四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1444号 原告：文登俊，男，1963年5月5日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：杨佑成，系四川居阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨诗伟，系射洪市城北法律服务所法律工作者。 被告：涂道银，男,1971年11月9日出生,汉族,四川省射洪县居民。 被告：曹立君，女，1972年3月10日出生，汉族，四川省射洪县居民。 被告：邓辉，男,1970年11月25日出生,汉族,四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：文映良，系射洪市东岳法律服务所法律工作者。 第三人：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，住所地射洪县太和镇太和大道北段虹桥综合楼，统一社会信用代码91510922738346374H。 法定代表人：杨正仁，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：蔡天星。 委托诉讼代理人：郑攀，系四川今辰律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司射洪支行，住所地射洪县太和镇新阳街**，统一社会信用代码91510922621042019C。 法定代表人：伍自伟，系该行行长。 特别授权委托诉讼代理人：成晓燕。 原告文登俊与被告涂道银、曹立君、邓辉，第三人四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（以下简称虹桥公司）、中国工商银行股份有限公司射洪支行（以下简称工商银行射洪支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日作出（2019）川0922民初2318号民事判决，后涂道银、曹立君不服，向四川省遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2020年6月3日作出（2020）川09民终319号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年6月15日重审立案后，于2020年7月28日、同年9月9日、同年9月23日公开开庭进行了审理。原告文登俊及其特别授权委托诉讼代理人杨佑成、其委托诉讼代理人杨诗伟，被告涂道银、曹立君，被告邓辉及其特别授权委托诉讼代理人文映良，第三人虹桥公司的特别授权委托诉讼代理人蔡天星、其委托诉讼代理人郑攀，第三人工商银行射洪支行的特别授权委托诉讼代理人成晓燕到庭参加诉讼。第三人虹桥公司的法定代表人杨正仁、第三人工商银行射洪支行的法定代表人伍自伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文登俊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令射洪太和镇城北塞纳国际小区9栋14楼3号住房归原告所有，且网签于原告头上，并判令被告赔偿原告经济损失叁万陆仟元；2.请求确认原告与被告签订的买卖合同有效；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月29日，被告涂道银、邓辉与原告订立合同，把塞纳国际小区9栋14楼3号住房卖与了原告，原告依约分两次支付了买房款合计贰拾壹万元（小写：210000.00元整）。按买房合同约定，2017年3月，二被告应把该住房网签于原告头上。但长达3年时间多次协商未果，时至今日，二被告仍然找各种借口，未把该房网签给原告，导致原告交了买房款至今未拿到网签合同，也没有拿到房子，原告现仍然租房居住，给原告造成经济损失和精神伤害。据被告所说该房系其承包修建塞纳国际工程款折抵而得。按法律规定，依法成立的合同受法律保护；违约行为给他人造成损失的，应赔偿他人损失。原告认为，二被告既然把房卖给原告，理应依约履行合同，将该房屋网签更名并交给原告，可被告目无法纪，至今不履行约定义务，给原告造成经济损失和精神伤害，其行为依法应受到法律追究。 被告涂道银辩称，我确实与文登俊签订了房屋买卖合同，但是从订立合同至今我都没有收到一分钱的房款，希望法庭解除我和文登俊签订的合同，请求依法判决。 被告曹立君辩称，我并不认识文登俊，文登俊既然与涂道银签了合同，购房款就应该给涂道银。 被告邓辉辩称，答辩人收到了文登俊20万元购房款是事实，涂道银是在答辩人处分包的活，因为塞纳国际后来答辩人没有做了，确实现在抵房以后还差涂道银的工钱，在执行案件中还差20多万元，现在我方愿意退文登俊购房款。 第三人虹桥公司辩称，1.我方认可的购房主体是涂道银，我公司与涂道银签订了买卖合同，与邓辉、文登俊无关；2.由于涂道银办理按揭过程中没有按期足额的将银行贷款按时归还，导致虹桥公司保证金被扣款，根据虹桥公司与涂道银签订的补充协议约定，我方有权解除。 