广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1265号 原告（反诉被告）：广西人好物业服务有限公司，统一社会信用代码：914505033159072643，住所地广西北海市四川南路18号绿海花园C幢二单元102号。 法定代表人：刘帝杰，总经理。 委托诉讼代理人：李绵龙，广西海城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马恩智，男，汉族，1948年8月24日出生，住所地广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：石良，男，汉族，1968年6月7日出生，住所地广西北海市海城区，由北海市海城区西藏路社区居民委员会推荐。 被告：顾秀珍，女，汉族，1959年12月10日出生，住所地辽宁省丹东市元宝区。 原告（反诉被告）广西人好物业服务有限公司（以下简称“人好物业公司”）诉被告（反诉原告）马恩智、被告顾秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西人好物业服务有限公司的委托诉讼代理人李绵龙、被告（反诉原告）马恩智及其委托诉讼代理人石良到庭参加诉讼。被告顾秀珍经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告人好物业公司诉称，2017年6月28日，受开发商广西晨兴投资有限公司的委托，原告将两被告共同购买的XXX阳光6幢17层1703号商品房交付两被告，并与两被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费用在交房时由两被告先预缴一周年，之后实行按季度进行预缴，在每季度的第一个月（1月.4月.7月.10月）15日前交纳当季度的费用；物业服务期限自2017年5月28日起至本小区第一届业主委员会成立，业主大会及业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，本《前期物业服务合同》终止。合同还就违约、争议管辖法院等进行了约定。合同签订后，在享受原告提供的物业服务下，两被告经常拖欠物业管理服务费，原告多次向两被告送达收费通知，但两被告仍然不完全交纳，截止2020年3月31日，两被告共欠缴物业管理服务费7275.5元。为此原告提起诉讼，请求判令：1、两被告共同向原告支付物业管理服务费7275.5元及违约金1636.99元（从2020年1月16日起，每日按所欠缴金额的0.3%累计至2020年3月31日，剩余违约金计至还清上述欠款为止）；2、两被告共同承担本案诉讼费。 被告马恩智辩称，原告诉讼请求缺乏法律与事实依据，应驳回其诉讼请求。1、原告所主张的诉讼标的与被告没有法律关系，故原告不适格；2、原告所主张的服务费与违约金额没有事实依据，被告不予认可。 反诉原告马恩智反诉称，《前期物业服务合同》是晨兴公司于办理XXX阳光《预售许可证》前与反诉被告签订，并经政府主管部门备案，晨兴公司与业主签订《商品房买卖合同》时作为条款接受管理，对业主具有部分约束力，无需反诉原告另行与反诉被告签订《前期物业服务合同》，反诉原告在不知情条件下与反诉被告签订，属无效或可撤销的情形，应当解除。2、因晨兴公司与反诉原告签订的《商品房买卖合同》为主合同，存在至今未验收及不合法移交物业给反诉被告管理，与本案存在重大利害关系，故追加晨兴公司为第三人参加本案诉讼，以利法院调查取证，维护反诉原告的利益。3、由于晨兴公司分期开发，未验收合格即交房，造成管理项目缩减，管理面积区域很小，现有管理人员不合格配备，根据《北海市住宅小区物业服务管理实施细则》第十三条规定：“达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市住房和城乡建设局认定”，反诉原告同意物业服务费可按0.6元/㎡计取，其他费用由反诉被告申请相关部门备案认定。4、反诉原告及其业主多次将收费问题反映给海城区西藏路居民委员会，并召开多次协调会，但反诉被告据不妥协，恶意破坏社会和谐，反诉原告及其他业主都同意按时缴纳水电费，争议部门的物业费及其他费用待双方协商一致再交，但反诉被告坚持捆绑交费，并有拆除水表行为。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，提出如下请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》；2、申请追加第三人广西晨兴投资发展有限公司参加本案诉讼；3、物业服务费可减半收取，差额部分由晨兴公司补偿；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告人好物业公司辩称，1、本案是物业服务合同纠纷，原告与两被告均签署了物业服务合同，没有违反法律规定，合同双方应该恪守诚实信用原则，在反诉被告履行了义务的前提下，反诉原告应当缴纳物业管理费。反诉原告的第二个诉讼请求没有法律依据。由反诉原告承担的物业服务费，请求驳回反诉原告的所有的诉讼请求。 