四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3083号 上诉人（原审原告）：嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员会。 负责人：袁家清，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐罗，四川蜀嘉律师事务所律师（实习）。 被上诉人（原审被告）：四川嘉禾房地产投资开发有限公司，住所地：成都市武侯区武侯祠大街**。 法定代表人：蒋志贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员会（以下简称嘉禾苑业委会）因与被上诉人四川嘉禾房地产投资开发有限公司（以下简称嘉禾房产公司）返还原物纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉禾苑业委会负责人袁家清及委托诉讼代理人王巧，被上诉人嘉禾房产公司的委托诉讼代理人罗庆洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉禾苑业委会上诉请求：1、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初166号民事判决，支持嘉禾苑业委会一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审根据嘉禾房产公司提交的复印件，在没有其他证据进行印证的情况下，作出现争议的公厕进行了调换的认定是错误的。被上诉人嘉禾房产公司提交的“强烈要求更换物业用房申请书”系复印件，该证据在（2018）川1304民初2156号一案的卷宗内出现，但并没有进质证，在本案重审中嘉禾房产公司提交的申请书仍为复印件，加盖的公章也与上诉人的公章不一致，该申请书载明的主体是嘉陵区房管局、南充市房管局、嘉陵区信访办，而该复印件没有显示嘉陵区房管局、南充市房管局、嘉陵区信访办任何一家单位的签字和复印属实予以载明出处。上诉人提交了2007年10月18日被上诉人对嘉陵区都尉路的初始登记档案资料，被上诉人明确按建筑总面积6450557m2，按照规定提供物管用房196m2，并不是物管用房只有129m2，故认定嘉陵区都尉路36号、38号、40号物管用房系上诉人用诉争公厕调换而来不成立。2、一审认定嘉禾房产公司对诉争房屋享有合法权益、上诉人对所证明事实未能提供证据或者证据不足，系罔顾案件事实及适用法律错误。一审驳回嘉禾苑业委会的诉讼请求于法无据，应当予以纠正。首先，南充市中级人民法院作出的（2016）川13民终2687号判决旨在解决案涉当事人青大林与嘉禾房产公司租赁合同纠纷，不涉及权属问题的解决。其次，嘉禾苑业委会所提交的证据指向性明确，且全方位、多角度地证实了案涉房屋为公厕即嘉禾苑小区公用配套设施。本案诉争房屋是在《房屋登记管理办法》（2008年7月1日施行）颁布及实施前修建的，应当适用建设部令57号和99号《城市房屋权属登记管理办法》的规定，该规定没有关于建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施等房屋一并申请登记作出规定。案涉房屋规划为公厕，不能以被上诉人改变了公厕的男厕和前室的现状进行出租经营就该变了公厕的功能属性。 嘉禾房产公司答辩称，一审认定诉争房屋是物业用房并且进行了调换是正确的。一审认定嘉禾苑业委会没有证据证实本案诉争房屋为公共设施是符合事实的。竣工总平面图不是认定房屋性质的依据，而是作为备案使用。如果本案诉争房屋是公共设施，当初就应登记为公共设施，但嘉禾苑业委会并未提供登记的依据。 嘉禾苑业委会向一审法院起诉请求：1、要求嘉禾房产公司立即将位于南充市嘉陵区××街××号××层××号交付给嘉禾苑业委会;2、诉讼费由嘉禾房产公司承担。 一审法院审理查明，2005年，嘉禾房产公司开发建设嘉禾苑住宅小区。同年3月，南充市建筑勘测设计室按照规划要求，制作了小区总平面图，总平面图表明17幢（临近畜牧局一侧）尾部为物管用房，嘉禾苑小区第17幢一层平面图表明，一层为12间商业铺面，尾部18号附13号前部为前室，后部一侧为女厕，一侧为男厕。 2006年5月31日，嘉禾苑住宅小区竣工。嘉禾苑总平面竣工图表明17幢（临近畜牧局一侧）底层设一公厕。17幢一层平面竣工图表明在第17幢临街商铺为十二间和一间房屋（未表明性质），房屋形状为长方形。 2007年8月23日，嘉禾苑住宅小区17幢办理了初始登记，其中嘉禾苑住宅小区17幢18号1层18附13号登记面积为51.41㎡，用途为物管用房。嘉禾苑住宅小区17幢18号1层18附14号没有进行初始登记。嘉陵区都尉路36号、38号、40号初始登记为非住宅。 