长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0191民初1121号原告：朱利明，男，汉族，1958年9月5日生，住长春市二道区。委托代理人：李祎，吉林金证律师事务所律师。被告：长春市隆地物资有限公司，住所地：长春净月潭旅游经济开发区新立城镇齐家村下齐家。法定代表人：隋波，该公司经理。委托代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。被告：吉林银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市二道区惠工路**内陆港联检大楼****。负责人：张洪波，该行行长。委托代理人：王超，该行职员。委托代理人：杨巍，该行职员。被告：吉林国际商品拍卖有限公司，住所地：长春，住所地：长春市亚泰大街**法定代表人：杨运强，该公司总经理。委托代理人：王博昱，吉林朗业律师事务所律师。委托代理人：王彦泽，吉林朗业律师事务所律师。被告：长春经济技术开发区临河街道办事处，住所地：长春市海口，住所地：长春市海口路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：李永盛，该办事处主任。委托代理人：王洪梅，该单位员工。委托代理人：王春波，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。原告朱利明与被告长春市隆地物资有限公司（以下简称隆地公司）、吉林银行股份有限公司长春分行（以下简称吉林银行）、吉林国际商品拍卖有限公司（以下简称国际拍卖公司）、长春经济技术开发区临河街道办事处（以下简称临河街道办）所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，于2020年6月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱利明的委托代理人李祎，隆地公司的委托代理人翟敏，吉林银行的委托代理人王超、杨巍，国际拍卖公司的委托代理人王博昱、王彦泽，临河街道办的委托代理人王洪梅、王春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱利明向本院提出诉讼请求：1、请求判令长春市经开二区六栋XXX室产权归原告所有。2、诉讼费和保全费用等由被告承担。事实与理由：2015年7月2日，原告朱利明经过被告三吉林国际商品拍卖有限公司（以下称国际拍卖公司）的拍卖程序，以91.94万元拍卖成交了被告二吉林银行股份有限公司长春分行（以下称吉林银行）依据2000年7月13日的《还款协议书》,确权取得的长春市经开二区六栋XXX室住宅（房屋建筑面积262.69㎡)，无房屋所有权证,无土地使用权证，国际拍卖公司须协助买受人原告办理证照变更、产权过户手续。近日,原告收到法院送达的被告一长春市隆地物资有限公司(以下称隆地公司）于2020年1月9日提交的《民事起诉状》称2008年5月7日取得案涉房屋所有权，取得涉案房屋权属证书之日起与吉林银行无任何纠纷,提出要求原告给付其租金及租户迁离的请求。自此原告方知经国际拍卖公司拍卖的吉林银行的案涉房屋发生了第三人主张权利的情况。经原告查证，案涉房屋系1999年由隆地公司在被告四长春经济技术开发区临河街道办事处（以下称临河街道办）的前身长春经济技术开发区小河沿村（以下称小河沿村）的集体土地上开发房地产,2000年建设完成而来的商品房。2000年7月13日,小河沿村将案涉房屋作价69.35万元抵偿所欠吉林银行的长春市商业银行卫星支行贷款，签署了《还款协议书》，因隆地公司开发房地产的手续不规范导致无法在当时办理更名过户手续，而该案涉商品房已于当时即时交付给了吉林银行，由吉林银行一直使用至原告拍卖该房屋的过程中。而隆地公司系于2003年经协调后取得了开发房产的初始登记，而土地使用权证至今仍未取得，并非是2008年取得的案涉房屋的权属登记。隆地公司持有的包括案涉房屋在内的开发房屋的权属登记，仅为《物权法》颁布前依据当时的法律法规进行了房地产公司的初始登记行为，在其开发的商品房已作销售处理的情况下，隆地公司负有配合从其初始登记薄中更名过户给买受人的法定义务，而非确定的表明其享有登记房屋的所有权。