福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初594号 原告：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：林凤鸣，董事长。 委托诉讼代理人：刘键东，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈莉，福建诚毅律师事务所实习律师。 被告：叶玉涵，男，1983年2月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：曾秀霞，女，1983年10月31日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区。 负责人：黄勇超。 原告莆田市凤达房地产开发有限公司（以下简称凤达房地产公司）因与被告叶玉涵、曾秀霞、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建设银行莆田分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤达房地产公司的委托诉讼代理人刘键东、陈莉到庭参加诉讼，被告叶玉涵、曾秀霞、第三人建设银行莆田分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除凤达房地产公司与叶玉涵、曾秀霞于2012年10月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；2.叶玉涵、曾秀霞协助凤达房地产公司注销坐落于福建省莆田市荔城区××路××路××幢××号房××商品房××商品房××商品房初始登记；3.叶玉涵、曾秀霞将坐落于福建省莆田市荔城区××路××路××东南侧“凤达雅苑”第5幢1002号房产腾空并返还给凤达房地产公司；4.叶玉涵、曾秀霞偿还凤达房地产公司为其代偿的款项计789266.66元（该款从叶玉涵、曾秀霞交付的购房款1175690元中直接予以抵扣）；5.本案的诉讼费用由叶玉涵、曾秀霞承担。诉讼过程中，凤达房地产公司撤回上述叶玉涵、曾秀霞协助凤达房地产公司注销坐落于福建省莆田市荔城区××路××路××幢××号房××商品房初始登记的诉讼请求。事实和理由：2012年10月6日，凤达房地产公司与叶玉涵、曾秀霞签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX），约定叶玉涵、曾秀霞以单价7009元／㎡购买由凤达房地产公司开发的坐落于福建省莆田市荔城区××路××路××东南侧“凤达雅苑”第5幢1002号房产，总价款为1175690元，其中首付款355690元于合同签订时支付，余款820000元以按揭贷款方式付款。后凤达房地产公司与叶玉涵、曾秀霞、建设银行莆田分行签订《个人住房借款合同》，由凤达房地产公司为叶玉涵、曾秀霞的按揭贷款承担阶段性保证责任。因叶玉涵、曾秀霞未按约偿还按揭贷款，建设银行莆田分行提起诉讼要求提前还款，莆田市城厢区人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽0302民初1958号生效判决，判令叶玉涵、曾秀霞偿还所欠建设银行莆田分行借款本金693558.93元及利息，凤达房地产公司对该债务承担连带偿还责任。因叶玉涵、曾秀霞一直怠于还款，凤达房地产公司分三次累计共向建设银行莆田分行代偿按揭贷款本息计789266.66元。所谓买卖合同，是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的转移与相应对价的支付是这类合同的根本性特征。现凤达房地产公司已履行完毕标的物（即案涉房产）的交付义务，因叶玉涵、曾秀霞的违约行为，致使凤达房地产公司未能按约收取购房款，凤达房地产公司订立合同的根本目的已无法实现，叶玉涵、曾秀霞的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，凤达房地产公司有权依法解除案涉《商品房买卖合同》。该合同解除后，案涉房产的状态亦应恢复至合同签订之前的状态。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。凤达房地产公司作为保证人，为叶玉涵、曾秀霞代偿了利息、罚息、复利计789266.66元，依法有权向叶玉涵、曾秀霞追偿。 叶玉涵、曾秀霞未作答辩。 建设银行莆田分行未作述称。 凤达房地产公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对凤达房地产公司提供的叶玉涵身份证复印件1张、曾秀霞身份证复印件1张、《商品房买卖合同》（编号：XXXXXX）复印件1份、福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初XXXX号民事判决书1份、贷款对账单2张，个人贷款还款凭证1张、个人贷款结清证明1张、房屋权属证书复印件1份、个人贷款还款凭证1张、扣划款项通知书1张、单位客户专用回单1张，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 凤达房地产公司以出让方式取得位于莆田市城厢区××路××路××东南侧的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ35560号。经批准，凤达房地产公司在该地块上建设商品房，名称为“凤达雅苑”。建设工程规划许可证号为建字第XXXXX号，施工许可证号为××。商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第XXXX号。 2012年10月6日，凤达房地产公司（出卖人）与叶玉涵、曾秀霞（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：XXXXX），约定：叶玉涵、曾秀霞以总价款1175690元向凤达房地产公司购买“凤达雅苑”第XXXXX号的商品房一套。合同第六条关于付款方式及期限中约定：以按揭贷款方式支付详见合同补充协议。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2013年1月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。该合同附件六：《合同补充协议》第一条第1点中约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订时，即付首期购房款355690元，余购房款82万元，由买受人选择以银行按揭贷款方式付款……买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人立即归还出卖人被银行扣收的款项。 2012年10月29日，叶玉涵、曾秀霞（借款人暨抵押人）、凤达房地产公司（保证人）与建设银行莆田分行（贷款人）签订《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），约定：借款用途：借款人应将借款用于购置上述房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款人借款本金为82万元，借款期限为240个月。