安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初1010号原告(反诉被告):滁州市农业农村技术推广中心，住所地安徽省滁州市丰乐路**,统一社会信用代码12341100486089200C。法定代表人:朱国美,系单位主任。委托诉讼代理人：秦海瑞，安徽成宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱友江，男，1974年4月2日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，现住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰雨，安徽苏滁律师事务所律师。原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心(以下简称农业推广中心)与被告（反诉原告）朱友江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农业推广中心的委托诉讼代理人秦海瑞，被告（反诉原告）朱友江的委托诉讼代理人李家顺、陈冰雨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农业推广中心向本院提出诉讼：1、判决朱友江搬离滁州市丰乐北路461-9号房屋、将该房屋交还农业推广中心,并结清使用该房屋期间发生的水费、电费、燃气费及物业管理费等全部费用；2、朱友江支付房屋租金464400元,并支付超期占用房屋费用(自2019年10月1日起,参照年租金309800元的标准计算至房屋返还之日止)。事实与理由：原滁州市植检植保站（以下简称植保站）系农业推广中心开办的事业单位法人,后植保站的事业单位法人主体资格终止,其权利义务由农业推广中心继受。2015年7月15日,植保站将涉案房屋出租给陈亮、朱友江用作酒店等服务行业;双方对租赁期限、租金标准及违约责任等均进行了明确约定。合同签订后,植保站依约交付房屋给朱友江、陈亮经营使用,朱友江在2015年度按约交纳租金,自2016年起每年均欠付部分租金,至租赁期满时朱友江已付租金774800元,共欠付租金464400元,构成违约。朱友江辩称：1、朱友江并非故意拖欠租金，而是由于农业推广中心因资金审批原因不能及时履行房屋修缮义务，口头同意朱友江自行维修，相关费用在租金中扣除；2、房屋渗漏造成朱友江重大经济损失，农业推广中心对此是清楚的也是同情的，由于结算一直未能顺利进行，合同期满后并未终止合同、而是按照原合同继续履行；3、2020年春节以来因为疫情的影响，朱友江损失惨重无论是按照不可抗力还是按照有关规定均应该对朱友江继续履行期间免除3个月租金。朱友江向本院提出反诉请求：判令农业推广中心支付房屋维修费255477.8元、因房屋漏水未及时维修造成的损失244600元（具体包括因为房屋漏水未及时维修导致反诉农业推广中心不能使用物业的租赁费237000元、赔偿物业相邻方因为漏水赔偿的损失7600元）。诉讼过程中，朱友江增加了诉讼请求：要求农业推广中心支付鉴定费4000元。农业推广中心针对反诉请求辩称：1、植保站与市管局和财政局现场查看漏水情况，最终核算维修资金为95475.64元，对超出部分不予认可；2、朱友江一直正常经营并非不能正常使用房屋，朱友江与相邻的矛盾系其个人原因导致，与农业推广中心无关，请求驳回第二项反诉请求；3、朱友江违约在先，合同第三条第3款约定了租金缴纳时间，先付后租，反诉农业推广中心自2016年开始拖欠房屋租金一直违约，现租赁期限已满，朱友江继续占用房屋，拒绝将涉案房屋归还给农业推广中心。综上所述，请求驳回朱友江的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：农业推广中心举证的《滁州市植检植保站原办公楼维修工程招标控制价》、朱友江举证的《滁州市植检植保站房屋招租项目房产租赁合同书》、房屋渗漏的部分现场照片、《关于尽快将植保站房屋维修列入预算调整的请示报告》、《关于申请维修植保站办公大楼的报告》、安徽中信工程咨询有限责任公司的工程造价鉴定意见书，均符合证据的客观性，合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；农业推广中心举证的房租情况一览表系单方制作，不符合证据的形式要件，本院对其证明效力不予确认。朱友江举证的滁州市琅琊区诚信房产中介服务部出具的收条，无法证明涉案房屋漏雨的事实；《家庭居室装饰装修工程施工合同》、滁州岩泉装饰工程有限公司出具的证明能证明该公司进行维修的事实，但不能证明合同产生的费用均用于维修渗漏部分；杨化龙出具的收条、王学根出具的收条、均不能证明系房屋渗漏所产生的费用，本院对上述证据的证明效力均不予确认。朱友江举证的安徽金典建筑装饰工程有限公司出具的收据，该收据记载的事项是屋顶维修，农业推广中心认可涉案房屋三楼楼顶防雨层瓦被大雪压塌及农业推广中心未进行维修的事实，本院对该证据的证明效力予以确认。朱友江举证的《安徽省政府办公厅关于应对新型冠状病毒疫情若干措施的通知》，本院对其真实性及合法性均予确认，但朱友江于合同到期后未返还房屋，亦未交纳租金，故该通知与本案无关联性。本院经审理查明如下事实：2014年12月30日,陈亮中标滁州市植检植保站招标的滁州市丰乐大道招租项目,中标价为309800元/年。