北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48040号原告：北京恒昌联行房地产咨询有限公司，住所地北京市海淀区太月园**楼****。法定代表人：夏俊凯，总经理。委托诉讼代理人：何洪良，河北远通律师事务所律师。被告：北京环洋未来技术发展有限公司，住所，住所地北京市海淀区上地东路**院**楼101div>法定代表人：杨宏伟，执行董事。委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李续丹，北京百伦（天津）律师事务所律师。被告：北京人瑞人力资源服务有限公司，住所，住所地北京市海淀区西三环北路**国际财经中心****div>法定代表人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：车英剑，男，北京人瑞人力资源服务有限公司法务总监，住北京市海淀区.委托诉讼代理人：苏晨，女，北京人瑞人力资源服务有限公司职员，住北京市海淀区。原告北京恒昌联行房地产咨询有限公司（以下简称：恒昌公司）与被告北京环洋未来技术发展有限公司（以下简称：环洋公司）、被告北京人瑞人力资源服务有限公司（以下简称：人瑞公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌公司委托诉讼代理人何洪良，被告环洋公司委托诉讼代理人杨志立、李续丹，被告人瑞公司委托诉讼代理人车英剑、苏晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令二被告共同支付原告佣金411175.2元；2、判令二被告共同支付原告逾期支付佣金的利息（以411175.2元为基数，按照年化利率6%的1.5倍为计算标准，计算期间自2019年4月8日起至实际支付之日止）；3、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：环洋公司为国际财经中心B座物业的管理单位，其与我公司存在长期的居间服务业务合作关系。双方约定由我公司为环洋公司管理的国际财经中心的B座物业的出租提供居间服务，环洋公司按期支付佣金。2018年6月，我公司为环洋公司位于国际财经中心B座9层的物业提供居间服务并成功促成房屋的出租，环洋公司按照20日的租金标准支付了我公司居间服务费，并承诺以后再居间服务成功的话按照行业惯例标准支付1个月租金标准的居间服务费。2018年11月14日，人瑞公司委托我公司提供居间服务，寻找合适的房屋进行承租。我公司接受委托后向人瑞公司推荐了国际财经中心B座5层物业及其他诸多产权物业。2018年11月23日，我公司带人瑞公司看国际财经中心B座5层物业，同日人瑞公司为我公司出具了《看房确认书》，该确认书确定人瑞公司委托我公司代找房源并确认国际财经中心为我公司首次带看，该确认书写明如业主或开发商不返佣金则由人瑞公司出佣金（佣金按一个月月租收取）。经我公司居间协调后，人瑞公司于2018年11月23日通过我公司向环洋公司出具了《租赁意向书》。2018年11月28日，我公司居间为环洋公司和人瑞公司协调房屋租赁合同具体条款事宜。2019年4月8日，环洋公司和人瑞公司已就国际财经中心5层物业签署了房屋租赁合同，人瑞公司已支付了环洋公司相关租赁费用。2019年4月16日，我公司向环洋公司催收居间服务费未果。我公司认为，环洋公司和人瑞公司委托我公司居间提供机会和媒介服务是其真实意思表示，我公司接受环洋公司和人瑞公司的委托后，勤恳地为环洋公司和人瑞公司居间提供机会和媒介服务，环洋公司和人瑞公司是在我公司的服务下达成了合作，我公司已经完成了全部居间服务，环洋公司和人瑞公司理应支付我公司佣金411175.2元。我公司虽多次催要，环洋公司和人瑞公司均予以拒绝。环洋公司和人瑞公司的行为有违诚信之举并给我公司造成了巨大经济损失，理应赔偿因其违约给我公司造成的利息损失。为维护原告合法权益，诉诸贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告环洋公司辩称：一、环洋公司与恒昌公司之间没有合同关系，恒昌公司向环洋公司主张的佣金及逾期利息没有法律依据和合同依据。本案中，环洋公司没有委托恒昌公司从事居间活动，与恒昌公司之间不存在委托关系。环洋公司不是案涉物业（国际财经中心B座5层）的房屋产权人，最终与人瑞公司签署租赁协议的是业主杨宏伟本人，需要支付涉及到案涉物业的费用的，也需征得业主本人（或其授权代表）的同意。