文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初7537号原告：重庆金象起重设备制造有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园，统一社会信用代码91500116203548957D。诉讼代表人：重庆公鸣律师事务所，重庆金象起重设备制造有限公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：丁雷，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。被告：重庆帕非柯特机械制造有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园2幢，统一社会信用代码91500116569933243A。法定代表人：卢海连，总经理。被告：卢海连，女，被告重庆帕非柯特机械制造有限公司法定代表人，1967年2月4日出生，汉族，住重庆市江津区，公民身份号码510225196702042826。二被告委托诉讼代理人：曹海峰，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。二被告委托诉讼代理人：熊文，重庆伟豪（江津）律师事务所实习律师，一般代理。原告重庆金象起重设备制造有限公司（以下简称金象公司）与被告重庆帕非柯特机械制造有限公司（以下简称帕非柯特公司）、卢海连对外追收债权纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告金象公司的委托诉讼代理人丁雷，被告帕非柯特公司、卢海连的委托诉讼代理人曹海峰、熊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金象公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告帕非柯特公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月11日起解除；2、被告帕非柯特公司立即腾退房屋（含厂房与宿舍）；3、被告帕非柯特公司立即支付原告租金89195元；4、被告帕非柯特公司支付厂房占有使用费（从2019年7月11日起，每月按12740元计算至租赁厂房实际腾退之日止）；5、被告帕非柯特公司支付宿舍占有使用费（从2019年10月1日起，每月按350元计算至宿舍实际腾退之日止）；6、被告帕非柯特公司支付逾期支付租金的违约金（以应付未付租金为基数，按月息2%从逾期之日起计算至实际付清之日止）；7、被告帕非柯特公司支付逾期支付占有使用费的资金占用损失（每月以实际欠款为基数，2019年7月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率从计算，2019年8月20日至占有使用费付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；8、被告卢海连对被告帕非柯特公司的前述付款义务承担连带责任；9、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告帕非柯特公司于2017年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其厂区内980平方米的厂房以每月13元/平方米的价格出租给被告，每月租金12740元。支付方式为每4个月支付一次，先租后用，租赁期限为三年，即2018年1月3日至2021年1月2日。2018年，原告与被告帕非柯特公司另签订一份《租赁合同》，约定被告承租原告宿舍楼3单元3楼右侧房屋，租金为每月350元，租赁期限为2018年6月1日至2019年6月1日，支付方式为每6个月支付一次。2019年5月10日，重庆市江津区人民法院作出（2019）渝0116破申3号民事裁定书，裁定受理申请人重庆宝华机电设备厂对原告的破产清算申请，并于2019年6月12日作出（2019）渝0116破4号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任管理人。管理人接受指定后未通知被告帕非柯特公司继续履行双方未履行完毕的租赁合同，按照企业破产法第18条之规定，自破产申请受理之日起二个月后，视为解除合同，即《房屋租赁合同》已于2019年7月10日解除。但被告帕非柯特公司至今仍在继续使用厂房，应参照原租赁合同租金标准向原告支付房屋占有使用费。且宿舍租赁合同于2019年6月1日届满后，亦应参照原标准支付占有使用费。