北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12292号原告：童小芬，女，1987年12月25日出生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市山亭区，住北京市海淀区，身份号码×××。原告：徐道富，男，1988年12月19日出生，汉族，户籍所在地山东省沂南县，身份号码×××。二原告之共同委托诉讼代理人：李瑞凯，北京市高通律师事务所律师。被告：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码：91110113085504506N。法定代表人：蒋晓宇，执行董事。委托诉讼代理人：邢建鹏，男，1988年12月4日出生，汉族，北京正华永顺房地产经纪有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。原告徐道富、童小芬与被告北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称“正华永顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告之共同委托诉讼代理人李瑞凯，被告正华永顺公司委托诉讼代理人邢建鹏、何伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐道富、童小芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金85277.832元；2.判令被告支付售房时承诺的清明节搞活动减免一年物业费3738.42元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年4月29日签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（下称“预售合同”，合同编号：Y×××）。房屋坐落于顺义区×镇×嘉园×号楼×单元×，合同约定总房款1870170元整。产权证书登记地址：顺义区×路×号院×号楼×单元×。根据预售合同第十二条第（一）款约定，被告应于2016年12月31日前交付该商品房。另根据第二十二条第（一）款第1项的约定，被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告责任，未能在此约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，则自被告应取得该商品房所在楼栋的权展证明期限届满之日的次日起至被告实际取得权属证明之日止的期间，被告应每日向原告支付原告全部已付款万分之壹的违约金。另根据第二十二条第（二）款的约定，如因被告责任，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋的所有权证书，且原告不退房的，则自原告应取得商品房所有权证的期限届满之日的次日起至原告实际取得商品房所有权证书之日止的期间，被告应每日向原告支付原告全部已付款万分之壹的违约金。原告在2015年7月25日取得被告开具的房款发票，并于2016年12月30日确认收房。根据前述合同条款约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但原告通过北京市住房和城乡建设委员会官方网站查明被告取得该商品房所在楼栋的权属证明日期为2018年10月10日，超出合同约定的期限283天，被告需向原告支付违约金52925.81元；原告应于2018年12月13日前取得该房屋的所有权证书，然而原告实际取得商品房所有权证的日期为2019年5月15日，超出合同约定的期限153天，被告需向原告支付违约金28613.6元，以上两项违约金合计，被告应向原告支付违约金共计85277.832元。此外开发商同集团的物业公司自2017年9月开始征收第二年物业费，原告被告知不在减免物业费的名单中，经过反复协商未解决，今年再次了解情况才发现是被告方工作失职把购房时填写的减免物业费的凭证丢失。但是开发商却不守诚信，钻法律空子以业主没有文字证明为由拒不承认。恳请法院查明事实，支持原告诉讼请求。被告正华永顺公司辩称：一、涉案合同签署及履行的事实情况。1.涉案合同签署情况，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）及《补充协议》（以下简称“涉案合同”），合同约定的房屋坐落于北京市顺义区×镇×村东，其建筑面积、单价、总房价款、交房日期、房屋产权登记初始登记及转移登记的约定，与原告所述一致；2，涉案合同履行情况，原告在涉案房屋入住前，已经付清全部购房款，并于2016年确认收房。被告于2018年10月10日完成该房屋所在楼栋的产权初始登记，取得该房屋所在楼栋权属证明；原告已取得房屋所有权证书。二、原告逾期取得涉案房屋权属的所有权证书（以下简称“逾期办证”），是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非被告的责任。1.按北京市房屋登记管理的相关规定，初始登记要求提交确定的土地权属证明等材料。按照《北京市房屋登记工作规范》的规定，被告在办理房屋所在楼栋权属初始登记工作时，应向政府审批单位提供该项目合法建造的相关证明文件：包括国有土地使用权证明（包括土地出让合同、地价款核实函、国有土地使用证等）、用地规划许可证明、建设规划许可证明、规划核验证明、施工许可证明和工程竣工验收合格证明等。2.涉案项目建造过程中，被告提前完成了项目的竣工验收备案。被告在涉案房屋建造过程中，各项工作均紧密开展如期完成，于2016年11月15日即完成涉案项目的竣工验收备案，较《国有建设用地土地使用权出让合同》约定的时间提前超1年，较早具备了申请涉案房屋权属初始登记的基本条件。3.被告在办理涉案房屋初始登记过程中，因土地面积和规划用途变更，需按政府相关部门要求履行合同变更和权证变更手续，以致取得初始登记权证的时间滞后。因涉案项目宗地规划用途和面积等变更，被告在办理涉案房屋权属初始登记工作中，按政府相关部门要求履行了协议变更和土地权属证明的变更，直至2018年7月17日才完成补充协议的签订、2018年8月30日取得涉案项目变更后的土地不动产权证，以致被告取得涉案房屋权属初始登记的时间滞后。4.被告从土地权属变更完成到取得初始登记权属证明，仅花费41天（2018年8月30日至10月10日）。假若不受前述规划变更影响，被告应能较早取得涉案房屋的初始登记权属证明。5.受前述原因的连锁影响，原告逾期取得涉案房屋的权属证明。以上不难看出，涉案房屋的建造过程中，但凡以被告为主导的核心工作节点均能按期或提前完成，非以被告为主导的工作则受到逾期影响。综上所述，被告在涉案项目的建造过程中，整体工作均提前完成，仅因土地出让合同的补充约定和土地权属的补充变更而导致涉案房屋权属初始登记的办理滞后，最终导致被告逾期办证，其责任不在被告，应不属于涉案合同约定“如因被告责任”。因此，本案不应适用涉案合同第二十二条的约定。三、根据涉案房屋的性质，涉案房逾期办证并未给原告造成任何实际经济损失，即使被告构成违约，本案中原告主张的违约责任也明显过高。1.涉案房屋属自住型商品住房，主要是为解决居民住房困难的，其上市交易有时间限制和收益限制。原告购买涉案房屋的用途也应与涉案房屋的特殊属性相匹配，而非投资商用。2.