福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3170号 上诉人（原审被告）：晋江市灵源街道大山后社区居民委员会，住所地福建省晋江市灵源街道大山后社区。 法定代表人：王文艺，该居委会主任。 委托诉讼代理人：吴正仁，福建臻晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁雅珊，福建臻晟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王恭铁，男，1963年5月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄鹏飞，福建携晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彩屏，福建携晟律师事务所实习律师。 原审第三人：王芝福，男，1941年12月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：王杏仁，男，1951年8月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：王文晏，男，1949年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：王寿兴，男，1936年8月4日出生，汉族，住福 建省晋江市灵源大山后麒麟路67号。 原审第三人：王欢迎，男，1955年12月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：王国泰，男，1950年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人晋江市灵源街道大山后社区居民委员会（以下简称“大山后居委会”）因与被上诉人王恭铁及原审第三人王芝福、王杏仁、王文晏、王寿兴、王欢迎（以下简称王芝福等五人）、王国泰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初14419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大山后居委会上诉请求：1．请求依法改判大山后居委会无需返还王恭铁任何费用；2．判令王恭铁承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审法院认定诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”，基于廉租房的特殊性质及特定用途，认定双方签订的《安置房使用权转让权合同书》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，从而认定合同无效，明显认定事实错误。大山后居委会与王恭铁系平等的民事主体，双方经协商一致签订的两份《安置房使用权转让合同书》系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法律的强制性规定，依法应认定合同有效。依法应受法律保护。《安置房使用权转让合同书》明确体现的双方交易的标的物系安置房，而非廉租房。一审法院认定大山后居委会出售的系廉租房，明显认定事实错误。2．一审法院认定王恭铁所支付的购房款739,200元由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取，明显认定事实错误。根据王恭铁提供的《现金收入凭证》收款单位的主体系灵源街道大山后社区安置房工作组，而非大山后居委会，会计王寿兴、出纳王杏仁。大山后居委会没有盖公章。灵源街道大山后社区安置房工作组未经大山后居委会研究，也没有经居民代表大会推选，也没有上级政府批准，系非法组织。该现金收入凭证不是大山后居委会出具的，其至今没有收到王恭铁的购房款739,200元。据了解，王寿兴等五名第三人系由晋江市大山后旧区改造投资管理服务有限公司聘请处理大山后社区旧区改造工作，其工资也是由晋江市大山后旧区改造投资管理服务有限公司发放。当时晋江市政府拨付给大山后居委会200万元作为启动基金，大山后居委会也拨付给晋江市大山后旧区改造投资管理服务有限公司。因此，王芝福等五名第三人并非村委会成员，也非大山后村委会聘请的员工，其无权代表大山后居委会。根据王寿兴自行制作提供的《分类账》载明“其五人总共出售房屋37套，3,378.8平方，收款7,451,980元，订金350,000元，总收入有7,801,980元，其主张赔旧厝3026.5平方×2,150元=6,506,975元”，但王寿兴没有出示拆迁人的拆迁明细数据。一审法院以其依职权向晋江市灵源街道办事处村级财务代理服务中心调查取得的1,200,376元，即认定王寿兴、王杏仁陈述与主张的事实具有高度可能性，一审认定该事实存在。在前述认定的基础上，一审认定王恭铁所支付的款项739,200元由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取，明显认定事实错误。应强调的是，王寿兴等五名第三人售房及收取订金总的款项高达7,801,980元，但其交由王建新交入大山后居委会账户的款项仅有1,200,376元。该1,200,376元款项系37套房屋及部分订金的所构成，而非王恭铁一人的款项所构成，且未标明该款项系王恭铁所交付的款项。因此，一审法院认定被王恭铁所支付的购房款739,200由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取，判令其退还，明显认定事实错误，导致作出错误判决，明显对其他的购房者不公平。请求二审法院依法查明事实依法改判。 王恭铁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审应当驳回大山后居委会的上诉，维持原判。1．一审法院经向晋江市不动产部门核实该涉案房产性质为廉租房。廉租房的政策是只租不售卖，一审法院认定合同无效有充分的事实和法律依据。2．一审法院有关购房款交付事实的认定正确。王恭铁在一审提供的两份购房合同及现金收入凭证上面均有加盖大山后社区安置房工作组的章。大山后居委会否认该印章缺乏依据，且其确有收到该购房款。大山后居委会的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。 王芝福等五人述称，同意王文艺有关购房合同有效的主张，马上履行合同，交房。王寿兴、王杏仁经手的购房款是交到村委会的账户里，不能认定其二人要退还。其二人是受大山后两委会委派处理安置房的工作人员，合同中的见证人。