河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1817号上诉人（原审原告）：赵莎莎，女，汉族，1983年2月14日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张竹青，河南卫宪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地：开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师。原审第三人（追加）：单文娟，女，汉族，1974年10月22日出生，身份证号4107031974********，住新乡市卫滨区胜利南街****楼****。上诉人赵莎莎因与上诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）、原审第三人单文娟商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵莎莎的委托诉讼代理人张竹青，上诉人鑫隆公司的委托诉讼代理人魏鑫到庭参加诉讼，原审第三人单文娟经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。赵莎莎上诉请求：1、维持原审判决第一、第二、第三项，撤销第四项，并改判支持鑫隆公司向赵莎莎支付逾期交房违约金109972元（违约金自2012年1月21日按每平方米12元/月计算至2018年6月1日，之后的违约金继续计算至交房之日）；2、本案一、二审诉讼费用由鑫隆公司承担。事实与理由：本案一审判决认定事实清楚，但对于上诉人原审主张逾期交房违约金诉请的处理适用法律不当，依法应予纠正。本案一审判决认定了双方签订的置业计划书为商品房买卖合同。该协议书中明确约定了交房期限为30个月，即至2012年1月20日，鑫隆公司应向上诉人交付约定的房屋，但截至目前，被上诉人仍然未履行合同约定，向上诉人交付约定的房屋。虽然双方在合同中未明确约定逾期交付房屋的违约金计算办法，但本案一审期间，上诉人提交了新乡市房屋租赁市场管理办公室的文件等证据，证明在同一时期同类地段的房屋租赁市场价格是每月每平方米12元—14元。上诉人一审主张要求鑫隆公司按照每月每平方米12元的标准自逾期交房之日向上诉人支付逾期交房违约金完全符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。一审判决以双方在合同中未对违约金进行约定为由，驳回了上诉人要求鑫隆公司支付逾期交房违约金的诉请，显系适用法律不当，依法应予纠正。综上，请上级人民法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。鑫隆公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回赵莎莎在本案中的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由赵莎莎承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审判决认定赵莎莎已向上诉人支付购房款188900元证据不足，事实认定错误。一审法院认定赵莎莎将购房款支付给上诉人的证据是鑫隆公司出具的一张编号0516072金额为72400元的《收据》以及赵莎莎一审提交的编号0022642金额为116500元的《收据》，但编号为0022642号收据的出具单位并非鑫隆公司，鑫隆公司也从未收到过该部分购房款，而且赵莎莎也并未提供将购房款转付于鑫隆公司的转账流水凭证。事实上，鑫隆公司仅收到了赵莎莎72400元认购款，此后公司多次通知其来办理正式商品房买卖合同并交付剩余购房款，而赵莎莎也未予配合。一审法院依据赵莎莎提供的非鑫隆公司出具的购房款收据，认定鑫隆公司已收到赵莎莎购房款188900元于法无据，也与事实不符。2．—审法院认定鑫隆公司于2019年3月14日将案涉房屋出售第三人单文娟，并以双方合同约定的交易价格明显低于市场价格侵犯了赵莎莎合法权益为由认定鑫隆公司与单文娟签订的合同无效错误。赵莎莎于2009年7月20日与鑫隆公司签署《置业计划书》并于当日向鑫隆公司交纳了认购款72400元，鑫隆公司出具《收据》一份。此后，鑫隆公司多次联系赵莎莎表示签订正式《商品房买卖合同》并交纳购房款，其均不予配合。后鑫隆公司于2017年将案涉房屋出售于第三人单文娟并收取了相应购房款，公司向其出具了收据。鑫隆公司并非在本案首次开庭后才将案涉房屋出售单文娟，仅仅是备案日期为2019年3月14日，且涉案小区房屋系团购房性质，非市场上一般商品房，交易价款并不能参照现在市场商品房的单价适用。