浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初8253号 原告：王兰萍，女，1966年12月19日出生，汉族，住东阳市。 被告：王会天，男，1957年8月24日出生，汉族，住东阳市。 被告：贾跃芳，女，1964年6月29日出生，汉族，住东阳市。 两被告的共同委托诉讼代理人：虞庄，浙江浙融律师事务所律师。 原告王兰萍为与被告王会天、贾跃芳合同纠纷一案，于2020年8月14日向法院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告王兰萍，被告贾跃芳及两被告的共同委托诉讼代理人虞庄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兰萍起诉称：2015年7月24日，两被告向原告借款37万元并向原告出具借条一份，约定利息壹分伍厘计算，借期一年，利息半年付一次。借款后，两被告仅支付了部分利息和归还了部分本金，对剩余的本息无力偿还。双方经协商，于2018年1月5日签订《房屋租赁（租金抵借款）协议》，约定两被告将坐落在东阳市××工业区××楼××楼三间房屋出租给原告所用，租期三年，自2018年1月5日起至2021年1月30日止，由两被告所欠原告的借款本息抵付租金。协议还约定两被告应交付租赁房屋，且原告享有转租权。协议签订后，两被告未再向原告归还借款本息，也未依约将租赁房屋全部交付原告使用。2018年3月18日，原告将租赁房屋全部转租给案外人周健使用，但两被告仅交付了一楼店面，未交付二楼房间，而且在周健使用期间数次以停水停电的方式干扰其正常使用。因房屋不能正常使用，周健在租期未到时搬离并退还房屋。2019年2月12日，原告将一楼转租给案外人雷艳礼使用，但两被告仍进行干扰，导致雷艳礼同样在租期未到时就搬离。2020年春季，因新冠疫情以及两被告的多方阻挠致原告再未能将房屋转租。为此，原告曾多次与被告协商，均未果。故原告诉至法院，请求判令：一、原告对两被告所有的位于东阳市××工业区××楼××楼三间房屋的使用期限延长二年，即延长至2023年1月30日止；二、两被告向原告赔偿损失人民币200000元；三、本案诉讼费用由两被告承担。 针对上述诉讼请求，原告向本院提供了以下证据： 一、借条复印件1份，以证明被告王会天、贾跃芳向原告借款的事实。 二、房屋租赁（租金抵借款）协议复印件1份，以证明原、被告双方达成以租金抵借款本息的协议，被告应将案涉房屋交付原告使用的事实。 三、门面转租协议、房屋租赁合同各1份，以证明原告曾将房屋转租，但因被告原因导致转租不能，造成原告损失的事实。 四、信函复印件1份、微信聊天记录1份，以证明原告多次向被告提出要求履行合同、交付房屋等请求的事实。 五、照片4张，以证明房屋二楼的客厅、厨房一直由被告在使用，以及一楼的半间店面被告未交付给原告的事实。 被告王会天、贾跃芳答辩称：一、以租抵债协议签署后，两被告依照约定将一楼两间半店面、二楼三间房交付给了原告。两被告从未阻挠原告使用或转租，原告诉请无据。且原告诉请中既要求延长租期又要求高额赔偿，诉请重复且矛盾，应当驳回原告全部诉请。二、起诉状中事实部分所陈述的借款如何转为租金、案涉房屋为何租给原告的内容是属实的，但其他内容违背事实。以租抵债协议签署之前，两被告已归还原告本息共计17.66万元，尚欠原告约20万元左右。以租抵债协议的房屋租赁面积对应的年租金约为8万元，双方当时协商以3年房租抵债，是公平且符合实际情况的。签订协议的次日，两被告就把一楼两间半店面、二楼三间房屋交付给了原告。2018年3月18日，原告将协议中全部房屋转租给周健，并收取了第一年租金9万元及店面固定资产转让费2.8万元，如果被告阻挠，原告与周健的转租协议根本无法履行。2018年11月，周健因生意不景气退出经营。2018年11月至2019年2月，案涉房屋由原告自用并寻找租客。