广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6950号原告：刘德才，男，1965年7月4日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：谢文明，广东憬恒律师事务所律师。被告：梁维杰，男，1975年11月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：魏真真，广东天穗律师事务所律师。原告刘德才诉被告梁维杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德才及其委托代理人谢文明，被告梁维杰的委托诉讼代理人梁维杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德才向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行涉案房屋租赁合同；二、本案诉讼费由被告负担。庭审中变更诉讼请求如下：要求被告向原告赔偿损失222000元。事实和理由：2016年10月1日，原告与被告签署了房屋租赁合同。合同内容约定被告将在增城市中新镇风光路223号三楼、四楼（合计十六个单间）出租给原告使用，租赁期共五年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止。合同签署后，原告花费了大量金钱对每个房间都进行了装修，并按合同约定正常使用。但在2020年6月10日原告却收到被告发来的《关于限期搬离及房屋拆迁的通知书》。原告在签署合同后至收到通知书期间，均遵守合同约定按期交租，没有存在拖欠租金或任何其他违约的情况。合同期限未届满，原告至今还在正常营业使用中，但因被告在原告没有违约的情形下单方面解约，此违约行为严重损害了原告的合法权益以及合同。现涉案房屋已经拆除，故变更诉讼请求为要求被告赔偿损失。被告梁维杰答辩称：1、案涉物业位于广州市增城区中新镇，目前正在进行城中村的城市更新改造，现改造项目已经全面启动，被告为配合清拆工作，已依法通知原告限期搬离物业，且案涉物业已依法拆除。因案涉物业并无取得产权登记证明和规划报建等相关手续，据此，原被告双方签订的房屋租赁合同应为无效。双方本就无继续履行合同的基础及前提条件，被告依法有权随时要求被告搬离案涉房屋。故此原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。2、原告在其使用案涉物业的期间，曾多次违反双方书面约定的情节，因此原告应承担绝大部分的责任。其中原告违反案涉房屋为自用用途的约定（根据房屋租赁合同第12条的约定，被告出租房屋给原告不得进行经营活动），同时原告还欠付2020年2、3、4月份的占用使用费及6月份的部分占用使用费，明显违反双方约定。原告应承担大部分的过错责任并赔偿被告的损失。3、案涉房屋本就自带装修，并非毛坯状态交付，原告在诉状中主张其对每个房间均进行了装修并无事实依据，也未提供证据证明。同时原告已将案涉房屋内的相关物品予以搬离，被告所举证的签收单据对此已予以证明。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的要求，原告未能提交相关证据，对其所述的损失情况予以证明，应承担举证不能的不利后果。在原告变更诉讼请求后，被告补充答辩意见如下：1、房屋租赁合同已明确房屋用途为乙方自用；合同第12条再次强调，乙方在承租期间不得从事经营活动。2、租赁合同第11条明确约定的是甲方必须在随意终止合同、另租他人的情况下才需要赔偿乙方，而在本案中，被告是因配合旧改工作而需要拆除房屋，并无转租他人的情况。3、根据合同第14条的约定，合同期内如遇政府征收，双方不属违约，甲方仅需退回押金。可见，原、被告双方在签署合同时均对中新镇中新村的旧改工作已有心理预期，并对旧改所带来的问题已有约定。4、原告当庭所提交的审批表，真实性待核实，但就审批表所显示的内容也可以得知，首先审批表不能代替报建手续，审批表第2页第7点注明本审批表仅作为本辖区批准村民建房屋的凭证，村民所建房屋仍需验收合格。而案涉房屋并未进行验收。审批表最后一页也显示了案涉房屋的基础放线登记及房屋竣工验收均为空白。如前所述，涉案房屋无合法报建手续，亦未通过验收。因此，被告坚持认为双方所签署的合同为无效合同。被告有权随时要求原告搬离。再加之原告无支付2020年2、3月占用费及4月700元的占用费，因此，被告有权没收原告所支付的保证金用于弥补损失。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于增城区××风光路××、××楼（合计十六个单间）出租给原告日常居住使用，租期五年，自2016年10月1日至2021年9月30日止，租金每月3700元，签约时原告需向被告支付押金7000元；合同期内，甲方不得随意终止合同，将房屋转租他人，如甲方违约，甲方必须赔付五年租金给乙方，另赔偿乙方经营损失费等内容。2020年6月10日，被告向原告发出《关于限期搬离及房屋拆除的通知书》，载明如下内容，被告依据合同约定决定单方终止合同，被告计划在合同终止后拆除该房屋，其已经委托了太原市第一建筑工程集团有限公司拆除涉案房屋，请原告于2020年6月12日前将室内物品搬离，否则被告将自行处理该物品。被告将上述通知通过微信及张贴的方式发送给原告，原告在微信中回复：“你的房子拆了政府有没有钱补偿给我的，人家铺面的营业执照拿去登记了，我也有营业执照的，要拿去拆迁办登记吗”，被告回复“根据我俩的合同办”“请你遵照租约规定，赶快搬走，已经提前一个多月让你按合同搬了”。2020年6月12日，原告搬离了涉案房屋。庭询中，一、因被告称涉案房屋没有进行报批报建手续故涉案租赁合同应无无效合同，原告为证明合同有效，提交了2010年12月28日的由被告作为申请人的《中新镇农村建房审批表》复印件到庭，被告庭后提交书面质证意见认为，确认真实性，但其认为涉案房屋与审批表中的房屋平面图不相同，且审批表未完成所有审批项目，该审批也早已终止。二、关于涉案房屋的情况，双方确认涉案房屋共四层（三层半），总面积857.25平方米；被告主张该房屋所在土地性质为宅基地，是中新村直接分配给被告，但被告并无宅基地使用证；现涉案房屋已经由原告按照中新镇政府的旧改要求、配合村社自行拆除；关于拆迁赔偿主要以回迁为主，有部分临迁费赔偿，但金额不多，且赔偿对象为被告而并非租户。三、关于被告主张原告欠租的情况，被告提交被告父亲梁钦有的银行流水到庭，为证明原告欠交2020年2月、3月及4月份700元租金；原告主张是被告的父亲同意其疫情期间的免租。四、双方均确认原告支付了7000元押金给被告。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，原告未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，其提交的审批表亦不足以证明涉案房屋进行了规划报建，且被告确认涉案房屋未办理报批报建手续，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，被告作为合同被认定无效的主要过错方，且涉案房屋已经由被告拆除，致双方之间租赁合同关系无法继续，理应赔偿原告因此受到的损失。但因合同无效，合同中关于违约责任的约定亦属无效，且原告未能够举证证明其受到的损失情况，其所主张的装修损失也并无证据予以证明。因此，原告主张要求被告赔偿损失222000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘德才的全部诉讼请求。案件受理费2315元，由原告刘德才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月二十七日书记员  李慧芳