庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初4466号 原告：任夏利，女，汉族，1965年XX月XX日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：高昂，系北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周悄，系北京大成（西安）律师事务所实习律师。被告:西安好运石化有限公司。住所地：西安市未央区公里处（西铜高速公路以东天然气公司门站以南）。统一社会信用代码：91610112710144471J法定代表人：李建华，总经理。第三人：陈伟明，男，汉族，1970年XX月XX日出生，住浙江省仙居县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘涛，系陕西磐宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：董瑞，系陕西磐宇律师事务所律师。原告任夏利诉被告西安好运石化有限公司(以下简称好运石化)、第三人陈伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高昂、周悄，被告好运石化法定代表人李建华、第三人委托诉讼代理人董瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任夏利向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同无效：2、判令被告向原告返还星晨宾馆的房屋租金27.2万元；3、判令被告赔偿原告资产损失2743380元（其中星晨宾馆整体资产损失2573800元，装修损失169580元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月23 日，原告与第三人陈伟明签订《星晨宾馆转让合同》，在向其支付2573800元经营所需资产对价后，取得星晨宾馆内经营资产的所有权及经营权，经营期限自2013年2月1日至2021年1月31 日。被告作为出租人在上述转让合同中盖章同意转让，并与原告建立新的房屋租赁合同法律关系，租赁期限与转让合同中经营期限一致。转让合同签订后，原告于2013年1月31日向被告支付好运大厦三层东侧2013年2月1日-2014年1月31日一年度的房屋租金18万元；为扩大经营，原告于2013年10月22日又向被告支付好运大厦三层西侧2013年7月1日-2013年12月31日半年度房屋租金9.2万元；并对星晨宾馆进行翻修，花费169580元。2013年3月15日西安市未央区XX街道肖XX村城中村综合改造指挥部、萧家名京九合院社区居委会、XX村XX村XX小组张贴通告，要求原告在45日搬离好运大厦，并将好运大厦整体建筑用围墙进行围堵。直至此时，原告方知早在2010年被告租用的肖家村集体土地已纳入XX城中村改造用地范围，且肖家村城中村综合改造指挥部多次要求被告评估测量并洽谈拆迁事宜。2018年原告所承租的星辰宾馆被萧家名京九合院社区居民委员会拆除，房屋内所有物品及财产物资均被损坏，原告已无法就涉案宾馆装修价值进行评估、保全，给原告造成巨大财产损失。随后原告了解到，被告与萧家名京九合院社区居民委员会签订的《合作联营协议书》及《补充协议》无效，好运大厦因未办理相关用地建设手续系违章所建。原告认为，被告在就星晨宾馆进行出租时，故意隐瞒涉案房屋系违章建筑、己纳入拆迁范围等事实，造成原告认知错误并作出错误意思表示，致使原告与第三人签订的《星晨宾馆转让合同》无法继续履行，原告为扩大经营而投入的所有经营性资产全部被损毁，故提起诉讼。 被告西安好运石化有限公司答辩，案涉租赁合同是否有效由法院依法审判，造成原告停业的原因不是其造成的。关于原告第二项诉讼请求，原告营业期间的租金不同意退还，对于原告没有营业期间的租金可以退还。不同意向原告赔偿第三项诉讼请求。其与西安市未央区XX街道肖XX村有协议，原告损失应由该肖家村来赔。第三人陈伟明答辩，其实际收到原告款项123万元，该款系星晨宾馆内物品及装修的对价款，不存在拆迁导致合同无法履行的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2011年3月12日第三人陈伟明与案外人崔某某签订星辰宾馆转让合同，约定崔某某将位于西安市XX环XX段XX号楼XX大厦XX楼XX层XX宾馆转让给第三人陈伟明，被告作为房屋出租人同意转让。本案中原、被告确认案涉星晨宾馆面积约1958平方米。2011年7月31日肖家村城中村改造项目安置楼暨（名京九合院）开工奠基仪式举行。