广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4472号原告：邓琅辉，男，1982年12月1日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。被告：李永娥，女，1981年2月2日出生，汉族，身份证登记住址湖南省永兴县。被告：陈宇豪，男，1983年6月18日出生，汉族，户籍住址广东省湛江市坡头区。被告：欧才文，男，1978年8月12日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市。被告：李永丰，男，现下落不明。原告邓琅辉诉被告李永娥、陈宇豪、欧才文、李永丰物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓琅辉及其委托诉讼代理人梁兴强、被告李永娥到庭参加诉讼，被告陈宇豪、欧才文、李永丰经本院合法传唤均未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告腾空搬出原告名下位于广州市越秀区中山二路xx号xx房；2、判令四被告向原告支付自2019年4月5日起至实际搬出上述房屋之日止的占有使用费（按每月10300元计算）。事实和理由：广州市越秀区中山二路xx号xx房，原系被告李永娥所有。2019年，因李永娥与案外人的债务纠纷，上述房屋经广州市越秀区人民法院查封并依法评估拍卖，原告通过司法拍卖网络平台以3048264元的成交价竞拍购得。2019年4月4日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执恢250号执行裁定书，裁定涉讼房屋归原告所有。之后，原告通过多种方式要求被告向其移交涉讼房屋，但未果。据了解，涉讼房屋实际由被告陈宇豪占有并出租收益，原告曾将司法拍卖的情况告知涉讼房屋的实际租赁人张亚楠，并要求张亚楠与原告建立租赁关系，并将租金交原告，张亚楠表示理解并同意，但被告陈宇豪不同意，并于2019年8月16日强行给涉讼房屋上锁，后原告报警，公安机关要求原告通过法律途径向法院起诉解决这一问题。四被告拒不交出涉讼房屋并出租收益，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告李永娥辩称：我方是涉讼房屋的原产权人，我方没有在涉讼房屋居住，也一直不知道原告没有收楼。涉讼房屋有抵押权，抵押给平安银行，因为我方有多处债务，所以不清楚涉讼房屋到底是因平安银行还是因民生银行的债务被拍卖。因由于我与我哥哥李永丰之间也有债务，李永丰与其妻子李检芳共同在广州市农商银行帮我贷了一笔100万元的贷款，所以我方将房屋于2015年交给李永丰使用，有签订相应合同，但已经找不到了。之后其如何处理我方不清楚。现涉讼房屋由谁居住使用我也不清楚。我方不同意支付占用费，从2015年开始就有很多债务人过来闹，涉讼房屋应该无法出租出去的，我方在收到本案诉讼材料后有去涉讼房屋现场查看，发现欧才文在内居住，我之前也不认识欧才文。我方与李永丰沟通过李永丰了解欧才文是其债务人。被告陈宇豪、欧才文、李永丰均无答辩。经审理查明：广州市越秀区中山二路xx号xx房（建筑面积103.7362平方米，使用性质为居住用房，规划用途为住宅），原是登记在被告李永娥名下的房产。据广州市房地产档案馆于2020年8月28日出具的《不动产登记查册表》记载，该房屋查封登记情况：2016年3月29日，本院以（2016）粤0104执2246号协助执行通知书及执行裁定书各一份查封该房产，查封时效为2016年3月29日到2019年3月28日；2016年6月1日，本院以（2016）粤0104执4012号协助执行通知书及执行裁定书各一份轮候查封该房产；2016年6月13日，本院以（2016）粤0104民初6484-1号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产；2016年8月9日，广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初12549号协助执行通知书及执行裁定书各一份轮候查封该房产；2017年6月8日，本院以（2017）粤0104执2965号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产；2018年1月2日，广州市花都区人民法院以（2017）粤0114执6318号之一协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产；2018年5月3日，湖南省常宁市人民法院以（2017）湘0482号执630号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产；2019年2月25日，本院以（2018）粤0104执恢154号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封该房产。抵押登记情况：该房于2010年1月21日登记抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行，于2012年1月31日涂销；于2012年8月10日登记抵押，抵押权人为华夏银行股份有限公司广州珠江支行，于2014年3月11日涂销；于2014年3月12日登记抵押，抵押权人为平安银行股份有限公司广州中山一路支行（以下简称平安银行广州中山一路支行），于2019年7月10日涂销。