湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1125民初735号原告（反诉被告）：高润全，男，1966年4月20日，汉族，居民，住江永县。原告（反诉被告）：周菊珍，女，1966年11月20日出生，瑶族，居民，住址同上，系原告高润全妻子。委托诉讼代理人：高润全，男，1966年4月20日，汉族，居民，住江永县。系原告周菊珍丈夫。特别授权代理。被告（反诉原告）：周金凤，女，1962年11月12出生，瑶族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄昊杰，男，1954年8月7日出生，汉族，居民，住址同上。系被告周金凤丈夫。特别授权代理。原告高润全、周菊珍与被告周金凤合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中，被告周金凤在答辩期间提出反诉，本院经审查，符合法律规定，遂决定本诉和反诉合并审理，并依法公开开庭进行了审理。原告周润全以及原告周菊珍的委托诉讼代理人高润全，被告周金凤及其委托诉讼代理人黄昊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高润全、周菊珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告周金凤返还购房款38000元，并赔偿原告经济损失64790元，支付原告房屋维护费21800元，合计124590元；2、本案诉讼费用由被告周金凤承担。事实和理由：周菊珍、周金凤系亲姐妹。2001年6月，原告高润全因工作需要调入江永县委党校工作，由于被告周金凤此前曾向原告高润全、周菊珍借款28000元，被告周金凤将县政协集资房一套交给原告高润全、周菊珍一家居住。2003年下半年，原、被告口头达成涉诉房屋买卖协议，被告周金凤之前借原告28000元抵作购房款，房屋转让给原告。后原告向县政协办交纳集资建房款1万元。2011年被告周金凤要求原告返还房屋，双方产生争议。2019年涉诉房屋争议经江永县人民法院以及永州市中级人民法院一、二审判决认定原、被告双方达成了关于房屋产权转移的口头约定，同时确认原告对该涉诉房屋进行两次重大修缮计21800元的事实。原告认为被告不履行房屋买卖口头协议已经违约，给原告造成经济损失，遂依法诉至法院，望判如所请。被告周金凤辩称，一、被告与原告周菊珍系亲姐妹。1998年被告搬入县政协集资房，原告一家也随被告居住在涉诉房屋。1999年被告离婚后同女儿离开县城，将政协集资房让给原告居住。被告见原告一家没房子住于是想将该集资房卖给原告，但是原告不同意。2007年4月被告让原告代交1万元集资房款，原告交清后一并将房产证领了回来。2011年被告得知原告变更房屋产权证，要求原告返还涉诉房屋未果，被告诉至法院，经一、二审判决，判令涉诉房屋返还给原告并限期被告搬离。二、原告诉请的38000元购房款不是以房抵债的借款，在当时被告有足够的资金不需要向生活拮据的原告一家借钱，并且原告也没有证据证实该笔借款实际发生。三、被告一直让原告免费居住涉诉房屋十多年，没有收取租金，原告修缮房屋也没有通知被告，所以原告要求的修缮费用没有依据。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）周金凤向本院提出反诉请求：判令反诉被告高润全、周菊珍赔偿二反诉原告周金凤房屋租金及利息损失175272元。审理中，周金凤变更诉讼请求为要求周菊珍、高润全赔偿房屋租金损失160800元。事实与理由：1999年12月至2020年6月原告居住在被告政协集资房内，2011年原告擅自将被告所有的政协集资房过户在原告名下并霸占房产，原告的行为给被告造成巨大的租金损失和精神损失，遂向诉至法院，望判如所请。原告高润全、周菊珍对被告周金凤的反诉辩称，一、原、被告就涉诉房屋达成口头买卖协议事实已经一二审民事判决书认定，取得涉诉房屋的居住权。因此原告认为被告“霸占房产”的说辞与事实严重不符，被告陈述的相关事实也缺乏证据说明，属于虚假陈述，应当依法承担相应法律责任。二、原、被告之间没有达成口头或者书面的房屋租赁协议，被告要求原告赔偿房租及利息损失缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。三、被告在2000年前因经营失败导致债台高筑，夫妻反目，其前夫所欠债务较多资产被法院拍卖。目前，被告前夫欠有银行不良贷款。综上所述，被告反诉主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据即湖南省江永县人民法院作出的（2019）湘1125民初1315号民事判决书、湖南省永州市中级人民法院作出的（2020）湘11民终401号民事判决书等证据，本院予以确认其真实性并在卷佐证。依原告申请，本院于2020年7月3日依法从江永县政协档案室调取江永县计划委员会永政计基字[1997]23号《关于县政协兴建商住楼的立项批复》（附江永县城镇职工集资建房审批表）、《集资建房合同》等证据，原告高润全、周菊珍与被告周金凤均对该证据的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下:周菊珍与周金凤系同胞姐妹。