云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2872号原告：李伟民，男，1972年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。原告：付秋香，女，1980年6月27日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。二原告共同委托诉讼代理人：官和平，男，1958年9月19日出生，汉族，祁东县洪城法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：景洪浩宇房地产开发有限公司，住所地景洪市勐海路西双十贰城（新大桥头西南侧）。统一社会信用代码：91532801668271038J。法定代表人：李昆营，男，1968年7月18日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市陆良县，职务董事长。委托诉讼代理人：高晓羽，女，1980年8月7日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。特别授权代理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告李伟民、付秋香与被告景洪浩宇房地产开发有限公司（以下简称“浩宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李伟民、付秋香及其委托诉讼代理人官和平、被告的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟民、付秋香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，责令被告依约返还全部购房款1406818元，并赔偿原告损失320755元；2.本案诉讼费、代理费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的损失系按购房款的20%计算且放弃第二项诉讼请求中的代理费主张。事实和理由：2011年10月27日，原、被告订立《商品房购销合同》一份，约定：被告将坐落于景洪市新大桥西南侧茶博园商业A区项目第3幢第1层156-1号铺面之房地产作价1406818元出让给原告，原告在合同订立当日一次性付清全部合同价款，被告于2011年11月30日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，本合同的商品房交付使用之后，乙方可以委托甲方代办产权登记，甲方代办产权登记的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，取得《房屋所有权证》后180天为乙方取得《国有土地使用证》。合同订立后，原告依约交付了购房款，履行了合同约定的全部义务，可被告未依约为原告办理不动产登记证书，原告因此起诉至人民法院。被告浩宇公司辩称，1、就本案是否具备解除合同的法定情形的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，只有在由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记时，买受人可以提出解除合同和赔偿损失。但本案所涉房产未办理产权登记时因房产所涉土地在供地时，主管部门尚未确定修建性详细规划，按概念性规划中的规划经济指标设定的供地规划条件，导致建成后的用途与登记用途不一致，致使业主无法办理不动产权证。为此，被告已经就相关事宜向景洪市人民政府提请解决，景洪市人民政府也作出批复，由市自然资源局梳理相关情况后予以办理不动产权登记证，现相关工作由主管部门主导进行中，因此案涉房屋无法办理产权登记并非被告的原因所导致。2、《合同法》第94条也规定了当合同目的无法实现时，当事人可以主张解除合同。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同的“合同目的不能实现”的情形指的是“无法取得房屋”，也就是说，只有买受人因开发商原因无法取得房屋时，才符合“合同目的无法实现”的法定条件，而本案所涉房产已经交付原告使用超过7年，合同目的早已实现，所以本案不存在合同目的无法实现而解除的条件；3、原告已经使用房屋超过7年的时间，对于逾期办证解除权的行使期限应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条逾期交房解除权行使期限的规定，在解除权发生之日起一年内形式，逾期不行使的解除权消灭。综上，原告的主张无事实和法律依据，请予以驳回。双方当事人围绕各自主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据1身份证复印件；证据2收据；证据3云南省销售不动产统一发票；证据4工商银行贷款凭证；证据5工商银行提前还款凭证；证据6《商品房购销合同》真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告提交的证据1《关于西双版纳茶文化博览园土地用途变更和办理业主不动产登记的请示》；证据2《景洪市人民政府关于西双版纳普洱文化博览园土地用途变更和办理业主不动产权登记证的批复》；证据3景洪市自然资源局关于欠缴土地出让金的催缴通知、土地出让金缴款通知、收款收据相互结合不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信；证据4交房手续书、《前期物业服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》、承诺书、装修申报表原告对真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2011年10月27日，浩宇公司作为出卖人（甲方）与李伟民、付秋香（乙方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定甲方以出让方式取得位于景洪市新大桥头西南侧编号Ｃ-（34）-45-3地块的土地使用权，土地规划用途为商业用地。土地使用权证号：景国用（2009）第××号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：茶博园商业Ａ区。乙方购买该项目第3幢第1层156-1号房，总价款1205924元整，房屋参考套内面积34.92平方米。乙方在本合同签订当日内付清首付款605924元，余款600000元由乙方办理银行按揭贷款支付。甲方应于2011年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记条件的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办登记的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，在取得《房屋所有权证》后180天内为乙方取得《国有土地使用证》。补偿协议约定一方将其购买的商品房无偿交由甲方委托商业公司经营2年，甲方同意给予乙方按两年，每年固定收益为商定成交价格的7.14%，2年收益为商定成交价格的14.28%，总计为人民币200894元的购房优惠，根据协议第一、二条的约定，甲乙双方签订的《商品房购销合同》载明的合同价格为甲乙双方成交价格扣减甲方一次性补偿乙方2年商铺使用费后的价格。合同及补充协议还约定了其他内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2014年6月8日办理了房屋交接手续接收房产、于2014年7月30日进行了装修。现原告以因被告原因导致原告无法办理产权证书为由诉至本院要求解除《房屋购销合同》。本院认为，本案《商品房购销合同》系双方真实意思表示，依法设立的合同具有法律效力，双方均应认真全面履行各自义务。关于产权登记的内容，在《商品房购销合同》第十二条进行了约定，内容为“本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记条件的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办登记的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，在取得《房屋所有权证》后180天内为乙方取得《国有土地使用证》”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，解除权的性质为形成权，如果没有在法律规定或约定的期限内行使权利，该权利消灭。对于解除权的行使期限有约定的从约定，无约定的从法律规定，法律没有明确规定的应按照同样情况同样处理的原则予以合理确定。对于开发商而言，协助业主办理产权登记手续与交付房屋同样为商品房购销合同中约定的合同义务，故因逾期协助办理产权登记手续产生的解除权应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在解除权发生一年内行使权利，否则解除权消灭。本案案涉房屋已经交付原告使用接近六年，假如无限期的赋予当事人合同解除权,则必然伴随类似完成已六年之久的交易关系处于不稳定状态,影响交易安全,显然违背我国合同法的立法宗旨。原告直至今年6月才向本院起诉主张解除购销合同已经超过合理的解除权期限，故对原告提出的解除《商品房购销合同》并返还购房款赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李伟民、付秋香的诉讼请求。已减半收取的案件受理费10174元（实收），由原告李伟民、付秋香负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年九月四日法官助理杨秀芳书记员刀启娜