上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初8999号原告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升、张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海彤青教育科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李运鹏。被告：赵鑫，男，1987年11月5日生，汉族，户籍地及住址安徽省宿州市。委托诉讼代理人：唐耶波、饶佳君，上海问学律师事务所律师。原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告上海彤青教育科技有限公司(以下简称彤青公司)、赵鑫间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张驰、被告赵鑫及其委托诉讼代理人饶佳君到庭参加诉讼。被告彤青公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告彤青公司间签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年9月11日解除；二、被告彤青公司将租赁场所恢复原状并交还原告；三、被告彤青公司向原告支付自2019年7月1日至2019年9月10日的租金人民币92,488.12元(以下币种均为人民币)；四、被告彤青公司向原告支付逾期付款违约金(以92,488.12元为基数，按每天万分之五为标准，自2019年6月1日起计算至实际清偿之日止)；五、被告彤青公司向原告支付自2019年9月11日起至实际返还之日止的房屋占用费(按每月43,231.10元的标准计算)；六、被告彤青公司向原告支付解除损失赔偿金110,042.80元；七、被告赵鑫对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2016年8月，原告与被告赵鑫签订一份《商业街商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区天祝路433-1、433-2、阿克苏路XXX号、XXX号、XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第1、2层编号为S1-1F-433-1/433-2、M1-1F-1112/1136四间商铺(以下简称讼争商铺)出租给被告赵鑫。租赁面积为393.01平方米。租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日为2016年9月23日。租金和综合物业服务费按自然季度支付。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任及合同的解除、占用费标准等进行了明确约定。2016年9月15日，原告与两被告签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定由被告彤青公司承租讼争商铺，被告赵鑫对租赁合同项下的权利和义务承担连带责任。合同签订后，原告依约交付了讼争商铺并提供了物业服务。被告彤青公司于2019年6月25日开始拖欠租金及综合物业服务费。期间，经原告多次催讨，均未果。2019年9月5日，原告致函被告彤青公司，告知双方的租赁合同于2019年9月11日解除。另外，被告彤青公司曾用名为上海彤青企业管理咨询有限公司，于2017年9月20日变更。被告彤青公司未作答辩。被告赵鑫答辩称，同意原告的第一项诉讼请求；不同意原告的第二项诉讼请求，原告现已另行出租，无需返还；同意支付自2019年7月1日至2019年9月10日的租金及至2019年9月10日的违约金，不同意支付自2019年9月11日起的房屋占用费；原告收取的履约保证金可视为解除合同违约金，且原告主张的解除合同违约金数额过高，应予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月，原告(甲方)与被告赵鑫(乙方)签订一份《商业街商铺租赁合同》，约定甲方将讼争商铺出租给乙方。租赁面积为393.01平方米。租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日为2016年9月23日。第一至第五年的月租金分别为28,001.96元、39,301元、43,231.10元、51,091.30元、55,021.40元。乙方应按自然季度为一期支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的租金。履约保证金为117,903元，如因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权没收该履约保证金。质量保证金为5,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营的担保。如乙方逾期支付租金超过30日的，经原告催告后仍未支付的，视为乙方根本违约，原告有权提前解除合同。乙方应在合同解除次日起7日内迁出租赁场所，将租赁场所恢复原状。自合同解除之日起，若一方未在退还期内撤离并返还租赁场所的，应按照合同终止时租金的两倍及实际天数向甲方支付占用费。任何一方根本违约导致合同提前终止的，违约方除应按合同约定承担违约责任外，还应向守约方支付合同解除损失赔偿金，该赔偿金相当于合同约定的最后一个租赁年度月租金两倍的金额。任何根据本合同发往任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。如以信函方式或特快专递邮寄的，按上述地址投邮后第二日中午视为已经送达被通知方。合同另对其他事项作了约定。2016年12月1日，原告(甲方)与被告彤青公司(丙方)、被告赵鑫(乙方)签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定乙方将其在租赁合同项下承租人的全部权利、义务转让给丙方承继履行；乙方同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。租赁期间，被告彤青公司支付租金至2019年6月30日并支付了履约保证金为117,903元和质量保证金为5,000元。2019年8月8日，原告向被告彤青公司发出一份《催款函》(并张贴于讼争商铺显要位置)，要求被告彤青公司支付相应租金等费用，未果。2019年9月5日，原告向被告彤青公司发出一份《解约函》，载明虽经原告催讨，被告彤青公司仍未按约支付拖欠款项，逾期支付已超过30日，根据合同约定，通知被告彤青公司：1、自2019年9月11日起，双方签署的租赁合同解除；2、原告不退还已付的履约保证金；3、被告彤青公司应于2019年9月20日前支付合同解除损失赔偿金、租金。逾期付款违约金等费用；4、被告彤青公司应于2019年9月18日前将讼争商铺返还原告并于2019年10月11日前办理相关证照的注销或变更地址等手续，仍未果，原告遂涉讼。庭审中，原告表示，上海市嘉定区天祝路433-1、433-2商铺已由原告于2019年12月18日另行出租，但阿克苏路XXX号1112、1136商铺目前仍处于空置状态，商铺内尚余墙体、地板、吊顶未恢复原状，且剩余家具未搬离。本院认为，原告与被告彤青公司签订的《商业街商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告彤青公司未依约支付自2019年7月1日至2019年9月10日期间租金的行为已构成违约，理应予以支付。现被告彤青公司的违约行为已达到合同约定的解除条件，故原告要求确认合同解除的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求确认合同解除的时间符合合同的相关约定，本院对此予以确认，即确认原告与被告彤青公司签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年9月11日解除。合同解除后，被告彤青公司理应将讼争房屋恢复原状并返还予原告，但鉴于被告彤青公司已于原告张贴《催款函》前停业，且原告在发出《解约函》后自行收回了部分讼争商铺，被告彤青公司目前已无法取得联系，故在合同解除后，原告可采取适当措施自行收回剩余部分讼争商铺，以避免损失的进一步扩大，本院根据本案的实际情况酌定自合同解除后，被告彤青公司还应向原告支付三个月的房屋使用费，房屋使用费的标准参照第三年的租金标准计算，即129,693.30元。关于逾期付款违约金和解除合同违约金，因被告彤青公司的行为已构成违约，理应支付上述违约金，但鉴于被告彤青公司已支付履约保证金和质量保证金，该两项保证金可以违约金处理，原告可不予退还，原告主张的上述违约金，本院不再予以支持。关于被告赵鑫的连带责任问题，根据合同约定，被告赵鑫应对被告彤青公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，该连带责任应包括被告彤青公司在合同解除前后应承担的付款义务而不应作区分，故被告赵鑫关于其不应对合同解除后产生的付款义务承担连带责任的抗辩，本院不予支持。诉讼中，被告彤青公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告上海彤青教育科技有限公司于2016年8月签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年9月11日解除；二、被告上海彤青教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付2019年7月1日至2019年9月10日的租金人民币92,488.12元；三、被告上海彤青教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司至2019年12月10日的房屋使用费人民币129,693.30元；四、被告赵鑫对被告上海彤青教育科技有限公司应支付的上述租金和房屋使用费承担连带清偿责任；五、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,921元，减半收取2,960.50元，由原告负担825.40元，被告上海彤青教育科技有限公司负担2,135.10元。被告上海彤青教育科技有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周平二〇二〇年九月七日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。