重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初4930号原告：黎佑，男，1975年2月5日出生，汉族，住重庆市潼**小渡镇皂角村****。原告：代永川，女，1981年7月3日出生，汉族，住重庆市永川区昌州大道中段******6-1。二原告共同委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师(特别授权)。被告：重庆本茂物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民大道**，统一社会信用代码915001180824203583。法定代表人：张云华，经理。委托诉讼代理人：叶秋红，重庆市永川区朱沱法律服务所法律工作者。被告：重庆忆诚投资有限公司，住，住所地重庆市永川区人民大道**一社会信用代码915001185828290889。法定代表人：李祖桢，经理。委托诉讼代理人：蒋跃云，重庆市永川区朱沱法律服务所法律工作者。原告黎佑、代永川与被告重庆本茂物业管理有限公司(以下简称本茂物业)、重庆忆诚投资有限公司（以下简称忆诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎佑、代永川的共同委托诉讼代理人孔维全，被告本茂公司的委托诉讼代理人叶秋红、忆诚公司的委托诉讼代理人蒋跃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎佑、代永川向本院提出诉讼请求：1.要求被告本茂公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金307203元及违约金(从2019年7月1日起，以153602元为基数按每日万分之五计算至本息付清时止，从2020年1月1日起，以153601元为基数按每日万分之五计算至付清时止)；2.由被告忆诚公司对上述债务承担连带担保责任；3.诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年9月27日，原告与二被告签订《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》，约定原告将其购买的位于重庆市永川区人民大道809号1栋833号商铺出租给被告本茂公司经营管理，同时约定被告忆诚公司承担连带担保责任，租金约定从2016年1月1日起开始计算，租期第四年即2019年每年租金307203元，结算周期6个月一次，并约定了违约金计算方式。合同签订后，前三年的租金已经在总房款中进行扣除，第四年的租金履行期限届满，经原告多次催收，被告一直未缴纳应付租金。本茂公司辩称：原告与二被告签订商铺租赁合同属实，当时本茂公司有意承租原告抵债的833号等商铺；该合同签订后，原告与本茂公司并未实际履行，忆诚公司的房屋竣工验收、原告取得房屋产权后，原告和忆诚公司并没有将租赁的房屋交给本茂公司，当忆诚公司将房屋租赁给罗泽亮装修交保证金时，本茂公司才知房屋已出租，房屋租金由忆诚公司收取，本茂公司多次向忆诚公司及原告提出完善租赁手续，但双方均未与本茂公司交接，故要求驳回原告对本茂公司的诉讼。忆诚公司辩称，原告与二被告签订商铺租赁合同属实，但原告与本茂公司并未实际履行合同，房屋竣工验收后系与第三人(承租人)订立的租赁合同，房屋租赁合同并未生效；原告曾于2015年10月30日以重庆市志冠劳务有限公司名义与忆诚公司和重庆市永川区渝达建筑劳务有限公司达成债权债务转让的《付款协议》，重庆市永川区渝达建筑劳务有限公司承建忆诚公司开发的永川区人民大道城市铭人工程，之后忆诚公司也同意将诉讼中的门市抵偿给原告，由于当时的房屋处于抵押状态，不能网签，故原告和忆诚公司于2015年12月31日又补充签订《商铺销售补充协议》，原告为证明买卖关系的合法性，又以志冠公司的合伙人名义于2016年1月7日至13日分别向忆诚公司账户里转款700余万元，忆诚公司又按原告意思转回了志冠劳务公司账户，原告与忆诚公司于2016年9月26日正式网签了商品房买卖合同，于次日签订《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》；承租人于2017年3月才开始装修，于2017年7月使用。原告与忆诚公司签订合同中约定忆诚公司系担保人，但本案中原告与本茂公司并无租赁关系，故诉讼主体与法律关系不符，应予驳回，若原告与忆诚公司存在实质上的租赁关系，那么租赁期应从竣工验收合格后即2017年3月后才能计算，故要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，原告黎佑与被告忆诚公司签订《忆诚·城市铭人商品房认购协议》，约定原告黎佑认购位于重庆市永川区XX大道XXX忆诚·城市铭人X幢X层XXX号房物业，总房款为4093828元，一次性返租后总价3072418元，并约定原告黎佑在签订认购协议时向被告忆诚公司支付房屋购房定金100000元，于2016年3月1日前签订正式购房合同，定金自动转为房款。2015年12月31日，原告黎佑与被告忆诚公司签订《833号商铺销售补充协议》，约定由于商铺处于抵押状态，无法进行网签，双方约定于2016年3月1日前正式签订商品房买卖合同，商铺以返祖六年的形式进行销售，前三年租金在房价中扣除，扣除三年租金后单价为20600.50元／平米，后三年租金每年以3889137元的8%返租，即2019年1月1日至2021年12月30日止，结算周期为6个月一次，由于目前商铺已出租给第三方，并已签订六年租赁合同，自第七年起，所产生租金由黎佑收取。2016年1月12日、1月13日，原告黎佑向被告忆诚公司支付购房款3033630元。