杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初4044号 原告：杭州艺购商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区华盛时代中心**。 法定代表人：李自豪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李双双，该公司员工。 被告：而行（杭州）贸易有限公司。住所。住所地：杭州市萧山区楼塔镇岩上村div> 法定代表人：焦亮。 原告杭州艺购商业管理有限公司与被告而行（杭州）贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员丁水平适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告杭州艺购商业管理有限公司的委托诉讼代理人李双双，被告而行（杭州）贸易有限公司的法定代表人焦亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州艺购商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年10月18日解除，并由被告向原告支付租赁合同解除违约金19246.5元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年1月22日起至2019年10月18日期间的租金82897.43元、2018年11月9日至2019年10月18日期间的综合物业服务费39832.5元，以及逾期付款违约金74989.33元（违约金每日按未付款项的1‰暂计算至2020年6月25日，2020年6月26日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年10月26日起至2020年6月25日期间租赁场地占用费153972元，占用期间的综合物业服务费28200元，以及逾期付款违约金（占用期间费用不足一个月按一个月计算；逾期支付房屋占用期间费用的违约全自起诉之日起至实际付款之日止按1‰的标准计算）。现原告变更诉讼请求第三项为：请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年10月26日起至2019年11月30日期间租赁场地占用费22454.25元，占用期间的综合物业服务费4112.5元，以及逾期付款违约金5525.88元（占用1个月零5天；逾期支付房屋占用期间费用的违约金每日按未付款项的1‰暂自2019年12月1日计算至2020年6月25日，2020年6月26日起至实际付款之日止的违约金另行计算）；4、请求人民法院依法判令被告已支付的履约保证金25380元归原告所有，不予退还；5、请求人民法院依法判令被告将涉案租赁场地恢复原状并退还该租赁场地；6、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月16日签订《华盛达时代中心商铺租赁合同》，被告承租位于杭州市下城区××路××号××购物中心××层××号××商铺用于经营“而行”，租赁面积为47平方米，实际租赁期限自2018年7月22日起至2021年7月21日止，第一年度免租金3个月、免综合物业服务费18天，同时合同就租赁期内的各项费用标准和支付时间、违约责任、合同解除情形以及租赁场地退还事宜等均进行了明确的约定。 合同签订后原告按约向被告交付房屋，后被告于2018年7月30日向原告支付2018年7月22日至2018年10月21日期间租金27495元和综合物业服务费10575元。根据合同4.1及4.2条约定，被告应于每个租赁季度末月的10日或之前向原告支付下一个租赁季度的租金和综合物业服务费，实际被告在享受完毕免租条件后，未按约定时间支付自2019年1月22日起至之后的租金、2018年11月9日起至之后综合物业服务费，经原告多次催缴后被告仍拒绝支付欠付款项。鉴于被告逾期支付各款项的行为已经构成根本违约，故原告依据合同13.3条约定行使合同解除权，于2019年10月17日向被告寄送《解除租赁合同通知函》，通知被告商铺租赁合同于2019年10月18日正式解除并没收履约保证金，同时要求被告支付欠付款项、承担违约金、退还租赁场地等。租赁合同解除后，被告不仅未按合同约定履行退还场地的义务，还继续对外营业。截止至起诉之日，被告仍未向原告支付租金、综合物业服务费及履行合同约定的其他义务。 综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告而行（杭州）贸易有限公司答辩称：2019年1月份的房租、物业费交了，原告说没有交，是污蔑。没有其他答辩意见。 本院经审理，认定如下案件事实：2018年7月16日，甲方杭州艺购商业管理有限公司与乙方而行（杭州）贸易有限公司（地址（地址为杭州市萧山区楼塔镇岩上村《华盛达时代中心商铺租赁合同（Ｇ193生活购物中心）》，约定甲方将其位于杭州市下城区××路××号××购物中心××层××号××商铺共1间出租给乙方，租赁场地的套内面积为47平方米；乙方承诺租赁的场地作为零售业态之用途，品牌为而行；租赁期限为3年，自2018年7月22日起至2021年7月21日止，第一年度免租金3个月、免综合物业服务费18天；第一年度租金为195元／平方米／月，月租金9165元，年租金82485元（已扣除免租期3个月）；第二年度租金为204.75元／平方米／月，月租金9623.25元，年租金115479元；第三年度租金为214.99元／平方米／月，月租金10104.53元，年租金121254.36元；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续之前，向甲方支付第一年度首期租赁季度租金，应付租金27495元；乙方应按照租赁场地的计租面积向甲方或者甲方委托的物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为75元／月／平方米（不递增，即3525元／月）；乙方应于本合同约定时间办理租赁场地入场装修手续之前，向甲方或甲方委托的物业管理公司支付第一年度首期租赁季度应付综合物业服务费10575元；在乙方办理入场装修手续时需向甲方或甲方委托的物业管理公司支付5000元装修保证金；在乙方办理入场装修手续时需向甲方支付3000元商品质量保证金；为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