2019年2月，雷艳礼向原告承租案涉房屋一楼，年租金61800元。原告对二楼三间房采取单间出租，使得二楼来来往往很多人。2019年10月，雷艳礼也因生意不好把房屋剩余租期转给于和平。2020年3月至6月，因为疫情，房屋出租受阻，由原告自用。一直以来，所有的承租人与两被告的关系都是融洽的，房租虽是由原告收取，水电费均由两被告收取，从未有承租人拖欠过水电费，原告诉状中所说的断水断电情况不符合事实。因房屋没有出租，原告认为自己拿不到足够的钱款，导致心态失衡，将一楼大门上锁。协商无果后被告报警处理，民警通知原告开门，但原告拒不开门，在民警授意下，被告砸锁进屋。此后，双方发生多次锁门、砸锁纠纷。但两被告的砸锁行为，属于正当的无奈之举。现原告想推翻以租抵债协议，再要求两被告偿还剩余的借款本息，或是要求延长租期、赔偿损失，均没有法律和事实依据。 针对其辩称，两被告向本院提供了以下证据： 一、水电费台账6页、微信转账记录1份，以证明承租人周健、雷艳礼、于和平等人租赁期内持续稳定向两被告缴纳水电费的事实。 二、邻居吴永团出具的证明1份，以证明两被告没有实施停水停电行为的事实。 三、照片复印件1份，以证明原告至今在案涉房屋门口张贴店面出租广告，两被告已依约交付房屋的事实。 四、录音誊录材料及光盘各1份，以证明两被告没有实施停水停电行为的事实。 根据原告王兰萍的调查取证申请，本院向东阳市公安局画水派出所调取了2020年7月28日、同年8月2日和8月5日画水派出所的警情详情3份。 经庭审质证，对原、被告提供的证据和本院调取的证据，本院认证如下： 对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五以及被告王会天、贾跃芳提供的证据三，经对方当事人质证均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据四，两被告对信函的真实性无异议，认可收到过该信函，但认为二楼的客厅、厨房不包含在抵债协议内，被告系正常使用并非占用，信函的内容不属实，且与本案无关；两被告对微信聊天记录的真实性无异议，但认为微信记录全是语音对话，且对话中没有实质性内容，不能达到原告的证明目的。本院认为，原告提供的信函仅能证明原告曾向两被告寄出过信函的事实，而对于微信聊天记录，原告仅在庭审中提交手机载体作为证据，记录中均为方言语音消息，未提供微信聊天记录的书面材料，该证据仅能证明双方曾通过微信联系的事实。对两被告提供的证据一、证据二、证据四，原告认为不知情，也不认识录音中的人员，认为供水阀门多次被关掉是事实。本院对证据一的微信转账记录的真实性予以确认，但因水电费台账系两被告自行记载，出具证明的吴永团未出庭作证，录音中人员不明确，故对上述证据不作认定。对本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。 经审理查明：两被告系夫妻关系，原告王兰萍与被告贾跃芳系朋友关系。2015年7月24日，两被告向原告借款37万元并出具借条一份，约定利息按月利率1.5%计算，借期一年，利息半年付一次。款项出借后，两被告陆续归还了部分本息。2018年1月5日，两被告（甲方）因无力偿还剩余借款本息，与原告（乙方）协商并签订《房屋租赁（租金抵借款）协议》一份，主要内容为：甲方同意将坐落在东阳市××工业区××楼××楼三间房屋出租给乙方使用；租赁期为叁年，即2018年1月5日起至2021年1月30日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前60天内向甲方提出，双方可以协商后重新签订新的租赁合同；租金及支付方式为由甲方所欠乙方的借款本息抵付该房屋租金，甲方于2015年7月24日向乙方借款人民币叁拾柒万元整（小写￥：370000.00元），现甲方无力偿还债务，双方约定以甲方应支付的全部借款本息抵付该房屋在本协议租赁期内的租金；在租赁期限内，乙方使用产生的物业管理费、卫生费、燃气费、水电费、税费等一切费用由乙方承担。