洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初931号原告：刘跃强，男，1991年1月1日出生，汉族，现住洛阳市老城区。被告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。原告刘跃强与被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘跃强及被告住总宇泰房地产公司的委托诉讼代理人秦萌、董军芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘跃强向本院提出诉讼请求：1.依法判令住总宇泰房地产公司于30日内协助刘跃强办理洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋房地产权属登记；2.依法判令住总宇泰房地产公司向刘跃强支付违约金40495元（违约金按房屋总价444993元、日万分之一的标准自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日2017年11月1日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2020年5月30日）；3.本案诉讼费用由住总宇泰房地产公司承担。事实和理由：2017年2月15日，刘跃强作为买受人与作为出卖人的住总宇泰房地产公司就住总宇泰房地产公司开发的位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋签订了商品房预售合同。合同对房屋的坐落、面积、价款、付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等作了明确的约定。合同签订后，刘跃强依约履行了合同义务，住总宇泰房地产公司于2017年8月1日将房屋交付给刘跃强，因住总宇泰房地产公司自身原因导致至今未完成所有权权属登记，导致刘跃强无法办理户口迁移、社保缴纳、子女入学、银行贷款等，给刘跃强带来了极大的经济损失。被告住总宇泰房地产公司辩称，一、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，住总宇泰房地产公司作为开发商没有为其办理房产证的义务，仅有依法依约协助其办理涉案房产不动产权属证书的义务。二、根据法律规定和合同约定，在逾期办证问题上，应适用过错责任原则。住总宇泰房地产公司不存在任何过错，导致刘跃强逾期取得产权证并非因住总宇泰房地产公司原因所致，住总宇泰房地产公司不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。三、造成住总宇泰房地产公司至今不能提交办证资料报备的原因主要在于以下几方面原因，并非由住总宇泰房地产公司原因造成。1.涉案房产的总包方拒不配合提供涉案房产所涉相关竣工资料，致使住总宇泰房地产公司无法办理涉案房产产权登记备案。2.因国务院机构调整，2019年3月方明确原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担（之前已停止接收材料），并明确自2019年4月1日至2019年6月30日为各地建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，至2019年9月1日起方开始接收材料。3.2020年1月20日，因新冠肺炎疫情，各级政府相继采取管控措施，要求洛阳全市房地产开发企业一律停工；规划局等主管部门也只接受线上业务，不能进行现场规划核实、产权实地调查等工作，直至2020年5月5日，疫情等级调整为3级后方开始实施现场勘查核实等业务。4.按照现行政策，规划局明确如业主存在私搭乱建行为，将不予办理规划核实手续，涉案项目因个别业主存在私搭乱建情况，住总宇泰房地产公司及物业公司正在积极沟通拆除工作，以便于进行规划核实。5.该地块部分业主因其他债权债务纠纷致使其房产被查封或被司法拍卖，导致无法办理产权登记备案手续。6.《不动产登记暂行条例》施行后，房屋的初始登记改为首次登记，加之房管管理部门与国土管理部门调整权限职能，换发不动产证书，相关办证程序更加复杂繁琐。四、双方签订的《商品房买卖合同》属于房管局、工商部门强制推广使用的合同示范文本，该合同主要以保护购房人合法权益为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务并不对等，对出卖人明显不利。五、涉案房屋所在的大地块尚未完成首次登记，自然亦不符合向业主办理转移登记的条件，且无论是首次登记还是向业主的转移登记都涉及较多的行政程序，并非人民法院司法判项能够确定的事宜。六、涉案项目属于分期开发分期交房，根据合同约定，刘跃强承诺不就权属证办理事宜追究住总宇泰房地产公司任何责任，应依法驳回其诉请。七、刘跃强主张的违约金过高，应予以调低。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，刘跃强作为买受人与住总宇泰房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定购买的商品房位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号，预测建筑面积106.19平方米，单价为每平方米4191.33元，总价款为445077元，付款方式为按揭贷款；出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；本合同在履行过程中发生的争议，可依法向房屋所在地人民法院起诉等内容。同日，双方签订一份《补充协议》，约定买受人提前办理收房装修入住手续之后，双方仍然按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2017年8月1日，双方签订一份《商品房面积实测补充协议》，约定住总宇泰房地产公司退还刘跃强面积差价84元，最终房屋总价为444993元。另查明：截止目前，涉案房屋尚未完成首次登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告刘跃强依约支付全部房款后，被告住总宇泰房地产公司未按照合同约定协助原告刘跃强完成房屋所有权登记，系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告刘跃强要求被告住总宇泰房地产公司协助办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的房地产权属登记，合法有据，本院予以支持。关于被告住总宇泰房地产公司提出的买受人至今未办理房产证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，被告住总宇泰房地产公司提出的各种原因并非原告刘跃强造成的，均与原告刘跃强无关，故该抗辩意见，本院不予采纳。关于合同约定的违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告住总宇泰房地产公司提出合同约定的违约金过高并请求予以调整的抗辩意见，加之原告刘跃强并未举证证明逾期办证给其造成损失的情况，故本院综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定被告住总宇泰房地产公司按房屋实际价款444993元的2%向原告刘跃强支付违约金，即8899.86元，原告刘跃强主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告刘跃强办理洛阳市老城区定鼎北路西侧道北四路南侧鼎城南地块一期G3幢2单元103号房屋的不动产权属登记；二、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘跃强违约金8899.86元；三、驳回原告刘跃强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇二〇年九月二十八日书记员  席 蕊