山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初172号原告（反诉被告）：肖昱，男，1971年9月25日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：贾庆玉，山东智祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：聊城市第四人民医院。住所地:聊城市东昌府区花园北路**。法定代表人：武建胤，职务：院长。委托诉讼代理人：黄萍，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红英，山东万航律师事务所律师。原告肖昱与被告聊城市第四人民医院（以下简称聊城四院）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告肖昱及其委托诉讼代理人贾庆玉，被告聊城市第四人民医院的委托诉讼代理人黄萍、刘红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖昱向本院提出诉讼请求：依法确认原告与被告2012年8月25日签订的《房地产买卖协议书》合法有效。事实和理由：2011年3月1日，聊城市华泰房地产开发有限公司（以下简称“华泰公司”）竞得聊城市东昌府区兴华东路65号3209平方米的地块一宗，并取得地上附着建筑物权益。2011年5月22日，华泰公司与聊城四院签订《协议书》，协议约定华泰公司将上述地块以通过政府回收再行出让的方式转让给聊城四院建设商业办公楼或商办综合楼，该宗地块上建筑物拆除及搬迁费用1500万元由聊城四院支付，华泰公司用政府收回该宗地块的土地补偿收益价款购买聊城四院在该宗地上建设的2050平方米楼房。2012年3月16日聊城四院向聊城市人民政府递交请示报告，将上述宗地转让方式、协议签订情况、回购楼房情况报告了市政府，市政府领导批示按照法定程序办理。2012年8月25日，华泰公司与聊城四院签订《补充协议》，将所购楼房面积由2050平方米调整为2300平方米，房屋总价款为4448200元，并确定协议约定的安置楼房由肖昱购买。肖昱于2013年3月12日支付购房款4448200元。2015年3月1日聊城四院将楼房交付给肖昱，并于同日租赁给聊城四院使用。2019年10月25日，聊城四院委托律师发函称，华泰公司、肖昱与聊城四院签订的一系列协议涉及国有资产处置，未履行审批手续为由主张协议无效，并停止支付租金。聊城四院系具有独立法人资格的事业单位，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，聊城四院与华泰公司、肖昱就合作建设、转让东昌府区兴华东路65号商业综合楼所签订的一系列协议、合同均是作为平等的民事主体，在平等协商的基础上，自愿进行的有偿合作、转让，没有损害国家利益或者社会公共利益，亦不违反我国现行法律、行政法规有关医院国有资产处置的效力性强制性规范，合法有效。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉求。聊城四院辩称,1、2012年8月25日原被告签订的《房地产买卖协议书》因违反法律法规的禁止性规定无效；2、肖昱在签订合同的过程中存在欺诈行为，其隐瞒了华泰公司对于涉案土地没有土地使用权的事实，导致合同无效；3、原被告签订的《房地产买卖协议书》损害国家利益与社会公共利益，导致合同无效；4、聊城四院坚决执行审计部门的审计意见，即本案合同无效，肖昱应返还财产。聊城四院向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原被告2012年8月25日签订的《房地产买卖协议书》无效；2、请求依法判决反诉被告返还位于聊城市兴华东路北聊国用2013第047号、土地号3715020030180078000地块内聊城四院新建综合楼的立体中间等分线以西的2300平方米房产。事实与理由：2011年5月22日，华泰公司与聊城四院签订《协议书》。2012年8月25日，华泰公司与聊城四院签订《补充协议》。聊城四院与肖昱于2018年8月25日签订《房地产买卖协议书》，约定聊城四院将案涉房屋出卖给肖昱。协议签订后，聊城四院已将上述房产交付给肖昱。聊城四院系依法登记设立的事业单位，其对国有资产享有占有、使用的权利。双方签订的《房地产买卖协议书》中的房屋系国有资产，该协议因违反国有资产处置前应当经过审批及资产评估的有关法律规定而无效。故反诉原告为挽回国有资产流失造成的损失，依法提起反诉，望判如所请。肖昱针对反诉辩称，本案是聊城四院在肖昱的土地上建设商办综合楼，聊城四院将部分商业楼分配给肖昱，对肖昱放弃开发收益进行补偿的方式进行合作。