河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5462号原告：郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会，住址：郑州市二七区陇海路62号。负责人：王艳军。委托诉讼代理人：张羽，河南舒展律师事务所律师。被告：郑州瑞隆物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区陇海中路154号1号楼9-10层北B2号。统一社会信用代码：91410103791923812C。法定代表人：王超英，执行董事。委托诉讼代理人：雷露露、张宇飞（实习），河南英展律师事务所律师。原告郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会诉被告郑州瑞隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会的委托诉讼代理人张羽，被告郑州瑞隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷露露、张宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即搬离二七区瑞隆城墅小区；2.依法判令被告向原告移交变配电设施设备、照明系统设施设备、安防监控中心控制室包括该系统的机械设备、电梯等物业配套服务设施，以及小区内实际存在的其他物业配套服务设施；3.依法判令被告向原告移交《物业管理条例》二十九条规定的资料；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是二七区瑞隆城墅小区开发商指定的前期物业，自业主入住以来，被告的服务质量非常差，广大业主非常不满意，后来，小区依法成立了业主委员会，业主委员会召开业主大会，经过绝大多数业主的表决通过，决定另选聘物业公司入住本小区，2019年1月10日，原告已经和新的物业公司签订了《物业管理合同》，同时原告通知了被告，限被告在2019年1月16日前进行物业交接，移交物业设备等事宜，可被告对原告的通知置之不理，原告为了保护广大业主的合法权益，依法提起诉讼，请法院依法保护原告的合法权益。被告郑州瑞隆物业管理有限公司辩称，一、业主大会召开程序和表决议题违法，据此作出的《业主大会会议决议》无效，被答辩人无权主张解除物业服务协议、要求答辩人退出物业管理区域并与新物业交接。（一)业主大会程序违法。根据《河南省物业管理条例》第二十四条第二款、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十四条、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第二十九条、第六十三条、第六十四条的规定，首先，业主委员会在召开业主委员会会议之前应书面告知社区居民委员会，听取居委会的建议，居委会人员应列席业委会会议;其次，在召开业主大会前15日业委会应将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容书面告知街道办事处，街道办事处人员应列席业主大会。本案中业主大会在准备阶段召开业主委员会会议前未告知居委会，召开业主大会前未告知街道办事处，因此居委会和街道办对此次召开业主大会均不知情，未能指导、参与、监督会议召开。此次业主大会程序严重违法，完全丧失监督、指导，事实上业主委员会成员中多数成员多年拒交物业费，就此与被告存在矛盾，被答辩人在不受监督、指导的情况下召开业主大会，有徇私舞弊，弄虚作假之极大可能，所形成的决议无法代表大多数业主的意志，无法保证全体业主的权益。(二)业主大会决定的内容违法，被答辩人与新物业签订物业服务合同的程序明显违法。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条与《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于全体业主共同决定的事项，业委会应执行业主大会的决议，而不能忽略全体业主的意志擅自选聘物业服务企业。原告提交的《业主大会表决结果》显示，业主大会议题为“解除郑州瑞隆物业管理有限公司与本小区的物业管理服务关系，同时选聘新的物业管理服务公司”，该议题中并未明确指出拟选聘的新物业服务公司的名字或备选范围，但是业主大会结束后原告却声称已与新物业签订了物业服务合同，显然所谓的新物业为原告，即业委会内部成员，在未经业主大会表决的情况下私自确定的，因此本议题内容明显违法。综上，涉案业主大会程序违法、议题内容违法，应当认定为无效。