山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1461号原告：济宁市艾嘉物业管理有限公司，住所地济宁市吴泰闸东路**。法定代表人：张洋，经理。委托诉讼代理人：张笑林（特别授权），山东德衡（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚文（特别授权），山东德衡（济宁）律师事务所律师。被告：刘耀华，男，1970年12月11日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：程香玲（一般代理），山东民桥律师事务所律师。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告刘耀华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司的委托代理人李尚文，被告刘耀华及其委托诉讼代理人程香玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付电梯公摊2,675元、车位维护费1,800元、物业费7,950元及违约金（自应交纳物业费之日起至实际付清之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的借款市场报价利率计算）。2、诉讼费由被告承担。庭审后，原告撤回对于被告电梯公摊的诉讼请求。事实和理由：济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告签订了《冠亚星城前期物业服务合同》，济宁市艾嘉物业管理有限公司为冠亚星城小区提供物业服务。被告是冠亚星城小区的业主。原告于被告的合同第四条约定了物业费收取的标准。截至起诉之日，被告仍欠缴物业费等费用。原告多次催要无果，诉至法院，请判有所请。被告刘耀华辩称，一、被告与原告签订《冠亚星城物业管理服务合同》无效，2018年冠亚星城成立了业主委员会且经过向小区业主征求意见，业主委员与济宁亿磊物业服务有限公司签订了物业管理服务合同且书面通知被告，终止了与被告之间的物业合同。至2018年起被告拒绝接受原告物业服务。故被告不应向原告缴纳物业费。被告与原告签订的《冠亚星城物业管理服务合同》是“前期物业管理”，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期服务合同终止”。被告所在冠亚星城小区已于2017年通过签《冠亚星城业主民意调查表》，全冠亚星城有3362户业主（冠亚星城共4312户）签字“同意业主自治管理，不用物业公司管理小区”，并书面送到艾嘉物业管理有限公司。根据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十六条之规定“业主共同决定不再接受物业服务的，自共同决定作出并书面通知物业服务企业之日起，物业服务企业不得强行继续提供物业服务并收取相应物业费用”，2018年签订《冠亚星城小区征求业主意见书》，有3216户签字终止艾嘉物业管理有限公司的物业服务，并书面送达艾嘉物业管理有限公司，同时承认新招聘的济宁亿磊物业服务有限公司，向济宁亿磊物业服务有限公司缴纳了物业费1,860元。根据《物业管理条例》第一条、第二条、第三条、第六条、第二十六条等条款规定，《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十六条之规定，请求法官判令被告与原告签订的《冠亚星城物业管理服务合同》无效，驳回原告的诉讼请求。二、被告终止与原告签订的《冠亚星城物业管理服务合同》，是原告违背了合同，理由如下：1、根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第一条、一、10、不得私自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。原告未经公示及业主的同意，私自把“蓝会所”改为“惠灵顿幼儿园”，游泳池填平成为幼儿园活动场地。致使被告居住小区经常被接送孩子车造成拥堵。苦不堪言。2、根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第二条、三、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、、、太阳能集中供热设备、、、。第三条、二、1、制定设备安全运行规程、岗位责任制，定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，确保设备良好，运转正常，及时清除事故隐患。A14楼的太阳能集中供热设备自2010年出现故障，不可使用，艾嘉物业管理有限公司完全失责，违背了合同约定。照片为证。恳求法院现场调查。3、根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第二条、七、（3）制止在非停车场地停放车辆。艾嘉物业管理有限公司没起到管理，小区车辆无效停放，违背了合同约定。4、根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第三条、七、之规定，社区实行封闭式管理。被告也没有对来往车辆进行登记管理，小区处于随便进出，主入口24小时值守，被告所属车辆“鲁HD093**”在A2车库入口停车位停放，于2019年9月8日被其他车辆碰撞后保险杠，到监控室报案查看监控，看到是小型运货车肇事，但看不到车牌号，到南入口、北东入口、北西入口查找出入车辆登记，无记录，艾嘉物业失责，违背了合同约定，造成被告经济损失。5、根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第四条、二、2015年起因原告的物业服务达不到其承诺的星级标准，不仅如此在没有备案的情况下还私自加价。被告就此也没有与原告达成一致。