新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初733号 原告：伊犁高策房地产营销策划有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市福安·西城国际**楼**商铺。法定代表人：郭鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何光明，四川辅之辅律师事务所律师。被告：新疆南岗房地产开发有限公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市政府新区新二路以东方圆·丽景家园新建**综合楼****商铺div>法定代表人：陈路，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇朝阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：苏伟，新疆信禾诚律师事务所律师。原告伊犁高策房地产营销策划有限公司（以下简称高策公司）与被告新疆南岗房地产开发有限公司（以下简称南岗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，因案情复杂于2020年6月15日转为普通程序后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王高远，被告委托诉讼代理人仇朝阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高策公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付××天街（位于伊宁市合作区313线以西、××西路以北）**商铺（建筑面积44.78平方米）；2、判令被告配合原告办理该商铺《商品房买卖合同》备案、预告登记，并递交须由出卖人提供的资料（以房管部门要求为准）；3、判令被告支付违约损失19,043元（自2018年11月30日至2019年7月25日，以房款664,980元为本金按银行贷款利率计算）；4、本案涉诉费用由被告承担。当庭变更第二项诉讼请求为判令被告配合原告办理涉案商铺的备案登记手续并递交须由出卖人提供的资料（以房管部门要求为准）。事实和理由：被告将其开发建设的西城天街项目（位于（位于伊宁市××区线以西西路以北）委托原告代理销售。经原、被告协商，以商铺折抵部分应付销售代理佣金。2018年11月8日，双方达成协议，被告以××天街J109、J110、J111、J113号四间商铺折价冲抵195万元佣金，并由被告公司实际控制人陈登宇、项目销售管理人员易明钊签字确认。后被告与原告签订四间商铺《商品房买卖合同》，并将J109、J110、J111商铺交付给原告，办理了合同备案、预售登记，但被告拒绝办理J113号商铺合同备案及预售登记，经多次协商未果，故诉至法院。被告南岗公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，原告依据的商品房买卖合同系伪造文件，内容多处存伪，我方申请法院调取相关合同证据。原告陈述我方已将J109、J110、J111号商铺交付并办理合同备案和预售登记，这与事实不符。我公司从未将以上商铺交付原告，与原告之间也没有合同备案登记的行为。2019年4月23日，我公司完成J109号商铺的合同备案，2019年6月25日完成J110号商铺合同备案。本案商铺按照原告所述于2018年12月3日签署合同，但未完成合同备案和预售登记，不符常理。故原告所述事实和理由不成立。原告高策公司为证实其主张，提交证据如下：1.新疆伊宁市伊犁河畔项目房地产开发销售代理合同，拟证实本案债权债务来源，被告指定该项目与原告对接人为易明钊；被告质证认为，对该证据真实性认可，但与本案无关，该证据只能证实双方存在委托代理关系。2.营销代理合同补充协议，拟证实权利义务主体变更为原告，原告诉讼主体适格。被告质证认为，对该证据真实性认可，但与本案无关。3.关于“××天街”项目营销代理佣金的抵房申请，拟证实原、被告达成协议，以J109、J110、J111、J113号商铺折抵佣金195万元，该协议有原告签章及被告项目对接人易明钊及执行董事、控股股东陈登宇签字确认，原告有请求权基础，被告交付房产系因以物抵债协议约定义务。被告质证认为，对该证据真实性认可，但与本案无关，该证据已在双方委托代理销售合同案件中处理。