北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29919号原告（反诉被告）：人民日报社,住所地北京市朝阳区金台西路**。法定代表人：李宝善，社长。委托诉讼代理人：展曙光，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京信用达互联网信息技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼**1808。法定代表人：孙艺豪，董事长。委托诉讼代理人：刘小燕，北京市德达律师事务所律师。原告（反诉被告）人民日报社（以下简称人民日报社）与被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司（以下简称信用达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，由本院审判员张玉倩独任审判，公开开庭进行了审理。人民日报社委托诉讼代理人展曙光、彭金，信用达公司委托诉讼代理人刘小燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。人民日报社向本院提出诉讼请求：1．判令信用达公司向人民日报社支付拖欠的房屋租金共计8525781．61元（自2017年9月1日至2019年8月30日）；2．判令信用达公司向人民日报社支付因其逾期交纳房屋租金产生的违约金357904．17元；3．判令信用达公司向人民日报社赔偿拖欠2017年9月1日至2019年8月30日房屋租金8525781．61元的利息，以每月欠付金额为基数，自2017年9月8日计算至实际付清之日，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日（含）之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；4．判令信用达公司向人民日报社按照日租金3倍的标准支付2019年8月31日至2020年6月25日的房屋占用费10554740．9元。事实和理由：2017年4月20日，人民日报社与信用达公司签署《房屋租赁合同》，约定信用达公司承租人民日报社位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为1045．93平方米；租金标准为11．25元/天/平米，年租金总计4,294,850元，按月支付，被告应在每月前5个工作日内支付当月租金；租金每3年在原基础上递增5%；租赁期共5年，自2015年12月21日至2020年12月20日止。《房屋租赁合同》第十二条第4款约定，信用达公司逾期交纳租金的，人民日报社有权单方解除合同，收回租赁房屋，并有权要求信用达公司承担违约责任，赔偿人民日报社受到的实际经济损失。第十三条第2款第（1)项约定，信用达公司逾期交纳租金的，应向人民日报社支付一个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》第九条第2款约定，合同期满或被解除后30日内，信用达公司须将房屋恢复原状或经人民日报社同意保留全部或部分装饰或附属物（人民日报社无须向被告支付任何补偿或赔偿）,使之具备良好、清洁和适于出租的可正常使用的状况及条件（正常磨损除外）；同时信用达公司须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离原租房屋及其所属建筑物，否则，即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且人民日报社及物业方有权处置该物品而不必向信用达公司承担任何责任。如信用达公司逾期交还房屋，则每逾期1天应向人民日报社支付原日租金3倍的房屋占用费。造成人民日报社经济损失的，信用达公司应当赔偿。信用达公司承租房屋后，从未按照合同约定的付款期限按时交纳租金，且自2017年9月起不再交纳房屋租金，人民日报社按月多次催缴，信用达公司仍拒不交纳。人民日报社无奈，遂根据合同约定，于2019年7月解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，信用达公司负有在30日内搬离物品、腾退房屋的义务。然而信用达公司仅搬离少部分物品，剩余大量办公用具、大件桌椅、物料等仍放置于租赁房屋内。人民日报社多次发函催促被告搬离物品、腾退房屋，信用达公司却拒不履行腾退房屋的义务。截至起诉之日，信用达公司持续累计拖欠租金达8525781．61元，因其未按约支付租金的违约行为产生违约金357904．17元，信用达公司拖欠租金造成人民日报社的利息损失共计584588．68元，信用达公司不予腾退、长期占据租赁房屋产生的房屋占用费共计7130628．28元。综上，信用达公司拖欠房屋租金、拒不搬离物品的行为，严重违背了诚实信用原则，给人民日报社造成了重大损失。为保障人民日报社自身的合法利益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请，以维护人民日报社的合法权益。信用达公司答辩并反诉称：信用达公司在2019年6月5日搬出，但是人民日报社计算租金到2019年8月30日，其计算方法有问题。