重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初16565号原告：重庆市国鑫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹景路6号1幢1单元28层3号，统一社会信用代码915001085520293038。法定代表人：李国全，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂宝来,重庆渝潼律师事务所律师。被告：赵婧，女，1986年7月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：赵国成，男，1959年9月13日出生，汉族，住重庆市南岸区，系被告之父。原告重庆市国鑫物业管理有限公司（以下简称“国鑫公司”）诉被告赵婧物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。国鑫公司的委托诉讼代理人桂宝来，被告赵婧的代理人赵国成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国鑫公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的从2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费6171元、公摊费247.50元,共计6418.50元;2.被告向原告支付违约金,以拖欠物业费为基数,从2017年2月1日起按照每日千分之三的标准计算至付清时止;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会代表亲江家园小区业主与原告签订了《物业服务合同》，物业名称：亲江家园小区，坐落位置：重庆市南岸区明佳路29号，物业类型：住宅、商业，总建筑面积：37104万平方米，其中住宅31498平方米，商业5606平方米，合同期限5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，物业费用实行包干价（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）：（1）住宅：高层1.2元/平方米/月，多层0.8元/月平方米；（2）写字楼：2元/月平方米；（3）商业2元/月平方米，小区业主应缴纳的公摊费用为7.5元/月/户；约定物业费每日10-25日向原告缴纳，如逾期未交构成违约的，按照每日0.3%标准向守约方支付违约金，因诉讼产生的必要费用由违约方承担50%。被告所有的房屋位于重庆市南岸区明佳路X号亲江家园小区E栋X-X号，房屋面积233.79平方米，属于物业服务范围之内，根据约定被告物业费按多层0.8元/月平方米，公摊费用7.5元/月每户，合同签订后原告按照约定履行了义务，被告却拒绝向原告履行缴纳物业服务费、公摊费等费用，为此原告向被告发函履行催收缴费义务，被告仍拒绝支付。原告认为被告享受了物业服务未履行交纳物业服务费的行为构成违约，故提起如上诉讼。被告赵婧辩称：原告所提诉讼请求是基于原告在完全履行物业服务合同的前提下，提出向被告追究物业管理费、公摊费及违约金的，但被告之所以拒缴物业费和公摊费是因为原告未完全履行合同委托事项，给被告造成一定的经济损失及小区环境未得到应有的管理。原告未履行好物业服务合同第二章委托服务事项中的第一条、第四条、第六条、第七条等服务内容。原告部分未履行物业服务合同的相关条款，不能按照其小区多层住宅每平方米8角收取物业服务费。要求原告赔偿因其不作为给被告造成的经济损失装修费2万元经审理查明：被告赵婧系重庆市南岸区明佳路X号X幢X单元X层X号房屋业主，房屋建筑面积为233.79平方米，该房屋所在亲江家园小区。亲江家园小区至今尚未成立业主委员会。2017年1月1日，重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会（以下简称明佳园居委会）作为业主、甲方与国鑫公司（作为物业管理企业、乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定的主要内容为：物业名称为亲江家园小区，坐落位置为重庆市南岸区明佳路29号，物业类型为住宅、商业；明佳路居委会委托国鑫公司提供的物业服务主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；物业服务费用为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅高层为每平方米1.2元/月、多层0.8元/月，小区业主应交纳的公摊费用为每户7.5元/月；物业服务费或者其他物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-25日向国鑫公司交纳；本合同期限为5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止；明佳路居委会、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.3%标准支付违约金。当日，双方再次（作为上述合同的附件）签订《物业服务补充协议》，约定：双方应全面善意履行本合同约定，否则违约方应每次向守约方支付违约金1万元。上述合同签订后，国鑫公司按照合同约定履行了保洁、维修、养护、安保等物业服务义务，但赵婧自2017年1月1日起至2019年3月30日共计33个月未交纳物业服务费等，其中物业服务费6171元、公摊费247.50元。国鑫公司于2019年6月6日向赵婧寄发律师函，要求被告支付上述拖欠费用。因被告未支付所欠费用，故国鑫公司诉至本院。另查明，被告的房屋由于漏水，原告曾协助维修房屋。上述事实，有物业服务合同、律师函、EMS回执单、图片、房屋信息查询证明、光盘等证据，经当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为，国鑫公司与明佳路居委会签订的《物业服务合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。结合《重庆市物业管理条例》第十二条第二款的规定：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。由于该小区没有成立业主委员会，由明佳路居委会代行使相应职责。于此情况下，明佳路居委会与国鑫公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力。结合本院已查明的事实可知，上述合同订立后，国鑫公司已履行相关合同义务，赵婧即有义务交纳物业服务费。结合赵婧的欠费情况，现国鑫公司诉请的物业服务费6171元、公摊费247.50元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金。结合《物业服务合同》附件即《物业服务补充协议》中关于违约金的约定、合同性质、合同履行情况、违约情况，现国鑫公司主张以拖欠费用为基数从2017年2月1日起按照每日千分之三计算至本金付清时止，该约定过高，本院酌情调整为年利率24%。关于被告辩称原告未尽到物业服务义务，被告的房屋漏水产生的损失系另一法律关系，原告可另案提起诉讼维权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵婧于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市国鑫物业管理有限公司所欠物业服务费6171元、公摊费247.50元及违约金，违约金以所欠物业服务费为基数，从次月1日起按照年利率24%计算至物业服务费付清时止；二、驳回原告重庆市国鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵婧负担（原告已垫付，被告赵婧在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在递交上诉状的七日内提交缴纳上诉费的收据，逾期未上诉或未依法缴纳上诉费用或未获批准缓交、减交、免交上诉费司法救助的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年九月二十九日书记员 宋世欢