贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初7107号原告：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。被告：禹爱田，女，1973年9月13日生，汉族，湖南省邵阳市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陆飞，贵州多年律师事务所律师。被告：赵说习，男，1971年12月8日生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省邵东市。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告禹爱田、赵说习房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心委托诉讼代理人万力、被告禹爱田及其委托诉讼代理人陆飞、被告赵说习均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告解除租赁合同的通知有效，并确认原、被告租赁合同关系于2020年5月31日解除；2、请求判令被告向原告返还位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层×-×××号门面；3、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金82052.04元及服务费、卫生费13316.4元（合计95368.44元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以82052.04元为基数按月利率2%支付违约金，以13316.4为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；4、请求判令被告从2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止按3237.6元／月向原告支付房屋占用费。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年1月签订《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》，原告将位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层×-×××号门面（面积为14.26㎡）出租给被告使用，租赁期限至2015年12月31日，租金105元／月／㎡、服务费203元／月、卫生费40元／月。租赁合同期满，双方未续订租赁合同，一直履行至2020年。依据合同法之规定，双方形成不定期租赁合同关系。原告于2020年3月提前通知被告将于2020年5月31日解除租赁合同关系，要求被告在解除日腾空房屋返还租赁物，并一次性付清其所欠的2015年10月1日至2020年5月31日的租金及服务费、卫生费。但被告至今未返还租赁物，也未支付拖欠的费用。原告为了维护合法权益，故提起诉讼。被告禹爱田辩称，我与被告赵说习于2014年离婚后，就没有对涉案房屋进行租赁使用，2015年的门面租赁合同不是我签订，是被告赵说习签订的，故原告要求我给付租赁费用没有事实依据。被告赵说习辩称，2015年的门面租赁合同载明被告禹爱田是租赁物的经营者和使用人，因此，该租赁合同的主体为原告与被告禹爱田，与我没有关系。同时，我与被告禹爱田离婚后离开贵州，没有对涉案门面进行经营管理。庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据：《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》、发票、收款收据、图片、《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》、常务会议纪要；被告禹爱田提交了如下证据：离婚协议书；被告赵说习提交了如下证据：门面租赁合同、离婚协议书、微信聊天记录。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告遵义市红花岗区市场发展服务中心提交的所有证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对被告赵说习提交的门面租赁合同的真实性、合法性、关联性予以认可，对二被告提交的离婚协议书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层×-×××号门面的所有权人。2005年8月23日，原告与被告禹爱田签订《门面租赁合同》，约定由被告禹爱田租赁原告的门面经营使用，被告向原告缴纳了经营权费用30000元，经营权限为15年。自此，被告开始租赁使用原告位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层×-×××号门面。租赁合同实行每年一签。2015年1月22日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告赵说习签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于×××商城×-×层×-×××号门面，面积14.26㎡出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金2000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按105元/㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费203元/月，卫生费40元/月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续经营使用该门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区××××市场的商铺。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。该通知在苟家井市场内进行了张贴，原告单位工作人员通过短信向被告禹爱田进行了告知。2020年5月31日，因被告未按通知要求返还案涉门面，也未缴纳费用，原告遂与相关部门联合将该门面关停，并诉至本院，酿成诉争。另，二被告原系夫妻关系，于2014年10月21日协议离婚，离婚协议书载明：位于贵州省遵义市红花岗区××××××号门面一间归男方所有，从离婚之日起前3年每年收20000元的租金归女方所有，3年过后的出租的费用归男方所有。2015年1月22日，被告赵说习以被告禹爱田的名义与原告遵义市红花岗区市场发展服务中心签订《门面租赁合同》后，将门面转租给他人使用并收取租金。本院认为，本院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、市场拆迁收不收租金的问题；三、违约金问题。原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于市场拆迁收不收租金的问题。被告在庭审中辩称2015年因市场要拆迁，原告便不再续签租赁合同并且免收租金，租户主动交租原告都不收取，但被告未举证证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告所持因市场拆迁原告不再收取租金的辩解，本院不予采纳。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，本院依法不予支持。原告自2020年3月26日发出通知后，已在合理期限之前通过在市场张贴通知、媒体发布等多渠道通知被告于2020年5月31日解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认原告发出的解除租赁合同的通知有效，原、被告之间租赁合同关系已于2020年5月31日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定×－×××号门面租金105元/月/㎡，门面面积为14.26㎡，故×－×××号门面每月租金为14.26㎡×105元/月/㎡=1497.3元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1497.3元/月×54月=80854.2元。另有服务费203元/月、卫生费40元/月，故每月管理费用共计为203元＋40元=243元。同理，被告共计差欠原告管理费用243×54=13122元。被告使用门面经营权期限为15年，应于2020年8月23日到期，截止通知关停时间尚差约3个月，即30000元÷15年÷12月×3月＝500元，应予扣减；被告缴纳的租房保证金2000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，被告还应支付原告各项费用91476.2元。关于原告诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。被告承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对原告诉请2020年6月1日之后的租金，本院依法不予支持。位于×××商城×-×层×-×××号门面的经营权为被告禹爱田享有，但二被告离婚时，未经原告同意，擅自将门面经营权转让给被告赵说习，其行为应为无效；被告赵说习以被告禹爱田的名义与原告签订2015年门面租赁合同，构成表见代理。二被告人在门面转租过程中均获得利益，应连带清偿使用门面产生的费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告遵义市红花岗区市场发展服务中心解除租赁合同的通知有效，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告禹爱田、赵说习的租赁合同关系已于2020年5月31日解除；二、被告禹爱田、赵说习在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心返还位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层×-×××号门面，装修装饰无偿归原告遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由被告禹爱田、赵说习在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计91476.2元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以80854.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；四、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费1115元，由被告禹爱田、赵说习承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  向宏二〇二〇年九月二十七日法官助理张婕书记员唐鸿娅