上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7047号原告(反诉被告)：赵金铎，男，1982年10月18日生，汉族，户籍地河北省石家庄市。委托诉讼代理人：王洋，上海安硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹玉，上海安硕律师事务所律师。被告(反诉原告)：金马棚，男，1983年6月1日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：胡亮，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。原告赵金铎与被告金马棚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月28日立案后,依法适用简易程序审理。被告于2020年7月1日提起反诉,本院依法受理后，就本、反诉合并于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告赵金铎的委托诉讼代理人王洋、詹玉，被告金马棚的委托诉讼代理人宋营均到庭参加诉讼。本案现已审结。原告赵金铎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告返还原告已支付的租金114,999元及押金38,333元；3、判令被告支付原告违约金76,666元；4、判令被告支付原告装修费100,000元；5、判令被告承担律师费10,000元。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告返还原告定金10,000元。事实与理由：2019年11月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)，租期自2019年12月20日起至2021年12月19日止，涉案房屋于2019年11月20日交付，自交付日起至2019年12月19日为免租期。涉案房屋建筑面积约1,120平方米，每日每平方米租金为1.125元，月租金为38,333元，房租支付方式为付六押一，年租金为460,000元，押金为38,333元。被告应将涉案房屋房产证、土地证及税收、环保政策等情况如实告知原告。合同还约定，若违反合同条款，违约方须赔偿对方2个月租金作为补偿。合同签订后，原告按约将半年租金230,000元及押金38,333元支付至被告账户，被告将涉案房屋交付原告，原告进行修缮装修花费100,000元。被告迄今未提供涉案房屋产权资料,已违约。2020年5月11日，涉案房屋所在园区发布通告称因园区升级改造，路面需大面积开挖，从2020年5月13日至2020年6月30日，每日6时至18时除工程车辆外，其他车辆禁止进出园区及装卸货。因原告租赁涉案房屋用于存储货物，园区的装修改造工程持续时间长、施工范围大，已导致原告无法正常使用涉案房屋。为保持正常经营，避免损失扩大，目前原告已搬离涉案房屋。被告的违约行为，已违背诚实信用原则，严重损害原告利益。故诉至法院，要求判如诉请。被告辩称，同意解除原、被告签订的《厂房租赁合同》，但不认可原告解除的理由。其余诉请均不同意，无事实和法律依据。理由为：1、根据合同第二条第4款约定，原告未按约支付租金，被告享有单方解除权。原告应于每年5月20日、10月20日前支付下一期租金，逾期支付被告可以单方面解除合同。2020年7月至12月的租金应于2020年5月20日前交付，但原告没有交，故被告有解除权。2、不认可原告陈述的事实，实际上被告已经将涉案房屋产权及土地信息、税务工商及环保政策等告知原告，原告愿意承租并承担相应责任，原告陈述其租赁涉案房屋用途是仓库使用，被告予以认可，但仓储并不需要办理相应的消防、环评手续，被告不存在违约行为，且仓库也不需要装饰装修，故不认可原告所述的装修事实及装修损失。3、涉案房屋所在的园区修路是案外人在某某，大概发生在2020年5月中旬，仅持续了十几天，经过沟通，园区维修过程中涉案房屋仍可以正常使用，仓库仅需要车辆进出即可，且其他承租户亦是正常使用的状态。4、对原告主张的10,000元定金不予认可，原、被告双方并未就该款项进行过书面约定，被告亦未向原告开具过相应的收据。审理过程中，被告金马棚向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、判令原告搬离并返还坐落于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号XXX号厂房；3、判令原告支付自2020年6月20日起至实际返还厂房之日止的厂房租金及占有使用费(按每月38,333元计算)；4、判令原告支付被告自2019年11月20日起至2019年12月19日止的免租期租金38,333元；5、判令原告赔偿被告中介费损失38,000元；6、判令被告支付违约金76,666元；7、判令被告支付原告律师费损失14,000元。审理中，被告撤回上述第2、3项诉讼请求。