广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初3854号 原告:黄寒梅，女，1976年10月27日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城负******，统一社会信用代码：91450204059547035A。 法定代表人：王世伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃彩劝，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾文坚，系该公司员工。 原告黄寒梅诉被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄寒梅及其委托诉讼代理人仇宇书，被告 -2- 柳州鑫协商贸有限公司的委托诉讼代理人覃彩劝、曾文坚到庭参加诉讼。被告陈聪猛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄寒梅向本院提起的诉讼请求为：1、请求法院判令解除2018年4月23日原告与被告柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》；2、请求法院判令被告柳州鑫协商贸有限公司向原告支付购房首付款人民币171964元，利息17469.66元（以171964元为基数，以年利率6%计，自2018年4月23日起，暂计至2019年12月31日，之后利息计算至还清之日止），违约金人民币1719.64（以171964元为基数，按1%计）；合计人民币191153.3元2、请求法院判令被告陈聪猛对请求2承担连带赔偿责任；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年4月23日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）签订《柳州市商品房现房买卖合同》，即由原告以总价人民币341964元购买坐落于柳州市商铺，同日原告即向被告鑫协公司转首付款人民币171964元，被告鑫协公司向原出具总额为人民币171964元的收据。之后原告在业主群了解到，被告鑫协公司根本不是购买商铺的所有权人，真正的所有权人为福建商人陈聪猛，而被告陈聪猛与被告鑫协公司是委托与被委托的关系，而且所购买的商铺为整体商铺即柳州市只有一本房产证，而且该房产早已多次抵押和多次被法院查封，因此被告方的房屋买卖行为属于欺诈行为，即明知 -3- 涉诉房产不能过户的情况下仍然出售，同时也没有将涉诉房产已抵押和被查封的事实告知原告，之后原告与其他业主一起向被告方维权，要求被告方退款，被告方仍然分文未付，无奈原告与其他业主一起又继续维权。被告方的行为，已违反诚实守信的原则，基于房产的现有状况，为了有效维护原告自身合法权益，特向法院起诉。据此，根据相关法律规定特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告柳州鑫协商贸有限公司辩称，请求按照签订的退款协议进行赔偿。 被告陈聪猛在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。 当事人围绕诉辩内容提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。被告陈聪猛未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告陈聪猛为位于柳州市房屋的所有权人，该房屋于2013年9月29日进行登记，房产证号为：柳房权证字第××号，该房屋从2014年1月13日至2019年10月9日期间共有11笔抵押登记、20笔查封登记。 2017年9月28日，被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《销售经营授权书》，该授权书载明被告陈聪猛全权委托柳州鑫协商贸有限公司对其名下位于柳州市国际 -4- 商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇指定区域进行经营、销售以及负责合同的签订、执行和售后服务，授权时间为2017年9月8日至2037年9月28日，授权区域为谷埠街国际商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇：D区（1-304号）、E区（1-231号）、H区（46-122号）。 2018年4月23日，原告作为买受人与作为出卖人的柳州鑫协商贸有限公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》，该合同就原告以341964元的价格购买位于柳州市的房屋进行了约定，并约定鑫协公司应当在2018年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，原告还与被告广西零零秀商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其购买的本案案涉房屋授权委托给广西零零秀商业管理有限公司统一招商、统一经营、统一管理，委托经营管理期限为十年，从2018年1月31日起开始起算。被告柳州鑫协商贸有限公司于该日向原告出具了收据载明收到原告支付的首付款171964元。 庭审中，被告鑫协公司认可该公司的实际控制人为陈聪猛，同意与原告解除《柳州市商品房现房买卖合同》。 本院认为，一、关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案涉《柳州市商品房现房买卖合同》合同效力 -5- 的问题。本案中，被告柳州鑫协商贸有限公司与本案原告签订的《柳州市商品房现房买卖合同》，是柳州鑫协商贸有限公司在本案案涉房屋所有权人陈聪猛的授权委托范围内签订，应属于当事人的真实意思表示。被告陈聪猛是本案案涉房屋的所有权人，其有权对自己名下的房屋进行合法处分。本案案涉合同在签订时，虽然存在银行抵押以及法院查封的事实，但该情形仅仅属于合同目的是否能够实现即存在阻却房产权属变更的情形，但该情形并不妨碍双方合同的成立以及生效；换言之，该事由并非绝对不可变更的事由，只要在双方房屋权属过户前该阻却事由消灭，双方的最终交易目的就会完成。故该合同未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现原、被告均同意解除该合同。 二、关于合同解除后被告退款的问题。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因案涉《柳州市商品房现房买卖合同》已解除，本院对原告要求被告退还购房款并支付损失的诉讼请求予以支持。 关于利息，原告要求从上述买卖合同签订之日起按照年利率6%支付利息并支付付款金额的1%的违约金。根据双方约定，鑫协公司应当在合同约定的期限内依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用，否则原告有权解除合同，被告应当按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。但被告并未举证已经依约履行，存在违约，现双方同意解除《柳州市商品房现房买卖合同》，被告同意向原告退还购房款，故被告 -6- 应向原告支付资金占用损失，原告要求按照年利率6%支付，在原告的合法合理损失范围内，本院予以支持。故利息应以原告实际支付的金额为基数，从原告实际支付款项之日起，按照年利率6%计算至购房款实际退还之日。又因被告未履行合同约定，应按照合同约定的标准向原告支付违约金，故被告应向原告支付已付款的1%作为违约金。 三、关于责任人。对于被告陈聪猛，由于鑫协公司仅是受委托销售涉案房屋，陈聪猛是本案交易的实际权利人，故陈聪猛应当承担鑫协公司在授权范围内行为所产生的法律责任。陈聪猛应当承担上述支付责任。对于鑫协公司，虽然鑫协公司仅是本案交易的受委托人，但鑫协公司认可陈聪猛系其实际控制人，对原告要求鑫协公司担责的诉请及事实理由也予以认可，故鑫协公司应当对陈聪猛的上述责任承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条规定，判决如下： 一、2018年4月23日原告黄寒梅与被告柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》解除； 二、被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司向原告黄寒梅共同返还房款171964元及并支付违约金1719.64元、利息（利息以171964元为计算基数，按照年利率6%，从2018年4月23日开始计算至房款退还完毕时止）。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之 -7- 日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4122元（原告已预交2061元），由被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司共同负担，其中2061元径付原告，2061元在本案判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  许丽芬 -8- 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 -9- 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007