河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初3509号原告（反诉被告）：新乡市伟诚房地产营销策划有限公司，住所地新乡市高新区牧野大道与海河路交叉口绿都城**楼******。法定代表人：王佳伟，经理。委托诉讼代理人：郭玲、冯淑玲，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：新乡市泰华置业有限公司，住所地新乡市，住所地新乡市经开区纬七路与经六路交叉口西北角法定代表人：滑平生，总经理。委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师，特别授权。原告新乡市伟诚房地产营销策划有限公司（以下简称伟诚公司）诉被告新乡市泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，被告泰华公司反诉原告伟诚公司，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟诚公司法定代表人王佳伟及委托诉讼代理人郭玲、冯淑玲，被告（反诉原告）泰华公司委托诉讼代理人陶士印，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伟诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同补充协议》；2、请求判令被告支付原告销售佣金401655元及利息（利息按年息6%标准，以323724元为基数，从2019年12月2日起，计算至全部款项还清之日止，截至起诉之日利息为10629元；以80331元为基数，利息按年息6%的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费、保函费等全部费用由被告承担。庭审时，原告称诉讼请求第二项存在笔误，当庭明确为请求判令被告支付原告销售佣金421962元及利息（利息按年息6%标准，以337569元为基数，从2019年12月2日起，计算至全部款项还清之日止；以84392元为基数，利息按年息6%的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）。事实与理由：2019年10月11日，原告伟诚公司与被告泰华公司签订《紫东上院项目销售服务合同》（以下简称“原合同”）一份，被告委托原告销售其开发建设的泰华紫东上院项目房源。合同对销售任务、佣金结算都作出了明确的约定。后在被告要求下，双方对原合同作出变更，于2019年10月27日签订《紫东上院项目销售服务合同补充协议》一份。对原合同期限、佣金的结算条件、结算标准作出变更。结算条件变更为：合同期限的起算点从2019年10月13日变更为2019年10月27日，客户签订《商品房买卖合同》即完成结算条件，销售任务以客户交纳定金为准。原合同签订后，原告即组织人员进场，制定推广方案。截止2019年11月26日，原告完成销售任务17套，因被告销售底价突然每平米降价1000元，导致原告处已缴纳客户的5名客户拒绝签约。剩余12套房屋销售款项已全部到账，12套房屋佣金总额为421962元。在2019年12月2日，12名客户已经签订《商品房买卖合同》，符合佣金结算条件，被告应支付原告佣金337569元，20%的剩余佣金在银行放款后应当支付完毕。虽然经原告多次催要，被告迄今未予履行。综上，被告逾期支付佣金已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第107、94条之规定，被告应当承担支付销售佣金，并承担利息违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告泰华公司答辩称，原告诉请没有依据，请法院依法驳回。2019年10月11日双方签署销售服务合同，原告自称是一家有实力的房产销售公司，并在合同中明确约定为被告销售房屋105套，具体每月销售量不低于35套，在这样的约定下双方签署合同，开展合作。但合同签订后原告远未能按照其约定销售房屋，在两个多月的时间里仅仅销售了10套房屋，至今还有一套房屋未办理银行贷款手续，远远没有达到每月销售35套的承诺，严重影响了被告的销售和回款进度，在此背景下原告向被告出具承诺书，保证于2019年12月25日前，将未签约的房屋完成签约并办理相关手续，原告未能完成承诺。在2020年6月1日，原告再次向被告承诺，如在2020年6月30号前该五套房屋未签约，未签约房款金额被告有权全部从原告的佣金内扣除，不足部分两天内补齐。