江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10788号原告：上海博威物业管理有限公司，统一社会信用代码9131011876941769XH，住所地上海市青浦区华纺路69号3幢3层C区373室。法定代表人：徐辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡道林，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水青，江苏海联海律师事务所律师。被告：田志湖，男，1956年2月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：诸立亚。原告上海博威物业管理有限公司（以下简称博威物业）与被告田志湖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员尹丛丛独任审判，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡道林、被告委托诉讼代理人诸立亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博威物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2019年12月的物业管理费5639元以及滞纳金1646.70元（自逾期之日起按照应缴费用的万分之五/日计算至实际履行时止）；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年1月至2019年9月的物业管理费5169元以及滞纳金（自逾期之日起按照应缴费用的万分之五/日计算至实际履行时止）。事实与理由：原告与周市镇江南明珠苑业主大会签订了苏州市物业服务合同，约定由原告为昆山江南明珠苑提供物业管理服务，并按照建筑面积向业主收取物业服务费，多层1元每月每平方米，小高层1.6元每月每平方米，缴费日期为每年的1月、4月、7月、10月的10日前，按照合同第10条约定“小区业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金”。合同签订后原告依约提供了物业管理服务，履行了合同义务，但被告(江南明珠苑×××幢×××室多层业主，房屋建筑面积156.65平方米)却长期拖欠物业管理费，在原告多次催讨后仍未支付。原告认为，被告的行为已经构成违约，不仅损害了原告的合法权益，也给小区物业管理带来了不利影响，伤害了其他按期缴纳业主的权益。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告田志湖辩称，一、原告起诉江南明珠苑×××幢×××室多层业主违约不交物业费不成立，要收取滞纳金不成立。二、理由如下：(一)江南明珠苑×××幢×××室多层业主一直依据原告在江南明珠苑物业办公大厅公示的博威物业江南明珠苑收费明细【根据昆政规(2014)13号文件】的收费标准进行缴费，直到2017年1月开始到2019年12月，原告多次拒收×××幢×××室多层业主依据【昆山市人昆政规(2014)13号文件市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知】的收费标准缴纳的物业费，原告最后一次拒收是在2019年12月周市法庭调解室；(公示收费标准照片为证，以及2017年前按【昆政规(2014)13号文件】缴纳的物业费的两份发票为证)；(三)原告不依据已经公示的江南明珠苑收费明细进行收费，不执行【昆政规(2014)13号文件】，在【昆政规(2014)13号文件】的十四条：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取)，同时不严格执行原告与江南明珠苑业主大会签订的有效期为2017年10月1号起至2019年9月30日止的两年期的《苏州市物业服务合同》的有效时间期限(原告诉讼以此为依据收取江南明珠苑×××幢×××室的2017年1月到2019年12月的物业费，2017年10月1号前，此合同还没有生效，超出合同约定的有效时间)和第八条规定：住宅：多层1.00元/月/平方米(此单价和【昆政规(2014)13号文件】规定的单价相同，但是此合同并没有约定阁楼的计算方法)，胡乱要价，胡乱收费；三、法律是公平的，公正的，相信法庭一定会制止原告乱收费的恶劣行为，驳回原告对江南明珠苑×××幢×××室的违约诉讼，诉讼的要求不成立；要求原告立即停止乱收费之恶劣行为，依据原告公示的收费标准(多层公寓楼：1元/平方米/月)【昆政规(2014)13号文件】的十四条以及原告与江南明珠苑业主大会签订的有效期为2017年10月1号起至2019年9月30日止的两年期的《苏州市物业服务合同》第八条的规定进行收费，收取江南明珠苑×××幢×××室物业费。原告对诬陷江南明珠苑×××幢×××室业主违约进行公开道歉，道歉信在江南明珠苑公示栏公示一周；同时赔偿江南明珠苑×××幢×××室业主的精神损失费和误工费10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，经本院审核对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。2017年，江南明珠苑住宅小区业主委员会和原告签订了《物业服务合同》，约定：乙方（原告）为昆山市周市镇江南明珠苑住宅小区住宅小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层1元/月.平方米，小高层1.6元/月.