福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2205号 原告：陈万根，女，1969年6月11日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：刘华林，男，系陈万根配偶。 原告：刘华林，男，1965年9月27日出生，汉族，住福建省清流县。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告陈万根、刘华林与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华林（原告陈万根的委托诉讼代理人）及被告永达房产公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证违约金149032.37元（2016年9月30日至2019年4月23日共935天，每日按购房价款的0.03%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日，原告向被告购买坐落于三明市梅列区××村××幢××号楼××室房产，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定总价款为531309.71元。原告分两次向被告付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定：“逾期付款责任，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。遵守公平原则，本案逾期办证违约金应按日万分之三计算支付。合同约定交房时间是2015年9月30日，但至2019年4月23日被告才通知可以办理房产证。为了维护原告合法权益，依据上述合同约定，请求判如所请。 被告辩称，1.原告刘华林和被告之间不存在任何民事法律上的合同关系，不是本案适格原告，无权向被告主张任何权益，应予驳回。2015年7月13日，原告陈万根和被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告陈万根向被告购买坐落于三明市梅列区××村××幢××室商品房，并约定了双方的权利和义务。显然，案涉合同的签订主体是原告陈万根和被告，原告刘华林并非被告的合同相对人，根据合同相对性原则，原告刘华林与被告没有法律上的利害关系，其作为主体起诉被告要求支付案涉房屋逾期办理权属登记违约金没有法律依据，应予驳回。2.案涉房屋至今未办理房屋交接手续，被告未造成案涉房屋逾期办理权属登记，不存在逾期办理权属登记违约金，恳请法庭查明事实，予以驳回。根据合同第二十条第三款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金。”若存在逾期办理权属证书违约金计算，前提是买卖双方办理了商品房交付手续。原告陈万根于2016年7月14日结清案涉房屋购房款，被告按合同约定书面通知原告陈万根接收房屋，但原告陈万根至今未前往被告处办理任何的房屋交接手续，也未缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，案涉房屋仍处于被告的保管范围，商品房根本未交付，更不存在计算逾期办理权属登记违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证、质证及庭审陈述情况，本院查明以下事实： 1.2015年7月13日，原告陈万根与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：买受人陈万根向出卖人永达房产公司购买位于三明市梅列区××村××幢××跃房产，总价款为552024元，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01%的违约金，合同还对双方其他权利和义务进行了详细约定。 2.2015年7月13日，原告陈万根向被告支付了首期购房款117024元，后于2016年7月14日支付了剩余购房款435000元。嗣后，被告通知原告陈万根于2016年7月20日办理交房手续，原告刘华林于当日书面回复被告及福建大成物业服务有限公司，称案涉房产二层未开门，与被告提供的户型图标明的不一致，要求被告整改后尽快让其收房。目前，案涉房产尚未转移至二原告占有。 3.2019年4月23日，被告向二原告发出办理不动产权登记证通知书，告知办理不动产权登记证的程序及应携带的材料等事项。二原告于2019年6月17日办理了不动产转移登记手续，案涉房产已登记在二原告名下。 本院认为，1.虽然案涉商品房买卖合同签订主体是原告陈万根和被告，但原告陈万根与原告刘华林系夫妻关系，案涉房产实际登记在二原告名下，可认定二原告在缔约行为上存在代理，系案涉房产的共同交易主体，程序上二原告有权基于该合同主张权利。2.案涉商品房买卖合同第二十条中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金”，该约定表明，被告就案涉房产提供满足办证条件的义务限期为房产交付之日起的365日内，该约定的“交付之日”应指满足约定的交付条件并通知业主交房之日，本案被告通知二原告于2016年7月20日办理房产交付手续，被告即应自2016年7月21日起严格按照合同约定在365日内为案涉房产提供满足办证的条件并通知二原告，但被告直至2019年4月23日才通知二原告办证，共计逾期640天（2017年7月22日起至2019年4月23日止）。根据前述合同条款的约定，被告应按日支付已收房款0.01‰的违约金，即被告应承担的违约金为3532.95元（552024元×0.01‰×640天）。双方约定的违约金计算标准为每日按已收房款0.01‰计算，二原告不能证明该标准低于其实际损失，其主张调整违约金计算标准，每日按已收房款的0.03%计算违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建永达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈万根、刘华林支付逾期办理不动产权属登记违约金3532.95元。 二、驳回原告陈万根、刘华林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3281元，因适用简易程序审理，减半收取1641元，由原告陈万根、刘华林承担1591元，被告福建永达房地产开发有限公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡江平 二〇二〇年九月二十五日 书记员  魏恺雯 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。