湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初241号原告陈某某，女，1977年5月6日出生，汉族，住长沙市开福区。原告康某某，男，1979年3月1日出生，汉族，住长沙市开福区。被告长沙市开福区人民政府，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路开福区人民政府机关大院。法定代表人谢伟峰，区长。委托代理人胡勇盈。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告陈某某、康某某诉被告长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）房屋征收补偿决定一案，于2020年5月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，向被告开福区政府送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月15日将本案与李泽雄诉开福区政府房屋征收补偿决定纠纷案进行了合并公开开庭审理，原告陈某某、康某某，被告开福区政府的委托代理人胡勇盈、曾强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年12月27日，被告开福区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第十三条、第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，对原告作出了开政征补字[2019]第161号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告实行货币补偿。二、征收补偿金额875002元，其中被征收房屋价值补偿费为825288元，被征收房屋装饰装修价值补偿及附属设施评估总价为48376元（含其他设施补偿），搬迁费为1388元。开福区房屋征收部门已将该房屋征收补偿款专户储存，并为原告提供周转用房，过渡期限不超过一年。被征收房屋装饰装修价值补偿和其他设施补偿，按照《湖南省实施办法》第十三条第二款的规定，由评估公司评估确定后由开福区房屋征收部门另行对被征收人给予补偿。三、限原告在本决定送达之日起二十日内搬迁，并与开福区房屋征收部门办理房屋征收补偿和房屋移交手续，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。决定还告知了救济途径。原告对上述决定不服，向本院提起行政诉讼。原告陈某某、康某某诉称：一、被告未严格遵守长沙市政府116号令对原告进行征收，征收程序违法。161号补偿决定将原告在开福区××路街道××村××栋南向建设的一处1层砖混建筑（面积为16.97平方米）认定为违法建筑。但该建筑为住房建设时的配套建筑，是原告2008年随同住房一并购买，不是私自自建。该建筑自购买之日起一直正常使用，在被告作出征收决定前，从未有规划主管等部门进行调查、鉴定和处理。被告违反长沙市政府116号令第二十七条之规定。根据《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》第六条之规定，该建筑应认定为合法建筑。二、涉案房屋征收补偿决定未依法提供改建地段和就近地段的房屋进行产权调换的补偿方式，剥夺了原告的选择权，该补偿决定内容不合法。原告收到开福区房屋征收部门送达的分户房屋征收补偿方案，要求就货币补偿产权调换两种补偿方式进行选择，原告在与征收部门工作人员协商过程中，多次反映其提供的用于产权调换的房屋有严重质量问题，且使用面积远远小于被征收房屋，调换不公平、不合理。但被告没有重新提供产权调换房，却以原告没有按期选择补偿方式为由直接作出实行货币补偿的决定不合法，侵害了原告的补偿选择权利。三、开福区政府在作出涉案房屋征收决定前就提前选定了评估机构，被告选定评估机构的程序不合法，违反国务院590号令第二十条第一款、湖南省人民政府268号令第九条第一款之规定。四、涉案分户评估报告已经失去效力不得再作为房屋征收补偿决定的合法依据。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条之规定，评估报告有效期只有1年。如预估对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。本案中，分户评估报告已经超过有效期，且原告房屋周边房地产市场涨幅较大，故该份分户评估报告已经失效，失去可参考性。五、涉案产权调换房评估报告未能客观、公正、合法、合规地进行评估，评估报告依法已经失去效力，不得再作为涉案房屋征收补偿决定的合法依据。六、开福区政府作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理延迟，被告对原告房屋作出的征收补偿过低，违背了公平补偿原则。