山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1247号 上诉人（原审被告）：东营市润泽房地产开发有限责任公司，住所地山东省利津县城区津一路220号，统一社会信用代码91370522725436936J。 法定代表人：赵培凯，总经理。 委托诉讼代理人：薄纯磊，山东诚正勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋凯，山东诚正勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东洁美物业服务有限公司，住所地山东省利津县利一路金凤凰大厦702室，统一社会信用代码91370522328345088X。 法定代表人：于小兵，经理。 委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程世洋，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 上诉人东营市润泽房地产开发有限责任公司（以下简称润泽房产公司）与被上诉人山东洁美物业服务有限公司（以下简称洁美物业公司）物业服务合同纠纷一案，山东省利津县人民法院于2019年4月3日作出（2019）鲁0522民初32号民事判决书，洁美物业公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2019年9月5日作出（2019）鲁05民终1054号民事裁定书，以基本事实不清为由发回重审。山东省利津县人民法院于2020年6月2日作出（2019）鲁0522民初2142号民事判决书，润泽房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润泽房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由洁美物业公司承担。事实与理由：一、润泽房产公司对按照合同约定的建筑面积和车库面积向洁美物业公司补足总面积70%部分的物业费47699.39元没有异议，但一审判决润泽房产公司应向洁美物业公司支付以交房违约金抵顶的物业费161365.75元属于认定事实错误。1.洁美物业公司收取物业费的前提是其为案涉小区即盛世瀚海小区提供三星级物业服务，但润泽房产公司提交的照片等证据能够证实，洁美物业公司只是间隔性、陆续地提供了部分物业服务，其真正进驻盛世瀚海小区并提供连续物业服务的时间是2018年7月14日到2018年底，且其提供的物业服务未达到合同约定的三星级标准。基于此，润泽房产公司于2018年12月16日通知洁美物业公司，要求其撤出盛世瀚海小区，并在通知中列举了洁美物业公司在物业服务过程中存在的问题，该通知与照片等证据相互印证，证实洁美物业公司未按合同约定提供三星级物业服务。2.润泽房产公司2019年10月21日向业主发出通知，自2019年11月1日计收物业费。该内容表明润泽物业公司以交房违约金抵顶物业费是自2019年11月1日开始，此时洁美物业公司早已离开案涉小区，该物业费不是洁美物业公司服务期间的物业费，一审法院认定该通知内容不能体现出是自2019年11月1日开始抵顶物业费错误。3.本案物业服务合同实际履行情况是：2017年7月15日，润泽房产公司陆续向业主交房后，洁美物业公司因与料霸合伙提高装修上料价格，2017年8月其被主管部门劝退。润泽房产公司作为开发商，无奈之下只好聘请其他物业公司代管物业，继续向业主交房并提供物业服务，并预收了后续业主半年的物业费(大部分为违约金抵顶)，期间的维护费、保洁人员工资均由润泽房产公司承担。2018年4月24日洁美物业公司再次进驻，但只有一名工作人员未提供实质性服务，后于2018年5月擅自撤离。2018年7月14日洁美物业公司第三次进驻至2018年底，此期间润泽房产公司聘请的其他物业公司才撤出。因此洁美物业公司即使提供了物业服务，其也是向业主收取自交房之后的物业费，而不是由润泽房产公司返还以交房违约金抵顶的物业费。4.