上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20518号原告：上海京沪蒲江实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钟轶雯，总经理。委托诉讼代理人：管顺德，上海市光华律师事务所律师。被告：刘暖，女，1979年7月15日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张菡婷，上海沪师律师事务所律师。原告上海京沪蒲江实业发展有限公司与被告刘暖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人管顺德，被告刘暖及其委托诉讼代理人张菡婷到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告上海京沪蒲江实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2019年12月8日起至2020年6月7日止的租金人民币(币种下同)79,285.50元；2、被告支付滞纳金(以158,571元为基数、按日万分之五的标准计算自2019年11月8日起至被告实际支付之日止)；3、被告腾空并搬离位于上海市闵行区江文路559弄51幢11、13、15、17号三楼房屋(以下简称涉案房屋)并恢复原状；4、被告支付自2020年6月8日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费、物业费；5、被告支付逾期搬离的违约金(以158,571元为基数、按日万分之五的标准计算自2020年6月8日起至被告实际搬离之日止)。审理中，原告变更前述第4项诉讼请求计算的截止时间为2020年7月9日并撤回了第3、5项诉讼请求。事实和理由：2015年6月1日，原、被告签订商铺租赁合同，由被告承租原告有权出租的涉案房屋从事经营。该合同对租赁期限、租金及支付方式等均做了明确详尽的约定。然被告未按约支付租金。2019年12月18日，原告委托律师向被告发出律师函，向被告催讨相关费用，但被告至今未付。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告刘暖辩称，2019年8月，因被告已交租金至2019年12月7日，故被告当面告知原告管理人员周锦凤表示被告租到2019年12月7日就不租了，要求涉案租赁合同于2019年12月7日解除。解除的原因是：(1)2015年，涉案租赁合同签约时并没有楼梯可通往涉案房屋，后被告建造了楼梯，该楼梯是唯一能通往涉案房屋的通道，但楼梯建成后，发现楼梯存在诸多问题，主要是违建，违反《中华人民共和国消防法》强制性规定等。(2)原告将二楼出租给他人用于开设饭店，该饭店在被告的楼梯这边开了两道门，一个是厨房后门、一个是包房后门。饭店又在被告的楼梯下面建了一个隔油池，时常散发恶臭。被告的楼梯本身狭窄，两道门的开关极易撞到人。厨房后门的使用又导致楼梯油污、非常滑。原告是三房东，五年来商铺的维护、消防等原告都没有做任何措施。原告没有尽到日常维护义务。被告经营的是母婴店。被告的客户基本不能在楼梯上走，容易发生意外伤害。因此，该楼梯已经严重影响被告的经营，无法达到被告的租赁目的。2019年12月1日，周锦凤找过被告问是否真的搬走，待被告确认后，周锦凤称会帮被告办退租手续。之后，周锦凤又告知原告的老板不同意被告退租，要被告找原告的老板商谈，但实际周锦凤一直系原告的实际经营管理人员。被告是在2019年12月7、8、9日搬场的，12月9日彻底搬离。12月8日，被告找到周锦凤返还钥匙，但周锦凤说老板不同意就不收。被告也多次电联原告的老板即钟建平，但均被告知人在外地。2019年12月27日，被告夫妻、周锦凤、钟建平一起碰面洽谈相关搬离事宜，当时原告仍不同意被告搬离。综上，不同意原告的全部诉请。经审理查明，2015年6月1日，原告上海京沪蒲江实业发展有限公司(甲方)与被告刘暖(乙方)签订《商铺》。主要约定内容如下，1.1、租赁商铺：在本合同中是指甲方出租给乙方，乙方向甲方承租的位于上海市闵行区江文路559弄51幢11、13、15、17号三楼房屋，共计4间。