苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9105号原告：马林福，男，1976年10月22日生，汉族，住苏州市。原告：朱慧英，女，1979年12月17日生，汉族，住苏州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：贾文峰、徐丽，江苏万拓律师事务所律师。被告：苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司，住所地苏州市吴中区甪直镇长虹南路。法定代表人：杨坚南，董事长。委托诉讼代理人：徐辉、陶鑫，江苏经权律师事务所律师。原告马林福、朱慧英诉被告苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司（以下简称为鼎欣吴地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告马林福、朱慧英及其委托诉讼代理人贾文峰、徐丽，被告鼎欣吴地公司委托诉讼代理人徐辉、陶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马林福、朱慧英向本院提起诉讼请求：判令被告赔偿300000元。事实和理由：2017年1月，其与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的平湖瑞园X幢XX室房屋，建筑面积128.37㎡，价款2428492元。购房前，被告宣称该房屋存在超大面积拓展空间，交付房屋后进行统一拓建。被告建房过程中，浇筑完成后续拓建部分的地基。交房后，被告未能完成拓建，导致房屋功能缺失，无法满足正常生活需要，应由被告赔偿。庭审中，原告表示，赔偿金额300000元是按照房屋总价20%计算得出，功能缺失表现在房屋无客厅，原本拓建部分是要用作客厅的。被告鼎欣吴地公司辩称，原告诉称内容与事实不符。涉案房产项目销售时，并未宣传“可拓建”，更未承诺要进行拓建，其严格按照房屋“L型”结构对外宣传。涉案房屋属B户型，该户型图册、模型等均体现“L型”结构，与商品房买卖合同所附平面图一致。2016年11月18日，其委托公证部门对户型模型、沙盘等进行公证，公证部门于12月13日到售楼处、体验馆现场查勘，相应视频中可以看出户型模型即“L型”结构，不存在拓建情况。原告于2016年12月18日签订认购书，购买涉案房屋，晚于公证日期，能够证明原告购房时，售楼处现场公示的各种物料并无关于拓建的宣传。2016年12月13日，其向全体购房人公示告知书，明确涉案项目房屋“交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动”，不得进行违章搭建。房屋交易过程中，其已告知原告涉案房屋不得进行搭建，交付标准以书面合同约定为准。原告于2016年12月19日签订告知书予以认可，确认知悉并同意告知书的相应内容。涉案房屋不存在功能缺失，完全满足基本生活需求。房屋户型图纸已通过规划及设计部门、住建部门等审批验收，不可能出现功能缺失。原告仅因特殊装修需要认为房屋不能正常使用，该理由无法成立。商品房买卖合同对“外拓空间”未作出约定，反而多个条款提示原告注意房屋结构、户型等，相应权利义务应以合同为准。该合同附件的平面图可以看出涉案房屋户型“L型”，无拓建区域。合同同样强调，涉案项目的宣传材料不构成承诺，样板房、公共部位装修不作为交付标准，具体要以合同约定及实际交付为准。房屋销售时，其未宣传或承诺存在可拓建空间，实际交付的房屋与合同约定相符，原告不存在任何损失。原告未能证明其存在损失或损失的具体构成，要求赔偿缺乏依据，应予驳回。经审理查明，2016年12月18日、12月19日，马林福分别向被告支付“平湖瑞园购房定金”50000元、“平湖瑞园购房首付款”1168492元。2017年1月19日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，编号：苏房商吴中合同201701180063，约定买受人向出卖人购买平湖瑞园X幢XX室商品房，用途为住宅，主体建筑自然层数为地上3层，建筑面积128.37㎡，层高及面积构成详见附件二；根据该合同载明的建筑面积，商品房总价款暂定2428492元，买受人首期支付房屋总价款50%，其余贷款支付；买受人使用该商品房期间，不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人确认，在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行；出卖人不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，确需变更的应报规划建设管理部门审核批准；合同生效后，买卖双方无正当理由要求解除合同的，构成违约，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按房屋总价款20%赔偿损失。