北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民再17号抗诉机关：北京市人民检察院第三分院。申诉人（原审被告）：高宇宏，女，1975年11月4日出生，汉族，户籍地北京市密云区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：张卫东，女，1949年6月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨德清（张卫东之夫），1950年9月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区居民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原审被告：金晓强，男，1972年4月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现被羁押，身份号码×××。原审被告：王兵，男，1973年12月29日出生，汉族，户籍地北京市东城区，住北京市通州区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何杨（王兵之妻），1980年8月31日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。申诉人高宇宏因与被申诉人张卫东及一审被告金晓强、王兵确认合同无效纠纷一案，不服本院（2012）顺民初字第12988号民事判决，向北京市人民检察院第三分院申诉。北京市人民检察院第三分院作出京三分检民（行）监[2016]118×号民事抗诉书，向北京市第三中级人民法院提出抗诉。北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民抗1号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，高宇宏不服（2017）京0113民再3号民事判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理作出（2018）京03民再100号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。北京市人民检察院第三分院未指派出庭人员。申诉人高宇宏之委托诉讼代理人杨光，被申诉人张卫东及其委托诉讼代理人杨德清、董海鹰，一审被告王兵之委托诉讼代理人何杨到庭参加诉讼。一审被告金晓强被羁押，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院第三分院抗诉认为，本案中高宇宏身份证记载的地址为“北京市平谷区×号”，但北京市顺义区人民法院将送达的起诉状副本、传票、证据等材料的司法专邮地址错误书写为“北京市平谷区×号”，致使该邮件因“地址欠详”被退回。后北京市顺义区人民法院虽向北京市密云县×进行了送达，但因“电话空号，查无此人”被退回。北京市顺义区人民法院未穷尽其他送达方式，适用公告送达程序不当，剥夺了高宇宏辩论权利，导致可能未查清案件全部事实。高宇宏称：高宇宏从王兵处购买顺义区×楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋），查验了王兵的房屋所有权证，王兵有权处分涉诉房屋。即使王兵属于无权处分，高宇宏也属于善意取得，理由为：第一，高宇宏对王兵与其前一手的交易情况不知情，高宇宏完全信赖房屋登记簿中的登记，相信王兵系所有权人；第二，《房屋买卖协议书》上记载的21万元价款是中介机构按照指导价格填写的，目的是为了少缴纳税款，而高宇宏购买涉诉房屋的实际价格为36万元，每平方米单价为近6000元，并非低价；第三，涉诉房屋已经转移登记至高宇宏名下。张卫东主张高宇宏与王兵恶意串通，但是并未提交相应证据。金晓强持有经过公证的委托书，且张卫东自称其2006年8月就已经知道涉诉房屋被处分的事情，却不主张权利，有违常理。故此，请求法院驳回张卫东全部诉讼请求。张卫东辩称：王兵与高宇宏签订两份买卖合同和一张收据，但是王兵的字迹并非同一人书写，且两份买卖合同内容不同、日期不同。