天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初6433号原告：中铁十八局集团第四工程有限公司。法定代表人：王志军，总经理。委托诉讼代理人：靳若楠，河北济民律师事务所律师。被告：天津市福盛园建筑装饰工程有限公司。法定代表人：商芝福，总经理。被告：天津市东海百悦餐饮服务有限公司。法定代表人：商芝福，总经理。原告中铁十八局集团第四工程有限公司与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁十八局集团第四工程有限公司的委托诉讼代理人靳若楠，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司的法定代表人商芝福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即停止对天津市河西区X房产的侵权行为，立即从涉案房产中撤离并负责腾空、清场；2.依法判令被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司向原告支付欠付租金206410.5元；3.依法判令二被告向原告支付涉案房产的场地占有使用费74958.8元（按约定年租金180000元计算得出日租金为493.15元，自2020年1月1日起计算至2020年5月31日止共计152天，实际主张至二被告搬离并腾空、清场涉案房产之日止）；支付逾期腾房违约金152000元（违约金按每日1000元计算）及至二被告腾空涉案房屋之日止的违约金；4.依法判令被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费及其他与诉讼相关的费用由二被告承担。事实和理由：原告系本案所涉出租房屋的产权人，原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司存在长期租赁关系。2018年1月1日原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于天津市河西区X房屋出租给被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司，该出租房屋面积236平方米（建筑面积），房屋不动产权证号为X号,约定租赁期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日，租金系按套计算，每套年租金为180000元。同时，租赁合同对租赁用途、租金支付方式、违约责任等有详尽约定。2018年3月22日原告了解得知天津市城乡建设委员会关于解放南路地区海绵城市ＰＰＰ项目枫林北路和枫林路道路及配套管线工程立项的批复，本案所涉的出租房屋在上述工程整体规划拆迁范围内。2019年9月11日原告根据合同约定向被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司邮寄了《租赁合同到期解约通知书》，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司对此通知已收悉。之后，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司就故意拖欠租金。2019年12月31日原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司对租期内欠付租金进行对账，截止2019年12月31日被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司尚欠原告租期内的租金为206410.5元。后，原告了解到被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司一直实际占有使用本案所涉出租房屋，根据法律规定其应当对上述租金206410.5元，承担连带给付义务。本案所涉房屋租赁合同解除后，原告多次要求二被告给付租金，并要求从所涉出租房屋内搬离、腾空、清场，均被无理拒绝。综上所述,二被告对本案出租房屋不享有占有、使用、收益的权利，无任何理由继续使用本案所涉出租房屋，现原告为了维护自身合法权益，特依据相关法律规定向贵院提出上述诉讼请求，望判如所请。原告向本院提供如下证据：1.不动产登记证书，证明原告系诉争房屋的所有权人，对房产享有占有、使用、收益、处分的权利；2.租赁合同，证明原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司签订租赁合同，合同对租赁期限、租金、不可抗力、违约责任进行约定；3.天津市城乡建设委员会文件，证明天津市城乡建设委员会关于解放南路地区海绵城市PPP项目枫林北路和枫林路道路及配套管线工程立项的批复，本案所涉的出租房屋在上述工程整体规划拆迁范围内；4.解约通知书、顺丰快递单、2019年9月26日录音光盘，证明原告得知上述工程立项批复后，于2019年9月11日以顺丰快递的方式向被告发出解约通知书，2019年12月31日合同到期后终止，二被告应腾空房屋，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司已确认收悉；5.应收账款对账函，证明被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司截止2019年12月31日拖欠原告租金206410.5元，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司对拖欠数额认可，应当支付；6.照片截屏6张、视频光盘一张，证明被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司营业执照登记的住所显示为涉案房屋所在地及被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司承租涉案房屋，被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司为出租房屋的实际使用人，其应当对拖欠的租金承担连带责任，一同与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司腾空诉争房屋，对欠付的占用费和违约金共同承担偿付责任。被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司辩称，二被告与原告于2006年1月1日至2017年底存在租赁关系，每期三年，2018年后原告仍然与二被告继续履行租赁合同至今，每期两年，此期间二被告为经营需要在原告同意情况下投入大量资金对租赁场所进行装修。原告承诺到期续签，仍维持两年一签。为了保持长期稳定的租赁关系，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司在2019年底与原告对租金进行对账，并将原告一部分超出诉讼时效的债权关系进行了确认，超时效的110000元是2016年以前费用，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司不否认确认的租金，愿意承担给付义务。关于2020年租金，不符合疫情期间相关文件精神，租金应减三免三，为此原告计算租金有误。另外，原告计算违约金不符合法律规定的违约金条款，应予调整。二被告不同意给付原告租金和违约金，不同意腾房。二被告未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据4，二被告的质证意见为二被告没有收到邮寄通知，原告确实打过电话，是打电话的人将材料交给二被告法定代表人商芝福的爱人。本院认为，原告的该证据具有客观真实性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司系房屋租赁合同关系。二被告的法定代表人为同一人。坐落天津市河西区X房屋，权利人系原告。2018年1月1日原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落天津市河西区X房屋出租给被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司，出租房屋面积236平方米，租赁房屋使用用途为建材经营、办公及被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司营业执照核定的经营范围、经营方式。租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期满，原告有权收回房屋，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司应按期返还。