成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初8683号 原告：龚森森，男，1988年7月21日出生，汉族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：刘丽莎，四川康悦律师事务所律师。 被告：肖小月，男，1979年2月28日出生，汉族，住湖北省江陵县。 第三人：成都瑞纳投资有限公司，住所地成都市双流区西南航空港经济开发区黄河中路二段**。 法定代表人：刘家骥，职务不详。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，，住所地成都市青羊区草市街** 负责人：胡兆春，职务不详。 原告龚森森与被告肖小月、第三人成都瑞纳投资有限公司（以下简称“瑞纳公司”）、中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称“工商银行草市支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚森森、被告肖小月到庭参加诉讼，第三人瑞纳公司及工商银行草市支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 龚森森向本院提出诉讼请求：判令肖小月继续履行《协议书》及房屋买卖合同。本案在审理过程中，龚森森将诉讼请求变更为：1.确认龚森森与肖小月于2017年3月30日签订的《房产买卖合同》、2017年10月12日签订的《协议书》真实、合法、有效；2.判决准许龚森森行使涤除权,即准许龚森森代肖小月向工商银行草市支行偿还成都市双流区西航港街道大件路白家段998号（现为996号）2栋2单元6楼603号房屋从2015年10月9日起所剩余的房屋按揭贷款，工商银行草市支行在收到龚森森所支付的所有款项后，立即办理抵押权的涂销手续；3.判令瑞纳公司办理房产证至肖小月名下，并判令肖小月在取得房产证后将案涉房屋办理过户至龚森森名下。事实和理由：龚森森与肖小月在2017年3月30日签订了《房产买卖合同》及《协议书》，约定就肖小月位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产以人民币592000元出售于龚森森，且双方对合同办理了公证手续。合同签订后，龚森森于2017年3月30日向肖小月支付了定金、首付款，于2017年4月15日支付了第二期首付款，并自2017年4月起按月向肖小月支付款项。肖小月至今未为龚森森办理房屋过户手续，故起诉至法院。 肖小月答辩称，龚森森陈述的房屋没有办理过户手续是因为有查封，我没有看到查封。我愿意跟龚森森达成和解，将房屋过户至其名下，我与龚森森签订的房屋买卖合同是真实有效的，龚森森要求将房屋过户至他名下我认可也没有异议。 本院经审理后认定事实如下：2015年10月9日，肖小月与瑞纳公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买瑞纳公司开发的位于成都市双流区××街道××社区××幢××单元××层××号房屋。 2017年3月30日，龚森森与肖小月签订《房产买卖合同》，合同约定：“一、房屋基本状况1.1房屋位置西航港大件路白家段998号2栋2单元603号……1.3该房屋已设定抵押，甲乙双方协商一致，在2017年4月1日后的甲方将此房的银行借款共330000元，月供都由乙方承担……二、房价款甲乙双方商定，该房屋按套计价，总价为592000元。三、付款方式及付款期限3.1购房定金乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币20000元，该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款，甲方应在本合同签订的同时将房屋的相关资料原件交由丙方保管。3.2首付款人民币80000元，乙方在2017年3月31日前转入甲方账户。3.3部分款项，即人民币80000元乙方在2017年4月15日前转账方式支付。3.4尾款94000元，以甲方拿到产权扣去银行还去甲方的贷款后，乙方银行申请贷款通过后支付于甲方……” 2017年10月12日，龚森森与肖小月再次签订《协议书》，就双方买卖上述房屋事宜进行了约定，房屋转让价款为592000元，其中龚森森于2017年3月30日已经支付了定金20000元，于2017年3月30日支付了首付款80000元，2017年4月15日支付了第二期首付款80000元，待肖小月取得产权证后一百二十个工作日内龚森森支付第三期房款318000元，余下的94000元在不动产递件过户后十五个工作日内向肖小月支付。还约定：“……3.正式合同的签订时间3.1甲方应于取得该不动产权证书后二十个工作日内与乙方签订正式合同。待甲方取得不动产权证书后，双方再另行签订正式不动产买卖合同。甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助……” 上述《房产买卖合同》签订后，龚森森分三次直接向肖小月支付了购房款180000元，肖小月分别于2017年3月30日、2017年4月13日向龚森森出具了收条，载明收到购房款100000元及80000元；肖小月于2017年4月从瑞纳公司收房时将案涉房屋交付给了龚森森，并于2017年5月2日办理了装修入场手续。龚森森代肖小月向瑞纳公司缴纳了印花税、维修基金、登记费等共计61518.2元。龚森森从2017年4月开始代肖小月按月向工商银行草市支行偿还银行按揭贷款至今。 