陕西省紫阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0924民初477号 原告：魏仁学，男，1969年1月28日出生，住陕西省紫阳县。 委托诉讼代理人：王华强，陕西自信律师事务所律师。 被告：陆秀琴，女，1974年4月12日出生，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：方明，男，1972年7月23日出生，住江苏省江阴市。 被告：魏仁友，男，1968年3月14日出生，住陕西省紫阳县。 原告魏仁学与被告陆秀琴、魏仁友申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏仁学及其委托诉讼代理人王华强、被告陆秀琴的委托诉讼代理人方明、被告魏仁友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏仁学向本院提出诉讼请求：准许执行紫阳县人民法院（2020）陕0924执66号之三执行裁定书查封的被告魏仁友名下位于紫阳县城关镇某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2xxx字第**）。事实和理由：紫阳县人民法院于2019年5月15日对原告魏仁学与被告魏仁友民间借贷纠纷一案作出（2019）陕0924民初537号民事调解书，因被告魏仁友未按照调解书内容在2019年12月31日履行偿付原告借款本息250,000元，原告魏仁学向紫阳县人民法院申请执行。紫阳县人民法院作出（2020）陕0924执66号之三执行裁定书，查封登记在被告魏仁友名下位于紫阳县城关镇某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2x：紫房权证2xxx字第**于2020年3月23日对执行标的提出异议，紫阳县人民法院于2020年4月2日作出（2020）陕0924执异1号执行裁定书，裁定解除了对该房屋的查封，中止该房产的执行。原告认为被告魏仁友并未真实偿还银行贷款，被告之间虚假交易，且明显以不合理低价转让房产，明显是逃避债务，损害了原告的合法权益。 被告陆秀琴辩称：被告魏仁友因在紫阳农商银行城关支行用紫阳县城关镇某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2xxx字第**x：紫房权证2xxx字第**加上贷款利息合计有约27万元，紫阳农商银行城关支行催收处理贷款，该行行长杨联文找到被告联系处理房屋偿还贷款，被告考虑为了帮助魏仁友，便同意以300,000元的价格购买了该房产，并在银行办公室签订了房屋买卖合同，杨联文作为中证人也在合同上签字，被告直接给紫阳县农商银行偿还了魏仁友的借款本息将近27万元，下余的几万元后来通过微信转账给了魏仁友。紫阳县农商银行城关支行将房产他项权利证交付被告，被告到紫阳县房管局取回了房产证，魏仁友向被告交付了房屋。被告申请办理过户时，因该房产没有土地使用权证书未办理成。2020年新冠疫情期间，被告在江苏老家，因有人租房，被告便委托魏仁友将该房屋连同相邻的魏仁友的一套房屋一起出租。被告购买该房产时并不知道魏仁友与他人的债务纠纷，被告与魏仁友之间的房产交易是通过银行达成的，不存在虚假交易和低价转让，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告魏仁友辩称：被告于2016年8月9日向紫阳农商银行城关支行贷款230,000元，并用紫阳县城关镇某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2xxx字第**xxxxx7号）：紫房权证2xxx字第**行贷款本息27万多，银行要求处理房产偿还贷款本息，被告请银行工作人员在微信朋友圈发布买房信息，虽然有人联系，但都出价太低。后来紫阳县农商银行城关支行行长杨联文联系到陆秀琴以300,000元的价格购买了该房产，并在银行办公室签订了房屋买卖合同，陆秀琴直接给紫阳县农商银行偿还了借款本息将近27万元，下余的几万元后来通过微信转账给了被告。后来房屋办不了过户是因为开发商土地使用证的原因，被告与陆秀琴之间不存在虚假交易和低价转让，请人民法院依法判决。 原告魏仁学向本院提交以下证据：证据1.原告居民身份证复印件。用以证明原告身份信息和诉讼主体资格。证据2.紫阳县人民法院（2019）陕0924民初537号民事调解书。证据3.紫阳县人民法院（2020）陕0924执异1号执行裁定书。用以证明因被告魏仁友不履行民事调解书，原告申请执行，法院扣押被告魏仁友名下登记房产及被告陆秀琴提出执行异议等事实。证据4.魏仁友与紫阳农商银行城关支行2016年8月9日签订的借款合同。证据5.魏仁友与紫阳农商银行城关支行2019年11月29日签订的借款合同。用以证明被告魏仁友未实际偿还银行贷款，被告之间是虚假交易。证据6.营业执照和餐馆招牌照片。证据7.陈亮与被告魏仁友2020年4月1日签订的房屋租赁合同。用以证明被告陆秀琴与魏仁友之间的交易虚假。证据8.房屋转让协议（复印件）。用以证明被告提交房屋转让协议时间存在涂改，交易不真实。 被告陆秀琴向本院提交以下证据：证据1.被告的居民身份证复印件。用以证明被告身份信息和诉讼主体资格。证据2.房屋买卖合同二份。用以证明被告通过银行购买魏仁友抵押房产的事实。