广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初109号原告：欧俊平。委托诉讼代理人：廖远明，广东福瑞德律师事务所律师。被告：吴静。原告欧俊平与被告吴静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧俊平的委托诉讼代理人廖远明到庭参加诉讼，被告吴静经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧俊平向本院提出诉讼请求（明确后的诉讼请求）：1.判令解除原告欧俊平与被告吴静签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金20万元；3.判令被告退还购房款10万元并支付10万元的违约金；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月17日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于乐昌市，物业建筑面积为120.16平方米；双方商定总成交价格为人民币50万元整；被告保证上述房地产权属清晰；原告中途违约，原告则无权要求被告退还已付房款；被告中途违约，被告应在违约之日起3日内双倍返还已付款项给原告；原告于2019年10月17日支付被告首次定金人民币7万元；于2019年11月10日前第二次支付定金（含首次定金）给被告人民币20万元；被告必须在2020年1月1日前自行去银行解押，如逾期未解押，定金双倍赔偿给原告；等等。合同签订后，原告依约支付了定金20万元，但被告并未依约在2020年1月1日前自行去银行解押；在原告多次催促之后，被告仍拒不配合前去办理银行解押，导致本案房屋买卖合同无法继续履行。另外，在2019年12月，原告通过询问乐昌市×××××××才得知被告的房屋早已被法院查封，被告对原告隐瞒了此事实，并一直拖延时间，拒不配合履行合同义务。被告逾期不办理银行解押和隐瞒房屋已被法院查封的事实，导致本案房屋买卖合同无法继续履行，无法完成房屋过户，原告的合同目的无法实现。现原告依据双方签订的《房屋买卖合同》约定和我国《合同法》相关规定，有权要求被告立即双倍返还定金20万元，退还购房款10万元并支付10万元的违约金。现原告为了维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告吴静未作答辩也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年10月17日，原告（乙方，购房人）与被告（甲方，售房人）在中介参与下签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲乙双方通过中介方就位于乐昌市××××××××××××××××××（以下简称“该物业”）买卖事宜达成一致协议，协议内容如下：第一条、将房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体情况，并自愿购买此房。1.该物业在按揭；2.物业房地产权证号码为00031679；3.物业建筑面积120.16（权属证为准），该物业现状为住宅。第二条、甲乙双方商定总成交价格为人民币（大写）伍拾万元整。1.于2019年10月17日，乙方支付甲方购房定金人民币大写柒万元整；……第三条、房产过户所产生的税费，办证费等乙方承担。第六条、甲方保证上述房地产权属清晰，如有产权共有人的已征得产权共有人同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一切由甲方负责赔偿。第七条、鉴于中介方在此次房产权交易中提供服务，甲乙双方经协商并承诺由乙方在签订本协议书之同时支付中介服务费人民币（大写）壹万元整。第十条、违约责任：1.乙方中途违约，乙方则无权要求甲方退还已付房款；2.甲方中途违约，甲方应在违约之日起3日内双倍返还已付款项给乙方；3.甲乙双方任意一方中途违约，则违约方仍须向中介方支付中介服务费人民币（大写）壹万元整。第十六条、合同补充协议：1.乙方于2019年10月17日支付甲方首次定金人民币柒万元整，同时甲方交房给乙方使用，甲方必须将物业管理费及水电费的费用结清，甲方之前一切债务与乙方无关。2.甲方收到乙方首次定金人民币柒万元整立即去还第一个TDF8402017122003韶关分公司的贷款。2019年10月30日前甲方解押完成后把房产证和它证放中介方保管。3.乙方于2019年11月10日前第二次支付定金（含首次定金）给甲方人民币贰拾万元整。甲方之前向乙方借的人民币贰万陆仟元在第二次支付定金里扣除。4.甲方必须在2020年1月1日前自行去银行解押，如逾期未解押，定金双倍赔偿给乙方。5.剩余房款人民币叁拾万元整在网签当天甲乙双方去银行办理按揭手续，银行放款一次性支付给甲方，多出的钱归乙方所有。6.过户时不一定写乙方名字，乙方可以转让给第三方。不影响买卖双方的过户时间和房款收付等所有约定。甲方知悉并无异议。上述合同除原告在乙方落款处签名按指印、被告在甲方落款处签名按指印外，中介方也在合同中介方落款处盖章确认。合同签订次日，原告通过银行转账70000元定金（原告提供的银行转账凭证上注明用途：购百信花苑18幢1803定金）给被告，于2019年10月30日分两次共转账130000元（原告提供的两张银行转账凭证上均注明用途：购百信花苑18幢1803房定金）给被告。被告于同日出具一张内容为“今收到欧俊平购乐昌市××××××××××××××××××定金交来人民币贰拾万元整（￥200000）”的《收据》给原告。事后，被告未按涉案合同约定期限办理涉案房屋的银行解押手续。原告经多次催促，被告仍未办理涉案房屋的银行解押手续，后原告经查询得知涉案房屋还被其他法院多次查封。原告认为被告的违约行为已导致合同无法继续履行，遂向本院提起诉讼，并要求判如所请。另查明，涉案房屋即被告所有坐落于乐昌市××××××××××××××××××于2014年11月18日办理抵押登记，抵押期限至2026年6月30日；于2019年10月21日被江苏省无锡市新吴区人民法院查封，现处查封状态；于2019年12月9日被江苏省无锡市滨湖区人民法院查封，现处查封状态。本院认为，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，故本院对原告陈述的案件事实及提交的证据的真实性予以确认。本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2019年10月17日签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约支付了部分购房款给被告（原告提供的转账凭证及收据上注明为定金），但被告收款后未按合同约定办理涉案房屋的银行解押手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告未及时按约办理涉案房屋的银行解押手续，致使涉案房屋至今仍处在抵押登记期限内，同时涉案房屋亦处于法院的查封状态，鉴于以上原因，直接导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，原告办理过户的合同目的也无法实现，故原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”规定，本院予以支持。关于原告要求判令被告向其双倍返还定金20万元的诉讼请求能否支持的问题。本案中，证据显示原告所购房总房款是50万元，原告已依约支付给被告的购房定金是20万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”规定，原告向被告支付的20万元中只能认定定金为10万元，剩余的10万元为购房款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”规定，原告要求被告双倍返还定金20万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求判令被告退还购房款10万元并支付10万元的违约金的诉讼请求能否支持的问题。如前所述，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》予以解除，被告收取的购房款（扣除定金后）10万元应予以退回给原告。关于原告支付违约金的请求，虽然原、被告双方签订的《房屋买卖合同》对违约金作了约定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，因原告已选择了由被告双倍返还定金的请求，定金和违约金不能同时并用，故原告在已选择双倍返还定金的情况下，又同时要求被告支付违约金10万元的主张，没有法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告欧俊平与被告吴静于2019年10月17日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告吴静应于本判决生效之日起五日内双倍返还原告欧俊平购房定金200000元及退回原告欧俊平购房款100000元；三、驳回原告欧俊平的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，由原告欧俊平负担2455元，被告吴静负担7365元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾陈红人民陪审员  杨明炎人民陪审员  孔彩贞二〇二〇年八月三十一日法官 助理  周昌莲书 记 员  罗文仪