河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2654号上诉人（原审被告）：商水县幸福树商贸有限公司。住所地：商水县纬一路中段南侧。法定代表人：岳睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：周学文，河南团结律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，河南团结律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王献芳，女，汉族，住商水县。委托诉讼代理人：孙莲芝，女，1970年9月2日生，住商水县，系王献芳之母。上诉人商水县幸福树商贸有限公司（以上简称商水商贸公司）因与被上诉人王献芳物权保护纠纷一案，不服商水县人民法院（2020）豫1623民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商水商贸公司的委托诉讼代理人周学文、张璐，被上诉人王献芳的委托诉讼代理人孙莲芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商水商贸公司上诉请求：1、撤销商水县人民法院（2020）豫1623民初1804号民事判决书，依法驳回王献芳的诉讼请求，或查明事实后按照每天59元依法改判。2、一二审诉讼费由王献芳承担。事实与理由:第一、一审适用法律错误。本案关于商铺面积和价格的判决标准在本案双方之间并没有合同约定，不存在适用于本案的条件。2019年5月1日前，商水商贸公司和王献芳之间不存在任何合同关系。2014年5月1日，王献芳和第三人（商水县君顺百货有限公司）之间签订为期5年的“商铺委托经营管理协议”中关于托管面积和买商铺返点的约定完全是建立在商水县君顺百货有限公司和商铺的销售方在考虑销售利息和商铺整体托管利益的基础上达成的协议,任何一间的商铺也只有在整体商铺的商业气氛烘托下才能产生享有的租金价值。一审判决在不考虑托管协议的签订条件和签订背景的前提下,将托管期间的平均商铺的租金价格机械的适用在合同主体以外的主体上，没有法律依据。第二、一审判决认定租金和租赁面积错误。2019年5月1号托管协议结束之后，双方存在事实租赁关系,商商水商贸公司同意按照实际使用面积和同区域的市场租赁价格向王献芳支付租金。王献芳的1041商铺面积中，商水商贸公司实际使用面积仅仅为其中的三分之一部分，约13.75平方米，商水商贸公司同意按照其他相同商铺的市场租金价格每天59元向王献芳支付使用期间的租金。1041商铺的其他面积部分全部是商水县君顺百货有限公司的公共通道部分，该公共部分商水商贸公司不应当支付租金。第三、商水商贸公司对该商铺投入大额资金进行装修，王献芳应当承担其商铺的装修费用。综上，请求二审法院依法支持商水商贸公司的上诉请求。王献芳辩称，一、一审适用法律正确。无论2019年5月1日之前,还是2019年5月1日之后,商水商贸公司和王献芳之间确实不存在任何合同关系。本案判决关于商铺面积和价格判决标准,并非单纯机械沿用托管期间商铺的价格,而是商水商贸公司主张的同区域市场租赁价格的最低标准(96.7元/天),只是这个最低标准恰好和原租赁价格相吻合。商水商贸公司认可市场价格(59元/平方米)不知依据的是什么，数字从何而来?二、一审判决认定面积正确,租金不是偏高,反而有些偏低。王献芳之所以没上诉,是基于:一是尊重法律,二是一年多来王献芳每月要返还商铺银行贷款和利息,三是要预交一二审诉讼费,因经济负担过重想急于解决这个问题以缓燃眉之急。近期商水县人民法院审理几百家关于香山商铺的类似案件,与本案的判决标准一样(年返租8%),已进入执行程序。三、同区域内签订10年托管协议的就是这个标准(年返租8%),而王献芳当初签订五年协议,也是考虑到商场有一个培育期，再加上市场物价价格因素,5年以后租金价格上涨，即便高于五年前8%的这个标准合理合法,而判决仅支持8%偏低。举例印证:1、无论地段还是商业气氛远不如香山的商水润德商场也是按照8%正常返租的,而且还定期给业主派发分红。2、众所周知的周口一峰城市广场现在也是先付租金后用商铺且高于本案判决标准。