广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5202民初3号原告：林正裕，男，汉族，1970年2月26日出生，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：张宇光、刘仰宇，广东圣桥律师事务所律师。被告：揭阳市骏成工艺厂有限公司，住所地：广东省揭阳市空港经济区溪南办事处东寨村。法定代表人：陈少鹏,该公司经理。被告：揭阳市区骏通五金塑胶厂有限公司，住所地：广东省揭阳市空港经济区天福东路东寨村路段西侧。法定代表人：陈少鹏，该公司经理。第三人：广东揭东农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省揭阳市揭**曲溪镇金溪大道**。法定代表人：陈志权，该行董事长。委托诉讼代理人：方艳婷，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。第三人：丰顺金勤德实业有限公司，住，住所地：广东省梅州市丰顺县城南开发区顺和路****/div>法定代表人：丘绍推，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彬城、夏楠，广东法展律师事务所律师。原告林正裕与被告揭阳市骏成工艺厂有限公司（下称“骏成公司”）、揭阳市区骏通五金塑胶厂有限公司（下称“骏通公司”）、第三人广东揭东农村商业银行股份有限公司（下称“揭东农商行”）、丰顺金勤德实业有限公司（下称“金勤德公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘仰宇，第三人揭东农商行的委托诉讼代理人方艳婷，第三人金勤德公司的委托诉讼代理人王彬城到庭参加诉讼。被告骏成公司、骏通公司的共同法定代表人陈少鹏经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2013年4月30日签订的《租赁协议书》合法有效，并判令二被告继续履行《租赁协议书》；2.本案的诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：原告与二被告2013年4月30日签订《租赁协议书》，约定二被告将位于揭阳市试验区西侧，占地面积约17406平方米，建筑面积为12500平方米的土地及地上建筑物出租给原告，租赁期限为15年，自2013年5月1日起至2028年4月30日止，每年租金为人民币60万元，15年租金人民币900万元在协议签订之日起10日内交付二被告，协议签订之后，原告依约支付了租金，二被告的共同法定代表人陈少鹏于2013年5月5日亲笔立下《收据》，确认收到原告支付的租金人民币900万元，协议签订之后，二被告也将上述土地、楼房交付原告使用。原告有权使用上述租赁物至2028年4月30日。原告认为，原告与二被告于2013年4月30日签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，合法有效，该协议书对二被告有约束力，二被告收取了全部租金，二被告应该按协议书的约定继续履行合同义务，原告对上述房屋享有租赁权利，原告有权使用上述房屋至租赁期满。被告骏成公司、骏通公司均未作答辩。第三人揭东农商行对原告的诉讼请求提出意见：一、租赁协议书系原告林正裕与案外人陈少鹏恶意串通所订立的，该协议书损害了揭东农商行的利益，应为无效合同。（一）签订时间“巧合”。原告林正裕与案外人陈少鹏的租赁协议书签订于2013年4月30日，2013年8月8日两被告分别与揭东农商行签订了最高额抵押担保借款合同。租赁协议书的签订时间仅仅比抵押合同的早三个月，签订时间相当“巧合”。（二）租赁条款明显对出租人不利。租赁协议书约定的租赁期限为15年，租金为每年60万元。由此可见，这是一份超长期限的租约，但租金却持续不变，毫无递增，与一般的交易惯例极其不符。按照年租金60万元的标准计算，案涉土地的租金为2.93元/㎡/月。而根据抵押物品清单对被告骏成公司名下的案涉土地的估值14458500元计算，案涉土地（含地上建筑物）的估值为2020元/㎡；被告区骏通公司名下的案涉土地的估值57312429.6元计算，案涉土地（含地上建筑物）的估值为3498.9元/㎡。土地估值分别是月租金的689倍和1194倍，而按照一般金融机构及评估机构的估值原则，土地的估值是按照月租金的240倍（20年）至360倍（30年）的标准进行估值。而在本案中，案涉土地的估值显著高于该标准，显然是由于租赁协议书约定的租金标准畸低所导致。