广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4367号原告（反诉被告）：曾秀金，女，汉族，1979年9月20日出生，住广东省梅县，委托代理人：肖守华，北京（德恒）广州律师事务所律师。委托代理人：陈晓庆，北京（德恒）广州律师事务所律师。被告（反诉原告）：何燕芬，女，汉族，1984年1月31日出生，住广州市南沙区，委托代理人：黄阳庆，广东恒博律师事务所律师。被告：广州市鹿丰代理房地产代理有限公司，住广州市南沙区品汇街40，统一社会信用代码：91440101MA59FLF76F。法定代表人：邹振定。被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县，原告曾秀金诉被告何燕芬、广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）、邹品华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾秀金的诉讼代理人肖守华，被告何燕芬的委托代理人黄阳庆，被告邹品华到庭参加诉讼，被告鹿丰公司没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、请求被告何燕芬向原告返还款项本金60万元及利息（利息以60万元为本金，按照年利率6%标准，自2018年5月25日起计至实际清偿之日止，暂计算至2020年6月2日为74000元）；二、请求被告鹿丰公司及被告邹品华上述款项承担连带清偿责任；三、上述被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告广州市鹿丰代理房地产代理有限公司向原告推荐何燕芬名下有一处位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354平方米的宅基地可以买卖、可以办理过户手续以及报建、建房等，并承诺为原告办理后续报建手续的相关工作。为此，原告于2018年5月24日与被告何燕芬签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定被告何燕芬将其所有的位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354平方米的土地使用权永久租给原告，总价款为80万元，签订合同当日，原告向被告何燕芬支付租金款项60万元，剩余20万元在2018年6月24日前办理报建交税当天支付。原告依约于2018年5月24日向被告何燕芬支付60万元，被告何燕芬出具《收款收据》确认收到该笔款项。被告邹品华作为见证方在《土地使用权租赁合同》及《收款收据》上签字。基于涉案宅基地无法办理过户手续，且合同真实意思就是取得涉案宅基地使用权从而建设房屋，但该目的均无法实现，故原告与被告协商退还上述费用，被告同意退还但一直未能退款。由于被告广州市鹿丰代理房地产代理有限公司及邹品华同时作为原告何燕芬的代理人，在本案中具有明显过错等，应对上述款项承担连带清偿责任。被告何燕芬辩称：我认为原告在起诉状中所述的部分事实系错误的，理由不当，无事实和法律依据向我主张权利，意见如下：一、案件基本事实。2018年5月24日，我通过中介邹品华主动找到原告，双方经中介服务签订《土地使用权租赁合同》，约定我将名下位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354m2规划预留用地土地使用权永久租给原告，租赁期限20年，到期则自动续期；租金共80万元，签订合同当天付60万元，次月再付20万元；租赁期间的土地出租税和土地管理费由原告承担，如逾期3个月未交纳，则需支付10倍费用违约金等。合同签订后我即将土地交付予原告，但原告并未按约履行付款义务，未向我支付首期租金60万元，也没支付第二期租金20万元，至今已将近2年零2个月，已构成违约，且也没有支付租赁期间的土地出租税和土地管理费，再次构成违约。二、原告诉状所述的相关内容错误的，应当不被采纳。原告在起诉状中所述“案涉土地为宅基地，可以买卖，可以办理过户手续及报建、建房，我承诺为原告办理后续报建手续，原告于签约当天2018年5月24日支付60万元，合同真实意思是取得涉案宅基地使用权从而建设房屋，被告鹿丰公司、邹品华系我的代理人”等内容，系错误的！