且系原告起草，双方只是在协商，并不是真正的协议书，未达到形式要件的要求。4.商品房买卖合同四份，拟证实双方履行抵账协议，交易方式为根据抵债协议内容，原告和被告签订商品房买卖合同办理备案登记并交付房屋，合同约定房号、面积和金额都与抵账协议内容完全一致。被告质证认为，对该组证据真实性、关联性不认可，对公章真假我方无法确认，已申请对J113号商铺进行调查，本案涉及四套商铺的房屋代码都不是我公司开发房源项目代码，因此，以上四份合同不是我公司签订的合同。5.国家企业信用信息公示系统报告，拟证实被告股东只有两个，其中陈登宇占股权82.5%，并担任公司执行董事，另一个股东是新疆方圆通达建设有限责任公司。被告质证认为，对该证据真实性无异议，但与本案无关，该文件证明我方在与原告履行合同期间法人是张志龙。6.2020年4月14日情况说明，拟证实伊宁市××天街J栋楼通过五方竣工验收和消防验收，具备交付的条件。被告质证认为，对该证据真实性认可，但与本案无关。7.2019年4月30日情况说明，拟证实本案诉讼中抵房195万元款项在原告提起销售代理合同案件的诉讼请求金额之外，本案与销售代理合同案件没有关联性，本案不是重复诉讼。被告质证认为，对该证据真实性认可，合法性不认可。该证据系伊犁博融商业管理有限公司财务人员对结算事宜进行内部请示的文件，不是我方与原告的协议，原告佣金结算是与被告的合同关系，该文件没有被告相关人员签字盖章。该证据系原告在××天街售楼部财务室拍照取得，恰好证实了原告和被告之间存在未经确认的佣金结算合同纠纷，对该合同纠纷已经另案诉讼，本案属于重复诉讼。8.保全费票据，拟证实原告花费保全费3,845元。被告质证认为，对该证据真实性无异议，但与本案无关。9.收条照片，拟证实两份合同均是实际在履行以物抵债协议的行为，案外人受让的原告以物抵债协议的债权属实。被告质证认为，对该证据真实性不予认可，与本案没有关联性，本案涉案房屋是我方在售房源，对此房屋的处置应当由我方处置，我方从未委托原告进行产权转移，我方与王万青签订房屋买卖合同也没有收到房款，已经起诉。可以证实原告超越代理权。10.（2019）新4002民初5267号民事判决书，拟证实本次诉讼与（2019）新4002民初5267号案件诉讼请求范围没有重复，不属于重复诉讼，本案诉讼请求的房屋抵债款项未计算在（2019）新4002民初5267号诉讼范围中。被告质证认为，对该份证据真实性无异议，但对证据的证明目的不予认可，该证据与本案没有关联性，该判决现未生效，没有证据效力。对以上原告提交证据本院认证如下：对新疆伊宁市伊犁河畔项目房地产开发销售代理合同及营销代理合同补充协议，原、被告均对其真实性予以认可，以上两份证据与本案所涉及以物抵债协议具有关联性，本院予以采信；对关于“××天街”项目营销代理佣金的抵房申请，原、被告对其真实性均无异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信；对四份商品房买卖合同，被告对其真实性不予认可。2020年4月13日，被告申请本院调查房屋代码××的《商品房买卖合同》是否备案，合同编码为YS××××所属。本院于2020年4月14日出具调查令对被告申请调查事项予以调查。2020年4月15日，伊宁市房地产交易中心出具《情况说明》，内容为：经系统查询，合同编号为YS××的商品房买卖合同在我中心无预售备案信息；房屋代码为××××的房屋不属于新疆南岗房地产开发有限公司项目。因此，原告对合同真实性具有证明责任，庭审中，原告明确表示不对该组合同被告加盖公章的真实性予以鉴定，故无法确认该组证据真实性，本院不予采信；对国家企业信用信息公示系统报告，原、被告均认可其内容真实性，且其内容与本案有关联性，本院予以采信；对两份情况说明，原、被告对其真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；对收条照片因原告未提交原件核对，被告也不认可，故本院对其不予采信；对（2019）新4002民初5267号民事判决真实性予以认可，与本案有关联性，本院予以采信。被告南岗公司为证实其辩称意见，提交证据如下：1.商品房买卖合同三份，拟证实原告所称J109、J110、J111号商铺已向其交付并完成备案登记不属实，实际是我方向客户交付的，而不是交付给原告的。原告质证认为，对该组证据真实性认可，但以上三份合同不能证实被告的证明目的，以上合同是原告基于以物抵债协议享有的债权，并将该债权转让给案外人，从被告方对案外人合同进行备案签章的事实可知以物抵债协议的真实性、合法性，被告对此完全认可。