辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初973号原告：丹东市发展和改革委员会，住所地丹东市振兴区中心北路**。法定代表人：张羽，主任。委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，辽宁中天律师事务所律师。被告：孙世和，男，1952年4月8日出生，汉族，丹东市蔬菜公司退休职工，住丹东市元宝区。原告丹东市发展和改革委员会（以下简称“丹东发改委”）与被告孙世和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹东发改委的委托诉讼代理人黄河、孙奎斌，被告孙世和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丹东发改委向本院提出诉讼请求：1、判令2017年4月21日原、被告签订的《房屋出租协议》依法解除；2、判令被告将位于丹东市元宝区30平方米和1层3号85平方米的房屋返还给原告；3、判令被告给付原告自2018年6月2日至2020年5月31日期间的房屋租金24000元，并以24000元为基数，自2020年6月1日起按照年利率6%承担违约金，给付至实际给付之日止；4、判令被告给付原告自2020年6月1日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费用，具体费用以租赁合同约定的租金价款为准；5、判令被告给付欠付的房产管理部门应收取的房屋租金17168元（自2017年6月1日至2020年6月30日）并自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照每月464元给付房产部门收取的租金。事实与理由：2008年11月28日，原告与丹东市国有房产经营管理中心签订《商业网点房屋产权接管协议书》，将包括丹东市元宝区、3号房屋交付原告管理。2009年11月11日，原告与丹东市国有房产经营管理中心分别签订《协议书》。协议约定，丹东市元宝区、3号房屋原告应向国有房屋经营管理中心缴纳租金，租金标准为4元/平方米，2号房屋月租金为124元，3号房屋月租金为340元。2017年4月21日，原告与被告签订《房屋出租协议》。协议约定，原告将坐落于丹东市元宝区朝凤小区6号楼1层2号、3号建筑面积分别为31平方米和85平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2017年6月1日至2018年6月1日止，年租金12000元，租金采用上纳租。2017年5月1日前一次性将全年租金给付原告，若续约则于2018年5月1日前交纳全年租金，租赁期间，被告发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担。若发生违约行为，交纳违约金每天100元。合同生效后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约将2018年6月1日前的租金给付原告，但没有缴纳应给付房产部门的租金。租赁期满，被告仍继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期租赁。在不定期租赁期间，从2018年6月2日起至今，被告没有缴纳房屋租金（含应给付房产部门的租金)。2020年4月30日，原告向被告发送通知书，依法在2020年5月30日解除双方之间的不定期租赁合同，并要求被告在2020年6月1日将案涉房屋返还给原告，同时将欠付的租金24000元给付原告。但被告至今未给付房租且不返还所租赁的房屋，侵害了原告的合法权益。综上，根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法作出公正的判决，以维护原告的合法权益和法律的尊严。被告孙世和辩称，1、2018年3月份原告单位张主任等三人与律师与此房两位租户一起研究决定续定三年到2021年6月份，2018年5月份去交房租，张主任又说不租了，上面有政策，要交给别的单位，房租不收，新单位又没接收，房租不知交给谁，一拖两年。2、这两年我们开店无法进货不知哪一天又有什么变化，2020年5月，原告单位又换领导，要我们倒房，我们提出如倒房损失怎么办，原告根本不和我们协商。3、我们租房，原告不提供房照复印件，执照都无法办理。4、我们从租房手里就一份合同，从2015年交完房租签个字就完事。5、从租房到如今，主管道（下水）漏堵，自来水管道漏水等改造，原告从没给维修过，都是被告自行维修，房屋改造装修我们花费大量资金。6、2号房原租人顾群欠三年房租伍仟元，原告原赵主任承诺被告把房租补上，以后房租不涨了，张主任接任后我们交涉后，张主任还是每年涨了叁仟肆佰元。关于小房租一事，我们根本不清楚，小房租交给谁。经审理查明：2008年11月28日，原告与案外人丹东市国有房产经营管理中心（以下简称“国房管理中心”）签订《商业网点房屋产权接管协议书》，国房管理中心接管包括丹东市元宝区、3号房屋在内的6处房屋。2009年11月11日，原告与案外人国房管理中心签订《协议书》，约定案外人国房管理中心将涉案房屋租赁给原告，自2019年11月起2号房屋按每月124元，3号房屋按每月340元的标准向原告收取租金（以下简称“小房租”）。2014年被告即租用涉案房屋，年租金8600元。2016年6月24日，原告与被告签订《房屋出租协议》。协议约定，原告将坐落于丹东市工商局后侧（元宝区朝凤小区6号楼）涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2017年6月1日至2018年6月1日，年租金12000元，每年实行上打租，原告承诺于2016年7月1日前一次性将全年租金12000元交于原告，如果续约则于2017年5月1日前交纳全年租金。原告按时向被告提供出租的房屋及房屋正常维修；被告在承租期间无权擅自拆改房屋主体结构、设施，一经查实，由被告负责赔偿损失；被告承租期内发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担；被告如发生违约行为，则按甲方的损失进行赔偿。合同生效后，原告按约允许被告使用该房屋，被告按约将2017年5月1日前的租金给付原告，并重新签订了《房屋出租协议》，内容同上，但没有缴纳应给付房产部门的小房租。租赁期满，被告仍继续使用租赁房屋，原告没有提出异议。但2018年6月2日起至今，被告没有缴纳房屋租金（含小房租)。2020年4月23日，原告作出《通知书》，并于2020年4月30日向被告送达。《通知书》内容为：“孙世和：2017年4月21日，丹东市发展和改革委员会办公室（以下简称发改委办公室）与您签订《房屋出租协议》，协议约定，发改委办公室将坐落于丹东市元宝区朝凤小区6号楼1层2号、3号房屋租赁给您作为经营场所使用。房屋租赁时间为一年，即从2017年6月1日到2018年6月1日，年租金为12000元，租金采取上打租，您承诺于2017年5月1日前一次性将全年租金给付发改委办公室，若续约则于2018年5月1日前交纳全年租金。