河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1053号原告（案外人）：谢明红，女，汉族，1989年5月2日出生，朱河南省南阳市卧龙区。原告（案外人）：赵红宾，男，汉族，1978你那3月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告共同委托诉讼代理人：史军，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告共同委托诉讼代理人：李松花，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市中州路与梅溪路交叉口梅溪宾馆配楼****，统一社会信用代码91411300551602059N。负责人：杜磊，任行长职务。委托诉讼代理人：张光山，男，汉族，该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李俊峰，男，汉族，该行员工，代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：冯玉存，男，汉族，1975年9月16日出生，住址南阳市中达明淯新城**。第三人（被执行人）：江向利，女，汉族，1979年7月22日出生，住址南阳市中达明淯新城**。原告谢明红、赵红宾与被告中信银行股份有限公司南阳分行（以下简称中信银行）、第三人冯玉存、江向利为案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年3月19日诉至本院，本院同日受理后，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告赵红宾、谢明红及其委托诉讼代理人李松花、史军、被告中信银行的委托诉讼代理人李俊峰、张光山到庭参加了诉讼、第三人冯玉存、江向利经公告传唤未到庭，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告赵红宾、谢明红向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于南阳市××区汉××街北侧“中达明淯新城”B新城××区××楼××单元××室3号楼1单元21层2101室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与第三人于2016年11月24日签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认位于南阳市××区汉××街北侧“中达明淯新城”B新城××区××楼××单元××室3号楼1单元21层2101室为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实理理由：一、卧龙区人民法院应当依法确认本案房屋归原告所有。2016年11月24日，第三人冯玉存、江向利作出声明书，向原告赵红宾、谢明红转让该涉案房屋，原告赵红宾、谢明红支付首付款及已付房贷款25万元，按揭剩余款16万元由原告以第三人的名义继续偿还，每月还款日19日之前，还款账号62×××14。双方对该声明在南阳市智圣公证处进行了公证。2016年12月份，原告对该房屋进行装修并入住，继续以第三人的名义按时偿还银行贷款至今，并交纳水电费等物业费用。虽未办理房产证，是由于开发商南阳中达置业有限公司的原因，责任不在原告。但卧龙区人民法院于2018年2月6日作出（2018）豫1303执保51号执行通知书，查封了原告购买入住三年有余的涉案房屋。二、卧龙区人民法院应当依法解除对该房屋的执行查封措施，依法支持原告的诉讼请求。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已按合同支付价款并占有标的物至今。为此，根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以差鞥、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民发运不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。故，卧龙区人民法院不得查封、扣押、冻结该房屋。综上所述，法院应支持原告的执行异议诉讼请求。被告中信银行辩称，一、涉案房屋即便已转让给原告，原告以第三人名义偿还银行贷款，但该事实并不能说明涉案房屋已归原告所有，事实上，该房屋至今仍在第三人名下，属于第三人所有。二、法院查封涉案房屋符合法律规定，原告的异议主张不能排除法院的强制执行，原告可以向第三人另行主张权利。第三人江向利、冯玉存缺席，未有诉讼意见。原告的证据有：第一组：1、原告的身份证复印件。证明原告的主体资格及身份信息情况；第二组：公证书一份。证明：1、2016年10月24日，原告赵红宾、谢明红与第三人冯玉存、江向利签订合法有效的房屋买卖协议。