上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13038号原告(反诉被告)：董湛远，男，1991年8月12日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梓时餐饮服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：彭云，执行董事。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。原告(反诉被告)董湛远与被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司(以下简称梓时公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)梓时公司提起反诉，本院予以受理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)董湛远的委托诉讼代理人刘安峰、被告(反诉原告)梓时公司的委托诉讼代理人史梦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董湛远向本院提出诉讼请求：1.确认董湛远与梓时公司签署的《商铺承包租赁合同》于2019年10月10日解除；2.梓时公司返还董湛远因商铺不能合法正常使用应减少的租金23,000元；3.梓时公司赔偿董湛远因商铺不能合法开具发票而造成客户流失所减少的营业损失6,000元；4.梓时公司返还董湛远保证金46,000元、进场费50,000元、赔偿违约金46,000元。事实理由：2019年7月15日，董湛远和梓时公司签署了《商铺承包租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：商铺地址为上海市闵行区古方路XXX号地下一层大光明美食城XX号位置(以下简称涉案商铺)，建筑面积80平方米。涉案商铺承包租赁期为二年，自2019年7月31日起至2021年7月30日止(原合同有笔误)。月租金23,000元，进场费50,000元，租金每两个月支付一次，即46,000元，保证金46,000元。第四条约定无论双方何方违约，则违约金为46,000元。第五条约定梓时公司保证涉案商铺产权清楚，并符合出租房屋使用要求。第十二条约定进场费为梓时公司前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，董湛远在合同到期以后不予退还。此后董湛远支付了相关费用，购置设备用品开业。《公司登记管理条例》第五十九条规定“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”；《餐饮服务许可管理办法》第三十一条规定“餐饮服务提供者取得的《餐饮服务许可证》，不得转让、涂改、出借、倒卖、出租”；《个体工商户条例》第十条规定“个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记”；《食品经营许可管理办法》第26条规定“食品经营者不得出租、转让食品经营许可证”；《安全生产法》第46条规定“不得分割出租的名义将证照给他人使用”。虽经催告，但梓时公司迄今未履行提供租赁房屋合法来源之产权证、承租合同、商铺餐饮经营应具备的包括符合法律规定与实际相符的营业执照、食品经营许可证、消防合格证和环评手续等保障商铺合法经营使用的义务，在董湛远提出要求办理自己独立经营的证照后，包括营业执照、食品经营许可证及相应的消防及环评手续，梓时公司始终拒绝并且不配合办理，导致董湛远无法正常经营，也不能办理纳税申报手续，无法给消费者出具消费餐饮发票，导致无法正常合法经营。商铺积水、装修垃圾堆积、下水道管道直径过小，设计流量不能满足商铺正常使用排水要求，经常堵塞，污水溢流出地面导致商铺不能正常使用。消防检查存在占用消防通道等诸多问题，本案消防合格证的消防安全责任人是王某某，早已离开场地，消防合格证按照要求，在实际负责人发生变更后，应当重新检查发证，未经检查不得开业。并且，涉案商铺原来的规划不是餐饮，改变规划后原来设计的排水用途不能满足餐饮要求。2019年10月10日，梓时公司发函解约，要求董湛远3日内搬离。董湛远经营设施等投入巨大，但不能实现合同目的，遭受重大损失，被迫解约，接通知后即搬离。据此，诉至法院。梓时公司辩称，第一，对于诉请1，同意于2019年10月10日解除《租赁合同》，但不认可解除理由。涉案商铺是有证房屋，并有转租权，已办理餐饮业营业执照、食品许可证，具有开具餐饮发票的资质。双方签订的是承包租赁合同，即董湛远租用梓时公司的场地、设备、设施并同时以梓时公司的证照承包经营，基于承包关系使用证照不违反法律法规的强制性规定。根据行业管理名目，餐饮行业不需要办理环评只需要填写登记即可。董湛远主张合同解除的主要原因是合同目的无法实现，但没有证据证明涉案商铺被查处、被迫歇业，梓时公司也没有被查处，董湛远不存在无法正常经营的情况。董湛远应于2019年9月16日前支付2019年10月及11月的租金，其由于自身经营不善不支付租金，才提出各种理由。第二，不同意诉请2和诉请3。董湛远不存在无法正常经营的情形，也不存在无法开具发票的情形，董湛远的抗辩都是欠缴租金后提出。第三，不同意诉请4。本案由于董湛远的违约行为导致合同解除，保证金应予以没收。进场费是前期装修的费用，梓时公司要求分摊装修费合法合理，并且董湛远实际仅支付了25,000元的进场费。