贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11343号原告：杨昌美，女，1982年5月24日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：罗安清，男，1978年12月9日出生，仫佬族，住贵州省麻江县。原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡英杨，广东广锐律师事务所专职律师。被告：吴家俊，男，1990年5月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄德辉，贵州兄弟律师事务所专职律师。第三人：黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路**坐标广场群楼**，统一社会信用代码：91522601MA6H7PKL9G。法定代表人：魏德俊，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李张昊，贵州洲联合（锦屏）律师事务所专职律师。原告杨昌美、罗安清诉被告吴家俊及第三人黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌美、罗安清的委托诉讼代理人胡英杨，被告吴家俊及其委托诉讼代理人黄德辉到庭参加诉讼，第三人黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌美、罗安清诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2020年5月30日签订的《二手房买卖合同》，2、判决被告向原告支付违约金人民币112000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月，原告因家庭成员增多，将位于凯里市丰球黔城的43栋3单元4层3-4-1号房产（房产证编号：黔（2019）凯里市不动产权第0017328）委托第三人对外销售，想通过出售房屋后换购大户型房屋以满足家庭居住需要。2020年5月30日，经第三人推荐，原被告双方在第三人处多次充分沟通后，三方于当日签订了一份原告杨昌美作为甲方（卖方）代表、被告作为乙方（买方）、第三人作为中介方的《二手房买卖合同》。合同约定，被告以560000元的价格购买原告凯里市丰球黔城43栋3单元4层3-4-1号房屋，建筑面积为79.22平方米（房产证编号：黔（2019）凯里市不动产权第0017328）；定金人民币30000元；付款方式为首付80000元加银行按揭（公积金贷款）480000元。（注：若在房屋首付和银行贷款相加不等于房屋总款则乙方需补足全部房款）。其中合同“六、相关事宜：丙方协助甲、乙双方办理该房屋的交易过户手续，甲方应于本合同签订时，将该房屋的权属证明交于丙方保管。双方必须积极配合办理过户、贷款等相关事宜，不得无故拖延时间。若乙方向银行申请二手房按揭贷款，则甲、乙双方必须提供真实有效的相关材料。第八条违约责任：1、甲、乙双方从签订本合同之日起，若甲、乙双方任何一方拒绝履行合同和解除合同，或发生本合同第六条的违约行为，导致本合同无法履行或不能完全履行的，均由违约方向其他各方支付成交价的20%作为违约金，并赔偿因违约对其他方造成的一切经济损失。2、甲、乙双方须按丙方要求积极配合丙方办理过户及贷款手续，经丙方通知逾三天仍不办理的，属违约，丙方有权立即终止合同，同时违约方应向其他各方支付成交价的20%作为违约金，并赔偿因违约对其他方造成的一切经济损失。3、乙方应于本合同约定的期限交付定金、房款及中介费等合同约定的应缴费用及过户贷款相关资料。逾三天未付的属乙方违约。甲方和丙方有权立即终止合同并将该房屋另行处理，同时乙方所交定金及中介费不退并向其他方各支付成交价的20%作为违约金。合同签订后，原告依约配合第三人完成了房屋买卖、过户、银行贷款等相关文件资料的提交和签字工作并应被告要求完成了清房工作，另行租房居住。合同签订后，被告却迟迟不能向第三人提供公积金贷款所需必要资料，导致双方签订的合同不能得到继续履行。期间经原告多次向被告催告，但被告总以其因为第三人误导导致其不能贷款为由，将责任推给第三人。2020年6月30日，因原告已多次与被告沟通，但被告仍找理由推托。为尽早推进合同履行，不得以情况下原告向被告发出一份《履行房屋买卖合同催告函》。2020年7月3日，鉴于被告多次主张双方签订合同没有房屋共有人即原告罗安清签字为由主张合同无效，并要求原告方配合其退税。且被告既拒不配合原告及第三人提供继续办理银行贷款必要资料，又没有能力一次性支付原告购房款。原告认为，被告的行为已充分表明其没有继续履行合同的意愿，也没有继续履行合同的能力，被告的行为已构成违约。为此，原告经与第三人协商后决定解除与被告签订的买卖合同，并于同日向被告送达了《解除二手房买卖合同通知书》。综上，原告认为，原被告间签订的二手房买卖合同是双方的真实意思表示，原告已履行完成合同约定的义务；被告作为买方，其拖延、拒绝履行合同约定义务的行为已构成违约，依法依约应向原告支付违约金，且被告的违约行为已导致原告的合同目的不能实现，原告单方解除合同的行为符合合同约定，依法应予支持。为维护原告合法权益，特根据法律相关规定向人民法院起诉，恳请人民法院依法及时判决支持原告诉求。原告为证明自己主张成立，向本院提交：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份，拟证明二原告的基本信息及诉讼主体资格。2、第三人的《营业执照》复印件一份，拟证明第三人的基本信息及诉讼主体资格。