江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初6182号 原告：董超，男，1956年7月26日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告：谷年瑞，女，1960年6月5日出生，汉族，住上海市宝山区。 被告：华远投资南通有限公司（统一社会信用代码91320684552537957Q），住所地江苏省南通市海门区解放中路****。 法定代表人：陈东，董事长。 委托诉讼代理人：徐斌，江苏诚谨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁一凡，男，1986年8月1日出生，汉族，住江苏省南通市海门区，系公司销售经理。 原告董超、谷年瑞诉被告华远投资南通有限公司（以下简称华远投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理。2019年7月24日，本院作出了（2019）苏0684民初831号之一民事裁定书，驳回了原告董超、谷年瑞的起诉。原告董超、谷年瑞对该裁定不服向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，江苏省南通市中级人民法院经过审理作出了（2019）苏06民终3865号民事裁定书，撤销本院（2019）苏0684民初831号之一民事裁定，指定本院继续审理。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月10日、8月25日公开开庭进行了审理。原告董超、谷年瑞，被告华远投资公司的委托诉讼代理人徐斌、丁一凡到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告董超、谷年瑞向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告逾期交房的违约事实，判令被告支付自2018年7月1日起至判决之日止的违约金（以250万元为基数，标准为每日万分之五，计算至2019年1月25日止的违约金为221250元）；2.请求判令被告继续履行合同义务,依照实际履行原则、适当履行原则履行合同义务，要求被告落实整改，将合规合约的标的物（商品房）交付验收；3.请求判令被告支付因其过错而多产生的“维修基金”5842.40元。事实与理由：2017年3月3日，我们以250万的售价向被告购买坐落于海门市（以下简称案涉房屋）。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交验房日期为2018年6月30日，合同对双方其他的权利义务均作了约定。但合同履行过程中被告存在逾期交房、不合规交房、违约交房等问题，我们多次与被告交涉均无果。我们曾以相同诉请诉至贵院，要求被告承担违约责任；庭审中双方达成协议后我们申请撤诉。但被告未根据协议约定进行整改，现根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条、第十二条的约定，再次提起诉讼。 华远投资公司辩称：1.我公司与董超在2018年10月18日就逾期交房等事宜达成了庭外和解协议，我公司就违约事项作出一个合理的赔偿，这份协议是合法有效的，内容不违反法律法规的强制性规定，且已全部履行完毕。协议约定我公司履行义务后，原告放弃对我公司未按期交房及房屋层高的一切异议。依据一事不再理原则，请求法院驳回原告要求我公司支付违约金的诉请。另外，从协议“如甲方不能完成，乙方保留对甲方的诉讼权利”的内容来看，该权利不是对逾期交房的诉讼权利，而是对2018年10月18日协议书履行不恰当约定的违约责任。2.我公司已经向原告发出了交房通知，并且敦促原告查验房屋。由于物业费的问题，原告迟迟未来查验接收房屋。故不存在原告所述的第二项诉讼请求。3.我公司尚未收取维修基金，如果原告认为我们计算错误的话，我公司愿意在交付房屋时予以扣除。 经审理查明：2017年3月3日，原告董超、谷年瑞（买受人）与被告华远投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：47-102）及附件（含合同补充协议）一份，合同主要内容如下：第一条“出卖人以出让方式取得坐落于常乐镇官公岛地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为海国用（2011)第100102，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的的土地用途为住宅。出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为龙墅湾小区，建设工程规划许可证号为建字第，建筑工程施工许可证号为320684201512250101。”第三条“该商品房的规划用途为住宅，建筑总层数为4层，其中地上3层，，地下**该商品房为第一条规定项目中的47幢2单元1层102号（以下简称案涉房屋）；该商品房的房产测绘机构为海门市公信测绘有限公司，预测建筑面积共285.58平方米，套内建筑面积275.13平方米，分摊共有建筑面积10.45平方米；商品房层高3米。”