广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初1726号原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：梁细九，男，1955年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码：440************614。委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）：王尤云，女，1978年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码：412************606。委托诉讼代理人：罗敬仁，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，广东华科（北京）律师事务所律师。原告梁细九与被告王尤云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理并合并审理。第一次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人邓钰明，被告及其委托诉讼代理人王瑞均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人邓钰明，被告及其委托诉讼代理人罗敬仁、王瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商住楼租赁合同》，自解除合同之日起15日内清空搬离租赁商铺；2.判令被告支付租金1660000元（暂计至起诉日）；3.判令原告没收租赁押金200000元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除双方所签订的《商住楼租赁合同》以及请求被告在本案判决书生效之日起十五天内清空及搬离涉案房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的租金1660000元，租金暂计至2019年12月；3.判令没收被告所向原告缴付的租赁合同押金200000元；4.判令被告向原告支付延时缴纳租金造成原告经济损失的违约金1188000元，该违约金按所拖欠租金的每日百分之三从2017年3月暂计至2019年12月；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月30日签订《商住楼租赁合同》，被告承租原告位于佛山市顺德区**************侧B2的商住楼拟作商业用途，租赁期为8年，即自2016年11月1日起至2024年10月31日止。计租日期自2017年2月1日起，每月租金为40000元，逐年递增5000元，被告须每月的10日前付清当月租金。合同签订后，原告履行了出租人的义务并向被告交付租赁场地，被告亦占用租赁场地投入商业用途。但被告自2017年2月起一直拖欠租金，截至2019年12月3日已拖欠租金共计1610000元。上述费用至今仍未支付。原告为此多次联络被告处理相关事宜，但被告仍拒不履行。综上所述，原告有理由相信被告的经营已出现严重困难，若与被告继续维持租赁合同关系，将给原告带来重大的经济损失。原告为此起诉至法院。被告辩称，1.被告与原告之间并非单纯租赁合同关系，原告还负有协助经营的合同义务；2.原告要求支付租金没有事实依据；3.原告主张解除涉案合同没有事实依据；4.原告不应没收200000元租赁保证金，更没有请求支付延时违约金的权利。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还保证金200000元；2.原告向被告赔偿因装修、购置设备、家具等共计1642119元；3.原告因逾期办理消防验收证应向被告赔偿1360000元，暂计至2019年12月；4.解除《商住楼租赁合同》；5.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉的租赁物的二楼原先由原告自行装修、购置设备并领取了营业执照准备用于经营沐足生意，因其不懂经营而主动找被告意欲出租给被告经营，当时未办消防验收。经双方洽谈，原告同意连同租赁物的三楼全租给被告经营，但前提必须为被告办妥消防验收及领取证件手续，原告办妥消防验收领证的时间期限为2017年2月1日。合同签订后，被告对租赁物的三楼进行装修、二楼进行改进装修、购置设备。为了防止因消防验收导致被告无法经营，双方特意在合同中约定如逾期，原告需赔偿被告每个月40000元。合同签订当天，被告依约支付了保证金200000元。2.原告虽积极进行消防装修并支付消防装修费，但其找了几茬人去办理消防证均未能成功办妥，直到2019年11月才告知被告消防证办不了。