上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初17534号原告：恒禾置地(厦门)股份有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人：陈鹏玲，该公司副董事长。委托诉讼代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。被告：江苏唯真中外名烟名酒有限公司，住所地江苏省靖江市。法定代表人：张秀云，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋雪冬，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦忠，上海市锦天城律师事务所律师。原告恒禾置地(厦门)股份有限公司与被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告恒禾置地(厦门)股份有限公司的委托诉讼代理人张文九，被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司的委托诉讼代理人宋雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒禾置地(厦门)股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《虹桥龙湖天街商业中心租赁合同》于2019年的9月22日解除；2.判令被告支付原告自2019年2月1日起至2019年9月21日的房屋租金，计人民币(以下币种相同)308,036.81以及产生的滞纳金358,818.73元,滞纳金计算标准是按照逾期支付租金金额的3‰计算，自每期租金应付之日至实际支付之日止，暂计算至2020年5月29日；3.判令被告支付原告剩余租赁期间租赁费用总额30%的违约金515,565.92元；4.判令被告承担自2019年1月至合同解除之日止的物业管理费32,281.20元。5.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月16日，原、被告签订《虹桥龙湖天街商业中心租赁合同》，约定由被告承租上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号之“虹桥龙湖天街商业中心B栋”项目一楼103室作为烟酒专卖店经营，租赁期限自2018年4月1日至2022年11月30日止，租金每月支付一次，应于每月期限届满五天之前支付下月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，被告按应支付金额的3‰支付滞纳金，逾期超过15天的，原告有权解除合同，收回房屋，没收履约保证金。租赁期间，任一方无故单方拒绝履行合同的，另一方有权选择解除合同，要求违约方赔偿损失，并按照剩余租赁期间的租赁费用总额30%支付违约金。租赁期间，被告应承担物业使用人的相应权利义务，负责向原告授权管理该大厦的物业管理公司支付相应费用。合同签订后，原告一直恪守合同义务，但被告于2019年3月21日向原告提出退租申请，称因店铺门头设计方案一直未能通过有关部门批准，导致未能完成装修经营。原告收函后于2019年3月27日回函表示：被告申请解约系自身原因造成，与原告无关。如果被告解约，则须按照租赁合同约定结清所欠租金、费用(如物业费、水电费等)，按剩余租赁期间租金总额的30%承担违约责任，将房屋恢复原状并办结房屋交接手续。被告收到回函后置之不理，仍正常租用原告房屋，但未按照合同约定如期支付租金和物业管理费。2019年9月20日，因被告拖欠租金及物业费长达7个月之久，原告遂委托律师发函解除双方租赁合同。合同解除后，被告仍拒绝按照合同约定支付租金及物业管理费，已给原告造成巨大的经济损失，因此原告认为被告未按期支付租金和物业管理费的行为严重违反了合同的约定，应予以纠正。因被告自身原因拒绝履行租赁合同，原告除有权解除合同外，还有权要求其承担相应的违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司辩称，其并非无故提前解除租赁合同，因涉案房屋的用途约定为开设五粮液酒类专卖店，而根据五粮液公司的要求，所有专卖店必须统一装修门面，但原告的物业始终不同意被告进行门面装修，导致被告实际上在租赁期间无法使用该房屋，故继续履行租赁合同已经不能实现合同目的。经长期沟通无果后，被告不得已于2019年3月21日发函要求停止履行合同并交还了全部房屋钥匙，鉴于被告也明确函告原告同意解除合同，故本案租赁合同已经解除。原告在收回房屋钥匙的情况下，仍然继续计算租金的行为属于未尽到防止损失扩大的情形，故原告无权再收取租金等费用，且所谓滞纳金与违约金存在重复主张。另，本案合同为原告提供的格式合同，原告主张的违约金条款是格式条款，以该条款方式计算的违约金明显过高。在签订合同时，原告对该条款未尽到提示义务，该条款无效。