广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3172号原告：博罗县兴富房地产开发有限公司，住所地：博罗县******，统一社会信用代码：914************738。法定代表人：袁兆锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张星、易燕芝，广东莞信律师事务所律师。被告：郑启祥，男，汉族，1982年6月21日出生，身份证住址：湖南省沅陵县*************，公民身份号码：433************810。原告博罗县兴富房地产开发有限公司（以下简称“兴富公司”）诉被告郑启祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，依法适用普通程序并于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告兴富公司的委托诉讼代理人张星到庭参加诉讼，被告郑启祥未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴富公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年5月16日签订的《商品房买卖合同》及附件，并退还位于惠州市博罗县*********尾第三、四、五村小组福园桥（土名）地段名泽居住宅******；2.被告向原告支付违约金80478元；3.被告协助原告办理《商品房买卖合同》在惠州市博罗县房产管理局的注销备案手续和预抵押登记手续，并承担注销登记的费用；4.被告向原告支付代偿的银行本金、利息、罚息及复利共计592793.13元，执行费8428.03元、律师费27959元、仲裁费20107元，共计649287.16元；5.被告向原告支付律师费20000元及担保费2400元；6.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告当庭申请撤回第一项、第三项诉讼请求。事实和理由：2017年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于惠州市博罗县*********尾第三、四、五村小组福园桥（土名））地段名泽居住宅******下称“案涉商品房”）。该商品房的建筑面积为119.90平方米，套内面积为98.01平方米，单价为每平方米6712.09元。被告于2017年5月2日、2017年5月13日共支付了241780元的首期款，购房余款563000元由被告向中国银行股份有限公司东莞石排支行申请按揭贷款支付，并办理了预抵押登记手续。2017年7月20日，原告（保证人）、被告（借款人）及中国银行股份有限公司东莞石排支行（贷款人，下称“中国银行石排支行”）签署了《个人一手住房贷款合同》，其附件二第四条约定，由原告对被告按照贷款合同的约定承担连带保证责任。因被告逾期还款，中国银行石排支行于2019年7月2日向广州仲裁委东莞分会申请仲裁，裁决书裁决原告对被告的案涉债务承担连带清偿责任。被告于2019年12月4日收到仲裁裁决书后五日内并未履行债务，中国银行石排支行于2020年4月7日向惠州市中级人民法院申请强制执行。后在惠州市中级人民法院的主持下，2020年5月19日，原告与中国银行石排支行在仲裁裁决书确定的事项范围内达成了执行和解协议，最终原告代被告清偿了贷款本金、利息、罚息及复利592793.13元、执行费8428.03元、律师费27959元、仲裁费20107元，共计649287.16元。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议书第13.5条的约定：如因买受人已以银行按揭贷款或公积金按揭贷款支付部分房价款，但不能履行有关抵押借款合同义务，而致使出卖人/按揭贷款合同担保人依约向银行履行回购或连带清偿责任的，出卖人有权解除本合同并按本合同购房总价款的百分之十计收违约金。出卖人有权自由处分该商品房并优先清偿出卖人/按揭贷款合同担保人向贷款银行支付的回购款及其利息和由此产生的各项费用，同时有权向买受人追偿因承担保证责任而引致的律师费、诉讼费、拍卖费、担保费、财产保全费等所有损失。因此原告提起本案诉讼。原告兴富公司为其主张向本院提供如下证据：1.商品房预售许可证。证明原告有权预售案涉商品房。2.商品房买卖合同（预售)。证明原、被告之间存在商品房预售合同关系，案涉商品房价格为804780元，首付款为241780元，按揭贷款为563000元；合同约定，如被告未按时归还银行贷款的，原告有权解除商品房买卖合同，且有权要求被告按照合同购房款的10%计收违约金；原告有权追偿因承担保证责任而引致的律师费、诉讼费、拍卖费、担保费、财产保全费等所有损失。3.首付款收据、金额为211780元P0S单、金额为30000元的P0S单、首付款及房款发票。证明被告已经按约支付了首付款241780元，且原告已经向被告开具了发票。4.《个人一手住房贷款合同》。证明被告与中国银行石排支行存在贷款合同关系，原告作为保证人为被告提供了连带责任保证担保。5.粤（2018）博罗县不动产证明第XXX9号证书。证明案涉商品房办理了预售商品房抵押权预告登记。6.中国银行对公客户收款通知单。证明中国银行石排支行于2017年10月1日向被告发放了贷款563000元。7.《中国广州仲裁委员会裁决书》及裁决书送达证明。