广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2394号原告：鹤山市合隆装饰工程有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：吕钧，该公司经理。原告：鹤山市富合装饰工程有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：吕敬洪，该公司经理。原告：鹤山市盈顺环保工程有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：林颖昭，该公司经理。以上三原告的共同委托诉讼代理人：马艳芬，广东三良律师事务所律师。以上三原告的共同委托诉讼代理人：陈文姬，广东三良律师事务所实习律师。被告：吕心平，女，1972年6月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。原告鹤山市合隆装饰工程有限公司（以下简称合隆公司）、鹤山市富合装饰工程有限公司（以下简称富合公司）、鹤山市盈顺环保工程有限公司（以下简称盈顺公司）与被告吕心平、鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人马艳芬、被告吕心平的委托诉讼代理人李凯玲、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合隆公司、富合公司、盈顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向三原告支付2014年5月14日至2015年10月31日期间租金167722.64元以及滞纳金（滞纳金按每月应付租金为本金，日利率按1‰计算，自被告逾期缴租之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月8日止为327741.26元）；2.判令本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年8月16日至2012年2月13日期间，两被告就坐落于鹤山碧桂园一号综合楼l号之四（原第32号商铺）、之五（原第33、36、38号商铺）、之六（原第39号商铺）的商铺（以下简称涉案商铺）签订六份《商铺租赁合同》，双方约定由吕心平承租上述涉案商铺进行经营，上述涉案商铺租赁期限均至2017年1月31日止，其中坐落于鹤山碧桂园一号综合楼1号之四（原第32号商铺）夹层、之五（原第33、36、38号商铺）的租金为每月6083.4元；坐落于鹤山碧桂园**综合楼**之四（原**商铺）首层的租金为每月1229.5元；；坐落于鹤山碧桂园**综合楼**之六（原第**商铺的租金为2013年11月1日至2014年10月31日期间每月2143.5元、2014年11月1日至2015年10月31日期间每月2251元。此外，上述各合同均约定吕心平应于每月10日前缴纳当月租金，如逾期则每逾期一天应支付欠款额3‰的滞纳金。上述租赁合同签订后，涉案商铺已交付吕心平使用。2013年年中，吕心平拟将涉案商铺进行重新装修并打通使用，但因原六份《商铺租赁合同》租赁期限不足4年，其投资收益不一定可以实现，遂与碧桂园公司于2013年9月23日就上述涉案商铺另行签订五份《商铺租赁合同》，租赁期限从2017年1月31日延长至2020年1月31日。上述《商铺租赁合同》签订后，碧桂园公司于2014年4月25日将涉案商铺分别出售给三原告，并将涉案商铺附带的租赁合同的权利、义务一并转让给三原告，后涉案商铺于2014年5月14日登记至三原告名下，三原告自始承接了上述《商铺租赁合同》中由碧桂园公司享有、承担的全部权利、义务。三原告取得涉案商铺的所有权后，多次要求吕心平支付租金，但吕心平声称碧桂园公司承诺其免租期至2015年10月31日止，在上述免租期届满前，其不需向三原告支付租金。为查清吕心平的陈述是否属实，三原告多次向碧桂园公司提出核实相应情况，并要求碧桂园公司解决上述事宜，但碧桂园公司一直未向三原告披露、核实上述免租情况，三原告无法查清相关事宜，至今亦未取得自2014年5月14日至2015年10月31日期间租金，三原告损失严重。吕心平作为案涉商铺的租赁人和实际使用人有义务按时向三原告缴纳租金，碧桂园公司作为案涉商铺的原所有权人于商铺出卖时并未根据诚实信用原则如实向三原告披露存在免租期的交易重大事项，因此造成三原告产生案涉租金损失，碧桂园公司应当向三原告承担违约责任，其对案涉租金承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特依法具状起诉，恳请公正裁决。吕心平辩称，三原告要求吕心平支付2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金和滞纳金毫无事实和法律依据，应依法予以驳回，具体理由如下：一、2014年5月14日至2015年10月31日期间三原告与吕心平之间并不存在租赁合同关系，并非出租人，三原告无权向吕心平主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金。