更何况被告并非无故解除合同，不应当承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于本市闵行区申滨南路****房屋的产权人为原告。2018年4月16日由原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《虹桥龙湖天街商业中心租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋：1.1房屋位置：甲方同意将位于上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号之“虹桥龙湖天街商业中心B栋”项目一楼103室出租给乙方,乙方在对前述房屋进行了实地考察并充分了解相关情况后,同意租赁该房屋。乙方明确该房屋位于的楼层可能因编排原因而不同于实际楼层,乙方不会因为该编排之楼层与实际楼层之间有差异,而向甲方提出任何索赔要求或任何其它形式的权利主张。承租房屋具体位置见附件一《房屋平面图》。1.2计租面积：承租的计租建筑面积为119.56平方米,该面积经甲、乙双方共同确认,以上建筑面积以有资质的测绘机构出具的实测结果为准。1.3装修及设施：该房屋除基本消防系统设备、供电、中央空调设备外,不包括内部装修、装饰、水电线路、移动设施(详见附件二《房屋设备设施清单)。除甲乙双方在本合同中另有约定以外,附件二亦作为乙方在本合同租赁期满或本合同提前终止将该房屋交还甲方时相关设备设施的验收依据。乙方已对上述租赁场所的现状,包括但不限于对水、电、通讯、空调的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解,并确认该现状符合乙方经营所需。二、房屋移交：2.1移交日期：甲方同意在2018年4月1日于乙方所租赁房屋内将该房屋的钥匙交付乙方,乙方同时签署《房屋交接验收表》。在乙方签署该表后,即视为该房屋已按合同约定交付乙方使用及乙方已确认该房屋已具备附件二所列之装修及附属设施,但这并不排除及免除甲方对该房屋主体结构质量所负的保证义务。若乙方未按合同约定接受该房屋钥匙及签署《房屋交接验收表》,则视为甲方已于2018年4月1日按合同约定将该房屋交付给了乙方使用,乙方对此不持异议。若乙方直至约定交付日起计的第15天仍未前往指定地点实际办理验收、交接手续,则甲方有权提前终止本合同,履约保证金不予返还,甲方并有权追索因乙方该行为所遭受的一切损失。三、租赁期限及用途：3.1租赁期限：该房屋租赁期限56个月,自2018年4月1日(以下称“租赁开始日”)起,至2022年11月30日(以下称“租赁终止日”)止。3.2租赁用途：乙方向甲方承诺：租赁该房屋仅作酒类专卖店经营之用,未经甲方同意不得用于其他用途。四、租金、费用和支付：4.1.租金：在本合同约定的租赁期限内,乙方应向甲方交纳房屋租金,甲方仅对房屋租金享有法定权利、承担相关法定义务。租金分为优惠期租金及标准期租金。标准租赁期为2018年4月1日至2022年11月30日,标准租赁期租金如下：2018年4月1日至2019年11月30日租赁单价334.6元/平米/月。2019年12月1日至2021年11月30日租赁单价368.1元/平米/月。2021年12月1日至2022年11月30日租赁单价397.5元/平米/月。4.2支付方式：(1)租金支付方式：租金每月支付一次,第一期租金为40，004.78元于本合同签署的当天支付,以后的租金于每月期限届满5天之前交付下月的租金,届时甲方将不再出具任何函件通知乙方付款,乙方应按合同约定及时支付相关费用。(2)发票的开具：房屋租金发票由甲方在收到相应款项后,在租金归属季度的前10个工作日内开出发票。(3)乙方应将租金转,存/汇至甲方指定租金收取专项账户：开户行：建设银行厦门高科技支行；户名：恒禾置地(厦门)股份有限公司；银行账号：XXXXXXXXXXXX********。4.3履约保证金：甲乙双方签订本合同当天,乙方应向甲方支付相当于第一个标准租赁期租赁3个月租金总额作为履约保证金,金额为120,014元。担保范围包括乙方在本合同项下负有的全部合同义务。双方确认：(1)若乙方在履约过程中出现违约行为需承担违约金或补偿金,甲方可从保证金中直接抵扣,乙方应于收到甲方通知后三日内补足保证金,否则每日应按照迟延补足金额的3‰向甲方支付违约金;(2)保证金不得用于冲抵租金及乙方应缴的其他正常费用。4.4物业管理及费用：在本合同约定的租赁期间内,乙方应按照甲方与重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司签订的《物业服务合同》承担物业使用人相应的权利与责任,遵守《业主临时管理规约》,并按大厦的业户手册或物业管理(服务)合同的规定,负责向甲方授权管理该大厦的物业管理公司支付相应的费用。4.5水、电费及其他公用事业费：(1)在本合同约定的租赁期间内,乙方应负责支付其使用(享有)相关公用事业服务所产生的或与该租赁房地产有关的一切公用事业费用,包括但不限于水费、电费、电话费、宽带网络费、有线电视费、垃圾清运费和排污费等。