杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2301号 原告：杭州城南房地产物业公司，住所地：杭州市上城区东宝路******。 法定代表人：王建军，总经理。 委托诉讼代理人：夏璟，浙江五联律师事务所律师。 被告：浙江希瑞干细胞基因工程有限公司，住所，住所地：杭州市上城区紫金观巷****div> 法定代表人：吴波杰，董事长。 委托诉讼代理人：周德海，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州城南房地产物业公司为与被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审判，并于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告杭州城南房地产物业公司的委托诉讼代理人夏璟及被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司的委托诉讼代理人周德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州城南房地产物业公司的诉讼请求为：1.被告偿付原告物业服务费386011.2元；2.被告偿付原告逾期交纳物业费的违约金200617.74元，此后计算至实际付清款项之日止；3.本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年1月15日、2016年8月和2018年8月31日，杭州湖滨南山商业发展有限公司（以下简称南山商业公司）分别与原告签订《皇诰巷物业管理委托服务合同》一份，委托原告为皇诰巷实行物业管理，委托管理期限为2014年9月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2018年8月31日和2018年9月1日至2020年8月31日止。合同约定，业主或使用人按建筑面积向原告交纳物业管理服务费，其中，非住宅（商铺）物业服务费按其建筑面积每平方4元/月计算，物业管理服务费均按每次预交12个月，先付后用，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的3‰收取违约金，双方就其他权利义务进行了约定。合同履行过程中，被告与南山商业公司签订租赁合同，被告作为皇诰巷18号3幢房屋的物业使用人，建筑面积1608.38平方米，租赁期限自2016年2月1日至2021年1月31日，但被告未按照物业服务合同的约定履行付款义务，从未向原告缴纳过物业服务费。截至目前，被告拖欠原告物业服务费386011.2元。原告于2020年6月3日向被告送达函件一份，要求被告缴纳物业费，被告拒绝签收该函件。原告于2020年6月8日委托律师向被告寄送限期支付拖欠物业服务费386011.2元的律师函，被告拒收该函件且未履行相关付款义务。被告逾期付款行为已严重损害原告合法权益。原告与南山商业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，且原告已履行合同义务，被告作为原告提供物业服务的受益人，理应按照合同约定履行付款义务。被告逾期付款行为构成违约。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，要求查明事实，依法公正判决，支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称：一、原告未对被告提供物业服务。被告租赁房屋独立于该幢房屋的住宅用房（住宅用房有自己的进出通道、电梯）。所租房屋系从事干细胞提出、保存、扩增、编辑等业务，需要洁净环境，因此内外部是完全独立体系，与原告管理的物业无关。门前停车和道路环境也是由被告自行管理，原告从未向被告提供物业服务。被告的水电费也是独立交付。此外，原告从来没有向被告收取或提示收取物业费。原告在长达5年大部分权利丧失诉讼时效的情况下要求原告支付物业费，显然是根本没有为被告提供过物业服务。二、原告对被告无请求权。原告的起诉无合同依据、法律依据。原告与南山商业公司签订的物业管理委托服务合同系原告与出租人达成，被告不是该合同主体，原告以该合同起诉被告主体不当。且物业合同约定的物业类型为住宅，显然没有将被告租赁物业包括在内。三、原告以其提供物业服务被告接受为由，认为双方成立物业服务合同，与事实不符。根据原告提供的物业服务合同，其提供物业服务的主体是出租人，支付物业服务费的义务人也应是出租人。四、同一幢楼内还存在两个商铺，也都未缴纳物业费。本案原告的主张超过诉讼时效，除律师函之外，原告从未向被告主张过物业费。 本院经审理查明的案件事实如下： 2015年1月23日，原告与杭州小营房地产开发有限公司签订《委托物业合同》一份，2016年，原告与南山商业公司签订《委托物业合同》一份，均约定：物业名称为皇诰巷地块拆迁安置房；物业类型为住宅；座落位置为四至，东孝友里，南皇诰巷8幢，西皇诰巷，北瑞丰大厦；高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向原告交纳，非住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米4元向原告交纳；房屋交付时，业主预缴一年物业管理服务费，之后每月交纳一次，若业主愿意也可以预缴物业管理服务费；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。上述合同分别约定委托管理期限自2014年9月1日起至2016年8月31日止及自2016年9月1日起至2018年8月31日止。 2018年8月31日，原告与南山商业公司签订《委托服务合同》一份，约定：物业名称为皇诰巷；物业类型为住宅为主、商铺为辅；座落位置东至孝友里，南至皇诰巷8幢，西至皇诰巷，北至瑞丰大厦；多层住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米0.8元/月计算，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米1.2元/月计算，非住宅（商铺）业主按其拥有建筑面积每平方米4元/月计算；物业管理费均按每次预交12个月，先付后用；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费、车位服务费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的3‰收取违约金；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；委托管理期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止。 另查明，2016年2月1日，被告（承租方、乙方）为承租坐落于上城区皇诰巷18号3幢房屋（非住宅）与南山商业公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：建筑面积1608.38平方米；租赁房屋的期限为5年，即自2016年2月1日至2021年1月31日止；乙方负责承担租赁房屋的全部水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理等其他费用。 2020年6月8日，原告委托浙江五联律师事务所向被告邮寄律师函一份，认为被告在租用物业期间从未向原告支付物业服务费，共拖欠费用386011.2元，要求被告于2020年6月14日前支付。被告予以拒收。 上述事实，有原、被告陈述及原告提供的《委托物业合同》、《委托服务合同》、《房屋租赁合同》、律师函、邮寄凭证、地块平面图、地块平面图等证据证实> 本院认为，案涉《委托物业合同》、《委托服务合同》、《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应按约履行。上述物业合同均约定业主出租物业时，业主应承担物业管理服务费的交纳，但业主与物业使用人另有约定的，从其约定，而被告与南山商业公司签订的《房屋租赁合同》约定物业服务费由被告承担，故原告有权要求作为物业承租人的被告支付物业服务费。案涉房屋位于原告提供物业服务区域范围内，被告认为原告未向其提供物业服务的答辩意见，本院不予采纳。关于被告欠付的物业服务费金额，因原告提供的服务合同中仅2018年8月31日签订的《委托服务合同》中约定服务类型包括商铺，故原告仅有权就该份服务合同项下物业服务费主张权利，经计算为154404.48元，该权利主张并未超过诉讼时效。关于逾期付款违约金，因原、被告之间未就逾期付款违约金进行过约定，故原告主张违约金无事实依据，对其该请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告杭州城南房地产物业公司物业服务费154404.48元； 二、驳回原告杭州城南房地产物业公司的其他诉讼请求。 如果被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费9666元，因本案适用简易程序，减半收取4833元，财产保全申请费3453元，合计8286元，由原告杭州城南房地产物业公司负担6105元，由被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司负担2181元。 原告杭州城南房地产物业公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告浙江希瑞干细胞基因工程有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙颖璇 二〇二〇年九月七日 法官助理 谢思一 书 记 员 张秦雯