居间合同是有偿合同，居间报酬是居间合同的必要因素。业主曾通过包括在环洋嘉业员工文某、陶某等微信朋友圈等方式发布出租信息，该信息可以自由转发，是一个公开的网络信息；恒昌公司仅在2018年11月14日告知环洋公司，人瑞公司有可能要现场考察案涉物业，但在看房过程中并未有恒昌公司的人员参加；人瑞公司没有在租赁意向书确定的期限内签订租赁合同，之后（2018年12月后）的3个月内也没有再与环洋公司联系，这期间恒昌公司也从未向环洋公司报告过任何人瑞公司租赁进展，可见，恒昌公司所声称的促成人瑞公司与业主达成交易与事实不符。而恒昌公司在得知租赁合同订立（2019年3月31日）后才自行单方确定“居间服务费”的标准为一个月租金，并向环洋公司提出收取居间费用，没有法律和事实依据。二、恒昌公司作为房地产中介服务机构，其证据不能表明其基于委托向环洋公司提供了恰当的居间服务，也不能证明人瑞公司于2019年3月31日与业主签订的租赁合同是因为其居间服务所成就。从恒昌公司的诉状来看，其所主张的向环洋公司和人瑞公司提供的服务为媒介居间服务，而事实上，环洋公司并未接受恒昌公司提供任何居间服务，也未有证据证明恒昌公司曾积极促成租赁合同的订立。本案中恒昌公司以其曾在人瑞公司看房之前通知过环洋公司作为提供居间服务的证据，但是该证据不能证明：环洋公司曾委托恒昌公司提供居间服务；业主与人瑞公司签约是因为恒昌公司向环洋公司提供了居间服务；恒昌公司主张的促成签约后的报酬标准以及支付方式。居间合同属于双务合同，由于恒昌公司与环洋公司之间并无居间服务的委托，环洋公司也未利用恒昌公司提供的信息达成交易，所以，在并未提供环洋公司认可的居间服务的前提下，恒昌公司提起的居间服务费的主张不应当得到支持。1、在2019年4月人瑞公司与环洋公司签署租赁合同之前，人瑞公司分别于2018年11月14日、11月23日、11月27日、11月28日以及2019年2月20日五次到案涉物业现场看房，但恒昌公司工作人员仅在2018年11月28日现场出现一次。恒昌公司出示的看房确认书及租赁意向书均为恒昌公司与人瑞公司之间的往来文件，与环洋公司不发生直接的法律关系。在整个过程中，恒昌公司并未向环洋公司提供任何看房客户的名称、联系人、联系方式等信息。需要指出的是，2019年2月份下旬的时候，一自称人瑞公司员工上门询问房子出租情况，在确定没出租之后，随后人瑞公司负责人亲自上门再次勘察，环洋公司没有条件也从未主动联系人瑞公司，可见，环洋公司并未利用恒昌公司提供的信息促成业主与人瑞公司的交易。2、2018年11月23日租赁意向书出具后，恒昌公司并未促成人瑞公司与环洋公司在租赁意向书确定的期限内（即2018年11月30日前）签署正式租赁合同，其受托事项并未在约定期限内达成。此后，直至2018年12月至2019年4月租赁合同订立长达四个月的时间内，恒昌公司均未就人瑞公司是否承租案涉物业进行过任何沟通，期间业主通过多个渠道发布出租信息，任何人均可以通过适当途径获得案涉物业出租信息。3、2019年3月31日，业主与人瑞公司签订了租赁合同。根据租赁合同约定，承租面积为1363.73平方米，租金标准为前三年10元/日/㎡，其后10.8元/日/㎡，免租期为2.5个月，而租赁意向书中确定的承租面积为1442.72平方米，租金标准为9.5元/日/㎡，免租期为1个月，最终订立的租赁合同在承租面积、租赁价格、免租期等均与通过原告递送的租赁意向书不同，即合同约定的主要条款均有很大出入，因此，不能认定恒昌公司促成了2018年11月23日租赁意向。综上，恒昌公司作为房地产中介服务机构，与环洋公司并无居间委托合同关系，也未向环洋公司提供居间服务，因此，环洋公司无需支付任何居间费用。看房确认单是一个为了交易由恒昌联行制定的不可协商的文本，格式条款，目前并未有证据表明其在当时做了适当的说明，根据里面的规定，只要一次看房，则之后任何时间，十年二十年之后租赁同一物业的，均有负担中介费的可能。而且恒昌公司当时取走全部《看房确认单》的的行为等于变相阻止、剥夺了我司寻求司法救济的可能，明显利用其专业优势掠取不正当利益。综上所述，恳请法院依法裁判，驳回恒昌公司的全部诉讼请求，维护环洋公司的合法权益。被告人瑞公司辩称：人瑞公司从未与恒昌公司订立过或表示意图订立过租赁房屋的居间合同；人瑞公司所出具的《租赁意向书》，是按照环洋公司提供的格式与内容填写盖章，并且是向环洋公司出具，而非向恒昌公司出具，没有与恒昌公司订立任何合同或向恒昌公司支付费用的意思表示；人瑞公司的行政人员高某即使签订了《看房确认单》，但该文件对人瑞公司不发生法律效力，恒昌公司无权基于《看房确认单》要求人瑞公司支付任何费用：第一，高某签字行为属于无权代理，该《看房确认单》不得视为人瑞公司出具。