江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14779号 原告：常熟长阳建设工程有限公司，住所地常熟市长江西路虞山林场文化活动中心A楼302室，统一社会信用代码913205816082490315。 法定代表人：彭健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：常熟市虞山林场资产经营投资公司，住所地常熟市北门兴福，统一社会信用代码9132058171681953XH。 法定代表人：邹冠宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 原告常熟长阳建设工程有限公司（以下简称长阳公司）与被告常熟市虞山林场资产经营投资公司（以下简称虞山林场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长阳公司委托诉讼代理人陶英杰，被告虞山林场公司委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理，原告长阳公司委托诉讼代理人陶英杰，被告虞山林场公司委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付租金684950元（即一楼、二楼租赁区域自2018年1月1日起至2019年7月31日止原告已支付给被告的租金）；2、判令被告赔偿原告损失1006024元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年3月8日，被告与常熟市时风房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后双方依约履行了合同。2015年3月6日，原、被告及时风公司签订了一份《三方协议》，约定时风公司将其在《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给原告。2017年12月12日，原告与常熟市玉蕙口腔医院有限公司签订了房屋租赁合同，将部分从被告处承租的房屋转租给玉蕙口腔医院，被告出具了《同意转租说明》。玉蕙口腔医院接收承租房屋后准备装修，在装修前向常熟市消防部门预报审批，常熟市公安消防大队在2018年5月3日作出行政许可不予受理通知单，理由为“原建筑变更商业未经消防设计备案和验收备案”。2018年9月6日，玉蕙口腔医院起诉原告要求确认房屋租赁合同于2018年5月28日解除，退还租金并承担违约责任。2019年1月，常熟法院判决确认原告与玉蕙口腔医院的房屋租赁合同于2018年5月28日解除，同时判决原告向玉蕙口腔医院返还履约保证金10万元、退还租金40万元、支付违约金13万元。原告因不服常熟法院的判决向苏州中院提起上诉，苏州中院经审理判决驳回上诉，维持原判。原告认为由于被告交付的出租标的物并非合同约定的商业性质用房，且出租标的物始终未经过常熟市公安消防大队办理商业用房的消防设计备案和验收备案，导致玉蕙口腔医院与原告解除房屋租赁合同的行为被法院确认，原告因此减少了自2018年1月1日起至2019年7月31日止的房屋租金收入1583334元，扣除同期间的租金成本684950元，原告的租金差价损失为898384元，同时，在与玉蕙口腔医院的诉讼中原告还受到其他各类损失共107640元（含承担的违约金、承担的诉讼费、律师费等），上述损失合计1006024元。另外，原告已实际向被告支付了自2018年1月1日到2019年7月31日该租赁区域（1970平方米）的租金684950元被告亦应返还给原告。为维护自身合法权益，故原告起诉至法院。 被告虞山林场公司辩称，一、原告受让被告与时风公司所签的租赁协议，租赁协议及三方协议合法有效，原告长期占有使用该房屋，有义务缴付合同约定的租金，被告无须归还已付租金。二、该房屋在建成后通过了消防验收，只有通过消防验收后才能办理竣工验收备案，才能取得不动产权证，故原告认为未通过消防验收的主张不符合事实。对于被告租赁房屋的消防要求，应根据租赁合同确定的用途及当时的消防要求来执行，而不能以租赁合同签订十几年后的消防要求及十几年后改变的用途来要求。时风公司及原告一直以来将所租赁的房屋长期用作办公使用，故签订租赁合同的用途即是办公，被告在时风公司或原告租赁期间没有为其提供商业经营的消防验收的必要。退一步讲，如果时风公司及原告要求将该房屋作商业经营使用，则申请的主体是时风公司或原告，除非合同中有明确约定，否则被告仅是配合协助。在未签订三方协议前，原告已经登记注册并在涉案房屋内长期经营，故原告对于涉案房屋的状况、租赁使用用途十分清楚。