该合同补充条款载明A-L共12个户型的房屋面积、层高等，其中B户型房屋面积128.37㎡；附件“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，其他部分不属于双方约定，不具有效力；“房屋平面图”未尽标注或说明的全部管线/框架柱、下沉式庭院/采光井及室外平台等以该商品房实际交付实况为准；买受人不得擅自改变其所购房屋用途，不得违章搭建、改建，不得破坏房屋结构；买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解；无需规划行政主管部门事先批准的规划、设计变更以及虽须规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人认为有必要的，可告知买受人，但无须征得买受人同意，出卖人不承担违约责任；出卖人与买受人的权利义务、责任均以合同、相关附件及本协议约定为准，出卖人通过报纸、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，但对房屋价格有重大影响的除外；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容；买受人确认：对于本合同及补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并全部列入合同中；买受人确认：出卖人所修建的样板间等仅作为风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间等向出卖人主张权利，有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修等以双方在本合同中的约定为准；买受人签订商品房买卖合同及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配置、公共设施等，且买受人与出卖人签订商品房买卖合同及附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与商品房买卖合同及附件的相关约定。两原告在补充协议中签字确认，被告则加盖销售合同专用章。该合同附件一“建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图”，显示涉案房产项目的房屋、公共停车位、垃圾箱等设施的具体坐落。附件二“该商品房平面图、层高及面积构成”，备注：应载明该商品房所在的楼层平面图，并勾出该商品房范围，平面图中一层、二层结构均为“L”型，三层仅为一间房屋，三层房屋平面图均已打“√”，对应的面积分别为59.002㎡、50.362㎡、19.008㎡。附件二抬头处另行列明“平湖瑞园62,79-82,87-88,92-93,95,98-100，112-113,116,160-162,166-169,171-173,187,189,191,198,200,202,205幢（预算）”。2018年9月，被告向原告发送入伙通知书，入伙费用一览表列明涉案房屋公安编号173-101，实测面积128.76㎡，最终房屋总价2435870元，并明确维修基金、契税等代收代付费用。被告于2018年9月25日向原告开具购房款增值税发票，金额2435870元。涉案房屋产权于2019年4月9日登记至两原告名下。原告称，其于2018年9月14日收到入伙通知书，9月30日前办理交房手续。就商品房买卖合同等相关证据，被告表示，真实性无异议，合同签订时间晚于公证日期，其与原告不存在“外拓空间”的约定，附件二详细记载涉案房屋的基本结构，根本无拓建区域，合同多次强调权利义务以约定为准；对入伙通知书、收据、购房款发票、不动产权证书均无异议，原告于2016年12月18日支付定金，办理认购手续，此前其已对售楼处予以公证。