广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1202民初1955号 原告：广西海瑞奇隆购物有限责任公司，统一社会信用代码：91451200687790247N,住所地：河池市假日城堡一楼。 法定代表人：李阿龙，系该公司经理。 委托诉讼代理人：莫先益，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘楦清，男，1967年12月26日出生，汉族，户籍住址：福建省泉州市泉港区，系该公司员工。 被告：黄天赐，男，1987年12月16日出生，壮族，户籍住址：广西贵港市港北区。 被告：潘玉恒，男，1985年12月5日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：刘宗鑫，男，1984年11月25日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 三被告共同委托诉讼代理人：覃吉盘，广西河城律师事务所律师。 原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司（以下简称奇隆公司）诉被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月6日立案后，依法适用简易 程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫先益，被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同委托诉讼代理人覃吉盘到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫连带支付尚欠原告2019年2月28日前的房屋租金250000元；二、判令黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫连带支付延迟给付2019年2月28日前250000元房屋租金的违约金600000元【从2019年4月15日起至2020年8月15日共16个月，按2019年3月17日原、被告签订《合同解除协议书》第九条约定的每延迟一天按千分之五计付】；三、判令黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫连带给付2019年3月1日至2020年8月1日共17个月的房屋租金600470元；四、由被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫承担本案诉讼费。 事实和理由：2015年1月26日，三被告以黄天赐为代表与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落在河池市城东路100号钻石豪庭裙楼第1层门面1间及三层整层约1817㎡租给被告经营使用，租赁期限自2015年1月1日至2023年8月9日（共8年8个月9天)；租金约定35322元/月，每季度为105966元，先交租金后使用，逾期每天收取1000元滞纳金，每两年递増8%租金，租赁税由被告承担。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营。后因经营原因，被告要求提前解除合同。2019年3月17日，三被告与原告签订了《合同解除协议书》，约定：①双方自2019年6月15日起解除2015年1月26曰黄天赐与甲方签订的《房屋租赁合同》；②房屋交给甲方，由甲方全权处理，乙方无权干涉；③双方确认至2019年2月28日止，被告尚欠原告房屋租金352048元；④由于被告提前解除合同，被告签订《房屋租赁合同》前交给原告的100000元押金甲方不予退回。因被告要求提前解除合同，导致原告房屋空置造成租金损失需要一定时间招商，所需时间为3个月；(⑤被告须于2019年3月 18日前将租房内的财产清退出房屋，但电梯保留给原告，被告愿以现有电梯、消防，相关证件交给甲方（移交房屋时需把各项证件配齐)；⑥前述各项款项双方互抵后，被告应付原告各项共计300000元，该款由三被告连带分期支付给原告：第一期在2019年4月15日前付100000元;第二期在2019年5月15日前付100000元;第三期在2019年6月15日前付100000元（约定分三期支付300000元，被告只在第一期2019年4月15日支付了50000元)；⑦被告付清以上所有款项，原房屋租赁合同自动解除；⑧被告未按本协议履行付款义务，每延迟一天按5%计付违约金。之后，被告并未按合同履行支付250000元的义务，合同未得到实际解除，也使原告迟迟不能另行对外出租。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请依法判处。 被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同辩称，一、原告诉称所欠截止2019年2月28日的租金250000元属实；二、原告按每日千分之五计算违约金过高，请求按年利率6%计算；三、原告请求2019年3月以后至今的房租没有事实及法律依据，因为双方已协商于2019年6月15日解除合同，且已约定所欠租金为300000元，扣除已付50000元，现被告尚欠原告租金为250000元。 本院经审理确认以下法律事实：2015年1月26日，以原告奇隆公司为甲方、被告黄天赐为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在河池市城东路100号钻石豪庭桾楼第一层门面一间及三层整层约1817平方米出租给乙方使用。合同第一条约定：乙方向甲方交门面押金100000元，不计利息，合同期满后退还，如乙方单方中途终止合同或不按时足额交费，合同期间如乙方有违约行为，甲方可从此款中扣取。第二条约定：乙方租赁期暂定8年8个月零9天，自2015年1月1日起至2023年8月9日止，租赁期届满，无论任何原因致使本合同终止或解除的情况下，乙方在租赁期限内对租用房屋所投入的设施和装修材料包含门、门头、 水管、电路、地板、吊顶、照明、隔墙、卫生间设施及墙面等设施归属甲方所有，甲方不作任何补偿。如乙方强行拆除，甲方除不退还乙方押金外，还依法向乙方索赔；其余设施和装修材料乙方自行处理，如乙方未作处理，甲方处理将从押金中扣除相关费用。第三条约定：该门面每月租金为35322元整，租金交付方式：按季度交（先交租金后使用），租金提前15天交纳，该门面每季度租金为105966元，逾期不交按1000元/天收取滞纳金，逾期10天未缴清欠付租金、其他费用及逾期滞纳金的，甲方有权提前终止本合同、收回门面、没收乙方门面押金、追讨乙方欠缴的租金、其他应付费用及滞纳金。第四条约定：租金每两年递增8%，租赁税由乙方自行承担。合同还对其他相关事项进行了约定。 合同签订后，三被告以该租赁房屋经营金城江区金钻音乐酒水茶吧，后因茶吧生意不畅，2019年3月17日以奇隆公司为甲方、黄天赐为乙方承租人、刘宗鑫和潘玉恒为乙方担保人签订了一份《合同解除协议书》，协议主要条款如下：“一、双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》。二、房屋交给甲方后，由甲方全权处理，乙方无权干涉。