山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3250号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路**，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所律师。被告：李娜，女，1988年3月6日出生，汉族，住济宁市古槐辖区。被告：李传林，男，1961年12月24日出生，汉族，住济宁市古槐辖区。被告：胡洪霞，女，1967年3月29日出生，汉族，住济宁市古槐辖区。被告：山东瑞嘉丰会展服务有限公司（原济宁瑞嘉丰担保有限公司），，住所地济宁市任城区红星美凯龙**西首统一社会信用代码913708117939135543。法定代表人：杜美芹，执行董事兼经理。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告李娜、李传林、胡洪霞、山东瑞嘉丰会展服务有限公司（以下简称“瑞嘉丰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全到庭参加诉讼，被告李娜、李传林、胡洪霞、瑞嘉丰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李娜、李传林于2009年8月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李娜、李传林、胡洪霞共同偿还原告借款本金125552.66元、利息394.48元、罚息及复利16.12元（暂计至2020年7月20日），合计125963.26元，以及自2020年7月21日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告瑞嘉丰公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告李娜提供的抵押物即坐落于济宁市古槐辖区龙城美墅9号楼东二单元十三层1306号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2009年8月17日，被告李娜、李传林与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李娜、李传林共同向原告借款22.5万元，用于购买房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调30%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告胡洪霞与被告李传林系夫妻关系，作为共同申请人同意该笔借款申请，并保证按时足额偿还贷款本息。被告瑞嘉丰公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告李娜作为抵押人，同意以其所购坐落于济宁市古槐辖区龙城美墅9号楼东二单元十三层1306号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为济宁市房他字第××号。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告李娜、李传林、胡洪霞、瑞嘉丰公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告李娜、李传林、胡洪霞身份证复印件及被告瑞嘉丰公司企业信息公示报告打印件各一份；（2）被告李传林、胡洪霞结婚证复印件一份；（3）《中国建设银行个人住房借款申请书》一份；（4）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683908-011-2009000399）一份；（5）《房屋他项权证》一份；（6）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（7）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（8）《委托代理协议》及律师代理费发票（金额1000元）各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予以采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年6月19日，被告李娜、李传林、胡洪霞作为共同申请人提交“个人住房借款申请书”，申请借款225000元，用于购买住房。2009年8月17日，被告李娜、李传林作为借款人、被告李娜作为抵押人、原济宁瑞嘉丰担保有限公司作为保证人、案外人九巨龙房地产开发集团有限公司作为保证人与原告共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683908-011-2009000399），包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定内容：借款人借款金额为人民币225000元；借款用途为购买龙城美墅第9幢2单元13层1306号房屋；借款期限为240个月（自2009年8月17日至2029年8月17日）；贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调30%。贷款利率于每年1月1日调整一次。在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；借款人指定划入账户为37×××33；采用等额本息委托扣款(账号62×××28)方式还款；合同项下担保方式为保证加抵押；抵押财产为龙城美墅第9幢2单元13层1306号房屋；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2009年8月20日，原告取得了涉案抵押房屋（坐落于龙城美墅第********）的房屋他项权利证书，编号为济宁市房他字第××号。2009年8月17日，原告建行济宁分行向被告李娜指定账户发放贷款225000元。贷款发放后，自2009年9月17日至2019年10月12日，被告李娜基本能正常还款（其中有多笔逾期还款情况），此后又于2020年1月15日还款4019.57元、2020年4月15日还款4027.09元、2020年7月15日还款4027.69元，以后未再有还款记录；截止至2020年7月20日，已还本金99447.34元，利息80588.35元，拖欠本金972.24元，拖欠利息358.87元，拖欠罚息16.12元，贷款余额125552.66元。另查明，原济宁瑞嘉丰担保有限公司变更名称为“山东瑞嘉丰会展服务有限公司”。因原告向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前要求被告李娜、李传林、胡洪霞共同偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？3、被告瑞嘉丰公司对涉案债务是否承担连带清偿责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房)借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款225000元发放给被告李娜指定账户，履行了合同义务。被告李娜、李传林未按约定期限偿还借款当期本息，已构成违约，应承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；从借款人在中国建设银行股份有限公司系统开立的账户上划收任何币种的款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保；行使担保权利；解除与借款人的借贷关系。据此，基于被告李娜、李传林违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告李娜、李传林提前偿还下欠全部借款本息。关于下欠本息数额问题。本案中，原告根据借款人的还款情况，按照基准利率水平上下调30%计收正常利息（当前执行贷款年利率为3.43%），逾期还款时在约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年7月20日计算得出下欠借款本金125552.66元、利息394.48元、罚息及复利16.12元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告李娜、李传林偿还上述借款本息并继续支付2020年7月20日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。因被告李娜、李传林违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告李娜、李传林承担。涉案住房贷款发生于被告李传林与被告胡洪霞夫妻关系存续期间，被告胡洪霞作为共同申请人在“中国建设银行个人住房借款申请书”中签字，并声明“本人保证在取得借款后，按时足额偿还贷款本息”，足以证明其对涉案借款具有共同借款合意的。故涉案债务应当认定为夫妻共同债务，被告胡洪霞应当共同承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八项约定，（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。不动产抵押权的设立以登记为生效要件，被告李娜以所购房屋（龙城美墅第9幢2单元13层1306号房）为涉案借款提供抵押并办理了房屋抵押登记，原告作为抵押权人对抵押房屋依法享有抵押权。据此，合同解除后，被告李娜、李传林、胡洪霞如未能清偿上述债务，原告作为抵押权人，有权依法将抵押房产拍卖、变卖，并就所得的价款优先受偿。故原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产处分价值优先受偿，于法有据，应予以支持。关于保证人问题，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第一、二款约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。企业名称变更后，应由变更后的企业承担民事责任。根据上述合同约定和法律规定，被告瑞嘉丰公司作为涉案借款的担保人需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告瑞嘉丰公司对被告李娜、李传林、胡洪霞所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持。同时，被告瑞嘉丰公司承担保证责任后，有权向被告李娜、李传林、胡洪霞追偿。被告李娜、李传林、胡洪霞、瑞嘉丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告李娜、李传林于2009年8月17日签订的《个人住房借款合同》（编号：370683908-011-2009000399）。二、被告李娜、李传林、胡洪霞于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金125552.66元、正常利息394.48元、罚息及复利16.12元（截止至2020年7月20日），合计125963.26元；并继续支付自2020年7月21起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370683908-011-2009000399）约定计算的利息、罚息及复利。三、被告李娜、李传林、胡洪霞于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、如被告李娜、李传林、胡洪霞未按上述第二、三项的规定履行付款义务，原告中国建设银行股份有限公司济宁分行有权以抵押房产即位于龙城美墅第9幢2单元13层1306号房屋折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿。五、被告山东瑞嘉丰会展服务有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告李娜、李传林、胡洪霞追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2839元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  胡晓真人民陪审员  范 娟二〇二〇年九月七日书 记 员  李俊青