广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初670号原告：饶纪才，男，1962年10月12日出生，汉族，住广东省南雄市***********。被告：黄志红，女，1972年6月19日出生，汉族，住广东省南雄市**************。委托诉讼代理人：赖长福，广东永顺律师事务所律师。原告饶纪才与被告黄志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告饶纪才、被告黄志红及其委托诉讼代理人赖长福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶纪才向本院提出诉讼请求：1、判令双方解除房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2019年11月25日至2020年3月25日期间房屋租金12500元；3、判令被告支付原告违约金5000元；4、判令被告赔偿原告门店原有楼梯、厕所、灶台等损失约3万元（以法院安排鉴定结果为准）；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告为南雄市**********店业主，原告与被告签署了门店租赁合同，租赁时间为2019年7月25日起至2024年7月24日止，2019年6月25日起至2019年7月24日止为免租期。被告于合同签订时已支付2019年7月25日至2019年8月24日房租2500元。被告于2019年6月27日开始将店内原有的楼梯、厕所、灶台等全部打掉，七月份后门店一片狼藉，被告答应的装修至今未进行。截止至2019年年10月，被告无故拖欠房租，经原告多次催缴均未履行，原告于2019年10月起诉至法院，被告在12月开庭前在未告知原告的情况下将2019年9月、10月的房租转账至原告银行账号且不予支付其对原告门店原有物破坏的损失赔偿及未说明是否解除合同，原告由此可以认为被告继续租用该门店，截止到2020年3月25日，被告又无故拖欠期间租金。被告已严重违反合同约定，故原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄志红辩称，一、同意解除合同，合同已实际解除，在原告上次于2019年10月起诉前，我在2019年9月已将店铺钥匙交还给原告，合同已实际中止，房租已交到2019年10月。二、我已于2019年11月与原告实际解除合同，无需再支付后续租金，我在租赁店铺后未实际经营使用过，原告在第一次起诉后撤诉，合同已无法继续履行，合同已实际解除，而后原告将店铺转借给其他商铺堆放杂物，证明双方已解除合同。三、我不存在违约行为，无需支付违约金。根据双方签订的门店租赁合同，是明确允许我对店铺进行装修的，所以我对店铺进行装修不属于违约，我也没有违背合同的约定。四、我不同意原告的评估申请，不同意赔偿。我对店铺进行装修时，原告也在场并拍摄照片，却没有加以阻止，说明原告是同意我对店铺进行装修的。既然合同约定同意我对店铺进行装修，原告又知情并默认，谈何赔偿。五、原告于2019年10月起诉我，诉讼请求事实理由相同，此次没有新的事实理由再次起诉，属于重复起诉，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人的证据进行了调查和质证，对当事人合理合法的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年6月25日签订一份《门店租赁合同》，原告将位于南雄市**********店出租给被告使用,租赁期为五年，其中前三年即从2019年7月25日至2022年7月24日止租金每月2500元，交付租金为每月25日，被告已在签订合同时支付了预交财产押金5000元给原告。另外，根据原、被告双方所签订的《门店租赁合同》第五条：“乙方在租赁期间，对门店进行装修的费用由乙方负担。租赁期满，按照装修后的现状交回甲方，除活动的设备及乙方添置的器具外，所有入墙入地的固定装修属甲方所有，不得损坏，如有损坏，由乙方负责修复或赔偿。”为此，被告租赁案涉门店后，于2019年6月27日开始对门店内的设施进行了拆除，拆除后被告至今一直未对该门店进行装修。再者，由于被告拖欠2019年9月25日至2019年10月25日的租金2500元，为此原告于2019年10月16日向本院提起诉讼，要求被告赔偿案涉门店所拆除房屋设施的损失35000元并补交拖欠一个月的租金2500元，还要求被告赔偿违约金5000元及精神损失费5000元，该案案号为（2019）粤0282民初2257号。诉讼期间，被告补交了2019年9月25日至2019年10月25日两个月的租金共5000元给原告，所以，原告就撤回了起诉。之后，原、被告在房屋租赁的问题上，双方一直未能达成协议，因此，原告又于2020年4月7日向本院提起与被告之间的房屋租赁纠纷的诉讼，要求判如所请。诉讼期间，原告向本院申请对案涉房屋受损部分所需费用价格进行评估，本院已依法摇珠由广东证诚价格评估有限公司进行评估，该公司已出具了评估报告书（粤证价估[2020]J221号），鉴定南雄市**********屋的受损部分所需费用为28098元，其中原、被告双方确认无争议部分的费用为24437元，有争议部分费用为3660元，两者共计28098元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据办案各方当事人的起诉和答辩以及庭审中的举证与质证，本案争议的焦点如下：（一）关于原、被告所签订的《门店租赁合同》，现在是以被告违约解除合同还是以双方法定合意解除合同的问题。