河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初1481号 原告（反诉被告）：姚昭昭，男，1976年11月15日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：郝静涛，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋建强，河北济达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辛集市亿盛达房地产开发有限公司，住所地辛集市朝阳路**朝阳小区门店**。 法定代表人：王彦辉，执行董事。 委托诉讼代理人：杨胜利。 委托诉讼代理人：冯青涛，河北沧澜律师事务所律师。 原告（反诉被告）姚昭昭与被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司（以下简称亿盛达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚昭昭的委托诉讼代理人郝静涛，被告亿盛达公司的委托诉讼代理人冯青涛、杨胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚昭昭向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还预付的地下停车位的车位款1万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月，被告开发建设的公园首府商品住宅项目对社会进行推介，原告得悉后到项目所在地的售楼部进行了解。经过双方协商，原告与被告就该在建项目下的6-2-1603（房号）和地下停车位达成购买意向，于2月18日向被告预付了车位款1万元。此后，经过两年多的长时间考虑，，地下停车位没有独立空间除了停车外，没有其他用途的使用条件。原告基于没有与被告就车位交易签订合同的事实，认为有权放弃对前述停车位的购买意愿，从而要求被告返还预付的车位款1万元，但遭到被告拒绝。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告亿盛达公司辩称，双方车位买卖合同成立并生效。 被告亿盛达公司向本院提出反诉请求：1.确认双方车位买卖合同成立并生效；2.判令原告继续履行车位买卖合同，支付被告剩余车位款10.8万元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年2月18日原被告双方签订了《公园首府购房说明卡》，原告购买了被告开发的公园首府小区6号楼2单元1603室房屋及车位，车位款为11.8万元。2017年2月18日原告向被告交纳1万元车位购买款，2017年9月18日双方签订《公园首府车位定位单》，对原告所购车位确定了具体位置。被告要求原告交纳剩余车位款时，原告迟迟不予支付。《公园首府购房说明卡》约定每套房屋按设计配置地下储藏间及车位（车库）一套，且原告订购了地下车位使得被告丧失了将车位以同等价格销售给第三人的机会，如果原告违约，将给被告造成巨大且无法挽回的经济损失。鉴于原告已经违约，不再享受1万抵3万元的优惠政策。根据约定，原告应向被告支付剩余车位购买款10.8万元。被告认为，双方已经达成车位买卖合同，该合同合法有效，本着诚实信用原则，原告应继续履行。 原告针对被告提出的反诉答辩称，《公园首府购房说明卡》不是商品房买卖合同，签署《公园首府购房说明卡》不能证明车位买卖合同成立。被告以该说明卡为依据要求原告支付剩余车位款10.8万元毫无道理。 本院就双方无争议的事实认定如下：2017年2月18日原告姚昭昭与被告亿盛达公司签订《公园首府购房说明卡》一份，约定：定购房号6号楼2单元1603室，建筑面积91.05平方米，购房单价6030元，购房总房款549032元，首付165000元，车位款11.8万元/个，车位定金1万元（交纳定金可享受1万抵3万元的优惠政策）。同时合同约定：“1.买受方在签订此说明卡前已仔细阅读并认同该说明的全部条款。2.买受方须在本说明卡签订的同时交纳房屋首付款及车位定金，如买受方违约，本说明卡自动失效,开发商有权将该房屋出售给第三方。3.按揭贷款者自开发商通知7日内，按要求办理贷款手续，如逾期房号将不再保留，开发商有权另行出售，退还买受者首付款并扣除已付房款10%的违约金。4.购房者若因自身原因不符合银行贷款条件的，可转为一次性付款。如在开发商通知7日内不能完成一次性付款，开发商将在三个月内退还购房者首付款项（无息）。5.每套房屋按设计配置地下储藏间一套及车位（车库）一套。6.