广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26401号原告：广州市东迅房地产发展有限公司。住所地广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，该司董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，男，该司员工，联系地址广州市。被告：温文静，女，1962年1月1日出生，香港特别行政区居民，原告广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称东迅公司）与被告温文静商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东迅公司委托诉讼代理人乐云龙到庭参加诉讼。被告温文静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作被告温文静缺席审理。本案现已审理终结。原告东迅公司提出诉讼请求：1.确认原、被告双方就广州市海珠区滨××路××楼××座房屋（现地址为：海珠区某某路）的商品房买卖合同关系于2000年6月17日已解除；2.判令被告协助原告到房管部门办理《房地产预售契约》（市管契字第048812号）和《海珠广场花园房地产预售补充协议书》及《广州市预售商品房转让情况通知》（预监通字00808号）的注销登记手续；3.判令原告已收取的房款港币345748元作为被告逾期付款的违约金，不予退回给被告；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回其第3项诉讼请求。事实和理由：原告于1994年7月25日与案外人温洪恩签订了《房地产预售契约》和《广州市海珠广场花园房地产预售补充协议书》，约定原告将位于广州市海珠区滨××路××楼××座的房屋（现地址为：海珠区某某路）以港币691495元出售给温洪恩，付款方式为建筑分期，同时，补充协议书第4条约定：“若逾期三个月仍未付清所欠款项和利息，甲方有权单方面以书面通知终止本协议，将乙方已付的楼房款项没收作为赔偿，及把楼宇单元出售他方”。温洪恩从1994年4月16日起至1994年10月28日按约一共向原告支付了345748元港币购房款。1995年9月12日，温洪恩将上述契约及补充协议书中买方的权利义务转让给被告温文静。转让手续办妥后，被告从未按约定向原告支付任何购房款。原告于1996年6月24日向被告发出收楼通知书，但被告至今没有办理收楼手续。原告从1996年起多次向被告发出楼款催收函，但被告至今仍然未付清购房款，其行为充分证明被告已无法继续履行合同，属于根本性违约行为。1999年10月11日原告正式向被告发出《解除合同通知书》。被告温文静也同意解除双方商品房买卖合同关系，只是关于已付房款的退还问题与原告存在争议。2000年6月15日被告温文静正式以《律师函》的形式同意解除双方所签订的契约，并要求退还己付房款。原告当时也口头回复被告同意解除双方商品房买卖合同关系，但认为根据补充协议书第4条的约定：“若逾期三个月仍未付清所欠款项和利息，甲方有权单方面以书面形式通知乙方终止本协议，将乙方已付的楼房款项没收作为赔偿，及把楼宇单元出售他方”。被告当时坚持要求原告退还已付购房款，双方对是否退还购房款问题未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，原告请求合理合法，请求法院予以支持。被告温文静未作答辩。经审理查明，原告取得预售证号市管可字第930224号，出售坐落于广州市滨江东路543号的房屋，房屋建筑面积79.93平方米。1994年7月25日，原告（甲方、卖方）与温洪恩（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：市管契字第048812号），约定甲方将海珠区滨××路××楼××座的房地产（房屋建筑面积79.93平方米）出售给乙方。成交价格为港币691495元。甲方应于1996年2月28日将上述房地产建成并正式交付乙方使用；本契约经双方签章并经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。同日，双方签订了《海珠花园广场房地产预售补充协议书》，其中约定：3.甲方将于1996年2月28日或之前将楼宇交给乙方，自交付日起，房产的所有权属乙方，如遇特殊原因，可延期交付使用，特殊原因指……4.付款方法：乙方按本协议附件（二）之付款办法付款，在签署本协议时，甲方应将乙方先前交付的临时订金扣除后，收取乙方应予交付之楼宇（分期）款项；乙方如未按本条款所规定之方法付款，甲方有权追索其所欠楼宇款项和利息……若逾期三个月仍未付清所欠款项和利息，甲方有权单方面以书面形式通知乙方终止本《契约》及《协议》，将乙方已付的楼宇款项没收作为赔偿，及将楼宇单元出售他方；出售所得之款项不足以清还甲方因此所受之损失的，甲方有权向乙方追索尚余的损失，但因转售而获得之利益则全部归甲方所有；附件（二）付款办法：付款方式为建筑分期：a.