广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4546号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志明，男，1971年2月12日出生，香港永久性居民。委托诉讼代理人：姜莉莉，四川英特信（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：胡文军，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖菊霞，广东江畔律师事务所律师。上诉人陈志明与上诉人惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈志明委托诉讼代理人姜莉莉，上诉人雅居乐公司委托诉讼代理人胡文军、肖菊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈志明上诉请求：一、请求撤销一审民事判决书第三项判决内容，依法改判被上诉人支付迟延交付的违约金，按房屋价款的0.02%/天（暂计算至2019年3月4日为205212元）。二、请求撤消一审民事判决书第三项判决内容，依法改判被上诉人承担本案律师费。三、请求依法判令被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：原审法院在认定“涉案房屋已按照合同约定履行房屋交付义务，故，上诉人诉请确认房屋修复合格之日为房屋实际交付日，由被上诉人支付延迟交付违约金的请求，于法无据，不予支持。”认定部分事实错误，适用法律不当，应予以撤消并改判。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”根据该条约定及《商品房买卖合同》其他有关约定，涉案房屋应当具备正常的使用功能是上诉人向被上诉人购买涉案房屋并签订买卖合同的目的所在。虽然涉案房屋通过竣工验收并已备案，上诉人也于2018年8月搬入涉案房屋，但仅搬入一个月后，同年9月因涉案房屋严重漏水问题已严重影响正常居住使用上诉人被迫搬出。上诉人从房屋发生质量问题无法居住搬出至今，期间被上诉人虽对涉案房屋进行修复，但因存在修复拖延且修复不彻底，导致房屋质量问题反复出现。被上诉人已构成违约，被上诉人的违约行为不仅造成房屋质量问题长期未得到彻底修复，也造成上诉人无法入住房屋产生的相关损失。而原审法院仅支持上诉人要求被上诉人承担房屋维修费的诉请，却忽略了上诉人因此产生的损失。上诉人在长达1年半的时间内多次为修复问题返往深圳、香港、惠阳三地，并因未能入住涉案房屋而在外租房住，对此产生的损失被上诉人应当承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如前述，由于上诉人交付的涉案房屋存在“墙体开裂、严重渗水，部分家具毁损”等质量问题导致上诉人不能正常居住，上诉人不能在涉案房屋内正常居住的期间为：被上诉人搬出涉案房屋（2018年9月22日）至涉案房屋的质量问题得以彻底修复之日。上诉人在此期间的损失，被上诉人应当予以赔偿，对上诉人而言，并不能正常居住涉案房屋的损失相当于被上诉人延期交付房屋的损失。对于被上诉人延期交房，合同补充协议第八条（2）进行了明确约定：“逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”上诉人请求的金额，并没有超过双方约定的逾期交房的损失，且此损失是上诉人订立合同时预见或者应当预见到的损失。《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在双方签订购房合同时，被上诉人已对违反合同的结果和责任进行合理预测，虽然房屋已经交付但未能被上诉人实际占有使用，可预见损失应当为违约发生时可能造成的损失，被上诉人对上诉人造成损失的赔偿额应当相当于逾期交房违约责任应支付的延迟交付违约金。上诉人请求确认房屋修复合格之日为房屋实际交付日，上诉人支付延迟交付违约金的诉请基于违约责任，被上诉人对上诉人应承担相当于逾期交房违约所造成的损失。此诉请有事实有依据，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，应予以撤消并改判。原审法院认定“因案涉《商品房买卖合同》及补充协议中均未明确约定律师费的承担问题，且该费用非必要的诉讼成本支出，故不予支持。”认定部分事实错误，适用法律不当，应予以撤消并改判。所谓损失，是指因违约方的违约行为给守约方带来的财产利益的丧失，律师费在性质上属于财产利益，上诉人是因被上诉人所交付的房屋存在严重质量问题致其受到损失，而房屋质量纠纷中又涉及到大量专业内容，从而聘请律师是上诉人为主张权益产生的必要的诉讼成本，律师费实际上构成上诉人的损失。