苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初3645号原告：苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会，住所地苏州市吴江区。法定代表人：李斌，大谢村书记。委托诉讼代理人：李美，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：丁建明，男，汉族，住所地苏州市吴江市。委托诉讼代理人：钮海金，苏州市吴江区铜南法律服务所法律工作者。原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会（以下简称大谢村委会）与被告丁建明租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法由审判员陈唯华适用简易程序，于2020年7月6日、8月13日公开开庭进行了审理。原告大谢村委会委托诉讼代理人李美、被告丁建明及其委托诉讼代理人钮海金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大谢村委会向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告租金321770元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告长期租用原告名下厂房进行生产经营，截止2019年4月23日，被告还欠原告租金321770元未付清。原告多次催要，被告至今尚未支付。原告认为，被告租赁厂房，理应及时支付租金。现被告长期拖欠租金不付的行为已经构成违约，请法院依法判准原告诉请。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告租金338570元、电费41726元。被告丁建明辩称，原告主张的租金欠款，已经超过法律规定的诉讼时效。2012年9月3日，原、被告双方签订租赁合同一份，租赁期限为2012年9月8日至2013年9月7日，租金为80300元。被告在2012年9月14日交款125056元，其中租金80300元对应原告提供的结算凭证0025801，12000元污水处理接管费对应原告提供的结算凭证025802，28000元电费押金对应原告提供的结算凭证号025803，4756元电费对应原告提供的结算凭证号为025805，证明2012年的合同房租履行完毕。按2012年9月3日合同第二条，彩钢板辅助房220平方，每平方65元，是14300元，而实际原告没有搭建该辅助房，当时是先签合同后搭建该房屋，最后由被告自行搭建，所以该费用应当退回给原告。2013年9月8日之后租了半年，实际产生了租赁费33000元。由于房屋地势低，每逢下雨，车间都是水，因为有几家厂房拆迁，大家都搬到这个地方来，导致变压器容量不够，被告只能把机器设备卖掉，所以六个月后就不租了。当时村书记答应说租金不收了，自2014年3月7日至2017年8月就没有签订租赁合同，也没有使用，被告到江阴去开厂了。2017年8月起，大谢村委会将变压器容量增大，房屋予以了整修，所以被告回来了，被告从2017年8月起试了几个月，没签合同，并于2017年12月20日正式签订了租赁合同，至今还在租赁这个房屋，租金已经付清。原告变更诉讼请求后提供的明细表，根据该明细表，原告方认为2012年至2013年欠交房租45670元，事实上已全部交清，对应原告提供的结算凭证号为0025801，金额80300元，2014年度欠交租金66000元，因被告2014年实际租了半年，实际租金是33000元，2014年3月7日至2017年8月没租，所以没有租赁合同，原告对自己的主张也没有提交证明该主张的证据，原告多主张210670元。另外，2012年9月14日，被告交的污水接管费12000元，垫付电费押金28000元。2012年合同辅助房多收取的14300元，三项合计是54300元，应当扣除。根据2019年11月6日原告会议纪要，因原告无法提供电费发票，故对电费发票补贴10%-16%给予每个租户，被告已交电费是548352元，548352元*16%=87736元应当返回被告。综上，被告实际欠交租金是2013年9月8日至2014年3月7日租金是33000元，虽然没签合同，但事实上我方租了半年。2017年8月1日至2017年12月31日5个月，年初租金是66000元÷12个月=5500元/月，5个月是27500元，被告已支付10500元，欠17000元。2018年1月1日至12月31日应交租金是66000元，已交2万元，欠46000元，合计欠原告租金是96000元。原告应当返回被告2012年9月14日污水接管费12000元、电费押金28000元、2012年合同辅助房多收取的14300元。根据2019年11月6日原告会议纪要证明，因原告无法提供电费发票，故对电费发票补助10%-16%给每个租户，被告已交电费548352元*16%=87736元，合计142036元，原告应返还被告46036元。原告主张的尚欠电费41726元，无事实根据。被告电费缴纳有磁卡，而且该磁卡需要提前充值能使用，故不存在结欠原告的电费。本院经审理认定事实如下：2012年9月3日，大谢村委会作为甲方，丁建明作为乙方，双方签订厂房租赁合同一份，合同载明：甲方在大谢村工业小区建有标准厂房，现租赁给乙方作生产经营用房，经双方协商协议如下：租赁期限1年，自2012年9月8日至2013年9月7日止。