；甲方保证按照合同约定的时间及条件交付租赁房屋；乙方享有转租权，但应在转租前通知甲方；租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方；房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致损毁和造成双方损失的，双方互不承担责任。协议签订后，两被告向原告交付了一楼靠西两间门面和靠东一间门面的后半间房及二楼的三个房间。2018年3月18日，原告与案外人周健签订《门面转租协议》一份，将原告承租的位于东阳市上坞工业区原会天塑料厂内的门面两间及二楼转租给周健使用，并约定租期从2018年3月18日到2021年3月18日，年租金为90000元，押金为2000元；租赁期间产生的水电费需每月按时交给房东；餐桌、餐椅、餐具、冰箱、炉灶等可移动餐饮设备转让给周健，转让费28000元整，房屋到期后物品归周健所有；周健对空调、房东的餐桌椅、固定柜等不可移动设备仅享有使用权，租赁期满后需归还。原告自认已收到周健支付的一年房租90000元及设备转让费28000元。2019年2月12日，原告与案外人雷艳礼签订《房屋租赁合同》一份，约定出租的房屋坐落于东阳市上坞工业区原会天塑料厂内，面积为一楼两间半店面，过道除外；租期一年，租金为61800元。原告自认已收到雷艳礼支付的一年租金61800元。自2020年3月起，案涉房屋未再转租。2020年7月，案涉房屋一楼靠东边一间店面的前半间房屋由两被告自行出租，承租人用于经营“锋仔烧烤”，承租人向两被告支付房租、水电费等。原告在案涉房屋二楼的其中两间房内分别放置了一张床，二楼其余家电、家具为两被告所有。 另查明，2020年7月至8月期间，原、被告因本案房屋租赁发生纠纷，曾多次报警，东阳市画水派出所民警分别于2020年7月28日、同年8月2日和8月5日出警，民警三次出警的警情主要内容分别为：1.双方有债务纠纷，贾跃芳已将房屋租给王兰萍抵债，后续因还钱问题，王兰萍将租来的房间门用木板封住，已告知双方协商解决或通过法院解决；2.王会天在2015年向王兰萍借37万元，因还不起钱，将房子的一二层租给王兰萍，以抵债务，王兰萍已租出去两年，今年因疫情原因没有租掉，王兰萍就用锁将门锁起来，本来王会天可以从后门出入，但今天后面的门也锁掉了，王会天家不能上楼，故王会天将前门的锁剪掉，该房屋所有权归王会天所有，民警协商许久未果；3.王会天欠王兰萍钱，用房子店面抵用，但是进出口只有一个，一二楼抵用给王兰萍，王会天住在三楼，需要进出，因此发生矛盾，民警协调许久，因王会天反悔未果，民警告知双方通过法院解决。 本院认为，两被告向原告借款，后经双方协商确定采用以租金抵付借款的方式清偿债务，并签订了《房屋租赁（租金抵借款）协议》，对房屋坐落、租赁期限、租金抵付及双方权利义务等进行了约定，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，原、被告均应按约履。本案争议焦点在于： 一、关于以租抵债协议中涉及的房屋是否已全部交付的问题。协议中约定的以租抵债内容是“一楼两间半店面、二楼三间房屋”。1.协议中的“一楼两间半店面”是否全部交付？经实地查勘，案涉房屋现状为三间四层半临街楼房，该房一楼为三间门面，其中靠西的两间门面为一个整体，共有一个门口进出；靠东边的一间门面被隔为前后各半间，其中前半间临街，临街的前半间现由两被告出租给案外人，而后半间与靠西两间门面相通，现靠西两间门面及该后半间均未出租。两被告主张协议中的“两间半门面”为靠西两间门面和靠东门面的后半间，已经交付给原告。原告则认为，协议中的“两间半门面”包含靠东一间门面，两被告至今未交付。