安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0506民初51号 原告：马鞍山兴博置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇红旗北路。 法定代表人：范高富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈北斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：卢留孝，男，1949年11月17日出生，汉族，无业，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：朱玉同，江苏金港律师事务所律师。 第三人：刘职虎，男，1972年11月1日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。 原告马鞍山兴博置业有限公司（以下简称兴博公司）与被告卢留孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理。诉讼过程中，原告兴博公司申请追加刘职虎作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院分别于2020年4月5日、8月7日、9月11日三次公开开庭进行了审理。原告兴博公司的委托诉讼代理人沈北斌、被告卢留孝的委托诉讼代理人朱玉同到庭参加第一次庭审，原告兴博公司的委托诉讼代理人沈北斌、被告卢留孝的委托诉讼代理人朱玉同、第三人刘职虎到庭参加第二次和第三次庭审。诉讼过程中，双方当事人向本院提出和解申请，和解期限三个月,后未能达成调解协议。本案现已审理终结。 兴博公司向本院提出诉讼请求：1.卢留孝给付兴博公司购房款512595元，并赔偿逾期付款利息损失（以512595元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2018年9月4日始计算至实际还款之日止）；2.由卢留孝负担本案诉讼费用。诉讼过程中，兴博公司变更诉讼请求为：1.确认兴博公司与卢留孝签订的《认购书》、兴博公司与刘职虎签订的《认购书》均无效；2.卢留孝返还兴博公司坐落于马鞍山市博望区博望镇红旗北路府前区19栋408号商品房或折价赔偿512595元，并赔偿损失（以512595元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，从2018年9月4日始计算至实际还款之日止）；3.刘职虎承担连带责任；4.卢留孝负担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年12月28日，兴博公司与卢留孝签订商品房买卖认购书，约定：由卢留孝认购兴博公司开发建设的博望区博望镇红旗北路商业街项目内兴博聚福园府前区19栋408号商品房，建筑面积113.91平方米，单价4500元，总价512595元，认购时交纳全款。2018年9月3日，兴博公司将该商品房交付给卢留孝，卢留孝至今未给付房款（因兴博公司不欠卢留孝儿子卢建华任何往来款项，故实际也没有以约定的卢建华往来款抵冲），并将房屋转售给刘职虎，收取了房款。因涉案房屋未依法登记领取权属证书，买卖合同无效，卢留孝应当返还房屋并赔偿因此受到的损失。兴博公司与刘职虎签订的合同无效，故刘职虎具有返还房屋的协助义务。 卢留孝辩称，兴博公司诉请没有事实及法律依据，请求驳回兴博公司的诉请。1、涉案房屋，兴博公司已经作了一房二卖的处理。2、由于兴博公司原法定代表人王健与卢留孝、卢建华之间存在债权债务关系，当时王健用兴博公司的房屋，抵充王健个人的债务，兴博公司予以认可。3、兴博公司于2016年与卢留孝签了认购书，2019年又与刘职虎签订了认购书，且把房屋交付给了刘职虎，卢留孝并未实际取得房屋。4、兴博公司变更诉讼请求应当另案起诉，因为第一次是给付之诉，第二次是确认之诉，两个是不同的法律关系。5、兴博公司要求确认签订的协议无效，根据法律规定，买卖合同的一方以标的物存在权利瑕疵为由，要求确认无效，法院不应支持。6、市场经济情形下，卢留孝及刘职虎善意签订的买卖合同，是正常的民事行为，兴博公司以各种理由否定交易，违反诚信原则。 刘职虎述称，兴博公司不应追加其作为刘职虎参加诉讼，认购书、收款收据都是兴博公司出具的。兴博公司与卢留孝之间的纠纷，其不清楚，但其是全款买房。请求驳回兴博公司的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据：兴博公司提交的其营业执照副本、法定代表人身份证明、本院自马鞍山市自然资源和规划局博望分局调取的图片，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下： 1、兴博公司提交的认购书1份，证明卢留孝购买兴博公司所有的位于府前区19栋408号商品房，房款为512595元。卢留孝对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，兴博公司没有将案涉房屋交给卢留孝，而是交给了刘职虎。刘职虎对该组证据无异议。本院认证意见：卢留孝及刘职虎对该证据真实性无异议，予以认定。 2、兴博公司提交的当涂县博望建设投资有限公司与兴博公司签订的补充协议书、收据复印件各1份，证明兴博公司开发的项目在2010年时，是经过政府允许并同意的，但是没有办理相关的审批手续，该协议的甲方没有履行协议的义务。博望区成立后，相关政府部门否定了该协议书作为甲方的义务，导致涉案房屋至今无法办理相关的权证。19栋房屋包括在协议中约定的5.55亩土地范围内。卢留孝对该证据真实性无法确定，如果是真实性，说明涉案房屋可以办证。刘职虎对该组证据无异议。本院认证意见：该组证据系复印件，真实性无法确定，不予认定。 