商品房实际面积最终以房管局测绘为准，双方以实际测绘面积据实结算。7.此说明一式叁份，买受方壹份，出卖方贰份。解释权为开发商。” 2017年2月18日，原告交纳车位款1万元，2017年9月3日，原告交纳房屋首付款174220元。 2017年9月9日，姚昭昭与亿盛达公司签订了《辛集市商品房买卖合同》（预售），合同中“商品房基本情况”部分未填写附属车位（车库）情况，“其他事项”中关于车位、车库情况载明：车位（车库）“归出卖人所有，由出卖人统一销售，由物业统一管理”。 2017年9月18日，姚昭昭与亿盛达公司签订了《公园首府车位定位单》，定位单载明：房号6-2-1603，所选车位号F-148。车位定位单中备注：“1.业主在交齐房屋全款或在银行贷款面签结束后,方可选择本车位,贷款审批通过后有效。2.所选车位将于2019年6月1日后在接到通知7日内需要交齐全款或办理完贷款相关手续。3.接到签正式合同通知后三日内本人到售楼部签字，逾期车位号将不予保留。” 另查明，2017年1月24日亿盛达公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2020年6月18日亿盛达公司组织勘察、设计、施工等单位对房屋及地下车位进行了竣工验收，工程质量等级为合格。2020年7月21日亿盛达公司取得涉案地下车位的商品房预售许可证。 2020年5月20日原告向本院申请解决纠纷，本院予以登记并进行了调解。 本案双方争议的事实主要为车位买卖合同是否成立。 原告主张，车位买卖合同不成立。1.关于《公园首府购房说明卡》的作用和性质问题。从购房说明卡的标题观察，该卡的主要作用在于被告向潜在购买人介绍各销售单元的建筑面积、平米单价、付款要求等条件，同时包括地下停车位的价款及价格优惠政策。被告的售楼员填制说明卡，仅限于证明原、被告对购房说明卡内记载的内容达成共识。在房地产交易的社会实践中，商品房买卖合同的条件远多于说明卡反映的内容。比如，房地产转让合同中“应当载明土地使用权取得的方式”必不可少。另外，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“……合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。被告作为从事房地产开发的专业公司，对于商品房买卖合同应当具备的条件的理解程度应高于一般公众，没有将前述内容纳入说明卡，说明被告没有将购房说明卡作为房地产转让合同对待是唯一合理的解释。否则，被告就存在着违背诚实信用的不良动机。其次，购房说明卡是原、被告达成的初步交易意向。原告有理由认为被告完全清楚说明卡的内容与买卖合同应当具备的条款存在巨大差距，才特意在说明卡中声明“解释权在开发商（被告）”，以期在订立合同时获得绝对的优势地位。民事主体实施民事法律行为的地位是平等的，合同或协议中出现“解释权”归一方当事人的情况，没有先例。以说明卡记载的内容作为基础，在全部合同条件协商一致后，双方可以签订商品房买卖合同。未能协商一致时，购买人有权放弃购买。因为被告以说明卡垄断“解释权”，那么原告理应享有对买卖合同条件不满时而放弃购买意愿，才能体现民事活动中的公平原则。其三，车位定位单备注栏第三项有“接到签订正式合同通知后……”的文字表述。从该文字语义看，“正式”是“合同”的定语，去掉“正式”对原语句的表达没有任何实质影响。换句话说，在原告选定车位以前，原、被告尚没有签订合同，或仅有不正式的合同，又或者只是存在购买意愿。不正式的合同与仅存在的购买意愿相比较，并无质的差别。2.《公园首府购房说明卡》不是商品房买卖合同。现阶段的商品房销售有两种模式，即现房销售和取得预售许可证明的期房销售。原告在签订说明卡之后，在案涉项目还不具备预售条件时与被告签订了《辛集市商品房买卖合同》（预售），该预售合同是对《公园首府购房说明卡》买卖合同性质的直接否定。需要指出的是，《城市房地产管理法第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。这里的两个“应当”是强制性规范，不存在任意解释的空间。与此同时，合同还应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。3.签署《公园首府购房说明卡》不能证明停车位买卖协议已经成立。购房说明卡中确有“车位款11.8万元/个，车位定金1万元（交纳定金可享受1万抵3万元的优惠政策）”的内容。但是，这段文字是被告售楼员对准备销售的停车位的介绍，原告交纳1万元钱，只是满足了原告在实际购买时“享受1万抵3万”的优惠条件，不等于双方就停车位达成买卖协议。