杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2913号 原告：杭州创意投资发展有限公司，住所地杭州市下城区东文街**。 法定代表人：陈升伟。 委托诉讼代理人：史建兵、孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。 被告：毛胜兰，女，1982年7月31日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：魏柏峰，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 原告杭州创意投资发展有限公司（以下简称创意投资发展公司）与被告毛胜兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员戴晓阳独任审判，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告创意投资发展公司的委托诉讼代理人孟宪恺、被告毛胜兰及其委托诉讼代理人魏柏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创意投资发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2019年7月5日解除，被告立即腾退杭州市下城区××街××号商铺，并应按每月租金20213元标准计算占有使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2、判令被告立即向原告支付2018年10月1日至2019年7月7日的租金108822元；3、判令被告立即向原告支付逾期交还商铺的违约金530201元（暂从2019年7月7日起计算至2020年4月3日止）；4、判令被告已交付的履约保证金57750元归原告所有；5、判令被告支付因拒付租金导致合同解除的违约金145684元；6、判令被告支付欠缴的物业费、水、电费等费用共计68115元；7、判令本案原告支付的律师费15000元由被告承担；上述第二至第七项合计人民币925572元；8、判令被告将租赁商铺恢复原状；9、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年10月1日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于杭州市下城区××街××号商铺，该商铺建筑面积约为210.96平方米，租赁期共3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。合同还约定了租金、支付方式及违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将商铺交付给被告使用，但是被告却违反合同约定，没有按照合同约定的时间履行支付租金及履约保证金的义务。被告应于2018年10月1日交付的首期租金、履约保证金等各项费用未按合同约定日期支付。经本案原告多次催讨，被告于2019年5月30日才补交欠付的首期租金。后续按照合同约定应于2019年5月18日缴纳的2019年6月至2019年9月期间的租金60639元，被告也未按期支付。原告于2019年6月11日发函催收，被告至今仍未按合同约定履行支付租金的义务。为此，原告于2019年2月2日致函被告，告知因其逾期付款的行为，根据合同约定其无权享受4个月的优惠期，并应按合同约定的租金标准补交租金。2019年6月30日，原告向被告发出《关于解除的告知函》，告知双方签署的《商铺租赁合同》于被告收函之日正式解除，被告应于2019年7月7日按合同约定交还商铺，并承担相应的违约责任。但被告在收到合同解除函后至今拒不履行交还商铺的义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告创意投资发展公司提交了以下证据： 1.《商铺租赁合同》，证明租赁事实、期限、租金标准和支付时限、违约金计算标准、履约保证的约定，及原告主体变更的事实。 2．《补充协议》，证明原、被告双方及杭州新天地商业发展有限公司于2019年5月28日签署《补充协议》，变更《商铺租赁合同》主体。 3．《不动产权证书》，证明原告对案涉商铺拥有合法产权的事实。 4．《通知函》，证明原告于2019年2月20日向被告发函，因被告未按约定支付租金及履约保证金等费用，逾期超过133日，根据合同约定，被告不享受4个月的优惠期，并应按合同约定补交该期间的租金。 5．网上银行电子回单，证明被告经本案原告催收后，应于2018年10月1日支付租金及履约保证金等费用，被告实际于2019年5月30日方才支付完毕的事实。 6．