河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初3137号 原告：程旺，男，1958年6月25日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：李元元，河北蓝岛律师事务所律师。 被告：承德腾飞轿车修理连锁有限责任公司，住所地承德市双桥区二道河子，统一社会信用代码证号91130802106448145R。 法定代表人：马东伟，职务副总经理。 委托代理人：马彦文，男，1978年5月29日出生，住。 原告程旺与被告承德腾飞轿车修理连锁有限责任公司（以下简称腾飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程旺委托代理人李元元，被告腾飞公司委托代理人马彦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程旺诉称，2017年5月19日，原告与被告签订《租赁合同》，被告以年租金36万元的价格租赁原告位于承德市房屋和院落，租赁期限五年，租期自2017年7月10日至2022年7月9日止。后双方又签订《补充协议》，租期延长至十年，原告同意被告对承租范围内相关场所进行改善或增设他物。原告依约履行了出租义务，且基于对十年租期的信赖，同意被告对大门口、承重墙和主体结构等按照被告的经营规划进行了拆改，但被告自第二年度起就拒不支付租金且转移了设备、人员，单方面终止了合同。被告既未与原告协商解除租赁合同的善后事宜，也未将拆改的房屋结构与设施恢复原状，更没有付清租赁物返还交接、恢复原状之前的租金。原告的行为严重违反了合同义务，且直接伤害了原告的合法权益和信赖利益。综上，为了维护原告的合法权益，请求依法判令被告赔偿原告因其将承租原告所有的承德市河子汽车北站南侧一层房屋中拆改的承重墙和主体结构及地面、门口艺术拱门等恢复原状的费用，暂定2万元（具体金额以鉴定评估为准），判令被告向原告支付租赁合同违约金36万元。本案诉讼费由被告承担。 被告腾飞公司辩称，一、被告不存在违约行为，解除合同系因原告违约导致合同目的不能实现从而行使的法定解除权，无须承担违约责任。1、双方签订的租赁合同系真实意思表示，合法有效。合同中，明确约定被告租赁该房屋的目的是作为汽车修理及相关办公使用，由于原告在订立合同中违反诚信原则，对被告隐瞒事实真相，导致被告面临以下情况，第一、涉案房屋无房产证，导致被告无法办理营业执照；第二、原告经营的原企业无有效审批手续，属于违建，相关部门多次作出限期拆除并恢复原状的处罚决定，违建房屋应予拆除，从而租赁合同履行至基础灭失，陷入履行不能。并且，原告出租违建房屋本身属于严重违约。第三、原企业既属于违建又无法进行环评，导致原告无法正常经营。上述事实证明原告违约在先，并且致使被告无法实现合同目的。2、原告隐瞒房屋重要信息，导致合同目的不能实现，原告违约在先，被告解除合同符合法律规定。因涉案房屋无房产证，导致被告无法办理营业执照，因此，原告同意被告使用原告的营业执照进行经营，并承诺可以变更法人，被告变更法人时，被告知该企业为集体经济，变更法人需要牛圈子沟镇经委审批通过，但该部门已经取消多年，审批工作陷入履行不能。原告恶意隐瞒涉案房屋为集体企业的事实，导致被告陷入重大误解从而签订合同。现被告既无法自行办理营业执照进行经营，也无法通过变更原企业法人进行经营。原告确属违约在先，被告依据合同法规定行使解除权，于法有据，无须承担违约责任。 2、原告怠于履行合同义务，对合同解除存在过错，应承担责任。在出现被告无法正常经营，发现合同目的不能实现的情况下，通过多种渠道，多个对象与原告沟通解决方案，以减少双方损失。原告采取拒绝沟通、拖延、反复等策略，不正面积极应对。在穷极解决办法的情况下，被告为减少双方损失，依据合同法的相关规定，行使法定解除权。现原告又提出不合理的诉讼请求，严重违反诚实信用原则及契约精神，其主张与事实不符，于法相悖。 3、被告已经完全履行解除合同的通知义务，并且已经办理交接手续，无须向原告支付恢复原状的费用。2019年7月5日，承德市公证处已经对涉案房屋交接时的现状予以公证，在此基础上，原告授权刘晓林处理双方物品返还事宜。刘晓林确认后在交接表上签字，可视为原告对交接事务的认可。由此可见，双方均认可交接物品完毕，交接事宜不存在争议，对于房屋的状态不存在任何异议，双方再无任何权利义务负担。原告于交接手续办理完毕后无故要求被告恢复原状，于法无据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告程旺为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:证据1、租赁合同及补充协议一份，证明租赁关系存在，期限为10年，证据2、中华人民共和国国有土地使用证一份复印件，证据3、土地转让合同书一份。 