甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初2894号原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行。统一社会信用代码916207007102575722。负责人：张某。委托诉讼代理人：仲某。被告:刘某1，甘肃省张掖市人。被告:刘某2，甘肃省张掖市人。被告：张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：916207025664480153。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：邢某，系甘肃方联律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称“建行张掖分行”）与被告刘某1、刘某2、张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司（以下简称“滨河新区房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行张掖分行委托诉讼代理人仲某，被告滨河新区房地产公司委托诉讼代理人邢某到庭参加了诉讼。被告刘某1、刘某2经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告建行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，要求提前解除合同。并要求刘某1、刘某2立即偿还贷款本金178411.99元(该金额算至2020年3月5日)，并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清;2.要求被告滨河新区房地产公司对上述欠款本息承担连带担保责任;3.要求被告刘某1以其抵押的位于张掖市××区的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款项享有优先受偿权，抵押处置物所产生的费用由被告承担;4.要求上述被告连带承担本案一切诉讼费用。事实与理由:根据被告刘某1申请，原告建行张掖分行于2015年2月2日向其发放了个人住房贷款21万元，到期日期2035年2月2日，还款方式采取分期等额本息还款法。有滨河新区房地产公司提供该笔贷款的连带保证责任。贷款由被告位于张掖市××区住宅房屋提供抵押担保，对抵押物依照法律规定到张掖市国土资源局办理了不动产登记证明，登记证号为张掖房预甘州区字第018454号。原告与被告签订了相关借款合同，借款、抵押担保法律关系明确，合法有效。合同中约定:如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权要求贷款立即到期，要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息和相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还分期应还贷款数额，逾期天数64天，累计有16期分期未按时履行还款手续，靠扣开发商保证金还款，形成严重违约。原告多次催收，被告推诿不履行应尽还款责任。根据合同约定，原告有权要求贷款提前到期。为维护原告权利，特依法提起诉讼，要求被告刘某1、刘某2立即偿还贷款本息，同时要求被告滨河新区房地产公司承担此笔贷款的连带清偿责任。被告刘某1、刘某2经本院公告传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告滨河新区房地产公司未做书面答辩，在庭审中口头辩称：被告担保的事实属实，扣开发商保证金还款属实。根据合同约定被告承担阶段性保证责任，被告已经完成了预告登记，被告已将阶段性保证责任完成,被告不再承担责任。本院经审理认定事实如下：被告刘某1、刘某2与原告建行张掖分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向原告借款21万元，用于购买被告滨河新区房地产公司开发建设的位于张掖市××区商品房一套，借款期限自2015年2月2日至2035年2月2日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，逾期贷款罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同约定还款方式为等额本息，每月偿还本息金额1598.64元，若被告不按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，原告有权提前解除双方的借贷关系，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用。被告滨河新区房地产公司对上述借款提供连带保证责任。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告刘某1以其预购的位于张掖市××区住宅提供抵押担保。2015年2月2日，原告向被告刘某1发放贷款21万元，款项一次性划入被告滨河新区房地产公司账户。后被告刘某1仅偿还了部分借款本息，逾期16期未按约还款，原告从被告滨河新区房地产公司的保证金中扣划部分用以偿还贷款。现被告尚欠原告借款本金178411.99元未还。另查明，原告向张掖市房屋产权交易中心办理了张掖房预甘州区字第018454号抵押权预告登记。上述事实有原告委托诉讼代理人及被告滨河新区房地产公司委托诉讼代理人的当庭陈述及原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、对账单一份、张掖房预甘州区字第018454号抵押权预告登记复印件各一份在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告刘某1、刘某2签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，属有效合同。合同成立后，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告向被告刘某1、刘某2发放借款21万元后，即已履行了出借人的义务。刘某1、刘某2本应按合同约定，及时按约还本付息。但至2020年3月5日，被告刘某1、刘某2存在16期未按约还款，根据原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第一项以及第十七条第一款第二项约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告刘某1、刘某2未按时足额还款的行为已经构成违约，原告可宣布合同项下贷款本息到期，故对原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。因被告刘某1、刘某2的上述行为已构成违约，其应承担向原告偿还下欠借款的义务。关于原告主张的利息，因其并未超出双方之间关于利息的约定，亦未违反法律的强制性规定，故对原告诉讼要求被告刘某1、刘某2偿还借款本金178411.99元（计算至2020年3月5日），并利随本清的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告滨河新区房地产公司对上述借款本息承担连带责任保证的诉讼请求。本院认为，被告滨河新区房地产公司作为保证人在合同保证人处盖章，自愿对上述借款承担保证责任，原、被告之间形成保证合同法律关系。关于保证方式，原、被告之间并未约定，依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故被告滨河新区房地产公司在本案中应承担连带保证责任。关于保证期间，双方约定为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能达成，被告滨河新区房地产公司的保证责任仍在保证期间内。故原告要求被告滨河新区房地产公司对上述借款本息承担连带担保责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告滨河新区房地产公司履行保证义务后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向被告刘某1、刘某2追偿。关于原告要求对被告刘某1的抵押财产予以折价或拍卖、变卖并优先受偿的诉请。虽然借款合同明确约定被告刘某1提供位于张掖市××区的房屋作为抵押担保，且该约定系合同双方的真实意思表示，但本案所涉的抵押房屋仅在张掖市国土资源局办理了预购商品房的抵押权预告登记，并未办理房屋抵押登记手续。预抵押登记并不等同于抵押权登记，预抵押登记是为保全将来发生的不动产物权的请求权而进行的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而是使登记申请人取得一种请求将来物权发生变动的权利。故原告无权就预抵押登记的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，因原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告刘某1、刘某2经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉、答辩的权利，由此可能造成的不利后果，由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告刘某1、刘某2签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘某1、刘某2于本判决生效之日起三十日内清偿原告中国建设银行股份有限公司张掖分行贷款本金178411.99元（计算至2020年3月5日），并利随本清；三、被告张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任，被告张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司履行保证义务后，有权向被告刘某1、刘某2追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行其他诉讼请求。案件受理费3868元，公告费560元，合计4428元，由被告刘某1、刘某2负担，被告张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司负连带清偿责任，原告已交纳，被告负担的受理费、公告费直接给付原告，本院收取原告案件受理费、公告费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 方建设人民陪审员 林小琴人民陪审员 融 芳二〇二〇年九月二十日书记员 刘珊珊注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。