福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3108号 上诉人（原审原告）：福建金钳投资有限公司，住所地福建省惠安县东桥镇西坑村新美港综合楼**，统一社会信用代码913505005673436886。 法定代表人：陈成龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女。 委托诉讼代理人：黄丹凤，女。 被上诉人（原审被告）：陈燕玲，女，1985年1月26日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审被告）：王新强，男，1973年10月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人福建金钳投资有限公司（以下简称“金钳公司”）因与被上诉人陈燕玲、王新强商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金钳公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人向金钳公司支付合同解除违约金52,571.4元(以商品房总价款的10%计算)；2.判令被上诉人向金钳公司支付自2020年1月8日起至被上诉人实际还清之日止按贷款总额为基数以银行同期贷款利率计算的代偿违约金；3.判令被上诉人应支付的代偿款及违约金由金钳公司直接从陈燕玲已付的购房款中予以扣除，不足部分由被上诉人另行支付；4.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：1.本案部分事实认定不清，被上诉人并未依约向金钳公司支付足额首付款，本案中被上诉人实际已付首付款仅为30000元，实际已付购房款仅为39,8000元，而非合同总价525714元。陈燕玲于2016年3月30日与金钳公司签订《商品房买卖合同》，约定以按揭贷款方式购买金钳公司开发的位于惠安县××路××期××4＃910房，涉案房屋总价为525714元；其中首付款为157714元，余款368000元向银行贷款支付。合同签订后至今，被上诉人仅向金钳公司支付首付款30000元，被上诉人实际已付购房款为398000元。该事实金钳公司已向一审法院提供证据《确认书》一份，以证明被上诉人实际支付的首付款为30000元。而一审判决书中直接认定涉案房屋总价为525714元，对被上诉人已付房款情况未予以查明和认定。2.金钳公司与陈燕玲签订的《商品房买卖合同》及其相关附件，系双方真实意思表示、合法有效，双方对合同解除违约金已有明确约定。在被上诉人构成根本违约的情况下，原审法院未遵循双方真实意思表示，判决的合同解除违约金过低，无事实依据且不足以弥补金钳公司的损失。上述《商品房买卖合同》签订后，被上诉人又于2016年6月15日与中国民生银行股份有限公司泉州分行（以下简称“民生银行泉州分行”）签订《个人购房／车位借款及担保合同》。后因被上诉人未依约偿还民生银行泉州分行贷款本息，民生银行泉州分行向丰泽区人民法院提起诉讼，要求金钳公司承担保证责任，致使金钳公司代被上诉人偿还贷款本息、律师费及诉讼费共计386899.12元。根据合同附件六《合同补充协议》第二条的约定，在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行还款义务的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人时解除，买受人应在合同解除之日起10日内按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。被上诉人逾期偿还贷款本息导致金钳公司承担保证责任，已构成根本违约，并导致金钳公司遭受损失，应依约承担相应的违约责任。一审判决第三项判令的合同解除违约金过低，不足以弥补金钳公司的损失。同时，金钳公司自愿将合同约定的合同解除违约金由30%调整为10%。3.被上诉人逾期归还贷款本息导致金钳公司承担保证责任，应依约向金钳公司承担违约责任。上述合同签订后，被上诉人存在逾期归还贷款本息导致金钳公司承担保证责任的违约行为。合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“…2、在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金。”故金钳公司有权要求被上诉人支付代偿款相应的违约金，同时金钳公司自愿将合同约定的代偿款违约金计算方式调整为按银行同期同类贷款利率计算。4.依合同约定，被上诉人应支付的代偿款及违约金等金钳公司可直接从陈燕玲已付的购房款中予以扣除，不足部分由其另行支付。依合同附件六《合同补充协议》第十条约定，合同解除后，出卖人有权扣除上述费用及买受人应承担的税费、物业管理费、违约金、损失等相关费用后无息退还剩余房款，买受人已付的房款不足以支付前述相关费用的，其差额部分买受人应向出卖人支付。故金钳公司有权从陈燕玲已付的购房款中予以扣除被上诉人应支付的代偿款及违约金。5.因被上诉人的违约行为，导致金钳公司采取诉讼方式解决合同纠纷，故应由被上诉人承担全部因诉讼所产生的诉讼费等相关费用。综上，一审判决部分事实认定不清，应予纠正。 陈燕玲未作答辩。 王新强辩称，对解除合同没有异议。装修费用金钳公司应予补偿，另外还需考虑诉争房屋已经增值。合同约定的首付款为157,714元，应认定已支付首付款157,714元，已付购房款以合同约定为准。具体款项系陈燕玲经手处理，王新强不清楚实际如何付款。关于违约金的问题，由法院依法处理。 金钳公司向一审法院起诉请求：1.解除金钳公司与陈燕玲签订的合同编号为201603300026《商品房买卖合同》(含附件)；2.