广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12474号原告：彭亚，男，1962年3月15日出生，汉族，住广州市白云区,被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋,男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲,男，该公司员工。原告彭亚与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告彭亚、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭亚向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司向彭亚支付延期办证违约金22595元及其利息（以22595元基数，从起诉之日开始计算计至付清之日止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的市场利率）；2.判令东湛公司承担所有诉讼费用。事实与理由：2013年11月13日，彭亚与东湛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号:201311156121）和补充协议，约定彭亚向东湛公司购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世xx房，建面为143.46平方米，房屋总价为人民币1129747元，合同还约定了交房条件、付款方式、产权登记以及双方的违约责任等它事项。根据合同第12条、第13条、第15条约定，东湛公司应向彭亚交付合格的商品房。截至起诉之日止，东湛公司仍未向彭亚交付合格房屋。另根据合同第22条约定:东湛公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为彭亚办妥产权登记，将以彭亚为产权人的房地产权证交付彭亚。如东湛公司逾期办妥房地产权证，东湛公司应当自逾期之日的次日起至彭亚实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向彭亚支付违约金。上述合同和补充协议签订后，彭亚按照合同约定向东湛公司支付了全部购房款1129747元及其他费用，东湛公司实际于2015年8月30日将不合格的商品房交付彭亚使用，彭亚按照东湛公司要求交付了办理产权证的所有资料及其费用。按照合同约定东湛公司应当在交房之日起730内（宽限期180天）为彭亚办妥房地产权证并交付彭亚，但是截至起诉之日，东湛公司仍未办妥房地产权证交付彭亚构成违约。综上，东湛公司所交付的房屋未达到合同约定的条件，又未按约定履行代办房地产权证，其行为严重违反合同的约定，应承担违约责任。为维护自己的合法权益，彭亚特具诉状至法院，请求判如所请。被告东湛公司辩称，不同意彭亚的诉讼请求。逾期办证违约金已过诉讼时效，彭亚既要求违约金又要求利息，没有合同依据和法律依据，根据补充协议18条，赔偿款和违约金最高数额不得超过总购房价的2%，我方之前已赔付违约金226元，即使法院认为我方应支付违约金，也应扣减这部分。本院经审理认定事实如下：东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商，涉案楼盘已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年11月13日，东湛公司（甲方、卖方）与彭亚（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定乙方向甲方购买广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世四街xx房，总金额1129747元。第八条付款方式，甲方同意乙方以按揭付款方式付款。自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付339747元；剩余房价金额790000元，须于2013年11月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任，如果乙方未能按本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，仍未支付的，甲方有权解除合同。第十三条房屋交付，甲方应当在2015年6月30日前将作本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二。第二十一条产权登记，双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第二条约定，双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金，如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条约定，同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件为在该商品房交付期限届满前，买方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止，即主合同履行顺序为买方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给买方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。3、无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书，乙方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该商品房现场卖方办事处或委托的物业管理处现场办理该商品房收楼手续。乙方收楼时，应依约交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业服务公司规定的有关费用。第十条约定，双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相关资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行），具体取得房地产权属证书的时间由登记机构确定，甲方对此不负任何责任。在领取房地产权证时，乙方应带齐身份证、办证回执并由本人自行到房地产登记机构领取。第十一条约定，主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方之或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第十八条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。东湛公司于2013年12月23日向彭亚出具了339747元的购房款发票，于2019年2月26日出具了790000元的购房款发票。2015年7月2日，东湛公司向彭亚交付了涉案房屋。涉案房屋至今没有办理权属证书。另查，（2016）粤0114民初8845号案是彭亚诉东湛公司的商品房预售合同纠纷，彭亚在该案中提出诉讼请求：1.东湛公司向彭亚支付违约金257582元（违约金以总房款1129747元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年6月30日起计至涉案房屋符合法定和合同约定的交付条件，并取得永久供电、供水、供气证明及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后实际交付给彭亚之日止，违约金以上述房款为限，暂时计算到2016年9月30日的违约金为1129747*0.05%*456/天）；2.东湛公司向彭亚支付延期办理产权登记证明违约金13896元，违约金每日按总房款1129747元的万分之五计算，从2016年1月30日计至涉案房屋实际登记至彭亚名下之日止，暂时计算到2016年9月30日违约金为（1129747*0.05%*246/天）；3.东湛公司向彭亚支付已收取的办证费用18561元占用期间的利息18501元（利息以18561元为本金，从2015年7月2日计至2016年10月25日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；4.东湛公司承担所有诉讼费用。本院于2016年12月5日作出（2016）粤0114民初8845号民事判决，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭亚支付逾期交楼违约金226元；二、驳回原告彭亚的其他诉讼请求。该判决中查明，2015年7月2日，东湛公司向彭亚交付了涉案房屋。双方对于逾期办证的起算时间以及主张权利的情况各执一词。关于逾期办证的起算时间，彭亚认为是2015年7月2日开始加730日再开始加180日的次日，东湛公司认为从2017年7月2日开始计算。关于主张权利的情况，彭亚陈述，我方一直有向东湛公司主张权利，2017年6月我曾找过物业管理处要求办证，东湛公司的小区代表也答应办证，协调了花都区的相关部门办证，之后每次交纳管理费的时候我方都向颐和物业管理处申请办证。东湛公司称彭亚并未向其主张权利。本院认为，彭亚与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。彭亚已履行了合同约定的义务，东湛公司应当按照合同约定履行办理权属证书的义务。对于彭亚请求的逾期办证违约金，东湛公司未在合同约定的期限内为彭亚办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应向彭亚支付违约金。彭亚于2015年7月2日收楼，合同约定的逾期办证违约金的起算日期为房屋交付之日起730日再宽限180个工作日，经计算逾期办证违约金的起算日期应为2018年3月16日，合同约定逾期办证违约金按日累计，属继续性债权，应将每日的违约金作为独立债权，分别适用诉讼时效，彭亚于2020年8月5日提起诉讼要求逾期办证违约金并未超过诉讼时效，本院对东湛公司抗辩的超过诉讼时效不予采纳。经计算，东湛公司应当支付的逾期办证违约金已经达到合同约定的违约金上限即22595元（商品房总价款的2%：1129747元×2%＝22595元）。依照双方签订的合同附件七第十八条的约定，双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。彭亚在另案中主张的逾期交楼违约金226元已得到本院的支持，故彭亚在本案中收取的违约金应当减去226元，即东湛公司在本案中应当支付的逾期办证违约金为22369元（22595元-226元）。彭亚主张逾期办证违约金的利息，缺乏依据，本院不予支持。因此，彭亚诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭亚支付逾期办证违约金22369元；二、驳回原告彭亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由广州东湛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