福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2073号 上诉人（原审原告）：泉州市荣发五金制品有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇霞溪村埔边**。 法定代表人：芦宜荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿飞，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹东杜，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建泉州大华蓄电池有限公司，，住所地福建省泉州市洛江区河市工业区 法定代表人：陈杉亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：连智忠，福建金方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅金燕，福建金方正律师事务所律师。 上诉人泉州市荣发五金制品有限公司（以下简称荣发公司）因与被上诉人福建泉州大华蓄电池有限公司（以下简称大华公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 荣发公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持荣发公司一审的第三项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对于租赁合同无效后的责任划分比例错误，本案应由大华公司承担合同无效的全部过错责任。（一）《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”大华公司对房屋本身是否合法是明知的，也有义务保证出租房屋是合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证，导致租赁合同无效，出租人应承担全部责任。大华公司一审提供的招商手册，证明大华公司在同一时间对外招商，并声称是河市镇政府重点推荐单位，前后共计38家企业向大华公司租用厂房。荣发公司已尽到形式上的审查义务，包括荣发公司在内的38家承租人无法得知承租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故荣发公司对租赁合同无效产生的损失，不应承担任何责任。（二）荣发公司是在本案审理过程中才知道租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证。大华公司隐瞒相关事实，不考虑承租人的切身利益，应承担合同无效后的全部责任。二、一审法院认定荣发公司的经济损失数额不合理，应予调整。（一）一审法院不支持厂房内部装修113651元、机台调试费用5000元、厂房供电系统安装费用14091元是错误的。荣发公司一审提供了收款收据，并有银行转账截图佐证，该收款收据具有证据效力。荣发公司已对房屋进行装修，有权按照双方过错程度向大华公司主张装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”荣发公司租赁厂房用于生产经营，对厂房进行装修以便开展经营活动，具有合理性，除非大华公司提供相反证据，否则应推定大华公司是同意的。况且，安装电闸门、桥式单梁起重机、对厂房的修补是附着在建筑物上的，应视为荣发公司在租赁中的损失，应全部由大华公司承担。（二）由于厂房没有建设工程规划许可证导致租赁合同无效，大华公司应承担全部责任。机器设备搬迁所产生的费用8万元，应全部由大华公司承担。一审仅判决大华公司承担4万元，是错误的。（三）其他办公物品的搬迁费2万元，也应由大华公司承担。（四）荣发公司搬迁期间的工人工资损失及额外支付的厂房租金等费用，属于直接损失，应由大华公司承担。由于租赁合同无效，荣发公司须另行寻找厂房，安顿工人，共计花费数月时间，期间工厂停工，但荣发公司仍按时发放工人工资。同时，荣发公司另行寻找厂房导致额外支付租金并对新厂房办公室、车间进行装修。（五）荣发公司因大华公司采取断水断电措施，阻止荣发公司搬迁和货物的整理，荣发公司向泉州日辉机电设备公司租赁100KW发电机及购买柴油发电的费用，属于必要费用，应由大华公司承担。综上所述，大华公司应赔偿荣发公司损失733345.2元并返还荣发公司租赁保证金1万元。 大华公司辩称，一、荣发公司称将租赁合同无效的责任全部归于大华公司，没有事实和法律依据。（一）租赁厂房建造于1994年以前。根据当时有效的《中华人民共和国城市规划法》（现已失效）第三条规定，本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。租赁厂房在建造时属于远郊区的霞溪村农村集体用地范围内，不属于城市规划区，不适用当时的《中华人民共和国城市规划法》。大华公司在建造厂房时根本无须办理建设工程规划许可证。大华公司对于租赁合同的签订及履行并没有过错，无须承担任何赔偿责任。（二）大华公司的经营范围是生产蓄电池、蓄电池极板，且该经营范围也在企业信用公示信息系统上公示，为公众及所有租户所知晓。荣发公司知道大华公司属于污染型企业，大华公司并未隐瞒该情况，且大华公司取得了排污许可证。