广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初10623号原告：谢珍，女，1964年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：范晓华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕光莹，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：杨党恩，男，1973年1月26日出生，汉族，身份证住址河南省上蔡县。委托诉讼代理人:杨志华,广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩莹,广东智洋律师事务所实习律师。原告谢珍诉被告杨党恩物权保护纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范晓华、被告的委托诉讼代理人杨志华、郑佩莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离广州市越秀区达道路新庆路X号车库、清除广州市越秀区达道路新庆路X号车库及首层门前的全部物品；2、判令被告将整个广州市越秀区达道路新庆路X号车库拆除，恢复原状。事实和理由：原告是广州市越秀区新庆路X号房产首层的业主，于2009年6月12日取得该房产的产权证书。2012年11月30日，被告与案外人麦卓辉签订《房屋租赁合同》约定，麦卓辉将广州市越秀区达道路新庆路X号首层西头约140平方米房屋和车库租赁给被告居住。该协议已经被广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第258X号判决认定麦卓辉不是涉讼房屋的所有权人，也无取得原告的授权，因此该协议不能约束原告。由此判定被告搬离广州市越秀区达道路新庆路X号首层西头约140平方米房屋。判决生效后，经法院强制执行，被告于2018年11月14日搬离广州市越秀区达道路新庆路X号首层西头约140平方米房屋，住进广州市越秀区达道路新庆路**首层西头车库。被告住进该车库后，摆放大量沙石物品于广州市越秀区达道路新庆路X号首层门前，严重妨碍了广州市越秀区达道路新庆路X号房产业主们的共有权。原告作为广州市越秀区达道路新庆路X号房产的业主之一，为防止对共有物丧失权利主张对共有物进行保护和排除妨害而提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据被告提交的《房屋租赁合同》、《现代人报社证明》、《授权使用车库声明》可知，涉讼车库是由原出租人麦卓辉出资修改的，对该车库享有管业权，麦卓辉因拖欠被告装修款，将包括涉讼房屋及车库等物业交由被告使用，其中车库使用权直至麦卓辉付清全部装修款时止。据此，被告有权继续使用该车库。2、根据被告提交的《拍卖通知》、《广东翔实拍卖有限公司拍卖公告》可知，原告通过公开拍卖的方式仅获得位于广州市越秀区达道路新庆路X号首层房产，并未包含涉讼车库，原告无权请求排除被告使用该车库。原告在其他已结案件中也仅向麦卓辉和被告主张腾空交还新庆路X号首层，并未主张移交车库使用权，也说明原告早就知晓其权利范围并不包含该车库。3、原告权利范围限于新庆路X号首层，并不包含首层门前院子范围，院子范围属全体业主的权益，原告在未经全体业主授权的情况下无权要求被告将院内物品清除。4、涉案车库是否认定为违章建筑应当由行政机关作出，原告没有提交证据证明该事实，且被告只是一个使用人，并不是权利人，没有义务拆除违章建筑，更没有权利拆除，被告使用该车库时就是该状态，不存在违章建筑行为，原告要求被告拆除和搬离车库是没有法律依据的。5、需要说明的是，新庆路X号首层包括前后各一个院子，另一个院子已由原告出租给南方日报作物流中转使用，原告同样是侵犯了全体业主的合法权益，原告收回门前小院是想独占利用并从中获利。经审理查明，广州市越秀区达道路新庆路X号首层（建筑面积278.31平方米）原是以现代人报社名义登记的房产,1989年6月,现代人报社将该房屋卖给案外人麦卓辉,并于同年10月起交付给麦卓辉使用，但双方一直没办理房屋产权变更登记。1994年3月9日，现代人报社又将该房屋出售给广州市圣安实业有限公司，并与该公司一起到广州市房管局办理了产权过户手续，同年11月18日，房管部门核发了上述房屋属广州市圣安实业有限公司所有的房地产证，但该房屋一直由麦卓辉管业。麦卓辉将新庆路X号首层西侧房屋出租给被告，并签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于广州市东山新庆路五号首层140平方米及车库，租期从2007年12月1日至2012年12月1日止，每月租金3500元，租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准。被告承租后，将上述首层140平方米间成七房一厅给案外人崔传师、裴正斐、朱贤平、邓秋花、徐跃荣、徐经、杨春停、乔盘龙、刘建军、殷红英居住使用。因广州市圣安实业有限公司拖欠广州市商业银行股份有限公司南方支行的债务未清偿，本院于2008年4月15日查封了新庆路X号首层，并委托广东翔实拍卖有限公司拍卖该房屋。