虽然双方签订的买卖合同及补充协议中均未明确约定律师费的承担问题，但是否有明确约定律师费条款并非判定应否承担律师费的唯一标准。综上所述，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，据此请求上级人民法院撤销原审民事判决书第三项判决内容，依法改判被上诉人承担赔偿责任。上诉人雅居乐公司答辩称：对于上诉人陈志明提出的上诉请求，雅居乐公司认为第一项上诉请求，上诉人混淆了迟延交付房屋，以及房屋交付后修复责任的问题这是两个概念。该事实在一审判决书第九页有明确查明。对于第一项请求，请求法庭予以驳回。对于第二项请求，上诉人要求被上诉人承担律师费的问题，该请求没有事实依据，也没有法律依据。迄今为止上诉人也没有提供支付代理费的证据，因此请求法庭对于上诉人两项诉求予以驳回。上诉人雅居乐公司上诉请求：依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初1194号民事判决书，发回原审法院重新审理或者依法改判。事实与理由：一审判决书第二项判决属于判非所请，也没有明确履行事项无法履行，应依法撤销，发回原审法院重新审理。被上诉人诉讼请求为：承担修缮费；确认房屋实际交付日，支付迟延交付违约金；确认物管费起算时间；承担诉讼费、鉴定费、律师费。一审判决第二项内容“二十天内对案涉房屋内因房屋质量问题导致的发霉发黑家具予以修复，不能修复的，予以更换”超出了被上诉人的诉讼请求范围，严重违反民事诉讼“不告不理”原则，属于违反法定程序的情形。根据《民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。因此，原审判决超出诉讼请求范围，违反法定程序，应当依照《民事诉讼法》第一百七十条的规定，依法撤销原判，发回重审。另，该判决事项没有具体的履行事项，在一审判决书中也没有列明发霉发黑家具的具体名称，其没有明确范围，该项判决内容难以实际履行。对于上诉人的反诉被上诉人支付剩余购房款1094000元以及违约金，于法有据，且与房屋维修没有直接关联，一审法院驳回上诉人的请求没有法律依据，即使本案驳回反诉请求也应保留上诉人另案主张的权利，因此应发回原审法院重新审理或依法改判。首先，合同法采用无过错责任原则，只要客观存在违约情况即应承担违约责任，无需考虑过错、意图等主观因素。一审已查明，被上诉人未在《商品房买卖合同》约定的2018年7月30日前付清全额购房款，被上诉人逾期付款的行为已然违反合同约定，构成违约的客观事实，被上诉人应当向上诉人承担支付剩余购房款1094000元以及逾期付款违约金的责任。其次，房屋修缮是《商品房买卖合同》履行完毕后保修期内的后合同义务，而支付购房款是《商品房买卖合同》的主合同义务，合同各方当事人均应依照合同约定履行各自的合同义务，如发生违约情况，则应各自承担相应的责任，因此，房屋修缮与支付购房款没有直接联系。再次，案涉房屋发生修缮争议的时间是在2018年8月被上诉人入住房屋之后，而《商品房买卖合同》约定被上诉人支付购房款剩余款项的时间是在2018年7月30日前，一审判决以房屋存在质量问题为理由，认定将被上诉人逾期支付购房款认定为合法合理，并因此排除上诉人主张支付剩余购房款的权利，完全无事实和法律依据。最后，经过多次现场勘查，目前案涉房屋能够使用，且一审判决亦确认上诉人支付维修费用；同理，在反诉中，被上诉人也应当依法依约履行支付剩余购房款的主合同义务，原审判决驳回上诉人主张支付购房款及逾期违约金的请求，属于事实认定不清。即使驳回上诉人的反诉请求，也应保留上诉人另案主张支付剩余购房款的诉讼权利，一审判决直接驳回反诉请求损害上诉人事后另行主张购房款及违约金的诉讼权利，实为不妥。综上所述，上诉人认为一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求，依据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，撤销原审判决或依法改判。上诉人陈志明答辩称：针对上诉人雅居乐的第一项，我方当事人购买的房屋为别墅样板房，雅居乐为整栋出售，包含装修、家具，总价为698万元，包含了房屋及房屋内的装修、家具，因房屋外墙开裂多处大量渗水等质量问题，导致房屋内部的大部分装修个别家具受损，而雅居乐应承担的维修责任应包含因房屋质量问题造成的装修、家具部分的毁损。造价报告当中该部分损失并未计入到造价范围内，建设工程造价鉴定报告书当中第二页，其他第四项其他说明当中有表明词典，现场已修补部分发霉，发黑家具，不列入造价鉴定范围内，现场未修补部分，结合贵院转来鉴定资料及现场勘察情况进行造价鉴定，也就是说在造价鉴定报告当中只鉴定了外墙开裂渗水等部位的造价，并没有对因此造成的发霉发黑家具部分的造价，一审判决第二项，并未超出我方的诉讼范围。