文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初1777号原告：何万成，男，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张更明，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝众望，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。被告：李应荣，男，汉族，住重庆市万州区。被告：中海外开发建设集团有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江大道**，统一社会信用代码91500235736553687A。法定代表人：张乔，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：赵钱森，男，汉族，1992年12月24日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人(特别授权)：王红勇，男，汉族，1992年12月24日出生，住重庆市武隆区。被告：重庆市万州区档案馆，住所，住所地重庆市万州区百安坝安宁路**社会信用代码125001017474566479。法定代表人：刘继梅。委托诉讼代理人（特别授权）：薄晋，男，汉族，1963年3月4日出生，住重庆市万州区，系重庆市万州区档案馆职工。委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。第三人：李峰，男，汉族，1965年9月2日出生，住重庆市梁平区。原告何万成与被告李应荣、中海外开发建设集团有限公司（以下简称中海外公司）、重庆市万州区档案馆（以下简称万州区档案馆），第三人李峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何万成及其委托诉讼代理人张更明，被告李应荣，被告中海外公司的委托诉讼代理人赵钱森、王红勇，被告万州区档案馆的委托诉讼代理人薄晋、潘祝到庭参加诉讼。第三人李峰未到庭。本案现已审理终结。原告何万成向本院提出诉讼请求：1.判决三被告退还原告已支付的购房款365000元；2.判决三被告赔偿原告房屋装修款150000元；3.诉讼费由三被告承担。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判决被告李应荣将万州区房屋过户登记至原告何万成名下；诉讼费由被告李应荣承担。事实及理由：被告万州区档案馆拟建的万州区档案局移民迁建工程A栋依法由被告中海外公司中标。2010年5月25日，被告万州区档案馆与中海外公司签订建设工程施工合同。2013年8月28日，万州区档案局移民迁建工程A栋经竣工验收合格。2017年6月12日，原告何万成与被告中海外公司签订了《万州区档案局综合楼预约协议书》，约定被告将已万州区档案局名义开发的万州区档案局综合楼房屋出售给原告。房屋总价款368875元。原告于当日支付了房屋价款365000元，余款3875元约定于正式合同签订后支付。后原告对该房屋进行了装修。案涉房屋实际系第三人李峰接受被告李应荣的委托，以中海外公司的名义出售给原告的。李峰作为代理人，其代理行为的后果应当由被代理人李应荣承担。被告李应荣辩称，房屋不是李应荣卖给原告的。李应荣委托李峰卖房是事实。但是在房屋卖给原告前，李应荣已经收回房屋，终止了委托。李应荣自己缴纳了大修基金。李峰的案涉房屋的出售属于无权处分。李应荣一共委托李峰出售两套房屋。其中一套是李应荣母亲的。李峰只向李应荣支付了一套房子的钱，另外一套的房款没有支付。李应荣有权收回房屋，对李峰出售房屋的行为不予追认。另外，李峰只是作为中海外公司的代表。李峰出售房屋的行为并非其个人行为。请驳回原告的诉讼请求。被告中海外公司辩称，中海外公司不是适格的被告。中海外公司并非合同当事人。原告亦未请求中海外公司提供协助，也未要求中海外公司承担责任。案涉房屋买卖合同中，李峰是李应荣的代理人。李峰与李应荣是否由款项支付，不能改变原告已经支付购房款给李峰的事实。被告万州区档案馆辩称，本案与万州区档案馆无关。原告也并未要求档案馆承担责任。第三人李峰未到庭。其在本院向其询问及其向本院提交的情况说明中述称，万州区档案局移民迁建工程由被告中海外公司（原圣奇建司）承建。中海外公司以内部承包的方式承包给案外人陈建。李峰系陈建在该项目中的项目经理，也是现场负责人。李峰与李应荣系朋友关系。李应荣系万州区档案局的职工，本应享受集资房。