江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1413号原告：徐州信息谷资产管理有限责任公司，住所徐州市泉山区软件园路**徐州软件园**楼**。法定代表人：姚建林，总经理。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州拍乐网络科技有限公司，住所地徐州市铜山区铜山新区行政区黄山路西侧**铜山区大众创业服务业集聚区**。法定代表人：陈敬，总经理。原告徐州信息谷资产管理有限责任公司（以下简称信息谷公司）与被告徐州拍乐网络科技有限公司（以下简称拍乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信息谷公司的委托诉讼代理人韩芳芳到庭参加了诉讼。被告拍乐公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信息谷公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年11月2日至2019年2月1日期间的房屋租金22556.88元；2、依法判令被告向原告支付租金优惠差额3082.65元；3、依法判令被告向原告支付违约金24612元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了编号为徐信息谷(合)ZH租字号房屋租赁合同，合同约定被告租赁坐落于徐州市泉山区的房屋。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部义务，但被告在合同履行过程中拖欠房屋租金及其他费用，至今未予给付。基于上述事实，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。被告拍乐公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月25日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：出租方(甲方)：徐州信息谷资产管理有限责任公司，承租方(乙方)：徐州拍乐网络科技有限公司，出租房屋地址坐落于江苏省徐州市泉山区，用途为办公用房。经营范围为电子商务、网络技术研发。出租房屋建筑面积205.1平方米，租赁期限自2018年5月2日至2019年5月1日，共计1年。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。如乙方有意续租.应提前3个月(即合同终止日前三个月，如合同于12月31日到期，应在10月1日前提出书面续租申请)向甲方提出书面续租申请。甲方收到上述书面续租申请后，综合考虑本合同租期内乙方经营情况付款信用等因素后决定是否与乙方续签合同。乙方缴付的租金标准为租价第1年(即2018年5月2日至2019年5月1日)为38.33元/平方米/月(含税)，则：月租金金额为人民币7861.48元(大写：柒仟捌佰陆拾壹元肆角捌分，按每月30天计算)；年租金金额为人民币：94337.76元(大写：玖万肆仟叁佰叁拾柒元柒角陆分)；其中2018年5月2日至2018年5月16日为免租期，共计0.5个月，免租期已均摊到每月租金中，租金价格为含税价格；租金支付的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前30日，向甲方预先支付下季度租金。甲方收到租金后5个工作日内向乙方开具增值税发票，如遇法定节假日往后顺延。其中，首期租金(即2018年5月2日至2018年8月1日)为人民币23584.44元(大写：贰万叁仟伍佰捌拾肆元肆角肆分按每月30天计算)，乙方于2018年5月2日前支付。如付款到期日为公休日或国家法定节假日，则该到期日顺延至下一工作日。本合同签署当日，乙方应向甲方支付押金，具体金额为24612元(大写：贰万肆仟陆佰壹拾贰元整)，否则，甲方有权单方面无条件解除本合同。甲方收到乙方支付的上述押金后，向乙方出具押金收据。合同第13.4.1条约定不支付或不按照约定支付租金、押金、物业服务费、第七条规定的其他费用，逾期达30日；合同终止，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，并无须做出任何赔偿，乙方需按照甲方要求及时迁出该房屋，如乙方拒绝或不配合返还房屋，甲方有权按照8.3条规定自行收回房屋。违约责任约定乙方有本合同第13.4条约定的情形之一的或乙方在合同终止后未按规定返还房屋的，应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，乙方除支付违约金外已经缴纳的押金不予退还。租赁期限内，乙方需提前退租时，需提前3个月书面通知甲方，则按下列规定承担违约金：第1年内提前退租，支付当年租金标准2个月租金的违约金。如乙方已享受租金优惠政策的，还应补交已享受的优惠差额租金(标准租金40元/平方米/月)。上述违约金及优惠差额租金从乙方已经缴纳的押金中扣除，如有剩余则余款在乙方办理完房屋返还手续后支付；如押金抵扣后不足支付时，乙方需补齐所欠违约金及优惠差额租金。租赁期限内，如乙方未提前3个月书面通知甲方突然提前退租的或不办理退租手续的，除应继续支付欠付的租金外，乙方交纳的全部押金将作为违约金，不予退还，如乙方拒绝返还房屋，甲方有权按照8.3条约定单方收回房屋，租金计算至乙方实际将出租房屋返还给甲方时止。如乙方已享受首年度租金优惠政策的，还应补交已享受的优惠差额租金。合同签订后，原、被告依约履行，被告分别于2018年4月25日以现金方式缴纳24612元的房屋押金、同日以现金方式缴纳2018年5月2日-2018年8月1日期间的房屋租金23584.44元，原告出具了收据及发票。此后被告未能按照合同约定缴纳租金。庭审中原告陈述：2018年12月25日，原告向被告邮寄了解除合同的律师函，但被告人在外地拒收，并拒绝返还涉案房屋。原告又于2019年1月31日决定解除合同并收回房屋。2019年2月1日，原告单方收回了涉案房屋，并将2019年4月25日被告缴纳的房屋押金24612元折抵了拖欠的租金，折抵期间为2018年8月2日至2018年11月1日，折抵后被告尚拖欠2018年11月2日至2019年2月1日期间的房屋租金22556.88元。原告多次催促未果，故诉至法院，诉如所请。另查明，2015年10月9日，原告与徐州市泉山国有资产投资经营有限公司签订委托运营协议，徐州市泉山国有资产投资经营有限公司委托原告负责徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园房屋的出租事宜。本院认为，债务应当清偿。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，应是合法有效的，双方均应按照合同约定予以履行。原告依照合同约定依法交付了房屋，被告亦应当按照合同约定给付租金。现被告未能按约给付租金，应属违约。因此，原告按照合同约定解除合同，收回房屋符合合同约定及法律规定，本院予以确认。合同解除后，原告主张被告给付到房屋收回期间的租金，符合合同约定，本院予以支持。按照合同约定，被告违约租赁押金可以抵扣租金的条款，经核算，被告尚欠原告2018年11月2日至2019年2月1日期间的房屋租金22556.88元，被告应当给付。由于被告违约，原告主张退回房屋租金优惠差额3082.65元（40元-38.33元*205.1平方米），符合合同约定，本院予以支持。原告主张按照三个月的租金标准给付违约金24612元，本院考虑到原告系创业公司创业不易，原告主要的损失应是二次招商运营费用及空租期的租金损失，对其损失并没有提交充分的证据证明。而原告现主张违约金已高于被告实际欠付租金，显然过高，应予以调整。考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益，本院调整违约金以欠付租金22556.88元为基数，支付2018年8月2日起至实际清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付。被告经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州拍乐网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐州信息谷资产管理有限责任公司房屋租金22556.88元及违约金(以22556.88元为基数，支付自2018年8月2日起至实际清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付)；二、被告徐州拍乐网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐州信息谷资产管理有限责任公司租金优惠差额3082.65元；三、驳回原告徐州信息谷资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元，公告费552元，合计1608元，由被告徐州拍乐网络科技有限公司负担；其中案件受理费1056元，被告徐州拍乐网络科技有限公司于本判决生效后七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许 晨人民陪审员 徐 红人民陪审员 庄怀利二〇二〇年九月二十八日书 记 员 吴 静