广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初199号 原告：黄敏华，女，1990年5月5日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 原告：朱奇振，男，1986年9月13日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 被告：贵港市东海房地产开发有限公司,住所地：贵港市金港大道南侧东海花园**#商住楼,统一社会信用代码：91450800723067209T。 法定代表人：温小燕，总经理。 委托诉讼代理人：苏维，广西八桂律师事务所律师。 原告黄敏华、朱奇振与被告贵港市东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月13日、5月29日公开开庭进 2 行了审理。原告黄敏华、朱奇振及被告东海公司的委托诉讼代理人苏维到庭参加诉讼。被告东海公司的法定代表人温小燕经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄敏华、朱奇振共同向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告立即开具可办理不动产权登记的金额455000元的购房发票给原告；3.判决被告支付逾期交房违约金35675.43元（自2019年3月1日起至实际交付房屋之日止，以569895元为基数，按日万分之二计算违约金，暂计至2020年1月6日为313天，金额为35675.43元）给原告；4.判决被告支付房屋租赁费7700元（自2019年3月起至实际交付房屋之日止，每月按700元计算，暂计至2020年1月6日共11个月，金额为7700元）给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，原告黄敏华、朱奇振与被告东海公司签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定被告将藤县藤州镇挂榜路169号东海花园8号楼XXX号房出售给原告，总价款569895元；被告应当在2019年2月28日前将该房交付给二原告使用。合同还就违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，二原告交付了114895元首付款给被告，被告于2017年7月11日、2017年11月20日分别开具了金额为113895元、1000元的发票给原告。原告随后通过公积金贷款以及银行商贷方式，于2017年12月29日将公积金贷款32万元以及商贷13.5万元，合计45.5万元通过转账方式支付给被告，但被告至今尚未开具发票给原告，亦未按照合同约定将上述房屋交付给原告使用。由于被告未按照合同约定将 3 上述房屋交付给原告使用，原告只好租赁位于藤县藤州镇登俊路********作为住所，并由此产生了房屋租赁费用。原告认为，原告按合同约定履行了支付购房款等相关义务，但被告迟延交房的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据相关法律规定，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。第二次开庭庭审过程中，原告放弃要求被告开具发票的诉讼请求。 被告东海公司辩称，一、被告愿意继续履行合同；二、被告已经为原告开好发票，原告可以持身份证到售楼部财务部领取；三、本案事实属于合同第八条约定的影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因等可以据实延期交房的情形。1.因无可归责原因而责令被告停工，属于政府行为，之后持续发生的停工是无法预见的、不能控制的。被告在建设开发案涉项目的过程中，被项目相邻部分房屋业主以其项目施工原因造成相邻建筑物出现房屋建筑倾斜、沉降、墙体裂缝等现象为由投诉到藤县建筑工程质量安全监督站，该站向被告、施工方、监理人下发《建筑工程安全隐患停工整改通知书》，责令施工单位于2014年2月24日起停止一切施工活动。在相邻部分房屋的安全隐患无证据证实可归责于被告的情况下，相邻业主不断到相关行政主管部门上访、投诉、到施工现场围堵、阻挠施工。原告是在被告停工整改期间与被告签订的合同，对于订立合同时已经发生的停工是知道或应当知道的，但对于之后持续发生的停工是无法预见的、不能控制的，持续发生的停工使合同的履行受到影响，属于合同第八条约定的可据实延期交房的情形。2.更换施工单位是被告事先无法预见和控制的。更换施工单位后，被告向政府行政主管部门申请办理《建筑工程施工许可证》，但政府行政主 4 管部门没有及时核发，施工单位曾经冒险进行小规模小范围局部施工，被政府行政主管部门处罚而继续停工，也是政府行为，属于合同第八条约定的可据实延期交房的情形，应该从2017年8月10日起至2019年4月20日即从与一建公司合同解除日起至正式复工日止共618天可以延期。3.