湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7519号原告（反诉被告）：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李湘春，男，1963年4月27日出生，汉族，系原告父亲。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾光辉，男，1980年11月26日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。原告（反诉被告）李帅诉被告（反诉原告）曾光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，曾光辉提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人莫湘，被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李帅向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告李帅与被告曾光辉双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月10日解除；2、判决被告曾光辉向原告李帅支付免租期的租金35360元；3、判决被告曾光辉向原告李帅支付租金26244元；4、判决被告曾光辉赔偿原告损失107848元（损失从原告提出解除后被告仍占有使用涉案房屋即2020年4月10日起计算至2020年8月12日止，按884元每日的标准计算，最终计算至被告归还房屋止）；5、判决被告曾光辉向原告李帅支付仓库租金6000元；6、判决被告曾光辉向原告李帅支付违约金20860元；7、判决被告曾光辉承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月30日，原告李帅与被告曾光辉共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、租赁期限自2018年8月30日至2026年8月30日；2、租金标准为每年318240元，按季支付，在每周期结束前提前30天支付下一个周期的租金；3、免租期为40天，该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租；4、租房押金79560元，合同期未满，押金不予退还；5、乙方（即被告，下同）逾期支付租金，则每逾期一天，按实欠租金和费用的1%支付违约金。上述合同签订后，双方一直按合同履行。至2020年1月30日，根据《房屋租赁合同》约定，被告曾光辉应向原告支付下个季度的租金共计79560元。然而被告曾光辉以资金紧张为由—直拒绝支付。原告李帅在多次催收未果后，于2020年3月27日以书面形式向被告曾光辉邮寄了催款函，明确告知其应在收到函件后的三天内支付租金、违约金、水电费等共计66720元，并且还告知了逾期支付将会依法解除合同并要求补缴免租期租金的法律后果。被告曾光辉于2020年3月28日收到该催款函后，并没有按照原告李帅给予的期限支付租金及其他费用。后被告曾光辉于2020年3月1日至2020年4月14日期间仅支付租金10000元，但该支付行为仍不符合《房屋租赁合同》的约定及催款函中的要求。鉴于被告曾光辉的违约行为及不太理想的经营状况，原告为了降低损失，于2020年4月9日以书面形式向被告曾光辉邮寄了解除合同通知函，被告曾光辉于2020年4月10日收到该通知函。至此，原告李帅与被告曾光辉双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月10日依法依约解除。综上，鉴于被告曾光辉逾期支付租金的违约行为，且实际经营状况不佳，出现了不能继续履行合同的高风险。原告李帅已依法依约解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，合同解除后，被告曾光辉应当依约向原告李帅支付免租期的租金、实际占有房屋期间的、拖欠的电费、违约金，并赔偿由此给李帅造成的合同损失。具体计算如下：l、免租期租金：35360元。免租40天，合计免租35360元，实际履行过程中前12月内每季度免租8840元。免租计算期限：自2018年8月30日至2019年8月30日，共计12个月，计算免租期租金为35360元。2、欠付租金：26244元。计算期限为2020年2月29日至2020年4月10日，共计41天，计算租金为36244元，被告曾光辉已付10000元，欠付26244元。3、损失赔偿107848元。4、仓库使用费：6000元。5、违约金计算明细：20868元，计算标准：每逾期一天按实欠金额的百分之一计算，截止日2020年4月13日为房屋租赁合同解除之日。被告曾光辉辩称：1、关于第一项诉讼请求被告确认是在2020年4月10日解除合同，因原出租方儒邦文化传媒有限公司诉李帅房屋租赁纠纷案已经判决解除了双方的合同，李帅对本案房屋已经丧失出租的权利，双方的合同不可能再履行。2、关于第二项诉讼请求，要求支付租金35360元，根据双方签订的合同只有在合同期内进行转让的情况下才需要支付免租期租金，但本案中被告并没有向第三人转让，所以无需支付免租期的租金。