宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初6663号 原告：秦某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：屈某，宁夏瀛智律师事务所律师（特别授权） 被告：冶某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某，宁夏善知律师事务所律师（特别授权） 原告秦某与被告冶某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦某的委托诉讼代理人屈某与被告冶某及其委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦某向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《房屋基地转让合同》无效;二、判令被告向原告退还转让款145000元、利息损失28033.62元(利息以145000元为基数按照4.81%从2016年7月24日暂计至2020年7月10日,主张至实际支付之日)。合计173033.62元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年7月23日,原被告签订了《房屋基地转让合同》,约定被告将银川市金凤区良田镇XX村5队房屋以145000元价格转让给原告,被告保证该房产合法,权属清楚。合同签订后,原告按照约定向被告支付了转让款,被告向原告出具了《收条》并交付了房屋。后原告多处咨询得知与被告签订的《房屋基地转让合同》为无效合同。综上,原告认为,原被告签订的《房屋基地转让合同》为无效合同。合同无效后被告应当返还原告已经支付的转让款并赔偿原告的损失。现原告为维护自身合法权益,根据相关法律之规定,诉至贵院,望判如所请。 被告冶某辩称：原被告双方系完全民事行为能力人，且双方转让的是获取征收补偿的权利，因此双方签订的转让协议应当认定为合法有效，不存在协议无效的法定事由，故原告的诉请依法不能成立，具体陈述如下：一、双方达成交易的背景及本案纠纷发生的根本原因良田镇“生态美丽回乡”项目是银川市××镇化建设中的一个关键部分。也正是因为良田镇的城镇化建设，2014年初良田镇园林村被银川市金凤区政府划入征迁范围，由政府发布了相应的征迁公告，并在被列入征迁范围的农户家墙外打上了“红色编号”以示即将拆迁。相应的社会各界媒体就良田镇“生态美丽回乡”项目的规划、拆迁等事项也进行了大量的新闻报道，至今通过百度检索仍然可见。良田镇被列入拆迁改造范围，与原告一样意图通过投资被列为拆迁范围的土地房屋获得更多拆迁利益的人就涌入了良田镇的各个村镇，开启了疯狂购地、购房模式，所有人购地时与当地村民签订的合同都是大同小异的格式合同。具体到本案来说，原告虽然明知被告的土地即将被政府拆迁，但其依旧购房的目的就是为了投资而不是使用房屋，也即，实际上原被告双方交易的是获取征收补偿的权益。简言之，明面上原告按照当地、当时的市场价购买被告的房屋，但事实上原告购买的是政府在拆迁之后给权利人的补偿，这也是原告的投资目的。对原告来说，其向被告购买这种补偿权益时就已经明知政府的补偿标准或者如何增加补偿费用的方式方法。2018年底金凤区政府适用了新的征收补偿方法，对原告购买的涉案房屋及土地的征收方式有了新的征收补偿方法，对原告购买的涉案房屋征收方式有了相应的变化，从而导致本来可以投资获利几十万的土地，突然暂缓下来，直至2019年涉案房屋未进行拆迁，导致原告花钱购买征地补偿权益用以投资获利的目的彻底落空，投资失败后无比郁闷的原告突然想到双方签订的合同都是请人拟制的，无论投资失败或者成功原告都可以全身而退，故而引发本案诉讼，原告成功的开启了借用法律手段规避投资风险之路。二、原被告双方交易的标的物不是案涉房屋，而是案涉房屋上的征地补偿权益，双方买卖行为应当认定为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十二条：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”的规定，案涉房屋已经在2014年被政府列为征收拆迁范围，原被告双方对此事是明知的。也即，双方对涉案宗地处于等待政府征收且无法使用的状态均是明确知晓的。原告购买将要被政府征收的涉案房屋的目的是为了获取征收补偿权益，以期投资获利。因此，从双方的真实交易目的来看，双方交易的并不是宅基地使用权，而是涉案宗地的征收补偿权益，而法律并没有禁止征收补偿权益的买卖，故双方的交易并未违反法律强制性规定，应当认定为有效。