退一步讲，即使不认定润泽房产公司2019年10月21日发出的通知的效力，润泽房产公司以违约金抵顶6个月的物业费，在润泽房产公司向洁美物业公司返还本应由业主支付给洁美物业公司的这部分物业费时，也应根据向业主交房的具体时间及洁美物业公司提供物业服务的时间计算物业费，洁美物业公司的真正进驻时间为2018年7月14日，应根据洁美物业公司为每户业主的具体服务时间计算应当返还的物业费。二、一审判决润泽房产公司向洁美物业公司支付垃圾清运费34739元错误。1.洁美物业公司在原二审期间当庭撤回了本项诉讼请求，发回重审期间不应再进行审理。2.2017年7月之后润泽房产公司曾另行聘请物业公司进行物业服务，洁美物业公司未提供服务期间的垃圾清运费不应支付。综上，一审判决认定润泽房产公司向洁美物业公司支付以违约金抵顶的物业费161305.75元、垃圾清运费34739元错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判，维护润泽房产公司的合法权益。 洁美物业公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.润泽房产公司和洁美物业公司签订的《物业服务合同》第七条明确约定“纳入物业管理的总面积为26784㎡，已竣工未出售或未能交付业主的物业面积不足70%时，由润泽房产公司补足70%的建筑面积的物业费用。”按照润泽房产公司的陈述，案涉小区自2017年7月15日开始交房，一直持续至2018年7月，另润泽房产公司自述在2017年10月8日交房面积达到案涉小区的70%。结合润泽房产公司制作并出具的《润泽房产公司参与盛世瀚海一期交房明细表》和《洁美物业公司参与盛世瀚海一期交房明细表》可以证实：（1）润泽房产公司认可洁美物业公司在2017年7月15日开始为瀚海小区提供物业服务，相应的垃圾清运费、装修保证金、物业费等费用均应由洁美物业公司收取；（2）《润泽房产公司参与盛世瀚海一期交房明细表》中的127套房屋的垃圾清运费、装修保证金、物业费均由润泽房产公司收取；（3）两份表格中业主应缴纳的物业费均由润泽房产公司抵顶逾期交房违约金。因此，润泽房产公司应将逾期交房违约金抵扣的物业费支付给洁美物业公司。2.润泽房产公司未在洁美物业公司撤场前向案涉盛世瀚海小区一期提供物业服务，无权主张任何费用。洁美物业公司根据润泽房产公司要求和物业服务的需要，对业主装修好的房屋进行验收；装修保证金大多数由润泽房产公司收取，装修后验房表上均有小区业主签字确认；通过照片中服务人员的穿着和周边环境的变化，可以证实垃圾清运（建筑、生活等）均由洁美物业公司负责。润泽房产公司未提供清运服务不应向业主收取垃圾清运费，润泽房产公司自始至终亦不能提交其在2019年1月前为案涉小区提供物业服务的证据。润泽房产公司主张洁美物业公司未提供物业服务以及服务不达标的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立。3.洁美物业公司按照合同约定和润泽房产公司的要求，自2017年7月15日起为案涉小区提供物业服务，配合润泽房产公司向业主办理交房手续。并在业主装饰装修及入住后的生活中提供各项服务（详见《物业验房表》《清运日志》《服务期间的照片》以及润泽物业公司在原审中的自认，应当获取相应的报酬。按照我国现行的法律法规、司法实践和一般常理分析：案涉房屋已经开始交付，洁美物业公司已实际履行物业服务合同向案涉小区提供物业服务，故，润泽房产公司以违约金抵扣的物业费应当自最初提供物业服务开始进行抵扣，而不是在已经交付房屋2年之后才进行抵扣。二、本案系由二审法院发回重审的案件，本案一审应当由原审法院按照一审程序进行审理。在本案一审中洁美物业公司仍继续主张垃圾清运费，故一审法院对关于垃圾清运费的主张进行审理符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，润泽房产公司上诉主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。 洁美物业公司向一审法院起诉请求：1.判令润泽房产公司支付物业管理费701818.72元、垃圾清运费51501元，共计753319.72元；2.润泽房产公司移交合同第十二条约定的资料及保洁、绿化、安保、设备维修工具；3.判令润泽房产公司与洁美物业公司继续履行双方签订的物业服务合同；4.