河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4293号 上诉人（原审原告）：滦州市滦州古镇旅游开发有限公司，住所地：滦州市古城街道办事处君悦湾**。统一社会信用代码：91130223560484277X。 法定代表人：蒋雯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙祺，北京市时代九和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：尹小雨，男，1984年9月27日生，汉族，住滦州市。 委托诉讼代理人：李敬辉，河北李敬辉律师事务所律师。 上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司因与被上诉人尹小雨租赁合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滦州市滦州古镇旅游开发有限公司上诉请求：1.请求法院判令支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.请求人民法院判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、1.一审法院未查明被上诉人在营业期间累计停业时间达到十天以上，上诉人有权解除合同的事实；上诉人所提交视频证据中显示，被上诉人经营的和园项目于2020年1月间即有超过15天处于大门紧闭的停业状态，无法提供任何餐饮、住宿服务，实际上处于停业状态，而并非被一审法院认为的调整经营规模。2.被上诉人未经上诉人同意在“和园大帐”一侧的土地上搭建土还房屋22座，其上述私自搭建行为己经构成违约。被上诉人在一审中提出的电卡与缴费单证据与本案争议事实不具备关联性，一审法院通过上述两组证据推断上诉人同意被上诉人搭建房屋是明显的事实认定错误。3.根据《和园项目租赁协议》约定（第三条第4款），乙方应于合同签订当日向甲方一次性交纳人民币5万元的合同保证金。但合同签订后被上诉人从未支付上述保证金，已经构成违约。4.被上诉人延期缴纳租金已符合合同约定解除条件的事实，消防备案验收表不是免租期顺延依据的事实。二、即使《和园项目租赁协议》可能存在免租期可以顺延的轻诺寡信，因被上诉人存在上述众多违约行为，上诉人也有权依据《和园项目租赁协议》第六条的约定取消免租期、解除合同。故免租期不应顺延。三、即使法院认为免租期应当顺延，根据《和园项目租赁协议》第六条，被上诉人存在违约行为时，上诉人即有权取消免租期。上诉人取消免租期后，则不再存在免租期顺延问题。四、被上诉人的违约行为不仅达到了约定解除的条件，而且已经构成严重违约，导致上诉人合同目的不能实现。一审法院认为被上诉人未构成根本违约亦属错误。逾期不支付租金已经直接影响了上诉人收取租金的合同目的实现。同时从合同条款中对承租人的承租条件设置可以看出，上诉人签订租赁合同的目的并不单单只有获取租金，而是还包括规范商家经营行为、促进景区繁荣。而被上诉人擅自停业、擅自搭建22座房屋的行为，已经破坏了景区经营秩序，导致上诉人合同目的不能实现。五、一审法院举证责任分配错误。被上诉人不能证明其履行了交纳保证金的合同义务，则其应当承担相应的不利后果。 尹小雨答辩称，我方没有违约行为，是严格按照协议约定履行。没有停业十天以上，只是春节前放假，我公司一直在营运。我方在租赁物上搭建的22间房屋属于临时建筑，并非永久建筑，在合同期间内我方合理进行使用，并没有影响到租赁物的功能和性能，上诉人已经默认允许我方在租赁土地上搭建22间房屋，并且是在上诉人许可的情况下使用和园大帐的电线电路。对于保证金我方已经通过高福双缴纳了5万元保证金，由于当时我方在装修过程中需要购置水暖管件，之后将保证金收据交付给了上诉人员工鲁玉。关于消防验收办法，我方认为上诉人并没有按照合同约定履行相应义务，合同免租期限应该顺延。上诉人认为我方逾期支付租金的主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 滦州市滦州古镇旅游开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除2015年9月14日原告、被告双方签订的《和园项目租赁协议》；2、请求法院判令被告拆除其擅自搭建的22座房屋并将范围内土地恢复原状，立即腾退并向原告交还位于滦州市间房屋及上述房屋对应的租赁场地；3、请求法院判令被告向原告支付自2016年1月1日起至被告实际交还房屋及场地之日的租金（暂时计算至2019年12月31日，共计人民币100万元）；4、请求法院判令被告向原告支付合同保证金人民币5万元，且该合同保证金归原告所有；5、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币10万元（以上3、4