河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4007号原告：孔凡香，女，汉族，1948年8月5日出生，住河南省。委托诉讼代理人:刘玉涛，河南正安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:杨妍，河南正安律师事务所实习律师，特别授权。原告：杨国富，男，汉族，1969年8月13日出生，住河南省。委托诉讼代理人:刘玉涛，河南正安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:杨妍，河南正安律师事务所实习律师，特别授权。原告：杨国红，女，汉族，1971年12月16日出生，住河南省。委托诉讼代理人:刘玉涛，河南正安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:杨妍，河南正安律师事务所实习律师，特别授权。被告：马爱国，男，汉族，1954年11月4日出生，住河南省。委托诉讼代理人：程竞博，河南恒升律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马涛，被告马爱国之子，特别授权。被告：陈爱芳，女，汉族，1953年11月14日出生，住河南省。委托诉讼代理人：程竞博，河南恒升律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马涛，被告陈爱芳之子，特别授权。原告孔凡香、杨国富、杨国红诉被告马爱国、陈爱芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孔凡香、杨国富、杨国红的委托诉讼代理人刘玉涛、杨妍，被告马爱国、陈爱芳的委托诉讼代理人程竞博、马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失共计2000000元；2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2002年11月27日，被告陈爱芳与原告孔凡香及杨彦合（孔凡香之夫）签订房屋买卖协议书，将被告位于东马小营新庄的建筑面积为197.53平方米的房屋（房屋所有权证字新房私字第××号，房屋共有权保持证新房共字第5740号）出售给原告，并于同日在新乡市红旗区公证处进行公证；2002年11月29日，原告将购房款101000元一次性交付被告，被告出具收条，原告即入住使用该房屋。后杨彦合去世，原告孔凡香和被告两人在2008年7月10日再次签订房屋买卖协议书，并于同日在新乡市卫滨公证处进行公证。原告对原有房屋进行了翻建扩建，并一直居住使用。后因马小营村进行征收改造，被告于2019年8月向红旗区人民法院提起诉讼，要求确认卖屋买卖协议书无效。2020年7月6日红旗区人民法院作出（2019）豫0702民初5500号民事判决书，判决因被告将房屋出卖给集体经济组织以外人员，违反法律强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议书》无效。被告为拆迁利益驱使，在房屋出卖十余年后提起合同无效的诉讼，严重违反了诚实信用原则，作为房屋出卖人对合同无效存在重大过错责任，应对原告造成的各项损失承担赔偿责任。被告行为侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，恳请依法支持原告诉求。被告马爱国、陈爱芳在答辩期内未向本院提交答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称：案涉房屋现已经进入拆迁程序，该房屋经原告允许已经拆除，相关安置补偿方案并未落实，补偿方案也均是由原告与拆迁指挥中心签订，并未经过被告准许，被告也未拿到分文拆迁安置补偿，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：2002年11月27日，被告陈爱芳（甲方）与原告孔凡香及杨彦合（孔凡香之夫）（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，主要约定：甲方自愿将位于东马小营新庄独院197.53平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价101000元。2002年11月29日，马爱国、陈爱芳向杨彦合出具《收条》，载明：收到杨彦合购房款101000元，购房地址新乡市马小营新庄，建筑面积197.53平方米，产权证号25512。