四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2475号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，总经理。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：杭州博虹商务信息咨询有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦南街道九州街**。 法定代表人：朱明，职务不详。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告杭州博虹商务信息咨询有限公司（简称博虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹到庭参加诉讼，被告博虹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的有关国际金融中心一号办公楼36楼单元2的《租赁合同》已于2019年3月26日解除；2、判令被告向原告支付因租赁国际金融中心一号办公楼37楼单元1及10欠付原告的费用448000.96元（其中租金374039.84元、管理费73789.98元、电费171.14元）以及截止付清前述款项之日止的逾期付款违约金（以欠付款项为基数，按每日0.03％的标准暂计至2019年12月31日为47339.69元）；3、判令被告向原告支付场地占用费86123.46元；4、判令被告向原告支付被告已使用的装修期费用190896.52元；5、判令被告向原告支付租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费362085.64元；6、判令被告向原告支付律师费23000元、公证费5400元；7、判令原告不予以返还被告缴付的保证金486266.76元；8、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原告与被告签署了有关国际金融中心一号办公楼37楼单元1及10的《租赁合同》，合同约定，被告承租原告合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼37楼单元及10（即《房产计算成果报告》中所述的37楼单元1、10及11，以下简称“租赁场地”），租赁面积662.85平方米，租赁期限自租赁合同约定的起租日起，为期36个月，即由2017年4月20日至2020年4月19日。《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。《租赁合同》第二章第一条第1.1款约定：被告须于每月的首个工作天或之前，向原告及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。由于被告拖欠租金等费用，原告曾向法院提起诉讼向被告追讨截止2018年11月30日前的租金、管理费及2018年10月31日前的电费，但由于被告持续拖欠2018年11月1日后的租金、管理费等，已属再次违约，原告依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定行使合同解除权，于2019年3月22日以公证邮寄送达的方式向被告在《租赁合同》约定的通讯地址寄送了《关于解除〈租赁合同龙锦公司与博虹公司有关国际金融中心一号办公楼37楼单元1及10〉及收回租赁场地的通知》，依据《租赁合同》第十一章第九条的约定书面通知在向被告的法定地址或租赁合同中所述的通信地址寄出三个工作天后将视为已送达收件人，即《租赁合同》自2019年3月26日起解除。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》合法有效，签约双方应当严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。因被告持续违约导致租赁合同解除，被告除应立即向原告支付欠付的2018年12月1日至2019年3月26日的租金374039.84元、管理费73789.98元、2018年11月1日至2019年2月29日电费171.14元（267.84元扣减96.7元）及依《租赁合同》第二章第三条约定从逾期当月的首个工作天起按被告欠款款项0.03％日息计算违约金予原告、直至付清所有欠付款项日为止外，被告还应当依约将租赁物业恢复至交付时的状态交还原告、承担日租金3倍的场地占用费86123.46元（自合同解除之次日2019年3月27日至原告实际收回租赁场地之日2019年4月4日），已使用的装修期的费用190896.52元（2017年4月20日至2017年5月19日、2018年4月20日至2018年5月19日）、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费362085.64元（酌情按3个月空置期计算）、律师费23000元、公证费5400元，此外被告已经支付的相当于4个月的租金及物业管理费的保证金486266.76元依约作为违约金归原告所有不予返还。为维护原告的合法权益、故提起本案诉讼。 被告博虹公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。原告龙锦公司（甲方）与被告博虹公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区××路的成都国际金融中心二号办公楼37楼单元1及10（即《房产计算成果报告》中所述的37楼单元1、10及11）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为662.85平方米；租赁场地的具体位置见本合同附件一《平面图》中粉红色所示部分；租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，即定由2017年4月20日至2020年4月19日；甲方同意起租日定于2017年4月20日，交付日暂定为起租日，实际交付日以交楼通知书中所述之日期为准。租金由2017年4月20日至2019年4月30日，每月租金为97438.95元；由2019年5月1日至2020年4月19日，每月租金为103006.89元；装修期共三个月，定为自起租日起第1个月（由2017年4月20日至2017年5月19日）、第13个月（由2018年4月20日至2018年5月19日）、第25个月（由2019年4月20日至2019年5月19日）；在装修期期间，乙方无需向甲方支付本合同第一章第六条所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同第一章第八条所述有关租赁场地之全额管理费及其它杂费；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为四个月租金及管理费之总和，为486266.76元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催讨租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据前述条款，在收取乙方四个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费；其他杂费，手续费等；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“临安市锦南街道九州街599号”、通讯地址为“杭州市上城区龙舌路46号大名空间商务大厦2楼”。 原告于2017年4月20日将案涉租赁场地交付被告博虹公司使用。2018年4月23日起，案涉租赁场地管理费由每月每平方米28元上调至29元。 原告提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了被告的用电量、单价及电费金额，被告案涉租赁场地用电产生电费为2018年11月265.56元、2018年12月0.74元、2019年1月0.88元、2019年2月0.67元。 2018年12月10日，原告委托律师事务所向被告出具《律师函》。2018年12月17日，原告代理人向被告通讯地址邮寄发出《律师函》，要求被告于收到《律师函》五个工作日内付清欠付租赁物业租金、管理费、电费、违约金，该邮件于2018年12月19日寄到被签收。2019年3月20日，原告委托律师事务所向被告出具《关于解除〈租赁合同>及收回租赁场地的律师函》。2019年3月22日，原告代理人向被告通讯地址邮寄发出上述律师函，表示因被告欠缴租赁物业租金、管理费、电费经多次催收仍未支付，决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求被告自通知发出之日起7日内将租赁物业依照《租赁合同》约定的交还时的状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。