山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2020）晋0404民初70号原告：路成根，男，汉族，1969年4月1日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王山青，河南兴亚律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：长治市晨曦房地产开发有限公司，住所地：长治市凯旋都汇广场。法定代表人：牛志岗，该公司经理。原告路成根诉被告长治市晨曦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）晋0404民初319号民事裁定，原告路成根不服裁定，提起上诉。2019年11月11日长治市中级人民法院作出（2019）晋04民终2084号民事裁定：撤销山西省长治市上党区人民法院（2019）晋0404民初319号民事裁定；指令山西省长治市上党区人民法院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告路成根及其委托诉讼代理人王山青、被告长治市晨曦房地产开发有限公司的法定代表人牛志岗到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告路成根向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的裕民华府房屋认购协议三份；2、判令被告返还原告已交付的购房款915530元，并按银行贷款利率支付购房款利息（从2017年10月19日起至被告退还房款之日止）;3、判决被告支付原告赔偿款915530元（按已付购房款915530元的一倍计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月19日，原告和被告签订裕民华府房屋认购协议三份，被告将其所开发的位于长治市××县房屋（建筑面积为110.46平方米）、一号楼三单元9层902室房屋（建筑面积为75.56平方米）、一号楼三单元8层802室房屋（建筑面积为75.56平方米），以每平米3500元价格出售给原告，房款共计915530元，原告一次性交清了被告全部房款。签定协议后，被告告知原告双方签订的房屋认购协议就是房屋买卖合同，无需再另行签定合同。在原告交付915530元的房款后，被告却迟迟不能交房，后经原告四处奔走了解，才知被告已将该三套房屋另行出售给了别人（别人已对该三处房屋进行了装修且已入住该房屋）。从而导致原被告的购房协议无法履行。原告多次找被告交涉，要求被告按协议交房，被告均不予理睬。此后，原告看住房无望，多次找被告讨要已经交付的购房款，但被告一拖再拖，拒不给付。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告向法院提起诉讼，望依法支持原告诉请。被告长治市晨曦房地产开发有限公司口头答辩称，其与原告之间没有进行真正的房屋买卖，其与原告之间是民间借贷关系，其于2017年10月19日借了原告70万元，借款本金原告是通过银行转账给其个人的卡上，利息是月息1毛钱，至今其还未归还原告借款本金；借款当天原告从70万元本金中扣除了10万元的利息，2017年11月2日其支付了原告10万元的利息，2017年11月26日其给王学林支付了10万元的利息，2017年12月24日其给王学林支付了3万元的利息，2017年12月28日其给王学林支付了10万元的利息，2017年12月30日其给王学林支付了5万元的利息。原告向法庭提交了房屋认购协议三份以及被告给原告出具的收款收据三份，证明原被告于2017年10月19日签订了三份房屋认购协议，原告向被告缴付了房款共计915530元。经法庭询问，原告陈述，其提供的××府房屋认购协议有两支收据，其中一支是2018年4月11日被告开具的收据，记载的金额为20516元，该款项为该房屋的装修配套费。被告的质证意见是：对房屋认购协议三份及收款收据三份的真实性无异议，案涉三套房屋均开具有房屋装修配套费的收据，但是原告并未实际缴纳该费用，因为被告向原告借款，应原告要求被告向原告开具的装修配套费收据。被告向法庭提供了被告于2017年10月19日给原告及王学林开具的购房款收款收据五支，证明被告当时抵押给了原告五套房子，其中三套房子开具的是原告的名字，还有两套开具的是王学林的名字，这五套房屋原告均没有占有；原告与王学林是很好的朋友关系，被告向原告借的70万元，被告不清楚究竟原告与王学林各自出了多少钱；另原告还拿着被告7套房屋的购房款收款收据（被告向法庭提供了2018年4月10日给原告出具的七支购房款收款收据）。原告的质证意见是：对被告给原告出具的三份收款收据无异议，其余两份不是原告的名字，原告不知情，与本案无关；对被告提交的另七份收据，因为被告将原告购买的房屋已经出售，原告得知后，找到被告交涉此事且告知被告若不返还房款及赔偿损失将向法院提起诉讼，被告无法返还原告房款，故跟原告协商另行开具七套房屋收据补偿原告的损失，但是该七套房屋并未交付原告，被告又将该七套房屋出售给了他人。