广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10733号原告（反诉被告）：吕志强，男，1963年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李粤，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芷菁，广东广和（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：马冰，女，1948年8月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：李汝南，男，1975年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，上述两被告共同委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。原告（反诉被告）吕志强（以下简称原告）诉被告（反诉原告）马冰（以下简称被告）、被告李汝南租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕志强及其委托诉讼代理人李粤、叶芷青，被告李汝南及其与被告（反诉原告）马冰的共同委托诉讼代理人卢娴茵、郑建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马冰之间签订的《租赁合同》；2、判令被告马冰返还原告押金3000元及2020年1月租金2900元；3、判令两被告共同承担因单方违约需支付的违约金3200元；4、判令两被告共同承担因单方违反租赁合同造成的转租押金损失与可预期租金损失35700元，原告租房差价损失3200元（自2020年1月3日至三元里公社拆迁之日，每月800元计算，暂计至起诉之日为3200元）；5、房屋修缮、装修和家电添置损失104373元；6、判令两被告共同承担原告代付2013年3月至2019年12月期间出租屋税费3261.8元。事实和理由：2012年12月19日，原告与被告马冰签订《租赁协议合同》，承租三元里大街17巷1号房屋。早在2010年9月，三元里已经出具旧村改造方案，此后每隔一段时间都会有关于三元里改造的新闻出现。“三元里拆迁为止”是双方真实意思表示。因涉案房屋破败陈旧，无法居住。原告自费对房屋进行修缮，配备家电后，又将其他房间转租出去。两被告对此事均一直知情，并向原告提供房屋权属证明和身份证为其他租户办理暂住证。另外，原告还一直为涉案房屋缴纳税费。2019年5月底，被告马冰告知原告，因其年纪大了，希望可以由自己的儿子被告李汝南与原告重新签订租赁合同，并且提出适当加租要求。2019年8月16日，被告马冰明确要求原告加租至每月3500元，并且重新限制租期为3年。随后，双方一直就加租问题反复协商。2019年12月9日开始，被告李汝南就开始上门骚扰、威胁、恐吓原告和房屋租户。2019年12月14日，被告马冰要求将租金加至6000元，期限为3年，否则停水停电直至收回房屋。此后被告李汝南开始采取更加极端手段驱赶租户，包括：张贴告示，纠集社会人士上门滋扰，取消门禁卡、水电销户、剪电线。原告多次报警依然无法协商。因临近过年，原告只能逐步协调租户退租退押金离开。其中尚在合同期内租户有5户，押金和预期收益损失可达35700元。综上，两被告的行为严重违反租赁合同约定，特诉至贵院，望判如所请。针对马冰的反诉，吕志强辩称：不同意被告的反诉请求。第一，被告马冰对原告转租的事实是知悉且同意的，被告马冰不能以原告转租的事实要求解除租赁协议并没收押金，要求赔偿。原告也是通过转租才认识被告马冰。第二、原告没有继续缴纳租金是因为被告采取极端手段驱赶原告及转租租客，导致房屋根本无法正常使用，原告也于2020年1月5日在支付当月租金后搬离租赁房屋并另寻住处。被告不能根据依据该事实解除租赁协议，并没收押金，要求赔偿。第三、原被告关于租赁期限的约定是有相应的历史背景与条件的。被告以恶劣手段单方面解除租赁关系构成违约，理应赔偿原告的损失。双方约定租赁期限至三元里拆迁为止，该时间是明确的期限，而并非被告所称双方系不定期租赁关系，且因租赁房屋当时已受到严重损害，故被告以2900元/月的租金标准收取租金，该租金是符合当时的租金价格的。原告明知租赁房屋可能被拆迁且严重受损的情况下，仍承租涉案房屋并对其进行修缮，其本身已承担较大风险。现因政府行为导致拆迁一事搁浅，并非原告原因导致。在经过原告的修缮及市场溢价的作用下，案涉房屋现在的市场价格可能存在高于2900元的情况，但被告马冰以租金低于市场价格为由加租到6000元，并采取恶劣手段逼走原告及承租人，严重损害原告合法权利，违背了诚实信用原则。