四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0121民初3063号 原告：赵强，男，汉族，1990年7月20日出生，住四川省金堂县。 原告：赵世华，男，汉族，1965年4月5日出生，住成都市青白江区。 原告：秦世琼，女，汉族，1967年8月17日出生，住四川省金堂县。 三原告的共同委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。 三原告的共同委托诉讼代理人：曾庆和，男，汉族，1955年12月5日出生，住四川省金堂县，系金堂县人民政府赵镇街道办事处北滨路社区居民委员会推荐。 被告：成都市绿园物业管理有限公司，统一社会信用代码91510121558998607Y，住所地成都市金堂县淮口镇兴淮大道********。 法定代表人：胡勇，总经理。 委托诉讼代理人：张燕，女，汉族，1984年9月27日出生，住四川省崇州市，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 原告赵强、赵世华、秦世琼与被告成都市绿园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵世华及其特别授权委托诉讼代理人曾锟、委托诉讼代理人曾庆和，原告赵强、秦世琼的特别授权委托诉讼代理人曾锟、委托诉讼代理人曾庆和，被告成都市绿园物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈代勇、委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与被告不存在合法有效的物业服务合同关系；2.判令被告向三原告返还其收取的停车费120元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：三原告系位于金堂县××镇××街××号××号小区××栋××单元××楼××号的业主和实际住户。2020年4月16日，被告在没有与北滨壹号小区业主签订合法有效的物业服务合同的情况下，突然自行来到北滨壹号小区，并以“成都市绿园物业管理有限公司北滨壹号物业服务中心”的名义张贴通知，以对地面车位进行维护维修为由，禁止所有机动车在地面停车位停放，要求全部车辆停放在地下停车位。但地面停车位从2020年4月16日至今，被告既没有进行维护维修，也不准业主停放车辆。2020年5月5日，被告又以“成都市绿园物业管理有限公司北滨壹号物业服务中心”的名义张贴通知，强制要求小区有车辆的业主从2020年6月1日起向其支付“地下车;地下车位服务费&rdquo购买车位的每月40元，未购买车位的每月60元。不向被告缴纳“地下车;地下车位服务费&rdquo就不准车辆进入地下车位停放，也不准在地面停车位停放。三原告为了上班不迟到、出入小区不被被告违法阻拦，被迫向被告支付了两辆汽车的“地下车;地下车位服务费&rdquo元。被告向原告出具收据，加盖自己刻制的“成都市绿园物业管理有限公司北滨壹号物业服务中心”的印章。北滨壹号小区的业主一直在质疑被告自行进入小区和收取地下停车服务费的合法性，要求被告依法该小区业主签订《物业服务合同》，但是被告至今未公示合法有效的合同依据，也没有向业主公示收取地下车位服务费的依据，更拒绝与小区业主签订合同。原告认为，被告在与北滨壹号小区没有合法有效的物业服务合同的情况下，自行进入北滨壹号小区接手物业服务工作，不具有合法性，其收取停车费的行为没有合法依据，不受到法律保护，应当返还给三原告。 被告辩称，原告所诉无事实基础和法律依据，应当予以驳回。原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，被告履行了物业管理义务。其他大部分业主都按照约定向被告缴纳了车位服务费。原告自愿按照合同约定向被告缴纳车位服务费，原告车受到被告的强制，应当提供相应依据。 本院经审理认定事实如下： 鑫宇公司开发了位于金堂县××镇××街××号××号小区。被告在该小区一期前期物业服务招标中中标，2012年4月9日，鑫宇公司书面通知被告，要求其在接到通知后5各工作日内与鑫宇公司商谈前述北滨壹号一期物业服务合同事宜。该招标经金堂县城乡房产管理局（现称金堂县住房和城乡建设局）审查后于2012年3月19日同意备案。 后，被告（乙方）与鑫宇公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同使用说明载明：物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。合同备案表载明物业管理期限2012年4月10日8时至2017年4月9日8时。备案时间与备案机关处空白。合同主要内容如下： 鑫宇公司与被告就北滨壹号的前期物业服务事宜签订本合同。被告的资质等级为三级，资质证书编号为成房金（2012001）001。第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案盒物业档案的保管，详见附件十。第十三条本建筑区划内按规规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十四条停车场（库）的收费方式和标准全部为空白。第二十三条本合同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求乙方（此处空白）倍返还。第三十九条及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。第四十条本合同正本连同附件共（此处空白）页，一式（此处空白）份，甲乙双方各执（此处空白）份；由甲方或乙方抄送一份样本向房产管理部门备案。第四十一条本合同自（此处空白）起生效。合同及附件的尾部均加盖了鑫宇公司及原告的公司印章和法定代表人名章，但未载明鑫宇公司和原告签订合同和附件的时间。 按照《前期物业服务合同》的约定，原告接手北滨壹号小区的物业管理工作，并派出工作人员对小区实施管理。期间，原告授权北滨壹号项目部使用“成都市绿园物业北滨壹号服务部”的印章，代表原告在该小区办理业主接房入住、业主装修申请、收取物业费、张贴通知提示等。