建委备案的合同签订时间为2007年4月12日，房款为21万元，但是高宇宏提交的合同签订时间为2007年5月10日，房款为36万元，高宇宏提交的合同系虚假合同。建委备案的高宇宏贷款合同签订日期为2007年6月7日，但是农行密云支行提供的贷款合同签订日期为2007年5月24日，两份合同有十多处不同且加盖两个不同的公章。从王兵与高宇宏签订合同、办理登记、交纳房款的顺序来看，王兵与高宇宏有骗贷的行为。农行密云支行的工作人员在取得授权委托书前就行使了委托权利，该工作人员与高宇宏恶意串通。农行密云支行向住建委提交的房屋所有权证书号是错误的，并非涉诉房屋。高宇宏在办理抵押登记时出具了房屋未出租情况证明，亦能证明高宇宏存在恶意。金晓强因为杀人被通缉，无法代理张卫东办理房屋过户手续，且房屋过户手续中，金晓强提供的张卫东身份证系伪造的，该身份信息的字体与真实身份证中的字体有差异。金晓强述称：2006年8月我在逃，就回来北京几天。王兵是房地产经纪公司专门收购二手房的，《房屋买卖协议书》是我和王兵本人签的，我去房管局签完字办完手续我就走了，售房款我没有管，不清楚售房款是否给了张卫东。我认为公证委托手续是合法的，房屋买卖是房主真实意愿，我与王兵的房屋买卖合同是有效的，王兵之后出售是否合法我不清楚；我不认识高宇宏，不知道王兵和高宇宏房屋买卖一事。王兵述称：2006年8月18日的金晓强代张卫东签订的《房屋买卖协议书》是金晓强和我本人在房管局签订的，2007年4月12日的房屋买卖协议书是我和高宇宏签订的，两次过户都是我本人办理的。但是2007年5月10日的房屋买卖协议书和首付款收据均不是我本人所签，我也没有去农业银行办理过贷款手续。我从未到涉诉房屋现场看过房屋，首付款和银行的贷款我都没有收到。2012年9月26日，张卫东向本院起诉请求：1.确认金晓强和王兵于2006年8月18日就涉诉房屋签订的房改房房屋买卖协议无效；2.确认王兵与高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由金晓强、王兵、高宇宏承担。原审查明：涉诉房屋原系张卫东所有。2004年7月26日经北京市国信公证处公证，张卫东、杨德清（张卫东之夫）委托金晓强出售涉诉房屋。委托书内容为：“我们拥有坐落在北京市顺义区×楼×单元×号房产一套（房屋所有权证号：京房权证顺私移字第×号），我们现想出售该房产，特委托金晓强作为我们的合法代理人，办理如下事项：1.签订房屋转让合同；2.收取房款，缴纳相关税费；3.协助买方办理二手房按揭手续；4.办理该房屋产权过户手续及其他相关事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自二○○四年八月二十六日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”2006年8月18日金晓强代张卫东与王兵就涉诉房屋签订了《房改房房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋售予王兵，房屋建筑面积63.12平方米，总价18万元，并办理了过户登记手续。2007年4月12日王兵与高宇宏签订了《房屋买卖协议书》，将涉诉房屋以21万元的价格售予高宇宏，并办理了过户登记手续。现涉诉房屋登记于高宇宏名下。涉诉房屋一直由张卫东居住使用至今，张卫东提交了其居住期间交纳物业费、供暖费的票据。原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。2006年8月18日，金晓强代理张卫东与王兵签订《房改房房屋买卖协议书》，距离2004年7月26日张卫东对金晓强的授权已接近两年的时间，金晓强对合同中的成交价格等重要事项均未事前征得张卫东的明确同意，且合同中对于涉诉房屋交易的定金、交房时间、付款方式、装修及税费承担等合同重要条款均为空白，明显违背常理，据此本院认定金晓强与王兵存在主观上的恶意串通。根据本案已查明的事实，涉诉房屋一直由张卫东实际占有使用，王兵在明知张卫东对其与金晓强代理张卫东所签订的《房改房房屋买卖协议书》效力提出强烈异议，张卫东占有涉诉房屋的情况下，仍恶意转移涉诉房屋权属登记至高宇宏名下的行为，亦能够进一步佐证王兵与金晓强存在恶意串通损害张卫东利益的故意。