河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5240号原告（反诉被告）：赵美，女，1979年6月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：马云波，男，1974年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告之夫。委托诉讼代理人：明钿翔，河南伦宸律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛天跃，男，1975年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：杨廷奎，河南忠良律师事务所律师。原告（反诉被告）赵美与被告（反诉原告）薛天跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美的委托诉讼代理人马云波、明钿翔、被告薛天跃的委托诉讼代理人杨廷奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵美向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款20000元；2.判令被告向原告支付过户费用550元。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付购房款20000元及违约金108000元。事实和理由：原、被告于2018年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定原告将其名下位于同信缤纷之窗11号楼西单元2708房屋卖给被告，被告支付购房款360000元并承担全部过户费用，同日签订《补充协议》，约定被告分期付款，首次付款200000元，在房屋解除抵押后付款130000元，办理过户登记后付款20000元。但在房屋办理过户后，被告尚有20000元购房款尾款未付，且原告为被告垫付550元的过户费用，后原告多次向被告索要欠款未果。同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定，被告作为违约方应支付总房款双倍的违约金，因违约金约定过高，原告仅请求总房款30%的违约金。被告薛天跃辩称，1.原告诉请的20000元无任何依据，因依法应由原告承担的初次登记费用由被告垫付，故20000余元双方相抵后被告不应再支付，房屋面积误差退回887元，由原告领取；2.原告事实及理由中，原告承担过户费用550元，是初次登记的邮寄费用。综上，被告不存在违约，不应支付违约金108000元。被告薛天跃向本院提出反诉请求：判令原告返还被告为其垫付的初次办证费用20400.48元。事实和理由：被告薛天跃购买原告赵美所有的同信缤纷之窗11号楼西单元2708号房（当时未办证）。为办理过户，需办理初次登记，办证费用由被告垫付，分别为契税13243.48元、维修基金6270元、房屋实测后退还费用887元，以上共计20400.48元。根据相关法律规定，初次登记费用应出卖人即原告承担。原告赵美辩称，根据《房屋买卖合同》约定办理房产证所产生的所有费用均由被告承担，故20400.48元应由被告承担，被告无权主张该费用。经审理查明，2018年5月份，被告薛天跃欲购买房屋，后经案外人喻某介绍认识原告赵美之夫马云波，被告与马云波协商购房事宜。2018年6月1日，被告向马云波支付购房订金10000元，马云波向被告出具“收条”一张，“收条”载明：“收条马云波今收到薛天跃购房款订金壹万元整（10000.00元），双方协商房价为叁拾陆万元整卖给薛天跃（甲方把所有房款按揭付清，办理过户费用由薛天跃承担，马云波必须无条件配合。违约者付伍万元违约金给对方。马云波身份证号：薛天跃。：收款人：马云波2018年6月1日”。同月3日，原告赵美（甲方、卖方）与被告薛天跃（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在驿城区××与××路交叉口东北侧同信缤纷之窗11号楼东二单元2708号房，产权证号商住小区DK-03地块房地产出卖给乙方，并将与出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（附房产证、购房合同、该房产位置图及相关票据和证件）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物房内水、电、家电装修等总价款为360000元；三、乙方在签订本合同时，支付定金10000元整；四、乙方支付定金后，甲方负责或无条件配合把房产过户到乙方名下，乙方向甲方支付剩余房款（定金从中扣除），剩余款项通过银行汇款支付；五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用证（已交纳土地出让金）。甲方所发生有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责，甲方应承担民事诉讼责任，并与乙方无关；六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额……九、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协议不成时，任何一方均可向当地房产仲裁委员会申请调解与仲裁，也可向管辖权的人民法院起诉。如双方任何一方违反合同条款，违约方应向守约方支付总房款双倍的违约金等条款。合同下方甲方处有“赵美”署名，乙方处有“薛天跃”署名，丙方（××）处有“喻某”、“梅军河”署名。当日，原告赵美（甲方）又与被告薛天跃（乙方）签订《补充协议》一份，约定：房款结清分三次结算，首次付房款贰拾万元整，二次房款必须在银行低压解压后付壹拾叁万元，尾款需要在房产过户到乙方后，一次性结清。协议下方甲方处有“赵美”署名，乙方处有“薛天跃”署名，××处有“梅军河”、“喻某”署名。2018年6月4日，被告支付原告200000元购房款，同日，原告退还被告10000元，同月15日，被告支付原告130000元购房款。2019年3月16日，因案涉房屋实测面积少于合同约定面积，开发商驻马店东方经典房地产开发有限公司退还原告购房款887元（原购房款279000元-实测后购房款278113元=887元），同日，被告交纳住房专项维修基金6270元（购房金额278113元），同月19日，开发商向原告开具278113元的河南增值税普通发票（税率为5%，税额为13243.48元，价税合计278113元）。2019年9月9日，原告向驻马店市不动产登记中心交纳550元不动产登记费，后案涉房屋办理不动产权证登记至原告名下，2019年11月5日，案涉房屋过户至被告名下，并办理不动产权证[豫（2019）驻马店市不动产第0030182号，房屋建筑面积78.37平方米，用途为城镇住宅用地，其他商服用地/服务型公寓]，次日，被告向原告支付购房款10000元。