以上三份合同是在原告要求下被告与案外人签订的，房款由原告收取，案外人也知晓该房屋系以物抵债产生，故案外人是直接向原告付款的。2.伊宁市××天街签订合同内容确认单、收据、新疆农信支行存根，拟证实证据1中合同是我方售楼部与客户直接达成的，款项也是直接向我方支付，而不是如原告陈述款项由其收取。原告质证认为，对该证据三性不予认可，银行存根不能反映出付款方是谁，签约合同确认单是被告单方出具，且与案件基本事实矛盾。3.情况说明，拟证实原告起诉所依据的商品房买卖合同文号不存在，合同代码不是南岗公司开发的项目，合同系伪造，是虚假合同。原告质证认为，对该证据真实性认可，但与本案没有关联性，我方举证三套合同系被告履行以物抵债协议而后续签署，并没有进行备案，因此编号与房地产中心编号不同，基于相关司法解释，合同有效性并不是基于是否备案为前提，我方请求被告履行以物抵债协议，涉案合同是由被告盖章确认，合同代码及编号由被告填写，我方只关注房屋位置和房号、面积、价格。4.商品房买卖合同，拟证实合同与原告所称的同一天签署的合同中土地使用权证号、土地所有权证号等均不一致，在合同内容上不一致，有漏填、多字等问题，我方认为此合同不是我公司出具，原告出具合同系原告伪造。原告质证认为，对该证据真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，对涉案房屋合同与被告所提供的该合同进行仔细对比后，发现出售人处的信息和土地面积、规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号及公司签章均与被告提供合同一致。5.涉案合同与真实网签合同差异对比表，拟证实涉案合同与真实的网签合同存在23处差异。原告质证认为，对该证据不认可，是被告的自述，另履行以房抵债协议涉案房屋的商品房买卖合同是被告提供给原告的，我方当时只关注了房号、面积、价款及被告的签章，都是完全准确的，至于被告所称的标点符号、漏字等，我方在收到合同时被告也没有提供其他合同进行比对，故对该证据我方不认可。对以上被告提交证据本院认证如下：对被告提交第一份证据中商品房买卖合同，原告对其真实性予以确认，与本案有关联性，本院予以采信；对伊宁市西城天街签订合同内容确认单、收据、新疆农信支行存根，因被告未提交原件予以核对，原告也不认可，故本院不予采信；对情况说明，原告对其真实性予以认可，且与本案有关联性，本院予以采信；对第四份证据中的商品房买卖合同，原告对其真实性予以认可，但与本案无关联性，本院不予采信；对本案合同与真实网签合同差异对比表，因系被告自行制作，原告不予认可，对其不予采信。本院经审理查明，2015年1月30日，被告南岗公司（委托方、甲方）与案外人成都尚善天下投资咨询有限公司（代理人、乙方，以下简称尚善天下公司）签订《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》，约定甲方委托乙方独家销售开发经营或拥有的新疆“伊宁××天街项目”项目事宜。项目名称：新疆伊宁××天街项目，开发商名称：新疆南岗房地产开发有限公司，总建筑面积：约17万平方米（其中地下约4万平方米）。代理方式：本项目的营销、策划、广告设计及销售执行（包括但不限于项目的商业、酒店、住宅、车位等），代理期限：本合同代理期限为本合同签订生效之日起至本合同所指项目所有物业交付后两个月截止。如甲方或乙方提出终止合同，则按本合同的合同终止条款处理。同时约定甲方指定易明钊为该项目的对接人，乙方指定何军为该项目的对接人。销售代理佣金的组成：代理佣金由基础佣金和溢价佣金两部分组成。基础佣金及溢价的支付：基础佣金及溢价的结算内容包括每月达到结算条件的销售额；甲方每月支付乙方应提基础佣金的90%，预留基础佣金10%待完成本项目所推出的当期销售物业目标达90%后返还；若乙方未能在当期完成销售物业目标任务的90%，甲方有权扣留预留基础佣金的10%不予支付给乙方。合同还约定了其他相关事宜。2016年，被告南岗公司（甲方）、案外人尚善天下公司（乙方）与原告高策公司（丙方）签订《新疆伊宁“××天街”项目房地产全程营销代理合同补充协议》，就甲、乙双方于2015年1月30日签订《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》（以下称《主合同》）中乙方主体变更达成协议，约定将《主合同》中的乙方履约主体变更为高策公司（丙方），丙方自愿承接乙方在《主合同》中的权利、义务，承诺并保证严格履行《主合同》中乙方的义务。