宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终804号 上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：郑某，汉族住宁夏回族自治区银川市西夏区，系王某女婿。 被上诉人（原审原告）：朱某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：朱某2，住宁夏回族自治区银川市，系朱某1儿子。 上诉人王某因与被上诉人朱某1房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷审查及询问双方当事人及其委托诉讼代理人，对案件事实及证据进行了审核，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人王某的委托诉讼代理人郑某、被上诉人朱某1及其委托诉讼代理人朱某2在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 王某上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人王某不承担因被上诉人朱某1违法经营、违反合同约定所要退还的剩余涉案房屋租金6800元整；2.依法改判上诉人王某不承担涉案房屋的水电暖气费。事实与理由：王某在2017年11月已经缴清所有的费用，2018年3月10日租用时朱某1也认可费用已经结清，起诉时也没有要求扣减，一审法院扣减超出诉讼请求。且一审法院按天数平均计算水电暖气费显失公平，因为房屋出租前四个月王某只是偶尔去争议房屋内，而且生活用电、用水与营业用电、用水量无法相比。一审法院没有按照事情发生的先后顺序和因果关系进行分析，谁引发的问题谁就应该承担责任。因此王某不能接受其判决结果。另外，判决书认定的朱某1于2019年10月5日已经搬出，并且达到王某要求，与事实不符。本案中，系朱某1首先违反合同合约，自始至终没有给王某提供房子租用期间产生水、暖、电的缴费单据。其次，就是朱某1没有按照合同约定，给王某提前一个月告诉其停止营业的事由。再次，就是朱某1自身的违法行为所致。根据市管局《责令改正的通知书》，朱某1无照无证非法经营和加工生产食品。朱某1提供的佐证：营业执照复印件、食品经营许可证复印件、健康证复印件与银川市市场监督管理局向乙方下发《责令改正通知书》所载内容相矛盾。第四，一审判决认定双方均认可签订涉案《房屋租赁合同》时，双方均清楚居民楼经营餐厅无法办理营业执照这一点不符合事实。王某根本不知道朱某1没有营业执照。出租人没有必要询问承租人承租房屋的用途，故一审法院判决王某对无法办理营业执照产生的法律后果均负有一定责任错误。第五，朱某1在诉讼中只提到退还其押金和剩余房屋租金11750元，没有提及水电暖的事情。朱某1近两年未交水电暖的费用，本应如数交清，而法院却从中采用扣除的计算方法，王某不能接受。只要朱某1如期提供租用期间的水电暖的缴费单据，王某就按时接收房屋，至于具体退多少房屋租金，以及2019年至2020年的取暖费，可以协商解决。绝不是朱某1提出的11750元，也不会是分文不退，只退押金3000元。综上，请求二审法院查明事实，依法公正判决。 朱某1辩称，一、针对民事上诉状的事实与理由部分第四条，朱某1的营业执照，食品经营许可证，健康证是原来的经营地点（老党委院墙内）的手续，而银川市市场监督管理局下发的《责令改正通知书》是针对于此案的争议房屋，也就是居民楼经营餐饮。这是两个客体，二者并不相矛盾，证据是真实合法有效的。二、针对民事上诉状的事实与理由部分第五六条，王章章否认知道朱某1没有营业执照是不符合客观事实的，在2019年12月12日双方的委托代理人交还房屋钥匙时，委托代理人明确表示知道居民楼经营餐厅无法办理营业执照，当时的调查人员予以记录。王某以朱某1在旧老党委内经营餐厅时，有营业执照为理由推断朱某1在现有居民楼经营取得营业执照缺乏合理性与逻辑性，因为经营地点发生改变，需要办理新的营业执照，王某清楚朱某1没有营业执照，该事实无可争议。房屋出租给人，如果用于住宅，当然不需要验证租用人是做什么生意。相反，出租人知道清楚租用人用于餐饮经营，就有义务询问是否有营业执照，而出租人没有询问，没有履行注意义务，是因为出租人知道居民楼经营餐饮是无法办理营业执照，明知居民楼不可以经营餐饮，为了获得高额的房租，同意经营，现在合同目的落空，双方应共同承担责任。 朱某1向一审法院起诉请求：1.判令解除朱某1与王某签订的房屋租赁合同，王某退还剩余房租11750元；2．本案诉讼费用由王某承担。 一审法院认定事实：2018年3月10日，王某（出租方、甲方）与朱某1（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将自有的坐落在银川市××路房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月10日起至2019年3月10日，月租金为1417元，按17000元/年结算，租金需提前1个月支付。乙方必须向甲方交纳押金3000元，待租赁期满后乙方结算无欠款后无息退还。甲方应于本合同生效之日起当日内将该房屋交付给乙方。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。房屋维护养护责任，租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后30天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利，甲方不得收回。合同第八条关于提前终止合同约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿，应按实际情况如数退还房租。合同第九条关于违约责任约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同第十一条需要补充说明的约定：租金约定2018年按照17000元交租，一年期满后从2019-2022年，年租金均按21000元执行，房屋有冰箱1台，室内各门齐全，前后装有防盗门，两卧室另装有塑钢窗，该房屋仅限乙方餐饮使用，若转租须征得甲方同意。后朱某1于2018年3月10日支付王某房屋押金3000元及2018年3月10日至2019年3月10日的租金17000元。2019年2月22日，朱某1支付王某2019年3月10日至2020年3月10日的租金21000元。