云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2626民初1267号 原告：陈思艳，女，1992年10月3日生，彝族，住丘北县。 委托诉讼代理人：颜兴剑，男，云南汉剑律师事务执业律师。 委托诉讼代理人：农定玻，男，云南汉剑律师事务执业律师。 被告：王**，男，1990年9月24日生，壮族，住文山市建禾西路****。 委托诉讼代理人：太启晟，男，云南杨柏王律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：沈连康，男，云南杨柏王律师事务所执业律师。 原告陈思艳与被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈思艳及其特别授权委托诉讼代理人颜兴剑、农定玻到庭参加诉讼，被告王**及其特别授权委托诉讼代理人太启晟、沈连康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈思艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2019年6月3日签订的《酒店租赁协议书》；2.请求判令被告返还原告2019年6月3日至2021年5月12日的房屋租金共计38万元；3.请求判令被告支付原告违约金36万元（该违约金按协议约定违约金72万元的50%计算），上述诉讼请求共计74万元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年6月3日，原、被告签订《酒店租赁协议书》（以下简称“协议”）。协议约定，被告自愿同意将云南省文山州壮族苗族自治州丘北县修好的整幢房子（地皮总面积2000㎡，包括住宿部1000㎡、餐厅160㎡、停车场500㎡、庭院1000㎡）租给原告用于开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用议中还明确了以下内容：一、酒店配套设施：被告保证交付前该酒店的室内外配套设施齐全（详细清单附后），交房后原告能实现正常经营：二、每年的租金为19万元，租期为2年，2年租金不变；三、协议签订后一次性付清2年租金38万元，如被告违约，被告赔偿原告两年的租金的两倍即人民币72万元；四、卫生许可证由被告负责办理；五、协议如遇到不可抗力，导致不能正常执行，被告应退还原告租期以外的租金。协议签订后，原告依约按时足额支付房屋租金38万元，被告却未履行交付合格房屋的义务。被告交付案涉房屋后原告发现案涉房屋配套设施并不齐全，且经原告多次催告要求被告按合同约定交付完全合格的配套设施，以便原告能够正常经营，但被告拒不整改。同时，原告要求被告按合同约定办理卫生许可证，被告仍拒不办理。后经原告各方打听知悉，景区管委会、环保、消防、公安等部门联合曾下发《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》，方知案涉房屋属于违章扩建房，不能办理《消防安全检查合格证》《特种行业经营许可证》等相关证件，不具备用于食堂、旅游、住、住宿等经营活动的条件告就上述问题多次寻求被告协商解决，被告既不解决以上问题也不返还原告已付租金。原告为减小损失，曾以案涉房屋住宿区短暂非法经营住宿业务，又遭到丘北县人民政府勒令停业整顿的通知，导致原告无法经营至今。综上所述，被告明知该房屋无法用于食堂、旅游、住、住宿等经营活动仍与原告签订酒店租赁协议经原告沟通及有关部门通知整改后仍拒不履行整改义务，导致协议目的无法实现，给原告带来巨大经济损失，属于根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 王**辩称：答辩人已将房屋及配套设施移交给被答辩人使用，答辩人的合同义务已经履行，被答辩人要求解除合同没有事实依据。