江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民再3号抗诉机关：江苏省宿迁市人民检察院。申诉人（原审原告）:杨闯，男，1978年7月16日出生，住宿城区。被申诉人（原审被告）:徐军,男,1977年8月23日出生，住泗阳县。原告杨闯与被告徐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理，于2018年4月18日适用小额诉讼程序作出（2018）苏1323民初2186号民事判决。杨闯不服该民事判决于2019年1月8日向本院申请再审。本院于2019年1月30日作出了（2019）苏1323民申4号民事裁定书，裁定驳回杨闯的再审申请。杨闯不服该处理结果，向检察机关申请监督。2019年6月14日江苏省宿迁市人民检察院作出宿检民（行）监〔2019〕32130000027号民事抗诉书，向宿迁市中级人民法院提出抗诉。2019年9月4日宿迁市中级人民法院作出（2019）苏13民抗7号民事裁定指令本院再审本案。本院于2020年4月2日立案再审，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。江苏省宿迁市人民检察院指派检察员马爱丽出庭，申诉人杨闯、被申诉人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿迁市人民检察院提出抗诉意见，泗阳县人民法院（2018）苏1323民初2186号民事判决认定事实错误，适用法律不当，案件事实是：合同履行中，徐军经营不善，2017年11月欲将房屋转租给王某，因杨闯向王某多要租金，转租未果。徐军向杨闯提出不再承租房屋，杨闯不同意，要求其按照合同继续履行。徐军向原房主倪某1提出不再承租房屋，倪某1表示此事是徐军与杨闯之间的事。2018年2月中下旬，徐军搬离承租房屋，并电话告知杨闯，要求退还押金。2018年2月26日杨闯委托其朋友吴品生到场察看并报警处理。后原房主倪某1将房屋收回并出租给他人。原审判决认定房主倪某1收回房屋致杨闯与徐军房屋租赁合同提前解除证据不足，且有新的证据证明徐军存在违约行为。综上，（2018）苏1323民初2186号民事判决认定事实错误，适用法律不当，未依法保证当事人合法诉讼权利，且有新的证据，足以推翻原审判决，特提出抗诉。申诉人杨闯称，徐军在租赁合同没有到期的情况下就不再承租且将设备全部拉走对杨闯造成很大损失，徐军主动不租并将设备拉走，徐军明显违约，应当支持杨闯的诉讼请求。被申诉人徐军辩称，关于我的违约责任已经在（2019）苏1323民初1942号案件中判决，且钱已经赔偿到位。杨闯向本院起诉请求：1.解除杨闯与徐军之间的房屋租赁合同；2.徐军返还杨闯财产桌子6张、凳子12只、空调3台、电风扇4台、冰柜2只、不锈钢桌子2张、煤气大灶头1只；3.徐军承担违约金5000元。本院原审认定事实：2017年6月8日，杨闯与房主倪某1签订《房屋租赁合同》一份，倪某1将国际商业城2号19B房屋租给杨闯经营使用，约定租金每年13000元。2017年9月1日，杨闯作为甲方，徐军作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将国际商业城2号19B房屋租给乙方经营使用；租赁时间为2017年9月1日至2020年9月1日；租金为1年13000元，房租半年一付；如甲乙双方其中一方违约，将以房屋总价的5%支付给对方。合同还约定了其他事项。徐军在《房屋租赁合同》上书写内容为“六张桌子、十二只凳子、空调3个、电风扇4个、冰柜2个、不锈钢桌子2张、一个大灶头”文字。杨闯在《房屋租赁合同》下方书写内容为“注：乙方另付甲方租金3000元每年，甲方收乙方5000元押金，乙方如租期合同到期，甲方无条件给，合同到期才退还，徐军”文字。合同履行中，徐军于2017年11月欲将房屋转租给王某，杨闯与徐军之间产生矛盾，徐军搬离承租房屋。原房主倪某1随即将房屋出租给他人。杨闯与徐军之间的房屋租赁合同已经解除。庭审中，徐军同意退还杨闯租赁物桌子6张、凳子12只、空调3台、电风扇4台、冰柜2只、不锈钢桌子2张、煤气大灶头1只。另查明，房屋所有权人倪某1对杨闯将房屋转租给徐军未提出异议。本院原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案杨闯与徐军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合同有效。杨闯与徐军在履行合同过程中，房主倪某1已经收回房屋，杨闯与徐军之间的房屋租赁合同已经实际解除。徐军也足额支付了杨闯房屋租赁期间的租金。房主倪某1收回房屋，致杨闯与徐军双方房屋租赁合同提前解除，现无证据证明系徐军单方违约致合同解除，杨闯亦未能提供证据证明其实际损失，故对杨闯要求徐军承担违约金5000元，本院不予支持。