李应荣将其享受的集资房委托李峰对外销售。李应荣从未以书面或口头形式撤销委托。案涉房屋由李峰出售给原告何万成，金额为365000元。李峰收取了36万余元。李峰与李应荣口头约定由李峰向李应荣支付35万元。李峰已付20万元，尚欠15万元。案涉房屋出售给何万成是由李斌负责办理的。销售当日李斌便打给李应荣房款20万元。因为中国海外公司与万州区档案局之间系以建成的房屋抵付工程款的模式经营。中海外公司便将其应得房屋对外销售。销售时均加盖项目部章。所以，李峰在销售李应荣的房屋时也是加盖的项目部章。房款收据也加盖项目部章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月19日，中共重庆市万州区委办公室发出万州委发[2019]1号电子公文暨《中共重庆市万州区委重庆市万州区人民政府关于印发的通知》。通知载明“不再保留与区档案馆合并设立的区档案局”。2019年11月22日经原重庆市圣奇建设（集团）有限公司（以下简称圣奇建司）更名为被告中海外公司。2012年12月21日，原重庆市万州区档案局（以下简称万州区档案局）与原圣奇建司签订《联合开发购房协议》。协议载明：“一、甲方同意将位于周家坝流水二社的3亩和百安坝三洲八社用作建筑住宅楼的划拨土地经合法程序转让给乙方开发。其相关手续由乙方办理，甲方给予协助。二、乙方在取得上述土地所有权后，周家坝项目按原区建委通过的设计方案；百安坝项目按原区建委通过的总平面布置方案进行开发。三、甲方向乙方购买商品房60套，其中周家坝17套，百安坝43套。周家坝房价为540元/㎡。百安坝堡坎上8层为600元/㎡；堡坎下5层（即整栋楼的4-5层）为580元/㎡。购房的所有税费由乙方承担……七、购房款的交纳，按工程进度交付。乙方与每户签订合同时交定金1万元；基础工程完成后，每户交购房款余额的25％；工程上升到第四层时，每户交余额的25％；工程上升到第七层时交余款的25％；周家坝工程验收合格后，每户除留3000元的办证保证金外，交齐所有房款；百安坝工程上升到第十三层时，交余款的25％，工程验收合格后，每户除留3000元的办证保证金外，交齐所有房款。所有房款由甲方收齐后，统一向乙方交纳。八、甲方职工不要住房的，乙方按146㎡的标准每平方米补助100元给不要住房的职工……在办理产权证前，职工向乙方出售住房的，其价格按交房时的市场行情，双方协商确定。”2012年12月21日，双方签订《联合开发购房补充协议》。补充协议载明“一、因甲方人员调动并增加一名职工，向乙方购房调整为61套。周家坝职工住宅楼选房改为在堡坎方的一个单元共14套”等内容。第三人李峰作为乙方代表同时在《联合开发购房协议》及补充协议上签字。2013年11月26日，被告李应荣（甲方）与第三人李峰（乙方）签订协议书，约定：“经甲乙双方充分协商，就万州区档案局职工宿舍楼所分配房屋的处置达成如下协议。1.甲方不参与档案局职工房屋分配的排队，由乙方指定。2.乙方按照原五桥住宅楼的房屋设计进行安排，不分地产、楼层（补偿都在8楼以上的单价）。3.甲方将房屋交由乙方销售。乙方按照市场价补偿给甲方（对外销售接受甲方的监督），待成本价出来后进行找补。4.档案局职工集资时，甲方应缴纳的部分由乙方在房屋价款中按实际扣除。5.乙方在对甲方房屋进行处置时，不收取任何费用。”2017年6月12日，合同载明物业方圣奇建司与预约方何万成签订《万州区档案局综合楼预约协议书》。协议书主要内容有：“本综合楼是万州区档案局职工未分完的部分房屋进行对外预约。预约方在充分了解房屋情况后，自愿达成如下协议。一、项目名称：万州区档案局综合楼。三、预约房屋基本情况：栋号A；总层数7；单元2；房号701；建筑面积125。四、预约款方式。此房屋总价款为350000元。光纤、水、电、气13000元。大修基金、工本费5875元。合计368875元。五、除国家规定不可抗力因素外，交房时间于年月日。八、该房屋修到预约楼层，政策原因导致预约方不能履行物业方除将已收的预约款全额退还，并按银行同期存款利率给付利息外，不再承担民事责任。九、在房屋修到该预约楼层前，预约方提出终止履行，物业方将此房屋另预约他人后，三日内给予全额退还已收款。《预约书》由物业方收回并失效，物业方不承担预约方已交房款的资金利息和其他损失。十一、房屋竣工后物业方通知预约方在十五日内来办理补交手续和接房，否则物业方有权处理预约方的房屋。十二、物业方在房屋修建到该楼层后，无故再预约他人，或预约方所预约的房屋到该楼层后无故退房，均为违约，由预约方向守约方支付总房款％的违约处罚。十三、房屋的土地性质为出让。十四、房屋的保修责任按国家的相关部门规定的标准执行。