重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初17659号原告（反诉被告）：重庆朗元商业管理有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****1-2，统一社会信用代码91500113MA5U5E48XH。法定代表人：吴凡，执行董事兼总经理。委托代理人：文某，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆杰杰熊文化传播有限公司，住所，住所地重庆市璧山区璧泉街道金剑路**附**4-1社会信用代码91500227355704410M。法定代表人：熊鸿雁，经理。委托代理人：李某，重庆渝韬律师事务所律师。原告重庆朗元商业管理有限公司（下称朗元公司）与重庆杰杰熊文化传播有限公司（下称杰杰熊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓成独任审判，公开开庭进行了审理。原告朗元公司的委托代理人文某，被告杰杰熊公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朗元公司诉称：2018年2月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号3栋***号商铺出租给被告，租赁期限4年，自2018年6月1日至2022年5月31日。合同签订后，原告向被告交付了商铺，但截至2020年7月21日，被告累计欠付租金23万余元，原告已通知被告解除租赁合同并要求被告承担相应责任，直到2020年8月31日被告才将商铺交付原告。被告应支付原告租金501544元（18018元+437580元+45945.9元），包括：（1）2018年12月10日至2018年12月31日期间的租金18018元（25740元/月÷30天×21天）；（2）2019年1月1日至2020年5月31日期间的租金437580元（25740元/月×17个月）；（3）2020年6月1日至2020年7月21日期间的租金45945.9元（27027元/月×1个月+27027元÷30天×21天），扣除被告已支付的租金266832元，实际欠付租金234712元。现起诉请求：1、判决被告支付原告2018年12月10日至2020年7月21日期间的租金234712元；2、判决被告支付原告逾期归还房屋造成的房屋占用损失，损失从2020年7月26日起，按1801.8元每日的标准计算至2020年8月31日止，计64865元；3、判决被告支付原告逾期支付租金的违约金，违约金从欠付之日起，按128.7元/日的标准计算至实际付清之日止；4、本案案件受理费由被告承担。被告杰杰熊公司辩称：涉案房屋应从2019年7月19日（取得消防验收安全合格证的3个月后）开始计算租金，疫情期间（2020年2月1日至2020年5月31日）的租金应减半，被告共计已向原告支付租金266832元属实。重庆万花筒教育科技有限公司于2020年8月1日将商铺上锁收回，租金只能计算至2020年7月31日。2020年7月1日，因重庆万花筒教育科技有限公司欠重庆市明发房地产开发有限公司租金，涉案房屋2020年7月1日至2020年7月5日期间被停水停电，导致2020年7月1日至2020年7月5日期间无法经营，这5天的租金应予扣减。2019年5月1日至2019年5月31日期间，因重庆万花筒教育科技有限公司未开商场空调，原、被告双方一致协商当月减少租金12645元，只付12600元。若法院支持原告违约金的诉讼请求，则被告认为原告主张的违约金标准过高，应予调低。综上，原告的第1、2、3项诉讼请求均应被驳回。被告杰杰熊公司反诉称：被告不但不欠付原告的房屋租金，且被告多支付了原告租金90882元。原告交付的保证金25245元应予退还。故反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告多交的房屋租金90882元（25245元/月×3.5个月）；2、判决反诉被告支付反诉原告违约金108553.5元（2018年8月1日至2019年4月16日期间的总租金÷2）；3、判决反诉被告退还反诉原告保证金25245元；4、本案案件受理费由反诉被告承担。原告朗元公司反诉辩称：项目从2018年8月25日开业，计租日应当为2018年9月25日起算，被告应从2018年9月25日起向原告支付租金，事实上被告也是从2018年9月起开始正常经营。