江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏0691行初413号 原告季某，男，2001年10月12日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐、张云阁（实习），江苏海越（南通）律师事务所律师。 被告南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路398号。 法定代表人刘某某，职务局长。 应诉负责人成某，职务副局长。 委托代理人施某，该局工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 第三人陈某，男，1971年8月8日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人顾军晶，江苏清竹律师事务所律师。 第三人季某某，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 第三人张某某，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 原告季某不服被告南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门自然资源局）及第三人陈某、季某某、张智慧房屋行政登记一案，于2020年5月13日向本院提起行政诉讼。本院于2020年5月19日立案后，于5月20日向被告海门自然资源局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书等,向第三人陈某、季某某、张智慧邮寄送达了起诉状副本及参加诉讼通知书等。被告海门自然资源局于6月4日向本院提交了答辩状及相应证据材料。本院依法组成合议庭于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告季某及其委托代理人陆佳璐，被告海门自然资源局副局长成某及委托代理人施某、孔德娥，第三人陈某及其委托代理人顾军晶，第三人季某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年11月8日，原海门市国土资源局颁发了苏（2018）海门市不动产证明第0010053号《不动产登记证明》，载明证明权利或事项为抵押权，权利人陈某，义务人季某，房屋坐落海门镇××新村××号，不动产权单元号320684100001GB00118F09610003，不动产权证号海政房房权证字第××号、海国用（2015）第072161号，抵押方式一般抵押，担保债权的数额90万元整，债务履行期限2018年11月8日至2019年5月7日。 原告季某诉称，原告系第三人张某某和季某某的婚生子。海门市海门镇××新村××号门面房系原告单独所有。2018年11月8日，张某某向陈某借款90万元并签订不动产借款抵押合同、出具了借条，约定将上述门面房予以抵押，其中合同载明的抵押人为原告季某。同日，张某某拿着伪造的季某某委托书和公证手续与陈某在海门市不动产登记中心××了××（××）海市不动产证明第0010053号他项权证。现案涉房屋抵押登记所依据的登记材料已被生效刑事判决书确认为虚假材料，故案涉房屋抵押登记行为的合法性基础已经不存在，应予撤销。同时，第三人陈某明知抵押房屋属于未成年人季某所有，且张某某的借款用途为生意急需资金，故陈某取得案涉房屋抵押不具有善意，其存在与第三人张某某恶意串通之嫌。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求撤销苏（2018)海门市不动产证明第0010053号《不动产登记证明》。 原告季某向本院提供了以下证据：1.房屋所有权证，证明海门市海门镇××新村××号门面房系季某所有；2.不动产借款抵押合同、借条、房屋授权委托书、公证书、（2019）苏0684刑初443号刑事判决书，证明张某某伪造抵押登记资料。 被告海门自然资源局辩称，一是办理案涉不动产抵押登记的资料齐全、符合登记条件。2018年11月8日，张某某和陈某共同向海门市不动产登记中心申请办理案涉房产的抵押登记时均提供了必要的文件和材料。其中张某某提交了身份证、户口本、结婚证、保证书，以证明其是季某的法定监护人；同时也提供了经过公证的委托书，以证明其作为季某某的受托人。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》的规定，张某某和陈某申请办理不动产抵押登记的资料齐全、符合登记条件，被告予以受理并登记并无不当。二是被告已在其职责范围内对申请材料的真实性、合法性尽到了合理审慎的审查义务。（2019）苏0684刑初443号刑事判决书系2019年11月15日作出，而张某某、陈某申请抵押登记的日期是2018年11月8日。根据日常工作经验和现有技术条件，被告在受理申请时客观上无法或不能判断涉案委托书和公证书的真伪。申请人提交的申请材料完整、齐备，符合法定形式，被告已在其职责范围内对申请材料的真实性、合法性尽到了合理审慎的审查义务，符合法规和规章的规定。三是虽然张某某已经被追究刑事责任，但本案抵押登记还涉及第三人陈某。陈某与张某某之间的抵押协议是否有效、是否涉及善意取得，尚需经过民事程序才能确定。四是2018年11月8日作为监护人的张某某以及季某某(实际由张某某代为签字)已经出具保证书保证对被监护人不动产进行处分是依法保护被监护人的利益且自愿承担由此产生的一切法律后果。被告已经依法进行了审查，如果原告认为张某某的行为损害了其利益，也应当依法通过民事途径解决。