聊城四院现在主张以涉案房屋系国有资产，处置国有资产前未进行审批及评估而无效，完全是背信弃义，违背诚实信用原则。在聊城四院商业楼建设项目进行实质性操作之前，聊城四院已将协议书签订及房屋安置转让情况向市政府进行了汇报，在聊城四院向聊城市人民政府的请示报告、聊城市国土资源局保证书中均有体现。国有资产转让应当遵守评估、审批等法定转让程序，系对履行出资人职责的机构及相关人员的行为规范，是法律对国有资产管理者的约束，要求管理者谨慎履行自己的职责。我国现行法律、行政法规并无有关医院、学校等有关事业单位国有资产处置的效力性强制性规范。聊城四院与肖昱签订的合同合法有效，聊城四院的主张不能成立，应依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月1日，华泰公司与聊城市国土资源局签订《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，确认书中载明：“竞得人乙方（华泰公司）在出让人甲方（聊城市国土资源局）举行的挂牌出让国有建设用地使用权活动中，经过公开竞价，竞得2010-150号宗地使用权。一、本次成交宗地位于兴华路北、花园路西、聊城市第四人民医院南，出让面积为3209㎡（折合4.81亩），容积率不大于1.65，不小于1.0，建筑密度不大于38%，绿化率不小于30%，商品住房套型面积90㎡以下的占商品住房总面积的比例不得小于70%，规划用地性质为商业住宅用地，土地使用年限为商业用地40年、住宅用地70年，该宗地成交总价为158万元。二、竞得人需无偿提供给省二轻工业联社聊城办事处商业回迁安置用房1685.01平方米。建设用地使用权手续由竞得人办理。该宗地成交价款包括政府土地收益、收回土地及地上物补偿费、测绘费、评估费、前期规划费、公告费、拍卖佣金等。土地管理费由受让人另行缴纳。华泰公司与聊城市国土资源局另行签订《国有建设用地使用权出让合同》。2011年5月22日，华泰公司（甲方）与聊城四院（乙方）签订《协议书》，鉴于：甲方享有位于聊城市兴华东路65号面积3209平方米的土地使用权一宗。乙方同甲方商议后，意愿通过政府收回甲方该宗土地使用权后再行协议出让的方式转让给乙方，用于建设商业办公楼或商办综合楼，因甲方土地转让从而对甲方购房优惠照顾。经友好协商，就土地转让、搬迁补偿、房屋安置等具体事宜达成协议如下：第一条、转让宗地概况：甲方土地位于聊城市兴华东路65号，使用权面积为3209平方米，土地使用性质为商、住出让用地。第二条、土地转让手续的办理。2.1甲方根据乙方的要求，同意按照合法程序以政府先行收回甲方土地使用权再协议出让给乙方的方式使乙方获得该宗地使用权，乙方保证该宗地性质变更为商办或综合出让土地。2.2该宗地相关手续的办理以及相关费用由乙方负责并承担，甲方予以积极协助。第三条、规划变更。3.1乙方会同甲方可向规划部门申请调整该地块规划，新规划建筑必须坐落在甲方现出让地块内。3.2建筑图纸设计方案须经甲方认可后施工。3.3乙方保证将建筑楼房调整为商办楼（一二层为商业，含三层以上办公，建筑物南北进深约17米）。第四条、宗地转让的条件：4.1现该宗地地上建筑物的拆除和搬迁由甲方负责协调处理，但商、住户的搬、拆迁补偿由乙方承担支付，约计补偿费用1500万元。4.2为照顾甲方取得该宗土地收益损失，乙方同意甲方用政府收回该宗地所补偿的全部土地收益来购买此出让土地上新变更规划后楼房物业面积2050平方米房屋（含公摊面积），其中：4.2.1商业用房由西向东一、二层各500平方米，共计1000平方米，且该房屋门前至该宗土地南边界及楼西侧至该宗土地西边界和北边界为甲方土地使用范围。4.2.2商业用房立体以上楼层1050平方米办公用房…。第五条、补偿的支付方式和时间。5.1本协议签订后，乙方应当在三日内通过银行转账方式先行向商、住户支付人民币800万元，2011年7月30日前付400万元，剩余300万元2011年9月15日前一次性付清。但该宗地达到政府收回条件前乙方应付清全部补偿费，否则甲方拒绝配合办理有关手续。5.3乙方首次支付补偿款之日起90日内，甲方将该宗地上的所有建筑物拆除并将建筑垃圾清理完毕，最终使该宗地为平整地面。5.4乙方应当在建筑主体封顶后30日内给甲方或甲方指定的人办理产权转移登记手续，并在本协议约定期限内向甲方交付竣工验收后的合格房屋。非乙方直接原因造成逾期除外。第六条、建设开工期限和楼房标准。6.1乙方保证在2011年10月份开工建设，工期18个月，2013年3月30日前交付竣工验收合格的房屋，因不可抗力因素逾期除外，双方另议交房时间。