江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0612民初1842号 原告（案外人）：何崇飞，男，1963年1月10日生，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：丁以升，上海步界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任伟平，上海步界律师事务所律师。 被告（申请执行人）：姜辉，男，1973年6月4日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。 被告（被执行人）：王和，男，1964年12月15日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 被告（被执行人）：马艳红，女，1972年2月7日生，汉族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。 被告王和、马艳红委托诉讼代理人：黄平生，辽宁亮法律师事务所律师。 原告何崇飞与被告姜辉、被告王和、马艳红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告何崇飞委托诉讼代理人丁以升、任伟平，被告姜辉委托诉讼代理人朱建新，被告王和、马艳红委托诉讼代理人黄平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何崇飞向本院提出诉讼称，2010年3月19日、2010年4月23日，被告王和向黑龙江天佑水利水电开发建设有限公司（以下简称天佑公司）借款900万元。2017年5月11日，被告王和将其所有的位于三亚市河东区房屋出售给原告何崇飞，房屋价款为100万元，直接冲抵被告王和拖欠天佑公司的100万元欠款。因时值三亚市出台房屋限购政策，双方至今未办理完成房屋产权过户登记手续，但原告何崇飞对该房屋实际占有、使用至今。另，原告何崇飞购买该房屋以黑龙江天佑水利水电开发建设有限公司对被告王和享有的债权进行购房款冲抵，天佑公司对该行为予以认可。2018年3月15日，南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）就被告姜辉诉被告王和、马艳红民间借贷纠纷一案出具(2017)苏0612民初8510号民事调解书。2019年3月29日，通州法院就该案作出(2019)苏0612执恢265号执行裁定，查封了该房屋。2019年4月4日，通州法院作出（2019)苏0612执恢265号之一执行裁定，裁定拍卖该房屋，并于2019年5月5日、6日对该房屋现场张贴了拍卖裁定书、查封公告、勘验公告、房屋迁出公告。2019年5月14日，原告何崇飞向通州法院提出执行异议，通州法院于2020年3月9日作出（2020)苏0612执异6号执行裁定，驳回了原告何崇飞的异议请求。原告何崇飞认为，通州法院裁定拍卖的上述不动产的所有权应归原告何崇飞所有，法院对该不动产进行查封及裁定拍卖的执行措施侵害了原告何崇飞的合法权益。请求：1.解除对三亚市河东区房屋的查封，并停止拍卖等强制执行措施;2.确认该房屋的所有权归原告所有。 被告姜辉辩称，原告何崇飞的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，具体理由为：1.与原告何崇飞主张的案涉801室房屋相关的另一套房屋为901室，该套房屋已办理过户，该套房屋存在两份买卖合同，一份为2011年10月10日买卖合同，约定价格为32.4万元；另一份为留存在房屋登记机关的2012年2月18日买卖合同，约定价格为100万元，发票载明的交易价款为1050757元，故2011年10月10日的901室房屋买卖合同并非真实的合同；原告何崇飞提供的2017年5月11日801室房屋买卖合同与2011年10月10日901室房屋买卖合同时间相隔7年，但两份合同却使用了内容完全相同的文本，案涉801室房屋买卖合同的真实性存疑，原告何崇飞提起本案诉讼存在与被告王和串通以规避执行801室房屋的可能。2.原告何崇飞明确其向被告王和购买801室房屋以冲抵被告王和所欠天佑公司的债务，即原告何崇飞未向被告王和支付过购房款，被告王和也不欠原告何崇飞的个人债务，且801室房屋的成交价格明显低于市场价，有违常理。3.根据原告何崇飞陈述，2011年初何崇飞即对801室房屋进行了装修并由其父亲等家人一直居住，而801室房屋买卖合同的签订时间为2017年5月11日，故原告何崇飞并非基于房屋买卖合同而占有该房屋，与法律规定的案外人基于买卖合同占有房屋的情形不同。4.原告何崇飞未能提供向登记机关申请办理801室房屋过户登记的证据，其主张房屋不能过户是由于三亚市出台了房屋限购政策，导致案涉不动产至今未能办理权属转移手续。即便原告何崇飞主张三亚市存在房屋限购政策，但其对三亚市房屋的限购政策应当了解，故不能办理房屋过户登记应认定属于其自身原因导致。综上，原告何崇飞的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法予以驳回。 被告王和、马艳红认可原告何崇飞的诉请，请求法院依法裁判。 经审理查明，2018年3月15日，本院对姜辉诉王和、马艳红民间借贷纠纷一案出具（2017）苏0612民初8510号民事调解书，达成如下协议：王和、马艳红结欠姜辉借款500万元，王和、马艳红于2018年7月30日前一次性偿还姜辉（履行方式：王和、马艳红将款项直接汇入姜辉指定账户，持卡人：姜辉，开户行：交通银行通州区支行，账号：62×××76）。 根据姜辉的申请，本院于2018年8月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0612执2536号。