原告认为案涉房屋经吉林银行的确权行为及原告的拍卖行为已归原告所有，隆地公司无权干涉案涉房屋的使用状态，其在2003年办理初始登记后，即应告知临河街道（小河沿村）和吉林银行，而其二主体也应尽到对案涉房屋的产权登记手续及时了解并主张办理权利的谨慎注意义务，原告拍卖案涉房屋成功后，隆地公司、吉林银行、临河街道（小河沿村)和国际拍卖公司同时负有配合原告提供案涉房屋相应手续，更名过户给原告的义务，但四被告均对原告的权利置之不理，故原告提出前述请求，请求人民法院公正裁决。隆地公司辩称：一、答辩人是案涉房屋的所有权人。1999年答辩人通过自筹资金自建经济技术开发区临河2区6栋的房屋,2008年5月7日，答辩人取得了经济技术开发区临河2区6栋的房屋所有权证，产权证号为长房权字第40×××××6**，丘地为XXX，建筑面积为747.63平方米。根据长春市房产档案馆调取的答辩人所有的二区六栋住房出售分户面积计算表中明确二区六栋三门105室房屋（即案涉房屋)归答辩人所有，因此答辩人在2008年已经是案涉房屋的所有权人。二、答辩人与被告四无关，被告四无权处置答辩人财产，且拍卖具有瑕疵。答辩人取得案涉房屋所在地块时,是通过经济开发区土地局购置的，取得了国有土地使用权证，并未与被告四私自达成协议，建设房屋资金也是通过自筹方式取得，故被告四未对案涉房屋取得所有权，被告四与答辩人也未存在债权债务关系用来将案涉房屋转让。2000年7月13日,被告四与长春市商业银行卫星支行签订《还款协议书》用案涉房屋抵偿其所欠贷款。但在被告四无权处置答辩人财产的情况下，上述《还款协议书》及拍卖行为不对答辩人发生效力。根据拍卖档案中的《瑕疵说明》、《资产状况及瑕疵说明》，均明确表述案涉房屋无房屋所有权证，无土地使用权证,拍卖委托人吉林银行股份有限公司长春分行及被答辩人均在瑕疵说明中签字或盖章,但答辩人已于2008年取得案涉房屋的所有权，因此上述拍卖具有瑕疵。三、被答辩人不能善意取得案涉房屋，故不能要求确认案涉房屋归其所有。根据前文所述，答辩人已于2008年取得案涉房屋的所有权，并由长春市房地产管理局颁发了房屋所有权证，而被答辩人直至2015年7月2日，经过拍卖程序拍得了案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，构成善意取得的条件为受让时是善意的、以合理的价格转让，并依法律规定不动产已经登记的，受让人才能取得该不动产的所有权。被答辩人不是善意的，因本案中我方取得物权在前，在其拍卖前应得知案涉房屋上已经有了所有权人。同时，因受让财产为不动产，被答辩人未进行不动产物权登记，故其不能善意取得案涉房屋，不能要求确认案涉房屋归其所有。基于上述意见，被答辩人基于拍卖得到的房屋,其不享有所有权。同时因被告二做了错误的瑕疵说明，被告三也未尽到审查义务，故被答辩人未取得案涉房屋所有权的损失可向被告二、被告三主张。吉林银行辩称：一、2000年7月13日，长春市商业银行卫星支行与长春经济技术开发区小河沿村民委员会以物抵债收回一处抵债资产，并与小河沿村签定还款协议书，用长春市经济开发区内的经济开发区二区6号楼XXX室总面积262.69平方米抵偿贷款69.35万元（还款协议书),因没有房屋产权证和土地证，我行于2000年7月17日在经开物业办理了登记，该套房屋的水、电更名在卫星支行信贷科长李**名下，之后该房屋自收回至2014年一直出租。二、2015年7月2日,我行委托吉林省国际商品拍卖有限公司对位于长春市经济开发区二区6号楼XXX室房屋总面积262.69平方米进行拍卖，由朱利明以91.94万元拍卖成交，拍卖标的物已交接并由朱利明实际占有，拍卖前竞买人朱利明已对资产状况及瑕疵说明进行签字确认，资产状况及瑕疵说明中明确说“该房屋涉及产权问题的一切纠纷，由买受人自行解决，委托人不予负责。”综上，我行认为我行在房屋的取得上和处置上不存在过错所以不应承担任何费用，请求驳回原告的诉讼请求。国际拍卖公司辩称：答辩人吉林国际商品拍卖有限公司不是本案适格被告。本案属确权之诉,答辩人仅系接受委托对案涉房屋进行拍卖的拍卖人，答辩人从未对案涉房屋占用、使用、或就案涉房屋主张过任何权利。因此，答辩人不是本案确权之诉的适合被告，原告不应向答辩人主张案涉房屋的所有权。