辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初1456号原告：张福鹏，男，1988年9月19日出生，汉族，农民，户籍地喀左县，现住喀左县河畔新城**。被告：喀左县某某房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街**。法定代表人：张某某，董事长。被告：喀左县某某物业管理有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街**。法定代表人：张某某，执行董事。委托诉讼代理人：张庆伟，男，蒙古族，1986年2月28日出生，喀左县某某物业管理有限公司党支部书记，住喀左县。以上二被告共同委托代理人：侯占一，辽宁通政律师事务所律师。原告张福鹏与被告喀左县某某房地产开发有限公司、喀左县某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张福鹏，被告喀左县某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人张庆伟，被告喀左县某某房地产开发有限公司及被告喀左县某某物业管理有限公司共同委托代理人侯占一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福鹏向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告的《前期物业服务合同》违法；2、撤销被告的《前期物业服务合同》；3、判令被告某某物业管理有限公司的《某某物业收费标准》无效，撤销《某某物业收费标准》；4、判令被告返还原告电费100.00元、公用电费20.00元、电梯卡费50.00元、燃气管道建设费2635.00元、可视对讲系统及彩屏费1,500.00元、电梯电费360.00元、电梯年检、维保费400.00元、有线电视入网费300.00元、物业费1,011.00元、热水器费2,300.00元，共计返还原告8,973.00元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月25日，原告与被告喀左县某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以315,810.00元购买河畔新城B区楼西户702。自原告入住“河畔新城小区”那时起，被告某某房地产开发有限公司、被告某某物业管理有限公司为了牟取暴利为目的，在“河畔新城”前期物业服务管理过程中，故意违反国家法定程序，非法私自定制收费项目、提高收费标准、扩大收费范围、只收费不服务，以“关停业主电梯、限制业主出行”为手段强买强卖、强行多收费，掠夺原告及其他业主钱财，非法侵害原告及“河畔新城”业主的合法权益。原告及其他业主为了自身的合法权利不受侵犯，曾多次到被告某某房地产开发有限公司、被告某某物业管理有限公司，要求被告依法依规进行前期物业服务管理、合情、合理、合法收费无果。被逼无奈，原告诉至法院，请求以事实为依据、以法律为准绳，依法依规作出公平、正义的判决，维护法律尊严，维护原告及其他业主的合法权益，还百姓一个公道。被告喀左县某某房地产开发有限公司及喀左县某某物业管理有限公司共同辩称：一、原告与答辩人签订了合同、协议是自愿达成的，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。原告所诉的房屋是开发公司通过抵顶工程款方式抵顶给案外人赵达刚，其于2018年9月4日出售给原告，由开发公司与张福鹏签订了商品房买卖合同（预售），同时又签订了河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅），2019年10月8日物业公司与张福鹏签订了“物业服务协议书”，该收费是有依据的，协议是自愿达成的，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。某某物业收费标准是根据朝价发（2015）62号文件精神并由喀左县市场监督管理局明码标价监制的。物业服务费包括住宅、网点、车库是0.8元/平方米/月。车/门卡工本费电梯卡50元/张，车卡100元/张，电梯费用（代收）、电梯维保基金、电梯年检费均有明确标准，该标准是根据朝阳市物价局文件“转发关于放开我省部分服务价格的通知”朝价发（2015）62号精神制定的，该文件规定自2015年7月9日起，放开市区保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务价格，实行市场调节价。各县（市）可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。因此，某某物业收费标准是合法有效的。二、委托单位委托答辩人代收代缴的费用，答辩人无权擅自提高标准及擅自收取。有线电视初装费300元是为喀左县有线电视台代收的；管道燃气建设费是按住宅25元/平方米为喀左县港华燃气有限公司代收的，取暖费是为供暖公司代收的，可视对讲系统（可视彩屏）费用是为楼宇可视对讲系统工程施工合同承包方王旭东所收1,500元，物业管理费是为喀左县某某物业有限公司代收的，物业是根据业主居住面积及收费标准收取的；取暖费是为东区供热公司代收，门牌号××元是为喀左县地名办代收代缴的费用。预交电费100元/户是为国网辽宁省电力有限公司喀左县供电公司代收，楼道共同电费20元/户是为物业公司根据实际用电量平均分摊的，太阳能热水器费用2,300元/台是为其他单位代收代缴的。综上所述，原告起诉既无事实依据，也无法律依据，建议法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：被告喀左县某某房地产开发有限公司开发建设了河畔新城小区。原告张福鹏为河畔新城小区业主。2018年3月15日，喀左县某某房地产开发有限公司（甲方）与喀左县某某物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将河畔新城委托乙方进行前期物业管理服务，自2018年3月15日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定了物业管理服务事项、甲乙双方的权利义务、物业管理服务标准，并在第七章约定了物业管理服务费用标准：（一）物业管理服务费用1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，房屋按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳。3、配备电梯电费（电业局代收费）为：6-8层每层30元，全年共计360元。4、配备电梯维保费（电梯厂家代收费）为：（1）层高为8层收费标准为每户每年500元；（2）层高为11层收费标准为每户每年275元；（3）层高为17层收费标准为每户每年200元；（4）层高为24层收费标准为每户每年150元；（5）层高为30层收费标准为每户每年160元。5、配备电梯年检费用（朝阳市特种设备检验所代收费）为：（1）层高为8层收费标准为每户每年200元；（2）层高为11层收费标准为每户每年××5元；（3）层高为17层收费标准为每户每年100元；（4）层高为24层收费标准为每户每年50元；（5）层高为30层收费标准为每户每年60元。6、车/门卡工本费：（1）电梯卡为每张50元；（2）车卡为每张100元。以上费用业主应在每年物业费交纳期统一交纳；1、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费用的，由甲方交纳。2、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。3、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。（二）代办服务费乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门或者甲方委托，提供代办服务，代办服务费按以下方式收取：1、甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；2、甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。2018年9月4日，原告张福鹏购买被告喀左县某某房地产开发有限公司开发建设的河畔新城二期3-4幢3单元层03072号楼房一套，该房屋系喀左县某某房地产开发有限公司抵账给赵达刚，赵达刚于2018年9月4日出具一份说明，其同意将上述房屋转卖给张福鹏。2018年9月4日，原告张福鹏与被告喀左县某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）并办理了备案。该合同约定原告购买被告喀左县某某房地产开发有限公司开发建设的河畔新城二期3-4幢3单元层03072号楼房一套，建筑面积105.27平方米，房价为3,000元/㎡，房屋总价款为人民币315,810.00元。合同第九章约定出卖人选聘的前期物业服务企业为某某物业公司，物业服务费暂定0.8-1.5元/月?平方米（建筑面积）。附件十一的补充协议中约定，购房人需到指定地点结清后期费用，方可取得钥匙并办理入住手续。同时，商品房销售价格不包括下列费用，买受人须另行缴纳：1、燃气管道建设费25元/㎡；2、电话开户费、宽带网介入开通费、有线电视入网费（根据有关部门当年收费标准）和电子门（可视）费1,500元/户收取；3、取暖费（26元/㎡），如有变动，以供热公司当年收费标准代收；4、热水器；5、门牌号××元；以上费用如有变动，以市场价为准。同日，喀左县某某物业管理有限公司与张福鹏签订《河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）》，约定：喀左县某某物业管理有限公司收费及为相关部门代收代缴费情况，其中原告购买房屋基本状况：房屋坐落1-1东-单元6层西户。被告为有关部门代收代缴费用内容如下：1、有线电视：300元/户（为喀左县有线电视台）2、取暖费（24元/㎡）高层7层（含7层）以上（25元/㎡）（为供暖公司代收）3、燃气设备费（25元/㎡）（为港华天然气有限公司代收）4、可视对讲系统及彩屏费用（主机、线路、网络、维护）（1,500元/户）、物业费、垃圾清运费（300元/户）、装修押金（300元/户）、电梯电费、电梯年检维保费等。具体详见物业管理协议书（为喀左县某某物业管理由公司代收）5、门牌号××元/户）（为地名办代收）6、预交电费（100元/户）（为国网辽宁省电力有限公司喀左县供电分公司代收）7、太阳能热水器费用2,300元/台。2019年10月8日，原告接受房屋时，与喀左县某某物业管理有限公司签订一份《物业服务协议书》，约定双方的责任，以及各项费用收费标准，其中对物业费、电梯电费、电梯维保基金、电梯年检测费、电梯卡、电梯使用费、垃圾清运费装修抵押金，以及代收的可视电子门、有线电视初装费、取暖费、燃气建设费、门牌号、共同电费、热水器等费用做出了明确的约定。原告据此向被告缴纳了电费100.00元、公用电费20.00元、电梯卡费50.00元、燃气管道建设费2,635.00元、可视对讲系统及彩屏费1,500.00元、电梯电费360.00元、电梯年检、维保费400.00元、有线电视入网费300.00元、物业费1,011.00元、热水器费2,300.00元，共计8,973.00元。原告称二被告是张某某一个人的公司，所签订的《前期物业服务协议》有欺骗业主骗取钱财的嫌疑，是以虚假的合同掩盖非法目的，且该合同并未经过招投标，相关行政主管部门也未进行监管，违反国家法定程序，违反法律强制性规定，认为该《前期物业服务协议》违法而无效，要求确认该《前期物业服务协议》违法并予以撤销，确认《某某物业收费标准》无效并予以撤销，并要求返还所交纳的相应物业费用。另查明，一、被告喀左县某某房地产开发有限公司与喀左县某某物业管理有限公司均为有限责任公司，法定代表人均为张某某。二、被告喀左县某某物业管理有限公司经营范围为物业管理，资质为三级。在其提供物业服务的河畔新城小区门口张贴了由喀左县市场监督管理局监制的《物业服务价格公示板》，公示了《某某物业收费标准》。三、河畔新城小区目前尚未成立业主委员会。四、2015年5月29日，辽宁省物价局辽价发［2015］31号《关于放开我省部分服务价格的通知》，其中针对保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。