杨闯与徐军双方的房屋租赁合同已经解除，且徐军自愿退还杨闯租赁物桌子6张、凳子12只、空调3台、电风扇4台、冰柜2只、不锈钢桌子2张、煤气大灶头1个，本院照准。本院原审判决：一、确认杨闯与徐军2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、徐军于本判决生效后十日内返还杨闯租赁物：桌子6张、凳子12只、空调3台、电风扇4台、冰柜2只、不锈钢桌子2张、煤气大灶头1只。三、驳回杨闯其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据和事实认定如下：2017年6月8日，杨闯和房屋所有权人倪某2签订《房屋租赁合同》一份，约定倪某2将位于泗阳县东开发区国际商业城2号19B房屋出租给杨闯经营使用，每年租金为13000元。该房屋的总价款为215130元。2017年9月1日，经倪某2同意，杨闯作为甲方，徐军作为乙方，签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于泗阳县东开发区国际商业城2号19B房屋租给乙方经营使用，租赁时间为2017年9月1日至2020年9月1日，每年租金13000元，房租半年一付，钱款应提前一个月支付。如甲乙双方其中一方违约，将以房屋总价的5%支付给对方。徐军在合同上书写如下内容：六张桌子、十二只凳子、空调3个、电风扇4个、冰柜2个、不锈钢桌子2张、一个大灶头。杨闯在合同下方书写如下内容：注：乙方另付甲方租金3000元每年，甲方收取乙方5000元押金，乙方如租金合同到期，甲方无条件给，合同到期才退还，徐军。徐军已经向倪某2支付了半年租金6500元（即2017年9月1日至2018年3月1日之间的租金），并支付杨闯租金3000元。徐军向杨闯支付了5000元押金。2018年2月徐军在未与杨闯达成解除租赁合同的情况下，徐军于2018年2月26日前擅自将房屋内的物品拖走并电话通告杨闯表示不在履行租赁合同。另查明，杨闯不服本院原（2018）苏1323民初2186号民事判决向本院申请再审，本院于2019年1月30日作出了（2019）苏1323民申4号民事裁定书，裁定驳回杨闯的再审申请。2019年2月26日，杨闯以徐军违约等理由为由诉至本院，诉讼请求为：1.徐军赔偿违约金10756.5元；2.徐军赔偿装修损失14500元；3.杨闯不退还徐军押金5000元。本院于2019年8月15日作出（2019）苏1323民初1942号民事判决，判决认定徐军在租赁期限届满前有违约行为，应当支付违约金，遂判决：一、徐军于本判决生效后十日内支付杨闯违约金8000元；二、驳回杨闯的其他诉讼请求。杨闯不服该判决，向宿迁市中级人民法院提出上诉，后于2019年10月17日撤回上诉，宿迁市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）苏13民终4268号民事裁定，裁定准许杨闯撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。判决生效后，徐军已经支付杨闯违约金8000元。本院再审认为，2017年9月1日，杨闯和徐军签订的涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的履行义务。根据约定，租赁期限为三年，租金半年一付，租金应提前一个月支付。徐军在未与杨闯达成解除租赁合同且无法定事由的情况下，于2018年2月26日前擅自将房屋内的物品拖走并电话通告杨闯表示不再履行租赁合同，且未按约在2018年2月1日前支付下半年的租金6500元，故徐军存在违约行为。因徐军的上述违约行为，致使涉案租赁合同解除，杨闯有权依约要求徐军支付违约金。案涉房屋已由倪某2出租给他人，杨闯与徐军的租赁合同事实上已经解除，徐军应当返还杨闯租赁物桌子6张、凳子12只、空调3台、电风扇4台、冰柜2只、不锈钢桌子2张、煤气大灶头1个。综上所述，（2018）苏1323民初2186号民事判决认定事实存在错误，适用法律存在不当，江苏省宿迁市人民检察院抗诉理由成立，但由于杨闯的权益在（2019）苏1323民初1942号案件中已经得到实现，当事人之间的纷争已经解决，为了实现法律效果和社会效果相统一，对原判决改判已无必要，本案应当维持原判决结果。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：维持本院（2018）苏1323民初2186号民事判决。原审案件受理费588元，由杨闯、徐军各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判长 吴 冰审判员 唐 勇审判员 翟丽丽二〇二〇年九月二十七日书记员 刘 红