云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终611号上诉人（原审被告、反诉原告）：张四代列（曾用名张泽雄），男，1960年4月1日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊杰，男，1981年7月1日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊豪，男，1983年7月1日出生，白族，住云南省大理市。三上诉人共同委托诉讼代理人：何本研，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘其勇，男，1975年5月10日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张四代列、张俊杰、张俊豪因与被上诉人刘其勇租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张四代列、张俊杰、张俊豪上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四项及案件受理费承担的内容；二、改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求；三、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定证据部分错误。原审法院采信被上诉人提供的《建设工程施工合同》和收条作为定案证据错误。原审法院不予采信上诉人提交的“四邻证明”“证明”、《地籍（调查）出席指界通知书》《土地有偿使用协议书》《大理市农村建房联合复查审批表》、宗地图、收据、农村集体经济专用收款收据、“海东乡建房薄”加盖印章复印件、现金进账单复印件、照片打印件、租地协议原件、收条原件错误。二、原审法院遗漏有利上诉人的法律事实。1.被上诉人对上诉人的房地产进行了丈量、拍照，查阅复制了上诉人提供的关于该出租房地产的材料，并向上诉人承诺其签订合同后按照约定先支付上诉人一部分租金，让上诉人自己解决居住问题，其会及时修建房屋，在合同期内无偿提供给上诉人居住的房屋，待合同到期以后，其所建的房屋无偿归上诉人所有。2.上诉人为了履行双方约定，向他人租了地，修建了房屋居住，将自己的房产整院交给被上诉人，被上诉人将上诉人出租的房屋整院拆除后，就任其闲置，不按照约定继续支付租金，属于违约，致使上诉人居无定所。3.金梭岛上其他居民跟上诉人前后对外出租的房屋或土地，其他承租人都相继修建了房屋，上诉人多次催被上诉人按照约定修建房屋，但是被上诉人找各种理由不予修建，也是违约，因此上诉人才被迫自己修建房屋。三、原审法院的判决理由存在部分错误。被上诉人自己在承租土地后不修建房屋，且违约不交付租金，过错只在被上诉人方，上诉人方无过错，上诉人周围的房屋建设没有报建的很多。上诉人在2018年10月自己修建房屋是由于被上诉人的违约行为导致的。上诉人房屋被拆除是事实，上诉人的反诉请求应当得到支持。上诉人所主张的损失，都是上诉人基于双方签订的合同正常履行20年的情况下的代价，由于被上诉人的违约行为，给上诉人造成损失，被上诉人应该承担责任。四、原审判决结果部分错误。1.被上诉人起诉要求解除《农村宅基地租赁合同书》，其认可该合同没有解除，租地期间应该是2015年4月1日至判决解除《农村宅基地租赁合同书》止，被上诉人承担的租金应为675000元。2.上诉人房屋被拆除是由于被上诉人主动提出租地请求，所以损失费用应该全部由被上诉人承担，并且被拆除的房屋尚好，价值80万元，原审判决“本院酌定房屋价值20万元，由双方各自承担一半，即由反诉人补偿原告10万元”认定的房屋价值太低，而且由双方各自承担一半不合理。不是被上诉人的原因，上诉人也不会重新建房，上诉人为修建房屋又重复拉运材料投资了大量资金，这些损失都是被上诉人造成的。3.被上诉人是违约方，其一审诉讼请求不应支持，上诉人是守约方，上诉人一审的反诉请求有法律和事实依据，应该依法支持，本案纠纷是由于被上诉人方过错引起的，诉讼费用应当由被上诉人承担。五、上诉人的上诉请求有事实和法律依据。刘其勇答辩称，一、被上诉人提交的建设工程施工合同及收条两份证据真实合法，原审法院认定和采纳没有错误。二、关于上诉人部分证据未被法院采信的理由在原审判决中已经详述，被上诉人认可原审法院关于该部分证据的意见。三、上诉人提出原审法院遗漏的三点事实均无证据证明，被上诉人不予认可。四、上诉人在上诉状中认为其在合同履行中不存在过错，与事实不符。双方租赁合同明确约定，所有报建手续由上诉人负责完成，现因上诉人无法完成报建手续，致使合同无法履行，过错完全在上诉人，上诉人应承担全部责任。