供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上或气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上的时间可以依合同第八条据实延期交房。4.因高考被政府通知停工的时间和重大节假日造成的工期延迟也是影响工程进度，也可以依合同第八条据实延期交房。四、原告的第三项与第四项诉讼请求是重复的，商品房买卖合同有约定，违约金具有填平功能，法律也规定不允许重复获利。综上所述，扣除了合同约定可以据实延期的时间，被告不存在延期交房的情形，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据： 1.身份证复印件，拟证明原告的身份信息； 2.《藤县商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告对涉案商品房约定的面积、价款、交付日期以及违约责任等事实； 3.发票、银行转账业务凭证复印件，拟证明原告已经足额支付了购房款给被告的事实; 5 4.房屋租赁合同、银行流水账复印件，拟证明原告租赁住房并支付租金的事实； 5.藤县住房和城乡建设局2020年1月22日出具的《关于“东海花园小区业主请求答复有关疑问事宜”的补充回复》复印件，拟证明东海花园8#楼未通过项目总体竣工验收及建设工程消防验收，尚未达到交付使用条件的事实； 6.藤县不动产登记中心2020年3月6日出具的《藤县房屋权属登记信息查询结果证明》、《藤县不动产登记信息查询结果》复印件，拟证明两原告在藤县城镇范围内只有东海花园8号楼1单元1501房一处住房。 被告向本院提交了如下证据： 1.建筑工程安全隐患停工整改通知书复印件； 2.工程质量检测报告复印件； 3.协议书复印件； 4.报告复印件； 上述四组证据拟证明被告在建设开发案涉项目的过程中，被项目相邻部分房屋业主以其项目施工原因造成相邻建筑物出现房屋建筑物倾斜、沉降、墙体裂缝等现象为由投诉到藤县建筑工程质量安全监督站，该站向被告、施工方、监理人下发《建筑工程安全隐患停工整改通知书》，责令施工单位于2014年2月24日起停止一切施工活动。为查明原因，藤县住房和城乡建设局委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对相邻的挂榜路179 6 号私宅1#、2#、3#三栋建筑进行安全性鉴定，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心于2015年1月26日作出编号为桂建质检（检一）【2014】第790号《工程质量检测报告》。根据该次检测结果，不能对该建筑物进行倾斜原因分析。在相邻部分房屋的安全隐患无证据证实可归责于被告的情况下，相邻业主不断到相关行政主管部门上访、投诉、到施工现场围堵、阻挠施工，为息事宁人，尽快恢复施工，被告不得已支付部分相邻权人房屋修缮费用，已为履行与原告的合同尽到最大的努力，并无过错。因无可归责原因责令被告及施工企业停工整改，属于政府行为，之后持续发生的停工是无法预见的、不可控制的，应可根据合同第八条据实延期交房。 5.建设工程施工合同复印件； 6.合同解除协议书复印件； 7.建设施工合同复印件； 8.建设行政处罚告知书复印件； 9.建筑工程施工许可证复印件； 10.工程复工报告复印件； 上述六组证据拟证明案涉项目原由广西建工集团一建公司承建，由于工程被迫停工、无法预见和控制何时能复工，2017年8月10日，被告与一建公司解除合同。2017年9月30日，被告与粤凯公司签订《建设施工合同》，将案涉项目交由粤凯公司承建。期间施工企业曾小规模、小范围的局部施工被藤县住房和城乡建设局于2018年5月2日进行行政处罚， 7 该局于2019年4月18日才重新向被告颁发《建筑工程施工许可证》，项目于2019年4月20日正式复工。更换施工单位是被告事先无法预见和可控制的。更换施工单位后，被告向政府行政主管部门申请办理《建筑工程施工许可证》，但政府行政主管部门没有及时核发，施工单位曾经冒险进行小规模小范围的局部施工，被政府行政主管部门处罚而继续停工，也是政府行为，是被告无法预见和控制的客观原因，故自2017年8月10日起至2019年4月20日即从与一建公司合同解除日起至重新办得《建筑工程施工许可证》恢复施工日止的610天，被告可以依合同第八条据实延期交房。 11.藤县县城降雨情况统计复印件，拟证明自2017年6月28日至2020年1月7日，藤县县城降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的共计56天，被告可以依合同第八条据实延期交房； 12.藤县停水通知复印件，拟证明自2017年6月28日至2020年1月7日停水共9天，被告可以依合同第8条据实延期交房； 13.藤县停电通知复印件，拟证明自2017年6月28日至2020年1月7日停电共4天，被告可以依合同第8条据实延期交房； 14.放假通知复印件，拟证明自2017年6月28日至2020年1月7日33天，被告可以依合同第8条据实延期交房； 15.