值得说明的是，双方签订的合同中载明的“如甲乙双方任何一方违约，则赔付另一方房屋总价伍拾万的违约金”的真正含义是，原告担心被告将征收补偿权益卖给自已后，在后期因政府政策调整而觉得卖亏了而毁约。也可以说明原告真实意思是购买被告的房屋。三、原告投资失败后，恶意提起确认无效之诉规避其投资风险不仅违反了诚实信用原则，更违背了合同无效的立法目的。最高人民法院在新疆华诚安居房地产开发有限公司、中国铁建大桥工程局集团有限公司建设工程施合同纠纷一案中认定：合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。作为违法行为人恶意主动请求确认合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当的利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。具体到本案中，一方面，从原告提供、双方签订的格式协议来看，原告对农村宅基地的转让条件规定系明知的，却仍然签订并履行，特别是在投资失败后，恶意提起确认合同无效之诉规避投资风险等一系列行为均可认定原告的主观恶意。另一方面，通过裁判文书网检索可知，2019年至今金凤区法院审理的涉及良田镇农村房屋及土地转让确认无效的案件越来越多，另据代理人了解，因近年来政府对征收补偿政策的变动，导致很多已经在良田镇购买即将被征收土地的投资人亏损，这些投资人为彻底化解自已的投资风险，都正在准备或者已经提起了确认合同无效之诉，届时法院的工作量会剧增，更为严重的是如果法院仅单纯以合同的外观来判定是否有效，只会让更多想要从拆迁中获利的人去购地买房，如此这般不仅容易滋生腐败、影响城镇化建设的进程，而且会使得合同无效制度成为一些人谋求不正当利益的工具，失去了其真正的立法意图。投资成功暂且不论，如果投资失败，也可以通过司法途径全额拿回自已的投资款。综上所述，原被告之间签订的协议合同系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格履行合同约定的义务。并不存在无效的情形，请求法庭驳回原告的全部诉请。 本案查明的事实要素如下： 一、是否签订书面合同：是； 二、签订合同的时间：2016年7月23日； 三、合同约定的转让款的数额：145000元； 四、是否全额支付：是； 五、是否有转账凭证：否； 六、是否有收条：是； 七、转让标的物：长33米、宽14.22米土地，3间房屋；八、转让标的物所在地：银川市××区；四址：东至：杨某；西至：路；南至：兰某；北至：冶某； 九、转让土地及房屋时是否具备取得宅基地使用权：否； 十、现土地是否确权：否； 十一、被告有无确权的院落：有； 十二、原被告是否属于同村集体经济组织成员：不属于； 十三、双方是否有倒卖土地行为：否； 以上事项为双方无争议事项。 双方对案涉转让的标的物是否合法，案涉合同是否有效存在争议。 本院认为，被告已有宅基地一处，又将其未取得宅基地使用权的土地及地上建筑物，向其所在的经济集体组织以外的成员转让。该转让行为违反法律的强制性规定，当属无效。原告诉请确认双方签订的《房屋基地转让合同》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告作为成年人明知自己非银川市XX区集体经济组织成员，却以获取拆迁款为目的，主动前往被告处要求转让土地及房屋，其行为存在过错，应当承担20%的过错责任，故被告应向原告返还转让款116000元；对于原告主张的被告向其支付利息损失28033.62元的诉讼请求，因法律保护当事人的合法权益，任何人不应从自己的违法行为中获益，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告所占的被告的土地及房屋，其应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第三十七条、第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条之规定，判决如下： 一、原告秦某与被告冶某于2016年7月23日签订的《房屋基地转让合同》无效； 二、被告冶某于本判决生效后十日内退还原告秦某转让款116000元； 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1600元，由原告秦某负担290元，被告冶某负担1310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员  马君平 二〇二〇年九月二十二日 书记员  宋石梅 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。