《付款催告函》，证明本案原告于2019年6月11日向被告发函，催收2019年6月-9月的季度租金。并告知本案被告如不按合同约定履行义务，原告有权解除合同，及被告应支付总租金20%的违约金等事实。 7．中国工商银行业务回单，证明被告方于2019年6月21日收到《付款催告函》后向被告支付10000元租金的事实。 8．关于解除《商铺租赁合同》的告知函，证明原告于2019年6月30日向被告发函解除《商铺租赁合同》及被告应予2019年7月7日前交还商铺，并告知被告如未按时交还商铺，应按合同约定支付欠付租金及承担的违约责任。 9．物业费、水电费，抄表记录及费用清单明细，证明案涉商铺在被告使用过程中产生的物业费、水、电费。 10．《法律服务委托合同》、发票、付款凭证，证明《商铺租赁合同》第17.20条约定，原告有权向被告主张因被告违约责任所支付的律师费。 11．被告承诺书，证明烟道问题被告方很早就知晓了，在烟道问题上，被告在2018年9月21日作出承诺，相关责任由被告自行承担。 被告毛胜兰辩称：1、本案系原告违约在先，且在被告租赁时，原告虚假宣传欺骗被告。称有餐饮条件，安装空调，提供收银服务。2019年6、7月，被告的烟道被消防部门切割，无法排烟，无法经营。被告投入几十万元，也没有获得原告许诺的及合同中约定的以上事项。原告严重欺骗了被告。也有电视媒体的采访及相关商铺的陈述予以证明。2、原告严重违反合同约定，使被告无法经营，也没有提供维护服务，也没有店面推广、店面服务。墙面严重潮湿、脱落，被告反映后原告不修。后原告设广告牌，严重影响被告经营，后被告支付款项后撤去。且原告拒不安装相关设备和营商环境。非被告过错致使不能营业，是原告的违约行为所致。餐饮基本所需的烟道都被割除，原告应返还被告所交费用。3、本合同内容严重违反公平原则。被告违约后果严重重于原告违约。请法院考虑。4、关于原告第一项诉请。双方早已解除合同，且被告不存在占用商铺的问题。被告无法营业，不存在支付占有使用费的情况。且第一次起诉时证据目录显示的是2019年5月10日解除的合同，但本案原告又陈述为2019年7月5日，显然原告没弄清具体情况就恶意诉讼。5、优惠期四个月，至2019年12月，期间是免租期。至2019年7月5日，本案租金也不到13万元，被告不存在欠付租金的问题。直至起诉时，被告支付了279400元，其中租金171450元，租赁保证金20000元，履约保证金57750元，物业5000元，其他25200元。原告没有交付收银机和收银系统，也没有推广等行为。被告一直与原告商量退费事宜，原告拒不退还。本案原告陈述的诉讼费用与原告2019年7月5日第一次起诉的4713号案件中的陈述不符。6、优惠期是存在的，原告也认可了。2015年2月21日催款函中注明了相关事宜。后续没有标注。原告是自始至终认可的。原告没有注明前后催款函的内容和效力。文件前后不同，除非注明内容不同，否则适用最后一个文件。7、关于第三项诉请，是原告违约在先，被告不存在违约行为。且原告已经承认了两个解除合同的时间点，也没有证据证明被告在原告要求下拒不交付房屋的事实。且合同已经解除。最多是双方商量退费事宜，不存在违约金。8、关于第四项诉请。是保证性质，非违约惩罚性质。合同系原告违约，原告应当返还履约保证金，还有合同6.3的约定。9、关于第五项诉请。原告违约在先，虚假宣传欺骗被告，也不履行合同约定。原告应当赔偿被告营业损失和装修损失。10、不存在欠付费用的问题。相关材料归新天地物业公司，原告无权调取，无法证明原告提供了服务。被告不认可这一事实。11、关于第七项、第九项诉请，因是原告违约在先，故原告自担。12、关于第八项诉请。合同解除后，根据合同44条，原告没有书面要求返还原状。13、合同在2019年5月已经解除。合同解除七日内，应当搬离。若未搬离，其内物品有权处置。综上，应当驳回全部的诉讼请求。 被告毛胜兰提交了以下证据： 1．商铺照片，证明被告租赁的商铺内部渗水，严重影响经营，交付的商铺不符合合同标准，外部不符合原告承诺的营商环境，且原告始终没有予以修缮和改进的事实。 2．商铺的新闻报道，证明原告交付被告的内铺渗水，印证被告商铺也存在同样问题，严重影响内铺经营。及原告只为收取推广费，但并没有按照合同约定进行宣传，违反合同约定的事实。 3．缴费记录，证明被告截至2019年7月31日，已经向原告支付各项费用共计279400元，并不欠付房租的事实。 4．微信聊天记录，证明原告运营陈晨与被告店长王军云聊天中，王军云向原告反映原告违反合同约定，并应当予以改正，要求原告承担违约责任，以及改善营商环境的事实。 5．录音，证明被告店长王军云向原告运营经理江淼反映原告交付被告的商铺渗水，无法正常经营，商铺无符合合同要求的烟道，消防不符合规定，致使被告无法经营，原告收取收银及其系统维护费和推广费，却没有按照合同约定提供收银及其系统和推广，而违约在先的事实。 6．