中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终761号 上诉人（一审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路**。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江妮伲，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：胡玉红，女，回族，1974年12月28日出生，住云南省昆明市五华区五一路**福华花园******。 一审第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住，住所地云南省昆明市五华区人民西路******/div> 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内div> 法定代表人：蒋勇。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日出生，住云南省，住云南省安宁市连然镇朝阳路省建小区******v> 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日出生，住云南省安宁市连，住云南省安宁市连然镇安宁金成花园******div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，汉族，1968年5月6日出生，住云南省安宁市连然镇中，住云南省安宁市连然镇中华路华西别墅** id='2'  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人胡玉红，一审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销云南省高级人民法院（2020）云民初2号民事判决，改判驳回胡玉红在一审中的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由胡玉红承担。事实和理由：一、一审法院适用法律存在错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条对所有类型被执行人均可适用。本案房地产开发企业作为被执行人，未提供证据证明符合《执行异议规定》第二十九条的特别规定，其主张不能得到支持。二、一审法院认定事实存在错误。（一）认购协议及商品房购销合同签署时间存疑，昆都房地产公司与回迁户等购房者之间有大量后补材料的情况。商品房购销合同合法性存在问题，没有进行网签及备案。（二）房屋和车位使用协议书形成时间存疑，签署协议不等于该协议实际履行。胡玉红要证明在查封前进行了占有还需提供行政法规规定的房屋或车位接房的完整证据，且按时足额缴纳了物管费（其提交的收据不应被认可），否则不能证明在查封前已经合法占用了房屋或车位等。 胡玉红辩称，一、胡玉红向一审法院提交的购买两车位的证据，足以证明胡玉红在查封前已支付了全部车位价款，在查封前签订了合法有效的合同，在查封前接收了车位并实质使用至今，没有办理销售备案登记是昆都房地产公司过错。以上要件符合《执行异议规定》第二十八条，一审适用法律正确。二、2016年6月7日胡玉红父亲代胡玉红支付了2个车位的尾款33万元。按昆都房地产公司的要求，胡玉红于2016年6月15日左右去签订《商品房购销合同》，且合同签订的付款方式是分期付款。为了能尽快办理网签备案，胡玉红按昆都房地产公司要求在2016年10月25日接车位时又签了一份一次性付款的《购房合同》。故胡玉红与昆都房地产公司买卖合同关系于2015年11月3日双方签订《车位认购协议》即成立，2016年6月7日再次确认，胡玉红在查封前已与昆都房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。三、2016年10月25日昆都房地产公司通知胡玉红接收了所购二车位，并签订了《车位使用协议》。当天胡玉红向昆都房地产公司交了两个车位2016年11月至2017年10月的水电费和卫生费共计1200元，昆都房地产公司开具了收据。胡玉红至今仍在使用两个车位。故胡玉红在查封前已实际控制、管理并使用了所购两个车位。四、未办理胡玉红所购车位的销售备案登记并非胡玉红自身原因导致，而是昆都房地产公司以消防未验收及销售备案要一批批的做等为借口不去办理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 昆都房地产公司陈述，请求驳回上诉，维持一审判决。 金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏未作陈述。 胡玉红向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院撤销云南省高级人民法院做出的（2019）云执异200号裁定书，立即中止对“红菱花园”A2地块负一层B110-2号车位的强制执行；2.请求人民法院确认胡玉红对其购买“红菱花园”A2地块负一层B110-2号车位享有物权期待权；3.本案诉讼费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定案件事实如下：2015年11月3日，胡玉红与昆都房地产公司签订了《车位认购协议》，订购昆都房地产公司预售的“红菱花园”Ａ2地块负一层B110-2、B165-1号车位,两车位总价为35万元，当日胡玉红用其父亲胡贵宝、妹妹胡玉琴的银行卡转账支付了定金2万元；2016年6月7日，胡玉红用胡贵宝的银行卡转账支付33万元，其中用于支付“红菱花园”Ａ2地块负一层B110-2号车位款为175000元。2016年10月25日，胡玉红与昆都房地产公司签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，昆都房地产公司出具车位收款收据，同日昆都房地产公司将该车位以现状交付胡玉红，胡玉红依照约定交纳了车位水、电及卫生费，对该车位占有使用至今。 农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。一审法院并作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号分别为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括本案所涉“红菱花园”Ａ2地块8幢负一层Ｂ110-2号车位。案件进入执行程序后，一审法院于2017年10月16日作出（2017）云执50号执行裁定书，裁定将本案指定昆明市中级人民法院执行。案外人胡玉红以其对执行标的享有合法权益，请求解除对“红菱花园”小区Ａ2地块负一层Ｂ110-2号车位的查封。一审法院2019年11月29日作出（2019）云执异200号执行裁定，认为：“红菱花园”小区Ａ2地块负一层Ｂ110-2号车位登记在昆都房地产公司名下，上述车位从物权的角度看并非胡玉红所有；胡玉红所提交证据材料真实性存疑，无法有效证明在一审法院查封前签订车位买卖合同，交纳款项，占有使用等情况，从形式看不符合物权期待权保护的条件。