针对其第二项，关于支付剩余购房款的答辩意见：首先我方支付房款是积极支付，除尾款1094000元以外，其余款项均在到期日之前支付，且已支付超过总价款84%，之所以没有支付尾款109万。其原因第一是得到了雅居乐当时负责营销部的总经理邓总的承诺，在我方当事人购买此房屋交纳定金，并且最终确认此房屋总价款为698万元的时候，是与邓总进行的磋商确认，交纳定金的地点也是在他们的售楼部，因此我方当事人有理由充分相信邓总能够代表雅居乐公司，作出对于我们可以延期付款的决定。我们的房屋质量问题并非是在8月入住以后才发现，结合我们提供的证据材料，包括微信通信记录等等，发现房屋质量的具体时间是在2018年4月27日当天签订合同以后，陆续开始发现，在这个过程当中也一直与雅居乐进行协调，要求对方派人来进行维修，但却因雅居乐懈怠行使维修责任才导致我方一直没有实际的占有使用，在8月入住一个月以后即搬出直到现在还没有入住到该房屋，因为雅居乐的拖延履行维修责任，也确因在多次修缮之后依然还存在诸多的质量问题。房屋安全鉴定报告是在我们申请以后，雅居乐趁着时间大概用了一个月时间进房屋进行修缮以后才做的报告，但即便如此，在报告当中也能看得出来质量问题还没有完全得到解决。所以我方当事人如此时交纳尾款确实无法保证自身合法权益的实现，因此也暂缓支付。上诉人陈志明向一审法院起诉请求：一、由原告委托具有专业资质的第三方修缮房屋，被告承担全部修缮费用；二、确认房屋修复合格之日为房屋实际交付日，被告支付迟延交付的违约金按房屋价款的0.02%/天（暂计算至2019年3月4日为205212元）；三、确认房屋修复合格之日起开始计算物管费用；四、被告承担本案的诉讼费用、鉴定费用及律师费等费用。上诉人雅居乐公司向一审法院反诉请求：一、被反诉人立即支付购房款1094000元，并向反诉人支付逾期付款违约金52512元（自合同约定付款日期2018年7月30日起至购房款付清日止，现暂计至2019年3月30日，即1094000元/天×0.0002×240天=52512元），以上合计1146512元；二、被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月26日，原告（反诉被告，买受人）陈志明与被告（反诉原告，出卖人）雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××屋，该房屋建筑面积为341.98平方米，单价为每平方米21417.61元，总金额为6980000元；房屋用途为住宅；付款方式为：分期付款，2094000元须于2018年2月10日前付清、2792000元须于2018年5月30日前付清、2094000元须于2018年7月30日前付；交付期限：出卖人应当在2018年10月8日前将经验收合格的涉案商品房交付给买受人使用；交接方式为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品房买卖合同》的附件三载明：房屋的样板房，以签订买卖合同之日现状交付，买受人已核实房屋现状并同意验收。附件四《补充协议》约定：乙方（买受人）逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之二违约金；甲方（出卖人）逾期交房的违约责任：逾期在180日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。另查，双方《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告（反诉被告）陈志明按照合同约定分期合计向被告（反诉原告）支付购房款5886000元。至2018年7月19日后，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付剩余房款，尚欠房款1094000元。涉案房屋为别墅装修样板间（含装修及家具），已于2017年2月4日完成了竣工验收备案。原告（反诉被告）陈志明于2018年8月搬入涉案房屋，同年9月底因房屋严重漏水被迫搬出，在该小区内另外租房居住，期间被告（反诉原告）多次维修过涉案房屋，但未完全修缮好。经一审法院审查原告提交的相关证据，结合庭审记录及一审法院的现场勘查记录，至今涉案房屋仍存在部分墙体开裂、渗水、部分家具发霉等质量问题，被告（反诉原告）未予修复完毕。被告（反诉原告）于2018年10月22日向原告（反诉被告）发出《催款通知书》及《关于惠阳雅居乐花园三组团C3栋01业主的回复函》，内容为：原告（反诉被告）已于2018年8月份领取房屋钥匙并对房屋进行装修改造，并入住房屋，根据相关法律规定和合同约定，该房屋已视为交付。要求原告（反诉被告）支付剩余房款1094000元及相应违约金。