重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初22464号原告:重庆建工第二建设有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**，统一社会信用代码915000002028051812。法定代表人:程亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨明洁，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春熙，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告:重庆世贸采博城经营管理有限公司，，住所地重庆市渝中区菜袁路**5-2统一社会信用代码9150010378746369XL。法定代表人:刘萍。被告:重庆城外城投资有限公司，住，住所地重庆市渝中区菜袁路**名义层第**一社会信用代码91500103696580962U。法定代表人:周荣富，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。被告：重庆西五物业发展有限公司，住所，住所地重庆市渝中区菜袁路**社会信用代码91500103202900840H。破产管理人：立信会计师事务所重庆分所。委托诉讼代理人：孙旻潇，立信会计师事务所重庆分所员工。原告重庆建工第二建设有限公司（以下简称二建公司）与被告重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称重庆世贸采博城公司）、被告重庆城外城投资有限公司（以下简称重庆城外城公司）、被告重庆西五物业发展有限公司（以下简称重庆西五公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告二建公司的委托诉讼代理人杨明洁、陈春熙，被告重庆城外城公司的委托诉讼代理人陈继红，被告重庆西五公司的委托诉讼代理人孙旻潇到庭参加诉讼，被告重庆世贸采博城公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告二建公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与重庆世贸采博城经营管理有限公司之间的租赁合同（关于渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号，A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号共10套房屋）于2017年12月28日已经解除;2、判令重庆世贸采博城公司、重庆城外城公司立即腾空并向原告返还重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号，A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号共10套房屋;3、判令重庆世贸采博城公司支付原告自2016年1月1日至2017年12月28日期间的房屋租金共计人民币96376.27元，及自2017年12月29日起至腾空房屋之日止的房屋占用费(房屋占用费，按每年48389.76元，即每天132.57元计算，面积336.04平方米，暂计算至起诉之日2019年7月31日共计为579天，金额76758.03元)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年4月19日重庆世贸采博城公司与重庆西五公司签订《租赁经营合同》，约定重庆西五公司将“重庆西五市场”交给重庆世贸采博城公司经营管理，管理期限为3年，重庆世贸采博城公司应向重庆西五公司缴付每月每平方米12元的场地占用费，每年年底结算。2009年重庆世贸采博城公司将部分西五市场出租给陈一新、周荣富与粟兴旺。2010年重庆世贸采博城公司、重庆城外城公司与陈一新、周荣富、粟兴旺签订《补充协议》，由重庆城外城公司承继了陈一新、周荣富、粟兴旺的权利义务。2016年重庆市第五中级人民法院作出(2016)渝05民终8300-8306、8330-8332号十份判决书，认定原告于2006年11月17日取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31-33号，A36号，B06-11号共10套房屋(房屋面积合计336.04平方米)的所有权后，即取代重庆西五公司的出租人地位，享有上述房屋的收益，故重庆世贸采博城公司应按照《租赁经营合同》的约定，向原告支付上述房屋的占用费(即租金)。2017年11月27日，原告向重庆世贸采博城公司发出《关于催收租金的函》，要求重庆世贸采博城公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金合计48389.76元，但重庆世贸采博城公司于2017年12月2日收到该函后，一直未与原告联系并支付相应租金已严重违反《租赁经营合同》的约定。2017年12月25日，原告向重庆世贸采博城公司发出《解除合同通知书》，通知重庆世贸采博城公司解除《租赁经营合同》。2017年12月28日，重庆世贸采博城公司收到解除通知书后至今仍未腾空房屋，也未支付房屋租金和房屋占用费，严重损害了原告的合法权益。案涉房产系由重庆城外城公司实际占有，在原告与重庆世贸采博城公司之间的租赁合同解除后，重庆城外城公司不再拥有占有、使用上述房屋的合法依据。被告重庆世贸采博城公司未答辩。被告重庆城外城公司辩称，1、重庆城外城公司与重庆世贸采博城公司于2009年11月12日签订了租赁合同，转租取得案涉十套房屋使用权，重庆城外城公司承租房屋以来一直向重庆世贸采博城公司诚信履行合同，支付约定的租金，主观上无任何过错；2、转租合同与租赁合同是两份不同主体签订的合同，由合同相对方分别履行合同义务，原告与重庆世贸采博城公司的解除，但重庆城外城公司与重庆世贸采博城公司之间并未达成解除合同的协议，根据合同相对性，原告不享有解除转租合同的请求权，重庆城外城公司是否应当向原告腾空交付房屋请求法院依法判决。被告重庆西五公司辩称，根据破产法的相关规定，管理人对破产受理前成立，而破产人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理日两个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复，视为解除合同。本案中管理人未在重庆西五公司破产申请受理之日起两个月内通知重庆世贸采博城公司继续履行租赁合同，也未收到重庆世贸采博城公司的催告，该租赁合同视为解除。重庆西五公司与重庆世贸采博城公司的租赁合同已经解除。本院经审理认定事实如下：2005年10月8日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第474号民事判决书判决由重庆西五公司向二建公司支付工程款4343091元及相应利息。