上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13943号原告：上海华亭服饰小商品交易中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：万德祥，总经理。委托诉讼代理人：贾毅律，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：年沙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海荻一珐餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李国伦，执行董事。委托诉讼代理人：陈思如，上海政君律师事务所律师。原告上海华亭服饰小商品交易中心有限公司与被告上海荻一珐餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾毅律，被告委托诉讼代理人陈思如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海华亭服饰小商品交易中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金3,184,811.60元以及自2018年11月1日至判决生效之日止每逾期一日按照所欠月租金的0.1%计算的滞纳金，该所欠租金在被告已付的押金1,380,717.62元的范围内扣除，押金抵扣部分拖欠的滞纳金和租金；2.判令被告向原告支付欠付的物业费1,047,061.30元(196324元/月×(5+1/3)月)；3.判令被告支付擅自中途退租的违约金1791456.5元；4.判令被告从富民路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室转出注册地址。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：上海市徐汇区富民路XXX号房屋(全幢)原系中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处的沪警会堂与招待所。2005年12月8日,中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室作为出租人,原告作为承租人,签订了该全幢房屋自2007年2月15日起至2027年2月14日止的房屋租赁合同。2018年6月29日,中国人民武装警察部队上海市总队保障部出具《关于变更富民路XXX号房地产主体的函》，自2018年6月30日起富民路XXX号房地产及所涉租赁关系整体现状移交上海徐房(集团)有限公司。移交后,上海徐房(集团)有限公司承继我部与原告的租赁合同及对应的权利义务、债权债务。由此,原告作为讼争房屋的适格承租人,于2018年7月16日与被告签订了主合同租赁期限内的《上海市房屋转租合同》，原告作为转租人,被告作为次承租人,转租富民路XXX号房屋中的XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室,转租期为2018年6月1日至2019年5月31日,转租面积2454.05平方米,用途为商业，被告承诺作为酒吧使用,租金为597,152.17元/月,应于每月1日或之前缴付当月租金。逾期支付则每逾期一日按照当月租金的0.1%支付滞纳金。物业费按每月196,324元收取。若被告擅自提前退租的，应支付三个月租金作为违约金。合同签订后，被告支付了租赁保证金1,380,717.62元。2018年11月起，被告开始拒付租金和物业费。直到2019年4月10日,被告无故提前终止租赁关系,并搬离承租部位。目前其工商登记注册地址仍为租赁房屋内。原告认为,被告欠租及单方面提前终止租赁关系的行为均构成违约,应当支付2018年11月1日至2019年4月10日的租金、物业费,并且承担相应违约金。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。上海荻一珐餐饮管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告的租赁合同经双方协商一致解除，被告于2019年1月2日向原告发出解约函，合同于该日解除。2018年12月4日被告就搬离了，租金等费用应计算至2019年12月4日截止。此后被告没有占用房屋，不应支付使用费。被告搬离时原告拒绝与被告办理交接手续，造成房屋空置损失的扩大，应由其自行承担。原告主张的逾期付款的滞纳金以及解约违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认定事实如下：上海市徐汇区富民路XXX号房屋原使用人为中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处。2005年12月8日，中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处将上海市徐汇区富民路XXX号房屋整体出租给原告，租赁期限为2007年2月15日至2027年2月14日。2018年7月16日，原告与被告签订《上海市房屋转租合同》，约定：原告将上海市富民路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX房屋(以下简称“涉讼房屋”)转租给被告，建筑面积2454.05平方米；租期自2018年6月1日起至2019年5月31日；月租金597,152.17元，被告须于公历每月之第一个工作日缴付当月租金予原告指定之银行账户内；原告应提前15天向被告发出缴费通知书和租金税务发票；每逾期一日，则被告须按月租金的0.1%支付违约金；保证金为三个月租金和物业管理费即2,380,428.51元，租赁关系终止时，双方办理物业移交手续，扣除承租人应付未付费用后60天内，原告应将租赁保证金不计利息一次性退还给被告；物业管理费每月每平方米80元，被告每月应向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费196,324元；被告按本合同约定归还房屋时，应将租赁单元恢复原状归还原告(正常的损耗除外)，经原告验证认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的三倍支付违约金；在非本合同规定的情况下，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的三倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告(甲方)、被告(丙方)以及案外人上海悟锦投资管理有限公司(乙方)签订《三方协议》，载明：乙丙双方曾于2014年就富民路XXX号房产XXX、XXX、XXX单元签订房屋租赁合同，租赁期至2018年5月31日，现该合同已即将履行结束。