四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4222号 原告（反诉被告）：何周，男，汉族，1989年11月15日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：李凤，四川三合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充锐士堂健身管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路四段金融广场商业街**楼****。 法定代表人：吴鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 原告何周与被告南充锐士堂健身管理有限公司（以下简称锐士堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告锐士堂公司于2020年7月21日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何周向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告租金8522.40元及迟延履行金（租金暂时计算至2020年6月30日，实际租金金额按合同约定标准算计算至被告交还原告房屋时止，迟延履行金以应支付租金金额的6%标准计算至被告履行完毕之日止）;3.判令被告立即恢复原告营业房原状；4.判令被告向原告支付违约金50000元并赔偿损失；5.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于南充市顺庆区㎡）租赁给被告。租期从2019年1月12日至2028年6月30日止。租金起始单价为40元／ｍ／月，原告免租期为10个月，从2019年11月1日起计算租金。第三条“租金及付款方式”约定被告“须在合同签订3个工作日内向甲方（原告）支付首季度租金8522.40元”；约定被告应“提前5个工作日支付下一季度租金”；第四条约定“乙方不按期缴纳房屋租金视为违约，情节严重时甲方可解除合同；合同解除后，甲方有权要求乙方将该房屋恢复原状”；第六条约定“乙方不得在合同履行过程中无故单反方面终止合同，否则要承担人民币5万元的违约金”。合同签订后，原告向被告交付了租赁房，被告支付了租赁保证金。2019年11月支付了一个季度的租金后就没有按约向原告支付租金。经原告催促后，被告仍没有按约支付前述款项租金。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，遂提起前述诉讼请求。 被告锐士堂公司辩称，1.双方的租赁合同已于2020年5月24日解除；2.双方应该按照《关于租金减免的补充协议》之约定计算租金；3.锐士堂公司至今未进场装修，房屋仍是接手时的状态，因此不存在恢复原状的情况。同时，案涉房屋尚未安装大门，因此不存在移交问题；4.本案保全费尚未发生不应该由我公司承担，诉讼费由法院依法判决。综上，锐士堂公司根本不存在违约行为，即使有也没有给原告造成损失。 反诉原告锐士堂公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月7日解除；2.判决支持减免反诉原告欠付的房屋租金6，000元变更为5003.6元；3.判决反诉被告退还房屋保证金3，000元；4.判决反诉被告向反诉原告支付损失赔偿金20000元。事实和理由：反诉被告作为出租人曾郑重承诺：中南天街里商业街由开发商招商公司统一招商，2号楼整栋酒店已经签约并开始进场装修，酒店将于2019年5月开业，其他商家也将陆续进驻，中南天街里商业街将于2019年6月实现整体开街，反诉原告基于对上述描绘情况的信任，在反诉被告和其房屋的上一承租户“黑池健身”解除合同后，才按现状承租了案涉房屋，并约定高昂的租金标准（起始租金40元/m/月）。但该商业街至今无一商户人驻经营，酒店也未开业，案涉地段房屋就连10元/m/月都没有人愿意承租。反诉原告签订合同后至今，一直保持着接手房屋时的原状，不存在合同解除后恢复房屋原状问题。因反诉被告违约，反诉原告于2020年5月7日发出解除房屋租赁合同的函，双方租赁合同关系已解除。反诉被告违约行为给反诉原告造成了损失，损失暂按20，000元计算。反诉原告交纳了保证金3，000元，应由反诉被告退还.另外，对于合同解除前的欠付租金，因租金标准畸高明显不符合市场行情，且今年新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，导致承租房屋无法正常经营使用，现反诉原告请求减免欠付租金6，000元。 反诉被告何周辩称，锐士堂公司反诉的事实理由和请求均不能成立。锐士堂公司2020年5月7日发出解除合同的告知函的目的实际是想要减免租金，但即使双方解除合同，也不能达到其免除租金的目的。我方在收到告知函后，并未同意解除合同，而是要求其履行合同、支付租金、承担违约责任，因此锐士堂公司反诉要求减免租金没有事实依据。何周确实收取了3，000元租赁保证金，但根据合同约定该款在租赁期满后无息退还，若合同依法解除，我方认为可以与违约金进行抵扣。对于锐士堂公司要求我方赔偿损失20，000元无事实和法律依据。综上，请求驳回锐士堂公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年12月1日，何周（甲方）与锐士堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于南充市顺庆区方，承租期限为2019年1月12日起至2028年6月30日止；租金起始单价为40元／㎡·月（含物业管理费），装修免租期为10个月，自2019年1月12日至2019年10月31日止，租金标准在2021年6月30日之前保持不变，从2021年7月1日起每两年递增5%；付款方式为按照每季度支付租金，乙方须在合同签订之日起3个工作日内支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金8522.40元，以后须提前5个工作日支付下一季度租金，须在合同签订之日起3个工作日内支付租赁保证金3000元。