北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13476号原告（反诉被告）：北京远大腾阳物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区大成路21号四层210室。法定代表人：何成玉，总经理。委托诉讼代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司，住所地北京市昌平区阳坊镇中心街西侧。法定代表人：李晶蕾，董事长。委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家梁，北京文兴律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京远大腾阳物业管理有限责任公司（以下简称远大腾阳公司）与被告（反诉原告）北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司（阳坊胜利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员冯大伟独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远大腾阳公司的委托诉讼代理人田菲，被告（反诉原告）阳坊胜利公司的委托诉讼代理人齐湘文、郭家梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远大腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《北京市房屋商业租赁合同》于2020年7月20日解除，阳坊胜利公司给付我公司自2020年4月3日至2020年7月20日期间的房屋租金543774元；2.判令阳坊胜利公司给付我公司违约金（以月租金154577元为基数，自2020年3月15日至实际给付之日止，按日千分之五的标准计算）；3.判令阳坊胜利公司赔偿我因该公司单方提前解除合同造成的房屋空置期间损失927462元（按6个月租金标准计算）；4.诉讼费用由阳坊胜利公司承担。事实和理由：我公司与阳坊胜利公司于2014年2月28日签署《北京市房屋商业租赁合同》，约定阳坊胜利公司承租我公司位于北京市丰台区大成路21号的房屋，租赁面积为1200平方米，租赁期限为2014年3月2日至2021年5月25日，租赁用途为餐饮经营。租金标准为每日每平米3.5元，每三个年度在上一年的基础上递增10%。合同签订后，我公司按照约定向阳坊胜利公司交付租赁房屋，阳坊胜利公司持续使用租赁房屋至今，该公司已支付2020年4月3日之前的房屋租金。根据《北京市房屋商业租赁合同》第四条第（三）款的约定，阳坊胜利公司应于2020年3月15日之前支付2020年4月3日至2021年5月25日期间的租金1854930元，但3月15日以来，我公司多次向阳坊胜利公司催要2020年度租金，该公司始终拒绝支付。此外，按照《北京市房屋商业租赁合同》第十一条第（一）款的约定，阳坊胜利公司迟延支付租金的，每逾期一天，应按照月租金额的千分之五向我公司支付逾期违约金。该公司单方拒绝支付房屋租金的行为，已经构成合同项下根本违约，我公司多次索要租金未果。鉴于阳坊胜利公司多次发函要求我公司接收房屋，坚决不再履行合同，双方于2020年7月20日对租赁场地完成物品交接，但阳坊胜利公司始终未支付2020年4月3日至2020年7月20日期间的房屋租金。双方租赁合同总面积1200平方米，总租期为7年3个月，阳坊胜利公司在租期最后一年的第三个半月单方解除合同，致使我公司可以另行出租的期限只剩8个半月，有因为疫情影响，租赁市场低迷，故我公司因房屋空置受到损失。为维护我公司的合法权益，望判如所请。阳坊胜利公司辩称，我公司与远大腾阳公司签订《北京市房屋商业租赁合同》约定该涉诉房屋用于餐饮经营，特别约定远大腾阳公司将后院的车位至少六个交付我公司免费使用。同时在合同附件中再次明确后院停车场为我公司提供6个专用车位，由我公司自行管理，不另行收费。在附件的最后，约定如对方公司承诺的事项未达到要求，我公司有权终止合同，所受一切损失由对方公司承担。如违反合同及附件、图示的约定，我公司有权单方解除合同。因远大腾阳公司未按照约定提供停车位，故我公司依据约定已经解除了合同，我公司没有违约行为，远大腾阳公司要求继续履行合同，支付租金及违约金的请求没有依据。自2018年10月开始，远大腾阳公司以停车位所在区域大门上锁的方式对我公司使用停车位逐渐进行限制并最终收回。对方给出的理由是政府对停车位统一回收管理并进行规划改造，时至今日，也没有改造的迹象。因没有停车位，我公司的经营受到很大影响，虽然经过各种努力，收效甚微。