上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47561号原告：沈易牧，男，1984年5月14日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：袁佳，上海市华荣律师事务所律师。被告：高宪成，男，1987年10月5日生，汉族，住辽宁省盘锦市。原告沈易牧诉被告高宪成排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告沈易牧及其委托诉讼代理人袁佳、被告高宪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈易牧向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称金豫路房屋)；2、判令被告向原告支付金豫路房屋的占有使用费人民币15,000元(按照每月5,000元的标准自2020年4月28日起计算至2020年7月31日止)；3、判令被告支付原告欠缴的水电费及物业费6,157.90元。审理中，原告表示被告已经于2020年7月31日从金豫路房屋内迁出，故不再主张第一项诉讼请求；将金豫路房屋2019年8月31日至2019年9月30日的电费35.10元从诉讼请求中扣除，故水电费及物业费变更为6,122.80元。事实与理由：被告于2019年9月15日与案外人吴某某签订《租赁合同》，约定由被告承租金豫路房屋，租赁期间自2019年9月18日起至2020年9月17日止，月租金5,000元，押金5,000元，支付方式为每期支付三个月租金，提前七日支付下一期租金。租赁合同签订后，被告无故自2019年12月18日起未支付任何租金，吴某某于2020年3月16日委托律师向被告发出《催交房租通知书》，要求被告于2020年3月19日24时前支付其应当支付的二期租金，被告依然未支付租金。后吴某某按照《租赁合同》第七条第二款的约定，于2020年3月21日向被告寄出《解除租赁合同通知书》，被告于2020年3月22日收到该通知书。根据物业发出的《催缴通知书》，被告自2019年9月起停止支付水电费，截至2020年5月12日累计欠费2,766.40元。原告于2020年4月1日与吴某某、邓某签订《房地产买卖合同》，购买金豫路房屋，并于2020年4月28日取得不动产权证书，成为房屋唯一产权人。被告与吴某某的租赁合同业已解除，被告已失去占据房屋的法律依据，原告多次与被告联系，但被告依然拒绝迁出金豫路房屋，直至2020年7月31日才迁出，故原告诉至法院。被告高宪成辩称，被告于2019年9月17日搬进金豫路房屋，2020年5月10日搬出。被告以被告母亲名义在本小区内另行租赁了房屋，租赁日期从2020年5月20日开始，但被告于2020年5月10日迁至新租赁的房屋居住。被告同意按照每月5,000元的标准支付自2020年4月28日起计算至2020年5月10日止的房屋使用费以及该期间的水电费。2019年12月21日，吴某某向被告催交房租，因维修费500元产生争议，吴某某于2019年12月25日同意从租金中扣除该500元，约定于2020年1月1日支付房租。被告因为银行限额问题，未能在2020年1月1日向吴某某支付房租，于2020年1月3日向吴某某支付14,500元，但吴某某就不收了。吴某某让被告在疫情期间搬出，被告另外租赁房屋支付了5,000元定金。2020年3月10日，吴某某告知被告租赁合同继续履行，后就补偿问题未能协商成功，但吴某某之后又向被告发送《催交房租通知书》，被告就没再支付房租，因为吴某某没有诚信、反反复复。按照之前《租赁合同》的约定，物业费应当由出租方承担，因此对于原告主张的物业费不同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年9月15日，案外人吴某某(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《租赁合同》，约定金豫路房屋出租给乙方，期限为2019年9月18日至2020年9月17日，月租金为5,000元，每三个月结算一次，支付5,000元押金；租赁期间的物业管理费由甲方支付；乙方在租赁期间内，实际使用的水、电、煤气等费用应由乙方承担；乙方应按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，甲方有权收回该房屋，屋内设施按无主处理等内容。