三、乙方所欠的债务与甲方无关，乙方履行之前的债钱及债物，包括税、物业费、水电费等及其它相关费用；三、双方确认至2019年2月28日止，乙方尚欠甲方房屋租金叁拾伍万贰仟零肆拾捌元(352048);四、由于乙方提前解除合同，乙方签约《房屋租赁合同》前交给甲方的壹拾万元(100000）押金甲方不予以退回，交房时原押金条退还给甲方并签字确认。五、由于乙方要求提前解除合同，致甲方需要一定时间招商，致房屋空置，造成租金损失，双方所需时间为三个月。移交房屋时把完整消防证件交予甲方。六、乙方须于2019年3月18前将租房内的乙方财产清退出房屋，但电梯保留甲方所有，乙方愿以现有电梯、消防，相关证件交给甲方(移交房屋时需把各项证件配齐)。七、前述各项款项双方 互抵后，乙方应付甲方各项共计付叁拾万元(300000元）。该款由乙方三人连带分期支付给甲方：第一期在2019年4月15日前付壹拾万元(100000元），第二期在2019年5月15日前付壹拾万元(100000元），第三期在2019年6月15日前付壹拾万元(100000元）。以上所有款项付清，原房屋租赁合同自动解除。九、乙方未按本协议履行付款义务，每延迟一天按5‰计付违约金利息。”合同签订后，被告于同年3月20日搬出租赁房屋，原告收回租赁房屋后于同3月21日开始对外发布招租广告。因被告仅于2019年4月15日支付给原告租金50000元。为此，原告提起了本案诉讼。 庭审中，原、被告均认可双方2019年3月17日签订的《合同解除协议书》第一条所指的“《房屋租赁补充协议合同》”，实为原告奇隆公司与被告黄天赐于2015年1月26日签订的“《房屋租赁合同》”。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《合同解除协议书》，被告提供的微信聊天截图、雄基信息以及庭审笔录等在卷为凭。 本案的争议焦点是：1、原告奇隆公司与被告黄天赐于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除？2、现原告的诉讼请求是否应得到支持？ 本院认为，原、被告经协商一致，自愿签订的《房屋租赁合同》以及《合同解除协议书》，系双方的真实意思表示，合同合法有效。 一、关于原告奇隆公司与被告黄天赐于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。根据庭审查明的事实，被告在签订《合同解除协议书》后已于2019年3月20日搬出讼争房屋，并将讼争房屋交付给原告，同年3月21日原告将讼争房屋对外发布招租广告，被告的主张符合双方签订的《合同解除协议书》第一条“双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》”的约定，因此，原告奇隆公司与被告黄天赐2015年1月 26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除。原告主张《房屋租赁合同》未解除的理由不成立，本院不予支持。 二、关于原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。①原、被告约定“双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》”，并对截止2019年2月28日的租金进行了结算，但对自2019年3月1日起至2019年6月15日（约定的合同解除之日）止的租金并未进行结算，现有证据不能证明被告已经放弃自2019年3月1日起至2019年6月15日（即合同解除之日）止的租金，因此，对合同解除前的租金，被告应按《房屋租赁合同》的约定支付给原告。被告抗辩其仅欠原告租金250000元的辩解，本院不予采纳。被告除应支付原告截止2019年2月28日的租金250000元（300000元-50000元）外，还应支付自2019年3月1日起至2019年6月15日（即合同解除之日）止的租金123627元（即：35322元/月×3+35322元/月÷30天×15天）给原告。②原、被告在《合同解除协议书》中对截止2019年2月28日的租金300000元约定了付款期限和逾期付款的违约金，即“第一期在2019年4月15日前付壹拾万元(100000元），第二期在2019年5月15日前付壹拾万元(100000元），第三期在2019年6月15日前付壹拾万元(100000元）。”和“乙方未按本协议履行付款义务，每延迟一天按5‰计付违约金利息。”，因此，对原告请求被告支付该逾期支付租金的违约金，本院予以支持。又因，原、被告“每延迟一天按5‰计付违约金利息”的约定明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告应从逾期之 日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同支付给原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司2019年2月28日前的房屋租金250000元及相应的违约金（违约金的计算：①以50000元为基数、从2019年4月16日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以100000元为基数、从2019年5月16日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以100000元为基数、从2019年6月16日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、由被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同支付给原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司自2019年3月1日起至2019年6月15日止的租金123627元； 三、驳回原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履 行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16881元，，减半收取8440元（原告已预交），由原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司负担5940元，被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。同时在上诉期届满后七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费，款汇：河池市中级人民法院；开户行：农行河池分行城东分理处；账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫孟姣 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 韦 娜 书 记 员 韦忠宝 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失 赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法第 一百一 十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0