四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1703号 原告：余震，男，1977年1月4日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告：祝俊，女，1980年8月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：冯胜权，邻水县旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：广安龙凤房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇云峰路**，统一社会信用代码91511623665360350T。 法定代表人：黄龙凤。 委托诉讼代理人：周瑶，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 原告余震、祝俊与被告广安龙凤房地产开发有限公司（以下简称“龙凤房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余震、祝俊的委托诉讼代理人冯胜权、被告龙凤房地产公司委托诉讼代理人周瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余震、祝俊向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》，判令被告退还原告购房款98,000元，办证费用8,779.48元，合计106,779.48元及利息（利息从2013年9月28日起按年利率6%计算至退还之日止）。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告2012年10月3日向被告交10,000元订购邻水县鼎屏镇环城路东二段森林豪庭1号楼17号车库，2013年9月28日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》，并同日向被告支付尾款88,000元，办证费用8,779.48元。虽被告已将车库交付给了原告使用，但被告一直未按合同约定为原告办理产权登记。经查，被告2018年才向原县国土资源局提交了办理申请，后终因被告未能及时完善土地利用手续，缴清有关费用而导致未能办理产权登记，致使原告不能实现购买目的，现特诉至贵院，望判如所请。 被告龙凤房地产公司辩称：1、原告诉称因被告原因未办理产权登记的说法违背客观事实。被告龙凤房地产公司是依法取得二级房地产开发资质的企业，其已向国家全额缴纳土地出让金，获得国有土地使用权进行开发，并依法取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等。2013年9月28日被告龙凤房地产公司向原告交付了案涉车位，该车位从2013年9月28日至今一直由原告占有。案涉车位至今未办证的原因有两点：1.是因国土资源局机构改革，相关部门拖延至今不办分证事宜，导致案涉所在楼栋分证事宜一直拖延至今；2.原告迟延提交办证的相关手续也是导致迟延办证的原因。但是，被告正在积极向相关部门协调案涉楼栋车位分证事宜。故原告诉称因被告未能及时完善土地利用手续，缴清有关费用而导致未能办理产权登记，致使原告不能实现购买目的与法律规定和客观事实不符。2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原四川省建设厅、四川省工商行政管理局提供的示范性合同，且该合同已办理备案登记。依据案涉商品房买卖合同约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不解除合同，合同继续履行。3、原告请求被告退还购房款98,000元，办证费用8,779.48元及利息，双方签订的合同早已过一年除斥期间，人民法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。4、案涉车位所在楼栋已于2015年取得产权证书，案涉车位已具备办证条件，不属于无法办理所有权登记的情形。且原告已经长期占用案涉车位长达七年之久并取得利益，如果解除合同明显有失公允，且不利于市场交易稳定。同时，也会引起一系列跟船案件，不利于社会经济发展，也不利于交易安全。综上，原告的诉请无任何事实与法律依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告余震、祝俊围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份信息、《商品房买卖合同》、购房款及办证费用收据、银行打款凭证、邻自然资规信访答复字【2020】57号、证人胡某出庭作证。被告龙凤房地产公司提交了被告公司身份信息、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、邻房权证监证字第0××7号产权证复印件、照片三张、成都锦悦汇物业服务有限公司工商登记信息。上述证据经庭审调查核实，予以采信。根据原、被告的当庭陈述，结合其提交的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日，原告余震、祝俊与被告龙凤房地产公司签订了一份合同编号为（2013）0900324号的商品房买卖合同，合同中约定原告购买的车位位于四川省邻水县××镇××路××段森林豪庭，购房款98000元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。”合同第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房”；合同第二十条产权登记第（一）项初始登记约定“出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”；合同第二十条产权登记第（二）项转移登记第1条约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记”；合同第二十条产权登记第（二）项转移登记第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。” 2012年10月3日，原告向被告龙凤房地产公司支付购房定金10,000元。2013年9月28日，原告向被告龙凤房地产公司支付购房尾款88,000元及办证费用8,779.48元。被告于2013年9月28日将案涉车位交付给原告使用。 另查明，被告提交邻房权证监证字第0××7号房屋所有权证书，证实被告于2015年3月2日已经取得了案涉车位所在楼栋的大产权证书，能为原告办理案涉车位的所有权证书。2020年7月2日，原告向邻水县自然资源和规划局信访称“2013年购买森林豪庭车位，有购买合同，至今未办理相关产权证”，邻水县自然资源和规划局于2020年7月7日作出“关于余震反映购买“森林豪庭”车位至今未办理产权证信访事项的处理意见书”，该意见答复如下：“经查，《广安市人民政府办公室关于印发广安市城市规划区空间开发利用管理办法的通知》（广安府办发【2019】33号）文件规定，“森林豪庭”项目地下车位产权的办理，应由广安龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤地产公司）主动到县自然资源规划局提出办理申请，并按规定完善土地利用手续，办理不动产权登记。2018年1月12日龙凤地产公司向原县国土资源局提交了办理申请，原县国土资源局接件后，及时拟草了《国有建设用地使用权补充出让合同》。但该公司自提交申请后至今未派人到县资源自愿规划局完善土地利用手续，缴纳有关费用。为了原告能早日办理位于“森林豪庭”项目的地下车位，一方面需要催促龙凤地产公司及时到县自然资源局完善土地利用手续、缴清有关费用。另一方面，我们作为职能部门，也督促龙凤地产公司主动到县自然资源局完善土地利用手续、缴清有关费用”。 本院认为，原告余震、祝俊与被告龙凤房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该条法律规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个即逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记，这三个条件相辅相成，缺一不可。那么，具体到本案查明的事实，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但是却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，因为被告所提交的证据证实，被告已经具备了为原告办理产权登记的条件，而这也是商品房买卖合同的关键。按照合同约定，被告应当在2015年9月28日前办理房屋权属证书，被告未能在上述期限内为原告办理房屋产权登记手续，存在逾期办证的违约行为。2015年3月2日，邻水县房地产业产权监理所为被告办理了邻房权证监证字0××7号房屋所有权证书，即在诉讼过程中，被告具备了为原告办理产权登记的条件，此前阻却合同完全履行的情形不复存在，申请人提起诉讼的主要理由及赖以成立的基础事实已消失，合同目的并非无法实现，解除合同已无必要。且申请人已经长期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，将有失公允且不利于交易的稳定。在这种情况下，原告可以要求被告承担逾期办证的违约责任，而原告以此要求解除案涉商品房买卖合同无法律依据。 同时，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”结合本案，原告依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定主张解除合同，应当受一年解除权消灭期间的限制。原告与被告于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告应当在商品房交付使用后360日内取得案涉车位的不动产登记证书。在双方签订合同当日，被告已将案涉车位交付给原告。原告于2020年7月向一审法院提起诉讼请求解除《商品房买卖合同》，显然已经超过一年的期间，其合同解除权已经消灭。至于被告逾期办证所应承担的违约责任，原告可以另行主张权利。综上所述，对于二原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，对于二原告要求被告退还购房款、办证费用、赔偿资金占用利息等诉讼请求也相应的不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下： 驳回原告余震、祝俊的全部诉讼请求。 案件受理费2,436元，减半收取计1,218元，由原告余震、祝俊共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡学成 二〇二〇年九月三日 书记员  古 欣