山东省青岛市市北区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0203行初86号原告：宋德华，男，1959年12月19日生，汉族，住青岛市市**。被告：青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市**香港西路**。法定代表人：姜德志，职务局长。委托代理人：任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。委托代理人：李婷婷，青岛市不动产登记中心工作人员。第三人：宋德环，女，1948年6月11日生，汉族，住青岛市市**。第三人：宋德琴，女，1953年7月26日生，汉族，住青岛市市**。委托代理人赵曙东，山东中苑律师事务所律师。第三人：张玉倩，女，1989年10月29日生，汉族，住青岛市市**。原告宋德华诉被告青岛市自然资源和规划局、第三人宋德环、宋德琴、张玉倩行政登记纠纷一案，本院受理后依法向被告送达起诉书副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。原告宋德华，被告青岛市不动产登记中心副主任王建，委托代理人任岩磊、李婷婷，第三人宋德环，宋德琴委托代理人赵曙东到庭参加诉讼。第三人张玉倩经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告父亲宋启昌与母亲刘桂兰系夫妻关系，两位老人共生育四个子女，即长女宋德环、次女宋德琴、三女宋德玲（1995年8月10日去世）、儿子宋德华，第三人张玉倩系三女宋德玲的女儿。原告父亲宋启昌与母亲刘桂兰分别于2018年6月22日、2001年4月16日去世。原告父亲宋启昌于1999年11月11日与青岛市房产管理局签订了青岛市公有住房（成本价）买卖合同书，购买了涉案房屋。2003年4月1日，原告的父亲宋启昌在青岛市不动产登记中心领取了涉案房屋的房地产权证书。鉴于上述事实，原告认为，原告的户籍从出生时起至今在涉案房屋内，与其父亲宋启昌在涉案房屋内属同住且属同户籍。在原告毫不知情的情况下，原告的父亲于1999年11月份与被告签订了涉案房屋买卖合同。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三项之规定：“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。”依据该规定，原告的父亲宋启昌与被告订立涉案房屋买卖合同时，被告有义务要求原告的父亲必须出具涉案房屋同户籍的同住人身份证等书面材料，但被告未要求原告的父亲提交这些书面材料，未尽到审查义务，擅自给原告的父亲宋启昌颁发了涉案房屋的房地产权证，侵害了原告的合法权益。请求撤销被告给宋启昌颁发的位于青岛市××路××202户房屋所有权证。原告向法院提交证据为，证据1、《青岛市公有住房出售暂行办法》，证明我是同住人，公房出售时必须需要提供我同意的意见书。证据2、1993年拆迁安置办法，证明拆迁时我的户口在里面，按照户口安置房屋，我也是被安置人。证据3、我父母和我一家户籍证明，证明我从出生户口一直在房屋内。证据4、交费单据，证明房屋有关费用都是我来交纳。证据5、房屋租赁合同，证明涉案房屋有两个户口。被告青岛市自然资源和规划局辩称，一、答辩人作出登记行为材料齐备、程序合法、符合规定。涉案房屋位于市北区××路××202户，房屋原系原青岛市房产管理局直管公房，承租人为宋启昌。1999年10月8日，宋启昌申请按房改程序购买涉案房屋产权。同年11月11日，宋启昌与原青岛市房产管理局签了涉案房屋公有住房买卖合同，并提交身份证明、户籍证明、交款收据等材料申办产权登记，取得了青房改售字第××号房产证，2003年登记换发为青房地权市字第房改55989号房地产权证。上述登记行为材料齐备、程序合法。二、本案包含公房出售行为与登记行为两个行为，公房出售行为为基础行为，原告应先行解决出售行为争议。涉案房屋原系直管公房，房屋管理部门与宋启昌签订出售合同时，其应就购房人是否具有购房资格、是否经过同住人同意等问题进行审查后，方可与购房人签订青岛市公有住房出售合同，被告只是登记机关，依据登记申请材料办理登记，购房人是否具有购房资格、是否经过同住人同意等出售环节不属于被告登记的审查范围。2019年1月，青岛市机构改革后，房屋管理职能（包含公房管理）职能划归市住建局，被告负责不动产登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，原告应先解决先行行为即公房出售行为争议。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告向法院提交证据为，证据1、存根复印件，证明本案被诉具体行政行为存在。证据2、身份证复印件，证明购房人宋启昌、刘桂兰的身份情况。证据3、户籍证明复印件，证明购房人宋启昌的户籍情况。