湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1584号 原告：田俊，男，1992年7月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告：胡满秀（系原告田俊之母），女，1967年3月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 二原告共同委托诉讼代理人：刘武（特别授权），湖南天宇律师事务所专职律师，执业证号：14312201810055230。 委托诉讼代理人：印杰（特别授权），湖南天宇律师事务所实习律师，证号：18131904110007。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345。 委托诉讼代理人：龚星银（一般代理），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200810149320。 原告田俊、胡满秀与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人刘武、印杰，被告的委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田俊、胡满秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付原告田俊、胡满秀逾期办理不动产权利证书违约金41184元（自2017年9月17日起按日向原告田俊、胡满秀支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年7月30日共1047天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年8月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X栋X层XXX号商品房，建筑面积133.34平方米，总价款393353元，原告按照合同约定付清了房款，2015年9月21日被告将房屋交付原告使用。按合同约定被告应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。按上述约定被告应当在2017年9月16日前为原告办妥《不动产权证书》，但被告直到2020年7月30日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当按合同约定按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日止。特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告天赐公司辩称：1.双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化被告只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权时间没有重新约定，原告适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为被告违约理由不成立。2.原告田俊2018年3月1日才提交《不动产登记查询结果证明》，导致被告无法代为缴纳契税，原告没有在“合同规定期限”提供资料，按照约定被告不应当承担违约责任。涉案房屋原告主张是2015年9月21日交房，按《商品房买卖合同》第十七条第三款约定被告办证截止时间为2017年9月17日。但原告田俊的《不动产登记查询结果证明》是2018年3月1日才提交，故原告没有在“合同规定期限”提供资料。综上所述，敬请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告田俊、胡满秀出示的居民身份证、常住人口登记卡的复印件各2份、税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件1份，被告出示的营业执照、法定代表人身份证及证明复印件各1份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告出示的商品房买卖合同复印件1份，欲证明:（1）2014年8月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XXX小区X幢X层XXX号房，房屋总价款393353元；（2）合同第十七条第三款约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；（3）合同第十七条第四款约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理不动产权证书，出卖人应当按合同约定按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日止。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据的证明目的不完整，该合同17条第5款约定由于买受人致使不能在规定时间内办理不动产权证，出卖人不承担责任。本院经审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，且被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。 2.原告出示的销售不动产统一发票、办证费收据复印件各1份；欲证明：（1）原告按合同约定支付了购房款；（2）被告代收了契税及房屋维修基金等费用共计21772元。被告对该组证据中的销售不动产统一发票无异议，对办证费收据有异议，认为该收据没有原件，不能证明第二个证明目的。本院经审查后认为，办证费收据虽系复印件，但该证据中证实的内容与原告出示的税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件、收条及中国银行交易流水明细清单复印件相互印证，能证明被告代收了原告的契税及房屋维修基金等费用共计21772元的事实，本院对该组证据予以采信。被告的异议不成立。本院不予采纳。 3.原告出示的入伙通知书、房屋移交验收表复印件各1份，欲证明被告于2015年9月21日将房屋交付原告。被告对该组证据中的入伙通知书的真实性有异议，因为没有入伙通知书原件（入住通知书），对该组证据中的房屋预交验收表无异议。本院经审查后认为，入伙通知书虽系复印件，但落款时间2015年9月21日与房屋移交验收表的验收时间一致，能证明被告于2015年9月21日将房屋交付原告的客观事实，本院对该组证据予以采信。被告的异议不成立，本院不予采纳。 4.原告出示的不动产权证书复印件1份，欲证明：（1）被告于2020年7月30日为原告办妥不动产权证书；（2）房屋竣工登记时间为2018年12月10日。被告表示对该证据不清楚。本院经审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 5.原告出示的收条、中国银行交易流水明细清单复印件1份，欲证明：2020年8月3日，被告通过中国银行转账退还了原告办证费用5712元（应退办证费6243元减去补交531元房款）。被告对该组证据中的中国银行交易流水明细清单复印件无异议，对该组证据中收条的真实性有异议，因为没有盖公章。本院经审查后认为，收条虽然没有加盖公章也未签名，存在瑕疵，但该收条记载的内容及数据与原告出示的税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据、中国银行交易流水明细清单复印件能够相互印证，能证明待证事实，本院对该组证据予以采信。被告的异议不成立。本院不予采纳。 6.被告出示的沅陵县不动产登记中心挂牌成立资料1份，欲证明：沅陵县不动产登记中心是在原、被告签订合同后，印证登记中心挂牌滞后，导致被告无法按约定期限办好证。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为从该证据内容来看，沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日挂牌成立，且能够办证，该中心挂牌成立日期距离合同约定的办证期限截止之日尚有一年多时间，不影响被告为原告办证。