关于房屋租金的计算，因为合同第二条记载房屋用途为办公，办公和住宅不一样，既然是办公，就需要注册登记。从签订合同到目前为止，人民日报社都没有提供注册登记资料，因为涉案房屋没有取得消防许可和房屋所有权证，信用达公司签订合同的目的无法实现，故不能按照市场价格计算房屋租金。合同约定租金每天每平米11．25元，因为涉案房屋不能正常投入使用，故不能按照正常金额计算租金。对于人民日报社提供的消防验收意见书的三性信用达公司不认可。根据消防相关法律规定，应当进行消防验收的建设工程，未经验收或验收不合格不得投入使用，其他工程抽查不合格的不得使用。本案中涉案房屋没有取得消防验收许可，不得投入正常使用。信用达公司不存在违约责任，信用达公司未交房屋系履行同时履行抗辩权，信用达公司一直要求人民日报社提供办理执照的资料，也提了书面报告，人民日报社也给我方提供了其他地址注册，只是在信用达公司在网上申请后需要房本以进一步登记注册时，人民日报社又不提供房本，所以问题没有解决。人民日报社主张的欠付租金的利息，没有合同约定，没有依据。对于人民日报社的诉讼请求四，合同第九条第二款规定了甲方及物业有权处置该物品，如果说我方逾期了，甲方有权处置，这是人民日报社自行扩大的损失；人民日报社在2019年6月5日即停了门卡，信用达公司无法进入，人民日报社没有降低损失，应由其承担责任。因为涉案房屋没有《消防许可证》和《房屋所有权证》，不应投入使用，不应出租，故人民日报社将涉案房屋出租给信用达公司属于违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定《房屋租赁合同》应属无效。我方提出反诉请求为：1、判令本案《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令人民日报社返还已支付的房租8589700元。人民日报社针对信用达公司的反诉答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，信用达公司应支付房屋租金。《中华人民共和国消防法》第十三条第三项为管理性强制性规定，因此即便房屋出租违反了前述规定，也不导致房屋租赁合同无效。信用达公司自2015年12月21日实际承租使用房屋，其出具的《确认书》中明确对房屋的情况知晓且无异议，同意承租，双方已形成合法有效的房屋租赁关系。况且，人民日报社于2016年7月8日取得了《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，消防验收结论为“合格”，房屋可投入使用。双方于2017年4月20日签订《房屋租赁合同》时已不存在消防验收方面的问题，《房屋租赁合同》为合法有效，信用达公司应当按照双方约定按时支付租金，其主张的“返还已支付的房租费”没有合法依据。二、信用达公司在承租时对其可能无法使用房屋地址作为注册地址这一情况是可预见的。信用达公司成立时间为2015年9月17日，其于2015年12月21日承租房屋时已是开业运营的法人主体，对新媒体大厦尚未取得房屋产权证这一情况已确认知晓且无异议，且双方签署的《房屋租赁合同》未将办理公司注册地址作为人民日报社的义务，表明信用达公司承租房屋时对于其暂无法使用租赁房屋地址作为其注册地址是在预见范围之内的。三、信用达公司所称发票购买、业务开展、资金回笼等问题属于公司自身经营策略和经营风险问题，与公司是否注册在租赁房屋处没有因果关系。四、信用达公司无法进入租赁房屋是信用达公司根本违约的结果，守约方采取合理的自力救济措施，无须承担任何责任。信用达公司自承租房屋起，从未按时交纳过租金，且自2017年9月起便不再交纳租金。人民日报社从未表明其暂时不用交纳，反而多次发函通知信用达公司交纳租金。信用达公司长期恶意拖欠租金，且坚持提出为其17家企业办理地址注册后方能交纳租金的无理要求，其以实际行为表明不再履行交纳租金的义务，已构成根本性违约，人民日报社作为守约方为了及时止损，采取了自力救济措施，对于由此产生的后果责任应由违约方反诉人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月21日，信用达公司出具《确认书》，上载“人民日报社新媒体大厦已达到预定可使用状态，主副楼《消防许可证》和《房屋所有权证》等相关证件正在办理过程中，房屋租赁正式合同待签订。我方对上述情况知晓且无异议，同意并确认承租人民日报社房屋（具体面积以实测面积为准）从2015年12月21日开始起租并交纳租金（11．25元/天/平方米），租赁价格每年递增5%，租金支付方式为押三付一，按月支付，租期为5年。收款人：人民日报社账号：×××开户行：工行北京金台路支行特此确认”。2017年4月20日，人民日报社与信用达公司签署《房屋租赁合同》，约定信用达公司承租人民日报社涉案房屋，租赁期共5年，自2015年12月21日至2020年12月20日止；租赁用途为办公，建筑面积为1045．93平方米；租金标准为11．25元/天/平米，年租金总计4294850元，租金每3年在原基础上递增5%；租金按月支付，信用达公司应在每月前5个工作日内支付当月租金。