二、答辩人就案涉房屋的拍卖程序符合法律规定,答辩人不存在违法行为或其他过错，答辩人无需承担责任。答辩人系接受本案被告吉林银行股份有限公司长春分行的委托,对案涉房屋进行拍卖。整个拍卖程序完全符合法律规定,答辩人已经就案涉房屋可能存在的瑕疵问题，向竞买人履行了告知义务，且竞买人均已签字确认。就案涉房屋现有的产权争议问题，答辩人无需承担任何责任。综上所述,请求人民法院依法驳回原告针对答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人合法权益。临河街道办辩称：本案与我方没有任何法律关系，小河沿村已经撤村建居，我方并不是小河沿村撤村建居后的权利主体，其撤村建居后并不是权利义务的接受主体，对本案不应该承担任何责任，原告将我方列为被告属于诉讼主体错误，应驳回其诉讼请求。经审理查明：2000年7月13日，长春经济技术开发区小河沿村村民委员会（甲方）与长春市商业银行卫星支行（乙方，现为吉林银行）签订《还款协议书》，约定甲方同意用房屋（座落于长春经济技术开发区内的经济开发区**楼**的**二厅，总面积262.69平方米的商品住宅房），抵偿乙方贷款693,500元，作价2,640元每平方米。甲方所购楼前绿地花园一并归乙方所有，不另折价。甲方负责提供此房屋一切手续，负责更名过户手续，并承担一切费用，保证其手续合法性。2000年7月17日，隆地公司为长春市商业银行卫星支行工作人员李**出具了《隆地公司入户通知单》，写明该楼号、房间号及相关费用，赵某、王某签字，隆地公司加盖公章。此后，长春市商业银行卫星支行（乙方，现为吉林银行）将案涉房屋出租，期间产生的电费、燃气费用、供暖费用等各项费用均由银行或其租户负担。另查明，2003年9月隆地公司向长春市房产产权登记发证中心提交申请书，申请办理长春经济技术开发区临河街以西、南湖大路两侧其开发的房屋办理所有权初始登记手续。2005年5月30日，隆地公司（委托方、甲方）与长春经济技术开发区物业管理公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：二区、三区6栋6#、7#、8#、1#、2#、3#号楼，建筑面积63000.43平方米，364+6个门市委托乙方实行物业管理。合同十三条约定，在业主委员会成立之前，甲方负责指定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。甲方管理的房屋的设施、设备应达到国家验收标准要求并按省、市文件规定将该住宅的各项技术资料、本栋住户的明细表提供给乙方存档。乙方接管后，负责提供房屋外墙面、楼梯间、楼道、屋面、上下水道、下水井、公用蓄水池、加压水泵、机电设备、消防设备、采暖系统等的定期养护和维修定期清理。每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。再查明：2008年5月7日，隆地公司出售案涉小区部分房屋后，变更所有权初始登记手续，取得案涉房屋所有权证书。2015年6月19日，吉林银行与国际拍卖公司签订《委托拍卖合同》，对案涉房屋进行拍卖，拍卖合同附件瑕疵说明中载明，案涉房屋位于长春市经开区二区六栋XXX室，面积262.69平方米，无房屋所有权证，无土地使用证，委托人依据《还款协议书》取得，房屋已被租赁，租赁期限至2015年8月14日，拍卖成交后，买受人需将《租赁合同》执行完毕。拍卖成交后，由买受人自行接收标的物，委托人只提供该标的物相关手续，不进行现场交接。买受人需在拍卖成交之日起三个月内办理完过户手续，办理产权过户时发生的所有税费及接受标的过程中发生的一切费用（含看护费等），均由买受人承担。标的以资产现状拍卖，竞买人自行看样、调查了解，自行实地测量建筑面积，自行调查产权证照，竞买人参与竞买即视为对标的现状的认可。标的涉及的各种证照和更名过户手续（包括多次更名过户）等事宜均由买受人自行办理，所需费用由买受人承担，委托代理人、拍卖人概不负责。标的物是否存在其他瑕疵，由买受人在拍卖会前自行调查清楚，委托人、拍卖人不作任何承诺、不承担任何责任。瑕疵说明尾部有朱利明签字，国际拍卖公司签章。2015年7月2日，朱利明以91.94万元拍卖成交，国际拍卖公司为其出具《拍卖成交确认书》。