渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                          (2020)陕0502民初4569号原告：何晨，男，1971年6月14日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：辛涛，陕西省渭南市临渭区148法律服务所法律工作者。被告：陕西华苑置业有限公司。住所陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告何晨与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何晨及其委托诉讼代理人辛涛到庭参加了诉讼，被告陕西华苑置业有限公司的法定代表人齐增全未到庭参加诉讼，指派其委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何晨向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付延期交房违约金14416.5元（从2017年4月1日计算至2017年8月29日）；2.依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3844.4元;3.案件受理费258元由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于临渭区仓程路北段XX苑小区第1幢2单元1303号房屋以384441元出卖给原告，并约定2016年12月31日前交房，房屋交接时被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。交房后被告应当在360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。合同签订后原告依约交付房款，且关于延期交房给予被告3个月谅解期，但被告直到2017年8月29日才给原告交付房屋，且至今未办理房屋产权登记权属证书。按照双方合同约定，被告构成违约，应向原告支付相应的违约金，故原告诉至法院。被告华苑公司辩称，1、原告的诉请已经超过法定的诉讼时效，丧失了胜诉的权利，依法应予驳回诉讼请求。根据原告诉请所称，2017年4月1日已经发生了违约事实，在此种情况下，原告应在2017年4月1日前向被告请求权利，但原告未按期请求；根据人民法院已经生效的判决，涉案的同类房屋认定交房期限是被告的公告时间2017年5月27日，作为原告应在2020年5月26日前提起诉讼，在上述两个时间内原告均未提起诉讼，超过法定时效；2、在涉案合同的履行过程中，被告并没有迟延交房的事实。在合同履行期间发生各种的政府责令停工、停产以及发生多天数的恶劣天气，符合双方合同第八条的约定，应缩减交房时间80余日，被告于2017年5月27日以报纸公告以及企业网页公告、电话通知三种方式通知原告接房，作为原告未能按期办理接房手续，系原告自身所产生的损失，与被告无关；3、涉案原告的诉请已经证明了原告自身原因导致不同时间接房的事实。本案原告是2017年8月接房，但涉案小区部分业主是2017年7月接房，部分业主是2017年8月接房，还有业主是2018年之后才接房，作为被告对该房屋的交房时间是统一通知、统一办理手续，而至今仍有部分业主仍未办理接房手续，在此种情况下，以原告所述的接房时间计算违约时间，显然丧失事实依据；4、原告要求被告办理权属证书既无合同依据也无法律依据。根据合同约定就涉案房屋的产权证办理，被告只是提交相关资料的义务，而证照的办理与被告无关，所以其诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交的《渭南市商品房买卖合同》、楼宇交接书、收款收据，以及被告提交的《渭南市商品房买卖合同》、停工通知单、责令改正通知单、政府文件、气象证明、渭南日报档案，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据均予以认定。原告提交的《关于XX苑部分业主反映陕西华苑置业公司延期交房未按合同支付违约金的反映信》，被告以该证据无原件为由不予认可真实性。本院认为，该证据系复印件，原告诉称该证据复印件来源于渭南市信访局，但其未提供相应证据予以证明，故本院对该证据的真实性不予认定。原告提交的《陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题》的回复和被告提交的2017年5月27日《交房公告》，双方均不予认可。本院认为，该证据是网络平台发布的信息，系电子数据，该证据内容完整，加之原、被告双方均未主张该电子数据在生成、存储、传输过程中存有疑点，故本院对该二份证据的真实性均予以认定。本案法庭辩论结束后，原告补充提交证据“住建局转发人民网关于市民反映XX苑项目一事的答复”，被告以该证据系原告庭后提交且该证据并非“新证据”为由不予质证。本院认为，该证据系原告对其已经提供的证据《陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题》的回复的“加强”，该证据与本案基本事实有关，且该证据形成于本案法庭辩论结束后，故本院对被告的质证意见不予采纳，并对该证据的证明力予以认定。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2015年10月4日，原告何晨与被告华苑公司于渭南怡泽园小区签定《渭南市商品房买卖合同》约定：原告购买被告建设的位于渭南市临渭区仓程路北段XX苑小区第1幢2单元1303号房屋（房屋代码130971），房屋建筑面积为134.42平方米，每平米售价为2860元，房屋总价为384441元；付款方式及期限为原告在本合同签订后支付首付款144441元，剩余240000元按揭贷款；交付期限为被告在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因；出卖人延期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将涉案商品房交付原告，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金；产权登记的约定为被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。