江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初2757号 原告（反诉被告）：南京一顺商业管理有限公司，住所地在南京市高淳区淳溪镇石臼湖北路68号-16。 法定代表人：王华萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩洋，江苏品迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张耀辉，江苏品迈律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南京瑞年百思特制药有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道169号。 法定代表人：周黎，该公司经理。 委托诉讼代理人：王伟，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京一顺商业管理有限公司（以下简称一顺公司）与被告（反诉原告）南京瑞年百思特制药有限公司（以下简称瑞年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一顺公司的委托诉讼代理人韩洋、张耀辉，被告（反诉原告）瑞年公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一顺公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告瑞年公司的《租赁协议》于2019年9月28日解除；2.判令瑞年公司向其返还剩余租金13248元（2019年9月28日至10月15日）及保证金20000元，合计33248元；3.判令瑞年公司向其支付违约金248040元；4.判令瑞年公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年9月12日，其与瑞年公司签订《租赁协议》，协议第一条第1款约定瑞年公司将坐落于南京市江宁经济技术开发区的房屋（以下简称涉案房屋）作为员工宿舍出租给其使用、瑞年公司同意其转租涉案房屋作为住宿使用。《租赁协议》第二条约定瑞年公司应向其提供涉案房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件，否则瑞年公司承担一切损失及后果。《租赁协议》同时约定涉案房屋年租金含税总额为265000元，租赁期自2018年10月16日起至2024年11月15日止（含免租期），租期采取3＋3模式共六年，第一阶段租期为三年，第一阶段租期结束租金上涨8%，即每年286200元，总租金共计1653600元。《租赁协议》第八条第2款第（1）项、第（2）项约定在瑞年公司不能提供房屋或者所提供房屋不符合约定条件严重影响使用、由于瑞年公司或其他非其过错导致其无法正常使用房屋的，其有权解除协议。《租赁协议》签订后，其按照约定履行义务，向瑞年公司支付了2018年10月16日至2019年10月15日的房屋租金265000元，并支付了保证金20000元。其又与案外人南京法蓝西职业培训学校（以下简称法蓝西学校）签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给法蓝西学校。然而，瑞年公司并未按照协议约定向其提供涉案房屋的房产证、消防验收合格证等，其多次催要，瑞年公司仍未提供上述文件，并明确表示涉案房屋的房产证、消防验收合格证均无法提供。因瑞年公司无法提供上述文件，其与法蓝西学校签订的房屋租赁合同被解除，致使其遭受了巨大的经济损失。其于2019年9月28日发函告知瑞年公司双方的《租赁协议》已解除，并要求瑞年公司立即与其办理交接手续、返还剩余租金及保证金，并向其支付违约金，但瑞年公司拒不配合。其认为瑞年公司不提供涉案房屋的房产证、消防验收合格证的行为，致使其签订《租赁协议》的目的无法实现，已构成根本违约。特诉至法院，提出以上诉请。 被告瑞年公司辩称：其已经依约履行相应的义务，不存在原告一顺公司主张的违约行为。一顺公司解除《租赁协议》的行为属于擅自解除，这一行为给其造成了重大经济损失，一顺公司应当承担《租赁协议》约定的相应责任。因此其无需向一顺公司返还租金、保证金以及承担违约金。故请求驳回一顺公司的诉讼请求。 反诉原告瑞年公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告一顺公司向其支付2019年7月至同年8月的水电费15471元；2.判令一顺公司向其支付房屋占有使用费（自2019年10月16日起按年租金265000元的标准计算至实际腾空交还涉案房屋之日止）；3.判令一顺公司向其支付违约金248040元；4、判令一顺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：其与一顺公司签订了《租赁协议》，将涉案房屋出租给一顺公司，协议约定租赁期限自2018年10月16日至2024年11月15日，第二年起房租分别于9月底、3月底前支付，第四年起房租在原有基础上增加8%；租赁期内一顺公司擅自退租的，一顺公司应支付总租金数额15%的违约金。