(2)乙方应按规定自行向政府有关部门或公用事业服务企业缴纳上述公用事业费用。如按政府或公用事业服务企业规定,上述有关公用事业费用由物业管理(服务)公司代收的,乙方应按物业管理(服务)公司通知按时足额支付上述相关费用。五、房屋装修：5.1装修及批准手续：(1)乙方有权在租赁物业在移交后,在不影响租赁物业外立面、主体结构安全、公共设施安全、相邻关系以及符合消防法规的前提下,可自费对租赁物业内部进行装修以及在租赁物业内部安装必要的设备设施。(2)乙方倘对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置),其设计与图纸应取得甲方的事先书面同意,甲方有权对乙方整体或部分设计方案进行审批,并要求乙方修改不符合甲方要求的图纸、方案、设计、装修等,所发生的费用由乙方承担;并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准,乙方才可按设计进行装修工程并负担一切费用。(3)甲方建议乙方对该房屋进行该等装修工程前,自费为该房屋就其各种在装修期间可能遇到的风险向保险公司购买足够的保险,并在装修开始前购买保险的相关凭证交甲方备案。乙方在装修过程中无论以任何形式给甲方造成经济损失的,甲方有权要求乙方按实际损失承担赔偿责任。六、义务和责任：6.1甲方的义务和责任：(1)保证该房屋权属清楚,并承担因产权纠纷引起的一切责任。(2)于租赁开始日将出租房屋及附属设施按本合同约定交付乙方使用;届时若因甲方原因造成租赁单元无法按时交付,起租日顺延相应天数。(3)甲方在乙方实际入住后90天内为乙方按大厦统一标准制作机构办公地点指示牌,费用由乙方承担,乙方未按甲方要求支付此费用的,甲方有权从履约保证金中扣除。(4)甲方及该房屋所属大厦的物业管理公司提供空调的管理及运行服务,空调运行时间根据物业管理条例规定为准。但若在超出甲方控制的情况下,因不可预见事由而导致供应空调时间更改、停止,甲方无需对乙方承担任何责任。在此正常服务时间外,乙方需要甲方提供空调服务的,如乙方要求延长承租房屋的空调供应时间,或要求提供其他加时、有偿服务,乙方须向甲方提出书面申请并及时、足额缴付相应费用。甲方或该房屋所属大厦的物业管理公司有权根据实际情况的变更对空调服务及管理服务的时间作出合理的调整。(5)甲方或物业服务公司负责对房屋公共部分定期进行安全检查,负责对租赁房屋结构及该大厦公共区域的维修(本合同另有约定的除外),承担除乙方应负担的房屋维修费用以外的其他维修费用。(6)甲方保留对该房屋所属大厦的命名权(包括该大厦的楼层或单元的编号),但须在更名前十日通知乙方。甲方在履行通知义务后,无须对乙方或其它任何第三方承担任何责任。(7)在租赁期间,若甲方转让该房屋,甲方应当在转让该房屋之前一个月,将其具体处分行为通知乙方(但无须取得乙方同意)。乙方自愿声明放弃本合同及任何法律赋予乙方购买该房屋的优先权利。在租赁期内,该房屋所有权发生变动的,不影响本合同的效力,甲方并应促使受让方确认乙方在本合同项下的权利。甲方亦可自由地以房屋设定抵押担保,无须通知乙方,亦无须征得乙方同意。(8)在租赁期间,若甲方确因合理原因须对该房屋进行改建、扩建或装修的,应提前通知乙方。(9)甲方应保证房屋设备、包括电力供应设备、电梯、空调、火警、保安等设备质量良好,符合国家要求。在甲方负责大楼管理期间,因甲方过错,如任意停水、停电、停空调等,影响乙方正常使用房屋及,或正常办公,应承担违约及损失赔偿责任。如在管理者管理期间,因大厦设备或建筑质量问题影响房屋使用人正常使用,甲方亦应承担违约赔偿责任。(10)若租赁期满或因其他原因所导致合同终止时,甲方有权提前3个月以广告或其他形式招租。乙方应允许甲方携同房屋未来承租人视察该房屋,但甲方的任何招租形式不得妨碍乙方正常办公。(11)甲方应保证其对大厦的产权无瑕疵,并保证不因甲方原因导致该大厦被查封或其他产权纠纷影响乙方行使其使用权。(12)如甲方违反本合同前列条款义务,并给乙方造成经济损失,则甲方应赔偿乙方的经济损失。(13)在事先通知乙方的情况下,甲方或委托的物业管理单位对一切公共设施、设备,均有权指派工作人员进入乙方营业场所进行检查、维护、维修和改建,紧急情况下,甲方或物业管理单位对前述公共设施设备的检修不受事先通知限制。6.2乙方的义务和责任：(1)根据本合同约定按时向甲方支付租赁费用,逾期支付的,每逾期1天,乙方应按应支付金额的3‰支付滞纳金;逾期超过15天,甲方有权解除本合同,收回房屋,没收履约保证金。(2)乙方保证不改变房屋用途或闲置房屋不超过2个月;亦不得擅自将该房屋全部或部分转租或转借或、承包或变相转租(包括但不限于联营、合作等形式)给他人使用,或通过公告、广告等形式拟转租、转让、出借、交换租赁场所。(3)乙方应当妥善管理和合理使用该房屋及其附属设施。