江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2686号原告：南京市雨花台区人民政府西善桥办事处，统一社会信用代码11320114013113362Q，住所地南京市雨花台区西善桥街**。负责人：刘某。委托诉讼代理人：秦文婧，江苏圣典律师事务所律师。被告：陈惠，住南京市六合区。委托诉讼代理人：党某。原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称西善桥办事处）与被告陈惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西善桥办事处的委托诉讼代理人秦文婧、被告陈惠及其委托代理人党明林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西善桥办事处向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁关系终止；2.判令被告将南京市雨花台区门面房清空并返还给原告；3.判令被告向原告支付所欠的房屋占有使用费（自2018年10月1日至实际归还之日止，标准为53000元／年，即145元／天）并据实结算与租赁房屋有关的电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等所有与使用租赁房屋有关的费用。审理过程中，原告撤回诉请1与诉请3中对电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等所有与使用租赁房屋有关的费用的主张。事实与理由：2017年9月27日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将南京市雨花台区门面房出租给被告用于经营床上用品。租期自2017年10月1日至2018年9月30日，租金为53000元。支付方式为先付后租，乙方（被告）应在每个应付款周期开始前一个月付清该期租金。上述租赁期限届满后，被告陈惠一直使用该门面房至今，但未向原告支付2018年10月1日以后的房屋占有使用费，严重违反租赁合同约定，依据《租赁合同》第七条第二款，被告拖欠租金达60天以上的，原告有权不经催告单方解除租赁关系，收回租赁房屋。故原告诉至法院，望判如所请。被告陈惠辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.原、被告双方就涉案房屋签订的第一份租赁合同的租赁期间是2016年10月1日至2017年9月30日，街道承诺五年之内不会让被告搬离，因被告承租系用于经营，此前已经因为拆迁问题搬过两次，所以即使认为租金偏高，但因街道的承诺，被告还是接受了租金标准；2.涉案合同是在街道办事处工作人员王子强、王海光手上签的，实际签订时间是2017年12月。2018年的9月该合同到期，被告到原告处续签合同，王子强称因为“两桥”改造要收回门面房，但是据被告所知原告于2018年12月又将龙西路101-7号房屋租给了别人，被告认为不可能单单只收回案涉101-4号房屋，而又将旁边的房屋租出去。3.根据被告收到的《南京市房屋出租户综合管理责任书》，涉案房屋月租金1500元，租赁期限为2016年5月10日至2019年5月10日。被告已经支付了房租106000元、保证金10000元，按照月租金1500元计算，被告已经支付了5年多的房租（2016年10月1日起），故被告不应再支付房租，也不同意解除租赁关系。经审查，本院认定事实如下：2017年9月27日，原告西善桥办事处（出租人、甲方）与被告陈惠（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的位于南京市雨花台区门面房出租给乙方使用，该房屋建筑面积为165平方米。房屋现状：水电齐全。甲方在签订本合同前已就租赁房屋的性质向乙方作出充分说明，乙方在充分了解租赁房屋的性质和现状后，自愿承租该房屋。乙方承租该房屋的用途为床上用品，该房屋的租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，此合同为续签合同。甲乙双方约定：2017年10月1日至2018年9月30日租金为53000元，按全年支付，先付后租，乙方应在每个应付款周期开始前一个月付清该期租金。租赁房屋保证金10000元（2016年9月已支付）作为乙方承租该房屋的保证，保证金不计利息，租赁合同终止时，甲方收取的该房屋保证金，除用以冲抵本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在该房屋交还时无息归还乙方。乙方拖欠租金达60天以上的，甲方有权不经催告单方解除本合同收回租赁房屋，不退还租金。同时乙方另应按当年租金的20%支付违约金给甲方，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应据实赔偿甲方全部损失……合同签订后，被告于2017年12月支付2017年10月1日至2018年3月31日的租金26500元，于2018年3月15日支付2018年4月1日至9月30日的租金26500元，合计53000元。后未再支付租金。租赁期间，被告收到《南京市房屋出租户综合管理责任书》一份，载明：“出租人姓名：王子翔房屋地址：龙西路101号-4用途：棉花房屋面积90㎡月租金1500租赁期限自2016年5月10日至2019年5月10日止承租人：陈惠……”落款日期2016年5月10日。该责任书使用说明：“1、本责任书有区县公安部门、房产管理部门、计划生育部门加盖公章后下发基层单位与辖区房屋出租户签订；2、本责任书有效期三年，每年由基层流动人口服务管理工作人员上门进行核验并加盖核验章，三年后重新签订……”庭审中，原告认可被告已缴纳房屋保证金10000元。以上事实，有《租赁合同》《南京市房屋出租户综合管理责任书》、收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订《租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告将涉案房屋腾空并返还给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告认为月租金应按1500元计算，但涉案租赁合同的相对方是西善桥办事处，被告提交的《南京市房屋出租户综合管理责任书》并非原告出具，且该责任书中的租赁期间、租赁面积等均与实际情况不符，故不足以证明月租金1500元系双方合意的租金标准。现原告要求被告按照涉案租赁合同中的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。2020年初爆发的新冠肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形,不能归责于本案任何一方。疫情爆发后无法正常使用案涉房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，故本院酌定减免被告1个月的房屋占有使用费，故房屋占有使用费的起算点延后1个月，自2018年11月1日起计算。另，被告因租赁房屋已向原告支付10000元保证金，在计算房屋占有使用费时亦应一并扣除。综上，被告应向原告支付房屋占有使用费（自2018年11月1日起至实际搬迁日止，按53000元/年即145元/日的标准计算，付款时扣除房屋保证金10000元。）综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处与被告陈惠于2017年9月27日签订的《租赁合同》无效；二、被告陈惠于本判决生效之日起十日内腾空并返还位于南京市雨花台区门面房给原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处；三、被告陈惠于本判决生效之日起十日内向原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处支付涉案房屋占有使用费（自2018年11月1日起至实际腾空并返还之日止，按145元/日的标准计算，付款时扣除房屋保证金10000元）；四、驳回原告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处的其他诉讼请求。本案案件受理费1979元，减半收取计989元，由被告陈惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年九月二十四日法官助理  王文君书 记 员  吴 瑕