第三人王芝福等五人并非是晋江大山后旧区改造投资管理服务有限公司委派的人员，也没有领该公司的工资。对于当时晋江市政府拨付给大山后居委会200万作为启动资金一概不知情。大山后居委会的说法是捏造的。王芝福等五人在处理安置房及拆迁赔偿的账目非常清楚，有条理。在移交时也明确说明且有账可查。五人小组的工作完全是在两委会指挥下进行。上交的1,200,376元款项是出售安置房的款项扣去赔偿拆迁房的款项的余额，并非某个人的余额。本案应把大山后村的拆迁旧房与安置购房互相联系起来，不能单纯一方面去看待，更不能因为新领导不承接旧领导的工作，让广大受害者蒙受损失。本案判决应充分考虑拆迁户与购房者的利益。 王国泰未作陈述。 王恭铁向一审法院起诉请求：1．确认其与大山后居委会于2011年6月9日签订的合同编号为安房山字NO：（027）、安房山字NO：（028）两份《售房合同书》无效；2．大山后居委会退还购房款739,200元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍支付自起诉之日起至实际还款之日止的利息。 一审法院认定事实：2011年5月10日，晋江市灵源街道大山后社区居委会与福建省晋江市开发区管委会、晋江市人民政府灵源街道办事处签订《晋江经济开发区安置用地置换协议》一份。诉争房屋对应的土地使用权证是【晋国用（2013）第00535号】，土地使用权人为福建省晋江市工业园区开发建设有限公司，地类用途体现是廉租房。2011年6月9日，王恭铁与大山后居委会签订安房山字NO：（027）、安房山字NO：（028）两份《安置房使用权转让合同书》。诉争房屋所在的小区于2018年7月24日办理开发项目首次登记。诉争房屋在82套置换房屋范围内。诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”。王恭铁由王寿兴、王杏仁经手支付大山后居委会购房款739,200元。诉争房屋尚未交付。王恭铁于2018年11月7日提起诉讼。 一审法院认为，关于诉争合同效力问题，大山后居委会转让给王恭铁的房屋即本案诉争房屋经晋江市不动产登记中心登记为“外来职工廉租住房”，基于廉租房的特殊性质及特定用途，认定双方签订的《安置房使用权转让合同书》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。关于购房款是否支付给大山后居委会的问题。本案中，王寿兴、王杏仁陈述其接受大山后居委会委托，经办诉争房屋事项及购房款收款后在结算后将结余1,200,376元交给案外人王建新，后由王建新交至社区居委会账户。经一审法院向晋江市灵源街道办事处、晋江市农业局等相关部门核实，2012年7月31日确实有一笔1,200,376元（摘要为“廉租房款”）的资金汇入大山后社区账户。对此，王寿兴、王杏仁陈述与主张的事实具有高度可能性，故认定该事实存在。在前述认定的基础上，认定王恭铁所支付的购房款739,200元由王寿兴、王杏仁经手由大山后居委会收取。大山后居委会基于无效合同取得的购房款739,200元应予返还。其占用王恭铁该购房款，造成了王恭铁的利息损失，应予赔偿。王恭铁要求大山后居委会退还购房款739,200元及支付该购房款占用期间的利息损失的主张于法有据，予以支持。利息以739,200元为基数，自2018年11月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还款之日止按照同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王恭铁及大山后居委会缺乏事实与法律依据的主张，不予支持。王国泰经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，第一百零八条、第二百四十条规定，判决：一、确认王恭铁与大山后居委会于2011年6月9日签订的安房山字NO：（027）、安房山字NO：（028）《安置房使用权转让合同书》无效；二、大山后居委会应于本判决生效之日起十五日内返还王恭铁购房款739,200元并赔偿王恭铁利息损失（利息以739,200元为基数，自2018年11月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还款之日止按照同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回王恭铁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，大山后居委会应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,192元，由大山后居委会负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉《安置房使用权转让合同书》的转让标的系“外来职工廉租房”，违反了有关法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该房屋转让合同无效并无不当，予以维持。关于大山后居委会是否有收到王恭铁的购房款739,200元的问题。经审查，案涉两份《安置房使用权转让合同书》上均加盖了“灵源街道大山后社区安置房工作组复核”的印章，王芝福等五人也在合同上作为见证人签字。王杏仁、王寿兴出具的现金收入凭证上亦加盖了“灵源街道大山后社区安置房工作组复核”的印章。根据一审法院向晋江市灵源街道办事处、晋江市农业局等相关部门的调查核实，时任大山后村两委的支部副书记王建新确实有向晋江市灵源街道村级财会代理服务中心汇入廉租房款项1,200,376元，即大山后社区账户确实于2012年7月31日有收到一笔1,200,376元（摘要为“廉租房款”）的资金，结合王建新向王杏仁出具的收到廉租房款1,200,376元的收条及王芝福等五人的相关陈述，在本案没有任何证据可以推翻前述证据及陈述的情况下，可以相互印证王芝福等五人接受大山后居委会委托经办诉争房屋事项及购房款的事实。王恭铁向大山后居委会支付购房款739,200元有王杏仁、王寿兴出具的现金收入凭证为据，故案涉房屋转让合同确认无效后，大山后居委会应将王恭铁支付的购房款739,200元予以退还并赔偿相应的利息损失，一审判决对此认定并无不当，予以维持。 综上所述，大山后居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,192元，由晋江市灵源街道大山后社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月十五日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。