广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12418号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称“领荟翔公司”），住所地广州市番禺区市桥街富华东路****，统一社会信用代码：91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，是该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，是该公司工作人员。被告：张小利（曾用名：张小丽），女，1973年6月14日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：国云鹏，是被告张小利的丈夫。被告：国云鹏，男，1978年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区，原告领荟翔公司与被告张小利、国云鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法由审判员胡林适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告国云鹏及被告张小利的委托诉讼代理人国云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司诉称：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之三401房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）提供，但被告自2005年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求如下：1、被告立即支付从2005年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币16584.72元，及从2005年9月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币16584.72元），暂总计为人民币33169.44元；2、被告承担本案的诉讼费。被告张小利、国云鹏共同辩称：1、本人(答辩人)不清楚与原告领荟翔公司签订的物业服务合同的相关物业管理费收取问题，没有收到洛城公司关于本案债权转让协议书，从来没有收到原告寄出的物业管理费催收信函。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费,以及如何解决业主问题,让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是催收信,发律师函,最后法院诉讼。2、洛城公司在提供物业服务期间服务质量差，经常出现小区住户被偷盗的情况，本人自行车放楼梯内已锁好也被偷，小区的公共卫生和楼层卫生差，楼道里经常堆满垃圾无人清扫，物业管理公司没有合理规划和管理小区内车辆的停放位置，导致小区通道经常被占用堵塞，乱停乱放现象严重，在正常的休息时间总是有因车辆通行问题而出现的喇叭声，严重影响住户的正常生活，公共设施的邮箱长期损坏无人修理，导致住户无法直接并且及时地收到重要的信件，同一栋住户的网络电线错乱地散落在楼层的上下通道间，并未对网络电线进行规整放置，而是任由部分电线处于半悬空位置，这严重影响了住户的通行，并且造成了安全隐患。不维护消防设施，甚至破坏消防设施。3、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。原告并未按照合同约定制定小区业主文明公约。另外，车辆占用人行道收取保管费的收入，小区会所租赁收入，小区提供摊位租赁收入等是利用小区公共资源所得的收入，应归全体业主所有，物业管理费应扣除这些收入以后再向业主收取才较为合理。4、物业管理区域的公共场所出现违规建筑，有部分住户违规占用楼顶公共资源，私自搭建房屋或者搭建铁棚，针对这些情况原告并没有及时制止住户的违法行为，并且楼顶的违规建筑铁棚被台风刮到楼下人行道，砸坏车辆的危险事故。小区物业管理维护不善，本人车辆多次在小区内受损，出现绿化树木连根拔起砸坏车辆和车身被刮花等现象，包含修车费用在内的损失共计两万余人民币。5、根据《民事诉讼法》的规定，债务人没有收到债权人转让债权协议通知，债权转让不发生效力，洛城公司债权转让不发生效力。本案的合同诉讼时效也已过期。综上所述，物业管理公司没有尽到管理义务，失职违约在先，故请求法院驳回原告物业公司诉讼请求。6.2017年8月份，车辆在小区停放被树木砸坏维修花费一万六千多元，当时于洛城公司沟通物业管理公司统一用物业管理费用冲抵修车花费的一万六千多元费用。7.2018年1月12日，原告法定代表人梁镇江在洛溪××吉祥北街我办公室，与我协商需要我在南区协助他管理物业公司，当时梁镇江口头承诺免除我所欠的物业管理费用，当时还有彭某、范某两人在场，通过商议我同意协助他管理南区并签订协议书。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之三401房的登记在被告张小利、国云鹏名下，该房屋为住宅，建筑面积90.9平方米，系被告张小利、国云鹏向房地产开发商购买，发证日期为2004年9月29日，张小利与国云鹏共同共有涉案房屋。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业有限公司共同作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理合同》，其中第三章委托管理期限第十八条约定委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；第六章第二十二条约定案涉小区住宅按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金；但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理合同》还对其他事项进行了约定。