江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2071号 原告：南京浩达时装有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜利路**。 法定代表人：郭其，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海云，江苏苏韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘戴文，江苏苏韬律师事务所律师。 被告：南京华研科贸实业有限公司，，住所地在京市江宁经济技术开发区胜利路** 法定代表人：施毅敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。 原告南京浩达时装有限公司（以下简称浩达公司）与被告南京华研科贸实业有限公司（以下简称华研公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩达公司的委托诉讼代理人刘戴文、被告华研公司的法定代表人施毅敏及其委托诉讼代理人周安凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令被告立即迁让并向原告返还南京市江宁经济技术开发区胜利路××号全部租赁房屋及场地。事实和理由：原、被告于2009年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市江宁开发区房屋及场地租赁给被告。2019年4月原、被告就该房屋及场地2019年4月15日至2024年4月14日（共计五年）租赁期间重新签订了《房屋租赁合同》，根据新的租赁合同约定，从2019年4月15日起，被告第一年应向原告交纳租金共计350万元，以后每年递增5%。但新的《房屋租赁合同》签订后，被告在第一年期内，未按约履行支付租金合同义务，本应在2019年10月15日前支付的租金150万元，被告仅在2019年10月31日支付50万元，原告多次催要被告仍未支付。在原告书面催租之后被告仅于2020年1月15日支付30万元，被告不仅迟延付款，且在原告多次且书面催租之后仍拒不足额支付应付租金，不断声称没有能力履行合同。2020年3月2日，被告法定代表人施毅敏与原告委托律师见面沟通时承诺将积极解决租户搬迁事宜，并承诺在两日内就租户搬迁和交还园区事宜给出书面意见；但之后被告并未按其承诺回复原告，2020年3月7日原告又向被告发送书面《催告函》，要求被告必须在2020年3月10日前明确交还租赁房屋的时间点。但时至今门，虽经原告多次催促，被告仍未主动交还租赁房屋。 被告华研公司辩称：原告解除合同不当，请求驳回原告诉请，判令原、被告继续履行合同。理由如下：1、被告解除合同不符合法定解除条件，被告虽支付有所迟延，但在合理期限内已全部支付了租金。2020年1月13日被告收到原告发送的催款函后，于1月15日支付给原告30万元，2月27日支付给原告70万元，所欠租金全部付清。在疫情防控有所缓解后于4月15日支付原告100万元，4月16日支付100万元，4月20日支付157500元，至此，被告租金已付至2020年10月15日。2020年1月底春节后因疫情原因被告无法正常营业，承租的房屋被封锁。故被告延迟支付租金不构成根本违约；2、原告于2020年2月10日向被告发送解除合同通知书的微信照片，但因疫情影响被告无法进入公司及时回函，2月20日进入公司后被告向原告发送一份申请书，要求原告考虑疫情原因准予延期支付，原告未回复。因被告未收到书面解除通知，仅收到微信发送的照片，其解除合同的通知应为无效；3、原告已收到被告支付的租金，合同目的已经实现，继续履行合同有利于维护各方当事人的利益。 本院经审理查明：原、被告于2009年4月15日签订租期为10年的《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市江宁开发区的房屋租及场地赁给被告用于经营，租赁费为每年100万元。因租金约定发生变更，2019年4月原、被告就该房屋及场地重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2019年4月15日至2024年4月14日，租金支付方式为：从2019年4月15日起，被告每年应向原告支付厂房、宿舍、办公楼租金320万元，以后每年递增5%；每年应向原告交纳租赁区域场地租金30万元，以后每年递增5%。即合计第一年被告应向原告交纳租金350万元，以后每年递增5%。支付时间为：所有费用每年分两次交纳，每次按每年应缴费用总金额的一半交纳，具体交款日为每年的4月15日前和10月15日前。考虑到被告的资金压力问题，原告同意被告第一年应支付的费用350万元在第一年支付期先上交230万元，即被告于2019年4月15日前支付80万元，2019年10月15日前支付150万元；第一年应交费用的余款120万元，被告在本合同的第2年交纳30万元，交款时间4月5日和10月15日每次交15万元，在本合同的第3年交纳90万元，交款时间4月15日和10月15日每次交45万元。合同第十二条约定：不支付或者不按合同约定时间足额支付租金等任何费用迟延达15日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，要求被告赔偿损失。