被告帕非柯特公司仅于2018年9月配合长寿区人民法院协助执行了3万元，2020年1月支付了0.5万元，2020年4月支付了1万元，截至原告起诉之日，被告帕非柯特公司拖欠原告租金、房屋占有使用费、逾期付款违约金、房屋占有使用费的资金占用损失多达26万多元，经管理人多次催收未果。被告卢海连系被告帕非柯特公司唯一股东，被告帕非柯特公司系一人有限公司，按照公司法第六十三条之规定，若被告卢海连不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对被告帕非柯特公司的债务承担连带责任。厂房租赁合同于2019年7月11日解除后，被告没有合法理由占用房屋，管理人随时有权要求被告腾退房屋。现原告已被贵院裁定宣告破产，原告房屋即将变价处置，被告占用原告房屋将会对管理人的变价工作带来较大的影响，被告有义务立即腾退房屋。为保护原告自身合法权益及广大债权人的利益，现原告依法起诉，请求人民法院依法判决。被告帕非柯特公司辩称：原告根据企业破产法第18条之规定，请求解除双方于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》，原告是否具有解除权由法院依法认定。原告主张的合同解除前的租金计算有误，并非89195元，而是48372.67元。2018年1月3日至2019年7月10日租金应为232292.67元（18.2333个月×12740元/月）。此金额应扣减原告在诉状中陈述的已付租金45000元，在之前原告分别于2017年12月28日和2018年4月7日分别支付50960元，共计146920元。还应扣减被告支付的保证金20000元和厂房维修费17000元。原告主张的厂房占有使用费按12740元/月进行计算，请求法院予以调整。理由是：1、被告帕非柯特公司主要客户在湖北区域，受疫情影响，法院应扣减被告未使用厂房期间的使用费，具体时间为2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年2月27日被告帕非柯特公司被批准复工复产之日；2、因原告提供的厂房存在质量瑕疵，且拒不履行维修义务，致使被告使用该厂房存在障碍，应当适当调整使用费金额。被告不应支付逾期支付租金的违约金，即使支付也请求人民法院予以调整。理由是：1、原告被裁定破产之前及之后，原告因经营不善加之人员调整和指定管理人等，致使被告履约不能，未按时支付租金的责任不应全部归结于被告；2、因被告使用的厂房存在质量问题，原告不履行维修义务，致使双方存在争议。另外，宿舍租赁合同虽然加盖了被告帕非柯特公司的印章，但被告帕非柯特公司是代员工租赁，租赁费只是由被告帕非柯特公司统一收取、支付，履约方并非被告帕非柯特公司。综上，请求人民法院查明事实，综合考虑原告在履行厂房租赁合同中的违约行为、疫情影响及被告帕非柯特公司的履约情况，依法判决。被卢海连辩称：1、同意被告帕非柯特公司的答辩意见；2、被告帕非柯特公司的财产及对外联络均是使用公司账户，被告卢海连未私自使用被告帕非柯特公司的财产，双方财产各自独立，不应当对被告帕非柯特公司的债务承担连带责任。经审理查明：2017年12月28日，原告金象公司（甲方，出租方）与被告帕非柯特公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将其厂房的部分区域出租给乙方，厂房坐落在重庆市江津区德感工业园区内，具体位置和状况以双方现场确认为准；面积980平方米（租赁厂房内的附属设施详见清单），甲方保证其具有租赁房屋的完全产权；本合同签订时，甲方用于租给乙方的厂房均处于空置状态；乙方租用房屋期限为3年，自2018年1月3日起至2021年1月2日止；生产车间及库房位于厂房内，共计980平方米，租期的每平方米租金按13元计算，四个月租金共计50960元，每月租金12740元，此租金为甲方净收费，不含税费；一年之内，租金不变，一年后，如租金价格明显高于或低于市场价格，则由双方另行协商确定，达成书面协议后生效；合同期满乙方付清租用范围内租金及一切费用之后，所租场地、厂房、设备等完好无损，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；乙方先付租金后使用场地，租金按四个月支付一次，分别于2017年12月25日前，2018年4月25日前，2018年8月25日前，乙方分别于使用前一周内一次性支付清下个四个月租金；保证金在签订合同时支付，租金支付到甲方指定账户内。合同第五条约定：“相关费用承担。1、……2、甲方承担租赁场地以外的设备和房屋的维修维护，以及对行车进行年检，年检费用由乙方承担。租赁房屋在使用中出现安全隐患，乙方应及时维修。”合同第六条约定：“房屋修缮责任。