浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7391号 原告（案外人）：林美金，女，1980年1月16日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：周舟，浙江浙杭（温州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：卢成济，男，1990年1月28日出生，汉族，住瑞安市。 被告（被执行人）：王钏金，男，1983年11月24日出生，汉族，住瑞安市。 第三人（被执行人）：陈飞娜，女，1986年5月10日出生，汉族，住瑞安市。 原告林美金与被告卢成济、王钏金、第三人陈飞娜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林美金的委托诉讼代理人周舟到庭参加诉讼、被告卢成济、王钏金、第三人陈飞娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林美金向本院提出诉讼请求：1、依法判决中止对王钏金位于瑞安市××镇××幢××单元××号房屋（产权预登记号：浙20**年瑞安市不动产证明第0011600号）的执行，包括强制进行评估和拍卖等；2、确认瑞安市××镇××幢××单元××号（产权预登记号：浙20**年瑞安市不动产证明第0011600号）房屋归原告所有；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：一、本案涉案房屋已经归原告所有。原告与王钏金、陈飞娜三方经经纪人瑞安市马屿镇五洲房屋介绍所介绍于2018年7月12日签订《房屋买卖合同／房屋居间合同》，合同约定：王钏金、陈飞娜将其坐落于瑞安市××镇××幢××单元××号房屋出售给原告，合计面积为112.16平方米。原告向其支付房屋总价款为897200元人民币，当日，原告向王钏金、陈飞娜支付35万元购房款。剩余购房款，待涉案房屋办理转让过户手续后当日付清余款。后原告于2018年7月12日通过中国农业银行（账号6228××××8771）向陈飞娜（账号6228××××0870）支付328500元的购房款，再通过广发银行信用卡向陈飞娜支付21500元。同日，原告通过微信转账方式向房屋介绍人黄江荣支付了2800元的中介费。后王钏金、陈飞娜因到期偿还不了瑞安市农商银行马屿支行按揭贷款，曾多次要求原告提早给付购房款，经三方协商，原告同意先给付部分购房款。同时约定，给付的部分购房款以及代为偿还的部分按揭贷款作为剩余购房款总额当中直接扣除。后原告于2019年2月2日至2020年1月3日通过微信转账方式陆续支付87300元的购房款。后原告于2019年12月29日，通过其堂哥张某代原告交纳了18176元的按揭贷款。于2020年4月9日，原告通过中国农业银行交纳了14566.7元按揭贷款。该事实由原告与瑞安市农商银行马屿支行王学历行长的微信聊天记录、银行转账记录均可以证实。截至目前，原告已支付购房款合计470042.7元。2019年7月1日，瑞安市亿佳置业有限公司将涉案房屋交付被执行人王钏金且交付钥匙，同日，被执行人王钏金将钥匙交付给原告，原告至今实际占有涉案房屋。2019年9月17日，原告通过其堂哥张某代其向瑞安市亿佳置业有限公司交纳了物业维修基金、文明装修承诺金、预收墙体拆除垃圾费等共计15000元。原告认为原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故涉案房屋已归原告所有。二、（2020）浙0381执异103号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。被告卢成济与被告王钏金民间借贷纠纷一案，贵院于2018年6月19日立案执行，执行依据为（2018）浙0381民初2870号民事判决，2018年11月8日对涉案房屋予以查封。原告于2020年7月6日向瑞安市人民法院执行局提起执行异议，申请终止对涉案房屋的执行。瑞安市人民法院于2020年7月20日作出（2020）浙0381执异103号执行裁定书，裁定驳回案外人原告的执行异议。对此，原告认为贵院认定事实不清、适用法律错误。尤其是贵院认定原告未提供证据对涉案房屋已占有等事实，该说法与事实不符合。从原告向贵院提交的交房结算单、房屋交接确认书、瑞安市亿佳置业有限公司收款收据、瑞安市宏阳物业管理有限公司收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据足以认定原告已领取钥匙且实际占有房屋，同时已交纳物业等费用。综上所述，原告对涉案房屋享有合法权益，并且足以排除被告对该财产的执行。 被告卢成济、王钏金未发表答辩意见。 第三人陈飞娜未陈述意见。 