辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1558号原告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。被告：王宝新，男，1962年12月30日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：钟莹、齐真，系辽宁王善忠律师事务所律师。被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日生，系该公司出纳，住大连市金州区。原告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）诉被告王宝新、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟、被告王宝新委托诉讼代理人钟莹、齐真、被告宝林集团委托诉讼代理人翁君合到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，一、请求准许执行位于金州区XX号公建。二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，辽宁省高级人民法院对宜华集团、宝林集团建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决,判决1、宝林集团支付给宜华集团剩余工程款46547216元；2、宝林集团向宜华集团返还工程质量保证金7009442元；3、确认宜华集团在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；4、宜华集团于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案资料。判决生效后，宝林集团没有按照生效判决履行付款义务，故宜华集团依法向大连市金州区人民法院申请执行，法院查封了案涉公建。被告王宝新对执行标的提出了书面异议，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异27号执行裁定书，裁定中止对位于金州区XX号公建的执行。原告对异议裁定书不服，理由如下：1、本案应适用《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第29条规定。29条与28条适用的对象不同，28条适用的执行对象为登记在被执行人名下的不动产；29条适用的对象为单一对象，即登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。本案执行的对象为登记在开发企业宝林集团名下的商品房，而且第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条确定了登记在房地产开发企业名下的商品房适用第29条，因此本案应适用第29条规定进行审查。王宝新未举证证明所购房屋用于居住、其名下无其他居住房屋，故王宝新不能依据该条规定排除执行。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而王宝新在案涉小区购买三套房屋，未能证明是生活需要、非商业性投资，故不足以排除执行。2、被告王宝新所称的“购房款”不是购房款，房款证据完全是在凑数，案涉房屋2015年6月5日被查封，王宝新主张2016年支付两笔房款，王宝新作为物业公司经理不可能不知道房屋被查封，将装维宝林集团的款项称为购房款是为了阻止执行；查封之前的90万汇款后，宝林集团分三次分别汇给被告王宝新25万元、10万元、30万元，摘要均为“还款”，说明该90万元不是购房款，而是借款，是王宝新与宝林集团其他业务往来；翁君合存入宝林集团的两笔钱，因翁是宝林集团的会计，经常往公司存款，不能说明这两笔就是王宝新的购房款。被告王宝新辩称，不同意原告的诉讼请求。1、（2019）辽0213执异27号执行裁定书适用《执行异议规定》28条规定正确。28条和29条是一般条款与特别条款的规定，购房者可以选择适用。2、被告王宝新购买房屋事实清楚，证据充分，是真实的商品房买受人。王宝新通过电汇和现金的方式向宝林集团支付案涉房屋全部购房款，结合购房发票，能够证实王宝新是案涉房屋买受人；。3、二被告间签订的《商品房买卖合同》有效。4、根据最高院两份裁定书的内容，本案适用28条正确。综上，被告王宝新在法院查封之前签订了购房合同，并交纳了全部房款，自2014年11月23日开始占用使用案涉房屋，未办理产权的原因不是被告王宝新，符合《执行异议规定》28条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院驳回原告的诉请。被告宝林集团对与被告王宝新提供证据真实性无异议。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。被告王宝新提供的与被告宝林集团签订商品房买卖合同，时间为2014年9月23日，合同约定被告王宝新购买被告宝林集团位于金州区XX号公建房屋，总价款2713400元，2014年9月23日前付清。被告王宝新共与被告宝林集团签订三份商品房买卖合同，一套案涉公建房屋，另两套为住宅。2014年9月22日，被告王宝新向被告宝林集团盛京银行账户汇入90万元，未标明用途；被告宝林集团该账户显示2015年1月23日、3月19日、3月25日宝林集团分三次分别汇给被告王宝新25万元、10万元、30万元，摘要均为“还款”；2014年9月23日、9月30日，被告宝林集团财务人员分别向宝林集团账户存入19.8万元和5万元，现金缴款单载明交房款；2016年1月26日，被告王宝新两次分别向被告宝林集团中信银行账户汇款60.54万元和96万元。2016年5月20日，被告宝林集团为被告王宝新出具大连增值税普通发票。王宝新系宝林集团法定代表人王宝林的弟弟、大连宏安物业管理有限公司（案涉小区物业）法定代表人。被告王宝新对本院的执行行为提出异议，本院裁定中止对位于金州区XX号公建房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、原告提供的房屋登记簿、被告宝林集团盛京银行交易明细单、被告王宝新提供的增值税发票、商品房买卖合同、收款收据、现金缴款单二张、中国人民银行汇兑凭证、客户回单二张、（2016）辽民终721号民事判决书、（2016）最高法民申254号民事裁定书、（2016）最高法民申2736号民事裁定书、被告宝林集团提供的商品房预（销）售许可证等证据在案为凭，这些材料经当庭质证和本院的审查，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点问题是:王宝新是否对金州区XX号公建房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中被告王宝新购买的商品房是用于经营的公建，不是一般生活所需，不属于消费者生存权保护的范畴。已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权，故被告王宝新购买的案涉公建房屋不符合该批复第二条的规定。2、根据《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告王宝新虽然提供了支付房款证据，但从被告宝林集团的账户交易明细看，被告王宝新汇入的90万元没有载明用途，而之后宝林集团汇给王宝新三笔款合计65万元均标注“还款”，说明二被告间存在借款关系，故王宝新汇入的90万元无法确定是购房款；而被告提出翁君合交付的现金证据没有标明是哪套房屋或谁的房款，也无法证明这两笔款项是王宝新付的房款；被告王宝新主张案涉房款的大半是在2016年交付的，而案涉房屋于2015年即被法院查封，作为物业公司法人代表应当知道案涉房屋已被查封，仍继续缴纳剩余款项亦不符合情理；被告王宝新与被告宝林集团存在利害关系，现有证据无法证明其实际全部交付房款，结合增值税发票开具时间在法院查封之后，原告提出的分析更合乎逻辑和情理，被告王宝新不满足上述（三）规定的条件，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。3、根据《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告王宝新提供的合同签字日期虽然在法院查封之前，但所购商品房是公建，不是用于居住，故不符合上述（二）项规定的条件，故也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。综上，被告王宝新对金州区XX号公建房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，原告的诉请有理，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行金州区XX号的公建房屋。案件受理费28510元（原告已预交），由被告宝林集团负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  葛丽艳人民陪审员  王淑萍人民陪审员  刘安喜二〇二〇年九月二十七日书 记 员  关晓楠