1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。乙方在承租期间所租用的厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时维修，如乙方未及时维修造成的一切损失和后果由乙方承担。并赔偿因此给甲方造成的一切损失。……”合同第十条约定：“违约责任。……5、乙方应按时缴纳房租。如乙方未按时缴纳房租，每逾期一日，按全年房租的1%承担违约责任。甲方可解除合同，乙方应立即搬离，将房屋归还甲方，每逾期一日，房租按2000元/天计算。”合同第十四条约定：“本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。由双方法定代表人或授权代表签字并盖章和20000万元保证金及第一次四个月租金到帐后生效。”除上述内容外，合同还就相关事项进行了约定。合同签订后，被告帕非柯特公司向原告支付了部分租金，原告将合同约定的厂房交付被告使用至今。2018年，原告（甲方，出租方）与被告帕非柯特公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将宿舍楼3单元3楼右（一室一厅）租赁给乙方使用，甲方保证其租赁住房的完整产权；乙方租赁12个月，自2018年6月1日起至2019年6月1日止；宿舍楼位于金象公司厂内，租金每月350元；租金支付方式，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付6个月租金2100元；如乙方未按时缴纳租金，甲方可以解除合同，乙方应立即搬离，每逾期一日，房租费按月收取的租金计算；每次交纳下次的房租费，应提前十天。该《租赁合同》签订后，原告将合同约定的宿舍交付被告帕非柯特公司使用。合同期满被告帕非柯公司继续使用房屋至今。被告帕非柯特公司也向原告支付了该宿舍2019年9月30日（含本日，下同）前的租金。2019年5月10日，本院作出（2019）渝0116破申3号民事裁定，受理了申请人重庆宝华机电设备厂对原告的破产清算申请。2020年2月27日，重庆市江津区德感工业园管理委员会下发了《重庆市江津区德感工业园管理委员会关于重庆帕非柯特机械制造有限公司复工的批复》（德园复工[2020]XX7号），载明：“重庆帕非柯特机械制造有限公司：你司《关于企业复工的申请》已收悉。经德感工业园新冠肺炎疫情防控工作指挥部审核，现批复如下：一、同意你司于2020年2月27日复工。……”另查明，被告帕非柯特公司是被告卢海连一人投资设立的公司。庭审中，原被告确认：2018年9月2日前的厂房租金已付清，被告帕非柯特公司未付2018年9月3日至2019年7月10日的厂房租金。对此被告帕非柯特公司提出，此期间的租金，除应抵扣原告在诉状和庭审中认可抵扣的45000元外，如法院判决被告搬迁，还应抵扣被告帕非柯特公司支付的保证金20000元和维修费17000元。庭审中，被告帕非柯特公司就应抵扣租金的维修费和保证金，向本院提交了以下证据材料：一、被告帕非柯特公司与陈杨于2020年5月19日签订的《厂房屋顶维修施工合同》、金额为17000元的发票、《送（销）货单》、被告卢海连通过重庆市农村商业银行向陈杨转款17000元的《客户回单》、被告卢海连与本案原告委托诉讼代理人丁雷的微信聊天记录截屏打印件19页。被告用以证明厂房存在的问题，经与管理人的负责人丁雷沟通后，丁雷同意被告帕非柯特公司对厂房进行维修，维修的费用为17000元。二、2017年12月24日原告向被告帕非柯特公司出具的收取被告帕非柯特公司保证金20000元的《收据》。对上述证据原告质证认为：1、证据的真实性无异议；2、认可原告对厂房进行了维修及维修的费用为17000元，但由于被告帕非柯特公司没有提供维修记录和照片，不同意维修费抵扣租金，如被告帕非柯特公司提交后同意抵扣，如果被告帕非柯特公司事实上维修了厂房就同意抵扣；3、保证金，被告仅提交了《收据》，未提交实际付款凭据，仅有《收据》不能证明被告帕非柯特公司支付了保证金，至于保证金是否抵扣租金由法院认定。对原告的上述质证意见，被告帕非柯特公司称：从微信聊天记录可以确认已经履行了维修，微信中有2020年5月16日所发搭了脚手架的照片、5月21日早上8点发信息说漏水现象得到改善，以及厂房存在问题和维修后的照片；并且2020年5月13日丁雷回复同意维修费抵扣租金。庭审中，被告卢海连称：无法举证证明公司财产独立于股东自己的财产。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原告与被告帕非柯特公司就宿舍楼XX单元XX楼右（一室一厅）房屋形成的事实租赁关系。