云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3233号原告：孙涟漪，女，1989年7月4日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。原告：宁鹏，男，1988年11月19日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。二原告共同委托诉讼代理人：陶嘉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪市城市投资开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路**。统一社会信用代码：91532801662649888W。法定代表人：李祥坤，职务：经理。委托诉讼代理人：李淑芳、苏聪，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告孙涟漪、宁鹏与被告景洪市城市投资开发有限公司（以下简称景洪市城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人陶嘉、李淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙涟漪、宁鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金35530.77元（暂计算至2020年7月4日，金额最终计算至房屋符合交房条件之日止）；2、判令被告承担原告未能收房的直接损失10811元；3、本案受理费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求的起算时间为2019年1月1日，要求按照双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定计算。事实和理由：原、被告于2017年12月28日签订《商品房购销合同》，由原告购买被告出售的曼听曼弄金湾C12幢第3单元第13层1303号房屋，总房款5624391元。《商品房购销合同》约定房屋应于2018年12月31日前交付，如未按期交付，被告自合同交房期届满60日内，屋每天按50元承担违约金;超过60日，每天按已付购房款0.01%承担违约金。2018年12月31日被告在房屋不符合交房条件的情况下，通知原告收房，原告在2019年1月发现房屋未通过验收，房屋存在交房手续不齐全、无水无电无煤气无电梯、无消防等配套设施、房屋及配套设施存在质量问题等。西双版纳旅游度假区管委会在2019年1月8日下发整改通知要求被告限期整改、停止交房。原告向被告提出拒绝收房，要求被告赔偿违约金，并在房屋符合交房条件后再通知原告收房。但是被告拒不承认延期交房的事实，也不承担违约金等任何赔偿。原告多次主动与被告沟通，但是被告态度消极，拒绝承担任何责任。为此原告提起诉讼。被告景洪市城投公司辩称，1、双方签订的购销合同第七条约定了房屋的交房条件，在补充协议第七条亦明确了交房的条件。2018年12月26日案涉项目经建设单位、勘察单位、涉及单位、施工单位和监理单位共同通过验收，被告于2018年12月26日在西双版纳报上刊登交房公告，通知业主于2018年12月31日到小区办理接房手续。2、双方签订的购销合同补充协议第十一条对房屋若存在质量缺陷的解决办法，但直至开庭原告也未提交任何证据证明被告交付的房屋存在质量问题，原告反复强调的停电问题系由政府规划导致，而不是房屋的主体结构存在质量问题；3、被告所交付的房屋是否进行验收备案不影响双方之间购销合同的履行，国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定了建设单位应自建设工程竣工验收合格之日起15日内办理相关备案手续，但该条规定属于管理性法规并不能因此否认当事人根据自身需要和实际情况自行约定的具体交付条件；4、本案的原告已办理了接房手续，被告不存在逾期交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据即原告提交的证据1《商品房购销合同》及补充协议、购房发票；证据2《整改通知》；证据5《住户手册》、《退装修押金申请表》及被告提交的证据1《商品房购销合同》及补充协议；证据2交房公告本院予以采信并在卷佐证。对于双方存在争议的证据分析评判如下：原告提交的证据3微信聊天记录与《整改通知》相互印证，本院予以采信、证据4《房屋租赁合同》、转账银行流水真实性本院予以采信；被告提交的证据2《云南省建设工程档案初验认可证》上加盖相关行政单位印章，本院予以采信；《建设工程竣工验收备案表》上加盖五方验收单位印章，本院予以采信；证据4《关于曼听·曼弄金湾项目交房整改的答复》系由被告针对《整改通知》作出的相关答复，本院予以采信；证据5《业主房屋验收交接表》由原告签字，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年12月28日，原告孙涟漪、宁鹏与被告景洪市城投公司订立《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告景洪市城投公司开发建设的曼听·曼弄金湾C12幢第3单元第13层1303号房屋，该房的参考套内建筑面积为100.64平方米，总价款644391元，买受人首期支付购房款总价款的21.52%，金额134391元，付款日期2017年9月2日，其余价款490000元向西双版纳州住房公积金管理中心贷款支付；被告景洪市城投公司应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该房交付给原告。若被告未按照约定的时间交房则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该房经建设单位组织验收合格后，被告景洪市城投公司应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。此外，合同还约定进行了其他事项。同时，原、被告还订立《合同补充协议》一份，该协议约定：原合同约定的验收合格并符合合同约定是指单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四单位及被告景洪市城投公司共同验收合格，房屋取得上述五单位验收签章的，即视为已具备交付条件，在房屋竣工五方验收后，被告景洪市城投公司根据相关规定向行政部门申请办理工程竣工备案手续。