故此，2006年8月18日金晓强代理张卫东与王兵签订的《房改房房屋买卖协议书》应当认定为无效。对于张卫东要求确认上述《房改房房屋买卖协议书》无效的请求，本院予以支持。涉诉房屋一直由张卫东实际占有使用，王兵与高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》，合同中没有对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款的约定，该情形不符合正常的市场交易习惯。高宇宏显然不属于善意第三人，王兵与高宇宏就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》亦应属无效。对于张卫东要求确认2007年4月12日王兵与高宇宏就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》无效的请求，本院予以支持。原审判决：一、二○○六年八月十八日金晓强代理张卫东与王兵就顺义区×楼×单元×室房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》无效；二、二○○七年四月十二日王兵与高宇宏就顺义区×楼×单元×室房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。原再审查明：1998年11月23日，北京铁路局北京铁路分局与张卫东签订《单位出售公有住宅楼房合同书》。该合同约定北京铁路局北京铁路分局以22605元价格出售房屋给张卫东，建筑面积63.12平方米。1999年5月13日，北京市房屋土地管理局为张卫东核发了京房权证顺私移字第×号房屋所有权证。2004年7月26日，张卫东（身份证号码为×××）、杨德清（张卫东之夫，身份证号码为×××）共同向金晓强出具委托书。委托书内容为：“我们拥有座落在北京市顺义区×楼×单元×号房产一套（房屋所有权证号：京房权证顺私移字第×号），我们现想出售该房产，特委托金晓强作为我们的合法代理人，办理如下事项：1.签订房屋转让合同；2.收取房款，缴纳相关税费；3.协助买方办理二手房按揭手续；4.办理该房屋产权过户手续及其他相关事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自二○○四年八月二十六日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”该委托书经北京国信公证处公证。关于上述事实，张卫东称，1995年杨德清因为工作关系认识了王大鹏。张卫东与杨德清名下共三套房屋，分别为涉诉房屋、顺义区×号楼×单元×号房屋以及×小区的一处房屋。但是因为三套房屋格局、楼层及小区环境等问题，张卫东与杨德清想将三套房屋卖掉换一套好一些的房子。王大鹏知道张卫东、杨德清想卖房子，且认识能够将房屋卖出高价钱的金晓强。出于对王大鹏的信任，二人就委托金晓强办理卖房事宜。在办理委托书的公证前，王大鹏将张卫东、杨德清、张卫东弟弟名下四套房屋的产权证拿走。办理公证时，张卫东、杨德清、金晓强均使用的为一代身份证，此后张卫东并未将二代身份证交予金晓强或王大鹏。2004年8月26日，王大鹏向金晓强出具承诺书，内容为：“本人王大鹏因种种原因向金晓强所借肆拾贰万元人民币无法偿还，特延续至二○○四年九月十一日，一次还清人民币伍拾贰万元整。特此承诺。”该承诺书下方有“见证人杨德清承担一切责任”字样。2004年12月24日，杨德清向金晓强出具保证书，内容为：“关于王大鹏向金晓强借的款，我保证协助在○四年十二月三十日前还。否则我履行我的承诺，移交房产。”张卫东认可，“见证人杨德清承担一切责任”字样及保证书均由杨德清书写，但称未明确使用哪套房屋为王大鹏的借款提供担保，且为王大鹏的债务进行担保与本案无关。另有一份未署名、日期不详的手写房产清单，载明了7处房产的坐落、面积及产权证号，其中包含了涉诉房屋。高宇宏、张卫东均表示不清楚该手写房产清单的来源。高宇宏认为，涉诉房屋名义上是张卫东委托金晓强出售，实际上是以涉诉房屋为王大鹏的债务进行担保。金晓强因涉嫌在北京市海淀区将他人殴打致死，于2006年3月被列入了在逃人员名单。