浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初195号 原告：叶东兰，女，1963年1月27日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告：刘峰，男，1964年2月6日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告叶东兰、刘峰的委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 原告叶东兰、刘峰的委托诉讼代理人：卓峥嵘，浙江诚意律师事务所律师。 被告：郑书榕，男，1984年1月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：谭军，温州市鹿城区嘉信法律服务所法律工作者。 原告叶东兰、刘峰与被告郑书榕房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月13日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。后因本案案情较为复杂，本院依法转为普通程序，并于2020年7月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人严永斌、被告的委托诉讼代理人谭军均到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告向本院申请给予一个月期限进行庭外调解，本院依法予以准许。现本案已审理终结。 原告起诉称：2018年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103、104室商铺，建筑面积341平方米（其中103室商铺220.78平方米，104室商铺120.22平方米），房屋租赁期限自2018年4月9日起至2019年4月8日止，该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币40元，每月租金总计13640元，租金一年一次付清，在本租赁合同签订后二天被告向原告支付全年租金163680元，并指定租金收取帐户。除原告同意续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按每天每平方米2.7元支付房屋占有期间的使用费。上述合同订立后，原告将二间商铺交付被告使用，被告仅于2018年10月31日支付原告租金8万元，租期内尚欠租金83680元。至2019年4月8日二间商铺租期届满，原、被告未续签合同，被告也未返还原告房屋，至2019年8月15日原告因商铺抵押，其中坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室商铺被温州市鹿城区人民法院拍卖腾空，但坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室商铺被告占用至今。坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室商铺建筑面积220.78平方米，从2019年4月9日起至2019年8月15日止共126天，按每天每平方米2.7元计算逾期返还房屋使用费75109.36元；坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室商铺建筑面积120.22平方米，从2019年4月9日起至实际腾空商铺交付原告之日止，按每天每平方米2.7元标准计算房屋占有使用费，暂计算至2019年10月25日计196天为63620.42元。故起诉请求法院判令：1、被告立即腾空坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室交付原告；2、被告支付原告商铺租金83680元及逾期付款资金占用费（从2018年4月8日起至款付清之日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，暂计至2019年10月8日为7531.2元）；3、被告支付原告坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室商铺逾期返还占有使用费75109.36元；4、判令被告支付原告坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室商铺逾期返还占有使用费（从2019年4月9日起按每天每平方米2.7元标准计算至实际腾空商铺交付原告之日止，暂计算至2019年10月25日房屋占有使用费为63620.42元）；5、被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告补充陈述：商铺101、102室是其他人的，商铺103、104室是原告的。从2012、2013年开始，被告就承租文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺101、102、103、104室经营嘉盛美食城，直到2019年下半年，改名为家盛生活超市。涉案商铺虽然于2016年被法院查封了，但门并未被强制关掉，被告一直在经营使用至今。因商铺103室于2019年7月30日被依法拍卖，故被告应支付原告商铺103室的逾期返还占有使用费至2019年7月30日，第三项诉讼请求变更为：判令被告支付原告坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室商铺逾期返还占有使用费（从2019年4月9日起按每天每平方米2.7元标准计算至2019年7月30日）。 