原告在该期限还未到期前就主动起诉被告要求支付佣金，没有依据，且按照原告的承诺其已构成违约，应当按照承诺的内容向被告承担责任及扣除佣金后还应当向被告支付违约金3856963.26元。根据双方约定，原告在房屋销售期间的生活费用自2019年10月12日至2019年12月3日按六人每天十元的标准向被告支付伙食费用，该费用原告未能支付也应从佣金扣除。综上，被告没有违约，系原告构成违约，原告的诉求没有依据，请依法驳回。反诉原告泰华公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签署的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金3856963.26元；3、判令反诉被告向反诉原告开具金额为377604.74元的增值税专用发票；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年10月11日，反诉原告与反诉被告签署《紫东上院项目销售服务合同》，约定：反诉被告销售反诉原告开发建设的紫东上院项目楼房，并约定了销售任务及结算标准，反诉被告保证销售房屋105套，具体每月销售量不低于35套。2019年10月27日，双方再次签署补充协议，重新约定了佣金结算标准和佣金结算方式。合同签订后。反诉被告在两个多月的时间仅仅销售并签约了10套房屋（其中有一套房屋尚未办理银行贷款放款手续），远远没有达到月销售量35套的承诺，严重影响了反诉原告的销售及回款进度。2019年12月12日，反诉被告向反诉原告出具承诺书，保证于2019年12月25日前将未签约的6套房屋完成签约，并办理按揭手续，后反诉被告未能实现承诺，仍剩余5套房屋未签约。2020年6月1日。反诉被告再次向反诉原告保证：2020年6月30日前如该5套房屋仍未签约，造成反诉原告损失及未签约房款金额，反诉原告有权全部从反诉被告的佣金中扣除，不足部分限期2日内补足。到期后，反正被告未能按照约定履行签约义务，已构成违约，反诉被告应当按照约定向反诉原告承担违约责任，扣除佣金，反诉被告还应当向反诉原告支付违约金3856963.26元，并向反诉原告开具增值税专用发票。为维护反诉原告权益，特起诉。反诉被告伟诚公司答辩称，对于解除合同的请求，原告方同意。对于诉讼请求第二项，第一，双方签订的销售合同当时约定销售底价95折以上的部分全部为原告的佣金，时间是从2019年10月13日起到2020年1月13日止，其中第一期的销售期限为2019年10月13日至2019年11月12日。在原告卖出两套房屋的情况下，被告提出原告的佣金太高，由于被告方作为甲方其处于完全绝对强势地位，其提出必须签订补充协议，于是双方签订补充协议，并将第一期的合作起始点变为2019年10月13日变更为2019年的10月27日，在补充协议中约定将原告的销售任务变更为月销售16-20套佣金的结算标准按照百分之七十五计算，原告的销售任务为客户缴纳定金为准。原告在签订补充协议后原告完成了销售任务16套，签订销售合同后完成了销售合同2套，共销售商品房18套。那两套中有一套是郭婧签订的已缴纳定金被告在未通知原告的情况下将定金退回，按照合同约定该套佣金也应计算，但我方并未计算在内。同时在销售合同中约定，合同签订后每十天结算一次佣金。补充协议中约定佣金的计算标准以商品房买卖合同的标准为准，在原告销售18套房屋后被告未向原告支付佣金。被告的违约行为是根本违约，违反了合同法94条规定。第二，在补充协议中约定，补充协议未提及的事项按照原合同执行，在合同的9.5条双方约定无论以任何原因解除合同，被告都应当按照约定支付代理服务费。第三，在被告违约在先的情况下，其要求承担违约责任没有事实依据，而且无论是在销售合同中和补充协议中均没有相关违约金的规定。且被告违约在先是根本违约，其要求支付违约金无合同依据，再者根据合同法的规定违约金最高不得超过损失的百分之30，在原告主张佣金仅仅40余万的情况下，被告主张的违约金高达385万余元，其属于恶意诉讼增加双方诉累，且原告本身并不存在违约行为，被告还应就其受到的损失承担举证责任，不仅如此被告还需证明原告违约，以及如果原告违约其与被告的损失之间是否存在因果关系。关于被告所述的通知，刚才已经予以说明，五名客户之所以没有签约，是被告将自己的销售底价突然降价1000元每平米，导致原告已经成交的客户拒绝签订商品房买卖合同是因被告的行为导致未能成交。按照合同约定，这五名客户的佣金被告应当支付给原告，但是为了化解矛盾解决纠纷，该五套的佣金我方并未计算进诉讼请求中，而且该通知系被告向原告提供的格式条款，原告的盖章行为只是认可收到该通知，并不认可内容。