江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初5768号原告：仲崇亮，男，1972年1月9日出生，沭阳人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒泰，江苏德沛律师事务所实习律师。被告：张环，男，1987年12月18日出生，沭阳人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛映君，江苏天帆（沭阳）律师事务所实习律师。被告：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地沭阳县梦溪街道经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告仲崇亮与被告张环、江苏万某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后,依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告仲崇亮及其委托诉讼代理人刘洋，被告张环委托诉讼代理人宋华波、葛映君，被告江苏万某置业有限公司委托诉讼代理人黄治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲崇亮向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告张环之间签订的“万某·帝景天成”小区15A-D-303室的房屋转让合同合法有效；二、二被告协助原告将“万某·帝景天成”小区15A-D-303室房屋办理不动产权属登记至原告名下。事实和理由：被告江苏万某置业有限公司因工程建设施工需要向被告张环购买商砼，被告江苏万某置业有限公司以其开发的部分房屋冲抵被告张环的货款。2011年6月17日，二被告签订“万某·帝景天成商品房定购协议单”，协议约定：由被告江苏万某置业有限公司将开发建设的“万某·帝景天成”小区15A-D-303室242.39平方米的房屋及相应的29.26平方米的储藏室共计作价1030000余元冲抵欠被告张环的部分货款。2011年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋转让协议书，约定：由甲方将前述所抵的房屋及储藏室转让给原告，总价款为788000元，付款方式为一次性付款，在乙方付清全部房款后，甲方必须保证乙方与开发商签订的房屋购买合同，并在7日内将房屋交付乙方，以便乙方装修入住，如任何一方不能按合同条款履行，应付对方违约金200000元。协议还对其他方面权利义务进行了约定。在签订协议的前一天以及当天，原告即依双方商定的购房款总额分四次将应付房款转账支付给被告张环，在付清房款后，被告张环即协调被告江苏万某置业有限公司将案涉房屋交付原告，原告装修入住至今，但对于被告张环保证的由原告与被告江苏万某置业有限公司签订房屋购买合同一事，原告多次向二被告提出要求，二被告均未履行该义务，现该小区的房屋已能够办理权属登记，原告多次向二被告提出办证请求，二被告均以种种理由不予协助原告办理。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。被告张环辩称：本案房屋系被江苏万某置业有限公司作为支付欠泰山公司工程款和混凝土款的抵押房屋，后被告张环为变现，将其出售给原告，按照二被告的约定，被告江苏万某置业有限公司应当配合为所有抵房房屋的最终买受人办理更名和商品房买卖合同的备案手续，除本案房屋外，被告江苏万某置业有限公司还为被告张环抵付的几千万元的房屋，均办理了变更以及备案手续。二被告在2015年9月11日就以房抵工程款结算时，仍确认案涉房屋为抵工程款房屋，并且注明了房屋尚未办理变更备案，因此，被告江苏万某置业有限公司应当按照已有的操作惯例和承诺继续为原告办理变更和商品房买卖合同备案，协助原告办理房屋权属证书。被告江苏万某置业有限公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，理由如下：一、张环与江苏万某置业有限公司并没有完成抵房手续，以房抵债协议不成立。抵房的操作流程是：预留房源、根据工程抵房某开具房票、上述手续齐全后出正式购房合同。在工程量未达到抵房条件的情况下，不能办理正式抵房手续。2015年9月1日，江苏万某置业有限公司与张环形成的结算单载明，案涉房屋属于未批房屋，也清楚表明案涉房屋没有完成抵房手续，对此张环予以确认，因此，案涉订购单仅属于预留房源性质的协议，属于预约合同性质，后面的所有手续都没办理，双方以房抵债协议没有成立。二、订购单明确载明不能转让，张环将订购单转让给原告违反二被告之间的约定，根据合同法第79条规定，该转让行为是无效的，应当由张环向原告承担责任，与被告江苏万某置业有限公司无关。三、不动产具有对世效力，不存在久占成产的情形，原告占有案涉房屋时间不管多长，都是对被告江苏万某置业有限公司所有权的侵犯，而不能认定为江苏万某置业有限公司对原告占有的默许。