广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9760号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：余路，男，汉族，1986年10月06日出生，身份证号码：430************659，住址：惠州市*******鹏达御景花园21号楼2101房。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告余路、余路物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人朱效根律师、邓辉宇实习律师到庭参加诉讼、被告余路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市*******鹏达御景花园21号楼2101房的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自从2017年3月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为106.86平方米，每月需缴144.26元，截至2018年1月20日，共计欠缴物业服务费10个月又20日，共计1538.77元。期间还欠缴原告垫付的水费354.2元，公摊电费243.58元，原告在管理期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，请求:1、请求判令被告支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业服务费1538.77元，水费354.2元，公摊电费243.58元，共计2136.55元。2、请求判令被告支付违约金673.01（以2136.55元为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一项和第二项合计2809.56元。3.请求判令被告承担诉讼费。被告余路答辩称:博罗县人民法院作出的判决结果是新的物业服务合同2017年9月30日发生法律效力，前期物业合同则因当于新物业合同生效之日终止，我认为物业费应缴到2017年9月30日，但是原告的物业服务并没有做到位，应予扣减，2017年9月30日之后与原告不存在合同关系，不应向原告缴纳物业费。本院查明的案件事实经审理查明，被告余路是惠州市*******鹏达御景花园21号楼2101房的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为106.86平方米。被告于2015年10月27日收楼，其与原告签订《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳。原告每月向被告收取上月的公共用水电分摊费用，收取时间与收取物业管理服务费一致，公共用水电费包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来损耗费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。逾期未交纳业主按日以应交物业管理费及相关费用的0.5‰计滞纳金向原告支付作为违约金。协议未约定服务期限。被告自2017年3月至2018年1月未缴公摊电费243.58元、水费354.2元、物业管理费1538.77元。被告拒绝支付物业管理费的理由是原告服务不到位，未按照物业合同标准履行职责。另外惠州市房管局已向原告要求撤场，且（2017）粤1322民初4271号民事判决已驳回原告请求，确认惠州市******业主委员会与上海银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，故认为原告无权再收取物业管理费。原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，在江南街道办事处，御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，最后一次代缴费时间为2018年1月20日。另查二，被告称其向本院提交的涉案小区照片及2016年4月10日的物业整改事项一览表、惠州市公安消防支队惠城区大队于2017年8月1日发出的《责令限期改正通知书》可以佐证原告提供的物业服务不达标。以上事实有原被告身份信息、营业执照、不动产登记结果、《御景花园前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、缴费凭证、照片、物业整改事项一览表、《责令限期改正通知书》、西子论坛业主投诉信、业主缴费业委会维修电梯凭证、《新物业进驻通知》、行政处罚意见告知书、物业服务合同、光盘、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付拖欠的水电费、支付2017年3月至2018年1月20日的物业管理费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，故，被告应向原告支付2017年3月至2018年1月未缴公摊电费243.58元、水费354.2元。第二，被告提供的照片其形成时间形成地点不明确，另2016年4月10日物业整改事项一览服务表也不能证明2016年12月至2017年9月期间原告提供的物业服务不达标。被告提供的惠州市公安消防支队惠城区大队发出的《责令限期改正通知书》不能证明原告后期未进行整改，因此被告应向原告支付2017年3月至2017年9月的物业管理费1009.82（144.26元×7）。第三，关于2017年10月至2018年1月的物业管理费问题。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费528.95元，若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第四，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告自2017年3月开始拖欠物业管理费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，本院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余路、余路应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年3月至2018年1月公摊电费243.58元、水费354.2元、物业管理费1538.77元。以上合计共2136.55元；二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告余路、余路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十月十三日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威