广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初332号原告：马树，男，1983年3月23日出生，汉族，住所地安徽省舒城县。委托诉讼代理人：吴静屏，广东银德律师事务所律师。被告：马俊麟，男，1981年8月14日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：江有声、许娟娟，广东正觉律师事务所律师。被告：刘惠，女，1987年6月7日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：陈德炎，广东穗卫律师事务所律师。第三人：广州纵华房地产有限公司，住所地广州经济技术开发区**春晖五街南康一巷****。法定代表人：李国华。原告马树与被告马俊麟、刘惠，第三人广州纵华房地产有限公司（以下简称纵华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告马树及其委托代理人吴静屏，被告马俊麟的委托代理人江有声、许娟娟，被告刘惠的委托代理人陈德炎，第三人纵华公司的法定代表人李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马树向本院提出诉讼请求：一、判令解除马树与马俊麟、刘惠在2019年1月17日签订的《房屋买卖合约》；二、判令马俊麟、刘惠退还马树10万元（含购房定金5万元、前期购房款5万元），并支付逾期还款期间给马树造成的利息损失（以10万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2019年3月19日起计至实际退还之日止）；三、判令马俊麟、刘惠向马树支付违约金196000元；四、判令马俊麟、刘惠赔偿马树的中介费、按揭费、评估费损失合计55640元；五、本案的一切诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费）由马俊麟、被告刘惠共同承担。事实与理由：2019年1月17日，马树与马俊麟、刘惠在纵华公司的居问介绍下签订《房屋买卖合约》，约定马俊麟、刘惠将其共同所有的位于广州市增城区××镇海××大道××房（以下简称“涉案房屋”）以196万元的价格出售给马树；双方约定马树于签订合同当天支付定金5万元，马俊麟、刘惠收到定金后需自行完成房屋赎契，马树向第三方指定的贷款银行申请贷款，马俊麟、刘惠应配合马树办理银行按揭申请，马树收到贷款银行同贷书后，马俊麟、刘惠应配合马树在三个工作日内完成房屋过户。案涉房屋交付日期为马俊麟、刘惠收齐全部楼款当天或者于2019年8月15日前。马树与马俊麟、刘惠签订合同后，马树于签订合同当天支付定金5万元给马俊麟、刘惠，马俊麟、刘惠出具了收款收据给马树。按合同约定，马俊麟、刘惠应自行办理案涉房屋的赎契，但马俊麟、刘惠在签订合同后要求马树先行支付购房款5万元，协助其完成赎契，马树表示同意，也支付购房款5万元给马俊麟、刘惠。2019年3月13日，马树收到贷款银行出具的同贷书，按照银行要求，马树与马俊麟、刘惠应在90天内共同办理申请贷款事宜。2019年3月19日，马树带齐资料按约定到贷款银行办理手续，但马俊麟、刘惠未按约定出现、配合办理；马树向第三人纵华公司反映情况，要求纵华公司协助联系马俊麟、刘惠，但马俊麟、刘惠未作出任何回应，电话不接，连纵华公司派员工上门联系，也将其拒之门外。截至马树提起本案诉讼之日，马俊麟、刘惠未曾办理案涉房屋的赎契，也未配合马树办理贷款手续，同贷书早已超过有效期，案涉合同约定的交付房屋之日早已过期，马俊麟、刘惠拒不履行合同义务已然构成违约，给马树带来极大的经济损失。为了维护马树的合法权益，特向法院提出本案诉讼，望法院查明事实，支持马树的全部诉讼请求。被告马俊麟辩称：双方签订买卖协议的时候，刘惠不在场，刘惠名字是代签的，同意出售共同声明书既不是刘惠也不是马俊麟签的字，马俊麟觉得整个买卖被人欺骗。收据也是在空白的地方签字，签的时候没有理由，收款收据怎么弄出来的现在想不起来，整个交易过程都像是被欺骗，最后就没有配合，过错应该由马树和纵华公司承担责任。马俊麟没有过错，不应该承担过错，但收到的钱马俊麟愿意退回去。马俊麟也愿意配合调解，有关银行利息马俊麟也愿意退给马树。被告刘惠辩称：不同意马树全部诉讼请求。涉案合同不是由刘惠签署的，刘惠也没有书面授权给其他人的意思表示，房屋买卖合同是无效合同，不发生任何法律效力。涉案合同、收款收据、同意出售共有房屋声明书上的刘惠签名均非刘惠亲笔所签，也没有和马树达成任何房屋买卖合意，也没有对房屋买卖合同各种事项进行过协商，概不知情。综上，法院应该驳回马树全部诉讼请求，维护刘惠的合法权益。第三人纵华公司辩称：对马俊麟、刘惠所说不认可，马俊麟是成年人，合同中如果没有经过马俊麟同意出售的房屋，其如何准备审批同贷书，这个是需要马俊麟、刘惠双方同意到银行签名才能出具。既然有同意出售共有房屋声明书和审批同贷书，马俊麟、刘惠是认可的。