高某本人仅仅是公司行政前台，负责查看房屋地址及概况，没有人瑞公司给予的任何授权对外签署文件代表人瑞公司承担义务或责任，签署《看房确认单》承诺承担房屋中介费或房屋佣金的行为属于无权代理；第二，高某签字行为不构成表见代理。（1）恒昌公司出具的《看房确认单》，其名称与内容明显不符，对施加于签字人的义务条款未做任何明显突出的提醒形式，明显引人误解为该单据仅仅是看房行为的确认，因此，恒昌公司显然具有引人误解的恶意；（2）高某本人作为人瑞公司的行政前台，远非人瑞公司有决策管理权的管理人员，其业务能力及社会阅历尚浅，代表人瑞公司查看房屋情况属于其职权范围，但代表人瑞公司签订文件承担40多万的付款义务，明显超出其应有职权范围，这一点恒昌公司完全可以做出判断；（3）恒昌公司在《看房确认单》上不仅签字，并且同时加盖公司合同章，表明其理解该文件的法律意义超过简单的看房确认，而是被其在内容中偷偷加入了对看房一方的业务约定，而意图通过加盖合同章的行为使其具有合同效力；但与此同时，原告也以该行为表明了，其认为公司人员签字的行为明显不足以构成对双方的约束，是需要双方加盖合同章才能构成约束的。因此，原告明知高某为人瑞公司员工，代表人瑞公司查看房屋，本应要求高某在该看房确认单上加盖人瑞公司合同章，但不仅没有提出此要求，反而将两份全部收归己有，并且仍以高某签字为由主张对人瑞公司具有约束力，其逻辑前后矛盾，做法完全不一致。原告以实际行动表明，未加盖人瑞公司合同章的《看房确认单》，不具有对人瑞公司的法律效力。（4）恒昌公司在庭审中也承认《看房确认单》两联均在恒昌公司手中，其真实性令人质疑，其恶意更为明显。第三，退一万步讲，根据《看房确认单》条款所属，人瑞公司也仅仅是在业主拒付佣金的情况下承担责任，如果本案中环洋公司无需承担中介费用，则人瑞公司自然无需支付任何费用；如果环洋公司被判定承担中介费用，也便不存在拒绝支付的情形，原告也无权向人瑞公司主张中介费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据：本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年6月，环洋公司与恒昌公司签订《租赁代理协议书》委托恒昌公司就业主杨宏伟位于国际财经中心B座9层的物业提供居间服务，在促成房屋出租后，环洋公司按照约定支付了居间服务费。2018年11月23日，人瑞公司的职员高某与恒昌公司签订《看房确认单》，看房确认单上载明“物业地址1：国海广场12层物业地址2：国际财经中心5和6层……公司名称：人瑞公司，委托人（签字）：高某……注：1.首先感谢阁下选择我公司进行房屋交易的相关委托，并协助我公司业务人员签署此看房确认单，以便我公司更好地监督管理业务人员为阁下提供房屋交易的居间服务。2.我公司会快速认真的为您寻找所需的物业，我公司在为您寻找所需物业过程中全程免费，除特殊情况，如业主或开发商不返佣金则由您负责出佣金（佣金按一个月月租金收取）。3.阁下应据实提供本人身份证明或公司名称，阁下确认以上房源为我公司首家介绍，如阁下或阁下的关系人欲与前述任一物业地址的业主或业主委托人达成交易，均应及时告知我公司，并按居间常规流程履行后续相关手续。4.我公司按照国家规定收取居间代理费或必要劳务费用（标准为一个月月租金）。5.本看房确认单除横线处所需填写的内容外，其他手写加签内容我公司概不认可。居间方：北京恒昌联行房地产咨询有限公司……业务代表：李基尧……看房时间：2018年11月23日……本确认单一式两联我公司留存一联客户留存一联”。看房确认书上有高某的手写签名和恒昌公司的工作人员李某的手写签名并加盖了恒昌公司的公章。对于上述《看房确认书》，均由原告持有，未交人瑞公司，恒昌公司对此解释为：因为当时时间比较着急，被告也没有索要。人瑞公司称高贝贝属无权代理，其仅是公司行政前台，负责查看房屋地址及概况。同日，人瑞公司出具《租赁意向书》，租赁意向书上载明“致：国际财经中心B座5层业务……自:人瑞公司……抄送：恒昌公司……经我公司对北京写字楼物业的考察，我司拟确定贵大厦国际财经中心B座5层为我司新的办公场所，现委托恒昌公司且为唯一受托公司与贵司洽谈有关事宜，并正式提出如下租赁条件：1.承租单元：B座5层2.承租面积1442.72平方米3.