原告支付首付款25万元，剩余银行按揭贷款16万元原告仍以第三人的名义偿还；2、办理公证由原告按揭还款、提前还款、解除抵押、他项权注销、不动产证书的办理及领取、物业、水、电、燃气的更名等相关事宜；第三组：个人购房担保合同。证明第三人冯玉存、江向利向银行办理房屋抵押按揭贷款事实情况。第四组：收条及银行转账记录。证明：1、第三人冯玉存、江向利收到原告赵红宾、谢明红所支付的房屋首付款事实情况。第五组：物业证明及缴费单据。证明：原告赵红宾、谢明红于2016年12月份入住小新城××区××楼××单元××室的事实，并以第三人名义交纳物业水电费等费用的事实。第六组：通话录音。第三人冯玉存承认收到原告前期支付的首付房款25万元的事实，且该房产确实是冯玉存卖给原告了，不存在虚假交易，恶意转移财产。被告对原告的证据质证如下：对第一组证据无异议；对第二组证据有异议，《声明书》不是合法有效的房屋买卖合同，其真实性由法院认定；第三组证据与本案无关联性；第四组证据中的收条没有落款时间，收条显示的25万元数额与原告提供的银行流水的数额不符，不能证明原告已支付了25万元的购房款。付款清单不显示付款用途，不能用于支付购房款。收据是第三人签署，真实性由法院审查，不能证明房屋属于原告所有。对证据五的真实性有异议，交费户名仍是第三人，不能证明原告购买房屋属实，也不能证明原告的入住时间。对证据六的真实性不予认可，应该以客观证据为准。被告没有证据。第三人缺席无证据。本院认证意见为，原告的证据，能形成证据链条，足以反映待证事实，被告的异议理由无证据支持，不能成立，原告的证据因此有效，具备证明效力。结合原被告的诉辩陈述、原告的举证、被告的质证及本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于本案的由来。本院在审理中信银行诉江向利、冯玉存金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月29日作出（2017）豫1303民初6649号民事保全裁定书。2018年2月6日，本院依据该裁定向南阳市不动产登记中心发出协助执行通知，查封了江向利、冯玉存名下的位于南阳市汉画新城××新城××区××楼××单元××室××楼××单元××室北侧B区3号楼1单元2101室（备案合同号12677022）。2018年9月18日，本院作出（2017）豫1303民初6649号民事判决书，判决冯玉存、江向利向中信银行偿还借款本金50万元及其利息、罚息、服务费、律师费。2019年5月5日，本院对（2017）豫1303民初6649号民事判决立案执行，在处置查封房产的过程中，赵红宾、谢明红提出执行异议，以该房屋已归其所有为由请求排除执行。经审查，本院于2020年1月17日作出（2020）豫1303执异11号执行裁定书，驳回了赵红宾、谢明红的异议请求。赵红宾、谢明红不服裁定，提起本案执行异议之诉。关于涉案房产。冯玉存、江向利于2012年9月28日与南阳中达置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号12677022）、与中国农业银行股份有限公司南阳新新城××区××楼××单元××室支行签订《个人购房担保借款合同》，以按揭方式购买了位于新城××区××楼××单元××室，房款总价303428元，首付123428元，按揭贷款180000元。原告赵红宾、谢明红称，孩子上小学需买南阳实验小学的学新城××区××楼××单元××室房，中达﹒明淯新城属于该小学的学新城××区××楼××单元××室房，遂于2016年托朋友李春天打听中达﹒明淯新城有谁卖房。李春天打听到他的熟人冯玉存在中达﹒明淯新城有一套尚未入住的房屋要卖。赵红宾遂对该房屋的情况到售楼部、物业进行了了解。售楼部人员告知，不能更名，但办证费用冯玉存已交纳，房产证办下来后即可过户。物业人员告知，物业登记按购房合同进行，房产证过户后，才能更名。经与冯玉存协商，双方合意以41万元（首付款25万元，剩余按揭贷款16万元由由买方以冯玉存、江向利的名义继续偿还）的市场价成交。合意达成后，赵红宾用建行卡于2016年10月9日转冯玉存建行卡4笔共计4万元；2016年10月9日，转冯玉存的南阳市兴万家装饰公司2.5万元；2016年10月26日，转冯玉存中信银行卡1万元；2016年11月14日，转冯玉存中信银行卡两笔5千元共计1万元；2016年11月22日，转冯玉存中信银行卡3千元；2016年11月23日，转冯玉存中信银行卡2万元；2016年11月24日转冯玉存中信银行卡7万元，以上共计转款17.8万元，剩余房款7.2万元于2016年11月24日公证当日以现金结清，冯玉存向赵红宾出具了25万元的收条。因冯玉存、江向利尚未取得房产证，无法办理过户，因此双方于2016年11月24日办理了两项公证，一项《声明书》公证，一项《委托书》公证。为此举证（2016）南智证民字第3729号、3730号《公证书》予以佐证。《声明书》的内容为：“声明人：冯玉存，男，1975年9月16日出生，公民身份号码：，江向利，女，1979年7月22日出生，公民身份号码：，与冯玉存系夫妻关系关系人：谢明红，女，1989年5月2日出生，公民身份号码：我们是冯玉存、江向利，我们于2012年9月购买南阳市××区汉××街北侧中××.