内蒙古自治区磴口县人民法院   民事判决书   （2020）内0822民初1041号   原告：巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司（以下简称“杉峰电力公司”）。统一社会信用代码911508227332593272。   法定代表人：曹某。   委托诉讼代理人：马某，内蒙古合德律师事务所律师。   被告：刘某，现住巴彦淖尔市磴口县。公民身份号码×××。   原告杉峰电力公司与被告刘某租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月7日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年6月18日、7月30日两次公开开庭审理了本案。原告杉峰电力公司的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杉峰电力公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告迁出磴口电杆厂北110国道旁电力宾馆整体院落及原服务公司招待所大楼门店;2.支付未付租金(包含实际占用期间费用)371528元及违约金60000元,共计431528元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年8月1日,原告与被告刘某签订《电杆厂招待所租赁协议》，约定租赁时间:2011年8月1日至2018年8月1日。租金:第一年、第二年、第三年每年租金50000元,第四、第五、第六年租金每年租金60000元,第七年租金70000元。付款方式:签订合同时一次性付清当年租金（2011年8月1日至2012年8月1日的租金五万元)，以后每年合同期满前付清下一年租金，截止原告起诉之日,被告只支付150000元，未支付租金250000元。被告迟延支付租金已构成违约，合同约定违约金60000元。2018年8月1日租赁期满，未续签租赁协议,但被告实际占用该房屋，以上一年租金计算，截至起诉之日实际占用20个月零25天，被告应向原告支付占用费用约121528元。现诉至法院处理。   原告杉峰电力公司为证明自己的诉讼主张，在庭审中出示了如下证据：1.2011年8月1日《电杆厂招待所租赁协议》一份，证明原被告签订租赁合同中约定被告应当在租赁期限内依照约定支付租金，也约定了不按期交付租金应该承担的违约责任；2.房屋产权证书复印件（原件办理换证已经交到不动产登记中心）一份，证明原告对合同中的租赁物拥有所有权；3.工商登记变更手续两份，证明原山峰电杆厂依法变更登记为巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司，公司法定代表人于2019年12月25日由张智变更为曹某。质证时，刘某对证据1不认可，对证据2、3的真实性无异议。   被告刘某辩称，一、原告向答辩人主张房屋租赁权,主体错误。2011年8月1日答辩人与巴彦淖尔电力山峰电杆厂签订了《电杆厂招待所租赁协议》，并没有与原告巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司签订过《电杆厂招待所租赁协议》,依据《合同法》第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，如果是原告通过债权转让或变更名称，取得《电杆厂招待所租赁协议》招待所房屋产权的，应当转让或变更房屋产权证书并依法通知答辩人，否则对答辩人不发生法律约束力。因此在没有债权转让通知和变更房屋产权情况下,原告对本案诉争房屋不享有权利或债权,无权向答辩人主张。二、原告主张没有事实依据。原告依据的《电杆厂招待所租赁协议》，与答辩人持有的《电杆厂招待所租赁协议》内容不一致，答辩人持有的协议性质为承包,承包费以安排职工并支付职工工资方式支付，期限为2011年12月20日至2017年12月20日，法定代表人为张智，实际签名人为张智和仲卫东。原告持有的《电杆厂招待所租赁协议》性质为租赁，期限为2011年8月1日至2018年8月1日，法定代表人为张智，但实际签名人为贾珍文。