《渭南市商品房买卖合同（附件四合同补充协议）》约定：各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任；如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告按约向被告交付了全部房款384441元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日，被告分别在渭南日报及其网站发布交付公告“XX苑一期住宅将于2017年5月31日开始交房，交房顺序依次为3#、2#、1#、4#、5#，有关交房事宜通知如下：办理时间：2017年5月31日起（上午9:00-12:00下午2:00-5:00）办理地点：XX苑物业办公室”。2017年8月29日，渭南鸿鑫物业管理有限公司将涉案房屋交付给原告并签署楼宇交接书。2019年11月6日，华苑置业业主向渭南市长信箱反映“陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题”：1、开发商在未达到交房条件下，逾期一年多强行违规交房。交房至今两年多上述问题全未解决，至今未见开发商有任何处理办法。2、开发商应与交房90日内为业主办理房产证，但时至今日仍未办理，并且没有提出任何解释说明或者处理意见。3、房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图等证件资料，业主收房时并未见到以上材料，广大业主对工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容至今不知情。2020年8月25日，原告将被告诉至本院成讼。本院认为，本案的争议焦点为：第一、被告华苑公司向原告何晨交付涉案房屋是否为逾期交付行为；第二、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。本院认为，原告何晨与被告华苑公司签订的《渭南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同为有效合同，合同双方均应按照合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据该合同及其补充协议的约定，被告最迟应当在2017年4月1日前向原告交付房屋，被告未在该时间前向原告交付涉案房屋的行为属于违约。被告在2017年5月27日通过渭南日报及企业网站发布“2017年5月31日起开始交房” 的公告行为符合双方合同约定。但因双方对履行合同时适用公告时的送达期限没有约定，加之法律亦没有该类公告情形的送达期限的明确规定，故本院酌定被告发布该交房公告的送达期间为30日，该公告送达至被告之日为2017年6月27日。被告华苑公司在本案中主张确定实际交房日期时应当再行扣除施工时整改、天气等原因造成停工的时间，本院认为被告在涉案建设工程施工期间发生整改、天气等原因的停工，均不属法律规定的不可抗力事由，亦不属于双方合同约定的应予扣除相应时间的情形，故本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，本院确定被告向原告实际履行涉案房屋交付的时间为2017年7月1日，被告向原告交付涉案房屋系逾期交付行为，被告构成违约。关于第二个争议焦点。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，诉讼时效中断的，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，关于原告主张延期交房违约责任的诉讼时效期间为2017年7月2日至2020年7月1日。原告主张2019年11月6日其曾向渭南市长信箱反映“陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题”的行为属于诉讼时效中断。本院认为，上述反映问题的内容并无延期交房违约金的相关主张，该行为不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定的情形，该行为不导致原告主张延期交房违约责任诉讼时效中断，故原告于2020年8月25日起诉要求被告承担延期交房违约责任已超过诉讼时效期间，本院对原告该诉讼请求依法不予支持。关于原告主张延期办理房地产权属证书违约责任的诉讼时效，根据双方合同的约定以及本案确认的案件事实，该诉讼时效期间为2018年6月27日起计算三年，原告于2020年8月25日起诉主张延期办理房地产权属证书违约责任的诉讼时效期间未届满。被告辩称其已经向产权登记机关提交了涉案房屋办理权属登记需提供的资料，因被告未提供证据证明其主张，加之原告亦不认可被告，故本院对被告该辩解意见不予采纳。根据双方合同的约定以及本案确认的案件事实，原告要求被告支付延期办理房地产权属证书违约金3844.41（384441元×1%）元的诉讼请求本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条三款、第一百零一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司在本判决生效后五日内向原告何晨支付迟延办理权属登记备案违约金3844.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告何晨的其余诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由原告何晨负担102元，被告陕西华苑置业有限公司负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 员   韦 平  二0二0年九月二十九日 法 官助 理   郝亮亮   书 记 员   张  莹  1