6.2乙方交付甲方的楼房应为验收合格、配套设施相同、装饰良好的可用楼宇，配套系统独立使用，并保证能够给予在交付房屋之日起180天内办理房屋产权证，办理房产证费用各自承担。6.3乙方交付甲方的房屋水电暖、门窗等合格安装，，地面全部铺设优等瓷砖和安装电梯一部保证给甲方用地范围地面硬化铺装施工以及大道规划绿化标准。第七条、违约责任。7.1乙方如逾期支付约定款项，则应向甲方按照逾期付款金额每日万分之六承担违约金。7.2乙方逾期交房，应当自2013年4月1日始按每月5万元违约金支付给甲方。乙方逾期为甲方或甲方指定的人办理产权转移登记和房产证手续，则应当按每月3万元违约金支付给甲方。7.3甲乙双方应严格遵守本协议，如因乙方造成无法向甲方交付约定的物业面积房屋，则乙方应在约定交付房屋时间后一个月内赔偿甲方人民币3000万元，因不可抗力因素无法按期交房，则双方协商解决。2012年3月16日，聊城四院以聊市四院行字（2012）8号文件的形式向聊城市人民政府递交《聊城市第四人民医院关于增加业务用地及规划的请示》申请，载明：“我院南邻地块有宗地3209平方米，现为聊城市华泰房地产有限公司所有，土地性质商住用地，还未建设。此地块紧靠兴华路，位置优越，符合我院空间发展需要，经我院和聊城市华泰房地产开发有限公司及市二轻行业管理办公室（××）协商，并签订协议，上述两单位同意将该地块经政府收回并由市国土资源局再行协议出让方式转让给我单位使用，此宗地征用后既解决了我院业务用房不足矛盾，又为医院打通主出入口南大门。我院在此地块内的新规划建设方案已经市规划部门公示，并经市长联席会议通过批准。但部分建筑面积需预留或经转让方式确权给上述两单位作为办公及其他使用”。领导（张璇宇）3月27日批示：请国土资源局许玉恒局长阅办，对公益事业用地要予以大力支持，但要按法定程序办。2012年6月1日，山东省发展和改革委员会下发鲁发改社会（2011）246号文件，《山东省发展和改革委员会关于聊城市精神卫生中心精神科病房楼建设项目可行性研究报告的批复》，载明：“一、……同意聊城市精神卫生中心在聊城市花园北路47号建设病房楼项目。”2012年7月16日，聊城四院向聊城市国土资源局出具《保证书》：华泰公司于2011年3月竞得位于兴华路北、聊城市机械电子局东、聊城四院南，原山东省二轻集体工业联社聊城办事处使用的国有建设用地使用权一宗，面积3209平方米（折合4.81亩），由于城市规划调整，该宗地规划用途调整为医疗卫生用地，聊城四院主动申请政府要求该宗地按新规划由医院使用，经我院与华泰公司及山东省二轻集体工业联社聊城办事处三方协商并已签订协议。此宗地由政府收回，并在土地收回协议方案中由华泰公司所负责处理的山东省二轻集体工业联社聊城办事处房屋回迁安置和地上其他建筑物的拆迁补偿问题，实际由聊城四院承担在原址回迁安置山东省二轻集体工业联社聊城办事处1450平方米楼房和地上其他建筑物的拆迁补偿等所有款项。2012年8月25日，华泰公司（甲方）与聊城四院（乙方）签订《补充协议》：一、由于政府规划调整已不能按商办性质建设，原一至二层商业性质改变且面积减少163平方米，按商业和办公房的价值对比至少相差三倍以上，双方协商同意由减少的163平方米的商业面积按价值比倍数增减成办公用房后建筑面积共约增加250平方米，调整后总面积约为2300平方米。二、甲方同意修改为由肖昱个人出资购买该宗地新规划建筑面积约2300平方米。三、双方协商同意调整为由肖昱个人出资来购买该宗地新规划建筑主体中间等分线以西、立体一至五层面积约2300平方米房屋。因该建筑规划性质改变（商业办公改为综合医疗）房产价值降低，且买受方还需承担因非商业性质而作为经营用房的额外损失，据实双方确定房产均价为1934元/平方米，共计购房总价款人民币4，448，200.00元。四、无论该宗地被政府收回土地协议方案依怎样方式，甲乙方仍要执行双方及三方签订的所有协议内容。再次出让土地价款及风险由乙方承担。2012年8月25日，聊城四院（出卖方甲方）与肖昱（买受方乙方）签订《房地产买卖协议书》：一、甲方将坐落于聊城市东昌府区兴华东路原65号3209平方米土地内聊城四院新建临兴华东路规划16层综合楼，自西向东约28米，进深17米，建筑主体中间等分线以西，立体一至五层（其中：一至二层为综合服务，三四五层为办公），因规划性质改变及面积设计原因，建筑面积约计2300平方米房产出卖给乙方（最终实际面积以房产部门测量为准）。另附规划建筑平面图界定乙方房产范围。二、鉴于乙方在甲方所建设该项目过程中作出了很大支持和贡献，由于该建筑规划性质改变价值降低，双方议定上述房产平均价格为1934元/平方米，共计购房总价款人民币4，448，200.00元。