湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1124民初714号原告：英山县大众房业有限公司。住所地：英山县温泉镇金石路26号。统一社会信用代码：91421124180613006C。法定代表人：方旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐伟，该公司经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：卫萧，湖北罡泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：陈双林，男，1981年8月18日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住蕲春县。委托诉讼代理人：姚茁静，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告英山县大众房业有限公司诉被告陈双林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐伟、卫萧及被告陈双林、其委托诉讼代理人姚茁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英山县大众房业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付租金42741.8元（自2019年5月1日起至2020年4月30日止）；3、判令被告向原告交付商铺并支付房屋占用费（自2020年5月1日起至被告交还商铺之日止）；4、判令被告向原告支付物业管理费27037元、代缴水电费4145元（暂计2017年5月1日至2019年12月31日期间，实际计至被告交付商铺之日止）；5、判令被告支付滞纳金（以欠款458600元为基数，自2019年5月10至付清之日止，按照每日3‰计付）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月24日签订《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》，该合同约定：被告租赁原告位于英山县××路××商业步行街××、××、××、××号商铺，用于经营“美可中餐厅”；租赁总面积为813.26平方米；租赁合同期限为7年，从2016年5月1日至2023年5月1日止；年租金为427418元，管理费为19518元/年，并应提前两个月缴纳下年度的租金及管理费。合同还约定违约责任，“如未按期缴纳各款费用的，逾期每日按应缴金额的3‰计付滞纳金”及“乙方拖欠任何款项及费用达二十日以上，甲方可单方面解除合同”。合同成立后，原告向被告交付了上述4间商铺，但被告却未向原告支付租金。原告于2019年4月2日起诉被告支付租金、解除合同，后双方达成一致调解意见，即为“被告继续承租上述商铺，分期向原告支付2016年4月30日至2019年4月30日的租金；2019年5月1日后的租金双方自行协商”。但被告继续承租商铺后，不仅未支付2019年5月1日后的商铺租金，而且前期租金仍欠付，更直接占用该商铺、未与原告协商退还上述商铺。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令所请。被告陈双林辩称，一、被告与原告签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》，已经于2019年6月21日在双方共同协商下作了补充变更，原告以英山县中央城商业步行街商铺租赁合同起诉与本案事实证据相悖。原被告于2019年6月21日在英山县人民法院主持调解下，达成（2019）鄂1124民初870号《民事调解书》，将双方于2015年10月24日签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》约定的租金作了变更，由原来约定的每年427418元租金变更为每年160000元，同时该调解书的第二条明确约定，从2019年5月1日以后，被告愿意继续承租，原租赁合同中的租金以及面积由双方协商补充确定。故原告只能与被告重新协商确定租金和面积。况且，该民事调解书的第1页，原告的负责人在法院的生效民事调解文书上白纸黑字明确重新约定了租赁的商铺为A189和A190两个店铺以及店铺的年租金价格，意味着双方对原合同约定的租金和店铺面积均作了变更。故原告以原合同起诉被告并不正确，恳请依法驳回原告的诉讼请求。二、原告起诉被告诉讼主体不合法，被告于2015年11月5日注册的营业执照登记的名称为“英山县美可中餐厅”，而原告以被告陈双林个人名义起诉，与《民通意见》规定的起诉主体不相符合。三、原告要求被告向原告交付商铺并支付房屋占用费不能得到支持。原告于2020年1月1日在被告经营的餐厅大门上张贴《通知书》，内容为“因被告经营的餐厅漏水，经物业公司研究决定，从2020年1月1日起进行停水、停电、停业整顿。”