浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初981号 原告：浙江浦江引进化纤设备厂，住所地：浦江县体育场东路**。 法定代表人：张燕飞，系董事长。 委托诉讼代理人：蔡沁，浙江君策律师事务所律师。 被告：浦江怡宁黄锋医院，住所，住所地：浦江县体育场东路**div> 法定代表人：黄锋。 委托诉讼代理人：方能地，浙江文达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林明山（，男，1964年08月31日，汉族，住温州市瓯海区。 原告浙江浦江引进化纤设备厂（以下简称引进化纤）与被告浦江怡宁黄锋医院（以下简称怡宁医院）（前身浦江黄锋精神专科医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序审理，于2020年6月18日、8月14日两次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，引进化纤提出对恢复租赁房屋原状的损失进行鉴定。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 引进化纤向本院提出诉讼请求：一、判令被告怡宁医院支付引进化纤租金1781945.78元（2018年7月1日-2019年4月23日，296天），并自2018年7月1日起按年利率6%支付逾期付款利息至被告清偿日止； 二、判令被告怡宁医院赔偿引进化纤2019年4月24日至2020年6月30日的租金损失2606697.7元； 三、判令被告怡宁医院赔偿恢复租赁房屋原状的损失60937.45元； 四、本案诉讼费用由怡宁医院承担。 事实和理由：2011年4月8日，引进化纤、浦江黄锋精神专科医院（以下简称黄锋医院）双方签订了一份名为《合作协议》实为房屋租赁的合同。协议约定，由引进化纤向黄锋医院提供位于体育场路43-8号房屋以供开办黄锋医院，租赁期限20年，自2011年6月30日至2031年7月1日止；租金的计算方式为自2013年7月1日起，黄锋医院按固定房租加浮动房租的方式支付租金，固定租金为每年500000元，浮动房租为营业额超过250万元部分的15%，并且在每年7月1日前一次性支付给引进化纤。另外，协议中还约定了其他权利和义务。 协议签订后，引进化纤按约履行了合同义务，将房屋交付给黄锋医院使用。自2014年开始，黄锋医院每年恶意拒绝支付租金，引进化纤只能通过诉讼途径实现租金债权，2018年7月1日起的租金黄锋医院至今未付。 不仅如此，2015年11月，黄锋医院方编制虚假理由向贵院提起解除《合作协议》的诉讼，被贵院驳回。2018年9月，黄锋医院又向贵院提起解除协议的诉讼。本案经一审和二审，尽管法院认为被告黄锋医院是违约方，但认为双方继续履行租赁合同已无可能，故判决解除双方签订的《合作协议》。前述判决于2019年4月23日生效。 《合作协议》解除后，黄锋医院既未支付租金，也没有因违约解除合同而赔偿引进化纤的租金损失，更没有将医疗设施搬离租赁房屋和恢复原状。期间，引进化纤多次发布涉案房屋的招租广告，但至今未能将房屋出租。 2019年,“黄锋医院”改名为“怡宁医院”。 引进化纤认为，双方签订的《合作协议》，意思表示真实，合法有效。逾期支付租金、恶意解除合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任，租金损失引进化纤暂计算至2020年6月30日，此后的租金损失引进化纤另行主张。协议解除后，黄锋医院没有及时搬离租赁房屋，也没有恢复原状，应当赔偿因此而给引进化纤造成的损失。 据此，为维护引进化纤的合法权益，根据我国法律的有关规定，引进化纤特向贵院提起诉讼，恳请人民法院能支持引进化纤的请求。 为证明以上事实，引进化纤提供的证据及怡宁医院质证情况：证据一、合作协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁的事实，租赁期限20年，自2011年6月30日至2031年7月1日止；租金的计算方式为自2013年7月1日起，黄锋医院按固定房租加浮动房租的方式支付租金，固定租金为每年500000元，浮动房租为营业额超过250万元部分的15%，并且在每年7月1日前一次性支付给引进化纤的事实。