广东省梅州市梅县区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1403执异26号 异议人(原案被执行人)：刘捷胜，男，汉族，公民身份号码：，住址：梅州市××区××号。 异议人(原案被执行人)：吴爱兰，女，汉族，公民身份号码：，住址：梅州市××区××号。 被异议人（原案申请执行人）：李伟环，女，汉族，公民身份号码：，住址：梅州市××区××岩前村田心。 本院在执行李伟环申请执行刘捷胜、吴爱兰借款合同纠纷一案的过程中，被执行人刘捷胜、吴爱兰于2020年9月18日向本院提出书面异议。请求一、中止拍卖并撤销对涉案房屋的拍卖公告；二、请求贵院分别以评估价1393800元、3167040元作为起拍价对涉案房屋进行重新拍卖。本院受理后，依法组成合议庭，本案现已审查终结。 异议人刘捷胜、吴爱兰称，异议申请人与被申请人借款合同纠纷一案，经梅州市中级人民法院作出生效判决后，被申请人已向贵院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1403执293号。在执行过程中，贵院委托评估公司对位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区11号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024637号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024638号】以及2#B区10号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024636号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024635号】(以下简称“涉案商铺”)进行评估，最终评估价格为1393800元（10号复式店铺）、以及3167040元（11号复式店铺），但仍然低于案涉房屋的市场价值。异议申请人在收到评估报告后，在贵院一直未告知下一步执行拍卖进展的情况下，积极主动于2020年8月20曰向贵院提交《提请贵院选择淘宝网并按照房产评估价起拍的函》，要求贵院选择在淘宝网上按照评估价对案涉房屋进行拍卖。但是，贵院却在未依法提前通知异议申请人的情况下，于2020年8月20日在淘宝司法拍卖平台发布了拍卖公告，公告显示起拍价分别为975660元（10号复式店铺）、以及2216928元（11号复式店铺），远低于评估价，异议申请人对此提出异议。异议申请人认为贵院未在发布拍卖公告前通知异议申请人，违反了最高院关于人民法院网络司法拍卖的相关规定；且贵院确定的起拍价远远低于评估价，损害了异议申请人的合法权益，故异议申请人请求贵院中止并撤销拍卖公告，重新按照评估价确定起拍价对涉案房屋进行拍卖。理由如下：一、法院应当在拍卖公告发布三日前先行以书面或其他能确认收悉的合理方式通知当事人，但贵院未通知异议申请人而迳行发布拍卖公告，违反了关于司法拍卖的相关法律法规规定，损害了异议申请人的知情权。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。”之规定，贵院应当在发布拍卖公告三日前通知当事人。贵院于2020年8月20日发布了拍卖公告，却直至2020年8月24日方将《拍卖通知书》送达异议申请人，违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》关于发布拍卖公告前通知当事人的规定，损害了异议申请人的知情权。二、贵院设置的起拍价远低于评估价，不利于充分实现涉案房产的价值，严重损害了异议申请人的权益，更不利于债权人的债权获得足额清偿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(下称“《拍卖规定》”)第八条“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”之规定，贵院应当参照评估价确定拍卖保留价(起拍价)。根据评估报告所载，涉案房屋的价值为分别为1393800元（10号复式店铺）、以及3167040元（11号店铺），而贵院却以975660元（10号复式店铺）、以及2216928元（11号复式店铺）作为起拍价格，使涉案房屋的价值受到严重贬损，严重损害了异议申请人的权益，更不利于债权人的债权获得足额清偿。三、法院在追求执行效率的同时，亦应当兼顾程序公正以及被执行人的合法权益。本案中，在委托评估前，贵院曾以向税局定向询价的方式评估案涉房屋价值分别为2190539元、964045元，现在的委托评估价分别为3167040元、1393800元，两种方式评估出来的价格尽然相差近50%。异议申请人理解贵院执行案件多，重视执行效率，但不能片面注重效率，忽视程序公正而轻率处分被执行人的财产。试想，如果异议申请人不在本案中坚持传统评估，那么案涉房屋很可能分别以150万、60万左右的价格起拍，异议申请人的财产将极有可能会被低价处理，不仅无法清偿申请执行人的债权，亦严重损害异议申请人的合法权益。综上，异议申请人认为，贵院未依法提前通知异议申请人并以远低于评估价的价格作为起拍价对涉案房屋进行拍卖的行为，严重损害了异议被申请人及债权人的合法权益，异议申请人特请求贵院中止对涉案房屋进行拍卖，重新按照评估价格确定涉案房屋的起拍价进行拍卖。为充分保障异议申请人的合法权益及债权人利益，异议申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等法律规定，特向贵院提出执行异议，望裁如所请! 经审查，本院于2018年8月1日立案受理了李伟环诉刘捷胜、吴爱兰借款合同纠纷一案，并于2018年12月28日作出（2018）粤1403民初1252号民事判决。刘捷胜、吴爱兰不服该判决并向梅州市中级人民法院提起上诉，梅州市中级人民法院经审理作出（2019）粤14民终506号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院再次于2019年6月24日立案受理并于2019年10月20日作出（2019）粤1403民初1346号民事判决书，判决如下：一、被告刘捷胜、吴爱兰应偿还借款本金人民币265万元及利息106000元（利息自2018年6月10日起计至2018年8月9日止，2018年8月10日起至还清借款之日止的利息按年利率24%计算）给原告李伟环，限于本判决生效之日起五日内付清；二、原告李伟环对被告刘捷胜、吴爱兰提供的抵押物即位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区11号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024637号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024638号】、位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区10号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024636号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024635号】的变价款，在被担保数额范围内享有优先受偿权；三、驳回被告（反诉原告）刘捷胜、吴爱兰的全部反诉请求。2020年3月18日，本院立案执行，案号为（2020）粤1403执293号。2020年3月27日本院裁定：一、查封被执行人刘捷胜、吴爱兰名下位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区11号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024637号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024638号】。二、查封被执行人刘捷胜、吴爱兰名下位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区10号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024636号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024635号】。查封期限为3年，需要续行查封的，申请人应当在查封期限届满前十日内提出续行查封的书面申请,逾期未申请造成的损失由申请人自行承担,履行义务后可以申请解除查封。2020年5月29日我院委托深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司对上述两处商铺进行评估，深圳市世纪中盛土地房地产评估有限公司于2020年6月17日作出深世纪中盛房估字[2020]第07041F号房地产价值估价报告，对该标的评估结果为市场价值4560840元。2020年8月11日，本院裁定：一、拍卖被执行人刘捷胜、吴爱兰名下位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区11号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024637号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024638号】。二、拍卖被执行人刘捷胜、吴爱兰名下位于梅州市××区××大道客家文化城2#B区10号复式店铺【证号：粤（2017）梅州市××区不动产权第0024636号、粤（2017）梅州市××区不动产权第0024635号】。2020年8月20日在梅州市××区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，起拍价为975660元（10号复式店铺）、2216928元（11号复式店铺）。 本院认为，刘捷胜、吴爱兰主张本院未在拍卖公告发布三日前先行以书面或其他能确认收悉的合理方式通知当事人且拍卖标的设置的起拍价低于评估价。经本院审查，本院已于2020年8月13日向刘捷胜送达拍卖裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十的规定。本院拍卖梅州市××区程江镇扶贵村的房产起拍价不低于评估价的百分之七十，符合规定。刘捷胜、吴爱兰的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回刘捷胜、吴爱兰的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向梅州市中级人民法院申请复议。 审判长  李锐烈 审判员  温带春 审判员  孔艳妮 二〇二〇年九月三十日 书记员  张佳玲