广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异115号 案外人：黄晓梅，女，1976年8月12日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 委托代理人：黄金祥，广东广信君达〔清远〕律师事务所律师。 申请执行人：陈文婷，女，1993年7月6日出生，汉族，住广东省五华县。 被执行人：邱惠芬，女，1975年3月10日出生，汉族，住广东省潮安县。 被执行人：卢伟文，男，1967年3月28日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：李潇珊，女，1965年9月20日出生，汉族，住广州市从化区。 本院在执行申请执行人陈文婷与被执行人邱惠芬、卢伟文、李潇珊民间借贷纠纷一案中，案外人黄晓梅对本院裁定查封位于广东省清远市经济开发区XX林场XX工区XX大道XX号恒大银湖城九号楼XX号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人黄晓梅称，法院在执行〔2019〕粤01**执463、521号案的过程中，查封了位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋，而案涉03号房屋在查封前实际已出售给案外人黄晓梅，故该房产是不得作为执行标的物的。2017年6月11日，案外人黄晓梅经广州市富临房地产代理有限公司（以下简称富临中介）的介绍，欲购买案涉03号房屋，并当场支付了诚意金1万元；同年6月15日，富临中介将案外人黄晓梅的1万元诚意金转交给被执行人李潇珊，李潇珊出具《收款收据》确认，与此同时，黄晓梅还额外支付了1万元向李潇珊购买了房屋内现有的家私家电；2017年8月16日，案外人黄晓梅、被执行人李潇珊以及富临中介等三方共同签订了《房地产买卖合同》，合同签订当日，黄晓梅即通过银行转账方式向李潇珊支付了首期房款640000元，李潇珊也出具《收款收据》予以确认；在富临中介的见证下，案外人黄晓梅与被执行人李潇珊口头约定剩余的购房款20万元待双方到房管部门成功递件后支付；被执行人李潇珊在收取上述房款后便将房屋交付给案外人黄晓梅使用，并承诺将配合履行涂销抵押以及过户义务；合同履行期间，案外人黄晓梅同意被执行人李潇珊的请求于2017年9月5日向李潇珊支付了2万元房款，李潇珊出具《收据》达成予以确认；由此，案外人黄晓梅已合计支付了68万元的房款，剩余购房款为18万元；此后，案外人黄晓梅积极催促被执行人李潇珊履行合同义务，但李潇珊却以各种理由拒绝履行。案外人黄晓梅认为，在案涉03号房屋被法院查封之前，案外人黄晓梅就已与被执行人李潇珊签订了合法有效的03号房屋买卖合同并合法占有使用该房屋，黄晓梅也已付清了大部分房款，至今未办理房屋过户登记并非黄晓梅的原因，现黄晓梅也同意将剩余房款18万元一次性汇入法院指定的账户中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人黄晓梅现提出的执行异议申请是有事实依据和法律依据的，法院对案涉03号房屋的查封与执行已违反了法律规定，故请求人民法院停止对位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋的执行，解除对该房屋的查封执行措施。 申请执行人陈文婷称，不同意案外人黄晓梅的异议申请，请求法院驳回其异议请求。首先，申请执行人陈文婷申请查封被执行人李潇珊名下房屋时，案涉03号房屋是登记在被执行人李潇珊名下的，根据物权法定的原则，该房屋的所有权归李潇珊所有，陈文婷作为李潇珊的合法债权人，当然有权查封其房产。其次，案外人黄晓梅提出其在查封之前已支付了大部分房款并实际占有使用案涉03号房屋，但并无实质证据可以证明。最后，在案外人黄晓梅所提交其与被执行人李潇珊间的2017年8月16日协议书中明确写到“2017年8月15日未与陈文婷谈好付款方式，按定金条例执行”，由此可见，黄晓梅显然是在明知李潇珊与申请执行人陈文婷之间存在着债权债务纠纷且房屋已被查封，而2017年8月15日尚未与陈文婷谈好付款方式这一情况下，不按协议书约定执行定金条例，反而继续于2017年8月16日与被执行人李潇珊签订所谓的房屋买卖合同，案外人黄晓梅主观上就有明显的过错。综上，案外人黄晓梅的异议请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被执行人邱惠芬称，无述称。 