苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10856号原告：刘露，女，1991年1月2日出生，汉族，住山东省宁阳县。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李薇薇，女，系该公司员工。原告刘露与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告刘露，被告财智公司的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘露向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期办证违约金63844.95元(以354489元为基数，按人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2017年9月29日起计算至2020年8月14日止)；2.财智公司支付代办费占用期间的违约金3458.02元（以17684.31元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2017年9月29日起计算至2020年8月14日止）；3.诉讼费用由财智公司承担。庭审中，刘露撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2017年5月28日刘露与财智公司签署《苏州市商品房买卖合同》，约定刘露向财智公司购买吴江第2，3幢2单元2009室房屋，购房总价为356627元(退还面积差价2138元后实际支付354489元)。后财智公司于2017年7月1日向刘露交付房屋。合同第二十二条约定，因出卖人的原因导致买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人每逾期一日按照合同约定房屋总价的万分之0.5向买受人支付违约金。刘露认为该格式条款合同约定的交房后办理产证期限过长、违约金过低，不能客观反应刘露实际遭受的损失，故根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，要求按照交房后90天办理不动产权证书。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。财智公司辩称，1、对于双方存在的商品房买卖合同关系无异议，房款金额354489元及交房时间2017年7月1日以及计算逾期办证违约金的截止日即2020年8月14日也予以认可。2、刘露要求自2017年9月29日起计算逾期办证违约金无依据，财智公司于2017年7月1日交房，合同约定的办证时间是交房后360日，故违约金的起算时间为2018年6月25日。3、合同明确约定了违约金的计算标准为每日万分之0.5，应首先考虑按照约定确定违约金。原告主张调整违约金，应当提供相应证据证明逾期办证给原告造成的损失。本院经审理认定事实如下：2017年5月28日，财智公司作为出卖人与刘露作为买受人签订编号为苏房商吴江合同201705280231号的《苏州市商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人向出卖人购买吴江第2,3幢2单元2009室的商品房，建筑面积为45.04平方米，房屋价款为356627元；房屋交付日期为2017年6月30日。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2、出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，刘露向财智公司支付了全部购房款，后根据实测面积及双方结算，该套房屋实际价款为354489元，财智公司向刘露开具相应购房发票。案涉房屋于2017年7月1日交付，刘露向财智公司支付了办证所需的税费，后财智公司于2020年8月14日向刘露退回了代办产证费用。截至2020年8月14日，刘露尚未取得涉案房屋的产权证书。以上事实，有刘露提供的苏州市商品房买卖合同、购房发票、代收代缴费用明细表、收据、退款明细截屏以及到庭双方当事人及其委托诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告刘露与被告财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年7月1日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后360日内，即在2018年6月25日前为原告刘露办理不动产登记权证书。原告刘露向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告刘露委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，截至2020年8月14日，原告刘露尚未取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。案涉合同关于办理不动产登记的期限系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，也未过分迟于开发商办理产证的合理期间，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的系购买人办理产证登记的手续期限，故本院对原告刘露主张自2017年9月29日起计算逾期办证违约金的主张不予支持。原告刘露与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为每日万分之0.5，即年利率1.825%，逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告刘露造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍（以354489元为基数，2018年6月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算为25248元），自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告刘露主张违约金计算至被告财智公司退回代办费用之日即2020年8月14日，也即解除委托办证之日，被告财智公司对此也予以认可，本院予以确认。原告刘露在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此亦予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘露支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计25248元；自2019年8月20日起至2020年8月14日止以354489元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：刘露，开户行：中国农业银行吴江汾湖支行，账号：62×××71；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取698元，由原告刘露负担241元，被告吴江财智置业发展有限公司负担457元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告刘露。原告刘露已预交的诉讼费用本院不再退还。原告刘露因变更诉讼请求多交的诉讼费用43元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年九月三十日书记员 胡玥璘附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。