沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初15358号原告（反诉被告）:沈阳蓝色金教育科技有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区大东路一号，统一社会信用代码：91210104MAOTTEGG2A。法定代表人:金展，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。被告（反诉原告）:沈阳盛新艺乐物业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区博览路2甲1号，统一社会信用代码：91210100MAOUT41U5A。法定代表人:刘巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓彤，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：明伯翰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告（反诉被告）沈阳蓝色金教育科技有限公司诉被告（反诉原告）沈阳盛新艺乐物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟担任审判长并主审，与人民陪审员赵淑媛、吴夕莹组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳蓝色金教育科技有限公司委托诉讼代理人张建、被告新世界(沈阳)房地产开发有限公司委托诉讼代理人周媛，被告（反诉原告）沈阳盛新艺乐物业有限公司委托诉讼代理人杜晓彤、明伯翰均到庭参加诉讼。庭审后，原告申请撤回对被告新世界(沈阳)房地产开发有限公司的起诉。经审查，本院予以准许，并于2020年1月10日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳蓝色金教育科技有限公司法定代表人金展、委托诉讼代理人张建，被告（反诉原告）沈阳盛新艺乐物业有限公司委托诉讼代理人杜晓彤、明伯翰均到庭参加诉讼。第三次开庭审理时，原告（反诉被告）沈阳蓝色金教育科技有限公司法定代表人金展、委托诉讼代理人张建，被告（反诉原告）沈阳盛新艺乐物业有限公司委托诉讼代理人杜晓彤均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告沈阳蓝色金教育科技有限公司诉称，2017年4月26日，原告与被告就K11商场L3层商铺签订租赁合同，合同签订以后，原告按照合同约定向被告交付了保证金，被告于2018年1月9日向原告交付了案涉商铺。被告通知原告K11商场将于2018年5月26日正式开业，并且要求原告与被告商场同期开业。原告接收案涉商铺后便开始装修，同时开始陆续招聘任课教师，对外宣传并且预售课程。但是时至2018年5月26日，K11却没有如期开业，而是艺术展开幕，商场里面根本没有客流量。原告向被告反映了K11不能如期开业原告所遭受的损失，被告说向总部汇报，会考虑商家的利益。2018年8月13日，被告通知原告K11将于2018年9月15日正式开业，开始计租。但是原告发现被告对外宣传时却是试营业，原告承租的商铺周边几家商铺还处于装修中，9月15日之前根本不能完工，商场内装修气味、噪音、粉尘非常大且包围原告的商铺，因此原告不同意正式开业计租，只同意试营业，因为K11商场实际上也是试营业。2019年4月26日，被告向原告发函“关于提前终止《合同》的通知”，于2019年4月28日终止了案涉商铺的租赁合同，并于2019年4月29日停水停电。原告回函，不同意被告提前终止合同，并且要求于2019年5月1日正式营业。但是被告置之不理、仍然一意孤行，停水停电，导致原告无法正常开业。原告认为，原告已经尽了最大诚意去履行合同，被告开始定于2018年5月26日正式对外开业，可是不知道被告基于何种原因未能如期开业，但是原告却已经完全按照2018年5月26日正式对外开业进行充分的准备，装修费花费91.5万元，为了能够正常开业陆陆续续聘用教师花费112791.5元，但是被告却仅仅是艺术展开幕。被告此时已经构成违约，但是原告希望双方协商解决，好好合作，被告也一再表示向总部汇报，会弥补商家的利益。