文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5861号原告：罗宾，男，1973年7月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：孟显慧，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：马前敏，女，1982年8月16日出生，汉族，住浙江省海宁市袁花镇。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆颢耘商业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道北部新区昌龙大道奥城奥莱A-18，统一社会信用代码915002260965176281。法定代表人：陈茂婷，总经理。委托诉讼代理人：吕文，男，该单位工作人员。被告：重庆市顺庆置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科一路，统一社会信用代码91500112621990617T。法定代表人：周长华。委托诉讼代理人：叶璐，女，该单位工作人员。被告：重庆市畜牧科学院，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道51号，统一社会信用代码12500000450402779M。法定代表人：刘作华。委托诉讼代理人：张毅，男，该单位工作人员。原告罗宾与被告马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗宾的委托诉讼代理人孟显慧、李银汉，被告马前敏的委托诉讼代理人陈昌玲，被告重庆颢耘商业管理有限公司的委托诉讼代理人吕文，被告重庆市顺庆置业有限公司的委托诉讼代理人叶璐、被告重庆市畜牧科学院的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。因案情复杂，于2020年1月7日转入普通程序。本案在审理过程中，2020年1月23日发生新型冠状病毒疫情，导致当事人不能按时履行诉讼程序。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗宾的委托诉讼代理人孟显慧、李银汉，被告马前敏的委托诉讼代理人石伟，被告重庆颢耘商业管理有限公司的委托诉讼代理人吕文，被告重庆市顺庆置业有限公司的委托诉讼代理人叶璐、被告重庆市畜牧科学院的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。原、被告庭外和解一个月，本案现已审理终结。罗宾向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司签订的《房屋认购协议书》、《委托经营管理合同》已经解除；2.判令被告重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院共同立即返还原告支付的购房款500000元，被告马前敏承担连带清偿责任；3.判令被告重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院共同立即向原告支付2019年1月1日前，被告逾期退还购房款，而应向原告支付的利息190000元（利息总额为285000元，减去已经归还的95000元，即190000元），被告马前敏承担连带清偿责任；4.判令被告重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院共同立即向原告支付2019年1月1日后，应向原告支付的利息。（按照500000元为本金，按月利息1%自2019年1月1日起计算至被告实际支付之日止，最终金额计算后，减去已经很支付的利息25000元），被告马前敏承担连带清偿责任；5.判令被告重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院共同立即向原告支付违约金85000元，被告马前敏承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2014年7月24日，基于重庆市顺庆置业有限公司对重庆颢耘商业管理有限公司的委托关系，原告与重庆颢耘商业管理有限公司签订《房屋认购协议书》，双方约定原告向重庆颢耘商业管理有限公司支付500000元“定金”，并约定原告在收到被告马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司通知后，按照马前敏的安排，签订正式的《商品房买卖合同》。但《房屋认购协议书》签订后，重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司均未与原告实际履行该《房屋认购协议书》。2019年1月，马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司向原告陈述，涉案房屋所在的中华奥莱城项目系重庆市顺庆置业有限公司与重庆市畜牧科学院联合开发的项目，因重庆市顺庆置业有限公司与重庆市畜牧科学院就涉案房屋权属争议而导致被告无法按约定向原告交付房屋。