河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初7010号 原告（反诉被告）：安俊英，女，1983年12月13日出生，汉族，住山西省五寨县。 委托代理人：李田园，北京合弘威宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王大月，男，1987年12月3日出生，汉族，住河北省三河市。 委托代理人：王大芳，女，1981年6月25日出生，汉族，住河北省三河市。 委托代理人：许士明，河北王洪波律师事务所律师。 第三人：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧，统一社会信用代码911310823480022139A。 法定代表人：肖文瑞，总经理。 委托代理人：李扬，男，1990年3月14日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，（法务） 原告安俊英与被告王大月、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）冀1082民初9805号民事判决书。安俊英不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2020年7月21日作出（2020）冀10民终2334号裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安俊英委托代理人李田园、被告（反诉原告）王大月委托代理人王大芳、许士明到庭参加诉讼、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安俊英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除房屋买卖合同；2.请求法院判令被告给付损失赔偿金150000元；3.请求法院判令被告返还房屋给原告；4.请求法院判令被告依法将房屋恢复原状；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告与案外人三河市佰嘉房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的经过。2016年6月23日，买方与案外人三河市佰嘉房地产开发有限公司就三河市燕郊开发区燕顺北路南侧的嘉都.嘉茂苑二期54号楼2单元1302号房屋签订了房屋买卖合同。签订房屋买卖合同后，原告向案外人房地产开发商交付了全部房款，其中包括向中国工商银行廊坊燕郊支行贷款的108万元。二、案外人开发商办理房产证的法定期限是商品房交付使用之日起90日内，该房屋买卖合同没有约定办理房产证需要的具体期限。案外人佰嘉房地产公司告知原告其会在法定期限内办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的，购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案房屋为预售商品房，商品房交付使用日为2017年10月27日，可见案外人佰嘉房地产公司有在商品房交付使用日90日内（即2018年1月27日前）办妥房产证的义务。三、原被告约定给付第二笔房款时间应该准确解释为“2019年4月30日前，或佰嘉房地产公司交付使用90日内买方就应该付第二笔款”。在本案买卖合同签订前，案外人佰嘉房地产公司、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司向原被告都声称佰嘉房地产公司一般会在交付使用90天内办好房产证。合同双方对佰嘉房地产公司房产证办理时间，期限最长为交付使用日期90天的共同前提下，2018年8月18日原被告签署了本案的房屋买卖合同，约定了房屋总价120万，合同约定卖方给付房款的方式和时间为：“首付款40万，2019年4月30日前乙方的钱下来后，该房屋房本下来后，双方在办理贷款过户手续。办理贷款时，乙方再转账支付给甲方二次首付款30万，如果有余钱再给10万。”