江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3431号原告：张定中，男，1967年6月7日生，汉族，住宜兴市。原告：白飞英，女，1966年9月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张源歆（系二原告的女儿，受二原告特别授权委托），女，1991年8月5日生，汉族，住宜兴市。被告：宜兴市世茂房地产开发有限公司，住所地宜兴市屺亭街道学府路**，统一社会信用代码91320282MA1WTTKX2R。法定代表人：蒋立丰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨伟（受该公司特别授权委托），该公司员工。委托诉讼代理人：支敏言（受该公司特别授权委托），该公司员工。原告张定中和白飞英与被告宜兴市世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张定中和白飞英的委托诉讼代理人张源歆及被告世茂公司的委托诉讼代理人杨伟和支敏言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张定中和白飞英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房认购书》；2、判令被告立即退还原告350000元房款；3、判令被告向原告双倍支付定金100000元；4、判令被告向原告支付资金占用期间的利息（自2020年3月24日开始以400000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年3月20日在被告的宜兴璀璨天辰花园售楼处认购1#住宅1单元2702室房屋，预测建筑面积总计：101.81平方米，房屋总价为：人民币壹佰贰拾捌万元整，首付房款为肆拾万元整，余款捌拾捌万元整以按揭方式付款。原告于认购当天签订《商品房认购书》(被告拒绝向原告提供原件)，支付定金伍万元，并于2020年3月23日支付了房款叁拾伍万元整。2020年3月24日原告拟与被告签订正式《商品房买卖合同》时，发现被告已于2018年12月4日将原告认购的房屋土地，即庆源大道北侧学府路东侧一地块全部抵押给了资产管理公司(关于抵押权人，被告前后表述不一)。原告对此提出异议，而被告却告诉原告土地抵押是普遍情况，不需要向原告特别说明，被告的销售人员甚至以“我不懂你的问题”来答复原告。原告为妥善解决此事，在与被告沟通过程中要求被告提供关于所购房屋的同意解押函件，或就原告购买的该套房屋解押时间、违约责任另行达成书面约定，但均被被告拒绝。因此，原告于2020年3月27日向被告邮寄了书面的《关于退还全部购房款的函》，仅要求被告向原告退还已支付的40万元，但被告仍旧置之不理，拒绝沟通。被告在整个销售过程中从未提及土地已被抵押一事，也没有在售楼处针对土地抵押的情况予以公示，甚至在原告提出质疑后，被告向原告出示的土地所有权证仍旧显示未抵押。原告认为被告在销售前故意隐瞒土地抵押，未尽到告知义务，将有权利瑕疵的房屋出售给原告已属违约，应当双倍返还定金。据此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院》向法院院提起诉讼，望判如所请!世茂公司辩称：1、被告于2018年8月1日取得项目国有建设用地使用权的不动产权证书（即土地证），于2018年12月4日办理《不动产权证明登记》（即抵押证），将前述土地使用权抵押给中国东方资产管理股份有限公司陕西分公司，债务履行期限为2018年9月25日至2020年9月25日；于2018年12月7日取得施工许可证，准许施工，于2019年8月1日取得抵押权人承诺书，同意出售项目1幢、11幢房屋，承诺在办理预售许可后，抵押权不对抗购房人，于2019年8月23日接受宜兴市住房保障和房产管理局的检查，检查合格获取预售类行政许可决定书，及预售许可证，获许销售项目1号楼房屋。前述承诺书系抵押权人提交给住建局，住建局后颁发相应的预售许可证。