不得擅自进行改建、扩建、加层、添附或进行其他影响房屋结构安全的装修;不得在承租房屋内存放易燃易爆等危险物品、违禁物品,或利用承租房屋进行违法或严重影响其他乙方的活动,损害公共利益。(4)若任何人士向法院申请对乙方进行清算且法院受理该等申请或该租赁场所内或乙方的任何财物被司法查封、冻结,则乙方应在该等情形发生后三日内立即通知甲方,并在该等情形发生后十五日内消除该等情形。(5)乙方需在该房屋及附属设施上设置广告牌等商业宣传品、悬挂物的,须事先向甲方及甲方授权物业管理公司申请,经甲方确认、同意并经政府有关主管部门核准后方可设置,否则,甲方及物业管理公司均有权予以制止;若经制止后,乙方仍不予改正的,甲方有权解除本合同,收回房屋,没收履约保证金。乙方违反上述任何一种情形的,甲方除有权解除本合同,收回房屋,没收履约保证金外,并有权要求乙方支付2个月的租赁费用(以解除合同当月租金计)作为违约金。(6)乙方在租赁期间,应向甲方提交营业执照副本、税务登记证书、经营许可证、注册商标登记证书、授权代理证书、法定代表人身份证等复印件;接受甲方的统一管理,乙方、乙方雇员以及经乙方允许进入乙方承租房屋的其他人员应严格遵守该大厦一切规章管理制度,包括但不限于甲方及甲方授权管理该大厦之物业管理公司制定、修改及新增的一切规章管理制度,如《业户手册》及《装修管理规定》等。该等规章制度自始对乙方具有约束力,不论其签收与否。乙方须承担因前述人员违反该等规章制度而给甲方造成的一切损失。(7)乙方在租赁期间,应积极协助、配合甲方对房屋公共部位或公共设施进行修缮;乙方承租房屋内部的设施维修及日常修缮(如管线改变等)由乙方自行负责,也可委托甲方或者物业管理公司进行有偿服务。(8)乙方在承租房屋内安装或者使用超过水、电容量的任何水电设备,应事先征得甲方的同意,在该大厦、该房屋水、电容量足够供应的前提下,甲方配合乙方到有关部门办理有关手续及指定承建商承接乙方水电供应容量增加之工程,一切费用由乙方承担。(9)乙方应协助甲方为房屋结构及使用安全所进行的各项工作,如因乙方不配合、不搬迁等原因妨碍甲方相关工作,后果由乙方承担。(10)如果乙方在承租房屋内的任何电器、电力装置、消防设施、玻璃幕墙等处于破损或不安全的状态,或不符合有关政府部门规定或有关技术标准的,乙方应立即通知甲方。如上述情况出现,乙方应自费聘用经甲方书面同意的承建商立即更换或修理该设备或设施。因乙方怠于履行前述义务给甲方造成损失的,乙方应承担赔偿责任,并在甲方书面通知后7日内将损失全数赔付甲方;由于甲方原因导致上述情况除外。(11)在租赁期间,因房屋破危维修,须乙方临时搬迁的,甲方应与乙方签订回迁协议,乙方不得以任何借口刁难,也不得向甲方索取任何费用。(12)若该房屋因乙方原因出现高空坠物并致人伤亡或财物损失的,由乙方负责解决并承担全部费用和损失赔偿。(13)乙方存在任何违约情形,且经甲方通知三日后未改正的,甲方经事先通知乙方后有权切断该租赁场所水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动,直到乙方前述的违约行为得到改正,在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租赁费用及其它相关费用,乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)。七、保险：因该承租房屋在乙方入住办公之后遭受爆炸、盗窃等其它类似安全问题而对乙方或任何第三者造成的伤害或任何财物上的损失或破坏,乙方应向直接责任人要求民事赔偿。甲方不承担赔偿责任。7.1公众责任险：由于甲方所出租的商务楼已向保险公司投保了公众责任险,若由于甲方的责任使乙方受到了损害,由保险公司直接向乙方支付损害赔偿金。超出保险理赔范围的,差额部分由甲方承担赔偿责任。7.2投保建议：(1)甲方建议,乙方应当就租赁房屋购买装修期内之建筑工程一切险(含第三者责任险)、租赁营业期内之公众责任险等;在租赁期内乙方应为其自有财产投保财产保险。但此建议并不具有强制效力,亦不构成对各方应付义务的减免。(2)双方特别确认,乙方所购买的建筑工程一切险及第三者责任险保险和公众责任险应以甲方及甲方授权管理该大厦的物业管理公司为共同受益人或被保险人。八、房屋续租：(1)租赁期届满,甲方有权收回承租房屋,乙方应于租赁期满日将承租房屋完好交还给甲方。乙方如有意续租,须在本合同期满前3个月向甲方提出书面商洽要求函。在同等租赁条件下,乙方享有对本合同所规定的承租房屋的优先续租权,在双方达成共识后,甲乙双方续签房屋租赁合同。如乙方未在承租期终止日前3个月向甲方发出正式书面致函,甲方可视为乙方不再续租,在此种情况下,甲方或其代表、授权人有权在事先通知乙方的前提下,陪同有承租意向的第三方在不得影响乙方正常办公情况下进入承租房屋视察,且甲方有权在租赁期满后立即将承租房屋租赁给第三方。(2)若乙方在租赁期限届满后或本合同提前终止后,未经甲方的书面同意继续占用租赁场所,其占用不能视为合同延期或合同续订,在占用期间乙方需按日支付相当于本合同项下对应日租赁费用200%的场地占用费给甲方,其他乙方应另行支付的费用仍应支付;如届时租赁场所的市场租金水平超过本合同项下租金标准的,使用费按市场租金水平的2008计算。