河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初2274号 原告（反诉被告）：张红芬，女，1981年7月13日出生，汉族，籍贯安徽省宿州市埇桥区，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：贺雷波，北京市中通策成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敬伟（系原告张红芬丈夫），男，1975年3月3日出生，汉族，籍贯海南省三亚市天涯区，现住北京市丰台区。 被告（反诉原告）：杨娟，女，1976年8月10日出生，汉族，籍贯河北省三河市燕郊开发区，现住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 原告张红芬(反诉被告)与被告杨娟（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红芬的委托诉讼代理人贺雷波、吴敬伟、被告杨娟及委托诉讼代理人吕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张红芬向本院提出诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，支付原告购房款170万元；2、判令被告支付逾期履行违约金，自2017年11月4日起以170万元为基数，按日万分之五的标准支付至实际履行之日止；3、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月1日，原、被告双方经第三人居间介绍签订了《存量房买卖合同》及《补充合同》，约定被告购买原告所有的位于河北省三河市燕郊开发区甜城三期南区Ｂ2区Ｃ16-3-702房屋，房屋总价款人民币350万元，2017年5月2日被告支付定金人民币70万元，2017年6月15日前将首付款180万元（包含被告支付的全部定金）以自行直接支付的方式支付给原告，其余170万元，由被告向银行申办抵押贷款。双方应于原告取得不动产权证后7日内前往贷款机构办理贷款申请手续。被告未按补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，应支付逾期应付款万分之五的违约金。后双方于2017年6月10日签订《补充协议二》，约定被告将首付款支付日期由2017年6月15日前更改为2017年8月15日前。被告于2017年5月1日支付定金5000元，2017年5月2日支付定金695000元，与2017年8月15日支付首付款110万元。原告于2017年8月15日将涉案房屋交付被告，并向原贷款银行提出提前还贷申请，于2017年9月6日提前还清银行贷款。2017年10月27日原告取得涉案房屋不动产权证后即积极联系第三人及被告办理银行贷款手续，并于当日将涉案房屋不动产权证原件交给第三人。但被告一直以各种理由进行推脱，不予办理贷款手续。原告亲自或委托第三人多次与被告进行沟通，催促其履行合同义务，办理银行贷款，支付剩余购房款170万元，直至原告提起诉讼，被告仍未履行合同义务。原告认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应本着诚实信用原则按约履行自己的义务。被告不履行的行为，已侵犯了原告的合法权益，望法院依法判决。 被告（反诉原告）杨娟辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。在双方签订买卖合同时，涉案房屋的产权证书尚未办理。原告是在持有购房合同的情况下将房屋出售的，合同签订后被告按合同约定分三次支付原告购房款180万元，然后双方即中介公司等待原告产权证书的办理，在2017年10月份原告产权证书办理之前廊坊政府出台了限购政策，该限购政策指明外地户籍需三年社保或纳税证明，方可买房。本地户籍居民只允许买两套住房，同时表明出台限购政策是考虑房屋是用来居住，不是用来炒的思路，所以涉案房屋当地房价下跌严重。在产权证书办理之后，中介公司业务员告知买卖双方因为房价下跌所以办理贷款的手续欠缺，就是指原告涉案房屋的评估报告无法作出因为缺少该资料所以三方无法到银行办理贷款手续。在签订合同时，买卖双方就约定被告是以贷款方式购买原告的住房。合同签订后被告按约定向中介公司支付了3000元贷款服务费以及17500元的评估费。由此可以看出被告是以贷款方式购买涉案房屋，现在因为原告房产证办理时间是在双方签订买卖合同后五个多月。