证明中国银行石排支行因被告郑启祥逾期归还银行贷款向广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁，该仲裁裁决已经生效；仲裁裁决原告需对被告的债务承担连带清偿责任。8.（2020）粤13执315号执行通知书、约谈笔录（复印件）、执行和解协议、执行费缴费通知单。证明由于被告没有按照仲裁裁决书的裁决履行义务，中国银行石排支行向惠州市中级人民法院申请强制执行，将原告与被告共同列为了被执行人；后原告与中国银行石排支行于2020年5月13日在仲裁裁决书判项范围内达成了执行和解协议；该案执行费用为8428.03元。9.中国银行国内支付业务收款回单、贷款结清证明、执行费汇款单、仲裁案律师费汇款单、仲裁费汇款单。证明原告代被告偿还了贷款银行本金、利息、复利、违约金共计592793.13元、执行费8428.03元、仲裁案律师费27959元、仲裁费20107元。10.诉讼财产保全责任保险投保单、保险费发票。证明原告在本案中申请了诉讼财产保全，并支付了担保费2400元，按照合同约定需由被告承担。11.委托代理合同、律师费发票及流水。证明原告为提起本次诉讼花费了前期律师费20000元，按照合同约定需由被告承担。被告郑启祥经本院依法公告传票传唤，既未向本院提供书面答辩意见及相关证据，也没有到庭参加诉讼。经本院当庭审核，原告提交的证据1、2，证据3中的首付款收据、金额为211780元P0S单、首付款及购房款发票，证据6，证据8中的（2020）粤13执315号执行通知书、执行和解协议、执行费缴费通知单，证据9、10、11均有原件予以核对。根据上述证据，本院经审理查明，原告兴富公司系于2010年11月26日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营、物业管理、房地产中介等。2017年5月16日，原告兴富公司与被告郑启祥签订《商品房买卖合同（预售）》及《附件》，主要约定：被告购买原告开发的案涉商品房，建筑面积119.90平方米，单价为每平方米6712.09元，总价款为804780元。其中合同第七条约定被告应当于2017年5月13日前支付首期房价款241780元，占全部房价款30%，余款563000元向商业银行申请贷款支付。合同附件十一《补充协议》第十三条第五款约定如买受人已以银行按揭贷款或公积金按揭贷款支付部分房价款，但不能履行有关抵押借款合同义务，而只是出卖人/按揭贷款合同担保人依约向银行履行回购或连带清偿责任的，出卖人有权解除本合同并按本合同购房总价款的百分之十计收违约金，出卖人也有权自有处分该商品房并优先清偿出卖人/按揭贷款合同担保人向贷款银行支付的回购款机器利息和由此产生的各项费用，同时有权向买受人追偿因承担保证责任而引致的律师费、诉讼费、拍卖费、担保费、财产保全费等所有损失。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款241780元。2017年7月20日，中国银行石排支行为贷款人、被告郑启祥为借款人、原告兴富公司为保证人，三方共同签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定：被告向中国银行石排支行借款563000元用于购买案涉商品房，借款期限是360个月，贷款利率的调整方式为浮动利率；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告指定银行账户；被告以案涉商品房作为抵押物；原告为阶段性保证人，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任；合同约定因履行该合同约定而产生的一切争议、纠纷，各方应通过协商解决；在协商不成时，各方同意将争议提交广州仲裁委员会东莞分会仲裁委员会（仲裁地点东莞）并按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。2018年3月16日，案涉商品房办理了以郑启祥为抵押人、中国银行石排支行为抵押权人的预售商品房抵押权预告登记。2017年10月1日，中国银行石排支行将563000元借款支付至上述合同指定的原告账户。2019年7月2日，中国银行石排支行向中国广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁；2019年11月26日，该会作出（2019）穗仲莞案字第9249号仲裁裁决书，裁决：一、郑启祥向中国银行石排支行偿还贷款本金551630.66元及支付利息、罚息、复利（暂计至2019年6月5日，利息8927.03元，罚息120.68元、复利0元，后续利息、罚息、复利按《个人一手住房贷款合同》约定以及中国人民银行的有关规定计至全部贷款本息实际清偿之日止）。二、郑启祥补偿中国银行石排支行律师费31065元。三、中国银行石排支行对郑启祥提供的抵押物即案涉商品房享有抵押权，并对其拍卖、变卖或折价所得价款在本案债权范围内优先受偿。四、兴富公司对郑启祥的上述债务承担连带清偿责任。五、仲裁费20107元，由兴富公司、郑启祥承担，迳付中国银行石排支行。以上裁决确定由兴富公司、郑启祥向中国银行石排支行支付的款项，应自本裁决书送达之日起五日内一次性全部支付，逾期支付的，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。该裁决书于2019年11月29日送达中国银行石排支行，2019年12月4日送达兴富公司、郑启祥。2020年4月7日，中国银行石排支行依据上述仲裁裁决书向惠州市中级人民法院申请强制执行，案号为（2020）粤13执315号。