被告要求原告返还200000元保证金、违约金并补偿被告因装修支出的费用，被告得到的答复是没钱，现却先提起恶意诉讼。3.消防验收合格是物业正常经营及合同目的实现的前提条件，消防验收无法通过的责任在于物业提供方，案涉物业的消防验收无法通过导致被告一直无法开业经营，连在员工培训的简短几天，便接到有关部门的叫停通知，合同目的根本无法实现。作为物业出租方的原告存在重大过错，由此给被告造成的损失理应由被告承担。被告为此提起反诉。原告辩称，1.原告认为被告的反诉请求无事实依据，原告与被告之间签订的是《商住楼租赁合同》，合同的性质是租赁合同，原、被告在2016年10月31日签订了《商住楼租赁合同》后已将租赁的场地交付给被告使用。同时，原告按合同约定将沐足店的营业执照的相关手续变更为被告。之后，被告在租赁的场地是否经营以及是否装修与原告无关。因此，被告认为原告没有办理相关的手续是没有事实依据的。2.根据合同的规定，涉及到被告开店所需的消防、卫生许可证等证照是由被告自行办理，即相关的手续也与原告无任何关系。3.被告要求原告因逾期办理消防验收证赔偿1360000元无事实依据，合同约定的消防验收手续是被告自行办理，所以被告是在没有事实依据的情况下要求原告承担违约责任，于理于法不合。综上所述，被告的反诉没有事实依据，请求法庭依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方在顺德签订了一份《商住楼租赁合同》。合同第一条约定，原告将坐落在顺德区北滘镇的商住楼第一层（部分）、第二层、第三层、第四层出租给被告使用，四层租赁面积合共约1580平方米，商铺外墙装修完整、门窗齐全、室内公共通道铺设地砖、消防、卫生间等设施已配置。合同第二条，约定室内现有所有的设施，物件，空调，沙发，收银台，沐足椅，推拿床全部无偿归被告使用，建筑楼面前车位无偿提供给被告使用，还约定“乙方必须帮甲方领取消防验收证，营业执照，卫生许可证。证件资料由乙方提供，证件法人为乙方提供。甲方帮乙方领证的时间期限2017年2月1日。如逾期侧甲方需要赔偿乙方每个月肆万元整”。合同第三条约定，房屋租赁自2016年11月1日起至2024年10月31日止，从2017年2月1日起计收租金。合同第四条约定，2017年2月1日至2018年1月31日每月租金40000元，2018年2月1日至2019年1月31日每月租金45000元，2019年2月1日至2020年1月31日每月租金50000元，2020年2月1日至2021年1月31日每月租金55000元，2021年2月1日至2024年10月31日每月租金60000元，被告须于2016年11月1日前向原告交付保证金200000元，作为合同的租赁保证金，被告须于当月10号前一次性付清当月的租金。合同第五条约定，合同期内使用该房屋所发生的装修费、经营活动产生的一切费用（包括但不限于日常经营费用、水、电、通讯、环保费、税金、垃圾处理费等相关费用）由被告承担。合同第六条约定，被告对房产装修前，应向原告提交装修图纸、水电设施线路图等资料，经原告同意后，被告才可按图纸方案进行装修，被告在装修期间有任何变更应书面告知原告，经原告同意后方可实施，装修不得破坏原房屋结构，一切装修费用由被告自负，合同期内房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由被告负责维修，费用由被告承担，原告对被告装修方案的审批和装修的验收，目的在于维护原告的租赁物业及公共设施不受损坏，保持原告的整体房屋布局，不代表原告要对被告的装修承担可能产生的法律责任。合同第十条约定，被告拖欠租金、水费、电费等合同约定应付费用之一项或多项时间超过30天视为违约，被告应按累计应付额从应付之日起按每日百分之三计付违约金至付清之日止。合同第十三条约定，合同未尽事宜，双方应积极协商并签订补充协议，如协商不成，任何一方可向合同签署地人民法院提起诉讼。合同还对其他事项进行了约定。双方签订上述合同后，被告在当天向原告支付保证金200000元，原告出具收据予以确认。原告将涉案商住楼交给被告。被告未经原告同意对涉案商住楼进行了装修。2016年12月30日，原告为被告办理了工商变更登记，将个人独资企业佛山市顺德区养福圆养生馆的投资者由甘宝莹变更为被告，经营范围由保健按摩服务变更为沐足、保健按摩服务（涉及许可的凭有效许可证经营）。后原告一直未领取消防验收证及卫生许可证。被告一直未能经营也未向原告支付租金。原告在2019年12月3日委托广东宏骏律师事务所邓钰明律师向被告邮寄一份《律师函》，内容为被告自2017年2月起一直拖欠租金，截至2019年12月3日已拖欠租金161万元，敦请被告于收函后7天内向原告缴纳租金共计1610000元或协商解决该租赁物租金及相关费用问题，否则，律师将支持原告追究被告相关法律责任。被告收到《律师函》后未予回复。原告于2020年1月9日起诉至法院。