2、原告于2020年3月20日认购案涉房屋（1号楼2702室），现场签订商品房认购书并交纳定金50000元，3月23日原告前来售楼处签署商品房买卖合同（以下简称草签版购房合同）、温馨提示、物业合同、签署时原告二人及其女儿逐页翻阅合同约20分钟，就土地抵押事项重点向置业顾问咨询获得解答后签署前述文件，随后原告女儿打电话约3分钟，回来后示意原告将签署完毕的材料交给置业顾问，随后原告前往财务处缴纳350000元房款，3月24日上午原告白飞英及其女儿前来售楼处就土地抵押事项再次咨询置业顾问，置业顾问予以解答，随后原告女儿表示认可，询问何时可以网签备案版商品房买卖合同及办理银行贷款手续，置业顾问回复当天下午即可办理。3月24日下午6点多，原告二人及女儿前来售楼处，当时办理贷款的银行员工也在场，在签署网签备案版商品房买卖合同（以下称正式购房合同）时，原告女儿提出正式版购房合同抵押权人为中国东方资产管理股份有限公司，而草签版抵押权人为中国东方资产管理股份有限公司陕西分公司，以两处名称不一致并拒绝签订正式版购房合同，后被告公司法务向原告作解释，称此为房管局合同文本字数限制原因，不影响合同效力及原告权益，原告女儿又提出需要看到抵押合同才能签订正式版购房合同，公司法务表示财务已下班，第二天提供。后来原告与置业顾问沟通签约事项，但原告执意要带走已签署的文件，双方僵持不下，原告提出如果不同意他们带走就撕毁，被告无奈只能现场撕毁已签署的草签版购房合同，温馨提示和物业合同，剩余原告身份证复印件等材料由原告带走。3月25日，原告一行再次前来售楼处，对合同中的土地抵押事项作询问，被告本着尽可能促成交易的态度向其说明，希望原告尽快完成正式版购房合同的签署，原告未同意，后原告提出退房。3、被告认为被告已在售楼处显眼处展示预售证、不动产登记证明、销售方案、销售合同等材料，以上材料均为住建局要求公示的材料，也经过住建局现场检查合格方取得预售许可证，公示材料中载明土地抵押相关信息，原告签署的商品房认购书中也约定“本认购书所涉及的认购情况和买卖条件甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订商品房买卖合同，及相关文件的，甲方可按第三条第三款规定，行使相关权利，即甲方有权要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人，同时乙方同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。”草签版购房合同中也载明了土地抵押信息，原告详细阅读、亲笔签字、支付首付款的行为已经完成合同缔约，现原告称不知道土地抵押事项，与实际情况不符，且原告女儿身为律师，全程参与购房，比常人更加关注合同条款，又怎会在签署完表明抵押物信息的合同后发现不知道抵押事项。4、该抵押仅仅是建设用地使用权抵押，而非在建工程抵押，更不是房屋抵押，该房屋是于土地抵押后才办理的施工证，根据物权法第200条、担保法第55条，该房屋不属于抵押物，房屋是未抵押的。事实上，土地抵押是房地产行业惯例，是为了更快更好的建成房屋交付买受人，从而保证买受人的利益。本次土地抵押信息在销售现场公示，本次销售不仅取得了抵押权人的同意，抵押权人还明确在承诺书中表示抵押权不抵抗购房人，且房管局系统也对原告认购的房屋办理了网签备案手续，退一万步讲，即使后期出现抵押权人行使其抵押权，抵押权人也无权对房屋进行处分，因此，该商品房的销售不受任何影响，到目前为止，原告的利益包括信息获取的权利，及合同中的利益，均未受到任何侵害，如此细小的、已公示的、为一般大众所知的事项，原告作为退房理由实属不合理，也无任何法律依据。综上所述，被告认为原告隐瞒事实，将责任推予被告。实际上原告系自身原因想要退房，被告已多次表达出履约意愿，如原告坚持退房，应当承担违约责任，原告的诉请无事实法律依据，请法院依法查明予以驳回。本院经审理认定事实如下：世茂公司于2018年8月1日就宜兴市经济开发区庆源大道北侧学府路东侧出让性质的国有建设用地使用权（土地面积43919平方米）办理不动产权登记，不动产权证为苏（2018）宜兴不动产权第××号，于2018年12月4日将前述43919平方米不动产抵押给中国东方资产管理股份有限公司陕西分公司（以下简称东方公司陕西分公司），债务履行期限为2018年9月25日至2020年9月25日。世茂公司于2018年12月7日取得涉案地块施工许可证。