贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0525民初69号原告：王某孝，男，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。联系。委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号15224200010944387。联系。委托诉讼代理人（特别授权）：陈亚玲，贵州本芳律师事务所实习律师。被告：纳雍博骜房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇（现雍熙街道办事处）环城路。统一社会信用代码91520525666991912Ｊ。联系电话0857-35×****。法定代表人：刘丹仲，该公司总经理。被告：苏某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省纳雍县。联系。原告王某孝与被告纳雍博骜房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“博骜房开”）、苏某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，于同年9月29日作出(2019)黔0525民初2716号民事裁定，裁定：驳回原告王某孝的起诉。原告不服该裁定上诉至贵州省毕节市中级人民法院，该院于2019年11月28日作出（2019）黔05民终5988号民事裁定书，裁定：一、撤销贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初2716号民事裁定；二、本案指令贵州省纳雍县人民法院审理。本院于2020年1月3日对本案重新立案受理后，依法适用简易程序于同年8月6日公开开庭进行了审理，原告王某孝的委托诉讼代理人陈胜华、陈亚玲到庭参加了诉讼。被告博骜房开、苏某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某孝向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即交付位于纳雍县及建筑面积120㎡的住房一套（价值19万元）;2、二被告赔偿因迟延交付商铺和住房给原告造成的经济损失暂计50000元（以评估机构评估为准，同时该损失计算至被告实际履行将住房和商铺交付给原告之日止）;3、本案的诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等因诉讼产生的费用由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.判决解除原告王某孝与被告博骜房开2015年6月23日签订的《安置补偿协议》；2.判决被告博骜房开、苏某连带赔偿原告房屋市场价值损失85.74万元、租赁损失19.74万元、评估费1.8万元。事实及理由：被告苏某挂靠被告博骜房开，对位于纳雍县地块进行房地产开发，项目名称“博骜丽都”。原告在左抵龙家房屋1.5ｍ处，右抵邱军家房屋，前抵毕纳公路，后抵博骜丽都已建商品合法占有286平方米的土地，并在该地上修建了13.9平方米的房屋。被告方为实际进行项目开发，涉及对原告房屋的拆迁。2015年6月23日，被告博骜房开（甲方）与原告（乙方）签订《安置补偿协议》，协议约定：1.乙方在与王阳争议土地处有一砖木结构瓦房（一层）约13.9㎡已批末建土地88.5㎡；2.甲方同意乙方将上述房屋与土地置换甲方在该地拟建的商住楼一楼临街商铺一个约50㎡、110-120㎡的住房一套，具体位置待该栋楼规划设计图纸审核通过后通知乙方首选，并在七个工作日内确定，甲方呈报的调整规划设计图在取得建设主管部门审核批准通过后18个月交付还迁住房和商铺给乙方。2015年11月30日，二被告签订《协议》，协议约定被告博骜房开将涉案拆迁处面积为286㎡的土块给被告苏某，供其自行出资建房并负责协调与原告争议的处理，并代博骜房开向原告履行义务，剩余住宅房及营业性住房所有权归被告苏某所有，由其向外销售。协议签订后，二被告即将原告房屋拆除，所占土地进行了平场，但因部分拆迁户拒不拆迁以及相关职能部门不予办理规划调整手续，导致被告未能在涉案地块建成营业用房及住宅房，使得原告未能获得协议所约定的拆迁补偿。原告多次向被告主张权利，未果，故诉至法院，请求裁判。我方认为，根据法律规定，依法成立的合同当事人应当履行，因合同履行不能，应当解除合同，合同解除后可主张赔偿损失，涉案合同项下的房屋被拆除和不能履行导致我方不能依约取得合同项下的房屋，被告应当赔偿我方合同项下房屋的市场价值及租金，具体可通过虚拟评估的方法予以确定。被告苏某挂靠被告博骜房开经营应当与被告博骜房开一起承担连带民事责任。