第十三条约定被告逾期交付租金等任何费用，允许宽限一个月，一个月后仍未交付，除仍应补交外，并需每迟延一天按迟延金额千分之五计算向甲方交付违约金，直至付清为止。 案涉房屋租赁合同签订后，被告按约支付了2019年第一期租金80万元，但未按照合同约定在2019年10月15日支付租金150万元，仅于2019年10月31日向原告支付50万元。2020年1月13日原告向被告发送《催租通知书》，要求被告立即支付到期租金（100万元），被告当日签收。2020年1月15日被告向原告支付30万元。2020年1月14日华研公司的法定代表人施毅敏通过微信向原告代理人发送一份文档《今天与王律师的会面》，其中施毅敏表述“王律师谈话中坚持那份协议内容不能变(认为减少租金约定对浩达就是损失)让我表态华研违约如何处理……面对华研问题违约，面对我的客户租期未到，我的离开意味着那些客户有权向我追讨赔偿，我无以应对。那还不如我退到继续履行合约的立场，对比两种情况亏损金额数相当，但那样我还有几年的回旋余地……”、“收回无法经营的论断，希望浩达能网开一面，响应我们的一些租金要求，友好协商出一个可以让华研继续经营的途径来”。2020年1月15日被告向原告支付30万元。2020年2月10日原告代理人通过微信向被告法定代表人施毅敏发送解除合同的通知书，施毅敏在微信中回复“很遗憾，公司这样的决定、配合我们是愿意的……请你们提方案吧”。2020年2月20日被告向原告发送书面《申请书》，告知原告“要求浩达公司及代理人王律师能酌情考虑目前疫情危机，给予华研公司延期交房付租金，给出处理方案等一系列事宜”。对此原告方理解为被告认可并愿意配合解除合同，被告则认为其与原告的磋商及发送的申请均为延迟交付租金并继续承租的意思，并非同意撤场交还房屋。2020年2月25日原告向被告发送书面《通知书》进行催告，要求被告立即安排交还租赁房屋、支付所有应付费用、承担应当承担的责任等事项，并要求被告至迟在2020年4月底前解决好租户搬迁并完好交还胜利路××号全部租赁房屋等；同时告知相关后果及原告有权采取的措施。2020年3月7日原告又向被告发送书面《催告函》，要求被告必须在2020年3月10日前明确交还租赁房屋的时间点，同时告知被告若不就此回复，原告将不给予限期，仍要求被告立即交还胜利路××号园区，并将立即采取强制措施和法律手段。 审理中，被告提交其法定代表人施毅敏与原告股东公司的实际控制人妻子陈某、法定代表人黄殿高的微信聊天记录，以证明华研公司签订五年期租赁合同后，感觉租金涨幅过高，负担困难，自2019年10月起一直就降低租金问题与陈某、黄殿高协商，以证明其未怠于履行合同给付义务。原告则认为施毅敏在于浩达公司控制人陈某、黄殿高的微信协商中一直表示没有能力按原合同履行，要求减低租金，陈某考虑双方多年合作，曾表示第一年租金最低降至250万元，但施毅敏表示“暂不回应”，故双方并未就租金变更达成一致意见，被告就应当按照合同约定履行。 再查明，2020年1月，双方在磋商租金减让期间，案涉华研产业园租户在21家左右，截止至同年9月初，租户增加至31家左右。原告认为被告收到解除租赁通知后，仍增加租户，增加了清退的难度，存在明显恶意。被告认为增加的客户大部分是曾经谈过的潜在的客户，其并不存在恶意。 以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、催款函、解除通知、申请书、催告函、微信聊天记录、勘验照片、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告浩达公司与被告华研公司签订的《房屋租金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据租赁合同约定，被告方延迟支付租金15日原告即享有单方解除权。按照合同约定被告应于2019年10月15日支付150万元，但其于10月31日延迟支付，且仅支付50万元，虽经催告其于2020年1月15日、2020年2月27日分批支付剩余100万元，但已超过合同约定的支付期限，构成违约，原告有权解除合同。原告的解除合同通知于2020年2月10日送达被告，案涉房屋及场地租赁合同于当日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应按照合同约定迁出并返还案涉房屋。被告辩称其并未同意解除合同，而是一直与原告协商降低租金的事宜，但根据双方微信聊天往来记录以及被告法定代表人施毅敏的措辞，双方并未就降低租金最终达成一致，案涉房屋租赁合同租金以及给付期限并未变更，且被告方明确知晓即将面临合同解除的后续事宜，故被告以双方存在协商过程、被告仍在积极履行为由否认违约事实的理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告南京浩达时装有限公司与被告南京华研科贸实业有限公司2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月10日予以解除； 二、被告南京华研科贸实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内迁让并向原告南京浩达时装有限公司返还位于南京市江宁经济技术开发区胜利路××号的全部租赁房屋及场地。 本案案件受理费减半收取17400元，由被告南京华研科贸实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二〇年九月十日 见习书记员  齐 靓