（三）大华公司一审提供的洛江区环保局《污染源现场监察记录表》证明荣发公司“在2018年4月份在此处投入生产至今尚未办理相关环保审批手续，责令停止生产。”因此，租赁协议未能履行的主要原因是荣发公司办厂前未办理环评手续，洛江区环保局责令荣发公司立即停止生产。荣发公司在开工前未办理相关环保手续，属于违法生产经营，不受法律保护，无权要求大华公司赔偿停产和搬迁等损失。二、荣发公司无权要求返还租赁保证金1万元。荣发公司既然确认租赁协议已于2018年9月1日解除，却继续占用厂房将近一年时间（占用至2019年9月1日），逾期交还租赁厂房，导致大华公司项下的物业整体闲置，给大华公司造成巨大的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”荣发公司应当向大华公司支付逾期腾房占有使用费，并且大华公司有权没收荣发公司租赁保证金1万元。三、荣发公司诉请各项损失均没有法律依据。（一）荣发公司主张的厂房内部装修损失113651元、机台调试费用5000元。荣发公司一审提供的证据4、证据16证据三性均无法确认。荣发公司也未提供证据证明其安装电闸门、桥式单梁起重机经过大华公司同意，应承担举证不能后果。（二）大华公司主张的机器设备搬迁费8万元。荣发公司一审提供的《设备搬迁服务合同》未盖骑缝章，且根据大华公司一审提供的《污染源现场检查记录表》可以证明在2018年8月1日洛江区环保局现场检查时荣发公司只有液压机2台、冲床11台，与荣发公司提供的《设备搬迁服务合同》第一页所记载的机台设备不一致。大华公司对设备搬迁服务合同的完整性和真实性有异议，且租赁合同未能履行与租赁厂房是否取得建设工程规划许可证无关，大华公司没有过错，无须承担赔偿责任。（三）荣发公司未提供任何证据证明其实际支出其他办公物品搬迁费2万元，荣发公司的主张该笔费用，不应当予以支持。（四）关于厂房搬迁期间的工人工资损失、新租厂房多付的租金、租赁100KW发电机及购买柴油等费用。荣发公司提供的证据均无法证明其已实际支出相关费用，大华公司对此无过错，对其主张上述费用，不应当予以支持。 荣发公司向一审法院起诉请求：1.依法确认荣发公司与大华公司签订的《租赁协议》无效;2.判令大华公司返还荣发公司租赁保证金1万元；3.判令大华公司赔偿荣发公司因大华公司过错导致合同无效，遭受的以下各项直接经济损失：(1)厂房内部装修损失113651元；(2)厂房所有机台调试费用5000元；(3)厂房供电系统安装费用14091元；(4)厂房搬迁期间的员工工资损失100740.2元(按两个月计算）；(5)厂房其他办公、生活物品搬迁费用(不含机械设备、产品模具、货架）20000元；(6)厂房搬迁期间订单损失32500元；(7)新租厂房多付的租金272184元；(8)购买活动板房损失31300元；(9)原厂房设备搬迁费用8万元；(10)新厂房车间水电材料款17000元；(11)新厂房车间安装工资7544元；(12)新厂房办公室材料款6925元；(13)新厂房办公室人工费用2700元；(14)租赁100KW发电机及购买柴油费用24310元；以上合计733345.2元。 一审法院认定事实：颜淑珠系荣发公司的总经理。2017年7月15日，颜淑珠代表荣发公司（乙方）与大华公司（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：1.甲方将涉案厂房出租给乙方作为生产汽车配件厂房使用，乙方对甲方出租的厂房的质量、面积予以确认，愿意承租该厂房；2.甲乙双方议定的上述厂房月租为7650元（6.8元/平方米，不含租赁税），租赁期限为5年，即自2017年9月15日起至2022年9月14日止；3.签订本租赁合同时，乙方须即时缴纳租赁保证金1万元给甲方，待合同履行期满后无发生违约纠纷时，再由甲方无息全额退还乙方；4.甲方保证上述厂房产权清楚，没有纠纷等。合同签订后，大华公司向荣发公司交付涉案厂房，荣发公司向大华公司支付1万元租赁保证金。2019年5月7日，荣发公司（甲方）与泉州市丰泽宏华吊装有限公司（乙方）签订《设备搬迁服务合同》，约定乙方负责搬迁甲方位于涉案厂房的物品，搬运时间预计为自2019年5月7日起至2019年5月21日止，搬迁费用为8万元等。荣发公司于2019年6月5日分别转账6万元、2万元到泉州市丰泽宏华吊装有限公司的银行账户上，泉州市丰泽宏华吊装有限公司于2019年6月14日开具一张金额为8万元的福建增值税电子普通发票给荣发公司，服务名称为“*物流辅助服务*装卸搬运费”。庭审中，双方确认荣发公司于2019年6月1日将涉案厂房交还给大华公司。另查明，大华公司自认涉案厂房未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，一、关于涉案《租赁协议》是否合法有效，租赁保证金1万元是否应返还？颜淑珠代表荣发公司与大华公司签订《租赁协议》的行为，应认定属职务行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”规定，本案租赁合同关系的主体应为荣发公司与大华公司。