广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0312民初2377号 原告：临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部，住所地：临桂区临桂镇金水路，统一社会信用代码：92450322MA5N2DT673。 经营者：覃红玉，总经理。 委托诉讼代理人：孙发英，广西绮鸣律师事务所律师。 被告：吴某1，女，1964年2月16日生，汉族，户籍地：广西桂林市象山区，现住临桂区。 被告：吴某2，男，1994年10月18日生，汉族，户籍地：广西桂林市象山区，现住临桂区。 二被告共同委托诉讼代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。 第三人：黄某，男，1958年9月10日生，汉族，住桂林市秀峰区。 原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部与被告吴某1、吴某2，第三人黄某居间合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序进行审理，本案诉讼中，原告申请追加黄某为第三人参加诉讼，经本院审查，依法追加了黄某为第三人参加诉讼，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部的委托诉讼代 第2页/共8页 理人孙发英，二被告吴某1、吴某2的委托诉讼代理人龙成民，第三人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付原告经纪代理费19,000元、违约金57,000元，代书费1,500元；2、请求判令二被告支付原告律师费3,000元，上述1－2项共计80,500元；3、本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：原被告与案外人黄某于2018年12月16日签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，三方约定，案外人购买二被告位于临桂县平方米的房屋，房屋总价为1900000元。合同签订当日，案外人依约将居间费19000元支付给了原告，后因二被告违约将房屋另售他人，导致合同目的不能实现，案外人向人民法院提起诉讼，该案经（2019）桂0312民初3667号民事判决书认定被告的违约行为，双方现已解除合同。原告亦将收取案外人的居间费19000元以及代书费等费用1500元，共计20500元退还给了案外人。根据合同第十三条约定，被告（乙方）或案外人违约导致合同目的不能实现的，由违约方按成交价格的3%支付丙方（原告）违约金，并承担由此产生的诉讼费、律师费等。原告数次与二被告协商均未果，遂引发本案。综上，为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》相关规定，特向人民法院起诉，恳请贵院判如所请。 被告吴某1、吴某2辩称，一、合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。二、原告收取全部费用，但实际提供的中介服务远小于应提供的服务内容。三、原告要求被告支付经纪代理费19,000元，违约金57,000元没有事实依据。1、支付经纪代理费并不是被告的义务 第3页/共8页 ，原告已经收取所有费用。2、原告退还已经收到的经纪代理费系放弃其合同权利。3、原告错误适用合同条款要求被告承担责任。四、原告与第三人存在恶意串通，通过诉讼方式谋取不法利益。综上所述，原告要求被告支付经纪代理费、办证费及违约金没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。 第三人黄某述称，这个合同的产生经过了一审二审了，都是合同的甲方违约造成不必要的损失，他说第三人没有在场，两次第三人签订合同的时候都在，第一次他的儿子在场所以没有签成，第二次他也有个人来，穿着个棉袄，第三人以为是他的爱人。对于现在的原告提出的费用问题，这个合同不是第三人的责任，肯定要向对方退赔，现在他也已经退赔给第三人了，谁错就应该谁负责。合同里面为什么会更改，原来的时候房价比较高，1,900,000元，中介费高，所以改为了1%，19,000元的中介费，其他的纸张费就不算在内了。违约的问题，下面有一条是违约3%，但这个问题就由审判长来评判了。 当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据。原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部对其陈述事实提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告系涉案房屋的合法买受人的事实；2、存量房居间（买卖）合同、收据，证明原、被告签订合同，第三人向被告支付定金100,000元的事实。3、短信通信记录，证明原告工作人员多次催促被告办理相关证件以便三方顺利履行合同的事实。4、房地产买卖合同，证明被告将涉案房屋一房二卖，并与他人办理了过户登记的事实。5、民事判决书两份，证明被告的违约行为已经人民法院生效判决予以确认的事实。6、退费收据、银行回单，证明因被告违约导致合同不无履行，原告已将收取的相关费用退还给第三人的事实。7、民事案件委托代理合同、增值税发票，证明原告为实现债权支付的律师费3,000元的事实。 被告吴某1、吴某2为其陈述未在举证期限内提供任何证据。 第4页/共8页 第三人黄某对其陈述事实提供的证据有：房地产交易合同原件一份，证明合同第13条前两个由3%改为了1%，后面违约的没有更改。 本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月16日，原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部与被告吴某1、吴某2、第三人黄某三方签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：第三人黄某购买被告吴某1、吴某2所有的位于桂林市临桂区房屋，使用面积约312.855平方米，总金额为1900000元。本合同签订时，乙方（第三人）支付购房定金100000元给甲方（二被告），该定金由丙方（原告）监管即视吴某1、吴某2（甲方）收讫。并约定付款方式为分贰期付清：第一期：乙方按下列第（1）条款的付款方式支付购房款1400000元整给甲方。1.甲乙双方到不动产权证登记中心交件登记之日；第二期：乙方按下列第（1）条款的付款方式支付购房款400000元整给甲方。1.甲乙双方到不动产权证登记中心交件登记之日；此款由丙方代管，待甲乙双方到不动产登记之日转200000元给甲方，余200000元在乙方取得不动产权证，甲方交房完毕，当天由丙方转给甲方。