天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终715号上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区围堤道53号丽晶国际大厦1-4层。负责人：孟凯，行长。委托诉讼代理人：傅维壮，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国秀，该行职员。被上诉人（原审原告）：张怀君，女，1968年6月17日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灿，天津捍正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会，住所地天津市津南区咸水沽镇丰达园3号楼1门底商。法定代表人：王斌，主任。委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：田立伟，天津捍正律师事务所律师。原审被告：天津广聚源纸业集团有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇鑫达工业园。法定代表人：李相臣，董事长。委托诉讼代理人：李彬彬，该公司职员。原审被告：天津君合置业有限公司，住所地天津海河工业区福鑫路16号。法定代表人：李川平，董事长。原审被告：天津市广川纸业有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇南环路（咸水沽信用社院内）。法定代表人：李相奎，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审被告：天津市怀瑜商贸有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇福鑫路21号（天津奥雷丽休闲家具有限公司院内）。法定代表人：李文涛，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审被告：天津市志多商贸有限公司，住所地天津国际金属物流园区H区G11号。法定代表人：郭会荣，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审被告：李相臣，男，1963年3月5日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审被告：郭顺珍，女，1960年6月21日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原审被告：天津市予之商贸有限公司，住所地天津市海河工业园聚兴道9号8204。法定代表人：杨晓丽，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人大连银行股份有限公司天津分行（以下简称大连银行天津分行）因与被上诉人张怀君、天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会（以下简称新兴村村委会），原审被告天津广聚源纸业集团有限公司（以下简称广聚源公司）、天津君合置业有限公司（以下简称君合公司）、天津市广川纸业有限公司（以下简称广川公司）、天津市怀瑜商贸有限公司（以下简称怀瑜公司）、天津市志多商贸有限公司（以下简称志多公司）、李相臣、郭顺珍、天津市予之商贸有限公司（以下简称予之公司）第三人撤销之诉一案，不服天津市第二中级人民法院（2019）津02民撤113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大连银行天津分行，被上诉人张怀君、新兴村村委会，原审被告广聚源公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍、予之公司的委托诉讼代理人以及君合公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连银行天津分行上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回二被上诉人一审起诉;2.诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，法律适用错误。（一）二被上诉人在购买案涉房屋前后，对于房屋处于抵押状态及上诉人系抵押权人的事实是明知的，新兴村村委会和相关村民在购房后五年内从未向不动产登记部门申请办理过户手续，存在重大过错。（二）根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利应优先保护。本案二被上诉人均不符合消费者的条件，一审法院未查明案涉房屋是否用于居住及被上诉人名下是否还有其他住房，且本案不存在工程价款优先受偿权与买受人权益冲突的问题。（三）二被上诉人并非本案适格原告。案涉房屋登记在君合公司名下并始终处于上诉人抵押状态，如果被上诉人系房屋购买人，其从签订购房协议至今既未申请办理变更登记，亦未向人民法院要求确认权利，故案涉房屋自始与被上诉人无关。由此，被上诉人对上诉人与君合公司等金融借款纠纷的另案处理结果不存在法律上的利害关系，对案涉房屋亦无独立请求权。被上诉人张怀君、新兴村村委会共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.上诉人坚称被上诉人知晓涉案房屋始终处于抵押状缺乏证据证明。被上诉人非另案《综合授信合同》《最高额抵押合同》的缔约方，对于上诉人与广聚源公司间的借贷关系及君合公司将案涉房屋设定抵押的行为并不知情。2.上诉人对于案涉房屋设定的抵押权并非连续。其在2013年与君合公司签订的《最高额抵押合同》项下的借款，主债务人已经按期清偿完毕，故抵押权随之消灭。与本案有关的借款发生在2015年12月，与发生在2013年的借款，无论主合同还是抵押合同均各自独立。