广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2202号原告：中原（中国）房地产代理有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：黎明楷。委托诉讼代理人：王龙飞，该公司员工。委托诉讼代理人：李雯，该公司员工。被告：惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：刘卓，经理。委托诉讼代理人：姚瑛瑛，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。原告中原（中国）房地产代理有限公司（以下简称中原地产）诉被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（以下简称诚杰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2019年10月17日作出（2019）粤1303民初3514号民事判决，判决后，原告中原地产不服，向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院于2020年4月10日作出（2020）粤13民终224号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2019）粤1303民初3514号民事判决；二、本案发回本院重审。案件发回后，本院依法另行组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告中原地产的委托诉讼代理人王龙飞、李雯、被告诚杰公司的委托诉讼代理人刘刨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原地产向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告佣金人民币491400元及利息20000元（利息计算按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年6月22日起至款项实际清偿之日止，暂计算至起诉之日），暂共计人民币511400元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。事实与理由：2018年5月16日，被告向原告出具《代理合同佣金补充函》，约定了“诚杰壹天地商业中心”项目销售代理成交的条件及佣金支付的标准。在合同期内经原告积极履行义务，成功促成客户与被告成交了多套物业，包括但不限于星运绿洲嘉园二期融景园观景阁一层100号铺，鸿景阁一层070号铺、鸿景阁一层071号铺、鸿景阁一层072号铺。根据约定，被告应向原告结算佣金人民币491400元。但经原告多次催促，被告仍拒不支付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，被告应承担相应的法律责任。综上，为维护原告的合法权益，依据协议以及法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告上述请求。原告中原地产为其陈述的事实提交如下证据：1、代理合同佣金补充函；2、产权证；3、蒋长生（观景阁一层100号铺）：诚杰壹天地房号确认单、商业中心商业房认购书、买家身份证复印件；4、叶惠萍（鸿景阁一层070号铺）：诚杰壹天地房号确认单、商业中心商业房认购书、买家身份证复印件；5、粟燕传（鸿景阁一层071号铺）：诚杰壹天地房号确认单、商业中心商业房认购书、买家身份证复印件、商品房买卖合同；6、施军（鸿景阁一层072号铺）：诚杰壹天地房号确认单、商业中心商业房认购书、买家身份证复印件；7、深圳市社会保险参保证明——贺丽君、贺丽叶、陈子汉、王先灿；8、诚杰壹天地商业代理销售合同。被告诚杰公司辩称，1、原告主张按7%的标准结算佣金与事实不符，根据代理合同佣金补充函第3条和第4条的相关规定，叶惠萍和蒋长生与被告签订的商品房买卖合同时间分别为2018年11月3日和2018年11月14日，均晚于上述补充函规定的2018年10月30日，不能按照7%的标准计算该两套商铺的佣金点数，我方主张按6%计算，依据是一开始项目销售时与所有联动的公司签订的都是6%，但因为所有的资料都在经侦那边审核，被告暂时无法提供。2、叶惠萍、施军已通过仲裁方式解除与被告之间的买卖合同，裁决书裁决被告退还购房款，粟燕传也已向仲裁机构申请仲裁，被告在这3笔交易过程中没有任何获益行为，请求法院判令被告无须支付佣金。被告诚杰公司为其答辩提交如下证据：1、《商品房买卖合同》（与蒋长生签订）；2、惠州市仲裁委员会《裁决书》（叶惠萍）；3、《仲裁通知书》（粟燕传）；4、《仲裁申请书》（粟燕传）；5、惠州市仲裁委员会《裁决书》（施军）；6、诚杰壹天地商业代理销售合同。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2018年5月16日，被告诚杰公司向原告中原地产发出《代理合同佣金补充函》，其上载明：“现我司确认贵司作为诚杰壹天地商业中心项目指定的电子商务合作机构自2018年5月16日起入驻诚杰壹天地商业中心项目并开展相关房产服务…1、项目合作期限自2018年5月16日起至2018年10月30日止，合作期为6个月…3、项目分销佣金（若有）标准为：凡乙方（原告）客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交总金额的7%标准结算…4、购房客户与我司签订商品房买卖合同或类似合同则视为成交，我司将按照约定支付贵司分销佣金…6、佣金以代理合同佣金补充函为准”。