河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1024号原告：吉程辉，男，1992年12月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：谢保领，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国营，河南佳鑫律师事务所律师。被告：温明帅，男，1992年6月9日出生，汉族，住河南省正阳县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路**。负责人：石永拴，该银行行长。委托诉讼代理人：赵宁，男，该银行工作人员。原告吉程辉与被告温明帅、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告吉程辉及其委托诉讼代理人谢保领，第三人建行河南分行的委托诉讼代理人赵宁到庭参加诉讼，被告温明帅经本院公告，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉程辉向本院提出诉讼请求：1.原告向第三人支付涉案房产名下的抵押款后第三人协助原告完成涉案房屋的解押手续，被告配合原告办理涉案房屋的过户手续；2.被告按日以总房款的0.05%标准，自2020年5月2日起向原告支付违约金至实际过户之日止；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月9日，原、被告由郑州朴邻房地产经纪有限公司居间，三方签订了编号ZZPL*****的《存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定被告将坐落于郑州航空港区郑港二路南侧、郑港二街东侧万科魅力之城小区*号楼*单元**层****号，建筑面积89.28㎡的房产以90万元的价格出售给原告，同日，三方又签订《补充协议》一份，约定了原告交付包括车位A072价款6万元在内的购房款96万元，原告根据合同约定支付了房屋（包括车位）等的相应款项30万元，并约定此后的贷款月供由被告承担，合同约定原告首付款22万元用于业主解押，不足解押部分由被告自行解决，剩余购房款于过户后由银行直接发放至被告账户。因被告违反约定，不按照合同约定按时偿还银行贷款，原告将被告及第三人诉至本院，本院于2020年3月27日作出（2019）豫0192民初4426号民事判决书，确认原、被告与郑州市朴邻房产经纪有限公司于2019年3月9日签订的编号为ZZPL******号的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》为有效合同。根据合同约定，原、被告双方约定房屋于2020年5月2日契税满两年后5个工作日内进行过户。现已符合过户条件，但被告拒不配合办理解押过户手续，且与被告无法联系，原告愿意一次性还清被告在第三人的全部贷款。被告温明帅未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人建行河南分行辩称，第三人为抵押权利人，不经第三人同意，不发生物权转移效力，在收到全部房屋贷款及利息罚息、复息后，并且有法院有效文书的情况下，愿意根据相关规定和流程出具办理解押材料，但是由原告自行办理解押。本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，被告（××）与郑州航空港区万科美景置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，××购买出卖人航空港区郑港二路南侧、郑港二街东侧*幢*单元**层****号房；付款方式约定为，约定金额127540元，付款时间2016年6月27日，交纳比例20.04%，约定金额509000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年7月12日，交纳比例79.96%。2016年7月20日，被告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款人应将借款用于购置郑州航空港区万科美景置业有限公司出售的坐落于郑港二路南侧、郑港二街东侧*号楼*单元**层****号房屋；借款人借款本金为50.9万元，借款期限自2016年7月20日起至2046年7月20日止；借款人的还款方法和还款金额为采用等额本息还款方法，每月归还金额为人民币2551.88元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为本合同约定的借款人所购房产；借款人提前部分还本须在按期还款12个月后。2016年7月22日，建行河南分行向被告发放贷款50.9万。被告偿还贷款至2019年9月30日，之后未再偿还贷款本金及利息，截至2020年8月18日，被告仍有贷款本金、利息、罚息等共计507455.91元未还。该房产于2018年9月29日办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为第三人，2019年10月25日，办理正式抵押登记，现仍抵押于第三人，抵押金额50.9万元。