四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初3336号 原告：杨元，男，汉族，1980年10月11日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：宋洪松、任君，四川瀛卓律师事务所律师。 被告：李进，男，汉族，1973年11月28日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 被告：谢云芬，女，汉族，1972年2月3日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：莫柏，四川泰典律师事务所律师。 第三人：阆中市国有资产管理中心 住所地：阆中市七里新区巴都大道 法定代表人：杨正义，中心主任 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 原告杨元与被告李进、谢云芬，第三人阆中市国有资产管理中心（简称“国有资产管理中心”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告杨元及其委托诉讼代理人任君，被告李进的委托诉讼代理人蒲军，被告谢云芬及其委托诉讼代理人莫柏，第三人国有资产管理中心的委托诉讼代理人张小云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨元向本院提出诉讼请求：1.确认2019年12月14日原告与被告李进、被告谢云芬签订的《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》无效；2.判决被告李进、谢云芬共同承担给原告造成的损失224,680元；3.判决被告李进退还房屋租赁租金20,000元及押金3000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年4月，第三人与被告李进签订房屋租赁合同，合同约定第三人将坐落于阆中市保宁镇太平寺川剧园面积为250平方米的房屋出租给被告李进，租赁期从2019年1月至2019年12月30日止。2019年12月14日，被告李进、谢云芬与原告协商将上述房屋转租给原告，并与原告签订《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》，协议约定被告李进将上述房屋租给原告使用，租期5年，从2020年6月1日至2025年6月1日；被告谢云芬将上述店面转让给原告，转让费为200,000元，合同签订后，原告支付了转让费、押金、租金等，并添置了设备。2020年6月30日，阆中市城市管理行政执法大队下达责令改正通知书，原告才知其承租房屋属于违法建筑，2020年7月5日案涉房屋被执法大队强拆。房屋强拆后，该店面无法继续经营，所购置的设备也只能折价处理。原告认为案涉房屋系违法建筑，被告李进、谢云芬隐瞒违法建筑的事实将房屋转租给原告，现房屋被强拆导致该店面无法继续经营，合同目的不能实现，案涉房屋合同属于无效合同，原告为维护其合法权益遂诉讼来院。 被告李进辩称，1、被告与原告签订的《营业房短租协议》合法有效，不存在法定无效情形以及可变更、可撤销的情形；2、原告主张的损失22万余元与被告李进无任何关联，李进未参与转让费的协商及资金收取；3、被告基于有效合同收取的租金、押金不存在返还问题，即使合同解除，双方也应进行结算；4、原告诉称的案涉房屋系违章建筑属于错误表述，案涉房屋系合法建筑，并未予以拆除，应驳回请求。 被告谢云芬辩称，1、被告与原告签订的《租用店铺转让协议》不属于法定无效情形；2、原告主张无效的两份合同系不同的法律关系，原告与被告李进签订的合同属于房屋租赁合同，与被告谢云芬签订的合同属于转让设施设备合同，不应同时主张权利；3、原告与被告谢云芬签订的转让合同已实际履行完毕，谢云芬转让店铺不存在任何过错，不应当对原告承担赔偿责任；4、被告谢云芬将房屋设备转让给原告，原告接手后又与被告进行合伙经营至2020年7月，现店内设备已被原告进行折价处理；5、原告诉称的案涉房屋系违章建筑表述并不准确。 第三人国有资产管理中心辩称，1、原、被告均未表述第三人应承担本案的赔偿责任；2、第三人与被告李进的租赁合同关系合法有效，且原告知晓案涉房屋2019年12月30日租赁合同到期的事实，原告与李进签订房屋租赁合同，第三人也是开庭才知晓该事实，之前并不知情；3、第三人至今管理案涉房屋，原告诉称的已被拆除建筑物也非第三人所搭建，且也未包含在第三人租赁给李进经营使用的房屋范围内，根据合同约定，第三人保留向被告李进主张租赁合同的相关权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2008年前，第三人国有资产管理中心将阆中市保宁镇太平寺街26号（原川剧团）房屋租于被告李进，一直租赁至今，双方签订合同的形式为每年签订。2020年6月29日，第三人国有资产管理中心与被告李进签订《阆中市国有资产管理中心房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金5000元，同时并注明“租金原为6000元，因疫情本年租金计5000元。” 2018年，被告李进将案涉房屋转租于被告谢云芬，租赁至2019年5月底，谢云芬租赁房屋后用于经营餐饮。2019年12月，被告谢云芬与原告杨元协商，由杨元租赁案涉房屋经营其他餐饮，谢云芬并将餐饮店设施设备同时转让给原告，原告在实际租赁房屋及受让设备后，由杨元、被告谢云芬对新的餐饮店进行合伙经营，因被告谢云芬对案涉房屋租金已缴纳至2020年5月，故该期间的租赁费计入设施设备转让费，原告的租赁费用自2020年6月1日计算。 原告与被告谢云芬及李进协商一致后，2019年12月14日，原告杨元（乙方）与被告李进（甲方）签订了《营业房短租协议》，主要内容为：1、现将川剧团内串串香店全权短租给乙方经营使用；2、本协议暂定为五年，即2020年6月1日至2025年6月1日止；3、房租每年租金50,000元。杨云及李进在协议上签字并捺印，协议签订后，原告向被告李进支付了租金20,000元、押金3000元。 