四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3119号 原告：四川国灿博室物业服务有限公司，住所地达州市达川区金丝街201号。 统一社会信用代码：915117036743395616。 法定代表人：向宗菊。 委托诉讼代理人：汪联秀，女，汉族，生于1976年7月6日，住达州市通川区，系公司员工。 委托诉讼代理人：朱凯，四川天仁和律师事务所律师。 被告：邱代国，男，汉族，生于1967年7月11日，住达州市达川区。 原告四川国灿博室物业服务有限公司(以下至判决主文前简称国灿物业)与被告邱代国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国灿物业的委托诉讼代理人汪联秀、朱凯到庭参加了诉讼。被告邱代国经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告国灿物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3734.67元（截止2016年12月31日止），违约金2201.58元（2012年6月-2020年7月），生活垃圾中转费240元（2012年-2016年）（代环卫处收4元/月），化粪池清掏费75元（2012年-2016年），四项合计：6251.25元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月25日与达州市成建房地产开发公司签订了《前期物业委托管理服务合同》，合同约定：住宅物业服务费标准为按建筑面积：0.7元/平方米/月，商业物业服务费标准为：1.4元/平方米/月，并从2011年10月10日起服务于怡鑫苑小区业主。被告是座落于怡鑫苑A栋2-10号业主，在原告为怡鑫苑小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业管理服务协议》，但被告从2012年5月20日起无故拖延缴纳物业服务费及相关费用构成违约。逾期交纳物业管理费的按中国人民银行贷款年利率6.55%交纳违约金。被告向达州市成建房地产开发公司购买怡鑫苑小区A栋2-10号住房，住房建筑面积为96.42平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2012年5月20日至2016年12月31日止共拖欠55个月零10天的物业服务费，金额为3734.67元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。根据《物业管理条例》第七条第五点：按时交纳物业费用是业主的义务；第41条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应向原告交纳物业服务费，但经原告一再催缴，至今被告未缴，共欠原告物业管理各项费用达6251.25元。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。 被告邱代国口头辩称，1、一楼违章建筑，影响正常生活环境；2、小区外来人员随意进出，影响居家安全；3、楼层消防设施存在安全隐患。 本院经审理认定事实如下：国灿物业系具有三级资质的物业服务企业。邱代国系怡鑫苑A栋2-10号房屋的业主，房屋建筑面积96.42平方米。2009年12月25日，达州市成建房地产开发公司（甲方）与国灿物业（乙方）签订了《物业委托管理服务合同》。合同约定，住宅物业服务费标准为按建筑面积：0.7元/平方米/月，商业物业服务费标准为：1.4元/平方米/月，并从2011年10月10日起服务于怡鑫苑小区业主，被告是座落于怡鑫苑A栋2-10号业主（面积96.42平方米）；委托管理服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施设备的维修、养护、运行管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生和垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序。2011年12月27日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，第四章第一条物业管理服务费用约定：物业管理服务费每月交纳一次（可预交），业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务；第十二章第三条违约责任约定：甲方违反协议，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天千分之三（3‰）收取滞纳金。因被告一直未支付物业服务费，经原告多次催收无果，原告诉讼至法院，请求判决。 同时查明：国灿物业于2016年6月30日撤离怡鑫苑小区。邱代国自2012年5月20日后，未向国灿物业缴纳物管费，截止2016年12月31日，下欠国灿物业物业服务费3734.67元【55个月×0.7元/月×96.42㎡+（0.7元/月×96.42㎡÷30天×10天）】。根据达州市物价局达市发［2006］263号文件规定达州市城区征收生活垃圾清运处理费收费项目及标准：居民户4元每月每户，国灿物业代付从2012年至2016年的生活垃圾清运费240元（60个月×4元/月）。 本院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉小区业主委员会成立之前建设单位达州市成建房地产开发公司与国灿物业签订的前期物业服务合同以及被告与原告签订的前期物业管理服务协议，内容合法，应认定有效，其效力及于全体业主。国灿物业依据合同约定为小区提供物业服务，有权收取物业服务费等费用；邱代国作为业主，接受了国灿物业的服务，应当根据合同约定支付物业服务费，并应承担逾期缴纳物业服务费的违约金。邱代国辩称该小区一楼违章建筑，影响正常生活环境；小区外来人员随意进出，影响居家安全；以及楼层消防设施存在安全隐患，因被告未提供相应证据予以佐证，故本院不予采纳。 二、关于国灿物业主张的违约金计算标准和化粪池清掏费问题。国灿物业主张的违约金计算标准按中国人民银行贷款年利率6.55%交纳违约金，低于合同约定的“从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金”的标准，本院予以支持，违约金应按双方合同约定的按月支付计算；其主张计算违约金的时间从2012年5月20日-2020年7月，本院对2016年12月31日前逾期支付物业服务费而产生的违约金予以支持，对2017年1月-2020年7月期间逾期支付物业服务费而产生的违约金，不予支持。理由如下：根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，达州市成建房地产开发公司与国灿物业签订的前期物业服务合同，原告实际服务于2016年12月31日止，双方未续签物业服务合同，国灿物业自身具有一定过错，其要求邱代国承担合同期满后未缴纳物业服务费的违约金，本院不予支持。国灿物业主张的化粪池清掏费75元，因未提交该项费用已实际产生的相关证据，应自行承担举证不能的法律后果，本院对该项费用不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告邱代国于本判决生效后十日内向四川国灿博室物业服务有限公司支付物业服务费3734.67元及违约金（违约金按被告邱代国每月10日应付物业服务费以年利率6.55%从2012年5月20日分别计算至2016年12月31日），垃圾清运费240.00元； 二、驳回原告四川国灿博室物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告邱代国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  栾心明 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李 俊