北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68213号原告：北京五孚堂文化有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路******。法定代表人：王英，经理。委托诉讼代理人：焦少波，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，北京华标律师事务所律师。被告：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所，住所地北京市朝阳区劲松南路********内**div>法定代表人：白龙江，经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被告：北京五环通用航空有限公司，住所地北京，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村北>法定代表人：王斌喜，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，北京恒都律师事务所实习律师。被告：北京市朝阳区将台乡农工商总公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区酒仙桥>法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。原告北京五孚堂文化有限公司（以下简称五孚堂公司）与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）、北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）、北京市朝阳区将台乡农工商总公司（以下简称农工商公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五孚堂法定代表人王英及委托诉讼代理人焦少波，荣创公司委托诉讼代理人赵军敏、陈玲，五环公司委托诉讼代理人刘娟、孙鸣，农工商公司委托诉讼代理人杨伦、戚文扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五孚堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令荣创公司退还我公司租金201,206.28元、押金63,875元、水电宽带费5460元、燃气费12,223元；2.判令荣创公司支付我公司搬家费15,196元；3.判令荣创公司赔偿我公司装修损失125万元；4.判令五环公司和农工商公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：2017年10月15日，我公司和荣创公司签订《五环国际体育文化产业区项目合同书》，约定：荣创公司将北京市朝阳区将台乡酒仙桥北路大环庄园西路1号第1期A-015（S-25、S-27、S-29）号工作室（以下简称涉案房屋）租给乙方，建筑面积750平方米。合同签订后，我公司依约履行合同义务，但2016年6月10日起，涉案房屋被荣创公司、五环公司、农工商公司全部拆除。我公司认为，房屋拆除后，合同已不具备履行的可能性，荣创公司应返还我公司已经交纳的租金、押金、水电费、燃气费、宽带费，应承担相应违约责任并赔偿我公司损失。农工商公司作为涉案房屋的所有权人，将房屋出租给五环公司，五环公司又将房屋转租给荣创公司，荣创公司又将房屋转租给我公司，五环公司及农工商公司应与荣创公司共同赔偿我公司损失。荣创公司辩称，第一，涉案房屋是违法建设，所占土地为农业用地，农工商公司、五环公司以及五孚堂公司对此均知情。在农工商公司诉北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）合同纠纷一案中，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第12716号民事判决书，该判决已生效。该判决认定，涉案土地为集体所有，土地规划为农业用途，所建房屋为违法建设，并判决琼华公司将土地上西侧部分的房屋及相关附属设施进行拆除......据此，农工商公司对房屋状况是明知的。2016年7月27日，农工商公司、琼华公司、五环公司签订了《协议书》，协议书中列明了（2015）朝民初字第12716号民事判决书的情况，故五环公司对房屋状况是明知的。在五孚堂公司和荣创公司签订的《五环国际体育文化产业区租赁协议的补充协议》中第1条第2款中约定，荣创公司提供给五孚堂公司的材料中包括北京市朝阳区人民法院民事判决书、北京市第三中级人民法院民事裁定书、协议书、房屋使用合同等。据此，五孚堂公司对房屋状况也是明知的。第二，荣创公司不存在欺骗或隐瞒行为，不应承担缔约过失责任。如前所述，荣创公司在与五孚堂公司订立合同之初便将涉案房屋情况明确告知五孚堂公司，我公司并不存在隐瞒事实、提供虚假情况的情形。