浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初2667号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司(统一社会信用代码913303817707087857)，住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：陈玮，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市康达机械有限公司(统一社会信用代码91330381729127663F)，住所地瑞安市东山街道望新路******。 法定代表人：杨鸣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周洋君，浙江万松律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都农垦公司）与被告瑞安市康达机械有限公司（以下简称康达机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员薛箴言于同年5月12日、6月1日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并经审批延长审限两个月。同年9月16日，本院依法组成合议庭公开开庭审理。原告东都农垦公司委托诉讼代理人潘伟章、被告康达机械公司法定代表人杨鸣及委托诉讼代理人周洋君到庭参加诉讼。庭后各方在“中国移动微法院”APP中错时异步式的问答及质证，亦为本案庭审组成部分。本案现已审理终结。 原告东都农垦公司诉称：2014年11月19日，原告东都农垦公司作为甲方，被告康达机械公司作为乙方，签订标准厂房租赁合同。合同约定以下条款：1.原告将自有的坐落于瑞安市经济开发区发展区（具体位置在毓蒙路1号、金源路88号）标准厂房3号楼第二层厂房（建筑面积1271平米）出租给被告；2.租期自2013年7月10日至2019年2月9日，年租金152520元，其中2013年7月10日至同年8月9日免租金；3.当年租金于每年1月10日前从被告支付的履约保证金中抵扣，且每年依次抵扣租金一次；4.被告应于合同签订后三日内（即2014年11月22日前）补交履约保证金327072.1元，另应于2019年1月10日前补交38130元作为履约保证金，待租期届满腾空结算后一次性无息退还；5.租赁期间，如被告拖欠任何费用不付满一个月，原告有权收取每月5%的违约金。合同签订后，被告未按期支付相应款项。被告实际支付435527.9元作为履约保证金，用于抵扣租金、物业管理费。原告主张的物业管理费自2013年3月15日（原文如此，显为笔误）计至2016年8月15日。到期债务与履约保证金相抵后，被告逾期未支付租金422867.2元、物业管理费1288.41元及合同中两处约定的履约保证金327072.1元、38130元，其行为已构成违约。 庭审过程中，原告补充陈述：本案中，所谓履约保证金，是用于租金到期后抵扣用的。故原告并没有主张若未如期交纳履约保证金，也须支付每月5%的违约金。原告确认，被告康达机械公司交款435527.9元后，至入场前产生的资金利息为126825.72元，该笔利息可抵销到期债务，但应优先抵销违约金。双方在标准厂房租赁合同中所约定的“厂房讫付日期和租赁期限”中的第2款，被告康达机械若要免除前六个月租金，前提是必须交齐全额履约保证金，即本案被告在要签约后的三日内，在已交款435527.9元的基础上，再补交327072.1元履约保证金。否则，不能免除厂房交付后六个月的租金。合同虽无明确这方面的书面载明，但该层意思隐含于合同的其他条款中。本约与预约合同在租金总额上虽有出入，但仍应以在后的租赁合同约定为准，即762600元。实际上，就是因为厂房面积增加了。 原告东都农垦公司变更后的诉讼请求为:1.判令被告康达机械公司向原告支付租金及物业管理费等合计424155.61元；2.判令被告康达机械公司向原告支付分段计至实际履行之日的违约金632290.01元（暂计至2019年12月19日。违约金以每期逾期给付为基数，各按每月5%标准计算，自逾期给付日计至实际履行之日止）。在扣除被告交款后至入场前产生的资金利息126825.72元后，暂计为505464.29元。 被告康达机械公司辩称：综合案中各因素，被告陆续支付的款项实为641457.44元，其中预付租金435527.9元，厂房交付前的租金利息为126825.7元(不计复利)，厂房交付后的租金利息79103.84元。案中总租金为72万元，尚欠租金为78542.6元。详述如下：1.当初原告东都农垦公司为缓解建设厂房的资金缺口，以众筹出资的方式，鼓励农场职工自办企业，同时还向多家需要厂房的社会企业主以提前预付租金的方式，并按照各承租方认筹的面积进行意向签约，并约定向预付租金的企业主以月息0.8％计息并冲抵之后租金。据原告自认，若实际交纳意向金达到总额的50％，应享受两段利息:一是厂房交付前的租金利息，二是厂房交付后的租金利息。