山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民再161号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：山东建设技术咨询服务公司，住所地济南市。法定代表人：马瑜，总经理。委托诉讼代理人：霍建华，山东通卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：季文太，山东通卓律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：范露瑛，女，1954年9月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘明，男，1953年10月18日出生，汉族，住址同上，系范露瑛之夫。。再审申请人山东建设技术咨询服务公司（以下简称建设技术公司）因与被申请人范露瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁01民终9626号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年7月10日作出（2020）鲁民申3601号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人建设技术公司的委托诉讼代理人霍建华、季文太，被申请人范露瑛及委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设技术公司再审请求：依法撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民终9626号民事判决，维持济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初7062号民事判决第一、二、三项，撤销第四、五项，改判被申请人支付再审申请人房屋占有使用费527000元、物业费35850元、车位费47800元。事实及理由：一、一、二审判决未支持房屋占用费不当。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，包括物的返还及债的返还，返还案涉房屋属于物的返还，支付房屋占有使用费属于债的返还，依据一、二审判决，被申请人依合同无效而获益即免费使用房屋长达20余年，明显与法律价值相悖。二、一、二审判决判令再审申请人赔偿被申请人经济损失1756696.71元不当。一、二审判决认为涉案合同为无效合同的理由是涉案房屋占用的土地类型为划拨，再审申请人与被申请人签订房屋转让合同前，未报有批准权的人民政府审批，至诉讼过程中亦未提交相关审批手续，没有完善办证手续，再审申请人承担合同无效的主要责任错误。首先，范露瑛在签订合同时，时任二七办事处纪委书记，对涉案房屋情况十分清楚，并参与了涉案房屋处理的全部决策过程；第二，《房产转让合同》也明确了范露瑛对再审申请人所转让的房地产作了充分了解；第三，至2000年12月30日，被申请人已知本案涉案房屋无法办理房屋产权证，既未主张合同无效，又在涉案房屋居住至今；三、两案同案不同判，本案与济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号生效判决，争议事实基本相同，但判决结果不一致。466号民事判决认为，没有证据证明再审申请人对合同无效存在过错，且孙宏伟已对再审申请人所要转让的房地产做了充分了解，驳回了孙宏伟要求赔偿损失的诉讼请求。该案二审判决认为，至2000年12月30日，孙宏伟就已知本案涉案房屋无法办理房屋产权证，既未主张合同无效，又在涉案房屋居住至今，现以诉讼期间的房价作为计算损失参照欠妥，维持了一审判决。本案中，当事人的诉讼请求与济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号民事判决的诉讼请求是相同的，但判决结果却不同。四、一、二审完全不建立在案件事实基础上作出判决。涉案房屋占用的土地为划拨，无建房手续，属自建可使用房屋，且被申请人只支付了10万元的购房款，而一、二审法院却依据有房产证情况下的房屋全部价值为计算依据判决再审申请人赔偿被申请人经济损失，系认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。请求依法撤销二审判决，支持申请人的再审请求。范露瑛辩称，被申请人遵循二七街道办事处制定的《关于自由商品房货币化分配的实施意见》，经相应程序获得住房权，并于申请人签订《购房合同》，是参与单位自建、自有内部房产分配，因此，被申请人不承担由此产生的任何法律责任。再审申请人与办事处和某人签订的《联建合同书》不具有法律效力。并且我也已经缴纳物业费。请求依法作出公平、公正判决。建设技术公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于1999年1月6日签订的《房产转让合同》无效；2.判令范露瑛将涉案房屋返还给建设技术公司；3.本案诉讼费用由范露瑛负担。一审诉讼过程中，建设技术公司增加一项诉讼请求为：判令范露瑛支付建设技术公司房屋占有使用费527000元、物业费35850元、车位费47800元、鉴定费3000元。范露瑛向一审法院提出反诉请求：1.