诉讼费由润泽房产公司负担。 一审法院认定事实：2015年12月17日，润泽房产公司（甲方）与洁美物业公司（乙方）签订《利津•盛世瀚海居住小区物业服务项目合同书》一份，约定由洁美物业公司对利津•盛世瀚海居住小区(一期)提供前期物业管理服务，合同主要内容包括：1.物业基本情况，其中住宅建筑面积26784㎡，车库8404㎡（198户）。2.物业服务内容与质量，乙方提供的前期物业管理服务应达到《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业DB37/T1997.1-2011》规定的三星级物业服务标准，如不能达到此标准，则甲方有权提前解除合同。3.服务费用，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中小高层住宅1.1元/月/平方米、空置房1元/月/平方米、起始层1元/月/平方米、地下车库物业30元/月/户；业主应于领取房屋钥匙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的物业总面积为26784平方米，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费；物业服务费用预售一年，以后按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的1-5号履行交纳义务。合同第十二条约定乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料及办公家具和保洁、绿化、安保、设备维修工具。5.合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 另查明，润泽房产公司与购房业主约定的房屋交付时间为2017年5月1日前，润泽房产公司实际于2017年7月17日起陆续向购房业主交付房屋钥匙。2017年7月17日，洁美物业公司开始在案涉的盛世瀚海居住小区（一期）提供物业管理服务，协助润泽房产公司办理交房手续。2017年10月8日，交付业主的物业面积达到建筑总面积的70%。 2018年12月16日，润泽房产公司以洁美物业公司提供物业服务存在严重问题、损害业主权益为由，向洁美物业公司发送了关于洁美物业撤离盛世瀚海的通知函，要求其于2018年12月21日撤离小区。2019年1月2日，洁美物业公司退出案涉盛世瀚海居住小区。 根据洁美物业公司的陈述及润泽房产公司的答辩，一审法院确认争议焦点如下：一是物业费的支付主体是否应为润泽房产公司；二是润泽房产公司是否存在用逾期交房违约金抵顶物业费的情形；三是垃圾清运费及地下车位费是否应由润泽房产公司承担。 针对第一个争议焦点，洁美物业公司主张，其与润泽房产公司签订的物业服务合同约定的合同期限为自2017年5月1日至2020年4月30日，润泽房产公司应当按照合同约定的建筑面积和车库面积支付上述合同期内的物业费587818.72元。润泽房产公司主张，根据双方签订的合同，物业费应当由业主交纳，已竣工但尚未出售，或者因润泽房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由润泽房产公司补足70%建筑面积的物业服务费，润泽房产公司仅同意支付该部分物业费，其余物业费不应由润泽房产公司支付。 一审法院分析认为，双方签订的前期物业管理服务合同明确约定：已竣工但尚未出售，或者因润泽房产公司原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由润泽房产公司补足70%建筑面积的物业服务费。润泽房产公司自2017年7月17日开始陆续交房，至2017年10月8日交房面积达到建筑面积的70%，故自2017年7月17日至2017年10月8日期间，交房面积不足建筑面积的70%的物业费应由润泽房产公司支付洁美物业公司，经计算，该期间应补足的物业费为47699.39元。至于洁美物业公司主张的其余物业费的支付主体应为业主。 针对第二个争议焦点，洁美物业公司主张，润泽房产公司为减少违约责任，在未经洁美物业公司同意的情况下，向业主许诺用逾期交房违约金抵顶物业费6个月。