被告符合上述计息要求；2.这笔预付款项所产生的两笔利息(分别是交付厂房前的利息和交付厂房后的利息)应直接从双方约定的租金扣除，而不应该只抵扣违约金。本案合同中也没有关于租金未支付的违约金约定。未足额交付租金产生的利息损失，根据法律规定，应自起诉之日开始计算，并按LPR计算至实际履行之日止。合同其他费用部分中所约定的每月5％违约金过高，不应超过银行同期同档基准利率。而且，所针对的违约应仅限于其他费用部分；3.双方签订的《标准厂房租赁意向协议书》、《标准厂房租赁合同》就五年租金的总额并不一致，应以协议书上约定的72万元为准。若面积计算有误，原告应当进行举证；4.双方的合同已到期，履约保证金的缴纳与否失去意义。且原告曾多次口头告知被告无需缴纳，在搬离厂房后也未要求缴纳；5.关于物业费。根据物业管理条例及合同相对性，应将物业管理费交给专门的公司，而不是原告收取。2013年至2016年间，原告出租的厂房并不存在物业管理。原告也没有根据合同约定，对物业管理费每年进行公示，未建立专门台账进行核算。故被告无需交纳；6.原告要求被告支付租金及履约保证金等请求权，已过诉讼时效；7.被告另有一笔10万元的款项，由案外人代交至农场账户。案外人亦已在另案中进行主张，但包括农场在内一直都没有搞清楚到底算谁交的。 在庭审过程中，原告东都农垦公司提交了如下证据：证据1.工商登记信息，拟证明双方主体资格；证据2-4.标准厂房租赁意向协议书、标准厂房租赁合同、银行进账单，拟证明双方厂房租赁签订合同后，被告未按期履约，应承担违约责任。其中租赁意向协议书为复制誊录件；证据5.EMS邮政专递面单，拟证明原告公司工作人员曾向被告邮寄材料进行缴款催告；证据6.竣工验收会议纪要、土地使用权证等，拟证明租赁标的合法性；证据7-8.市府专题会议纪要、标准厂房移交表及情况说明，拟证明租赁标的于2018年12月25日移交案外人市经开区发展总公司管理利用，此前的收益权归原告；证据9.原告东都农垦公司党委会议记录（2015-7-1），拟证明标准厂房租赁企业返回利息问题，要求企业达到租期五年交意向金总额达到50%，可按月利率0.8%计息，自缴款日始计至厂房装修第一天入驻止。 原告东都农垦公司并申请证人李某出庭作证。证据10.证人李某证言：证人于2016年以前及2019年以后负责原告东都农垦公司标准厂房基建及租赁事宜。证人证实被告公司与案外人即瑞机包装机械厂（蔡寅）确有一笔10万元的款项存在过争议，但财务确认是蔡寅打进原告公司账户的。另案也已将该笔款项认定为案外人交纳的款项。被告实际支付43万多元，证人也曾多次向被告法定代表人催讨过未缴的租金及履约保证金并要求结算。被告签订租赁合同时，合同并非空白的，但合同确实因为被告没有交齐款项而没有交给被告公司。公司内部另有要求，若没有交齐履约保证金，是不享受厂房交付后免租六个月优惠的。原告就标准厂房的物业管理服务是事实存在的，合同也有相关约定。 在本院指定的举证期限内，被告康达机械公司提交了如下证据：证据11.（2019）浙0381民初10459号案庭审录音及誊录笔录，拟证明原告在另案中确认交纳租金超过一半的承租户，原告集体决议仍按月利率0.8%计息；证据12.物业费增值税发票，拟证明被告已于2018年始向第三方缴纳物业管理费的事实；证据13-15.（2020）浙0381民初851号民事判决书及案外人租金支付情况，拟证明相关案情及案外人交纳租金情况。 原、被告双方各就对方提供的证据进行质证。被告对原告提交证据1、2、4、6-8的合法性、真实性、关联性等，均无异议；对证据3，认为当时是空白的合同，仅是由被告进行了签章。证据4租赁意向协议书，虽为复制誊录件，但双方均确认协议内容；证据5，被告表示并未收到；对证据9没有异议，但应计息至厂房交付后的六个月即2014年2月9日。证据10，被告表示证人对未如数交清租金的后果并未告知，原告确实也没有提供物业服务。原告对被告提供的证据11真实性没有异议，但双方没有约定厂房交付后的利息，被告也不符合适用条件；对证据12，原告认为在时间段上与其主张并无关联，应依合同条款进行确定；对证据13-15，认为该案的判决书并未生效。本院认为，没有证据能证实租赁合同非属双方真实意思表示，也没有证据显示被告签章时条款空白且被告不了解主要条款约定等，故证据3予以采信；证据5是EMS寄件人联，确不能仅据此认定已进行催收，故不予采信；原告提供的证据9与被告提供的证据11证明的内容相同；证据12与本案在时间段上确无关联；证据13即（2020）浙0381民初851号民事判决书尚未生效，不作为本案证据使用；证据14-15，并不能证实被告相关主张，即所谓另行以他人名义支付原告10万元。就原、被告双方提供的其他证据，能证明诉讼主体资格、双方约定的权利义务等，与本案事实相关，故均予以采信。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院查明事实要点如下： 1.2010年5月26日，原告东都农垦公司为缓解厂房建设资金短缺问题，与被告康达机械公司订立《标准厂房租赁意向协议书》。