时至今日，被告却以原告拖欠租金、物业费为由，终止合同。众所周知的是K11商场2019年5月28日才真正对外营业，那么原告何来拖欠租金、物业费?被告开始计租的依据又是什么？被告拖延一年才正式开业，已经违约在先，其违约状态下又有什么依据要求原告支付租金及物业费？被告的违约行为给原告造成巨大损失，对外招收的学员部分退费、部分转移到其它校区，这一部分直接损失以及给原告带来的商誉损失一样巨大。综上，原告向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。诉讼请求:1、判令被告继续履行双方签订的L3层L3031、L3032-3033号《商铺租赁合同》，恢复供水、供电等行为；2、判令被告赔偿原告装修折旧损失每天500元，从2018年5月26日起算至被告实际恢复履行合同之日止（暂计起诉之日金额212500元），赔偿原告聘用教师损失费112791.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的L3层L3031、L3032-3033号《商铺租赁合同》，返还原告合同保证金、首月保底租金190022元、装修保证金管理费60190元；2、判令被告赔偿原告装修款111.5万元（装修费用91.5万元、物品20万元）、赔偿原告聘用教师损失112791.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告沈阳盛新艺乐物业有限公司辩称，被答辩人诉答辩人物业合同纠纷一案，贵院已经依法受理，针对原告的诉讼请求及事实与理由，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经解除，且答辩人解除租赁合同、停止能源供应的行为是依据《商铺租赁合同》约定，在被答辩人不履行合同义务、严重违约的情况下进行的自我救济行为，绝非答辩人违约，对于被答辩人的诉讼请求应当予以驳回，其损失应由其自行承担。一、2018年5月26日，答辩人经营的K11商场符合开业条件，并且已经正常营业。因被答辩人认为商场开业初期客流量少拒绝开业，被答辩人承租的商铺未开业并非是由于答辩人原因。答辩人与被答辩人签订《商铺租赁合同》之后，履行了交付商铺的义务，完成了合同约定的出租人义务。2018年5月26日，K11商场以“艺术展”的形式开门营业，虽然没有以正式营业的名义对外进行宣传，但实际上，商场已经装修完毕，并符合开业条件，商场内多家商铺已经正常营业。但被答辩人由于商场开业初期客流量少，并且三楼几家大型商铺未开业为由要求延迟开业，双方多次沟通，答辩人一再同意被答辩人延期开业的请求，至2018年10月20日才开始对被答辩人承租的商铺计租。二、依据《商铺租赁合同》，经答辩人多次书面通知被答辩人指定计租日的前提下，被答辩人仍旧推迟正常营业且拒绝交纳商铺租金及相关物业、管理费用，给答辩人造成了巨大的损失，并对商场整体经营情况带来了不利影响。依据双方签订的《商铺租赁合同》第3.2（c）约定：“承租方应缴付的租金、物业管理费及运营推广费自计租日起计算”；第3.3（a）约定：“承租方应于计租日开业，但是出租方有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日。承租方应当在出租方书面指定的该开业日如期开业。该开业日为计租日”；（c）约定：“若承租方未能于开业日开业，承租方应依照延迟开业的时间按日向出租方支付等额于双倍保底租金的违约金。若承租方延期开业超过30日，出租方有权单方终止本合同”；第15.12条约定：“双方确认是在充分阅读并理解本合同条款之后，经平等协商一致而签订本合同。”虽然被答辩人承租的商铺已经装修完毕，并且商场早已符合营业条件，但被答辩人以商场客流量少、乐高等大型商铺未开业等理由拒绝入场营业。由于商铺不正式开业就不发生计租，因此被答辩人的延期开业给答辩人造成了巨额租金损失，同时给商场的整体运营带来了不利影响。经答辩人多次催促，同时考虑到被答辩人的具体情况，至2018年10月，答辩人正式向被答辩人发出开业通知函，要求被答辩人正式营业并开始计算租金。但被答辩人接到通知后，仍旧不同意入场营业，且不缴纳任何费用。答辩人为了维护承租人利益，多次妥协，自2018年1月交付商铺后，至2018年10月20日才在商场已经开业5个多月后要求被答辩人开业计租，但被答辩人以等待借助周围其它大型主题商铺的人流热度为由，迟迟不如约开业，给被答辩人造成了极大损失。