江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初641号原告（反诉被告）：邓细斌，男，1958年1月2日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：徐项锋、杨若乔（实习），江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：郑黎军，男，1971年3月28日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。被告：江西绿峰生态科技发展有限公司，住所地：横峰县岑阳镇解放中路龙华商城E7-11，统一社会信用代码：91361125563826949K。法定代表人：郑菊仙，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：兰秀军，江西岑阳律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）邓细斌与被告（反诉原告）郑黎军、被告江西省横峰县生态科技发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法由审判员郑柏荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓细斌及其委托诉讼代理人徐项锋、杨若乔（实习）到庭参加诉讼，被告（反诉原告）郑黎军、被告江西绿峰生态科技发展有限公司及其委托诉讼代理人兰秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓细斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因房产不能赎回所造成原告的房屋价值损失（暂按2018年9月27日上饶市永信房地产土地评估有限公司对案涉房屋评估价值2871544元计算，若法院认为需要另行鉴定，则以本案委托鉴定为准）；2、判令被告自2020年起每年支付原告十五万元赔偿款，至前述相关损失给付时止；3、判令被告自2020年2月25日起以壹佰万基本金按月利率贰分五里支付原告利息至前述款项归还时止（算至2020年6月10日止，计息13125元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月1日，案外人陈江向中国农业银行股份有限公司横峰县支行（下称“农业银行”）申请贷款，原告以自身位于横峰县为其提供抵押物担保。该贷款实际使用人系被告郑黎军。贷款实现后，因陈江及郑黎军不能在规定时间内还款而使前述抵押房产被司法拍卖。因此，原告与郑黎军于2019年11月28日签订了《协议》，约定：1、原、被告约定，被告郑黎军在2020年1月24日前将原告提供的抵押房产证赎回的事实。2、原、被告约定，若房产证赎回不能，被告郑黎军应承担每年支付给原告15万元丧失房产使用权损失赔偿，以及支付从2020年2月25日起以100万为本金按月息2.5%计算至房产赎回为止补偿的事实；3、被告江西绿峰生态科技发展有限公司自愿为被告郑黎军提供连带担保的事实。至今为止，被告仍未履行协议，已违约。为了维护原告合法权益，故诉至贵院。被告（反诉原告）郑黎军、被告江西绿峰生态科技发展有限公司辩称：一、根据陈江与原告签订的协议以及原告将借款利息打入陈江账户的事实，可得知，中国农业银行股份有限公司横峰县支行（下称“农业银行”）200万元的实际的用款人为原告和郑黎军，而且2015年以及2019年协议的主体，均有陈江的名字，也就是说2015和2019协议都是以陈江向农业银行贷款为事实基础，如果排除横峰县人民法院（2017）赣1125民初1286号判决书，则存在皮之不存毛将附焉的问题。根据2019年协议内容可知，其与2015年协议是承前继后的关系，不能割裂开来，审视相关法律事实的关系。二、即使认为被告郑黎军是实际借款人，他与原告签订的任何一份协议，权利基础更应该是抵押人向借款人追偿。三、原告陈述赔偿不是违约金是损失的计算方法，原告即要求按照房屋价值赔偿，又要求每年15万元的损失以及利息，是重复得利，不符合法律规定的损失填补原则。四、关于违约金原告要求过高，可参照最新发布的民间借贷司法解释有关利率限额的规定。五、关于房屋赔偿金额的问题，原告要求数百万元损失不符合事实，即使参照原先的评估价，200万元拍卖都无人问津，最终以160余万元被成功拍出，说明287万元不被市场认可，不是可以参考的市场价，其房屋价值应当以成功拍卖的成交价格为准。原告（反诉被告）邓细斌向法庭提交以下证据：一、原告身份证一份。证明：原告系本案适格主体。二、横峰县法院（2017）赣1125民初1286号《民事判决书》一份。证明：1.