2012年4月23日原告任夏利（乙方）与第三人陈伟明（甲方）签订星晨宾馆转让合同，约定甲方将上述星晨宾馆转让给乙方，转让费为190万元，双方约定合同签订后甲方应将星辰宾馆相关手续（包括房屋租赁合同变更）至乙方名下。被告作为房屋出租人对原告任夏利与第三人陈伟明签订的该转让合同表示同意转让并加盖公章。2012年4月17日，第三人陈伟明向原告任夏利出具条子一张“转星晨宾馆期限10天，如果违反，赔偿伍倍赔偿  转让费壹百贰拾壹万元整”。2012年4月23日，第三人陈伟明向原告任夏利出具收条两张，分别载明：“收条  今收到任夏利转星晨宾馆一切财产共计人民币壹佰叁拾万叁仟捌佰元整（1303800.00）收款人：陈伟明 ”“收条  今收到任夏利转让星晨宾馆转让费外陆万元整(60000.00元)”。本案中，原告自认其向第三人陈伟明支付的全部资产对价为1363800元。从被告向原告出具的收款收据看，原告于2013年1月31日向被告支付了案涉房屋东侧2013年2月1日至2014年1月31日房租共18万元，2012年12月26日向被告好运石化支付了案涉房屋西侧2013年1月1日至2013年6月31日房租9.2万元，2013年10月22日向被告支付了案涉房屋西侧2013年7月1日至2013年12月31日期间租金9.2万元。本案中，被告好运石化认可其收到上述房租。原告提供7张收据及星辰宾馆维修人工费，以证明其在承接星辰宾馆后，于2012年5月至2012年7月对该宾馆进行装修，共花费169580元。本案中，原告与被告好运石化均确认案涉房屋因拆迁在2013年5月被部分围挡，2013年10月份全部围挡，2018年已经被拆除。另查，2018年西安市未央区张家堡街道萧家名京九合院社区居民委员会（以下简称萧家名京九合院社区）将西安好运石化有限公司诉至本院，要求确认2000年12月8日西安市未央区XX街道办事处XX村委XX村XX小组与西安好运石化有限公司签订的合作联营协议书及补充协议无效，后经本院审理依法作出（2018）陕0112民初11990号民事判决书，该判决认为案涉土地虽为集体建设用地，XX村XX组与西安好运石化有限公司在2000年12月8日签订合作联营协议书及补充协议约定双方联建商贸大厦时，并未办理相关用地建设手续，双方所签订的合作联营协议书及补充协议违反法律强制性规定，应为无效，该判决判令西安市未央区XX街道办事处XX村委XX村XX小组与西安好运石化有限公司于2000年12月8日签订的合作联营协议书及补充协议无效。该判决已生效。2019年1月任夏利将西安名京房地产开发有限公司、好运公司、萧家名京九合院社区诉至本院，要求三被告赔偿各项损失2849380元（其中租金损失106000元，财产、装修损失等共计2743380元），本院经审理依法作出（2019）陕0112民初2321号民事裁定书，该案查明2010年12月7日，西安市未央区人民政府发布未政告字【2010】38号《关于肖家村城中村改造项目拆迁工作的通知》，通知肖家村城中村改造项目拆迁范围为东起未央路，西至文景路，北至北二环，南至省气象学校。该裁定认为，任夏利承租的XX大厦XX房XX村拆迁范围，任夏利就承租房屋拆迁所受损失应当与拆迁人等协商拆迁补偿方案，而因征地拆迁补偿引起的纠纷，在双方未达成拆迁补偿安置协议前，不属于人民法院民事案件受理范围，该案裁定驳回任夏利的起诉。在该案中，萧家名京九合院社区提供了两份通知和一份限期搬离通知书，用于证明2011年肖家村列入城改范围，其通知被告西安好运石化有限公司案涉房屋被列入拆迁范围，须停止营业，进行拆迁。西安好运石化有限公司质证，不清楚，没有收到此通知。又查，陕西金达房地产评估有限公司接受未央区张家堡街道办事处肖家村村民委员会委托，于2014年6月26日对好运综合大楼作出拆迁房屋及附着物评估明细表，附着物的评估结果为217553.308元。2018年9月5日，西安好运石化有限公司（乙方）与萧家名京九合院社区（甲方）就位于北二环以北、城北客运站以西的好运大厦拆迁补偿达成拆迁补偿协议，该协议约定甲方承诺对乙方货币赔偿、补偿1800万，甲方向乙方赔偿、补偿房屋两套、商铺两套、车位四个，且约定关于好运大厦二楼林XX及三楼任夏利装修物拆迁补偿一事，由甲方对好运大厦二楼林XX及三楼任夏利的装修物按评估进行拆迁补偿，与乙方无关。经本案询问原告，原告不要求第三人陈伟明在本案中承担责任，且原告选择以租赁合同关系向被告西安好运石化有限公司主张其案涉酒店的赔偿，不再以侵权或拆迁补偿向其他主体主张案涉酒店的赔偿。     以上事实有星晨宾馆转让合同、收条、收款收据、照片、拆迁补偿协议、（2018）陕0112民初11990号民事判决书、 （2019）陕0112民初2321号民事裁定书、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告与第三人陈伟明签订的星晨宾馆转让合同内容，在该合同签订后，原告成为星晨宾馆的所有人，且成为星晨宾馆所占用房屋的承租人，被告在该转让合同上盖章同意转让，视为其同意原告成为该房屋的承租人。