广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终591号上诉人（原审原告)：田小明，男，1969年8月18日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被上诉人（原审被告）：冯悦欢，女，1971年12月18日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：陈金庆，男，1973年2月21日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。经云城区××街××社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：李永忠，男，1963年4月22日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。经云城区××街××社区居民委员会推荐。上诉人田小明因与被上诉人冯悦欢租赁合同纠纷一案，不服广东省郁南县人民法院（2019）粤5322民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田小明向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.判令被上诉人冯悦欢支付租赁郁南县*********（6卡）2010年1-3月的租金46725元（每月为15426元）给田小明；3.判令被上诉人冯悦欢支付上述逾期交租的违约金139065.39元（从2010年4月6日起计至2019年7月31日止，共3005天，按拖欠租金总额每日1%计收；其余仍按此计收，直至付清日止）给田小明；4.本案一、二审受理费由被上诉人冯悦欢承担。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。1.上诉人田小明于2009年12月初向云浮市金雅乐房地产开发有限公司（以下简称“金雅乐公司”）购得了涉案的位于郁南县*************，2010年2月办理了权属证，从2009年12月起涉案商铺及相应权益已归田小明所有。但由于冯悦欢原已与金雅乐公司确立租赁关系，故田小明与冯悦欢就租赁关系分别重新签订了三份合同，分别为2010年3月26日签订的《租赁合同》、2010年3月26日签订的《补充协议》、2013年2月23日签订的《补充合同》。2010年3月26日签订的《租赁合同》第二条明确“租赁期限自2009年12月1日至2018年3月1日止……”、“签订本协议当天，乙方应交保证金30852元。租赁期满……甲方将保证金（不计息）退还乙方”。2013年2月23日签订的《补充合同》前言部分明确“……现就甲、乙方在2010年3月26日签订的合同基础上在（应为‘再’）签订该《补充合同》”、第二条明确“……原合同中的2019年12月1日至2018年3月1日的租金不变，……本补充合同从签订之日起生效，即成为原《合同协议》不可分割的组成部分，与原《合同协议》具有同等的法律效力，本协议中明确所作的修改条款处，原协议的其余部分应完全继续有效”。即从2009年12月1日起出租方的租赁权益属田小明所有。2.2010年3月26日签订《租赁合同》及《补充协议》时，冯悦欢没有交付保证金30852元给田小明。由于冯悦欢在2009年与金雅乐公司确立租赁关系时已支付了上述30852元保证金给金雅乐公司，冯悦欢与金雅乐公司负责人承诺短期内会将该笔保证金转回给田小明。基于信任，田小明在2010年3月26日书写了一份收取保证金收据给冯悦欢，实际上当日冯悦欢没有支付过任何款项给田小明，也没有任何支付或转账凭证，至今冯悦欢与金雅乐公司也没有将该笔保证金转回给田小明。但冯悦欢却提起了要求田小明返还保证金的诉讼[（2019）粤5322民初1305号]，为此田小明曾向郁南县人民法院提出追加金雅乐公司作为案件当事人，以便查清案情，但法院未予支持，该案明显存在事实不清，证据不足，程序不合法的情形，故田小明也于2019年12月28日就该案提起上诉。冯悦欢在本案及上述另案中，均未能提供证据证明其已向金雅乐公司支付了涉案6卡商铺的2010年1月-3月租金。3.冯悦欢实际上并未交付或转账保证金30852元给田小明，实际收取方为金雅乐公司，但金雅乐公司也没有转回给田小明。