沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初95号原告：沈阳廊桥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210100679545348J，住所地沈阳市东陵区下深沟23号。法定代表人：王智成，系总经理。委托诉讼代理人：李**飞，男，1986年3月27日出生，汉族，系公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：龙绍华，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：高素英，女，1968年10月1日出生，汉族，住址河北省张家口市桥西区。第三人：大连银行股份有限公司沈阳分行，统一社会信用代码91210103683307924Q,住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门。负责人：许敬畏，系该行行长。委托诉讼代理人：张帆，女，1982年6月7日出生，汉族，系公司员工，住沈阳市皇姑区。第三人：沈阳龙彪房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210100742744164L,住所地沈阳市东陵区白塔街122号.法定代表人：夏均庆，系总经理。委托诉讼代理人：范龙彪，男，1964年9月15日出生，汉族，系公司员工，住沈阳市东陵区。原告沈阳廊桥房地产开发有限公司与被告高素英、第三人大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称：大连银行沈阳分行）、沈阳龙彪房地产开发有限公司（以下简称：龙彪房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龙绍华，第三人大连银行沈阳分行的委托诉讼代理人张帆的委托诉讼代理人范龙彪到庭参加诉讼。被告龙彪房产、高素英经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号E1410109878；2、将涉诉房产备案更名为本案原告；3、被告承担房产的备案更名费用；4、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告商品房一套（房产信息详见《商品房买卖合同》），因被告资金不足，需要办理按揭贷款，原告为配合被告办理银行借款，原告与被告及第三人大量银行股份有限公司沈阳分行于2014年11月25日签订了《个人一手房贷款借款合同》，原告提供阶段性担保，保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。被告购买涉案房产的总房款为444136元，向第三人大连银行股份有限公司沈阳分行借款310000元。因第三人沈阳龙彪房地产开发有限公司与原告联合开发“廊桥阳光”，涉诉房产由第三人沈阳龙彪房地产开发有限公司负责销售，原告负责出具销售许可证及发票，被告当时向第三人沈阳龙彪房地产开发有限公司借款134136元用于支付首付款，分3年结清。现被告一直未按与沈阳龙彪房地产开发有限公司签订的借款单内容支付首付款。因此，第三人沈阳龙彪房地产开发有限公司与原告达成合议，如原告代偿被告拖欠原告贷款本金及利息后，同意原告与被告解除商品房买卖合同，涉诉房屋相关事宜与第三人沈阳龙彪房地产开发有限公司再无关系。2017年12月19日，原告收到沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13264号民事判决书，该判决书判定原告就被告向第三人大量银行股份有限公司沈阳分行的借款承担连带保证责任。2019年10月29日，原告依据上述判决及《个人一手房贷款借款合同》履行了保证责任，向第三人大量银行股份有限公司沈阳分行支付借款本金及利息等费用375628.08元。被告的行为已构成违约，该违约行为给原告造成了巨大经济损失。为此，特向人员提起诉讼，请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告高素英未提交书面答辩状及提举证据。第三人大连银行沈阳分行辩称，原告所述属实，确实是因被告高素英未能按期偿还我行借款，依据生效的法律文书，原告替被告代偿了全部款项，合计375628.08元。第三人龙彪房产提交书面意见辩称，对原告起诉的事实和提举的证据及大连银行沈阳分行的意见和证据均无异议，被告高素英也与龙彪房产无债权债务纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年11月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1410109897，已备案），约定：被告购买原告销售位于沈阳市东陵区建筑面积为100.94平方米房屋一套，单价4400/平方米，总价为444136元，付款方式为被告于2014年11月1日首付134136元，贷款310000元，违约责任为逾期付款在60日内，自应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。而后，被告与第三人大连银行沈阳分行于2014年11月25日签订个人一手房贷款借款合同，约定：被告高素英向第三人大连银行沈阳分行借款310000元，借款期限为14年，自2014年11月25日至2028年11月25日止，贷款基准利率为6.15%，执行年利率为6.4575%，等额本息还款法。