诉状、证据目录等，证明原告在被告欠付租金、合同解除时间等事项内容与本次诉状事实相上相互矛盾，同时反映原告自身混乱的事实。 7．原告违约等事项反映，证明原告虚假宣传，欺诈被告，骗取被告信任，且被告向原告反映，原告收取被告收银及其系统维护费和推广费，却没有按照合同约定提供收银及其系统和推广等，而违约在先的事实。 上述证据，经双方当事人举证、质证，本院认证如下： 关于原告提交的证据1-11，结合被告的质证意见及被告提交的证据、当事人陈述，本院对上述证据的真实性予以确认。 关于被告提交的证据1系商铺照片，本院仅对其真实性予以确认。证据2系新闻报道，本院仅对曾有新闻报道的真实性予以确认。证据3系缴费记录，转账凭证金额合计128700元，而被告主张的费用金额系转账凭证金额、收据金额、发票金额相加，存在重复计算，本院将结合原告陈述予以确认。证据4系微信聊天记录、证据5系录音，本院仅对其真实性予以确认。证据6系诉状、证据目录等，本院对其真实性予以确认。证据7系单方对事项的反映，不属于证据范畴，本院不予认证。 根据上述有效及当事人陈述，本院认定事实如下： 原告创意投资发展公司系案涉杭州市下城区××街××号商铺所有权人。 2018年10月1日，杭州新天地商业发展有限公司（甲方）与毛胜兰（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：标的商铺位于该物业中2幢一层杭州市下城区××街××号的商铺，面积为210.96平方米；乙方使用标的商铺及该物业设施的用途为餐饮店，经营品牌及范围为：西班牙特色餐饮服务、炒菜、早餐、叉烧、酒水吧、酒类、花式调酒、红酒、膨化食品、饮料、烘焙、木炭烤肉、烧烤、咖啡、雪茄、进口肉品肠、进口副食品、进口腌制食品等；未经甲方书面同意，乙方在合同有效期内不得将其所承租的标的商铺以任何方式改变协议约定的商铺、设施的用途（包括转让或出租给第三方使用），不得全部或部分转租或借用给任何第三人，否则甲方有权收回标的商铺并单方解除本合同，乙方应承担相应违约责任；租赁期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止；甲方同意向乙方提供4个月的经营优惠期，即优惠期自该商铺厨房烟罩风机、电量扩容、天然气改造施工及消防验收点火完成，收到甲方的书面通知后开始计算。优惠期间，乙方无需向甲方支付租金，但应依据本合同第七条第2款约定的标准按物业管理公司要求的时间交纳物业管理费及其他相关费用。乙方确认并同意甲方向乙方提供4个月的优惠期是基于乙方全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受前述4个月的优惠期，乙方应在甲方要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向甲方补交该期间的租金；本合同项下标的商铺租金以人民币为结算货币，该商铺在合同有效期内的租金为含税人民币3元／平方米／天。双方同意采取固定租金方式结算：2018年10月1日-2019年9月30日，月固定租金19250元／月；2019年10月1日-2020年9月30日，递增5%，月固定租金20213元／月；2020年10月1日-2021年9月30日，递增5%，月固定租金21239元／月；乙方应以3个月为一期向甲方支付租金，甲方在收到乙方上述每笔款项后五个工作日内，应向乙方开具等额完税发票。乙方应在签订本合同的同时向甲方支付第一期的租金人民币57750元；乙方应在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金，如有逾期甲方有权解除合同并收回标的商铺；同时甲方对外销售的代金券、储值卡等在该商铺（线下）产生的销售额按照10%提取联合合作服务费，提成收益支付方式为月度结算，由甲方直接从乙方当月销售额中扣除；双方约定，乙方应在办理进场手续、接收标的商铺时按物业管理公司的规定支付物业管理费、装修管理费及装修管理押金、水电费等能源费用押金等费用；经双方约定，乙方同意收银系统接入甲方ＰＯＳ系统，允许甲方实时查看乙方营业额等实际经营情况；乙方将物业管理费交予杭州新天地高力国际物业管理有限公司；乙方同意月度交纳物业管理费为每建筑平方米人民币8元／月，能源费为每建筑平方米人民币0.80元／月。物业管理费用支付方式为半年付，首期在交付日支付，后期乙方应于上期费用到期前至少提前十个工作日之内支付；乙方自行承担商铺电费、水费等费用。由甲方指定物管公司在当月代收代缴水电费；甲、乙双方约定，乙方使用甲方提供收银系统，乙方应在该商铺起租日向甲方支付一次性收银系统押金，为人民币3000元／台，作为收银系统保证金，乙方应自起租日起向甲方支付收银系统维护费，为人民币300元／台／月，3年一次性收取人民币10800元；甲、乙双方约定，乙方同意向其承租的标的商铺缴纳宣传策划费人民币4800元／年，3年一次性收取人民币14400元。