2019年9月26日，银川市市场监督管理局向朱某1下发《责令改正通知书》一份，载明，“朱某1，经查，你（单位）未办理食品经营许可证而从事食品生产经营活动，导致位于居民区居住公民反复投诉，上述行为违反了《中华人民共和国食品安全法》的规定，构成了无照无证经营活动行为，根据《中华人民共和国食品安全法》的规定，现责令你（单位）立即停止一切经营活动。如果对本责令改正通知不服，可以在收到本通知之日起六十日内向银川市行政复议委员会或者银川市人民政府申请复议；也可以在六个月内依法向银川铁路运输人民法院提起诉讼”。后朱某1停止经营，搬出涉案房屋，但双方未就涉案《房屋租赁合同》解除、房屋返还及租金退还等问题达成一致，王某未接收涉案房屋及钥匙。 另查明，朱某1经营涉案房屋期间，未交纳涉案房屋的水费、电费、暖气费。经宁夏大学后勤集团水电暖服务中心出具证明证实，涉案房屋欠付自2017年11月至2019年10月的水费622元、电费3398元，欠付2018-2019年度采暖费1207.83元，欠付2019-2020年度采暖费1557.46元。 2019年12月12日，本院组织双方就涉案房屋进行现场勘验，经查看，涉案房屋内餐厅处有1台冰箱，经王某确认，该冰箱系王某将涉案房屋出租给朱某1时涉案房屋里的冰箱，现完好。经双方协商后通知物业公司员工测试，涉案房屋的暖气均热。现场勘验时，朱某1将涉案房屋钥匙3把交给王某，双方同意自现场勘验完毕后涉案房屋由王某管理维护。另外，双方均认可签订涉案《房屋租赁合同》时，双方均清楚居民楼经营餐厅无法办理营业执照。 一审法院认为，结合当事人提交的证据及陈述可知，朱某1与王某签订《房屋租赁合同》时均清楚涉案房屋系居民楼，经营餐厅无法办理营业执照，因此，双方对于银川市市场监督管理局向原告下发《责令改正通知书》产生的法律后果，均负有一定责任。现因涉案《房屋租赁合同》目的无法实现，朱某1要求解除合同，且经本院组织双方现场勘验，朱某1已将涉案房屋钥匙交还给王某，王某同意自现场勘验完毕后涉案房屋由其管理维护，故对朱某1要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于朱某1实际租赁涉案房屋的期限认定问题，王某认可朱某1于2019年9月26日告知王某无法继续经营的情况，王某理应本着友好协商的原则协商解决问题，但双方一直未能协商解决，加之朱某1于2019年10月10日诉至法院，结合双方在涉案《房屋租赁合同》中关于“任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，依据公平原则，酌情认定涉案房屋实际租赁期限至2019年11月10日。关于王某应当退还朱某1租金及押金金额的认定问题，现朱某1已支付王某2019年3月10日至2020年3月10日期间的租金21000元，其中2019年3月10日至2019年11月10日的租金应计算为14153.42元（21000元÷365天×246天）。涉案《房屋租赁合同》约定，朱某1经营涉案房屋期间产生的水费、电费、采暖费，应当由朱某1承担，现该费用朱某1未交，应当从租赁费中予以扣减。其中水费为512.08元（622元÷730天×601天），电费2797.53元（3398元÷730天×601天），2018-2019年度采暖费为1207.83元。对于2019-2020年度采暖费1557.46元，由朱某1承担2019年11月10日之前的102.46元（1557.46元÷152天×10天）。另外，王某还应当退还朱某1押金3000元。综上，扣减朱某1应当承担的租金、水费、电费、采暖费后，王某应当退还朱某1租金及押金共计5226.7元（21000元＋3000元－14153.42元－512.08元－2797.53元－1207.83元－102.46元）。王某关于涉案房屋未能恢复原状、拒绝接收房屋等辩解意见，与依法现场勘验时查明的事实不符，不予采纳。 综上所述，对朱某1要求解除与王某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，对朱某1要求王某退还租金及押金共计5226.7元的诉讼请求亦予以支持，对朱某1的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告朱某1与被告王某签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某于本判决生效之日起十日内退还原告朱某1房屋租金及押金共计5226.7元；三、驳回原告朱某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94元，由原告朱某1、被告王某各负担47元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋系居民楼，经营餐厅无法办理营业执照，而双方签订的房屋租赁合同明确约定房屋租赁用途为餐饮，故一审法院结合双方陈述及在案证据，确认双方对银川市市场监督管理局下发的《责令整改通知书》产生的法律后果均负有一定责任，并据此判决解除涉案房屋租赁合同符合法律规定。王某关于其没有义务询问朱学冬房屋用途，一审判决认定其对朱学冬被责令整改负有责任错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2019年12月12日，一审法院组织双方对涉案房屋进行现场勘验，并依据现场勘验情况组织双方交接房屋，双方均同意自现场勘验完毕房屋由王某负责管理维护。王某二审提出其不同意接收涉案房屋与一审查明事实不符，本院不予采纳。因王某一审认可朱学冬于2019年9月26日告知其涉案房屋无法继续经营的事实，一审法院结合双方合同约定及朱学冬起诉时间，确认双方合同解除时间为2019年11月10日符合本案事实。另外，朱某1认可其承租房屋期间未缴纳相应的水电暖费，故一审法院对朱某1实际承租期间的租金、水、电、暖等费用计算后并从朱某1已经缴纳的租金和保证金中予以扣减的处理符合本案事实及法律规定，王某以朱某1未提交缴费票据，一审法院扣减水电暖费的处理错误的上诉理由与法无据，本院对其该上诉理由不予采纳。关于王某的其他上诉理由，因一审法院已经充分予以分析认证，本院予以确认，不再赘述。 综上所述，王某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94元，由上诉人王某负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年九月二十六日 书记员 田 娜 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。