合同签订后，其依约向一顺公司提供了房屋的有效证明、营业执照、消防验收证明等材料；一顺公司也支付了第一年租金265000元，并在装修、购置家具设备后搬入涉案房屋。但自2019年7月开始，一顺公司借故拖欠水电费，金额已达15471元。随后，一顺公司单方提出退租，但至今没有腾空交还房屋。故其提出反诉，提出以上反诉请求。 反诉被告一顺公司辩称：1.反诉原告瑞年公司不是合同守约方，瑞年公司在履行合同过程中存在重大违约行为。根据《租赁协议》第二条约定，瑞年公司应向其提供涉案房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件，否则由此引起的后果及损失均由瑞年公司承担。在签订《租赁协议》之初，瑞年公司向其承诺房屋的房产证等材料正在办理中，一定可以提供，故其给予了瑞年公司十分宽裕的时间准备和提供上述材料。然而此后其多次联系瑞年公司，瑞年公司均称无法提供上述材料。瑞年公司明确表示不能履行合同主要义务，构成根本违约。其是基于瑞年公司的违约行为行使了法定解除权，不是单方退租行为。因瑞年公司根本违约导致的一切后果，均应由瑞年公司承担。2.其没有违约行为，其始终严格按照协议约定履行义务，并且依约向瑞年公司支付了2018年10月16日至2019年10月15日的房屋租金265000元及保证金20000元。其暂扣水电费是因为瑞年公司的违约行为在先，且严重损害了其利益。瑞年公司拒不提供涉案房屋有效证明、消防验收合格证等材料的行为导致2019年7月其与案外人法蓝西学校签订的房屋租赁合同被解除，其因此遭受了巨大的经济损失。此后涉案房屋无人继续使用，也不应再产生相关水电费。即使有极少的水电费产生在2019年7月之后，在瑞年公司根本违约的情况下，其为了维护自身权益，也不能够进一步扩大自己的损失。综上，请求法院驳回瑞年公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，瑞年公司（出租方、甲方）和一顺公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，作为员工宿舍使用。因乙方为商业管理公司，甲方同意乙方转租此房屋用于住宿使用。《租赁协议》第二条约定“甲方提供房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件”；第三条约定“该房屋租赁期自2018年10月16日至2024年11月15日止（含免租期）”，“租期采取3+3模式共六年，第一阶段租期为三年，第一阶段租期结束租金在原先基础上增加8%”；第四条约定“房屋年租金含税总额为265000元”，“第一年租金按年支付，于交房后三日内支付。自第二年开始按半年支付，分别于9月底前、3月底前提前支付半年租金”；第五条约定“乙方安装独立的电表，以电表实际示度数结算，按月支付，电费标准为1.30元/度”，“乙方安装独立的水表，以水表实际示度数结算，按月支付，水费标准依据国家收费标准”，“乙方应在次月10日前按时交纳上述费用”；第六条约定“在本协议签定后五日内，乙方即向甲方支付租赁保证金20000元”，“如果乙方未按协议约定时间交纳租金及第五条所约定的其他费用超过十五日，甲方届时有权单方终止本协议”；第八条约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。(3）由于甲方或其他非乙方过错导致乙方无法正常使用房屋的。”；第九条约定“甲方违反本协议规定，提前收回房屋的，应按照协议总租金的15%向乙方支付违约金”；第十条约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按协议总租金15%的额度向甲方支付违约金”。 《租赁协议》签订后，一顺公司于2018年10月分三次共向瑞年公司支付租金265000元，于2018年10月8日向瑞年公司支付押金20000元。2019年9月28日，一顺公司委托江苏品迈律师事务所向瑞年公司发出律师函，认为：一顺公司多次联系瑞年公司要求提供涉案房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件，瑞年公司均无法提供，构成根本违约；根据《租赁协议》约定，瑞年公司所提供的涉案房屋不符合约定条件，严重影响使用，其有权解除协议；且根据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方享有解除合同的权利；故通知瑞年公司双方的《租赁协议》自2019年9月28日起解除，瑞年公司应与其办理交接手续、返还租金及保证金并支付违约金。 审理中，一顺公司与瑞年公司一致陈述签订《租赁协议》后，瑞年公司于2018年10月16日前向一顺公司交付涉案房屋，免租期为2018年10月16日至11月15日；一顺公司已支付房屋租金至2019年10月15日。