双方约定：一、建设中的标准厂房坐落及租赁标准厂房面积。确定由被告公司承租3号楼第二层，建筑面积1200平米；二、租期为五年，年租金为120元/m2，总计为72万元。一次性按月利率0.08%标准扣除租金利息后，总计为595031元。被告公司需在签约后五日内一次性付清租金；三、交清租金之日至厂房实际交付使用之日期间，原告公司应按月利率0.08%标准向被告公司付息。利息可以冲抵租金；四、厂房竣工验收交付使用后，签订正式合同。合同租金与本意向协议书一致。 诉讼过程中，原、被告双方确认协议中的计息标准月利率0.08%系笔误，实应为月利率0.8%； 2.原告东都农垦公司确认，被告康达机械公司为履行租赁意向协议书，于2010年7月14日向原告公司预缴租金435527.9元； 3.2014年11月19日，原告东都农垦公司与被告康达机械公司签订《标准厂房租赁合同》，约定：原告将自有的坐落于瑞安市经济开发区发展区（具体位置在毓蒙路1号、金源路88号）标准厂房3号楼第二层厂房（建筑面积1271平米）出租给被告。原、被告还约定了租赁物概况、租期、租金及支付方式、履约保证金、租赁期间的其他费用等合同条款； 4.原、被告双方签订的《租赁合同》约定：厂房装修期30天，自2013年7月10日至同年8月9日止，装修期间免收租金。厂房租期自2014年2月10日至2019年2月9日，租期共计五年。原告已于2013年7月10日向被告交付厂房，前六个月租金与原《租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，被告自2014年2月10日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起计付）。 诉讼过程中，原告东都农垦公司未举证证明，双方就此另有约定，且本案不应适用该合同条款； 5.原、被告双方签订的《租赁合同》“履约保证金及租金支付方式”部分约定：即被告根据原《租赁意向协议书》支付的435527.9元，自本合同签订之日起转为本合同履约保证金。另被告于本合同签订后三日内再补交履约保证金327072.1元，合计支付履约保证金762600元。租赁厂房年租金为152520元，当年租金于每年1月10日前从被告支付的履约保证金中抵扣，每年依次抵扣一次。2019年1月10日前，被告还需补交38130元作为履约保证金。履约保证金在抵扣租金后的余额，用于担保被告应负担的水电等费用及违约责任，保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。 因租赁面积发生变化，《租赁合同》与原《租赁意向协议书》所约定年租金金额不同，但收费标准一致； 6.原、被告双方书面约定：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气以及电梯等，所发生的电费、维保、修理、管理费等由被告承担。被告应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平米计10元，年计12710元，于每年1月10日前支付。物业管理费专款专用，多退少补，原告要建立专门台账，每年公布。 《租赁合同》的该部分内容强调，被告应及时支付一切费用。如拖欠不付满一个月，原告有权收取每月5%违约金额，并有权终止租赁合同； 7.2015年7月1日，原告公司领导层集体议决，租赁企业所交租期五年意向金达到总额50%的，亦可按月利率0.8%返回利息，自缴款日始计至厂房装修第一天入驻时止。该决议放宽了原《租赁意向协议书》的要求。被告前期所交款项金额符合议决的比例要求。 原、被告双方于诉讼过程中确认，被告康达机械公司在此期间可抵扣租金的利息金额为126825.7元； 8.合同履行期间，双方曾多次就租金交纳及金额确定等进行过概括性交涉； 9.被告康达机械公司于诉讼过程中确认，除已缴纳的435527.9元外，未再缴纳其他各类名目的费用，包括履约保证金、租金、物业管理费等； 10.原告东都农垦公司于诉讼过程中确认，本案中未就所谓履约保证金延迟给付的违约责任进行书面约定，故未进行相应主张。原告并确认，由于涉案标准厂房后期已交由物业管理公司提供服务，故合同约定按12710元/年计收的物业管理费，计至2016年8月15日止； 11.2017年12月27日，原告与案外人瑞安经济开发区管委会签订“国有土地上工业不动产收购储备补偿合同”，并于2018年12月25日按要求向接收单位瑞安经济开发区发展总公司移交包括本案租赁物在内的标准厂房。2019年11月28日，案外人瑞安经济开发区管委会出具书证，证明已与原告约定2018年12月25日之前的租金收益等，由原告享有； 12.2020年4月1日，原告向本院起诉。当日，一年期贷款市场报价利率为4.05%； 13.诉讼过程中，被告明确提出《租赁合同》约定的违约金（每月5%计）过高，认为应予以调整； 14.截至2018年12月25日，被告康达机械公司逾期给付的租金计为212538.5元。