兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2537号原告：王凤茹，女，1960年5月21日出生，汉族，个体，群众，住兴城市委托诉讼代理人：于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。被告：马雪峰，女，1968年12月26日出生，满族，退休工人，群众，住兴城市委托诉讼代理人：吕丽静，兴城市兴直法律服务所法律工作者。原告王凤茹与被告马雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤茹及委托诉讼代理人于天浩、被告马雪峰及委托诉讼代理人吕丽静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王凤茹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿因其违约行为给原告带来的经济损失61000.00元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2019年5月21日与被告签订《门市房租赁协议》，约定位于兴城市安居路宸兴园小区一号楼门市房租给原告从事餐饮业务，租金每年陆万元，租赁期间为：2019年7月1日至2020年7月20日。协议中双方约定，租赁期间的采暖费由原告负担。但原告在该冬季缴纳采暖费时，供热公司以该门市房未缴纳入网费为由拒绝原告缴纳采暖费，原告多次因此找到被告协商处理，被告多次应付原告，答应处理此事，保障冬季及时供暖。但截至起诉前不仅冬季无供暖，且赔偿数额未与原告达成和解。原告为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。马雪峰辩称，1.被告没有违约行为，反而是原告至今为止不但不收走牌匾，并且仍欠水电费，这说明原告至今处在违约状态，被告保留向原告追索上述费用的权利，将另案诉讼。2.至于原告诉状中称由于被告没有缴纳入网费，影响原告取暖，这一事实不存在。该小区供暖网络至今没有完成，作为被告本人没有能力来解决供暖公司的供暖问题，但是在本合同签订时，本小区没有供暖网络原告是知情的。在经营当中，原告采取了空调取暖的方式，整个小区都在用电取暖，不止原告一家。所以，原告本次诉讼没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。王凤茹围绕诉讼请求依法提交证据材料为：1.《门市房租赁协议》一份。证明：（1）在双方形成的租赁合同中第四项规定，由乙方负责缴纳当年的取暖费，但因甲方的原因致使乙方未能按时交付，造成乙方停业的损失。马雪峰质证意见：真实性没有异议，对证明目的有异议。正是因为合同中明确规定取暖由乙方负责，乙方在经营中使用电来取暖，并没有影响经营，也没有因为不取暖造成停业。至于停业与否，也不是因为取暖的原因。被告门市楼的小区都是在用电取暖，所以对这份证据的关联性有异议。（2）辽宁省供暖期为每年的11月1日至次年的3月31日，共计五个月，每月房租5000.00元，共计2.5万元房租的损失。2.原告在2019年8、9、10月的收入流水。证明：经统计，原告每月盈利数额在6000.00元左右，五个月为3万元。马雪峰质证意见：这些记录不能真实记录原告真正的经济收入，应该按照所得税的标准来认定原告的收入多少。3.录音光盘及文字记录一份。证明：因被告的原因造成原告未能及时缴纳取暖费，被告在承租前就应如实告知原告案涉房屋存在该项问题，但原告未履行其应尽的告知义务，故存在重大的隐瞒行为，即违约责任。根据《合同法》第一百零七条、第一百零三条规定，被告应赔偿损失，包括可期待利益：即房租和收入损失。马雪峰质证意见：2020年1月份商量的时候，因为还有好几个月到期，被告的意思是如果那时候退房，被告退一部分钱，因为房子还能往外租，但是没谈妥。现在合同已到期，就根本没有再商量的余地。这个录音出于当时的情况下，不能证明被告承认自己有过错，只是为了息事宁人。最后一次谈话的录音，谈话的对方是原告的儿子，他是城管的工作人员，我不想惹他。当时也是为了让原告摘牌子，房子继续租给别人，但是原告不同意，造成现在牌子仍然挂在我的门市房上。这就是录音的前提。4.辽宁省郜迪实业发展集团有限公司出具的销货清单一份。证明：原告在承租期间购买装修装饰原料的费用，共计12540.00元。该清单上的材料与被告房屋形成符合，该现值损失应为12540.00元除以12个月再乘以5，共计6000.00元左右。马雪峰质证意见：与本案无关。马雪峰依法提交证据材料为：1.葫芦岛市新空间房地产开发有限公司兴城市宸兴园项目指挥部于2020年7月23日出具的《催款单》一份。证明：期间原告一直在经营中，并且是用电取暖，前后电字共计740个字。王凤茹质证意见：本案中原告主张的违约，系被告没有办理入网而造成的违约行为。原告利用空调取暖乃是出于原告不能按时取暖所采取的减损措施。该证据也恰恰说明了首先被告是存在违约行为，而原告利用空调取暖恰恰符合《合同法》第一百一十九条的减损规则，即当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。所以该电费应该是原告方保留追究被告方权利的证据。2.照片三张。证明：其中两张证明原告用空调取暖并不是没有取暖。因此，原告说因为没有取暖造成收入下降完全没有事实依据。另一张照片证明原告违约，原告合同到期的时间是2020年7月20日，但是牌子至今未摘，我方将另行主张原告占用期间的房租费用。