山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初3540号 原告：孙美玲。 委托诉讼代理人：许尧祥，山东润宏律师事务所律师。 被告：山东华安集团有限公司,住所地，潍坊市奎文区文化路**。统一社会信用代码：91370705493816816C。 法定代表人：王**，董事长。 委托诉讼代理人：易平良。 委托诉讼代理人：宋波。 原告孙美玲与被告山东华安集团有限公司（以下简称华安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙美玲的委托诉讼代理人许尧祥、被告山东华安集团有限公司委托诉讼代理人易平良、宋波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金38327.8元(以498865元为基数，自2013年6月1日暂计至2020年6月5日，剩余部分按日万分之0.3计算至房屋交付符合约定之日止)；2、依法判令被告支付原告逾期办证违约金(以498865元为基数，自2014年7月27日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3、依法判令被告协助原告办理产权过户登记；4、依法判令由被告承担本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费、律师费等所有诉讼相关费用。 事实和理由：2012年3月19日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告位于高密市华安凤城××小区××幢××单元××商品房一处，价款为402675元人民币；同日，双方签订《附件四补充协议》，约定附房一（车库）价款为85000元人民币、附房二（储藏室）价款为11190元人民币。原告依约履行了付款义务，已付购房款总额为498865元人民币。根据上述合同第九条约定，被告应当在2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，但其在2014年9月10日才向原告交付了房屋钥匙，且未提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，并不符合上述合同约定。合同第十条第2款约定，“------自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”依照上述合同第十五条约定，被告最迟应当于2014年7月26日为原告办理权属登记，但被告至今未履行该合同义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当承担逾期办证的违约责任，并且，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告山东华安集团有限公司辩称，原告陈述的交房时间与实际不符。入住声明载明的交房时间为2014年9月10日，交付的物品包括单元门钥匙，入户门钥匙，地下室钥匙。原告主张的第一项逾期交房不成立。关于办证，根据合同约定，被告实际办大证的时间为2019年1月30日，由于权属办理登记为业主自己办理，被告只是配合。被告办完大证后电话通知业主。因此被告主张办证的截止时间为2019年1月30日。由于原告对自身损失未进行举证，且实际并不存在该损失，被告认为依据公平原则对逾期违约金应按前述业主逾期付款违约金同等计算，即按日万分之0.3计算。地下车库、储藏室不存在办证问题，房屋金额为402675元。关于逾期交房，原告的主张已过诉讼时效。关于逾期办证，我们主张的期限为自2017年6月9日（原告起诉时间为2020年6月8日，倒推三年）至2019年1月30日。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《商品房预售合同》，编号：×××70；证明：原告为高密市华安凤城××小区××幢××单元××商品房的买受人，被告为出卖人；双方约定，该商品房价款为402675元人民币，附房一（车库）价款为85000元人民币，附房二（储藏室）价款为11190元人民币。购房款总额为498865元人民币。根据上述合同第九条约定，被告应当在2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告。依照上述合同第十五条约定，被告最迟应当于2014年7月26日为原告办理权属登记。2、收款收据4张，编号分别为：×××56、×××53、×××66、×××68；证明：原告依约履行了付款义务，原告已付购房款总额为498865元人民币。3、收款收据，编号为：×××25；该证据证明原告首次缴纳物业费的时间为2014年9月10日，该日期即为被告向原告交付房屋钥匙的日期。 被告围绕其辩称理由，依法向本院提交了以下证据：1、入住声明一份，证明交房时间为2014年9月10日。2、凤城丽景小区63号楼不动产权证办理时间为2019年1月30日，表明被告办证截止日期为2019年1月30日。3、商品房买卖合同登记备案证明一份，证明房屋价款为402675元。根据合同约定的交房和约定的办证都是针对房屋而言，不存在对车位及储藏室办证的约定。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据无异议，原告对于被告提供的证据真实性、合法性无异议，对于证据的关联性和待证事项有异议。对于当事人对真实性无异议的原、被告提供的证据本院予以确认，并在卷佐证。 通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2012年3月19日签订×××70号商品房预售合同一份，约定由原告购买被告开发的位于高密市高密经济开发区月潭路（南）2866号华安凤城××小区××幢××单元××室房屋一套（该房预测建筑面积103.25平方米，单价为每平方米3900元，价值402675元）及车库一个（85000元）、储藏室一个（11190元），款项总计498865元整。