平方米的标准收取，业主在每年的1、4、7、10月的10日前缴纳物业费。物业服务合同期限自2017年10月1日至2019年9月30日。现原告因被告结欠2017年1月至2019年9月的物业服务费元5169元，原告多次催讨无果，故诉诸法院。该小区的物业在本案原告提供物业服务之前，均由江苏博威物业服务有限公司（此前名为江苏博威物业管理有限公司，以下简称江苏博威物业）为该小区提供物业服务。2017年9月30日，江苏博威物业服务有限公司与本案原告上海博威物业管理有限公司昆山分公司（以下简称博威物业昆山分公司）签订《委托收缴陈欠物业费的协议》一份，江苏博威物业委托博威物业昆山分公司清欠范围为截止2017年9月30日江南明珠苑历史欠费户，累计欠费总额1833287.36元。昆山市周市镇江南明珠苑×××号楼×××室（建筑面积99.63平方米）及×××阁楼（建筑面积60.34平方米），该房屋为多层，自2012年8月30日起登记至被告名下。双方的争议焦点为阁楼的收费标准问题，被告提供《昆山市物业服务收费管理实施细则》，其中第九条规定：业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十四条规定：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外，阁楼、独立使用权的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取）。被告依据前述规定认为阁楼的收费应当按照产权登记面积的50%收取。原告提供昆山市物价局于2016年7月5日出具的《关于彭国华反映江苏博威物业服务有限公司违规收取阁楼物业费等信访事项答复意见书》，其中载明“1.根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》(昆政规[2010]16号，有效期为2010年10月1日至2014年12月31日)第十一条规定：业主大会成立后，普通住宅公共服务费的收费标准，价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业务企业在物业服务合同中约定执行。第十六条规定：物业管理共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外、阁楼减半)，因此、江苏博威物业服务有限公司在2010年10月1日至2014年12月31日期间，对业主住宅中的阁楼部分应减半收取物业公共服务费。2.根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》(昆政规〔2014〕13号，自2015年1月1日起执行)第九条规定：业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。经核实，江南明珠苑业主大会(甲方)与江苏博威物业服务有限公司(乙方)于2013年11月6日签订了物业服务合同，合同中明确乙方按建筑面积向业主收取物业服务费。因此，2015年1月1日以后，江苏博威物业服务有限公司全额收取阁楼物业公共服务费符合相关规定。”原告据此认为其有权按照建筑面积全额收取业主阁楼的物业费。本院认为，原告与被告小区业委会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对业主依法具有约束力。原告依约为被告提供物业服务，被告也应依约交纳物业费，被告拒付物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据《物业服务合同》的约定，被告房屋为多层，原告按照1元/月.平方米标准主张物业管理费于法有据，结合被告的房屋面积及结欠物业费期间，房屋部分对应的物业费为3287.79元，本院予以确认。关于阁楼部分的收费，首先，格主管部门仅有权对物业费收费的单价进行指导，《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定的阁楼物业公共服务费房屋所有权证登记面积的50%收取，是对物业费计算时面积如何计算进行的规定，二者并不存在冲突，因此涉案房屋的物业费应按照物业费的全额单价即1元/月.平方，面积按产证登记面积的50%即30.17平方米计算，结合被告结欠物业费的期间，被告应支付原告2017年1月至2019年9月期间阁楼物业费995.61平方米。综上，被告共应支付原告物业费4283.4元。被告逾期付款构成违约本院酌定以4283.4元为基数，自本案立案之日起即2020年7月7日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止。原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告田志湖于本判决生效之日起十日内支付原告上海博威物业管理有限公司2017年1月至2019年9月的物业费4283.4元及逾期付款违约金（以4283.4元为基数，自2020年7月7日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。其中，原告预交的案件受理费25元，本院予以退还，被告应负担的25元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32×××14开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  尹丛丛二〇二〇年九月一日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。