我的本意只是将土地出租，收取租金，由原告依法使用土地，在合同中从未明确案涉土地为宅基地，并无买卖土地的意思表示，没有承诺可为其办理过户手续及报建、建房，也没有承诺为其办理后续报建手续，所有的承诺均是中介向原告所作。对于被告鹿丰公司，我并不清楚它在合同中、本案中的角色和作用是什么，它与邹品华都不是我的代理人，不知原告为何要将它也列为被告。三、案涉《土地使用权租赁合同》应合法有效,原告应继续履行合同,因其构成违约,故其应继续履行合同,另应支付利息和承担违约金的责任。双方并无买卖土地的合意与行为，案涉《土地使用权租赁合同》的性质为租赁合同，双方之间系租赁法律关系，现行相关法律规定并未禁止土地出租及作符合土地性质和用途的开发利用，故案涉《土地使用权租赁合同》应系合法有效的，原告应按约继续履行义务。合同约定了原告在签约当天支付首期租金60万元、次月支付20万元，但原告至今也没有支付，故原告应当继续向我支付80万元。因被反诉人逾期支付租金，故其应支付逾期付款期间的利息，以80万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年5月24日起计算至实际付清本息之日止，暂计至庭审之日为2年零2个月，利息暂计为83494.44元。另合同约定了原告应当承担租赁期间的土地出租税和土地管理费,每年959.4元,但原告至今仍未支付,现已产生2期的费用共1918.8元,故原告应当继续支付,及应按约承担10倍费用标准即19188元的违约金责任。上述金额暂合计：800000+83494.44+1918.8+19188=904601.24元。四、假设案涉《土地使用权租赁合同》被认定为无效，那么法院应当认定原告就本案的发生具有完全的过错，其应承担全部的缔约过失责任及双方因此而产生的全部损失，应当驳回其全部的诉请支付利息、承担诉讼费的诉讼请首先，我与原告并不相识，原告系通过中介邹品华主动联系上我的，《土地使用权租赁合同》系由其双方提供的。在《土地使用权租赁合同》中，合同有失公平公正，证明其对土地交易和相关政策规定有着充分的认识，明显存在故意的重大过错。其次，结合原告的主动性及诉状内容，可证实其系明知土地不能买卖，而假借租赁合同的合法形式，暗行购买土地的非法目的，明显存在故意的重大过错。再次，原告在明知自己并非案涉土地村集体组织成员的情况下，却仍假借租赁合法形式,暗行购买土地的非法目的,明显存在故意的重大过错。综上,可认定原告就本案的发生具有完全的过错,其应承担全部的缔约过失责任,应驳回其全部的诉请支付利息、诉讼费的诉讼请求。五、假设案涉《土地使用权租赁合同》被认定为无效，因我未曾收到原告的租金60万元，原告也无证据证明我已收到该款项，故无须向其返还该款项，法院应驳回其返还本金的诉讼请求。从原告的证据材料上看，原告可能系将款项转账给中介邹品华，故原告应当向邹品华主张权利，而无权向我主张权利。六、假设案涉《土地使用权租赁合同》被认定为无效，原告应当向我支付占用土地期间的土地使用费，支付占用土地期间的土地出租税和土地管理费。我于2018年5月24日将涉案土地交付原告占用至今，已将近2年零2个月，故原告应当按照《土地使用权租赁合同》之80万元租20年的约定，折算租金40000元/年标准，自2018年5月24日起计付土地使用费至实际将土地腾空交还我之日止，计算至今为86666.67元。另其应按959.4元/年标准，计付占用土地期间的土地出租税和土地管理费1918.8元，金额暂合计：88585.47元。综上所述，案涉《土地使用权租赁合同》应合法有效，原告应继续履行合同，应支付租金80万元、支付逾期付款期间的利息83494.44元、支付租赁期间的土地出租税和土地管理费1918.8元,及应承担10倍费用标准即19188元的违约金责任,金额暂合计：904601.24元。若案涉《土地使用权租赁合同》被认定为无效，则应认定原告就本案的发生具有完全的过错，其应承担全部的缔约过失责任及双方因此而产生的全部损失，我未收到其任何款项，故无须向其返还任何款项，法院应驳回其全部的诉讼请求。但原告应向我支付占用土地期间的土地使用费86666.67元、土地出租税和土地管理费1918.8元，金额暂合计：88585.47元。诉讼中，何燕芬提起反诉，庭审中何燕芬变更反诉请求为：1、被反诉人向反诉人支付土地使用费86666.67元（按《土地使用权租赁合同》约定每年4万元标准计算，从2018年5月24日计算至土地实际腾空交还之日止）；2、被反诉人向反诉人支付占用土地期间的土地出租税和土地管理费1918.8元，（按每年959.4元标准，自2018年5月24日起计付至土地实际腾空交还之日止）；3、被反诉人承担本诉及反诉的案件受理费。