怡宁医院质证后认为对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原、被告不仅存在租赁关系，也还存在合作关系，双方都应当经营好合作关系。引进化纤多次起诉被告，引进化纤的无理取闹，导致被告无法继续租赁下去。 证据二、（2015）金浦民初字第1216号民事判决书、（2016）浙0726民初04699号民事判决书、（2017）浙0726民初4621号民事判决书、（2018）浙0726民初4975号，证明自2014年开始，黄锋医院每年恶意拒绝交付租金，引进化纤只能通过诉讼途径实现租金债权的事实。被告质证后认为对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。与第一组质证意见一致。 证据三、（2015）金浦民初字第1318号民事判决书、（2018）浙0726民初7512号、（2019）浙07民终557号，证明2015年11月，黄锋医院编制虚假理由向贵院提起解除合作协议的诉讼，被贵院驳回。2018年9月黄锋医院又向贵院提起解除协议的诉讼。本案经一审和二审，尽管法院认为黄锋医院是违约方，但认为双方继续履行租赁合同已无可能，故判决解除原被告双方签订的合作协议。前述判决于2019年4月23日生效的事实。怡宁医院质证后认为对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。与第一组质证意见一致。 证据四、报纸广告栏七份，证明引进化纤多次发布涉案房屋的招租广告，但至今未能将房屋出租的事实。怡宁医院质证后认为对证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，证明的是无法出租的事实，该证明目的是无法达到引进化纤的证明目的。引进化纤也可以受人指使租不出去的事实。 证据五、企查查档案一份，证明黄锋医院现改名为“怡宁医院”的事实。怡宁医院质证后认为没有异议。 证据六、光盘一份，证明黄锋医院未将医疗设备搬离租赁房屋和恢复原状。怡宁医院质证后认为对黄锋医院受到引进化纤阻挠以后很多东西没有搬出来。 证据七、鉴定报告一份，证明恢复租赁房屋原状的损失经鉴定为60973.45元。怡宁医院质证后认为对证据有异议的，对该份鉴定报告不予认可，鉴定报告的表述很不严肃。 被告怡宁医院辩称：1、本案双方签订的合作协议自浦江法院起诉状副本送达怡宁医院时解除，不是怡宁医院主张的二审判决书送达之日解除；2、怡宁医院搬迁以后的租金怡宁医院不应当支付，况且被告搬离是被迫搬迁，后果应由引进化纤自行承担。3、双方已经起诉四五次了，是合作关系，并不是纯粹的租赁关系；4、引进化纤恢复原状的诉请也不能支持，当时怡宁医院搬离的时候，如果引进化纤顺利配合，不存在现在房屋租赁恢复原状的情况，当时还有好多东西没有搬出来，该案结束后被告会另行主张，所以引进化纤恢复原状的诉请依法不能支持。 怡宁医院提供的证据及引进化纤质证情况： 1、黄锋医院关于要求搬离体育场东路43-8号房屋遗留财务之告知函及黄锋医院遗留体育场东路43-8号财产清单一份、邮政快递单三份，证明黄锋医院于2019年1月21日以ems快递寄给引进化纤及其法定代理人、律师告知搬离体育场43-8号房屋遗留财物，已履行告知义务的事实。引进化纤质证后认为对证据的真实性、合法性没有异议，确实收到了。代理人补充一个事实，财产清单是放到我们楼道这里无意中才发现，不能够证明被告证明的目的，只是发了一份函，并没有将物品搬离涉案房屋； 2、短信截图一份，证明引进化纤法定代表人已收到黄锋医院的搬离房屋遗留财物的告知函。引进化纤质证后认为真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能够证明被告目的的对象。 3、体育场路43-8号门口张贴告知函的照片一份，证明黄锋医院已将搬离体育场路43-8号房屋遗留财物之告知函予以张贴的事实。 4、医院新址全景两份、医院8月28日搬迁照片一份，证明黄锋医院已搬离体育场路43-8号的事实。