河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2311号 上诉人（原审被告）：承德华安气象技术服务中心。住所地河北省承德市双桥区南营子小学周边佟山沙子梁宏达山庄B第****108铺。 法定代表人：赵春泉，职务：主任。 委托诉讼代理人：王立刚，河北承天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司。。住所地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇汽车站** 法定代表人：田旭，职务：经理。 委托诉讼代理人：陆建国，河北正围律师事务所律师。 上诉人承德华安气象技术服务中心（以下简称华安气象）因与被上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德华安气象技术服务中心委托诉讼代理人王立刚、被上诉人围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司委托诉讼代理人陆建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德华安气象技术服务中心上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提起的依法变更双方于2014年签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同为按套购买的诉讼请求，程序上已经超过法定期限，实体上也不能成立。第一、被上诉人起诉变更双方于2014年签订的合同为按套购买已经超过法定期限。《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。《民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销”民法总则第一百五十二条第一款第一项规定“重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月没有行使撤销权的，撤销权消灭”。撤销权属于形成权，为除斥期间，不存在中止、中断、延长的情形。被上诉人变更合同的事由为其工作人员的重大误解，其行使撤销权的期限为三个月。被上诉人签订合同如果重大误解的话，那么其行使法定撤销权的期限也应该至2018年3月，其第一次行使撤销、变更的诉讼时间为2018年5月31日，也超过法定期限。即使2018年5月31日没有超过法定期限的话，被上诉人提起诉讼之后又撤回诉讼，至本案提起诉讼（2020年1月14日）也早已超过法定期限。第二、被上诉人主张的案涉房屋系按套购买，没有事实及法律依据。1、双方于2014年1月8日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应受合同条款约束。合同中对购买房屋的单价、面积、总价以及面积误差等内容均作出了明确而具体的约定。2、上诉人单位在2014年1月8日商谈购买防雷服务部办公用房的会议记录中，清晰注明“经过考察，富强花园小区5号楼底商比较合适，面积为146平，开发商为恒远房地产开发有限公司，开价6800元/平米，有协商余地”，“经过洽谈，开发商同意以6164.4元/平米的价格出售”。需要说明的是，上诉人购买的此房性质属于国有资产，有会议记录、请示报告。会议记录、请示报告属于书证范畴，均客观真实，没有弄虚作假的必要。3、案涉房屋的测绘报告被上诉人在2011年1月11日就已经取得，也就是说对于此房屋的面积被上诉人在2011年便已经知晓。如果真如被上诉人所讲，房屋面积按90万元一套出售，那么就房屋的每平米价格是多少均不会对房屋的整体价格造成影响，房屋买卖合同及购房发票就不会用90万元除以146平米计算，得出每平米6164.40元的价格填写，而是应该用90万元除以实际面积108.91平方米计算，得出每平米8263.70元的价格填写。4、上诉人取得房屋之后，起初将房屋进行了出租，在上诉人与房屋承租人王晓艳签订的房屋租赁合同中，也清晰的注明出租房屋的面积为146平米，而不是被上诉人说的108.91平米。也就是说，上诉人一直认为购买的房屋就是合同中约定的面积146平米的房屋。5、众所周知，房屋买卖合同的签订，合同文本均由开发公司提供并填写，最终由购房人签字，本案也是如此。双方之间签订的房屋买卖合同文本由被上诉人提供并填写，且被上诉人向上诉人出具的购房发票也注明了房屋的单价及面积。对于该房屋包括具体面积在内的因素应由被上诉人方掌握，如果双方之间是依据每套的价格购买房屋，那么签订房屋买卖合同及出具购房发票时被上诉人便不会填写房屋单价或面积，否则便与商定内容相悖。二、一审法院适用法律错误。应该适用《民法总则》147条规定。 被上诉人答辩称：1、答辩人提出的变更合同的诉讼请求在法定期限内提出，没有过期限，上诉人提出超过法定期限的理由不成立。2、一审判决按套购买的认定事实清楚，符合客观真实情况。3、本案一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法变更原、被告双方于2014年签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同为按套购买。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月11日，围场满族蒙古族自治县文正房产测绘公司出具了富强花园小区三期1#住宅楼的房产测绘报告，报告显示本案诉争的房产建筑面积为108.91平方米，套内建筑面积为103.98平方米，分摊的公用建筑面积为4.93平方米。2014年1月6日，被告下属单位围场服务部向被告提请的关于购买办公用房的请示中写明“该处房产为完工现房，建筑面积约146平方米，每平方米售价6,165元，合计价款为90万”。2014年1月8日，围场服务部与原告恒远房地产签订了编号为2014001的《商品房买卖合同》，围场服务部购买了原告开发的位于围场满族蒙古族自治县围场镇富强花园小区三期1#楼5号底商。商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况的第六款规定“富强花园小区三期1#楼5号底商面积为146平方米（含公摊面积），该楼房面积以房产交易所出的测绘报告为准”。