2016年9月26日，二原告与被告忆诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告购买位于重庆市永川区XX大道XXX号X层商服用房，建筑面积147.26平方米，总成交金额为3033630元，二原告于2016年9月26日支付购房款3033630元，被告忆诚公司于2016年12月30日前将竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用，双方并对办理合同登记备案、办理产权登记、预告登记及违约责任等进行了约定。其补充协议约定，二原告同意本茂公司代忆诚公司履行交房手续，并向该物业公司办理收房手续。2016年9月27日，二原告与二被告签订《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》，约定二原告将其购买的位于重庆市永川区XX大道XXX号X栋XXX号商铺(建筑面积147.26平方米)租赁给被告本茂公司经营管理，若本茂公司未履行合同，则忆诚公司作为担保人将承担连带法律责任；双方同意在租赁投资使用期限内，合同为不可撤销合同，第一年、第二年、第三年租金合计806408元已从总房款中扣除，从第三年（实为第四年）开始至第六年租金结算周期为6个月一次（即每年的6月30日和12月30日），自第七个租约年起，本茂公司将不再进行返祖，本茂公司按实际所得租金支付给二原告或本茂公司自行收租，第四年、第五年、第六年的每半年租金为153602元，每年租金为307203元；二原告租金自2016年1月1日起开始计算（一次性付款客户租金自交房日起开始计算，按揭付款客户租金自银行按揭贷款放款第2日起开始计算），在二原告授权本茂公司正常经营期间，本茂公司如向二原告逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付滞纳金，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为本茂公司不履行协议，二原告有权解除合同并要求本茂公司支付拖欠的租金；返租期内，本茂公司须按时缴纳租金，如未按时缴纳租金，按需缴纳租金的万分之五每天的违约金赔付给二原告，逾期超过三个月未缴纳，原告有权追究本茂公司违约责任。2019年12月26日，原告黎佑与被告忆诚公司签订《连带责任保证协议书》，约定因2016年9月27日，二原告与二被告签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》中未约定连带责任保证的具体期间，现约定忆诚公司承担连带责任的保证期间为本茂公司付款期限届满之日起一年内。本案涉案房屋于2017年1月12日取得竣工验收备案登记证。本院认为，二原告与二被告于2016年9月27日签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。二原告以其购买的房屋出租，在支付购房款时已扣除前三年应收取的租金，以返租方式购买涉案房屋，从商品房买卖合同生效时起即取得涉案房屋，享有占有、使用、收益的权利，且在商品房买卖合同补充协议中也明确约定由本茂公司代忆诚公司履行交房手续，本茂公司可以行使房屋交付权，故被告本茂公司以原告未交付涉案房屋的抗辩理由不能成立，本院不予采信。忆诚公司作为担保人对租赁合同提供连带保证担保，应承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向本茂公司追偿。对于租金的起算时间，合同中约定了租金从2016年1月1日起算，同时在2015年12月31日原告与忆诚公司达成的《833号商铺租售补充协议》亦可看出，在签订该补充协议时，商铺已出租给第三方，并已签订六年租赁合同，原告与二被告的租金计算起点并不以商铺已实际交付原告为标准，至于忆诚公司与第三方的租赁合同是否已经履行，在所不问。虽然合同中载明了“一次性付款客户租金自交房日起开始计算”，因本案租赁方式的特殊性，若租金从交房日才开始计算，对于原告显然失去了返租意义，且返租三年的租金也已在购房款中作了抵扣，故本案中的第四年租金支付应从2019年1月1日起开始计算。被告辩称应从竣工验收备案登记时间计算，无法律依据亦不符合双方合同约定，故对该辩称理由，本院不予采纳。因合同约定的计算违约金的利率标准过高，本院对此酌情调整为以所欠租金为基数，其利息标准分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、由被告重庆本茂物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黎佑、代永川20**年1月1日至2019年12月31日的租金307203元及违约金(从2019年7月1日起，以153602元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；从2020年1月1日起，以153601元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止)；二、由被告重庆忆诚投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黎佑、代永川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3345元，由被告重庆本茂物业管理有限公司负担，由被告重庆忆诚投资有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇二〇年九月二十三日书记员  肖航前