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、入伙通知书、收据、发票、不动产权证及当事人陈述等证据附卷佐证。一、关于被告有无承诺涉案房屋可以进行拓建，原告提供以下证据：1、搜狐焦点网页截图，标题“中梁独墅御湖产品发布会盛大举办”，该产品发布会宣传“半亩独栋，院墅人生”，“中梁·独墅御湖主力面积段为120-260方，平均每户占地半亩”，“除了赠送百平超大院子外，每家每户都有超大拓展空间，可根据家庭成员的增加而改变房屋功能，三代同堂绰绰有余”。2、B户型宣传单，显示建筑面积约128㎡，建筑墨线图呈“L”型，装修平面参考图中使用红色虚线标注“可拓展空间”，其中一层有两部分拓展区域，包括客厅、观景台；二层有三处拓展区域，包括卧室、书房、露台；三层有两处拓展区域，包括露台、卧室。3、样板房、沙盘模型、户型图（展示墙）照片，样板房照片显示房屋已装修完成，并布置各类家具家电，从外观看，并非“L”型结构。沙盘模型与样板房近似，一、二楼均有露台。展示墙上的户型图照片与合同附件一相近，无法准确看出户型结构。4、现场图，可以看出每幢房屋均为独栋别墅，有个较大的院子，房屋主体结构呈现“L”型，部分照片中存在浇筑完成的地基。对于上述证据，原告表示，被告进行楼盘宣传时，就提到涉案项目拥有超大拓展空间，沙盘模型中包括其购买的户型，展示的是已完成拓建的样式，一到三层均有拓展，阳台面积才会增大；被告交房前，拓展区域地基已打好，现已装修入住，其本想自行拓建，被政府部门叫停。后原告补充提供A户型（118㎡）、C户型（149㎡）、E户型（186㎡）、F户型（214㎡）、G户型（234㎡）、H户型（258㎡）宣传单，除部分大面积户型外，外观样式大多与E户型相同，亦存在虚线标注的可拓展空间。原告认为，被告前期宣传各户型均能拓建，其才购买涉案房屋，现被告说无法拓建，应当承担违约责任。经质证，被告称，网页截图由第三方发布，与其无关，不予认可；宣传单应是2016年8月制成，其于2016年12月开盘，并非其向原告提供的宣传材料；部分照片是原告从网站取得，由第三方制作，不予认可，其实际仅就J户型及I户型设置湖居生活体验馆，并提示购房者体验馆不是样板房，实际交付以合同约定为准，B户型仅有清水样板间，即是合同附件中“L”型结构毛坯房，原告的照片不是B户型的；沙盘模型照片与公证内容不符，原告认购此房屋前，其已对沙盘模型作出公证；地基照片只是房屋建造、施工过程的相应情况，与实际交付不同；原告补充的宣传单不予认可，与公证内容不符，其现场使用的并非此宣传单，签订告知书时，原告已知道涉案房屋不能搭建。二、关于被告实际有无协助业主进行房屋拓建，原告提供以下证据：1、陈某某（X幢XX室业主）拍摄的视频，内容主要是对自己购买的在建房屋一至三层现场情况，陈某某介绍此房屋时提到“后期如果说可以做的话，我觉得这个客厅也可以的”，介绍二楼时提到“这根梁已经是给我们做好的，做好以后后期可能会减少一个成本，搭建起来也比较好搭建”。2、原告与两位销售人员的对话视频，时间2016年12月19日，销售人员要求两原告签订告知书时说“那个拓展，他可能超出我们范围之外他还要去拓，那不允许的”，朱慧英讲到“就在原来的基础上可以做的”，马林福称“这个告知书就是你告诉我……它原来预留的基础要建起来改造好的话是一点问题没有的”，销售人员回复“对，你不能再往外弄了”，“对，往外弄你影响小区整个的外观”；马林福讲“就说后期装修改造你就按照小区的要求去规范，预留的基础，统一管控”，销售人员表示“对”。3、黄某某（X幢XX室业主周某某的母亲）与被告人员“于总”的沟通视频，时间约2018年12月，黄某某讲“顶上物业搞了一个统一方案，露台搭阳光房……我们现在缺少客厅”，被告人员说“我们现在走的路径不是说顶上搞一个这个东西……这个是可以做的，我们现在是朝着一楼那块……”，黄某某称“就是说我们搭，他有可能来拆”；被告人员说“肯定要去跟区住建局沟通，我们已经找过了，他们觉得这个是可以做的，但是需要我们镇里面，城管办和物管办那边要同意”；黄某某提到“政府部门回复说你们开发商可以依法向相关部门提出申请，就是我们改建的问题”，被告人员讲“我只是搭一层阳光房，只要区里面住建系统同意，镇里面城管办和物管办不来干涉，就行了”；黄某某问“如果我们要求按你的样板房一样建”，被告人员说“你真的去跟他申请了他驳回你”，“我们已经去住建系统，在规划局去把这个事情提过了，直接就被否定了”。