因此，一审法院认定鑫隆公司与单文娟签订的合同无效无事实和法律依据。二、一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定认定《置业计划书》为商品房买卖合同适用法律错误。赵莎莎与上诉人之间并未签订正式的《商品房买卖合同》，双方签订的《置业计划书》仅是购房意向书，并非认购合同，更非正式的购房合同，且不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且赵莎莎也未按《置业计划书》约定交纳全部购房款，因此并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《置业计划书》并不能视为双方间的商品房买卖合同，并不能产生相应的法律效力。本案中，赵莎莎在支付72400元认购款后未与鑫隆公司签署商品房买卖合同，也未向鑫隆公司支付认购书约定的购房款，也未提供有效证据证明其已交付大部分购房款，依法应当由赵莎莎承担举证不能的法律后果。此外，鑫隆公司与第三人单文娟签订了正式的商品房买卖合同办理了备案登记手续，且第三人支付了相应的对价。因此案涉房屋应当属于第三人单文娟所有，一审法院判决鑫隆公司应向赵莎莎交付房屋无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，故提起上诉。赵莎莎辩称，一、双方签订的《置业计划书》具备商品房买卖合同的主要内容，该《置业计划书》的性质应认定为商品房买卖合同，具备合同效力。2009年7月20日，双方签订了一份《置业计划书》，约定了赵莎莎购买鑫隆公司开发的房产的具体信息、单价、面积、总价款、交房期限等等，协议签订后，赵莎莎按照约定向鑫隆公司交付购房款共计188900元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，一审法院将赵莎莎与鑫隆公司签订的《置业计划书》认定为商品房买卖合同，证据充分，适用法律适当。二、赵莎莎已向鑫隆公司交付了购房款188900元，履行了大部分合同义务。一审期间，赵莎莎提交了两份案涉房屋的购房款收据，金额总计是188900元，鑫隆公司虽对编号为0022642金额为116500元的收据提出异议，认为该份收据加盖的不是赵莎莎的印章，但是案涉房产是鑫隆公司提供资金和新乡市粮食局下属的新华粮食储备库提供开发用地进行联合开发，并且，一审期间鑫隆公司对赵莎莎提交的置业计划书没有异议，置业计划书经办人和0022642号收据上面的其中一位经手人是同一人杨小玲，0022642号收据上面的另外一位经手人吴承桂与鑫隆公司认可的编号为0516072号收据上面的经办人是同一人。鑫隆公司一审期间虽主张杨小玲、吴承桂均不是鑫隆公司员工，但由于杨小玲在置业计划上经办人处有签字，吴承桂在鑫隆公司认可的编号为0516072号收据上有签字，鑫隆公司的主张显然跟客观证据相矛盾，依法不能成立。因此，一审法院认定赵莎莎交付的购房款金额总计为188900元证据充分，并无不当。三、鑫隆公司与单文娟签订的商品房买卖合同系恶意串通，损害赵莎莎的利益，双方签订的合同应为无效合同。一审期间，鑫隆公司于本案一审首次开庭结束后第三天将案涉房产备案至单文娟名下，并且双方签订的商品房买卖合同约定的房屋单价为2650元/㎡，但当时案涉房产的均价已经达到7000元/㎡，双方约定的房屋价格明显低于市场价格。况且，鑫隆公司提交的证据并不能证明双方实际履行了合同义务，并且一审法院调取了案涉房屋的钥匙领取登记情况，证明案涉房屋的钥匙系鑫隆公司工作人员领取，这些现象足以证明鑫隆公司与单文娟签订的案涉房屋的商品房买卖合同就是为了鑫隆公司逃避履行其与赵莎莎的合同义务，与第三人恶意串通签订的合同，因此，双方的合同依法应为无效合同。最重要的是，一审期间，赵莎莎申请法院查封了案涉房屋，但是作为房屋备案权利人的单文娟从未向法院提出过异议，开庭也从未到庭，最后判决书送达时拒绝签收，一审法院不得不公告向单文娟送达。单文娟这些反常的行为恰恰也印证了其与鑫隆公司恶意串通，损害赵莎莎合法权益签订案涉房屋备案合同的事实。四、本案所涉房产约定的交房期限是30个月，即至2012年1月20日，鑫隆公司应向赵莎莎交付约定的房屋，但鑫隆公司在长达五年的时间内一直拖延交房期限，直到2017年下半年，鑫隆公司通知赵莎莎缴纳下余的购房款，但是鑫隆公司却单方面大幅涨价，并且要求赵莎莎签署一份放弃逾期交房违约金的承诺书，否则鑫隆公司拒绝按照双方原协议约定的价格收取下余房款，并且拒绝向赵莎莎交付房屋。由于赵莎莎不能接受鑫隆公司的无理要求，截至目前，鑫隆公司仍未向赵莎莎履行合同约定的交付房屋义务。不仅如此，在赵莎莎提起诉讼一审开庭后第三天，鑫隆公司与第三人恶意串通，以明显低于市场的价值将案涉房屋备案至第三人单文娟名下，企图逃避对赵莎莎交付房屋的义务。