同日，原告杨元与被告谢云芬签订《租用店铺转让协议》，主要约定：经双方协商，谢云芬自愿将位于川剧团院内的“重庆久味美蛙鱼头火锅”整体店面的设施设备转让给杨元经营使用，杨元须向谢云芬缴纳整体店面的设施设备转让费用共计20万元。原告及被告谢云芬在该协议上签字并捺印。协议签订后，原告向被告谢云芬支付转让费共计175,000元。 原告租赁房屋后，于2019年12月底与被告谢云芬开始合伙经营“重庆特色豆花牛肉”，原告并向被告谢云芬支付了合伙股金25,000元。原告主张为经营所需，新添设施设备共计22,4680元，原告提供了微信转账记录复印件14份。被告李进对该组证据质证意见为不能作为原告损失的充分证据；被告谢云芬质证意见为与本案无关联性、第三人国资委对质证意见为：与第三人没有法律上的关系。经核实，原告微信转账的相对方为酒店用品经营部及广告公司。 2020年6月30日，阆中市城市管理行政执法大队向被告李进（重庆特色豆花牛肉）发送《责令改正通知书》，主要内容为：你（单位）于2020年6月30日因在川剧团内违法搭建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令你（单位）于2020年7月3日18时之前改正上述违法行为。2020年7月5日，阆中市城市管理行政执法大队对案涉房屋部分违法搭建部分进行了拆除，其中包括原告正在经营的餐厅门厅，以及餐厅的大堂、厨房及卫生间部分范围。在案涉房屋部分范围被拆除后，原告未再进行经营，并对餐饮店部分设施设备进行了折价处理，已处理的设施设备为8000元，被告谢云芬搬走店内两台空调，与原告协商作价共计4000元，对还未处理的部分设备，原告预估能够处理11,600元。关于折价处理的事实及金额，被告未提供反驳证据。原告另主张被告赔偿租赁员工宿舍违约金2000元。原告为佐证该事实，提供了《房屋出租协议》复印件，但该复印件内容不清晰，很多字迹无法识别。 同时查明，被告李进在最初租赁案涉房屋时，第三人国有资产管理中心并未对案涉房屋进行搭建，案涉房屋的搭建行为发生在被告李进租赁房屋期间，被告谢云芬及原告杨元租赁时，房屋已处于被搭建后的状态。 认定上述事实，有身份信息、《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》、合伙经营协议、微信转账记录、阆城执保改字第（2020）第311号通知书复印件、照片、接（报）处警登记表及双方当事人的陈述为据。 本院认为，关于《营业房短租协议》及《租用店铺转让协议》的效力认定问题。首先，关于《营业房短租协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，承租人李进在未经出租人国有资产管理中心同意情况下，将案涉房屋擅自转租给原告杨元及被告谢云芬，其与谢云芬之间的房屋租赁关系应属无效，同样，其与原告杨元签订的《营业房短租协议》应属于无效合同。其次，关于《租用店铺转让协议》的效力问题。原告与被告谢云芬签订的设施设备转让协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，被告谢云芬按约定向原告履行了设施设备转让义务，原告亦按约定向被告谢云芬支付了大部分转让款，故双方签订的《租用店铺转让协议》应属合法有效。 关于本案的责任主体问题。本案系原告主张因租赁房屋后，部分违法搭建范围的房屋被拆除，导致原告不能继续经营的赔偿问题，系租赁合同纠纷。本案中，与原告发生房租租赁关系的相对方系被告李进，被告谢云芬并非原告租赁关系的主体，且被告谢云芬与原告杨元系案涉餐饮店的共同合伙人，谢云芬与杨元之间的法律关系与本案并非同一法律关系，原告可另行主张其权利，故本案的责任主体系被告李进。 关于原告损失的认定问题。1、房屋租金损失金额的认定。原告与被告李进约定年租金为50,000元，租期自2020年6月1日起，原告因房屋部分拆除于2020年7月5日停止经营，原告在其租期内实际使用房屋时间为一个月零四天，根据双方约定房屋租金计4721元，被告李进应在扣减该部分租金后返还原告15,279元；2、房屋押金3000元，现原告已非因其自身过错停止使用案涉房屋，故被告李进应返还原告房屋押金3000元；3、转让费的损失问题。原告与李进约定租赁期限为五年，原告系基于对被告李进的信赖认为案涉房屋能够租赁使用五年，才在被告谢云芬处受让了案涉房屋的所有设施设备用于餐饮经营，后由于相关行政部门对案涉房屋涉及违法搭建范围进行拆除后被动停止经营，而搭建房屋的行为产生于被告李进租赁房屋期间，故被告李进应对原告承担缔约过失责任，原告实际支付转让费金额为175,000元，实际经营时间为七个月零五天，对设备折价处理金额为23,000元,因被告对原告设施设备折价未提供反驳证据,本院对设施设备折价的事实及金额予以认定,根据已付转让费金额、预期租赁经营时间、实际经营期间及设施设备已折价金额，被告李进应按比例返还原告未能使用年限范围内的转让费，计131,204元（175,000元÷5年－175,000元÷5年÷12月×7.13月－23,000元）；4、新购设施设备、合伙入股费及租赁员工宿舍违约金的问题。原告提供的新购设施设备及租赁宿舍违约金的证据不充分，不足以认定该部分损失，且新购设施设备及合伙入股费原告可与合伙人进行结算，与本案并非系相同法律关系，故原告的该项损失主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及上引法律的规定，判决如下： 一、确认原告杨元与被告李进于2019年12月14日签订的《营业房短租协议》无效；确认原告杨元与被告谢云芬于2019年12月14日签订的《租用店铺转让协议》合法有效。 二、被告李进赔偿原告杨元设施设备转让费131,204元。 三、被告李进返还原告杨元房屋租金15,279元、押金3000元,计18,279元。 上述第二、三项应付款项限于本判决发生法律效力后二十日内履行完毕。 四、驳回原告杨元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2525元，由被告李进负担2000元，由原告杨元负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  赵卿宇 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 蓉