河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初2115号原告：河南科诚置业有限公司法定代表人：陈哲，该公司执行董事。住所地：新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**。委托诉讼代理人：王磊、华汝磊，该公司工作人员。被告：张岩，男，1996年5月10日出生，汉族，住，住郑州市金水区方合同约定的送达地址）。原告河南科诚置业有限公司（以下简称科诚公司）与被告张岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院依据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第一款第（一）项的规定，向原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中被告张岩预留的地址进行了邮寄送达，于2020年7月10日被退回，根据该意见的规定视为2020年7月10日已送达，被告张岩经本院依法传唤无正当理由未到庭，原告科诚公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的备案号为2018-0725127的《商品房买卖合同（预售）》已经依法解除；2、请求判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：2018-0725127）的相关手续；3、请求判令被告偿还原告代为其偿还的保证金35291.11元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2020年6月8日止的违约金2235.18元（2020年6月8日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至被告实际支付之日）；4、请求判令被告向原告支付违约金87000.5元；5、请求判令原告有权从应退被告首付款项中直接扣除上述款项；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日，原被告双方就被告购买原告开发的位于长江大道以南、峨眉山路以西悦云庄项目53号楼1单元10层11004号，签署了备案号为2018-0725127的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定付款方式为现金支付220005元、商业贷款650000元。原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称中国银行）签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还中国银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2020年6月8日中国银行按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计35291.11元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2019年10月12日以邮寄方式向被告发出了《催款通知书》，于2020年3月15日以邮寄方式向被告发出了《解除合同通知书》，截止到起诉之日，被告仍未履行相应的义务。被告张岩未到庭进行答辩。经庭审质证，因被告张岩未到庭对原告提供的证据进行质证,视其对质证权利的放弃。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据的证明效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，原告科诚公司（出卖人）与被告张岩（××）签订了编号为2018-0725127的《商品房买卖合同（预售）》。合同载明（主要内容）：1、房屋位于长江大道以南、峨眉山路以西悦云庄项目53号楼1单元10层11004号；2、房屋总价款为870005元；3、付款方式为：××应当于2018年7月25日前支付首期房价款220005元，占全部房价款的25.29%，余款650000元向贷款机构申请贷款支付；4、附件四第九条第1项约定：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××在出卖人按照××在本合同预留地址发出书面通知之日起满3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应当按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。第2项约定：××没有按第1项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同条款严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，××需无条件配合并按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人除有权按照本合同约定扣除相关费用及违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2019年1月15日，被告张岩（借款人）、中国银行股份有限公司郑州文化支行（贷款人）、原告科诚公司（保证人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告向该银行贷款650000元用于支付其购买的平原示范区长江大道27号悦云庄53号楼1单元10层11004号房产，借款期限30年，原告科诚公司承担连带责任保证。借款合同履行期间，被告未依约偿还贷款本息，原告科诚公司向贷款银行履行了保证责任，代被告垫付贷款本息合计35291.11元。2019年10月12日，原告科诚公司依据双方预定的联系地址向被告邮寄了催款通知书。2020年3月15日，邮寄了解除合同通知书，被告方于2020年3月20日签收了该通知。截止起诉之日，被告仍未履行合同义务。本院认为：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，原被告双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案合同，原被告双方已经明确约定了合同解除的条件，由于被告未依约偿还中国银行贷款本息，导致原告科诚公司履行保证责任，并在催告后仍未在限定期限内履行合同义务，构成违约，原告科诚公司依照合同约定于2020年3月15日向被告邮寄了合同解除通知书，该通知书具备解除涉案合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告科诚公司诉请被告配合其办理涉案商品房买卖合同备案和预告登记撤销手续，于法有据，本院予以支持。关于原告科诚公司诉请被告偿还垫付款35291.11元及违约金问题。被告未依约偿还中国银行贷款本息，致使作为连带保证人的原告科诚公司依约履行保证责任，现原告科诚公司诉请被告偿还垫付款35291.11元并根据合同约定按照日息万分之五支付违约金，并无不当，本院予以支持。关于原告科诚公司诉请被告支付违约金问题。本案中，截止起诉之日，结合原告科诚公司所受实际损失及被告过错程度，在由被告承担上述违约责任的情况下，原告科诚公司另行诉请被告支付违约金87000.5元，显失公平，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，原被告双方互负金钱债务，同时，双方在涉案合同中明确约定“出卖人除有权按照本合同约定扣除费用及违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项”，故原告科诚公司诉请直接从应退还被告的购房款中将违约金予以扣除，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告张岩与原告河南科诚置业有限公司于2018年7月25日签订的编号为2018-0725127的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月20日解除；二、被告张岩于本判决生效后三十日内配合原告河南科诚置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案及预告登记手续；三、被告张岩于本判决生效后十日内支付河南科诚置业有限公司代偿款35291.11元、违约金2235.18元，并以35291.11元为本金，按照日息万分之五，自2020年6月8日起计算至实际支付之日止；四、原告河南科诚置业有限公司应于本判决生效后直接从应予退还被告张岩的购房款中将本判决第三项款项予以扣除；五、驳回原告河南科诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745.82元，减半收取1372.91元，由被告张岩负担385.41元，原告河南科诚置业有限公司负担987.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年九月十六日书记员  赵 娟