被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司逾期返还房屋，除支付租金外，还应按每日1000元向原告支付违约金。年租金为180000元。租金支付方式为六个月支付一次，每次90000元，付款时间为每年1月30日和7月30日内支付。被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司延期支付租金，原告有权解除合同，还应自解除合同次日起至实际支付拖欠租金之日止，按每日1000元向原告支付违约金并无条件撤离。合同签订前原告即将租赁物交付被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司使用，2019年9月11日原告向被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司送达到期不续签通知书，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司对通知内容知悉。被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司一直使用租赁房屋，2015年天津市东海百悦餐饮服务有限公司成立后，也使用案涉房屋。2019年12月31日原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司对租金进行对账，双方确认被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司拖欠租赁期内租金206410.5元。现原告诉至本院，请求判如所请。经当事人确认，本案的争议焦点为：1.租赁合同到期后未续签，二被告是否应将诉争房屋返还原告；2.原告主张的违约金是否过高，是否应予调整；3.疫情期间是否应对二被告的占用费进行减免。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司签订的租赁合同于2019年12月31日已经到期，在合同到期前，原告已然告知被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司合同到期不再续签，因此，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司继续使用租赁房屋不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的情形。被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司自成立后与被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司共同使用租赁物，因此，二被告应将占用的租赁物腾交给原告。关于原告要求的违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案中，对于违约金的具体认定标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告对解除合同是否给其造成损失及损失金额，未提供确凿证据证明，因此，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司要求对违约金予以调整，依据公平原则，结合合同实际履行情况及被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司违约情节，本院酌定被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司以原年租金180000元为标准，按年利率6%给付原告违约金。关于疫情期间是否应对占用费进行减免问题，并不符合政策要求的条件。综上所述，关于原告要求判令二被告将坐落于天津市河西区X房屋（建筑面积236平方米）腾空并返还给原告的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求判令被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司向原告支付欠付租金206410.5元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于原告要求判令被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司对被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司拖欠租金206410.5元承担连带责任的诉讼请求，鉴于合同相对方和确认欠付租金方均为被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求判令二被告按原年租金180000元的标准，向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日房屋占用费74958.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求判令二被告按原年租金180000元的标准，向原告支付2020年6月1日至实际腾交房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求判令被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司支付逾期腾房违约金152000元及至被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司腾空涉案房屋之日止的违约金的诉讼请求，原告对给其造成损失及损失金额，未提供确凿证据证明，因此，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司要求对违约金予以调整，依据公平原则，结合合同实际履行情况及被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司违约情节，本院酌定被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司以原年租金180000元为标准，按年利率6%向原告支付自2020年1月1日起至实际腾房之日的违约金。关于原告要求被告天津市东海百悦餐饮服务有限公司支付逾期腾房违约金152000元及至实际腾空涉案房屋之日止的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司将坐落于天津市河西区X（建筑面积236平方米）房屋腾交原告中铁十八局集团第四工程有限公司，属于被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司的物品由其自行清理；二、本判决生效之日起7日内，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司给付原告中铁十八局集团第四工程有限公司欠付租金206410.5元；三、本判决生效之日起7日内，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司按照原年租金180000元的标准向原告中铁十八局集团第四工程有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日房屋占用费74958.8元及自2020年6月1日起至实际腾房之日的房屋占用费；四、本判决生效之日起7日内，被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司以原年租金180000元为标准，按年利率6%向原告中铁十八局集团第四工程有限公司支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的违约金；五、驳回原告中铁十八局集团第四工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7801元，减半交纳3900.5元，由原告中铁十八局集团第四工程有限公司负担1270.9元，由被告天津市福盛园建筑装饰工程有限公司、天津市东海百悦餐饮服务有限公司共同负担2629.6元（于本判决生效之日起7日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡荣华二〇二〇年九月二十三日书记员  李 璐本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。