广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3156号原告：原志强，男，1970年7月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：雷剑兵，广东穗峰律师事务所律师。被告：黄绍灿，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：廖伟强，男，1959年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区之一，上述两被告共同委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。被告：潘维城，男，1956年12月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：胡鼎华，男，1965年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。被告：沈舜琮，男，1970年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，第三人：沈浩良，男，1940年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：王松，男，1964年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两第三人共同委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。原告原志强诉被告黄绍灿、廖伟强、沈舜琮、潘维城、胡鼎华、第三人沈浩良、王松合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原志强的委托诉讼代理人雷剑兵，被告黄绍灿、廖伟强的共同委托诉讼代理人温雪清，被告潘维城、胡鼎华及第三人沈浩良、王松的共同委托诉讼代理人莫纯伟到庭参加了诉讼。被告沈舜琮经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告原志强向本院提出诉讼请求:1、请求判令确认原告与被告黄绍灿签订的《合作建房协议书》无效；2、请求判令被告黄绍灿、被告廖伟强、被告沈舜琮、第三人沈浩良、王松将其占有使用的广州市白云区松洲街××××号楼三楼全楼交还给原告，被告黄绍灿、被告廖伟强、被告胡鼎华占有使用的二楼东边单元、被告黄绍灿、被告廖伟强、被告潘维城占有使用的一楼西边单元房屋归还原告；3、请求判令由被告黄绍灿、被告廖伟强承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：1994年5月16日，原告与被告黄绍灿签订《合作建房协议书》，约定原告提供坐落在广州市白云区石井螺溪村西街二巷1号（现××）的宅基地167.31㎡，由乙方出资分别建两栋楼宇，南面一栋归原告所有，北面一栋归被告黄绍灿所有。1996年9月18日，松州街道办事处向原告颁发了《农村（墟镇）宅基地使用证》，确定上述两栋建筑属于原告所有。因被告黄绍灿并非螺溪村村民，涉案房屋产权无法办理至被告黄绍灿名下。2010年6月28日，被告黄绍灿因出国，在广州市白云区公证处办理了委托公证，委托被告廖伟强全权代为办理“广州市白云区石井螺溪乡螺溪村西街二巷1号北面房产（1）栋”的有关事宜。2019年8月5日，被告廖伟强代表被告黄绍灿与原告签订了《合作建房回赎协议》，约定被告黄绍灿、被告廖伟强主动找原告协商北面楼宇的回赎问题，原告向被告黄绍灿支付回赎费用54万元，被告黄绍灿负责清退北面楼宇住户的工作。原告依协议约定，向被告黄绍灿支付了回赎费用54万元。但被告黄绍灿、被告廖伟强仅将北面楼宇（即螺溪村西街一巷1号）的部分房屋交还给了原告，其中三楼全楼、二楼东边单元、一楼西边单元仍未归还原告，已构成违约。故提起本诉，请求判如所请！被告黄绍灿、廖伟强共同辩称，一、被告廖伟强只是作为被告黄绍灿的代理人参与处理涉案房屋的有关事宜，依法不应承担与涉案房屋有关的任何民事责任；第二、根据原告提供的合作建房回赎协议约定，原志强向黄绍灿支付的54万元是作为黄绍灿交还涉案房屋中五楼、四楼、二楼西边单元以及一楼东一单元等四部分房屋的对价。现黄绍灿已交还该四部分房屋，不存在任何违约行为。第三、涉案房屋的三楼全楼、二楼东边单元、一楼西边单元目前并非黄绍灿占用，且黄绍灿与该三部分房屋的实际占用人之间不存在任何合同关系，因此原告没有任何依据要求黄绍灿交还该三部分房屋。被告潘维城、胡鼎华共同辩称，原告的起诉已超过诉讼时效。原被告签订合作建房协议书，双方之间形成债权关系，现已履行完毕。被告廖伟强与原告妻子签订的合作建房回赎协议并不是合作建房协议的补充，而是一份独立的合同，性质为房屋转让合同。被告廖伟强不是合作建房协议的合同主体，且廖伟强并未得到黄绍灿授权其签订涉案房屋回赎协议，而黄绍灿仅授权廖伟强收取房租等管理权力，故被告廖伟强没有签订涉案房屋回赎的权力。