而且该通知违反了合同法40条规定，过分加大原告的义务，免除原告的主要权利，应当作为无效条款。关于第三项诉讼请求的发票问题，属于税务部门管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的成销确认书，被告对其真实性有异议，认为上面肖振的签名不是本人所签，本院对该证据暂不予认定；2、对于原告提交的计算明细，被告不予认可，本院待结合其他证据予以综合认定；3、对于被告提交的卫生费、生活费证据，原告不予认可，本院对该证据暂不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，泰华公司（甲方）与伟诚公司（乙方）签订《紫东上院项目销售服务合同》，该合同主要内容是：甲方委托乙方独家销售紫东上院项目，合作期限是自本合同双方签定盖章之日起至2020年1月31日止。合同第7.1条约定任务目标要求为：自合同签订之日起至2020年1月13日销售目标105套，具体销售任务分解如下---2019年10月13日至2019年11月12日一个月销售任务35套，2019年11月13日至2019年12月12日一个月销售任务35套，2019年12月13日至2020年1月12日一个月销售任务35套。合同第7.2条约定乙方佣金计算标准为：甲乙双方以附件形式约定底价、销售一房一价表，此附件与本合同拥有同等法律效力，以实际签订《商品房买卖合同》所收到的总房款与一房一价表约定的底价之间差额的100%，作为乙方该套房源的佣金，具体如下---月销售30套以下按照甲方确认底价表9.5折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售30套以上（含30）套按照甲方确认底价表9.3折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售35套以上（含35）套按照甲方确认底价表9.2折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售40套以上（含40）套按照甲方确认底价表9.1折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金。合同第7.3条约定佣金结算条件为：客户签定《商品房买卖合同》后办理银行面签手续，银行批准通过后即达到结算条件，自合同签订后开始按照每10天一个周期来结算销售佣金，达到结算条件的，甲方向乙方结算该周期内达到结算条件的房源50%的佣金（结算标准按照合同第七条月销售30套以下为临时结算标准）；剩余50%未结算佣金在次月14日按照乙方月销售任务总套数计算最终销售佣金，结算方式按照银行放款后结算总佣金的40%，预留10%总佣金，预留部分在合同约定内销售任务全部完成后甲方在2020年2月15日前一并结算；乙方在每月14日向甲方递交佣金结算表并提供开票，甲方负责核算、审批、签字等工作，甲方应在乙方递交佣金结算表一周内向乙方结算佣金；乙方若在周期内未达成销售目标，则甲方按照总销售佣金的20%在后期销售佣金中进行扣除，如乙方剩余佣金不足扣除的，乙方以现金或转账形式给予甲方。合同第11.1条约定“成交单位”指以客户交足定金并签署《认购书》为标准界定。2019年10月27日，泰华公司（甲方）与伟诚公司（乙方）签订《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》，该补充协议第一条佣金结算标准将原有合同中的7.3条进行变更，变更内容如下：乙方保证在《紫东上院项目销售服务合同》约定合同期限内每月销售完成量不低于35套，若乙方月销售任务低于35套，则按照以下方式结算佣金---月销售15套以下（含第15套）无佣金；月销售16套-20套（含第20套）佣金结算按照总佣金的75%结算；月销售21套-25套（含第25套）佣金结算按照总佣金的80%结算；月销售26套-30套（含第30套）佣金结算按照总佣金的85%结算；月销售31套-35套佣金结算按照总佣金的90%结算；月销售36套以上佣金结算按照总佣金的100%结算。补充协议第二条佣金结算依据明确按原有合同第7.2条例为准。补充协议第三条佣金结算条件为客户签订《商品房买卖合同》即达到结算条件。补充协议第四条佣金结算方式为乙方销售任务在完成16套的前提下，销售房源10套达到结算条件的，该10套房源按照以下结算方式进行佣金结算：客户签订《商品房买卖合同》结算50%佣金；客户办理银行按揭贷款手续并审批通过结算30%佣金；客户该套房源银行贷款放款后结算剩余20%佣金尾款。补充协议第五条任务计算标准为乙方销售任务以客户缴纳定金为准，即计入月销售任务业绩。