第三，五环公司与农工商公司签订《房屋使用合同》之后，授权荣创公司代表其对涉案房屋所在的全部建筑物及设施进行管理、运作、经营，五环公司并向五孚堂公司出具了《授权委托书》，根据五环公司与荣创公司签订的《管理、运作、经营委托合同》第9条约定，五环公司应向荣创公司出具适合其管理、运作、经营的包括但不限于授权委托书等证明文件，在实际运作过程中，五环公司向荣创公司出具了授权委托书等材料，荣创公司也依约向五孚堂公司进行了披露，故五环公司和五孚堂公司间成立委托代理关系，相应责任应由五环公司承担。同时，在2017-2018年期间，荣创公司支付五环公司1000万元，后荣创公司向农工商公司支付了1000万元，但农工商公司以与荣创公司无合同关系为由拒收了该笔款项，足以证明荣创公司并非园区的实际承租方，而是五环公司的受托管理方。第四，农工商公司明知涉案房屋应被拆除的情况下，仍将涉案房屋对外出租，从社会公益的角度，应承担责任。五环公司辩称，第一，五环公司并非本案适格被告。五孚堂公司与荣创公司签订《国际体育文化产业区项目合同书》及《补充协议》，五环公司并非前述合同的相对人；五孚堂公司从未向五环公司支付过租金及押金，五环公司并非实际收款人。第二，五孚堂公司和荣创公司签订的合同存在多处疑点，是否真实存在，有关款项是否实际发生，均无法确定。第三，五环公司并非合同当事人，五孚堂公司要求五环公司承担责任缺乏法律依据。综上，请求法院驳回五孚堂公司关于五环公司的全部诉讼请求。农工商公司辩称，农工商公司和五孚堂公司没有合同关系，并非本案合同主体，也未收取五孚堂公司任何款项，五孚堂公司要求农工商公司承担连带责任缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日，荣创公司作为甲方与五孚堂公司作为乙方签订《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：乙方承租涉案房屋，建筑面积750平方米，用作办公、工作室，租赁期限自2014年10月1日至2024年11月30日，2014年10月1日至2014年11月30日为免租期。《项目合同书》第7条约定了租金及付款方式，其中租金为2.8元/平方米.天，年租金为766,500元，租金自第4年开始递增，递增幅度为5%，租金包括房屋使用、公共部位固定设施维修及物业管理等费用，但不包括乙方应承担的电话、网络、水、电、供暖、废水、废弃处理等费用。第7条第3款约定，乙方应在合同签订之日起2日内，一次性支付甲方2014年12月1日至2015年2月28日的租金191,625元，此后应在前一笔费用到期之日起一个月前支付下一季度的租金。第4款约定，乙方须按时（费用到期前15日内）交纳合同规定的租金......第6款约定了收款方荣创公司的账户信息。第8款约定，本合同签订之日起第2个工作日内，乙方一次性支付1个月的租金金额作为押金，即63,875元。同日，荣创公司作为甲方与五孚堂公司作为乙方签订《五环国际体育文化产业区租赁协议的补充协议》（以下简称《协议》，约定：鉴于贝晶国际马术俱乐部的经营管理权现已更换为荣创公司，甲乙双方本着互利共赢的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容。《协议》第1条第1款约定，甲方有保护乙方在园区内正常经营的义务，不受“前物业”（北京鸿禧嘉德文化发展有限公司（以下简称鸿禧嘉德公司）、北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司（以下简称中马贝晶公司））相关人员的骚扰，甲乙双方在签订租赁合同及补充协议后，如乙方与“前物业”有合同纠纷，将由甲方来处理，如因“前物业”与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全部赔偿于乙方。第2款约定，甲方承诺给乙方提供的所有材料包括：《北京市朝阳区人民法院民事判决书》《北京市第三中级人民法院民事裁定书》《协议书》《房屋使用合同》《房屋产权证明》《委托书（琼华公司授权委托鸿禧嘉德公司）》《授权委托书（五环公司授权委托荣创公司）》真实有效，具有法律效力。关于合同签订日期为2017年10月15日而起租日期从2014年的原因，五孚堂公司称，其公司自2014年从中马贝晶公司处承租涉案房屋，后荣创公司从2017年接手涉案房屋，其公司从此与五孚堂公司签订合同。荣创公司称，其公司自2017年从鸿禧嘉德公司处承接涉案房屋。经询，五孚堂公司向荣创公司支付租金至2019年9月30日（于2019年6月5日支付租金201,206.25元）。庭审中，五孚堂公司要求荣创公司退还押金63,875元，并提交收据，显示收到王英支付押金63,875元，收款单位处有中马贝晶公司字样的公章。荣创公司对此称，并未收到五孚堂公司支付的押金，亦未从中马贝晶公司承接相应的债权债务。庭审中，五孚堂公司主张涉案房屋于2019年6月10日被农工商公司拆除，并提交《强制拆除决定书》，主要内容为：北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地和房屋，因该项目不符合土地利用总体规划，原北京市国土资源局已经做出行政处罚决定书，要求拆除违法建设和设施......要求农工商公司限3天内将北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地上的违法建设进行拆除，落款日期为2019年6月10日，出具单位为北京市朝阳区将台乡人民政府。