河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2904号 原告：王凯旋，男，1992年10月15日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 原告：郭杨，女，1992年11月25日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：田文鹏，河北圣佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦新，河北圣佑律师事务所律师。 被告：河北润晨房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区恒泰国际1608。 法定代表人：王飞豹，该公司经理。 委托诉讼代理人：戚磊，河北锦泽律师事务所律师。 被告：李晓强，男，1992年11月26日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。 被告：王飞豹，男，1988年6月6日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。 原告王凯旋、郭杨与被告河北润晨房地产开发有限公司（以下简称润晨公司）、李晓强、王飞豹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对被告李晓强、王飞豹的起诉，本院予以准许。原告王凯旋、郭杨委托诉讼代理人张彦新、田文鹏，被告润晨公司委托诉讼代理人戚磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凯旋、郭杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告润晨公司退还原告首付款229883元，并自2017年6月10日起至首付款全部退还之日止按照年利率10%计算利息（其中：截至2018年12月19日以284883元为基数计算利息为44077.73元，自2018年12月20日起截至2019年1月29日以269883元为基数计算利息为2998.7元。自2019年1月30日起截至2019年12月29日以259883元为基数计算利息为24039.18元。自2019年12月30日起以229883元为基数计算至229883元全部退还之日止）支付给原告。上述暂计：300998.61元；2.判令被告润晨公司退还原告电商费30000元，并自2018年7月26日起至全部退还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息;3.判令被告李晓强、王飞豹在各自未出资范围内对润晨公司本案债务承担补充赔偿责任；4、诉讼费用田被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原告与被告润晨公司在石家庄市裕华区签订《Ｈｅｇｅ认购协议书》（以下简称认购协议），其中约定原告购买被告润晨公司开发的润晨璟园房产，坐落于角，第一条约定总房款947883,建筑面积89.77平方米，第三条第一款第2项约定原告于2017年6月10日支付首付款284883元。剩余房款将来以银行按揭方式支付。第四条约定被告润晨公司应当在2019年12月31日前交付房产，第九条约定房产于2018年9月30日主体封项，如到期未封顶，原告有权退房,将原告已付房款和按照年息10%的利息（自认购协议签订之日起开始计算）一并退还原告。原告按约支付首付款284883元，履行了合同义务，并向北京完美商联网络科技有限公司支付30000元电商费（即服务费）。但被告润晨公司开发的润晨璟园项目至今仍未完成大面积拆迁净地工作以及主体封顶，更没有完成按期交房义务。原告在2018年7月26日书面向被告润晨公司申请退房，后于2018年12月20日至2019年12月30日共计收到被告李晓强等人支付55000元。经查询被告润晨公司工商档案，其于2015年7月17日成立，注册资本5000万元人民币，发起人（股东）分别为被告李晓强（认缴4500万元）、王飞的（认缴500万元），均为货币出资，且至今均没有实缴出资，却以公司名义对外销售虚构的商品房项目，经公开查询，被告润晨公司近期涉及多起判决败诉与被执行案件，因无任何财产可供执行，被告李晓强、王飞豹因此被采取限制消费措施，被告润晨公司被列入失信被执行人名单，多起被执行案件已经终结本次执行，再结合最后一次支付原告款项时间，其必然已经不能清偿本案债务。原告认为，因被告润晨公司违约，在原告提交退房申请后认购协议已解除，被告润晨公司应支付诉讼请求所列款项。同时依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条等规定，被告李晓强、王飞豹应当在各自未出资范围内对本案中公司债务承担补充赔偿责任，故提起诉讼。 润晨公司辩称，公司确实收到原告缴纳的款项，并且已经退还部分款项，公司收入的款项剩余部分应当退还原告，希望可以分期偿还。至于利息，认为原告请求过高，望予以调整。电商费用并非公司收取，不应当承当。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日原告与被告润晨公司签订《Hege认购协议书》，约定原告购买被告开发的润晨璟园房号2-2-2402，建筑面积89.77平方米，单价10559.02元，总价947883元，房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，据实结算，多退少补。付款方式为：原告于2017年6月10日支付首付款(约总房款30%)，计人民币284883元，剩余房款663000元以银行按揭方式支付被告，原告承诺于签订《商品房买卖合同》当日向银行提交完整的贷款申请资料，并按银行要求签订借款合同，如银行批准的贷款额度与原告申请的额度不一致，则两者之间的差额由原告在批复结果通知后七日内全部支付给被告。被告应在2019年12月31日前向原告交付所购房产，如遇不可抗力且被告在发生之曰起30日内告知原告的被告可据实予以延期。被告承诺销售的房产为70年居住性质的正规商品房，预计2018年9月30日主体封顶，如到期未封顶，原告有权选择退房，被告在收到原告的退房申请30日内将房款和按照年息10%的利息一并退还原告。被告取得《商品房预售许可证》后通知原告签订正式《商品房买卖合同》。2017年6月10日,原告刷卡支付购房首付款284883元，被告出具了收据。 2017年6月10日，原告与案外人北京完美商联网络科技有限公司签订《好房汇会员增值服务协议书》，约定原告向后者支付3万元，作为会员增值服务费，可享受在选定项目购房成交后冲抵50000元购房款。同日，原告向北京完美商联网络科技有限公司支付3万元服务费，北京完美商联网络科技有限公司向原告出具收到上述服务费的收据。2018年12月28日北京完美商联网络科技有限公司办理工商注销登记。2017年12月30日被告出具承诺书一份，内容为：位于石家庄项目（现石家庄汽配城），将于2018年6月30日前完成大面积拆迁净地工作，准备开槽施工。如果未完成此拆迁净地工作而提出退房的，被告将退还业主已交房款及电商费，并按照已交全部首付款的20%利息进行补偿。至本案开庭之日，涉案项目未开工建设，拆迁净地工作未完成。被告未提交证据证明已取得商品房预售的行政许可。 2018年8月3日，原告申请退房。后被告通过李晓强等人账户分别于2018年12月20日退还1.5万元、于2018年1月30日退还1万元，于2019年12月30日退还3万元，共计5.5万元。 本院认为，关于《Hege认购协议书》的效力，虽然该协议名称为认购协议，但该协议对于房屋的具体位置、销售方式、付款方式、付款时间、交付使用、面积的差异处理等事宜进行约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时被告收到了购房款284883元，故该协议应视为商品房买卖合同，但被告在起诉前未取得房屋预售的行政许可，故上述协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告开发的润晨园项目尚未取得任何建设手续，亦未开工建设，原告有权退房，故被告应退还原告已付房款284883-55000＝229883元。关于违约金，因协议书无效，其所约定的违约金条款亦无效，原告依据违约金条款主张违约金，本院不予支持。鉴于被告承诺按照已交全部首付款的20%利息进行补偿，系当事人真实意思表示，合法有效，故被告应赔偿原告损失284883元×20%＝56976.6元。关于电商费，虽然收款人不是被告，但被告承诺返还，属于债的加入，具有民事约束力，应予退还。关于电商费的利息，原告要求被告承担，缺乏事实依据，不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下： 一、被告河北润晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王凯旋、郭杨购房款229883元； 二、被告河北润晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王凯旋、郭杨电商费30000元； 三、被告河北润晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王凯旋、郭杨损失56976.6元； 四、驳回原告王凯旋、郭杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5814元，减半收取计2907元，由原告王凯旋、郭杨负担137元，被告河北润晨房地产开发有限公司负担2770元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕华区，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李薇 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘思