云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2823民初805号 原告：勐腊佳乐物业服务有限公司，住所地勐腊县金都商贸城。 法定代表人：赵欣贵，职务：经理。 委托诉讼代理人：李微，云南兴边律师事务所律师，特别授权代理。 被告：李婧，女，1982年5月10日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区。 原告勐腊佳乐物业管理有限公司（以下简称佳乐物业公司）与被告李婧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告佳乐物业公司委托诉讼代理人李微到庭参加诉讼，被告李婧经本院依法公告传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年4月1日至2020年2月29日期间的物业费5369.7元、垃圾清运费420元；2.判决被告支付原告违约金1736.91元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告于2009年12月30日购买了位于勐腊县房屋，建筑面积127.85㎡。2017年3月30日，勐腊县辉煌广场小区业主委员会与原告签订了《物业服务管理委托合同》，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告便组织物业工作人员开展物业服务，被告也实际接受了原告的物业服务。2019年4月1日原告与该小区业主委员会续签了《物业服务管理委托合同》，将合同期限延长至2021年3月31日，其余合同内容不变。被告自2017年4月1日至今未向原告支付过物业费等相关费用。截止2020年2月29日被告共欠原告物业费5369.70、垃圾清运费420元。被告不缴纳物业费的行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院。 被告李婧未作答辩。 原告为证实其主张，向本院提交证据如下： 1.物业管理委托合同、物业服务管理委托合同各1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告分别于2017年3月30日、2019年4月1日与勐腊县辉煌广场小区业主委员会签订物业服务合同，由原告对勐腊县辉煌广场小区提供物业服务的事实。 2.商品房销售合同及补充协议1份（复印件，加盖西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊县分公司印章），欲证明被告于2010年6月10日与西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊县分公司签订《商品房购销合同》购买了勐腊县房屋，房屋建筑面积127.85㎡的事实。 3.律师函、费用最后缴费通知书各1份（复印件，与原件核对无异）、照片1份（复印件），欲证明原告多次催缴物业费无果后于2019年8月16日粘贴书面通知书和于2019年8月28日粘贴律师函向被告催缴物业费的事实。 被告李婧未发表质证意见，亦未向本院提交相关证据材料。 本院评判认为，原告提交的证据1来源合法，可证实原告分别于2017年3月30日、2019年4月1日与勐腊县辉煌广场小区业主委员会签订物业服务合同，由原告对勐腊县辉煌广场小区提供物业服务的事实，本院予以采信。证据2可证实被告于2010年6月10日与西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊县分公司签订《商品房购销合同》购买房屋，房屋建筑面积127.85㎡的事实，本院予以采信。证据3能够证实原告多次向被告催收物业费的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 李婧系房屋业主。 2017年3月30日，辉煌广场小区业主委员会与佳乐物业公司签订了《物业管理委托合同》，合同签订后，佳乐物业公司便组织物业工作人员开展物业服务。2019年4月1日佳乐物业公司与该小区业主委员会续签了《物业服务管理委托合同》，将合同期限延长至2021年3月31日，其余合同内容不变。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第四章“服务费用”约定，物业管理服务费一层商铺按1.3元/㎡/月收取，二层商铺按1.2元/㎡/月收取，多层住宅按0.8元/㎡/月收取，高层住宅按1.2元/㎡/月收取（包含：电梯维保费、检测费、电梯电费、电梯小的维修、生活用水二次加压费）。生活垃圾处置费：按照《勐腊县城市生活垃圾处理办法》收取。第九条约定，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每个交费季的前十五日内交清。第十三条约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三支付违约金。合同还约定了其他相关权利义务。佳乐物业公司依据合同于2017年3月31日入驻辉煌广场小区对该小区提供物业服务至今。佳乐物业公司向李婧发出《缴费通知书》《律师函》，要求李婧缴纳2017年4月1日至2020年2月29日期间的物业费5369.7元、垃圾清运费420元、违约金1736.91元。该费用李婧至今未缴纳。 庭审查明，2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告提供的物业服务来源于与辉煌广场小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，辉煌广场小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对本案业主具有约束力。原告提交的证据载明住宅物业费为1.2元/平方米/月，故原告诉请的物业费5369.7元不违反法律规定且未超过其有权主张的范围，本院予以支持。垃圾处置费即生活垃圾处理服务费，勐腊县发展改革和工业信息化局文件作出的《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定生活垃圾处理服务费为每户12元/月，故原告向被告主张的生活垃圾费420元有事实依据，且未超出其有权主张的范围，本院予以支持。 关于原告主张的违约金是否合理问题。双方合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三支付违约金，原告明确其违约金按照未缴纳费用的30%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告未按约定时间交纳物业服务费等费用的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告未提交证据证实因被告未按时履行支付义务给原告实际造成损失的数额，故本院确认原告因被告的违约造成的损失为逾期利息的损失。因原告提交证据载明实其对被告未交纳物业服务费等费用进行催告的最后日期为2019年8月16日，故本院以5789.7元为基数，自2019年8月17日开始计算违约金。按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算自2019年8月17日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告李婧于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳乐物业管理有限公司自2017年4月1日至2020年2月29日期间的物业费5369.7元、生活垃圾费420元，共计5789.7元，并支付以5789.7元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算自2019年8月17日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金； 二、驳回原告勐腊佳乐物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告勐腊佳乐物业服务有限公司负担11元，被告李婧负担39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  李先勇 人民陪审员  陈 金 人民陪审员  张贤忠 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  白 汝