荣创公司、五环公司、农工商公司对该证据的真实性认可。经询，五孚堂公司称其公司于2019年6月10日便开始从涉案房屋搬离，于6月15日清空，涉案房屋于2019年6月17日被拆除，以此为由要求确认《项目合同书》于2019年6月10日解除；荣创公司对此称，记不清楚何时拆除；农工商公司对此称，应于2019年7月初拆除。关于涉案房屋有无取得规划审批的问题。农工商公司称，涉案房屋没有产权手续，亦未取得规划许可。荣创公司称，在另案诉讼中，涉案房屋被认定为违建。本案庭审中，五孚堂公司将（2015）朝民初字第12716号民事判决书作为证据提交，并称合同效力由法院依法确认。经查，2015年2月15日，农工商公司作为原告就北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地房屋问题起诉琼华公司，诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决书，查明内容包括：2010年10月23日，农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方以文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经询，几方均认可涉案房屋位于（2015）朝民初字第12716号民事判决书中针对的“将台大环内现大山子仓储项目用地410亩”土地内。庭审中，荣创公司主张就涉案房屋，其公司作为五环公司委托代理人，对涉案房屋对外进行管理、运营，本案责任应由五环公司承担。为此，荣创公司提交《授权委托书》《管理、运作、经营委托合同》《补充协议》，其中《授权委托书》主要内容为：五环公司作为委托方、荣创公司作为受托方，五环公司委托荣创公司全权代表五环公司对北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上建筑物及全部建筑设施进行全面管理、运作、经营。五环公司对此不予认可。《管理、运作、经营委托合同》主要内容为：五环公司作为委托方（甲方）、荣创公司作为受托方（乙方），甲乙双方确认，以2016年7月27日甲方与农工商公司签订的《房屋使用合同》为蓝本，由乙方承继甲方在该合同享有的权利和履行应履行的义务......并同时一次性向农工商公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元......合同第5条第1款约定，本合同生效后，乙方独立开展管理、运作和经营，甲方不予任何干涉。第2款约定，受托期间，乙方自行组建经营队伍进行管理、运作、经营并自理账户，所获收益和应支付的费用，由乙方自行处理，与甲方无涉。《补充协议》约定，甲方提出乙方同意，在甲方依委托合同将合同标的全部建筑和建筑附属设施移交乙方后，乙方于委托合同及本补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付，从2017年8月1日，乙方对所有带租面积收取全额租金，自2027年8月1日起，甲方在下述带租面积中的5057平方米（A-01、A-02）的房屋租金依三七开（甲方三、乙方七）获取租金收益......五环公司对《管理、运作、经营委托合同》《补充协议》的真实性认可，并主张五环公司与荣创公司的权利义务关系应按照合同内容予以确定，双方并非委托代理关系。关于装修损失。五孚堂公司提交《设计合同》《供货合同》《报价单》《交款凭证》、发票、收据、微信聊天记录、照片等证明装修损失。荣创公司、五环公司、农工商公司对此均不予认可。经询，五孚堂公司称涉案房屋于2014年进行装修，并提交其公司与中马贝晶公司签订的《补充协议》，主要内容为：五年内中马贝晶公司无故违约，清理客户，剩余房租退还、押金返还，并按照合同剩余租期的每年20%总装修款作为违约金赔偿，落款日期为2014年9月2日。荣创公司对此不予认可。关于水、电、燃气费以及宽带费等费用。五孚堂公司提交收据、发票等。其中收据显示：2019年5月28日支付水费500元、2019年4月15日支付电费888元，收款单位均为荣创公司；2019年4月11日开具的发票显示电信服务费5000元，开票单位为北京成昆网络科技有限公司；2019年1月16日的发票显示天然气费用12,880元，开票单位为北京市燃气集团有限责任公司；网上订单显示：2019年6月14日13时搬家，费用为900元（已支付）；2019年6月14日17时17分41秒搬家，费用为971元（已支付）；2019年6月15日17时31分24秒搬家，费用为2700元（已支付）；2019年7月8日11时搬家，费用为498元（已支付）。荣创公司对此称，水电费由其公司代收代缴，搬走时的余额情况不清楚，其余费用并非交给其公司。本院认为，本案争议焦点有二，一是荣创公司与五环公司就涉案房屋的出租是否构成委托代理法律关系；二是《项目合同书》的效力问题。对争议焦点之一，即就涉案房屋，荣创公司是否为五环公司的委托代理人。本院认为，当事人间的权利义务关系应依据合同的具体内容而定。