4、授权委托书、视频资料，授权委托书系被告于2019年6月10日出具，授权孙某某、牟某某负责平湖瑞园二期（独墅御湖）项目与业主沟通相关事宜。孙某某在视频中与马林福、陈某某、朱某某进行对话，孙某某称“实际他们在推进拓建这个事情上面费用是花了……因为基本工作、工程量也都差不多，挑高部分都完成，地平部分也都完成了，原来预算的话，平均每户大概22万左右……实际已发生工程量的话，我让施工单位报预算的”，“余总说那个时候确实大家在沟通过程当中也不知道政府的态度，说白了，也不知道到底只是针对我们小区的，还是大家都不能建，所以他才紧急跟总裁报备……事后发生费用，等于根据实际工程量和照片和它的施工量实际去结费用的”，“包括肖总后来跟他们发生冲突……他实际顶也还没做起来，他跟我讲私下里协商，也送了不少礼，一开始的时候，试探性的十套，费用打包了上去，其实就是想逼政府一把”，“十套当时礼拜六，我们在建设大厦碰面的时候，说要推进的，其实我心里是开心的……就跟他们搞一把，去试”，“这些费用是我一个一个情况说明要写上去的，人家施工单位才能拿到钱……协议不是跟公司签的，余总又是口头报备的，所以现在我也很难”，“不能搭，不是现在中梁想要看到的，也不是我本人想看到的，我相信，我跟你们的诉求是一模一样的，我想搭，但是我现在想问我这个方案，我要跟公司汇报……我想找一个比肖勇，比马师傅还要豁出去的”。陈某某说“我可以呀，只要你出钱，我可以搭”；孙某某讲到“我的意思是什么，我们要合力，因为老肖家折腾了这么多轮了”，“虽然老肖家的全部费用不是公司承担，我打个比方，有可能人家也花了20万或30万，但是公司也承担了部分费用”，“因为无非我们再把这个事情再往前推一步……除了肖总之外，有人愿意站出来，我们再做下来看，这个事情能不能推下去，该怎么跟人家去扭转这个局面”；朱某某表示“第一个肖勇他们家去搭顶是可以的，第二我觉得可以再找一家，因为现在说实话，肖总他们家被盯得比较那个”；马林福说“我倒是觉得你不能老是把老肖当炮灰使，毕竟他这个事情被拆了3次了，能保留这一个部分也是好的开始，你不能把他再去封个顶，已经拆了一次顶了……你说你们现在公司可能愿意申请点费用，孙总你是不是这个意思”；孙某某回复“前面十套大家推进的目的就是想搏一把……没博下去，被腰斩了”；马林福讲“我不觉得你们当时是怎么夭折的，因为我们没有看到过分的努力”，“停下来之后呢，可能这个时候已经终止合约了，有可能，时间已经过期了，但是你刚才提到你们公司再一次想通过大家的努力再推进”，“你公司如果申请费用下来的，大家都愿意的，不是说在坐的各位，后面还有更多的邻居”，“就算你们不出面，也要出钱，就算不出力，还是要出钱”；孙某某问“需要我们怎么样”，朱某某说“先找两三户试水，不要十户了”，孙某某讲“还是正常运材料，正常建吗，就跟老肖家运材料建是一个道理的”。5、不动产权证、改造工程施工协议，房屋权利人：卿某、陈朵，坐落于苏州市吴中区；卿某与邵某某签订施工协议，工程名称：瑞园二期改造工程，工程地点：X幢XX室，承包范围以改造图纸及方案为准，承包方式：包工包料，合同落款处写有“拓建结构按样板房验收”。该协议附有造价清单，本工程一口价220000元。就上述证据，原告表示，孙某某的视频由马林福于2019年9月11日拍摄，马林福与其他业主找被告人员，要求兑现可以拓建的承诺，被告人员孙某某与业主进行沟通，认可确实承诺进行拓建，并在积极推进，先找到10家小户型开始拓建，每户大约220000元，被告实际支出费用600000元；卿某即为前期拓建的10户业主之一，与被告找来的施工队签订协议，费用由被告先行垫付，后施工队确实进场建设，但未能完工；样板房同样留有地基，便于拓建，拓建流程是被告牵头找施工队，业主与施工队签订合同，费用由被告垫付，拓建完成半年后，办齐相应手续，再由业主返还给被告，但该情况未与被告签订任何书面协议。经质证，被告表示，陈某某并非当事人，该视频资料不予认可，相应房屋与本案无关，即便视频属实，陈某某的房屋是170幢103室，与原告户型不同，无法比较；原告与两销售人员的视频真实性无异议，但该视频中销售人员并未向原告承诺涉案房屋能够搭建；黄某某的视频资料与本案无关，不予认可，即便视频属实，户型不同，不具有可比性，该视频中公司人员明确告知业主，政府部门不允许进行私自搭建；委托书无异议，视频资料真实性无异议，但孙某某陈述的内容不含有前期拓建的承诺，只是对业主要求拓建进行协调，未承诺帮助业主办理相关手续等超出权限范围的其他事项；原告于2018年9月30日收房，视频于2019年9月11日拍摄，距离交房之日间隔1年左右，之所以存在本次沟通，因包括原告在内的部分业主，无法完成搭建，采取拉横幅、冲击办公场所等激烈手段影响正常办公秩序，为解决矛盾，其委派孙某某与业主协调；不动产权证、改造工程施工协议真实性均无法确定，即便属实，卿某与他人签订协议，与其无关。