安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初918号 原告诉讼代表人：李兵，男，1959年5月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告诉讼代表人：史白丽，女，1959年12月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 （原告名单附后） 十三原告共同的委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 十三原告共同的委托诉讼代理人：杨玲，安徽胡铭律师事务所律师。 被告：张杨，男，1979年11月15日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：杨星红（系张杨母亲），住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众星合律师事务所律师。 第三人：闫学岭，男，1957年3月6日出生，汉族，无职业，住址安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张建国，安徽北方之光律师事务所律师。 原告李兵等13人诉被告张杨返还原物纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，经闫学岭申请，本院追加其为本案第三人并于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告李兵等13人共同的委托诉讼代理人吴明峰，被告张杨的委托诉讼代理人杨星红、刘道宇，第三人闫学岭的委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。诉讼中，原告夏克军申请撤回起诉，本院已另行裁定予以准许。本案现已审理终结。 李兵等13人向本院提出诉讼请求：1.判令张杨返还其占有的位于淮北市相山区天元家美（皖【2017】淮北市不动产权第0018427号）负一层和一层房产及第十八层楼顶的临时建筑；2.张杨支付占有、使用上述房屋期间的费用暂定200万元；3.本案诉讼费用由张杨负担。事实和理由：李兵等80户居民原系淮北矿山机器厂宿舍居民，该两栋宿舍楼位于现天元家美地址。2006年11月25日，原矿机场80户居民向淮北市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）作出“关于原矿山机器厂职工住宅楼危旧改造的报告”。后市房改办同意80户居民以集资建房的形式就地改造。经相关部门批准后，2007年8月14日，上述80户居民作为建设单位与淮北市天元纺织建筑安装工程有限公司（后更名为淮北市天元建设工程有限公司，以下简称天元公司）签订《承建矿机场八十户住房协议书》，将旧楼拆迁及新楼建设发包给天元公司。该项目于2012年9月竣工验收合格。2017年10月，80户居民办理案涉房屋总产。 自2012年项目竣工后，张杨以已经购买“天元家美”一层、负一层为由强行入住并实际占有出租该两层房产以及该项目位于18层楼顶的临建房。严重侵害80户居民的合法权益。案涉80户居民中76户居民141人把其房屋之外的公共部分及案涉项目的负一层、一层、二层以及其他辅助设施全部无条件转让给本案原告。故提起本案诉讼，请求判如所请。 张杨在庭审中辩称：1.本案原告为个别人，无法代表全部80户。2.案涉项目不是集资建房，是联合开发。本案中的80户原来是63户，其余17户是通过购买方式获得权属。案涉80户居民曾在声明中明确除分得的房产外不主张任何权利。至于案涉项目的总产产权证上权利人记载为“原淮北户居民”只是一个形式不是权属。李兵等人对诉争的负一层、一层、二层等不享有权利。3.本案诉争的负一层、一层及楼顶的临时建筑为张杨从闫学岭处购买，占有使用具有依据。 闫学岭在庭审中辩称：1.诉争房产为张杨所有。李兵等原矿机厂63户住户与天元公司于2007年6月20日签订《联合开发意向书》，约定二至八层63户由天元公司统一交给原矿机厂宿舍89-4、89-3号楼住户，其余楼层户房由天元公司对外销售。由此可见，案涉原矿机厂住户与天元公司签订的《承建矿机厂八十户住房协议书》，天元公司为承建商，但在建设过程中，天元公司支付了资金、技术、人力、材料等开发商所需的一切费用。项目竣工后，原住户未支付任何费用，天元公司从开发商变为业主。3.案涉项目总产上80户的名称只是为办证需要，实际上80户中包含闫学岭。总产权证上面积为10074.98㎡，但是80户经过公证自己要求分配的面积为7060.048㎡，剩余3014.92㎡属于闫学岭所有。