文书内容上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7691号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟，女。被告：嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：陆佳祺，经理、执行董事。委托诉讼代理人：李世娜，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日组织进行证据交换，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人诸葛凤娟、被告嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人李世娜到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限两个月。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付代理销售佣金1,120,000元及逾期违约金(自2018年7月1日至实际支付之日止，按每日万分之五计算)。事实和理由：2017年9月20日，被告委托原告代理销售嘉兴市海盐县“金色江湾”项目并签署《金色海岸2期(金色江湾)项目分销代理合同》及补充协议，代理期限内，原告积极履行代理合同，按代理合同及补充协议的约定，被告应及时支付佣金，但至今仍有18套房屋佣金未付，故涉讼。被告嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司辩称，被告已经按期足额支付了佣金。原告主张的佣金，其中8套房屋在结佣之前已经退房，不需要支付佣金，其余10套均用其他因退房需退还的佣金抵扣，抵扣后差额部分仅有25,000元未支付，其余已经结算完毕。被告同意支付25,000元，其余请求不同意。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于金色海岸2期(金色江湾)项目分销代理合同、补充协议、客户确认书、成交清单、浙江省商品房买卖合同、退房公证书、退房协议、佣金结算单、电子回单、撤销协议、支付凭证及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，嘉兴瑞纳文化传媒有限公司盖章确认《补充协议》一份，载明委托原告代理销售金色江湾项目，合作期限为2017年9月20日至2017年11月20日，现合作期限延长至2018年3月31日止。被告对该协议认可，对双方在此期间的合作关系无异议。后原告(乙方)、被告(甲方)签署《金色海岸2期(金色江湾)项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方分销代理金色海岸2期(金色江湾)项目，合同履行期限自2018年4月1日起至2018年6月18日止；代理期限内，乙方推介客户前往甲方销售场所了解物业相关情形或实地查看物业的，甲方或甲方确认人曹培培应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》；甲乙双方应于每月5日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章确认。合同第4.1条约定，乙方在代理期限内成交的每一套住宅，甲方须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为55,000元/套。第4.2条约定，代理成功标志为乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同。第4.4条约定，客户和甲方(或开发商)签订正式《商品房买卖合同》后，甲方在24小时内将乙方所产生的佣金全额转账至乙方提供的账户，甲方应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认。合同第4.5条约定，若因甲方原因，承买方未能如期与甲方(或开发商)签订预售合同或出售合同，则甲方应按4.1条约定支付给乙方代理费。若因乙方客户原因，未能如期与甲方(或开发商)签订预售合同或出售合同的，甲方应将乙方客户已付定金之50%支付给乙方作为乙方提供代理服务的补偿费(以不超过4.1条规定之佣金标准为准)。该补偿费与佣金、溢价奖励一并结算给乙方。合同第5.1条约定，甲方须依约按期支付销售佣金、相应佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。合同后附甲方指定确认人员包括董园园、曹培培、李梅梅、徐梦甜、张婷。2018年6月1日，被告确认《补充协议》，确认2018年5月1日起至2018年6月18日，原告成交每一套住宅，基础佣金调整为70,000元/套。后双方对部分成交房屋的佣金结算产生争议，遂涉讼。审理中，原告主张尚有18套成交房屋尚未结清佣金，详见下表：序号客户房屋坐落成交日期应付佣金已付佣金贴佣未付佣金1沈君兰8-3072017.12.2255,00055,0002徐加8-10052017.12.2155,00055,0003安厚玉6-3022018.1.2055,00055,0004赵法根等11-4072018.1.2755,00055,0005杨彩彦8-10042018.3.855,00055,0006杨亚玲9-12022018.4.1555,00055,0007龚爱闯等10-7042018.5.370,00010,00060,0008蔡露等7-1022018.5.3070,00070,0009薛令坤17-2032018.5.3070,00070,00010黄丽军17-6022018.6.170,00070,00011熊田9-4062018.5.2770,00070,00012黄志明等9-15012018.5.2270,00070,00013吴义耿等6-3082018.6.1270,00070,00014徐志超14-4012018.5.2970,00070,00015唐海旗6-4032018.5.2170,00025,00045,00016徐佳寅17-4012018.5.3170,00070,00017谷健等16-11012018.6.970,00070,00018支静波等12-4022018.6.1570,00015,00055,000以上原告主张欠付佣金合计1,120,000元。被告对上述18笔佣金意见为：第2、6、8、10、12、13、14、16套成交房屋，应付佣金标准无异议，客户已退房，不需要支付佣金；第1、3、4、5、7、9、11、15、17、18套成交房屋，用其他退房应退佣金抵扣，双方已结算过差价，经被告核对，第7套成交时间为支付定金时间，即2018年4月27日，佣金标准应为55,000元，扣除贴佣后应付45,000元，已抵扣完毕，其余应付佣金标准无异议；第8套房屋所列佣金已抵扣45,000元，尚有25,000元未付，被告同意支付。原告对上述退房情况、被告主张其他用于抵扣的退房情况及佣金金额认可，但认为已满足合同约定的付佣条件，被告应当支付佣金；对抵扣情况不认可，认为其他退房的情况属实，但原告并未同意抵扣；第7套房屋的佣金标准应当按照签约时间确定，应为70,000元。被告提供如下证据：1、两份2019年1月16日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”，经双方确认，该两份结算表形成过程为，被告先行编制2019年1月16日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”，共记载4套成交房屋，包括上表中第1、11套成交房屋，本期实际支付金额显示均为0，备注栏注明沈君兰(第1套)抵扣11-905佣金55,000元，熊田(第11套)抵扣15-1102佣金70,000元；表格下方注明：本公司郑重承诺：因客户后续事项未完成，若爆单、合同中止或退款等，此笔服务费分销公司须于爆单、合同中止或退款后5日内退还给“嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司”，如未能如期如数退还，本公司将自愿每日承担此笔服务费的0.5%的违约金。