安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初869号 原告（反诉被告）：陈汉玲,男,1985年1月6日出生,汉族,住湖北省武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：尉迟立君，安徽万世律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘政爱,女,1970年8月18日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：黄海富，安徽中天恒律师事务所律师。 陈汉玲诉刘政爱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，刘政爱提起反诉，本院依法予以合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，并公开开庭进行了审理。陈汉玲及其委托诉讼代理人尉迟立君，刘政爱的委托诉讼代理人黄海富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈汉玲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间。于2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》:2、判决被告返还原告房屋租金人民币18000元;3、判决被告返还原告房屋租赁保证金人民币10000元;4、判决被告支付原告违约金人民币10000元;5、判决被告赔偿原告所有经济损失费人民币178118元;6、判决被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由:原告（承租方）与被告（出租方）于2019年8月25日签订了《房屋租赁合同》,合同约定:原告承租被告位于合肥市瑶海区的“合肥瑶海区刘政爱健身服务中心”用作歌舞厅使用;使用时间段:下午14时至16时30分、晚上19时至21时30分;租期六个月;租金每月12000元（包含水电费）;同时,合同还约定了房屋租赁保证金、违约金条款。合同签订后,原告如约通过微信方式交付了一个季度房屋租金36000元、保证金10000元。2019年9月30日,由于歌舞厅新合伙人的引入,原告与新合伙人商议对歌舞厅进行翻修,以便长久经营。为此,原告及其合伙人投入了大量的人力、财力和精力。2019年10月10日歌舞厅开始试营业。试运营期间,原告聘请了表演团、舞蹈老师招揽客户,舞厅客源不断,人气激增。2019年10月13日,原告仅经营三天,爆棚的舞厅场面却招致被告眼红。接下来的时间里,凡是原告的经营时间段,被告都来故意扰乱,硬性收取门票,关闭音响,大闹舞厅现场,与原告员工吵架,殴打原告合伙人致其受伤。直至2019年10月20日,原告苦心经营的歌舞厅,终在被告的无理取闹中关闭歇业,原告聘请的所有人员纷纷离职,舞厅不再营业。至此,被告的种种肆意妄为的恶劣行为,已导致原告的舞厅无法持续经营,原、被告之间的《房屋租赁合同》也无法履行下去,原告的合法权益遭受巨大伤害,经济利益遭到重大损失。据此,为保护原告的合法权益,维护法律的尊严,依据我国《民事诉讼法》之规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 刘政爱辩称：房屋租赁合同于2020年2月25日期满，合同自动终止；被告不应返还原告租金18000元，原告实际尚欠被告房屋租赁39000元；原告在签订房屋租赁合同后并未支付租赁保证金10000元，因此我方没有返还保证金的义务，原告没有履行房屋租赁合同，没有足额支付房屋租金，原告违约，被告并没有违约不应承担违约金；被告没有违约，没有义务赔偿原告的经济损失，而且原告的经济损失既没有事实依据也没有法律依据；双方租赁合同中租金并未包含水电费；被告并未至原告经营场所内干扰原告的经营活动，被告至原告经营场所是要索取原告所欠的房租；原告关门歇业的事实没有证据证明，也没有证据证明和被告有关联。 刘政爱向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人未付房屋租金39000元并支付该款自2020年2月25日至判决生效之日同期银行贷款利率1.5倍的利息损失；2、判令被反诉人支付反诉人2019年8月25日至2019年10月25日水电费13875元并支付该款自2019年10月25日至判决生效之日同期银行贷款利率1.5倍的利息损失；3、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2019年8月25日，被反诉人同反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期6个月，月租金1.2万元，保证金1万元。