云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2257号上诉人（原审原告）：徐付俊，男，1989年8月19日出生，汉族，云南省彝良县人，住云南省彝良县。上诉人（原审原告）：李超丽，女，1992年9月26日出生，汉族，云南省彝良县人，住云南省彝良县。被上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q,住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人徐付俊、李超丽因与被上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称鸿卓房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。徐付俊、李超丽上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持徐付俊、李超丽的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鸿卓房产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院在认定鸿卓房产公司违约期限以及双方签订的《商品房购销合同》中关于违约金的计算存在错误。鸿卓房产公司在一审中提交的《交房公告》，徐付俊、李超丽认可其真实性，但不认可其合法性，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”鸿卓房产公司还达不到法律规定和合同约定的交房条件，其发布的交房公告内容不合法，达不到其证明目的，一审法院对《交房公告》予以采信，导致错误认定鸿卓房产公司违约期限截止到2018年9月30日，错误地适用了《补充协议》约定。2.违约金计算错误，在双方签订的《商品房购销合同》约定鸿卓房产公司逾期交付房屋，逾期期限在90日内，鸿卓房产公司需按照每天30元向徐付俊、李超丽支付违约金并继续履行合同，若逾期90后，徐付俊、李超丽要求继续履行合同的，鸿卓房产公司需按照每天30元计算支付徐付俊、李超丽延迟交付违约金，但支付的违约金总额不得超过徐付俊、李超丽已付房款的0.1%。但一审法院在对该条款的理解上存在断章取义，以违约期限来分段适用违约金计算标准是错误的。本案中，违约金应当为90天内的30元每天加上90天外的30元每天，但不得超过已支付的购房价款的0.1%，即（90天×30元／天）+合同总价款的0.1%=3027.978元。二、一审法院适用法律错误。一审法院没有认定鸿卓房产公司的违约期限为2018年3月31日至今，而是根据鸿卓房产公司的公告接房时间来确定违约期限，并错误适用违约金的计算标准，侵害了徐付俊、李超丽的合法权益。被上诉人鸿卓房产公司未作答辩。徐付俊、李超丽向一审法院起诉请求：1.依法判决鸿卓房产公司支付徐付俊、李超丽自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金3027.978元；2.判决鸿卓房产公司按照合同约定向徐付俊、李超丽交付房屋；3.本案诉讼费由鸿卓房产公司承担。一审法院认定事实：2017年11月27日徐付俊、李超丽（乙方）与鸿卓房产公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：徐付俊、李超丽向鸿卓房产公司购买位于昭阳区，面积为98.64㎡，总价为327978元。合同约定：甲方应于2018年3月31日前交付房屋；如未按约定交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方每逾期1天按每天30元向乙方支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付款的0.1%；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。由于乙方的原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在收到或应收到甲方的接房通知后7个工作日内进行办理接房手续。若乙方未在规定的时间内进行房屋交接的，视为甲方交付的房屋符合合同约定。同日，双方又签订了《补充协议》约定：三、关于交付期限的补充（补充《商品房购销合同》的第七条）ｌ.乙方同意：按照甲方书面或在公众媒体上公布的接房时间按期与甲方办理接房手续。如乙方未收到接房通知的，本合同第七条约定的交付时间即为乙方办理接房手续的截止时间，房屋所在地即为交付地点。为避免争议，乙方应自行至房屋所在地与甲方办理接房手续；如乙方未在本合同第七条约定交付时间截止日到交付地点与甲方办理接房手续的，不视为甲方违约，且乙方应当按本合同第十条相关约定向甲方承担逾期接房的违约责任。合同签订后，徐付俊、李超丽向昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了购房首付款人民币87978元。2017年11月28日，鸿卓房产公司将上述合同进行了登记备案。后徐付俊、李超丽以按揭的方式向中国工商银行昭通分行贷款支付了剩余房款。鸿卓房产公司于2018年9月29日发布公告，通知签订合同的业主可以接房。徐付俊、李超丽至今未与鸿卓房产公司办理房屋交接手续。徐付俊、李超丽于2020年1月6日向一审法院起诉。一审法院认为，徐付俊、李超丽与鸿卓房产公司签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定交房时间为2018年3月31日前，但鸿卓房产公司于2018年9月29日才发布公告通知徐付俊、李超丽办理交房手续，鸿卓房产公司未按照约定期限交房已构成违约，鸿卓房产公司发布公告通知办理交房手续后，徐付俊、李超丽至今未与鸿卓房产公司办理房屋交接手续。