广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1029号原告：姜晶晶，女，1987年10月12日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县************。委托诉讼代理人：万义城，江西秦风（进贤）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付子剑，江西秦风（进贤）律师事务所实习律师。被告：南雄市顺雄实业投资有限公司，住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园**第2、3幢77号门店。法定代表人：张桂林，系该公司经理。第三人：广东始兴农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省韶关市始兴县**********。法定代表人：舒良清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刁国华，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘昱延，系该公司员工。原告姜晶晶与被告南雄市顺雄实业投资有限公司、第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜晶晶及其委托诉讼代理人万义城、第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人刁国华、刘昱延到庭参加诉讼，被告南雄市顺雄实业投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜晶晶向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为雄预许2017016047984）；2、依法判令被告返还原告购房活动款30000元、首期购房款167625元、维修基金6612元、装修押金1500元、办证杂费10149元，共计215886元及利息款27912.26元（该利息款以215886元为基数，自2018年1月12日起按年利率5.35%暂计算至2020年5月11日，后续利息款以此标准计算至全部款项付清为止）；3、依法判令被告向原告返还已支付的贷款本金和利息54926.77元（截至2020年4月21日）；4、依法判令被告向原告支付违约金5276.25元；5、依法解除原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》（编号为100***********533）;6、依法判令第三人为原告解除粤（2018）南雄市不动产证明第0001578号预购商品房抵押权预告登记；7、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月12日，原、被告签订了编号为雄预许2017016047984的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买南雄市************块第6幢2204号商品房期房，面积为110.2㎡，单价为5548.11元/㎡，总房价款为527625元。同时，约定原告应于2018年1月12日前支付首期房款167625元，占全部房价款的31%，余款360000元向第三人（原始兴县**信用合作联社）申请贷款支付。同日，原告向被告支付了首期购房款167625元、房屋维修基金6612元、装修押金1500元、办证杂费10149元，合计185886元。被告在收到前述款项后向原告出具了收据。且在此之前，原告于2017年12月23日参加了被告组织的30000元抵80000元的购房活动，原告向被告支付了30000元款项。2018年3月20日，原告与第三人签订了编号为100***********533的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，约定借款用于购买前述商品房，贷款金额为360000元，借款年利率为5.39%。该贷款经原告授权全部划入原告在第三人处开设的结算账户（户名：姜晶晶，开户行:始兴县**信用合作联社，卡号：621*************341）后，再由贷款银行将全部借款划入被告的银行账户（户名：南雄市顺雄实业投资有限公司，开户行：始兴县**信用合作联社，账号：800********952709）。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，出卖人逾期交付商品房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。被告因其自身导致其未能在合同约定的2019年6月30日前向原告交付该商品房，且逾期交付商品房已超过180天。原告于2020年1月1日通过邮政快递（单号为1111890799050）向被告邮寄送达了书面的解除商品房买卖合同通知书，该份通知书经查询显示被告于2020年1月9日签收，但被告却未按照合同约定于收到解除合同通知送达之日起15日内向原告退还已付全部购房款、物业维修基金、装修押金、办证杂费用及支付利息款和违约金。原告为维护其合法权益，特依法起诉至法院，望判如所求。被告南雄市顺雄实业投资有限公司未作答辩。第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司述称，2018年4月4日，第三人与原告、被告签订了《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，约定原告向第三人借款金额为360000元，由被告以涉案房产作抵押担保，承担阶段性连带责任保证担保，担保期限至原告所购房产依法办妥房地产权属证书并按第三人要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。2018年4月4日，第三人依据合同约定向原告发放了贷款360000元，贷款期限至2048年3月20日止。截止2020年6月21日，原告在第三人的贷款本金余额为348480.4元（自2020年6月21日起至贷款本金结清之日期间产生的利息按个人购房按揭合同约定计算）。由于第三人对该案件标的有独立请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人申请以第三人的身份参加诉讼，提出独立诉讼请求：1、若原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》经法院确认继续履行，则请求确认第三人与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》合法有效，应当继续履行；2、若原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》被法院确认无效予以解除，则请求解除第三人与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，请求原、被告清偿结欠第三人的贷款本息，截止2020年6月21日贷款本金余额348480.4元（自2020年6月21日起至贷款本金结清之日期间产生的利息按个人购房按揭合同约定计算），原、被告对上述债务清偿承担连带责任；3、第三人对涉案房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费由原、被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年1月12日，原、被告签订编号为雄预许2017016047984的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于南雄市************块第6幢2204号的预售商品房，总房价款为527625元。《商品房买卖合同（预售）》约定，原告应在签合同前向被告支付首期房价167625元，余款360000元由其向第三人（原始兴县**信用合作联社）申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十条约定商品房相关设施设备交付条件；第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了首期房款167625元、物业维修基金6612元、装修押金1500元、办证杂费10149元，合计185886元。