安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1203民初3332号 原告：张静,女,1984年1月18日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：杨**，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴世杰，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被告：安徽爱情海商贸发展有限公司，住所地安徽省阜阳市北京东路**颍**政府院内后楼**，统一社会信用代码91341200MA2MW1390Y。 法定代表人：赵洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈邦乾，男，1962年2月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：霍鸿亮，男，1978年7月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，该公司法务部主管。 原告张静与被告安徽爱情海商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人杨**、吴世杰，被告安徽爱情海商贸发展有限公司的诉讼代理人陈邦乾、霍鸿亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金15365元（按全部房价款万分之一，从2019年11月26日暂计算至2020年6月22日，实际计算至交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月3日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于颍东区的“安徽爱琴海”公园项目Ｂ8住宅楼2707室房屋，总房价为738717元，被告于2019年11月26日前交房，如逾期按全部房价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告却没有按照合同约定和法定的条件如期向原告交付房屋。为此，原告诉至本院。 原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》，证明合同约定交房时间是2019年11月26日及被告违约的事实；3、发票、收据，证明原告已经履行合同义务支付购房款的事实。 被告辩称，一、涉案房屋具备合同约定的交房标准后，被告按照合同约定的通知方式和送达地址通知了原告，原告收取了涉案房屋。1、涉案房屋已经验收合格，符合合同中约定的交房条件，被告交房符合合同约定；2、2020年5月19日被告在阜阳日报刊登了《交房通知》，5月20日通过EMS特快专递，按照合同约定的送达地址，给原告邮寄了《交房通知》，5月21日被告又电话联系原告告知交房事宜，且原告已实际收房；3、被告通知交房的方式符合合同约定，《商品房买卖合同（预售）》的附件十一(补充协议)第三条(送达方式的补充约定)第1项约定:“乙方(原告)确认，本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效”。第2项约定：“甲方（被告）按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担”。第3项约定：“除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、设计变更通知等）可用传真、快递、挂号邮寄、手机短信等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达；送达时间为：以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；手机短信发出的，发出后即视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。二、被告不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一(补充协议)第十九条（补充协议的效力）第2项约定：“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议约定为准”。2、附件十一(补充协议)第六条（关于房屋交付的补充约定）第6项约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清；（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第8项约定：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”。3、《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第二款中约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或政府原因或甲方无法预见无法控制的原因导致延期的”。4、施工期间因环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）、法定节假日等因素导致的停工日期为366天，即因政府原因和不可抗力的疫情及疫情防控等因素，实际导致停工366天。5、虽然《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第一款约定：“出卖人应当在2019年11月26日前向买受人交付该商品房”，但根据上述第1、2、3的合同约定，再结合第4的环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）、法定节假日等因素导致的停工，被告依法可以延长14个多月｛［366天（政府和不可抗力导致停工天数）＋60天（合同约定的宽展期）］÷30天／月｝交付涉案房屋，即被告在2021年2月份交房，也是符合合同约定的。据此，被告于2020年5月29日开始交房，完全符合合同约定，依约不存在逾期交房，因而无需承担逾期交房的违约责任。原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 被告在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明被告诉讼主体资格；2、《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已经验收合格，符合《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房标准，交房符合合同约定；3、2020年5月19日阜阳日报刊登的《交房通知》、5月20日通过EMS特快专递寄给原告的《交房通知》、5月21日给原告打交房电话的“语音清单”、物品钥匙签收单，证明被告通知交房的方式符合合同约定，被告除在2020年5月19日在阜阳日报刊登《交房通知》外，还于5月20日通过特快专递将交房通知寄给了原告，并又于5月21日给原告打了交房电话，且原告已收房，被告不存在逾期交房；4、《商品房买卖合同（预售）》、《建筑工程施工许可证》、监理公司证明、360搜索阜阳颍东区2345天气王搜索网络首页界面及2345天气王首页界面、阜阳市人民政府www.fy.gov.cn网页首页界面、国家标准GB506666-2011《混凝土结构工程施工规范》（封面及第138页）、行业标准《外墙外保温工程技术标准》（首页和第13页）、爱情海小区项目施工期间因环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）等因素导致的停工日期统计一览表及所附附件资料汇总（含恶劣天气、政府及相关部门停工文件资料等），证明根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一(补充协议)第十九条（补充协议的效力）第2项、附件十一(补充协议)第六条（关于房屋交付的补充约定）第6项、第8项及《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第二款的约定，以及被告在施工期间因环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）、法定节假日等因素导致实际停工的日期为366天。