贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14075号原告：全某某，女，1963年10月15日出生，汉族，四川省灌县人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴永龙，贵州万木春律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：金有敏，贵州万木春律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市新华路102号富中商务大厦。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告全某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行审理，原告全某某及其委托的诉讼代理人吴永龙与金有敏、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告全某某请求依法判决：1、停止对位于凯里市房屋的强制执行（查封、评估、拍卖等）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。我购买“大地春城”7栋9层905号商品房前，曾于2017年1月2日与大地联创房产公司签订了一份《大地春城商品房认购协议书》。认购协议签订后，我不仅当即支付了购房首付款184470元及三通费、物业服务费、装修保证金等费用，而且大地联创房产公司也将房屋交付给我使用。多年来，我既入住涉案房屋至今，而且与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》。由于大地联创房产公司的原因，导致我们的《商品房买卖合同》未能办理预售备案登记，剩余购房款也未能通过按揭贷款支付。2020年7月29日，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我既与开发商签订了商品房认购协议书，也支付了购房首付款，且合法占有该不动产至今。虽然商品房买卖合同没有办理备案登记手续和剩余购房款未能办理银行按揭贷款手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告全某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明全某某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》、《公告》复印件各一份共4页，拟证明凯里市人民法院于2020年7月15日查封涉案房产的事实。3、《购房情况说明》、《证明》、《认购协议书》、《接受证据清单》复印件各一份共4页，拟证明（1）全某某与大地联创房产公司于2017年1月签订了认购协议书及之后签订商品房买卖合同的事实；（2）全某某与大地联创房产公司签订的商品房买卖合同被公安机关扣押的事实。4、《收据》、《银行账户交易明细》复印件各一份共4页，拟证明全某某向大地联创房产公司支付购房首付款184470元，并交纳三通费、物业费等费用的事实。5、《证明》、《照片》复印件各一份共3页，拟证明全某某对涉案房屋装修并入住至今的事实。6、（2020）黔2601执异169号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明（1）全某某提出的案外人执行异议申请被驳回的事实；（2）该裁定书已经查明全某某已向第三人大地联创房产公司交付了购房首付款16万元。7、《执行笔录》复印件一份3页，拟证明在人民法院执行调解中，全某某及与全某某同样情形的其他业主同意交付购房尾款的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有合法的抵押权。因为涉案房屋属于我公司拥有第三人在建工程抵押权的组成部分，且已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，故原告全某某不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告全某某仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔民初50号《民事调解书》、《在建工程抵押权证》复印件各一份共6页，拟证明（1）华融贵州分公司申请执行涉案房屋具有合法依据；（2）华融贵州分公司对涉案房屋享有在建工程抵押权。3、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》《楼盘查询表》复印件各一份共2页，拟证明2017年12月13日涉案房屋已经被查封以及涉案房屋处于抵押查封状态的事实。4、（2020）黔2601执异169号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明法院裁定驳回原告的异议申请，支持华融贵州分公司申请法院强制执行的事实。5、（2018）最高法民申1972号《民事裁定书》复印件一份8页，拟证明房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告全某某系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括7栋9层905号住房在内）。全某某得知自己所购的“大地春城”小区7栋9层905号住房被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异169号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人全某某的异议请求。”宣判后，全某某不服裁定结果并于2020年9月11日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2017年1月2日，原告全某某与第三人大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《大地春城商品房认购协议书》。协议约定：1、全某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积156.44ｍ2，总价款594472元；2、全某某于签订协议之日交付首付款184472元（买受人于签订本协议之日支付房款160000元，剩余首付款24472元于退其3-2005号房屋契税、维修基金之日交付），剩余房款410000元通过银行按揭贷款方式支付。同时查明：2017年1月2日，原告全某某向大地联创房产公司支付了购房首付款16万元。2020年9月30日，原告全某某已将剩余的购房款434472元交付至凯里市人民法院账户。再查明：经本案承办人实地查看，原告全某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。上述事实，有原告全某某的起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据全某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，全某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房首付款，并于2020年9月30日将剩余购房款434472元交付至凯里市人民法院账户，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但全某某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：备案登记。全某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告全某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告全某某购买位于凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  王晓明人民陪审员  黄贵蓉二〇二〇年九月三十日法官助理刘春香书记员宋圆