贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初2324号原告：车世刚，男，生于1969年2月28日，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘敬凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：王家座，男，生于1972年5月3日，福建省长乐市人，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向燕，贵州名城（播州）律师事务所律师。被告：湄潭县福乐多商贸有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶乡南路万象步行街负**F-1-01。统一社会信用代码：91520328322451672R。法定代表人：林善熙，董事长。委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。被告：湄潭县万通置业投资有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道可桢路建设银行**。统一社会信用代码：91520328577115814B。法定代表人：匡冬初，董事长。管理人：贵州子尹律师事务所。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪歆，贵州子尹律师事务所律师。原告车世刚与被告王家座、湄潭县福乐多商贸有限公司（以下简称福乐多公司）、湄潭县万通置业投资有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车世刚及其委托诉讼代理人刘敬凯、被告王家座的委托诉讼代理人贺首泽、向燕、被告福乐多公司的委托诉讼代理人贺首泽、被告万通公司管理人委托的诉讼代理人黄军平、汪歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车世刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告王家座、福乐多公司立即支付租金3033269.90元，交还房屋前继续计算支付租金；2、要求被告王家座、福乐多公司返还租赁的房屋；3、诉讼费由被告王家座、福乐多公司承担。事实和理由：车世刚所有的位于湄潭县湄江街道老城区湄江河东岸（万象步行街）负一层建筑，面积1733㎡，开发商万通公司于2013年6月19日出租给被告福乐多公司，租期到2027年12月。2014年4月1日，车世刚与被告王家座、万通公司达成《三方协议》，约定未经车世刚书面同意，被告王家座、福乐多公司不得将任何与租赁房屋有关的费用支付给万通公司。现万通公司进入破产程序，被告王家座、福乐多公司一直占用房屋，拒不支付租金。被告王家座辩称，王家座是被告福乐多公司职工，与原告车世刚、被告万通公司订立协议的行为是代表被告福乐多公司的职务行为，行为后果应由被告福乐多公司承担。王家座不是合同当事人，未租赁原告车世刚的房屋。请求驳回原告车世刚要求王家座承担合同责任的诉讼请求。被告福乐多公司辩称，福乐多公司系向被告万通公司租赁的房屋，与原告车世刚不存在租赁合同关系。2020年8月31日前的租金，福乐多公司已经依约支付给了被告万通公司，没有违约行为。原告车世刚不是租赁合同的相对人，无权向福乐多公司收取租金。《三方协议》已经被人民法院调解书取代，已无履行内容。请求驳回原告车世刚的诉讼请求。被告万通公司辩称，原告车世刚在取得本案所涉房屋的相关权利前，万通公司就已经将该房屋出租给被告福乐多公司，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同对原告车世刚具有约束力。向原告车世刚支付租金的义务主体是万通公司，而不是被告王家座、福乐多公司。房屋租金的计算，应适用万通公司与被告福乐多公司合同约定的标准。本院经审理认定事实如下：被告福乐多公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，成立于2014年11月5日，原名“湄潭福乐多购物广场”；被告王家座是被告福乐多公司管理人员（经理）。被告万通公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发销售，该公司现已进入破产程序。2013年6月19日，被告福乐多公司与被告万通公司订立《房屋租赁合同》，被告万通公司将其开发建设的位于湄潭县房屋（建筑面积约6000㎡）出租给被告福乐多公司用于商业经营（生活超市），租期13年，自2014年5月至2027年5月，前三年租金为39元／㎡／月，以后每两年递增一次，先交租金后使用房屋。《房屋租赁合同》订立后不久，被告万通公司就与原告车世刚订立《商品房买卖合同》（预售），被告万通公司将已经出租给被告福乐多公司的潭县茶乡南路万象步行街负一楼Ｆ-1-01号房屋中约1733㎡出卖给原告车世刚，原告车世刚支付了部分购房款。2014年4月1日，原告车世刚（乙方）、被告万通公司（甲方）、被告王家座代表被告福乐多公司（丙方）订立《三方协议》，约定的与本案有关的主要内容有：1、确认截止协议订立之日，丙方已经将2014年、2015年、2016年度的租金全额支付了甲方；2、自2014年10月1日起，若乙方书面通知丙方后，则丙方将《房屋租赁合同》其余应付租金按原合同约定的金额及时间全部支付给乙方，丙方按照本协议直接付款给乙方，视为丙方付款给甲方；3、在未经乙方书面同意前，丙方不得再将任何与《房屋租赁合同》有关的费用支付给甲方；4、丙方保证在未得到乙方书面同意时，不得将任何与《房屋租赁合同》有关的费用向甲方或者任何其他方支付。2014年10月20日，原告车世刚与被告万通公司因上述商品房预售合同发生纠纷，原告车世刚向遵义市中级人民法院提起诉讼，遵义市中级人民法院于2014年12月19日主持双方调解达成协议，调解书中确定了交易房屋的单价、总价款、返还的租金和房屋面积。2016年4月12日，被告万通公司与被告福乐多公司订立《补充协议》，对租金计算标准进行了调整。