广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5693号原告：王宇连，女，汉族，1978年8月14日出生，公民身份号码：452************068，户籍所在地：惠州市惠城区*********************。委托代理人：李超，系广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州方联房地产有限公司，住所地：惠州市********华贸大厦1单元30层02号。法定代表人：林某1。委托代理人：贺鸿德、汤楚香，均系广东鸿浩律师事务所。第三人：深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区**********洲天御花园肉菜市场5层01号07房。负责人：刘展朋。委托代理人：庞林，男，汉族，1986年9月12日出生，公民身份号码：450************851，户籍所在地：广西博白县*************，系该公司员工。原告王宇连诉被告惠州方联房地产有限公司、第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宇连及其代理人李超、被告惠州方联房地产有限公司的代理人贺鸿德、汤楚香、第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司的代理人庞林到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告王宇连诉称，2016年10月14日，王宇连与惠州方联房地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，王宇连支付了首付款860192元，余款82万元通过银行按揭贷款的方式支付，已经放款到惠州方联房地产有限公司的账户。2018年3月底，王宇连前往收楼，但在收楼过程中发现商铺的二层有一根硕大的烟管贯通整个顶部，商铺二层毛坯状态实际净高只有2.9米，与合同约定不符，严重影响该商铺的正常使用，遂拒绝收楼，未办理收楼手续。经多次协商无果2018年6月王宇连起诉惠州方联房地产有限公司要求赔偿，案件经惠城区人民法院一审、惠州市中级人民法院二审已经取得生效判决【（2019）粤13民终6935号】。上述案件在审理过程中被告多次提出和解方案并承诺对商铺进行修复，但每次均以公司审批为由故意拖延时间，导致该商铺长达两年不能交付使用。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定，“出卖人应当在2018年3月26日前向买受人交付该商品房。”但2018年3月26日至今，惠州方联房地产有限公司一直未向王宇连交付商铺，严重违反了合同规定的交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条及附件十一的补充协议中第五条规定，“出卖人逾期交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限（2018年3月26日）之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付全部房价款万分之4的违约金。”因此，被告惠州方联房地产有限公司应向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计人民币464404.9元（自2018年3月26日起以买受人王宇连已付全部房款万分之四按日暂计至2020年2月29日）实际应计算至惠州方联房地产有限公司实际交房之日。被告惠州方联房地产有限公司一直未向原告交付商铺，原告也从来没有使用过商铺，但第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司却向原告追缴2018年4月至2019年11月的物业管理费及电费。根据《物业管理条例》相关规定，被告惠州方联房地产有限公司未向原告实际交付商铺，商铺交付前的物业管理费和水、电费应当由被告交纳。综上所述，被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上维护原告合法权益，支持原告的全部诉讼请求。1、请求法院依法判决被告惠州方联房地产有限公司向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计人民币464404.9元（自2018年3月26日起以买受人王宇连已付全部房款万分之四按日暂计至2020年2月29日）实际应计算至惠州方联房地产有限公司实际交房之日；2、请求法院依法判决被告惠州方联房地产有限公司缴纳在其实际交付商铺前，商铺产生的物业管理费、电费，暂计人民币10179.2元（自2018年4月起暂计至2019年11月）实际产生的物业管理费、电费计算至惠州方联房地产有限公司实际交房之日以第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司出具的清单为准；3、请求法院依法判决被告惠州方联房地产有限公司及第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司依照合同规定向原告交付商铺；4、判令本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。被告惠州方联房地产有限公司辩称，一、涉案房屋于2018年3月15日取得惠州市住房和城乡规划建设局出具的《竣工验收备案表》后，答辩人书面通知被答辩人于2018年3月24日至2018年3月26日期间对涉案房屋进行验收，而被答辩人于2018年3月28日才予以验收已超过通知规定期限，依据《商品房买卖合同》约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，答辩人已于2018年3月26日将涉案房屋交付给了被答辩人，涉案房屋的风险责任已于2018年3月26日转移给了被答辩人，答辩人不存在逾期交付行为。