2019年1月3日，重庆颢耘商业管理有限公司股东及实际控制人马前敏与原告签订《欠条》，认可双方签订的《房屋认购协议书》解除，并且确定原告认购的商业物业，因四被告违约行为，导致不能正常办理退款和支付利息的事实。经确认，结合《欠条》约定，以及在2017年至2019年期间马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司偿还利息的行为，进一步明确马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司应当自2014年原告付款之日起，向原告承担不能按时退款所产生的利息，并且《欠条》同时约定有，自该欠条签订后，马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司应向原告支付的利息标准(仍然按照每月1%的标准偿付)、以及未能按时归还本金所产生的违约金共计85000元。原告方认为，原告与重庆颢耘商业管理有限公司、重庆市顺庆置业有限公司所签订的《房屋认购协议书》已经解除，被告应当承担自原告付款之日起，承担原告因此产生的利息损失，以及《欠条》签订后，被告马前敏、重庆颢耘商业管理有限公司仍不能按时还款所产生的违约金。通过《商业房屋认购(包销)协议书》约定内容可知，案涉物业实际所有权人系重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院，重庆市顺庆置业有限公司与重庆市畜牧科学院委托重庆颢耘商业管理有限公司代其与原告签订《房屋认购协议书》，将涉案房屋销售给原告，根据《民法通则》一百六十二条规定，被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院亦应当向原告承担退还购房款、承担利息、违约金等义务。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。马前敏辩称，原告与重庆颢耘商业管理有限公司签订的《房屋认购协议书》未约定向原告支付利息及违约金的情形，由马前敏向原告出具的欠条不是重庆颢耘商业管理有限公司真实意思表示，故欠条不具有法律效力，被告马前敏不认可原告主张的第三、第四、第五项诉讼请求。重庆颢耘商业管理有限公司辩称，1.马前敏既不是重庆颢耘商业管理有限公司的工作人员，也未得到重庆颢耘商业管理有限公司的授权，马前敏与原告进行欠款结算，侵害了重庆颢耘商业管理有限公司利益，重庆颢耘商业管理有限公司正在向贵院提起撤销该《欠条》的诉讼，要求本案中止审理；2.《房屋认购协议书》系原告与重庆颢耘商业管理有限公司签订，被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院与本案无关；3.重庆颢耘商业管理有限公司同意向原告返还尚欠款项，但不认可按照月利率1%支付利息。重庆市顺庆置业有限公司辩称，本案与重庆市顺庆置业有限公司没有关系，请求驳回原告对重庆市顺庆置业有限公司的诉讼请求。重庆市畜牧科学院辩称，本案与重庆市畜牧科学院没有关系，请求驳回原告对重庆市畜牧科学院的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，重庆颢耘商业管理有限公司与重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院签订《房屋租赁与出售意向协议书》，该协议书载明：“甲方：重庆市畜牧科学院，乙方:重庆颢耘商业管理有限公司，丙方:重庆市顺庆置业有限公司，鉴于:1、甲方与丙方联合于发“中华奥城”建设项目，根据甲方与丙方的约定，项目位于重庆市荣昌县城昌州街道北部新区昌龙大道，中华奥城11、12、13号楼第一、二层房屋，建筑面积约1000m2（以测绘部门的测绘面积为准）的房产(以下称‘甲方出售标的房产’)属于甲方所有……一、乙方向丙方认购‘甲方出售标的房产’房产，其价格按照建筑面积人民币9860.00元/m2计算：因认购涉及的税、费、金按照有关规定由双方各自承担；房屋交付时间在签订正式合同时进行约定。购房款项按照以下方式支付：1、乙方的购房款项必须在2014年12月20日前或本协议签定之日起1年内全额支付给丙方(房款支付进度另行约定)。丙方须在收到乙方房款之日起5个工作日内支付给甲方……”2014年7月24日，原告罗宾被告重庆颢耘商业管理有限公司签订《房屋认购协议书》。该协议书载明：“甲方:重庆颢耘商业管理有限公司，乙方:罗宾……经甲乙双方友好协商，就认购房屋相关事宜达成以下协议，共同遵守履行。1、乙方自愿认购甲方位于：重庆市荣昌县中华奥城11号楼第层178号附1号房屋，套内面积:33.8m2，建筑面积37m2，以上面积为预测面积，最终面积以相关部门实际测绘或产权证书载明的面积为准。2、乙方认购房屋的房款及相关费用:建筑面积单价:9860元/m2，总价款为人民币大写:叁拾陆万肆仟捌佰贰拾元（小写:人民币364820）。因购买该房屋而产生的保险费、抵押工本费、公证费、登记费、印花税、契税及其他规定购房者应当缴纳的相关税费，由乙方承担。