吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初73号原告：吉林市成城观山房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：张淑清，该公司总经理。委托诉讼代理人：李赢政，该公司前期部经理。委托诉讼代理人：郑海英，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。被告：绿地集团吉林置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：彭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，吉林华盟律师事务所律师。原告吉林市成城观山房地产开发有限公司（以下简称成城公司）与被告绿地集团吉林置业有限公司（以下简称绿地公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成城公司的委托诉讼代理人李嬴政、郑海英，被告绿地公司的委托诉讼代理人张辉、王阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成城公司向本院提出诉讼请求：1.确认附表中的127套房屋为成城公司所有。2.请求绿地公司向成城公司交付附表中的127套房屋并协助成城公司办理上述房屋产权登记手续。3.判令绿地公司承担本案全部诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：成城公司与绿地公司别于2018年3月21日、3月28日签订了《吉林绿地世纪城IV香榭里舍三、四组团整体定制项目认购合同》（以下简称认购合同）和《吉林绿地世纪城IV香榭里舍三、四组团整体定制项目买卖及施工定制合同》（以下简称定制合同），上述合同约定：定制项目大单销售总价款为60000万，方式为“自用+市场化销售”，并约定，成城公司所购房源除去自用部分，其他房源由成城公司负责销售。同时约定所有开发建设物业费用全由成城公司承担，并约定了各自的利润和税费的承担。上述两份合同虽然名为整体定制项目认购合同，但实质内容就是绿地公司提供土地，成城公司提供资金的房地产合作开发项目，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，即双方签订的合同内容是以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。两份合同签订后，成城公司积极履行合同中约定的各项合同义务，目前已经累计向绿地公司定制项目专用账户存入各项费用790702935.29元，远远超过合同约定的投资总价款。现该项目目前已经建设施工完毕，已通过竣工验收并办理了交付业主手续。根据合同约定，成城公司的投资方式是先交付一部分投资款，后期投资款以销售房屋的房款方式支付，绿地公司扣除其所得利润，剩余款项支付各种开发建设费用，剩余费用或房源属于成城公司获得利润。但现在绿地企业经营不善，不仅拖欠成城公司应当支付的各项款项，而且还被其他债权人查封冻结了账户资产。成城公司无法继续销售房屋，为保护合作开发利益，成城公司向绿地公司主张剩余房源不再销售，请求绿地公司交付剩余房屋并办理相关手续。但绿地公司仍然要求成城公司继续销售房屋存入销售价款，绿地公司的行为严重侵害了成城公司的合法权益，经多次沟通均无结果，故诉至法院，望判如所请。（附127套房屋明细表）绿地公司辩称，一、双方之间是房屋买卖合同关系。成城公司尚未办理认购手续，法院不能直接判令127套房屋归成城公司所有。根据双方签订的认购合同第二条的约定，成城公司的自用部分应为其所购房源，绿地公司为其出具购房发票，因此产生的税费由成城公司承担。如判令127套案涉房屋归成城公司所有必将损害国家税收利益。根据双方定制合同的第六条第五项的规定，超出60000万元部分应以佣金的形式支付，而双方没有约定以房屋给付的形式支付，故成城公司不能主张物权。二、因规划调整的原因产生的费用及责任应由成城公司承担。双方在履行合同的过程中进行了规划调整，合同总价发生了变更，就变更部分，双方未达成新的协议。依据定制合同的约定，规划调整产生的所有费用及责任由成城公司承担，双方目前尚未结算，用原合同价格解决本案争议将造成国有资产流失。三、因成城公司变更规划等原因，其应当承担超过该项目总价60000万元的成本付款义务，最终应以双方决算确认的额度为准。四、成城公司将案涉三、四组团项目分为两个标段，两个标段均未实际结算完成，其所需成本、税费等合理支出均不明确。成城公司与绿地公司之间资金收支路径约定不明。根据合同约定双方支付款项应为建立转款账户，项目资金及所有销售房款均应先存入专用账户内，除去绿地公司所需成本支出及净利润，再向成城公司转出剩余款项。如直接判决向成城公司办理127套房屋备案手续，将涉及税费如何缴纳等问题，无法保证绿地公司税后净得利润。现账户内仅有2800万元，其中还包括1000万的履约保证金，并未达到双方约定的16540万元。五、双方约定更名签约期限截止时间为2020年12月31日，截止日期未销售的房源一次更名至成城公司指定的客户名下，但现在并未达到合同约定的截止日期。六、本案成城公司定制完成之后所有的工程的维修、维护、质保等主体均是绿地公司，故应该在销售总额中扣除52977093元，这其中包括质保金、履约保证金、向第三方支付工程款等，是应按照双方的合同约定应该预留的。七、本案的土地是一宗地，无论是商业住宅和地下均不能分割，只是分部分建设而已，所以该案的土地是不能分割的。综上，应驳回成城公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年1月29日，吉林市国土资源局与绿地公司签订了国有建设用地使用权出让合同。土地出让金价格为18548万元。绿地公司取得坐落于吉林市昌邑区雾凇中路，宗地编号为XXX，总面积为154150.78平方米的土地使用权。并办理了国有建设用地使用权登记。其中住宅用地面积为121115.5平方米（国有土地使用证号为：XXX号）、其他商服用地面积为26841.15平方米（国有土地使用证号为：XXX号）、地下用地面积为6194.11平方米（国有土地使用证号为：XXX号）。该国有建设用地使用权出让合同约定：受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取土地使用证后，有权将本合同项下的全部或者部分国有建设土地使用权转让、出租、抵押。首次转让应满足按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2018年3月21日，绿地公司作为甲方与成城公司作为乙方签订了认购合同。合同约定：项目位置为XXX地块的建设用地使用权。该地块总计土地使用面积为154140.76平方米，该项目共分为四个组团，定制项目为三、四组团。其中国有土地使用证号为XXX号住宅用地、XXX其他商服用地、吉市国用2015第XXX号为地下，定制三、四组团占用这三个土地证约70000平方米土地（以实测为准）。该项目定制大单销售总价款为人民币60000万元，乙方对该定制项目将进行“自用+市场化销售”。项目交付日期为2020年6月30日。乙方所购房源除去自用部分，其他房源由乙方负责销售，甲方协助更名一次。更名签约期限截止到2020年12月31日，在截止日期未销售的房源一次更名至乙方指定客户名下，如乙方未指定客户，未销售房源甲方按乙方名头开具购房发票，后期不再办理更名手续。乙方销售不足60000万元的，由乙方负责补齐差额款。乙方销售超出60000万元，超出部分销售溢价作为报销佣金支付给乙方或乙方指定的报销方，乙方或乙方指定的报销方负责相关的税费并提供发票。2018年3月28日，绿地公司作为甲方与成城公司作为乙方签订了定制合同。合同约定：关于定制项目当前现状：1.绿地香榭里舍三、四组团现状：土地款及契税已交清，规划设计、施工图设计已完成。2.因目前乙方具体定制需求尚未确定，故本合同签订后，如乙方需要对现有规划进行调整，由乙方负责协调政府部门进行调整。但乙方协调规划部门调整规划，应在不影响甲方一、二组团及XXX号楼开发建设的前提下进行。由此产生的所有费用及责任均由乙方承担。关于开发建设资金与实施：1.