广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4749号原告：方叶红，女，汉族，1979年11月25日出生，委托诉讼代理人：蒋友明，系原告方叶红丈夫。被告：陈静容，女，汉族，1982年9月23日出生，委托诉讼代理人：罗锦坤，系被告陈静容丈夫。被告：惠州市君之德实业有限公司，法定代表人：韩某1。被告：韩某1，女，汉族，1958年11月22日出生，原告方叶红诉被告陈静容、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德）、韩某1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告方叶红及其委托诉讼代理人蒋友明、被告陈静容及其委托诉讼代理人罗锦坤到庭参加了诉讼，被告君之德、韩某1经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2017年1月8日签订的合同；2、三被告退回原告购房款300000元；3、由三被告向原告支付购房款总额20%的违约金计60000元；4、由三被告赔偿原告经济损失银行贷款利息的四倍29121元（以10万元为计息基数，按平安银行的贷款年利息7.28），因为贷款买次铺面而产生的利息为7200元，请求赔偿四倍利息28800元，被告方总计应支付原告方417921元；5、本案诉讼中所产生的一切费用由被告方承担。事实与理由：自2016年10月2日起，“君之德”于**大厦(即东汇城商埸)，开设一大型营销中，挂满宣传海报，大量地产中介引入客户购买**大厦，以建立一个台湾式美食城(即**城商埸)为宣传口号，售卖一至三楼商铺，返租十年，首两年租金从售价扣除。君之德实业有限公司(下称“君之德”)利用惠州市惠阳区*******************，通过虚假的广告宣传[惠阳工商新城处字（2017）**号处罚决定文书]。使用返租等伎俩（《商品房销售管理办法》国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式），于2017年1月8日，被告君之德和被告韩某1以被告陈静容的名义，与原告签订《商铺买卖合同》，合同约定：原告于签订合同当日向被告君之德支付100%的购房款30万元整，购买被告陈静容所有的位于惠州市惠阳区*******************；卖方须在支付全部购房款后的180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续；并约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同签订前，原告已向被告君之德全额支付房款30万元，但是被告至今2年8个月仍未履行签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续，导致房产过户至今无法进行。被告违约之后，原告通过各种途径联系到被告陈静容，电话告知原告，她与被告君之德、韩某1之间的委托买卖协议有效期是2017年4月至12月，而被告君之德和被告韩某1与原告签订的协议2017年1月8日，不在委托的有效期内。原告认为，被告君之德和被告韩某1无权代理，有诈骗我的购房款，在合同约定的180个工作日内，未完成交房义务，也未能办理房产过户手续，致使原告不能实现合同的目的。被告君之德和被告韩某1严重违约，应承担违约责任，原告有权解除合同，并要求各被告承担退还房款，支付违约金，赔偿损失的责任，请人民法院支持原告的请求。被告陈静容答辩意见：1、被告陈静容位于**大厦二楼***0、***3号是一个整体商铺，同一本房产证，房产编号为****8，建筑面积19.77平方米，分摊面积7.49平方米，2018年8月20日前还处在银行抵押期。2、被告陈静容在2017年3月2日前没有用任何委托上述商铺给与任何人、任何单位出售，没有与任何人、任何单位签订过上述商铺买卖委托书、商铺买卖合同。3、原告与被告君之德、韩某1在2017年1月8日签订的《商铺买卖合同》是在被告陈静容完全不知道情况下签订的，原告在2018年4月底5月初电话告知被告陈静容，被告陈静容才得知自己的商铺被分割所卖，被告陈静容是收到法院传票后在所附的材料中第一次见到上述《商铺买卖合同》。同时得知该《商铺买卖合同》所交易的房产标的与被告陈静容的房产证登记标的事实不符。4、被告陈静容从2017年1月8日至今没有收到过**大厦二楼本人所属商铺有关买卖的任何款项。5、原告与被告君之德、韩某1签订的《商铺买卖合同》是私自操作，私自买卖交易的行为，是一种违背了房地产市场交易规则的违法行为，现原告要求被告陈静容对该《商铺买卖合同》的交易承担法律责任，于理无据，于法无据，不合理，不合法。请法院驳回原告对被告陈静容的所有诉讼请求。被告君之德、韩某1未到庭，亦未提交答辩状及证据。