广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5611号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：吴晓翔，女，1986年10月5日出生，汉族，系该司员工。委托诉讼代理人：杨伟玲，女，1997年10月2日出生，汉族，系该司员工。被告：彭磊，男，1989年9月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州香江物业管理有限公司与被告彭磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴晓翔、杨伟玲，被告彭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理费15971.16元、2016年4月1日至2020年6月30日的水费1326.1元、2016年4月1日至2020年6月30日污水处理费652.6元、2016年7月1日至2020年6月30日的分摊电费561.45元及违约金15725.5元（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年6月30日违约金为15725.55元），合计34236.56元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖绣苑17栋1201房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告从2016年7月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。为此诉至法院，望判如所请。被告彭磊辩称：一、原告未经合法书面催缴物业费的前置程序，请求法院不支持原告的诉讼请求。被告与原告签订的物业服务合同上载明被告的地址位于广州市黄埔区大沙地东313号。由于2015年广州市行政区划调整，被告随单位搬迁到开创大道2660号办公，后因工作调动又搬至香雪三路××号办公。但原告出示的邮政寄单上仍显示寄到大沙地东313号，根据无法通知被告，且没有被告签收痕迹，因此，催缴函没有送达到被告，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告未经包括被告在内的小区全体业主同意，私自占用翡翠绿洲小区业主共有的道路及路面停车位，违规向业主和访客收取停车费，未向全体业主公示收入情况，也没有将停车费收入返还给包括被告在内的业主。三、原告未经包括被告在内的全体业主同意私自占用翡翠绿洲小区业主共有的道路、绿地、电梯、公告栏及其他公用设施等，所得收益未向全体业主公示，也未将广告费收入返还给企业。四、为规避责任，原告与增城香江房地产有限公司、深圳市千本建筑工程有限公司相互勾结、串通，在被告与增城香江房地产有限公司签订房屋买卖合同时强制要求被告分别与深圳市千本建筑工程有限公司签订装修合同，与原告签订前期物业合同。五、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。六、原告要求被告支付的物业费金额与其提供的相关费用清单计算的金额不一致。七、原告强制与被告签订的物业合同约定的物业费为2.8元每平方米，价格明显高于同小区其他苑区的2元每平方米。八、原告提供的物业服务合同系格式条款，要求违约金按每日千分之一计算明显高于同期银行贷款利率。庭审期间，原告表示诉讼请求的各项费用计算的时间段以其提交的费用明细表为准，违约金从欠费的次月5日起计算。本院认为：原告与被告于2013年9月20日签订的《翡翠绿洲前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告未举证证明其被强制要求签订上述合同，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，因此，被告抗辩其被强制要求签订上述物业协议，理据不充分，本院不予采纳。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，亦代被告缴交了水费、污水处理费及分摊电费，故被告应按上述协议的约定支付物业管理费、水费等相关费用。被告关于原告未有效送达催缴函、原告未公示收入、其他苑区收费标准不一致等抗辩理由，并不能成为其拒绝支付物业管理服务及支付水电费等费用的合法理由。原告已于2018年12月6日向合同记载的被告的通信地址向被告寄送律师函要求被告缴纳物业管理费等费用，只是因为被告通信地址变更但未及时告知原告导致邮件被退回，不可归责于原告，因此，原告请求被告支付2015年7月以后的费用并未超过诉讼时效。关于物业管理费及违约金问题。涉案房屋建筑面积为95.06平方米，按合同约定的每月每平方米2.8元计算，每月物业管理费应为266.17元，因此，被告应向原告支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理费合计15970.2元（按每月266.17元计算60个月）。关于物业管理费的违约金，被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应证据证明除了利息损失外还存在其他损失，故本院酌定将物业管理费的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日前）或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算。每月物业管理费的违约金应以当月欠付的物业管理费为本金；《前期物业服务合同》约定每月物业管理费的交纳时间为每月5日前，现香江物业公司主张从欠费的次月5日起开始计算违约金至付清本金之日止，本院予以支持；且每月物业管理费违约金以266.17元为限，物业管理费违约金总额以15970.2元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费及违约金问题。原告代被告垫付了2016年4月1日至2020年6月30日的水费1326.1元、2016年4月1日至2020年6月30日污水处理费652.6元、2016年7月1日至2020年6月30日的分摊电费561.45元，因此，原告请求被告支付上述费用，理据充分，本院予以支持。至于该些部分费用的违约金，因《前期物业服务合同》未约定被告缴纳水费、污水处理费、分摊电费等费用的期限，故对于上述费用的违约金，本院酌定调整为以拖欠费用（水费1326.1元、污水处理费652.6元、分摊电费561.45元，合计2540.15元）为本金，从起诉之日起即2020年7月9日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，违约金总额以2540.15元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理费15970.2元及违约金【每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日前）或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的标准，自欠费次月5日起计算至付清之日止，每月物业管理费违约金以266.17元为限，违约金总额以15970.2元为限】；二、被告彭磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2016年4月1日至2020年6月30日的水费1326.1元、2016年4月1日至2020年6月30日的污水处理费652.6元、2016年7月1日至2020年6月30日的分摊电费561.45元及违约金（违约金以2540.15元为本金，从2020年7月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，总额以2540.15元为限）；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由被告彭磊负担。本判决为终审判决。审判员  陈丽红二〇二〇年九月九日书记员  阮柳静