济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2311号原告：山东二建投资有限公司，住所地济南市高新区崇华路以东世纪财富中心****，统一社会信用代码：91370100054899138R。法定代表人:董先锐，董事长。委托诉讼代理人：孔令明，山东丰浩律师事务所律师。被告：济南金久建筑机械租赁有限公司，住，住所地济南市高新区涵源大街**一社会信用代码：91370100MA3D43493Y。法定代表人：李恩风，总经理。委托诉讼代理人：房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：济南高新开发区金牛建筑工具租赁站，住，住所地济南市工业南路路北（牛旺）一社会信用代码：92370100MA3DT0L739。经营者：李恩风。委托诉讼代理人：房信宇，山东泽晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，山东泽晨律师事务所实习律师。第三人：济南高新控股集团有限公司，住，住所地济南市高新区舜华路**舜泰广场**楼**/div>法定代表人：李昊，经理。原告山东二建投资有限公司（以下简称二建投资公司）与被告济南金久建筑机械租赁有限公司（以下简称金久公司）、第三人济南高新控股集团有限公司（以下简称济南高新控股公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月9日作出（2019）鲁0191民初4085号民事裁定书后，原告山东二建投资有限公司不服本院裁定，提出上诉。济南市中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）鲁01民终2087号民事裁定书，指令本院审理，诉讼期间，原告申请追加济南高新开发区金牛建筑工具租赁站（以下简称金牛租赁站）为本案被告参加诉讼，本院予以准许，后本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告二建投资公司的委托诉讼代理人孔令明、被告金久公司及金牛公司的共同委托诉讼代理人房信宇到庭参加诉讼，第三人济南高新控股公司经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。二建投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的房屋买卖合同，依法判令被告返还涉案房屋；2.诉讼费用由被告承担。诉讼期间，二建投资公司申请变更诉讼请求：1.判令两被告返还济南高新区知识经济总部基地（现舜泰广场）B5楼座4层B1区及地下停车位6个；2、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：二建投资公司在济南高新区知识经济总部基地（现舜泰广场）B5楼座4层B1区享有建筑面积1090平方米的房屋，地下停车位6个，地下停车位6个上述房屋对外出售，因与金牛租赁站系多年合作单位，故欲以867万元的价格优先转让给金牛租赁站。2018年2月1日，二建投资公司与金牛租赁站协商后，由二建投资公司打印书面房产转让协议，并先行盖章确认。后《房屋转让协议》由王玉河取走交金牛租赁站进行盖章确认，但至起诉之日，该协议并未返还给二建投资公司，亦不能确定金牛租赁站是否同意该协议内容，根据《合同法》第三十二条的规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，涉案协议仅由二建投资公司盖章不能引起合同成立，故二建投资公司、金久公司因该合同取得的财产应当返还。金久公司辩称，二建投资公司不是适格主体，应驳回其诉讼请求。在本案中，金久公司与第三人签订舜泰广场一号楼建设项目委托建设合同，涉案房产系金久公司与第三人通过签订合同获取，二建投资公司不享有涉案房产任何权利基础，其无权要求返还涉案房产。金牛租赁站辩称，涉案房产是由二建投资公司抵偿金牛租赁站的租赁费，双方针对以房抵债已达成了口头协议,二建投资公司在原一审起诉状中也认可,所以本案的真实情况是二建投资公司以涉案房产抵偿了金牛租赁站4665600元租赁费，并不是其所称双方存在买卖合同关系。第三人高新控股公司未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于二建投资公司提交的2010年10月9日《办公场所转让协议》复印件、2010年12月3日齐鲁银行对账专用章的转账支票及《委托建设合同》（编号：ZBJD-B5-065）、2013年8月6日《协议书》复印件，两被告对证据形式提出异议，认为系复印件，本院认为，虽上述证据系复印件，但彼此可以相互印证，且庭审期间金久公司、金牛租赁站均认可《委托建设合同》（编号：ZBJD-B5-065）原件已被王兴煜取走用于办理转让手续，亦认可2013年8月6日《协议书》中“原件已拿走王玉河2018.3.27”中系王玉河本人所签。