三、由于被答辩人延期入场营业、拒不缴纳租金费用的违约行为，答辩人在多次书面催缴无效的情况下，才不得已单方解除合同。被答辩人的所谓损失，并没有证据能够证明，且系其自身违约行为造成，应当由其自行承担。答辩人作为出租方，与被答辩人签订《商铺租赁合同》的根本目的主要在于租金收益，其收益的基础更在于对商铺的占有和出租。然而，被答辩人作为承租方，自签订合同接收商铺后，无理由迟迟不经营不交租，使出租人的利益受到了极大损害，出租人签订租赁合同的根本目的无法实现，且按照合同第3.3条（c）及4.8条（b）的约定，被答辩人的违约行为已经符合合同中出租人单方解除合同的约定情形。因此，答辩人经书面通知被答辩人后，解除了与被答辩人的租赁合同。答辩人解除合同的行为既符合合同约定解除的情形，也符合法定解除的情形。这是答辩人依据合同约定进行的自我救济，而绝非违约。合同解除后，被答辩人作为承租人应当腾退房屋，由于解除合同造成的承租人的损失是其可预见的其自身违约行为会造成的，应由其自行承担，与答辩人无关。四、原告诉请的基础理由在于K11商场未如期营业导致其损失，但没有证据证明其观点，实际上商场早已正常营业，并有多家商铺进驻经营，原告不营业是因为其嫌商场刚营业客流量少，想要等待蹭周围大型商铺的热度，但新商场开业都有这个过程，客流量多少也不是承租人约定的营业条件，这是每一家入驻的商铺都可以预见的，本诉原告因此为由，拖延开业，在答辩人指定开业日后仍不履行其义务，是其违约在先，按照合同约定及合同法定解除的条款，答辩人已经书面通知其解除合同，不存在继续履行的情形。关于本诉原告主张的装修损失，应由其自行承担，因为除其违约在先之外，双方签订的租赁合同第11.2条约定无论承租方因何原因搬离商铺，出租方对承租方装修或增设附属设施和设备所付出的任何费用（包括但不限于购买内部装修、附属设施和各种设备等的费用），不予补偿，也无须向承租方支付任何搬迁费、腾退费等。综上，被答辩人违约在先，答辩人为了维护自身利益、减少损失按照合同约定行使的履约行为并非违约，更不应该承担任何责任，被答辩人在明知后果的前提下，仍旧肆意违反合同约定，拒不营业、拒不履行交纳租金的合同义务，造成的损失应自行承担责任。请法院查明事实，维护答辩人的合法权益。另外，商场对外宣传的开业时间与依据合同指定的商铺的开业时间无关，只要商场已经具备营业条件，出租方就可以指定商场开业后的任意一日为计租日并且开始计租，对方没有任何证据证明，我方也从未书面通知对方开业日或者计租日为2018年5月26日，当时商场通知各个商铺可以正式营业，但由于商场开业初期给予商铺优惠政策并没有计租，但这不代表当时不符合营业条件，相反，商场宽限对方至2018年10月20日才开始计租是为了给商铺减轻负担，让其更好经营，庭审中对方说由于我方没有在2018年5月26日开始计租，是我方违约，那么该优惠反倒被认为是违约行为是不符合逻辑、不近人情的。商场作为出租方，出租商铺的目的在于租金收益，从2018年1月交付至2019年4月合同解除，承租方从未交过任何费用，无论从合同的约定情形还是法律对合同法定解除的约定，都符合对合同的解除，这是我方对对方违约行为的自我救济，绝非违约。至于对方说的装修损失及教师工资损失除按照合同约定不应由我方承担外，对方的证据也完全不能证明其损失的发生和金额。按照合同的4.7和10.2条，当出现承租方逾期交付租金等情形时出租房有权单方终止本合同，收回商铺，承租方应向出租方支付等额于保证金数额的违约金，因此我方认为不应当返还被告保证金。首月保底租金及装修保证金已经按合同约定抵扣原告所欠租金及相关费用，不存在返还的问题。反诉原告沈阳盛新艺乐物业有限公司诉称，反诉人分别于2017年4月26日及2017年8月1日与被反诉人签订两份《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租货合同》，约定被反诉人租赁K11购物中心楼3031、3032、3033商铺，用于经营“蓝色金”教育机构。合同约定，承租方应缴付的租金、物业管理费及运营推广费自计租日起计算。承租方应于计租日开业，但是出租方有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日。承租方应当在出租方书面指定的该开业日如期开业，该开业日为计租日。