三、关于房屋拓建无法完成有无对业主造成损失，原告提供以下证据：1、2017年房价网页截图，其中澄湖水岸2017年3月单价14077元，2019年6月单价23623元。原告称，购房时，被告承诺房屋能够拓建，导致涉案项目房价高于周边小区。2、毛坯房屋视频资料，系业主在与样板房相邻的毛坯房内进行拍摄，该房屋正在装修，拍摄内容包括旁边样板房的外观结构，毛坯房与样板房确实存在结构差异。3、涉案房屋照片，显示原告房屋已经装修，院落内留有小块地基，室内南北两面墙体间隔距离较短。原告表示，如完成拓建，长度约7.2米，宽度约4.9米，每层将多出35.20㎡，当时被告承诺将拓建2层，有的业主想要拓建3层。就此，被告表示，周边房价的信息来源于第三方网站，并非可类比对象，且商品房价格受到户型、朝向、结构、位置、环境及周边配套设施等多方面综合影响，不能简单地参照适用；毛坯房屋视频真实性无异议，该视频恰好证明房屋虽留有地基，但未进行违章搭建，开盘时已张贴不允许搭建的告知书，原告早就知道无法搭建，毛坯房屋的户型应该与涉案房屋一致，原告购房时不可能对拓建产生误解，旁边的样板房是I户型、J户型，对应面积204.85㎡和257.71㎡，均没有违章搭建；房屋照片真实性无法确定，即便属实，无法看出涉案房屋存在功能性缺失，可以满足居住、使用需求。关于上述三项争议事实，被告提供以下证据：1、公证书，系原告向江苏省苏州市吴中公证处申请对售楼处现场存放的沙盘模型、告示牌、相关书证及体验馆等办理保全证据的公证，公证人员于2016年12月13日到售楼处勘察取证，由被告人员葛某某陪同。工作记录记载沙盘模型均放置相应提示，内容略为“独墅御湖1.本意向展示的户内可移动陈设未注明属于交付范围的设施，均为非交付标准……2016年11月15日”；现场照片看到J户型、I户型湖居生活体验馆的情况，均提示“最终以实际交付为标准”；视频及照片中，三套沙盘模型均为“L”型，确无拓展空间。2、B户型宣传单，建筑面积约128㎡，其中一层至三层装修平面参照图均为“L”型，均无可拓建区域，特别提示部分落款日期2016年12月14日。3、告知书，盖有被告公章，日期2016年12月13日，内容为“我司开发建设平湖瑞园二期所有房屋，交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在任何其他的改造或改动。我司无权进行任何违章搭建，业主也不能违法违规进行违章搭建。请勿相信任何人员的口头宣传或虚假信息”。4、寒山闻钟投诉信息及回复，有的业主投诉反映“中梁太厉害，能把128平的户型做的这么大”，“我便在11月买了这个房子，不过签约的时候让我签了不能拓建的约定，交了钱不能退，只能签这个协议，11月份开盘买的都是这样被坑了”，“虽然开盘前几天公示过不能拓建的内容，但是售楼部的销售还是在说公示归公示，以后还是可以拓建”，“在随后的时间我看过建房的过程，开发商还给我造了拓建的大梁，有地基，以后可以拓建用”。吴中便民服务员作出回复，“1、经查，该项目为按图施工，已通过相关部门验收，并已取得商品房交付使用通知书。2、对于业主拓建诉求，该事项非我局权属。据开发公司反映，在2016年12月13日之后，在销售过程中已明确房屋不可拓建，相关《承诺书》已进行公示。同时，购房者在购房时也签署了相关《告知书》”。5、告知书，载明“您所购买的平湖瑞园房屋，交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动，按照政府的相关规定，在后期交付后亦会对不合规的违章搭建进行管控，为保障您的合法权益，请您在签署商品房购房合同签明确已知晓上述事宜”。马林福在客户确认处签名，日期为2016年12月19日。6、商品房认购书，系马林福与被告于2016年12月18日订立，约定原告以2428492元价格购买平湖瑞园X幢XX室房屋，乙方（原告）知悉并接受：甲方（被告）通过报纸、电视……等仅作为参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、商品房买卖合同以及补充协议、附件等相关文件为准。