租金的起算时间与项目是否取得消防安全合格证无关。项目于2009年10月就取得建筑工程消防验收意见书，故被告并未多交租金。原告也已将2018年9月25日至2018年12月9日期间作为免租期，该期间的租金已对延期开业给被告造成的损失及违约责任进行补偿，故第一、二项反诉请求不成立，应被判决驳回。合同提前终止系因被告违约导致，故保证金不应退还，此项诉讼请求也不应得到法院支持。综上，请求法院判决驳回反诉原告提出的所有反诉请求。经审理查明：2018年2月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号3栋***号商铺出租给被告用于经营杰杰熊街舞，建筑面积572平方米，租赁期限4年，自2018年6月1日至2022年5月31日。租金标准为：第一个租赁年度月租金25740元，第二个租赁年度月租金25740元，第三个租赁年度月租金27027元，第四个租赁年度月租金28378.35元。租金支付方式：除起租期首月租金外，之后乙方应于每月5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日）支付当月租金。租赁合同第四条第一款约定：为确保乙方履行本合同约定的租金、物业服务费等各项费用的支付义务，本合同签署3日内，乙方应当向甲方支付25740元租赁合同保证金。第四条第六款约定：因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方除应当向甲方继续履行缴纳各项费用、赔偿甲方各项损失外，乙方同意其所交纳的保证金转作违约金由甲方予以没收。租赁合同第十七条第二款第（一）项第（1）目约定：乙方迟延交纳租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用的，除应当继续履行有关支付义务外，还应就其延迟支付的费用向甲方承担下列责任：每月租金须于每月5日前支付，乙方未缴足的，每延误一日，应向甲方支付该保证金总额的千分之五的违约金。租赁合同第十七条第二款第（二）项约定:除本合同其他条款约定的甲方可以单方终止合同的情形之外，乙方存在下列违约行为的，甲方有权单方终止本合同，并要求乙方支付拖欠的租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，恢复商铺原状(或按本合同约定标准向甲方支付恢恢复原状的费用),乙方交纳的保证金转作违约金由甲方予以没收，赔偿甲方其他损失，但乙方无权向甲方主张损失赔偿：(1)乙方逾期开业满一个月的或者拒绝交纳或拖欠租金，满1个月的；(2)乙方拒绝交纳或拖欠租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，其金额合计低于乙方月租金的50%,持续时间达3个月的；(3)乙方拒绝交纳或拖欠租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，其金额合计在乙方月租金的50%以上、100%以下，满1个月的；(4)乙方一年内延迟交纳租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当乙方承担的费用之任何一项，累计达3次的；(5)乙方在本合同期限内延迟交纳租金、物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用之任何一项，累计满5次的；(6)商铺主体结构、公共设施设备等产生故障或者发生漏水等情况，但其程度并不足以阻碍及导致乙方商铺全面地、彻底地不能营业，且甲方亦在积极主动地予以解决或者乙方可以自行解决(但乙方因此发生的费用有权向甲方追索),而乙方借故拒绝或拖延支付租金物业服务费或水、电、空调费等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，其欠交租金或其他费用的程度，满足上述第2至6项甲方单方终止合同条件之一的；(7)乙方实施违法或违约行为，给甲方或第三方造成1万元以上经济损失的(但乙方及时对受害方作出赔偿的除外)；(8)乙方使用商铺从事违法活动的；(9)乙方严重违反经营规范或者具有其他重大违约行为，经甲方提出书面纠正意见后仍然拒不纠正或拖延纠正，其违约行为持续对甲方或第三方构成重大经济或安全威胁的；(10)本合同签订前，甲方已向乙方出示甲方与商铺有权人签订的《房屋租赁合同》,乙方已知晓并认可其作为商铺的实际承租人应与甲方共同承担该《房屋租赁合同》中约定的应由承租人承担的全部义务及责任。