2020年3月16日，吴某某委托上海星瀚律师事务所律师冯笑向被告发送《催交房租通知书》，主要内容为被告自2019年12月18日之后至今的房租均未向其支付，其于此前也已向被告催讨，至今尚未收到被告应付的房租；为妥善解决问题，要求被告在接到该通知三日之内(2020年3月19日24时前)向吴某某交付应付的以下房租：1、从2019年12月18日至2020年3月17日应当支付的房租15,000元，扣除被告自费的修理费500元后实际应付14,500元；2、按照《租赁合同》约定，应当于2020年3月11日支付2020年3月18日至2020年6月17日的房租15,000元，现已应当支付。若被告逾期不予支付应付的房租，将按照《租赁合同》的约定依法解除《租赁合同》，收回房屋，追究被告的违约责任。之后，被告仍未向吴某某支付房租。2020年3月19日，吴某某向被告发送《解除租赁合同通知书》，主要内容为多次通知被告按照合同约定支付2019年12月18日至2020年3月17日的房租14,500元、2020年3月18日至2020年6月17日的房租15,000元，明确给予了被告支付房租的最后期限，但至今仍未收到上述房租。被告的行为属于严重违约，完全符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，故决定行使合同解除权，即日起解除双方的租赁合同，收回该房屋。原告于2020年3月21日通过EMS向被告金豫路房屋地址寄送《解除租赁合同通知书》，于2020年3月22日签收。2020年4月1日，案外人邓某、吴某某(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买金豫路房屋产权，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产发生的费用均由乙方承担。2020年4月28日，金豫路房屋产权变更登记至原告名下。2020年7月27日20时48分，原告拨打110报警，警察于当日20时55分到达金豫路房屋，接报案情简要描述为租房纠纷，现住人张海静(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)是承租人高宪成的女朋友，已告知相关事宜。2020年8月8日，原告缴纳金豫路房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4,074元(每月339.50元)。同日，原告缴纳金豫路房屋2019年9月30日至2020年6月30日的水费410元(其中2019年9月30日至2020年4月30日的水费为285元)、2020年7月的水费70元、2019年8月31日至2020年6月30日的电费2,778.50元(其中2019年8月31日至2020年4月30日的电费为2,481.40元)、2020年7月的电费261.10元。被告提供其与案外人王某某签订的《上海市房屋租赁合同》，内容为王某某将上海市浦东新区金豫路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给被告，期限为2020年5月10日至2021年5月9日，月租金为5,800元，于2020年5月10日前交付该房屋。原告对该证据的真实性不予认可，合同上出租方的电话拨打显示为房产中介，对应的微信号为“Mr.王-禹州国际专业买卖租赁”，且被告未提供支付房租及缴纳水电费的凭据，因此不予认可。被告提供其与吴某某的微信聊天记录，在聊天记录中吴某某于2019年12月21日要求被告支付租金15,000元，因被告修理支出的费用500元发生争议，吴某某与被告于2019年12月25日协商一致扣除500元支付剩余14,500元。被告于2020年1月3日将14,500元微信转账给吴某某，吴某某未收，并于2020年1月5日回复由于1号被告没付租金已违约，给被告时间搬家。被告提供其与吴某某、冯笑的微信聊天记录，内容主要就解除《租赁合同》进行协商。原告对该证据不予认可。审理中，被告表示其居住期间的水电费没有支付过，2020年5月10日从金豫路房屋内迁出后钥匙在被告处，于2020年7月将钥匙放在金豫路房屋的窗台处，但吴某某处也有房屋钥匙。以上事实，由原告提供的《租赁合同》复印件、《催交房租通知书》复印件、《解除租赁合同通知书》及物流信息复印件、《上海市房地产买卖合同》、不动产权证书、水电费及物业费催缴通知单、出警记录照片、水电费及物业费发票、物业费明细复印件2020年7月水电费缴费通知单、2019年9月至2020年4月水电费明细表，被告提供的《上海市房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告从金豫路房屋中迁出的时间；二、被告与吴某某之间签订的《租赁合同》在原告成为金豫路房屋产权人之前是否已经解除；三、房屋占有使用费、物业费及水电费是否应当支付及支付金额。