辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2075号原告（申请执行人）：宋浩，男，1983年2月16日出生，汉族，销售经理，户籍地辽宁省抚顺市清原满族自治县，现住沈阳市浑南新区。被告（案外人）：杨鹤，男，1990年10月12日出生，锡伯族，个体，住辽宁省昌图县。被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。法定代表人：王统江，系该公司经理。原告宋浩与被告杨鹤、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称抚顺嘉宸公司）申请执行人执行异议之诉一案，于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋浩、被告杨鹤均到庭参加诉讼，被告抚顺嘉宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋浩向本院提出诉讼请求：1.准予执行法库县人民法院（2018）辽0124执29号执行裁定书中抚顺嘉宸公司位于昌图县产，总房款240,000元；2.被告承担本案受理费。事实和理由：2018年9月，在原告与被告抚顺嘉宸公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请，法库县人民法院以（2018）辽0124执29号执行裁定书，查封被执行人抚顺嘉宸公司的房产，坐落于辽宁省铁岭市昌图县产，查封期限三年。2020年8月4日，案外人向贵院提起执行异议，认为查封房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月10日，贵院作出（2020）辽0124执异129号执行裁定书，中止对位于昌图县“文澜尚品”小区22号楼二单元六层261房产的执行。原告认为，原告在申请查封涉案房产前，已与法院执行人员一同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区22号楼二单元六层261房产登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下，原告申请查封于法有据。被告杨鹤仅以其与抚顺嘉宸公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及水费、物业费缴费收据不足以证明其系该房产所有权人。我国法律明确规定，不动产权属以登记为准，二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》仅表明双方买卖商品房的意向，房屋所有权并未转移，因此，原告的申请执行（查封）合法有效。《最高人民法院关于人民院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且权利能排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按法院的要求交付执行；四、非因买受人的自身原因未办理过户登记。根据该规定，二被告之间的买卖合同，同时满足上述四项条件才可以排除执行，而本案中二被告仅提供《商品房买卖合同》及水费、物业费缴费收据不足排除申请人的执行查封行为。被告杨鹤辩称：我与抚顺嘉宸公司签订的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和落款时间一致，没有后补签，购房款和物业等费用都全部交纳了。因为我们当地的特殊情况，很多开发商的房子都是多年后才下房照，我几个亲戚也在该小区买了房子，所以我也买了，大家在一起。当时也是担心，但出于种种考虑最终还是买了这个房子。该房屋办理入住手续后，我父亲在该房内居住。被告抚顺嘉宸公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3546号《民事裁定书》，裁定查封抚顺嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41,398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2020年5月22日，查封期三年。本案涉房屋建设在该被查封的土地之上。2018年4月27日，抚顺嘉宸公司与杨鹤签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：杨鹤认购文澜尚品584幢2单元6层1号，建筑面积99.82㎡，单价为3,300元/㎡，总房款329,406元。2018年5月2日，抚顺嘉宸公司为其出具加盖公司财务专用章的《收款收据》。2018年5月2日，杨鹤向昌图鑫龙物业管理有限责任公司交纳物业费2,874.81元、楼道灯费40元、垃圾清运费399.28元、电费300元，昌图鑫龙物业管理有限责任公司为其出具加盖其公司财务专用章的《收款收据》。杨鹤以现金方式向抚顺嘉宸公司交纳全部购房款329,406元。2020年6月28日，抚顺嘉宸公司出具《证明》，其公司文澜尚品小区所标注的22#-2-601房屋（584幢2单元6层1号）与法院所查封的22#楼二单元六层261为同一标的物。原告宋浩与被告抚顺嘉宸公司、被告抚顺嘉宸公司法库分公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月30日作出（2017）辽0124民初1427号民事判决书，判决：一、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋浩借款本金1,000,000元；二、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋浩借款本金1,000,000元的利息（计息时间自2011年10月17日起至给付完毕之日止，利率按年利率24%计算）；三、驳回原告宋浩要求被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还借款及利息的诉讼请求；四、驳回原告宋浩其他诉讼请求。2018年9月19日，本院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封抚顺嘉宸公司所有的位于昌图县文澜尚品22#楼二单元六层261房产，查封期限三年。本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，本院对案外人即被告杨鹤就执行标的即位于昌图县文澜尚品22#楼二单元六层261房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理，并在此基础之上进行判决。一、杨鹤与抚顺嘉宸公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认。杨鹤出具了案涉房屋的电费、物业费、楼道灯费、垃圾清运费交款凭证，以及抚顺嘉宸公司和昌图鑫龙物业管理有限责任公司出具的收款收据，办理了涉案房屋入住手续。由此可见，杨鹤提供的证据齐备完善，足以证明其与抚顺嘉宸公司之间存在房屋买卖关系并实际占有了案涉房产。二、杨鹤以现金方式交纳全部购房款329,406.00元，属于消费者购买商品房行为。抚顺嘉宸公司为其开具收款收据，杨鹤在庭审中向本院出示其向抚顺嘉宸公司支付购房款（现金）的现场照片，该现场照片存放于杨鹤百度云资料库中，存储时间连贯，前后照片对比具有相互联系性，符合证据的高度盖然性证明标准，具有较大可信度，且原告当庭查看该照片后对照片的真实性亦无异议。在购买该房屋后，杨鹤父亲在该房内居住，故本院认定杨鹤为购买商品房的消费者。三、本院查封案涉房屋在杨鹤购买该房屋之后。根据本院查封的时间和杨鹤签署购房合同、缴纳房款并办理入住的时间对比，法院查封时间发生在杨鹤与抚顺嘉宸公司签订购房合同及杨鹤向抚顺嘉宸公司付款时间并办理入住手续之后，足以认定杨鹤在法院查封之前与抚顺嘉宸公司存在房屋买卖关系，杨鹤已支付约定价款且已实际占有使用。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于早在2017年涉案房屋下土地使用权即因为被告抚顺嘉宸公司涉诉被法院查封，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是本案被告杨鹤造成和所能改变的，本院认定为非因买受人即杨鹤自身原因未办理案涉房屋的过户登记。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告杨鹤与被告抚顺嘉宸公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已全部支付购房款并办理了入住手续，合法占有了案涉房产，而后抚顺嘉宸公司未能为其办理房屋产权登记，并非因杨鹤自身原因造成。故杨鹤对于登记在抚顺嘉宸公司名下的案涉房屋享有排除执行的权利，属于人民法院不得查封的适用情形。综上所述，对于原告宋浩提出准予执行案涉房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告宋浩的诉讼请求。案件受理费4,900元，由原告宋浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郑喜东人民陪审员  唐 帅人民陪审员  宋立群二〇二〇年九月二十八日法官助理任翠玲书记员张驰本判决所适用的相关法律规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。