且根据本案原告提供的其向被告交纳的房租的证据，可以证明原告与被告就好运大厦三层东西两侧建立了租赁合同关系。XX村XX组于2000年12月8日签订合作联营协议书及补充协议约定双方联建商贸大厦时，案涉土地为集体，但未办理相关用地建设手续，至今亦无房屋产权证书，故原告与被告好运大厦之间的房屋租赁合同应属无效。本案中，原告与被告均确认案涉房屋因拆迁在2013年5月被部分围挡，2013年10月份被全部围挡，2018年已经被拆除。虽原告与被告之间的房屋租赁合同无效，但对于原告实际经营期间的占用费宜按双方约定的租金标准计算。结合原告在2013年10月22日向被告好运石化交纳案涉好运大厦2013年7月1日至2013年12月31日房租这一情况，本案对原告主张的其约于2013年6月底停止星晨宾馆营业这一主张不予认可。考虑到上述被围挡情况，本案酌定2013年5月份以前原告已付租金不予退还，2013年5月1日至2013年10月1日期间的占用费按50%租金标准收取，2013年10月1日后已收租金全部退还。按照上述计算标准，被告应向原告退房租181834.5元。本案中原告以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由主张其与被告好运石化之间的租赁合同无效，被告应承担缔约过失责任，且被告在订立合同时主观上有隐瞒的故意，要求被告承担其投入的资产转让费及后续装修费用。结合本案查明的情况，虽案涉房屋未取得建设规划许可证，但案涉房屋被拆除，并非因其为违法建筑，而系正常拆迁所致，本案对原告以案涉好运大厦未取得建筑规划许可证为由主张被告好运石化承担缔约过失责任的主张，不予认可。2010年未央区政府已发出有关通知就案涉好运大厦所在肖家村要进行拆迁，且自2011年始肖家村城中村综合改造指挥部及XX村XX小组XX大厦拆迁事宜进行磋商。案涉肖家村面临拆迁，好运大厦在拆迁范围内，被告作为该建筑物的实际所有人，第三人陈伟明作为星晨宾馆的所有人，不可能不关注其拆迁情况，被告及第三人陈伟明在本案中辩称其在原告签订的XX宾馆XX道XX大厦面临拆迁的事实，不符合常理，本案对被告及第三人陈伟明该项辩称不予采信，被告及第三人陈伟明应承担未及时告知原告案涉房屋面临拆迁的责任。但原告在接受第三人陈伟明转让星晨宾馆时，亦应尽到合理审查义务，而在2011年时案涉肖家村拆迁工作已经开展，原告未尽到审查义务，且原告在2013年3月知道案涉星晨宾馆面临拆迁时应及时进行止损，但从原告提供的证据看，原告在2013年10月份仍继续向被告交纳房租，应对其损失承担相应责任。本案中经询问，原告主张转让费1363800元，系星晨宾馆转让时的装饰、装修及附属设施的对价。好运大厦面临拆迁，原告经营的星晨宾馆无法经营，原告对其损失有及时止损的义务。结合原告提供的照片，星晨宾馆内如床、柜子、电视等能够拆除移走的物品，原告无证据证明系被拆迁损害，或被被告占为己有，原告要求被告承担无事实及法律依据，本案不予支持。现案涉好运大厦已经被拆除，结合原告提供的转让费收据、装修收款收据、星晨宾馆照片及其面积，本案酌定关于附着在宾馆内无法拆除的附着物价值为50万元，结合原告、被告、第三人陈伟明在星晨宾馆转让合同签订中的审查、告知义务，本案认为，原告自行承担30%责任，由被告与第三人陈伟明各承担35%责任。故被告应向原告赔偿 17.5万元。因本案原告自愿放弃要求第三人陈伟明承担责任，故本案对该部分不处理。本案中，被告要求增加萧家名京九合院社区为本案被告，本案认为，结合原告诉讼请求及本案查明事实，本案系原告与被告之间的租赁合同关系纠纷，萧家名京九合院社区不属于案涉租赁合同关系相对人，故对被告该项请求不予支持。                                综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、原告任夏利与被告西安好运石化有限公司之间的房屋租赁合同无效。二、被告西安好运石化有限公司向原告任夏利返还房屋租金181834.5元。三、被告西安好运石化有限公司向原告任夏利赔偿资产损失17.5 万元。以上金钱给付义务，于本判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30923元（原告已预交），由原告承担27264元；由被告好运石化承担3659元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审  判  长    吕  艳                 审  判  员    白  锋   审  判  员    孙  会            二〇二〇年八月十七日                         书  记  员    王  雪      1