在签订本合同时乙方应在合同签署后的3个工作日内支付到甲方账户。本合同提前终止时甲方将退还宣传策划费按4800元／年＊剩余合同年限无息退还给乙方；为了确保合同的履行，保证乙方经营的稳定性和连续性，在签订本合同时乙方应在合同签署后的3个工作日内支付相当于三个月租金即人民57750元的费用，作为本合同的履约保证金；双方一致同意履约保证金不得折抵租赁期内任何时间所拖欠的租金、物业管理费及能源费用等相关费用；本合同执行完毕到期九十个工作日后甲方无息退还乙方履约保证金；乙方应于2018年11月30日前完成装修，且应在装修完毕后、甲方验收合格后3日内开柜营业。街区营业时间由甲方确定，商铺营业时间由乙方确定，但需要提前告知甲方同意。乙方商铺营业时间以甲方确定并书面通知乙方的时间为准（营业时间：早10：00-晚20：00）。未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由中途停止营业。如有发生乙方应承担违约责任，并按照每天3000元人民币标准向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，还应承担赔偿责任，同时，甲方保留单方解除本合同的权利；店铺内部由乙方自行装修，装修风格、软件标配、美陈设施及质量需要达到匹配。其方案、效果图、外立面设计图需交甲方审核通过后方可开始施工，同时装修方案将作为合同附件留档；乙方提供的经营商品范围应提前获得甲方书面同意，未经甲方书面同意，乙方不得随意更改该商铺的租赁用途及经营商品的范围；如乙方不支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于租金、损害赔偿金）及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，逾期7日以上的，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方总租金的20%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，按照实际损失赔偿（包括但不限于租金、损害赔偿金）；甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评估费、审计费、执行费等全部费用；除本合同另有约定外，因本合同的一方当事人违反本合同的约定，导致本合同解除的，违约方应向守约方支付总租金20%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，按实际损失赔偿；乙方未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于乙方违约行为导致甲方单方行使权利解除本合同的，乙方应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时乙方应支付甲方总租金20%的违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失，同时还应按照本条第6款的约定支付滞纳金。其他补充事项：1、海彼购街区收银系统硬件设备，商户在使用期间应保证设备外观整洁，除街区统一调整严禁私自张贴其他标识，若收银系统硬件收回时发现商户私自张贴其他标识，视情节轻重扣除50元-100元收银系统设备保证金。2、海彼购街区如出现相同产品不间商户以不同价格售卖的情况时，处理办法：收银系统后台将统一调整该商品的零售价格，以不同商户收银系统后台内该相同商品的销售价格的平均值为准。3、甲方同意乙方在该标的商铺厨房烟罩风机、电量扩容、天然气改造施工及消防验收点火完成，收到甲方的书面通知后开始计算租金；等等。合同签订后，被告对案涉房屋进行了装修并营业。 2019年2月20日，杭州新天地商业发展有限公司向毛胜兰寄送《通知函》，载明：根据贵方与杭州新天地商业发展有限公司于2018年10月1日签订《商铺租赁合同》，向我司租赁位于海彼购世嘉铭座项目杭州市下城区××街××号××商铺，租期3年。根据租赁合同的约定，贵方应于2018年10月10日前缴纳履约保证金57750元、首期租金57750元、宣传策划费14400元，ＰＯＳ机押金3000元、ＰＯＳ机维护费10800元，上述费用合计143700元。虽经我司多次催促，但责方至今未予支付，现已逾期超过133日。