首先，答辩人不是案涉房屋的产权人，而是次承租人，但转租行为是房东自始同意的，答辩人与被答辩人所签协议中的租赁期限也没有超过原租赁合同确定的租赁期限，故答辩人将房屋转租给被答辩人使用并无不当。其次，在与被答辩人签订的租赁协议中，答辩人作为出租人，应履行的义务只是将房屋及配套设施交付给被答辩人使用，而在订约当时，答辩人与被答辩人对房屋及配套设施当面逐一进行了清点，现场完成了移交，基于此，双方并未另行制作详细清单，但“室内外配套设施齐全”经被答辩人当场确认，根本不存在整改的问题，而基于租赁关系本身的特征，“交房后乙方能正常经营”仅仅是指房屋及配套设施能够正常使用，并且被答辩人接收房屋后已经开展了正常的经营活动，故被答辩人诉称“案涉房屋配套设施并不齐全……但被告拒不整改”不是事实。最后，双方所签协议并没有约定被答辩人解除协议的条件，双方也没有就解除协议达成一致意见，而答辩人已经按约定履行了租赁房屋的交付义务，被答辩人已经取得了占有、使用房屋的权利，故被答辩人要求解除协议并没有约定或法定的事实作为依据。政策变化、市场变化属于正常的经营风险，应由被答辩人自行承担。首先，《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》下发后答辩人已经按要求进行整改，而被答辩人自2019年4月起就一直与答辩人商谈房屋租赁事宜，被答辩人在订约之前就清楚知道整改一事，正因如此，被答辩人直到整改完毕、答辩人获准正常经营后，才与答辩人签订协议，整改通知书及整改相关资料订约后已经一并移交给了被答辩人，故被答辩人诉称“后经原告各方打听知悉……”不是事实。另外，经营活动本身就存在风险，不存在“稳赚不赔”的生意，而随着人们环保意识的提高，相关部门对景区内的餐饮、住、住宿等经营活动必然会不断提出新的要求以答辩人进行的整改不是一劳永逸的，当时符合要求不等于此后也符合要求，被答辩人既然要从事这一行业，就应当有所准备。并且答辩人与被答辩人之间仅仅是转租赁中的出租人与承租人关系，房屋出租后，经营活动是被答辩人自己负责，被答辩人经营期间相关部门对景区的经营活动提出新的要求，自然是由被答辩人自行采取措施以满足要求，并办理相关证照，故被答辩人诉称“被告明知该房屋无法用于食堂、旅游、住、住宿等经营活动&rdquo是事实，答辩人在订约时根本无法预料政策变化，无义务更无能力确保政策保持不变，政策的变化属于经营风险，当然应由被答辩人自行承担。其次，受突发疫情影响，今年以来的旅游市场遭受重大打击餐饮、住、住宿自然是首当其冲国各地关闭旅游景区、商家停业是为了满足疫情防控的需要，在疫情结束之前，旅游行业没有消费和市场也是情理之中的事，这种情况同样属于经营风险，应由被答辩人自行承担。因此，被答辩人诉称“协议目的无法实现，给原告带来巨大经济损失”不是事实，被答辩人自接手后一直正常经营，其管理的电脑后台系统有客人住宿的记录，现在被答辩人主动关门停止经营是政策变化、市场原因造成的，而不是答辩人造成的，经济损失属于经营风险，应由被答辩人自行承担，与答辩人无关，被答辩人此时诉请解除合同、承担违约责任无非是为了将其应当承担的损失转嫁给答辩人。再次，答辩人无其他违约行为，被答辩人陈述与事实不符。第一，被答辩人诉称“要求被告按合同约定办理卫生许可证，被告仍拒不办理”与事实不符。协议中的卫生许可证是公共卫生许可证，为办理公共卫生许可证延续，答辩人已经将床单、被套枕套等公共用具送往丘北县疾控中心进行检验，因检验需要一定时间，所以双方商定由答辩人将营业执照等办证材料交给被答辩人，检验完毕后，由被答辩人领取检测报告连同其他材料一并交到政务中心卫健窗口领取新的许可证，但被答辩人领取检测报告后并没有去领证，也从未告知答辩人相关情况，所以未能领取公共卫生许可证的责任不在答辩人，并且检测报告的有效期限是一年，在一年内随时可以去领取公共卫生许可证，是被答辩人自己不去领取，不应由答辩人承担责任。第二，被答辩人诉称“案涉房屋属于违章扩建房”与事实不符。