福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3063号 原告：江瑞昌，男，1982年7月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：李植，福建大涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈希，福建大涵律师事务所执业律师。 被告：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，总经理。 委托诉讼代理人：朱国森，福建锋芒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王志君，福建锋芒律师事务所执业律师。 原告江瑞昌与被告莆田市信达房地产开发有限公司（下称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江瑞昌的委托诉讼代理人李植、被告信达公司的委托诉讼代理人朱国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江瑞昌向本院提出诉讼请求：1.判令信达公司立即办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房所有权初始登记，为江瑞昌办理该商品房的《不动产权证书》的转移登记手续，并将该《不动产权证书》交付给江瑞昌；2.判令信达公司支付江瑞昌以购房款745765元为基数自2014年7月27日起至上述商品房权属登记至江瑞昌名下之日止按日0.01%计算的违约金（暂计至起诉之日约为161681元）。事实与理由：2013年2月17日，江瑞昌与信达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｈ201300250），该合同主要约定：江瑞昌向信达公司购买坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房，建筑面积145.43平方米，套内面积115.96平方米，总价款745765元。该合同第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。其《附件六：合同补充协议》第五条第2款约定：办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理。第4款约定：出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记。第5款约定：因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元整。该合同签订后，江瑞昌依约向信达公司支付全部购房款745765元，信达公司亦于2014年1月27日将该商品房交付给江瑞昌，并收取了办证费用、契税等25000元。时至今日，信达公司未办理该商品房所有权初始登记，也导致江瑞昌未能取得该商品房权属证书。综上所述，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是合法有效的，双方均应按合同约定履行自己的义务。江瑞昌依约支付了全部购房款，信达公司亦于2014年1月27日将案涉商品房交付给江瑞昌使用，江瑞昌亦于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，依照《合同补充协议》第五条第2款约定，应视为信达公司接受江瑞昌的委托代为办理房屋权属证书。案涉合同第十四条明确约定，信达公司应于案涉商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但信达公司在交付房屋后至今仍未办理房屋所有权初始登记，并导致江瑞昌至今未能取得房屋权属证书，其行为已构成违约。《补充协议》中虽然约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日不能取得房屋权属证书的，违约金总额最高不超过3000元，但其中违约金总额的约定显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款。故此，江瑞昌要求信达公司自交房后181日起至上述商品房权属登记至江瑞昌名下之日止按已付款的日万分之一计算逾期办证违约金。 信达公司辩称，1.本案造成其无法办理涉案商品房所有权初始登记及将涉案商品房转移登记至江瑞昌名下的原因是多方面的，并非是信达公司的过错造成，不应承担相应的违约责任；2.江瑞昌诉称涉案《合同补充协议》中关于违约金总额最高不超过3000元的约定系免除信达公司责任、排除业主主要责任的格式条款，依法应认定为无效条款，该理由不能成立，违约金条款系双方对权利义务的自由处分，符合合同的意思自治原则与契约精神，应认定为有效；3.江瑞昌诉称其于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受江瑞昌的委托代为办理房屋权属证书，该认定没有事实依据，不能成立，信达公司未获得江瑞昌的书面委托，收取办证费用及契税仅是为了届时协助江瑞昌办理房屋权属证书。综上，江瑞昌所诉缺乏事实和法律依据，请求驳回江瑞昌对信达公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月17日，江瑞昌与信达公司签订编号为Ｈ201300250《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：江瑞昌向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积145.43平方米，套内面积115.96平方米，总价款为745765元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金（第十四条）；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《补充协议》第五条约定：如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供；以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整。合同签订后，江瑞昌依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款745765元。信达公司于2014年1月27日将商品房交付给江瑞昌，并收取了办证费用、契税等计25000元。因信达公司至今未按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，江瑞昌遂诉至本院。 本院认为，江瑞昌与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。江瑞昌依约支付了全部购房款，信达公司虽然于2014年1月27日将涉案商品房交付给江瑞昌，但至今未按合同约定办理涉案商品房所有权初始登记手续，并导致江瑞昌至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》中约定信达公司自逾期办证之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金，及《补充协议》中约定逾期办证违约金总额最高不超过3000元。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为3000元也将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促信达公司及时办理涉案商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。江瑞昌依法可以请求人民法院予以增加，本院认定信达公司应按买受人已付款的日万分之一支付逾期办证违约金，违约金的最高限额为购房款总额的30%即223729.5元（745765元×30%）。江瑞昌请求信达公司自2014年7月27日起至上述商品房权属登记至江瑞昌名下之日止支付以购房款745765元为基数按日0.01%计算的违约金，本院予以支持，违约金最高限额为223729.5元。江瑞昌依约支付了全部购房款，案涉商品房于2014年1月27日交付给江瑞昌使用，江瑞昌也于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受江瑞昌的委托代为办理权属证书，信达公司关于其未获得江瑞昌的书面委托，收取办证费用及契税仅是为了届时协助江瑞昌办理房屋权属证书的辩解，不能成立，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十天内办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记；在初始登记后三十天内将该商品房的《不动产权证书》转移登记至江瑞昌名下，并交付给江瑞昌，江瑞昌应予以配合； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付江瑞昌以745765元为基数自2014年7月27日起至上述《不动产权证书》转移登记至江瑞昌名下之日止按日0.01%计算的违约金，违约金最高限额为223729.5元； 三、驳回江瑞昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费3634元，减半收取计1817元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 钟晓珍 二〇二〇年九月十二日 法官助理 李 欣 书 记 员 蔡雅婷 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。