2019年11月25日，朱利明与吉林省成建工程检测有限公司签订《租户协议书》，约定租期从2019年11月10日至2022年11月10日，房租每年100,000元。以上事实有《还款协议书》、《入户通知单》、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《物业管理委托合同》、房屋权利证书、电费、燃气费、供暖费用凭证、庭审笔录及原、被告当庭陈述在卷为凭，足资证实。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对不动产真实权利人的确认应结合产权登记、当事人之间就不动产达成的协议、实际出资情况、不动产管理使用状况等因素予以综合判断。就本案而言：一、关于《还款协议书》的效力问题。2000年7月13日，长春经济技术开发区小河沿村与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）签订《还款协议书》，约定长春经济技术开发区小河沿村用座落于长春经济技术开发区内的经济开发区6号楼XXX室房屋抵偿银行贷款693,500元。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。隆地公司虽未在《还款协议书》中加盖公章，然根据《隆地公司入住通知单》记载：2000年7月17日，隆地公司将案涉房屋交付给长春市商业银行卫星支行（现吉林银行），银行工作人员李**、隆地公司财务赵某、销售王某在入住通知单上签字，隆地公司加盖公章，随即长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）即占有使用案涉房屋直至2015年拍卖成交前。庭审中，隆地公司对该份入户通知单提出异议，并向本院递交鉴定申请，然根据《物业管理委托合同》记载，2005年5月隆地公司委托长春经济技术开发区物业管理公司对其开发的二区、三区6栋6#、7#、8#、1#、2#、3#楼进行各项物业管理，同时将该住宅的各项技术资料、住户的明细表一并转交于长春经济技术开发区物业管理公司。而隆地公司依照《隆地公司入住通知单》于2000年交付房屋的行为，应视为其对《还款协议书》的追认和履行。故对于隆地公司的鉴定申请，本院不予批准。二、关于长春市商业银行卫星支行是否合法取得并占有房屋的问题。隆地公司于2000年7月17日将案涉房屋交付长春市商业银行卫星支行使用，有《隆地公司入住通知单》、电费、燃气费、供暖费用等缴费票据为凭，且当时案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，该交付行为使得案涉房屋的占有、使用、收益权均由长春市商业银行卫星支行取得，系合法取得。截至诉讼前近二十年的时间，案涉房屋先后由长春市商业银行卫星支行、朱利明占有使用。隆地公司作为房屋的初始登记所有权人，从未对房屋行使相关占有、使用的权利，该事实与常理不符。对于隆地公司与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）就房屋交付而产生的纠纷，不在本案审理范围内，隆地公司可另行提起诉讼解决。关于《拍卖成交确认书》的效力问题。国际拍卖公司接受吉林银行的委托，对案涉房屋进行拍卖。朱利明参与社会公开竞买，按照约定交付了全部拍卖成交款项，履行了其相应义务，其与国际拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》不违反法律、法规的强制性规定，拍卖程序合法有效。因此，朱利明占有使用该房屋的行为应认定合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十二条、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：位于长春市经济技术开发区二区六栋XXX室房屋归原告朱利明所有（该房屋建筑面积、丘地号、产权证号最终以产权部门测绘为准）。案件受理费6,497元，保全费5，000元，由被告长春市隆地物资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  孙烨二〇二〇年九月二十一日书记员  刘敏