4.1、乙方向甲方承诺，租赁商铺仅作为乙方经营儿童母婴之用，并遵守中华人民共和国和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守中华人民共和国法律、法规、以及有关政府权力机关制定的各类规范性文件规定要求。5.1、商铺的租赁期限为五年，自2015年6月8日(起租日)起至2020年6月7日止，如因甲方原因而延迟交付租赁商铺的，乙方可就本合同履行期限及装修期等作相应顺延。5.2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还租赁商铺及(附件二)所述装修附属设施、设备及其他配件、材料并符合正常使用后的状态，经甲方书面同意后，租赁商铺内乙方装修时修建、改建等的附属设施、设备必须保留，其产权归甲方所有，乙方不得破坏、拆除等。6.1租赁商铺首年及第二年租金均为119,136元/年。6.2、第三年租金为131,050元/年，第四年租金为144,155元/年，第五年租金为158,571元/年。6.3租金起付日期：2015年6月8日，该房屋租金支付方式：首次付3个月押2个月，先付后用，以后6个月租金须提前一个月支付，否则作违约处理。6.4、装修期：甲方同意乙方的装修期为60天，自2015年6月8日起至2015年8月7日止，装修期内乙方不需支付租金，但需支付物业管理费、水、电费及其它费用；如中途退房则取消该装修期优惠，按实际租赁日期计算。6.5、本合同生效后，三个工作日内，乙方向甲方支付首次3个月租金为29,784元。6.6、首年物业管理费为14,688元/年，支付方式为：一年一付，先付后用，自租赁商铺交接完毕之日起，该租赁商铺的物业管理费由乙方承担。6.7、保证金为19,856元；租赁商铺保证金退还时不计利息，但须本公司开具统一收据，盖章生效。6.8、乙方租赁合同到期时，若不再续租，但须办理相关《退房终止协议》手续，退还押金时不得作抵租金或延长租赁期、包括水费、电费等其它费用。9.3、乙方在租赁期限内，未经甲方同意，中途擅自退租、转租、转让、转借，必须提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方支付的租金、物业、保证金一律不予退还，并取消甲方给予乙方所有的优惠条件(包括优惠给乙方的装修时间)；若租金款不足抵付造成甲方损失的，乙方应另外赔偿给甲方的经济损失，同时支付给甲方违约金，乙方在合同租赁期间中途退租应赔偿给甲方经济损失为年租金的2倍补偿。11.1、租赁商铺租赁期满后乙方不续租，或按13.1条约定解除本合同的，乙方应将租赁商铺于“期满日”或“解除日”的第二天交还给甲方，若乙方在“期满日”或“解除日”的第二天交还租赁商铺确有困难的，应在“期满日”或“解除日”前十五个工作日向甲方提出，经甲方书面同意后，可以推迟一个月交还，在该一个月的宽限期内，乙方应当按租赁期满日当月的租金按月向甲方支付租金(不足一个月按一个月计算)并按本合同约定支付物业管理费(不足一个月按一个月计算)和其他费用。乙方交还的租赁商铺应符合下列各项条件：1、如果乙方租赁商铺进行了分隔、装修或局部改建的应恢复到分隔、装修或局部改建前的状况(甲方书面同意保留除外)；2、凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，由乙方负责修复或赔偿；3、经甲方验收合格，结清水、电费及垃圾费等其他费用；4、将租赁商铺完整地交还给甲方，包括钥匙、商铺门窗、卷帘门等完好无损；5、乙方租赁商铺合同期满后不再续租，提前一个月向甲方提出申请后办理退房手续，否则保证金不予退还给乙方。11.2、未经甲方事先书面同意，乙方未按时交还租赁商铺的，除本合同14.1条的约定支付违约金外，还应按照期满日当月的租金按月继续向甲方支付租赁商铺租金(不足一个月按一个月计算)，并继续按本合同约定支付物业管理费(不足一个月按一个月计算)和其他费用。11.4、乙方对租赁商铺进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留的设施设备外，乙方在返还租赁商铺时应将其拆除的商铺恢复到租赁商铺交付时的原状，拆除时应确保不损坏租赁商铺的表面完好，使用性能及房屋结构，在拆除时对租赁商铺造成损害的，乙方应承担赔偿责任。若甲方书面同意保留的，该添加设施、设备的产权归甲方所有，乙方不得损坏或拆掉等。