双方一致确认合同已经实际解除，一顺公司认为合同解除时间为2019年9月28日其向瑞年公司发送律师函之日；瑞年公司则认为合同解除时间为一顺公司未支付第二年租金满15日之日。瑞年公司认可其于2019年10月12日收到一顺公司发送的律师函。 一顺公司认为因瑞年公司未能向其提供涉案房屋的房产证、消防验收合格证，导致其无法办理涉案房屋的二次消防验收备案，进而导致法蓝西学校解除与其的租赁合同，由于《租赁协议》的合同目的不能实现，其无法继续承租涉案房屋，故要求解除合同。瑞年公司则认为其在签订合同前即告知一顺公司涉案房屋房产证正在办理，且《租赁协议》并未约定其需要提供房产证，其只需要提供房屋的有效证明，其能够提供涉案房屋的土地证、规划许可证、施工许可证及竣工验收备案表；关于消防验收合格证，其已经向一顺公司提供了涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》。根据一顺公司提交的其经办人江云田与瑞年公司经办人马良进之间的微信聊天记录，瑞年公司已向一顺公司提供涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》。根据瑞年公司提交的其经办人马良进与中介人员仲明存之间的微信聊天记录，瑞年公司在《租赁协议》签订前已明确告知中介人员涉案房屋房产证正在办理，可以提供涉案房屋土地证及“一消”手续。 一顺公司认为法蓝西学校已于2019年7、8月迁出涉案房屋，其已在9月将涉案房屋钥匙交还给瑞年公司工作人员；瑞年公司则认为一顺公司直到2019年12月底才清空涉案房屋，其经办人马良进对此知情。一顺公司对2019年12月底清空涉案房屋的事实不持异议。 瑞年公司就所主张的水电费提交了其自行抄录的水电表记录予以证明，一顺公司对该证据的真实性不予认可。瑞年公司未提交其他证据对水电费数额加以证实。 以上事实，有《租赁协议》、发票、收据、微信聊天记录、律师函、土地证、规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）一顺公司与被告（反诉原告）瑞年公司签订的《租赁协议》合法有效，各方均应按约履行。一顺公司主张瑞年公司未向其提供房产证、消防验收合格证，存在违约行为，导致合同目的不能实现，但结合聊天记录可以认定，一顺公司在签订《租赁协议》前即应当知晓涉案房屋暂无房产证，且合同也未明确约定需要提供房产证，只需要提供房屋的有效证明即可；关于消防验收合格证，因瑞年公司已向一顺公司提供涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，该意见书即为“一消”手续，可以认定涉案房屋经消防验收合格，故一顺公司认为瑞年公司违约没有事实依据，一顺公司以此为由向瑞年公司发函要求解除《租赁协议》不发生法律效力。对一顺公司主张瑞年公司支付违约金的诉请，本院不予支持。结合双方合同履行情况，本院认定《租赁协议》于2019年12月底一顺公司清空涉案房屋之日实际解除。瑞年公司已向一顺公司支付租金至2019年10月15日，仍应支付2019年10月16日至12月31日的租金，经计算为55178.08元（265000元÷365天×76天）。因一顺公司擅自解除合同，存在违约行为，应向瑞年公司承担违约金，但《租赁协议》约定的违约金标准过高，本院酌定下调为由一顺公司向瑞年公司支付3个月租金作为违约金，经计算为66249.99元（265000元÷12×3）。关于瑞年公司主张的水电费部分，瑞年公司未充分举证加以证明，本院不予支持，瑞年公司收取的20000元押金应当退还一顺公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）南京一顺商业管理有限公司与被告（反诉原告）南京瑞年百思特制药有限公司于2018年9月12日签订的《租赁协议》于2019年12月31日解除。 二、被告南京瑞年百思特制药有限公司向原告南京一顺商业管理有限公司返还押金20000元。 三、反诉被告南京一顺商业管理有限公司向反诉原告南京瑞年百思特制药有限公司支付租金55178.08元、违约金66249.99元，合计121428.07元。 上列第二、三项相抵，南京一顺商业管理有限公司应向南京瑞年百思特制药有限公司支付101428.07元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 四、驳回原告南京一顺商业管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告南京瑞年百思特制药有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5599元，由原告一顺公司负担5299元、由被告瑞年公司负担300元；本案反诉案件受理费减半收取3040元，由反诉原告瑞年公司负担1676元、由反诉被告一顺公司负担1364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年九月八日 见习书记员  樊启娟