贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0424民初29号原告：胡琪，女，1969年5月25日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告：许大胜，男，1961年3月28日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被告：周金刚，男，1970年6月8日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被告：许玲，女，1967年3月11日生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。二被告委托代理人：周锦诚，贵州谦明律师事务所律师，执业证号：15201201710545825，代理权限为特别授权代理。原告胡琪、许大胜诉被告周金刚、许玲确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡琪、许大胜，被告周金刚、许玲及其委托代理人周锦诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡琪、许大胜向本院提出诉讼请求：1、确认原告胡琪与被告周金刚之间签订的房屋买卖协议合法有效。2、确认房屋附属设施（煤棚）使用权归原告所有。事实和理由：被告周金刚1998年购买关岭供电局职工住房一套，该房座落于关岭自治县，规划建房时，1楼为煤棚，2-6楼为职工住房，每套住房附有煤棚一个。原告2006年3月购买被告这套住房，双方协议价款56000元，签订协议时，价款已一次性付清。原告许大胜与被告许玲系兄妹关系，均未在协议上签字，由被告周金刚（持证人）、原告胡琪和在场人许某（许大胜和许玲的兄长）三人共同签字确认房屋转让事宜。从此，原告便对该房及煤棚进行管理使用，原告许大胜与胡琪系夫妻关系，被告周金刚与许玲系夫妻关系。嗣后，被告方不知出于何种原因一直推诿与原告方对该房屋办理过户手续，2017年10月，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将属于原告所有的煤棚出租并收取租金，经族中长辈、兄长等多方协调未果，特诉至法院，提出上诉请求。原告胡琪、许大胜为支持其诉请，提交以下证据：1、原告身份证及结婚证，拟证明原告的主体资格和基本身份情况。2、房屋转让协议，拟证明被告将涉案房屋转让给原告。3、房屋所有权证，拟证明该房屋所有权的情况。4、房契证，拟证明房屋的房契交易手续完成。5、准入许可证，拟证明涉案房屋可以进行市场交易。被告周金刚、许玲答辩称：原告陈述事实错误，被告周金刚是1993年购买的房屋，被告许玲与许大胜诉讼主体不适格，房屋转让协议的标的物老宿舍系被告许玲与周金刚的财产，但许玲并未在转让协议上签字，协议应当属于无效协议。原告诉请确认煤棚归原告使用，但是未说明是哪一个煤棚，诉请不清楚，协议签订于2006年，被告也是当年将房屋交给原告，但是没有将煤棚转让给原告，煤棚一直是被告在使用，且原告并未主张过权利，房屋至今登记在被告名下，属于被告所有。被告周金刚、许玲为支持其答辩，提交以下证据：1、被告身份证及结婚证，拟证明被告的主体资格和基本身份情况。2、不动产权证、发票、钥匙，拟证明涉案房屋转让给原告后，被告仍居住在该小区，被告一直在管理使用煤棚，并交纳相关费用。经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、证据3无异议，对证据2、证据4、证据5的真实性无异议，但是认为达不到证明目的。原告对被告证据1无异议，对证据2的不动产登记无异议，对钥匙和发票认为是转让后被告去开设的户头缴费。依照原告申请，本院向关岭供电局发函询问房屋及煤棚情况，对关岭供电局的复函，原告方无异议，被告认为达不到原告的证明目的，对本院现场勘验的煤棚位置的照片，原、被告均无异议，对本院调取的（2019）黔0424民初552号案件庭审笔录，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为证人许某的证言有个人观点，证人陈述不应当被采纳。本院经审理认定事实如下：原告胡琪与许大胜是夫妻关系，被告周金刚与许玲是夫妻关系，原告许大胜与被告许玲是兄妹关系。原告胡琪及二被告均是关岭供电局职工。关岭供电局于1993年集资新建职工住房，被告周金刚购得位于关岭自治县住房，该房屋登记所有人为周金刚，产权证为关房权证房改字第**，已准许进入关岭布依族苗族自治县房地产交易市场。