被执行人卢伟文称，无述称。 被执行人李潇珊称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2018〕粤01**民初1043号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、于本判决生效之日起十日内，被告邱惠芬、卢伟文向原告陈文婷偿还借款本金100000元及利息〔该利息以100000元为本金，自2017年10月27日起按年利率24%计算至本金清偿之日止〕；二、原告陈文婷对处分被告邱惠芬名下位于龙门县XX镇XXXX村XX村XX村龙门富力南昆山温泉养生谷E区26栋03号房产的所得价款，享有优先受偿权；三、被告李潇珊对原告陈文婷就上述判决第二项未获得清偿部分的债权承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告邱惠芬追偿；四、驳回原告陈文婷的其他诉讼请求”），申请执行人陈文婷向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求邱惠芬、卢伟文偿还借款本金100000元及支付利息，要求对拍卖、变卖邱惠芬名下位于龙门县永汉镇XX村XX村XX村XX昆山温泉养生谷X区XX栋XX号房产的所得价款享有优先受偿权，要求李潇珊对陈文婷就第二项申请执行内容未获清偿部分的债权承担连带清偿责任，要求被申请人加倍支付迟延履行期间的债务利息等，本院于2019年1月8日以〔2019〕粤01**执463号对该案立案执行（执行标的为128000元，执行费为1820元）。另，根据生效的〔2018〕粤01**民初1141号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、于本判决生效之日起十日内，被告邱惠芬、卢伟文共同向原告陈文婷偿还借款本金300000元及利息〔该利息以300000元为本金，自2017年10月17日起按年利率24%计算至本金清偿之日止〕；二、原告陈文婷对处分被告邱惠芬名下位于惠州市龙门县XX镇XX村XX村XX村XX昆山温泉养生谷X区XX栋XX号房产的所得价款，享有优先受偿权；三、被告李潇珊对原告陈文婷就本判决第二项未获清偿部分的债权承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告邱惠芬追偿；四、驳回原告陈文婷的其他诉讼请求”），申请执行人陈文婷向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求邱惠芬、卢伟文共同偿还借款本金300000元及支付利息，要求对拍卖、变卖邱惠芬名下位于惠州市龙门县XX镇XX村XX村XX村XX昆山温泉养生谷X区XX栋XX号房产的所得价款享有优先受偿权，要求李潇珊对陈文婷就第二项申请执行内容未获清偿部分的债权承担连带清偿责任，要求被申请人加倍支付迟延履行期间的债务利息及受理费3102.5元等，本院于2019年1月8日以〔2019〕粤01**执521号对该案立案执行（执行标的为387102.5元，执行费为5707元）。上述两案执行过程中，本院于2019年1月17日以〔2019〕粤01**执463、521号执行裁定书办理了轮候查封被执行人李潇珊名下位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋的手续。后，上述两执行案均因暂不具备继续执行的条件而被裁定终结了本次执行程序。由于案外人黄晓梅认为其在2017年8月16日已就购买上述03号房屋与李潇珊签订《房地产买卖合同》，并已向李潇珊支付了案涉03号房屋的大部分购房价款且长期实际占有案涉03号房屋，只是因李潇珊的拒绝履行才导致产权过户手续未能办理，故提出本执行异议。 另查，2017年12月27日，申请人陈文婷（即本案申请执行人陈文婷）向本院提出诉前财产保全申请，表示邱惠芬曾向陈文婷借款250万元未还，而被申请人李潇珊（即本案被执行人李潇珊）对其中40万元借款的本金、利息、违约金等债权的实现应承担连带保证责任，故申请查封李潇珊名下价值40万元的财产；本院经对该案审查后于2017年12月27日作出了〔2017〕粤01**财保277号民事裁定，裁定对李潇珊的财产在价值400000元以内予以查封。2017年12月28日，本院以〔2017〕粤01**执保2345号对上述诉前财产保全立案执行；执行过程中，本院于2018年1月23日首查封了被申请人李潇珊名下位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋（查封期限为三年，从2018年1月23日至2021年1月22日止）。