湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4665号 原告：于美凤，女，汉族。 委托诉讼代理人：李泓毅，男，侗族。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。 法定代表人：高秀彬。 委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男，汉族。 委托诉讼代理人：郭明旺，汉族。 原告于美凤诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于美凤的委托诉讼代理人李泓毅、被告福兴房地产公司的特别授权委托诉讼代理人罗本璞、郭明旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告于美凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》约定的赔偿标准，支付办理不动产权证逾期经济赔偿金40000元。2、判令被告退还契税、房屋维修基金、办证费、代办费等费用22010元，并按银行同期利率支付利息。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于美凤于2013年11月6日在湖南省福兴房地产集团有限公司开发的水岸蓝城小区购买商品房一套(房号*栋*室)并与湖南省福兴房地产集团有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定总购房价款为491296元，原告在2013年11月6日支付了首付款151296元，剩余房款340000元,2014年1月2日经原告、被告与建设银行共同签订个人住房贷款合同后也已支付完毕。且根据合同约定由被告代为办理不动产权证，原告于2013年8月31日向被告支付契税、房屋维修基金、办证费、代办费按合同约定被告应于2016年12月31日前取得不动产权证总计22010元。并交付给原告，后因被告原因未能及时办理，被告于2017年3月27日签署了《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》其中承诺2017年12月31日前把不动产证办理完毕交付给水岸蓝城二期业主，如逾期未办理不动产证，被告自2017年3月27日起给予业主不动产权证办理逾期经济赔偿，赔偿截止日期为不动产证签发日期，赔偿标准为：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中购房总金额的万分之二进行计算，如办证逾期超过三个月时间以上，赔偿标准按购房总金额的万分之三进行赔偿，分别核算。且赔偿方式为现金赔偿，不得以物业费等抵扣形式补偿。综上所述，此次诉讼是由于被告违约引起的纠纷，因此请求贵院依法公正裁决，以实现诉讼请求。 被告福兴房地产公司辩称：一、根据《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但双方2012年8月11日签订的《商品房买卖合同》第十五条办证期限是2016年12月31日，早已超过诉讼时效。被答辩人称答辩人与业主于2017年3月27日签的承诺书明确办证承诺，按此日期计算也已超过诉讼时效，何况被答辩人并未在承诺书上签字，所提供的证据复印件缺少了签字的两页。二、被答辩人的维修基金答辩人已经上交给了怀化市物业专项维修基金管理中心，被答辩人所交的契税答辩人已经建行转账退给了被答辩人，不存在退还，被答辩人的诉求不实，严重违背了《最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释公序良俗原则的规定。三、代收办证费和代收代办费，双方签订《商品房买卖合同》时是双方真实的意思表示，了是自愿的，被答辩人早已上交怀化市不动产中心已开支完毕，不存在退还给被答辩人。 经审理查明:2013年11月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第*幢*层***号商品房，房屋建筑面积137平方米，购买价格为3586元/平方米，房屋总价款491296元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计22010元，包括代收契税9826元、代收维修基金9826元、代收办证费1375元、代收代办费983元，由原告于2013年11月6日前交清；被告应在2014年2月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款。 2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。2020年9月16日被告将9826元的契税退还给本案原告，再查明，被告已将代收原告维修基金9826元缴纳至怀化市物业专项资金管理中心。现双方因逾期办证违约责任产生纠纷，故诉至本院。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》1份、房款收据1份、维修基金、契税、代办费、办证费收据1份、怀化市不动产登记中心证明1份、“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”1份及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人应当自知道或者应当知道权利受到损害之日起三年内向义务人主张权利。本案中，被告直至2019年1月21日才为原告办理好不动产权属证书，2020年8月31日，原告向本院提起诉讼，故该逾期办证的违约金计算时间应为2017年8月31日至2019年1月20日，即491296元×507天×0.1‰＝24908.7元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金24908.7元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因被告已将代收原告的房屋维修基金交到相关部门且为原告办理不了不动产证、被告将代收原告的契税退还原告，故对原告请求被告退还代收原告的契税、专项维修基金的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求按银行同期利率支付利息的诉请证据不足，本院不予支持。 由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告于美凤逾期办证违约金24908.7元； 二、驳回原告于美凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，减半收取675元,由原告于美凤负担340元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇二〇年九月二十五日 代理书记员  明鸿安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。