河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6307号原告：赵晓光，女，1983年11月15日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：周亚平，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：高通，男，1996年5月14日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王军权，河南心连心律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明明，河南心连心律师事务所律师。原告赵晓光与被告高通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓光及其委托诉讼代理人侯瑞芳，被告高通的委托诉讼代理人吴明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓光向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除赵晓光、高通于2018年12月13日签订的《转让协议》；2.判令高通退还赵晓光房屋首付款及转让费共计60000元及资金占用期间的利息（以60000元为基数，自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；3.本案诉讼费由高通承担。事实和理由：2018年12月13日，赵晓光、高通签订《转让协议》，约定高通将其订购的位于新郑市解放路与永宁街交汇处向西100米路北的“五号公馆·澜苑”1号楼1单元1402号房屋相关权利义务转让给赵晓光，赵晓光于当日向高通支付房屋首付款及转让费共计60000元。协议签订后，赵晓光在办理认购协议更名时，被售楼部告知高通交付给赵晓光的订房协议及首付款交纳凭证为虚假手续，售楼部未曾收到高通交付的房屋首付款，对上述房屋订购手续不予认可。后经赵晓光多方查证，上述房屋开发项目因违规销售等情形，导致该项目网签暂停、赵晓光所购房屋长期处于“不可售”状态，赵晓光合同目的已从根本上无法实现。因此，赵晓光诉至法院，望判如所请。高通辩称，1、本案没有正式的房屋买卖合同，只有意向书，不是房屋买卖合同纠纷，而是房屋预约认购转让合同纠纷。2、赵晓光、高通之间签订的《转让协议》不应当解除，理由如下：（1）从《转让协议》的内容来看，双方没有关于转让协议可以解除的适用条件，也没有口头或其他形式的约定，赵晓光不享有约定解除权。（2）赵晓光没有单方解除《转让协议》的法定事由，赵晓光不享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案既没有不可抗力情形，高通也没有迟延履行或不履行主要债务等违约行为，赵晓光要求解除《转让协议》的理由并不符合法律规定。双方签订《转让协议》的主要权利义务是赵晓光支付款项、办理更名等相关事宜，高通配合提供身份证复印件等资料。赵晓光从未向高通提出配合要求，双方也没有关于高通的其他协议义务，鉴于此，赵晓光要求解除《转让协议》的法定事由不足，赵晓光不享有法定解除权。（3）《转让协议》明确约定更名期间发生变故造成的损失由赵晓光承担，此约定合法有效。依据《转让协议》的约定，高通仅有配合提供身份证复印件的义务，出现任何变故均由赵晓光承担，此为赵晓光的自愿承诺，此约定不违反法律禁止性规定，依法有效。因此，涉案房产出现赵晓光所述的情况，赵晓光应向开发商主张，与高通无关。（4）在双方《转让协议》签署后，赵晓光已经对转让的手续做了审查并认可接受，高通与开发商之间的权利义务已经直接转让给了赵晓光，开发商出现的任何问题与高通无关，赵晓光应当承担开发商可能出现的风险，并且向开发商主张退款或赔偿，而不是向高通主张其相关权利。这些都是开发商的义务，而不是高通的义务，不能将开发商的违约行为等同于高通违约。3、赵晓光事实理由部分的陈述也无事实依据。赵晓光所述的手续虚假，需要赵晓光明确手续造假责任人，究竟是谁造假，是高通还是开发商？假使手续存在造假，赵晓光受欺诈签订的合同应当行使的是撤销权，而不是解除权，撤销权已经过了除斥期间。4、本案应当是房屋预约定购转让合同纠纷，赵晓光关于房屋现状问题的阐述不属于本案审理的范围，不能对本案做扩大性审理。5、补充以下事实情况，开发商五证齐全且在双方签订转让协议之前就已经手续完备，不存在不能出售的障碍。高通也是在开发商手续齐备的前提下与赵晓光签署的转让协议，高通与赵晓光的交易真实有效，开发商也予以认可，售楼部的工作人员也已经告知高通，只要高通协助，就可以解除“不可售”的登记，可以办理后续手续，但赵晓光从没有联系过高通，告知高通要配合，高通也是在赵晓光起诉后才知道赵晓光与开发商的对接出现了问题，赵晓光陈述的问题完全可以联系高通协同办理，双方并不存在实质性的矛盾。