合同约定的交付日期为2013年5月31日，并于该日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。合同约定，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同附件四《商品买卖合同》补充协议中对车库及储藏室进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了全部款项，共计498865元。被告给原告出具了房款、附房的收据。2014年9月10日原告签领涉案房屋钥匙，被告交付给原告房屋，交付后原告已入住使用。并于当日原告交纳物业费557元。 被告于2019年1月30日对坐落于高密市朝阳街道月潭路（南）2866号63幢1单元101等40套房屋取得鲁（2019）高密市不动产权第0××2号不动产权证书。原告孙美玲至今未取得涉案房屋的不动产证。 本院认为，双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案中，合同签订后，孙美玲作为购房人已经按约履行了支付房款的义务，但是山东华安集团有限公司作为房屋出售人未按约履行交房及办证义务构成违约，山东华安集团有限公司应当承担相应的违约责任。至于违约金的计算基数问题，无论是商品房主房还是车库、储藏室，均系山东华安集团有限公司出售给孙美玲的商品，孙美玲已经全部付清商品的款项，且合同中约定附件四车库、储藏室的约定与合同具有同等法律效力。故，应当以其支付的全部款项498865元为基数计算违约金。对于被告辩称原告主张逾期办证基数错误，仅以主房款进行计算的理由，本院不予采信。 关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，涉案房屋的交房日期应为2013年5月31日前，但直到2014年9月10日双方才办理房屋交接，交由原告孙美玲入住使用。故山东华安集团有限公司应当向孙美玲支付自2013年6月1日至2014年9月10日的逾期交房违约金。即按照已交付房价款498865元的日万分之0.3计算，应为498865元*467天*万分之0.3=6989.10元。被告虽未提供给原告《竣工验收备案表》等材料，但并不影响孙美玲已经于2014年9月10日接收房屋并实际入住使用的事实，因此对于原告主张逾期交房违约金计算至2020年6月5日，本院不予支持。 关于逾期办证违约金，根据涉案商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。被告主张自2019年1月30日被告取得不动产大证时，即履行完合同的义务。本院认为，根据《合同法》第一百三十五条的规定，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务，关于产权登记的约定，包括登记备案和协助办理转移登记即协助办理不动产产权证书两个方面。被告负有涉案房屋的产权登记的义务。原告方无法仅依据被告的不动产大证而完成自身购买房屋的产权登记，对于产权登记需由被告提供的材料（比如发票），被告无证据证明其履行了告知或者协助办理义务。原告孙美玲至今未取得涉案房屋的不动产证，因此，被告未按合同约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。对于逾期办证违约金可计算至原告起诉之日，即2020年7月9日。原告主张自2014年7月27日起计算并无不当，故逾期办证违约金以已付款498865元为基数，自2014年7月27日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张被告协助原告办理产权过户的诉讼请求，本院予以支持。 对于被告辩称逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩称理由，本院认为，原告与其他业主期间多次与被告公司协商逾期交房、逾期办证问题，并到建设局、不动产登记部门询问、反映该问题，构成了诉讼时效的中断。诉讼时效中断事由有持续性事由和非持续性事由。涉案房屋于2014年9月10日交付原告使用，对于逾期办证违约金合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。期间被告在为竣工验收、办理不动产权登记作各项工作，原告产生了合理信赖，认为其无需以其他方式明确和维持权利，便可产生诉讼时效中断的效力，此处的中断事由应为持续性事由。并且，涉案合同未约定违约金支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，属于违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。故，截止到原告起诉之日逾期交房违约金、逾期办证违约金均未超过诉讼时效。因此对于被告的该项辩称理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东华安集团有限公司支付原告孙美玲逾期交房违约金6989.10元； 二、被告山东华安集团有限公司支付原告孙美玲逾期办证违约金（以已付款498865元为基数，自2014年7月27日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 上述第一、二项，均于判决生效后十日内付清。 三、被告山东华安集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告孙美玲办理涉案房屋的产权登记。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费758元，减半收取379元，由原告负担354元，被告负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 展坤祥 二〇二〇年九月三十日 法官助理 王呈呈 书 记 员 刘 艳