3、兴博公司提交的收条1份，证明卢留孝已经收到涉案房屋。卢留孝及刘职虎对该证据的真实性无异议。本院认证意见：卢留孝及刘职虎对该证据真实性无异议，予以认定。 4、卢留孝提交的申请法院自马鞍山市联银房地产经营有限公司博望分公司调取的证据材料11页，证明兴博公司将案涉房屋最终交给了刘职虎，没有交给卢留孝。兴博公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据可以证明卢留孝通过中介公司将涉案房屋转让给了刘职虎，房款没有支付给兴博公司。兴博公司在与刘职虎签订的认购书上盖章，是因为涉案房屋没有办理产权证书，为了保证刘职虎能办到产权证，类似于起到保证作用。刘职虎对该组证据无异议。本院认证意见：兴博公司及刘职虎对该证据真实性无异议，予以认定。 5、卢留孝提交的王健的承诺书复印件1份，证明王健承诺给付不少于700万元的房产给卢留孝用于抵充王健个人的欠款，与王健在派出所陈述的内容一致。兴博公司对该证据的真实性无异议，但认为达不到卢留孝的证明目的。刘职虎对该证据无异议。本院认证意见：兴博公司及刘职虎对该组证据真实性无异议，予以认定。 6、刘职虎提交的认购书、收据、说明、证明各1份，证明其买房是合法的，兴博公司的房屋办不了房产证，就出具了一份证明，证明认购书与房屋买卖合同具有同等法律效力。兴博公司对该组证据的真实性无异议，但认为认购书是在卢留孝与刘职虎签订的。卢留孝对该组证据真实性无异议，认为兴博公司将刘职虎购房款给了卢留孝，是用来抵偿兴博公司原法定代表人王健的债务。本院认证意见：兴博公司与卢留孝对该组证据真实性无异议，予以认定。 7、本院依职权自博望区市场监督管理局调取的兴博公司注册信息查询单1份、自博望镇派出所调取的王健询问笔录2份、卢留孝询问笔录1份。兴博公司对该组证据真实性均无异议，但认为王健在笔录中明确表示该债务系其个人与卢留孝之间的债务，其以公司财产来抵充债务，没有得到公司的认可，也不符合法律规定。卢留孝及刘职虎对该组证据的真实性无异议。本院认证意见：兴博公司、卢留孝及刘职虎对该组证据真实性无异议，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月28日，兴博公司（甲方）与卢留孝（乙方）签订《认购书》1份，主要内容为：乙方向甲方认购府前区19栋408室房屋1套，面积为113.91平方米，总价款为512595元；乙方认购该房屋自愿缴纳全款（冲抵卢建华往来账）。2019年1月15日，兴博公司（甲方）与刘职虎（乙方）签订《认购书》1份，主要内容为：乙方向甲方认购府前区19栋408室房屋1套，面积为113.91平方米，总价款为310000元；乙方支付全款。同日，兴博公司向刘职虎出具证明1份，确定认购书与房屋买卖合同有同等法律效力，如兴博公司相关的手续办齐，可以办理房产证，则刘职虎需增加1000元每平方给兴博公司。同日，兴博公司向刘职虎出具说明1份，主要内容为：兹有马鞍山红旗北路兴博聚福园府前区19栋408室抵冲卢建华往来款；兹房由卢建华卖给刘职虎，总房款31万元；款项由卢建华父亲卢留孝代收。2019年5月10日，卢留孝向刘职虎出具收据1份，载明收到刘职虎购房款31万元，加盖了兴博公司财务专用章。2018年9月3日，卢建华向兴博公司出具收条1份，载明其收到兴博公司19栋407、408、505号房屋。2018年10月12日，王健向卢留孝出具承诺1份，主要内容为：承诺本月支付卢留孝人民币100万元，另兴博公司房产具备办理给付时，不少于700万元房产归卢留孝等内容。 另查明，2017年3月1日之前，王健系兴博公司的法定代表人，其占有公司70%股权。因案外人徐良欠卢留孝借款，王健同意代徐良归还欠款，后王健承诺以兴博公司的房产抵消卢留孝、卢建华不少于700万元的债务。卢留孝与卢建华系父子关系。案涉房屋已交付给卢留孝。刘职虎取得案涉房屋后，已装修完毕，并已入住。 再查明，案涉房屋所在的地块系国有土地性质。 本院认为，兴博公司与卢留孝签订的《认购书》约定了房屋具体的位置、面积、价款及支付期限等房屋买卖合同的主要内容，且兴博公司已将案涉房屋实际交付给卢留孝，该认购书应视为房屋买卖合同，该合同的签订系双方真实意思表示。卢留孝接收房屋后，将案涉房屋出售给刘职虎，由兴博公司与刘职虎签订了认购书，刘职虎将购房款支付给卢留孝，该合同的签订亦是双方当事人的真实意思表示。兴博公司虽主张冲抵卢建华的债务系王健个人的债务，不应由兴博公司承担，但认购书上约定全额付款，且备注了冲抵卢建华往来账，兴博公司在该认购书上盖章，应视为兴博公司同意代偿王健个人的债务。卢留孝将案涉房屋出售给刘职虎，由兴博公司与刘职虎签订了认购书，明确载明了该款项由卢建华的父亲卢留孝代收，进一步说明兴博公司对于以案涉房款冲抵王健个人债务是知情并同意的。兴博公司没有证据证明刘职虎知道该公司与卢留孝之间的债权债务关系，刘职虎支付了相应的对价取得该房屋，系善意取得。兴博公司辩称其未取得相关的审批手续，系兴博公司的相关义务，并非买受人义务，兴博公司以此为由要求确认其与卢留孝、刘职虎分别签订的认购书无效，及返还案涉房屋的诉讼请求，不利于维护市场交易的稳定、诚实信用原则及保护善意第三人的利益，故本院对兴博公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回马鞍山兴博置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费8925元，由马鞍山兴博置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判长  朱永虎 审判员  刘元明 审判员  付英英 二〇二〇年九月二十二日 书记员  解 辉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。