广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初592号 原告（反诉被告）：陈峰，女，1983年7月24日生，汉族，银行职员，住广西全州县。 委托诉讼代理人：陈顺新，男，1957年9月20日生，汉族，居民，住广西全州县。系原告陈峰之父。 被告（反诉原告）：广西桂林德泽实业投资有限公司，统一社会信用代码:91450324581988319P,住所地:广西全州县全州镇凤凰山路凤凰花园内1幢1一11号。 法定代表人：蒋昌荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉，广西剑化犁律师事务所实习律师。 原告陈峰与被告广西桂林德泽实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理，于2020年6月19日依法裁定转为普通程序，并于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈峰及其委托诉讼代理人陈顺新，被告广西桂林德泽实业投资有限公司的委托诉讼代理人蒋仕勇、何玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈峰诉讼请求：1.判令被告依约向原告交付商品房与产权证书；2.判令被告依约退还原告购房面积差异价款13219.91元；3.判令被告依约赔付原告逾期交房违约金（按每日106.30元计算至实际交付房屋日止）。诉讼过程中，原告自述被告于2020年6月24日交付商铺钥匙，故将诉讼请求变更为：1.判令被告依约向原告交付商品房产权证书及购房发票；2.判令被告依约退还原告购房面积差异价款13219.91元；3.判令被告依约赔付原告逾期交房违约金（自2020年1月18日起按每日106.30元计算至2020年6月24日止）。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充合同》，约定：原告购买被告位于德泽购物广场第一幢1层C15号预售商品房，建筑面积26.22㎡，其中套内建筑面积18.59㎡，分摊建筑面积7.63㎡，按套内建筑面积计价，单价为每平方米34789.24元，购房总价款646732元。对于面积确认及面积差异的处理，双方约定以套内建筑面积为依据，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，并按合同约定的单价结算多退少补，不计算利息。根据不动产权证登记的房屋套内建筑面积为18.21㎡，比合同约定的套内建筑面积少0.38㎡，应依合同约定退还差异面积价款13219.91㎡。依据《补充合同》的约定“出卖人于开业之日起三年后，将商铺交付买受人经营”。被告商场开业至2020年1月17日止，三年已到期，应将房屋及产权证书移交给原告，并按合同约定赔付逾期交房违约金。原告曾多次与被告交涉，被告拒不履行合同义务。综上，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告广西桂林德泽实业投资有限公司答辩意见：一、被告已依照合同约定将商品房交付原告，因原告没有补交差异面积价款，致使还由被告保管，产权证书还在被告处，在原告起诉前被告工作人员多次催原告领取产权证书，原告就是不予领取，因此，主要责任是原告造成的，被告未违反双方签订的合同约定，不构成违约，不需要承担违约责任；二、原告提出依约退还购房面积差异价款13219.91元的请求不符合客观事实和合同约定。原、被告签订的合同约定房屋总面积为26.22㎡，双方同意以产权登记面积为准，按合同约定单价多退少补不计利息。本案不动产权证登记面积为28.15㎡，因而被告实际履行的总面积大于合同约定面积，原告应按照实际履行的单价24665.6元结算补交多余建筑面积的金额，故原告提出的补交差异价款不符合事实和合同约定；三、原告要求被告赔付逾期交房违约金不符合客观事实。被告早已将商铺移交给原告，并由原告托管给被告经营，因此不存在被告逾期交房的情况，故被告无需支付违约金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告广西桂林德泽实业投资有限公司反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告剩余购房款47604.6元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年3月30日签订《商品房买卖合同》及《补充合同》，反诉被告购买反诉原告的位于德泽购物广场第一幢1层C15号房，总面积为26.22㎡，其中套内建筑面积18.59㎡，分摊面积7.63㎡，单价为每平方米34789.24元，购房总价款为646732元。合同约定按套内建筑面积计价，对于面积确认和面积差异处理，根据当事人的选择计价方式以套内建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计利息。而在实际履行中，该商铺的单价为24665.6元，这个在反诉被告购房发票中体现无疑，购房单价是用购房总价款646732元除以合同的总面积26.22㎡得来的，因此，反诉被告购买的商铺应以合同面积与产权登记的面积差来计算，依照本案不动产权证书登记面积为28.15㎡，而合同面积为26.22㎡，反诉被告应向反诉原告补差面积1.93㎡，按单价24665.6元计算，应补差额47604.6元，但反诉被告迟迟不肯给付该款项，故向法院提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告陈峰反诉答辩意见：反诉原告主张合同实际履行的是建筑面积单价24665.6元没有事实依据和法律依据，双方签订《商品房买卖合同》约定，商品房单价为34789.24元，反诉原告开具发票的行为是单方行为，没有经过反诉被告的同意，也未与反诉被告协商一致，不构成合同变更。合同单价是合同的一项重要内容，反诉原告未经反诉被告同意就单方变更合同单价，反诉被告付款取得发票并不能证明其接受变更合同单价，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。一、原告提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明原告在被告处购买商铺一间，按套内面积计算购房款；2.销售不动产统一发票、银行贷款借据一张、银行账户明细表两张、收据两张，拟证明原告按揭贷款在被告处购买商铺一间，已给付全部购房款，并证实了被告给予的返现金额的计算起止时间；3.《催告函》，拟证明被告需要原告补交房屋差价款后才给付房产证及商铺；4.不动产权证书，拟证明商铺的实际套内面积与合同约定的套内建筑面积有差距；5.