安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7281号 上诉人（原审被告）：陈文长，男，1971年9月10日出生，汉族，住安徽省肥西县紫蓬山山旅游开发区。 委托诉讼代理人：房超，安徽典兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓滨，安徽典兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵新洁，男，1994年9月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人陈文长因与被上诉人赵新洁房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文长上诉请求：撤销原判，依法改判驳回赵新洁的全部诉讼请求。审理中，陈文长变更诉讼请求：对原审判决第一、二项无异议，请求改判原审判决第三项，对于损失应通过鉴定来确定。 事实与理由：原审法院对于合同性质认定错误。双方之间订立的为合作协议，并非租赁合同。即使认定为合作协议，原审法院对于租金的认定错误。即使认定双方为合作协议，原审法院对于店面转让费损失认定过高，酌定店面转让费由陈文长承担46000元，无相关的证据予以证明，即使按照一审法院的思路，转让费因扣除存货即未形成附着的设施、设备等因素，根据双方的协议，合作时间共计306天，是2019年6月8日至2020年4月9日，转让费为14万元，若按照97天（2020年1月3日至2020年4月9日）来承担46000元损失，那么意味着经营设备的设施存货为负数，一审法院未严格按照证据规则，要求赵新洁举证证明，其设施设备存货的价值，也未对店面的装修装饰进行鉴定，而通过酌定的方式，明显对于陈文长不公平综上，请求二审法院依法撤销。 赵新洁辩称：应当给予损失赔偿，其花了十四万转让费，按照协议约定至少应当使用十个月，现对于无法经营的期间对方应当赔偿损失。 赵新洁向一审法院起诉请求：1．判决解除陈文长、赵新洁于2019年6月8日签订的《合作协议》；2．判令陈文长立即返还赵新洁租金人民币72302.5元，押金人民币2万元；3．判令陈文长赔偿赵新洁损失174800元（详见损失清单）；4．本案诉讼费、公告费、保全费等费用均由陈文长承担。诉讼中赵新洁称因加盟商同意退还1万元保证金，变更第3项诉讼请求为要求陈文长赔偿损失164800元。 一审法院认定事实如下：2019年6月8日，甲方陈文长与乙方赵新洁签订一份《合作协议》，约定：“一、甲乙双方合作的内容及方式1．甲方位于合肥市潜山路新华国际广场商之都后街，都市名人楼的房屋使用权及房屋内现有设施与乙方进行合作经营。2．合作经营项目为张亮麻辣烫，合作经营期限内，乙方有权单方面对合作经营项目进行调整，甲方无权干涉。3．合作经营期限2019年6月8日至2020年4月9日。占定1年。本协议暂定续签3年，除不可抗拒因素之外不承担法律责任，续签房租按合同不变。二、合作经营、红利分配及租金1．在合作经营期间乙方向甲方支付分红款项如下：2019年5月1日前日付半年租金及分红107191元（平均每月17865元），押金20000元（如果再转让押金不予退回），房租及分红下半年提前一个月支付，租金及分红为17865元，第二年房租分红相比第一年递增总额的6%，以此类推。甲方收取分红及租金并向乙方开具收款收据。2．签订协议3日内，甲方将房屋交付给乙方进行装修，2019年6月10日开始计算房租，租金及分红已交予甲方，由甲方承担，不另行支付。本协议所使用房屋合作经营期内产生的租金由甲方支出，在合作经营期间房租由甲方支付给商之都，因甲方不配合导致租金未能支付，乙方按照本协议违约条件要求甲方给予赔偿，甲方承担违约责任。四、合作经营期间的相关经营费用及税金乙方按照本协议约定，自主经营，甲方无正当理由不得妨碍乙方的自主经营权。合作经营期间产生的一切经营费用及税金由乙方承担，相关证照的办理及产生的费用由乙方承担，甲方必须积极配合乙方证照办理，向乙方提供证照办理的全部材料，否则甲方应当按照本协议承担违约责任。五、甲乙双方的权利义务1．乙方独立自主经营，甲方不得无故干涉乙方自主经营，经营期间产生的一切费用由乙方承担。2．经营期间如发生亏损，乙方应积极调整经营策略，改变经营状况，但必须按照本协议约定向甲方支付红利。3．乙方按照本协议约定的合作项目对甲方支付给其他的房屋进行装修及经营，费用由乙方承担。4．合作经营期间，甲方有权对乙方的经营进行监督，发现乙方未按本协议经营的，甲方有权提出异议，乙方应当予以改正。5．合作经营期满，协议自行解除，如房屋出租房继续出租本协议使用房屋的，租赁权益由甲方乙方单独享有，并继续由甲方与出租单位办理续租手续，乙方享有继续合作权，在继续合作、红利见合同第三条，因此产生的相关费用由乙方承担。6．合作经营期满，房产内全部资产归乙方所有，乙方有权进行处置。7．合作经营期限内，如遇不可抗力及政府拆迁等导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，乙方不再向甲方支付剩余红利，甲方已经收取的红利不予退还。六、违约责任合作经营期间内，因甲乙双方自身原因导致本协议不能履行活着不能安全履行的，由主管方造成对方损失，一切后果自负。七、本协议未尽事宜……八、其他事项1．甲方在合作期内必须保证乙方能够正常经营。2．如不能正常经营，甲方赔偿损失（2019年6月8日-2020年4月9日）期限内”。 赵新洁租赁案涉房屋用于经营张亮麻辣烫。