后，陈文婷就其与邱惠芬、卢伟文、李潇珊之间的民间借贷纠纷向本院提起两起民间借贷纠纷之诉，本院分别于2018年1月17日、1月18日以〔2018〕粤01**民初1043号（案涉借款本金为10万元）、〔2018〕粤01**民初1141号（案涉借款本金为30万元）对上述两起民间借贷纠纷案件立案审理。 经查，涉案位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋的登记权利人为被执行人李潇珊，共有情况为单独所有，登记原因为购买，房屋用途为住宅，不动产权证书/证明号为0300207832，抵押情况为无抵押；该房屋查封情况为“1、查封文号：〔2017〕粤01**执保2345号；登记时间：2018－01－23；查封单位：广州市白云区人民法院；轮候顺序：0；申请执行人：陈文婷；被告：李潇珊。2、查封文号：〔2019〕粤01**执463、521号；登记时间：2019－01－17；查封单位：广州市白云区人民法院；轮候顺序：01；申请执行人：陈文婷；被告：邱惠芬、卢伟文、李潇珊”。 案外人黄晓梅为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《收据》（№8658204）、《收款收据》（该收据落款“签署：”处有“李潇珊”字样的签名并盖有指印，“日期：”处则注明“2017年6月15日”字样）、《协议书》（该协议书落款“卖方签名：”处有“李潇珊”字样的签名并盖有指印及签有“2017年6月15日”字样，“备注：”处书写有“……2017年8月15日未与陈文婷谈好付款方式，按定金条例执行……”等字样）、《房地产买卖合同》（编号为0000442，该合同签约位置的“卖方/卖方委托人：”处有“李潇珊”字样的签名并盖有指印、“买方/买方委托人：”处有“黄晓梅”字样的签名并盖有指印、“经纪方：”处有“莫**”字样的签名，注明的签约日期为“2017年8月16日”，合同的内容涉及卖方将位于“清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号”的一套房屋转让给买方等事宜）、《收款收据》（该收据落款“签署：”处有“李潇珊”字样的签名并盖有指印，“日期：”处则注明“2017年8月16日”字样）、《收据》（该收据落款“收款人：”处有“李潇珊”字样的签名并盖有指印及签有“2017年9月5日”字样）、《清远市不动产登记资料查询结果证明》等资料。 本院认为，案外人黄晓梅主张其对涉案位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人黄晓梅认为其已于2017年8月16日就购买案涉03号房屋与李潇珊签订《房地产买卖合同》，黄晓梅已按约定分期分批向李潇珊支付了案涉03号房屋的大部分购房价款共68万元，并已长期实际占有案涉03号房屋，只是因李潇珊的一再拒绝才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对该房屋的查封保全措施、停止对案涉03号房屋的执行。但由于案涉03号房屋是登记在被执行人李潇珊名下，且根据清远市自然资源局出具的《清远市不动产登记资料查询结果证明》显示，作为案涉位于广东省××经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城九号楼××号房屋登记权利人的被执行人李潇珊，其对房屋的共有情况为单独所有，据此已可以认定被执行人李潇珊系案涉03号房屋的所有权人；同时，根据作为执行依据的生效民事判决，被执行人李潇珊也确实负有向申请执行人陈文婷清偿债务的责任；由此，本院裁定对被执行人李潇珊（财产保全被申请人）名下案涉03号房屋采取查封的保全措施于法有据，并无不当。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人黄晓梅的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人黄晓梅就案涉03号房屋被采取查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人黄晓梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年九月七日 书记员  罗颖欣