安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6608号 上诉人（原审原告）：张小胖，男，1986年6月2日出生，回族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：岳文贺，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：饶静云，女，1987年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：岳文贺，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭彪，男，1960年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李延珍，女，1963年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。 上诉人张小胖、饶静云因与被上诉人彭彪、李延珍房屋买卖合同纠纷一案，合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张小胖、饶静云上诉请求：撤销原判，改判彭彪、李延珍赔偿违约金22.6万元；判令彭彪、李延珍立即履行房屋维修责任。 事实和理由：一、一审法院未认定彭彪、李延珍故意隐瞒房顶漏水的事实，未判决其承担违约金22.6万元是错误的。彭彪、李延珍在交付案涉房屋之前对案涉房屋的质量问题是知晓的，通过技术上的处理使得表面上无法看到房顶漏水，在交房时依然未告知，其存在重大违约行为，应当根据双方签订的补充协议的约定，承担违约金22.6万元责任。二、原审法院未判决彭彪、李延珍承担案涉漏水房屋的维修责任是错误的。案涉房屋由于漏水从当初发生发现时的一处黄斑发展到一审法院实地勘查的三处黄斑，漏水情况呈继承性发展态势，并且随着漏水的加剧以后黄斑越来越多，阴水面积越来越大，严重影响到居住环境。从发现黄斑到现在八个月，由于房屋的质量问题导致张小胖、饶静云至今未到该房屋居住。孩子就近上学受到严重影响。这一切都是对方故意隐瞒房顶漏水造成的，漏水房屋维修义务必须由对方承担。三、原审法院对彭彪、李延珍不诚信的行为未作任何处罚，助长了不良风气。 彭彪、李延珍辩称：首先，根据2018年9月1日《存量房买卖合同》第一条第六项约定：“乙方（上诉人）已对甲方上述转让存量房具体状况充分了解，自愿买受该存量房，根据双方签订2019年2月28日签订的《二手房交接协议》第一条．．．房屋内固定装修、客厅等设备实体已于2018年12月22日双方一道留证”甲方自愿支付交接保证金1000元，交给乙方保管”，该保证金已由张小胖、饶静云归还保证金1000元，很显然，由双方约定以及张小胖、饶静云退还保证金的行为，可以认定彭彪、李延珍不存在故意隐瞒房屋的状况以及装修装饰行为。张小胖、饶静云在购买二手房，特别是顶层房屋、事前看房，接手房屋时都未能未仔细检查自身存在一定过失。在合同履行过程中，张小胖、饶静云称2019年10月7日在交接房屋以后两个月，才发现房屋顶部明显黄斑，系房屋漏水导致，彭彪、李延珍不予认可，彭彪、李延珍已经告知了客厅房顶的黄斑情况，对张小胖、饶静云解释形成是原因为因混凝土浇筑过程中气泡，不存在漏水情况。涉案房屋看房次数至少五次，一开始说全款付款，事实上并没有全款付清房款。黄斑未漏水和渗水，不影响日常居住。 其次，关于房屋客厅黄斑形成原因，是否为漏水渗水所导致，若漏水渗水其具体部位，维修的具体范围以及费用，一审法院征求张小胖、饶静云意见是否鉴定，张小胖、饶静云在一审法院指定期限内没有申请鉴定，无法查清原因，应当承担举证不能法律责任。张小胖、饶静云没有证据证明黄斑形成原因，不能任凭主观推测来判决事实的真相。对于一审法官前往现场进行现场察看，并且制作了现场勘察笔录，客厅屋顶黄斑形成的原因现有证据证据不能认定。由于张小胖、饶静云在一审庭审过程不申请鉴定，根据谁主张谁举证原则，应当承担举证不能法律后果。 最后，同时张小胖、饶静云诉称关于漏水情况会继承性发展，加剧黄斑数量。目前本庭过程中，张小胖、饶静云没有提供有关证据证明其所说观点，其应当承担举证不能责任。 张小胖、饶静云向一审法院起诉请求：1、彭彪、李延珍立即赔偿张小胖、饶静云违约金22.6万元；2、彭彪、李延珍立即履行房屋维修义务。 一审法院认定事实：张小胖、饶静云（乙方）与彭彪、李延珍（甲方）在2018年9月1日签订了存量房买卖合同及补充协议，张小胖、饶静云购买了彭彪、李延珍享有所有权的位于合肥市庐阳区房屋，建筑面积59.35平方米，合同约定甲方已如实陈述存量房权属状况、设备装饰情况和相关关系。乙方已对甲方上述转让的存量房具体状况充分了解自愿买受该存量房。购房款总计为113万元；补充协议第8条约定：若甲方彭彪、李延珍违约，则赔偿乙方即张小胖、饶静云总房价20%的违约金。2018年12月12日双方办理了存量房买卖合同网签备案单。 2019年2月28日双方签订了二手房交接协议，约定房屋内固定装修、客厅等设施设备实体已于2018年12月22日甲乙双方一道拍照留证。