原告认为被告未能提供通过商业用途的消防验收的行为存在过错的主张没有事实与法律依据。另外需要指出的是，在2016年5月18日通过规划变更及出让后，该租赁房屋以及土地性质已变更为商业服务，不存在原告在诉状中所称的“标的物并非合同约定的商业性质用房”。三、对于原告诉请第2项，原告转租的损失系其自身原因导致，与被告无关，被告不应承担任何赔偿责任。原告与玉蕙口腔医院之间的租赁协议系另一独立的租赁合同，该合同中的权利义务，与被告或产权人无关。根据生效判决，原告与玉蕙口腔医院之间解除合同系因原告在出租时未能如实告知消防情况且在履行合同过程中未能采取补救措施，玉蕙口腔医院未尽合理审查义务，双方对于合同解除以及损失的造成均有过错，原告基于自身过错赔偿玉蕙口腔医院损失。原告转租中从未向被告提出过办理该房屋作商业用途的消防审核与验收要求，被告也没有义务必须为其办理该手续。四、原告已与产权人常熟市虞山尚湖旅游发展有限责任公司签署了《房屋租赁合同》，故对于原合同的纠纷，应由常熟市虞山尚湖旅游发展有限责任公司出面处理。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：座落于虞山林场文化活动中心商业用房A楼房屋所有权人原为国营常熟虞山林场，房产证显示产别为国有房产（自），设计用途为非居住，土地证显示用途为公共建筑，使用权类型为划拨。后常熟市虞山尚湖旅游发展有限责任公司（以下简称虞山尚湖公司）通过出让方式取得涉案房屋。2016年5月18日，涉案房屋登记在虞山尚湖公司名下，规划用途载明为商业服务，土地使用权取得方式为国有出让。 虞山林场公司系受所有权人委托出租管理涉案房产。 另查明：2004年3月28日，虞山林场公司（出租方）与常熟市时风房地产开发有限公司（承租方）（以下简称时风公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将座落于计4783平方米及北侧场地约980平方米，出租给承租方使用，其他场地作为共用，不计算租赁费；租赁期限自2004年8月1日起至2024年7月31日止，共计二十年；商业用房、场地及基础设施费等按年度租金732600元计算，其中房屋及设施按150元/平方米，场地按15元/平方米；租金结算实行先付款后使用的办法，即签订好本协议10日内，支付2004年度租金，以后年度租金应在每年7月30日前一次性缴纳下一年度租金。 2015年3月6日，虞山林场公司（甲方）、时风公司（乙方）、长阳公司（丙方）签订《三方协议》，约定甲方同意乙方将上述房屋租赁合同中的所有权利与义务转给丙方行使及承担，本协议自2015年8月1日开始生效。 又查明：2017年12月12日，长阳公司（出租方、甲方）与常熟市玉蕙口腔医院有限公司（承租方、乙方）（以下简称玉蕙口腔医院）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于112号（原“天上人间”浴场西侧）位于一层、二层的局部房屋出租给乙方使用，建筑面积约1970平方米，乙方承诺，将租赁房屋的一层、二层之沿街东南角，各划出24平方米（东西向净4米，南北向净6米，见附图），由甲方用作他途，该区域不在租赁房屋范围内；该房屋用途为口腔诊所；租赁期限自2018年1月1日起至2026年11月30日止，共107个月，甲方承诺延长乙方的房屋使用时间，自2026年12月1日至2027年3月31日，此期间免收房屋租金；房屋年租金为100万元，每年分二期支付，合同签订之日，乙方向甲方一次性支付第一期房租金50万元，双方约定先付房租金后使用房屋的原则，在每年的5月31日、11月30日作为下一期房屋租金的付款日期；乙方承诺2017年12月20日前向甲方支付10万元的履约保证金，该履约保证金由甲方保存，合同期满后，在乙方无违约行为的情况下返还乙方，但不计利息；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方交纳当年租金50%的违约金。附图显示玉蕙口腔医院租赁了一二层的大部分区域，租赁面积为1971.6平方米。 虞山尚湖公司出具《同意转租说明》，同意承租人于2018年1月1日转租给玉蕙口腔医院使用。 长阳公司与玉蕙口腔医院于2017年12月14日办理了租赁房屋交接手续。2017年12月21日玉蕙口腔医院向长阳公司支付了半年度租金50万元及履约保证金10万元。