青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初2937号原告：李连国,男,汉族，1976年10月25日出生,公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：岳凌羽，青海言度律师事务所律师。被告:西宁红联中西医结合医院，登记号：66193836263010412A3001，住所地，西宁市城**海湖新区文城路**。法定代表人:阚瑞勤，该医院总经理。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。被告：阚瑞勤,男,汉族，1938年9月11日出生,公民身份号码：×××,西宁红联中西医结合医院法定代表人，住西，住西宁市div>委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。原告李连国与被告西宁红联中西医结合医院（以下简称红联医院）、阚瑞勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连国及其委托诉讼代理人岳凌羽，被告红联医院、阚瑞勤的共同委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连国向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告红联医院签订的《房屋租赁协议书》，将租赁的第12-2号商铺无条件交还给原告；2.依法判令被告支付原告欠付第12-2号商铺至退房之日止的租赁费和物业费，暂计算至2020年6月30日合计303143.98元（其中租赁费290125元，物业费13018.98元）；3.判令被告因违约而赔偿原告违约金200000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告红联医院于2015年6月12日签订《房屋租赁协议书》一份，原告将位于西宁市××路第12-2号商业铺面租赁给被告红联医院使用，双方约定租赁期限为五年零二个月，自2015年6月1日至2020年7月31日，租金为每年1128300元，租金如逾期，每日承租方应按年租金的1%向出租方交纳滞纳金；协议约定租金付款方式为年付，每年租金应提前30日支付，如果租金超期支付被告将承担20万元违约金及滞纳金。合同生效后，被告红联医院前四年均按期缴纳租金，但第五年未按约定缴纳租金，后经双方协商达成一致意见，被告阚瑞勤对被告红联医院的租金提供连带责任担保，租金由年付款方式改为季度付款方式，提前20天支付，其他合同条款不变。但变更后被告只交纳到了2020年2月份的房屋租金，后期租金及物业费等仍拖欠至今。租赁期间，被告毁损原告房屋及附属设施，应向原告支付违约金即扣除被告的履约保证金200000元。被告红联医院、阚瑞勤辩称，原告并非案涉商铺的所有人，诉讼主体不适格；双方之间签订的合同第十条已经明确约定附解除条件的条款，2020年疫情系不可抗力，该合同已失效，被告不应再承担相应的租金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原告李连国（甲方）与被告红联医院（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将位于西宁市××区第12-2号商业铺面（面积约1446.55平方米）租给乙方使用，租赁期限为5年零2个月，自2015年6月1日起至2020年7月31日止（其中两个月是甲方给乙方的装修期，房租从2015年8月1日开始算），年租金为1128300元，租金为年付款方式，乙方每次租金应提前30日交付。租金不得超期，如超期，乙方每日应按年租金的1%向甲方交纳滞纳金，并承担200000元的违约金；如超期五日未交，甲方有权单方行使解约权。乙方同时确认，甲方向乙方送达解除合同通知当日，双方所签合同即终止，乙方在合同终止的次日应无条件向甲方交还所承租房屋；逾期未腾空交付，乙方除向甲方承担已拖欠甲方租金、物业费及违约金外，甲方没收乙方所交纳的履约保证金，且有权直接收回乙方所承租房屋。乙方在本协议签订时应向甲方支付协议履约保证金200000元，合同期满后，如无续约或其他约定，双方按协议内容交接完成后，十日内甲方无息退还乙方保证金。乙方所租房屋必须经营医疗机构，租赁使用期内所发生的水、电、暖、卫生费、门前三包费、物业管理费等费用均由乙方承担。租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议自然终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。合同签订当日被告向原告支付履约保证金200000元。2019年9月4日，经原、被告双方协商，被告阚瑞勤向原告出具担保书：西宁红联医院租赁李连国两套商业铺面（地址：西宁市××区第**和**），因资金紧张，现与李连国商定一致，该商铺租金由原来的年付款方式改为按季度付款，如不再租赁应提前60日通知出租方，否则视为承租方违约，其他条款仍按原协议执行，本人阚瑞勤保证提前20日付款，否则，本人将对该院的全部欠款（使用期内租金及物业费等）承担连带责任保证。双方就租金付款方式协议变更后，被告自2020年2月起拖欠租金，自2020年1月起拖欠物业费。后经原告催要，被告于2020年1月份向原告支付下一季度租金180000元。2020年4月23日，原告向被告邮寄发出《商铺租金催款通知》，要求被告于2020年4月30日前付清所欠租金及物业费，否则承担由此造成的损失及违约金400000元，并且不予退还履约保证金。被告于2020年7月份在58同城网站就案涉商铺对外发布出租信息。审理中，双方已于2020年8月25日办理完铺面移交手续，被告将商铺腾退给了原告。另查明，案涉商铺系由原告之兄李连奎于2013年9月30日从西宁恒邦房地产有限责任公司购得，后交由本案原告李连国出租和使用，并表示同意原告在本案中主张相应权利。李连奎与西宁景福物业管理有限公司签订的《物业服务合同》中约定物业费每平方米1.5元/月，商业性物业管理费每平方米3元/月。