安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5289号 上诉人（原审原告）：盛山东，男，1977年1月28日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：程玉伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹亚飞，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李文静，女，1990年10月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 上诉人盛山东因与被上诉人李文静房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛山东上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2.依法改判李文静免收并退还盛山东已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元，同时依法改判李文静退还盛山东缴纳的押金30000元。3.本案一、二审诉讼费由李文静承担。事实与理由：1.盛山东与李文静签订案涉合同后，李文静将房屋交付盛山东占有使用。虽然案涉合同并没有约定李文静负有提供房产证及办理卫生许可证的义务，但案涉合同明确约定房屋的用途是用于餐饮类经营活动，故可推定李文静负有提供房产证、办理卫生许可证的义务，而李文静未履行该义务，构成违约，致使合同目的不能实现，盛山东有权要求解除案涉合同。2.盛山东解除合同仅需提前通知李文静，而无需征得李文静的同意。事实上，盛山东于2019年10月23日已微信通知李文静“我打算再租两个月，就不租了”，已完全符合案涉合同约定的提前2个月书面通知的义务。要求经过李文静同意，完全是强人所难。3.由于疫情影响，盛山东一直无法经营,盛山东有权要求李文静免收并退还已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元。4.案涉房屋面积仅26平方米，每月租金11250元。在疫情期间，盛山东无法经营，却要承担如此昂贵的租金，对盛山东明显不公平。故公平原则在本案中的具体体现为减免盛山东已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元。5.李文静有义务、有责任、有能力提供其与原房东签订的房屋租赁合同以及房产权属证书，来协助法院查明李文静是否拥有转租权，这直接影响到合同效力及判决结果，盛山东一审庭审时要求李文静提供但至今未提供，请求二审法院依法责令李文静提供。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。 李文静辩称：1.盛山东不享有约定或法定的合同解除权。出租方的主要义务是为承租方提供符合合同约定条件的房屋，李文静显然已经履行了该合同义务。盛山东称无法办理卫生许可证，合同中并未约定李文静有协助办理卫生许可证的义务，同时，在盛山东提出该请求时，李文静已履行了协助义务。且，盛山东即使未办理到卫生许可证，实质上也并未影响其对于承租房屋的使用。盛山东从签订合同至春节前均正常营业，并未因未办理卫生许可证被行政部门处罚，其使用房屋的目的已达到。盛山东虽然在承租期间向李文静提出过解除合同的意向，但李文静明确表示不接受，盛山东不享有约定的或法定的合同解除权，其无权单方解除合同，合同中明确约定除了提前两个月通知还必须取得李文静同意，盛山东才能解约。2.疫情并不属于本案中可认定的不可抗力。虽然在合同履行期间发生了疫情，但疫情并未影响房屋的使用功能，房屋所在地社区也未对案涉房屋进行强制封闭管理。盛山东的房屋使用功能并未受到疫情的影响，只是其经营客源受到了影响。但客源影响属于商业风险，并不属于李文静作为出租方应当保障盛山东的权益。3.案涉房屋系李文静从房东处承租所得，盛山东无故解除合同，显然是将经营风险转嫁给李文静。盛山东房屋租金实际缴纳至2020年3月15日，李文静也明确告知盛山东可以对外进行转租。盛山东搬离案涉房屋后，该房屋一直空置至今，租金一直由李文静承担，盛山东将其合同义务和经营风险完全转嫁给了李文静，还提出减免租金等诉请，明显违背了诚实信用原则和公平原则。4.案涉合同系盛山东违法解除，合同中已经明确约定提前解约押金不退，且合同所约定的押金已经远远不足以弥补李文静的损失，盛山东要求返还押金没有事实和法律依据。5.盛山东要求按照公平原则适度减免租金，分担损失，在本案中并不适用。盛山东在合同期内无故解除合同，已经将后期的房租损失全部转嫁给李文静。而公平原则、合理分摊的前提应当是合同继续履行，合同期内租金双方共担，按照盛山东的逻辑，难道李文静也可以就解除后发生的租金要求盛山东来分担损失吗？综上，一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。 盛山东向一审法院起诉请求：1.判令解除盛山东与李文静签订的《门面房租赁合同》；2.判令李文静免收并退还盛山东已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元；3.判令李文静退还盛山东的押金30000元；4.本案的诉讼费由李文静承担。 一审法院查明的事实：2019年8月，李文静（出租人、甲方）与盛山东（承租人、乙方）签订一份《个人门面房租赁合同》，合同约定：甲方将位于合肥经开区门面房出租给乙方使用；租赁期限自2019年9月15日起至2021年3月15日止；年租金135000元，半年一付房租；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付30000元押金（不计利息），合同期满押金退回；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也必须提前2个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金并赔偿不足损失；如乙方违约，不得要求返还押金，并赔偿不足部分损失。 合同签订后，盛山东向李文静支付2019年9月15日至2020年3月15日的租金67500元、押金30000元。2020年3月2日，盛山东通过微信将《解除门面房租赁合同及免收并退还租金押金通知书》拍照发送给李文静，并将该通知书邮寄给了李文静，李文静回复只能按盛山东违约处理。2020年3月8日，盛山东从租赁处搬离。 一审法院认为，盛山东与李文静于2019年8月签订的《个人门面房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方应依约履行合同义务。2020年3月2日，盛山东书面通知李文静解除合同，并于2020年3月8日搬离案涉房屋，双方签订的租赁合同已实际解除。 盛山东与李文静签订合同后，李文静向盛山东交付了案涉租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同目的已经实现，新冠疫情虽然影响了盛山东租用门面的营收，但盛山东早已占有使用房屋，且双方签订的合同并没有约定李文静负有办理卫生许可证等相关证件的义务，盛山东并没有提供充分证据证实因不可抗力导致合同目的持续不能履行或李文静存在违约等情况，故盛山东在未经李文静同意的情况下提前退租，违反合同约定，应承担违约责任。现盛山东诉请李文静免收并退还已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元、退还交纳的押金30000元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除盛山东与李文静签订的《个人门面房租赁合同》；二、驳回盛山东的其他诉讼请求。案件受理费972元，减半收取486元，由盛山东负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新证据。对一审法院查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，盛山东与李文静于2019年8月签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。合同签订后，李文静依约将案涉房屋交付盛山东使用，盛山东亦向李文静支付了2019年9月15日至2020年3月15日的租金67500元和押金30000元。案涉合同未约定李文静有协助盛山东办理卫生许可证的义务，盛山东在使用案涉房屋期间，也未因未办理卫生许可证被相关行政部门处罚，且盛山东作为次承租人，在承租期间也无人阻止其占有使用案涉房屋，盛山东现以李文静不履行提供房产证、办理卫生许可证为由认为李文静构成违约，理由不能成立。 案涉合同明确约定，若盛山东需退还房屋必须提前2个月书面通知李文静，并取得李文静同意，否则不得要求返还押金，并赔偿不足部分损失。在合同履行过程中，盛山东虽于2019年10月23日微信通知李文静“我打算再租两个月，就不租了”，但李文静并未同意。在李文静没有违约且盛山东一直正常使用案涉房屋的情况下，盛山东在未经李文静同意的情况下提前退租，显已构成违约，一审法院据此驳回盛山东要求李文静免收并退还已缴纳的2020年2月1日至3月15日的租金16875元及退还交纳的租金30000元的诉请，符合合同约定。 综上所述，盛山东的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费972元，由盛山东负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年九月一日 书记员  陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。