判令建设技术公司赔偿范露瑛经济损失2824683元；2.判令建设技术公司返还范露瑛购房款10万元；3.本案反诉费、鉴定费由建设技术公司负担。一审法院认定事实：一审法院认定事实：1998年6月18日，建设技术公司与二七新村街道办事处签订《联建合同书》一份，约定二七新村街道办事处立项开发“二七社区服务中心”。功能为商业楼，建筑面积1500平方米，占地面积300平方米，投资约250万元人民币。二七新村街道办事处负责提供建设用地300平方米（双方认定为50万元人民币），办理立项等全部手续，协调有关部门工作；建设技术公司负责全部投资并组织设计施工。二七新村街道办事处将50万元无形资产（土地）变为50万元现额，房产归建设技术公司。1998年12月1日，二七新村街道办事处下发《关于自有商品房货币化分配的实施意见》，内容为：“一、自有商品房房源及初定价格：2.梁庄四街和山东建筑技术咨询服务公司联合开发商品现房8套，建筑面积120平方米左右，预定平均价格20万元。二、自有商品房货币化分配原则：鉴于二七办事处现有机关干部住房面积绝大部分已经基本达标，并全部参加了济南市第一次房改，享受了优惠政策，故此次住房分配除个别不达标者外，全部实行商品房货币化分配政策。1.先内后外原则。2.层次照顾原则：职级分、工龄分、担任现职务分。3.职务照顾原则：办事处在册副处级以上干部优先安排在梁庄四街商品房。4.福利分房占有面积平衡原则：由于二七办事处历史福利分房占有面积存在一定差别，在第一次房改中自己或亲属均享有了优惠政策，故这次商品房货币化分配住房中，特作如下规定：①机关干部在二七办事处历次分房中所占面积超过本人标准面积，正科以下超20%，副处以上超30%，现居住宅在5层以上，购买商品货币房可按总分数在4层以下购买。6.商品货币房转卖原则：此次商品货币住宅带有一定的单位福利性质，要求机关干部不能随买随卖，牟取暴利。为此，凡购买此次商品住宅者，五年之内不能转卖，办事处在此期限内不予办理房屋过户手续。三、操作办法：2.梁庄四街商品房，副处级以上干部认购。经审核同意和山东建设咨询有限公司签订合同，按照合同要求交款。3.二七办事处机关干部要求转卖第一次房改房，需将现住宅商品货币化，然后按照先内后外的原则出售，若办事处在册机关干部购买，且已足额享受过房改政策，双方可参照评估价格协商交易。若购买者在第一次房改中未足额享受应得面积，可补齐差额，差额面积差价由办事处付给出售者。购买新房差额面积，按房改政策补齐。”1999年1月6日，建设技术公司（甲方）与范露瑛（乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：“一、双方自愿将坐落于市中区梁庄四街二层东单元的房产（建筑面积149.17平方米）转让给乙方，乙方已对所转让的房地产作了充分了解。二、转让价格贰拾万元。付款方式：合同签订后5日内付款壹拾万元，1999年12月30日付款伍万元，余款于2000年12月30日付清。三、双方同意于2000年12月30日由甲方将上述房地产证正式交付乙方。四、甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”1999年1月5日，范露瑛向建设技术公司支付购房款10万元。建设技术公司于次日将涉案房屋交付范露瑛占有使用至今。1999年6月8日，二七新村街道办事处（甲方）与建设技术公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，建筑中甲方垫付的壹佰万元资金，乙方已于1998年12月底付给了甲方。二、甲方以该商品住宅楼为房源向办事处机关副处级以上干部展示出售，认购者共计三人。三、甲方同意将该商品楼全部转售给乙方。原合同中收取的50万元地价款不变。乙方负责以后的其余手续办理（含房产证）。四、乙方同意欠甲方的50万元地价款分两次付清，1999年12月底前付款20万元；2000年12月底前付款30万元。”后建设技术公司分别于2000年3月、2002年12月将上述款项支付给二七新村街道办事处。涉案房屋土地使用者为二七新村街道办事处，使用权类型为划拨。建设技术公司曾于2017年3月24日向一审法院起诉范露瑛，要求确认双方签订的《房产转让合同》无效并由范露瑛返还涉案房屋。一审法院于2017年8月21日作出（2017）鲁0103民初2830号民事裁定，以范露瑛系根据实施意见的分配原则选定、购买涉案房屋，实施意见明确载明具有一定单位福利性质，该案系涉及单位内部分房占房所产生的纠纷，又属于历史遗留问题，不属于人民法院受理民事诉讼范围，裁定驳回了建设技术公司的起诉。该公司不服提起上诉。济南市中级人民法院经审理认为，涉案房产于1998年6月18日由二七新村街道办事处与建设技术公司联合建设，但双方又于1999年6月8日以《补充协议》的方式改变了涉案房产的性质，即二七新村街道办事处已将联建商品楼全额转售给建设技术公司，建设技术公司以该商品楼为房源向办事处副处级以上干部出售。因此建设技术公司与购房人之间签订的《房产转让合同》系平等民事主体之间的民事行为，二七新村街道办事处作出的《关于自有商品房货币化分配的实施意见》中将本案涉案房产确定为带有一定单位福利性质，并基于该实施意见与建设技术公司签订《联建合同书》，如果二七新村街道办事处内部人员因为购房资格问题引起的分房、占房纠纷，属于单位内部纠纷，与建设技术公司无关。