安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4297号 上诉人（原审被告）：高龙，男，1990年8月18日生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：单国荣，安徽敦敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荣荣，安徽敦敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：倪根发，男，1996年5月9日生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：樊传宋，安徽金的律师事务所律师。 上诉人高龙因与被上诉人倪根发房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初844号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高龙上诉请求：撤销原判，改判高龙返还倪根发定金20000元。事实和理由：一、原审法院关于高龙违约责任的认定事实不清，证据不足。倪根发知晓本案所涉房屋的抵押状况。在双方签订的合同中明确提到房屋有他项权证，即房屋存在抵押情况。合同约定过户时间是在房屋他项权证注销后过户。以上合同内容均表明倪根发知晓房屋的抵押状况。尤其是双方的补充协议，更反映倪根发知晓房产抵押，双方为促使合同继续履行，高龙同意倪根发可无条件不购买房屋，降低定金数额，同意高龙继续办理他项权证注销，待他项权注销后十个工作日内办理产权过户。案涉房产由双方通过房产中介办理，由房产中介负责双方房产解押、贷款、办理定金交割等事宜，作为双方房产买卖中介机构，不可能存在一审认定不知晓案涉房产抵押的情况。原审法院认定高龙不能保证产权顺利过户无事实依据。案涉房屋存在两项他项权证，一是银行贷款，另一项抵押权人是自然人徐文榜，无论哪一种抵押均可依法依约解除。因徐文榜被羁押，导致房屋过户时间延后。但该延后并非高龙故意造成，也非高龙能够实际控制，同时补充协议并未限定高龙注销他项权的时间。二、原审法院错误认定高龙存在违约，并承担违约责任属适用法律错误。此外，倪根发并未诉请双倍返还定金，原审法院错误认定高龙违约超出倪根发诉请范围，错误适用定金法则属于适用法律错误，应依法改判。 倪根发辩称：高龙为案涉房屋设置了两处数额较大的抵押已完全突破倪根发的正常认知，案涉房屋是二次售卖，本案房屋中介不完全知晓相关情况，所有证据材料均不能显示高龙告知了前述情况。高龙长期拖延履行案涉房屋买卖合同的义务，并在一审时自认无法顺利解除涉及已被刑事羁押的案外人徐文榜的抵押权，客观上已构成根本违约。根据案涉房屋买卖合同、补充协议及定金收条的内容可知案涉定金是为违约定金，和违约金在法律上均有用于承担违约责任的属性，一审法院酌定返还双倍定金并无不妥，不存在所谓超诉讼范围的问题。距离本案双方当事人2019年2月28日签订合同，至今17个月双方事宜仍未解决，高龙滥用诉权，请二审法院驳回上诉，维持原判。 高龙向一审法院起诉请求：一、解除倪根发、高龙之间签订的存量房买卖合同及补充协议；二、高龙返还定金20000元;三、高龙支付违约金50000元。 一审法院认定事实：2019年2月28日，倪根发（乙方）、高龙（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定的主要内容：1.乙方（倪根发）以1020000元的价格购买甲方（高龙）位于。2.乙方向甲方支付定金50000元；3.甲方承诺此房产权无争议、无司法限制，能顺利办理产权过户手续；4.甲乙双方定金自行交付；实际过户时间为甲方注销他项权证3日内……合同签订当天，倪根发支付定金50000元，高龙向倪根发出具购房定金收条。 2019年5月9日，倪根发委托姐夫陶杰与高龙签订《补充协议》，约定：购房定金变更为20000元并自行交接；甲方同意乙方无条件不购买此房并不承担违约责任并退还购房定金20000元……协议签订后，倪根发通过陶杰收到返还的30000元。 另查，案涉房产目前有两项他项权登记：2016年3月30日-2046年3月30日设定金额360000元抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司合肥北城支行；2018年11月20日-2019年11月20日设定金额150000元抵押，抵押权人为徐文榜。高龙以抵押权人徐文榜涉嫌犯罪被羁押不能解除抵押为由，与倪根发就案涉房产不能办理过户手续，由此发生争议。 一审法院认为，本案争议的焦点是倪根发、高龙签订的《存量房买卖合同》是否已经符合解除的条件。高龙虽当庭表示同意继续履行合同，但根据查明的事实，高龙房产截至目前仍有两项他项权，一处是银行贷款，倪根发同意用首付款为高龙偿还可顺利解押，而另一处抵押权人据高龙陈述处于羁押状态，无法顺利办理解押，致倪根发、高龙不能办理过户手续。另双方在2019年5月9日签订补充协议，高龙也同意倪根发无条件不购买房屋。故，对于倪根发要求解除合同的诉讼请求予以支持。 至于倪根发提出高龙返还定金20000元及支付违约金50000元。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。由于高龙的案涉房屋在与倪根发签订合同时即有两项他项权，并无证据表明其对于房屋抵押状态对倪根发进行了完全告知，相反，高龙却承诺“此房产权无争议、无司法限制，能顺利办理产权过户手续”，另从查明事实来看，截至目前高龙也不能保证产权能顺利过户，高龙显然已构成了违约，理应承担违约责任。倪根发要求高龙支返还定金及违约金，而定金条款和违约金条款均是弥补损失的方式，故依据合同的履行情况、当事人的过错程度等，酌定高龙双倍返还倪根发定金即40000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除倪根发与高龙签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、高龙于判决生效后十日内一次性支付倪根发40000元；三、驳回倪根发的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1650元减半收取825元，由高龙负担450元，倪根发负担375元。 二审中，当事人未提交新的证据。二审审理中，高龙陈述案涉房屋中存在的第三人借款抵押事宜未能解决，故相应抵押权现仍未能注销。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，对于原审判决中解除案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》的判项，双方当事人均未提出异议，视为认可，本院予以维持。高龙作为出卖方，依约负有保证案涉房屋能够顺利办理产权过户的义务，然从合同的履行情况来看，案涉房屋上存在两项他项权，且高龙与第三人的借款抵押权自合同签订时至今未能注销，客观无法办理产权转移登记，无法实现合同目的。因此，案涉合同解除系因高龙的违约行为所致，高龙应当承担违约责任。本案中，倪根发主张高龙返还定金并承担违约金5万元，原审法院根据合同履行情况及双方过错程度，酌定高龙承担双倍返还定金责任虽表述不当，但考虑实质上系酌情支持倪根发主张的违约金2万元，在处理结果上并无不当，故本院对于该判决结果依法予以维持。 综上所述，高龙的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元，由高龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年九月十六日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。