陈燕玲、王新强协助金钳公司办理注销预售商品房买卖合同登记备案、预购商品房预告登记、预售商品房抵押权预告登记手续；3.陈燕玲、王新强向金钳公司返还惠安县螺城镇西苑路金钳•世纪峻园（一期）4#910房；4.陈燕玲、王新强向金钳公司支付合同解除违约金157,714.2元(以商品房总价款的30%计算)；5.陈燕玲、王新强向金钳公司偿还金钳公司为其向民生银行泉州分行代偿的借款本息及罚息、复利374,185.12元，律师费6,000元，案件受理费6,714元，两项合计386,899.12元，并支付自2020年1月8日起至陈燕玲、王新强实际还清之日止按该贷款总额的日千分之一计算的违约金；6.判决陈燕玲、王新强应支付的上述第4、5项款项由金钳公司直接从陈燕玲已付的购房款中予以扣除；7.判决金钳公司在上述第2项事务完成后30日内将陈燕玲已付购房款中扣除上述第6项确定的款项及本案诉讼费后的余款返还给陈燕玲、王新强。诉讼中，金钳公司撤回第7项诉讼请求。 一审法院认定事实：陈燕玲、王新强系夫妻关系。2016年3月30日，金钳公司与陈燕玲签订编号201603300026《商品房买卖合同》（含附件），约定陈燕玲购买金钳公司开发建设的位于惠安县××道××期××4＃910商品房，建筑面积73.64平方米，总价款525714元。合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“……2.在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金。3.在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行还款义务的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人时解除，买受人应在合同解除之日起10日内按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费或仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于合同备案登记注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”2016年6月15日，陈燕玲、王新强与民生银行泉州分行签订合同编号为个房贷字第1××2号《个人购房／车位借款及担保合同》，约定陈燕玲向民生银行泉州分行贷款368000元用于向陈燕玲、王新强支付购房款。之后，民生银行泉州分行依约发放贷款368000元。2019年1月11日，民生银行泉州分行以金钳公司及陈燕玲、王新强作为被告向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，该院于2019年8月6日作出（2019）闽0503民初700号民事判决，判决：一、陈燕玲、王新强应于本判决生效之日起十日内偿还民生银行泉州分行借款本金346092.50元及利息8521.13元、罚息（含复利）310.68元，并支付自2018年12月7日起至实际还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为个房贷字第1××2号《个人购房／车位借款及担保合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、陈燕玲、王新强应于本判决生效之日起十日内向民生银行泉州分行支付律师代理费6000元；三、金钳公司对陈燕玲、王新强上述第一、二项债务承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向陈燕玲、王新强追偿。四、驳回民生银行泉州分行的其他诉讼请求。后因陈燕玲、王新强未能履行上述生效判决，2020年1月8日，民生银行泉州分行从金钳公司账户划扣374185.12元。同日，金钳公司向民生银行泉州分行支付律师代理费6000元。2020年1月9日，金钳公司向泉州市丰泽区人民法院缴纳案件受理费6714元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续、预告登记手续，并已办理预购商品房抵押权预告登记。双方于2016年9月2日办理交房手续。 一审法院认为，金钳公司与陈燕玲签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。陈燕玲未能按期归还贷款本息，导致金钳公司履行担保责任，先后共代其向民生银行泉州分行偿还按揭贷款本息等374,185.12元并支付相关律师代理费6,000元、案件受理费6,714元，合计386,899.12元。现金钳公司请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金钳公司请求陈燕玲偿还其代偿款386,899.12元，于法有据，予以支持。本案系因陈燕玲违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，陈燕玲应向金钳公司支付合同解除违约金。金钳公司请求陈燕玲按总房款525,714元的30%支付合同解除违约金，并按贷款总额的日千分之一计算自2020年1月8日起至实际还清之日止的违约金，该违约金约定过高，予以调整为按总房款525,714元的5%即26,285.7元。金钳公司请求合同解除后陈燕玲应将商品房返还给金钳公司，符合法律规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因陈燕玲、王新强系夫妻关系，金钳公司请求陈燕玲、王新强配合其向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续，于法有据，予以支持。