2019年8月1日，东方公司陕西分公司向宜兴市住房和城乡建设局出具承诺书一份，其公司同意世茂公司建造的1幢、11幢房屋出售，并承诺在办理预售许可后，抵押权不对抗购房人。2019年8月23日宜兴市住房保障和房产管理局就1＃住宅楼和11＃商业楼给世茂公司发布商品房预售许可证。2020年3月20日，张定中和白飞英作为乙方和世茂公司作为甲方签订《商品房认购书》一份，购买宜兴璀璨天辰花园1#住宅1单元2702室房屋，总房价1280000元，付款方式为按揭付款（首付款400000元，本协议签订后七日内支付，余款880000元按揭贷款，该款由乙方在签署《商品房买卖合同》之日起30日内付清），并约定“乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在当日前往甲方售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件。”该认购书第三条约定“1、为保证乙方享有优先购买所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币50000元整，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金；签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2、双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经阅读并充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房价款支付、面积误差处理、交付标准和交付时间、建筑质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第3款约定行使相关权利。3、非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。”同日，张定中支付50000元定金。2020年3月23日晚上六点至七点间，白飞英支付世茂公司160000元，张定中支付世茂公司190000元，二人在世茂公司提供的草签版买卖合同上签字。2020年3月24日，张定中、白飞英和张源歆至售楼处就涉案楼盘土地抵押问题和世茂公司沟通，双方发生争议，世茂公司将草签版买卖合同撕毁。2020年3月25日，张定中、白飞英和张源歆至售楼处就涉案楼盘土地抵押问题和世茂公司沟通，派出所亦出警，接处警工作登记表中记载“经调查系张源歆称其父母之前已签订认购合同购买高层一处房产且已交付四十余万，后发现该小区地皮被开发商抵押，张称在认购之前售楼处并未告知地皮抵押之事,民警告知其通过协商或诉讼途径解决。”2020年3月27日，张定中和白飞英向世茂公司邮寄《关于退还全部购房款的函》，明确土地使用权抵押属重大权利瑕疵，可能导致购房者不能实现合同目的，拒绝签订正式《商品房买卖合同》，世茂公司在售楼处也未将抵押情况进行公示，签订《商品房认购书》前也未告知，要求解除《商品房认购书》，并在收到函三日内退还四十万款项。又查明，至本案开庭，世茂公司涉案土地抵押未解除。审理中，张定中、白飞英认为在签订《商品房认购书》时，销售钱梦晨未向其告知涉案楼盘土地抵押的事实，在签订草签版买卖合同时，世茂公司提供的文本都是空白的，世茂公司也没有盖章，销售人员也从未向其解释说明土地抵押的情况，并提供2020年3月24日拍摄售楼处公告处文件摆放的手机录像一份，2020年3月25日张源歆和销售经理马乐、销售钱梦晨的电话录音一份予以佐证，录像显示世茂公司展示的商品房买卖合同（预售）系空白文本，文中并无载明土地抵押，电话录音显示张源歆认为土地抵押情况要在签订合同时告知客户，并要表明解除抵押的时间以及如果不能解除抵押导致的风险如何承担，并表态不接受土地抵押的事实，担心世茂公司资金链断了，房子产权拿不到，而销售经理马乐并不知道要将土地抵押情况提前告知客户，公司领导也从未要求过，并认为随便一个客户都知道土地是抵押的，认为是众所周知的事情。世茂公司认为张定中和白飞英购买的房屋系土地抵押后新增的房屋，不属于抵押物，抵押权人承诺不抵抗购房人，并且已经将土地抵押情况予以公示，并提供了监控录像及公示图片（2020年4、5月份拍摄）、张源歆和销售经理马乐的电话录音（和张定中和白飞英提供的录音证据一致）、张源歆和销售钱梦晨的微信聊天记录。