湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初303号原告:黄冈市劳动就业训练中心，住所地：黄冈市黄州区西湖一路，组织机构代码：79875651-9。法定代表人：王珊珊。委托诉讼代理人：陈丽玲，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄冈市培华劳务派遣有限公司，住所地：黄冈市黄州区西湖一路**，统一社会信用代码91421102670395080H。法定代表人：张艳华。委托诉讼代理人：孙国安，黄冈市黄州区汉川门法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告黄冈市劳动就业训练中心诉被告黄冈市培华劳务派遣有限公司（以下简称培华公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告黄冈市劳动就业训练中心委托诉讼代理人陈丽玲，被告培华公司委托诉讼代理人孙国安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄冈市劳动就业训练中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退位于黄州××号黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室；3、判令被告向原告支付自2017年1月1日至实际腾退之日期间的租金，从2017年1月1日计算至2019年11月30日租金151666.67元，后期租金相应顺延另行计算至腾退之日止；4、判令被告向原告支付自2013年4月1日至2019年9月30日的水、电费等费用合计66628.50元，后期水电费相应顺延另行计算至腾退之日止；5、判令被告支付违约金30004元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年元月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于黄州××号黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室租赁给被告使用，合同就房屋用途、租赁期限、租金及支付方式、合同的变更和解除、违约责任及赔偿、特别约定均进行详细约定，约定：合同租赁期限六年，自2016年元月1日起至2021年12月31日止，每年租金五万二千元(52000元)当年10月份通过银行转账一次性付清。在租赁期限内，因租赁房屋所产生的水费、电费、宽带流量费、城市建设（门前四包）费、卫生费由乙方（被告）自行承担，同时约定未按约定期限交付租金、水费、电费、宽带流量使用费、卫生费超过三十天，甲方（原告）有权解除合同。原告将房屋交付被告使用后，自2017年1月1日起被告一直拖欠房屋租金、水电费及其他各项费用。经原告多次催收，被告拒不缴纳。综上所述，被告严重违约行为侵害了原告的合法权益，原告为维护其自身的合法权益，特诉讼至法院，请求依法判决。被告黄冈市培华劳务派遣有限公司辩称，1、不同意解除合同，原、被告还没有进行结账；2、同意协商腾退办公室；3、对诉请第三项没有异议；4、对第四项诉请，以票据为依据；5、对违约金以合同的约定进行结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、原告黄冈市劳动就业训练中心提交了以下证据：1、黄冈市劳动就业训练中心组织机构代码证。拟证明原告诉讼主体资格适格；2、黄冈市培华劳务派遣有限公司统一社会信用代码证。拟证明被告主体基本情况；3、黄政房权字第**房屋所有权证、黄冈市人民政府办公室文件【黄政办发(2006)114号】。拟证明原告出租的位于黄冈市西湖一路西端（黄冈市工商局隔壁）的房屋属黄冈市劳动就业管理局所有，原告系黄冈市劳动就业管理局二级单位；4、2016年元月1日《房屋租赁合同》、附件一、附件二。拟证明原告与被告就位于黄冈市西湖一路西端（黄冈市工商局隔壁）的房屋约定了租赁期限、租金及支付方式、双方的权利与义务、合同的变更和解除、违约责任及赔偿以及对特殊事项进行了特别约定；5、2017年1月20日关于解除《房屋租赁合同》的函、2017年2月10日关于解除《房屋租赁合同》的函、被告工作人员签收两份函的照片两张、2018年3月23日关于催缴房屋租金的函、2019年5月10日关于催缴房屋租金的函。拟证明被告违约：①擅自转租；②拖欠租金、水电费的事实；6、水电费拖欠证明。拟证明被告拖欠水电费；7、原告庭后向本院提交了证据：《培华2013年4月-2019年9月水电费》、《黄冈市劳动就业管理局水电费征收表》及缴费发票复印件一组。