苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4020号 原告（反诉被告）：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地江苏省苏州市姑苏区锦帆路**。 法定代表人：富强，主任。 委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：项茵茵，女，1988年2月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周赟，江苏经权律师事务所实习律师。 苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称房地产中心）与项茵茵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，项茵茵提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。房地产中心的委托诉讼代理人周弦、项茵茵及其委托诉讼代理人陈苏萍、周赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房地产中心向本院提出诉讼请求：1.判令项茵茵因单方提前解除房产租赁合同承担违约损失99000元，相抵后房地产中心不再退还履约保证金99000元；2.判令项茵茵支付2020年4月30日至2020年5月12日期间的房屋占有使用费13019元(按合同约定的租金标准计算占有使用费)；3.判令项茵茵支付本案的律师费用8501元；4.本案的诉讼费用由项茵茵承担。事实和理由：涉案苏州市东北街168号C组×室房屋（建筑面积223.02平方米）系房地产中心单独所有的房产。2019年4月24日，房地产中心经公开拍租成交与项茵茵签订《房屋租赁合同》，约定由项茵茵租赁东北街168号C组×室，租赁面积为104.8平方米，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，年租金为39.6万元。合同约定首期租金在合同签订当日内付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日前。2019年8月1日，房地产中心委托苏州市住房租赁有限公司（以下简称住房租赁公司）管理以上房产。2020年4月20日，房地产中心及住房租赁公司向被告送达《催缴函》，通知其于2020年4月27日前支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金39.6万元。项茵茵向住房租赁公司提交退租申请书，称因疫情等原因，店铺经营亏损严重，无力继续承租案涉房屋。2020年5月12日，项茵茵将诉争房屋交还住房租赁公司，并签署了《出租标的物交还单》。房地产中心认为，疫情或疫情防控并未直接导致双方合同不能继续履行，项茵茵提前解除租赁合同，将导致房地产中心重新招租，并产生相应经济损失。房地产中心有权按合同约定，要求项茵茵承担违约金99000元，相抵后房地产中心不再向项茵茵退还履约保证金。 项茵茵辩称，1.双方之间的《房屋租赁合同》因不可抗力原因无法继续履行、合同目的无法实现，故项茵茵有权根据合同约定及法律规定申请解除涉案合同。项茵茵租赁涉案房屋用于服务于旅游业的“丝绸、文物、旅游工艺品办公”用途，但2020年初突发的新冠肺炎疫情严重冲击了旅游行业，导致涉案商铺的经营惨淡。根据合同第十条约定，因不可抗力致使本合同无法履行的，各方互不承担违约责任。2.房地产中心未按照国家政策给予相应的房屋租金减免，加剧了项茵茵的经营困难，难以继续履行合同，故系房地产中心的过错导致了涉案合同的解除。在涉案合同解除前，项茵茵已缴租金至2020年4月30日，不存在任何欠缴租金的行为。3.房地产中心在履约过程中擅自封闭涉案房屋所在地的消防通道，进行违章搭建，并出租给他人用于同业经营，至今没有进行整改，存在违法、违约行为，导致涉案房屋存在重大安全隐患，且产生不正当竞争，属于严重违约，项茵茵有权请求解除该合同且无需支付违约金。4.从双方交接房屋的过程来看，系双方协商一致解除合同，项茵茵无需支付违约金。同时，因房地产中心的原因导致了涉案房屋未能及时办理交接手续，项茵茵无需支付房屋占有使用费。5.根据合同约定，房地产中心及住房租赁公司应当向项茵茵返还履约保证金99000元。6.房地产中心要求项茵茵承担律师费用无合同或法律依据。综上，房地产中心的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 项茵茵向本院提出反诉请求：1.判令房地产中心退还2020年上半年三个月租金99000元；2.