云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初1667号 原告：余国赞，男，1989年10月7日生，汉族，住麻栗坡县,现住丘北县。 原告：苗晓彤，女，1988年11月16日生，汉族，住麻栗坡县,现住丘北县。 两原告共同委托诉讼代理人：韦祖庆、杨云茜，云南博引律师事务所律师，特别授权。 被告：丘北县盛业房地产开发有限公司(以下简称盛业公司)，统一社会信用代码：915326267571809712。 住所地：丘北县锦屏镇普者黑大街延长线。 法定代表人：蔡永红。 委托诉讼代理人：居云兴，云南杨柏王（丘北）律师事务所律师，特别授权。 原告余国赞、苗晓彤与被告盛业公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理，两原告特别授权委托诉讼代理人韦祖庆、杨云茜，被告特别授权委托诉讼代理人居云兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 余国赞、苗晓彤向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告盛业公司立即为两原告办理位于丘北县房屋的不动产权证书；二、判令被告立即向两原告支付逾期交房违约金310元；三、判令被告立即向两原告支付逾期办证的违约金至两原告取得不动产权证书之日，截止2020年6月10日的违约金为70862.53元；四、判令被告立即向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；五、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月22日，原告与被告盛业公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的房屋，建筑面积为142.05平米，按建筑面积计价，总房价为475441元；双方在补充协议中约定：原告授权委托被告办理该商品房权属证书的，被告在收到甲方提交的文件资料后90个工作日内，应将相关办证资料文件递交到房屋权属登记机关，完成办理产权登记的义务。合同还约定，被告应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。2017年2月23日前，原告即按被告要求交清了首付款，同时提交贷款资料，通过按揭贷款的方式向被告付清了全部购房尾款，共支付全部购房款475441元。但直到2017年8月30日，被告才将房屋交付给甲方，被告向原告进行交房时，其并未按合同约定提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。交房同日，被告又向原告代收了包括公共维修基金、评估费、测绘费、房屋坐标光盘费、电表费、智能系统费、天然气初装费等在内的各项费用，且原告已在接房时按被告的通知提交了全部办证所需资料，被告理应在房屋交房后90个工作日内将原告提交的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门。从交房至今，原告及小区其他业主均多次催促，但被告一直未能为原告办理取得房屋产权证书。诉状中所提到的被告支付的购房总价款，实际上购房总价款并不是这个。违约金我们变更以实际交付的购房金额来作为计算基数。计算基数是454702元。其他的违约金的计算方式不变。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 盛业公司辩称：一、关于逾期交房的违约金问题。本案中原、被告签订商品房销售合同及补充协议，对交易房屋的价格、付款期限、交房时间等问题均进行了约定。在补充协议第六条第2项明确约定：乙方（原告）未向甲方（被告）付清全部购房款、契税、印花税、维修基金、配套设施费及国家规定的其他税费的，乙方无权要求甲方交付商品房亦无权要求甲方承担逾期交房的法律责任；二、关于逾期办证的违约问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限内未取得房屋产权证书的，出卖人应承担违约责任。该条款所明确的是因出卖人原因不能办证才需要承担违约责任，而在本案中，答辩人作为出卖人，于2004年12月7日与丘北县人民政府签订合同，约定对丘北县延长线答辩人开发建设范围内的项目均全额免收县级行政应收各种规费。基础设施配套费系县级行政收取规费，按照合同约定该笔费用应予免收，但在“盛境誉峰”项目建设完成后答辩人曾多次向政府职能部门提出办证请求，但均被要求交付配套设施费为由予以拒绝，因此才导致该项目产权证迟迟无法办理。对此问题，在丘北县自然资源局向丘北县人民法院所作的《丘自然资函（2020）39号》回函中也明确说明“盛境-誉峰”小区未缴清基础设施配套费是导致该小区不能办证的重要原因之一。故未能按照规定办理相关产权证的过错并非答辩人造成，答辩人依法不应当承担逾期办证的违约责任。