拟证明原告垫付了电费66628.5元的事实。二、被告黄冈市培华劳务派遣有限公司没有提交证据。经质证，被告培华公司对原告黄冈市劳动就业训练中心提交的证据1有异议。认为该组织机构代码证载明法定代表人是熊火焰，与现任法定代表人王珊珊不符；对证据2无异议；对证据3有异议。房权证是登记在黄冈市劳动就业管理局名下，该房屋出租应由黄冈市劳动就业管理局授权；对证据4租赁合同约定条款没有异议，该房屋出租未经黄冈市劳动就业管理局授权委托，且签字盖章不是该单位的行政负责人员，原告不能作为本案适格诉讼主体，合同没有约定附件一及附件二；对证据5真实性没有异议，对证明目的有异议，双方没有对租金和水电费进行结算；对证据6有异议，水电费应以电力部门及水务部门提供的发票为依据；对证据7中电费部分没有异议。但电费中有电损10%，我方不应该承担那么高的电损。对证据中载明的“实用度数”，按一块钱一度我方认可。经审核，原告黄冈市劳动就业训练中心提交的证据2，被告无异议，本院依法予以采信；证据1、3、4属实；证据5中2017年1月20日《关于解除的函》及2019年5月10日《关于催缴房屋租金的函》为复印件，不予认定。2017年2月10日《关于解除的函》、照片、2018年3月23日《关于催缴房屋租金的函》，被告培华公司对其真实性不持异议，对其真实性予以认定；证据6为原告单方面出具的证明，不予采信；证据7证实原告垫付了2013年4月至2019年9月的电费，被告培华公司认可该事实，但对承担10%的电损有异议，因原告并未提交证据证实该10%电损约定由被告承担，故对该10%的电损不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，原告黄冈市劳动就业训练中心作为出租方（甲方）与被告培华公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于黄州××号黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室出租给乙方做办公场所使用。第三条本合同租赁期限为陆年，自2016年1月1日至2021年12月31日止；第四条每年租金52000元，当年10月份通过银行转账一次性付清。在租赁期内，因租赁房屋所产生的水费、电费、宽带流量使用费等由乙方自行承担。属于甲方集中交付的费用，乙方据实分担；第八条乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金、水费、电费等超过30天的…（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；第九条甲、乙双方必须恪守合同的约定，如有违约则违约方按年租金15%向守约方支付违约金；特别约定：1、甲方因使用需要，可提前解除此房屋租赁合同，但必须提前三个月告知乙方，乙方不得提出任何附加条件…3、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，则甲方有权按逾期天数要求乙方以当年租金52000元的日万分之五支付违约金…。该合同还就其他事项作了约定。原告黄冈市劳动就业训练中心在甲方处签字并盖章；被告培华公司在乙方处签字并盖章。2017年2月10日，原告黄冈市劳动就业训练中心致函被告培华公司：“黄冈市劳动就业训练中心于2016年元月1日与你公司签订了《房屋租赁合同》。现因本训练中心开展培训工作需要，根据《房屋租赁合同》特别约定第一款，收回所租赁给你公司的全部房屋”。黄冈市劳动就业管理局在该函上批示“同意”并加盖公章。该函通过留置方式送达给了被告培华公司。2018年3月23日，因被告培华公司拖欠房租及水电费，原告黄冈市劳动就业训练中心再次致函该公司：“根据双方于2016年元月1日签订《房屋租赁合同》中的有关条款，截至2018年2月28日，贵公司已拖欠房屋租金60666元，水电费30388元，总计欠费91054元。望贵公司接此函后迅速缴清房屋、水电拖欠费，如无办理，我方将按《房屋租赁合同》第八、九条、特别约定等条款执行”。2018年4月4日，被告培华公司法定代表人张艳华在该函上备注：已收。请局相关部门重新核实水电费及其房租的具体金额后，我公司积极向贵局付房租、水电费用。