江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2194号原告：刘昼，住南京市玄武区。被告：南京金陵橡胶厂有限公司，统一社会信用代码913201111348867407，住所地南京市雨花台区普德村**3-1。法定代表人：陆新光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘备，江苏当代国安律师事务所律师。原告刘昼与被告南京金陵橡胶厂有限公司（以下简称金陵橡胶厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘昼，被告金陵橡胶厂的委托诉讼代理人禹海、刘备到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告刘昼向本院提出诉讼请求：1.原告人民币本金2510097.5元及利息(截止2020年5月25日止，应付利息792144元，按年利率10%计算)、违约金753029.25元，合计4055270.75元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年初，被告创建南京普德科创园，并向社会公众采取以租代售的形式出售房屋。原告于当年9月6日与被告签订两份房屋租赁合同及补充协议，租赁（购买）两套房屋，即甲室（123.09平方米）和乙室（136.47平方米），并支付总房款2510097.5元。合同约定2019年5月31日交房，余款交房时一并付清。现被告逾期未能交房，也未退还房款，原告遂诉。被告金陵橡胶厂辩称，本金认可，利息不认可。违约金按照租赁合同3.1和9.2条规定予以计算，其中有个合同01栋401室是91200元(按照10%计算)；乙室为91200元，其他依法由法院判令。本院经审理认定事实如下：2016年9月6日、2016年9月7日，原告刘昼（乙方）与被告金陵橡胶厂（甲方）签订《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》各一份，约定：南京普德科创研发社区的土地性质系科研用地，土地使用年限为50年，乙方清楚并了解上述土地性质的前提下，自愿租赁本园房屋用于办公、宿舍、自用等；房屋坐落于南京市雨花台区；建筑面积分别为123.09平方米、136.47平方米；租赁期限20年，总租金各计912000元；甲方于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任，合同第9.2条约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，应按房屋总租金的万分之一向乙方支付滞纳金；甲方逾期交付房屋，经乙方催告后30天内仍未履约的，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除后10个工作日内将已收款退还乙方，同时甲方应向乙方支付相当于该房屋总租金10%的违约金。双方就各自权利义务及责任做出相应约定。原、被告就上述两套房屋签订了《房屋租赁补充协议》，约定：1、租赁期满如乙方不以书面形式提出终止，甲、乙双方视为合同永久生效；2、乙方在按合同正常租赁使用该房屋期间，如遇有政府政策性拆迁征用等行为，乙方在满足下列条款的前提下，享有所租赁房屋相对应得全部权益和义务：（1）按现行市场价格，乙方应补足1772496元（含已支付租金）、1992462元（含已支付租金）；（2）甲方全额退还乙方押金，互不计算利息；……；8、如遇政策性原因导致租赁合同不能依约履行，甲方在与相关部门充分协商无果的情况下，甲、乙双方则视为合同自行终止，甲方退还已收到全部预收账款（扣除相关费用），并按余额部分的10%年利率支付利息，乙方则在收到款后10个工作日内按要求无条件交出所租赁房屋及相关资料、物品。被告先后共向原告出具了四份收据，2016年9月6日收款金额为457123.2元，2016年9月7日收款金额为700000元，2017年9月30日收款金额分别为724599.79元、628374.42元，以上合计收款2510097.41元。其中2017年9月30日两张收据记载的收款事由备注了“鑫得久借款转入”。被告向本院出具《情况说明》，载明：被告实际未收到房款，该房款为南京鑫得久工贸实业有限公司对刘昼的债务，被告同意用房屋偿还债务。另查明，涉案金陵橡胶厂普德科创研发社区项目于2017年取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，涉案土地用途为科教用地（科技研发），建设用途用于科研、实验楼。以上事实，有《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、收据、《情况说明》、《建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》及当事人陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。关于本案所涉法律关系，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，同日又签订《补充协议》，实质上变更租赁合同内容，并约定按市场价格由原告支付房款并享有房屋全部权益及义务，该合同中所谓租赁并非当事人的真实意思表示，双方合同目的而是一方交付购房款，一方交付房屋并转让房屋永久权益，符合房屋买卖合同法律关系的一般特征。但是，涉案土地性质为科研用地，应当严格按照《城乡规划法》和《土地管理法》的规定进行建设，本案被告却违反规定，擅自将科研用地及房屋出售给自然人，以签订《房屋租赁合同》行房屋买卖之实，违反了法律、行政法规的强制性规定，故合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告出具收据及《情况说明》，即认可购房款冲抵案外人鑫得久公司的债务，现原、被告之间的合同无效，且被告对房款本金予以认可，结合已查明的事实，被告应当返还原告房款合计2510097.41元。关于利息及违约金，因合同无效，原告按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定主张并无事实依据，但考虑到被告擅自销售科研用地上建设的房屋，对导致合同无效存在过错，故因此应当对原告赔偿相应的资金占用期间的损失，根据原告付款事实，本院确认损失如下：其中，以457123.2元为基数，自2016年9月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以700000元为基数，自2016年9月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1352974.21元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京金陵橡胶厂有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘昼2510097.41元及利息（其中，以457123.2元为基数，自2016年9月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以700000元为基数，自2016年9月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1352974.21元为基数，自2017年9月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告刘昼的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33218元，由原告刘昼负担6338元，被告南京金陵橡胶厂有限公司负担26880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波审 判 员  刘 芳人民陪审员  张秀灵二〇二〇年九月二十五日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