同时可以看到总产权证中的89户与诉称80户之间相差9户，这也间接佐证了闫学岭拥有除公证的80户之外房屋所有权。 经审理查明：2006年11月25日，原矿山机器厂80户居民向市房改办递交报告，申请对原矿山机器厂遗留的两栋年久失修的危旧住宅楼进行改造。2007年8月6日，淮北市国土资源局出具答复，认为原矿机厂80户居民持有划拨房改房土地使用证，集资建房问题应经主管部门审核是否符合集资建房条件。 2007年6月20日，天元公司（甲方）与原矿机厂宿舍89-4、89-3号楼住户（乙方）签订《联合开发意向书》，约定：经市规划局五次规划业务会议研究，同意对原矿机厂两栋宿舍楼以危房形式进行旧房改造；新建楼为11层全框架，2座快速电梯上下楼，每层八户；承建人对原住户以有产权证的建筑面积为准拆迁还原，应拆1还1的计算方式；回迁户新房分配方案，二至八层63户号有甲方统一交给乙方，具体户号分配方案有楼栋长负责与各住户协商分配，甲方在户号分割问题概不参与，其余甲方各楼层户房均由甲方对外销售，乙方无权过问等内容。天元公司、闫学岭在协议落款处加盖印章，乙方处附58户居民签字。 2007年8月14日，原矿机厂宿舍89-4、89-3号楼住户（甲方）与天元公司（乙方）签订《承建矿机厂八十户住房协议书》，约定：经市规划局五次规划业务会议研究，报市政府批准，同意对原矿机厂两栋宿舍楼进行旧房改造，现经大多数住户的要求，同意天元公司负责进行拆迁并办理前期一切审批手续和承建；承建人不是该项目的所有权人；承建人为该工程垫资前期费用，工程一层时，先付工程款的20%，工程建筑一半时付总工程款的50%，封顶时，付总工程款70%，全建成后，验收合格并交住户使用时付90%，余下10%，一年楼房无其他维修，应全部付清等内容。天元公司在协议落款乙方处加盖公章，天元公司法人闫学岭在乙方处签名。 2009年3月3日，淮北市城市规划局为案涉天元家美住宅楼（集资建房）颁发《建设用地规划许可证》，并于2014年12月1日备注用地单位变更为原淮北矿山机械厂鹰山路80户居民。后该局分别于2010年4月1日、2012年9月19日为案涉项目颁发《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收证》。2017年6月15日，淮北市不动产登记中心对案涉工程作出不动产首次登记公告，登记（办证）主体：原淮北户居民；登记总产权面积10074.98㎡（地下**为自行车库，地上**为社区、物管和机动车库用房）；附件为80户居民分户名单、分户面积。公示期过后，淮北市国土资源局为原淮北户居民办理皖（2017）淮北市不动产权第0018427号产权证，证载内容与公告一致。后淮北市房地产管理局作出淮房函［2017］114号《关于对的回复》，对淮北市国土资源局回复称，该栋楼作为危旧房改造项目进行办理手续；该栋楼80户居民作为权利人已完成房屋所有权首次登记，在办理完总产情况下，可直接办理分户产权，不需进行网签备案。 2012年3月3日，闫学岭（甲方出售方）、张杨（乙方买受方）、冉丹丹（丙方中介方）签订《天元家美房屋出售协议书》，约定：本次出售系负一层、一层及十九层，本次出售方式为打包计价，总售价1328万元等内容。后张杨占有使用案涉房屋负一层、一层及十八层上临时建筑。李兵等人认为张杨的行为侵犯其合法权益，遂提起本案诉讼，致本纠纷发生。 另查，2016年，张启德及杨夫云、李胜川及李风芝、杜淑芹、张允及史白丽、李兵及刘士兰、徐秋影及龚卫东、夏克军及梁广华作出承诺，承诺除分得的房产之外的房屋产权与其无关，其承诺不会向该房产之外的面积主张权利。2018年，80户居民中74户居民（包含上述张启德户、李胜川户、杜淑芹户、张允户、李兵户、夏克军户）先后至安徽省淮北市国信公证处作出声明，均表示：对自身所占房屋外的其他不动产，包括但不限于总证范围内的其他居民分户房产、地下**、地上**，以及全部附属设施放弃共有权属，不再享有占有、使用、处分、收益等全部不动产权利；对总证范围内的地下一层、地、地上**以及全部附属设施的不动产权属无条件转移至夏克军兵、史白丽、华新来、韩从文、关长胜、邹宪生、刘巨海、江时昌、张建、马心荣、张启德、程超、王翠兰、王海涛15人名下共有，上述15人可以自主决定上述共有产权的比例以及权利、义务的分配方案等内容。2019年1月15日，安徽省淮北市国信公证处对80户居民中125人签订《诉讼代表人委托书》的行为予以公证，并作出（2019）皖淮国公证字第512号《公证书》。该《诉讼代表人委托书》载明原淮北矿山机器厂鹰山路八十户居民委托夏克军、李兵、史白丽、华新来、韩从文、关长胜、邹宪生、刘巨海、江时昌、张建、马心荣、张启德、程超、王翠兰、王海涛为代表人，参与相关诉讼以及非诉讼活动，并进行如下授权：授权办理皖（2017）淮北市不动产第0018427号不动产证（总证）范围内地下一层、地上一、地上**部附属设施的不动产权属、使用、租赁、相邻关系、建设工程合同等相关诉讼、仲裁纠纷以及相关非诉讼性质的各类纠纷等内容。