山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1321号 上诉人（原审被告）：吕文虎，男，1970年12月16日出生，汉族，住山东省利津县。 被上诉人（原审原告）：滨州市盛益盟物业有限公司，住所地滨州市滨城区市中办事处黄河四路渤海七路颐园广场西（1-12）号，统一社会信用代码913716024944988805。 法定代表人：韩雪松，总经理。 委托诉讼代理人：韩庆，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘涛，滨州滨城正浩法律服务所法律工作者。 上诉人吕文虎因与被上诉人滨州市盛益盟物业有限公司（以下简称盛益盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2020）鲁0522民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕文虎上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判驳回盛益盟物业公司的诉讼请求；2、二审案件受理费由盛益盟物业公司承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，由此导致适用法律错误。1、盛益盟物业公司提交的《前期物业服务合同》及《物业服务协议》应属无效合同。《前期物业服务合同》签订时并未经过县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会同意，也不具有物业服务的相应资质。盛益盟物业公司在一审中提交的利津县利津街道办事处出具的证明上加盖的印章真假不能确定不能证明该合同经过了相关部门的同意。盛益盟物业公司也未按照相关规定到县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会办理物业服务合同备案手续。根据《合同法》第五十二条规定，上述合同应为无效合同。2、即使吕文虎与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》有效，盛益盟物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，在向吕文虎提供物业服务过程中存在严重瑕疵，吕文虎不应支付物业费。盛益盟物业公司在提供服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员，对小区业主的人身和财产安全保障形同虚设。盛益盟物业公司在没有向吕文虎提供符合约定的物业服务的同时却要求吕文虎支付物业费用，显然权利与义务不对等，违背诚实信用原则，一审判决吕文虎支付70%物业费显属不当。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。一审法院在盛益盟物业公司没有任何证据证明曾向吕文虎进行书面催要的前提下，判决吕文虎支付物业费没有事实根据。4、吕文虎居住的龙泽苑小区住宅面积达16万平米，盛益盟物业公司在没有取得任何资质，没有物价局颁发的收费许可证也没有相关部门出具的收费文件的情况下，无权向吕文虎收取物业费。盛益盟物业公司也没有得到利津街道物业主管部门的允许，其在一审中提交的利津街道办事处证明，利津街道主管部门明确表示不认可。吕文虎对盛益盟物业公司与三村委会签订的《前期物业服务合同》毫不知情，该合同对吕文虎不产生任何效力。 盛益盟物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕文虎的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1、盛益盟物业公司签订的服务合同合法有效。依据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，三村委会作为龙泽苑小区的建设单位聘请前期物业提供服务经当地政府同意符合相关法律规定，与盛益盟物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝接受合同的约束。盛益盟物业公司与吕文虎签订的《物业服务协议》真实有效，符合法律规定。2、盛益盟物业公司系合法经营企业。经物业管理行政机关依法审批具有相应经营资格。国家住房和城建部已于2017年颁布的建办房（2017）75号文件中，国务院关于取消部分行政许可事项的决定中第一条规定“各地不再受理物业服务企业资质的核定，且不得以任何要求将该资质作为承接物业管理业务的条件”。即使经营中存在部分手续尚不完备，依据物业管理的相关规定，也应属于物业行政部门的管理范畴，不应成为吕文虎拒绝支付物业管理服务费的理由。3、关于吕文虎主张的服务瑕疵，一审判决已综合评定案件情况，免除吕文虎应支付欠交费30％的义务。 盛益盟物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吕文虎支付所欠物业费2099.2元；2、诉讼费由吕文虎负担。 一审法院认定事实：吕文虎系利津县龙泽苑小区21号楼1单元501室及22号楼1单元301室房屋业主，该小区为利津街道新合村、大马家村、张家滩村的拆迁安置小区。2017年11月1日，三个村委会与盛益盟物业公司签订《前期物业合同》，约定由盛益盟物业公司为龙泽苑小区提供前期物业服务合同，业主应于通知交房之日起交纳物业费用，物业服务费用收取标准为多层楼房0.4元/m²•月，高层楼房0.8元/m²•月。