云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1583号原告：罗瑞，女，彝族，生于1979年4月25日，本科文化，普洱市景东县人，无业，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：刘彬，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘帅，云南国力律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱兴隆滨江房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530802086373093K）。住所地：普洱市思茅区新寨坝茶马古镇**茶楼。法定代表人：赵勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨孝聪，男，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：唐武，云南唐武律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告罗瑞与被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，于2020年7月28日适用简易程序公开开庭进行审理。原告罗瑞及其委托诉讼代理人刘彬、刘帅，被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨孝聪、唐武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗瑞向本院提出诉讼请求:1.由被告协助原告办理房屋所有权登记手续；2.由被告承担违约责任，以购房款总额为基数，按年利率6%计算，向原告支付违约赔偿金30712.68元；3.由被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：由被告以购房款总额为基数，按银行逾期贷款日利率即万分之5计算，向原告支付自2019年5月29日起至2020年7月29日止（扣除120天）的违约赔偿金103797.48元。事实及理由：2015年9月16日，原、被签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的茶马古镇茶马人家D2幢二单元第4-5层409号房，同日，双方签订《茶马古镇茶马人家（室外空地使用）补充协议》。后，原告交清购房款682504元，被告于2016年3月将售卖房屋交付给原告。《商品房购销合同》第十二条对产权转移登记做出约定“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记”，购房后，原告应被告要求按《茶马人家费用明细表》交齐了房款及办理产权登记的手续费，被告承诺开始办理产权登记，并于2019年5月29日向原告出具其派工作人员为原告办理房屋权属登记的《授权委托书》。时至今日，被告迟迟未履行其代办房屋权属登记的承诺，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请无事实根据及法律依据;2.原告的事实及理由无事实根据及法律依据,请求法庭查明事实，驳回原告的起诉;3.被告在整个合同履行的过程中无违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第一组证据《商品房购销合同》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），第二组证据《茶马古镇茶马人家（室外空地使用）补充协议》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），第三组证据《发票》复印件1份、《中国建设银行持卡人存根》复印件2份，第四组证据《专用收据》《收据》《收款收据》《茶马人家交房费用明细表》复印件各1份,第五组证据《授权委托书》复印件1份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的第一组证据《茶马古镇茶马人家物业管理服务合同》《收据》复印件各1份，用以证明原告未缴纳2017年半年、2018年一年、2020年至今的物管费的事实，原告质证认可该组证据的真实性及合法性，不认可关联性。本院认为，该组证据的内容系案外人间关于案涉小区的物业管理服务合同及原告缴纳物业费的情况，与本案原告要求被告履行协助办理产权登记义务的诉请无关联性，故不予采用。2.被告提交的第二组证据《照片》打印件2张，用以证明原告违反双方签订的《茶马古镇茶马人家（室外空地使用）补充协议》的约定，在空地私自建盖砖木结构瓦房的事实，原告质证认可真实性，不认可关联性及证明目的。本院认为，照片内容系案涉房屋的部分建盖情况，与本案原告要求被告履行协助办理产权登记义务的诉请无关联性，故不予采用。3.被告提交的第三组证据《委托书》打印件1份、《不动产登记申请书》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还）、《照片》《普洱市不动产登记中心申请办理商品房转移登记告知书》《办理完税证明（房产税）需提供的材料》打印件各1份，用以证明被告于2018年底、2019年底、2020年初通过电话及短信方式催促原告至被告处签署《委托书》《不动产登记申请书》，原告至今未至被告处签署，被告已于2017年1月5日将办证需要的材料张贴在被告位于思茅区部的事实。原告质证不认可《委托书》《不动产登记申请书》的真实性，称该两份材料均由被告持有，原告记忆中已经签署，不存在多次催促原告至被告处签署材料而原告迟迟未签的情况，原告已交齐办证需要的相关材料，被告提交的照片及相应打印件不能反映拍摄的位置及张贴的时间，不能证明其欲证明的内容。本院认为，《委托书》系未填写内容的空白文书，《不动产登记申请书》系被告单方填写，不能证明形成时间，故不予采用；对于《照片》《普洱市不动产登记中心申请办理商品房转移登记告知书》《办理完税证明（房产税）需提供的材料》打印件各1份，被告未举证证明张贴的时间、地点、照片拍摄的时间、地点，无法核实真实性及与本案的关联性，故不予采用。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告系位于普洱市思茅区”项目的开发商。