重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初4353号原告：中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路**附**5-1，统一社会信用代码9150010730492101X3。法定代表人：代峪，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。被告：雷宇，男，1991年8月26日生，住重庆市合川区。原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司（以下简称：中铁十一局房地产公司）与被告雷宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中铁十一局房地产公司的委托诉讼代理人徐江波、徐绍岚到庭参加了诉讼。被告雷宇经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁十一局房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年3月6日签订的《商铺租赁合同》；2．被告返还原告位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附X号X号）商铺并恢复原状；3．被告支付从2018年9月6日起至合同解除时的租金（截至2019年9月5日，暂计为30348元），支付合同解除后的房屋占有使用费至房屋返还时止；4．被告支付逾期交纳租金的违约金至付清之日止（按日万分之六计算，截至2019年9月30日，暂计4593元），被告支付因其违约导致合同解除的违约金100000元。事实和理由：原、被告双方就位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附X号X号）商铺签订了《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为2018年3月6日至2021年6月5日止，并约定了租金、保证金、违约责任等事项。合同签订后，被告仅支付7494元租金后便未再支付租金，被告行为已构成根本违约，符合合同解除条件。故诉如前请。被告雷宇未答辩亦未提交证据材料。经审理查明，2018年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附X号X号）商铺（建筑面积49.95平方米）出租给乙方用于经营餐饮。商铺租赁期限共3年自2018年3月6日起至2021年6月5日止。甲方于2018年3月6日将商铺交付给乙方使用，乙方应于2018年3月6日（含当日）前至甲方处办理交接手续，否则视为甲方已于2018年3月6日完成交付。租金标准为：2018年3月6日至2018年6月5日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳物业管理费；2018年6月6日至2019年6月5日，租金单价为50元/月/平方米，月租金为2498元；2019年6月6日至2020年6月5日，租金单价为52.5元/月/平方米，月租金为2622元；2020年6月6日至2021年6月5日，租金单价为55.125元/月/平方米，月租金为2753元；租金按季度计算，乙方须于每季度首月10日前将当季度租金支付至甲方账户。双方签订合同当日，乙方须支付租赁保证金4996元，合同终止后，乙方无违约行为情形下，甲方在乙方付清各项费用之日起三十个工作日内无息全额返还。合同终止之日，乙方应搬离该商铺的可移动物品，装修及固定添附物归甲方所有。如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理。乙方逾期交纳租金等费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同并要求乙方一次性付清所欠租金等费用，同时保证金不予返还。因乙方违约导致合同解除或乙方无故解除合同，甲方有权不予返还乙方租赁保证金且乙方还须向甲方支付违约金100000元。合同签订当日，被告向原告支付了租赁保证金4996元以及2018年6月6日至2018年9月5日的租金7494元，此后被告未再向原告支付租金等费用。审理中，原告自愿撤回了要求被告恢复原状的诉讼请求，并陈述，案涉商铺于2018年3月6日清水交付给被告使用，依据案涉租赁合同约定，免租期后应从2018年6月6日开始计算租金，被告仅支付了第一季度即2018年6月6日至2018年9月5日的租金7494元，之后的租金未再支付；被告已未在案涉商铺经营，但仍未将案涉商铺交还给原告，案涉商铺中仍然存放有被告物品；因被告已逾期缴纳租金超过30日，根据合同约定原告有权要求解除合同，本次起诉前，原告未向被告发送过解除合同的通知；合同约定逾期支付租金的违约金为1%/日，现原告自愿降低为0.6‰/日。本院认为，被告雷宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，应视其放弃诉讼权利，故本院对本案依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉租赁合同约定，乙方逾期交纳租金等费用超过30日，甲方有权解除合同。本案中，依据查明的事实，被告仅在合同签订当日向原告支付了第一季度的租金，现被告经本院合法传唤后未到庭亦未举示证据证明其按约支付了后续租金，故原告依据案涉租赁合同的约定主张解除合同，理由正当，本院予以支持。对于合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案租赁合同履行中，原告未通知对方解除，直接以诉讼的方式依法主张解除合同，因本案被告系公告送达起诉状副本，故应当以起诉状副本视为送达被告之日即2020年7月13日为案涉租赁合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同已经解除，现原告主张被告返还案涉租赁商铺，理由正当，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告恢复原状的诉讼请求，属原告自我权利处分，本院对此予以尊重。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。通过该条规定的理解可知，当事人在履行合同的过程中，如果一方出现了违约行为，另一方当事人不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当积极采取措施，尽量减少损失。对此，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条也做了明确的规定，即当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告雷宇自2018年9月6日起未再向原告支付租金，根据案涉租赁合同的约定乙方须于每季度首月10日前将当季度租金支付至甲方账户，也即租金支付方式为先付租后使用，无论被告经营赢亏，都必须按约定的时间和租金标准向原告按时足额支付租金，否则便违反了案涉租赁合同的约定。