原告与被告之间存在租赁合同关系，涉案《门店租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗,既符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条所规定的民事法律行为有效的条件,也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定导致合同无效的情形。故涉案《门店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,应受到法律保护。涉案《门店租赁合同》既未约定解除条件,双方也未对解除租赁合同协商一致,在这种情形下,原告请求本院依法判令解除《门店租赁合同》,其提起民事诉讼可以视为解除合同意思表示的一种表达方式，且庭审中，被告也同意解除合同。但原告行使的法定解除权是否成立,需要本院依据涉案合同履行情况和法律规定判定。综合本案事实以及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定,基于被告存在拖欠租金和拆除房屋设施而未进行重新装修的前提下，应视为被告严重违约。现在，被告在严重违约的情况下,原告具有法定解除权,其诉请解除涉案合同符合法定解除条件,据此本院以判决的方式解除涉案《门店租赁合同》,系法院对当事人私领域的商事行为行使公权力而作出的判定,因此，原告要求解除《门店租赁合同》理由充分，符合事实和法律依据，本院予以支持。而被告反映其已在2019年9月交回了涉案店铺的钥匙给原告，并称已在2019年11月已实际双方合意解除了合同的辩称，因证据不足，理由不充分，本院不予采纳。（二）关于被告是否应支付拖欠原告房屋租金的问题。如上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，涉案门店租赁合同已经解除，则原告要求被告支付从2019年11月25日至2020年3月25日共四个月房屋租金应为10000元，于法有据，本院予以支持，而原告诉请12500元，超出部分本院予以驳回。（三）关于违约金的问题。如上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，以及参照原、被告双方签订的《门店租赁合同》第八条：“以上条款，甲乙双方共同遵守，如任何一方违反合同，违约方应付违约金5000元整。未尽事宜，由双方协商解决。”本案中，因被告存在违约，故被告应承担违约金5000元给原告，该违约金5000元由被告已预交财产押金5000元中予以抵扣。（四）关于被告是否应赔偿原告受损部分费用以及违约责任大小的问题。介于本案中，被告因存在违约，致使涉案门店租赁合同的解除，现因租期未到期，而被告已对案涉房屋内的部分设施进行了拆除，但被告又未重新对该门店进行装修，虽然原告同意被告拆除案涉房屋内的设施，根据双方签订的《门店租赁合同》第五条看，是需要被告对房屋进行重新装修为前提条件的。另外，原、被告对租赁期间内房屋设施拆除后又未重新装修的损失进行约定，且双方对赔偿问题又不能协商一致，所以，本院根据原告的申请依法摇珠委托鉴定机构对以上房屋受损部分的损失进行了鉴定，评估结果为：对双方无争议部分的费用为24437元，而对双方有争议部分的费用为3660元。庭审期间，由于原告未能举证证实有争议的部分是由被告拆除，且双方又无约定，故本院对有争议部分的损失不予采信。另外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。”的规定，综上，本院认为原告与被告提前解除双方签订的《门店租赁合同》，是属于因承租人违约导致合同解除的情形，因此，原告要求被告赔偿因拆除的案涉房屋设施而造成的受损部分所需费用，因理由充分，证据充足，本院予以支持；但原、被告应按照过错责任分担，结合本案的实际情况，被告应承担原告损失的主要过错责任，即被告应承担70%过错责任，所以本院认定由被告赔偿因拆除房屋的受损部分所需费用17105.9元（24437元×70%）给原告。而被告抗辩对原告的评估价格结论不予认可，并要求驳回原告的诉讼请求，因证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，判决如下：解除原告饶纪才与被告黄志红在2019年6月25日签订的《门店租赁合同》；被告黄志红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告饶纪才支付租金10000元；被告黄志红于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告饶纪才赔偿因拆除房屋的受损部分所需费用17105.9元。驳回原告饶纪才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，由原告饶纪才负担288元，被告黄志红负担700元；评估费6000元，由原告饶纪才负担1800元，被告黄志红负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  许文杰人民陪审员  罗吉红人民陪审员  万 芬二〇二〇年九月二十四日书 记 员  张 震