山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初5412号原告：吴保强，男，汉族，1973年01月11日出生，住山东省费县。委托诉讼代理人：王健，北京市京师（淄博）律师事务所律师。被告：张兴吾，男，汉族，1957年11月01日出生，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：曲开泉、曲艺，山东鼎赢律师事务所律师。吴保强与张兴吾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴保强及其委托诉讼代理人王健，张兴吾以及委托诉讼代理人曲开泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴保强向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损失25万元；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告于1997年07月20日达成卖房契约，被告将市中区孔庄小区1、2号楼门牌××两室一厅房屋以32500元的价格出售给原告，原告于当日将房屋款项交给被告并且约定房屋产权永归原告，房产证后续由被告帮助办理。之后原告入住该房屋。后来原告多次要求被告协助办理房产证，被告以各种理由推脱、拒绝。原告因为被告迟迟不予办理房产证于2019年向市中区法院起诉要求被告将房产过户。被告辩称该房屋已经被其于1999年交回市中区地税局，现在产权所有人归市中区地税局，该案一审法院认定双方买卖合同无效，原告不服上诉至枣庄市中级人民法院，中级法院于2019年09月17日作出终审判决认定双方签订买卖合同有效，但是诉请被告协助原告办理该处房屋的房产产权已经无法履行，原告可以在变更诉讼请求后对于损失另行主张权利。为此原告为了维护自己的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。张兴吾辩称：一、原告要求答辩人赔偿原告房屋损失25万元的诉讼请求不成立。(1)该房屋被税务局收回是原告的过错导致，答辩人不应承担任何责任。位于枣庄市市中区的房屋，本是答辩人在税务局工作时所分配的福利房。在1996年住房制度改革时，答辩人在1996年2月17日缴纳了3000元的购房款，以继续使用该房屋。1995年底，答辩人就搬出到立新小区居住后，该房就以每月300元的租金出租给他人居住。答辩人的姐夫彭庆元得知此事后，劝答辩人将该房让给其亲戚即原告吴保强居住。答辩人当时就给原告及彭庆元讲明了该房屋的性质，也说明该房当时正在进行房改，产权仍属于税务局，只有居住权，没有产权。答辩人无权处分，只要公家不收房，可以长期居住，一旦收房必须搬出。在具备办证条件时，原告必须配合政府进行房改，答辩人可以帮助原告办理产权证。在双方协商过此事后，答辩人为原告积极协调，并在1997年5月16日及1997年5月27日，答辩人为此又缴纳了房改款5436.01元及8159.94元，以取得该房屋的全部产权后，协助原告办证。在1997年7月20日，由彭庆元写了一份证明性质的买房契约由原告保存，并将该房屋交付给原告居住。在1999年11月30日，是市中区清房办公室下达了补交购房款通知书，要求原告补交12624.57元的购房款，后原告配合政府并携带相关手续、证件，才能将该房屋过户并办理房屋产权证书。此时，该房屋已由原告居住2年有余，唯一的一张卖房契约也在原告手中。答辩人就开始找原告，要求其配合政府房改，以办理房屋产权手续。但答辩人多次上门都找不到原告，原告虽没有搬离该处，但在这个小区进行房改、办理产权手续时，原告却联系不上，也不知在何处。证明人彭庆元在当时也去世了，答辩人也没有原告其他的联系信息，只能多次与他人上门找原告，但均没有联系上原告。因为没有原告的配合，答辩人无法自行补交购房款，也无法提供相应的材料，帮助原告办理产权手续，导致该房的产权被税务局收回。原告在诉状中称，其多次要求答辩人协助办理房产证事宜，被告以各种理由推诿、拒绝，完全不是事实。相反，答辩人一直在帮助原告协调该房屋的办证事宜，也多次找原告，主动帮助原告进行办理相关的手续。为了协助原告办证，答辩人不仅在1997年补交了一万三千余元的房改购房款以取得该房屋的产权后为原告进行过户手续，还在1999年12月6日，无法联系到原告之时，为原告垫付了35元的办证费用。但由于原告拒不配合，在本小区参与房改之时，无法联系，以致该房屋的产权被税务局收回。如果原告在1999年积极配合本小区的房改政策，在答辩人的帮助下，向房改清查办公室出示卖房契约、提供相应证件，且补交房改购房款，房产证在1999年，早就变更到原告的名下了。