天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3826号原告（反诉被告）：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司，住所地天津市滨海新区于家堡宝龙国际中心**楼**。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市乐知舟教育咨询有限公司，，住所地天津市河**南京路**凯旋门大厦B-30C法定代表人：马金红，总经理。委托诉讼代理人：王胜利，天津旌宇律师事务所律师。原告（反诉被告）天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司（以下简称宝龙公司）与被告（反诉原告）天津市乐知舟教育咨询有限公司（以下简称乐知舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，宝龙公司委托诉讼代理人彭文聪，乐知舟公司法定代表人马金红及委托诉讼代理人王胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方于2016年7月13日签署的《宝龙城市广场商铺场地使用合同》、2016年7月13日签署的《宝龙城市广场商铺场地合同之补充协议》;2、要求被告立即给付截止到2018年10月15日的租金98279.82元、物业服务费125831.72元；3、要求乐知舟公司立即给付拖欠的租金违约金29483.95元、综合物业服务费违约金37749.52元；综合第2、3项总计欠费291345.01元；4、诉讼费由乐知舟公司负担。事实和理由：2016年7月，宝龙公司与乐知舟公司签订场地使用合同，后于2016年7月13日签订补充协议。双方在合同中约定，宝龙公司将坐落于天津宝龙城市广场三层编号为3F-020021022面积为264.43平方米的商铺出租给乐知舟公司经营，乐知舟公司经营的品牌为乐知舟儿童教育。租期为4年，同时约定由天津骏龙商业管理有限公司进行经营管理，合同签订后，乐知舟公司接收了商铺进行经营。乐知舟公司于2018年10月14日提交撤铺申请，费用申请截止到2018年10月15日，乐知舟公司共拖欠宝龙公司租金98279.82元、物业服务费125831.72元。后经催要未果，故成讼。乐知舟公司提出反诉请求：1、要求宝龙公司赔偿经济损失221469.7元，违约金55530.3元；2、要求宝龙公司退还场地使用保证金及质量保证金58530.3元；3、反诉费由宝龙公司负担。事实和理由：双方于2016年7月13日签订场地使用合同，双方约定宝龙公司将坐落于天津宝龙城市广场3层面积为264.43平米连廊作为商铺，出租给乐知舟公司，作为儿童教育培训机构使用。该连廊不具备商业用途，不应作为商铺出租，且无法通过消防验收。故，截至2018年10月乐知舟公司撤出该商场为止一直无法办理办学资质。在乐知舟公司入驻该商铺期间，出现连廊伸缩缝漏水、淹泡教室，冬季供暖不足，风机盘管冻裂漏水，夏季空调设备不正常开启，致使乐知舟公司冬夏两季整月无法正常营业，并造成乐知舟公司装修严重损坏。为维护自身权益，故提起反诉。乐知舟公司辩称，不同意宝龙公司的全部诉讼请求。宝龙公司辩称，不同意乐知舟公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。宝龙公司提交了如下证据：证据一涉案场地使用合同，证据二交付确认书，证据三补充协议，证据四催款函的快递单。乐知舟公司对宝龙公司提交证据一、证据三、证据四的真实性无异议，对证据二的真实性不予认可，不同意上述证据的证明目的。乐知舟公司提交了如下证据：证据一涉案场地使用合同、物业服务合同、补充协议、消防安全责任书；证据二函件，证据三函件及回复，证据四催款函及回函，证据五减免协议，证据六微信截图，证据七保险公司对被告损失的清点记录表，证据八二消审批说明，证据九保证金和押金的票据，证据十通话录音整理资料等证据材料。宝龙公司对乐知舟公司提交证据二、证据三、证据四、证据九的真实性予以认可，对证据一中除物业服务协议之外的其他证据的真实性予以认可，对证据五中除2018年6月22日减免协议以外的其他证据的真实性不予认可，对证据六、证据七、证据八、证据十的真实性不予认可，不同意上述证据的证明目的。乐知舟公司提交证据十一鉴定资料以及鉴定报告，宝龙公司对该鉴定资料及报告不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月，宝龙公司作为甲方与作为乙方的乐知舟公司签订有《宝龙城市广场场地使用合同》，宝龙公司将位于天津宝龙城市广场20号楼第三层3F-020-021-022出租给乐知舟公司，租赁场所面积为264.43平方米，场地使用期限为四个年度，按以下B项开始计算：A、自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方该场地实际开业日开始计算。B、自该场地实际交付之日开始计算。C、自该场地实际开业日计算。本合同第3.5条约定该场地开业日最迟不得迟于如下C项所确定的日期（以下简称最迟开业日），若该场地未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付场地使用费、综合物业服务费（或物业服务费）及其他费用外，每逾期一日应支付相当于第二个年度日场地使用费2倍的金额作为违约金。