上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31642号原告：上海安珩企业管理有限公司，住所地上海市青浦区北青公路**********。法定代表人：李珩，执行董事。委托诉讼代理人:朱月英，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人:陶靖，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海穗华置业有限公司，住所地中，住所地中国由贸易试验区源深路**地块。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：王同海，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。被告：恒大地产集团上海盛建置业有限公司，住所地上，住所地上海市虹口区东大名路******-02v>法定代表人：贺永兴，总经理。委托代理人：花青青，该公司员工。原告上海安珩企业管理有限公司（以下简称“安珩公司”）诉被告上海穗华置业有限公司（以下简称“穗华公司”）、恒大地产集团上海盛建置业有限公司（以下简称“恒大盛建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海安珩企业管理有限公司的委托代理人朱月英、陶靖，被告上海穗华置业有限公司的委托诉讼代理人王同海、刘敏青，被告恒大地产集团上海盛建置业有限公司的委托诉讼代理人花青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海安珩企业管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.被告穗华公司向原告支付拖欠款2,939,677.71元（其中2020年1-7月的租金2,573,225.69元、物业管理费348,971.70元、电费17,480.32元）；2.被告穗华公司按日千分之五约定向原告支付滞纳金1,214,799.20元；3.被告穗华公司支付自2020年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费和物业管理费；4.被告恒大盛建公司对上述欠款承担连带担保责任。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告穗华公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区南京西路580号主楼45层（产证楼层41层）整层房屋出租给被告穗华公司用于商办使用，租赁期限自2017年9月16日起至2019年7月31日止，月租金为367,603.67元，物业管理费为每月49,853.10元。合同签订后，原告向被告穗华公司交付了房屋,被告穗华公司支付租赁保证金1,102,811.01元和物业管理费保证金149,559.30元，双方开始履行合同。合同到期后，原告与被告穗华公司又签订《上海市房屋租赁合同补充协议（续租）》一份，该协议约定：租赁期限延长12个月，即2019年8月1日至2020年7月31日，月租金仍为367,603.67元。但自2020年1月起，被告穗华公司未支付租金、物业管理费和电费，并单方面提出退租，后又撤销退租申请并承诺支付欠租的期限，被告恒大盛建公司对付款承诺提供担保。但到期后，两被告均未支付所欠租金、物业管理费和电费。原告认为，现租赁合同已到期，被告穗华公司拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告穗华公司依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约责任，被告恒大盛建公司作为担保方，应对被告穗华公司的付款义务承担连带责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。被告上海穗华置业有限公司辩称，2020年3月19日已解除与原告签订的《上海市房屋租赁合同》。现租赁关系解除，支付的租赁保证金足以抵扣欠付租金的金额（2020年1月-3月19日）。且滞纳金的计算标准过高，要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。另2020年1月17日工作人员已搬离系争房屋，不存在房屋使用费，故要求驳回原告的诉讼请求。被告恒大地产集团上海盛建置业有限公司辩称，当时在承诺书上加盖公章是应原告的要求，但不愿承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，经上海市青浦区市场监督管理局批准，上海全高置业有限公司更名为上海安珩企业管理有限公司。上海市南京西路580号主楼45层（产证楼层41层）、建筑面积1,510.70平方米房屋的权利人为上海安珩企业管理有限公司。2017年9月1日，出租方（甲方）安珩公司与承租方（乙方）穗华公司签订了《上海市房屋租赁合同》和《上海市南京西路580号主楼45整层租赁合同补充条款》各一份，该合同约定：甲方将上海市静安区南京西路580号主楼45层（产证楼层41层）、建筑面积1,510.70平方米房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，租赁期限自2017年9月16日起至2019年7月31日止，月租金为367,603.67元，租赁保证金为三个月租金即1,102,811.01元。该合同第4-3条约定：乙方第一个月的租金须在合同签订时与租房保证金一起支付；第二个月的租金须在当月起租日十天前支付，在第二个月期满前预付第三个月的租金，以此类推；该合同第5-1条约定：租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该合同第5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他依法应当由乙方承担的费用由乙方承担；5-3条约定：用电量按每层电表抄见数以建筑面积分摊给各租客，上述费用均以每月结算一次，乙方在收到付款通知后5天内支付到物业管理公司；该合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按二倍日租金即每平米16元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。