苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初10625号原告：陈益飞，男，1985年5月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：倪致学，男，1989年2月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张明立，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：苏州新城万瑞房地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道东太湖路38号4幢。法定代表人：徐刚，董事长。委托诉讼代理人：纪敏、王雪雁，该公司员工。原告陈益飞诉被告倪致学、苏州新城万瑞房地产有限公司（以下简称新城万瑞公司）相邻关系纠纷一案，本院于2019年11月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告陈益飞，被告倪致飞的委托诉讼代理人张明立，被告苏州新城万瑞房地产有限公司的委托诉讼代理人纪敏、王雪雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈益飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告倪致学停止给原告造成的侵害，排除妨碍；2、判令被告对已造成的房屋卫生间及厨房间等损害部位依照标准修复流程进行修复，确保原告能够正常居住且不再渗水；3、判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的误工损失3000元；4、判令被告赔偿原告因房屋漏水导致未能正常出租产生的经济损失6000元；5、本案诉讼费由被告承担。后，原告变更诉讼请求为：1、判令被告倪致学停止给原告造成的侵害，排除妨碍；2、判令被告倪致学向原告支付修复费用2346.10元；3、判令被告倪致学赔偿原告因漏水造成的误工损失3000元；4、判令被告倪致学赔偿原告因漏水无法出租产生的损失20970元（自2019年10月1日起计算至2020年7月31日止）；5、判令被告苏州新城万瑞房地产有限公司对被告倪致学的上述债务承担连带清偿责任。6、诉讼费、鉴定费由两被告承担。事实和理由：其系吴中区金碧街299号新城郡未来15幢1804室的业主，与被告倪致学、苏州新城万瑞房地产有限公司就房屋卫生间及厨房间内墙顶壁漏水一事，其于2017年9月14日起诉至法院，后双方庭外和解。2019年9月底，其发现原渗水部位再次发生大面积墙体涂料脱落并伴有渗水迹象，严重影响原告居住生活。故原告诉至法院。被告倪致学辩称，其一直同意配合原告做闭水试验，但原告拒绝沟通，原告应自行承担相应不利后果。此前，原、被告和解，由开发商负责重新做防水，即便发生漏水或渗水情况，也不应由其承担责任。原告主张的误工费及未能正常出租产生的经济损失无事实和法律依据，且从现场看，漏水或渗水并不影响房屋整体的居住使用，且房屋发生渗水情况后，原告未采取合理措施，防止损失进一步扩大。被告新城万瑞公司辩称，1、其并非原告的相邻方，也非权利妨碍主体，不是适格的被告。2、其交付的房屋通过相关验收，无质量问题，原告在诉状中也明确是被告倪致学的原因导致原告的权利受到侵害，并非其房屋质量存在问题导致的，故其不应承担责任。3、此前的案件中，其系基于维护客户关系的角度帮助原告修复房屋，并非基于法定或约定的责任。其已及时履行了和解协议的内容，无理由再承担任何责任。本院经审理查明事实如下：被告新城万瑞公司系苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区的开发商。原告及被告倪致学均购买了苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区的房屋，原告购买房屋坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1804室，被告倪致学购买房屋的坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1904室。2017年8月15日，原告陈益飞因房屋卫生间、厨房间漏水诉至本院，要求倪致学、新城万瑞公司承担相应的法律责任，案号为（2017）苏0506民初6079号。经本院组织调解，三方于2018年1月5日达成和解协议，内容为：1、新城万瑞公司于2018年1月21日前对倪致学名下坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花苑15幢1904室的卫生间靠近厨房间墙壁的部分地面以及部分墙面重新做防水并进行闭水实验，于2018年1月31日前对陈益飞坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花苑15幢1804室房屋卫生间及厨房间墙壁和天花板因漏水产生的水渍部分进行铲除和粉刷。