答辩人出租给被答辩人的房屋是依法依规建盖的，取得了产权证书，而被答辩人所说“违章扩建房”是房东在租赁房屋一街之隔的另一地点搭建的摊点，根本不在租赁房屋的范围内，答辩人并未将“违章扩建房”出租给被答辩人使用。第三，被答辩人诉称“被告拒不履行整改义务”与事实不符。首先，整改是景区管委会及镇政府对景区内的餐饮、住、住宿行业提出的统一要求到整改通知后，答辩人已按要求对与客栈有关的项目进行了整改，整改的结果于2019年5月30日经执法组签字认定。其次，《酒店租赁协议书》中并没有约定此后的整改义务仍由答辩人承担，答辩人没有整改义务，自然不存在拒不整改的行为。综上所述，答辩人已将房屋及配套设施交付给被答辩人使用，答辩人经营期间的整改已经完成，被答辩人经营期间的政策变化、市场变化均属于经营风险，应由被答辩人自行承担，故恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 陈思艳为证明其主张向本院提供第一组证据：原告和被告身份证复印件，以证明原、被告身份信息；第二组证据：1.《酒店租赁协议书》复印件，2.《情况说明》复印件，3.被委托人身份证复印件，4.《网上银行电子回单》3张，5.《收据》复印件，6.《营业执照》复印件，7.《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》2份，8.《普者黑景区餐饮住宿等服务业停业整顿通知书》复印件，以证明：1.原、被告于2019年6月3日签订协议约定：被告自愿同意将云南省文山州壮族苗族自治州丘北县修好的整幢房子（地皮总面积2000㎡，包括住宿部1000㎡、餐厅160㎡、停车场500㎡、庭院1000㎡）租给原告用于开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用方明确：一、酒店配套设施：被告保证交付前该酒店的室内外配套设施齐全（详细清单附后），交房后原告能正常经营；二、每年的租金为19万元，租期为两年，2年租金不变；三、协议签订后一次性付清全部租金如被告违约，被告赔偿原告两年的租金的两倍，即人民币72万元。四、协议如遇不可抗力，导致不能正常执行，被告应退还原告租期以外的租金。2.原告委托游海宁按合同约定支付案涉房屋租金38万元，且被告已确认收到。3.案涉房屋属于违规扩建房，不能办理《消防安全检查合格证》《特种行业经营许可证》等证件，不具备用于食堂、旅游、住、住宿等经营活动的条件涉房屋被丘北县人民政府勒令停业整顿的通知，导致原告至今无法经营；第三组证据：《关于终止酒店租赁协议函》复印件、邮寄送达凭证复印件、短信、微信截图，以证明原告已通过函、短信、微信等方式告知对方，但未果。补充证据：第一组证据《花园工程结算表》、装修效果照片，以证明原告装修涉案房屋已经投入了6.09672万元；第二组证据《关于酒店租赁协议书有关问题的函》《律师函》，以证明原告及原告代理人就有关问题已经发函至被告，告知被告需及时收回案涉房屋，以解决案涉房屋因“空档期”导致损失扩大的问题；第三组证据《安全情况通知书》，以证明被告未履行交付合格房屋的义务，该房屋自始至终不具备用于食堂、住、住宿等经营活动的条件四组证据丘北县税务局发票领取记录，以证明原告未能将该房屋用于正当经营，未能出具正常经营发票。 经质证，被告王**认为：陈思艳提供的第一组证据原、被告身份证复印件，三性无异议，证明观点无异议；第二组证据：1.《酒店租赁协议书》复印件，真实性合法性无异议，但不能证明原告的观点，该协议中有一个约定就是酒店设备是设施，甲方保证交前没保证设备齐全，保证乙方能正常经营，因为酒店的设施是原被告双方签订合同之后当天清点交付并且已经移交，已经移交已经证明原告同样现场的设施是满足开酒店的条件，原告已经接收，所以已经接收的东西不符合配套实施不齐全，协议中详细清单附后，原被告没有清单约定，所以酒店设施是原被告双方现场确认移交的。2.《情况说明》复印件，三性无异议，证明观点无异议。