2007年10月18日，南充市房地产管理局向嘉陵办事处出具通知：四川嘉禾房地产公司在嘉陵区××路××号，开发嘉禾苑小区，总建筑面积6450557㎡，已缴维修基金117.505万元，按照规定应提供物管用房196㎡，请嘉陵办事处办理相关产权手续。 2008年8月12日，第一届嘉禾苑业委会以开发商配置的位于嘉陵区××街××号附13号两间物管用房面积只有129㎡，严重不足法律规定的面积和临近步梯的那间物管用房没有产权为由向嘉陵区房管局、南充市房管局、嘉陵区信访办申请更换物业用房，请求房屋主管部门将开发商给小区配置的那间没有产权的物管用房更换都尉路60号、62号、64号三间邻小区大门的房屋作物业用房。如不行也必须更换成有产权的其他三间房屋。 2009年7月30日，南充市房屋管理局房屋登记信息载明：嘉陵区都尉路36、38、40号被嘉陵办事处查封，载明为物管用房限制。 2009年11月，经南充市房地产测绘所测绘，长宁街18号嘉禾苑物管用房建筑面积为129.01㎡。经一审法院现场查看，嘉禾苑住宅小区18号附13号（面积为51.41㎡）为小区物管用房，初始登记为物管用房，18号附14号（面积为77.6㎡）为商业铺面，未办理产权登记，现经营酒业生意。 2010年10月31日，嘉禾房产公司与青大林签订房屋出租协议》，将嘉禾苑小区17幢18号1层18附13号隔壁靠近楼梯间即现编号为18附14号的房屋（合同中明确为门面）出租给青大林、杨艳碧合伙经营“开心茶缘”，由于嘉禾房产公司与青大林、杨艳碧因租金发生纠纷，嘉禾房产公司起诉至法院，南充市嘉陵区人民法院作出（2016）川1304民初50号民事判决，青大林不服，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院作出（2016）川13民终2687号民事判决，判决解除青大林和嘉禾房产公司签订的《房屋出租协议》，并向嘉禾房产公司腾退、交付租赁房屋（即南充市嘉陵区××街××号附13号房屋旁上二楼楼梯口处房屋），即本案诉争房屋18号附14号，该判决现已生效。现嘉禾房产公司将现编号为18号附14号的房屋以铺面的形式对外出租。 同时查明，原规划为嘉禾苑小区17幢楼，现变更为嘉禾苑小区1幢楼。诉争的房屋原地名办没有标明门牌号，为便于使用，现由派出所标明为长宁街18号附14号。该诉争的房屋后半部位设计两个厕所，嘉禾房产公司已经将长宁街18号附13号（物管用房）交给嘉禾苑业委会使用。现嘉禾苑小区的物管用房为长宁街18号附13号、都尉路36、38、40号，面积共计199.48㎡，嘉禾房产公司已按标准交付物业用房。 一审法院认为,本案的争议焦点在于：一、诉争的18号附14号房屋与18号附13号房屋的关系；二、诉争的18号附14号房屋的性质；三、物管用房面积是否足额的问题。 一、诉争的18号附14号房屋与18号附13号房屋的关系。嘉禾苑业委会诉称诉争的18号附14号房屋与18号附13号物管用房为同一房屋。经一审法院实地勘察以及房管部门提供的分户平面图纸均显示，现在的18号附13号物管用房和诉争的附14号房屋为同一房屋，现长宁街18号物管用房就是18号附13号物管用房和18号附14号房屋，其面积共计129.04㎡。一审法院对嘉禾苑业委会诉称18号附13号和18号附14号实际为同一房屋的意见予以采信。 二、诉争的18号附14号房屋的性质。双方当事人向一审法院提供了设计图和竣工图，均加盖了相关部门印章，一审法院对其真实性予以认可。设计图和竣工图均未表明该房屋性质究竟是物管用房还是作为公共设施的厕所。因诉争房屋未在房管部门办理初始登记也未明确产权，同时根据南充市中级人民法院作出（2016）川13民终2687号民事判决，明确嘉禾房产公司对诉争房屋享有合法权益，嘉禾苑业委会诉称18号附14号为小区公共设施，既未提供充足的证据证明该房屋的初始登记，亦未提供公共设施的产权登记，未备案无产权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，对嘉禾苑业委会诉称诉争房屋为公共设施不予支持。 三、物管用房面积是否足额的问题。嘉禾苑小区面积现有6450557㎡，物管用房面积应为196㎡，现物管用房面积为199.48㎡，符合《物业管理条例》第三十条的规定。嘉禾房产公司辩称该房屋为物管用房，向法院提供了2008年8月12日嘉禾苑第一届业委会更换物业用房的申请书，该申请书载明嘉禾苑第一届业主申请更换物管用房。相关行政部门组织协调依法已将都尉路36号、38号、40号由非住宅变更为物管用房。且双方对现有的物管用房面积足额及物管用房的现状已无异议，嘉禾房产公司已经按照要求及标准交付物管用房，对嘉禾房产公司的辩称与事实相符，予以支持。 