杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1578号 原告：徐治平，男，1965年3月9日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：徐昌伟，浙江海贸（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董飚，浙江海贸（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州铭福酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区荣辉商业中心******（**、808室除外），统一社会信用代码91330101341899085B。 法定代表人：姚腾敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐卡峰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：孙恺特，浙江品和律师事务所律师。 原告徐治平与被告杭州铭福酒店管理有限公司（以下简称铭福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐治平的委托诉讼代理人徐昌伟，被告铭福公司的委托诉讼代理人徐卡峰、孙恺特，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付原告四季广场5-1号楼1201室、1203室、1308室2019年11月28日至2020年2月27日的租金27000元，并赔偿原告的利息损失（利息自2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.请求判决被告返还原告四季广场5-1号楼1308室的装修款65000元，并赔偿原告占用期间的利息损失（其中2017年5月20日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告签订了两份《四季风情酒店委托经营管理协议》，该两份合同分别约定：为了发挥被告的商业自愿优势，实现原告物业的商业价值，原告将自己共有的坐落于杭州市××广场××号××室××室两处不动产的使用权交付给乙方统一装修经营，同时，该两份合同还约定被告支付给原告经营收益（即租金）的方式，即1205室、1207室均从试营业起的第一年后半年、第二年、第三年托管期间每季度支付给原告经营收益8750元；从营业起第四年、第五年、第六年托管期间，被告每季度支付给原告收益9500元。上述两处不动产的经营收益均于满一季度后次月的15号之前一次性支付。同日，原告与被告还签订了另一份《四季风情酒店委托经营管理协议》，该合同约定原告将自己所有的坐落于杭州市××广场××号××室的不动产的使用权交付给乙方统一装修经营，酒店装修标准为65000元／套，原告应于2016年12月31日一次性交付给被告，酒店大堂消防等公共配套设施装修由乙方负责。同时，该合同还约定被告从试营业起的第一年后半年、第二年、第三年托管期间每季度支付给原告经营收益（即租金）8000元；从营业起第四年、第五年、第六年托管期间，被告每季度支付给原告收益8500元；上述经营收益于满一季度后次月的15号之前一次性支付。2017年5月19日，原告与案外人一起向被告支付了65000元装修费；同时，被告向原告开具了《收据》一份，证明其已经收到包括1308室在内的装修款。后原告去检查物业时发现，原告所有的1308室不动产被告未按照酒店客房标准进行装修、添置家具，而是用作了消毒间。同时，按照合同约定，被告本应于2020年3月15日前支付1201室、1203室、1308室三处不动产2019年12月至2020年2月的经营收益（租金）27000元，但被告至今未予支付。原告认为，鉴于1308室不动产的实际装修情况，被告显然是未按照客房标准对该不动产进行装修，那原告按照合同所支付的65000元装修款，被告理应返还给原告。同时，被告未按照合同约定支付经营收益（租金）亦显属违约。现原告在沟通无果的情况下，为了维护自己的合法权益，只得依据相关法律法规向法院提起诉讼，望判如所请。 被告答辩称：一、被告对双方之间存在合同关系这一事实并无异议，但是对原告诉请中将相关的款项认定为租金存在异议。原、被告签订的协议是委托经营管理协议，原告所获取的相应款项应当是基于委托经营管理所产生的回报，而非简单的租金。二、原告诉请中涉及的租金应部分减免。原告房产位于杭州四季广场5-1号楼，该房产在新冠疫情防控期间因防控工作的需要从2020年1月30日起便实行了封闭式管理，除酒店工作管理人员之外，其余人员是无法进出的，即案涉的房产失去了经营的可能性，即失去了经营的功能，基于此被告认为该部分损失应当属于合同当中以及合同法规定的不可抗力的情形，这部分损失不应由被告承担。被告主张自2020年1月27日起至2020年2月27日止的租金应当予以减免。三、原告的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据。因为案涉1308房间已经完成装修，只是被告基于使用用途的需要，未将其作为客房使用。这种使用行为是被告独立行使经营权的体现，与原告无涉，故其要求退还装修款缺乏事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的部分诉请。 