证据3.紫阳农商银行收回贷款凭证。证据4.手机微信转账记录截屏。用以证明被告已经支付了魏仁友房屋价款。证据5.房屋产权证。证据6.魏仁友出具的收条。用以证明魏仁友向被告交付了房屋和房产证。证据7.被告与张波签订的房屋租赁合同。用以证明被告委托魏仁友出租房屋的事实。 被告魏仁友未向本院提交证据。 本院依职权调取了被告魏仁友的房产登记信息。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据7、证据8，被告虽然对其证明目的提出异议，但其内容客观，本院应予确认；对被告陆秀琴提交的证据2、证据4、证据6、证据7的真实性和证明目的提出异议，但本院认为，虽然证据2中存在时间修改瑕疵，证据7系后期补充签订，但结合本案其他证据，其内容应属客观，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：被告魏仁友于2016年8月9日向紫阳农商银行城关支行借款230,000元，并用紫阳县城关镇某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2xxx字第**xxxxx7号）作为抵押,还款：紫房权证2xxx字第**行要求被告魏仁友联系买受人出售房产偿还借款本息，经紫阳农商银行城关支行行长杨联文联系被告陆秀琴，被告陆秀琴同意以300,000元的价格购买该房屋，双方于2019年11月29日在该银行办公室签订房屋买卖合同（合同房屋价款写为200,000元），杨联文在买卖合同上以中证人签名，陆秀琴直接给紫阳县农商银行偿付了魏仁友借款本息269,091.12元,紫阳农商银行城关支行于当日解除了房产抵押登记，由魏仁友取回房产证并交付陆秀琴，魏仁友同时将房屋钥匙、水电卡等交付陆秀琴。陆秀琴此后申请办理房屋产权过户登记时，因该房屋土地使用权问题未能办理过户手续。陆秀琴于2019年12月3日支付了魏仁友下余房屋价款。2020年4月1日，因陆秀琴返回江苏江阴、新冠疫情无法返回，陈亮与张波合伙租房经营餐饮，欲租用该房屋和相邻的魏仁友房屋（房产证号：紫房权证2xxx字第**xxxxx8），魏仁友与陈亮签订了房屋租赁合同。魏仁学于2020年1月7日向紫阳县人民法院申请执行与魏仁友民间借贷纠纷一案（县人民法院（2019）陕0924民初537号民事调解书），紫阳县人民法院于2020年3月17日作出了（2020）陕0924执66号之三执行裁定书，查封了该房屋。陆秀琴提出执行异议，紫阳县人民法院作出（2020）0924执异1号执行裁定书，中止执行。 另查明：魏仁友名下登记有房产三套，除本案争议房产外，还有位于某某公司家属楼房屋一套（房产证号：紫房权证2xxx字第**xxxxx8号，与本案争议房产相邻），位于紫：紫房权证2xxx字第**屋均已抵押给谢昌财，某某家园房屋已被紫阳县人民法院查封）。魏仁友于2019年11月29日与紫阳农商银行城关支行签订借款合同，借款230,000元,并由方明保证担保。 本院认为：本案的争议焦点是被告陆秀琴就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？本案被告陆秀琴与魏仁友于2019年11月29在紫阳农商银行城关支行签订的《房买卖合同》,系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。陆秀琴通过代偿借款和微信支付方式，已经支付了全部购房款。法院执行查封房屋时间为2020年3月17日，应认定陆秀琴在人民法院查封之前已与出卖人签订了有效的书面买卖合同,并支付了全部购房款，陆秀琴取得所购房屋的钥匙和水、电卡，可视为对案涉房屋在查封前已合法占有；案涉房屋系因为土地使用权问题而无法办理产权过户登记,可认定并非陆秀琴自身原因未办理过户登记。故此,陆秀琴购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,依法应当享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求不予支持、予以驳回。原告认为被告之间存在虚假交易和低价转让的理由，因原告提供的证据不足以证明其诉讼主张，且缺乏法律依据支持，故本院对原告主张的该项理由不予采纳；关于原告提出被告魏仁友并未实际偿还房屋抵押贷款的理由，本院认为被告已经偿付涉案房屋抵押借款，魏仁友与银行之间重新签订的借款合同虽然借款金额相同，但担保方式等已经重新进行了约定，应为新的借款合同，原告该项诉讼主张意见不能成立，本院不予采纳。 综上，被告陆秀琴就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求缺乏法律依据支持和证据证明， 故本院对原告的诉讼请求不予支持、予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告魏仁学的诉讼请求。 案件受理费5,800元，由原告魏仁学负担。 如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  叶作毅 审 判 员  刘 强 人民陪审员  景正全 二〇二〇年九月四日 书 记 员  刘继卫 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。