综上，案涉抵押登记行为事实清楚，程序合法，不存在应撤销的情形，请求依法驳回原告季某的诉讼请求。 被告海门自然资源局向本院提交以下证据：不动产登记申请书，张某某、季某某、季某的身份证及户口簿，张某某与季某某的结婚证，陈某的身份证，不动产登记审批表，不动产权证书，不动产借款抵押合同，房屋委托授权书及公证书、保证书，证明申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，被告办理抵押登记并无不当。 法律法规依据：《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》。 第三人陈某述称，其与张某某办理的案涉房产抵押登记程序合法，其对张某某提交的虚假登记材料根本不知情。案涉房产登记在未成年人的原告名下，能否办理他项权证应当由被告进行审核，其没有审核的义务。基于被告颁发的他项权证的公信力，第三人陈某才出借张某某90万元，第三人陈某符合善意取得的构成要件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈某向本院提供了张某某出具的借条、转账柜台客户回执。 第三人季某某述称意见同原告的诉称意见。 第三人季某某未向本院提交证据材料。 第三人张某某述称，陈某对伪造公证文书的情况不清楚，借款90万元张某某都已收到。 第三人张某某未向本院提交证据材料。 经庭审质证,对被告海门自然资源局提交的证据，原告季某及第三人季某某质证认为，对相应身份证、户口簿及结婚证的三性无异议，对其他证据的三性不予认可，被告办理登记时对公证书形式审核未到位，其登记行为不合法。第三人陈某、张某某对该证据无异议。本院认为，被告海门自然资源局提供的证据中除了房屋委托授权书及公证书系第三人张某某伪造，其余材料均系在办理登记过程中形成的真实材料，故本院对其真实性予以确认。 对原告季某提交的证据，被告海门自然资源局及第三人陈某质证后认为，对证据1的三性无异议，证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。第三人季某某质证意见同原告的举证意见。第三人张某某对该证据无异议。本院认为，原告季某提供的证据中除房屋委托授权书及公证书系第三人张某某伪造外，其他证据的真实性应予以确认。 对第三人陈某提交的证据，原告季某及第三人季某某质证后认为，对借条的形式真实性无异议，但对其合法性及关联性不认可；对转账柜台客户回执的真实性及合法性无异议，但不能证明第三人陈某依法取得案涉房屋抵押权，其在办理抵押登记时不具有善意。被告海门自然资源局认为，该证据在办理抵押登记时未提交，由法庭审核。第三人张某某对该证据无异议。本院认为，实际经手人张某某对第三人陈某提供证据的真实性无异议，故本院审查后依法确认其真实性、合法性、关联性。 经审理查明，第三人张某某与季某某于1999年9月8日结婚，于2001年10月12日育有一子，即原告季某。2006年4月13日，原告季某取得海门镇××新村××号房屋所有权证（海政房房权证字第××号），该证载明：房屋所有权人季某，房屋坐落海门镇××新村××号。2018年11月8日，第三人张某某以生意急需资金为由向陈某借款90万元并出具了借条一份，并约定以海门镇××新村××号门面房作为抵押担保。同日，张某某和陈某共同向海门市不动产登记中心申请办理案涉房产的抵押登记。其中张某某提交了张某某、季某某、季某的身份证及户口本，张某某与季某某的结婚证，海门镇××新村××号房屋的所有权证和国有土地使用权证，张某某和陈某共同签字的不动产借款抵押合同（约定以海门镇××新村××号门面房作为90万元借款的抵押担保），张某某伪造的（2018）桂南桂民字第2918号公证书（载明季某某本人至公证处签署了房屋授权委托书，并表示知晓委托的法律意义及法律效果）及房屋授权委托书（主要内容为“委托人拟抵押位于海门镇××新村××号的房屋，鉴于长期在外地生活工作，无法因应房屋所属权监护人临时出现的情况而办理手续，以季某某为委托人，张某某为受托人，由委托人向受托人出具本授权委托书，授权受托人处置有关海门镇××新村××号的房屋……”），张某某签署的保证书（主要载明对被监护人海南××××号不动产所进行的抵押处分是依法保护被监护人的利益且自愿承担由此产生的一切法律责任）。同日，原海门市国土资源局经审查后作出苏（2018）海门市不动产证明第0010053号《不动产登记证明》。当日，第三人陈某通过转账方式向张某某转账90万元。 2019年5月13日，张某某主动至海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了其有关犯罪事实，其中涉及伪造（2018）桂南桂民字第2918号公证书相关事实。2019年5月27日张某某被逮捕，后被公诉至原海门市人民法院。2019年11月15日，原海门市人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决书，其中认定:2018年底某日，张某某请人伪造了（2018）桂南桂民字第2918号公证书，并于2018年11月8日至海门市行政审批中心，使用该公证书办理了海门市海门镇××新村××号门面房的抵押登记。 另查明，2019年5月8日陈某以张某某为被告向原海门市人民法院提起诉讼，要求张某某归还借款90万元及利息，并要求对位于海门市海门镇××新村××号房屋折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。后原海门市人民法院审查后认为该案民间借贷行为可能涉及非法集资犯罪，故暂不予受理，裁定驳回陈某的起诉。