另，原告提供两张2017年12月23日的付款凭证，其中一张为通过中国工商银行付款21000元（其中11000元代原告堂姐姜毛毛支付的款项），另一张为通过中国农业银行刷卡付款20000元，证明原告向被告支付30000元款项，参加了被告组织的30000元抵80000元的购房活动。2018年1月29日，原告作为借款人，被告作为保证人，第三人作为贷款人，签订了编号为100***********533的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，约定原告向第三人借款360000元，借款期限为360个月，借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上浮10%，原告以其购买的案涉商品房为该笔借款提供抵押，并办理了预告登记手续，被告为该借款提供连带责任保证至原告所购房产依法办妥房地产权证书并按第三人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。2018年4月4日，第三人将上述借款汇入原告指定的被告账户上，至此，被告已全额收到原告的购房款527625元。2020年1月5日，由于被告未能将合同约定的房屋交付给原告，原告遂向被告邮寄送达书面的解除商品房买卖合同通知书，要求与被告解除《商品房买卖合同（预售）》。另查明，原告每月向第三人偿还贷款本息，截止至2020年6月21日，原告已清偿贷款本金11519.6元、利息42300.11元，共计53819.71元，尚欠贷款本金348480.4元。上述事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》、收据、划款授权书、借款借据、不动产登记证明等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，一是关于《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已向被告支付全额购房款，被告应按合同约定向原告交付商品房。现被告未按合同约定于2019年6月30日前向向原告交付房屋，己构成违约。因此，被告逾期交房己超过180天，按照双方关于“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定，至原告向被告邮寄书面的解除商品房买卖合同通知书时止，被告已逾期交房超过180日，根据约定原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。关于违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》被解除后，被告依约定应按全部房价款的1%向原告支付违约金，即被告应支付违约金5276.25元（527625元×1%），故原告诉请被告支付违约金5276.25元，理据充分，本院予以支持。二是关于《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因涉案商品房买卖合同被解除，商品房贷款合同的目的已无法实现，故原告及第三人诉请解除编号为100***********533的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，理据充分，本院予以支持。三是关于原告己清偿的贷款问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条第一款：“出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人”之规定，《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》被解除后，将原告尚欠第三人的借款本息直接支付给第三人。因此，在涉案《商品房买卖合同（预售）》履行过程中，原告已向第三人清偿的贷款本金11519.6元、利息42300.11元，共计53819.71元（截止至2020年6月21日），由被告返还给原告；剩余的购房贷款本金348480.4元及2020年6月21日之后产生的利息，由被告直接支付给第三人。关于原告己付款项问题。首先，原告所述于2017年12月23日向被告支付购房活动款30000元，有转款凭证为据，被告亦未提出抗辩，本院认定原告已向被告支付购房活动款30000元。其次，被告出具的收据反映原告已向其支付首期购房款167625元、维修基金6612元、装修押金1500元及办证杂费10149元，上述各项费用共计215886元（30000元+167625元+6612元+1500元+10149元），均属于原告为履行《商品房买卖合同（预售）》所支出的费用，由于被告逾期交房超过180日导致合同解除，其应承担违约责任，退还原告已付房款215886元并按约定从2018年1月12日起按年利率5.35%向原告支付利息。四是第三人要求对涉案房产享有优先受偿权的问题。原、被告于合同中约定将案涉房屋作为向上述贷款的抵押物，并已办理了期房抵押登记手续。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，期房抵押登记为预期抵押登记，其实质是为不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，并不当然导致抵押权的成立，也不具有优先受偿的效力。因此，第三人主张对涉案房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。被告南雄市顺雄实业投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜晶晶与被告南雄市顺雄实业投资有限公司于2018年1月12日签订的编号为雄预许2017016047984的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月9日解除；二、解除原告姜晶晶与被告南雄市顺雄实业投资有限公司、第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司于2018年3月20日签订的签订编号为100***********533的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》；三、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告姜晶晶购房活动款30000元、首期购房款167625元、维修基金6612元、装修押金1500元、办证杂费10149元，共计215886元及利息（利息以215886元为基数，从2018年1月12日起按年利率5.35%计至款项给付之日止）；四、被告南雄市顺雄实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还给原告姜晶晶已向第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本金11519.6元、利息42300.11元，共计53819.71元（截止至2020年6月21日）；五、被告南雄市顺雄实业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告姜晶晶支付违约金5276.25元；六、被告南雄市顺雄实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内直接支付原告姜晶晶尚欠第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司的购房贷款本金348480.4元及2020年6月21日之后产生的利息（按《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》的约定计至款项给付之日止）；七、自被告南雄市顺雄实业投资有限公司清偿上述贷款之日起十五日内，第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司办理对坐落于南雄市************块第6幢商住楼2204号房[粤（2018）南雄市不动产证明第0001578号]上抵押权预告登记的涤除手续；八、驳回第三人广东始兴农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12388元（原告预交5860元，第三人预交6528元），由被告南雄市顺雄实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  刘宏文人民陪审员  黄**英二〇二〇年九月二十二日书 记 员  王 玥