证据4、租金计算表复印件，证明购房时宋启昌是本案房屋的承租人。证据5、公有住房（成本价）买卖合同复印件，证明购房人宋启昌与原青岛市房产管理局签订了买卖合同。证据6、价格基数表、计价表复印件，证明了房价是如何计算的。证据7、面积计算书复印件，证明体现了本案房屋的面积状况。证据8、图纸复印件，证明本案房屋的物理状况。证据9、交款单、收据复印件，证明购房人宋启昌已交纳有关费用。被告提交作出行政行为的法律依据是《城市房屋权属登记管理办法》第2、3、4、5、6、7、9、11、13、17、26、27、28条。第三人宋德环发表意见为房子是拆迁得来的，当时拆迁是按照户口安置的。第三人宋德环未向法院提交证据。第三人宋德琴发表意见为同意被告答辩意见，宋启昌购房至今已超过20年，本案过了诉讼时效。第三人宋德琴向法院提交证据遗嘱公证书，证明宋启昌在生前已对涉案房屋进行处置，将其部分给予女儿宋德琴。经庭审质证，原告对被告的证据质证意见为，证据1真实性无异议，但是房产证不合法。证据2真实性无异议。证据3我父母真实性无异议，但里面没有我们一家四口户籍。证据4我不清楚，我不懂承租单。证据5不合法，不应该和我父亲宋启昌签订合同。证据6是按照错误的承租人计算的。证据7无异议。证据8无异议。证据9我不清楚，宋启昌买房我不知道，我是第三人宋德琴起诉民事诉讼后才知道。原告对被告的法律适用意见为应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第5条来审查。第三人宋德环对被告证据质证意见为，对上述证据真实性无异议，我也不懂，原告户口在涉案房屋内，但是证据中没显示。对被告的法律依据意见为我不懂。第三人宋德琴对被告证据质证意见为，证据1无异议。证据2和证据3无异议，一套房子应该一个户口簿，在此房屋中户口簿只有宋启昌、刘桂兰户口。证据4无异议。证据5无异议，购房时间是1999年11月11日。证据6到证据9无异议。对被告的法律依据没有异议。被告对原告的证据质证意见为，证据1真实性无异议，该办法规定公房出售环节的要求，但具体到本案出售行为和登记行为是两个行为，公房出售行为是基础行为，2019年1月青岛市机构改革，公房管理职能划归市住建局，被告行使不动产登记规则，因此关于公房出售环节所产生的争议应当另案解决。证据2对法条本身无异议，但涉案房屋根据档案显示是直管公房，并且与承租人建立承租关系，房屋之前状况登记机构无法了解，也与本案无关。证据3真实性无异议，原告户籍在**乙，从常理推断，其应当是在涉案房屋内有户籍，但其是否为同住人，签订公有住房出售合同时是否需要经过其同意，属公房出售环节，根据被告证据5显示，1999年11月11日合同记载，乙方也即购房人宋启昌已对售房政策作了充分了解，并已征得同住人同意，愿意购买该房屋，因此关于同住人××××青岛市公有住房买卖合同书时应注意的义务，属公房出售环节，该环节所产生的争议应当向公房出售管理部门反映，或通过另案解决。证据4无异议，房屋实际使用情况与本案登记并无关联性。证据5真实性无异议，该证据证明房屋原系直管公房，承租人为宋启昌，被告认可房屋内有两个户口。第三人宋德环对原告证据没有异议。第三人宋德琴对原告证据质证意见为证据1和证据2不予质证，不是证据。证据3有异议，原告户籍户籍是在**乙，启昌购房中没有涉及乙户，购房人宋启昌同住人只有宋启昌和刘桂兰。证据4与本案无关。证据5证明承租人是宋启昌，买房没有问题，在民事诉讼中，在该合同第5页字是宋德华自己写的。原告对第三人宋德琴的证据质证意见为有异议，公证书不真实。被告对第三人宋德琴的证据质证意见为真实性无异议，继承纠纷被告不发表意见。第三人宋德环对第三人宋德琴的证据质证意见为我不清楚公证书这个事。经审理查明，涉案房屋位于本市××路××202户，原为国有直管公房，承租人为宋启昌。该房屋现为私有房屋，房屋产权人登记为宋启昌。宋启昌户口簿上户口簿上登记姓名为“宋啓昌”，房地产权证上记载姓名为“宋启昌”，派出所出具的户籍证明户籍证明记载为“宋啟昌”，码均为“370204240714083”。经原告和第三人当庭确认，宋启昌三个姓名混用，为同一人。宋启昌和配偶刘桂兰为原告宋德华及第三人宋德环、宋德琴的父母。宋启昌和刘桂兰的户籍地址户籍地址为广饶路××**，配偶子女的户籍地址为广户籍地址为广饶路××**乙。1月11日，宋启昌与原青岛市房产管理局签订《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》，合同中载明“购房人宋启昌，配偶刘桂兰”。合同约定，根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的规定，经乙方宋启昌申请，甲方青岛市房产管理局同意将涉案房屋以成本价出售给乙方。乙方已对售房政策作了充分了解，并已征得同住人同意，愿意购买该住房。