原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、原告叶东兰、刘峰身份证复印件各一份，证明原告的身份情况； 2、温房权证文成县字第1××1号房屋所有权证书、温房权证文成县字第1××6号房屋所有权证书复印件各一份，证明原告为文成县大峃镇嘉盛花苑商铺103室、104室所有权人； 3、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告签订租赁合同，其中约定被告承租原告坐落于文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103、104室，建筑面积341平方米，租赁期限自2018年4月9日至2019年4月8日止，该房屋每月每平方米建筑面积为40元，每月租金总计13640元，租金一年一次付清，并指定租金收取账户，除原告同意续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按每天每平方米2.7元支付房屋占有期间的使用费； 4、授权委托书一份，证明原告授权案外人朱应磊代为签订涉案《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》上叶东兰的签字是朱应磊签的； 5、温州市龙新物业管理有限公司文成分公司出具的关于嘉盛花苑商铺103、104室物业管理使用情况说明一份，证明嘉盛花苑商铺101、102、103、104室一直是由被告使用的，原为嘉盛美食城，直至2019年下半年改为家盛生活超市。 被告郑书榕答辩称：房子的实际持有人是朱应磊，被告是从2012年开始租过来，合同到2018年到期。后出租方要求续签，于是2018年4月5日续签合同，在4月12号涉案房屋就被鹿城区人民法院查封了（贴封条），当时被告和朱应磊说房子不租了，要求他们赔偿损失。商铺101号、102号当时是朱建荣买过去的，朱建荣说没关系，事情10月份就可以解决了，让被告先开着，被告就把房租付出去了。后来商铺103号也被朱建荣买了，一直拖到2019年才签合同，被告就改开超市了。商铺103室、104室在被查封（贴封条）后就没生意了，被告都没有使用的，商铺103室在2018年10月份就已经腾空了，商铺104室还是有东西放在里面的，但随时可以搬走。被告认为，第一、原告不是适格的主体。本案《房屋租赁合同》在2018年4月5日签订，在2018年4月12日就被鹿城区人民法院查封（贴封条），法院并未授权原告管理房屋，故原告没有出租的权利。第二、原告负有告知被告其商铺被查封的事实的义务。原告分别在2016年、2017年间就知晓嘉盛花苑103室、104室商铺被查封的事实，但在签订《房屋租赁合同》时就对该事实进行隐瞒。若被告知晓商铺被查封的情况，就不会再进行续租。第三、原告依据《房屋租赁合同》的规定计算租金和商铺逾期返还使用费无法律依据和事实依据。2018年4月12日，鹿城区人民法院对涉案房屋进行查封，导致该房屋就无法用于正常商业经营使用。被告支付租金的前提是原告交付的房屋能够用于商业经营的商铺，且由被告在租赁期间对使用权进行处分。而该房屋被查封后，原告未及时解除查封，系剥夺了被告的使用权，依法不应支付房屋租金。第四、依据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百五十四条之规定，人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。而本案温州市鹿城区人民法院并未指定原告保管涉案房屋，因此，原告并无权收取查封后的租金。综上，应驳回原告不合理的诉讼请求。 被告郑书榕向本院提供以下证据：（2016）浙0302执8693号温州市鹿城区人民法院执行裁定书、（2017）浙0302执2586号温州市鹿城区人民法院执行裁定书各一份，以证明商铺103室、104室被温州市鹿城区人民法院依法查封的事实。 本院依职权调取了淘宝网阿里拍卖嘉盛商铺103室拍卖详情截图四张，以证明嘉盛商铺103室于2019年7月30日被拍卖及拍卖时房屋状态为未腾空。 对原告提供的证据，本院认证如下： 对证据1-2，被告无异议，对其证明力本院依法予以确认。 对证据3，被告对其真实性无异议，但对证明对象有异议，被告当时是与案外人朱应磊签订的租赁合同，而不是与原告签订。对证据4，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，证据3-4，可以证明叶东兰授权朱应磊与被告签订《租赁合同》及《租赁合同》约定原被告双方的权利和义务。 对证据5，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为该证据与被告的当庭陈述相符，对其证明力本院予以确认。 对被告提供的证据，原告经质证对被告提供的证据真实性、合法性无异议，认为该证据不影响租赁合同的效力和履行。对该证据的证明力，本院予以确认。 对本院依职权调取的证据，原告经质证无异议，被告对该证据无异议，但认为该商铺在2018年4月12日已被鹿城法院查封。对该份证据的证明力，本院依法予以确认。 结合当事人的陈述，本院认定的事实如下：2018年4月5日，原告叶东兰与被告郑书榕签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为叶东兰，承租方（乙方）为郑书榕。甲方出租给乙方的房屋坐落于文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室、104室二间商铺（以下简称该房屋），该房屋建筑面积341平方米，房屋性质为商业，结构钢混。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用。