再查，原告（反诉被告）为证明涉案房屋存在渗漏等质量问题，向法院申请鉴定，一审法院于2019年4月16日委托广东保顺房屋鉴定有限公司进行鉴定，该公司于2019年8月5日对涉案房屋作出保顺鉴字[2019]SW1363号房屋安全鉴定报告，鉴定结论如下：涉案房屋的等级为A级，无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；存在部分墙体抹灰层、饰面砖、饰面、楼板抹灰层开裂、脱落现象，个别窗户窗框渗水、个别木质家具虫蛀现场。因原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的维修不认可，申请法院对涉案房屋的维修造价进行鉴定，一审法院于2019年10月9日委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司进行鉴定，该公司于2020年3月16日对涉案房屋作出JD20200316号建设工程造价鉴定报告书，鉴定结论如下:现场已修补部分、发霉发黑家具不列入造价鉴定范围内，现场未修补部分的维修价格合计63995.49元。为此，原告（反诉被告）分别垫付鉴定费15000元、9000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中《商品房买卖合同》及补充协议均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。（一）关于被告（反诉原告）雅居乐公司应否对涉案房屋承担维修责任及延迟交付违约责任的问题。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买涉案房屋，并按期向其支付了大部分的购房款（5886000元，占总房款的80%），尚剩余1094000元房款未支付。涉案房屋已于2017年2月4日取得竣工验收合格备案，且出卖时即为装修样板房，涉案房屋达到合同约定的交付条件。且双方均确认原告（反诉被告）实际于2018年8月入住涉案房屋，即可视为被告（反诉原告）已按照合同约定履行房屋交付义务。故，原告（反诉被告）诉请确认房屋修复合格之日为房屋实际交付日、由被告（反诉原告）支付延迟交付违约金的请求，于法无据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中,涉案房屋尚在保修期内，被告（反诉原告）作为销售者对房屋漏水等质量问题应当承担保修责任。涉案房屋出现质量问题后，在长达半年多的时间内，被告（反诉原告）虽多次维修但仍未能完全修缮好，原告（反诉被告）为保障自己的合法权益、避免损失的扩大,申请一审法院对涉案房屋安全质量及维修造价进行鉴定，其委托评估的理由正当。两家鉴定机构均具备评估资质，评估的程序和实体不违反法律规定。故被告（反诉原告）关于本案无需对房屋质量瑕疵的维修造价进行鉴定、造价意见及工程量的计取超出法院委托范围等的辩解意见，理据不足，不予采信。根据惠州市建鑫工程造价事务所有限公司作出的JD20200316号建设工程造价鉴定报告书，涉案房屋现场未修补部分的维修造价合计63995.49元，一审法院予以认定。因涉案房屋为别墅装修样板间（含装修及家具）并以现状交付，故涉案房屋内的原有家具应包含在购房总价款之中，对因房屋质量问题导致的家具发霉发黑问题，该部分损失未计入造价范围，被告（反诉原告）也应当对此承担修复责任。故，一审法院支持被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房屋的维修费用63995.49元，并对因涉案房屋质量问题导致的发霉发黑家具承担修复或更换责任。（二）关于物业管理费及律师费的承担问题。本案是商品房买卖合同纠纷，而原告（反诉被告）从确认房屋修复合格之日起开始计算物管费用则属于物业服务合同纠纷的范畴，是两个不同的法律关系，故本案不作处理，原告（反诉被告）可另循法律途径解决。对律师费承担问题，因案涉《商品房买卖合同》及补充协议中均未明确约定律师费的承担问题，且该费用非必要的诉讼成本支出，故一审法院对被告（反诉原告）的相关辩解意见予以采信；对原告（反诉被告）的该项请求，不予支持。（三）关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付其购房款及逾期付款违约金（自合同约定付款日期2018年7月30日起按0.02%/天计付至购房款付清日止）的问题。因在实际履行过程中，原告（反诉被告）前期均按照合同约定按期向被告（反诉原告）支付了大部分的购房款，达总房款的80%，其后因涉案房屋存在漏水等严重影响正常居住使用的情况而要求延迟支付购房尾款，一审法院认为原告（反诉被告）并无违约延期付款的意图。房屋作为不动产，属家庭大额和最重要的财产，使用年限很长，其质量直接关系到买受人的生命和财产安全，影响到买受人的家庭幸福指数。本案中原告入住不久，别墅即出现漏水、房屋内浸水等情形，且被告（反诉原告）未按照法律规定及合同约定及时、妥善的将涉案房屋修缮好，拖延时间太久，存在过错。