故本院综合上述证据及两被告的陈述，认为以上证据构成较完整的证据链，可以证实二建投资公司以变更委托建设合同的方式自建工二公司处取得了涉案房产的相关权益；对于二建投资公司提交的公司员工与王玉河、王兴煜微信聊天记录、2018年2月2日《房产转让协议》打印件、《盖章登记表》，拟证明与金牛租赁站就涉案房产转让事宜进行协商后草拟了《房产转让协议》，约定了房产转让价款为867万元，金牛租赁站认可自二建投资公司处领取了该份协议，但对转让价款有异议，并未签署。经审查认为，该转让协议中约定了总房款867万元及二建投资公司的房屋交付义务，但并未约定金牛租赁站向二建投资公司的房款支付义务，结合二建投资公司已按照金牛租赁站授意，实际向金久公司交付房产的行为，可综合认定，二建投资公司与金牛租赁站就房产转让已达成了一致的意思表示，而二建投资公司的房产转让系基于买卖还是抵债等其他原因，应结合双方提交的证据综合认定。对于金久公司提交的《情况说明》，拟证明涉案房产系原告折抵的欠付金牛租赁站的租赁费用，二建投资公司对该证据不予认可，经审查认为，该份《情况说明》系金久公司单方出具，未经二建投资公司确认，对该证据本院不予认可。对于被告金牛租赁站提交的2017年3月30日王玉河出具的收据，载明“交款单位系山东省建设建工集团有限公司，收款方式抵车，收款事由租赁费抵车号为鲁Ａ×××**，抵车后付款待抵房大约700㎡按该公司合同价格抵与我站（与售楼处签的合同）”二建投资公司对该收据不予认可，本院认为，该收据系王玉河单方制作，本院对其证明效力不予认可；对于金牛租赁站提交的2018年6月6日协议书，拟证实建工集团第二公司法定代表人刘刚手写“该赔偿费用在山东二建与金牛租赁站抵房时计入房款”，系对本案房产抵扣租赁费用的认可，二建投资公司对上述协议证明目的有异议，辩称上述赔偿费用系建工集团第二公司与金牛租赁站之间的欠付租赁费及赔偿款，与本案不具有关联性。本院认为，该协议书并无二建投资公司相关工作人员签字，亦未加盖公章，对二建投资公司不产生自认的效力，同时协议书中对“抵房”的表述并不明晰，是否系涉案房产，金牛租赁站未提交其他补充证据予以佐证，故本院对该证据不予认可。对于二建投资公司提交的金牛租赁站开具的租赁费收据及发票，合计金额3235777.28元及二建投资公司与金牛租赁站、建工集团第二公司各项目部签订的债权债务转让协议，该协议约定将二建投资公司对各项目部的债权转让至金牛租赁站以此抵消己方对金牛租赁站的债务，合计转让债务5553590.95元。原告以上述证据主张与金牛租赁站之间的租赁费债务已经结清，双方不存在以房抵债的事实。被告金牛租赁站认可已收到3235777.28元的租赁费，但主张债权债务转让协议无效。审查认为，庭审期间原告认可上述债权债务转让协议未实际履行，结合金牛租赁站提交的租赁费结算单、收据及发票，可证实原告与金牛租赁站存在租赁费债权债务关系，但双方之间欠付租赁费数额及是否结算、清偿完毕，与本案诉争事实不属于同一法律关系，本院在本案中不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产位于济南高新技术产业开发区（原“知识经济总部基地B5楼座）”第四层B1区，建筑面积约为1090㎡，原系山东省华都建筑设计院有限公司（华都建筑设计院）自济南市东拓置业公司购得。2010年10月9日,山东省建设建工集团第二有限公司(原告二建投资公司的母公司)与华都建筑设计院签订《办公场所转让协议》，通过变更购房合同的形式，由华都建筑设计院将涉案房产转让给建工集团第二公司。2010年11月22日，建工集团第二公司在受让涉案房产后，与第三人济南高新控股公司签订《委托建设合同》（合同编号ZBJD-B5-065），约定建工集团第二公司委托第三人济南高新控股公司建设涉案房屋，并具体约定了房屋装饰装修标准、建设质量等条款，另约定建设竣工时间为2012年6月30日，房屋交付时间为2012年7月1日，委托建设费总额为4665600元。签订合同时，建工集团第二公司向济南高新控股公司付至合同总额的60%，2010年12月1日前付至合同总额的70%，2011年6月1日前付至合同总额的80%，2011年12月1日前付至合同总额的90%，建设项目经质检验收合格，济南高新控股公司将向建工集团第二公司交付房屋时，付至合同总额的95%，在办理房屋产权登记所需的全部资料提交给产权登记部门且产权登记部门受理之日，建工集团第二公司付清剩余款项。