河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4178号 上诉人（原审被告）：唐山滦州古镇置业有限公司。住所地河北省唐山市滦州市古城街道办事处君悦湾**。 法定代表人：马勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋志勇，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：王鹤，男，1992年1月20日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。 原审第三人：北京隽舍信息科技有限公司。。住所地北京市朝阳区王四营官庄大队唐家坟村北京王府井（集团）股份有限公司仓库）****1041。 法定代表人：肖洋，该公司董事长。 上诉人唐山滦州古镇置业有限公司因与被上诉人王鹤，原审第三人北京隽舍信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初3346号民事判决，向本院上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人唐山滦州古镇置业有限公司委托诉讼代理人宋志勇，被上诉人王鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山滦州古镇置业有限公司上诉请求：1、撤销滦州市人民法院作出的(2019)冀0223民初字3346号民事判决书中第一、第二、第三项判决，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款理应有效，被上诉人诉请解除合同不符合合同约定解除的条件。一审判决认为补充协议第五条第五款应属无效，而根据《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第五条第五款不属于无效的情形，理应有效。首先，《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，真实、有效，当然也包含第五条第五款；其次，该条款只是对被上诉人行使合同解除权的期限进行了限制，并没有排除其行使该权利，一审判决所谓“磋商的权利”更是未涉及。并且自上诉人预期交房满60日后，被上诉人就有解除合同的权利，再加上补充协议约定的10天的履行期限，共70天，足够被上诉人与上诉人进行磋商，在此期间被上诉人一直未上诉人联系，而一审判决认为该条款排除了被上诉人磋商的权利，明显是认定错误；再次，根据民法总则第一百三十一条，民事主体行使权利时，应当履行法律规定和当事人约定的义务，因此合同解除权没有及时行使的过错不在于上诉人；最后，合同法的最基本原则，就是“鼓励交易”，上诉人一直表示愿意承担因延期交房而产生的违约责任，且在开庭前，涉案房屋已经达到交付条件，当事人双方可以继续履行合同。因此，《商品房买卖合同》不应该被解除。2、一审判决书第三项判决内容超出了一审原告的诉请内容，适用法律错误。关于专项维修基金的问题，原告诉请为“判令被告协助原告办理退还住房专项维修基金10689.74元”，而一审判决第三项为“被告唐山滦州古镇置业有限公司在判决书生效后十日内返还原告王鹤公共维修基金10689.74元”。很明显，“协助办理”和“返还”具有不同的意义，因此，一审判决与原告诉请不符，属适用法律错误。二、一审法院对本案公共维修基金的部分事实没有查清。1、公共维修基金并非是我公司收取，而是由专门部门收取，并且开具的是河北省住宅专项维修资金专用票据，因此我单位未收到该笔款项也就无法返还该笔款项。2、庭审辩论终结未交房不完全是上诉人的原因。上诉人在10月5日时已向被上诉人邮寄接房通知函，且被上诉人已经接收。并且在庭审时，我单位明确表示愿意承担延期交房的违约责任。因此，判决书第12页、13页认定的部分事实有误。综上所述，一审判决适用法律错误，认定事实不清，损害了当事人的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回重审。上诉人在庭审中补充上诉内容：1、合同法第九十五条，证明法律法规允许当事人约定解除权的行使期限。2、人民法院报2017年8月3日刊第六版，在其中一个案子审理过程中，一个裁判终止，法院应从保护交易稳定出发，谨慎对待当事人商品房买卖合同的解除权。 王鹤辩称：根据双方规定的合同约定，在逾期满六个月后，我方有权解除合同。补充协议，我本人是没有补充协议的，而且其他业主也是没有的，而且补充协议只给了十天的考虑期限。而不是上诉人说的给了70天的期限。而且在对方违约期间，我通过与他们沟通，他们不退房也不给违约金，我进行维权，当地政府和房管领导接待的，说验收没有过，所以导致逾期交房。我还给12345市长打电话，进行维权，而且在一审也有电话录音，对方当庭也承认了，他们说给退房，然后又走法律程序，说有法律判决书才给退房。我认为在他们逾期交房的4、5、6月份均有和对方协商，我个人能力达到的程度就这样了，完全主张了自己退房的权利。不管是根据合同还是根据逾期时间我都有权利进行退房，而且主张了自己的权利，对方上诉中说我未与对方协商，也一直联系对方，我都维权了。 王鹤向一审法院起诉请求：1、解除原告王鹤与被告唐山滦州古镇置业有限公司于2018年1月8日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；2、判令被告唐山滦州古镇置业有限公司返还原告王鹤已付购房款534487.13元并赔偿原告利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以534487.13元为基数，自2018年1月12日起至还清之日止）；3、判令第三人北京隽舍信息科技有限公司返还原告王鹤100000元及赔偿损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以100000元为基数，自2017年9月12日起至还清之日止）；4、判令被告协助原告办理退还住房专项维修基金10689.74元；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月8日，唐山滦州古镇置业有限公司作为出卖人，王鹤作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：唐滦预滦州古城字第2018-020号），该合同主要约定：1、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于滦县老城区的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定的滦州古城-君悦湾。2、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。3、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为位于滦县老城区，建筑面积共89.58平方米，其中，套内建筑面积75.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.91平方米。