高考期间停工通知复印件，拟证明自2017年6月28日至2020年1月7日6天，被告可以依合同第8条据实延期交房； 8 16.房屋交接书复印件，拟证明被告已于2020年1月7日将涉案房屋交付给原告； 17.营业执照复印件，拟证明被告的身份情况； 18.《商品房买卖合同》复印件； 19.《工程质量竣工验收记录汇总表》复印件； 上述两组证据拟证明合同第8条但书写第2款第2项约定可以延期交房的政府行为后果的构成要件只需达到“影响工程进度”造成工期延误即可，并非要造成“完全停工”才可以免除开发商责任；本项目于2019年12月31日完成五方验收，因政府行为导致持续停工、更换施工单位、重新办理施工许可证等一系列连锁反应，是当事人订立合同时无法预见、不能控制的，即便被告违法施工，也无法避免受到政府行为的影响而导致项目工程进度严重延迟最终工期延误的结局，本来逾期533天的工期耗时6年，因此可依据合同约定延期交房的理由是成立的； 20.藤县水利供水有限公司2020年5月15日出具的复函，拟证明根据合同约定是可以相应扣除的； 21.2014年1月-2020年1月东海花园小区停电明细表复印件，拟证明东海花园小区停电明细记录，根据合同约定是可以相应扣除的； 22.领取发票签收记录表，拟证明原告已领取购房发票的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对住建局的回复没有看到原件，真实性无法核实，也不认可原告证明的内容，原告的证明目的 9 不成立。合同第八条规定房屋验收是五方验收，我方已经五方验收合格，可以交付房屋，并且已经交付房屋，我们约定交付条件并不是整体竣工验收，而且住建局的回复第二条已写明消防验收合格，而原告证明说消防验收不合格是不认可的。查档证明，对真实性、合法性无异议，但是与本案无关。对其余证据真实性、合法性、关联性无异议。银行流水的真实性由法院认定。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性由法院认定，关联性有异议，原告与被告在签订合同时已经停工，对有持续停工的行为应该有可预见性，不能作为延期交房的理由；对证据2的真实性、合法性由法院认定，关联性有异议，作为延期交房理由不成立；对证据3的真实性、合法性由法院认定，关联性有异议，是被告与第三人的纠纷，不能证实其内容；对证据4-10的真实性、合法性由法院认定，关联性有异议；对证据11-14的计算时间应当计算合同交房时间，而不是被告所说的交房时间；对证据15广西的法定节假日不能作为不可预见的理由；对证据16有异议，其没有看到被告刊登的交房公告，也没有接到被告的电话通知或其他书面通知；对证据17无异议；对证据18、20、21的真实性、合法性、关联性无异议；对证据19的真实性、合法性由法院认定，但认为被告的房子未通过消防验收，是不达到交房条件的；对证据22没有异议，其确实已经收到被告交付的购房发票。 综合双方当事人的质证意见，认证如下：对各方确认无异议的原告提交的证据1、2、3和被告提交的证据17、18、20、21、22，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据4的真实性由法院认定，本院认为，该组证据虽然证实了原告与第三人存在租赁关系的事实，但与本案无关， 10 故本院不予认定。被告对原告提交的证据5真实性和关联性有异议，对原告提交证据6的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。本院认为，该两组证据分别是由藤县住房和城乡建设局和藤县不动产登记中心出具并盖章的，对其真实性、合法性本院予以认定，但并不能证明原告的证明目的，故本院对该两组证据的关联性不予认定。原告对被告提交的证据1-10的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议。本院认为，该10组证据证明了被告在建设开发案涉项目过程中因相邻建筑物出现倾斜、沉降、墙体裂缝等现象被投诉到藤县建筑工程质量安全监督站，该站向被告、施工方、监理人下发《建筑工程安全隐患停工整改通知书》，责令施工单位于2014年2月24日起停止一切施工活动。2017年8月10日被告与原施工单位解除合同，2017年9月30日被告与新施工单位重新签订施工合同等情况，本院对该事实予以确认。对证据11，本院认为，该证据是由藤县气象局出具并盖公章，本院予以确认。对证据12、13、20、21，因证据20、21分别是由藤县水利供水有限公司和藤县水利电业有限公司出具并盖公章的，与证据12、13基本一致，本院予以确认。对证据15、18、19的真实性和合法性本院予以确认，但对被告作为其迟延交房的依据的主张，本院不予采纳。对证据16，根据合同约定，被告通知交房的方式有三种，其中在项目所在地的地方媒体报纸上刊登交房通知是其中一种，被告按合同约定在梧州日报上刊登了于2020年1月7日正式交房的通知，本院确认被告交房给原告的时间是2020年1月7日。 本院根据案情需要调取并出示的证据有：1.“广西新力电力投资集团有限责任公司藤县公司”的停电明细表；2.