直至2020年1月，远大腾阳公司确认因产权人将停车位收回，不能再提供停车位，我公司已经无法实现正常经营餐厅的合同目的，无奈，我公司于2020年2月28日发出了解除合同的通知，我方属于依照双方约定解除合同，合同已于2020年2月28日解除，远大腾阳公司无权再收租金。我公司在提出解除合同后，向远大腾阳公司提出交接房屋，但该公司予以拒绝，属于恶意扩大损失，应自行承担。我公司并未违约行为，且当时是疫情期间，属于不可抗力，故我公司不承担违约责任。双方于2020年7月20日进行交接，远大腾阳公司接收房屋的而行为视为双方以实际行动协商一致解除合同，在此情形下，该公司无权要求我公司赔偿。总之，我公司不同意远大腾阳公司的全部诉讼请求。阳坊胜利公司向本院提出反诉请求：1．确认双方于2014年2月28日签订的《北京市房屋商业租赁合同》于2020年2月28日解除；2．判令远大腾阳公司返还我公司转让费500000元；3.诉讼费用由远大腾阳公司负担。事实与理由：我公司的前身北京胜利穆斯林文化园有限公司曾与远大腾阳公司于2014年2月28日签订了《北京市房屋商业租赁合同》一份，约定我公司从远大腾阳公司处承租位于丰台区大成路21号的房屋用于餐饮经营，合同特别约定远大腾阳将后院的车位至少六个交付我公司免费使用。同时，双方并在合同中附有附件一《甲方工程条件承诺书》一份，其中第八点再次明确约定：远大腾阳公司后院停车场为我公司提供6个专用车位，由我公司自行管理……远大腾阳公司对此不另收费。在该附件的最后，双方再次约定：“如远大腾阳公司承诺的事项未达到要求，我公司有权单方面终止合同，所受一切损失由远大腾阳公司承担”。双万在合同第九条第7款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……(4)违反本合同及附件、图示之约定的”。另，双方在合同的第十一条的“违约责任”中还明确约定：“因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还五十万元转让费及剩余部分租金外，同时甲方赔偿乙方的投资及预期经营利润损失（按照解除合同时距离合同期限届满日期的天数，每天损失1000元的标准计算）”。合同中还约定了租金缴纳等条款。合同签订后，双方依约履行。我公司按约缴纳租金，远大腾阳公司也向我公司提供了6个免费停车位供使用。但从2018年10月开始，远大腾阳公司就以种种理由停止提供停车位直至完全收回停车位。经我公司多次与远大腾阳公司协商，该公司一直以各种理由拖延、拒绝，直到2020年1月才正式确认，已经不能再恢复提供车位。而没有了停车位之后，我公司的经营收入大受影响，无奈，遂于2020年2月向远大腾阳公司发出解除合同通知，告知：我公司决定于2020年2月28日解除双方之间的租赁合同。2020年5月20日，我公司名称由“北京胜利穆斯林文化园有限公司”变更为目前的名称。为维护我公司的合法权益，特提起反诉。远大腾阳公司对阳坊胜利公司的反诉辩称，我公司不存在违约的情形，双方合同第一条第一款约定我公司同意将位于后院的车位至少六个车位交付阳坊胜利公司免费使用，如政府规划将车位建成收费停车场时，则不视为我公司违约。合同附件《甲方工程条件承诺书》第八条约定我公司后院停车场为阳坊胜利公司提供6个专用车位，由该公司自行管理，其他位置根据车场内情况进行临时停泊，我公司对此不另收费。2016年以后如有停车场改造，双方再行协商。承诺书尾部写明承诺书中所涉及条款如与主合同及其他附件相冲突或背离的均按本承诺书执行（但违约责任按主合同约定）。停车场改造的含义不仅包括实际动工的改造，也应包含准备动工改造升级，现由于产权方大成地产公司的原因无法使用停车位。结合双方签署合同的真实目的，我公司本意是2016年以后停车位发生变化，不管是收费还是无法使用，均与我公司无关。我公司仅保证2016年之前阳坊胜利公司对停车位免费使用。自2018年原有停车位被大成地产公司收回至2020年1月疫情前，阳坊胜利公司经历停车位的变化过程，未对该事实提出异议，也未表示没有停车位，影响其承租房屋的根本目的。只是疫情爆发后，为逃避交付租金的义务，所做文字游戏。相比较双方1850000元一年的房屋租金，六个停车位对比租赁合同的根本目的，二者差异巨大。我公司不同意阳坊胜利公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，远大腾阳公司作为出租人（甲方），北京胜利穆斯林文化园有限公司作为承租人（乙方），双方签订《北京市房屋商业租赁合同》，内容包括：房屋坐落于北京市丰台区大成路21号，甲方同意将位于后院的车位至少六个车位交付乙方免费使用，如政府规划将车位建成收费停车场时，则不视为甲方违约，乙方应予配合。该房屋的租用面积为1200平方米。乙方租赁该房屋用于经营餐饮。房租租赁期限自2014年3月3日至2021年5月25日，共计7年3个月。免租期为自2014年3月3日至2014年4月2日。