针对以上证据，被告表示，开盘前，其委托公证机构对现场沙盘、生活体验馆等予以公证，可以看出不存在拓建空间，J户型、I户型不涉及搭建，并非B户型样板间，应以商品房买卖合同约定为准，后来销售现场未再变更；实际使用的B户型宣传单同样无拓展区域，其于2016年12月13日在现场张贴告知书，明确涉案项目不存在改造或改动，不能进行违章搭建；有的业主进行投诉，提及开盘前几天看到公示的相应内容，可以说明全部业主都知道此情况，后来销售时，向业主明确不允许拓建，并要求签订告知书。原告则称，公证书真实性无异议，公证人员在葛某某指示下工作，可能只是被告应付检查所为，沙盘模型、告示牌等只是公证当日的情况，不能证明其他时间同样如此，且与其现场看到的情况存在明显差异；B户型宣传单不认可，与被告实际使用展示的内容不符；被告张贴的告知书，其并未签字，不应产生法律效力；寒山闻钟投诉信息真实性无异议，投诉人为陈某某，可以证明被告销售房屋时确实承诺过可以拓建，并建造大梁、地基，住建部门人员反馈内容拓建不属于其处理范围，并未认可被告公示的情况；马林福签字的告知书真实性无异议，是在被告欺瞒之下所签，并非真实意思表示，结合视频可知该告知书为格式条款，应当无效；认购书真实性无异议，其基于信任向被告购买房屋，相应条款为格式内容，不应有效。审理中，原告申请陈某某出庭作证，陈某某述称，其为X幢XX室房屋业主，于2016年11月签订认购书，2017年签订商品房买卖合同，该房屋以其父亲名义购买，其是实际产权人；2016年8月至10月，其在涉案项目处担任销售代理，该项目前期对外销售时，都说可以拓建，并按此作出宣传，使用的就是拓建完毕的沙盘模型；涉案项目同时有3家销售代理公司，其所在公司考虑到收支难以平衡，于大约2016年10月退出，原告提供的全部宣传单均是其工作过程中取得的；被告前期宣传能够拓建，其才决定购买，并推荐其他客户，后来的销售人员仍说可以拓建，直到开盘时，被告讲该项目不能拓建，并要求签订告知书，部分业主并未签字；销售人员让签订告知书时，未说明理由，其以为是政府规定，销售人员说原有拓建能够完成，以外部分不可以继续拓建；原本说拓建由被告找施工方统一进行，费用由购房人自行承担，被告当时未说具体多少钱，大约200000元到400000元，交房后统一拓建时再进行支付；购房后，其前去查看施工现场，拍摄相应视频，前期宣传单均由被告提供，后来被告改动宣传单，将虚线标注的可拓建空间去除，具体的改动时间不清楚；寒山闻钟的投诉是其作出的，当时以为被告所称不能拓建不包括原有的地基区域，其在销售现场看到过公示的内容，张贴在样板间房门上，应该是签订合同时注意到的；涉案项目开盘时间2016年12月18日，其担任销售代理时，尚未拿到预售许可证，没有开始收取购房款。对此证人证言，原告无异议，予以认可，认为根据证人所述，可以确定被告所谓不能拓建是指地基以外区域，销售人员要求签订告知书时，已明确说明能够拓建，告知书只是走走形式。被告表示，证人证言可以说明原告提供的宣传单后期已作出更换，新的宣传单没有可拓建空间，开盘前现场张贴过不能拓建及违章搭建的告知书，购房者签订合同时，理应对此知情。为查明现场情况，本院对涉案房屋实地勘察，发现此房屋为独栋别墅，有个较大的院子，房屋呈现“L”结构，屋内南北距离较短，摆放着桌子，未看到客厅，房屋外部地面确实留有地基，对着房屋靠西侧的位置，平湖瑞园小区其他房屋地面很多留有预埋的地基。原告表示，按照地基所占区域，可拓建约34㎡，起初说由被告统一拓建，签订物业合同时，又说可以自行拓建，但必须按照样板间样式进行；因被告承诺可以拓建，其信任被告以为可以通过合法途径完成拓建，不清楚相应手续，未关注过办理拓建手续的问题；签订告知书时，其已签订认购书，销售人员向其说明原有的可以继续完成拓建，不能再扩大拓建范围。被告称，建设初期，部分房屋建有地基，但不代表其作为可以拓建的承诺，该项目规划时，已明确房屋户型结构，但施工交底过程中沟通出现错误，导致有的房屋浇筑地基，政府部门介入后不允许规划之外进行搭建，不得以此对外宣传，所以开盘销售前，现场物料、模型都与规划设计相符，并张贴告知书，要求每户业务签订告知书不进行违章搭建，其从未与原告达成拓建合意；开盘销售时，其明确告知购房者不得扩建，原告理应清楚告知书的内容，买卖合同约定建筑面积以外的部分均为违章搭建，即便与原告达成相应合意，也应当无效；原告作为完全民事行为能力人，能否拓建要以书面合同为准，视频中的销售人员在原告追问之下，仅是含糊回答相应问题，不能代表其真实意思表示，其已经要求所有工作人员签订购房合同时，业主必须签订告知书，不允许拓建的意思非常明确。对于房屋现场为何预留地基？