山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁06执异246号案外人：杨富春，男，1969年2月15日出生，汉族，住山东省栖霞市。申请执行人：烟台国际经济技术合作集团有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区海天名人广场****。法定代表人：刘治波，董事长。被执行人：山东大众投资管理有限公司，住所，住所地：山东省烟台高新区金海路**商务职业学院内)。法定代表人：王海青，董事长。被执行人：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地：山，住所地：山东省青岛市市**同和路**>法定代表人：王海青，董事长。被执行人：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地：山东省，住所地：山东省济南市经十路**)。法定代表人：冯学君，董事长。被执行人：王海青，男，汉族，1968年4月11日出生，住山东省青岛市市**。被执行人：青岛智善置业有限公司，住所地：山东省青岛，住所地：山东省青岛市李沧区重庆中路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：荆春忠，董事长。本院在执行申请执行人烟台国际经济技术合作集团有限公司与被执行人山东大众投资管理有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人杨富春向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨富春异议称，请求依法停止对位于山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03号网点房（建筑面积275.79平方米）的执行。事实与理由：2020年4月30日，烟台市中级法院作出（2020）鲁06执33号之一执行裁定书查封了山东大众投资管理有限公司位于烟台高新海天路东侧、山东商务职业学院校内1#、2#、3#后勤服务用房[不含（2019）鲁06民初103号民事裁定已查封的部分]之前，案外人杨富春已取得了位于山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03号网点房（建筑面积275.79平方米）的所有权，支付了该房的全部价款，并实际占有使用该房产，非因案外人杨富春的原因没有办理该房产转移登记，案外人杨富春依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出执行异议，请求依法停止对位于山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03号网点房（建筑面积275.79平方米）的执行，以维护异议人的合法权益。案外人随案提交山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0692民初111号民事判决书；本院（2017）鲁06民终2250号民事判决书；《和解协议书》、《承诺书》、《告知函》、闫洪奎《收条》、《更名申请》、《协议书》、《工商服务业统一收款收据》、《收款收据》、《物业管理协议》、《房屋使用权证明》等复印件，以证明其主张。本院审查查明，烟台国际经济技术合作集团有限公司与山东大众投资管理有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日作出（2019）鲁06民初103号民事判决：一、山东大众投资管理有限公司于判决生效后十日内偿还烟台国际经济技术合作集团有限公司借款本金9949200元和利息27881400元，本息合计37830600元。二、青岛鑫基房地产集团有限公司、山东大众报业（集团）置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿……判决生效后，被告未履行生效法律文书确定的义务，烟台国际经济技术合作集团有限公司向本院申请执行，本院立案执行，在执行过程中，本院作出（2020）鲁06执33号之一执行裁定，查封被执行人山东大众投资管理有限公司位于烟台高新海天路东侧、山东商务职业学院校内1#、2#、3#后勤服务用房[不含（2019）鲁06民初103号民事裁定已查封的部分]。查封的2#后勤服务用房中包含涉本案的6HQ03号网点房。案外人提交的山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0692民初111号民事判决书载明，于2017年2月27日判决：被告山东大众投资管理有限公司于本判决生效后十日内偿还原告孙爱娜借款本金2000万元，并自2014年8月21日起，按年24%利率计算利息至被告实际付款之日。……2017年8月15日，本院作出（2017）鲁06民终2250号民事判决维持了上述一审判决。案外人提交的，2011年11月9日，甲方孙爱娜、乙方山东大众投资管理有限公司、丙方山东商务职业学院、丁方青岛鑫基房地产集团有限公司签订《和解协议》复印件载明，鉴于：1.甲乙双方因民间借贷纠纷，甲方已向烟台市高新区人民法院提起诉讼，并申请法院将乙方名下的烟国用（2013）第6017号、烟国用（2014）第6018号、烟国用（2006）第2142号、烟台市高新区金海路1001号内1、2、3号房地产等予以查封保全。该院作出（2016）鲁0692民初111号民事判决书，乙方提起上诉，烟台中级人民法院作出（2017）鲁06民终2250号民事判决书，现乙方已申请再审。2.乙方与丙方达成投资返还意向，乙方拟将[烟国用（2013）第6017号、烟国用（2014）第6018号、烟国用（2006）第2142号、烟台市高新区金海路1001号内1、2、3号房地产]（以下简称“涉案土地房产”）资产过户至丙方名下，丙方向乙方返还相应投资款项；3.