、5三项请求共计人民币115万元）；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年9月14日，原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司（协议甲方）与被告尹小雨（协议乙方）签订了《和园项目租赁协议》，协议主要约定：“甲方将坐落在滦州市滦州古城崇枕园的房屋“和园大帐”建筑面积1658㎡、街区16间商铺建筑面积1118.1㎡、卫生间55.39㎡三处房屋租赁给乙方经营管理使用，合计面积2829.49㎡；经营项目为餐饮、客房；租赁期间为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日，其中免租期为4年，自2016年1月1日至2019年12月31日为免租期。免租期满，下一年租金提前半年缴纳；2020年租金25万元，经营期满10年，2025年租金25万元；保证金5万元被告在签订合同当日一次性交清，期满无违约退还。该协议同时还约定了双方的权利义务和被告的违约责任，但未就原告违约进行约定。其中协议第四条第1款第（2）项约定：“甲方须在协议约定的期内对租赁设施进行有偿维修保养”。第（4）项约定：“运营期间乙方的经营时间由甲乙双方共同协商确定，如临时调整或改动必须经甲方书面同意”。第（9）项约定“甲方有义务在2016年2月15日前为乙方提供消防备案表，由乙方自行办理相关消防手续，若甲方延误多长时间则免租期往后顺延多长时间，但甲方不承担任何责任”。第2款第（2）项约定：如乙方因经营需要增加部分硬件设施，必须事先提出书面设计方案，经甲方审核书面同意后方可实施”。协议第六条约定：“乙方违反本合同条款的行为均为违约行为，甲方有权依据合同以及《中华人民共和国合同法》追究违约方法律责任和经济责任。取消免租期，免租期租金按照第五年租金标准收取。如乙方在承包经营期间出现如下情形之一视为违约，甲方有权单方面终止合同并要求乙方承担违约金十万元；……4、逾期交纳租金达十五天以上的；5、承租房屋乙方未经甲方同意自行累计停业十天以上的；……8、违反本协议约定条款的；9、法律法规规定的其他可以收回的情形”。协议签订后，被告遂投入资金按照旅游餐饮、住宿模式对16间商铺进行装修、装饰，并自行建设了餐厅。后又搭建了22座小木屋，原告为其接通了电源并由其相关物业公司办理了电卡。“和园大帐”因漏雨等原因被告一直未能投入使用。2015年10月7日，被告因急于经营，向古城公安派出所申请特种行业经营，2016年3月经滦县公安局批准，办理了300平米以下特种行业经营许可证，但至本案法庭辩论终结前，原告仍未向被告提供消防备案表，也未将在签订租赁协议时已经存在的滦县公安消防大队关于“滦州古城总体旅游开发建设项目-崇枕园工程未被确定为抽查对象”受理凭证的相关情况告知被告，致使被告至今仍未取得与租赁标的物相匹配的特种行业经营许可证。2019年12月10日，原告向被告邮寄追缴通知单，要求被告在2019年12月20日前交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金25万元。2019年12月30日，被告委托河北李敬辉律师事务所向原告发出律师函提出法律要求，要求原告及时提供消防备案表、修缮“和园大帐”、交付卫生间，免租期相应顺延。但原告未予答复。后双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 一审法院认为，原被告双方系在平等自愿的基础上签订的租赁合同，为双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。本案争议的主要问题是1、原告未按照合同约定的时间为被告提供消防备案表，免租期是否应当顺延或取消；2、被告是否存在违约情形，是否达到解除合同的根本要求以及被告是否应承担违约责任。关于免租期是否应当顺延或取消问题。租赁协议中明确载明了提供消防备案表的时间，延误后免租期顺延。但至今原告仍未按照约定向被告提交，虽然庭审中提交了2015年9月1日滦县公安消防大队崇枕园工程“未被确定为抽查对象”的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，但原告亦未将该情况书面函告或通知被告。其消防验收备案已经完成，无需且无必要向原告提供的意见不符合合同的约定，也不符合市场交易规律，且原告给被告邮寄的追缴通知书也证明了原告认可免租期四年，故该证明目的本院不予认定。免租期应当顺延，具体顺延的时间本案不作评判和处理。22座房屋是否属于私自搭建、是否需要恢复原状问题。租赁协议虽然约定增加部分硬件设施必须事先提出设计方案，经原告同意方可实施，但原告提交的物业公司对案涉标的电费收据、电费卡能够证明原告为该22座房屋接通电源并收取电费，从而推定原告事先认可原告的搭建行为，且该22座房屋为临时建筑，未改变租赁物的整体结构或承重结构并造成严重损坏。