而双方亦对维修方案存在较大分歧，导致原告（反诉被告）要通过诉讼程序向被告（反诉原告）索赔，在这种境况下，原告（反诉被告）作为先给付金钱义务的一方，为维护自身的合法权益，延迟支付购房尾款，理由成立。被告（反诉原告）关于涉案房屋已维修完毕的辩解，与事实不符，不予采信。故，对被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付其购房款及逾期付款违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋维修费63995.49元给原告（反诉被告）。二、被告（反诉原告）惠州市××××乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内将原告（反诉被告）陈志明位于惠州市惠阳区××××××××××××××××××××××屋内因房屋质量问题导致的发霉发黑家具予以修复。不能修复的，予以更换。三、驳回原告（反诉被告）陈志明的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费657元（陈志明已预交2189元）、反诉费7559.3元（雅居乐公司已预交7559.3元）、鉴定费24000元，均由被告（反诉原告）惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕本案争议焦点并未提交新证据。本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人雅居乐公司应否向上诉人陈志明支付迟延交房违约金及律师费；2、一审第二判项是否超出当事人的诉讼请求；3、陈志明应否向雅居乐公司支付剩余房款及违约金。对于上诉人雅居乐公司应否向上诉人陈志明支付迟延交房违约金及律师费的问题，本院认为，案涉房屋于2017年2月4日完成竣工验收备案，符合双方合同约定的交付条件，并于2018年8月交付陈志明居住，房屋交付在约定的交付时间前已实施完毕，故陈志明请求逾期交房违约金缺乏事实依据，一审不予支持正确，本院应予维持。房屋交付后出现质量问题，影响房屋正常使用的，业主可以向开发商请求履行保修义务或赔偿相关损失。上诉人陈志明提出因房屋漏水导致无法居住而在附近租房产生租金损失，该损失与迟延交房违约金属不同的法律关系，陈志明可另案主张权利。陈志明主张的律师费无合同依据，亦无法律依据，一审不予支持正确。对于一审判决第二判项是否超出当事人诉讼请求的问题，本院认为，陈志明一审请求雅居乐公司承担全部修缮费用，该请求包含了房屋内受损家具的修缮费用，造价部门虽然没有将受损家具列入修缮范围，但并不因此免除雅居乐公司对受损家具的修缮义务。一审对此作出判决未超出当事人的诉讼请求。对于陈志明应否向雅居乐公司支付剩余房款及违约金的问题，本院认为，陈志明支付房款的义务在雅居乐公司的保修义务之前，属于先履行义务，其行使“不安履行抗辩权”应当符合《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的相关规定，本案中，陈志明并未能提供证据证明雅居乐公司存在上述情形，故其中止履行支付房款义务不当，属于违约，应当承担违约责任。依照《补充协议》，陈志明应当于2018年8月1日起每天按万分之二的比例向雅居乐公司支付逾期付款违约金。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1194号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担部分；二、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1194号民事判决第三项、第四项；三、上诉人陈志明应当在本判决生效之日起十五天内向上诉人惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司支付剩余房款1094000元及逾期付款违约金（违约金以1094000元为基数，从2018年8月1日起按每日万分之二的比例计至付清款之日止）。四、驳回上诉人陈志明的其他诉讼请求。本案件二审案件受理费19496元，由上诉人陈志明负担。上诉人惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司预交的二审案件受理费15118.6元予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 温永宏审 判 员 刘天贞二〇二〇年八月二十五日法官助理 吴芝仪书 记 员 张丽君附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。