从本院（2019）桂0422民初 11 2682号案卷宗中复印的《工程开工报告》；3.《关于贵港市东海房地产开发公司有关问题的说明》及附件。经原、被告质证，原告对本院调取的证据1无异议，对本院调取的证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；被告对本院调取的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，证据1和证据3均是本院依法向有关部门调取的，本院予以确认。证据2证实了被告与监理单位盖章批准同意开工的事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的法律事实如下： 被告为讼争商品房东海花园建设工程的开发商，工程原施工单位为广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（下称一建公司）。2014年2月24日，一建公司在施工过程中，因与相邻房屋所有权人发生纠纷被相关部门责令停工整改。2017年6月28日，原告黄敏华、朱奇振与被告被告签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定：原告黄敏华、朱奇振以总价款569895元购买位于藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第八条约定：“出卖人应当在2019年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：…5.该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.政府行为：… 12 ②影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、政府指令暂停施工的、重大疫情、重大节假日、重大自然灾害等）造成工期延迟。③供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上或气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实延期交房…”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金”。附件四《合同补充协议》第三条关于房产交付的补充约定：“1.买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。……3.出卖人通知交房的方式可为以下任意一种：A在项目所在地的地方媒体报纸上刊登交房通知（买受人可在接近合同约定交房日期时，留意查看项目所在地的地方媒体报纸上刊登的交 13 房通知）；B房开公司工作人员电话或短信通知；C邮寄或直接递交书面交房通知。若出卖人选择以上任意方式通知交房的，如因买受人所留地址及联系电话不详细或不真实或发生地址变更未及时书面通知出卖人致使出卖人无法将通知书送达买受人的，该房屋书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即视为房屋交付之日。……”合同签订后，原告按合同约定交付首付购房款114895元给被告，被告于2017年7月11日和2017年11月20日分别开具了113895元和1000元的广西增值税普通发票给原告。2017年12月29日，原告通过转账方式将公积金贷款32万元以及商业贷款13.5万元，合计45.5万元支付给被告。2020年1月13日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至本院，要求被告继续履行合同、补开购房发票并向原告支付相应的逾期交房违约金及房屋租赁费。2020年3月17日，被告向原告出具购房发票。 另查明，2017年后，被告在没有办理相关复工手续的情况下，开始对东海花园建设工程进行复工。2017年8月10日，被告与一建公司解除施工合同，一建公司退出东海花园建设工程的施工。同年9月30日，被告与广西粤凯建筑安装工程有限责任公司（下称粤凯公司）签订《东海花园B、C区工程(7#至11#住宅)建设施工合同》，粤凯公司为东海花园建设工程的后续施工单位。2018年5月2日，藤县住房和城乡建设局(下称住建局)作出《建设行政处罚告知书》，以东海花园11#楼项目施工过程中施工单位发生变更，未重新申请领取施工许可证为由，拟对被告及粤凯公司进行行政罚款。同年5月12日，粤凯公司向被告及监理单位作出工程开工报告，计划于2018年5月15日开工，得到被告及监理公司的同意。 14 2019年4月18日，被告取得了住建局重新颁发的藤县《建筑工程施工许可证》。2019年12月31日，藤县东海花园7-11号楼经五方责任主体建设、施工、监理、勘察、设计单位验收合格。2020年1月6日，被告在梧州日报刊登交房公告，告知东海花园的业主东海花园7＃、8＃、9＃、10＃、11＃号住宅楼已符合交房条件，定于2020年1月7日正式交房，交房周期为15个工作日。 