3.被委托人身份证复印件，三性无异议，证明观点无异议。4.《网上银行电子回单》3张，三性无异议，证明观点无异议。5.《收据》复印件，三性无异议，证明观点无异议。6.《营业执照》复印件，三性无异议，营业执照并不是被告的营业执照，是房东杨建康的营业执照，该营业执照是具备了营业的条件。7.《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》2份原件，真实性合法性无异议，但不认同用来证明原告的观点，两份通知书的内容是一模一样的，其中一份经过景区管委会，经审查整改合格，整改通知书中最下面有一个内容“已认定，签名是李嘉鹏等工作人员”，这些工作人员已经认定通过整改，已经验收，所以不像原告所说不具备开业条件，并且整改通知书是被告移交给原告的。因为整改的时间是2019年5月30日，原被告签订合同的时间是6月3日，所以原告是在知道被告客栈整改结束后才来签订的合同，所以原告是在说假话。8.《普者黑景区餐饮住宿等服务业停业整顿通知书》原件，2019年3月15日，是在之前，而不是在之后，真实性合法性无异议，但不能证明原告的观点；第三组证据《关于终止酒店租赁协议函》复印件，邮寄送达凭证复印件，短信、微信截图（5张），该组证据与本案的争议焦点没有关系，法院没有判决之前，原告是不可能去接收房屋，也不能以这种方式来终止他的权利和义务。对陈思艳补充证据：第一组证据《花园工程结算表》，三性均不认可，装修效果照片，三性均不认可，因为即便有装修工作，也是原告接手后自行经营行为，与本案没有关系；第二组证据《关于酒店租赁协议书有关问题的函》《律师函》，与本案没有关系，即便这些函原告的确收到，但不能把空档期的损失加到被告身上，所以三性不认可；第三组证据《安全情况通知书》，一共有七份，其中六份是在原被告签订合同之前的安全检查通知书，由于被告已经整改通过验收，景区管委会已经认定，所以该通知书已经是失效的，不能证明原告的观点，2019年9月5日是在原被告双方已经签订合同，房屋移交后的通知书，该通知书与被告已经没有任何关联性，谁经营谁负责，所以对该证据真实性、合法性无异议，但不认可关联性。补充一点，2019年9月5日上面“同意王**”几个字不是王**写的；第四组证据丘北税务局发票领取记录，合法性、真实性无异议，但不能证明原告的观点，因为在被告经营期间，发票是可以正常领取的，如果不能正常经营是不能领取这些发票的，该组证据也与被告无关。 王**就其答辩理由向本院提供以下证据：第一组证据酒店租赁协议书、土地证、房权证，以证明：1.原告与被告之间系房屋租赁合同关系，根据合同约定，被告的义务是将房屋及配套设施交付给原告使用，整改并不是被告的义务。2.用于租赁的房屋具有产权证书，“违章扩建房”是房东在租赁房屋不远处另行搭建的摊点，不在租赁房屋的范围内，被告并未将“违章扩建房”出租给原告使用；第二组证据《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》，以证明签订协议之前，被告已经按照要求进行整改，整改结果于2019年5月30日经执法组签字认可，具备经营条件；第三组证据客栈微信朋友圈记录、美团用户评价、原被告微信聊天记录，以证明原告接受房屋及配套设施后，一直正常经营；第四组证据检测报告及送检单位登记表，以证明被告已经将公共用具送到丘北县疾控中心进行检测，检测报告已经被原告领取，未能办证的责任在于原告。 经质证，陈思艳对王**提供的第一组证据酒店租赁协议书、土地证、房权证，真实性、合法性无异议，但对该组证据认定的事实不予认可，证明的第一观点不认可，原因是合同明确约定酒店配套设施，甲方保证交付前该酒店的室内外配套设施齐全，使乙方能正常经营，这点证明酒店的设施由出租方提供，签订合同是2019年6月。