大华公司自认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，大华公司也未补充提供证据证明涉案厂房取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案《租赁协议》应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”大华公司因涉案《租赁协议》取得的租赁保证金1万元应返还给荣发公司。故荣发公司请求大华公司返还租赁保证金1万元，予以支持。大华公司关于涉案《租赁协议》合法有效，其无须返还荣发公司租赁保证金的辩解意见，于法无据，不予采纳。二、荣发公司第3项诉讼请求的各项经济损失是否合法有据？关于荣发公司请求的各项经济损失：1.厂房内部装修损失113651元，荣发公司主张该损失的依据是其提供的证据6，包括安装电闸门、桥式单梁起重机、空调的费用及对厂房的修补和装修费用。其中，荣发公司主张有在涉案厂房安装空调及对厂房修补和装修，但仅提供一张收款收据、一张手机银行转账截图证明，而该证据的真实性无法确认，大华公司对此不予认可，且荣发公司未能提供其他证据佐证，故对荣发公司的该主张，不予采信；关于荣发公司主张有在涉案厂房安装电闸门、桥式单梁起重机，大华公司予以认可，但对荣发公司主张的损失不予认可。庭审中，荣发公司主张电闸门、桥式单梁起重机可拆除，但有附着在建筑上，拆除会损害价值，故其不拆除，要求大华公司支付损失。大华公司辩称，荣发公司安装电闸门、桥式单梁起重机前未经过其同意，对电闸门、桥式单梁起重机其不同意利用，要求荣发公司自行拆除搬走。因荣发公司未提供证据证明其经过大华公司同意安装电闸门、桥式单梁起重机，应视为未经大华公司同意自行安装，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”及第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”规定，荣发公司主张的该部分损失，不予支持，因电闸门、桥式单梁起重机可拆除，且大华公司同意由荣发公司自行拆除搬走，故荣发公司可自行到涉案厂房将电闸门、桥式单梁起重机拆除搬走。2.厂房所有机台调试费用5000元，荣发公司主张依据是其提供的证据16，因该证据仅是一张收款收据，无法确认真实性，且荣发公司未能提供其他证据证明该主张，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。3.厂房供电系统安装费用14091元，荣发公司对该主张未提供证据，无事实依据，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。4.原厂房设备搬迁费用8万元，荣发公司提供的证据10、17、19能够互相印证其因搬迁涉案厂房内的物品支付搬迁费8万元，对该事实，予以确认。因涉案《租赁协议》无效，双方均存在过错：大华公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证的情况下,仍将涉案厂房出租给荣发公司,存在过错;荣发公司在大华公司未出示涉案厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设相关手续的情况下即与其签订《租赁协议》，亦存在过错，法院认定双方对于合同无效承担同等的过错责任。故大华公司应承担荣发公司搬迁费用损失的一半，即4万元(8万元×1/2)，超出部分，不予支持。5.厂房搬迁期间的员工工资损失100740.2元(按两个月计算），荣发公司主张依据是其提供的证据7，虽然对证据7中的六份工资单及十一份劳动合同书的真实性，予以确认，但该组证据仅能证明荣发公司与林文生等人的劳动合同关系，无法证明其主张的两个月工资损失系因大华公司的过错行为导致的，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。6.厂房其他办公、生活物品搬迁费用(不含机械设备、产品模具、货架）20000元，庭审中，荣发公司明确该主张无证据证明，是其大概估算，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。7.厂房搬迁期间订单损失32500元，荣发公司主张依据是其提供的证据8，而庭审中，荣发公司自认该《订购协议》已经履行，虽然存在逾期交付行为，但是荣发公司与《订购协议》相对方沟通，对方没有要求支付违约金，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。8.新租厂房多付的租金272184元，涉案《租赁协议》属无效合同，荣发公司依法应返还涉案厂房给大华公司，荣发公司因生产经营需要租赁新的厂房，该费用属于其经营支出，其要求大华公司承担该部分费用，无事实和法律依据，不予支持。9.购买活动板房损失31300元，荣发公司主张依据是其提供的证据5，但该证据无法确认真实性，且荣发公司未能提供其他证据证明该损失，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。10.新厂房车间水电材料款17000元、新厂房车间安装工资7544元、新厂房办公室材料款6925元、新厂房办公室人工费用2700元、租赁100KW发电机及购买柴油费用24310元，荣发公司主张依据是其提供的证据11-13，因该四组证据的真实性、关联性均无法确认，且荣发公司未能提供其他证据证明该损失，故对荣发公司主张的该5项损失，不予支持。