事实与理由：2019年11月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向被告承租涉案房屋，自2019年11月20日起至2019年12月19日为免租期，租期自2019年12月20日起至2021年12月19日止，月租金为38,333元，付六押一，于每年5月20日、10月20日前缴纳下期租金，如果原告违约或者不履行合同，租期未满一年内退租则需要正常缴纳免租期内的房租和一个月中介费，一方违约的，须支付另一方两个月租金作为违约金。合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，租期尚未届满，原告单方面解除合同，且未按时支付租金，已严重违约。故被告提出如上反诉请求，望判如诉请。原告赵金铎针对被告金马棚反诉辩称,同意解除原、被告签订的《厂房租赁合同》，但坚持原告主张的解除理由，对被告其余反诉请求均不予认可。理由为：1、原告在涉案房屋无法正常使用时及时联系了被告，且原告了解到涉案房屋产权人已将房屋另行转租他人，对被告的转租权感到怀疑。园区道路修缮持续时间较长，并非如被告所述仅修了十几天。2、因仓库无法使用，为了止损，被告已经找到其他地址租赁仓库了，之前原告一直尝试与被告取得联系但未果，本案原告之所以起诉也是因为联系不到被告。原告于2020年4月搬离涉案房屋，故不同意支付后续的租金及占有使用费。原告不存在违约行为，系被告违约，故中介费损失、免租期租金、违约金及律师费均不予支付。本院经审理查明如下事实：位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号房屋系案外人上海民峰实业有限公司(以下简称“民峰公司”)所有，建筑面积为32,181平方米。2019年11月20日，原告赵金铎作为承租方(乙方)与被告金马棚作为出租方(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积约1,120平方米。每日每平方米租金为1.125元，月租金为38,333元，年租金为460,000元(按照每年365天计算)。房租付六押一，押金为38,333元。每年的5月20日、10月20日前缴纳房租。在房租到期前，需提前一个月缴纳下期房租，每延迟一日须缴纳2,000元/日的滞纳金。如果延迟超过半个月未交房租视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方违约责任。租期自2019年12月20日起至2021年12月19日，厂房自2019年11月20日交付给乙方使用，至2019年12月19日为免租期。如果乙方违约或不履行合同，如租期未满一年内退租则需要正常缴纳免租期内的房租和一个月中介费。厂房及附属设施现状出租，其他装修、添置设施及办理所有证件费用等全部由乙方承担。另外厂房水电、结构承重、房产证、土地证及当地税收、工商、环保政策等情况也已经如实告知乙方，乙方愿意承租并承担相应责任。如因以上原因乙方不租赁厂房则视为乙方违约，甲方有权终止本协议且不退还租金和押金。厂房租赁期间，如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的，违约方须赔偿2个月租金作为补偿。合同未尽事宜，甲、乙双方共同协商解决，协商不成可向厂房所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用全部由乙方承担。另，该合同还对其他相关内容作出约定。上海朋珏实业有限公司(以下简称“朋珏公司”)于2017年1月9日注册成立，被告金马棚登记为该公司的法定代表人。2020年8月27日，朋珏公司出具《情况说明》一份，载明其对本案原、被告签订的《厂房租赁合同》予以认可，该合同项下出租方的全部权利均由被告主张，其不再另行主张。审理中，原、被告一致确认：1、原告向被告支付了自2019年12月20日起至2020年6月20日止的租金230,000元和押金38,333元；2、本案起诉前双方均未向对方发送过解除合同的通知；3、本案法庭辩论终结前涉案房屋系空置状态。对上述事实，双方均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供落款时间分别为2020年4月22日及2020年5月11日的《通告》复印件二份，证明涉案房屋所在的园区实际于2020年4月起即开始改造，导致原告无法继续使用涉案房屋。被告对两份通告真实性均不予认可，认为通告仅确认案外人施工改造，但通告时间和施工时间实际上不一致。对此，本院认为，该证据真实性无法确认，且即使是真实的，亦无法证明原告的证明内容。2、原告提供装修费收条、销售单、提货单、售货单、发货单复印件一组，证明原告的装修损失，并称因其自己做装修施工，找的散工装修，故没有签订书面装修合同。被告对该组证据真实性不予认可。对此，本院认为，因无证据原件及相应的装修合同等证据佐证，本院对其真实性和证明内容均不予认可。3、原告提供微信聊天记录一份，证明“望东北路仓库金总”为被告的微信名，原告向被告支付10,000元定金的事实。