青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2527号原告：卢建丰，男，汉族，1971年2月5日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，系该公司法务，住西宁市。原告卢建丰与被告青海省庄和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卢建丰的委托诉讼代理人马玉花、被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和房地产公司）的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢建丰向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于西宁市××区房屋不动产权证书；2、判令被告向原告支付自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金510696元；3、判令被告向原告支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书日以3280000元为基数按日万分之三计算的违约金；4、判令本案律师费24374元、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月2日，原告与被告签订《购房合同》，约定原告从被告处购买位于西宁市××区房屋一套，合同约定被告应当于2013年12月31日前将具备《交房标准》的别墅交付原告使用。原告依约履行了全部付款义务，但被告却于2017年将该房屋抵押给第三方、未按约定向原告交付房屋。2019年原告起诉后，双方经协商于2019年4月10日签订《补充协议》，被告解除抵押并将案涉房屋交付原告。根据《补充协议》约定，被告应当自该协议签订之日起180日内为原告办理案涉房屋的不动产权证书,未能办理的，被告应当自补充协议签订之日起按原告支付全部房款的万分之三每日向原告支付违约金，并承担因主张权利产生的费用。截止目前，约定期限已过，虽经原告多次催促，被告仍未履行办理案涉房屋不动产权证书的义务。原告认为，就案涉房屋，被告多次违约侵害原告合法权利，应当依法承担相应的责任。为保障原告的合法权益，特提起诉讼，请依法裁判。被告青海省庄和房地产开发有限公司辩称：1、针对原告所述的事实和理由没有异议，但本案中双方约定的违约金过高，要求降低到万分之一每天；2、违约金按照实际之日2019年4月10日起至2020年7月29日止进行计算；3、因为陕西秦岭别墅出现问题导致所有别墅进行严查，政府从2019年年底进行审查，直至今日也没有给答复，因此办理不了规划许可证的变更，导致无法给原告按期办理房产证，后期被告与政府相关单位协调尽快给原告办理房产证。针对原告的第一项诉求，我公司后续与政府协商后尽快办理，无法保证办理时间。不认可原告的第三项诉求。第四项诉求由法院判定。如果后期因为政府原因导致无法办理房证，后续不应再承担违约责任。原告卢建丰为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《购房合同》《收条》及发票、《不动产登记证明》，证明：被告首次违约的情况，被告不仅未按合同约定交付房屋，还将原告房屋抵押第三人，2012年11月2日，原、被告双方就已经签订了购房合同，约定在2013年12月31日前交付房屋。证据二、《商品房买卖合同》《补充协议》《不动产登记证明》，证明：2019年原告起诉后，被告解除抵押。双方经协商于2019年3月22日签订《商品房买卖合同》、2019年4月10日签订《补充协议》，明确约定被告交付房屋后应当在180日内向原告办理不动产权证书，如不能按期办理的被告承担违约责任。证据三、《民事委托代理协议》及发票，证明：本案原告产生的律师费为24374元。被告庄和房地产公司对原告提供证据的质证意见为：对证据一，真实性予以认可，证明的事实存在，没有异议，但是房屋已经解押，并交付给原告且给付了原告相应的违约金。对证据二，真实性予以认可，《补充协议》约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。对证据三，真实性、证明方向没有异议。被告庄和房地产公司未向本院提交相关反驳证据。本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：原告提交的三组证据，被告对真实性均无异议，本院确认为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月2日，原、被告签订了《购房合同》，约定原告从被告处购买位于西宁市××区房屋一套，购房总价款3280000元，被告应当于2013年12月31日前将具备《交房标准》的别墅交付原告使用。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2019年5月22日向原告出具了3280000元的购房发票。