四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初324号 原告：胡方鑫，男，汉族，1956年4月26日生，住四川省泸县。 原告：胡巧玲，女，汉族，1976年11月15日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：胡方鑫，系胡巧玲之父，男，汉族，1956年4月26日生，住四川省泸县。 被告：刘颖，女，汉族，1989年3月15日生，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：赵乃群，女，汉族，1963年2月28日生，住四川省泸县。 二被告委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师。 原告胡方鑫、胡巧玲与被告刘颖、蔡正友、赵乃群排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告胡方鑫（即原告胡巧玲的委托诉讼代理人），被告刘颖、蔡正友、赵乃群的共同委托诉讼代理人朱祥洪到庭参加诉讼。被告蔡正友因病死亡后，本院依法通知其继承人参加诉讼，并进行了复庭审理。原告向本院提交申请，书面放弃对蔡正友子女的起诉，对此本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告胡方鑫、胡巧玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止侵占、连带修复并返还原告所有的位于泸县太伏农贸市场周边第四号楼底层0103号（房产证号03××78号）门市；2、判令被告刘颖赔偿原告胡方鑫从2002年8月5日至2005年7月26日期间的房租损失14000元；3、判令三被告连带赔偿原告胡巧玲从2005年7月27日至返还房屋之日止的房租损失144000元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告胡方鑫于2000年1月取得泸县太伏农贸市场周边的集资联建房屋项目的组织资格，原告胡巧玲系获得政府批准的集资联建户。2002年1月11日，胡巧玲与胡方鑫签订《集资建房合同》并参与集资建设所得案涉门市，于2005年6月取得房屋所有权证。被告刘颖利用其父刘相贵系案涉四号楼工程施工承包人，利用刘相贵持有加盖了泸县太伏农贸市场公章的空白合同，虚假捏造集资建房事实，以2002年8月5日与泸县太伏农贸市场签订集资建房合同为由，将案涉门市占有后与被告蔡正友、赵乃群进行违法交易。被告蔡正友、赵乃群系当地人，明知案涉门市系原告所有，擅自与无处分权人发生交易，且无视权利人劝告和江阳区法院通知公告，强行占用案涉门市至今。原告认为，被告刘颖、蔡正友、赵乃群未经房屋权利人准许，不具有享有、占有房屋的权利，应当腾空、修复、返还房屋给原告，并支付占用期间的房租损失。为此，诉至本院，提出前述请求。 二被告共同辩称：1、胡方鑫与胡巧玲不是案涉门市的共有产权人，不是必要共同诉讼人，其作为共同原告没有事实依据。2、胡巧玲不是真实的产权人。2002年胡方鑫以太伏农贸市场名义与刘相贵和刘颖签订联建房屋合同，将案涉门市转让给了刘颖，刘颖在2012年又委托刘相贵将案涉房屋转让给蔡正友、赵乃群，所有案涉房屋的真实产权人系蔡正友和赵乃群。案涉门市登记在胡巧玲名下的原因是胡方鑫利用其集资联建房屋组织者的身份优势。蔡正友、赵乃群不存在侵权事实，原告诉请赔偿的理由不成立。胡巧玲要主张房屋的所有权，应当根据合同相对性，向胡方鑫主张。房屋建成至今已18年，原告主张房屋租金损失已经过法定的诉讼时效。蔡小兰表示愿意参加本案诉讼。 原告围绕其诉讼请求提交了原告身份信息、被告身份信息、《泸县建设项目计划批文》、《共同集资联建房工程承包合同》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、泸州中院（2011）泸民再终字第11号《民事裁定书》、江阳区法院2007年3月14日发出的《通知》、《公告》、执行笔录、相邻门市的租赁合同；被告刘颖提交了《4号楼联建合同书》及缴款收据、周宗会的证言；被告赵乃群提交了转让协议及支付购房款的依据。