综上，租赁协议书中的关键条款明显对出租人不利，按照正常的商业思维，出租人是不可能签订对己方如此不利的协议的。（三）权属人不知情。两被告在2013年8月8日与揭东农商行签订的最高额抵押担保借款合同中承诺“丙方对本合同所列抵押物依法享有处分权，若将已出租的财产抵押，应书面告知抵押权人”，两被告由始至终均没有告知揭东农商行抵押物已出租，结合两被告均未在租赁协议书及收据上盖章可以推知，两被告对于案外人陈少鹏擅自出租案涉土地及房产不知情。陈少鹏的行为属无权处分。（四）损害第三人利益。揭东农商行是案涉土地及房产的抵押权人，揭东农商行已向法院申请对该土地及房产进行强制执行。原告林正裕与案外人陈少鹏签订的租赁协议书如被认定合法有效，将严重影响抵押物的估值从而直接影响揭东农商行债权的实现，严重损害揭东农商行的利益。二、租赁协议书自签订之日起至今并无实际履行，原告要求判令二被告继续履行该租赁协议书没有事实依据。（一）原告签订租赁协议书后没有实际交付租金。原告所提交的收据，既没有载明交来的是何处租赁物的租金，也没有两被告的盖章确认，根本无法证明其已向两被告实际交付租金。再者，900万元如此巨额的款项却没有任何的支付凭证，显然原告根本没有实际交付该笔款项。（二）原告无证据证明其已实际占有租赁物，根据原告所提交的证据无法证明其自2013年5月1日起即案涉租赁物抵押前已实际占有使用租赁物，如原告确实交付了900万元租金，那么必然会占有使用租赁物，租而不用的行为实在有悖常理。综上所述，本案的租赁协议系案外人陈少鹏与原告恶意串通签订意图损害揭东农商行利益的无效合同，综合各项证据案外人陈少鹏的行为应认定为无权处分，租赁协议书对两被告不具有约束力。同时，原告未提交任何证据证明租赁协议已实际履行。因此，第三人恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护揭东农商行的合法权益。第三人金勤德公司对原告的诉讼请求提出意见：一、我方请求法庭依法认定林正裕与被告骏成公司、骏通公司签订的租赁合同无效或不成立，依法应予以解除；二、我方同意第三人揭东农商行的意见，在其意见的而基础上，增加：1、根据原告提供的与被告骏成公司、骏通公司签订的租赁合同，该租赁合同只有陈少鹏一个人的签名，而出租方是被告骏成公司、骏通公司，陈少鹏虽然是该两家公司的法定代表人，该处分行为属于处分公司重大利益的行为，在出租人处只有陈少鹏的签名，而无两家公司的盖章，该行为是否有经过公司股东会或董事会的通过，不得而知，所以陈少鹏的行为是其个人的行为，不是公司的行为；2、因为陈少鹏今天没有到庭参加诉讼，那么陈少鹏的签名是否是其本人所签，无法确认，特别是在陈少鹏所立的收据900万元给原告，而原告无法提供其他的转账凭证的情况下，更无法确认其签名的真实性；3、林正裕在本案的租赁物的租权上不属于善意的取得租权，就如刚才意见第2点说到，被告骏成公司、骏通公司在租赁合同上并没有加盖公章，而林正裕也没有支付相应的对价，加上租赁合同的内容及租赁的价格上完全偏离及低于该租赁物的实际市场价格，因此，退一步来说，即使认定租赁合同有效，林正裕也没有租赁物的租权，综上，我方认为原告与被告签订的租赁合同是无效或不成立的，林正裕无权将租赁物再出租给第三人金勤德公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日，被告骏成公司、骏通公司分别与揭东农商行签订了《最高额抵押担保借款合同》，以二被告所有的位于揭阳市区西侧的厂房及国有土地使用权作为抵押物，为揭阳市港润贸易有限公司向揭东农商行的借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记手续。被告骏成公司、骏通公司在上述合同中承诺“若将已出租的财产抵押，应书面告知抵押权人”，在《不可撤销抵押担保声明书》中承诺“在抵押物的抵押期限内及未还清贷款方的借款本息前，我们保证保持抵押物的完整性，对抵押物不出售、出租、转让、再抵押或作为其它方式处理”。揭阳市中级人民法院受理申请执行人揭东农商行与被执行人揭阳市港润贸易有限公司、骏成公司、骏通公司借款合同纠纷二案后，拟处置骏成公司、骏通公司提供的抵押物以偿还债务。林正裕向揭阳市中级人民法院提出执行异议，在异议审查期间，林正裕于2017年11月1日撤回执行异议。2017年11月9日，林正裕向揭阳市中级人民法院提交《保护租权申请书》，请求法院对涉案执行标的物处置之时，确保林正裕对被执行人的上述不动产享有继续使用至2028年4月30日的权利。