该合同落款部分，甲方处被告南岗公司加盖公章，签约代表易明钊签字，乙方处案外人尚善天下公司加盖公章，签约代表郭鹏加盖个人章，丙方处原告高策公司加盖公章，签约代表郭鹏加盖个人章。以上合同签订后，原告高策公司履行营销代理义务。2018年11月8日，原告高策公司向被告南岗公司发出《关于“××天街”项目营销代理佣金的抵房申请》，内容为“伊犁高策房地产营销策划有限公司代理贵公司的‘××天街’项目营销工作期间一向贯彻互利互助和友好协商的合作宗旨，在此期间我公司一直积极开展营销工作，但目前我公司资金已经难以正常运转，影响销售团队积极性。为了推动项目良性发展，激励团队销售士气，同时也充分理解贵公司的难处，特此申请以抵房支付销售佣金，抵款房源我公司不再结算销售佣金，并请给予房款优惠支持为谢，意向抵款房源如下：房号J109，套内面积29.5，建筑面积29.87，报单价23478，报总价701288，优惠后总价14666，优惠后总价438217；房号J110，套内面积29.74，建筑面积30.11，报单价24438，报总价735828,优惠后单价15298，优惠后总价460765；房号J111，套内面积29.53，建筑面积29.9，报单价23478，报总价701992，优惠后单价14667，优惠后总价438677；房号J113,套内面积44.23，建筑面积44.78，报单价23418，报总价1048658，优惠后单价14843，优惠后总价664980。合计套内面积133，建筑面积135，报单价23673，报总价3187766,优惠后单价14872，优惠后总价2002639.优惠后总价=（报总价-2万常规优惠-1万限时签约优惠）×0.96付款方式优惠×0.68返租”。被告南岗公司项目对接人易明钊在该申请下方手写“经请示，同意抵佣金1950000元（人民币大写壹佰玖拾伍万元整）。易明钊2018.12.2”。另有被告股东控股82.5%的股东陈登宇在该申请下方注明“属实”并签字。2020年4月14日，伊宁市建筑工程质量监督站出具《关于伊宁市××天街J栋的情况说明》，内容为：经核实伊宁市××天街J栋已经通过五方竣工验收，也出具了消防验收意见书，此项目未办理规划认可书，手续不齐全住建局未出具竣工验收备案表。2019年4月30日，案外人伊犁博融商业管理有限公司财务室人员李春光、张霞出具情况说明，对本案合同涉及的系列代理协议事项进行说明，其中写明“经财务核查，领导审批确认过3,279,612元中，抵房款195万元，付现金404,762元，余924,850元未结”。2019年5月14日，被告员工仇朝阳在该情况说明后签字并注明“请公司领导审阅批复”。2019年6月25日，案外人王万青与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买本案涉及房屋，其中J110号商铺的《商品房买卖合同》合同编号为YS××，房屋代码××，商铺总金额为485,000元；J111号商铺的《商品房买卖合同》合同编号为YS××，房屋代码××，商铺总金额为485000元。2019年4月22日，案外人艾尼亚尔吐尔逊、阿孜古丽尼扎木与被告签订《商品房买卖合同》，购买本案涉及J109号商铺，合同编号为YS××，房屋代码××，商铺总金额为497,000元。以上三份商品房买卖合同均已在伊宁市房地产交易中心备案。原、被告因销售佣金及招商佣金合同产生纠纷诉至本院，提出诉讼请求：1、判令被告南岗公司支付原告销售代理佣金397,933元，博融公司对其中招商佣金1,415,166元与被告南岗公司承担共同支付责任；2、判令被告南岗公司支付单方解除合同违约金50万元；3、判令被告南岗公司自2019年3月1日起每天承担逾期付款违约金3,979元，至实际付清佣金之日止；4、涉诉费用由两被告承担。在该案中，原告举证2019年4月30日情况说明，证实佣金195万元已经以商铺抵扣，未在其主张诉讼金额中。该案经本院审理后，于2020年5月11日作出（2019）新4002民初5267号民事判决，在该判决书中本院对原告提交2019年4月30日情况说明真实性予以确认，同时依据该情况说明判定被告公司向原告支付剩余销售代理佣金及招商服务费，故本院在该案中未处理本案涉及的佣金195万元。现该案正在二审程序中。原告因本案于2020年1月7日申请诉前财产保全，本院于2020年1月7日作出（2020）新4002财保25号民事裁定书，准许其保全申请。