11.5、在将租赁商铺完整地交归给甲方之前，除甲方书面同意保留的设施、设备等之外，乙方必须将属于乙方的所有财产搬离该商铺，如乙方在“期满日”或“解除日”或11.1条所述的宽限期内没有搬离其所有财产，则甲方可以搬离或者处置上述财产，且不对乙方承担任何责任，同时，乙方应承担上述财产搬离或处置时产生的全部费用。11.6、乙方合同期满不再续约的必须与甲方办理退房手续，物品等搬离市场应到甲方管理部门办理出门证，否则甲方视乙方仍继续使用该租赁商铺，乙方须向甲方支付租赁商铺租金、物业管理费及相关费用。13.5、租赁合同任何一方非因本合同4.4条、10.3条、12.1条、13.4条和13.6条所列原因要求提前解除租赁合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后，方能提前解除租赁合同，并且在下述情况下：1、乙方要求提前解除租赁合同时，乙方已支付的租金、保证金不再返还，并应向甲方支付当年三个月租金作为赔偿；2、甲方要求提前解除租赁合同时，应返还乙方已支付的租金(差价额)、保证金，并应向乙方支付当年三个月租金的违约赔偿。13.6、甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除租赁合同：1、甲方未按时交付租赁商铺，延迟三十日后的仍未交付的；2、甲方的租赁商铺不符合租赁合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的租赁商铺存在缺陷、危及乙方人身及财产安全的；3、乙方未征得甲方书面同意而改变租赁商铺用途的；4、因乙方原因造成租赁商铺建筑主体结构损坏或乙方擅自改变其建筑结构的；5、如乙方私自以任何形式退租、转让、转租、转借该租赁商铺的，本合同视为无效合同。6、乙方逾期支付租金超过十五日的、或逾期支付水电等费用超过三十日的、场地费超过五天(含5天)的；7、乙方违反甲方物业管理规定，情节严重且经甲方提出整改要求后三十日内仍不改正的；8、乙方经营活动违反中华人民共和国和上海市有关法律、法规；9、乙方未取得政府相关部门批准而进行经营活动的；10、乙方未经甲方同意，无故长时期停业关门或作仓库使用的，连续超过五天的(含五天)；11、任何一方违反本合同规定，另一方的合同目的不能实现的，在另一方发出书面整改通后三十日拒不改正的；12、任何一方违反本合同其他约定，另一方根据约定有权解除租赁合同的其他情形。13.7、发生上述第13.6条的情况后，合同自守约方向违约方发出书面解除租赁合同通知后第二日终止，违约方应在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。乙方应在租赁合同终止当日搬离租赁商铺并配合甲方办理退租手续。13.8、除本合同11.1条约定的情形外，甲方以守约方名义根据本合同第13.6条单方面以书面通知的形式解除租赁合同，但乙方在租赁合同终止日后十日内仍未搬离租赁商铺，则甲方有权在乙方不到场的情况下，并在公证机构的公证之下，自行将租赁商铺内的设备、机器等全部物品搬离租赁商铺，搬离费用及该等物品的存放费用均由乙方承担；同时，甲方将根据本合同有关“租赁商铺的返还”等条款的约定，向乙方追索恢复该租赁商铺按照本合同(附件二)所述的交付状态的费用。14.1、租赁合同履行的，若发现本合同第4.4条、第10.3条、第13.6条所列情况(除第13.6条的第6款外)或任何一方违反本合同的其他规定,违约方应向守约方承担违约责任并向守约方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为当年租金的千分之五；2、违约天数=自违约事实发生日起至纠正违约之日止的日历天数：3、违约金金额=日违约金*违约天数。14.2、违约造成的守约方经济损失超过违约金的，违约方应向守约方支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由甲乙双方共同确定为：当年三个月的租金。14.5、符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日，逾期付款一方按当期年租金金额的千分之五的比例向另一方支付滞纳金。