第六条“出卖人与买受人按照套计算，该商品房总价款为人民币2300000元（大写贰佰叁拾万元整）。”第七条“买受人一次性付款，在2017年3月4日前支付该商品房全部价款。”第九条“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条“商品房相关设施设备交付条件：1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.交付时电话通信、有线电视、宽带网络线路均敷设到户。如果以上设施中1.2.3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。”第十一条“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承当，并按照第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题（屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器都能电气设备不能正常使用），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照逾期时间分别处理：逾期在180日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”第十七条“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行维修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”第二十一条“物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3元/月·平方米（建筑面积）”第二十八条“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。”合同签订后，董超、谷年瑞支付给华远投资公司250万元（其中20万元系龙墅官公岛47#102服务费）。 2018年7月19日，董超致函华远投资公司法定代表人陈东，函件内容主要为“贵公司于2018年6月25日签发的交房通知书我于2018年7月10日收到。6月30日因没有收到交验房通知函，在等待中我想起合同中登记的通讯地址是我以前的住址，故于7月4日给工作人员发短信告知正确的地址，在仍然没有收到交验房通知函的情况下，本人驾车赶到售楼处。当日一位孙女士接待我，并陪我验房。由于我每月至少去现场三次，所以我对现场情况相当的了解与掌握。在现场我从公共部位、设施到房内，从地下室到三楼，一一指出问题。孙女士一一查看、核实并详细记录，共计十一条。我要求孙女士向贵公司汇报并整改。整改完成、内部验收合规合约再通知现场验房。7月14日我去现场查看整改情况，外围方面小区内部道路开始摊铺了，其他存在的问题除了地面上的大便清除外，其他（如室内没有电线、插座、开关，部分卫生间没有上水，污水倒灌至家里，楼顶漏水等问题）什么都没有整改。希望在7月31日前以书面形式回复。”华远投资公司的法定代表人陈东回函董超，内容主要为“对于您反映的情况经调查基本属实。我召开了全体员工会议，在会议上对相关人员进行了严厉的批评与处罚，并在妥善处理您房屋问题上给出答复。”该回函附会议纪要、“关于龙墅湾小区47#102室交房验收问题说明”各一份。“关于龙墅湾小区47#102室交房验收问题说明”的主要内容为：1.地下室北房间有大便未清理，经检查该杂物为腻子废料并非大便，目前已清理。2.楼梯下水泵倒灌，此处为压力排水系统，并非直排水，通过提升泵将污水泵入水管网中。3.房屋停车，排水管做高了，此入排水管标高误差，目前通过排水管智联的方式解决。4.电线未安装（不安装）自来水未接通，交房标准中水电只到户，每户只留一个水龙头和电源，内部水电布线由业主装修时自行完成。5.二楼窗户太脏，部分窗户确实存在污迹，已清理。6.露台破损，露台外立面有一处真石漆破损，目前已修复。7.三楼主卧东西墙漏水，水管接口存在破损，已修复。8.小区道路，已浇筑完成。9.煤气开通，预计2018年7月31日前开通。10.污水纳管，小区内实行雨污分离，所有小区内污水全部排入市政管网，小区内雨水管道直排官公河。” 2018年9月3日，董超、谷年瑞诉讼来院，要求华远投资公司支付逾期交房违约金等。2018年10月18日，董超（乙方）与华远投资公司顾俊杰（甲方）签订协议书一份，内容为“1.甲方根据乙方要求，对47号楼02进行南院改造，改造完成后，南院的东南角与现状的西南角做平，可以采用打桩和悬挑等办法，且改造结束后，在南侧修建栏杆。2.甲方根据乙方要求，进行北侧院子的改造，改造方案由甲方拿出方案，在不侵犯其他业主的前提下，甲方的方案需要获得乙方的认可后，由甲方改造完成，费用由甲方承担。3.双方协商该房屋的物业费，交房后按照每平方米每月1元人民币缴纳。4.甲方补偿乙方现金肆万元整。5.甲方完成以上四点诉求，乙方放弃对甲方关于交房时间及房屋本身层高等的一切异议，并撤回诉讼，如甲方不能完成，乙方保留对甲方的诉讼权。6.