天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初4536号原告：陈冉，男，1988年1月15日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈跃军（与原告系父子关系），男，1960年1月21日出生，汉族，住天津市河**。被告：天津亿联创展置业有限公司，统一社会信用代码911201106759636309，住所地天津市东丽湖景荟路**东丽湖总部经济大楼****。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：吴，该公司职员。原告陈冉与被告天津亿联创展置业有限公司（以下简称亿联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈冉及其委托诉讼代理人陈跃军、被告亿联公司委托诉讼代理人吴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冉向本院提出诉讼请求：判令确认原告与被告于2017年8月3日签订的《天津市商品房买卖合同》之《补充协议》第十二项条款无效。事实和理由:2017年7月，原告到被告售楼处商谈购买绿洲嘉园商品房事宜。2017年8月3日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东丽区××路××（现更名为翡萃华庭）10号楼-1-603的房屋，建筑面积132.67平方米,每平方米价格9800元,房屋价款为1300166元；同时约定,原告于2017年8月30日前将首付款600166元一次性存入被告账户,其余价款办理贷款，被告于2020年6月30日将竣工并经验收合格的房屋交付原告使用。之后,原告依约交纳了首付款,并办理了贷款手续。原告接到被告通知于2020年7月3日前往指定地点收房,而被告指定的天津金碧物业有限公司要求必须与其签订《前期物业管理服务合同》,并预交一年的物业费及其他并非《合同》约定的费用。原告提出验房的要求也被拒绝，无奈只得在取得物业公司负责人丁先生的手机联系方式后返回。之后,原告仔细阅读了上述购房《合同》,发现补充协议第十二项双方同意本合同第十四条补充如下“买受人在签订本买卖合同时,应与出卖人委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”,并且约定“买受人应当在签订本买卖合同的同时签订《临时管理规约》。买受人同意,在业主大会聘任物业服务机构之前,由天津金碧物业有限公司提供物业管理服务,买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司的《前期物业管理服务合同》;其物业管理服务费收费标准为高层住宅:（空白）元／平方米,低密度住宅:（空白）元／平方米,商业:（空白）元／平方米,政府调整除外。”2020年7月9日,原告致电丁先生,指出:原告作为买受人,被告作为出卖人是双方签订的《天津市商品房买卖合同》的当事人,根据合同相对性原理,双方签订的合同只能约束合同的当事人,是不能为第三人天津金碧物业有限公司设定权利与义务的；如此约定的条款,对合同当事人不产生法律效力,应属无效条款。但物业公司的丁先生表示,如此交房的程序是他们的交房流程和规定,必须遵守。综上,被告在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中,违反合同原理,为第三人设定权利义务,且以此为由要求原告必须预交一年的物业费及并非合同约定的其他费用,属违法行为。双方签订的《天津市商品房买卖合同》之《补充协议》第十二项有关《合同》第十四条之补充内容应认定为无效条款。故起诉。陈冉向本院提供下列证据：一、商品房买卖合同及补充合同各1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；二、增值税发票，拟证明原告已按合同约定履行了支付房款的义务；三、前期物业服务协议1份，拟证明被告依据补充协议约定强制原告签订此协议，否则不予交付房屋；四、物业费交付凭证微信截图2张、电子发票1张，拟证明原告交纳物业费共计3805.2元；五、视频光盘1张，拟证明被告指定的物业公司人员称不签订前期物业合同及不交纳物业费，不向原告交付房屋。亿联公司辩称，双方基于真实意思表示签订了商品房买卖合同，涉诉合同不符合合同法规定的合同无效的法定情形。根据物业管理条例第21条规定，在业主大会选聘物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业合同；第22条规定，建设单位应当在销售房屋前，制定临时管理规约，维护业主的共同利益，业主应当履行义务。最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体若干问题解释规定，建设单位依法与物业服务单位签订的前期物业服务合同，以及业主及业主大会依法选聘的物业单位签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，业主提出抗辩的，法院不予支持。根据物业管理条例的规定，在业主业主大会选聘物业公司前，建设单位可以通过招投标或行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。由此可见，商品房买卖合同之补充协议第12项，对前期物业管理方面内容作出的约定，是符合法律及物业管理条例相关规定的，该条款不存在无效的情形。原告与物业公司签订了前期物业服务协议，其行动表示对补充协议第12项的内容并没有异议。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。亿联公司向本院提供下列证据：一、原告与物业公司签订的前期物业服务协议复印件1份，拟证明原告已经按补充协议相关约定接受了物业公司提供的前期物业管理；二、物业公司前期介入物业服务协议复印件1份，证明我方选聘物业公司为前期物业服务企业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据认定如下：原告提供的证据五，无法确定相关人员的身份，其证明力不予确认。被告提供的证据二系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：陈冉、李晓妍与被告于2017年8月3日签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定由陈冉、李晓妍购买被告开发的坐落于天津市东丽区××街××路××号楼××号的房屋一套，价格为1300166元，被告应于2020年6月30日前交付房屋。双方签订的补充合同第十二条约定如下：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人应当在签订本买卖合同的同时签订《临时管理规约》。买受人同意,在业主大会聘任物业服务机构之前,由天津金碧物业有限公司提供物业管理服务,买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》;其物业管理服务费收费标准为高层住宅:（空白）元／平方米,低密度住宅:（空白）元／平方米,商业:（空白）元／平方米,政府调整除外。合同签订后，原告如约履行了付款义务。被告已向原告交付了房屋。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方在平等、自愿的基础上订立，依法成立、有效。原告要求确认双方签订的补充合同第十二条无效，但依据相关规定属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的应认定无效，但双方签订的补充合同第十二条不属于合同条款无效的情形，故本院对原告要求确认双方签订的补充合同第十二条无效的诉讼不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈冉的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告陈冉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  于广生二〇二〇年九月二十三日书记员  林彦鹏本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》四十四条:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条:下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。