安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8930号 原告：沈亮，男，1974年12月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：马青松，安徽临湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲菲，安徽临湖律师事务所律师。 被告：张超，男，1994年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。 被告：干根斗，男，1985年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。 原告沈亮诉被告张超、干根斗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈亮的委托诉讼代理人马青松、被告张超、干根斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈亮向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2、两被告立即向原告支付欠付的房屋租金179320元（暂计算至2020年7月9日，后续租金按照合同约定的租金标准计算至被告方将案涉承租房屋返还原告之日止）；3、两被告向原告支付拖欠的租赁房屋燃气费44104元（燃气费暂计算至2020年5月26日，实际计算至被告方将房屋交还原告之日止），房屋水费人民币10054元（水费暂计算至2020年6月16日，实际计算至被告方交还房屋之日止）；房屋电费人民币17859元（电费暂计算至2020年6月16日，实际计算至被告方返还房屋之日止），以上费用暂合计为72017元；4、两被告向原告支付违约金人民币171990元；5、本案的诉讼费用由被告方承担。 事实和理由：2019年12月10日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于合肥市房屋出租给两被告经营使用。使用面积为1200平方米，租赁期限自2019年12月10日至2021年12月9日。该合同第三条约定在签订本协议后被告方需向原告支付60000元房屋租赁保证金及第一季度租金85995元，以后每一季度租金需提前一个月缴纳，即在每年的11月、2月、5月、8月的9日前支付；该条第三款租金及费用约定第一年租金为343980元。之后每年租金在第一年租金的基础上逐年增加5%，直至合同期满结束。被告方若逾期支付租金，每逾期一天，则被告方应按照所拖欠的租金的1%支付滞纳金，逾期十五天不支付，视为被告方违约，原告方有权终止本房屋租赁合同，收回房屋并没收房屋租赁保证金，同时须承担半年租金违约金。该合同第四条其他费用约定该租赁场所的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费、燃气费、通讯费等日常所发生的费用都由被告方承担，被告方所使用的电梯电费、年检费、维修费、有线电视费、租赁税费也都由被告方自行承担。房屋租赁合同签订后，原告按约交付了房屋，被告方使用现金的方式支付了60000元租赁保证金，被告张超于2020年3月23日通过微信转款两笔合计30000元，于2020年4月20日通过微信转款一笔10000元，2020年4月23日微信转款10000元，微信共计支付5万元。目前被告方已经近三个季度的租金未按约支付，根据合同约定，已经构成严重违约，为了维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 张超辩称：我同意解除合同，原告要求的违约金，因为疫情原因，违约金不应当成立，我之前已经和原告商谈，要求退还房屋，但是原告没有同意，且原告要求的违约金过高；不同意支付租金170000元，针对燃气费、电费、水费72000多元，我可以认，但是前提是原告方将60000元押金退还给我们；不同意支付违约金，且不同意支付诉讼费用。 干根斗辩称：疫情期间，因为疫情无法经营，我当初与原告协商解除合同，但是原告没有同意，之前不同意调解，现在过了三个月起诉要求租金，不合理；后期即使被告方无法经营，原告方也不应当将房屋锁门，其行为是不对的。 经审理查明：2019年12月10日,原告沈亮作为出租方与作为承租方的被告张超、干根斗签订《房屋租赁合同》，约定原告沈亮将位于合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋租给被告使用。租赁期为2年，自2019年12月10日至2021年12月9日止。在签订协议后被告须向原告交纳60000元的房屋租赁保证金和第一季度房屋租金85995元。租金费用自协议签订之日起一年（2019年12月10日至2020年12月9日）租金为343980元／年，以后每年递增5%。租金按季度支付，提前一个月支付下个季度租金，逾期支付，每逾期一天，按所拖欠租金的1%支付滞纳金；逾期15天不付，原告有权终止本房屋租赁合同，收回房屋并没收房屋租赁保证金，同时须承担半年的违约金。