张怀君2014年1月购买案涉房屋，已支付全部房款并实际占有使用，而上诉人与君合公司2015年12月才签订另案《最高额抵押合同》，2016年1月办理抵押登记，均晚于张怀君团购房屋时间。3.另案生效判决已经实际侵害了张怀君的合法权益。案涉房屋被设定抵押导致张怀君无法办理产权变更登记。上诉人从未实际控制案涉房屋，其与君合公司在办理抵押权登记时亦明知抵押登记行为会损害张怀君合法权益，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，上诉人另案中关于抵押权优先受偿的诉请不应得到支持。综上，请求依法驳回大连银行天津分行的上诉请求。广聚源公司述称，广聚源公司在一审程序中已经陈述了本案的相关事实，一审法院（2016）津02民初278号民事判决、开庭笔录、询问笔录和上诉人提供的照片、贷款情况说明及相关贷款协议、担保协议等，可以证明该行对张怀君已实际入住案涉抵押房屋的事实是知晓的。同时，新兴村村委会也知晓案涉房屋曾经系上诉人发放贷款抵押物的事实。关于案涉抵押权的效力等问题，尊重法院判决。君合公司述称，同意广聚源公司的意见。广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍、予之商贸公司均述称，尊重本案一审判决。张怀君、新兴村村委会向一审法院提出诉讼请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2018）津02民初303号民事判决（以下简称303号判决）第二项涉及天津市津南区的判决内容；2.本案诉讼费用由大连银行天津分行等承担。一审法院认定事实如下：（一）2013年以案涉房屋向大连银行天津分行抵押借款的事实2013年12月10日，大连银行天津分行作为授信人（甲方）与案外人受信人（乙方）天津市圣祥龙纸制品销售公司（以下简称圣祥龙公司）签订《综合授信协议》。约定：甲方向乙方提供综合授信额度7000万元，综合授信期限从2013年12月10日至2014年12月9日止，在此期限内，乙方每次使用本授信额度的方式、金额、期限等均由甲、乙双方商定，并签订单项业务合同。同日，大连银行天津分行作为抵押权人与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》。约定：为确保大连银行天津分行债权的实现，君合公司自愿向大连银行天津分行提供抵押担保；担保的主债权为自2013年12月10日至2015年3月9日期间，在7700万元的最高余额内，大连银行天津分行依据与债务人圣祥龙公司签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。同时对上述最高余额、抵押担保范围做出明确约定。抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为424套房屋（包含案涉房屋），建设工程规划许可证编号2011津南建证0010、房地产权证房地证津字第1××5号。大连银行天津分行就抵押事项办理了不动产登记。在此抵押担保期间，广聚源公司已向大连银行天津分行结清款项。（二）303号判决认定的与本案相关事实2015年12月30日，大连银行天津分行作为授信人（甲方）与受信人（乙方）广聚源公司签订编号为ＤＬＱ津201512160041的《综合授信合同》。约定：甲方向乙方提供综合授信额度2亿元，综合授信期限从2015年12月30日至2016年12月29日止，在此期限内，乙方每次使用本授信额度的方式、金额、期限等均由甲、乙双方商定，并签订单项业务合同。同日，大连银行天津分行作为抵押权人与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》，约定为确保大连银行天津分行债权的实现，君合公司自愿向大连银行天津分行提供抵押担保；担保的主债权为自2015年12月30日至2017年3月29日期间，在2亿元的最高余额内，大连银行天津分行依据与债务人广聚源公司签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为431套房屋，建设工程规划许可证编号2011津南建证0010、房地产权证房地证津字第1××5号。大连银行天津分行就该抵押事项办理了不动产登记，天津市国土资源和房屋管理局向大连银行天津分行下发了津（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记证明。2015年12月30日，大连银行天津分行作为债权人分别与保证人君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣和郭顺珍签订《最高额保证合同》。约定各保证人自愿在2亿元的最高余额内向大连银行天津分行提供连带保证担保。同年12月31日，大连银行天津分行作为贷款人（甲方）与借款人广聚源公司（乙方）签订编号为ＤＬＬ津201512280057的《流动资金借款合同》，约定乙方向甲方申请借款155000000元，借款用途为用于归还广川公司、志多公司、怀瑜公司在大连银行天津分行处的贷款；借款期限为10个月，从2015年12月31日至2016年10月30日，同时约定了借款利率、计息方式及逾期计收罚息和复利等。同日，大连银行天津分行作为债权人与保证人予之公司签订《保证合同》，约定予之公司自愿向大连银行天津分行提供连带保证担保。同日，大连银行天津分行向广聚源公司发放贷款155000000元，广聚源公司于2016年2月14日偿还本金100000元，于2017年1月4日偿还本金474221.83元，并偿还截至2016年10月30日的利息，以及截至2016年12月20日的罚息。大连银行天津分行诉请主债务人、保证人承担连带还款责任，并请求对（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的抵押物行使抵押权。（三）303号判决裁判理由及结果一审法院认为，案涉《综合授信合同》《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《保证合同》均合法有效。广聚源公司作为借款人未能按照约定的期限偿还全部借款本金，已构成违约。