认购方于签署认购书时缴付楼款15%（扣除临时订金一万元）即港币93724元；b.认购方于签署认购书三个月内（即1994年10月16日前）付清认购价的20%即港币138299元；c.认购方于签署本协议六个月内（即1994年10月16日前）付清楼款20%，即港币138299元；d.认购方在出售方发出楼宇单元交付使用通知书后十四天内付清楼款50%，即港币345748元。上述预售合同及补充协议经广州市公证处公证,公证号：(94）粤公证经字第1991号，预售合同并于1994年8月17日经广州市房地产交易所监证备案。编号为预监通字00808号《广州市预售商品房转让情况通知》记载，坐落于滨××路××楼××座房屋转让人温洪恩，受让人温文静，契约编号048812。东迅公司楼宇销售登记卡记载豪景阁21楼E座：1.应交款日期1994年4月16日，应付金额港币93724元，已扣除定金港币壹万元；2.应交款日期1994年7月16日，实交款日期7月18日，付款金额楼价15%为港币103724元，备注为现金；3.应交款日期1994年10月16日，实交款日期10月28日，付款金额楼价20%为港币138299元。诉讼中，原告确认收到被告上述销售登记卡记载1-3的款项。1999年10月10日（落款日期），原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为：1994年7月25日，被告向我司购买的位于广州市海珠区滨××路××楼××座，并签订《房地产预售契约》（市管契字第048812号）及《房地产预售补充协议书》。经我司多次催告，被告至今未依照付款办法的约定支付购房款。根据《房地产预售补充协议书》第4条付款方法的约定，现通知被告：一、自本通知书发出之日，即解除被告与我司签订的《房地产预售契》（市管契字第048812号）及《房地产预售补充协议书》；二、被告所付的购房款作为赔偿我司的违约金，不予退回。原告表示上述《解除合同通知书》通过国际挂号函件的方式寄送给了被告。2000年6月17日（送达时间），被告委托广东法新律师事务所律师李穗芝向原告发出《律师函》，内容为：一、原告未能收取所余楼款是原告怠于履行承诺所致，并非由被告造成。1.购房合同的签订及双方履行情况。1994年7月25日，原告作为甲方，温洪恩先生作为乙方签订了《房地产预售契约》及《海珠广场花园房地产预补充协议书》，约定由甲方出售滨江东路543—549号海珠广场花园豪景阁21楼E室给乙方，该屋建积为79.93平方米，价格为691495港元，交楼期为1996年2月28日，付款按建筑分期方式。该契约已经公证、鉴证。契约签订后，温洪恩已按合约约定分期支付了50%的房款345748港元及手续费、税费等。后温先生因移民事宜将该屋转给温文静，并在1995年9月12日在广州市房管局办理了转让和监证手续。原告却并未如期交楼，直至1996年6月26日才发出《楼宇交付通知书》。2、《贷款抵押合同》的订立表示业主付款义务的转移以及原告承诺。被告与原告协商采用按揭方式来付款，原告当时表示可代为联络贷款银行，但未能办妥。被告征得原告同意委托香港伍李黎陈律师行联系银行并办理按揭手续。在伍李黎陈律师行何少华小姐协助下，1996年9月18日，被告与永亨银行深圳分行签订《房产抵押贷款合同》，该合同由香港周炳朝律师见证、广东省公证处公证。合同约定以被告与原告签订契约及补充协议之全部权益及“抵押物业”抵押给永亨分行，永亨分行提供345748港元的贷款作为其购置“抵押物业”的楼款，当本合同和抵押权存有管辖权的房地产管理机关办妥登记备案手续后，此楼款直接由永亨分行贷出付予原告，被告负责向永亨分行偿还贷款本金及利息。原告于1996年10月9日、1997年2月26日致函伍李黎陈律师行何少华小姐，书面同意了该贷款抵押行为。贷款合同订立后，被告交纳了各种费用，移交了所有的文件，办理了应办的手续，被告向原告的付款义务业已转移，被告需偿还的是永亨分行的贷款本金和利息，而非原告的楼款。其实原告十分清楚该付款形式并曾发函要求永亨分行贷出楼款。原告一旦认可贷款合同，即享有该合同设定的权利——收取楼款并同意接受该合同的约束，即承诺提供办理该合同在广州市房管局登备案手续的所需文件及必要的协助。3、原告同意履行承诺引致无法得到所余楼款与被告无关。伍李黎陈律师行何小姐多次与原告以及原告的法律顾问吴少鹏律师联络，原告依然未能及时提供所需资料，致使贷款合同登记备案手续一拖再拖仍未能办理。何小姐与永亨分行协商后提出只要原告办理房产证，一边协助永亨分行办理他项权证，永亨分行将立即贷出楼款，但直到原告办妥房产证才可由吴少鹏律师将款项交予原告。及后，因原告怠于答复而使永亨分行一直未能贷出楼款。现在抵押贷款一事还在悬而未决。因此，原告收不到足额楼款是原告的自身原因所致，被告并无过错。二、原告将违约责任加诸被告身上毫无依据。被告作为业主，在取得原告同意并将办理按揭事宜委托伍李黎陈律师行处理后便忙于工作中，本无暇再顾及此事，以为一切只须按契约、合同办理即可。哪知无端接到原告的通知，要求其交纳楼款并付巨额滞纳金。