北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1589号原告（反诉被告）：潘瑜，女，1986年3月28日出生，汉族，北京和瑜造型服装有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：商德君，女，1958年8月6日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王茹，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所律师。第三人：潘丽，女，1983年11月21日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：赵如东，总经理。委托诉讼代理人：伊春，男，泛城置地（北京）房地产经纪有限公司部门经理。原告（反诉被告）潘瑜与被告商德君（反诉原告）、第三人潘丽、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘瑜及其委托诉讼代理人杨松，被告商德君的委托诉讼代理人王茹、刘兴盛，第三人潘丽，第三人泛城置地公司的委托诉讼代理人伊春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即办理位于北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层房屋抵押注销手续并变更网签至原告名下；2.判令被告协助原告办理房屋过户手续；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋抵押注销及过户违约金（自2018年8月2日起至实际办理抵押注销手续之日止，以房屋总价款1540万元为基数，以日万分之五为标准计算）；4.被告赔偿原告房屋装修损失24万元；5.要求被告赔偿原告律师费损失10万元；6.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，潘瑜变更诉讼请求为：1.确认原被告双方于2018年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及于2018年3月30日签订的《补充协议二》于2019年7月1日解除；2.判决被告协助原告及第三人潘丽办理注销涉案房屋的网上签约信息；3.判决被告向原告退还已付购房款640万元；4.判决被告向原告支付违约金200万元；5.判决被告支付原告居间代理费8万元、代办贷款费3000元、律师费10万元；6.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2018年1月27日，原告潘瑜与被告商德君签订了《存量房屋买卖合同》，主要约定商德君购买潘瑜名下位于北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层房屋全部房屋，房屋面积401.84平方米，房屋总价款1540万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市建设银行。依据合同商德君应于2018年8月1日前办理抵押注销手续，应于2018年10月31日前办理房屋过户手续。合同签订后，潘瑜按期支付购房款，积极履行合同义务。截至2018年10月28日潘瑜提起诉讼，商德君仍未办理房屋抵押解除手续，2018年4月1日，商德君交付房屋时也存在违约，欠付物业管理费用高达15万余元。商德君一方面以种种借口拖延办理解抵押手续，导致合同无法继续履行，另一方面拒不交纳长期拖欠的物业费，导致原告依约收房后无法装修、无法入住。原告反复催促商德君履约未果后诉至法院，商德君认可违约但又屡次无视法庭指定的解抵押答复期限。原告收房后无法入住，装修工程形成窝工，被迫在外租房，商德君的违约行为已给原告造成持续性的重大损失，原告的合同目的更无法实现。合同第七条约定，“逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。且违约方应当按照该房屋总价款的20%向合同另一方支付违约金。”合同第八条约定违约方还另需承担违约责任外的赔偿责任，包括律师费、居间服务费、佣金等相关费用。本案约定的解除条件及法定解除条件均已成就，故原告提起诉讼。商德君辩称，1.涉案房屋买卖合同已经大部分履行完毕，仅剩办理房屋过户手续和尾款支付，法院应判决双方继续履行。根据潘瑜现有的证据，其有北京购房资格，潘瑜及第三人潘丽均有继续履行的能力。2.合同约定商德君应于2018年8月1日之前办理抵押注销手续，商德君未在前述约定时间内办理抵押注销手续，且逾期超过15日，在2018年8月16日合同约定的解除条件成就，潘瑜取得了合同解除权，但潘瑜并未行使合同解除权，而是要求商德君继续履行合同，为此潘瑜向法院提起诉讼，要求商德君继续履行合同。商德君认为潘瑜以自己的行为放弃了合同约定的解除权，而选择要求商德君继续履行合同，前述业已成就的约定解除权已经消灭，且商德君于2019年7月2日就涉案房屋偿还了抵押贷款，合同具备继续履行的可能，潘瑜亦无法定解除权。