2006年8月18日，金晓强代理张卫东与王兵签订《房改房房屋买卖协议书》，该协议约定，张卫东以18万元价格将涉诉房屋出售给王兵；张卫东保证房屋无抵押、产权纠纷以及与原产权单位无特殊限定条款，出示并移交购房时及购房后的相关手续和协议，结清物业、供暖、水、电、气、电话、有线等费用，转让日期以前债务由张卫东负责，但是由王兵向张卫东追讨；张卫东在出售此房前后一年内新购商品房可享受契税减免。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。同日，金晓强代理张卫东与王兵办理了涉诉房屋的产权过户手续，按照18万元的价格缴纳了契税、土地出让金及成本差价。北京市建设委员会亦在同一日为王兵颁发了京房权证顺私移字第×号房屋所有权证书。张卫东表示，自己一直居住、使用涉诉房屋，不清楚房屋被出售，亦未得到售房款；涉诉房屋产权过户手续中金晓强提交的张卫东二代身份证复印件系虚假的身份证件，张卫东身份信息虽然正确但与真实的张卫东身份证件的字体存在差异；张卫东的房产证中未注明涉诉房屋系房改房，自己不清楚房屋的性质，也不清楚金晓强如何得知涉诉房屋的性质。2007年4月12日，王兵与高宇宏签订了一份《房屋买卖协议书（存量房买卖）》，该协议约定，王兵将涉诉房屋以21万元的价格卖与高宇宏；王兵保证房屋无抵押、无产权纠纷，转让日期以前的债权、债务由王兵负担，但由高宇宏负责追讨。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。协议落款处除王兵、高宇宏签名外还有北京博爱房地产经纪有限责任公司盖章。高宇宏称，该协议是2007年5月24日申请办理房屋转移登记时，王兵、高宇宏以及中介公司在房产交易大厅签订的，日期倒签可能是与银行审批贷款有关。中介公司是高宇宏与王兵为顺利过户而共同找的，21万元的价格是为了少交纳税款，实际交易价格以其与王兵签署的另一份协议为准。2007年5月9日，北京华城鑫世纪房地产经纪有限公司为高宇宏出具了一份证明。该证明主要内容为，高宇宏2003年8月1日至今在其单位工作，任业务经理，月收入为3500元。该证明下方载明单位人事部门负责人姓名为高志坚。张卫东认为，高宇宏是房地产从业人员，清楚房地产交易、过户的流程。高宇宏称，当时其并无工作，该收入证明是其弟弟高志坚为其办理贷款而开具的。2007年5月10日，王兵与高宇宏签订了另一份《房屋买卖协议书》，该协议约定，王兵将涉诉房屋以36万元的价格卖与高宇宏；高宇宏应于2007年5月10日支付首付款16万元，剩余20万元高宇宏申请银行按揭；高宇宏交齐房款后，王兵负责房屋水、电、暖部件齐全，提供产权证件，协助过户；过户产生的税费，双方按照规定交纳。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。同日，王兵为高宇宏出具收据一张，载明王兵收到了高宇宏涉诉房屋首付款16万元。2007年5月14日，高宇宏、王兵均在农行北京密云东门分理处开具了银行账户。高宇宏称，自己希望孩子在顺义就读幼儿园，通过弟弟高志坚的朋友得知王兵要出售涉诉房屋，并且由弟弟高志坚谈好了36万元的价格后决定购买，决定购买涉诉房屋时并不了解涉诉房屋对应哪些学校。2007年4、5月份第一次与王兵见面，在王兵带领下到了标有×门牌号的房屋处，由于王兵没有带钥匙，只是通过了木头入户门上的窟窿看见房子为毛坯房。2007年5月10日的协议是在农行密云支行签订的，向银行提交协议并经银行审核同意放贷后将首付款16万元现金支付给王兵，如果银行贷款无法办理，就无法购买涉诉房屋。银行要求贷款打入卖房人在贷款银行开立的账户中，因此王兵、高宇宏均在同一网点开具了银行账户。2007年6月，高宇宏到了标有×门牌号的房屋处，用王兵给的钥匙无法打开房门，高宇宏找了开锁公司开门。邻居告知高宇宏撬开的是错误的房门，并且通过该邻居找到张卫东。张卫东承诺三天腾房，并且杨德清带领高宇宏到一个商场，找到了涉诉房屋的承租人，该承租人是该商场卖鞋的一个女孩。杨德清告知承租人三日内腾退房屋，但是三日后，张卫东拒绝腾退房屋。高宇宏向居委会及派出所反映，派出所民警告知高宇宏涉诉房屋牵涉到金晓强的刑事犯罪，要求高宇宏回家等消息，当时没有作笔录。