贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3594号原告:罗红江,男，1986年1月7日生,汉族,住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201610322358。委托诉讼代理人：刘洋洋，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201710013352。被告:盘州市光明房地产开发有限责任公司(原盘县光明房地产开发有限责任公司),住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道江源路,统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人:王学林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿朋成，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201910140358。委托诉讼代理人：陆璐，贵州滴水律师事务所实习律师，证号23082005220005。原告罗红江与被告盘州市光明房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗红江的诉讼代理人谭代关，被告的诉讼代理人瞿朋成、陆璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗红江向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告多支付的购房款46730元;判令被告以46730元为基数按年利率4.85%支付原告2014年11月22日至2020年5月20日期间的资金占用费12455元，判令被告以46730元为基数按年利率4.85%支付原告2020年5月21日至债务清偿完毕之日止期间的资金占用费;2.请求判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金40818元;判令被告以房屋总价款254636元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金;3.请求判令被告支付原告2016年3月31日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金51158元;判令被告以房屋总价款254636元为基数按年利率4.85%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权登记违约金；以上合计151161元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月22日原、被告双方签订了商品房预售合同,合同约定:“原告以254636元价格购买由被告开发的观月广场2单元24层2号商品房一套,被告于2015年12月30日前按照合同约定交付使用条件交房”。合同签订当日原告除按约定向被告支付254636元购房款外,还按被告要求多支付了被告46730元,至今被告未向原告释明多支付费用的用途,此外本案争议商品房至今未满足合同约定的交付使用条件也未办理商品房产权转移登记手续。原告认为被告未按合同约定交付条件交付房屋,未将商品房过户的行为已严重侵害了原告的合法权益,特诉至贵院,望人民法院依法支持原告诉请。庭审中，原告罗红江放弃第一项诉讼请求。被告盘州市光明房地产开发有限责任公司辩称，原告不存在多支付购房房款的情况，按照原告提交的证据有170000元的银行贷款以及被告处收到的22080元首付款，总共款项加起来并没有达到合同中约定的购房金额，在款项未交清的前提下，也就不存在多支付购房款的情形，因此，原告诉请的资金占用费也无依据，因为，在原被告双方签订的商品房买卖合同中第十四条第三款约定出卖人在收到全部房款前有权拒绝交房并且不办理房屋交接手续，同时不承担逾期交房违约责任，原告请求的多交付的购房款并不属于给付性质，借款或者合同款，因为在原告交付的房款后享受到了住房的权利属于双方权利义务的对等给付，并不存在不当占用资金损害原告权利的情形，针对第三点诉请逾期交房违约金，因为原告的合同签订日期为2014年11月22日，违约金计算到2020年5月20日，没有法律和约定的根据，合同第十三条约定逾期交房三十日后，买受人继续履行合同自实际交房之日按已付房款的日万分之一支付违约金，因此从合同约定的交房时间2015年12月30日到原告实际占有房屋2016年8月9日期间计算逾期交房违约金才是合理的，针对第四点诉请原告诉请的诉讼时效已过，交房时间为2016年8月19日，房屋交付之日起90日后，即为2016年11月19日起算诉讼时效至今已经超过，而且原告诉请的资金占用费计算错误。本院经审理认定如下事实：2014年11月22日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：“原告向被告购买被告开发的位于盘州市翰林街道“观月商业广场”2单元24层2号商品房一套，建筑面积139.91平方米，套内建筑面积为118.17平方米,房屋总价款为254636.2元，付款方式为合同签订之日向买受人支付首期房款84636.2元，余款170000元以银行按揭方式支付。被告于2015年12月30日前向原告交付房屋，逾期超过30个工作日，原告有权退房，退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按全部已付款为基数按日万分之一计算违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。被告在商品房交付使用之日起90个工作日内申请该商品房所有权初始终登记。”同日，双方签订《补充协议》约定：“乙方在原合同购买的商品房及价格系指本条中的以下第二种：1、……。2、住房按建筑面积2360元／㎡计算……”。合同签订后，原告向被告支付首期款84636.2元、银行按揭贷款支付170000元，合计254636.2元。2016年8月19日，被告向原告交付房屋，至本案开庭审理之日案涉房屋未完成初始登记。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告主张支付逾期交房违约金是否应予支持。2、原告请求支付逾期办理商品房转移登记违约金是否超过诉讼时效，被告是否构成违约。原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,未违反法律、法规禁止性规定,合法有效，对双方具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告向原告交付房屋，原告已于2016年8月19日接受并占有使用。双方合同约定被告于2015年12月30日前交房，实际于2016年8月19日才交付，被告已构成违约，原告有权在合同约定的交付期限届满之日起三年内（2019年8月19日前）向被告主张权利，原告于2020年5月28日向本院起诉，已经超过诉讼时效期间，被告辩解已超过法定诉讼时效期间成立，原告请求支付逾期交房违约金不予支持。虽然双方未约定办理过户登记期限，但双方合同约定被告应当在房屋交付之日起90个工作日内申请该商品房所有权初始登记，再结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在房屋交付使用后90日内办理产权登记，但至本案法庭辩论终结之前，被告未完成案涉商品房初始登记，也未能办理产权转移登记，已经构成违约。被告提出诉讼时效抗辩，但逾期办理商品房转移登记违约金系继续性债权，原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护，即自2017年5月28日起，2017年5月28日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形，已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。由于双方未约定逾期办证违约金计算标准，可参照民间借贷案件按年利率6%计算，原告按年利率4.2%未超过标准，故原告请求以254636元为基数，主张2020年5月20日前的违约金为31876元（254636元×4.2%÷365天×2年11个月23天），超过部分不予支持，2020年5月28日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款254636元为基础，按照年利率4.2%计算至被告协助原告将房屋转移登记在原告名下之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定，判决如下：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗红江2017年5月28日至2020年5月20日期间违约金31876。2020年5月29日至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司协助原告罗红江将盘州市翰林街道观月商业广场2单元24层2号住房转移登记在原告罗红江名下之日止，以254636元为基数，按年利率4.2%计算违约金；二、驳回原告罗红江的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，由原告罗红江负担1312元，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  耿爱敏二〇二〇年九月十四日法官助理王蝶书记员刘莎莎