据此，请求：一、撤销开福区政府作出的开政征补字［2019］第161号《房屋征收补偿决定》；二、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据：一、第一组证据1、身份证复印件；2、房产证复印件；证据1-2拟证明原告对涉案房屋拥有合法权益；3、《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收决定公告》（开政征字[2017]4号）；4、开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收范围图复印件；证据3、4拟证明：1、涉案房屋位于征收范围内；2、开福区政府于2017年8月22日才发布征收公告和正式确定征收范围；5、《房屋征收补偿决定》（开政征补字[2019]第122号），拟证明：1、该份补偿决定中没有提供产权调换的补偿方式，内容不合法；2、原告与该份补偿决定存在法定利害关系；6、关于富兴时代在长沙房天下楼盘销售情况的网页，拟证明2019年原告房屋周边的房地产价格如今的销售均价在每平方米18000元左右。相比2017年，原告房屋周边的房产的市场价格已经大幅上涨。二、第二组证据1、开福区棚改项目定向住宅预定合同；2、长沙市发展和改革委员会文件（长发改[2012]2号）；3、长沙市商品房买卖合同（福泽园）；4、开福区福泽园产权调换房屋A1栋2807房、A2栋608房、C2栋1807房的评估价格；证据1-4拟福泽园系安置用房却以商品房的价格出手；给原告的产权调换房价格远远高于同一小区商品房实际交易价格，福泽园商品房实际交易价格只有8000元左右/平方米，二给原告的产权调换房屋的评估单价却高达9700元/平方米。按照相关法律规定，评估项目定向住宅房的价格应该由政府审定，不能按市场普通商品房的价格来评估。5、最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例之二，拟证明补偿决定没有给原告提供产权调换，侵害了原告的补偿选择权；6、最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例之三、拟证明根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。补偿决定给予原告的补偿价格明显低于周边市场价格，有失公平。7、最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例之五，拟证明被告选择评估公司的时间点违法，应当在征收决定公告之后选择评估公司。8、最高法案例（案号为2018最高法行再202号），拟证明被告作出补偿决定时点与征收决定公告时点存在明显不合理迟延，被告延期作出补偿决定违法。9、新环境房屋买卖协议及交易发票，拟证明原告房屋及杂物间是通过合法购买所得，应按合法建筑给予补偿。10、原告房屋所在地东风二村1、2栋院落、配电间、传达室以及院内配套设施照片及测量图，拟证明原告所在的房屋其公共建筑物及院落面积，原告有使用权，按法律规定应当要给予一定的补偿。11、福泽园房屋质量问题U盘；12、长沙市城乡规划局处罚决定书及罚款缴纳凭证；证据11、12拟证明福泽园房屋由严重质量问题，部分建筑没有办理建设工程规划许可证就开工建设，没有竣工验收合格就交房，严重违法。13、长沙市城区商服用地、住宅用地土地级别与基准地价图，拟证明原告被征收房屋所在地块等别为二等，福泽园产权调换房地块等别为三等。被告用三等地块的房屋置换原告二等地块的房屋，且房屋使用面积还比原告的房屋小，价格却比原告的房屋高，明显不合理。14、长沙市自然资源和规划局控制性详细规划修改批前公示，火车北站处控制性详细规划Z05-C13-3地块规划修改图，拟证明东风二村地块规划为商业住宅用地，被告应该在改建地段为原告提供安置房源。被告开福区政府辩称：一、答辩人为了公共利益需要征收房屋，已依法作出房屋征收决定。原告的房屋位于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）范围内，征收该项目范围内的房屋是为了公共利益的需要。开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）区域地块内居住环境和配套设施较为落后，交通不畅通，存在安全隐患，亟需改造。为了改善老城区居民生活条件，提升城市品位，开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）于2016年被纳入旧城区改造项目计划，该项目依法经过长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组、长沙市发展和改革委员会立项批复，经相关部门审查符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划、并纳入了国民经济和社会发展计划。答辩人于2017年8月22日依法作出《长沙市开福区人民政府关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定》（开政征字〔2017〕4号）并予以了公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效。本案所涉项目被征收人不服该房屋征收决定向长沙市人民政府申请了行政复议。经长沙市人民政府审查，本案所涉征收决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该征收决定。二、答辩人作出房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。答辩人依法作出并公告房屋征收决定后，在公告确定的签约期限内，原告与房屋征收部门就房屋征收补偿事宜未能达成协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条等规定，答辩人对原告作出《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第161号）。