图片显示有商品房预售方案上载明了土地抵押信息，并且商品房买卖合同（预售）文本第3页载明了土地抵押的信息。微信记录中显示：21时26分，张源歆说“美女，你还能把你们楼盘的国有土地使用证拍给我”，钱梦晨说“好的，明天上班去拍”，张源歆说“我明天上午九点去找你谈”，钱梦晨说“谈啥”，张源歆说“土地已被抵押的事，我之前并不知情，你们也没有告知”，钱梦晨说“啥意思，我不懂，需要叫我们领导不”，张源歆说“可以，最好负责人可以向我解释清楚”，钱梦晨说“好的，是谁说的土地抵押，是我说的吗，现在是因为什么事我要先搞清楚，不清楚的话我先去问清楚”，张源歆说“明天面谈”，钱梦晨说“好的，上午领导不在，下午来，跟我讲我肯定也讲不清”，张源歆说“另外，我需要知道产权证何时办理，若有逾期，如何处理”，钱梦晨说“好的”。以上事实，有不动产权证、销售许可证、承诺书、商品房认购书、付款凭据、录音录像、微信记录及庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为，一、张定中和白飞英在签订《商品房认购书》时是否知晓案涉房地产土地使用权已设定抵押；二、涉案商品房买卖合同未能签订的责任在哪方；三、《商品房认购书》应否解除。关于争议焦点一，张定中和白飞英在签订《商品房认购书》时对涉案地块土地使用权设定抵押为不明知状态。首先，张定中和白飞英的女儿于2020年3月24日拍摄的世茂公司展示台的空白文书中并未载明涉案地块抵押的信息，而世茂公司在2020年4、5月份拍摄的空白文书中却载明了地块抵押信息，根据钱梦晨在微信中的聊天内容以及马乐的录音内容，可以认定世茂公司在签订《商品房认购书》时并未向张定中和白飞英告知涉案地块抵押的事实。关于争议焦点二，商品房买卖过程中，土地使用权抵押属于重大权利瑕疵，存在抵押将可能导致买受人不能实现合同目的。世茂公司在签订《商品房认购书》时并未履行涉案地块已设定抵押的告知义务，在双方陈述的签订草签版商品房买卖合同被世茂公司撕毁的理由双方各持一词，现该草签版商品房买卖合同的撕毁件无法再现，无法核实当初文本的签订情况，故导致《商品房买卖合同》未能订立的根本原因在于世茂公司未能尽到明确告知义务导致，并非张定中和白飞英拒签《商品房买卖合同》，责任在世茂公司，应承担违约责任，世茂公司应当双倍返还定金。关于争议焦点三，由于世茂公司对涉案地块土地使用权已设定抵押这一对订立合同有重大影响的情况未尽正确的告知义务，致使双方《商品房买卖合同》未能订立，世茂公司构成违约，故张定中和白飞英要求解除《商品房认购书》的诉请应予支持。综上，世茂公司应双倍返还张定中和白飞英定金计100000元并退还350000元购房款以及承担以400000元为基数自2020年3月24日起计算至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除张定中和白飞英和世茂公司于2020年3月20日签订的《商品房认购书》。二、世茂公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还张定中和白飞英定金100000元。三、世茂公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张定中和白飞英购房款350000元及利息（以400000元为基数，自2020年3月24日起计算至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回张定中和白飞英的其他诉讼请求。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费7448元（其中案件受理费减半收取4428元，保全费3020元），由被告世茂公司负担。原告张定中和白飞英同意其预交的诉讼费用7448元由被告世茂公司向其直接支付，本院不再退还，由被告世茂公司在本判决生效之日起十日内向原告张定中和白飞英支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二〇年九月七日书记员 卜嘉豪