河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初788号 原告（执行案外人）：宋强，男，汉族，1975年7月18日出生，汉族，现住张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 委托诉讼代理人：张润奎，张家口经济开发区新时代法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：张家口金融控股集团有限公司，住所地：张家口经济开发区站前东大街28号河北国控北方硅谷高科新城12号楼。 法定代表人：昝杰亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁杰杰，该公司职员。 第三人（被执行人）：张家口市东方家俱制造有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：宋成禄，该公司总经理。 第三人（被执行人）：宋成禄，男，1959年4月16日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 第三人（被执行人）：张家口市奕阳家具有限公司，住所地：张家口经济开发区姚家房镇东房子村。 法定代表人：李奇龙，该公司总经理。 第三人（被执行人）：李奇龙，男，1981年4月5日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 原告宋强与被告张家口金融控股集团有限公司（以下简称张家口金控集团公司）、第三人张家口市东方家俱制造有限公司（以下简称东方家俱公司）、宋成禄、张家口市奕阳家具有限公司（以下简称奕阳家具公司）、李奇龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋强及其委托诉讼代理人张润奎、被告张家口金控集团公司委托诉讼代理人宁杰杰、第三人东方家俱公司法定代表人也系第三人宋成禄、第三人奕阳家具公司法定代表人也系第三人李奇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋强向本院提出诉讼请求：停止对财产权归原告的房屋的执行。事实与理由：被告在申请执行奕阳家具公司、东方家俱公司、李奇龙、宋成禄债权转让纠纷一案中，法院查封了财产权属原告所有的四间房屋，该房屋系原告于2005年10月出资3万元购买宋成禄的，双方交易全部完成后，原告对所购买房屋进行了装修重建，并一直居住至今。没有办理过户手续是因为房屋登记机关、土地管理机关多年来一直停办房屋所有权转让手续，致使所有权、宅基地使用权未能办至原告名下，虽然原告无数次催求宋成禄办理，但因上述原因一直未能实现，没能过户的过错全部在宋成禄。事实上，房屋所有权早已属原告所有，并非被申请执行人宋成禄所有，被告申请执行涉案原告财产，没有事实和法律依据，有违法律规定和社会公德，有损公平正义。被申请执行人宋成禄在十五年前已将房屋出卖给原告，双方签有合法有效的合同，原告给付了全部购房价款，原告购房后一直在该房屋居住，并且是现有的唯一住房，没有过户也并非原告的责任和原因。为此提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告张家口金控集团公司辩称，涉案房屋为宅基地使用权，根据法律规定仅可以在本村村民间进行流转，宋强并非本村村民，不具备购房资质，买卖合同无效。现被执行人宋成禄欠付被告债权，被告向经开区法院申请执行，查明涉案房产登记在宋成禄名下，权属清晰。 第三人东方家俱公司及宋成禄述称，我方在债权纠纷中是担保人，是从2016年开始担保的，我也不知道是什么担保，最后一次是2018年6月18日换的借据，换完借据后一直没有联系过我。大约在2018年10月份，张家口商行把我方告到法院了，通过开庭，后来法院判决我方承担连带责任，我方找到商行，表示当时签合同并没有说承担什么责任，现在法院判决承担连带责任，我想上诉，但是张家口商行正在面临上市，不让我方上诉，并说这对我方没有任何影响，在金融控股联系我之前，张家口商行也没有和我方联系过让我方还款。2019年12月，金融控股的肖凌给我打电话，问我能否到我的厂子一趟，和我说他们公司把债权买断了，我当时说没有接到任何通知，也把还款计划和肖凌说了，肖凌也表示同意，并表示可以帮助我方去联系沟通。我方也没有看到任何公告，在上次开庭时，我方也是听金融控股说在河北日报上公告的，一共转让了二次。 第三人奕阳家具公司及李奇龙述称，我方是借款人，是以奕阳家具公司的名义借的，这些钱都用于公司经营了，我方慢慢能把钱还了，不用执行担保人的财产。张家口商行将债权转让给金融控股我方也不知道，是在2019年12月份接到肖凌的电话，之前一直不知道。经我方了解，金控公司买断债权所花费用不到2折，如果是这个价格，我方也可以承担，我方向商行借的钱就应该还给商行。 经审理查明，2018年8月15日，张家口银行股份有限公司新区支行（以下简称张家口银行新区支行）因借款合同纠纷将第三人奕阳家具公司、东方家俱公司、李奇龙、宋成禄诉至我院。诉讼中，我院作出（2018）冀0791民初1266号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，于2018年11月30日查封了登记于宋成禄名下位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村的房产，产权证号分别为宣化县房权证姚字第××、00××19、00××20、00××21、00××24号（本案所涉房屋产权证号），查封期限三年。2018年12月10日，我院作出（2018）冀0791民初1266号《民事判决书》，判决奕阳家具公司偿还张家口银行新区支行借款及利息，判决东方家俱公司、李奇龙、宋成禄对上述款项的清偿承担连带保证责任。2019年7月24日，张家口银行新区支行将上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司河北分公司，并在《河北日报》上刊登债权转让及债务催收公告；之后，中国信达资产管理股份有限公司河北分公司又将该笔债权转让给张家口金控集团公司，并在《经济日报》上刊登债权转让公告。2019年12月，张家口金控集团公司曾通知第三人，告知债权转让情况及要求第三人履行义务。2020年3月，张家口金控集团公司向我院申请强制执行；2020年5月25日，原告宋强以案外人身份向我院提出执行异议；2020年6月5日，我院作出（2020）冀0791执异43号《执行裁定书》，驳回了宋强的异议申请；原告不服，在法定期限内向我院提起了执行异议之诉。 另查明，2005年10月，第三人宋成禄与非本村村民原告宋强签订《房屋买卖协议书》，宋成禄将案涉房屋及院落（房屋产权证号：宣化县房权证姚字第××号）以3万元的价格出卖给宋强，原告宋强支付了房款并实际占有使用该房，宋成禄出具了《收条》、交付了房屋。 上述事实，有双方当事人陈述、张家口经济开发区人民法院（2018）冀0791民初1266号《民事判决书》、《单户债权转让协议》、《河北日报》、《经济日报》公告版面、执行异议申请书、张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791执异43号《执行裁定书》、《房屋买卖协议书》、《收条》、张家口经济开发区姚家房镇东房子村村民委员会出具的《证明》等证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：原告对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村房屋产权证号为宣化县房权证姚字第××号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉执行标的之房屋登记在第三人宋成禄名下，宋成禄依法享有涉案房屋的所有权,原告并不享有涉案房屋所有权；同时，原告宋强与宋成禄并非同一集体经济组织成员，双方达成的《房屋买卖协议书》所涉标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，而房屋买卖必然包含了其附着的宅基地使用权的变动即宅基地的买卖行为，该转让行为违反了法律法规的强制性规定，所签《房屋买卖协议书》应属无效。因此，原告就涉案执行标的的房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告宋强要求停止对位于张家口经济开发区姚家房镇东房子村宋成禄名下房屋产权证号为宣化县房权证姚字第××号的房屋的强制执行的请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告宋强的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宋强负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  肖海霞 人民陪审员  张 树 人民陪审员  李月影 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…… 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。