答辩人作出该房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）按照法定程序选定房地产价格评估机构。2017年5月11日，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称市征收办）发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》；2017年5月22日，市征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》，公布已报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单（共十一家），供被征收人协商选定。由于被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，市征收办于2017年6月7日发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构的公告》，公告告知被征收人公证投票选定房地产价格评估机构的时间、地点等有关信息。2017年6月15日上午，市征收办在长沙市开福区××路社区××楼××室举行“开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构大会”，并由长沙市星城公证处进行现场监督公证。经现场投票的方式，确定湖南广联房地产土地评估有限公司为开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）的房地产价格评估机构。2017年6月20日，市征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》。根据以上事实，本项目房地产价格评估机构是严格按照法定程序选定的。（二）依法作出房屋征收分户评估报告并送达被征收人。房地产价格评估机构依法选定后，湖南广联房地产土地评估有限公司接受开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）的委托，对被征收房屋进行估价作业。2017年8月22日，开福区征收办公布了开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收初步评估结果公示。房地产价格评估机构于2017年8月27日作出了原告房地产征收分户评估报告，房屋征收部门依法将该报告送达给原告。该报告确认原告所有的位于长沙市开福区××村××栋××号房屋，在估价时点（2017年8月22日）评估单价为每平米8488元，总价为825288元。该报告告知被征收人如有异议，可自收到估价报告之日起十日内向评估机构书面申请复核评估；对复核结果有异议的，可以在收到复核结果之日起十日内向国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。原告未在法定期限内提出复核评估申请。同时，开福区征收办就被征收房屋装饰装修价值评估和补偿有关事项，与原告未能协商一致，评估机构对原告房屋室内装饰装修等进行评估，确定了该部分的价值补偿。（三）依法拟定分户的房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利。2019年8月5日，湖南广联房地产土地评估有限公司对用于产权调换的长沙市开福区××栋××号房屋价值进行评估，确定房屋评估单价为9700元每平方米，房屋评估总价共计931297元。开福区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、被征收房屋及产权调换房屋的价值评估结果等，拟定了分户的房屋征收补偿方案即《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）陈某某、康某某户房屋征收补偿方案》，并于2019年11月285日依法向原告送达。分户的房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择，并告知原告在收到分户房屋征收补偿方案之日起七日内，就本方案提供的货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式选择决定，逾期未做选择的，视为放弃补偿方式的选择权。原告在上述期限内未作选择。为了充分保护被征收人的合法权益，在向原告送达分户房屋征收补偿方案的同时，答辩人向原告送达了房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书，告知原告将依据分户的房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的事实，同时告知原告有权在收到告知书三日内提出书面陈述和申辩意见、申请调解等。在上述权利告知书确定的期限内，原告未提出书面陈述和申辩意见，也未申请调解。四）依法作出房屋征收补偿决定并送达和公告。