上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初12824号原告：褚龙菲，男，1993年10月20日生，汉族，户籍地湖北省襄阳市。委托诉讼代理人：汪建川，上海市为平律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告褚龙菲与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告褚龙菲委托诉讼代理人汪建川到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2019年2月21日签署的《公租房合同》无效；2、判令被告退还购房款612,701元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以612,701元为本金，自2019年6月1日起清偿之日止按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算)。事实和理由：坐落于金山区亭林镇金展路**********原有第三人姜清与被告签订公租房合同后转让给原告，为此原、被告于2019年2月21日签订公租房合同，约定由原告支付给被告保证金612,701元，房屋面积61.98平方米，又约定被告在2019年5月30日前交付房屋，时至今日被告未能交房。2020年8月8日，原告收到金山工业区御府矛盾处置小组文件，建议原告通过司法诉讼程序解决。根据以上事实，原、被告所签订的公租房合同违反相关规定应确认无效，被告理应退还原告保证金，并赔偿相应损失，故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩意见称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。对于利息，被告同意从确认解除之日起承担原告以已支付的租赁费和保证金总额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效之日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《公租房合同》，证明合同名为租赁，实为买卖。被告提供书面质证意见称对证据的三性均无异议，但对原告据此认为双方的合同性质为买卖合同不予认可，认为签订租赁合同是双方真实意思表示。二、收据，证明原告向被告支付了合同约定的价款。被告对此证据的三性无异议，表示收据原件由法院依法审核后认定。三、告知函，证明由于被告未按约退款，金山区相关部门正处理涉案事宜。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。经审理查明，2019年2月21日，原告与被告上海御府投资有限公司签订一份《公租房合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”9栋西单元13层1301室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.98平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，具备取得大产证，按现行法律法规不能分割办理独立产权并进行买卖。原告已知晓并理解与该房屋有关的法律法规规章及政策。合同金额(包括房屋租赁和保证金)及支付方式：原告的付款金额、方式以及付款期限由原告和被告双方在付款协议(附件一)中约定。根据现行法律法规，原告享有的该房屋使用权期限自交房日起至2025年5月30日止。原告与被告双方一致同意并确认，如原告在约定的期限届满前30日内未书面提出不再续租的申请，则该期限届满后，原告与被告双方自动续约，续约的期限也为六年，每次续约均适用该约定。被告于2019年5月30日前交付该房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。房屋租金9069元，租赁保证金616,701元，于2016年10月28日前支付616,701元。2019年6月1日，案外人姜清支付400,000元；2019年2月21日，原告支付212,701元。另查明，2020年8月5日，金山工业区御府矛盾处置工作小组向御府项目承租户发出一份告知函，提出基于御府公司未向各承租户如期清退收取款项的现状，建议承租户及时通过司法诉讼程序维护自身的合法权益。政府相关部门也会在法律允许的范围内，帮助各承租户解决司法维权过程中出现的问题和困难。以上事实，由公租房合同、收据、告知函等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与被告间签订了《御府公寓租赁合同》，对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故原告与第一被告是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款612,701元合法有据，应予支持。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，原告诉请要求按央行发布的金融机构同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合法有据，应予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告褚龙菲与被告上海御府投资有限公司于2019年2月21日签订的《公租房合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告褚龙菲购房款612,701元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告的购房款利息(以612,701元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5194元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 干华丽二〇二〇年九月二十七日法官助理 张 欣书 记 员 张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……