第三人工商银行射洪支行辩称，工商银行射洪支行是与涂道银夫妇签订的借款合同，也是经过虹桥公司签订的网签合同，在登记中心进行了抵押登记，这是符合规定的，中途涂道银没有按时还款，银行进行了催收，与开发企业也签订了担保协议，因为还没有办理房产证，开发企业的保证责任仍然存在，目前因为涂道银没有还款所以我行进行了起诉，涂道银目前已经将本息还清了，作为我行来说对方义务已经履行完毕，下一步就应该解除抵押登记。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人罗会俊借用第三人虹桥公司资质承建“塞纳国际”商住楼三期1、8、9＃楼工程，被告邓辉借用案外人守信劳务公司资质分包“塞纳国际”项目1、8、9＃楼工程，后将该工程主体模板及所有与模板相关的工程作业分包给被告涂道银，但未向涂道银完全支付该工程工程款。罗会俊用位于射洪县××道××段××期××栋××层××的房屋抵偿下欠邓辉的工程款，经邓辉与涂道银商议，双方约定邓辉借用涂道银的名义，将罗会俊抵偿给邓辉的案涉房屋网签至涂道银名下。2016年1月27日，“塞纳国际”项目出具了《塞纳国际客户置业预算表》，载明“客户姓名：涂道银……付款方式：按揭付30%，贷：23万，优惠后单价：4000，优惠后总价：333280……置业顾问：刘娟”，罗会俊在该预算表上签字确认。同日，涂道银与虹桥公司签订了《商品房买卖合同》并办理了签约备案登记。同日，涂道银与工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定“……贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款，金额为人民币230000.00元（大写：贰拾叁万元整）……本合同项下贷款用于购买坐落于塞纳国际9-14-3，建筑面积83.32平方米的房屋……借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息……还款账户：户名：涂道银，账号：6222××××9930，开户行：工行……”。2016年2月3日，涂道银与工商银行射洪支行签订《个人借款凭证》约定“……贷款发放日2016年2月3日……贷款到期日2021年2月3日……”2016年2月5日，涂道银与工商银行射洪支行办理了预购商品房抵押权预告登记。 2016年1月11日，邓辉向涂道银用于偿还案涉房屋按揭贷款的6222××××9930账户转款50000元，2016年2月1日、2016年3月2日、2016年3月5日、2016年5月1日、2016年9月10日、2016年10月5日、2017年11月4日、2017年12月3日、2018年2月16日、2018年6月2日、2018年10月6日、2018年10月23日、2018年12月9日分别向上述账户转款50000元、5000元、5000元、5000元、1500元、5000元、4500元、4500元、4000元、4500元、3000元、100元、4000元。2016年10月4日、2017年7月1日，邓辉分别向涂道银6222××××5117的工商银行账户转款5000元、45000元。 2016年3月29日，文登俊与邓辉签订《购房协议》，该合同约定“……甲方（即邓辉）将塞纳国际9栋14楼3号房出售给乙方（即文登俊），单价3400元/㎡，合计283288元。甲方于2017年3月底前完成抵押解除并将房屋网签给乙方，由此产生的费用由甲方负责，乙方提供购房所需的证件。本合同签订后，乙方一次性付给甲方房款贰拾万元，余款在网签后一次性结清”，邓辉作为甲方，文登俊作为乙方在该合同上签字确认。同日，文登俊与涂道银、曹立君签订《购房合同》，该合同约定“……1、甲方自愿将射洪县太和镇城北塞纳国际9幢14楼3号房卖给乙方，房屋建筑面积83.32平方米（套内面积71.06平方米），单价叁仟肆佰元（小写3400.00元）每平方米，交易金额合计贰拾捌万叁仟贰佰捌拾捌元整（小写283288元）。2、2017年3月31日前，甲方必须将该房屋网签合同更名为乙方名字，网签合同更名所需费用全部由甲方向相关单位付清，乙方只提供购房相关证件给甲方，更名费用乙方概不负责。3、签订此合同时，乙方预付购房款贰拾万元（200000.00元）给甲方，余款在乙方拿到更名的正式网签合同后一次性向甲方付清……”涂道银、曹立君作为甲方，文登俊作为乙方，邓辉作为担保人在该合同上签字确认。 2016年4月7日，文登俊在四川省农村信用社取款200000元，结息145.44元，并立即将200145.44元的本息存入邓辉在四川省农村信用社的账户中，邓辉向文登俊出具收条载明“今收到文登俊购房款贰拾万零叁仟贰佰捌拾捌元正（￥283288.00元）（庭审中双方确认实际收到200145.44元，零头3142.56元不再收取，故出具收条金额为“贰拾万零叁仟贰佰捌拾捌元正”，但收条在以阿拉伯数字表示时存在笔误，误写为“283288.00”，实际应为￥203288.00）”。2018年9月4日，文登俊再次向邓辉支付购房款10000.00元，邓辉向其出具了收条确认。文登俊支付购房款后，涂道银、曹立君、邓辉一直未协助其办理网签合同事宜。2019年5月16日，文登俊、涂道银、邓辉等人在某茶楼座谈，涂道银称“……房子是辉哥的，我当到背到都是这样说的……”。2019年10月9日，原告文登俊诉至本院，要求判准前述之请求。 