后该15名受托人王海涛放弃代表资格，剩余14人推选李兵、史白丽、夏克军为诉讼代表人，有权委托律师事务所或律师通过诉讼或非诉的方式向天元公司、相关利害关系人主张权益。 80户居民中蒲丽红、谢永清，陈素梅、张浩分别于2019年4月19日、2019年4月26日前往淮北市国信公证处撤销前述放弃共有权属声明及对夏克军等15人的诉讼代表人委托书。 再查，天元公司于2009年12月29日出具《声明》，载明：闫学岭系天元公司法定代表人，本公司将天元公司及法定代表人与原淮北矿上机器厂鹰山路80户居民联合开发的“天元家美”项目下的权利与义务全部转让给闫学岭个人所有。 以上事实有李兵等人提交的《关于原矿山机器厂职工住宅楼危旧改造的报告》、淮北市国土资源局答复、《承建矿机厂八十户住房协议书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收证》、《关于对的回函》、不动产首次登记公告、《关于原淮北户居民办理房屋首次登记的公告重新公示问题会议纪要》、不动产权证、照片、皖淮国复字第3号《复查处理决定书》、74户公证书；张杨提交的《“天元家美”房屋出售协议书》、《集资建房拆迁补偿安置协议书》、《承诺书》、公证书、授权委托书、《联合开发意向书》（2007年6月20日）；闫学岭提交的《联合开发意向书》（2007年6月20日）、《承建矿机厂八十户住房协议书》、市委市政府领导接访纪要、淮房函﹝2017﹞114号《关于对的回复》、淮房函﹝2017﹞47号《关于对的回函》、《关于原淮北户居民办理房屋首次登记的公告重新公示问题会议纪要》、皖（2017）淮北市不动产权第0018427号《不动产权证》、价格认定结论书、声明、公证书、承诺书、授权委托书，本院作出的现场勘验笔录及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。对李兵等人提交的《房屋租赁协议》与本案没有关联性，本院不予采信。对张杨提交的收条、收据，仅凭该组证据，无法达到其证明目的，本院不予采信。对闫学岭提交的《联合开发意向书》（2008年3月10日），该证据系复印件，且李兵等人不予认可，本院予以采信；对供水公司票据、供水公司协议书、人防工程票据、城市基础设施配套费票据、《行政处罚决定书》、《行政处罚听证告知书》、行政处罚缴费票据、《建设工程竣工验收消防复查意见书》，该组证据虽缴费相对人或处罚对象为天元公司，但闫学岭本人提交的淮北市城乡规划局《关于对的回复意见》中明确“天元家美”住宅楼为**职工集资建房，属保障性住房建设项目，该组证据前后矛盾，无法证明闫学岭为案涉争议房产的所有权人，本院对该组证据证明目的不予采信。 本院认为：关于李兵等人是否有本案诉权的问题。李兵等人系案涉房屋产权登记簿记载的共有权利人之一，作为共有权人其享有对共有物的占有、使用和处分、收益的权利。本案中，李兵等人起诉要求返还原物，该行为系对共有物进行保护，其他共有人的利益不会因此行为受损。根据《物权法》关于共有的相关规定，各共有人都有管理的权利和义务，共有人对共有物的保护行为可以单独进行，不需经过所有共有权人的同意。故李兵等人享有本案诉权，对张杨的该项辩解，本院不予采信。 关于张杨占有诉争房屋部分是否具有依据的问题。张杨从闫学岭处购买案涉房屋，张杨是否合法占有取决于占有的权源即闫学岭有无案涉房产的处分权。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，不动产登记簿具有推定力，所谓不动产登记簿之推定力，是指在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。本案中，诉争部分房产登记在原淮北户居民名下，闫学岭主张其享有诉争部分房屋产权，其应提供相反的证据予以佐证。其主张双方曾签订《联合开发意向书》，但按照时间先后顺序，该《联合开发意向书》已被后签订的《承建矿机厂八十户住房协议书》所修改，结合规划、国土、、住建等相关行政主管部门出具的材料，均明确该项目为集资建房且多年来，闫学岭从未对争议房产向相关部门或者通过司法途径主张过权利，故闫学岭主张争议双方实际履行的系《联合开发意向书》无相关依据，其所举证据无法证明登记簿记载确有错误，对其相关辩解本院不予采信。闫学岭将案涉房屋出售于张杨系无权处分行为，闫学岭的无权处分行为并未事后取得处分权亦未经所有权人追认，张杨从闫学岭处继受取得的对案涉房屋的占有，不具有占有的权源，系无权占有。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。