那么本案原告最迟应在2018年9月11日知晓被告构成违约，在2018年10月11日即可行使合同约定解除权，虽然是否解除合同乃解除权人之权利选择，非必须履行之义务，但在被告违约之后直至起诉前，原告未举示证据证明其向被告催收过租金或就租金等事宜与被告进行过沟通，同时依据原告陈述，被告已未在案涉商铺经营，期间原告未积极向被告行使合同解除权，亦未在合理期限内向法院主张权利，直至2020年3月才向本院主张权利，造成了租金损失的扩大。基于上述因素，同时考虑到行使合同解除权的合理期限，本院酌情调整自被告违约6个月起按50%的比例收取后续的租金。现被告未举示证据证明其向出租人履行了支付2018年9月6日至合同解除之日也即2020年7月13日期间房屋租金的义务，故原告主张该期间租金，理由正当，应予支持。对于欠付租金金额，依据案涉租赁合同约定的租金标准，结合本院因原告自行扩大租金损失而酌情扣减的比例，计算2018年9月6日至合同解除之日也即2020年7月13日期间房屋租金为36210.58元【2498元/月×6个月+（2498元/月×3个月+2622元/月×12个月+2753元/月×1个月+2753元/月÷30天/月×8天）×50%】。关于合同解除之后至房屋返还之前产生的房屋占有使用费。案涉《商铺租赁合同》已于2020年7月13日解除，被告即负有腾空返还房屋的义务。被告在腾空返还房屋前，仍继续占有租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费。现原告主张自合同解除之次日起至租赁房屋返还之日止期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于房屋占有使用费的计算标准，鉴于被告违约后原告未及时采取措施防止损失的扩大，对此本院已经论述，此处不再赘述，亦参照合同约定的同期租金标准的50%即按照1376.5元/月（2753元/月×50%）的标准主张。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为承租人未按约定支付租金费用违约在先，其行为不符合民事主体从事民事活动应当遵守的诚实信用原则，故被告应当对其违约行为承担责任，即按照合同约定支付相应的违约金。本案中，原告虽将逾期付款违约金标准调整为日万分之六，因本案系房屋租赁合同纠纷，租金支付之债是作为租赁合同对价的价款给付之债，而不是借款之债，逾期支付租金的违约金计算，不宜以民间借贷利率上限计算违约金，可以按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清之日止。鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，而中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。故逾期付款违约金具体计算为：2018年9月6日至2018年12月5日期间的违约金，以季度租金7494元为基数，从2018年9月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为530.55元；2018年12月6日至2019年3月5日期间的违约金，以季度租金7494元为基数，从2018年12月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为458.42元；2019年3月6日至2019年6月5日期间的违约金，以3747元为基数，从2019年3月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为193.15元；2019年6月6日至2019年9月5日期间的违约金，以3933元为基数，从2019年6月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为164.88元；2019年9月6日至2019年12月5日期间的违约金，以3933元为基数，从2019年9月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为127.02元；2019年12月6日至2020年3月5日期间的违约金，以3933元为基数，从2019年12月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为89.17元；2020年3月6日至2020年6月5日期间的违约金，以3933元为基数，从2020年3月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为51.31元；2020年6月6日至2020年7月13日期间的违约金，以1743.58元为基数，从2020年6月11日开始计算至2020年7月13日止，违约金为5.97元；故截至到2020年7月13日止的逾期付款违约金合计为1620.47元，2020年7月14日之后的违约金以36210.58元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至租金付清时止。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，本案中，被告已经承担了逾期付款违约金，现原告并未举示证据证明因合同解除导致的损失存在，且原告的实际损失已在租金中得到弥补，故对原告主张合同解除违约金100000元，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司与被告雷宇就位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附X号X号）商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告雷宇于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付2018年9月6日至2020年7月13日期间的房屋租金36210.58元；三、被告雷宇于本判决生效之日起十日内按照1376.5元/月的标准向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付2020年7月14日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费；四、被告雷宇于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司返还位于重庆市九龙坡区陈家坪石杨路66号中国铁建·玖城壹号（石杨路66号附X号X号）商铺；五、被告雷宇于本判决生效之日起十日内向原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司支付截至2020年7月13日的违约金1620.47元，2020年7月14日之后的违约金以36210.58元为基数，按判决生效时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至租金付清时止；六、驳回原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1453元，公告费560元，合计2013元，由被告雷宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 睿人民陪审员  王群芳人民陪审员  古成见二〇二〇年九月二十七日法官 助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