上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69921号原告(反诉被告)：潘永芳，女，1976年11月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡联钦，上海业盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴士华，男，1976年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。原告潘永芳与被告吴士华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序。被告吴士华于2019年9月9日提起反诉，本院依法受理后，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)潘永芳的委托诉讼代理人蔡联钦、被告(反诉原告)吴士华的委托诉讼代理人张年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘永芳向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《商铺承包合同》于2019年7月23日解除；2.判令被告支付原告自2019年1月1日起至2019年7月23日的租金人民币(以下币种相同)143,992.50元；3.判令被告支付原告自2019年7月24日至2019年9月1日使用费29,193元(按每天789元计算)，2019年9月2日至2020年6月1日使用费248,400元(按每天920元计算)；4.判令被告支付逾期付款利息，以143,992.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年1月1日起至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；5.判令被告支付原告2018年7月1日至2020年6月30日物业费14,768元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月5日签订《商铺承包合同》,约定原告将位于上海市浦东新区鹤洁路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租期为2017年9月1日至2022年6月30日。承租前两年的年租金为287,985元。然被告拖欠原告从2019年1月1日起至今的房租不付,另拖欠承包期间电费2,408元,物业费7,384元。原告多次催讨无果，为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。被告吴士华辩称，同意解除合同，被告于2019年2月21日已经返还系争房屋，实际2019年1月1日就已经停止营业，当时发现煤气公司来现场整改，要求拆除燃气管道设备，否则将断气，故被告无法继续经营，遂于2019年2月21日将系争房屋的钥匙交还给原告丈夫朱保利，故不同意支付2019年1月1日起的租金、利息。物业费也不同意支付，因合同没有约定。反诉原告吴士华向本院提出变更后的反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告2017年9月5日至2018年6月19日承包费224,076元；2.判令反诉被告退还反诉原告进场费130,000元、押金50,000元；3.判令反诉被告折价赔偿反诉原告装潢费损失248,271.27元以及餐饮设备损失47,187元，共计295,458.27元；4.本案司法鉴定费、工程审价费、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年9月5日，反诉原、被告签订《商铺承包合同》，营业执照与各种证照使用反诉被告的名称，即由反诉被告提供，反诉原告拥有经营权，燃气由反诉被告协助办理接通，因证照原因导致反诉原告无法正常经营，反诉原告的一切损失由反诉被告承担，合同期自2017年9月1日至2022年6月30日止，即由反诉原告承包反诉被告的餐饮公司。合同约定反诉原告支付押金5万元，进场费13万元，2017年9月6日前首付115,994元，2018年2月28日支付71,997元，以后一年一付。合同签订后，反诉原告按月支付相关费用，但反诉被告未按约履行义务：1、未提供食品经营许可证(2017年9月1日至2018年6月19日)，在此期间反诉原告无证经营。后反诉被告一照二用(反诉被告注册的上海忠佶餐饮管理有限公司第一分公司在反诉原告未签订商铺承包合同之前，已将该公司营业执照承包给鹤洁路XXX号老北京涮羊肉火锅店用于经营火锅生意)，导致反诉原告无证经营。