四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3148号 原告（反诉被告）：南充凌凯英澳物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区茂源北路173号凌凯春天小区3幢101号。 法定代表人：陈志平，总经理。 委托代理人：苏艳，女，汉族，出生于1991年3月2日，住四川省南充市嘉陵区。 委托代理人：李兰，女，汉族，出生于1999年9月10日，住四川省南充市嘉陵区。 被告（反诉原告）：李祥君，男，汉族，出生于1985年11月15日，住四川省南充市嘉陵区。 原告（反诉被告）南充凌凯英澳物业管理有限公司与被告（反诉原告）李祥君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南充凌凯英澳物业管理有限公司的诉讼代理人苏艳，被告（反诉原告）李祥君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告南充凌凯英澳物业管理有限公司（以下简称凌凯英澳物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费3944元、垃圾清运费187元，违约金3944元，共计人民币8075元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：南充市高坪区下中坝3号地块金融商务新城东方夏威夷小区（以下简称东方夏威夷），2013年12月1日，原告与南充伟润置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定自2013年12月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由原告为东方夏威夷提供前期物业服务。约定物业费收费标准：多层住宅0.78元/㎡/月，电梯住宅1.58元/㎡/月，非住宅2元/㎡/月，垃圾处置费6.5元/㎡/月。被告系东方夏威夷17-6-4李祥君业主，房屋面积86.64㎡，物业收费标准为1.58元/㎡/月，被告自2017年8月7日至2019年12月31日欠物业费3944元、垃圾清运费187元，违约金3944元，共计人民币8075元。被告不履行其应尽的缴费义务，原告多次进行催收，被告拒不缴纳，被告的侵权行为严重损害了原告的利益。鉴于此，原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告李祥君答辩称：一、关于物业服务费：该公司与我签订的《前期物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第五十九条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。该公司未向我出示或公示相关物业服务资质。1、我已交清2016.8.7-2017年8.6期间的物业服务费及垃圾费，在这一年里，该公司未按合同约定履行好相关服务质量。具体违约事项包括但不仅限于以下几个方面：（1）合同第二条第一款共用部分：装饰装修设计统一规划，整体协调优美。现小区装修五花八门，各种违规改造层出不穷。（2）合同第二条第二款，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，上下水道、落水管道等，我所在的楼层主卧空调下水道漏水，导致我家主卧墙体及木地板受损，报告物业，物业在未仔细查明原因的情况下，一刀切说我的改管导致的，其本来原因是管路就有问题。（3）合同第二条第二款第二项，公共部分公共设施设备：据不完全统计，小区楼层防火门损坏较多，既不维修也不更换，多处消防箱损坏，甚至于有的消防箱连消防管都没有。很多地方的消防报警器损坏也不及时维修。此外，还存在楼下餐饮等长期扰民。物业未预防好治安事故、消防设施不完全，车辆未有序停放等问题，构成违约。二、关于垃圾清运费：物业公司收取的公共区域收益未公示，这个可以与垃圾清运费抵充。三、违约金：物业公司违约在前，不存在违约金。四、因物业公司未严格履行合同义务，诉讼费不应由我承担。 被告（反诉原告）李祥君向本院提出提出诉讼请求：一、退还反诉人2016年8月7日至2017年8月6日所支付的物业服务费1642.69元。二、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：南充市高坪区钻石街67号东方夏威夷小区（以下简称东方夏威夷），2015年5月15日，反诉人通过南充伟润置业有限公司与被反诉人签订《前期物业管理服务合同》，约定自房屋交付至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由被反诉人为东方夏威夷提供前期物业服务。约定物业服务内容及服务质量，被反诉人自2016年8月7日起，未按合同约定履行好服务。反诉人于2016年底支付了自2016年8月7日至2017年8月6日的物业服务费1642.69元。被反诉人不按照合同履行义务，损害了反诉人的利息，故向贵院起诉，请查明事实，支持反诉人的反诉请求。 反诉被告凌凯英澳物业公司答辩称，我们是按照合同约定的内容打官司，李祥君所说问题没有提供确实的证据，李祥君反诉状上面的问题我们合同上都写得很清楚。 经审理查明，被告李祥君系南充市顺庆区钻石街67号东方夏威夷17号楼1单元6层4号业主，该房屋建筑面积为86.64平方米。2013年12月1日，凌凯英澳物业公司作为乙方与作为甲方的四川南充伟润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定：在双方自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将东方夏威夷（物业名称）委托于乙方实行物业管理。委托管理服务期限自2013年12月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。约定物业费收费标准：多层住宅0.78元/㎡/月，高层住宅1.58元/㎡/月，商业物业服务费2元/㎡/月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。原、被告也签订了与前期物业合同基本内容一致的《前期物业管理服务合同》。合同签订后，原告按照约定为东方夏威夷小区提供了物业服务，被告李祥君未交纳2017年8月7日起至2019年12月31日止的物业服务费3944元（28.81月×86.64㎡×1.58元/㎡/月）和生活垃圾费187元（28.81月×6.50元），共计4131元。后经原告书面催收未果，遂诉至本院。 另查明，原告凌凯英澳物业公司进驻东方夏威夷小区后，存在公共设施维护不完善、不及时等服务问题。 上述事实有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、前期物业管理服务合同、物管催费证据及双方当事人陈述等在案为证，事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，凌凯英澳物业公司与四川伟润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及原被告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，原告凌凯英澳物业公司对东方夏威夷小区提供了物业管理服务，被告李祥君依约应交纳物业管理服务费。经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告请求被告支付物业管理服务费及生活垃圾费4131元，本院予以支持。同时，《前期物业服务合同》中约定了甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费。对于原告要求被告支付迟延付款的违约金的请求，因原告所服务小区存在环境维护不到位，公共设施维护不及时等情况，被告因原告服务存在瑕疵等客观原因而未及时交纳物业费的行为，不构成根本性违约。物业公司除严格按照合同约定履行其义务外，还应积极主动的作为，努力创造美丽整洁、秩序井然的小区环境。故，对于原告该项请求，本院不予支持。关于反诉人李祥君请求判令由凌凯英澳物业公司退还物业管理费的请求。本院认为，凌凯英澳物业公司与四川伟润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。李祥君也按照合同约定缴纳了2016年8月7日至2017年8月6日期间的物业服务费1642.69元。凌凯英澳物业公司在物业服务时虽存在环境维护不到位，公共设施维护不及时等情况，但其行为不构成根本性违约，未影响合同的履行。对于反诉人请求被反诉人退还物业管理费用的请求，证据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李祥君在本判决生效之日起五日内向原告南充凌凯英澳物业管理有限公司支付2017年8月7日起至2019年12月31日期间的物业管理费和生活垃圾费共计人民币4131元； 二、驳回原告南充凌凯英澳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告李祥君的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告南充凌凯英澳物业管理有限公司负担，反诉案件受理费25元，由被告李祥君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何建宇 二〇二〇年九月二十四日 书记员  程文凤