如因乙方原因导致甲方向商铺所有权人承担责任，乙方应按甲方所承担的金额向甲方双倍赔偿，且甲方有权解除本合同；(11)如存在乙方就承租物业与甲方签订多个《商铺租赁合同》,乙方违反任一合同项下的约定导致甲方有权解除或终止合同的，甲方有权解除或终止与乙方签订的全部《商铺租赁合同》并没收保证金。租赁合同第十八条约定：1、乙方应当在租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后5日内，将商铺恢复原状并交还甲方；乙方交还的商铺没有达到乙方接收商铺时的初始状态，从而影响甲方或新承租人使用的，甲方有权收取继续恢复原状所需费用，并从保证金中扣除；保证金不足的，甲方有权向乙方继续追索剩余费用。2、乙方拒绝对商铺恢复原状的，甲方有权以商铺建筑面积为基数，按照每平方米100元的标准向乙方收取恢复原状的费用，并从保证金中扣除，或以其他方式向乙方追索。3、乙方不在上述5日限期内交还商铺的，甲方有权采取切断商铺的水、电等能源供应、禁止乙方继续经营、限制人员进出商铺，以及强行收回商铺等强制措施，乙方亦应当就其迟延交还商铺的行为，按照合同终止时商铺租金标准的200%向甲方支付房屋占用费，按照合终止时商铺物业服务费标准的200%向甲方支付物业服务费，并据实交纳相关能源费用等各项费用，直至甲方收回商铺为止。4、乙方逾期交还商铺，造成甲方延迟向新租户交付商铺从而需承担违约金、中介费者造成甲方其他损失的，乙方均应予以赔偿。5、乙方向甲方交还商铺时，双方应当签署《商铺交还确认书》。甲乙双方确认，双方签署该确认书后，或者双方虽未签署该确认书但乙方已经实际撤离商铺的，乙方在商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品财物等均作废弃处理，甲方可以将其作为垃圾处理或者以甲方能够采取的任何方式予以处理，乙方不对甲方的该等处理行为提出任何形式的索赔要求。6、自本条第1款或第3款所述交还期届满之日的次日起，甲方、商管公司或物业公司权采取对承租物业停止水、电等能源供应、控制人员从承租物业进出、阻止乙方继续开业营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金和物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。同时，甲方亦有权随时决定单方向公证机关、街道办事处、社区居委会、派出所等机构提出申请，并在上述机构人员的监督下将租赁物业内的物品移除，收回房屋，乙方不得以此为由向甲方主张任何赔偿责任，由此产生的相关费用（包括但不限于公证费、见证费、搬迁费、拆卸费、保管费等）以及损失由乙方承担。且并不免除乙方应承担的其他责任。2018年4月19日，原、被告签订《补充协议》，补充内容为：1、合同第三条第三点，计租开始日为：2018年9月1日；2、空调费,共计三个月(2018.6.1-2018.8.31),按建筑面积计算，每月每平方米10元，每月合计5720元；空调费自2018年6月1日起计收；3、因甲方未取得一次消防验收合格证导致乙方不能正常营业所产生的直接损失由甲方承担；4、甲方若不能按合同约定时间开业，乙方计租日期相应顺延，甲方开业日期最晚到2018年8月日1日，若再次延迟按日租金50%违约金赔偿乙方；5、甲方免费提供给乙方两块广告位(见附件1),制作费用由乙方承担；6、乙方为了将商铺经营效果呈现更好，开业日期定于2018年7月1日前；7、合同租赁期满后，乙方享有优先续租权；8、关于原合同第十八条第1点改为，甲乙双方确认，乙方租赁期满后，商铺交还时按当时现状交还甲方。上述合同签订后，被告缴纳保证金25245元。被告于2018年4月进场装修，于2018年8月25日开业营运。根据《补充协议》的约定，租金应于2018年9月开始计算，因被告未在2018年8月1日开业，原告同意免收2018年9月25日至2018年12月9日期间的租金64350元（25740元/月×2.5个月）作为损失及违约责任补偿。合同履行过程中，被告于2019年3月15日至2020年6月28日期间缴纳十一次租金，其中：1、2019年3月15日缴纳25245元，2、2019年8月22日缴纳12600元，3、2019年6月12日缴纳25245元，4、2019年7月18日缴纳25245元，5、2019年8月19日缴纳25245元，6、2019年9月12日缴纳25245元，7、2019年10月15日缴纳25245元，8、2019年11月12日缴纳25245元，9、2019年12月16日缴纳25245元，10、2020年1月16日缴纳25245元，11、2020年6月28日缴纳27027元，总计266832元（25245元+12600元+25245元+25245元+25245元+25245元+25245元+25245元25245元+25245元+27027元）。