合同第四条计价方式与价款规定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建设面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6,164.4元，总金额（人民币）零千零百玖拾零万零千零百零拾贰元肆角”。合同第五条面积确认及面积差异处理。……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时……。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2014年3月25日，围场服务部向原告支付了购房款，销售不动产统一发票上注明的建筑面积为146平方米，单价为6,164.39元，发票总金额为900,000.94元。原告将富强花园小区三期1#楼5号底商交付给了围场服务部。被告方主张应根据合同填写的面积与实测面积的差额，按照合同约定返还房价款提起诉讼，本院作出(2018)冀0828民初2454号民事判决书，驳回被告诉讼请求。原告方认为当时双方约定就是按套购买，于2018年5月31日提起诉讼，因(2018)冀0828民初2454号民事判决书，驳回被告诉讼请求，原告于2018年12月24日撤诉。被告对(2018)冀0828民初2454号民事判决书不服，提起上诉。承德市中级人民法院撤销原判，发回本院重审，本院于2019年10月13日作出（2019）冀0828民初2582号民事判决书，支持被告诉讼请求。原告对本院（2019）冀0828民初2582号民事判决书不服，提起上诉，此案承德市中级人民法院正在审理中。原告于2020年1月14日提起诉讼，请求法院依法变更原、被告双方于2014年签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同为按套购买。 另查，被告购买的围场满族蒙古族自治县围场镇富强花园小区三期1#楼5号底商是现房。 一审法院认为，被告是2014年经过实地观看购买的现房而不是期房。本案的购房合同标明每平方米单价为6,164.4元，总金额人民币900,002.40元。销售不动产统一发票上注明该房产建筑面积为146平方米，单价为6,164.39元，发票总金额为900,000.94元。被告购买办公用房向其上级的请示中写明“该处房产为完工现房，建筑面积约146平方米，每平方米售价6,165元，合计价款为90万”。三份证据的房产单价均不相同，单价是以90万元除以146平方米倒推出来的，每笔算法小数点后数值取舍不同，结果才会不一样。楼房是大宗买卖，在围场满族蒙古族自治县楼房买卖领域房产的单价一般情况下都计算到拾元，本案的房产单价已经到了几分几角，不符合交易习惯。涉案的房产按90万除以实测建筑面积108.91平方米，则单价为8,263.7元每平方米，原告出示的2014年10月份所签订的涉案房产所在楼盘其他按套出售的底商的单价（9,481.36元每平方米）也能佐证被告当时购买的房价按照实测建筑面积计算的每平方米单价符合当年原告的卖房价。结合生活常理、交易习惯，综合全案证据能够证明当时买卖合同签订时原、被告双方的真实意思是本案房产是以900000.00元一套的价格成交的。原告提起的诉讼并非撤销之诉，故被告辩称原告起诉已过法定期限，本院不予采信。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下： 变更原、被告双方于2014年1月8日签订的合同编号为2014001号商品房买卖合同中涉案的围场镇富强花园小区1号楼5号底商为900000.00元按套购买。 案件受理费80.00元，由被告承德华安气象技术服务中心负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院与一审认定一致。 本院认为，本案为双方当事人对于买卖合同是按套购买（90万一套），还是按平方米（146平方米）购买理解不同产生的争议。属于合同解释问题，不涉及时效期间，故，上诉人认为被上诉人起诉已经超过法定期限的理由，不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”即当事人对合同条款的理解有争议的，法院可以采用文意解释、体系解释、目的解释、习惯或惯例解释等。 本案中，从文意解释（合同所使用的词句）看，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款第一款规定：总价款为900012.4元；《商品房买卖合同》第六条合同付款方式及期限第三款规定：买受人在确定购房时交80万元整，所余10万元房款将于2015年3月同契税和维修基金一同交清。从文意解释看，双方对于房款总价为90万元左右，意思表示是一致的，故从文意解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。 从体系解释（合同的有关条款）看，《商品房买卖合同》约定总价款为900012.4元；《销售不动产发票》总价款为900000.94元；上诉人提供的《请示》，房款为90万元。从合同条款及合同相关辅助证据看，双方对于房款总价为90万元左右，意思表示是一致的，故从体系解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。 从目的解释（合同的目的）看，上诉人提供的《请示》显示：上诉人华安气象购买该商品房是作为服务部办公场所，是完工现房，房款为90万元。该《请示》是其真实的意思表示，故从目的解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。 从习惯或惯例解释看，如果是按平方米（146平方米）购买，则涉案的房产按90万除以实测建筑面积108.91平方米，则单价为8,263.7元每平方米。被上诉人提供的2014年与本案《商品房买卖合同》同期所签订的涉案房产所在楼盘其他按套出售的房产的单价为9,481.36元每平方米。涉案房产与同期同楼盘其他房产相比，单价相差巨大。故从习惯或惯例解释看，双方《商品房买卖合同》是按套购买（90万一套）的。 综上所述，承德华安气象技术服务中心的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人承德华安气象技术服务中心承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 莉 审判员 刘连起 审判员 钱丽艳 二〇二〇年九月十八日 书记员 包居正 ——