重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初5221号原告：重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号，统一社会信用代码91500105765931026P。法定代表人：胡蓉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高春琳，男，汉族，1984年10月9日出生，住重庆市渝中区学田湾正街10号16-2，公民身份号码511681198410090036，该公司员工。被告：刘恒露，男，汉族，1985年11月18日出生，住重庆市南岸区。被告：回凤娟，女，汉族，1988年1月4日出生，住重庆市南岸区。原告重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物业公司）与被告刘恒露、回凤娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员龚一独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告西普物业公司委托代理人傅远林、高春琳到庭参加诉讼，被告刘恒露、回凤娟经本院公告送达，无故缺席审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告西普物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2009年10月至2017年2月期间的物业服务费3097.2元（收费标准34.8元/月）、公摊水电费267元（收费标准为3元/月）。2、被告向原告支付因逾期支付第1项费用产生的损失（每月物业服务费、公摊水电费从第二个月1日起算损失，2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，以逾期支付的物业服务费、公摊水电费的金额为基数，计算至全部付清之日）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月前，被告所在的某小镇小区由重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）提供物业服务。2013年10月20日，森荣物业公司终止该小区物业服务。因该小区未成立业主委员会，某社区居委会经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区过半数业主同意，决定从2013年10月21日开始，由原告接管小区物业，提供物业服务。因某小镇小区未成立业主委员会，物业服务没有书面合同，原告一直参照某小镇小区与森荣物业公司之间的前期物业合同提供物业服务。被告刘恒露、回凤娟位于南岸区米兰路18号某小镇小区1栋5单元5-4号的房屋，建筑面积77.25㎡，物业管理费收取标准为每月每平方米0.45元，其每月物业管理费计34.8元，公摊水电费为每月每户3元。2009年10月始至2017年2月期间，被告欠费89个月。原告催收欠款未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告刘恒露、回凤娟未向本院提交答辩状，也未提交相关证据。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：森荣物业公司原系位于南岸区米兰路18号某小镇小区前期物业服务企业。2013年9月4日，森荣物业公司向重庆市南岸区长生桥镇某社区居民委员会报告，决定于2013年10月20日前退出某小镇小区，终止提供该小区物业服务。某社区居委会接到森荣物业公司上述报告后，经向南岸区房管局物管科及长生桥镇人民政府请示，并征得小区部分业主意见后，先期与原告达成接管意向，并于2013年10月8日起组织人员征求小区业主意见，因同意原告作为物业企业入场户数超过半数，某社区居委会即组织原告进驻某小镇小区。2013年10月21日，原告按某社区居委会安排，进入某小镇小区提供物业服务。期间未与某社区居委会签订书面物业服务合同。原告参照先前森荣物业公司签订的《前期物业服务合同》的内容履行相关物业服务义务，并按房屋建筑面积每月每平方米0.45元向业主计收物业服务费。上述《前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。被告刘恒露、回凤娟系位于重庆市南岸区米兰路18号某小镇小区1栋5单元5-4号房屋业主，其房屋建筑面积为77.25平方米，按每月每平方米0.45元的标准，其每月应缴纳的物业服务费为34.8元。2017年2月底，原告终止其某小镇小区物业管理服务并离场。原告提供物业服务期间，该小区未选举成立业主委员会。上述事实，有原告举示的房屋登记查询证明、长生桥镇某社区居民委员会公示、财务凭证、民事判决书、前期物业服务合同、EMS邮寄凭单、查询单、催费通知、律师函及当事人庭审陈述为证，并经当庭质证，足以认定。庭审中，原告举示一份其与森荣物业公司签订的《关于收取欠费的协议》，载明双方就森荣物业公司委托原告收取“某小镇”小区业主欠费一事达成协议。本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，某小镇小区所在的某社区居民委员会在该小区未选举成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，经向南岸区长生桥镇人民政府及区房管局物管科请示后，依法经征询小区业主意见并经该小区过半业主同意，代行小区业主委员会职责，选聘原告对该小区实施物业管理服务。原告接受某社区居委会的选聘，参照该小区先前的物业企业森荣物业公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，对小区提供物业管理服务，并按照建筑面积每月每平米0.45元向业主收取物业服务费，结合本案客观实际，该收费标准对包括被告刘恒露、回凤娟在内的所有某小镇小区业主具有约束力。原告2013年10月21日进场，10月份提供物业服务的时间为11天，该期间的物业服务费本院酌定为12.75元（0.45元/㎡/月×77.25㎡÷30×11天）；2013年11月至2017年2月期间（共计40个月）的物业费共计1392元（34.8元/月×40个月）。关于公摊水电费。鉴于原告提供物业服务，必然涉及专项设备运行的能源（水电）的消耗，其按3元/月的标准向业主分摊计收，较为合理，本院对该标准予以支持。2013年10月21日原告入场提供物业服务至2017年2月，被告应承担的该部分费用共计121.1元（3元/月÷30天×11天＋3元/月×40个月）。综上，本院认定被告欠缴物业费的金额为前述本院核算的2013年10月21日至10月31日及2013年11月至2017年2月期间的物业服务费之和1404.75元（12.75元＋1392元），被告欠缴公摊水电费的金额为121.1元。被告欠缴物业服务费及公摊水电费，应承担违约责任。本院支持被告向原告支付拖欠的物业费1404.75元、公摊水电费121.1元。原告请求按相关标准的1.5倍给付逾期付款损失，无约定依据，本院酌情支持被告以当月欠费金额为基数，自次月1日起，按原告主张的利率标准的1倍支付逾期付款损失。关于2009年10月至2013年10月20日期间的物业费、公摊水电费。因原告未提供前述期间的物业服务，在该期间未与被告形成物业服务法律关系，即使其举示的《关于收取欠费的协议》属实，也系原告接受森荣物业公司委托代为收取小区业主欠付的各项费用，与本案不属于同一法律关系。故本院对原告请求的2009年10月至2013年10月20日期间的物业费、公摊水电费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘恒露、回凤娟于本判决生效之日起10日内向原告重庆西普物业管理有限公司支付2013年10月21日至2017年2月期间的物业服务费1404.75元、公摊水电费121.1元，并支付逾期付款损失（以当月欠付物业费及公摊水电费的金额为基数，自次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计付，自2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告重庆西普物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告刘恒露、回凤娟负担（此款已由原告重庆西普物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 龚 一二〇二〇年九月十九日书记员 刘璎仪