北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45734号原告（反诉被告）：北京肌源健康管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****。法定代表人：石广利，总经理。委托诉讼代理人：杨超英，北京市欣融律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩宸，男，1987年6月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨斌，北京权鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉林，北京权鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：韩晋毅，男，1956年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨斌，北京权鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉林，北京权鼎律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司（以下简称肌源公司）与被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅（以下简称姓名，一并表述时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。肌源公司委托诉讼代理人杨超英、二被告委托诉讼代理人杨斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肌源公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与二被告于2018年3月19日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；2.二被告连带返还我公司房屋押金53000元。事实与理由：2018年3月19日，二被告作为出租人、我公司作为承租人签订房屋租赁合同，约定我公司承租二被告所有的位于北京市朝阳区工人体育场北路xx号楼1702号房屋（以下简称1702号房屋）用于办公，租赁期限自2017年11月1日至2021年10月31日；租金支付方式押二付三。我公司支付租金至2020年4月30日并支付了押金53000元。2020年4月17日，我公司向韩宸发送了解除通知，并于2020年4月28日腾退了房屋，但二被告未退还押金。二被告辩称：二被告是1702号房屋的所有权人，在2020年4月17日收到了肌源公司的解除通知。肌源公司于4月28日将钥匙交付给物业管家并腾退了房屋，支付租金至4月30日。二被告同意肌源公司的第一项诉讼请求，但不同意返还押金。肌源公司在合同履行中存在迟延支付租金、损害房屋的违约行为，应当用押金折抵损失，因此全部押金不同意返还。二被告向本院提出反诉请求：1.肌源公司支付二被告未提前通知解除的补偿金56710元；2.肌源公司支付二被告未按约定支付租金的违约金56710元，扣除押金后另行支付3710元；3.肌源公司支付二被告逾期迁出工商注册的违约金28355元；4.肌源公司赔偿二被告维修费16450元。事实与理由：双方所签租赁合同约定，肌源公司应于2020年4月26日前支付5月1日起的三个月租金，但肌源公司未支付，应当依约支付违约金。根据约定，肌源公司提前解除合同应提前3个月通知，否则支付2个月租金的违约金，肌源公司于4月17日提出解除合同，未提前通知，应当依约支付违约金。此外，肌源公司应于解除合同后10日内迁出工商注册等执照，否则按日支付租金，肌源公司实际于5月27日迁出，故应当依约支付违约金。肌源公司在使用房屋期间和腾退过程中对房屋造成损害，应当赔偿维修费用。肌源公司对二被告的反诉辩称：我公司不同意二被告的全部诉讼请求。我公司承租1702号房屋用于经营美容院，美容院因疫情影响无法开业，且房屋存在渗水无法使用，故未依约于2020年4月16日前交纳租金。根据双方约定，因不可抗力导致合同无法继续履行，合同自行解除，因疫情及房屋漏水影响，我公司无法开业，遂与二被告协商减免房租，但二被告不同意，故我公司法定代表人韩颖在2020年4月17日向韩宸提出解除合同。我公司不构成违约。工商注册未迁出也是因为疫情，我公司来不及事前选址，且工商部门也可能因为疫情不正常上班。二被告主张3月27日因我公司原因导致房屋损坏，不属实，实际是房屋空调及管道多年腐蚀导致渗漏，不是我公司使用不当，我公司及时告知了二被告，但自告知到维修持续了3个月，影响了我公司经营，维修费用应当二被告自己负责。我公司腾退时房屋干净、没有物件损坏，因此不同意赔偿腾退后的维修费用。本院经审理认定事实如下：肌源公司于2017年9月26日成立，经营范围包括美容、健康管理等。1702号房屋所有权于2015年8月21日登记在二被告名下，该房屋性质为商品房，规划用途为办公。