3、签订本认购协议书时，乙方应向甲方支付定金人民币伍拾万元，本认购协议书一经签定，乙方所定购的房屋即不可退换，其定购金亦不予退还。定购金在签订正式《商品房买卖合同》时，直接转为乙方应交纳的房款。由于乙方实际购买房屋有变更，乙方向甲方支付的伍拾万元现金已超出本房屋总金额，本房屋办理网签手续后，甲方退还乙方多余房款。4、乙方向甲方承诺:乙方应在接到甲方通知后七日内按照甲方的安排签订《商品房买卖合同》及其他补充协议，并支付房款。乙方在签订《商品房买卖合同》时，乙方须持本认购协议书原件、定购金收据原件、本人有效身份证明方可签订《商品房买卖合同》。若乙方未在上述规定期限内签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃所定购的房屋，甲方不再为乙方保留所定购的房屋，并有权解除本《认购协议书》，将乙方认购的房屋另行出售，乙方所交定金不予退还……6、在未签署《商品房买卖合同》前，甲方因不可抗力或政策性因素或本协议基础性、前提性、根本性丧失，致使无法签署《商品买卖合同》时，甲方应不计息返还乙方所交定金，本《认购协议书》自行终止，甲方无须向乙方承担任何赔偿责任。……8、本认购协议作为乙方签订正式购房合同的前提，待签订正式《商品房买卖合同》时甲方收回本认购协议并自行终止本《认购协议书》，以签订的商品房买卖合同为准……”同日，原告罗宾被告重庆颢耘商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。该合同载明：“甲方（委托方）：罗宾……乙方（受委托方）：重庆颗耘商业管理有限公司……就甲方将商业用房全权委托乙方进行投资、经营、管理等相关事宜，经甲乙双方友好协商，达成如下条款：第一条：标的物，本合同所称标的物为商业用房。该商业用房为位于重庆市荣昌区的“中华奥城2期商铺”11号楼第1层178号附1号，建筑面积共计为37平方米，装修状况清水，其他无，该房屋性质为商业用房该房屋未设定抵押该商业用房权属状况:甲方对该商业用房享有所有权。甲方将其拥有的上述商业用房的全部经营管理权委托给乙方。乙方在法律规定的范围内进行合法经营，提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值。乙方有权以乙方的名义与最租户订立租赁合同。第二条：委托经营管理期限。委托经营管理期限为壹拾年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同……本合同自甲乙双方授权代表签字之日起生效。”2014年6月18日，重庆颢耘商业管理有限公司原告出具《收据》一份，该收据载明：今收到罗宾交来中华奥城11号楼一楼商业门面178号附1号定金50万元。2014年12月24日,重庆颢耘商业管理有限公司与重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院签订《商业房屋认购（包销）协议书》，该协议书载明：“甲方:重庆市顺庆置业有限公司，乙方:重庆颢耘商业管理有限公司，丙方:重庆市畜牧科学院，甲、乙、丙三方于2014年4月18日签订的《房屋租赁与出售意向协议书》，该协议书约定乙方认购甲方（甲丙方双方约定分配给丙方）的约10000平方米商业房产，单价为建筑面积每平方米人民币9860元。为落实该意向协议书，双方在讨论正式协议过程中，乙方提出所认购房屋由乙方负责包销，保证按协议约定时间付清总房款，采取两种方式完成认购(包销)任务，一是分销，即乙方负责面向社会推介，按一手房分零向第三方销售；二是自购，即在约定时间内未售出或不愿出售的房屋由乙方购买，甲方对此表示支持。鉴于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规的相关规定，经甲乙双方平等协商，达成以下协议条款。一、认购(包销)房屋标的：乙方整体包销甲方将位于荣昌县昌州街道北部新区昌龙大道中华奥城11号楼(除U轴线至-轴线外)、12号楼、13号楼第一、二层商业用房（国有出让土地，框架结构，建筑面积约10000平方米）商业用房面积以测绘部门的测绘面积为准……五、分销价格及办理程序：乙方有权自主根据房屋具体位置、楼层合理确定每个房号房屋销售价格，报甲方销售部门审核备案，作为甲方与第三方签订预售合同、网签、收款的依据，第三方购房户网签价格高低不影响甲乙双方对总房款的结算。乙方分销的房屋，由购房客户与甲方签订《认购协议书》及《商品房买卖合同书》并办理网签。乙方与购房客户商定好销售房屋的位置与价格后，由乙方向甲方发出确认书，甲方接到确认书后应当及时与购房客户办理相关手续（指签订《认购协议书》及《商品房买卖合同书》并办理网签等）。在乙方认购(包销)及认购范围内，无乙方确认书，甲方均无权与购房客户直接签订《认购协议书》或《商品房买卖合同书》。六、分销房屋房款支付办法：每分销一处房产，乙方向甲方发出的确认书，应载明购房客户所认购的房屋位置、价格及所交定金的额度及付款方式等。房款支付须按以下办法办理：1、在分销购房客户与甲方签订《认购协议书》时，购房客户所交定金由甲方收取，购房客户应交纳的购房款交于甲方。乙方不得收取任何售房款。