福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初854号 原告（反诉被告）：泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司，住所地福建省泉州市洛江区万兴街与万盛街交叉口LJ2016-01-01地块。 法定代表人：孙岩，公司总经理。 委托诉讼代理人：李耿佳，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯婉君，福建一脉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁长雄，男，1970年7月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林进辉，福建德和联盟（泉州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司（以下简称世茂公司）与被告（反诉原告）丁长雄商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂公司的委托诉讼代理人李耿佳，被告（反诉原告）丁长雄的委托诉讼代理人林进辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除世茂公司与丁长雄于2018年4月22日签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令丁长雄立即向世茂公司支付违约金54186元；3.判令丁长雄支付世茂公司为实现债权而支出的律师费21000元(上述第2、3项款项，应当在丁长雄已支付的购房款中优先抵扣)；4.本案诉讼费、保全费、公告费由丁长雄负担。事实和理由：2018年4月22日，丁长雄为购买址于泉州市洛江区万安街道办万盛社区世茂璀璨天城一期X号房产，与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定如下：预测建筑面积为41.12平方米，总价款为541861元。付款方式为首付加按揭，丁长雄应当在2018年4月22日前支付首期房价款271861元，以贷款方式支付剩余购房款27万元。合同签订后，丁长雄仅向世茂公司支付购房款271861元，至今仍未支付剩余购房款27万元。根据合同第八条规定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当按照应付款10%支付违约金。丁长雄因违约，应支付世茂公司为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他必要费用。综上，为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请依法判决。 丁长雄辩称，世茂公司诉称的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，丁长雄有证据证明该合同为草签，不是正式的购房合同，因此该合同对双方没有约束力。 丁长雄向本院提出反诉请求：1.解除丁长雄与世茂公司于2018年3月20日签订的《商品房认购书》；2.判令世茂公司立即偿还丁长雄已经支付的认购款271861元(含定金10万元)及按照LPR的标准计自2018年4月19日起至实际还清款项之日止的利息；3.判令世茂公司支付相当于一倍定金的违约金10万元；4.判令世茂公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月20日，丁长雄受案外人杨忆青邀请，到世茂公司址在泉州市洛江区世茂·璀璨天城售楼部看房，经售楼部销售郑丽静介绍，丁长雄有意购买一套商业房产。之后，丁长雄与案外人杨忆青(后以其子刘格立名义购房)、李红波、陆书来组成购房团，共同与世茂公司协商购房事宜。期间，经世茂公司的介绍，X单元二层LOFT房型外的露台为赠送面积，可以完全自主使用，实际使用面积较其他房型大很多，且承诺对丁长雄等人的销售价格实行团购价格，保证为该项目商业房产最低销售价格。所以，包括丁长雄在内的购房团成员均有意购买该楼盘X单元二层商业房产。基于世茂公司的承诺及对“世茂”品牌的信赖，丁长雄于2018年3月20日与世茂公司签订《商品房认购书》，认购该楼盘11号楼1单元202室房产。认购书签订后，经销售郑丽静多次要求，截止至2018年4月19日，丁长雄支付了包含定金10万元在内的认购款271861元。2018年4月，郑丽静提出按照公司流程，要求包括丁长雄在内的购房团成员先草签《商品房买卖合同》，待可以网签时再签订正式《商品房买卖合同》。2018年4月30日，丁长雄前往售楼部，按照世茂公司要求草签了所认购房产的《商品房买卖合同》。与此同时，世茂公司要求丁长雄签署一份《温馨提示》，根据提示内容，丁长雄方才知晓二层房产外的露台为一层商铺空调机位，且燃气未入户。然而，这些情况世茂公司在签署认购书时完全没有告知，且与认购书签订时作出的赠送面积享有完全使用权的承诺不符，世茂公司在销售时刻意隐瞒了上述情况。为此，丁长雄当即拒绝签署该份《温馨提示》，并要求将已经草签的《商品房买卖合同》收回，但是世茂公司拒不退回，双方因此发生争执。丁长雄在知晓上述情况之后，将情况告知其他购房团成员，并与世茂公司协商处理出现的上述问题，但时至今日，世茂公司不但没有任何相关领导出面解决双方的争议，反而以伪造的《商品房买卖合同》对丁长雄提起违约之诉。另外，在维权期间还发现世茂公司对购房团销售的价格并非对外销售商业房产的最低价格。世茂公司以卑劣的销售手段销售房产，诓骗包括丁长雄在内的购房者购买其房产，在被揭穿合同欺诈的严重违法行为后，仍没有采取任何补救措施，而是捏造事实和伪造证据，企图获取非法利益。其行为不仅构成了违约导致《商品房买卖合同》无法签订，也严重侵犯了法律，构成虚假诉讼。为此，特提起反诉，请求法院依法支持上述反诉请求。 