广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3871号原告：熊芷熙，女，1989年10月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘雅菲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小英，广东广信君达律师事务所律师。被告：易仁（曾用名：张流仁），男，1975年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭梓明，广东中穗律师事务所实习人员。原告熊芷熙与被告易仁租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊芷熙的委托诉讼代理人刘雅菲、陈小英，被告易仁的委托诉讼代理人梁钊明、郭梓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊芷熙向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告返还购买位于广州市番禺区南村镇迎宾路段华南碧桂园翠云山苑105号停车位的款项，暂计12万元：2.被告赔偿原告租金损失1800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月24日签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑21座301的房屋，该物业成交价中包含一个露天停车位（交易过户后将停车卡交由买方使用）。买卖合同签订后，原告全面履行了合同义务，一次性向被告支付了购房款，并于2017年5月15日取得了涉案物业不动产权属证明。在原、被告完成过户手续后，被告将涉案物业所在小区105车位的停车卡、停车位购买发票等凭证交给原告使用。同时，也正因为被告向原告出售涉案物业时，明确告知原告该物业的成交价中包含一个露天停车位且可永久使用，原告才放弃同小区其余物业选择涉案物业。原告于2018年11月将车位租给案外人孙某，一次性收取年租金4800元，直至2019年6月12日，小区物业广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司根据涉案停车位第一手业主刘文浩与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《车位协议书》，以“涉案物业第一手业主刘文浩将物业卖出后，涉案停车位不再属于业主私有，而成为公共车位”且被告在购买停车位时未与第一手业主刘文浩办理车位转让手续为由，收回涉案停车位，并去下涉案车位的专用停车牌。原告向案外人退还部分租金1800元。经与被告协商，被告拒绝赔偿。原告认为，被告承诺露天停车位可永久免费使用的情形下，原告以相对较高价位买进涉案物业，但被告未履行交付一个露天停车位给原告正常使用的义务，应当承担赔偿原告经济损失的违约责任，同时返还买卖合同成交价中包含的停车位的购买款项，原告特诉至法院，请求依法判决。被告易仁辩称，1.被告在2017年5月15日办理完成房屋过户手续后，于2017年9月将车位协议书、车位转让证明、车位卡等现场交付给原告，办完了车位交接手续，同时将车位使用权当场移交给原告，至此，双方合同义务已经履行完毕，合同权利义务已经终止。2.涉案车位是被告出售房屋时，附随房屋按现状“免费赠送”给原告使用的，并不涉及房屋交易价格，被告早在2017年已经完成房屋过户和车位交接手续，原告在2019年6月被第三人收回车位使用权，与被告无关，被告没有违约和过错。3.被告于2012年从上一手业主按现状移交获得车位使用权至2017年移交给原告，长达5年时间里一直能够正常使用，原告于2017年按现状获得车位使用权至2019年6月也能正常使用，如果不是因为原告擅自将车位出租给案外人，车位不会被物业收回，所以原告应当自行承担全部过错责任。4.原告在签订房屋买卖合同时，已经通过国土局查册及房产中介资料审查，清楚知悉房屋和车位权属及现状；被告在2017年9月将车位协议书、车位转让证明、车位卡等交付给原告并且现场交付车位时，原告也没有提出任何异议，被告已经履行完毕合同义务，无需再承担任何合同义务。五、涉案车位附随“免费赠送”时没有产权证，仅能作为原告自行停车使用，不具备市场交易价值，双方当时也没有定价交易，被告也没有收取过任何车位价款12万元，原告主张返还购买车位款12万元无事实依据。5.原告主张的租金损失是由于原告自己过错造成的，被告无需向案外人孙某退回或赔付1800元租金损失，与被告无关。6.原告本次起诉已经超过三年诉讼时效。