判令房地产中心退还履约保证金99000元；3.本案诉讼费用均由房地产中心承担。事实与理由：2019年，房地产中心、项茵茵与住房租赁公司签署《房产租赁合同》，约定房地产中心将坐落于东北街168号C组×室的房屋租赁给项茵茵使用，租赁用途为丝绸、文物、旅游工艺品办公使用。合同签订后，项茵茵按照合同约定支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计396000元，同时缴纳了履约保证金99000元。因房地产中心在履约过程中擅自封闭涉案房屋所在区域的消防通道，进行违章搭建，导致涉案房屋存在重大安全隐患；且因新冠疫情给旅游行业造成了重大影响，涉案商铺的经营惨淡，无法正常维持，涉案合同无法继续履行；虽有苏州市、国务院相关房租减免政策，但房地产中心始终未能给予符合减免条件的项茵茵任何租金减免，反而还通过催缴函的形式催促缴纳租金，进一步加剧了项茵茵的经济困难。基于前述原因，项茵茵根据合同约定及相关法律规定与房地产中心协商一致解除涉案合同，并已办理完毕房屋交还手续，但房地产中心至今未退还履约保证金。 房地产中心辩称，项茵茵提前解除合同，应承担相应的违约责任。双方签订的房屋租赁合同并未因疫情或者疫情防控原因直接导致合同目的无法实现，且受疫情影响的时间相较于总的租期而言较短。项茵茵要求退还疫情期间免除三个月租金的请求，因其要求提前解除合同，已不符合苏州市关于租金减免的相关政策，请求驳回其全部反诉请求。至于项茵茵提及的违章搭建，由物业公司实施，出租方作为产权人已经向有关行政管理部门进行举报，要求有关部门处理。 经审理查明：苏州市东北街168号C组×室房屋（建筑面积223.02平方米）不动产权属系房地产中心所有。后房地产中心与住房租赁公司签订苏州市行政事业单位经营性房产出租委托管理协议，将其全部物业委托给住房租赁公司进行管理，由住房租赁公司提供招租、收缴租金等“管家式服务”。 2019年6月17日，经公开拍租，房地产中心（甲方、出租人）、项茵茵（乙方、承租人）与住房租赁公司（丙方、委托管理方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州市东北街168号C组×室房屋(面积104.8平方米，以下简称“案涉房屋”)用于经营丝绸、文物、旅游工艺品办公使用。丙方于2019年5月1日前向乙方交付该房产，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日止。年租金396000元，租金先付后用，一年一付,首期租金396000元应在本合同签订之日起当日内付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日前。乙方应在2019年5月1日前向丙方缴纳履约保证金99000元,本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同规定的一切应付费用，办理退租交接验收，并将在租赁房屋的工商登记注销，丙方应于办理退租手续并进行交接验收后三十日内将履约保证金无息退还乙方。因乙方违约导致甲方或丙方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方及丙方无须退还，归甲方或丙方所有。任何一方不得单方解除或终止本合同，如有一方违约，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于99000元的违约金。 合同签订后，住房租赁公司依约将案涉交付给项茵茵使用；项茵茵支付了履约保证金99000元。租期内，项茵茵已按约支付租金至2020年4月30日。 2020年3月4日，项茵茵向房地产中心书面申请，因新冠肺炎影响，请求按照苏州市政府相关政策减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。 2020年4月17日，项茵茵向房地产中心提交退租申请书，载明“由于疫情今年过年至今未能营业，加上拙政园附近修地铁，拙政园多开出口，导致承租物业门口客流量大幅减少。园外苑内新开同业态竞争，及去年竞拍时高出往年40%的租金。导致乙方店铺经营亏损严重，无力继续承租甲方物业，乙方诸多考虑后向甲方递交退租申请。” 2020年4月20日，住房租赁公司向项茵茵发送催缴函，催缴下一年度（2020年5月1日至2021年4月30日）的租金396000元。 2020年5月12日，项茵茵将涉案房屋交还房地产中心，并与住房租赁公司办理了案涉房屋交接手续。 2020年8月27日，项茵茵将案涉房屋内注册登记的个体工商户即姑苏区御禛祥食品店注销。 审理中，房地产中心陈述称，其确未就项茵茵申请的减免租金事宜明确作出答复。