江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初829号 原告：杜磊，男，1986年4月1日生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务律师。 被告：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。 法定代表人：赵亚新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 原告杜磊诉被告徐州荣盛广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告杜磊及其委托诉讼代理人薛寒冰，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人侯承志、董振龙到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告杜磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年10月16日签订的租赁合同；2、判令被告返还原告租金、物业费、推广费38224.27元(包括第一期租金28437.15元，物业费9455.35元，推广费331.77元)，质量保证金10000元，履约保证金34000元，合计82224.27元；3、判令被告返还原告租赁房屋内所有物品(价值27846元)；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年10月16日签订租赁合同，原告依约支付了第一期租金等费用，被告无故于2019年9月20日将原告承租的B1011商铺强行上锁，致使原告无法使用该商铺，并且原告也无法取回商铺中的物品，被告以自己的行为明确表示不履行合同，致使原告不能实现合同目的，被告的行为给原告造成重大损失，原告多次找被告协商未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告徐州荣盛广场商业管理有限公司辩称，1、原被告双方签订的租赁合同合法有效，因原告拖欠租金，被告向其发出催告函，但原告仍拒不缴纳，被告根据相应的合同条款对商铺内的物品进行了留置，符合合同约定，不存在违约行为；2、因原告具有违约行为，故其没有合同解除权，合同解除权是赋予守约方向违约方主张的权利。综上，原告的诉求不能成立，请求依法予以驳回。 本案的争议焦点为：1、被告向原告交付的房屋是否符合使用的条件，原告是否享有合同解除权？2、在双方合同存续期间，原告是否存在拖欠租金的违约行为？双方在合同中约定的被告在原告拖欠租金时享有留置相应财产的约定是否有效？3、原告在本案中主张的各项请求能否成立？ 原告杜磊为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、编号为XXXXXX的租赁合同原件一份，共25页，证明原被告在2017年10月16日签订了租赁合同； 2、收据原件3张，证明原告向被告缴纳的履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费、运营推广费的情况，原告已经按照合同约定，履行了支付租金的义务； 3、开庭笔录打印件及与被告工作人员徐双双的微信聊天记录，证明被告承诺2019年10月1日前不计租； 4、照片一张，拍摄于2019年9月21日，证明原告在9月21日发现店铺的大门上又加了一把锁，致原告无法经营，被告以自己的行为明确表示不履行合同，被告存在违约行为； 5、关于政府信息公开申请的答复的原件及徐州市泉山区人民政府翟山街道办事处对吴亚威信访事项的处理意见，系统消防修复通知，证明被告在出租房屋时不具备开业条件； 6、催告函、解除租赁合同通知书，证明由于被告在2019年9月21日将原告的商铺锁门，原告于2019年10月24日向被告邮寄了催告函，要求被告通过消防检查，之后于2019年11月4日邮寄了解除租赁合同通知书； 7、解除通知书一份，证明被告于2019年12月12日向原告邮寄的解除合同通知书，至2019年12月14日原被告双方的合同已经解除； 8、2019年8月12日徐州市消防救援支队出具的行政处罚决定书,证明被告经营的荣盛未来广场未经消防安全检查,不具备开业条件,已经受到相应处罚。 9、吴亚威信访事项处理意见书盖章复印件，系原告从徐州市泉山区人民政府翟山街道办事处获取，证明翟山街道办事处因被告存在经营场所安全隐患，联合翟山安监办对其下达了安全生产、消防安全隐患告知单，并告知该公司负责人必须持有消防审核意见书方可营业。至2019年10月21日该场所不具备营业条件。同时一并提交安全生产、消防安全隐患告知单一份，证明经巡查，被告存在消防安全隐患，徐州市泉山区翟山街道办事处安全生产监督办公室要求其整改并予以告知。 经质证，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司对上述证据1的真实性无异议，认为不能证明原告的证明目的，依据双方签订的房屋租赁合同第12页16.3条款、17.2条款、第16页21.8条款，因为原告拖欠租赁费，被告向其催告，原告拒不缴纳，被告行使留置权具有合同依据；对证据2的证据三性均无异议，但是原告作为房屋承租人应当履行给付租金的义务；对证据3的真实性无异议，但证明不了2019年10月1日前不计租金这一证明目的，公司只是履行了内部程序，要求上级批准，但是上级公司并没有批准；对证据4真实性无异议，被告在涉案商铺上加了一把锁属实，是被告依据合同条款行使留置权，也是对原告的违约进行的制裁或者其他的补救措施；对证据5在形式上是复印件，故对真实性不予认可，达不到原告的证明目的。消防系统修复通知也是复印件，质证意见同上，因为被告持有徐公消验字【2018】第0186号建设工程消防验收意见书，其综合评定意见是该工程消防验收合格；对证据6催告函的真实性不予认可，被告方签收手续没有人签字。解除租赁合同通知书没有被告方人员签字，租赁合同合法有效，双方已经进行履行，原告已经交付了前期的相关费用，并且对外营业获利，在其违约不缴纳租金的情况下，原告不享有单方的合同解除权；对证据7的真实性予以认可，因原告在2019年9月6日至今未缴纳相关费用，存在违约行为，所以被告要求解除合同，追究原告迟延付款的相关法律责任，被告在原告违反合同约定的情况下享有本合同约定的解除权；证据8和9的的真实性由法院依法审查认定。 