辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初7153号原告（反诉被告）：田楠，男，汉族，1976年4月4日出生，住所地辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：崔巍，辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苗，辽宁安行律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：彭兆辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾天天，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）田楠与被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田楠的委托诉讼代理人崔巍、何苗，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司的委托诉讼代理人于劼、栾天天均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）田楠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告保证金、押金余款人民币255764元；2、请求判令被告返还剩余的推广宣传费7480元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月14日，原告与被告签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，承租该商场B114-B116#铺位。原告交付保证金、押金共计255764元（含保证金224864元、商品质量保证金10000元、公共事业费用押金20000元、收银机押金900元）。2020年3月15日，原告收到被告邮寄的《解除合同通知书》，通知我方解除合同，案涉合同于2020年3月15日解除。合同解除后，原告到被告处协商返还保证金、押金等事宜，未果。被告收取原告推广宣传费每年22440元，由于被告解除合同，应当将2020年3月15日至2020年7月14日的推广宣传费返还给原告，共计7480元。依据相关法律规定，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司辩称：2019年9月14日双方签署房屋租赁合同，房屋租赁第14条关于租金管理费的支付进行了明确的约定，原告作为承租人应当于每月第1日前向被告预先交付租金、管理费及其他费用，如果发生逾期则被告作为出租人有权依据合同第24条的约定，行使相关权利。本案中原告作为承租人自2020年1月1日起开始拖欠租金、管理费、水、电费等相关费用，被告多次向原告发函要求原告进行缴纳，并就其所应该承担的相关责任进行了明示，但原告迟迟未能履行相关款项的支付义务。在此情况下2020年3月13日，被告向原告发出解除合同通知书，该通知书中就原告的违约行为进行了列表，综上，案涉合同的解除原因是由于原告违约在先，被告依据已经签署的合同依法行使了合同解除权利。按照合同约定，在原告违约的情况下除应该正常支付的租金、管理费、水、电费之外，原告还应向被告支付违约金占用费恢复费用等费用，为此被告提出了反诉，具体意见详见反诉状。综上所述原告作为违约方，无权要求返还相关保证金、押金、推广宣传费用等费用，其相关诉讼请求应当予以驳回。反诉原告（被告）沈阳恒隆地产有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告给付拖欠的租金102205.08元；2、判令反诉被告给付拖欠的管理费35300.77元；3、判令反诉被告给付拖欠的Smartpos软件服务费745.16元；4、判令反诉被告给付拖欠的电费11312.46元；5、判令反诉被告给付拖欠的电费服务费2898.4元；6、判令反诉被告给付拖欠的水费2122.80元；7、判令反诉被告给付提前终止合同违约金166078.5元；8、判令反诉被告给付房屋占用费73968.17元；9、判令反诉被告给付房屋恢复费用875元；10、判令反诉被告支付反诉原告律师费用23816元；11、判令反诉被告支付反诉原告垃圾清运费3740元；12、判令反诉被告给付迟延付款滞纳金22419.83元（暂计算至2020年6月22日，实际应计算至判决生效日之日止期间滞纳金按日千分之一计算）。综合1-12项诉讼请求，反诉被告应向反诉原告支付人民币445482.17元，在扣减反诉被告为履行合同而向反诉原告支付的保证金224864元、商品质量保证金10000元、公共事业费用押金20000元，POS机押金900元，请求判令反诉被告最终应向反诉原告支付人民币189718.17元。13、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月14日，反诉原告与反诉被告就承租皇城恒隆广场商场B114-B116号铺位签订《房屋租赁合同》，其中反诉原告系出租方，反诉被告系承租方。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2019年7月15日起至2020年7月14日止。合同中就房屋租金、管理费、水电费、服务费、Smartpos软件服务费支付标准及支付时间，相关违约责任等具有明确约定。合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告交付了租赁房屋。2020年1月起，反诉被告开始拖欠租金、管理费、水费、电费等费用。针对反诉被告违约行为，反诉原告向反诉被告多次发函，要求其遵守合同约定，支付应付款项，但反诉被告始终未履行其应履行的款项支付义务。基于此，反诉原告于2020年3月15日解除了《房屋租赁合同》，并告知反诉被告立即偿还拖欠款项，承担违约责任并将房屋交还反诉原告。2020年4月26日，鉴于反诉被告始终未履行其交还房屋的义务，反诉原告依据合同约定办理了商铺退租验收手续。截至目前，反诉被告仍未履行其应履行的款项支付义务。