截至2019年12月25日，按一年期贷款市场报价利率（LPR）4.05%的四倍计，被告因逾期给付租金所应承担的违约金分段合计为77333.4元，详见附表所列明细。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。原告东都农垦公司身为国企，内部管理却相当混乱，甚至有“内部规定”，不向未完全履约的相对方提供合同文本。就同一份《租赁合同》，案中利益相关方各有主张、歧见甚深，与合同文本的不规范必有相当关联。案中虽无证据证明合同并非双方真实意思表示，但原告东都农垦公司诸多“官商”作派，确应及时整顿自省。 本院认为，可以认定合同履行期间，双方曾多次就租金交纳及金额确定等进行过概括性交涉，故被告康达机械公司的诉讼时效抗辩，本院不予支持；所谓的“履约保证金”实为预付租金性质。故此，被告康达机械公司预付的租金利息，可抵扣自缴款日始至厂房交付日止相应时段的租金，原、被告对此均予以确认；《租赁合同》与《租赁意向协议书》所约定年租金金额不同，显然是因为租赁面积发生变化，故年租金应依《租赁合同》确定为152520元；由于涉案租赁厂房产权已然转让，有关2018年12月25日后的合同责任亦已让渡予案外人，故再要求被告康达机械公司于租期届满后续交履约保证金，并无必要；被告康达机械公司又认为《租赁合同》是格式合同，应作不利于合同拟就方的解释，且违约金条款仅适用于物业管理费等，本院认为，案中合同并非格式合同，被告的抗辩，本院不予采信。 双方还存在以下争议：其一是被告康达机械公司能否享有《租赁合同》中的免租优惠。本院认为，合同既已明确约定，被告对原告的相反主张进行否认，原告又未能举证双方另有约定。故被告康达机械公司依约应享有合同约定的装修期间及另外六个月的免租待遇。涉案合同中租期，以及租金、物业管理费交付期间等，应自2014年2月10日起计至2018年12月25日即产权转让日止；其二是《租赁合同》中的违约金约定是否过高。案中《租赁合同》虽已明确约定逾期付款违约金计算方式为每月5%计，但该约定明显过分高于原告东都农垦公司由于被告违约所造成的损失。被告康达机械公司亦已请求本院对过高的违约金进行调整。本院认为，违约金的确定应遵循补偿损失为主、惩罚违约为辅的原则。纵容过高的违约金，容易造成实质不公。此亦即对过分高于实际损失的违约金进行司法调整的目的。本院根据公平及诚信原则，兼顾租赁合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，予以衡量。考虑本案系由企业间借款及预付租金引发，故可参照民间借贷案件的处理方式，以最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款规定的“借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限”，作为违约金计算标准的最高限度；其三是被告康达机械公司是否应缴付物业管理费。本院认为，《租赁合同》中已就物业管理费计付标准等进行明确约定。被告康达机械公司仅以原告未建立专门台账且未予公布为由，主张原告未提供物业服务，依据明显不足，本院不予支持。 被告康达机械公司不履行或不按期履行给付租金、物业管理费的合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告东都农垦公司请求判令被告康达机械公司给付未缴租金等以及违约金，其诉讼请求的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告瑞安市康达机械有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付租金计人民币212538.5元； 二、被告瑞安市康达机械有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司赔付违约金计人民币77333.4元（自各期租金逾期给付日分段计至2019年12月25日）； 三、被告瑞安市康达机械有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司赔付自2019年12月26日起至实际履行之日止的违约金（以逾期给付租金212538.5元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率16.2%计算）； 四、被告瑞安市康达机械有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告瑞安市东都农垦开发有限公司履行上述第一至第三判项所确定的给付义务。上述款项，可交本院转付； 五、驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14847元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担10247元、被告瑞安市康达机械有限公司负担4600元（定于判决生效后十日内缴纳，原告可于判决生效后十日内退回预缴的其余诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  薛箴言 人民陪审员  章晓龙 人民陪审员  许一雷 二〇二〇年九月二十七日 代书 记员  张俊伟 法条索引 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ? 