乙方以投资返还款偿还其对外债务；4.涉案土地房产目前经甲方申请财产保全处于被查封状态；为及时处结该纠纷……经甲、乙、丙、丁四方充分协商，自愿签订本协议。一、乙方同意清偿甲方借款本息人民币2600万元（大写贰仟陆佰万元整），其中2000万元以货币资金支付，于丙方取得涉案房产土地产权登记后7个工作日内由丙方代乙方支付，最迟不超过2018年3月30日，剩余600万元用乙方在丙方开发建设的后勤保障房（网点）600平方米抵顶。该房屋初步定于2018年开工建设，2019年12月30日交付甲方，该房屋土地为教育划拨用地，暂不能办房产所有权证。若乙方不能按期交房，乙方须于2019年12月30日前向甲方支付600万元，以清偿剩余债务，乙方支付600万元后不再履行交房义务。……该协议由甲、乙、丙、丁四方签字盖章或按手印。案外人提交的孙爱娜于2019年12月27日《承诺书》复印件载明，孙爱娜于2019年12月27日收到山东大众投资管理有限公司交付的山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03、6HQ04网点……不再追究山东大众投资管理有限公司的违约责任。2019年12月27日，山东大众投资管理有限公司出具并盖章的两份《房屋使用权证明》，该复印件载明，孙爱娜取得山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03、6HQ04网点的永久使用权。2019年12月26日烟台泰信置业有限公司向烟台市容大置业有限公司与孙爱娜女士出具《告知函》将6HQ03、6HQ04网点房直接更名至闫洪奎名下。闫洪奎于2019年12月27日出具收条，收到6HQ03、6HQ04两套网点房。根据孙爱娜、闫洪奎于2019年12月27日出具的《更名申请》，载明将上述6HQ03、6HQ04两套网点转让给闫洪奎，请予以办理更名手续。并申请免交更名费。2019年12月27日，山东大众投资管理有限公司出具并加盖印章的两份《房屋使用权证明》复印件载明，闫洪奎取得山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03、6HQ04网点的永久使用权。案外人提交的以刘宝忠为甲方、杨李锋为乙方于2020年1月15日签订的《协议书》复印件载明，经甲乙双方友好协商，就双方的债权债务达成以下协议：一、甲方同意乙方用位于山东商务职业学院西侧、由山东大众投资管理有限公司开发的现在闫洪奎名下的后勤服务用房6HQ03号网点（建筑面积275.79平方米）、6HQ04号网点（建筑面积251.16平方米）以2100万元（大写：贰仟壹佰万元整）抵顶乙方欠甲方的欠款。如房产遇有纠纷，乙方负责解决。……四、本协议签字生效后，闫洪奎协助过户到甲方刘宝忠和甲方指定的杨富春名下。案外人提交的以朱红英为甲方、刘宝忠为乙方于2020年1月15日签订的《协议书》复印件载明，经甲乙双方友好协商，就双方的债权债务达成以下协议：一甲方同意乙方用位于山东商务职业学院西侧、由山东大众投资管理有限公司开发的现在闫洪奎名下的后勤服务用房6HQ03号网点（建筑面积275.79平方米）以320万元（大写：叁佰贰拾万元整）抵顶乙方欠甲方的欠款。如房产遇有纠纷，乙方负责协商解决。二、本协议签字生效后，闫洪奎协助过户到甲方指定的杨富春名下。2020年1月16日闫洪奎向山东大众投资管理有限公司于出具的《更名申请》，申请将山东大众投资管理有限公司开发的山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03网点因转让更名为杨富春；同日，山东大众投资管理有限公司出具一两份《房屋使用权证明》复印件载明，杨富春取得山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03网点（建筑面积275.79平方米）的永久使用权；并出具《收款收据》复印件，该收据载明，交款单位为杨富春，人民币伍仟元整，收款事由为后勤服务用房6HQ03号。该收据加盖山东大众投资管理有限公司财务专用章。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。从案外人提供的证据看，涉本案《和解协议》已明确表明涉案标的物（山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03网点）“暂不能办房产所有权证”，在此情况下，涉案标的物由山东大众投资管理有限公司抵顶给孙爱娜偿还债务，孙爱娜在未取得该标的物物权登记的情况下，又申请山东大众投资管理有限公司更名为闫洪奎，之后又根据刘宝忠与杨李锋之间的抵顶债务协议，通知山东大众投资管理有限公司由闫洪奎更名为本案案外人。在此过程中，一方面，接受抵顶人应了解抵顶的标的物现状，履行合理的注意义务，了解相关协议约定内容。故案外人关于“非因异议人的原因没有办理该房产转移登记”的理由不能成立；另一方面，接受涉本案标的物抵顶者均是获得山东大众投资管理有限公司出具《房屋使用权证明》、取得涉案房屋的“永久使用权”，这与取得或期待取得房屋所有权明显不同，案外人主张的“取得了位于山东商务职业学院西侧后勤服务用房6HQ03号网点房的所有权”不成立。同时，本案所涉标的物的数次转让、抵顶、更名，在出让方明知“暂不能办房产所有权证”的情况下进行，其合法性、真实性亦不宜再执行程序中判断。综上，案外人的异议理由及主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人杨富春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  吴继辉审判员  门 伟二〇二〇年九月十七日书记员  王 洁