湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2231号 原告：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭街道韶山西路309号。 法定代表人：周梁。 委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑曾翔，湖南联进律师事务所律师。 被告：周伟，男，1990年12月21日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。 被告：蒋玲，女，1994年9月4日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。 原告湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）与被告周伟、蒋玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告步步高物业公司的委托诉讼代理人肖卓民、被告蒋玲到庭参加诉讼。被告周伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告步步高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3394.656元及违约金1018.397元。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）一期XX栋XX单元XX号房屋业主，房屋建筑面积为117.87平方米。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费16个月，共3394.656元（计算至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告蒋玲辩称，1.被告所购买的房屋质量存在问题，其中主卧空调外机处未做防水以及空调排水口设计不合理，导致空调运行产生的废水没有及时排出而渗透到主卧内墙，致使墙面受潮霉变。2.原告在未征得业主同意的情形下，将业主缴纳的装修押金划入抵扣物业管理费。3.被告的车辆需要停放，要求原告划分公共车位区域，但原告置之不理并明确告知车位只卖不租，停车需按商业车位计价收费，且该收费标准未经业主同意，系由物业公司私自定价。小区多次出现地下停车场丢失电动车的情况，原告拒不负责。4.小区已完成1-3期20多栋房屋的交付，入住率远超规定的30%，原告多次阻止小区成立业主委员会，也未选举业主代表。原告从未公示小区公共部分的广告收入、停车费收入、租赁收入等。5.物业公司办理产权证逾期，出证后又以欠缴物业费为由，扣押房屋产权证至今。6.物业管理松散混乱，出现了殴打小区业主、恐吓业主的现象。地下车库在2020年7月前没有门禁，小区出入口岗亭有无人值守现象，导致不明身份人员进入小区。安装门禁后也是形同虚设，致使部分业主被上门推销及冒充燃气公司人员等蒙骗。小区房屋建筑质量也出现问题，公共卫生脏乱差。物业公共设施维护不到位，电梯经常出问题，维护不定时，检修日期随意填写。曾几次出现因停电而备用电源未启用的现象，造成电梯停运且有业主被困在电梯中。7.在业主问及停车收费依据、小区安保质量差及为何需要缴纳物业费才能领取产权证时，物业管家不予答复而是将业主踢出业主群并拉黑业主。8.未经9栋业主允许，私自在9栋1单元入户大厅设立员工餐厅，排出的油烟对楼上业主影响恶劣，并对小区环境造成影响。综上所述，原告严重违反相关规定，给小区业主带来了巨大的不便和安全隐患，造成广大业主和原告的巨大矛盾，请求驳回原告只收钱不做事的无理要求，并向业主公开所有收支账目，向曾被辱骂殴打蛮横管理的业主公开道歉。 被告周伟未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、小区名称：步步高·九华新天地（一期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号。 二、周伟、蒋玲系湘潭市九华经开区××道19号步步高置业新天地九华XX栋XX单元XX号房的业主，购房合同上记载的房屋建筑面积为117.87平方米，房屋用途为住宅。 三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与周伟、蒋玲签订物业服务协议。 四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（二期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金；车位属于甲方所有、委托乙方经营管理的，乙方按暂定【露天车位元/个·月、车库车位元/个·月】的标准向车位租用（使用）人收取车位租用费，并向全体物业买受人公示后由乙方代收，收益分配由双方另行协商确定；临时停车的，乙方按暂定【15分钟内免费、半小时内5元、1小时内10元、超过1小时后每小时5元、全天最高不超过60元】的标准收取。临时停车收费纳入物业经营收入归乙方所有；属于全体物业买受人共有的车位，乙方每月从车位租用收入中扣除合理成本费用（人工、维护和税费等）后，按50%比例提取佣金。 五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（二期）小区提供了物业服务。蒋玲陈述其于2016年11月30日收房。因周伟、蒋玲拖欠物业费未交，2018年7月29日，步步高物业公司的物业管家通过微信方式向周伟、蒋玲催交过物业费。 六、周伟、蒋玲拖欠步步高物业公司2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费总计3394.66元（117.87平方米×1.8元/平方米/月×16个月=3394.656元）至今尚未交纳。 七、步步高物业公司主张的违约金为1018.4元，计算方法为117.87平方米×1.8元/平方米/月×16个月×30%=1018.4元。 八、蒋玲不交纳物业费的抗辩事由主要是认为步步高物业公司提供的物业服务达不到标准，体现在管理松散混乱，服务态度恶劣；停车收费不合理，车位只卖不租；地下停车场门禁在交房时未安装，安装后也未启用；公共卫生脏乱差；共用设施、设备的维修、养护不到位；未经同意以装修押金抵扣物业费；电梯备用电源在停电时未及时启用造成业主被困；不公示小区公共区域收入；未经业主允许私设员工餐厅；阻挠成立业主委员会；房屋质量有问题等。 上述事实，有原告步步高物业公司提供的《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、小区卫生清洁照片、保安巡查、设备维护记录、微信聊天记录截图及被告蒋玲提交的照片、微信聊天记录等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在步步高物业公司按照与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定为周伟、蒋玲所居住的步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业管理服务的情况下，周伟、蒋玲应当按照有关标准向步步高物业公司交纳物业费。关于蒋玲主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非步步高物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非步步高物业公司的合同义务，故不能作为蒋玲拒交物业费的正当理由。关于蒋玲辩称的步步高物业公司提供的物业服务不符合协议约定等、因此不应交纳物业管理费的抗辩意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从蒋玲的陈述及举证内容来看，步步高物业公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应不属重大瑕疵，故对蒋玲主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予支持。现步步高物业公司要求周伟、蒋玲按《前期物业服务合同》的约定交纳自2018年8月1日至2019年12月31日的物业服务费3394.66元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据蒋玲提供的证据及抗辩意见，能够看出步步高物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，蒋玲并非无故拖欠物业服务费，因此无需向步步高物业公司支付违约金，对步步高物业公司的该项主张，本院不予支持。步步高物业公司今后应严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，共同营造良好的小区环境及和谐的物、业关系，减少纠纷和诉讼的发生。 综上所述，本院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、周伟、蒋玲在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3394.66元； 二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由周伟、蒋玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 吴金平 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 陈璐璐 书 记 员 喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。