西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初12556号 原告：西安海荣投资有限公司。住所地：西安市经开区。统一社会信用代码：916101325XXXXXXXXX。法定代表人：郑青海，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师；委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：杨戈，女，1986年10月18日生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：段慧琼，女，1985年10月23日生，汉族，住湖北省监利县，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安海荣投资有限公司（以下简称海荣公司）诉被告杨戈、段慧琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵研、被告杨戈、段慧琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年9月27日签订的关于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX号房屋（即B座写字楼3单元11层1102号房）的《房屋租赁合同》，被告立即向原告返还房屋；2、判令被告一立即向原告支付拖欠租金76860.42元（暂计至2020年5月31日）及从2020年6月1日起至被告实际返还房屋之日的房屋占用费（按照月租金标准双倍计算）；3、判令被告一立即向原告支付违约金12714.01元（暂计至2020年5月31日，支付至实际付款之日）；4、判令被告二对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由二被告承担。事实及理由：2017年9月27日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁其所有的位于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX号房（即B座写字楼3单元11层1102号房），建筑面积160.88㎡，租期为3年，租赁费按期支付，每6个月为一个交租周期，首期租赁费用于合同签订日7日内一次性支付，后期租赁费用于上一计租周期届满前二十日内一次性交清，自第3年起租金每一年在上一年基础上递增5%，以此类推。被告二作为保证人对被告一欠付的租赁费用、利息、违约金、实现债权的费用等承担连带保证责任，并在合同中签字确认。合同签订后，其依约履行了出租义务，被告未按照合同约定支付租金，截止2020月5月31日，被告欠付其租金共计76860.42元，经多次催要，被告均以各种理由推脱。被告未按照合同约定支付租金严重违约，根据合同约定，其有权解除合同，被告应当立即向其返还房屋、支付拖欠租金及房屋占用费等全部费用，并支付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。被告杨戈辩称，其同意原告第一项诉讼请求，同意解除与原告签订的房屋租赁合同，三日内向原告返还房屋。对于原告的第二项诉讼请求不同意，因为其和原告2019年10月份退租，要求解除合同，因电梯无法正常使用，当时因为解除合同，双方没有协商一致，其将房屋内东西搬离，由于原告阻扰搬离，所以造成占用至今。对于原告第三项诉讼请求，其是有原因解除合同的，不是故意的，所以不承担违约责任。被告段慧琼辩称，其同意杨戈意见。但不同意原告第四项诉讼请求，其不应承担连带责任，当时是要和杨戈、杨会合伙，但后来合伙没成，所以其不承担责任。经审理查明，2017年9月27日，原告海荣公司（甲方，出租方）与被告杨戈（承租方，乙方）、被告段慧琼（保证人，丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意按照本合同约定向乙方出租位于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX号房（即B座写字楼3单元11层1102号房），房屋面积160.88平方米；关于租赁期限约定，该房屋租赁期限为3年，自2017年10月15日起至2020年10月29日止。其中2017年10月15日起至2017年10月29日止为装修免租期，租赁费用自2017年10月30日起计算；关于租赁费用标准及支付约定，租赁期内租赁房屋的租赁费用标准为：每月每建筑平方米人民币（含税）[65]元整（大写：[陆拾伍元整]），租赁房屋月租费用总计为人民币[10457.2]元整（大写：[壹万零肆佰伍柒元贰拾伍元整]）。