贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2728民初1225号 原告：杨某某，男，1966年6月16日出生，布依族，贵州省罗甸县人，户籍住址贵州省罗甸县，现住址贵州省罗甸县。 委托诉讼代理人：罗发康，系贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸天焱房地产开发有限公司，统一社会信用代码915227280954785409，住所贵州省罗甸县龙坪镇环城路千岛城小区********。 法定代表人：张芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁国庆，系贵州庆发律师事务所律师。 原告杨某某与被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人罗发康、被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期交付罗甸县龙坪镇东环路某某号商品房转移登记的有关文书给原告，并申请办理房屋不动产权证给原告；2、判决被告向原告支付2016年8月30日起至2020年6月30日的违约金46200.00元，并从2020年7月1日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款（330000.00）万分之一的违约金；3、判决被告限期10日内交付契税完税凭证给原告，并从2016年8月29日起至实际交付契税完税凭证之日止，按年利率4.65%支付资金占用利息给原告（暂计算至2020年6月30日的利息为1765.00元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的罗甸县龙坪镇某某号房，总价款330000.00元。合同约定被告于2016年8月29日前为原告办理房产证，约定逾期30日后，被告不能交付房产证的，自约定日期至实际交付房产证之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，但被告至今没有为原告办理房产证。同时原告委托并付款9900.00元给被告代为缴纳契税，被告亦未将契税完税凭证交给原告。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院依法判决。 被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司辩称，1、依法驳回原告的诉讼请求。2、案件受理费由原告承担。其理由如下：原告主张的违约金属于出现不可抗力产生的，主张违约金部分已超过诉讼时效，不受法律保护；主张没有超过诉讼时效部分的违约金过高，请法院调整。同时不是被告不为原告办理房屋产权证，而是国家关于消防验收机构的改革，消防验收单位职责发生变化。加之，受新冠肺炎疫情影响。被告多次申请验收，没有验收单位给落实验收。 经审理查明：2015年3月18日，原、被告签订合同编号为某某的《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买位于罗甸县，建筑面积147.06平方米，总价款330000.00元。《商品房买卖合同》约定被告在2016年5月31日前向原告交付该商品房，在2016年8月29日前交付房屋产权相关证书，逾期30日内的按已付房价款的千分之二承担违约责任；逾期30日后交付房屋产权证的，被告从约定日期起至实际交付房屋产权证之日止按已交付购房总价款的日万分之一的利率计算支付违约金。2015年2月8日，原告向被告交纳购房款330000.00元、公共维修基金7353.00元、契税9900.00元。2017年5月20日，原告向被告交纳转让费295.00元。房屋交付使用后，被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司由于改变罗甸县龙坪镇某栋楼的规划用途，导致2016年9月30日消防验收部门作出消防验收不合格的意见。2017年4月28日，被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司向罗甸县城乡规划局申请变更某号楼负一楼商业用途的请示，经相关领导批示同意。庭审中，原告自愿放弃第3项诉讼请求中要求被告支付契税资金占用利息的诉求。 另查明，2019年4月14日，黔南州住房和城乡建设局、黔南州应急管理局、黔南州消防救援支队联合下发黔南住建通【2019】45号文件《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》规定：消防救援机构承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责移交住房和城乡建筑主管部门，移交承接期为2019年4月1日至6月30日，在2019年6月30日前全部完成移交承接工作。2020年4月29日，被告已向罗甸县住房和城乡建设局申请罗甸县龙坪镇某号栋建设工程竣工消防验收，罗甸县住房和城乡建设局已经受理。 以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、原告缴纳的购房款、维修基金、契税、转让费等收据、黔南住建通【2019】45号文件、黔南公消验字【2016】第0215号建设工程消防验收意见书、2017年4月28日收文处理笺等证据材料在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司与原告杨某某签订合同编号为某某《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定的由被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2016年8月29日前，期限已届满。被告因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定日期起30日（即2016年8月30日至2016年9月28日）内被告未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为已付房价款（330000.00元）的千分之二，即660.00元。原、被告双方对约定日期起30日（即2016年9月29日）后原告不退房的违约金约定为按日向原告支付已付房价款的万分之一。然而，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告系2020年7月9日向本院起诉，故其部分主张已经超过诉讼时效，被告关于部分违约金已经超过三年诉讼时效的抗辩理由成立，即原告关于要求支付违约金的诉讼请求中，从2016年8月30日至2017年7月8日的部分不应支持。但因原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定具有持续性，且被告至今仍处于违约状态，故原告诉讼请求中，要求被告支付自2017年7月9日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金的诉讼请求应予以支持。 被告关于违约金过高的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院机或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，综合考量双方合同的履行情况、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的利益等因素，本院对违约金根据公平原则作适当调整，酌情支持按已付房款330000.00元为基数按日万分之零点五计算违约金。 黔南住建通【2019】45号文件《关于实行“三联合一协同”机制做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接期工作的通知》规定：消防救援机构承担的建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责移交住房和城乡建筑主管部门，移交承接期为3个月，在2019年6月30日前全部完成移交承接工作。由此可见，由于工作职能的转移，罗甸消防验收相关行政部门的业务工作受到影响。同时，由于今年新冠疫情的爆发，导致许多企业和业务部门不能正常运转，故被告关于消防验收机构职能变化和新冠疫情影响的抗辩理由成立，可以酌情减少被告的违约时间180天。因此，被告应支付原告2017年7月9日至2020年6月30日期间的违约金计算为：330000.00元×0.005%×（1091天-180天）=15031.50元。从2020年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金亦应按此计算标准计算，超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告办理房产证的主张，由于房屋登记是国家产权登记机关在被告提供相关资料的情况下进行登记办理，时间的长短，被告不能决定。虽然被告作为商品房开发商，有义务积极协助国家产权登记机关为原告办理房产证，但被告毕竟不是国家产权登记机关，不具备办理房屋权属证书的职责，因此，对原告要求被告交付商品房转移登记有关文书的请求，本院不予支持。 对于原告主张的契税问题，虽然被告代收了原告缴纳的契税后至今未向税务机关缴纳，但双方并未约定向税务机关缴纳契税的时间和被告向原告交付完税凭证的时间，原告主张被告违约，于法无据，且缴纳契税是原告的义务。因此，对于原告主张被告交付完税凭证的主张，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付契税资金占用利息的诉求，系原告在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某某的违约金（2017年7月9日至2020年6月30日）人民币壹万伍仟零叁拾壹元伍角（￥15031.50），并由被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司从2020年7月1日起，以人民币330000.00元为基数，按万分之零点五的日利率向原告杨某某支付违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止； 二、驳回原告杨某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币999.00元，减半收取人民币499.50元，由被告贵州罗甸天焱房地产开发有限公司承担人民币319.50元，原告杨某某承担人民币180.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  岳为岿 二〇二〇年九月十日 书记员  张民丽