广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17623号原告：中山市******地产开发有限公司，住所地中山市石岐区********，统一社会信用代码：914************672。法定代表人：张开成，总经理。委托诉讼代理人：李梅芬，该司员工。委托诉讼代理人：杨酒，该司员工。被告：李海婴，男，1977年3月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*************，公民身份号码442************031。原告中山市******地产开发有限公司诉被告李海婴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中山市******地产开发有限公司委托诉讼代理人李梅芬、杨酒，被告李海婴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市******地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告立即偿还2019年8月至2019年12月的租赁费用合计48940元；2.被告支付迟延支付租赁费的违约金合计31281.6元（各月租金自欠缴之日起，按日千分之三暂计至2020年5月14日，实际要求计算至被告清偿之日）。事实和理由：被告为承租位于中山市石岐区*****时尚荟家园首层65卡商铺，于2019年4月12日与原告签订了《租赁合同》，租赁期限为2019年4月15日至2024年4月14日。根据合同第三条第一款的约定，自2019年4月15日起至2020年4月14日止，年租金97880元，因该商铺自2019年6月15日起算租金，因此该阶段实际起算租金10个月，每月9788元。被告需于每月15日前支付当月租金，根据合同第六条第二款，逾期缴纳费用则按日千分之三累计收取违约金。签约完成后被告于2019年8月始拖欠租赁费用，截至2020年5月14日共欠付租赁费用合计人民币48940元，违约金累计达31281.6元，原告多次催缴被告拒绝清偿。被告拖欠费用并拒绝清偿的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。被告李海婴辩称，该商铺被非法注册了三家公司，被告认为是原告没有妥善管理好公章，才能让那三家公司非法注册。被告与原告协商，但原告不协商，所以被告从2019年8月起没有支付租金。被告是2019年7月底发现该商铺被非法注册，到2019年11月7日才办理好工商执照，导致被告在2019年8、9、10月无法营业，被告不同意支付该期间的租金，2019年11、12月的租金理论上是同意给的。被告不同意支付违约金。原告中山市******地产开发有限公司与被告李海婴围绕诉讼请求提交了证据，本院核对后附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于石岐区岐峰路8号时尚荟家园首层65卡（以下简称该物业）出租给乙方使用，该物业的建筑面积为208.25平方米。套内面积为205.73平方米；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作汽车美容及维修（用途）使用，乙方如要改变其上述经营用途，须征得甲方的书面同意；该物业租期为5年，从2019年4月15日至2024年4月14日，乙方应按每月交付租金；乙方在每月的15号前交付当月租赁费用，乙方应于签订本合同当日交付第1个月的租金，该物业第一年即从2019年6月15日起算租金（含税价）；本合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付19576元作为本合同的租赁保证金；在租赁期限期满后30天内，若乙方没有违反本合同以及其他相关管理规定，由甲方凭收据无息退还保证金；甲方保证该物业权属无争议，符合安全标准，属合法建筑物；乙方须取得相关部门（包括但不限于工商、税务、卫生、消防）的经营许可证照后方可经营，乙方自主经营，自负盈亏；在经营过程中所发生的债务乃至纠纷、仲裁、诉讼等一概由乙方负责，与甲方无关；乙方不得将该物业向任何单位或个人作抵押、担保，亦不得以该物业作为仲裁、诉讼保全之担保，乙方在租赁期内，因涉及民事或形式案件被法院查封的，甲方有权单方解除本合同，收回该物业另行处分；甲方交付使用日期预定为2019年4月15日，此日期如有更改，租赁期限亦相应顺延（以甲方通知为准）；乙方必须按时支付租金或其他费用的，逾期则按应付未付款每天千分之三计付违约金给甲方，逾期超过三十天，甲方有权解除本合同，除按上述标准收取乙方违约金外，还有权没收乙方已付租赁保证金；乙方应及时办出、交还该物业给甲方；乙方逾期交付租金等相关费用超过15天的，甲方有权停止向乙方供水供电，由此造成乙方的影响及损失由乙方自行承担，在此期间，甲方对乙方的各项租赁所产生的租金及费用照常计收。