广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1244号原告：张风琼，女，汉族，1953年6月24日出生，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************627。委托诉讼代理人：钟耀能，是国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞瑞，是国信信扬（江门）律师事务所实习律师。被告：魏欣茵，女，汉族，1992年11月15日出生，住广东省江门市新会区会城xx。公民身份号码：440************347。委托诉讼代理人：魏民（是被告魏欣茵的父亲），住广东省江门市新会区会城xx。被告：杨全亮，男，汉族，1986年11月21日出生，住广东省江门市新会区xx。公民身份号码：440************939。原告张风琼诉被告魏欣茵、杨全亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。后因本案处理与（2020）粤0705民初1888号案件有关联，且本案案情复杂，故本院决定适用普通程序将本案与（2020）粤0705民初1888号于2020年9月8日公开开庭合并审理。原告张风琼的委托诉讼代理人钟耀能、被告魏欣茵及其委托诉讼代理人魏民、被告杨全亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张风琼向本院提出诉讼请求：1.确认2017年12月5日起原告与两被告签订的《房屋、商铺买卖合约》解除，并判令两被告腾退房屋，交还给原告；2.两被告支付违约金10万元；3、两被告支付房屋占用费46500元（房屋占用费按每月1500元计算，从2017年11月1日起至房屋完好交还给原告之日止，暂计至2020年5月为46500元）；4.本案的诉讼费由两被告负担。事实和理由：2017年10月11日，原告的女儿张xx未经得原告的同意，擅自与被告魏欣茵签订《房屋、商铺买卖合约》。合同约定被告须支付定金5万元，之后再支付6万元，余下26万元由被告以银行按揭的方式进行支付。合同签订后，被告向张xx共支付12万元，尚余25万元购房款未支付。两被告共同向工商银行申请贷款25万元用于支付购房款，但2017年12月5日银行不予批准贷款，被告仍未支付余下购房款。根据《房屋、商铺买卖合约》第三条违约责任的约定，被告逾期还清贷款导致合同目的不能实现，原告有权要求违约金按定金双倍或相当于成交价的10%作出赔偿，并有权解除合同。现被告不履行付款义务，原告有权解除合同并要求赔偿违约金10万元。由于被告一直占用房屋，应支付原告房屋占用费。为维护原告张风琼的合法权益，特向法院提起诉讼。原告张风琼在举证期限内共同提交如下证据：证据1、身份证一份，证明原告具有诉讼主体资格。证据2、不动产权证一份，证明江门市新会区************屋及xx车房所有权归原告的事实。证据3、《房屋、商铺买卖合约》《收据》各一份，证明张xx未经原告同意将涉案房屋出售给两被告以及两被告未按合同约定支付购房款的事实。证据4、税收完税证明四份、发票二份。证据5、国有建设土地使用权补办出让缴款通知书、补缴土地价款票据各二份。证据4和证据5证明张风琼积极配合办理过户登记，履行自己的义务，是魏欣茵和杨全亮不予配合，违反合同约定的事实。证据6、（2018）粤0705民初1700号民事判决书一份。证据7、（2018）粤07民终3294号民事判决书一份。证据8、《个人购房借款/担保合同》一份。证据6、7、8证明两被告共同向中国工商银行申请贷款25万元用于支付购房款，但银行至今未批准25万元贷款金额，两被告仍未支付余下购房款的事实。被告魏欣茵、杨全亮共同辩称，两被告不同意原告主张的第一项诉讼请求。购买房屋时是约定由被告按揭支付余下购房款给原告，但由于原告反悔不愿将涉案房屋过户给被告，最终银行无法将相应按揭款支付给原告。对于原告主张的第二项请求，被告也不同意支付。原、被告的买卖房屋是合法的，原告反悔不愿将涉案房屋过户给被告是原告违约，并导致被告有好几个月不能正常使用房屋。对于原告主张的第三、四项请求，被告也不同意支付。被告魏欣茵、杨全亮在举证期限内共同提交如下证据：证据1、评估费收据一份（金额1528元）（原件），证明为了办理涉案房屋过户，由相关评估机构对房屋进行评估产生的费用。证据2、中国工商银行回单凭证两份、中国工商银行现金存款凭条一份（均为原件），证明被告因需要银行办理按揭支出的保险费。证据3、咨询服务律师费发票六份（金额分别是2500元、1250元、18500元、10000元、10000元、10000元）（均为原件），证明张风琼在2018年起诉被告，被告为了应诉聘请律师产生的费用。证据4、中介费收据一份（金额3800元）（原件），证明被告通过中介购买涉案房屋支出的费用。证据5、江门市xx供水消防工程有限公司收款收据一份（金额500元）、预交用水工程费协议一份（原件），证明原告为不卖房屋给被告，故意停水停电，无奈被告重新报装水电产生的费用。证据6、房屋、商铺买卖合约一份（原件）。