综上所述，荣发公司与大华公司之间的租赁合同关系，虽然是双方的真实意思表示，但大华公司在庭审辩论终结前并未提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设的证据，应依法认定无效，故荣发公司请求确认其与大华公司签订的《租赁协议》无效，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故荣发公司请求大华公司返还租赁保证金1万元，予以支持。关于荣发公司主张的因合同无效造成的经济损失，其中荣发公司主张的搬迁费用损失8万元，因双方对于合同无效承担同等的过错责任，故大华公司应赔偿荣发公司搬迁费用损失的一半即4万元；荣发公司主张的其他经济损失，因缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、荣发公司与大华公司于2017年7月15日签订的《租赁协议》无效；二、大华公司应在判决生效之日起十日内返还荣发公司租赁保证金1万元；三、大华公司应在判决生效之日起十日内赔偿荣发公司设备搬迁费用损失4万元；四、驳回荣发公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：荣发公司一审主张的各项损失应否得到支持。 本院认为，一、厂房内部装修损失113651元，荣发公司主张有在涉案厂房安装空调及对厂房修补和装修，但仅提供一张收款收据、一张手机银行转账截图证明，而该证据的真实性无法确认，大华公司对此不予认可，且荣发公司未能提供其他证据佐证，故对荣发公司的该主张，不予采纳；关于荣发公司主张有在涉案厂房安装电闸门、桥式单梁起重机，大华公司予以认可，但对荣发公司主张的损失不予认可。庭审中，荣发公司主张电闸门、桥式单梁起重机可拆除，但有附着在建筑上，拆除会损害价值，故其不拆除，要求大华公司支付损失。大华公司辩称，荣发公司安装电闸门、桥式单梁起重机前未经过其同意，对电闸门、桥式单梁起重机其不同意利用，要求荣发公司自行拆除搬走。因荣发公司未提供证据证明其经过大华公司同意安装电闸门、桥式单梁起重机，应视为未经大华公司同意自行安装。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”及第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”荣发公司主张的该部分损失，不予支持，因电闸门、桥式单梁起重机可拆除，且大华公司同意由荣发公司自行拆除搬走，故荣发公司可自行到涉案厂房将电闸门、桥式单梁起重机拆除搬走。二、荣发公司主张厂房所有机台调试费用5000元，仅提供收款收据，无法确认真实性，且荣发公司未能提供其他证据佐证，不予支持。三、厂房供电系统安装费用14091元，荣发公司未提供证据予以证明，无事实依据，不予支持。四、厂房搬迁期间的员工工资损失100740.2元，荣发公司工资单、劳动合同时、转账明细，虽然可以证明荣发公司与林文生等人的劳动合同关系，无法证明该损失是大华公司的过错行为导致的，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。五、厂房其他办公、生活物品搬迁费用(不含机械设备、产品模具、货架）20000元，荣发公司在一审庭审中明确该主张无证据证明，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。六、厂房搬迁期间订单损失32500元，荣发公司自认该《订购协议》已经履行，虽然存在逾期交付行为，但是荣发公司与《订购协议》的相对方沟通，对方没有要求支付违约金，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。七、新租厂房多付的租金272184元，涉案《租赁协议》属无效合同，荣发公司依法应返还涉案厂房给大华公司，荣发公司因生产经营需要租赁新的厂房，该费用属于其经营支出，其要求大华公司承担该部分费用，无事实和法律依据，不予支持。八、购买活动板房损失31300元，荣发公司仅提供收款收据，未能提供其他证据证明该损失，故对荣发公司主张的该项损失，不予支持。九、新厂房车间水电材料款17000元、新厂房车间安装工资7544元、新厂房办公室材料款6925元、新厂房办公室人工费用2700元、租赁100KW发电机及购买柴油费用24310元，荣发公司提供收款收据及转账记录截图等证据，但上述证据的真实性、关联性均无法确认，故对荣发公司主张的上述损失，不予支持。十、大华公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证的情况下,仍将涉案厂房出租给荣发公司,存在过错;荣发公司在大华公司未出示涉案厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设相关手续的情况下与大华公司签订《租赁协议》，亦存在过错，一审判决认定双方对于合同无效承担同等的过错责任，大华公司应承担搬迁费用损失的一半，并无不当。 综上所述，荣发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10633元，由泉州市荣发五金制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。