综上，应当驳回被告马冰的全部反诉请求。被告（反诉原告）马冰提起反诉称：2013年1月，原告与被告马冰签订了《租赁协议合同》，被告马冰将位于三××楼出租给原告。因为当时听说三元里有些村庄马上要拆迁，为了不影响拆迁工作，双方对租赁合同期限并未作处具体约定。但约定如果拆迁，原告就要立即交回租赁房屋，同时约定原告不得转租给他人。鉴于签订合同时考虑到很快就要拆迁，出租期限不会很长，故被告马冰以低于市场价的价格即月租金2900元出租给原告。合同签订后，三元里的拆迁工作一直没有进行，被告马冰一直找原告协商确定租赁期限并签订书面协议，但是原告以各种理由推诿，双方一直未能确定具体的租赁日期。后被告发现原告违反合同约定，擅自将租赁房屋转租他人。鉴于前述情况，被告马冰委托广东比格律师事务所于2020年3月25日向原告发送《律师函》，提出解除《租赁协议合同》等相关要求。该《律师函》已于2020年3月28日送达原告。为此，被告马冰依法提起反诉，请求法院判令：1、确认原告与被告马冰签订的《租赁协议合同》于2020年3月28日解除；2、判决原告向被告马冰交还广州市白云区××大街××号1至6层房屋；3、判决原告向被告马冰支付2020年2月至3月的租金共计5800元；4、判决原告自2020年3月28日起按照市场价的标准向被告马冰支付房屋占用费至交还房屋之日止；5、判决被告马冰有权没收原告支付的租赁押金3000元；6、判决原告向被告马冰支付赔偿金3200元；7、本案所有诉讼费用由原告承担。针对吕志强的本诉，马冰、李汝南共同辩称:不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：第一、原告与被告马冰之间的租赁关系已于2020年3月28日解除。解除原因是原告违反租赁合同的约定，擅自将案涉租赁物业转租给第三方；第二、原告拖欠2020年2月至3月的租金至今未支付；第三、因案涉租赁合同约定的租赁期限不明确，原告与被告马冰之间签订的《租赁协议合同》属于不定期租赁合同，作为出租方的马冰有权随时解除该份租赁合同。综上，因原告违约行为在先，且被告马冰已经向其发送《律师函》要求解除租赁关系，该律师函已于2020年3月28日送达原告，故案涉租赁合同于送达原告之日解除，被告无需向原告承担任何责任。李汝南并非案涉租赁合同的相对方，原告基于租赁合同要求李汝南承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租房合同及退租说明、房屋租赁合约、收据、税收缴款书、三元里旧村改造拆迁补偿和安置办法（2010年9月）、情况说明、收条、聊天记录、图片、出租屋注销凭证、医疗记录、租赁协议合同、集体土地房产共有证、微信聊天记录、广州市房屋租赁合同、租房合同、EMS邮寄单、律师函、邮件妥投证明及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于白云区××大街××号的物业权属人为李汝南，占有份额为二分之一，钢筋混凝土5层半，总建筑面积154.22平方米。2012年12月17日，原告吕志强（乙方）与被告马冰（甲方）签订《租赁协议合同》，约定：一、甲方于2013年1月将三××楼交给乙方承租。租期到三元里拆迁为止。每月租金2900元。乙方应交给甲方房租押金3000元。乙方于每月28号前缴交下月的租金。五、乙方不得在履行合同过程中转租他人。六、双方在履行合同过程中，如遇国家征收档口，双方自行解除合同，互不追究赔偿（甲方应退回押金给乙方），乙方亦要将水电费和垃圾费等交清。双方执行合同过程中如有违约，违约方应赔偿对方3200元等。庭审中，原告提交：1、租赁合同及退租说明，拟证实因被告多次骚扰行为导致原告无法正常出租，产生租金及退还押金损失35700元；2、房屋租赁合约，拟证实原告于2020年1月5日已搬离涉案物业另行租赁其他房屋，租金为800元/月；3、收据，拟证实原告为修缮物业产生费用104373元；4、税收缴款书，拟证实原告代被告垫付2014年3月至2019年12月期间的税费3261.8元；5、微信聊条记录，拟证实被告要求加租，否则将停水停电，且被告对原告转租的事实是知晓并同意协助租客办理营业执照。2020年3月25日，被告向原告发出《律师函》，称，因原告未按时足额缴纳租金亦未按合同不得转租的约定将房屋转租出租赚取利益。原告未缴纳2020年2月及3月租金已逾期两个月。因双方签订的《租赁协议合同》中租赁期限的约定为到三元里拆迁为止，属于租赁期限约定不明，双方之间视为不定期租赁合同关系，被告作为出租人可随时解除合同。一、2020年3月35日正式解除与原告签订的《租赁合同》；2、因原告违约解除租赁合同，保证金不予退还。3、解除后15日内付清所有租金5800元及自行清理物品交还承租房屋。