陕西省大荔县人民法院     民事裁定书     (2020)陕0523民初890号     原告：陈平，男，1978年10月2日出生，汉族，居民，住所大荔县，公民身份号码：61052XXXX8XXXXXX8。    被告：中国工商银行股份有限公司大荔县支行，住所大荔县。   负责人：李宏，系该行行长。   委托诉讼代理人：徐小燕，陕西佳沃律师事务所律师。   委托诉讼代理人：常芬，陕西佳沃律师事务所律师。    第三人：武彩丽，女，1976年8月23日出生，汉族，居民，住所大荔县，公民身份号码：61212XXXX6XXXXXX28。    第三人：李波，男，1977年7月14日出生，汉族，居民，住所大荔县，公民身份号码：61212XXXX70XXXXX10。   原告陈平与被告中国工商银行股份有限公司大荔县支行、第三人武彩丽、李波案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法进行审理。   原告陈平向本院提出诉讼请求：1.终止要求原告陈平于2019年12月22日之前迁出房屋或与新房主签订租赁合同的执行；2.确认原告陈平与第三人李波的租赁合同有效并继续履行。事实与理由：2015年3月18日，原告陈平与第三人李波签订房屋租赁合同，约定陈平租赁李波、武彩丽位于大荔县XX路XX段XX城XX/4-04/4-05/4-06的商用房进行经营，租赁期限从2015年3月18日起至2035年3月17日，共20年，由原告对该房屋进行装修，同时抵房屋租金。同年5月10日，陈平请大荔县现代装饰设计有限公司进行装修，装修费用为1300731元，该费用李波认可抵20年房租，陈平一直租赁使用该房屋经营生意。2015年4月28日，李波与陕西鑫恒泰置业有限公司签订商品房买卖合同，约定李波购买上述房产，总价款6191640元，首付款3191640元，银行按揭300万元。2015年5月22日，被告与李波、武彩丽签订个人购房借款担保合同，并在大荔县公证处进行了公证。后因李波未按时还款，被告申请强制执行。2019年，法院查封了上述房产并在网上拍卖后，张贴公告，要求原告陈平于2019年12月22日之前迁出房屋或与新房主签订租赁合同。陈平不服，认为该租赁合同已实际履行，且陈平实际占有使用该房屋，租赁合同实际占有等均在借款担保合同之前，故对法院让其腾迁提出执行异议。大荔县人民法院以（2020）陕0523执异9号执行裁定书驳回了陈平的异议请求。原告不服，特向贵院提出执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告中国工商银行股份有限公司大荔县支行辩称，1、原告陈平与第三人李波、武彩丽的租赁合同不具有法律效力，应判决认定该租赁合同无效，其基于该租赁合同的诉求应予驳回。原告与第三人在2015年3月18日签订就涉案房屋的租赁合同，而第三人2015年4月28日才与开发商签订商品房买卖合同，合同约定2015年8月31日交房。因此第三人此时才确定占有、使用、处分该房屋的权利。且双方在合同中约定用房屋装修折抵20年租金，却对承租房屋的用途、租金的具体支付方式、修缮，到期后的权利义务只字未提，不符合租赁合同相关法律规定，从而不具有法律效力。2、原告与第三人的房屋租赁合同明显涉嫌虚假，其目的在于恶意串通以损害答辩人及他人利益。该租赁合同签订时，第三人并未取得房屋的所有权，对该房屋没有处分权及相应物权，属于无权处分，合同不具有法律效力。双方在合同中约定用房屋装修折抵20年租金的约定不符合常理，显失公平，有事后合意串通之嫌疑。   第三人李波述称，2014年第三人在中央城项目建设基础工程，完工后开发商无法清付工程款，便将中央城4-03/4-04/4-05/4-06四间门面房折抵给他，双方签订了购房合同；同时第三人通过开发商在被告处办理了抵押贷款300万元，贷款分10年偿还，每月还款33189.8元。偿还10期后，第三人因经营不善无力再继续偿还。2014年11月交房后，他将上述四间门面房租赁给原告，并于2015年3月18日与原告签订了租赁合同，租期二十年，原告装修房屋的装修款折抵二十年的租金。   本院查明，2017年8月11日，中国工商银行股份有限公司大荔县支行依据（2017）大证执字第59号执行证书向本院申请强制执行，被执行人为李波、武彩丽，执行标的为：剩余贷款本金2792214.17元，积欠本金255364.7元，积欠利息191579.04元（利息暂算至2017年6月30日）。合计积欠本息2983793.21元，以及申请执行人为实现债权所支付的费用。本院向第三人发出执行通知书后第三人未履行。2017年12月7日本院对第三人名下的大荔县XX路XX段XX城XX/4-04/4-05/4-06的商用房进行评估，经评估该房产价值3969500元，并终结本院（2017）陕0523执825号案件的执行。2019年4月11日本院恢复执行， 2019年7月8日作出（2019）陕0523执恢186号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李波、武彩丽位于大荔县XX路XX段XX城XX/4-04/4-05/4-06号房产。 2019年7月9日、2019年10月29日本院发布拍卖公告。2019年8月14日，原告曾以拍卖未通知其作为承租人享有优先购买权提出执行异议，后原告申请撤回执行异议，本院作出（2019）陕0523执异32号执行裁定书，准许原告撤回执行异议申请。之后经阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖后，买受人李爱玉以2222920元竞得。2019年11月20日，本院发布公告：本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司大荔县支行与被执行人李波、武彩丽公证债权文书一案中，于2019年11月16日在淘宝网上公开拍卖被执行人李波、武彩丽名下位于大荔县XX镇XX路XX段XX城XX/4-04/4-05/4-06号房产（房产证号17**），现已经拍卖成交。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，责令所有租赁房屋的人于2019年12月22日前迁出房屋或与新房主重新签订租赁合同，到期不履行的，本院将依法强制执行。   另查明，2020年1月7日，原告向本院提出书面异议申请，请求撤销本院2019年11月20日作出的（2019）陕0523执恢186号公告，要求继续履行原告与第三人之间的租赁合同。2020年1月21日本院作出（2020）陕0523执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人陈平的异议申请。2020年3月10日，陈平向本院提出案外人执行异议之诉，诉讼请求为：1.终止要求原告陈平于2019年12月22日之前迁出房屋或与新房主签订租赁合同的执行；2.确认原告陈平与第三人李波的租赁合同有效并继续履行。   2020年3月16日，第三人向本院提出书面异议，请求撤销（2019）陕0523执恢186号案件的拍卖执行行为，本院于2020年3月17日作出（2020）陕0523执异10号执行裁定书，裁定撤销本院于2019年8月17日、2019年10月29日发布的《拍卖大荔县XX镇XX路XX段XX城XX/4-04/4-05/4-06号房产的公告》及相关网络司法拍卖行为。   本院经审查认为，案外人执行异议之诉，是在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议后，对裁定不服，且诉讼请求与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本院（2019）陕0523执恢186号公告中内容是执行行为，原告认为该执行行为违反了法律规定的，并不是对执行标的提出异议，故原告应向负责执行的人民法院提出书面异议，对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。本院已撤销了拍卖涉案房屋的公告及相关网络司法拍卖行为，原告诉讼请求的基础已不复存在。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第二款、第三百一十二条之规定，裁定如下：   驳回原告陈平的起诉。   案件受理费16507元，本裁定生效后予以退还。   如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。         审  判  长    王艳妮   审  判  员    王亚维   人 民 陪 审 员    刘锐                               二〇二〇年八月二十八日     法官助理    曹媛媛   书  记  员    张帅                    1