湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2171号 原告：王某1，男，汉族，2005年6月29日出生，住湘潭市雨湖区。 法定代理人：王某2，男，汉族，1971年4月14日出生，住湘潭市雨湖区。 法定代理人：彭某，女，汉族，1970年11月27日出生，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：胡辉华，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：湘潭名生置业有限公司，住所地湘潭市九华经开区传奇西路9号九华创新创业综合大楼10层1012室区。 法定代表人：兰维勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：代新新，女，汉族，1992年2月7日出生，住湘潭市雨湖区。 原告王某1与被告湘潭名生置业有限公司（以下简称名生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人邓见生，被告名生公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还定金425224.8元，返还购房款106306.6元，共计531531.4元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告（原告之母代理签订）与被告于2019年1月15日签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，约定原告认购被告湘潭·恒大书香门第XX幢XX号，建筑面积168.74㎡，单价6300元／㎡，总购房款1063062元。同时约定一次性付款，原告于2019年1月20日前支付首期房款318919元并签署《商品房买卖合同》，余款于2019年3月20日前付清。原告母亲于2019年1月15日在售楼部通过微信转账方式给恒大书香门第廖艳交纳了20000元，转账说明为“XX栋XX定金”，2019年1月20日在售楼部通过被告的ＰＯＳ机交纳290000元，收款人为恒大纵横置业。被告收款后，于2019年1月20日在被告售楼部出具收条给原告母亲，并注明收到原告认购恒大书香门第XX栋XX购房定金318919元。原告交纳购房定金318919元后，被告未按认购书中的约定与原告签订《商品房买卖合同》，后原告母亲多次与被告协商均未果。2019年8月4日，被告将上述房屋出售给了第三人范静，售价为1112760元，第三人范静交清房款后，被告为第三人范静办理了网签手续。本案中，原、被告双方虽然在《湘潭恒大书香门第商品房认购书》未约定定金数额，但被告收款后，给原告的收条中明确了定金数额为318919元，应视为双方对定金数额进行了变更和确定，且被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，后来还以更高价格将房屋出售给了第三人范静，应视为被告拒绝与原告订立主合同，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条，本案应适用定金罚则。相应的，被告应当双倍返还定金。但由于法律不支持定金超过总购房款的20%，故双倍返还定金数额为425224.8元（1063062元×20%×2），返还的购房款为106306.6元（318919元－1063062元×20%）,被告总计应返还原告531531.4元。现原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告名生公司辩称，1.本案中原告自述与被告签订认购书，购买了涉案房屋，并支付房款310,000元，但是原告从未与被告发生任何交易，也未收取原告的任何款项，事实上，被告是将涉案的房屋出售给了邹望君，并收取了邹望君包括定金在内的房款，共计273,135元，其中有部分房款系余杨代付，原告所提交的证据中自述有认购书，但是认购书系现场留存的模板，任何置业顾问均可想办法偷取。另外，原告自述有被告盖章的收条，但是该收条在被告处无盖章记录，公章涉嫌伪造，被告申请对公章进行鉴定。原告自述缴纳房款310,000元，但是付款方式系微信转账和POS机刷卡，房款均未进入被告对公售楼监管部，本案存在原告被其他人员以售楼名义骗取房款的可能性。事实上，为邹望君代付房款的余杨曾任被告外聘的置业顾问，且目前被公安机关以诈骗罪立案，本案系余杨借名买房，然后利用其对被告购房流程的熟悉，窃取被告认购书的模板，窃取原告房款，故本案涉嫌犯罪，且不构成民事责任的承担，而系案外人伪造公章，并盗用被告的模板，从事诈骗行为导致的，原、被告之间不存在民事法律关系，被告没有过错，不应当承担民事责任，根据相关法律规定，应当将本案驳回起诉，应当将全案移送公安机关或检察机关。2.原告所述的定金及计算方式系无稽之谈，原告自述有认购书，但是认购书中明确约定了定金为20,000元，不存在定金为318,919元之说，原告自述交款也只有310,000元，且写明318,919元的收条的公章系伪造，被告从未将房屋出售给范静，以范静案中的总房款1,112,760元，推定本案房款并进行复杂的定金计算，没有任何事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求或驳回原告的起诉。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1.原告、法定代理人身份信息、被告工商登记信息。证据2.湘潭恒大书香门第商品房认购书、微信转账记录（2张）、中国农业银行卡交易明细清单、POS签购单、收条。证据3.湘潭恒大书香门第商品房认购书（范静）、湘潭市住房和城乡建设局房产信息查询证明。证据4.询问笔录。证据5.湘潭中院（2020）湘03民终944号民事裁定书。 被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据： 证据一1.商品房认购书0012831.0012837,54707元刷卡凭证，票据号分别为19734、18690、13510的交款核对单，发票号分别为00276341、03282430的发票,网银回单、代付申明。 对原、被告提交的上述证据，本院作如下认定： 对原告提交的证据1，能证实原、被告身份情况，本院予以认定。对证据2、3、4、5，本院对其真实性均予以认定。对被告提交的证据，因被告均未提交证据原件，且原告不予认可，本院无法确定其真实性，故本院均不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月15日，原、被告签订了《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（甲方为名生公司、乙方为王某1）。该认购书约定的主要内容有：1.乙方向甲方认购湘潭恒大书香门第楼盘XX幢XX号房屋；该商品房建筑面积共168.74平方米，单价为6300元／㎡，总金额为1063062元。2.