到期后乙方如不租用，则需提前一个月通知甲方。到期后乙方需继续租用，到期后重签合同。租赁租金，厂房面积660平方米，每年每平方米100元，彩钢板辅房面积220平方米，每平方米65元，合计：80300元；电费每度0.85元，预付电费18000元，污水处理费每台600元，通电时一次性付清；付款办法：本合同签订后，需同时一次性交清合同租金。合同成立后，被告于2012年9月14日缴纳80300元（2012年9月至2013年9月7日的租金）。2017年12月20日，大谢村委会作为甲方，丁建明作为乙方，双方签订厂房租赁合同一份，合同约定：甲方在大谢村工业小区建有标准厂房，现租赁给乙方作生产经营用房，经双方协商协议如下：租赁期限1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止。到期后乙方如不租用，则需提前一个月通知甲方。到期后乙方需继续租用，到期后重签合同。租赁租金，厂房面积660平方米，每年每平方米90元，彩钢板辅房面积220平方米，每平方米30元，合计：66000元；付款办式：本合同签订之前一次性交纳所有房租金。被告分别向原告支付款项是：2017年7月30日缴纳5500元，2017年9月11日缴纳5000元，2018年12月12日缴纳20000元，2020年4月缴纳132000元。另查明，租赁标的物厂房，系在村集体土地上建造，目前没有产权证。以上事实由原告提供的租赁合同、记帐凭证及庭审笔录予以证明。双方存在争议的主要焦点为：2013年9月起至2016年双方是否存在租赁关系，被告是否结欠租金，原告其主张是否超过诉讼时效。原告主张，主张的租金为319666元。明细为：319666元=26766元（2013年9月8日至12月31日的租金）+198000元［66000元*3（2014年至2016年的租金）］+48900元［（59400元-10500元）（2017年）］+46000元［（66000元-20000元）（2018年）］+（132000-132000=0）（2019年至今已付清）。原告认为，被告在租赁期间并没有退租，原告多次向包括被告在内的这些拖欠租金电费的租户有过催讨的行为，因为都是在一个村里的，所以基本上都是上门口头催或者电话里面进行催讨，庭审当中被告本人也陈述电话是打过的，是不存在超过诉讼时效的问题。被告认为，2012年9月14日缴纳租金80300元的租赁期间为2012年9月至2013年9月7日，2013年9月8日至2014年3月7日，虽然没签合同，但事实用了，我方确认半年的租金是33000元，之后至2016年，未缴租金的原因已是退租，每年的租金都是提前交纳的，不交钱么就是退租。村书记曾承诺的，你们不租的就不收房租。后来变压器加大了，无锡那边也正常了，2017年我就租回来，租金也交付了。本院认为，由于租赁标的的厂房，原告确认系无证厂房，故原告与被告之间签订的厂房租赁合同无效，合同无效，被告仍应当支付原告相应的厂房占有使用费。分析双方提供的证据及相应陈述，本院确认，被告未付使用费金额分别为：2013年9月8日至2014年3月7日使用费是33000元，2017年8月未交付使用费是17000元，2018年未交付使用费是46000元，合计为96000元。就相关费用双方一直在交涉中，故原告主张租金，并未超过诉讼时效。原告与被告于2012年9月3日签订厂房租赁合同，一年期满后，被告否认与原告续签上述厂房租赁协议，以及继续租赁上述厂房并结欠租金，事实上双方也未再签订租赁合同；被告自认因处置机器而继续使用厂房至2014年3月，之后不签协议，不交租金也不租用厂房，且搬离至江阴去开厂经营了，直至2017年8月回来。而原告现有证据，不能证明被告实际使用案涉厂房自2014年4月起延续至2017年7月底，因此，原告主张被告支付2014年4月至2017年7月的厂房使用费，本院不予支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告结欠电费，未提供充分证据，不能证明其主张，本院不予支持。被告应付原告的厂房使用费应确定为96000元。至于被告认为应当扣除的押金或补贴，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告丁建明应支付原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会使用费96000元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院账号62×××67，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。二、驳回原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会的其它诉讼请求。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3502元，由被告负担1100元，原告承担2402元，被告承担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至法院，原告已预交的诉讼费用1100元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  陈唯华二〇二〇年九月十六日书记员  吕 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。