梓时公司向本院提出反诉请求：1.确认董湛远与梓时公司签订的《租赁合同》于2019年10月10日解除；2.董湛远支付2019年10月1日至2019年10月10日的租金7,561.6元；3.董湛远支付2019年10月11日至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每月23,000元计算；4.董湛远支付违约金46,000元；5.董湛远支付2019年9月16日至2019年10月10日期间的逾期违约金，以23,000元为基数，按照日千分之一的标准计算，计575元。事实和理由：梓时公司为涉案商铺的承租方，对涉案商铺拥有转租权。2019年7月，董湛远与梓时公司签订《租赁合同》，约定董湛远承租涉案商铺，租赁期限为2019年7月31日至2021年7月30日。根据《租赁合同》的约定，董湛远应于2019年9月15日前支付下一期租金，但其无故拒绝支付。因多次协商无果，2019年10月10日，梓时公司向董湛远发出《解约通知函》，行使单方解除权，要求董湛远在收悉函件后的三日内支付欠付的租金及违约金，并搬离涉案商铺。但董湛远拒绝履行支付义务，至今未搬离涉案商铺，严重损害梓时公司的利益。董湛远针对反诉辩称，不同意梓时公司的反诉请求。董湛远与梓时公司是两家独立的经营单位，但梓时公司又承诺将证照提供给董湛远使用，变相地逃避法律监管，未全面履行出租人的义务，导致合同目的无法实现，董湛远有权要求梓时公司先履行其义务，推迟支付租金，梓时公司单方解除合同，缺乏依据，应由梓时公司承担违约责任。若进场费对应的是装修，涉案商铺租赁期间为2年，梓时公司应按比例返还进场费。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区古方路XXX号地下1层XX消防控制室等房屋的产权人为上海A实业有限公司(以下简称A公司)。其中地下1层XX商业的面积为4966.79平方米，用途为商业。程某、彭云向A公司承租了古方路XXX号地下1层XX商业的部分，商铺交付日为2016年11月1日，装修免租期为120天。双方于租赁合同中约定，同意承租方予以转租、分租，且A公司提供承租区域内交付时符合消防规定和当地验收的喷淋和排烟系统等消防设施，在承租经营范围内，所有设施调整由程某、彭云自行负责；碧恒公司提供中央空调至承租经营范围内，符合国家标准规范。2018年6月21日，梓时公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为古方路XXX号地下一层局部，使用性质为饭店，消防安全责任人为王某某。2019年7月19日，梓时公司取得《食品经营许可证》，经营场所为古方路XXX号地下一层B25-1号商铺，主体业态为餐饮服务经营者(中型饭店)，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。2019年7月，梓时公司(出租方、签约甲方)与董湛远(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：涉案商铺建筑面积80平方米，房屋类型为商场商业店面，承包租赁期为二年，自2019年7月31日起至2021年7月30日止(《租赁合同》中笔误)，甲方于2019年7月17日前将该商铺交付给乙方使用。月租金23,000元，进场费50,000元，租金每两个月支付一次，即46,000元，下一期租金于每次房租到期日前15天支付，租金二年内不变。乙方在签订合同时交付给甲方46,000元作为承租该商铺的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业管理费等费用后甲方无息返还给乙方；当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为46,000元；甲方保证该商铺产权清楚，并符合出租房屋使用要求；甲方应按合同约定的时间内将该商铺及本合同附件中的设备完好无损地交付给乙方使用；如乙方需使用该商铺注册任何证照的，应在甲方同意后，由甲方予以配合；乙方必须按规定用途使用该商铺；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过拾天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该商铺；租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将商铺及甲方提供的设备设施如数归还给甲方，除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该商铺中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。另如乙方在该商铺中注册了相关证照的，则应立即予以变更地址或注销；乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视为乙方违约。乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。进场费为甲方前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，乙方在合同到期以后不予退返。2019年7月17日，董湛远向梓时公司转账支付117,000元，包括租金46,000元、保证金46,000元、进场费25,000元。