案外人陈江向横峰县农业银行贷款，原告为其提供抵押物担保最高额99万元银行贷款的事实；2.生效判决确定原告为案外人陈江银行贷款承担最高额抵押担保责任及共同承担案件受理费、保全费共计18171元的事实。三、1.2018年9月27日上饶市永信房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》一份；2.《横峰县人民法院关于变卖横峰县公告》一份；3.（2018）赣1125执423号之二《执行裁定书》一份；4.成交确认书一份；5.（2018）赣1125执423号之三《执行裁定书》一份。证明：1.原告提供的抵押担保房产评估价值为2871544元的事实；2.因两次流拍，原告提供的抵押担保房产被以1608065元价格变卖给案外人张佳明、张瑜、黄慰、张再明的事实。四、原告与被告郑黎军2015年7月10日签订的《协议》一份。证明：1.涉案的银行贷款实际借款人是被告郑黎军的事实；2.原告使用的80万元银行贷款本金，原告已支付给被告郑黎军50万元，原告与被告郑黎军约定包括原告使用的30万元在内的剩余全部贷款本息由被告郑黎军归还的事实；3.被告郑黎军承诺在2015年12月前还清涉案银行贷款并解除原告房产抵押的事实。五、原告与两被告2019年11月26日签订的《协议》一份。证明：1.原、被告约定，被告郑黎军在2020年1月24日前将原告提供的抵押房产证赎回的事实；2.原、被告约定，若房产证赎回不能，被告郑黎军应承担每年支付给原告15万元丧失房产使用权损失赔偿，以及支付从2020年2月25日起以100万为本金按月息2.5%计算至房产赎回为止补偿的事实；3.被告江西绿峰生态科技发展有限公司自愿为被告郑黎军提供连带担保的事实。被告（反诉原告）郑黎军向法庭提交以下证据：一、横峰县人民法院（2017）赣1125民初1286号《民事判决书》复印件，证明中国农业银行股份有限公司横峰县支行（以下简称“横峰农行”）对原告提供抵押担保的位于横峰县人民大道31号房产（房产证：横房权证横峰县字第××、20××02号）的折价或者拍卖、变卖价款仅在约定的最高额抵押担保99万元债权范围内优先受偿，原告追偿的限额应当也是99万元；二、1.横峰农行出具的《法院强制执行申请书》复印件；2.横峰法院出具的（2018）赣1125执423号之一《执行裁定书》复印件；3.横峰法院出具的（2018）赣1125执423号之三《执行裁定书》复印件；4.横峰法院出具的《成交确认书》复印件；5.横峰法院出具的（2018）赣1125执423号《第二次拍卖通知书》复印件。证明横峰农行对横峰县人民法院（2017）赣1125民初1286号《民事判决书》申请了强制执行，原告的房产在第一次以2010081元价格拍卖时便流拍，于2019年3月12日进行了第二次拍卖，起拍价和成交价格均为1608065元；三、原告与第一被告、第二被告签订的《协议》复印件，证明第一被告郑黎军实际是代陈江（原告承担抵押担保责任案件中的债务人）承担责任的事实；四、1.原告和陈江签订的《协议书》复印件；2.原告出具的《收条》复印件。证明原告房产在横峰农行抵押限额为99万元，其本人实际使用金额为80万元，是实际借款人的事实；2原告已获得34万元补偿，且尚有30万元横峰农行贷款未支付，实际获利已高达64万元的事实；3.原告已获得高额利益，仍索取超高补偿，原、被告双方应当重新结算，以免严重违反公平原则。本院对原被告提供的证据认定如下：原告提供的证据一，二质证双方没有异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，其证明力本院予以确认。原告提供的证据三，二被告对其真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告能按照287万元的评估价向被告追偿，因该房屋被法院执行拍卖的最终市场成交价格为161万余元，故本院对二被告提出的异议予以采纳；原告提供的证据四，二被告认为对协议真实性无异议，但认为该证据不能证明涉案银行贷款实际借款人是郑黎军，且该证据证明了原告实际使用80万元银行贷款，本院对二被告提出的异议予以采纳；原告提供的证据五，二被告对协议真实性无异议，但认为该协议约定费用超过法定允许的限度，并认为该证据不能证明被告江西绿峰生态科技发展有限公司为被告郑黎军全部债务提供担保。因该协议部分存在事实上履行不能，因此，对原告证明目的本院不予认可。二被告提供的证据一，原告对其证明目的有异议，对真实性合法性无异议，原告认为本案原告的起诉对象是郑黎军以及江西绿峰生态科技发展有限公司，诉请依据是2019年11月26日原告与二被告签订的协议，因此，本案的案由应当是合同纠纷，若原告诉请是基于1286号民事判决书及陈江的贷款协议，那原告的诉请对象应是陈江，本案案由才应定性为追偿权纠纷，本院对原告提出的异议予以采纳；二被告提供的证据三，原告对其真实性合法性无异议，对证明对象有异议，原告认为该组证据只能反映被告郑黎军是自愿作为债务人加入原告与陈江之债。