湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3758号 原告：杨先祥，男，汉族，1978年5月12日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告：杨贤莉，女，汉族，1982年2月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告：牟祖英，女，汉族，1956年11月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 三原告共同委托诉讼代理人：王建辉、朱丽梅，湖南淮新律师事务所律师。 被告：怀化冠宇房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市湖天开发区香洲路，统一社会信用代码：91431200792398714C。 法定代表人：陈亚强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙献文（特别授权），湖南鹤洲律师事务所专职律师。 被告：怀化东霖房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市湖天开发区（宏福家园**楼），统一社会信用代码：91431200MA4L3RHYX6。 法定代表人：朱贤东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯美刚、马昌东，湖南玉锋律师事务所专职律师。 原告杨先祥、杨贤莉、牟祖英与被告怀化冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇公司）、怀化东霖房地产开发有限公司（以下简称东霖公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理，三原告及其委托诉讼代理人王建辉、被告冠宇公司的委托诉讼代理人龙献文、被告东霖公司的法定代表人朱贤东及其委托诉讼代理人冯美刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨先祥、杨贤莉、牟祖英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告按照《拆迁补偿协议书》的约定向原告交付三套房产及一个停车位（房屋及停车位具体信息见协议书第二条），暂按2000000元计算；2、判令二被告按照《拆迁补偿协议书》的约定向原告支付过渡费（过渡费按照湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法中第二十一条规定和怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知中第二十七条规定中的补偿标准计算，暂定为每月补偿3000元，自2019年10月24日计算至被告向原告交付完房屋之日止，截止目前2020年7月应支付过渡费36000元）；3、判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是2006年正清路扩建改造工程以及香洲广场修建置换户征地工程的拆迁安置户。2017年9月29日，市人民政府副市长、市规委会副主任主持下召开了市规委会主任会议，会议对《香洲水郡住宅小区三期修建性详细规划》议题进行了审议并提出了修改意见，怀化市城乡规划委员会会议纪要中关于土地的相关问题记录如下:会议强调将项目东南角的杨昌荣(已过世，系原告杨先祥、杨贤莉之父，原告牟祖英之夫)等三户517.2平方米用地纳入统一规划。规划应考虑杨昌荣等人房屋按规划建设能落宗并满足其权益要求，项目建设业主应与杨昌荣等人签订有关建设协议。二被告系香洲水郡三期项目的建设单位，为了落实市规委会主任会议的要求，二被告(作为甲方)于2017年10月24日与杨昌荣、杨先祥、杨贤莉三人(作为乙方)签订了《拆迁补偿协议书》。其中协议第二条约定:“1、甲方考虑乙方因规划方案设计造成乙方现有建筑面积比原有面积减少，同意在甲方修建的香洲水郡三期项目内:贰号楼(17层)补偿乙方壹套住宅东头):捌号楼(10层、11层)补偿乙方贰套住宅，共叁套。叁套住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每户的面积不少于132平米左右。该叁套住宅对外预售之前必须确定房号。另外在岩堰溪25米绿化带区域补偿乙方壹个停车位(永久性质)。”同时协议第三条约定:“8、叁套置换房在协议签订后，贰年内交付给乙方，超期甲方承担乙方的过渡费用(租房)。”据了解，现香洲水郡三期项目的楼盘已经马上可以开始预售，但原告在售楼部申请登记确认房号时却被拒，二被告违背协议约定，拒绝履行协议约定的房屋交付义务。原告一直积极配合政府部门的征收工作，拆迁过渡期生活条件艰苦，现《拆迁补偿协议书》中约定的两年期限已经届满，根据湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法中的第二十一条规定:“房屋征收部门未按期交付产权调换房，延长过渡期限的，自逾期之月起，应当按照下列规定每月向被征收人支付临时安置费:(一)被征收人自行解决周转用房，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的150%支付;过渡期限延期超过12个月的，按照标准的200%支付;(二)向被征收人提供周转用房，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的50%支付;过渡期限延期超过12个月的，按照标准的100%支付。”同时根据怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知中第二十七条的规定:“安置单位应当支付被征收户搬家补助费和临时安置补助费。搬家补助费按常住人口计算，3人以内(含3人)的，一次性补助1000元;3人以上的，每增加1人增加补助费150元。需要过渡的，搬家补助费支付两次。临时安置补助费按常住人口计算，3人以内(含3人)的，每户每月补助1000元;3人以上的，每增加1人增加补助费100元。项目业主安排了过渡周转房的，不予支付临时安置补助费。自安置房交房之日起，再支付六个月临时安置补助费。”所以被告应当根据以上规定向原告支付过渡费。综上所述，二被告违反《拆迁补偿协议书》的约定条款，拒绝履行协议约定义务，延期交付房屋，违反了《合同法》以及相关法律的规定。为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告冠宇公司辩称，一是对三原告的第一项诉讼请求没有异议，其同意按照约定交付一套房屋；二是冠宇公司不同意支付三原告第二项诉讼请求的过渡费，因原告并未提供证据佐证已产生了该费用。 