张卫东认可，当时的承租人确实为一个卖鞋的女孩，但是并不清楚承租人上班的地点，在2014年以前从未见过高宇宏。曾经有人威胁、要求张卫东腾退涉诉房屋，但是张卫东并不清楚对方是谁。2007年5月24日，高宇宏、王兵填写了《北京市顺义区房屋产权交易登记表》，高宇宏按照21万元房价缴纳了契税。2007年6月6日，高宇宏取得京房权证顺私移字第×号房屋所有权证。2007年5月24日，贷款人（抵押权人）农行密云支行与借款人（抵押人）高宇宏签订了《个人购房担保借款合同》，高宇宏将涉诉房屋作为抵押，借款20万元，借款期限自2007年6月8日至2027年6月7日。高宇宏称，高宇宏与王兵办理房产过户及与农行密云支行签订《个人购房担保借款合同》并非同一天，《个人购房担保借款合同》未填写日期，具体日期由银行根据业务办理的需要填写。2007年6月7日，贷款人（抵押权人）农行密云支行与借款人（抵押人）高宇宏签订了《个人购房担保借款合同》，内容与2007年5月24日《个人购房担保借款合同》内容基本一致。2007年5月31日，抵押人高宇宏、抵押权人农行密云支行共同向北京市顺义区建设委员会申请对涉诉房屋进行抵押登记。在申请对涉诉房屋进行抵押登记时，高宇宏与农行密云支行共同向北京市顺义区建设委员会出具了《未出租情况证明》，证明涉诉房屋抵押给农行密云支行，房产用途为高宇宏自住，未对外出租。2007年6月7日，北京市顺义区建设委员会填发了房顺私移他字第101452号房屋他项权证，载明权利价值为36万元，抵押金额为20万元。2007年6月8日，农行密云支行向王兵在农行北京密云东门分理处开具的账户中打入20万元。2007年6月13日，杨德清以王大鹏、金晓强于2004年7月合伙诈骗其两套房屋、100万元人民币为由向北京市公安局海淀分局报案。张卫东称，房本给了王大鹏之后，多次寻找王大鹏但是都未找到。2007年在电视栏目《法治进行时》中得知金晓强涉嫌犯罪被列为在逃人员后，张卫东向房屋登记机关申请挂失房产证，但是房屋登记机关仅告知涉诉房屋以及顺义区×号楼×单元×号房屋已经出售，拒绝提供其他信息，于是张卫东向北京国信公证处所在地的公安机关报案。2011年12月，张卫东将北京市住房和城乡建设委员会、第三人王兵起诉至本院，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会2006年8月18日对京房权证顺私移字第×号房屋所有权证的转移登记行为。该案审理期间，张卫东于庭审中称，2006年8月底，一个朋友看《法制进行时》得知金晓强涉嫌杀人在逃。张卫东持身份证件至房管部门进行挂失登记，得知了其两套房屋被卖。2007年6月，有人到涉诉房屋对门的房屋撬锁，以为被撬的房屋就是涉诉房屋，该人称涉诉房屋被其买了。本院于2012年3月20日作出（2012）顺行初字第7号行政判决，驳回张卫东的诉讼请求。张卫东不服一审判决，提出上诉。2012年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中行终字第448号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。2013年7月，张卫东不服（2012）二中行终字第448号行政判决，向北京市高级人民法院申请再审。2013年11月14日，北京市高级人法院作出（2013）高行监字第1542号驳回再审申请通知书，决定不对该案提起再审。张卫东提交的2007年9月29日北京铁路局怀柔北建筑段与其签订的《室内供暖设施安装及收费协议书》及2007年10月29日的暖气安装收据均注明安装供暖设施的房屋为顺义×楼×单元×室。张卫东提交的多张北京铁路局北京供电段水电费收据亦显示用户为×单元×室。张卫东称，铁路局为涉诉房屋编写的门牌号为×，至今涉诉房屋门牌仍被标为401，只是在房屋登记部门涉诉房屋被登记为×。2013年4月16日，北京市顺义区胜利街道义宾街社区居民委员会出具证明证实，张卫东自1983年至今在涉诉房屋内居住。2013年5月10日，该居民委员会出具证明证实，张卫东身份证上地址北京市顺义区×区×号楼×门×室与《单位出售公有住宅楼房合同书》中×楼×单元×室为同一地址。