原告称1996年已将涉案房屋的权益登记在其名下，其明显存在违反诚信行为。涉案合同已经履行二十多年，被告潘维城、胡鼎华认为，若法院按照合同无效的法律后果来处理，也应按照现在市场价格对每套房屋作出相应的补偿。第三人沈浩良、王松陈述，与被告潘维城、胡鼎华的答辩意见一致。被告沈舜琮无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的合作建房协议书、农村宅基地使用证、委托公证书、合作建房回赎协议、收据、汇款凭证、（2018）粤0111民初10980号民事判决书、（2018）粤0111民初10981号民事判决书、（2018）粤0111民初12454号民事判决书、电话录音光盘及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据广州市白云区人民政府松洲街道办事处出具的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO.0001481号），载明：座落于松洲街××××号的宅基地（以下简称涉案宅基地）使用人为原志强，东至西9.95米，南至北8.15米，面积81.1平方米。建筑种类：框架结构，五层，建筑面积：388.22平方米。1994年5月16日，原告（甲方）与被告黄绍灿（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：一、甲方提供座落在广州市白云区石井螺溪乡螺涌村西街二巷一号的地皮167.31㎡，在上述占地面积上分别建两栋楼宇，南面一栋归属甲方所有，北面的另一栋（以下简称涉案物业）归属乙方所有。归属乙方的楼宇甲方协助办理房屋产权等等一切法律手续。保证乙方领到产权证明。其投资基建费、报建、图纸以及建筑时用的水、电费都是由乙方负责，与甲方无关。本协议双方签字后，经广州市白云区公证处公证后生效。同月19日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《协议证明书》【（95）穗白内经证字第3451号】。1994年12月21日，被告黄绍灿（甲方）与凌国春（乙方）、见证人伍某签订《合资建房协议书》，约定：乙方出资玖万元建成占有合建楼二层东面套间两房一厅独立厨厕。同月27日，被告黄绍灿出具收据称收到凌生罗冲大街西二巷1号合建房款叁万元。同月30日，被告黄绍灿称收到凌国春首期款连定金伍万四仟元。2007年10月17日，凌国春将上述房屋即涉案房屋二层东面套间两房一厅转让给黎伟添。2009年7月6日，黎伟添将上述房屋即涉案房屋二层东面套间两房一厅转让给被告胡鼎华。被告黄绍灿出具《委托书》，就办理坐落在广州市白云区石井螺溪乡螺涌村西街二巷一号北面房产（1栋）[《合作建房协议书》协议证明书（94）穗白内经证字第3451号]的有关事宜委托崔帼琴、被告廖伟强为其代理人，全权代为以下事项：一、代为管理、出租、使用和修缮上述房产，代为收取租金；二、如上述房产能办理房产证，代为办理上述房产登记手续。2010年6月28日，广州市白云区公证处对该协议书进行公证并出具《公证书》【（2010）粤穗白内民证字第6402号】。1995年3月12日，被告黄绍灿（甲方）与周伟青（乙方）签订《合资建房协议书》，约定：双方在原合建房协议的基础上，乙方投资合建广州市白云区螺溪乡螺涌村西街二巷1号的地皮。建成后乙方占有的房屋是首层西面套间（两房一厅），乙方总投资金额为玖万贰仟元。2006年8月17日，周伟青（男方）与黄少嫦（女方）签订《协议书》约定：夫妻共同财产处理：位于白云区××××号西面地下房屋归女方所有。2007年6月5日，被告潘维城（乙方）与黄少嫦（甲方）签订《房屋赠与协议书》，约定：甲方与前夫周伟青在1995年3月12日和黄绍灿投资合建房产，房产建成后，其中该房产一楼西面套间为二房一厅一厨一厕，建筑面积约为43.5平方米，属于甲方与前夫周伟青在双方婚姻关系存续期间的共同财产，后在2006年8月17日甲方与前夫周伟青离婚时，双方协商该房屋归甲方个人所有。现因私人原因，甲方将该房屋赠与给乙方。同日，广东金粤律师事务所及律师曹雄对上述《房屋赠与协议书》进行见证并出具律师见证书。2019年8月5日，原告（甲方）与被告黄绍灿的全权委托诉代理人廖伟强（乙方）签订《合作建房回赎协议》，约定：甲、乙双方与1994年5月16日经广州市白云区公证处签订（94）穗白内经字第3451号《合作建房协议书》，甲方提供位于广州市白云区螺溪乡螺涌村西街二巷1号（现门牌××）的土地与金额出资的乙方合建两幢房屋，北面另一幢属乙方所有。由于农村宅基地的政策不允许与城市居民合建，以至甲乙双方合建的两幢楼房至今无法办理各自的《农村（墟镇）宅基地》，该证继续登记在甲方名下。乙方为了回笼合建资金，曾先后将北面的楼房转让给他人，其也无法享受拥有使用宅基地房产的待遇。现乙方主动找甲方协商北面楼宇的回赎问题，签订回赎协议如下：一、乙方承诺，能尽量说服北面楼宇的居住人全部搬走，将其幢北面楼宇交由甲方管理使用，则甲方愿意收回整幢楼宇的当日，结清整幢楼宇的回赎费共伍拾肆万元给乙方，清退北面楼宇居住户的工作由乙方去做。