山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1002民初3765号 原告：张某某。 委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。 被告：山东东泰融资担保有限公司，住所地威海环翠区中信小区****。 法定代理人：邹积会，总经理。 委托诉讼代理人：董某。 委托诉讼代理人：于春江，山东威扬律师事务所律师。 第三人：梁某某。 原告张某某与被告山东东泰融资担保有限公司（以下简称东泰公司）、第三人梁某某执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某某委托诉讼代理人李彦君及东泰公司委托诉讼代理人董某、于春江到庭参加诉讼，梁某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：1、确认张某某对位于威海市环翠区羊亭镇北小城村村东的威环房证公字第4-80号的房屋所有权证、威环集建（97）字第1号土地证项下的房屋及土地享有物权期待权；2、判决对案涉不动产不得执行。其主张的事实和理由：案涉不动产并非梁某某财产，已由张某某有偿取得、合法取得并实际占有，足以排除执行。 东泰公司辩称，张某某并非案涉不动产的合法权利人，其诉讼请求应予驳回。 梁某某未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下：案涉不动产位于威海市环翠区羊亭镇北小城村村东，房屋为本村村民方耀辉所建，土地为方耀辉租用村委会，土地性质为集体建设用地；建设范围东至东墙外一米，南至方耀辉住宅后墙，北至宝山饭店南墙，西至西墙外；建筑面积728.64平方米，占地面积688.3平方米；房屋所有权证号为威环房公字第4-80号，集体土地使用证号为威环集建（97）字第1号；房屋和土地均登记于北小城村村民委员会名下，村委会书面承认房屋为方耀辉所建，归方耀辉所有，方耀辉有权自主转让。 2010年8月17日，方耀辉与梁某某签订转让协议，方耀辉将案涉不动产以90万元的价格转让给梁某某，并取得了村委会同意，双方办理了交接手续，但房屋和土地均未能过户。事后，梁某某向方耀辉如数支付了转让款。 梁某某自2011年至2012年期间多次向张某某借款，共计100万元，后因无力偿还而自愿将案涉不动产抵偿给张某某，张某某同意将上述借款转化为转让价款，2013年5月31日，双方在威海环翠张村法律服务所见证下签订转让协议，合同约定，梁某某将案涉不动产以100万元的价格转让给张某某；因案涉不动产登记在村委会名下，目前不能办理过户手续，梁某某在可以办理过户手续时有协助义务。当日，梁某某向张某某出具收条一份，载明收到转让款100万元。双方对案涉不动产进行了交接。为了方便过户，张某某还与方耀辉签于2013年8月29日签订了转让协议，双方约定，方耀辉将此前转让给梁某某的案涉不动产直接转让给张某某。 2013年9月10日，张某某将梁某某诉诸本院，要求确认2013年5月31日协议有效，并办理案涉不动产过户手续。2014年5月19日，因过户手续难以完成，张某某撤回起诉，本院以（2013）威环民初字第2004号民事裁定书予以准许。 2013年11月28日，本院作出（2013）威环商初字第669号民事判决书，判令借款人梁某某向出借人威海市商业银行股份有限公司偿还贷款30万元及费用，担保人东泰公司承担连带保证责任。执行过程中，东泰公司代替梁某某偿还了债务。2014年1月7日，东泰公司以上述判决书为执行依据向梁某某追偿，2014年3月20日，本院根据东泰公司的申请作出（2014）威环执字第11号执行裁定书，将案涉不动产予以查封，但未能处分。2020年3月10日，本院作出（2020）鲁1002执恢133号执行裁定书，对案涉不动产进行了续封，张某某得知后向本院执行机构提出执行异议，以自己对案涉不动产享有所有权为由要求排除执行。本院于2020年6月17日作出（2020）鲁1002执异54号执行裁定书，认定2013年5月31日协议无效，以张某某没有取得案涉不动产所有权，其权利不能排除执行为由驳回了张某某的异议，张某某不服，在法定期间内提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述、案涉不动产证书、村委会的证明、各方当事人之间的协议书及收付款手续、法律文书等在案证实，足以认定。 