四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初2489号 原告（反诉被告）：冉隆全，男，1963年12月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川荣瑞房地产开发有限公司，住所达州市通川区西外阳平路**恒阳丽都******。 法定代表人：罗成国，总经理。 委托诉讼代理人：贾乔宝，男，1962年9月15日出生，汉族，住成，住成都市成华区div> 委托诉讼代理人：陶毅，四川明炬（达州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）冉隆全与被告（反诉原告）四川荣瑞房地产开发有限公司（以下简称“荣瑞公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冉隆全及其委托诉讼代理人杨万富，被告（反诉原告）荣瑞公司委托诉讼代理人贾乔宝、陶毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冉隆全诉称，1.依法确认原被告2012年4月13日签订的《房屋销售购买合同》合法有效;2.请求依法判令位于达县××镇××街××社区××商住楼××单元××楼××平方米的住房归原告所有;3.依法判令被告按照《房屋销售购买合同》约定与原告签订《正式合同》并就位于达县××镇××街××社区××商住楼××单元××楼××平方米的住房到不动产管理局办理网签手续（办理备案手续）；4.案件受理费由被告承担。事实及理由:2012年4月13日，原被告签订《房屋销售购买合同》，合同签订后，当日原告按照合同约定向被告交付了房款，被告也向原告出具了收据。但被告不按照合同约定履行致使原告的合法权益受损。故原告诉至贵院。 冉隆全为支持其主张及诉求向法庭提交了如下证据材料： 1.2012年4月13日双方签订的《房屋买卖合同》； 2.2012年4月13日荣瑞公司出具的收据，并加盖财务专用章； 3.证人肖某出庭作证，证言证明原被告签订了购房合同，在罗成国、柳凯及原告三方同意的情况下，原告的购房款直接支付给肖某以抵偿肖某与罗成国、柳凯的债权债务，被告向原告出具了收条。 被告荣瑞公司质证意见为：1.对购房合同的真实性没有异议，合同的第四条有明确约定，在荣瑞公司取得房屋预售证后由原告方凭合同和收条到荣瑞公司签订正式合同，但是原告没有来，证明原告没有完成付款义务；2.对收据的真实性没有异议，但不能证明原告已经支付了房款，并且原告在答辩时已经称其没有将购房款实际支付给荣瑞公司，而是将购房款支付给肖某，我方有证据证明肖某没有将该购房款支付给我们，因此收据本身不是支付的凭证，虽然具有初步的证明力，但是原告自称没有将购房款支付给我方。 被告荣瑞公司辩称，1.原被告虽签订《房屋销售购买合同》，但原告未实际支付购房款，双方之间没有真实的房屋买卖行为；2.且原告未到房管部门进行房屋权属登记，没有取得争讼房屋的产权，要求法院确认诉争房屋归其所有的请求不能成立；3.原告未按照合同约定签订正式的《商品房买卖合同》视为放弃合同权利，且超过签订正式合同的时效，其登记的请求不成立；4.被告曾向原告发出解除合同的律师函，证明原告根本没有支付购房款。 荣瑞公司为支持其主张向法庭提交如下证据材料： 1.被告营业执照、法定代表人身份证明； 2.《荣瑞南滨商住楼地下停车场土方开挖外运合同》； 3.《协议》； 4.《预付工程款》； 5.律师函； 6.邮政EMS快递单； 7.《商品房预售许可证》； 8.证人刘某出庭作证，证言证明其系在罗成国的授意下使用公司财务章开具购房款收据。 冉隆全经质证认为，1.对第一组证据没有异议；2.对第二、三、四组的真实性、关联性、证明目的均有异议，我方不是土石方合同当事人，不清楚是否签订了该合同，且与本案没有关联，也没有证据证明这个土石方合同与购房合同有关联，不能直接反映出该合同系担保；3.对第五、六组证据的真实性没有异议，但对于其证明目的有异议，不能证明没有支付购房款；4.对第七组证据的真实性没有异议，但是其证明目的是超过了诉讼时效，我方认为行为不适用于本案，且我方一直在主张权利。 被告（反诉原告）荣瑞公司反诉称，1.判令解除原被告于2012年4月13日签订的《房屋销售购买合同》；2.本、反诉案件受理费均由被告承担。 冉隆全辩称，1.依法驳回反诉人的反诉请求，反诉人诉称2012年4月13日原被告签订的买卖合同有效，但具体反诉的如下事实与客观事实不一致，反诉的是有工程合同，用购房合同作抵押，与客观事实不符合。反诉被告在签订合同时不知道肖某与荣瑞公司有任何工程协议，也没有达成担保的真实意思表示。如果有担保，就应该以担保合同的形式签订合同；2.反诉原告称没有收到购房款，这一事实与客观事实不符，反诉被告按照合同约定足额支付了购房款，若没有支付购房款，反诉原告不可能出具收到购房款的收据，并加盖了荣瑞公司财务专用章。反诉被告支付的购房款客观上是支付给本案的案外人肖某，但是肖某与荣瑞公司有经济往来，肖某与荣瑞公司有借款关系，荣瑞公司欠肖某30万元，两套房子的共计房款是963848元。