山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1614号上诉人（原审被告）：李慧萍，女，1961年5月1日出生，汉族，住太原市迎泽区桃园南路66号3单元801号。委托诉讼代理人：秦斌，北京德恒太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：左新淼，北京德恒太原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张惠进，男，1958年6月12日出生，汉族，住太原市迎泽区海子边西街3号楼B座4-7号。委托诉讼代理人:李建伟,北京隆安（太原）律师事务所律师。原审第三人:焦同芬,女,汉族,1963年12月31日出生,住址:山西省太原市惠民北街2号中-2。上诉人李慧萍因与被上诉人张惠进案外人执行异议之诉一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李慧萍上诉请求：1、请求贵院依法撤销太原市迎泽区人民法院(2018）晋0106民初3596号民事判决书,并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决仅以原审第三人焦同芬已办理案涉2901号房屋的网签与合同备案登记手续,即认定焦同芬取得了该房屋的所有权,明显认定事实及适用法律错误。焦同芬对案涉2901号房屋只具有物权期待权,并无所有权。一审判决认定“焦同芬已通过网签、合同备案手续取得了案涉2901号房屋产权证的期待权,产权证因政策变动正在办理中,故焦同芬具有该房屋的所有权”,明显错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”及第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定,不动产所有权的继受取得,除法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中,焦同芬于2008年5月6日与太原市昌通房地产开发有限公司(以下简称“昌通房地产公司”)就案涉2901号房屋签订《商品房买卖合同》，焦同芬从昌通房地产公司处因买卖而受让物权,其取得案涉2901号房屋的方式为继受取得。焦同芬与昌通房地产公司签订的《商品房买卖合同》的成立和有效仅仅意味着焦同芬取得对昌通房地产公司的债权请求权,并未取得具有排他效力的物权。而网签和商品房预售合同登记备案都不具有物权效力。根据一审法院查明的事实，案涉房屋只是进行了网签和合同备案手续,不动产登记薄上至今未登记在焦同芬名下,在不动产登记没有变更的情况下,并未发生物权变动的效力。因此,上诉人认为,焦同芬对案涉2901号房屋仅具有物权期待权,并无所有权。二、一审判决仅认定被上诉人张惠进与原审第三人焦同芬就案涉2901号房屋签订《房屋买卖合同》,却未对该合同的效力进行审查,明显错误。焦同芬在未取得案涉2901号房屋所有权的情况下将该房屋出售给被上诉人,系无权处分，双方签订的《房屋买卖合同》并非合法有效的合同,被上诉人对该房屋的占有也是无权占有。被上诉人对案涉2901号房屋不具有足以排除执行的物权期待权,更不具有所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”。本案中,《房屋买卖合同》系被上诉人张惠进与原审第三人焦同芬于2014年3月5日签订的,而焦同芬并非案涉2901号房屋登记的所有权人。焦同芬在对案涉2901号房屋不具有处分权的情况下,与被上诉人签订《房屋买卖合同》构成无权处分,双方签订的《房屋买卖合同》并非合法有效的合同:被上诉人对案涉房屋的占有也是无权占有,并非合法占有。因此,上诉人认为,在未取得权利人追认的情况下,案涉2901号房屋的所有权并未发生变动,被上诉人依法只能向原审第三人焦同芬行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权,其在案涉2901号房屋上不成立物权期待权,更不具有所有权。三、一审判决在错误认定原审第三人为案涉2901号房屋所有权人的情况下,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,认定被上诉人对案涉2901号房屋具有足以排除法院执行的物权期待权,明显适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定,买受人在被执行财产上的物权期待权产生排除执行效力的前提必须是和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。本案中,《房屋买卖合同》虽系被上诉人与原审第三人即被执行人焦同芬签订,但焦同芬并非案涉房屋的登记名义人,案涉《房屋买卖合同》并非合法有效的买卖合同,被上诉人对案涉房屋的占有也并非合法占有。