故该房屋被税务局收回是原告的过错，答辩人不应承担任何责任。(2)原告主张的房屋损失没有任何事实和法律依据。现该房屋的产权以被税务局收回，但原告从1997年7月20日至今仍居住在该房。税务局之所以没有清理，要求原告搬离房屋，是答辩人从中协调的结果。且答辩人也没有要求退回其缴纳共计的1.6余万元的房改款，以此才保留了该房的居住权，使原告一直居住至今。故原告在该房居住已逾22年。如果按照当初答辩人出租房屋每月300元的租金计算，到今天原告应交付的租金早就超出其所交的购房款数额了。故原告不仅没有产生损失，更没有损失的计算依据。现原告无端要求答辩人赔偿25万元，没有任何依据，也是不能成立的。二、本案已超过诉讼时效，请求法院依法驳回。原告与答辩人在1997年时签订的卖房契约并将该房交付给原告居住至今已有22年，原告即使存在房屋损失，但其未在法定诉讼时效期间主张权利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回。三、答辩人保留向原告追索房占有使用费的诉讼权利。现该房屋的产权已被税务局收回，原告与答辩人之间的卖房契约已无法继续履行，若原告主张终止该协议并毫无根据地要求答辩人赔偿房屋损失，答辩人则保留向原告追索房占有使用费的诉讼权利。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。吴保强为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、（2019）鲁0402民初287号民事判决书、（2019）鲁04民终2184号民事判决书一份。证明本案双方签订的买卖合同合法有效，案件客观事实已经被生效判决书所认定查明，因此，根据该判决书内容以及合同法相关规定被告应当赔偿原告的房屋损失；2、枣庄市煤气公司出具的煤气使用证。证明原告实际居住的中户；3、提交国网山东省电力公司枣庄供电公司供电专用收据、用电明细。证明原告实际居住的中户；4、枣庄华润燃气收据。证明原告实际居住的中户；5、孔庄小区1号楼1楼中户不动产复印件作为涉案房屋鉴定时参考面积使用。张兴吾质证认为：真实性无异议，两个判决书认定的内容是冲突的，所谓的买卖合同是一个证明性质的卖方契约，原告提交的两份判决书不能证明原告所陈述的证明目的，该两份判决均没有支持原告当初所主张的诉讼请求，均是驳回原告的当庭诉讼请求。当初原告在诉讼中所主张的第二项诉讼请求将房屋产权转移到原告名下根本就不能成立，请求第三项要求违约金35000元为基数，也不能成立，均被法院判决驳回。一审中要求的买卖合同法院认定是无效，在上诉法院被追认，追认原因是当初被告所提供的地方法规不能依据这个为无效，也与原告所主张的合同有效的目的不相符，原告在一审中诉讼中所主张的合同有效的目的也是不能成立的。本次诉讼与上次诉讼事实是一致的，现在原告将该事实重新起诉法院违背了一事不再审的原则。2、燃气使用证真实性无异议，原告确实是居住在涉案房屋，但是并不是一直居住在那，在1999年之后被告一直在找原告，但一直没有找到。很长时间没有居住在涉案房屋。3、4、真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的。5、在1999年已经被税务局收回，原告的过错导致房改没有进行完毕。产权属于税务局。张兴吾为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、职工住房、工龄、职级(职称)证明存根。证明本案涉案房屋是答辩人在税务局工作时所分配的福利房，该房屋是公有房屋，在答辩人与原告签订卖房契约时，答辩人已将该房屋的性质及相关事宜告诉原告及契约证明人彭庆元；2、中国人民建设银行现金交款单(回单)两张及山东省非行政事业性收费专用票据2张。(1)1997年5月23日，3000元的中国人民建设银行现金交款单(回单)是补的1996年2月17日的交款凭证，证明在1996年住房制度改革时，答辩人于1996年2月17日缴纳了3000元的购房款，以继续使用税务局分配的福利房。(2)1997年5月16日，5436.01元的中国人民建设银行现金交款单(回单)及在1997年5月27日，8159.94元的山东省非行政事业性收费专用票据(票据代码为1060601号)，证明答辩人为了取得该房屋的全部产权后为原告进行办证，补交了房改购房款，并积极帮助原告办证。(3)1999年12月6月，35元的山东省非行政事业性收费专用票据(票据代码为1066949号)，证明在1999年房改时，答辩人在多次联系原告无果后，为积极协助原告办证，为原告垫付了35元的办证费用；3、枣政房权私房**房屋所有权证。