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》，证实洛城公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年1月28日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。原告领荟翔公司称两被告于2005年9月1日起拖欠物业服务费。洛城公司曾于2007年4月1日（退件）、2009年4月22日（退件）、2011年4月22日（签收）、2012年8月27日（2020年9月28日退件）、2014年4月15日（2014年5月18日退件）、2016年6月21日（2016年7月24日退件）、2017年5月3日（2017年6月5日退件）向两被告名下的物业地址寄送催讨物业服务费《律师函》，其中退件原因均为逾期无人领取，洛城公司寄送的上述挂号信均未载明电话。2018年10月22日，两被告签收了洛城公司寄送的《债权转让及催缴费通知书》。庭审中，原告领荟翔公司称被告张小利、国云鹏应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为109.08元（0.95元/月/平方米×90.9平方米），而被告张小利、国云鹏自2005年1月1日起至2018年4月30日期间一直未缴纳物业管理服务费。原告并主张两被告应当从2005年9月11日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币16584.72元）。两被告到庭应诉，两被告辩称洛城公司物业服务不到位，其曾与洛城公司协商以免缴纳物业服务费折抵其车辆受损的维修费用，两被告在本案中还辩称原告的主张已过诉讼时效，且其曾与原告法定代表人梁镇江协商，梁镇江口头承诺免收涉案房屋的物业服务费。两被告为证明其主张，并在本案中提供了被告国去鹏与洛城公司签订的《协议书》、邮箱照片、被告国云鹏与洛城公司小区物业管理负责人何耀辉、洛城公司法定代表人李小明的电话录音等证据；两被告还申请证人彭某、范某出庭作证，彭某、范某均称原告法定代表人梁镇江曾口头承诺免收涉案房屋的物业服务费。原告对两被告提供的证据均不予认可，原告对两被告提供的证人证言也不予认可，原告认为彭某是被告的朋友、范某同是小区业主，故原告认为被告申请出庭作证的证人与被告有利害关系。以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。洛城公司是具有从事物业管理服务资质的企业。涉案小区自从开盘后由物业开发商委托洛城公司进行物业管理服务以来，一直由洛城公司为该小区提供物业服务，被告张小利、国云鹏购买该小区的房屋后作为该小区的业主，接受了洛城公司提供的物业管理服务，故洛城公司与两被告之间已形成物业管理服务合同关系。洛城公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。涉案房屋建筑面积为90.9平方米，每月应交纳物业费为109.08元（1.2元/月/平方米×90.9平方米），被告张小利、国云鹏应按照前述标准向洛城公司支付拖欠的物业管理费。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向两被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书已由被告签收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利，被告张小利、国云鹏负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。两被告在本案中提出原告主张的物业管理费诉讼时效期间已经经过。根据本院查明事实，洛城物业在两被告欠费期间曾定期向两被告的物业地址寄送挂号信，但洛城物业并未在挂号信中注明两被告的联系方式，在挂号信被退件后，洛城物业亦未及进一步采取其他方式向两被告主张权利，两被告仅在2011年4月22日及2018年10月22日分别签收洛城公司寄送的律师函及原告寄送的债权转让通知。原告领荟翔公司于2020年7月29日提起本案诉讼。因原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施以前普通债权诉讼时效期间为两年，若截止至2017年10月1日债权诉讼时效尚未经过的，诉讼时效期间为三年，洛城公司向两被告催讨物业服务费仅2011年4月22日及2018年10月22日有效到达两被告，存在诉讼时效中断的情形，故本案应自2015年10月22日起计算两被告应缴纳的物业服务费：109.08元/31天×8天+109.08元/月×30月=3300.55元。原告主张两被告拖欠2015年10月22日以前的物业服务费，则因诉讼时效已经过，本院不予支持。被告张小利、国云鹏享受物业服务后，未按合同约定支付对价给洛城公司，已构成违约，除清偿拖欠物业管理服务费外，本还应支付滞纳金给原告。但本院考虑到两被告长期拖欠物业服务费，系事出有因，洛城公司未能及时与两被告沟通协商解决相关问题，故本院对原告本案中主张的滞纳金酌情不予支持。两被告在本案中辩称原告的法定代表人曾口头承诺免收涉案房屋的物业服务费，但两被告提供的证据均非直接证据，不排除证人与两被告存在利害关系，两被告提供的电话录音也非被告与原告法定代表人的录音，录音内容均未有洛城公司或者本案原告直接作出免除物业管理费的意思表示，且被告提供的书面协议亦未载明免除物业管理费的相关事项，被告提供的被告国云鹏与洛城公司签订的《协议书》与本案物业服务合同纠纷无关。综上，本院采纳两被告对于诉讼时效及滞纳金的抗辩，对两被告的其他辩解则不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告张小利、国云鹏应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年10月22日起至2018年4月30日期间的物业管理费3300.55元。二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费315元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担290元，被告张小利、国云鹏共同负担25元。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年九月十五日书记员 王雅佩