这些支付时间条款应当理解为“2019年4月30日或佰嘉房地产公司交付使用90日内买方就应该付第二笔款”；不能从表面上简单的进行解释为“无论佰嘉房地产公司办理房产证用多长时间，无论佰嘉房地产公司怎么违反《城市房地产开发经营管理条例》第33条，都要等房本下来，买方再付款”，合同的解释应当按照合同签订前后全过程中双方表达的实质完整，以此为标准，从平衡双方权利义务原则出发进行解释。四、被告拒不履行给付第二笔房款的合同义务。本案买卖合同签订后，被告给付了40万首付款后，从2018年11月底原告就开始与被告协商、催告，被告一直以案外人佰嘉房地产公司没有给原告办好房本为借口，无视合同的支付时间约定及其真实意思表示，拒绝给付余款。被告迟延履行的行为已经构成严重违约，被告的行为已经严重违反了合同法第60条规定的合同履行的公平原则、诚实信用原则。五、请求法院依据合同法第94条依法解除合同。房屋买卖合同签订的目的是收回房款，被告的违约行为导致原告无法实现收回房款的合同目的。《合同法》第九十四条第（三）（四）款，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”据此，请求人民法院依法解除买卖合同。六、本案房屋不属于房屋交易的合法标的，应当依法解除合同。根据《房地产管理法》第38条的规定，“没有取得房屋权属证书的财产是不能进行转让的。”原告经咨询律师后才得知原告在没有取得房产证前并没有权利转让给他人。因合同标的不合法，根据《合同法》第七条的规定，当事人订立履行合同应当遵守法律，行政法规。再次请求人民法院依法解除原、被告之间的房屋买卖合同。七、请求法院判令被告承担原告15万利息损失。原告2016年6月23日与中国工商银行廊坊燕郊支行的贷款合同中约定，贷款金额为108万。原告每月需还款近1万元。因被告拒不给付原告房屋余款，导致原告无力给付中国工商银行廊坊燕郊支行的贷款本息。从2017年12月起原告被迫停付，已经被工商银行多次催款。原告遭受了本不应该承受的重大经济损失和名誉损失。目前原告已经遭受了15万元左右的银行利息损失。八、请求法院判令被告返还房屋给原告、搬出房屋、恢复原状。目前房屋已经交付给被告，买方已经开始实际占有、使用该房屋。根据《合同法》第97条的规定，“合同解除后尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”请求法院判令本案合同解除后，判令被告返还房屋给原告，搬出房屋、恢复原状。九、请求法院依法将本案材料移交三河市房管局，住建局依法对第三人进行行政处罚。第三人作为专业房屋登记机构，为了经济利益，明知原告没有取得房产证，明知促成没有取得房产证的房屋买卖合同违法，仍然介绍被告与原告认识，进行居间活动，诱导原被告双方签订了本案的房屋买卖合同（预售转让合同），第三人具有重大的主观过错，对原告的损失具有不可推卸的连带责任。请求法院依法当庭对第三人进行训诫，并移交相应案卷至三河市房地产管理部门依法对第三人进行行政处罚。根据《民事诉讼法》的相应规定，特提起诉讼，恳请人民法院依法解除合同，判令被告给付损失赔偿金15万元，返还房屋给原告，将房屋恢复原状，并判令被告承担本案诉讼费。依法维护原告的合法利益。庭前会议安俊英提出起诉书中“从2017年12月起原告被迫停付，已经被工商银行多次催款”是笔误，应该是从“2018年12月起”。 王大月辩称，首先不同意原告的所有诉讼请求以及相应的事实及理由，具体理由如下：1.原被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效。被告不存在违约情形，原告无权依照《合同法》九十四条解除合同。原告认为双方签订的买卖合同标的物不合法，并援引了2007年8月30日生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条。这是对法律的误读。《城市房地产管理法》中要求未经权属登记的房屋不得转让，但并未否定未经登记的房屋买卖合同的效力，只是规定未经权属登记的房屋不得进行产权转移。2007年10月1日实施的《物权法》十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”因物权法相对于城市房地产管理法属于上位法，且是新法，根据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，可以确定双方签订的买卖合同合法有效，应当予以维护。