本院经审查后认为，该证据来源于网络公开信息，具有真实性、关联性、客观性，本院对该证据证明沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日揭牌成立的事实予以采信，对其他证明目的不予采信。原告的异议成立，本院予以采纳。 7.被告出示的《不动产查询资料查询结果证明》（落款日期是2018年3月1日）1份，欲证明：原告没有在合同规定的期限内提供资料，致使被告在合同规定的期限无法办证，结合证据被告不应承担违约责任。原告对该证据的真实性、合法性无异议,对该证据的关联性及证明目的均有异议，认为商品房买卖合同并没有对原告需要在何时提供何种资料进行过约定，且被告作为合同约定的办证义务主体，没有在约定办证期限内通知过原告提供无房证明。本院经审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告田俊于2018年3月1日提交《不动产登记查询结果证明》的事实，本院对该证据予以采信。但该证据不能证明原告未在合同期限内提供资料致使被告在期限内无法办证及被告不应担责的待证事实，本院对该待证目的不予采信。原告的异议部分成立，本院部分予以采纳。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告胡满秀、田俊系母子关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2014年8月31日，原告田俊、胡满秀（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXX），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X幢X层XXX号商品房，建筑面积133.34平方米；总价款为393353元，首付款（含定金）143353元于2014年8月31日支付，剩余房款250000元采用银行按揭贷款方式付款。关于产权登记双方在该合同第十七条中约定：自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在《合同补充协议》第三条约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订当日，二原告向被告交纳了首付款143353元（含定金）。同年9月1日，被告代收了二原告的办证费、房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计21772元。双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年9月29日被告代缴房屋维修基金7867元。 2015年9月21日，被告将该房屋交付二原告使用。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心于揭牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。 原告于2018年3月1日向被告提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产查询证明。2020年7月17日，被告代原告缴纳了房产交易契税5900.3元。2020年7月30日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXXXX号；房屋建筑面积：133.52㎡]。经过原、被告结算，多出合同约定面积的购房款531元从被告收取的办证费等费用中予以抵扣，被告于2020年8月3日退给原告田俊办证费5712元。二原告的总房款为393884元。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告诉请判令被告支付原告逾期办证的违约金41184元，其依据主要是《商品房买卖合同》约定的办证期限和被告实际逾期办证的事实；被告则辩称法律、国家政策及因不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，故不能根据合同原约定的期限认定被告违约，且原告田俊于2018年3月1日才提交《不动产登记查询结果证明》，在办证过程中未予配合，也是办证迟延的原因。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议： 一、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分散登记，依法变更为不动产统一登记，当事人双方未对这一情况变化进行重新商定，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？ 1.本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2014年8月31日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，被告作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与原告（购房人）进行协商，适当变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未向原告（购房人）提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2015年9月21日，2015年9月22日至2017年9月16日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，应当按照该司法解释规定的自房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，而被告直至2020年7月30日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。 二、原告有无违约行为导致办证迟延并对此承担责任？ 本案中，原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务。根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。虽然原告田俊于2018年3月1日才提交《不动产登记查询结果证明》，但是诉讼中被告没有向本院提交在约定的办证期限前已通知了原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果，不能减轻被告逾期办证的违约责任，原告对被告办证迟延不承担责任。 综上所述，被告在《商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。被告辩称系国家政策或办证机构整合及原告未在合同规定期限内提供不动产查询证明等原因导致被告无法代为缴纳契税而逾期办证的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2017年9月16日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2017年9月17日起计算至2020年7月30日被告实际办好产权证书时止，共计逾期1047天，被告应当支付二原告逾期办证的违约金为41239.7元（393884元×1047天×1‱），但二原告只要求被告支付逾期办证的违约金41184元，系二原告对自己民事权利的处分，本院予以认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田俊、胡满秀逾期办理房屋权属证书的违约金41184元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费830元，减半收取计415元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  郑从容 二〇二〇年九月二十九日 书记员  唐 强 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。