在履行物业管理职责期间，原告使用该枚印章收取了北滨壹号小区部分业主缴纳的物业服务费、车位服务费等。 2020年5月14日，被告在北滨壹号小区醒目位置摆放收取车位服务费的通知：尊敬的各位业主／住户：为了规范小区车辆停放秩序，确保小区停车场环境卫生达标及设施设备正常运行和杜绝车辆乱停乱放堵塞消防通道，北滨壹号物业服务中心定于2020年6月1日启动停车场管理系统对小区车辆收取车位服务费。现因北滨壹号小区地面改造升级，地面将，地面将禁止停放机动车理包月停车的机动车辆暂时停放至地下车库。请需要办理包月停车的业主带上业主身份证及车辆行驶证，在2020年5月31日内到物业服务中心进行办理，以便将车辆信息录入停车收费系统；在这期间未办理登记缴费停车的业主车辆，将按照临时停车标准收费。郑重提示，从2020年6月1日起对未办理的业主车辆停放将按照临时停车计费收取。车位服务费收取公示期为2020年5月10日至2020年5月31日，公示期内广大业主对车位服务费收取如有异议，欢迎广大业主到小区物业服务中心进行咨询。由此给您带来的不便敬请谅解，您也可以就未来对小区的管理需求和对我们提供服务的期望告诉我们，我们渴望听到您的意见。请致电物业服务中心24小时亲情服务电话：028-8497××××。北滨壹号车位服务收费标准：小汽车，临时停车，停车15分钟以内（含15分钟）不收费，停车2小时以内（含2小时）收费3元，每超过1小时加收1元，停车24小时以内（含24小时）不超过15元。业主购买车位服务费每月40元，业主包月车位服务费每月60元（仅限于业主车辆办理）。 原告与鑫宇公司于2013年3月6日签订《商品房买卖合同》，购买北滨壹号小区1-1-5-6的房屋（建筑面积97.48平方米），与本案相关的合同内容有，第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，资质证号为成房金（2012）001。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.20元/月˙平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七载明，本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。 2014年4月6日，鑫宇公司将房屋交付给被告，被告接收并装修入住至今。原告的权属证书证号分别为川（2016）金堂县不动产权证第0003680、0003681、0003682号。鑫宇公司逾期交房，与被告商定以免除被告一年物业服务费的方式承担逾期交房的违约责任。被告缴纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费。 2020年6月1日，原告按照被告张贴的收取车位服务费的通知，缴纳号牌为川ＡＰ××××和川ＡＸ××××两辆小汽车2020年6月的地下车位服务费共计120元。 另查明，至法庭辩论终结时，北滨壹号小区尚未成立业主大会和业主委员会。 上述事实，有收取车位服务费的通知，物业费、门禁卡、停车费等费用的收款收据和缴费清单，案外人曾锟与鑫宇公司之间的纠纷反诉状及（2017）川0121民初1324号民事判决书、车位场地清洁维护费减免通知单及物业费减免通知单、小区外墙照片、原告张贴的地面禁止停放汽车的温馨提示、商品房买卖合同、中标通知书和成都市物业服务招标备案表、前期物业服务合同、收款收据及物业服务费、电梯定期检验报告、原告张贴文字和图片的照片、快递公司发给北滨壹号小区业主的短信、北滨壹号小区配电房的照片、鑫宇公司与其他业主签订的确认书，以及当事人当庭陈述在案佐证，上述证据经庭审举证和质证，符合证据三性，本院予以采信。对当事人提交的前期物业服务合同备案表、张燕及巫德厚的劳动合同、证人证言、鑫胜意公司停车收费通知的照片、领取收款收据的凭证及收款收据、鑫胜意公司出具的情况说明、银行流水，成都市龙泉驿区北泉路1188号小区的收费留言及回复，因不符合证据三性，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与被告是否具有合法有效的物业服务合同关系；2.被告是否应当返还原告缴纳的地下车位物业服务费120元。本院评议如下： 第一，关于原告与被告是否具有合法有效的物业服务合同关系的问题。 原告认为，《前期物业服务合同》未经行政主管部门备案登记，不具有法律效力。本院认为，该合同未经备案并不当然无效。《物业管理条例》第五条规定，“……县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可知，物业服务合同应当根据市场主体的真实意思表示进行约定，行政主管部门对物业服务企业履行合同负有监督管理之责。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《前期物业服务合同》的生效不以行政许可、行政审批等为要件，也不存在上述合同无效的法定情形。 原告认为，《前期物业服务合同》第四十一条“本合同自（此处空白）起生效”对合同生效时间未作明确记载，落款处没有填写签订合同的时间，该合同未生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，《前期物业服务合同》虽然没有约定生效时间、没有填写签订时间，但加盖了原告与鑫宇公司的印章，因该合同不存在应当办理审批或者登记的情形，故自原告和鑫宇公司在合同上加盖印章时，该合同业已依法成立并生效。至于生效的具体时间，招标备案表载明“同意备案，2012年3月19日”，《前期物业服务合同》载明物业管理期限为2012年4月10日8时至2017年4月9日8时，《商品房买卖合同》载明出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，综合上述内容足以认定《前期物业服务合同》签订于2012年3月19日至2012年4月10日期间。 原告认为，原告和被告没有签订《物业服务合同》，双方没有建立起有效的物业服务合同关系。本院认为，被告是经开发商通过招投标方式选聘的物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告作为北滨壹号小区的业主，受到该合同的约束。 