庭审中，原告变更并增加诉讼请求为：1.要求确认原告与文登俊、涂道银分别签订的合同有效；2.请求判令由邓辉、涂道银履行交付房屋义务，过户费用依法承担；3.要求支付虹桥公司代扣的房屋按揭贷款39131.24元。 另查明，案涉房屋在第三人工商银行射洪支行处的贷款本息已于2020年7月22日全部结清，其中涂道银支付部分，不足部分系工商银行射洪支行从虹桥公司保证金中扣划。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于虹桥公司与涂道银、曹立君签订的《商品房买卖合同》以及涂道银、曹立君、虹桥公司、工商银行射洪支行签订的《个人购房借款/担保合同》是否有效等相关问题。首先，对于工商银行射洪支行，签订该合同系其真实意思表示，亦依约履行了己方的合同义务，作为善意相对人，该行有权向合同相对人主张权利，即要求涂道银支付按揭贷款、依约扣划虹桥公司保证金等；其次，对于虹桥公司，虽然其真实意思表示是以房抵债而不是房屋买卖，其抵债的对象亦系合同的实际相对人邓辉而非名义上的相对人涂道银、曹立君，签订房屋买卖合同的行为是协助邓辉取得该按揭贷款并用于工程的下一步建设，但该行为并不导致合同无效，故其在依约履行合同相关义务后，就其承担的担保责任部分，即被扣划的保证金，有权向合同实际相对人邓辉追偿。本案审理中，原告自愿垫付该款并表示保留追偿权利既不违反法律规定，亦有利于纠纷的解决，本院予以确认。再次，对于涂道银、曹立君，其签订合同的真实意思表示并非要购买案涉房屋，而是替邓辉挂名，以通过房屋买卖的方式协助邓辉取得按揭贷款用于工程下一步建设，故涂道银、曹立君不能通过该合同取得相关权利，其已承担的合同义务即已偿还的按揭贷款，虽不能对抗善意相对人，但可以向邓辉追偿，可另案主张。综上，虹桥公司与涂道银、曹立君签订的《商品房买卖合同》以及涂道银、曹立君、虹桥公司、工商银行射洪支行签订的《个人购房借款/担保合同》中虽然存在部分合同相对人意思表示不真实等情形，但未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同有效。 关于文登俊与邓辉签订的《购房协议》以及文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》是否有效等相关问题。首先，文登俊与邓辉签订的《购房协议》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效，且文登俊已按合同履行了金钱给付义务（已付房款210000元）；其次，文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》亦系双方真实意思表示，涂道银、曹立君作为案涉房屋名义上的权利人、邓辉作为实际权利人和担保人在合同上均签名确认，故该合同亦合法有效，涂道银、曹立君在签订合同时就已明知实际权利人为邓辉，故其关于自己未收到房款，拒绝履行合同义务的辩解理由不能成立，在文登俊向邓辉履行了给付房款的义务后，涂道银、曹立君仍应协助邓辉向文登俊履行房屋交付义务；第三，《购房合同》、《购房协议》中约定的房屋交付方式为“将房屋网签合同更名、将房屋网签给乙方”该约定因违反相关法律法规无法实现，原告文登俊要求邓辉、涂道银、曹立君变更履行合同义务的方式，即协助办理过户登记的请求符合法律规定，本院予以支持。但完成过户登记后，文登俊应当及时依约“一次性结清”剩余房款；第四，案涉房屋在本案中实际产生了两次房屋买卖，第一次是虹桥公司与涂道银、曹立君（实际权利人为邓辉）之间发生的交易行为，第二次是邓辉、涂道银、曹立君与文登俊之间发生的交易行为。现第一次交易行为除过户登记和缴纳相关税费外，其他合同义务均已经履行完毕，原告文登俊亦依约履行了第二次交易行为中的房款给付义务，故原告的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持，但根据庭审查明的事实，案涉房屋所在的“塞纳国际”二期项目尚不具备办理过户登记条件，故邓辉、涂道银、曹立君应当在条件成就之日起合理期间内履行合同义务。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第四条，判决如下： 一、确认原告文登俊与被告邓辉签订的《购房协议》、原告文登俊与被告涂道银、曹立君(被告邓辉为担保人)签订的《购房合同》有效； 二、限被告邓辉、涂道银、曹立君于房屋过户条件成就之日起三个月之内协助原告文登俊办理位于射洪县××镇××小区××栋××楼××号房屋的过户登记手续，并依法承担相应的房屋过户费用； 三、限原告文登俊于本判决生效之日起十五日内向被告四川省射洪虹桥房地产集团有限公司支付代扣的房屋按揭贷款39131.24元； 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费6040元，由被告邓辉负担3020元，涂道银、曹立君负担3020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  曾钊清 人民陪审员  任道红 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  赵 娟