洁美物业公司仅收取了四户业主的物业费3242元，其余业主均未向洁美物业公司支付物业费。润泽房产公司应当将私自抵顶的物业费支付给洁美物业公司。洁美物业公司为证明上述主张，提供由润泽房产公司制作的交房明细表两份，表格下方载明“物业费预收均在润泽房产公司应支付给业主的违约金中抵扣，物业费预收时间为6个月”。润泽房产公司质证认为，交房明细表中“物业费预收情况”一栏中写有数额的业主系润泽房产公司收取的物业费，该部分业主未抵顶逾期交房违约金；另外，虽然润泽房产公司用逾期交房违约金抵顶了6个月的物业费，但是未明确抵顶的时间段，实际是自2019年11月份开始抵顶，并非在洁美物业公司提供物业服务期间，洁美未能收取物业费系其自身原因造成的。为证明该主张，润泽房产公司提供了《通知》及微信聊天记录打印件各一份，载明润泽房产公司向一期业主发出通知，告知公司决定自2019年11月1日开始计收物业管理费，落款时间为2019年10月21日。经质证，洁美物业公司认为该证据系润泽房产公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，根据一般常理，物业费自入住开始交纳，抵顶也应自交费之日开始抵顶，润泽房产公司的主张系恶意拖欠应支付给洁美物业公司的费用，微信截图也显示润泽房产公司未与业主签订物业服务合同，小区亦未成立业主管委会，其收取物业费无事实和法律依据。 一审法院分析认为，交房明细表系润泽房产公司制作，其上明确载明了润泽房产公司将逾期交房违约金抵顶了业主应交纳的物业费6个月，故能够证明润泽房产公司用逾期交房违约金抵顶物业费的事实。关于抵顶的时间起点，润泽房产公司主张系自2019年11月1日开始抵顶，从其提供的《通知》中，并不能体现这一点，其上说明的是自2019年11月1日开始计收物业管理费，该陈述系实际收取物业费的表述，并不能看出是开始抵顶物业费的表述，且业主确实自交房开始未支付给洁美物业公司物业费，故物业费抵顶6个月的起算点应为交房之日。润泽房产公司自2017年7月17日开始交房，洁美物业公司2019年1月2日撤离小区，该期间之日，润泽房产公司抵顶的物业费数额为161365.75元（包含润泽房产公司自己收取的物业费，最长计算6个月）。 针对第三个争议焦点，洁美物业公司主张，垃圾清运工作系由洁美物业公司完成，应当由洁美物业公司收取，洁美物业公司仅收取了参与交房的71户的垃圾清运费，剩余的127户的垃圾清运费34799.5元（2元/m2×17399.77m2）系由润泽房产公司收取的，故润泽房产公司应当将圾清运费34799.5元返还给洁美物业公司。另外，因为润泽房产公司交房不符合约定，业主拒绝交纳地下车位管理服务费，根据润泽房产公司与洁美物业公司口头协议，由润泽房产公司直接支付给洁美物业公司，地下车位费为114000元。为证明上述主张，洁美物业公司提供垃圾清运日志复印件一份、垃圾清运照片一宗。经质证，润泽房产公司认为，垃圾清运日志系复印件，系其单方制作，不予认可，从内容看，时间为2018年5月份之后，故洁美物业公司不能证明在此之前提供过物业服务，提供的日志的时间也是断断续续。润泽房产公司主张，根据物业服务合同约定，垃圾清运费应当向业主收取，洁美物业公司没有做好垃圾清运工作，是润泽房产公司另外雇人清理的，故润泽房产公司交房的127户的垃圾清运费是由润泽房产公司收取的。对地下车位费不予认可，双方未达成由润泽房产公司支付的口头协议。 一审法院分析认为，关于垃圾清运费，根据洁美物业公司提交的垃圾清运照片和清运日志可以看出，洁美物业公司提供了垃圾清运服务，润泽房产公司主张其另外雇人进行了垃圾清运，未提交证据予以证明，故垃圾清运费应当由洁美物业公司收取，润泽房产公司应当将其收取的垃圾清运费34739元退还洁美物业公司。另，洁美物业公司主张地下车位费未提交证据予以证明。 一审法院认为，前期物业服务合同，是在物业建成后、业主大会成立之前，为防止物业管理出现真空，而由建设单位与物业服务企业所签订的物业服务合同，该合同在性质上具有过渡性，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，在前期物业服务合同履行期内，购房业主受前期物业服务合同内容的约束。