1、乙方逾期支付租赁商铺租金、物业管理费、场地费及其他费用，未按时补足租赁保证金的；2、任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。14.6、本合同所指违约金、赔偿金、滞纳金等除本合同13.5条外，若甲方为权利人，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，然后将余额返还乙方。若租赁保证金不足以支付上述款项的，甲方有权向乙方追索。16.1该房屋楼梯口必须由乙方按照安全承重封口、施工(钢板、钢筋混凝土材料)，如偷工减料，今后发生一切安全事故，都由乙方承担，与甲方无关；隔墙必须用砖墙或阻燃材料。前述合同签订后，被告向原告支付保证金19,856元。因被告逾期支付租金，2017年3月1日，被告向原告出具《承诺书》，承诺以后支付租金及物业费，提前一个月支付，租金半年一付，若再次违反，按照原告规定，愿支付滞纳金。2018年12月25日，刘暖因欠付租金再次出具《收费情况说明》，该说明记载2018年12月8日至2019年6月17日租金为72,078元，2018年12月19日止尚欠111元，加上房租滞纳金、电费滞纳金及11月份电费，应付金额为4,257.96元，实际支付4,300元；本人刘暖以后支付租金、物业、水电费保证不再拖欠，若再发生类似情况，加倍支付滞纳金或原告收回商铺。2019年6月8日，因刘暖未按约支付租金，原告的工作人员周锦凤微信表示“她如果真的做不出房租费，房子退给我们，省的每次付房租不爽”。2019年12月14日，被告一方通过微信将水表、电表、楼梯照片发送给周锦凤，并表示“因客服反映说楼梯太脏太滑太危险了，抱着小孩上下实在是不方便，还有其他原因，无法经营，实在是没有办法了，只能关门，水表、电表都让电工看过了，希望你尽快与被告联系”。但据被告庭审表示，对于被告提前解约的意思表示，原告多次拒绝同意。2020年1月21日，被告向原告的工作人员周锦凤支付水电费800元。另查明，被告已向原告支付至2019年12月7日止的租金及至2020年6月7日止的物业费。庭审中，经双方确认，原、被告签约时，无通往涉案房屋的楼梯，后被告于2015年8月8日前安装了一楼通往三楼涉案商铺的楼梯，该楼梯于2020年7月10日拆除。以上事实，由原告提供的《商铺》、《承诺书》、照片，被告提供的视频、照片、微信聊天记录、租金及物业费的支付收据等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，被告还向本院提交2019年7月21日的录音光盘，录音内容记载，被告询问“万一我撑不下去该怎么办？”，周锦凤表示“撑不下去就还给我呀！”。就该录音，经质证，原告表示真实性无法核实，即便真实，与本案无关，也无法达到被告的证明目的。审理中，原告表示因疫情原因，同意减免被告租金7,756.80元。本院认为，原、被告签订的《商铺》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性效力性规定，应属有效合同。现双方就被告是否有权提前解除涉案租赁合同产生争议。对此，本院认为，被告要求提前解约的理由主要是认为原告安装的楼梯系违章建筑、不符合相关规范标准、危及顾客的人身安全、且楼梯脏乱、原告又不履行维护义务、进而导致被告租赁目的无法实现。但本院认为，首先，原、被告签约时本身并无通往涉案房屋的楼梯，需额外安装楼梯方能使用，对此情况，被告系明知且自愿接受。其次，从现有证据来看，双方约定的租期为五年，自2015年涉案楼梯安装后，直至2019年12月14日，被告在长达四年半的租赁使用期间，从未对楼梯的规格、楼梯的状况、顾客的人身安全是否受到威胁等向原告提出任何异议或者整改意见，自始至终均是被告反复承诺按期缴纳租金，可见在租赁使用期内，被告所称的楼梯影响其经营、使用并无相应事实依据。再次，退一步讲，即便被告所称的楼梯问题存在且影响被告经营，但该问题是否足以导致被告的合同目的无法实现，仍然值得商榷，本院认为，从被告履行周期及从未提异议的行为来看，被告所称的楼梯问题足以影响其合同目的的实现之意见即无依据可言；且若该问题确实存在，也属原告维修、养护义务范畴，被告可向原告提出异议或整改意见、主张原告及时履行维修、养护之责任，若原告拒绝维护，被告亦可代为维护，产生的相关费用由原告负担，然被告从未就此问题提出异议或整改意见，亦从未要求原告履行维修、养护之责任，也未自行采取措施减缓楼梯的影响，而径直要求解除合同，被告的行为显然过当。