广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初3838号 原告：覃高才，男，1978年10月5日出生，壮族，住广西象州县。 原告：黄小梅，女，1982年2月3日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城负******，统一社会信用代码：91450204059547035A。 法定代表人：王世伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃彩劝，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾文坚，系该公司员工。 -2- 原告覃高才、黄小梅诉被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃高才、黄小梅及其委托诉讼代理人仇宇书，被告柳州鑫协商贸有限公司的委托诉讼代理人覃彩劝、曾文坚到庭参加诉讼。被告陈聪猛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃高才、黄小梅向本院提起的诉讼请求为：1、请求法院判令被告柳州鑫协商贸有限公司向原告支付购房首付款人民币145760元，利息17946.45元（以145760元为基数，以年利率6%计，自2017年12月13日起，暂计至2019年12月31日，之后利息计算至还清之日止），违约金人民币50000元，违约利息4776.14元（以145760元为基数，以年利率6.5%计，自2019年7月1日起，暂计至2019年12月31日，之后利息计算至还清之日止）；合计人民币218482.59元；2、请求法院判令被告陈聪猛对请求1承担连带赔偿责任；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）签订《柳州市商品房现房买卖合同》，即由原告以总价人民币275760元购买坐落于柳州市商铺，同日原告即向被告鑫协公司转首付款人民币145760元，并与广西零零秀商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，被告鑫协公司向原出具总额为人民币145760元的收据。之后原告在业主群了解到，被告鑫 -3- 协公司根本不是购买商铺的所有权人，真正的所有权人为福建商人陈聪猛，而被告陈聪猛与被告鑫协公司是委托与被委托的关系，而且所购买的商铺为整体商铺即柳州市只有一本房产证，而且该房产早已多次抵押和多次被法院查封，因此被告方的房屋买卖行为属于欺诈行为，即明知涉诉房产不能过户的情况下仍然出售，同时也没有将涉诉房产已抵押和被查封的事实告知原告，之后原告与其他业主一起将被告方维权，要求被告方退款。经过多次交涉，被告鑫协公司于2019年7月1日与原告签订《退款协议》，约定退款的金额、退款的方式、利息的计算方式以及违约金的赔偿方式等，但到了还款的时间，被告方仍然分文未付，已明显违反上述《退款协议》，无奈原告与其他业主一起又继续维权，并与被告陈聪猛多次协商，陈聪猛口头承诺想办法筹钱还款，但迟迟未付。被告方的行为，已违反诚实守信的原则，基于房产的现有状况，为了有效维护原告自身合法权益，特向法院起诉。 据此，根据相关法律规定特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告柳州鑫协商贸有限公司辩称，请求按照签订的退款协议进行赔偿。 被告陈聪猛在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。 当事人围绕诉辩内容提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。被告陈聪猛未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利， -4- 由此产生的不利后果应由其自行承担。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告陈聪猛为位于柳州市房屋的所有权人，该房屋于2013年9月29日进行登记，房产证号为：柳房权证字第××号，该房屋从2014年1月13日至2019年10月9日期间共有11笔抵押登记、20笔查封登记。 2017年9月28日，被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《销售经营授权书》，该授权书载明被告陈聪猛全权委托柳州鑫协商贸有限公司对其名下位于柳州市指定区域进行经营、销售以及负责合同的签订、执行和售后服务，授权时间为2017年9月8日至2037年9月28日，授权区域为谷埠街国际商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇：Ｄ区（1-304号）、Ｅ区（1-231号）、Ｈ区（46-122号）。 2017年12月13日，原告作为买受人与作为出卖人的柳州鑫协商贸有限公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》，该合同就原告以275760元的价格购买位于柳州市的房屋进行了约定。同日，原告还与广西零零秀商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其购买的本案案涉房屋授权委托给广西零零秀商业管理有 -5- 限公司统一招商、统一经营、统一管理，委托经营管理期限为十年。被告柳州鑫协商贸有限公司于该日向原告出具了专用收据载明收到原告支付的购房款145760元。 