引进化纤质证后认为该三、四组证据三性均有异议，系黄锋医院单方制作，引进化纤无法核实真实性，并且该三组证明不能证明黄锋医院的证明对象，事实上至今，涉案房屋还有很多黄锋医院遗留的物件。 5、鉴定机构鉴定人员出庭的证人证言。引进化纤质证后无异议，怡宁医院质证后认为对证人证言基本上没有异议，但是认为消毒费用是不需要的，对15元/m2费用是不认可的，搬离的物品有20车，清运费用也是过高。 6、光盘1份，证明2016年时候被告也要求搬迁，引进化纤从中阻碍，导致没有搬成。引进化纤质证后对证据的三性均有异议，如若光盘是真的，对真实性认可。对关联性有异议，今天审理是房屋尚未解除，是2019年4月23日解除的，而怡宁医院提交的证据是发生在2016年，双方的合同并未解除，还在合同的租赁期内。 综上，结合原、被告在庭审中的质证意见，本院认证如下：对引进化纤提供的证据1-5，怡宁医院质证后对证据的真实性均无异议，本院予以确认；对证据6，本院对光盘内记载的内容予以认定；证据7与被告提供的证据5相一致，本院均予以认定。对怡宁医院提供的证据1-4、6，对证据的真实性，本院予以认定。 综上，本院认定事实如下：2011年4月8日，引进化纤与黄锋医院签订《合作协议》一份，双方约定：“1、甲方（黄锋医院）提供执业许可证以及病人资源等，乙方（化纤厂）则提供位于体育场路43-8号房屋（以房产证为准）。五楼西边间由乙方使用。二楼西边间暂由乙方使用，二楼西边间在甲方业务需要时，可归甲方使用。房屋消防许可证由乙方负责办理，所需费用由甲乙双方各承担一半。2、甲乙双方共同合作经营期间为贰拾年，自2011年6月30日至2031年7月1日。甲方支付乙方每年人民币50万元，第三年（2013年7月1日）始每年递增10%（即第三年等于50万元×110%=55万元，第四年等于55×110%=60.5万元，以后每年依此推算）。房租金在每年7月1日前一次性交给乙方。另一种支付方式为：2013年7月1日开始，甲方支付给乙方人民币50万元，营业额超过250万元，超过部分的营业额提取15%支付给乙方。（因国家政策变化原因，如药品差价减少，甚至实行药品零差价等，利润很低，乙方可根据实际情况略下浮3%），营业提取额在每年的7月1日前一次性交给乙方。以上两种支付方式由乙方自行决定。十年后根据当时实际情况，经双方协商另订。合同还约定了其他事项”。后化纤厂向黄锋医院交付了位于浦江县体育场东路43-8号房屋。后经双方确认，自2013年7月1日起，黄锋医院按合作协议的第二种方式支付租金。《合作协议》签订后，引进化纤分别于2015年11月、2016年7月、2017年7月、2018年7月诉至本院，请求判令黄锋医院支付租金等，各案已经法院生效判决认定。 2015年11月30日，黄锋医院向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《合作协议》，本院作出（2015）金浦民初字第1318号民事判决书，驳回了黄锋医院的该项诉讼请求。2018年10月，黄锋医院又向本院提起解除合作协议的诉讼。本院于2018年12月18日作出一审民事判决，认为，双方的合作协议约定的租赁期限虽为20年，但自该协议签订后的第四年即2015年11月起至今，黄锋医院每年均因引进化纤未能按期支付租金而诉至本院，共计有四起成讼案件。而在本案受理前黄锋医院因双方协商解除协议不成后已从租赁房屋内搬离，并已另租他处开展经营，由此看来，双方继续履行合同已无可能，亦不能实现合同目的，判令解除了双方签订的《合作协议》。二审维持一审判决。前述判决于2019年4月23日生效。 黄锋医院未将部分医疗设备搬离租赁房屋和恢复原状，引进化纤申请对恢复租赁房屋原状的损失进行司法鉴定。浙江众正价格评估有限公司于2020年6月5日作出价格鉴定结论：恢复租赁房屋原状（包括但不限于搬离租赁房12000元、清理租赁房屋46681.95元、拆除被告广告牌1000元、拆除钢棚1291.5元）的损失为60973.45元。 期间，引进化纤多次发布涉案房屋的招租广告，但未能将房屋出租。 另查明，（2018）浙0726民初7512号民事判决书认定的事实，2018年9月7日，黄锋医院向引进化纤寄送《告知函》，告知其已于2018年8月29日从租赁房屋搬离，停止使用全部租赁物业，并请求终止履行《合作协议》并不再支付任何租金。