在答辩人发布的征收决定公告所确定的签约期限内和签约期限届满后，开福区房屋征收部门与原告就征收补偿事宜进行多次协商，但未达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条等规定，答辩人于2019年12月27日对原告作出《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第161号），决定对原告实行货币补偿，同时告知原告法律救济途径，该房屋征收补偿决定于2019年12月28日依法向原告送达，并在房屋征收范围内依法进行了公告。三、原告起诉提出的理由均不能成立。（一）原告提出“补偿决定没有提供产权调换的补偿方式，剥夺了原告的选择权，该补偿决定内容不合法”的理由不成立。本案中，房屋征收部门向原告送达了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）陈某某、康某某户房屋征收补偿方案》，该分户房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择，但原告未在告知的期限内做出选择，视为放弃补偿方式的选择权，不存在原告所称“剥夺了原告的选择权”的问题。答辩人作出的本案房屋征收补偿决定，决定实行货币补偿，完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条等规定。（二）原告提出“在作出‘4号征收决定’前就提前选定了评估机构，其选定评估机构的程序不合法”，该理由不成立。本案房屋征收项目实施前，城乡规划部门、国土资源部门划定了开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）规划调查蓝线和土地调查红线，开福区房屋征收部门经审查批准后，于2017年5月8日发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收范围公告》，依法确定了被征收范围。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，……”的规定，市征收办发布了本案征收项目房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告后，共有十一家符合资质条件的房地产价格评估机构报名。市征收办于2017年5月22日发布本案征收项目协商选定房地产价格评估机构公告，并在征收范围内进行了公告。因被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，后经现场投票的方式，确定了房地产价格评估机构。因此本案所涉项目房地产价格评估机构的选定程序完全符合法律规定，不存在原告提出的程序违法问题。（三）原告提了“分户评估报告已经失去效力，缺乏参考性”、“补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，违背了公平补偿原则”的理由不成立。其一，本案被征收房屋的分户评估报告，由依法选定的评估机构作出，合法有效。原告提出“失去效力”没有任何法律依据。其二，依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”的规定，评估机构作出本案被征收房屋的分户评估报告，评估时点为房屋征收决定之日。答辩人依据被征收房屋的分户评估报告等作出本案房屋征收补偿决定，符合法律规定，不存在原告所称“违背公平补偿原则”的情形。综上所述，答辩人对原告作出的《长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第161号）认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，原告起诉提出的理由均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：一、第一组证据1、《长沙市人民代表大会常务委员会公报》第2号（总第230号）、《长沙市第十四届人民代表大会第四次会议关于长沙市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划的决议》（2016年1月21日长沙市第十四届人民代表大会第四次会议第四次全体会议通过）；2、长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组《关于同意东风二村地块棚改立项的批复》（长棚组项〔2016〕15号）；3、长沙市发展和改革委员会《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目立项的批复》（长发改投资〔2016〕549号）；4、规划调查蓝线和土地调查红线图；5、长沙市住房保障服务局《关于东风二村地块棚改项目申请核查函》（长住保函〔2016〕122号）；6、长沙市发展和改革委员会《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目的回复函》；7、长沙市住房保障服务局《关于确认东风二村地块棚改项目符合城乡规划和专项规划的函》（长住保函〔2016〕124号）；8、长沙市城乡规划局《关于确认东风二村地块棚改项目符合城乡规划的复函》（长规函〔2016〕805号）；9、长沙市住房保障服务局《关于确认东风二村地块棚改项目符合土地利用总体规划的函》（长住保函〔2016〕123号）；10、长沙市国土资源局《关于开福区东风二村地块棚改项目符合土地利用总体规划的证明》；11、《长沙市开福区人民政府关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定公告》（开政征字〔2017〕4号）（附标记被征收房屋位置的征收范围图、征收补偿方案）及公开张贴照片；12、《行政复议决定书》。