租赁房屋后，玉蕙口腔医院为装修涉案房屋要求长阳公司提供消防设计、验收等所必需的相关材料，长阳公司于2018年5月向玉蕙口腔医院提供了常熟市公安消防大队于2004年5月作出的熟公消[2004]审339号常熟市公安局建筑工程消防设计审核意见书（“关于同意国营常熟市虞山林场新建文化活动中心A段建筑工程消防设计的审核意见”）以及该大队于2004年6月作出的熟公消[2004]验385号常熟市公安局建筑工程消防验收意见书（“关于国营常熟虞山林场新建文化活动中心A段建筑工程消防验收合格的意见”）。上述熟公消[2004]验385号消防验收意见书验收意见如下：1、符合原设计和我大队建审意见的要求，在消防方面具有使用条件，同意投入使用；2、经此次验收合格工程，如使用性质变化或需改建、扩建、内装修应当向我大队申报。玉蕙口腔医院据此申请消防许可。2018年5月3日，常熟市公安消防大队作出行政许可不予受理通知单，告知玉蕙口腔医院申报的装修工程缺乏以下材料：原建筑变更商业未经消防设计备案和验收备案。 2018年5月7日，玉蕙口腔医院发函给长阳公司，要求向消防部门提供有效的建筑工程图消防设计审核和验收意见书，并取得该房屋的消防验收相关许可。2018年5月24日，玉蕙口腔医院发函给长阳公司，认为长阳公司违约，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。长阳公司回函表示不同意解除租赁合同。 为此，玉蕙口腔医院向法院提起诉讼，要求：1、判令确认《房屋租赁合同》于2018年5月28日解除；2、判令长阳公司返还履约保证金10万元，退还租金50万元，支付违约金50万元；3、本案诉讼费等费用由长阳公司承担。本院经审理后认为，涉案不动产转为商业用途必须办理消防设计审核和消防验收竣工备案，否则禁止使用，长阳公司虽提供了该不动产的所有权证，但并未提供相关证据证明在涉案房屋性质变更为商业用途后该房屋已进行了消防设计备案和消防验收竣工备案。因长阳公司未能配合提交上述备案材料，消防部门对玉蕙口腔医院申请的装修工程消防许可不予受理，导致玉蕙口腔医院承租涉案房屋无法使用。因此，玉蕙口腔医院以此为由要求解除合同并无不当。玉蕙口腔医院于2018年5月24日委托上海百悦律师事务所向长阳公司邮寄发出律师函，长阳公司于2018年5月28日签收，故本院确认双方之间的房屋租赁合同于2018年5月28日解除。因玉蕙口腔医院在履行合同时未有涉案合同约定的违约行为，且合同解除后长阳公司无权占有上述保证金，故玉蕙口腔医院要求退还履约保证金10万元，本院予以支持。双方当事人在签订合同时均明知涉案房屋出租用途为开设医院，但长阳公司并无证据证明在缔约时告知了玉蕙口腔医院租赁物存在因无法提交消防设计审核和消防验收竣工备案导致租赁物违反法律强制性规定无法使用的重大瑕疵抑或玉蕙口腔医院在订立合同时知晓上述瑕疵，且长阳公司在履行过程中又未及时采取补救措施使租赁物保持符合约定的房屋用途，因此，长阳公司对于合同解除存有重大过错。玉蕙口腔医院作为医院的经营者，其应当知晓与医院服务业相关的法律法规以及与消防安全相关的消防法律法规，虽然长阳公司未能告知租赁物瑕疵存有重大过错，但玉蕙口腔医院在缔约时亦负有审查的义务，即使长阳公司拒绝提供相关资料，玉蕙口腔医院签订合同前也可以至不动产登记部门、建设管理部门及消防部门对相关信息进行核实，之后再对自己的行为作出正确判断，避免不利后果发生，因此，玉蕙口腔医院对于因租赁物违反法律强制性规定不得使用而导致合同解除亦负有一定过错。可见，本案租金等损失系由双方共同造成，本案综合各种因素及双方的过错程度，本院酌定原、被告的过错责任分担比例为2：8。因此，本院认定长阳公司应退还口腔医院租金40万元。关于违约金，在损害赔偿和违约金赔偿竞合情况下，玉蕙口腔医院选择适用违约金赔偿，要求支付违约金50万元，长阳公司则辩称违约金过高需要调整。本案结合房屋租赁合同关于违约金的约定、房屋租赁合同的履行情况、玉蕙口腔医院的损失以及双方的过错程度，酌情认定违约金为13万元。后本院于2019年1月31日作出（2018）苏0581民初11253号民事判决书，判决，确认玉蕙口腔医院与长阳公司的《房屋租赁合同》解除；长阳公司返还玉蕙口腔医院履约保证金10万元，退还玉蕙口腔医院租金40万元，支付玉蕙口腔医院违约金13万元。玉蕙口腔医院与长阳公司不服该判决，均提起上诉。苏州市中级人民法院经审理后于2019年8月19日作出（2019）苏05民终3421号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查明：2019年8月之后，虞山尚湖公司（出租方、甲方）与长阳公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定鉴于该出租房屋的使用性质在租房期中途于2016年5月18日发生变更，原有房屋消防安全要求的核准手续己不再适用现有状态下房屋使用要求，经友好协商，签订本合同；甲方将座落在常熟市长江路620号、长江路622号的商业用房（靠虞山北路）计2433.4平方米及北侧场地约980平方米，按现状租赁给乙方使用（附租赁资产平面图），其他场地作为公用，不计算租赁费；本次租赁期自2019年8月1日起至2024年7月31日止；商业用房、场地及基础设施等，依据原合同的约定并结合楼层差价，双方商定按年度租金30万元计租。 