被告腾飞公司对原告提交证据无异议。 被告腾飞公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、租赁合同及补充协议一份，证据2、原告土地使用证复印件一份及其后附的章程，证据3、城管局行政处罚决定书一份，证据4、告知书一份，证据5、与原告手机短信记录截图，证据6、交接表及委托书一份，证据7、公证书一份。 原告程旺质证认为，证据1真实性没有异议，但被告所述原告违反合同第五条规定不予认可，原告如实的履行合同义务并未违约，证据2、真实性没有异议，其后附的章程，不知道是从哪里来的，真实性合法性不认可，在土地证上无法证明土地为集体用地，达不到被告的证明目的，证据3、在原告租赁被告时，原始房屋并不是违建，只能证明被告拆改房屋构成了违建，证据4、此告知书为被告单方面的行为，与租赁并无关系，证据5、该证据从始至终都是被告所说的话，只有后续王红娟对话，我方要求把房屋恢复原状，被告并未给予回应，证据6、委托手续，原告不知道刘晓林是谁，与本案无关，不予质证。证据7、只能证明被告搬离北站房屋的情况，并且公证书应该是两个人签字，但是最后是一个人签字，真实性有异议。 经庭审质证，本院对原被告提交的证据认定如下，原告提交的证据真实性予以采信。被告提交的证据2中的章程为复印件，真实性不予采信，其余证据的真实性予以采信。 经审理查明，2017年5月19日，原告程旺（甲方）与被告腾飞公司（乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于承德市河子汽车北站南侧房屋及院落用于汽车修理及相关办公使用，租赁期间五年，自2017年7月10日至2020年7月9日，前两年租金每年360000.00元。后双方又签订补充协议，将租赁时间延长五年，并对房屋的重新装修、拆改内容进行了约定。上述租赁合同第一条第二款约定，“上述房屋产权证尚在办理中，乙方承诺不因租赁房屋尚无产权证追究甲方任何法律责任”。合同中约定违约金为12个月租金。合同第五条特别约定第5项约定，“乙方自行办理汽车维修厂的营业执照，如乙方无法取得新的营业执照，乙方可以承德天龙汽车维护厂的名义经营，但乙方必须进行工商登记变更法人代表后方可使用；乙方经营期间内的债权债务均由乙方享有及承担；乙方不得以承德天龙汽车维护厂的名义及属于甲方的资产向他人提供担保；合同终止后，乙方应结清以承德天龙汽车维护厂名义经营期间的全部债权债务，并终止后30日内将承德天龙汽车维护厂的工商登记按甲方要求办理变更手续完毕”。合同第六条房屋交还第一项约定：“租赁期满及协议中途解除、终止，乙方须将添置的可移动的动产部分自行移往他处，如期交还房屋并保证房屋完好，不影响正常使用。如有遗留的任何物品，在接到甲方的书面通知15天后仍未处理，视为放弃，任由甲方处置”。 上述合同签订后，被告依约支付了租金，并进场装修、改造。经原告程旺同意，被告对大门口、承重墙和主体结构等进行了拆改。后在经营期间，因房屋未取得规划部门审批手续，被承德市双桥区城市管理综合执法局下达行政处罚决定书，限3日内将擅自建设的违法建筑自行拆除并恢复原状。2019年4月，被告以承德天龙汽车维护厂的名义委托中环嘉润环境科技河北有限公司对涉案厂区进行环境影响评价，中环嘉润环境科技河北有限公司出具告知书，认为选址在水源保护区内，不符合环境影响评价要求。2019年6月，被告以房屋结构、房产证、营业执照、环保、城管等原因要求解除合同，并于2019年7月5日撤离全部工作人员及设备设施。 2019年9月，原被告双方完成相关手续的交接。 本院认为，关于涉案合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告虽取得涉案土地的使用权，但未取得涉案房产的建设工程规划许可，原告将没有建设工程规划许可的房屋出租给被告，双方签订的租赁合同应为无效合同。合同无效，自始无效，双方应根据导致合同无效的过错程度，对对方的损失承担赔偿责任。本案中，根据合同第一条约定内容，原被告双方对涉案房屋无房产证等合法手续的情况均应知情，因此导致合同无效的法律后果亦应知晓，但双方仍然签订合同并据此履行，对合同无效均存在过错。原告要求被告承担违约责任支付违约金、恢复原状的诉讼请求，因导致合同无效非被告一方过错，而是双方均存在过错，现双方均存在损失，考虑合同履行情况及现状，双方对对方的损失互不付给付责任，故原告要求被告支付违约金和恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告程旺的诉讼请求。 原告预交案件受理费3500.00元（已减半收取），由原告承担1750.00元，被告承担1750.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 徐 晗 二〇二〇年九月二十一日 书记员 吴文利