湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7287号原告：陈罗生，男，1962年1月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：何淼，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：余青，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南惠和房地产开发有限公司，住所地：长沙高新开发区枫林三路**惠和苑**106，统一社会信用代码：914300005889826651。法定代表人：吴俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司长沙银盆南路支行，住，住所地：湖南省长沙市岳麓区银盆南路**一社会信用代码：91430100788046935H。负责人：黄超，系该支行行长。委托诉讼代理人：郑哲熹，男，1983年12月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：厉广龙，男，1990年2月24日出生，汉族，住长沙市望城区。原告陈罗生与被告湖南惠和房地产开发有限公司（以下简称“惠和公司”）及第三人交通银行股份有限公司长沙银盆南路支行（以下简称“交行银盆南路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈罗生及其委托诉讼代理人何淼、余青，被告惠和公司的委托诉讼代理人袁志刚，第三人交行银盆南路支行的委托诉讼代理人郑哲熹、厉广龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈罗生向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还商铺首付款700000元；3.判令被告向原告支付占用商铺首付款期间利息（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年9月24日起计算至实际退还之日止，暂算至2020年6月1日为21315元）；4.判令由被告承担原告已支付的税费18956.33元、物业专项维修资金2414元及商铺办证费用1300元，共计22670.33元；5.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年9月24日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：“由原告购买位于枫林三路948号第3栋2层213号房屋，规划用途为商业。房屋总价款980000元，原告在合同签订之日向被告交付首期房款（含定金）700000元，余款280000元向银行申请贷款。原告应自签订本合同之日3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款700000元。第三人系被告指定的贷款银行，被告在明知第三人不能为原告所购买房屋办理贷款的情况下，仍要求原告按照其要求向第三人提交了贷款所需的全部资料。第三人因原告所购房屋系二楼商铺，不能为其办理该笔贷款，便将原告资料退回被告处，被告却一直未通知原告贷款不能办理的信息及原因。后经原告到第三人处主动询问贷款进度，才得知该笔贷款因第三人政策原因根本无法办理，且因第三人系被告指定的贷款银行，原告亦无法选择其他银行申请贷款。原告多次就贷款事宜与被告沟通，要求被告协助解决房屋剩余贷款的问题，但被告一直拖延时间，原告所购房屋剩余贷款的问题一直未能得到解决。被告指定第三人作为贷款银行，又无法为原告办理贷款的行为已构成违约，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告惠和公司辩称：针对原告诉请第一项，被告不同意解除买卖合同，贷款无法发放不是被告的责任。被告认为如果不存在解除合同，那么就不存在后续退房款及支付利息、办证费等费用。合同明确约定了房屋情况，原告对房屋情况是了解的；在关于付款的方式，在补充协议第二条也明确约定，贷款办不下来，原告需要自己想办法支付尾款。所以被告认为原告主张解除商品房买卖合同的诉请不成立。第三人交行银盆南路支行述称：交行银盆南路支行与开发商惠和公司就其开发的“惠和苑”项目开展了按揭合作,2019年10月15日,陈罗生到第三人处申请按揭贷款,并提供了个人部分相关资料,面签时,该客户并未告知第三人购买商铺的楼栋号(据陈罗生反馈,因开发商当时正在将商铺切分为格子铺,客户尚不清楚商铺号),也未能提供购房合同。此后,开发商在2019年10月23日提供了购房合同,2019年11月6日开发商的置业顾问提供了陈罗生相关的收入证明。上述资料提供后,第三人就陈罗生的按揭贷款申请提交上级行审核,但由于该商铺不符合合作条件,第三人客户经理及时通知开发商按揭无法办理,需要将资料退回。2019年12月2日,第三人客户经理联系惠和公司邹会计,退回相关资料;12月31日,第三人客户经理再次联系邹会计并发送陈罗生的电话要求邹会计联系客户。但直到2020年5月,陈罗生前往第三人网点了解情况时,才得知按揭资料已退回开发商。根据《贷款通则》第二十二条之规定,“贷款人的权利:根据贷款条件和贷款程序自主审查和决定贷款,除国务院批准的特定贷款外,有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。”因此,对于陈罗生的按揭贷款申请,第三人有权自主决定是否发放贷款。在第三人决定不予向陈罗生发放贷款后,第三人及时告知开发商陈罗生的按揭贷款第三人无法办理，并将陈罗生的按揭资料及时退回了开发商,同时要求开发商及时告知陈罗生。综上所述,第三人交行银盆南路支行自始至终并未侵犯原告陈罗生的权益,亦未违反与被告惠和公司之间的任何约定,本案第三人不应承担民事责任。