成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初10441号 原告：石某某，男，1952年8月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张某某，女，1954年2月7日出生，汉族，住成都市金牛区，与石某某系夫妻关系。 被告：成都金美物业管理有限公司，住所地成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区，公司员工。 原告石某某与被告成都金美物业管理有限公司（以下简称“金美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2020年9月18日组织石某某与金美公司进行了庭前证据交换，于2020年9月28日依法适用普通程序，由审判员刘洋担任审判长，与审判员梅诗雪、人民陪审员周光定组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石某某到庭参加诉讼，被告金美公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告石某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令金美公司支付所欠房屋租金与违约金合计39331.5元；2.本案诉讼费由金美公司承担。事实和理由：石某某于2016年10月10日在成都市金牛区长青路88号金美国际售楼部购买了该楼盘的×商品房一套，建筑面积55.16平方，并与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，从2016年10月至2026年10月31日止，第一年至第三年月租金为68.75元/平方米，合计月租金为23792元，第四年至第六年月租金为78.55元/平方米，月租金合计4333元，第七年至第九年月租金88.38元/平方米，合计月租金4875元，第十年月租金为98.21元/平方米，月租金合计5417元，支付方式由每月15日转入石某某账户。金美公司于2019年9月起以资金断链，经营收入困难为由拒不向石某某支付租金，后经石某某多次催讨，金美公司于2019年11月4日支付9月租金，尚欠石某某2019年10月至2020年2月租金合计17332元未支付，根据双方签订的房屋租赁合同第六条、第二条第（3）因乙方原因拖欠租金达30日以上，按合同年租金50%向甲方支付违约金，计算为月租金4333元×12个月÷0.5=21999.5元，两项共计39331.5元。为维护石某某的合法权益，特诉至法院。 被告金美公司虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，请求判令驳回除金美公司应付租金外的其他全部诉讼请求。2019年12月26日，九里堤街道办事处就案涉纠纷组织了协调会，在协调会上，业主举手表决同意在12月31日之前收房，并在房屋整体移交清单上签字。2019年12月31日，金美公司已向业主出具《终止通知》，载明：由于市场环境、疫情原因等，金美公司已无力承担远高于市价的房屋租金，已陷入经营困境，现特意向业主函告，自2019年12月31日起，金美公司终止与业主的房屋租赁合同。金美公司通过张贴公告、邮寄及微信告知等方式向业主送达了该《通知》，但业主未按协调会承诺及通知书告知的时间收房，业主应当自行承担相应后果；自2019年9月起，部分业主采取在经营场所睡觉、打砸公私财产等行为，导致实际承租人无法维持正常经营，空置房屋难以招租，进而导致实际承租人拒绝向金美公司支付租金，造成金美公司经济损失，金美公司作为中介性质的公司，给广大业主提供中介平台，由于实际价格于市场价格相差过大，加之疫情原因，商家经营困难，金美公司收不到商户的租金，无力支付给业主租金，且案涉《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求依法裁判。 关于茶楼（×）的租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。自2020年1月起，茶楼商户一直在向业主支付租金，业主并未提出异议并收取了租金，且多数业主已与金美公司及茶楼商户签订了三方协议，约定业主承诺放弃追究金美公司的违约责任。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于月子中心（×号）的租赁情况，月子中心商户租赁了对应房屋，并自2020年1月起直接向业主支付租金，但因部分业主采取堵门等行为影响该中心的正常经营，该月子中心因此关门歇业而未向金美公司支付租金。自2020年6月起，业主陆续与另一家母婴公司签约经营。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于一层商铺、美食城租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因部分业主自2019年9月1日起采取群体哄闹滋事，导致在营商户经营困难、空置房屋招租困难，加之疫情影响，商户集体拖欠金美公司租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）；关于酒店（×）租赁情况，酒店商户于2019年12月与业主协商降租未果，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。后因疫情原因，酒店一致未能开业。自2020年1月起，业主已自发招商，业主后于2020年3月1日开始陆续收回房屋。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金；关于火锅店（×），业主因与金美公司纠纷而要求火锅店商户不再向金美公司支付租金，2019年12月，火锅店商户与业主协商降租未果，火锅店商户未再向金美公司支付租金，导致金美公司无力向业主支付租金。