被告博骜房开、苏某未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2010年3月12日，纳雍县人民政府作出《关于王某孝王阳土地纠纷协调及安置补偿的专题会议纪要》（纳府纪字〔2012〕22号），该纪要载明：2010年3月12日14时30分，在县政府三楼会议室，副县长杨奎召集县法制办、县国土资源局、县房产局、县规划局、博骜房开等单位有关负责人，土地纠纷当事人王某孝、王阳，召开王某孝、王阳土地纠纷协调及安置补偿会议，现将议定事项纪要如下：一、经调解，土地纠纷当事人王某孝、王阳同意县法制办的调解协议，并现场签字认可；二、由于纠纷所涉及土地在已挂牌出让给博骜房开的宗地范围内，经调解的王阳土地182.5平方米（从纳雍往织金方向）及王某孝土地88.5平方米（从织金往纳雍方向），均按各方面积以取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（一层已批未建）合法手续的宅基地，由博骜房开根据有关规定进行补偿；三、对王阳土地右侧旁6平方米的土地，按取得6平方米《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（一层已批未建）合法手续的宅基地，由博骜房开根据有关规定对王阳进行补偿;对王某孝的18.89平方米的房屋，由博骜房开按旧城拆迁相关政策对王某孝进行安置补偿，并按规划留足公路人行道所需面积。当日，王某孝、刘忠莲为甲方与王阳、杨景任为乙方签订《调解协议》，协议如下：一、王阳家同意撤销纳国用（2001）字第00276号《国有土地使用证》、纳规字（99）131号《建设用地许可证》、（99）131号《建设工程规划许可证》；二、双方同意明确从纳雍往织金方向182.5平方米的土地使用权属王阳家，从织金往纳雍方向88.5平方米的土地使用权属王某孝家；三、以上协议双方签字后即发生法律效力，任何一方不得反悔，若哪家反悔，应赔偿对方因此造成的一切经济损失。2015年6月23日，原告王某孝作为乙方与被告博骜房开作为甲方签订了《安置补偿协议》，协议约定：根据纳府纪字〔2012〕22号《纳雍县人民政府关于王某孝王阳土地纠纷协调及安置补偿的专题会议纪要》内容，经甲乙双方友好协商，就乙方原有争议处土地及该土地处房屋安置补偿达成以下协议：一、乙方在与王阳争议土地处有一砖木结构瓦房一层面积13.9㎡，已批未建土地88.5㎡；二、甲方同意乙方用上述土地、房屋转换该地块（王某孝、王阳土地争执地块）拟建的商住楼一楼临街商铺一个和住房一套，具体位置待该栋楼规划设计图通过审核后通知乙方首选，并在七个工作日内确定，超期未选甲方将视为乙方放弃首选权，甲方将销售该栋楼的商铺及住房。还迁安置住房建筑面积约110-120㎡，商铺建筑面积约50㎡，该地块原规划修建户型由于拆迁等原因而无法修建，现报经相关部门审批同意调整的新户型图尚在设计审查中，故商铺面积、住房面积暂时无法确定，届时以实际修建的建筑面积为准，若有出入，甲乙双方互不补差；三、甲方呈报的调整设计图在取得建设主管部门审核通过后18个月（暂定）交付还迁住房和商铺给乙方，乙方须配合甲方处理该地块的其他纠纷，不得以任何理由干预甲方正常施工，否则甲方不承担因此造成的延期交房的责任。在甲方建设施工阶段，不支付搬家费和过渡补偿费给乙方；四、乙方还迁安置商铺、住房产权证的办理时间在该商住楼综合竣工验收后，乙方收到甲方通知之日起15日内向甲方提供办理产权证书所需的相关资料，乙方提供齐全相关资料后由甲方按规定办理，办理产权证书所需的工本费及超出被拆迁房屋（土地折合房屋面积标准按纳府纪字〔2012〕22号和纳府发〔2009〕56号文件中规定执行）建筑面积部分的相关税、费由乙方承担。超过15日乙方未完整提供办理产权证书的相关资料或不配合办理相关产权手续的，其责任由乙方自行承担，乙方按相关规定、标准缴付还迁房屋维修资金；五、本协议一式四份，甲方执两份，乙方执一份，送纳雍县房屋征收与补偿局留存一份，双方签字盖章后生效。2015年11月30日，被告博骜房开为甲方与被告苏某为乙方签订《协议》，约定：一、甲方因与王某孝、邱军等拆迁户就土地及房屋补偿纠纷无法处理：故甲方自愿提供其红线范围内土地一块，面积约为286㎡，由乙方出资建房并负责协调甲方与王某孝、邱军争议的处理，且乙方于2015年11月25日协调处理完毕，甲方与王某孝于2015年6月30日签订《安置补偿协议》，与邱军于2015年11月25日也签订了相关协议；二、房屋初步商定建七加一层，其中负一层、一层为营业用房，二层以上为住宅房，具体面积以规划审批后的图纸为准；三、甲方与王某孝、邱军两户所签协议约定的甲方应履行的责任和义务，在房屋建成验收后，由乙方代甲方向上述二户履行；四、乙方所修建的住宅及营业用房，除代甲方履行与王某孝所签协议责任和义务（即赔给王某孝住房一套110-120㎡），营业用房一间（50㎡左右），剩余住宅房及营业用房甲方负责对外销售，所得款项归乙方所有，作为乙方修建房屋及代甲方向王某孝、邱军履行责任和义务的回报。甲方对外销售房屋及房屋修建过程中的报建等相关手续费用等由乙方承担。案涉地块被平场后，因未办理相关准建手续，未建成营业用房及住宅房。因被告博骜房开不能按照《安置补偿协议》的约定交还商铺及住宅，原告于2020年1月8日向本院申请对合同约定的50㎡商铺及120㎡房屋的价值进行虚拟评估，并对房屋租金损失进行评估。本院依照程序委托贵州华融房地产评估有限公司评估后，该公司于2020年6月10日作出华融房估字（2020）A0640号《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象在价值时点2020年3月23日的市场价值评估为85.74万元，在2016年12月24日至2020年3月23日的租金估价为19.74万元。