合同签订后，建工集团第二公司分别于2010年12月3日、2011年8月9日通过齐鲁银行账户向济南高新控股公司转款，支付建设费1166400元、466560元，济南高新控股公司开具了同等金额的收据。此后，通过变更上述委托建设合同的形式，原告二建投资公司自其母公司建工集团第二公司处受让了涉案房产。具体操作流程：2013年8月6日，原告二建投资公司与建工集团第二公司、济南高新控股公司签订《协议书》，约定建工集团第二公司与济南高新控股公司签订的“知识经济总部B5楼座”建设项目委托建设合同（合同编号ZBJD-B5-065），建工集团第二公司已经按照合同付款至80%，金额为3732480元，建工集团第二公司将委托建设合同中的权利义务全部转让给原告二建投资公司，合同总价4665600元，其余内容与委托建设合同基本一致。另约定，建工集团第二公司基于委托建设合同向济南高新控股公司支付的相应款项抵作原告二建投资公司应向济南高新控股公司支付的相应款项，济南高新控股公司向建工集团第二公司开具收到退款(3732480元)的收据，并另行向原告二建投资公司开具等额的收据。2013年8月9日，原告二建投资公司向济南高新控股公司转款699840元，至此二建投资公司以两次合同变更的方式取得了涉案房产的占有、使用、处分等权益。原告二建投资公司称取得涉案房产后，与金牛租赁站协商转让一事，并提交其公司员工与王玉河（李恩风之夫）、王兴煜（王玉河、李恩风之子）微信聊天记录及2018年1月11日、2018年2月2日房产转让协议（打印件）各一份，其中2018年2月2日的协议系对1月11日协议内容的修改，具体内容系原告二建投资公司将涉案房产转让给金牛租赁站，房屋总房款867万元，其中总房价款4665600元，更名费4004400元，基于委托建设合同（合同编号ZBJD-B5-065）中原告二建投资公司尚欠高新控股购房款5%，该费用由金牛租赁站承担，原告二建投资公司于2018年5月31日前将全部钥匙交付被告金牛租赁站，完成交付后，房屋的占有、使用、收益、处分权归被告金牛租赁站，该协议未约定“以房抵债”等内容。被告金牛租赁站认可于2018年2月1日自原告二建投资公司处领走了上述协议，但称因不认可合同价款，拒绝签署，并当天将协议退回。对该协议是否已退回，原、被告陈述不一，争议较大，且均未举证证实。另查，原告二建投资公司当庭认可在被告金牛租赁站的授意下，通过再次变更委托建设合同的形式向被告金久公司交付了涉案房产，因济南高新控股公司要求变更委托建设合同的主体应系公司性质、且与转让人存在关联关系，鉴于金牛租赁站的个体经营性质，不符合上述变更条件，故在金牛租赁站的要求下，将涉案房产的委托建设方变更为被告金久公司，同时被告金久公司于2018年2月8日将其法定代表人变更为原告二建投资公司的法定代表人董先锐，由原告二建投资公司、被告金久公司共同向济南高新控股公司提出建设合同主体变更申请。在此背景下，2018年2月12日原告二建投资公司、济南高新控股公司、被告金久公司签订《补充协议》，约定涉案房产已经竣工验收合格并交付原告二建投资公司，原告二建投资公司已付款4432320元，付款比例为95%，现原告二建投资公司将标的房产转让给被告金久公司，并将原合同主体变更为被告金久公司，由被告金久公司与济南高新控股公司重新签订委托建设合同，原告二建投资公司前期所交款项，为原告二建投资公司替被告金久公司的代交房款，济南高新控股公司直接给被告金久公司开具等额收据，本次委托建设合同主体更名，被告金久公司同意承担并交纳因主体更名所产生的增值税，并支付给济南高新控股公司，由济南高新控股公司开据收据。同日，被告金久公司与济南高新控股公司重新签订《“舜泰广场1号楼”建设项目委托建设合同》，由被告金久公司负责向济南高新控股公司缴纳剩余款项，其余内容与ZBJD-B5-065号委托建设合同基本一致。该合同签订后，被告金久公司向济南高新控股公司支付代缴税款221616元，济南高新控股公司为金久公司开具“更名换签”的收据一张，金额4432320元（委托建设合同已付款金额）。上述合同签订后，二建投资公司将涉案房产交付金久公司，并由金久公司占有、使用至今，但涉案房产至今未办理产权登记手续。再查，原告二建投资公司与被告金牛租赁站曾于2013年7月16日签订《周转工具联营租赁协议》，由被告金牛租赁站向原告二建投资公司指定工地出租钢架管、扣件、木架板等建筑器械，双方约定租赁费按实际使用天数计算，租赁单价参考当年租赁工具市场价格，每年一定，以双方认可并签字的结算清单上的租赁单价为准，价款支付方式为：在单位工程竣工验收后，2个月内付至该工程所发生租赁费全额的50%，剩余50%租赁费在该工程审计完成后，两年内付清，在每次支付租赁费时，扣除支付金额的6%作为二建投资公司管理费。