松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初4046号 原告：刘长清，男，1963年10月10日生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 被告：吉林省松原某房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：李庆军，系董事长。 委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。 原告刘长清与被告吉林省松原某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长清、被告某公司的委托诉讼代理人虞连昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘长清向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令某公司赔付刘长清购买商品房逾期未能办理产权证违约金93600元整。事实和理由：2013年7月22日，刘长清与某公司签订一份《商品房买卖合同》，约定某公司将某公馆小区建筑面积为132.41平方米的第38幢1304号房屋卖给刘长清，每平方米3076元，总金额为407293元。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。某公司没有按合同约定时间为刘长清办理产权证。经多次协商未果刘长清提起本案诉讼。 某公司辩称：1.某公司认为逾期办理的原因不在于某公司，该项目最初为松原市审批项目，相关手续由松原市相关部分办理，项目建成后，项目所属区域调整到前郭县，于是项目规划验收从市规划转到前郭县规划，两个规划部分衔接出现了问题，导致规划迟迟不能验收，前郭县规划局验收完毕后，项目土地验收又交由松原市国土局进行，所以项目迟迟未能办理产权的原因在于政府部门衔接问题。松原市国土局验收完成后，政府按照无籍房待遇办理产权，未因某公司原因造成产权延迟办理和不能办理，所以某公司不承担延迟办证的违约金。2.关于违约金数额，法院核实后确认为准，对计算方式和时间无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年7月22日，某公司与刘长清签订《商品房买卖合同》，约定某公司将其开发建设的某公馆第38幢1304号房屋（建筑面积132.41平方米）以每平方米3076元的价格出售给刘长清，房屋总价款407293元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3.协商解决。”刘长清已付清案涉房屋全部价款，某公司于2014年1月1日将房屋交付给刘长清。 另查明：2013年7月12日，某公司取得松原市某公馆的《商品房预售许可证》。2019年6月10日，《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》载明：“为营造诚信社会环境，打击开发企业失信行为，涉‘无籍房’开发企业务必于2019年6月20日前主动缴纳欠缴的土地出让金、相关税费，完善相关验收手续。”某公司因开发某公馆在该通知所附涉“无籍房”开发企业名单之列。2019年7月4日，《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》再次因某公司开发某公馆将其列入涉“无籍房”开发企业名单，并明确对涉“无籍房”开发企业在2019年8月15日前能主动完善相关手续，并缴足相关税费（金）的，从“无籍房”序列中退出并从“黑名单”中剔除。逾期将列入“黑名单”并依规予以惩戒。经查询，案涉房屋于2019年11月13日以无籍房事由办理了不动产首次登记。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：某公司是否应当给付刘长清违约金93600元。结合本案事实及相关法律规定，本院围绕争议焦点综合评判如下： 一、关于某公司是否应当承担违约责任的问题。某公司与刘长清于2013年7月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3.协商解决。”本案庭审时，某公司自认仍未按该约定将办理产权登记的相关资料提报至产权登记机关，且经本院当庭释明，某公司亦未在指定期限内提供其履行上述义务的证据，故应当认定某公司构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，截至庭审时，距房屋交付使用之日（2014年1月1日）已远超90日，刘长清仍未取得案涉房屋权属证书。某公司虽主张逾期办证并非某公司原因，但未提供充足证据支持该主张。同时，刘长清提供的《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》明确要求包括某公司在内的涉“无籍房”开发企业限期整改，主动缴纳欠缴的土地出让金、相关税费，完善相关验收手续。综上，某公司关于逾期办证并非某公司原因的主张不成立，本院不予支持，某公司应当依法承担逾期办证的违约责任。 二、关于如何承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商未能达成一致，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于我国深化利率市场化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，但从基本价值功能上看，预先支付购房款的商品房买卖是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理房屋权属登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。结合《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于审理房地产纠纷案件违约责任的处理原则，本案可以参照民间借贷中关于逾期利息按照年利率6%支付资金占用期间利息的规定。因某公司未按《商品房买卖合同》第十五条约定于商品交付使用后720日内将相关资料报产权登记机关备案，故应当自2015年12月25日起至2019年11月13日止（共计1420日），以已付购房款总额407293元为基数按照年利率6%支付逾期办证的违约金。刘长清关于某公司向其支付违约金93600元的诉讼请求，并未超出以上述方式计算所得的违约金数额，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 被告吉林省松原某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘长清逾期办证违约金93600元。 如果吉林省松原某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，由被告吉林省松原某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇二〇年九月二十八日 书记员 李昱廷