上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30626号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。委托诉讼代理人：诸葛凤娟。被告：上海宥恩房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：冯胜南。委托诉讼代理人：李浩泉。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海宥恩房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人诸葛凤娟，被告上海宥恩房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李浩泉到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付成交的“漫悦湾”项目47套物业佣金人民币(以下币种同)337万元；2.判令被告向原告支付逾期违约金，以337万元为基数，按每日千分之五的标准计算，从2019年11月23日起计算至实际支付日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月就被告委托原告代理销售位于浙江省平湖市乍浦镇九龙山老沪杭公路南侧、金海洋大道东侧的“慢悦湾”项目，双方签署了《分销代理合同》，代理期至2019年9月30日，此后续签至2019年12月31日。根据代理合同第4.1条约定，原告所销售的每一套物业，单套面积在50平方米及以下的佣金为5万元/套，50平方米以上80平方米以下的佣金为7万元/套，80平方米以上的佣金为9万/套。在该代理期内，原告所成交的有47套物业，佣金为337万元，但被告至今未付。另，根据代理合同6.1条，被告未按时支付相关费用的，则按照逾期未支付金额的每日千分之五支付违约金。被告上海宥恩房地产经纪有限公司辩称：一、47套房屋中有19套房屋在2019年10月29日之前签署商品房买卖合同，该部分佣金131万元被告同意支付。二、2019年10月29日原告停止与被告的合作，之后签约的18套房屋，按照合同约定佣金应该是128万元，但由于原告没有提供后续签约服务，故被告仅同意支付一半即64万元。三、另外10套中的7套未签署商品房买卖合同，该7套房屋对应的佣金57万元不应当支付。四、还有2套房屋的佣金应当是16万元，但应从中扣除被告已向原告支付的63,016元。五、还有1套佣金5万元，因客户全额房款未付清(差2万元)，支付条件未成就，被告不同意向原告支付。六、若法院审理后认为被告需要支付违约金，被告同意按照每日千分之五的标准计算违约金，但应从2019年11月29日起算。经审理查明：2019年3月21日，原告(乙方)与被告(甲方)就位于浙江省平湖市乍浦镇九龙山老沪杭公路南侧、金海洋大道东侧住宅项目双方签署了《漫悦湾项目分销代理合同》，约定被告委托原告代理销售房屋，代理期自2019年3月21日起至2019年9月30日止。合同第3条“客户确认”约定为：凡乙方推介的客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或甲方确认人应当及时签署或签章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户，若客户确认书为其他甲方工作人员签署，乙方若提供其名片或其他为甲方工作人员的材料，甲方亦认可其签署的客户确认书，若甲方变更本条所述确认人，应及时书面通知乙方；委托期限届满后，经甲方确认的乙方客户继续有效，即已确认的客户与甲方成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金；甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。合同第4条“代理佣金费用、支付方式”约定：单套面积在50平方米及以下的佣金为5万元/套，50平方米以上80平方米以下的佣金为7万元/套，80平方米及以上的佣金为9万/套；乙方客户与开发商签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用；开发商与乙方推介的客户签订《买卖合同》后，应将签订的《买卖合同》复印件予以乙方保留在该代理期内；代理服务费结算时间为每月10日或之前，结算时甲方应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份，甲方应于7个工作日内支付乙方代理服务费至乙方指定账户，届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励等款项。合同第6条“违约责任”约定：甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。2019年9月25日原、被告双方签署了《漫悦湾项目补充协议》，约定代理期限在原合同做协议的基础上延长至2019年12月31日止，其他合作条款均按原合同执行。本案中，被告确认属于原告带看，但尚未结佣的47套房屋分别为：1、15幢1单元0306面积为49.76平方米佣金为5万元；2、12幢4单元0201面积为68.98平方米佣金为7万元；3、12幢2单元0102面积为68.98平方米佣金为7万元；4、8幢4单元0501面积为68.39平方米佣金为7万元；5、13幢1单元0502面积为69.25平方米佣金为7万元；6、8幢3单元0301面积为68.39平方米佣金为7万元；7、13幢2单元0302面积为69.25平方米佣金为7万元；8、8幢3单元0302面积为68.39平方米佣金为7万元；9、8幢3单元0202面积为68.39平方米佣金为7万元；10、7幢1单元0602面积为86.13平方米佣金为9万元；11、7幢1单元0701面积为88.43平方米佣金为9万元；12、13幢3单元0501面积为69.25平方米佣金为7万元；13、13幢1单元0402面积为69.25平方米佣金为7万元；14、8幢1单元0302面积为68.39平方米佣金为7万元；15、7幢2单元0102面积为86.13平方米佣金为9万元；16、9幢1单元0504面积为49.63平方米佣金为5万元；17、9幢1单元0405面积为49.63平方米佣金为5万元；18、8幢3单元0801面积为68.39平方米佣金为7万元；19、9幢1单元0404面积为49.63平方米佣金为5万元；20、13幢5单元0602面积为72.68平方米佣金为7万元；21、13幢2单元0301面积为69.25平方米佣金为7万元；22、