被告邹品华辩称：不认可原告的第二项诉讼请求，我收到的土地租赁款项已经全部支付给了何燕芬，在本案中我总共支付了83万元给何燕芬和何燕芬的弟弟的何健明，张正权，黎有莲（罗伟洪的母亲），不应当由鹿丰公司和我承担责任。该涉案地块是何健明介绍给我的，并且承诺可以报建。被告鹿丰公司无答辩。经审理查明：被告何燕芬是广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队的村民。涉案土地是广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队的集体土地，土地所有权归集体。原告曾秀金并非广州市南沙区东涌镇鱼窝头村经济组织成员。原告曾秀金通过邹品华介绍向被告何燕芬购买土地，2018年5月24日，原告曾秀金（乙方）与被告何燕芬（甲方）签订了《土地使用权租赁合同》，约定：一、甲方将名下位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354平方米规划预留用地使用权永久租给乙方；二、租赁期限为：每个合同期为20年，自2018年5月24日至2038年5月23日，完成第一个合同期将自动生效为下20年。租赁金额为80万元，签订合同当日，原告向被告何燕芬支付租金60万元，剩余20万元在2018年6月24日前办理报建交税当天支付；三、甲方在收到乙方的土地租赁金当日，将上述土地以及附属物一并交给乙方享有和使用的权利；四、上述土地在政策允许过户。办理新土地使用证或房产证的情况下，甲方在收到乙方书面或口头通知之日起十个工作日内必须协助乙方办理土地使用权的有关手续……。九，如果乙方在此租赁的土地上新建房屋须以甲方名义报指标报相关部门审批时，甲方必须无条件配乙方，但产生的所有费用（费用按国家当时实际税收情况来定）全部由乙方负责承担，甲方在收到乙方要求配合办理相关手续的通知十个工作日内不不配合乙方办理相关手续的，则视为甲方违约，甲方应按该土地和土地上的建筑物当时市场价的伍倍赔偿绐乙方；十五、甲乙双方的权利和义务：5、由于该土地性质为集体规期预留用地，所以每年需向村委会交纳土地管理费，土地管理费以村委会实际公布为准，由乙方于每年12月31日前交纳给甲方，由甲方代交，甲方代交后需写回收据给乙方。如连续3个月不交纳，则需支付10倍的土地管理费违约金给甲方…。被告邹品华和案外人何诗慧作为见证方在《土地使用权租赁合同》上签字。2018年5月24日，原告向邹品华账号存入22万元，邹品华向何燕芬账号转入土地款20万元；2018年5月25日，原告以高山账户向邹品华支付了38万元。当日，邹品华向何燕芬账号转入土地款20万元；2018年7月13日，邹品华向何燕芬账号转入土地款10万元。2018年5月24日，被告何燕芬出具《收款收据》，确认收到曾秀金承租位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354平方米规划预留用地使用权承租款80万元，今天收到租赁60万元。被告邹品华和案外人何诗慧作为见证方在《收款收据》上签字。因涉案土地无法按合同履行，被告并没有向原告退回款项，引起纠纷。本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于原告曾秀金与被告何燕芬于2018年5月24日签订的《土地使用权租赁合同》的效力问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队集体土地，所有权归集体。原告曾秀金并非广州市南沙区东涌镇鱼窝头村集体组织成员。本案《土地使用权租赁合同》约定将被告何燕芬名下涉案土地的使用权永久租赁给原告，被告将集体土地租赁给原告用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。鉴于原、被告签订《土地使用权租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院依法认定原告曾秀金与被告何燕芬于2018年5月24日签订的《土地使用权租赁合同》无效。二、关于原告请求被告何燕芬返还款项本金60万元及利息（利息以60万元为本金，按照年利率6%标准，自2018年5月25日起计至实际清偿之日止，暂计算至2020年6月2日为74000元）的问题。1、关于返还款项本金60万元。本案已查明的事实，2018年5月24日，原告向邹品华账号存入22万元，邹品华向何燕芬账号转入土地款20万元；2018年5月25日，原告以高山账户向邹品华支付了38万元。