二、被答辩人于2018年3月28日办理收房手续时已超过通知规定的房屋验收期限，此时答辩人已将涉案房屋交付给了被答辩人使用。另，被答辩人在《房屋验收移交表》注明的情况并以此拒绝收楼无任何的依据、合同依据及法律依据，属于无正当理由拒绝收楼。故答辩人已于2018年3月28日将符合《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付给了被答辩人，答辩人不存在逾期交付行为。三、正因答辩人已于2018年3月26日将涉案房屋交付给被答辩人后，被答辩人于2018年3月28日前往涉案房屋收楼后向惠州市惠城区人民法院提起关于涉案房屋内存在烟管导致影响其正常使用的民事诉讼。而该案的前提系被答辩人认可涉案房屋的现状并予以使用，才提出了该案的诉讼。四、退一步讲，即使答辩人存在违约行为，被答辩人已经通过合法、合理的民事诉讼途径主张权益，被答辩人应当自行办理收楼手续，防止损失的扩大，被答辩人自行不愿意收楼而导致的损失应当由其自行承担。五、鉴于答辩人已于2018年3月26日将涉案房屋交付给被答辩人使用，被答辩人应当自2018年3月26日起向第三人支付物业管理费等费用。综上所述，被答辩人的所有诉讼请求均无事实依据、合同依据及法律依据，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，以彰法律至公平公正。第三人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司辩称，涉案房屋在2018年3月27日交付给原告使用，原告应该向我方缴交物业管理费、公共水电费，请原告尽快缴清。查明的案件事实经审理查明，2016年10月14日原告与被告签订了《商品房买卖合同》[惠州（2016）10045020]双方约定：原告以总价人民币1680192元的价格购买位于：惠州市惠城区*********洲天御花园（二期）第5栋2单元1层04号的商铺。原告支付首期款合计860192元；余款82万元通过银行按揭贷款的方式支付，目前银行已放款至被告账户，原告已履行合同约定的义务；双方在合同第三条第4项中约定：该商品房层高为5米；同时在合同附件六中进一步明确：该商品房层高为5米指的是第一层层高，第二层层高为4.5米。一层层高5米、二层层高4.5米。2018年3月14日原告接到被告的收楼通知并前往收楼，在收楼的过程中发现涉案商铺的二层有一根硕大的烟管贯通整个顶部。另查之一，被告提供《房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收备案表》、《不动产测量报告》予以证明涉案房屋经勘察单位、施工单位、监理单位以及建设单位于2018年1月31日验收合格后，惠州市住房和城乡规划建设局于2018年3月15日作出同意工程备案。另，涉案房屋于2018年3月13日取得了房屋测绘报告。另查之二，被告通过EMS向原告的户籍所在地快递《入伙通知书》，邮单面上有标注“请你于2018年3月24日至2018年3月26日前来天御花园二期4栋一单元商铺办理入伙收楼手续”，EMS显示2018年3月16日他人收丰巢。另查之三，《房屋验收移交表》中验收记录载明：“商铺二楼巨型公共管道从空中呈T形穿过，严重占用我商铺空间面积，造成空间面积严重缩水，严重影响租售和利用，现要求整改公共管道，不得占用我商铺二楼空间。”另查之四，原告于2018年06月05日因商铺二楼巨型公共管道从空中呈穿过向本院提起对被告的诉讼[案号：（2018）粤1302民初7122号]。本院于2019年8月26日作出（2018）粤1302民初7122号民事判决书，判决：被告惠州方联房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王宇连赔偿162093.50元。被告不服上述判决向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）粤13民终6935号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查之五，物业管理费清单显示2018年4月至2019年11月拖欠物业管理费、电费暂计10179.2元。经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。裁判理由与结果本院认为，本案的焦点问题是：1、被告是否逾期交付涉案商铺？应否支付违约金？2、原告诉请被告缴纳商铺交付前，产生的物业管理费、电费的请求应否支持？2018年3月24日至26日期间，被告书面通知原告对涉案房屋进行验收，2018年3月28日原告前往验收发现涉案房屋出现不能正常使用的情形，并通过诉讼方式，由惠州市中级人民法院于2019年12月12日作出终审判决，获得了相应的赔偿。在诉讼期间的时间段，不能认定为逾期交房；也不能视为已交付房屋。根据现有证据显示，原被告双方在履行完判项后，均没有要求或通知对方交楼或收楼。因此，原告以被告逾期交付房屋，要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告缴纳在实际交付商铺前，商铺产生的物业管理费、电费的诉讼请求，因该物业管理费、电费未实际发生，本案不予处理。关于原告诉请被告及第三人依照合同规定向原告交付商铺的诉讼请求，因现在已具备相应的交付条件，故被告应向原告交付涉案商铺。至于商铺交付前是否存在物业管理费、电费，由被告与第三人另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州方联房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王宇连交付位于惠州市惠城区*********洲天御花园（二期）第5栋2单元1层04号房。二、驳回原告王宇连的其他诉讼请求。本案受理费8719元（原告已预交），由原告王宇连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  蓝诗祥人民陪审员  温雅晨人民陪审员  罗 宇二〇二〇年九月二十四日法官 助理  叶丽伟书 记 员  彭蕙雯