申请执行人揭东农商行对抵押物存在租赁关系予以否认，原告遂向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告方提供《租赁协议书》1份，主张其于2013年4月30日向被告骏成公司、骏通公司承租了上述抵押物，约定的内容包括：租赁期限为15年，自2013年5月1日至2028年4月30日止；租金为每年60万元，15年租金900万元一次性在协议签订之日起10日交付出租方；租金交付之日出租方将上述厂房交付承租方使用；出租方协助承租方办理相关企业登记注册手续，并提供场地使用证明。原告方提供《收据》1单，载明“兹收到林正裕交来租金人民币玖佰万元整（￥9000000.00）；收款人：陈少鹏；2013年5月5日”，主张林正裕在协议签订之后，依约支付了租金，二被告的共同法定代表人陈少鹏于2013年5月5日亲笔立下《收据》，确认收到原告支付的租金900万元。在庭审过程中，原告方补充提交陈少鹏于2013年6月20日向“黄利周”借款100万元的《借条》、陈少鹏于2013年11月25日向林正裕借款550万元的《借条》、陈少鹏于2014年1月23日向“黄利周”借款55万元的《借条》各1单，以及“黄丽如”与陈少鹏、“陈泽鑫”在2012年11月至2013年12月期间的银行转账记录7页，主张原告林正裕向二被告的共同法定代表人陈少鹏支付了租金，也出借了大量款项，双方共同约定将陈少鹏结欠原告的部分借款转化为原告对涉案土地支付的租金，由原告取得对涉案土地租赁权。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：原告与二被告签订的租赁协议效力问题？本案原告提供的租赁协议书、收据，载明原告于2013年4月30日向被告骏成公司、骏通公司承租了上述厂房，二被告的共同法定代表人陈少鹏于2013年5月5日收到原告交付租金900万元。但该收据没有二被告的盖章确认，也没有二被告公司出具的收款凭证，因该租赁协议书上第四条约定15年租金900万元一次性在协议签订之日起10日内支付，900万元租金属于大额款项的支付，原告未能提供相关的支付转账凭证，庭审期间，原告陈述主张原告林正裕向二被告的共同法定代表人陈少鹏支付了租金，也出借了大量款项，双方共同约定将陈少鹏结欠原告的部分借款转化为原告对涉案房产支付的租金，但根据其补充提供的《借条》、银行转账记录上显示的出借人名称、时间、金额与租金收据不一致，其陈述事实与起诉书中租金支付内容前后矛盾；原告无有效证据证明其已与二被告办理了租赁物的移交手续，并实际占有了租赁物；同时根据协议书约定，二被告应提供场地使用证明给原告，原告也没有向本院提供场地使用证明证实其主张。2013年8月8日，二被告作为借款抵押人分别与第三人揭东农商行签订的《最高额抵押担保借款合同》二份，为借款人揭阳市港润贸易有限公司向第三人揭东农商行的借款提供了本案涉讼房产作为抵押物，并依法到不动产登记部门办理了抵押登记手续。在该二份《最高额抵押担保借款合同》第八条中，二被告均承诺“对本合同所列抵押物依法享有处分权，若将已出租的财产抵押，应书面告知抵押权人”。《中华人民共和国担保法》第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”本案中二被告也没有尽到告知第三人揭东农商行的义务。原告未能向本院提交涉案厂房缴纳的水费、电费、租金支付转账凭证、场地证明等证据佐证存在实际的租赁关系，且与《最高额抵押合同》中涉案厂房不存在被出租的情形相矛盾，无法确定《租赁协议书》的真实性。综上所述，原告主张其与二被告于2013年4月30日签订《租赁协议书》，并已经支付租金的事实，因原告提供的证据不足以证明其主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”原告请求确认其与二被告于2013年4月30日签订的《租赁协议书》合法有效，并判令二被告继续履行《租赁协议书》，依据不足，本院不予支持。被告骏成公司、骏通公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告林正裕的诉讼请求。本案受理费74800元，由原告林正裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林映源审 判 员  林楚雄人民陪审员  陈喜杰二〇二〇年九月三十日书 记 员  孙子琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国担保法》第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。