3、《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》复印件一份，拟证明案涉房产的交易是双方的真实意思表示，第三人为买卖双方提供了居间服务，合同内容约定符合法律规定，合同合法有效。4、《不动产登记证书》复印件一份，拟证明案涉房屋系二原告共同所有，二原告有权出售房屋。5、《履行房屋买卖合同催告函》复印件一份，拟证明原告作为案涉房屋的出卖方，已经履行了督促被告履行买方义务。6、《微信聊天记录》复印件四份，拟证明被告多次质疑二手房买卖合同的效力，并以此为由拒绝配合房屋的继续交易。原告已经通过微信向被告送达解除二手房买卖合同通知书。7、《解除二手房买卖合同通知书》《快递单》复印件各一份，拟证明原告2020年7月3日以通知书中的理由正式解除与被告的买卖合同。8、《解除二手房买卖合同通知书》《签收单》复印件各一份，拟证明第三人已收到解除二手房买卖合同通知书。9、《情况说明》复印件一份，拟证明第三人出具的情况说明。10、《微信聊天记录》复印件一份，拟证明被告在2020年6月20日已经明确因其个人原因放弃继续交易，因此之后所有的聊天均是以配合其退税，并不是真实的想继续买房。11、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明因被告违约，客观上给原告造成的损失。12、《住房公积金个人贷款系统结清证明》复印件一份，拟证明原告作为案涉房屋的出卖方，在签订二手房买卖合同后，于2020年6月1日根据合同已经完成房屋的提前还贷。13、《结婚证》复印件一份1页，拟证明二原告系夫妻关系。被告吴家俊辩称：原、被告及第三人签订的所有合同及协议均属无效合同，至始没有约束力。根据原告提供的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》的内容来看，合同第四款第二条付款方式，按照560000元房屋交易价格，公积金贷款480000元属于套取公积金，按照公积金贷款规定，560000元房屋交易价格只能贷款448000元，贷款480000元属于典型的骗取公积金的违法行为；第五条第三款补充条款，560000元的房屋交易价格要实现500000元的公积金贷款，根本是不可能实现的合同目的。该合同是第三人黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司提供的格式合同，第三人为促成该笔房屋交易的完成，炮制阴阳合同，要求原告与被告签订了《二手房买卖协议》，把房屋交易价格变为628000元，并代为办理相关手续，按照628000元的虚拟价格进行完税。由于原告方出售的房屋面积偏小，在房屋过户过程中，经工作人员提醒无法完成500000元的公积金贷款，交易被迫中止，也没有完成过户。尽管第三人辩称其没有在协议上盖章签字，但从《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》第八条第3款约定来看，甲乙双方须按丙方要求积极配合丙方（第三人）办理过户及贷款手续，这完全是应丙方要求而签订的虚假协议，是丙方主导的行为，所有手续均是丙方一手办理。《二手房买卖协议》是根据第三人的要求而签订的假合同，税收完税凭证说明完全是按照假合同进行完税的，原告明知中介前期业务办理和这次房屋交易中中介公司存在套取公积金违法行为（录音为证），原告为将其房屋卖出，积极参与并签字按捺手印，属于原告与中介恶意串通套取国家公积金行为。根据《合同法》第五十二条之规定，《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》属于恶意串通，损害国家利益的所签订的合同，至始合同无效。该合同第三条约定房屋办理产权过户所需的相关费用由乙方（原告）承担也是违反国家法律规定的。原告的诉求完全无理，依法应予驳回。原告诉称合同签订后，被告却迟迟不能向第三人提供公积金贷款所需必要材料，导致双方签订的合同不能得到继续履行。故诉请解除《二手房买卖合同》并要求被告支付违约金112000元。关于被告没有向第三人提供公积金贷款所需资料，这纯属无稽之谈。二手房办理房产交易流程是完税、过户、贷款及交房，第三人和原告串通房屋买卖套取公积金行为在完成过户前被发现后，交易被迫中止，房屋买卖流程仅仅停留在完税阶段，房屋买卖程序还未过户，更未走到贷款的阶段，因此，原告以被告不能向第三人提供公积金贷款所需必要材料，导致双方签订的合同不能得到继续履行的事实不成立。房屋交易出现问题后，被告积极与房东和中介积极协商解决办法，大家只有在退税后，重新按照实际成交价560000元重新上税，才能在合法合理的前提下继续房屋交易，但原告拒绝配合退税，导致购房无法继续进行，原告行为实际上已经构成了阻止房屋交易的事实。何况合同无效，依法应当各自返还财产，被告为此支付了13万多元的费用，造成了巨大经济损失，是真正的受害者，原告和第三人没有任何损失，这些损失应由原告和第三人全部承担。请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告为证明自己的辩称成立，向本院提交1、被告《居民身份证》复印件一份，拟证明被告的身份信息及诉讼主体资格。2、《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》复印件一份、《二手房买卖协议》复印件一份、《税务事项通知书》复印件一份、《税收完税证明》复印件两份、《刷卡单》复印件一份，拟证明中介公司草拟的要求原、被告签订的协议是骗取国家公积金的虚假合同，属无效合同。被告按照二手房买卖协议的虚拟价格办理了纳税。3、《光盘》一张、《录音内容文本》复印件一份，拟证明中介公司前期和此次房屋交易中都存在套取公积金的违法行为，原告在房屋交易过程中知道中介违法行为，为了将其房屋卖出，便积极配合违法交易。