五、该房地产的产权证从甲方名下过户到乙方名下所交纳的所有税费及费用由乙方承担；其中产生的甲方名下的评估费、契税、营业税、附加费及个人所得税由乙方承担。九、如因甲方原因造成房地产不能按本合同约定时限过户，宽限期15日，宽限期满后，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1.甲方应在违约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方，并退还乙方所交的购房款款项，逾期支付，每月按已收款总额2％计付本息的给乙方；2.甲方 第5页/共8页 应按本合同约定的时限内交房给乙方，逾期5日后交房，乙方有权换锁处置室内物品或每月按甲方已收房款总额的2％计付利息给乙方；3.甲方确保房屋现状不得毁坏，如有毁坏，则由甲方恢复原状并赔偿毁坏造成的实际经济损失及与定金等额的精神损失费给乙方。十、本协议履行期间：在房屋增值与贬值的情况下、甲方或乙方不卖或不买上述房地产，除按本合同所有的条款执行外，另由违约方支付违约金100,000元整给守约方。十一、甲、乙双方全权委托丙方代为办理该房地产交易当中的过户、报税、办理不动产权证等相关事宜，其产生的服务费、代书费、合同工本费等费用1,500元整，由乙方在本合同签订之日支付给丙方，甲乙双方应积极配合提供相关资料给丙方办理该房地产的过户，否则由不配合方按本合同约定相应的条款执行。十三、甲、乙、丙三方在此确认，丙方向甲、乙双方提供中介咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理产权登记、房款交割、房屋使用权的交付等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，乙方须向丙方支付经纪代理费19,000元整。如甲方或乙方违约导致本合同无法履行，由违约方支付按房屋交易总额的3％（此处涂改后不明）作为违约金给付丙方；无论甲方或乙方双方协商解除本合同的，由甲、乙双方平均负担该房屋交易价总额的3％（此处涂改后不明）作为经纪代理费给付丙方；甲方或乙方应支付经纪代理费给丙方，不能按本合同约定时限支付，宽限期15日，宽限期满后不支付的，拖欠方自愿按房屋交易价总额的3％作为违约金给付丙方，并承担诉讼费、公告费、律师费、调查费及涉及本合同纠纷所开支的一切费用。十四、上述房产为清水房。十五、双方约定待甲方取得不动产权证的三十天内到房管交易所或不动产登记中心交件。十六、因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方经协商可解除合同，并互不承担违约责任。十七、本合同未尽事宜，甲、乙、丙三方商定可签补充协议，本合同甲、乙双方签字、丙方盖章之日起 第6页/共8页 生效，合同一式四份，甲、乙各执一份，丙方二份。补充协议：甲方要求商品房买卖的合同原件自持保管，以便办理不动产权证，该房产按相关部门办理的不动产权证登记的面积为准，双方无异议，价格不变。上述合同签订后，第三人黄某于当日从其账号：62×××47转款100000元至被告吴某1的账号：62×××98内，被告吴某1亦于同日出具收据一份给原告收执，确认今收到第三人黄某交来购买山水凤凰城二期国税交行苑ＧＤ8幢的购买定金100000元整。之后，经原告的工作人员多次与被告吴某1、吴某2沟通涉案房屋的过户事宜，二被告均未依合同约定与原告办理涉案房屋的过户手续。 2019年10月11日第三人黄某将二被告诉至临桂区人民法院，临桂区人民法院于2019年12月6日作出（2019）桂0312民初3667号民事判决书，认定吴某1、吴某2存在违约，并判决解除黄某与吴某1、吴某2、临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部房屋于2018年12月16日签订的《存量房居间（买卖）合同》以及吴某1、吴某2双倍返还购房定金200,000元给黄某，驳回黄某的其他诉讼请求。吴某1、吴某2不服该判决，提出了上诉，2020年5月28日，桂林市中级人民法院作出了（2020）桂03民终674号民事判决书，维持了（2019）桂0312民初3667号民事判决。之后，原告提起了本案之诉，请求作出如其诉请的判决。 同时查明，2020年4月16日，原告退回了第三人购房佣金19,000元及权证服务费1,500元，共计20,500元。原告为本次诉讼支出律师代理费3,000元。 还查明，上述合同中第十三条中的涂改处显示数字“3”有涂改，视觉上涂改形状与“1”相视，涂改处盖有原告公章。原告和第三人一致认为涂改为“1%”，被告认为有涂改视为该部分约定全部删除了。 第7页/共8页 本院认为，已经生效的（2020）桂03民终674号民事判决书和（2019）桂0312民初3667号民事判决认定了原、被告和第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》为有效合同，被告存在违约行为，对此，本院予以确认。对原、被告双方存在争议的《存量房居间（买卖）合同》第十三条中的涂改后不明处，本院认为，因涂改处仅限于数字“3”，百分号和其他文字均未做改动和删除，且涂改后“3”与“1”形状相视，并盖有原告公章，显然，被告和第三人陈述的将“3”更改为“1”，更符合约定的事实，故本院对原告、第三人陈述的将违约金3%变更为“1%”的主张予以采信，并在本案采用。按照上述的“如甲方或乙方违约导致本合同无法履行，由违约方支付按房屋交易总额的1％作为违约金给付丙方”约定，本案被告违约，造成案涉的《存量房居间（买卖）合同》解除无法履行，被告应支付按房屋交易总额的1%支付违约金给原告，即被告支付违约金19,000元给原告。原告请求支付经纪代理费19,000元以及超过部分的违约金，代书费1,500元，不符合合同约定，本院不予支持。至于原告诉请的律师代理费3,000元，因《存量房居间（买卖）合同》第十三条中约定的是未按合同约定时间支付经纪代理费，才承担律师费，对违约导致合同无法履行产生的律师费承担，并未做出约定，因此，原告主张二被告支付律师费，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴某1、吴某2支付违约金19,000元给原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部； 二、驳回原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事 第8页/共8页 诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1,800元，由原告临桂金水路佳兴房屋信息咨询服务部负担1,300元，被告吴某1、吴某2负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 杨 华 人民陪审员 陈 颖 人民陪审员 何永发 二〇二〇年九月十五日 书 记 员 谭 薇