2015年7月15日,陈亮、朱友江(乙方)共同与植保站(甲方)签订了《滁州市植检植保站房屋招租项目房产租赁合同书》,约定事项主要为:甲方将上述房屋出租给乙方用作酒店等服务行业;租赁期限为四年,从2015年7月1日起至2019年9月30日止;租金标准为309800元/年,支付方式为先付后租,每半年交纳租金154900元,首次租金在签订合同时交纳,以后在半年期开始计算前15日交纳,迟交租金应收取滞纳金;乙方在签订本合同时应交纳履约保证金20000元,如有违约行为,甲方不退还；按照“谁使用、谁支付”的原则由乙方支付租用房屋期间产生的水、电、气、物业管理及本合同未列明的其他费用等费用;合同期满,乙方须在期满之日起2日内将自有物品全部搬走、将房屋交还给甲方,不得提出补偿要求,另应结清水、电、气、物业管理等全部费用:乙方超期占用房屋,甲方按合同约定租金200%收取占用费直至乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时。上述合同签订后,植保站将房屋交付给朱友江,涉案房屋实际由朱友江经营使用。2016年起朱友江每年均欠部分租金。2017年7月起，涉案房屋屋顶、墙体大面积渗漏，朱友江告知了农业推广中心，农业推广中心分别于2017年7月3日、2017年8月7日、2018年10月12日向滁州市财政局、滁州市市直机关事务管理局、递交了《关于尽快将植保站房屋维修列入预算调整的请示报告》、《关于申请维修是植保站办公大楼的报告》，申请尽快维修。2017年10月10日，滁州市建设工程招标代理有限公司受植保站的委托，对涉案房屋维修工程招标控制价进行编制，结论为招标控制价93475.64元。2017年10月18日，朱友江委托滁州岩泉装饰工程有限公司对房屋进行了户外改造及室内包间改造，造价分别为140086.8元、62991元。2018年年初，涉案房屋三楼上面的防雨层瓦被大雪压塌，朱友江告知了农业推广中心，该中心未进行维修，朱友江委托安徽今典建筑装饰工程有限公司进行维修，支付维修费28500元，朱友江将维修的事实告知了农业推广中心。截止2019年9月30日，朱友江仅支付租金774800元，欠租金464400元。合同期限届满后，农业推广中心与朱友江未签订租赁合同，朱友江未支付房屋使用费，亦未返还房屋。另查明：植保站系农业推广中心开办的事业单位法人,中共滁州市委机构编制委员会办公室于2019年4月19日作出滁编办[2019]69号《关于调整市农业农村局所属事业单位机构编制事项的通知》,整合原滁州市农业技术推广中心等事业单位职责,由滁州市农业农村局设立农业推广中心,植保站的事业单位法人主体资格自此终止,其权利义务由农业推广中心继受。诉讼过程中，本院依朱友江的申请，委托安徽中信工程咨询有限责任公司对涉案房屋的渗漏维修工程造价进行鉴定，结论为150784.45元，朱友江支付鉴定费4000元。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：农业推广中心的诉讼请求及朱友江的反诉请求是否支持。关于农业推广中心的诉讼请求是否支持的问题。植保站的事业单位法人主体资格已终止,其权利义务由农业推广中心继受。农业推广中心主体适格。涉案合同约定的租赁期限自2015年7月1日起至2019年9月30日止;租金标准为309800元/年,支付方式为先付后租,每半年交纳租金154900元。朱友江自2016年起未按约足额支付租金，截止2019年9月30日拖欠合同期内的租金464400元，事实清楚，证据确凿，其应当积极支付该项费用。合同期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，农业推广中心要求朱友江返还房屋，并按309800元/年的标准支付房屋占用费，本院予以支持。农业推广中心要求朱友江结清使用该房屋期间发生的水费、电费、燃气费及物业管理费等全部费用，因无具体的请求数额，本院对该项请求不予支持。关于朱友江的反诉请求是否支持的问题。涉案房屋渗漏属实，农业推广中心作为出租方，应当履行租赁物的维修义务，农业推广中心一直未予修缮，朱友江已自行维修，经鉴定部门鉴定为150784.45元，农业推广中心应当支付该项费用。朱友江举证的安徽金典建筑装饰工程有限公司出具的金额为28500元的收据，该收据记载的事项是屋顶维修，农业推广中心认可涉案房屋三楼楼顶防雨层瓦被大雪压塌及农业推广中心未进行维修的事实，故农业推广中心应当支付该项费用。朱友江支付的鉴定费4000元是为了查明本案的事实而产生的费用，朱友江要求农业推广中心支付该项费用，本院予以支持。朱友江主张的其他反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱友江于判决生效后十日内将其租赁的位于滁州市丰乐北路房产（面积约为671.27平方米）返还给原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心；二、被告（反诉原告）朱友江于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心租金464400元及房屋占用费（自2019年10月1日起至房屋返还之日止，按309800元/年的标准计算）；三、原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）朱友江修缮费179284.45元、评估费4000元；四、驳回原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱友江的其他反诉请求。本诉案件受理费8270元，减半收取4135元，由被告（反诉原告）朱友江负担，于判决生效十日内直接支付至本院账户；反诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）滁州市农业农村技术推广中心负担1500元，被告（反诉原告）朱友江负担2900元，于判决生效十日内直接支付至本院账户（见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  齐丽丽二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。