倪致学的上述房屋卫生间在做完闭水实验后的卫生间地面回填、装修由倪致学负责。2、倪致学共支付陈益飞误工损失人民币2000元，该款于2018年1月5日前支付1000元，余款于做闭水实验当天付清。后，三方履行了上述和解协议。原告称，上述和解协议履行完毕后，其房屋不再漏水，但自2019年10月起，其房屋原先漏水位置再次出现漏水、墙体剥落的现象。双方协商未果，故诉至本院。审理中，三方一致表示先进行闭水试验以确定漏水原因。经本院组织，三方确定于2020年1月18日至1月19日期间进行闭水试验，但该闭水试验因被告倪致学卫生间内的水提前排掉而未能成功。后，原告就其房屋厨房及卫生间漏水原因、修复方案进行鉴定。鉴定机构于2020年5月9日出具鉴定报告，该鉴定报告记载：1804室仍为毛坯房状态，厨房、卫生间的顶棚涂料饰面层有泛黄、脱落现象。1904室卫生间湿区的木门套根部有潮湿、腐化现象。卫生间干区四周的门槛石底部结合层迎水面无防水层，表面有泛碱现象；墙面的涂料饰面层有泛黄、脱落现象。打开卫生间干区的墙根处饰面砖发现，防水层高度不足200mm，且有透底现象。经分析，1804室厨房、卫生间顶棚饰面层有泛黄、脱落现象，存在明显渗漏现象。1804室的渗漏位置与1904室卫生间位置相对应，1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底现象。综上分析，1804室的渗漏问题与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系。关于修复方案的意见为：1804室厨房、卫生间顶棚受损面积约3㎡，墙面受损范围2㎡。修复方法：铲除二层修复范围的涂料饰面层至抹灰层，待表面抹灰层表面干燥后，按2遍腻子层、2遍面漆恢复涂料饰面层。该方案应在1904室涉案卫生间地面防水层按规范要求维修后再实施。原告为本次鉴定支出鉴定费21000元。原告对该鉴定报告无异议，认为其房屋漏水与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，被告倪致学应承担相应的赔偿责任。漏水发生后，其与被告倪致学至相关部门调解时，调解人员建议其将开发商一并起诉，故其列新城万瑞公司为被告。现其愿意按照鉴定意见修复自己房屋漏水的问题，由被告承担相应的修复费用。同时，被告倪致学亦应按照鉴定意见对1904室房屋进行修复，不要再产生漏水现象，也即为其要求被告倪致学停止侵害，排除妨碍的具体含义。被告倪致学对鉴定报告无异议，但认为鉴定报告记载原卫生间干区与湿区是一体的，被告新城万瑞公司仅对其卫生间湿区防水进行了维修，而鉴定报告载明了1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底的现象，因此，涉案漏水发生与被告新城万瑞公司有关。被告新城万瑞公司认为，根据该鉴定意见，渗漏原因系1904室防水层局部有未做，透底现象，其交付房屋给被告倪致学后，被告倪致学对涉案房屋进行装修使用，装修的施工过程对原有的防水产生影响，透底即为导致防水膜变薄的状态，因此被告倪致学系直接侵权人，应承担相应的责任。被告新城万瑞公司主张，1904室卫生间干区防水失效是因被告倪致学对房屋进行了装修使用。其交付房屋时，房屋质量经相关部门进行验收确认，未发现渗漏问题，且被告倪致学在装修时提交过装修申请保证书，认可装修前已按照物业服务中心的要求进行防水功能质量检查，确保无渗水等质量问题。因此涉案房屋的渗漏问题与其无关。（2017）苏0506民初6079号一案调解中，其表示过其系基于维护客户关系，并未因负有质保义务而维修。为证明其上述主张，被告新城万瑞公司提供了苏州市吴中区商品房交付使用通知书，厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录，房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书，被告倪致学的装修施工单位责任书，（2017）苏0506民初6079号询问笔录。苏州市吴中区商品房交付使用通知书记载涉案房屋所在商品楼工程通过交付使用备案。厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录记载，蓄水深度为3公分，24小时后检查未发现厨卫间、走道管道四周、板底有渗漏现象；厨卫间坡度正确，泛水顺直，排水畅通，放水后厨房间、卫生间内无积水、无倒泛水等现象；排水坡向、坡度顺直、准确符合设计要求；试水后无渗漏、无积水、无倒泛水等现象。监理单位对上述试验结果予以盖章确认。