在双方的协议履行过程中，赵莎莎始终是按照双方的约定履行交付房款的义务，反而是鑫隆公司不仅漫无边际地拖延交房期限，而且单方面大幅涨价，严重侵犯包括赵莎莎在内的广大业主的利益，社会影响极其恶劣。五、被上诉人逾期近五年交房，即使合同没有约定，也应按《合同法》的相关规定支持上诉人一审关于延期交房违约金的诉请。综上，一审法院判令鑫隆公司向赵莎莎交付房屋，并依法确认鑫隆公司与单文娟签订的案涉房屋的商品房买卖合同无效，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决公正，依法应予维持。鑫隆公司的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。请求上级人民法院查清事实，依法驳回鑫隆公司的上诉请求，支持上诉人关于逾期交房违约金的上诉请求。鑫隆公司辩称，赵莎莎与鑫隆公司之间并未签订正式买卖合同，双方签订的置业计划书不具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容，而且赵莎莎也未按置业计划书约定向鑫隆公司缴纳全额购房款，因此该置计划书不能视为商品房买卖合同。此外，该置业计划书并未约定违约责任，鑫隆公司不可能在没签合同收取购房款的情况下向赵莎莎交房，因此不存在违约行为，应驳回其上诉请求。单文娟未到庭，也未提供书面答辩意见。赵莎莎向一审法院起诉请求判令：1、鑫隆公司继续履行合同，将位于新华园小区20号楼2单元15层西户交付给赵莎莎；2、鑫隆公司支付赵莎莎交房违约金109972元（违约金自2012年1月21日起按每平方米12元计算至2018年6月1日，之后的违约金计算至交房之日）；3、确认鑫隆公司与第三人单文娟签订的案涉商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2009年7月20日，赵莎莎、鑫隆公司签订《置业计划书》，约定赵莎莎购买鑫隆公司开发的位于新乡市新华园小区20号楼2单元15层西户的房屋一套，价款为2000元/平方米，房屋面积120.58平方米，交房期限30个月等内容。赵莎莎于当日交纳认购房款72400元，于2012年11月17日交纳房款116500元。后因鑫隆公司未按照约定时间交付房屋，故赵莎莎诉至法院。另查明，一审法院首次庭审后向新乡市房地产交易中心调查案涉房屋情况，发现鑫隆公司于2019年3月14日将案涉房屋出售给第三人单文娟，并进行了合同备案（案涉房屋坐落为华兰大道与××交口西北角××小区××楼××单元××室）。鑫隆公司与第三人于2019年3月14日签订的编号为2019-0314076号《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房屋单价为2650元，房屋面积为143.72平方米，总价款380858元。一审法院于2019年6月11日到鑫隆公司调取房屋交付信息时发现，案涉房屋领取钥匙的登记情况记载为：“公司许辉让姚基圣领走钥匙给刘经理”。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。赵莎莎与鑫隆公司就涉案房屋签订的《置业计划书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，故合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，赵莎莎、鑫隆公司之间签订的《置业计划书》中包括了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、交付使用的日期等商品房买卖合同的主要内容，并且鑫隆公司已经按照约定收受赵莎莎交纳的大部分购房款，该《置业计划书》应当认定为商品房买卖合同，鑫隆公司辩称未与赵莎莎签订商品房买卖合同的理由不能成立，故对赵莎莎要求鑫隆公司继续履行合同，交付华兰大道与××交口西北角××小区××楼××单元××室房屋的诉讼请求，予以支持。赵莎莎还要求鑫隆公司支付违约金，但双方在《置业计划书》中对违约金并未进行约定，对赵莎莎的该项诉讼请求，不予支持。根据本案查明的事实，鑫隆公司在本案首次开庭后第三日将案涉房屋出售给第三人单文娟，当日签订《商品房买卖合同（预售）》并于当日进行了合同备案，因该《商品房买卖合同（预售）》约定的案涉房屋价格明显低于市场价格，且案涉房屋领取钥匙的登记情况记载为：“公司许辉让姚基圣领走钥匙给刘经理”，鑫隆公司与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》侵犯了赵莎莎的合法权益，故对赵莎莎要求确认鑫隆公司与第三人单文娟2019年3月14日签订的编号为2019-0314076号《商品房买卖合同（预售）》无效的诉讼请求，予以支持。