2019年3月9日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与郑州朴邻房地产经纪有限公司（经纪代理方、丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定乙方自愿购买甲方位于郑州航空港区郑港二路南侧、郑港二街东侧万科魅力之城小区*号楼*单元**层****号房屋，房屋成交价为90万；甲乙双方约定，在办理房屋所有权转移和土地使用权变更手续时，所应缴纳的税费由乙方承担；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金；该合同附加条款约定，该房屋交易中，另外有一车位A072编号，车位6万元，价格另算，详见补充协议。原告（乙方）与被告（甲方）另签订《补充协议》一份，约定乙方支付购房款96万元，包含车位6万元，乙方在签订本协议当天交甲方的购房定金人民币5万元从房款中扣除；该房屋于2020年5月2日契税满2年后，5个工作日内进行过户，乙方为贷款购买该房屋，乙方在5个工作日内支付甲方剩余首付款22万元人民币，此款项用于业主解押，不可挪作他用，不足解押部分由甲方自行解决。乙方银行贷款审批通过后7个工作日内办理此房产的过户手续，乙方需要在过户后10个工作日内前往房管局领取新的不动产证并于领取后10个工作日之内办理银行的抵押，剩余款项人民币63万元过户后由银行直接放至甲方账户，贷款额以银行审批为准，不足部分由乙方过户当天一次性补齐，超出部分由甲方退还乙方；在收到乙方首付款后3个工作日内，进行物业交割，物业交割后，乙方支付甲方3万元车位尾款，剩余车位3万元余款于2019年12月31日之前支付；如因甲方原因该手续无法进行则视为甲方违约，退还前期支付的所有费用，并额外支付5万元作为违约金；如未按照规定时间办理不动产过户手续，违约方将每天按总房款的0.05%支付赔偿金。该份《补充协议》未注明时间，原告主张签订时间为2019年3月9日。2019年3月15日，原告通过银行转账方式共向被告支付30万元。原告陈述30万元包括27万元购房款及3万元车位款。另查明，案涉房屋现登记在被告名下，不动产权证号为豫（2019）郑港区不动产权第0*****号，房屋坐落于郑州航空港区××霜街××楼××单元××号。原、被告双方签订买卖合同后，被告将房屋交付原告，原告开始装修入住。截至目前，原告仍然居住该房屋。该房屋现设定抵押，抵押权人为第三人，抵押时间为2019年10月25日转移抵押合并办理，抵押金额50.9万元。另查明，2019年10月11日，吉程辉以温明帅为被告，以郑州市朴邻房地产经纪有限公司、建行河南分行为第三人向本院提起诉讼，要求确认原被告之前签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效并继续履行。本院于2020年3月27日作出（2019）豫0192民初4426号民事判决书确认原、被告之间签订的合同有效。庭审中，原告表示愿意向第三人偿还被告欠付的贷款本金及利息罚息，第三人亦同意原告偿还贷款，但是在原告偿还贷款后，需自行持法院有效文书办理解押手续，否则银行不予协助办理案涉房屋解押手续。本院认为，《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。受让人代为清偿以消灭抵押权，应以抵押权人同意为前提，抵押权人亦享有债权期间及抵押权期间利益，如果允许××以提起诉讼的形式要求代为清偿并消灭抵押权，将损害抵押权人的权益，且受让人并非抵押合同关系当事人，即使受让人清偿了债务，其亦不当然取得债务人的地位，不享有原债务人因履行债务而享有的权利，其提起诉讼要求解除抵押于法无据。此外，第三人同意原告代为清偿债务，其双方可自行解决，并无纠纷，不应由法院再对该问题作出裁判。另依据双方《补充协议》关于价款支付的约定，剩余价款63万元需要原告从办理按揭贷款后，将贷款发放至被告方能完成价款支付义务；原告所主张的要求过户的前提是原告需办理完毕银行的按揭贷款审批手续后才由双方办理过户，原告在本次诉讼中直接要求被告办理过户登记手续，实质上是对原合同内容的变更，包括两方面，其一，价款支付方式的变更，原告实质要求用代为清偿被告所欠付第三人建行河南分行债务50余万元用于抵销其应向被告支付的剩余购房价款的义务；其二，房屋过户条件的变更，鉴于原告实质主张用代为清偿的债务款项抵销剩余购房款的支付，则双方约定的由原告办理按揭贷款审批手续后双方办理过户登记已不能履行。原告在本次诉讼中要求被告配合办理过户登记实质上已涉及对原合同内容的变更，此种变更于法无据，不予支持。关于原、被告双方房屋过户时间的约定，《补充协议》第三条约定该房屋于2020年5月2日契税满2年后，5个工作日内进行过户；原告银行贷款审批通过后7个工作日之内办理案涉房屋的过户手续。原告未提供证据证明其银行贷款审批已经通过，故对原告要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告温明帅经本院公告后未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告吉程辉的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告吉程辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二〇年九月二十一日书记员  张瑞瑞