2020年4月22日、2020年4月28日、2020年5月19日，原告以被告欠付租金为由向被告发出《欠款催缴函》进行催缴。因被告未按发函履行，原告于2020年7月21日向被告发出提前终止《房屋租赁合同》的通知，认为被告未按合同约定支付租金已构成违约，通知：1、《房屋租赁合同》至本通知送达之日起解除；2、自《房屋租赁合同》解除之日起5日内，按照合同约定向我司交还商铺并完善手续；3、若你方未在上述期限内完善商铺交还手续，自《房屋租赁合同》解除第六日（含当日）起，按照目前租金的2倍（即1800元/日）向我司支付房屋占用损失，直至我司收回商铺。被告收到终止《房屋租赁合同》的通知后，未按通知的时间交还商铺，原告方物管于2020年8月5日将商铺锁闭，被告于2020年8月5日向公安机关报案。直到2020年8月底被告才将所有物件搬离商铺。另查明：因被告承租的辅仁路6号3栋***号商铺所属国瑞尚都生活广场业主为重庆市明发房地产开发有限公司，2017年12月，重庆市明发房地产开发有限公司将国瑞尚都生活广场出租给原告公司，原告公司将物业转给重庆万花筒教育科技有限公司运营管理。因重庆市明发房地产开发有限公司与原告及重庆万花筒教育科技有限公司之间存在经济纠纷，重庆市明发房地产开发有限公司于2020年7月1日对国瑞尚都生活广场实施停水电行为，被告陈述停水电至2020年7月5日。再查明：因2020年新冠肺炎疫情，国瑞尚都生活广场于2020年3月15日复工，被告杰杰熊公司于2020年5月27日申请复工。上述事实，除有原、被告双方的当庭陈述与辩解，原告举示了：《房屋租赁合同》及《补充协议》、兴业银行收款回单、兴业银行直通车转账回单（来账）、违约通知书、邮寄单、EMS网站邮递记录截图、解约通知书、邮寄单、EMS网站邮递记录截图、解除函现场张贴照片。被告举示了:1、新浪网新闻报道手机截图、授权委托书、装修施工许可证、《房屋租赁合同》及《补充协议》、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、收据、致万花筒各商户证明、报警回执、微信聊天记录、欠款催缴函、关于未按合同执行事宜的告知、微信聊天记录、群公告、复工复产疫情防控承诺书（张贴照片）、疫情防控工作方案等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系合同双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效的民事合同，合同双方当依合同的约定全面履行。根据《房屋租赁合同》及《补充协议》和被告的自认，截止2020年7月21日原告提出解除合同之日，被告应支付原告租金501544元（18018元+437580元+45945.9元），包含：（1）2018年12月10日至2018年12月31日期间的租金18018元（25740元/月÷30天×21天）；（2）2019年1月1日至2020年5月31日期间的租金437580元（25740元/月×17个月）；（3）2020年6月1日至2020年7月21日期间的租金45945.9元（27027元/月×1个月+27027元÷30天×21天）。扣除被告已支付的租金266832元，被告实际欠付原告租金234712元（501544元-266832元），欠付金额占总金额的40%以上，并经原告催告后仍未合理履行，原告提出解除《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）的规定。基于合同的解除，原告请求被告支付原告2018年12月10日至2020年7月21日期间的剩余租金234712元，本院予以支持。鉴于2020年新冠肺炎疫情，国瑞尚都生活广场于2020年3月15日复工，被告2020年5月27日申请复工。被告自2020年2月至2020年5月27日期间确因疫情影响未复工运营，可依法酌定减免2020年2月和2020年3月两个月租金，计51480元（25740元/月×2个月）。为此，原告还应支付原告剩余租金为183232元（234712元-51480元）。