8幢3单元0602面积为68.39平方米佣金为7万元；23、7幢1单元0302面积为86.13平方米佣金为9万元；24、8幢3单元0201面积为68.39平方米佣金为7万元；25、7幢2单元0701面积为86.13平方米佣金为9万元；26、13幢1单元0802面积为69.25平方米佣金为7万元；27、8幢3单元0501面积为68.39平方米佣金为7万元；28、13幢2单元0601面积为69.25平方米佣金为7万元；29、9幢1单元0403面积为49.63平方米佣金为5万元；30、13幢4单元0602面积为69.25平方米佣金为7万元；31、13幢3单元0601面积为69.25平方米佣金为7万元；32、8幢3单元0502面积为68.39平方米佣金为7万元；33、11幢1单元0601面积为72.39平方米佣金为7万元；34、13幢5单元0601面积为69.25平方米佣金为7万元；35、8幢3单元0601面积为68.39平方米佣金为7万元；36、13幢1单元0601面积为72.68平方米佣金为7万元；37、13幢1单元0701面积为72.68平方米佣金为7万元；38、13幢1单元0102面积为69.15平方米佣金为7万元；39、10幢4单元0102面积69.15平方米佣金为7万元；40、13幢5单元0801面积为69.25平方米佣金为7万元；41、7幢1单元0401面积为88.43平方米佣金为9万元；42、6幢2单元0502面积为88.77平方米佣金为9万元；43、6幢2单元0602面积为88.77平方米佣金为9万元；44、7幢3单元0701面积为86.13平方米佣金为9万元；45、13幢5单元0402面积为76.68平方米佣金为7万元；46、7幢1单元0202面积86.13平方米佣金9万元；47、5幢1单元0506面积为49.76平方米佣金5万元。审理中，原告表示不在本案中要求被告支付上述编号为38-44共7套房屋的佣金57万，并相应调整诉讼请求为：1.判令被告向原告支付成交的“漫悦湾”项目40套物业的佣金280万元；2.判令被告向原告支付逾期违约金，以280万元为基数，按每日千分之五的标准计算，从2019年11月29日起计算至实际支付日止。被告表示上述编号为1-19号的房屋均为2019年10月29日前认购签约，故同意向原告支付该19套房屋的佣金131万元；上述编号为20-37号房屋均为2019年10月29日后认购签约，故仅同意向原告支付该18套房屋佣金的一半，计64万元；由于编号为45号的房屋已返佣23,920元，编号为46号的已返佣39,096元，故扣除已返佣部分，同意向原告支付该2套房屋的剩余佣金96,984元；由于编号为47号的房屋客户未全额支付房款，故不同意向原告支付佣金5万元。此外，被告还认为除了原告在本案中主张的47套房屋之外，还另有一套原告带看的房屋因客户个人原因退房，故原告应将已收取的该套房屋的佣金5万元返还给被告。为此，被告提供了开发商嘉兴荣坤置业有限公司向被告发送的《未成交客户情况》，其中提到被告推荐的客户刘佳(签约房号15-1-502)，因客户个人征信问题银行按揭未通过发生退房的情况，故开发商将在后续节佣中扣除被告已收取的该客户的相应佣金。原告表示不同意向被告返还已收取的该客户所对应的佣金。另，被告工作人员与原告工作人员韩婷的微信聊天记录显示，2019年12月11日，韩婷向被告工作人员发送信息“这个两套案场贴佣单，签字盖章的，尽快给我。”被告工作人员随即通过微信向韩婷发送了《中原客户返佣情况说明》(内容为被告已向成交房号为7-1-202的客户返佣39,096元，向成交房号为13-5-402的客户返佣23,920元)，并询问韩婷“那你们怎么确认，是不是双方盖章。”韩婷回复“就这个说明，然后你盖章，然后照片拍给我就可以了，不会不认的。”2020年1月10日，韩婷又询问被告工作人员“那2套，你们返给客户钱了吗？”被告工作人员回答“反(返)了”并发送了两张付款页面截图。以上事实，由《漫悦湾项目分销代理合同》《漫悦湾项目补充协议》成交清单、物业认购书及相关预售合同、微信聊天记录及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《漫悦湾项目分销代理合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。原、被告在合同中约定，原告提供的客户经被告确认且其后与开发商签订房屋买卖合同的，被告均应支付佣金，合同中未约定原告需提供后续签约服务，也未约定在确认的客户与被告签订合同后未全部履行合同的可以不支付或减少佣金，所以被告要求减少部分房屋佣金的辩解本院不予采纳。被告对其所称的在原告应得的佣金中需扣除被告已先行返佣63,016元的主张，提供了相应的微信聊天记录予以佐证，故对该辩解本院予以采纳。对于被告要求原告返还已退房客户的5万元佣金的辩解，仅凭被告提供的一份开发商出具的情况说明，尚不足以证明发生了客户退房的事实及原因，而且即便存在退房的情况，在原、被告所签署的《漫悦湾项目分销代理合同》也未约定由原告带看的客户在签约后发生退房需要退回佣金，故对被告的该辩解，本院不予采纳。据此，本院认定被告需向原告支付的40套房屋的佣金为280万元，扣除被告已先行返佣的63,016元，被告还应再行向原告支付2,736,984元。被告对于原告主张的逾期付款违约金的起算时间和计算标准均无异议，且原告的该主张也符合合同约定，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院也予以支持。审理中，原告变更了部分诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海宥恩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金2,736,984元；二、被告上海宥恩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期付款违约金，以2,736,984元为基数，按每日千分之五的标准从2019年11月29日起计算至实际支付之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,280元，减半收取计14,640元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担330元，被告上海宥恩房地产经纪有限公司负担14,310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月二十四日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。