河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3030号上诉人（一审原告）：郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司（下称惠尔嘉信阳分公司），住所地：信阳市民权路与新华路交汇处。法定代表人：莫明，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫明顺、张韦韦，该公司员工。被上诉人（一审被告）：林正义，男，1974年8月12日出生，汉族，住福建省连江县。上诉人惠尔嘉信阳分公司因与被上诉人林正义租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人惠尔嘉信阳分公司的委托诉讼代理人莫明顺、张韦韦，被上诉人林正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠尔嘉信阳分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：一、一审认定2019年10月21日解除合同错误。双方签订的租赁合同明确约定了提前终止合同承担的法律责任，即承租期未满，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，赔付对方损失后，经协商签订终止合同协议书，在终止协议生效前，承租经营合同仍然有效。本案中，双方虽然于2019年11月6日签订了撤场协议，但并不是同意终止原合同，只是一种物品的交接，至今该房屋还在空着。上诉人认为解除原合同日期应当是法院判决之日起解除，而不是以撤场协议来确定解除日期。二、合同中约定的装修租赁期90日不应当免除。双方签订合同约定装修期90天不计入租金，是基于被上诉人全部履行租赁协议的情况下，而被上诉人租赁未到期私自解除合同存在违约，没有完全履行该合同，是不能免除90天装修租赁费的，一审法院没有支持错误。三、租赁押金5万元不应当折抵租金。合同明确约定被上诉人向上诉人交纳5万元承租保证金，合同到期后上诉人无息退给被上诉人。合同未到期被上诉人擅自解除合同保证金不予退还，一审法院没有按照合同约定判决，把保证金5万元进行折抵被上诉人应向上诉人支付的租金错误，二审法院应予调整。四、一审判决支持延迟支付租赁期间的违约金过低。合同约定逾期缴纳租金的违约滞纳金为1%，虽然高于国家的违约金标准，起诉时上诉人也进行了一定的调整，但法院应当采用违约金相对最高的违约金为宜，而不是采用银行间同行拆借中心公布的利率计算。该判决有失公允，应采用借款利率不低于逾期支付租金金额的2分违约责任支付逾期滞纳金。林正义辩称，违约金确实无力承担，现在经济困难，亏了一百多万元，我要求与对方协商解决。惠尔嘉信阳分公司向一审法院起诉请求：解除双方2018年6月5日签订的租赁合同，被告支付租赁费和违约金130万元。一审法院经审理查明，2018年6月5日原告郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司（甲方）与被告林正义（乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同约定：“1、甲方出租、乙方承租的经营场地位于信阳市××东路与民权路交叉口惠××商业广场××层原万家易购超市区域，建筑面积约为1800平方米。2、租赁期限为5年，即自2018年6月10日起至2023年6月9日止；免租装修筹备期为不超过90天，起租日最迟不超过2018年9月10日（具体以90天内实际开业日期为准），免租筹备期内，乙方仅被免除缴纳租金的义务，但乙方须严格履行其在本合同项下其他一切义务。3、该房屋合同期内初始租金为人民币800000元，以先交租金后使用为基本原则，租金每半年支付一次，每次支付人民币400000元。2018年6月10日-2020年9月9日每年租金为人民币800000元。6、乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳承租保证金人民币5000元。11、违约责任：若乙方超过规定日期缴纳租金，乙方自愿按日向甲方缴纳应交租金总额1%的滞纳金。”2019年10月21日原、被告双方签订《撤场协议》，协议中约定：“双方于2018年6月5日签订的场地租赁合同，乙方现在要求解除租赁协议，自愿提前撤出，按照租赁协议要求把自己的物品搬离租赁房屋，不得改变原有房屋结构和损害房屋。因违约给甲方造成的损失和拖欠的房租按照租赁协议双方友好协商或诉讼解决，目前乙方先把自己物品搬出（搬离日期以乙方实际交付为准）。”2019年11月6日原、被告双方交接房屋，被告撤场。另查明，被告已向原告交纳房租42万元及押金5万元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告惠尔嘉信阳分公司与被告林正义签订的《场地租赁合同》及《撤场协议》基于当事人真实意思表示，合法有效，予以采信。根据撤场协议中的约定“乙方要求解除租赁协议，自愿提前撤出”被告于2019年11月6日撤场，双方办理了交接手续，租赁合同已实际解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求不再处理。