本院对原告提出的异议予以采纳；二被告提供的证据四，原告认为对真实性、证明目的有异议，1、从2015年7月10日协议中可知涉案银行借款的实际借款人是被告郑黎军，原告使用了该银行贷款的80万元，是原告与被告郑黎军之间基于贷款使用了原告的抵押物发生的另一法律关系，并不能认定原告是该80万元的实际借款人，且原告已归还被告郑黎军50万元，另30万元以及双方之间其他的34万元借款，原告与被告已做处分，该64万元债权债务已消灭，且该64万元并非被告郑黎军给予原告的补偿。本院对原告提出的异议予以采纳；郑黎军反诉称：1、请求判令反诉被告归还反诉原告借款本金640000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告34万元借条债务应当重新履行。2019年11月,反诉被告邓细斌要求反诉原告郑黎军赎回当时已经被横峰县人民法院拍卖的反诉被告邓细斌房产的房产证,并要求反诉原告郑黎军以34万元借条的债权作为补偿。为此,反诉原告郑黎军、反诉被告邓细斌于2019年11月26日签订了《协议》。反诉原告郑黎军与反诉被告邓细斌房产的买受人张佳明、张瑜、黄慰、张再明协商未果。因此,因赎回房产证已履行不能,关于以34万元借条的债权作为补偿也应当作废,反诉被告应当按照抵押人追偿的相关法律规定行使追偿权,不能违反公平原则多头得利。二、2019年11月26日签订的《协议》不包括反诉被告邓细斌实际使用且尚未归还的30万元银行贷款。2010年9月10日,反诉被告邓细斌与横峰农行借款人陈江签订《协议书》(以下简称“2010协议书”),借款人陈江由反诉被告邓细斌提供抵押担保,向横峰农行借款,所借款项中80万元交于反诉被告邓细斌使用,并由反诉被告承担相应费用。因陈江所借银行贷款均转借给反诉原告实际使用,相应的贷款利息、费用也是反诉原告承担,“2010协议书”实际履行也是反诉原告和反诉被告。之后,反诉被告归还50万元,便再未归还该笔银行贷款。因反诉被告是该笔银行贷款的抵押人,该债务可在其承担抵押担保责任并行使追偿权时抵扣,故反诉原告和反诉被告便一直未作处理。现反诉被告邓细斌向反诉原告追偿,应当抵消或归还反诉原告30万元。综上所述,反诉被告邓细斌尚欠反诉原告640000元债务,应当予以归还,请贵院依法判如所请。邓细斌针对反诉答辩称，一、反诉被告无需重新履行34万元的借条债务,前述债权债务已经消灭。2019年11月26日签订的协议中,反诉原告与反诉被告双方已经进行结算，协议签订之前的34万元债权债务均已消灭，郑黎军已将所有借条归还给反诉被告。二、反诉原告要求反诉被告归还涉案30万元的诉请不能成立。关于30万元的银行贷款,双方已经进行过处分。在2015年7月10日签订的协议中,双方就明确了涉案的30万元银行贷款全部由反诉原告归还,无需反诉被告承担,反诉原告无权再要求反诉被告归还该款项。三、反诉原告在反诉状中陈述陈江所贷之款的利息均由其承担系与事实不符:反诉被告从放贷日起至2013年9月每月都将该利息支付到陈江的贷款账号(该卡实际由郑黎军持有)中,其中根据判决书可看出前11个月的利息款系郑黎军实际还了银行利息,但之后反诉被告支付的利息均被郑黎军个人取出挪用,因此才有了陈江违约还款以致反诉被告房产被两次流拍最后变卖的事实。原告（反诉被告）邓细斌向法庭提交以下证据：一、1.反诉原、被告2019年11月26日签订的《协议》一份；2.反诉被告出具给反诉原告的《借条》原件7张及反诉原告提供的《收条》复印件一张。证明涉案34万元借条原件已归还给反诉被告，反诉原告与反诉被告之间的34万元借款债权债务已消灭的事实。二、反诉原、被告2015年7月10日签订的《协议》一份。证明反诉原、被告约定，涉案30万元银行贷款本息全部由反诉原告归还，反诉原告现又请求反诉被告归还该30万元，是不能成立的。三、1.中国农业银行回单17张；2.邓细斌尾号为6616农业银行卡交易明细；3.（2017）赣1125民初1286号《民事判决书》。证明反诉被告使用的80万元贷款利息，反诉被告从放贷日支付至2013年9月到陈江贷款账号（该卡实际由郑黎军持有）的事实，其中前11个月的利息款系实际还了银行利息，反诉被告支付的之后利息均被郑黎军个人取出挪用。本院对反诉被告提供的证据认定如下：反诉被告提供的证据一、二，反诉原告认为对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案中的法律基础及事实基础均因为陈江和原告共同向横峰农行贷款，由原告提供抵押物导致。关于30万元及34万元也是因为农行起诉陈江无力归还贷款，原告的房产有可能被农业银行处置的前提下，被告郑黎军才给予原告30万元及34万元债务免除。