再查明，藤县县城降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的天气，其中：2017年6月28日至12月31日期间为10天；2018年1月1日至12月31日期间为29天；2019年1月1日至12月31日期间为17天；2020年1月1日至1月7日为0天，以上共计56天。藤县供水部门连续停水4个小时以上共9天，分别是2017年4月30日、9月23日、10月14日、2018年8月4日、9月15日、11月11日、2019年5月18日、11月10日、12月25日。藤县供电部门连续停电4个小时以上共5天，分别是2017年3月5日、9月29日、2018年6月10日、8月11日、11月18日。 本案争议的焦点为：1.被告应否承担逾期交房违约责任；2.被告应支付多少逾期违约金给原告；3.被告应否支付房屋租赁费给原告。 1.关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，也不损害社会公共利益，应属合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履 15 行义务。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2019年2月28日前将经验收合格的房屋交付给原告，本案诉争房屋所在的8号楼于2019年12月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位共同验收合格，故直到2019年12月31日，诉争房屋才达到交房条件。被告于2020年1月6日在梧州日报刊登交房公告，定于2020年1月7日正式交房，本院确认被告交房给原告的时间是2020年1月7日，因此被告存在逾期交房情形，应根据合同的约定承担相应的违约责任。根据合同第八条第二款的约定，“…2.政府行为：…②影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、政府指令暂停施工的、重大疫情、重大节假日、重大自然灾害等）造成工期延迟。③供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上或气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实延期交房…”。在合同履行过程中，因出现了停水、停电及雨水天气等签订合同时无法预见和控制的客观原因，根据合同约定，被告可相应延期交房。根据被告提交的藤县气象局出具的降雨情况统计表，藤县县城降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的期间为：2017年6月28日至2018年12月31日期间共计39天，2019年1月1日至4月8日期间共计3天，2019年4月9日至4月11日期间共计0天，故被告可以顺延交房天数为42天，被告可顺延交房日至2019年4月11日。另根据藤县水利电业有限公司出具的2017年1月1日-2019年12月31日东海花园小区停电明细表显示，东海花园于2017年6月28日至2019年4月11日期间连续停电4个小时以上共4天，该期间与2017年6月28日至2019 16 年4月11日因降雨天气迟延交房的天数没有重合，故被告可顺延交房日至2019年4月15日。再根据被告提交的停水短信列表显示，东海花园于2017年6月28日至2019年4月15日期间连续停水4个小时以上共5天，该期间与2017年6月28日至2019年4月15日因降雨天气迟延交房的天数也没有重合，故被告可顺延交房日至2019年4月20日。在2019年4月20日之后发生的中雨以上连续两天或两天以上的期间及停水停电期间，因被告此后已构成违约，故此后的雨水天气期间及停水停电期间不能再作为顺延交房依据。本案被告可以顺延至2019年4月20日交房。 关于被告提出因相邻权人无故投诉导致工程被有关部门责令停工属于政府行为，之后持续发生的停工是无法预见的、不能控制的，该期间属于合同约定的可延迟交房期间的意见。本院认为，2014年2月24日，被告因与相邻房屋所有权人发生纠纷被相关部门责令停工整改，2015年1月26日广西建筑工程质量检测中心作出《工程质量检测报告》，根据检测结果，不能将藤县藤州镇挂榜路179号私宅的损坏归责于被告的施工行为。之后，被告从2015年1月27日起一直与藤县藤州镇挂榜路179号私宅的业主进行协商赔偿。2017年后，被告开始复工。因此，2015年1月27日至2016年12月31日被告非因自身原因不能进行施工，被告一直在配合政府的工作，该期间属于因政府行为而导致的停工期间，属合同约定的可延迟交房期间。但本案原、被告于2017年6月28日才签订《商品房买卖合同》，而被告因被相邻权人投诉导致工程被责令停工是发生在2016年之前，2017年后被告已经开始复工，故被告提出2017年 17 后还属于合同约定的可顺延交房期间，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 关于被告提出的重大节假日和高考期间可以延期交房的意见。