否则，原告将自行聘请公证处人员直接进入租赁场地并依据《租赁合同》约定扣留并代为出售被告留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿被告的欠款，出售所得未能补足欠款和弥补原告损失，原告还有权追偿。原告对上述邮寄行为和过程进行了证据保全公证。该邮寄因收件人不在指定地址于2019年3月27日被退回。2019年4月4日，原告对被告所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。原告为办理公证支付公证费5400元。 原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计23000元。 以上事实有原告的陈述及以下证据在案为证：《租赁合同》、《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》、管理费上涨的通知、送达记录、2个月按上涨标准缴费的凭证、电表照片、供水供电收费标准、用电量统计表、邮寄详单，查询单、原告已交费记录、催款律师函、邮寄详情单及查询记录、（2019）川国公证字第50978号《公证书》及送达记录、增值税专用发票及付款凭证、（2019）川成高证经字第4374号《公证书》、增值税专用发票及付款凭证、《委托代理合同》、律师费发票及付款凭证。 本院认为，原告作为成都市锦江区××路成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心二号办公楼37楼单元1及10租给被告博虹公司，双方签订了《租赁合同》。《租赁合同》的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 关于合同的解除。按照合同约定，被告须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，被告在履行租赁合同过程中，未按约支付租金等费用，龙锦公司催收未果后，于2019年3月22日以快递方式向被告发出解除租赁合同的通知，该邮件因收件人不在指定地址被退回。按照租赁合同约定，邮件寄出3个工作天后，将被视为已送达被告，故本院确认解除合同通知于2019年3月26日送达被告。按照租赁合同约定，若被告拖欠龙锦公司款项超过7天，龙锦公司有权解除合同，收回租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故对龙锦公司主张的确认龙锦公司与博虹公司签订的《租赁合同》已于2019年3月26日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于欠付租金、管理费、电费及违约金。被告承租原告租赁场地后，应当按约支付租金等相应费用。龙锦公司于2019年4月4日经公证清点了案涉办公楼内的物品，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由被告承担。根据《租赁合同》的约定，原告主张案涉租赁场地的实测面积为662.85平方米，每月租金为97438.95元，管理费为19222.65元（662.85平方米×29元/平方米）。故原告诉被告欠付2018年12月1日起至合同解除之日即2019年3月26日的租金374039.84元（97438.95元×3个月+97438.95元/31天×26天）、管理费为73789.98元（19222.65×3个月+19222.65元/31天×26天），本院予以支持。原告诉被告使用案涉租赁场地2018年11月至2019年2月用电产生电费171.14元，本院予以支持。上述欠费共计448000.96元。租赁合同中有关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”之约定系被告应对原告承担的义务，被告在使用租赁场地期间，存在未全面履行给付租金、管理费、电费的义务的情况，故原告要求被告按每日0.03%标准支付欠付费用违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述欠付费用违约金自本案立案之日起,即2020年3月18日计至实际付清之日止。 关于场地占用费。自租赁合同解除次日即2019年3月27日至龙锦公司收回租赁场地之日2019年4月4日的场地占用费，龙锦公司主张按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求被告支付场地使用费的同时，还对被告逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、被告应付欠费等因素，按月租金1.5倍根据实际使用天数计算租赁场地占用费，即场地占用费为43061.73元（97438.95元/31天×5天×1.5+97438.95元/30天×4天×1.5）。 关于保证金及装修期损失和空置期损失。被告已按合同约定向原告支付了案涉租赁场地保证金486266.76元。根据《租赁合同》的约定，若因被告违约导致原告提前收回租赁场地，原告有权没收被告支付的保证金。该保证金约定及原告主张的免租期租金、空置期损失均系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院已支持了原告逾期欠款违约金、场地占用费，但因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案办公楼后，需要对租赁物重新出租。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度、承租人已实际享受的装修免租期以及涉案租赁合同的实际履行情况，酌情确认将被告交纳的保证金中的194877.9元（97438.95元/月×2月）元即两个月租金作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失，保证金余额291388.86元用以抵扣其余应由被告支付的租金等费用。原告主张空置期和免租期其余部分损失，本院不予支持。 关于公证费及律师代理费。根据租赁合同中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的公证费5400元、律师代理费23000元，系合同中约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付公证费5400元、律师代理费23000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告杭州博虹商务信息咨询有限公司签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除； 二、被告杭州博虹商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金374039.84元、管理费73789.98元、电费171.14元，共计448000.96元，该款项以原告龙锦综合开发（成都）有限公司应当退还的保证金余额291388.86元抵扣后，被告杭州博虹商务信息咨询有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付156612.1元； 三、被告杭州博虹商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以448000.96元为基数，按每日0.03%标准支付自2020年3月18日起至实际付清之日止）； 四、被告杭州博虹商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费43061.73元； 五、被告杭州博虹商务信息咨询有限公司应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付免租期、空置期损失194877.9元，该款项在被告杭州博虹商务信息咨询有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金486266.76中扣减)； 六、被告杭州博虹商务信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师费23000元、公证费5400元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19642元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担4642元，被告杭州博虹商务信息咨询有限公司承担15000元。公告费300元及后续送达文书产生的公告费由被告杭州博虹商务信息咨询有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  陈言明 人民陪审员  卢 一 二〇二〇年九月一日 书 记 员  邹聪颖