广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1150号 原告：广西东鸿物业服务有限公司，原广西卓尔物业服务有限公司，住所地：防城港市防城区群星路191号滨江名庭9号楼一楼，统一社会信用代码：91450600MA5KBJM49K。 法定代表人：陈祖九，执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 一般授权委托诉讼代理人：杨建伟，广西精一律师事务所实习律师。 被告：肖德武，男，1968年9月10日出生，汉族，个体户，住广西陆川县。 特别授权委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。 一般授权委托诉讼代理人：韦依豆，广西同望律师事务所实习律师。 原告广西东鸿物业服务有限公司（以下简称东鸿物业）诉被告肖德武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东鸿物业的特别授权委托诉讼代理人蒋旭华，委托诉讼代理人杨建伟到庭参加诉讼，被告肖德武的特别授权委托诉讼代理人刘源，委托诉讼代理人韦依豆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1请求判令被告向原告支付所欠的物业服务190952.2元；2.请求判令被告向原告支付所欠违约金57285元(庭后变更为57000元）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：自2014年2月开始，被告接受原告提供的物业服务，并支付了被告从2014年2月至2017年10月的物业费，但从2017年11月至2020年7月的物业费,被告均未支付.原告通过微信和上门贴单的方式多次向被告催收物业费，但被告均以资金困难为由 -2- 拒绝支付。截至2020年7月，被告已欠原告物业费190952.2元。被告不向原告支付物业费的行为已经侵害了原告的合法权益，导致原告企业经营困难。现原告依法提起诉讼，请人民法院依法查明事实，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提供了《商品房买卖合同》《补充协议》、收据、《前期物业管理服务合同》、防城区普通住宅小区前期物业服务收费标准审批表、物业管理服务质量标准、卓尚滨江名庭小区肖德武名下费用明细表、高层住宅小区收费明细、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，微信聊天记录等证据证实。 被告肖德武辩称：1.被告与广西卓尚置业投资有限公司（以下简称卓尚公司）存在合法有效的商品房买卖合同关系，被告是合法业主，双方在2014年1月14日签订商品房《买卖合同》，被告购买了卓尚公司的29套商品房并支付了全部购房款，同时办理了备案证明，原告受开发商的委托在2014年7月3日交付了涉案的房屋，被告作为业主有权享受相关物业服务；2.被告并非无故拖欠物业费，而是原告未能提供符合合同约定的物业服务标准，如电梯使用功能受限制，而无法抵达地下停车场、安保不够、清洁服务也不符合行业标准等。请求人民法院驳回原告的诉请。 被告为其辩称提供了《商品房买卖合同》备案证明，《补充协议》、收据、个人转账回单、广西卓尔物业服务有限公司钥匙领取登记表、承诺函等证据证实。 经审理查明，2013年3月11日，卓尚公司与广西卓尔物业服务有限公司（以下简称卓尔物业即，现东鸿物业）签订了《前期物业管理服务合同》，期限自2013年3月11日起至成立业主委员会，并由业主委员会签订新的物业服务协议时止。《前期物业管理服务合同》第八条约定住宅物业服务费为1.0元／月／平方米，维修资金为0.1元／月／平方米。第九条约定物业服务费用按每12个月为一周期交纳、业主或物业使用人应在每周期首月5日内按时向卓尔公司交纳当周期物业服务费等相关费用，第三十一条约定甲方、业主或者物业使用人违反本合同有关条款的约定而未能按时交纳物业相关服务费用的，自逾期时起，卓尔物业可以向责任方加收费用总额日千分之三的违约金。2014年1月14日，卓尚公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定卓尚公司将位于防城区房屋出售给被告，并于当天在当地房产管理部 -3- 门办理了登记备案证明。2014年1月15日卓尚公司与被告签订了《补充协议》。因此，被告现是卓尚滨江名庭29套房屋的业主，但本案争议的是28套房屋的物业费。被告28套房屋的总面积为5260.39平方米，从2017年11月起至2020年7月，被告遂一直未缴纳物业服务费及公共维修资金费用。经催交物业费用无果后，原告遂提起诉讼。 上述事实，有原被告提供的相关证据及陈述可以证实，本院予以确认。 本院认为：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的《前期物业服务合同》以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主均具有约束力。故本案中卓尚公司与和卓尔物业签订的《物业服务合同》对接受物业服务的卓尚滨江名庭小区的全体业主具有约束力，合同各方均应诚信全面履约。原告为被告提供了物业服务,被告应依照《前期物业服务合同》约定向原告支付物业服务费。原告主张按1元/平方米/月的标准收取物业服务费、维修资金按0.1元/月/平方米来计收，符合《前期物业服务合同》约定。据此计算,原告所主张的2017年11月起至2020年7月的物业服务费未超出上述计算标准,故对原告提出的要求被告肖德武支付物业费190952.2元的诉讼请求,本院依法予以支持。2.关于违约金的问题，原告为被告提供了物业服务,被告未按合同约定支付物业服务费,应按合同约定支付违约金，但按照《前期物业服务合同》第三十一条的约定，约定的日千分之三的违约金明显高于因被告逾期付款给原告造成的损失，而且根据公共维修基金属于全体业主共有的性质来看，本案不宜以公共维修基金的基数来计算违约金，对于原告主张以公共维修基金来计算违约金，本院不予支持。违约金的计算应为2017年的违约金以10520.78为基数按照自2018年1月6日计算至2020年7月，2018年的违约金以63124.68元为基数按照日千分之三自2019年1月6日计算至2020年7月，2019年的违约金以63124.68元为基数按照日千分之三自2020年1月6日计算至2020年7月。而原告主张的2020年违约金，因按照约定，尚未到期，对该部分主张不予支持。按照上述标准计算的违约金总额，已超过原告所主张的57000元，但本案中原告仅主张57000元，此属当事人自由行驶民事权利的行为，并无不当，本院予以照准，被告辩解原告提供的服务不符合标准等，因无证据予以反驳，理由不成立，本院依法不予支持。 -4- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条,第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告肖德武自本判决生效之日起十日内支付原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司物业服务费190952.2元，并支付违约金57000元。 如义务人未按本判决指定期间的履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5024元，减半收取2512元（原告已预交），由被告肖德武负担（于本判决生效之日起十日内一并履行）。 权利人可在本判决确定的履行期间最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 张耀福 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 黎定早 书 记 员 刘丽文 -5- 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5024元。汇款帐户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 -6-