2001年周菊珍丈夫高润全调到县城工作，周金凤将位于江永县五一北路江永县政协集资房一套交给周菊珍、高润全一家居住。2007年4月份前，被告向原告借用相应款项，双方就涉案房屋达成以房抵债的口头买卖协议。江永县政协向周金凤催收涉案房屋剩余的1万元集资款，2007年4月20日，高润全代周金凤交清购房款，江永县政协将该房的房产证交给了高润全。2011年12月14日9点25分，周金凤发手机信息给周菊珍：“菊珍，我以前借了你多少钱，我现在可以还你了，请你发信息告诉我，顺便把账户号码给我”。同日9点40分，周金凤再次发手机信息给周菊珍：“为了给娜一个交代，房子不能给你了，我只能还钱给你，你只能住，不能要产权，请你把产权按照原来的就好，因为那个名字是我户口本上的曾用名”。周金凤要求周菊珍、高润全将涉案房屋返还未果，2019年10月25日周金凤向本院提起返还原物之诉，要求周菊珍、高润全将涉案房屋房产证交还给周金凤并限期搬出该房屋。该纠纷经二审生效判决认定周金凤与高润全达成了关于房屋产权转移的口头约定但是该约定未生效，并作出如下处理：一、撤销湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1315号民事判决；二、限周菊珍、高润全收到本案判决书之日起三十日内将涉案房屋产权证交付周金凤，并腾出房屋。周菊珍、高润全于2020年6月将涉案房屋产权证交还给周金凤并腾出涉案房屋。现高润全、周菊珍认为周金凤未履行房屋口头买卖协议致使其遭受损失，遂依法诉至本院。另查明，2005年何永兴收高润全在争议房屋顶打遮阳棚材料及人工费7000元，补漏1000元，合计8600元；2017年何平收高润全屋顶铁棚、卫生间、补漏材料及人工费13200元，两项合计21800元。再查明，1996年8月份江永县政协拟向本单位职工集资建房，1997年5月份批准立项，建房总价40万，住房**，门面6间，根据集资建房格式合同，集资房当时售价大概是4.6万元。本院认为，本案系由债权债务关系所引起的以房抵债纠纷。周金凤与周菊珍、高润全达成了关于房屋产权转移的口头约定，周金凤事实上将涉案房屋交付周菊珍居住，但是截至2011年周金凤明确表示不再出售房屋，涉案房屋的产权也一直未发生实质转移，上述事实已经生效判决认定并确认房屋买卖未生效。关于原告要求被告返还38000元款项以及支付利息损失的诉请。第一，双方当事人对原告帮被告代交10000元集资款无异议，另原告主张被告先前向原告借款28000元，双方均未提供有效证据予以证实，但被告周金凤于2011年12月14日9点25分发手机信息给周菊珍：“菊珍，我以前借了你多少钱，我现在可以还你了，请你发信息告诉我，顺便把账户号码给我”。同日9点40分，周金凤再次发手机信息给周菊珍：“为了给娜一个交代，房子不能给你了，我只能还钱给你，你只能住，不能要产权，请你把产权按照原来的就好，因为那个名字是我户口本上的曾用名”。根据该短信内容可以推断被告向原告借款的事实。第二，原告关于被告向原告借款28000元并帮被告代交10000元集资款共38000元的主张，结合双方达成房屋买卖口头协议的事实和当时当地房屋市场价格以及当时涉案房屋集资款46000元价值，本院酌定原告主张包括代交购房款在内38000元的诉请，符合交易习俗，故本院认定原告主张被告共欠其38000元的事实存在，对原告要求被告返还38000元的诉请，予以支持。关于原告诉请的利息损失。生效判决认定原、被告双方达成房屋买卖口头协议未生效，原告对该房屋不享有所有权，对其未产生实际损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的房屋修缮费用21800元。原告居住期间因修缮被告房屋产生修缮费用21800元属实，但原告此前与被告达成居住合意，且当时修缮目的是为了方便自己居住，目前修缮的价值已大幅下降，故本院酌情支持被告补偿原告房屋修缮费用10000元。周金凤在本案中提出反诉要求周菊珍、高润全赔偿房屋租金损失160800元。基于双方已达成房屋买卖口头协议的事实，且根据周金凤发给周菊珍的短信内容，可以反映被告同意原告居住该房屋，并不要求原告交租金，故不存在被告向原告收取租金的情形。因此，周金凤该反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）周金凤于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高润全、周菊珍28000元借款及10000元代交集资款，并支付房屋修缮费用10000元，三项合计48000元；二、驳回原告（反诉被告）高润全、周菊珍的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周金凤的反诉请求。案件本诉受理费3003元，由原告高润全、周菊珍负担1201元，被告周金凤负担1802元；反诉受理费3805元，减半收取1902.5元，由被告周金凤负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  蒋公查审 判 员  唐建沅人民陪审员  卢玉姣二〇二〇年九月二十八日法官助理谭飞书记员何亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。