补充条款第12-4-4条约定：乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等各项费用超过7天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息千分之五的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。补充条款12-5-3条约定：甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。补充条款第12-5-5条约定：乙方支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积33元，月物业管理费49,853.10元，物业管理费押金149,559.30元，乙方应于每个历月的第5日前向甲方委托物业单位支付下期的物业管理费，如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按欠费金额的千分之五支付滞纳金。合同签订后，安珩公司将系争房屋交付给了穗华公司，穗华公司则支付了系争房屋租赁保证金1,102,811.01元和物业管理费保证金149,559.30元。2019年5月5日，出租方（甲方）安珩公司与承租方（乙方）穗华公司又签订《上海市房屋租赁合同补充协议（续租）》一份，将租赁期限顺延12个月即2019年8月1日至2020年7月31日。穗华公司支付租金及物业管理费至2019年12月31日。后未支付租金和物业管理费。2020年1月6日，穗华公司向安珩公司发《退租联系函》一份，该函言明我司因发展需要决定从2020年1月22日起提前退租物业。同年1月14日，穗华公司向安珩公司发《关于撤销的声明》一份，言明：“经公司慎重考虑，撤销“退租联系函”，继续履约至合同结束，并承诺搬迁前结清2019年相关租金、物业管理费和水电费等费用；继续履约至租期结束，期间我司正常支付租期内相关费用，并主动积极寻找下家单位，减少双方损失，到期若未找到下家租户，我司将按照原合同在租赁期内完成装修复原；2020年期间严格按照原合同约定及时付款，承诺最迟2020年2月20日支付2020年1、2月租金约206万元、物业费水电费约30万元，3月至7月相应费用于每月10日前支付，否则相关违约严格按照合同执行”。恒大盛建公司作为担保方在该声明上盖章。2020年2月25日，穗华公司第三次向安珩公司发《关于房租延期付款的申请》一份，言明：1、2月租金及物业水电费约235万元申请延期至3月底支付，3、4月租金及物业费约233万元申请延期至4月底支付，后面每月租金当月10号左右支付。我司承诺合同期内的相关费用，我公司一定据实支付。2020年3月4日,安珩公司仲益大厦租赁部致函穗华公司，同意穗华公司延期支付2020年1-2月和3-4月房租、物业费和水电费。2020年3月17日，穗华公司再次向安珩公司发《退租联系函》一份，该函言明我司因发展需要决定从2020年3月17日起提前退租物业.同年3月19日，穗华公司向安珩公司发《关于的补充说明》一份，言明已于2020年1月17日搬离租赁场所，此后未继续使用租赁场所，已履行租赁场所的返还义务。另查，中国人民银行2020年5月公布的全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价1年期利率（LPR)3.85%。审理中，本院于2020年8月6日查看系争房屋，发现系争房屋内办公座椅摆放完整，会议室座椅齐全，办公桌留有工作人员姓名牌，留有未清理的垃圾等。对此，穗华公司称之所以未拆除隔断以及未搬离办公桌椅，是因为安珩公司宣称座椅放置在系争房屋内有利于系争房屋再次出租。安珩公司对此说法完全予以否认。审理中，安珩公司称2020年8月12日，穗华公司已经将系争房屋内可移动的家具全部搬走。现系争房屋已实际出租，但未放弃向穗华公司要求复原费的权利。安珩公司和穗华公司均同意房屋使用费按照租金标准计算。审理中，安珩公司称穗华公司未支付2020年1-7月的租金2,573,225.69元、物业管理费348,971.70元、电费17,480.32元。对此，穗华公司称对欠付电费17,480.32元金额无异议。审理中，安珩公司称安珩公司和穗华公司签订的租赁合同约定的租赁期限现已届满，穗华公司应及时支付欠付的2020年1-7月的租金、物业管理费和电费；现愿意将滞纳金的标准调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍；按照租金标准支付2020年8月1-12日的房屋使用费；恒大盛建公司作为穗华公司的担保方应承担连带责任。穗华公司则称2020年3月19日已提前退租，故不存在房屋使用费；即使有欠付租金和物业管理费，欠付的日期也是2020年1月1日至3月19日，所支付的租赁保证金和物业管理费保证金也足以抵扣，且2020年1-2月正值新冠疫情，租金应该被减免；所要求的滞纳金标准过高，要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。恒大盛建公司则称不愿承担担保责任。本院认为，安珩公司与穗华公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《上海市南京西路580号主楼45整层租赁合同补充条款》以及《上海市房屋租赁合同补充协议（续租）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现租赁合同的租赁期限业已届满，租赁合同应终止履行。但支付租金是承租人基本的合同义务。现穗华公司逾期支付租金、物业管理费和电费，已经构成违约，故安珩公司向穗华公司主张欠租、物业管理费和电费，本院应予支持。关于租金的计算标准，应为每月367,603.67元,2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的租金金额应为367,603.67×7=2,573,225.69元，关于物业费的计算标准，应为每月49,853.10元，2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的物业管理费金额应为49,853.10×7=348,971.70元。因穗华公司对拖欠的电费金额17,480.32元并无异议，本院予以确认。至于穗华公司交纳的租赁保证金和物业管理费保证金，根据合同约定，应抵扣穗华公司欠付的租金和物业管理费。故穗华公司应支付的2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的租金金额2,573,225.69-1,102,811.01=1,470,414.68元，应支付的2020年1月1日至7月31日期间系争房屋的物业管理费金额348,971.70-149,559.30=199,412.40元。