河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9663号原告：李计海，男，汉族，1988年10月24日生，住河南省封丘县。被告：郑州银行股份有限公司电厂路支行，营业场所：郑州市中原区电厂路19号，统一社会信用代码：91410100330130270C。负责人：梅洵，行长。委托诉讼代理人：王莉，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利利，河南中赢旗晟律师事务所律师。被告：康超，男，汉族，1979年4月13日生，住河南省西平县。被告：王俊华，女，汉族，1979年11月21日生，住河南省西平县。被告：康延利，女，汉族，1967年6月29日生，住郑州市。原告李计海与被告郑州银行股份有限公司电厂路支行（以下简称“郑州银行”）、康超、王俊华、康延利案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李计海、被告郑州银行委托诉讼代理人王莉、陈利利到庭参加诉讼，被告康超、王俊华、康延利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法终止对位于郑州市管城回族区未来路839号1号楼5单元13层360号（不动产权证号0701036760）房产的查封、拍卖、强制执行。事实与理由：法院依法查封的位于郑州市管城回族区未来路839号1号楼5单元13层360号（不动产权证号0701036760）房产（下称该房产），原告已于2016年2月28日与被告王俊华签订了该房产的租赁协议，租期自2016年2月28日起至2036年2月28日止，合同签订当日，原告一次性付清全部租金20万元。根据租赁双方系自愿签订合同，法院应当支持合同的法律效力。原告在签订房屋租约后实际居住至今，根据“买卖不破租赁”的相关法律规定，原告现向法院申请终止对该房屋的强制执行。希望法院合法保护原告的承租权利不受侵害。被告郑州银行辩称，一、郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105执异219号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。二、被答辩人在为王俊华借款办理抵押登记前审查涉案房产的状态，且王俊华本人在借款时也已签署并抵押物未租赁的声明，若拟抵押的房产有租赁、查封等阻碍抵押权实现的情形，答辩人不会接受该房屋作为抵押物。由此也可以判断该合同为事后补签的虚假合同。三、被答辩人没有证据能够证明其与王俊华签订的《租房协议》合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第105条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”以及第108条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本案被答辩人与王俊华签订的《租房协议》的内容明显不符合日常生活经验法则，不具有高度可能性。具体理由如下：1.《租房协议》中约定“租房时间从2016年2月28日至2036年2月28日”，关于租金支付约定“房租每年10000元，被答辩人一次性交给王俊华20年，共计人民币贰拾万元”，在一般的租赁合同中，先支付租金后使用租赁场地的现象较为常见，但通常都是预付一个季度或者半年，最长一年的租金，而且随着经济发展，交通变化等各种因素，后期的房租正常是会涨的，本案中双方签订的租赁期限是20年，但是一次性支付20年的房租根本不符合常理；2.《租房协议》中约定：“合同期未满，剩余租金和押金不退”，20年时间过于长久，不可能预测到后期会发生什么情况以外，明显存在着权利义务不对等；3.通过58同城可以查询涉案房产同小区类似房屋出租，价格在每月2000元左右，而涉案房租平均后每月只有834元，与市场价格明显不符；4.被答辩人提供的其中国建设银行个人活期账户交易明细及王俊华出具的收到被答辩人现金伍万元的收条，显示被答辩人在2016年2月28日租房协议签订当天，即把约定的20万元租金交付，不符合常理；且交易流水中被答辩人转出的15万元，并不能证明是转给了王俊华，款项支出并未备注用途，不能证明该笔款项是支付的房屋租金，在实际生活中，如此大额交易定会备注付款目的以防止法律纠纷。四、被答辩人没有证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应判决驳回其诉讼请求。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，被答辩人的证据并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，且答辩人依据郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初12290号民事判决书向法院申请强制执行，判决书明确确认答辩人对王俊华名下位于郑州市管城回族区未来路839号1号楼5单元13层360号90（不动产权证号：0701036760）房产拥有抵押优先权，有权就房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，因此郑州市金水区人民法院对该房产依法执行有法律依据，在（2019）豫0105民初12290号民事判决未撤销之前，答辩人有权要求人民法院依照生效判决对涉案房产进行拍卖、变卖；2.