广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2691号 原告（反诉被告）：北海阔迩登家居电子商务有限公司，住所地北海市工业园区北海大道东延线**中电北海产业园****北21B，统一社会信用代码：914505007658335736。 法定代表人：朱鸿坤，总经理。 委托诉讼代理人：姚龙代，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西森普家具有限公司，住所地，住所地北海市北部湾东路**旁阔迩登家居广场**会信用代码：91450502068884973T（换）。 法定代表人：郭翠兰，总经理。 被告（反诉原告）：夏征新，男，汉族，1967年11月16日出生，住广西北海市海城区。 被告（反诉原告）：郭翠兰，女，汉族，1975年12月4日出生，住广西北海市海城区。 原告（反诉被告）北海阔迩登家居电子商务有限公司（以下简称阔迩登公司）诉被告（反诉原告）广西森普家具有限公司（以下简称森普公司）、夏征新、郭翠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告） 2 阔迩登公司的委托诉讼代理人姚龙代，被告（反诉原告）森普公司的法定代表人郭翠兰、被告（反诉原告）夏征新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阔迩登公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告森普公司于2019年3月1日订立的《租赁合同书》，并收回被告租赁原告位于北海市北部湾东路阔迩登大厦旁的“家居广场东区”；2、被告森普公司支付原告租金107380元和滞纳金5649元（滞纳金按应付而没付租金的月利率2%计算，均计到2020年5月31日止，其中2019年12月份的租金产生的滞纳金为4000元×2%×6二480元，2020年1月份到2020年6月份的租金产生的滞纳金为17230元×2%×（5＋4＋3＋2＋1＋0）＝5169元，滞纳金合计为5649元，以后按尚欠租金总额107380元的每月利率2%计，直到全部清偿为止。］合计壹拾壹万叁仟零贰拾玖元（¥113029.00）；3、赔偿原告因本案而支付的律师代理费人民币伍仟元整（¥5000.00）；（上述2、3项合计118029元）；4、被告夏征新和被告郭翠兰在被告森普公司财产不足清偿上述第2、3项的部分承担连带清偿责任；5、被告所缴纳的履约保证金5万元归原告所有。事实与理由：2015年间，被告租赁原告位于北海市北部湾东路阔迩登大厦旁的“家居广场东区”。合同期满后原被告于2019年3月1日重新订立一份《租赁合同书》，继承租赁原告上述商场。《租赁合同书》约定，租赁期自2019年3月1起至2022年1月25日，每月租金17230元，履约保证金5万元，在每月25日前支付下个月租金，每逾期一日按所欠款的千分之五支付滞纳金。同时还约定因主张权利而发生的律师费等由败诉方承担。在履行《租赁合同书》期间，被告方拖欠原告租金已是常态。被告从2019年12月到现在的租金均没有依约支付，其中2019年12月份欠租金4000元，2020年1月份到2020年6月份的租金每月均为17230元也没有支付。原告曾多次向被告催讨，但被告均以各种理由拒付。原告认为根据双方订立的《租赁合同书》第十条第3项之（2）的约定，原告有权解除本合同，并依照《租赁合同书》第五条第1项、第2项和第十二条的约定要求被告支付所欠的租金、应付的滞纳金和律师代理费给原告是合法有据的，根据《租赁合同书》第十条第4项的约定，因被告违约造成原告解除合同，其所缴纳的履约保证金5万元应归原告所有。为此，原告向法院起诉。 3 被告（反诉原告）森普公司、夏征新、郭翠兰共同辩称：1、不同意原告的诉讼请求，欠付租金是森普公司的公司行为，夏征新、郭翠兰不应当承担连带清偿责任；2、经营期间，原告进行商场改造影响被告的正常经营活动，被告要求原告赔偿损失。 被告（反诉原告）森普公司、郭翠兰、夏征新同时提出反诉请求：判令反诉被告阔迩登公司赔偿经营损失120万元。事实与理由：反诉被告从2015年11月起租赁阔迩登家居广场的三楼商铺做家居生意。从2016年初开始至6月，阔迩登公司擅自进行装修，关闭一楼，造成三楼无法经营，严重影响反诉原告的经营活动，为此反诉原告提起反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）阔迩登公司针对反诉辩称：反诉原告的诉请是没有事实及法律依据。1、被告在2016年初根据租户要求对商场一楼东侧局部进行装修，商场一楼一共有四个大门，东西两侧各一个，南侧两个，北边没有，即使封了其中一个，也是不可能影响到原告的经营的；2、对于反诉金额计算依据是不符合事实的，除了原告自己出的证明之外是没有任何有效证据证实其损失，且其主张诉权也超过诉讼时效；3、本案租赁合同订立于2019年，而商场东侧局部装修是发生在2016年，故经营损失与本案无关。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 根据北国用（2004）第802378号土地使用权证记载，坐落于北海市北部湾东路的土地使用权人为北海锦大房地产开发有限责任公司。