3.在变更诉讼请求之前，潘瑜未提及已经另行购买房屋，降低了履约能力，商德君在法庭知情的情况下还清贷款，但在偿清贷款后，潘瑜却变更诉讼请求要求解除合同，原告前后不一的诉讼行为有违诚信。4.纠纷产生的原因是潘瑜根本违约，违约在先，其隐瞒没有购房资格的事实，导致后续合同履行不畅。潘瑜将房屋网签至潘丽名下逃避国家规定的税款，商德君告知潘瑜不能配合，并协商撤销与潘丽的网签，继续履行合同。5.不同意违约金诉求，且违约金主张过高，我方已将房屋交付原告占有使用，原告所提违约金数额远远超过其损失，请法庭依法予以减免。6.如法院判决涉案合同解除，则原告方需向我方支付相应的违约金及房屋的占有使用费。第三人潘丽述称，同意潘瑜的诉讼请求。第三人泛城置地公司述称，同意潘瑜的诉讼请求，潘瑜依约履行，商德君没有按照合同约定交纳物业费和解除房屋抵押。商德君向本院提出反诉请求：1.判令潘瑜、潘丽、泛城置地公司继续履行合同，立即办理位于北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层房屋的过户手续；2.判令潘瑜向商德君支付剩余房款900万元；3.判令潘瑜向商德君支付违约金（违约金计算方式为以900万元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年7月2日起至实际向反诉人支付剩余900万元尾款之日止）；4.判令潘瑜向商德君支付律师费损失10万元；5.本案的全部诉讼费用由潘瑜承担。事实与理由：潘瑜与商德君签订的《补充协议》第四条约定：房屋总价款1540万元，潘瑜应于过户前一周内以资金监管方式支付300万元，剩余600万元以银行贷款方式向商德君支付。《补充协议》第五条特别确认：乙方（潘瑜）在此确认并向丙、甲（商德君）两方表示其签订本合同时符合北京市《房屋限购政策》的规定；乙方（潘瑜）承诺如因本条款约定导致本合同无法顺利及全部履行或被人民法院认定本合同无效，则由乙方按照本条约定承担违约责任。后双方依约履行各自的部分合同义务，潘瑜向商德君支付了640万元购房款，商德君也于2018年4月1日向潘瑜交付了房屋，共同向物业公司告知买卖事宜并让物业公司配合潘瑜进行早期装修。2018年4月1日前，潘瑜没有《补充协议》约定的北京市购房资质，声称可以用自己的姐姐名义先网签，待有资质时再变更回自己的名字，并向商德君出具了《委托书》证明上述事实。商德君提出不会配合潘瑜避税的行为，需解除潘丽的虚假网签合同才能配合解除抵押，或者潘瑜自行解除抵押但违法责任自担。但潘瑜在协商期间突然向法院提起诉讼，要求继续履行合同，要求商德君配合解除抵押并承担责任。在各方明知和法院授意下，商德君于2019年7月2日解除抵押。但潘瑜于2019年7月5日恶意变更了诉讼请求，要求法院支持其解除合同。由于房屋买卖合同已经大部分履行完毕，买受人支付了大部分房款，出卖人交付了房屋并办理了解除抵押手续，甚至买受人在接受房屋后对房屋进行了装修，最后只剩下房屋过户手续，应当继续履行。另外《存量房屋买卖合同》第七条约定了违约金，第八条约定了律师费损失。潘瑜滥用诉讼权利，恶意诉讼、违背诚实信用诉讼原则。潘瑜对商德君的反诉辩称，不同意商德君的全部反诉请求，其反诉请求没有任何事实及法律依据，商德君违反合同约定，构成根本违约。1.在合同约定的办理房屋过户手续前的2018年10月9日，潘瑜已具备北京市购房资格，潘瑜位于昌平北七家温泉花园的房屋已于2018年4月18日售出，2018年7月获得购房指标，如果商德君按约履行了房屋抵押注销手续，双方可以继续履行，不会构成任何违约，不存在避税、虚假网签。2.潘瑜卖旧房、买新房的事实在诉争房屋交易时双方均是知晓，潘瑜担心一旦没有顺利出售原有房屋，又将支付640万元购房款，但房子还无法办理过户手续，风险极大。故考虑先办理网签使房屋无法再行出售比较安全，故出现用潘丽购房指标情况。《补充协议二》第2条，特别约定了商德君有义务配合潘瑜撤网签、再做网签，贷款、缴税等就是上述情况的真实反映。这进一步说明商德君所谓的潘瑜避税、虚假网签等属于虚假陈述。3.本案导致合同解除的根本原因是商德君没有按合同约定履行房屋抵押注销手续，构成根本违约。商德君辩解2019年7月2日办理房屋抵押权解除没有违约，不符合事实。2019年7月2日仅是偿还了银行抵押贷款，房屋真正抵押注销的时间为2019年11月8日，与合同约定的时间已经过去了一年三个月，构成根本违约。4.潘瑜另行购房而解除合同是商德君的单方理解。商德君认可潘瑜有购房资格及有购房资金，与反诉提及潘瑜违约相矛盾，潘瑜是否履行合同义务的前提是商德君严格履行合同义务。5.2018年4月1日前，潘瑜已经支付640万元购房款，解抵押仅需239万元，物业费仅需要15万元，该款本身应当用于房屋抵押贷款的偿还。但商德君拿到钱后，将上述钱款挥霍一空，潘瑜及中介公司多次催促履行义务，但是商德君不为所动，除了违反合同义务，违反诚实信用，其明显存在欺诈行为。6.商德君强调是潘瑜和法院的授意下偿还贷款与实际不符，法院调解是要求在2019年4月15日前商德君解除抵押。第三人潘丽述称，不同意商德君的反诉请求，要求解除合同撤销网签。