2016年6月29日，中国广州仲裁委员会就中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）与李永娥关于金融借款合同纠纷一案作出（2016）穗仲案字第2490号裁决，其中裁决为：一、李永娥向民生银行广州分行偿还借款本金120万元及利息、逾期利息和复利；……三、李永娥补偿民生银行广州分行财产保全费5000元；四、仲裁费27761元，由李永娥承担。在该案仲裁过程中，本院依法以（2016）粤0104执2246号执行裁定书诉讼保全查封了李永娥名下位于广州市越秀区中山二路xx号xx房的房产。因李永娥拒不履行上述生效的（2016）穗仲案字第2490号裁决确定的义务，民生银行广州分行于2016年8月30日向本院申请强制执行获受理〔案号为（2016）粤0104执7640号〕，本院依法于2018年12月23日在淘宝网上拍卖、变卖李永娥名下位于广州市越秀区中山二路xx号xx房的房屋产权。2019年2月16日，原告以3048264元的最高价竞得上述房产。2019年4月4日，本院作出（2018）粤0104执恢250号执行裁定书，裁定上述房产及相应的其他权利归原告所有，原告可持裁定书办理相关产权过户登记手续等。2019年7月11日，广州市越秀区中山二路xx号xx房（建筑面积103.7362平方米、用途为住宅）登记至原告名下。2016年9月28日，本院就平安银行广州中山一路支行与李永娥、孟建雄关于金融借款合同纠纷一案作出（2016）粤0104民初6484号民事判决，判决：一、在判决发生法律效力之日起10日内，李永娥、孟建雄向平安银行广州中山一路支行偿还贷款本金2000000元及利息、复利、罚息；二、李永娥、孟建雄不履行上述第一项判决时，则依法处分李永娥、孟建雄提供抵押的广州市越秀区中山二路xx号xx房房产，平安银行广州中山一路支行有权从所得价款中优先受偿；三、驳回平安银行广州中山一路支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24074元，由平安银行广州中山一路支行负担1146元，由李永娥、孟建雄负担22928元。财产保全费5000元由李永娥、孟建雄负担。该判决于2017年1月10日发生法律效力，平安银行广州中山一路支行遂于2017年4月1日向本院申请强制执行获受理〔案号为（2017）粤0104执2965号〕，随即本院向李永娥、孟建雄发出执行通知书及报告财产令等法律文书，责令其立即履行该判决书确定义务，其仍未履行。在执行程序中，本院查悉本院（2016）粤0104执7640号案件正在处分被告李永娥名下广州市越秀区中山二路xx号xx房财产权，为此，平安银行广州中山一路支行同意参与该案执行案款分配。根据原告的申请，本院前往广州市公安局越秀区分局农林派出所调取涉讼各相关人员向公安机关提交的书面材料，广州市公安局越秀区分局农林派出所向本院出具了以下材料的复印件：1、被告李永娥（甲方、出租人）与李永丰、陈宇豪（均为乙方、承租人）于2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》（其中载明：甲方同意将其名下拥有物业广州市中山二路xx号xx的房屋出租给乙方使用，该物业建筑面积为103.74平方米；租赁期自2016年1月5日至2026年1月4日止，月租金5500元，按以下现金形式缴付租金给甲方：1、租凭期间租金总额用于抵扣甲方欠乙方欠款总额80万元，租期满后视为结清欠款，债务履行完毕；甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日日期为2016年1月5日等）；2、被告李永丰（甲方、出租人）与欧才文（乙方、承租人）签订的《房屋租赁合同》（该合同未载明签署日期，载明：甲方同意将其合法拥有坐落在广州中山二路xx号xx的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年12月1日至2021年12月1日；甲乙双方约定上述物业月租金为6300元，租金由乙方在每年的第5日前以现金形式缴付给甲方；租赁保证金相当于6个月租金，即37800元整等）；3、原告（甲方、出租人）与案外人张亚楠（乙方、承租人）于2019年8月8日签订的《xx房租赁合同》（该合同共四页，每页底部均载明“此复印件由我本人提供，与原件相符，原件由我本人保管。张亚楠，2019.8.15”。合同载明：房屋坐落于广州市越秀区中山二路xx号xx房，租赁期限为3年，自2019年8月15日至2022年8月14日止；租金按月结算，每月8000元，由乙方在每月的第15日前转账至上述甲方指定的收款账户；押金16000元；甲方应于2019年8月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方经房屋交验，在本合同签字盖章后视为交付完成；第十二条、双方约定其他事项：1.甲方交付房屋为拍卖取得，按现状交付，2、原屋主李永娥将该房屋出租〈合同已于2018.9.16到期〉予夏贻华〈于2018.9.15由甘骥芳，夏贻华妻〉转租给乙方使用至今，乙方清楚知悉并接受房屋现状和一切已知及未知的瑕疵，包括但不限于水电费等欠费、屋内家私及家电设施的权属、原出租及转租合同涉及的租金纠纷等，由乙方与上述人员自行解决，与甲方无关）及《房屋租赁登记备案证明》（载明“此复印件由我本人提供，与原件相符，原件由我本人保管。