证明：开福区人民政府基于公共利益的需要于2017年8月22日依法作出并公告了房屋征收决定（开政征字〔2017〕4号），该项目征收决定经长沙市人民政府审查，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该房屋征收决定。原告的房屋在开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收范围内。二、第二组证据1、被征收人身份证明资料；2、被征收房屋的产权资料、规划专业咨询意见、被征收房屋照片、地址一致证明。证明：被征收人的基本情况；被征收房屋权属、产权登记面积、产权登记用途以及违法建筑面积等基本情况。三、第三组证据1、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》及公开张贴照片；2、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；3、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；4、对投票选定房地产价格评估机构现场监督公证的《公证书》；5、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》及公开张贴照片。证明：对开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房地产价格评估机构的选定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》的相关规定。四、第四组证据1、房屋征收初步评估结果公告及公示照片；2、长沙市开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋整体评估报告；3、被征收房屋分户评估报告及其送达回证；4、谈话笔录；5、被征收房屋征收补偿方案；6、产权调换房屋评估报告；7、房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书；8、本组证据5、6、7的送达回证；9、被征收房屋装饰装修及附属设施市场价值估价报告及送达回证；10、资金证明函。证明：第一，依法选定的房地产价格评估机构作出房屋征收整体评估报告和分户评估报告，分户评估报告依法送达；第二，依法拟定房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利；第三，长沙市开福区人民政府对被征收人给予了公平补偿，产权调换房屋经依法评估后作为补偿的依据；第四，征收部门就被征收房屋装饰装修价值与被征收人进行了协商且协商不成，评估机构依法作出被征收房屋装饰装修及附属设施市场价值估价报告确定该部分的价值补偿。五、第五组证据1、产权调换房建设项目立项批复（长发改[2012]2号）；2、长沙市城乡规划局建设用地规划许可及建设工程规划许可资料；证明：本案项目的产权调换房屋建设立项以及规划许可的情况。六、第六组证据1、关于申请作出房屋征收补偿决定的报告；2、长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定（开政征补字〔2019〕第161号）及其送达回证、公开张贴照片。证明：长沙市开福区人民政府根据申请作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，并依法送达给被征收人且在征收范围内进行了公示。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，对证据1-3合法性及证明内容不予认可，并非棚改项目，与实际情况不符，没有给被征收人提供改建地段的房屋，以“棚户区改造”之名行“商业开发”之实；对证据4的三性不予认可，规划调查蓝线和土地调查红线图与最终的征收决定范围并不完全吻合；对证据5-10质证意见同证据1-3，缺少市、县级国民经济和社会发展年度计划；对证据11合法性不予认可，征收补偿方案，未经论证和征求公众意见，不符合征补条例第十条规定；对证据12合法性不予认可，不是原告的复议决定书。对第二组证据，证据1无异议；对证据2对房屋产权资料的三性无异议，对规划专业咨询意见三性及证明目的均不予认可。对第三组证据，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，市征收办并非征收决定确定的房屋征收部门，与本案没有任何法律关系；照片不清晰，无法说明拍摄时间、地点，在改建地段发布报名公告不符合客观情况。对证据2的三性及证明目的有异议，10天内有11家评估机构报名，其是如何看到报名公告的？不符合日常、生活、经验法则。对证据3的三性及证明内容不予认可。市征收办组织选定评估机构，系主体不适合，程序不合法。要求5个工作日内让700多家被征收人选定评估机构，不确实际。对证据4的合法性及证明内容不予认可，公正书只证明选定评估机构材料的真实性及唱票过程的合法性，不能够证明投票过程的合法性；对5质证意见同证据3。对第四组证据，对证据1的三性及证明内容不予认可。2017年8月22日发布征收决定公告，同一天就公布了初步评估结果，而且估价时点就是征收决定公告的时点，显然评估结果在征收决定前就已经完成，严重违法；照片不清晰，真实性、合法性不予认可。