太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初4906号原告：山西万家房地产开发有限公司。法定代表人：侯某，董事长。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司。负责人：程某。二原告共同委托诉讼代理人：张某，山西国晋律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郝某，山西国晋律师事务所律师。被告：王某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：崔某，山西树行律师事务所律师。原告山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司共同委托的诉讼代理人张某、郝某，被告王某及其委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告欠付的租金61696.2元以及按未付款金额每日千分之三计算的逾期付款违约金至实际付清之日止（暂计算至2020年6月1日逾期付款违约金数额141777.87元）。2、判令被告支付原告律师费10000元；以上合计213474.07元。3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月，原、被告三方签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“《租赁合同》”），出租方为原告山西万家房地产开发有限公司（以下简称“出租方”），管理方为原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司（以下简称“红星美凯龙”），承租方为本案被告王某（以下简称“承租方”）。《租赁合同》约定，承租方承租位于太原长风商场B1楼BF8006-2标准展位，经营品牌及系列为“太原億嘉文化傳媒有限公司-太原億嘉文化傳媒有限公司”其他异业类商品，展位实测面积为51.03平方米，计租面积为66.34平方米，租金单价为155元/平方米/月，管理费为0元/平方米/月，租赁期和服务期均自2017年10月28日起至2018年10月27日止。同时，《租赁合同》通用条款第19.1条约定，承租方未按期支付租金的，应当按照应付未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，《租赁合同》通用条款第21.6条约定，承租方未按约支付租金的，应当赔偿红星美凯龙因此发生的诉讼费、律师费等全部损失。《租赁合同》签订后，出租方依约将展位交付承租方使用，管理方也按约定向承租方提供了管理服务。承租方却未按约履行支付租金的义务。截止2020年6月1日仍欠租金61696.2元。经原告多次催要，承租方拒不支付。为此，原告提起诉讼。王某辩称，被告与原告签订合同为原告提供广告服务，截止今日二原告尚未支付广告费，并且被告在租赁二原告房屋期间所缴纳的装修押金、商品质量保证金共计30000元至今未退还，被告根据不安抗辩权所以尚未支付租金。被告于租赁期间内的2018年9月经原告同意早已撤出该商场，所以租金并没有这么多。关于违约金，因二原告未支付广告服务费违约在先，所以不存在违约金及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月17日，原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司（出租方及管理方）与被告王某（承租方）签订《红星美凯龙家居商场定金协议》，约定，出租方将太原长风商场BF8006-2展位出租给承租方；租金（含管理费）单价为155元/平方米/月；承租方承租该展位仅限用于经营新业态及其它类商品，品牌及系列为太原亿嘉文化传媒有限公司；承租方应于协议签定当日向出租方支付定金80000元，双方还约定了其他内容。2017年9月13日，原告山西万家房地产开发有限公司（出租方）、原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司（管理方）与被告王某（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定，出租方将1275-AB1-Z00080展位租赁给承租方，该展位位于太原长风商场B1楼BF8006-2标准展位；该展位计租面积为66.34平方米；承租方承租该展位仅限用于经营其他异业类商品，品牌及系列为太原億嘉文化傳媒有限公司-太原億嘉文化傳媒有限公司；承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙支付管理费；租金单价为155元/平方米/月，承租方应付的租金首期为52441.77元，末期租金为9254.43元，期间每一期租金均为61696.2元；出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费；红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙账户；租赁期和服务期限均自2017年10月28日起至2018年10月27日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方；租金、市场推广费和管理费的起算时间为2017年10月28日付款周期为6个月；承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中质量保证金20000元；本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额的方式向承租方返还质量保证金；若承租方未按本合同约定支付租金的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；在合同期内，承租方未按时交纳本合同项下租金，经红星美凯龙书面催告仍未交纳的，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），合同还约定了其他内容。后被告支付定金80000元、装修押金10000元。定金中的20000元转为商品质量保证金；剩余60000元转为租金。2017年11月24日，被告支付租金1696.2元。被告合计支付租金61696.2元，剩余61696.2元未支付。2017年10月28日，二原告向被告交付租赁房屋。二原告支付律师费10000元。被告陈述，其于2018年9月撤场，原告对此不予认可，称被告于2018年10月27日合同期满撤场。原告陈述，因被告拖欠租金故未退还装修押金、商品质量保证金。另查明，二原告与太原亿嘉文化传媒有限公司之间关于广告合同的纠纷已另案起诉。上述事实，有红星美凯龙家居商场定金协议、红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同、收款收据、委托代理合同、山西增值税专用发票及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司与被告王某签订的《红星美凯龙家居商场定金协议》、原告山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司与被告王某签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，二原告向被告交付案涉商铺，被告未按约定足额支付房租。关于房租，被告抗辩其基于二原告与案外人太原亿嘉文化传媒有限公司的广告合同行使不安抗辩权而未支付房租，但该广告费与本案非同一法律关系且已另案起诉，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告还抗辩其于2018年9月撤场，但未提交相关证据予以证明，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。现二原告主张被告支付剩余租金61696.2元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于违约金，原告主张按未付款项金额的每日千分之三计算逾期付款违约金，该主张虽系按照双方合同约定标准计算，但该约定过高，本院酌定被告向二原告支付违约金为欠付租金61696.2元的30%即18508.86元。关于律师费10000元，合同中有相关约定，且二原告提供了《委托代理合同》和山西增值税专用发票予以佐证，故原告的该项主张，本院予以支持。被告抗辩二原告未退还装修押金、质量保证金，根据合同约定，合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按自合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额的方式向承租方返还质量保证金，故二原告目前应退还被告商品质量保证金的30%即6000元；合同未约定装修押金的退还方式，合同现已终止，故二原告应退还被告装修押金10000元。被告应向二原告支付剩余租金为45696.2元（即61696.2元－6000元－10000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司支付剩余租金为45696.2元、违约金18508.86元、律师费10000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2251元（原告已预交），由原告山西万家房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司太原长风分公司负担1469元、被告王某负担782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○二○年九月二十一日书记员 葛雪媛