综上，请求依法驳回赵晓光的全部诉求，转让协议应当继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，高通（乙方）与郑州辰伟置业有限公司（甲方）签订《协议书》一份，主要约定：“一、乙方自愿对甲方澜苑项目达成以下约定住宅：1#-1-1402（房号），建筑面积约为125㎡，单价5780元/㎡。二、基于乙方对本项目购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方缴纳人民币伍万圆整（￥：50000.00元）作为项目订金，如乙方原因，造成房源不能销售，乙方所交订金不予退回。三、乙方须在开盘当天凭本人身份证及本协议书至本项目售楼处与甲方签订《定购协议书》，若乙方未能在制定时间办理选房认购手续，则视为乙方自动放弃购买，如遇特殊情况，乙方需向甲方申请协商解决。四、本协议不得转让，如遇特殊原因，需与甲方联系进行协商”等，该协议书上有高通、置业顾问周晓利、案场负责人张自舞的签名。同日，高通在五号公馆.澜苑售楼部依约交纳了订金50000元，高通收到了加盖河南省旭航房地产开发有限公司财务专用章的收据一份。2018年12月13日，高通将涉案房屋转让给赵晓光，赵晓光向高通转账支付60000元，高通将上述协议书、收据交付给赵晓光，并签订《转让协议》一份，主要内容为：转让协议今高通身份证号：收到赵晓光身份证号：购买新郑市五号公馆2期1号楼1单元1402室房屋。双方友好协商转让费用壹万元整已交首付款伍万圆整共计陆万圆整现赵晓光支付给高通人民币陆万圆整双方协商更名相关事宜由赵晓光全权负责，高通配合，提供身份证复印件等资料。若更名期间有任何变故产生的损失由赵晓光承担。高通不再承担及退款事宜。现赵晓光以合同目的已无法实现为由诉至法院，请求解除合同并退还相关款项。另查，陈冰与吴鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）豫0184民初11947号民事判决书查明：1、五号公馆·澜苑项目的部分认购人因购买房屋事宜曾向《百姓315》栏目进行了求助，在采访的过程中，新郑市新烟街道办事处、新郑市住房保障和房地产管理中心的工作人员均称澜苑小区现在的开发商是郑州辰伟置业有限公司，新郑市住房保障和房地产管理中心的工作人员称澜苑小区因无证销售被约谈，约谈之后仍未整改，已被暂停办理网签手续。郑州辰伟置业有限公司的负责人向《百姓315》栏目陈述，是旭航公司的实际负责人朱国伟伪造郑州辰伟置业有限公司的印章出售了部分房屋，已经向公安机关报案。2、2019年9月7日，新郑市公安局对朱国伟合同诈骗立案侦查。2019年9月10日，新郑市公安局对朱国伟进行询问时，朱国伟陈述：“其系河南省旭航房地产开发有限公司实际负责人和郑州辰伟置业有限公司实际负责人”、“其以河南省旭航房地产开发有限公司的名义预售房屋，开具了旭航房地产的收据，加盖了旭航房地产的财务专用章。签订了订房协议书，协议书内容有置业顾问名字、订房者名字，房屋的基本信息，交房日期，协议上没有加盖旭航房地产的公章”、“以辰伟置业有限公司预售的房屋有的开的有辰伟置业有限公司的收据，加盖的有辰伟置业有限公司的财务章，签订的有订房协议书，协议书有些加盖的有郑州辰伟置业有限公司的公章有些没有”。以上事实有双方当事人陈述、协议书、收据、中信银行业务凭证、（2019）豫0184民初11947号民事判决书及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，根据双方当事人陈述及在案证据，可以证明赵晓光与高通就五号公馆·澜苑小区1号楼1单元1402号房屋转让事宜形成了事实上的买卖合同关系，赵晓光的最终目的是取得涉案房屋的所有权，从而实现对涉案房屋的占有、使用、收益、处分。双方在签订转让协议时，高通没有告知赵晓光房屋预售公司与签章公司不一致，存在风险以及违反了协议不得转让的规定。根据《百姓315》栏目的报道及朱国伟在公安机关的陈述可知，因开发商原因致赵晓光购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，赵晓光要求与高通解除2018年12月13日签订的《转让协议》，本院予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此高通应将赵晓光已经支付的60000元予以退还。赵晓光要求高通以60000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款项实际付清之日止的利息，但双方并未在《转让协议》中予以约定，故对赵晓光的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条规定，判决如下：一、解除原告赵晓光与被告高通于2018年12月13日签订的《转让协议》。二、被告高通应于本判决生效之日起十日内退还原告赵晓光已经支付的60000元。三、驳回原告赵晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由被告高通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  薛新伟二〇二〇年九月二十一日代理书记员  沈亚琼