根据原告提交的水电费征收表：2013年4月-6月，被告培华公司实际用电1471度；2013年7月-9月实际用电2923度；2013年10月-12月实际用电1153度；2014年1月-3月实际用电1146度；2014年4月-6月实际用电1120度；2014年7月-9月实际用电1218度；2014年10月-12月实际用电897度；2015年1月-3月实际用电2241度；2015年4月-7月实际用电3257度；2015年8月-12月实际用电4593度；2016年1月-3月实际用电3255度；2016年4月-6月实际用电2312度；2016年7月-9月实际用电3063度；2016年10月-12月实际用电2319度；2017年1月-3月实际用电3687度；2017年4月-5月实际用电1573度；2017年6月-9月实际用电3409度；2017年10月-12月实际用电2463度；2018年1月-3月实际用电2669度；2018年4月-6月实际用电2643度；2018年7月-9月实际用电3034度；2018年10月-12月实际用电2302度；2019年1月-3月实际用电2790度；2019年4月-6月实际用电2754度；2019年7月-9月实际用电2284度；2019年10月-12月实际用电1393度。以上实际用电度数合计61969度。上述实际用电数，被告培华公司予以认可，并同意按1元/度支付电费。另查明，案涉房屋产权归属于黄冈市劳动就业管理局，原告黄冈市劳动就业训练中心为该局二级单位。从原告方陈述及提交《关于解除的函》内容来看，原告以其名义签订、解除房屋租赁合同，均得到黄冈市劳动就业管理局认可。再查明，原告要求被告腾退黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室，经本院实地查看：西边大厅已被分隔为两个独立部分，并分别转租给了案外人（湖北省楚天视讯网络有限公司黄冈分公司和老邵红烧牛肉面）。其附楼一层院内五间办公室亦未标注房间号。本院认为，原、被告双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约将案涉房屋交给被告培华公司经营使用，但被告培华公司未按期向原告支付房租及电费，经原告催告后仍未在合理期限内支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权主张解除合同。故，原告诉请解除其于2016年1月1日与被告培华公司签订的《房屋租赁合同》，理由成立，予以支持。《房屋租赁合同》解除的，合同权利义务终止。原告请求被告腾退并返还房屋，本院依法予以支持。原告诉请被告支付2017年1月1日至实际腾房之日的房租（含合同解除前被告拖欠的房租及合同解除后被告逾期腾房的占用费用），标准按合同约定的52000元/年计算，被告对此不持异议，本院依法予以支持。关于被告拖欠水电费问题，从原告提交证据及其诉请看：2013年4月至2019年12月的电费，被告仅认可实际使用的度数（10%的电损不予认可），经本院核算被告认可实际使用电量61969度，被告培华公司同意按1元/度标准支付。故，电费依法计算为61969元。2019年12月份以后的电费未提交证据证实，不予认定。水费部分，原告称予以免除，该费用不再计算。关于违约金，《房屋租赁合同》中约定了多个违约金条款，其特别约定第三款约定违约金金额过高。结合原告损失情况，违约金当依据合同第九条予以确认，即按照年租金15%确定违约金，为7800元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告黄冈市劳动就业训练中心与被告黄冈市培华劳务派遣有限公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》。由被告黄冈市培华劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内腾退黄冈市劳动就业训练中心办公楼一楼西边大厅和办公楼附楼一层（院内）五间办公室。被告黄冈市培华劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄冈市劳动就业训练中心支付下欠房租（自2017年1月1日起，按合同约定的52000元/年租金标准计算实际腾房之日止）。被告黄冈市培华劳务派遣有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄冈市劳动就业训练中心支付电费61969元。五、由被告黄冈市培华劳务派遣有限公司向原告黄冈市劳动就业训练中心支付违约金7800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5024元，由被告黄冈市培华劳务派遣有限公司负担4772元，原告黄冈市劳动就业训练中心负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  乐胜平人民陪审员  张亮文人民陪审员  谢国文二〇二〇年九月八日书 记 员  罗 嫚