陕西省城固县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕0722民初1702号 原告：熊爱林，男，汉族，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：杨恵明，陕西时代潮律师事务所律师，委托代理权限为一般授权代理。 被告：城固县城市建设综合开发公司。住所地陕西省汉中市城固县。 法定代表人：闵建新，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨某某，系公司副经理，委托代理权限为特别授权代理。 被告：城固县城市建设综合开发公司东二路北段项目部。住所地陕西省城固县。 负责人：王大东，该项目部经理。 被告：王大东，男，汉族，住陕西省城固县。 原告熊爱林与被告城固县城市建设综合开发公司、城固县城市建设综合开发公司东二路北段项目部、王大东合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊爱林及其委托诉讼代理人杨惠明、被告城固县城市建设综合开发公司委托诉讼代理人杨某某及被告王大东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊爱林诉称：被告城固县城市建设综合开发公司（东环二路项目部）于2008年至2012年将位于城固县东二路北段香阁丽榭别墅区对面3.2亩建房用地以“熟地出让方式”分割出售给原告郑辉、熊爱林等建房户并签订《购地合同》，收取原告熊爱林购地款45万元及合同履行押金3.5万元。被告取得原告购地款后，未按规定向土地管理部门缴纳土地出让金，亦未按合同约定给原告办理土地使用证及相关手续，导致原告至今不能办理土地及房屋不动产登记，也不给原告退还购地押金。原告多次要求被告履行合同，但被告一直推诿。原告为维护自己合法权益，特诉至人民法院，请求：1.依法判令被告继续履行合同并立即为原告办理土地使用、相关建房手续及不动产登记证；2.判令返还原告建房押金3.5万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。本案受理后，原告变更诉讼请求为：1.确认双方购地合同为无效合同，判令被告方退还原告购地款人民币45万元，并承担相应损失（自2010年9月13日起按月息1.5%承担损失至实际退还之日）；2.判令返还原告建房押金3.5万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 原告熊爱林为支持自己的主张提供以下证据： 1.原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息，并符合合法的诉讼主体资格。 2.《土地转让协议书》一份、收条复印件三张，证明2012年3月13日原告熊爱林与被告王大东签订购地合同一份，原告熊爱林所购土地位于县城东二路北段香格丽榭别墅区对面第二排坐东向西，总面积126㎡，合同总价款为45万元，被告王大东收取原告熊爱林购地款45万元及保证金3.5万元的事实； 3.会议纪要复印件一份，证明2011年10月13日原、被告就双方办证事宜召集座谈会协商办证的事实。 4.收据复印件一份，证明2018年12月4日原告向被告城建开发公司交纳测绘费2605元。 对原告提交的上述4份证据，被告方对其真实性均无异议，本院予以采信。 被告城固县城市建设综合开发公司辩称：购地合同是原告与被告王大东签订的，原告主张履行合同或是确认合同无效，均与答辩人无关，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告城固县城市建设综合开发公司为支持自己的辩解意见，提供以下证据：项目承包合同一份，证明2007年11月22日被告公司XX路XX段3.2亩建设项目由被告王大东自主经营、独立核算、自收自支、自负盈亏，合同约定承包费是120万元。被告公司负责提供办理该宗土地临街部分《土地使用证》所需的相关资料，其余部分由被告王大东负责办理《土地使用证》，临街部分即第一排房屋办证费用由被告公司承担，其余部分即第二排房屋办证所需费用由被告王大东自理。 经审查，被告城固县城市建设综合开发公司提交的证据，原告熊爱林和被告王大东对其真实性均无异议，但原告熊爱林对其证明目的有异议，认为该项目承包合同系被告方内部承包合同，属于内部授权行为，被告公司应该对外承担合同责任。本院对该证据的真实性予以采信。 被告王大东辩称：答辩人与被告城固县城市建设综合开发公司签订《项目承包合同》属实。