原告由于设施设备不齐全，被责令停业，在2019年的1月到3月，就证明原告不能正常经营，设施设备不齐全已经是客观存在的，被告没有履行完合同的义务，其中提到“开设食堂”，事实上到今天，食堂都没有交付使用，所以第一组证据的案件事实不能成立；第二组证据《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》，三性无异议，但案件事实不能成立，理由是：1.第一页的几行字，文字的表述只是“已认定”，不是“已整改”，2.所谓的已认定是已经整改完毕，应该还有主管单位的行政文件出台，3.恳请法院向相关部门核实，根本没有进行整改。整改通知书，该证明观点不成立，理由是：2019年3月15日已经停业整顿通知，如果原告已经具备经营资质的事实，应该有一个恢复开业的通知，才符合执法是程序；第三组证据：客栈微信朋友圈记录、美团用户评价、原被告微信聊天记录，真实性、合法性有异议，不能证明出自原告与客户的交流，租赁期间，原告确实有经营行为，但该经营是断断续续偷偷摸摸的经营，不像被告说的正常经营；第四组证据检测报告及送检单位登记表，真实性合法性无异议，但证明观点有异议，仅仅是把床单被告拿去检测，仅仅已这方面就视为被告的义务履行完毕了？我方不这样认为，这样是以点概面，合同明确说清楚了，有八项，再加上一项中的三项，就是十一项。 经本院审查认为：陈思艳提供的第一组证据原告和被告身份证复印件，能够证明原、被告身份信息，本院予以采信；第二组证据1.《酒店租赁协议书》，能够证明2019年6月30日，陈思艳与王**签订《酒店租赁协议书》，双方约定甲方王**将位于丘北县修好的整栋房子租给乙方陈思艳开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用定租金每年19万，租赁期限为2年；付款方式为：乙方一次性支付甲方38万。双方还约定了违约责任：如甲方违约，甲方赔偿乙方2年租金的两倍72万元，乙方违约，甲方将不退还乙方所付租金。《情况说明》复印件、被委托人身份证复印件、网上银行电子回单、《收据》，能够证明陈思艳委托游海宁向王**转账支付租金38万，王**已收到该租金。《营业执照》复印件，能够证明本案当事人陈思艳所承租的客栈由杨健康办理营业执照。《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》复印件2份、《普者黑景区餐饮住宿等服务业停业整顿通知书》复印件，能够证明：2019年初，丘北县人民政府发布《丘北县人民政府关于开展普者黑景区餐饮住宿等服务业专项整治的通告》第一号，决定开展普者黑景区餐饮住宿等服务行业专项整治行动，整治范围包括普者黑景区核心区内的餐饮住宿等服务行业，时间为自通告发布之日起至2019年5月31日，要求“整改合格一户，批准经营一户”原则进行，要求住宿服务业法定必备证照为：营业执照、污染防治设施检查合格意见或者排污许可证、消防安全检查意见、卫生许可证、特种行业许可证。两个整改通知书存在的差异是，其中一个整改通知书上有“已认定。胡斌、李家鹏、岳绍明、何荣文，2019.5.30”字样，而另一份没有改字样。2019年3月15日，“丘北双龙营镇普者黑仁佳客栈”即本案所涉租赁房屋被丘北县人民政府要求停业整顿，该组证据本院予以采信；第三组证据《关于终止酒店租赁协议函》复印件、邮寄送达凭证复印件、短信、微信截图，不能证明陈思艳已将终止租赁协议送达王**的观点，该证据本院不予采信。 陈思艳补充证据：第一组证据：《花园工程结算表》、装修效果照片，因该结算表没有相关单位签章，照片所载场景没有装修前后对比，故不能证明陈思艳观点，本院不予采信；第二组证据《关于酒店租赁协议书有关问题的函》《律师函》，仅系陈思艳单方制作，并不能证明已送达给王**，该证据本院不予采信；第三组证据《安全情况通知书》，其中有四张系2019年以前的检查通知，与本案无关。2019年9月5日的安全检查通知书也不能反应出“丘北双龙营镇普者黑仁佳客栈”存在异常情况；第四组证据丘北县税务局发票领取记录，不能证明陈思艳观点，本院不予采信。 