经审理查明：2019年9月24日，原告（买受人）陈罗生与被告（出卖人）惠和公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX160168213）,合同第四条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在楼栋主体建筑结构为钢筋混凝土,建筑层数23层,其中地上20层,地下3,地下**购买的商品房为座落于枫林三路948号第3栋[幢][单元]2[层]213号房屋(地址最(地址最终以房屋所有权登记的地址为准面图及位置图见附件一),规划用途为商业。该商品房建筑面积20.12㎡,其中套内建筑面积13.2㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.92㎡(面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二)；该商品房层高3.8米。合同第五条约定，计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)48707.75元/㎡,总房价980000元。合同第七条约定，付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2.银行按揭付款或公积金贷款。买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金)计700000元,余款280000元向银行申请贷款。买受人应自签订本合同之日起3日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人,在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的,按照本合同第八条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起15日内,以自有资金支付,不承担本合同第八条约定的违约责任;逾期十五日,出卖人有权解除合同,买受人已付款项在扣除应承担的全部违约责任后30日内无息退还给买受人(已向第三方支付并无法退回的款项除外)。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人可以选择以下第(1)种方式：(1)合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议。因非归责于双方的原因,导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在接到出卖人通知后15日内以自有资金或其他方式支付。逾期任何一方均可单方解除合同,在合同解除后30日内,出卖人应将买受人已付款项无息退还给买受人(已向第三方支付并无法退回的款项除外)。合同附件五《补充协议》第二条关于付款方式及期限的补充约定，1.买受人采取银行按揭贷款方式付款的,出卖人仅负有协助办理贷款手续的义务,该义务仅为行为义务,而非达到确定时间贷款成功之义务,也不能成为买受人履行相关义务的前置条件。买受人应积极按照银行要求及时办理签约、提交资料证明文件、缴纳相关费用等手续。买受人申请贷款的金额、年限、利率等均以银行最终批复为准。2.如因买受人原因(包括但不限于所提交的贷款资料或信贷条件不符合审查要求以及未按时签约或缴费等原因)导致其最终未能从银行获得贷款或贷款额少于申请数额的,责任由买受人承担。买受人应在签订本合同时,按银行及有关部门的要求,提供按揭贷款所需的应由买受人提供的相关资料,并按出卖人或银行通知要求及时到指定地点办理按揭贷款签字、缴款等按揭手续;如银行要求公证和需要办理保险或其他贷款要求的,买受人应同时办理。如买受人逾期7日未提供齐全办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险等的,买受人应按拟申请的按揭贷款总款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金;如买受人逾期超过15日未提供齐全办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险等或买受人不同意向出卖人指定银行办理按揭贷款的,出卖人有权要求买受人以现金方式支付全部房价款,买受人应在出卖人发出通知之日起15日内付清,买受人如逾期未付清,按应付款每日万分之三的标准计算承担违约金;如买受人在出卖人发出要求买受人以现金方式支付全部房款通知之日起超过30日仍未付清全款的,出卖人有权解除本合同将该房屋另行出售,买受人应承担购房总款10%的违约金,并由买受人承担由此造成的损失(含因合同履行发生的各项相关税、费等损失),出卖人可以从买受人支付的款项中直接扣除违约金及损失,不足扣除的,由买受人另行支付,如有剩余,无息退还买受人;如买受人在出卖人发出要求买受人以现金方式支付全部房价款通知之日起超过30日买受人仍未付清全款,而出卖人不解除合同的,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之当日内向出卖人付清,在买受人未付清出卖人应付款及违约金前,出卖人有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记等合同义务。3.如因出卖人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款额少于申请数额的,买受人应当在接到出卖人通知之日起十五日内就剩余房款支付等事宜达成补充协议,逾期未达成协议的，出卖人有权解除合同,并将买受人已付房款(包括利息,利息按照中国人民银行公布的同期活期贷款利率计算)全部退还给买受人。4.