对项茵茵主张苏州市政府出台的国有资产出租减免2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月租金的政策不持异议，但认为此系针对继续履行合同的情形，而项茵茵现已提前解除合同，故不再适用该优惠政策。截至目前，案涉房屋仍空关，存在空置损失。 审理中，项茵茵陈述称，2020年4月17日系在房地产中心迟迟不对减免租金进行答复的情形下提出解除合同，且房地产中心亦拖延至5月12日才与其办理房屋交接手续。案涉房屋的经营受疫情影响严重，自2020年春节期间停止营业后一直未恢复营业。 以上事实，由房地产中心提交的不动产权属证书、出租委托管理协议、拍卖会成交报告、房屋租赁合同、催款函、退租申请书、出租标的物交还单、照片、项茵茵提交的照片、微信聊天记录、工商信息、房屋租赁合同、退租申请书、出租标的物交还单及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，房地产中心与项茵茵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同履行过程中，因受疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应，苏州市人民政府亦就国有资产出租房屋出台相应优惠政策，其目的系引导出租人、承租人共克时坚，分担因疫情不利影响给承租人产生的损失。项茵茵承租案涉房屋在园林商圈经营旅游工艺品，在2020年1月底至3月期间受本次疫情影响较为严重，其在2020年3月初按苏州市人民政府的相关政策向房地产中心提出减免租金申请，该申请符合本市相关政策精神，虽其后续提出解除合同，然疫情期间租金减免的政策主旨系弥补承租人在上述期间的租金成本损失，在项茵茵确存上述损失的情形下，本院支持其要求房地产中心退还租金的诉讼请求，其中2020年2月租金免收、3月租金减半、4月租期租金减半，合计66000元。 关于合同解除。2020年4月中旬本市疫情已有所缓解，且案涉房屋旁的园林已恢复开园，虽尚有限流措施，但应认定疫情及防控措施系导致合同履行存在一定的困难，但其影响程度有别于不可抗力；项茵茵主张以疫情影响属不可抗力为由解除合同，缺乏法律依据，故本院认定项茵茵在租期内单方提前解除合同，构成违约；对于项茵茵提及的违章搭建，因项茵茵向房地产中心提交的退租申请书中列明的多项理由不包括违章搭建，故对其在审理中以此主张房地产中心严重违约、其有权解除合同的意见，本院不予采纳；考虑到房地产中心对项茵茵2020年3月提出的租金减免申请未能及时给予明确回复且在此情形下催缴后续租金，对租赁合同的提前解除也有一定责任，故本院酌情对房地产中心主张项茵茵承担提前解除合同违约金调整为按1.5个月租金标准支持，计49500元。在确定项茵茵应承担违约责任且双方当事人已经办毕房屋交接手续的情况下，房地产中心应当向项茵茵返还履约保证金99000元，双方可在履行过程中予以抵扣，房地产中心主张保证金全额不予退还的诉讼请求，本院不予支持。 至于房地产中心主张的占场费，根据项茵茵举证，其在2020年4月17日已提出解约申请，双方在2020年5月12日完成交接手续，结合项茵茵的租金付至2020年4月30日且房地产中心处理解约申请需要一定工作时间，本院认为上述期间有别于项茵茵在解除房屋租赁合同后恶意占用房屋之情形，故对房地产中心主张的占场费用，本院不予支持。 至于房地产中心主张的律师费，并无合同依据，且房地产中心亦未提供委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，故对其主张的律师费，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、项茵茵支付苏州市房地产市场和交易管理中心违约金49500元； 二、苏州市房地产市场和交易管理中心退还项茵茵履约保证金99000元、租金66000元，合计165000元； 三、驳回苏州市房地产市场和交易管理中心的其他诉讼请求。 本判决第一项、第二项合并履行，苏州市房地产市场和交易管理中心退还项茵茵115500元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2710元，减半收取1355元，由原告苏州市房地产市场和交易管理中心负担798元，被告项茵茵负担557元；反诉案件受理费2130元，由反诉原告项茵茵负担355元，反诉被告苏州市房地产市场和交易管理中心负担1775元；均于本判决生效之日起十日内直接向对方当事人履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 潘宇容 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 王 璇 书 记 员 邓 琴