(1-5年返租比例为8.5%,6-8年返租比例为9%,第9年返租比例为11%,第10年返租比例为12%，前两年租金顶铺款实缴款230408元(商铺款277600元)，按照收益比例10年收租金255392元。本案中商铺参照这个标准计算,后5年返租比例应达到14.2%,而一审判决支持8%偏低。3、同区域内二期商铺(1-11026A/24907.98元/平方米)租金返还标准要远远高于本案判决标准(1-3年返租比例为8%,4-5年返租比例为9%,第6-7年返租比例为10%，8-9年返租比例为11%,第10年返租比例为12%，前3年租金顶铺实缴款230000元(商铺价格302632元),10年下来收租金290526元,参照这个标准后5年返租比例应达到17.26%)。四、关于商水商贸公司对商铺面积的认定和理解是幼稚可笑的。商铺的实用面积和其他面积(公摊面积和商铺走廊)是一体的,密不可分的。正如商水商贸公司自己所说,任何一间商铺也只有在整体商铺的商业气氛烘托下才能产生相应的价值。商水商贸公司使用商铺经营电器产生利润，不像我租你个车开走了,或赁你个东西搬走用去了,而商铺就是在这个地方,商水商贸公司结合自己的实际重新规划设计装修,摆放电器吸引顾客，商铺的其他面积是他售卖电器产生利润的根本保障和途径,单独谈使用面积,没有其他面积的烘托,吸引不了客流,形不成市场,产生不了利润,商水商贸公司也不会使用商铺。因此,商水商贸公司的请求牵强,自相矛盾,一边说商铺只有在整体商业气氛的烘托下才能产生价值,一边又没有承担其他面积的担当。前面说与王献芳之间不存在合同关系,后面又认为双方存在事实上的租赁关系。请问商水商贸公司:一年多来(自2019年5月1日以来)你和王献芳之间即没有书面的,也没有口头的关于商铺租金的约定,却一直恣意非法侵占商铺经营电器,自从2019年5月1日前,王献芳就通过不同形式通知商水商贸公司，要求腾退商铺并赔偿损失,商水商贸公司置若罔闻,一不腾商铺,二不弥补损失，又不服一审法院判决,是否有强买强卖欺行霸市之嫌?商水商贸公司对一审法院判决的理解,对商铺面积及损失标准认识犯了两个大忌:一是捕风捉影,二是断章取义。其主张的同区域市场租赁价格的标准没有合法有效的证据予以印证。五、商水商贸公司称对商铺投入大额资金进行装修，对王献芳来说是在不知情的情况下被装修的,随便改动了商铺结构,还要求承担装修费用更是不可思议的,而且是不合法的。至于装修费用损失，是商水商贸公司为了招引顾客,营造商业气氛,赢取更多利润，由此造成损失,商水商贸公司应当理清思路，找准方向,是谁的责任由谁承担。而不是无理请求二审法院支持自己的要求，让王献芳承担。综上所述,请求二审法院依法查明事实,依法裁判。王献芳向一审法院起诉请求：1、要求商水商贸公司腾出商铺位置。2、要求商水商贸公司赔偿非法占用期间的损失每天145元的标准，至按商场原有规划腾出王献芳被占商铺位置为止。3、商水商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王献芳系周商周商路与××交叉口××购物广场（××百商场一层一单元1041号商铺的业主，与商水县君顺百货有限公司签订有商铺委托经营管理协议，协议约定：一、商铺坐落位置：位于周商周商路与××交叉口××购物广场（××百商场****铺，商铺建筑面积为30.35平方米。二、委托经营方式：1、甲方同意在本协议有效内将涉及商铺经营管理的所有事项均委托给乙方处理。2、甲方全权委托乙方经营、管理、招商、招租；同时，委托经营管理期限内，乙方自主经营，自负盈亏。三、委托期限：1、委托期限：为5年，即自2014年5月1日起至2019年5月1日止。2、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本协议为不可撤销协议。四、委托商铺的租赁价格及付款方式：1、购房款441056元，二次配套及经营费0元，总款441056元。2、委托租赁管理价格为每年35284元，每月2940元（按年返租8％计）。3、……。另查明：王献芳与商水县君顺百货有限公司签订的商铺委托经营管理协议于2019年5月1日到期，到期后双方未再续签。商铺委托经营管理期间王献芳30.35平方米商铺的租金为每天96.7元（35284元／年÷365天）。