中华人民共和国 山东省阳信县人民法院 民 事 判 决 书 山东省阳信县人民法院 民事判决书 （2020）鲁1622民初394号 原告（反诉被告）：山东省阳信高科置业有限公司。住所地：山东省滨州市阳信县信城街道办事处阳城三路西首路南。统一社会信用代码：91371622599280298F。 法定代表人:吴玲霞，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵家强，山东春光明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国凡，男，1964年5月1日出生，该公司职工。 被告（反诉原告）:阳信圣国物业管理有限公司。住所地:阳信县阳城三路南华龙嘉园**商住楼**。统一社会信用代码:913716226792382334。 法定代表人：曹圣国，公司经理。 委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王爱霞，女，1976年10月6日出生，该公司职工。 原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司（简称：高科公司）与被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司（简称：圣国公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人赵家强和张国凡、被告圣国公司的委托诉讼代理人顾宗新和王爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高科公司向本院提出本诉的诉讼请求如下：一、依法解除原被告之间的《前期物业服务合同》；二、判令被告返还我公司为其垫付的水费18022.95元、电费7250.36元，合计25273.31元；三、判令被告向原告支付违约金50000元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：由原告开发的位于××路××花园商住房已达交房条件，2016年原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，约定由被告为该小区提供物业服务，2019年房源售空、业主入住，8月份被告人员进驻小区开始物业管理，原告在工作跟进中发现，被告提供的物业服务严重不符合质量标准和双方约定，且存在损害业主及原告合法权益的行为。为维护原告及全体业主的合法权益，根据有关法律规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告圣国公司辩称，在物业服务合同履行的过程中，我方没有违约行为，并且为业主提供了高质量的服务，没有损害业主利益的行为，因此，原告高科公司要求解除合同并要求我方承担违约金没有事实和法律依据。原告高科公司要求我方支付水电费没有事实和法律依据，事实上我公司为高科公司垫付了维修费、装修费等有关费用。 被告圣国公司向本院提出反诉的诉讼请求如下：一、判令我公司与被反诉人继续履行《前期物业服务合同》；二、判令被反诉人支付我公司2019年5月至2019年9月3日的前期物业费39792.50元；三、判令被反诉人支付我公司维修费10100元；四、判令被反诉人支付我公司装修费9075元、空调费6600元、更换水表费25576元；五、判令被反诉人赔偿我公司水费损失11956.40元；六、判令被反诉人支付我公司赠送业主水电费11132元；七、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人高科公司签订玉兰花园《前期物业服务合同》一份，合同签订后，我公司按合同履行义务，但是被反诉人高科公司应向我公司支付上述费用，并应赔偿我公司的有关损失，但至今被反诉人未履行，因此为维护我方的合法权益，提出上述反诉请求，请依法支持我方的反诉请求。 原告高科公司辩称，不同意继续履行合同，要求解除合同；反诉人圣国公司反诉的相关费用和损失与我方无关。圣国公司在2019年5月至2019年9月3日没有提供任何物业服务，向我方主张期间的物业费39792.50元无事实和法律依据；圣国公司主张更换水表费25576元，因圣国公司未征得我方同意更换水表，属扩大损失，与我方无关；圣国公司主张设施维修费10100元、物业用房装修费9075元、购置空调费6600元，因我方设施建设已完毕且经验收，我方不予承担；圣国公司主张的水费损失11956.40元，无事实和法律依据；关于圣国公司主张的赠送业主水电费11132元，我方认可已经交房的住户赠送数额。