肖某除去借款30万元，另向荣瑞公司出具欠条663848元。在双方签订合同时，荣瑞公司同意这一事实，肖某代为支付了房款963848元，我方又将房款963848元支付给肖某；3.荣瑞公司取得了商品房预售许可证，反诉被告多次找荣瑞公司签订正式购房合同，而荣瑞公司一直不签订合同。我方收到律师函是事实，但是之后一直与荣瑞公司联系，但一直未得到回复。综上，荣瑞公司所陈述的事实与客观事实完全不一致，反诉被告按照合同约定付清了所有购房款，所以荣瑞公司要求依法解除合同，不符合《合同法》第94条规定的情形，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉原告与反诉被告所举证据与本诉原告、本诉被告所举证据一致。 本院经审理认定事实如下：2010年12月14日，荣瑞公司与肖某签订《荣瑞南滨商住楼地下停车场土方开挖外运合同》，约定将荣瑞南滨商住楼地下停车场土方开挖外运承包给肖运奎。2010年12月29日，肖某与杨长平、蒲中友签订《协议》，约定荣瑞南滨地下土方外运工程由杨长平、蒲中友全部承包。自2011.9.26至2020.1.20，蒲中友代付土石方合计750000元。2012年4月13日，冉隆全与荣瑞公司签订《房屋销售购买合同》，合同第一项约定销售房屋系达县××镇××街××社区××商住楼××单元××楼××平方米，总售价36.3959万元。同日，原告（反诉被告）冉隆全向荣瑞公司交纳房款363959元。该房款经荣瑞公司法定代表人罗成国同意交付案外人肖某，荣瑞公司向冉隆全出具加盖财务专用章的购房款收据。 2013年9月18日，荣瑞公司取得达县南外镇草街子六小区的《商品房预售许可证》。2019年5月18日，四川远创律师事务所向冉隆全发出《关于解除的律师函》，要求冉隆全收函后尽快协商解除与荣瑞公司签订的《房屋销售购买合同》，冉隆全认可收到律师函。 本院认为，本案争议焦点为：1.关于《房屋销售购买合同》的效力问题；2.原告是否支付了购房款。 一、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，原告冉隆全与被告荣瑞公司签订的合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定及相关的法律规定全面履行各自的义务。被告对原被告签订合同的效力未予否认，故原告请求确认原被告签订的《房屋销售购买合同》有效，本院予以支持，《房屋销售购买合同》有效，被告荣瑞公司有义务协助原告办理网签手续，以实现合同目的，故原告请求被告协助办理网签手续（办理备案手续）本院予以支持。原被告在《房屋销售购买合同》中约定签订正式合同，原告请求与被告签订正式合同，因原被告签订的《房屋销售购买合同》条款具备合同的必备要件，本为正式合同，双方没必要就本次交易另行签订合同，故对原告请求与被告签定正式合同请求，本院不予支持。关于争讼房屋的所有权属问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。非经登记，不发生效力。”之规定，冉隆全与荣瑞公司签订《房屋销售购买合同》后，冉隆全未到产权部门履行物权变更手续，不动产物权未发生转移，房屋权属未发生变更。冉隆全要求确认达县××镇××街××社区××商住楼××单元××楼××平方米的住房所有权归己方于法无据，本院不予支持。 二、关于原告是否支付了购房款。《房屋销售购买合同》签订后，冉隆全依约交纳预收房款363959元，被告荣瑞公司出具加盖财务专用章的购房款收据。被告荣瑞公司虽未直接收到购房款，该款项由案外人肖某实际收取，但原告冉隆全系按照荣瑞公司法定代表人罗成国、股东柳凯的要求向案外人肖某支付。罗成国系被告荣瑞公司法定代表人，且罗成国与柳凯在被告荣瑞公司的公司股权合计超过三分之二，罗成国同意原告冉隆全将购房款支付给肖某，并指示公司财务人员向原告出具收据行为系代表公司行为。罗成国代表公司行为，表明原告冉隆全已履行了支付全部购房款义务，被告荣瑞公司已实际收到购房款。故被告荣瑞公司辩称原告未履行合同义务，并反诉请求解除原被告签订的《房屋销售购买合同》不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川荣瑞房地产开发有限公司于2012年4月13日与原告（反诉被告）冉隆全签订的《房屋销售购买合同》合法有效； 二、被告（反诉原告）四川荣瑞房地产开发有限公司在本判决书生效后十个工作日内协助原告（反诉被告）冉隆全办理《房屋销售购买合同》的备案手续； 三、驳回原告（反诉被告）冉隆全的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川荣瑞房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费50元、反诉费50元，均由被告（反诉原告）四川荣瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  余龙 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张璨