因该协议经原被告双方确认生效且不违反法律法规规定，因此，对反诉原告提出的异议不予采纳；反诉被告提供的证据三，反诉原告认为该证据证明原告与陈江签署协议是真实的，反诉被告是80万元借款实际使用人，按照约定，支付银行借款利息，但是该证据并不能证明陈江的银行卡由反诉原告使用，利息被反诉原告郑黎军个人取出挪用。本院对反诉原告提出的异议予以采纳。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月26日，案外人陈江与中国农业银行股份有限公司横峰县支行签订《最高额担保个人借款合同》，原告以其位于横峰县为该合同提供抵押物担保。该合同约定：借款金额为200万元，借款期限自2010年7月26日起至2013年7月25日止。2015年7月10日，原告与被告郑黎军签订协议：被告郑黎军在2010年9月以陈江的名义借用乙方的房产向横峰县农业银行抵押贷款约100万元，其中80万元由被告郑黎军给付原告邓细斌使用，因原告邓细斌已向被告归还贷款50万元，剩余30万元贷款，被告郑黎军不要求原告归还。并约定被告郑黎军在2015年12月前将农业银行贷款还清，将原告的房屋产权证解除抵押。后由于案外人陈江、被告郑黎军未还贷款，中国农业银行股份有限公司横峰县支行诉至横峰县人民法院。2018年1月26日横峰县人民法院作出（2017）赣1125民初1286号《民事判决书》判决：债权人中国农业银行股份有限公司横峰县支行对原告提供抵押担保的位于横峰县人民大道31号的房产（房产证号:横房权证横峰县字第××、20××02号）的折价或者拍卖、变卖价款仅在约定的最高额抵押担保99万元债权范围内优先受偿。后原告房屋被执行拍卖，2019年3月12日，原告作抵押担保的房屋被变卖成交。因此，原告与被告郑黎军于2019年11月26日签订《协议》一份，约定：1、被告郑黎军在2020年1月24日前将原告原抵押贷款的房产证赎回；2、被告江西绿峰生态科技有限公司对本协议第一条进行担保；3、原被告之前的债务债权全部消灭；4、若房产证赎回不能，被告郑黎军应承担每年支付给原告15万元损失赔偿，以及支付从2020年2月25日起以100万为本金按月息2.5%计算至房产赎回为止补偿。本院认为，原告在庭审时要求变更本案案由，认为本案原告起诉被告的基础法律事实是2019年11月26日的协议书，并不是依据横峰县人民法院（2017）赣1125民初1286号民事判决书，郑黎军并不是涉案银行贷款的登记借款人，因此本案案由应属于合同纠纷，不属于追偿权纠纷。对原告的该意见，本院在庭审中也予以释明，原告是以2019年11月26日的协议作合同纠纷案由，还是以涉案房屋被法院依法变卖损失要求按追偿权纠纷为案由，原告坚持以合同纠纷为案由，因此，本院对原告要求本案以合同纠纷为案由的意见予以采纳。但因原告原抵押房产已被成功变卖，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，被告郑黎军在2019年原告与二被告签订的协议中作出关于赎回房产证的承诺事实上无法履行。且根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定购房者（即本案中原抵押房屋现所有权人）对自己所有的房屋享有自由处分的权利，被告郑黎军并未与购房者签订任何买卖合同或订立其他有关合同，就作出赎回房产的承诺，属于无效承诺。因此，被告江西绿峰生态科技发展有限公司对于该约定的担保责任、双方关于赎回房产证不能所要求赔偿的损失均应属无效约定。故原告依据合同要求二被告承担的损失赔偿，本院不予支持。根据反诉原告郑黎军与反诉被告邓细斌签订的两份协议可知，反诉原告已自愿放弃对反诉被告的债权，因此，对于反诉原告要求反诉被告返还借款本金640000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十一条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、驳回原告（反诉被告）所有诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）所有诉讼请求。案件受理费29772元，减半收取14886元，由原告（反诉被告）邓细斌承担。反诉案件受理费10200元，减半收取5100元，由被告（反诉原告）郑黎军承担。诉讼保全措施费5000元，由原告（反诉被告）邓细斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  郑柏荣二〇二〇年九月八日书记员  李明月法律附页：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同取去的处分权的，该合同有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。