被告表示，桩基施工发生在项目预售前，施工单位对涉案房屋进行施工后，住建部门检查过程中要求更换销售使用的物料，不得对拓建部分进行任何宣传，必须向购房人明确房屋不得进行拓建，其就在项目开盘前，将现场物料予以变更，并向购房人公示，不得进行违章搭建，要求业主必须签订告知书，因桩基已经存在，就未拆除处理，才导致现场能够看到相应地基；对拓建的预计面积，其并未测算，且早就向政府部门承诺会严格按照规划设计建设，不会进行搭建，房屋交付后，其无法进行测量。关于涉案房屋的实际使用状况，原告表示，房屋没有客厅，沙发及电视无处摆放，一楼只能做个厨房，中间是只有3.15米宽的过道，另外一侧有个卧室，二楼交付时只有一个房间，后改造成两个房间，三楼有个2米多宽的小房间；除湖边的大户型房屋，其他户型基本都预留地基，约有500户；购房时，业主都以为能够正常拓建，拓建会在交房后逐步完成，可以使用被告的施工队，也可以自己找人完成，但其于2018年11月自行拓建后，执法部门以缺少相应手续予以拆除，被告说过会完善拓建手续，但实际无法完成；被告于2019年1月至3月对10户业主房屋进行拓建，同样未能完成，即便被告作出的拓建承诺违法，但对其购房意愿产生较大影响，仍应由被告赔偿。被告则称，该项目设计方案已通过规划、审核、验收，并取得交付使用通知书，原告并无证据证明其承诺会安排施工队进行拓建；所谓10户业主的情况，是2019年9月，部分业主采用过激方式表达诉求，其不得以与业主代表就此进行沟通，但之前从未作出拓建承诺或组织施工；陈某某的证言，已经明确原告提供的B户型宣传单开盘前就已更换，现场张贴不能拓建的告知书，业主不存在受误导性宣传影响的情况；涉案房屋单价18975.40元，系正常市场价格，其已按合同将房屋交付给原告，原告并未支出较多的成本，仅以个人理解房屋无法满足使用，与其无关。本院认为，每个民事主体行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，不能从不诚信行为中获利。被告作为房地产开发企业，相较购房者而言处于优势地位，更应实事求是地披露项目信息，并确保该信息真实有效。在合同订立、履行过程中，被告不仅是合同相对人，更肩负着传递正确价值观的社会责任。回归到案件，原、被告主要争议在于被告有无作出拓建承诺；拓建承诺是否属于合同组成部分，能否产生法律效力；在无法完成拓建的情况下，原告有无损失。争议焦点一：被告有无作出拓建的承诺？关于独墅御湖项目，从前期宣传的材料看，被告对外宣称“每家每户都有超大拓展空间”，并以此制作相关物料。该项目建设初期，被告确实作出存在可拓展空间的意思表示，实际亦按此为每栋房屋预留后续拓建使用的地基。被告表示，住建部门发现该情况后，要求更换宣传物料，必须向购房人明确不得进行拓建，其就重新制作无拓展空间的宣传单，并在开盘销售前对售楼处进行公证，张贴相应告知书，明确“我司无权进行任何违章搭建”，“业主也不能违法违规进行违章搭建”；每个购房人同样签订告知书，确认“交付标准均以书面合同约定为准，除此以外不存在其他的改造或改动”。但是，被告进行公证的时间早于开盘日期，无法确定其在开盘销售时使用的沙盘、模型同样不存在拓建。从形式上看，被告在房屋销售过程中对可拓建空间存在前后截然不同的矛盾性陈述。正式开盘后，原告于2016年12月18日支付定金、签订认购书。被告销售人员于2016年12月19日要求原告签订告知书，使原告签字确认涉案房屋“不存在其他的改造或改动”。但是，原告签订告知书时拍摄的视频中，被告的销售人员与原告沟通的内容能够反映，原有地基的拓建不受影响，“只是不能再往外弄了”。根据陈某某投诉信息及证人证言看，陈某某确认，被告虽在销售现场样板间张贴告知书，并改动宣传单，将扩展空间去除，“签约的时候让我签了不能拓建的约定”，“但是售楼部的销售还是在说公示归公示，以后还是可以拓建”。可见，被告虽在形式上作出无法拓建的表示，并试图以公证、告知书的方式规避自身责任，但实际仍向购房人明确房屋原有拓建能够完成，使得购房人对拓建继续持有期待，进而与被告签订商品房买卖合同。争议焦点二：拓建承诺是否属于合同内容？从表面看，被告虽通知购房人房屋不得拓建，但仍承诺地基部分不受影响，提升买房人的购房意愿。2017年1月，原、被告签订苏州市商品房买卖合同，该合同约定，被告不得擅自变更商品房结构形式、户型、空间尺寸，附件中已确定涉案房屋的基本结构及各层的具体面积等。补充条款载明，原告不得违章搭建、改建，不得破坏房屋结构。该内容并非被告对原有地基可以拓建进行否定性陈述，而是明显排除被告自身责任，将违章拓建的相关责任完全转嫁给购房人。