2015年7月14日，朝阳市物价局朝价发［2015］62号转发关于放开我省部分服务价格的通知，其中关于在省放开7项服务价格的基础上，经朝阳市政府第42次常务会议决定，自2015年7月9日起，放开市区保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务价格，实行市场调节价。各县（市）可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。五、河畔新城小区的部分业主曾关于物业服务不到位、物业费过高收费和服务不成比例问题、申请政府公开物业收费等分别向喀左县住房和城乡建设局、喀左县市场监督管理局、喀左县人民政府进行过反映，相关部门均予以回复。本院所确认的上述事实，有原告提供的《物业服务价格公示板》照片、喀住总字［2020］3号信访事项答复意见书、《关于喀左县某某物业公司物业费过高收费和服务不成比例问题的回复》、《喀左县人民政府办公室依申请公开政府信息告知书》、喀左县某某房地产开发有限公司及喀左县某某物业管理有限公司企业信息、《前期物业服务合同》、《物业服务协议书》、收款收据，被告提供的赵达刚的说明、《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《物业服务协议书》、河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）、授权委托书、购房发票、辽价发［2015］31号文件、朝价发［2015］62号文件、朝发改发［2018］62号文件、物业服务价格公示板及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。关于原告要求确认二被告签订的《前期物业服务协议》违法的诉讼请求。因违法并非合同的形态，合同可基于违法而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案二被告的法定代表人虽均为张某某，但二被告均系有限责任公司，属于两个独立的法人，现原告未提供证据证明二被告就签订的《前期物业服务协议》存在恶意串通等违法行为，亦不能证明属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，不应因二被告的法定代表人均为张某某而导致该协议无效。而原告主张二被告所签订的《前期物业服务协议》未经招投标、未受行政主管部门监管，并申请本院予以调查。因《前期物业管理招标投标管理暂行办法》属于部门规章，并非法律及行政法规，且该规定涉及的具体内容亦属于管理性规定，《物业管理条例》第二十四条关于招投标方式选聘物业服务企业的规定，亦属于管理性规定，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效依据。因此，《前期物业服务协议》是否通过招投标方式签订，并不必然导致合同的无效，且相应的行政主管部门是否履行监管义务并非民法调整范围，亦不属于合同无效的情形。故本院未同意原告关于该《前期物业服务协议》是否符合法定程序，是否依照法定程序招标、竞标、投标，喀左县政府房地产行政主管部门喀左县住房和城乡建设局是否对相应的获得进行监督管理的调查申请。综上，因原告主张该《前期物业服务协议》违法的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。关于原告要求撤销二被告签订的《前期物业服务协议》的诉讼请求。因可撤销合同为一方存在欺诈、胁迫、乘人之危，或基于重大误解、显失公平而订立的会同，原告并未提供证据证明该《前期物业服务协议》存在上述情形，故原告要求撤销《前期物业服务协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。本案二被告所签订的《前期物业服务协议》系在该小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘物业服务企业之前签订，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告喀左县某某物业管理有限公司作为物业服务企业，为河畔新城小区的业主提供物业服务并收取相关费用，原告作为该小区业主之一，双方之间形成物业服务合同关系。原告以其未在《前期物业服务协议》上签字并非合同当事人为由进行抗辩，本院不予支持。关于原告要求确认《某某物业收费标准》无效，要求撤销《某某物业收费标准》的诉讼请求。该收费标准在《前期物业服务合同》中进行了约定，在原告购房时其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《物业服务协议书》和河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）中均进行了约定，该《某某物业收费标准》亦在小区进行了公示，且经价格主管部门监制备案，具有公示性，与上述协议内容中载明的收费标准并不冲突、矛盾，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《物业服务协议书》和河畔新城项目入住收费及代收代缴费明细协议（住宅）不存在无效和可撤销情形，亦未被解除的情况下，原告已按约定的标准缴纳了相应的物业费用，并未提供证据证明被告采取了违法手段强迫其交纳，故原告主张《某某物业收费标准》无效，要求撤销《某某物业收费标准》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，原告要求返还已交纳的8,973.00元物业费用的诉讼请求，亦无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第二十条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张福鹏的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告张福鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  刘锋二〇二〇年九月四日法官助理张可书记员田庆丽