2010年3月26日的《补充协议》是田小明、冯悦欢与金雅乐公司共同签订的，涉及到保证金是否交付及2010年1月1日至3月31日的租金是否已支付的问题，如果金雅乐公司没有收到过租金，冯悦欢则有义务将租金支付给田小明；如果金雅乐公司收到了保证金，则有义务将保证金退回给冯悦欢或田小明；如果金雅乐公司没有将保证金转回给田小明，金雅乐公司也没有收取租金的权利。由于金雅乐公司没有将保证金转回给田小明，冯悦欢也没有将2010年1月1日至3月31日的租金支付给金雅乐公司和田小明，故田小明与冯悦欢才于2013年2月23日另外再签订了一份《补充合同》，不提及2010年3月26日的《补充协议》效力，而是强调《租赁合同》与《补充合同》的效力，即双方确认2010年3月26日的《补充协议》并没有实际履行及确认涉案商铺期限依然从2009年12月1日起延至2028年3月1日，确认2018年3月1日前租金不变并由冯悦欢按原《租赁合同》向田小明交租金，即冯悦欢没有履行支付租金义务，应由其支付从2010年1月1日起的租金给田小明。原审判决没有查清2010年3月26日的《补充协议》并未实际履行的客观事实，将《租赁合同》、《补充合同》与《补充协议》的效力混淆，忽视客观事实和双方的实际意思表示，属认定事实不清。在冯悦欢不能提供已支付2010年1月1日至3月31日租金给金雅乐公司相关凭证的情况下，驳回田小明的请求，侵害了田小明的合法权益。（二）原审判决审理程序不合法。基于上述情况，冯悦欢没有提供已支付2010年1月1日至3月31日租金的凭证，也没有依法追加金雅乐公司作为案件第三人。金雅乐公司没有参与诉讼，无法由金雅乐公司确认2010年3月26日的《补充协议》的效力，及该公司是否已收到过保证金、租金的问题。根据最高院的指导案例及《民事诉讼法》相关规定，属原审法院应查未查的情形，程序不合法。由于田小明与冯悦欢在2013年2月23日签订的《补充合同》仅确认了《租赁合同》之效力，没有提及到2010年3月26日的《补充协议》的效力，且该协议也没有得到实际履行，只要冯悦欢没有交租给金雅乐公司，则田小明有权利要求冯悦欢支付涉案租金46278元及违约金139065.39元。综上所述，原审判决有误，应予以纠正，请求二审依法撤销原审判决，支持上诉人田小明的上诉请求。被上诉人冯悦欢辩称：2010年3月26日前与冯悦欢签订租赁合同的是金雅乐公司，租金均交给金雅乐公司收取，上诉人田小明主张冯悦欢没有交纳2010年1月至3月的租金不是事实。2010年3月26日之前，冯悦欢并不认识田小明，在房屋转让给田小明后，由金雅乐公司、田小明及冯悦欢三方签订了《补充协议》，约定2010年4月1日之后的租金支付到田小明指定的账户，在此之前的租金支付给金雅乐公司。虽然田小明取得了房屋的所有权，2010年3月26日前的情况冯悦欢并不清楚，但三方签订的《补充协议》载明2010年1月1日至2010年3月31日的租金由冯悦欢支付给金雅乐公司，冯悦欢已经实际支付。因该租金产生的纠纷具体应由田小明与金雅乐公司协商处理，与冯悦欢无关。上诉人田小明向原审法院提起诉讼，请求：1.判令冯悦欢支付租赁郁南县*********（6卡）2010年1-3月的租金46278元（每月为15426元）给田小明；2.判令冯悦欢支付上述逾期交租的违约金139065.39元（从2010年4月6日起计至2019年7月31日止，共3005天，按拖欠租金总额每日1%计收；其余仍按此计收，直至付清日止）合计：185343.39元；3.本案受理费由冯悦欢承担。案经原审法院审理认定：位于都城镇××路×号的郁南县********商业项目商铺6卡原来是金雅乐公司的物业，冯悦欢承租了金雅乐公司的该商铺，田小明于2010年2月购买了该商铺，取得该商铺的产权。2010年3月26日，田小明（甲方、出租方）与冯悦欢（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：甲、乙双方经充分协商，乙方向甲方承租位于都城镇××路×号的郁南县********商业项目商铺6卡，建筑面积2571㎡，租赁期限自2009年12月1日至2018年3月1日止，租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。从2009年12月1日至2009年12月31日止为乙方的装修期，甲方免收乙方装修期间的租金，该商铺2010年1月1日起计租。签订本协议当天，乙方应交保证金人民币30852元。租赁期满，经甲方结算、在扣除拖欠的租金、违约金、物业管理费、水电费、税费等费用，并检查商铺及固有设施无损坏后，甲方将保证金（不计息）退还乙方。