根据双方对租金的约定，2018年6月10日-2020年9月9日每年租金为800000元，且有90天的免租期，免租期内被告免除缴纳房租的义务，故自实际起租日2018年9月10日起至合同实际解除之日2019年11月6日止产生的租金应为93.33万元，被告已经交纳租金及押金47万元，还应向原告支付租金93.33万元－47万元＝46.33万元。原、被告双方对滞纳金的约定即为违约责任，但原告请求的违约金数额过高，应予以调整，结合本案实际情况，应从2019年4月7日起至拖欠房租支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算违约金为宜。被告林正义不到庭、不应诉，应对其怠于行使诉讼权利的行为承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，缺席判决：一、被告林正义应于本判决生效后十日之内一次性支付原告郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司租赁费46.33万元及违约金（自2019年4月7日起至房租付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算）。二、驳回原告郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费16500元，减半收取8250，由原告郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司与被告林正义各自承担4125元。本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点为：1、一审对解除合同日期认定是否有误；2、合同约定装修租赁期的租赁费是否予以免除；3、租赁押金是否应当折抵租金；4、延迟支付租金的违约金是否过低。关于一审对解除合同日期认定是否有误问题，双方于2019年10月21日签订《撤场协议》，是双方达成的合意，表明双方签订的租赁合同不再继续履行，且该协议签订后，双方于2019年11月6日对租赁房屋进行了交接，被上诉人林正义正式撤场。双方已协议解除了《场地租赁合同》，一审认定2019年11月6日为解除合同之日并无不当。上诉人惠尔嘉信阳分公司主张解除合同日应为一审法院判决解除日的上诉理由不成立。关于合同约定装修期间的租赁费应否予以免除问题，案涉《场地租赁合同》约定90天装修期免交租赁费是不变期，无论合同正常履行，还是提前解除合同，该约定装修期的租赁费均应予免除。现双方协商一致提前解除了《场地租赁合同》，故合同约定90天装修期的租赁费不应计算，一审判决正确。惠尔嘉信阳分公司该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于租赁押金是否应当折抵租金问题，出租人收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用租赁房屋过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应当退还。但延迟支付违约金的基数，应当按实际拖欠租金的数额计算，一审判决将拖欠租金数额扣除押金后，计算延迟支付租金违约金明显不妥，应予纠正。关于延迟支付租金的违约金酌定是否过低问题，《合同法》对于违约金数额确定的原则为：“有约定从约定，无约定以实际损失计算；违约金过高，应予以调整”。因双方约定的违约金计算标准为按日缴纳应交租金总额的1%，明显过高，故应当依法对违约金的计算标准予以调整。司法实践，违约金应当以实际损失为基础，以不超过造成损失的30%计算。而上诉人惠尔嘉信阳分公司没有提供违约金损失的具体数额，根据公平原则和诚实信用原则，可参照民间借贷利率的保护上限即年利率24%予以保护。一审判决按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算违约金不能弥补守约方的损失，应予调整。上诉人惠尔嘉信阳分公司关于一审酌定违约金过低的上诉理由成立。综上所述，惠尔嘉信阳分公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决无误部分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1053号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、变更信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1053号民事判决第一项为：被上诉人林正义于本判决生效后十日内一次性支付上诉人郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司租赁费46.33万元及违约金（违约金以51.33万元为基数，自2019年4月7日起至房租付清之日止按年利率24%计算）。二审案件受理费16500元，上诉人郑州惠尔嘉商贸有限公司信阳分公司负担13000元，被上诉人林正义负担3500元。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  吴 斌审判员  张 伟二〇二〇年九月七日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