对李兵等人要求返还案涉建筑负一层及一层房产的诉请，本院予以支持。至于本案十八层楼顶的“临时建筑”，临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。双方当事人均未举证，十八层楼顶的建筑为有关部门批准的临时建筑，同时该建筑亦未取得相应产权，对该建筑的所有权纠纷或使用权纠纷，本院不予处理。诉讼中，李兵等人因证据不足不再主张第二项诉请，系当事人对其民事权益的自由处分，本院予以尊重。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张杨于本判决生效后十日内返还位于淮北市相山区天元家美（皖【2017】淮北市不动产权第0018427号）负一层及一层房产； 二、驳回马心荣、华新来、程超、韩从文、刘巨海、李兵、史白丽、王翠兰、张建、江时昌的其他诉讼请求。 案件受理费81800元，由马心荣、华新来、程超、韩从文、刘巨海、李兵、史白丽、王翠兰、张建、江时昌负担6544元，由张杨负担75256元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  王 鸿 人民陪审员  杜明磊 人民陪审员  樊文梅 二〇二〇年九月二十七日 法官助理张婉璐 书记员刘国庆 附1原告名单： 原告：张启德，男，1950年11月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区鹰山北路********。 原告：邹宪生，男，1954年8月31日出生，汉族，，住安徽住安徽省淮北市相山区民主巷****iv> 原告：关长胜，男，1946年10月8日出生，汉族，，住安徽省淮住安徽省淮北市相山区古城路号**> 原告：马心荣，男，1946年6月15日出生，汉族，，住安徽省淮北市相住安徽省淮北市相山区濉溪路****div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：华新来，男，1950年5月3日出生，汉族，，住安徽省淮北市相山区住安徽省淮北市相山区鹰山路****v style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：程超，男，1958年9月12日出生，汉族，，住安徽省淮北市相山区鹰山住安徽省淮北市相山区鹰山路****style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：韩从文，男，1969年12月31日出生，汉族，，住安徽省淮北市相山区鹰山路3住安徽省淮北市相山区鹰山路****yle="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：刘巨海，男，1950年10月25日出生，汉族，，住上海市杨浦区国和二村**2住上海市杨浦区国和二村****e="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：李兵，男，1959年5月25日出生，汉族，住安，住安徽省淮北市相山区濉溪路****安徽省淮北市相山区濉溪路****ont-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：史白丽，女，1959年12月15日出生，汉族，住安徽省，住安徽省淮北市相山区濉溪路****安徽省淮北市相山区濉溪路****t-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：王翠兰，女，1951年10月1日出生，汉族，住安徽省濉溪，住安徽省濉溪县孙町镇镇直机关孙町街东村安徽省濉溪县孙町镇镇直机关孙町街东村size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：张建，男，1973年11月8日出生，汉族，住安徽省淮北，住安徽省淮北市相山区鹰山路南路******市相山区鹰山路南路******size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 原告：江时昌，男，1952年4月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山，住安徽省淮北市相山区鹰山南路********山区鹰山南路********e: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 附2本判决适用的法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。