原告收到此函后并未提出异议。2018年6月1日，原告中原地产作为乙方与被告诚杰公司作为甲方签订《诚杰壹天地商业代理销售合同》，约定乙方就甲方开发经营或拥有的诚杰壹天地项目，向甲方推荐购买客户，合作期间自2018年6月1日至2018年10月31日；凡由乙方销售团队接待的客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，均确认为乙方客户；在合同期满前或合同解除前，乙方客户已签订《认购书》但尚未签署《商品房买卖合同》或尚未成功办理按揭贷款手续的，若该合同在本合同终止后的2个月内符合本合同成功购买条件的，经双方结算后，甲方在一个月内予以支付乙方相应金额的佣金；凡乙方客户，在2018年10月31日前成交，佣金点数统一按房屋实际成交总金额的6%标准结算；客户成功购买的界定标准为：①一次性付款的，购房者支付全部房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；②一次性分期付款的，购房者支付50%房价款，购房者签署《商品房买卖合同》；③购房者做按揭的，购房者支付首期房价款（须符合按揭银行的首付要求），签署《商品房买卖合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订《银行按揭合同》获得银行贷款批准；甲方应于收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金业务一致的合法有效发票后的5个工作日内支付服务佣金；退房条款：如购房者已签订《商品房买卖合同》后要求退房或已经办理完《按揭合同》及相关手续后要求退房的，若是因不可抗力因素、政策变动或客户自身原因，在甲方按照《商品房买卖合同》中关于退房的约定成功扣除总房款20%违约金的情况下，乙方无需退还已收佣金；若因乙方原因导致客户退房或甲方关系户因各种原因全款退房的情况下，则乙方需全额退还已收该套物业佣金和现金奖励；本协议履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方应赔偿因此给对方造成的一切经济损失（包括但不限于律师费、调查费、担保费等追索权利主张所产生的费用和经济损失）。合同落款处有原告中原地产和被告诚杰公司的签章确认。上述合同签订后，原告依约为被告推介购房客户，但被告逾期未支付代理佣金，原告经催收未果，遂于2019年7月24日向本院起诉，希判如所请。又查明（一），2018年6月7日，原告向被告推介客户蒋长生，被告在确认单上予以确认，并于2018年6月12日与蒋长生签订认购书，于2018年11月14日与蒋长生、牛志芳签订《商品房买卖合同》，约定购买房产总价款为2280000元。又查明（二），2018年6月16日，原告向被告推介客户叶惠萍，被告在确认单上予以确认，并于同日与叶惠萍签订认购书，于2018年11月3日与叶惠萍签订《商品房买卖合同》，约定购买房产总价款为1380000元。2019年8月12日，叶惠萍因与被告诚杰公司之间就上述购房事宜产生纠纷向惠州仲裁委员会申请仲裁[案号：（2019）惠仲案字第XXX号]，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求诚杰公司返还购房款1380000元和办证费2000元、支付违约金276000元及赔偿律师费损失100000元。2020年1月13日，惠州仲裁委员会作出终局裁决，认定该纷争系因诚杰公司不履行双方签订的《商品房买卖合同》的约定导致，诚杰公司为过错方，并裁决解除双方签订的《商品房买卖合同》、诚杰公司向叶惠萍返还购房款1380000元和办证费2000元、支付违约金276000元及赔偿律师费损失100000元。又查明（三），2018年6月22日，原告向被告推介客户粟燕传，被告在确认单上予以确认，并于同日与粟燕传签订认购书，于2018年8月28日与粟燕传签订《商品房买卖合同》，约定购买房产总价款为2000000元。2019年8月12日，粟燕传因与被告诚杰公司，被告法定代表人刘卓之间就上述购房事宜产生纠纷向惠州仲裁委员会申请仲裁[案号：（2019）惠仲案字第XXX号]，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求诚杰公司、刘卓返还购房款项2002000元、诚杰公司支付违约金321759元。目前，该仲裁案件尚未有仲裁结果。又查明（四），2018年6月21日，原告向被告推介客户施军，被告在确认单上予以确认，并于同日与施军签订认购书，于2018年8月18日与施军签订《商品房买卖合同》，约定购房总价款为1360000元。2019年6月14日，施军因与被告诚杰公司、被告法定代表人刘卓之间就上述购房事宜产生纠纷向惠州仲裁委员会申请仲裁[案号：（2019）惠仲案字第XXX号]，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求诚杰公司、刘卓返还购房款1360000元、契税12845.82元和办证杂费2000元、支付违约金102000元。