广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4884号原告：王顺祥，男，1979年4月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘艳滨，广东品杰律师事务所律师。被告：张瑞虹，女，1987年2月14日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：黄贵文，男，1978年8月15日出生，汉族，住广东省吴川市。两被告共同委托诉讼代理人：黄春梅，广东广信君达律师事务所律师。第三人：雷召明，男，1986年2月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。王顺祥与张瑞虹、黄贵文、雷召明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王顺祥的委托诉讼代理人刘艳滨，张瑞虹、黄贵文及其共同委托诉讼代理人黄春梅，雷召明的委托诉讼代理人李国伟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王顺祥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与张瑞虹的房屋买卖合同；2.判令两被告向原告返还购房款1656000元，并按照银行同期贷款利率支付利息207626.27元（自两被告收款之日起开始计算，要求计算至付清之日止）；3.判令两被告向原告赔偿退换房产证加急费用10000元、契税45413.17元、保全费5012元、保函费2720元、中介费30000元、律师费20000元；4.要求两被告向原告支付因房屋差价的违约金2472355元；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用及评估费。事实与理由：2016年9月29日，原告与张瑞虹签订《房屋买卖合同》，约定由张瑞虹将其名下的涉讼房屋以300万元出卖给原告，双方于2017年12月31日前完成过户手续。合同签订后，原告依约支付了166.6万元购房款，但张瑞虹却以其房产证未能办理完成为由告知原告不能在2017年12月31日前完成过户，后原告与张瑞虹于2017年11月18日签订《延期交易补充协议》，约定：因张瑞虹的原因，原告与张瑞虹的房产交易延期到2018年12月31日。而后，张瑞虹却在2018年1月4日以书面形式向原告以未取得不动产权证为由要求解除合同，原告随后回函不同意解除。在2018年12月31日前，又因张瑞虹未能办妥房产证，双方再一次协商延期，两被告提出因房价上涨，要求调高原房价，原告为了能够尽快进行房产过户，同意加价40万房款并承担13万元的税费（实际税费为45413元），双方约定房产交易时间到合同履行完之日止。2019年4月3日，原告在涉讼房屋内，收到贵院司法人员直接送达的传票及涉讼房屋已被司法查封的通知，才得知因两被告将涉讼房屋“一房二卖”，而被雷召明起诉，涉讼房屋因而被查封，导致现无法进行过户。两被告为夫妻关系，并且黄贵文为房款的收取人。原告认为两被告在明知不能与原告解除合同的情况下，与雷召明恶意串通，损害我方利益，致使原告无法过户涉案房屋，两被告违约恶意明显。《房屋买卖合同》第十二条第四款约定违约方应赔偿守约方中介费，而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或转售利益等可得利益损失；第四十四条规定房屋买卖合同被解除后，出卖人应当将收取的价款返还买受人，并支付贷款利息。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。张瑞虹、黄贵文共同辩称，原、被告之间通过签署的《延期交易补充协议》约定了解除合同的条件，原、被告均可通过双方约定的方式解除房屋买卖合同关系。被告与第三人协商处理解除与原告之间的房屋买卖合同关系是希望第三人全权处理该事宜的同时，采用合法合理公平公正的法律手段，由于第三人通过其他的方式处理的相关问题导致原告产生损失，被告认为第三人应当承担相应的法律责任。另外，被告也积极的在处理房屋过户登记的相关事宜。被告认为合同解除权属于形成权，当解除合同的意思表示到达对方时合同即时解除。另外，被告同意解除《房屋买卖合同》并返还购房款1656000元。原、被告签订了《延期交易补充协议》及《补充协议》两个文件，变更合同履行期限，将履行期限延长至合同履行完日止，所以被告认为购房款利息应当自起诉之日起算。