贵州省绥阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0323民初1862号原告（反诉被告）：梁登霞，女，1988年3月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。被告（反诉原告）：李同江，男，1972年9月15日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：游勤江，贵州远道律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉寒，贵州远道律师事务所律师。原告（反诉被告）梁登霞与被告（反诉原告）李同江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁登霞的委托诉讼代理人朱文清，被告（反诉原告）李同江及其委托诉讼代理人游勤江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁登霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2018年11月6日签订的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》；2、判决被告支付原告装修期间的房屋租金114,000.00元；3、判决被告支付原告未交物业服务费保证金7,600.00元；4、判决被告支付原告2020年1-6月的6个月未缴纳物业服务费45,600.00元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月6日签订了《鑫港国际地下外租区联营合作合同》,实为租赁合同,原告将鑫港商业广场B1层27、28、29号商铺租赁给被告。根据合同约定租期为五年,如被告如约履行合同,则原告免除被告三个月租期作为装修期,如因被告违约则按第一个租约年租金标准补足装修期租金,其中2019年8月至2021年8月为第一个租约年,租金为每月38,000.00元;同时被告应在2018年12月30日前缴纳履约保证金76,000.00元和物业服务费保证金7,600.00元,如未如约履行则承担应付未付部分同等的违约金。合同签订后，双方于2019年11月11日签署了《房屋交接验收确认书》将房屋移交给了被告,同时约定自合力超市开业之日起租(合力超市2019年12月30日开业),并起算给予被告的三个月装修期。合同履行期间,原告如约履行了合同约定的义务。而被告至今尚欠物业服务费保证金7,600.00元未缴,以及自2020年1月1日起租至6月底的物业服务费45,600.00元未缴,被告在合同履行期间提出解除合同与原告协商未果,随后将其物资搬离,单方面解除合同。被告拒不支付保证金、物业服务费以及单方面解除合同已构成违约,为维护原告的合法权益,依据相关法律，特向人民法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李同江辩称，1、针对梁登霞请求解除双方签订的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》,李同江认为,梁登霞作为出租方,其认为李同江现无法经营而提前终止本合同，符合客观事实，李同江同意解除，但梁登霞因此主张李同江支付违约金和因违约不退还76,000.00元保证金不符合最高人民法院关于新冠疫情下民事审判工作指导意见二的规定。2、针对梁登霞主张立李同江立即支付未交物业服务保证金的违约金7,600.00元、立即支付2020年1-6个月的未缴物业服费45,600.00元,李同江认为该请求不符合法律规定。首先,李同江不是物业保证金适格的收取主体,其作为租赁方,只能向李同江收取与租金相关的费用,物业的相关费用应是李同江与物业公司建立的物业服务关系而产生的,梁登霞并不能为李同江提供物业服务,不能向李同江主张该项权利。其次,从梁登霞请求解除《鑫港国际地下外租区联营合作合同》的请求可以看出，并不是因李同江的违约行为而导致本合同的提前终止，梁登霞的主张不符合合同约定。3、李同江与梁登霞签订的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》应是格式合同,该合同符合格式合同的如下特征:首先,该合同系梁登霞单方提前订立的;第二，合同条款的定型化导致了对方当事人不能就合同条款进行协商;第三,制定方一般具有绝对的经济优势或垄断地位。李同江与梁登霞签订的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》,是梁登霞在租赁前就订立的,内容长达26页,该合同没有经过双方协商一致,且内容不能更改,梁登霞作为出租方,拥有完全的经济优势和垄断地位,故《鑫港国际地下外租区联营合作合同》,应是标准的格式合同,根据梁登霞提供的《鑫港国际地下外租区联营合作合同》原件,可以看出,该格式合同并没有对免除其责任、加重我方责任、排除我方权利的内容进行加粗提示,李同江与梁登霞签订合同时,梁登霞仅告知了李同江租金的支付方式和李同江具有90天装修免租期,因该合同内容较多,李同江一直未完全看完,在李同江起诉后,原告经过多次查看,才看到了梁登霞合同中多处加重我方责任、排除我方权利的约定,李同江认为,根据《合同法》第五十二条、第五十三条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。