该协议双方需严格保密，如乙方透露双方协议内容，本协议作废，所该内容恢复原状，物业费按照标准收取。”同日，原告董超、谷年瑞向本院申请撤诉获准。协议签订后，华远投资公司支付董超补偿款4万元，并对案涉房屋的南、北院实施改造工程。改造过程中，董超请人在案涉房屋浇筑3座花坛。 2018年12月30日，董超致函华远投资公司顾俊杰，内容主要为“圣诞节当日下午姜会计打电话给我，要我帮忙将2018年10月18日贵司以补偿款名义（实质为逾期交房违约金的一部分）给付本人的四万元由私人账户支付更改为公司账户支付。次日我赶去海门，但是没有办成。回顾2018年10月18日签署的协议书履行、执行情况，现书面告知与你，我们之间的诉讼在2019年1月18日恢复，你们自己定的三个月整改、补偿项目施工完毕、验收截止期。签署协议前，你让我帮忙，保证认真整改，违约金给一部分，剩余的通过做补偿项目冲抵……当初在现场确定补偿项目后，我根据当初大家谈妥、确认的内容递交了相应图片、要求文字，但后来你打电话说没有照壁墙和车库进南院门楼和两扇仿古木门的项目，令我很失望，我将重新提起诉讼，变更违约金为252500元。” 2019年1月4日，华远投资公司向董超邮寄“催促交房函”，内容主要为“您所购的龙墅湾小区47幢102室已于2018年6月30日前已通过政府相关部门的验收。为保障您能及时入住和进行产权登记工作，希望您能够尽快前来办理入住手续，请您注意以下事项：房屋交付最后期限为2019年1月11日，自2019年1月12日起凡是逾期收房的业主，物业费将从2018年7月1日起收缴。请参照《交房通知书》备齐并带上相关资料，所需缴纳费用详见《交房通知书》费用明细。”《交房通知书》载明“四、交房所需携带的资料：a.《商品房购房合同》；b.各种已缴费用、购房款的发票、收据；c.业主身份证、结婚证、户口本，未满18岁小孩户口本;d.《交房通知书》；e、非本人携带授权委托书、委托人身份证原件。五、您可以对您的房屋进行装修，但应保证绝不改变房屋的结构和占用公共空间，并遵守《装修管理协议书》。装修前必须到物业服务中心办理装修申请手续，领取《装修许可证》，获准后方可施工。六、您需要缴纳的费用合计85213元，其中建筑面积369.04m2、维修基金25833元、物业费(1年）13285元。” 2019年1月25日董超、谷年瑞诉讼来院，要求华远投资公司支付逾期交房违约金、依法交付合格房屋等。 另查明，海门市公信测绘有限公司于2018年10月12日出具“关于对龙墅湾二期建筑面积实测的函”的测绘报告书一份，其中47幢总建筑面积为738.08m2(含住宅建筑面积为571.16m2，，地下层建筑面积为166.92m2)2018年10月25日，海门官公岛度假山庄2号地块项目（33-48#、49-53#）取得建设工程竣工验收备案证明文件。 上述事实，有董超、谷年瑞提供的《商品房买卖合同（预售）》、商品房订购单、增值税发票、收据、中国工商银行交易明细、函件、现场照片、会议纪要及关于龙墅湾小区47#102室交房验收问题说明、2018年9月18日协议书、催促交房函、交房通知书、函件，被告华远投资公司提供的测绘报告书、建设工程联合竣工验收意见书、微信截屏、照片及当事人的庭审陈述在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。董超、谷年瑞与华远投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点：一、董超、谷年瑞要求华远投资公司支付违约金的诉请是否合法有据？二、案涉房屋是否具备交付条件。 关于争议焦点一、董超、谷年瑞要求华远投资公司支付违约金的诉请是否合法有据？ 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人应该在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”，华远投资公司未能按期交付案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。董超、谷年瑞曾于2018年9月诉至本院，要求华远投资公司承担逾期交房的违约责任。2018年10月18日双方自愿达成和解协议，约定由华远投资公司补偿违约金4万元、对案涉房屋的南院及北院进行改造、调低物业费收费标准，董超放弃对华远投资公司关于交房时间及房屋层高等的一切异议，该协议实质是双方就华远投资公司逾期交房、房屋层高误差承担违约责任方式的约定。认定本争议焦点的关键在于2018年10月18日协议书的履行情况。 原告董超在（2019）苏0684民初字第831号及本案的庭审中陈述称：1.协议上约定改造南院北院，但是具体的内容没有约定，双方到了现场之后进行具体的约定，约定的内容除了东南面的照壁墙，还有车库进南花园的门楼加门没有完成，其余都已经完成了。补偿金4万元也收到了。2.到现在为止，约定的第一项协议已经完成，完成有瑕疵，还在整改中，北院已经改造完成，也还在继续整改中。2019年5月5日我们在现场进行了口头约定栏杆的事情，我认为被告方的改造没按照双方约定的改造方式进行。对于改造方式双方没有书面约定，只是口头约定。3.