1.《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可见，租金是租赁合同关系中承租人对出租人的义务。所以，原告是否有权向吕心平主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，取决于此段时间内原告是否是涉案租赁合同的出租人。2.本案中，涉案租赁合同本是碧桂园公司和吕心平所签订，虽然涉案租赁房屋在2014年5月14日过户至三原告名下，且买卖不破租赁，但是租赁合同中出租人的权利义务并非必然随租赁物的产权变更而立即转移给租赁物受让人。3.当租赁物产权转移时，租赁合同中出租人的权利义务转移的具体时间应从两方面看，第一方面，在出卖人（旧出租人）和买受人（新出租人）内部，租赁合同权利义务由出卖人转移至买受人的时间，出卖人与买受人对此有约定的，应按约定，如无约定，应以租赁物的实物移交之日为准（而非以产权登记变更为准，因为实物移交才是物权中的占有使用收益权的真正移交，登记变更只是形式上的公示），而本案中相关租赁房屋的移交是在2015年9月；第二，相对承租方而言，租赁合同权利义务由出卖人转移至买受人的时间，应以原出租人和买受人通知承租人的时间为准，因为产权变更并非必然导致租赁合同的出租人主体变更，而基于合同相对性原理，承租人只能向出租人履行义务，因此，产权变更导致出租人主体变更的，原出租人和买受人应当通知承租人，租赁合同权利义务由出卖人转移至买受人的时间则以原出租人和买受人通知承租人的时间为准。4.在本案中，在吕心平向碧桂园公司承租了涉案商铺后，碧桂园公司才将涉案商铺出卖给了三原告，但吕心平对此并不知情（即使知情，也不意味着出租人主体发生变更），碧桂园公司与三原告均没有就出租人主体变更的事实通知吕心平，也没有要求吕心平向三原告支付租金。直至2017年9月，原告与碧桂园公司才就租金支付问题达成一致意见，通知吕心平向三原告支付租金。因此，三原告与吕心平在2017年9月签订《商铺租赁补充协议》，该补充协议第一条明确吕心平仅需要向三原告支付从2015年11月1日至2017年9月31日（共23个月）的租金227762元，并未要求吕心平支付2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，可见三原告是明确知道其无权主张该期间的租金，否则，不可能不要求吕心平支付该期间的租金。该《商铺租赁补充协议》对三原告接收涉案商铺前后的租金处理已经作了明确约定。该补充协议第4条的约定亦可证明原商铺租赁合同出租人的权利义务从签订该补充协议后才转移给三原告继续履行。此前出租人的权利义务属于碧桂园公司，三原告无权主张。5.盈顺公司在2018年9月3日与吕心平签订《解除租赁合同协议》，双方一致同意提前于2018年8月31日终止涉案商铺中位于鹤山碧桂园一号综合楼1号之六（原39号）商铺的租赁关系，原合同（碧桂园公司与吕心平签订的合同）即行废止。因此，盈顺公司无权根据原租赁合同向吕心平主张该商铺2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金。且如吕心平拖欠盈顺公司租金，在解除租赁合同关系时，盈顺公司不可能不要求吕心平支付拖欠的租金。二、2014年5月14日至2015年10月31日期间属于免租期。涉案商铺是由碧桂园公司出租给吕心平，双方在2010年8月16日至2012年2月13日期间签订了6份《商铺租赁合同》，租赁期限均是至2017年1月31日。2013年年初，由于碧桂园公司在涉案商铺附近建设悦湖湾项目工程，对项目用地周边围蔽施工，涉案商铺出入受阻，严重影响吕心平使用涉案商铺、经营美容院生意。因此，碧桂园公司同意从2013年3月至完成悦湖湾工程拆除围蔽期间免除吕心平的租金，并同意租赁期延长3年，因此，双方在2013年9月23日签订了另外5份《商铺租赁合同》，确认延长租赁期至2020年1月31日。而从2013年3月开始，吕心平就只需要交物业管理费，无需支付租金。三、三原告主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金已过诉讼时效。三原告在提起该案起诉前，从未向吕心平主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，显然己过诉讼时效。四、三原告无权向吕心平主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，因此，不可能存在滞纳金，且滞纳金计算标准过高。综上所述，三原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。碧桂园公司辩称，1.碧桂园公司确实于2014年3月15日与三原告签订房地产买卖契约，将涉案商铺销售给三原告，并于2015年9月15日正式办理交接手续给三原告，但并没有约定相关的原有租赁合同的承继约定，因此三原告请求碧桂园公司承担连带责任支付租金的请求并没有事实依据。2.碧桂园公司并没有承诺涉案商铺的免租期至2015年10月30日止，因此碧桂园公司并不需要对于吕心平的租金承担连带责任。3.