2、期间上海益流天然气有限公司周浦营业所多次上门指出172号门店私接燃气，构成重大隐患，责令反诉原告拆除私接的燃气，造成不能经营，反诉原告在2019年2月21日通知反诉被告解除合同，反诉被告已同意解除。现反诉被告的违规行为造成反诉原告重大经济损失，对进场费、押金属于不当得利，予以返还，装修费应给予照价赔偿。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，望依法判决。反诉被告潘永芳辩称，诉请1、不同意退还承包费。第一，根据合同约定2017年9月5日反诉被告已经交付系争房屋。第二，合同未约定由反诉被告办理食品经营许可证，反诉被告没有义务帮助反诉原告办理相应证照。第三，2017年9月5日至2018年6月19日被告是正常经营的。诉请2、不同意返还进场费和押金，进场费是双方约定同意的，不违反法律规定，反诉原告也实际支付了进场费，所有餐饮行业的惯例都有进场费。关于押金，根据合同第九条约定，反诉被告有权没收。诉请3、不同意支付装潢损失。双方是按照合同履行义务，系争房屋是毛坯交付，反诉被告不存在所谓任何过错，反诉原告是自己正常经营，应由反诉原告自行承担。反诉被告与上家的合同与反诉原、被告的纠纷无关，虽然合同中规定未经同意不得转租，但合同履行已经超出6个月，大房东也未提出异议，说明实际默认可以转租。2017年反诉原告在承租系争房屋后，食品经营管理办理人员已经到现场核查，因为反诉原告所装修的经营场所不符合要求，所以需要进一步整改后才能办理证照，反诉原告实际一直在经营，有没有无证经营是其自己原因。关于食品经营许可证及天然气，反诉被告只是协助办理，且已尽到协助义务。食品经营许可证推迟和天然气需要整改，是反诉原告自己达不到要求，天然气从现场照片及证据可以看出由反诉原告自己私自接，反诉原告可以自己去申请接通天然气，故责任由反诉原告自己承担，反诉原告从2019年1月1日拖欠租金，违反合同约定，构成违约，应赔偿违约金。反诉原告的所有装潢及设备都是由反诉原告自己保管处理，2019年7月23日合同解除后，反诉原告并没有交给反诉被告，反诉被告没有赔偿责任及义务，反诉原告的主张没有相应事实依据及合同约定。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原告潘永芳(发包方甲方)与被告吴士华(承包方乙方)签订《商铺承包合同》，约定：甲方承包给乙方的房屋位于鹤洁路XXX号，共263平方米，承包期限自2017年9月1日至2022年6月30日，承包费用年付287,985元，前两年承包费不变，第三年335,983元，第四年369,581元，第五年407,019元，乙方应于每年6月1日前向甲方交付租金；乙方故意拖欠承包费、欠缴相关费用或提前退租的视为乙方违约，甲方有权没收押金，甲方在收取乙方押金后却提前解除合同的或甲方违反本合同中其他约定的，视为甲方违约，乙方可以要求甲方向其赔付一切损失；备注事项营业执照与各种证件由甲方名称,乙方拥有经营权,由经营所产生的费用由乙方承担,所有盈亏与甲方无关。燃气由甲方协助办理接通,费用由乙方支付。因为证件原因导致乙方无法正常经营,乙方一切损失由甲方全部承担。手写：房屋押金5万元整，进场费13万元整，乙方2017年9月6日前首付给甲方115,994元(房租6个月),2018年2月28日前付给甲方71,997元后三个月房租，以后年付，双方另对其他事项作了约定。2017年9月6日，原告收到被告转账支付的275,994元。原、被告确认被告的租金支付至2018年12月31日。2019年2月21日，上海益流天然气销售有限公司向鹤洁路XXX号老北京羊蝎子(单位)发出燃气设施安全隐患整改通知单，称发现安全隐患，跨区域供气，申请在170号用气，私接管道通向172号用气点用气，不再同一区域内用气，需恢复原样，172号独立申请安装，建议于15日内整改到位，逾期未整改或整改不到位的，将采取暂停供气服务……。同日，被告与原告丈夫朱保利(暨上海忠佶客餐饮管理有限公司股东)电话联系，称“早上燃气公司过来人说我店面燃气违规使用，限期拆除，我现在不能营业了，这边后续问题大我要准备退房了”。朱保利回“好！你退吧”。被告于12：40电联“朱总，我在店里面，你过来谈一下退房事宜”、朱保利回“谈什么呢？谈我钱还给你呀”。被告称“就谈我们退房事宜，我们在店里等你”。朱保利回“好的，我抽空过来”。被告表示过半小时后将系争房屋的钥匙交给了朱保利，朱保利表示否认。2019年7月19日，原告发催告函给被告，告知2019年1月1日起已拖欠房租143,992.50元、2019年1月2月电费2,408元，2018-2019年度物业费7,384元(水费煤气费等另计)，要求吴士华在收到催告函后3个工作日内支付上述费用，如逾期不支付，将根据合同约定解除合同并追究违约责任。7月23日，原告再次向被告发告知函，言明因被告未付款，故决定该日解除双方的合同，并通过法律手段追究违约责任。原告将函件张贴于系争房屋入口玻璃门上并短信告知被告。