房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书记载，装修人承诺施工前，已按服务中心要求进行防水工程质量检查，无渗漏水等质量问题。装修人承诺装修施工后，如出现渗漏、漏水等质量问题，愿意立即维修处理，并承担一切相关责任，赔偿一切相关损失。被告倪致学签字确认。装修施工单位责任书记载，因施工造成的管道堵塞、渗漏水等相应损失由工程单位负责赔偿，倪致学签字确认。询问笔录记载，被告新城万瑞公司表示其基于客户关系维护，并非质保期的维修对房屋进行修复，维修过程中需要原告与被告倪致学配合。经质证，原告对上述证据均无异议，被告倪致学对商品房交付使用通知书、询问笔录真实性无异议，但房屋的交付备案不免除开发商对房屋质量的责任，即便被告新城万瑞公司基于客户关系维护进行修复，如被告新城万瑞公司重新做的防水未修复完整，而导致纠纷，仍应承担相应的法律责任。闭水试验是验收单位验收的，其无法确认，验收单位所做的闭水试验不意味着防水层没有问题。装修承诺书等材料是被告新城万瑞公司强制其签署的，其中的条款均为格式条款，被告新城万瑞公司从未对防水验收的条款进行提示说明。被告新城万瑞公司交付房屋时未做闭水试验对防水层的质量进行确定。关于修复费用，原告提供苏州天利源建筑装饰有限公司的营业执照、建筑企业资质证书、工程预算书，主张其根据鉴定报告所确定的修复方案向有资质的建筑装饰公司询价，该建筑装饰公司给出工程预算，其据此主张修复费用为2346.1元。两被告对原告主张的该修复费用金额均无异议。关于被告倪致学的1904室房屋的维修问题，被告倪致学表示其同意进行维修，维修完毕后希望原告配合做闭水试验，原告表示同意配合。关于误工损失，原告提供了江苏苏州农村商业银行股份有限公司出具的收入证明，主张其年收入约20万元，房屋漏水问题导致其多次请假，因此产生相应的误工损失。经质证，两被告不予认可。关于租金损失，原告提供房屋租赁合同、物业费发票、物业代收结算单、支付宝打款记录，主张此前其将涉案房屋出租使用，自2019年10月起，被告倪致学的房屋开始漏水，导致其无法出租，致其产生租金损失并需自行承担物业费，综合其出租房屋的月租金标准及每月需承担的物业费用，其主张按2097元每月计算其该项损失。原告提供的房屋租赁合同书记载租期自2018年11月1日起至2019年1月31日止，每月租金1800元。支付宝打款记录记载承租人于2019年2月转账6379元。物业代收结算单记载物业服务费、公共设备运行费等合计3564.1元。经质证，被告倪致学认为房屋租赁合同于2019年1月31日到期，即便承租人于2019年2月打款进行了续租，根据打款金额，2019年5月底租赁关系也终止了。物业服务费等系业主对公共区域物业服务分担的费用，与房屋的状态无关，原告将物业服务费主张在内不合理。原告的房屋内只有小部分墙粉脱落，不影响房屋的整体使用，原告主张房屋无法出租使用，产生租金损失，其不予认可。关于租金标准，被告倪致学表示其毛坯房出租，月租金1800元。被告新城万瑞公司认为根据现场情况，墙体渗漏发生在卫生间和厨房，墙体墙粉的脱落并未严重到影响房屋的使用，并且原告的证据无法证明房屋未出租系渗水造成的，其不予认可。被告倪致学称，2019年10月17日左右，原告向其反映渗水，双方协商做闭水试验，但因其租户的原因，导致闭水试验未做成。2019年10月24日，其与物业公司配合做了第二次闭水试验，但原告拒绝至1804室房屋看闭水试验结果。2019年11月16日，其与开发商协商，看能否重新做防水，但原告不肯表态。其一直同意协商解决涉案纠纷，但原告不与其沟通，导致损失扩大，原告应自行承担损失。为此，被告提供微信聊天记录予以佐证。2019年10月29日的微信聊天记录显示：一方称“15-1804好像不是很认可这个闭水试验，都没有明确讲他的想法”；2019年11月2日的微信聊天记录显示：一方称“楼下业主一直不表态，那我跟他这样讲，您这边是同意再做防水，到时候他家墙面再恢复一下，您觉得呢”，对方表示同意。2019年11月16日的微信聊天记录显示：一方称“他要漏水原因，这个谁给的了，我们建议他请第三方来判定，他也没回复”。经质证，原告表示其无法确定微信聊天记录对象，被告倪致学从未与其联系，仅有物业工作人员与其联系过。被告新城万瑞公司表示微信聊天对象均不是其工作人员，其无法核实真实性。以上事实，由原告提供的照片、和解协议、营业执照、建筑企业资质证书、工程预算书、收入证明、房屋租赁合同、物业费发票、支付宝打款记录、物业代收结算单，被告倪致学提供的微信聊天记录，被告新城万瑞公司提供的苏州市吴中区商品房交付使用通知书，厕所、厨房、阳台等有防水要求的地面泼水、蓄水试验记录，房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书，被告倪致学的装修施工单位责任书，（2017）苏0506民初6079号询问笔录以及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。