被告自始不存在违约行为。《买卖合同》第十二条约定“首付款40万，2019年4月30日之前乙方的钱下来后，该房屋房本下来后双方再办理贷款过户手续，办理贷款时乙方再转账支付给甲方二次首付款30万元整，如果有钱再给10万。”“必要时甲方必须出面配合乙方走手续。”通过该约定可以明确：被告支付给原告第二次首付款的条件应有二：（1）该涉案房屋的产权证颁发，该条件的成就全部为原告义务。（2）双方办理贷款时被告支付给原告，该条件成就为双方义务。通过上述约定可以明确得知第二笔首付款支付的前提为涉案房屋的产权证颁发。同时原告需出面配合走手续，该配合走手续必然包括房办理产权证。但实际情况是，在双方约定的2019年4月30日前原告未能办理完毕涉案房屋的产权证，同时在经过三河市佰嘉房地产开发有限公司、三河市夏威夷房产经纪有限公司以及被告的多次催促后，仍怠于履行办理产权证义务，导致第二次首付款的支付条件不能成就。2018年9月1日前被告依约支付给了原告第一笔首付款40万元。因此可以明确原告在履行合同过程中存在根本违约行为，被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同。2.原告要求支付赔偿金15万元没有事实及法律依据。在涉案房屋过户前，偿还银行贷款是原告的义务，原告在办理银行贷款之初就应当预见自己的还款能力，而不应以出售房屋为目的购买商品房，这与我国极力倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”理念相违背。另外被告给付第二笔首付款的条件不具备，也是原告违约行为造成的，与被告无关。且原告在起诉状中称自2017年12月就已停付贷款，此时双方还未签订买卖合同，针对银行的违约行为更与被告无关。3.原告无权要求被告返还房屋。双方签订的买卖合同合法有效，且被告一直积极履行，并以中介机构在原告违约情况下催促其继续完成交易，但原告已与家人商议为由百般推脱，已经构成严重违约。并且房屋已经交付，被告按照合同约定进行了精装修。解除合同不仅违反双方约定，也不符合法律维护交易的精神。4.不同意恢复房屋原状，双方在买卖合同中约定“交房后乙方将房屋装修，费用50万元，甲方违约不卖该房屋给乙方，甲方同意赔偿50万元的装修款给乙方”、“双方确定交完首次首付款当日将房屋交给乙方。被告按照合同约定支付了首笔首付款并收取了房屋，在2018年8月28日办理了相关装修手续，与案外人签订了《房屋装修合同》，对涉案房屋进行了装修，花费金额50万元。被告自始至终都是按照合同约定履行，因原告的违约行为，反而要求被告拆除装修，恢复原状没有任何事实及法律依据。综上，原告不仅对本案被告、第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司构成严重违约，同时对案外人三河市佰嘉房地产开发有限公司、中国工商银行廊坊燕郊支行也构成了违约，望法庭查明事实，依法裁判。另外，原告即使从2018年12月开始欠付银行尾款，也不能证明其按照合同积极履行了相关义务。双方于2018年8月18日签订二手房买卖合同，并且由被告支付了40万元首付款，该40万元首付款足以支付原告欠付银行的按揭贷款数年之久，而原告在收到40万元首付款之后，仅仅四个月就停付银行贷款，显然原告没有将该40万元用于偿还银行尾款，其违约的恶意以及行为相当明显。 三河市夏威夷房产经纪有限公司未发表答辩意见。 王大月向本院提出诉讼请求，1.请求人民法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，退还申请人支付的首付款人民币400000元。2.请求人民法院判令被申请人违约，承担违责任赔偿损失500000元，并担负中介费用、评估费共计20400元整。3.本诉及反诉费用由被申请人承担。事实与理由：申请人与被申请人签订了房屋买卖合同，购买被申请人位于三河市燕郊开发区房屋。总价款120万元整。申请人依约支付了首付款40万元整并约定待涉案房屋产权证办下来后支付300000万元首付，双方办理贷款手续。同时约定合同签订后将房屋交付给申请人，并由申请人进行装修。如被申请人违约不卖涉案房屋。则赔偿申请人500000元。合同签订后申请人收到房屋进行了装修，花费金额超过50万元，2019年7月申请人得知涉案房屋可以办理产权证件。