而限购政策也是限制倒卖房屋而导致合同不能正常履行，所以被告认为在合同履行过程中，被告没有违约行为，合同不能履行是因为出现了双方在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于被告一方明显不公平同时也无法实现该合同的目的。所以被告认为双方合同已无法正常履行，应当解除。在收到起诉状后，被告依法向法庭提交反诉状，请求解除买卖合同退还已交首付款180万元，并且被告自愿将房屋退还原告同时被告自愿结清占用房屋期间产生的水电暖物业等各项费用。 被告（反诉原告）杨娟向本院提出反诉请求：一、判决解除反诉人与被反诉人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》；二、被反诉人返还购房款1800000元；三、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：法院已受理被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案。双方买卖合同不能履行是因为出现了双方签订合同时不能预见的情况，合同已经无法正常履行，反诉人不存在违约行为。反诉人提起反诉是为了抵销本诉，请人民法院审查，依法准予反诉。 原告（反诉被告）张红芬辩称，因为反诉原告在诉状中未明确签订合同时不能预见的情况，我们进行答辩如下。不同意反诉原告的反诉请求及事实理由。不同意解除合同，双方应继续履行合同。一、反诉原告所陈述的限购政策问题，房价下跌，无法获取银行贷款不属于无法预见的情况，本案未能履行的根本原因在于反诉原告未按照合同约定去申办贷款。第一，双方签订合同的日期是2017年5月1日，在这之前2017年3月22日，廊坊市已经发布了关于进一步加强房地产市场调控的意见，房产调控政策已经开始，这是已经发生的事实，不需要预见。第二，2017年6月初，廊坊市三河市的调控政策出台之后，双方于2017年6月10日签订《补充协议二》，其中明确表述，因房屋所在地即河北省政府房产销售政策的调整，可见双方在签订补充协议时已充分考虑了调控政策。第三，在调控政策出台两个月之后，即2017年8月15日。反诉原告支付首付款110万元。反诉被告交付房屋可见限购政策对于合同履行未产生任何影响。第四，反诉原告所陈述的所谓的不可预见的事情，不是调控政策本身所致。调控政策本身并未至反诉原告丧失购房资格，也未限制其贷款资格，也未调整其首付比例，房价下跌不是调控政策直接导致，而是市场因素所致，是反诉原告应当承担的市场风险属于商业风险不属无法预见的情况，而是反诉原告应当遇见的情况。二、反诉原告要求解除合同，不履行合同的根本原因在于双方合同签订之后房价持续下跌，其主观上不想继续履行合同，如果反诉原告认为存在无法预见的情况，致使合同无法履行，其也应该在合理期限内主张解除合同。但是在反诉被告提起诉讼之前，反诉原告从未要求过解除合同，直到2020年5月11日，才第一次以反诉的形式提起解除合同这时房价以经济合同成交价下跌了140余万元，其转嫁市场风险的主观恶意明显。三、反诉原告所主张的无法预见的情况，既不是法律所规定的法定解除的条件，也不是双方约定的解除条件，反诉原告据此主张解除合同没有法律依据和合同依据。四、如果法院判决双方解除合同，反诉被告要求反诉原告返还房屋，结清占用期间的相关费用，反诉被告收取的70万定金不予返还，并且由反诉原告赔偿反诉被告因房屋差价造成的损失140万元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，原、被告双方在三河市兴业房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》。约定张红芬将涉案房屋出售给杨娟，约定合同成交价350万元，约定被告于2017年5月2日向甲方支付定金70万元，于2017年6月15日前将首付款人民币180万元（包含乙方已支付的全部定金70万元支付给原告），原、被告双方应与原告取得不动产权证7日内共同前往贷款机构申请办理贷款申请手续。合同签订后，2017年5月1日被告向原告支付定金5000元。2017年5月2日被告向原告支付定金695000元。2017年6月10日双方签订《补充协议二》，变更首付款支付时间，将首付款约定的于2017年6月15日前支付，变更为2017年8月15日前支付。2017年8月15日被告向原告支付购房款110万元，并于当日在居间方的见证下原、被告完成房屋交接，将房屋钥匙等交付给被告，双方签订房屋装修授权委托书。2017年9月6日原告一次性清偿完毕银行贷款。中国银行三河支行出具贷款结清证明。2017年10月27日，原告丈夫吴敬伟前往开发商处领取不动产产权证，并于同日将产权证原件存放于中介处，中介出具房屋证件收条之后通知被告可办理银行贷款手续，但被告至今未办理贷款手续。