答辩人与原告签订的《土地转让协议书》是有效的，原告使用该土地且在该土地上建房已经8年了，购地合同上盖的项目部公章是公司工作需要本人自己私刻的。土地转让协议上约定土地转让款不含税票，由熊爱林承担，答辩人不给办理土地使用证。原告应该距东面院墙50公分修建房屋，且按照别墅样式修建2层半房屋，但原告最后修建了2间半4层楼房，因原告没有按照原来的规划修建房屋，故收取的保证金3.5万元不予退还。答辩人可以协助原告办理土地使用证，但办证过程中的所需费用应由原告承担。 被告王大东未向本院提供任何证据。 本院经审理，查明如下事实：被告王大东系被告城固县城市建设综合开发公司职工，王大东于2000年停薪留职。2007年11月22日被告城固县城市建设综合开发公司与王大东签订了《项目承包合同》，约定：被告城固县城市建设综合XX环XX路XX段东侧（即清雅居小区南侧）面积约3.2亩土地一宗由被告王大东承包经营，独立核算，自收自支，自负盈亏。被告城固县城市建设综合开发公司负责办理该宗土地临街部分《土地使用证》所需要的相关资料，其余部分由王大东负责办理《土地使用证》，临街部分办证费用由被告公司承担，其余部分办证所需费用由王大东自理。王大东向被告公司缴纳承包费120万元。2011年9月23日被告王大东收取原告熊爱林修建规划保证金3.5万元。2012年3月13日，被告王大东与原告熊爱林签订了《土地转让协议书》，该协议书约定：原告熊爱林所购土地位于县城东二路北段香格丽榭别墅区对面第二排坐东向西，总面积126㎡。合同总价45万元，第一次交25万元，第二次交20万元，于2012年3月30日前全部交清。王大东收取熊爱林45万元土地转让款不含税票，税由熊爱林承担。原告熊爱林按约定向被告王大东交纳了购地款45万元。原告熊爱林于2012年4月1日开始修建坐东向西2间半4层楼房，2012年10月房屋竣工，并于2013年5月入住。2011年10月13日原告熊爱林及XX户与城固县城市建设综合开发公司、王大东就涉案土地上联建楼相关事宜召开座谈会，达成5条会议纪要，其中约定土地使用证办证，按照东二路办证规定交费、测绘、公告、办理分户证明、工程竣工后统一办理，按规定承担相关费用；准建证、房产证由王大东办理，费用按照规定由各方承担；工程竣工后，经建设局验收合格将押金退还各户。2018年12月4日原告熊爱林向被告城建开发公司交纳土地测绘费2605元。 另查明，位于城固县XX环XX路XX段东侧（即清雅居小区南侧）面积约3.2亩土地于2005年10月20日、11月16日被批准将该地块转为建设用地并征收为国有，但该地块至今未办理土地使用证。 本案在审理中，原告对被告城固县城市建设综合开发公司东二路北段项目部自愿撤回起诉。 本院经审查认为，原告起诉要求被告城固县城市建设综合开发公司继续履行合同并立即为原告办理土地使用证、相关建房手续及不动产登记证，并返还原告建房押金3.5万元，本案受理后，原告认为被告城固县城市建设综合开发公司对涉案土地未缴纳土地出让金，无权处分涉案土地，违反法律规定，遂变更其诉讼请求，要求确认与被告方签订的《购地合同》无效，判令被告方退还原告购地款人民币45万元和建房押金3.5万元，并承担相应损失。被告城固县城市建设综合开发公司认为土地转让协议书是原告与被告王大东签订的，原告主张履行合同或是确认合同无效，均与其无关。被告王大东认为该涉案土地归被告城固县城市建设综合开发公司所有，愿意积极配合原告办理相关土地及房产手续，但所花费用按协议约定应由原告熊爱林全部负担。庭审中，经本院多次调解，原、被告均不希望将各自损失扩大，原告同意被告为其办理涉案土地及房产有关手续，但因双方对交纳涉案土地出让金比例协商未果，致使调解无效。涉案土地虽于2005年10月20日、11月16日被批准将该地块转为建设用地并征收为国有，但该地块至今未办理土地使用证，该土地使用权属并不明确。本案立案案由虽为合同纠纷，但其实质为因土地使用权不清而产生的争议。依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。产权确认属政府处理事项，不属于民事法律调整的范围。鉴于本案涉案土地的使用权权属不明，而涉案土地上已现实建成房屋产生了新的法律事实和争议，故原告可在涉案土地使用权权属确认后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告熊爱林的起诉。 案件受理费775元，不予收取。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。 审判员  张晓 二〇二〇年九月二十七日 书记员  杨星 1