太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初3457号   原告（反诉被告）：温晓钰，女，1979年6月3日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：李继辉，北京盈科（太原）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：尹国宏，女，1979年6月24日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：李志鹏，山西国晋律师事务所律师。   原告（反诉被告）温晓钰与被告（反诉原告）尹国宏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温晓钰及其委托诉讼代理人李继辉、被告（反诉原告）尹国宏及其委托诉讼代理人李志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   温晓钰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款119万元，并按同期银行贷款利息计算至实际付清之日（暂算至2020年7月15日，按年利率4.75%标准，利息暂为123049.6元）；2.判令被告赔偿原告损失20万元（房价上涨预估损失），上述两项暂合计1513049.6元；3.本案的诉讼费与保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告系同一单位同事，私交甚笃，2017年初被告告知原告其因资金紧张欲将其所有的位于小店区亲贤街88号长安5号A座1603房屋一套出售，当时原告也正好想买房，双方协商达成口头协议，被告同意以180万元出售给原告，二年内付清，当时出于同事之间高度信任，并未签订书面协议。从2017年3月份至2019年10月原告陆续向被告支付119万元，在此期间，被告因原告付款进度和金额未能满足其资金需求，被告提出要求涨价10万元，考虑到已付部分款项的实际情况，原告无奈答应了被告的要求。就在原告支付了大部分款项后，对于过户一事被告只字不提。2020年6月9日，原告再次约被告协商房子的事，被告当面告诉原告，房子要卖250万元，而且要求一月内付清。被告的行为令原告非常诧异，无奈之下，原告找到被告的父亲说明情况，才得知该房子并非被告所有，该房子是单位分给被告父亲的，目前尚未办理产权登记，根本不具备办理转移登记的条件。且被告的父亲明确表态该房子不卖了。被告的行为属于无权处分，且权利人拒绝追认。被告的行为给原告造成了严重的损失，故诉至法院，望判如所请。   尹国宏辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。其一，双方口头约定房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，且涉案房屋于2017年1月已交付原告占用使用。其二，被告同意解除双方口头房屋买卖协议。原告要求返还支付的购房款，被告认为原告的请求权基础是要解除双方口头房屋买卖协议，而解除合同系因原告违约，故原告要求赔偿损失没有任何事实和法律依据。其三，原告从2017年3月至2019年10月向被告支付购房款101万元，而非119万元。其中10万元为原告前夫补偿被告的部分利息损失。其四，2017年被告系因资金周转困难，才以180万元的价格低价出售涉案房屋。涉案房屋虽登记在被告父亲名下，但被告父亲已同意被告处分涉案房屋，并不是原告所说的无权处分。   尹国宏向本院提出反诉请求：1.判令解除双方口头约定的房屋买卖合同，并判令反诉被告温晓钰腾房并返还反诉原告尹国宏位于小店区亲贤北街88号长安5号A座1603号房屋；2.反诉被告支付反诉原告房屋占用费35万元及车位租金17500元（从2017年1月至今，估算租金为每年10万，共计3年6个月，租金损失自行估算35万元，车位租金自行估算17500元）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计20万（被告股票损失自行估算20万元）；4.诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实与理由：2017年年初反诉原告因资金紧张与反诉被告协商将登记在反诉原告父亲名下的位于太原市小店区亲贤北街88号长安5号A座1603号房屋低价出售于反诉被告，由于当时反诉原告急需用钱，便忍痛割爱将装修费就投入80余万的180平方米的房子以180万元低价出售给反诉被告，双方约定的付款方式是二年内分三次付清。因双方为同事关系，又是多年好友，双方未签订书面协议。2017年1月21日反诉原告依约将涉案房屋钥匙交给反诉被告，其入住该房屋。