4、计价方式与价款：该商品房定价方式为双方协议价，出卖人与买受人约定该商品房单价为人民币每平方米5966.59元，总金额为人民币534487.13元。5、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差处理。6、付款方式及期限：买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在2018年1月8日前支付该商品房全部价款。7、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。8、交付期限：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）应规划部门要求调整规划设计变更导致延期交房的，且出卖人在确定发生之日起10日内告知买受人。9、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。10、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。11、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。12、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。13、本合同未尽事项，按国家法律、法规和政策规定执行，没有的可由双方约定后签订补充协议（附件四）。2018年1月8日，王鹤作为买受人，唐山滦州古镇置业有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》作为《商品房买卖合同》（合同编号：唐滦预滦州古城字第2018-020号）的附件。该《商品房买卖合同补充协议》主要约定：1、交款备注：（1）原合同所指房款不含该房屋的配套设备费，不包括购买商品房应缴纳的公共维修基金、印花税及办理产权证书应缴纳的契税、工本费、测量费、土地评估费等相关费用。（2）买受人未付清全部房款（含银行按揭款项到帐）及相关费用的，出卖人有权拒绝交房及不为买受人办理产权证照，并且出卖人不承担违约责任。2、房屋的验收：该房屋验收是指建设单位按蓝图施工、完成所有工作内容后，经建设单位、承包单位、监理公司及质检部门共同验收合格。3、房屋交接：（1）除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋是由下列特殊原因造成的，出卖人可据实予以延期而不承担逾期交房的违约责任：因执行本协议签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；因重大市政配套设施改造导致工和拖期或逾期交房的；政府行为（如戒严）或重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。（2）或买受人未向出卖人付清全部房款（包括买受人按揭贷款未到达出卖人指定账户，买受人未按合同约定补足面积差异款），出卖人有权延迟向买受人交付房屋直至买受人付清全部房价款而无须承担逾期交房的违约责任。（3）买受人根据原合同规定要求退房的，应在有权退房之日起10日内向出卖人送达退房通知。逾期未送达的，视为不退房。3、法律效力的约定：本协议自双方签订后生效；4、其他：原合同其他条款不变；本协议与原合同若发生冲突，以本协议为准。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，王鹤按合同约定于2018年1月11日共计向唐山滦州古镇置业有限公司支付购房款534487.13元，并缴纳住宅专项维修基金10689.74元。唐山滦州古镇置业有限公司未按合同约定的时间向王鹤交付案涉房屋，王鹤以唐山滦州古镇置业有限公司逾期交房已超过60日构成根本违约为由要求解除合同并诉至一审法院。另查明：2019年10月22日，滦州市住房和城乡建设局出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，载明：根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，滦州古城文化旅游总体开发建设项目玉文化产业园君悦湾二标段3幢工程，建设单位于2019年9月19日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2019年10月22日按规定备案。又查明：2017年9月11日，王鹤就购买案涉滦州古城-君悦湾项目房屋相关事宜委托北京隽舍信息科技有限公司为其提供房地产销售咨询服务。王鹤作为甲方（委托人），北京隽舍信息科技有限公司作为乙方（受托方），双方签订了《咨询服务协议（双方）》，该协议主要约定：1、咨询服务范围：（1）为甲方提供商品房购房咨询顾问服务，为甲方提供本项目有关各类资讯；（2）应甲方要求提供带看服务；（3）促成甲方与开发商订立商品房买卖合同；（4）协助甲方完成与开发商签订认购、签约协议的手续办理；（5）协助甲方向开发商申请购房优惠，促成甲方获得本合同内约定折扣点位购买相关项目房屋。2、咨询服务费标准：：住宅80000元**联排别墅100000元／套；商业60000元／套。3、权利义务：甲方与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则乙方向甲方提供的咨询服务义务即告履行完毕。4、取消购房退款：（1）当甲方与开发商签订《商品房买卖合同》成功购房后，因任何原因取消购房的，甲方需向开发商提出退房申请。开发商开具《退房确认函》后，甲方持《退房确认函》及咨询服务费发票，向乙方申请退还已支付的咨询服务费。（2）申请退还咨询服务费将于办理退款手续后45个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用，全额退还，乙方不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。该协议签订后，王鹤通过ＰＯＳ刷卡的方式向北京隽舍信息科技有限公司共计支付了800000元的咨询服务费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。原告王鹤与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告双方应全面履行合同的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同。本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，被告应按合同的约定于2019年3月31日前将经建设单位组织验收合格的所售商品房交付原告使用，但案涉商品房直至2019年9月19日才经有关单位组织竣工验收合格，至本次庭审辩论终结前仍未交付，逾期将近半年之久。被告未提交任何有效证据证实案涉房屋迟延竣工验收符合《商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力等特殊情形及《商品房买卖合同》附件四即《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的出卖人逾期交房不承担逾期交房违约责任的特殊原因。