经审理查明：2019年1月17日，马俊麟、刘惠（代）（卖方、卖方委托人）与马树（买方）、纵华公司（经纪人）签订（合同编号0860953）《房屋买卖合约》，约定：物业位于增城区××镇海××大道××房（以下简称涉案302房），物业面积108.75平方米，物业成交价为196万元，交付物业日期为2019年8月15日前；合约签订后，若买卖双方有以下情形之一即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，其中包括一方拒绝出售或购买该物业；买方就该物业不能转用第三方名字购买；定金5万元，买方应在签署本合同时自行交付买方；卖方应在收收到定金5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同后签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并向银行申请30年的银行按揭贷款；卖方收取定金后五日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；等内容。2019年1月17日，马俊麟、刘惠（卖方、卖方委托人）与马树（买方）、纵华公司（经纪人）签订（合同编号0860960）《房屋买卖合约》，约定：物业是涉案302房，物业面积108.75平方米，物业成交价为266万元，交付物业日期为2019年8月15日前；合约签订后，若买卖双方有以下情形之一即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，其中包括一方拒绝出售或购买该物业；定金10万元，买方应在签署本合同时自行交付买方；买方就该物业不能转用第三方名字购买；卖方应在收到定金10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合同10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并向银行申请30年186万元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；卖方收取定金后10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；等内容。2019年1月17日，马俊麟、刘惠（代）向马树出具《收款收据》，载明：马俊麟、刘惠收到买家马树交来定金5万元。2019年1月17日，马树（确认人）向纵华公司（中介服务方、收款方）出具《咨询及中介服务费确认书》，载明：本人马树是涉案302房的买方，现确认经贵公司提供咨询服务。为此，本人同意支付39200元予贵司作为咨询服务费，等内容。2019年2月28日，马俊麟、刘惠（甲方、卖方）与马树（乙方、买方）、广州市信耀荣房地产销售代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定：买卖房地产是涉案302房，建筑面积108.75平方米，共同共有人马俊麟、刘惠同意出售房屋并放弃优先购买权；该房地产按整套出售并计价266万元；签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，首期款80万元乙方应在交易过户时向甲方支付，剩余房款186万元由乙方交易过户前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；甲乙双方同意该房产交付时间为卖方收齐楼款当天；甲方与乙方约定以双方共同办理的方式办理产权转移登记；甲方不按合同约定将房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等内容。2019年2月28日，马俊麟、刘惠与马树共同签订《知悉书》，载明：本人（卖方）马俊麟、刘惠，知悉，知悉将由广州市信耀荣房地产销售代理有限公司办理涉案302房《存量房买卖合同》的网上签约手续，买方为马树，该房屋成交价给为266万元。马俊麟、刘惠签署《房屋出售人声明》，向中国邮政储蓄银行股份有限公司声明：本人现向购房人马树出售涉案302房，本人自愿出售该房屋，房屋共有人无条件同意出售该房屋，并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，合同交易价格266万元，如有虚假本人承担相应的法律责任，等内容。2019年3月13日，中国邮政储蓄银行增城市支行向马树出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，通知马树因购买涉案302房的房产向贷款人申请个人房屋贷款，决定给予贷款金额186万元，等内容。马树向李国华于2019年1月17日支付50000元，于2019年2月28日支付15000元，于2019年4月22日支付2万元（转账备注海伦堡房款及垫资费用）。马林（马树哥哥）于2019年3月15日向李国华转账支付1440元，于2019年4月22日向李国华转账支付45000元（备注购买海伦堡房屋房款）。