并函告对方采取适当措施避免损失扩大。引进化纤委托浙江智仁律师事务所向被告告寄送《律师函》，告知其不同意解除双方合作协议，并要求引进化纤继续按《合作协议》约定履行承租方义务，按时足额支付应付的房屋租金。 2018年11月28日，本院对案涉租赁房屋进行实地勘查，截至当日，引进化纤方所有医护人员及病人已搬离，黄锋医院已不在案涉房屋开展经营业务。但被告在租赁房屋内还存放着大量病床及部分生活用品。判决理由：双方签订的《合作协议》的内容实质系房屋租赁协议，双方对此均无争议，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合作协议约定的租赁期限虽为20年，但自该协议签订后的第四年即2015年11月起至今，被告每年均因引进化纤未能按期支付租金而诉至本院，共计有四起成讼案件。而在本案受理前引进化纤因双方协商解除协议不成后已从租赁房屋内搬离，并已另租他处开展经营，由此看来，继续履行合同已无可能，亦不能实现合同目的，且继续履行合同必然导致成本过高，不利于双方经济效益最大化。故引进化纤请求判令解除签订的《合作协议》本院予以支持。 本院于2018年12月18日作出解除原、被告于2011年4月8日签订的《合作协议》。引进化纤不服提起上诉，二审维持一审判决，二审判决于2019年4月23日生效。 另查明，2019年1月21日，黄锋医院关于要求搬离体育场东路43-8号房屋遗留财物之告知函并附有黄锋医院遗留体育场东路43-8号财产清单一份通过以ems快递寄给引进化纤及其法定代理人，并同时在体育场路43-8号门口张贴告知函。引进化纤法定代表人收到被告的搬离房屋遗留财物的告知函后，于2019年1月24日作出回复，浦江县人民法院作出的（2018）浙0726民初7512号民事判决书引进化纤已提起上诉，二审审理期间，合作协议仍合法有效，被告仍应继续履行承租方的全部合同义务。 《合作协议》解除后，引进化纤自2019年5月起至2020年3月止分7次发布涉案房屋的招租广告，均未能将房屋出租。 2019年，现“黄锋医院”已更名为“怡宁医院”。 本院认为，据本院查明的事实认定，引进化纤与黄锋医院于2011年4月8日签订的合作协议名为合作协议实为房屋租赁协议，本院予以确认。 本案双方争议的焦点归纳如下：一、引进化纤与黄锋医院于2011年4月8日签订的《合作协议》解除时间的确认，据案涉协议，该协议中并未约定解除合同的条件，事后亦未对解除合同协商一致，在此情形下，黄锋医院请求本院依法判令解除合同，其提起诉讼可以视为解除合同意思的一种方式，但其行使的解除权是否成立，需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定，本院一审立案后，向引进化纤送达黄锋医院含有解除合同诉讼请求的起诉状，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表黄锋医院请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达引进化纤。本院于2018年12月18日作出的判决书，以判决的方式判令案涉协议予以解除，系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定，其解除的时间应为判决生效之日。二审判决书送达引进化纤时间为2019年4月23日，该日涉案协议解除。因此，怡宁医院主张涉案合同自浦江法院起诉状副本送达对方时解除的辩解，本院不予采纳。 二、引进化纤诉请要求怡宁医院支付自2018年7月1日起至《合作协议》判决解除之日止的租金及逾期付款违约金是否合理合法。在本案合作协议未解除之前，双方之间的合作协议仍处于有效状态，引进化纤履行了出租义务，怡宁医院应当继续履行支付租金的义务。引进化纤依据合作协议的约定要求被告支付合同存租期间的租金及参照上一年度被告营业收入依据计算租金的方式，符合合同约定和法律规定，且怡宁医院在庭审中对此计算租金的方式无异议，也未申请鉴定，本院予以确认。