贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2768号原告：柯昌豪，男，1991年9月23日生，汉族，住贵州省黔西县。原告：秦榕，女，1994年10月4日生，汉族，住贵州省晴隆县。委托诉讼代理人：柯昌豪，男，与原告系夫妻关系，代理权限为特别授权代理。被告：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**，统一社会信用代码:91520181080675699E。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行，住所，住所地贵州省清镇市马上到公路港****社会信用代码：9152018177056614X5。负责人：冯伟。委托诉讼代理人：邓海生，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：漆虎，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。原告柯昌豪、秦榕与被告清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开公司）、第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行（以下简称清镇农商行巢凤支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦榕委托诉讼代理人即原告柯昌豪，被告和盛房开公司的委托诉讼代理人郭婷婷，第三人清镇农商行巢凤支行委托诉讼代理人邓海生、漆虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柯昌豪、秦榕向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与清镇农商行巢凤支行于2018年6月11日签订的《个人借款合同》《抵押合同》；三、判决由被告直接向清镇农商行巢凤支行偿还剩余贷款493194.5元及利息、提前偿还贷款产生的违约金（以银行提供相关违约金额为准）；四、判决被告立即退还原告已支付的购房款首付款及维修基金243364元，且按照中国人民银行同期贷款基准利率偿还原告资金占用利息，暂计算至2020年7月22日为26972.84元；五、判决被告立即偿还原告贷款所支付的本金与利息95129.8元（截止到2020年7月22日），且按照中国人民银行同期贷款利率支付该款项所产生的利息4966.94元；六、判决被告支付原告逾期交房违约金7733.64元；七、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月16日，原被告就位于清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）第1栋1单元24层1号房的买卖事宜，签订商品房买卖合同，约定该房建筑面积131.55平方米，其中套内建筑面积101.74平方米，单价为7452.33元／平方米，交房日期为2019年9月30日前，因买受人原因未能按期交付房屋的，买受人退房的，应当通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告交付首期购房款228200元。并就案涉房屋在贵阳市预售合同登记备案。2018年6月11日，原告与第三人签订《个人借款合同》，约定原告向第三人贷款530000元支付被告房款；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；自起息日起如遇国家利率变动，则由乙方按照中国人民银行的规定做调整，无须另签订合同或经甲方同意，提前还款“1.提前还息时，只需要提前30日通知乙方；2.甲方提前还本时，经乙方同意，可提前偿还全部本金”。2018年6月20日至2020年4月20日，原告共向第三人支付贷款利息51638.83元。基于上述事实，原告认为，被告逾期7个月有余尚未交房的行为已构成根本违约，依据法律的规定及合同的约定，合同应解除，被告应承担退房款、赔偿银行利息、违约金损失、支付逾期交房违约金等违约责任。案涉商品房买卖合同系格式合同，其中逾期交房违约金条款当属格式条款，有失公平，且排除、限制买受人主要权利，故不产生法律效力，逾期交房的违约金应按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金。第三人与本案的审理结果具有法律上的利害关系，依法应参加诉讼。被告和盛房开公司辩称，第一，原告要求解除《商品房买卖合同》的条件未成就，原告尚无解除权。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告在工程建设过程中出现了楼盘地基地质等问题，被告的销售中心第一时间将该情况告知原告，并强调在建工程将逾期竣工导致被告逾期交房，原告当即同意可以逾期交房。另外，由于政府政策等不可抗力的因素，导致被告多次停工建设，被告也将该情况告知原告，原告也同意可逾期交房。据此，被告认为，在原告予以同意的情况下，原告行使约定解除权的条件未成就。第二，若解除《商品房买卖合同》，被告退还原告首付款228200元无异议，但原告要求被告退还首付款利息、维修基金及其利息无事实及法律依据。维修基金实质是由相关部门收取，被告只是代收，从未实际占有该款。《商品房买卖合同》即使解除，相关部门也不会将该款退还被告，而是退还给原告。另外，《商品房买卖合同》未约定合同解除后，被告应支付其首付款及维修基金的利息，也未约定该利息的计算标准，原告诉请的计算标准无事实及法律依据。第三，要求归还贷款利息损失没有依据。第四，即使《商品房买卖合同》被解除，原告也应当配合被告办理相应网签备案撤销手续，并配合第三人撤销案涉房屋相应的抵押登记。第三人清镇农商行巢凤支行述称，原告与被告是商品房预售合同纠纷，而其与原告之间是金融借款的法律关系，而且第三人按照合同的约定履行了发放贷款义务，原告也按照合同约定履行了偿还借款的义务，原告无权申请解除与第三人签订的个人借款合同和抵押合同，原告针对第三人的诉请应当驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，和盛房开公司（出卖人）与柯昌豪、秦榕（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1栋1单元24层1号预售商品房（约定建筑面积131.55平方米、套内建筑面积101.74平方米），该房屋已办理合同备案登记并于2018年6月22日在主管部门办理预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0010000号；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价7452.33元/平方米，总价款758200元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款228200元，余款530000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2018年3月16日，和盛房开公司出具《收款收据》，确认收到柯昌豪、秦榕支付的“住宅1-1-2401购房首付款”228200元、“购房维修基金”15164元。为购买上述房屋，柯昌豪、秦榕（借款人、抵押人）与清镇农商行巢凤支行（贷款人、抵押权人）签订《个人借款合同》《抵押合同》，约定借款金额530000元，期限360个月，还款方式为按月等额本金还款。该借款合同以上述房屋作为抵押担保，并办理抵押（预告）登记。2018年6月11日，该530000元贷款放款至柯昌豪银行账户后支付给和盛房开公司，柯昌豪自2018年7月起按约定偿还清镇农商行巢凤支行贷款本息。2020年4月7日，柯昌豪向和盛房开公司发出《退房通知书》，以和盛房开公司未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，通知解除合同。同日，和盛房开公司签收该《退房通知书》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称原告同意逾期交房，认为原告解除合同条件未成就的意见，因未提供相应的证据证明该主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人清镇农商行巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》于法有据，本院予以支持。按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的损失，被告应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向清镇农商行巢凤支行归还尚未归还的贷款。合同解除后，柯昌豪、秦榕负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现本院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，对原告主张被告支付违约金7582元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，原告请求判令被告向原告支付首付款、物业维修基金的资金占用费、已偿还贷款本息的资金占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告柯昌豪、秦榕与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告柯昌豪、秦榕与第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告柯昌豪、秦榕购房首付款228200元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告柯昌豪、秦榕维修基金损失15164元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告柯昌豪、秦榕违约金7582元；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告柯昌豪、秦榕自2018年7月起至本判决生效之日止已向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还的贷款本息（具体金额以贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、原告柯昌豪、秦榕于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1栋1单元24层1号商品房的预售合同备案和预售商品房买卖预告登记注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担；八、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还原告柯昌豪、秦榕自判决生效之日起就《个人借款合同》剩余的贷款，自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告柯昌豪、秦榕、第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1栋1单元24层1号房屋上抵押登记的涤除手续。九、驳回原告柯昌豪、秦榕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12204元，减半收取6102元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年九月二十二日书记员  聂 璇