甲方于2018年4月8日前向乙方交付该房屋，出租房屋租赁期自2018年4月9日起至2019年4月8日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方如将出租给其他人的，应提前叁个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先承租权。该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币40元（该租金不含税金，租金税金由乙方承担和租金发票由乙方负责开具），每月租金总计13640元。租金一年一次付清，在本租赁合同签订后二天乙方向甲方支付全年租金计163680元。如乙方未在前述时间支付前述约定租金，视为乙方放弃承租该房屋，须在2018年4月8日之前将房屋交付给甲方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.7元/平/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2018年10月31日，被告支付房屋租金8万元，剩余租金均未支付。 另查明，文成县大峃镇嘉盛花苑商铺103室（面积为221.74平方米）的原权利人为叶东兰、刘峰，该商铺于2019年7月30日被依法拍卖，拍卖时商铺状态为未腾空。文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室（面积为120.22平方米）的所有权人为叶东兰、刘峰，该104室于2016年10月18日被温州市鹿城区人民法院查封。 本院认为，在涉案房屋租赁合同签订时，原告系涉案租赁物的所有人，故原告主体适格。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法并有效。合同约定租赁期限自2018年4月9日起至2019年4月8日止，现租赁期限已届满，故原告有权要求被告将租赁物即商铺104室腾空并返还给原告，但应给予被告相应的时间腾空。考虑被告的情况，腾空期限以10日为宜。至于租金，原告认为被告从合同签订后一直在占有、使用租赁物，但未履行给付租金的义务，要求被告依据合同约定支付尚欠的租金及利息损失、逾期房屋占有使用费；被告辩称涉案租赁物在2018年4月12日被温州鹿城法院查封（贴封条），导致其无法正常经营使用，其随后要求解除合同，商铺103室在2018年10月已经腾空，商铺104室只是放一些东西，并未实际使用，可随时搬离，故其无需支付租金。本院认为，承租人及时返还租赁物是法定义务。承租人腾空涉案租赁物并返还给出租人的事实，在证明责任上，应当由承租人举证。现被告未能提供证据证明其已于2018年10月腾空商铺103室，应承担举证不利后果。至于商铺104室，该租赁物一直处于被告的控制之下，无论做何种用途，均不影响被告应当履行给付租金的义务。综上，被告关于其无需支付租金的辩称本院不予采纳。在租赁期限内，租金为163680元，被告仅支付租金8万元，尚有租金83680元未支付，故原告诉请要求被告支付租金83680元及利息损失的主张，本院依法予以支持。至于租赁期限届满后的房屋占有使用费，原告主张按照每平方米2.7元/天支付，被告认为该金额过高，应按租赁期内约定的每平方米40元/月支付。本院认为，涉案合同第七条约定“除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.7元/平/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，该条款约定房屋逾期占有使用费，实为对违约责任的约定，依此计算逾期占有使用费过高，本院依法予以调整，酌定为原租金基础上加收30%，故被告应当按每平方米52元/月（即每平方米1.73元/天）的标准支付逾期房屋占有使用费。商铺103室面积为221.74㎡，从2019年4月9日起至2019年7月30日止共计113天，故商铺103室的逾期房屋占有使用费为43348元（113天×221.74㎡×1.73元/天）。商铺104室面积为120.22㎡，则商铺104室的房屋占有使用费则从2019年4月9日起以每平方米1.73元/天计算至其实际腾空之日止。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告郑书榕于本判决生效之日起十日内将文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室腾空并返还给原告叶东兰、刘峰； 二、被告郑书榕于本判决生效之日起十日内支付原告叶东兰、刘峰租金83680元及利息损失（以83680元为基数，支付自2018年4月8日起至实际履行完毕之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、被告郑书榕于本判决生效之日起十日内支付原告叶东兰、刘峰文成县大峃镇嘉盛花苑商铺103室的房屋占有使用费43348元； 四、被告郑书榕于其实际从文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室腾空之日起十日内支付原告叶东兰、刘峰房屋占有使用费（面积为120.22㎡，从2019年4月9日起按每平方米1.73元/天的标准计算至其实际腾空之日止）； 五、驳回原告叶东兰、刘峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5042元，由原告叶东兰、刘峰负担1168元，由被告郑书榕负担3874元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  李佳佳 人民陪审员  张晓南 人民陪审员  王国建 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张来仪