证据7、江门市新会区xx资产经营有限公司证明一份（时间是2020年4月28日）、江门市xx土地房地产评估有限公司房屋估价答复书两份（复印件）、房屋测绘证明书两份（复印件）、房屋所有权证存根一份（复印件）、单位房屋产权证明书存根一份（复印件）、新会县住房制度改革出售公有住房专用发票一份（复印件）、新会县职工购买公有住房合同一份（复印件）、新会区县出售公有住房审批表一份（复印件）、购工购买公有住房交款登记表一份（复印件），证明涉案房屋是房改房，依据相关规定原告没有缴纳相关费用，两被告代其垫付相关费用。证据8、标准价房上市交易申请表（原件），证明涉案房屋要房改，交易上市的缴纳费用。证据9、收据（NO.0000896号，金额198415.27元）、智慧柜员机业务回执各一份（全是原件），证明两被告代原告垫付房改房的相关费用。证据10、税收完税证明发票两份（金额为3329.13元的发票是原件、金额为3956.42元的发票是复印件），证明两被告代原告垫付交纳土地转让的税费费用。证据11.粤（2020）江门市不动产权第2043461、2043491、2043492、2043462号不动产权证书四本、江门市新会区人民法院《协助执行通知书》一份，证明两被告已合法取得涉案房屋的所有权。经开庭质证，原告对被告魏欣茵、杨全亮提供的证据有如下质证意见：对证据1-5的关联性提出异议，上述费用是被告委托律师代理诉讼、办理银行贷款保险费用、办理过户评估费用以及买卖房屋的中介费用，不属于合同约定的范围，应由被告自行承担。对证据6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据7的真实性没有异议，认为两被告提供证据的来源是非法，房屋没有过户时，房屋的所有权人才能向相关部门调取上述材料，但这些证据不知两被告通过什么程序取得。对证据8的真实性没有异议，对合法性有异议，申请交易表明申请人是张风琼，有关部门没有经原告同意或签名确认，相关部门将涉案房屋过户给两被告，这个行为是非法行为；即使两被告认为本案涉案房屋经生效法律文书才有权办理过户，这些法律文书应由法院强制执行，并不是两被告冒充原告的名义向相关部门申请上市交易，这些数额是否准确，应由原告核实，两被告以个人名义向相关部门申请，自行计算数额向相关部门交纳相关费用，这些费用不应由原告承担。证据9是复印件，对真实性、合法性、关联性不予确认，从内容来看是非法，这些费用应由原告交纳，两被告自行交纳的费用不应由原告承担。对证据10的真实性予以确认，对合法性和关联性有异议，交纳对象应是原告，原告应提交相关的证据再行交纳，两被告自行向税务部门交纳，其行为是非法，也没有纳税义务人同意和确认，所产生的税费应由行为人自行承担。对证据11真实性没有异议，对合法性有异议，两被告非法办理过户手续。在本案中原告已申请财产保全，两被告根据生效法律文书向法院申请强制执行，法院出具相关文书由两被告办理过户手续，相关部门也予以办理相关手续，但这个过程是非法的。被告魏欣茵、杨全亮对原告提供的证据有如下质证意见：对于原告提供证据1-8的真实性、合法性、关联性无异议，但上述证据不能证明被告存在违约行为，事实上是原告反悔不协助办理过户手续导致银行无法发放贷款。经庭审举证、查核，本院认为因两被告对原告提供的证据1-8的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于两被告提供证据6，原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据予以确认。对于两被告提供证据11，虽原告对证据的合法性提出异议，但该证据均是由具有相应职权机关颁发和出具的证书文件，且原告也未能就该证据的非法性提供充分证据予以证明，故本院对两被告提供证据11予以确认。对两被告提供的其他证据，因与本案无关联性，本院对两被告提供的其他证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张xx与被告魏欣茵、杨全亮经优家房地产公司员工阮荣有介绍认识，张xx称江门市新会区***********及xx车房是其父亲的遗产，其具有继承权可以出售给被告魏欣茵、杨全亮。看房后，双方协商一致，2017年10月11日，张xx、张x甲及其妻子、被告魏欣茵和杨全亮到xx房地产公司议定购房事项，张xx持原告的个人身份证件材料并以原告的名义与xx房地产公司及被告魏欣茵签订《房屋、商铺买卖合约》，张风琼为“卖方”，魏欣茵为“买方”，xx房地产公司为“经纪方”，《房屋、商铺买卖合约》约定：原告将江门市新会区***********及xx车房以370000元卖给被告魏欣茵，并约定于2018年1月20日前到新会不动产登记中心办理产权过户手续；被告魏欣茵应于2017年10月11日支付50000元作为定金给原告；被告魏欣茵在新会不动产登记中心办理产权交易过户手续后的当天内需付60000元给原告，余下房款260000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额及放款时间以银行审批为准；被告魏欣茵如需银行按揭贷款，银行要求缴交的保险费由买方交付；原告负责评估费，查档费及有自己姓名的税费，被告魏欣茵负责有自己姓名的税费和楼房维修基金；该物业如需补地价由原告负责支付；实际成交价仍按本合同的约定执行；该物业需要办理房改，若因国家政策、国地局、房改房等非人为因素的不可抗力，买卖双方同意无条件取消买卖合同；原告同意在2017年11月1日交付该物业锁匙给被告魏欣茵使用，之后所产生的水电费用由被告魏欣茵负责。