后吕文虎分别针对其所购买的22号楼1单元301室及21号楼1单元501室两处房屋与盛益盟物业公司签订《物业服务协议》各一份，约定自房屋出售之日至本物业业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，由盛益盟物业公司提供物业管理服务，物业费收取标准为多层楼房0.4元/m²•月，高层楼房0.8元/m²•月。22号楼1单元301室房屋面积为121.87m²、21号楼1单元501室房屋面积为121.87m²。截止前期物业服务合同期满，龙泽苑小区业主委员会未成立，盛益盟物业公司继续在该小区提供物业管理服务，2020年2月21日，盛益盟物业公司从龙泽苑小区撤离。 盛益盟物业公司主张的物业费数额为21号楼1单元501室房屋(多层)自2018年7月9日至2020年2月21日的物业费、22号楼1单元301室房屋(多层)自2018年3月1日至2020年2月21日的物业费，以上两栋共计2099.2元。吕文虎未提交证据证明其已交纳期间的物业费。 一审另查明，盛益盟物业公司在龙泽苑小区提供物业服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员。 一审法院认为，利津街道新合村、大马家村委会、张家滩村委会与盛益盟物业公司签订的《前期物业服务合同》及吕文虎与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容亦不违反法律法规，合法有效，当事人应全面履行合同义务。盛益盟物业公司按照合同为吕文虎所居住小区提供了物业服务，吕文虎应支付相应的物业服务费。但盛益盟物业公司在提供物业服务过程中，该小区大约住户1024户，仅聘请四名年纪已超六十岁的老年人作为安保人员，显然达不到合同约定的服务标准，不能较好的维护小区的基本安全与正常秩序，故认定盛益盟物业公司在提供物业服务的过程中存在较大瑕疵，应适当减少业主缴纳物业管理费的比例，结合本案实际，一审法院酌情确定业主承担70%的物业管理费。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：吕文虎于判决生效之日起十日内支付滨州市盛益盟物业有限公司物业费1469元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由滨州市盛益盟物业有限公司负担。 二审中，吕文虎为支持其主张向本院提交以下证据： 证据一、盛益盟物业公司提供的《前期物业服务合同》复印件一份。证明：该合同是无效的，三村委会没有权利代表建设方签订《前期物业服务合同》。 证据二、盛益盟物业公司简介（拍摄于小区门卫）、营业执照复印件各一份。证明：简介中称盛益盟物业公司注册资金100万，资质等级为二级，该注册资金金额不能成为二级资质。简介中员工人数为26人，但是实际工作人员为十几人，在一审庭审时，盛益盟物业公司代理人承认公司的实际员工为十几名，实际工作人员与公司简介不符。简介中称盛益盟物业公司成立于2008年8月，但营业执照成立时间为2014年6月18日，该公司存在欺骗行为。 证据三、盛益盟物业公司提供的利津街道办事处的证明复印件一份及视频资料光盘一份。证明：对于该证明的真实性不认可，利津街道从未给盛益盟物业公司出具过该证明。 盛益盟物业公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据符合物业管理条例第21条、25条、41条的规定。对证据二的真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，该证据不能成为吕文虎拒绝交纳物业费的理由。对证据三的真实性无异议，对该证据的关联性有异议，该证据不能成为吕文虎拒绝履行物业服务合同义务、交纳物业费的理由。 盛益盟物业公司未提交新证据。 本院认为，盛益盟物业公司对吕文虎提交的证据的真实性均无异议，本院依法确认上述证据的真实性，对其证明力将结合全案予以分析认定。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本案中，吕文虎拒绝交纳物业费的理由为：1、涉案物业服务协议为无效合同；2、盛益盟物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵；3、吕文虎未收到盛益盟物业公司的催收通知；4、盛益盟物业公司的公司信息与实际信息严重不符；5、前期物业服务合同对吕文虎不产生任何效力。 本院认为，吕文虎的上述理由均不能成立，理由如下：1、吕文虎主张涉案物业服务协议违反法律行政法规的强制性规定而无效。经本院审查，该协议不违反法律行政法规的强制性规定，一审法院对该协议合法有效的认定正确，本院予以确认。2、吕文虎所主张的物业服务存在瑕疵是指配备的安保人员不到位，该事实一审判决已经确认，并据此酌减了物业费。3、盛益盟物业公司在楼道入口处张贴催收物业费通知的行为应当视为其进行了书面催缴。4、盛益盟物业公司的简介、营业执照反映的是盛益盟物业公司的登记情况，与本案争议事实无关。盛益盟物业公司的营业执照经营范围中明确载明有物业管理,因此盛益盟物业公司有提供物业服务的相应资质。5、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，涉案前期物业服务合同对吕文虎具有效力，且吕文虎与盛益盟物业公司签订的物业服务协议也对双方的权利义务进行了约定，盛益盟物业公司有权向吕文虎主张双方物业服务协议签订之后产生的物业费。 综上所述，吕文虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕文虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乔良艳 审 判 员 张世柱 审 判 员 李 宁 二〇二〇年九月三十日 法官助理 王玉凤 书 记 员 衣丽娇