吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初3080号原告（执行案外人）：董某，女，1981年10月24日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区人民大街**。法定代表人：胡瑄，行长。委托诉讼代理人：宋任跃，吉林上维律师事务所律师。被告（被执行人）：李靖涛，男，1979年10月18日出生，汉族，现住长春市高新区。原告董某与被告上海浦东发展银行股份有限公司长春分行、李靖涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人彭旭、被告上海浦东发展银行股份有限公司长春分行委托诉讼代理人宋任跃、被告李靖涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对（2018）吉0102执687号执行裁定中所涉及房屋的强制执行，并解除对裁定中所涉房屋的查封；2、判决确认原告与被告二2017年12月4日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于菜市南街以西、北三环以北、丙四街以东、丙三路以南恒利·七彩阳光A-19[幢]204号房屋归原告所有；3、判决被告二立即协助和配合原告办理坐落于菜市南街以西、北三环以北、丙四街以东、丙三路以南恒利·七彩阳光A-19[幢]204号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告二李靖涛于2017年12月4日就被告二名下坐落于菜市南街以西、北三环以北、丙四街以东、丙三路以南恒利·七彩阳光A-19[幢]204号房屋（以下称该房屋），产权证号×××，丘地号6-38/81-19（204）建筑面积90.55平方米的房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定被告二以房屋总价款450000元的价格将该房屋出售给原告，合同签订当日原告支付被告二首付款154794元，剩余尾款265206元由原告按月按揭还款支付。2017年12月底原告按合同约定条款支付被告二相应款项后，被告二将房屋交付给原告居住，原告在该房屋内一直居住至今。2018年6月25日被告一上海浦东发展银行股份有限公司长春分行与被告二李靖涛借款合同纠纷一案，经长春市南关区人民法院审理后作出（2018）吉0102执687号执行裁定，裁定将被告二名下的该房屋予以查封，查封期限自2018年6月25日至2021年6月25日止。2020年3月31日原告因办理产权证未果，得知房屋被查封。随后依法向长春市南关区人民法院提出书面执行异议申请书，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年6月8日长春市南关区人民法院向原告送达（2020）吉0102执异125号裁定，裁定驳回原告的执行异议申请，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原告与被告二于2017年12月4日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，被告二应该协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买该房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同约定支付相关款项且占有标的物至今。为此根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告购买该房屋的时间为2017年12月4日，当时小区所有房屋因为开发商的原因都不具备办理产权的条件，没有及时办理产权登记并非原告自身原因。综上，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出诉讼，恳请贵院谨慎审查原告的诉讼请求既事实理由，望判如所请，以免继续扩大损害原告的利益，切实维护原告的合法权益。被告上海浦东发展银行股份有限公司长春分行辩称，1、上海浦东发展银行与李靖涛存在借款合同纠纷，李靖涛未清偿借款，浦东发展银行依法查封李靖涛的房产，其查封合法有效，且上海浦东发展银行与李靖涛的借款合同纠纷已进入执行程序，浦发银行有权对已查封的房屋进行强制执行。2、原告主张买卖合同有效，应根据原告的提供证据情况确认。根据物权法的规定，所有权变更应以登记为生效要件。现原告与李靖涛房屋买卖所有权变更问题并未进行所有权变更登记，原告并非涉案房屋所有权人。被告李靖涛辩称，原告购买我的房屋是事实，是17年12月份买的我那个房子，我是在买卖房屋之前跟浦发借款，买卖房屋之后因为没有偿还借款，就被查封了。原告还欠我2万元尾款，要是把这2万元给上同意更名。我不同意承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，李靖涛（甲方）与董某（乙方）、长春市惠居房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意将坐落在长春市××区房、面积90.55平方米，私有产权房屋由中介方代理出售给乙方，房屋转让价为450000元，定金10000元，首付款154794元，尾款20000元于房屋更名当天给付。合同签订当日，董某给付李靖涛定金10000元。2017年12月9日，董某给付李靖涛首付款154794元。2020年6月11日，长春市惠居房地产代理有限公司出具《证明》一份，内容为“董某于2017年12月4日通过长春市惠居房地产代理有限公司介绍购买李靖涛名下宽城区恒利·七彩阳光（英伦小镇）A-19幢204号房，于当日签订合同支付定金，并于12月9日按合同支付其他款项，交接房屋，董某一直居住在此。特此证明。”2020年6月11日，长春市宽城区欣园街道办事处尚邻社区居民委员会出具《居住证明》一份，内容为：“董某居住在××区，2017年12月4日至今，居住已满一年以上，情况属实。”2020年6月11日长春市英洁物业服务有限公司出具《居住证明》一份，证明业主董某居住于××区，于2017年12月4日入住本小区。另查，李靖涛于2012年10月26日与吉林省恒利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于××街恒利·七彩阳光A-19幢2单元204号房，建筑面积90.55平方米，即本案案涉房屋，房屋总价款422980元。2012年10月30日，李靖涛与中国银行股份有限公司长春汽车厂支行签订《个人一手住房贷款合同》，以案涉房屋作为抵押，贷款290000元。原告董某提交其本人名下及李靖涛名下账户银行流水，用于证明其于2018年1月起每月向李靖涛名下银行账户转款1461元用以偿还贷款。再查，上海浦东发展银行股份有限公司长春分行与李靖涛借款合同纠纷一案，本院于2017年7月12日作出（2017）吉0102民初2575号民事调解书，双方当事人自愿达成协议：被告李靖涛于2017年10月1日前一次性偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司长春分行贷款本金96138.90元、利息4090.24元、罚息1708.21元。该民事调解书生效后李靖涛未按生效法律文书履行义务，浦发银行向本院申请强制执行，本院立案号为（2018）吉0102执687号执行案件。执行过程中，本院于2018年6月25日查封了李靖涛名下的本案案涉房屋，案外人董某向本院提出执行异议，称其已购买该房屋，请求中止对上述案涉房屋的执行。本院2020年5月22日作出（2020）吉0102执异125号执行裁定书，驳回案外人董某的异议请求。董某对该裁定书不服，提起本案诉讼。2020年8月18日调取的李靖涛名下个人存量房信息查询结果证明显示，李靖涛名下坐落于菜市街以西、北三环以北、丙四街以东、丙三路以南恒利·七彩阳光A-19[幢]204号房，建筑面积90.55平方米房屋，权利证号宽D201306200033，丘地号6-38/81-19（204）房屋有抵押、有查封、无冻结。本院认为，董某与李靖涛于2017年12月4日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院应予支持”。本案中，案涉房屋的查封时间为2018年6月25日，董某与李靖涛于2017年12月4日签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。董某实际入住该房屋时间早于查封时间，但其并未交纳足额购房款，不符合上述规定，董某所提供的证据不足以排除对涉案房屋的强制执行,其主张确认案涉房屋归其所有并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。关于董某请求李靖涛协助办理更名过户手续的诉讼请求，不属于本案审查范围，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、确认原告董某与被告李靖涛于2017年12月4日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告董某的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由原告董某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长 丁文怡人民陪审员 左春玲人民陪审员 王利娟 二〇二〇年九月二十五日书记员 王 放