被告同意退还房产证加急费用1万元，但契税45413.17元、中介费、保函费、律师费及保全费没有法律依据，不同意支付。被告不同意按照涉案房屋差价2472355元支付违约金，理由是：1.本案应当适用《延期交易补充协议》及《补充协议》的约定，按照60万元的标准确定违约金的金额，60万元符合原告可预见的损失，并且原告也存在一定的过错，应当在过错的范围内承担责任。一是原告在签订合同时已经知晓涉案房屋未办理初始登记，而且当时原告也因为自身没有满足购房资格（社保没有交足年限）才购买涉案房屋，给予被告办证的宽限期，也抱有观望等待的心态。二是原告知晓被告急于抛售涉讼房屋，当时涉讼房屋的市场价格大概是400万元左右，被告认为原告也并非是完全出于善意合理的对价而购买涉案房屋。三是原告在收到被告送达的《解除二手买卖合同通知书》之后，仍选择继续履行合同，并且于2018年11月28日签署《补充协议》，变更合同履行期限为至合同履行完毕日止，当时原告其实没有尽到有关合同履行的充分审查或者注意义务，应当自行承担因此产生的风险。综上，原告其实应当预见到在房屋没有办理初始登记所导致的包括但不限于房屋市场价格波动、其他外部因素导致最终没有办好顺利交易等风险，自身存在一定的过错，应当承担一定的责任。2.原告没有全部履行房屋买卖合同的付款义务。退一步讲，即使需要考虑房屋市场价格波动的因素导致其产生一定的经济损失，也应当综合考虑原告履行合同的情况，应当按照其支付购房款所占总房屋价款的比例，即将1656000元除以340万元得出的比例，在此比例范围内享有房屋价款差额的赔偿请求权或违约主张请求权，不应当按照其全部履行支付购房款的状态请求支付违约金。按照被告所述的计算方式再结合前文所述，原告存在过错的程度，被告认为在60万元范围内承担违约金的支付责任是合理公平的。3.因为原、被告之间签署的房屋买卖合同中确定的房屋交易价低于市场价格，不应当参照合同价款来确定违约金的金额。应当参照当时市场价400万元的范围内确定购房款差额。4.因为原、被告之间变更了合同履行期，在履行期的范围内原告不得主张房屋溢价部分的异议，或者主张该期间产生的合同差额进行赔偿。因为合同履行期内被告不应当承担违约责任。对于期间所发生的房屋市场价格变动应当属于原告自愿承担风险的范围。综上，被告不认可原告主张的违约金，且认为该违约金是没有充分考虑合同的履行程度、双方的过错程度。雷召明述称，我方认为张瑞虹取得涉案房屋存在瑕疵的，其合法性有问题。张瑞虹出售涉案房屋也是存在瑕疵的，瑕疵在于其基础关系没有弄清楚再出售，合法性由法院认定。另外其没有取得房产证就签订房屋买卖合同，其效力待定。其他的事实我方不清楚，由法院依法审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于番禺××××房，建筑面积为163.0304平方米，开发企业及权属人均为广州市番禺祈福新邨房地产有限公司。涉讼房屋为张瑞虹向该公司所购买，并已在房管部门办理合同备案，权利人为张瑞虹。2016年9月29日，张瑞虹（卖方）、王顺祥（买方）及广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》（合同号：XX），约定：涉讼房屋按套销售，成交价为300万元，以银行按揭付款方式支付楼款；卖方持有该物业之权属证明XX号预售合同（房产证号正在办理中），保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方支付首期全部定金和部分楼款合同150万元整当天；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项办理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业定金数目作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；备注栏手写载明：1.签合同当天买方支付部分定金20万元给卖方，于2016年10月10日前卖方将该物业予买方使用当天补齐定金约40万元给卖方，并且买方再支付部分楼款90万元给卖方；2.卖方承诺该物业的楼款已一次性支付完毕给祈福一手发展商；3.卖方收齐买方支付的全部定金和部分楼款和部分收齐楼款为150万元，卖方将该物业的所有购房资料交由买家保管，直到办理过户；交易过户手续需2017年12月31日前完成。该合同还约定了其他内容。同日，张瑞虹出具一份《收款收据》确认收到王顺祥购买涉讼房屋之定金20万元。2016年10月8日，张瑞虹出具一份《收款收据》确认收到王顺祥购买涉讼房屋家私电器款项3万元。