王**提供的第一组证据酒店租赁协议书、土地证、房权证，能够证明：王**将自己向房主杨健康租赁的位于丘北县修好的整幢房子转租给陈思艳用于开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用房屋产权人为杨健康。该证据仅能反映合同内容及房屋产权信息，并不能证明“违章扩建房”是否属于盖房的部分结构，故对于证据三性本院予以采信，证明观点不予采信；第二组证据《丘北县普者黑景区餐饮住宿业整改通知书》，同陈思艳提供的第二组证据中的第7号证据两份通知书中的一份，能够证明以证明的观点同上，本院予以采信；第三组证据客栈微信朋友圈记录美团用户评价、原被告微信聊天记录，仅能陈思艳租赁客栈后在2019年7月旺季时经营状况良好，其一直到2020年4月均有经营行为，该证据予以部分采信；第四组证据检测报告及送检单位登记表，能够证明丘北县疾控中心于2019年6月6日对“仁佳客栈”的公共用具进行检测，检测报告单显示被检测样品没有超过标准限值。该证据本院予以采信。 经本院审理认定事实如下：位于丘北县房屋产权人普者黑村民杨健康，王**将该房租赁后又转租给陈思艳经营使用。2019年6月30日，陈思艳与王**签订《酒店租赁协议书》，双方约定甲方王**将位于丘北县修好的整栋房子租给乙方陈思艳开设食堂、旅游、住、住宿等经营使用定租金每年19万，租赁期限为2年；付款方式为：乙方一次性支付甲方38万。双方还约定了违约责任：如甲方违约，甲方赔偿乙方2年租金的两倍72万元，乙方违约，甲方将不退还乙方所付租金。陈思艳委托游海宁分别于2019年6月3日和6月4日分三次共向王**转账，支付租金38万，王**已收到该租金。以上事实当事人双方均没有异议，本院予以确认。 双方当事人争议的事实为：陈思艳认为租赁客栈时客栈不符合经营条件，配套设施不齐全，王**未按照有关部门的整改要求进行整改，导致其无法经营，王**存在违约行为，应当返还租金和支付违约金。而王**则认为，其作为出租人仅有交付房屋及配套设施的义务，且现场完成移交，不存在配套设施不齐全的问题。双方并没有就解除合同达成一致意见，景区有关部门要求景区进行整改，属于政策变化，出租人无法预料政策且也没有义务进行整改，出租人并没有违约行为。 本院依法组织双方当事人进行调解，但因双方当事人意见分歧较大调解无果。 本院认为，陈思艳与王**签订的《酒店租赁协议书》成立并生效，合同双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。陈思艳已经按照合同约定一次性支付两年租金，而王**已按照约定将客栈及附属设施交付于陈思艳，双方履行合同至今已经一年有余，自签订合同至2020年4月陈思艳一直有在经营客栈，未出现不能经营的情形。关于陈思艳主张的交付客栈时配套设施不齐全，但没有证据证明双方约定的齐全的配套设施具体指的是哪些，其也未举证证明在合同中约定的“详细清单”中的内容，故视为陈思艳对于王**所交付的客栈及附属设施是无异议的。双方在合同中约定由王**进行卫生许可证的办理，但没有约定具体办理时间。在履行合同的过程中，发生了丘北县有关部门要求普者黑景区进行整改的事实，合同双方并没有预见到这一事实，自然也没有关于这方面的约定，陈思艳作为实际经营者应当按照有关部门的要求进行实际整改，以符合相关部门的要求以便顺利经营，故王**并不存在违约行为，不应当承担违约责任。本案合同当事人并没有约定合同解除的情形，也不存在法定解除情形，故合同双方当事人应当能够继续履行合同，陈思艳与王**签订的合同不应当予以解除。 综上所述，陈思艳的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告陈思艳的诉讼请求。 案件受理费11,200元，减半收取计5,600元，由原告陈思艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  夏丽 二〇二〇年九月十四日 书记员  邵迪