后经了解，原海门市人民法院已将该线索移送原海门市公安局，现因未发现陈某涉嫌刑事犯罪，故原海门市公安局未予以立案。 还查明，第三人季某某常年在广西××自治区南宁市工作。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为被诉不动产抵押登记是否应当予以撤销。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。从上述规定可以看出，办理不动产抵押登记至少应当符合以下要求：1.应当由当事人双方共同申请，其中涉及处分共同共有不动产的登记，还应经全体共同共有人共同申请；2.申请人应当填写登记申请书并提供符合法律规定形式要件的申请材料，且申请人应当对申请材料的真实性负责；3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。 申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗不动产登记机构进而获得房屋登记的情形。本案中，案涉房屋登记在原告季某名下，在办理抵押登记时季某属于未成年人，其共同监护人为张某某和季某某。在办理案涉《不动产登记证明》时，第三人张某某和陈某共同向海门市不动产登记中心提出抵押登记申请，亦提供了形式上符合法律规定的申请材料。但后经查证张某某伪造了（2018）桂南桂民字第2918号公证书及房屋授权委托书，意味着第三人张某某在向不动产登记机构申请案涉不动产登记时并未征得原告的共同监护人季某某的同意。因此，被诉不动产抵押登记缺乏双方当事人共同申请以及不动产权利人共同申请的法律要件。但在案涉登记行为作出之时，应当说原海门市国土资源局已经在职责范围内尽了审慎的审查义务。虽然根据《公证法》第二十五条第二款前部分规定，申请办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地的公证机构提出，但后部分又规定申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。本案中季某某常年在广西南宁工作，居住于南宁，故从形式上无法辩别该公证书的真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅作形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张某某伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。张某某在办理案涉不动产登记时提供的公证书和授权委托书是伪造的，不是作为原告季某共同监护人季某某的真实意思表示，即季某某实际上并未授权张某某处置案涉不动产。故张某某的申请实际上并不符合法律规定的案涉房屋办理抵押登记的要求。本着尊重事实，依法纠错的原则，案涉不动产抵押登记本应予撤销。但因本案还涉及第三人陈某抵押权的保护问题，故还应考虑是否存在撤销不动产抵押登记的阻却事由。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。认定抵押权善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。当然，判断抵押权是否构成善意取得，也要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销抵押登记的阻却事由。本案中，第三人张某某提交了其本人及季某某、季某的身份证及户口本，张某某与季某某的结婚证，海门镇××新村××号房屋的所有权证和国有土地使用权证，（2018）桂南桂民字第2918号公证书及房屋授权委托书。虽该公证书系伪造，但作为登记机关的行政机关都无法识别真伪，更不能苛求于作为普通人的陈某来识别真伪。故第三人陈某据此相信张某某具有办理案涉房产抵押的权限并实际交付了借款90万元，其不存在重大过失，应当认定为善意第三人，属于撤销案涉不动产登记的阻却事由。如果撤销抵押登记，抵押权人的合法权利得不到保护，势必损害善意第三人的合法权益，破坏正常的社会交易秩序。故第三人陈某取得的案涉抵押权应该受到法律保护，本案应判决确认案涉抵押登记行为违法，保留房屋抵押登记的效力。 综上，被诉抵押登记虽然符合形式要件，但因公证文书系张某某伪造而导致不符合法律规定的实质要件，本应予以纠正。但考虑到第三人陈某善意取得的抵押物权依法应予优先保护，故本案仅确认颁发案涉《不动产登记证明》行为违法，但不予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认原海门市国土资源局于2018年11月8日颁发苏（2018）海门市不动产证明第0010053号《不动产登记证明》的行为违法。 案件受理费人民币50元，由被告南通市海门自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  陈金平 人民陪审员  周袁芳 人民陪审员  吴 灿 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  唐贞贞 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损失的。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条第三款被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。