湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初562号原告（反诉被告）：张道明，男，1959年4月15日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：罗彬，湖北巨天律师事务所律师。被告（反诉原告）：张建珍，男，1967年3月27日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：王飞，湖北亘恒律师事务所律师。原告（反诉被告）张道明与被告（反诉原告）张建珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张道明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金9万元，支付违约金5万元。2.判令终止原、被告于2011年4月7日签订的《山城饭店房租租赁合同书》及相关协议；合同终止后，被告占用原告房屋期间的占用费按照双方签订的租赁合同计算。3.被告承担全部诉讼费用。事实及理由：经双方协商，原告将其承租保康县夹堤村山城饭店转租被告经营，租期十年，从2011年5月1日起至2021年4月30日止，年租金28万元，2011年4月7日双方签订了《山城饭店房租租赁合同书》。2011年5月1日，双方约定被告另行支付原告协调费每年1万元。合同签订后长达近九年时间里，双方如约履行了各自义务，无争议。时至2020年5月1日，被告应向原告支付2020年到2021年度剩余8万元租金和1万元协调费，但被告以种种理由拒付。被告张建珍辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：一、本案山城饭店实际由被告在经营，房屋租金也是全额由被告承担支付，原告利用在当地的势力未投入一分钱，未出一份力，却坐收每年8万元之利，违背了民事交易公平公正、诚实守信原则，原告应将收取被告的超出与村组织合同价款的款项返还给被告。二、原告主张的9万元租金及违约金5万元无事实和法律依据。根据双方合同约定，每年租金为28万元，被告已按合同约定履行了付款义务，截止原告起诉之日，被告已交纳281万元，而合同总租金280万元，因此被告不欠原告任何租金，且还多付了1万元，原告应将多付的1万元返还。另外，原告所谓“协调费每年一万元”在租赁合同书中并没有该项约定，山城饭店一直由被告实际经营，原告坐收渔翁之利，协调费从何而来。三、被告按照合同约定履行了付款义务，不存在任何违约行为，相反原告存在严重违约行为，应按合同约定承担违约责任：1.双方于2011年4月7日签订《山城饭店房屋租赁合同书》，合同约定原告从2011年5月1日起必须在一个月内搬迁完毕，以便乙方改造施工，若到期不交齐房屋场地，每超过一天甲方（原告）承担乙方（被告）损失500元，同时乙方合同履行时间以此类推，按实际交房时间顺延；合同还约定任何一方违约，除赔偿对方的实际经济损失外，另承担违约金5万元。合同签订后，被告依约交纳了租金，但原告逾期交付房屋场地，直到现在，原告也未将合同场地内的大型广告设施迁走，严重影响被告的正常经营，同时给被告造成巨大经济损失，原告已构成违约，应承担违约责任并赔偿被告经济损失。2.被告在经营期间，原告为了达到其个人目的以各种非法手段干扰被告正常经营，比如堵门、辱骂、无事生非等等，严重影响了被告的正常经营，同时也给被告造成巨大经济损失，被告的身心也备受摧残，原告构成违约，应承担违约责任并赔偿被告经济损失。四、原告主张终止合同，没有事实和法律依据。双方签订的合同未到期，被告不存在违约，违约是原告方，因此双方的合同应当继续履行。被告（反诉原告）张建珍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告逾期交齐房屋场地的损失72万元。2.判令反诉被告支付反诉原告违约金5万元。3.判令反诉被告返还反诉原告多支付的款项1万元。4.反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2011年4月7日签订《山城饭店房屋租赁合同书》，合同约定反诉被告从2011年5月1日起必须在一个月内搬迁完毕，若到期不交齐房屋场地，每超过一天甲方承担乙方损失500元。合同还约定任何一方违约，除赔偿对方的实际经济损失外，另承担违约金5万元。合同签订后，反诉原告依约交纳了租金，但反诉被告逾期交付房屋场地，直到现在反诉被告也未将合同场地内的大型广告设施迁走，且反诉原告在承租经营期间，反诉被告以各种非法手段干扰反诉原告正常经营，给反诉原告造成巨大的经济损失。