答辩人对原告持有的《电杆厂招待所租赁协议》真实性有异议,与答辩人持有的协议内容不一致,因此不予认可，不能作为主张依据。三、原告的诉讼请求不能成立。1、依据《电杆厂招待所租赁协议》第九条约定，承包期满后，答辩人投入的不可搬物品由双方协商或由评估部门折价后给予补偿。本案合同到期后，巴彦淖尔电力山峰电杆厂既没有通知解除协议，也没有协商对答辩人投资建设的附属设施进行补偿，故不具备解除协议和搬离的条件。2、依据《电杆厂招待所租赁协议》约定,承包费以安排职工和支付工资方式支付,另外答辩人以给巴彦淖尔电力山峰电杆厂拉煤二次9.8万元、垫付购买锅炉款4.7万元、更换锅炉配件(水泵、烟囱、地沟管道)等5.9万元、巴彦淖尔电力山峰电杆厂彭书记住宿费0.27万元,另外还支付了10万元现金，以上合计方式进行付款30.67万元，票据已经交该厂，但一直没有结算。3、2017年12月20日承包期届满后，答辩人已经不再经营，由于巴彦淖尔电力山峰电杆厂没有对协议到期后，答辩人投资设施(澡堂、卫生间、厨房过道、地面硬化和更换门窗等大约投资100万元)等财产协商补偿，原因在巴彦淖尔电力山峰电杆厂一方，不能视为续租或实际占有，因此不能继续计算租金费用。4、原告主张违约金缺乏依据，依据《电杆厂招待所租赁协议》第12条约定，甲方(发包方)无法定和约定解除的理由，无故终止合同，由甲方承担违约金6万元。乙方(承包方）违约，甲方有权解除合同并由乙方承担6万元违约金。本案违约责任不明，不能证明答辩人存在违约。另外依据规定违约金不能超过实际造成的损失。本案原告已经主张房屋租赁费，因此不再存在其他损失，故不能再另外主张违约金。综上，答辩人认为，原告主张主体错误，原告对本案标的不享有权利，无权主张。另外原告主张依据与答辩人持有协议矛盾、真伪不明，依据不足。同时核减答辩人投资补偿款和已经垫付、支付款项后,巴彦淖尔电力山峰电杆厂还欠答辩人的款项,没有支付,故请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。   被告刘某为证明自己的辩驳主张，在庭审中出示了如下证据：1.《电杆厂招待所租赁协议》一份，证明原告持有的协议和自己持有的协议内容不一致，对原告方的协议真实性不认可的理由；2.收据复印件3张（来源于原告起诉时提供的证据，附本案卷中），证明付给原告租赁费150000元的事实；3.法定代表人授权书及协议1份，证明自己用给原告垫付的锅炉款抵顶付给原告租赁费43700元。质证时，原告的委托诉讼代理人对证据1的真实性不认可，对证据2、3无异议。   本院依职权调查张智、贾珍文、仲卫东的笔录各一份。质证时，原告的委托诉讼代理人对张智、仲卫东在笔录中陈述的内容无异议，对贾珍文在笔录中陈述的贾珍文代表单位与刘某签订的合同已经作废的内容有异议；被告对仲卫东在笔录中陈述的内容无异议，认为张智在笔录中陈述内容有虚假的情况，认为贾珍文在笔录中陈述的签订合同的时间和顺序不符。   本院审查认为，原告对被告提供的证据2、3无异议，被告对原告提供的证据2、3无异议，上述证据的来源合法，内容真实，与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以采信。对本院依职权调查张智、贾珍文、仲卫东的三份笔录，其中陈述的合理内容予以采信。原被告均提供了《电杆厂招待所租赁协议》，两份合同在租赁时间、租金给付时间和方式、出租方甲方签名的人员的内容上存在不同，但合同的名称、租赁物、签订合同日期以及合同尾部加盖的印章均一致，综合本案审理情况，对被告提供的证据1予以采信。   根据以上有效证据，结合当事人陈述，本院审理后查明如下事实:原告杉峰电力公司原名巴彦淖尔电力山峰电杆厂，于2017年12月26日经磴口县市场监督管理局进行核准变更登记。巴彦淖尔电力山峰电杆厂的职工贾珍文代表公司作为甲方，被告刘某作为乙方，双方于2017年8月1日签订《电杆厂招待所租赁协议》,约定了刘某租赁电杆厂招待所的相关事宜。后巴彦淖尔电力山峰电杆厂作为甲方，刘某作为乙方，双方重新签订《电杆厂招待所租赁协议》,约定出租房屋为“磴口电杆厂后110国道旁电杆厂招待所整体院落及原服务公司招待所大楼门店”；约定租赁时间从“2011年12月20日至2017年12月20日”；约定租金“第一年、第二年、第三年每年支付工人工资伍万元，第四、第五每年支付工人工资陆万元，第六年支付工人工资陆万元。