文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初16051号原告：重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区含谷镇全兴路**。负责人：龚大斌，职务：业主委员会主任。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。被告：陈钢，男，1974年9月27日生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陈正林，男，1950年8月27日生，汉族，住四川省合江县。被告：陈正林，男，1950年8月27日生，汉族，住四川省合江县。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会诉被告陈钢、陈正林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会委托诉讼代理人熊春，被告陈正林（陈正林同时系被告陈钢委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告拖欠的2014年8月至2020年5月物业服务费35518.35元及违约金，违约金以欠款为基数，自应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月，全兴小区采用业主自治的方式进行管理。2009年11月，小区业主大会通过了《小区业主管理规约》，并向居委会办理备案登记手续。被告系小区1-91号物业的业主，建筑面积为338.27平方米，依据1.5元/月/平方米的标准，被告每月应当缴纳507.41元物业服务费，该物业由被告陈正林实际居住。2014年8月至2020年5月期间，被告未缴纳物业服务费，原告屡次催收未果。依照《小区业主管理规约》第九条第4项“业主迟延交纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应支付金额，按每日1‰支付违约金”的规定，被告还应当支付违约金。为维护小区正常的秩序，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈正林辩称：陈正林不是本案适格主体，不是涉案房屋业主，与原告之间不存在物业服务合同关系，请求驳回对陈正林诉讼请求。被告陈钢辩称：1、原告没有收取物业服务费的资格，原告招聘的物业管理人员没有职业资格，造成小区水电故障得不到及时维护、业主财产安全得不到保障、小区环境脏乱差，请求驳回原告全部诉讼请求；2、判令原告支付被告垫支的审计费用9700元；3、判令原告向小区业主公布2009年至今共有物业收益使用（如门面出租、水池养鱼）和物业服务费收支账目；4、判令原告追回业委会主任龚大斌伙同保安龚泽勇利用职务侵占小区共有土地、拆迁补偿款429300元，并将案情过程向小区业主公示，同时移送检察机关追究龚大斌和龚泽勇责任；5、判令本案诉讼费由被告承担；6、本案已超诉讼时效。经审理查明：2015年1月15日，本院就重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会诉陈钢物业服务合同纠纷一案作出（2015）九法民初字第09042号民事判决书，该判决书查明：2003年8月16日，全兴别墅小区召开第一次业主大会，选举产生了业主委员会。2004年，业委会与重庆半岛物业管理有限公司之间签订了《物业服务合同》，由半岛物业对小区实施物业服务，物业费收费标准为每月1.2元/平方米，服务期限为三年。2007年6月，物业服务合同到期后，半岛物业公司撤离小区，全兴别墅自2007年7月起以业主自治的方式进行管理，自行招聘物业经理、保安公司、服务人员对小区进行物业管理。业委会延用了半岛物业公司的每月1.2元/平方米的收费标准。2008年12月28日，全兴别墅小区召开业主大会，决定自2009年1月起，按照建筑面积1.5元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主迟延缴纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应支付金额，按1‰支付违约金。决议形成后，小区内绝大部分业主按照1.5元/月/平方米的标准缴纳了物管费。2012年12月18日，全兴别墅小区业主在含谷镇镇政府指导下，选举了新一届的业主委员会成员并将结果进行了公示，当选人分别为王宁坤、王建宇、余田庆、龚大斌、何贵兰，该次选举应到业主78户，实到业主51户。（2015）九法民初字第09042号民事判决书判决陈钢支付重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会2012年8月至2014年7月物业服务费12177.72元。后陈钢不服该判决，上诉于重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2015年5月17日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。被告陈钢系九龙坡区X镇X小区X号业主（房屋面积338.27平方米），被告陈正林系被告陈钢之父，庭审中，被告陈正林称被告陈钢系履行赡养义务，同意陈正林居住在涉案房屋中，不应由其承担物业服务费。