重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初2975号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，系分公司员工。 被告：夏旭东，男，1984年9月23日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司(以下简称“雅居乐雅生活公司重庆分公司”)诉被告夏旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司重庆分公司的委托诉讼代理人杨明东、被告夏旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐雅生活公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告支付2016年7月8日起至2020年6月30日止的物业管理费16964.92元，公共能耗费2009.4元，合计18974.32元；2.被告支付违约金5338.37元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年12月6日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路199号御宾府XXX房屋一套，面积为196.99平方米，约定交房时间为2016年7月7日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2016年7月8日起至2020年6月30日止欠缴物业管理费16964.92元，公共能耗费2009.4。依照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，应承担违约金和诉讼费。望依法判决，维护原告的合法权益。 被告夏旭东辩称，1.前期物业经理承诺按半价方式1.4元/平方米(1.1元+0.3元)收取物业服务费，后面换了管理人，就换了说法，被告不认同按全款交物管费，前期代表人的承诺是合法有效的，不能因为换了人就让被告全款缴纳；2.被告签订的前期物业服务合同与政府出台的相关文件时间不一致；3.被告已缴纳从2016年7月至2018年3月的物业管理费5020元。 本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，被告夏旭东作为乙方(买方)与重庆港雅置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买重庆市大渡口区双城路199号XXX，房屋建筑面积为196.99平方米，甲方应在2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2015年12月6日，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司作为甲方与被告夏旭东作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园(御宾府)，基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议。2、乙方首次交纳费用的时间按照交房通知书约定的时间次日起执行，以后交纳费用的时间为每月25日前。3、物业服务费用收费（均以房产证上建筑面积为计算标准）为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督。4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）。5、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 另查明，原告雅居乐雅生活公司重庆分公司后为雅居乐豪园(御宾府)小区提供物业管理服务至今。 截止2017年2月19日，夏旭东已缴纳物业服务费、能源公摊费共计2144.2元。2017年3月19日，被告夏旭东缴纳物业服务费275.8元，2018年3月3日，被告缴纳物业服务费2600.4元，上述金额合计5020元。原告向被告出具缴款明细载明：2017年3月19日缴费备注“业主只缴纳1.4元/平方的物业费”；2018年3月3日缴费备注“按1.4元缴费”。 因原被告双方对2018年4月之前的物业费和公共能耗费计算标准有异议，原告向被告催收物业费后，被告未足额缴纳相关费用。 再查明，《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》(渝价XXX号)规定，业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号，以下简称《办法》），其中规定：本办法自2015年5月1日起施行，本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行等。2015年3月23日，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局出台了《关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号，以下简称《通知》），该通知载明：本通知自2015年5月1日起执行，重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价〔1999〕398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价〔2004〕778号）同时废止。2017年4月17日，重庆市国土房管局、重庆市物价局出台了《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管〔2017〕309号）及附件（《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读），其中载明：经市政府同意，2015年5月1日起，《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施，2016年9月1日起，试点范围扩大至主城区，2017年5月1日起，《办法》全市范围内实施。 审理中，被告夏旭东陈述其一直按1.1元/平方米缴纳物管费至2018年3月，但2017年4月至2018年3月的公摊费，因原告不能提供收据而未按时缴纳，故截止2018年3月，被告夏旭东尚欠付公摊费709.16元，不欠付物管费。双方确认，若法院认定被告夏旭东未按时支付公摊费709.16元存在违约行为，均愿意从2018年4月1日起算违约金。 经法庭询问，被告夏旭东称，原告通知被告接房的时间是2016年7月7日，但被告至今未接房。 上述事实，有原、被告陈述、重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理公约、催收函及快递回执、备案证明、欠费明细、缴款明细、收款收据及发票、重庆市物价局关于空置房受物业费的回复等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为被告应缴纳物业服务费(含能源公摊费)的标准是1.4元/平方米还是2.5元/平方米。原、被告签订的《前期物业服务协议》约定了物业服务费的标准为2.5元/平方米（2.2元+0.3元）。在实际履行过程中，双方发生争议。本院评析如下：虽原、被告约定了物业服务费标准为2.5元/平方米，但被告夏旭东主张原告的前期物业经理承诺按1.4元/平方米收取，虽被告夏旭东未举示前期物业经理承诺的相应证据，但结合被告夏旭东已按此标准实际缴纳物业费从2016年7月至2018年3月，时间长达20个月，原告已收取相应费用，并出具收据、发票，同时，原告亦未要求被告夏旭东补缴相应的物业服务费。结合原告单方制作的缴费明细载明“业主只缴纳1.4元/平方的物业费”、“按1.4元缴费”，对此记载，原、被告虽理解不一致。原告认为上述记载表明“被告只愿意按1.4元/平方米缴纳物业费”，被告夏旭东认为上述记载表明“原告同意按1.4元/平方米收取物业费”。根据该两备注的文义，对该两备注做整体解释，本院认为该两备注应理解为被告按1.4元/平方米的标准向原告缴纳物业服务费，被告的缴费标准为1.4元/平方米。故本院依法认定，2018年3月前被告夏旭东缴纳物业服务费的标准为1.4元/平方米（1.1元+0.3元）。2018年4月后的标准因双方发生争议，被告夏旭东从2018年4月起未再缴纳，故对此之后的标准按合同约定的2.5元/平方米（2.2元+0.3元）计算。 截止2018年3月，被告夏旭东欠付公摊费709.16元存在违约，应向原告支付违约金，但因双方约定违约金按每日千分之一标准计算的标准过高，故本院依法调整为按年利率6%计算。2018年3月后，因原、被告对缴纳物业服务费的标准存在争议，被告夏旭东未按时缴纳相应费用的行为不能视为故意违约，故对原告要求被告夏旭东支付2018年3月后的逾期缴费违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、夏旭东于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付公共能耗费709.16元及违约金(违约金以709.16元为基数，按年利率6%计算，自2018年4月1日起计算至付清时止)； 二、夏旭东于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司支付物业服务费和公共能耗费，物业服务费和公共能耗费按2.5元/平方米，自2018年4月1日起计算至2020年6月30日，共13296.8元(2.5元/平方米×196.99平方米×27个月)； 三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若夏旭东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204元，由夏旭东负担118元（该款原告已预缴，被告在支付上述款项时一并支付给原告），由雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司负担86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢华莲 二〇二〇年九月十日 法官助理 夏 伟 书 记 员 王苗苗