经审理查明：2017年1月8日，被告韩某1作为卖方陈静容委托代理人、被告君之德作为代理人单位与原告方叶红（买方）签订一份《商铺买卖合同》，其中约定：卖方同意将位于惠州市惠阳区*****************转让给买方，房产用途为商业，登记建筑面积为10.66平方米，套内建筑面积6.6平方米，房产无抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；房产的转让价格为300000元，买方应于2017年1月8日前支付全部购房款300000元。该合同第六条关于房产过户手续的办理第1项约定：本合同签订后，买卖双方应在买方支付完所有购房款以及相关税、费后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续。合同第七条关于违约责任、合同解除约定：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。该合同落款处，原告方叶红在买方栏签名并按指印，被告韩某1在卖方委托代理人栏签章、被告君之德公司在卖方代理人单位栏加盖合同专用章。2017年1月8日，原告向被告君之德支付了定金50000元及购铺款250000元。被告君之德收款后，向原告出具了收款收据予以确认。另查明，位于惠州市惠阳区********商场***0、***3号铺的证载权属人为被告陈静容，建筑面积为19.77平方米，套内建筑面积为12.28平方米。还查明，2017年3月2日，被告陈静容（委托方、甲方）与被告韩某1（受托方、乙方）就商铺出售委托代理相关事宜签订一份《委托代理合同》，约定：甲方自愿委托乙方代理出售位于惠州市惠阳区********商场***0、***3号铺，委托期限自本合同签订之日起至2017年12月31日止；乙方同买方办理房产过户登记前，乙方通知甲方将房产证原件及相关资料交与乙方，同时乙方应将甲方应收房款一次性汇入甲方资金账户；乙方在本合同签订之日起3日内，须到公证机关办理房产交易过户所需的《委托公证书》，公证费由甲方承担。公证书做好后交由乙方保管和使用。本案庭审时，被告陈静容陈述：1、被告君之德、韩某1与原告签订涉案合同本人并不知情、该合同亦无本人签名，属于被告君之德、韩某1私自操作；2、本人从未收到过购房款项。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”《最高人民法院》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告陈静容与被告韩某1就商铺出售委托代理相关事宜于2017年3月2日签订《委托代理合同》，约定委托期限自本合同签订之日（即2017年3月2日）起至2017年12月31日止。2017年1月8日，被告韩某1、君之德与原告签订《商铺买卖合同》，明显没有代理权。根据上述法律规定，合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，效力待定，需要经过被代理人追认才发生效力。现陈静容并未对上述合同进行追认，因此，韩某1、君之德与原告订立合同的行为对陈静容不发生效力，该行为仅在韩某1、君之德与原告之间发生法律效力。该合同系双方的真实意思表示，并无违反法律法规效力禁止性规定，合同有效，但仅约束原告与被告韩某1、君之德。原告已按合同约定履行了支付购房款义务，被告韩某1、君之德未按合同约定履行义务，构成违约，致使原告不能实现合同目的，故原告诉求解除合同、要求被告韩某1、君之德返还购房款30万元、支付违约金，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。韩某1在未取得授权时，以韩某1为卖方陈静容的“委托代理人”、君之德公司为“代理人单位”的名义与原告于2017年1月8日签订《商铺买卖合同》，并指定君之德收取原告购房款30万元，韩某1实施的代理行为对陈静容不发生效力，故原告诉求被告陈静容返还购房款及承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉求被告韩某1、君之德赔偿经济损失银行贷款四倍利息，无合同依据，本院不予支持。被告韩某1、君之德经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：一、解除原告方叶红与被告韩某1、惠州市君之德实业有限公司于2017年1月8日签订的《商铺买卖合同》。二、被告惠州市君之德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款300000元给原告方叶红，被告韩某1对上述购房款的返还承担连带责任。三、被告惠州市君之德实业有限公司、韩某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金60000元给原告方叶红。四、驳回原告方叶红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元、公告费560元，由被告惠州市君之德实业有限公司、韩某1连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李小芬人民陪审员  杨明玲人民陪审员  李国徽二〇二〇年九月二十一日书 记 员  柯晓鹏臧新悦