因此,上诉人认为,一审判决在错误认定原审第三人为案涉2901号房屋所有权人的情况下,依据上述法律规定认定被上诉人对案涉2901号房屋具有足以排除法院执行的物权期待权,明显适用法律错误。四、一审法院认定被上诉人张惠进与原审第三人焦同芬于2014年3月5日签订的《房屋买卖合同》的真实性,证据不足。二人签订的《房屋买卖合同》不排除虚假合同的可能性,不排除双方当事人之合同及收据被上诉人张惠进与刘晓虹于2014年3月5日分别向焦同芬及李国华购买了二人名下的案涉2901号和2807号房屋,且均通过郭栋将65万元购房款及28万元首付款以银行转账的方式支付给焦振江。郭栋作为被上诉人公司的财务人员,由被上诉人授权付款尚具有合理性,但刘晓虹与郭栋并无关系,由郭栋代为付款有违常理。因此,上诉人认为,被上诉人张惠进与原审被告焦同芬签订的《房屋买卖合同》不排除虚假合同的可能性,不排除双方当事人之间恶意串通进行虚假诉讼的嫌疑。上诉人认为应当对本案所涉《房屋买卖合同》的形成时间进行鉴定,届时本案的真实情况将会一目了然,若被上诉人与焦同芬涉嫌虚假诉讼,也应当依法移送公安机关进行刑事处罚。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清,证据不足,且适用法律错误,应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。×××辩称，（答辩意见）张惠进向一审法院起诉请求：1、依法撤销迎泽区法院(2017)晋0106执430号执行裁定书和(2018)晋0106执异19号执行裁定书，终止对位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦第2幢1单元1号房屋的强制执行并解除查封;2、诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年3月5日,原告以自己和他人名义购买了第三人焦同芬及其代理出售的位于柳巷南路28号唐槐商厦(盘古一号)公寓房两套,房号为第二幢1单元1号和第二幢1单元7号,当日签订《房屋买卖合同》;1号房全款65万元,7号房首付28万元,其余银行按揭,原告共计向第三人支付93万元。因原告未告知转款人郭栋转款事由,郭栋以“货款”为由向第三人指定账户转账93万元,后第三人交付了两套涉案房屋,原告合法占有房屋四年有余,因第三人失联及开发商未缴纳相关税费,至今未办理产权变更登记手续。根据《物业法》第十五条规定,贵院(2017)晋0106执430号裁定书是错误的,无事实和法律依据,依法应予撤销。2008年5月6日，一审法院认定事实：第三人焦同芬向昌通房地产购买了位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦(盘古一号)公寓2幢1单元2901号房屋,焦同芬一次性付清购房款,该房屋现为网签状态,购买人为焦同芬。2014年3月5日,原告与焦同芬签订《房屋买卖合同》,约定:原告购买焦同芬位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦(盘古一号)第2幢1单元1号公寓房,建筑面积81.33平方米,套内建筑面积48.08平方米;转让价款65万元,原告应于2014年3月5日一次性将65万元人民币打入焦同芬指定的账户;焦同芬应于2014年10月前协助原告办理过户登记。2008年4月24日,案外人李国华与昌通房地产签订与涉案2901号房屋同一楼座的2807号房屋的《商品房买卖合同》,后其与兴业银行股份有限公司太原分行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》,办理按揭贷款,未进行抵押登记,共同债务人、抵押物共有人(抵押人)为焦海生(系焦同芬其他亲属)。原告购买涉案2901号房屋同时,案外人刘晓虹同日购买了同一楼座的2807号房屋,出让人为焦同芬亲属李国华,约定:转让价格40万元,刘晓虹向李国华直接支付人民币28万元,剩余12万元以代李国华向银行偿还贷款的方式支付。合同落款处甲方由焦同芬签字确认。2014年3月5日,原告授权其公司财务郭栋向焦同芬指定的焦振江工商银行卡(卡号6222020502004823170)转账93万元,包括其购买的2901号房屋全部购房款65万元和刘晓虹购买的2807号房屋首付款28万元。同日,郭栋用其个人华夏银行卡(卡号6226311010451678)向焦振江账户支付93万元,用途为货款。焦同芬于当日分别向原告及刘晓虹出具两张收据,一张载明:收到张惠进向我支付的购房款65万元人民币;一张载明收到刘晓虹通过郭栋个人账户支付的购房款28万元。刘晓虹购房后,自2014年3月起,每月向李国华贷款账户存款还贷。另查明,本院于2017年6月2日查封了第三人焦同芬已备案的合同编号为20061020384的房屋。