四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初3297号 原告：遂宁银行股份有限公司大英支行，统一社会信用代码91510923660291667J，住所地大英县新城区花园干道**。 负责人：陶静，系该支行行长。 特别授权委托诉讼代理人：王松，该银行员工。 委托诉讼代理人：廖星，该银行员工。 被告：刘军，男，汉族，生于1969年8月15日，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：汤洪波，四川明谐律师事务所律师。 被告：遂宁市金达大酒店，住所地遂宁市船山区滨江北路**，统一社会信用代码92510903MA68PPNA85。 经营者：唐秀英，女，汉族，生于1972年3月19日，住遂宁市船山区 委托诉讼代理人：王容，四川道略律师事务所律师。 原告遂宁银行股份有限公司大英支行（以下简称遂宁银行大英支行）与船山区金牛大酒店（以下简称金牛大酒店）返还原物一案，于2020年3月2日起诉来院。本院经审查后作出（2020）川0903民初536号民事裁定书，裁定驳回遂宁银行大英支行的起诉。原告不服该裁定，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉。该院于2020年5月21日作出（2020）川09民终464号民事裁定书，撤销一审民事裁定书，指令本院审理。本案于2020年6月9日重新立案。2020年3月19日，金牛大酒店依法注销，本案的诉讼主体依法变更为金牛大酒店的经营者刘军。后原告申请追加遂宁市金达大酒店（以下简称金达大酒店）为共同被告，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁银行大英支行的委托诉讼代理人王松、廖星，被告刘军的委托诉讼代理人汤洪波，被告金达大酒店的委托诉讼代理人王容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂宁银行大英支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告从原告所有的位于遂宁市船山区滨江北路金港名都一层345号、347号、349号营业房（以下简称案涉房屋）中迁出并返还原告；2.判令被告赔偿原告占用案涉房屋自2018年10月31日至2019年11月30日期间的租金收益损失221794.56元及2019年12月1日至房屋返还之日止的租金收益损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月28日，原告与债务人刘春华、谢文远、谢斗、庞艳分别签订了《个人借款合同》，刘春华、谢斗自愿以其所有的位于遂宁市船山区滨江北路金港名都一层345号、347号、349号营业房为该两笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。因借款人未按时归还借款，原告起诉至大英县人民法院，该院于2017年6月27日作出（2017）川0923民初969号、（2017）川0923民初970号民事判决书。因被告未按期履行判决义务，原告申请强制执行。案件执行中，遂宁市船山区人民法院于2018年依法对上述抵押房屋在司法拍卖网络平台以网络竞拍的方式进行两次公开拍卖，均因无人竞买而流拍。船山法院于2018年10月31日作出（2018）川0903执恢50号之一执行裁定书，将案涉房屋抵偿给原告。原告认为，案涉房屋于2015年1月28日办理了抵押登记，未经抵押权人同意，抵押期内该房屋设立的任何负担均对抵押权人无效。船山法院裁定将案涉房屋抵偿给原告，即日起所有权属于原告，该房屋的租金收益等权利亦属于原告，原房主的租金收益权自房屋所有权转移时终止。原房主与他人对租金收益的约定因原房主的租金收益权丧失而失效。被告占用原告所有的案涉房屋，既未与原告签订租赁合同，也未向原告缴纳租金，侵害了原告的合法权益，给原告造成了租金收益等损失。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告刘军辩称：1.船山区金牛大酒店已经注销；2.原告漏列当事人；3.原告起诉案由错误，无论是金牛大酒店还是金达大酒店，均对案涉房屋享有合法的占有使用权；4.根据买卖和租赁的法律原则、规定，原告即使取得了本案案涉房屋的使用权，也必须遵守在该房屋上合法设立的租赁权。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告金达大酒店辩称，其合法占有并使用该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：位于遂宁市船山区滨江北路金港名都********（产权证号：船山区字第************）营业房原属于案外人刘春华、谢斗所有。2015年1月28日，谢斗、庞艳（夫妻）与刘春华、谢文远（夫妻）分别与遂宁银行大英支行签订《个人借款合同》，并提供了登记于刘春华、谢斗名下的位于遂宁市船山区滨江北路金港名都1层345号、347号、349号营业房为借款担保，于同日办理了抵押登记。后因谢斗、庞艳与刘春华、谢文远未偿还借款，原告遂诉至大英县人民法院。该院经审理后后作出（2017）川0923民初969号、（2017）川0923民初970号民事判决书。