定制项目的开发建设费用及物业管理均由乙方出资，甲方不再投入任何费用，甲方税后净得资金为16540万元。2.开发建设全过程均由乙方主导，甲方对项目开发建设全过程进行监管，乙方须按照甲方管理细则实施，接受甲方管理，未达到管理要求，甲方有权扣罚履约保证金。但甲方监管不代表免除乙方或乙方指定参与建设单位的管理责任。乙方承诺达到吉林市市级安全文明示范工地的标准。关于定制项目开发管理：1.定制项目开发建设过程中，相关管理（设计、成本、工程施工、前期配套，售后服务等）均需遵循甲方管理要求。2.定制项目开发建设所有参建单位及物业管理单位，均由乙方落实后与甲方签订固定总价合同（合同总价的3%作为质量保证金，期限按照国家规定执行），并同时签订承诺书，即同意本合同乙方为实际付款责任主体。如甲方认为有必要，应当签署三方协议。甲方集团直接集中采购制度不适用于本合同。合同进度款的支付需满足项目实际需要及甲方要求。3.定制项目开发建设过程中所有（包括但不限于安全、质量、进度、环保、售后、维稳）责任均由乙方全部承担。4.定制项目办证、建设所需资金由乙方按照定制项目建设需求及时足额汇入甲方定制项目专用账户并由甲方支付。定制项目施工过程中，甲方按照施工进度及施工合同约定的付款节点支付施工方相关款项。因乙方未按项目要求及时付款导致工程建设停滞或延期、对本项目销售后购房人（小业主客户）和施工单位及一切为项目建设所发生的合作方欠款、行政处罚等违约责任均由乙方承担。5.如本合同其他条款与本章约定条款矛盾或有其他未尽事宜，双方应本着以上原则和约定进行合同解释与执行。关于计价方式与价款：1.按定制项目整体计算。2.定制项目总价款60000万元整，为乙方购买项目所有房款。其中甲方税后净得资金为16540万元，本项目发生的一切费用（含税费等）及建筑面积变化不影响甲方到手净得资金变化。定制项目制定的专用账户为：绿地集团吉林置业有限公司中国银行吉林市大东门支行，监管户账号：XXX，一般户账号：XXX。另查明，绿地公司取得上述建设用地使用权后，对该宗土地进行了投资开发建设，开发项目为“吉林绿地世纪城”，共分为四期建设，绿地公司完成了项目一、二期的建设工程。项目三、四期工程（土地面积为68098平方米）由成城公司进行了投资建设，现已建设完成，并由成城公司负责对外销售。案涉的127套房屋属于该项目三、四期所建设的楼盘，现尚未对外销售。成城公司在与绿地公司签订合同后，经规划部门审批对案涉三、四期项目的建设规划进行了调整。成城公司向双方约定的专用账户存入的款项，已超过合同约定的投资总价款60000万元。2020年1月3日，依案外人在另案中提出的诉讼保全申请，本院对案涉专用账户资金予以冻结。案涉整体开发项目至今无法完成工程最终验收，案涉127套房屋尚不能办理产权登记手续。再查明，2018年1月29日，成城公司向绿地公司付款3000万元，绿地公司出具收据一份。2018年3月28日，成城公司向绿地公司付款3000万元，绿地公司出具收据一份。2018年4月28日，成城公司分两笔向绿地公司付款3200万元、300万元，绿地公司出具收据两份。2018年5月22日，成城公司向绿地公司付款1000万元，绿地公司出具收据一份。2018年6月14日，成城公司向绿地公司付款1000万元，绿地公司出具收据一份。2018年9月29日，成城公司向绿地公司付款400万元，绿地公司出具收据一份。2018年10月29日，绿地公司为成城公司出具收据一份，收据记载：收到成城公司转账4640万元。上述期间内，成城公司共向绿地公司付款16540万元。2020年2月21日，成城公司向绿地公司发出关于履行交付自用房屋函，要求将案涉127套房屋留存自用，不再对外销售。2020年2月27日，绿地公司发出回函，双方未就此事项达成一致。通过庭审举证、质证，下列证据能够证明上述事实：成城公司提供的认购合同、定制合同、项目规划样图一份、建设工程规划许可证二套、对账单一份、录音光盘一张及录音内容文字版一份、（2020）吉02民初374号案件庭审笔录一份、吉林银行电子银行凭证7张及绿地公司出具的收据8张、绿地公司出具的承诺书、办理入住通知书、组团定制项目支出情况一览表、定制项目支出统计明细表、组团定制项目已支付税款统计表、支付明细表、已支付税款统计表、户口历史交易明细表、民事裁定书（2020）吉02民初73号之一、关于履行交付自用房屋函；绿地公司提供的国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证三份、质保金计算依据一份、国有土地使用权证及宗地图三份、关于履行交付自用房屋函的回函等。根据成城公司的诉讼请求与绿地公司的答辩，归纳本案的争议焦点为：双方之间所签订合同的性质问题以及案涉房屋的归属问题。本院认为：一、关于双方之间所签订合同的性质问题。（一）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，根据成城公司与绿地公司签订认购合同及定制合同的内容及实际履行合同的情况可以看出，绿地公司提供土地使用权，只收取固定税后净利润16540万元，其他相关的建设及经营风险均由成城公司负责承担。据此可以认定双方所签订的合同，形式上为合作开发房地产合同，但实质为土地使用权转让合同。（二）绿地公司已经依法取得案涉项目的土地使用权证书，并对一、二期项目进行了投资建设。绿地公司与成城公司签订认购协议及定制协议，不违反法律规定，应当认定为有效。二、关于案涉房屋的归属问题。（一）当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。绿地公司与成城公司签订的认购合同及定制合同有效，虽形式上为合作开发房地产合同，但合同的实质意在绿地公司转让其取得的部分建设用地使用权，将案涉土地交由成城公司开发建设，成城公司支付相应的价款。双方未办理土地使用权变更登记，成城公司系以绿地公司的名义完成案涉三、四期项目的开发建设，成城公司是实际的开发建设者。现案涉三、四期项目全部由成城公司投资建设，成城公司向项目专用账户存入的款项已经超过合同约定的投资总价款60000万元，并向绿地公司付款16540万元，应当认为成城公司已按照约定履行了相关合同义务。按照合同约定，成城公司在履行上述合同义务的同时有权决定案涉项目三、四期楼盘的部分房屋为其“自用”部分。成城公司亦明确表示，愿意承担案涉127套房屋的相关税费，故成城公司主张案涉127套房屋应归其所有的主张，本院予以支持。关于履行合同过程中所产生的税费，双方可依法到相关部门办理。（二）关于成城公司要求绿地公司交付案涉127套房屋并协助办理房屋产权登记手续的请求。经查，本案总体开发项目的国有建设用地为一宗地，目前案涉项目未进行验收，该项目所涉及的房屋不具备办理产权登记的条件，且案涉房屋均由成城公司负责销售、管理，故对成城公司的该项诉讼请求，本院不予支持。成城公司可待具备相关条件时，另行主张权利。综上所述，成城公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、附表中的127套房屋为原告吉林市成城观山房地产开发有限公司所有（附127套房屋明细表）；二、驳回原告吉林市成城观山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费415111元由被告绿地集团吉林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年九月二十七日书记员  