本案洁美物业公司与润泽房产公司签订前期物业服务合同，约定由洁美物业公司为润泽房产公司开发建设的利津盛世瀚海居住小区（一期）提供物业管理服务，并约定合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止（在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）。2017年7月17日，润泽房产公司开始向购房业主交房，洁美物业公司实际于该日为润泽房产公司提供物业服务，即洁美物业公司与润泽房产公司签订的前期物业服务合同实际开始履行时间为2017年7月17日。根据双方的合同约定，洁美物业公司作为物业服务的提供方应向接受物业服务的购房业主收取合同约定的物业服务费用，但在收取物业费过程中，润泽房产公司将业主应当交纳给洁美物业公司的物业费私自抵顶了自己应当向业主交纳的逾期交房违约金，导致洁美物业公司无法向业主收取物业费，故润泽房产公司应当将其抵顶的逾期交房违约金即物业费161365.75元返还给洁美物业公司。另，根据双方合同约定，已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业面积不足建筑总面积70%时，由甲方补足70%建筑面积的物业服务费，故润泽房产公司应向洁美物业公司补足该部分物业费即47699.39元。关于垃圾清运费，润泽房产公司无由收取了业主的垃圾清运费，导致洁美物业公司无法向业主再次收取，润泽房产公司应当将收取的垃圾清运费34739元返还给洁美物业公司。洁美物业公司主张地下车位费证据不足，不予支持。综上，润泽房产公司应当向洁美物业公司支付的物业管理费和垃圾清运费共计243804.14元。 洁美物业公司与润泽房产公司签订的前期物业服务合同约定合同期限截至2020年4月30日，现合同已到期，且润泽房产公司早在2018年12月16日，以洁美物业公司提供物业服务存在严重问题为由向其发送撤离的通知函，其实质是通知洁美物业公司解除双方的前期物业服务合同，洁美物业公司也实际于2019年1月2日退出了案涉小区，未再实际提供物业管理服务，故双方之间的前期物业服务合同已实际终止，洁美物业公司要求润泽房产公司继续履行合同并移交合同第十二条约定的相关资料及保洁、绿化、安保、设备维修工具，无事实及法律依据，不予支持。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东营市润泽房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付山东洁美物业服务有限公司物业费及垃圾清运费共计243804.14元；二、驳回山东洁美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11333.2元，由山东洁美物业服务有限公司负担6376.14元，东营市润泽房地产开发有限责任公司负担4957.06元。 二审中，润泽房产公司向本院提交以下证据： 证据1，山东圣涛物业服务有限公司营业执照1份，拟证明：该公司自2017年9月1日设立。 证据2，交接单复印件1份，拟证明：2017年8月7日洁美物业公司向润泽房产公司出具交接单，此后洁美物业公司离开盛世瀚海小区。 证据3，2017年电费收款收据5张，拟证明：2017年8月至2018年8月期间业主向山东圣涛物业服务有限公司缴纳电费，从而证实该期间内洁美物业公司并未在案涉小区提供物业服务。 证据4，山东圣涛物业服务有限公司2018年7月至2018年10月份工资发放表5份，拟证明：洁美物业公司离开案涉小区后，润泽房产公司重新选聘山东圣涛物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务。在2018年7月，洁美物业公司进驻后，山东圣涛物业服务有限公司将原来11名员工缩减为2名，并退出案涉小区。 洁美物业公司质证称，对以上证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。