上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25751号原告：张敏捷，男，1986年8月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王顺玲，女，1985年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：柯振岳，上海市汇业律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴静熠，上海市汇业律师事务所律师。被告：左天佑，男，1984年2月4日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：刘志荣(系被告左天佑之母)，女，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：李志，上海木诚木律师事务所律师。原告张敏捷、王顺玲与被告左天佑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭审理。原告张敏捷及其与原告王顺玲的共同委托诉讼代理人吴静熠，被告左天佑的委托诉讼代理人刘志荣、李志到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张敏捷、王顺玲向本院提出诉讼请求：1.确认其与左天佑就本区潼港八村XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同于2019年12月24日解除；2.左天佑赔偿违约金362,000元。事实和理由：2018年6月4日，双方就系争房屋签订房屋买卖合同，对合同解除条件及违约金等作出约定。左天佑支付首付款后，拒绝配合办理过户手续，并向本院起诉撤销案涉房屋买卖合同，本院作出(2019)沪0115民初14154民事判决(以下简称“14154号判决”)，驳回左天佑的诉请。被告上诉后，上海市第一中级人民法院(以下简称“一中院”)作出(2019)沪01民初12773号民事判决(以下简称“12773号判决)以维持原判。因左天佑明确表示不再继续履行合同，其于2019年12月24日向其发送解约函，故案涉房屋买卖合同因此解除，左天佑应按约向其赔偿违约金。审理中，其表示已收到购房款64万元，如法院判令合同解除，则同意在扣除违约金后返还剩余购房款。被告左天佑辩称，系争房屋承重结构被破坏，在张敏捷、王顺玲不同意按照其提出的修复方案进行维修之前，其不同意合同继续履行。如法院判令合同解除，其对合同的解除不存在过错，故不同意支付违约金；如认为其应当支付违约金，要求调整至4万元。在合同解除的情况下，要求张敏捷、王顺玲返还购房款64万元，并要求赔偿因合同不能履行而产生的租房费用损失(按6,200元/月为标准，自合同约定的交房之日起计算至合同解除之日止)。经审理查明：2018年6月4日，左天佑作为买受方(乙方)与张敏捷、王顺玲作为出售方(甲方)签订案涉房屋买卖合同。合同约定：甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。转让价款共计181万元，于2018年8月15日之前办理转让过户手续。乙方未按约付款逾期超过十个工作日的，乙方有权解除合同，乙方应支付总房价20%的违约金。首付款64万元，应在2018年6月10日前全部支付；二期购房款115万元，乙方应在签约后7日内向银行申请贷款，若乙方申请未通过或额度不足的，应在过户前支付该笔款项；以已方为权利人的产权证核发后180日内，双方对房屋验看清点无误后，甲方交付房屋，乙方支付尾款2万元。审理中，双方确认未曾就房屋交付办理过交接手续。截至2020年6月17日，系争房屋的产调信息显示产权人为张敏捷、王顺玲。左天佑与张敏捷、王顺玲房屋买卖合同纠纷一案，左天佑以系争房屋多处被改建，承重墙被拆除，房屋主体结构存在重大安全隐患，且天井存在违章搭建，对方未如实告知，造成其重大误解为由，诉请撤销案涉房屋买卖合同。本院于2019年7月16日作出14154号判决，查明如下事实：1.刘志荣系左天佑之母。2018年5月21日，经德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)居间介绍，刘志荣在中介公司陪同下至系争房屋看房，双方达成初步购房意向。2018年5月22日至同月28日，刘志荣支付30万元。2018年6月4日，左天佑及其妻子、刘志荣在中介人员、张敏捷陪同下再次看房。当日，左天佑与张敏捷、王顺玲签订案涉房屋买卖合同。2018年8月5日，双方签订补充协议，将过户日期修改为2018年12月31日之前。2.2018年12月7日，经刘志荣要求，左天佑父母在中介、张敏捷和王顺玲母亲陪同下再次察看系争房屋。后左天佑父母认为房屋承重结构有问题，天井系违章搭建，向物业、城管部门反映情况，张敏捷和王顺玲于有关部门通知约谈后对房屋承重墙进行了修复，上海龙固加固工程有限公司于2018年12月22日出具竣工验收报告，报告显示验收合格。2019年3月12日，本区高桥镇人民政府对被告张敏捷作出(沪浦)城管不罚决字[2019]第090001号不予处罚决定书：鉴于当事人已自行整改恢复原状，本机关决定不予行政处罚。该判决基于张敏捷、王顺玲已对承重墙予以修复加固，恢复原状，左天佑的合同目的可予实现等理由，认为左天佑的主张尚不足以构成法律上的重大误解，左天佑主张的合同撤销权不成立，故判决驳回左天佑的诉请。