本案中，虽荣创公司提交的《授权委托书》《管理、运作、经营委托合同》《补充协议》中载明荣创公司为受托人、五环公司为委托人，但从《管理、运作、经营委托合同》中关于“荣创公司承继五环公司与农工商公司签订的《房屋使用合同》中五环公司在该合同所享有的权利和义务”，“荣创公司独立开展管理、运作和经营，五环公司不予任何干涉”，“荣创公司自行组建经营队伍进行管理、运作、经营并自理账户，所获收益和应支付的费用由其自行处理，与五环公司无涉”以及《补充协议》中关于荣创公司向五环公司支付租金以及相应租金分成的约定来看，荣创公司与五环公司就涉案房屋并非是委托代理法律关系，而是五环公司将包括涉案房屋在内的其他场地设施交由荣创公司管理、运营，荣创公司就此向五环公司支付对价的合同关系，荣创公司并非五环公司的委托代理人，二者之间就涉案房屋不构成委托代理法律关系。对争议焦点之二，即《项目合同书》的效力问题。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《强制拆迁决定书》中明确载明北京市行政机关认定包括涉案房屋在内的其他房屋为违法建设并要求进行拆除，同时农工商公司认可涉案房屋未取得规划审批，故五孚堂公司与荣创公司就涉案房屋签订的《项目合同书》应无效，故本院对五孚堂公司要求解除《项目合同书》的意见不予采纳。关于五孚堂公司与荣创公司对《项目合同书》无效的过错问题。本院认为，双方在《协议》中明确约定了荣创公司向五孚堂公司交付的材料中包括《北京市朝阳区人民法院民事判决书》《北京市第三中级人民法院民事裁定书》，且五孚堂公司提交了（2015）朝民初字第12716号民事判决书作为其证据，故五孚堂公司对涉案房屋的情况应知情。同时，荣创公司作为出租人，其对涉案房屋的情况亦应知情，故五孚堂公司与荣创公司对《项目合同书》的无效均有过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于五孚堂公司的其他诉讼请求。对租金201,206.28元，五孚堂公司已支付租金至2019年9月30日，根据五孚堂公司提交的《强制拆迁决定书》、搬家订单记录及几方陈述，本院对五孚堂公司主张其于2019年6月15日从涉案房屋完成搬离的事实予以确认，按照合同约定，五孚堂公司要求返还的租金201,206.28元，对应为3个月的租金，即2019年7月1日至2019年9月30日，该期间五孚堂公司无法使用涉案房屋，故荣创公司应返还上述期间的租金，故本院对五孚堂公司要求荣创公司返还租金201,206.28元的请求，予以支持。对押金63,875元，荣创公司与五孚堂公司签订的《协议》中明确承诺，“甲乙双方在签订租赁合同及补充协议后，如乙方与前物业有合同纠纷，将由甲方来处理，如因前物业与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全额赔偿于乙方”。同时，《项目合同书》约定的起租时间，并非荣创公司实际接手涉案房屋的时间，而为五孚堂公司最初从中马贝晶公司处承租涉案房屋的时间。可见，五孚堂公司与荣创公司签订的合同与此前五孚堂公司与中马贝晶公司签订的合同具有连续性。综上，荣创公司承接了中马贝晶公司与涉案房屋有关的合同权利义务，荣创公司负有向五孚堂公司返还押金的义务，故本院对五孚堂公司要求荣创公司返还押金63,875元的请求，予以支持。对装修损失，本院根据本案证据，五孚堂公司、荣创公司的过错程度及涉案合同的履行情况等酌情确定，由荣创公司赔偿五孚堂公司10万元。对水电费，现无法确认搬走时余额，本院酌情确定荣创公司返还500元。对宽带、燃气费，该费用并非交由荣创公司，五孚堂公司要求荣创公司返还，缺乏依据，但因合同无效，导致五孚堂公司预交的宽带、燃气费无法继续正常使用，该部分可作为五孚堂公司的实际损失，本院根据本案案情酌情确认荣创公司负担8000元。对搬家费，本院根据五孚堂公司提交的证据、及双方过错程度酌情确认荣创公司负担2000元。对五孚堂公司要求五环公司、农工商公司承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告北京五孚堂文化有限公司与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效；二、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京五孚堂文化有限公司租金201,206.28元、押金63,875元、水电费500元，共计265,581.28元；三、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京五孚堂文化有限公司宽带、燃气费8000元；四、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京五孚堂文化有限公司搬家费2000元、装修损失100,000元，共计102,000元；五、驳回原告北京五孚堂文化有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,335元，由原告北京五孚堂文化有限公司负担12,401元（已交纳9668元，剩余2733元于本判决生效后七日内交纳），被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担6934元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 彬审判员 白星晖审判员 陈 扬二〇二〇年九月二十八日书记员 张晓明书记员 慕婷婷