贵州省绥阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0323民初1995号原告（反诉被告）：遵义市万丰商业运营管理有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县万丰国际建材家居广场2幢4楼23号，统一社会信用代码：91520323MA6DLC816K。法定代表人：缪品涛，公司总经理。委托诉讼代理人：文良海，公司员工。委托诉讼代理人：罗亚雄，公司员工。被告（反诉原告）：徐静，女，1993年2月20日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：杨晓根，绥阳县中心法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）遵义市万丰商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）徐静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）遵义市万丰商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人文良海、罗亚雄，被告（反诉原告）徐静的委托诉讼代理人杨晓根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市万丰商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27130.00元；2、判决被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2035.00元；3、判决被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日期间的商管费2035.00元；4、判决被告支付原告租金的滞纳金733.00元（自2020年4月1日起,按合同约定中的应收费用的每日万分之三计算）；5、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月20日签订《房屋租赁合同》,原告作为出租方向被告出租位于绥阳县间房屋,用于被告作为经营使用,被告按期支付原告租金,租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日。该协议经双方签字盖章生效。合同中,双方就免租期相关事项做了如下约定:免租期为2016年10月1日至2019年9月30日,免租期间免除被告支付租金的义务。根据合同约定,被告应当在第四年租期开始前提前60天内（即2019年8月1日前）一次性支付本年租金。原告按约履行出租义务,但被告在上述期限内并未履行支付租金义务,经催告后仍拒绝履行,严重违反合同中第11条的约定,应当承担违约责任。合同中约定的市场管理费,被告对此知情也同意。但被告对其中约定的相关费用一直拒绝支付。被告上述的种种行为严重违反诚实信用原则,同时损害了原告的利益，并造成原告的重大损失。综上所述，特向人民法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）徐静辩称，双方签订合同属实。因为2019年10月23日，被告已经缴纳2019年10月1日至2020年3月30日半年的租金，并且在双方签订合同的中约定租金按年交付，由于被告无法经营，就和原告协商交半年租金，由于被告在疫情前（2020年1月份）就没有经营了，实际上已经解除合同，故不同意支付租金、物业费、商管费、滞纳金，请求驳回原告的诉讼请求。由于生意不好，租金都交不起，经过双方多次协商才交了半年的租金27,130.00元（2019年10月1日至2020年3月31日）。但谁知道又遇上新冠病毒的天灾，导致无法经营，并告知公司解除合同，按照双方的约定新冠病毒属于不可抗力，应解除租赁合同，互不承担违约责任。为此提出反诉请求1、判决解除双方于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被反诉被告返还反诉原告保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元，共计8,000.00元；3、反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告遵义市万丰商业运营管理有限公司对反诉原告徐静的反诉辩称，不同意解除合同和返还保证金、诚信金。本院经审理认定事实如下：2016年，案外人邱长秀、何学伦向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-10号（12-110号）商品房，2016年8月6日，邱长秀与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为邱长秀出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。案外人毛洪波、罗园春向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-11号（12-111号）商品房，罗园春并与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为罗园春出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。案外人王科贵向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-09号（12-109号）商品房，2016年9月7日，王科贵与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为王科贵出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。2017年11月20日，遵义市万丰商业运营管理有限公司（甲方）与徐静（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于万丰国际建材家居广场营业房12-109、12-110、12-111号三间营业房出租给乙方；该商铺建筑面积113.04平方米；租赁期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日止；自2016年10月1日至2019年9月30日期间免房屋租金，2019年10月1日至2020年9月30日（第四年）的租金按每月每平方40.00元计算，第五年租金在第四年的基础上上浮8％，第四年开始，租金按年计算，提前60日（2019年8月1日）一次性交付；物业费每年2,035.00元；商管费每年2,035.00元；逾期支付租金，按应收取金额的日万分之三支付滞纳金；合同签订时，乙方需向甲方支付保证金5,000.00元，用于开业、营业及对铺面结构损坏，水、电费拖欠的保证金，合同期满30日后扣除赔损和拖欠费用后无息退还；合同签订时，乙方向甲方支付诚信金3,000.00元，用于承租户在市场经营中因商品质量问题及不服从市场管理等方面出现纠纷时，实行先赔偿，合同期满30日后，如承租户在租赁期间没有出现上列情况无息退还。合同签订后，遵义市万丰商业运营管理有限公司按约向徐静交付了房屋，徐静向遵义市万丰商业运营管理有限公司支付了保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元，徐静未按约完全履行义务，2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27,130.00元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元至今未支付给原告。上述事实，有双方当事人的陈述；遵义市万丰商业运营管理有限公司提供的不动产权证、《商铺委托租赁管理协议》、《房屋租赁合同》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。徐静提供的录音，用以证明双方签订的合同实际已经解除，经庭审质证，因该证据不能足以证明其用以证明的事实，本院不予认定。本院认为，遵义市万丰商业运营管理有限公司与案外人签订《商铺委托租赁管理协议》取得了与被告签订《房屋租赁合同》的权利。遵义市万丰商业运营管理有限公司与徐静签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。遵义市万丰商业运营管理有限公司按约向被告交付了房屋，但徐静未按约全面履行支付原告房屋租金、物业费、商管费义务，徐静至今未支付遵义市万丰商业运营管理有限公司2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27,130.00元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，徐静应当支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金、物业费，商管费，并承担违约责任，但由于新冠病毒疫情的影响，并结合本案的实际情况，应酌情免除疫情期间三个月的房屋租金（27,130.00元÷6个月×3个月）13,565.00元，免除徐静的违约责任，故对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求被告支付房屋租金27,130.00元的诉讼请求，本院予以支持（27,130.00元-13,565.00元）13,565.00元，对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元，本院予以支持，对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求的房屋租金滞纳金，本院不予支持。徐静提出的《房屋租赁合同》实际已解除的抗辩，没有事实依据，故对其抗辩，本院不予支持。对于徐静反诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因其主张新冠病毒疫情的不可抗力，属于减免租金的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的法定解除合同的情形，故对徐静反诉请求解除合同，并返还保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、徐静在本判决生效后十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金13,565.00元、物业费2,035.00元、商管费2,035.00元；二、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回徐静的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600.00元，已减半收取300.00元，反诉费50.00元，已减半收取25.00元，由徐静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  谢力二〇二〇年九月十七日法官助理尹维维书记员赵文