广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3211号原告：周锡庄，男，1981年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。公民身份号码：440************818。被告：郑成华，男，1988年X月X日出生，汉族，户籍地：广东省开平市，现住广东省开平市。公民身份号码：440************611。委托诉讼代理人：冯卓朋，广东易春秋律师事务所律师。被告：张嘉雯，女，1988年X月X日出生，汉族，住广东省开平市。公民身份号码：440************582。原告周锡庄与被告郑成华、张嘉雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，并于同年8月12日公开开庭审理了本案。原告周锡庄、被告郑成华的委托诉讼代理人冯卓朋到庭参加诉讼；被告张嘉雯经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锡庄向本院提出诉讼请求：1、要求两被告共同退还原告已交纳的定金20000元、首期款30000元；2、要求两被告共同向原告支付违约金95000元；3、要求两被告共同支付中介服务费20000元（包括原告已支付的10000元和尚未支付的10000元）；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告、被告张嘉雯于2019年5月6日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告郑成华将其所有的开平市****办事处某路某号某小区9幢1603房以950000元的价格卖与原告。合同第四款第2条约定：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金。附件第二项第2条约定“卖方应在收到定金后210日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。”（即2019年12月3日前卖方应提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭）签订合同当日，原告依合同约定向被告张嘉雯支付了人民币20000元定金，并于2019年5月9日预交首期款人民币30000元。在约定期限过了以后，原告与被告张嘉雯于2020年1月上旬进行沟通，其以被告郑成华正在办理出国未成功为由拒绝办理相关过户手续，商谈未果。2020年1月24日原告通过经纪吴某某转达：同意被告张嘉雯提出的等到3月底再办理该房屋买卖的事宜。至2020年5月2日，原告催促经纪方开平市长沙某房地产信息咨询服务部要求被告办理过户。经纪方于5月6日向原告反馈：被告方不同意办理房屋过户，也不作违约赔付。鉴于被告方不履行合同约定，无视合同的法律效力，故要求两被告共同返还原告已交纳的定金20000元，首期款30000元，并支付违约金95000元；同时支付本次房屋交易的中介服务费20000元。被告郑成华辩称，一、涉案房屋买卖非真实交易，是原告、经纪方及被告张嘉雯恶意串通虚构的，企图损害郑成华利益。（一）经纪方已超范围从事非法经营。经查询，经纪方开平市长沙某房地产信息咨询服务部为个体工商户，经营范围是房地产信息咨询服务、房地产中介服务（不含房地产经纪）。显然，经纪方明知其不具房地产居间、代理等服务的经营范围，仍促成涉案房屋交易，已属非法经营行为。（二）涉案房屋买卖参与人员主观为恶意的。经纪方作为专业的房地产经纪机构，原告作为完全民事行为能力人，在促成房屋交易和购买房屋前，应尽谨慎审查义务，审查交易相对人、房屋登记信息、房屋现况、授权委托等信息及相应书面资料。然而，经纪方和原告明知被告张嘉雯非房屋产权人，且未取得授权，仍与被告张嘉雯签订房屋买卖合同，主观方面为恶意的。被告张嘉雯同样明知其非房屋产权人，且未取得授权，仍与经纪方、原告签订房屋买卖合同，主观方面同样为恶意的。（三）合同约定内容与常理不符。涉案房屋买卖合同落款签约日期为2019年5月6日，同时在合同当中手写备注未经确认的两段文字，但内容与交易习惯、交易方式及常理根本不符。试问有哪位买受人不急于办理房屋过户的，有哪位出卖人不急于收取房款的？即使提供履行期限，也是短暂期限。按照合同载着的时间计算，这宗房屋买卖需花费几年时间才能交易完毕。（四）收据出具错乱无章，且与常理不符。按照日常操作习惯，日期在前的，收据编号也相应在前的。原告提供的三份收据分别为：定金收据于2019年5月6日出具，编号为14XXX3；预交首期款收据于2019年5月9日出具，编号为14XXX8；中介服务费收据于2019年5月10日出具，编号为14XXX0。上述款项的支付方式、有无实际支付等事实是不清的。通过对比即可发现虚构与虚开的问题。二、退一步而言，被告张嘉雯以郑成华的名义与原告签订的房屋买卖合同属于无权代理的合同，该房屋合同未取得郑成华的追认，对郑成华不发生法律效力。据不动产权证载明信息可知，涉案房屋为郑成华的个人财产，产权登记在郑成华一人名下。原告在购房时已清楚涉案房屋产权登记在郑成华的名下，且郑成华不在现场，起码应要求经纪方或者被告张嘉雯提供郑成华出具的授权委托书，但该授权委托书是不存在的。同时房屋买卖合同卖方落款处是空白的，亦无郑成华的签字与指模。据此，原告十分清楚被告张嘉雯系无权代理的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款“相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认……”的规定，原告应催告我方自收到通知之日起一个月内追认。至今郑成华方未收到任何追认通知。现郑成华明确表示拒绝追认，故被告张嘉雯无权代理而签订的房屋买卖合同对答辩人不发生法律效力，应由原告、经纪方和被告张嘉雯应按照各自的过错承担责任。综上，原告的诉请是不成立的，请求法院予以驳回。被告张嘉雯没有提交答辩意见。原告、被告郑成华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张嘉雯在举证期限内没有证据提交，经本院依法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月6日，张嘉雯（卖方代理人）与本案原告周锡庄（买方）签订了《房屋买卖合同》，该合同的卖方是郑成华，但郑成华在该合同上没有签字捺印，合同载明：一、物业权属情况，1、物业地址为：开平市某路某号某小区9幢1603房（以下简称“该物业”）。2、该物业面积为108.03平方米……二、1、该物业成交价格为人民币950000元整。