四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3585号 原告：黄伍军，男，1985年5月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：卢秋平，女，1987年11月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨周平，四川助民律师事务所律师。 被告：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地四川省营山县城北坝横街**。 法定代表人：郭翔，董事长。 委托诉讼代理人：范鑫豪，四川建投律师事务所律师。 原告黄伍军、卢秋平与被告四川省营山县城乡建设综合开发公司（简称营山建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄伍军、卢秋平及其委托诉讼代理人杨周平到庭参加诉讼，被告营山建设公司委托诉讼代理人范鑫豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄伍军、卢秋平向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金、预登费、公证费等待收费合计：20000元；2.判令被告给付逾期办理房屋产权证违约金434838×0.0035÷365×1160天=6504元；3.依法判定被告支付未按约定时间缴纳的土地出让金所产生的违约金（相关部门收取）；4.依法判定被告给原告办理房屋所有权证书；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确1.土地出让金是1169元，是按255天*房款的万分之0.1给付；2.保证金10000元，预登费、公证费不予主张；3、逾期办证违约金从交房之日起算至判决确定的给付之日止。 事实与理由： 原告于2015年3月5日与被告签订了商品房买卖合同，在被告处购买了位于南充市顺庆区××道××栋××单元××号房屋，缴纳了首付款274838元，并办理了按揭，被告以各种理由收取保证金，预登费，代收费等费用合计20000元，之后开具了收据，无其他相关手续和依据，其他房地产都没有收取这些费用，为什么我们要收取。其至今已按揭4年多，期间多次找开发商办理房产证和土地证，开发商一直找理由推迟，至今没有办理，还找信访局上访过，已回复说因开发商没有向相关部门缴纳违约金等费用，迟迟无法办理房产证和土地证。 被告辩称，1、对于第1项诉讼请求，我们代为办理产权证收取的，有法律依据、合同依据，同时保证金是按揭贷款是银行收取，只是我们代为收取，不存在不合法；2、逾期办理房产证违约金不应当支付，产权办理是属于政府主管部门和原被告双方的配合，产权证无法办理是政府的原因导致的，不是我们原告方的责任；3、未交的土地出让金是被告方与政府部门的合同，与原告方没有关联，我方已将按照合同约定足额交纳了该金额；4、办理产权证属于双方的义务，未办理不是被告的责任，而是政府部门的责任，不是被告单方的义务，根据合同被告方也未违约，而且有很多业主已经取得了产权证，均是因原告方没有将相关的委托手续完全的交付于被告方，导致了产权证至今没有办理的原因。退还保证金要在办理产权证后扣除相关的手续费用后再进行退还；5、诉讼费也不应被告承担。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于顺庆区××栋××单元××号房屋，价款434838.00元，并约定原告采取按揭方式付款，其中260000元向中国农业银行南充顺庆支行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十一条约定2013年7月30日交付商品房；合同第二十条第三款关于产权登记的约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且买受人不愿退房的，由出卖人向买受人支付从交房之日起已付房款的银行同期活期存款利息作为违约金。同时，合同附件5第一条约定，买受人付清购房款并办理完善房屋交接手续后自行办理房屋产权证书及土地使用权证，出卖人与买受人自行负责所需要的税费及提交相关资料。出卖人接受买受人委托办理房屋分户权属证书后，在买受人提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为买受人办理房屋所有权证。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用及资料的，出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任并有权解除双方的委托关系。合同第12页附件5第三条第2款约定，买受人按贷款总额5%计算交纳按揭保证金，买受人未按借款合同约定按期还本付息，将从保证金中扣除相关款项。 合同签订后，原告依约给付了首付款项并在中国农业银行南充顺庆支行借款支付了所有房款。被告向原告收取保证金10000元，出具了收据。房屋于2015年4月15日交付原告使用，原告至今未取得房屋所有权证书。 另查明，被告开发的“锦上花苑”工程项目于2013年6月25日取得建设工程规划验收合格证，于2014年竣工并验收合格。2015年1月26日，南充市房地产交易与权属管理中心出具南房初登[2015]5号文件，通知被告已对其提交的建房资料审查终结，准予登记，希告知持购房相关资料，办理房屋所有权证。 诉讼中，原告放弃预登费、代收费的主张。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，在商品房买卖合同关系中，购房户按照合同约定支付房款后，协助购房户办理房屋权属转移登记即系开发商作为出卖人的法定义务。案涉合同附件五第一条约定，若黄伍军、卢秋平委托营山城建公司代办房屋分户权属证书，营山城建公司至迟应当在黄伍军、卢秋平提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为其办理房屋所有权证。但讼争房屋系营山城建公司开发建设，该房屋办理房屋权属转移登记的条件是否具备及其时间，取决于营山城建公司的建设行为，黄伍军、卢秋平对此不具有主导力，因此营山城建公司对黄伍军、卢秋平提交资料的范围及时间负有通知义务。因为案涉合同正文约定讼争房屋自交付之日起180日内办理权属转移登记，因此营山城建公司应当在该180日内使讼争房屋达到办理房屋权属转移登记条件，故其负有在该期限内通知购房人办理房屋权属转移登记的义务。营山城建公司未举出证据证明其在该期限内使讼争房屋达到办理权属转移登记的条件且通知黄伍军、卢秋平提交所需资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应承担举证不能的不利后果。案涉房屋至今未办理房屋权属证书，营山城建公司辩称未办证系政府原因，因合同具有相对性，对营山城建公司的此辩称不予采信。营山城建公司应继续完善房屋转移登记的相关手续，并协助黄伍军、卢秋平办理房屋转移登记。 对于原告主张的逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，由出卖人向买受人支付违约金，以已付房款为基数从交房之日起按银行同期活期存款利率计算给付违约金”，经庭审查明，被告的交房时间是2015年4月15日，原告应按此时间的180日内取得房屋权属证书，原告应在2015年10月15日内取得房屋权属证书，而原告至今未取得房屋权属证书，被告没有提供证据证实原告在办理房屋权属转移登记中存在违约，故此被告应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。原告主张的逾期办理房产证书违约金本院予以支持。其主张的逾期办证违约金计算至本判决确定的给付之日止。 关于营山城建公司收取保证金是否合乎法律规定。黄伍军、卢秋平与营山城建公司在《商品房买卖合同》附件五中约定按贷款总额5%收取保证金，附件五为合同组成部分，具有合同效力，签订合同当天，黄伍军、卢秋平向营山城建公司交纳保证金10000元。现营山城建公司仍承担黄伍军、卢秋平偿还银行按揭贷款的担保责任，原告实际贷款总额为260000元，被告未超额收取保证金，故对黄伍军、卢秋平主张退还保证金的诉讼请求不予支持。。 原告主张被告支付未按约定时间向相关部门缴纳的土地出让金所产生的违约金，是被告与政府相关部门之间的合同关系，与原告无关联，原告该主张本院不予支持。 诉讼中，原告放弃预登费、代收费的主张系自愿处分自己相应的诉讼权利，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下： 一、四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内协助黄伍军、卢秋平将位于顺庆区“锦上花苑”4栋2单元15层1503号房屋权属转移登记至黄伍军、卢秋平名下； 二、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内向原告黄伍军、卢秋平支付违约金，违约金计算标准为：以434838.00元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2015年10月16日起计算至本判决确定的给付之日止； 三、驳回原告黄伍军、卢秋平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元，由被告四川省营山县城乡建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判员 赵 霁 二〇二〇年九月八日 书记员 王仕豪