综上，本院认为，被告提前解约的理由并不充分、理据不足，本院不予采纳。鉴于此，被告并不享有合同解除的权利。在原告拒绝被告提前解约意思的情况下，被告理应继续履行涉案租赁合同。现涉案合同已期满终止，且被告虽于2019年12月14日表达了要求解约的意思表示，但被告物品并未搬离涉案房屋、涉案房屋亦未按期交还给原告，考虑到涉案楼梯于2020年7月10日拆除，楼梯的拆除势必导致被告无法使用涉案房屋，故作为承租人的被告理应向原告结清合同期满前的租金并参照合同约定之标准给付至2020年7月9日止的占有使用费、物业费。又鉴于疫情原因，原告自愿减免被告租金7,756.80元，故经计算，被告应向原告支付自2019年12月8日起至2020年6月7日止的租金共计71,528.70元(79,285.50元-7,756.80元)、自2020年6月8日起至2020年7月9日止的占有使用费13,902.16元(158,571元/365天*32天)、物业费1,287.72元(14,688元/365天*32天)。就原告主张的逾期付款滞纳金，因被告逾期支付租金的行为构成违约，原告主张该滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。但就滞纳金的计算标准，被告不予认同，本院认为，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，故本院参考被告的违约行为，由此可能对原告产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付的逾期付款滞纳金的具体计算方式如下：以71,528.70元为基数、按日万分之三的标准支付原告自2019年11月8日起至被告实际付清前述租金之日止。至于保证金，原告要求没收。本院认为，涉案租赁合同中有关原告有权没收的保证金的条款体现在第9.3条“乙方擅自退租、转租、转让、转借”、第11.1条“……5、乙方租赁商铺合同期满后不再续租，提前一个月向甲方提出申请后办理退房手续，否则保证金不予退还给乙方。……”、第13.5条“……乙方要求提前解除租赁合同时，乙方已支付的租金、保证金不再返还，并应向甲方支付当年三个月租金作为赔偿”，现涉案租赁合同非因乙方擅自退租而提前解除，故前述第9.3条及第13.5条均不应当适用；而对于第11.1条是否适用，本院认为，被告已于2019年12月14日提出解约之意思，虽然原告并未就此同意被告的解约之申请，涉案租赁合同亦未因此提前解约，但从被告的该点意思表示及此后的停业经营的行为可见，被告实际已无租赁期满后继续租赁的意思，对此原告亦应当明知，且该条约定的目的无非是避免被告不续租给原告可能带来的空置损失，现原告本身也就期满后被告实际占用期间的使用费予以了主张，故若再适用第11.1条的约定，显失公平。综上，就原告要求没收保证金之意见，本院不予支持。至于合同期满后，保证金的返还，因原告未同意就保证金返还在本案中一并处理，且被告亦未在本案中就此提出反诉，故被告可就保证金的返还另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘暖于本判决生效之日起十日内支付原告上海京沪蒲江实业发展有限公司自2019年12月8日起至2020年6月7日止的租金71,528.70元；二、被告刘暖于本判决生效之日起十日内以71,528.70元为基数、按日万分之三的标准支付原告上海京沪蒲江实业发展有限公司自2019年11月8日起至被告刘暖实际付清前述租金之日止的逾期付款滞纳金；三、被告刘暖于本判决生效之日起十日内支付原告上海京沪蒲江实业发展有限公司自2020年6月8日起至2020年7月9日止的占有使用费13,902.16元、物业费1,287.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,537.51元，由被告刘暖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年九月二十三日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……