同时查明：2006年3月1日，被告周金刚作为甲方与原告胡琪作为乙方签订了《房屋转让协议》，协议约定甲方将自己在电力公司集资修建的房屋一套自愿转给乙方，经甲乙双方共同协商达成如下协议：一、此房座落于关索镇滨河路电力公司宿舍院内，老宿舍楼第二单元5楼与电力公司职工叶山原住房（现已交回公司）相邻。二、双方达成该房屋转让价款为人民币56000元，乙方一次性将购房转让费付给甲方，甲方将该房屋产权证和市场准入票证等相关手续交给乙方。三、该房屋转让后，甲方及其子女、胞弟不得以任何借口和理由提出享受该房屋所有权和继承权。四、若乙方需办理该房的转让公证或转户手续，甲方应配合并提供相关合法证件。周金刚在协议甲方处签字捺印，胡琪在协议乙方处签字捺印，案外人许某（许大胜与许玲的胞兄）在协议在场人处签字捺印。协议签订后，二原告将购房款56000元支付给被告方，被告方将房屋交付给了二原告管理使用。另查明，庭审中，原告陈述诉请确认的房屋买卖协议是2006年3月1日胡琪和周金刚签的《房屋转让协议》。登记在被告周金刚名下关索镇莲井路的房屋与《房屋转让协议》中载明的座落于关××镇××路电力公司宿舍院内××宿舍楼××单元××楼的房屋为同一房屋。经双方现场指认，确认案涉煤棚位于关岭布依族苗族自治县，与案涉房屋系同一单元，煤棚原来的入口从该单元楼梯处进入，经过拆装改造并在面向菜场方向加装了一个门，形成了储物间，面积大约三十平方米，现煤棚由被告方出租给他人使用。上述事实有原告方提供的二原告身份证、结婚证、《房屋转让协议》、关房房权证房改字第**房产权证、关房准字××号准入许可证、（1996）黔契证字016号房契证；有被告提供的身份证、结婚证、不动产登记证书，关岭供电局的复函、现场勘验照片、（2019）黔0424民初552号案件庭审笔录及原、被告庭审陈述在卷予以佐证。以上证据经庭审质证，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。关于《房屋转让协议》的效力的问题，被告许玲辩称其没有在协议上签字，主张案涉房屋属于夫妻共同财产,周金刚单方擅自处分夫妻共同财产的行为应为无效行为，周金刚作为诉争房屋的登记所有权人,在与许玲婚姻关系存续期间取得诉争房屋产权，在对婚后财产无特殊约定的情况下,许玲对诉争房屋依法享有共有权利，但转让房屋为家庭重大事项，转让对象为许玲兄嫂，许玲以其未签字为由主张不同意或不知晓转让，周金刚单方擅自处分，不符合常理，原告方在签订案涉房屋转让协议时完全有理由相信这是周金刚与许玲夫妻二人的共同意思表示，且原告方已经按照合同约定支付房款，并实际占有使用房屋十余年，许玲亦未提出异议，故案涉《房屋转让协议》是胡琪与周金刚自愿签订,合同内容并不存在《中华人民共和国合同法》五十二条规定的无效情形，本院依法确认胡琪与周金刚于2006年3月1日签订的《房屋转让协议》合法有效。关于煤棚是否属于涉案房屋附属，包括在此次交易中的问题，双方均未提供煤棚的有效权利证书，不能证实单独对煤棚享有所有权，但该煤棚与房屋一同修建，位于转让房屋所在单元的**，属于关岭供电局集资建房的范围内，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”，故双方在签订的合同中虽未明确煤棚包含其中，但周金刚与许玲在转让该房屋前享有对煤棚的管理、使用权，原告按照房屋转让协议的约定支付了房屋价款后,被告应将建筑物专有部分（即房屋所有权）以外的共同管理权利（即煤棚使用权）一并交付给原告管理、使用，故原告诉请确认享有煤棚的使用权，本院依法予以支持。被告辩称许大胜与许玲非房屋转让协议的合同相对人，主体不适格，但由于诉争的房屋系原、被告在婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，确认协议有效与否及煤棚使用权的归属所产生的法律权利义务也由夫妻享有或负担，故许大胜和许玲作为本案的当事人符合法律规定。被告辩称房屋仍登记在被告周金刚名下，属被告所有的意见，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定，在不动产转让纠纷案件中，当事人之间订立转让合同，而未办理不动产登记的,并不影响转让合同的生效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡琪与被告周金刚于2006年3月1日签订的《房屋转让协议》有效。二、确认原告胡琪、许大胜享有位于关岭布依族苗族自治县原周金刚、许玲户使用的煤棚的使用权。案件受理费60元，由被告周金刚、许玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请执行。审 判 长  王文玉审 判 员  欧诗敏人民陪审员  聂云富二〇二〇年九月二十九日法官助理刘猛书记员廖龙炜