辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1589号原告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。被告：何先锋，男，1969年11月28日出生，汉族，住金州区。委托诉讼代理人：何文华，男，1995年8月11日出生，汉族，住址同上。被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日生，系该公司出纳，住大连市金州区。原告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）诉被告何先锋、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟、被告何先锋及其委托诉讼代理人何文华、被告宝林集团委托诉讼代理人翁君合到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，一、请求准许执行位于金州区XX号的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，辽宁省高级人民法院对宜华集团、宝林集团建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决,判决1、宝林集团支付给宜华集团剩余工程款46547216元；2、宝林集团向宜华集团返还工程质量保证金7009442元；3、确认宜华集团在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；4、宜华集团于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案资料。判决生效后，宝林集团没有按照生效判决履行付款义务，故宜华集团依法向大连市金州区人民法院申请执行，法院查封了案涉房屋。何先锋对执行标的提出了书面异议，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异30号执行裁定书，裁定中止对位于金州区XX号房屋的执行。原告对异议裁定书不服，理由如下：1、被告何先锋不符合《执行异议与复议规定》第29条第1项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。被告何先锋提供的“商品房买卖合同”书面形式上存在后补和伪造客观事实。2015年初，被告宝林集团将案涉房屋以617187元的价格出售给母小荣，并于2015年1月19日开具购房发票，2015年7月1日，宝林集团将案涉房屋交付母小荣，此时房屋已被法院查封。2017年1月12日，母小荣将案涉房屋以48万元的价格转让给何先锋，何先锋实际购房时间在法院查封之后，提交的与宝林集团2014年11月1日签订的合同是补签的，其不是案涉房屋一手房实际购买人，属于二手房手续。二被告签订的合同在实质内容上不符合“合法有效”的要件，其主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被告何先锋也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品房买卖合同”是效力待定的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。2、被告何先锋不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，被告何先锋以48万元的价格从母小荣处购买的案涉房屋，而提供的是宝林集团20417年7月6日出具的金额617187元的购房发票，与客观事实不符，发票是虚假的，因此不能作为支付房款的证据。被告何先锋辩称，不同意原告的诉讼请求。母小荣将购买的房屋变更为我，我将款项48万元支付给母小荣，因为和母小荣是朋友关系，而且他欠我钱，所有便宜卖给我。不知道房子被法院查封了。被告宝林集团称，案涉房屋我收到母小荣的房款，因为变更给何先锋，所以母小荣的发票作废了。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2014年11月1日，案外人母小荣向被告宝林集团购买案涉房屋，2015年1月19日，被告宝林集团为母小荣出具金额617187元的案涉房屋的销售不动产统一发票，2017年7月1日，被告宝林集团与母小荣签订前期物业管理服务协议。2017年1月12日，被告何先锋与母小荣签订《房屋买卖三方合同》，约定母小荣将案涉房屋以48万元价格出售给被告何先锋。被告何先锋于2017年1月9日支付给母小荣40万元，余款8万元于2018年2月9日前付清。被告宝林集团与被告何先锋签订商品房买卖合同，落款时间为2014年11月1日。2017年7月6日，被告宝林集团为被告何先锋出具金额617187元的案涉房屋的销售不动产统一发票。案涉房屋是被告何先锋在大连地区唯一住房。被告何先锋对本院的执行行为提出异议，本院裁定中止对位于金州区XX号房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、原告提供的房屋登记簿、母小荣购房发票、前期物业服务协议、母小荣与被告何先锋签订的房屋买卖三方合同、被告何先锋提供的房屋买卖三方合同、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、增值税发票、母小荣收款收据、邮政银行账户明细、不动产查询单、被告宝林集团提供的商品房预（销）售许可证等证据在案为凭，这些材料经当庭质证和本院的审查，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告何先锋如果作为商品房消费者，仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。本案被告何先锋虽然与作为房地产开发企业的被告宝林集团签订的商品房买卖合同落款时间为2014年11月1日，但是根据原、被告双方提供的证据可以认定被告何先锋是于2017年1月12日从案外人母小荣处购买的案涉房屋，故二被告之间签订的商品房买卖合同实际签订时间应为2017年1月12日或之后，在案涉房屋被法院查封之后，故被告何先锋购买案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）项的规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益得权利。本案原告的诉讼请求合理，本院予以支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行金州区金港路XX号的房屋。案件受理费8500元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  葛丽艳人民陪审员  刘安喜人民陪审员  王淑萍二〇二〇年九月二十七日书 记 员  关晓楠