合同文本虽未对可拓建区域作出约定，但是该合同格式相同，内容一致，不能完全反映双方真实意思表示。考虑到该项拓建超出规划设计，被告将此写入正式合同的可能性较低，并不代表双方就此在合同之外未达成合意。原告提供的多份视频资料可以看出，交房后无法拓建，购房人与被告发生纠纷，并进行多次沟通协调。为达到拓建的目的，被告试图私下完成10户的拓建，造成房屋可以拓建的既成事实，该10户的拓建费用由被告予以承担，但施工合同由业主与施工队签订。双方确实按此方案进行部分拓建，均被有关部门以缺少批建手续为由予以拆除。被告在沟通过程中从未直白地否认作出过拓建承诺，而是积极采取措施，甚至直接出资违规操作，以实现业主要求拓建的目的，表明被告具有协助业主进行拓建的主观意愿，侧面反映出双方前期就拓建确实存在约定。被告在房屋建造过程中预留地基，并按此情况向原告交付房屋，为后期拓建奠定基础。经勘查，涉案房屋具有独立院落，确实存在未掩盖的地基，室内面积有限。如按地基完成拓建，房屋面积明显增加，居住体验得以提升，原告才会签订告知书时不断向销售人员求证该情况，可以看出被告就房屋可以拓建作出的承诺对商品房买卖合同的订立确有重大影响，该允诺虽未载入合同，但应当视为合同内容。争议焦点三：拓建承诺有无法律效力？如前所述，原、被告签订的房屋买卖合同包括房屋可以拓建的内容。根据被告陈述，按照规划设计，涉案项目不能进行拓建，无法办理拓建的手续。被告为部分业主安排的拓建，均被有关管理部门拆除。可知，该项拓建合意的目的在于超出规划设计范围进行违章搭建，根本无法实现。被告以此作为噱头吸引潜在购房人，购房人亦想要通过拓建获取不正当利益。双方就此形成的约定违反法律法规的强制性规定，应当无效。合同部分条款无效，不影响其他部分的效力。被告无法履行承诺，协助原告进行违章拓建，并不构成违约责任。但是，有关拓建的内容无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于约定无效的过错，按原告陈述，拓建费用由被告先行垫付，再由其付给被告，并未包括在商品房买卖合同的房屋价款中，不属于正常的房屋交易内容。双方签订的合同从未提及拓建，原告作为购房人及完全民事行为能力人，应当能够判断出该项拓建是被告超出规划设计要求私自实现的。在此情况下，原告仍选择相信被告作出的拓建承诺，负有一定责任，但未对被告带来损失。原、被告在房屋交易过程中处于信息不对等地位，被告作为开发商，更为清楚房屋拓建的相关规定，应当明知该拓建无法以合法方式完成，但仍以此进行宣传，使得购房者相信被告可以实现拓建，进而强化购房意愿。因此，被告对该拓建合约无效负有主要过错，应赔偿对原告造成的损失。争议焦点四：购房人有无产生损失？被告以拓建进行宣传，待商品房买卖合同履行后，无法兑现拓建承诺，给购房者造成较大的心理落差，应当赔偿由此带来的损失。商品房买卖合同价款中未包括拓建的对价，被告未从中获取直接利益。平湖瑞园项目与周边住宅小区规划不同、坐落有异，难以从周边房屋价格推断得出拓建对涉案房屋的单价产生积极影响。根据房屋销售的流程，大多为一房一价，原告提供的其他房屋的价格，无法证明涉案合同价款明显存在不合理之处。如拓建完成，虽能增加原告的房屋面积，但原、被告达成的拓建合意无效，不能以该条款带来的违法利益确定原告的损失，只能以拓建给原告带来的实质影响来判断损失的大小。从房屋实际使用情况看，该房屋活动空间较小，南北宽度有限，导致客厅区域过窄，无法正常实现生活起居功能。该情形虽能在装修设计中予以改善，但缺少足够的面积，确实会使房屋居住的舒适程度大大降低。被告承诺的拓建区域可以极大增加房屋的有效面积，提升居住体验、潜在价值。拓建无法完成确实对原告使用房屋造成不利影响，致使原告购买房屋的目的大打折扣，存在一定损失。综上，考虑到原、被告的过错程度，且每户拓建面积不同，房屋实际使用情况有所差别，参照原告支出的购房款，本院酌定由被告赔偿原告24000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马林福、朱慧英人民币24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5800元，由原告马林福、朱慧英负担5400元，被告苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  顾小红人民陪审员  朱惠琴二〇二〇年九月三十日书 记 员  孔 宇