《房屋租赁合同》第九条第二款约定，合同期满或被解除后30日内，信用达公司须将房屋恢复原状或经人民日报社同意保留全部或部分装饰或附属物（人民日报社无须向被告支付任何补偿或赔偿）,使之具备良好、清洁和适于出租的可正常使用的状况及条件（正常磨损除外）；同时信用达公司须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离原租房屋及其所属建筑物，否则，即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且人民日报社及物业方有权处置该物品而不必向信用达公司承担任何责任；如信用达公司逾期交还房屋，则每逾期1天应向人民日报社支付原日租金3倍的房屋占用费。造成人民日报社经济损失的，信用达公司应当赔偿。《房屋租赁合同》第十二条第四款约定，信用达公司逾期未交纳按约定应当由信用达公司交纳的各项费用的，人民日报社有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求信用达公司承担违约责任，赔偿人民日报社受到的实际经济损失。《房屋租赁合同》第十三条第二款第（1)项约定，信用达公司有合同第十二条第四款约定的情形的，应向人民日报社支付一个月租金作为违约金；违约金不足以补偿实际损失的，信用达公司还应当赔偿人民日报社的实际损失。签署《确认书》后，人民日报社将涉案房屋交付信用达公司使用，截至法庭辩论终结，信用达公司已经将涉案房屋返还给人民日报社，但人民日报社和信用达公司对于租金起算时间及交还房屋时间陈述不一。人民日报社主张信用达公司应从2015年12月21日起支付租金，其认可信用达公司已经支付租金7483595元，已付租金对应期间为2015年12月21日至2017年8月31日共计619天；信用达公司在2020年6月25日搬走全部物品将涉案房屋返还。信用达公司主张其于2016年元旦后搬进涉案房屋，虽然《确认书》约定从2015年12月21日起算租金，但事实上人民日报社的经办人胡X曾口头承诺待签订《房屋租赁合同》后再计付租金。关于已付租金对应租期，信用达公司先称对应期间为2015年12月21日至2017年12月20日，后称经会计核实，对应期间为2017年4月20日至2019年4月19日。庭审中，人民日报社提交如下证据：1、2019年7月31日信用达公司法定代表人孙益豪签收的《律师函》，欲证明信用达公司自2017年9月起拒交纳租金，人民日报社以律师函方式通知信用达公司解除《房屋租赁合同》。2、2019年10月2日信用达公司签收的《律师函》，欲证明信用达公司仅搬离部分物品仍有部分物品未清理完毕，严重影响了人民日报社对涉案房屋的使用。该份《律师函》中人民日报社表示双方合同已于2019年7月解除，如信用达公司未在合同解除后30日内搬离全部物品，应视为放弃其对该物品享有的权益；信用达公司在收到函件10日内未全部搬离的物品，报社将自行处置。3、2019年10月19日信用达公司签收的《律师函》，欲证明因信用达公司未能搬离物品，继续占用涉案房屋，人民日报社再次催促其尽快搬离。信用达公司对于前述三份《律师函》的真实性认可，证明目的不认可。4、《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，欲证明涉案房屋自2016年7月8日已通过消防验收，结论为合格。信用达公司对于该份证据的真实性不认可，主张如果涉案房屋消防验收合格，为何迟迟未能办理房屋产权证，导致信用达公司无法使用涉案房屋办理工商注册登记。5、《缴费通知单》若干，欲证明人民日报社一直在反复催缴。信用达公司主张该证据证明人民日报社的经办人允许信用达公司迟延交付，合同约定了一个月一交租金，已经逾期多少个月了,据此可知人民日报社允许信用达公司延期交付，只是经办人跳楼了。《确认书》中显示《消防许可证》和《房屋所有权证》正在办理，按照相关办理程序，最多三个月内应办理完毕，但签订《房屋租赁合同》时仍未办理，说明《确认书》存在欺诈，这是决定信用达公司是否承租的重要原因。6、《信用达租区内物品搬离交接清单》若干，欲证明2019年8月至2019年12月期间被告搬离小件物品的记录。信用达公司对于证据的真实性不予认可。庭审中，信用达公司提供如下证据：1、2018年6月29日，信用达公司向人民日报社递交的《关于落实公司注册地址请示报告》，欲证明因为涉案房屋未取得消防验收许可证、房屋所有权证，导致信用达公司无法使用涉案房屋注册，无法开具发票、开展业务。人民日报社对于该证据的真实性认可，证明目的不认可，对于请示报告中载明的内容也不认可。2、《注册地址使用协议书》，欲证明人民日报社用其他方式补救涉案房屋不能办理注册的情况，也证明了人民日报社在签订租赁合同时承诺给信用达公司办理工商注册。人民日报社对于该证据的真实性认可，证明目的不予认可，主张是因为信用达公司从未按时交纳租金，人民日报社多次催缴无果，信用达公司提出为其成功注册后给付三百万租金的情况下，人民日报社为了顺利回款，及时止损，采取的自救方法。3、存证报告及光盘，欲证明人民日报社突然停止门禁卡，导致信用达公司员工无法上班，给信用达公司造成严重损失；信用达公司法定代表人积极与人民日报社律师沟通，信用达公司不存在违约行为，也不存在逾期不予交纳租金的行为。