黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2732号原告（反诉被告）：大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆，住所地大庆市让胡路区万达广场****商铺。统一社会信用代码：92230604MA1BNK156R。负责人：胡维哲。委托诉讼代理人：刘艳梅，黑龙江四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭良，黑龙江四维律师事务所律师。被告（反诉原告）：大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部，住所，住所地大庆市让胡路区万达广场****商铺社会信用代码：52230604MJY263768L。法定代表人：武龙，总经理委托诉讼代理人：白莹，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。原告（反诉被告）大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆（以下简称奇异梦幻小镇）与被告（反诉原告）大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部（以下简称金羽射箭）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘艳梅、被告委托诉讼代理人白莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇异梦幻小镇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《经营合作协议》，被告给付自2020年2月15日至2020年5月31日租金87500元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月3日，原告承租大庆市让胡路区万达广成5F层部分区域，面积为1689.61平方米，租赁期限为2019年7月19日至2027年7月18日。2019年10月17日，原告与被告签订《经营合作协议》一份，约定原告将自己承租的万达广场5038（5F一次主12号）900平方米的面积提供给被告作为射箭馆经营，被告每月需向与原告支付租金作为场地使用费，租金标准为每月25000元，付款方式为押一付二。被告须提前一个月向原告支付下两个月的租金费用，如被告未按上述规定按期缴纳租金，原告有权终止此协议并扣除被告的各项押金，合同期限自2019年10月6日至2022年10月5日。合同另约定被告负责射箭馆内部装修、涉及，一切费用由被告自行承担。射箭馆的日常水电网费，日常经营工作、日常经营费用均有被告自行负责。合同签订后，原告履行合同交付场地，被告进场装修并开始营业，被告于2020年1月17日向原告交纳2020年1月15日至2020年2月15日租金25000元后，被告再未支付过任何租金，被告已经违约。现原告要求解除与被告的《经营合作协议》，并由被告支付自2020年2月15日至2020年5月31日租金87500元。被告金羽射箭辩称，原告起诉主体不适格，无权请求被告支付租金。原告系原5038号商铺的承租人，并不是房屋所有权人，其在明知承租房屋不得转租的情况下，将其租赁的商铺以经营合作名义转租给答辩人。原告不具有租赁标的物的处分权，无权转租并收取租金，因此无权起诉要求被告支付租金。根据房屋产权人万达广场租赁合同中明确禁止转租。原告恶意欺诈，合同不是本人签署，以合法形式掩盖非法目的，损害了被告的利益，应适用《合同法》第五十二条规定认定合同无效，而非适用《合同法》第九十四条法定解除规定，应驳回原告解除合同的诉请。原告在明知其不得转租的情况下，恶意隐瞒此事实，与被告签订的《经营合作协议》，名为经营合作，但双方并未就经营管理、利润分配、风险共担等经营关系实质要件进行任何约定及达成任何合意，实际是原告将其承租的5038号商铺转租给被告，并按月固定收取租金，原告并不实际参与经营管理、不获取利润分配、不承担经营风险，因此该份《经营合作协议》名为合作经营，实为租赁合同。原告恶意欺诈，以合法形式掩盖非法目的，损害了被告的利益，应适用《合同法》第五十二条规定认定合同无效，而非适用《合同法》第九十四条法定解除规定。被告不支付租金是行使不安抗辩权，符合法律规定。原告因经营状况恶化，被商场多次下发催费函，在2020年3月22日下发律师函时，被告才得知真实情况。原告至今无力交纳大庆让胡路万达商场保证金，加之律师函足以使被告相信原告已丧失商业信誉。根据合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”因此，被告不支付租金是行使不安抗辩权，符合法律规定。四、原告起诉主张被告支付租金87500元的金额有误。退一步说，假设原告有权主张租金，原告主张87500元的金额也有误。因为大庆让胡路万达广场在疫情防控期间已免除所有店铺36天租金，因此该36天的租金计30000元，原告无权主张。四、本案系因原告违反法律规定违反合同约定，导致被告无法实现合同目的，损失严重，可预期利益也无法实现，原告应承担法律责任。当被告得知5038号店铺的真实情况后，欲与原告解除合同退还保证金时，原告应履行退款义务却拒绝履行，也未采取任何补救措施，导致原告无法实现合同目的，损失严重，对此，原告应当承担法律责任。