被告还申请了证人辛江顺出庭作证。证人辛江顺出庭作证证明，其只是认识原告，与原告没有其他关系；其是2016年-2017年到被告工地打工的；其是2013年-2014年认识被告法定代表人的，也是其给被告法定代表人牵线找人借钱的，那个时候其没在被告工地干活；第一次是其介绍王学林借给被告法定代表人钱的（2013年或2014年），被告法定代表人借了50万元，这50万元还清了没、怎么还的其都不清楚；其介绍王学林给被告法定代表人后，被告法定代表人跟王学林就认识了，认识后其就不再中间牵线了；2017年其到被告工地后认识了原告，其在被告工地的时候见到过原告、王学林等三人，听说被告法定代表人借了他们三个人的钱，后来其才听被告法定代表人跟其说借了他们三个人70万元；2017年10月-11月被告法定代表人让其到宾馆（壶关）送了10万元还给原告、王学林等三人，原告等三人当场清点后其就离开了，之后原告等三人还找被告要过钱，那时其还在工地上干活；其于2018年离开了被告的工地，具体日期其记不清了。原告的质证意见是：1、证人与被告系雇佣关系，其受雇于被告，与本案有利害关系；2、证人证言前后矛盾，一会说2017年离开被告工地，一会儿又说2018年离开被告工地；3、证人在作证时，也承认其并没有亲眼见到原被告之间有经济纠纷，只是听被告的陈述，一会说是一个人的钱，一会儿又说是三个人的钱，一会儿说是之前借的钱，一会又说是之后借的钱，表述含糊不清；4、证人本身有非常严重的耳背毛病，语言表述前后矛盾，证人证言不真实、不客观、不可信，望法庭不予采信。经法庭询问，原告陈述，2017年10月19日其在被告处购买案涉三套房屋时，房屋已经落成，因2016年冬天水管冻裂未修复无法装修房屋，所以其没有及时占有该房屋，房屋当时没有配套，所以没有拿钥匙，后来被告给了其钥匙，一开始还能进去，后来门锁就被被告换掉，其才得知房屋已经被被告另行卖给了他人。经法庭询问，被告陈述，案涉楼盘裕民华府至今还没有国有土地使用证。经法庭询问，原告陈述，其跟王学林是在同一个小区居住，是2016年认识的。综合原被告的举证及质证意见，本院认证如下：被告对原告提供的房屋认购协议三份以及被告给原告出具的收款收据三份的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告向法庭提供的2018年4月10日被告给原告出具的七支购房款收款收据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。关于证人辛江顺的出庭作证证言。原告认可认识王学林，原告亦认可证人辛江顺2017年10月-11月受被告法定代表人委托将10万元送到宾馆（壶关）还给原告、王学林等三人；原告不否认是证人辛江顺将王学林介绍给被告法定代表人的，原告亦不否认证人辛江顺是在被告的工地上打工。原告也未提供证据证明其与王学林等三人在宾馆（壶关）接收的被告法定代表人归还的10万元只与王学林有关而与其无关。综上分析，本院认为，证人辛江顺的出庭作证证言客观真实，与本案有关联，本院予以采信。原告对被告向法庭提供的被告于2017年10月19日给原告开具的购房款收款收据三支无异议，本院对该三支收据予以采信。原告对被告向法庭提供的被告于2017年10月19日给王学林开具的购房款收款收据二支的关联性不认可，本院认为，被告申请的证人辛江顺的出庭作证证言证明2017年10月-11月原告与王学林等三人在宾馆（壶关）接收了被告法定代表人归还的10万元，但原告并未提供证据证明其与王学林等三人为什么要共同接收被告法定代表人的还款，故不能排除原告及王学林共同出借给了被告款项。加之给原告出具的三只收据与给王学林出具的三只收据均在同一天，故本院对该两支购房款收款收据与本案的关联性予以确认。经审理查明，被告系长治市上党区迎宾东街交警队旁“裕民华府”的开发商，该楼盘至今尚未取得国有土地使用证。2017年10月19日原被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室（建筑面积为110.46平方米）、一号楼三单元9层902室（建筑面积为75.56平方米）、一号楼三单元8层802室（建筑面积为75.56平方米）分别签订了《房屋认购协议》，约定房屋单价为每平米3500元，房款共计915530元，被告就三套房屋分别给原告出具了收款收据一支。签订《房屋认购协议》时，房屋已经落成。三份《房屋认购协议》均约定“具体开盘时间我们会提前15天电话通知，方便您资金准备”。2018年4月11日被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室给原告开具了装修配套费收据一支，记载的金额为20516元。上述三套房屋原告均未占有。