被告对该微信聊天双方的身份无法确认，对微信聊天记录和转账记录均不予认可。本院对该证据与本案的关联性和证明内容不予确认。4、原告提供通话记录复印件一份，证明原告于2020年5月份联系过被告协商合同解除事宜，但被告不接受协商。被告对该证据真实性不予认可，认为电话号码无法完整展示，不能证明是被告电话号码，且无法证明双方沟通的内容。本院认为，该证据即使是真实的，亦无法证明双方就合同解除达成过合意的事实。5、原告提供案外人上海昌灼实业有限公司(以下简称“昌灼公司”)2020年9月2日出具的《情况说明》一份，载明：因4号楼原房东、原租赁户之间就租赁房屋等事宜未达成一致协议，直至2020年7月1日，房屋才交接至昌灼公司管理，2020年7月1日前，昌灼公司未收取4号楼租户任何租金。原租赁户与上海合生生物技术有限公司(以下简称“合生公司”)及朋珏公司的房屋租赁合同等纠纷均与昌灼公司无关。原租户赵金铎，于2020年6月10日将租赁房屋钥匙交至昌灼公司，现该房屋于2020年7月1日起可正常对外出租。原告以此证明自2020年3月1日起，涉案房屋所在的整个园区由昌灼公司负责，合生公司及朋珏公司无出租权。被告认为该情况说明可印证涉案房屋于2020年7月1日前由原告实际占有的事实。本院对该证据的关联性与证明内容不予确认。6、被告提供2019年11月6日《物业代理委托书》、落款时间为2019年11月25日的收据及转账明细各一份，其中《物业代理委托书》载明：被告金马棚为委托方(甲方)，案外人张某为受托方(乙方)，物业位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号XXX号厂房，总建筑面积3,237平方米，物业类型为工业，委托代理期限自2019年11月6日起至2020年1月1日的一般代理(非独家代理)。乙方应运用适当方法为甲方寻找合适承租或者承购方，及时向甲方汇报所委托事项处理情况。租赁委托服务费(佣金)按壹个月租金收取，在收到客户方首期房款后的十个工作日内一次性支付乙方全额佣金。转账明细显示2019年11月25日案外人张某收到转账38,000元(交易摘要备注中介费)，案外人张某于当日出具《收据》载明收到金马棚中介费叁万捌仟元整(望东北路XXX号院内4号厂房赵金泽所租仓库中介服务费)。被告提供该组证据证明被告通过中介张某将涉案房屋租赁给原告，支付了中介费38,000元(原告月租金去除零头)，该金额与双方租赁合同约定的月租金标准一致。被告另称涉案房屋属于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号房屋15幢建筑面积3,273平方米内的部分。原告对物业代理委托书真实性无异议，但认为签订时间无法确认,不排除系被告和案外人张某另行签订的。该委托书约定的建筑面积3,237平方米，原告实际承租面积为1,120平方米，38,000元不一定是涉案房屋的中介费，即使要承担，也不应该承担全部。该组证据之间能互相印证，本院对其真实性予以确认。7、被告提供2018年3月8日民峰公司向案外人合生公司出具的《授权书》、合生公司与朋珏公司于2019年11月6日签订的《租赁合同》及于2019年11月20日签订的《租赁合同之补充协议》、2020年8月31日合生公司出具的《情况说明》各一份，其中《授权书》载明：民峰公司与合生公司于2018年3月8日签订的《租赁合同》，民峰公司授权合生公司对民峰公司所属位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号的场地物业(该土地性质为工业场地，土地面积62,077平方米，建筑面积约44,000平方米)，进行招商、运营管理、物业管理、租赁管理及租金结算等与招商运营相关业务【不得整体转租，不得超出《租赁合同》约定的权利范围】，授权期限自2018年3月8日起至租赁合同终止日。《租赁合同》约定合生公司将位于上海市松江区望东北路XXX号XXX号厂房出租给朋珏公司使用。建筑面积3,237平方米，租赁期限自2020年2月1日至2022年2月1日止。《租赁合同之补充协议》约定合生公司同意朋珏公司在租赁期限内对外转租给第三方。《情况说明》载明：合生公司与朋珏公司于2019年11月6日签订《租赁合同》，由朋珏公司承租上海松江区望东北路一号XXX号厂房，租赁期限为2020年2月1日至2022年2月1日止，合同签订当日，合生公司将厂房交付给朋珏公司，由朋珏公司对厂房进行装修，2019年11月6日至2020年2月1日期间为装修免租期，厂房一直由朋珏公司使用。被告提供该组证据证明其有权将涉案房屋出租给原告，原、被告之间的厂房租赁合同真实有效。原告对该组证据真实性不予认可，认为本案系被告个人名义出租，合同相对方并非朋珏公司，被告没有出租权。本院认为，该组证据能形成完整的证据链，且被告系朋珏公司的法定代表人，朋珏公司亦对被告个人的出租行为予以认可，故本院确认被告对涉案房屋享有出租权。8、被告提交《律师聘请合同》、律师费发票、账户交易明细回单各一份，证明被告为本案诉讼支付律师费14,000元。