2016年4月12日，被告万通公司收取了被告福乐多公司支付的2017年5月1日至2019年8月26日的租金6110000元，未将原告车世刚应得的租金支付给原告车世刚。2018年11月30日，本院受理了被告万通公司的破产清算申请，同时指定贵州子尹律师事务所为被告万通公司管理人。2020年5月20日，被告福乐多公司与被告万通公司管理人订立《补充协议》，同意继续履行原《房屋租赁合同》，但将租金房屋的面积、租期、租金标准、租金支付方式、税费承担进行了调整，其中租期调整到2027年8月31日。2020年5月29日，被告万通公司管理人收取了被告福乐多公司支付的租金1046732元，被告万通公司管理人未将原告车世刚应得的租金支付给原告车世刚，但被告万通公司管理人承认收取的该租金系代业主收取，不是破产债权或者破产财产，业主可以随时领取。同时查明，庭审中，原告车世刚提供的《房屋租赁合同》与被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》中，承租人名称不一致、约定的租金标准不一致，其中，原告车世刚提供的《房屋租赁合同》的承租人是“福乐多购物广场”，租金39元／㎡／月，合同中填充部分为打印；被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》的承租人是“湄潭县福乐多商贸有限公司”，租金16元／㎡／月，合同中填充部分为手写。但是，双方当事人对被告福乐多公司租用了被告万通公司出租的湄潭县房屋的事实、约定了交纳租金的事实、订立《三方协议》的事实、被告万通公司收取了被告福乐多公司交付的部分租金未给付原告车世刚的事实无异议。另外查明，原告车世刚在起诉时，未起诉被告万通公司，在审理过程中，根据被告福乐多公司的申请，本院追加了被告万通公司为本案当事人，但原告车世刚未要求被告万通公司承担相应责任。原告车世刚自认未书面通知被告福乐多公司向其支付租金。本院认为，合同当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点为，被告福乐多公司应当是向被告万通公司支付租金还是应当直接向原告车世刚支付租金。要解决双方的争议焦点，必须以原告车世刚、被告福乐多公司、被告万通公司之间的《三方协议》为基础。双方当事人对《三方协议》的真实性本身无异议，也未违反法律的规定、未损害他人权益，应当有效，双方当事人应当严格履行约定义务。对《三方协议》主要内容的理解，是处理纠纷的关键。根据《三方协议》的约定，自2014年10月1日起，若原告车世刚书面通知被告福乐多公司后，则被告福乐多公司将《房屋租赁合同》其余应付租金按原合同约定的金额及时间全部支付给原告车世刚，在未经原告车世刚书面同意前，被告福乐多公司不得再将任何与《房屋租赁合同》有关的费用支付给被告万通公司或者其他人。按照该约定，被告福乐多公司向原告车世刚直接支付租金的前提，是原告车世刚书面通知了被告福乐多公司向其支付租金，意味着如果原告车世刚没有书面通知被告福乐多公司交纳租金，被告福乐多公司就可以不直接向原告车世刚交纳租金，而可以向租赁合同的相对人被告万通公司支付租金。在未经原告车世刚书面同意的情况下，被告福乐多公司不得再向被告万通公司或者其他人支付的，是与《房屋租赁合同》有关的费用，而不是租金。在同一协议书中，不存在将房屋租金于此处称谓为“租金”，而在彼处又称谓为“费用”的可能，租金和费用是不同的概念，不同的范围，不同的内容。现原告车世刚自认未书面通知被告福乐多公司向其支付租金，而其诉讼请求是要求被告福乐多公司支付租金而不是支付费用，所以，原告车世刚要求被告福乐多公司直接向其支付租金缺乏合同约定和法律规定，本院对原告车世刚的该项诉讼请求不予支持。按照合同相对性原理，被告福乐多公司可以向被告万通公司支付租金。被告王家座是被告福乐多公司管理人员（经理），双方对此无异议，因此，被告王家座与被告万通公司订立租赁合同、与原告车世刚以及被告万通公司签订《三方协议》的行为，都是代表被告福乐多公司的职务行为，其行为后果应由被告福乐多公司承担，原告车世刚要求被告王家座承担责任缺乏事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。被告万通公司出租给被告福乐多公司的本案所涉房屋，原告车世刚与被告万通公司对该房屋的买卖关系虽然得到了人民法院生效法律文书的确认，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告车世刚无权直接要求被告福乐多公司返还租赁房屋，同时，被告福乐多公司依照与被告万通公司的《房屋租赁合同》履行了支付租金的义务，不存在违约行为，且原告车世刚并未主张确认被告福乐多公司与被告万通公司的《房屋租赁合同》无效或者请求撤销该合同，所以，原告车世刚要求被告福乐多公司返还租赁房屋于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。原告车世刚提供的《房屋租赁合同》与被告福乐多公司和被告万通公司提供的《房屋租赁合同》内容不一致，但被告福乐多公司和被告万通公司对彼此提交《房屋租赁合同》互相承认，且内容一致，这与原告车世刚没有直接的关系，原告车世刚所持有的《房屋租赁合同》的效力，因其不是《房屋租赁合同》的当事人，不属于本案中需要评价的范围，原告车世刚可将其持有的《房屋租赁合同》作为证据另行向被告万通公司主张损害赔偿责任。被告万通公司虽承认收取了被告福乐多公司交付的部分租金未给付原告车世刚，不属于破产财产，并同意原告车世刚随时领取，但原告车世刚在本案中未要求被告万通公司支付租金，且本院追加被告万通公司为本案当事人是为了查清案件事实，被告万通公司与被告福乐多公司不存在对原告车世刚承担连带责任的法定事由，又不属于法院释明范围，本院无权超越原告车世刚的诉讼请求判决由被告万通公司向其支付租金，原告车世刚可以另行向被告万通公司主张相关权利。综上所述，原告车世刚对其诉讼请求举证不足，缺乏法律依据，本院不予支持。原告车世刚可以另行向被告万通公司主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告车世刚的诉讼请求。案件受理费15533元，由原告车世刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 丁 波二〇二〇年九月七日书记员 费雅莉