法官提醒： 一、执行依据及管辖 发生法律效力的民事判决、裁定，权利人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 二、申请执行期限 义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 三、强制执行须知 1.发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 2.执行期间，人民法院将依法对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。人民法院将会同公安、工商、银行、房管、民航、铁路等部门启动联合信用惩戒机制，通报征信机构，依法予以信用惩戒。具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 3.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不报告、虚假报告财产的行为，可采取罚款、拘留等措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份的，权利人及义务人均应及时向人民法院报告。对执行立案后仍拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 5.执行不能的风险，是当事人交易风险在执行阶段的表现及延续。如人民法院已穷尽执行手段，权利人又无法对义务人可供执行的财产或财产线索进行举证，则义务人可能被视为丧失或暂时丧失履行法律文书确定义务的能力，案件可能将无法短期内如权利人所愿般执行到位。这种后果，是法院与权利人都不愿坐视发生的，但权利人仍应知悉并理解此类执行不能的风险。 ? 附表： 康达机械公司应承担租金、物业费及违约金等明细表（元）（自逾期给付日起分段计） 约定或实付款时间 计算期间 本期金额 余额 备注 2010.07.14 435527.9 435527.9 被告一次性预付租金 2013.07.10 2010.07.14-2013.07.10 126825.7 562353.6 按月利率0.8%计产生的利息（双方确认） 2014.01.10 2014.02.10-2015.02.09 -152520 409833.6 14年租金（每年抵扣） 2014.01.10 2014.02.10-2015.02.09 -12710 397123.6 14年物管费（每年抵扣） 2015.01.10 2015.02.10-2016.02.09 -152520 244603.6 15年租金（每年抵扣） 2015.01.10 2015.02.10-2016.02.09 -12710 231893.6 15年物管费（每年抵扣） 2016.01.10 2016.02.10-2017.02.09 -152520 79373.6 16年租金（每年抵扣） 2016.01.10 2016.02.10-2016.08.15 -12710/365*187=-6511.7 72861.9 至16年8月15日的物管费（每年抵扣，此后不计） 2017.01.10 2017.02.10-2018.02.09 -152520 -79658.1 17年租金（每年抵扣） 2018.01.10 2018.02.10-2018.12.25 -152520/365*318=-132880.4 -212538.5 18年租金（每年抵扣，此后合同整体转让） 小计 -212538.5 欠缴租金部分 2018.02.09 2017.02.10-2018.02.09 -79658.1*4.05%*4=-12904.6 -12904.6 至2018.02.09违约金（调整后） 2018.12.25 2018.02.10-2018.12.25 -212538.5*4.05%*4/365*318=-29997.6 -42902.2 至2018.12.25违约金（调整后） 2019.12.25 2018.12.26-2019.12.25 212538.5*4.05%*4=-34431.2 -77333.4 至2019.12.25违约金（调整后） 小计 -77333.4 欠缴租金产生违约金部分 合计 -289871.9 注1：本表仅包括租金、履约保证金、物管费及违约金之计算； 注2：违约金过高，依请求调整。酌参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍（年利率4.05%*4）确定； 注3：有关日期计算等，使用省高院办案助手系统之“实务辅助工具”计算。