福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2014号 原告：孙延成，男，汉族，1972年8月9日出生，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告孙延成与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙延成，被告委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙延成向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期交付符合条件的商品房违约金37204.2元（按已支付全部房款961349元＊0.0003＊129天＝37204.2元，从2017年6月30日计至碧桂园将符合房屋的实际交付之日即2017年11月6日止，共129天）；2.判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金30650元（违约金613天＊50元＝30650元）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：孙延成与碧桂园公司于2015年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定：孙延成向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢××室商品房，房屋总价款为961349元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应当在2017年6月30日前向孙延成交付该商品房；如逾期交付，碧桂园公司应在交付期限届满之次日起向孙延成支付已交房款的0.03％直至实际交付；如因碧桂园公司原因，孙延成未能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向孙延成支付50元的违约金。合同签订后，孙延成依约支付了全部房款。碧桂园公司于2017年6月30日向孙延成交付了商品房，但未在合同约定的时间内向房屋权属登记机构办理初始登记，导致孙延成不能在交房后90日内取得商品房的房屋权属证书。根据合同约定，碧桂园公司已构成违约，应支付相应的违约金。 碧桂园公司辩称，1.碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。⑴碧桂园公司于合同约定交房日前通知孙延成收房，合同约定的义务已履行完毕。孙延成因自身原因延迟查房，接收房产，应视为孙延成自愿将交房时间延期至实际查房日。⑵孙延成已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，以及合同约定的碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园公司不应再承担孙延成实际收房后的逾期交房违约责任。2.即使碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，孙延成主张日万分之三的违约金也明显过高，请求法院依法予以调整。碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对孙延成的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于孙延成损失，请求法院依法予以调整。3.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。⑴碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。⑵不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。⑶双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。4.即使碧桂园公司需承担逾期办证的违约责任，根据合同的约定，孙延成主张的逾期办证天数亦依法应当予以相应的扣减。讼争违约金的计算起点时间应当以实际交付之日为准。孙延成于2017年11月28日办理商品房交付，根据合同的约定，违约金的起算时间为2017年11月28日，应从2018年2月27日计算至2019年6月19日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2015年8月24日，原告孙延成与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：孙延成向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢××号房，建筑面积142.02平方米，房屋总价款为961349元，以按揭分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2017年6月30日前向孙延成交付该商品房；该商品房交付时应当符合的条件为：碧桂园公司已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。孙延成自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件；除不可抗力外，碧桂园公司如未按照约定时间将该商品房交付孙延成，逾期交付责任由买卖双方再行约定；因碧桂园公司的原因，孙延成未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向孙延成支付50元的违约金。合同签订后，孙延成向碧桂园公司支付了购房款961349元。碧桂园公司于2017年11月28日向孙延成交付案涉商品房，孙延成缴交了房屋物业费。 2.2017年11月14日，梅列区碧桂园7号208幢房屋通过竣工验收备案。2019年6月20日，三明市自然资源局为梅列区碧桂园7号208幢办理了国有建设用地使用权∕房屋所有权首次登记(总确权)。2019年6月23日，碧桂园公司通知孙延成办理案涉房屋不动产权属登记手续。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任，如应承担，违约金如何计算；2.碧桂园公司是否应承担逾期办证的违约责任，如应承担，违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任，如应承担，违约金如何计算的问题 本院认为，孙延成与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未依约于2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给孙延成，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉商品房于2017年11月14日通过竣工验收备案，取得建设工程竣工验收备案证明文件，至此案涉商品房达到了合同约定的交付条件。逾期交房违约金应于2017年7月1日起开始计算，孙延成主张逾期交房违约金计算至2017年11月6日，符合法律规定，本院予以支持。孙延成主张逾期交房违约金按日万分之三的标准计算，碧桂园公司认为明显过高，要求予以调整，鉴于双方当事人对逾期交房违约金未予以约定，根据本案实际情况，逾期交房违约金可按中国人民银行同期人民币贷款基准利率4.35％进行计算，具体确定为961349元×4.35%÷12÷30×129＝14985.03元。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办证的违约责任，如应承担，违约金如何计算的问题 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。孙延成与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致孙延成未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付后第91日开始计算。碧桂园公司于2017年11月28日向孙延成交付案涉商品房，逾期办理商品房权属证书的违约金应于交房日的次日起第91日起计算，即自2018年2月27日起计算。碧桂园公司于2019年6月23日通知孙延成办证，碧桂园公司已尽相应合同义务，故逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园公司通知孙延成办证前一日为宜，即计算至2019年6月22日。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。因此，逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定计算，具体确定为50元×481＝24050元。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议书》系孙延成与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房及办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。孙延成要求碧桂园公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给孙延成逾期交付符合交房条件的商品房违约金14985.03元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给孙延成逾期办理商品房权属登记违约金24050元； 三、驳回孙延成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1496元，减半收取748元，由孙延成负担299元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担449元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  伍南冬 二〇二〇年九月十八日 书记员  许红桦 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。