反诉人于2018年1月9日将商铺交付被反诉人，并于2018年10月15日发告知函要求被反诉人于2018年10月20日开业并开始计租。但被反诉人自计租日之后从未缴纳过租金，按照合同约定，承租方逾期交付租金的应缴纳滞纳金及违约金，出租方因主张权利而发生的费用由承租方承担。为维护反诉原告的合法权益，诉至贵院。诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人商铺租金111207.17元(计算至2019年4月28日)；2、判令被反诉人支付反诉人逾期支付商铺租金的滞纳金16113.14元(计算至2019年10月31日，并自2019年11月1日起按照合同4.8条a约定方式计算至实际支付之日止)；3、判令被反诉人支付反诉人代缴水电费合计1678.95元；4、判令被反诉人支付反诉人的律师费32220元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，诉讼请求变更为：1、判令被反诉人支付反诉人商铺租金132130.17元；2、判令被反诉人支付反诉人逾期支付商铺租金的滞纳金16113.14元（自2018年11月21日起，暂计至2019年10月31日，并自2019年11月1日起按照合同约定方式计算至实际支付之止）；3、判令被反诉人支付违约金262233元；4、判令被反诉人支付代缴水电费1678.95元；5、判令被反诉人支付反诉人代为腾退商铺的费用66709.2元；6、判令被反诉人支付反诉人的律师费32220元；7、诉讼费用由被反诉人承担。针对第一次庭审时原告提交的第一组证据中涉及到的租赁合同保证金和首月保底租金共计190022元的问题，庭后核对，租赁合同保证金73059元、保底租赁20923元。关于原告提交的证据中涉及到的装修押金、装修管理费60190元,经庭后核对装修押金49900元，装修管理费10290元，合计60190元。反诉被告沈阳蓝色金教育科技有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。1、反诉原告已经指定过一次开业日期，但由于其自身原因没有如期开业，已经构成违约，那么在双方没有对开业日期达成一致的情况下，反诉原告无权再次单方指定开业日期。2、反诉原告单方指定的开业日期并不具备开业条件，当时商场仅仅是试营业，并非正式营业，原告商铺周围正常进行装修，粉尘噪音污染严重，而原告是美术培训机构，上课的都是青少年，由于噪音粉尘根本无法正常营业，反诉原告对此是明知的，因此当时不具备开业条件，本案原告没有拖欠租金，也不应承担违约金。反诉被告没有违约行为，不应该支付违约金及腾退商铺的费用。另，被告在2018年5月26日对外宣传既不是试营业也不是正式营业，然而被告却坚持说在5月26日商场已经正式营业，原告认为其主张与其宣传不符，另外被告说试营业与正式营业没有区别，原告认为对普通的消费者及老百姓来说是有很大区别的，更何况其在2018年5月26日根本没有对外宣传开业，本案中商铺的交付日期是2018年1月9日，根据合同约定装修期为90日，正是因为被告的招商经理通知2018年5月26日正式开业，所以原告才进行的装修并招聘员工，但被告没有如期开业，已经构成违约，被告没有权利再次指定计租日，而应该由双方协商，原告通过邮件的方式明确告知被告将于被告正式营业日即2019年5月1日开始计租，但被告提前断水断电，已经违约，应该承担赔偿原告的责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1、2017年4月26日，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（承租方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（出租方）签订沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同一份，内容约定：“1、出租方出租给承租方的商铺为大厦【L3】层【L3032-3033】号；2、计租面积299平方米；3、租赁用途，承租方仅可且必须将该商铺用于经营【蓝色金】品牌的【绘画培训教育】，承租方经营商铺时使用的商号应为【蓝色金】；4、商铺的租赁期为5年，自商铺实际交付日起算；5、商铺装修期为90日，即自交付日当日起算；6、保底租金数额第一、二个租赁年度，61元/平方米/月，月租金18239元……（注：每一租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天）”。