故原告起诉被告缴纳物业费没有依据。高层、小高层住宅按建筑面积每月每平米1元收取。2015年艾嘉物业管理有限公司单方面提价按建筑面积每月每平米1.36元收取，违背了合同约定，被告被迫以拒缴物业费抗拒。另外，高层、小高层住宅按建筑面积每月每平米1元收取的法律依据是什么?根据《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业》有关条款，济宁艾嘉物业管理有限公司的服务质量，连“一星级”都达不到，譬如1.3、1.5、1.6、2.4、2.9、2.10、3.2.2、3.2.5.、3.2.6、3.4.2、3.4.4、3.4.6、4.3.1、4.3.2、5等条款要求，艾嘉物业达不到要求。被告根据《冠亚星城物业管理服务合同》（前期物业管理合同）第十条、一、三之规定，损毁车辆，有权追究济宁艾嘉物业管理有限公司的责任（5条，车辆损失）。三、另外，电梯和车位维护属于物业服务范围，被告收取的物业费已经包括了电梯费和车位维护相应的费用，电梯公摊费不应重复收取。四、原告诉讼请求没有事实依据，也没有任何计算标准。1、电梯公摊费2,675元的依据不明：单价是多少?单价的计算依据是什么？起止日期是什么？2、车位维护费1,800元依据不明：单价的计算依据是什么？起止日期是什么？地下车位有人管理吗?A2原有1人管理，自2017年起无人管理。如有人管理，请出示证据。3、物业费7,950元的依据不明：单价是多少?单价的计算依据是什么？(根据那个标准)起止日期是什么？五、原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。”原告部分主张已超过三年诉讼时效，即使法院判决被告应当向原告缴纳物业费，也应当从2018年以后开始计算。2018年济宁亿磊物业服务有限公司提供了物业服务，原告未提供服务，2018年被告已经缴纳给济宁亿磊物业服务有限公司的物业费1,820元应该扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘耀华系济宁市冠亚星城A区14号楼东一单元房屋业主，房屋建筑面积132.46平方米。2013年10月9日，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司（甲方）与被告刘耀华（乙方）签订《冠亚星城前期物业服务合同》一份，约定甲方在冠亚星城实施物业管理的权利，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。社区实行封闭式管理。为已购车位的业主提供车辆停放管理服务，按物价部门收费的标准收取停车车位维护费。本车辆维护费用于支付车场管理成本，配套设施设备的运行的维护费用，非车辆保管费。物业管理服务费用收取标准为：“高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；住宅改办公的按每月每平方米1.5元收取，并且所有人应征得有利害关系的业主同意；公寓楼按每月每平方1.5元收取；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取。其他费用项目：车辆管理费（已购地下车位维护费每月30元）、电梯电费（地（地面**以上按系数分摊公共电费（按业主专有部分建筑面积分摊）等”。物业综合管理服务费用在费用发生的当月缴纳，水电代收费在发生后的一个月内缴纳。”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取其他措施催缴。协议签订后，甲乙双方按照合同约定履行各自权利义务。被告刘耀华未交纳2015年1月1日至2019年12月31日物业费。后经原告催要，被告刘耀华未交纳物业费，双方形成纠纷。本院认为，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告刘耀华签订《冠亚星城物业服务合同》，有原告盖章和被告刘耀华签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于《冠亚星城物业服务合同》的效力依法予以确认，该合同对于双方当事人具有约束力。被告提交证据均为复印件，原告对于被告所提交的证据真实性均不认可，故对于被告提供的证据本院不予采信，被告刘耀华作为业主应按物业服务合同的收费标准及时交纳物业费用。被告刘耀华应向原告济宁市艾嘉物业管理有限公司支付物业费7,947.6元（132.46㎡×1元/㎡/月×60个月）。被告辩称2018年1月1日到12月31日的物业费缴纳至亿磊物业，并未提供相关证据予以佐证，本院对于被告的观点不予采纳，原告请求被告支付车位维护费1,800元，被告购买冠亚星城小区2号地下车库13号车位，涉案物业服务合同中明确记载地下车位维护费30元/月，故被告刘耀华应向原告济宁市艾嘉物业管理有限公司支付车位维护费1,800元（30元/月×60个月）。原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不超出法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告刘耀华于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费7,947.6元及违约金（自应交纳物业费之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告刘耀华于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业车位维护费1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告刘耀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵文斌二〇二〇年九月一日书记员  王晓梅