故该《鑫港国际地下外租区联营合作合同》中,针对加重我方责任,排除我方权利的所有条款应无效,李同江不应该承担该合同约定的支付物业服务费、物业服务保证金、装修保证金等费用。4、《鑫港国际地下外租区联营合作合同》中多处提到装修期90天免租,且在2019年11月11日签订的《房屋交接验收确认书》中,梁登霞承诺给予李同江90天免费装修期,李同江认为,相对于格式合同《租赁合同》，《房屋交接验收确认书》作为非格式条款,其内容更合法,根据《合同法》第四十一条格式合同的解释之规定:格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。且《房屋交接验收确认书》签署于《鑫港国际地下外租区联营合作合同》之后,其内容应视为对《鑫港国际地下外租区联营合作合同》合同的更改,应该采用该确认书的约定,即李同江应享有装修期90天内免租的权利；5、《鑫港国际地下外租区联营合作合同》签订后,李同江按照合同约定履行了支付履约保证金76,000.00元及装修租赁房屋的约定,因疫情原因导致合同不能继续履行,应属不可抗力,根据《鑫港国际地下外租区联营合作合同》第二十五条之规,如因不可抗力事件发生后90日无法继续经营,且双方无法达成一致意见的,任何一方均有权解除本合同,本合同因此提前终止的,双方互不承担违约责任,即梁登霞现提出解除合同,本合同提前终止后,李同江不存在承担任何违约责任。综上所述,梁登霞的请求不符合合同约定及法律规定,请求驳回其诉讼请求。合同签订后,因梁登霞的原因逾期交房,梁登霞承诺给李同江90天的装修免租期,加之在2020年4月,贵州鑫港城商业运营管理公司向各商铺业主发出通知,同意减免一个月的租金,即李同江应在从2020年5月1日起才开始缴纳合同约定的租金。2020年5月,因为疫情原因,原告租赁的商铺经营状况非法差,李同江多次找被上诉人要求减免租金,但梁登霞一直拖延,直至6月30日,梁登霞才答复同意解除。2020年7月,李同江收到了梁登霞起诉李同江要求支付租金、违约金等请求的起诉状。李同江认为,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条:妥善审理合同案件中规定,疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任之规定。李同江租赁的商铺因疫情期间不能正常营业,每个月李同江在没有收入的情况下,还要承担38,000.00元的房租,合同目的不能实现,因合同双方系协商解除,李同江的行为不构成违约,李同江向梁登霞缴纳的76,000.00元的保证金,梁登霞应依法予以返还,李同江已缴纳的三个月租金,因梁登霞实际租赁了两个月,李同江多缴纳的38,000.00元,梁登霞应予以返还。因与梁登霞对保证金、租金的返还达不成一致意见。为此，提出反诉请求：1、判决由梁登霞返还李同江保证金76,000.00元;2、判决由梁登霞返还李同江租金38,000.00元;3、反诉费由梁登霞承担。反诉被告梁登霞对反诉原告李同江的反诉辩称，李同江反诉请求退还保证金，与合同约定不符，根据双方的合同约定，因为违约解除合同的，保证金不予退还，本案中李同江未经双方协商，单方面搬离铺面，已经构成违约；李同江反诉请求返还租金没有事实和法律依据，对于李同江陈述的租金减免是在合同继续履行的情况下，在未来的租金中予以减免。综上所述，请求驳回李同江的反诉请求。本院经审理认定事实如下：案外人绥阳鑫港置业有限公司将其鑫港国际地下外租区B1层27、28、29、30号商铺租赁给梁登霞。经案外人绥阳鑫港置业有限公司同意，梁登霞（甲方）与李同江（乙方）于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》（实为房屋租赁合同），梁登霞将鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺转租给李同江，经案外人绥阳鑫港置业有限公司并同意由梁登霞按每平方米20.00元向李同江收取商铺物业管理服务费。双方在《鑫港国际地下外租区联营合作合同》中约定租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日；装修期内，乙方无需承担租金；租金为2019年8月1日至2021年7月31日期间每月38,000.00元；租金支付方式为每季度一期，第一期租金应于本合同签订后1个工作日内支付，应交租金为114,000.00元；2018年12月30日前，乙方应当向甲方支付76,000.00元作为履约保证金、支付物业服务费保证金7,600.00元；违约责任：本合同签订后，乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金，甲方有权解除合同，乙方已交保证金不予退还，因乙方原因，导致第三方向甲方主张权利的，甲方有权向乙方追偿由此产生的律师费等费用，因乙方违约而提前终止合同，甲方有权没收本合同项下的履约保证金，乙方在本合同终止后7日内按第一个年的租金标准补交装修期的全部租金；作为服务的租赁人，乙方应当自计租起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。