原告（反诉被告）张道明对于反诉辩称，被告（反诉原告）张建珍提出的反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：1.原告张道明不存在逾期交房的问题。被告张建珍向法庭提交的夹堤村处理意见与本案合同没有关联性，关于合同到期后延续5年问题，现在还不确定，如果延续，被告也仅仅具有优先承包权。2.广告位问题。原告与夹堤村签订房屋租赁合同时，承租的内容仅包括土地及房屋，户外广告及场地广告夹堤村自有安排，不在承包范围之内。原告张道明与被告签订的房屋租赁协议，租赁标的物和张道明与夹堤村委会签订的合同是一致的，因此被告以此作为张道明违约的依据是不能成立的。3.被告主张的民事权利，应该在9年之前实现，从权利的保护时间起点至今，大大超出了法律保护的诉讼时效期。原告张道明在履行合同时，严格按照合同约定履行了自己的义务，不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，通过公开招投标的方式，保康县城关镇农村综合招投标服务中心出具《中标通知书》，张道明为保康县城关镇夹堤村山城饭店的经营权的中标人，中标价为每年租金20万元。2011年4月1日，保康县城关镇夹堤村民委员会为甲方、张道明为乙方，双方签订《山城饭店房屋租赁合同书》。该合同第一条约定，甲方将本企业土地面积1470平方米，房屋建筑面积2420平方米租赁给乙方经营使用。租赁期限为十年，时间从2011年1月1日起至2020年12月31日止。第二条约定，年租赁费为20万元，十年分两次交清，每五年交款一次，签订合同时交清五年租金。第四条约定，从2011年4月1日起甲方必须在一个月内（即2011年4月30日）将企业原承包人员搬迁完毕，以便乙方改造施工，若到期不交齐房屋场地，每超过一天甲方承担乙方损失500元。同时乙方合同履行时间以此类推，按实际交房时间顺延。第六条违约责任约定，合同一经签订，不得随意违约，任何一方违约，除赔偿对方的实际损失外，另承担违约金5万元；若乙方第二次不能按时交租金，超过10天即视为违约，甲方有权收回所有房产，并由乙方承担违约金等一切经济损失。签订上述房屋租赁合同后，张道明将该山城饭店房屋转租给张建珍，双方于2011年4月7日签订了同名称的《山城饭店房屋租赁合同书》，约定的租赁期限为从2011年5月1日起至2021年4月30日止；年租金为28万元，交款办法为租赁人一次性交清五年租金100万元，下余40万元为每年5月1日交清8万，分五年交清，后五年按该款约定继续履行。合同的其他条款与张道明同夹堤村民委员会签订的合同内容相同。张建珍依据该合同接收山城饭店房屋后，为了协调外部关系，于2011年5月1日在原、被告双方及各自配偶参与下，共同签订协议一份。协议内容为：“张建珍付张道明为张建珍协调山城饭店事务辛苦费壹万元整，一年到期一付。”2011年6月24日，经张道明及夹堤村民委员会同意，张建珍将山城饭店一楼大厅、停车场、五间仓库、大门口两边共七间房屋、二楼整体包括南面一楼楼顶、三至四楼整体及屋顶等的使用权出租给张菊秀、张建军经营酒店，酒店名称为尚一特酒店，租赁期限从2011年5月1日至2021年4月30日止。对山城饭店其他门面房屋，被告张建珍另行转租他人经营。另查明，2003年5月，夹堤村民委员会将山城饭店临新街一楼门面房三间出租给王德斌经营，于2011年7月20日收回后交付张建珍。2004年2月26日，夹堤村民委员会将山城饭店二楼阳台及楼顶的广告位出租给保康县立旦广告装饰设计有限责任公司，租赁期限为十年，于2014年2月25日到期时，由张建珍及尚一特酒店经营者张菊秀作为出租方，与保康县立旦广告装饰设计有限责任公司签订《广告位租赁合同》，租赁期限为七年。2016年张建珍在向张道明交付第二个五年租金之前，要求张道明解决夹堤村民委员会未按期交齐房屋问题时，张道明向张建珍口头承诺：我找村里要多少钱，就赔你多少。关于山城饭店三间门面房及广告位迟延交付问题，夹堤村民委员会于2016年5月23日召开了民主理财小组及党员干部会议，与张道明达成协商意见：同意张道明提出的延长承包期五年，但必须等待原合同到期，就相关事宜另行协商，签订合同后才可以实施；此次五年承包费一次性交清，不再为广告位扯皮，十年合同到期后广告位由承包人张道明处理；因王德斌租用的门面房晚移交80天，村里补偿张道明15000元。还查明，张建珍向张道明支付款项情况如下：①2011年5月1日一次性支付五年租金（2011年5月1日至2016年4月30日）100万元，以及2011年5月1日至2012年4月30日租金8万元。②2012年5月1日支付2012年5月1日至2013年4月30日期间租金8万元，辛苦费1万元。