2014年6月，张卫东将高宇宏、农行密云支行起诉至北京市密云县人民法院，要求确认2007年6月7日《个人购房担保借款合同》中的涉及抵押部分无效。2014年9月25日，该院作出（2014）密民（商）初字第4125号民事判决，驳回张卫东的诉讼请求。张卫东不服，提出上诉。2014年11月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民（商）终字第14813号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年11月14日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会作出顺建登记[2014]3号《撤销房屋登记决定书》，内容为：“高宇宏：依据北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第12988号民事判决书及其生效证明和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下座落于顺义区×楼×单元×的房屋登记。请你收到本决定书之日起十五日内，将京房权证顺私移字第×号《房屋所有权证》交回顺义区住房和城乡建设委员会。逾期不交回，我委将公告该证书作废。如你不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向北京市顺义区人民政府或北京市住房和城乡建设委员会申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。”高宇宏不服顺建登记[2014]3号《撤销房屋登记决定书》，于2015年6月向本院提起行政诉讼，要求撤销上述决定书。2015年11月6日，本院作出（2015）顺行初字第116号行政判决，驳回高宇宏的诉讼请求。该判决作出后，双方均未提出上诉。张卫东称，涉诉房屋目前已经重新登记在张卫东名下。张卫东在本案原审期间提供一份大林信息部于2014年11月29日出具的证明，以证明涉诉房屋于2006年8月至2007年5月间，顺义当时二手房市场平均交易价格每平方米为4500元。高宇宏认为涉诉房屋于2007年1月交易价格为4800元，2007年9月交易价格为5700元。高宇宏不服本案原审判决，曾于2014年10月向本院申请再审。高宇宏在本院于2014年12月3日组织询问时表示，涉诉房屋过户至高宇宏名下之前，所有的手续都由弟弟高志坚办理，自己没有见过涉诉房屋。在找到中介公司办理房产过户手续时，由中介公司查验了王兵的房产证，且王兵告知高宇宏涉诉房屋没有安装暖气，也没有物业。再审期间，高宇宏申请证人于某出庭。于某到庭称，2007年或2008年（具体日期记不清），其跟着高宇宏来到顺义区铁道边的一个小区帮高宇宏搬家（具体楼号门牌号记不清），当时有一位上年纪的女士在家，应该是张卫东。张卫东开始表示同意腾房，但是过了一会就不同意了。高宇宏先是到居委会反映问题，居委会告知高宇宏到派出所报案，于是其跟着高宇宏到了一个派出所去报案（派出所里面发生的事情记不清了）。原再审认为：《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。本案原审期间，金晓强、王兵、高宇宏均未到庭参加诉讼，张卫东请求确认无效的两份合同均为建委备案的合同。两份合同的效力，本院围绕高宇宏的再审请求及张卫东原审请求，结合本案证据作以下评析：关于2006年8月18日金晓强代理张卫东与王兵签订的《房改房房屋买卖协议书》的效力。金晓强与王兵达成的协议价款为18万元，该价格明显低于涉诉房屋在转移登记时的市场价格，而且涉诉房屋转移登记档案中收录的张卫东身份证复印件与张卫东身份证的字体存在明显差异。王兵作为买房人未实地查看房屋，取得产权登记后亦不主张权利。不论金晓强出售房屋系基于张卫东的委托还是以房抵债，金晓强与王兵达成的价格均侵害了张卫东的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对于张卫东要求确认上述《房改房房屋买卖协议书》无效的请求，本院予以支持。关于王兵与高宇宏于2007年4月12日签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》的效力。