广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21004号原告：魏后祥，男，1972年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡华东，广东骏和律师事务所律师。被告：陈棠开，男，1950年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：陈雪玲，女，1977年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：叶嘉星，男，1988年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告魏后祥与被告陈棠开、陈雪玲、叶嘉星宅基地使用权纠纷一案,本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请庭外和解期，本院予以准许，但当事人最终没有达成和解协议。原告魏后祥及其委托诉讼代理人胡华东、被告叶嘉星到庭参加了诉讼，被告陈棠开、陈雪玲经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈棠开、陈雪玲在2018年4月2日、2019年4月14日签订的《转让协议书》、《补充协议书》；2.三被告连带向原告返还转让款450000元；3.三被告连带向原告支付违约金1500000元；4.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月2日，经过被告叶嘉星介绍，原告与被告陈棠开、陈雪玲签订了一份《转让协议书》，约定被告陈棠开、陈雪玲将其位于大沥镇黄岐沙溪共和自然村的两处宅基地以及上面的建筑物转让给原告，原告分期向被告陈棠开、陈雪玲支付上述标的物作价金额550000元。原告通过转账给被告叶嘉星的形式，向被告陈棠开、陈雪玲支付上述作价款，至今原告已支付450000元。但是，被告陈棠开、陈雪玲至今未按照约定，将上述两处宅基地以及上面的建筑物转让给原告。2019年4月14日，原告与被告陈棠开、陈雪玲又签订了一份《补充协议书》，对原告支付的450000元，被告陈棠开、陈雪玲予以了确认。同时，若被告陈棠开、陈雪玲在《补充协议》签订之日起45日内，未将上述两处宅基地以及上面的建筑物过户给原告的，被告陈棠开、陈雪玲需要向原告支付违约金1500000元。鉴于以上事实，原告认为被告陈棠开、陈雪玲蓄意违约，给原告造成了经济损失。为此，特具状诉至贵院。请依法作出判决。被告叶嘉星辩称，因为当时原告的儿子魏某是我的朋友，被告陈雪玲比较急用钱，以为她知道我以前是做地产的，所以她就找我。有一次我与原告的儿子魏某出去喝酒知道有涉案地块，他儿子就觉得比较划算，到最后原告与他儿子、与被告陈雪玲去签协议购买，陈棠开当时在不在场我不清楚。后来因为被告陈雪玲是征信的黑名单，就问我能不能把款项打到我的账号，然后再取出来拿给她。后面就发现如果没有把款项打到我的账号的情况下，我就基本上与这个案件没有什么关系。因为我与原告的儿子魏某和被告陈雪玲认识，我就只是夹在中间，我只能帮他们去协调，补充协议和收据是我去协商叫他们补回这些收据的。所以我也很糊涂自己成了被告。在原告与其他被告的聊天记录里面也有说我是一分钱都没有收的。被告陈棠开、陈雪玲没有进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告叶嘉星没有提交证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院经审查认为，被告陈棠开、陈雪玲经本院公告传唤没有到庭，视为放弃举证、质证、辩证的权利。原告提供的证据内容真实，且与本案相关联，能相互印证，故本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日，原告魏后祥与被告陈棠开、陈雪玲签订了一份《转让协议书》，约定陈棠开将座落于黄岐镇的一处宅基地和座落于黄岐镇两处建筑物转让给魏后祥，转让作价55万元；支付方式为：1.第一期，魏后祥向陈棠开支付5万元（2018年4月1日抵扣借款，已经支付），2.于本协议签字之日支付20万元，3.第三期在陈棠开取得补办的土地证、两个房产证回执移交给魏后祥后再支付20万，4.第四期在魏后祥取得两个房产证的过户回执后再支付10万；魏后祥清楚宅基地使用权只能在本村村民之间进行流转，从而导致本协议无效；若因本协议无效，陈棠开收回其宅基地使用权的，除了退还转让款外，陈棠开必须向魏后祥赔偿三倍上述标的物市场价格的经济损失等。原告在2018年4月1日、4月3日两次微信支付了50000元给被告陈雪玲，2018年4月2日、4月3日向被告叶嘉星的银行账户共支付了35万元。2018年4月2日，被告陈棠开出具一个金额为25万元的收据给原告。2018年5月10日，被告陈棠开、陈雪玲出具一个金额为45万元的收据给原告。后来，被告陈棠开、陈雪玲并未将协议约定的土地建筑物转让至原告名下。2019年4月14日，陈棠开与魏后祥、陈雪玲签订了一份针对《转让协议书》的补充协议书，载明陈棠开与魏后祥一致确认2018年5月19日，魏后祥已经按照上述协议向陈棠开支付了45万元，陈棠开至今并未将土地证、房产证过户到魏后祥名下，陈棠开属于违约，现陈棠开承诺在本补充协议签订之日起45日内应付违约金150万元，如一个月内没将违约金交付给魏后祥，陈棠开则要将陈棠开股权证及陈雪玲的股权证共2份及股份分红存折过户给魏后祥等。被告叶嘉星作为见证人在补充协议书上签名。另查明，原告的户口在南海区，与陈棠开并非同一农民集体组织。庭审中，被告叶嘉星称收到原告转来的35万元后转给被告陈雪玲。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十二条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”案涉土地为宅基地，权利为被告陈棠开，原告与被告陈棠开签订的转让协议为宅基地使用权转让协议，因原告并非与被告陈棠开同一集体经济组织，案涉宅基地并不能自由转让，双方签订的转让协议及补充协议违反了法律行政法规，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告在协议中已载明知道宅基地不能转让，合同可能无效的情况，依然与被告陈棠开、陈雪玲签订转让协议并支付款项，可见双方对宅基地不能变更登记有着明确的认知，但为了谋取不法利益企图违反法律，因此双方对合同无效均存在同等的过错，因此，被告陈棠开、陈雪玲应返还已支付的款项给原告，原告无权主张违约金。被告陈棠开、陈雪玲虽然在收据上写了收到了款项45万元，但原告只实际支付了40万元，因此被告陈棠开、陈雪玲应返还40万元转让款给原告。原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张叶嘉星承担责任，但叶嘉星并非《转让协议书》及补充协议书的当事人，也未收取原告的款项，因此不应承担返还的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈棠开、陈雪玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向魏后祥返还转让款400000元；二、驳回魏后祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26800元（原告已预交），由原告负担19500元，由被告陈棠开、陈雪玲负担7300元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，原告多预交的诉讼费用待本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  颜 熙人民陪审员  李素薇人民陪审员  黄景城二〇二〇年九月二十七日书 记 员  冯万葵