三、对于逾期交房违约金的问题，因为原告没有交清房款，余国赞交税时间是2017年8月9日，交房时间2017年8月30日，没有超过合同约定的30天时间，因此对于交房没有存在逾期交房的问题，不存在违约金；对于逾期办证的问题，按照双方补充协议约定，作为产权证办理，是余国赞家在接到被告的电话通知后，提供办证资料之后90日内办理结束，本案中余国赞家并没有接到被告的电话，也没有提交办证的相应材料，所以被告没有义务在90天内向办证机关提交办证资料，因此不应当承担逾期办证的违约。 余国赞、苗晓彤为了证明其主张和支持其诉讼请求向本院提供下列证据：第一组证据，《商品房购销合同》、首付款收据、首付款发票、《个人住房借款合同》、个人贷款对账单，证明1、2017年3月22日，原告与被告盛业公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的位于锦屏镇××城区××号房屋，建筑面积为142.05平米，总房价为475441元；双方在补充协议中约定：原告授权委托被告办理该商品房权属证书的，被告在收到甲方提交的文件资料后90个工作日内，应将相关办证资料文件递交到房屋权属登记机关，完成办理产权登记的义务。合同还约定，被告应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方的事实；2、原告已经按约支付了所有购房款的事实。第二组证据，《盛境誉峰业主接房费用明细表》、《收据》、《契税发票》，证明1、原告已经向被告交清全部购房款后，被告于2017年8月30日才向原告进行交房，原告于同日向被告交清了办理产权登记所需的全部资料及代办费用；2、被告在接房手续办理后90个工作日之后至今，未为原告办理取得产权证书，已构成违约，应向原告承担逾期办证违约责任。第三组证据，微信截图，证明1、被告员工于2016年9月17日、10月1日通过微信平台向公众发布其销售优惠活动，称购买其开发建设的盛境誉峰项目房屋可享受仅支付10%首付款的活动。2、原告到被告售楼部了解到“首付10%购房”活动实际是被告把购房合同总价款提高，从而达到让购房者少付首付多贷款的目的，合同中约定的房屋总价并非实际购房价款，实际购房款以被告要求买房者支付的价款为准。3、原告参加了盛业地产开发的“盛境誉峰”首付10%的活动，于2017年3月22日购买了该小区4栋1403号房，面积为142.05㎡，实付首付款74702元，贷款380000元。为了能贷到380000元也为了能达到国家首付比例最低标准20%，被告把房屋合同单价从3201元／㎡提高到3347元／㎡，总价款454702元提高到475441元，贷款才能贷到380000元。原被告双方约定的所购房屋实际总价款为454702元，且原告已将全部购房款支付给被告，被告也向原告开具了相应发票。 经质证，盛业公司对余国赞、苗晓彤提供的证据对证据的真实性没有意见，但是不能证明被告应当向原告承担逾期交房和逾期办证的违约责任。第三组证据中，第一对所谓广告的真实性不认可，第二，首付10%是不是就意味着原告所说的少付多贷，是不是存在被告不知道，即使真实存在，广告做证据来源被告不承认，就凭微信上的广告就来认定少付多贷是不存在的，并且在诉状中所说，购房款已经全部付清，同时还明确了购房金额是475,441元，现在又来主张购房款是454,702元，被告认为是不成立，原告提交的购房款475,441元的凭据，还剩余20,739元的凭据没有找到，如果原告不能提供凭据的话，被告保留追偿权。 盛业公司为主张其答辩理由向本院提供如下证据：第一组证据，被告营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，证明1、被告系登记设立，法定代表人为蔡永红,系公司总经理；2、蔡永红身份信息情况。第二组证据，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，证明“盛境誉峰”项目系依法开发建设。第三组证据，商品房购销合同，证明原被告于2017年3月22日签订商品房购销合同及补充协议，约定原告购买房屋价款为475441元，原告需在2017年3月22日交清首付款95441元，剩余38万元贷款支付，被告应于2017年6月30日前将验收合格的房屋交付原告。同时约定若原告未向被告付清全部购房款、契税、印花税、维修基金、配套设施费及国家规定的其他税费的，原告无权要求被告交付商品房亦无权要求被告承担逾期交房的责任。第四组证据，购房款、税费缴付凭证及接房明细表，证明1、原告至今尚欠被告购房款20739元未支付；2、原告最终税费缴付时间为2017年8月9日，接房时间为2017年8月30日，逾期未超30天。按照双方合同约定，被告均无承担逾期交房的责任。第五组证据，《丘北县延长线开发建设项目合同》及丘北县自然资源局《丘自然资函（2020）39号》回函，证明1、被告于2004年12月7日与丘北县人民政府签订合同，约定在丘北县延长线范围被告开发建设范围内的项目均全额免收县级行政应收各种规费；2、丘北县自然资源局答复“盛境-誉峰”小区未缴清基础设施配套费是导致该小区不能办证的重要原因之一；3、基础设施配套费系县级行政收取规费，按照被告与丘北县政府签订合同约定该笔费用应予免收，但在“盛境誉峰”项目建设完成后被告曾多次向政府职能部门提出办证请求，但均被要求交付配套设施费为由予以拒绝，因此才导致该项目产权证迟迟无法办理，故未能按照规定办理相关产权证的过错并非被告造成，被告依法不应当承担逾期办证的违约责任。 