甲方自愿支付交接保证金1000元人民币，交给乙方保管，乙方根据甲方实际搬离房屋时，并检查房屋主体、室内设施设备完好无损，水、电、气、有线电视缴费完毕并过户后，确认后归还甲方保证金。甲方承诺所提供的房屋符合国家有关建筑规范标准和有关规定，并保证房屋不存在可能影响居住的住宅质量问题，如有隐瞒，甲方负责维修。在房屋买卖协议签署中双方约定交房时间为2019年6月30日前。 双方于2019年7月初完成了房屋交接，张小胖、饶静云将1000元交接保证金退还彭彪、李延珍，2019年7月15日完成水、电、气过户。张小胖、饶静云称于2019年10月7日发现案涉房屋顶部有明显黄斑，认为系屋顶漏水导致，经与彭彪、李延珍交涉未果，现张小胖、饶静云诉至法院要求判如所请。 本案审理过程中，一审法院到现场进行勘验发现涉案房屋为顶楼，入户门朝北，刚进入户门室内为餐厅，餐厅顶部有一个正方形吸顶灯具，灯具西北侧有一块黄色斑块，西侧有一块颜色较淡的斑块，北侧偏东位置有一些较小的黄点块。 一审法院认为，本案双方存在房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案合同履行中，张小胖、饶静云支付完毕相应的房款，彭彪、李延珍也将房屋交付给张小胖、饶静云。张小胖、饶静云称其2019年10月7日在交接以后两个多月，发现房屋顶部有明显的黄斑，系屋顶漏水导致，就此彭彪、李延珍否认，彭彪、李延珍称其并未故意隐瞒已经告知了张小胖、饶静云客厅房顶的黄斑情况，张小胖、饶静云已经在买房前四五次看房，解释了形成原因为混凝土浇筑形成的气泡，并不存在漏水现象，不存在违约。 关于房屋客厅屋顶黄斑形成的原因、是否为漏水渗水所导致、若漏水渗水其具体部位、维修的具体范围和费用。原审法院征求张小胖、饶静云意见是否申请鉴定。张小胖、饶静云在法院指定的期限内没有申请鉴定。该院也经现场察看，客厅屋顶的黄斑形成的原因现有证据并不能认定。 分析双方买卖过程中是否存在过错，彭彪、李延珍称其告知了张小胖、饶静云黄斑的事，但张小胖、饶静云否认，而彭彪、李延珍虽提供了中介人员吕武庆的书面证言来证明，但由于该证人证言无法采信，故不能证明彭彪、李延珍告知了张小胖、饶静云黄斑。此外张小胖、饶静云提供的电话录音反映与彭彪、李延珍交涉黄斑的事实，彭彪、李延珍承认曾将客厅屋顶打磨处理过黄斑痕迹，故彭彪、李延珍虽称其打磨是为了美观，但其主观上可以认定存在过错，由于黄斑形成原因不明，影响及后果根据现有证据和现场察看情况无法认定，张小胖、饶静云又未申请鉴定，故本院根据本案情况认定彭彪、李延珍构成轻微的履行瑕疵，而张小胖、饶静云购买二手房，特别是顶层房屋，事前看房、接手房屋时都未能未仔细检查，在交接保证金退还彭彪、李延珍后才发现存在黄斑问题，其自身亦存在一定过失。结合本案的实际情况，本院酌定支持违约金2.26万元（113万元＊2%）。鉴于本案黄斑形成原因、影响后果并不明确，不能反映房屋存在影响居住使用的质量问题，因此张小胖、饶静云要求维修，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、彭彪、李延珍于本判决生效之日起10日内支付张小胖、饶静云违约金22600元；驳回张小胖、饶静云其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为2385元，由张小胖、饶静云负担2150元，彭彪、李延珍负担235元。 二审中，张小胖、饶静云提供照片打印件一张，陈述照片拍摄于2020年8月，证明目的：经过两个月的雨季，黄斑更多更清晰。彭彪、李延珍质证意见：照片从肉眼看无法识别，需要专业的技术人员鉴定是否存在质量问题的事实，仅凭肉眼不能认定。对照片的真实性、关联性均有异议，现要求提供更加专业的鉴定报告说明问题。 二审中，对于涉案房屋目前情况，张小胖、饶静云陈述涉案房屋目前没有发现漏水，只是黄斑变大变多。对于一审法院认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中针对案涉房屋房顶的黄斑情况，张小胖、饶静云称并不知晓黄斑情形，认为房屋存在质量问题影响居住，彭彪、李延珍则认为其在张小胖、饶静云买房前四五次看房时解释了形成原因为混凝土浇筑形成的气泡，并不存在漏水现象。对于房屋客厅屋顶黄斑形成的原因、是否为漏水渗水所导致、若漏水渗水其具体部位、维修的具体范围和费用，经原审法院征求张小胖、饶静云意见是否申请鉴定，其在法院指定的期限内没有申请鉴定，根据现有证据，无法确认客厅屋顶的黄斑形成的原因、影响及后果，故张小胖、饶静云就相应的诉讼请求所依据的事实应承担举证不能的法律后果，原审判决双方举证情形及合同实际履行情况等情形作出的判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，张小胖、饶静云的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4300元，由张小胖、饶静云负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 余海兰 二〇二〇年九月十六日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。