上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初423号原告(反诉被告)：姚江，男，1996年12月12日出生，汉族，户籍地重庆市。被告(反诉原告)：上海艾卯实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘**，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马龙。原告姚江与被告上海艾卯实业有限公司及反诉原告上海艾卯实业有限公司与反诉被告姚江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚江及其委托诉讼代理人朱俊杰(后撤销委托)，被告(反诉原告)上海艾卯实业有限公司(以下简称“艾卯公司”)的委托诉讼代理人马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚江提出诉讼请求：1.确认原告于2019年11月23日解除了与被告签订的《租赁合同》；2.被告向原告返还已经支付的3个月的租金人民币54000元(以下币种均为人民币)、押金54000元、装修设计费30000元、消防费用15000元，共计153000元；3.被告向原告支付赔偿金210617.4元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告承租被告坐落在上海市普陀区昌化路了745号房屋三层的部分区域(以下简称“系争房屋”)，作为原告经营“重庆小面“餐厅的场所，租赁期限自2019年4月17日至2024年4月16日止，每月租金为18000元，被告应于2019年4月28日向原告交付系争房屋。合同签订后，原告按照合同约定，向被告指定的银行账户支付了三个月租金54000元、押金54000元、装修设计费30000元以及办理消防的费用15000元，共计153,000元。原告按约履行合同义务，被告未能交付系争房屋，直到2019年5月15日才向原告交付系争房屋，且被告未按照合同的约定对系争房屋进行装修设计，不具备经营“重庆小面”的合同目的。原告多次催讨，被告始终未如约履行。2019年11月23日，原告向被告注册地址送达律师函，并通过微信的形式向原告工作人员发送了律师函，要求解除《租赁合同》并赔偿被告损失，但被告均未理会，故诉至法院请求判如所请。被告上海艾卯实业有限公司辩称，第一，原告应于2019年9月6日向被告支付2019年9月16日至2019年12月15日期间的租金，但经被告多次催告，原告仍未支付。针对原告根本违约的行为，被告于2019年10月20日向原告发函，要求原告于2019年10月25日前支付租金及滞纳金，因原告并未履行，被告于2019年10月31日向原告发送合同解除函，故双方的租赁合同应于2019年10月31日解除。第二，根据合同约定，由于门店在装修工程进度上提前或推后的，被告与原告应根据实际情况调整交付日的实际日期；且原告与被告办理交接手续时，原告也未提出异议。第三，被告负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，合同期限届满或其他任何原因导致合同终止的，装修设计费均不予退还。被告的装修内容包含基础隔断、水电到户、排风到户、空调。合同签订后，系争房屋早已交付，原告也进行了正常营业，故原告无权要求返还已经支付的租金、押金、装修设计费、消防费用。第四，由于原告未按约支付租金，被告有权原告不退还原告缴纳的租赁押金。第五，系争房屋已经通过消防验收，原告也进行了正常营业，被告没有任何违约行为，而因原告违约，被告无需支付任何赔偿金。故不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告艾卯公司向我院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同于2019年10月31日实际解除；2.反诉被告向反诉原告支付2019年9月16日至2019年10月31日期间的租金27600元；3.反诉被告向反诉原告支付2019年11月1日至实际搬离日即2020年4月26日期间的房屋占用费，参照月租金18000元的标准；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金54000元，该费用从反诉被告已交的押金中抵扣；5.判令反诉被告承担本案全部的诉讼费用，律师费及公告费用等。反诉被告姚江辩称，第一，反诉原告始终无法满足开业条件；反诉原告交付系争房屋时，系争房屋内脏乱不堪，砖头、水泥、木板等建筑用品胡乱堆砌，完全不具备经营餐厅的条件，不符合租赁合同的目的。因反诉原告承诺会尽快将房屋装修完毕，使房屋达到开业标准，反诉被告便于2019年5月16日在交接单上签字确认，之后，反诉原告仍无法确定开业日期。