合同还约定其他事项。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用。2019年9月23日，原告向中山市市*监督管理局石岐分局出具《列入异常经营名录申请》，载明：本单位是在中山市石岐区*****时尚荟家园首层65卡地址的产权人中山市******地产开发有限公司，2019年9月份经我司核对，中山市堡明网络科技有限公司等3家公司（详见异常商家名单）登记注册详细地址属冒用我司地址，具体卡号地址属虚拟不存在，且我司与上述公司并未签订租赁合同；本单位现向贵局申请将上述中山市堡明网络技术有限公司等3家公司，列入异常名录并立案调查；以上说明情况属实，本单位承诺承担由上述情况引起的经济和法律责任。同年9月26日，原告作为产权人出具《承诺书》，载明：本单位中山市******地产开发有限公司（以下简称：本单位）是位于中山市石岐区*****时尚荟家园首层65卡的房屋产权人，于2019年9月经中山市市*监督管理局石岐分局查询发现，该房屋地址已被中山市堡明网络科技有限公司（注册号：91442000MA53GAF337）、中山市枝研电子科技有限公司（注册号：91442000MA53DU6H9Q）、中山市廷韦贸易有限公司（注册号：91442000MA53DW6G6M），三家公司属非法注册，均未与本单位签订合同关系，均无在该地址上租赁和经营；由于上述企业属非法注册的原因，冒用合同并非本单位与其签订的，现本单位申请将上述企业列入异常经营名录，收回该房产的使用权，本单位承诺由此引起的经济和法律责任。2019年11月7日，中山市市*监督管理局出具一份营业执照，统一社会信用代码92442000MA540RQ17L，名称：中山市*********，类型：个体工商户，经营者：李海婴，注册日期：2019年11月7日，经营场所：中山市石岐区*****时尚荟家园首层65卡。诉讼中，原告称，原被告双方签订合同后，我方将商铺交付被告使用，但并不清楚被告何时经营，被告一直正常交租金。被告在2019年7月底提出工商地址被注册后，我方调查发现该地址有三家公司于2019年6月底非法注册，注册日期发生在原被告签订租赁合同后，当时我方也不知道这种异常注册的原因，根据合同约定，无法登记工商营业执照不能作为不交纳租金的理由。被告在此期间是正常经营的，没有损失，且被告没有提交证据证明其损失。如果被告认为有三家公司侵权，被告应该直接追究侵权人的责任，不能以此为由不交租金。在租赁合同存续期间，被告一直交纳物业管理费和水电费，说明被告一直在正常经营商铺。被告违约导致我方租赁期租金及利息的损失，我方认为合同规定的是乙方取得营业执照是其自行办理，无法取得营业执照是被告的原因，但我方无法举证上述事实。被告应该按照租赁合同正常缴纳租金，我方通过工商系统查到三家公司注册的时间分别为2019年6月21日、24日、7月11日。被告则称，原告不是马上交付给我方经营，因为商铺有维修和杂物的问题。关于物业费、水电费，我发现地址被注册后就没有交纳了。原告没有将公章管理好，导致公章资料外泄，损害了我方的权利，是原告的原因让我方没能及时注册营业执照。我是2019年11月7日拿到营业执照，第二天即11月8日正常营业。原告主张的违约金过高，希望法院予以调整，应按照银行同期利息计算。我方已缴纳了2019年6、7月份的租金，无法办理营业执照期间即2019年5月27日到11月7日的租金不应缴纳，之前缴纳的租金应抵扣尚欠租金。另查，2019年9月30日，原告作为出卖人与案外人黄建立作为买受人签订中山市商品房买卖合同，主要约定：买受人购买的商品房为现售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经中山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房座落为石岐区岐峰路时尚荟家园首层65卡；该商品房合同约定建筑面积共208.25平方米，其中，套内建筑面积205.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.52平方米。合同还约定其他事项。2020年1月2日，被告作为委托人出具委托付款书，约定被告租赁贵司位于中山市石岐区*****时尚家园首层65卡之商铺并缴纳履约保证金19576元；现因该商铺产权转让，被告与原告、新产权人于2020年1月15日签署《权利义务转让协议》，现委托原告将该履约保证金直接支付给新产权人。