再审期间，高宇宏提交了2007年5月10日其与王兵签订了《房屋买卖协议书》，高宇宏认可该协议书中的房价是其与王兵真实约定的房价，双方权利义务受该协议约定，而2007年4月12日《房屋买卖协议书（存量房买卖）》仅是为了交纳税款而确定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为需要具备真实的意思表示，王兵、高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》是王兵与高宇宏的虚假意思表示，亦应属无效。高宇宏认为其与王兵于2007年5月10日签订的《房屋买卖协议》约定的房价不低于市场价，且其不清楚前手交易情况，属于善意购买人，但2007年5月10日的《房屋买卖协议》的效力以及高宇宏是否属于善意第三人，因超出了原审诉讼请求，应另行主张，本案不予处理。原再审判决：维持本院（2012）顺民初字第12988号民事判决。高宇宏不服（2017）京0113民再3号民事判决书，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理后认为：2004年7月26日张卫东与其夫杨德清共同出具委托书，委托金晓强出售张卫东名下涉诉房屋。金晓强持委托书与王兵签订上述房屋的买卖合同、缴纳了税款、在相关部门办理了产权变更登记，交易已经完成。之后，王兵又将登记在自己名下的房屋卖给高宇宏，亦在相关部门办理了产权转移登记。涉诉房屋的二次买卖过程张卫东均没有参加，现其以金晓强与王兵之间以及王兵与高宇宏之间恶意串通，损害了其利益为由起诉，要求确认金晓强代其与王兵之间及王兵与高宇宏之间签订的房屋买卖合同无效。金晓强、王兵及王兵、高宇宏之间存在恶意串通的基本事实需进一步予以查明。北京市第三中级人民法院于2019年4月17日作出（2018）京03民再100号民事裁定书，撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民再3号民事判决，发回北京市顺义区人民法院重审。围绕当事人的再审请求，本院再审查明：本再审庭审中，高宇宏、张卫东认可（2014）顺民申字第11号、（2019）京0113民再17号两案审理的谈话及庭审笔录，庭审中所陈述的事实与前无异，均无新证据提交。本再审审理过程中，金晓强因涉嫌故意伤害致死被羁押，承办人给金晓强做笔录，金晓强陈述：张卫东的爱人姓杨，杨德清与王大鹏合作拍电视剧，着急借款，王大鹏跟我借款，张卫东同意做担保，我们有三方协议，所以拿张卫东的房子做抵押；张卫东在公证处见过一次，杨德清见过不止一次；办理公证委托时，张卫东、杨德清和我本人都去了公证处，办完公证后，房主把房产证、身份证给我；后来没有按期还款，与张卫东多次沟通后，由我代为出售，出售房屋时王大鹏应该转告张卫东了；售房款没有给我，我和张卫东之间有借贷关系，应该是她把房屋抵押给我，还不上钱，拿房屋抵借款，不清楚售房款是否给了张卫东，当时我在逃，就回来北京几天，很多事情都是殷力办理的，签完字办完手续我就走了，售房款我没有管；王兵是房地产经纪公司专门收购二手房的，房改房房屋买卖协议书是我和王兵本人签的，王兵将房屋又卖给谁我不知晓；我本人没有带看过涉诉房屋；我认为公证委托手续是合法的，房屋买卖是房主真实意愿，我与王兵的房屋买卖合同是有效的，王兵之后出售是否合法我不清楚；我不认识高宇宏，不知道王兵和高宇宏房屋买卖一事。北京市第一中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京01刑初92号刑事判决书，判决金晓强犯故意伤害罪，判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利二年（刑期自2018年12月25日起至2029年12月24日止）。