原告对合同及发票的真实性、合法性及关联性均认可，但认为被告主张原告赔偿律师费损失没有合同依据，且费用过高。本院对该组证据真实性予以确认。9、原告主张其于2020年4月22日搬离涉案房屋，但钥匙尚未归还被告。被告认为原告2020年4月22日系自行搬离，但未与其办理房屋交接手续，并陈述涉案房屋实际于2020年7月1日收回。对此，原告确认其未与被告办理交接手续。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约恪守履行各自的合同义务。现原、被告双方对合同解除无异议，本院予以确认。关于合同解除原因，原告基于被告未提供相应资料导致其无法办理消防、环评手续及园区道路修缮导致其无法使用涉案房屋，主张合同目的无法实现行使法定解除权，被告基于原告未按约支付租金，主张依据合同第二条第4款行使约定解除权。对此，本院认为，首先，原告租赁涉案房屋用于仓库存储使用，现有证据无法证明其无法办理消防和环评手续的事实，更无法证明系被告未提供相应的协助义务所致。其次，现原、被告双方均未就园区道路修缮的持续时间进行有效举证，即使按照原告举证的通告内容，亦无法证明园区道路修缮严重影响到涉案房屋无法使用的程度。故原告要求行使法定解除权并无事实和法律依据。原告应于2020年5月20日前支付下一期房租，然原告至今仍未支付，构成违约，合同约定被告享有单方解除权的条件已成就，现被告以此为由要求解除合同的意见，本院予以采纳。至于合同解除时间，因本案起诉前原、被告双方均未向对方发送过解除合同的通知，故本院以被告反诉状副本送达原告之日即2020年7月7日作为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告支付了押金及截至2020年6月20日止的租金。基于合同解除，被告应返还原告押金38,333元。庭审中原告陈述其于2020年4月22日自行搬离，但未交还房屋钥匙。原告现有证据亦无法证明其于2020年6月20日前与被告办理了房屋交接手续。故原告要求被告返还已付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。涉案合同解除责任在于原告，原告亦无证据证明被告存在违约行为，故原告要求被告支付违约金、装修费损失及律师费损失均无合同和法律依据。关于原告主张被告返还10,000元定金的诉讼请求，因双方并未就该款项进行过相关约定，被告亦不予认可，故本院实难采信原告意见，对于该项诉请本院亦不予支持。因原告提前退租及违约，客观上给被告造成一定损失，且直至法庭辩论终结前涉案房屋仍是空置状态。根据双方合同约定，自2019年11月20日起至2019年12月19日止为免租期。如原告违约或不履行合同，租期未满一年内退租则需要正常缴纳免租期内的房租和一个月中介费，且须赔偿2个月租金作为补偿。现被告要求原告支付免租期内的房租38,333元及中介费损失，依据充分，应予支持。关于涉案房屋的中介费金额，应按实际建筑面积核算即13,147.98元(38,000元/3,237平方米*1,120平方米)。被告主张原告支付违约金76,666元，符合双方合同约定，亦无不当，本院予以支持。律师费系被告为本案诉讼产生的实际损失，被告有权要求原告予以赔偿，但金额过高，结合合同履行情况及原告违约程度等因素，本院酌情调整为7,000元。审理中，被告自愿放弃其第二、三项反诉请求，系在法律规定范围内对其自身民事权利及诉讼权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)赵金铎与被告(反诉原告)金马棚于2019年11月20日签订的《厂房租赁合同》；二、原告(反诉被告)赵金铎于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)金马棚免租期租金38,333元；三、原告(反诉被告)赵金铎于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)金马棚中介费损失13,147.98元；四、原告(反诉被告)赵金铎于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)金马棚违约金76,666元；五、原告(反诉被告)赵金铎于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)金马棚律师费损失7,000元；六、驳回原告(反诉被告)赵金铎其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,400元，减半收取计3,200元，反诉案件受理费1,858元，合计诉讼费5,058元，由原告(反诉被告)赵金铎负担4,648元(已付)，被告(反诉原告)金马棚负担410元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈贤聪二〇二〇年九月二十九日法官助理 万小兰书 记 员 赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。