第二，反诉被告提供的系争房屋中，厨房使用的植物油燃料，不符合监管要求。植物油燃料存在极大的安全隐患，对此监管部门多次上门要求改正但反诉原告始终未加以改正。第三，反诉原告曾告知反诉被告系争房屋所在楼层均为对外经营堂食的餐厅，而且，因该楼层没有装修完毕，没有人流量，与反诉原告陈述不符。第四，反诉被告已于2019年11月23日送达给反诉原告的函件中，明确要求解除合同，并通知反诉原告接收房屋，但反诉原告未予理睬，反诉原告应当对2019年11月23日之后的房屋占用情况承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年，艾卯公司作为甲方(出租方)与姚江作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市昌化路XXX号三层一部分；门店内的经营项目为重庆小面；租赁期限为5年，租赁期限自2019年4月17日起至2024年4月16日止；双方预计于2019年4月28日交接门店，甲、乙双方在交接时应按实填写门店相关物品交接(既交房确认)清单(附件二)，双方按该交接清单上签字确认之时即视为甲方已完成向乙方支付的义务；若由于门店在装修工程进度上的提前或者推后，甲、乙双方应根据实际情况调整交付日的实际日期；乙方确认已于本合同签订之日起对相关物品现状质量及周围环境进行详细的勘察检验，乙方一旦在交接清单上签字，即视为对相关物品完好性、功能性、周遭环境等予以确认且不存在任何异议，之后不得再提出任何异议。租金每月18000元(包含物业管理费3000元每月)，押三个月付三个月，后续每三个月支付一次；三个月押金，租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还，不计利息；装修设计费，甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，乙方一次性支付给甲方3万元作为装修设计费，租赁期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予返还。乙方应根据本合同之规定按时足额向甲方支付相关费用，每逾期一天，应按未付费用的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同，已收取的全部费用不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于当月2个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；乙方应于合同终止之日，向甲方返还门店及其范围内所有相关物品，未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当时的5倍日租金向甲方支付占用用期间的使用费。逾期超过十天，甲方有权对门店采取包括停水、停电、关闭营业场所等在内的一切措施，门店遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；补充条款约定1.装修包含基础隔断，水电到户，排风到户，空调(乙方支付给甲方的空调电费按照租赁面积计算)；2.免租期一个月(2019年4月28日至2019年5月28日)。2019年4月17日，姚江向艾卯公司转账3个月的租金和押金共计108000元。2019年4月15日，姚江向艾卯公司转账30000元装修设计费。2019年6月7日，姚江向案外人黄振转账15000元消防费用(艾卯公司确认仅收到10000元)。2019年5月16日，艾卯公司与姚江签订《门店相关物品交接(既交房确认)清单》(附件二)，载明项目为：结构墙2、隔断墙1,天花顶面铝扣板无，地面防滑地砖无，门自供、窗户自供。后姚江为系争房屋经营购置了相应物品、设备，聘用员工，并进行了部分装修。2019年10月20日，艾卯公司通过微信向姚江发送通知函，要求姚江于2019年10月25日前一次性支付拖欠2019年9月16日至2019年12月15日的租金54000元以及滞纳金2430元，若未履行，艾卯公司可以断水断电，行使单方解除权要求办理租赁门店。姚江表示收到。2019年9月30日，上海市普陀区知渝餐饮服务部在系争房屋处办理了营业执照，经营者为姚江，类型为个体工商户，经营场所为上海市普陀区昌化路********。同日该上海市普陀区知渝餐饮服务部在系争房屋处办理了食品经营许可证，法定代表人(负责人)为姚江。2019年11月22日，姚江向艾卯公司《律师函》，表示解除双方《租赁合同》并要求艾卯公司承担违约责任。该《律师函》未能送达已退回。2020年4月26日，姚江搬离系争房屋。反诉查明事实同本诉。审理中，关于实际损失，姚江提供了在接收系争房屋后购置厨房杂件、陶瓷餐具、沙发、摄像头、工作服、招牌等的凭证，以及另行支付的装饰款项、为员工租住房屋的凭证若干。