山西省灵石县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0729民初1052号 原告：介休市电影发行放映公司，住所地：介休市金融路233号。 法定代表人：赵海燕，经理。 委托诉讼代理人：王毅超，山西旭日明律师事务所律师。 被告：陈九霄，男，1960年1月16日出生，汉族，现住介休市盛华丽园Ｄ区。 原告介休市电影发行放映公司（以下简称介休电影公司）与被告陈九霄确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告介休电影公司的委托诉讼代理人王毅超、被告陈九霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同部分无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：介休电影公司是本市全民所有制的文化企业，成立于1959年。介休市工商局于2003年11月17日作出介工商企罚字【2003】17号文件，依法对介休电影公司营业执照吊销，但至今未注销。1998年4月20日，介休电影公司与陈九霄签订了份《租赁合同》。合同约定：电影公司同意陈九霄将电影院以北的旧平房建筑和百花商场拆除，并自行投资新建楼房一座；新建楼房的产权归电影公司，大部分建筑由陈九霄租赁使用，租赁期满后，电影公司无偿收回，租赁期为30年，从1998年7月1日起至2028年6月30日止，租金每年3万元。原告认为，《租赁合同》的履行期限绝大部分是在合同法实施之后，应当受到合同法的约束，合同超过20年部分应当认定为无效。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，本人与原告介休电影公司于1998年4月签署的《租赁合同》，是双方真实意思的表示。该合同签订后，又在介休市公证处对该合同进行了公证。介休市公证处作出了(98)介经证字第30号租赁合同公证书。双方签署租赁合同时，国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或限制性的规定，双方的签约行为符合当时的法律规定。我国的《合同法》发布于1999年3月15日，生效于1999年10月1日。双方签署的协议在《合同法》实施以前，故法院应当以当时的法律法规作为本案审查合同效力的依据，本人与介休电影公司签署的协议应为合法有效。最高人民法院在(2001)民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷案的判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的争议，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效。最高人民法院民一庭法官程新文对该案进行评析时指出：“本案当事人签订租赁合同时，国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此一审法院认定本案所涉合同有效是正确的。”最高人民法院的判决虽不起判例作用，但有指导意义，可以作为地方各级法院在处理类似租赁合同纠纷案件时的参考。现在该合同尚在履行当中，由于现在该楼房涉及到商业开发，现介休市文化旅游发展委员会系基于拆迁所期待的巨大利益。主张本人与介休电影公司签署的租赁合同部分无效，违背了诚实信用原则，其主张不应该得到支持。二、从2013年7月起，原告就破坏合同，让本人迁出该楼，其是一名守法公民，对于国家的拆迁其也积极响应，但原告不依合同办事。找各种借口多次将其诉至法院，妄图撕毁合同。另外从2013年起拆迁垃圾遍布其所盖大楼四周，大楼临街处被政府搭起工程布遮挡，六年多的时间其无法正常经营，给本人造成很大的经济损失，身心也受到严重摧残。如今本人患重病，说句实在话经不起折腾。对方真实意图并不是合同有没有效，原告目的是要拆掉楼，本人觉得这事双方可以商量，毕竞现在患病需要钱，完全没必要把这事推向法院。综上所述，请求法庭认真考虑被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求，公正公平审理本案。 经审理查明认定的事实如下：1998年4月20日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），一、甲方同意将位于电影院楼以北的旧平房建筑和百花商场由乙方拆除，乙方投资新建三层楼房一座，面积1000平方米。二、新建楼房的产权归甲方，其中楼房的第三层由东向西300平方米归甲方占用，其余部分作为乙方的租赁区域，由甲方租给乙方使用，租赁期满后，由甲方无偿收回。三、租赁期共计三十年，从一九九八年七月一日至二〇二八年六月三十日止，租金为每年三万元，于每年的十一月份一次性付清等其他事项、权利义务、违约责任。合同落款处签字盖章（详见合同）。次日，经介休市公证处办理公证书（98）介经证字第80号公证书，合同履行期间，原、被告并无异议。2019年7月，原告从介休市文化和旅游局提起诉讼，经本院审理作出（2019）晋0729民初820号民事裁定书，原告主体不适格被驳回起诉。现原告诉讼认为，租赁合同是签订在合同法生效之前，对租赁期限未有约定，合同法颁布后，对租赁期限约定为二十年，即原、被告的租赁合同至2019年10月1日为二十年，后续履行期应当认定为无效，要求确认《租赁合同》部分无效。被告则坚持辩称意见。另查明，原告是介休市全民所有制的文化企业，成立于1959年，介休市工商局于2003年11月17日作出介工商罚字（2003）17号文件，依法对介休市电影发行放映公司营业执照吊销，但至今未注销。此为本案事实。 本院认为，本案的争议焦点为诉争《租赁合同》中超过二十年部分，租赁期限的约定是否有效。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条第一款规定，合同法实施以后，成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定。合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本法解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案原告与被告签订的《租赁合同》的时间为合同法实施前的1998年4月，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性规定，当事人均可以对租赁期进行自由约定，根据法无禁止即自由的私法自治原则，本案原、被告签订了租期为三十年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定，故双方的租赁合同应认定有有效合同。现原告诉讼主张在合同法实施后，以双方约定的租期超过二十年，违反合同法的规定为由，要求确认合同中超过二十年部分无效，应当按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条第一款规定，适用合同法关于租期的相关规定，即认定租期超过二十年的部分无效，但二十年计算时间应以合同法生效之日起计算。即1999年10月1日至2019年10月1日止，超过部分无效，具体到本案，原、被告签订的租房合同履行期限跨越了新旧合同法，履行期限在合同法实施之后的应当适用《合同法》第二百一十四条的规定，涉案租房合同自1999年10月1日起至2019年10月1日止租赁期限超过二十年部分的约定无效。为此，原告所诉符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条第一款之规定，判决如下： 原告介休市电影发行放映公司与被告陈九霄签订的《租赁合同》中，自1999年10月1日起租赁期限超过二十年的部分无效。 案件受理费100元，由原告介休市电影发行放映公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  陈永灵 人民陪审员  赵小茜 人民陪审员  裴彩洁 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  郭 艳