租赁场所的市场租金水平按甲方出租类似地段场所的租金标准和第三方就该租赁场所提出的书面租金报价中较高者为准确定。甲方仍然有权依照法律程序索回租赁场所和因上述留驻所发生的一切损失和费用。九、合同的终止。9.1合同终止的情形：(1)租赁期限届满且双方未就续租事宜达成一致;(2)因双方协商一致提前解除；(3)因出现法定情形或约定情形而提前解除。9.2违约责任：租赁期间,无法定情形或本合同约定情形,甲、乙双方任何一方均不得无故单方解除合同。若一方无故单方拒绝履行合同的,另一方有权选择要求该方继续履行合同,亦有权选择解除合同,要求违约方赔偿损失,并且违约方须按剩余租赁期间租赁费用总额的30%向守约方支付违约金。租赁期限届满不再续租或因乙方原因导致本合同提前终止或解除时,乙方的一切装修费用,甲方无须给予任何补偿。本合同终止不影响非违约方对于违约方在合同有效期间内的违约行为追究责任。十、房屋交换：10.1交还日期：(1)乙方应于租赁终止日当天交还该租赁房地产;(2)合同终止(无论何种原因),乙方应当在合同终止后五日内将租赁场所恢复原状并交还甲方,双方在交接时应共同对房屋状况进行检查,对设备设施进行清点,并制作交接单,并依此作为明确双方责任的依据。若其中一方拒不配合交接工作,则另一方有权在邀请大厦物业管理机构工作人员到场见证的情况下制作交接单。10.2履约保证金的退还本合同履行完毕或因其他原因解除、终止后三日内,双方按照合同约定进行结算,在乙方缴清租赁期间的全部租金及其他费用(包括但不限于租赁场所使用费用、物业管理费、税费、违约金等)、将租赁场所按照本合同约定交还甲方、并向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场所上乙方注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续后(以甲方收到所有相关部门同意注销的文件之日为准),且无其它违约情况下,甲方应于五个工作日内将剩余的履约保证金无息退还乙方。10.3交还状况除本合同另有约定外,乙方应在合同期限届满后5日内迁出该房屋并交还原有设备,同时将家具等物品等全部予以清理;若该房屋在乙方交还时的状况与甲方交付时的状况不同,乙方应负责恢复原状,并承担所有相关的费用(除本合同另有约定或乙方正常使用房屋的损耗除外)。(2)若乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该租赁场所,则双方同意确认,该租赁场所内的物件均视为遗弃物,甲方有权进入该租赁场所并对该租赁场所内的物品做如下处理后,将该租赁场所另行出租,处理所需费用由乙方承担(包括但不限于甲方将租赁场所恢复原状而产生的费用),处理所得收益将被用于支付应付的租赁费用及其他相关费用、甲方因延迟向新租户交付该租赁场所而需承担的违约金等一切乙方应向甲方支付的款项,如处理所得收益不足以支付上述费用的,乙方需补齐。同时,乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方延迟向新租户交付该租赁场所而需承担的违约金等。(1)该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物,甲方可按本条规定自行进行处置且无须给予乙方任何赔偿或补偿。(2)对于该租赁场所内乙方遗留的其它物品及货品,甲方可请公证机关办理证据保全或自行通过摄影设备全程记录其清点登记过程后,将该等物品及货品搬离该租赁场所并按照合理的方式予以保存,由此产生的一切费用,包括但不限于公证费、摄影费、搬运费及仓储费等,均由乙方承担,甲方在保留其于本合同项下没收合同保证金的权利的同时,可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。如自该等物品及货品被公证机关办理证据保全或甲方自行通过摄影设备全程记录其清点登记过程后的15天内,乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用,则甲方有权自行处置该等物品及货品,由此产生的一切费用从处理所得收益中抵扣,不足抵扣的作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品采取保全措施或通过摄影设备全程记录其清点登记过程后可不予保存,甲方可进行及时处理,不受本款约定时间的限制。(3)一切安装在房屋结构或者墙体内或已经形成附合的设备和装修物,乙方均不得拆除,且甲方不予任何补偿。承租房屋内涉及可能损害建筑结构和安全的装修设施,未经甲方同意乙方不得拆除,否则,如果造成建筑物损坏,乙方应承担修复责任并赔偿全部损失。十一、免责事项：(一)因不可抗力原因导致该房屋损毁,双方互不承担赔偿责任;由此造成本合同无法履行时而提前终止的,双方互不承担违约责任,租金按实际租赁时间折算,甲方无息返还履约保证金。