上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1103民初3494号原告：陈园英，女，1970年12月18日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：韩平安，江西观睿律师事务所律师，职业证号：13601200810378640。委托诉讼代理人：於清凤，江西观睿律师事务所律师，职业证号：13601201811054872。被告：周光生，男，1968年2月20日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住江西省上饶市广丰区，未到庭被告：江西百利莱地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道园丁路119号，统一社会信用代码：91360000664797665U。法定代表人：周光生，该公司总经理。第三人：上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道鸟林街，统一社会信用代码：52361122063458617H。法定代表人：林俐，该教育中心负责人。原告陈园英与被告周光生、江西百利莱地产开发有限公司、第三人上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心不当得利纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈园英的委托诉讼代理人於清凤到庭参加了诉讼。被告周光生、被告江西百利莱地产开发有限公司、第三人上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈园英向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还155483元租金，并以155483元自2018年9月28日起按银行同期贷款利率计算利息至款清时止（暂计算至2020年4月15日利息为11612元）；2、本案的诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月13日10时至2018年9月14日10时参加了江西省上饶市广丰区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行的公开拍卖，取得了江西省上饶市广丰区丰溪仁佳3-15号商铺，并于2018年9月27日经江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103执881号执行裁定确定。上述商铺在2018年2月11日己由被告出租给第三人上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心使用。租期十年，总面积945平方米，租金每平方米单价28元，年租金317520元（其中原告拍卖取得的3-15号商铺面积782.1平方米，按合同约定折算年租金262785.6万），合同签订日交租金，后每年4月15日前一次性交清。按照该租赁合同，原告拍卖取得的3-15号商铺面积782.1平方米,折算年租金262785.6万。原告取得租赁房屋后，租赁合同项下第一年中的2018年9月27日至2019年4月30日的租金155483元应当归原告陈园英所有。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令如诉，维护原告的合法权益。被告周光生未到庭答辩，也未提供反驳证据。被告江西百利莱地产开发有限公司未到庭答辩，也未提供反驳证据。但在庭前向本院提交答辩状,答辩如下：一、原告陈园英并未取得诉争商铺的所有权，诉争商铺的所有权或收益权与原告无关，原告与诉争的商铺并无利害关系，应依法驳回原告的诉讼。二、原告与答辩人并未形成商品房买卖合同。答辩人作为诉争房产的开发商，与客户形成商品房买卖合同关系的前提是原告与答辩人签订书面的商品房买卖合同，买受人向答辩人支付购房款，买受人依法缴纳相关税费及其他费用，提供相关证照办理产权登记手续，而原告根本未履行上述手续，故原告根本未取得本案诉争的房产所有权或使用权。三、上饶市广丰区人民法院下达的（2017)赣1103执881号执行裁定书本身就是违反法定程序的。答辩人开发的永丰街道沿河路丰溪仁佳小区的房产未经综合验收，在二级市场是不能正常交易的。广丰区人民法院单方委托第三方评估机构对房产评估并未经答辩人书面同意上网拍卖是违反法律规定的，从而导致本起拍卖因违反法定程序无效，基于此原因，原告同样未取得诉争房产的所有权或使用权。四、即使原告竞拍所得诉争房产，原告诉称是明知诉争房产在竞拍前是存在租赁合同关系的，根据相关法律规定，承租人对诉争房产是享有优先购买权，广丰区法院拍卖时未征得优先购买人同意，直接将答辩人开发的房产贬卖，不但无效更是对答辩人合法权益的侵害。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼或全部诉讼请求。原告陈园英围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、法院淘宝网竞买公告打印件、（2017）赣1103执881号执行裁定书复印件各一份，证明原告曾经通过正规的拍卖平台和合法手续拍得涉案的商铺；2、被告江西百利莱地产开发有限公司同第三人签订的房屋租赁合同复印件一份，证明在原告获得涉案商铺前，被告江西百利莱地产开发有限公司已经将商品出租给第三人，并且按照租赁合同所约定的权利义务，收取了第三人的租金。但此前原告曾多次联系第三人缴纳剩余的租金，都被第三人以已经缴纳给被告江西百利莱地产开发有限公司为由拒绝；3、律师函复印件、邮寄单据查询结果打印件各一份，证明原告曾向第三人要求缴纳剩余租期的租金，但是第三人均以缴纳给被告为由拒绝。被告未到庭质证。经本院审核，原告提供的证据符合证据构成要件，故本院对原告所举证据予以确认并在卷佐证。综合以上证据，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：案涉商铺坐落于江西省上饶市广丰区丰溪仁佳3-15号，总面积782.1平方米。系被告江西百利莱地产开发有限公司开发所建，被告周光生系该公司的法人代表。2018年2月11日，被告江西百利莱地产开发有限公司与第三人上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心签订《租赁合同》，租赁房屋建筑面积共计945平方米，租赁房屋的单价租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币28元计算，年租金为人民币317,520元。租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日，签订合同之日付租金317,520元及保证金20000元。以后每年交纳租金4月15日前一次性交纳。广丰区人民法院在执行陈园英与周光生、江西百利莱地产开发有限公司股权转让合同纠纷一案中，于2018年8月13日委托淘宝网拍卖被告执行人江西百利莱地产开发有限公司开发的位于江西省上饶市广丰区丰溪仁佳小区的部分房产。《竞买公告》特别提醒：该房屋租赁情况不详。标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决。竞买成功。本院不负责户口迁入问题。2018年9月13日10时至2018年9月14日10时，江西省上饶市广丰区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公开拍卖活动。案涉房屋的评估价格为9416484元,原告原告陈园英通过网上竞拍，以拍卖成交价5273600元取得案涉3-15号房产。2018年9月27日，广丰区人民法院作出（2017）赣1103执881号执行裁定：案涉房屋的所有权归买受人陈园英所有；符合相关产权过户登记条件时，买受人陈园英可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。该裁定书已生效。2019年3月1日，陈园英委托律师向第三人发出律师函，要求第三人与陈园英另行签订租赁合同，并要求第三人支付2018年9月27日至2019年4月30日的租金155483元，第三人以该部份租金已交纳为由拒付。被告周光生及被告江西百利莱地产开发有限公司以法院违法拍卖，原告陈园英未取得产权为由拒付。本院认为，因第三人上饶市广丰区永丰街道中天儿童早期教育中心在原告陈园英取得案涉房屋物权之前，与案涉房屋原所有权人江西百利莱地产开发有限公司签订了《租赁合同》，并实际占有使用案涉房屋，已在合同签订时就已经交付2018年5月1日至2019年4月30日的全部租金。本院在《竞买公告》中特别提醒“该房屋租赁情况不详”，原告与两被告有多起纠纷，对案涉房屋的基本情况应该明知。本案中,案涉房屋的评估价格为9,416,484元,而原告的拍卖成交价为5,273,600元,因此,原告作为买受人亦是带租赁拍卖的受益人,原告从带租拍卖中受益后,要求被告返还在原告拍卖前所得的租金，有违公平原则，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告陈园英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用3642元，减半收取1821元，由原告陈园英承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  刘日进二〇二〇年九月二十八日法官助理林晨书记员陈庆武