王新强在庭审中表示装修费用的返还与金钳公司自行协商处理，故装修费用的补偿问题可由双方当事人另行协商处理。陈燕玲经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除金钳公司与陈燕玲于2016年3月30日签订的合同编号201603300026的《商品房买卖合同》(含附件)。二、陈燕玲应于本判决生效之日起十五日内支付金钳公司代为偿还的按揭贷款本息及律师代理费、案件受理费共计386,899.12元。三、陈燕玲应于本判决生效之日起十五日内支付金钳公司合同解除违约金26,285.7元。四、陈燕玲、王新强应于本判决生效之日起十五日内配合金钳公司向房屋登记管理机关办理合同编号201603300026《商品房买卖合同》(含附件)解除后的注销备案登记手续及预告登记手续。五、陈燕玲、王新强应于本判决生效之日起在十五日内配合金钳公司向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。六、驳回金钳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，金钳公司向本院提交签约登记表一份，主张该证据可与一审提供的《确认书》共同证明陈燕玲支付的首付款实际为30,000元，而非合同约定的157,714元。 本院经审查认为，签约登记表来源不清，真实性无法确认，不予采信。但金钳公司一审提供的《确认书》明确载明：“福建金钳投资有限公司：本人于2016年3月30日与贵公司签订商品房买卖合同（合同编号：201603300026），合同约定本人向贵公司购买位于惠安县××路××期××4栋910单元房屋。现本人就前述房屋首付款事宜向贵公司确认如下：1.前述合同签订时本人实际向贵公司支付人民币叁万零仟零佰零拾元整（￥30000元）首付款，贵公司向本人开具的不动产销售发票不作为本人已经支付发票面额购房款的依据。2.若本人未能按期足额偿还前述房屋的银行按揭贷款导致或可能导致银行要求贵公司承担连带保证责任，则本人保证在银行发出催款通知后7日内向贵公司支付人民币壹拾贰万柒仟柒佰壹拾肆元整（127714元）……”。该《确认书》上有陈燕玲的签字，真实性可予以确认，据此，可认定陈燕玲实际支付购房首付款30000元。王新强虽对该事实有异议，但亦未能举证证明已实际支付首付款157714元，对其辩解不予采纳。根据一审查明的事实，陈燕玲另向民生银行泉州分行贷款368000元用于支付购房款，故可认定陈燕玲实际支付购房款398000元，对该事实本院予以确认。 经审查，一审判决查明的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，一审认定案涉《商品房买卖合同》及附件因陈燕玲违约应予解除，双方当事人未提出上诉，予以确认。案涉合同系双务合同，双务合同解除后，双方应相互返还。陈燕玲应返还诉争房屋，并相应承担违约责任，金钳公司应返还陈燕玲已支付的购房款。王新强在本案中也请求一并处理已经支付的购房款，金钳公司上诉请求查清本案陈燕玲已支付的购房款一并处理，于法有据，予以支持。经二审查明陈燕玲已支付的购房款数额为398,000元，故合同解除后，金钳公司应退还陈燕玲上述购房款。本案陈燕玲逾期归还贷款本息，金钳公司请求解除合同，而非选择继续履行合同。根据双方合同约定，因买受人逾期归还贷款本息，出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。综合考虑诉争房屋的价值变动因素，陈燕玲的违约情况，本院认为一审酌情确定陈燕玲按商品房总价款的5%即26,285.7元支付违约金并无不当，予以维持。金钳公司另主张买受人应自其承担保证责任之日起至还清代偿款项之日止，以贷款总额为基数按银行同期贷款利率支付违约金，依据不足，不予支持。关于诉讼费用的分担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”虽根据双方的合同约定，金钳公司因解除合同产生的诉讼费应由陈燕玲承担，但该诉讼费也应仅限于陈燕玲依法应承担的合理诉讼费，金钳公司请求判令全部诉讼费用由陈燕玲承担，依据不足，不予采纳。本案诉讼费用的承担由法院根据上述规定依法处理。二审中，王新强虽主张涉案房屋的装修价值应在本案中一并处理，鉴于陈燕玲、王新强均未提起上诉，且该部分装修价值难以确定，本院二审不予审查处理，相关权利人可另行主张。 综上所述，原判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初622号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项判决； 二、撤销福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初622号民事判决第七项； 三、福建金钳投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还陈燕玲398,000元； 四、驳回福建金钳投资有限公司一审的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,358元，减半收取4,679元，由陈燕玲负担3,572元，福建金钳投资有限公司负担1,107元；二审案件受理费857元，由福建金钳投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月八日 书记员  廖春燕 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。