反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。因此，反诉原告有权要求反诉被告承担：（1）自2020年1月1日至2020年3月15日，反诉被告拖欠租金102205.08元、管理费35300.77元、Smartpos软件服务费745.16元。（2）根据《房屋租赁合同》附表一“公共事业费用”约定，承担电费11312.46元、水费2122.80元、电费服务费2898.40元。（3）根据《房屋租赁合同》附表三“进场装修费用清单”约定，承担垃圾清运费3740元。（4）根据《房屋租赁合同》第二十四条第（q）款约定，按照三个月租金及三个月管理费的标准支付违约金166078元。（5）根据《房屋租赁合同》第二十四条第（j）款约定，按每日租金1.3倍标准支付（2020.3.15-2020.4.26）发生的房屋占用费73968.17元。（6）根据《房屋租赁合同》第十条及第二十四条第（k）款约定，向反诉原告支付房屋恢复费用875元。（7）根据《房屋租赁合同》第二十四条,承担反诉原告因本案委托律师的律师费用23816元。（8）根据《房屋租赁合同》第二十四条第（e）款约定，支付迟延支付租金、管理费、Smartpos软件服务费、水电费而产生的滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算。综上所述，反诉原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及《租赁合同》约定，特诉至贵院，请依法支持反诉原告全部诉求。反诉被告（原告）田楠辩称：反诉原告所述事实与实际不符。反诉被告不存在拖欠反诉原告1月份房租的事实，截止到2020年1月2日，反诉被告还多缴纳80543.76元的费用，足以涵盖1月份房租。从2020年1月23日，因疫情原因，反诉被告自二月份未缴纳租金，根据沈新疫防指发【2020】7号文件，餐饮行业禁止对外营业，反诉被告亦遵守国家政策停业至反诉原告单方解除合同之日，反诉被告认为未缴纳租金系属国家政策原因，反诉原告应当对疫情期间的租金进行减免，反诉原告不应当依据在疫情期间拖欠房租而认定反诉被告违约。故反诉被告对反诉状事实与理由部分的第（1）项租金、管理费、软件服务费不认可，我们认可的对2、3月份由法院酌定，1月份不欠房租，第（4）项的违约金不认可，第（7）项的律师费不认可，第（8）项的滞纳金不认可。对于第（2）项的水电费及电费服务费根据实际发生额支付，可以从反诉被告多缴纳的部分进行扣除。对于第（3）项的垃圾清运费不认可，反诉被告没有进行装修，不存在进场装修的垃圾清运费。对于第（5）项的房屋占用费不认可，首先合同解除通知书于2020年3月15日送达到我方，我方无法当日返还房屋，其次，在2020年3月18日经过反诉原告的招商运营经理“爽佟”微信确认，反诉原告“没有收过这个费用”。对于第（6）项的房屋恢复费用不予认可，我方撤场时已经全部整改完毕，不存在将除了温控开关以外的全部项目均验收整改，仅留五个温控开关，不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、合同保证金收据4张、公用事业费押金收据3张、质量保证金收据1张、被告出具的解除合同通知书、被告开具的发票18张、原告的银行流水、房屋租赁合同2份、POS机交付凭据、反诉原告2020年1月19日向反诉被告发出的《再次催款函》及邮寄签收凭证、反诉原告2020年3月4日向反诉被告发出的《催款及停水电函》及邮寄签收凭证、微信聊天截图、反诉原告2020年3月13日向反诉被告发出的《解除合同通知书》及邮寄签收凭证、商铺退租验收表2张、皇城恒隆广场物业水表抄表记录（11月、12月、1月、2月）、皇城恒隆广场物业电表抄表记录（11月、12月、1月、2月、3月）、温控开关采购发票、委托代理协议、发票、广发银行代发工资银行流水（2月、3月）、电费通知单及缴费凭证（1月、2月、3-5月）、保安领班工作记录（2019.12.21-2020.3.31）、保洁费支付凭据（1月、2月、3月）、日常保洁服务合同、保洁人员出勤统计表、消杀费支付凭据（1月、2月、3月）、沈阳皇城恒隆广场消杀服务合同、2020年1月23日至2020年3月31日公共区域消毒作业记录表、2019年12月19日至2020年3月18日消杀检查记录、2020年1月31日至2020年3月27日夜间防疫消毒报表、维修费支付凭据、皇城恒隆广场软件/工程维保服务合同、每月维修保养工作计划（1月、2月、3月）、采暖空调系统记录表（1月、2月、3月）、电梯保养费用支付凭据、沈阳市电梯日常维护保养合同、自动扶梯、自动人行道设备管理记录本、乘客电梯、载货电梯设备管理记录本、运营费用支出凭据、2020年度微信、微博代运营服务采购合同、反诉原告商场内其他餐饮店铺正常营业照片、快递取出通知单打印件、与反诉原告工作人员的微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，原告（反诉被告）田楠与被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》,承租皇城恒隆广场商场[B114-B116]铺位,租赁面积约为[187]平方米，该房屋用于经营城里城外巫山烤鱼。合同期限自2019年7月15日至2020年7月14日，月租金分为基本租金与营业租金，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金，基本租金为每月41147.5元，营业租金为房屋当月的月营业额的10.9%；管理费14212元，推广宣传费22440元，Smartpos软件服务费每台每月300元，使用壹台；保证金221438元，商品质量保证金5000元，公用事业费用押金20000元，收银机押金900元。原告（反诉被告）田楠交付相关费用后进驻经营，2020年1月23日，因受疫情影响，原告（反诉被告）田楠的城里城外巫山烤鱼停止营业，2020年3月15日，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司以书面形式通知原告（反诉被告）田楠解除《房屋租赁合同》。