该租赁场所的其他费用，包括但不限于物业管理费及水费、电费、燃气费、通讯费等日常经营所发生的费用均由被告承担。合同签订后原告自认被告向其给付了合同约定的保证金60000元，另被告通过微信转账又向原告支付了50000元作为房屋租金。庭审中被告主张因其未能付清全部房租，故原告于2020年5月12日或13日将出租房屋上锁，原告则主张上锁系因被告离开。同时被告主张其曾与原告协商解除租赁合同，但未获原告同意。 另查，被告承租房屋期间欠付的煤气费、水费、电费原告提交的证据有，1、燃气费：2020年5月26日合肥燃气集团营销公司《燃气催费及暂停供气通知单》，载明截至2020年5月26日拖欠燃气费为44103.86元。2、水费：2020年6月5日合肥供水集团有限公司营销公司《水费催交温馨提醒》，载明自2020年1月至2020年5月，已欠费9248.28元，违约金41.94元，合计9290.22元；后原告2020年6月16日缴清了被告所欠水费及违约金10054.35元。3、电费：国网安徽省电力有限公司合肥供电公司低压客户电费清单四份及POS单两份，载明原告代被告缴清电费共计17859元。 再查，案涉《房屋租赁合同》出租的合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋登记房地产权利人即为原告沈亮。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于《房屋租赁合同》解除的问题，双方均同意解除合同，故对原告要求解除合同的请求予以支持。 关于被告尚欠的房屋租金，被告系2019年12月10日承租的案涉房屋，至2020年7月30日《房屋租赁合同》解除，实际承租期共计7个月零20天。被告主张因疫情要求减免租金，本案合同履行期内确遭新型冠状病毒传播疫情，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，被告要求减免租金的主张符合不可抗力的情形，本院酌情给予其减免自2020年1月24日起，安徽启动重大公共卫生事件一级响应之日后1.5个月的房屋租金。另原告对被告庭审中主张原告在2020年5月13日将出租房屋上锁的事实并未表达异议，虽原告上锁行为有自力救济的可能，但客观上亦造成被告无法获得承租利益，且原告在进行自力救济后，亦应及时付诸行动主张公力救济。原告向本院递交民事起诉状主张其民事权利的时间为2020年7月10日，对于2020年5月13日至2020年7月10日之间产生的房屋租金，本院给予2020年5月13日至2020年5月19日间的七日为原告主张公力救济的合理准备期间，该期间房屋租金应由被告负担，同时认定2020年5月20日至7月10日期间1个月零20天的租金损失，为原告怠于行使权利而造成的扩大损失，应由原告自行负担。综上，被告应支付原告的租金月份为4.5个月，其中扣除了疫情原因减免的1.5个月及原告怠于行使权利应由原告自行负担的1个月零20天。根据双方约定，案涉房屋季度租金为85995元，据此月度租金即为28665元，算出被告应支付的租金为128992.5元，扣除被告签订合同时给付原告的保证金60000元及已经支付的50000元租金，被告尚应给付原告沈亮租金为18992.5元。 关于房屋占用损失，因被告将门上锁，之后主张的房屋占用费本院不予支持。 关于水电煤气费，原告提交了相关收费票据及支付凭证，确认被告应付原告煤气费为44104元、水费为10054元、电费为17859元。 关于违约金，被告欠付租金造成原告的损失系资金占用的损失，原告主张按约定的半年房屋租金标准计算违约金。该约定标准过高，故本院仅支持原告主张的部分违约金，即以1个月房屋租金28665元为标准，对于超出该标准部分的违约金主张，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的合同； 二、被告张超、干根斗于本判决生效之日起十日内支付原告沈亮剩余租金18992.5元、煤气费44104元、水费10054元、电费17859元，合计91009.5元； 三、被告张超、干根斗于本判决生效之日起十日内向原告沈亮返还位于合肥市长江东路与铜陵北路交汇处合肥市东市区房屋； 四、被告张超、干根斗于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈亮违约金28665元； 五、驳回原告沈亮的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7650元，减半收取3825元，由原告沈亮负担2744元，由被告张超、干根斗负担1081元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐基奎 二〇二〇年九月三日 书记员  马立志 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。