(二)在租赁期内,甲方不承担乙方任何财物被盗抢的损失。(三)乙方不得以承租房屋因验收手续等手续延迟办理等原因拒付或拖延支付租金及其他任何费用,除非该原因系属甲方责任且直接导致了乙方无法按预期正常合理用途使用该房屋或被政府有关部门采取强制措施禁止其使用。13.1物业管理：(1)乙方同意甲方委托的物业公司对租赁房地产进行物业管理，并遵守物业管理公司制定的各项管理制度和管理规定，按时足额缴齐物业管理费等各项应付费用。13.4与本合同有关的额通知或要求均须采用书面形式发出，并由快递或专人送至对方签署本合同时明示的营业登记地址：以快递方式，则在基础第2工作日或送达日(以较早日为准)视为文件已被送达。除非一方提前三日以书面通知对方更改地址，否则该方地址仍以本合同所列地址为准。嗣后，被告按约支付给原告履约保证金120,014元，并取得涉案商铺的控制权。但在合同履行过程中，被告于2019年3月21日向原告发出《退租(协商解除租赁合同)申请书》载明，被告于2018年4月16日与原告签订的关虹桥商务区龙湖天街B栋一楼103室的房屋《租赁合同》,现由于所租商铺客观状况限制等原因,导致被告合同目的难以实现,故被告拟与原告协商提前解除双方合同。退租详由是：被告租赁原告上述店铺,旨在用此店铺开设、经营五粮液旗舰店,但是经过被告与物业及虹桥商务区的多次沟通,所租店铺均无法按照五粮液厂方设计门头进行操作、装修,被告也与厂方经过长时间的沟通努力,以尽量促使厂方降低或改变有关要求,但遗憾的是,由于厂方对于全国门店门头的统一管理,被告始终无法获得批准进行装修、经营,按合同约定仅限于经营酒类的目的难以实现,故此申请以与原告友好协商提前解除《租赁合同》事宜。租赁期间,被告按时缴纳房租、物业费,未出现过延迟缴纳的情况,为了使店铺符合开设五粮液旗舰店的许可,被告确实付出了很大的努力,投入了相当大的成本,如今未能如愿,被告蒙受了重大损失。因此,诚请原告与被告友好协商,并同意被告的提前解除合同即退租申请,被告拟定于2019年3月31日为解除合同时间。届时,被告将配合原告做好后续交接事宜。被告将结清截止到2019年3月底的租金、物业费、水电费。因被告完全是迫于上述客观因素而考虑提前解除合同,并非无故与原告解除合同,被告并不存在违约,故被告所缴纳的履约保证金120,014元,原告应予退还。被告未支付的2、3月房租80,009.56元,物业费10,760元,水电煤由于未装修,未产生相关费用,共计90,760.90元,可以从保证金中扣除,剩余保证金29,244.04元,请原告予以退还为盼。被告在邮寄该份申请书给原告之时，一并将涉案商铺的钥匙邮寄给了原告。庭审中，原告确认涉案商铺的钥匙是与该份退租申请书一并收到的。但其认为若需要解除合同，需要双方去现场验收房屋，并办理交接手续。同时确认被告实际仅支付履约保证金120,014元，其余的租金、物业管理费均未支付。诉讼中，原告同时确认其在2019年12月将涉案商铺对外出租。2019年3月27日原告委托江苏六典律师事务所回函被告，该律师函载明：就被告2019年3月21日《退租申请书》事项作如下回复：被告来函称因店铺门头设计方案一直未能通过相关部门批准，导致未能完成装修、经营。该等事实原告尚需核实，如情况属实，原告给予充分理解，并愿意给予被告力所能及的协助。《租赁合同》作为双方权利义务约定的重要载体，对各方行为具有法律约束力。租赁合同签订后原告一直恪守合同义务，并积极给予被告应有协助。被告因上述原因向原告提出退租申请，原告原则上同意。但被告解约系因被告自身原因造成，与原告并无关联，客观讲被告已然构成违约。因此，被告如解约，须按租赁合同约定结清所欠租金、费用(如物业费、水电费等)，按剩余租赁期间租金总额的30%承担违约责任，将房屋恢复原状并办结房屋返还手续等。如被告对上述函件内容没有异议，请于收函后五日内与原告主动沟通退租事宜。如对函件内容持有异议，也请及时沟通，避免争议纠纷。另查明，龙湖物业服务集团有限公司上海分公司上海虹桥天街管理处分别于2018年12月10日、2019年3月8日、2019年6月8日向原告发出缴费通知单合计三份，其中载明了从2019年1月至9月的商业物管费，每月的物管费用为3,586.80元。2019年9月18日原告委托江苏六典律师事务所向被告发出律师函，函件中载明：经原告核算，截止发函之日，被告尚欠2019年2月1日至2019年9月30日的租金320,038.21元、物业费32,281.20元，尚欠滞纳金123,960元，以上共计476,279.41元。根据租赁合同的约定，现正式致函被告：解除被告与原告所签租赁合同并没收履约保证金，请被告于收函后五日内将返还恢复原状交还原告，并一次性清偿所欠租金、物业费等费用及按租赁合同计算的滞纳金123,960元和违约金353,529.37元。否则原告势必采取法律途径追究被告的违约责任。然双方嗣后协商未果，遂涉诉。