根据房屋面积的实际变化情况，赵莎莎应向鑫隆公司补交剩余房款即143.72平方米×2000元/平方米-72400元-116500元=98540元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向赵莎莎交付位于华兰大道与××交口西北角××小区××楼××单元××室房屋；二、赵莎莎于新乡市鑫隆房地产开发有限公司交付房屋当日向新乡市鑫隆房地产开发有限公司支付剩余房款98540元；三、单文娟与新乡市鑫隆房地产开发有限公司于2019年3月14日签订的编号为2019-0314076号《商品房买卖合同（预售）》无效；四、驳回赵莎莎的其他诉讼请求。如果赵莎莎、新乡市鑫隆房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费9486元，保全费3020元，合计12506元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。二审中，本院到河南新乡新华国家粮食储备库有限公司（原为新乡新华国家粮食储备库，以下简称新华粮库）核实涉案收据等情况，该公司提供《合作开发协议》一份、《置业计划书》一份、收据二份，附收费清单、《新华园集资购房人合同信息确认表》各一份。赵莎莎的质证意见：1、对合作开发协议真实性无异议，该证据充分证明案涉房屋所在的开发项目新华园小区系鑫隆公司和新华粮库两个单位联合开发，鑫隆公司系案涉项目合法的开发主体，只是由新华粮库提供土地使用权，鑫隆公司提供开发资金，二者按出资比例分配利润。在房屋销售过程中，双方工作人员共同参与，对业主来说无论是鑫隆公司签章收款还是新华粮库签章收款，都是基于新华园小区房屋销售收取的购房款。两个单位内部分工和利益分配都不影响业主按置业计划书的约定交纳购房款的效力和性质。2、两张收据的真实性无异议，虽然116500元的收据加盖的是新华粮库的财务章，但收据附注栏专门注明用途为预交房款，而且经手人和鑫隆公司的收据经手人同为吴承桂，另一个经手人杨小玲又是鑫隆公司签章的置业计划书的经办人，而且赵莎莎的两笔交款均为新华园小区的房屋购房款。以上情况结合联合开发协议充分证明赵莎莎交纳的两笔总计18万余元购房款就是鑫隆公司作为开发单位的置业计划书约定的案涉房屋购房款。赵莎莎已经按合同约定履行了大部分房款的交付义务，下余房款之所以至今未交是由于鑫隆公司单方违约，擅自涨价导致。3、对收费明细及确认表不认可。因为收费明细是新华粮库单方书写，明细上记载的单价与赵莎莎和鑫隆公司签订的置业计划书明显不符，这是鑫隆公司通知涨价后，新华粮库根据鑫隆公司涨价后的价格单方计算的明细，因赵莎莎不同意单方涨价，所以明细及确认表没有赵莎莎的签字确认，不认可其效力。4、对新华粮库工作人员调查笔录的真实性无异议，但是赵莎莎拒交第三期房款的原因是由于开发商单方违约，擅自涨价造成的，当时新华粮库通知赵莎莎交纳第三期房款时，案涉房屋的单价每平方米涨1000元，赵莎莎不同意单方涨价，所以才拒绝按涨价后的价格交纳房款，应由开发商承担违约责任。新华粮库和鑫隆公司在房屋销售的过程中资金的分配和人员的工作安排是基于双方的内部联合开发协议所做的分工和利益分配，与业主无关，不影响业主和作为开发商的鑫隆公司之间房屋买卖合同的效力和实际履行。尤其值得注意的是，在联合开发的关系中，新华粮库只是投资方，房地产开发的主体只能是鑫隆公司，和赵莎莎产生房屋买卖合同关系的也只能是鑫隆公司，也正因此，在置业计划书中的开发单位只有鑫隆公司的签章，新华粮库仅仅作为投资方并不能成为本案的适格主体，无需也不应该参与本次诉讼。案涉房屋的卖房主体只有鑫隆公司一个，因此案涉房屋的合同相对方只能是鑫隆公司和赵莎莎，合同约束的也只能是他们两方，与新华粮库无关。鑫隆公司质证意见：1、对合作开发协议真实性无异议。该协议能够证明涉案房产中有400套房产由新华粮库负责销售并办理相关手续，此系向鑫隆公司团购房屋的性质，相应的购房款由粮库收取，并非由购房人直接支付给鑫隆公司。2、对两份收据中2009年7月20日的无异议，对2012年11月17日的收据有意见。我们不确定新华粮库是否收取该笔款项，因为我们两家尚未对账。3、对于收费明细，其中的房屋面积、单价与置业计划书约定均不一致，购房金额与置业计划书中的购房总价不符，置业计划书中所载明的房屋总价约241160元，且房款交纳比例在置业计划书中也没有显示，能够说明置业计划书是购房意向书性质，并非正式购房合同，同时，鑫隆公司取得预售证的时间晚于置业计划书签订的时间，该置业计划书不应视为购房合同，即使成立，也为无效。且双方实际履行的与置业计划书所载内容也不一致。