3、关于第三项诉讼请求，根据原告提交的证据确实能显示从2020年2月29日至4月10日仅支付了1.5万元，但合同履行中因疫情的原因导致被告经营状况下滑，参照相关规定可以免租3个月，根据本案情况至少可以免租2个月。4、关于第四项诉讼请求，被告使用该房屋从2018年签订合同当日到2020年8月1日已经停止使用该房屋且腾空了，通知李帅交付房屋时，原告迟迟不来办理交接手续，所以应支付的房屋占用费只能计算到2020年8月1日之前，且应当减去已实际支付的款项加上可以免租的款项。5、关于第五项诉讼请求，虽然不是涉案房屋所签订合同的约定，但双方还是可以约定房屋外的仓库按3年1万元标准支付租金，被告已经支付4000元，但该仓库在今年5月初已经拆除，故要求被告支付仓库租金无事实依据。6、关于第六项诉讼请求违约金问题，虽被告没有按照合同及时支付租金，但事出有因，主要是因疫情期限经营状况下滑，再加上儒邦公司与李帅之间房屋租赁合同纠纷案，儒邦公司提出保全要求冻结李帅等值的财产，岳麓区法院已向被告及其他的五位租赁户分别出具了协助通知书，要求被告不得向李帅支付租金，故被告在本案中并没有任何的违约。反诉原告曾光辉向本院提出反诉请求：1、判令李帅返还曾光辉交纳的履约保证金（押金）79560元；2、返还未使用违章建筑租赁物租金3000元；3、判令李帅承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年8月30日，曾光辉与李帅共同签订了一份《租房租赁合同》，约定：双方签订合同，曾光辉向李帅交纳履约保证金79560元；若合同期满，曾光辉无人为损坏李帅财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，李帅应当在一周内无息退还押金。李帅于2020年4月9日以书面形式向曾光辉邮寄了解除合同通知函，曾光辉已于次日签收该通知函，因此该合同已合法解除，但到目前为止，李帅未按照双方合同约定如期退还押金以及应退还的未使用违章建筑物租金3000元（注：双方约定1万元使用3年，曾光辉于2020年1月4日、14日交纳4000元，违章建筑物于2020年5月13日被拆除，曾光辉仅使用4个月）。反诉被告李帅辩称：关于第一项诉讼请求，李帅认为合同中双方就租赁期限明确约定租赁期为8年，到2026年8月30日。同时在合同第七条关于承租方的权利义务中，根据双方合同的明确约定，押金在租赁期满后退还，合同期没有满押金不退还，曾光辉提出的反诉是违背了合同订立的初衷。关于第二项诉讼请求，该诉请应由曾光辉举证，如果曾光辉没有相关证据，应由曾光辉承担相关不利后果责任。关于曾光辉在2020年支付的1.5万元，其中1万元为租金李帅认可，另外5000元，李帅认为是仓库公关费用或是补交仓库费用，并不是租金。本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，李帅（租方、甲方）与曾光辉（承租方、乙方）签订了一份《租房租赁合同》，合同第一条“租赁房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称租赁房屋）坐落于长沙市岳麓区，面积约102平方米。合同第三条“租赁期限及事项”中约定：甲方从2018年8月30日起至2026年8月30日止将出租房屋交付给乙方使用，租用期共八年。合同第四条“租金及其支付方式”中约定：1、甲方要求乙方支付房屋租金每年318240元。水费、电费、燃气、通讯、物业管理、卫生、税费等其他由乙方自行支付。（电费1.2元／度，水费4.9元／吨）。2、房屋租金以每3个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提前30天交纳下一个周期租金。3、本合同递增方式为前两年不变，第三年起每两年递增百分之八。4、甲方同意免除乙方的房屋租金（共计40天），该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。合同第五条“租赁押金”中约定：1、甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金79560元，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2、合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。合同第七条“乙方权利义务”中约定：……2、乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还。合同第十条“转让及转租”中约定：1、经甲方同意，乙方在合同期内可转让给第三方。2、整体转让后的承租人不享有甲方对乙方的优惠条件，须根据租房行情另行签订租金、递增率等相关合同。合同第十一条“违约责任”约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金5天，经甲方书面催告2天后仍未支付，甲方有权解除合同。该合同签订后，曾光辉向李帅交纳押金79560元，并按合同约定向李帅支付租金至2020年2月29日。2020年3月27日，李帅通过顺丰快递向曾光辉送达一份《催款函》，主要内容如下：李帅认为，《租房租赁合同》生效后，双方均应诚实遵照合同约定履行义务，但曾光辉目前存在如下行为：1、截至2020年3月27日，曾光辉应向李帅交付新一期计租期的租金共计70720元（含疫情减免租金10天），曾光辉已在2020年3月1日支付10000元，余款60720元未付。