该《律师函》于2020年3月28日退回。目前，涉案物业仍由原告占有使用，双方并未办理交接手续。本院认为，原告与被告马冰就涉案物业签订的《租赁协议合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁协议合同》合法有效，双方应恪守履行。本案中，原被告就租赁期限的约定为“租期到三元里拆迁为止”，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、能否发生都是无法确定的，故拆迁并非租赁合同终止的时间，双方仅约定了租期起始时间，并未明确租期终止时间，应视为租赁期限约定不明。对于租赁期限约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现原被告均表示同意解除《租赁协议合同》，该《租赁协议合同》于被告马冰收到原告的起诉状副本之日即2020年4月17日视为双方解除《租赁协议合同》之日。根据合同解除后的相互返还原则，被告马冰应将收取的押金3000元返还给原告，被告马冰反诉要求没收原告押金的反诉请求本院不予支持。原告亦应将涉案物业返还给被告马冰。鉴于涉案物业仍由原告占有使用，其主张被告返还2020年1月租金的诉请于法无据，本院不予支持。被告马冰反诉要求原告支付2020年2月至3月期间的租金5800元的反诉请求本院予以支持。同理，原告亦应按2900元/月的租金标准向被告马冰支付自2020年4月至其实际返还涉案物业之日止的租金，对于被告马冰反诉主张超出的部分，本院不予支持。关于被告马冰提高租金是否构成违约及承担赔偿原告损失的违约责任？《租赁协议合同》从内容上看，原被告对涉案物业随时因拆迁被收回已经达成合意，原告对案涉《租赁协议合同》随时被解除是可以预见的，由此造成的不利法律后果原告也是知悉的。虽被告马冰提高租金标准未取得原告同意，但被告马冰亦有权利随时解除双方之间不定期的《租赁协议合同》而将涉案物业以更高的租金标准转租给他人，故被告马冰提高租金标准的行为并不构成违约，无需向原告支付违约金3200元。同理，被告马冰亦不需向其支付对涉案物业投入的修缮、装修和家电添置损失104373元、转租押金损失和预期租金损失35700元及租房差价损失3200元。对于原告未按时足额支付租金及擅自转租的行为是否构成违约？根据原告提交的2016年10月11日的微信聊天记录显示，被告马冰对于涉案物业转租一事是知情且同意的，现又以原告擅自转租未经其同意为由要求原告承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告未按时足额支付租金的原因系被告单方提高租金标准所致，并非原告主观不愿按《租赁协议合同》中约定的租金标准支付，被告本身亦存在过错，故其主张原告承担逾期支付租金的违约责任并支付违约金3200元有违情理，本院不予支持。关于出租屋税费。出租屋税费应由业主缴纳，根据原告提交的《税收缴款书》及纳税记录的内容显示，原告代被告垫付出租屋税费共计3261.8元（611元+611元+521.4元+507.65元+403.81元+405.04元+201.9元），被告马冰应向原告支付代垫出租屋税费3261.8元。因被告李汝南并非案涉《租赁协议合同》的相对方，原告主张其承担合同责任的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、吕志强与马冰于2012年12月17日签订的《租赁协议合同》于2020年4月17日解除；二、自本判决生效之日起五日内，马冰向吕志强返还押金3000元；三、自本判决生效之日起五日内，马冰向吕志强支付出租屋税费3261.8元；四、自本判决生效之日起三十日内，吕志强向马冰返还位于广州市白云区三元里大街17巷1号的房屋；五、自本判决生效之日起五日内，吕志强向马冰支付2020年2月至3月期间的租金5800元；六、自本判决生效之日起五日内，吕志强按2900元/月的租金标准向马冰支付自2020年4月起至吕志强实际返还上述物业之日止的租金；七、驳回吕志强的其他诉讼请求；八、驳回马冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3325.2元，由吕志强负担3187.55元，由马冰负担137.65元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费50元，由马冰负担25.8元，由吕志强负担24.2元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  王艳玲人民陪审员  李丽梅二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈春燕