世茂公司对丁长雄的反诉辩称，丁长雄的反诉请求没有事实和法律依据，世茂公司未对丁长雄进行过相关的承诺。《商品房买卖合同》是由丁长雄确认后签字，该合同是丁长雄的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。请求驳回丁长雄的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，丁长雄与世茂公司签订《商品房认购书》，认购世茂公司开发的泉州世茂·璀璨天城一期X单元X号房产。认购书载明：预测建筑面积41.12平方米，总房款547334元（其中首付款277334元，乙方应于本协议签订后7日内支付，按揭贷款27万元）；双方同意上述面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准；乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在当日前往售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款；如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金……。截止至2018年4月19日，丁长雄向世茂公司支付了认购款271861元。2018年4月22日，丁长雄与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件，该合同除了约定定金为5万元与认购书有别外，还对总房价、首期付款做了调整，总房价调整为541861元，同时买受人应于2018年4月22日前支付首期房价款271861元，其他基本事项如房号、建筑面积同《商品房认购书》，双方还对其他事项进行了约定。当世茂公司要求丁长雄签署一份《温馨提示》时，丁长雄方知一层商铺空调机位设置于二层涉案房外的露台上，房外露台并非完全由丁长雄自主使用。为此，丁长雄当即拒绝签署该份《温馨提示》。 本院认为，虽然《商品房认购书》没有世茂公司的盖章，但是双方对该认购书均无异议，故该认购书应予确认。《商品房买卖合同》及附件有双方当事人签名、盖章（捺印），丁长雄反诉称该合同系世茂公司伪造的，因缺乏反证，本院不予采纳。世茂公司与丁长雄签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在世茂公司与案外人刘格立签订的《商品房认购书》尾部可见，郑丽静系世茂公司的营销顾问，郑丽静在从事与世茂公司开发的商品房买卖活动有关的行为应视为世茂公司的行为，所产生的责任由世茂公司承担。即便郑丽静是世茂公司所称的厦门市聚贤庄房地产营销代理有限公司的员工，基于开发商与营销公司之间的代理关系，根据代理的法律规定，因此产生的法律后果也是由世茂公司承担。从郑丽静与陆书来的微信聊天记录及郑丽静与丁长雄、杨忆青的通话记录，可以认定郑丽静对赠送露台等事项有作出承诺。该承诺虽然在商品房认购书和买卖合同中没有体现，但也是合同内容的一部分，当事人违反了，应当承担违约责任。世茂公司未能兑现承诺，丁长雄的购房目的不能实现，其请求解除《商品房认购书》，本院予以支持。世茂公司请求解除其与丁长雄签订的《商品房买卖合同》及附件，本院也予以支持。《商品房认购书》《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应返还丁长雄已支付的购房款271861元(含定金)及相应的资金占用利息。双方仅在《商品房认购书》第三条第4款约定“如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金”，并无约定一方违约则适用定金罚则。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外……”的规定，本案应当从其约定,不再适用定金罚则。本案中，丁长雄购房余款27万元尚未支付，且世茂公司并未将涉案房产另售他人，根据认购书的约定，其反诉请求世茂公司支付相当于一倍定金的违约金10万元，本院不予支持。世茂公司未能兑现承诺，过错在于自身，其请求丁长雄支付违约金54186元和律师费21000元，本院不予支持。 综上所述，世茂公司的诉讼请求和丁长雄的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第二十六条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司与丁长雄之间签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》及附件； 二、泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内返还丁长雄购房款(含定金)271861元及资金占用利息（自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回丁长雄的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1780元，减半收取计890元，由泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司840元，丁长雄负担50元；反诉案件受理费3489元，由丁长雄负担925元，泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司2564元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 孙玫芳 二〇二〇年九月二日 法官助理 苏艳月 书 记 员 黄书卿 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。 采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。