该房屋每日每平方米租金：人民币3.5元整。房屋租金以每三年在上一年度的基础上递增10%，该房屋租金每12月支付一次，乙方应于2014年4月3日支付甲方第一期租金为人民币1533000元。乙方应于每期届满前提前15日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为：2014年4月3日至2017年4月2日此三年每年支付租金1533000元整。2017年4月3日至2020年4月2日此三年每年支付租金1686300元整。2020年4月3日至2021年5月25日每年支付租金1854930元整。乙方应于合同签订后三个工作日内支付甲方转让费人民币500000元整，转让明细见《转让物品明细及项目单》见附件。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（4）违反本合同及其附件、图示之约定的。乙方应在本合同期满、解除或终止之日起五日内在不得破坏现有装修及公用设施设备的情况下将房屋自有物品搬出，将该房屋归还甲方。对于超出期限后乙方仍未搬出的设备、物品视作乙方自动放弃，甲方有权自行或委托第三人将乙方仍未搬出的设备、物品等予以处理而无需给予乙方任何的补偿或赔偿。乙方归还房屋时，乙方应与甲方共同交接该房屋及附属设施，经甲方书面验收认可后视为归还。因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还500000元转让费及剩余的房屋外，同时甲方赔偿乙方的投资及预期经营利润损失（按照解除合同时距离合同期限届满日期的天数，每天损失1000元的标准计算）。因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方已经收取的500000元转让费归甲方所有，退还乙方剩余房租，同时乙方应赔偿甲方的损失（按照解除合同时距离合同期限届满日期的天数，每天损失1000元的标准计算）。其中，合同附件《甲方工程条件承诺书》第八条约定，甲方后院停车场为乙方提供6个专用车位，由乙方自行管理，其他位置根据车场内情况进行临时停泊，甲方对此不另收费。2016年以后如有停车场改造，双方再行协商。合同附件包括《转让物品及项目》，其中冷库、保鲜库、所有消防设备及配套设施、中央空调及配套设施、水晶灯为“限使用”物品。承诺书尾部写明承诺书中所涉及条款如与主合同及其他附件相冲突或背离的均按本承诺书执行（但违约责任按主合同约定）。北京胜利穆斯林文化园有限公司名称变更为北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司庭审中，双方均认可，阳坊胜利公司已交纳租金至2020年4月3日。庭审中，阳坊胜利公司提交微信，拟证明阳坊胜利公司通过微信方式发出解除合同的通知。内容为：阳坊胜利公司：“通知函，北京远大腾阳物业管理有限责任公司、景晓冲先生：就我北京胜利穆斯林文化园有限公司（下简称我公司）与贵方签订的《北京市房屋商业租赁合同》相关事宜，特向贵方函告如下：2014年2月28日，我公司与贵方签订了《北京市房屋商业租赁合同》，约定贵方向我公司提供位于丰台区大成路21号的房屋用于餐饮经营，贵方有义务向我公司提供6个免费的停车位。但从2018年10月开始，贵方就收回了停车位而不再向我公司提供。因停车位对我公司的正常经营至关重要，贵方的行为已经严重影响了我公司的经营收入。虽经我公司多次与贵方协商沟通，但贵方均以各种理由拒不纠正违约行为。贵方的行为已经构成严重违约，为此，我公司特通知贵方：我公司决定于2020年2月28日提前解除与贵方之间的《北京市房屋商业租赁合同》，请贵方收到本通知后立即向我公司返还转让费50万元及未履行期间的租金15.67万元并赔偿我公司的投资及预期经营利润损失51.5万元。特此函告！北京胜利穆斯林文化园有限公司，2020年2月25日。”远大腾阳公司回复：“北京胜利穆斯林文化园有限公司：我们已经收到贵公司的通知函，关于违约责任合同里有明确的约定，我们拒绝你方单方面解除租赁合同，我方委派何成玉作为代表于2月27日上午至租赁地点进行面谈，请知悉！”远大腾阳公司称自2018年10月至2020年2月期间，车位因他人原因问题一直受限，周边有很多可以临时停车的地点，阳坊胜利公司一直都在使用，阳坊胜利公司未提出解除合同，此次突然提出因车位问题解除合同，是因市场不景气想单方面解除合同而找的理由。庭审中，阳坊胜利公司提交《律师函》，拟证明远大腾阳公司已经收到解除函，确认从2018年10月开始，远大腾阳公司停止向该公司提供车位，并称停止提供的原因系政府收回管理。远大腾阳公司认可该份证据的真实性，称确实是春园居委会将停车场收回。庭审中，远大腾阳公司提交《房产证》、该公司与案外人北京绿水方舟休闲俱乐部有限公司、北京巴拉那餐饮管理有限公司的《租赁合同》《情况说明》。