山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5496号 原告：吕晓东，男，1995年12月23日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所实习律师。 原告吕晓东与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告吕晓东及其委托诉讼代理人王玉萍，被告佰邦置业的委托诉讼代理人黄志帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕晓东向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方于2018年7月27日签订的三份《济南市商品房买卖合同》及对应的补充协议，佰邦置业返还吕晓东已支付的购房款1212855元及支付利息（以672855元为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年7月27日起至款项支付之日止；以540000为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年8月24日起至款项支付之日止）；二、判令佰邦置业支付违约金6064.27元；三、诉讼费由佰邦置业负担。事实和理由：吕晓东于2018年7月27日与佰邦置业签订三份《济南市商品房买卖合同》，佰邦置业将自己开发的位于济南市历城区北园大街37号鹊华天禧苑商务2205号、2206号、2207号办公楼出售给吕晓东，吕晓东支付购房款1212855元。根据合同约定，佰邦置业应于2019年12月31日前向吕晓东交付房屋，逾期交付超过30日吕晓东有权解除合同，佰邦置业应支付违约金。合同签订后，吕晓东向佰邦置业支付了购房款，但至今佰邦置业未将房屋交付吕晓东，佰邦置业的行构成根本性违约，故诉至法院。 佰邦置业辩称，吕晓东诉讼请求中所说款项与我方所收到的款项不一致，我方不同意解除与吕晓东签订的济南市商品房买卖合同，逾期交付房屋是因为疫情原因导致的，属于合同约定中的不可抗力。另外，涉案房屋已经竣工，正在办理相关的验收手续，逾期交付房屋并不构成根本违约，请求法院驳回吕晓东的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年7月27日，吕晓东与佰邦置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：第三条吕晓东定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼1层2205号商品房，该商品房用途为商务办公；建筑面积共计28.5平方米；第四条该商品房单价为每平方米13157.37元，金额374985元；第六条吕晓东于本合同签署的同时支付首付款人民币194985元，剩余购房款180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。第八条佰邦置业应当在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的商品房交付吕晓东使用。如遇不可抗力，且佰邦置业在发生之日起30日内告知吕晓东的除双方协商同意解除或变更合同外，佰邦置业可据实予以延期，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，佰邦置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，吕晓东有权解除合同。吕晓东解除合同的，佰邦置业应当自吕晓东解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吕晓东累计已付款的0.5%向吕晓东支付违约金。同日，吕晓东又向佰邦置业购买鹊华天禧商务办公楼1层2206号商品房一套，并又另行签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，该房屋建筑面积共计28.5平方米，该商品房单价为每平方米12857.37元，金额366435元。吕晓东于本合同签署的同时支付首付款186435元，剩余购房款180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。该合同其他条款与上述第一份《商品房买卖合同》基本一致。另外，吕晓东又向佰邦置业购买鹊华天禧商务办公楼1层2207号商品房一套，并又另行签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，该房屋建筑面积共计28.5平方米，该商品房单价为每平方米12857.37元，金额366435元。吕晓东于本合同签署的同时支付首付款人民币186435元，剩余购房款人民币180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。该合同的其他条款与上述两份《商品房买卖合同》基本一致。 吕晓东于2018年5月29日通过银行转账的形式向佰邦置业分别转款194985元、186435元、186435元，共计567855元。同日，吕晓东通过银行转账的形式向济南联强房地产营销策划有限公司分别转款35000元、35000元、35000元，共计105000元，并由济南联强房地产营销策划有限公司出具收据三份。在贷款手续办完后，吕晓东于2018年8月24日通过山东省农村信用社转账的形式向佰邦置业分别转款180000元、180000元、180000元，共计540000元。 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得济建预许2018021号商品房预售许可证。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。 本院认为，吕晓东与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，吕晓东已按合同约定支付全部购房款，佰邦置业应按合同约定及时交付涉案房屋。关于本案的争议焦点，本院分述如下：一、吕晓东是否享有涉案三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的解除权。