原告自从张贴通知书后就把被告经营的餐厅大门紧锁，至今未再交给被告经营，原告既然把被告经营的餐厅封门停水停电到现在，怎么可能还要让被告交付商铺及支付房屋占用费呢？四、原告诉求被告支付物业管理费、代缴水电费以及滞纳金，同样与本案客观事实不符，依法不能得到支持。由于双方已于2019年6月21日达成《民事调解书》，对原合同约定的内容予以变更，故原合同约定的物业管理费、水电费以及滞纳金均不能再适用，应以双方重新约定的补充内容为根据；另外，因被告经营的“英山县美可中餐馆”需要消防整改，被告于2016年2月21日以沟通函的方式与原告协商，但一直未能解决落实，因此给被告造成了极大的经济损失，故原告要求被告支付物业管理费、代缴水电费以及滞纳金的起诉请求，于法于理不合。五、被告的消防整改造成的罚款、房屋质量问题、经营上的损失以及其他损失应当由原告承担。被告自从接受商铺后，房屋一直出现各种问题，消防不过关需要整改、被消防罚款15000元、房屋出现漏水等各种质量问题、商铺被锁至今导致不能经营，这些损失都应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交证据一，原告的营业执照及被告的身份证复印件；证据二，原被告签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》；证据三，英山县人民法院作出的（2019）鄂1124民初870号调解书，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对原告提交的证据四，原告下发的催缴水电费、物业费的通知，被告认为该通知是原告单方制作的，没有其他证据相佐证，被告未签字认可，故本院不予采信。对被告提交的证据一，英山县人民法院作出的（2019）鄂1124民初870号调解书；证据二，被告的营业执照，本院对其真实性予以采信，但不能证明双方对2019年5月1日后的房屋租赁重新进行了约定，也不能证明被告主体不适格，本院对其证明目的不予认可。对被告提交的证据三，英山县美可中餐厅的外观及室内图片8张，本院对其真实性予以采信，但不能证明原告对其餐馆经常停水停电，也无其他证据相佐证，故对该证据的证明目的不予认可。对被告提交的证据四，原告在被告餐厅外张贴的通知书，对其真实性原告无异议，本院予以采信。对被告提交的证据五，被告向原告发出的沟通函，拟证明餐馆油烟机等需要整改、安装以及费用应由原告承担，原告认为该笔费用由被告支付，原告并未承诺支付该笔费用，且与本案无关联性，本院不予采信。对被告提交的证据六、英山县消防大队的罚款单一份，该证据证明罚款的对象是被告和美可中餐馆，与本案无关联性，本院不予采信。对被告提交的证据七、收据八张，拟证明被告已经超额支付了租金，合计501980元，原告认为其中4张收据，2015年10月24日收装修费3000元，2015年10月24日收19998元，2015年10月25日收装修保证金6000元，2015年10月24日收用电押金3000元，都是大众物业公司收取的物业管理费。（2019）鄂1124民初870号民事调解书已确认截止到2019年4月30日，被告下欠租金28万后被告只支付租金12万元，另提供了其餐厅所有5万元的用餐卡，被告不仅未支付2019年5月1日后的租金，此前租金也未按调解书履行，本院认为，被告应付租金和已付租金据实结算。对被告提交的证据八、进餐费2583元，拟证明原告在被告中餐馆用餐未支付进餐费2583元，因与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月24日，原、被告签订《英山县中央城商业步行街商铺商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于英山县××路××商业步行街××、××、××、Ａ192商铺，用于经营“英山县美可中餐馆”，租赁商铺总面积为813.26平方米，租赁期限为7年，自2016年5月1日至2023年5月1日至，年租金427418元，管理费为每年19518元，并应提前两个月缴纳下年度的租金及管理费。合同还约定违约责任：“如未按期缴纳各项费用的，逾期每日按应缴金额的3‰计付滞纳金”及“乙方拖欠任何款项及费用达二十日以上，甲方可单方面解除合同”。合同签订后，原告向被告交付了上述四间商铺。因被告欠付租金，原告于2019年4月2日诉至本院，要求解除合同、被告支付租金。经本院组织调解，双方达成调解意见：1、原、被告双方于2015年10月24日签订的租赁合同，从2016年5月1日起至2019年4月30日止的租金1282254元，双方协商同意变更为每年租金160000元，合计480000元，被告已支付租金200000元，下欠280000元，定于2019年6月30日前付100000元，2019年12月30日前付清下欠款180000元，其中90000元可用有价证券抵付；2、2019年5月1日以后，被告愿意继续承租，原租赁合同中的租金及面积由双方协商补充确定。