本案原告陈益飞与被告倪致学系上下相邻不动产的权利人，原告所有的越溪街道珺未来花园小区15幢1804室房屋的厨房、卫生间顶棚出现渗漏现象，经鉴定，其房屋渗漏原因为1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续，且防水层局部有未做、透底现象。其房屋的渗漏问题与1904室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，被告倪致学作为1904室房屋的权利人，其房屋卫生间防水功能失效导致原告的1804室房屋渗水，产生损失，被告倪致学应承担相应的赔偿责任。鉴定机构现场查看情况为：1904室卫生间湿区的木门套根部有潮湿、腐化现象。卫生间干区四周的门槛石底部结合层迎水面无防水层，表面有泛碱现象；墙面的涂料饰面层有泛黄、脱落现象。打开卫生间干区的墙根处饰面砖发现，防水层高度不足200mm，且有透底现象。三方于2018年1月5日签订的和解协议，约定由被告新城万瑞公司对卫生间靠近厨房间墙壁的部分地面以及部分墙面重新做防水并进行闭水实验，三方确认被告新城万瑞公司修复的为1904室卫生间的湿区，即鉴定机构所查看到的卫生间干区出现的防水层高度不足及透底现象并非被告新城万瑞公司修复引起的。三方于2018年1月5日进行和解，并未表明被告新城万瑞公司系房屋渗漏问题的责任方，而原告及被告倪致学确认被告新城万瑞公司按照和解协议内容进行了修复，现没有证据证明1904室卫生间干区防水层与维修后的湿区防水层不连续问题系被告新城万瑞公司造成的，或被告新城万瑞公司在修复过程中存在故意或重大过失，而被告倪致学自接收该房屋之日起就涉案房屋负有管理义务，即被告新城万瑞公司履行和解协议项下的内容后，被告倪致学对其房屋应尽到相应的管理义务。另，根据被告新城万瑞公司提供的安全承诺书等，被告倪致学未对房屋防水提出异议，且本案中，原告系根据相邻关系要求被告倪致学承担相应的法律责任，因此被告倪致学抗辩被告新城万瑞公司应承担责任的意见，本院不予采纳。被告倪致学对原告主张的修复费用2346.10元没有异议，本院予以确认，被告倪致学应予赔偿。根据鉴定意见，原告对其房屋的修复需待被告倪致学对其1904室房屋卫生间地面防水层进行维修后实施，为防止漏水问题再次出现，原告要求被告对1904室房屋卫生间进行维修，停止侵害，本院予以支持。被告倪致学应按防渗水的规范要求对其房屋卫生间防水层进行维修。原告主张的误工损失，证据不充分，且无相应法律依据，本院不予支持。根据原告提供的证据，原告主张房屋发生渗漏之前，其将房屋出租使用，本院予以采信。根据原、被告陈述，原告确于2019年10月向被告倪致学提出房屋漏水问题，虽然双方通过物业进行过沟通，但未取得一致意见，且经鉴定，被告倪致学房屋的卫生间防水确存在问题，需进行维修，维修需要一段时间，原告主张租金损失的意见，本院予以采纳。但原告提供的租赁合同显示的租期届满时间发生在房屋渗水之前，且根据鉴定机构的现场查看情况，房屋的渗水问题并非导致房屋完全不能使用，且房屋是否能出租受多种因素的影响，但同时考虑到房屋渗水确能影响房屋租金价格等，本院综上因素并参照原告的租赁标准酌定被告应赔偿原告租金损失10800元（1800元/月×6）。物业费系原告房屋的必然性支出，不因房屋的使用状况而减免，原告主张物业费支出，本院不予采信。审理中，原、被告表示先进行闭水试验以确定漏水原因，但因被告倪致学的原因导致闭水试验未能成功。后，原告申请鉴定以确定漏水原因及修复方案，因此产生的鉴定费21000元，应由被告倪致学承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告倪致学于本判决生效之日起三十日内对其苏州吴中经济开发区越溪街道珺未来花园小区15幢1904室房屋卫生间地面防水层完成防渗漏修复。二、被告倪致学于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈益飞修复费用人民币2346.10元。三、被告倪致学于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈益飞损失人民币10800元。四、驳回原告陈益飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费收取538元、鉴定费21000元，合计人民币21538元，由原告陈益飞负担242元，被告倪致学负担21296元。被告倪致学负担部分已由原告预交，被告倪致学于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴明燕二〇二〇年九月九日书记员  钱喆人