2018年10月15日，北海锦大房地产有限公司与原告阔迩登公司签订《土地租赁续租》合同书，约定“阔迩登中区”土地2018年10月15日起至2022年1月15日止续租给阔迩登公司，阔迩登公司对续租期限内兴建的建筑物有管理区、收益权、转租权。 2019年3月1日，阔迩登公司与森普公司签订《租赁合同书》，主要约定森普公司租赁的经营场所为“家居广场东区三楼”，租赁面积为三楼1341.6平方米，租赁期限从2019年3月1日起至2022年1月25日；租金17239.56元/月，实收17230元/月；缴纳方式为每月25日前由森普公司以现金或转账的方式向阔迩登公司指定账户缴纳下月租金和活动费用。如森普公司逾期缴交上述费用，每逾期一日，森普公司须按逾期欠款部分的千分之五向甲方缴纳滞纳金；森普公 4 司租用阔迩登商场经营品牌专卖家具期间，为确保业务开展，森普公司须向阔迩登公司支付履约保证金5万元，在合同履行期间或合同终止后，森普公司有应结而未结的费用，或因先行赔付、商品质量或服务质量等问题发生应承担的费用等，阔迩登公司有权从森普公司的履约保证金中扣除；森普公司不缴纳或者不足额缴纳租金、管理费、公告能耗费、履约保证金或其他费用中任何一项超过15天的，阔迩登公司有权单方解除合同，收回租赁场所；阔迩登公司因前述情形行使单方解除合同权利时，森普公司应承担违约责任，即森普公司所缴纳的履约保证金转为违约金，阔迩登公司不予退还；在本合同履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商未能达成一致，可向北海市有管辖权的人民法院提起诉讼。胜诉方因主张权利而发生的诉讼费、律师费、调查费、差旅费等由败诉方承担。合同还约定了其他条款。 2020年6月3日，阔迩登公司与森普公司法定代表人郭翠兰对所欠租金作出确认，森普公司共欠阔迩登公司2019年12月至2020年6月的租金合计107380元。同时备注说明：2017年4月10日欠借款468021.41元至今未还，利息按月利率2%计算。在庭审中双方确认森普公司于2020年6月9日向阔迩登公司缴纳4000元租金，阔迩登公司同意该4000元从所欠的租金107380元中扣除，即本案中，被告所欠的租金为103380元（107380元-4000元）。 阔迩登公司为实现本案债权，向广西桂鸿凯律师事务所支出律师费5000元。 另查明，森普公司成立于2013年5月24日，系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为郭翠兰，根据2019年1月11日出具的《广西森普家具有限公司章程》，股东为郭翠兰、夏征新。 再查明，2015年10月5日，阔迩登公司与夏征新签订《租赁合同书》，主要约定夏征新租赁“家居广场东区三楼”用于经营活动，租赁期限从2015年11月1日至2018年10月15日，反诉原告在本案中反诉主张的赔偿经济损失120万元，实际上是上述租赁期间即2016年2月至2016年7月的经济损失。 本院认为，本诉问题。 5 原告与被告签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。被告森普公司未依约支付租金，根据双方签订的《租赁合同书》第十一条约定，原告请求解除合同、收回租赁场所并请求被告支付租金，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，本案租赁合同于2020年8月28日（即本院送达应诉材料给森普公司之日）解除。被告森普公司应在本判决生效之日起十日内腾退租赁的“家居广场东区三楼”，租赁面积为三楼1341.6平方米经营场所。 关于租金，双方确认森普公司共欠阔迩登公司2019年12月至2020年6月的租金合计107380元，被告于2020年6月9日支付租金4000元。被告森普公司应向原告支付2019年12月至2020年6月的租金合计103380元（107380元-4000元）。关于违约金，原、被告在《租赁合同书》中第五条第2项中约定，如森普公司逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按逾期欠款部分的千分之五缴纳滞纳金。在第十条中又约定如因阔迩登公司单方解除合同权利时，森普公司应承担违约责任，即所缴纳的履约保证金转为违约金，阔迩登公司不予退还。现原告在本案中主张违约金以应付而未付的租金为基数，按照月利率2%从逾期支付之日起计算，又请求被告所缴纳的履约保证金5万元不予退还。被告对违约金提出抗辩，主张过高，请求调整，对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，涉案合同中被告所欠付的租金，对于原告而言，其损失为该租金在逾期期间产生的直接损失即利息损失，原告请求按照月利率2%支付利息，又请求被告所缴纳的履约保证金5万元不予退还，过分高于造成的损失，依照前述规定，被告应当支付的违约金，按照以下标准分别计算后合计：以4000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，自2019年11月26日起计至款项清偿之日止；以17230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，分别从2019年12月 6 26日、2020年1月26日、2020年2月26日、2020年3月26日、2020年4月26日计至款项清偿之日止；以17230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，从2020年5月26日计算至2020年6月9日止；以13230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，从2020年6月10日计算至款项清偿之日止给原告阔迩登公司。