遂通过中介、同时亲自通知被申请人办理产权证，以便支付剩余首付并办理贷款及过户相关手续。但被申请人以各种理出推脱不予办理，导致申请人不能继续履行合同，也无法支付剩余首付款。因被申请人起诉申请人拒绝履行合同，已经构成实质违约，且申请人装修涉案房屋花费超过50万元。依据双方签订的《存量房屋买卖合同》第十二条约定，卖方违约需赔偿买方装修违约金500000元整。作为惩罚被申请人的违约行为，并要求其按合同第七条承担相关中介费用。另，在双方因该房屋买卖合同发生纠纷诉讼阶段，申请人得知，被申请人自买卖合同签订前就已欠付银行贷款。收取了申请人的首付款后也未用于支付银行贷款，并且由于其欠付银行还款，该涉案房屋的开发公司已经向被申请人提起诉讼。鉴于被申请人签订合同、履行合同以及诉讼过程中存在隐瞒事实、欺骗申请人、极其不诚信的恶意违约行为。希望人民法院依法裁判。维护申请人合法利益。 安俊英辩称，一、涉案房屋交易合同为设定条件的合同。答辩人安俊英于2016年6月18日从三河市佰嘉房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋价格为150多万，首付款为468436元，答辩人为购买该房屋向中国工商银行贷款银行贷款1080000元，每月房贷为5740元，由于安俊英经济条件有限，房贷压力太大，急于将涉案房屋出售，经中介三河市夏威夷房产经纪有限公司工作人员刘立国介绍和王大月于2018年8月18日签订《存量房买卖合同》，涉案房屋交易总价为120万，王大月认为涉案房屋原价150多万，现在价格120万，非常划算，鉴于答辩人急等钱用，故首付款约定为70万，但王大月表示，资金紧张，只能先付40万首付，第二笔首付大约在2019年4月30前能支付，鉴于房屋为一手房，暂未办理房产证，各方当事人经过咨询涉案房屋的房地产开发商确认2019年4月30日前能下发房本，于是在合同中约定了交易的条件，“2019年4月30日前乙方的钱下来后、该房屋房本下来后，双方再办理贷款过户手续，办理贷款时乙方再转账支付给甲方二次首付款300000元，如果有余钱再给100000元”。二、答辩人与被答辩人针对情况变化。由被答辩人继续支付第二次首付30万以供答辩人偿还银行贷款。在2019年4月30日前，答辩人发现房产证无法在条件所设定的时间下发证，于是通知被答辩人，针对发生的条件的变化，经过答辩人和被答辩人的协商，以及中介工作人员刘立国的协调，被答辩人答应如期支付第二笔首付30万，以供答辩人支付银行贷款，具体的环节还贷后再磋商，故预约了两次银行提前还款单，分别为2019年6月份和8月份，但被答辩人违反承诺拒绝支付第二笔首付款30万，最终导致房产证无法正常办理，涉案房屋无法继续交易。三、被答辩人存在违约行为。被答辩人改变意思表示的原因，有两项，一是涉案房屋价格仍然处于下降状态，二是合同中约定了50万的装修费用，如发生违约装修费50万应当赔偿。答辩人出售该房屋的目的就是及时止损，且答辩人具有足够的诚意出售该房屋，既被答辩人支付40万首次首付款的情形下，就立即将涉案房屋交易被答辩人，答辩人能承受的时间期限（经济损失）最晚到2019年4月30日房产证下发后，如超过该时间节点，答辩人无法达到合同交易的目的即及对止损，故该合同设定的条件也是为答辩人及时止损的目的而设定，该目的在合同磋商缔约阶段，答辩人已经向各方表示的清楚明确。答辩人没有违约行为，这一点在原一审判决中已经予以认定，答辩人目前因该案件影响，心理负担重，答辩人是农民工，家庭有两个孩子要抚养，原本能够实现的及时止损的目的没有实现，反而因被答辩人的违约行为增加了不必要的成本，造成了答辩人的损失，请求法庭驳回被答辩人王大月的全部诉讼请求。四、被答辩人索要的装修损失作为违约金没有事实依据。首先，被答辩人的装修并未经过答辩人的准许。其次，装修损失赔偿的前提是答辩人存在违约行为。最后，装修的费用应当以实际发生为准，不应当虚构装修的支出费用，谋取不合法的利益。 