江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初6788号原告：李迎娣，女，1987年1月12日出生，汉族，住新沂市。原告：李同飞，男，1987年6月29日出生，汉族，住新沂市。以上两原告共同委托诉讼代理人：章淞研，江苏久信律师事务所律师。被告：刘小丽，女，1984年3月10日出生，汉族，住新沂市。被告：赵伟，男，1982年11月7日出生，汉族，住新沂市。以上两被告共同委托诉讼代理人：倪兴华，江苏红杉树律师事务所律师。原告李迎娣、李同飞与被告刘小丽、赵伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李迎娣、李同飞共同委托诉讼代理人章淞研，被告刘小丽、赵伟及其共同委托诉讼代理人倪兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李迎娣、李同飞向本院提出诉讼请求：1.判令刘小丽、赵伟腾退北沟街道温馨家园15号楼3单元302室房屋（以下简称涉案房屋），并交付给李迎娣、李同飞；2.判令刘小丽、赵伟支付违约金78000元；3.诉讼费、保全费等由刘小丽、赵伟负担。事实和理由：李迎娣、李同飞是夫妻关系。2018年5月26日，李迎娣与刘小丽就涉案房屋的买卖签订书面合同，李迎娣在“购买人”处签名，刘小丽在“产权人”处签名。刘小丽在买卖合同中保证房屋权属无争议。但因刘小丽、赵伟从原产权人朱怀敏、白月轩处购买后始终没有办理过户手续，致使其不能兑现协助办理过户的义务。于是刘小丽、赵伟主动联系朱怀敏、白月轩夫妇前来协助其完成过户手续。2018年6月25日，李迎娣、李同飞与朱怀敏、白月轩夫妻在房产交易中心签订了《存量房买卖合同》，备案号为201806250010。合同约定总价款为42万元。李迎娣、李同飞缴纳契税并支付全部房价款后，涉案房屋已于2018年7月10日过户至李迎娣、李同飞名下，不动产证号为苏（2018）新沂市不动产权第0017725号。而刘小丽、赵伟以其没有收到剩余房款且与原产权人朱怀敏、白月轩之间存在款项返还纠纷为由，拒不搬出涉案房屋。刘小丽、赵伟的违约行为，致使李迎娣、李同飞两年多时间一直在外租房居住。为此提出诉讼。刘小丽、赵伟辩称，一、李迎娣、李同飞要求刘小丽、赵伟限期腾退涉案房屋，刘小丽、赵伟目前不具备搬出的条件。1.刘小丽、赵伟在2013年1月23日以21.6万元的价格从白月轩、朱怀敏手中购买涉案房屋，当时没有办理过户手续是因为涉案房屋当时不具备上市交易的条件。2018年，刘小丽、赵伟欲出售涉案房屋，经中介方的居间联系，于2018年5月24日和李迎娣、李同飞签订《房屋买卖居间合同》，约定李迎娣、李同飞先期支付11万购房款。余款28万元采取按揭贷款方式，在办理完相关手续后由银行直接支付给刘小丽、赵伟；最终的贷款金额以银行确定的金额为准，李迎娣、李同飞应于过户前一次性补足。李迎娣、李同飞在2018年7月10日领取了涉案房屋的不动产权证，但其违反合同约定，未有支付下余28万元购房款。因此，刘小丽、赵伟有权占有使用涉案房屋至李迎娣、李同飞付清全部购房款。2.刘小丽、赵伟在履行房屋买卖合同过程中不存在过错，也没有违约行为。涉案房屋过户手续系李迎娣、李同飞委托中介方办理，刘小丽、赵伟仅仅是在签订合同后配合中介方提供相关手续。李迎娣、李同飞称刘小丽、赵伟主动联系原产权人朱怀敏、白月轩前来协助办理过户手续没有事实依据。办理过户手续前，刘小丽、赵伟已经告知中介方从原产权人处购买后没有办理过户手续，中介方也将这一情况如实告知李迎娣、李同飞。二、李迎娣、李同飞向银行借款28万并委托银行打入原产权人的银行账号，银行仅仅是履行其与李迎娣、李同飞之间的借款合同权利和义务，李迎娣、李同飞并不是履行向刘小丽、赵伟支付购房款的义务。根据李迎娣、李同飞与江苏新沂农村商业银行金昌支行签订的《个人二手房担保借款合同》的约定，李迎娣、李同飞委托该行划入其结算账户后，再将该款划入售房人即朱怀敏、白月轩账户，以支付李迎娣、李同飞在购房合同下的款项。2018年7月20日款项打入李迎娣、李同飞指定的账户后，在未被扣划前，其所有权属于李迎娣、李同飞。只有刘小丽、赵伟持朱怀敏的银行卡支取该28万元款项后，才能认定李迎娣、李同飞向刘小丽、赵伟履行了全部支付购房款的义务。而上述款项被江苏新沂农村商业银行城中支行扣划，致使李迎娣、李同飞未能向刘小丽、赵伟交付购房款。李迎娣、李同飞只能向城中支行或朱怀敏、白月轩主张权利。综上，李迎娣、李同飞以取得涉案房屋的所有权为由要求刘小丽、赵伟腾退房屋无事实和法律依据，应依法驳回其的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，朱怀敏、白月轩与刘小丽、赵伟签订房屋买卖合同，将涉案房屋以21.6万元的价格出卖给刘小丽、赵伟，刘小丽、赵伟付清了购房款，朱怀敏、白月轩亦将涉案房屋交付刘小丽、赵伟占有使用，双方未有办理所有权转移登记手续。2018年5月24日，刘小丽（甲方）与李迎娣（乙方）、新沂市优房房产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定刘小丽将涉案房屋出卖给李迎娣；成交价为39万元，合同生效当日支付定金1万元，网签当日支付购房款10万元，余款28万元委托丙方办理商业贷款，款项由银行直接支付给甲方，如果贷款不能办理或银行确定的金额少于合同约定的金额，乙方于过户前一次性补足；甲方于2018年6月30日前腾空涉案房屋并交付乙方；关于违约责任，双方约定，甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付房价的20%作为违约金。合同并对双方其他权利义务作出详细约定。合同签订当日，李迎娣支付定金1万元。2018年6月25日，李迎娣、李同飞与朱怀敏、白月轩签订一份《存量房买卖合同》，内容主要为朱怀敏、白月轩将涉案房屋出卖给李迎娣，价款为42万元。