2016年10月10日，张瑞虹分别出具两份《收款收据》确认收到王顺祥购买涉讼房屋的定金40万元、楼款90万元。2016年11月5日，黄贵文、张瑞虹出具一份《收款收据》确认收到王顺祥购买涉讼房屋的楼款3万元。2017年11月18日，张瑞虹（卖方）与王顺祥（买方）签订一份《延期交易补充协议》，约定：因卖方原因在2017年12月31日之前不能将涉讼房屋的房地产权证办理下来，不能按前述《房屋买卖合同》约定时间将该物业售予买方，经双方协商延长合同交易时间到2018年12月31日；如卖方在2018年12月31日或之前不能把该物业的房地产权证办理下来、不能按延期交易协议的约定将该物业售予买方，则卖方须于2日内将买方已支付的定金数目和已支付的部分楼款150万元退还给买方，并赔偿违约金60万元；每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；待卖方退回定金数目和已支付的部分楼款150万元及把违约金60万元一齐给回买方，买方于收到上述款项的90日内将该物业交回给卖方；本协议作为前述合同之附件；等等。2018年1月1日，张瑞虹、黄贵文（甲方）与雷召明（乙方）签订一份《买卖协议》，约定：1.签订协议当天乙方须支付人民币80万元到甲方指定账户；2.甲方承诺以总价390万元转让广州市番禺××××房单位给乙方，乙方承担所有过户费用；3.房产转名当天乙方将剩余全部楼款310万元支付到甲方指定账户。毁约条款为1.甲方毁约须支付双倍定金给乙方作为毁约赔偿金；2.乙方毁约甲方有权没收全部定金不予退还。该协议签订后，即日起有效期直至房屋交易转名完成为止。同日，张瑞虹、黄贵文出具《收款收据》确认收到雷召明购买涉讼房屋之定金80万元。2018年1月4日，张瑞虹向王顺祥发出一份《解除二手买卖合同通知书》，主要内容为张瑞虹认为涉讼房屋不具备出售条件，故行使撤销权，并要求王顺祥搬离涉讼房屋。王顺祥于2018年2月2日复函表明不认可上述通知的内容，并要求张瑞虹积极履行合同义务。2018年9月27日，张瑞虹出具一份《借据》，主要内容为张瑞虹因生活所需，于2018年9月27日向雷召明借款2万元，并通过微信支付，张瑞虹承诺于2018年10月27日前偿还，利息按每月500元支付。同日，张瑞虹出具一份《借条》确认收到雷召明借款2万元。2018年11月28日，张瑞虹（甲方）与王顺祥（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方签订的00004499号房屋买卖合同及2017年11月18日延期交易补充协议，因甲方原因，未能在双方约定的期限内履行完毕，现将双方协议履行期限延长至合同履行完毕日止；乙方在原来300万房价的基础上另外再加40万，总房款变更为340万元；甲乙双方在办理完过户之日起五日内乙方将合同尾款支付给甲方；等等。同日，张瑞虹出具一份《收款收据》确认收到王顺祥房款8万元。雷召明因与张瑞虹、黄贵文就涉讼房屋买卖事宜产生纠纷，于2019年1月30日向本院提起（2019）粤0113民初2534号房屋买卖合同纠纷诉讼。在该案审理过程中，本院根据雷召明的申请，于2019年2月18日查封了涉讼房屋。此后，涉讼房屋分别于2019年4月19日被本案、于2019年7月3日被（2019）粤0113民初7976号案件轮候查封。另查明，张瑞虹与黄贵文为夫妻关系。庭审中，张瑞虹、黄贵文确认王顺祥已支付的购房款金额为165.6万元，涉讼房屋于2016年10月10日交付王顺祥使用至今。王顺祥确认该情况，并主张其为此次交易另支付了退换房产证加急费用1万元、契税45413.17元、中介费3万元。另外，张瑞虹、黄贵文称与王顺祥之间的房屋买卖合同迟迟未能办理过户的原因是张瑞虹未能取得购房资格，导致涉讼房屋的房产证未能办至张瑞虹名下，王顺祥对此是知情并允许的，现张瑞虹已具备购房资格；张瑞虹不存在“一房二卖”行为，是雷召明通过欺诈的方式与其签订买卖协议，现因雷召明查封导致涉讼房屋无法过户至王顺祥名下，如因雷召明处理纠纷不当导致王顺祥损失，应由雷召明承担责任。王顺祥则认为，涉讼交易无法继续履行的原因是张瑞虹为了经济利益，不惜恶意拖延办证时间，甚至将涉讼房屋“一房二卖”，隐瞒事实并提高房价，最终导致涉讼房屋因与雷召明纠纷而被查封。诉讼中，王顺祥为证明其因房屋升值所致的实际损失，申请司法评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具粤金估房字[2020GZ]-E0287号《房地产估价报告》，结论为涉讼房屋在价值时点2019年4月11日的市场价值为5872355元。