广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1210号原告（反诉被告）：欧增广，男，汉族，。委托代理人：朱运德，广东德纳律师事务所律师。委托代理人:简行政，广东德纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市富邦景泰投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道万丰社区中心路18号高盛大厦四层1001，统一社会信用代码91440300552117581J。法定代表人：邓锐刚。委托代理人：唐伟。上述原告欧增广与被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人朱运德、简行政，被告委托代理人唐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月5日，原告与被告签订了红树湾建材家居中心（沙井店）租赁合同，被告将位于深圳市宝安区的铺位出租给原告经营使用，租赁面积为76.23平方米，租赁期限为：2018年8月5日至2020年5月31日止。原告承租该铺位用于商铺。涉案物业不具备基本的经营条件，被告却虚假套路招商骗钱；红树湾建材家居中心（沙井店）开业即歇业，涉案商铺一直无法经营。二、红树湾建材家居中心（沙井店）租赁铺位所占用地原规划为公共绿地，建筑属于违法建筑，没有权属合法证明，没有消防安全设施。2019年10月29日，红树湾建材家居中心（沙井店）门口车辆起火，因无消防器材，导致无法及时灭火，造成了极恶劣的影响。2019年ｌ1月6日涉案物业变电器爆炸、停电。红树湾建材家居中心（沙井店）存在重大安全隐患，客户均不敢来该中心及涉案商铺消费。商铺一直不具备经营条件，因此承租方承租后一直无法经营。三、红树湾建材家居中心（沙井店）消防设施不完备，电梯经常性中断、不能使用，电力短路时常发生。租赁商铺设施设备存在重大的缺陷，涉案商铺不具备经营条件，租赁合同目的不能实现。四、红树湾建材家居中心（沙井店）内堆积了大量易燃易爆品，并多次发生火情，且无消防器材可使用，多次造成重大损失等等。综上，红树湾建材家居中心（沙井店）非法占用公共用地，违法建筑设施不合格，没有消防验收，多次造成重大损害及恶劣影响。被告不能保障涉案铺位能用于商铺经营，导致合同目的不能实现，请求法院判决解除铺位租赁及物业管理合同。因被告方原因导致原告被迫解除合同，被告应赔偿原告损失，包括：返还履约保证金、质量保证金、赔偿装修费、样品损失金、赔偿人员工资损失、赔偿管理费、水电费损失等。恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。综上，原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请：1、解除《商铺租赁及物业管理合同》；2、被告返还原告履约保证金7624元、质量保证金10000元；3、被告赔偿原告装修费63630元、定制样品损失金55000元；4、被告赔偿原告人员工资损失92400元；5、被告赔偿原告管理费26158元、水电费损失2270元；6、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：判决商铺租赁及物业管理合同无效。被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告于2018年10月1日开业至今，被告与原告于2018年3月7日签订商铺租赁及物业管理合同，原告于2018年10月1日开始向被告缴纳租金、管理费、水电费，被告开业时商场商铺招商率达到70%，开业后投入了大量人力物力招商及管理，原告在开业后一直在经营，并按照合同的约定向被告缴纳管理费、水电费，因此并非像原告述的被告开业即歇业，涉案商业一直无法经营，未能达到合同目的。二、至于原告在事实与理由当中所述的车辆起火以及变压器爆炸等相关问题，因被告商场的物业系被告向第三方租赁，停车场及公共区域的管理都由第三方物业管理，被告并没有管理权限，而且原告所说的车辆起火的事件，在车辆起火后十几分钟之内第三方物业组织相关力量自行灭火，完全具备相关的消防安全设施，并且该物业也经过了相关部门的消防验收，因此不存在被告所述的没有消防安全设施，综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，被告与原告于2018年8月5日签订《商铺租赁及物业管理合同》，合同约定被告将位于深圳市宝安区出租给原告，租赁面积为76.23平方米，每月租金及管理费为50元／平方米，租赁期限为2018年8月5日至2020年5月31日，每月的10日前支付当月租金及管理费。2019年9月起，原告拖欠被告租金及管理费和电费至今，被告多次口头及书面通知原告要求其履行合同义务，但被告均不予理睬。综上，被告为了维护自身的合法权益，现依法向贵院提起反诉，望依法公正裁判。反诉请求：1、解除被告与原告于2018年8月5日签订的《商铺租赁及物业管理合同》；2、原告支付被告2019年9月至2019年12月租金及管理费人民币15248元，电费人民币383元；3、原告支付被告违约金人民币11436元；4、原告支付场地占用使用费至其搬迁之日（自2020年1月1日至实际搬迁之日止，按每月3812元计算）：5、本案的诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，与原告起诉意见一致，补充：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，出租人未取得建设规划许可证或未按照规划许可建设房屋的，签订的租赁合同无效。