原告（反诉被告）田楠认为合同解除后被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司应返还其已经交付的保证金及押金等款项，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司认为原告（反诉被告）田楠违约在先，应向其支付拖欠的租金及管理费等费用。双方协商未果，故起诉来院。经法院组织双方当事人对账后双方均确认，原告（反诉被告）田楠交付给被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司的保证金、押金总计255764元，原告（反诉被告）田楠在正常情况下，按合同约定应向被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司缴纳的费用159024.3元，其中包括1月1日至3月15日的租金102204.71元，2019年11月至2020年4月水电费及服务费16333.66元，截止至3月15日的管理费35300.77元，Smartpos软件服务费745.16元，房屋恢复费用（温控开关）700元，垃圾清运费3740元。原告（反诉被告）田楠认为疫情期间的租金应该酌情减免，剩余4个月推广宣传费7480元应予以返还，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司认为原告（反诉被告）田楠违约应承担违约金、滞纳金及律师费，并支付合同解除后原告（反诉被告）田楠继续占用房屋的相关费用。本院认为，原告（反诉被告）田楠与被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。该合同签订后，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司如约交付了房屋并提供相应的管理服务，原告（反诉被告）田楠如约交付了合同约定的各项费用，双方各自履行了合同义务。原告（反诉被告）田楠2020年1月初未及时交纳租金，系因其在被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司处存有足够的押金及保证金，且田楠在此前陆续向被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司的账户中转款，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司财会亦未同原告（反诉被告）田楠及时对账，导致原告（反诉被告）田楠误以为其在被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司账面上尚有大量余款，因而非属原告（反诉被告）田楠故意拖欠租金。2020年初发生的新型冠状病毒××疫情属非人力所能控制的特殊情况，对各类经营主体的生产经营均造成了不同程度的影响，原告（反诉被告）田楠经营的城里城外巫山烤鱼被迫停止营业，从2月起未缴纳房屋租金，系众所周知社会普遍认同的原因，不应属于违反合同约定的行为，因此不应承担违约金、滞纳金及律师费。被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司在原告（反诉被告）田楠未按时缴纳租金的情况下提出解除合同，亦不属于违约，但原告（反诉被告）田楠已经支付但却未实际发生的4个月推广宣传费7480元应予以返还，对于原告（反诉被告）田楠要求被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司返还剩余的推广宣传费的诉讼请求本院予以支持。因被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司的工作人员向原告（反诉被告）田楠明确表示解除合同后，不收取继续占用房屋的相关费用，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司的该项诉讼请求本院不予支持。因受新型冠状病毒××疫情影响，原告（反诉被告）田楠的城里城外巫山烤鱼并未营业，因此对于原告（反诉被告）田楠提出酌情减少疫情期间房租的请求本院予以考虑，2020年2月房租酌情为月租金的百分之七十。因此原告（反诉被告）田楠应向被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司缴纳房租、水电费等各项费用共计146680元。合同解除后，原告（反诉被告）田楠已经撤场，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司应向原告（反诉被告）田楠返还保证金、押金共计255764元，扣除田楠应缴纳的各项费用共计146680元后，被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司还应向原告（反诉被告）田楠返还保证金、押金共计109084元。另关于被告沈阳恒隆地产有限公司原告（反诉被告）田楠应向其缴纳的各项费用本可以在本诉的抗辩中提出，用以冲抵其应向原告返还的抵押金及保证金。但被告执意反诉，故反诉费用应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）田楠保证金、押金共计109084元；二、被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）田楠推广宣传费7480元；三、驳回原告（反诉被告）田楠及反诉原告（被告）沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）沈阳恒隆地产有限公司及反诉被告（原告）田楠的抗辩。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由原告田楠承担2378.72元，由被告沈阳恒隆地产有限公司承担2631.28元；反诉费4094元由被告沈阳恒隆地产有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  卑英超人民陪审员  任玉宝人民陪审员  刘晓玲二〇二〇年九月十八日书 记 员  张雅兵