关于房屋使用费，因穗华公司在租赁合同约定的租赁期限届满后仍自2020年8月1日至12日占用系争房屋，故安珩公司要求穗华公司支付房屋使用费和物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。因安珩公司与穗华公司均同意按租金标准支付房屋使用费，本院应予采信。房屋使用费的金额为367,603.67×12月÷365×12=145,027元。物业管理费的金额为49,853.10×12÷365×12=19,668元。关于滞纳金，安珩公司与穗华公司已重新约定支付2020年1-7月租金、物业管理费的时间，这可以从双方2020年2月25日和3月4日的函件中予以认定。现穗华公司未按时支付租金、物业管理费，应支付滞纳金。支付滞纳金的起算应为应付款项之日开始计算，故拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年4月1日；拖欠2020年3-4月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年5月1日；拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年5月11日；拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年6月11日；拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金的起算日期为2020年7月11日。现安珩公司要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算滞纳金，于法无悖，本院应予支持。但滞纳金应分段计算，截至2020年7月31日，拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金应为（367,603.67×2+49,853.10×2）×3.85%×4÷365×122=42,976.32元；拖欠2020年3-4月租金、物业管理费的滞纳金应为（367,603.67×2+49,853.10×2）×3.85%×4÷365×92=32,408.37元；拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金应为（367,603.67+49,853.10）×3.85%×4÷365×81=14,266.73元；拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金应为（367,603.67+49,853.10）×3.85%×4÷365×51=8,982.75元；拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金应为（367,603.67+49,853.10）×3.85%×4÷365×20=3,522.65元。另穗华公司还应支付以拖欠的租金、物业管理费和电费之和1,687,307.40元（1,470,414.68+199,412.40+17,480.32）为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍，自2020年8月1日至本判决生效之日的滞纳金。本院认为，因恒大盛建公司作为担保方，在承诺书上盖章确认，故安珩公司要求其对应对穗华公司拖欠款项承担连带责任，本院应一并予以支持。因穗华公司在2020年3月19日的函件中已言明已于2020年1月17日搬离租赁场所，此后未继续使用租赁场所等意思表示，故穗华公司搬离系争房屋早于新冠疫情，搬离系争房屋并非疫情，而是由于其自身原因，故现穗华公司要求因新冠疫情减免租金之辩称，本院不予采信。因直至2020年8月6日本院察看系争房屋时，系争房屋办公座椅摆放完整，仍占用系争房屋，故即使如穗华公司称2020年1月工作人员已搬离系争房屋，租赁合同已于2020年3月19日被解除，本院亦不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司2020年1月1日至2020年7月31日期间的租金1,470,414.68元（已抵扣租赁保证金1,102,811.01元）；二、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费199,412.40元（已抵扣物业管理费保证金149,559.30元）；三、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司电费17,480.32元；四、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司2020年8月1日至12日的房屋使用费145,027元；五、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司2020年8月1日至12日的物业管理费19,668元；六、被告上海穗华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安珩企业管理有限公司滞纳金。滞纳金包括：1、拖欠2020年1-2月租金、物业管理费的滞纳金42,976.32元；2、拖欠2020年3-5月租金、物业管理费的滞纳金32,408.37元；3、拖欠2020年5月租金、物业管理费的滞纳金14,266.73元4、拖欠2020年6月租金、物业管理费的滞纳金应为8,982.75元；5、拖欠2020年7月租金、物业管理费的滞纳金3,522.65元。5、拖欠2020年8月1日至本判决生效之日的滞纳金的金额的计算方式，以拖欠的租金、物业管理费和电费之和1,687,307.40元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。七、被告恒大地产集团上海盛建置业有限公司对被告上海穗华置业有限公司上述付款义务，承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40,035.80元，减半收取计20,017.90元，由原告上海安珩企业管理有限公司负担8,824.18元，被告上海穗华置业有限公司负担111,93.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年九月二十四日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。……