本院认为，没有救济，就没有权利。救济途径因案外人诉讼请求内容的不同而有所区别，请求是针对执行依据的，通过审判监督程序或者第三人撤销之诉予以纠正，请求是针对执行行为的，则通过执行异议之诉予以纠正。张某某对本院（2013）威环商初字第669号民事判决书没有异议，仅对案涉不动产的查封行为提出执行异议，应当属于执行异议之诉审查范围。如果说案外人执行异议侧重程序审查，那么，执行异议之诉则需要坚持实质审查原则。本案的争议焦点一是张某某对案涉不动产是否享有权利以及权利性质，二是该权利是否足以排除强制执行。 一、关于张某某对案涉不动产是否享有权利以及权利性质的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。作为一种拟制事实，登记彰显的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。案涉不动产通过了行政机关的审批，取得了权属登记，应为合法建筑，只是真实权利人与名义权利人不一致而已。案涉不动产虽然登记于村委会名下，但村委会书面确认案涉不动产并非自己所有，而是方耀辉所建，归方耀辉所有，明确同意房屋交易，说明案涉不动产真实权利人并无争议。在案涉不动产权属没有争议的情况下，方耀辉自然有权处分，方耀辉将其转让给梁某某，梁某某又将其转让给张某某，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定和公序良俗，应为有效合同。根据物权法关于合同效力和物权变动相区分之原则，土地属于集体建设用地导致案涉不动产无法过户的法律后果是物权不能发生变动，但不影响合同效力。案涉不动产虽然存在权利瑕疵，但仍然具有财产价值，不属于“小产权房”，不应该禁止交易，否则会对物之功能造成浪费；其权利瑕疵可以通过行政机关的重新审批而得到补正。虽然暂时无法完成过户，作为已经支付了对价的买受人，张某某对案涉不动产享有占有、使用和收益的权利，对梁某某享有案涉不动产过户的请求权，其权利性质应为物权请求权，可在条件具备时请求行使。需要说明的是，张某某应该承担将来可能发生的房屋坐落范围内的土地变性费用。 二、关于张某某的权利是否足以排除强制执行的问题。根据有关法律规定，可以阻却执行的权利不仅限于所有权，还包括物权期待权等权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案事实可知，张某某与梁某某之间转让合同的签订、张某某对案涉不动产的占有、对全部价款的支付，都是在本院查封之前完成的，张某某为了完成过户不惜通过诉讼手段解决，其诉请虽然因为客观原因而没有实现，但错不在己。村委会、方耀辉、梁某某均没有对案涉不动产主张权利，本案唯一的合法权利人是张某某，张某某实施的民事行为完全符合该司法解释的规定，其有理由请求排除对案涉不动产的执行。案涉不动产没有登记于梁某某名下，而是登记于村委会名下，举重以明轻，登记于梁某某名下的不动产，张某某尚且可以排除执行，没有登记于梁某某名下的不动产，张某某更有理由排除执行。 另外，执行异议之诉的功能在于通过诉讼最终确认案涉标的物能否继续执行，而不是诉讼程序终结之后问题仍然悬而未决。本案梁某某面临的问题和张某某一样，如果张某某无权排除执行，那么，基于同样的理由，也不应该认定梁某某享有案涉不动产权属，案涉不动产权属将仍然悬空，已经启动的执行异议和执行异议之诉将失去其应有的功能和意义。 综上，本院确认张某某对案涉不动产享有物权期待权，该权利足以阻却执行，其诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、张某某对位于威海市环翠区羊亭镇北小城村村东的威环房证公字第4-80号的房屋所有权证、威环集建（97）字第1号土地证项下的房屋及土地享有物权期待权； 二、对案涉不动产不得执行。 案件受理费100.00元，由山东东泰融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  姜云浩 人民陪审员  于 晶 人民陪审员  王素平 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  曹 颖