租赁期租赁费前两年不递减，自第3年其租赁费用每1年在上一年度基础上递增5%，以此类推……租赁费用由乙方按期（每[6]个月为一期）向甲方支付……关于保证金约定，为确保乙方确实履行本合同之各项义务，乙方应于签订本合同前三日向甲方支付相当于[2]个月首期租赁费用的保证金，共计人民币[20914.4]元整（大写[贰万零玖佰壹拾肆元肆角整]），甲方于收到保证金后，应开立收据为凭……当乙方有以下情况出现时，甲方有权视情况扣除乙方的履约保证金中的相应部分：2.1延迟缴付租赁费用及违约金；未支付物业费、垃圾费等使用房屋的费用而导致甲方承担的；……2.3提前终止本合同未支付租赁费用、违约金的；关于租赁期间届满与提前终止约定……3、除本合同另有约定外，乙方如无正当理由欲提前终止合同，应提前[2]个月以前书面方式通知甲方，合同项下的保证金不予退还，并需支付相当于当年度[12个] 月租金作为违约金予甲方；4、乙方于本合同终止或租赁期间届满时，未按本合同约定返还租赁房屋予甲方，自本合同终止或租赁期间届满的次日起，乙方应按本合同约定租赁费用的两倍向甲方支付实际占用期间的占有使用费。关于违约责任约定……乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分一支付违约金。关于保证责任约定，丙方自愿且不可撤销的为本合同项下乙方履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金实现债权的费用以及乙方应支付的其他款项的缴纳和支付承担连带保证责任；保证期间，自本合同约定乙方的各项履行义务期限届满之日起两年……。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付保证金20914.4元，向原告支付了2017年10月17日至2019年10月29日期间的租金，2019年10月30日起的租金未向原告支付。2019年11月20日，原告海荣公司向被告杨戈所租用的房屋门上张贴了催款函，载明“经查，截止2019年11月20日，贵公司欠我公司到期房屋租金￥65880.36元（大写：陆万伍仟捌佰捌拾元叁角陆分）未支付。我公司郑重希望贵公司于2019年11月25日前向我公司付清款项至如下账号……”。本案庭审中，本院指定原被告双方对涉案房屋进行交接，原被告双方于2020年8月13日对涉案房屋进行了交接。涉案房屋所有权人为海荣公司。上述事实有房屋租赁合同、催款函、西北国金中心客户迁出验收单、西安市房屋权属分户表、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，被告亦同意解除双方之间租赁合同，故对原告主张解除原被告双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院已指定原被告双方对涉案房屋进行了交接，双方对涉案房屋也已实际进行了交接，故对于原告要求返还涉案房屋的请求，本案不再涉及。对于原告请求被告支付拖欠房屋租金76860.42元的诉讼请求，依据双方合同约定，依法予以支持。至于被告杨戈辩称其于2019年10月搬离涉案房屋，原告海荣公司阻止其搬离，对此，其提供的证据不足以证明其主张，故对其辩解不予采信。被告应当向原告支付2019年10月30日至2020年8月13日期间的房屋租赁费用，该期间费用为105408.58元（288天÷30天×10980.06元/月）。考虑到疫情影响，被告未实际使用房屋进行经营的实际情况，本案酌情免除被告杨戈2个月的房屋租金，即21960.12元。考虑被告杨戈已向原告缴纳保证金20914.4元，根据原、被告在合同中的约定，应优先支付所欠的租赁费，扣除保证金后，即被告杨戈还应向原告海荣公司支付原告租赁费62534.06元。至于原告主张的违约金12714.01元，被告杨戈辩称过高，请求调整，本院根据双方合同履行程度及违约程度，违约金调整至年利率24%计算。对于原告主张被告段慧琼承担保证责任的诉讼请求，虽被告段慧琼不予认可，但依据双方之间的合同，被告段慧琼为保证人，应对被告杨戈的上述债务承担连带保证责任，故对原告该项诉讼请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨戈于本判决生效后十日内向原告西安海荣投资有限公司支付房屋租金62534.06元及违约金（违约金按照62534.06元为基数，按照年利率24%计算，支付从2020年8月13日起至本判决指定的履行期限届满之日止）；二、被告段慧琼对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告西安海荣投资有限公司其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2039元，原告已预交，由被告杨戈承担1363元，与上述款项履行时一并给付与原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  员    孙   会                   二〇二〇年九月四日 法 官 助 理   曹萌迪                             书  记  员    任星怡 1