A、该广场统一开业日；B、自实际交付日起/个自然日届满之次日；C、2016年8月15日。合同约定场地使用费计费标准为第一年月场地使用费为5288.6元/月、年场地使用费为63463.2元，第二年月场地使用费为11899.35元/月、年场地使用费为142792.2元，第三年月场地使用费为13221.5元/月、年场地使用费为158658元，第四年月场地使用费为14543.65元/月、年场地使用费为174523.8元。综合服务费计费标准为50元/月/平方米。根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付场地使用费、预付管理费、装修管理费、场地使用费、综合物业服务费（或物业服务费）或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。同时，当事人对其他相关权利义务亦作以约定。期间，宝龙公司交付使用场地，乐知舟公司交付场地使用保证金55530.3元，水电押金20元，经营保证金3000元。经查，涉诉场地漏水事实存在。上述合同中载明，场地使用费及场地使用费保证金的收款账户为宝龙公司名下的账户。综合物业服务费及公共事业费的收款账户为案外人天津骏龙商业管理有限公司名下的账户。又查，2016年7月13日，双方签订《补充协议》，该协议载明：场地使用期限按自该场地实际开业日开始计算；乙方租金及物业费起租日为乙方实际开业日2016年9月15日。同时，该协议载明在场地交付使用后，因甲方原因，导致停水、电、空调及其他配套设施的供应问题，甲方除应积极解决问题外，还应承担因此给乙方造成的损失，如果因此造成乙方停业，甲方需支付乙方违约金，违约金的计算方法与乙方自行停业支付甲方违约金一致。该补充协议中，当事人亦对其他相关权利义务作以约定。另查，乐知舟公司提出司法鉴定申请，申请对“涉案房屋装修因漏水、漏雨，冬季喷淋及风机盘管冻裂爆管等造成的损失”进行司法鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司出具《装修损失鉴定意见书》，该意见书载明：拆除项目工程造价20951元，装修项目工程造价328906元，弱电项目工程造价13273元，消防项目工程造价1189元。本院认为，当事人之间签订《宝龙城市广场场地使用合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法有效。当事人均应依约履行。庭审中，宝龙公司、乐知舟公司对于涉案合同及协议业已解除均无异议。对于宝龙公司主张乐知舟公司应支付拖欠租金98279.82元及拖延租金违约金29483.95元的诉讼请求，因宝龙公司所交付场地漏水影响乐知舟公司使用之事实存在，故对于宝龙公司主张乐知舟公司租金及违约金酌90%比例计为114987.39元。对于该款项，扣除乐知舟公司先行交纳场地使用保证金55530.3元、水电押金20元、经营保证金3000元之后余款计56437.09元，对该款项乐知舟公司应予给付。对于乐知舟公司主张宝龙公司支付违约金55530.3元的诉讼请求，亦符合双方合同及补充协议之约定，对该款项宝龙公司亦应给付。对于宝龙公司、乐知舟公司其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。双方可待新证据后，再行解决。对于宝龙公司、乐知舟公司其他抗辩事由，因证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司与天津市乐知舟教育咨询有限公司签订之《宝龙城市广场场地使用合同》及《补充协议》于2018年10月15日予以解除；二、天津市乐知舟教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司租金及违约金计56437.09元；三、天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付天津市乐知舟教育咨询有限公司违约金55530.5元；四、驳回天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回天津市乐知舟教育咨询有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5670元，由天津市乐知舟教育咨询有限公司负担1210元，由天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司负担4460元；反诉受理费3166元，由天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司负担594元，由天津市乐知舟教育咨询有限公司负担2572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张 悦审 判 员  施 丹人民陪审员  周福珍二〇二〇年九月二十三日书 记 员  黄巍巍附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。