4、《微信聊天记录截图及短信聊天记录截图》复印件，拟证明被告在房产交易受阻后仍愿意继续购买原告房屋。原告明知合同违法，但以责任书无理要求拒绝退税，导致被告购房无法继续。原告称被告“多次以原告罗安清签字为由主张合同无效”不属实。第三人黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司述称：同意解除2020年5月30日签订的《二手房买卖合同》，并依照合同约定的违约责任条款，由违约方吴家俊承担相应对买方及中介方的违约责任。根据合同约定，第三人在交易过程中仅有协助办理交易和过户手续的义务，并无帮助原告实现贷款目的的主体资格，因被原告贷款资质问题导致的合同违约情形，已经明确的合同约定，并不属于不可抗力情形，本案根据违约方吴家俊无法贷款导致的合同的不能履行。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：原、被告双方于2020年5月30日签订《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，原告将位于凯里市，建筑面积为79.22平方米的房产（房产证编号：黔（2019）凯里市不动产权第0017328）出卖给被告；合同约定，房屋成交价为560000元，合同签订日支付定金30000元。付款方式为首付80000元（含定金30000元）在过户面签时支付，余款480000元由银行将贷款直接支付给原告。原告收到全部房款后三日内将房屋移交给被告。被告按合同约定支付了定金30000元和首付款50000元（其中10000元在第三人处）。原、被告双在房屋买卖合同第五条补充约定“由于乙方吴家俊需要公积金贷款500000元整超过剩余房款20000万元整；现公积金放款政策是放给甲方杨昌美；甲方收到公积金放款500000元整之日起；3日内需返还20000元整给乙方”。为实现被告能贷款500000元，2020年6月5日，原、被告另签订《二手房买卖协议》，将该交易房屋的成交价写为628000元。同日被告以628000元的成交价到税务局交纳52124元的税费。之后，被告以因双方签订的《二手房买卖协议》交易价格虚假，导致办理公积金贷款失败为由，要求原告配合协助退税。而原告与第三人认为系被告未按合同约定向第三人提供公积金贷款所需必要资料，导致双方签订的合同不能得到继续履行。为此，双方发生纠纷诉至本院。同时查明，原告杨昌美于2020年4月18日承租州委宿舍9栋201室居住。同年6月30日原告向被告发出《履行房屋买卖合同催告函》。7月3日原告向被告发出《解除二手房买卖合同通知书》。本院认为：被告吴家俊是否构成违约系本案的主要焦点。原告诉讼起因是被告未支付购房尾款导致，根据原、被告签订的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，关于付款方式的约定，被告支付首付款80000元后，剩余的房款由银行将贷款直接支付给原告。由于双方对银行发放贷款的时间不能确定，未约定尾款付款的期限。从最初来看，被告按约支付了首期购房款，并交纳过户的相关税费，证明被告是积极主动想完成交易。但从双方提供的微信聊天记录中可以知，2020年6月5日被告交纳税费后到6月12日期间，因贷款出现问题，被告要求原告配合退税而未能形成一致意见，因此原告对被告未能取得公积金贷款的事实是清楚的。由于双方未约定购房尾款付款的具体期限，进而不能判断被告此时是否构成违约。原告称不能取得贷款是由于被告不配合提供贷款资料造成，但未能提供证据予以证明。第三人述称是被告贷款资质问题导致，也未能提供证据予以证明。且被告是否能取得公积金贷款，不能归责于被告，被告并不具备房屋买卖行业的专业知识，对于贷款需要的资质及所需资料不完全了解，但第三人作为从事房屋交易的专门服务单位，对贷款的事项及程序是能够充分了解。所以不能认定被告有违约责任，故原告要求被告承担违约金112000元的请求，本院不予支持。关于原告请求解除《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》的诉请，在2020年6月20日，被告与原告杨昌美的微信聊天记录中曾表示，打算结婚后再买新房，并同意补偿原告的损失，可以理解为是被告向原告要求解除合同的意思。原告于同年6月30向被告要求继续履行合同，但随后于7月3日向被告发出解除合同的通知书，故原告发出通知书之时，应视为双方达成解除合同的合意。因此原告诉请解除合同，本院予以采纳。但鉴于被告提出考虑婚后买新房的意思表示，应认为其率先向原告发出解除合同的意愿，并主动提出自愿补偿原告的损失，符合被告当时的真实心态，根据公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况及预期利益等综合因素。故酌情由被告因解除合同补偿原告20000元较为恰当。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨昌美与被告吴家俊于2020年5月30日签订的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》。二、被告吴家俊在本判决书生效之日起五日内支付原告杨昌美、罗安清人民币20000元。三、驳回原告杨昌美、罗安清的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5260元，由原告杨昌美、罗安清负担2160元，被告吴家俊负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 杨 辉二〇二〇年九月二十九日书记员 文艺薇