2020年6月，业主强行赶走火锅店商户，并在法院协助下收回该部分房屋。火锅店商户向金美公司支付租金至2019年11月30日；关于KTV（×）租赁情况，金美公司按照街道办事处协调会议精神出具并于2019年12月31日送达了《房屋租赁合同》终止通知，但业主一直拖延收房。因业主自2019年9月起采取群体哄闹滋事，导致金美公司一直未收到该部分房屋商户支付的租金。金美公司支付租金至2019年8月31日，欠付2019年9-12月租金（个别租金支付情况不同）。 本院经审理认定事实如下：2016年10月7日，甲方石某某（出租方）与乙方金美公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落：成都市金牛区长青路88号“金美国际”×，房屋建筑面积：55.16平方米”，委托经营管理，承租期限2016年11月1日至2026年10月31日。双方约定“房屋自乙方取得之日次月（即2016年11月1日）起至租赁期限截止日止，乙方按以下标准支付租金：（1）第一年至第三年月租金标准为￥68.75元/平方米，月租金合计￥3792元；（2）第四年至第六年月租金标准￥78.55元/平方米，月租金合计￥4333元”。租金支付方式为“每月一付，乙方需每月的15号前，支付本月租金”，该《房屋租赁合同》第六条违约赔偿约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的。 合同签订后，石某某依约将案涉房屋交予金美公司，金美公司再将房屋交予案外第三人经营酒店，并将收取的房屋租金支付给石某某，金美公司分别于2019年10月30日和2019年11月4日分两次转账向石某某支付了2019年9月的租金后，就未再支付石某某租金。 另查明：1.庭审中，石某某自述案涉房屋已由石某某收回，并于2020年9月25日转租他人。 2.2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》，并向各业主发出该《终止通知书》，《终止通知书》内容为“……自2019年12月31日起，我司金美公司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。……”，通知书落款时间为2019年12月31日。 3.石某某向本院书面申请将诉讼请求变更为判令金美公司支付2019年10月至2019年12月31日欠付租金及违约金，保留就2020年1月1日以后至实际收回房屋之日租金另行诉讼的权利。因该申请既不违反法律规定，也未增加金美公司负担，本院予以准许。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、银行账户明细、会议签到表、张贴照片及庭审中石某某与金美公司书面答辩状的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，石某某与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定石某某与金美公司之间建立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于石某某主张金美公司支付2019年10月至2019年12月31日欠付租金的诉讼请求。经查，金美公司已向石某某支付了2019年9月的租金，至2020年1月1日石某某收到金美公司发出的《终止通知书》邮件时，金美公司均未再向石某某履行租金支付义务。金美公司对于未向石某某支付该期间房屋租金的事实亦予以认可，本院确定金美公司应向石某某支付2019年10月至2019年12月期间的租金。又因《房屋租赁合同》合同约定租金从2016年11月开始计算，并约定“（1）第一年至第三年月租金标准为￥68.75元/平方米，月租金合计￥3792元；（2）第四年至第六年月租金标准￥78.55元/平方米，月租金合计￥4333元”，意即从2016年11月1日至2019年10月31日止的月租金3792元/月，从2019年11月1日-2022年10月31日止的月租金4333元/月，本院由此确定金美公司应向石某某支付的租金为：3792元×1个月＋4333元/月×2个月=12458元； 对于违约金。石某某主张金美公司按合同年租金50%向石某某支付违约金21999.5元，金美公司抗辩合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向石某某支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的”。因石某某未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，本院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向石某某支付违约金4333元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向石某某支付租金12458元； 二、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向石某某支付违约金4333元； 驳回石某某的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元，由成都金美物业管理有限公司负担。（此款已由石某某先行支付，金美公司在履行本判决确定的支付义务时一并支付给石某某） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  梅诗雪 人民陪审员  周光定 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  黄小龙