被告顾秀珍未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告顾秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年5月28日，广西晨兴投资发展有限公司（甲方）与原告人好物业公司（乙方）签订《北海市XXX阳光项目前期物业服务合同》（合同编号：20170520001），约定：甲方选聘乙方为甲方新开发的XXX阳光项目的物业管理服务单位。小区名称：XXX阳光，位置：北海市云南路与北海大道交汇处。本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.8元/月/平方米（交房的第一年按优惠按1.2元/月/平方米按年预收）。电梯维护费及运行费（不含电费）：01层-02层：20元/月/户；03层-05层：30元/月/户；06层-10层：40元/月/户；11层-20层：45元/月/户；20层以上按：50元/月/户。水周转金350元/次/户（属用水用电公摊代缴周转费用，不含电梯电费）。业主应于甲方通知的交房之日起交纳物业服务费用及装修垃圾清运费用。物业管理服务费计收日期以甲方通知业主入驻的时间起计收。公共照明等公共设施设备能源消耗电费、绿化、保洁用水、水系景观用水等水费，设独立计量表核算，有物业使用人据实分摊或定额分摊。高层用户二次加压水费由享受二次加压用水的高层业主分摊（6层以上业主，含6层）。生活垃圾清运费、处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或物业公司代收代缴。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起至小区业主委员会依法成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。 2017年6月28日，广西晨兴投资发展有限公司（出卖人）与被告马恩智、顾秀珍（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00081091），约定两被告购买位于北海市，建筑面积110.14平方米。 2017年6月28日，广西晨兴投资发展有限公司委托原告人好物业公司将北海市交付给顾秀珍、马恩智。广西晨兴投资发展有限公司、原告人好物业公司、被告顾秀珍、马恩智三方签署《房屋交接单》《XXX阳光现场交房验收表》。 2017年6月28日，原告人好物业公司（乙方）与被告顾秀珍（甲方）签订《XXX阳光·前期物业服务合同》，约定：甲方的权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。甲方的义务：甲方应按本合同的规定按时足额交纳前期物业管理服务费、专项维修资金、停车费等相关费用。如因甲方不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交，并按时交纳水、电、燃气等相关费用，若由此产生的滞纳金及责任由甲方承担。乙方的权利：有权依照本合同和有关规定收取物业管理服务费等费用。自2017年5月28日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，本前期物业服务合同终止。㈠物业服务费用收费的方式及时间：物业服务企业实行先收费后服务的原则，交房时预缴第一个周年的物业服务费，之后实行按季度进行预交，在每季度的第一月（1月、4月、7月、10月）15日前交纳当季度的费用（甲方也可根据自身情况按年预缴或按半年预缴费用）；㈡住宅物业服务费：按业主所拥有物业实际建筑面积每月每平方米1.8元标准缴纳，交房的第一年按优惠价每月每平方米1.2元标准缴纳。电梯维护费（日常运行检查、维护、保养、年检、年审等费用，分层计费）：01层-02层：20元/月/户；03层-05层：30元/月/户；06层-10层：40元/月/户；11层-20层：45元/月/户；20层以上按：50元/月/户；常规代收代缴的公摊费用，如：公共水电费、电梯电费、公共设备能耗费、二次增压电费、发电机临时发电耗费、突发性大宗绿化垃圾清运费用等费用，按实际费用，据实分摊。物业专项维修资金的收存、使用及管理，按国家《住宅专项维修资金管理办法》及地方有关政策法规执行。业主缴存的物业专项维修资金属于业主所有，维修资金存款的筹集，暂按0.3元/平方米/月按业主拥有房产建筑面积计收，在办理交房手续时按年交存。甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和实际交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。 2017年10月18日，原告广西人好物业服务有限公司（乙方）与被告马恩智（甲方）签订《前期物业服务合同》，内容同被告顾秀珍与原告人好物业公司于2017年6月28日签订的《XXX阳光·前期物业服务合同》。 2019年5月29日，原告人好物业公司出具《收款收据》，载明“客户6-1-1703，2018.10-19.4：水费145.92元；电费593.6元；垃圾费61.6元，供水加压费48元，合计849.12元”。 