本院据此制作了（2019）鄂1124民初870号民事调解书。该调解书生效后，被告于2019年7月30日向原告支付租金10万元（其中现金5万元、美可餐馆进餐卡5万元），于2019年9月11日向原告支付租金7万元，仍下欠2019年5月1日前租金11万元。2019年5月1日后，被告继续承租商铺，但原、被告没有就租赁商铺的面积及其租金协商达成一致意见，被告亦未支付商铺租金。2020年1月1日，英山县大众物业服务有限公司向被告下达通知书，因被告经营的餐馆漏水，造成地下室配电房存在安全隐患，自2018年至今未解决，决定从2020年1月1日起进行停水、停电、停业整改，至此，被告经营的美可中餐馆停业，至今没有经营。本院认为，本案争议的焦点：一、本案中，陈双林作为被告，主体是否适格。被告认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第41条规定，起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人。而被告注册的营业执照登记的名称为“英山县美可中餐馆”，原告应当以“英山县美可中餐馆”为被告起诉。本院认为，本案中原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同的相对性原则，被告陈双林作为合同的乙方，依照合同的约定和法律规定，享受权利、承担义务，且陈双林注册的营业执照中登记的业主就是陈双林，原告以陈双林作为被告提起诉讼，符合法律规定，故陈双林是本案的适格被告。二、原、被告签订的商铺租赁合同是否应当解除？原、被告签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》第七条违约责任中约定“合同期内乙方有下列情形之一，属乙方违约，甲方可单方面解除合同……”作为合同乙方的被告，拖欠租金，原告起诉后，经法院调解，原告大幅度下调了每年应支付的租金，但被告仍未依调解书中约定的期限全额支付租金。依据合同的约定，作为合同甲方的原告有权解除合同，故原告提出解除租赁合同的诉求，符合合同的约定，本院予以支持。三、2019年5月1日后的租金应如何计算？本院（2019）鄂1124民初870号《民事调解书》中，经双方协商，原告同意将每年应支付的租金427418元下调到每年160000元，同时约定2019年5月1日后，陈双林愿意继续承租，原租赁合同中的租金以及面积双方协商补充确定。陈双林继续承租后，原、被告虽然进行过协商，但对租赁的面积及租金未能达成一致意见。被告认为，原告的负责人在本院（2019）鄂1124民初870号调解书的首页书写“按此文书调解为年租金160000元，A190、A191、A192各3.5万元，共10.5万元，A189为5.5万元，现重签合同，只租A189、A190两个店5.5+3.5万元=9万元，再优惠2000元，实付8.8万元。故双方已实际对2019年5月1日后的租金及租赁面积重新进行了约定。但在庭审调查中，被告又称该段文字是当时的书记员所写，且双方当事人均未签字认可，也未签订新的书面合同。被告实际租用的商铺仍为原合同约定的商铺，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。结合本案案情，2019年5月1日后的租金应以每年160000元计算。2020年1月1日，英山县大众物业服务有限公司对被告经营的餐馆停水停电停业整顿。此后，被告没有经营“英山县美可中餐馆”，自2020年1月23日至2020年4月为新冠疫情防控期间，2020年5月，原告提起诉讼，故被告应支付租金的期间应计算至2019年12月31日止，被告应支付2019年5月1日止2019年12月31日的租金为106667元。四、原告要求被告支付物业管理费、代缴水电费等应否支持？原告要求被告支付物业管理费27037元、代缴水电费4145元，因未能提供充分的证据证明，本院不予支持，原告要求被告支付2019年5月1日后的滞纳金，因2019年5月1日后，双方没有以本院调解书的内容协商对其租金补充确定，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除英山县大众房业有限公司与陈双林签订的《英山县中央城商业步行街商铺租赁合同》。二、被告陈双林于本判决生效后30日内向英山县大众房业有限公司支付下欠租金216667元。三、被告陈双林于本判决生效后10日内向英山县大众房业有限公司交付英山县温泉镇莲花路中央城商业步行街一层A189、A190、A191、A192号商铺。四、驳回英山县大众房业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8179元，减半收取4089.5元。由原告负担2000元，被告负担2089.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  郑俊峰审 判 员  张 婵人民陪审员  王金祥二〇二〇年九月二十三日书 记 员  吴新萍