综上，怡宁医院应支付引进化纤的租金为应付固定租金：405479.45元，计算公式：296天*500000元/365天，应付浮动租金1376466.34元，计算公式：296天*（13815545.27元-2500000元）*15%/365天，13815545.27为前一年的黄锋医院营业收入，合计：1781945.78元。因协议双方未约定违约责任，故引进化纤可向怡宁医院主张自2019年7月1日起按年利率6%支付逾期付款违约金至本判决确定的履行之日止。关于怡宁医院辩解搬离涉案房屋以后的租金怡宁医院不应当支付问题。本案虽然黄锋医院于2018年8月29日从租赁房屋搬离，停止使用全部租赁物业，但是引进化纤并未接收涉案房屋，怡宁医院是否使用或如何使用租赁房屋是其权利，怡宁医院在双方签订的协议未解除的情况下，要求引进化纤配合接收租赁房屋缺乏法律依据，怡宁医院将涉案房屋空置产生的损失，应由怡宁医院自行承担。 三、引进化纤主张的合同解除后，怡宁医院是否应当支付引进化纤恢复原状的费用及合同解除后房屋租金损失的问题。根据本院查明的事实，在诉讼过程中涉案房屋内还存放着大量病床及部分生活用品未搬离，广告牌及钢棚未拆除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，引进化纤可以要求怡宁医院恢复原状。因考虑到双方当事人为涉案房屋已在本院发生多次诉讼，为减少诉讼成本、节约诉讼资源，由怡宁医院于判决生效之日起十日内自行至引进化纤处搬离、拆除和清理房屋，引进化纤应予以配合，若怡宁医院拒绝，由本院强制执行，执行产生的费用以评估价为上限，由怡宁医院承担。本案双方当事人签订的合同租赁期是20年，由于黄锋医院提起诉讼，被本院提前判令解除，事实上确实给引进化纤一定的租金损失，本院认为确定引进化纤的租金损失数额应当兼顾根据合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，适用公平原则综合判断：（一）、合作协议约定的租赁期限虽为20年，但自2018年8月29日起怡宁医院已从租赁房屋内搬离，并已另租他处开展经营，由此可见，涉案房屋在协议判令解除之前已经空置，而引进化纤并未提供证据证明其已采取积极措施避免损失扩大；（二）因现在市场变化，引进化纤对案涉房屋再行出租的租金，低于出租给黄锋医院租金的可能性较大；（三）、收回租赁的房屋，本身应当考虑承租人合理的腾空时间。综上，本院酌定被告应支付2个月的租金以赔偿引进化纤的损失361148.26元（即从2019年4月24日至2019年6月24日止，应付固定租金：82191.78元，计算公式：60天*500000元/365天，应付浮动租金278956.48元，计算公式：60天*（13815545.27元-2500000元）*15%/365天，13815545.27为前一年的被告营业收入）。 四、“黄锋医院”现更名为“怡宁医院”，法律后果依法应由怡宁医院承担。 综上所述，引进化纤的诉请部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由被告浦江怡宁黄锋医院支付原告浙江浦江引进化纤设备厂租金1781945.78元及逾期付款利息（以1781945.78元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至本判决确定的履行之日止）； 二、由被告浦江怡宁黄锋医院赔偿原告浙江浦江引进化纤设备厂二个月的租金损失361148.26元； 上述二项，限于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告浙江浦江引进化纤设备厂其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29246元，由原告浙江浦江引进化纤设备厂负担14281元，被告浦江怡宁黄锋医院负担14965元。评估费8000元，由被告浦江怡宁黄锋医院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  黄小英 人民陪审员  张君丹 人民陪审员  洪惠昌 二〇二〇年九月二十五日 代书 记员  施晓燕