广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5936号原告：谢文杰，女，1987年7月21日生，汉族，住广东省阳江市江城区******************。确认的送达地址：阳江市江城区*******之103（联系人：陈仪）。公民身份号码：511************02X。委托代理人：陈仪,江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行），该公司董事长。原告谢文杰与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文杰的委托诉讼代理人陈仪到庭参加诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谢文杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还办证税费18960.45元及利息（以18960.45元为基数，从2015年12月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年6月16日应付利息为6624.73元）给原告；2、判决本案受理费全部由被告承担。。事实与理由：2015年12月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区********************，该商品房合同约定建筑面积共169.36平方米，其中套内建筑面积140.29平方米，分摊建筑面积29.07平方米；按照套内面积计算，该商品房总价款为629185元；出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（详见《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告全部付清了购房款629185元及另行支付了37836元办证税费给被告。此后，被告于2015年12月23日为原告房产缴交了18875.55元契税及办理了不动产权证书，但剩余款项18960.45元却没有退还给原告，一直占用至今。原告曾多次向被告催收，但均未果，合法权益受到严重侵害。现原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求如诉称。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此自2016年5月29日起原告应知道其权益受损害，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过四年时间。其提出要求办理退还办证费、支付办证费占用利息的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告（买受人）谢文杰与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**************2***1*出售给原告，合同约定建筑面积共169.36平方米；该商品房按套出售，总价款为629185元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2015年12月2日前支付首期房价款158185元，占全部房价款的25%，余款471000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第十二条关于交付时间的约定：出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付商品房；第十七条关于房屋登记的约定：买受人应当在商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，等内容。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，原告支付了商品房代收代缴办证税费共37836元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共629185元给被告。涉案房屋已于2016年2月28日交付给原告使用，已于2015年12月29日办理了不动产权证书【粤房地权证阳字第**00057580号】，权利人为谢文杰。原告认为被告未退还剩余办证费，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及办证登记的非税收入（电子）票据4份、发票8份，拟证明其代原告缴交了房屋所有权转移登记费80元、初始登记费80元、初始登记（他项）费80元、住房转让（交易）手续费388.72元、白蚁灭治费300元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元、契税18875.55元、物业维修资金12690.12元，共32704.39元，原告对房屋所有权转移登记费、初始登记费、物业维修资金无异议，对其他费用不予认可，认为未能证明为办证所需费用。以上事实，有原告提供的身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、发票、收款收据、税收缴款书；被告提供的不动产转移登记费、房屋所有权登记费—非住房房屋登记费、房屋所有权登记费-初始登记（他项）；住房转让（交易）手续费、白蚁灭治费、房产测绘费、复印费、契税、物业维修资金、不动产权证等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告返还办证税费及利息。本院认为，虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”，至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共37836元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。被告在2015年12月29日办理了房产登记证。被告办证后继续占有代收办证费没有依据，被告应从2015年12月30日起向原告支付占用该款项的利息。被告代原告缴交了房屋所有权转移登记费80元、初始登记费80元、初始登记（他项）费80元、住房转让（交易）手续费388.72元、白蚁灭治费300元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元、契税18875.55元、物业维修资金12690.12元，共32704.39元。本院认为，除复印费外，其余费用应为办证所需费用。本案扣减被告已支付的费用，被告应返还剩余办证税费5181.61元（37836元-32704.39元+50元）给原告。原告请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算利息过高，应予调整，故利息应以5181.61元为基数，自2015年12月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费5181.61元及利息（2015年12月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告谢文杰；二、驳回原告谢文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元（原告已预交，已减半收取），由原告谢文杰负担119元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 谭万**二〇二〇年九月七日法官助理 赖泳彤书 记 员 赖健苗附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。