变更第5项诉讼请求为：被告帕非柯特公司支付原告宿舍事实租赁关系解除前（2019年10月1日至事实租赁关系解除之日止）的租金，以及事实租赁关系解除后至被告帕非柯特公司将宿舍退还原告之日止的房屋占用费（按350元/月计算）。原告变更和增加上述诉讼请求的申请书，本院于2020年9月15日送达二被告。以述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告与被告帕非柯特公司签订上述的《房屋租赁合同》和《租赁合同》合法有效。在《房屋租赁合同》的履行过程中，本院于2019年5月10日受理了金象公司破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原告与被告帕非柯特公司就厂房签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。《租赁合同》，被告帕非柯特公司在合同履行期限届满后支付了2019年6月至9月宿舍租金，根据原告收取被告帕非柯特公司宿舍租金的行为，能够认定原告与被告帕非柯特公司间就宿舍形成了事实租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第第二百三十二条的规定，不定期租赁双方可随时请求解除合同。因此原告请求解除与被告帕非柯特公司间就宿舍形成的事实租赁关系，本院予以支持。事实租赁关系解除的具体时间，根据合同法第九十六条的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。本院于2020年9月15日将原告《变更和增加诉讼请求申请书》送达被告帕非柯特公司，因此原告与被告帕非柯特公司就宿舍形成的事实租赁关系，于2020年9月15日解除。《房屋租赁合同》和事实租赁关系解除后，被告帕非柯特公司应将案涉厂房和宿舍腾退原告，也应支付《房屋租赁合同》和事实租赁关系解除前的租金，并支付未及时腾退房屋的占用费。对被告帕非柯特公司应支付原告厂房租金的金额。2018年9月3日至2019年7月10日被告帕非柯特公司应付原告租金130797.33元[（12740元/月×10个月）＋（12740元/月÷30天×8天）]，此款应抵扣原告与被告帕非柯特公司无异议的45000元，对双方有争议的保证金和维修费是否抵扣租金的问题，本院评述如下：1、庭审中，原告表示，如被告帕非柯特公司实际对厂房进行维修，维修费可抵扣租金。根据被告帕非柯特公司提供的前述《厂房屋顶维修施工合同》、发票、《送（销）货单》、《客户回单》、微信聊天记录截屏打印件，能够认定被告帕非柯特公司对厂房进行了维修，并支付了维修费17000元，此款应抵扣被告帕非柯特公司应支付原告的房屋租金。2、保证金。庭审中，虽然被告帕非柯特公司未提交实际支付保证金的凭据，但根据原告出具的收取被告帕非柯特公司保证金的《收据》，且根据《房屋租赁合同》中关于乙方需支付20000元保证金及第一次四个月租金后合同才生效约定，以及合同签订后合同进入实际履行的事实，可以认定，被告帕非柯特公司已支付原告保证金20000元。《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。而被告帕非柯特公司主张抵扣租金的保证金，不符合该条规定的不得抵销的情形，故被告帕非柯特公司主张其所交保证金抵扣租金，本院予以支持。上述款项品迭后，被告帕非柯特公司应支付原告厂房租金48797.33元。对原告请求被告帕非柯特公司支付的逾期支付租金的违约金。庭审中原告称，2018年9月3日至2019年1月2日的租金50960元被告帕非柯特公司应在2018年8月25日前支付，2019年1月3日至2019年5月2日的租金50960应在2018年12月25日前支付，2019年5月3日至2019年7月10日的租金应在2019年4月25日前支付。合同约定，“租金按四个月支付一次，分别于2017年12月25日前；2018年4月25日前；2018年8月25日前；乙方分别于使用前一周内一次性支付清下个四个月租金”，按此约定，除应在2018年8月25日前交纳的租金外，其余租金均应在房屋“使用前一周内一次性”付清，即逾期支付租赁的起算日期应从应交租金的租期开始日计算，并抵扣被告帕非柯特公司于2018年9月协助法院执行的30000元、2020年1月支付的5000元，2020年4月支付的10000元。此45000元，由于被告帕非柯特公司未提交付款的具体日期，本院酌情从付款当月的最后一日起扣除。计算标准，合同约定过高，原告自愿调整2%/月无法律依据，且仍然过高，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算。