故被告抗辩违约金过高，请求调整，本院予以支持。至于原告请求被告所缴纳的履约保证金5万元归原告所有，对此本院认为，本案保证金的性质为履约保证金，即双方为保证双方能正常履行合同而缴纳，没收履约保证金系被告承担违约责任的一种形式，具有补偿性质。本案中，违约金的支付已经足以弥补原告损失，故对于原告要求没收履约保证金的主张本院不予支持。 关于原告请求被告支付律师代理费的问题，关于原告主张的律师费5000元。因当事人已在《租赁合同书》中对该费用的负担作了明确约定，且原告已提供律师费票据证明该费用已实际发生，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张夏征新、郭翠兰是森普公司的股东，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、第四十二条的规定，应当在森普公司财产不足清偿的情况下对森普公司的本案债务承担连带清偿责任的问题。对此本院认为，经查明，森普公司的营业执照明确载明其类型为有限责任公司（自然人投资或控股），并非合伙企业，根据《中华人民共和国公司法》第三条规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，故原告请求被告夏征新、郭翠兰在森普公司财产不足清偿的情况下对森普公司的本案债务承担连带清偿责任，本院不予支持。 反诉问题。 反诉原告请求反诉被告赔偿的经营损失120万元，反诉原告提出诉讼时效抗辩，经反诉原告确认，该损失发生在2016年2月至2016年7月，并非在本案租赁期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，反诉原告的反诉请求已过诉讼时效，本院不予支持。 7 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下： 一、原告北海阔迩登家居电子商务有限公司与被告广西森普家具有限公司于2019年3月1日签订的《租赁合同书》于2020年8月28日解除； 二、被告广西森普家具有限公司于本判决生效之日起十日内返还并腾退北海北部湾东路阔迩登家居广场东区三楼1341.6平方米经营场所给原告北海阔迩登家居电子商务有限公司； 三、被告广西森普家具有限公司支付2019年12月至2020年6月的租金合计103380元及滞纳金（滞纳金按照以下标准分别计算后合计：以4000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，自2019年11月26日起计至款项清偿之日止；以17230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，分别从2019年12月26日、2020年1月26日、2020年2月26日、2020年3月26日、2020年4月26日计至款项清偿之日止；以17230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，从2020年5月26日计算至2020年6月9日止；以13230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，从2020年6月10日计算至款项清偿之日止）给原告北海阔迩登家居电子商务有限公司； 四、被告广西森普家具有限公司赔偿律师代理费5000元给原告北海阔迩登家居电子商务有限公司； 五、驳回本诉原告北海阔迩登家居电子商务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告广西森普家具有限公司、夏征新、郭翠兰的全部诉讼请求。 本诉案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告北海阔迩登家居电子商务有限公司负担500元，被告广西森普家具有限公司负担1330元（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费7800元，由广西森普家具有限公司、郭翠兰、夏征新负担。 8 上述债务，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟缓履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用（本诉案件受理费3660元、反诉案件受理费7800元），（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  谭晓明 二〇二〇年九月十三日 书记员  李秋丽