江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初10834号 原告（反诉被告）：魏春明，男，1989年2月15日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：郭利兵，江西法正律师事务所律师，执业证号13601201810025853。 被告（反诉原告）：宋立芹，女，1976年2月24日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：李亚兵，江西人民律师事务所律师，执业证号13601201510271393。 原告（反诉被告）魏春明与被告（反诉原告）宋立芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏春明及其委托诉讼代理人郭利兵、被告（反诉原告）宋立芹委托诉讼代理人李亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏春明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（编号0003436）；2.判令被告退还原告押金40000元及逾期利息（利息按年利率6%计算至被告还清款项之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月24日，原告（次承租人）与被告（转租人）签订第一份《房屋租赁合同》（编号0003435号），合同约定，被告将房东王子悦（出租人）拥有的位于红谷滩新区（以下简称涉案房屋）转租给原告使用。租金每月6500元，租赁期限自2016年4月1日至2019年8月31日。此外，被告收取了原告40000元押金。原告之后对涉案房屋进行装修，用于店铺经营。房东对被告此次转租给原告行为认可，三方于2016年3月25日签订《补充协议》约定原告直接将2016年4月1日至2019年8月31日的租金直接支付给房东。同日，原、被告还签订了第二份《房屋租赁合同》（编号0003436），合同约定，合同按原合同履行，租金按房屋面积的每平方米130元开始基础上增幅，被告赚取每平方米10元；租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日。之后，在原、被告签订第一份合同租期临近届满前，房东与被告就2019年9月1日后被告应承担的租金问题产生纠纷，双方沟通未果。原告得知此情况后，多次要求被告能与房东好好协商，应被告需按合同约定将涉案房屋继续租给原告使用，原告也将按约支付租金，但被告每次推诿要求原告与房东协商。原告遂向房东出示其与被告签订的第二份《房屋租赁合同》（编号0003436），但房东不认可该合同，并于2019年9月1日将涉案房屋上锁。原告无法继续开店经营，为此蒙受巨大损失，包括装修损失及停业损失等。事后，原告秉着和气态度，仅要求被告将押金40000元予以退还，但被告却拒不退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”则本案参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可认定被告与原告签订的第二份《房屋租赁合同》（编号0003436）中，虽被告属于无权处分，但该合同系双方当事人真实意思表示，成立并生效。该合同效力范围虽不及于房屋所有权人，但在相对人之间有效。该合同虽可能导致物权变动不能实现，但与合同的效力无关。综上，原、被告所订立的第二份《房屋租赁合同》（编号0003436）合同有效，但因被告违约行为导致失去合同继续履行的基础，致使原告合同目的无法实现，原告有权请求解除合同。被告应退还原告押金并赔偿原告资金被占用的利息损失。 宋立芹辩称，一、魏春明提出的诉讼请求依据的事实和理由不成立，依法应当全部驳回。理由如下：1.答辩人与房东就租金问题不存在任何争议，双方合同及补充协议对租金约定的很清楚，2015年1月1日的租金为120元/平方/月，第三年即2016年1月1日开始每年递增10%。2.答辩人与房东签订的合同第十条约定，答辩人有权对房屋进行转租，不存在房东不认可其合同的问题。魏春明捏造上述事实和理由，完全是为了提前退租，企图不被追究违约责任。二、魏春明不按约履行支付房租的义务构成违约，依法应当承担违约责任，无权收回押金，且还需要赔偿由此给答辩人造成的损失。理由如下：1.合同没有履行，是因为魏春明拒不履行合同义务所造成。答辩人与魏春明签订的编号为0003436号的合同约定，2019年9月1日至2020年8月31日的租金按照原合同履行，每平方米在130元基础上增幅，答辩人只提10元每平方。上述约定是双方真实意思表示合法有效，双方均应该遵守履行，但魏春明却一再提出降低租金的无理要求，拒不按合同履行义务，甚至在2019年9月1日之前就直接起诉答辩人，由此可见，系魏春明的违约行为导致合同目的无法实现，应当由魏春明承担违约责任。2.答辩人没有违约的动机。答辩人作为转租人，前期投入了三四十万元的装修费用，转租后，根据合同约定，可以提取12892.8元的租金差价挽回部分损失。答辩人没有任何理由违约。3.魏春明的违约行为造成答辩人重大损失。因魏春明拒不履行合同义务，导致答辩人无法及时将原本可以拆除的空调、卷帘门拆走，而被房东清除，导致答辩人交给房东的38880元的押金被房东没收，根据合同法的约定，应当由魏春明向答辩人承担违约责任。