③2013年4月30日支付现金9万元（2013年5月1日至2014年4月30日期间租金）。④2014年5月1日支付2014年5月1日至2015年4月30日期间租金9万元。⑤2015年5月1日支付2015年5月1日至2016年4月30日期间租金9万元。⑥2016年4月30日支付2016年5月1日至2021年4月30日期间租金100万元，2016年5月1日至2017年4月30日期间租金9万元。⑦2017年5月1日支付2017年5月1日至2018年4月30日期间租金9万元。⑧2018年5月1日支付2018年5月1日至2019年4月30日期间租金9万元。⑨2019年5月5日支付2019年5月1日至2020年4月30日期间租金9万元。以上合计280万元。本院认为，张道明与张建珍签订的关于山城饭店用房的租赁合同系双方真实意思表示，包括关于协调山城饭店事务支付协调费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违背公序良俗，具有法律约束力，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。关于张建珍与张道明签订的“协调山城饭店事务辛苦费壹万元整，一年到期一付”协议，一是从协议订立情况看，张道明将承租夹堤村委会的房屋转租给张建珍，张道明作为转租人承担一定协调事务的事实客观存在，双方签订支付协调费的协议并不违反公平原则，也没有证据证明签订协议时张建珍存在受胁迫的情形；二是从协议字面上理解，是每年支付协调费1万元，而不是仅支付一次；三是从合同履行情况看，房屋租赁费除分两次、每五年一次支付100万元之外，其他部分为每年支付8万元，而张建珍每年向张道明支付了9万元，其中多支付的1万元实际上就是支付协调费。因此，张建珍辩称收取协调费没有事实和法律依据的意见，与事实不符，本院不予采纳。根据合同约定的费用标准和付款时间,张建珍应于2020年5月1日前支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费8万元,以及2019年5月1日至2020年4月30日期间的协调费1万元，但其均未支付，现张道明要求张建珍支付以上款项合计9万元的诉讼请求，本院予以支持。张建珍未按期支付该项费用，张道明有权根据合同约定要求其承担违约责任。但对于不按时支付租赁费承担违约金责任的情形，双方明确约定为“第二次不能按时交租金，超过10天即视为违约，甲方有权收回所有房产，并由乙方承担违约金等一切经济损失”，结合租赁费交款办法条款“租赁人一次性交清五年租金100万元，下余40万元为每年5月1日交清8万，分五年交清，后五年按该款约定继续履行”来理解，此处“第二次不能按时交租金”，应当为不能按时支付后五年租金100万元的违约情形。张建珍已经履行了合同的大部分义务，仅仅未按2020年5月1日期限支付9万元款项，该违约行为不影响合同目的的实现，未构成根本违约，因此张道明要求其支付违约金5万元并解除合同的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。关于张建珍提出的反诉请求。首先，张道明与张建珍签订的《山城饭店房屋租赁合同书》约定的租赁物为山城饭店面积1470平方米土地及建筑面积2420平方米房屋，对于楼顶广告位没有明确的约定。其次，当时夹堤村民委员会将广告位已经出租尚未到期，2014年2月25日到期时由张建珍及尚一特酒店经营者张菊秀另行出租，各方也均未提出异议，予以接受。同时，2016年张建珍要求张道明解决未按期交齐房屋问题时，一致表示村里赔偿多少全部归张建珍，双方达成了新的协议。因此，张建珍依据原合同的约定，请求判令张道明支付因逾期交齐房屋场地损失72万元、违约金5万元，本院不予支持。张建珍还请求判令张道明返还多支付的款项1万元，没有事实依据，不予支持。张道明同意将夹堤村民委员会支付的赔偿款15000元转付给张建珍，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、张建珍向张道明支付租赁费8万元，协调费1万元；二、张道明向张建珍支付赔偿款15000元；三、驳回张道明、张建珍各自的其他诉讼请求。以上一、二项抵销后，由张建珍向张道明支付款项75000元，限于本判决生效之日清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1550元、反诉案件受理费减半收取5800元，合计7350元，由张道明负担800元、张建珍负担6550元，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张红波二〇二〇年九月四日书记员  宦仁超