周双媛附表：序号地址坐落房号面积（㎡）1吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX65.182吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX99.763吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX99.764吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX100.715吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX65.276吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX99.97吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX100.718吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX99.99吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX100.7110吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7311吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8912吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7313吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8914吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8915吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7316吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7317吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7318吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7319吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7320吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX21吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7322吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7323吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7324吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7325吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7326吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8927吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7328吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7329吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7330吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7331吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8932吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7333吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7334吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8935吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8936吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7337吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7338吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7339吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7340吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8941吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7342吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8943吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7344吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8945吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7346吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7347吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7348吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7349吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8950吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX130.8951吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX131.7352吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX91.1653吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX108.5354吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6155吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4956吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6157吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4958吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6159吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4960吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6161吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.162吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.163吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX159.864吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.165吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX157.5866吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6167吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4968吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4969吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4970吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6171吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6172吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4973吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6174吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4975吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6176吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4977吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6178吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6179吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4980吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6181吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4982吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6183吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4984吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6185吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.186吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.187吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX159.888吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX133.189吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6190吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4991吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4992吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6193吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4994吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4995吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6196吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4997吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.4998吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6199吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.49100吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.61101吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.61102吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.49103吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.61104吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.49105吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.49106吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.61107吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX105.49108吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.61109吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX197.13110吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX89.58111吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX107.63112吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX197.13113吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX89.58114吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX107.63115吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX89.58116吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX89.32117吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX107.32118吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.6119吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX88.63120吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX107.35121吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX148.2122吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX147.57123吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX148.2124吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX147.57125吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX148.20126吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX147.57127吉林市昌邑区雾凇中路411号XXXXXX148.2