但反诉被告却没有依约按期支付购房款，而是一次次编造谎言和借口拖延支付购房款，致使反诉原告并没有达到底价出售房屋的初衷，由于反诉被告不能如约按时支付购房款，反诉原告不得不额外高利息举债，底价抛售持有股票，造成反诉原告各种损失累计约30余万元。至起诉前反诉被告在3年半时间内分20余次累计向反诉原告支付购房款101万，并不是反诉被告在本诉中所称119万。期间反诉原告多次善意提醒反诉被告如果实在困难，反诉被告可协商解除口头购房协议，反诉被告也曾表示腾房不买了，然而反诉被告却一次次求反诉原告给她时间凑钱，导致反诉原告错过三次卖房机会。虽房屋登记于反诉原告父亲名下，但反诉原告父亲明确授权反诉原告可以销售该房屋，对其销售房屋亦明确追认，故反诉原告有权处分涉案房屋。综上，实施违约行为的系反诉被告，其违约行为给反诉原告造成巨大的经济损失，为维护合法权益，故提出反诉，请求法院支持反诉请求。   温晓钰反诉辩称，要求驳回被告的反诉请求。首先，反诉原告主体不适格，其并非涉案房屋的实际所有人，无权提起反诉，应当由房屋所有人另行起诉。其次，反诉原告的反诉请求与本诉并非同一法律关系，与本诉没有关系。最后，反诉原告要求反诉被告赔偿20万元无事实及法律依据。反诉原告真实目的是为了解决资金周转困难，并非真正想买卖房屋。   经审理查明，涉案房屋位于山西省太原市小店区亲贤北街88号长安5号供电局宿舍A座1603号，建筑面积为180.06平方米。2017年，原、被告双方口头约定被告以180万元的价格将涉案房屋出卖给原告，价款按两年分三次付清。2017年1月被告将涉案房屋交付原告，现涉案房屋钥匙仍由原告保管，但因2020年6月20日后被告让自来水公司及供电局断水断电，涉案房屋现已不具备居住条件。   庭审中，原、被告均认可涉案房屋现无不动产登记证书，系被告父亲尹明保的单位福利分房，由尹明保向单位购买，现双方均同意解除口头房屋买卖合同。此外，原告陈述因其未能两年内付清房款被告要求另加10万元作为购房款，购房总价为190万元，而其在3年内实际向被告交付购房款119万元（其中有转账凭证的款项为103万元，剩余16万元通过微信聊天记录可以推算出）。对此被告不予认可，其陈述另加的10万元为利息，系原告支付给被告延迟交付房款的利息，且被告仅认可实际收到购房款103万元。   以上事实有多份银行账户交易明细和个人账户对账单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，虽原、被告未签订书面的房屋买卖合同，但庭审中原、被告均认可口头的房屋买卖合同，且被告已实际交付原告涉案房屋，原告亦向被告支付部分购房款，则原、被告之间的房屋买卖合同关系已成立。现原、被告均同意解除口头的房屋买卖合同，本院予以确认，则被告应当向原告返还已付的购房款，原告应当向被告返还涉案房屋。因庭审中原告仅能提供有103万元的转账凭证证明其向被告支付的购房款，且被告仅认可该103万元，故被告应向原告返还购房款103万元。关于被告抗辩称该103万元中有10万元系原告延迟支付购房款承诺给予的利息的意见，因其提供的证据不足以证明该陈述，故上述答辩意见本院不予采信。出卖房屋后，被告将涉案房屋交付原告居住使用，但原告却至今未能按照双方口头约定的房屋价款向被告支付全部房款，原告的行为已构成违约。同时，庭审中双方均认可涉案房屋无不动产登记证书，系被告父亲尹明保的单位福利分房，由尹明保向单位购买，而被告未能提供证据证明其父亲对其出售房屋行为的授权或追认，则被告出售涉案房屋的行为系无权处分。综合考量上述原、被告在合同履行中的行为，双方均对解除合同均存在过错，则原告主张被告支付购房款利息及房价上涨损失的诉讼请求，以及反诉原告主张反诉被告支付房屋占有费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿股票损失20万的诉讼请求，因其未能提供证据证明该损失的实际发生情况以及与本案的关联性，故该诉求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告温晓钰与被告尹国宏就位于山西省太原市小店区亲贤北街88号长安5号供电局宿舍A座1603号房屋的口头房屋买卖合同；   二、原告温晓钰于本判决生效之日起十五日内向被告尹国宏返还位于山西省太原市小店区亲贤北街88号长安5号供电局宿舍A座1603号房屋；   三、被告尹国宏于本判决生效之日起十五日内向原告温晓钰返还购房款103万元；   四、驳回原告温晓钰的其他诉讼请求；   五、驳回反诉原告尹国宏的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件本诉受理费减半收取9209元，反诉受理费减半收取4738元，由原告温晓钰承担6075元，被告尹国宏承担7872元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 赵 岩     二〇二〇年九月二日   代书记员 田佳鑫   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。