云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初839号原告（反诉被告）李海燕，男，藏族，1959年12月5日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区，现居住于云南省曲靖市麒麟区。原告（反诉被告）徐彩莲，女，藏族，1963年7月13日出生，身份证登记住址，与原告李海燕系夫妻关系。被告（反诉原告）范从喜，男，汉族，1963年10月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市宫渡区，现居住于云南省昆明市。委托代理人吕红英，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。原告李海燕、原告徐彩莲诉被告范从喜房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月9日立案受理后，被告范从喜于2020年4月28日提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李海燕、徐彩莲，被告（反诉原告）范从喜及其委托代理人吕红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海燕、徐彩莲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年6月12日签订的《房屋转让预约合同》（ＮＯ：0076392）中原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、判令被告向原告支付房屋成交价20%的违约金259400.00元（520000.00元×20％）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李海燕与徐彩莲系夫妻关系，婚内以二人名义与云南艺术家园房地产开发经营有限公司于2015年2月2日签订《商品房购销合同》，购买了坐落于昆明市官渡区住房一套。2017年6月12日，原告与被告就该房屋达成了交易意向，并签订了《房屋转让预约合同》，交易金额为1297000.00元（壹佰贰拾玖万柒仟元整）。鉴于原、被告双方签订上述合同时，该房屋尚未取得《不动产登记证书》，故《房屋转让预约合同》中约定：“甲方应于取得该房屋不动产权登记证书（符合不动产转移登记条件）后叁个月内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续”，并约定违约责任为：“若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付交易总金额20%违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同”。同日，原、被告双方向云南省昆明市明信公证处申请对签订的《房屋转让预约合同》办理了公证。被告于2017年6月12日向原告支付购房款1200000.00元，仍有97000.00元未支付。现该房屋已经由被告实际使用。2019年6月14日，云南艺术家园房地产开发经营有限公司通知原告领取该房屋不动产权登记证书。2019年6月17日，原告取得房屋不动产权登记证书，且该房屋已符合不动产转移登记条件。原告于2019年7月30日及时通过电话、微信通知被告可以签订正式合同并办理房屋过户手续，此后原告以及居间方曾多次催告被告并提示违约后果，但被告推诿不予履行。时至今日，被告既不支付购房款尾款，也不配合原告签订购房合同并办理涉案房屋产权转让手续，拒不履行《房屋转让预约合同》义务。被告的行为已经严重违反了《房屋转让预约合同》约定。故起诉至人民法院，请求维护原告的合法权益。被告范从喜答辩称：第一、答辩人已履行房屋买卖暨居间合同的主要付款义务，被答辩人也已将房屋和车位交付给答辩人使用，根据双方合同的实际履行情况不符合法定解除的情形。第二、无论依据房屋买卖暨居间合同的约定，还是房屋转让预约合同的约定，被答辩人均不享有单方解除合同的权利。第三、答辩人不存在拒不签订正式合同，拒不付款的情形，被答辩人在诉状中进行了虚假陈述，客观事实是由于被答辩人违约，单方变更房屋买卖暨居间合同的主要条款，导致正式过户合同未能签订。反诉原告范从喜向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告履行双方于2017年6月10日签订的《房屋买卖暨居间合同》，并协助反诉原告办理昆明市官渡区房屋及车位（Ｃ区003号）的不动产变更登记手续；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告李海燕与徐彩莲系夫妻关系，二人向云南艺术家园房地产开发经营有限公司购买了位于昆明市官渡区及车位（Ｃ区003号）一个，双方就购买房屋签订了《商品房购销合同》，并对该合同进行了备案登记。2017年6月10日反诉原告向反诉被告购买该房屋及车位，双方签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同中约定房屋及车位售价为1297000.00元，对于车位的出售双方特意在合同第十条补充条款第5条约定：该物业成交价包含一个车位，该车位坐落为云南艺术家园区Ａ3地块4幢3单元7层702号地下2层车位，车位号为：Ｃ区003号。