综上，应驳回圣国公司的反诉请求。 原告高科公司为证明其本诉诉讼请求向本院提供证据如下：证据1、原被告签订的《前期物业服务合同》一份，以证明原被告存在合同关系；证据2、《解除前期物业服务合同通知书》一份，以证明解除合同通知书已经通知被告圣国公司；证据3、原告高科公司代理人张国凡与曾樊彬短信交流图片，以证明合同解除情况；证据4、高科公司《通知》、天然气收据、李恒泰燃气开口费收据各一份，以证明被告圣国公司违规收取燃气开口费，损害业主利益；证据5、阳信县公安局信诚派出所《报警证明》、《滨州市12345承办单》、马玉同对房屋损害视频各一份，以证明业主对被告圣国公司物业服务质量存在问题，引起业主不满，向有关部门投诉情况；证据6、水费发票、收据计8张，以证明原告高科公司已垫付2019年6月至11月8日水费12939.65元，应由被告圣国公司承担；证据7、阳信县供电公司收据4张，以证明原告高科公司垫付电费7250.36元；证据8、建设工程竣工验收备案证一份，以证明竣工验收时间是2019年7月15日。 经被告圣国公司质证，对原告高科公司提供的证据1、6、7无异议，被告圣国公司对原告高科公司提供的证据2、3、4、5、8有异议；经本院审查，原告高科公司提供的证据1、6、7、8证据来源合法、与本案有关联性、能够证明案件事实，确认为有效证据。对原告提供的证据2、3、4、5，被告圣国公司有异议，其与本案无关联性，不能证明案件的事实，本院不予采信。 被告圣国公司为证明其反诉诉讼请求向本院提供证据如下：证据1、阳信县房地产管理局《前期物业管理备案证明》一份，以证明原被告签订的《前期物业服务合同》是通过招投标方式签订并备案登记；证据2、玉兰花园业主书面意见一份，以证明玉兰花园的60多名业主同意由被告圣国公司物业服务。证据3、原告高科公司《通知》一份、开发商免水费电费统计表及签字表一份，以证明向业主交房时间在2019年9月和赠送水电费业主41户，被告圣国公司垫付4916.50元；证据4、吴正友与王爱霞通话录音及书面整理材料一份，以证明被告圣国公司2019年9月开始收取物业费；证据5、施工协议一份、收到条一份、维修照片3张、建设局出具玉兰花园说明一份，以证明被告圣国公司维修水主管道维修费8500元，情况说明一份、收据一张，以证明维修消防栓维修费1600元，合计维修费10100元；证据6、室内装修施工合同一份、收据一张、购买空调收据一张，以证明被告圣国公司装饰物业用房费用9075元、购买空调两台花费6600元；证据7、购销合同一份、智能表一卡通明细表5份、马玉同与吴正友协商更换智能水表的录音及书面整理材料，以证明更换智能水表92块及高科公司同意更换；证据8、关于马玉同提成支付王爱霞购房款的协议一份、承诺书一份，以证明吴正友是原告高科公司的实际控制人；证据9、提供2019年11月至2020年2月四个月的水费单据4张、2020年3月至8月六个月水费单据6张，以证明被告圣国公司因水主管道漏水造成水费损失11956.40元损失；证据10、建设工程竣工验收监督记录表一份、陈强与王爱霞聊天记录3张，以证明高科公司的建设工程2019年7月还没验收合格，不可能交房。 经原告高科公司质证，对被告圣国公司提供的证据3、4无异议；对被告圣国公司提供的证据1、2、5、6、7、8、9、10有异议；经本院审查，对被告圣国公司提供的证据1、2、3、4、7、8、10，与本案有关联性、能证明案件事实，确认为有效证据；对被告圣国公司提供的证据5、6、9与本案无关联性，不能证明案件事实，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告高科公司为房地产开发商，开发了阳信县阳城三路西首路南的玉兰花园小区。2016年11月，通过招投标方式，原告高科公司与被告圣国公司签订了《前期物业服务合同》，由被告圣国公司提供该玉兰花园小区92户业主住宅物业服务，合同期限未约定。该《前期物业服务合同》于2016年11月26日在阳信县房地产管理局备案登记。该物业服务合同于2019年9月开始履行，被告圣国公司提供物业服务，业主陆续交房入住。在履行合同过程中，原告高科公司垫付2019年7月至9月电费7250.36元，垫付2019年9月、10月水费5580.60元；被告圣国公司为各业主更换智能水表垫付25576元，垫付原告高科公司赠送业主水电费4916.50元。 本院认为，原告高科公司作为开发商，被告圣国公司作为物业服务企业，通过招投标方式，在自愿平等基础上签订《前期物业服务合同》，不违反法律法规有关强制性规定，合法有效。