广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3873号上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司。住所地：惠州市惠城区*************xxx号。法定代表人:杨xx。委托诉讼代理人：曾群锋，广东通用律师事务所律师。上诉人（原审被告)：王健,男,汉族,1967年5月15日出生,住惠州市惠城区马庄路40号麦迪新村南区******,身份证号:650************419。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称万钧物业公司）与上诉人王健因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出(2019)粤1322民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司上诉请求：1、撤销博罗县人民法院作出的(2018)粤1322民初5047号民事判决判项中关于违约金245.9元的部分，依法改判。2、依法判令被告向原告支付因未按期缴纳自2016年7月1日至2019年5月31日物业服务费的违约金(违约金以每月欠款金额为基数，从每月l0日起按每日千分之三计付至付清之日止，暂计至2019年5月31日约为7376.59元)。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:一审法院认为:“关于原告主张违约金7376.95元的问题，《前期物业服务委托管理合同》中约定的违约金按天收取所欠费用的千分之一计算，折算年利率为108%，属于较高，明显违反有关法律规定。本院认为宜调整为按每月欠款全额的千分之一的标准计算，根据原告的主张，违约金计至2019年5月30日止，应为245.9元(7376.95元÷30天)。”上诉人认为:原审判决存在严重认定事实错误，而且判项中关壬违约金计算及截止时间不明确，的依法应当予以纠正。首先，日利率千分之一折算成年利率应为35.5%,而原审法院认为折算成年利率为108%，是明显的严重认定事实错误！因为截止至2019年5月31日违约金7376.95元系以日利率千分之三所计算得出，一审庭审时也有对应的陈述，并且提交了计算表。其次，原审法院认为宜调整为按每月欠款金额的千分之一的标准计算，折算成日利率为十万分之三点三三，年利率为百分之一点二，与正常的年利率百分之六或四倍的百分之二十四相差甚远，根本不存在为宜一说。就算上诉人不做任何事情将对应款项存到银行也可以得到年利率近6%的收益，更何况上诉人还要苦心经营，承担风险的情况下仅能得到年利率1.2%的回报，况且合同约定为千分之一，年利率为36.5%，大不了调整为年利率为24%，然而原审法院却将年利率调整为1.2%，简直是离谱，是对自由裁量权的滥用！再次，同一法院同一法官同一小区同一方当事人，原审法院在已生效判决(2018)粤1322民初5041号案，及未生效的(2018)粤1322民初5046号案、(2018)粤1322民初5040号案均认为:“原告主张的违约金按每日千分之三计算确实较高，可适当调整为按每日千分之一计算为宜。”然而原审法院(2018)粤1322民初5047号民事判决认定:“约定的违约金按天收取所欠费用的千分之一计算，折算年利率为108%，属于较高，明显违反有关法律规定。本院认为宜调整为按每月欠款金额的千分之一的标准计算。”实在让人匪夷所思!综上所述，原审法院认定事实、适用法律错误，旦判项中关于违约金的判决不明确，依法应当予以纠正，请求二审法院予以改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人王健上诉请求：撤销博罗县人民法院作出的（2018）粤1322民初5047号民事判决中关于上诉人向万钧物业服务有限公司支付物业管理费，水费，水单分摊费，违约金合计共计5872.46元的判决。事实与理由：根据前期物业管理第二十一条规定万钧物业服务有限公司应该与小区业主签证物业服务合同，但是，由于发现万钧物业服务有限公司在签署协议和入驻小区过程中存在明显暇疵，上诉人就向万钧物业服务有限公司提出质疑，万钧物业服务有限公司没有和上诉人签署该协议及其合同物业管理条例第四十条指出，物业服务收费应当遵循合理公开已经收费费用与服务水平相适应的原则运作，但万钧物业服务有限公司在实际经营中明显没有做到条例之要求，在经营中敷衍了事，收入和支出完全是笔糊涂账，对业务项目找理由推卸起码的责任没有做到一个服务企业的应尽义务。一审法院认为，被上诉人万钧物业服务有限公司已经与原开发商签署了前期物业服务合同，上诉人就需要遵守，依约履行合约义务，但国家物业管理条例明确指出签约不得有损业主合法利益的，业主有权要求修订更改，但万钧物业服务有限公司从始至终没有给回应，依旧继续乃至今日，给业主之小区留下一大堆大问题，给上诉人及其他全体业主的利益造成巨大损失，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释，第三条之规定，物业服务有限公司不履行物业合同约定的，或者法律法规及其行业规范应当确定的维修养护管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业继续履行，采取补救措施或者赔偿损失，人民法院也应当给予支持。一审法院庭审确认，上诉人始终没有缴纳相关物业管理费用，应该继续履约，上诉人认为，当上诉人在万钧物业进入小区行事合约之初就提醒被上诉人相关问题，是本着治病救人和谐共赢的愿望做的，上诉人小区和万钧物业服务企业履约期间，上诉人所居住的楼栋，四部电梯其中三部相当时间是停运的，就是勉强运行的一部电梯也是带病运行甚至至多次让全体楼栋业主徒步爬楼，上诉人所在小区的垃圾清运费用，是业主入住前提前支付的，被上诉人万钧物业服务有限公司无视基本规则，让数年累计的垃圾堆积威山，给小区环境造成严重危害，也给小区声誉造成不可估量的损失，但万钧物业服务有限公司不给上诉人及其众多业主的合理诉求给以任何答复，也没有在日常服务业务中做过任何改进，给整个小区业主造成了难以弥补的损失，民怨极大，最终迫使大家通过惊动上级政府管理部门过问，才让万钧物业服务有限公司离开服务社区终止合同。