租赁期间，乙方发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由您承担。若您发生违约行为，则每天交纳滞纳金100元。合同生效后，发改委办公室按约将房屋交付您租赁使用，您按约将2018年6月1日前的租金给付发改委办公室。租赁期间届满，您继续使用租赁房屋，发改委办公室没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，在不定期租赁期间，您从2018年6月2日至今没有缴纳租金。根据法律规定，现发改委办公室特通知您，在2020年5月30日解除与您签订的不定期租赁合同，望您接到本通知之日起三日内，将欠缴的租金24000元（2018年6月2日至2020年5月31日期间租金)交付发改委办公室，同时，您于2020年6月1日将坐落于丹东市元宝区朝凤小区6号楼1层2号、3号房屋返还给发改委办公室。若您逾期不交付租金或逾期返还所租赁的房屋，发改委办公室将依法提起诉讼，您除返还租赁房屋和给付欠付的租金外，还将承担逾期返还房屋期间，按照市场价格承担的占有使用费用和诉讼费用，并可能给您造成不必要的名誉损失。望您接到通知后，予以履行！”庭审中，经原告说明涉案房屋已将划归给丹东市元宝区人民政府作为新时代文明实践站的基地，权属将发生变化，因此无法继续对外租赁。本院所确认的上述事实，有《商业网点房屋产权接管协议书》（含移交房屋明细表）复印件、《协议书》、《房屋出租协议》、《通知书》、房屋坐落照片1张、《房屋出租协议》、收条、照片以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告之间房屋租赁法律关系依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行。2017年4月21日《房屋出租协议》约定租期至2018年6月1日。被告辩解称原、被告于2018年订立了续租3年的合同，但未提供证据，原告对此不予认可，本院对被告该项辩解无法予以确认。2018年6月2日起，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但原告作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年4月30日原告向被告送达《通知书》，通知被告双方不定期租赁合同关系于2020年5月30日解除，并要求被告补交2018年6月2日至2020年5月31日期间的房屋租金，于2020年6月1日返还房屋。该《通知书》送达后至本案首次庭审已有两个半月，被告既未补交租金，亦未返还房屋。原告要求解除2017年4月21日原、被告签订的《房屋出租协议》、返还房屋并要求被告按《房屋出租协议》约定价格支付2018年6月2日至实际返还房屋之日止的房屋租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，酌情判令被告于本判决生效之日起30日内返还涉案房屋给原告。被告作为承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。关于原告主张被告赔偿自2018年6月2日至2020年5月31日期间房屋租金的逾期交付损失问题。2017年4月21日《房屋出租协议》约定年租金12000元，每年实行上打租，并约定被告如发生违约行为，则按原告的损失进行赔偿。2018年6月2日至2020年5月31日被告欠付房屋租金数额为23934元（12000元/年×2年-12000元/年÷365天/年×2天）。被告未按原协议约定上打租，经原告书面催告限期给付仍未给付。本院酌定自2020年6月1日起至被告实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率（即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率）支持原告该项诉讼请求。被告辩称其2018年6月曾向原告交付房租但原告拒收，未提供相应证据，亦未提存房租，原告不予认可，本院对被告该项辩解无法予以支持。关于原告主张被告给付2017年6月1日至实际给付之日止小房租的问题。2017年4月21日，原告与被告签订《房屋出租协议》明确约定：“被告承租期内发生的水费、电费、取暖费、包括房产部门收取的房租等一切费用全部由被告承担”。虽然原、被告并未明确小房租的给付标准，但结合2008年11月28日原告与案外人国房管理中心签订《商业网点房屋产权接管协议书》约定2号房每月124元，3号房每月340元的小房租标准以及丹东市房屋租赁市价，本院应当认定每月124元和340元的小房租标准合理，且未超出承租人被告的合理预期。因此，本院酌定被告于本判决生效之日起30日内按每月464元的标准给付原告自2017年6月1日起至实际返还原告涉案房屋之日止的小房租。关于被告辩解被告为涉案房屋垫付维修费用的问题。2017年4月21日《房屋出租协议》约定原告提供房屋正常维修。但被告所称曾向原告报修主管道漏水要求维修，原告未曾维修，被告自行维修并垫付费用，被告未提供相应证据。故对被告主张的该项补偿，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、原告丹东市发展和改革委员会与被告孙世和于2017年4月21日签订的《房屋出租协议》解除；二、被告孙世和于本判决发生法律效力之日起30日内将丹东市元宝区30平方米和1层3号85平方米的房屋（现“珑玥理疗馆”、“慈爱儿推调理中心”和“舒美便利店”占用的房屋）返还给原告丹东市发展和改革委员会；三、被告孙世和于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告丹东市发展和改革委员会2018年6月2日至2020年5月31日房屋租金23934元及逾期损失（以23934元为基数，自2020年6月1日起至实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率计付）；四、被告孙世和于本判决发生法律效力之日起30日内按12000元/年的标准支付原告丹东市发展和改革委员会2020年6月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋租金；五、被告孙世和于本判决发生法律效力之日起30日内按464元/月的标准支付原告丹东市发展和改革委员会2017年6月1日至实际返还上述房屋之日止的小房租；六、驳回原告丹东市发展和改革委员会的其他诉讼请求。如果被告孙世和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，减半收取359元（原告已垫付），由被告孙世和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  徐赫彦二〇二〇年九月四日书记员  马 丽