甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5196号原告：汪发发，女，1974年5月9日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。被告：马俊祥，男，1950年1月9日出生，回族，住甘肃省广河县。原告汪发发与被告马俊祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月24日作出（2019）甘0102民初4694号民事判决书，原告汪发发与被告马俊祥不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）甘01民终164号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年6月5日立案登记后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪发发、被告马俊祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪发发向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年5月4日、2018年8月10日签订的合同及补充协议合法有效，并判令被告继续履行合同及补充协议约定的义务，向原告交付雁滩商贸城6-1-01号房屋；2、判令被告向原告返还已收取的租赁费用2500元，并退还至实际交房之日（暂以625元/月计算，自2019年1月1日计算至2019年4月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月4日，被告与唐国孝（系原告亡夫）签订《合同》一份，约定被告将其所有的位于雁滩商贸城内6-1-01、6-1-16、6-1-13号三间房屋交由唐国孝使用。合同签订后，唐国孝向被告支付租赁费16万元，被告收款并出具了收条。2018年7月11日，唐国孝病逝。原、被告双方遂于2018年8月10日签订了《关于2018年5月4日马俊祥与唐国孝所签的补充协议》，约定：1、将唐国孝在《合同》中的权利义务由原告概括承受；2、商铺的使用期限自2019年1月1日至2026年5月15日，租赁价款为180000元；3、唐国孝已实际支付的160000元为所租赁三间商铺租金，尚欠余款20000元，被告在交房后原告一次性支付；4、被告应于2019年1月1日前将房屋腾退并交付原告；5、被告若未按照约定将房屋交付给原告，应按每日1000元支付违约金直至实际交房之日止。协议签订后，被告依约向原告交付2间房屋，原告亦向被告陆续支付剩余费用11000元。但被告却一直未将6-1-01号房屋交付给原告，被告的行为已构成严重违约，并给原告造成了损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告马俊祥辩称，原告所述不属实。1、被告与唐国孝约定的转让费是12万元，并非18万元。首先，2018年5月4日，被告与唐国孝签订了一份《合同》，约定被告将其所有的位于兰州市城关区交由唐国孝使用。双方在签订合同时之所以没有写明转让金额，被告书写了16万元的收条是应唐国孝提出，为其日后再往外转让留出“操作”空间的要求，有意为之的。被告实际收到的款项明细如下:2018年5月4日合同签订后，唐国孝微信转账30000元，在雁滩日杂市场对面的招商银行大厅支付现金23000元，合计53000元;2018年5月5日，唐国孝微信转账20000元;2018年5月6日，唐国孝微信转账20000元；2018年5月9日，唐国孝微信转账2000元；2018年5月17日，唐国孝微信转账5000元。截止2018年5月17日，唐国孝共计支付10万元，于同日向被告出具了2万元的欠条。如果在被告书写16万元收条时已经收取了16万元，唐国孝为什么还要在5月5日、5月6日、5月9日、5月17日向被告付款合计47000元。通过微信转账的事实证明，被告收取了唐国孝10万元，尚欠2万元，转让费合计12万元。其次，2018年7月11日唐国孝不幸病逝。2018年8月10日，原、被告签订了《关于2018年5月4日马俊祥与唐国孝所签的补充协议》，为了对应被告出具的16万元的收条和唐国孝出具的2万元欠条，该协议写上了:“唐国孝一次性支付十六万元”和“尚欠两万元”的内容。在补偿协议签订后，原告又微信转账11000元，至今尚欠9000元未付。如果被告给原告转让商铺是18万元，平均每间6万元，原告怎么会以原价格出让如果按照18万元出让，原告欠被告的款项就不是2万元，而应该是8万元，其至今欠付的转让费就不是9000元，而是69000元。