在范露瑛于1999年1月6日向建设技术公司认购涉案房屋后，二七新村街道办事处又与建设技术公司签订了《补充协议》，此时二七新村街道办事处内部关于认购或分配房产的方案已经落实完毕，其并非房屋买卖合同的当事人，范露瑛购买涉案房产并支付部分房款后，其与出卖方建设技术公司因房屋买卖合同引起的纠纷即已属于平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的受理范围。济南市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁01民终8319号民事裁定，指定一审法院继续审理，后建设技术公司撤回了起诉。案件审理过程中，经一审法院委托，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市市中区梁家庄南区5号楼201室房屋1999年2月1日至2019年1月1日房屋占有使用费为527000元；山东方正土地房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市市中区梁家庄南区5号楼201室房屋在有房产证情况下2019年1月28日的价值为2824683元，在出让土地其他手续齐全暂未办理房产证的情况下2019年1月28日价值为2542155元。建设技术公司为此支出鉴定费3000元，范露瑛支出鉴定费37500元。根据双方签订的《房产转让合同》约定，范露瑛应于1999年12月30日付款5万元，余款于2000年12月30日付清。经查询，5万元自1999年12月30日至2019年1月28日中国人民银行同类同期贷款利率为59136.51元；5万元自2000年12月30日至2019年1月28日中国人民银行同类同期贷款利率为55979.76元，共计115116.27元。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案中，涉案房屋占用的土地类型为划拨，双方签订房屋转让合同前，未报有批准权的人民政府审批，至诉讼过程中亦未提交相关审批手续，因此，双方签订的《房产转让合同》为无效合同。合同无效后，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还。即：范露瑛将涉案房屋腾空交还给建设技术公司，建设技术公司将购房款10万元返还范露瑛。双方系房屋买卖合同关系，不是范露瑛无故占用建设技术公司建设的房屋，建设技术公司要求范露瑛支付房屋占有使用费、物业费、车位费，没有事实及法律依据，不予支持。范露瑛所述本案不属于人民法院受理民事案件范围的辩解理由，已经济南市中级人民法院生效法律文书作出认定，一审法院不予采纳。建设技术公司作为涉案房地产开发企业，在转让建设的房地产时，未取得有批准权的人民政府有关土地使用权审批手续，对导致合同无效负有主要责任。范露瑛虽然起初系参与二七新村街道办事处自有商品房货币化分配，但在具体签订转让合同时，亦未对涉案房屋土地使用权审批和建设手续作必要了解，对导致合同无效负有一定责任。鉴于范露瑛尚有10万元购房款未实际支付，依据双方当事人的过错程度、涉案房屋有房产证情况下的增值因素，以及信赖利益损失不应超过合同有效时可得利益范围的处理原则，一审法院酌情认定按照3:7的比例由范露瑛与建设技术公司分担因该房屋增值而造成的经济损失，即建设技术公司赔偿范露瑛损失1756696.71元。对范露瑛要求的超出部分，不予支持，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，判决：一、山东建设技术咨询服务公司与范露瑛于1999年1月6日签订的《房产转让合同》为无效合同；二、范露瑛于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区梁家庄南区5号楼201室房屋腾空返还给山东建设技术咨询服务公司；三、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内返还范露瑛购房款10万元；四、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内赔偿范露瑛经济损失1756696.71元；五、驳回山东建设技术咨询服务公司的其他诉讼请求；六、驳回范露瑛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由山东建设技术咨询服务公司负担5000元，范露瑛负担7800元；案件反诉费11400元，由范露瑛负担3400元，山东建设技术咨询服务公司负担8000元；鉴定费40500元，由山东建设技术咨询服务公司负担。二审中，建设技术公司提交如下新证据：证据一、孙宏伟案件中关于合同效力及损失处理的有关民事判决。济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号；济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1018号；3.济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号。系为了证明：1.生效判决书认定涉案房产所占土地使用权类型为划拨，《房产转让合同》无效；2.范露瑛主张房屋经济损失生效判决书未支持；3.