2020年4月30日，原告发短信给被告“吴老板，我是潘永芳，关于鹤洁路XXX号商铺因你一直未交房租，店里的物品三天内你不处理则视为你放弃了，特告知”。被告回复“我是吴士华，因鹤洁路XXX号商铺一直不能经营，现又在司法诉讼中，我已回安徽老家，关于店里所有物品，现在你自己保管”。原告回复“店里所有物品我无力保管，你若不处理视为自动放弃”。原告称于2020年6月1日收回系争房屋，故于庭审中撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。另查明，1、系争房屋系原告2017年4月27日与案外人上海富赟投资管理有限公司签订商铺经营租赁合同，用以经营餐饮。2、鹤洁路138弄170、172号处于2017年11月1日登记注册了案外人上海忠佶客餐饮管理有限公司第一分公司的营业执照作为营业场所，负责人为原告。3、原告于2020年6月4日支付了172号商铺2018年7月1日至2020年6月30日的物业费14,768元。审理中，经被告申请，对系争房屋室内装潢价值进行工程造价鉴定，上海公信中南工程造价咨询有限公司于2019年12月12日出具公信中南【2019】建鉴字第59号工程造价鉴定专项报告，鉴定意见：鹤洁路XXX号室内装潢造价为248,271.27元。工程造价鉴定费用7,950元，被告已预付。被告另对系争房屋室内餐饮设备的价值申请评估，上海立信资产评估有限公司于2020年4月20日出具信资评司字【2019】第40162号资产评估报告，评估结果：鹤洁路XXX号室内餐饮设备在评估基准日建议市场价值(不含增值税)总共为47,187元。原告申请证人林某某、张某某出庭作证。证人林某某向本庭陈述：其是出租系争房屋的居间方，房东和租客签订合同时明确了转让费(进场费)不予退还，签订合同时在场人很多，忘记是谁说的了。证人张某某向本庭陈述，其是170号的租户，经营北京羊蝎子火锅，于2017年9月6日开业，但当时并不需要使用天然气，隔壁172号租户入住后，需要安装天然气，天然气的总管道在170号，安装天然气时其不在场，不知道谁来装的，安装后170号和172号都可以使用，故口头约定共同平摊安装天然气的费用。2019年过年时其没有营业，172号在营业，过年后172号不营业了，其继续营业。以上事实，由原告(反诉被告)潘永芳提交的商铺承包合同、催告函、告知函、照片、短信截图、商铺经营租赁合同、银行交易明细、光盘、营业执照、物业费收据、食品经营许可现场审核表、短信通知截图，由被告(反诉原告)吴士华提交的装修发票、装修合同、报价表、告知函、照片、装修示意图、录音光盘及文字记录、食品经营许可证、煤气公司地址、燃气设备安全隐患整改通知单、申请书、照片、微信聊天记录、经营地现场照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，潘永芳与吴士华就系争房屋签订的《商铺承包合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。纵观潘永芳将系争房屋交付给吴士华使用、吴士华按期支付约定的所谓承包费用、支付进场费及押金等行为，符合“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的特性，结合合同的各项约定，双方之间应当认定为房屋租赁合同关系而非承包合同关系，故本院对租赁关系予以确认。关于合同解除。根据庭审查明的事实，2019年2月21日吴士华经营的店面因违规使用天然气被相关部门责令整改，当日吴士华即向潘永芳丈夫朱保利提出解除合同，朱保利回复“好”，潘永芳虽不认可于当日收到吴士华返还的系争房屋钥匙，但原、被告就合同解除已口头达成一致意见，合同解除之日应为2019年2月21日。潘永芳主张因吴士华欠付租金，于2019年7月23日向吴士华发函为合同解除之日的意见，本院不予采纳。关于违约责任的认定。吴士华欠付2019年1月1日起的租金属实，其辩称因潘永芳未履行合同约定的义务，未提供食品经营许可证、172号门店私接燃气被责令整改导致无法经营系潘永芳违约在先。1、关于无证经营。根据庭审查明的事实，双方签订承包合同至2018年6月18日期间，潘永芳确未取得食品经营许可证，违反双方合同关于“营业执照与各种证件由甲方名称，乙方拥有经营权”的约定，潘永芳确存在违约行为。然吴士华在172号门店正常经营，没有证据证明因食品经营许可证问题无法营业，且在合同履行期间也未发生过因食品经营许可证原因导致的停止营业的状况，故吴士华要求潘永芳退还2017年9月5日至2018年6月19日承包费的诉讼请求，本院不予支持。2、关于私接燃气。170号门店的经营者张某某向本庭作证，170、172号门店共用天然气总管道、共摊安装费用，且172号门店直至2019年过年期间还在经营。根据合同约定，潘永芳需协助办理接通燃气，从吴士华已经实际经营的情况来看，潘永芳应当已经履行了协助接通燃气之义务，且责令整改并不意味合同不能继续履行，完全可以通过整改后继续经营。