4、对于信息确认表中的内容认可。该信息表能够说明实际房屋面积与置业计划书中面积不同，新华粮库已经与赵莎莎就房屋的单价、总房价、面积及是否按揭进一步确认，但认购人并未签字。而且明确了该确认信息是为了签订购房合同做准备。本案未签订购房合同就是因为赵莎莎未就该确认表进行确认。5、对调查笔录真实性无异议，说明新华粮库认可对赵莎莎收取涉案房款，房屋均价为2100元每平方米，而非2000元，后来面积和价格均发生变化。赵莎莎接到新华粮库通知却拒绝交款和签合同，并明确新华粮库应将所有手续和房款交给鑫隆公司后，鑫隆公司才与购房人签订正式购房合同。结合今天调查情况，赵莎莎并非粮库职工，并且后来双方产生争议，赵莎莎被采取措施，以致今日未签订合同。赵莎莎提交的证据中显示单价2220元，进一步证明双方在签订置业计划书后有进一步的协商，不能按照置业计划书中的2000元计算单价。本院认为，河南新乡新华国家粮食储备库有限公司提供的《置业计划书》、两份收据与赵莎莎提供的相同，且予以合理说明，其次各方对合作开发协议真实性无异议，本院对《置业计划书》、《合作开发协议》、收据的真实性予以认定。对收费清单及信息确认表不予认定。本院查明：2008年9月1日，鑫隆公司与新华粮库签订《合作建房协议》，合作开发案涉房产。项目分配给新华粮库团购购房面积约6万㎡（400套），由该公司负责销售及有关事宜。之后，鑫隆公司向新华粮库提供有加盖鑫隆公司印章的《置业计划书》及部分房款收据。新华粮库在与购房人签订《置业计划书》收取房款及办理其他手续后，将上述相关材料及款项转给鑫隆公司。赵莎莎所购房产系新华粮库经手出售。案涉《置业计划书》及2009年7月20日的收款收据即是鑫隆公司向新华粮库所提供加盖鑫隆公司印章的手续，由新华粮库经手办理和出具，2012年11月17日的收款收据加盖的是新华粮库的印章，收据及《置业计划书》的经手人均为新华粮库职工。《置业计划书》中约定案涉房屋建筑面积（约）120.58平方米，房屋总价人民币约241160元。案涉房屋实际面积为143.72平方米。新华粮库曾向赵莎莎催缴下余房款，并通知其签署正式合同，办理房屋交接手续。赵莎莎未支付下余房款和办理相关手续。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，关于涉案合同效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，赵莎莎与鑫隆公司签订的《置业计划书》中已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且《置业计划书》中约定房屋总价为241160元，赵莎莎2009年7月20日签订《置业计划书》当日交纳房款72400元、2012年11月17日交纳房款116500元，已经交纳大部分房款，一审认定案涉《置业计划书》为商品房买卖合同，并无不当。鑫隆公司虽不认可赵莎莎2012年11月17日所交第二笔房款，称该笔房款收款单位为新华粮库，其并未收到该笔款项，因案涉小区系鑫隆公司与新华粮库合作开发，赵莎莎所购房产为隆鑫公司依据合作协议分配给新华粮库负责销售，并向新华粮库提供加盖隆鑫公司印章的空白《置业计划书》和收款收据，由新华粮库经手办理售房手续、收取房款，在赵莎莎后续支付第二笔房款时，虽系合作开发单位新华粮库向赵莎莎出具加盖其公司印章的收据，但根据案件实际情况，该笔款项仍应认定为赵莎莎所交案涉房产的购房款，二公司之间内部合作及资金结算的约定，不能对抗善意第三人。故一审认定赵莎莎与鑫隆公司之间案涉房屋买卖合同有效，并无不当。对于鑫隆公司与单文娟之间的案涉房屋买卖合同效力问题，一审根据查明事实，认定无效，并无不当。关于迟延交房违约金问题。赵莎莎与鑫隆公司2009年7月20日签订的《置业计划书》虽具备了商品房买卖合同的性质，但该计划书中对于房款的交付时间约定不明，房屋面积约定不准确，在实际建房过程中，案涉房屋面积被确定，并经河南新乡新华国家粮食储备库有限公司通知赵莎莎交付下余房款、办理相关房屋买卖交房手续的情况下，赵莎莎未交付下余房款，且其2012年11月所交第二笔房款时间也在其所称鑫隆公司应交房时间2012年1月之后，在其未完全履行房款支付义务的情况下，要求鑫隆公司承担逾期交房违约金的违约责任，依据不足。综上所述，赵莎莎、鑫隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2599.00元，赵莎莎预交的2499元，由其自行负担；新乡市鑫隆房地产开发有限公司预交的100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  安利军审判员  李中孝审判员  张颜民二〇二〇年九月十八日书记员  牛惠文