2017年8月1日，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（承租方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（出租方）签订沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同一份，内容约定“1、出租方出租给承租方的商铺为大厦【L3】层【L3031】号；2、计租面积44平方米；3、租赁用途，承租方仅可且必须将该商铺用于经营【蓝色金】品牌的【美术用品零售】，承租方经营商铺时使用的商号应为【蓝色金】；4、商铺的租赁期为5年，自商铺实际交付日起算；5、商铺装修期为90日，即自交付日当日起算；6、保底租金数额第一、二个租赁年度，61元/平方米/月，月租金2684元……（注：每一租赁年度为12个月，第一个租赁年度自交付日起算，以此类推。第一个租赁年度含装修期，但装修期内仅收取装修管理费及其他相关费用等。日租金=月租金*12个月/365天）”。上述两份合同均约定“3.3（a）开业日承租方应于计租日开业，但是出租方有权书面指定迟于计租日的日期为该商铺的开业日（“开业日”）。承租方应当在出租方书面指定的该开业日如期开业。该开业日为计租日；（C）延期开业除非是因为出租方的过错，若承租方未能于开业日开业（包括但不限于承租方装修不合格未能通过验收而导致商铺未能按时开业的情况），承租方应依照延迟开业的时间按日向出租方支付等额于双倍保底租金的违约金。若承租方延期开业超过30日，出租方有权单权终止本合同。4.6（b）付款日期（i）承租方应于租赁合同生效之日起7日内向出租方预付首个完整月份的保底租金及运营推广费（“首月预付款”）。（ii）自计租日当月开始，承租方应于每月的第20日之前向出租方预付下个月的保底租金及运营推广费。若第一个租金支付月份承租方应付租金的天数不足当个公历月天数，则其首月预付款多支付的数额可冲抵其下一次应预付的保底租金及运营推广费；4.8承租方未按时支付应付款项承租方应按照本合同的约定按时足额向出租方缴交租金、运营推广费、其他费用、赔偿金、违约金、应补交的保证金（如适用）等应付款项。若承租方未按时支付全部或部分该等应付款项，则出租方有权单方决定将承租方向出租方交付的任何款项先冲抵租金以外的承租方应付款项，而无论承租方就该等款项的用途作任何说明或指定。同时，出租方有权按照以下规定处理：（a）若承租方逾期支付应付款项，承租方须从次日起按日向出租方支付所欠款项金额0.05%的违约金。（b）若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方有权单方终止本合同。出租方因向承租方催讨租金、运营推广费或其他承租方应缴费用，而引起的所有合理费用、开支、损失，承租方均应以全额赔偿，包括但不限于律师费等法律费用。”10.2出租方单方终止合同（a）因承租方的过错出现下列任一情形时，出租方有权单方终止本合同、收回商铺，承租方应向出租方支付等额于保证金数额的违约金。若出租方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。出租方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费、承租方应予以全额赔偿。（b）出租方单方终止出租方有权提前三个月书面通知承租方，并向承租方支付等额于承租方首3个完整月份应交的保底租金及运营推广费之和的违约金后，单方终止本合同。除此之外，出租方无须向承租方承担任何其他责任。11.2装修及添附物品无论承租方因何原因搬离商铺，出租方对承租方装修或增设附属设施和设备所付出的任何费用（包括但不限于购买赔偿装修、附属设施和各种设备等的费用）不予补偿，亦无须向承租方支付任何搬迁费、腾退费等。11.3恢复原状本合同终止时，除出租方书面同意承租方保留的装修或者添附物，承租方应当在本合同终止时将商铺恢复至本合同附件三（商铺交付标准）的原状，否则出租方可代为或委托第三方予以修缮或恢复，承租方应赔偿出租方因此而遭受的一切损失及承担的一切开支及费用。