花费评估费1.8万元。另查明，被告苏某于2015年6月1日以案外人邻水县中信建筑工程有限公司纳雍博骜丽都项目部项目负责人的身份以该公司为乙方与被告博骜房开为甲方签订《纳雍县博骜丽都项目单位工程建筑安装施工合同》，合同约定由案外人邻水县中信建筑工程有限公司对贵州省纳雍县博骜丽都王某孝、王阳争执地块住房进行工程施工。还查明，涉案地块的国有土地使用权已经办理过户登记给了被告博骜房开。涉案地块的现状为荒地、无建筑物。上述事实，有当事人陈述及原告提交的证据《安置补偿协议》、《调解协议》、《关于王某孝王阳土地纠纷协调及安置补偿的专题会议纪要》（纳府纪字〔2012〕22号）、会议签到册、纳雍县城乡地籍登记卡、涉案地块的现状图片、房地产评估报告、评估费收据、原审被告苏某提交的证据《纳雍县博骜丽都项目单位工程建筑安装施工合同》、公告及本院制作的现场勘验记录和图片在卷为凭，这些证据经庭审举证、质证，本院审查，予以采信，作为认定案件事实的依据。本院认为，本案需要解决的问题是：1.《安置补偿协议》是否解除；2.原告请求赔偿损失是否支持，若支持，如何确定赔偿金额；3.被告苏某是否承担赔偿责任。关于《安置补偿协议》是否解除的问题。原告与被告博骜房开签订的《安置补偿协议》，属于平等民事主体的公民与法人之间的财产关系，且该协议系双方的真实意思表示，依法成立并有效。根据审理查明的事实，被告博骜房开从2015年与原告达成涉案协议以来一直未能办理相关手续，未能建成相应商铺及住房，其约定向原告还迁安置住房及商铺的合同义务至今迟迟未能履行，且今后能否履行及何时履行遥遥无期。也即原告的合同目的实际已难以实现。故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定请求解除其与被告博骜房开签订的《安置补偿协议》的主张，本院予以支持。关于原告请求赔偿损失是否支持，若支持，如何确定赔偿金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，因原告已经履行了合同义务，且根据涉案合同性质及履行情况已经不能恢复原状，故原告请求被告博骜房开赔偿其损失的主张，本院予以支持。对于赔偿金额的确定。首先，依据《安置补偿协议》的约定，客观上若该合同履行原告可获得还迁住房110㎡-120㎡及商铺50㎡的利益，该利益属于合同履行后原告可获得的补偿及利益，也在签订《安置补偿协议》时当事人的可预见范围。故原告主张按照其可获得的住房及商铺进行赔偿的意见，本院予以采纳。参照贵州华融房地产评估有限公司对原告可获得的房屋及商铺的评估价值，原告请求被告博骜房开赔偿其房屋及商铺损失85.74万元的主张，本院予以支持。其次，《安置补偿协议》约定“甲方呈报的调整设计图在取得建设主管部门审核通过后18个月（暂定）交付还迁住房和商铺给乙方”，即该协议未约定被告博骜房开履行还迁原告房屋及商铺的具体时间，不能确定预期租赁的起算时间节点，故原告主张从2015年12月24日赔偿其租金至2020年3月23日的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。最后，参照华融房估字（2020）A0640号《房地产估价报告》确定的房屋及商铺价值和租金金额，原告请求被告赔偿的评估费用应按比例承担，计算支持14631.40元[18000元×857400元÷（857400元+197400元）=14631.40]，原告自行承担3368.60元的评估费用。综上，被告博骜房开需赔偿原告的损失合计872031.40元。关于被告苏某是否承担赔偿责任的问题。原告以被告苏某系挂靠被告博骜房开为由请求被告苏某承担连带赔偿责任，但原告并未提交证据证明二被告之间存在挂靠关系。同时，根据审理查明的事实，被告苏某与被告博骜房开签订的《协议》系约定被告博骜房开将其对原告的涉案《安置补充协议》的权利义务概括转移给被告苏某，但该协议没有原告参与或经其同意，且庭审中原告也明确表示不接受该《协议》，故被告苏某对原告无需承担赔偿责任。需要说明的是，在本案原审第四页的庭审笔录中，被告苏某称其系向被告博骜房开承包房屋修建，签订承包合同系其挂靠的公司与被告博骜房开签订，其并未称自己挂靠被告博骜房开，该陈述与审理查明的事实相符。原告坚持称苏某自称挂靠被告博骜房开的意见与原审庭审笔录载明的内容完全不符，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王某孝与被告纳雍博骜房地产开发有限公司2015年6月23日签订的《安置补偿协议》；二、被告纳雍博骜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王某孝各项损失合计872031.40元；三、驳回原告王某孝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14455元，适用简易程序审理减半收取7227.50元，保全申请费5000元，合计12227.50元，由原告王某孝承担2288.50元，被告纳雍博骜房地产开发有限公司承担9939元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陈 弦二〇二〇年九月七日书记员 翟彦霖