合同签订后，2019年11月11日，梁登霞的丈夫刘小亮将租赁物鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺交付给李同江，并约定合力超市开业前不计租金，合力超市正式开业起，按合同约定甲方承诺给予李同江90天装修期。合力超市于2019年12月31日开业，租金从2020年4月1日起算。合同签订后，李同江向梁登霞支付了租金履约保证金76,000.00元，三个月的房屋租金114,000.00元。梁登霞因本次诉讼产生了律师费8,000.00元。上述事实，有双方当事人的陈述；梁登霞提供的《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《营业执照》、绥阳鑫港置业有限公司出具的《证明》、《鑫港国际地下外租区联营合作合同》、律师费发票、李同江用微信发给梁登霞的《解除租赁合同通知书》、微信聊天记录、结婚证在卷佐证，经庭审质证，足以认定。李同江提供的刘小亮与其微信聊天记录，用以证明租赁合同已经解除的事实，经庭审质证，因该证据不能足以证明其用以证明的事实，本院不予认定。本院认为，案外人绥阳鑫港置业有限公司将其鑫港国际地下外租区B1层27、28、29、30号商铺租赁给梁登霞后，经案外人绥阳鑫港置业有限公司同意，梁登霞与李同江于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》（房屋转租合同），是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。梁登霞按约向被告交付了房屋，但李同江在合同期限内向梁登霞发出解除合同通知书，并搬出房屋，明确表示不继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对梁登霞请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。李同江搬出房屋，明确表示不继续履行合同的行为属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李同江应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，根据双方对租金起算时间和违约责任的约定，李同江应当支付2020年1月1日至2020年3月31日三个月装修期的房屋租金114,000.00元，但因该期间受新冠病毒疫情的影响，并结合本案的实际情况，应酌情免除疫情期间一个月的房屋租金，故对梁登霞请求李同江支付三个月装修期间房屋租赁费114,000.00元的诉讼请求，本院予以支持76,000.00元。根据双方的合同约定，李同江应当自计租起，向物业服务公司交纳物业服务费，虽然绥阳鑫港置业有限公司同意由梁登霞向李同江收取物业服务费，但其无权处分物业服务公司的权利，故对梁登霞请求李同江支付物业服务费45,600.00元、物业服务费保证金7,600.00元的诉讼请求，本院不予支持。对梁登霞请求李同江支付本案律师费的诉讼请求，因与双方合同约定承担律师费的情形不相符，本院不予支持。合同解除后，李同江应当返还梁登霞租赁物，并将其租赁物内的财产搬离租赁物。合同解除后，梁登霞应当返还李同江租金履约保证金，故对李同江反诉请求梁登霞返还租金履约保证金76,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。梁登霞提出的合同不履行了，保证金不予退还的抗辩，不符合双方不予退还该保证金约定的情形，故对其该抗辩，本院不予支持。李同江以梁登霞同意减免一个月房屋租金为由，请求梁登霞返还已交租金中的38,000.00元的诉讼请求，因新冠病毒疫情影响的原因，已减免了一个月的房屋租金，故对李同江的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除梁登霞与李同江于2018年11月6日签订《鑫港国际地下外租区联营合作合同》；二、李同江在本判决生效后十日内返还梁登霞鑫港国际地下外租区B1层27、28、29号商铺，并将其商铺内的财产搬离；三、李同江在本判决生效后十日内支付梁登霞房屋租金76,000.00元；四、梁登霞在本判决生效后十日内返还李同江租金履约保证金76,000.00元；五、驳回梁登霞的其他诉讼请求。六、驳回李同江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,644.00元，已减半收取1,822.00元，由李同江负担；反诉费2,620.00元，已减半收取1,310.00元，由梁登霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  谢力二〇二〇年九月二十一日法官助理尹维维书记员赵文