吕晓东述称根据其与佰邦置业签订的三份《济南市商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期超过30日佰邦置业未按照约定的期限将该商品房交付给吕晓东使用，吕晓东有权解除涉案三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》。佰邦置业辩称因2019年底爆发新型冠状病毒肺炎疫情耽误了施工进度，未向吕晓东发出过交房通知，但涉案《商品房买卖合同》已经办理网签手续，涉案房屋正在走竣工验收手续，目前正在进行装修，尚不具备合同约定的交付房屋的条件。本院认为，2019年12月31日之前济南市并未受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，佰邦置业的逾期交房行为发生在新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前，关于佰邦置业因新型冠状病毒肺炎疫情导致延期交付房屋的辩称意见，未提供有效证据予以证明，本院不予采信。涉案三份《济南市商品房买卖合同》中明确约定，佰邦置业应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人即吕晓东享有解除合同的权利。现佰邦置业已逾期交房超过30日，且在本案法庭辩论终结前尚不具备交付房屋的条件，故吕晓东依照合同约定享有解除权。因此，关于吕晓东请求解除与佰邦置业签订的三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的日期，吕晓东主张在逾期交房超过30日后即通过电话的方式与佰邦置业沟通解除合同等事宜，但未提交相关证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，涉案合同解除日期应为本案民事起诉状送达给佰邦置业之日即2020年8月4日。合同解除后，佰邦置业应向吕晓东返还已经支付的全部购房款共计1107855元（567855元+540000元）。 二、吕晓东向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元，佰邦置业是否应当返还。吕晓东主张因佰邦置业搞优惠活动，交3.5万元折抵6.7万元，不知促销人员的具体身份，但是在佰邦置业售楼处支付的全部购房款，在佰邦置业促销人员的安排之下签订的房屋买卖合同，拿到相应的收据，其中105000元的收据是由济南联强房地产营销策划有限公司出具，该费用属于购房款，应由佰邦置业返还。佰邦置业辩称吕晓东向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元与其公司无关，该105000元并非购房款，与本案不属于同一法律关系，吕晓东应向案外人主张。本院认为，该1050000元系吕晓东直接向济南联强房地产营销策划有限公司支付，吕晓东主张该费用系购房款，但应提供相关证据予以证实，其未提供证据予以佐证济南联强房地产营销策划有限公司将该费用充当购房款支付给佰邦置业，商品房买卖合同中明确约定购房款共计1107855元，且与吕晓东向佰邦置业支付的购房款数额能够相互印证，故吕晓东要求佰邦置业返还其向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元，于法无据，本院不予支持。 三、因佰邦置业逾期交房，佰邦置业应向吕晓东支付违约金的数额。吕晓东主张根据合同约定，佰邦置业逾期交房应按日万分之五支付违约金6064.27元，另主张利息损失（以本金672855元为基数，自2018年7月27日至该款项实际付清之日止，按吕晓东的银行贷款年利率6.37%计算；以本金540000元为基数，自2018年8月24日至该款项实际付清之日止，按吕晓东的银行贷款年利率6.37%计算）。佰邦置业辩称利息与违约金不能同时主张，若涉案商品房买卖合同被法院认定解除，同意按照合同第九条第二款的约定按照总房款的0.5%支付违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中佰邦置业的违约行为导致涉案三份商品房买卖合同解除，给吕晓东造成了资金占用等实际损失。涉案商品房买卖合同约定佰邦置业逾期交房超过30日应按吕晓东已支付房价款的0.5%支付违约金，该商品房买卖合同约定的违约金数额明显低于其违约行为给吕晓东所造成的实际损失。吕晓东要求按照其贷款年利率6.37%计算利息损失未超出法律规定，本院予以支持。吕晓东未能提供证据证明除利息损失外还存在其他损失，故吕晓东关于违约金的主张，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第（二）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吕晓东与山东佰邦置业有限公司于2018年7月27日签订的三份《济南市商品房买卖合同》｛[合同编号：销售（字）201822442777]、[合同编号：销售（字）201822443279]、[合同编号：销售（字）201822444012]｝于2020年8月4日解除。 二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕晓东返还购房款1107855元。 三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕晓东支付利息损失（以672855元为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年7月27日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止；以540000为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年8月24日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止）。 四、驳回吕晓东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7885元，由吕晓东负担718元，山东佰邦置业有限公司负担7167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年九月二十八日 书记员 刘亚楠