宋启昌向房产登记部门申请涉案房屋产权登记，房产登记部门在审查了宋启昌和刘桂兰的身份证及户口薄、房屋买卖合同、租金计算表、价格计算表、面积计算表、房屋图纸、购房款收据等申请材料后，为宋启昌办理涉案房屋产权登记，并颁发了青房改售字第××号房产证，2003年4月1日换发为青房地权市字第房改55989号房地产权证。宋启昌于2018年6月22日死亡，刘桂兰于2001年4月16日死亡。以上事实有各方当事人陈述、提交证据、庭审笔录等予以佐证。本院认为，涉案房屋原为国有直管公房，1995年3月7日发布实施的《青岛市公有住房出售办法》第五条第三款规定，“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人，购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。”依据该规定，宋启昌作为涉案房屋的原承租人有权购买涉案房屋产权。原告认为，原告属于涉案房屋的同住人，依据上述《青岛市公有住房出售办法》第五条第三款规定，宋启昌在购买涉案房屋时需要经过其同意。对于该款规定的具体含义，原青岛市住房制度改革领导小组办公室《关于中有关问题的说明》（青房改办发[1995]5号）第二条规定,《办法》第五条中规定的同住人“是指在该住房内具有常住户口的年满18周户口的年满18周岁以上的同住成年人。，若户内只有购房人自己或承租人、其配偶是购房人，同住人是配偶及子女的，可以不办理公证。”原青岛市国土资源和房屋管理局《关于公有住房出售有关问题处理意见的通知》（青土资房发[2011]696号）进一步明确“《关于中有关问题的说明》（青房改办发[1995]5号）第二条规定‘购房人申请购房时，若户内只有购房人自己或承租人、其配偶是购房人，同住人是配偶及子女的，可以不办理公证。’为避免歧义，现明确‘凡不需要办理公证的，也不需出具意见书’。”根据上述文件规定，承租人通过房改方式购买国有直管公房，同住人是配偶或者子女的，不需要同住人出具意见书。《青岛市公有住房出售办法》规定国有直管公房出售制度在于保障公房同住人的居住权益，所以限定公房购房人仅限于承租人或者与其有直系亲属关系的同住人，购房人的配偶和子女作为与购房人有直系亲属关系的家庭基本成员，其居住权益自然应由购房人予以保障，所以尽管《关于公有住房出售有关问题处理意见的通知》（青土资房发[2011]696号）发布于涉案房屋办理产权登记行为之后，但该《通知》是对《青岛市公有住房出售办法》第五条第三款规定和《关于中有关问题的说明》第二条规定的进一步明确，符合《青岛市公有住房出售办法》第五条第三款的本意，因此，原告母亲刘桂兰作为购房人宋启昌的配偶，不需要提供意见书。原告作为购房人宋启昌的子女，无论其是否属于涉案房屋的同住人，也无需提供原告的意见书。上述规定的效力同样及于原告的配偶及子女，因此也无需提供原告配偶和子女的意见书，自然也不需要提供原告及其配偶子女的身份证明和户籍材料。另外，户籍材料。昌办理涉案房屋产权登记手续所依据的主要基础事实是原青岛市房产管理局与购房人宋启昌订立了《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》，将涉案房屋以房改形式出售给了宋启昌。经本院询问原告，原告虽主张该买卖合同不合法，但明确表示不针对该买卖合同另行提起诉讼，本院确认该合同效力。被告提交证据证明，涉案房屋产权登记申请材料包括购房人宋启昌及其配偶刘桂兰的身份证、户口簿、房屋租金计算表、房屋买卖合同以及价格计算表、面积计算书、房屋图纸和购房款收据等，其中户口簿能够明确反户口簿能够明确反映出宋启昌和刘桂兰的夫妻关系，档案中没有原告父母的婚姻证明，不能成立。对于原告主张被告办理涉案房屋产权登记程序不合法，被告提交的房屋租金计算表、价格计算表、面积计算书等材料上有桑梓路房管所售房专用章和市北区房产管理处等公房管理部门的印章，能够证明已经履行了公房出售的程序。被告在审查上述材料后，为宋启昌办理了涉案房屋产权登记，并颁发了房屋所有权证，2003年根据规定换发为青房地权市字第房改55989号房地产权证，认定事实清楚，符合法定程序。对于原告主张涉案房屋为拆迁而来，自己也是被安置人之一，因涉案房屋购买产权之前属于国有直管公房，承租人为宋启昌，拆迁安置问题不能影响涉案房屋产权登记行为的合法性。综上，被告就涉案房屋办理产权登记手续，将房屋产权人登记为宋启昌并颁发房地产权证书的行为，认定事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序。原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告宋德华的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过山东法院诉讼服务平台向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘永涛人民陪审员  翟志华人民陪审员  张爱英二〇二〇年九月八日书 记 员  招立琛