梓时公司向董湛远开具了金额为142,000元的收据(包括租金46,000元、保证金46,000元、进场费50,000元)及金额为46,000元的租金发票。2019年10月10日，梓时公司向董湛远发送《解约通知函》，表示因董湛远拖延支付租金，并经书面催款仍无故拒付租金，故要求解除双方的租赁合同并没收保证金等。2019年10月11日，董湛远向梓时公司工作人员发送微信要求提供消防合格证书、环评证、个体工商户营业执照和个人卫生许可证以及承租协议，表示提供证件后才谈房屋事宜。2019年10月11日，案外人崔某某向消防移动执法平台进行举报，表示古方路XXX号地下一层大光明影院美食城存在违规行为。接到举报后，消防执法人员进行现场核查，发现存在堆放餐桌和杂物，占用消防通道。2019年10月12日，崔某某向消防移动执法平台进行举报，表示古方路XXX号地下一层大光明影院美食城存在违规行为。接到举报后，消防执法人员进行现场核查，发现存在多处常闭式防火门未保持常闭，存在消防设施未保持完好有效的违法行为。另查明，本案审理过程中，梓时公司于涉案商铺所在的出租区域内，将梓时公司的营业执照、《食品安全承诺书》及《食品安全卫生制度》予以张贴公示。梓时公司于出租过程中曾向案外的用餐人开具餐饮发票。上述事实，由董湛远提交的《商铺承包租赁合同》、付款凭证、照片、消防投诉短信、微信聊天记录、《解约通知函》，由梓时公司提交的上海市房地产权证复印件、《租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《食品经营许可证》、租金发票、照片、《解约通知函》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。董湛远提交的录音，因无法核实身份且梓时公司不予认可，本院不予采信；《告上海梓时餐饮服务有限公司书》两份，系董湛远与案外人单方出具，未能提供送达梓时公司的证据，且梓时公司不予认可，故本院不予采信；梓时公司提交的《通知函》，系梓时公司单方出具，未能提供送达董湛远的证据，且董湛远不予认可，故本院不予采信。本院认为，董湛远与梓时公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方一致同意《租赁合同》于2019年10月10日解除，于法不悖，本院予以确认。现双方的争议焦点为：《租赁合同》的解除责任在何方？就此，董湛远认为梓时公司为涉案商铺的规划用途为商场而非餐饮，没有获得环评审批许可；梓时公司未能按照合同约定提供董湛远名下的证照，并不是由梓时公司违法出借营业执照等；涉案商铺下水道溢流，妨碍商铺正常使用，消防通道违规占用，存在安全隐患；消费者要求开具餐饮发票，因梓时公司未能提供董湛远名下的营业执照，故无法开具，造成客源流失，影响经营收入。梓时公司认为董湛远逾期支付租金，构成根本违约。本院认为，首先，案外人向涉案商铺的产权人碧恒公司承租商铺后，于承租场所内成立梓时公司，取得了梓时公司的营业执照，在完成装修改造后通过了消防安全检查，并取得了承租场所内的《食品经营许可证》。梓时公司出租于董湛远的商铺可用于餐饮经营，符合双方约定的商铺使用用途。其次，关于证照或证件的办理及使用，《租赁合同》中有两处约定，一是第五条第3款约定：“如乙方需使用该商铺注册任何证照的，应在甲方同意后，由甲方予以配合”，二是第十二条约定：“进场费为甲方前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，乙方在合同到期以后不予退返”。对于“证件”，董湛远主张梓时公司需提交登记于董湛远名下的证件，包括营业执照、食品经营许可证、消防二次检查合格证、环评备案申报手续。但登记于董湛远名下的证件需以董湛远的名义进行申请办理，梓时公司单方无法完成。若梓时公司需提交的为登记于董湛远名下的证件，则“乙方”董湛远已无使用该商铺再行办理证照的需要，董湛远陈述的解释与第五条第3款的约定相矛盾。再者，从双方对于进场费中“办理证件”的支付指向来看，系针对梓时公司前期办理证件时所支付费用的分担。结合上下文的内容，双方于合同中已明确约定，梓时公司提交登记于其名下的证件给董湛远使用，董湛远分担相应的办证费用，也可另行办理登记于自己名下的证件。本院同时注意到，合同第十二条为手写条款，系双方合同的特别约定。董湛远作为完全民事行为能力人，在进行商业经营活动中，对于该特别约定应为明知。在此情况下，董湛远并未提出异议，现董湛远主张系提交登记于其名下的证件的观点，本院不予支持。在梓时公司已取得营业执照、消防验收合格证及食品经营许可证，并以其名义向消费者开具发票的情况下，梓时公司已完成《租赁合同》约定的义务。董湛远主张因梓时公司根本违约导致合同目的无法实现的主张，本院不予支持。但本院认为出借营业执照的行为已违反了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》的规定，不得出借营业执照系管理性强制规定，董湛远及梓时公司均应规范经营。再次，董湛远提出的下水道溢流、消防通道违规占用问题，均是商铺使用中的瑕疵，并不导致商铺实际无法使用，就此梓时公司并未根本性违约。董湛远提出的发票开具问题，如前所述，双方约定由梓时公司提供证件，且梓时公司以其名义可向消费者代为开具发票。董湛远陈述的开具发票与客源流失之间并无必然的因果关系。综上所述，梓时公司于租赁合同履行过程中并未根本违约，董湛远并无单方解除权，故其主张因梓时公司违约导致合同解除的意见本院不予支持。