同年12月9日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第473号民事调解书确定由重庆西五公司向二建公司支付217万元管理费及相应利息。上述法律文书生效后，因重庆西五公司未履行相应义务,二建公司即向重庆市第一中级人民法院申请强制执行。2006年6月13日，重庆市第一中级人民法院以（2006）渝一中民执字第592号民事裁定书，对重庆西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B06、B07、B08、B09、B10、B11号房屋予以查封。次日，重庆市第一中级人民法院以（2006）渝一中民执字第592-1号民事裁定书，对重庆西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）A36、A31、A32、A33号房屋予以查封。嗣后，上述执行案件由重庆市高级人民法院以（2006）120号明传通知，指定由重庆市第五中级人民法院执行。执行中，重庆市第五中级人民法院查封了重庆西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B05、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、A26、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋，并将上述房屋委托司法拍卖。经三次拍卖流拍后，二建公司自愿以第三次拍卖流拍价829.28万元接收上述房屋以抵偿其相应债权。2006年11月17日，重庆市第五中级人民法院以（2006）渝五中民执字第84、148号民事裁定书，将重庆西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B05、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、A26、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋裁定归二建公司所有。2012年3月，二建公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31（建筑面积46.84平方米）、A32（建筑面积40.71平方米）、A33（建筑面积48.11平方米）、A36（建筑面积33.71平方米）号房屋的房地产权证。2012年11月，二建公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B06（建筑面积30.59平方米）、B07（建筑面积26.53平方米）、B08（建筑面积27.29平方米）、B09（建筑面积26.11平方米）、B10（建筑面积25.56平方米）、B11（建筑面积30.59平方米）号房屋的房地产权证。上述十套房屋合计建筑面积为336.04平方米。2006年4月19日，重庆西五公司（甲方）与重庆世贸采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止。由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除。“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计69.6万元，全年合计835.2万元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2006年11月21日，重庆西五公司与重庆世贸采博城公司就该《租赁经营合同》在重庆市渝中区公证处办理了公证。2009年11月12日，重庆世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房屋建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电、中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准），合计47005.33平方米，按现状（设施、设备、装修，甲方另提供商场中央空调主机）租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋。租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋按约交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）。负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米。负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他内容进行了约定。2010年4月26日，重庆世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、重庆城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。重庆城外城公司取得案涉十套房屋的使用权。在二建公司取得上述房屋产权后，2016年二建公司向本院起诉重庆世贸采博城公司、重庆西五公司、重庆城外城公司要求：判令重庆西五公司、重庆世贸采博城公司、重庆城外城公司立即返还二建公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号房屋，重庆西五公司、重庆世贸采博城公司、重庆城外城公司连带支付二建公司自2006年11月27日至房屋实际交付之日止的房屋占用费（暂按每月每平方米25元的标准主张）。2016年8月，本院分别作出（2016）渝0103民初7029、7039、7040、7041、7042、7043、7044、7045、7046、7047号民事判决书判决：一、被告重庆西五公司于本判决生效后立即向原告二建公司支付重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号房屋从2006年11月17日起至2015年12月31日期间的房屋占用费；二、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。二建公司不服提起上诉，后重庆市第五中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。还查明，2017年10月，重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05破申70号民事裁定书裁定：一、受理申请人文军龙对被申请人重庆西五公司的破产清算申请；二、本案交由渝中区人民法院审理。2017年12月，本院以（2017）渝0103民破12号决定书指定：立信会计师事务所重庆分所担任重庆西五公司管理人。