张xx在上述合同的“卖方”一栏签上“张风琼”、在“卖方委托人”一栏签上“张xx”，被告魏欣茵在“买房”一栏签名，阮xx在“经纪方”一览签名及加盖xx房地产公司公章。2018年4月，原告以张xx未经得其的同意擅自将上述房屋和车房出售给被告魏欣茵为由向本院提起诉讼[即（2018）粤0705民初1700号案]。对此两被告亦向本院提起反诉。2018年12月29日江门市中级人民法院作出终审判决：一、确认原告张风琼与被告魏欣茵、杨全亮、第三人江门市优家房地产代理人有限公司于2017年10月11日签订的《房屋、商铺买卖合约》合法有效；二、原告张风琼应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告魏欣茵、杨全亮办理坐落于江门市新会区************屋（不动产权证号：粤（2017）江门市不动产权第2039928号）及坐落于江门市新会区***********#车房（不动产权证号为粤（2017）江门市不动产权第2039923号）产权变更登记手续至魏欣茵、杨全亮名下。另在该案查明事实和本院认为中认定中国工商银行江门市新会第二支行未有向两被告发放住房贷款的原因是原告不同意将涉案房屋出售给两被告，并拒绝协助办理房屋过户手续所导致。原告拒绝在《房屋、商铺买卖合约》约定的期限内办理产权变更登记手续，已构成违约，应承担继续履行的义务。两被告是合法占有使用涉案房屋及车房，没有侵害原告的权利，无需支付占用费，原告主张两被告返还涉案房屋和车房及支付占用期间的占用费的诉讼请求，法院不予支持。2020年4月8日，被告魏欣茵向本院转账交付余下房款25万元，该款作为原告申请财产保全的保证金。2020年7月两被告以法院生效判决书和协助执行通知书向江门市*******新会分中心办理了粤（2020）江门市不动产权第2043461、2043491、2043492、2043462号不动产权证书四本。涉案房产现登记为杨全亮、魏欣茵共同共有。本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：两被告至今未有向原告支付购房款25万元是否构成违约？原告能否据此主张支付违约金10万元以及解除合同？一、本院认为原告主张两被告支付违约金10万元和解除合同是不成立的。首先，两被告不存在违约行为。根据《房屋、商铺买卖合约》约定余下房款260000元以银行按揭的方式支付。银行未能向两被告发放按揭贷款是原告反悔不愿出售涉案房屋所致，并非两被告拒绝支付尚余购房款，不构成违约。虽在江门市中级人民法院作出终审判决后，两被告未有向原告支付尚余购房款，但在双方就支付尚余购房款与协助过户先后时间顺序未能达成一致的情况下，基于房屋买卖的交易习惯，两被告支付尚余购房款可与原告协助办理房屋过户同时履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，从两被告在生效判决作出后需要申请法院执行以及凭法院协助执行通知书才完成涉案房屋过户可知，原告未有主动履行法院生效判决确定的协助过户义务，故两被告有权暂未向原告履行支付尚余的购房款。鉴于两被告不存在违约行为，本院依法驳回原告请求两被告支付违约金10万元的请求。其次，两被告已履行支付尚余购房款的义务。在本案审理过程中两被告已向本院交付尚余购房款25万元，虽该款作为原告申请财产保全的保证金未有直接交付给原告，但依据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。”的规定，两被告向本院交付尚余购房款25万元可视为两被告以提存方式履行了交付尚余购房款的义务。第三，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，《房屋、商铺买卖合约》项下的支付购房款、移交房屋以及房屋过户等主要内容均已经履行，原、被告的合同权利义务终止，不存在协商解除合同或者法定解除合同的适用条件。原告认为两被告是非法办理房屋过户手续的，但两被告是根据生效判决书以及相关文件办理过户手续，该行为没有违法性，原告上述主张本院不予采信。最后，虽然《房屋、商铺买卖合约》约定“该物业需要办理房改，若因国家政策、国地局、房改房等非人为因素的不可抗力，买卖双方同意无条件取消买卖合同”，但从本案合同实际履行来看不存在因国家政策、国地局、房改房等非人为因素的不可抗力导致合同无法履行的情况，故原告以此主张解除合同，没有事实依据，本院依法予以驳回。二、鉴于原告主张的解除合同的请求本院不予支持，其基于解除合同而主张的腾退房屋和支付房屋占用费诉讼请求本院依法予以驳回。而且，原告在（2018）粤0705民初1700号案中已主张两被告支付房屋占用费且被驳回，该法律文书已发生法律效力，原告在本案中再次主张房屋占用费有违反“一事不再理”原则，故本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十一条、第一百零一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决如下：驳回原告张风琼全部诉讼请求。本案受理费5050元以及财产保全申请费1770元，合共6820元（原告张风琼已预交），由原告张风琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  莫国峰审 判 员  王潇凝人民陪审员  谢志诚二〇二〇年九月十六日法官 助理  梁凯青书 记 员  林慕兰