结果也说明上诉人在合同起始就提出的意见是正确的合理的应当也是善意的，另外，一审庭审中万钧物业服务有限公司举证说，曾在经营过程中多次采取催缴相关费用病并发出通知，请法庭注意相关细节，万钧所谓打电话通知上诉人之电话，早在几年前就已经是一个少数民族的异地人所有，用这样的号码给上诉人联系效果可想而知，实际上诉人一直在同被上诉人接触，且给万钧物业服务有限公司留有有效联系方式，万钧物业服务公司也一直在用，上诉人疑惑，为何在处理双方纠纷时用一个无效电话，且煞有介事的罗列相关证据，来证明上诉人的违约假象，用心何在？综上所述，希望法院撤销原判决，给予新的裁决，保护上诉人和小区众业主的合法权益。原审原告惠州市万钧物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业服务费5113.5元、水费317.37元、水电分摊费196.74元及违约金7376.59元，合计13004.17元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告王健的涉案物业位于博罗县*************************，于2014年5月20日收楼，2015年6月18日办理产权登记，面积132.79㎡（产权证号：粤房地权证博罗字第1xxx号）。2016年6月22日，原告与开发商惠州市龙达房产开发有限公司签订《前期物业服务委托管理合同》，原告从2016年7月1日起为涉案小区提供物业管理服务。合同第六条中约定：涉案小区物业管理费的收费标准为1.1元/㎡/月，折算被告的涉案物业应缴的管理费为146.07元/月；第七条第（12）项约定：物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前缴纳。逾期未交的，由原告按天收取所欠费用的千分之一的违约金。庭审中，被告确认自入住涉案小区后，从未缴纳相关的物业管理费。从2016年7月1日计至2019年5月30日止，共35个月，被告应缴纳的物业管理费为5112.45元（146.07元/月×35个月）；欠水费317.37元、欠公摊水电费196.74元。一审法院认为，被告的涉案房屋位于原告提供物业服务的小区内，根据原告与惠州市龙达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托管理合同》约定，被告与原告已形成物业服务合同关系。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，未尽管理义务，但缺乏充分的证据证明，且被告方的证人未出庭作证，也未提供证人的身份证明。对被告的抗辩，本院不予以采纳。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应依约及时向原告缴纳物业管理费。现原告诉请的物业服务费5112.45元、水费317.37元、水电分摊费196.74元，合计5626.56元，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金7376.95元的问题。《前期物业服务委托管理合同》中约定的违约金按天收取所欠费用的千分之一计算，折算年利率为108%，属于较高，明显违反有关法律规定。本院认为宜调整为按每月欠款金额的千分之一的标准计算，根据原告的主张，违约金计至2019年5月30日止，应为245.9元（7376.95元÷30天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王健应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费5112.45元、水费317.37元、水电分摊费196.74元、违约金245.9元，合计5872.46元。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、公告费260元，由被告王健负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点是：一、上诉人万钧物业公司是否有权收取物业服务费；二、逾期缴纳物业服务费的违约金如何计算。关于上诉人万钧物业公司是否有权收取物业服务费的问题。涉案房产的开发商与上诉人万钧物业公司已签订《前期物业服务委托管理合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对业主具有约束力。上诉人王健认为上诉人万钧物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并未提供充分的证据加以证明。因此，在上诉人万钧物业公司已提供物业服务的情况下，其有权收取相应的物业服务费。关于违约金的计算问题。《前期物业服务委托合同》约定违约金按日收取所欠费用的千分之三，一审法院表述为“千分之一”应为笔误，本院在此予以纠正。因此，双方合同约定的违约金标准确属过高，考虑到同类小区的一致处理，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人王健的上诉请求不能成立，上诉人万钧物业公司的上诉请求部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初5047号民事判决为：上诉人王健于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费5112.45元及违约金（以月欠款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）、水费317.37元、水电分摊费196.74元。二、驳回惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费各50元，分别由上诉人惠州市万钧物业服务有限公司和上诉人王健各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