当日，邹品华向何燕芬账号转入土地款20万元；2018年7月13日，邹品华向何燕芬账号转入土地款10万元。原告在2018年5月25日前向邹品华支付土地款60万元，邹品华在2018年7月13日前共向何燕芬支付土地款50万元。而被告何燕芬于2018年5月24日出具《收款收据》，确认收到曾秀金承租位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村前进队354平方米规划预留用地使用权承租款80万元，今天收到租赁60万元。被告邹品华和案外人何诗慧作为见证方在《收款收据》上签字。以上事实表明，被告何燕芬于2018年5月24日出具《收款收据》对收款金额不符合事实，应认定被告何燕芬实际收到50万元，被告邹品华实际收到10万元。鉴于被告何燕芬和邹品华所收原告款项至今没有退款给原告。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依上述法律规定，被告何燕芬和邹品华以土地使用权租赁名义收取了原告的款项应承担返还责任，具体是由被告何燕芬向原告返还50万元，被告邹品华向原告返还10万元。因此，原告请求被告返还土地款证据充分，符合法律规定，本院予以支持。2、关于返还款项本金60万元的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告曾秀金与被告何燕芬于2018年5月24日签订的《土地使用权租赁合同》时，没有审查该合同项下土地的性质及权属，约定何燕芬将涉案土地的使用权永久租赁给原告，被告何燕芬将集体土地永久租赁给原告用于非农业建设使用，原、被告都有过错，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还款项本金60万元的利息，本院不予支持。三、关于原告请求被告鹿丰公司、邹品华上述款项承担连带清偿责任的问题。本案中，已查明的事实表明被告鹿丰公司并没有收取原告的款项，在原告提供的证据也不能证明被告鹿丰公司收取原告的款项，因此，原告请求被告鹿丰公司承担连带清偿责任的证据不足，也缺乏法律依据，本院不予支持；对于邹品华上述款项承担连带清偿责任的问题，已查明的事实表明邹品华收取原告60万元后，依合同向被告何燕芬支付50万元，被告邹品华应向原告返还10万元，原告请求被告邹品华承担连带清偿责任的证据不足，也缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于反诉人的诉讼请求。1、被反诉人向反诉人支付土地使用费86666.67元（按《土地使用权租赁合同》约定每年4万元标准计算，从2018年5月24日计算至土地实际腾空交还之日止）。2、被反诉人向反诉人支付占用土地期间的土地出租税和土地管理费1918.8元，（按每年959.4元标准，自2018年5月24日起计付至土地实际腾空交还之日止）。依本院事实认定和所述理由，《土地使用权租赁合同》为无效合同，反诉人与被反诉人对缔约合同均有过错，应对缔约过失各自承担责任。本案合同虽然约定甲方在收到乙方的土地租赁金当日，将上述土地以及附属物一并交给乙方享有和使用的权利，但双方约定的土地使用是出租用于非农业建设，该约定违法法律规定，原告的诉讼请求不符合法律规定，也缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何燕芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾秀金返还土地租赁款50万元；二、被告邹品华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾秀金返还土地租赁款10万元；三、驳回原告曾秀金其他诉讼请求；四、驳回反诉人何燕芬全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5270元，由原告曾秀金承担270元，被告何燕芬承担4000元，被告邹品华承担1000元。本案反诉人何燕芬在变更反诉请求前已交纳反诉受理费6423元，变更反诉请求后应交反诉受理费1007.32元，应先退回反诉人何燕芬5415.68元，本案反诉受理费1007.32元由反诉人何燕芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年九月一日法官助理罗小燕书记员许婷婷