现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告赵美提交以下证据：①2019年11月6日，原、被告之间的通话录音，显示：薛天跃：我那包里面有几张卡包括你那卡今天都给你发过来了；赵美：我给你说卡是次要的，你先把欠我的钱打过来，我急等着用，就那三万元多元钱；薛天跃：急等着用，我先给你打一万，我这几天有点紧张，好吧；赵美：你啥时间确定给我，就这三万多块钱，叫谁说来丢人呗；薛天跃：丢人一分钱难倒英雄汉；赵美：那你到底想干涉？你说；薛天跃：我现在开着车哩，等下先给你打一万好吧，先给咱留点生活费；赵美：你留点生活费也不能留你嫂子我的呀，我急等着用呀；薛天跃：我知道，我知道；赵美：做人得讲诚信；薛天跃：我怎么不讲诚信了，嫂子？赵美：你都没想想办房产过户都配合你了，你都那么缺那三万多元钱吗？薛天跃：好，好，好。原告用以证明：房屋过户给被告后已支付购房款330000元，原告向其索要余下房款时，被告仍然认可尚欠30000元。被告称因手头紧，仅能先支付10000元；被告质证称：真实性不确定，是否系原、被告之间录音三天后回复。但截至目前，被告尚未回复本院；②原告申请证人喻某出庭作证，喻某称：我和马云波、薛天跃是朋友，薛天跃曾带着我多次去看房子，请我喝酒，拜我为师，让我教他画画，在看房子期间，我问马云波有没有房子，2018年5月份，马云波与薛天跃到我的画室，谈了两三次，后来达成协议，薛天跃恐怕马云波不卖房子，薛天跃亲自拟定协议，我在中间是见证人，薛天跃也喊过来一个姓梅的朋友也作为见证人，谈过价格后，马云波一直强调所有费用全部由薛天跃承担。后来又签订补充协议，马云波和薛天跃都跟我联系说30000元的事，我在中间调解，薛天跃给马云波10000元，剩余20000元不给的理由，他说是不合理的、超出协议外的要求，我说他这样不对，从此，我认为薛天跃是小人，我将他的联系方式全部删除。其在回答原告“双方磋商过程中约定办理房产证全部税费应由谁承担”问题时称：薛天跃承担；其在回答法庭“当时马云波卖案涉房屋时，该房屋有无房产证”问题时称：不知道。原告对证人证言质证称：真实性无异议；被告质证称：存在虚假，证人都不知道有无房产证，办证的费用是指过户费用不是初次办证费用。另查明，①原告赵美当庭自认案涉房屋登记在其名下时，契税、维修基金等费用由被告薛天跃支付；②被告当庭申请核减违约金。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、视听资料等证据，被告提交的不动产权证书、发票、收条等证据、本院依职权调取的庭审笔录、转账凭证及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告赵美与被告薛天跃签订《房屋买卖合同》，约定被告以360000元的价格购买原告位于驻马店市××城区××与××路交叉口东北侧同信缤纷之窗11号楼东二单元2708号房屋，原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据原告的诉求及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：原告赵美首次办理案涉房屋不动产权证的费用应由谁承担。本案中，根据马云波向被告出具的“收条”仅约定过户费用也即从原告过户至被告名下的费用由被告承担，未约定首次办理不动产证费用由被告承担，又根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定：办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，原、被告双方均明知案涉房屋在银行有按揭贷款，且未办理不动产权证，“办理房产证手续”根据合同文义理解应包括原告首次办理不动产权证和原告将案涉房屋过户至被告名下办理为被告所有的不动产权证，而根据房屋交易习惯及通常理解，“办理房产证手续”应仅指原告将案涉房屋过户至被告名下办理为被告所有的不动产权证，原告应负有为案涉房屋办理不动产权证至其名下的义务后方可将房屋出售给被告，故双方签订的《房屋买卖合同》对原、被告何人承担原告首次办理不动产权证的费用存在约定不明、有歧义之处。故应通过原、被告签订《房屋买卖合同》的真实本意及行为来确定《房屋买卖合同》中关于首次办理不动产权证费用承担的歧义、模糊条款，根据①截至2018年6月15日，被告支付原告购房款330000元，原告提交2019年11月6日的通话录音中被告明确承认尚欠原告购房款30000元，并答应先支付10000元购房款，次日，被告支付原告10000元；②《房屋买卖合同》及《补充协议》的××喻某出庭作证证明所有费用全部由被告承担。综上，原告首次办理不动产权证的费用应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据上述分析，被告违反合同约定，在案涉房屋过户至其名下后未依约支付剩余购房款20000元，构成违约，现原告请求被告支付剩余购房款20000元及其垫付的不动产登记费550元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金108000元，《房屋买卖合同》中虽约定：如双方任何一方违反本合同条款，违约方应向守约方支付总房款双倍的违约金。但该约定存在过高情形，被告又申请核减，参考合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定被告向原告支付违约金3000元，对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持。关于反诉，被告称为原告垫付案涉房屋的契税13243.48元，但未提交相关证据加以证明，被告提交增值税普通发票显示是开发商开具的购房发票，5%税率的税额13243.48元计入购房价款278113元中；关于被告反诉主张的887元，本院认为，该费用是原告基于其与开发商签订的商品房买卖合同而应退还原告的费用，原、被告之间未对案涉房屋面积误差如何处理作出约定，故被告主张开发商退还的887元应归还给被告，本院不予支持；根据上述分析，应由被告承担原告首次办理不动产权证的费用，故被告的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告薛天跃于本判决生效后十日内向原告赵美支付购房款20000元，并支付原告赵美垫付的不动产登记费550元。二、限被告薛天跃于本判决生效后十日内向原告赵美支付违约金3000元。三、驳回原告赵美的其他诉讼请求。四、驳回被告薛天跃的反诉请求。如被告薛天跃未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1436元（已减半收取），由原告赵美负担1176元，被告薛天跃负担260元；反诉案件受理费155元（已减半收取），由被告薛天跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王鹏二〇二〇年九月九日书记员  李莹