五、上诉人的其他上诉理由均无事实和法律依据。六、被上诉人强调之所以没有提起上诉，完全是出于息讼止争的考虑，但是被上诉人还想提醒法庭注意以下几点。第一，原审判决认定双方均有过错。但被上诉人认为过错完全在上诉人方，理由不再重复。第二，被上诉人因履行该合同发生的损失有前期的拆除和施工费用、设计费用、预期利益、大额资金被上诉人占用等一系列损失，但是原审判决没有考虑被上诉人发生的任何上述损失。第三，租赁合同16.1条明确约定上诉人不能完成报建手续的，上诉人需要返还全部租金并赔偿总租金的20%，但是原审法院也没有依该约定予以判决。第四，原审判决酌定的上诉人原有房屋价值20万元过高。上诉人在庭审中明确陈述该房屋建于八十年代，已经使用了二三十年，是非常破旧的房屋，根本不值20万元。原审判决没有考虑该房屋的使用年限等折旧情况。第五，被上诉人在2015年8月份就被叫停施工，并未一直占用土地，所以不应当支付主任何租金。即便支付租金也应当考虑被上诉人无法实行合同目的的情况，对租金标准予以调整，或者应当由双方分担相应的租金。请求驳回上诉人没有任何依据的上诉请求。刘其勇向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告签订的《农村宅基地租赁合同书》；二、判令被告张四代列、张俊杰、张俊豪共同返还原告租金1000000元；三、判令被告张四代列、张俊杰、张俊豪共同赔偿原告600000元；四、诉讼费用由被告承担。张四代列、张俊杰、张俊豪向一审法院反诉请求：一、同意解除《农村宅基地租赁合同书》；二、判决驳回被反诉人刘其勇的第二、三、四项诉讼请求；三、判决被反诉人承担2015年4月1日至2019年10月1日的租金675000元以及2019年10月1日至合同解除之日止的租金；四、判决被反诉人交纳的定金200000元归反诉人所有；五、判决被反诉人赔偿反诉人拆除的房屋损失费用800000元；六、判决被反诉人赔偿反诉人租地费108000元，建房材料费、工时费78000元，合计186000元；七、本诉、反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告户是居住于大理市社58号的农村居民户，该户拥有的金梭岛村2社58号宅基地面积为494平方米，建盖有一层砖混结构的房屋。2015年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《农村宅基地租赁合同书》，主要约定：甲方将该宅基地出租给乙方，该土地总面积共计750平方米，含宅基地使用证规定面积494平方米，及目前尚未确定土地性质，取得村委会授权使用的土地256平方米；该项土地用途为居住、住宿及餐饮等经营使用，甲方同意并允许乙方在租赁期间内征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，可以改变该土地及房屋的用途；甲方同意并允许乙方对该土地及房屋进行全部拆除、新建、装修、装饰或者添置新物；土地及房屋租赁期自2016年12月1日至2036年12月1日，共计20年，交房期为2015年4月1日前。计租期从2016年12月1日开始，交房前不计租金；租金标准：每年150000元，租金总计3000000元，租金按三次进行支付，其中第一次订金200000元2015年3月31日支付，第二次租金800000元2015年5月1日前支付，第三次租金2000000元2016年7月1日前支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；拖欠租金超过三个月，甲方有权收回出租土地，乙方须按实际使用日交纳租金并负担违约；租赁期内，乙方有权对租赁范围内的土地及房屋进行拆除、新建、装修，如新建房屋必须进行报建，甲方负责向相关部门进行报建，并最终负责完成乙方修建新房屋所需的所有报建手续。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告即将土地和房屋交付给原告，原告于2015年3月31日支付被告订金200000元，于同年4月23日支付被告租金800000元，并由被告出具了收条。此后，原告即开始在该宅基地上改建施工，拆除了原有的房屋，但未新建房屋。被告向相关部门提交了申报建设的资料，但未获得审批。双方曾就合同的终止问题进行协商，但未达成一致意见。被告户于2018年10月起在该宅基地上建盖了框架结构二层的一栋房屋。一审法院认为，原、被告签订的《农村宅基地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金1000000元，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，租赁合同的标的物并未取得建盖用于商业经营的客栈的合法手续，不能满足合同约定的用途，合同目的不能实现，对此双方当事人均有过错，各自承担责任。