人民日报社对于该证据的真实性、合法性、关联性认可，对于证明目的不认可；录音中均为信用达公司法定代表人的单方描述、未获得认同，且信用达公司表示未放弃剩余物品，仍要占用涉案房屋存放物品；信用达公司在收到租金催收函后没有交纳租金的意思，还继续要求为其17家企业办理工商注册，属于以行为表明不再履行交纳租金的义务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。信用达公司主张涉案房屋未取得《消防安全许可证》和《房屋所有权证》，故不能正常投入使用，人民日报社将涉案房屋出租的行为属于违法行为，因此人民日报社与信用达公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方签订的《房屋租赁合同》不存在违反效力性强制性规定的情形，应属有效，故对于信用达公司的相关反诉请求，本院不予支持，对于其要求人民日报社返还租金的反诉请求，亦予以驳回。承诺应被信守。信用达公司使用涉案房屋应支付租金或使用费。关于租金交纳，信用达公司虽主张其已付租金总额为8589700元，但未提供支付凭证。本院结合信用达公司提供的支付凭证及人民日报社的自认确定信用达公司已付定金200000元和租金7483595元。双方对于租金起算期间陈述不一。信用达公司主张双方口头协议待涉案房屋办理产权证之后开始起算租金，但未提供证据予以佐证；且《确认书》中明确记载自2015年12月21日起算租金，时隔一年半签订的《房屋租赁合同》中再次确认起租日为2015年12月21日，据此本院认定应自2015年12月21日起计算租金。关于信用达公司主张人民日报社口头允许其延期交纳租金及因为人民日报社未能履行协助办理注册登记的义务其行使同时履行抗辩权而未交租金的抗辩意见，《确认书》中明确记载信用达公司知晓涉案房屋尚未办理《消防许可证》和《房屋所有权证》且无异议，且在一年有余仍未办理前述证件的情况下愿意在2017年4月20日与人民日报社签订《房屋租赁合同》，据此可知信用达公司对于涉案房屋无法办理工商注册登记是知晓且无异议的。信用达公司逾期交纳租金，人民日报社享有合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》在解除通知书送达之日解除，即2019年7月31日合同解除。合同中对于逾期交纳房租的违约金有明确约定，故对于人民日报社要求信用达公司支付违约金357904．17元的诉讼请求，本院予以支持。关于人民日报社主张的利息损失，无合同依据，且未提供证据证明其实际损失，加之其已通过主张违约金的形式要求信用达公司承担违约责任，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于信用达公司应支付的租金及使用费金额，信用达公司主张其自2019年6月5日起无法进入涉案房屋，直到2020年6月人民日报社才允许其搬运物品，且人民日报社应自行处理剩余物品，是人民日报社扩大损失，故其不应支付2019年6月5日之后的租金或使用费。人民日报社认可其在2019年6月5日采取自力救济方式控制涉案房屋，但主张多次催促信用达公司腾空涉案房屋未果，给其造成严重损失，故要求信用达在腾房限期届满之后即2019年8月31日起按日租金的三倍支付房屋使用费。信用达公司虽抗辩人民日报社限制其搬运物品，但未提供证据予以佐证，而人民日报社提供了搬离交接清单证明信用达公司事实上具备搬离物品的条件，故对于信用达公司的该项抗辩意见，本院不予支持。综上，对于人民日报社主张的2017年9月1日至2019年8月30日期间费用金额8525781．61元本院予以确认，对于其将定金200000元抵扣应付租金本院不持异议。但在合同解除后，即2019年8月1日至2019年8月30日期间应支付的款项应属房屋使用费而非租金，信用达公司应支付人民日报社2017年9月1日至2019年8月30日期间的租金和使用费8525781．61元。对于2019年8月31日至2020年6月25日的房屋使用费，合同中约定逾期交还房屋的按日租金三倍支付房屋占用费，也约定了出租方有权处置承租人滞留物品，故对于该期间的使用费用本院根据合同履行情况、信用达公司违约原因、涉案房屋的实际控制情况等予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）人民日报社二〇一七年九月一日至二〇一九年八月三十日的房屋租金和使用费八百五十二万五千七百八十一元六角一分；二、被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）人民日报社逾期交纳房屋租金产生的违约金三十五万七千九百零四元一角七分；三、被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）人民日报社二〇一九年八月三十一日至二〇二〇年六月二十五日的房屋占用费五百万元；四、驳回原告（反诉被告）人民日报社其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60696元，由原告（反诉被告）人民日报社负担10696元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35964元，由被告（反诉原告）北京信用达互联网信息技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年九月二十五日书记员  纪太恒