关于系争房屋经营情况，艾卯公司提供了姚江经营的系争房屋于2019年10月的外卖单据若干。姚江表示仅为试营业阶段，单据是自己刷单，上面的手机号也是姚江自己的手机号。关于系争房屋交接，姚江陈述，系艾卯公司要求必须签订房屋交接单才让搬走物品。为此还报警了。艾卯公司称，确实要求姚江签署交房确认单，需要原告注销营业执照，是姚江找的购买设备的人没有联系艾卯公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，姚江、艾卯公司双方均有解除《租赁合同》之意思表示，双方签订的《租赁合同》已经解除。关于《租赁合同》解除的时间与责任，双方在庭审中进行了充分的阐述并进行了相应的举证，因双方签订的《租赁合同》仅预计门店交接日为2019年4月28日，明确约定系争房屋的交付时间会根据实际情况调整，而姚江与艾卯公司于2019年5月16日就系争房屋签署了门店相关物品交接清单，姚江入驻系争房屋并进行了相应的装修、营业执照的申报工作，应当视为对系争房屋的接收，对艾卯公司交付房屋的确认，并于之后在系争房屋处办理了营业执照和食品经营许可证，开始了试营业，故对于姚江认为艾卯公司未按照约定进行装修设计、未达到经营条件的意见，本院难以采纳，姚江在接收系争房屋之后未能按约定支付相应的租金，构成违约，姚江应就合同解除承担主要责任。艾卯公司以2019年10月31日送达告知函之日解除双方的《租赁合同》并无不妥，本院予以支持。然艾卯公司交付系争房屋所在楼层的整体装修时间以及广场整体开业时间均晚于系争房屋交付时间，系争房屋的餐饮经营会受到周围环境的施工一定程度的影响，故艾卯公司应当对《租赁合同》承担一定的责任。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告接收并使用系争房屋，本院对原告要求返还租金54000元和装修设计费30000元的诉请，难以支持，原告应当继续支付2019年9月16日至2019年10月31日的租金。关于原告支付给案外人的消防费用15000元，艾卯公司仅确认收到10000元，结合之后的消防验收、营业证照等办理情况，原告要求艾卯公司返还的意见，缺乏事实依据，本院难以支持。双方已于2020年4月26日对系争房屋进行交接，关于合同解除之后的房屋占有使用费部分，本院综合合同约定赋予艾卯公司处置系争房屋内遗留物品的权利、双方的过错程度、系争房屋的空置情况、现场环境情况、双方沟通情况，结合双方在法院释明交接房屋后原告仍设置了房屋交接的障碍从而引发争议等因素综合考虑，对姚江应当承担的房屋占有使用费予以酌定为18000元。关于艾卯公司主张姚江承担的违约金，考虑到双方过错程度以及实际损失等因素，本院不再予以支持。关于押金54000元，艾卯公司应当在所有费用结清之后返还姚江。关于原告主张赔偿金部分，因原告对合同解除承担主要责任，本院对原告该部分的损失主张难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姚江与被告(反诉原告)上海艾卯公司实业有限公司就上海市昌化路XXX号房屋三层的部分区域于2019年4月签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；二、反诉被告姚江应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海艾卯公司实业有限公司2019年9月16日至2019年10月31日的房屋租金，按照每月人民币18000元计算；三、反诉被告姚江应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海艾卯公司实业有限公司2019年11月1日至2020年4月26日的房屋占有使用费人民币18000元；四、被告(反诉原告)上海艾卯公司实业有限公司应于原告(反诉被告)姚江履行完毕本判决主文第二、三、四项付款义务当日向原告(反诉被告)姚江返还押金人民币54000元；五、对原告姚江的其余诉讼请求，不予支持；六、对反诉原告上海艾卯公司实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币5261元，由原告姚江负担人民币4261元，被告上海艾卯公司实业有限公司负担人民币1000元。本案反诉受理费人民币1802元，由反诉原告上海艾卯公司实业有限公司负担1352元，反诉被告姚江负担人民币450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 盈人民陪审员 陈 娟人民陪审员 刘晓静二〇二〇年九月二十八日书 记 员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。