11.5出租方留置物品的权利若承租方拖欠租金、物业管理费、运营推广费、水电燃气费、其他费用、违约金等各项费用，出租方依照本合同第10条的规定终止本合同后，有权留置承租方放置于商铺内的任何物品、财产。若承租方自合同终止之日起7日内仍未付清前述拖欠款项，则出租方或出租方授权的代理人有权委派人员进入承租该商铺，将前述物品、财产出售（可以低于市场价及成品价的价格出售）。前述销售款应用于抵扣前述费用及出租方的销售花费。若出租方已完成的销售款足以抵扣前述全部费用，应剩余的前述物品、财产，承租方有权收回。若承租方未于出租方向其发送书面通知后7日内取回该等剩余物品、财产，则视为承租方自动放弃其所有权，双方应参照本合同第11.4条执行。就前述全部事宜，出租方无须给予承租方任何补偿，亦无须承担任何赔偿责任。上述合同签订后,原告向新世界（沈阳）房地产开发有限公司支付【L3】层【L3032+L3033】号商铺租赁合同保证金63687元，首月保底金18239元，商铺装修押金、装修管理费38870元；支付【L3】层【L3031】号商铺房屋租赁保证金9372元，首月保底金2684元，商铺装修押金、装修管理费21320元。2、2018年1月9日，原告接收涉案商铺。其与北京圣曦装饰工程有限公司就涉案商铺签订北京市装饰装修工程施工合同，并支付装修工程款915000元。原告另支出物品购置费等173111元，明细如下：空调款42000元，施工图设计费10200元，施工图款7000元，建筑工程一切险2950元，K11围栏车贴打印3000元,地砖款26495元，发光字定金7500元，榉木桌子12个9720元，大桌子2个4000元，购买前台转椅4把2120元，榆木桌子4个凳子11600元，大教室椅子12把1255元，电视5台及配件电脑1台热水器1台，费用19844元，饮水机净化器伴侣套餐4030元，购买电脑及配件4330元，购买小米监控器及配件净化器等4935元，购买柜子11个6284元，销售电话K11买7部2793元，绿萝500元，K11兼职发单工资172元，K11材料室安装货架2000元，K11购买防毒面具6个216元，K11市场15-16号2天兼职工资167元。2018年3月-6月间，原告支出教师工资112791.5元，明细如下：2018年3月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽支出工资18022.5元；2018年4月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣支出工资23902.5元；2018年5月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣、刘梦支出工资33690.5元；2018年6月，向岳阳、闻璐、贾淇、刘样、陈爽、高宁、罗欣、刘梦、王黎支出工资37176元。3、2018年8月23日，针对涉案【L3】层【L3031】、【L3032+L3033】号商铺的租赁问题，原告沈阳蓝色金教育科技有限公司（乙方）与案外人新世界（沈阳）房地产开发有限公司（甲方）、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司（丙方）、案外人沈阳蓝色金教育科技有限公司和平分公司（丁方）签订《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》补充协议，内容均载明“一、租赁合同主体变更：自2018年7月17日起，丙方替代甲方成为租赁合同的出租方，概括承受租赁合同中甲方的权利和义务，丁方替代乙方成为租赁合同的承租方，概括承受租赁合同中乙方的权利和义务，甲方、乙方不再作为租赁合同主体。二、租赁保证金及相关费用1、自2018年7月17日起，乙方就租赁合同向甲方支付的保证金9372元视为丁方向丙方支付。甲方应将该租赁合同保证金在2018年8月31日或之前全部转账至丙方账户，届时，丁方持甲方向乙方开具的保证金收据原件向丙方换取新的保证金收据。2、自2018年7月17日起，乙方就租赁合同向甲方支付的首期租金2684元视为丁方向丙方支付。甲方应将该租赁合同首期租金在2018年8月31日或之前全部转账至丙方账户，届时，丁方持甲方向乙方开具的首期租金发票原件向丙方换取新的租金发票……”。