同日，孔凡香、杨彦合向马爱国出具《收到条》，载明：收到马爱国房屋所有权证一本、房屋共有权保持证一本、建筑许可证一份、土地登记收件单一份。之后,被告将案涉房屋交付给孔凡香和杨彦合。杨彦合去世后，2008年7月10日，原告孔凡香和被告马爱国、陈爱芳再次签订一份《房屋买卖协议书》，内容同2002年11月27日双方签订的《房屋买卖协议书》基本一致，双方于同日在新乡市卫滨公证处进行公证。被告马爱国、陈爱芳曾向本院起诉三原告，要求确认马爱国与杨彦合签订的《房屋买卖协议书》无效。2020年7月6日本院作出（2019）豫0702民初5500号民事判决书，认定马爱国、陈爱芳将案涉房屋出卖给集体经济组织以外人员，违反法律强制性规定，确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。另查明，孔凡香为杨彦合之妻，杨国富为杨彦合之子，杨国红为杨彦合之女。还查明,案涉房屋在新乡市××村拆迁范围之内,现已经被拆除。2019年5月29日,确权组成员对案涉房屋进行了确权，房屋确权面积为332.54㎡。2019年7月27日，红旗区渠东办事处和孔凡香签订了《安置结算清单》。之后，因被告和杨彦合签订的《房屋买卖协议书》被确认无效，拆迁安置中心没有与孔凡香签订《拆迁安置补偿协议》。本院认为，关于原告因案涉《房屋买卖协议书》无效受到的损失。农村房屋拆迁安置补偿是对村民因宅基地上的房屋及附着物被拆迁造成的损失进行的经济补偿。马爱国和陈爱芳在2002年将案涉房屋卖给孔凡香和杨彦合时已经取得了房屋对价，其并未因合同无效遭受损失，不能再次取得案涉房屋拆迁的经济补偿。而孔凡香在支付完房屋对价后，对案涉房屋进行了扩建并长期实际居住在此，案涉房屋拆迁所获得的经济补偿本应由孔凡香享有。但因马爱国和陈爱芳将孔凡香起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效，马小营项目拆迁安置中心因原被告双方的纠纷，没有和孔凡香签订《安置补偿协议》，致使孔凡香无法获得经济补偿，造成了经济损失。其损失的金额应当是《安置结算清单》上载明的补偿金额。被告辩称该《安置结算清单》未通过，并未生效。拆迁房屋的补偿数额是相关部门依据有关政策计算得出，标准及政策是客观的，故房屋的拆迁补偿数额只是因房而异，不是因人而异。虽然案涉房屋尚未签订《安置补偿协议》,但安置补偿数额是客观的。综上，对被告的抗辩意见不予采纳。《安置结算清单》载明，案涉房屋确权面积332.54㎡（190㎡+142.54㎡），其中产权调换面积190㎡、要货币补偿的面积为142.54㎡；安置补偿面积228㎡（调换面积190㎡+奖励面积38㎡）；房屋评估价格为4827元/㎡；孔凡香应获得的货币补偿金额为88135.26元。故孔凡香应获得的经济补偿为安置补偿面积的价值（228㎡×4827元/㎡=1100556元）和应获得的货币补偿金额（881035.26元）之和即1981591.26元。关于原告主张的房屋扩建费用80000元。该费用属于案涉房屋的建筑成本，已经包含在了案涉房屋的整体价值中，安置补偿是对案涉房屋整体的补偿，原告另行主张扩建费用于法无据，依法不予支持。综上，原告因案涉《房屋买卖协议书》无效受到的损失为1981591.26元。关于案涉《房屋买卖协议书》无效的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”。本案中，马爱国和陈爱芳明知孔凡香和杨彦合为集体经济组织以外人员，仍将案涉房屋出卖给其二人，且在房屋出卖长达17年之后，在案涉房屋进行拆迁时要求确认双方的签订的《房屋买卖协议书》无效，存在较大过错。原告孔凡香在签订《房屋买卖协议书》明知案涉房屋为农村宅基地上所建仍进行购买，也存在过错。故本院酌定由被告马爱国和陈爱芳对原告的损失承担90%的赔偿责任，即1783432.13元（1981591.26元×90%）。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告马爱国、陈爱芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告孔凡香、杨国富、杨国红1783432.13元；二、驳回原告孔凡香、杨国富、杨国红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23608元,因本案适用简易程序减半收取计11804元,由被告马爱国、陈爱芳共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 高 飞二〇二〇年九月二十三日书记员 郑金璇