因此根据《合同法》的有关规定，原告已提起反诉，请求法院依法驳回被反诉人的全部诉讼请求，支持反诉人的全部反诉请求，保护反诉人合法利益。综上，原告诉请要求没有任何的事实依据、合同依据和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。反诉原告金羽射箭向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的《经营合作协议》无效；2.判令反诉被告退回反诉人交付的保证金30000元及利息（以30000元为基数按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年10月17日，反诉原告与反诉被告签订《经营合作协议》，协议签订前，反诉原告于2019年10月10日通过微信向反诉被告转账30000元，于2019年10月17日通过微信向反诉被告转账55000元。协议签订后，于2019年10月18日通过微信向反诉被告转账20000元租金，2019年12月18日通过支付宝向反诉被告转账25000元租金，共计支付13万元，其中10万元系2019年10月17日至2020年2月15日四个月租金，30000元用于支付保证金。至2020年2月15日，5038号店铺租赁费缴费到期，因大庆市让胡路区万达广场免除所有店铺36天租金，5038号店铺租金缴费期商场顺延至2020年3月22日。2020年3月22日反诉原告收到万达广场催费函才得知反诉被告与万达广场签订的租赁合同约定不得转租，因此停止向反诉被告支付租金，欲解除合同退回保证金，但反诉被告迟迟不同意解除合同并退还保证金。经与万达广场协商，因反诉被告违反与万达广场租赁合同约定，万达广场决定与其5038号商铺的租赁合同，将反诉被告经营的商铺移至三层。2020年6月1日，反诉原告与万达广场重新签订商铺租赁合同。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《经营合作协议》名为经营合作，但双方并未就经营管理、利润分配、风险共担等经营关系实质要件进行任何约定及达成任何合意，实际是反诉被告将其承租的5038号商铺转租给反诉原告，并按月收取租金，反诉被告并不实际参与经营管理，不获取利润分配、不承担经营风险，因此该《经营合作协议》名为合作经营，实为租赁合同。反诉被告系5038号商铺的承租人，明知其不得转租的情况下，将其租赁的商铺以经营合作名义转租给反诉原告，其不具有租赁标的物的处分权，无权转租并收取租金，故反诉原告诉至法院。反诉被告奇异梦幻小镇辩称，答辩人与被答辩人签订的《经营合作协议》有效。被答辩人主张该协议名为合作经营，实为租赁合同，答辩人没有异议。但答辩人与被答辩人签订的《经营合作协议》是双方真实意思表示，自愿协商达成，合同约定的内容不违反相关法律法规规定，应合法有效。按照我国法律的规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，因此不存在以合法形式掩盖非法目的合同情形，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司对答辩人的转租行为是允许的，被答辩人是知情的，被答辩人违反诚实信用原则。被答辩人是经大庆市让胡路区万达广场楼层主管韩笑介绍给答辩人，并协调其将场地转租给被答辩人，被答辩人与万达广场对答辩人的转租行为都是知情的且同意的，不存在恶意隐瞒、欺诈的情形。其次在答辩人提交的三张照片中能够看到答辩人与被答辩人的门头名称是各自分开的，独立收银，独立管理。根据答辩人与万达广场签订的《租赁合同》第二条关于租赁用途的约定：答辩人只能以GH奇异梦幻魔法小镇作为品牌对外持续营业，不得擅自更改经营项目，未经万达广场同意答辩人不得变更租赁用途或品牌。再根据被答辩人提交其与万达广场签订的《商铺租赁合同》第二条关于租赁用途的约定：被答辩人只能以金羽体育综合体作为对外持续营业……由此看出，万达广场向外出租的商铺只能以一个品牌和项目对外营业，不得变更品牌或项目。而被答辩人能独立挂牌经营且与答辩人的经营品牌和项目不一致，是万达广场默认了答辩人的转租行为而未加制止。答辩人与大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司解除合同是因为答辩人欠缴与万达公司的租金，不是因为答辩人转租行为，因此大庆万达广场对答辩人的转租行为是没有异议的。答辩人不应退还保证金、支付利息。根据被答辩人提交的微信转账截图，被答辩人要求退还的保证金30000元包含押金25000元及5000元装修保证金。答辩人与被答辩人签订的《经营合作协议》第三条违约责任第二款约定：如被答辩人未按期缴纳租金的，答辩人有权扣除被答辩人在答辩人处的各项押金，因被答辩人自2020年2月15日后未向答辩人缴纳租金，已经构成违约，因此该押金及保证金不应退还且不支付利息。四、因被答辩人违约造成答辩人损失35000元答辩人因被答辩人未按时缴纳租金，导致答辩人未及时向大庆让胡路区万达广场缴纳租金，造成答辩人与大庆万达广场提前解约，并将馆内全部设施搬运至万达广场三楼并重新进行装修营业，共花去人工费35000元。因此该损失应由被答辩人承担。原告围绕上述请求提交了房屋租赁合同、经营合作协议、微信、支付宝转账凭证、照片、协议、人工费发票。被告提交了经营合作协议。