原告作为保证人对合同产生的债务承担阶段性担保责任，担保内容为：1、原告承诺，如发生被告退房、换房、转房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致被告未按本合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，原告自愿且不可撤销的为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。原告应于收到第三人大连银行沈阳分行通知后五日内代为履行还款义务，否则，第三人大连银行沈阳分行有权从其在第三人大连银行沈阳分行开立的任何账户中直接扣划相应款项；2、保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止；该合同第九条“违约责任”约定：被告高素英连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，第三人大连银行沈阳分行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，有权处分抵押物。同日，第三人大连银行沈阳分行与被告高素英签订《个人一手房贷款抵押合同》一份，约定：被告高素英以所购房屋，坐落于东陵区，建筑面积100.94平方米，为上述债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年11月26日，第三人大连银行沈阳分行按约定向被告高素英发放了借款310000元，从2015年7月21日起，被告高素英未能按约定还款。截止2017年6月20日，被告高素英尚欠第三人大连银行沈阳分行借款本金本息合计337696.38元（其中本金303068.64元）。第三人大连银行沈阳分行催要欠款未果，第三人大连银行沈阳分行将被告高素英、原告起诉至沈阳市沈河区人民法院，经沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13264号民事判决书确认，被告高素英承担借款本金303068.64元、利息32083.76元、罚息2543.98元（截止到2017年6月20日）、案件受理费6365元、保全费2208元、公告费800元等，原告承担连带保证责任。由于被告未能履行给付义务，原告于2019年10月29日代为被告向第三人大连银行沈阳分行偿还了借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、公告费等合计375628.08元。因此，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告未能向原告支付首付款134136元，被告高素英依据本案《个人一手房贷款抵押合同》支付给了大连银行沈阳分行部分贷款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，均应自觉遵守履行。1、被告在履行合同过程中是否违约、是否符合合同解除的法定要件。经审查，从原告提举的商品房买卖合同等证据显示，被告逾期付款超过60日后，致使双方订立房屋买卖合同的目的不能实现,原告有权解除合同，结合原告提举的个人一手房贷款借款合同、民事判决书、通用记账凭证等证据显示，由于被告未能向第三人大连银行沈阳分行偿还购房借款，原告代为被告向第三人大连银行沈阳分行偿还了借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、公告费等合计375628.08元，而原告替被告代偿的款项，应由被告偿还，现被告未能按约定的期限偿还，构成违约，对此，应承担违约责任。按照合同约定，原告可以行使解除权。而合同的解除是指合同成立生效后，由双方当事人协商一致，或者由一方当事人做出意思表示停止合同的效力，致使合同的权利义务终止的法律行为。所以，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，符合合同中的解除条件，原告依法行使解除权，终止合同的权利义务关系，也符合合同解除的法定要件，应予解除。2、涉诉房产备案能否更名到原告名下、被告是否应承担房产的备案更名费用等。经审查，依据“合同法”第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合原告提举的已备案的商品房买卖合同，涉案房屋已备案登记到被告名下，由于买卖合同的解除，原告依法应收回涉案房屋，撤销已备案的商品房买卖合同，变更登记到原告名下，同时，由此产生的备案更名费用应由被告承担。综上，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告高素英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百五十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告沈阳廊桥房地产开发有限公司与被告高素英于2014年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1410109878）;二、撤销原告沈阳廊桥房地产开发有限公司与被告高素英于2014年11月1日签订的《商品房买卖合同》备案登记手续，将位于沈阳市东陵区建筑面积为100.94平方米房屋更名到原告沈阳廊桥房地产开发有限公司名下，所产生的费用由被告高素英承担。如果被告高素英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7962元、保全费2741元、公告费560元，由被告高素英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  于 棣审 判 员  宁 伟人民陪审员  林赫海二〇二〇年九月二十三日书 记 员  王 玥