湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19211号原告（反诉被告）：叶海燕，女，1979年8月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区，委托诉讼代理人：李健，湖北非同律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄灿，男，1987年12月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。原告叶海燕与被告黄灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，叶海燕向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2019）鄂0106民初19211号民事裁定，冻结黄灿银行存款3万元。黄灿于2020年6月4日向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告叶海燕及其委托诉讼代理人李健、被告黄灿委托诉讼代理人周建房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海燕向本院提出诉讼请求：1、确认叶海燕与黄灿的《武汉市商铺租赁合同》于2019年9月30日解除；2、判令黄灿向叶海燕支付2019年7月29日至2019年9月30日房屋租金12,000元；3、判令黄灿向叶海燕支付违约金12,000元；4、判令黄灿向叶海燕支付逾期腾退商铺占有使用费（自2019年10月1日起计算至实际腾退搬离之日，暂计6,000元）；5、判令黄灿立即修复商铺、恢复原样并与叶海燕办理水电结算等退租手续；6、判令黄灿承担本案的诉讼费、保全费等。庭审中，叶海燕明确第5项诉讼请求中“恢复原状”是指搬离厨房设备并封堵通道门。事实与理由：黄灿于2019年3月18日与叶海燕签订《武汉市商铺租赁合同》，合同约定：黄灿承租叶海燕位于武汉市松竹路K6-4-5中层商铺，面积70平方米，租赁期限自2019年3月18日至2022年6月25日；每月租金6,000元，押二付三，于每季度首月21日前支付；第一个季度期间2019年3月18日至2019年4月28日给予装修免租金优惠。合同签订后原告依约向黄灿交付了商铺履行了合同义务，但黄灿仅支付了押金及三个月租金（分四次支付，且逾期），黄灿至今已拖欠叶海燕第二季度房屋租金6,000元及第三季度房屋租金18,000元，欠款累计24,000元。叶海燕多次向黄灿催要欠款无果，于2019年9月29日向黄灿发出《解除租赁合同通知》。2019年10月1日，叶海燕向黄灿发出《停止使用及限期腾退通知书》，但黄灿拒不搬离。而且，黄灿装修破坏防水层，导致楼下渗水一直未修复。叶海燕为维护自身合法权益，诉至法院。被告黄灿辩称，叶海燕解除商铺租赁合同违法，其诉讼请求不应得到支持。叶海燕非法解除合同，但未给予黄灿合理赔偿，黄灿并非恶意占用，案涉房屋至今未投入经营。黄灿接到房屋产权人崔勇电话，称叶海燕欠租，要求黄灿搬离，导致黄灿不敢对案涉房屋投入，占用期间费用不应由黄灿承担。保证用电系叶海燕的合同义务，应当自2019年8月28日起计算租金，保证用电之前的租金不应由黄灿承担。反诉原告黄灿向本院提出诉讼请求：1、判令叶海燕向黄灿赔偿经济损失200,309元，含装修费180,748元、设备款19,561元；2、本案诉讼费由叶海燕承担。庭审中，黄灿增加一项反诉请求“判令反诉被告退还押金12,000元”。事实与理由：双方签订的租赁合同约定叶海燕保证水电正常供给。同年8月28日，双方又签订《租房用电协议书》，约定由叶海燕提供380三相四线电源，同时约定入驻时间为2019年8月29日。黄灿已支付押金和3个月的房租，根据约定计算，房租已支付至2019年11月28日。叶海燕在2019年10月起诉要求解除合同构成违约。同年12月，黄灿接到房屋产权人电话，要求黄灿腾退。叶海燕未向产权人支付租金，导致黄灿至今无法正常使用该商铺，投资装修和设备全部作废，该损失应当由叶海燕承担。故提起反诉，请法院依法裁判。反诉被告叶海燕辩称，黄灿租房用途是用作餐厅附属厨房，初期黄灿只要求提供照明用电，黄灿后来发现餐厅的原有负荷不能满足厨房用电需求，就要求叶海燕提供厨房专业用电。协议中确定的入住时间并非房租起算时间，而是用电起始日。黄灿将入住时间理解成免租时间，与租赁合同内容不符，也与实际履行状况不符，商铺已于2019年3月18日交付，黄灿一直在正常营业。黄灿仅支付了2019年4月29日至2019年7月28日的租金，黄灿拒不支付构成为违约，叶海燕享有合同解除权，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对所有证据，均有争议，本院认定如下：叶海燕提交的证据一《武汉市商铺租赁合同》、《排烟管道使用协议》、《租房用电协议》、招商银行交易明细，证据二《关于黄灿合同违约一案律师函》、《解除租赁合同通知》、EMS快递单、物流信息查询单，证据三3张购房发票、1份商品房买卖合同、1份与房东崔勇的租赁合同，客观、真实，与本案有关联性，本院均予以采信；黄灿提交的证据一《武汉市商铺租赁合同》，证据二《租房用电协议书》，证据三《解除租赁合同的通知》，与叶海燕提交的证据一二的部分组成相同，本院均予以采信；黄灿提交的证据四设备采购清单、送货单、收据（共7页），证据五厨房装修报价单（共3页）没有买卖合同、装修合同、发票和支付凭证，不能证明其证明目的，本院不予采信；黄灿提交的证据六装修现场照片（共16页），客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。经审理查明：案外人崔勇为武汉市武昌区松竹路与烟霞路交叉处K6-4单元1-2层商5号房（建筑面积219.79平方米）的买受人（合同编号昌140413309），该房屋用途为商业服务，一楼层高5.75米，二楼层高4.8米。