4、针对商铺营业时间及租金起租问题，原告与被告方工作人员李兵（招商经理），阎薇（招商高级主任，英文名VivianYan）沟通如下：2018年4月11日，原告法定代理人金展与阎薇的微信聊天记录显示，阎薇要求原告商铺于2018年5月26日与K11同期开业。2018年5月22日，原告向阎薇发送电子邮件了解商场开业情况。2018年8月13日，被告通过电子邮件向原告发送“沈阳K11营业通知函”，邮件内容载明“本公司决定根据合同约定，指定贵司的开业日为2018年9月15日，并从该指定日期开始收取租金及管理费等相关费用”。2018年9月7日，原告金展与阎薇、李兵的通话录音可证实，被告确认2018年5月26日为计租日。2018年9月9日，原告向阎薇发送电子邮件，内容载明“关于贵司对我公司发邮件通知开业起租一事我方认为不能接受，原因几方面已与贵司招商负责人进行了沟通汇报，固提出以下条件望贵司考虑，商场主体品牌正式营业，如乐高等，我方对面品牌（纳智袋鼠早教）整体正式开业。我方也会同时正式开业，之前可作试营业！”2018年9月15日，原告通过微信向阎薇了解开业事宜。2018年10月17日，被告通过顺丰速运（运单号：284035018644）向原告发送“关于开业日及计租日的告知函”，内容载明“请贵司在2018年10月20日正式开业并自2018年10月20日（计租日）起向我司缴纳租金及管理费等费用”。2019年3月20日，原告向阎薇发送电子邮件，内容载明“我司确认2019年5月1日正式开业、正式起租，并全力配合商场5月18日正式营业活动！2019年3月28日，金展与李兵协商商铺2019年5月1日起租事宜。2019年3月29日，金展与阎薇通电话协商商铺2019年5月1日起租事宜。2019年4月9日，被告向原告发送涉案商铺“催款公函”二份，要求原告缴纳2018年10月-2019年4月的租金、管理费、电费等。2019年4月17日，被告向原告发送涉案商铺“第二次催款公函”二份，要求原告缴纳2018年10月-2019年4月的租金、管理费、电费等。2019年4月26日，被告通过邮件向原告发送“关于提前终止《合同》的通知”两份，告知解除涉案商铺合同事宜。2019年5月24日，被告向原告发送“关于L3031、L3032+L3033蓝色金店铺恢复原状的告知函”。2019年8月15日，被告将L3032、L3033商铺出租给案外人沈阳艾涂图科技有限公司，该公司于2019年8月27日将上述商铺设置围档进行装修。5、被告为原告垫付2019年3月涉案商铺水费215.25元、电费627.9元（4.2元+623.7元）；垫付2019年4月涉案商铺水费15.75元，电费820.05元（816.9元+3.15元），以上共计1678.95元。6、因本次诉讼，被告沈阳盛新艺乐物业有限公司支出律师费32220元。上述事实，有当事人提交的《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》及《补充协议》、付款通知、聊天记录、转账凭证、劳动合同、工资流水、电子邮件、催款公函、关于提前终止《租赁合同》及《物业合同》的通知、代缴水电费的票据等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告提出的解除合同问题。经查，涉案商铺的租金起租时间存在变更，被告公司的招商经理李兵、招商高级主任阎薇与原告法定代表人金展就商铺的起租问题亦存在多次沟通，在双方未达成起租合意的前提下，原告多次提出的起租时间异议及未交付租金的行为应属双方就合同履行过程中产生纠纷后的协商，而非对合同主要义务的拒绝履行或有意违反,双方约定的合同解除条件尚未成就，因此被告于2019年4月26日向原告发出的“关于提前终止《合同》的通知”不发生解除合同的效力，合同应继续履行。庭审中，被告自认2019年6月12日，其将商铺上锁置于其控制之下，又于2019年8月15日将L3032-3033号涉案商铺租赁给案外人沈阳艾涂图科技有限公司,该公司于2019年8月27日在涉案商铺外设置围档进行装修改造。至此，被告将涉案商铺出租给案件人的行为已致本案原、被告签订的合同无继续履行的客观条件，故双方签订的商铺租赁合同应自2019年8月27日起解除；因被告在妥善解决在前纠纷的前提下即将商铺出租，致本案合同解除，存的过错，应承担违约责任，故对被告提出的要求原告承担滞纳金、违约金、腾退商铺费、律师费的诉讼请求，均不予支持；关于原告提出的返还合同保证金、首月保底租金、装修保证金管理费并赔偿装修费、物品购置费及员工工资问题。