经质证，余国赞、苗晓彤对盛业公司提供的第一、二组证据的三性无异议。对第三组证据的三性无异议，但不认可被告的证明观点。1、合同第四条所约定的商品房总价款并非原、被告双方所约定的实际购房总价，而是被告为了让原告参加其所宣传的“首付10%购房”活动，达到“少付首付多贷款”的活动目的而约定的，原、被告双方约定的房屋实际总价款为454，702元，且原告已将全部购房款支付给被告，被告也向原告开具了相应发票。2、《合同补充协议》第六条关于房屋交接的特别约定事项第二款的约定无效。首先，被告方没有收取国家税费的权利；其次，双方并未约定原告方负有向被告缴纳国家税费的义务；第三，从双方提交的接房明细表可看出，双方并未约定原告应缴纳的税费由被告代收。所以，原告是否缴纳相关税费不应作为被告逾期交房的抗辩理由。原告有权要求被告承担逾期交房的违约责任。对第四组证据的三性无异议，但不认可被告的证明观点。原告参加被告宣传的“首付10%购房”活动，已经向被告交清所有购房款，原告也开具了相应发票，原告并未违约。按照常理来说，若原告未交清购房款被告不可能向原告交房。退一步讲，如果被告不认可原告交清房款，那么被告就存在虚开发票的行为。另外，从该组证据中《盛境誉峰业主接房费用明细表》可以看出，原告在接房时已经按照被告要求缴纳了相关费用，在“购房款补退金额”一栏被告未写有欠款数额，且从交房至今被告均未以任何形式向原告主张过尚欠房款未付清，证明原告已向被告交清所有购房款，原告并未违约。合同约定的交房时间为2017年6月30日，被告2017年8月9日才向原告交房实属违约，应承担逾期交房的违约责任。对第五组证据的真实性及合法性无异议，但是对关联性及被告的证明观点有异议。首先，该合同约定的建设项目内容为普者黑大街延长线650㎡长、36m宽道路建设，并非本案涉案房地产开发项目；其次，即使按照本合同约定，被告享有的也仅仅为“通过税收先征后返”的形式得到投资补助，而非被告主张的可以直接不予交纳；第三，根据丘北县自然资源局的回函恰好证明了“盛境誉峰”小区不能办证的重要原因还包括规划尚未验收、人防工程不符合规范尚未验收、被告至今未向办证机关提交住户办证任何资料等原因，责任完全在于被告。根据复函整个小区的房屋都并未验收合格，其交房行为都违反行政机关相关规定，对该事实，我方保留向相关行政机关举报控告的权利。 根据举证和质证，本院认为，余国赞、苗晓彤向本院提交的第一组证据，被告对证据的真实性无异议，能证明双方签订商品房买卖合同，合同约定商品房价格为475,441元，并约定了交房、办证及交付房款等相关的权利义务，被告对证据的真实性无异议,本院予以采信；第二组证据能证明原告已交付购房款454,702元，被告出具的接房明细表已注明购房款补退金额为无，2017年8月9日原告交纳了契税的事实，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。第三组证据的真实性无法查证核实，本院不予采信。 盛业公司向本院提交的第一、二组证据，原告无异议，能证明被告欲证明的观点，本院予以采信；第三组证据与原告提交的合同一致，能证明原告向被告购买商品房及双方签订了合同，合同约定了相关事项的事实，本院予以采信，但被告主张购房金额为475,441元，在原告交付了454,702元，出具的接房明细表已注明购房款补退金额为无，应视为被告认可原告已付清购房款，被告的证明观点本院不予采信；第四组证据能证明原告交付购房款454,702元，交纳契税的时间为2017年8月9日，接房时间为2017年8月30日的事实，本院予以采信；第五组证据中合同约定甲方提供的优惠政策和环境条件中第（三）点能证明普者大街延长线东侧的土地（以附图划定范围）全额免收行政应收各种规费，合同约定甲方不按合同约定给予乙方相关优惠政策按时返还所缴纳税收或未按时办理相关证照、施工手续等，视为违约，可以看出本案不需缴纳基础设施配套费，所缴纳的税收按优惠返还，“盛境誉峰”小区不能办证的原因是基础设施配套费未缴清，规划尚未验收，人防工程不符合正在整改尚未验收的事实，本院予以采信。 根据庭审，举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2017年3月22日，余国赞、苗晓彤与盛业公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：余国赞、苗晓彤购买盛业公司开发建设的位于锦屏镇××城区××号房屋，建筑面积为142.05平米，按建筑面积计价，房屋总价为475441元；同时约定盛业公司交房时间为2017年6月30日，交房时间届满的次日起至交房之日止，30天后盛业公司按每天每套10元向余国赞、苗晓彤承担违约责任，合同继续履行。对房屋交接约定商品房经建设单位组织验收合格后，盛业公司通知余国赞、苗晓彤办理交接手续。补充协议中约定余国赞、苗晓彤未向盛业公司付清全部购房款、契税、印花税、维修基金、配套设施费及国家规定的税费的，余国赞、苗晓彤无权要求盛业公司交付商品房，亦无权要求盛业公司承担逾期交房的法律责任。