一审法院认为,一、关于被告提出的法律适用前提的意见。经查,位于柳巷南路28号唐槐商厦2901号涉案房屋,由第三人焦同芬于2008年5月6日向昌通房地产购买,购房时焦同芬已一次性付清购房款,昌通房地产亦实际完成交付,焦同芬已通过网签、合同备案手续取得了涉案2901号房屋产权证的期待权,产权证因政策变动正在办理中,故焦同芬具有该房屋的所有权。当事人购买已经网签、合同备案的房屋,不违反法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,不应以该房屋因客观原因欠缺产权证书排除法律的适用,故对该意见一审法院不予采纳。二、关于涉案2901号房屋2014年3月5日购房款是否为原告支付。本案庭审中,原告对提交的93万元的转账凭证及焦同芬本人出具的一张为65万元、一张为28万元的收款收据作出了解释说明;证人郭栋出庭作证并说明了93万元的转款经过。同时,结合同日购房的刘晓虹在兴业银行办理2807号房屋自2014年3月17日起,每月向原房主李国华贷款账户存款用于偿还房贷的存款凭证,可以认定:2014年3月5日,焦同芬分别与原告、刘晓虹签订涉案2901号、2807号房屋的买卖合同后,原告通过授权郭栋向焦同芬指定账户转账93万元,其中包括2901号房屋全部购房款65万元和2807号房屋首付款28万元。三、关于原告是否实际占有涉案2901号房屋,庭审中,原告称2014年3月6日占有该房屋,并由其亲戚居住至今,并提供自居住时起缴纳该房屋使用的水、电、物业管理等费用凭证及物业公司证明予以证实,一审法院予以确认。四、关于涉案2901号房屋未过户,原告是否具有过错,根据昌通房地产出具的证明,涉案两套房屋没有产权证书不是个例,柳巷南路28号唐槐商厦(盘古一号)28-41层业主均无产权证书,系政策变动导致的客观原因造成,非因当事人本人的原因;因涉案房屋本身未办理产权证,致使原告无法完成过户,对此原告没有过错。综上,原告于本院查封前签订房屋买卖合同,支付全部购房款并实际占有,非因原告过错致使产权没有过户,对原告的诉请,一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定,缺席判决如下:停止对位于太原市柳巷南路28号唐槐商厦1单元29层1号,合同编号为20061020384房屋的执行措施,解除查封。案件受理费100元由被告李慧萍负担。(原告已预交)本院(2018)晋0106执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，上诉人未提交新证据，被上诉人的委托诉讼代理人提交了被上诉人公司员工张富忠的于2017年11月23日从其交通银行信用卡向太原市安华信酒店管理有限公司转账7750元交物业费的转账记录。上诉人的委托诉讼代理人质证认为，被上诉人提交的证据存在疑点。第一，交的是几个月的还是全年的？这个小区的物业费到底应该是多少？第二，他交的是不是张惠进购买的房号2807或者房号2901的物业费？张福忠拿其银行卡向物业管理公司转账，无法证明其是代谁交纳物业费的。另，本院二审中，上诉人李慧萍的诉讼代理人对被上诉人张惠进、焦同芬于2014年3月5日签订的《房屋买卖合同》的真实性提出怀疑，申请鉴定对落款处签名的形成时间进行鉴定。但本院法研中心根据相关规定表示无法进行相关鉴定。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人张惠进对案涉太原市柳巷南路28号唐槐商厦第2幢1单元2901号房屋提出了排除执行的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，被上诉人提交了2014年3月5日与焦同芬签订的《房屋买卖合同》、交付购房款的证据及证人证言、缴纳该房屋使用的水、电、物业管理等费用凭证及物业公司证明，证明其在一审法院查封案涉房屋前即已占有使用该房，及昌通房地产出具的证明，证明系非因其自身过错致使产权没有办理过户手续。一审法院据此判决对被上诉人的诉讼请求予以支持。本院二审中，被上诉人新提交的其员工张富忠于2017年11月23日从其交通银行信用卡向太原市安华信酒店管理有限公司转账7750元的证据与其在一审提交的太原市安华信酒店管理有限公司于同日出具的收据数字、时间吻合，进一步证明了被上诉人在一审法院查封案涉房屋前即已占有使用的事实。上诉人李慧萍虽对被上诉人张惠进与原审第三人焦同芬的房屋买卖的真实性存在怀疑，但其未能提交足以推翻的理由和证据，因此，对其上诉请求应证据不足，本院不予支持。综上所述，李慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李慧萍负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 唐 璐 二〇二〇年九月三十日书记员 武彩燕