王凤茹质证意见：三张照片与本案无关。3.《宸兴园小区室内给水及供暖管道改造施工合同》一份。证明：原告租房的时候，小区的入网还没有施工，谈不到入网的问题。王凤茹质证意见：原告方暂且不对该合同的真实性提出异议，因为在合同底部均没有甲方和乙方的签字或印章。探讨合同的相对性，本次案涉租赁合同约束的权利和义务方仅限原、被告之间，至于该小区能否按时办理入网是被告方应承担的责任。在租赁合同中，原告方的义务是提供租金，而被告方的义务是保证原告在提供租金后能按时按量入住该房屋。原告方利用该房屋从事餐饮行业，根据日常经验法则，不会有一家餐饮行业，在冬季没有供暖的情况下还在营业，也没有客人愿意去该饭店享受权利，所以该证据不能说明被告方不存在违约行为。本院经审查认为，原、被告提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告王凤茹与被告马雪峰经过协商，双方于2019年5月21日共同告签订《门市房租赁协议》一份，约定：一、甲方（马雪峰）将坐落在安居路宸兴园小区一号楼门市租给乙方（王凤茹）使用。二、租赁期限：租赁期限为自2019年7月1日至2020年7月20日，在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。三、租赁价格及付款方式：租金每年陆万员整，三年房租不变，上打租。租金不得拖欠，提前2月交下次房租，逾期不交自动解除合同。四、租赁期间由乙方负责采暖费、物业费、水电费、卫生费、土地费，以及房屋租赁税和营业有关的一切费用，甲方概不负责。五、租赁期间，乙方可根据需要对房屋进行装修，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。如需改变，必须经物业管理人员和甲方同意后方可改造，否则造成经济损失，乙方要按照实际损失进行赔偿。如果乙方不再续租，提前2月告知甲方，并将房屋恢复原样，否则余下2月房租不予退还。落款甲方处由马雪峰签名并捺印，乙方处由王凤茹签名并捺印。合同签订后，原告对承租的房屋进行了装修，支付装修费12540.00元。之后，原告利用该房屋从事餐饮经营。本案双方争议的焦点问题是，原告在冬季经营过程中，因被告出租的房屋未能安装外网供暖设施，故其使用空调取暖。原告认为被告存在违约行为，应承担违约责任，赔偿其经济损失61000.00元，其中五个月的房租损失25000.00元、五个月的盈利损失30000.00元、五个月的装修材料损失6000.00元。被告承认出租房屋尚未安装外网供暖设施，但辩称该栋楼房所在的小区供暖网络至今尚未完成，被告本人无能力来解决供暖公司的供暖问题，在双方签订合同时，本小区没有供暖网络原告是知情的，整个小区都在用电取暖，被告不存在违约行为，不同意赔偿原告的经济损失。从原、被告双方的陈述及提供的证据材料看，被告出租的房屋确实没有安装外网供暖设施。原告在冬季餐饮经营中利用空调设备供暖，增加了经济成本。但被告房屋没有安装外网供暖设施，是因为所在的小区整个供暖管网尚未安装入户，致使整个小区不能使用供暖管网取暖。原告提供的其和儿子李健与被告通话录音资料证实，双方就原告所受经济损失问题进行过磋商，当时被告同意赔偿原告三个月的损失15000.00元，因原告要求补偿五个月的损失而未果。本院认为，原告王凤茹与被告马雪峰经过协商，共同签订《门市房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约定力，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。原告承租被告门市房屋用于餐饮经营，在冬季经营过程中，因该门市房屋没有接通外网供暖管道，致使原告使用空调设备供暖，从而增加了经济成本。原、被告双方签订的《门市房租赁协议》约定，由原告负责支付采暖费、物业费等费用，应当确认原告租赁被告房屋，由被告提供供暖设施，原告缴纳供暖费用双方是明确的。从原告提供的其和儿子李健与被告通话录音资料看，被告并不否认因供暖设施不完备给原告造成经济损失的情况，其承诺赔偿原告三个月的损失费用15000.00元。因就损失赔偿数额问题双方存有争议，故未能达成和解协议。被告房屋尚未接通外网供暖管道，其未向原告尽告知义务，应视为其违约，应承担违约责任，对给原告造成的经济损失，合理部分被告应予赔偿。原告主张的损失赔偿额为61000.00元，其中五个月的房租损失25000.00元、五个月的盈利损失30000.00元、五个月的装修材料损失6000.00元。虽然供暖设施不完善会影响经济收入，但导致经济收入下降的应是多方面因素，原告主张的上述赔偿数额明显过高，根据本案的实际情况，被告应按四个月的房屋租金赔偿原告的经济损失20000.00元为宜。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告马雪峰于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿给原告王凤茹人民币20000.00元。二、驳回原告王凤茹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588.00元（已减半收取），由原告王凤茹、被告马雪峰各负担294.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判长  胡志书二〇二〇年九月三十日书记员  刘 璐