原告因此支付申请保全措施费3,845元。本院认为，本案争议焦点：一、本案是否属于重复诉讼；二、《关于“××天街”项目营销代理佣金的抵房申请》的效力。关于争议焦点一、本案是否属于重复诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，“当事人就已经提起的诉讼事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。据查明事实，本案与（2019）新4002民初5267号案件虽然诉讼当事人相同，但诉讼标的并不相同，该案原告的诉讼请求中不包括佣金195万元，而本案中处理的恰是以商铺抵扣195万元佣金产生的纠纷，两案件诉讼标的虽有关联，但并不相同，故本案不属于重复诉讼，对被告辩称本案属于重复诉讼的意见不予采纳。关于争议焦点二、《关于“××天街”项目营销代理佣金的抵房申请》的效力。该抵房申请的内容详细说明了以商铺抵佣金的原因、所抵商铺的房号、建筑面积、价款如何计算等具体内容，因此，其具有邀约的性质。被告公司指定的本项目对接人易明钊在该申请上签字的行为形成了对该邀约的承诺。同时，易明钊在抵房申请注明内容“经请示，同意抵佣金1,950,000元”，据此可知，易明钊的签字经过其上级同意。且该申请后由被告控股股东陈登宇签字“同意”，能够印证被告公司对抵房申请的意见。同时，根据双方在《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》中约定，佣金每月一结，即被告应当按月向原告结算支付佣金，由于被告支付佣金义务已到履行期限，原告提出抵房申请，被告同意该抵房申请，双方就以商铺抵佣金意思表示达成一致，已经形成了新的房屋买卖合同关系，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同，当事人应当全面履行。因此，原、被告均应当按照抵房申请内容履行应尽义务。原告在抵房申请中已明确表示佣金195万元已抵消，被告应当向原告交付房屋并履行房屋交付后的附随义务。因抵房申请未约定房屋交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，原告可以随时要求被告履行。现原告诉至法院，主张被告交付房屋，具有事实和法律依据，且经查明本案房屋所在工程已经竣工验收及消防验收，具备交付房屋交付条件，故本院对原告主张交付房屋的诉讼请求予以支持。对原告主张被告协助其办理房屋备案登记手续及按照房管部门要求提供相关资料的诉讼请求。本院认为，不动产交付需经登记才能产生公示效力，办理房屋备案登记手续系合同的附随义务，被告应当履行。据查明的事实，本案涉及房屋已经能够办理房屋备案登记手续。因此，对原告的此项诉讼请求，本院予以准许。对原告主张被告赔偿其违约损失的诉讼请求。因双方未在抵房申请中约定应当交付房屋的时间，不能确定被告的违约责任，故原告的此项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告因本案申请诉讼保全，产生申请保全措施费3,845元，系实际发生费用，故对原告主张被告承担申请保全措施费3,845元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告新疆南岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伊犁高策房地产营销策划有限公司交付西城天街（位于（位于伊宁市合作区313线以西、新华西路以北）**商铺面积44.78平方米）；二、被告新疆南岗房地产开发有限公司协助原告伊犁高策房地产营销策划有限公司办理西城天街（位于伊宁市（位于伊宁市合作区313线以西北）J113号商铺备案登记，并按照房管部门要求提供相关资料；三、被告新疆南岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伊犁高策房地产营销策划有限公司支付申请保全措施费3,845元；四、驳回原告伊犁高策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由新疆南岗房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   沈 玲人民 陪 审员   袁德生人民 陪 审员   刘智捷 二〇二〇年九月二十四日 法 官 助 理   左 雷书  记  员   隋华月