二、现乙方表示，整幢楼宇中五楼、四楼、和二楼西边单元、以及一楼东一单元可在近期内腾退住户，先将这些住房吉屋交还给甲方。为此，甲方同意在收回五楼的全层当日向乙方支付回赎价款拾捌万元；在收回四楼全层的当日，向乙方支付回赎价款拾捌万元；收回二楼西边单元的当日，向乙方支付回赎价款玖万元；在收回一楼东边单元的当日，向乙方支付回赎价款玖万元。三、至于三楼全层、二楼东边单元和一楼西边单元，由乙方继续负责、这些受让人或住户做搬迁工作。四、乙方的委托代理廖伟强保证，与甲方签订的本协议假若引起乙方不满，委托代理人廖伟强甘愿承担由此产生的经济后果并负全部法律责任。同日，被告廖伟强出具《收据》，称：本代理人廖伟强代理黄绍灿已收取原志强回赎广州市白云区螺溪乡螺涌村西街一巷1号北面楼宇五楼一层、四楼一层、二楼西面半层、一楼东半层单元的回赎房价款人民币伍拾肆万元，并附有银行转款记录予以证实。庭审中，第三人王松提交黄绍灿出具的收据共五张，拟证实原告与第三人王松存在合作建房合同关系，涉案房屋的建设费用是由被告黄绍灿向王松等人筹集的；报警回执，拟证实原告于2019年9月14日强迫王松搬离上述房屋，第三人王松的妻弟沈舜琮报警。庭审中，第三人沈浩良提交黄绍灿出具的收据共五张，拟证实原告与第三人沈浩良存在合作建房合同关系，涉案房屋的建设费用是由被告黄绍灿向沈浩良等人筹集的；报警回执，拟证实原告于2019年9月14日强迫沈浩良搬离上述房屋，第三人沈浩良的儿子沈舜琮报警。目前，涉案物业二层东边套间两房一厅由被告胡鼎华占用使用。涉案物业一层西边套间两房一厅由被告潘维城占用使用。涉案房屋三楼西边由第三人沈浩良占有使用，涉案房屋三楼东边由第三人王松占有使用。另查，被告沈舜琮是第三人沈浩良的儿子，第三人王松是第三人沈浩良的女婿。本院认为：鉴于被告黄绍灿并非涉案宅基地所在村村民，其与该村集体经济组织成员原志强签订的《合作建房协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定而应当认定为无效。现原告主张确认《合作建房协议书》无效的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于涉案物业二层东边套间两房一厅由被告胡鼎华占用使用，涉案物业一层西边套间两房一厅由被告潘维城占用使用，涉案物业三层西边由第三人沈浩良占有使用，涉案物业三层东边由第三人王松占有使用。根据合同无效后的相互返还原则，被告胡鼎华将涉案物业二层东边套间两房一厅、被告潘维城将涉案物业一层西边套间两房一厅、第三人沈浩良将涉案物业三层西边、第三人王松将涉案物业三层东边返还给原告。被告黄绍灿作为《合作建房协议书》的相对方，亦应负有将上述物业返还给原告之义务。被告廖伟强作为被告黄绍灿的委托诉讼代理人，明知原告与被告黄绍灿签订的《合作建房协议书》违反法律规定，仍代理被告黄绍灿与原告签订《合作建房回赎协议》，承诺将涉案物业全部返还给原告，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，应与被告黄绍灿承担连带责任，共同向原告返还上述物业。因被告沈舜琮并非涉案物业三层的实际使用人，原告主张其返还涉案物业三层的诉请本院不予支持。对于合同无效后，原告主张返还财产即涉案物业请求权是否适用诉讼时效？本院认为，原告主张返还涉案物业请求权不应适用诉讼时效。因原告主张返还涉案物业的前提系确认《合作建房协议书》无效，且返还涉案物业系合同无效后的法律后果之一，因此，确认合同无效后的返还财产不应适用诉讼时效。对被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。被告沈舜琮经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告原志强与被告黄绍灿于1994年5月16日签订的《合作建房协议书》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，被告黄绍灿、廖伟强、潘维城将位于广州市白云区松洲街螺溪村西街一巷1号第一层西边套间返还给原告原志强；三、自本判决生效之日起六十日内，被告黄绍灿、廖伟强、胡鼎华将位于广州市白云区松洲街螺溪村西街一巷1号第二层东边套间返还给原告原志强；四、自本判决生效之日起六十日内，被告黄绍灿、廖伟强及第三人沈浩良将位于广州市白云区松洲街螺溪村西街一巷1号第三层西边房屋返还给原告原志强；五、自本判决生效之日起六十日内，被告黄绍灿、廖伟强及第三人王松将位于广州市白云区松洲街螺溪村西街一巷1号第三层东边房屋返还给原告原志强；六、驳回原告原志强的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由被告黄绍灿、廖伟强共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  邓楚玲人民陪审员  罗少萍二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈春燕