大连银行天津分行要求广聚源公司偿还剩余借款本金154425778.17元，并支付相应罚息的诉讼请求，应予支持。君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍、予之公司应按对上述债务在保证范围内承担连带保证责任。君合公司自愿以其有权处分的财产作为抵押物，为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，大连银行天津分行有权就（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的现有抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在抵押合同约定的抵押担保范围内优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告广聚源公司于本判决生效之日起十日内偿还原告大连银行天津分行借款本金154425778.17元，并按照编号ＤＬＬ津201512280057的《流动资金借款合同》约定的标准给付自2016年12月21日起至实际给付之日止的罚息（计算方式为：以154900000元为基数，从2016年12月21日起计算至2017年1月3日止；以154425778.17元为基数，从2017年1月4日起计算至实际给付之日）；二、原告大连银行天津分行有权以被告君合公司名下坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼［具体房屋号以《最高额抵押合同》中的抵押明细及津（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记证明所对应的抵押物及抵押范围为准］，折价或者以拍卖、变卖上述财产所得价款在《最高额抵押合同》约定的范围内优先受偿；三、被告君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍对上述第一项给付事项在《最高额保证合同》约定的保证范围内承担连带保证责任，被告君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍在承担保证责任后，有权向被告广聚源公司追偿；四、被告予之公司对上述第一项给付事项在《保证合同》约定的保证范围内承担连带保证责任，被告予之公司在承担保证责任后，有权向被告广聚源公司追偿。案件受理费869354元、保全费5000元、公告费600元，由广聚源公司等共同负担。（四）张怀君、新兴村村委会购买案涉房屋事实2014年1月7日，张怀君与君合公司签订《耀华心·壹街认购协议》，以团购方式购买案涉君汇名邸房屋。2015年2月16日，张怀君与天津市君友物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》。2014年5月26日，新兴村村委会与君合公司签订《购房协议书》，约定新兴村村委会购买包括案涉房屋在内的君汇名邸2号楼中的274套用于村民还迁安置。新兴村村委会以支付部分款项及抵顶部分底商的方式陆续给付了君合公司购房款。君合公司于2015年初交付房屋，张怀君等人陆续收房入住。2019年6月，张怀君知悉一审法院303号判决的存在，故向该院提起诉讼，请求判如所请。（五）案涉房屋登记情况2016年2月25日，君合公司作为所有权人就君汇名邸2号楼抵押明细显示的431套房屋进行了不动产初始登记，该不动产登记上显示431套房屋的抵押权人为大连银行天津分行，抵押权不动产登记证明号仍为津（2016）津南区不动产证明第3××8号。本案一审法院认为，当事人争议的焦点问题，一是原告是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格，二是原告起诉是否超过了法律规定的起诉期限，三是303号判决第二项是否侵害了原告合法权益，其诉讼请求是否应予支持。关于原告是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格问题。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，张怀君、新兴村村委会与君合公司签订了房屋认购协议并交付了合同约定的款项，君合公司亦将房屋实际交付新兴村村委会，新兴村村委会将房屋分配并交付张怀君居住至今。因此，对房屋的处理与张怀君有法律上的利害关系，张怀君具有提起第三人撤销之诉的主体资格。关于原告起诉是否超过了法律规定的起诉期限问题。一审法院认为，虽然303号判决系在2018年10月10日作出，但张怀君当庭陈述于2019年6月才得知该判决存在，并随即提起第三人撤销之诉，君合公司等对此未提出异议，故认定张怀君提起第三人撤销之诉并未超出法律规定的起诉期限。关于303号判决第二项是否侵害了原告合法权益，其诉讼请求是否应予支持的问题。一审法院认为，大连银行天津分行对案涉房屋的抵押权并非连续，存在空档。新兴村村委会购买案涉房屋的行为虽然发生在大连银行天津分行与君合公司2013年签订的《最高额抵押合同》约定的抵押期间，即2013年12月10日至2015年3月9日，但此期间广聚源公司已向大连银行天津分行结清款项，即抵押担保的主债权已消灭。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。因此，大连银行天津分行的抵押权，随着抵押担保的主债权消灭而消灭。而后，303号判决案涉贷款的最高额抵押合同签订于2015年12月，抵押登记日期为2016年1月。从在案证据分析，张怀君在此之前已经支付了房款，也实际占有使用案涉房屋近一年，对购买行为之后发生的抵押，张怀君作为消费者不知情也不存在任何过错。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，新兴村村委会交付了购房款并分配、交付给张怀君实际占有房屋，在张怀君对案涉房屋享有的民事权益与大连银行天津分行的抵押权并存且发生冲突的情况下，张怀君对案涉房屋享有的民事权益应优于大连银行天津分行的抵押权得到保护。