因此，被告虽然书写了16万元的收条，但并没有收到16万元的款项，原告也没有证据证明向被告支付了16万元的事实，因此，16万元的收据不能证明被告实际收取了16万元，原告该主张与事实不符。2、当时没有交付房屋的原因是原告坚持要求腾空房屋，为此，双方没有协商一致，所以房屋就一直没有交付。综上，原告与唐国孝约定的三间商铺转让费为12万元，并非18万元。因被告已将6-1-01号房屋出租于他人使用，故原、被告签订的租赁合同未履行部分，被告不同意继续履行，由被告退还已收取原告的转让费31000元，并且被告愿意承担合理的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于原告提交的2018年5月4日的《合同》、户口薄、兰州市第一人民医院居民死亡医学证明（推断）书，被告提交的2018年5月4日的《合同》、微信转账记录、2018年8月10日的承诺书、2018年8月18日的转让协议，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审理认定如下：对于原告提交的证据：1、原告提交的2018年8月10日的《关于2018年5月4日马俊祥与唐国孝所签的补充协议》符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，该证据能够证明原告概括承受了原合同的权利义务，但无法证明马俊祥与唐国孝约定三间商铺的转让费为18万元的事实，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。2、原告提交的2018年5月4日的收条、微信截屏符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，虽然被告于2018年5月4日出具的收条载明收到转让费16万元，但原告并未提供相应的支付凭证证明唐国孝向被告实际支付了16万元，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。3、对于原告提交的案涉商铺市场平面图，被告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定，同时，被告认可尚有一间商铺未交付给原告的事实，结合补充协议的内容，可知被告该行为构成违约，故本院对该证据的证明目的亦予以认定。4、对于原告提交的（2001）兰法执字第096号民事裁定书、雁滩旧货市场铺面转让协议，本院审查后认为，该组证据与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。对于被告提交的证据：1、被告提交的欠条符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，该欠条的出具时间为2018年5月17日，而根据唐国孝的微信转账记录与被告的陈述，可以确定唐国孝截止2018年5月17日共计向被告支付了转让费10万元。再结合该欠条内容，可以确定被告与唐国孝约定的三间商铺转让费合计为12万元的事实，故本院对该证据予以认定。2、被告提交的2018年8月10日的《关于2018年5月4日马俊祥与唐国孝所签的补充协议》符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，该证据能够证明原告概括承受了原合同的权利义务，但无法证明第三条约定无效，故本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，被告马俊祥与原告唐国孝签订了一份《合同》，双方约定:马俊祥将位于兰州市城关区雁滩商贸城内6-1-01、6-1-16、6-1-13号三间房屋出售给唐国孝；马俊祥于2019年1月1日前，将以上房屋腾退干净并交付唐国孝使用，若未按期将房屋腾退，因此产生的损失由马俊祥承担；唐国孝先行向马俊祥支付一半房款，并于2019年1月1日前交清所有房款。2018年5月4日，被告马俊祥向唐国孝出具收条一份，载明：“今收到唐国孝房款十六万元整”。当日，唐国孝通过微信向马俊祥转账30000元，同时，马俊祥陈述唐国孝还以现金形式向其支付了23000元。随后，唐国孝分别于2018年5月5日向马俊祥微信转账20000元、于2018年5月6日向马俊祥微信转账20000元、于2018年5月9日向马俊祥微信转账2000元、于2018年5月17日向马俊祥微信转账5000元。截止2018年5月17日，唐国孝共计向马俊祥支付的上述转让费合计为10万元。同日，唐国孝向马俊祥出具欠条一份，载明：“今欠到马俊祥房款贰万元（20000元），2019年元月清”。2018年7月11日，唐国孝去世。