左天佑不服14154号判决，向一中院提起上诉，一中院于2019年11月19日作出12773号判决，认为14154号判决认定事实清楚，使用法律正确，故驳回上诉，维持原判。2019年11月至12月期间，左天佑妻子与张敏捷、王顺玲就系争房屋的交易通过微信进行协商，称“我婆婆不知道我和你们联系了”，“我老公想法和我是一样的，都不希望打官司”，“一直打官司下去双方都很亏”。2019年12月13日，张敏捷向左天佑发送短信问“本周日是不是要提交公积金贷款申请材料了？”，左天佑回复“晚点电话说，我家老头子死不同意，我也一肚子火”，“我老头子那边我做了工作，没做通，骂了我一顿，我也不想管了”。2019年12月24日，张敏捷、王顺玲向左天佑妻子通过微信发送解约函，左天佑确认收到。审理中，左天佑为证明系争房屋承重结构被破坏的现状，提交上海浦东房屋质量监测站于2020年4月13日出具的检测报告(以下简称“检测报告”)。报告显示：委托方为刘志荣、左天佑；检测日期为2020年4月3日。“检测结论及建议”载明：系争房屋所拆除的五处墙体为承重构建，根据沪房管物【2009】200号《关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知》，破坏承重构建现象属于房屋承重结构被损坏，请具有相应资质的设计和施工单位进行原样回复。张敏捷、王顺玲认为，左天佑未经取得其许可无权，撬锁后进出系争房屋，故对报告的合法性不认可。对此，左天佑解释称，因其已取得系争房屋的所有权，经派出所和城管允许可进房屋，故其自行配置钥匙进入房屋以方便鉴定公司进行实地检测。另查明，左天佑不服12773号判决，向上海市人民检察院第一分院(以下简称“一分检”)申请监督，一分检认为该案不符合监督条件，于2020年8月18日作出沪检一分民监[2020]XXXXXXXXXXX号不支持监督申请决定书。以上事实，由房屋买卖合同、12773号判决、14154号判决、微信聊天记录、短信记录、产调信息等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，案涉房屋买卖合同是双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。现本案的争议焦点在于：左天佑是否有权以系争房屋承重结构破坏为由拒绝继续履行合同？关于系争房屋现状是否存在承重结构破坏的情况问题，14154号判决中查明如下事实：张敏捷和王顺玲于有关部门通知约谈后对房屋承重墙进行了修复，上海龙固加固工程有限公司于2018年12月22日出具竣工验收报告，报告显示验收合格。2019年3月12日，本区高桥镇人民政府对被告张敏捷作出(沪浦)城管不罚决字[2019]第090001号不予处罚决定书：鉴于当事人已自行整改恢复原状，本机关决定不予行政处罚。该生效判决基于张敏捷、王顺玲已对承重墙予以修复加固，恢复原状，左天佑的合同目的可予实现等理由，判决驳回左天佑撤销合同的诉请。左天佑提出系争房屋现状仍存在承重结构破坏的情况，其事实主张是对14154号判决所确认案件基本事实的否定，其提交证据的证明力需达到证明相反事实成立的程度，才发生否定的效力。左天佑为此提交上海浦东房屋质量监测站于2020年4月13日出具的检测报告。本院认为，检测报告系左天佑单位委托检测，出卖人未曾向左天佑交付过系争房屋，在房屋处于双方讼争情况下，左天佑自行配置房屋钥匙擅自进入房屋以取得报告，其取得证据的方式合法性并不充分，故本院对检测报告的证据效力不予确认。因此，左天佑提出系争房屋承重结构破坏的事实主张不成立，其无权以此为由拒绝履行合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，相对人可以解除合同。左天佑于2019年12月13日向张敏捷发送的短信表明其已无继续履行合同的意愿，张敏捷、王顺玲有权据此解除合同，左天佑妻子于2019年12月24日收到张敏捷、王顺玲发送的解约函，且左天佑表示确认，故合同于该日解除。合同约定解约违约金为购房款总额的20%，张敏捷、王顺玲主张解约违约金36.2万元的诉请，具有事实和法律依据，左天佑要求本院予以调整，本院结合案件实际情况兼顾公平原则酌定违约金为15万元。合同解除后，左天佑主张购房款返还，张敏捷、王顺玲也同意在扣除违约金后返还剩余购房款，故两人应向左天佑返还购房款49万元。左天佑另主张张敏捷、王顺玲赔偿其因合同不能履行而产生的租房费用损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告张敏捷、王顺玲与被告左天佑就上海市浦东新区潼港八村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于2019年12月24日解除；二、原告张敏捷、王顺玲于本判决生效之日起十日内返还被告左天佑购房款490,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,730元，减半收取计3,365元，由被告左天佑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年九月八日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。