另约定余国赞、苗晓彤授权委托盛业公司办理该商品房权属证书的，盛业公司在收到甲方提交的文件资料后90个工作日内，应将相关办证资料文件递交到房屋权属登记机关，完成办理产权登记的义务。合同签订后，余国赞、苗晓彤于2017年1月6日前先后交付购房款454702元，2017年8月22日交纳契税，2017年9月17日接房，接房时余国赞、苗晓彤提交了办产权证所需资料，并交付了相关费用。盛业公司认为与政府签订的合同已约定无需缴纳基础设施配套，但相关职能部门认为应待盛业公司申请完成规划、人防、竣工等验收并缴清相关税费后才能办理不动产权证，因此，盛境誉峰小区房屋至今未办理相关产权证。余国赞、苗晓彤认为盛业公司逾期交房，逾期办证，违反合同约定，应承担违约责任，向本院起诉，要求1.请求人民法院依法判令被告盛业公司立即为两原告办理位于丘北县房屋的不动产权证书；2.判令被告立即向两原告支付逾期交房违约金310元；3.判令被告立即向两原告支付逾期办证的违约金至两原告取得不动产权证书之日，截止2020年6月10日的违约金为70862.53元；4.判令被告立即向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；5.判令本案诉讼费用由被告承担。 本院认为，商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买收人,买受人支付价款的合同。本案中，余国赞、苗晓彤与盛业公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且双方已按合同履行，该合同无违反法律禁止性规定的内容，合法有效，应受法律保护。双方签订合同约定余国赞、苗晓彤委托盛业公司办理商品房权属证书，余国赞、苗晓彤在接到通知后，提交办理房屋产权所需资料，并在付清购房款及相关的税费等全部费用情况下，盛业公司承担协助办理登记义务，盛业公司在收到乙方提交的相关资料后90个工作日内将资料递交到房屋权属登记机关，即视为履行了购销合同及补充协议约定的办理产权登记的全部义务。盛业公司与政府签订的合同约定免缴纳基础设施配套，申请办证时相关职能部门认为应待盛业公司申请完成规划、人防、竣工等验收并缴清相关税费后才能办理不动产权证，因此，盛境誉峰小区房屋至今未办理相关产权证系其他合同及职能部门的原因未能办理，盛业公司在交房时就要求原告提交办证资料，可见其履行办证义务，但因不符合办证登记条件，登记部门不受理办证资料，不是盛业公司不履行协助办理产权证书的义务，且办理产权证书是相关职能部门的行政行为，盛业公司无权决定立即办证，因此余国赞、苗晓彤主张盛业公司立即办理产权证书并承担逾期办证的违约金与事实及法律不符，本院不予支持。盛业公司辩称不能办理产权证书有事实和法律依据，本院予以采信，但盛业公司仍应积极促进办理产权证书的条件，及时履行办理产权证书的义务。余国赞、苗晓彤与盛业公司签订的合同中已约定接房条件，是双方签订合同时的真实意思表示，且协助收取国家税费是公民、法人应尽的义务，余国赞、苗晓彤认为被告方没有收取国家税费的权利，该合同条款无效的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。余国赞、苗晓彤与盛业公司签订的合同中约定交房时间为2017年6月30日，交房时间届满的次日起至交房之日止，30天后盛业公司按每天每套10元承担违约责任，同时约定余国赞、苗晓彤未向盛业公司付清全部购房款、契税、印花税、维修基金、配套设施费及国家规定的税费的，余国赞、苗晓彤无权要求盛业公司交付商品房，亦无权要求盛业公司承担使其交房的法律责任。按照合同约定，余国赞、苗晓彤于2017年8月9日缴纳契税当日接房，从缴纳契税至接房，间隔时间未超过30日，因此盛业公司不存在逾期交房的情形，因此余国赞、苗晓彤主张盛业公司承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。盛业公司辩称余国赞、苗晓彤没有交清购房款，但在接房费用明细表中已明确无购房应补退金额，因此该辩称本院不予采信。余国赞、苗晓彤与盛业公司均认可《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》需经过相关职能部门验收才能出具，现盛境誉峰小区房屋未经过验收，因此不具备提供条件，余国赞、苗晓彤主张盛业公司立即提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，不具备提供条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条规定，判决如下： 驳回余国赞、苗晓彤的诉讼请求。 案件受理费1579元，由余国赞、苗晓彤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  袁 杰 审 判 员  夏 丽 人民陪审员  杨林福 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  孟 银