审理中，原被告一致确认，因原告与虞山尚湖公司签订新的租赁协议，原租赁合同不再履行；对于2017年8月至2019年7月期间的租金，原告已按照租赁合同约定支付完毕。 原告长阳公司表示，1、原告自2004年开始使用涉案房屋，但并不知晓房屋的性质，也没看过房产证。原告承租后三四层用于办公，还有部分起初是空置的，后在2018年3月开始对外出租，当时才知道涉案房屋性质为商业，但并不知道房屋未向消防部门进行消防设计备案及验收备案。原告得知玉蕙口腔医院申请消防验收备案时出现不予受理情况后，就曾与被告工作人员联系，希望被告配合相关消防工作，但被告未有表示。涉案房屋性质变更未进行消防设计备案和验收备案直接导致玉蕙口腔医院无法进行消防备案，最终导致玉蕙口腔医院向法院提起诉讼，解除租赁合同。被告未按照合同约定交付商用房屋，且房屋性质变更后未重新申请消防验收，导致原告产生了相应的损失，故被告应当赔偿原告相应损失。2、关于诉请第1项，被告在2004年签订的房屋租赁合同中，租金标准是73.26万元/年，2019年8月1日之后，原告签订的租赁合同，减少了租赁面积，租赁了原租赁的一二层部分的剩余面积，租金为30万元/年，所以折算下来，一二层年租金为43.26万元，那么2018年1月1日至2019年7月租金合计684950元，该部分是原告的租金成本损失。关于诉请第2项，系租金收益利润损失，分为两部分，第一部分是因被告合同解除产生的租金预期损失898384元，即按照2018年1月至2019年7月期间原告与玉蕙口腔医院约定的租金100万元/年扣除原告向被告支付的租金后的金额；第二部分是原告与玉蕙口腔医院诉讼中承担的各类费用207640元，具体为返还租金40万元、违约金13万元、一审原告承担诉讼费11760元、二审原告承担诉讼费11760元，两次诉讼的律师费6万元，再扣除原告已收租金50万元得出的金额。因为被告的原因导致原告与玉蕙口腔医院之间的合同解除，原告不仅没有收到任何逾期租金收入，反而向第三方赔偿了损失，并且向被告支付了租金成本，故原告认为租金成本和预期利润均应作为原告的损失。 为证明自己的主张，原告提交委托代理合同、发票各两份，证明原告因与玉蕙口腔医院的诉讼支付律师费6万元。被告表示对合同真实性无法确认，对发票真实性无异议，但无法确认与本案的关联性。 被告虞山林场公司认为，1、原告租赁期间，作为公共娱乐场所的天上人间浴场租赁使用的房屋与涉案房屋在同一幢，其作为商业场所正常经营多年，说明该房屋完全可以用作商业使用，不存在原告所称的标的物并非合同约定的商业性质用房。2、涉案房屋及土地性质变更系由于所在区域土地利用规划调整进行了变更，在该情况下，对于所在区域已经合法存在的建筑物并不要求其按照新的规划设计或消防标准进行改造。3、在实际经营使用过程中，对于其消防要求是基于实际使用者业态进行调整，作为产权人，无法预料到实际使用者的使用目的以及基于该使用目的需要建设的消防设施，因此，只要建成的房屋满足当初建设设计时的消防验收标准，即表明消防验收是合格的。对于在使用中的消防改造由谁来实施，应由当事人约定，如无约定，应由使用者进行消防改造，产权人不承担为实现使用人的使用用途而进行消防改造的责任。4、原告在2018年3月也将涉案房屋部分转租给他人用于经营健身房，该健身房早已经审批后正常营业，并不存在无法经营的情况，说明是能够通过消防验收的。5、对于诉请第1项，被告不认可，对于计算方式，应当按照2004年的租赁协议中的租赁单价计算。对于诉请第2项，不认可。 为证明自己的主张，被告提交以下证据： 1、原告与苏州宇宙汽车贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷案的民事判决书，证明在涉案房屋变更性质之前，原告曾将该房屋租赁给宇宙汽车公司做商业目的使用，法院一二审均认为原告交付房屋符合租赁条件。被告对真实性无异议，但认为与本案无关。 2、常熟美迪柯健康门诊部内装修建设工程竣工验收消防备案检查合格的意见，证明当时处于同一幢楼的美迪柯门诊部与玉蕙口腔医院同属医疗行业，其成立时间早于玉蕙口腔医院，能够办理消防验收手续，证明玉蕙口腔医院不能办理消防手续的原因与被告无关。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。 