根据《补充协议》约定：徐付俊、李超丽如逾期办理房屋交接手续，不视为鸿卓房产公司违约。自2018年9月30日起不视为鸿卓房产公司违约，违约金只能从2018年4月1日起计算至2018年9月29日止，共计182天。根据双方约定：逾期90天后，鸿卓房产公司每逾期1天按每天30元向徐付俊、李超丽支付违约金，但违约金总额最高不得超过乙方已付款的0.1%。经计算自2018年4月1日起至2018年9月29日止的延迟交付违约金为：30元／天×182天＝5460元，但因《商品房购销合同》约定了违约金最高额为327978元的0.1%为327.978元，故鸿卓房产公司应向徐付俊、李超丽支付逾期交房违约金327.98元。现鸿卓房产公司已与购买温泉静园大部分业主办理了房屋交接手续，鸿卓房产公司已具备交房能力，徐付俊、李超丽要求交房的诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此判决：一、由鸿卓房产公司于本判决发生法律效力之日起7日内按徐付俊、李超丽与鸿卓房产公司双方签订的《商品房购销合同》约定，将温泉静园14幢1单元808号房交付给徐付俊、李超丽；二、由鸿卓房产公司在本判决生效后7日内向徐付俊、李超丽支付自逾期交房的违约金327.98元；三、驳回徐付俊、李超丽的其他诉讼请求。案件受理费50元，由鸿卓房产公司负担。二审中，当事人未提交证据。徐付俊、李超丽对一审判决认定2018年9月29日鸿卓房产公司发布公告的时间为交房时间有异议，并认为一审判决对违约金的计算方法错误。对一审判决确认的其余法律事实，双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上主张，本案的争议焦点是：一审判决由鸿卓房产公司向徐付俊、李超丽支付违约金327.98元是否恰当。本院认为，在鸿卓房产公司与徐付俊、李超丽双方于2017年11月27日签订的《商品房购销合同》中对鸿卓房产公司逾期交房的违约责任约定为：鸿卓房产公司如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，鸿卓房产公司需按每天30元向徐付俊、李超丽支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，继续履行合同的，鸿卓房产公司每逾期一天按每天30元向徐付俊、李超丽支付违约金，但鸿卓房产公司支付的违约金总额不得超过徐付俊、李超丽已付房款的0.1%。《商品房购销合同》签订后，鸿卓房产公司未能在2018年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给徐付俊、李超丽，鸿卓房产公司逾期交房的行为已构成违约。关于本案的违约金应当如何计算的问题，本院认为，根据以上双方对逾期交房违约责任的约定，鸿卓房产公司应当向徐付俊、李超丽支付的违约金分为两个阶段，第一阶段自合同约定的交房时间届满后的次日起，即从2018年4月1日起至实际交房之日止90日内，逾期90日至2018年6月30日，按每天30元计算违约金，鸿卓房产公司应当支付的违约金为2700元。第二阶段，即逾期90天后，继续履行合同的，每逾期一天按每天30元支付违约金，但支付的违约金总额不得超过徐付俊、李超丽已付房款的0.1%。依照此约定，本案中无论是以鸿卓房产公司公告交房的时间，还是以徐付俊、李超丽主张的2019年11月4日来认定违约金的计算截止时间，均不影响本院确认此阶段应当支付的违约金的数额。自2018年7月1日起计算至鸿卓房产公司公告的交房时间2018年9月29日止，按照每天30元计算的违约金已超出了徐付俊、李超丽已付房款的0.1%，即327.98元，本院确认鸿卓房产公司此阶段应当支付的违约金数额为327.98元。徐付俊、李超丽主张逾期90天内的违约金2700元及逾期90天后的违约金327.98元，共计3027.98元，符合双方合同约定，本院应予支持。一审判决对违约金的计算方法不当，本院应予纠正。因双方当事人对一审判决的其余部分未提出上诉，本院对一审判决第一项的内容予以维持。综上所述，徐付俊、李超丽关于违约金的上诉理由成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果均有不当之处，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初161号民事判决第一项，即“由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内按原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定，将温泉静园14幢1单元808号房交付给原告徐付俊、李超丽”；二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初161号民事判决第二项和第三项，即“由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在本判决生效后7日内向原告徐付俊、李超丽支付逾期交房的违约金327.98元”；“驳回原告徐付俊、李超丽的其他诉讼请求”；三、由昭通鸿卓房地产开发有限公司在本判决生效后7日内向徐付俊、李超丽支付逾期交房的违约金3027.98元。一审案件受理费50元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王宇波审判员  杨胜洪审判员  陈贵琼二〇二〇年九月二十五日书记员  邢 璠