同年1月15日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）与案外人黄建立（丙方、业主方）签订权利义务转让协议，主要约定：甲乙方于2019年4月2日签订租赁合同，约定甲方将位于中山市石岐区*****时尚荟家园首层65卡之商铺（以下简称商铺）出租给乙方，前述租赁合同已实际履行；经甲乙丙三方充分协商，一致同意将其在前述租赁合同中的权利义务全部转让给丙方；自2020年1月15日（以下简称转让日）起前述租赁合同中甲方的权利及义务概括转让给丙方，丙方自转让日开始享有并履行租赁合同中原属于甲方的权利义务；乙方继续按租赁合同享有权利并履行义务，按以下标准向丙方支付租金（如与租赁合同金额不一致的，按本协议为准）:（1）从2020年1月15日至2020年4月14日止，每月租金9788元；（2）从2020年4月15日至2021年4月14日止，每月租金10288元；丙方已完全知悉租金合同全部内容，也清楚租赁合同约定的权利和义务，愿意承接前述合同中原属于甲方的权利和义务；乙、丙方任何乙方违反租赁合同的约定，均应按该合同约定及法律规定承担法律责任；自转让日起双方就租赁合同的争议与甲方无关；甲方凭乙方租赁商铺支付履行保证金的收据向丙方支付履行保证金，并自动变更为乙方向丙方支付的履约保证金，乙方不再要求甲方退回，丙方需向乙方出具已收取的19576元履约保证金收据；租赁合同期满时，商铺由乙方直接交付给丙方，因商铺交接所发生的任何争议与甲方无关。合同还约定其他事项。该合同已经依约履行。原告向被告催收合同转让前所拖欠的租金未果，为此起诉。本院认为，涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照诚信原则，恪守履行。被告未支付2019年8-12月的租金属实，本院予以确认。本案的争议焦点为非被告原因导致涉案商铺无法办理营业执照，被告应否支付2019年8-10月租金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”原告作为出租方，有义务协助被告办理营业执照。原告与被告签订的租赁合同约定了合同的目的是“汽车美容及维修”并约定“乙方需取得相关部门（包括但不限于工商、税务、卫生、消防）的经营许可证照后方可经营”。被告于2019年7月份申请办理营业执照过程中，经查询发现涉案租赁物地址已被案外人三家企业非法注册，致使被告无法办理营业执照，经被告通知，原告于2019年9月23日、9月26日向中山市市*监督管理局石岐分局出具相应证明文件，后被告于2019年11月7日取得营业执照。根据上述法律规定和合同约定，被告对2019年8-10月期间未能取得营业执照不存在过错，根据合同相对性原则，相应的责任应由原告承担，因归责于原告的原因导致被告承租涉案商铺后无法依照合同约定合法经营，被告的合同目的不能实行，原告已经构成违约，故本院对2019年8-10月份的租金及逾期付款违约金不予支持。被告于2019年11月7日取得营业执照，并同意支付2019年11-12月的租金，本院予以确认，根据合同的约定，2019年4月15日至2020年4月14日年租金为97880元，租金从2019年6月15日起支付，故每月租金为9788元。因此，被告应向原告支付租金19576元。被告在2019年7月底得知涉案商铺无法办理营业执照，说明截至2019年7月份被告仍在筹备营业，不存在因无法办理营业无法合法营业问题，故被告认为之前所缴纳租金抵扣应付租金的辩解于法无据，本院不予采纳。被告未按时交纳2019年11-12月的租金已构成违约，应按法律规定及合同约定承担逾期支付租金的违约责任。原告主张的违约金起算时间符合合同约定，本院予以支持，原告主张按日千分之三的标准计收违约金明显过高，根据公平公正原则，结合原告陈述的损失及被告的违约程度及当前经济形势，本院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告李海婴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市******地产开发有限公司支付2019年11月、12月份的租赁费用19576元及违约金（违约金计算方法：按每月实际拖欠租金为基数，分别从逾期之日起按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市******地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806元，减半收取903元（原告中山市******地产开发有限公司已预交），由原告中山市******地产开发有限公司负担541元，被告李海婴负担362元（被告李海婴负担部分在判决生效之日起七日内迳付原告中山市******地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董诗婷二〇二〇年九月二十一日书记员  区佩雯林雪莲