第一个诉讼请求合同已经实际解除，无需法院判令解除，合同从原告货物搬走之日已经实际解除。 宋立芹向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失30772.8元；2、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年3月24日，反诉双方达成转租房屋协议，因租金价格不同，所以签订了两份编号分别为3435和编号为0003436号的《房屋租赁合同》，这两份合同期限分别为2016年10月1日至2019年8月31日和2019年9月1日至2020年8月31日。编号为0003435号合同约定月租金为6500元每月，编号为0003436号的合同约定的租金是按原合同履行，每平方米130元基础上增幅，二房东只提10元一平方。编号为0003436号的合同按照反诉人和出租方王子悦的合同约定，2015年1月1日起始租金为120元/米/月，2017年1月1日起开始按每年递增10%计算租金，2019年度的租金为159.72元/平/月。因此编号为0003436号的合同约定的租金是在159.72元/平/月的基础上，反诉人增加10元/平/月，即169.72元/平/月。编号为0003435号合同到期后，被反诉人认为租金过高，一直要求反诉人降低租金，并表示不降低租金就不履行合同，因双方已经达成了租赁合同，合法有效，另外房东坚持按照约定租金执行，所以对于被反诉人降低租金的不合理的要求无法满足。所以，被反诉人2019年8月份就已经起诉反诉人，以其行为表示不再继续履行合同，后又于2019年8月16日撤诉，但是撤诉后其仍然不按照合同约定履行其义务，其违约行为导致反诉人向案外人房东违约，涉案房屋被收回，反诉人押金38880元无法退还，装修损失、空调（13000元）、卷帘门（6000元）无法收回，还导致反诉人履行该合同的预期收益损失12892.8元（107.44平方*10元/平/月*12个月=12892.8元）。总损失超过70772.8元，扣除魏春明支付的4万元押金，还有30772.8元的损失。为维护自身合法权益，反诉人依法提出反诉。 魏春明辩称，一、反诉人主张0003436号合同按照其与出租方王子悦的合同约定收取租金，即2019年的租金按155.2元/㎡收取毫无根据、严重脱离事实。答辩人与反诉人签订的0003436号房屋租赁中介合同明确约定，合同按原合同履行（即0003435号合同），租金每平方米130元基础上增幅，反诉人赚取每平方米10元。租金应该按130元/㎡收取。二、反诉人主张0003435号合同到期后，答辩人认为租金过高，一直要求降低租金，并表示不降低租金就不履行合同属虚假陈述，虚构事实。理由如下：1.答辩人一直是认可0003436合同，租金按每平方米130元基础上增幅收取。答辩人2019年8月31日通过短信告知按130元/㎡支付租金，反诉人是认可该租金的。2.2019年8月31日之前的租金答辩人按时支付给了房东，不存在拖欠。3.反诉人与房东王冰心2015年9月1日签订的补充协议约定到2019年8月31日的租金每月6500元，此后租金按2014年10月27日签订的房屋租赁合同约定计算，即2019年租金为152元/㎡，房东不认可反诉人与被反诉人签订的0003436合同约定的租金，并不是答辩人要求减低租金。三、答辩人此前起诉并不是因为租金问题，而是因反诉人未能与房东商谈租金一事，房东坚持按合同收取租金，不予认可反诉人与被反诉人签订的0003436号合同。房东明确2019年8月31日到期后不再出租给反诉人，基于此，被反诉人要求反诉人退还押金，但反诉人一直以各种理由推辞，被反诉人迫于无奈才诉讼。后因反诉人同意退还押金，被反诉人才撤诉。撤诉后反诉人又迟迟不予退还押金，被反诉人多次催要无果，无奈再次诉讼。四、2019年9月1日后的租金支付义务人是反诉人，反诉人未按时向房东支付租金，反诉人违反了与房东签订的合同条款，导致房东收回房屋。逾期利益损失、押金损失与被反诉人无关，空调、卷帘门是反诉人迟迟不去拆除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《房屋租赁合同》、《房屋租赁中介合同》、《补充协议》、押金收据、手机短信截图等证据，本院认定事实如下： 2014年10月27日，被告宋立芹（乙方、承租方）与案外人王子悦（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将南昌市红谷滩区世贸天城6栋105室租给乙方使用；有效期为8年，起租日从2015年1月1日至2022年12月31日止；签订合同后乙方一次性交纳信誉保证金38880元给甲方，合同期满退还乙方，但信誉保证金决不能取代租金；本房屋为107.44平方米，起始租金为每平方米120元乘以房屋面积，一次性支付1个月租金12892元整，乙方于每月1日前支付租金给甲方；起租前两年，租金不变，从租赁期第三年开始，每平方米在本年度价格上，每年递增百分之十；在合同履行期内，乙方有权将房屋转租、转让，在不拖欠房租的情况下甲方无权干涉；合同期未满，如果乙方违约，则乙方赔偿甲方经济损失费5万元。2015年9月1日，被告宋立芹与王子悦签订一份《补充协议》，约定商铺从2015年9月1日至2019年8月31日之间起租金降为每月6500元，租金支付方式按季度支付，每年的10月1日，1月1日，4月1日，7月1日支付，未补充协议的一律按原主协议执行。