4、买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币20000元作为咨询及中介服务费。四、违约责任，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。附件二、1、定金人民币20000元，买方应在签署本合同同时自行交付卖方。2、卖方应在收到定金后210日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后210日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。签订合同后，周锡庄于2019年5月6日通过委托经纪方周某某向张嘉雯支付了购房定金20000元和首期款30000元，于2019年5月10日支付了经纪方吴某某、周某某10000元。另查明，2015年11月12日，被告郑成华向开平市某房地产开发有限公司购买坐落于开平市某路某号某小区9幢1603房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积107.52平方米，登记产权人为被告郑成华（单独所有），2018年11月取得不动产权证书，登记证号为粤（2018）开平市不动产权第00XXXX号。2016年1月21日，被告郑成华与中国农业银行股份有限公司开平市支行签订《个人购房担保借款合同》，郑成华以涉案房屋抵押借款430000元用于购买涉案房屋，借款期限360个月。再查明，郑成华和张嘉雯在开平市民政局于2016年6月13日登记结婚、郑成华于2019年10月28日向本院提出要求与原告离婚的诉讼，经本院审理判决不准离婚；郑成华又于2020年7月20日向本院提出要求与原告离婚的诉讼，未经判决，双方即于2020年8月11日在开平市民政局办理了离婚手续。现原告以被告不同意办理过户，要求被告退回定金并支付违约金、中介费等，遂提起本案诉讼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于张嘉雯应否退回已收取的购房定金和首期款的问题。首先，涉案房屋是登记在郑成华个人名下，且是婚前购买所得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产；……”，涉案房屋是郑成华的个人财产，不属于夫妻共同财产。原告主张涉案房屋是两被告婚后共同偿还银行按揭的，应属于夫妻共同财产，没有依据，本院不予支持。其次，《房屋买卖合同》也明确约定卖方是郑成华，张嘉雯只是卖方代理人，在未取得郑成华授权的情况下，张嘉雯对涉案房屋是没有处分权的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。……”，现因张嘉雯无权处分涉案房屋，且郑成华事后没有追认，并明确表示不追认，故涉案交易无法完成，周锡庄就此诉请解除房屋买卖合同，要求张嘉雯退回已收取的购房定金20000元和购房首期款30000元，理据充分，本院予以支持。关于张嘉雯应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，涉案《房屋买卖合同》是周锡庄与张嘉雯的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，各方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。本次交易无法完成，张嘉雯对此具有明显过错，其行为已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，经本院释明，周锡庄明确选择要求张嘉雯承担违约责任，支付违约金，本院对此予以确认。《房屋买卖合同》第四条第二款约定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金”，周锡庄据此请求张嘉雯支付违约金95000元（950000元×10%=95000元），但被告不同意承担违约金。本院认为，一方面，虽然张嘉雯构成违约，对于合同无法继续履行具有根本过错，但结合《房屋买卖合同》约定的卖方是郑成华，而张嘉雯只是卖方代理人可认定，周锡庄应当知道涉案房屋所有权人是郑成华，在张嘉雯未取得授权的情况下与其签订涉案合同，即应当知道存在合同无法履行的风险。另一方面，周锡庄也未能提供证据证明其因张嘉雯的违约行为导致的实际损失情况。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院综合购房合同的履行情况、张嘉雯的过错程度和周锡庄的损失情况，酌情支持周锡庄违约金30000元。周锡庄请求的超出部分本院不予支持。关于张嘉雯应否承担中介费20000元的问题。根据《房屋买卖合同》第二条第四款约定“买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币20000元作为咨询及中介服务费”，和《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定：“……相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”，周锡庄按合同的约定于2019年5月10日已经支付了经纪方吴某某、周某某10000元，结合周锡庄和张嘉雯各自的过错，本院认定张嘉雯应当支付原告中介费8000元。对原告尚未实际支付的10000元中介费，因该费用并未实际产生，该费用应否支付、由谁支付是属于另一个法律关系调整的范围，故本院在本案中对该费用不作处理。关于郑成华应否承担共同责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……”，因没有证据证实郑成华有授权张嘉雯签订涉案合同，且郑成华事后没有追认，并明确表示不追认，故张嘉雯所作的无权代理行为对郑成华不发生效力，郑成华不承担原告主张的违约责任。被告张嘉雯经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张嘉雯应在本判决生效之日起10日内退回已收取的购房定金20000元、首期款30000元给原告周锡庄；二、被告张嘉雯应在本判决生效之日起10日内支付违约金30000元、中介费8000元给原告周锡庄；三、驳回原告周锡庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1800元（原告已交纳），由原告周锡庄负担840元，被告张嘉雯负担960元。原告周锡庄多缴交的案件受理费960元，由本院予以退回；被告张嘉雯应向本院补缴案件受理费960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年九月二十一日书记员  许碧霞