北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初15号原告：北京方庄万士物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园****楼**。统一社会信用代码91110106740425952E。法定代表人：黄小红，总经理。委托诉讼代理人：曹岩，北京檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志成，男，1965年9月1日出生，汉族，北京方庄万士物业管理有限责任公司员工。被告：北京正济堂药品连锁超市有限责任公司，住所，住所地北京市海淀区小营四拨子科技四站**社会信用代码91110108697737642H。法定代表人：邹濒涌，总经理。委托诉讼代理人：邹平涛，男，1959年6月1日出生，汉族，北京正济堂药品连锁超市有限责任公司员工。委托诉讼代理人：邹静，女，1982年9月4日出生，汉族，北京正济堂药品连锁超市有限责任公司员工。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司（以下简称：方庄物业公司）与被告北京正济堂药品连锁超市有限责任公司（以下简称：正济堂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方庄物业公司的委托诉讼代理人袁志成、曹岩，被告正济堂公司的委托诉讼代理人邹平涛、邹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方庄物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付北京市密云区X房屋2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费44242.33元及违约金18274.73元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告是依法设立的物业服务单位。被告系北京市密云区X房屋的使用人，房屋面积418平方米，物业服务费为1.50元/平方米/月、卫生费400元/年。自原告提供物业服务以来，被告未向原告交纳2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及卫生费。原告经催要未果，故诉于本院。被告正济堂公司辩称：1、本案已过诉讼时效，原告主张2014年6月1日起的物业管理费，其未提交证据证明曾向我公司主张该费用，故其主张已超过三年诉讼时效。2、我方没有与原告签订过物业服务合同，其主体不适格；原告未提供物业管理费收费标准，其主张没有合同及法律依据；原告没有向我公司提供物业管理服务，双方不存在事实物业服务合同关系，无权要求我公司支付物业费用。3、原告没有向我公司催收过物业管理费，我公司不知道物业收费标准也不知道交费给谁，不构成拖欠行为，不应存在违约金，且违约金标准过高。原告提供的《物业服务合同》中规定，应当按照一级标准提供物业服务，但我公司认为其提供的物业服务并没有达到一级的标准，我们外墙瓷砖脱落存在相关的隐患，室外有一个排水口，物业公司没有履行及时清运义务，导致2018年7月7日下大雨时，我公司工作人员在清运排水口的时候受伤，我们垫付了几万元的医疗费，我们要求原告对于该损失进行赔偿，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月３日，北京檀营房地产开发有限公司与北京业大润发物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》，约定“1.多层住宅及一层车库：物业费每月每建筑平方米0.75元；2.商业楼：物业费每月每建筑平方米1.5元……卫生费96元/户/年……本协议期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时，本协议自动终止”。2015年4月14日，北京业大润发物业管理有限公司与方庄物业公司签订《物业服务移交协议书》，约定“乙方（方庄物业公司）为甲方（北京业大润发物业管理有限公司）代收前期旧欠物业费……”。2015年4月21日，北京檀营房地产开发有限公司与方庄物业公司签订《住宅区物业服务合同》，约定“本物业项目基本情况如下：名称北京市密云Y小区、X家园……物业服务费用由业主根据其拥有物业的建筑面积，可按北京市和本小区原规定的物业收费标准交纳”。在上述协议中没有业主在迟延缴纳物业费时应当支付滞纳金的约定。2014年6月1日，被告租赁北京市密云区X房屋，是该房屋的实际的使用人。庭审中，双方对上述房屋的建筑面积为418平方米没有异议。原告主张物业管理费商业按1.50元/平方米/月计算、卫生费按照400元/年计算，要求被告支付2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费及卫生费，合计44242元；原告另提供日期为2016年12月31日、2018年12月31日、2019年10月27日的催缴通知单存档联、通知联各一份，用以证明其向被告催收过物业费。被告持答辩意见，不同意交纳物业费，并提供照片及工伤认定书用等证据，用以证明原告没有履行物业服务管理义务，导致环境脏乱差，存在安全隐患，导致下水管道堵塞，造成员工受伤。本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，北京檀营房地产开发有限公司作为建设单位有权与物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，北京檀营房地产开发有限公司与北京业大润发物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》、北京檀营房地产开发有限公司与方庄物业公司签订《住宅区物业服务合同》，北京业大润发物业管理有限公司和原告方庄物业公司为被告租赁使用房产所在的檀府家园小区提供了物业管理服务，被告接受了物业服务，双方形成物业服务合同关系，理应履行交纳物业服务费的义务。北京业大润发物业管理有限公司和原告方庄物业公司已完成移交，约定原告方庄物业公司代收前期旧欠物业费，故被告理应向原告方庄物业公司缴纳物业费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按上述物业合同约定向原告交纳物业管理费等相关费用，原告主张按照商业按1.50元/平方米/月计算、卫生费按照400元/年计算，但在北京檀营房地产开发有限公司与北京业大润发物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》，约定“卫生费96元/户/年”，故卫生费应按96元/户/年计算。诉讼时效制度的目的在于促使权利人积极行使权力，以稳定法律秩序、维护交易安全。庭审中，被告辩解原告的物业管理费主张已过诉讼时效，原告应就其主张未超过诉讼时效提供有效证据予以证明，对此，原告向本院提供了书面催缴通知单的存档联和通知联，上面最早落款日期为2016年12月31日，故本院对被告关于诉讼时效的辩解意见不予采信。原告主物业管理费迟延交纳违约金，因合同没有明确约定，本院不予支持。另，被告提出其员工受伤，原告应承担损失的辩解，属另案法律关系，本案不予涉及。被告提出原告提供的物业管理服务瑕疵及隐患的辩解，原告在庭审中表示，对于业主提出的物业管理服务中存在的问题，正在逐步修缮和处理，故本院酌定，对本院予以支持的物业管理服务费予以部分减免。原告应制定积极的计划，回应业主对物业管理服务提出的问题，不断完善物业服务质量，业主亦应积极履行缴费义务，以保障物业服务企业的正常运行。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告北京正济堂药品连锁超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京方庄万士物业管理有限责任公司二〇一四年六月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业服务费、卫生费合计三万八千二百九十元五角。二、驳回原告北京方庄万士物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百八十二元，由北京正济堂药品连锁超市有限责任公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐学武二〇二〇年九月二十七日书记员  肖高伟