即使退一步来讲，被答辩人的租房协议合法有效，并不影响人民法院的执行措施，因为人民法院执行是采取拍卖、变卖的方式执行房产的所有权，与原告的租赁权不冲突，法律也仅规定对于抵押人将已出租的财产抵押的，租赁关系仍然有效，因此人民法院执行房产的所有权与被答辩人要求的租赁权不冲突，并不能终止对涉案房产的执行措施。综上所述，被答辩人没有证据证明其与王俊华之间签订的书面租赁合同是合法有效的，且明显存在恶意串通损害被答辩人利益的情形。本案涉案虚假诉讼，答辩人请求法院查明之后依法予以制裁。被答辩人不享有足以排除强制执行的民事权益，其不能阻止人民法院对涉案财产的拍卖程序。被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。被告康超未到庭亦未答辩。被告王俊华未到庭亦未答辩。被告康延利未到庭亦未答辩。本院经审理查明：郑州银行诉被告康超、王俊华、康延利借款合同纠纷一案，本院于2019年5月30日作出（2019）豫0105民初12290号民事判决书，判决：一、被告康超于本判决生效日后十日内偿还原告郑州银行股份有限公司电厂路支行借款本金1000000元和利息（利息含罚息、复利，暂计算至2019年1月3日。之后的罚息以100万元为基数，按照年利率14.7465%从2019年1月4日起计算至借款本金清偿完毕之日止；之后的复利以所欠的合同期内应付利息为基数，按照年利率14.7465%从2019年1月4日起计算至合同期内应付利息清偿完毕之日止）；二、被告康超于本判决生效后十日内支付原告郑州银行股份有限公司电厂路支行律师代理费23300元；三、原告郑州银行股份有限公司电厂路支行对被告王俊华名下位于郑州市管城回族区未来路839号1享有抵押权，并就抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款在《最高额抵押合同》约定的担保范围内优先受偿，被告王俊华在原告郑州银行股份有限公司电厂路支行实现抵押权后有权向被告康超追偿；四、被告王俊华、康延利对判决第一、二项确定的原告郑州银行股份有限公司电厂路支行享有的债权承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告康超追偿。判决生效后，该案进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执15913号。在该案件执行过程中，本院于2019年8月20日将王俊华名下位于郑州市管城回族区未来路839号1号楼5单元13层360号的房产（不动产权证号：0701036760）予以查封。李计海提出书面执行异议，本院于2020年5月24日作出（2020）豫0105执异219号执行裁定书，裁定驳回李计海的异议请求。李计海不服，提起本案诉讼。原告提交其与王俊华就涉案房屋签订的《租房协议》一份，主要约定：王俊华将未来路未来丽景苑5单元13楼360号房屋出租给原告作为居住使用，租房时间从2016年2月28日至2036年2月28日止，房租每年10000元，原告一次性交给王俊华20年共计人民币20万元，签订日期为2016年2月28日。后王俊华向原告出具《收条》一份，载明：今收到李计海现金伍万元整（50000元），收款人王俊华，身份证号，付款人李计海，身份证号，2016年2月28日。2016年2月28日，原告通过中国建设银行向郑州市管城区博涵通讯商行转款15万元。2018年1月15日，被告康超、王俊华向原告郑州银行出具抵押物未出租声明，称涉案房屋用途为自用，未对外出租，不存在其他权利障碍。并承诺若房屋抵押期间有出租行为，将主动提供租赁合同，并配合承租人签署承租人承诺书。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”原告诉称其与被告王俊华早已于2016年就涉案房产签订《租赁协议》且一次性支付20万元租金，但该协议租金与租期约定明显不符合市场规律，且其提交的证据不能证明20万元租金已实际交付，亦不能证明其自2016年一直在涉案房屋实际居住。故本案原告诉请，本院不予支持。被告康超、王俊华、康延利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判，且需承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李计海的诉讼请求。案件受理费4300元，由被告李计海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  郭喜珂审判员  刘 瑞审判员  吴俊鸣二〇二〇年九月二十七日书记员  于文文