2016年3月24日，原告魏春明（乙方、承租方）与被告宋立芹（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁中介合同》（编号为0003435号），约定：甲方将坐落在南昌市红谷滩新区红谷中大道1996号世贸天城6#商业105室出租给乙方作为店面使用；出租房精装修，房屋内留有的配套设施一同出租给乙方使用，出租已征得房屋共同所有权人一致同意；租赁期限为40个月，甲方从2016年4月1日起将出租房屋（含配套设施）交付给乙方租用，至2019年8月31日收回；出租房屋（含配套设施）每月租金定为6500元，每季度支付一次，本着先付后用的原则，本合同签订即日由乙方支付首期租金19500元给甲方；合同执行期内，每次租金19500元，甲方于前期租金使用完毕的当日或之前3天交给甲方，如乙方推迟3天未按时交付出租方视为乙方退租，甲方有权收回房屋并没收押金；房屋（含配套设施）租赁押金4万元，于本合同签订即日，由乙方支付给甲方，合同期满由甲方如数退还给乙方；乙方在承租期间必须保持出租房屋原貌，如需装修应事先征得甲方同意，合同期满后，乙方装修投入视为房屋组成部分，不另折价归甲方所有；未经甲方同意，乙方不得将房屋自行转租、转让或提前退租，否则视为乙方违约，甲方有权提前收回房屋并没收押金。同日，原告魏春明（乙方、承租方）与被告宋立芹（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁中介合同》（编号0003436），约定租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止；按照原合同履行，每平方130基础上增幅，二房东只提10元每平方米。合同签订后，魏春明交纳了押金4万元。2016年3月25日，魏春明、宋立芹、案外人王子悦（案涉房屋所有权人）签订一份《补充协议》，内容为：“为保证房东王子悦的合法权益，由2016年4月1日至2019年8月31日止，商铺租金由租客魏春明付租金给房东王子悦，于每季度1日前支付19500元，如未在每季度1日前支付该商铺租金，则房东王子悦有权直接收回店面使用权，在租客魏春明使用该店铺期间，房东王子悦不能退押金4万元给宋立芹，此合同三方签字，即日生效”。合同签订后，魏春明向宋立芹交纳了4万元押金，并交纳房屋租金至2019年8月31日。此后租金未交纳，宋立芹亦未向王子悦交纳租金。2019年9月1日，王子悦以宋立芹未交纳租金为由，通知其于2019年9月3日前清空屋内物品。2019年9月7日，案涉房屋已出租给第三方，起租日从2019年9月18日至2022年9月17日。庭审中，魏春明认可其于2019年9月3日才腾空案涉房屋。 本院认为，魏春明与宋立芹签订的编号为0003435号及编号为0003436号的《房屋租赁中介合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。魏春明根据编号为0003435号的合同向宋立芹交纳了4万元押金，并按该合同约定交纳房屋租金至合同履行期满，宋立芹应将依该份合同收取的押金4万元退还给魏春明。关于编号为0003436号的合同，该合同对租金的约定为“按照原合同履行，每平方130基础上增幅，二房东只提10元每平方米”，因该合同已明确约定宋立芹转租时需赚租金差价10元每平方米，按市场交易习惯该差价是根据宋立芹与其合同相对方约定的租金标准基础上确定的差价，故案涉租赁合同系因魏春明未全面诚信按约支付租金而导致案涉房屋被收回转租他人而无法继续履行，故对魏春明要求解除其与宋立芹签订的编号为0003436号的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。但因该合同的解除系因魏春明的违约行为导致，故对宋立芹要求魏春明依法承担赔偿损失的反诉请求，本院予以支持。但宋立芹对其主张的损失30772.8元，证据不充分，本院酌情参照宋立芹的合同相对方再行出租前的房屋空置损失予以确定，即7367元（26000元÷2÷30×17）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告魏春明与被告宋立芹签订的编号为0003436号的《房屋租赁中介合同》； 二、被告宋立芹于本判决生效之日起十日内退还原告魏春明房屋押金40000元； 三、反诉被告魏春明于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告宋立芹损失7367元； 四、驳回原告魏春明的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告宋立芹的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3470元（原告魏春明已预交），由原告魏春明负担2670元，被告宋立芹负担800元。 反诉案件受理费285元（反诉原告宋立芹已预交），由反诉原告宋立芹负担260元，反诉被告魏春明负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  熊靖明 人民陪审员  高 红 二〇二〇年九月四日 书 记 员  李 军 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。