叶海燕系该房屋承租人，其与崔勇签订的租赁合同约定租赁期限为2017年6月26日至2022年6月25日。叶海燕未经主管部门许可，将一楼隔成两层，将一楼第二层的房屋转租。2019年3月18日，叶海燕（甲方）与黄灿（乙方）签订《武汉市商铺租赁合同》，主要内容：甲方将武汉市松竹路K6-4-5中层商铺（建筑面积70平方米）出租给乙方用于商业经营。租赁期限自2019年3月18日至2022年6月25日止，其中2019年3月18日至2019年4月28日为装修免租期。租金押二付三，每年增加租金8%。月租金6,000元，租金按季结算，乙方应于每季21日前向甲方支付租金。乙方向甲方支付押金12,000元。租赁期满或合同解除后，甲、乙双方对商铺和附属品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。物业管理费甲方负担，水费、电费、燃气费、上网费、车位费由乙方负担。甲方负责对其指定的物业公司的服务进行监督和管理，以确保物业公司保证房屋水、电等各项能源正常供应。甲方有“迟延交付房屋达10日的，交付的房屋严重不符合合同约定影响乙方安全健康的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的”情形之一的，乙方有权单方解除合同。乙方有“不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达5,000元的，……”情形之一的，甲方有权单方解除合同。甲、乙双方有合同约定的违约情形，应按月租金的200%向对方支付违约金。乙方违约，甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。该合同未对房屋装饰装修进行约定。2019年5月29日，叶海燕（甲方）与黄灿（乙方）签订《关于排烟管道使用协议》，约定租赁期间甲方同意乙方使用其排烟管道。2019年8月28日，叶海燕（甲方）与黄灿（乙方）签订《租房用电协议书》，主要内容：租赁期限自2019年3月18日至2022年6月25日止，用电押金2000元，租赁期满后，甲方在确认乙方缴清电费，且不欠电费后无条件退还押金给乙方。该房屋用途为厨房用房，甲方必须提供380三相四线电源给乙方15个千瓦厨房设备专业用电量。乙方如不能按时交付电费，甲方有权利拉闸停电不让乙方使用。租赁期间双方必须信守协议，任何一方违反协议的约定，需向对方交纳三倍押金作为违约金。乙方入住时间为2019年8月28日。用电押金未实际收取。黄灿接受房屋后，进行了装修，其将餐厅与涉案房屋之间的隔墙开门，连通使用，其自述购买厨房用品支出19,561元、装修支出180,748元。庭审中，其提交的支出凭证为设备采购清单、送货单、收据、厨房装修报价单。租赁期内，黄灿以银行转账形式向叶海燕支付了押金及部分租金，包括：2019年3月19日，支付商铺租金1万元；2019年4月16日，支付商铺租金1万元；2019年5月21日，支付商铺租金8,000元；2019年7月9日，支付商铺租金尾款2,000元及排烟设备费2,000元。2019年9月25日，叶海燕向黄灿发函催缴租金、电费。2019年9月29日，叶海燕向黄灿发出解除合同、要求支付租金、违约金、结清水电费并在10月10日前腾退商铺的律师函。双方交涉未果，叶海燕诉至法院，黄灿提起反诉。经本院询问，崔勇对叶海燕将房屋转租黄灿认可，认为本案本诉反诉与自己无关，不在本案中向叶海燕、黄灿主张权利。本院认为，涉案房屋没有依法进行报建，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，叶海燕与黄灿之间签订的《武汉市商铺租赁合同》无效。叶海燕违规隔层，黄灿作为相邻餐厅的经营者，应推定熟知租赁房屋系隔层而来的事实，故该租赁合同无效,双方均存在过错,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定，应当各自承担相应的责任。双方在履行合同中签订《租房用电协议书》对用电问题进行补充，但未实质变更《武汉市商铺租赁合同》有关内容，未就租金的起算时间达成新的合意，故“入住”时间不能等同于租金起算日。黄灿支付租金至2019年7月28日，此后至今占有使用涉案房屋,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定，应按照每月6,000元的租金标准向叶海燕支付房屋占用费，至叶海燕与崔勇之间的房屋租赁合同合同到期或提前解除为止。黄灿应腾退房屋、自行拆除未形成附合的装修装饰物，封闭通道门，恢复隔墙，并与叶海燕办理水电结算等退租手续。关于违约金及押金。合同无效，故有关违约金的约定亦无效。叶海燕要求支付违约金，本院不予支持。黄灿要求退还押金12,000元，本院予以支持。关于黄灿反诉的经济损失200,309元（装修费180,748元，设备款19,561元），其现值损失证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、黄灿应于本判决生效之日起七日内向叶海燕支付2019年7月29日至实际腾退之日（叶海燕承租崔勇房屋租赁期限内）的房屋占有使用费，每月按6000元计付；二、黄灿应于本判决生效之日起七日内腾退出武汉市武昌区松竹路与烟霞路交叉处K6-4单元1-2层商5号房一楼二层房屋并交还叶海燕，交还前将上述房屋恢复原状（封闭通道门，恢复隔墙），并与叶海燕办理水电结算手续；三、叶海燕应于本判决生效之日起七日内向黄灿退还押金12,000元；四、驳回叶海燕的其他诉讼请求；五、驳回黄灿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取275元，保全费320元，反诉案件受理费2,242元，以上共计2,837元，由叶海燕、黄灿各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年九月二十六日书记员  周烨岚