2017年6月，被告未按约定向原告交付房屋，且擅自将出售给原告的本案房屋抵押给第三方。后被告将房屋解除抵押并交付原告。2019年3月22日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同》、2019年4月10日签订《补充协议》。《补充协议》第3条约定：出卖人应当自本合同签订之日起3-5个工作日内（不超过30日）办理商品房预售合同、补充协议登记备案及预告登记手续，并将本合同登记备案及登记预告情况告知买受人；第4条约定：出卖人向买受人承诺于本协议签订之日起180日内为买受人办理该商品房的不动产权证书,出卖人不得以买受人不配合或其他第三方原因等为由不予或迟延办理不动产产证，如因出卖人原因未能在180天之内给买受人办理该商品房的不动产权证书的，出卖人于本协议签订之日（2019年4月10日），按买受人支付全部房款的万分之三每日向买受人支付违约金，同时，如出卖人未按本约定办理不动产权证导致买受人诉至法院主张权利的，因此产生的包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由出卖人承担。以上《补充协议》签订后，原告购买的西宁市××区房屋，于2019年4月18日办理了不动产预告登记。但被告作为出卖人未在《补充协议》签订后的180日内按约为买受人（原告）办理商品房的不动产权证书。为此，原告诉来本院，并为本次诉讼委托青海正坤律师事务所律师马玉花作为诉讼代理人，支付律师代理费24374元。而被告对其未在《补充协议》签订后的180日内为原告办理商品房的不动产权证书的事实表示认可，但称因为陕西秦岭别墅出现问题导致所有别墅进行严查，政府从2019年年底进行审查，直至今日也未给答复，因此办理不了规划许可证的变更，导致无法给原告按期办理房产证。被告对此辩称理由未提交有效证据予以证实，也未向本院提交其已向有关政府部门提交相关办理不动产证资料的证据。庭审中，被告以违约金过高为由，要求法院调整为每日万分之一。本院认为，原告卢建丰与被告庄和房地产公司于2019年4月10日签订的《补充协议》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该协议合法有效，被告应按协议约定履行义务。在双方的《补充协议》第4条约定了被告为原告办理不动产证的条款，按该条约定，被告应在协议签订之日起180日内为原告办理不动产权证书,如因被告的原因未能在180天之内办理不动产权证书的，被告应当从2019年4月10日起按全部房款的万分之三每日向原告支付违约金，同时，如出卖人未按本约定办理不动产权证买受人诉至法院主张权利的，因此导致原告诉讼产生的律师费、诉讼费等均由被告承担。原、被告双方在签订该《补充协议》时，被告已向原告交付房屋，说明被告非常清楚自己是否已经具备为原告办理不动产证条件的状态，而被告在签订《补充协议》后怠于履行合同义务，也未向法院提交证据证明其已向有关政府部门提交相关办理不动产证的资料。故被告怠于履行义务的行为构成违约，应当按照《补充协议》第4条的约定，向原告支付违约金和因本案诉讼支付的律师费24374元。但原、被告双方约定的违约金确实过高，被告要求降低违约金的答辩理由成立，降低比例应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告应向原告支付的违约金计算为：自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金283720元（3280000元×6%÷12÷30×519天），原告主张超出部分应予驳回。对于被告辩称因陕西秦岭别墅出现问题导致所有别墅进行严查，政府从2019年年底进行审查，至今不能办理规划许可证变更的理由，因不能提供有效证据证明，本院不予采纳。对于原告要求判令被告为原告办理位于西宁市××区房屋不动产权证书的诉讼请求，因办理房屋不动产权证书，除了被告履行义务外，还需要政府有关部门的核准，法院无法确定办理原告房屋不动产权证书的时间，故对于原告的该项诉求，本院不予支持，应予驳回。对于原告要求判令被告向原告支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书之日的违约金诉讼请求，由原告在本案判决后，视原、被告双方履行2019年4月10日签订的《补充协议》情况，另行主张，本案不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告卢建丰自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金283720元、本案律师费24374元，合计308094元；二、驳回原告卢建丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4453元，由被告青海省庄和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 李江红 二〇二〇年九月二十二日书记员 杜文燕附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。