证据1与本案无关；证据2系复印件，不符合证据要件，且该交接单没有洁美物业公司任何人的签字或盖章，是润泽房产公司单方制作，不具有证明效力；证据3有虚假证据的嫌疑，该记账凭证记载时间为2020年1月1日，但其摘要部分写的是预收2017年7月30日至8月16日的电费，与常理不符，且违背会计准则及记账方式，并且其中大量收据序号系连续的，也没有业主的签字盖章，明显是单方虚假制作，不具有任何证明效力；证据4的记账时间为2020年1月1日，但摘要内容均为2018年5月至10月的工资，该种记账方式严重违反会计准则和相应的税收征管法律规定，不具有任何证明效力。上述四组证据充分确认润泽房产公司恶意单方制作虚假证据，且该证据自2019年至今在一审、二审及重一审中均未提交，不属于新证据。 洁美物业公司未提交证据。 本院对润泽房产公司提交的证据分析如下：证据1系案外人的营业执照，与本案没有关联性；证据2系复印件，没有洁美物业公司的签字或盖章，润泽房产公司亦不能明确其系与洁美物业公司的哪名工作人员进行的交接，对该证据不予采信。证据3、证据4与本案没有关联性，本院对润泽房产公司提交的上述证据均不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：润泽房产公司应否向洁美物业公司支付以交房违约金抵顶的物业费161365.75元、垃圾清运费34739元。 润泽物业公司主张洁美物业公司进驻案涉小区并提供物业服务的时间为2018年7月14日至2018年底。本院认为，润泽房产公司制作的《洁美物业公司参与盛世瀚海一期交房明细表》能够证实，洁美物业公司于2017年7月15日即进驻案涉小区参与了润泽房产公司向业主交房的工作，此后开始为案涉小区提供物业服务，直至2019年1月2日撤出该小区。润泽物业公司主张洁美物业公司自2018年7月14日才进驻案涉小区，没有证据证实，亦与事实不符，本院不予采信。 润泽物业公司主张洁美物业公司在案涉小区的物业服务不符合合同约定，本院认为，洁美物业公司提交的工作日志、照片等能够证实其为案涉小区提供了物业服务，润泽物业公司提供的照片不足以证实洁美物业公司的服务不符合合同约定，且润泽物业公司主张其另行聘请其他物业公司提供物业服务，证据不足。故润泽物业公司以此主张洁美物业公司不应收取物业费，本院不予支持。 润泽物业公司主张其2019年10月21日发出的通知能够证实是抵顶的2019年11月1日之后的物业费。本院认为，其一，案涉小区自2017年7月17日开始陆续交房，洁美物业公司即开始提供物业服务，润泽房产公司向业主交房时，即与业主约定以交房违约金抵顶6个月的物业费，根据常理，该物业费应自业主开始享受物业服务时开始。其二，2019年10月21日通知中仅写明润泽物业公司自2019年11月1日开始向业主收取物业费，并未涉及抵顶物业费的事宜。其三，交房时润泽房产公司为业主开具的物业费收据中，亦没有特别记载是抵顶2019年11月1日之后的物业费。综上，润泽房产公司在交房时以交房违约金抵顶的物业费系业主应向洁美物业公司交纳的物业费，润泽房产公司应将该部分费用交付给洁美物业公司。 关于垃圾清运费。润泽房产公司主张，洁美物业公司在原二审中已放弃关于垃圾清运费的主张。本院认为，在本案原二审期间，洁美物业公司虽未就垃圾清运费提出上诉主张，但本案发回重审后，洁美物业公司在一审中并未放弃该部分诉讼请求，故一审法院予以审理并无不当。润泽房产公司主张在洁美物业公司管理案涉小区期间，小区垃圾由润泽房产公司清运，证据不足，本院不予支持。根据润泽房产公司制作的交房明细表中，记载润泽房产公司收取该部分垃圾清运费34739元，润泽房产公司应将收取的该部分费用支付给洁美物业公司。 综上，根据双方合同约定，在洁美物业公司为案涉小区提供物业服务期间内的物业费及垃圾清运费应由洁美物业公司向业主收取，润泽房产公司以交房违约金抵顶的物业费161365.75元应支付给洁美物业公司，润泽房产公司向业主收取的垃圾清运费34739元亦应支付给洁美公司。 综上，上诉人润泽房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11333元，由上诉人东营市润泽房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 隋美玲 审 判 员 翁秀明 审 判 员 郭芳芳 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 王晓雨 书 记 员 于 燕