合同还对租金的支付方式、设施费、商铺的交付、维修养护、合同的解除等进行了约定。2010年3月26日，田小明（甲方）与冯悦欢（乙方）、金雅乐公司（丙方）签订《补充协议》，该协议约定：“…原合同2010年1月1日至2010年3月31日产生的租金由乙方冯悦欢支付给金雅乐公司。自2010年4月1日起产生的租金支付给甲方田小明指定之银行账户。”2013年2月23日，田小明（甲方、出租方）与冯悦欢（乙方、承租方）签订《补充合同》，约定都城镇××路×号的郁南县********商业项目商铺6卡的租期由原来的2009年12月1日至2018年3月1日延长至2028年3月1日（即租期为2009年12月1日至2028年3月1日）。补充合同中还对租金进行了详细约定。由于田小明涉及其他案件，涉案商铺已被法院于2019年7月2日拍卖成交，冯悦欢从2019年11月起没有继续租赁涉案商铺，冯悦欢向原审法院起诉请求田小明退还商铺保证金。因此引致田小明向原审法院起诉请求冯悦欢支付租赁郁南县*********（6卡）2010年1月-3月的租金46278元及违约金。原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。田小明与冯悦欢签订的《租赁合同》和《补充协议》、《补充合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，协议双方应严格依照协议的约定履行各自的义务。田小明、冯悦欢及金雅乐公司三方签订的《补充协议》约定了涉案商铺从2010年1月1日至2010年3月31日产生的租金由冯悦欢支付给金雅乐公司。自2010年4月1日起产生的租金支付给甲方田小明指定之银行账户。因此，田小明在本案中请求冯悦欢支付租赁郁南县*********（6卡）2010年1月至3月的租金46278元及违约金，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决如下：驳回田小明的诉讼请求。本案受理费2003.44元（已减半收取），由田小明负担。本院二审期间，上诉人田小明提交证据如下：证据1，商品房买卖合同；证据2，个人业务凭证及电汇凭证。拟证明：1.田小明于2009年12月已取得了涉案铺位的所有权并获得所有权益，2010年1月22日、1月29日已付清了购房款，1月22日补签了《商品房买卖合同》，冯悦欢应向田小明依法交租；2.冯悦欢没有向田小明、金雅乐公司支付租金，金雅乐公司也没有将保证金转付给田小明，冯悦欢应向田小明履行交租义务，也证明《补充协议》并没有履行，该协议应为无效。针对上诉人田小明提交的证据，被上诉人冯悦欢发表质证意见如下：证据的真实性由法院依法认定，虽然田小明签订了《商品房买卖合同》及支付了购房款，但是在涉案商铺房屋所有权没有转让之前房屋应不属于田小明。被上诉人冯悦欢于二审诉讼期间没有提交新的证据。本院对于上诉人田小明提交的《商品房买卖合同》、个人业务凭证及电汇凭证的真实性，及拟证实其权属的主张予以确认。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：冯悦欢应否支付田小明2010年1月1日起至2010年3月31日止的租金和违约金？田小明、冯悦欢对于2010年3月26日与金雅乐公司三方签订《补充协议》的真实性予以确认，且内容没有违法，原审判决认定该协议为合法有效正确。上述协议约定“自2010年1月1日至2010年3月31日产生的租金由冯悦欢支付给金雅乐公司”，且该约定没有约定附条件。根据合同的相对性原则，如冯悦欢没有支付约定的租金给金雅乐公司，则应由金雅乐公司作为诉讼主体向冯悦欢主张，而非田小明。对于田小明主张与金雅乐公司之间关于保证金的约定，属于另一法律关系，并不在本案审理范围内，田小明可另循法律途径解决。因此，原审判决对田小明要求冯悦欢支付2010年1月1日起至2010年3月31日止的租金和违约金的主张不予支持正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当，应予以维持。上诉人田小明的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4006.87元，由上诉人田小明负担。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年九月十五日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。