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认。 经审理，本院查明如下事实：原告胡方鑫与胡巧玲系父女。泸县太伏农贸市场系胡方鑫的个人独资企业。2000年1月28日，胡方鑫经泸县计划委员会批准取得泸县太伏农贸市场及周边集资房工程项目建设资格。2001年8月2日，胡方鑫与筹资修建承包人刘相贵签订《共同筹资联建房屋工程承包合同书》该合同载明工程名称为泸县太伏农贸市场周边总图第四栋，双方约定：胡方鑫享有刘相贵筹资修建施工并经竣工验收备案的合格产品地下室和一层门市（地下室8轴至11轴3.6米宽门市除外）全部房屋（含本案讼争门市）和二层P轴至S轴屋面；其余房屋含地下室8轴至11轴3.6米宽门市归刘相贵所有。2001年10月26日，泸县太伏农贸市场向刘相贵出具授权委托书，授权刘相贵负责联系四号楼（案涉工程）集资联建住房户，对其住宿房屋和底层8-11轴线两间门市的集资价格与集资户面议。 2002年1月11日，原告胡方鑫与胡巧玲签订《集资建房协议》，约定胡方鑫将该幢集资房底层除8-11轴线外的全部门市11间和一层除3-6轴线外的全部门市12间出售给胡巧玲，胡巧玲以每平方米1380元的价格支付集资价款给胡方鑫。2003年9月，案涉工程竣工。2003年12月，胡方鑫向有关部门报送竣工验收备案申请。2005年4月20日，泸县发展计划局出具关于补下胡方鑫等集资联建房名单的函，该函载明胡巧玲系集资联建户。2005年6月30日，案涉工程通过竣工验收备案。原告胡巧玲于2005年7月27日办理了含案涉门市在内的23间门市的产权登记，案涉门市产权证号为泸县房权证太伏镇字第××号。 2002年8月5日，刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与被告刘颖签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》约定刘颖以40000元价格购买四栋底层11号门市，即案涉门市。刘颖之母周宗会（刘相贵前妻）代签该合同。刘相贵出具收款收据，载明收到刘颖支付的预交购房款40000元。 案涉门市建成后由刘相贵及被告刘颖占有管理。2012年10月11日，被告刘颖与蔡正友、赵乃群签订《转让协议》，约定蔡正友、赵乃群以总价234000元的价格购买案涉门市，购房款分期支付，签订协议时支付70000元，2013年5月1日前支付80000元，余款在办理产权过户时付清。2013年6月14日，刘相贵之妻陆洪娟出具收条载明收到购房款150000元。 2015年、2016年，胡巧玲将其在泸县太伏农贸市场的其他门市出租给他人使用，月租金800-1000元不等。 同时查明：2006年胡巧玲以刘相贵为被告，向泸州市江阳区人民法院提起财产损害赔偿系列诉讼，要求向其交付案涉门市并赔偿损失。泸州市江阳区人民法院以（2006）江阳民初字第640号民事判决审结。该判决生效后，胡巧玲申请执行，江阳区法院向刘相贵以及泸县太伏镇农贸市场各租赁户发出公告，要求在2007年3月30日前腾空交付。此后，刘相贵向检察机关提出申诉后，泸州市人民检察院提起抗诉，泸州市中级人民法院指令泸州市江阳区人民法院再审，泸州市江阳区人民法院于2010年5月立案再审，作出（2010）江阳民再初字第10号民事判决撤销（2006）江阳民初字第640号民事判决，驳回胡巧玲的诉讼请求。胡巧玲不服提出上诉，后胡巧玲以另行、另案向侵害人主张权利为由，申请撤回起诉和上诉。泸州市中级人民法院以（2011）泸民再终字第11号民事裁定予以准许，并撤销（2006）江阳民初字第640号民事判决、（2010）江阳民再初字第11号民事判决。该民事裁定载明：胡巧玲于2002年7月27日依法办理了坐落于泸县门市的房屋所有权证，所有权证号为泸县房权证太伏镇字第××号，该证合法有效。 