综上，为了结纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第三十条之规定，一审判决：驳回嘉禾苑业委会的诉讼请求。案件受理费减半收取100.00元，由嘉禾苑业委会承担。 二审审理查明，本案系本院发回重审后再次上诉的案件，在本院第一次审理过程中，经现场查看，诉争房屋（18号附14号房屋）的后半部分有数个被填平的设计为厕所蹲位的痕迹且墙壁上还有数个被堵上的水管接口。 另查明，2011年4月20日，南充市房屋管理局房屋权属登记信息查询结果单载明：嘉陵区都尉路36、38、40号被嘉陵办事处查封，载明为物管用房限制，查封时间为2009年7月30日。 2009年11月，经南充市房地产测绘所测绘，房屋分户平面图上记载：“座落：嘉陵区××街××号嘉禾苑物管用房，建筑面积为129.04㎡”。 本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。 关于本案诉争房屋（18号附14号房屋）是否为小区公共设施的问题。本院对此评判如下：首先，本院曾对该房屋进行过实地查看，该房屋的后半部分有数个被填平的设计为厕所蹲位的痕迹且墙壁上还有数个被堵上的水管接口，这既与嘉禾苑业委会的陈述相符（该房屋修建最初的目的就是作为厕所使用），同时也表明该房屋当初就是按厕所进行的修建。其次，在本案诉讼中，嘉禾房产公司未提供证据证实诉争房屋在修建过程中进行了设计变更，并获得相关部门批准。然后，虽然诉争房屋现在与18号附13号房屋进行了隔断，作为两个独立的空间使用，但从上诉人提供的总平面图结合一层平面图，可以看出18号附13号房屋和18号附14号房屋实为一个整体（一间房屋），而该房屋面向小区的男、女厕所均有进入厕所的门道，且男厕内设有数个蹲位和尿便器，加之亦无证据证实小区内有其他公共厕所，女厕部分仍保留有进入小区的门道，故该男厕应属于小区的公共设施。最后，因18号附13号房屋和18号附14号房屋实为一个整体（一间房屋），南充市房地产测绘所对该房屋面积的测绘为129.04㎡，扣除双方当事人无争议的作为物管房使用的部分，剩余房屋面积为77.63㎡。因此，尽管在平面图上诉争房屋标注有前室部分，且是在后半部分有数个厕所蹲位的痕迹，但该诉争房屋的前室部分与房屋的后半部分应是作为一个整体使用。综合前述理由，本院认为本案诉争房屋即18号附14号房屋原修建为厕所，设计功能上是为小区所设计，主要面向小区住户使用，故其属于小区的公共设施。 从总平面图上看长宁街18号1层设计为13间房屋，而分户平面图显示第13间房屋的面积为129.04㎡，该面积实际包括了18号附13号房屋和18号附14号房屋，即18号附13号房屋和18号附14号房屋实为一个整体（一间房屋），嘉禾房产公司辩称18号附13号房屋系超规划修建，但在备案时却将该房屋进行了备案，18号附14号房屋就成了超规划的房屋，对此该公司未提供证据证实，因此其以18号附14号房屋系超规划修建的房屋为由，提出不应将该诉争房屋交付给嘉禾苑业委会的抗辩理由不成立，本院不予支持。 嘉禾房产公司辩称诉争房屋原为物管用房，后由嘉禾苑第一届业委会申请用其他房屋进行了调换，向一审法院提供了2008年8月12日嘉禾苑第一届业委会更换物业用房的申请书，该申请书载明嘉禾苑第一届业主申请更换物管用房，嘉禾苑业委会对此不予认可，由于该申请书系复印件，无原件可供核对，在此情况下，嘉禾房产公司又未提供其他证据证实其所称的嘉禾苑第一届业主申请更换物管用房，加之一审认定“相关行政部门组织协调依法已将都尉路36号、38号、40号由非住宅变更为物管用房”也缺乏相应证据证实，故即使双方当事人对现有的物管用房面积足额及物管用房的现状已无异议，但也只能说明嘉禾房产公司已经按照要求及标准交付了物管用房，不能达到嘉禾房产公司所称的由于嘉禾苑第一届业委会申请更换物业用房，故对诉争房屋进行了调换，将都尉路36号、38号、40号由非住宅变更为物管用房的证明目的。 综上，本案诉争房屋即18号附14号房屋为小区公共设施，但现由嘉禾房产公司将其作为门面租赁给案外人使用，故嘉禾苑业委会要求嘉禾房产公司将诉争房屋交付给业委会的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初166号民事判决； 二、四川嘉禾房地产投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向嘉陵区火花街道任家桥社区嘉禾苑小区业主委员会交付位于南充市嘉陵区××街××号××层××号的房屋。 一审案件受理费100元，由四川嘉禾房地产投资开发有限公司负担。二审案件受理费200元，由四川嘉禾房地产投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  田 娟 审判员  鲜代秋 二〇二〇年九月三十日 书记员  陈姗姗