对2018年10月18日与被告签订协议书的事实没有异议，这份协议书的前提是被告的过错，一个是逾期交房，二是所交房屋不符合合同的约定，其三其四煤气管道污水处理等等，当时被告认错求放一马，做一些补偿，赔付一点违约金，想把这个事情了结，我们同意了在这个基础上签的协议。但是这个协议并未排除在被告整改内容没有完全完成的情况下，可以继续起诉，在这个协议没有得到完全执行的情况下我提起了诉讼。被告把“催促交房函”给了我，又把所有的全部恢复到最初的原始状态了，实际上也否定了2018年10月18日达成的协议。 华远投资公司针对董超的陈述称：1.我们在协议书上约定南院就是将西南角做平及修建栏杆，北院的改造做了院门和围墙，协议书上约定的补偿金4万元也给了原告，对于物业费的优惠因为原告没来缴纳物业费，因此没有实际履行过。协议上没有约定三个月的整改期。南面的栏杆有摇晃，现在整改完成了。我们提供的照片可以证明北院已经改造完成。据此，2018年10月18日协议书第1、2、4项我们已经履行。我们发函给原告，但是原告没来拿房。在831号案件审理过程中双方还进行过调解，调解过程中他有新的要求我们也做了。我们签的协议中是不包含照壁墙的，微信截屏可以证明照壁墙是在2019年5月2日庭审后增加的，不在协议书的范围之内，我们做一半后没有继续做的原因是对方突然停止调解，不接我们电话了。另外原告自费在院子里面做了三个花坛，对方已经开始使用房子进行装修，再主张延期交房的赔付是有矛盾的。 综合原、被告的庭审陈述及照片，本院认为华远投资公司已经实际履行了2018年10月18日协议书第1.2.4项约定的内容。理由如下：董超在庭审中陈述“到现在为止约定的第一项协议已经完成，完成有瑕疵，还在整改中，北院已经改造完成，也还在继续整改中。补偿金4万元也收到了。”根据微信截屏内容可以看出，董超主张未完全履行项目“照壁墙、车库进南花园的门楼及门”在2019年5月5日尚在沟通过程中，不能证明该项目包含在2018年10月18日协议书约定的改造项目内。董超、谷年瑞主张华远投资公司未完全履行协议内容无据，其再次提起诉讼要求华远投资公司支付逾期交房违约金的请求，有违诚实信用原则，不予支持。 二、案涉房屋是否具备交付条件。 原告董超在庭审中陈述称：交房条件没有达到，具体的是水和电。水是进户的，一共6个卫生间，其中4个卫生间通水，2个没有通水，连管道也没有。供电也是到户，原先是什么也没有，经过整改，现在每个楼层给了一个灯头一个开关。房屋的层高合同约定3米，整个二楼的层高最高达到2.58米。 华远投资公司针对董超的陈述称：1.我们认为已经具备交付条件。合同约定交房的时候供电并入城市电网，并未约定每层每个房间都需要达到原告方所述的标准，供水也是一样的情况。如果不满意的话，我们也可以让公司的水电工多布置些接口。合同约定的层高是3米，由于三楼有个设备层，原告讲的2.58米是净高，并不是真正的层高。且关于层高误差的问题双方在2018年10月18日协议书中已经达成了一致意见。2.我们没有拒绝履行合同，2019年1月10日我公司发过一个“催促交房函”给原告要求其尽快办理收房手续，原告在案涉房屋内放置建筑材料，对案涉房屋进行了改造及装修，其已实际占有、使用案涉房屋。 综合原、被告的庭审陈述，本院认为，原告董超曾于2018年7月在孙女士的陪同下进行了验房，并提出了相关问题。被告法定代表人回函时附“关于龙墅湾小区47#102室交房验收问题说明”，针对董超提出的异议一一进行了处理。双方发生纠纷后，董超主要就水电、层高提出了异议，同时认可已经进行了整改。鉴于案涉房屋已经取得“建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”，董超就水电部分提出的异议华远投资公司已经进行了整改，案涉房屋已经具备合同第九条、第十条约定的交付条件。合同第十一条约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。”华远投资公司曾于2019年1月4日向董超邮寄了“催促交房函”及“交房通知书”，庭审中亦表明愿意继续履行合同，故对董超、谷年瑞要求继续履行《商品房买卖合同（预售）》的诉请，予以支持。原、被告应在合理期限内办理案涉房屋的交接手续。至于董超、谷年瑞提出的非地基基础和主体结构的其他问题，可根据《商品房买卖合同（预售）》第十七条保修条款另行主张权利。 由于董超、谷年瑞尚未办理案涉房屋的交接手续，亦未缴纳维修基金，其要求华远投资公司支付错误计算维修基金5842.40元的诉请无据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原、被告于本判决书生效之日起三十日内办理坐落于南通市海门区商品房的交接手续。 二、驳回原告董超、谷年瑞的其他诉讼请求。 案件受理费4706元（原告预交），由原告董超、谷年瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4706元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。 审 判 长  吴晓华 人民陪审员  赵秀芳 人民陪审员  施振飞 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  廖莉莎 书 记 员  陆云燕