陈文长陈述该租赁物自2016年即用于经营张亮麻辣烫，赵新洁陈述由案外人陈思杰处转入该张亮麻辣烫店。 案涉租赁物系由陈文长、张路平由安徽商之都股份有限公司（商之都公司）处承租，租赁期限至2020年4月10日，并系该公司由安徽新华房地产有限公司（新华公司）所租赁潜山路新华国际广场写字楼裙楼建筑物中的部分。合肥市中级人民法院对新华公司与安徽商之都股份有限公司新华店（商之都新华店）、商之都公司房屋租赁合同纠纷一案做出（2018）皖01民初1900号民事判决，判决：1．新华公司与商之都公司间于2012年12月31日签订的《物业租赁协议》于2018年12月18日解除；2．商之都公司、商之都新华店于判决生效日起三十日内返还位于合肥市……房屋等……。安徽省高级人民法院于2019年11月12日做出（2019）皖民终861号民事判决，维持前述（2018）皖01民初1900号民事判决。 赵新洁已给付陈文长押金20000元及至2020年6月9日的租金，后陈文长返还赵新洁20000元。 一审法院认为：赵新洁、陈文长所签协议虽名为合作协议，但约定赵新洁独立自主经营并承担风险，陈文长不干预经营不承担亏损，仅提供房屋并获取固定收益，双方并非共同经营、共担风险的合作关系，实质为房屋租赁合同关系。因新华公司与商之都公司租赁关系已经判决解除并商之都新华店、商之都公司返还案涉租赁物在内的房屋，赵新洁、陈文长间的《合作协议》已履行不能，赵新洁要求解除合同，该院予以支持，合同解除后，陈文长应将押金20000元返还赵新洁。陈文长未能按照双方《合作协议》约定提供租赁物供赵新洁经营使用，应承担违约责任。房屋租赁关系中出租人获取租赁收益的对价为让渡租赁物占有使用权于承租人，本案租赁物占有使用权系由新华公司让渡于商之都公司、商之都公司让渡于陈文长，因商之都公司与新华公司之间的租赁关系已经解除，陈文长取得租赁物占有使用权的基础亦不复存在，陈文长收取2020年1月3日至6月9日的租金但不能合法转让该期间租赁物占有使用权于赵新洁，故赵新洁请求陈文长返还2020年1月3日至6月9日的租金72302.5元（已扣除陈文长已返还的20000元），该院予以支持。双方在《合作协议》中约定，陈文长不能保证赵新洁能够使用租赁物正常经营则应赔偿损失（2019年6月8日至2020年4月9日），赵新洁主张其损失有转让费140000元，并提供了其与案外人刘言凤签订的约定以140000元受让案涉张亮麻辣烫店的协议、刘言凤出具的收条（收到赵新洁转让费140000元、房租109961元、押金20000元及电费430元）和其支付宝、微信支付记录及银行客户回执，陈文长虽然对该证据三性不予认可，但经审查，赵新洁提供的付款记录与收条金额相符，该院认为前述证据可以相互印证形成证据链，故对赵新洁已支付140000元转让费的主张予以采信。店面转让费并非法律概念，但在经济活动中亦较多见，一般为包括装饰装修、用于经营的设施设备、存货及前期经营形成的商业价值等的集合，故该转让费中赵新洁实际损失应考虑赵新洁实际使用租赁物的期限、租期以及转让费所含内容等综合认定，本案原、陈文长《合作协议》中对租赁期限的约定有“2019年6月8日至2020年4月9日。占定1年。本协议暂定续签3年”，但陈文长与商之都之间约定的租赁期限截至2020年4月10日，故原、陈文长约定的有效租赁期限应为2019年6月8日至2020年4月9日，赵新洁已使用租赁物至2020年1月，考虑存货、未形成附着的设施设备等因素，该院酌定由陈文长承担损失46000元。赵新洁主张的兑店费、品牌加盟费，因赵新洁承租前后经营内容并未发生变化，该损失即使属实亦已经超出了陈文长缔约时可预见的范围，该项诉请该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除赵新洁、陈文长于2019年6月8日签订的《合作协议》；二、陈文长于判决生效之日起十日内返还赵新洁租金72302.5元、押金20000元；三、陈文长于判决生效之日起十日内赔偿赵新洁损失46000元；四、驳回赵新洁的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5307元，减半收取2653.5元，保全费1856元，由赵新洁负担2175元、陈文长负担2334.5元。 二审中，当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，对于原审判决确定的解除合同及陈文长向赵新洁返还租金及押金的判项内容，双方现无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点在于原审判决确定的陈文长赔偿责任是否适当问题。案涉合同名为合作协议，但结合合同权利义务约定的内容，实为租赁合同，因陈文长方原因导致案涉合同无法继续履行，故赵新洁诉请解除合同并主张赵新洁承担损失赔偿责任予法有据，应予支持。赵新洁因案涉合同支出店面转让费14万元，该转让费系属装饰装修、设备设施、经营权及商业价值等集合转让的对价，并未具体分项确认，原审法院综合赵新洁实际履行期间、租金及转让费的具体内容等因素，酌定陈文长承担其中的46000元，系属自由裁量权的行使范围，且无明显不当，本院予以维持。 综上所述，陈文长的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费950元，由陈文长负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 余海兰 二〇二〇年九月十四日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。