王顺祥为此次评估预付了评估费1.6万元。本院认为，张瑞虹与王顺祥于2016年9月29日签订的《房屋买卖合同》、于2017年11月18日签订的《延期交易补充协议》及于2018年11月28日签订的《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。王顺祥已按约支付了房款165.6万元，涉讼房屋亦早已于2016年10月10日交付其使用，双方的交易已接近完成。然而，在与王顺祥履约期间，张瑞虹为了获得更大的经济利益而于2018年1月1日与雷召明就涉讼房屋签订了《买卖协议》并收取相关购房费用，涉讼房屋最终因张瑞虹与雷召明之间的房屋买卖合同纠纷被法院查封，导致涉讼房屋现已无法过户至王顺祥名下，合同目的无法实现。王顺祥由此主张解除其与张瑞虹之间的《房屋买卖合同》，具有法律及合同依据，本院予以支持。因张瑞虹在与王顺祥交易过程中存在根本性违约行为，而又无举证证明其曾向王顺祥披露过其与雷召明之间的房屋买卖合同关系，故张瑞虹应承担《房屋买卖合同》被解除的全部过错责任。《房屋买卖合同》被解除后，张瑞虹应向王顺祥退还已由王顺祥支付的购房款165.6万元，而王顺祥亦应于合理期限内将涉讼房屋腾空交还张瑞虹管业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，当事人有约定违约金，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。涉讼房屋于2019年2月18日被（2019）粤0113民初2534号案件查封后，王顺祥于2019年4月11日提起本案诉讼，并以该时点作为确定其因房屋升值所致损失的房屋价值时点，公平合理。司法评估机构出具的评估结论显示，涉讼房屋在2019年4月11日的市场价值为5872355元。虽涉讼房屋在该时间点的评估市价与王顺祥、张瑞虹约定的房价存在2472355元（5872355元-3400000元）的差额，但考虑到王顺祥知悉张瑞虹在与其签订《房屋买卖合同》时不具备购房资格，开发商无法将涉讼房屋办理至张瑞虹名下，故张瑞虹暂无法协助将涉讼房屋过户至王顺祥名下，并且双方在2018年11月28日签订的《补充协议》中将履行期限延长至合同履行完毕日止，由此，王顺祥应对涉讼房屋存在不能过户的风险负有审慎义务，对于此后可能导致的损失亦应有一定的预期，故对该部分可得利益损失，王顺祥亦负有一定的责任。同时综合考虑涉讼房屋所在区域的房屋市场价格变动情况，王顺祥继续买入涉讼房屋的成本、持有涉讼房屋的成本、变现机会成本及其实际支付购房款的金额等因素，本院酌定王顺祥的房屋差价损失为1977884元。另鉴于退换房产证加急费10000元、契税45413.17元及中介费30000元均为王顺祥购房的必要支出且已实际支付，王顺祥主张该部分费用由张瑞虹予以赔偿，本院予以支持。由于上述金额2063297.17元（1977884元+10000元+45413.17元+30000元）足以涵盖王顺祥的实际损失，故王顺祥所主张的利息、保函费及律师费，本院均不予支持。由于涉讼房屋是张瑞虹、黄贵文婚后所取得，而张瑞虹、黄贵文未举证证明其双方的夫妻财产实行约定财产制，亦未提供证据证明张瑞虹与王顺祥约定因涉讼房屋买卖所产生的债务为张瑞虹的个人债务，应承担举证不能的不利后果，上述债务应按夫妻共同债务处理，故黄贵文对张瑞虹的上述债务应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除张瑞虹与王顺祥于2016年9月29日就买卖位于番禺区钟村街XX路X号X座XX房所签订的《房屋买卖合同》及双方由此形成的房屋买卖合同关系；二、张瑞虹应于本判决发生法律效力之日起七日内向王顺祥返还购房款1656000元；三、王顺祥应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于番禺区钟村街XX路X号X座XX房腾空交还张瑞虹管业；四、张瑞虹应于本判决发生法律效力之日起七日内向王顺祥支付违约损失2063297.17元；五、黄贵文对张瑞虹由上述第二、第四判项所确定的债务负连带清偿责任；六、驳回王顺祥的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34000元、财产保全费5000元及评估费16000元，均由张瑞虹、黄贵文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈柳冰人民陪审员  朱湛亮二〇二〇年九月二十八日书 记 员  杜嘉华