双方合同正常履行到期后，乙方如无任何违约行为，该租赁保证金无息退还；乙方不按期缴纳房屋租金视为违约，情节严重时甲方可解除合同；乙方不得在合同履行过程中无故单方面终止本合同，否则要承担50000元违约金。 2019年1月23日，锐士堂公司向何周转账给付11，522.4元（包含第一季度租金8，522.4元和租赁保证金3，000元）。后双方签订《关于租金减免的补充协议》，约定：如乙方在2020年2月9日前启动商业项目并入场装修施工，则甲方给予乙方减免4个月的租金扶持，若2020年2月9日不启动，本协议终止，按原合同相应条款执行，未缴纳租金视为违约。 2020年5月7日，锐士堂公司通过邮寄和短信方式向何周发出《告知函》，称因何周承诺的的中南天街里商业街未于2019年5月开街，导致其无法正常经营，加之新冠病毒疫情影响，致使其无法履行合同，租赁关系终止，要求何周在15个工作日内退还租赁保证经并赔偿经济损失。何周回复称其并未作出承诺，锐士堂公司逾期未缴纳租金已经构成违约，并要求锐士堂公司履行合同，支付租金。后锐士堂公司未向何周给付租金，何周亦未退还租赁保证金。何周遂就双方的争议向我院提起诉讼，我院于2020年7月10日向锐士堂公司送达起诉状副本。 对于案涉房屋交付给锐士堂公司时的状况问题，锐士堂公司称其接收时门窗、隔墙等已被上一家黑池健身公司进行过拆除，其从承租房屋至今未进场装修。中南世纪城物业服务中心于2020年7月22日出具证明亦称锐士堂公司在签订租赁合同后未进行任何装修。双方未提供其他证据证明案涉房屋交付时的状况。案涉房屋的现状为无门窗和隔断，系开放空间。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的解除时间应当如何确定；二、租金数额如何认定；三、何周主张恢复原状是否应当支持；四、违约金数额应当如何认定；五、锐士堂公司主张的损失20，000元是否应当支持。 对于争议焦点一，本院认为，何周和锐士堂公司均要求解除合同，本院确认《房屋租赁合同》已经解除。但双方对合同解除时间存在争议，对此，本院认为，锐士堂公司逾期未给付租金，已经构成违约，其作为违约方并不享有解除权。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在《房屋租赁合同》中约定，锐士堂公司不按期缴纳房屋租金视为违约，情节严重时何周可解除合同。何周作为解除权人在锐士堂公司逾期未给付租金时有权行使解除权。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”因此合同解除的时间应当以解除通知到达锐士堂公司为准。何周未向锐士堂公司发出解除通知，但在起诉状中提出解除合同，本院将向锐士堂公司送达起诉状副本的时间（2020年7月10日）确定为合同解除时间。 对于争议焦点二，本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”锐士堂公司已经构成违约，应当向何周给付租金和承担违约金。对于租金数额的问题，锐士堂公司称因中南天街里商业街未于2019年5月开街和新冠肺炎疫情影响，应当减免租金。对此，本院认为，《房屋租赁合同》中并未约定必须达到中南天街里商业街于2019年5月开街的条件，且锐士堂公司作为专业健身公司，在选择营业场所时应当作出充分、全面的市场考察，何周作为普通的自然人更不可能决定商业街的经营，锐士堂公司在承租案涉房屋后未能正常经营是其自身应当承担的商业风险，而不能归责于出租方。双方在《关于租金减免的补充协议》中明确约定，若锐士堂公司在2020年2月9日前入场装修，则减免4个月的租金。但锐士堂公司直至2020年5月7日向何周发函要求解除合同前仍未入场装修，故按照补充协议约定，应当按照《房屋租赁合同》约定的标准给付租金。经计算，截至2020年7月10日应当给付的租金为15，151元。因承租房屋现状为开放空间，故不存在腾退和交还问题，合同解除后也不应当再计算房屋占用费。 对于争议焦点三，因何周未提供证据证明向锐士堂公司交付房屋时的状况，故本院对何周要求锐士堂公司恢复原状的诉讼请求不予支持。 对于违约金的标准问题，本院考虑到合同解除后何周的实际损失为免租期10个月的租金损失和逾期给付租金的利息损失，酌定违约金为35，000元。因何周同意违约金与租赁保证金进行抵扣，故抵扣租赁保证金3，000元后，锐士堂公司实际应向何周给付违约金32，000元。 五、对于锐士堂主张的20，000元的损失因其未提供证据证明，故应当承担不利后果，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）何周与被告（反诉原告）南充锐士堂健身管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除； 二、被告南充锐士堂健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何周给付租金15，151元； 三、被告南充锐士堂健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何周给付违约金32000元； 四、驳回原告何周的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告南充锐士堂健身管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费632元、反诉案件受理费263元，共计895元，由被告（反诉原告）南充锐士堂健身管理有限公司 负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  段萍 二〇二〇年九月十八日 书记员  王鸿