭中映在第一次开庭中未到庭质证，第二次开庭中未发表质证意见，表示同意陶然的意见。故对原告举示的证据应予采纳，证明力应予确认，对其陈述的案件事实也予以确认。本院认为，原告华康物业公司与重庆市青云房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告华康物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告按照上述合同的约定，自2013年1月起至今在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务,履行了主要的服务义务。在此期间，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受了原告提供的物业服务。二被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，二被告享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费。故原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于二被告居住的是电梯房，其房屋面积为111.43㎡，按照合同约定标准，应按每月每平方米1.00元计算交纳物业费为1894.31元（即按其住宅面积111.43㎡×物业费标准1.00元/㎡/月×拖欠期限17个月=1894.31元），现原告仅主张被告按0.80元/㎡/月交纳物业费1515.45元，放弃了378.86元，是其对民事权利的自愿处分，亦不违反法律规定应予准许。按照《前期物业服务合同》的约定：二被告还应承担支付电梯费510.00元和公摊费102.00元。关于违约金的支付问题，由于二被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按照未交费金额每日万分之五（即每月1.5%）计算支付，该项请求不违反法律规定，也符合《前期物业服务合同》约定，应予以支持。关于被告陶然的反诉请求，1.判令原告按照《前期物业服务合同》中附件1约定的物业管理服务标准继续履行合同；2.判令原告返还被告自2014年10月至2019年1月共52个月的超过一级标准收取的物业服务费695.32元。因被告陶然对其请求没有举出相应证据证明原告超标准收费；且原告是按照其与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定的标准收取的费用，同时该合同已经相关行政主管部门审查备案，原告否存在超标准违规收费的情形，二被告可向相关价格主管部门和房地产行政主管部门进行投诉举报查处，不属于本案物业服务合同所解决的事项，故被告陶然的上述请求不予支持，应予驳回。3.至于被告主张因原告未履行合同造成其主卧无法使用，要求判令原告支付被告的损失费3400.00元的问题。因被告陶然没有举出证据证明其房屋内遭受损害，是原告未履行合同义务，在从事物业服务活动中的过错行为所导致；且按照《前期物业服务合同》约定，原告仅对小区内公共区域内共用部分的物业进行维修、养护和管理，对二被告的房屋室内不承担提供物业服务的义务。故被告陶然的该项请求也不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；且二被告是上述房屋的共有权人，应对所欠的物业服务费承担共同清偿责任。至于被告陶然的反诉请求，因其未举出证据证明或其主张不属于本案所解决的事项，均不予支持，应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条的规定，判决如下：一、由被告陶然、彭中映共同向原告华康物业公司偿付其拖欠的2019年1月1日至2020年5月31日止的物业服务费1515.45元、公摊费102.00元、电梯费510.00元，共计2127.45元；并支付违约金（即自2019年2月起以其每月拖欠的物业费为基数，分别依次按其拖欠的期限按月利率1.5%计算至2020年5月31日止），限本判决生效之日起付清。二、驳回被告陶然的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告陶然、彭中映负担；反诉案件受理费25.00元，由被告陶然承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 高 燎二〇二〇年九月二十八日书记员 刘晓芳