以上事实，有房产证、房屋租赁合同、三方协议、同意转租说明、民事判决书及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。在上述合同中，原告与被告为合同的相对人，现原告基于合同相对性向被告主张相关权利，并无不当，本院予以准许。 原告长阳公司租赁涉案房屋后将部分房屋转租给玉蕙口腔医院，双方在转租合同履行过程中产生争议，并进而引发诉讼。生效判决认为，因长阳公司未能配合提交涉案房屋性质变更为商业用途后该房屋已进行了消防设计备案和消防验收竣工备案的相关材料，消防部门对玉蕙口腔医院申请的装修工程消防许可不予受理，导致玉蕙口腔医院承租涉案房屋无法使用，因此，玉蕙口腔医院以此为由要求解除合同并无不当。故确认长阳公司与玉蕙口腔医院之间的房屋租赁合同于2018年5月28日解除，并根据双方在合同解除过程中的过错情况分配了双方应承担的责任。原告长阳公司承担相应责任后向被告虞山林场公司主张相应权利。对此，本院认为，被告作为租赁合同的出租方及涉案房屋的管理方，在涉案房屋性质变更为商业用途后应及时进行消防设计备案和消防验收竣工备案，并在租赁方需要时配合提供相关材料，而本案中，被告并未能及时进行备案，故而原告在转租时也无法提供相关合同，进而导致转租合同解除。因此，对于原告在转租过程中产生的损失，被告存在重大过错。而原告作为转租合同的出租方，在将房屋转租时应及时将相关情况告知转租的租赁方，但原告并无证据证明其在缔结转租合同时告知了玉蕙口腔医院租赁物存在因无法提交消防设计审核和消防验收竣工备案导致租赁物违反法律强制性规定无法使用的重大瑕疵抑或玉蕙口腔医院在订立合同时知晓上述瑕疵，因此，原告对转租过程中产生的损失，亦存在一定过错。原告辩称其并不知晓房屋性质的变更，但原告在作出转租行为且明知玉蕙口腔医院的租赁用途时，也可以至不动产登记部门、建设管理部门及消防部门对相关信息进行核实，之后再对自己的行为作出正确判断，避免不利后果发生。可见，本案因玉蕙口腔医院解除转租合同导致原告的损失系由原被告双方共同造成，本院综合各种因素及双方的过错程度，认定被告承担主要责任，原告承担次要责任。 至于原告主张的各项损失，本院结合原被告庭审中的举证、质证及双方陈述，具体分析如下： 首先，关于租金成本损失及租金预期收益损失。原告向被告租赁房屋后，将房屋转租给玉惠口腔医院，后因为原告过错导致转租合同解除，一段时间内原告无法正常使用房屋，故原告因此产生的租金成本损失及预期收益损失，可作为本案损失予以认定。对于租金成本损失，应按照原被告之间的约定核算；对于预期收益损失，原告主张按照转租合同约定的租金100万元/年扣除43.26万元/年核算，并无不当，本院予以认定。至于计算期间，本院结合原告与玉蕙口腔医院转租合同解除时间、双方诉讼时间以及原告与虞山尚湖公司重新签订租赁合同的时间，酌情予以认定。 其次，关于原告因违约赔偿给玉蕙口腔医院的损失，根据生效判决，原告收取租金50万元后，需返还玉蕙口腔医院40万元，支付违约金13万元，故本案中可认定原告由此产生的损失为3万元。 再次，关于原告因与玉蕙口腔医院诉讼中产生的诉讼费及律师费，系原告与玉蕙口腔医院产生争议导致诉讼后原告应诉而在审理过程中发生的费用，并非因合同解除导致的必然损失，不宜作为本案损失予以认定。 综上，本院综合考虑原被告之间的合同履行情况、各自的过错程度以及原告的损失情况，酌情确定被告应赔偿原告损失65万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、被告常熟市虞山林场资产经营投资公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告常熟长阳建设工程有限公司损失65万元（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟长阳建设工程有限公司指定的账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟长阳建设工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20019元，由原告常熟长阳建设工程有限公司负担12324元，被告常熟市虞山林场资产经营投资公司负担7695元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分7695元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年九月八日 法官 助理  袁 媛 书 记 员  姚芝瑜 。