甲乙双方约定自2011年8月1日起乙方开始支付甲方两名职工工资”；约定“承包期满后，如甲方需要可搬物品由甲乙双方协商价值，乙方投入的不可搬物品由评估部门折旧价甲乙双方协调予以补偿，双方按现行市场价格进行折旧计算”；约定违约责任“如甲方无法定和约定解除的理由，无故终止合同，由甲方承担违约金陆万元，……乙方违约，甲方有权解除合同并由乙方承担陆万元违约金”，并约定了租赁期间装修、优先承包权等内容。该租赁协议的尾部落款时间为2011年8月1日，甲方处有巴彦淖尔电力山峰电杆厂法定代表人张智、副厂长仲卫东共同签名并加盖了该厂的公章。协议签订后，刘某接收租赁房屋开始经营，经营期间支付原告租赁费150000元、垫付购买锅炉款43700元抵顶租赁费，尚欠租赁费136300元拖延未付。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按合同的约定诚信履行各自的义务，任何一方违约均应承担相应的违约责任。本案原被告经过平等协商，签订《电杆厂招待所租赁协议》的意思表示真实，协议内容不违反法律的强制性规定，因此成立的合同关系依法予以保护。在租赁协议签订后，协议中的甲方巴彦淖尔电力山峰电杆厂变更登记为原告，原告为本案合法的出租人，依法独立享有民事权利并承担民事义务。被告作为承租人，应当按照约定的期限和金额支付租金。依据原告的法定代表人与被告签订的《电杆厂招待所租赁协议》的约定，被告在租赁期限内应当缴纳租赁费330000元，除去已经支付的150000元、更换锅炉抵顶租赁费43700元外，应当按照合同约定履行给付租赁费136300元的义务。被告主张自己给原告拉煤、欠付住宿费等费用核减租赁费的请求，未提供相应的证据佐证且原告不认可前述费用，本院对其主张不予支持。   依照我国《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”；同时，《合同法》第一百一十九条规定,“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，原被告在《电杆厂招待所租赁协议》第十二条中约定的违约责任，仅是发生解除合同或者终止合同的情况时各自承担的违约金，被告未按合同约定足额缴纳租赁费、合同租赁期限届满后未及时向原告交付租赁财产的行为，违反了合同约定义务，其行为已经构成违约。基于被告的违约行为，原告在2017年12月20日租赁期届满后未采取积极措施及时收回租赁房屋，也没有采取有效措施防止损失扩大，并且在本案诉讼过程中未能举证证明自己的财产权益由于被告的违约行为造成了损失，故对原告要求被告支付实际占用房屋期间费用121528元及违约金60000元的请求不予支持。   依照我国《合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告作为承租人，在本案租赁期间届满后，应当依照合同约定返还案涉的租赁物，故对原告要求被告迁出磴口电杆厂北110国道旁电力宾馆整体院落及原服务公司招待所大楼门店的诉讼请求予以支持。被告主张在租赁期间内对租赁财产进行项目投资并应予补偿的辩驳意见，既没有相应的证据佐证，也没有在本案诉讼过程中提出反诉，应当另案处理。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：   一、被告刘某于本判决书生效后三十日内迁出磴口电杆厂北110国道旁电力宾馆整体院落及原服务公司招待所大楼门店;   二、被告刘某于本判决生效后十日内支付原告巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司租赁费136300元；   三、驳回原告巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7822元，由被告刘某负担3026元，原告巴彦淖尔市杉峰电力设备制造有限责任公司负担4796元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。   审判长 宁 军   审判员 任 慧   人民陪审员 王晓军     二〇二〇年九月十五日   书记员 王 泽