三河市夏威夷房产经纪有限公司未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月18日，在第三人的居间下，安俊英作为甲方出售人、王大月作为乙方买受人签订了《存量房买卖合同》，合同约定：安俊英出售坐落于三河市燕郊高新区房屋；成交总价为1200000元，拟定贷款500000元；首付款首次400000元（含定金50000元），乙方转账甲方；2019年4月30日前，乙方的钱下来后，该房屋房本下来后，双方再办理贷款过户手续，办理贷款时乙方再转账支付给甲方二次首付款300000元，如果有多的钱再给100000元；首次首付款当日将房屋交给乙方，交房后乙方将房屋装修，费用500000元，如甲方违约不卖该房屋给乙方，甲方同意赔偿500000元的装修款给乙方，如乙方违约不买此房，也同意赔付给甲方500000元的违约金；必要时，甲方必须出面配合乙方走手续。合同签订后，王大月向安俊英支付了第一笔首付款400000元，安俊英向王大月交付了涉案房屋。涉案房屋系安俊英于2016年6月18日从三河市佰嘉房地产开发有限公司购买，安俊英为购买该房屋向中国工商银行贷款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、双方合同不能履行是因为安俊英未按照与开发商、银行的约定偿还按揭贷款，未能取得涉案房屋的产权证。安俊英主张是王大月没有给付第二笔首付款30万元，其理由，1、按照合同约定，给付第二笔首付款的前提是“该房屋房本下来后”，给付时间是“办理贷款时”，按照交易习惯，未取得产权证，购买二手房不可能办理按揭贷款，也就是说“办理贷款时”肯定在“该房屋房本下来”之后，显然给付第二笔首付款30万元的时间是在安俊英取得产权证之后，安俊英对给付第二笔首付款30万元的时间的理解不符合合同约定，也与按揭买卖房屋的交易习惯不符，本院不予支持。2、安俊英提供了个人贷款提前还款申请表2张以及与中介刘立国的微信聊天记录，证明因为房产证下发时间过晚，王大月同意提前支付30万元首付款，进行支付住房贷款以继续履行合同，本院认为，微信聊天记录中没有王大月同意提前支付30万首付款的内容，上述证据不能证明安俊英主张的这一事实。另外，王大月于2018年给付安俊英第一笔首付款40万元，如安俊英所说从2018年12月起停付银行贷款，距其收到40万元仅四个月，这一事实说明安俊英没有履行双方合同的意愿。综上，王大月按照合同约定支付了第一笔首付款，履行了义务。安俊英没有按约定偿还银行按揭贷款，没有取得涉案房屋产权证，导致双方合同目的不能实现，安俊英违约。二、安俊英将房屋交付给王大月，合同约定王大月可以装修，王大月进行了装修，王大月提供装修的照片及部分票据。王大月主张中介费用、评估费共计20400元整。本院认定王大月的上述损失共计30万元较为合理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案因安俊英的违约行为，致使不能实现双方的合同目的，双方都要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，王大月将房屋返还给安俊英，安俊英将首付款40万元返还给王大月。因王大月没有违约，安俊英要求给付损失赔偿金15万元，本院不予维护。因涉案房屋进行了装修，恢复原状将造成不必要的损失，对安俊英的该项诉讼请求不予维护。因安俊英违约，安俊英应当承担违约责任，合同约定的装修损失50万元过高，本院按照王大月损失30万元，认定安俊英向王大月支付违约金39万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除安俊英与王大月签订的《存量房屋买卖合同》。 二、王大月于本判决生效后十日内将坐落于三河市燕郊高新区房屋返还安俊英。 三、驳回安俊英的其他诉讼请求。 四、安俊英于本判决生效后十日内返还王大月购房款40万元。 五、安俊英于本判决生效后十日内支付给王大月违约金39万元。 六、驳回王大月的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3300元，由原告安俊英负担（已预交），反诉案件受理费12800元，由反诉原告王大月负担2176元，由反诉被告安俊英负担10624元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  周四平 人民陪审员  李振东 人民陪审员  李海涛 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  王 慧