广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书粤05**民初1226号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地：汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房，统一社会信用代码：914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明，广东广和（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：刘雪云，女，1967年12月11日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区珠池街道金泰庄北区********之1，公民身份号码：440************429。原告汕头中海物业服务有限公司与被告刘雪云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨坦、被告刘雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年1月至2020年3月物业服务费21867.6元；2、判令被告向原告支付2012年1月至2020年3月物业服务费违约金16284.58元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为汕头市金平区**************-206-106房业主，该铺面包括两层，一层建筑面积为106.73m²，二层建筑面积为123.23m²。原告原名为“汕头中信物业服务有限公司”，后变更为“汕头中海物业服务有限公司”，为被告房屋所在小区的物业管理公司。原告自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告自2012年1月至2020年3月一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催促交纳，但被告扔拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、原告8年来从未告知其拖欠物业管理费，起诉状上面的电话也不是被告的电话；二、被告一直将涉案房产租给他人，原告说自己提供优质的物业服务，与事实不符，原告物业服务不到位，请求法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。被告刘雪云为汕头市高新区*********、201号房的业主，该房建筑面积为229.96m²（一层建筑面积为106.73m²，二层建筑面积为123.23m²），原告为该房产所在小区提供物业管理服务。2002年1月8日，中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《东厦花园物业管理委托合同书》，约定中信东厦花园由汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理。委托期限自本合同签订之日起至本小区业主大会召开，业主委员会成立后，另行聘任之日止。物业管理服务费按物业小区收费等级评审小组对本物业小区评定的收费等级相应的政府指导价标准向物业使用人收取。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》，期限自2003年1月1日起至2004年12月31日止。2016年2月1日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市******业主委员会签订《物业服务合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。物业管理收费采用包干制，商业物业第一层每月每平方米1.2元，第二层每月每平方米0.77元，业主或物业使用人缴纳物业服务费应当为按季度在每季第一个月20日前到物业服务中心履行缴纳义务。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面通知物业管理公司。违约责任约定逾期缴纳物业费的以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，原告对该小区提供物业服务。被告刘雪云于2007年6月购买该商铺，成为汕头市高新区*********、201号房的业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为229.96m²（其中一层建筑面积为106.73m²，二层建筑面积为123.23m²），原告对该小区提供了物业管理服务，原告主张自2012年1月起至2020年3月的物业服务费用共21867.6元，被告拒绝交纳。经原告多次通过张贴通知等方式向被告催讨物业服务费，但被告未交纳，原告起诉时主张向被告催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共16284.58元。另查明，2013年12月25日至2015年12月24日，2015年12月25日至2019年12月24日，2019年12月25日至今被告先后将铺面租赁给他人经营，被告与租户约定管理费等费用由承租人缴交。以上事实有原、被告提供的证据以及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《东厦花园物业管理委托合同书》，中信物业服务有限公司与中信东厦花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、均对业主具有约束力，业主应该根据合同的约定履行。被告刘雪云称其于2013年12月25日至今先后将铺面租赁给他人经营，且约定由承租方承担物业管理费，该合同为被告与其他第三人签订的合同，按物业相关合同约定，承租人没缴交物业服务费的，业主负有连带缴纳责任，被告作为涉案房屋的业主，其依然应承担缴纳物业管理费的义务。被告抗辩原告自2012年至起诉前未向其主张其交纳物业费的意见，经查，原告当庭举证其先后通过短信、口头等方式向被告催缴物业费，被告对其辩称没有向法庭提供证据，该辩称意见本院不予以支持。被告抗辩原告未向被告提供优质物业管理服务，也没有证据向法庭提供，就本案而言，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展，应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。关于物业管理费数额,被告刘雪云的房产面积经房产部门确认为229.96㎡，一层建筑面积为106.73㎡，二层建筑面积为123.23㎡,本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》约定物业管理费用标准随政府指导价调整，按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》，2012年1月1日起至2013年12月31日止“住宅管理服务费0.7元/㎡.月”、“商场管理服务费1.2元/㎡.月”，2014年1月1日起至今“住宅管理服务费0.77元/㎡.月”、“商场管理服务费1.2元/㎡.月”。主张被告按照规定付还物业管理费，依据充分，本院予以支持。即被告自2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费5144.08元（106.73㎡×1.2元/㎡·月×24个月=3073.82元；123.23㎡×0.7元/㎡·月×24个月=2070.26元）、2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费16722.23元（106.73㎡×1.2元/㎡·月×75个月=9605.7元；123.23㎡×0.77元/㎡·月×75个月=7116.53元）,共21866.31元。原告主张物业管理费计算有误，本院予以纠正。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但原告起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为16284.58元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，本院予以支持。被告作为该小区的业主享受了原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘雪云应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付物业管理服务费21866.31元。二、被告刘雪云应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付违约金16284.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由被告刘雪云负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份、上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年九月二十一日书记员  洪锴轩