补充协议第六条合同日期变更约定，依照2019年10月11日甲乙双方已签定的《紫东上院项目销售服务合同》内的销售任务日期从2019年10月13日起算更改至2019年10月27日起算，乙方签定本协议之前所销售的两套房源不计入本月销售任务，如乙方自本协议签定日起算一个月内销售房源满16套，此两套房源佣金结算按照原《紫东上院项目销售服务合同》执行，若销售房源不满16套，此两套房源作为乙方任务罚款不再结算。补充协议第七条甲方销售人员工资及提成发放约定，乙方保证售楼部置业顾问不低于6人。补充协议第八条乙方人员就餐问题约定，乙方在合作期间可以在甲方的员工餐厅用餐，自2019年10月12日-2019年11月27日期间伙食费用由甲方承担，乙方如每月销售任务满30套，伙食费用依然由甲方承担，如乙方每月销售任务不满30套，自2019年11月13日起乙方按照每人每天10元的伙食标准向甲方支付伙食费用。2019年12月3日，泰华公司（甲方）与河南省齐胜房地产营销策划有限公司（乙方、以下简称齐胜公司）签订《紫东上院销售合同》，该合同约定：截止2019年12月2日，泰华紫东上院项目共计剩余112套房源，介于目前平原湖项目竞品楼盘各自都在启动项目首付分期、明升暗降等销售政策，为保证双方合作实现项目共赢，特制定以下销售方案，促进项目销售，保证甲方公司迅速回拢资金；对于销售底价，甲方给予乙方的正常楼层销售底价为4600元/m2。该合同虽然系齐胜公司签订，但伟诚公司称伟诚公司的销售人员收编给了齐胜公司，伟诚公司法定代表人王佳伟系项目实际对接人。2019年12月12日，伟诚公司出具承诺书，称2019年10月27日至2019年11月26日期间成交16套房源，已签约10套，目前有6组客户未签约、办理按揭，乙方申请以下6套房源按照销售底价进行签约，乙方不再收取甲方销售佣金，如签约价格超出底价部分甲方按照佣金正常结算，并承诺于2019年12月25日完成签约并办理按揭手续。2020年6月1日，泰华公司向伟诚公司发出通知，该通知载明：截止2019年11月27日，乙方在销售过程中剩余5套已交定金未签约客户；2020年6月30日前未签约，造成甲方损失和未签约房款金额全部从佣金中扣除，佣金不足限期2日内补齐；如乙方在合同期内签约价格低于销售底总价，差额部分由乙方承担，可在乙方销售佣金中扣除，乙方对此均无异议。该通知上附有未签约客户的房源信息及销售底单价，销售底单价规定为《紫东上院项目销售服务合同》后附的销售底价的9.5折。伟诚公司在该通知上盖章，法定代表人王佳伟在上面签字。另查明，伟诚公司共完成销售任务17套，其中1套系泰华公司与伟诚公司签订补充协议前销售，剩余16套系双方签订补充协议后销售。17套已售房源中有12套已完成签订《商品房买卖合同》且银行已放款，剩余5套客户仅交纳了定金，交纳时间是2019年10月31日一户、2019年11月25日一户、2019年11月26日三户。庭审时，伟诚公司申请的证人崔某称，因开发商不同意按照降价之后的价格签协议，故这5户没有签约。又查明，伟诚公司起诉泰华公司采取了诉前保全措施，因此支出保全费2770元，保函费900元。本院认为，（一）关于本诉，对于伟诚公司要求解除与泰华公司之间签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》的诉请，因泰华公司反诉也主张解除，且事实上双方也不再履行上述两份合同，故本院予以支持。对于伟诚公司要求泰华公司支付销售佣金的诉请，因《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》对双方的权利和义务进行了明确约定，伟诚公司既然对紫东上院有销售业绩，那么泰华公司应当根据合同约定向伟诚公司支付销售佣金。至于支付金额，根据《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》约定，乙方销售任务以客户缴纳定金为准，即计入月销售任务业绩，而伟诚公司完成的销售任务是17套，故佣金结算标准应是总佣金的75%结算，即超出最终销售底价（甲方确认底价表9.5折）部分的75%为伟诚公司应得销售佣金。因补充协议约定客户签订《商品房买卖合同》即达到结算条件，故本案中伟诚公司符合结算佣金的套数是12套，经核对，客户任建国一套签约时间在补充协议之前，佣金结算应按照《紫东上院项目销售服务合同》约定标准计算，即超出最终销售底价（甲方确认底价表9.5折）的100%部分，销售佣金为803278-745484=57794元，伟诚公司提交的计算明细上任建国计算错误。剩余11套均按照75%的标准计算，销售佣金总额为340734元，与伟诚公司提交的计算明细一致。