三原告主张的滞纳金应当按照日利率千分之一计算明显过高，且三原告并没有主张其实际损失，根据最高院相关司法解释应当对三原告请求过高的违约损失适当调低。4.三原告提起本案的诉讼前其主张的诉求明显已超过法律规定的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月16日，碧桂园公司与吕心平签订四份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山碧桂园一号综合楼1号第32号夹层、第33号、第36号、第38号商铺出租给吕心平，租赁期限自2010年11月1日起至2017年1月31日止。2011年8月8日，碧桂园公司与吕心平签订一份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山碧桂园一号综合楼1号第32号首层商铺出租给吕心平，租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止。2012年2月13日，碧桂园公司与吕心平签订一份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山碧桂园一号综合楼1号第39号首层商铺出租给吕心平，租赁期限自2012年4月1日起至2017年1月31日止。上述六份《商铺租赁合同》均对免租期、租金计收标准进行了约定，并约定每月的租金应在当月公历10号前缴纳，每逾期一天的，吕心平应支付欠款额3‰的滞纳金。上述合同签订后，碧桂园公司将涉案商铺交付吕心平使用。后由于一号综合楼1号前发展用地施工影响，碧桂园公司与吕心平于2013年9月23日签订五份《商铺租赁合同》，将位于鹤山碧桂园一号综合楼1号第32号（包含首层、夹层）、第33号、第36号、第38号、第39号商铺的租赁期限延长3年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止，并已告知吕心平上述商铺准备整顿出售的事宜。2014年初，碧桂园公司将上述涉案商铺出售给合隆公司、富合公司、盈顺公司，2014年5月14日，合隆公司、富合公司、盈顺公司办理了涉案商铺的不动产权登记，取得不动产权属证书，合隆公司、富合公司、盈顺公司为房地产权属人。2017年9月，合隆公司、富合公司、盈顺公司委托吕钧与吕心平签订《商铺租赁补充协议》，约定吕心平于2017年9月8日前一次性支付从2015年11月1日至2017年9月31日（共23个月）的租金227762元，商铺租赁合同按原吕心平与碧桂园公司签订的合同执行。现三原告以其未取得2014年5月14日至2015年10月31日的租金为由诉至本院。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于合隆公司、富合公司、盈顺公司是否有权向吕心平主张租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在碧桂园公司将涉案商铺转让给合隆公司、富合公司、盈顺公司前，碧桂园公司与吕心平就涉案商铺存在租赁合同关系，在涉案商铺转让给合隆公司、富合公司、盈顺公司后，合隆公司、富合公司、盈顺公司应继续履行原租赁合同，故合隆公司、富合公司、盈顺公司有权向吕心平主张租金。关于本案诉讼时效的问题。《商铺租赁合同》约定每月的租金应在当月公历10号前缴纳，即吕心平每月均要履行支付租金的合同义务，应适用债权请求权的一般诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，合隆公司、富合公司、盈顺公司主张通过电话向吕心平、碧桂园公司追收2014年5月14日至2015年10月31日的租金，但未能提供证据证明，也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的法定情形，吕心平、碧桂园公司亦表示合隆公司、富合公司、盈顺公司从未向其主张涉案租金，故合隆公司、富合公司、盈顺公司主张的2014年5月14日至2015年9月30日的租金已经超过2年诉讼时效，2015年10月1日至2015年10月31日的租金已经超过3年诉讼时效，故合隆公司、富合公司、盈顺公司主张2014年5月14日至2015年10月31日的租金及滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司、鹤山市盈顺环保工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4365.98元（已由原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司、鹤山市盈顺环保工程有限公司预交），由原告鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司、鹤山市盈顺环保工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年九月十五日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