2、在分销购房客户与甲方签订《商品房买卖合同书》并办理网签手续时，按每房户的房款总价付清总房款的50%，余款可选择分期支付或银行按揭，但必须2015年12月31日全部到甲方账上。如分销购房客户房款项2015年12月31日不能到甲方账上，所欠房款由乙方补齐，如延期支付按每日千分之一由乙方向甲方支付滞纳金……”2019年1月3日，被告马前敏向原告出具《欠条》一份，该欠条载明：一、2019年11月11日起马前敏欠罗宾690000元，欠款原因：因购买商铺手续不能正常办理退款和利息。二、还款约定：1、2019年1月27日还款10万元整，该还款未按时还款支付罗宾违约金5000元；2、2019年3月12日还款20万元，该还款未按时还款支付罗宾违约金40000元整；3、2019年4月12日还款20万元，该还款未按时还款支付罗宾违约金40000元整；4、2019年5月30日还款19万元整。三、利息支付：每月1日支付上月未归还的利息（利息按每月1%支付）。庭审中，被告重庆颢耘商业管理有限公司与被告马前敏陈述马前敏系重庆颢耘商业管理有限公司股东，任监事职务，且被告马前敏以被告重庆颢耘商业管理有限公司的名义对外从事过商业行为（对本案进行过处理）。向原告罗宾转账12万元都是代被告重庆颢耘商业管理有限公司支付的行为。庭审中，原告罗宾与被告重庆颢耘商业管理有限公司双方认可2017年1月25日解除《房屋认购协议书》、《委托经营管理合同》。上述事实有原、被告的陈述、《房屋认购协议书》《委托经营管理合同》、收据、中国工商银行汇款凭证、《房屋租赁与出售意向协议书》《商业房屋认购（包销）协议书》《欠条》等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，2014年12月24日，被告重庆颢耘商业管理有限公司与被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院签订《商业房屋认购（包销）协议书》约定被告重庆颢耘商业管理有限公司认购被告重庆市顺庆置业有限公司（重庆市顺庆置业有限公司与重庆市畜牧科学院约定分配给重庆市畜牧科学院）的10000平方米商业房产。本案中被告重庆颢耘商业管理有限公司于2014年7月24日签订《房屋认购协议书》，此时被告重庆颢耘商业管理有限公司与被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院未形成商业房屋认购包销关系，被告重庆颢耘商业管理有限公司无权对该房屋进行签订协议，后被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院未对该行为进行追认，属于无权处分，该认购协议只是被告重庆颢耘商业管理有限公司与原告之间的债权纠纷与被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院无权利义务纠纷，原告要求被告重庆市顺庆置业有限公司、重庆市畜牧科学院承担责任，根据合同相对性，法院依法不予以认可。原告与被告马前敏签订《欠条》，是因被告马前敏是被告重庆颢耘商业管理有限公司的股东以及2017年被告马前敏以自己名义向原告转款，且被告重庆颢耘商业管理有限公司庭审中认可被告马前敏以其名义对外从事商业行为及基于此信任与被告马前敏签订协议，该行为实际为职务行为，根据《民法总则》、《民法通则》的相关规定员工履行职务行为的该法律后果应由被告重庆颢耘商业管理有限公司承担责任，原告要求被告马前敏承担连带责任，法院依法不予以认可。庭审中，在2017年至2018年之间，被告重庆颢耘商业管理有限公司陈述向原告罗宾转账12万元都是代被告重庆颢耘商业管理有限公司支付的行为。被告马前敏于2019年1月3日与原告罗宾签订欠条，约定因购买商铺房手续无法正常办理而返还房款与利息以及违约金问题，为职务行为，应当由被告重庆颢耘商业管理有限公司承担法律后果。对于原告要求被告重庆颢耘商业管理有限公司支付2019年1月1日之前未支付利息190000元与按月利息1%自2019年1月1日之日起至实际支付之日止(减去已支付利息25000元)以及违约金85000元，法院依法予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五之规定，判决如下：一、确认原告与被告重庆颢耘商业管理有限公司签订的《房屋认购协议书》《委托经营管理合同》已经解除；二、被告重庆颢耘商业管理有限公司立即返还原告购房款500000元；三、被告重庆颢耘商业管理有限公司立即支付2019年1月1日之前未支付利息190000元（利息总额为285000元，减去已经归还的95000元，即190000元）与按月利息1%自2019年1月1日之日起至实际支付之日止(减去已支付利息25000元)以及违约金85000元；四、驳回原告罗宾的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11550元，由原告罗宾负担550元，由被告重庆颢耘商业管理有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  唐秀琴人民陪审员  胡汉英人民陪审员  龙秀群二〇二〇年九月一日书 记 员  刘 霞