甲丙双方就该房产内XXX、XXX、XXX单元签订了新的上海市房屋租赁合同。截止本协议签订之日，乙方尚保留丙方交付的租赁保证金1,380,717.62元，丙方向乙方支付的租赁保证金1,380,717.62元将视为丙方向甲方交付的租赁保证金，乙方无需将该笔租赁保证金向丙方返还。不足部分由丙方向甲方补足。2018年11月开始，被告未再按约支付租金和物业管理费。2019年4月10日，被告收回涉讼房屋，双方签订了《悟锦世纪大楼收楼表》确认现状收房。审理中，被告表示其已于2018年12月4日搬离涉讼房屋，但是被告搬离时，原告要求将涉讼房屋恢复原状后返还，被告进行复原后原告不予认可，双方一直在协商，原告拒收钥匙，拒绝办理房屋交接手续。原告则主张2019年4月10日双方签订收楼表才完成交接。审理中，被告出示一份2019年1月2日原告发送给被告的解除房屋租赁租赁合同告知函(复印件)，主要内容为：“本司至今未收到贵司11-12月份的租金。根据与贵司签署的《房屋租赁合同》内13-2(六)乙方逾期不支付租金累计超过一个月，甲方有权书面通知乙方解除房屋租赁合同的条例，并向甲方按月租金的三(3)倍支付违约金。请贵司于1月7日前将所欠租金及违约金全部缴清，在1月10日前请贵司所有人员和物品撤离房屋，并做好相关房屋内的复原工作，由贵司承担相关违约责任。”被告认为原告发送该解约函的日期即为合同解除之日。被告未能提供该函原件。原告对此不予认可，否认向被告发过该函，坚持双方办理交接，收回房屋之日即2019年4月10日为合同解除之日。被告还提供一份2019年1月7日涉讼房屋物业管理中心给被告的告知函(复印件)，该函言明被告已于2018年12月4日搬离，并对被告的复原工作提出了具体要求，同时抄送原告。被告以此主张原告确认被告于2019年12月4日搬离，原告表示没有收到过该函。被告未能提供该函原件。审理中，双方确认被告实际支付的租赁保证金为1,380,717.62元，并未按合同约定补足差额。原告表示同意返还该租赁保证金，在执行中抵扣被告应付的款项。被告对此没有异议。上述事实，除双方当庭陈述外，另有房地产租赁许可证、证明、上海市房屋转租合同、三方协议、悟锦世纪大楼收楼表等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的转租合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金等费用，且在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，提前终止履行合同，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告按约要求解除合同，并要求被告支付合同终止前拖欠的租金、物业管理费的诉讼请求具有合同及法律依据，本院予以支持。双方对合同解除并无异议，争议在于合同解除的时间，原告主张收房之日，被告则辩称原告向其发送解约通知函，且其已搬离涉讼房屋，合同应于原告发出解约通知之日解除，但原告对此不予认可，被告未能提供房屋租赁合同告知函原件。同时，被告作为不享有法定或约定解除权的一方，无权以其单方终止合同履行主张合同解除。被告并无证据证明双方就合同解除达成一致，故被告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原告主张合同于双方签订房屋交接文件之日即2020年4月10日解除具有事实依据，本院予以确认。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，实质上是被告逾付款的违约金，双方合同约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除合同并要求被告支付3倍月租金的违约金，故在上述合同解除条件满足之后原告已行使解约权的情况下，逾期支付租金等费用的违约金与解约违约金并存，显然加重了被告的负担，合同约定的每日按月租金的0.1%标准计算显属过高，故被告关于租金滞纳金过高的抗辩意见，具有公平合理性，本院予以采纳，本院以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金应调整为以每期欠付租金为基数，按日万分之五标准，分别从2018年11月2日、2018年12月2日、2019年1月2日、2019年2月2日、2019年3月2日、2019年4月2日起计算至2019年4月10日止，共计148690.88元。对于原告主张的解约违约金，被告认为高于实际损失，请求予以调整。原告因合同提前解除将会遭受房屋空置期间租金损失，鉴于违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，不应仅以实际损失来核定违约金数额，合同约定的该项违约金标准为三倍月租金，并未过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡，尚属合理，故本院对此不作调整。关于租赁保证金，原告表示同意返还，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。原告的主张并无不当，为避免当事人讼累，本院对此在本案中一并予以处理。庭审中，原告向本院申请撤回要求被告将注册地址迁出的诉讼请求，此系原告自行处分自己的民事权利，于法不悖，本院依法予以准许。虽然本院酌情对原告主张的逾期付款违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海荻一珐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金3,184,811.60元及逾期付款违约金148,690.88元；二、上海荻一珐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司2018年11月1日至2019年4月10日期间的物业管理费1,047,061.30元；三、上海荻一珐餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海华亭服饰小商品交易中心有限公司解约违约金1,791,456.50元；四、上海华亭服饰小商品交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海荻一珐餐饮管理有限公司租赁保证金1,380,717.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计32，559元，由上海荻一珐餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李嶔操二〇二〇年九月二十五日法官助理 汪景洪书 记 员 郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。