定金及购房款收据两张，拟证明原告已按套内建筑面积给付购房款；6.照片三张，拟证明被告还在使用原告商铺的事实；7.交纳租金的收据及转款单复印件各一张，拟证明涉案商铺由被告出租至2020年4月18日的事实。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据6、7无异议。二、被告提交的证据有：1.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告就涉案商铺签订了合同；2.《补充协议》，拟证明原告授权被告托管商铺；3.购房发票，拟证明原告购买商铺的实际价格；4.不动产权证书，拟证明涉案商铺的登记面积大于合同约定面积；5.被告出具的证明一份，拟证明德泽购物广场于2017年1月16日开业。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据5无异议。本院对上述证据认定如下：因被告对原告提交的证据6、7无异议，原告对被告提交的证据5无异议，本院对该三份证据予以认定；因原、被告对上述其他证据的真实性均无异议，故对上述其他证据的真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于德泽购物广场第一幢1层C15号预售商品房，建筑面积26.22㎡，其中套内建筑面积18.59㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.63㎡；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34789.24元，总金额646732元；根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权证登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计算利息。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：“……二、关于《买卖合同》交付期间第八条的补充……2、买受人付清全部房款后第二日起，出卖人以总房款年利率百分之六返现给买受人至出卖人商场开业日止，出卖人于开业之日起三年后（即开业日算起的三年）将商铺交付买受人经营……三、关于《买卖合同》第九条的补充……2、该商铺由出卖人经营的，出卖人逾期交铺的，则出卖人应从已经营优惠期满第二日起继续以总房款年利率6%作为违约金赔付给买受人直至实际交付之日为止”。合同签订当日，原告交付购房款433732元，其曾于同年3月13日交付定金13000元。据此，被告于同年4月25日向原告开具《销售不动产统一发票》，涉案商铺建筑面积26.22平方米，单价24665.60元/㎡，预收购房款446732元。2016年6月30日，原告银行按揭贷款200000元转至被告账户。至此，原告已给付全部购房款646732元。2017年1月6日，被告将合同约定的优惠金额21294元转款至原告账户。后原、被告依照《补充协议》约定，商铺由被告经营，被告将该商铺出租，租期至2020年4月18日。2018年7月23日，全州县不动产登记局就涉案商铺颁发不动产证，该证书载明房屋建筑面积28.15㎡，专有建筑面积18.21㎡。2019年12月24日，被告向原告发出《催告函》，催告原告于同月31日前到被告处领取涉案商铺的产权证书，并补交商铺面积差异1.93㎡的差价款47604.5元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权证登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计算利息。该合同约定涉案商铺套内建筑面积18.59㎡，不动产权证书登记专有建筑面积18.21㎡，按照合同约定，被告应退还原告房屋差异价款13219.91元[（18.59㎡-18.21㎡）×34789.24元/㎡]，故本院对原告要求被告退还涉案商铺面积差异价款的诉请予以支持。被告辩称应按销售不动产统一发票载明的建筑面积及房屋单价为依据进行面积确认及面积差异处理的辩称意见不予采信，对其要求原告补交购房款47604.6元的反诉请求，亦不予支持。因原告已按合同约定交付全部购房款，被告亦应按合同约定交付商品房及其产权证书、购房发票，现涉案商铺已实际交付，故原告要求被告继续履行交付产权证书及销售发票的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金，依照《补充协议》的约定，出卖人应于开业之日起三年后（即开业日算起的三年）将商铺交付买受人经营，逾期交铺的，应从已经营优惠期满第二日继续以总房款年利率6%作为违约金赔付给买受人直至实际交付之日止。涉案商铺所在的德泽购物广场于2017年1月16日开业，被告应于三年期满后即2020年1月15日将商铺交付给原告，现原告自述商铺于2020年6月24日交付，但未提供证据证实该一事实，且原、被告双方均未提供证据证实商铺具体交付时间，因原告提供的《收据》能够证实商铺由被告管理出租至2020年4月18日，被告对此亦无异议，故被告应给付2020年1月16日至2020年4月18日止的违约金，原告主张自2020年1月18日起按每日106.30元计算违约金，该计算方式未超合同约定标准，现被告应给付2020年1月18日至2020年4月18日止的违约金，即106.30元/天×92天＝9779.6元，本院对该部分予以支持，超出部分不予支持。被告辩称其已将商铺交付给原告，不存在违约情形，未提供证据证实，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西桂林德泽实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈峰交付商品房产权证书及购房发票； 二、被告广西桂林德泽实业投资有限公司退还原告陈峰购房面积差异价款13219.91元； 三、被告广西桂林德泽实业投资有限公司给付原告逾期交房违约金9779.6元； 四、驳回原告陈峰其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告广西桂林德泽实业投资有限公司的反诉请求。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费653元（原告已预交5229元），由原告负担130元，被告负担523元；反诉案件受理费990元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王桔萍 人民陪审员  彭丽娟 人民陪审员  蒋 艳 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  唐园莉