2020年5月14日，兴富公司与中国银行石排支行在惠州市中级人民法院约谈下，双方达成初步和解方案。兴富公司于2020年5月15日向惠州市中级人民法院缴纳了该案执行费8428.03元。2020年5月19日，兴富公司与中国银行石排支行签订《执行和解协议》约定：1.中国银行石排支行同意由兴富公司于2020年5月19日前代郑启祥向其支付贷款本金551630.66元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人一手住房贷款合同》计至实际清偿之日止），仲裁20107元，律师费27959元。2.郑启祥尚欠的本息支付至中国银行石排支行的账户；仲裁费、律师费支付至中国银行东莞分行。3.中国银行石排支行同意在兴富公司清偿上述费用后，不再向兴富公司收取延迟履行期间债务利息。同时，中国银行石排支行在合理期限内，向惠州市中级人民法院提交结案申请书，申请解除对兴富公司的执行强制措施。2020年5月15日，兴富公司向中国银行石排支行支付律师费27959元、仲裁费20107元；2020年5月18日，兴富公司向中国银行石排支行支付郑启祥拖欠贷款本息592793.13元。2020年4月28日，原告兴富公司与广东莞信律师事务所签订《委托代理合同》，约定该事务所指派张星、易燕芝律师为兴富公司（2020）粤13执315号执行案件及本案的诉讼代理人，前期律师费用为20000元，后期律师费为实际收回金额的8%。广东莞信律师事务所于2020年5月25日向兴富公司开具了金额为20000元的增值税普通发票。2020年6月2日，兴富公司为申请本案财产保全，向中国太平洋财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，担保费为2400元。该保险公司于2020年6月3日向兴富公司开具金额为2400元的增值税专用发票。本案在审理过程中，应原告兴富公司申请，本院作出（2020）粤1322民初3172号民事裁定，查封被告郑启祥所有的位于博罗县*********委第三、四、五村小组福园桥（土名）地）地段名泽居住宅******价值649287.16元为限。原告兴富公司预交了保全费3767元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。原告当庭申请撤回第一项、第三项诉讼请求，视为其对权利的处分，且未加重被告负担，本院予以准许。关于原告因履行保证责任代被告垫付按揭贷款本金、利息、罚息、执行费、律师费、仲裁费及违约金问题。被告逾期未履行偿还中国银行石排支行的贷款义务，原告作为连带责任保证人，经过中国银行石排支行申请仲裁、强制执行后，原告于2020年5月18日向中国银行石排支行支付完毕被告所欠的全部借款本息、律师费、仲裁费、执行费等费用。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告作为保证人，承担保证责任后，其向被告追偿，本院予以支持，被告应返还原告649287.16元。原告主张按附件十一《补充协议》第十三条第五款约定的房屋总价款804780元的10%即80478元支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告履行保证责任后所致损失可视为银行利息的损失，故本院酌定被告以649287.16元为基数，从原告支付完毕之日即2020年5月18日起至清偿日止，按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。关于律师费、保险费问题。双方签订的附件十一《补充协议》第十三条第五款约定“买受人……有权向买受人追偿因承担保证责任而引致的律师费、诉讼费、拍卖费、担保费、财产保全费等所有损失”。原告为提起本案诉讼而与广东莞信律师事务所签订《委托代理合同》，约定“前期律师费用为20000元，后期律师费为实际收回金额的8%。”，原告实际支付了20000元律师费，且广东莞信律师事务所已经指派张星、易燕芝律师实际履行了代理职责，故被告应向原告支付律师费20000元。原告为申请本案的财产保全向中国太平洋财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，亦支付了保险费2400元，故被告应向原告支付保险费2400元。被告郑启祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、被告郑启祥于本判决发生法律效力之日起15日内一次性返还原告博罗县兴富房地产开发有限公司649287.16元，并支付利息（以649287.16元为基数，从2020年5月18日起至清偿日止，按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、被告郑启祥于本判决发生法律效力之日起15日内一次性支付原告博罗县兴富房地产开发有限公司违约金80478元。三、被告郑启祥于本判决发生法律效力之日起15日内一次性支付原告博罗县兴富房地产开发有限公司律师费20000元、财产保全保险费2400元。四、驳回原告博罗县兴富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12935元、公告费260元、财产保全申请费3767元，共计16962元，由被告郑启祥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  朱志勇人民陪审员  邹 辉二〇二〇年九月三十日法官 助理  胡灏玲书 记 员  陈琼好