广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初4052号原告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区*****************。法定代表人：王某1。委托代理人：曾群锋，系广东通用律师事务所律师。被告：黄远翔，男，汉族，1989年11月7日出生，身份证号码：441************459，户籍地址：广东省惠州市惠城区************，现住址：广东省惠州市惠城区********************。委托代理人：黄启开，男，汉族，1960年6月28日出生，身份证号码：442************011，住址：广东省惠州市惠城区************。委托代理人：丁雪梅，系北京盈科（深圳）律师事务所律师。原告惠州市***物业管理有限公司与被告黄远翔物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾群锋、被告委托代理人黄启开、丁雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告是为惠州市惠城区*******香榭园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系惠州市惠城区********************的业主，该住宅建筑面积为183.28㎡，原被告双方于2013年10月9日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2013年10月9日办理收楼及领取锁匙,被告物业管理费缴交至2016年9月份。被告应在每季度首月10日前交纳本季物业费，被告拖欠2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10221.53元。被告用水由原告二次加压，原告每两个月抄一次二次加压及公摊水表，每月统计公推电费，被告拖欠自2016年9月1日至2019年9月30日公摊电费1300.67元，2016年9月1日至2019年8月31日的公摊水费121.68元、二次加压费248.7元。原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，被告还应按协议第十一条第4点的约定向原告支付违约金，暂计至2019年11月30日约为3054.27元,每季费用金额及违约金计算方式详见附表。原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为垫付的二次加压费、公推水、电费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请。1、依法判令被告向原告支付2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10221.53元及违约金,每期应缴物业服务费的违约金从每期逾期之日起每日按欠费金额的万分之五交纳违约金至付清之日止，暂计至2019年11月30日约为3054.53元（计算方式详见附表）；2、依法判令被告向原告支付2016年9月1日至2019年9月30日公摊电费1300.67元，2016年9月1日至2019年8月31日的公摊水费121.68元、二次加压费248.7元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：14946.85元。被告委托代理人答辩称，原告没有履行物业管理公司的责任及义务。双方协议中明确原告管理服务内容包括对房屋建筑本体公共部位的维修、维护、管理，依照法规及合同约定，对违反物业管理政策的行为进行处理，4栋1单元1302房（违章建筑）业主在房屋的公共部位搭建阳台、4栋1单元1301房业主同样在房屋的公共部位搭建阳台、4栋1单元1602房业主在外墙临时搭置的架子上放一台数百斤的空气能热水器及放置空调主机，被告发现后向物业公司进行反映，当时物业公司并没有制止及表态，施工单位的人称是物业公司允许的，众所周知，物业公司对专修方案及装修行为是需要进行审查、监督及管理的，因此，原告没有履行其物业管理的责任及义务，且原告起诉的部分费用已经过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告是为惠州市惠城区*******香榭园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系惠州市惠城区********************的业主，该住宅建筑面积为183.28㎡。2013年10月9日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，主要约定：住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费）；公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊，从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行；物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按所欠费用每天万分之五收取违约金；协议还约定了其他事项。被告于2013年10月9日办理了房屋验收交接手续。被告在使用上述房屋期间，拖欠原告2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10221.53元、2016年9月1日至2019年9月30日公摊电费1300.67元、2016年9月1日至2019年8月31日的公摊水费121.68元、二次加压费248.7元。原告向被告催收未果，遂诉至本院。另查一，被告欠缴费用后，原告通过深圳市极致科技股份有限公司短信通知催费平台，向电话号码为135*****536短信发送欠费信息。2019年8月26日，原告委托律师向被告发出催缴欠费《律师函》。另查二，被告委托代理人黄启开与被告系父子关系。庭审中，被告委托代理人黄启开称，电话号码为135*****536是我以前用的号码，但该号码已经几年没有用了。原告提供中国电信通话详情显示：2019年8月9日，135*****536号码使用人通话4分10秒。以上事实，有原、被告主体信息、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋验收交接表、公共区域用电分摊核算表、电费缴交记录、水费缴交记录、系统下载短信记录、律师函、EMS快递单、《情况说明》、中国电信通话详情、照片、《整改通知书》、业主针对TCL香榭园小区违章建筑的投诉及庭审笔录在案佐证。裁判理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告惠州市***物业管理有限公司与被告黄远鹏签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且涉案的协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。按《前期物业服务协议》，原告提供了物业服务，通过深圳市极致科技股份有限公司短信通知催费平台向被告发送欠费信息，被告应按约履行付费的义务，被告未提交证据证明原告的服务不达标,亦未提交证据证明存在可减免物业管理费的情形,故原告要求被告支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、二次加压费的诉请事实清楚，证据充分，本院予以支持。如被告认为邻居的乱搭、违建行为损害其合法权益，被告应搜集相关的证据、明确侵权责任主体，另行主张权利。关于时效的问题,根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算”，因原告一直在为诉争房屋实际提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，因此被告认为超过诉讼时效，并无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄远翔应在本判决生效之日起七日内一次性向原告惠州市***物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年12月31日的物业服务费10221.53元及违约金（自2014年9月11日起，从每期逾期之日按欠费金额的万分之五缴纳违约金至付清之日止）。二、被告黄远翔应在本判决生效之日起七日内一次性向原告惠州市***物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年9月30日公摊电费1300.67元、2016年9月1日至2019年8月31日的公摊水费121.68元、二次加压费248.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元（原告已预交87元），由被告黄远翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年九月二十三日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威