2009年4月，广东翔实拍卖有限公司发出了拍卖广州市达道路新庆路X号首层房产（不交吉）的公告，并发出了（2009）年度第13期《拍卖资料》，在此资料中显示：标的房屋门前大院所占用地及走廊面积不在本次拍卖范围内，属于违章搭建，过户时面积以实际测绘为准；标的首层二套房屋各有租约，其中一户为南方都市报发行站，另一户租户为民工宿舍，租约租期不详，本次拍卖按现状不交吉进行；拍卖成交后，如另一套房现居住人能提供合法有效的租赁合同，买受人应继续履行租约至期满为止，租金收益由买受人与承租方协商收取，如居住人未能提供合法有效的租赁合同，买受人需自行承担清场风险及相关费用。原告通过参与该期拍卖会，竞得的该房屋。2009年5月10日，广州市越秀区人民法院发出了（2001）东法执字第02158号恢字1号《民事裁定书》，裁定将广州市越秀区达道路新庆路X号首层过户给买受人谢珍所有。同年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发了上述房屋属原告所有的房产证。2009年9月30日，原告向本院提起诉讼，要求：1、被告杨党恩（即本案被告杨党恩）及其同住人员立即迁出广州市越秀区达道路新庆路X号首层西侧房屋（约建筑面积140平方米）；2、两被告（即麦卓辉及本案被告杨党恩）共同清付从2009年5月10日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用金（按房管部门评定的同期私房成本价租值计付）给原告（即本案原告）。该案的第三人为崔传师、裴正斐、朱贤平、邓秋花、徐跃荣、徐经、杨春停、乔盘龙、刘建军、殷红英。本院于2009年12月30日作出（2009）越法民三初字第3000号民事判决：一、被告麦卓辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2009年5月10日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区达道路新庆路X号首层西侧（建筑面积约140平方米）房屋的房屋使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅成本价租值标准计）一次性支付给原告谢珍。二、驳回原告谢珍其它诉讼请求。该案的审理查明部分其中为：庭审中，原告、被告杨党恩共同表示：现新庆路X号首层分作东、西两侧，被告杨党恩承租的是西侧房屋，建筑面积约140平方米，麦卓辉与被告签订的租赁合同中约定的车库，不属原告拍买的范围。被告杨党恩表示：我承租的西侧房屋间成七房一厅，其中三间由刘建军、崔传师、徐跃荣分别承租使用，余下四间由我的员工作宿舍使用；在拍卖前的2009年4月，麦卓辉已按每月3500元的标准收取了从2009年1月起至2009年12月止的租金，该每月3500元租金中车库的租金为1000元、余下部位的租金为2500元。麦卓辉表示：在2009年4月我已按每月3500元的标准收取了杨党恩从2009年1月起至2009年12月止的租金，该每月3500元租金中车库的租金为1000元、余下部位的租金为2500元；对被告承租讼争房后如何使用，我不干涉，也不过问，故不清楚其如何使用。原告表示：我不清楚被告方如何使用讼争房，也不认可被告与麦卓辉签订租约中约定的每月3500元租值中只有2500元是西侧房屋的租金，对该部位房屋，被告应按房管部门评定的租值支付租金给原告；因讼争房的产权人是广州市圣安实业有限公司，麦卓辉也不是该公司的代理人，故麦卓辉与被告签订的租赁合同不是合法有效的合同，被告不是合法的使用人。判后，原告不服，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2011年8月10日作出（2010）穗中法民五终字第1206号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月25日，原告向本院提起诉讼，请求：被告、麦卓辉及第三人杨**峰、杨卫洪、陈美荣、杨初、杨田、杨付星、邓合现、杨振魁、杨学成、乔银庄、杨洪俊（含同住人员）立即迁出广州市越秀区达道路新庆路X号首层西侧房屋（约建筑面积140平方米）。本院于2014年8月22日作出（2013）穗越法民三初字第2777号民事判决：被告、麦卓辉及第三人杨**峰、杨卫洪、陈美荣、杨初、杨田、杨付星、邓合现、杨振魁、杨学成、乔银庄、杨洪俊（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区达道路新庆路X号首层西侧（建筑面积约140平方米）房屋，将房屋腾空交回给原告谢珍。被告不服判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2015年9月7日作出（2015）穗中法民五终字第258X号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原告并非涉讼车库的所有权人，亦未提供证据证明该车库及新庆路X号首层门前用地为为全体业主共同共有，其要求被告搬离该车库并清除门前物品的诉讼请求欠缺理据。至于该车库是否属于违法建筑、是否应予以拆除，应由相关行政管理部门处理认定。因此，原告提出的诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条的规定，判决如下：驳回原告谢珍的诉讼请求。本案受理费100元，由原告谢珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  刘月娴人民陪审员  邓晓红二〇二〇年九月一日书 记 员  冯诗欣