因不可归责于买卖双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买卖双方愿意继续履行本合同的,双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商,并签订补充协议,双方按签订的补充协议执行;逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的,出卖人有权解除买卖合同,双方均不承担违约责任(但因合同履行发生的各项无法退还的税、费由双方各承担50%),买受人支付的房款不计息退还买受人。合同及附件还对房屋交易的其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告转账支付了房屋首付款700000元，2019年10月16日，被告向原告开具了等额的增值税发票。2019年9月26日，原告为所购房屋向税务机关交纳了印花税、契税共计18956.33元，同日，原告为所购房屋向长沙市物业维修资金管理中心交纳了物业维修基金2414元。另原告于2019年9月11日向被告交纳了商铺办证费1300元。2019年12月，因原告所购房屋位于二楼，并非临街商铺，按揭贷款申请未通过第三人交行银盆南路支行上级行审核，第三人将贷款资料退回了惠和公司，但惠和公司未及时将该情况告知原告。原告在第三人处了解不能贷款的情况后，因与被告就剩余购房款支付不能达成一致意见，故诉至本院。本院立案受理后，于2020年6月23日向被告邮寄送达了起诉状副本、开庭传票等应诉材料。另查明，被告惠和公司与第三人交行银盆南路支行就本案争议房屋所在的“惠和苑”项目开展了按揭贷款合作。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、增值税普通发票、转账凭证、税收完税凭证、物业专项维修资金收据、商铺办证费收据、按揭面签全套资料退回时回单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告陈罗生与被告惠和公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。对于原告各项诉讼主张及相关争议焦点，本院评判如下：一、关于案涉合同是否应予解除的问题。被告惠和公司作为第三人交行银盆南路支行的按揭合作单位,事先理应清楚合作按揭银行的贷款审批条件，但惠和公司在原告购房时并未将贷款审批条件告知原告，并引导其妥善选择购买的房屋及合适的付款方式，导致原告所购房屋因不符合第三人与被告的项目按揭合作条件而不能办理按揭贷款，事后，被告又未及时告知原告并协商解决。现原、被告就案涉房屋剩余房款的支付无法达成一致意见，致使房屋交易无法继续进行，原告与被告订立的《长沙市商品房买卖合同》的目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告诉请解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》具有事实及法律依据，本院予以支持。本院根据本案起诉状副本送达给被告的时间确认原告陈罗生与被告惠和公司于2019年9月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》自2020年6月23日解除。二、关于案涉合同解除后的利益保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告的原因导致原告未能获得贷款，双方对继续履行合同无法达成一致意见，致使合同解除。据此，对于原告诉请被告向其退还商铺首付款700000元的主张，本院予以支持。对于原告诉请被告向其支付占用商铺首付款期间利息的主张，根据双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第二条第4款之规定，被告支付利息的标准为按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，另原告提供的证据并不能证明首付款在签订合同之前支付完毕，故本院根据被告向原告出具增值税发票的时间确认被告自2019年10月16日起以700000元为基数按照中国人民银行公布的同期活期存款利率向原告支付利息至实际清偿之日止，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告诉请被告承担原告已向第三方支付的税费18956.33元、物业专项维修资金2414元的诉请，因该费用系原告向第三方支付，被告并非该费用的退款主体，故对原告的该项诉请，本院不予支持，但被告应在合同解除后积极配合原告向相关部门办理退款手续。对原告所主张的商铺办证费用1300元，因系被告直接收取，合同解除后，被告应予以退还，对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告陈罗生与被告湖南惠和房地产开发有限公司于2019年9月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》于2020年6月23日解除；二、限被告湖南惠和房地产开发有限公司自本判决生效后五日内向原告陈罗生返还购房款700000元，并自2019年10月16日起以700000元为基数按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息至实际退还之日止；三、限被告湖南惠和房地产开发有限公司自本判决生效后五日内退还原告陈罗生商铺办证费用1300元；四、驳回原告陈罗生的其他诉讼请求。如被告湖南惠和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5620元，由被告湖南惠和房地产开发有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月四日法官助理李余庆书记员杨明