针对以上事实及诉请，原告恒禾置地(厦门)股份有限公司向本院提供了如下证据：1、虹桥龙湖天街商业中心租赁合同一份，证明2018年4月16日原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号之虹桥龙湖天街商业中心B栋项目一楼103室房屋，租赁合同中对租赁用途、租金标准、支付时间及违约责任等事宜均作出明确约定。2、涉案房屋的不动产权证书一份，证明原告有权对外出租该套房屋。3、被告向原告提交的退租(协商解除租赁合同)申请书一份，证明被告曾向原告提出解约退租申请。4、律师函(回函)一份，证明原告当时原则上是同意解除合同，但是附有条件即需要被告结清租金等费用，并按剩余租赁期间租金总额的30%承担违约责任，但是被告一直没有履行这项要求，所以双方并未达成合同解除的意思，故租赁合同继续履行，并未解除。5、物业费缴款通知单、物业费支付的专用收据一组，证明被告未按照租赁合同约定支付2019年2月起至合同解除之日止的物业管理费用，已严重逾期。原告已经完全支付了对应期间的物业费。6、律师函(解除租赁合同等)、EMS邮寄凭证、EMS物流信息一组，证明被告逾期支付租金及其他费用，原告遂发函解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。EMS物流信息显示函件已邮寄至被告合同载明地址，但被告无正当理由拒绝签收，自函件退回之日视为完成送达，合同于2019年9月22日解除。7、微信聊天截图一份，证明因被告拒收函件，原告又将律师函解除租赁合同等通过微信发送给被告相关负责人。被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司对原告恒禾置地(厦门)股份有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，但其认为该份合同的页眉以及封面的合同名称和合同内容明显看出，这是一份原告反复使用的格式合同，原告现在主张的违约金条款也没有充分的提示注意字眼，所以被告认为这个条款是无效的；对证据2真实性无异议，因为原告拥有地块的产权，所以这个地块之上的所有商铺的出租，其都是统一使用这种格式合同进行对外的商业行为；证据3恰好证明被告解除合同不是无故解除合同，是因为原告的物业不同意被告进行装修，导致合同目的不能实现。经长期沟通无果后，无奈而为之行为，而且在解除合同告知书中明确向原告提出用剩余的履约保证金进行抵扣2019年2月至3月的房租80,009.56元及物业费10,760.04元，扣除之后剩余的保证金29,244.04元要求原告向被告返还，同时在提交申请书之时，被告也将房屋的钥匙一并邮寄给原告，原告也接收了上述钥匙；对证据4认为原告已经同意解除合同，所以从2019年3月21日起本案合同已经被解除，至于违约金支付多少、支付方式的问题都是属于合同解除以后的争议问题。对证据5认为被告并未收到过，而且被告2019年3月之前的物业费都已经缴清，不存在欠缴物业费的问题。原告提供的仅是一个盖章的表格，并没有实际支付的凭据，故对该收据的真实性、关联性均不认可，而且被告认为原告与该物业公司之间存在关联，所以该份证据无法达到其证明目的；对证据6认为其并未收到该份律师函，因为被告当时的地址已经发生变更。其次因为在2019年3月被告已经将钥匙退还给了原告，所以此时房屋已经在原告实际控制下，而且被告并未实际使用过房屋，所以原告在知晓被告解除合同并同意的情况下，完全可以自行安排房屋的使用，而不是消极地等待，导致损失的扩大；对证据7被告认为在原告回函后，原告原则上同意解除合同，故双方租赁合同已经解除，所以对原告持续计算租金的事实完全不清楚，所以这个回复里面就是表示很诧异，而且也说明原告是有多种途径可以与被告联系。原告在明确的知晓被告已经不履行合同并未支付租金的情况下，不是消极等待，应该是积极与被告进行多方面的联系。现在是等待了6、7个月以后，却以微信方式再次告知被告，与其主张明显存在矛盾。被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司向本院提供了微信聊天记录一份，证明当时被告租赁原告的房屋是通过中介，而该中介是原告统一委托的，原告商业地块下的招租都是通过中介提供的租赁合同，而本案的租赁合同就是原告方提供的格式合同，这也是被告方抗辩的主要理由，故原告不能依据违约责任条款主张违约金。原告恒禾置地(厦门)股份有限公司对被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司所提供的证据经质证后认为：对于证据的真实性不认可，交流双方身份难以确认，除此之外被告作为经营烟酒生意多年的公司，在签约前完全具有与原告协商的认知能力，不能仅从合同的外观形式，就认定该份合同是格式合同并否定其效力。本院结合原告恒禾置地(厦门)股份有限公司、被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告恒禾置地(厦门)股份有限公司、被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。