第三人泛城置地公司述称，不同意商德君的反诉请求，同意潘瑜的答辩意见。商德君在2019年才解除抵押构成违约，潘瑜是否具有购房资格在合同履行中没有造成困难，没有违约。《补充协议二》是三方共同协商签订，合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月27日，经泛城置地公司居间介绍，商德君（出卖人）与潘瑜（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定内容有：“出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层全部，该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市建设银行。出卖人应于2018年8月1日前办理抵押注销手续。该房屋转让总价款金额为1540万元。买受人在签订本合同时，向出卖人支付购房定金，定金金额为40万元。出卖人应在2018年4月1日前将房屋交付给买受人。房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担。”关于违约责任双方约定：“第七条，买卖双方任何一方不按约定履行，按照逾期时间，分别处理。……逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同，合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同另一方全部财物，并按该房屋总价款的20%向合同另一方支付违约金；合同另一方要求继续履行合同的，自约定履行期届满之日起至实际履行之日止，违约方按日计算，向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，但赔偿律师费不应超过该房屋总价款的5%，如一方违约导致上述交易无法完成的，还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费，佣金等相关费用。当事人双方同意至本合同签订之日起至2018年10月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”该合同还对其他内容进行了约定。同日，商德君（甲方）与潘瑜（乙方）以及泛城置地公司（丙方）签订了《补充协议》，主要约定：签订本合同当日乙方支付甲方购房定金40万元；乙方于2月15日前支付甲方购房款100万元；乙方于4月1日前支付甲方购房款500万元，甲乙双方友好协商同意剩余购房款400万元于过户前一周内存入建委资金监管账户；剩余购房款600万元，甲方同意乙方通过银行按揭贷款的方式于过户完毕由批贷银行直接支付给甲方；甲乙双方商定于2018年10月31日前办理标的房产的产权过户；经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方于2018年4月1日完成第二笔付款即交付乙方房屋，供乙方使用设计及装修等事宜。2018年3月20日，潘瑜（委托人）与潘丽（受托人）签订《委托书》，内容为：“本人潘瑜，身份证号码……，现授权委托潘丽，身份证号码……，代持其北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层全部的房屋购房资格，潘丽知情，如在该房屋过户前要换回购买人潘瑜和资格的话，潘丽同意配合出售方撤销网签和重新做针对于潘瑜的网签。”2018年3月30日，商德君（甲方）与潘瑜（乙方）以及泛城置地公司（居间方）签订《补充协议二》，约定：“甲方同意乙方可以指定第三方人员或公司购买、过户此房屋。经甲乙双方友好协商同意，无论是乙方本人购买或者指定第三方人员购买此房，甲方有责任和义务配合乙方撤网签，再做网签，贷款，缴税等完成合同约定的流程后过户。”同日，涉案房屋网签至第三人潘丽名下，网签合同编号为XXXXXXXXXX。上述协议签订后，潘瑜依据合同约定于2018年1月27日支付40万元，于2018年2月8日支付100万元，于2018年4月1日支付500万元；商德君依约于2018年4月1日将房屋交付给潘瑜。商德君自述于2018年8月结清物业费。2018年9月14日，因商德君未按照合同约定办理抵押注销手续，本次交易居间方泛城置地公司向商德君发出告知函，内容为商德君因拖欠物业费影响潘瑜装修房屋，且要求商德君尽快履行解除银行抵押贷款的义务，配合办理买卖手续。2018年10月22日，潘瑜诉至本院，要求商德君继续履行房屋买卖合同并赔偿相关损失。2019年7月2日，商德君向贷款银行结清贷款。2019年7月5日，潘瑜向我院提交变更诉讼请求申请，要求解除合同。本院通过邮政特快专递方式向商德君邮寄送达上述诉讼材料，商德君于2019年7月31日收到该邮件。2019年11月8日，涉案房屋注销抵押登记。潘瑜分别于2018年10月9日、2020年7月15日两次申请购买昌平区存量住宅资格核验，均显示初步核验通过。潘瑜于2019年2月28日支付定金另行购买房屋一套。