商水商贸公司自称其与商水县君顺百货有限公司签订的租赁合同已于2019年4月份到期，商水商贸公司至今占用着王献芳位于周商周商路与××交叉口××购物广场（××百商场一层1041号铺。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。商水商贸公司从2019年5月起至今，在未与王献芳签订租赁合同的情况下无故占用王献芳商铺应当承担侵权责任。王献芳要求商水商贸公司腾退1041号商铺的请求予以支持。王献芳要求商水商贸公司按每天145元的标准支付占用期间的损失，经审查，王献芳与商水县君顺百货有限公司签订的商铺委托经营管理协议中约定的租赁费标准为每天96.7元，商水商贸公司未在规定的期限内提交租赁该商铺的租赁合同，致使无法知晓商水商贸公司租赁该商铺的租赁标准，因此占用期间的租赁费标准应以王献芳委托经营管理协议中约定的租赁费标准计算。对王献芳请求中超出该标准的请求不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，判决如下：一、商水县幸福树商贸有限公司于判决生效后三十日内腾退王献芳所有的位于周商周商路与××交叉口××购物广场（××百商场一层一单元1041号商铺；二、商水县幸福树商贸有限公司于判决生效后十日内赔偿王献芳1041号商铺被占用期间的损失（损失从2019年5月1日起按96.7元／天的标准计算至案涉商铺腾退之日止）；三、驳回王献芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由商水县幸福树商贸有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。商水商贸公司提交同区域内业主和托管单位租赁合同两份，证明案涉租金数额应当按照新的合同约定的租赁价格每天59元计算，计算标准是原合同价格的60%。王献芳质证意见：该两份合同是无效的。王献芳提交如下证据：第一组证据，1.商水县人民法院（2019）豫1623民初4347号和商水县人民法院（2019）豫1623民初5272号已生效民事判决书；2.托管协议一份。证明：1、同位置同类商铺合同期满后，仍沿用原合同约定的返租金标准；2、与本案同位置同类商铺协议10年期限的，一直按照8%标准返还租金，本案判决租金标准不高。第二组证据，本案同类业主签订的商铺托管协议，证明：参照该标准，后5年返租比例17.26%，10年收益远高于本案判决标准。第三组证据：周口一峰城市广场业主孙盼盼与周口景泰置业有限公司签订10年托管协议一份，证明：参照该标准，后5年返租比例14.2%，10年收益远高于本案判决标准。商水商贸公司质证意见：第一组证据的两份判决并无生效证明，无法确定是否已生效，该判决是托管公司承担责任，租金标准是合同约定期间的约定标准，本案商水商贸公司与王献芳无合同关系，且托管协议也已超期，该证据不具有参照价值。第二组证据同上质证意见，不具有参照价值。第三组证据周口市市区与商水城区不具有同一参照价值，与本案无关联。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。本院认为，商水县君顺百货有限公司托管王献芳的商铺于2019年5月1日到期，商水县君顺百货有限公司将其托管的案涉商铺租赁给商水商贸公司也于2019年4月到期，上述协议到期后，商水县君顺百货有限公司及商水商贸公司均未再与王献芳签订相关租赁合同，商水商贸公司继续占有案涉商铺，无合法依据，占有商铺期间对王献芳造成的损失应当承担侵权责任。由于商水商贸公司未提交其与商水县君顺百货有限公司签订的租赁合同约定的租金标准，一审法院依据商水县君顺百货有限公司与王献芳签订的委托经营管理协议约定的租金标准予以计算，并无不当。商水商贸公司的上诉理由本院不予采纳。综上所述，商水商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1122元，由上诉人商水县幸福树商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  许向朋审判员  何 山二〇二〇年九月二十五日法官助理党瑞云书记员王冰洁