对证据2的合法性及证明内容不予认可，没有估价师对被征收房屋进行实地查勘；对证据3的合法性不予认可，质证意见同证据1、2，在征收决定前进行评估，程序违法，且送达回证真实性不予认可，被告没有送过评估报告；对证据4的三性不予认可，从内容来看，没有实质意义上的协商，也仅是流于程序和形式，剥夺原告货币补偿和产权调换的权利；对证据5的三性不予认可，剥夺原告货币补偿和产权调换的选择权。法律没有规定必须在补偿方案中进行选择，也没有规定在补偿决定前原告不选择的情况下，由被告来选择货币补偿方式。对证据6的合法性不予认可，没有在改建地段进行安置，而是选择离原告几公里之外的地方进行产权调换；对证据7的合法性、关联性不予认可，变相剥夺原告货币补偿和产权调换的权利；对证据8的三性无异议；对证据9、10的三性及证明内容不予认可；对第五组证据，证据1、2的合法性、关联性及证明内容不予认可。对证据2，提交的建筑工程规划许可证，并不是提供给原告的产权调换房，福泽园一栋的规划许可证。对第六组证据的合法性及证明内容不予认可；对第七组证据真实性、合法性、关联性均有异议，该证据属于举证期限后提交的非法证据，对其所体现的补偿价格不予认可，不符合客观事实。对证据1的真实性有异议。经庭审质证，被告开福区政府对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据：对证据1、2没有异议。对证据3、4的真实性、关联性都没有异议，但是达不到原告所要证明的目的。对证据5，同样达不到原告所要证明补偿决定中，没有提供产权调换的补偿方式。对证据6的关联性有异议，不能证明本案被征收房屋补偿价格过低的事实。原告提交的楼盘价格与被征收房屋区位、规模都不能进行类比。对第二组证据：对证据1-4不能证明产权调换房是以商品价格方进行安置的。产权调换是依法进行评估后确定其价值，与被征收房屋等价交换。对证据5-8是法院判例，不属于证据形式，达不到原告的证明目的。对证据9，本案陈某某户在其房屋南侧有砖木结构的建筑物，经城管部门认定其面积是16.97平米，该房屋不论原告其取得的来源，该建筑经过规划部门认定，属于违法建筑，无法补办相关手续的。违法建筑不予补偿。对证据10，与本案无关联性。对证据11、12，福泽园房屋主体不存在质量问题，而是室内粉刷问题，福泽园取得了建设工程合法手续，亦取得了竣工验收的证明文件，证明福泽园小区验收是合格的，不影响原告合法取得相关证。对证据13、14，原告认为提供的安置房源价值较高，存在不合理；同时没有提供改建地段产权调换房。我方需说明产权调换房屋按照法律规定，其价值是经过评估进行确定的。其次，按照590号令第21条规定，征收住宅的可以提供改建地段或者就近地段的房屋进行安置，本案提供的福泽园房屋，符合就近安置的原则，所以原告提到必须改提供改建地段房屋进行安置，没有强制性的法律规定。本院对被告开福区政府的证据认证如下：1、第一组证据能证明涉案项目经过立项批复，符合国民经济和社会发展计划，符合城乡规划，符合土地利用总体规划等，开福区政府依法作出了开政征字[2017]4号征收决定公告，本院对该组证据予以采信；2、第二组证明能证明被征收人和被征收房屋的基本情况，本院予以采信；3、第三组证据能证明在涉案项目被征收人没有对评估机构的选定达成一致意见，长沙市征收办通过组织投票选定方式选定了涉案项目的评估机构，公证机构对投票过程进行了现场公证，本院对该组证据予以采信；4、第四至五组证据能证明征收过程中，房屋初步评估结果进行了公告，评估机构也作出了房屋分户评估报告，并向原告送达了分户评估报告。开福区政府还制定了原告房屋征收补偿方案，提供货币补偿和产权调换两种方式供原告选择，被告在未能与原告协商一致签订征收补偿协议的情况下，作出了涉案房屋征收补偿决定并公告。同时，开福区政府向原告送达分户安置方案时，也将用于产权调换房屋的评估报告一并送达。本院对该组证据予以采信。5、第六组证据能证明开福区政府作出了被诉的行政行为，本院予以采信。6、第七组证据能证明涉案房屋现在的市场价值，本院予以采信。本院对原告陈某某、康某某的证据认证如下：第一组证据中1-5、第二组证据中3及4中的福泽园A1栋2807房评估报告真实、合法，且与本案具有关联性，证明了开福区政府作出了被诉的行政行为等事实，本院予以采信；原告提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院根据以上被采信的证据，查明如下案件事实：2017年8月22日，被告开福区政府发布开政征字[2017]4号《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定公告》,该项目部分被征收人不服公告载明的房屋征收决定，向长沙市人民政府申请行政复议。长沙市人民政府作出长府复决字[2017]第256号行政复议决定书，维持了开福区政府作出的征收决定。2017年5月11日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》并予以张贴公示。2017年5月22日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公示，告知被征收人依法协商选定房地产评估机构，协商不成的，将采取投票或抽签（摇号）的方式确定。