山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0211民初8609号原告：于婕，女，1985年5月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，山东若真律师事务所实习律师。被告：滕顺桥，男，1971年7月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人：况宗昕，山东温成律师事务所律师。委托代理人：张歌扬，山东温成律师事务所律师。第三人：青岛市黄岛区隐珠街道办事处黄土庄村民委员会，住所地：青岛市黄岛区隐珠街道办事处黄土庄村52号，统一社会信用代码：54370211B62041369N。法定代表人：毛文庆，村主任。委托代理人：宋丽，山东光浩律师事务所律师。委托代理人：丁玉华，山东光浩律师事务所实习律师。原告于婕与被告滕顺桥、第三人青岛市黄岛区隐珠街道办事处黄土庄村民委员会（以下简称黄土庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于婕及其委托诉讼代理人庄伟伟、王健，被告滕顺桥之委托诉讼代理人况宗昕、张歌扬，第三人黄土庄村委会之委托诉讼代理人宋丽、丁玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于婕向本院提出诉讼请求：1.解除与被告于2019年8月6日签订的《房屋转租合同》；2.判令被告赔偿装修费320000元（装修损失285486元、桌椅板凳23000元、烧烤架14000元，合计322486元，只主张320000元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租赁青岛市黄岛区12号该处房屋一楼已十余年，2016年租赁该房屋二楼用于经营，租金一年一交，先交后用，且已办理工商登记。原告为扩大经营进行装修，于2019年8月6日与被告重新签订房屋转租合同，约定租赁日期自2019年2月28日至2025年2月27日，租金一年一交，先交后用。2020年3月20日，原告向被告交付2020年租金后，被告于2020年4月11日退回租金，于2020年4月18日通知被告限期搬离房屋。原因是村委会不再与被告签约房屋租赁，所以被告无法再将房屋租赁给原告。后村委会将房屋大门用铁链锁住，原告已无法按租赁合同正常经营。被告将房屋超期租赁，严重违反诚实信用原则，原告基于租赁合同对房屋投资装修，现原告已无法按租赁合同正常经营，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。滕顺桥辩称，双方签订的合同并非真实意思表示，原告应自行承担损失。黄土庄村委会述称，其对原、被告之间的转租不知情，从未同意被告对涉案房屋的转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月23日，黄土庄村委会（甲方）与滕顺桥（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于黄岛区厂院一处（建筑面积280㎡，占地面积150㎡）出租给乙方使用；租期三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；年租金42000元，半年一交。2016年3月1日，滕顺桥（甲方）与于婕（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于青岛市胶南市房屋租赁给乙方使用；租房时间自2016年3月1日起，租期1年，年租金33000元；协议签订时付一年租金33000元。2016年7月4日，于婕以涉案房屋为经营场所注册成立黄岛区草之原烧烤店（个体工商户）。2018年3月21日，黄土庄村委会（甲方）与滕顺桥（乙方）续签房屋租赁合同，租期自2018年4月1日至2020年3月31日，增加第十四条约定承租方有以下情形之一的出租方可以终止合同，收回房屋：1.承租方未经出租方同意擅自将房屋转租、转让、转借的。…。该合同到期后，黄土庄村委会通知滕顺桥腾房，滕顺桥通知于婕腾房。2019年3月9日，于婕向滕顺桥支付33000元（张金平代收）。2020年4月11日，滕顺桥退还了收取的租赁费。