2018年3月19日，肌源公司作为承租人、二被告作为出租人签订《北京市房屋租赁合同》，约定：肌源公司向二被告承租1702号房屋用于办公，租期起2017年11月1日至2021年10月31日；2017年11月1日至2019年10月31日期间租金为26500元/月，2019年11月1日至2021年10月31日期间租金为28355元/月；租金支付方式为押二付三，房屋押金53000元，支付时间为2017年11月2日前，押金是肌源公司向二被告支付的合法履约保证金，如肌源公司在租赁期限届满前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还，租赁期满，肌源公司结清应承担的费用，并将工商注册地迁离此房后3个工作日内由二被告退还；租金每3个月支付一次，于付款月起租日15日前支付下一次租金；二被告应保证出租房屋的建筑结构和设备设施能达到使用要求，不得影响肌源公司正常使用；对于房屋的主要结构、固定管道线路及固定设施（包括制热、制冷、排风、上下水等设施）发生自然损害、故障或合理使用而导致的老化、耗损，肌源公司应及时通知二被告，由二被告对接物业公司及时修复；因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动解除；二被告交付的房屋存在重大安全问题导致肌源公司无法正常使用达15个工作日或房屋主体固定设施严重损坏，导致肌源公司无法正常使用房屋的，肌源公司有权单方解除合同；肌源公司存在不按照约定支付租金达3日等行为的，应按2个月的租金为标准支付违约金；租赁期内，二被告提前收回房屋或肌源公司提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿；肌源公司在租赁房屋内的工商注册等营业证照，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，须按日支付租金直至实际将营业证照迁出之日止。诉讼中，双方均称肌源公司已向二被告支付押金53000元，并支付租金至2020年4月30日，应于2020年4月16日前支付2020年5月1日至7月31日期间的租金，但未支付。肌源公司称因房屋漏水和新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致其无法营业，其与二被告协商减免租金，二被告不同意，故其未交纳5月起的租金。经询，肌源公司对二被告主张的违约金标准不持异议。2020年2月13日，肌源公司法定代表人韩颖向韩宸表示：“楼上漏水了”，韩宸称：“先跟物业说，让物业找楼上，让他们出钱修”，韩颖于26日向韩宸发送房屋照片，韩宸询问：“这是二楼漏水，渗到一楼？”“你二楼那个房间干嘛了？怎么会漏这么严重”，韩颖表示：“过年前一天有一个水管渗水，找物业修理放假了，然后过年我检查了漏水就把水阀关了，就不漏了”，韩宸表示：“你弄好就行了，别找我了”。3月12日，韩颖向韩宸表示：“物业说需要房东配合解决，现在漏水不能正常营业，我无法营业了，你看怎么解决呢”，韩宸表示：“我们也没有钥匙，也进不去，也同意修，还需要配合什么呢？”，韩颖表示：“我2月底就说了漏水物业让通知你，你说不管到现在。那现在你什么时候有空，我约物业你们一起看看什么情况到底怎么修理。我给你钥匙”，韩宸表示：“我没有不管，也看了照片，说了马上修，而且物业也没有联系我，尽快修复吧。修好留好发票，我们来承担维修费，放心修吧”。4月13日，韩颖与韩宸协商减免租金，未能达成一致。4月17日，韩颖向韩宸表示：“因疫情、您房屋洗手间漏水致使不能正常使用近三个月。曾试图协商变通未果，故依据合同相关约定予以解除。我会全权委托代理律师与您联系，希望我们都能为协商解决再做努力。特此告知，此条信息发出之日起生效”。诉讼中，双方均称租赁合同已于2020年4月17日解除，肌源公司于4月28日腾退了房屋，于5月27日迁出工商注册登记信息。二被告另主张肌源公司提前解除租赁合同、迟延迁出工商注册登记信息，构成违约。肌源公司对此不予认可，称因疫情和房屋漏水影响，其无法营业，与二被告协商减免租金未达成一致，故依据合同所载“不可抗力”和“房屋存在重大安全问题、主体固定设施严重损坏”的约定解除合同，疫情导致其无法事先选址，故迟延迁出工商注册。肌源公司就其主张提交了2019年9月至2020年1月期间的“实物出入账”，该证据显示2020年1月17日后无出入账信息。二被告称该证据系肌源公司单方制作，对其真实性不认可。二被告另提交“永利国际业主、租户领取出入证温馨提示”，该证据显示北京达尔文永利物业管理有限公司于2020年2月16日通知各业主，其公司自2020年2月17日起执行业主、租户出入证管理办法，外来人员通过登记确认身份的方式进入小区。肌源公司认可该证据的真实性。二被告另主张肌源公司租赁房屋期间和腾退房屋时造成房屋损坏，导致其支出维修费16450元，要求肌源公司予以赔偿。二被告就其上述主张提供了韩宸配偶彭某与案外人刘某的微信聊天记录、刘某的证人证言、收据予以佐证。其中，微信聊天记录显示彭某于2020年3月21日向刘某支付9100元、于3月31日支付1000元、于4月30日支付1000元。收据显示刘某收取彭某维修费14730元。刘某到庭称：韩宸的配偶于2020年3月份与其联系，要求其维修永利的房子，其于3月上旬至现场查看并维修，发现房屋二层中央空调因电动阀反复开关、使用年头长导致空调漏水，致使一楼厨房房顶起皮、发霉，因此其维修了空调并粉刷房顶。二层卫生间洗手池的上水管没有关，导致软管断裂、跑水，二层淋浴房渗水，其粉刷了卫生间外的卧室和走廊，一共维修了5天。2020年4月韩宸配偶再次联系其，表示租户提前搬走，担心租户回来，要求更换锁芯，且租户拆走灯后客厅和吧台有部分线路外露，墙面原有钉子、相框损坏了墙面，故其对一楼和二楼门厅重新刷漆，另外一楼卫生间新安装了马桶，漏水，其更换了配件。