双方并办理了所有权转移登记手续。2018年6月26日，李迎娣、李同飞向刘小丽、赵伟支付购房款10万元。2018年7月13日，李迎娣、李同飞与江苏新沂农村商业银行金昌支行签订一份《个人二手房担保借款合同》，约定李迎娣、李同飞向江苏新沂农村商业银行金昌支行借款28万元用于购买涉案房屋，划款方式约定为将借款划入李迎娣结算账户后再划入售房人朱怀敏江苏新沂农村商业银行新立支行账户，以支付购房合同项下的款项。上述28万元借款划入朱怀敏账户后，因白月轩欠付江苏新沂农村商业银行借款而被直接扣划以清偿欠款。后刘小丽、赵伟未有将涉案房屋交付李迎娣、李同飞。2018年8月13日，李迎娣、李同飞诉至本院，要求刘小丽、赵伟腾退涉案房屋；后于2018年10月16日申请撤诉，本院于同日作出（2018）苏0381民初6923号民事裁定予以准许。2018年8月20日，刘小丽、赵伟诉至本院，要求确认其和李迎娣、李同飞于2018年5月24日就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》有效；判令李迎娣、李同飞支付购房款28万元及违约金7.8万元。本院经审理后于2019年3月15日作出（2018）苏0381民初7276号民事判决，判决：一、确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效。二、李迎娣、李同飞于本判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元。三、赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞。四、驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求。李迎娣、李同飞不服，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院经审理后于2020年7月18日作出（2019）苏03民终4489号民事判决，认为刘小丽与李迎娣签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务；李迎娣、李同飞已经按照合同的约定支付了房屋首付款并办理了抵押贷款，李迎娣、李同飞以涉案房屋作为抵押贷款先将余款交付至朱怀敏的账户，再转给刘小丽、赵伟的支付方式，三方是经过合意并认可，李迎娣方委托银行将余款交付至朱怀敏账户应当视为其完成了支付购房款的义务；并判决：一、维持本院（2018）苏0381民初7276号民事判决第一项“确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效”；二、撤销本院（2018）苏0381民初7276号民事判决第二项“李迎娣、李同飞于本判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元”；三、撤销本院（2018）苏0381民初7276号民事判决第三项“赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞”；四、撤销本院（2018）苏0381民初7276号民事判决第四项“驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求”；五、驳回刘小丽、赵伟的其他诉讼请求。本院认为，刘小丽与李迎娣于2018年5月24日就涉案房屋订立的房屋买卖合同有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。作出出卖人，应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。双方在合同中亦约定了出卖人于2018年6月30日前腾空涉案房屋并将房屋钥匙交付买受人。李迎娣、李同飞已履行了支付购房款的义务，也无其他证据证明涉案房屋存在交付不能的情况，故对于李迎娣、李同飞关于刘小丽、赵伟腾退涉案房屋，并向其交付的请求予以支持。刘小丽、赵伟未按照合同约定的期限向李迎娣、李同飞交付涉案房屋，使得李迎娣、李同飞不能在预先设定的时间使用涉案房屋，损害了其对涉案房屋占有、使用、收益的权能，导致其丧失了合同正常履行所应当获得的利益。故刘小丽、赵伟应当承担违约责任，以此弥补李迎娣、李同飞的损失。关于违约金的数额。双方约定的逾期交付违约金过高，综合考虑买卖双方之间合同履行程度、逾期交房原因、违约行为给李迎娣、李同飞造成的损失、购买用途、同地段同类房屋租赁市场行情等因素，酌情确定为4万元。对李迎娣、李同飞主张的过高部分不予支持。刘小丽、赵伟在本案庭审结束后申请追加朱怀敏、白月轩为本案第三人参加诉讼，因本案处理结果与其二人并无法律上的利害关系，其并非必须共同进行诉讼的当事人，故对于刘小丽、赵伟该项申请不予准许。刘小丽、赵伟申请本院调取中国工商银行新沂支行于2018年7月2日向李迎娣出具的汇款凭证等材料，因与本案无关联性，不予准许。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决如下：一、刘小丽、赵伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向李迎娣、李同飞交付新沂市房屋；二、刘小丽、赵伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向李迎娣、李同飞支付违约金4万元；三、驳回李迎娣、李同飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费875元，由刘小丽、赵伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王颖二〇二〇年九月二十七日书记员  张薇