原被告双方在合同的履行期限、交付时间、公共设施均未约定，应依法协商处理。本案中，原告高科公司主张与被告圣国公司解除合同，未提供充分证据证明被告圣国公司存在着物业服务质量问题，也未提供证据证明存在法定或约定的解除条件。基于玉兰花园小区未成立业主大会和业主委员会，大部分业主同意继续由被告圣国公司进行物业服务的现状，涉案《前期物业服务合同》应当继续履行，直至该业主委员会与有关物业服务企业签订物业服务合同生效时本合同终止。因此对于原告高科公司要求与被告圣国公司解除合同的诉讼请求，本院不予支持；对于被告圣国公司要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。 原告高科公司垫付的电费7250.36元、水费5580.60元，有供电公司、自来水公司出具的发票为证，事实清楚，被告圣国公司应予以支付。对于原告高科公司要求被告圣国公司支付2019年6月、7月、8月的水费，因合同履行开始时间在2019年9月，本院不予支持。原告高科公司提供的证据不能证明被告圣国公司在履行合同中存在着违约，因此对于原告高科公司要求被告圣国公司承担违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。 被告圣国公司为原告高科公司垫付的业主41户水电费4916.50元（每户100度电和5立方水），系原告高科公司对业主的承诺事项，应由原告高科公司承担；被告圣国公司为业主更换智能水表系原告高科公司开发建设工程的组成部分，且被告圣国公司在更换时与原告高科公司实际控制人吴正友进行过协商，且吴正友同意更换，因此该更换智能水表费用25576元应由原告高科公司承担；因此，本院对于被告圣国公司要求原告高科公司支付垫付的水电费4916.50元、更换水表费用25576元的诉讼请求予以支持。被告圣国公司要求原告高科公司支付2019年5月至2019年9月3日物业服务费39792.50元，因双方不能确定物业服务的开始时间，且被告圣国公司未提供在此期间提供物业服务的证据，因此该诉讼请求本院不予支持；被告圣国公司要求原告高科公司支付维修费10100元，因该维修项目均在被告圣国公司物业服务的范围内，合同中有约定，因此本院不予支持；被告圣国公司要求被告高科公司支付物业用房的装修费9075元、空调费6600元，因该两项费用双方未约定，且该费用用于物业服务项目，因此该费用应有被告圣国公司自行承担；被告圣国公司反诉原告高科公司要求其承担水费损失11956.40元，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)山东省阳信高科置业有限公司与被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司继续履行双方签订的《前期物业服务合同》；玉兰花园业主委员会与有关的物业服务企业签订物业服务合同生效时本案的《前期物业服务合同》终止； 二、被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司支付原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司垫付的电费7250.36元、水费5580.60元，合计12830.96元； 三、驳回原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司支付被告(反诉原告)阳信圣国物业管理有限公司赠送业主水电费4916.50元、更换水表费用25576元，合计30492.50元； 五、驳回被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上列第二项、第四项折抵后，原告（反诉被告）山东省阳信高科置业有限公司应支付给被告（反诉原告）阳信圣国物业管理有限公司款项17661.54元，于本判决生效之日起十日内予以履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费1682元，由原告山东省阳信高科置业有限公司负担1562元，被告阳信圣国物业管理有限公司负担120元。反诉案件受理费2510元，由原告山东省阳信高科置业有限公司负担562.30元，被告阳信圣国物业管理有限公司负担1947.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判长  王洪军 审判员  张花枝 审判员  李培东 二〇二〇年九月二十五日 书记员  吕艳蕊