陕西省西安市长安区人民法院民事判决书   (2020)陕0116民初8330号    原告：白春会，女，1986年10月8日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。  委托诉讼代理人：黄世岭，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。  被告：刘烨，女，1989年7月15日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。  委托诉讼代理人：刘铁锁，（被告父亲），男，1964年11月4日出生，汉族，住陕西省佳县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。  委托诉讼代理人：钞佐星，陕西正北律师事务所律师。  原告白春会与被告刘烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告白春会及委托诉讼代理人黄世岭，被告刘烨委托诉讼代理人刘铁锁、钞佐星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  白春会向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失31.05万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月22日，原告为子女上学，与被告签订《西安市XX房XX居间合同》，购买被告名下位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室XX房，被告承诺该房屋的学位并未使用。2020年6月，原告子女达到入学年龄，在办理入学时被告知上述学位已经被韩安平使用，原告认为被告隐瞒学位已经使用的行为致使合同中关于学位使用的合同目的无法实现，应当向原告进行赔偿，故诉至法院。  刘烨辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告起诉超过法定诉讼时效，应依法驳回诉讼请求。双方于2017年3月23日签订合同，房屋已移交过户，原告从合同签订之日起即开始计算合同请求权或诉讼时效，原告现在起诉超过法定诉期。原告依据合同补充约定起诉，但此约定并非合同主义务条款，只是对所售房屋使用情况的描述，并非是被告对附带学籍的保证。二、原告有意篡改合同中 "补充约定"条款的内容和表述，其主张违背事实、不合法理，不应得到法律支持。1.签合同时，原告只问及被告的子女是否在高新国际学校上过学，被告如实陈述自己的孩子从未在高新国际学校上过学，于是，便在合同中备注："卖方承诺本人的子女未使用过高新国际上学指标"。被告承诺真实有效。至于其他人是否占用过上学指标，被告概不知情，更没有保证。原告不能对合同作出任意扩大解释，扩大责任范围。原告将合同内容恶意篡改，本质是对涉案事实的歪曲和对法律的不尊重。2.原告主张赔偿损失30万元没有法律依据。退一步讲，即使被告有什么隐瞒过失行为，原告的合同权利也只是解除合同并主张10%的违约金，而不是赔偿损失。被告只是卖房，没有附加房屋以外的任何条件，房款中未包含学位价。现在房价猛涨，原告认为少挣了30万元的学籍差价而要求被告赔偿，这是彻头彻尾的恶告。三、原告购买涉案房屋的目的无论是否单纯为了高新国际上学指标，都应自行对有关政策的出台和变化、指标的规定和使用情况进行实际的调查了解，由于政策性的原因、开发商的原因、原告自身的过错等导致对房屋是否有上学指标的误判，其责任后果理应自行承担。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》没有附带上学指标的内容，开发商也从未告知被告所购房屋附带上学指标，被告不存在主观故意隐瞒别人占用上学指标的可能。房屋是否应当附带学籍，并无法律规定，更无有效的政策支持，原告主张与政府规定背道而驰。西安市住房保障和房屋管理局、教育局、工商局曾于2018年9月7日出台《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》明确规定："购房人所购商品房相对应的学区XX学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。"被告从未作过房屋有上学指标的宣传和承诺，房屋价格并不包含有上学指标的费用或指标市场价值部分，原告用自己过失来追责被告，完全违法悖理。  庭审中，原告提交《西安市XX房XX居间合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、定金收条、转账凭证等用于证明原、被告就涉案房屋达成了合意并签订了买卖合同，合同目的包含房屋买卖以及学位的使用，原告按约支付了房屋及学位款项，双方也完成了房屋的过户，被告承诺没有使用过房屋项下的学位。被告质证不认可，被告称合同载明房屋交易价格为净房价并不包含学位款项。被告承诺本人子女并未使用房屋上学指标，并没有承诺该房屋项下有学位指标。被告称其从未使用学位指标。亦不清楚学位指标情况，更无隐瞒学位指标过错。原告提交房地产评估报告一份，证明房屋价值为88.95万元，学位价值为31.05万元。被告质证不予认可，被告认为评估报告系原告自行委托所做的贷款评估，并不符合房屋精准的实际市场价格，且原告因签订涉案合同已经大大的盈利，盈利金额高达一倍，并无损失存在。原告提交电话录音一份，用于证明原告在使用学位时被告知涉案房屋项下的学位已经被他人使用，双方关于学位使用的合同目的无法实现，被告应当退还该部分款项。