截至目前被反诉人仅向反诉人支付了3.3万元租金，第一季度租金仍欠3000元没有支付，保证金1万元和第二季度租金3.6万元、2019年8月25日至2019年10月25日电费13875元至今未支付，反诉人虽一再催要，但被反诉人以经营状况不好为由，一直拖延支付。2020年2月25日，《房屋租赁合同》期满，被反诉人没有提出续租房屋，但剩余租金仍未支付。被反诉人拖欠租金的做法是明显的违约行为，依法应承担违约责任，为维护自身合法权益，反诉人根据相关法律规定特向贵院提起反诉，请贵院支持反诉人的反诉请求。 陈汉玲辩称：一、针对“刘政爱要求陈汉玲支付房租费”的诉求，我方答辩意见如下：《民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可以看出租赁关系是一种双务关系，即出租人提交出租物，承租人有权依法使用、收益该承租物。在本案中，陈汉玲实际使用承租场地的时间为2019年8月25日至2019年10月20日。此后，陈汉玲被迫停止了舞厅的下午及晚场的经营，直至今日。此事实从对方的诉状及证据材料中也能印证。但刘政爱现在向陈汉玲索要未实际使用期间的房屋租金，即2019年10月21日至2020年2月25日期间的房租费，明显与法律相违背，且不合理，请求法院依法驳回。另则，本案导致陈汉玲要求提前终止租赁合同，不再续租的原因是由刘政爱的恶意滋事行为所致。故，刘政爱更无权利要求陈汉林支付剩余的房租费用。二、针对“刘政爱要求陈汉玲支付电费”的诉求，我方答辩意见如下：首先，在订立合同时，刘政爱与陈汉林曾口头约定租金包含水电费在内。从刘政爱提供的一房东的《租赁合同》可以看出，刘政爱仅以每月8000元承租了案涉场地，且是全天时间段的。但在陈汉玲与刘政爱签订的《房屋租赁合同》约定的月租金为12000元，且仅只能使用下午和晚上，共计5个小时的时间段。可见，当时陈汉玲为何愿意签订每月高出4000元租金，且只租用5个小时的租赁合同。其次，《房屋租赁合同》约定，我方承租的时间段为：下午14时至16时30分，及晚上19时至21时30分，在此之外的时间段均由刘政爱使用，我方每天使用的时间总共就5个小时，却要我方承担全天24小时的电费，其明显不公平，也不合理。同时，此合同中并未约定电费的缴纳义务。再次，《民事诉讼法证据规则》第六十五条：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：……(五)证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。”第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……”刘政爱提交的证据仅仅是一房东出具的手写收据，而不是供电部门出具的缴费凭证；同时，刘政爱也没有提供其支付的转账凭证，不能证明刘政爱已实际缴纳了电费。另一方面，用电量的数字，不是供电部门提供的数据，而是一房东的手写数字，是否是2019年8月25日至2019年10月25日期间真实发生的实际用电量，还有待向供电公司核实。故，刘政爱主张我方缴纳电费，无凭无据，其提供的用电量数字，及是否真实缴纳电费，均值得怀疑。另则，该诉求也能印证，我方实际承租的期间为2019年8月25日至2019年10月期间，刘政爱无权要求陈汉玲支付未使用期间的费用。三、《反诉状》中描述“陈汉玲第一季度尚欠租金3000元，保证金1万元”，与事实不符，还请法官明察。事实上，陈汉玲于2019年8月17日当天，通过微信转账33000元，现金支付剩余租金3000元和保证金10000元整。当时交付现金时，现场有杨彬彬、张朵另绰号为阿刚的男子在场见证。若陈汉玲未缴足房租和保证金，为何刘政爱会在2019年8月25日，交付场地给陈汉玲使用，准许其经营，并在后期准许其装修、装潢，而不向其讨要租金、保证金。甚至是在2019年10月13日第一次发生纠纷时，公安机关介入调查，至2019年12月29日公安机关因此事处分刘政爱时，刘政爱都未向公安机关反映双方矛盾是因陈汉玲欠房租和保证金而引起的。却在陈汉玲提起诉讼后，刘政爱才申请反诉，追究陈汉玲的欠租、欠保证金的责任。可见，刘政爱在此提起反诉的真实目的，只是为了减少自己的支出。综上，刘政爱要求陈汉玲支付房租费及电费的诉求，无凭无据，且与法律相违背。其反诉中的陈述，又与事实明显不符。故，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回刘政爱的全部反诉请求。 经审理查明：，刘政爱与陈汉玲签订《房屋租赁合同》,合同约定:陈汉玲承租刘政爱位于合肥市瑶海区的“合肥瑶海区刘政爱健身服务中心”用作歌舞厅使用;使用时间段:下午14时至16时30分、晚上19时至21时30分;租金每月12000元;租期六个月，从2019年8月25日至2020年2月25日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总租金1万的违约金;关于保证金，合同第四条约定乙方（陈汉玲）同意预交1万元作为保证金。