为主张自己的诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证、被告全国常住人口信息，证明原、被告主体资格；证据2、房屋买卖合同，证明涉案房屋属于原告所有；证据3、中国农业银行转账、广发银行信用卡、微信转账记录，证明原告支付部分购房款；证据4、交房结算单、房屋交接确认书、瑞安市亿佳置业有限公司收款收据、瑞安市宏阳物业管理有限公司收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明原告已领取钥匙且实际占有房屋，同时已交纳物业等费用；证据5、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信转账记录、原告与按揭贷款银行王学历行长微信聊天记录，证明原告代被执行人王钏金、陈飞娜交纳按揭贷款的事实；证据6、与邻居冬青微信聊天记录、与王学历行长微信聊天记录，证明原告直到4月30日才知涉案房屋已被查封；证据7、执行裁定书，证明原告向法院提出执行异议的事实。证据8、申请证人出庭作证，证明原告缴纳房款及物业费用、原告占有房屋的事实。当庭提供证据9、商品房买卖合同及缴费发票，证明原告当初协商房屋买卖时，王钏金将该组证据的原件交给原告，证实涉案房屋系王钏金所有的事实。 原告申请证人张某到庭作证，证人张某陈述到：其是原告老公的堂哥，其两次收到原告转给其的款项共计2万元后，与王钏金一同到马屿农行偿还按揭贷款。2019年9月17日，其收到原告转账的1.5万元后，与王钏金一同到房开公司缴纳物业费等费用共计1.4万多元，办理交房手续。 被告卢成济、王钏金、第三人陈飞娜未提供证据，也未发表质证意见。 本院对上述证据综合认证如下：原告提供的证据的真实性均予以采信，但证据4不能证明其在本院查封前占有案涉房屋，对其他证据的证明目的均予以采信。 经审理，本院认定的事实如下：2018年7月12日，原告林美金与被告王钏金、第三人陈飞娜经瑞安市马屿镇五洲房屋介绍所居间介绍，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告王钏金、第三人陈飞娜自愿将坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室房屋出卖给原告林美金。成交价格为897200元，签订合同当日支付35万元，剩余款项于房屋办理过户登记手续当日付清。买卖合同签订当天，原告林美金向被告王钏金、第三人陈飞娜以转账和刷卡的方式共支付35万元。被告王钏金、第三人陈飞娜于同日出具一份收条交原告收执。后因被告王钏金、第三人陈飞娜无法按时偿还按揭贷款，故原告于2019年2月2日起陆续向被告王钏金微信转账共计87300元。2019年7月1日瑞安市亿佳置业有限公司将涉案房屋交付给被告王钏金。2019年9月17日，原告堂哥张某在收到原告15000元后，与被告王钏金一同到瑞安市亿佳置业有限公司缴纳物业维修基金等费用。2019年12月29日，原告通过其堂哥张某代为缴纳按揭贷款18176.22元，2020年4月9日，原告代为缴纳按揭贷款14566.7元。 另查明，本院在执行（2018）浙0381民初2870号卢成济与王钏金民间借贷纠纷一案中，因涉案房屋预登记在被告王钏金及第三人陈飞娜名下，故于2018年11月8日查封了涉案房屋（产权预登记号：浙20**瑞安市不动产证明第0011600号）。原告于2020年7月6日向本院提起执行异议，本院于2020年7月20日裁定驳回。原告于2020年7月28日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋买卖合同，系相关当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案原告林美金在本院对涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且按约支付了部分款项，但该房屋交付、原告委托其堂哥到房开公司缴纳物业维修基金等时间均在本院查封之后，不能证明原告在本院查封前合法占有涉案房屋，故原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，故原告要求排除执行缺乏事实和法律根据，本院不予支持，原告的诉讼请求应当予以驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告林美金的诉讼请求。 案件受理费420元，由原告林美金自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  张 勉 人民陪审员  王颖钦 人民陪审员  余建东 二〇二〇年九月二十八日 代书 记员  万顺顺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。