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定。本案合同解除后，被告应向原告返还合同保证金、首月保底租金、装修保证金管理费并赔偿装修费、物品购置费及员工工资。经核算，原告交付的合同保证金为73059元（63687元+9372元）、首月保底租金20923元（18239元+2684元）、装修保证金管理费分别为60190元（38870元+21320元）。装修费金额为915000元。物品购置费金额问题。本案中，被告将商铺置于己方控制后，原告曾派员工将桌椅搬离涉案商铺，原告提供的桌椅价值为28695元（榉木桌子12个9720元，大桌子2个4000元，购买前台转椅4把2120元，榆木桌子4个凳子11600元，大教室椅子12把1255元），应在物品购置费总款项中予扣除，即物品购置费金额为144416元（173111元-28695元）。关于员工工资问题。经查，被告第一次通知原告商场的营业时间为2018年5月26日，即自该月起教师方存在教学活动，故仅对2018年5月及6月的教师工资损失予以支持，经核算金额为70866.5元；关于被告提出的租金问题。本案中，原告承诺自2019年5月1日起向被告支付租金，被告公司的招商经理李兵、招商高级主任阎薇亦就该起租时间问题进行协商，结合案件实际，原告向被告支付租金的期间为2019年5月1日至2019年8月27日，租金金额应为81169元（18239元*12个月/365天*118天+2684元*12个月/365天*118天，日租金=月租金*12个月/365天）。关于被告提出的水电费1678.95元问题。上述费用均发生在合同履行期间，且均由被告予以垫付，故原告应向被告给付上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳蓝色金教育科技有限公司与被告沈阳盛新艺乐物业有限公司就位于沈阳市和平区博览路2甲1号沈阳K11购物艺术中心三层L3031、L3032、L3033商铺签订的《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》及《补充协议》；二、原告沈阳蓝色金教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告沈阳盛新艺乐物业有限公司2019年5月1日至2019年8月27日期间商铺租金81169元；三、原告沈阳蓝色金教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告沈阳盛新艺乐物业有限公司水费、电费1678.95元；四、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳蓝色金教育科技有限公司装修费915000元、物品购置费144416元；五、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳蓝色金教育科技有限公司教师工资70866.5元；六、被告沈阳盛新艺乐物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳蓝色金教育科技有限公司合同保证金73059元、首月保底租金20923元、装修保证金管理费60190元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。七、驳回原告沈阳蓝色金教育科技有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告沈阳盛新艺乐物业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费18102元，由原告沈阳蓝色金教育科技有限公司负担1652元，被告沈阳盛新艺乐物业有限公司负担16360元；反诉案件受理费8911元，由反诉原告沈阳盛新艺乐物业有限公司负担7040元，反诉被告沈阳蓝色金教育科技有限公司负担1871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  吴夕莹二〇二〇年九月二十一日书 记 员  郭潇月本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。