在该案执行过程中，本院于2018年9月6日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款5028400元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2018年9月6日，本院委托三亚市城郊人民法院进行查封。2018年11月21日，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。本院于2018年12月12日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定，内容如下：依法扣划了被执行人名下的银行存款247658.49元，除去本院收取3615元执行费外，余款已全部退还给申请执行人。2018年12月6日，申请执行人姜辉向本院提交申请书,申请撤回本案的执行。本院裁定：终结（2017）苏0612民初8510号民事调解书的执行。 根据姜辉的恢复执行申请，本院于2019年3月19日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0612执恢265号。在本案执行过程中，本院于2019年3月29日作出（2019）苏0612执恢265号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款4784356.51元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2019年3月29日，本院委托三亚市城郊人民法院进行查封，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。2019年4月4日，本院作出（2019）苏0612执恢265号之一执行裁定：拍卖案涉不动产。本院于2019年5月5日、6日在案涉不动产现场张贴了拍卖裁定书、查封公告（并上了封条）、勘验公告、房屋迁出公告。 另查明：1.天佑公司与王和民间借贷纠纷一案，黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院于2019年7月23日立案后，于2019年8月26日公开开庭进行了审理，并于2019年10月14日作出（2019）黑0109民初3675号民事判决：王和于判决生效后七日内偿还天佑公司借款688万元及逾期利息。该案中查明，原告何崇飞和被告王和系朋友关系，天佑公司的股东为何崇飞及其妻子赵璋两人，何崇飞系天佑公司法定代表人。2010年3月19日、同年4月24日，王和向天佑公司分别借款400万元、500万元，合计借款900万元。天佑公司委托诉讼代理人自述：王和以其名下两处房产折抵132.4万元。借款发生后，王和陆续偿还借款。2017年12月6日，王和与天佑公司结算确认后，出具还款计划一份，载明：“欠天佑公司陆百捌拾捌万元，此款在2018年3月末一次还清，王和”。后因王和尚欠借款本金688万元未还，原告何崇飞提起该案诉讼。2.2020年3月16日，天佑公司向本院出具《情况说明》，载明：“2010年3月19日和2010年4月23日，我公司先后分两次向王和出借人民币900万元。2011年10月10日、我公司股东何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将三亚市河东区迎宾路迎宾花园F楼901室以人民币32.4万元的价格出售给何崇飞；2017年5月11日，何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将三亚市河东区迎宾路迎宾花园F楼801室以人民币100万元的价格出售给何崇飞。这两份《商品房买卖合同》均约定，以我公司对王和享有的债权冲抵购房款。对此，我公司予以认可，即我公司同意何崇飞对我公司享有的债权中冲抵上述两套房屋的购房款人民币132.4万元，对该笔132.4万元款项，我公司不再向王和主张债权。特此说明”。就上述900万元借款，原告何崇飞提供的银行转账记录，显示2010年3月19日、2010年4月23日，原告何崇飞个人账户分别向被告王和账户转账400万元、300万元，天佑公司账户向被告王和账户转账200万元。除黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院认定的2017年12月6日被告王和向天佑公司出具688万元还款计划外，王和还于2019年5月16日向天佑公司出具了一份还款计划，确认：王和欠天佑公司900万元借款，经往来已还借款800万元，后将三亚市河东区、901室两户房产卖给何崇飞，用于冲抵欠款132.4万元。目前，尚欠天佑公司688万元，此款在2020年末一次还清。3.就三亚市河东区、901室房屋的买卖问题。2011年10月10日，何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将F栋901室房屋所有权及土地使用权转让给何崇飞，该房屋的建筑面积86.94平方米，房屋价款为32.4万元。合同约定：何崇飞负责本套房屋及王和另一套房屋（F栋801室）的装修。合同还对付款方式、房屋交付、房屋物业管理等条款进行了约定。2012年3月12日，王和与何崇飞将F栋901室房屋产权办了过户登记，现该房屋所有权及土地使用权的权利人为何崇飞。该房屋登记机关留存的是2012年2月18日的901室房屋土地买卖合同，该份房屋买卖合同约定的房屋价格为100万元，发票载明的交易价款为1050757元，何崇飞按税率3%缴纳了契税31522.71元。该合同上载明甲方（即卖方）处由何伟艳（何崇飞的妹妹）代王和签字，合同还注明由何永祥（何崇飞的父亲）领取房产证。审理中，原告何崇飞陈述，F栋901室房屋办理过户登记手续是何崇飞的妹妹何伟艳通过中介公司办理的。F栋801室房屋已由原告何崇飞进行了装修，现由其父母居住。原告何崇飞提供的物理管理费、有线电视网络费收据，显示2017年、2018年物业管理费、有线电视费已缴纳，户名为王和（原告何崇飞称由于房产未过户，故户名未做变更）。