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年7月3日，原告与大庆市让胡路区万达广场签订商铺租赁合同，原告承租万达广场5F部分区域，面积为1689.61平方米，租赁期限为2019年7月19日至2027年7月18日。2019年10月17日，原告与被告签订《经营合作协议》，约定原告将其承租的万达广场5038（5F一次主12号）900平方米的面积提供给被告用作射箭馆经营，被告每月须向与原告支付租金作为场地使用费，2019年10月15日开始计租，租金标准为每月25000元，付款方式为押一付二。合同期限自2019年10月6日至2022年10月5日。合同另约定，被告每月须提前一个月向原告支付下一周期的租金，付款期限为每月的15日前，即每月15日前被告向原告支付下两个月的租金费用。被告须向原告支付装修保证金5000元整，装修验收工作由大庆让胡路万达商业管理有限公司负责。被告须在2019年10月6日向甲方缴纳押金25000元整及第一周期租金50000元整。被告未按照上述规定时间按期缴纳租金的，原告有权终止协议并扣除被告的各项押金。原告将涉案房屋于2019年10月6日交付被告使用。被告已向原告交付装修保证金5000元，押金25000元。被告使用该房屋至2020年5月31日。至今，被告已给付原告2019年10月15日至2020年2月15日租金总计100000元，其余租金未付。另查，2020年6月1日，万达广场与原告解除商铺租赁合同，与被告重新签订租赁合同。又查，疫情期间万达广场为商铺业主免除租金共计36天（2020年2月15日至2020年3月22日）。本院认为：本案案由应当为房屋租赁合同纠纷。争议焦点如下：一、涉案《经营合作协议》的性质及效力；二、原告主张的解除合同并给付租金是否能得到支持；三、反诉原告主张退还押金及装修保证金并支付利息是否能得到支持。对此，本院逐一评判如下：一、关于涉案《经营合作协议》的性质及效力。涉案《经营合作协议》虽名为经营合作协议，但被告并未参与原告的实际经营，其实质为转租合同，即原告将其承租的房屋一部分转租给被告，故该协议的性质应当为租赁合同。该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告在反诉中主张该转租合同无效，虽然万达广场与原告的租赁合同约定不得转租，但该合同无效的请求主体应为出租人，被告作为次承租人无权主张合同无效，故被告主张合同无效的反诉请求本院不予支持。二、关于原告主张的解除合同并给付租金是否应当支持的问题。由于原告与万达广场的租赁合同已于2020年6月1日解除，故原、被告之间的租赁合同已无法实际履行，因此原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告与原告租赁合同的实际履行期限为2019年10月15日至2020年5月31日，每月租金25000元，共计租金187500元，现被告已付100000元，剩余87500元未付。但疫情期间，万达广场对商铺租金36天予以免除，原告作为承租人，对次承租人的租金亦应当予以免除，经计算，免除租金应为30000元，剩余未付租金为57500元，应当予以支持。三、关于反诉原告主张退还押金25000元及装修保证金5000元并支付利息是否应当支持的问题。首先关于装修保证金5000元，被告租赁过程中，装修并未发生违约行为，鉴于租赁合同解除，该装修保证金5000元原告应予以返还。关于押金25000元，合同明确约定，如被告未按期缴纳租金，原告有权扣除押金，现被告逾期交付租金，故此押金25000元不应当返还。关于被告在反诉中主张的利息，原告应当以5000元为基数，自2020年5月31日按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆与被告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部的《经营合作协议》；二、被告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部于本判决生效后五日内一次性给付原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆租金57500元；三、驳回原告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆的其他诉讼请求；四、反诉被告大庆市让胡路区贯和奇异梦幻魔法小镇室内娱乐馆于本判决生效后五日内一次性退还反诉原告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部装修保证金5000元并给付利息（以5000元为基数，自2020年5月31日按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。五、驳回反诉原告大庆市让胡路区金羽射箭俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费994元由原告负担341元，被告负担653元；反诉费288元由原告负担46元，被告负担242。判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判审判员  邹波二〇二〇年九月七日法官助理曹姗姗书记员郭春玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。