上述事实，有双方当事人提供的《房屋租赁协议书》、《西宁市商品房预售合同》、担保书、授权委托书、李连奎谈话笔录、短信、微信聊天记录截屏、催款通知、收条、《物业服务合同》、物业费收据、当事人的陈述、本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告是否具有诉讼主体资格；原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否终止；原告的诉讼请求能否成立。首先，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚信遵守。对于原告的主体资格，李连奎将其所购房屋交由其弟弟即原告李连国使用并对外转租，原告李连国以自己的名义与被告签订合同、收取租金，李连奎认可该合同并同意原告以自己的名义主张本案诉求，故原告的诉讼主体适格。其次，双方《房屋租赁合同》第十条约定：“租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。”庭审中，被告认为疫情及疫情防控措施系合同条款约定的不可抗拒的因素，故协议已自2020年1月25日疫情大面积爆发时起自动终止。对此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定及精神，疫情并非导致合同无法继续履行的情形，且发生疫情后，被告亦未向原告提出合同终止而一直继续实际占有铺面，故本案合同并未因疫情或疫情防控措施而终止。但由于疫情属于导致被告暂时没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，可以对被告相应减免部分租金。另，被告提交的短信记录中，原告认可被告已于2020年4月28日提出不再租赁铺面的主张，但该短信记录中原告同时已明确表示不同意解除合同，而被告提出不租的要求并非基于法定解除权，双方对于解除合同并未协商一致，故该合同在起诉前未解除。原告在2020年7月1日起诉时要求解除合同，虽与被告提出解除合同基于不同的原因，但因此前被告已主张解除合同，故原告的该诉求可视为同意解除合同，双方关于12-2号商铺的租赁合同应认定为于2020年7月1日解除。第三，关于原告主张的租金，庭审中，双方均认可原告主张的租金、物业费的金额以及被告自2020年2月1日起未付案涉商铺的租金、自2020年1月起未付物业费，以及月租金为94025元，月物业费为2169.83元的事实，双方在合同解除前即2020年7月1日前合同履行期间，被告是否实际使用案涉租赁房屋，均不影响按照合同约定履行租金支付的义务。合同履行期内未付租金为5个月，但因受疫情及疫情防控措施的影响，本院酌情减免被告2个月租金，按年租金1128300元，计算为：94025元/月×3个月=282075元，扣除1月份已支付的180000元，尚欠102075元；物业费为2169.83元/月×6个月=13018.98元。合同解除后，双方当事人均应当积极办理交接手续，其中，被告应当履行承租人通常的附随义务，即及时移交房屋并及时迁出房屋内的设备、物品。而实际上，双方并未移交房屋，被告方虽多次提出移交房屋，但至双方实际交接房屋时仍有物品未迁出；作为房屋的出租方，原告应当对自身事务尽到更多的注意义务，以防止损失进一步扩大。双方短信记录显示，在被告方于2020年5月5日就双方之间12-1号铺面一并提前提出不再租房、随时可交接房屋的情况下，原告以需要签订书面的解除协议、对方未交清房租物业费或对方未带书面委托书等理由未予接收。本案开庭结束当日，被告亦提出交接房屋，本院口头告知双方为减少各自损失进一步扩大，双方尽快协商交接房屋后，双方仍未交接。故，本案中，被告未完全腾空房屋即要求移交房屋，原告亦以未付清租金等为由拒绝接收房屋，双方对于迟延交接房屋均有责任，因此，合同解除后至实际交接之日的租金、物业费应由双方分担，综合本案具体情况，原告承担30%、被告承担70%为宜。自2020年7月1日合同解除至2020年8月25日交接之日止案涉房屋一直处于闲置状态，此期间共计1个月零25天的租金为：94025元/月+94025元÷30天×25天=172379.17元，物业费为：2169.83元/月+2169.83元÷30天×25天=3978.02元，被告按70%应承担租金120665.42元，物业费2784.62元。综上，本案中被告应共支付租金222740.42元，物业费15803.6元，合计238544.02元。由于铺面双方已进行交接，无需退还。关于原告主张的违约金，因被告未按时交付租金系疫情防控措施导致营业收入明显减少所致以及双方对于未及时办理房屋交接手续均有过错，故本院不予支持。对于承担责任的主体，因被告阚瑞勤已书面承诺承担连带责任，且庭审中亦未就承担连带责任提出异议，故应与被告红联医院承担连带给付责任。对于被告在签订合同时向原告支付的履约保证金200000元，双方可在履行判决确定的内容时协商进行冲减或由被告另行主张。综上，原告要求被告支付租金的诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。原告主张的违约金，因被告未支付租金系不可抗力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第九十二条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决如下：一、原告李连国与被告西宁红联中西医结合医院就西宁市文成路12号第12-2号商业铺面签订的《房屋租赁协议书》于2020年7月1日解除；二、被告西宁红联中西医结合医院于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告李连国欠付的铺面租金222740.42元，物业费15803.6元，合计238544.02元；三、被告阚瑞勤对以上第二项内容承担连带给付责任。四、驳回原告李连国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8832元，减半收取4416元，由被告西宁红联中西医结合医院、阚瑞勤负担3476元，原告李连国负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 祁晓春 二〇二〇年九月二十八日法官助理 秦铭悦书记员 李 帅二〇二〇年九月二十八日书记员李帅附：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。