2020年3月9日，惠州仲裁委员会作出终局裁决，认定该纷争系因诚杰公司在签订合同前存在欺诈行为且签订合同后未按约定履行合同义务导致，裁决解除双方签订的《商品房买卖合同》、诚杰公司向施军退回购房款1360000元、契税12845.82元和办证杂费2000元、并支付违约金。再查明，在庭审过程中，被告诚杰公司称对于蒋长生所购房产的佣金，被告可向原告支付，但蒋长生签订合同时间超出原被告合作期限，佣金计算标准应为6%，不应为7%。对于叶惠萍、施军及粟燕传所购房产，被告诚杰公司认为叶惠萍签订合同时间也超出合作期限，佣金计算标准不应为7%，也应为6%，且叶惠萍、施军已通过裁决方式解除了买卖合同，并裁决退还了购房款，而粟燕传也已向仲裁机构申请仲裁，诚杰公司在3笔商品房买卖交易过程中没有获益，不应支付佣金。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原被告双方确认的《代理合同佣金补充函》及签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认合法有效，双方均应依照约定全面履行义务。鉴于被告在庭审中承认蒋长生所购房产可予支付佣金，本院对此予以确认。本案争议的焦点为：一、佣金的计算标准问题；二、叶惠萍、施军及粟燕传所购房产是否应予支付佣金的问题。关于第一个争议焦点，《代理合同佣金补充函》中虽约定了佣金计算标准为7%，但双方后续签订的《诚杰壹天地商业代理销售合同》中约定的佣金计算标准为6%（另计算考核佣金采取跳点方式进行结算），而原告在签订合同时未对佣金计算标准提出异议，应视为双方对佣金计算标准进行了重新约定，原告也未举证证明涉案4套房产的销售符合跳点方式计算佣金，因此，涉案4套房产的佣金计算标准应为房屋实际成交总金额的6%。关于第二个争议焦点，对于叶惠萍、施军所购房产，因叶惠萍与施军均已向惠州仲裁委员会申请仲裁要求退房，惠州仲裁委员会也作出了终局裁决，认定违约方为被告诚杰公司，故该两套房产的退房原因并非不可抗力、政策变动或客户自身原因，也并非是原告中原地产的原因，因此，上述两套房产关于退房佣金的计算不应适用《诚杰壹天地商业代理销售合同》中关于退房的条款，原告在向被告推介上述两套房产时已经尽到其应尽的合同义务，不存在过错，因被告自身违约行为导致的退房后果应由被告自行承担，被告仍应向原告支付上述两套房产的佣金。关于粟燕传所购房产的佣金问题，因粟燕传向惠州仲裁委员会申请的仲裁案件截至目前为止仍未有结果，无法认定粟燕传要求退房的原因及违约方，也无法确定该套房产是否适用《诚杰壹天地商业代理销售合同》中关于退房的条款，对于该套房产的佣金，依据本案目前的证据无法确定是否应当支付或予以扣除，故对于原告要求被告支付粟燕传所购房产佣金的诉求，证据不足，本院无法支持，原告可待该仲裁案件结果出来后再行确定是否提起诉讼。关于利息，被告拖欠原告佣金的行为确实给原告造成资金占用期间的损失，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，不违反法律法规的相关规定，本院依法予以支持，但因中国人民银行同期同类贷款利率标准已于2019年8月20日由同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代，而原告并未提交证据证明其向被告提交成交结算单及发票的时间为其诉请的2018年6月22日，故本院对原告诉请利息的起算点确定为本案起诉之日即2019年7月24日。因此，利息的计算应分段计算：1、以拖欠的佣金为本金，从2019年7月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2、以拖欠的佣金为本金，从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告多诉请的部分利息，本院不予支持，予以驳回。综上所述，被告诚杰公司应向原告中原地产支付佣金301200元（2280000元×6%+1380000元×6%+1360000元×6%）及利息（利息的计算：1、以301200元为本金，从2019年7月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2、以301200元为本金，从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于原告多诉求的部分佣金及利息，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中原（中国）房地产代理有限公司支付佣金301200元及利息（利息的计算：1、以301200元为本金，从2019年7月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2、以301200元为本金，从2019年8月20日起至本判决清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中原（中国）房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8914元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司负担6149元，原告中原（中国）房地产代理有限公司负担2765元（原告已预交诉讼费8914元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  黄惠红人民陪审员  李丽超二〇二〇年九月十五日法官 助理  朱瑞仙书 记 员  肖志扬