房屋交付时，原告有权在被告景洪市城投公司确定的交房期限内对房屋进行实地验查，验查中如发现房屋及其设施存在一定质量缺陷，而该缺陷又不属于主体结构质量不合格的，原告要求修复的，被告景洪市城投公司应及时修复，修复期间不视为被告景洪市城投公司逾期交房。另双方对协议其他事项进行了约定。上述合同及补充协议订立后，原告向被告付清了购房款且案涉购销合同于2018年1月28日办理了备案登记手续（合同登记号：JH2018012801431）。2016年11月28日，西双版纳州住房和城乡建设局出具涉案房屋工程《初验认可证》，该《初验认可证》内容：该工程竣工档案初验基本符合要求；建设单位要按照有关规定在竣工验收后进一步整理、规范竣工档案并在三个月内向城建档案管理部门报送一套完整的工程竣工档案。2018年12月26日，由被告景洪市城投公司和勘查、设计、施工、监理五家单位共同对涉案房屋的工程进行了验收。2018年12月26日，被告景洪市城投公司在西双版纳报刊登《交房公告》，载明：曼弄金湾小区已完成工程竣工验收，具备交房条件，定于2018年12月31日开始为业主办理交房手续。西双版纳旅游度假区管理委员会建设局因接到曼弄金湾项目业主多起投诉于2019年1月8日向被告景洪市城投公司下发《整改通知》，内容为：我局接到多起投诉，你公司开发的《曼听.曼弄金湾》项目存在未完成项目竣工规划验收的情况下将房屋交付使用的违规行为，已违反了《房地产市场管理条例》等相关规定，责令立即停止违规交房行为，自收到本通知之日起15日内对上述违规行为进行整改并将整改情况书面报我局，如不按期整改或在整改期限内我局再接到类似的投诉问题我局将按相关规定对你公司的违约行为进行通报并上报上级主管部门收回该项目的商品房预售许可证。2019年1月16日，被告向西双版纳旅游度假区管理委员会建设局关于整改问题进行答复，主要内容为：鉴于曼听·曼弄金湾项目单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及我公司共同验收合格，相关房屋已经取得上述五个单位验收签章，为方便客户对所购房屋进行提前装修，根据与购房客户签订的《商品房购销合同》及补充协议相关条款约定，我公司于2018年12月26日发布了交房公告，由于2018年景洪市降雨量较往年明显增加，雨季天气持续时间过长给施工带来了严峻挑战和不利影响，导致项目道路、绿化等室外形象工程的施工收到不可预期的影响因此造成客户在借款过程中产生不满情绪，引起了多起投诉，鉴于此我公司已××营销部门和××物业管理部××按××计划向业主××房的事宜，公司已倒排工期将全力完成项目道路、绿化等室外形象工程（预计2019年1月31日完成）并调整了原交房计划的安排。现原告以被告欲交付的房屋未经过综合验收且未取得验收备案登记为由要求其支付逾期交房违约金而诉至本院。另查明，2019年3月3日，原告签署《曼弄金湾业主房屋验收交接表》，办理了接房手续，原告接房当日向被告填写了《曼弄金湾交验房返修任务单》明确房屋存在户内空调联借口没有开、水电未通、户内弱电没有安装完等问题。本院认为，本案中，原、被告订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。在购销合同第七条约定交房时间和条件为“甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该房交付给乙方”，且在补充协议第七条对“经建设单位组织验收合格并符合合同约定”明确为单体建筑物经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方（被告）共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的即视为已具备交付条件，被告虽在2018年12月26日刊登交房公告，但西双版纳旅游度假区管理委员会建设局于2019年1月8日向被告下达《整改通知》，责令停止违规交房行为并进行整改，被告虽提交了《关于曼听·曼弄金湾项目交房整改的答复》，但在该答复中载明“暂停按原计划向业主办理交房的事宜……将全力完成项目道路、绿化等室外形象工程（预计2019年1月31日完成）并调整了原交房计划的安排”的内容，对于已经实际完成了整改内容且可以再次进行交房的时间被告并未举证加以证明，故本院对被告辩称已经于2018年12月26日交房的辩解不予采纳。根据庭审查明事实，原告虽于2019年3月3日进行了接房，但原告在接房对房屋进行验收时提出了水电未通、户内弱电没有安装完毕的问题且相关问题会影响原告对房屋的正常使用，对于前述问题是否返修完毕被告未能提交证据加以证明，结合原告于2019年5月18日向物业公司交纳装修保修金的事实可以确认原告对案涉房屋进行了装修，本院以此时间认定为被告对案涉房屋相关问题返修完毕的时间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,应认定原告实际收房且被告完成了案涉房屋相关问题返修工作即被告履行了交付房屋的义务,故涉案房屋实际交付日期应为2019年5月18日。结合双方签订的购销合同中对于交房时间的约定被告对于2019年1月1日至2019年5月18日期间构成逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金，故被告逾期天数为137天，被告应支付逾期交房违约金7962元（50元/天×60天+644391元×0.01%×77天），原告已经实际接收房屋情况下系其对自身权利的处分,自愿放弃相关合同权利,现以当时房屋未经验收合格为由主张被告承担逾期交房违约责任至房屋符合交房条件之日止的理由不成立,本院不予采纳。关于原告主张的直接损失10811元，根据原告提交的证据显示该损失系原告在2019年9月1日至2020年3月1日期间租房的相关费用，但在本院已认定原告于2019年3月3日接房且之后进行了装修的情况下，原告接房后在外租赁房屋产生的相关费用不应为被告逾期交房导致，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、被告景洪市城市投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告孙涟漪、宁鹏支付自2019年1月1日至2019年5月18日止共137天的逾期交房违约金7962元；二、驳回原告孙涟漪、宁鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费479.5元，由原告孙涟漪、宁鹏负担400元，由被告景洪市城市投资开发有限公司负担79.5元，应由被告负担的案件受理费由被告迳付原告，本院不另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年九月三十日书记员  刀启娜