被告东霖公司辩称，一是双方签订的《拆迁补偿协议书》第二条未对补偿的三套房屋作出明确约定，标的物不特定，只是预约合同；二是根据协议第四条约定，原告未将拆迁补偿款作为三套房屋的置换款支付给东霖公司；三是因规划调整，东霖公司所修建的第8栋房屋从17层降至12层，而冠宇公司所修建的第2栋房屋从17层增建至21层，因冠宇公司利益的增加，其相对应的义务也应当增加，故应当由冠宇公司承担交房义务；四是原告要求支付过渡费，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、拆迁补偿协议书、怀化市城乡委员会会议纪要、记账凭证、转账单、领款凭单、审批表、补偿明细表、建筑工程施工许可证，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定的证据，本院予以采信；2、被告东霖公司提交的土地使用权证、总平面图、房地产联合开发协议书，被告冠宇公司提交的答复、报告、明细表、照片、证人证言，不能够反映案件真实情况，与待证事实无关联，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：杨昌荣因死亡，户口于2019年1月23日被注销;牟祖英系杨昌荣的妻子，杨先祥、杨贤莉系杨昌荣的子女。2017年9月29日，怀化市城乡规划委员会召开市规委会主任会议，并于同年10月27日作出第11期怀化市城乡规划委员会会议纪要，该会议纪要第三条点审议《香洲水郡住宅小区三期修建性详细规划》，会议原则同该规划并按要求修改完善，第1点：关于土地有关问题，规划方案中的各建筑按其土地使用权属建设，应满足房屋落宗和土地使用要求。会议强调将项目东南角的杨昌荣等三户517.2平方米用地主统一规划，规划应考虑杨昌荣等人房屋按规划建设能落宗并满足其权益要求，项目建设业主应与杨昌荣等人签订有关建设协议。根据该会议纪要，2017年10月24日，冠宇公司、东霖公司作为甲方与杨昌荣、杨先祥、杨贤莉作为乙方签订了一份《拆迁补偿协议书》，该协议载明：“第一条：乙方同意怀化市城乡规划委员会2017年11次主任会议审议的香洲水郡三期规划方案；第二条：1、甲方考虑乙方因规划方案设计造成乙方现有建筑面积比原有面积减少，同意在甲方修建的香洲水郡三期项目内：贰号楼（17层）补偿乙方壹套住宅（东头）；捌号楼（10层、11层）补偿乙方贰套住宅，共叁套。叁套住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每户的面积不少于132平方米左右。该叁套住宅对外预售之前必须确定房号。另外岩堰溪25米绿化带区域补偿乙方壹个停车位（永久性质）……第三条：……8、叁套置换房在协议签定后，贰年内交付给乙方，超期甲方承担乙方的过渡费用（租房）。第四条：乙方所有未领取的拆迁补偿款（仅限于此次香洲水郡三期项目规划红线范围内），用于乙方置换甲方的叁套商品房的置换费用，甲方不再补偿乙方的拆迁补偿款，乙方也不再补偿甲方的房屋置换款，甲乙双方两清。第五条：乙方现居住的老住宅及部分平房，甲方今后施工实际用地到此时才能使用。甲方提前30天通知乙方，乙方无条件搬离……”。2016年2月29日，怀化市征收安置办公室发放了香洲广场置换地征拆款975552元，其中：杨昌荣房屋拆迁款及附属物款：274850元、房屋拆迁奖励：35720元、拆迁面积：642.45㎡，合计金额：310570元。后怀化市征收安置办公室将该笔征拆款转至冠宇公司账户。2020年7月17日，香洲水郡三期8栋经怀化市住房和城乡建设局批准该房预售，商品房预售许可证号：怀房售许字（2020）第0080号，层数为12。现因被告未按协议约定而形成纠纷。 另查明，怀化市香洲水郡住宅小区三期由冠宇公司与东霖公司系联合开发，其中3#、4#、5#、8#楼系东霖公司开发建设，1#、2#、6#楼系冠宇公司开发建设。2#楼每一层有6套，130m2以上的四套、100m2左右的二套；8#楼每一层有4套，130m2以上的一套、60m2以上的二套、90m2以上的一套。至开庭日，2#楼已经封顶，但还未办理预售许可证；三原告的老住宅及部分平房未进行拆除，三原告也未搬离该房屋。 本院认为，原、被告签订的《拆迁补偿协议》,系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应按照合同约定享有权利承担义务。按照《拆迁补偿协议》，怀化市征收安置办公室向被告支付了原告的全部征拆款，现涉案楼房达到对外预售的条件，冠宇公司、东霖公司未按协议确定房号交付房屋，其行为违反协议约定，应承担继续履行协议，故原告主张二被告按照《拆迁补偿协议书》交付三套房产及一个停车位的诉讼请求，本院予以支持。关于被告东霖公司提出《拆迁补偿协议书》系预约合同的辩论意见。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四二十条的规定：“为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”。综上规定，即土地征收具有法定性，被拆迁人具有优先性。本案中，杨先祥、杨贤莉、牟祖英的房屋按照政府的规划被征拆后，与冠宇公司、东霖公司签订了《拆迁补偿协议书》，该协议明确约定了安置房屋的位置、面积、户型等，冠宇公司、东霖公司应当按照协议履行；同时，《拆迁补偿协议书》的拟订主要依据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，拆迁协议的特殊性，不能完全等同于一般的房屋买卖合同，故该辩论意见，本院不予采纳。关于过渡费的认定。本院认为，庭审中，杨先祥、杨贤莉、牟祖英承诺其未搬离老住宅及部分平房，也未提供证据佐证其租房的事实，故该诉讼请求，本院不予支持。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》的九十条之规定，判决如下： 一、怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨先祥、杨贤莉、牟祖英交付怀化市香洲水郡三期项目的贰号楼（17层、东头）住宅1套、捌号楼（10层、11层）住宅**，共3套（住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每套的面积不少于132m2左右），以及岩堰溪25米绿化带区域停车位1个。 二、驳回杨先祥、杨贤莉、牟祖英的其他诉讼请求。 本案案件受理费23088元，减半收取计11544元，由怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  刘 礼 二〇二〇年九月二十二日 代理书记员  雷金华