经审理查明，2018年8月5日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《商铺租赁及物业管理合同》，约定：1、场地位置：甲方将位于深圳市宝安区的铺位出租给乙方经营使用；2、租赁面积：租赁面积按乙方承租铺位的套内面积加公摊面积计算，甲方出租该铺位的租赁面积为76.23平方米；3、经营范围：乙方的经营范围仅限于展示和销售焕源照相品牌专卖店；4、统一管理：甲方具有大型家居建材管理之经验和能力，甲方在商场内为乙方提供特定的经营管理服务，乙方同意接受甲方统一模式的经营管理；5、租赁期限：甲方出租该铺位的租赁期限自2018年8月5日起至2020年5月31日止；续约：乙方应在本合同到期日90天前书面通知甲方是否续约合同，甲方须在接到通知之日起10个工作日内给予书面答复，如逾期未给予答复，视为不同意续签；6、租金及管理费：乙方承租该铺位每月租金25元／平方、月管理费25元／平方；7、履约保证金及质量保证金：乙方签订本合同时应向甲方交纳不少于2个月租金管理费总和的履约保证金，共计人民币7624元、10000元质量保证金，本项质量保证金在承租期间，作为乙方对其售后责任的一个保证；8、免租期内甲方免收乙方租金，综合管理费按25元每月每平方计付；9、合同届满后双方不再续约的，乙方必须在本合同到期之日撤完所有的货物和其他物品，并结清所欠甲方的一切款项，否则，甲方向乙方收取商铺占用费，日占用费按原来所签租赁合同约定的日租金及管理费总和的3倍计算，乙方超过10天未搬清铺内物品的，甲方视为乙方其铺位内所有物品为放弃物，甲方可采取强制手段进行清空，由此而造成的损失全部由乙方承担；10、乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金的支付从最后缴费日次日起，按日计算所欠缴金额的1%违约金，逾期缴费违约金的支付不排斥其他违约金及违约处罚条款的执行。2018年8月5日，被告出具收据，确认收到原告质量保证金10000元、租金押金及管理费押金7624元；2018年10月至2019年8月管理费及租金共计26158元、水电费2270元。2019年5月8日，被告向各专柜出具《通知》，声明集团总部决定在三月份推出的淡季扶持政策后，继续将合同期内第二阶段剩余的免租期提前延续执行，只收取基本管理费来承担商场的部分运营成本。2019年11月21日，案外人胡才明向消防部门举报：“红树湾建材家居中心（沙井店）未取得消防安全检查合格，擅自投入使用，许多入驻商家装修也未进行消防安全检查”。处理状态：情况不属实（投诉不属实，该场所并未投入使用）。2019年12月9日、12日，被告以原告未支付租金为由向原告邮寄《履约催告书》、《解除合同通知书》，原告均拒收。2020年5月26日，本院组织原被告双方到现场进行评估，经本院释明原被告双方是否需要对涉案商铺进行交接时，原告声明在法院作出裁判之前，不同意将涉案租赁物返还被告；后被告提供情况说明书，确认物业方于2020年7月30日在被告、派出所等多方协助配合下，将原告租赁的案涉商铺内的物品搬迁至物业方地下停车场。在诉讼过程中，原告申请对沙井街道中心路高盛大厦红树湾建材家居中心铺位的装修装饰物价值进行评估。本院依法委托深圳市同致诚德明资产评估有限公司对沙井街道中心路高盛大厦红树湾建材家居中心铺位的装修装饰物价值进行评估。深圳市同致诚德明资产评估有限公司作出深同德估字A[2020]DX第112号评估报告，经评估涉案装修装饰价值在评估基准日2020年1月6日的评估值为54380元。原告垫付了评估费4000元。以上事实，有《商铺租赁及物业管理合同》、评估报告、通知、情况说明、收款收据、情况说明以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于本案原被告确认涉案租赁物没有产权证和建设工程规划许可证。因此，本院确认原被告于2018年8月5日签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效。关于原告主张被告返还租金押金及管理费押金7624元、质量保证金10000元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告返还租金押金及管理费押金7624元、质量保证金10000元，依法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿装修损失63630元。本院认为，该损失应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，由于涉案商铺没有产权证和建设工程规划许可证，被告作为出租方，提供的租赁物存在瑕疵，导致合同实际履行不能，对此应承担主要过错责任。根据评估报告，涉案商铺装饰装修估价为54380元。由于被告并未同意利用，本院根据双方各自过错情况，酌情由被告承担原告的装修损失38066元[54380×70%]。关于定制样品损失55000元及员工工资损失92400元。关于定制样品损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除”。涉案定制样品系原告经营的商品及可移动物品，并非已形成附合的装饰装修，故对于原告主张定制样品计入损失范围，依法无据，本院不予支持。被告明确表示对于属于原告的物品其不愿意利用，因此，对于原告经营期间所购买的未形成附合的动产，应由原告自行带走并搬离涉案商铺。