西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初4146号原告：张胜荣，男，xxxx年x月x日出生，x族，住西安市雁塔区，公民身份号码：xxxxxxxxxxx********。委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所律师。被告：刘伟，男，xxxx年xx月x日出生，汉族，住湖北省xxxxxxxxxxxxxx，公民身份号码：xxxxxxxxxxxx********。原告张胜荣诉被告刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜荣的委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼，被告刘伟经本院依法传唤，未出庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张胜荣诉称，2015年8月3日，原告与被告签订《西安市房屋租赁合同》，合同约定原告出租其“XX城XX号”房屋给被告（被告经营商铺为“湘湘部落”），出租面积285.2平方米，2019年3月11日，经双方一致确认，被告欠原告（XX城XX号）商铺租金2018年5月-12月合计155020元，2019年3月15日先付5万元，2019年3月3日再付5万元，其余2019年4月30日付清。如不还清，则合同终止，按原房租合同承担违约责任，同时承诺搬离房屋，不影响原告另行租赁，否则继续承担合同终止后该房屋的租金。被告于2019年3月22日支付5万元，3月23日支付2万元后再未付款，尚欠款85020元，但被告一直在经营拒不搬离。后续租金按70元／平方米标准计算，自2019年1月暂计算至11月，被告应付租金为219604元。合计304624元。经原告多次催要均未果，被告拖欠租金且拒不搬离已构成根本违约，原告请求被告支付租金，按照银行同期贷款利率支付逾期利息并按照合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益，故请求依法判令：1、被告向原告支付租金计算至2019年11月共计304624元；2、被告逾期支付租金的利息损失，按照银行同期贷款利率暂计算至2019年11月21日共计8791.75元，实际计算至被告付清租金之日止；3、被告承担逾期支付租金的违约金479136元（暂计算两年租金）。4、本案诉讼费用由被告承担。被告刘伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年8月3日，原告张胜荣(甲方、出租方)与被告刘伟（乙方、承租方）签订了《西安市房屋租赁合同》约定，甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋；第二条1、甲方出租给乙方的房屋位于正大缤纷城，门牌号为10224；2、出租房屋建筑面积共285.2平方米；第四条2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；第五条1、该房屋每月租金为第一年130元／平方米，自第二年起，月租金在上一年度月租金的基础上递增10%；第九条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计一个月以上；第十二条1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租累计一个月以上的。2019年3月11日，被告刘伟出具书面说明内容为：“本人刘伟，因特殊原因暂欠张胜荣（XX城XX号）商铺租金2018年5月-12月合计￥155020元。2019年3月15号先付50000元正，2019年3月30号在付伍万，其于2019年4月30号付清，特此证明。房租期限2018年5月-12月，如还不清，则合同终止。按原房租合同承担违约责任。同时我承诺立即搬离房屋，不影响张胜荣另行租赁。否则继续承担合同终止后该房屋的租金”。2019年3月22日，被告刘伟向原告张胜荣银行转账50000元，2019年3月23日，被告刘伟向原告张胜荣银行转账20000元。被告已于2019年12月底搬离涉案房屋。原告诉称，本案租赁合同原系郭龙向原告租赁而签订，后刘伟于2015年8月3日向原告承租该房屋，原告与刘伟的租赁合同并未重新签订，双方一致认可后在签字页确定。庭审中，原告提交拍摄于2019年11月20日的涉案房屋状态照片、美团APP“湘湘部落”店铺及营业执照、西安市高新区雅阁湘菜馆工商信息资料，证明“湘湘部落”店铺系刘伟租赁的涉案房屋，截止2019年11月20日，被告仍在占有、使用涉案房屋。另查，刘伟所经营的西安市高新区雅阁湘菜馆，登记经营场所为西安市高新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号。以上事实，有当事人陈述、《西安市房屋租赁合同》、书面材料、银行账户交易明细、照片等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告张胜荣与被告刘伟签订的《西安市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因被告未到庭，亦未在举证期限内提交证据，视为其放弃举证权利。根据原告陈述及所提交的《西安市房屋租赁合同》、书面材料、银行账户交易明细、照片等证据，被告未按期支付剩余租金，应予支付。被告于2019年12月底搬离，原告诉请被告支付涉案房屋租金算至2019年11月，符合事实及法律依据，应予支持。涉案房屋租金按照合同约定为第一年130元／平方米，自第二年起，月租金在上一年度月租金的基础上递增10%，现原告诉请按每平方米70元计算2019年房屋租金，未超出合同约定，应予支持。2018年被告在其手写材料中确认欠付2018年5月至12月租金为155020元，因被告已于2019年3月22日、2019年3月23日分别支付5万元、2万元，共计7万元租金，故2018年5月至12月被告欠付原告租金为85020元。2019年1月至2019年11月期间的房屋租金为70元／平方米×285.2平方米×11月共计219604元。以上欠付租金共计304624元，被告应予支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因原、被告签订的《西安市房屋租赁合同》第十二条的约定过高，且原告亦未举证证明其损失情况，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于违约金一项，本院酌情认定为35000元。对于原告诉请的判令被告逾期支付租金的利息损失，按照银行同期贷款利率暂计算至2019年11月21日共计8791.75元，实际计算至被告付清租金之日止，因已判令被告支付原告违约金35000元，已足以弥补原告损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付欠付房租304624元。二、被告刘伟于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付违约金35000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张胜荣其余诉讼请求。本案案件受理费11726元，由被告刘伟承担6400元，由原告张胜荣承担5326元。公告费260元，由被告刘伟承担。上述费用因原告已预交，故被告将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 刘 静审判员 童晶晶审判员 杨 博二〇二〇年九月二十八日书记员 徐 楠打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1