原告庭后向本院反馈意见电源系被告私自接通、物业公司收取的电费与自己公司无关的意见不符合常理和常情，该意见不予采纳，被告提交的证据及证明目的予以确认和采纳。关于被告是否累计停业十天以上问题。原告提交光盘证明该问题，但被告不予认可停业。案涉标的坐落于旅游景区，根据旅游行业的特点，有淡旺季之分，被告亦有权根据市场行情调整经营规模，原告提交的证据不足以证明被告的停业状况及时间，该证据不予认定。关于5万元保证金问题。租赁保证金是履约保证的一种措施，而非解除合同的根本要件。协议明确载明该保证金在签订合同当日一次性交清。原告未提交合同签订当日或当时近期保证金交纳相连票据存根，也未提交催交函告，被告遂辩称已经交纳并作出相关解释，但也未提交相关证据加以证明，故5万元保证金是否交纳双方均属举证不足。综上，被告作为承租人，并不存在未按照合同的约定支付租金或迟延支付租金的情形，也不具有不依照约定使用租赁物造成租赁物损失情形。原告未按照约定提供消防备案表，也未案涉工程未被确定为抽查对象的情况及时告知被告，致使被告投入至今仍未取得与租赁标的物相匹配的消防许可证、造成不能正常经营是双方产生纠纷的主要原因。原告提交的证据不足以证明被告构成根本违约，本案尚不具备解除合同的条件。故原告的相关诉请本院不予支持。遂判决：驳回原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7575元由原告滦州市滦州古镇旅游开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司向法庭提交了携程网站滦州古城和园客栈经营信息，证明上诉人未向被上诉人交付消防备案验收表，没有影响被上诉人经营的宾馆正常开业，未给其造成损失，其以此为由要求顺延免租期限并不合理，不应当支持。被上诉人尹小雨质证称：对三性及证明目的不认可，租赁合同约定的面积将近3000平米，而我方只经营了300平米，根据国家规定，在没有消防备案验收表的情况下不允许经营300平米以上的客栈，所以我们按照270平米的标准申请经营和园客栈，上诉人没有交付消防备案验收表，导致不能正常使用租赁建筑物。携程网只是第三方运营公司，携程网没有按照合同履行，具体信息是随时有变动的。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司与被上诉人尹小雨签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务。租赁合同中明确约定了提供消防验收备案表的时间，并约定延误的时间则免租期顺延。上诉人至今未按照约定向被上诉人提供消防验收备案表，虽然二审庭审中上诉人提出2018年12月之后中华人民共和国应急管理部出台的第12号公告取消了特种行业经营许可时需要提交消防备案手续的要求，目前办理全部场地的经营手续不需要提交消防备案表，但就该情况被上诉人不认可收到上诉人告知，上诉人亦未提供证据证实曾经通知过被上诉人，故本案免租期应当顺延，上诉人主张被上诉人未按期交纳租赁费，要求解除合同的主张理据不足，本院不予支持。同时，被上诉人应当在合理期间内办理相关经营手续。上诉人主张22座房屋属于私自搭建，但被上诉人提交的物业公司对案涉标的电费收据、电费卡可以证明上诉人对被上诉人的搭建行为是允许的，故其该主张理据不足，本院不予支持。上诉人称被上诉人累计停业十天以上，合同应当解除。因案涉标的坐落于旅游景区，根据旅游行业的特点，有淡旺季之分，被上诉人应当有权根据市场行情调整经营情况，故上诉人以此为由解除合同，本院不予支持。关于5万元保证金问题，被上诉人虽辩称已经交纳，但始终未能向法庭提交其已经交纳的相关证据予以证明，故被上诉人应当按照合同约定向上诉人交纳5万元保证金。保证金是履约保证的一种措施，而非解除合同的根本要件，上诉人以此为由要求解除合同，本院对其主张不予支持。综上所述，滦州市滦州古镇旅游开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初239号民事判决； 二、被上诉人尹小雨于本判决生效后十日内给付上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司保证金5万元； 三、驳回上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7575元，由上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司负担7245元，由被上诉人尹小雨负担330元；二审案件受理费15150元，由上诉人滦州市滦州古镇旅游开发有限公司负担14491元，由被上诉人尹小雨负担659元。 本判决为终审判决。 审判长  董媛媛 审判员  徐万启 审判员  刘群勇 二〇二〇年九月四日 书记员  王 玫 ——