被告举示的2020年8月5日向公安机关报案记录，足以证明原告方物管于2020年8月5日将商铺锁闭，原告实际收回并占有了商铺，被告可通过支付2020年7月26日至2020年8月5日期间的房屋占用损失弥补损失，损失金额为9909.9元（27027元/月÷30日×11日），原告主张按《房屋租赁合同》第十八条第二款第（二）项第3目约定的200%支付属约定过高，被告主张降低，本院予以采纳。被告迟延支付租金，构成逾期违约，原告主张根据租赁合同第十七条第二款第（一）项第（1）目约定的每日千分之五(25740×5‰=128.7元)支付违约金，明显过高，被告主张降低，本院予以采纳，可按照中国人银行发布的同期同类贷款基准利率计算或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告在本案既依据租赁合同第十七条第二款第（一）项第（1）目主张逾期违约金，又依据租赁合同第十七条第二款第（二）项的约定抗辩保证金转作违约金予以没收，显然加重了违约方的责任，据此被告反诉请求原告退还保证金，本院予以支持，原告提出的没收保证金的抗辩，本院不予采纳。根据以上所述，被告不存在多交房屋租金的事实，被告反诉请求原告返还多交的房屋租金90882元缺乏事实依据，本院不予支持。被告依据《补充协议》补充内容第4条约定主张延迟开业违约金，根据本案查明的案件事实，涉案物业已于2018年8月25日开业营运，迟延25天，原告同意免收2018年9月25日至2018年12月10日期间的租金64350元（25740元/月×2.5个月）作为延期开业的损失及违约责任补偿足以弥补损失，被告再反诉请求原告支付违约金显然不当，应予驳回。虽然《补充协议》补充内容第3条约定：因甲方未取得一次消防验收合格证导致乙方不能正常营业所产生的直接损失由甲方承担。但被告并未举示其因原告方未取得一次消防验收合格证导致其不能正常营业并产生了直接损失的证据。被告直接以不履行支付租金的合同义务进行抗辩，既缺乏法律依据，也不符合《补充协议》补充内容第3条的约定，被告基于此作出的诉讼主张和抗辩，本院不予采纳。被告主张扣减2020年7月1日至2020年7月5日停水停电期间的租金，但并未举示其因停电导致其无法经营并造成损失的证据。被告直接以不支付租金的合同义务进行抗辩，既缺乏法律依据，也不符合租赁合同的约定。被告基于此作出的诉讼主张和抗辩，本院亦当不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告重庆杰杰熊文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆朗元商业管理有限公司2018年12月10日至2020年7月21日期间的剩余租金183232元；二、被告重庆杰杰熊文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆朗元商业管理有限公司2020年7月26日至2020年8月5日期间的房屋占用损失9909.9元；三、被告重庆杰杰熊文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆朗元商业管理有限公司逾期支付租金的违约金，违约金按下列方式计算：（一）、以欠缴租金金额为基数，从欠缴之日起至2019年8月19日，按照中国人银行发布的同期同类贷款基准利率计算；（二）、以欠缴租金金额为基数，自2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、反诉被告重庆朗元商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还反诉原告重庆杰杰熊文化传播有限公司保证金25245元。五、驳回原告重庆朗元商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告重庆杰杰熊文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9926元，减半收取4963元，由被告杰杰熊公司承担（此款已由原告缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内直接支付原告）。反诉案件受理费减半收取2883元，由原告朗元公司承担（此款已由被告缴纳，由原告于本判决生效之日起五日内直接支付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邓 成二〇二〇年九月二十五日书记员 梁芯愿