韩宸配偶一共向其支付约11000元至12000元的维修费。肌源公司对收据、微信聊天记录的真实性无异议，对刘某所述2020年3月维修一事无异议，对其腾退后的维修情况不认可，称其腾退时房屋干净、无损坏，并就此提交了录像、照片予以佐证。二被告对录像、照片的真实性认可，但称是其维修后肌源公司进入拍摄的。二被告就其主张未举证证明。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，肌源公司与二被告所签《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。现肌源公司要求确认上述租赁合同于2020年4月17日解除，二被告表示同意，本院予以确认。关于解除原因，肌源公司虽主张系因房屋漏水、疫情影响导致其无法开业，但根据肌源公司法定代表人韩颖与韩宸的微信记录和证人刘某的证言，韩宸在明确知晓1702号房屋漏水情况后安排刘某进行维修，刘某于2020年3月上旬至房屋处维修，工期5天，故该房屋已于其时可以正常使用。此外，根据“永利国际业主、租户领取出入证温馨提示”显示，1702号房屋所在小区自2020年2月17日起外来人员可通过登记确认身份的方式进入。故肌源公司以房屋漏水、疫情影响于2020年4月17日提出解除合同，缺乏依据。根据双方约定，肌源公司提前退租应提前3个月通知对方，否则应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿。据此，二被告要求肌源公司支付未提前通知解除合同的违约金56710元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方约定，肌源公司应在合同解除后的10日内（即截止至2020年4月27日）将房屋内的工商注册等营业证照迁出，逾期须按日支付租金至迁出之日止，而肌源公司实际于2020年5月27日迁出。肌源公司虽主张系因疫情影响无法选址，但未就此举证证明，故本院对其主张不予采信。二被告要求肌源公司支付逾期迁出工商注册信息的违约金28355元的请求，本院予以支持。根据双方约定，肌源公司应于2020年4月16日前向二被告支付2020年5月1日起的3个月租金，但肌源公司未交纳，构成违约，应向二被告承担违约责任。二被告要求肌源公司支付违约金的请求，本院予以支持。此外，根据双方约定，如肌源公司在租赁期限届满前违反合同约定，押金作为违约金不予退还。现二被告要求以肌源公司所交纳的53000元押金折抵违约金的主张，本院予以采纳。肌源公司还需另行支付违约金3710元。肌源公司要求二被告退还押金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于二被告要求肌源公司赔偿租赁期内维修房屋费用的请求。根据韩颖与韩宸于2020年3月12日的微信聊天记录显示，韩宸在明确知晓房屋漏水情况下告知韩颖“修好留好发票，我们来承担维修费”，可见双方已就维修费达成了合意，故二被告现要求韩颖承担维修费用，本院不予支持。关于肌源公司腾退后的维修费用的请求。肌源公司提交的照片显示其腾退后房屋无明显损坏情况，二被告虽主张上述证据系肌源公司在其维修后拍摄，但其亦自认在肌源公司腾退后自行更换了门锁，故本院对其主张不予采信。二被告现有证据不足以证明肌源公司腾退房屋时给其造成了损失，故其要求肌源公司赔偿其维修费用的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司与被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅所签《北京市房屋租赁合同》于二○二○年四月十七日解除；二、原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅未提前通知解除的违约金五万六千七百一十元；三、原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅未按约定支付租金的违约金三千七百一十元；四、原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅逾期迁出工商注册的违约金二万八千三百五十五元；五、驳回原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司的其他请求；六、驳回被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，由原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司负担（已交纳）。反诉费1732元，由原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司负担1626元[被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅已预交，原告（反诉被告）北京肌源健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅]，由被告（反诉原告）韩宸、被告（反诉原告）韩晋毅负担106元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郭天天二〇二〇年九月二十七日书记员  史 可