××新城××区××楼××单元××室房产，面积为91.27㎡，我们以按揭贷款方式购房，现剩余贷款额度是壹拾陆万元整（160000元）。我们已缴纳了部分购房款和全部办证费用及大修基金、契税、天然气初装费用。我们现声明如下：1、我们自愿将上述合同项下房产首付款及已付款的权利以人民币贰拾伍万元整（￥250000元整）转让于谢明红（女，身份证号：），谢明红已于2016年11月24日将上述房产购房首付款贰拾伍万元整（￥250000元整）支付给我，按揭贷款剩余贷款额度是壹拾陆万圆整（160000元整）由谢明红以我们的名义继续偿还，每月还款是19日之前，还款账号：62×××14。谢明红不得给冯玉存、江向利造成信用不良记录。2、我们保证上述房产的不动产权证书发放后，立即通知并交付给谢明红，我们按谢明红的要求配合其办理上述房产过户到谢明红的名下或其指定的人名下的一切手续。在不动产权证出证二个月内谢明红须办理完上述房产的过户手续，过户费用谢明红承担，冯玉存、江向利无条件配合。3、我们保证所转让的房产无任何的产权纠纷，过去未以任何形式处分过上述房产，也不存在被法院查封的情形。自今日起我们把上述房产转让给谢明红，自即日起上述房产由谢明红占有、使用、收益或处分。今后无论谢明红怎么处分上述房产，我们均无权干涉。4、在房产过户到谢明红名下之前，如有任何第三方以我们无权处分上述房产为由提出异议，均由我们负责，如因此造成谢明红的经济损失，均由我们负责赔偿。5、谢明红对上述房屋状况清楚，自愿购买。声明人：冯玉存江向利关系人：谢明红2016年11月24日”《委托书》的内容为：“委托人因事务繁忙，现全权委托谢明红为我们的代理人，办理我们位于南阳市××区汉××街北侧中××.××新城××区××楼××单元××室房产的如下事宜：1、按揭还款、提前还款、解除抵押；2、他项权注销；不动产权证书的办理及领取；物业、水、电、燃气的更名等与上述委托事项相关的一切事宜。委托人谢明红在授权范围、代理期限内在有关文书上的签名我们均予以认可并承担法律责任。委托人：冯玉存江向利日期：2015年11月24日。”谢明红、赵红宾称，冯玉存、江向利依约交付房屋后，谢明红、赵红宾与子女入住至今，交纳物业、水电等生活费用至今，为此提供物业、水电等交费凭证予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是案外人赵红宾、谢明红对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，原告赵红宾、谢明红出于方便孩子上学需购买学新城××区××楼××单元××室房的生活目的，经人介绍，就涉案房产与冯玉存、江向利达成由冯玉存、江向利以41万元向其转让房产权利的合意后，赵红宾自2016年10月9日起向冯玉存陆续支付房款，并由冯玉存、江向利于2016年11月24日经公证出具转让房产权利给谢明红的《声明书》及委托谢明红办理有关房产权利转让事宜的《委托书》，冯玉存、江向利的意思表示真实，目的合法，内容不违反法律规定，未侵犯他人利益，因此，冯玉存、江向利的房产转让合法有效，应受法律的保护和支持。赵红宾、谢明红出具的银行转账凭证、房款收条，足以证实赵红宾、谢明红按约定向冯玉存、江向利履行了首付房款25万元及剩余按揭贷款16万元的支付义务。赵红宾、谢明红出具的冯玉存、江向利的《个人购房担保借款合同》、物业公司的证明、物业及水电等生活费用支出凭证，足以证实冯玉存、江向利按约定履行了交付房屋的义务，房屋已由赵红宾、谢明红实际占有、使用至今。上述事实均发生在本院于2018年2月6日查封房屋之前。因开发商的原因，中达.明淯新城的所有房产证至今未办理，此为客观事实，因此，涉案房产未过户非赵红宾、谢明红自身原因所致。综上所述，赵红宾、谢明红以合法方式获得涉案房屋，已为涉案房屋的实际权利人，其权利真实、合法、有效，足以排除执行，其执行异议诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，应予支持。关于赵红宾、谢明红请求解除对涉案房屋的查封的诉求，由于该诉求不属于执行异议之诉的解决范围，因此，本案不予处理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。依照该规定，本院对本案判决如下：一、南阳市卧龙区汉画街北侧“中达明淯新城”B区3号楼1单元21层2101室房屋为原告赵红宾、谢明红所有，不得执行；二、驳回原告赵红宾、谢明红的其它诉讼请求。案件受理费7450元，由被告中信银行股份有限公司南阳分行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本判决生效之日，本院（2020）豫1303执异11号执行裁定自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  刘 路人民陪审员  邱新立二〇二〇年九月十八日法官助理张芳芳书记员王**