关于争议焦点一，被告从金豫路房屋中迁出的时间原、被告各执一词，原告认为是2020年7月31日，被告主张系2020年5月10日。从原告提供的出警记录照片可以看出，2020年7月27日原告报警警察上门时，金豫路房屋内有人居住，开门人自称系被告女朋友。结合原告提供的该房屋2020年7月的水电费缴纳情况，金豫路房屋直至2020年7月27日一直有人居住使用。被告在庭审中表示其2020年7月将钥匙放至金豫路房屋窗台，可见在此之前金豫路房屋的钥匙一直由被告控制。即使如被告所述其2020年5月迁出，其也没有将房屋移交原告，也未举证证明该期间房屋系原告控制，故金豫路房屋仍然处于被告的控制之下，即使被告未实际居住，也是被告授权同意的人员居住。因此，原告主张被告系2020年7月31日迁出，本院予以支持。关于争议焦点二，被告与吴某某之间签订的《租赁合同》在原告成为金豫路房屋产权人之前已经解除。从被告提供的聊天记录可以看出，被告与吴某某在支付2019年12月至2020年2月房租时曾就修理费发生争议，约定2020年1月1日支付，但被告迟延至2020年1月3日支付，吴某某未接收。吴某某于2020年3月16日向被告发送《催交房租通知书》要求被告支付2019年12月18日至2020年3月17日、2020年3月18日至2020年6月17日的房租，被告仍未支付房租。根据被告与吴某某签订的《租赁合同》的约定，被告应当按时支付租金及其他费用，如有违约拖欠，吴某某有权收回该房屋，该约定赋予了吴某某在被告拖欠房屋租金时享有合同解除权。吴某某向被告发送《催交房租通知书》后，被告仍未支付房租，解除合同的条件成就，解除权人吴某某行使合同解除权符合约定。吴某某向被告寄送的《解除租赁合同通知书》于2020年3月22日被被告签收，故2020年3月22日通知到达时《租赁合同》解除。关于争议焦点三，房屋占有使用费、物业费及水电费的确定及负担。首先，被告与吴某某签订的《租赁合同》解除后，被告继续占有金豫路房屋缺乏法律基础，损害了原告作为物权人对该房屋的所有权，故原告主张房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于房屋占有使用费的金额，原告参照被告与吴某某之间的《租赁合同》的租金5,000元予以确定，并无不当，本院予以支持。其次，被告与吴某某签订的《租赁合同》中约定物业费系由吴某某支付，租金5,000元中应当已经包含了物业费的成本在内，故原告主张的房屋占有使用费参考租金标准时，已经考虑到了物业费的成本，原告另行主张物业费系重复计算，本院不予支持。最后，对于原告缴纳的水电费，根据被告与吴某某之间的《租赁合同》约定水电费应当由被告负担，根据原告与吴某某之间的《上海市房屋买卖合同》的约定金豫路房屋转移占有前未支付和未结算的费用由吴某某承担。在原告成为金豫路房屋产权人之前的水电费原告虽已缴纳，但合同具有相对性，此前原、被告之间并不存在合同关系，原告直接向被告主张该部分水电费缺乏法律依据，本院不予支持。被告与吴某某之间就合同解除后的租金及水电等费用结算应当由被告与吴某某另行处理，原告可根据其与吴某某之间的《上海市房屋买卖合同》向吴某某另行主张处理。根据原告提供的缴纳水电费的情况，2020年5月1日至2020年7月31日水费为195元、电费为558.20元，合计753.20元。原告系2020年4月28日成为金豫路房屋的产权人，水电费系按月统计无法精确到每日，故本院结合2020年4月的水电费缴纳情况酌情确定被告自2020年4月28日至迁出之日的水电费金额为775元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告高宪成于本判决生效之日起十日内支付原告沈易牧房屋占有使用费15,000元；二、被告高宪成于本判决生效之日起十日内支付原告沈易牧水电费775元；三、驳回原告沈易牧的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由原告沈易牧负担67元，被告高宪成负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年九月三十日书记员  蔡慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。