本院认为，重大节假日是我国每年基本固定的假期，被告在施工之前及签订合同之前，是能预知法定节假日对施工期间及交房时间的影响的，重大节假日并不必然导致工地不能施工。高考是每年必然发生的事由，被告在订立合同时即可预见得到，所以被告辩称该两项事由属于合同约定的无法事先预见和控制的客观原因的意见，本院不予采纳。 关于被告提出更换施工单位影响工程进度可以顺延交房的意见。根据本案查明的事实，2017年后，被告在没有办理相关复工手续的情况下进行复工。2017年9月30日被告更换施工单位为粤凯公司，按照规定，被告应当向有关行政部门申领新的建筑施工许可证，但被告没有申领导致被住建局进行行政处罚。从2017年9月30日至2019年4月18日止，该期间是因为被告更换施工单位不按规定申领新的建筑施工许可证导致的不能施工的期间，更换施工单位不属于双方合同约定可以迟延交房的情形，被告更换施工单位是基于其本身的经营需要，属于其经营风险。因此，被告更换施工单位造成的迟延交房，是被告自身原因造成的，不属于合同约定的可顺延交房的事由。 2.关于被告应支付多少逾期违约金给原告的问题。 依前所述，被告可据实延期交房日期为2019年4月20日，而被告实际交房日期为2020年1月7日，被告实际逾期交房的天数是262天， 18 根据讼争商品房合同约定，被告逾期交房，应从顺延交房期限的第二日即2019年4月21日起至实际交房日止，以原告已交付的房价款569895元为基数，按日万分之二(即0.2‰)支付原告逾期交房违约金。计至2020年1月7日，被告应支付原告逾期交房违约金为29862.50元（569895元×0.2‰×262天），对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 3.关于被告应否支付房屋租赁费给原告的问题。 关于原告主张的租房支出费用问题，现原告请求的违约金本院已予以支持。原、被告双方在本案合同中也没有就租房损失进行相关约定，且原告也没有证据证实因为被告逾期交房造成的损失超过了合同约定赔偿的违约金，故原告该请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，讼争商品房合同合法有效，被告没有按合同约定交房已构成违约，原告要求被告继续履行讼争商品房合同，并按合同约定支付原告逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。逾期交房违约金应从顺延期后交房期限的第二日即2019年4月21日开始计算，原告要求按合同约定交房期限的第二日即2019年3月1日计算逾期交房违约金的主张，不符合讼争商品房合同的约定，亦与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称因配合高考停工、重大节假日放假停工、相邻权人无故投诉导致工程被责令停工等因素是属于合同约定的被告无法事先预见和控制的客观原因应予顺延扣减的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。原告要求被告支付房屋租赁费的主张于法无据，本院不予支持。 19 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本案并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告贵港市东海房地产开发有限公司继续履行与原告黄敏华、朱奇振于2017年6月28日签订的《藤县商品房买卖合同》； 二、被告贵港市东海房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金29862.50元给原告黄敏华、朱奇振; 三、驳回原告黄敏华、朱奇振的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。相关款项可汇至本院（开户行：中国银行藤县藤州大道支行，户名：藤县人民法院，账号：62×××19）转交权利人。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费984元(原告已预交984元），诉讼保全费420元，由原告黄敏华、朱奇振负担406元，被告贵港市东海房地产开发有限公司负担998元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 20 审 判 长  李环梅 审 判 员  覃宏高 人民陪审员  岳贻林 二〇二〇年九月十日 法官 助理  黎玉霞 书 记 员  张世铭 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 21 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国 民事诉讼法 》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 22