原告向被告了解案涉项目时，项目尚处于建设施工阶段，包括原告在内的有购买意愿的公众对于工程的设计标准和附属设施配置信息首先来自被告。原告认为该说明卡中第五项“每套房屋按设计配置地下储藏间一套及车位（车库）一套”的内容，是被告在向原告介绍项目的配套设施，因为该设施的有无对购买人日后的使用舒适度产生影响，是购房人决定是否购买的重要因素。从所有涉及停车位内容的字里行间，没有任何语句表明双方已就停车位达成买卖协议。当然，被告以享有“解释权”为由可以对是否达成买卖协议以及协议内容进行单方解释，甚至对第五项解释成“原告购买单元住宅当然要购买停车位一个”。正是因为双方无法形成一致意见，才形成诉讼。既然案件已经进入诉讼程序，就不应依据被告的“解释”对案件事实进行认定，而应依据查明的事实、法律规定，以及符合日常生活经验的逻辑推理加以认定。另外，原、被告就停车位产生的纠纷起源于双方对说明卡中关于停车位内容的理解存在严重分歧。因为，购房说明卡是被告提供的格式文本，有关停车位的内容是被告自行嵌入到文本中而在项目推介时反复使用的。所以，即便将说明卡视同买卖合同，法院也应作出有利于原告的理解和判定。 被告亿盛达公司主张,一、车位买卖合同成立。 1.车位销售的背景和初衷。鉴于辛集市之前某些小区车位不足，造成堵塞行车道和消防通道情形，既影响秩序，还曾造成过救护车不能及时通过的情况，影响了业主的财产和生命安全。所以亿盛达公司为解决车辆乱停乱放、打造高品质小区，在设计规划时就按照每套房屋配备了一个车位或车库。并在买房之初就向业主说明，房屋须和车位同时购买，并针对这种销售方式制定了相应的价格。车位是特殊商品，只能由购房业主购买，因为位置、用途和房屋的附属性，其他人员不可能购买。所以才在当初双方签订的《公园首府购房说明卡》中进行了购买房屋就须购买车位的约定，如果允许原告解约，则会造成车位无人购买的状况，给亿盛达公司造成无法解决和挽回的损失。2.车位买卖合同成立与否。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”把《公园首府购房说明卡》的内容和商品房销售管理办法十六条的内容进行比照，可以发现具备了（一）当事人名称或者姓名和住所、(二)商品房基本状况、(三)商品房的销售方式、(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及(九)面积差异的处理方式，而对于公共配套设施的产权归属、装修标准、公共设施的有关权益责任等没有约定，但没有约定的条款均为房屋现状或者法律的直接规定，并不影响合同的履行，也不影响双方权利义务的承担，所以按照购房说明卡的内容，和以往对类似情况的判例来看，应作为商品房买卖合同看待。而购房说明卡包含了两项内容，即房屋的销售和车位的销售，在车位价格确定，且原告按照约定交纳了一万元车位款，并且签署车位定位单，对车位的具体位置进行明确，将合同标的进行特定化的情况下，应该认定关于车位的买卖合同已经成立并得到部分履行。原告一再强调车位买卖合同没有成立、没有订立，那么缴纳一万元车位款、进行车位定位，究竟所为何如，对此不需要亿盛达公司行使解释权，只需运用逻辑推理和日常生活经验即可判定。关于之后签署的商品房预售合同问题，并不会产生否定《公园首府购房说明卡》买卖合同性质的效力，因为在不具备签署正式预售合同条件前，各开发商以认购、订购、预订等方式签订商品房买卖合同的情况普遍存在，所以最高人民法院才会在商品房买卖合同司法解释第五条规定了相关内容，否则就没有必要制定上述条款了。 二、车位买卖合同有效。1.车位的买卖合同不具备合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，也不存在“格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，车库作为一种商品，双方对其价格约定一致，达成买卖的合意，不存在权利失衡、不存在亿盛达公司免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情况。如果原告认为侵犯了其自主选择是否购买车位的权利，那么在当初可以不与亿盛达公司签订购房说明卡，对此没有任何强迫和干涉，原告有充分的选择权利。亿盛达公司只销售房屋或者房屋和车位一并销售，衡量其成本、利润，价格是必然存在差异的，那么原告选择了一并购买的方式，也对由此方式确定的价格予以认可，但履约中就选择只购买房屋，解约车位购买，必然造成对亿盛达公司的不公。这种强行解约行为，违反了合同法第六条的诚实信用原则，也违反了合同法第十条的依约履行合同义务原则。2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”双方签订的《公园首府购房说明卡》并没有违反法律、行政法规。