另查明，原告为涉案坐落在佛山市顺德区**************侧B2的商住楼办理了产权证，原告为所有权人，产权证登记的房屋用途为成套住宅、商业服务。又查明，原、被告双方在2020年6月16日的庭审中均同意解除涉案的《商住楼租赁合同》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商住楼租赁合同》未违反法律的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应受该合同的约束。第一，对于应否解除涉案的《商住楼租赁合同》的问题。本案原告起诉要求解除涉案的《商住楼租赁合同》，被告提起反诉也主张要求解除，原、被告双方在2020年6月16日的庭审中均同意解除涉案的《商住楼租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定“当事人协商一致，可以解除合同”，因此，对于双方主张解除涉案的《商住楼租赁合同》，本院予以支持，被告应清空并搬离涉案的商住楼。第二，对于被告应否向原告支付租金、违约金及原告应否向被告支付逾期办理消防验收证的违约金问题。根据涉案《商住楼租赁合同》第二条的约定，“乙方必须帮甲方领取消防验收证，营业执照，卫生许可证。证件资料由乙方提供，证件法人为乙方提供。甲方帮乙方领证的时间期限2017年2月1日。如逾期侧甲方需要赔偿乙方每个月肆万元整”，原告认为是由被告办理消防验收证、营业执照及卫生许可证，但是被告认为是由原告办理上述证照，对此，本院认为，一方面从上述条款来看，虽然第一句写明是被告必须帮原告领取消防验收证、营业执照及卫生许可证，但是第二、三句都写明是由原告办理上述证照；另一方面，2016年12月30日，原告为被告办理了工商变更登记，将个人独资企业佛山市顺德区养福圆养生馆的投资者由甘宝莹变更为被告，经营范围由保健按摩服务变更为沐足、保健按摩服务（涉及许可的凭有效许可证经营），因此，上述条款的意思是由原告办理消防验收证、营业执照及卫生许可证。结合合同约定原告帮被告领证的时间期限为2017年2月1日，从2017年2月1日起计收租金，如逾期，原告需要赔偿被告每月40000元，该40000元即双方约定的每月租金，双方的真实意思表示应为被告继续履行《商住楼租赁合同》的前提是原告为被告办理上述证照。签订涉案《商住楼租赁合同》后，原告一直未领取消防验收证及卫生许可证，本院组织双方到涉案商住楼勘察的情况也可显示，涉案商住楼长时间无法经营。被告从未向原告支付过租金，没有证据证明原告在2019年12月3日向被告邮寄《律师函》前曾向被告主张过任何权利，也没有证据证明被告曾向原告主张过逾期办证赔偿。上述行为足以表明双方确实按照其上述意思表示履行，即原告未能为被告办理消防验收证、卫生许可证，被告无需继续履行合同。因此，原告要求被告向其支付租金、违约金及被告要求原告支付逾期办证违约金均缺乏依据，本院均不予支持。第三，对于涉案的保证金200000元如何处理的问题。上述已认定原告未能为被告办理消防验收证及卫生许可证，被告无需继续履行合同，且双方均同意解除涉案的《商住楼租赁合同》，因此，原告主张要求没收保证金200000元缺乏依据，本院不予支持。原告应向被告返还保证金200000元。第四，对于被告要求原告赔偿装修、购置设备、家具等共计1642119元的问题。根据涉案《商住楼租赁合同》的约定，被告对房产装修前应向原告提交装修图纸、水电设施线路图等资料，经原告同意后才能进行装修，但是被告在庭审中陈述未向原告提交上述资料，即被告未经原告同意便对涉案商住楼进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担”，因此，被告要求原告赔偿装修、购置设备、家具等共计1642119元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、从2020年6月16日起解除原告梁细九与被告王尤云于2016年10月31日签订的《商住楼租赁合同》；二、被告王尤云于本判决发生法律效力之日起十五日内清空并搬离坐落在佛山市顺德区**************侧B2的商住楼；三、原告梁细九于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告王尤云返还保证金200000元；四、驳回原告梁细九的其他诉讼请求；五、驳回被告王尤云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计15592元（原告梁细九已预交），由原告梁细九负担；案件反诉受理费16208.48元（被告王尤云已预交），由原告梁细九负担1500元，由被告王尤云负担14708.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇二〇年九月二十三日书记员  黄敏仪韩思韵