被告虽然逾期办证，但按约交付房屋，未影响原告正常居住使用，并未损害原告的居住权益，因此被告的逾期办证行为并未给原告造成任何实际的经济损失。3.在涉案合同中，原被告明确约定：就被告代理原告办理房屋权属转移登记事宜，原告仅支付被告委托费用1000元。在被告已完成原告委托的权属转移登记办理事项的情况下，原告所诉违约金明显过高于其委托对价。因此，即使被告行为构成违约，根据《合同法》第一百一十四条的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，在本案原告主张被告违约行为没有对其造成任何实际经济损失的情况下，原告主张适用的违约金明显过高。不应该得到支持。综上，请求人民法院查明事实，依法判决驳回原告的诉求。4.关于原告主张减免物业费的请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2015年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议。第二十二条：（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用详见附件十。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的个人活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。《附件十》第十一条：如遇下列特殊原因不能按照约定履行本合同的，根据发生事件的影响，除部分或全部免除遭遇事件一方的责任，或双方协商同意解除或变更本合同外，对本合同约定的履行期限可据实予以延期：11.1遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件发生之日起60日内告知另一方的；11.2发生整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆发等。第12.4.1条：买受人全权委托出卖人办理该商品房的房屋权属登记及领取房屋权属证书，委托费用为1000元。买受人承诺，买受人在该商品房的抵押登记手续办理完毕之前，买受人不得解除本项委托。2013年12月27日，受让人北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，第四条：本合同项下的出让宗地坐落于顺义新城第×街区SY00-0022-×（西区）地块R2二类居住用地。本合同项下出让宗地的平面界址为东至SY00-0022-×地块（东区），南至×路，西至×路、北至×街。2014年1月22日，北京市国土资源局（甲方）与北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体（乙方）、正华永顺公司（丙方）签订补充协议，第一条：将出让合同的受让人变更为正华永顺公司，出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由正华永顺公司承接。2018年7月17日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与正华永顺公司（受让人）签订《补充协议》，记载：出让人与受让人于2013年12月27日以挂牌出让方式签订了位于顺义新城西×街区SY00-0022-×（西区）地块用地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同编号为：京地出（合）字（2013）第×号。根据该项目竣工后的测量结果，出让人与受让人经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地位置核定为×路×号及×路×号院×至×号楼、地下车库。二、将出让合同约定的出让宗地面积变更为44293.28（分摊）平方米，宗地类型变更为共用。土地出让范围以本协议所附土地出让范围红线图为准，最终土地面积以地籍部门测绘数据为准。三、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为住宅、商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储……。双方一致确认被告取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。原告取得涉诉房屋不动产权证书的时间为2019年5月15日。原告主张因被告逾期取得商品房所在楼栋的权属证明及因被告原告导致原告逾期取得房屋权属证明，因此要求被告按照合同约定支付违约金。被告持抗辩意见主张逾期办证的责任不在被告，且如法院认定被告违约，因未给原告造成实际经济损失，因此合同约定的违约责任数额过高，被告该项请求不应得到支持。根据原告提交的物业费收据，原告于2016年12月30日入住。原告提交了通话录音证明被告在营销期间对原告承诺减免一年的物业费，但是至今没有履行。被告不认可该证据。上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、结算协议、不动产登记证书、入住通知书等，被告提交的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》、通话录音及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。根据双方合同的约定，被告在合同履行过程中存在两项违约行为：1.按照合同第二十二条第（一）款的约定，被告应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是被告实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金；2.根据合同第二十二条第（二）款的约定，原告应于商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书。因被告的原因导致原告逾期取得房屋所有权证书。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证期间的违约金。合同具有相对性，被告所提政府原因导致办证迟延，并非被告免除责任的法律依据或合同依据；被告所提不可抗力因素的意见，亦未举证予以证明，因此本院不予采纳。关于违约金数额是否过高的问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，被告应依约向原告承担赔偿责任。被告请求调整的意见，本院不予采纳。关于原告主张的减免一年物业费3738.42元与本案不是同一的法律关系，可另案主张，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京正华永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐道富、童小芬支付违约金85277.83元；二、驳回原告徐道富、童小芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由被告北京正华永顺房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年九月二十八日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