范露瑛1999年12月30日已知涉案房屋无法办理房产证，既未主张合同无效，又在涉案房屋居住至今，现以诉讼期间房价作为计算损失的参照欠妥，因此，一审法院采纳按有证及2019年1月16日涉案房屋价值错误，该认定与本案事实严重不符。证据二、孙宏伟案件中关于房屋占用费的有关判决。济南市市中区人民法院（2011）市民初字第1425号《民事判决书》原件1份，系为了证明建设技术公司诉求的房屋占用费应予以支持。范露瑛质证称:上述案件与本案有本质的不同。1.范露瑛和建设技术公司从未见过面，签订的购房合同也是由单位代办的，预付款也是由街道办事处会计代收的。范露瑛买这个房子是通过街道办事处买的，不是直接从开发商买的，所以和上述案件本质的不同在这里。2.另外这个房子里面还有范露瑛的房改福利，原来的房改房70多平，达不到应享受90平方的标准。所以这个房子本身就是有单位福利性质的。3.范露瑛只见的实施意见，是街道办事处的文件，这个房子都是街道办事处的，不是建设技术公司的，这个买卖合同实际上是和街道办事处签订的。经审理，本院二审认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院二审认为，涉案房屋由建设技术公司建设出售，在房屋出售前，按照法律及建设技术公司和二七新村街道办事处的约定，建设技术公司应当办理有关土地和建设规划手续。建设技术公司没办理有关土地和建设规划手续，是导致合同无效的主要因素，建设技术公司对此应当承担主要责任。一审判决酌情认定建设技术公司承担70%的责任系一审法院自由裁量权的行使，并无明显不妥之处，予以确认。涉案房屋买卖合同被确认无效，范露瑛将涉案房屋返还建设技术公司，范露瑛的购房目的无法实现。因房价上涨明显，涉案房屋1999年的房价现已无法重置与涉案房产同地段同面积的房产，必然给范露瑛造成巨大损失，该损失数额即为因房价上涨所造成的重置房屋的差价。一审法院判决建设技术公司按照房屋现有评估价值与原房价的差额作为基础，考虑其他有关因素，综合计算范露瑛的损失正确，本院予以确认。虽然涉案房屋未办理有关土地及建设规划手续，但作为购房者的范露瑛的购房目的系为了购买完整土地及建设规划手续的房屋，因此，一审法院委托的鉴定机构按照同地段完整土地及建设规划手续的房屋评估有关房屋价值，一审法院据此认定有关损失并无不当。建设技术公司已在1999年1月收取了范露瑛的购房款10万元，并占用了该购房款，因此取得了该购房款的有关投资收益。同时，范露瑛尚未支付的10万元购房款，一审法院在确定合同无效的责任时已经充分考虑，作为认定责任比例的一个因素。因此，一审判决不支持建设技术公司房屋占用费的诉讼请求并无不当。最终生效的济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号民事判决未支持孙宏伟的损失，系因孙宏伟在该案诉讼中未提交有关损失的证据导致，并非因孙宏伟主张的损失不符合法律规定，因此，一审法院在本案中组织司法鉴定取得有关证据后支持范露瑛关于赔偿损失的反诉请求并无不当，与孙宏伟案件并无矛盾之处。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24200元，由上诉人山东建设技术咨询服务公司负担。本院再审对原一、二审查明的事实予以认定。本院再审认为，涉案房屋占用的土地类型为划拨，建设技术公司建设房屋在划拨土地上建设房屋并出售给范露瑛，未报有批准权的人民政府审批，且在诉讼过程中，未能提交有关建设审批手续，故原一、二审均认定涉案房屋转让合同无效正确。合同被确认无效后，依合同取得的财产应当返还。关于建设技术公司再审主张应由范露瑛支付房屋占用费的问题，双方系房屋买卖合同纠纷，范露瑛基于买卖关系而占用使用房屋，故建设技术公司要求范露瑛支付房屋占用费缺乏依据，原一、二审判决均对建设技术公司的房屋占有使用费请求不予支持并无不当。关于建设技术公司主张的物业费、车位费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于本案与另案判决是否存在同案不同判问题，本案中当事人的诉讼请求及涉及的证据，与建设技术公司提交另案的判决存在不同之处，比如本案中对房屋增值损失进行司法鉴定，而另案并无司法鉴定，因两案当事人提出了不同的诉讼请求和证据，导致两案判决出现结果的差异不属于同案不同判。关于合同解除后，损失如何计算问题，本院认为，范露瑛购买建设技术公司的房屋，建设技术公司承诺办理房产证，范露瑛是基于对有房产证房产的利益期待，本案原审按照有证房产计算增值损失并无不当。按照合同约定，建设技术公司应当完善相关手续，建设技术公司没有完善办证手续，是导致合同无效的主要因素，原审判决建设技术公司承担合同无效的主要责任并无不当。范露瑛未交纳全部房款，原审在计算增值损失时，已将未交款部分以及资金占用损失计算在建设技术公司的损失中，并从赔偿款项中扣减。原审判决建设技术公司应承担70%的赔偿责任，向范露瑛支付损失1756696.71元符合公平原则，并无不当。本院二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）鲁01民终9626号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李树周审判员  蔚大鹏审判员  孙 勇二〇二〇年九月二十四日书记员  顾笑笑