合同签订当日,陈汉玲通过微信向刘政爱支付房屋租金33000元。 2019年10月13日16:17，当事人双方在案涉房屋内发生纠纷，向合肥市公安局广场派出所报警；2019年10月20日16时左右，当事人双方及案外人王海燕在案涉房屋内再次发生争执，根据广场派出所的行政处罚书记载，刘政爱对陈汉玲殴打，后陈汉玲离开现场，刘政爱又与在场的王海燕(系陈汉玲经营舞厅的合秋人)互殴，广场派出所对刘政爱作出罚款400元的行政处罚决定。2019年11月13日，广场派出所又接到刘政爱报警，称其与王海燕发生纠纷，请求出警。广场派出所的警情详情单记载的案发时间为当日下午14时34分左右，地点为站前路白马五洲商场三楼白马健身舞厅即本案租赁房屋内。 上述事实，有房屋租赁合同、营业执照、微信转款记录、视频资料、照片、合肥市公安局广场派出所出具的询问笔录2019年10月13日、10月20日、2019年11月13日《警情详情》、《合肥市公安局瑶海分局行政处罚决定书》以及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系房屋租赁合同纠纷，当事人双方在合同中约定，陈汉玲承租时间段为每日下午14时至16时30分和晚上19时至21时30分，根据广场派出所的三份《警情详情》以及《合肥市公安局瑶海分局行政处罚决定书》记载的内容可知，刘政爱多次在陈汉玲承租的时间段内在租赁房屋内与陈汉玲及其合伙人王海燕发生争执、打骂且因此被公安机关予以行政处罚，其行为足以影响歌舞厅的正常经营活动，陈汉玲订立合同的目的难以实现，其有权提前解除合同。关于合同解除的时间，陈汉玲诉称其于2019年10月20日即已离开案涉房屋，刘政爱主张合同系到期后自动终止，但根据2019年11月3日《警情详情》记录的内容，当日下午本应处于陈汉玲使用的时间段内但房屋却由刘政爱占用使用，结合当事人的陈述、证人证言以及本院向广场派出所调查了解的情况，可以认定陈汉玲至2019年11月3日事实上已经不再占有使用房屋且此种结果是由刘政爱的原因造成，据此本院认定双方租赁合同的解除时间为2019年11月3日。 关于当事人主张的租金问题，陈汉玲主张其在合同签订后向刘政爱支付了一个季度的租金36000元及保证金10000元，其中33000元租金系通过微信支付，另外3000元租金和保证金10000元系现金支付，刘政爱仅认可收到微信支付的33000元，其余款项不予认可。陈汉玲对其主张的现金支付款项13000元，未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院认定陈汉玲支付的租金数额为33000元，其主张刘政爱返还保证金10000元，本院不予支持。根据前述认定事实，双方合同于2019年11月3日解除，陈汉玲实际承租的期限自2019年8月25日至11月3日，根据合同约定的租金标准计算，应支付的租金数额为28000元（12000元÷30天×70天），刘政爱应返还陈汉玲租金5000元，陈汉玲主张返还的其余租金，本院不予支持。刘政爱主张陈汉玲支付39000元租金及利息的请求，本院不予支持。 关于陈汉玲主张的违约金，本案合同系陈汉玲请求解除，而合同第五条约定的违约金支付条件是“……在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总租金1万的违约金”，该条约定的违约金支付条件与陈汉玲主张违约金的事实基础不相符合，陈汉玲根据该约定主张被告支付违约金10000元，本院不予支持。 关于陈汉玲主张的装修损失和人员费，双方合同未对房屋的装修做出约定，陈汉玲未举证证明其对涉案房屋进行装修经刘政爱同意，且其提交的证据并不能证明装修和人员费损失的实际发生，故其该项主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 案涉房屋每天由陈汉玲使用两个时间段，其余时间段由刘政爱使用，刘政爱主张两个月的水、电费全部由陈汉玲支付有失公平，且刘政爱提交的水电费收款收据并非供水供电部门出具的有效凭据，其主张陈汉玲支付水电费13875元及利息，亦缺乏证据证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、陈汉玲与刘政爱签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除； 二、刘政爱于本判决生效后十日内返还陈汉玲房屋租金5000元； 三、驳回陈汉玲的其他诉讼请求； 四、驳回刘政爱的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4540元，由陈汉玲负担4440元，刘政爱负担100元；反诉案件受理费560元，由刘政爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 牛 蕾 二〇二〇年九月二十二日 书记员 陈晓薇