从情理上讲，被告对此事的处理并无不妥，其已采取了适当的方式来兼顾双方的利益，而原告因自身过错收不到楼款，却将责任推到业主身上，要业主承担莫须有的责任。从法律上分析，被告已履行了契约的约定。被告已按约支付了50%的房款，至于余下的房款，双方已达成一致意见，由永亨分行支付，这是双方对契约约定的付款方式的变更。在业主的付款义务变更后，业主就不存在对原契约的违约，更不存在违约责任的承担。原告应向变更后的付款义务人永亨分行主张款项的权利，而非向业主追讨楼款。对于原告与永亨分行之间产生的付款纠纷，应由原告与永亨分行之间解决，因原告不作为而引致收款未果的责任应由原告自行担，与被告无涉。三、对被告与原告之间的购房纠纷应采取适当的解决方法以尽量减轻双方的损失。原告逾期交付房屋达半年之久，原告在计算违约责任时只字不提。而业主购房后至今仍未获使用该屋，使被告购楼自用的本来愿望全盘落空，被告不得不另觅居所，人力、物力、财力都蒙受额外的损失，而且原告收不到楼款并非业主的责任，但业主为办理抵押贷款事宜投入的款项却付之流水，原告不但无承担责任的表示，反面将违约责任强加到被告头上，被告对此事深感失望和不满。鉴于原告一直未将该屋交予被告使用，亦不曾为被告办理房产致使被告购房使用的目的多年来都无法实现，被告现要求解除契约，原告应退还业主已付的购房款及承担业主为办理贷款合同的经济损失。被告亦愿意听取原告的合理建议，以兼顾双方的利益，并采取妥当的方式，消除双方存在的分歧，使双方在平等和好的磋商中达成一致意见，尽可能减轻双方的损失，圆满地解决纠纷。诉讼中，原告提交了《申请门牌呈报表》，该表记载原告作为申报单位，原地址门牌号为广州市滨江东路535-547号，现申领门牌号为广州市滨江东路31、33、35、37、39、41、43、45、47、49、51、53等号。该申请经广州市公安局户籍科审批同意。原告诉讼中表示涉案的滨江东路543—549号海珠广场花园豪景阁21楼E室现公安门牌地址为广州市海珠区滨江东路37号豪景阁21楼E室。关于案涉房屋预售合同关系解除的时间，原告主张其司向被告发出解除函后，被告于2000年6月17日向原告送达《律师函》要求解除双方之间的预售合同关系，原告认为被告无权解除合同，故上述《律师函》视为被告同意原告发出的解除合同通知。本院认为：被告温文静系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方无对适用法律进行约定，由于案涉房屋位于广州市，该房屋预售监证、转让监证亦均发生在广州市，因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。基于《房地产预售契约》、《海珠花园广场房地产预售补充协议书》、《广州市预售商品房转让情况通知》，原告与被告之间形成商品房预售权利义务关系。现原告主张以被告送达《律师函》的2000年6月17日作为确认双方解除预售合同的时间，考察该《律师函》的内容，被告在该函中是要求解除合同，而非原告所称的被告同意解除合同。故根据原告的诉讼请求，案涉房屋预售合同的解除是双方协商一致的结果，对此，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的预售合同法律关系已经解除，原告要求被告协助原告办理案涉房屋的预售合同及转让通知登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。对于合同解除后的其他权利义务清理，双方可另行协商。关于案件受理费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，属于法院依法决定的范畴，而非当事人可主张的诉讼请求，因案涉房屋的预售合同属双方协商一致解除，故本院决定案件受理费由原被告双方各自负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告广州市东迅房地产发展有限公司与被告温文静就广州市海珠区滨江东路543号豪景阁21楼E座的房地产（现地址为：海珠区某某路）签订的《房地产预售契约》（编号：市管契字第048812号）和《海珠广场花园房地产预售补充协议书》于2000年6月17日已解除；二、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告温文静协助原告广州市东迅房地产发展有限公司到相关行政主管部门办理《房地产预售契约》（编号：市管契字第048812号）、《海珠广场花园房地产预售补充协议书》、《广州市预售商品房转让情况通知》（预监通字00808号）的注销登记手续。案件受理费9400元，由原告广州市东迅房地产发展有限公司负担4700元，由被告温文静负担4700元。如不服本判决，原告广州市东迅房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告温文静可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  伍佩琼人民陪审员  李毅雄二〇二〇年九月三十日法官助理刘晓垌书记员李剑宇