房屋买卖合同签订后，反诉原告于2017年6月11日支付购买房屋及车位定金5万元，于2017年6月12日支付购买房屋及车位款115万元，共计支付首付款120万元，余款97000.00元双方约定于房屋及车位办理买卖合同公证过户之日支付。由于双方签订《房屋买卖暨居间合同》时反诉被告尚未取得不动产登记证书，故双方于2017年6月12日签订了《房屋转让预约合同》，但双方在签订该合同前就在《房屋买卖暨居间合同》第一条基本事项第2条中已明确约定：如在公证处签署并公证的《房屋转让预约合同》仅为完成本合同房地产买卖而必须履行的过户手续，其并不能完全和真实地表达双方关于本合同所涉房地产买卖的意思，双方确认《房屋买卖暨居间合同》比《房屋转让预约合同》具有优先的约束力。2017年6月12日反诉被告已将房屋（毛坯）及车位交付给反诉原告使用，反诉原告对房屋进行了高档装修，并已实际入住。虽反诉被告取得了云南艺术家园区Ａ3地块4幢3单元7层702号房屋的不动产权登记证书，但反诉被告拒绝车位的产权办理，导致过户合同未能签订。现反诉被告要求解除《房屋转让预约合同》，其行为有失诚信，也有损反诉原告的利益，故特提起反诉，望判如所请。反诉被告答辩称：反诉原告的陈述不是事实，如车位就只有使用权，没有所有权，好多车位都是这样的；既然大家签订了公证合同，就都按照公证合同办理，合同之外的东西被告现在来争取，是不可取的。另外，合同中约定不动产权证办理后三个月内双方办理产权转移登记，我方从2019年7月15日办理了不动产权证书，一直在催促被告来办理转移登记手续，但到了2019年12月被告都没有来办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中对原告（反诉被告）李海燕、徐彩莲提交的《房屋买卖暨居间合同》的三性，《房屋转让预约合同》、《公证书》和《原、被告之间的微信截图》的真实性，以及被告（反诉原告）范从喜提交的《房屋买卖暨居间合同》、《收条》、《云南省农村信用社手续费客户回单》、《云南省农村信用社手续费客户结算单》、《移交清单》、《房屋现场照片》、《居住证明》、《物管费缴纳证明》、《云南艺术家园车位接房流程表》、《车位转签调价通知》的真实性、合法性、关联性予以确认，至于上述证据中双方未认可的合法性、关联性和证明目的，本院将结合本案的所有证据综合评述。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）李海燕、徐彩莲提交的与中间方张勇、周琴和与云南艺术家园小区物管公司工作人员啊娟之间的《微信聊天记录》，欲证实自己得到物管公司工作人员通知办理不动产权证书后，办理了不动产权证书，并将该证书拍照后通知中介方，并欲通过中介告知被告（反诉原告）范从喜双方办理不动产权转移登记等手续，但被告（反诉原告）范从喜至今不来办理的事实。被告（反诉原告）范从喜均认为系复印件无原件，三性不认可。本院认为，该三组证据均涉及到微信聊天的案外人张勇、周琴与啊娟，该三从属于本案中的案外人或者证人，三人未到庭做证，本院对其真实性无法核实，故对其三性均不予采信。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案的法律事实如下：2017年6月10日，原告（反诉被告）李海燕、徐彩莲（卖方、甲方）与被告（反诉原告）范从喜（买方、乙方）及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司（中间方、丙方、以下简称“尊园经纪公司”）签订了一份《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲、乙、丙三方根据相关法律法规、在平等自愿的基础上达成出售及购买位于云南省昆明市（以下简称“该房产”）房屋的合同，该房产建筑面积134.34平方米，卖方以买卖取得所有权，未办理产权证，未设置抵押。合同第三条转让价款和定金约定：卖方以人民币1297000.00元的价格将该房产转让给买方，并支付定金人民币50000.00元。合同第四条房款支付的方式及期限约定：剩余房款（不含定金）人民币1247000.00元买卖双方办妥相应公证当日，买方直接支付给卖方。合同第六条房产的转移登记即过户约定：买卖双方于2018年6月30日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签），并签署相关资料，不动产受理通知书（收件收据）等原件由居间方保管。合同第七条房产的交付时间为2017年6月12日。合同第九条违约责任约定：各方均应善意、全面、诚实信用地履行本合同，否则违约方应承担违约责任。违约方承担责任的形式至少包括继续履行、支付违约金、赔偿损失。违约方应赔偿的损失至少相当于合同全面履行后守约方可以获得的利益。买方违约致使本合同不能继续履行的，卖方有权单方面解除本合同，没收买方已付定金或要求买方按房产转让价格20%的标准支付违约金，并将该房产另行出售。卖方违约致使本合同不能继续履行等，买方有权单方面书面解除本买卖合同，并要求卖方双倍返还定金或要求卖方按房产转让价格20%的标准支付违约金。合同第十条补充约定：1、经买卖双方协商同意，买方同意卖方实际带走总定金50000.00元，由此产生的风险由买卖双方承担相关责任。