广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5789号原告：广州银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市惠城区××××××××××及**瑞嘉大厦************。负责人：古波。委托诉讼代理人：罗利民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雪丹，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：钟凯，女，汉族，1983年11月26日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省龙川县×××××××××××××××××××××。被告：惠州市碧玉房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区×，住所地：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××××××××le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁某1。原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告钟凯、惠州市碧玉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2017年10月25日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告钟凯，贷款人、预抵押权人原告广州银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市碧玉房地产开发有限公司。三、合同名称：《楼宇按揭贷款合同》（编号：广银惠按揭借字第[2017]1300号）。四、借款金额、期限：借款金额为730000元，借款期限为从贷款人实际发放该笔借款之日起计30年。五、还款方式：按月等额本息还款法。六、贷款利率：浮动利率，按年调整，在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮15%；借款人未按本合同约定期限归还借款本息的，贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的相应借款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。七、违约条款：借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期并行使抵押权。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至办妥抵押登记手续，并将商品房买卖合同及他项权利登记证正本交由贷款人保管之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××期（一）3号楼1单元4层01号房[抵押权预告登记证号：粤（2019）惠州市不动产证明第3016964号]；3.担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。九、合同履行：2018年7月11日，原告与被告钟凯签订《借款凭证》，约定贷款月利率为4.6958‰，借款期限自2018年7月11日至2048年7月11日。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币730000元。十、被告欠款情况：截止至2019年12月27日，尚欠借款本金723665.08元、利息（含罚息、复利）31592.91元。十一、原告诉讼请求：1.立即解除原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告钟凯签订的《楼宇按揭贷款合同》【合同编号：广银惠按揭借字第[2017]1300号】；2.被告钟凯偿还贷款本金人民币723665.08元，利息（含罚息、复利）31592.91元，本息合计755257.99元（利息暂计至2019年12月27日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.确认原告广州银行股份有限公司惠州分行对被告钟凯名下位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××期（一）3号楼1单元4层01号房【预售商品房抵押权预告登记号：粤（2019）惠州市不动产证明第3016964号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；4.被告钟凯承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用；5.被告惠州市碧玉房地产开发有限公司对被告钟凯的上述全部债务承担连带保证担保责任。十二、其他：依原告诉讼保全申请，本院于2020年5月21日作出（2020）粤1302民初5789号民事裁定书，裁定：查封被申请人钟凯名下位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××期（一）3号楼1单元4层01号房【产权证书号：粤（2018）惠州市不动产证明第3023399号，建筑面积：91.32㎡】的房产，查封价值以人民币755257.99元为限，查封期限为三年。裁判理由和结果本院认为，原告与被告钟凯之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告钟凯未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告钟凯之间签订的《楼宇按揭贷款合同》，并请求被告钟凯偿还所欠借款本金723665.08元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2019年12月27日为31592.91元），具有相应的事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告钟凯用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告惠州市碧玉房地产开发有限公司自愿为被告钟凯的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告钟凯的上述债务承担连带清偿责任。被告钟凯、惠州市碧玉房地产开发有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告广州银行股份有限公司惠州分行与被告钟凯于2017年10月25日签订的《楼宇按揭贷款合同》（编号：广银惠按揭借字第[2017]1300号）；被告钟凯应于本判决生效之日起十日内向原告广州银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金人民币723665.08元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2019年12月27日为31592.91元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；被告惠州市碧玉房地产开发有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；驳回原告广州银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11453元、保全费4296元，合计15749元（原告已预交），由原告广州银行股份有限公司惠州分行负担200元，由被告钟凯、惠州市碧玉房地产开发有限公司共同负担15549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年八月十七日书记员  古杏蓓