原告认为，《前期物业服务合同》第二十三条载明“本同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。”即便认定该合同已经生效，合同履行期限于2017年4月9日届满，权利和义务已经终止。本院认为，根据《前期物业服务合同》第二十四条“本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。”结合庭审查明的其他事实，被告在《前期物业服务合同》履行期限届满后，继续在北滨壹号小区为业主提供物业服务至今。 原告认为，2014年4月交房起至2020年4月中旬，鑫宇公司在负责北滨壹号小区的物业管理工作，2018年5月至7月期间委托给鑫胜意公司。本院认为，按照《前期物业服务合同的》以及《商品房买卖合同》的约定，足以确认原告是北滨壹号小区唯一合法的物业服务企业。原告以鑫宇公司免除其一年的物业服务费，作为实际是由鑫宇公司向北滨壹号小区提供物业服务的理由并不充分：首先，《商品房买卖合同》已经载明了北滨壹号小区的物业服务企业为被告，鑫宇公司是否实际为小区提供了物业服务，其在该小区实施物业管理工作是否事先受到原告授权或者事后得到原告追认，在案证据并不足以认定相关事实；其次，作为北滨壹号小区的开发单位，鑫宇公司为该小区提供物业服务，明显违背《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业……”的规定；再次，鑫宇公司以何身份和理由免除原告应当缴纳的物业服务费，在案证据不能确认，且系另一法律关系，鑫宇公司是否将免除的物业服务费交付给被告，是被告与鑫宇公司之间的权利和义务。 原告认为，2018年5月至7月期间鑫胜意公司在北滨壹号小区履行物业管理职责。本院认为，鑫胜意公司出具的情况说明“鑫宇公司北滨壹号项目部经理吴伍光辉要求鑫胜意公司到北滨壹号为该小区提供物业服务”若属实，伍光辉的口头授意并不符合《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业;……，”的规定，不能产生解除原告与原告之间物业服务合同关系、形成鑫胜意公司与原告之间物业服务合同关系的法律效力。至于证人杨某的证言系孤证，其用自己的言词证明自己系鑫胜意的员工不具有证明力；再者，张燕、杨某、巫德厚三人是否与原告签订书面劳动合同，与其是否代表原告履行向业主收取物业服务费的工作职责，并无直接关联。 原告认为，“成都市绿园物业北滨壹号服务部”是独立的法人机构或者非法人组织，对被告提出的是其下属机构和内设机构、“成都市绿园物业北滨壹号服务部”的印章不需要报备的主张不予认可。本院认为，被告当庭认可该枚印章为其所有和使用，对该枚印章产生的权利和义务承担相应法律责任。该枚印章是被告为了履行职责、方便工作在内部使用的印章，不存在违反印章管理制度的情形。原告主张被告未经批准和备案使用印章涉嫌违法犯罪，本院审查未发现存在违法犯罪的情形，原告坚持其观点，应当提交相应证据，或者依法向公安机关报案或举报。 原告认为，开发商拒不承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任，北滨壹号小区物业服务质量差。本院认为，开发商是否承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任，是原告与鑫宇公司之间的商品房买卖合同纠纷，原告应当另案向鑫宇公司主权相关权利。被告不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，原告有权根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，要求被告承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不足以排除双方存在合法有效的物业服务合同关系。 第二，关于被告是否应当返还原告缴纳的地下车位物业服务费120元的问题。 根据前述认定，原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，被告应当按照合同约定履行相应的义务。虽然《前期物业服务合同》第十三条和第十四条没有对停车的费用作出明确约定，但使用说明载明：物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。《商品房买卖合同》载明同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。被告依据《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》的相关内容，以显著的、容易知晓的方式，向业主公示了车位服务费的收费标准，为业主预留了合理的异议期间，并实际履行了车位养护、管理等职责。 原告认为被告的收费标准过高，并且以成都市龙泉驿某小区的收费标准20元作为参照。本院认为，成都市龙泉驿区的小区收费标准，对本案不具有参考价值。被告的收费标准符合本地区政府职能部门指导价格的基本精神，也与其资质等级相称，参考本地区的经济发展水平，被告确定的每月60元，尚在合理的价格区间之内，不存在乱收或者高标准收取的情形。原告要求被告返还已经收取的地下车位物业服务费120元，本院不予支持。 依照《物业管理条例》第五条、第七条第(五)项、第十一条第(四)项、第二十一条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告赵强、赵世华、秦世琼与被告成都市绿园物业管理有限公司之间存在合法有效的物业服务合同关系； 二、驳回原告赵强、赵世华、秦世琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告赵强、赵世华、秦世琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郑世艳 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李佳咛