被告从2018年10月起在案涉宅基地上建盖了房屋，应视为其此时将租赁物收回，此时合同已实际终止，合同无需解除。因合同签订后原告即接收了房屋，此后房屋即归属原告管控，此前的租金应由原告承担，即2016年12月1日至2018年9月30日期间的租金275000元（150000÷12×22），应由被告返还原告租金725000元。原告未能举证证明被告存在违约行为，故其主张的违约金无据，一审法院不予支持。反诉原告在宅基地上的原有房屋已被反诉被告拆除，给反诉原告造成了损失，因房屋已灭失，不具备鉴定的条件，一审法院酌定房屋价值为200000元，由双方各承担一半，即由反诉被告补偿反诉原告损失100000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。反诉原告未能举证证明反诉被告存在违约行为，也未能对其房屋损失800000元进行举证，要求将反诉被告交纳的定金200000元归其所有的主张无事实依据，一审法院不予支持；如前所述，被告已获得了实际出租房屋期间的租金，则其在此期间的居住问题所产生的费用应由其自行承担，故一审法院对反诉原告主张的租地费108000元，建房材料费、工时费78000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张四代列、张俊杰、张俊豪于本判决生效之日起十日内返还原告刘其勇租金725000元；二、驳回原告刘其勇的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）刘其勇于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张四代列、张俊杰、张俊豪拆除房屋的损失费100000元；四、驳回被告（反诉原告）张四代列、张俊杰、张俊豪的其他反诉请求。本诉案件受理费19200元，由原告刘其勇承担8640元，被告张四代列、张俊杰、张俊豪承担10560元。反诉案件受理费10775元（已减半收取），由反诉原告张四代列、张俊杰、张俊豪承担10000元，反诉被告刘其勇承担775元。二审中，张四代列、张俊杰、张俊豪向本院提交了如下证据材料：一、照片二张，以证明被拆除房屋的部分原状，该房屋价值80多万元。二、工程造价一份，以证明被拆除房屋价值经测算为813552.44元。三、照片八张，以证明新建房屋现状，被上诉人违约拖延不建房。经质证，刘其勇对张四代列、张俊杰、张俊豪提交的上述证据均不予认可，表示照片无法反映来源，工程造价无鉴定单位及时间，且为单方制作。刘其勇没有提交新证据。本院审查认为，张四代列、张俊杰、张俊豪提交的照片二组，形式要件不合法，不属于二审的新证据，本院不予采纳；工程造价一份，形式要件不合法，不能证实其真实性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行其他义务。本案中，双方签订的《农村宅基地租赁合同书》合法有效，合同履行过程中，因新建房屋不能获得报建审批，合同目的不能实现，且上诉人已收回租赁土地，双方已终止了该合同的履行，则《农村宅基地租赁合同书》实际已解除。上诉人应当返还被上诉人未占用使用租赁物期间的租金，一审判决上诉人返还被上诉人2018年9月30日之后的租金725000元正确，本院予以维持。上诉人主张的拆除原有房屋的损失，被上诉人明知案涉土地未取得新建房屋的报建审批即将原有房屋拆除，对此存在一定过错，而拆除原有房屋系经上诉人同意，因此，双方对此均有过错，应共同承担责任，一审认定双方各自承担50%的责任恰当，本院予以维持。现原有房屋已灭失，不能直接认定其价值，一审酌情认定该房屋价值20万元，符合本案实际，则一审判决被上诉人赔偿上诉人拆除原有房屋的损失10万元正确，本院予以维持。上诉人主张的其他损失，被上诉人拆除原有房屋系经上诉人同意，被上诉人未新建房屋系因上诉人未取得报建审批，本案合同亦因不能取得新建房屋的报建审批而终止，被上诉人在合同履行过程中并未违约，因此，上诉人要求被上诉人承担租房、新建房屋的费用，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张四代列、张俊杰、张俊豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由张四代列、张俊杰、张俊豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  杨 宏审 判 员  杨剑丽二〇二〇年九月二日法官助理  屈艳祥书 记 员  吴杨旸