故胡玉红的异议请求不能成立。并裁定驳回胡玉红的异议请求。一审法院执行局于2019年12月5日向胡玉红送达了上述执行裁定书，胡玉红于2019年12月20日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为胡玉红对所购买的“红菱花园”A2地块负一层B110-2号车位是否享有排除执行的物权期待权。 《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于胡玉红的诉请是否符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。双方签订的《车位认购协议》、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，对双方之间车位买卖进行确认。本案胡玉红与第三人昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行虽然对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，其异议主张不能成立。一审法院认定，胡玉红同昆都房地产公司之间的买卖合同，系2015年11月3日即已成立，2016年6月7日再次确认，《车位认购协议》、《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，胡玉红在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.价款支付。胡玉红购买的车位总价为17.5万元。胡玉红提交的证据能够证明，胡玉红通过胡贵宝、胡玉琴刷卡支付的方式，已经于2015年11月3日支付定金2万元，于2016年10月25日支付33万元，足额支付了包括“红菱花园”Ａ2地块负一层B110-2号（本案所涉车位）、B165-1车位两车位总价为35万元。因此，胡玉红在查封之前已经支付了价款。3.车位占有。2016年10月25日，昆都房地产公司同胡玉红签订《车位使用协议书》，同意提前使用车位，胡玉红并交纳了2016年至2019年该车位的水电卫生费，庭审中，胡玉红与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付至胡玉红均予认可，故案涉车位已由胡玉红进行实际控制和管理。胡玉红在查封之前已经合法占有了涉案车位。4.未办理过户登记原因。昆都房地产公司自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非胡玉红。综上，胡玉红对涉案车位的权利符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，对涉案车位享有足以排除强制执行的物权期待权。 综上所述，胡玉红对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，胡玉红要求对涉案车位排除强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。故一审法院于2020年4月16日作出一审判决，判决：解除对原告胡玉红购买的红菱花园A2地块负一层B110-2号车位的查封，不得执行上述车位；案件受理费3800元，由被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人胡玉红就案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益。结合认定的事实，具体评析如下： 一、关于法律适用问题。农行安宁支行上诉称，因作为被执行人的昆都房地产公司属房地产开发企业，故本案应该适用《执行异议规定》第二十九条，而非第二十八条。就此，本院认为，《执行异议规定》第二十九条相对于第二十八条而言，强调了被执行房屋是买受人的唯一住房，在此基础上放宽了付款额度、占有时间、未办证原因等条件的要求，其目的是对买受人居住权的特别保护，但不因此而排除房地产开发企业作为被执行人时，买受人依据第二十八条来主张权利。故农行安宁支行关于本案应该适用《执行异议规定》第二十九条的上诉理由不能成立。 二、关于查封前是否已签订合法有效买卖合同的问题。虽然胡玉红提交的两份《商品房购销合同》签订时间和付款方式约定不同，但农行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》存在事后补签的理由并不成立。胡玉红与昆都房地产公司于2015年11月3日即签订《车位认购协议》，胡玉红当时就通过银行转账方式支付了定金，在农行安宁支行没有提交其他证据推翻相关事实的情况下，足以认定车位订购及定金支付的相关事实。同理，双方于2016年6月7日的《商品房购销合同》的当日，胡玉红通过银行转账支付了剩余车位价款，也足以认定车位买卖及价款支付的事实。即便此后2016年10月25日签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，将付款方式由分期付款变更为一次性付款，不能仅仅以付款方式出现变化就认定合同是事后补签。而无论依据2015年11月3日签订的《车位认购协议》，还是2016年6月7日的《商品房购销合同》，或是2016年10月25日签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，时间均远在查封之前。 三、关于车位是否合法占有的问题。昆都房地产公司同胡玉红签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”。胡玉红还提交了昆都房地产公司出具的2016年10月25日至2019年10月24日案涉车位水电、卫生费收据。且二审中，胡玉红与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付至胡玉红均予认可，故一审认定案涉车位已由胡玉红进行实际控制和管理并无不当。农行安宁支行并未提出任何相反证据，故对其关于胡玉红的证据不能证明其实际占用了车位的主张不予支持。 四、关于案涉车位价款是否全部支付的问题。胡玉红提交的POS机转款回执与银行卡交易明细以及昆都房地产公司的收款收据等相关证据可以证明，其已通过其妹胡玉琴、其父胡贵宝代为刷卡的方式于2015年11月3日、2016年6月7日分两次支付了案涉车位的全部价款。 五、关于产权证未能办理的原因。因案涉整体工程未通过竣工验收，致案涉车位不能办理网签，不具备办理产权证的条件，故案涉车位未能办理产权证并非胡玉红的自身原因。 综上所述，案涉车位《商品房购销合同》签订在人民法院查封之前，胡玉红亦已支付该车位的全部价款并为合法占有，且产权证未能办理也非胡玉红的过错，根据《执行异议规定》第二十八条之规定，胡玉红对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  葛洪涛 审判员  马 岚 二〇二〇年九月一日 法官助理覃小飞 书记员刘洪燕