2017年7月25日，原告遂宁银行大英支行向大英县人民法院申请强制执行。本院在执行案涉房屋过程中，原告向本院申请在拍卖价款中优先受偿。在标的物现状中已说明有出租。后因上述商业用房二次拍卖仍然流拍。经原告申请，本院于2018年10月31日作出（2018）川0903执恢50号之一执行裁定书，裁定将被执行人谢文远、刘春华、谢斗、庞艳位于遂宁市船山区滨江北路金港名都1层345号、347号、349号房产以网络司法变卖保留价552.1292万元，交付给申请执行人遂宁银行大英支行抵偿部分借款本金及利息。所有权自该裁定送达申请执行人遂宁银行大英支行起转移。 2014年11月5日，刘春华与刘军、刘付平签订了《房屋租赁合同》，约定刘春华将其所有的位于船山区滨江北路1层317-4号、317-5号、335号、337号、339号、341、号343号、345号、347号、349号房屋（面积850平方米）租赁给刘军等人，租赁期限八年，从2014年11月5日起至2022年11月4日止；租金前六年为65万元/年，第七年、第八年每年在上一年的基础上递增10%；租金支付时间，在本合同生效后一年内支付前六年租金390万元，余下两年租金在2020年11月4日前付清。2014年11月7日，刘军向刘春华之妻谢文远转账支付1000000元。2015年8月28日，刘付平向刘春华转账支付2800000元。2016年2月17日，以刘军名义注册成立船山区金牛大酒店（个体工商户），经营场所为船山区滨江北路******。 2020年3月5日，刘军（甲方）、刘付平（乙方）、唐秀英（丙方）、唐蓉（丁方）签订《协议》一份，主要约定：甲乙丙丁四方合伙经营船山区金牛大酒店及金牛大酒店和平路店，因故决定不再合伙经营；在原合伙中甲方占30%份额，乙方占30%份额，丙方占15%份额，丁方占15%份额，经各方同意，甲、乙继续经营金牛大酒店和平路店，丙方、丁方自愿一起经营船山区金牛大酒店；船山区金牛大酒店租赁的房屋由丙方、丁方占用并按照甲方、乙方与出租方签订的租赁合同继续向出租人支付租金。《协议》签订后，刘军于2020年3月19日注销“船山区金牛大酒店”。2020年4月1日，唐秀英在原“船山区金牛大酒店”经营场所（现船山区滨江北路351、353、355、357、359号）注册了“遂宁市金达大酒店”。被告金达酒店经营用房包含本院裁定抵偿给遂宁银行大英支行所有的位于遂宁市船山区。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条特殊原因引起物权变动的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案原告遂宁银行大英支行自本院作出以物抵债裁定书送达之日起,即取得案涉商业用房的所有权，过户登记仅具有物权公示效力。从本案审理查明的事实看，抵押登记设立于2015年1月28日，而债务人刘春华与刘军、刘付平的租赁权设立于2014年11月5日，且有租金的实际交付，本院对案涉房屋的租赁权先于抵押权设立予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故本案案涉房屋的租赁权对所有权发生变更后的原告继续有效。唐秀英、唐蓉作为租赁合同权利人刘军、刘付平的合伙人，因合伙分割合同权利取得案涉房屋的租赁权，享有并承担对原租赁合同的权利义务。故金达大酒店占有使用案涉房屋属于合法占用。故原告主张被告金达大酒店腾退返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告刘军基于合伙分割，并不实际占有案涉房屋，不承担返还责任。 关于原告主张的租金损失，其提供了刘春华与刘军、刘付平签订的《房屋租赁合同》，被告刘军亦认可合同的真实性。按照合同约定，剩余两年（2020年11月5日至2022年11月4日）的租金应在上一年租金的基础上递增10%，即为71.5万元、78.65万元，单位面积月租金为70.08元、77.08元。但原告仅主张按照64元/㎡·月计算案涉房屋的租金，即204733.44元/年，系其自由处分行为，本院予以准许。因案涉房屋所有权人变更为原告，其主张案涉房屋的租金收益权，符合法律规定。但在所有权变动前，承租人已按合同约定交付了6年的租金，即至2020年11月4日止的租金。原告主张自2018年10月31日至返还之日止的租金，由于本院在拍卖时已对拍卖标的上的权利负担，即存在租赁权的情形进行明确告知，原告自愿接受这一事实而取得案涉房屋，原告再行主张这一时段的租金，对承租人而言构成部分重复给付，显然不公平。本院对原告主张的剩余租期内的租金（2020年11月5日至2022年11月4日），两年共计409466.88元予以支持。租金的给付主体，为实际占用案涉房屋的金达大酒店。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、遂宁市金达大酒店于本判决生效后二十日内向遂宁银行股份有限公司大英支行支付租金409466.88元； 二、驳回遂宁银行股份有限公司大英支行对刘军的诉讼请求； 三、驳回遂宁银行股份有限公司大英支行的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由遂宁市金达大酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 邓 毅 二〇二〇年九月二十五日 书记员 黄栏馨