2004年6月14日，北海市人民政府作出《北海市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费和污水处理费的通告》[北政布（2004）5号]，城市生活垃圾处理费收费标准：城镇居民8.8元/户·月。 原告人好物业公司主张，XXX阳光6幢1单元17层1703号房在2018年10月至2019年4月期间的水费、电费、二次加压、生活垃圾费，被告马恩智、顾秀珍已交纳。电梯费从2020年1月起调整为35元/月。被告马恩智、顾秀珍尚拖欠2018年10月至2020年3月期间的物业服务费3569.4元、电梯费780元、公共维修资金594元、水费270.5元、二次加压费89元、电费1515.79元、垃圾费96.8元、公摊费360元，合计7275.5元。 本诉部分，本院认为，原告人好物业公司与广西晨兴投资发展有限公司签订的《北海市XXX阳光项目前期物业服务合同》、原告人好物业公司分别与被告马恩智、顾秀珍签订的《前物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同。原告人好物业公司已依约为包括被告马恩智、顾秀珍的物业在内的XXX阳光小区提供了物业服务，被告马恩智、顾秀珍应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。被告马恩智、顾秀珍所购买的涉案房屋位于6幢1单元17层1703号房，建筑面积为110.14平方米。原告人好物业公司主张被告马恩智、顾秀珍尚拖欠2018年10月至2020年3月期间的物业服务费3569.4元、电梯费780元、公共维修资金594元、水费270.5元、二次加压费89元、电费1515.79元、垃圾费96.8元、公摊费360元，合计7275.5元，符合《前物业服务合同》规定的计费标准，原告人好物业公司请求被告马恩智、顾秀珍支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告人好物业公司请求被告马恩智、顾秀珍按日千分之三支付违约金，被告马恩智对该违约金不予认可，本院将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2020年4月1日起计算。违约金计算：以7275.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2020年4月1日起计至清偿之日止。 反诉部分，本院认为，《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条均规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。反诉原告马恩智仅为XXX阳光业主之一，其请求解除其与反诉被告人好物业公司签订的《前期物业服务合同》，于法无据，本院不予支持。 反诉原告马恩智反诉称广西晨兴投资发展有限公司存在未验收及不合法移交物业，请求追加广西晨兴投资发展有限公司参加诉讼，该请求并不属于诉讼请求，且涉案物业的交付系反诉原告马恩智与广西晨兴投资发展有限公司之间的合同关系，本案为物业服务合同纠纷，不属于同一法律关系，对反诉原告马恩智与广西晨兴投资发展有限公司之间的合同关系，本院在本案中不予处理。 反诉原告马恩智主张广西晨兴投资发展有限公司分期开发，未验收合格即交房，造成管理项目缩减，管理面积区域很小，现有管理人员不合格配备，不符合《北海市住宅小区物业服务管理实施细则》的规定，反诉原告马恩智应减半交纳物业服务费，差额部分由广西晨兴投资发展有限公司补偿。反诉原告马恩智与广西晨兴投资发展有限公司之间的合同关系，不属于本案的处理范围。反诉原告马恩智的反诉请求物业服务费可减半收取，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马恩智、顾秀珍支付给原告广西人好物业服务有限公司2018年10月至2020年3月期间的物业服务费3569.4元、电梯费780元、公共维修资金594元、水费270.5元、二次加压费89元、电费1515.79元、垃圾费96.8元、公摊费360元，合计7275.5元及违约金（违约金计算：以7275.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2020年4月1日起计至清偿之日止）； 二、驳回反诉原告马恩智的反诉请求。 本诉案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告马恩智、顾秀珍负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 反诉案件受理费50元，由反诉原告马恩智负担（已交）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用（本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  罗娟烈 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  李婷婷 书 记 员  郭李坤