根据租赁合同第17.20条约定“如乙方不支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于租金、损害赔偿金）及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，逾期7日以上的，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方总租金的20%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，按照实际损失赔偿（包括但不限于租金、损害赔偿金）；甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评怙费、审计费、执行费等全部费用。”同时根据合同第5.3条规定“乙方确认并同意甲方向乙方提供4个月的优惠期是基于乙方全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受前述4个月的优惠期，乙方应在甲方要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向甲方补交该期间的租金。”另外据租赁合同第32条第（3）款约定，我司正式通知贵方如下：租赁商铺已于2018年11月17日完成厨房烟罩风机、电量扩容、天然气改造及消防验收点火，自2018年11月18日开始计算租金。贵方经数次催促仍拒不履行付款义务的行为，已经构成严重违约并对我司造成经济损失，我司有权单方面解除合同，但鉴于双方良好的合作关系，我司再次郑重致函，敦请贵方在收到本函后于2019年3月1日前与我司取得联系，支付以上欠付款项。如未能及时支付，我司将依法进行封铺、断水、电等强制措施并追究贵方的违约责任，以维护我司的合法权益。被告毛胜兰收函后，支付了上述款项。 2019年5月28日，杭州新天地商业发展有限公司（甲方）、毛胜兰（乙方）、杭州创意投资发展有限公司（丙方）签订《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》，约定：自2019年1月1日起，原合同出租人由杭州新天地商业发展有限公司变更为创意投资发展公司，杭州新天地商业发展有限公司将其在原合同项下全部权利、义务转移给创意投资发展公司；原合同除出租人变更以外，其他条款包括但不限于：租赁标的、租赁面积、租赁期限、租金支付等条款均保持不变；等等。 2019年6月13日，被告支付了杭州新天地高力国际物业管理有限公司物业费5000元。 2019年6月21日，杭州创意投资发展有限公司向毛胜兰寄送《付款催告函》，载明：根据租赁合同的约定，贵方应于2019年5月18日前缴纳2019年6月18日至2019年9月17日期间的季度租金57750元，虽经我司多次催促，但贵方至今未予支付，现已逾期超过24日。根据租赁合同第17，20条约定如乙方不支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于租金、损害赔偿金）及不履行本合同约定的其他义务，每逾期一日支付2000元作为违约金，逾期7日以上的，甲方有权解除合同，乙方需支付甲方总租金的20%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，按照实际损失赔偿（包括但不限于租金、损害赔偿金）；甲方有权向乙方主张因乙方违约责任所支付的包括但不限于手续费、诉讼费、律师费、财产保全费、拍卖费、评估费、审计费、执行费等全部费用……。 2019年7月5日，创意投资发展公司向毛胜兰寄送《关于解除的告知函》，载明：租赁期间，贵方始终未能按照租赁合同约定履行按时支付租金及相关费用的义务，长期、多次拖欠租金、物业管理费、能耗费、水电费等各项费用，经我司多次口头及书面催促，贵司至今未能支付2019年6月18日至2019年9月17日期间的租金，已经构成严重违约，我司现根据租赁合同之约定以及法律规定郑重告知如下：一、租赁合同于贵方收到本函之日起正式解除，请贵方于2019年7月7日前按照租赁合同约定的标准将租赁商铺返还我司，将注册地从租赁商铺迁出，并与物业管理公司结清物业管理费、能耗费、水电费等相关费用。二、请贵方在收到本函之日起七日内向我司支付如下款项：1、2019年6月18日起至2019年7月7日期间租金12657.6元；2、因贵司违约造成我司提前单方解除合同的违约金145684.8元；3、贵司已支付的履约保证金57750元不予退还。三、如贵方未按时交还租赁商铺并办理注册地址变更手续的，我司将按照租赁合同的约定向贵司主张逾期占用费。四、我司保留追究贵方其他相关违约责任的合法权利。 2019年7月10日，被告支付原告创意投资发展公司租金10000元，原告于2019年7月31日开具发票。 另查明，案涉商铺毛胜兰户系海彼购世嘉铭座项目首期招商户，被告租赁房屋后开办杭州和勋餐饮管理有限公司，经营哥斯达西班牙餐厅。2019年7月左右，案涉租赁房屋烟道因消防投诉被拆除。原、被告双方就烟道、空调等餐饮营业环境问题进行协商未果。 