广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初866号 原告：北海市悦翔物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450500054363915F，住所地广西北海市前进路**奇美大厦**。 法定代表人：张玲艳，总经理。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏相源，广西海鑫律师事务所律师。 被告：刘强，男，汉族，1963年4月13日出生，住所地，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区西北海市。 原告北海市悦翔物业服务有限公司（以下简称“悦翔物业公司”）诉被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告北海市悦翔物业服务有限公司的委托诉讼代理人苏相源到庭参加诉讼。被告刘强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告悦翔物业公司诉称，2012年9月23日，原告与XX锦绣城小区的开发商北海东峰房地产开发有限公司签订了《东峰锦绣城前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），委托原告为XX锦绣城小区提供物业服务，《前期物业合同》约定，由原告为XX锦绣城小区提供物业管理服务，《前期物业合同》约定，由原告为XX锦绣城小区提供物业管理服务，物业服务费用为：⑴电梯房物业费为：一 -2- 楼1.00元/月/平方米，二至三楼1.30元/月/平方米，四至十一楼1.60元/月/平方米，十二楼以上1.90元/月/平方米；⑵步梯房0.9元/月/平方米；⑶商铺1.80元/月/平方米；⑷电梯维保费240元/户/年；⑸电梯年检费30元/户/年；⑹专项维修资金0.10元/月/平方米。合同自双方签字盖章之日生效，至该小区业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的聘用合同生效之日止。同日，原告又与XX锦绣城小区前任物业服务公司北海市苑翔物业服务有限责任公司签订了《物业整体移交协议书》，双方约定：自合同签订之日起，XX锦绣城小区物业管理服务工作及其他相关事宜由乙方全部接管，包括业主欠缴物业管理费由原告负责收缴。此后，原告一直为XX锦绣城小区提供优质的物业服务。 被告刘强系XX锦绣城小区X号楼1单元XX号房的业主，2010年11月24日，被告正式收房入住XX锦绣城小区，并与原告签订了《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》。自从2011年11月起，被告拖延支付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告拒不交纳。根据《东峰锦绣城前期物业服务合同》《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》及相关法律法规，被告应当向原告支付自2011年11月至2019年10月的物业费11690.6元、维保费1904元、水费0元、公摊费2382.8元、专项维修基金1029.7元，共计人民币17007.1元，并支付因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币81389.4元，以上共计98396.5元。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2011年11月至2019年10月的物业费11690.6元、维保费1904元、水费0元、公摊费2382.8元、专项维修基金1029.7元，共计人民币17007.1元；2、被告向原告支付自2011年11月至2019年10月期间因其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币81839.4元。 被告刘强未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2012年9月23日，原告悦翔物业公司（乙方、受委托方）与北海东峰房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《东峰锦绣城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对北海市北海大道南、河南路西176号东峰锦绣城提供前期物业服务。本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式：1、物业服务等费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：⑴电梯房：1楼1元/月/平方米，2-3楼1.30元/月/平方米（含电梯电费），4-11楼1.60元/月/平方米（含电梯电费），12楼以上1.90元/月/平方米（含电梯电费）；⑵步梯房0.9元/月/平方米；⑶商铺1.8元/月/平方米；⑷电梯维保费240元/户/年；⑸电梯年检费30元/户/年；⑹专项维修基金0.1元/月/平方米。3、公共水电费以实际公摊。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向乙方交纳滞纳金。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 被告刘强于2010年11月24日接收北海市XX锦绣城小区7号楼1单元1705号房屋。同日，被告刘强签署《东峰锦绣城前期物业协议业主手册》，承诺遵守东峰锦绣城《业主管理规约》的全部条款。《东峰锦绣城前期物业协议业主手册》包含《小区管理架构》《业主管理规约》《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》。《业主管理规约》约定：本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳物业服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、生活垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费，对逾期不交的业主，加收每天千分之三的滞纳金，并可采取小区公示，对欠费超过三个月的业主，可采取法律诉讼等措施进行催缴。《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》约定：物业服务费从入伙通知书上确定的办理入伙日期截止之日开始计收，并预交一年物业服务费。业主或使用人应在每月开始的第一个月的10日之前履行交纳义务。物业服务费：小高层/高层：1楼0.8元/月/平方米，2-3楼1.20元/月/平方米（含电梯电费），4-11楼1.40元/月/平方米（含电梯电费），12楼以上1.60元/月/平方米（含电梯电费）。多层：0.8元/月/平方米。电梯维保费240元/户/年。小区公共能耗费按实际发生额据实分摊，按“谁使用、谁承担”的原则。乙方转让物业时，须结清转让之前的所有物业服务费用。物业维修资金由甲方按政府出台的现行有效的有关规定建立并进行管理。收取标准暂定0.10元/平方米（按建筑面积计收）。 原告悦翔物业公司主张物业费按1.4元/月·平方米计收，被告刘强拖欠2011年11月至2019年10月的物业费11690.6元、维保费1904元、公摊费2382.8元、专项维修基金1029.7元，共计17007.1元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”北海东峰房地产开发有限公司与原告悦翔物业公司于2012年9月23日签订的《东峰锦绣城前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，该合同对业主具有约束力。原告悦翔物业公司作为XX锦绣城小区的物业服务企业，已为包含被告刘强在内的小区业主提供物业服务，被告刘强应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。被告刘强欠缴自2011年11月至2019年10月的物业费11690.6元、维保费1904元、公摊费2382.8元、专项维修基金1029.7元，共计17007.1元，符合双方约定的计费标准，原告悦翔物业公司请求被告刘强支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告悦翔物业公司请求被告刘强每日按千分之三计付滞纳金，该标准较中国人民银行同期贷款利率过高，被告刘强未按约缴纳物业费用，给原告悦翔物业公司造成的损失实际为被告刘强每月欠缴物业费等费用所产生的利息，《业主管理规约》约定“业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳物业服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、生活垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费”，虽然被告刘强未到庭参加诉讼，但根据公平原则，滞纳金标准及计付期间本院调整为2011年11月11日及每月逾期之日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，2019年8月20日至2019年10月10日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。滞纳金计算：以被告刘强每月实际欠缴数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，分别自2011年11月11日及每月逾期之日起计至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，2019年8月20日计至2019年10月10日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘强支付给原告北海市悦翔物业服务有限公司自2011年11月至2019年10月期间的物业费11690.6元、维保费1904元、公摊费2382.8元、专项维修基金1029.7元，共计17007.1元； 二、被告刘强支付给原告北海市悦翔物业服务有限公司2011年11月至2019年10月期间的滞纳金（滞纳金计算：以被告刘强每月实际欠缴数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，分别自2011年11月11日及每月逾期之日起计至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日计至2019年10月10日）。 案件受理费2258元，公告费260元，合计2518元，由被告刘强负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 -6- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2258元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  罗娟烈 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年九月四日 法官 助理  李春瑶 书 记 员  郭李坤