四、甲方出卖给乙方的房屋应为质监部门验收合格，手续齐全的房产，水电暖配套设施完整并办证配套设施独立设置使用，楼层地面全部铺贴瓷砖，贴踢脚线，套装门，铝合金，内墙乳胶漆乙方所购房产建筑安装标准保证与甲方相同。五、甲方保证其出卖给乙方的房产产权清楚，有合法土地使用权，并将与买受方所属房屋建筑面积相关比例土地使用权分割确权给乙方。九、本协议签订后，双方共同遵守。如有违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应支付总房价款八倍的违约金。2012年8月25日，华泰公司向聊城四院出具说明，载明：“华泰公司与聊城四院在2011年5月22日签订的协议中约定由我公司用土地收回补偿款来购买新规划建筑房屋面积约2300平方米，现经我公司股东会研究决定，同意修改为由肖昱个人出资来购买此面积房产”。2012年9月28日，聊城市国土资源局与华泰公司签订《收回土地协议书》：一、收回位于兴华路北、聊城市机械电子局东、聊城市第四人民医院南，聊城市华泰房地产开发有限公司使用的国有建设用地使用权一宗，面积3209㎡（折合4.81亩）。二、经聊城市国土资产评估中心对该宗地进行评估，土地补偿费为5，853，216元。三、待该宗地成功出让、竞得人足额缴纳土地出让金后，由甲方将上述补偿款项拨付给乙方。四、因该宗土地引起的债权债务由乙方负责。五、该宗土地上附着物的拆迁安置补偿由乙方负责。2013年2月5日，聊城四院取得案涉土地的土地使用权证〈聊国用（2013）第047号〉，，地类用途）为医卫慈善用地，使用权类型为出让，使用权面积3209平方米，终止日期为2063年1月22日。肖昱于2013年3月12日向聊城四院支付购房款4，448，200元。2015年年初案涉房屋竣工。2015年3月1日聊城四院与肖昱签订《房屋场地租赁合同》，肖昱将案涉房屋租赁给聊城四院使用，租期为2015年3月1日至2018年2月29日。租金每年202万元。现案涉房屋由肖昱租赁给他人，未办理房产证和土地使用权证。2019年10月25日，聊城四院委托山东万航律师事务所律师向肖昱发函称，华泰公司、肖昱与聊城四院签订的一系列协议无效。另查明，华泰公司于2016年12月8日注销。2020年6月4日，聊城四院申请对案涉房屋（2300平方米）2012年8月25日双方签订买卖协议时的价格进行评估。2020年6月5日，肖昱申请对案涉房屋现在的市场价格进行评估。本院委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司进行评估。2020年7月21日出具鲁金鉴估字（2020）第S021号、第S022号评估估价报告：2012年8月25日，市场价值为9，018，300元，建筑面积单价3921元/平方米。2020年7月7日，市场价值为16，256，400元，建筑面积单价7068元/平方米。本院认为，本案的焦点问题是肖昱与聊城四院于2012年8月25日签订的《房地产买卖协议书》是否有效。第一，聊城四院系医疗卫生部门，属事业单位，医院资产属国家所有，转让资产应按照财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条、第二十八条规定，处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。转让资产价值较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。聊城四院向肖昱转让案涉房产未经过有关部门审批，也未对房屋评估，转让国有资产的行为无效。第二，案涉房产转让价格明显偏低。案涉房屋转让价格1934元/平方米，比当时的市场价格3921元/平方米低50%以上，虽存在给予肖昱优惠因素，但仍然还是损害了国家利益。因此，肖昱与聊城四院签订的《房地产买卖协议书》无效。因合同取得的财产，应予返还。因合同无效而造成一方损失的，可另行向过错方主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告肖昱与被告聊城市第四人民医院于2012年8月25日签订的《房地产买卖协议书》无效；二、原告肖昱于本判决生效之日起三十日内将位于聊城市兴华东路北聊城市第四人民医院新建综合楼的立体中间等分线以西一至五层房屋返还给被告聊城市第四人民医院；三、被告聊城市第四人民医院于本判决生效之日起三十日内返还给原告肖昱购房款4，448，200元。案件受理费50元，由原告肖昱负担。反诉费42，386元，原告肖昱、被告聊城市第四人民医院各负担21，193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  贾西锋人民陪审员  姚素洁人民陪审员  袁小图二〇二〇年九月十一日书 记 员  赵旭翀