2019年7月1日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《退款协议》，协议约定：本人覃高才、黄小梅于2017年12月13日购买谷埠××××商铺，现因柳州鑫协商贸有限公司手续不全，无法正常交铺，现柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，具体条件如下：1.从签订协议开始，另算3%的年利率，从购买之日到真正退款日期间结算年利率3%，加购房款项145760元。柳州鑫协商贸有限公司于2019年8月30日前退还全款的30%，2019年9月30日前退还全款的30%，2019年10月30日前退还全款40%。2.从签订协议开始，若是在规定期限内，柳州鑫协商贸有限公司无法退款给甲方，将承担逾期违约金50000元，另再加年利率6.5%的利息。 另查明，在双方签订《退款协议》后，被告柳州鑫协商贸有限公司并未向原告支付过任何退款。 在本案审理过程中，被告柳州鑫协商贸有限公司表示收到购房款，优惠费或者指标费、团购费是公司员工收的，同意按照退款协议的约定退款。对于利息，原告要求从签订合同开始计算，分段累加计算，以合同签订日期开始按年利率6%计算，违约利息从退款协议约定还款日期2019年7月1日开始计算按照年利率6.5%分段累计相加计算；被告鑫协公司认为应按照退款协议进行退款，退款协议是从签订合同开始计算到2019年6月30日按3%计算利息， -6- 2019年7月1日至最终退款日按6.5%计算利息，违约金50000元没有利息。 本院认为，关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案涉《柳州市商品房现房买卖合同》合同效力的问题。本案中，被告柳州鑫协商贸有限公司与本案原告签订的《柳州市商品房现房买卖合同》，是柳州鑫协商贸有限公司在本案案涉房屋所有权人陈聪猛的授权委托范围内签订，应属于当事人的真实意思表示。被告陈聪猛是本案案涉房屋的所有权人，其有权对自己名下的房屋进行合法处分。本案案涉合同在签订时，虽然存在银行抵押以及法院查封的事实，但该情形仅仅属于合同目的是否能够实现即存在阻却房产权属变更的情形，但该情形并不妨碍双方合同的成立以及生效；换言之，该事由并非绝对不可变更的事由，只要在双方房屋权属过户前该阻却事由消灭，双方的最终交易目的就会完成。故该合同未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现原、被告签订了《退款协议》，应视为双方已经解除了上述合同。 关于合同解除后被告退款的问题。原告与被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛已经签订了《退款协议》，明确约定柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，故被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司应严格按照退款协议约定向原告退还购房款。按照退款协议的约定，被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司应向原告退还145760 -7- 元。由于被告柳州鑫协商贸有限公司未能按照协议约定的期限退还全部款项，故被告陈聪猛、鑫协商贸有限公司还应该向原告支付违约金50000元，并支付利息。 关于利息的计算。《退款协议》中约定从购买日到真正退款日期间结算年利率3%；若是规定期限内无法退款，应承担逾期违约金50000元，另再加年利率6.5%的利息。原告庭审中主张从签订合同之日起算利息本院予以支持，被告鑫协公司同意从2019年7月1日开始按照年利率6.5%支付利息，故被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司支付的利息应以145760元为基数，从签订合同之日即2017年12月13日开始，按照年利率3%计算至2019年6月30日，之后的利息以年利率6.5%计算至房款退还完毕为止。对于原告主张的其他利息，没有约定或法定依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛共同向原告覃高才、黄小梅返还购房款145760元并支付利息、违约金（其中违约金为50000元；利息以145760元为计算基数，其中2017年12月13日至2019年6月30日期间的利息按照年利率3%计算，之后的利息以年利率6.5%计算至145760元退还完毕为止）。 二、驳回原告覃高才、黄小梅的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之 -8- 日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4578元，保全费1612元，（原告已预交3901元），由被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司共同负担，其中3901元径付原告，2289元在本案判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  许丽芬 -9- 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 -10- 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007