后10个工作日内向甲方支付25380元作为履约保证金；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；如乙方逾期支付履约保证金、装修保证金、装修管理费、商品质量保证金、租金、综合物业服务费、水电燃气等公共事业费或其他乙方应向甲方或甲方委托的物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或甲方委托的物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；如乙方擅自停业／不营业，每日须按本合同约定的最后租赁年度的日租金标准向甲方支付违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场地；发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：乙方逾期超过15日未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业服务费或者其他应付给甲方或者甲方委托的物业管理公司的费用的；若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场地且未经甲方书面同意继续占用租赁场地的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付逾期占用费；任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或者其他文件应当以书面形式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方；倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方；如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。 2019年1月17日，原告向被告邮寄了《告知函》和《缴款通知单》，向被告催缴在2019年1月25日前缴纳截至2019年1月17日的综合物业服务费8460元，并按照未付款5‰/日计算违约金。2019年2月28日，原告再次向被告邮寄了《告知函》和《缴款通知单》，向被告催缴在2019年3月8日前缴纳截至2019年2月28日的综合物业服务费19035元和租金27495元，并按照未付款5‰/日计算违约金。 2019年10月17日，原告向被告（地址（地址为杭州市萧山区楼塔镇岩上村了《解除租赁合同通知函》，通知被告存在逾期支付费用的违约行为，函告被告双方签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年10月18日解除，要求被告在2019年10月29日前支付欠付的租金82897.425元，综合物业服务费39832.5元，违约金143478.25元并没收履约保证金。该通知函于2019年10月18日因被告拒收被退回。 另查明：被告还向原告缴纳了940元装修管理费、预充564元电费、100元出入证费用。 本院认为，案涉《华盛达时代中心商铺租赁合同（G193生活购物中心）》系原、被告真实意思表示，双方应恪守履行。合同签订后，被告未能按约履行支付租金和综合物业管理费的义务，故原告有权根据合同约定行使解除权。鉴于案涉解除合同的通知于2019年10月18日因被告拒收被退回，而双方合同中明确约定了送达条款，故该解除通知于2019年10月19日即对双方发生法律效力，双方签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同（G193生活购物中心）》于2019年10月19日解除，相应的租金、占有使用费的起止时间本院依职权予以调整。 关于被告欠付的租金和占有使用费以及相应的综合物业管理费，庭审中，原告确认案涉租赁场地已于2019年12月1日出租给案外人，因此相应的费用计算至2019年11月30日，被告对此并未提出异议，故本院予以确认。至于被告陈述的已经缴纳了2019年1月的租金，但未能举证证明，故对该抗辩意见本院不予采纳。在此需要指出的是，双方原约定的免租期是按照租赁期限为3年确定为3个月，现被告仅租赁一年多，原告仍按照合同约定给予被告3个月的免租期，系原告对自我权利的处分，给予被告的优惠政策。 关于保证金能否没收以及逾期支付租金、综合物业服务费、解除合同违约金的问题。本院认为，原告曾两次发函要求被告支付租金及综合物业服务费，被告拒不支付，原告以被告拖欠租金和综合物业服务费为由要求提前解除合同。履约保证金缴纳的目的是为确保被告等业主能够全面履行合同义务，现被告由于经营问题未能按时缴纳租金和综合物业服务费提前与原告解除合同，违反了双方签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》的约定，因此，本院综合考虑仅支持原告没收被告履约保证金的诉请。因该履约保证金被告已缴纳给原告，原告无需返还，本院不再重复处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州艺购商业管理有限公司与被告而行（杭州）贸易有限公司于2018年7月16日签订的《华盛达时代中心商铺租赁合同》于2019年10月19日解除； 二、被告而行（杭州）贸易有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杭州艺购商业管理有限公司2019年1月22日-2019年11月30日期间租金及占有使用费105351.68元、综合物业服务费43945元，共计149296.68元，扣除被告而行（杭州）贸易有限公司已支付的质保金3000元、装修押金5000元，仍需支付141296.68元； 三、驳回原告杭州艺购商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5036元（原告已预缴），减半收取2518元，由原告杭州艺购商业管理有限公司负担1089元，由被告而行（杭州）贸易有限公司负担1429元。 原告杭州艺购商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；被告而行（杭州）贸易有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 丁水平 二〇二〇年九月十日 代书记员 孙惠惠