上述合同签订后，被告按约支付了租赁合同所约定的履约保证金给原告，原告亦按约将涉案商铺交付给被告使用，庭审中双方确认被告针对租赁合同项下的租金、物业费支付截至2019年1月，但被告向原告发出退租申请书之前的即2019年2月至3月所产生的租金80,009.56元、物业费10760.4元被告确未支付，说明被告存在逾期支付租金及物业费的违约行为。本案主要的争议焦点在于原、被告之间租赁合同的解除日期的确定。被告方确实在2019年3月21日向原告发出了退租、协商解除租赁合同申请书，但就被告方所提出的退租的事由，虽然被告主张系原告方的物业拒绝其进行装修，导致其租赁合同的目的无法实现，但是对于该辩称被告并未提供相应的证据加以证实，故难以认定原告方在租赁合同履行过程中存在违约行为，而从被告自认的事实中可以明确的是被告方确实存在逾期支付租金及物业费的违约行为，据此可以认定原告提前退租并要求提前解除租赁合同属违约行为，显然被告方作为违约方无权主张涉案租赁合同的解除权。原告在收到被告发出的退租申请书之后，原则上同意被告提出的退租申请，且认为合同解除的原因系由于被告方的违约行为所致，故同意若合同解约，需要追究被告方的违约责任。庭审中原告亦确认其收到被告方邮寄的涉案商铺钥匙是与被告方邮寄的退租申请书一并收到。故结合上述事实以及原告方回复被告方律师函的时间，本院确定以2019年3月31日作为租赁合同的解除日期为妥。虽然原告直至2019年9月18日才向被告发出解除合同的律师函，但考虑到原告在2019年3月27日致函被告的律师函中已经明确了原则上同意合同解除，而且其确实已经收到涉案商铺的钥匙，原告对于涉案商铺的装修情况亦非常清楚，故原告理应及时收回对涉案商铺的控制权，而不是如其所述直至2019年12月才将涉案商铺对外招租的事实，虽然违约方是被告，原告方亦负有止损的义务，其作为守约方理应采取适当措施防止损失的进一步扩大。故结合上述租赁合同解除的日期，本院确定被告从2019年2月1日起至2019年3月31日应付给原告的租金为80,009.56元、物业费为7,173.60元。上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告的违约行为，原告有权依据合同约定向被告主张相应的逾期付款违约金及合同解除的违约金，但被告认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。对此，本院结合被告的逾期付款的违约行为及违约程度，以及因其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，也考虑到违约金主要是补偿性的补偿功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定上述违约金以120,014.34元计(即每月租金40,004.78*3)。基于上述房屋租赁合同已经解除，为免诉累，作为被告已经向原告缴付的履约保证金理应一并处理，上述本院亦认定三个月的租金作为违约金，而且上述违约金足以弥补原告方的损失，故本院认为被告已经缴纳的合同履约保证金120,014元原告理应予以退还，原告不应再予以没收。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告恒禾置地(厦门)股份有限公司与被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司就上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号之“虹桥龙湖天街商业中心B栋”项目一楼103室商铺于2018年4月16日所签订的《虹桥龙湖天街商业中心租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恒禾置地(厦门)股份有限公司支付自2019年2月1日起至2019年3月31日止的租金80,009.56元及物业管理费7,173.60元；三、被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恒禾置地(厦门)股份有限公司支付合同解除违约金、租金逾期付款违约金合计120,014.34元；四、原告恒禾置地(厦门)股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司履约保证金120,014元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,866.16元。由原告恒禾置地(厦门)股份有限公司负担3,933.08元，由被告江苏唯真中外名烟名酒有限公司负担3,933.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 刘锋二〇二〇年九月十四日法官助理 李震书 记 员 李震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。