山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0113民初1237号 原告：谢可良，男，1954年8月21日出生，汉族，住济南市天桥区。 被告：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市历下区。 破产重整管理人：山东华信产权流动破产清算事务有限公司，住所地济南市市中区。 负责人：提瑞婷。 委托诉讼代理人：赵长兴，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：韩小铭，女，该公司职员。 原告谢可良与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢可良到庭参加诉讼，被告建工公司经本院合法传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢可良向本院提出诉讼请求：1.请求判令《商品房购销合同》为有效合同；2.请求判令建工公司支付因涉案房屋拆迁补偿损失总补偿款的5%共计92,686.93元。事实和理由：谢可良在2001年5月9号与建工公司签订了《商品房购销合同》，合同约定谢可良购买建工公司开发的位于天桥区的“XXXX”小区楼房两套，2号楼3单元101室（后改为7号楼102室）、2号楼3单元302室（后改为7号楼301室），合同中对房屋面积、房屋价款进行了约定,付款方式为分期付款，交房时间是2002年5月1日前，这期间共计向建工公司交纳房款309,677元。2002年9月29日，建工公司将竣工的房屋交于谢可良居住使用，剩余房款分五年付清。理由一：建工公司在售楼时宣传此楼盘是建工公司与天桥区政府和北园镇政府联合开发操作，共同推出的高尚住宅小区，实力雄厚的建工公司，是质量的绝对保证，并且承诺建设手续齐全，在《商品房购销合同》第十条约定：“甲方在实际交房之日起，组织资料向房地产产权登记机关递交办理权属登记的手续，乙方予以协助，如因甲方过失，造成乙方办理权属登记手续超出产权登记机关登记期限，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房款退还给乙方，并且甲方按乙方所支付定金的双倍向乙方支付违约金”。在签订涉案《商品房购销合同》之后至今涉案房屋一直未曾取得《商品房预售许可证》，其间谢可良要求查看建工公司包括《商品房预售许可证》在内的相应证件，建工公司提供不出有效建设房屋合法手续。导致业主入住14年一直到涉案房屋被政府征收拆迁时未能办理房产登记办理房产证，所以建工公司在售楼当时做的虚假宣传、虚假承诺，存有欺诈行为，应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定承担损害赔偿责任。理由二：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第五条规定：“商品房的认购，订购，预订等协议。具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律，行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持。”根据上述规定本案涉案房屋的《商品房购销合同》应为有效合同。理由三：2016年1月15日谢可良依据（济（天桥）征收字（2015第10号房屋征收的决定）与市拆迁办签订了“济南市国有土地上房屋征收补偿协议”两份，征收涉案XXXX室和XXXX室，该房屋认定性质是未登记建筑住宅，认定结果文号：XXXX号，在实际拆迁货币补偿过程中，因为被征收的房屋没有取得房屋登记，办理房产证，所以在总补偿金额减去5%，被征收7号楼3单元102室，建筑面积133.93平方米，评估确定单价为8145元/平方米，货币补偿金额(按95%计算)为1036316.86元，直接损失金额为54542.99元。被征收7号楼3单元301室，建筑面积92.28平方米，评估确定单价为8267元/平方米，货币补偿金额(按95%计算)为724734.82元，直接损失金额为38143.94元，两套房屋共计损失金额为92686.93元。 建工公司所开发建设的建工柳苑小区共有300多户业主都没有办理房产证，在相住十几年中，小区部分业主曾多次自发组织到相关部门上访，找相关媒体报道一直没有解决，小区四分之三的业主都交纳了全款和房屋维修基金，但小区建设手续不全无法办理房产证，建工公司具有不可推卸的责任，是主要过错方。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。符合《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。”综上所述，遵照国家颁布有关法律、法规条款，应判定建工公司赔偿谢可良损失92686.93元。 建工公司辩称，济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初1028号民事判决书载明涉案《商品房购销合同》应当认定无效且同时该判决书中显示谢可良因为涉案房屋尚欠建工公司房款，且在拆迁过程中谢可良并未向建工公司主张过办证。谢可良已经实际占有该房屋，但并未付出相应合同对价，且房屋在短时间内就已经进行了二次拆迁；对于两份拆迁补偿协议，系谢可良与济南市天桥区城乡建设委员会所签，与建工公司并无直接联系，涉案房屋建工公司从未取得占有。因此请求法院驳回谢可良的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据在卷佐证。依据当事人提交的证据及其陈述，本院认定事实如下：2001年5月9日，建工公司（甲方）与谢可良（乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方购买甲方在济南市天桥区开发建设的XXX室、302室及西4、5号地下室，房款共计433508元；乙方于2002年5月1日前支付部分款项，余款216754元做五年付清；如乙方未按约付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息；甲方应于2002年5月1日前将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用；乙方入住二年内付清全部房款，房款付清之日起三个月内办理完房产证。合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，建工公司于2002年9月29号向谢可良交付房屋，谢可良亦向建工公司交纳部分购房款，尚欠123832元。 在签订涉案《商品房购销合同》之时及其后涉案房屋一直未取得商品房预售许可证，虽谢可良曾要求查看包括商品房预售许可证在内的相应证件，但建工公司一直未能提供。涉案房屋未办理产权登记。 2016年1月14日及15日，谢可良与济南市天桥区城乡建设委员会分别签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》各一份，约定谢可良产权所有的被征收的XXXX号楼（即涉案房屋现楼号）3单元102室、301室，货币补偿金额为1761051.68元（按95%计算），谢可良需于2016年1月14日及15日前腾空涉案房屋，并交付于济南市天桥区城乡建设委员会拆除。现涉案房屋已被济南市天桥区城乡建设委员会实际征收。 另查，因谢可良未全额支付房款，建工公司曾向济南市天桥区人民法院提起诉讼，天桥区人民法院经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。建工公司一直未能就涉案房屋取得商品房预售许可证，因此双方所签订的《商品房购销合同》应属无效合同。故作出（2016）鲁0105民初1028号民事判决书，判决由谢可良赔付建工公司损失123832元。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，建工公司一直未能取得涉案房屋商品房预售许可证明，因此其与谢可良签订的《商品房购销合同》应属无效。并且济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初1028号民事判决书已认定涉案《商品房购销合同》为无效合同，现该判决书已生效，谢可良主张涉案《商品房购销合同》为有效合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 因涉案《房屋购销合同》已认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。建工公司因未取得商品房预售许可证明导致合同无效，确有过错；而谢可良在建工公司未能提供商品房预售许可证明的情形下仍签订《房屋购销合同》，其自身亦有过错。其后涉案房屋一直未取得商品房预售许可证明，谢可良可以依法主张权利以降低损失，但其既未向建工公司主张退还房屋，亦未主张折价补偿，而是选择实际占有商品房，故其应当承担涉案房屋无法取得产权登记的不利后果。现涉案房屋已被征收，谢可良主张因房屋未办理产权登记而未获全额补偿款造成的损失应由其自行承担，其要求建工公司予以支付本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告谢可良的诉讼请求。 案件受理费2117元，由原告谢可良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  袁海燕 二〇二〇年九月十五日 书记员  张 琳