安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0506民初1060号 原告：安徽省新亚机床制造有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇镇东工业区。 法定代表人：王宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡午雄，安徽林彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彬，安徽林彬律师事务所律师。 被告：费加宝，男，1991年8月22日出生，汉族，经商，住安徽省马鞍山市博望区。 原告安徽省新亚机床制造有限公司（以下简称新亚公司）与被告费加宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月1日、9月15日公开开庭审理了本案。原告新亚公司的委托诉讼代理人胡午雄、被告费加宝到庭参加第一次庭审，原告新亚公司的法定代表人王宏及其委托诉讼代理人胡午雄、被告费加宝到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 新亚公司向本院提出诉讼请求：l.费加宝支付新亚公司2016年8月13日至2018年8月12日止的租金82000元，并按月利率2%支付至实际付清之日的滞纳金，其中42000元自2016年8月10日起计算，42000元自2017年8月10日起计算，截止诉讼之日止为66948元；2.费加宝支付违约金5000元；3.费加宝承担新亚公司支付的律师费10000元；4.诉讼费由费加宝承担。诉讼过程中，新亚公司自愿放弃第2项诉讼请求。事实与理由：2015年8月13日，新亚公司与费加宝签订《租赁合同》1份，约定费加宝租赁新亚公司房屋，租期3年，第一年租金36000元，第二年和第三年每年租金42000元，每年租金须在当年8月10日前一次性付清；如未按期全额付款，每逾期一天，费加宝按年租金总额的千分之三向新亚公司按日支付滞纳金。如有违约，应承担5000元违约金。合同签订后，费加宝承租新亚公司房屋仅支付第一期租金，此后两期租金未能支付，新亚公司多次催要无果。 费加宝辩称：其只租了一年，另外两年没有租赁。后来的两年，新亚公司和另外一个公司达成租赁协议，把房屋租给了其他公司，所以其不能支付后两年的租金及滞纳金、违约金，请求驳回新亚公司的全部诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：新亚公司提交的新亚公司营业执照复印件、费加宝常住人口基本信息查询单、委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票、新亚公司与案外人陈琴签订的租赁合同，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、新亚公司提交的租赁合同1份，证明双方存在租赁合同关系及费加宝拖欠租金的事实。费加宝对该证据的真实性无异议，但认为合同约定，逾期15天未付款，新亚公司有权解除合同，新亚公司没有解除合同。合同约定一年一交房租，新亚公司并未向其催收过房租。2015年8月13日至2016年8月13日这一年是其承租，一年期满后，其就搬出，没有继续承租，当时应当签订了解除合同的协议，但是现在找不到了。本院认证意见：双方对该证据的真实性无异议，予以认定。 2、新亚公司提交的国有土地使用权证，证明案涉房屋所在土地使用权归新亚公司所有。费加宝认为对该证据不清楚，未予质证。本院认证意见：新亚公司提交的是国有土地使用权证，非案涉房屋产权证，与本案不具关联性，不予认定。 3、费加宝提交的其和胡会义的电话录音（2020年6月12日）1份，证明涉案房屋在后来的两年租给了大力机械公司（江苏省东台市），全称不清楚。还将涉案房屋租给了一个开饭店的，现在饭店仍然在开。新亚公司对录音的真实性、合法性有异议，认为录音不能证明对象是胡会义，胡会义也不是新亚公司的有关人员，即使录音是真实的，通过双方的谈话，双方争议焦点为请求权的对象，而非双方之间的租赁合同法律关系。本院认证意见：该证据达不到案涉房屋出租给案外人的证明目的，不予认定。 4、本院对博望镇香美乐家常菜馆经营者陈琴制作的调查笔录1份。新亚公司对该调查笔录的真实性无异议，但认为陈琴在笔录中有关该房屋之前租客的信息，带有模糊性、猜测性陈述，该部分内容不认可；费加宝对该证据无异议。本院质证意见：双方对该证据真实性无异议，予以认定。 5、本院拍摄的案涉房屋照片三张。双方对该组照片无异议，均认可照片上房屋为案涉租赁房屋。 本院经审理认定事实如下：2015年8月13日，新亚公司（甲方）与费加宝（乙方）签订《租赁合同》1份，合同的主要内容为：甲方将自有门面房中间西头4间上下三层承租给乙方经营对外加工，乙方未事先征得甲方书面同意，不得擅自改变租赁用途；租赁期限3年，自2015年8月13日至2018年8月12日止；租赁费用：第一年租金36000元，第二、三年每年42000元，预付押金2000元；租金支付方式：第一年租金于合同签订之日一次性付清，以后每年租金均须在当年8月10日前一次性支付，如未按期一次性全额支付，每逾期一天，乙方按年租金总额千分之三向甲方支付滞纳金；如逾期15天，甲方有权单方解除合同，由乙方承担违约责任并按实际逾期天数支付滞纳金；违约责任：在本合同执行过程中，由于一方违约或因违反法律法规造成损失，违约方应向守约方支付违约金5000元，如有损失，违约方还应另行按实际损失金额予以赔偿。合同签订后，费加宝支付了2015年8月13日至2016年8月12日的租赁费36000元，并支付押金2000元。2018年4月1日，新亚公司（甲方）与案外人陈琴（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将自有门面房中间西头4间上下三层承租给乙方经营饭店，承租期限为5年，自2018年5月1日至2023年4月30日，每年租金40000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。新亚公司未在本院指定的期限内提交案涉房屋取得建设工程规划许可证的证据，其出租给费加宝的案涉房屋视为未取得建设工程规划许可证，新亚公司出租案涉房屋的行为违反法律的强制性规定，应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案的争议焦点为：2016年8月13日至2018年8月12日期间，费加宝有无实际租赁案涉房屋。双方合同签订的租赁合同期限为2015年8月13日至2018年8月12日，费加宝主张2016年8月13日至2018年8月12日其没有实际承租，而是由新亚公司出租给了案外人，新亚公司予以否认，费加宝未提交充分证据证明，也没有提交双方解除合同的证据，故本院对费加宝的辩称不予采信。双方签订的租赁期限未满，新亚公司自2018年5月1日起将案涉房屋出租给案外人陈琴，故费加宝应支付新亚公司房屋占有使用费应自2016年8月13日至2018年4月30日，为71750元（20.5个月×42000元/年÷12月）。因双方签订的租赁合同无效，双方约定的违约金及主张债权费用的条款亦无效，故新亚公司主张费加宝按月利率2%支付滞纳金及支付律师费10000元的诉讼请求，本院不予支持，新亚公司2019年8月19日之前的损失可参照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2020年8月20日之后的损失可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于费加宝支付的押金2000元，费加宝未提起反诉，亦未主张抵销，故本案不作处理，费加宝可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、费加宝于本判决生效之日起十日内给付安徽省新亚机床制造有限公司房屋占有使用费71750元，并支付逾期付款利息损失（其中42000元自2016年8月10日起；29750元自2017年8月10日起。2016年8月10日至2019年8月19日期间按中国人民银行贷款基准利率标准计算；2019年8月20日至实际付款之日的损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。 二、驳回安徽省新亚机床制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3578元，减半收取1789元，由安徽省新亚机床制造有限公司负担1006元，费加宝负担783元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  朱永虎 二〇二〇年九月二十一日 书记员  解 辉 附：本案适用的相关法律及司法解释条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。