河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6799号原告：杨新娥，女，1962年9月22日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：李少帅、刘京鸽（实习），河南金学苑律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室，统一社会信用代码91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、原甫（实习），河南思敬律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园1号楼），统一社会信用代码91410100971842809X。负责人：李仌，系该行行长。委托诉讼代理人：范建全，系该行员工。第三人：侯小朋，男，1987年9月5日出生，汉族，住河南省禹州市。原告杨新娥与被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工行陇海支行）、第三人侯小朋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨新娥的委托诉讼代理人李少帅、刘京鸽，被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫，第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行的委托诉讼代理人范建全，第三人侯小朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还已支付的第一笔购房款、产权工本费、按揭代理费、维修基金共计227745元及资金占用费35716.18元（资金占用费以占用资金227745元为基数、自支付之日2016年12月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行1至5年贷款基准利率4.75%/年计算，自2019年8月20日起至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.25%/年计算，暂计算至起诉之日）；2.依法判令解除原、被告和第三人共同签订的《个人购房借款/担保合同》，被告向原告返还已偿还的银行贷款本金及利息98161.42元，向第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行返还剩余贷款本金482215.74元；3.依法判令被告向原告支付违约金24000元（违约金数额以被告违约给原告造成的损失确定，按照同地段同类房屋租金1500元/月、逾期交付16个月计算）；4.本案诉讼费费用由被告承担。事实与理由:2016年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告从被告多元公司处购买其开发的位于二七区××南、××南路东暂名为长江一号院二区16幢2单元14层1412号房，房屋面积为56.85平方米，房款733179元，其中现金交纳223179元，商业贷款交纳510000元。另外，该合同第八条约定出卖人应于2019年1月15日前将商品房交付××使用；第九条第二款约定，出卖人逾期交房超过180日未交付商品房的，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人按××累计已付款的1%向××支付违约金。2016年12月21日，原告向被告支付产权工本费、按揭代理费、维修基金共计4566元；按照合同约定的付款方式和金额，原告于2016年12月28日向被告银行账户付款223179元，原告向第三人工商银行办理按揭贷款并于2017年2月7日通过第三人工商银行向被告支付510000元（贷款时间30年，贷款年利率4.41%）。合同签订后，原告均正常向第三人工商银行偿还贷款本金及利息，但是截至原告起诉之日被告仍未向原告交房，迟延交付时间长达468天，远超过合同约定的合同解除条件，原告依双方约定享有合同的解除权，有权要求解除合同、被告赔偿损失并承担违约责任。另外，因《个人购房借款/担保合同》是在《商品房买卖合同》的基础上签订并履行的，因此，《个人购房借款/担保合同》也应同时解除，被告应赔偿原告支出的贷款本金及利息，并将剩余贷款本金返还给第三人中国工商银行郑州陇海支行。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院。被告河南省多元投资开发有限公司辩称，1.根据合同约定及法律规定，如有相关政策、法律法规发生不可抗力情形的，交房日期等应当予以顺延。案涉房屋在建设施工过程中遭遇环保等政策影响，被迫停工，停工期间属于不可抗力因素，对交房时间应当予以顺延，故答辩人不应当承担任何逾期交房违约金。原告与答辩人签订房屋买卖合同后，答辩人积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响了工程进度。根据统计，截止到2019年3月份逾期天数共计534天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定。同时根据房屋买卖合同第八条约定，民法总则第180条以及合同法第117条规定，在合同履行过程中发生不可抗力的，答辩人不承担民事责任，交房期限应当予以顺延，即合同约定交房期限之日2019年1月15日起顺延534天。根据顺延后的期限，答辩人不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房违约责任。2.根据签订的房屋买卖合同约定以及相关法律法规规定，原告不具有解除合同的权利。由于不可抗力导致交房期限顺延。根据顺延后的交房期限，即使认为答辩人存在逾期交房情况，逾期期限也远远未超过180天，根据原告与答辩人签订的房屋买卖合同第九条，逾期未超过180日的合同继续履行，并没有约定原告享有解除合同的权利。另外根据《最高法关于商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据合同法第94条规定，出卖人延期交付房屋或者××延期支付房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，一方请求解除合同，应当予以支持。但是当事人另有约定的除外。因此，即使认为原告有解除合同权利，但是并未事先向答辩人主张解除合同，也未通知答辩人，并不具备解除合同条件。因此原告要求解除合同没有事实和法律依据，其解除合同的诉讼请求不应当得到支持。3.原告已存在违约还贷情形，按照合同约定交付期限应当顺延。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定××在交房前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房时间相应顺延。4.原告主张的违约责任过重，应当予以减免。根据合同法第114条，合同法解释第29条规定，原告主张违约金过高，不符合损失填平原则，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及外界客观因素等综合认定相关责任。鉴于未按期交房主要原因在于不可抗力，而且答辩人也采取各种方式加快工期，原告并未由此受到损失，故应当在抵扣不可抗力天数后，按照合理的赔偿标准进行赔偿。5.结合本案实际情况以及双方合同履行的情况，答辩人不存在违约情形，不应当承担违约责任，本案诉讼费应当由原告承担。第三人工行陇海路支行辩称，原告在我行办理住房按揭贷款，被告多元投资在房产证未办出之前承担连带责任担保。截止到2020年6月20日尚有欠款未结清及积欠利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、杨新娥（××）与被告多元公司（出卖人）于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16003021372），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区××南、××南路东16幢1单元14层1412号房，建筑面积56.85平方米。第四条，该商品房总价款733179元。第六条，首付款为223179元、商业贷款为510000元。第八条，出卖人应当在2019年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。××退房的，出卖人须在××提出退房要求之日起60天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。该合同还约定了其他有关事项。该合同签订后，原告支付了相应首付款。二、2017年2月4日，原告杨新娥、第三人侯小朋（借款人）与第三人工行陇海路支行（贷款人）、被告多元公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款金额510000元。合同签订后，原告履行了有关定期还贷义务。三、2019年1月15日，本案买卖合同约定的交付期限届满后，被告多元公司未能向原告如期交付房屋，故原告诉至本院。四、2017年至2020年期间，因大气污染防治、环保治理以及新冠疫情等因素，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市建设安全监督站、郑州市城乡建设委员会、中华人民共和国海关总署、国家卫生健康委员会、河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局、郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公司等相关部门相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。本院认为：本案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同虽然预定了交房日期，但同时还约定有关遭遇严重恶劣天气、出卖人不能预防和控制的因素等出卖人可据实延期交房的情形，被告多元公司提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系因政府对大气污染管控、环保治理以及新冠疫情等其不能实际控制的因素导致，依照该合同的约定应据实扣除不定因素的停工日期，并据此顺延其交房日期；据实扣除顺延的期间后，截止本案法庭辩论之日，被告多元公司交房的时间均未超出有关合同约定逾期交房180日、买房人有权解除合同的期限，当前解除合同条件尚未成就，且无其他法定解除情形，因此，原告有关解除合同的请求，和以解除合同为前提的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨新娥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6239元，由原告杨新娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李学文二〇二〇年九月二十一日法官助理董继敏书记员曹甜甜