故被告的迟延履行行为构成严重违约，致使原告的合同目的不能实现。据此，原告有权要求解除诉争《商品房买卖合同》。被告辩称依据《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款约定“买受人根据原合同规定要求退房的，应在有权退房之日起10日内向出卖人送达退房通知。逾期未送达的，视为不退房”，原告买受人依据《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定而行使合同解除权的，应当从出卖人逾期交房届满60天后次日起10日内向出卖人发出解除本合同的书面通知，否则，买受人丧失解除本合同的权利。原告未于该期限内向被告提出解除合同，已丧失合同解除权。对于被告的该抗辩理由，一审法院认为，《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款约定的争议条款内容属于格式条款，该条款明确限定了原告的解除权和作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，减轻了被告作为卖方按约定期限交付房屋的责任及可能承担的合同责任和风险，而本案被告在提供格式条款时并未对排除原告主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起原告的注意，排除了原告就此项免除被告按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，争议格式条款应属无效，不足以就此否定原告享有的解除权。故对原告要求解除原、被告双方于2018年1月8日签订的案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已支付的购房款534487.13元。关于原告主张的利息损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因案涉《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定“出卖人逾期交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。”既然《商品房买卖合同》中已经明确约定了逾期交房的违约责任，且能够弥补原告的损失，那么对于原告要求被告按照银行同期贷款利率支付自2018年1月12日起至还清之日止的利息损失因缺乏相应合同依据和法律依据，故不予支持。关于公共维修基金的返还问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定，买受人委托出卖人代交公共维修基金，而被告延期交房导致案涉合同解除，相应责任应由被告承担，由被告退还原告公共维修基金属于保护合同履约方权益的行为，故被告唐山滦州古镇置业有限公司应向原告王鹤退还公共维修基金10689.74元。关于第三人北京隽舍信息科技有限公司是否应向原告返还咨询服务费及返还数额的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中第三人北京隽舍信息科技有限公司作为居间人为原告王鹤提供订立案涉《商品房买卖合同》的媒介服务并签订《咨询服务协议（双方）》的行为，应认定居间合同成立。第三人北京隽舍信息科技有限公司作为居间人是否应该合理的收取报酬，取决于居间人的居间活动能否达到合同目的。本案居间合同的目的是促成案涉《商品房买卖合同》的订立，同时在原告实际购买案涉商品房时，房屋价款享受折扣点位优惠。但第三人北京隽舍信息科技有限公司未提交证据证实原告在购买案涉商品房享受了折扣点位的房款优惠，案涉《商品房买卖合同》中对此也未有涉及，第三人北京隽舍信息科技有限公司未能实际促成原告购买房屋享受折扣点位优惠这一合同目的，其合同义务并未完成，依法不应该取得报酬。原告主张其向第三人北京隽舍信息科技有限公司支付了100000元咨询服务费，但综合本案相关证据认证情况，确认原告向第三人北京隽舍信息科技有限公司支付的咨询服务费是80000元。对此，第三人北京隽舍信息科技有限公司应当全额退还原告。关于原告主张案涉咨询服务费的利息损失问题。原告与第三人北京隽舍信息科技有限公司签订的《咨询服务协议（双方）》的第六条约定，“当委托人王鹤与开发商签订《商品房买卖合同》成功购房后，因任何原因取消购房的，委托人需向开发商提出退房申请。开发商开具《退房确认函》后，委托人持《退房确认函》及咨询服务费发票，向受托方申请退还已支付的咨询服务费。申请退还咨询服务费将于办理退款手续后45个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用，全额退还，受托方不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。”据此，原告主张第三人北京隽舍信息科技有限公司承担案涉咨询服务费的利息损失，缺乏相关合同依据，不予支持。第三人北京隽舍信息科技有限公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告王鹤与被告唐山滦州古镇置业有限公司于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：唐滦预滦州古城字第2018-020号）及附件四《商品房买卖合同补充协议》；二、被告唐山滦州古镇置业有限公司在判决书生效后十日内返还原告王鹤购房款534487.13元并支付违约金534.49元（534487.13元×0.1%）；三、被告唐山滦州古镇置业有限公司在判决书生效后十日内返还原告王鹤公共维修基金10689.74元；四、第三人北京隽舍信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王鹤返还咨询服务费80000元；五、驳回原告王鹤的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定“逾期交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，而本案逾期交房近六个月，故原审法院判令本案解除合同及上诉人承担相应责任并无不妥，本院对上诉人该上诉主张不予采纳；关于上诉人主张的公共维修基金问题，因双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中有上诉人代交的约定，且该款项已经交纳到相应政府职能部门，返还仍需要上诉人协助配合，故原审法院判令上诉人返还该款项并无不当，本院对上诉人该上诉主张不予支持。 综上所述，唐山滦州古镇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10144元，由唐山滦州古镇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑国勇 审判员  李木子 审判员  康永杰 二〇二〇年九月七日 书记员  刘 杨