四、2015年9月1日，江苏万某置业有限公司与张环形成的结算单的目的是理清明确张环还应继续供应混凝土的价款，因为双方之前明确的工程未完成。因此，即使该份结算单的性质确定为以物抵债，由于张环的混凝土供应没有完成，也属于债务履行期届满之前达成的协议。按照法律规定，应根据原债权债务关系进行诉讼。五、原告的主张已经超过诉讼时效。综上，应当驳回原告的诉讼请求。本案经审理查明如下事实：2011年6月17日，被告江苏万某置业有限公司向被告张环出具万某·帝景天成商品房订购协议单，约定由张环认购万某·帝景天成15A-D-303室和储藏室，其中房屋面积242.39平方米，每平方单价4080元，储藏室29.26平方米，每平方单价1500元，合计1032841元。2011年12月17日，被告张环（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将帝景天成15A号楼D单元303室房屋（面积242.39m2）和轿车库（29.26m2）转让给乙方，总价788000元。合同第四条约定：在乙方将房屋款全部交清后，甲方必须保证乙方与开发商签订房屋购买合同，并在7日内将房屋交付给乙方，以便乙方的装修入住；第五条约定：违约责任：如任何一方不能按合同条款履行，应付给对方违约金贰拾万元（200000.00）。后原告向被告张环支付案涉房价款，张环将案涉房屋交付原告装修使用。2015年9月12日，二原告就承揽的工程进行结算，在已付款明细中载明：帝景华府15A-D-303房款为1032841元。再查明：涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件。以上事实，由原告陈述、被告答辩、定购协议单、房屋转让合同、收条、个人业务凭证、照片、收款收据、供气协议、发票、情况说明工程结算单等证据证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点：1、订购协议单涉及的案涉房屋的房款是否在二被告的工程款中已结算完毕；2、如果江苏万某置业有限公司在工程结算中已将案涉房屋作为工程款向被告张环支付，被告张环或原告是否已实际占有使用案涉房屋；3、原告的主张是否超诉讼时效。本院认为，原告与被告张环签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。关于本案的第一个争议焦点，根据江苏万某置业有限公司与张环承揽工程结算单，因案涉房屋包含在已付款明细中，可以证明该房屋以房抵款已实际履行完毕。关于本案第二个争议焦点，本院认为案涉房屋已被原告实际占有使用，理由如下：根据原告出示的证据可以证明自2012年起，原告便实际占有使用案涉房屋，被告江苏万某置业有限公司并未提出异议，还主动向原告收取燃气安装费，证明即使被告江苏万某置业有限公司没有积极主动向原告交付案涉房屋，但也默认原告占有使用的行为。被告江苏万某置业有限公司向被告张环抵案涉房屋是一种支付工程款的方式，双方之间并非房屋买卖合同关系，故被告江苏万某置业有限公司对自己协助最后购买人办理产权登记的义务不可免除，被告张环的销售行为只是代替被告江苏万某置业有限公司对外进行销售，张环作为被告江苏万某置业有限公司欠付工程款的债权人，江苏万某置业有限公司以房抵债的行为是张环实现自身债权的目的，其不可能将所有抵工程款的房屋都登记在自己名下，这也是基于我国建筑市场的特殊性而产生的支付工程款的方式。但因涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件，被告江苏万某置业有限公司客观上不能履行协助原告办理涉案房屋不动产权属登记证书的义务，故本院对原告要求被告江苏万某置业有限公司协助其办理不动产权属登记手续的诉讼请求不予支持。原告仲崇亮可待涉案房屋具备办理不动产权属登记证书的条件时，另行主张权利。关于本案第三个争议焦点，一般认为，诉讼时效的客体限于债权请求权，合同效力的确认请求权不属于债权请求权，而属于形成权的行使，不能适用诉讼时效，本案是确认原告与被告张环之间的合同有效，是对缔约事实的确认并非涉及实体法上的请求权，故不应受诉讼时效的限制。另因不动产物权不适用诉讼时效规定，综上，原告的案涉诉讼请求并不存在诉讼时效的适用问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，判决如下：一、原告仲崇亮与被告张环之间签订的万顺·帝景天成小区15A-D-303室《房屋转让合同》合法有效；二、驳回原告仲崇亮其他诉讼请求。案件受理费11680元，减半收取5840元，由原告仲崇亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11680元。审判员 徐 品二〇二〇年九月二十三日书记员 赵丹丹书记员 仲 震附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。