2018年4月10日被告又向原告出具了七支“裕民华府”购房款收款收据，该七套房屋原告也均未占有。另查明，2017年10月19日被告就“裕民华府”一号楼三单元5层501室（建筑面积为126.88平方米）、一号楼三单元7层701室（建筑面积为126.88平方米）向王学林出具了两支收据。本院认为，本案的争议焦点是：原被告之间究竟发生的是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？就本案而言，原告的主张存在以下疑点：原告陈述，其于同一天（2017年10月19日）购买长治市上党区“裕民华府”的三套房屋是其用于自己办公和职工住房。但原告并未提供证据证明其在长治市上党区开展有自己的业务。更何况“裕民华府”至今尚未取得国有土地使用证，在此前提下，原告一下子就购买了三套房屋，难道原告就没有一点儿风险意识？第二、原告陈述，其是于购买房屋的当日一次性将购房款交清的，其中50多万元是通过银行转账转到了被告法定代表人牛志岗的银行卡上，其余的款项是现金支付的，其一个人在田昊集团楼上被告法定代表人办公室将现金交给了被告法定代表人牛志岗。被告的质证意见是，原告陈述的不属实，原告把借款转到被告法定代表人牛志岗银行卡上后，被告就给原告开具了房屋认购书和收款收据，被告借了原告70万元，扣除了第一个月7万元的利息，因之前还借过原告50万元，所以又扣除了50万元借款的部分利息以后，实际到被告法定代表人牛志岗手的是50多万元（转到了被告法定代表人牛志岗的信用社银行卡）。转账所付款项原被告意见一致，但原告并未提供证据证明其确实是向被告现金支付了剩余的购房款。更何况，既然原告是一次性付清三套房屋的购房款，为什么不通过银行转账这种更快捷、更安全的方式一次性付清？还要银行转账50多万元，现金支付30多万元？第三、庭审查明，2018年4月11日被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室给原告开具了装修配套费收据一支，记载的金额为20516元。但原告并未提供证据证明该款的支付方式及具体的支付过程。庭审查明，原告与被告签订《房屋认购协议》时，房屋已经落成，且原告主张房款已经一次性交清，那么为什么在《房屋认购协议》中还要约定“具体开盘时间我们会提前15天电话通知，方便您资金准备”呢？第四、庭审查明，2018年4月10日被告又向原告出具了七支“裕民华府”购房款收款收据。原告陈述，因为被告将原告购买的三套房屋出售给了他人，原告得知后，找到被告交涉此事且告知被告若不返还房款及赔偿损失将向法院提起诉讼，被告无法返还原告购房款，故跟原告协商另行开具七套房屋收据补偿原告的损失。既然是截至2018年4月10日原告已经知道其购买的三套房屋被告已经出售给了他人，为何在2018年4月11日时原告还要对此三套房屋中的其中一套（即：“裕民华府”一号楼二单元18层1803室）向被告缴纳装修配套费呢？既然原被告约定拿“裕民华府”的另外七套房屋补偿原告的损失，那么为何原告在本案中诉求的损失不以该七套房屋的价款作为计算损失的依据呢？除上述疑点外，原告并未提供证据证明其与王学林等三人在宾馆（壶关）接收的被告法定代表人归还的10万元与其无关，故被告申请的证人辛江顺出庭证言能够证明原告与被告之间存在民间借贷关系。被告辩称，原告借给其的本金其尚未归还，利息其归还了一部分。证人辛江顺出庭证言证明2017年10月-11月其受被告法定代表人委托将10万元在宾馆（壶关）还给原告、王学林等三人后，其在被告工地上还见过原告、王学林等三人找被告要钱。而原告在被告处购买长治市××区”的三套房屋均是在2017年10月19日。可见，若原告与被告之间仅存在房屋买卖合同关系，为什么在购买了被告的房屋后，还找被告要钱？唯一合理的解释就是原被告之间真正发生的是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，案涉三份《房屋认购协议》名为房屋买卖实为民间借贷的担保。唯此，上述四个方面的疑点才能全部解释通。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中原告与被告签订的三份《房屋认购协议》并非双方进行房屋买卖的真实意思表示，故原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告以三份《房屋认购协议》为凭据基于房屋买卖合同关系提出的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告路成根的全部诉讼请求。案件受理费12955元，由原告路成根承担。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 侯鸟龙人民陪审员 鲍素梅人民陪审员 韩青红 二〇二〇年九月二十五日书 记 员 张晓慧附录：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。