本再审案件庭审后，王兵到庭陈述：我与金晓强的哥哥金晓东熟悉，高志坚找的金晓东，好像是金晓强与张卫东有经济纠纷，金晓东身份证丢失又着急过户，金晓东找到我让我帮忙代持一下涉诉房屋，也就是先过户到我名下，之后再卖掉；2006年8月18日的金晓强代张卫东签订的房屋买卖协议书是金晓强和我本人在房管局签订的，2007年4月12日的房屋买卖协议书是我和高宇宏签订的，两次过户都是我本人办理的；但2007年5月10日的房屋买卖协议书和首付款收据均不是我本人所签，我也没有去农业银行办理过贷款手续；我从未到涉诉房屋现场看过房屋，首付款和银行的贷款我都没有收到，两次过户没有收取任何钱款，我帮金晓东代持涉诉房屋也没有收取任何报酬。高宇宏的弟弟高志坚到庭陈述：认识金晓强，与王兵有共同认识的人张凡（音）、金晓东；涉诉房屋是高宇宏通过我购买的，是以市场价格购买的，实际购房人是高宇宏；高宇宏没有钱，涉诉房屋的房款是我支付的，但记不清支付了部分还是全部房款，当时我跟某个人（记不清）有账，给高宇宏支付的房款是通过抵账方式，不是直接抵账给王兵；购房款我肯定是给了，要不王兵不可能给我们过户，我的钱给谁我记不清楚了，是抵账还是重新给钱我也不确定，首付款应该没有直接给王兵；之后高宇宏应该有给我房款，分批给付的。高宇宏本人到庭陈述：我本人去的银行办理贷款手续，银行批贷后去的房管局办理过户手续，之前的手续我没有参与，是高志坚办理的；首付款收据是王兵在银行签的还是提前签的我记不清楚了，2007年5月10日的《房屋买卖协议书》应该是王兵本人所签，银行贷款是王兵本人亲自办理，因为办理贷款手续需要王兵的户口簿和身份证原件；不清楚为何两份房屋买卖协议书“王兵”的字迹不一致；对高志坚的陈述都认可。本院再审认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益的合同无效。金晓强在本案中陈述，王大鹏向其借款，张卫东同意做担保并以房屋作为抵押，王兵是房地产经纪公司专门收购二手房的，虽然《房改房房屋买卖协议书》是其与王兵本人所签，但并不清楚与王兵签订房屋买卖协议书后张卫东是否收取了售房款。王兵在本案中明确表示仅是帮金晓东代持涉诉房屋，在两次房屋买卖过程中既未支付任何房屋对价，亦未收取任何房屋价款。由此可见，金晓强与王兵之间并无房屋买卖之实，且存在恶意串通、损害张卫东利益的情形，故，金晓强和王兵于2006年8月18日就涉诉房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》应属协议无效。关于2007年4月12日《房屋买卖协议书（存量房买卖）》的效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。王兵本人明确表示2007年5月10日《房屋买卖协议书》、首付款收条并非其本人所签，贷款手续并非其本人办理，同时也明确从未到涉诉房屋现场查看，从未收取包括高宇宏所称的16万元首付款以及银行放款在内的任何款项。高宇宏在主张王兵本人办理银行贷款手续的同时，却对2007年4月12日《房屋买卖协议书（存量房买卖）》与2007年5月10日《房屋买卖协议书》中“王兵”的字迹不一致无法做出合理解释。在本院最后一次组织的谈话中，高宇宏表示银行贷款手续和房屋所有权转移登记手续是其本人办理的，之前的手续均由高志坚办理的，首付款也由高志坚代为支付，同时高宇宏认可高志坚陈述的“涉诉房屋的部分或者全部房款，是通过抵账的方式支付，抵账对象并非王兵，首付款应该没有直接给王兵”。由此可见，高宇宏与王兵之间并无房屋买卖之实，二人的房屋买卖行为损害了张卫东利益，可以据此认定王兵与高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》亦应属无效。至于2007年5月10日《房屋买卖协议书》的效力超出了原审诉讼请求，应另行主张，本案不予处理。综上分析，高宇宏的再审请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2012）顺民初字第12988号民事判决。案件受理费七十元，原审公告费五百六十元，均由金晓强、王兵、高宇宏共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。原再审公告费五百六十元，由高宇宏负担（已交纳）。本再审公告费二百六十元，由高宇宏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李 建审判员 李 青审判员 黄 敏二〇二〇年九月二十一日书记员 范春艳