二、答辩人从未收到过原告要求撤场、交接的通知或公告文件。原告提交的《通知》等文件并未实际送达答辩人，在得知原告起诉后，答辩人对该通知的送达进行核实，得知这两份文件为原告故意在答辩人办公人员上班之前张贴拍照后即时揭掉拿走。原告此举未尽到法定的义务，故意陷答辩人于不利，答辩人对该通知及内容一无所知。根据《河南省物业管理条例》第五十二条规定，依法解除物业服务协议后，物业服务企业应在约定的期限内撤出物业管理区域。即使合法解除物业服务协议后，物业公司具体撤场、交接时间尚需协商约定，本案中原告恶意避开答辩人可以获知信息的时间假意通知答辩人，很显然无法达到“约定”的目的，因此原告无权要求答辩人依据其提交的《通知》等文件撤场、交接。综上，请法庭依法对涉案业主大会及文件通知、公示审查，查明事实后依法判决驳回被答辩人的诉讼。本院经审理认定事实如下：1、被告为原告所在的郑州瑞隆城墅小区提供物业服务，并与小区业主签订《前期物业管理服务协议》。2、原告提交2018年7月15日《瑞隆城墅小区业主委员会决议》一份，内容为：…2、以书面征求意见的形式召开业主大会，对是否解聘瑞隆物业有限公司进行表决…。2019年1月10日《业主大会会议决议》内容显示：…郑州市二七区瑞隆城墅小区业主大会根据表决意见，并经业主委员会研究决定：自2019年1月11日起解除郑州瑞隆物业管理有限公司与本小区的物业管理服务关系，同时与河南嘉荣物业管理有限公司签订物业管理服务合同，该决议同日生效。对此，被告称业主大会召开的程序违法，对《业主大会会议决议》真实性、合法性不予认可。3、原告提交2019年1月10日《公告》及《通知》一份，内容为：根据2018年下半年瑞隆城墅业主大会决议，郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会解除与郑州瑞隆物业管理有限公司的物业管理服务关系…该公司与本小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》从2019年1月11日起自动终止…。同时要求郑州瑞隆物业管理有限公司应于收到此通知之日起，立刻停止在本小区的一切活动、退出本小区区域…。对于上述公告及通知，被告称原告未尽到通知义务，程序不合法。4、被告提交2020年6月16日郑州市二七区大学路街道办事处出具的《情况说明》一份，内容为：依据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条规定，业主委员会在召开会议、作出决定前应通知街道办事处、乡镇人民政府，并书面告知所在地街道办事处、乡镇人民政府。2018年7月15日，瑞隆城墅业委会召开业主大会并做出解除原有物业公司聘用新物业公司的有关决议，大学路街道办事处没有接到任何形式的通知，未参加会议，未收到会议有关决议。对此，原告认为大学路街道办事处不是主管机关，不是业委会的直接领导机关，无权干涉业主大会的决议。本院认为，业主以及物业服务企业的合法权益应当受到法律保护。本案中，原告提交《业主大会会议决议》依此主张自2019年1月11日起已与被告解除物业管理服务关系，对此被告不予认可。解聘前期物业服务企业和选聘新的物业服务企业,对于瑞隆城墅小区的全体业主利益关系重大。原告作为小区业主大会的执行机构受业主大会的委托来管理全体业主的共同财产或者共同事务，其职权的行使应当符合法律、法规、管理规约的规定。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定”之规定，解聘被告郑州瑞隆物业管理有限公司，需由瑞隆城墅小区业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告称采用“书面表决的形式”召了开业主大会并作出了解除物业公司的决议，但原告未提交业主大会会议记录，也未提交过半数业主表决同意解聘被告公司的相关材料，对于业主意见的征询及反馈，送达程序及计票验票、参加调查的业主身份甄别、业主专有面积计算等方面是否严格按照法定程序组织实施，原告并未提交证据加以证明，无法认定解聘被告公司的事项满足了法定程序并经业主共同决定。在此过程中，原告也未通知到街道社区政府部门进行指导监督,因此《业主大会会议决议》中所记载的统计结果缺乏科学性和真实性,很难客观反映出瑞隆城墅小区业主的真实想法,不能据此作为业主大会的决定事项，无法作为解聘被告的依据，故原告依此要求被告搬离瑞隆城墅小区并移交相关设备及材料的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告郑州市二七区瑞隆城墅小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二〇年九月二日法官助理董晓燕书记员岳子健