邓琅辉，2019.8.15”）。庭审中，原告称：我方拿到房产证后就到涉讼房屋找人，结果房屋内是其他租客，其他租客告知我方是张亚楠出租给他们使用的，作为日租房使用。因为涉讼房屋离中山一院较近，后来通过租客给的联系方式找到张亚楠，张亚楠说其也是跟甘骥芳签的合同，当时租金是10300元，张亚楠问我能否与其续租，我同意并签订了农林派出所出具的2019年8月15日的租赁合同，该合同已向出租屋管理中心备案，签订合同后张亚楠向我方支付了押金16000元及当月租金8000元，8月19日张亚楠报警说锁被换，具体发生经过我方不清楚，后我方于2019年9月3日将押金16000元及当月租金8000元足额退还给张亚楠。张亚楠因无钥匙无法进入涉讼房屋，也无法取回其物品，至今物品还在涉讼房屋。我方先后于2019年11月14日、12月5日报警，均是欧才文在涉讼房屋内使用。被告李永娥称：我与被告李永丰是兄妹关系，我方仅与其存在债权债务关系，不认识陈宇豪、欧才文，也与其没有债权债务关系；农林派出所出具的李永娥与李永丰、陈宇豪于2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》，确认该合同是我签的，我方与李永丰只签订过该一份合同。我方近期了解涉讼房屋是由欧才文在内使用。诉讼中，被告李永娥于2020年7月22日向本院申请将涉讼房屋的钥匙交付给原告。同月29日，原告到本院签收钥匙2条及门禁器1个。本院于2020年9月2日组织原告及被告李永娥到涉讼房屋进行现场勘察，原告持有被告交付的两把钥匙，但无法打开涉讼房屋的入户大门。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，因抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动的，租赁合同对经执行拍卖的房屋受让人不具有约束力。本案中，涉讼房屋早已于2014年3月12日被抵押给平安银行广州中山一路支行，后该行向本院提起诉讼，本院于2016年9月28日作出（2016）粤0104民初6484号民事判决，平安银行广州中山一路支行可就涉讼房产行使其抵押权。民生银行广州分行亦因与被告李永娥金融借款纠纷提起仲裁，在仲裁过程中，涉讼房屋产权于2016年3月29日被本院诉讼保全查封，2016年6月29日，中国广州仲裁委员会作出（2016）穗仲案字第2490号裁决。民生银行广州分行、平安银行广州中山一路支行先后分别就上述生效的仲裁裁决及6484号民事判决向本院申请强制执行，本院依法将涉讼房产予以拍卖、变卖，由原告竞得。本院于2019年4月4日作出（2018）粤0104执恢250号执行裁定书，裁定上述房屋归原告所有。上述裁定书于2019年4月5日送达原告。根据物权法第二十八条之规定，涉讼房屋的物权自此由原告取得，原告可行使其对涉讼房屋的权利。而被告李永娥与李永丰、陈宇豪的租赁是在涉讼房产设立抵押权之后才发生的。根据上述法律规定，该租赁对经执行拍卖受让涉讼房屋的原告不具有约束力。原告作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求各被告交还占用的涉讼房屋并计付使用费，合法合理，本院予以支持。至于使用费的标准，原告要求按案外人签署租赁合同约定的租金标准即每月10300元计付，理据不足，本院不予支持，本院酌情确定按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计算。鉴于房管部门尚未公布2020年及之后的租金参考价，本案以2019年的租金参考价为准来处理，即按42元/平方米/月计，合计为每月4357元。鉴于被告李永娥将涉讼房屋出租给被告李永丰、陈宇豪以折抵其欠款，被告李永丰又将涉讼房屋出租给欧才文承租使用，故本案责任应被告四被告共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李永娥、陈宇豪、李永丰、欧才文及屋内居住人员将广州市越秀区中山二路xx号xx房腾空交还原告邓琅辉。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李永娥、陈宇豪、李永丰、欧才文向原告邓琅辉支付从2019年4月5日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（按4357元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告李永娥、陈宇豪、李永丰、欧才文按上述标准逐月向原告邓琅辉支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。三、驳回原告邓琅辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1345元，由被告李永娥、陈宇豪、李永丰、欧才文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  卢金玲人民陪审员  胡翠琼二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈佳璇