2015年9月16日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：ＰＥ2015091702125），原告为乙方，被告为甲方，约定：“乙方向甲方购买茶马古镇茶马人家Ｄ2幢2单元4-5层409号房，该商品房为预售商品房，套内建筑面积为129.6平方米，单价为每平方米5266.23元，总金额为682503元，乙方于2015年9月16日一次性向甲方支付购房款，甲方应于2016年3月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记：（1）乙方按规定支付全部购房款、配套设施费、维修基金、相关税费等费用；（2）甲乙双方完成房屋交接手续；（3）乙方与甲方签订委托甲方办理产权证委托书；（4）乙方交齐办理产权证的相关手续。”同日，双方签订《茶马古镇茶马人家（室外空地使用）补充协议》，约定原告有权按协议约定使用案涉房屋的室外空闲地。原告于2015年9月16日向被告支付购房款500000元，于2015年10月11日向被告支付购房款182504元。被告于2016年3月向原告交付其购买的案涉房屋，于2019年4月7日向原告出具购房款的《发票》。被告向原告出示《授权委托书》，内容为被告委托其员工杨孝聪自2019年5月29日起办理案涉小区房屋的产权登记手续。被告向原告出具《茶马人家交房费用明细表》，截至2019年8月18日，原告已向被告足额缴纳办理产权登记的费用合计33748.11元。被告自认案涉房屋已符合办理产权登记的条件，原告于2019年8月18日前向被告交齐办证所需的材料，被告未向原告出具《收据》等凭证。被告至今未为原告办理案涉房屋的产权登记手续。本院认为，关于本案案由如何认定的问题。本案中，被告系位于普洱市思茅区项目的开发商，原、被告于2015年9月16日签订《商品房购销合同》，约定被告向原告预售茶马古镇茶马人家Ｄ2幢2单元4-5层409号房，并对价款、支付方式、交付期限、办理产权登记等权利义务内容进行了详细约定，原、被告在履行《商品房购销合同》的过程中产生纠纷，原告据此提起诉讼，符合商品房预售合同纠纷的定义，故本案的案由应依法认定为商品房预售合同纠纷。关于原告要求被告为其办理房屋产权登记手续的主张能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告于2015年9月16日在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，内容未违反法律规定，该合同自成立时生效，原、被告均应受其约束。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“在乙方完成以下4个条件要求120天内甲方协助乙方办理房屋权属登记：（1）乙方按规定支付全部购房款、配套设施费、维修基金、相关税费等费用；（2）甲乙双方完成房屋交接手续；（3）乙方与甲方签订委托甲方办理产权证委托书；（4）乙方交齐办理产权证的相关手续。”原告于2015年10月11日向被告足额付清购房款682503元，于2019年8月18日向被告缴清办理产权登记的费用33748.11元，被告于2016年3月向原告交付其购买的案涉房屋，被告自认原告购买的房屋符合办理产权登记的条件，且原告于2019年8月18日前向被告交齐办证所需的材料，故被告应自2019年8月19日起120天内即2019年12月16日前为原告办理案涉房屋的产权登记手续，而被告至今未为原告办理房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告为其办理位于普洱市思茅区的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。被告于庭审中辩称其已积极履行代办证义务，系因登记部门的原因未能办理完成，本院认为，因被告未举证证明其已积极履行代原告办理产权登记的义务，故对其辩称不予采信；被告于庭后询问中辩称，原告至今未签署《委托书》及《不动产登记申请书》，被告已多次履行催告义务，原告至今未签署，故被告无法代其办理产权登记手续，本院认为，被告于庭后的辩称与其自认的内容相矛盾，故不予采信。关于原告主张的违约金能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原告于2019年8月18日履行完毕办理产权登记其负有的义务，被告应按照《商品房购销合同》约定的期限于2019年12月16日前为原告办理房屋的产权登记手续，因被告原因，至今未为原告办理产权登记手续，其行为已构成违约，原告要求被告向其支付截至2020年7月29日的违约金有事实及法律依据。因原、被告于《商品房购销合同》中未约定被告逾期办理产权登记的违约金，原告亦未举证证明因被告逾期办证的行为对其导致的损失数额，故参照全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算即5.005%，本院支持由被告以已付购房款总额682503元为基数，按年利率5.005%计算，向原告支付自2019年12月17日至2020年7月29日止的违约金21444元（682503元×5.005%÷360天×226天），超过部分不予支持。原告主张被告代其办理产权登记的120天期限应自被告向其员工授权办理产权登记手续之日即2019年5月29日起算，本院认为，按照《商品房购销合同》第十二条的约定，120天应自原告履行完毕其义务之日起算，原告于2019年8月18日方向被告缴清办理产权登记所需的费用，其未举证证明被告存在恶意拖延通知缴纳税费的行为，故对原告的主张不予支持；原告主张按日利率万分之五计算，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告罗瑞办理位于普洱市思茅区的产权登记手续；二、由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告罗瑞支付违约金21444元；三、驳回原告原告罗瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取1188元，由原告罗瑞负担943（多诉部分），由被告普洱兴隆滨江房地产开发有限公司负担245元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二〇年九月八日书记员  李 荀