2019年1月28日，潘瑜向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2019）京0114民初1589号民事裁定书，裁定：冻结被申请人商德君银行存款1000万元或查封、扣押同等价值的其他财产。潘瑜为此交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。潘瑜与商德君签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，商德君未在约定时间内办理抵押注销手续，且逾期超过15日，约定解除合同的条件已经成就，潘瑜有权解除合同。商德君辩称，因为潘瑜诉讼主张要求继续履行合同，属于以自己的行为放弃了合同约定的解除权，其偿还贷款后，潘瑜变更诉讼请求要求解除合同违背诚实信用。本院认为，解除权关系到合同关系存续与否，是一项基本的合同权利，其放弃应当有明确的意思表示，已经取得解除权一方有权就继续履行问题与另一方协商，协商继续履行不丧失解除权。就本案审理查明的情况而言，双方并未就继续履行合同达成一致或就变更原合同达成一致，且潘瑜并未作出放弃解除权的明确意思表示，其诉讼要求继续履行不能等同于放弃解除权。从另一方面，结合整个合同履行过程，商德君的违约行为导致合同一直无法继续履行，合同约定于2018年8月1日之前办理抵押注销手续，潘瑜多次催促履行，商德君拒不履行，2019年3月12日经法院庭下调解后商德君亦未在合理的期限内履行，商德君作为违约方虽然于2019年7月2日清偿了银行贷款，也不能因此加重守约方的责任，视为潘瑜丧失解除权。关于涉案房屋网签至潘丽名下的问题，潘瑜与商德君在2018年3月30日签订《补充协议二》，双方明确约定同意潘瑜可以指定第三方人员购买过户房屋，并于同日将涉案房屋网签至潘丽名下，商德君主张该网签行为是潘瑜违约并导致合同履行不顺无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，潘瑜诉请要求解除合同，本院于2019年7月31日向商德君送达变更诉讼请求申请书，故本院确认双方合同于2019年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，潘瑜主张返还购房款640万元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于潘瑜主张违约金一节，本案中，《存量房屋买卖合同》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准为房屋总价款的20%，潘瑜自行酌减主张200万元，商德君认为违约金约定过高，请求予以降低，本院综合当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定商德君支付潘瑜违约金的数额为160万元。违约金具有损失弥补功能，在认定违约金时已将潘瑜支付的居间代理费、律师费等损失酌情考虑在内，故对于潘瑜的该部分赔偿请求，本院不予支持。关于配合解除网签合同的问题，因潘瑜和商德君在《补充协议二》中明确约定无论是潘瑜本人购买或者指定第三方人员购买此房，商德君有责任和义务配合潘瑜撤网签。现潘瑜要求商德君配合解除网签，第三人潘丽也要求解除网签，本院予以支持。合同解除后，商德君反诉要求继续履行合同，并基于继续履行合同提出相关诉求本院不予支持。商德君以潘瑜构成违约为由，反诉要求潘瑜支付违约金和赔偿损失，事实依据不足，本院不予支持。经询问，商德君坚持要求继续履行合同，不同意接收房屋，故在合同解除后的相关诉求，其可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认潘瑜与商德君于2018年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》，潘瑜与商德君、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于2018年1月27日签订的《补充协议》以及潘瑜与商德君、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于2018年3月30日签订的《补充协议二》于2019年7月31日解除；二、商德君于本判决生效后七日内退还潘瑜购房款640万元；三、商德君于本判决生效后七日内支付潘瑜违约金160万元；四、商德君于本判决生效后七日内配合潘瑜、潘丽办理注销北京市昌平区XXX家园XX区XX号XX至XX层全部房屋的买卖合同网上签约信息；五、驳回潘瑜的其他诉讼请求；六、驳回商德君的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费127298元，由潘瑜负担3498元，已交纳，由商德君负担123800元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费62463元，由商德君负担，已交纳。保全费5000元，由商德君负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  刘志凌人民陪审员  施万玲二〇二〇年九月三十日书 记 员  李圣楠