原告二建投资公司与被告金牛租赁站曾对2013年1月1日至2016年4月30日租赁费进行了对账结算，显示产生租赁费9340894.31元，被告金牛租赁站辩称原告二建投资公司系以涉案房产抵偿了其所欠付的租赁费，双方约定抵偿金额即为委托建设合同约定的价款4665600元。原告二建投资公司反驳称上述结算单据未扣除6%的管理费，且后期又支付现金3235777.28元，同时通过债权债务转让的方式，将剩余债务转让至建工集团第二公司各项目部。但原告二建投资公司当庭自认上述债权债务转让协议未实际履行。另查，被告金牛租赁站成立于2006年5月1日，经营者李恩风，经营范围为建筑工具租赁（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），金久公司成立于2017年1月10日，经营范围包括机械设备租赁、安装，普通货物道路运输，园林绿化工程及土石头方工程（不含破坏）的涉及、施工等，该公司股东及法定代表人均为李恩风，金久公司与金牛租赁站实际控制人均为李恩风。原告二建投资公司以其与金牛租赁站未达成房产867万元转让的书面协议为由，请求被告金牛租赁站及金久公司共同返还涉案房产及附属停车位，特诉至本院。本院认为，对于原告二建投资公司诉讼主体资格问题，原告二建投资公司自建工集团第二公司处受让了涉案房产，后与金久公司、济南高新控股公司共同签署《补充协议》，由原告二建投资公司将其受让的“舜泰广场1号楼建设项目建筑面积约为1090㎡、地下停车位6个、地下停车位6个”转让给金久公司济南高新控股公司另行签订委托开发建设合同，金牛租赁站、金久公司对上述房产转让形式均认可，原告二建投资公司作为涉案房产转让方，与诉争标的有直接利害关系，具备诉讼主体资格。对于原告二建投资公司主张被告金久公司、金牛租赁站返还涉案房产及停车位的诉求，本院认为，合同的成立，是指订约当事人对合同的主要条款达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告均认可曾就涉案房产转让进行协商，但并未签署书面转让协议，此后原告二建投资公司在金牛租赁站授意下，向被告金久公司交付了涉案房产，因开发商变更合同不与个人及个体工商户签订，金久公司与金牛租赁站系关联关系，故由金久公司与开发商签订变更合同，为此原告二建投资公司配合并协助被告金久公司将法定代表人变更为原告二建投资公司法定代表人董先锐，双方共同向济南高新控股公司提交委托建设合同的变更手续，被告金牛租赁站、金久公司均接受，上述行为应视为双方就房产转让达成了合意，且已实际履行，整个委托建设合同变更过程中，原告二建投资公司表现积极主动配合的状态。对于房产转让的基础原因，原告二建公司主张系以867万元转让涉案房产，并提交了双方协商房屋价格的微信聊天记录及房产转让协议，被告金牛租赁站对房产转让协议载明的价格不予认可，并抗辩双方系以开发合同载明价格4665600元抵偿租赁费，但就涉案房屋三次变更建设开发合同的过程来看，自2010年11月22日至2018年2月12日，所签订的房屋建设价格均保持不变，原告及金牛租赁站、金久公司系为配合完成合同变更而适用的该固定价款，在无其它证据佐证的情形下，以上述合同不变价格确定房屋实际转让价格，依据不足，且不符合房产市场的一般交易规则，与正常房产的价值变动情况不符，有违公平、平等原则，原告可待房产实际转让价格明确后，另行主张权利。被告金牛租赁站在本案中主张双方存在以房抵债的事实，抵偿的租赁费4665600元，但根据其提供的租赁费结算单、收据及发票等证据，仅可证实双方存在租赁费债权债务关系，对于欠付租赁费数额及是否清偿、后期是否达成以涉案房屋抵偿的协议，并未提交有效证据证实，本院对其主张的涉案房产以4665600元抵偿租赁费的答辩意见，不予采信。综上，原告二建投资公司主张转让合同不成立，与其实际履行行为相矛盾，且未作出合理解释，其以合同不成立为由，主张金牛租赁站、金久公司返还涉案房产及停车位的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审期间，本院多次组织双方调解，且给予各方当事人充分的时间进行租赁费用的对账、结算，希望各方当事人本着事实求是、公平诚信的原则处理此次纠纷，但因双方争议较大，未调解成功。第三人济南高新控股公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告山东二建投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东二建投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙 兵人民陪审员  刘永红人民陪审员  陈文玲二〇二〇年九月二十五日法官助理丁雪书记员陈钰