因此，对张怀君要求撤销一审法院303号判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。综上，一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第二项之规定，判决：撤销一审法院（2018）津02民初303号民事判决第二项中涉及天津市津南区号房屋部分。案件受理费1300元，由大连银行股份有限公司天津分行负担650元，天津广聚源纸业集团有限公司负担650元。二审期间，新兴村村委会补充提交了物业服务合同、收据等证据，用以证明村民缴纳了物业费，案涉房屋已经整体实际入住。大连银行天津分行等均无异议，本院对前述证据予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实本院予以确认,本院另查明：2016年4月，大连银行天津分行以抵押人君合公司未经其同意对外销售抵押房屋构成违约为由向一审法院提起另案诉讼，请求判令广聚源公司提前偿还欠款、各担保人承担担保责任，以及对君合公司提供的抵押物拍卖、变卖、折价款优先受偿。该案件开庭笔录记载，大连银行天津分行认可在签订303号案件所涉合同之前通过相关部门的登记备案系统对抵押物的抵押、查封情况进行了查询，但未对抵押房屋进行实地察看。其提交的相关照片证据显示，2016年春节期间部分抵押房屋已经实际入住。广聚源公司及君合公司在该案件中当庭陈述，在签订案涉借款抵押合同之前，已经就房屋出售用于村民拆迁安置的事实告知了大连银行天津分行的三个行长，大连银行天津分行认可广聚源公司法定代表人李相臣与其行长在其发现房屋被出售之后曾经联系过，但大连银行天津分行未提供相关证据。该判决认为大连银行天津分行以抵押物价值减损为由，宣布贷款提前到期的证据不足，判决驳回其诉讼请求。另查明，大连银行天津分行在本案庭审后提交的案涉房屋抵押情况书面说明表明，君合公司以君汇名邸2号楼为大连银行天津分行与广聚源公司等多个主体签订多笔借款合同并设定抵押担保，借款合同具体情况为：1.主债务人圣祥龙公司、广聚源公司，借款金额各5000万元，借款期限2010年11月10日至2012年2月9日；2.主债务人圣祥龙公司，借款金额5000万元，借款期限2011年11月16日至2013年2月15日；3.主债务人圣祥龙公司、广聚源公司，借款金额7000万元、6000万元，借款期限2012年12月19日至2014年3月18日；4.主债务人广聚源公司，借款金额6000万元，借款期限2013年11月13日至2014年11月12日；5.主债务人圣祥龙公司，借款金额7000万元，借款期限2013年12月10日至2015年3月9日；6.主债务人广聚源公司，借款金额15500万元，借款期限2015年12月31日至2016年10月30日。上述借款中，第一笔至第四笔借款本息已经还清并注销了抵押登记，第五笔借款本息于2014年11月还清，抵押登记已经注销，本案所涉第六笔借款本息尚未还清，抵押登记亦未注销。2015年3月9日至2016年1月6日期间，大连银行天津分行就案涉房屋不享有抵押权且无抵押登记信息。本院认为，本案的争议焦点，一是张怀君是否具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格，二是303号判决第二项判决大连银行天津分行有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿是否应当撤销。一、关于张怀君是否具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格问题。被上诉人与君合公司签订购房协议，购买包括案涉房屋在内的君汇名邸2号楼274套房屋用于村民还迁安置，新兴村村委会实际付清了全部购房款，君合公司2015年初交付房屋，张怀君实际入住至今。因303号判决第二项确认大连银行天津分行对案涉房屋享有优先受偿权，该案件的处理结果与张怀君具有法律上的利害关系，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，认定张怀君具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格，并无不当。二、关于303号判决第二项判决大连银行天津分行有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿是否应当撤销的问题。被上诉人与君合公司签订购房协议时，案涉房屋属于大连银行天津分行与君合公司2013年12月签订的最高额抵押合同项下的抵押物，在大连银行天津分行2015年12月签订本案借款合同前，2013年12月签订的最高额抵押合同担保的主债权已经于2014年11月清偿完毕，抵押权已消灭。大连银行天津分行作为专业金融机构，未对抵押物进行充分的现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。一审判决据此认定303号判决第二项判决大连银行天津分行有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿应予撤销，并无不当。另外，案涉房屋系用于村民拆迁安置，在房款支付完毕且房屋被张怀君实际占有使用的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张怀君主张大连银行天津分行依据303号判决第二项对于案涉房屋的执行侵害其合法权益，于法有据。因此，一审法院支持张怀君要求撤销303号判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求，并无不当。综上，大连银行天津分行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人大连银行股份有限公司天津分行负担。本判决为终审判决。审判长  王建华审判员  杨立峰审判员  荆媛媛审判员  王 斌审判员  杨泽宇二〇二〇年九月二十九日书记员  王彦迪