上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14463号原告：昶淞建筑工程(上海)有限公司，住上海市宝山区逸仙路********。法定代表人：李忠宝，总经理。委托诉讼代理人：姜晓民，上海浩锦律师事务所律师。被告：曹德心，男，1971年10月22日生，汉族，住安徽省。原告昶淞建筑工程(上海)有限公司(以下简称昶淞公司)与被告曹德心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昶淞公司的委托诉讼代理人姜晓民和被告曹德心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昶淞公司向本院提出诉讼请求：1、解除昶淞公司与曹德心就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX幢XXX楼房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》；2、曹德心返还系争房屋；3、曹德心按每月人民币27,500元(以下币种均为人民币)的标准支付2019年11月1日至房屋返还之日的租金；4、曹德心按每月2,383元的标准支付2019年11月1日至房屋返还之日的物业费；5、曹德心支付水电费2,265元；6、曹德心支付逾期付款违约金(按合同第7.2.1条，违约金标准调整为年利率24%，以四个月租金11万元为本金，从2020年1月1日起算至付清之日)。事实和理由：2019年11月1日，昶淞公司与曹德心签订《租赁合同》，约定昶淞公司将系争房屋出租给曹德心开办职工食堂，租期2019年11月1日至2024年10月31日，第一年租金为33万元，物业管理费每月2,383元。合同签订后，曹德心对系争房屋进行装修改造，但一直未开业，也未向昶淞公司支付任何费用，故昶淞公司向本院提出上述诉讼请求。被告曹德心辩称，曹德心与案外人谭林荣合伙做饭店项目，承租系争房屋开办食堂，同时也对外营业。2019年11月1日由曹德心与昶淞公司签订租赁合同，承租了系争房屋。合同签订后，曹德心、谭林荣对系争房屋进行装修。装修过程中，谭林荣想扩大食堂范围，未经曹德心同意直接与昶淞公司签订租赁合同，又承租了二楼约300平方米。此时，曹德心就想退出了。2020年1月20日，装修基本完成，桌椅、锅碗等物品尚未购置，打算过完年后开张。过年后，因新冠疫情，一直未能开业。2020年2月，曹德心与昶淞公司办理了合同解除手续，昶淞公司也认可曹德心退出后，由谭林荣继续承租系争房屋。2020年4月，饭店可以开业了，但当时发现系争房屋位于汽车城内部，不能办理饭店的营业执照，只能办理食品许可证开内部食堂，再加上装修时发现二楼墙壁有裂缝存在安全隐患，疫情也未过去，所以系争房屋一直空关，没有经营。综上，本案与曹德心无关，应由谭林荣承担全部的合同义务。其中，租金应当支付，但疫情期间的租金应适当减免。水电费应当支付。食堂未开业，物业费不应支付。因疫情而拖欠租金，违约金不应支付。如果合同解除，昶淞公司应考虑对谭林荣进行补偿。本院经审理认定事实如下：2019年11月1日，昶淞公司(甲方)与曹德心(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋及设备、附属设施出租给乙方开办职工食堂，食堂面积476.6平方米，租期2019年11月1日至2024年10月31日，第一年租金为33万元，物业管理费每月2,383元，每2个月支付一次，先付后用。合同第7.2.1条约定，合同期间，如果乙方逾期不付租金，每超一天甲方按应缴租金的1%收取滞纳金，逾期30日仍未付清，除要求乙方承担违约责任外，甲方有权终止本合同，押金不再退还乙方，视作违约。合同签订后，昶淞公司按约将系争房屋交付给曹德心，曹德心与谭林荣合伙开办食堂，对系争房屋进行装修。2019年12月6日，昶淞公司与谭林荣签订《租赁合同》，约定昶淞公司将系争房屋所在的A幢2楼约300平方米房屋出租给谭林荣，租期2019年12月6日至2024年12月5日，第一年租金为15万元，物业管理费每月1,500元，其他合同条款基本与曹德心合同一致。合同签订后，昶淞公司按约将该房屋交付给谭林荣，曹德心与谭林荣对该房屋也进行装修，主要作食堂的包房使用。2020年1月20日，系争房屋的装修基本完成。之后，食堂一直未开业，空置至今，曹德心与谭林荣也未向昶淞公司支付租金、物业管理费。审理中，昶淞公司表示，当时曹德心确实提出过所有房屋均由谭林荣接手，但昶淞公司没有同意，也没有办理承租人变更的手续。本院认为，昶淞公司与曹德心签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。曹德心辩称承租人已变更为谭林荣，但合同权利义务转让给他人必须征得合同相对方的同意，在昶淞公司明确表示不同意变更承租人的情况下，租赁合同的承租人仍为曹德心，并由曹德心承担合同义务。昶淞公司按约将系争房屋交付给曹德心使用，曹德心至今未支付任何租金、物业管理费，已构成违约。昶淞公司要求解除合同的请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，曹德心应将系争房屋返还给昶淞公司，并向昶淞公司支付合同约定的租金、物业管理费。鉴于今年年初爆发的新冠疫情对食堂经营必然造成影响，属于不可抗力的范畴，本院根据案件的相关事实以及疫情的实际情况，酌情确定曹德心减免一个月租金27,500元、物业管理费2,383元。昶淞公司主张的水电费，双方对数额没有异议，本院予以支持。昶淞公司主张的违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定的违约金标准明显过高，本院酌情调整为每日50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、解除原告昶淞建筑工程(上海)有限公司与被告曹德心就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX幢XXX楼房屋签订的《租赁合同》；二、被告曹德心于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告昶淞建筑工程(上海)有限公司；三、被告曹德心于本判决生效之日起十日内，按每月27,500元的标准，向原告昶淞建筑工程(上海)有限公司支付2019年11月1日至房屋返还之日的租金(其中减免27,500元)；四、被告曹德心于本判决生效之日起十日内，按每月2,383元的标准，向原告昶淞建筑工程(上海)有限公司支付2019年11月1日至房屋返还之日的物业管理费(其中减免2,383元)；五、被告曹德心于本判决生效之日起十日内，向原告昶淞建筑工程(上海)有限公司支付水电费2,265元；六、被告曹德心于本判决生效之日起十日内，向原告昶淞建筑工程(上海)有限公司支付逾期付款违约金(按每日50元的标准，自2020年1月1日起计算至被告曹德心付清租金之日)；七、驳回原告昶淞建筑工程(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,965.50元，由被告曹德心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年九月十七日法官助理 茅海灵书 记 员 冯 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。