被告将结算表发送给原告，原告删除了沈君兰、熊田两栏，并删除了表格下方的注明，加盖原告公章。原告仅认可加盖原告公章的结算表，对被告编制的结算表不予认可。对于删除的原因，原告认为，因原告不同意抵扣，也不同意退房需退还佣金，故原告予以删除。被告认为，原告删除是因为结算金额为0，不需要列入。2、2019年5月16日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”两份，均载明4套成交房屋，本期实际支付佣金金额共计85,000元，包括上表第3、15、17套房屋。被告编制的结算表中载明，上表第3套房屋，客户安厚玉，本期实际支付金额为0，抵扣8-202佣金55,000元；上表第15套房屋，客户谷健等，本期实际支付金额15,000元，抵扣11-704佣金55,000元；上表第17套房屋，客户唐海旗，本期实际支付金额15,000元，抵扣9-701佣金35,000元。结算表下方注明本公司郑重承诺：因客户后续事项未完成，若爆单、合同中止或退款等，此笔服务费分销公司须于爆单、合同中止或退款后5日内退还给“嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司”，如未能如期如数退还，本公司将自愿每日承担此笔服务费的0.5%的违约金。原告删除结算表下方的注明内容及备注栏抵扣内容后加盖公章。3、网银电子回单一份，载明被告于2019年6月21日向原告转账支付85,000元。原告对此无异议，认可该笔钱款系2019年5月16日结算表中的费用。4、2018年4月22日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”两份，被告编制的结算表第7栏显示客户为赵法根等，即上表第4套房屋，本期实际支付金额0，备注为抵扣12-701佣金55,000元。原告删除该栏后加盖公章。5、2018年3月25日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”两份，被告编制的结算表第13栏显示客户杨彩彦，即上表第5套房屋，本期实际支付金额为0，备注为抵扣10-302佣金55,000元。原告删除该栏后加盖公章。6、2018年7月24日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”一份，其中第21栏显示客户为龚爱闯等，即上表第7套房屋，贴佣10,000元，本期实际支付金额0，备注为45,000/抵扣1-801。原告予以认可。7、2018年11月21日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”一份，其中第13栏显示客户为支静波等，即上表第18套房屋，本期实际支付金额为15,000元，备注为抵扣7-602，结剩余15,000。原告盖章确认。原告确认该笔钱款被告已支付。8、2018年6月23日、7月24日、8月22日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”各一份，表格下方均注明本公司郑重承诺：因客户后续事项未完成，若爆单、合同中止或退款等，此笔服务费分销公司须于爆单、合同中止或退款后5日内退还给“嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司”(2018年7月24日结算表中表述为“上海银实企业管理有限公司”，被告称系笔误)，如未能如期如数退还，本公司将自愿每日承担此笔服务费的0.5%的违约金。原告均加盖公章。其中，2018年7月24日结算单第5栏显示9-405室成交时间2018年4月22日，签约时间2018年5月2日，佣金金额55,000元；第6栏8-605室成交时间2018年4月22日，签约时间2018年5月5日，佣金金额55,000元；第7栏10-708室成交时间2018年4月28日，签约时间2018年5月12日，佣金金额55,000元。对上述证据，双方无争议的结算表及银行回单，本院予以采信。经法庭询问，原告陈述爆单即客户退房，是内部台账所用，告知业务员不需要跟进。另，关于第7套房屋的成交时间，原告提供2018年4月成交清单显示，该房屋认购时间为2018年4月30日；浙江省商品房买卖合同显示签约时间为2018年5月3日。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方当事人争议焦点在于，一、退房情况下是否需要支付佣金。双方在代理销售合同中，约定了客户未能如期签约情况下的处理方式，但并未约定客户退房情况下佣金是否应当退还或免除。依据合同法的规定，当事人未有约定或约定不明的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。首先，按照被告提供的2018年6月23日、7月24日、8月22日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”，三份表格下方的注明内容明确了客户退房的，佣金应当退还。其中2018年7月24日的结算表退还对象显示“上海银实企业管理有限公司”，因表格抬头及内容系本案所涉项目成交物业，故本院认可被告该处系笔误的陈述。其次，2018年7月24日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”和2018年11月21日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”中，原告均确认了抵扣情形。最后，2019年5月16日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”、电子回单及第18套成交房屋结算情况可以证明，双方实际按照抵扣后的金额进行了结算。故，原告对退房退佣的情况连续多次进行了确认，并且在履约过程中据此与被告进行结算，应当认为，双方达成了客户退房需退还佣金的约定。虽然原告在2019年1月16日、5月16日结算表确认过程中删除了表格下方的注明内容和抵扣内容，但该行为不足以推翻双方已达成的约定。故原告关于退房不应当退还佣金的意见，本院不予采信。二、第7套房屋的佣金标准。按照2018年7月24日“分销中原佣金结算表(金色江湾)”显示，原告已确认该房屋佣金经贴佣10,000元及抵扣45,000元后为0，应当认为，原告已认可该房屋佣金金额为55,000元，结合2018年7月24日结算表中第5、6、7栏中佣金金额均按照成交时间确定，未按照签约时间确定，故该房屋的佣金金额本院采信被告抗辩意见，应为55,000元。综上，被告尚有25,000元佣金未支付，原告其余佣金主张，本院不予支持。关于违约金，被告未能及时付款原因在于原告不认可双方已达成的退房退佣约定及抵扣约定，故违约金请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金25,000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,639.40元，减半收取计8,819.70，由原告上海中原物业顾问有限公司负担8,665.10元，被告嘉兴瑞纳房地产营销策划有限公司负担154.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年九月七日书记员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……