2017年11月27日，二建公司向重庆世贸采博城公司邮寄发出《关于催收租金的函》，该函载明：“重庆世贸采博城公司：贵公司于2006年4月19日与重庆西五公司签订《租赁经营合同》，约定重庆西五公司将重庆西五市场交给贵公司经营管理，贵公司应向重庆西五公司缴付每月每平方米12元的场地占用费，每年年底结算。我公司于2006年11月17日取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31-33号，A36号，B06-11号共10套房屋的所有权，房屋面积合计336.04平方米。根据重庆市第五中级人民法院作出的（2016）渝05民终8300-8306、8330-8332号十份判决书，重庆西五公司应向我公司支付2006年11月17日起至2015年12月31日期间的房屋占用费，且我公司已取代重庆西五公司的出租人地位，贵公司与我公司应继续履行《租赁经营合同》，故贵公司应向我公司支付2016年1月1日起至2016年12月31日期间的租金合计48389.76元。请贵公司收到本函后3日内与我公司联系并支付租金48389.76元，逾期不支付，我公司将采取相应措施，向贵公司追究相关责任”。经查该函于2017年12月2日签收。2017年12月27日，二建公司向重庆世贸采博城公司邮寄发出《解除合同通知书》，载明：“重庆世贸采博城公司：贵公司于2006年4月19日与重庆西五公司签订《租赁经营合同》，约定重庆西五公司将重庆西五市场交给贵公司经营管理，贵公司应向重庆西五公司缴付每月每平方米12元的场地占用费，每年年底结算。根据重庆市第五中级人民法院作出的（2016）渝05民终8300-8306、8330-8332号十份判决书的判决，我公司于2006年11月17日取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31-33号，A36号，B06-11号共10套房屋（房屋面积合计336.04平方米）的所有权后，即取代重庆西五公司的出租人地位，享有上述房屋的收益，贵公司应按照《租赁经营合同》的约定，向我公司支付上述房屋的占用费（即租金）。为此，我公司向贵公司发出《关于催收租金的函》，要求贵公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金合计48389.76元，但贵公司于2017年12月2日收到该函后，一直未与我公司联系并支付相应租金，已严重违反《租赁经营合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，我公司特向贵公司通知如下：由于贵公司经我公司发函催收租金，至今未履行《租赁经营合同》中约定的支付义务，已严重违约，我公司特根据《中华人民共和国合同法》的规定通知贵公司解除《租赁经营合同》。同时请贵公司接到本通知后三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜，逾期不来，我公司将采取相应措施追究贵公司的有关责任”。经查该通知书于2017年12月28日签收。本院认为，重庆市渝中区菜袁路27号房屋系被告重庆西五公司开发建设的房屋。2006年4月，被告重庆西五公司将其所有的房屋出租给被告重庆世贸采博城公司双方签订《租赁经营合同》后，在2006年11月17日原告二建公司依照法院执行裁定，已取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号，A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号房屋的所有权。按照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，据此，原告二建公司从法院裁定送达之日起即取代被告重庆西五公司成为重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号房屋的出租人，被告重庆世贸采博城公司作为承租人应依约向其支付租金。2016年原告二建公司向法院起诉要求支付租金，法院判决租金由重庆西五公司支付系由于被告重庆世贸采博城公司先前已将部分租金实际支付给被告重庆西五公司的事实，在该生效判决确认的支付租金截至期限的2015年12月31日后，重庆世贸采博城公司本应依照《租赁经营合同》的约定向原告二建公司支付租金，但未予支付，已构成根本违约，二建公司享有解除权。2017年11月27日，二建公司向重庆世贸采博城公司邮寄发出《关于催收租金的函》后，重庆世贸采博城公司仍未履行支付租金义务，2017年12月27日，二建公司向重庆世贸采博城公司邮寄发出《解除合同通知书》，该通知书于2017年12月28日签收，本院确认二建公司与重庆世贸采博城公司之间关于“重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号”的房屋租赁合同于2017年12月28日解除。原告请求判令确认二建公司与重庆世贸采博城公司之间关于“重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号”的房屋租赁合同于2017年12月28日解除，并请求重庆世贸采博城公司支付租金和占有使用费，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，二建公司有权要求重庆世贸采博城公司交付房屋，同时二建公司作为案涉房屋的所有权人，直接基于其具备的所有权要求作为次承租人的重庆城外城公司交付房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆建工第二建设有限公司与被告重庆世贸采博城经营管理有限公司之间关于“重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号”的房屋租赁合同于2017年12月28日解除；二、被告重庆世贸采博城经营管理有限公司、被告重庆城外城投资有限公司在本判决生效之日起十日内将位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层A31号、A32号、A33号、A36号、B06号、B07号、B08号、B09号、B10号、B11号的房屋交付给原告重庆建工第二建设有限公司；三、被告重庆世贸采博城经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆建工第二建设有限公司从2016年1月1日起至2017年12月28日止的房屋租金（按每月4032.48元为标准进行计算），并支付自2017年12月29日起至实际交付房屋之日止的占有使用费（按每月4032.48元为标准进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3762元，公告费260元，由被告重庆世贸采博城经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  来攀峰人民陪审员  龚成秀人民陪审员  费兴智二〇二〇年九月二十七日书 记 员  马 红