租金：9.5/天/m??4.付款方式：转账5.租期：5年6.起租日期：随时7.免租期：1个月8.我司也非常有诚意入驻贵大厦，如能满足以上我方承租条件，我司可于2018年11月30日签署正式租赁合同”。租赁意向书中加盖了人瑞公司的公章。对上述《租赁意向书》，人瑞公司称此是按环洋公司提供的格式与内容填写盖章，并且是向环洋公司的，而非向恒昌公司出具，没有与恒昌公司订立合同和支付费用的意思表示。2018年11月28日，恒昌公司的工作人员陪同人瑞公司的工作人员到恒昌公司进行看房。恒昌公司提交了其工作人员与文某的电话记录，其中有文某表示：你也知道我们，这个公司本身就是长期租赁……我们并不是说不认可你们带看的这人过程，带看这个服务……可能通过这个小孩呢，整个来说呢也没有达到我们对中介公司的一个总体的一个服务的这种感觉吧……我知道（客户给恒昌公司出过意向书和委托），是给你们出过独家委托和这个意向……要是说就十天（中介费），那我们就跟公司去申请一下。2019年3月31日，业主（出租人）杨某与承租人人瑞公司签订了《国际财经中心租赁合同》，合同约定：承租的物业位于海淀区西三环北路87号“国际财经中心”B座5层（建筑面积为1363.73平方米），租赁期限5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止，其中2019年4月1日至2019年6月15日为装修免租期。租金标准为：前三年为10元/日/㎡，自2022年4月1日起至合同终止租金为10.8元/日/㎡。环洋公司提交了文某、陶某等人的微信朋友圈截图，证明业主通过其他途径发布出租信息，并有其他房地产中介公司及人员转发。环洋公司提交了看房记录，称人瑞公司人员多次看房，但恒昌公司只有一次陪同。恒昌公司对看房记录未予认可。环洋公司提交了文某、陶某的社保记录，证明两人系“北京环洋嘉业物业管理有限公司”员工，并非其单位员工。因此原告与两人之间的协商与环洋公司没有关系。但本次诉讼中，环洋公司曾委托陶某作为本案代理人。在与陶某的微信记录中，双方提及了看房确认书、带人看房等事宜。业主杨宏伟系环洋公司法定代表人。因被告对《看房确认书》中高贝贝的签字提出异议，经原告申请鉴定，其中签名为高某本人所签。原告为此花费鉴定费2700元。本院认为：对于恒昌公司要求环洋公司承担居间合同支付报酬的义务，但双方之间并未签订居间合同，且最终的合同为业主环洋公司法定代表人杨某与人瑞公司签订，根据环洋公司提交的文某、陶某的社保记录显示，两人并非环洋公司职员，虽在本次诉讼中环洋公司委托陶某作为代理人，但并不能据此由该公司承担居间合同责任。故恒昌公司要求环洋公司承担责任，没有依据，其此项请求，本院不予支持。对于恒昌公司要求人瑞公司承担合同支付报酬的义务，恒昌公司提交了《看房确认书》、《租赁意向书》，虽《看房确认书》均由恒昌公司持有，未交给人瑞公司，但其中打印内容具体明确，对于手写部分的所看房源，依据签订的合同、微信等可以认定确由恒昌公司派人带人瑞公司人员看房。但该公司看房人员高某仅为公司一般员工，并未取得公司授权签订协议，该次看房仅是恒昌公司派员带客户看房的过程，高某在看到合适的房源后回去向公司负责人反馈，其无权签订协议。故该《看房确认书》不能约束人瑞公司。而依据《租赁意向书》可见，经恒昌公司从事中介服务，人瑞公司已与业主就合同的主要条款进行了磋商，可于2018年11月30日签署正式租赁合同，但此合同最终未能签订，可见，恒昌公司除带人看房，联系业主反馈租赁条件外，未进行其他工作并最终促成合同的签订，此后恒昌公司仍在继续为人瑞公司介绍其他房源。而人瑞公司与业主杨某最终签订合同是在四个月后的2019年3月31日，不能认定系恒昌公司的居间行为促成了本次合同订立。虽合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”但恒昌公司提交的《看房确认单》注明：“我公司在办您寻找所需物业过程中全程免费”，且在《看房确认单》中亦没有对承租人关于恒昌公司“首家介绍”的限制性条件，故恒昌公司无权向人瑞公司要求支付费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告北京恒昌联行房地产咨询有限公司全部诉讼请求。案件受理费7468元，由原告北京恒昌联行房地产咨询有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  李恩平人民陪审员  王春兰二〇二〇年九月二十八日书 记 员  姜 凡