2019年8月6日，滕顺桥作为甲方（转租方）于乙方（承租方）于婕签订房屋转租合同，约定甲方已租赁房屋坐落于石桥路12号院内二楼东房屋，结构为砖混，建筑面积280㎡；该房屋用途为餐饮，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2019年2月28日至2025年2月27日止；乙方应于本合同生效日向甲方支付第一年的租金33000元，支付方式为先交房租后使用；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须征得甲方同意，投资由乙方自理，退租时甲方无偿收回；甲方原因导致合同无法履行，除返还乙方未到期租金外，还需赔偿乙方所有的装修损失，并支付乙方合同总租金20%的违约金，乙方导致合同无法履行，已交租金不予退还，已做所有装修无偿归甲方所有。2019年8月16日，于婕与青岛欧雅居装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订室内装饰工程承包合同，约定由装饰公司对青岛市黄岛石桥路12号院内北侧房屋二楼东侧房间作为饭店进行装修，开工日期2019年8月18日，竣工日期2019年12月17日。2020年5月26日，本院组织进行了现场勘验，经现场勘验发现案涉房屋新经过装修，尚未完工。庭审中，于婕称其自2016年开始一直租用案涉房屋经营，因之前装修陈旧计划重新装修，并征得滕顺桥同意，因担心租赁期限问题就与滕顺桥补签了五年期的房屋转租合同，但对滕顺桥与黄土庄之间的租赁合同期限不知情，也没有问过。滕顺桥则称，房屋转租合同系为于婕融资而签订，并非双方真实意思表示；同时，在补签房屋转租合同时，于婕对滕顺桥与黄土庄之间的租赁合同于2020年3月31日到期是知情的。滕顺桥提交的其与于婕丈夫黄秉峰电话录音显示，转租及重新装修未征得黄土庄村委会的同意。另外，滕顺桥与黄秉峰的微信聊天记录显示，滕顺桥对于婕对案涉房屋的装修知情。根据于婕的申请，经本院委托，青岛公信永和资产评估事务所有限公司对青岛市黄岛石桥路12号院内北侧房屋二楼东侧房间内新装修的工程造价行了评估，评估价值双方认可的为267576元，双方有争议的17910元。争议项目为：1.顶面拆除，评估值1200元；2.风扇灯具拆除，评估值520元；3.暖气拆除（11片及相关管道），评估值259元；4.排烟管道拆除，评估值1496元；5.石膏板隔断拆除，评估值1450元；6.砖墙隔断拆除，评估值1300元；7.榻榻米拆除，评估值740元；8.地面地板拆除，评估值945元；9.垃圾外运，评估值10000元。鉴定费20000元。针对上述争议项目，于婕称争议项目系为新装修而拆除旧装修，滕顺桥不予认可。于婕还提交微信聊天记录、微信转账账单等证据，证明其为饭店经营定制了烧烤架、桌椅板凳，分别转账给案外人4650元、12000元。本院认为，本案双方争议的焦点问题：一是原告的损失情况；二是本案责任如何承担。本案中，原、被告于2019年8月6日签订房屋转租合同未经出租人黄土庄村委会同意，且无证据证明黄土庄村委会知道或应当知道该转租，但未在六个月内提出异议，原、被告之间的该转租无效。无效合同自始不发生法律约束力，故原告诉请解除其与被告于2019年8月6日签订的房屋转租合同，无事实依据，本院不予支持。被告未经出租人同意进行转租，对导致转租合同无效存在过错，原告未尽到合理的注意义务亦存在一定的过错，综合本案案情，以原告承担40%责任，被告承担60%责任为宜。原告投资对房屋进行装修但未能使用，经评估的装修造价可作为原告的损失。对于有争议的部分，经查相关拆除及清理项目系装修前必要合理项目，相关费用亦应作为原告的损失。原告主张定制的桌椅板凳、烧烤架的费用亦应作为损失，但桌椅板凳、烧烤架并非形成附合的装饰装修物，相关价款不宜认定为损失。由此，本院认定原告的损失为285486元。被告承担60%的责任，应赔偿原告171291.6元。原告诉请超出171291.6元的部分，本院不予支持。鉴定费20000元，按照过错，被告应负担12000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，判决如下：一、被告滕顺桥于本判决生效之日起十日内赔偿原告于婕损失171291.6元；二、被告滕顺桥于本判决生效之日起十日内给付原告于婕鉴定费12000元；三、驳回原告于婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由原告于婕负担1303元，被告滕顺桥负担1747元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  申加庆二〇二〇年九月二十二日书记员  崔桂磊