创意投资发展公司为与毛胜兰房屋租赁合同纠纷一案支付了浙江浙元律师事务所律师费15000元。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议-出租人变更》等系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。关于案涉《商铺租赁合同》的解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉《商铺租赁合同》约定：“乙方在上一期租金到期前30日需向甲方支付下一期租金，如有逾期甲方有权解除合同并收回标的商铺”、“乙方应以3个月为一期向甲方支付租金”。毛胜兰已经支付第一期租金57750元，被告创意投资发展公司于2019年6月21日向毛胜兰寄送《付款催告函》，催收自2019年6月18日至2019年9月17日期间的租金，应属合理。毛胜兰经催讨未履行付款义务，已构成违约，创意投资发展公司作为有解除权的一方，据此向毛胜兰寄送《关于解除的告知函》，宣布租赁合同于2019年7月5日收函正式解除，该解除的意思表示已经到达对方，毛胜兰亦当庭表示同意解除，故本院确认案涉《商铺租赁合同》于2019年7月5日解除。毛胜兰自认尚未腾退商铺，现创意投资发展公司主张其立即腾空并将案涉商铺恢复原状予以返还，同时主张其支付自起诉之日起至至实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。关于2018年10月1日至2019年7月7日的租金108822元。原告在2019年2月20日《通知函》中确认租赁商铺已于2018年11月17日完成厨房烟罩风机、电量扩容、天然气改造及消防验收点火，自2018年11月18日开始计算租金，且烟道、空调等问题亦存在，被告已缴纳相关租金，故4个月免租期应予保留，原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于创意投资发展公司主张的因逾期交还商铺违约金530201元、拒付租金导致合同解除的违约金145684元，以及履约保证金。原告毛胜兰就此提出了案涉商铺烟道被切割、没有空调、原告违约在先等抗辩，鉴于本院已经支持房屋占有使用费，结合本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院经衡量认为没收毛胜兰已缴纳的履约保证金57750元已经足以弥补创意投资发展公司的损失，故对创意投资发展公司主张的前述违约金不予支持。关于欠缴的物业费、水电费68115元。根据租赁合同的约定，该费用系实际发生的费用，本院予以支持。关于创意投资发展公司主张的律师费15000元。根据案涉租赁合同约定，本院予以支持。另，为减少讼累，原告收取的POS机押金3000元、3年的POS机维护费10800元，合计13800元，由于未装机，故该费用可抵扣被告应承担的费用。原告预收的3年宣传策划费14400元，鉴于案涉《商铺租赁合同》于2019年7月5日解除，故被告仅应该承担9个月的宣传策划费3600元，余款10800元亦可抵扣被告应承担的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认案涉《商铺租赁合同》于2019年7月5日解除； 二、被告毛胜兰于本判决生效之日起十日内将案涉《商铺租赁合同》项下租赁物即杭州市下城区××街××号商铺恢复原状并腾空交还原告杭州创意投资发展有限公司； 三、被告毛胜兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州创意投资发展有限公司房屋占有使用费（自2020年4月3日起诉之日起计算至实际腾退之日止，其中：自2020年4月3日至2020年9月30日按照20213元/月的标准计算，自2020年10月1日起按照21239元/月的标准计算）； 四、被告毛胜兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州创意投资发展有限公司欠缴的物业费、水电费68115元； 五、被告毛胜兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州创意投资发展有限公司支出的律师费15000元； 六、被告毛胜兰已交纳的履约保证金57750元归原告杭州创意投资发展有限公司所有； 七、驳回创意投资发展公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13056元，由杭州创意投资发展有限公司负担11069元，毛胜兰负担1987元，由毛胜兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 戴晓阳 二〇二〇年九月十三日 代书记员 金一诺