答辩人在1997年补交了一万三千余元的房改购房款后，取得了该房改房的全部产权，仅等待下一次房改时，将该房屋过户给原告，但由于原告没有配合房改政策，现该房屋所有权证也被收回。证明答辩人积极为原告协调办证事宜，该房屋现被税务局收回是由于原告的过错导致；4、补交购房款通知书。证明1999年孔庄小区进行房改时，原告需要补交12624.57元的购房款，且提供相应材料后，答辩人才能帮助原告办理房屋产权证；5、证人张某、周某1、周某2出庭作证。证明被告一直在帮助原告办理房产证事宜，两位证人均证明了被告多次到原告处找原告要求原告配合房改，但是均没有找到原告，由于原告过错和不配合行为导致后续房改没有进行，在确权时无法将该房屋办理到个人名下，导致该房屋被税务机关收回，原告有明显的过错，被告已经按照协议完全履行了自己的义务，因为原告不配合，同时可以证实原告主张的诉讼请求不能成立。对于张某证言，也证实了当时是被告因为亲戚关系在见证人也就是证人的对象彭庆元，在被告已经将房子卖给了他人情况下强行从被告手中买了这个房屋，在当时原告购买房屋时是知道该房屋性质的，整个小区都没有办理房产证，都是单位分配的福利房，房屋产权有待于今后的房改，这一点原告购买的时候是明知的，被告也告诉原告该房屋只有居住权没有产权。后来被告确实想要帮助原告办理房产证，该房屋从1999年起原告对于该房屋就不在享有任何权益，之所以可以居住，没有被收回，是因为被告的协调，原告才有的居住权。吴保强质证认为：对于被告提交的四份证据真实性、关联性、合法性均不认可，因为本案所涉及的相关案件事实已经在我们提交的两份判决书中认定且在该案件事实中被告即张兴吾陈述并没有将房屋出售给本案的原告，而且出售时也没有其妻子王金华的签字，原告所提交的房屋买卖合同系原告自行添加书写的，在本案中被告又向法庭提供的相关资料明显与上一个案件事实相互矛盾甚至相悖，根据民事诉讼法的规定，已被生效的民事判决书所查明的事实属于免证事实，因此本案案件事实应当依据上述两份生效判决书进行认定，且原告免证，综上，对于被告提交的相关证据原告认为不符合证据的生效规则，请求法院不予认可。原告认为上述三人证人证言与已经查明的案件事实相互矛盾，第一位证人为周某1，相互矛盾，一边陈述与张兴吾妻子前往原告家商议相关事宜又称其不知道张兴吾知道卖房屋的事情，因此该份证人证言明显与事实不相符，不能够作为本案的证据使用。后两位证人证言所陈述的内容与上述两份判决书所查明的事实相互矛盾，因此三份证据均不能作为证据使用。本案所认定的案件事实已经被生效判决书所认定，在生效判决书中被告所陈述的与本案答辩以及质证意见相互矛盾，也可以证明被告存在明显的恶意。上述证据经审查，对无异议的证据，本院确认为有效证据，其证明力本院予以确认。根据经审查确认的证据和原、被告的陈述，本院确认如下事实：1997年7月，张兴吾房改购买枣庄市市中区孔庄小区二号楼二楼门牌五号两室一厅房屋一套（附储藏室一间），1997年7月20日被告张兴吾与原告吴保强签订卖房契约，“兹有张兴吾现有楼房一套，坐落在孔庄小区**楼**门牌**两室一厅，价作价32500元，出售给……吴保强，卖房款于97年7月20日已付清，房产权归买主。关于房产证待后由买主帮助办理。卖主张兴吾、买主吴保强、证明人彭庆元均签字并按手印。协议签订后原告将房款32500元交与被告，被告搬住至今。1999年12月6日，市中区清房办与市房产交易所出具退房同通知：“市房产交易所：永安乡张兴吾同志多占成套住房一套，根据枣办发（1999）11号和枣纪监字（1999）10号文件的规定，将于3日内，将上述一套住房，分别给市中地税局。请于退房后3日将退房手续建清房办。现市中区孔庄小区二号楼二层中户房屋产权人为枣庄市市中区地方税务局。原告因为办理房产证事宜于2019年向市中区法院起诉要求被告将房产过户。该案一审法院认定双方买卖合同无效，原告不服上诉至枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院于2019年09月17日终审判决认定双方签订的买卖合同有效，但是诉请被告协助原告办理该处房屋的房产产权已经无法履行，原告可以在变更诉讼请求后对于损失另行主张权利。原告为此于2019年10月23日再次诉来本院，以致成讼。本院认为，吴保强向本院诉请张兴吾赔偿房屋损失25万元，没有向法庭提供其房屋损失的相关证据。原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回吴保强的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，申请费1770元，由吴保强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  赵伟二〇二〇年九月二十九日书记员  彭程