作为火锅店经营者的吴士华来说，具体如何使用燃气及保障安全，应由其自行承担责任。综上所述，导致合同解除的主要原因在于吴士华违规安装使用天然气及拖欠租金，应由其承担提前解除合同的违约责任。关于本诉中潘永芳主张的各项费用，本院认定如下：1、租金及使用费。合同解除后，吴士华应将系争房屋返还潘永芳，然潘永芳表示未收到钥匙、吴士华亦未提供交还钥匙的相应凭证，即便2019年2月21日吴士华提出解除合同，亦未清空店内大量经营物品。退一步讲，即便如吴士华所言归还了钥匙，其大量物品占用系争房屋期间，潘永芳也无法实际使用，故2月21日尚不符合交还房屋的条件。作为承租方的吴士华在2019年2月21日已明确提出解除合同的情况下，怠于清空并搬离屋内物品，导致损失进一步扩大，应当承担占有使用系争房屋期间的使用费。潘永芳在2019年7月19日、7月23日两次向吴士华发出催告函，言明解除合同的意思表示，加之吴士华提出解约且已有近半年不营业，潘永芳最迟应于7月23日取回系争房屋，7月23日之后的扩大损失应由其自行承担。潘永芳主张按照合同约定的租金及租金递增标准支付2019年1月1日至2020年6月1日收回房屋期间的使用费，本院难以全部支持。吴士华自2019年1月1日起未支付系争房屋的租金，至2019年2月21日合同解除之日应按照合同约定的287,985元/年即789元/日的标准支付潘永芳租金共计41,028元(52天)。2019年2月22日至2019年7月23日期间的房屋占用费，也应由吴士华承担，参照789元/日的标准支付共计119,928元(152天)。2、逾期付款利息。因双方对合同解除日期及违约责任存在分歧，吴士华并非恶意欠租，故本院对该诉请不予支持。3、物业费。潘永芳要求吴士华支付该费用缺乏合同依据，本院亦不予支持。关于反诉中吴士华主张的各项费用，本院认定如下：1、承包费。吴士华主张退还2017年9月5日至2018年6月19日期间的费用，于法无据，本院不予支持。2、进场费。潘永芳收到进场费13万元属实，其以收取进场费是双方约定、且符合餐饮行业惯例为由，不同意返还进场费的意见，于法无据，本院难以采纳。鉴于吴士华实际履行合同自2017年9月1日至2019年2月21日，本院根据合同已履行与剩余的期限比例，酌定潘永芳应退还吴士华进场费90,000元。3、押金。吴士华拖欠租金在先，且在合同期内提出解约退租构成违约，根据合同约定，潘永芳有权没收吴士华支付的5万元押金。现吴士华要求返还押金，本院难以支持。4、装潢及设备损失。双方一致确认潘永芳交付吴士华的系争房屋是毛坯房，合同亦约定了“若甲方或乙方需对该物业进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议”，吴士华为经营所需进行了装修，庭审中双方均未向本院提交关于装修的书面协议。现因吴士华违约导致提前解除合同，其请求潘永芳赔偿装潢费损失的主张，于法无据，本院不予支持。至于餐饮设备的折价费用，潘永芳在2020年4月30日短信中要求吴士华处理门店内的遗留物品，吴士华回复称“……店里所有物品，现在你自己保管”，潘永芳回复称“你若不处理视为自动放弃”，鉴于潘永芳曾提出要求吴士华清空物品遭吴士华明确拒绝，潘永芳没有保管的义务，加之吴士华系合同违约方，未搬离物品导致的该部分损失应由吴士华自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百十九条第一款、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告潘永芳、被告吴士华2017年9月5日签订的《商铺承包合同》于2019年2月21日解除；二、被告吴士华于本判决生效之日起十日内支付原告潘永芳2019年1月1日至2019年2月21日的租金41,028元；三、被告吴士华于本判决生效之日起十日内支付原告潘永芳2019年2月22日至2019年7月23日的房屋使用费119,928元；四、反诉被告潘永芳于本判决生效之日起十日内退还反诉原告吴士华进场费90,000元；五、驳回原告潘永芳的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告吴士华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,845.30元，减半收取计3,922.65元，由原告潘永芳负担2,162.65元，被告吴士华负担1,760元。反诉案件受理费10,795元，减半收取计5,397.50元，由反诉原告吴士华负担4,372.50元，反诉被告潘永芳负担1,025元。资产评估费3,000元、审价费7,950元，由反诉原告吴士华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年九月十五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。