合同虽然约定被告应在2019年11月26日前交房，但根据上述合同条款中的约定，再结合环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）、法定节假日等因素导致的停工，被告依法可以延长14个多月｛［366天（政府和不可抗力导致停工天数）＋60天（合同约定的宽展期）］÷30天／月｝交房，即在2021年2月交房也符合合同的约定，因此被告于2020年5月29日开始交房，不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的部分证据及相应争议焦点，本院分析认定如下： 一、关于被告是否存在逾期交房情形的问题。 被告认为在施工期间因环保及政府原因、不可抗力（含天气、新冠疫情及疫情防控）、法定节假日等因素导致的停工日期为366天，被告依法可延长至2021年2月交房都符合合同约定，不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在2019年11月26日前交房。但被告在施工后至2019年11月26日期间，因重污染天气及环境治理，政府部门要求建筑工地停止作业，根据被告提供的阜阳市重污染天气预警信息通报、监理日志，能够证明被告建筑工地因此停止作业共计145天；2019年11月26日至2020年5月19日通知交房期间，因新冠疫情防控要求停止作业，根据被告提供的监理日志，能够证明被告建筑工地因此停止作业共计61天，以上合计206天。故对被告因上述原因导致的建筑工地停止作业206天的主张，本院予以采信。超出部分，本院不予采信。 二、关于涉案房屋在被告通知原告交房时是否已符合合同约定的交付条件的问题。 原告认为被告通知交房时未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合交房条件。本院认为，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的附件十一(补充协议)约定，涉案房屋已取得（建设工程竣工验收文件）为交房的唯一条件。被告通知原告于2020年5月29日至31日办理交房手续，该涉案房屋于2019年11月20日竣工，2020年4月27日已通过建设、监理、施工、设计、勘察等单位综合验收后出具综合验收结论（合格），且根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收不合格的，不得交付使用”。开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，备案行为是行政管理机关为了行政管理方便设定的，即使没有备案，但能确认交付的房屋已验收合格的，且双方签订的合同也未明确约定《建设工程竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件。根据合同约定，可认定涉案房屋被告于2020年5月23日电话通知交房时已经符合交付条件。故对原告的该主张，本院不予支持。 本院经审理认定事实如下：2017年12月3日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为106.67平方米，单价每平方米6925.26元，总房款为738717元。该合同第七条（付款方式及期限）约定为商业贷款，买受人应于2017年11月30日前支付首付款228717元，余款510000元办理银行贷款。该合同第九条（商品房交付条件）约定，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一（补充协议）第十九条（补充协议的效力）第2项约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议约定为准；第3项约定：本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。《商品房买卖合同（预售）》附件十一（补充协议）第六条（关于房屋交付的补充约定）第1项约定：该房屋的交付条件以本条约定为准；第2项约定：该房屋的具体交付时间以甲方发放或发布的交房通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议；第3项约定：双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建设工程竣工验收文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金／专项维修资金等税费）尚未付清；（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第8项约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条（交付时间和手续）第（一）款约定：出卖人应当在2019年11月26日前向买受人交付该商品房；第（二）款约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或政府原因或甲方无法预见无法控制的原因导致延期的。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同（预售）》第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一（补充协议）第三条（送达方式的补充约定）第1项约定:乙方（原告）确认，本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。第2项约定：甲方（被告）按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担。第3项约定：除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、设计变更通知等）可用传真、快递、挂号邮寄、手机短信等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达；送达时间为：以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；手机短信发出的，发出后即视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订后，原告履行了付款义务。被告于2020年5月19日在阜阳日报刊登了（交房通知）；5月20日通过ＥＭＳ特快专递给原告邮寄书面（交房通知），该邮件于5月23日签收；5月23日电话通知交房，原告于2020年6月5日办理了房屋交接手续。 另查明，被告于2017年5月3日取得《建筑工程施工许可证》。涉案房屋于2019年11月20日竣工，2020年4月27日经建设、监理、施工、设计、勘察等单位综合验收后出具了综合验收结论（合格），并取得《工程竣工验收报告》。2020年5月20日阜阳市不动产测绘中心有限公司出具《房地产测绘报告》。 又查明，被告自2017年5月3日至2019年11月26日期间，因重污染天气治理共计停工145天；因新冠疫情防控停工61天，合计停工206天。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》，原告提供的发票、收据；被告提供的《工程竣工验收报告》、2020年5月19日阜阳日报刊登的《交房通知》、EMS特快专递及邮件查询单、中国电信“语音清单”、物品钥匙签收单、《建筑工程施工许可证》、国家标准GB506666-2011《混凝土结构工程施工规范》、《外墙外保温工程技术标准》、监理日志、政府及相关部门停工文件资料、《房地产测绘报告》及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。按照合同约定，被告应于2019年11月26日前向原告交付涉案房屋，而被告于2020年5月23日电话通知交房，已构成逾期交房，但是被告逾期交房是因重污染天气治理政府部门要求停工及新冠疫情防控停工所致，属不可抗力、无法预见、无法控制的原因导致延期的情形，且双方在《合同补充协议》中也约定了，“因被告自身原因造成未在合同约定期限内将涉案房屋交付原告，原告给予被告60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任”。因此被告逾期交房至2020年5月31日符合双方合同中约定的免责情形，其逾期履行的责任应予免除，况且被告于2020年5月23日电话通知交房时已具备交房条件。故对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告张静的诉讼请求。 案件受理费184元，减半收取92元，由原告张静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇二〇年九月二十九日 书记员 王丹丹 附一：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。