付款方式为：一次性付款，原告须于2019年1月20日前支付首期房款298919元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即744143元）须于2019年3月20日前付清；如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。另外，认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭·恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋。第七条约定，乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。第九条约定，乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。该认购书还对其他方面进行了约定。另外，在上述“认购书”上除加盖被告公章之外，还有经办人王生明及另一肖姓销售经理的签名。认购书签订当日，原告根据被告销售人员的指示向被告的销售人员廖艳支付了20000元。2019年1月20日，原告之母再次来到被告售楼部，根据被告的销售人员余杨的指示在余杨提供的ＰＯＳ机上刷卡290000元并支付现金8919元，并由被告的另一销售人员王生明经手向原告开具了“收条”一份，该份“收条”载明：“今收到客户：王某1身份证号×××0152认购恒大书香门第第XX栋XX收到定金318919元整（大写叁拾壹万捌仟玖佰壹拾玖）。客户收到XX栋XX号发票后，此收条自动作废。收款人：湘潭名生置业有限公司，日期：2019.1.20”。在上述“收条”的“收款人及日期：”处加盖公章，并由经手人王生明签名。上述318919元包含了原告之母于2019年1月15日以微信转账方式支付给被告另一销售人员廖艳的20000元。之后，被告未再与原告签订书面的《商品房买卖合同》，而是于2019年8月4日将案涉房屋出售给了案外人范静，并办理了网签手续（即预告登记手续）。后经多次协商未果，原告遂诉至本院，形成本诉。 另查明，1.本案开庭时，被告辩称其已将案涉房屋出售给了另一案外人邹望君，并已收取了邹望君包括定金在内的购房款273,135元，并陈述被告只认可将案涉房屋出售给了邹望君。2.本案开庭时，被告认可在签订本案中的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》时，销售人员廖艳系其员工，同时认可余杨当时系其外聘置业顾问，但余杨已于2019年3月份离职。3.案外人范静诉被告房屋买卖合同纠纷一案{案号为（2020）湘0302民初766号}经本院审理后，本院作出（2020）湘0302民初766号民事裁定，裁定：“驳回原告范静的起诉，将案件移送公安机关先行处理”。范静不服上述裁定，上诉至湘潭市中级人民法院，该院经审理后作出（2020）湘03民终944号民事裁定，裁定：“一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初766号民事裁定；二、本案指令湖南省湘潭市雨湖区人民法院审理”。4.本案开庭时，本院询问被告委托诉讼代理人在上述“认购书”和“收条”上签名的王生明是否系其员工时，被告委托诉讼代理人表示不清楚，需要回去进行落实，但之后一直未给予本院回复。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上所签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，系双方的真实意思表示，应受法律保护，原、被告均应严格履行合同约定义务。本案中，鉴于被告已实际将案涉房屋出售给了案外人，故本案中被告已不可能再和原告签订正式的商品房买卖合同，原告的购房目的已不能实现，故原告有权解除上述“认购书”、由被告返还已付购房款，并可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，要求被告双倍返还定金。关于定金数额的认定问题，根据被告于2019年1月20日向原告出具的收条，能证实原、被告约定的定金数额为318,919元，而双方在《湘潭恒大书香门第商品房认购书》约定的总房价款1,063,062元，故上述定金的约定金额超过了定金不得超过主合同标的额20%的规定，现原告按定金425,224.8元、购房款106,306.6元主张已付318,919元款项的性质，符合法律规定，故对原告要求被告返还购房款106,306.6元、双倍返还定金425,224.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的本案中收条上公章涉嫌伪造，系余杨借名买房，利用其对被告购房流程的熟悉，窃取被告认购书模板、窃取原告房款，故申请对前述认购书及收条上的公章的真实性进行鉴定并请求驳回起诉，将全案移送公安机关或检察机关等答辩意见，本院认为，根据被告的自认，案外人余杨、廖艳均系被告的外聘置业顾问或员工，虽然被告未在庭审时直接认可案外人王生明系其员工，但在经本院询问，被告委托诉讼代理人表示需回去进行落实，但至今未给予明确回复，且案外人王生明在《湘潭恒大书香门第商品房认购书》也有签名，应当可以推定其也系被告当时的员工或外聘置业顾问。同时，最高人民法院于1998年4月9日颁布的《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。第十条规定：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。而本案中，原、被告之间存在的是因房屋买卖合同导致发生的纠纷，虽与余杨涉嫌诈骗犯罪有一定关联，但属于不同的法律事实和法律关系。另外，签订前述“认购书”和出具前述“收条”又都是在被告的售楼部，且都是在被告的销售人员经手办理的，原告的法定代理人作为购房者已经尽到了相应的审查和注意义务，故本院对原告不同意对公章的真实性进行鉴定的意见予以采纳；相应的，本案也不应驳回起诉，移送公安机关处理。因此，本院对被告的上述辩论意见均不予采纳。 综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1支付定金425224.8元并返还购房款106306.6元，以上合计531531.4元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,120元，由被告湘潭名生置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  左 斌 人民陪审员  盛交泉 人民陪审员  李 琴 二〇二〇年九月九日 代理书记员  蒋 垚 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百一十九条：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第三条：单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。 第十条：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。