在被征收人就评估机构的选定协商未达成一致的情况下，长沙市征收办于2017年6月7日发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公示，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定该项目的房地产价格评估机构。2017年6月15日，长沙市征收办在开福区××路社区××楼××室进行投票统计，确定得票最多的湖南广联房地产土地评估有限公司（以下简称广联评估公司）为项目征收评估机构，湖南省长沙市星城公证处进行现场公证并出具了（2017）湘长星证民字第8147号《公证书》。2017年6月20日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》并予以张贴公示，告知被征收人得票最多的广联评估公司为该项目投票选定的房地产价格评估机构。2017年8月22日，开福区征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收初步评估结果公示》并附开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收分户初步估价结果一览表，将评估结果予以公示，并告知被征收人关于评估公司进行现场说明解释的时间、地点及咨询电话。2017年8月27日，广联评估公司对原告房屋作出了《房地产征收分户评估报告》。该评估报告确定原告所有被征收房屋建筑面积97.23㎡，建筑年代为1987年，建筑结构为混合，用途为住宅，在估价时点（2017年8月22日）评估单价为每平米8488元，总价为825288元。该分户评估报告分别于2019年4月28日、5月14日送达给原告康某某、陈某某，原告未提出书面复核评估申请。开福区征收办与原告就征收补偿问题进行了协商，但双方未达成补偿协议。2018年8月9日，广联评估公司对原告房屋装饰装修等作出评估报告（2017年8月22日），确定房屋装饰装修及附属设施评估总价为48376元。该评估报告于2019年5月14日送达给两原告，原告未提出书面复核评估申请。2019年11月15日，开福区征收办对原告制定房屋征收补偿方案，提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供其选择，货币补偿方式为：原告户所有的被征房屋货币补偿总额为875002元，其中被征收房屋价值补偿费为825288元，被征收房屋装饰装修及设施价值补偿为48376元（含其他设施补偿），搬迁费为1338元；产权调换方式：提供位于九尾冲片区××栋××号房（现房，建筑面积96.01㎡）用于房屋产权调换，供被征收人选择。上述用于产权调换房屋的价值与被征收房屋的价值遵循等价交换原则进行结算，找补差价。上述房屋征收补偿方案在特别说明处记载：为充分保障被征收人的合法权益，请原告户在收到本分户房屋征收补偿方案之日起7日内，就本方案提供的货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式作出选择决定，并书面向征收指挥部提出，逾期未书面提出选择，视为放弃选择补偿方式的权利。上述分户补偿方案并附产权调换房屋的评估报告。根据涉案产权调换房价值评估报告，产权调换房评估价为931297元。2019年11月28日，开福区政府对原告作出了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知被征收人享有陈述和申辩及申请调解的权利。2019年11月28日，开福区征收办将上述房屋征收补偿方案及附件、陈述申辩及申请调解告知书送达原告。2019年12月11日，长沙市征收办出具资金证明函，明确其已监控涉案项目征收补偿款4654249元，用于支付原告等人房屋征收补偿。2019年12月27日，开福区政府对原告作出了开政征补字[2019]第161号《房屋征收补偿决定》。开福区政府于次日向原告送达了上述征收补偿决定。该房屋征收补偿决定在房屋征收范围内予以张贴公示。另查明，涉案被征房屋系两原告所有。涉案房屋坐落在开福区东风二村001栋606，产权登记用途为住宅，建筑面积97.23平方米。2020年7月24日，开福区征收办向广联房地产评估公司出具了《房地产市场价格咨询函》，咨询涉案房屋在补偿决定作出时的市场价值情况。2020年7月31日，广联房地产评估公司向开福区征收办出具了《房地产咨询回复函》，针对涉案房屋的市场价值出具了相关意见。开福区政府将涉案房屋现在的市场价值与原房屋征收补偿决定中记载的市场价值进行比对，按照现行市场价值增补了房屋征收补偿款。2020年8月5日，开福区征收办将该差额部分款项专户储存。本院认为，根据国务院第590号令第四条、第八条第五项、第二十六条之规定，政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的旧城区改建符合公共利益的需要可以做出房屋征收决定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县人民政府可以依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，开福区政府作出的开政征字[2017]4号征收决定公告中所载明的征收决定已经行政复议程序确认其合法性，且该复议决定已经发生法律效力，可以作为开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定的前提条件。