被告质证不予认可，被告称合同目的不包含学位使用情况，不同意赔偿原告损失。  被告提交《商品房买卖合同》用于证明开发商在合同中没有明示、告知被告所购房产附带上学指标，被告无权超越该合同给原告作出其他有关上学指标的承诺。原告质证不认可，原告称被告购买的房屋学位指标已被他人使用，被告有隐瞒的过错。被告提交《西安市XX房XX居间合同》，用于证明被告只承诺本人子女未使用过上学指标，被告没有隐瞒，没有违约，而且签约前被告已将房产所有相关资料全部提交原告审核，房价不包含上学指标部分。原告起诉已过时效。原告不认可证明目的，原告称其购房的重要目的实为学位使用，而被告作为出售方，享有全部知情权却故意隐瞒造成现状，应承担损失。原告称在2020年6月为孩子报名时方才被告知学位使用的情况，其起诉并未超过诉讼时效。被告提交西安市住房管理局、教育局、工商局印发文件，用于证明上学指标取决于政策，开发商或产权出售人无权承诺。原告不认可证明目的，称政策出台晚于双方交易，不应作为裁判依据，即使关于学位的约定属无效约定，原告对学位部分的款项也应予以返还。被告提交高新国际学校2017年招生通知，用于证明原告未尽心调查，产生的后果理应自行承担。原告质证不认可。  本院经审理认定事实如下：2007年11月20日，西安高科（集团）新西部实业发展公司（出卖人）与刘烨（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由出卖人向刘烨出售位于西安高新区XX园XX区XX号楼XX单元XX号房屋，合同签订后，被告依约支付合同款，并于2010年9月2日取得该房屋所有权。  2017年3月23日，原告白春会（乙方：房屋买受人）与被告刘烨（甲方：房屋出卖人）、西安金爵居上房地产代理有限公司（丙方：居间方）签订《西安市XX房XX居间合同》，载明："一、房屋基本情况：房屋坐落于高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室。房屋建筑面积126.56平方米。房屋所有权证号105XXXXXXX-2-12-3401。房屋用途为住宅。二、交易价格（一）该房屋交易价格为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（￥1200000元）。其中购房定金为人民币肆万元整（￥40000元）于2017年3月22日前已由乙方实际支付给甲方。（二）上述交易价格为净房价......八、补充约定：卖方承诺本人子女未使用过高新国际上学指标。"合同签订后，原告向被告支付合同款，被告向原告交付房屋，原告现已取得该房屋所有权。被告刘烨及其子女从未使用高新国际学校指标。  2017年3月24日，原告委托西安通益房地产评估测绘咨询有限公司就涉案房屋抵押价值评估。2017年3月28日，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司作出《房地产抵押估价报告》载明：估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价结果为估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料及影响估价对象诸因素的基础上进行了判断、测算，最终确定估价对象在价值时点假设未设立法定优先受偿权利下的价值为人民币88.95万元，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为人民币零元，抵押评估价值为人民币88.95万元（大写人民币捌拾捌万玖仟伍佰元整），评估单价7028元/平方米。本价值包含其分摊的土地使用权价值及装修价值。扣除装修价值人民币2.5万元后，该估价对象扣除装修后房地产抵押价值为人民币86.45万元（大写人民币捌拾陆万肆仟伍佰元整）。  上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《西安市XX房XX居间合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、《房地产抵押评估报告》等在卷佐证。  本院认为, 根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。原告称其于2020年6月为孩子报名时才得知学位指标被占用，遂于2020年8月提起诉讼，被告刘烨提出诉讼时效抗辩，但未向本院提供证据证明本案已过诉讼时效，故对该抗辩意见，本院不予采纳。  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，承担不利的后果。原告白春会以被告刘烨隐瞒学位使用情况，违反合同约定，致使无法实现合同重要目的，而给原告造成经济损失，主张赔偿31.05万元。被告不予认可，称其承诺本人及子女从未使用上学指标符合事实，符合合同约定，但其未向原告承诺房屋项下含有上学指标，更无隐瞒学位指标情况，房屋买卖合同目的并不包含学位使用，房屋交易价为净房价。被告认为原告因房屋买卖已经盈利并无亏损，不同意赔偿原告损失。综合本案证据，原告不能证明其主张，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。  依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：  驳回原告白春会的诉讼请求。  案件受理费5957元，减半收取计2978.50元，由白春会负担。  如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员  贺菲菲 二〇二〇年九月十日 书 记 员 肖  晨 6