被告徐州荣盛广场商业管理有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、徐公消验字【2018】第0186号建设工程消防验收意见书、2019年6月20日徐州市住房和城乡建设局建筑工程竣工验收备案表，证明被告于2018年9月18日取得消防验收意见书，2019年6月20日取得竣工验收备案证明，履行了开发商在建设商业建筑时进行的以防火分区设置消防设备安装为主要内容的消防设计审核和消防验收义务，能够确保建筑物本身的消防安全； 2、照片5页，原告报送，被告单方统计的未来广场商户营业数据统计表，证明原告租赁涉案物以后，正常开展了对外经营并具有获利的事实； 3、被告公司交款通知单，2019年8月15日向原告进行缴费催告，原告杜磊予以签收，证明原告正常开展经营，但有欠费行为，所以被告对其进行催告。 经质证，原告杜磊对上述证据1的真实性无异议，认为该证据不能证明被告的证明目的，结合原告向法庭提交的租赁合同，被告提交的证据能够证明被告存在违反诚实信用原则的行为，也存在违约行为，双方签订的租赁合同日期为2017年10月16日，在此期间，被告并未经过建设工程消防验收，其并不具备出租房屋的条件，却被告向原告隐瞒了该重要事实，因此被告从签订合同前至签订合同后均存在违约行为；对证据2的真实性无异议，该照片中显示的店铺确实为原告的店铺，但是该证据不能证明被告的证明目的，不能证明原告有获利的事实以及开展对外营业的事实，该证据能够反应原告店铺已经实际装修并且店内存有部分桌椅板凳及原告诉请返还的物品；对证据3形式上的真实性有异议，提交的是复印件，由于该证据在被告处，原告要求被告提交原件，以便与该复印件予以比对，该证据不能证明被告的证明目的，原告向法庭提交的三张收据原件可以证明原告已经按照约定及时交付了第一期租金、物业费、营运推广费，不存在拖欠的事实，无需被告催缴，原告也不存在违约行为。 经审理查明，2017年10月16日，原告杜磊作为承租人与作为出租人的被告徐州荣盛广场商业管理有限公司签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XXXXXX，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目一层XX商铺，约定租赁期限5年，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为77.91平方米，租赁期限为5年，经营项目为果鲜遇，保证金为34000元，质量保证金为10000元，双方还约定了物业管理、违约责任等内容。 在上述租赁合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金34000元、质量保证金10000元及第一期租金28437.15元、物业费9455.35元、营运推广费331.77元。 2019年9月20日，被告在原告经营果鲜遇店铺的入户门上加了一把U型锁。原告于2019年10月24日向被告发出催告函，要求被告在2019年10月30日前通过消防合格检查并且商场可以正常合法经营，否则将解除租赁合同。 后原告于2019年11月4日向被告邮寄了解除租赁合同通知书，以商场整体未经消防部门验收为由，提出解除租赁合同，并要求被告退还租金、物业管理费等。 2019年12月12日，被告以原告欠付相关费用为由，向原告送达了解除合同通知书。 另查明，被告出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。 2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。 在案件审理过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告杜磊与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。 在上述合同签订后，原告已经按照合同的约定向被告交纳了履约保证金、质量保证金及第一期租金、物业费及营运推广费，但因被告提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和合同目的的情形，亦是违约行为，且被告在2019年9月20日对原告经营的商铺加锁，造成原告无法经营，符合合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，原告向被告发出催告函后，有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，故原告行使合同解除权，有事实和法律依据，本院予以支持。 在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案被告的违约行为，原告要求返还已经缴纳的租金、物业费、推广费38224.27元、质量保证金10000元，履约保证金34000元，符合法律规定，本院予以支持。 原告在案件审理过程中自愿撤回第三项诉讼请求，是其自主行使实体权利的体现，不违反法律的规定，本院予以确认，对该项诉请，本院不再处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告杜磊与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司在2017年10月16日签订的租赁合同； 二、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告杜磊返还第一期租金28437.15元、物业费9455.35元，推广费331.77元、质量保证金10000元和履约保证金34000元，共计82224.27元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2501元，由被告徐州荣盛广场商业管理有限公司负担，于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 审 判 员  丁 贺 人民陪审员  包长青 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  刘 文