成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9116号 原告：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地成都市金牛区黄忠街****。 法定代表人：宋庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 被告：袁某某，男，1973年2月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗某某，女，1986年11月1日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，系袁某某妻子。 原告四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）与被告袁某某物业服务合同纠纷一案，本院依法受理,并于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告诚和公司的委托诉讼代理人杨俊彪、陈国建，被告袁某某的委托诉讼代理人罗某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诚和公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年11月1日至2017年7月31日的物业服务费1191元及截至2020年5月28日的滞纳金3684元（从逾期之日起，每天按应交物业费的千分之三计算至足额付清之日止）；2.判令被告支付垃圾清运费72元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月30日，原告与新都区马家镇壹品檀国际社区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，从2016年1月6日起至2019年1月5日向该小区提供物业服务。被告系该小区某房业主。合同约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，但被告自2016年11月1日至2017年7月31日未按约交纳物业费，共计拖欠物业费1191元。根据合同第二十一条的规定，业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告多次催缴无果。现原告为维护自身的合法权益，依照相关法律法规的规定，特诉至法院，望判如所请。 被告袁某某辩称，第一，对原告起诉的事实理由和诉讼请求都不认同，因为其进场和撤场业主都不知道。不管是违约金还是垃圾清运费，如果没有证据证明，我都不认可；第二，2016年11月1日到2017年7月31日期间由政府担保有一家物业公司在提供服务，我确实没有缴费；第三，原告没有尽到物业服务的义务，服务质量差、垃圾遍地都是，门口保安服务不周，物业未尽到管理绿化义务，小区多家业主家里曾被盗。 本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，原告（受托方）与案涉小区业主委员会（委托方）签订《物业管理委托临时代管协议》，约定原告对案涉小区进行临时代管，代管期限自2016年元月6日18时起至选聘的新物业公司进场。并约定临时代管期间物业管理相关收费价格标准不变。2016年3月30日，案涉小区第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将位于新都区××道××段××号××社区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2016年1月6日起至2019年1月5日止。合同约定物业服务费住宅由业主按其建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。物业服务费用每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。原告通过催缴通知书、律师函的方式催收物管费，未果。 另查明，新都区马家镇普利大道一段98号某房屋登记在被告名下，建筑面积88.2平方米。成都市新都区斑竹园街道石坝社区居民委员会出具证明载明原告已按每户每月8元的标准足额交清了案涉小区2016年1月1日至2017年7月31日的垃圾清运费。 再查明，原告于2017年7月31日撤出案涉小区。庭审中，原告认可多收取了垃圾费24元，并同意在本案中予以抵扣。另，被告欠缴物管费和垃圾清运费的期间为2016年11月1日至2017年7月31日。 以上事实，有当事人身份信息、物业管理委托临时代管协议、物业服务合同、不动产登记信息摘要、证明、催缴通知书、收据、律师函、庭审笔录及当事人陈述等在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告在诉讼中提交了《物业管理委托临时代管协议》、《物业服务合同》，结合其他证据，可以证明其与被告建立了物业服务合同关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告虽然对物业服务合同关系予以否认，但未能提供反驳证据，应承担举证不力的法律后果，对其抗辩，不予采纳。 关于原告的营业执照。原告提交的营业执照上明确载明了成立日期为2008年10月21日，营业期限为2008年10月21日至永久。虽然落款处载明时间为2018年7月13日，但根据原国家工商总局2017年12月17日发布的《关于换发加载同意社会信用代码营业执照的公告》，结合该执照上载明有统一社会信用代码的内容，可以认定存在换证行为，被告的抗辩不予采纳。 本院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果被告认为原告存在违约行为或者违反其他法定义务的行为，应循该途径救济权利，直接拒缴物管费无法律依据，本院对被告的抗辩不予采纳。 综上，《物业服务合同》对案涉小区的业主具有约束力，原告根据该合同向被告主张物业服务费，符合法律规定。根据审理查明的事实，《物业服务合同》约定了物业服务期间，被告缴纳物管费至2016年10月31日，原告事实上在案涉小区提供了物业服务，原告向被告主张物管费具有法律依据和事实依据。物业服务费金额按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为1191元（1.5元/月/平方米×88.2平方米×9月）；垃圾清运费48元(8元/月×9月，抵扣24元)。 关于滞纳金的问题，被告未缴纳物管费客观上对原告提供的物业服务水平造成一定影响，但原告也存在服务不够到位、质量不够高的问题，被告不存在恶意违约行为，对原告主张滞纳金的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告袁某某于本判决生效之日起十日内向原告四川诚和物业管理服务有限公司支付2016年11月1日至2017年7月31日期间物业服务费1191元、垃圾处置费48元； 二、驳回原告四川诚和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告袁某某负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇二〇年九月二十五日 书记员 张珑馨