其中《情况说明》内容为：“丰台区大成路21号院房屋由产权人兰玥、曹牧委托授权我公司出租，由我公司出租给北京远大腾阳物业管理有限责任公司。丰台区大成路21号阳坊涮肉后院停车场不属于产权人兰玥、曹牧购买物业产权范围，我公司经房地产开发商北京大成房地产开发有限责任公司其口头许可，临时占有使用；同时我公司许可北京远大腾阳物业管理有限责任公司临时使用。至2018年底，北京大成房地产开发有限责任公司决定将停车场收回改造，同时对停车场进行了围栏圈定，其他各方不能再无偿停车。由于停车场不属于产权人所有，我公司无权对停车场改造情况进行核查和追责。”拟证明涉诉房屋的权利来源及停车位所在土地使用权由北京大成房地产公司收回，用于收费停车场改造，与远大腾阳公司无关。阳坊胜利公司对该组证据不予认可，认为《情况说明》由与远大腾阳公司有利害关系的北京绿水方舟休闲俱乐部有限公司作出，与停车场未改造的现状不符，也与此前远大腾阳公司之前所述的由居委会收回改造相互矛盾。庭审中，阳坊胜利公司提交《交接记录》，内容为：“甲方：阳坊胜利公司，乙方：远大腾阳公司，丙方：绿水方舟，经三方共同完成现场交接，记录如下：一、根据《租赁合同》转让物品及项目。1.“限使用”物资，现场交接无误。2.冷库。保鲜库、按照《补充协议》执行。3.其他物资无偿留现场，由丙方处理，与乙方无关。二、证照。1.消防核验手续，经乙方同意，甲方交丙方。2.营业执照，甲方办理注销后，经乙方同意，交丙方备案。三、能源。1.水表“19755字”，电表“10296字”“5150字”按实际结算。2.燃气卡，经乙方同意，甲方交丙方。四、房屋钥匙（一楼大门两把，后厅两把，库房三把、办公室一把），经乙方同意，甲方交丙方。以上交接记录，三方确认并签字。日期：2020.7.20”拟证明双方于2020年7月20日就租赁房屋进行现场交接，确认远大腾阳公司已经收回租赁房屋，双方租赁协议已终止履行，继续履行已不可能。该份证据的真实性表示认可。北京胜利穆斯林文化园有限公司名称变更为北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，远大腾阳公司（甲方）与阳坊胜利公司（乙方）签订的《北京市房屋商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。远大腾阳公司将涉诉房屋交由阳坊胜利公司使用，阳坊胜利公司即应依约支付房屋租金。阳坊胜利公司未按约交付租金，属根本违约。结合《北京市房屋商业租赁合同》第一条、《甲方工程条件承诺书》第八条、及尾部关于条款冲突的约定，可以认定双方在合同中约定的改造不局限于政府规划改造，可以解释为其他相关方对停车场的处置行为，故对阳坊胜利公司关于其享有单方解除权的辩解，本院不予采信。双方于2020年7月20日签订《交接协议》对涉诉房屋进行交接，故对远大腾阳公司要求判决双方合同于2020年7月20日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于2020年4月3日至2020年7月20日期间的房屋租金，本院考虑本案的实际情况酌情予以调整。关于违约金，远大腾阳公司主张的标准过高，本院在合理的范围内予以调整。关于房屋空置期间损失，考虑到阳坊胜利公司于2020年2月25日即要求解除合同，但远大腾阳公司未积极进行协商及交接，避免损失扩大，本院参考双方过错程度，酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、北京远大腾阳物业管理有限责任公司与北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司签订的《北京市房屋商业租赁合同》于二〇二〇年七月二十日解除；二、北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京远大腾阳物业管理有限责任公司房屋租金391314元；三、北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京远大腾阳物业管理有限责任公司违约金30915元；四、北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京远大腾阳物业管理有限责任公司房屋空置期间损失304920元；五、驳回北京远大腾阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45438.5元，由北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费45438.5元，由北京阳坊胜利饮食文化发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯大伟二〇二〇年九月二十九日法官助理 王蓉梅书 记 员 李晓涵