原告提供的证据有：证据一、2017年5月1日双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告双方就涉案房屋存在买卖合同关系，以及双方的权利义务。根据合同第四条第四项及补充协议第一条第六项规定，被告应向银行申办抵押贷款，在原告取得不动产权证后7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，证明被告未履行相关合同义务。根据补充协议第四条第一项第二目的约定，被告未按补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日应向原告支付应付款万分之五的违约金。证明原告诉求第二项的主张依据。证据二、双方于2017年6月10日签订的《补充协议二》，证明双方将首付款支付日期由2017年6月15日变更为2017年8月15日。被告已充分考虑到调控政策的相关内容，不属于无法预见的情况。证据三、中国银行股份有限公司三河支行贷款还清凭证，即贷款结清证明各一份，证明原告履行合同义务，已于2017年9月6日结清银行贷款。证据四、房屋装修授权委托书一份，证明2017年8月15日，被告支付首付款后，原告将房屋交付被告。证据五、房屋证件收条一份，证明原告于2017年10月27日领取产权证书后即将原件存放于第三方居间公司。证据六、涉案房屋的不动产权证，证明涉案房屋已取得不动产权证。涉案房屋原抵押已与于2017年10月27日解押。证据七、2018年7月21日，原告丈夫吴敬伟与被告杨娟的通话录音光盘及文字对照资料，证明2018年7月21日被告仍表示要继续履行合同，并未提出过以无法预见的情况解除合同。被告对原告提交的证据的质证意见：对证据一到证据六的证据的真实性认可。针对证据一，存量房买卖合同第四条约定，被告是以贷款方式购买涉案房屋的，证据二原告认为被告在《补充协议二》约定的时间支付房款，但没有提出解约要求是认为被告同意履行合同，该表述与事实不符。因为在签订补充协议二以及按照补充协议二支付部分房款时，涉案房屋的产权证书并没有下发。双方合同是不是能够履行下去，原告方是不是能够实际取得产权证书，均是未知数，所以被告认为以被告当时无权就此提出疑问，就按照合同的约定继续支付了房款，是否能够办理贷款应当在产权证书办理之后，由中介公司配合买卖双方共同办理。原告主张的被告一直不办理贷款手续，被告不认可，因为二手房贷款需要买卖双方持有身份证件以及银行要求的贷款手续，房屋产权证书及评估报告，在中介公司的带领下共同办理，并不是被告夫妻双方可以单独办理的。证据三、证据四是双方履行合同的内容与争议焦点无关。证据五真实性认可。房屋产权证交由中介公司之后，中介公司就应当启动二手房贷款程序，拿着被告交给中介公司的17500元评估费，用原告的房屋产权证书到评估事务所作出评估报告。因为银行是按照评估报告确定的价值，办理贷款审批手续的，但当时因为房屋价格下跌无法作出350万元的评估报告，所以中介公司告知买卖双方，买卖合同的贷款手续暂时无法办理，所以双方一直再协商解决合同履行的情况。一直到2018年5月20日，三方仍然能够坐下来就买卖合同的履行进行协商，中介公司也明确表示，并不是买方的原因导致合同不能履行的。证据六的真实性认可。对证据七真实性认可，被告想要买房没有因为房价调整，而从内容上看，就买卖双方及中介公司而言都是不能够预见到的。被告提交的证据有：证据一、《房屋买卖合同》及《补充协议》。除双方合同约定的买卖合同的内容之外，主要证明被告是贷款购房。证据二、中介公司的收条。四份证明被告在2017年5月2日向甜城房产交纳居间服务费7万元、贷款服务费3000元、评估费17500元、过户服务费3000元。通过支付贷款服务费及评估费可以看出买方被告已经按照合同的约定履行了自己的义务交纳了贷款服务费用。证据三、被告向原告支付购房款180万元的证据在2017年5月1日支付定金5000元，在2017年5月2日支付首付款695000元是由被告从光大银行转入原告的交通银行账户在2017年5月18日收条收到110万元房款，同时写明合计收款180万元，该110万元也是被告通过光大银行转入原告的交通银行的账户，由此来证明被告向原告支付房款180万元。证据四、是一份录音资料，是在2018年5月20日原告夫妻双方、被告夫妻双方及中介公司两名业务员在中介公司的办公室进行的协商，该证据用于证明双方买卖合同不能够办理是因为房屋价格下跌无法提供买卖合同中确定的房屋总价的评估报告，而导致合同不能履行，同时也证明三方在会谈当日并没有发生纠纷。卖方没有指责买方存在违约行为，买方也没有以政策原因要求解除合同而是希望能够继续办理，但实际情况是根本无法办理。