对原告请求被告帕非柯特公司支付的逾期支付房屋占用费的资金占用损失，房屋占用费本是被告帕非柯特公司占用原告房屋应赔偿原告损失，原告请求被告帕非柯特公司赔偿未赔偿的房屋占用费损失的资金占用损失，于法无据，本院不予支持。对原告请求被告卢海连承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告卢海连未能证明其个人财产独立于公司财产，应对被告帕非柯特公司应付原告的前述款项承担连带责任。对被告帕非柯特公司提出的扣减疫情期间房屋占用费的问题。被告帕非柯特公司从2020年1月24日至同年2月27日停止生产共35天，扣除此期间的春节法定节假日3天，被告帕非柯特公司停止生产32天。由于新冠疫情爆发属不可抗力事件，本院根据公平原则和本案的实际情况，决定此期间的房屋占用费由原告与被告帕非柯特公司各分担50%。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条的规定，判决如下：一、原告重庆金象起重设备制造有限公司与被告重庆帕非柯特机械制造有限公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、原告重庆金象起重设备制造有限公司与被告重庆帕非柯特机械制造有限公司就案涉宿舍楼XX单元XX楼右（一室一厅）住房形成的事实租赁关系于2020年9月15日解除；三、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起三十日内将其承租的位于重庆市江津区德感工业园区内的厂房腾退原告重庆金象起重设备制造有限公司；四、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起三十日内将其承租的位于重庆市江津区德感工业园区内的案涉宿舍楼XX单元XX楼右（一室一厅）住房腾退原告重庆金象起重设备制造有限公司；五、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起十日起内支付原告重庆金象起重设备制造有限公司厂房租金48797.33元；六、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起十日起内支付原告重庆金象起重设备制造有限公司从2019年7月11日起至被告重庆帕非柯特机械制造有限公司将厂房腾退原告之日止的厂房占用费（其间要扣除16天的房屋占用费，按12740元/月计算）；七、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起十日起内支付原告重庆金象起重设备制造有限公司案涉宿舍楼XX单元XX楼右（一室一厅）住房从2019年10月1日起至2020年9月14日止的租金（其间要扣除17天的房屋租金，按350元/月计算）；八、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起十日起内支付原告重庆金象起重设备制造有限公司案涉宿舍楼3单元3楼右（一室一厅）住房的占用费（从2020年9月15日起至该宿舍腾退原告之日止，按350元/月计算）；九、被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起十日起内支付原告重庆金象起重设备制造有限公司逾期支付租金的违约金（2018年8月25日至同年9月30日以50960元为基数、2018年10月1日至2019年1月2日以20960元为基数、2019年1月3日至2019年5月2日以71920元为基数、2019年5月3日至2020年1月31日以100797.33元为基数、2020年2月1日至2020年4月30日以95797.33元为基数、2020年5月1日至2020年9月24日以85797.33元为基数、2020年9月25日以48797.33元为基数至款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算）；十、被告卢海连对被告重庆帕非柯特机械制造有限公司应付原告重庆金象起重设备制造有限公司的上述款项承担连带清偿责任；十一、驳回的原告重庆金象起重设备制造有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5344元，减半收取2672元，保全费1770元，由被告重庆帕非柯特机械制造有限公司负担。案件受理费2672元、保全费1770元，原告经批准缓交，限被告重庆帕非柯特机械制造有限公司在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年九月二十五日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