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。保证责任：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提供权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不得提出任何异议。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。第十六条约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；贷款人有权行使下列一项或多项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……六、对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规划计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 2012年12月6日，建设银行莆田分行依约发放借款82万元。后叶玉涵未按借款合同约定偿还借款本息，建设银行莆田分行于2017年12月31日从凤达房地产公司所开立的账户中扣划了17383.2元代偿叶玉涵、曾秀霞拖欠的贷款本息等款项。后因叶玉涵仍未按照借款合同的约定偿还借款本息，建设银行莆田分行于2019年向莆田市城厢区人民法院提起诉讼，提出叶玉涵、曾秀霞偿还所欠的贷款本金及利息、凤达房地产公司对上述债务承担连带清偿责任等诉讼请求，案经审理，莆田市城厢区人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽0302民初XXXXX号民事判决：一、被告叶玉涵、曾秀霞应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币693558.93元及自2018年1月6日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息；二、被告莆田市凤达房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。后建设银行莆田分行于2019年12月30日从凤达房地产公司所开立的账户中扣划了140678.41元代偿叶玉涵、曾秀霞拖欠的贷款本息等款项。凤达房地产公司于2020年1月9日代为叶玉涵、曾秀霞向建设银行莆田分行偿还了案涉借款合同的本息等共计631205.05元；建设银行莆田分行于2020年1月9日出具个人贷款结清证明，载明叶玉涵在其行的个人贷款，贷款总额82万元借款，已于2020年1月9日结清。 另凤达房地产公司与叶玉涵、曾秀霞签订的上述《商品房买卖合同》经莆田市住房和城乡建设局登记备案，涉案商品房办理了预购商品房预告登记，并于2013年1月交付给叶玉涵、曾秀霞使用，但权属证书尚未转移登记至叶玉涵、曾秀霞名下。现因叶玉涵、曾秀霞至今未向凤达房地产公司偿还凤达房地产公司代偿的银行贷款款项，致讼。案经审理，因叶玉涵、曾秀霞未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，凤达房地产公司与叶玉涵、曾秀霞签订的《商品房买卖合同》以及双方与建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。叶玉涵、曾秀霞在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向建设银行莆田分行返还借款本息，致使凤达房地产公司承担保证责任，建设银行莆田分行从凤达房地产公司的账户中扣划了款项用于归还叶玉涵、曾秀霞逾期未付的借款本息等款项及凤达房地产公司代为叶玉涵、曾秀霞还清了案涉商品房在建设银行莆田分行的按揭贷款共计789266.66元，且叶玉涵、曾秀霞至今未将凤达房地产公司代偿的款项偿还给凤达房地产公司，该行为使得凤达房地产公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；依据叶玉涵、曾秀霞与凤达房地产公司签订的合同附件六：《合同补充协议》第一条的约定及法律规定，叶玉涵、曾秀霞的行为已构成违约，凤达房地产公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，叶玉涵、曾秀霞应当偿还凤达房地产公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项，故凤达房地产公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、叶玉涵、曾秀霞偿还凤达房地产公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计789266.66元，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故凤达房地产公司诉讼请求叶玉涵、曾秀霞协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、涉案商品房的预告登记注销手续、腾空并向凤达房地产公司返还涉案商品房，具有事实和法律依据，本院予以支持；另凤达房地产公司应当将购房款（上述叶玉涵、曾秀霞应当偿还给凤达房地产公司代偿的贷款款项在该购房款中予以抵扣）退还给叶玉涵、曾秀霞，叶玉涵、曾秀霞在本案中未主张该项权利，可另行主张。叶玉涵、曾秀霞、建设银行莆田分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市凤达房地产开发有限公司与叶玉涵、曾秀霞于2012年10月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXX）予以解除； 二、叶玉涵、曾秀霞应在本判决生效之日起十日内协助莆田市凤达房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：XXXXXX）的合同备案登记的注销手续； 三、叶玉涵、曾秀霞应在本判决生效之日起十日内协助莆田市凤达房地产开发有限公司办理位于莆田市荔城区××街道××路××号××号楼××室商品房××商品房预告登记的注销手续； 四、叶玉涵、曾秀霞应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市荔城区××街道××路××号××号楼××室商品房腾空并返还给莆田市凤达房地产开发有限公司； 五、叶玉涵、曾秀霞应在本判决生效之日起十日内偿还给莆田市凤达房地产开发有限公司因承担保证责任而代偿的购房借款本息等共计789266.66元（该款在莆田市凤达房地产开发有限公司应退还给叶玉涵、曾秀霞的购房款项中予以抵扣）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15381元，公告费990元，由叶玉涵、曾秀霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  林德豪 人民陪审员  何志祥 二〇二〇年九月三日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。