2、仓库使用费6000元未付。鉴于上述事实，李帅函告如下：1、曾光辉需在收到本函后3天内向李帅支付上述租金及仓库使用费共计66720元；2、如曾光辉收到本函后仍拒付上述款项，李帅将按照《租房租赁合同》第十一条的约定解除《租房租赁合同》，届时曾光辉除了应支付上述款项外，还需补缴40天免租期共计35360元及未缴纳的水、电、物业费。2020年3月28日，曾光辉收到该《催款函》。2020年4月9日，李帅通过顺丰快递向曾光辉送达一份《解除合同通知函》，主要内容如下：鉴于曾光辉拖欠租金、水电费、物业费的行为，李帅于2020年3月27日以邮寄方式书面通知曾光辉支付拖欠的租金共计70720元（含疫情免租金10天）。该书面催款函曾光辉于2020年3月28日签收。此后，李帅以短信及电话形式将上述催款函发送至曾光辉手机上。鉴于曾光辉在收到催款函后仍拒付上述费用，李帅于2020年4月7日以电话形式再次通知曾光辉支付拖欠的费用，然而曾光辉仍拒绝支付上述费用。基于上述事实，李帅依据《租房租赁合同》第11条的约定以及《合同法》第93条、第94条第3项、第96条的规定通知曾光辉解除李帅与曾光辉于2018年8月30日签订的《租房租赁合同》。2020年4月10日，曾光辉收到该《解除合同通知函》。另查，1、自2020年2月初起，李帅通过微信向曾光辉催收下一计租周期的租金。曾光辉先后于2020年3月1日和2020年4月15日向李帅支付10000元和5000元，合计15000元。2、曾光辉于2020年8月搬离涉案所租赁房屋，双方在庭审中确认同意房屋占有使用费计算至2020年8月14日。3、庭审过程中，双方当事人关于仓库费用约定了10000元费用，曾光辉前期已支付4000元的事实陈述一致。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《租房租赁合同》、催款函、解除合同通知函、快递物流详单、微信聊天记录、收据、转账记录等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：李帅与曾光辉签订的《租房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。曾光辉认可李帅主张的确认《租房租赁合同》于2020年4月10日解除的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合已查明事实，本院对原、被告双方的诉讼主张判定如下：1、关于免租期租金的问题。根据合同的约定，“如合同期内转让，需补缴免租期房租”，而本案为合同双方当事人提前解除合同，不满足合同中约定的补缴免租期房租的条件，故本院对李帅主张的补交免租期租金35360元的请求不予支持。2、关于曾光辉欠付租金的问题。曾光辉逾期支付租金的事实确实存在，但考虑李帅拖欠租金的期间处于2020年年初全国范围内爆发的新冠肺炎疫情期间，疫情影响属于合同履行过程中的不可抗力，故本院综合相关情况确认如下：计算期间为2020年2月29日至2020年4月10日，考虑因新冠肺炎疫情影响，给予曾光辉20天的免计租金期间，曾光辉还应支付租金19182元，核减曾光辉于2020年3月1日和4月15日支付的共计15000元，曾光辉还应向李帅支付的欠付租金金额为4182元。3、关于合同解除后的房屋占用费的问题。本院确认以2020年4月11日至2020年8月14日为计收期间，综合原告诉请标准，计算为109616元。4、关于仓库费用问题。双方当事人除就约定金额为10000元及曾光辉前期已支付了4000元的事实陈述一致外，对各自主张的其他有争议事实均未提交充分证据予以佐证，故本院对原、被告双方关于仓库（违章建筑）费用的本、反诉主张均不予支持。5、综合考虑如前所述的“疫情”对本案合同履行及解除的影响，本院确认：（1）对李帅诉请的逾期付款违约金不予支持。（2）对曾光辉要求返还其已交纳的履约保证金79560元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李帅与被告（反诉原告）曾光辉签订的《租房租赁合同》已于2020年4月10日解除；二、被告（反诉原告）曾光辉向原告（反诉被告）李帅支付租金4182元；三、被告（反诉原告）曾光辉向原告（反诉被告）李帅支付房屋占用费109616元；四、原告（反诉被告）李帅向被告（反诉原告）曾光辉返还履约保证金79560元；以上第二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）曾光辉还应向原告（反诉被告）李帅支付34238元，限曾光辉于本判决生效之日起五日内向李帅支付；五、驳回原告（反诉被告）李帅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曾光辉的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1050元，反诉案件受理费932元,共计1982元，由被告曾光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年九月十四日法官助理付承千书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。