原告妻子李雪影向第三人员工李金涛于2019年1月17日转账支付12200元与27000元。2019年12月1日，纵华公司及其负责人李国华出具《收取定金、赎契垫资款情况说明》，称：在该公司居间介绍下，马树与马俊麟、刘惠就购买涉案302房达成一致，并于2019年1月17日签订《房屋买卖合约》，约定马树在签订合同当天支付定金5万元。经双方协商，马树在2019年1月17日转5万元给李国华。由于李国华早前已经将购房定金10万元支付给马俊麟，并出具10万元收据给李国华。2019年1月17日，马俊麟出具5万元的收款收据给马树。根据合同约定卖方自行办理房屋赎契手续，但卖方在签订合同之后要求买方先行支付购房款5万元帮助其赎契，买方同意并于2019年4月21日支付购房款5万元给我司负责人李国华。马树为证明其陈述事实，向法庭提交了马树与纵华公司负责人李国华的微信聊天记录以及马林（马树的哥哥）、马俊麟、刘惠、纵华公司负责人李国华等人的微信群聊记录，其中2019年3月19日的聊天记录显示：[李国华：“增城邮政银行地址：荔城街民乐路20号（阳光国际大厦11楼）……带身份证，户口本，结婚证，和你老婆一起过去”。马树：“好的，2点准时到……房东啥时候去？”李国华：“房东，我不知道他几点过去，他说他会过去的，然后的话，你们过去找那个人把你们的签好就可以了。”马树：“房东个电话都关机了咋个办哦。”……李国华：“我知道啊，约他过来拉不过来，我什么办法嘞。没事啦，没事啦，那个应该就是那个首付的问题吧，我要再跟他沟通，那边抢啊，我叫他补那个卡上去就可以补那个收款卡上去就可以了。”]。2019年3月24日的聊天记录显示：[马树：“房东怎么说现在？”李国华：“不接我电话，不回我。”]。2019年4月26日：[马林：“@马俊麟马先生，您看下！为了确保公平公正，我做了略微修改。”刘惠：“@马林请将修改的地方用红色字体标识出来，谢谢”。]2019年5月22日微信聊天记录显示：[李国华：“马先生，刘小姐，关于你套房子情况，你们现在是什么想法？这个月25-26号又是扣款日，过了之后时间有需要一个月，1.买家回复你的协议，你看了怎么，行就进行，不行你得回复。2.买家马树的同贷书出来，是有时间限定。”李国华：“这个房子你卖还是不卖，就给个准确答复，拖下去对大家都不好，卖就按流程走下去，不卖那么做坐下来沟通，该怎么处理就怎么处理？”马林：“@马俊麟卖不卖一句话，别耽误时间了，退了那么多步，你还耽误时间。说句话啊，一言不发什么意思。”……]另查明，2018年9月26日，马俊麟、刘惠（卖方）与李国华（买方）、纵华公司（经纪方）签订NO.0860957《房屋买卖合约》，约定买卖物业是涉案302房，成交价为190万元，买方可下第三方名字购买，卖方就该物业实收190万元，如买方用第三方名字购买，高出部分全部由买方所得，卖方收到尾款当天支付给买方或买方的垫资方；等内容。2019年1月18日，马俊麟、刘惠（代）（卖方）与李国华（买方）签订NO.0860357《买卖补充协议》，约定：卖方就涉案302房实收183万元，不再承担中介费、垫资费、按揭费、税费及相关费用；因涉案302房有银行欠款尚未结清，中介方及相关公司结清款项，费用由中介方承担；因买方先行支付10万元给卖方，卖方于2019年1月17日已支付5万元给买方，现第三方成交该物业（190万元），卖方需在过户当天或收齐楼款三个工作日内将超出业主实收的18万元打到买方指定的账户；等内容。再查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2020年1月9日出具的《产权情况表》载明案涉房屋增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号12幢302房，产权人为马俊麟、刘惠共同共有，建筑面积为108.75平方米，登记时间2015年9月2日。马俊麟、刘惠于2018年9月21日办理离婚登记手续，并签署《离婚协议》，协议约定：夫妻共有所有的位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号12幢302房的所有权[增商字第0050753号]全部归男方马俊麟所有等内容。本案审理期间，马树陈述以下：1.《同意出售共有房屋声明书》是纵华公司提供的，不能确认是否刘惠本人签署，但是确认字迹和马俊麟代签的字迹相似；2.马俊麟、刘惠拒不办理案涉房屋赎契手续，经我方多次催促，拒绝履行合同义务，至今未完成过户；3.我方一共向马俊麟支付10万元，其中5万元是定金，另外5万元是先行支付的房款；4.虽然房屋买卖合约刘惠的名字是马俊麟代签的，但刘惠本人是在网签合同上面签名确认，证实其同意出售案涉房屋给我方，在合同后续履行过程中，马俊麟提出更改合同的付款方式，由我方支付购房款5万元，协助马俊麟找到垫资公司代为赎契，并由我方支付垫资手续费1.5万元，对于马俊麟提出的要求刘惠知情且实际参与了补充协议的修改过程，由此可见刘惠陈述其不知情案涉房屋交易与事实不符；5.