十五、未尽事宜双方协商解决。十六、本协议为预约协议，待物业方择日通知预约方携带相关证件来换取房屋正式合同。”该预约协议书尾部物业方处加盖“重庆市圣奇建设（集团）有限公司项目部”公章。同日，原告何万成支付购房款等共计365000元。收款方出具的收款收据载明“交款单位何万成；金额365000元；欠3875元。”该收据加盖“重庆市圣奇建设（集团）有限公司项目部”财务专用章。2018年2月2日，重庆市万州区财政局向原万州区档案局发出《关于同意区档案局处置职工集资建房的复函》。复函载明：“你局《关于解决职工集资建房办理两证遗留问题的函》申请按两证遗留问题完善职工集资房资产处置收入后办理职工分户房产证的请求，已经区政府同意，现将有关事项批复如下：一、同意你局将已处置的位于周家坝天城东路534号的区移民迁建档案馆职工住宅楼和位于百安坝天台路3号的三峡移民档案中心暨综合档案馆职工住宅楼的住房及车库总建筑面积13968.12平方米房屋资产定向处置给购房户，处置所得收入总价17974378.20元作为国有资产处置收入全额补缴入区级财政专户……三、请及时按照区维稳办《关于万州区动物卫生监督所果园路68号综合楼等房地产权证办理遗留问题的会议纪要》（万州稳办纪[2016]12号）要求到国土房管部门办理产权过户手续，并按政策规定缴纳过户税费。”被告李应荣原系万州区档案馆职工。李应荣于2011年4月28日起先后向万州区档案局缴纳部分房屋集资款、水电气安装费用并自行缴纳了案涉房屋的物业专项维修资金。2019年5月7日，案涉房屋取得了不动产权证书（2019万州区不动产权第000443883号）。该不动产权证书载明“权利人李应荣；坐落万州区；权利性质出让；房屋建筑面积124.14㎡”等信息。现该房屋由原告何万成居住使用。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《万州区档案局综合楼预约协议书》的当事人；二、该协议书应否继续履行。综合已查明的事实及当事人意见，结合原告的具体诉讼请求，本院评析如下：一、关于合同当事人问题。从原告与被告李应荣、第三人李峰的陈述以及李应荣与李峰签订的协议书来看，案涉房屋实际系由李应荣委托李峰出售。虽然房屋预约协议上载明的主体为圣奇建司，合同及房款收据亦加盖圣奇建司项目部章，但案涉房屋实为李应荣的集资房，本不属于圣奇建司对外出售的房屋。房屋预约协议系李峰利用其作为圣奇建司在该项目“代表人”的身份而以圣奇建司的名义与原告签订。该合同的直接当事人应当为原告何万成与第三人李峰。另从当事人的陈述来看，在签订合同时，李峰并未披露其与李应荣的委托代理关系，为隐名代理。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案审理过程中第三人已将李应荣委托其出售房屋的事实进行披露。原告明确选择被告李应荣作为相对人。故案涉房屋预约协议的实际当事人应为原告何万成与被告李应荣。对被告李应荣提出案涉房屋预约协议书系圣奇建司所签而与其无关的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于案涉房屋预约协议书应否继续履行问题。虽然该协议名为预约，但已具备本约的基本内容。并且原告已经支付了绝大部对价，并实际占有使用房屋。案涉房屋预约协议应当视为本约。双方应当以房屋买卖合同关系履行权利义务。办理产权过户登记系房屋买卖合同的应有内容，也是房屋出卖人的固有义务。双方对房屋过户事宜并未具体约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”现案涉房屋已经登记至被告李应荣名下，具备了过户登记的前提条件。被告李应荣应当履行过户义务。对原告要求被告李应荣将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院应予支持。被告李应荣辩称其已终止委托，收回房屋。因其并未提供通知李峰或原告终止委托的相应证据；其向所在单位支付集资购房款并缴纳物业专项维修资金的行为本系其作为集资购房人所应尽的义务，不能就此说明其已经以实际行为终止了委托。对被告李应荣的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李应荣于本判决生效后十日内将万州区房屋的产权过户登记至原告何万成名下。案件受理费80元，由被告李应荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 彦人民陪审员  杨万平人民陪审员  魏 红二〇二〇年九月二十八日书 记 员  熊 贤书 记 员  朱 宁