广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初1369号原告许杰氽，男，汉族，1956年6月18日出生，住址：广东省海丰县*******************之4，身份证号码：441************056。委托诉讼代理人冯资元，系广东广深律师事务所律师。被告海丰华宇房地产发展有限公司，住所地：海丰县**************，统一社会信用代码：914**********066X9。法定代表人林某1。委托诉讼代理人林汉深，系该公司员工。原告许杰氽诉被告海丰华宇房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人冯资元、被告委托诉讼代理人林汉深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年4月26日购买被告开发的海丰县*****************产，面积162.51平方米，总价款800000元。原告于2016年4月27日前付清全部购房款800000元，其中：2016年4月26日付325020元，2016年4月27日付474980元。原告于2016年4月30日缴纳交易税费。双方于2016年6月6日办理收楼手续，将房屋交付原告使用。原告与被告于2018年2月7日签订《商品房买卖合同》，并向海丰县****，递交不动产权证办理资料。自2016年10月以来，原告以多种形式，向被告催办房产权属证书，但由于被告拖欠土地受让款、工程款和交税款等原因，致使权属证书迟迟未能办理，责任在被告。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“现售房地产购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“买受人应当在下列期限届满取得房屋权属证书：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交寸之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋，自合同签订之日起90日”、《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据上列法律规定，被告应于“合同签订之日起90日”，即2018年5月7日前办妥房屋权属证书并交付给原告。但截至2020年7月7日止，被告逾期办理房屋权属证书时间长达26个月，已构成违约，应承担违约责任。被告应履行合同义务，于2020年8月30日前，为原告办妥房屋权属证书，并承担自2018年5月8日起至交付房屋不动产证属证书止，按原告已交付购房款金额800000元为基数，以月利率1.2‰计算的逾期办理产权证书违约金24960元（暂计至2020年7月7日止）。为维护原告的合法权益，请求：l、判令被告履行商品房买卖合同义务，于2020年8月30日前为原告办理原告所购买的华侨花园D栋10*号房屋的不动产证属证书，并交付原告；2、判令被告支付自2018年5月8日起至交付房屋不动产证属证书止，按原告已交付购房款金额800000元为基数，以月利率1.2‰计算的逾期办理权属证书的违约金24960元（暂计至2020年7月7日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：被告承认原告提交的合同，被告已经将房产交付使用，但是无法办理房产权给原告，原告所提的证据被告全部确认有效，被告会尽快办理房地产不动产权证件给原告。原告向被告购买的房产已经交付使用，只是没有办理产权证件给原告，被告不同意支付违约金。经审理查明：2016年4月26日，原告以价款800000元购买被告名下位于海丰县海*********************房产，建筑面积149.41平方米，房产证号为：C4121154号，原告于2016年4月26日付购房款325020元，2016年4月27日付购房款474980元。原告于2016年4月30日缴纳交易税费，税务机关出具发票中记载建筑面积为162.51平方米，被告并于2016年6月6日将上述房屋交付原告使用。原告与被告于2018年2月7日补签订《房地产买卖合同》，合同其中约定本合同签订之日起三十日内，原、被告双方应携带有关资料到县政务中心办理过户手续，原告支付最后一期购房款时，被告应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告，合同同时约定了房产位置、房产价格、付款方式、违约责任等，该合同并向海丰县****进行了备案登记。因被告没有向相关部门缴纳其过户登记应当缴纳的费用，该房产至今没有办理过户登记，原告遂于2020年7月24日向本院起诉，请求本院支持原告上列诉讼请求。在庭审中，原告明确诉讼请求为：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令被告履行合同义务，为原告办理所购房产不动产权证书交付原告。另查明：被告以及被告原法定代表人林志超与葛妍合同纠纷一案，广东省惠东县人民法院作出（2014）惠东法民一初字第456民事判决书，判决被告以及被告原法定代表人林志超偿还葛妍借款1000万元及利息，因被告以及被告原法定代表人林志超没有履行还款义务，葛妍向惠东县人民法院申请强制执行，广东省惠东县人民法院于2018年3月15日作出（2018）粤1323执566号执行裁定书，查封上述涉案房产。本案在审理过程中，原告向本院申请诉讼保全案涉房产，并依法提供担保。2020年7月31日本院依法作出（2020）粤1521民初1369号民事裁定书，对案涉房产予以查封。认定上述事实的证据有：当事人到庭陈述，原告身份证，营业执照，商品房买卖合同，收据，发票，收楼确认书，告知书等。本院认为，原告购买被告房产，双方于2018年2月7日签订《房地产买卖合同》，关于该合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间，订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告向被告购买涉案房产，系经双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故双方签订的《房地产买卖合同》合法有效。关于被告履行合同义务，为原告办理所购房产不动产权转移登记问题，原告与被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方本应依照合同约定履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告虽签订房地产买卖合同，并经过备案登记，但该登记不能等同于原告已取得房屋所有权，现涉案房产的产权尚未登记在原告名下，且另案已被惠东县人民法院查封，无论在法律上还是事实上涉案房产均无法完成产权转移登记，本院亦无法排除涉案房产被人民法院依法查封而存在的法律障碍，本案不适宜采用继续履行方式要求被告承担履约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条“房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，本院依法向原告释明后，原告仍主张继续履行房产产权转移登记请求，故其诉讼请求，因存在法律障碍，本院依法不予支持。原告自愿放弃被告承担违约金的请求，系原告真实意思表示，是原告自行处分自己的民事权利，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告许杰氽与被告海丰华宇房地产发展有限公司于2018年2月7日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、驳回原告许杰氽的其他诉讼请求。案件受理费212元，由原告许杰氽承担162元，被告海丰华宇房地产发展有限公司负担50元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  彭泽川二〇二〇年八月二十五日书记员  黄凤仪