鉴于补充协议约定，如乙方每月销售任务不满30套，自2019年11月13日起乙方按照每人每天10元的伙食标准向甲方支付伙食费用，结合证人庭审陈述，本院酌定伟诚公司应当承担的伙食费为21天×5人×10元=1050元，该费用应从销售佣金中扣除。对于卫生费，因无约定，故本院对泰华公司的辩称不予认可。故泰华公司应向伟诚公司支付的总销售佣金金额是340734+57794-1050=397478元。至于伟诚公司主张的利息，因双方合同并无约定，且对于剩余5套未签约的房源，双方一直存在争议，综合案件整体情况，本院对利息部分不予支持。对于保全费用及保函费用，系伟诚公司的合理支出，本院予以支持。（二）关于反诉，对于泰华公司要求解除与伟诚公司之间签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》的诉请，本院予以支持。对于泰华公司主张的违约金，其主要依据的是2019年12月12日的承诺书和2020年6月1日的通知。根据该通知内容显示，对于剩余5户未签约客户，如乙方在2020年6月30日前未签约，造成甲方损失和未签约房款金额全部从佣金中扣除，该通知虽有伟诚公司签章，但伟诚公司当庭对其内容并不认可。综合庭审查明的情况，剩余5户已交定金但未签约的原因与2019年12月3日泰华公司与齐胜公司签订的《紫东上院销售合同》中约定的销售底价为4600元/m2有关。作为正常生活中的购房人，其在缴纳了购房定金后未办理其他手续前，所购房屋所在楼盘的其他房源均下调房价，从一般大众的理解来看，购房人对继续履约是存在困难和问题的。在这种情况下，泰华公司仍然要求伟诚公司按照之前的销售底价进行销售存在一定的不合理性。然而，对于同楼盘其他房源降价的情况，因齐胜公司在现场负责销售的仍是伟诚公司的原有团队，故伟诚公司对降价是明知的，在此情况下，伟诚公司仍于2019年12月12日向泰华公司出具承诺，保证将未签约客户于12月25日按照销售底价的9.5折的价格完成签约，其应当对自己的承诺负责，其未完成承诺的行为应向泰华公司承担违约责任。至于违约责任的具体承担，虽然剩余5套房源未完成签约，但是泰华公司依然可以继续销售，其产生的实际损失应当是实际销售价格与合同约定的销售底价之间的差额部分。结合本院审理的（2020）豫0702民初3510号齐胜公司起诉泰华公司中的证据显示，除一楼房源外，齐胜公司成交房源的单价主要在4800-5000元之间，与承诺书和通知中规定的销售底单价差额平均在500元/m2左右，结合剩余5套房源的面积，故泰华公司的实际损失约为339650元。鉴于造成泰华公司损失并非伟诚公司单方原因，根据合同法关于违约金的相关规定，本院酌定伟诚公司承担的违约金金额为339650×30%=101895元。对于泰华公司主张的增值税发票，属于税务机关调整的范围，不属于民事审理范围，本院不予支持。综上所述，本院对伟诚公司的诉讼请求予以部分支持，对泰华公司的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、解除新乡市伟诚房地产营销策划有限公司与新乡市泰华置业有限公司签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》；二、新乡市泰华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向新乡市伟诚房地产营销策划有限公司支付销售佣金397478元；三、新乡市泰华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向新乡市伟诚房地产营销策划有限公司支付保函费900元；四、新乡市伟诚房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向新乡市泰华置业有限公司支付违约金101895元；五、驳回新乡市伟诚房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；六、驳回新乡市泰华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7789元，因适用简易程序减半收取3894.5元，由新乡市泰华置业有限公司负担3868.5元，由新乡市伟诚房地产营销策划有限公司负担26元；保全费2770元，由新乡市泰华置业有限公司负担；反诉案件受理费18828元，由新乡市伟诚房地产营销策划有限公司负担497元，由新乡市泰华置业有限公司负担18331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 吕 菲二〇二〇年九月七日书记员 赵汉青