另查明：案外人陆洪娟以胡巧玲与胡方鑫串通签订《集资建房协议》将其在泸县太伏农贸市场购买的门市产权办理至胡巧玲名下为由以泸县太伏农贸市场、胡巧玲为被告向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，请求确认其与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》无效。泸州市纳溪区人民法院以（2013）纳溪民初字第321号民事判决确认陆洪娟与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》有效。陆洪娟不服，提出上诉。泸州市中级人民法院审理后确认前述两份协议均有效。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案门市根据胡方鑫与刘相贵之间的《共同筹资联建房屋工程承包合同书》本应属于胡方鑫享有，胡方鑫先于刘相贵将涉案门市处置给原告胡巧玲，且涉案门市已经登记在原告胡巧玲名下，该产权登记至今未被撤销或者未经法定程序宣告无效，被告也未提交充分证据否认原告胡巧玲对涉案门市的所有权，故原告胡巧玲在其所有权被侵害时有权提起诉讼，请求侵害人返还房屋、赔偿损失。被告赵乃群目前占有、使用涉案门市，应当腾空返还。被告刘颖现未占有、使用该门市，不具有腾空返还的义务，本院对原告请求三被告连带修复返还门市的请求不予支持。 涉案门市办理产权登记前，原告胡方鑫系太伏农贸市场的投资人，即建设业主，享有涉案门市的权利，原告胡巧玲对此没有提出异议，故原告胡方鑫可以就涉案门市2005年7月26日前的租金主张权利。 对于二原告提出的门市租金损失，本院认为，涉案门市于2003年9月竣工，租金损失的起算时间应当从该月计算，而不是原告主张的2002年8月5日。2012年10月11日前涉案门市实际由被告刘颖以及其父刘相贵占有管理，则2003年9月至2012年10月11日前的租金损失应当由被告刘颖赔偿；2012年10月11日后被告赵乃群占有使用该门市，则此后的租金损失应当由赵乃群赔偿。胡方鑫与刘相贵因联建太伏农贸市场产生纠纷并自涉案门市办理产权登记后发生一系列诉讼，在当地影响重大，为众所周知，且人民法院发出了相关公告，被告刘颖仍将该门市再进行转卖，其对造成原告胡巧玲租金损失具有共同过错，应当对2012年10月11日后的租金承担连带赔偿责任。原告主张的租金损失标准，根据原告提交的证据，结合当时当地的市场情况，综合考虑本案具体情况，本院酌情确定2003年9月至2005年7月26日期间的租金按400元/天计算，2005年7月27日起止返还门市之日止按700元/月计算。 本案中基于案涉门市所涉及的刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与被告刘颖之间的合同关系、被告刘颖与蔡正友、被告赵乃群之间的合同关系所反映的权利性质系债权，不能对抗原告胡巧玲取得的所有权。故本院对蔡正友、被告赵乃群的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下： 一、被告赵乃群于本判决发生法律效力之日起10日内将其占有使用的泸县门市（所有权证号为泸县房权证太伏镇字第××号）腾空返还给原告胡巧玲； 二、被告刘颖于本判决发生法律效力之日起5日内按400元/月的标准赔偿原告胡方鑫2003年9月至2005年7月26日的租金损失，按700元/月的标准赔偿原告胡巧玲2005年7月27日至2012年10月10日的租金损失； 三、被告赵乃群于本判决发生法律效力之日起10日内按700元/月的标准赔偿原告胡巧玲2012年10月11日起至返还门市之日止的租金损失，被告刘颖对被告赵乃群前述债务承担连带赔偿责任。 四、驳回原告胡方鑫、胡巧玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1637.5元，由被告刘颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  苏 薇 人民陪审员  梅顺新 人民陪审员  姜永兴 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  曾 鑫