在此情况下，董湛远自2019年9月16日起拖欠支付租金，经梓时公司催缴后仍未支付，构成根本违约，《租赁合同》解除的责任在于董湛远。《租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院认为，董湛远于承租涉案商铺期间，正常使用并对外经营，其主张减少租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于董湛远主张的营业损失，如前所述，开具发票与客户损失之间并无直接因果关系，该项损失亦缺乏依据，本院不予支持。关于董湛远主张的保证金46,000元，因《租赁合同》已解除，梓时公司应于董湛远结清费用后予以返还。关于进场费，董湛远认为已支付50,000元，其中25,000元为转账，25,000元为现金支付，梓时公司已开具收据；梓时公司认为仅收到转账的25,000元，收据为先开。本院认为，梓时公司已向董湛远开具进场费为50,000元的收据，且梓时公司在催缴租金及《解约通知函》中均未提及未缴付的25,000元，结合常理，本院认定董湛远向梓时公司支付的进场费金额为50,000元。《租赁合同》约定“进场费为梓时公司前期在该项的装修、办理证件等前期支付的费用，董湛远在合同到期以后不予退返”，现《租赁合同》提前解除，本院综合考量租赁期限、实际占用的期限、双方的过错程度等因素，酌定梓时公司向董湛远返还进场费42,000元。关于董湛远主张的违约金，因《租赁合同》解除的过错在于董湛远，故其无权向梓时公司要求赔偿。关于梓时公司主张的租金及占有使用费。董湛远欠付2019年10月1日至2019年10月10日的租金为7,419.35元(23,000元/月÷31天×10天)。《租赁合同》解除后，董湛远应及时清空并向梓时公司返还涉案商铺，但同时梓时公司也负有及时收回涉案商铺、减少损失的义务。本院结合《租赁合同》的约定及本案案情，酌定董湛远负担自2019年10月11日至2019年11月10日的房屋占有使用费，以租金标准计算，计23,000元。关于梓时公司主张的合同解除违约金，本案《租赁合同》系因董湛远违约导致解除，梓时公司依据双方合同约定主张违约金46,000元，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。关于梓时公司主张的逾期付款违约金，按照合同约定，董湛远应于2019年9月15日前向梓时公司支付下一期的租金，在董湛远的抗辩理由均未能成立的情况下，无权拒付租金。董湛远自2019年9月16日至10月10日期间存在逾期支付租金的行为，应支付相应之违约金。但本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑守约方于诉讼中的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。双方合同约定的违约金标准显属过高，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对梓时公司造成的实际损失，酌定董湛远支付逾期付款违约金250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)董湛远与被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司签订的《商铺承包租赁合同》于2019年10月10日解除；二、原告(反诉被告)董湛远于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司租金7,419.35元；三、原告(反诉被告)董湛远于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司房屋占有使用费23,000元；四、原告(反诉被告)董湛远于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司合同解除违约金46,000元；五、原告(反诉被告)董湛远于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司逾期付款违约金250元；六、被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)董湛远保证金46,000元；七、被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)董湛远进场费42,000元；八、驳回原告(反诉被告)董湛远的其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,860元，由原告(反诉被告)董湛远负担924.56元，由被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司负担935.44元；反诉案件受理费减半收取计2,201.61元，由原告(反诉被告)董湛远负担784.60元，由被告(反诉原告)上海梓时餐饮服务有限公司负担1,417.01元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年九月一日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因方式损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。