本院经审理认定事实如下：原告系杭州经济技术开发区荣辉商业中心5幢1单元1201室、1203室、1308室权利人。2016年9月23日，原、被告签订三份《四季风情酒店委托经营管理协议》，约定原告将其在四季广场5-1号楼1201室、1203室、1308室物业的使用权交付被告统一装修经营管理；酒店装修标准65000元每套于2016年12月31日前由原告一次性支付给被告，酒店大堂消防等公共配套设施装修由被告负责。物业委托经营管理期限为六年；装修期为交房之日起6个月，预计开业时间2017年7月1日（租金按照实际营业时间，包含试营业）。从试营业起第一年后半年、第二年、第三年托管期间，被告每季度须给原告1201室8750元共计87500元的回报、1203室8750元共计87500元的回报、1308室8000元共计80000元的回报；从营业起第四年、第五年、第六年托管期间，被告每季度须给原告1201室9500元共计114000元的回报、1203室9500元共计114000元的回报、1308室8750元共计105000元的回报。收益支付周期为营业半年后，满一季度后次月的15号之前一次性支付。为确保被告对物业的统一独立经营，保障原告的经营收益，在经营管理期限内，无须事先通知原告，被告即享有对物业实行独立统一租赁经营的权利，该权利包括但不限于下列内容：（1）根据实际情况，有权决定并实施对物业的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利；（2）根据实际情况，享有将物业联合经营、许可他人经营的权利；（3）决定并实施将项目经营设施设备进行更换、添增的权利，决定并实施对项目进行装饰装修、再次装饰装修的权利；经营设施设备更换、添置及经营场所装饰装修、贯通、变更使用用途所发生的所有投入或产生的所有费用由乙方承担；（4）有权实施任何有利四季广场四季风情酒店经营管理或商业利益的行为。合同期满后所有装修物品归原告所有。合同签订后，原告向被告支付了上述三套房屋的装修款，被告亦对房屋进行了装修，其中1308室被告用作储藏室。另查明，由于疫情防控需要，案涉四季广场从2020年1月30日起对各公寓楼出入口进行封闭管理，地下室出入，地下室出入口全部封闭一楼留一个出入口，并在每个关口设置人员进行登记并测体温。2020年2月6日起，四季广场物业服务中心完成对四季广场整个项目区域围栏搭建，只留西门一个出入口，对人员实行严格管控。2020年5月22日，四季广场物业服务中心对四季广场围栏进行拆除。后被告以疫情原因要求减少2019年11月28日至2020年2月27日期间一个月的租金，原告只同意减少半个月租金。双方协商未果，原告诉至本院。 上述事实，由原告提交的不动产权证明（三份）、《四季风情酒店委托经营管理协议》（三份）、汇款凭证及收据、照片，被告提交的“疫情期间小区管控说明”及照片，以及双方的当庭陈述所证实。 本院认为：原、被告之间签订的《四季风情酒店委托经营管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。协议签订后，原告依约交付房屋，被告应当按约向原告支付2019年11月28日起至2020年2月27日期间的房屋租金。被告抗辩称受疫情影响应当减免一个月的租金，鉴于全国范围内爆发的新冠肺炎疫情对酒店行业的影响、政府为防控疫情采取的措施及案涉房屋实际被封闭式管理的期限等因素，从公平角度本院酌情免去被告一个月的租金。据此，本院确定被告应当支付原告自2019年11月28日起至2020年2月27日期间的租金为18000元。因被告构成违约，原告要求被告赔偿利息损失，本院予以支持。关于原告要求被告返还1308室装修款65000元的诉请。案涉合同约定，原告将1308室的使用权交付被告统一装修经营管理，原告支付装修费65000元；被告定期向原告支付收益，合同期满后所有装修物品归原告所有。据此可知，原告签订合同的目的为收取租金收益及合同期满后获得所有装修物品的所有权。被告基于经营酒店的实际需要将1308室用作储藏室，但被告承诺案涉合同期满前将按照1201室、1203室标准配置装修物品。故原告的上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州铭福酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐治平四季广场5-1号楼1201室、1203室、1308室2019年11月28日至2020年2月27日的租金18000元，并赔偿原告徐治平利息损失（自2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告徐治平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1050元（已减半），由原告徐治平负担845元，被告杭州铭福酒店管理有限公司负担205元。原告徐治平于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州铭福酒店管理有限公司于本判决生效之日七日内向本院交费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈慧军 二〇二〇年九月十四日 书记员  徐 璐 -8- -7-