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院经组织当事人质证，认定本案事实如下：2007年2月24日，广州碧桂园物业发展有限公司（甲方，以下简称碧桂园公司）与案外人刘文浩（乙方）签订《车位协议书》，约定乙方所购商品房位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑23座803号，甲方同意将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑105号车位给乙方使用，该车位场地使用费为55000元，上述使用费仅作为乙方使用该车位的对价；该车位使用期限自2007年12月30日起至2071年5月15日止；该车位不办理权属登记；乙方在该车位的有偿使用期限内如欲转让本协议书权利义务的，须经甲方同意，并与受让人一同前往华南碧桂园售楼部办理有关转让手续，并向甲方缴交手续费500元；乙方已充分了解，甲方是基于乙方购买了广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑23座803号商品房才同意乙方有偿使用该车位，因此，甲乙双方一致同意，若甲乙双方解除《商品房买卖合同》或乙方转让该商品房的，则该《商品房买卖合同》解除之日或该商品房转让之日本协议书同时解除；甲乙双方同意本条约定的“车位使用费”是指每月120元乘以乙方已实际使用该车位的总月数的总额。2009年3月1日，刘文浩将上述车位使用权转让给案外人吴纪春。2012年8月27日，易仁（曾用名：张流仁）与吴纪春签订《车位转让证明》，载明吴纪春将华南碧桂园翠云山苑105号车位给翠云山苑21座301房，转让费8万元，原车位协议书与车位发票一同交给张流仁，特此证明。易仁确认未与吴纪春办理车位转让手续。此后，易仁找到一手业主刘文浩，与刘文浩签订《转让协议》，约定刘文浩原华南碧桂园翠云山苑23座803号房所属的105号车位转让给翠云山苑21座301房张流仁，特此证明。时间为2009年3月1日。易仁主张该时间为倒签（刘文浩与吴纪春转让时间）。2016年12月24日，熊芷熙（买方）与易仁（曾用名：张流仁）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之物业位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑21座301的房屋，建筑面积为153.27平方米，该物业按套出售，成交价为296.8万元，另该物业的成交价包含一个露天停车位，交易过户后需将车位卡交由买方使用。2017年5月，国土部门核发广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑21座301房不动产权证书。2017年9月，易仁将车位卡、车位转让协议等相关资料交给熊芷熙。2018年10月21日，熊芷熙将涉案车位续租给案外人孙某，孙某向熊芷熙支付一年租金4800元。2019年6月12日，涉案车位被物业收回。2019年6月13日，熊芷熙将未履行完毕的使用费1800元退回给孙某。熊芷熙提供的其与物业服务公司工作人员的微信聊天记录显示，物业服务公司告知根据一手业主收楼时签订的车位协议，105号车位在一手业主把商品房卖出去后，就不再属于业主私有，而成为公共车位，故被收回。熊芷熙主张涉案小区地下车位的网上售价为25万元/个/11㎡，涉案车位为露天车位，故认为涉案车位现在价值为12万元。熊芷熙曾就本案纠纷向本院起诉易仁、第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司，该案审理过程中，本院向熊芷熙送达《诉讼费预缴通知单》（补缴受理费）后，熊芷熙未在七日内预交案件受理费，本院于2019年11月22日作出（2019）粤0113民初10046号民事裁定书，裁定本案按熊芷熙撤回起诉处理。本院认为，熊芷熙与易仁签订的《房屋买卖合同》中约定转让南村镇华南碧桂园翠云山苑21座301房的同时转让涉案车位，因涉案车位不在小区规划范围内，熊芷熙不能取得车位的所有权，仅能取得车位的使用权，根据租赁的相关法律规定，上述买卖合同中关于车位使用权转让的法律关系实为租赁关系。涉案车位由碧桂园公司于2007年2月24日出租给刘文浩，后刘文浩转让给吴纪春，吴纪春于2012年8月27日再转让给易仁。现易仁将涉案车位再次转让给熊芷熙，易仁作为出租方，负有向熊芷熙提供正常使用车位的义务。熊芷熙提供证据证明涉案车位于2019年6月12日被碧桂园公司收回而无法使用，故熊芷熙与易仁之间的租赁关系解除。根据合同相对性，不论碧桂园公司收回车位是否合法，在熊芷熙与易仁的租赁法律关系中，熊芷熙有权要求出租方易仁承担不能提供适租义务的法律责任。双方在《房屋买卖合同》中虽未明确就车位使用权的费用进行约定，但易仁确实因将房屋与车位使用权一并出售而最终获益，且易仁取得涉案车位使用权的成本价为8万元，证明涉案车位有一定的价值体现，现车位不能使用，根据公平合理原则，应当将车位在房屋买卖中的价值予以折算后扣除相关费用返还给熊芷熙。参照易仁取得车位的成本价8万元，结合碧桂园公司给予的车位使用年限，及扣除熊芷熙已使用车位的时间，本院酌情支持易仁向熊芷熙返还车位使用权转让费77220元。熊芷熙要求易仁赔偿租金损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告易仁自本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊芷熙返还车位款77220元；二、驳回原告熊芷熙的其余诉讼请求。本案诉讼费2736元，原告熊芷熙承担1001元，被告易仁承担1735元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  何蕴华人民陪审员  黄英启二〇二〇年九月十五日书 记 员  陈 冬