而根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”故本案中的车位买卖合同自双方签订《公园首府购房说明卡》时即成立并生效。3.原告认为自己可以选择只购买房屋，如果车位一同销售则侵害了其对商品的选择权。车位是房屋的一种附属品，抛开房屋是特殊的不动产商品不谈，即使是一般的商品，也没有购买者要求商家只卖给锅而不要锅盖的道理。退一步讲，只有在形成垄断地位的商家才存在侵犯购买者选择权的问题，因为垄断地位而造成购买者没有其他选择。对此《垄断法》十七条规定了禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为，但该法十九条规定了何种情形才能推定经营者具有市场支配地位，本案中在同期附近地段，其他开发商开发的楼盘不下七八个之多，作为购房者完全有对商品房的充分的选择权，不同意这种销售的方式可以和其他开发商订立合同，购房者的权益和选择权不会受到任何的侵害，本案中亿盛达公司的销售方式也不因此而无效。4.车位买卖合同并不会因为预售证问题而无效。首先，在实践中不论是房管部门还是稽查督查时，从未将取得车位预售许可证作为车位销售的前提条件。其次，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的也是商品房预售须取得预售许可证，并未指出车位销售适用该条款的规定。第三，不论是本案中原告的诉讼请求，还是其诉状中的内容，均是认为车位买卖合同没有签订，所以要求退款，而没有提到任何关于合同效力的问题，而亿盛达公司提出反诉，要求确认合同有效，反诉之日才是合同效力之诉的起算点，即使考虑商品房买卖合同司法解释第二条，反诉之时也已经取得车位预售许可证，不应因此认定车位买卖合同无效。第四，亿盛达公司早已具备车位取得预售许可的条件，之所以取得较晚，是因为疫情原因行政审批大厅停止办公所致，所以不可抗力造成的延迟也不应由亿盛达公司承担不利后果。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案双方在《公园首府购房说明卡》中就车位的数量及价格进行了约定，原告并交纳了车位定金，而且事后进行了车位定位，根据上述事实，应认定原被告之间车位买卖合同成立。双方车位买卖合同自成立时生效。原告关于车位买卖合同不成立的主张，本院不予支持。 原被告在签订《公园首府购房说明卡》时，被告亿盛达公司已取得商品房预售许可证，诉讼中房屋及案涉地下车位均已经竣工验收合格，并取得了案涉地下车位的预售许可证，双方签订的车位买卖合同应认定为有效。 《公园首府购房说明卡》第5条载明“每套房屋按设计配置地下储藏间一套及车位（车库）一套”，原告在与被告亿盛达公司签订《公园首府购房说明卡》时，理应知道所购房屋配置储藏间及车位，原告签字时未对此提出异议，并且交纳了定金，应视为接受该约定。原告在签订购房说明卡两年半后，以“;地下停车位没有独立空间除了停车外，没有其他用途的使用条件”、价格较高及车位买卖合同不成立等为由，只购买房屋而请求退回车位返还定金，系违约行为，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被告亿盛达公司要求原告继续履行车位买卖合同，本院予以支持。双方在签订《公园首府购房说明卡》时，约定“交纳定金可享受1万抵3万元的优惠政策”，被告要求原告继续履行车位买卖合同的同时，取消优惠政策，没有事实根据，本院不予支持。原告已经支付车位款（定金）1万元，继续履行车位买卖合同，应再给付被告车位款8.8万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姚昭昭与被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司之间的车位买卖合同有效。 二、原告（反诉被告）姚昭昭于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司车位款8.8万元。 三、驳回原告（反诉被告）姚昭昭的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告（反诉被告）姚昭昭负担；反诉费1230元，由原告（反诉被告）姚昭昭负担1000元，被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司负担230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘朝阳 二〇二〇年九月三十日 法官助理 刘乐文 书 记 员 赵 冉