2、经买卖双方同意，该物业的买卖的付款方式为一次性付款，该物业成交价为1297000.00元，于签署合同之日付定金50000.00元，于定金公证之日付1150000.00元，于买卖公证过户之日付97000.00元。3、经买卖双方协商同意，因没有房产证，过户时间不确定，暂时确定为2018年6月30日前，如果到过户时间房产证还没下来，则买卖双方再约定过户时间。4、经买卖双方协商同意，该物业成交的所有公证费用由买卖双方各半承担，该物业的所有物管费自交房后由买方承担。5、该物业成交价包含一个车位，该车位坐落为：云南省昆明市地下2层车位，车位号为：Ｃ区003号。另外，合同还对其他税费的承担、合同履行过程中的变更及争议的处理与生效等进行了约定。该合同中有原、被告双方及居间方的签字、捺印及盖章。2017年6月11日，被告（反诉原告）范从喜向原告（反诉被告）李海燕支付购房定金50000.00元，并由原告（反诉被告）李海燕向被告（反诉原告）范从喜出具《收条》一份予以确认。2017年6月12日，原、被告双方另行签订《房屋转让预约合同》，约定案涉房屋成交价格为1297000.00元，于签订本合同之日由乙方向甲方支付购房预付款人民币1200000.00元，办理房产过户手续的各项税费由乙方承担，甲方应于取得该房屋不动产权登记证书（符合不动产转移登记条件）后叁个月内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助，如存在违约，甲乙双方均应承担房屋交易总金额20%的违约金等。该《房屋转让预约合同》并经云南省昆明市明信公证处进行了公证，公证号为：（2017）云昆明信证民字第35316号。同日，被告（反诉原告）范从喜以银行汇款的方式向原告（反诉被告）李海燕支付购房款1150000.00元，三方办理了案涉房屋、车位及相关物品的交接手续，并在《移交清单》上签字、捺印予以确认。被告（反诉原告）范从喜接房后对涉案房屋进行了装修，居住至今，并交纳了相关的物管费用。案涉房屋不动产权证书办理后，两原告（反诉被告）接通知办理了收件手续，收到了《不动产权证书》，后通知被告（反诉原告）范从喜办理涉案房屋的转移登记，因涉案房屋买卖时所涉及到的车位产权证书至今未办理，导致原、被告双方产生争议，两原告遂向本院提起诉讼，被告也向本院提起反诉，均主张如上所诉。本案争议的焦点为：1、涉案车位的争议如何认定及双方是否存在违约责任的问题；2、原、被告双方的诉讼请求是否应得到支持的问题。针对争议的焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，本院认为本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》、《房屋转让预约合同》为附条件的房屋买卖合同，因所附条件即甲、乙双方约定于2018年6月30日前或甲方取得该房屋不动产权证书（符合不动产转移登记条件）叁个月内办理该房屋（含车位）权属转移登记等相关手续，并支付剩余尾款97,000.00元的条件并未成就。虽然双方未约定签订正式房屋买卖合同并办理过户手续的时间，涉案房屋不动产权证书现已办理下来，可以办理房屋权属转移登记，但包含的车位产权证书未实际办理，从车位转签的流程和调价通知的时间来看，车位产权证书的办理条件已符合，双方应当按照合同的约定办理涉案房屋及车位的产权转移登记手续，至于车位的交付应当以交付时的实际情况认定，被告（反诉原告）范从喜在实际使用车位过程中遇物管公司对车位进行调价系物管公司与范从喜之间的纠纷，其上调的价款与两原告（反诉被告）无关，但两原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理涉案车位的产权转移登记手续。因此，原、被告双方均不存在约定及法定的违约情形，但存在及时按照约定办理涉案房屋及车位的转移登记情形。针对争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，本院认为原告李海燕、徐彩莲请求解除《房屋转让预约合同》不符合上述法律的规定，本院不予支持，而其主张被告范从喜支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方均不存在违反双方签订的《房屋买卖暨居间合同》、《房屋转让预约合同》的约定，不构成相关法律的规定的违约情形，本院不予支持。反诉原告范从喜主张的由反诉被告李海燕、徐彩莲协助办理涉案房屋及车位的转移登记的条件已成就，故应当予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告李海燕、徐彩莲与反诉原告范从喜和昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年6月10日签订的《房屋买卖暨居间合同》及2017年6月12日签订的《房屋转让预约合同》继续履行，由反诉被告李海燕、徐彩莲协助反诉原告范从喜办理涉案房屋及车位的转移登记手续；二、驳回原告李海燕、徐彩莲的诉讼请求。本诉案件受理费5191.00元，由原告李海燕、徐彩莲承担；反诉案件受理费5191.00元，由反诉原告范从喜承担2595.50元，由反诉被告李海燕、徐彩莲共同承担2595.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  杨敬柏二〇二〇年九月二十九日书 记 员  雷 娟