湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初1078号原告：周红霞，女，1968年10月1日出生，汉族，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：刘俊，湖北鄂东律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄冈市东门国贸商业运营有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路**紫金城******。统一社会信用代码：91421100075487685A。法定代表人：田光红，总经理。委托诉讼代理人：田秀，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄冈市君城房地产开发有限公司。住所地：。住所地：黄冈市黄州区体育路**信用代码：91421100706987492T。法定代表人：余阳春，董事长。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告周红霞与被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司（以下简称国贸运营公司）、黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周红霞及其委托诉讼代理人刘俊，被告国贸运营公司的委托诉讼代理人田秀、君城房地产公司的委托诉讼代理人邓建和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的请求事项：1、依法判令被告黄冈市君城房地产开发有限公司以383368元的价格立即回购原告位于黄冈君城紫金城第7#楼1121号商铺；2、依法判令两被告向原告支付自2019年12月份至2020年7月份拖欠的基本租金20446元（即基本运营管理费，基本运营管理费按30670元／年计，实际租金计算至支付回购款之日止）及支付逾期付款的违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月18日，原告与被告黄冈市君城房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号为HG201308459。并于同日，原告与被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司签订了《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同，约定将黄冈国贸商业中心1层1121号商铺委托给黄冈市东门国贸商业运营有限公司进行统一运营管理，双方还约定委托运营的基本运营管理费为人民币30670元／年（合同第45.1条），委托经营的基本管理费收益是原告委托被告运营的底限运营管理费，基本运营管理费收益全部由原告享有，且基本运营管理费收益按月支付。原告与被告东门国贸公司还就违约责任进行了约定，其中“乙方未依本合同的相关约定向甲方支付收益的，应按收益额的日万分之贰点壹的标准支付违约金”。被告黄冈市君城房地产开发有限公司为上述委托经营合同提供了担保，《担保函》约定“本公司承诺，在您购买黄冈国贸商业中心后运营满五年，可以随时无条件按人民币叁拾捌万叁仟叁佰陆拾捌元的价格回购，回购完成后，黄冈国贸委托经营合同自动终止”；同时还自愿就未支付租金和未支付违约金承担连带责任。2019年12月，被告东门国贸公司拒不向原告支付基本管理运营费，原告多次与其协商未果，直至2020年7月仍拒绝支付。为此，原告也多次找被告黄冈市君城房地产开发有限公司协商，要求支付租金并要求被告君城公司按照合同的约定回购原告的商铺，但被告君城公司拒不依据《担保函》的约定履行回购义务及支付租金的义务。被告严重违反了合同约定,侵害了原告的合法权益。原告为了维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼。被告国贸运营公司辩称：原告与被告国贸运营公司签订的委托代理合同是真实的，是因为受疫情影响没有履行合同，我公司是愿意继续履行合同的。被告君城房地产公司辩称：一、原告诉称事实部分不是事实。本案原告同君诚房地产公司于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》，合同签订后，君城公司履行了合同义务，依约交付了房屋，但原告至今没有履行产权过户手续，商铺产权至今在君城房地产公司名下，商品房买卖合同至今仍然处于合同履行状态。同日原告与国贸运营公司签订《商铺委托经营合同》，国贸运营公司自签订合同至新冠××发生前，全面履行了合同义务，委托经营合同至今仍然在履行中。二、君城房地产公司在委托经营合同附件中出具了担保函。担保函约定条款约定不明且违背法律禁止性规定，依法应当为无效条款；即使担保条款有效，其回购条件至今没有成就；原告适用法律错误，本案存在商品房买卖合同法律关系、委托经营合同法律关系、担保合同法律关系，其适用调整的法律不同，且在同一诉讼中处理不同的法律关系，程序不对。三、本案讼争的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》及《担保函》为同一开发商、同一运营商、同一合同版本、同一经营管理模式，其法律关系相同、基本事实相同、争议焦点相同法律适用问题相同，依法应当认定为类案，应按照类案相关法律规定处理，程序违法。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月18日原告与被告君城房地产公司签订了商品房买卖合同,原告以291360元的价格购买了被告君城房地产公司开发的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1121号商铺。当日，原告与被告国贸运营公司签订了《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同（原告并出具了委托书）,将黄冈君城紫金城7#楼1层1121号商铺委托给其进行统一运营管理,被告国贸运营公司每年分别向原告支付委托收益30670元等内容。并约定，乙方（国贸运营公司）未按合同约定向甲方（周红霞）支付收益的，应按收益额的日万分之贰点壹支付违约金。当天，被告君城房地产公司为上述商铺委托经营管理合同提供了担保,《担保函》约定:本公司承诺,保证您委托经营基本租金，在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按人民币383368元的价格回购；回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止。如果“黄冈国贸”公司没有依照委托经营合同约定按时向您支付基本租金，本公司保证在该公司未按委托合同约定的支付期限届满之日起七日内先行向您支付基本租金等内容。2016年5月17日，原告与被告君城房地产公司达成补充协议约定，1121号商铺预测面积与实测面积产生误差，买受人所购房面积减少了0.12平方米，出卖人向买受人退还3022元即买受人支付总房款为288338元。合同、协议签订后，被告国贸运营公司自2017年开始按月支付租金。2019年7月至2019年11月在扣除税费后每月租金为2381元，自2019年12月起至起诉之日国贸运营公司未予支付租金。当事人陈述未办理产权证，现原告认为现在5年运营期已满被告未依约回购,违反了合同约定,侵害了原告的合法权益，遂诉至人民法院。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《担保函》，被告提交的商铺返租合同明细表等证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除合同另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告黄冈市君城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》,系当事人真实意思表示,内容不违反相关法律禁止性规定,合法有效，各方均应按照合同约定诚信履行。被告君城房地产公司自愿承诺出具的担保函约定了回购商铺价款383368元，其应依约支付上述回购款。原告与被告国贸运营公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及被告君城房地产公司向原告出具的《担保函》自愿承诺对基本租金承担连带保证责任，被告国贸运营公司未按期支付租金，违反约定，原告主张二被告支付拖欠租金和逾期支付的违约金，本院予以支持。因受疫情影响等因素，本院酌情由原告周红霞承担疫情期间两个月的租金，被告国贸运营公司应承担给付2019年12月至2020年7月租金14286元（2381元/月×6个月）和余下基本租金的责任。被告君城房地产公司对被告国贸运营公司该债务承担连带保证责任。被告君城房地产公司提出《担保函》违反公平原则、情势变更原则及回购条款无效的意见，未提供证据予以证实，本院不予采纳。被告提出本案讼争的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》及《担保函》为同一开发商、同一运营商、同一合同版本、同一经营管理模式，其法律关系相同、基本事实相同、争议焦点相同法律适用问题相同，依法应当认定为类案，本案诉讼程序违法。类案不是必要的共同诉讼，其诉讼标的是同种类，但不是不可分割的，故对该意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告黄冈市君城房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内以383368元的价格回购原告周红霞购买位于黄冈君城紫金城7#楼1层1121号商铺；二、被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司于本判决生效后二十日内给付原告周红霞2019年12月至2020年7月租金14286元，并承担自2020年8月起按2381元/月标准计算至付清之日的租金；三、被告黄冈市君城房地产开发有限公司对黄冈市东门国贸商业运营有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告周红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7357元，由被告黄冈市东门国贸商业运营有限公司、黄冈市君城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李 樵人民陪审员  倪德安人民陪审员  朱桂枝二〇二〇年九月二十三日书 记 员  胡国丽