开福区政府作出涉案项目的征收决定后，因与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，其可以按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定。根据当事人的诉辩意见，本案的审理对象是房屋征收补偿决定的合法性问题，争议焦点分述如下：一、关于选定房地产评估机构的程序是否违法的问题。国务院590号令第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《湖南省实施办法》（以下简称实施办法）第五条第一款规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。本案中，2017年5月8日，开福区征收办作出涉案征收项目《房屋征收范围的公告》，并将调查结果予以公示，同时告知被征收人对调查结果提出异议的期限和方式，保障了被征收人的知情权和提出异议的权利。在被征收房屋房号、面积及权证号码等信息已经确定的前提下，市征收办启动房地产价格评估机构的选定程序，并不违法，亦未损害被征收人的权利。2017年5月11日、2017年5月22日，市征收办发布评估机构报名公告及协商选定评估机构公告，并公布符合资质条件的评估机构报名情况。由于被征收人未能协商一致，市征收办通过投票方式多数决定广联房地产评估公司作为评估机构，湖南省长沙市星城公证处对投票统计结果予以公证。以上房地产价格评估机构选定程序，符合国务院590号令以及《实施办法》规定的要求。原告主张房地产价格评估机构选定程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于补偿方式是否符合法律规定的问题。国务院590号令第二十一条第一、二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，分户房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，并明确用于产权调换的房屋位于“福泽园A1栋2807号”，符合就近地段的要求。房地产估价报告对该房屋亦进行了相应估价，为计算产权调换房屋价值的差价提供依据。分户房屋征收补偿方案符合法律规定，保障了原告的选择权。在征收与补偿程序中，被征收人以不配合、不参与及不接受等方式放弃对征收补偿程序的参与和监督，可能承担相应的不利后果。故原告在分户房屋征收补偿方案设定的合理期限内，无正当理由未按照法定方式对补偿方式进行选择，开福区政府最终决定以货币方式进行补偿，并提供周转用房，并无不当。三、关于房屋征收补偿决定认定合法面积是否正确的问题。长沙市人民政府116号令第二十六条规定，被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。经查，长沙市不动产登记中心出具的《不动产登记情况表》记载房屋面积为97.23平方米，被告以该面积认定原告被征收房屋的价值符合法律规定。同时，原告主张的16.97平方米配套建筑已经开福区规划部门出具专业意见认定至今为止未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑。据此，被告认定房屋合法面积为97.23平方米，于法有据。四、关于开福区政府是否存在补偿不公平的问题。根据国务院第590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保补偿的实质公平。本案中，开福区政府于2017年8月22日发布了征收决定公告，虽评估公司以此作为评估时点作出了房屋价值分户评估报告，并于2019年4月28日、5月14日将上述评估报告送达给原告，但开福区政府直至2019年12月27日才作出涉案房屋征收补偿决定。由于开福区政府的迟延履行，在被征收房屋价值存在波动情形下，原房屋价值评估报告已无法客观真实反映房屋实际价值。开福区政府在房屋征收补偿决定中仍然使用原房屋价值评估报告，明显存在不合理之处。需要说明的是，开福区政府已向征收项目评估机构去函咨询涉案房屋在征收补偿决定作出时的市场价值，并根据评估机构提供的涉案房屋市场价值对房屋征收补偿款进行了增补，原告的合法权益并未受到侵害。综上所述，开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定，确定以货币补偿方式进行补偿，符合相关法律与国务院第590号令的规定，并无不当。但在无充分正当理由的情况下，延迟履行补偿安置义务违法。开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）属于长沙市主城区旧城改造项目，已经纳入长沙市国民经济和社会发展年度计划。现大部分被征收户已与开福区征收部门签订补偿协议并获得补偿，该项目征收符合公共利益且安置补偿已经得到了大多数被征收户的认可，现该项目亟待开工建设。如果撤销该补偿决定，会给社会公共利益造成重大损害。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认长沙市开福区人民政府作出的开政征补字[2019]第161号《房屋征收补偿决定》违法。本案受理费50元，由被告长沙市开福区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  廖国娟人民陪审员  李 吉二〇二〇年九月二十七日法官助理高思聪书记员卿艳丹附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。