本院认为，一楼靠东一间门面的前半间自双方签订以租抵债协议前至今均由两被告自行出租并收取租金，原告对此认可且未提供其在履行协议过程中向两被告或承租人主张该部分租金或权益的相应证据；又结合原告提供的《房屋租赁合同》，原告于2019年将其享有转租权的一楼部分转租给案外人，合同中约定的出租房屋为“一楼两间半店面”，也就是说原告在转租时已经收到了两被告交付的一楼两间半店面，此时的靠东前半间店面仍由两被告对外出租；再者，靠西两间门面与靠东后半间相通，与靠东前半间不相通，故应认定协议中约定的“一楼两间半店面”系一楼靠西两间加靠东的后半间，不包含靠东的前半间，两被告对协议中约定的“一楼两间半门面”已交付。2.协议中的“二楼三间房屋”是否全部交付？两被告认为，“二楼三间房屋”是指二楼的三个房间，并非二楼全部，两被告已交付给原告，而二楼另一个房间系两被告自家厨房，不包含在协议内。原告认为，协议中的“二楼三间房屋”是指二楼的全部房屋，并在庭审中称二楼的所有房屋都没有交付。在庭审中，原告对二楼房屋交付接收情况的陈述前后矛盾，含糊不清。本院认为，二楼共有三个房间、一个厨房及一个客厅，其中原告在二楼三个房间中的两个房间内至今还分别放置了床铺，结合实地查勘情况及原告提供的《门面转租协议》中约定了转租房屋为“门面两间及二楼”等内容，可以明确两被告已经向原告交付了二楼的三个房间供其使用或转租；客厅为公共区域，原告提供的《门面转租协议》中还约定了承租人对二楼空调、房东的餐桌椅、固定柜等享有使用权，而两被告自签订以租抵债协议起至今一直使用二楼的厨房，并在客厅放置了餐桌椅等，也就是说原告在2018年初转租时对厨房、客厅的使用、家具摆放等情况是知情的，其未提出异议仍继续将二楼进行转租，并在转租合同中给予了承租人客厅餐桌椅的使用权，故原、被告签订的以租抵债协议中“二楼三间房屋”的合意应认定为二楼的三个房间，本院对原告提出两被告未交付二楼的诉称意见不予采信，并确认两被告已交付原告“二楼三间房屋”。 二、原告诉请要求延长房屋使用期限及赔偿损失的理由是否充分？原告认为，两被告采取停水停电等方式干扰承租人正常使用房屋，致使承租人提前解除租赁合同，原告至今无法转租。两被告认为其已将协议中约定的房屋全部交付，承租人退租是因为承租人经营不善导致，并非两被告原因，两被告未采取任何阻挠原告转租的行为，反而是原告将大门锁住导致被告无法进入房屋，另外原告第一份转租合同中确定租赁期限为三年，承租人提前解除租赁关系，原告若认为自身权益受损，应要求承租人承担，而非两被告。本院认为，首先，双方签订的以租抵债协议，意思表示真实，内容不违反法律法规规定，应按协议内容履行。协议中明确了三年的房屋租金抵销所欠的借款本息，租赁期满即交还房屋，两被告已经将出租的房屋交付原告使用。原告是自用还是转租，都不影响原告享有房屋的使用权。结合原告第一次的转租合同及原、被告陈述，双方协商确定的抵债对价即三年房屋使用权与两被告尚欠原告的本息总额是对等的，双方对此也是认可的。其次，以租抵债协议中未约定违约责任，仅明确约定了三年期限一到，原告应交还房屋，约定的到期日为2021年1月30日。该协议尚未到期，双方仍在履行协议的过程中，且双方均未提出解除协议，原告亦没有证据证明两被告违约或存在妨碍阻挠原告使用房屋的情况，现原告仍可继续使用该讼争房屋。再者，在日常交易中，房屋租赁的形势会受到客观实际和市场经济情况等不确定因素的多重影响，具有不稳定性，会存在房租收益不达预期的风险，在协议未撤销的情况下，该风险应由原告自行承担。而且即使无法转租，原告亦可自行使用房屋，原告享有讼争房屋三年使用权的情况并没有改变。故不管有没有转租，原告都已经拿到了该对价权益。综上，原告诉请要求延长租赁期限并赔偿损失，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王兰萍的诉讼请求。 案件受理费2150元（已减半收取），由原告王兰萍负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 何秧 二〇二〇年九月十八日 代书记员 郭倩