原告何崇飞还提供了三亚为民物业管理有限公司出具的《证明》一份，载明：“三亚市河东区房屋原为业主王和所有。2011年初，何崇飞对该房进行了装修，何崇飞及其家人自2011年2月一直居住该房。此期间，房屋水、电、物业费用始终由何家人缴纳。2017年5月，原业主王和将上述房屋转让给何崇飞，因当时三亚市出台了限购政策，何崇飞将购房合同交于物业存档一份，并由其父何永祥一直居住，管理该房屋到现在。”4.2010年10月12日，三亚市人民政府发布《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》规定，“自本意见发布之日起，暂定对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭在三亚、限购一套商品住房。”2011年3月5日，三亚市人民政府发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》规定，“自本通知发布之日，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本城区向其售房。”2017年5月10日，三亚市人民政府发布《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》规定如下：“一、实施住房限购政策：（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购**住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房……”。5.原告提供的“阿里拍卖·司法”网上登记的一套位于三亚市河东区的房屋司法拍卖情况为：成交时间为2017年10月21日，成交价2112800元，面积106.38平方米，成交单价为19861元/平方米。 审理中，原告何崇飞向本院提交鉴定申请一份，要求对2012年2月18日《房屋土地买卖合同》上的签名“何崇飞”是否为其本人所签申请鉴定。 本院认为，本案的争议焦点为：原告何崇飞要求停止对三亚市河东区房屋的执行并确认该房屋的所有权归原告所有是否符合法律规定。 关于该争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院依法予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的诉请并不符合该条所约定的情形。本案中，原告何崇飞提起的执行异议之诉不符合上述规定。理由为：1.从房屋买卖合同的主体上看，原告何崇飞与案外人天佑公司系不同的法律主体，虽然被告王和结欠天佑公司的债务，但被告王和与原告何崇飞个人之间无债权债务关系，故原告何崇飞使用天佑公司对王和享有的债权进行冲抵购房款与法律规定不符。2.从原告何崇飞主张权利属性和被执行的债权优先顺位上看，执行异议之诉是一个独立于执行异议的完整的实体审查程序，旨在通过实质审查的方式对执行标的的权属进行认定，并作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。本案中，801室房屋已被人民法院采取保全措施，原告何崇飞以与被执行人即被告王和存在房屋买卖关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除执行的异议。一般认为，物权期待权是指案外人对房屋虽尚不享有物权法意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。即便案涉房屋买卖行为真实，由于原告何崇飞购房不符合当地商品房限购政策，也无法请求出卖人即被告王和为其办理不动产转让登记，不能产生物权变动的结果，故其不享有物权期待权。原告何崇飞主张案涉房屋买卖的目的是为以房抵债，即其签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，其对天佑公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。3.原告何崇飞主张其已实际占有了案涉房产，虽然其提供了2017年案涉房屋物业管理费和有线电视费等收据，但上述收据记载的户名均为王和，不能据此认定上述费用为原告何崇飞所交；物业管理公司出具的证明属于间接证据，在其未能提供实际居住的现场照片等直接证据相印证的情况下，不能证明原告何崇飞已占有了该房屋。4.对于原告何崇飞主张因其不知道三亚市房屋限购政策故不能办理房屋过户登记非其自身原因所致的意见，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限政策并不需要特殊的专业知识，且其本案中未能提供主动、积极向登记机关提交办理过户登记的任何证据，故即便原告何崇飞与被告王和对案涉房屋形成了以房抵债的合意，案涉房屋也不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上，原告何崇飞要求停止对案涉房屋的执行并确认该房屋的所有权归原告的主张，与法律规定不符，本院不予支持。原告何崇飞关于对2012年2月18日901室房屋买卖合同上“何崇飞”的签名进行鉴定的请求，已无必要，本院不予准许，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告何崇飞的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告何崇飞负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  邓建华 人民陪审员  管 巍 人民陪审员  蔡行一 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  苏佳丽