证据五、是廊坊市人民政府2017年第61号文件，发布时间是2017年6月2日针对该文件被告表示被告并不属于被限购的人群，也不属于被限贷的人群。证据六、《商品房买卖合同》，该合同是原告在2015年5月13日同开发商签订的商品房买卖合同。该房屋就是本案原、被告交易的房屋。原告一方购买房屋投入较少，获取利益巨大。同时在开发商将涉案房屋交付原告之后，原告并没有将涉案房屋装修，通过原告提交的证据四可以看出委托装修手续，可以证明出售给被告的房屋是毛坯房，如果原告购买房屋是用来居住。那么在房屋交付之后就应当对房屋进行装修。为什么在购房不到两年的时间就将房屋出售，获取利益，被告认为原告是炒卖房屋是被限购政策限制获取利益的对象，因为限购政策的出台，导致房屋价格下跌，无法办理贷款手续证实限购政策打击炒房的目的的体现所在。根据原告一方商品房买卖合同，以及限购政策的结合，被告认为原告不应当因炒房获取利益。原告购买出售房屋是炒房行为，其行为扰乱了房地产交易秩序，导致当地房屋价格上涨严重，所以被告主张原告不应获取该利益。双方的合同不能履行，也是因为政策原因导致合同应当解除。原告对被告提交的证据的质证意见：对于证据一真实性没有异议，证明贷款购房是被告的合同义务其应积极履行申办手续。证据二真实性没有异议这是被告履行的与居间方之间的合同义务，不同意被告方的证明目的，贷款是被告方的义务，原告与居间方仅是配合义务。在约定的办理贷款的时间内原、被告应去相关银行提交相关贷款资料，银行才启动贷款程序进行评估工作，但被告拒绝履行合同义务，未去银行办理贷款手续证据。证据三的真实性予以认可，证明被告支付定金70万元。证据四录音资料对于真实性认可，但对于被告方的证明目的不予认可。通过这份录音资料，第一、能够证明被告具有贷款资格，能去办理相关贷款，经原告方在之前进行通知催促被告方并未履行相关义务。第二、录音时间为2018年5月20日，根据被告方的主张是因为原告方产权证下来的时间比较晚，是2017年11月27日房价下跌因此合同无法履行，但在2018年5月20日距离产权证下发半年之久，对方并未因此要求解除合同。第三、被告方陈述不能够办理是房屋价格下跌，房屋价格下跌属于商业风险，是被告方应该自担的风险，并不能因此主张解除合同。对证据五真实性没有异议。但在之前2017年3月22日已经有相关调控政策出台，刚才原告所陈述的不需要预见是指3月22日的调控政策。但在签订合同时已经出台调控政策，不需要进行预见而且被告方也自认，2017年第61号文并没有限制其购买资格、贷款资格，对其履行合同本身没有任何影响。原告方出售房屋是正常的房屋买卖交易并不属于被告方主观臆断的炒房行为。证据六商品房买卖合同真实性认可，但认为这份证据与本案无关联性。对于其证明目的不予认可。原告方出售房屋只是正常的合同买卖行为，并且原告方与被告方签订的合同的成交价格是正常的市值。被告方所罗列的一系列数字，不能证明原告方出售房屋的行为就是一种炒房行为。 本院认为，原、被告双方所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。本案中，被告杨娟系本地户籍居民家庭，不是限贷人员，能够购买涉案房屋，合同的目的仍能实现，故合同应全面履行。对原告要求继续履行合同和要求被告杨娟支付购房余款1700000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金，相对于原告出售房屋的价格过高，故本院对原告主张的违约金不予支持。对被告主张被告不能办理贷款、原告不应当因炒房获取利益、因为政策原因导致合同应当解除的主张，本院不予采信，故本院对反诉原告的反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张红芬与被告杨娟双方继续履行于2017年5月1日就位于河北省三河市燕郊开发区·甜城三期南区Ｂ2区Ｃ16号楼Ｃ16-3-702房屋签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》。 二、被告杨娟于本判决生效之日起三十日内向原告张红芬支付购房款1700000元。 三、驳回原告张红芬的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告杨娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34800元，减半收取计17400元，由被告杨娟负担；反诉案件受理费10500元，由反诉原告杨娟负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵海洪 二〇二〇年九月十一日 书记员  姚 静