双方在合同中约定我方支付定金5万元，马俊麟自行完成房屋赎契手续，同贷书收到以后与总房价的差额不足部分由我方补给马俊麟、刘惠，若超出总房价部分由马俊麟、刘惠收到银行发放贷款后返还给我方，但马俊麟、刘惠未完成房屋赎契；其与我方协商由我方先行支付购房款5万元，其又找到第三方垫资赎契，要求第三方收取的垫资手续费由我方支付，为了继续履行合同我方同意其上述方案，我方也支付了垫资手续费15000元和房款50000元，但马俊麟收到50000元房款后再也没有履行后续合同义务，我方一再催促，第三人的工作人员也上门找马俊麟，但马俊麟拒绝作出任何回应，刘惠实际参与了补充协议的修订过程，在我方提起本案诉讼以后，也曾找代理人联系我方进行调解，刘惠知情且同意出售案涉房屋给我方，后因马俊麟拒不履行合同义务，刘惠也不再理会案涉纠纷；6.编号0860959的房屋买卖合同是双方真实意思表示，编号0860960的房屋买卖合同是马俊麟、刘惠为了配合我方申请到更多的房屋贷款而签订的，双方的房屋买卖合同关系应以编号0860959的房屋买卖合同为准。马俊麟陈述以下：1.签约过程中李国华说代签也没有问题，所以房屋买卖合同是我方代刘惠签的，签约当天刘惠没有到场，收款收据是我方代刘惠签的，但同意出售共有房屋声明书我方没有代刘惠签名。出售房屋时不需要经过刘惠同意，因为离婚时约定了财产的分配；2.我对房屋买卖合同进行反悔是因为一开始不是卖给马树的，加上刘惠不配合，虽然我俩离婚了但房产证有刘惠的名字，故单凭马俊麟一个人做不到；3.我一共收到马树10万元款项；4.我方认为马树请求的违约金过高，应以实际损失为准；合同中没有约定中介费的标准，我方不清楚中介费有无实际产生，按揭费和评估费没有相应的票据且均是转账给纵华公司，故我方不认可按揭费和评估费的损失。刘惠陈述以下：1.出售房屋时没有经过我方同意；2.根据马树披露的事实，整个房产交易中款项均支付给纵华公司和李国华，包括先行支付购房款5万元也是支付给李国华，但是马俊麟是否已经收到先行支付购房款5万元我方不清楚；3.房屋交易价格应该是266万元。纵华公司陈述以下：1.定金是5万元，中介服务费39200元，按揭评估费共16440元，垫资费15000元，其中垫资费因为马俊麟、刘惠不配合归还银行欠款所以没有产生垫资费，故垫资费可以退；2.签订合同当天刘惠在不在现场不记得了，我当时在场；3.马俊麟共收了马树10万元；4.本次房屋交易中，马俊麟、刘惠存在违约行为，刘惠应承担相应责任；5.中介费的标准是成交价的2%，李金涛是我方工作人员；6.存量房买卖合同的价格是266万元，当时约定只是为了配合贷款，马俊麟、刘惠也认同了所以签名；7.2019年1月17日签订了两份合同，成交价以196万元为准，编号0860960的房屋买卖合同是为了配合存量房买卖合同。本院认为：根据（合同编号0860953）《房屋买卖合约》、（合同编号0860960）《房屋买卖合约》、（合同编号：穗存量房合字××号）《存量房买卖合同》及马俊麟、刘惠与马树共同签署的《知悉书》、马俊麟、刘惠签署的《房屋出售人声明》并结合各方当事人的陈述均可证明马俊麟、刘惠同意出售涉案302房给马树。且根据查明事实可知，马树已向马俊麟支付定金及购房款共10万元，但马俊麟、刘惠至今未就涉案302房办理提前还款并涂销抵押的手续，故本次的房屋买卖交易确实因为马俊麟、刘惠的违约行为而无法继续履行。因此，现马树请求解除其与马俊麟、刘惠签订的（合同编号0860953）《房屋买卖合约》，理据充分，本院予以支持。据此，马树请求马俊麟、刘惠返还10万元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。由于（合同编号0860953）《房屋买卖合约》、（合同编号0860960）《房屋买卖合约》及（合同编号：穗存量房合字××号）《存量房买卖合同》均约定了卖方拒绝出售房屋的须支付成交价10%的违约金。而马树请求马俊麟、刘惠按（合同编号0860953）《房屋买卖合约》中约定的成交价196万元的10%支付违约金196000元，合理合法，本院予以支持。至于马树请求马俊麟、刘惠赔偿中介费、按揭费、评估费损失以及已付款的利息损失，由于上述合同中未约定，且马俊麟、刘惠应付的上述违约金已足以弥补马树的损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马树与被告马俊麟、刘惠，第三人广州纵华房地产有限公司于2019年1月17日签订的（合同编号0860953）《房屋买卖合约》；二、被告马俊麟、刘惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马树返还10万元；三、被告马俊麟、刘惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马树支付违约金196000元；四、驳回原告马树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22440元，由被告马俊麟、刘惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月九日书记员  何晓蕾阮柳静