另查明，案涉房屋现合同签约备案于肖小月名下。瑞纳公司向本院出具《权证办理情况说明》一份，载明：“2015年10月9日，肖小月与我司签订《商品房买卖协议（预售）》，购买我司开发的位于成都市双流区××路××段××号××幢××单元××层××号商品房，合同约定房屋总价款为477166元，买受人已经通过商业贷款的方式付清全部房款。并且，在双方签订的协议中，肖小月委托我司申办该房屋所有权转移登记。案涉商品房交易契税目前已完成缴纳，税务机关于2019年5月出具完税凭证，办理《不动产权证》所需之材料亦已齐备。我司已于2019年5月31日将权证办理材料递交房地产管理部门审核，但案涉房屋因被人民法院预查封而无法进行权证办理手续。待案涉房屋解除预查封后我司可代为办理不动产所有权转移登记”。 还查明，2019年3月13日，案涉房屋被查封，为了解除查封，龚森森代肖小月向四川镇铭企业管理咨询有限公司偿还了相应款项，四川镇铭企业管理咨询有限公司出具《还款协议书》载明肖小月欠款全部结清，2020年9月8日，前述查封予以注销登记。 经核实，龚森森于2018年6月7日与成都天普弘盛教育科技有限公司签订《劳动合同书》，工作地点为成都，其在该公司购买社保月份已满24个月。 以上事实，有龚森森和肖小月的陈述、《房产买卖合同》《协议书》《公证书》《权证办理情况说明》、转账凭证、《劳动合同》、社保证明等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，龚森森与肖小月签订的《房产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 龚森森与肖小月签订合同后，依约向肖小月支付了定金及首付款共计180000元，并在双方签订合同后一直代肖小月向工商银行草市支行偿还银行按揭贷款。肖小月应在合同签订后及时办理房屋权属证书、结清银行贷款本息以消灭抵押权，并按照约定协助龚森森办理过户手续。在签订合同时，买卖双方均清楚知晓案涉房屋尚未办理权属证书，结合庭审查明的事实，案涉房屋早已具备办理不动产权证的条件，但肖小月未积极履行合同义务，及时办理权属证书，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。龚森森主张肖小月协助其办理过户手续，肖小月对此无异议。因案涉房屋已经可以办理产权证，瑞纳公司作为案涉房屋的开发商，有义务协助肖小月办理案涉房屋的相关产权证，肖小月也应当积极配合瑞纳公司办理相关权属证书，因肖小月的原因导致房屋现仍无法办理房屋权属证书，现案涉房屋的办证条件已经具备，瑞纳公司应当协助肖小月将案涉房屋的权属证书办理至肖小月名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，肖小月在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即工商银行草市支行同意，但庭审中，龚森森明确表明愿意代肖小月向工商银行草市支行还清贷款本息以解除抵押权，工商银行草市支行也对龚森森代偿贷款本息未提出异议，故龚森森主张由其代肖小月向工商银行草市支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。龚森森代肖小月偿还清债务后，工商银行草市支行应协助肖小月、龚森森办理房屋抵押权注销手续以便于龚森森完成过户手续。 根据《协议书》的约定，“待甲方取得不动产权证书后，双方再另行签订正式不动产买卖合同。甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助”，故待涉案房屋登记于肖小月名下且抵押权注销后，肖小月应当协助龚森森办理房屋过户登记手续。根据龚森森与肖小月的约定，龚森森应待肖小月取得产权证后一百二十个工作日内向肖小月支付第三期房款318000元，并在过户递件后十五个工作日内向肖小月支付尾款94000元，现因肖小月未按照合同约定的时间办理相关手续，合同约定的付款时间还未成就，但合同继续履行的条件具备，龚森森代肖小月提前结清了银行贷款本息后，双方应当对房款及时据实结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行于本判决生效后七日内协助原告龚森森、被告肖小月办理位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号房屋的抵押权注销手续； 二、第三人成都瑞纳投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告龚森森、被告肖小月办理位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权登记证书，将案涉房屋登记至被告肖小月名下； 三、被告肖小月于位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号房屋登记至其名下且抵押权注销之日起三日内协助原告龚森森办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告龚森森名下。 案件受理费4850元，诉讼保全费3480元，共计8330元，由被告肖小月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年九月十一日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