为此，原告汪发发与被告马俊祥于2018年8月10日经协商一致签订了《关于2018年5月4日马俊祥与唐国孝所签的补充协议》，约定：1、经双方协商一致，现马俊祥同意原合同继续履行，马俊祥继续履行原合同，自该合同签订之日起，原合同乙方现变更为汪发发，原合同权利义务一并转让汪发发，马俊祥自协议签订之日起不再享有该合同任何权利。2、双方约定商铺使用期限自2019年1月1日至2026年5月15日（市场不收回商铺，汪发发继续拥有该商铺的任何权利和义务）。3、双方已经知道唐国孝一次性支付的16万元是所租赁三间商铺租金，尚欠余款20000元，2019年1月1日前马俊祥将房屋腾退干净（若按时不交房，马俊祥向汪发发支付违约金每天1000元，直到腾退干净），马俊祥交房后，余款汪发发一次性支付给马俊祥。同日，原告汪发发向被告马俊祥出具了承诺书，承诺在上述补充协议中约定的每天的违约金（一天1000元），马俊祥不承担。同时，原告还在上述唐国孝于2018年5月17日向马俊祥出具的欠条上备注“汪发发认可”。该协议签订后，被告依约向原告交付了6-1-16、6-1-13号2间房屋。同时，原告亦向被告支付了剩余转让费11000元，尚欠转让费9000元未支付。后双方因6-1-01号房屋的交付问题发生纠纷，被告遂一直未向原告交付该房屋。为此，双方酿成纠纷，原告诉至法院。另查，被告庭审时表示其已将6-1-01号房屋出租于他人使用，原告对此亦予以认可。另外，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据原、被告的诉辩称及庭审查明的事实，本案主要的争议焦点为：1、原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求能否实现？2、案涉三间房屋的转让费是12万元还是18万元？被告应向原告退还多少转让费（即租赁费）？关于原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求能否实现的问题。依合同及补充协议的约定，被告应在2019年1月1日前将案涉三间房屋腾退干净并交付原告，交房后原告付清余款。但被告却只按约向原告交付了6-1-16、6-1-13号两间房屋，其并未于2019年1月1日前向原告交付6-1-01号房屋，且至原告起诉时仍未交付，被告该行为已构成违约。被告庭审时明确表示其已将6-1-01号房屋出租于他人使用，不同意继续履行合同、交付房屋，被告的该违约行为导致原告的合同目的已无法实现，故对原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求，本院不予支持。对于原告要求确认2018年5月4日、2018年8月10日签订的合同及补充协议合法有效的请求，原告要求确认合同、协议合法有效无非是为了继续履行该合同及补充协议，但现合同因被告的违约行为已无法继续履行，因此对合同的效力已无确认的必要，故本院对该请求不予处理。关于案涉三间房屋的转让费是12万元还是18万元，被告应向原告退还多少转让费的问题。原告主张三间房屋转让费为18万元，被告则主张为12万元，本院认为，三间房屋的转让费应为12万元，理由如下：首先，虽然被告于2018年5月4日出具的收条载明收到转让费16万元，但收条的出具日期与合同的签订日期系同一天，而且原告提供的微信转账记录显示唐国孝在被告出具该收条后于2018年5月5日、5月6日、5月9日、5月17日还陆续向被告付款合计47000元，该事实说明被告在出具收条时并未实际收取唐国孝转让费16万元。而且原告并未提供相应的支付凭证证明唐国孝实际向被告支付了16万元，故其应就此承担举证不能的法律责任。结合唐国孝的微信转账记录以及被告的陈述，可以确定被告共计收到转让费111000元，并非171000元。其次，唐国孝于2018年5月17日向被告出具了尚欠2万元的欠条，而根据唐国孝的微信转账记录与被告的陈述，可以确定唐国孝截止2018年5月17日共计向被告支付了转让费10万元。因此，结合该欠条内容，可以确定被告与唐国孝约定的三间商铺转让费合计为12万元。综上，本院认定唐国孝与马俊祥约定三间房屋的转让费合计为12万元。现6-1-01号房屋已无法交付，被告应将其收取的该房屋的转让费31000元(111000元-80000元)退还给原告，因此，本院对原告要求被告退还租赁费（即转让费）31000元的请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告马俊祥于本判决生效后十日内向原告汪发发退还租赁费31000元；二、驳回原告汪发发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，原告汪发发承担500元，被告马俊祥承担2230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  刘康越人民陪审员  梁桂英二〇二〇年九月一日书 记 员  王淑娟