关于员工工资损失。本院认为，被告提供的证据足以证明原告经营的商铺已实际投入使用，原告并未提供充分有效证据证明其因涉案商铺停用导致员工工资损失92400元，但鉴于涉案商铺停止营业遣散工人必然发生，由此也必然发生一定员工工资损失，本院结合原告诉请、涉案商铺的规模及双方的过错程度等因素，酌定被告应赔偿原告员工工资损失15000元。关于原告诉请被告赔偿原告管理费26158元、水电费损失2270元。关于管理费。本院认为，原告诉请的管理费、水电费包括2018年10月至2019年8月。由于原告从2018年10月起实际占有并使用涉案商铺，且双方约定管理费每月每平方25元，故原告诉请退还该部分管理费，于法无据，本院不予支持。关于水电费，被告已提供证据证明原告实际使用商铺，并产生水电费，原告对该部分水电费亦予以认可，原告主张的员工误工损失亦间接证明原告的商铺已实际投入经营，故原告诉请退还水电费，于法无据，本院不予支持。关于被告诉请原告支付2019年9月1日至实际搬迁之日的房屋占有使用费。原告辩称，其商铺在2019年9月1日起已经被收走，不存在拖欠租金的问题。被告主张，原告至今没有搬所有东西，物业不敢收场地。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于涉案租赁物并未办理产权登记合法手续，亦未经过政府部门验收即投入使用，导致出现消防安全等问题，由于被告交付的租赁物存在瑕疵，导致原告无法实现合同目的，显然过错在于被告。另外，原告承租涉案房屋时，亦应对租赁物相关手续进行审慎的审查，且在其退出租赁商铺时，原告未采取合理措施防止损失扩大，亦存在一定的过错。在本院对原告释明后，被告亦同意原告于2020年5月31日前清空房屋，原告仍未搬走商铺内物品，显然过错在于原告。综上，由于原被告双方自2019年9月1日起至2020年5月31日未实际占有使用涉案租赁物，2020年5月31日后系原告单方造成房屋空置损失。故本院根据双方的过错程度及公平原则，酌定2019年9月1日起至2020年5月31日期间原告、被告对涉案租赁物空置造成的损失分别承担30%、70%的责任。2020年5月31日之后涉案租赁物空置的损失由原告承担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，原告应按合同约定租金标准每月572元（1906元*30%）的标准分摊2019年9月1日起至2020年5月31日期间被告房屋空置的损失5148元、按合同约定租金标准每月共计1906元的标准支付2020年6月1日至2020年7月30日期间房屋空置损失3812元。关于被告诉请原告支付电费人民币383元。被告主张原告2019年9月1日至2020年12月产生电费383元。原告辩称，自2019年9月1日后，被告便收走铺面，原告没有再经营，不认可被告诉求的水电费。本院认为，被告并未提交证据证明原告2019年9月1日至2020年12月实际使用并产水电费，原告亦不予认可，被告应承担举证不能的不利后果，故对于该诉求，本院不予认可。关于被告诉请原告支付违约金。本院认为，由于原被告双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效，合同中约定的违约条款亦属无效，故被告诉请原告支付违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告欧增广与被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司于2018年8月5日签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效；二、被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告欧增广租金押金及管理费押金7624元、质量保证金10000元；三、被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧增广赔偿涉案商铺装修损失38066元；四、被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧增广赔偿员工工资损失15000元；五、原告欧增广于本判决生效之日起十日内向被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司支付涉案租赁物2019年9月1日起至2020年5月31日的房屋占有使用费5148元及2020年6月1日至2020年7月30日的房屋空置损失3812元；六、驳回原告欧增广的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2578元，原告已预缴，由原告欧增广承担1869元，被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司承担709元；反诉受理费238元，被告已预缴，由原告欧增广承担45元，被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司承担193元；评估费4000元（原告欧增广已预付），由原告欧增广承担1607元，被告深圳市富邦景泰投资发展有限公司承担2393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 郭    冲二〇二〇年九月二十四日书记员 李秀秀（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。