庭审中，原告举示缴费催款通知书及照片，拟证明原告于2020年6月17日对被告拖欠物业服务费进行催收，将缴费催款通知书张贴于涉案房屋处。被告举示小区环境照片十五张，拟证明小区环境脏乱差，原告对该照片真实性无法核实，认为即使该照片真实，也只是小区一时状态，不能反映小区全部客观面貌，不能证明原告没有履行相应义务。另查明：原告于2019年1月18日起诉至本院，请求判令被告陈钢支付2014年8月至2018年12月的物业服务费。后原告自愿撤回起诉，同年4月3日，本院裁定予以准许。再查明：2015年6月25日，被告陈正林向本院提起不当得利诉讼，称系被告陈钢委托参与小区事务，垫付小区账目审计费9700元，请求判令原告支付上述审计费用9700元及利息。本院于2016年11月3日作出（2015）九法民初字第11800号民事判决书，判决驳回陈正林诉讼请求。后陈正林不服，上诉于重庆市第五中级人民法院。重庆市第五中级人民法院于2017年3月2日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有民事判决书四份、照片、缴费催款通知书及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。本案中，涉案房屋小区决定自行管理，由小区业主委员会行使物业管理服务，被告陈钢作为小区业主应当受此约束。在小区业主委员会自行管理过程中，必然要产生各项开支，原告据此向业主收取物业服务费并无不当。被告抗辩原告无权从事物业管理及收取物业服务费，没有法律依据，本院不予采纳。现原告已经就被告拖欠的物业服务费进行了催收，故被告陈钢应当支付物业服务费，对原告诉请被告陈钢支付物业服务费，本院予以支持，但对于原告主张的2014年8月至2015年12月期间的物业服务费，系按月缴纳，上述期间物业服务费支付时间应当为当月月底，最晚的2015年12月份物业服务费支付时间应当为2015年12月31日。原告最晚应当于2015年12月31日知道其权利受到侵害，故应从2015年12月31日起计算诉讼时效，计算至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效期间未满两年，故2015年12月份物业服务费的诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年，计算至2018年12月30日，原告应当于2018年12月31日之前向被告陈钢主张权利或者提起诉讼、仲裁等方式行使权利。庭审中，根据现有证据，原告于2019年1月18日向本院提起诉讼，超出上述诉讼时效期间，故被告陈钢主张原告起诉2014年8月至2015年12月物业服务费已经超出诉讼时效期间，理由成立，本院予以采纳，原告诉请被告陈钢支付上述期间物业服务费，本院不予支持。对于原告主张的2016年1月至2020年5月期间的物业服务费，最早的2016年1月份的物业服务费，适用三年的诉讼时效期间，至2019年1月31日，原告曾于2019年1月18日向本院起诉，故诉讼时效期间中断，从本院准许原告撤回起诉时（2019年4月3日）重新计算三年，现原告于2020年6月17日向被告催收并于2020年7月16日起诉，未超出上述诉讼时效期间，本院予以支持，金额计算为26892.47元（338.27平方米×1.5元/月/平方米×53个月）。关于原告诉请的违约金，被告陈钢逾期支付物业服务费，构成违约，故应承担违约责任，但原告未举证证明因被告陈钢违约造成的损失，同时被告陈钢举示的照片虽只是小区一时的面貌，不能反映小区全部期间的物业管理服务实际情况，但也可以说明原告提供物业管理服务存在瑕疵，故根据原告损失及其提供的物业管理状况，本院酌情从原告向被告陈钢催告物业服务费之日（2020年6月17日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至付清时止。另外，根据被告陈正林庭审陈述，被告陈正林系被告陈钢父亲，只是借住在被告陈钢涉案房屋内，不是物业服务合同相对方，原告亦无证据证明被告陈正林系物业使用人且被告陈钢与被告陈正林约定物业服务费由被告陈正林负担，故被告陈正林不承担支付物业服务费的责任，原告诉请被告陈正林支付物业服务费，本院不予支持。关于被告所称的审计费问题，已有生效法律文书作出处理，本案不再评述；关于被告所称的公布公共部门收益及收支账目、侵占公共土地、拆迁款等问题，不属于本案民事审理及评价的范围，被告可向有关部门反映解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈钢于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会物业服务费26892.47元，并以26892.47元为基数，从2020年6月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至付清时止；二、驳回原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取476元，由原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会负担76元，由被告陈钢负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 刘章平二〇二〇年九月二十六日法官助理 赵雪宇书 记 员 杨小梅