山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初7424号原告：秦卫，女，汉族，1955年9月23日生，住山东省胶州市。被告：胶州市陈氏海鲜涮坊，住所地山东省胶州市中云东方红商场二层网点至三层网点，工商注册号370281600962000。经营者：陈金磊，男，汉族，1980年12月20日生，负责人。委托诉讼代理人：明世旭，男，汉族，1986年11月11日生，住山东省胶州市，被告的员工。原告秦卫与被告胶州市陈氏海鲜涮坊排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦卫、被告胶州市陈氏海鲜涮坊的委托诉讼代理人明世旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所有的房屋腾出，并将房屋原样交还原告；2.判令被告向原告交付占用费80000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在未经原告同意的情况下占用原告的房屋从事火锅经营，被告经营期间，没有支付原告任何房租，期间原告多次告知被告，但是被告拒不协商并占用原告房屋继续经营，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告为了维护自身合法权益向本院起诉，望判如所请。被告辩称，被告想继续使用原告的两间房屋，但是原告主张的2019年7月1日至2020年6月30日的占用费已经支付给了刘松龙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的购房合同、转让协议、购房单据、租赁合同，被告对证据无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人杜长超为夫妻关系，二人于1979年12月31日登记结婚。1999年12月14日，原告与胶州市盛天成商贸有限公司签订《购房合同》一份，载明原告购买盛天成商贸有限公司（以下简称为盛天成公司）二楼东楼梯西第二间，面积60平方米，价值186000元（包括防盗门和楼梯款），款项已全部付清，盛天成公司负责办理房产证，从1999年12月15日正式交给原告使用。1999年12月14日、2000年1月14日、2000年3月30日，盛天成公司分别向原告出具金额为100000元、50000元、30000元收款收据各一份，事由均为“出售房屋款（东楼梯二楼第二间）”；2000年3月30日，盛天成公司另出具金额为6000元收款收据一份，事由为“防盗门款5000元楼梯款1000元”。2000年3月23日，案外人姜辉文与盛天成公司签订购房合同一份，载明姜辉文购买盛天成商厦二楼东楼梯第三间房屋一间，面积60平方米，价值180000元，房款已交清；公司负责办理房产证；姜辉文将防盗门款、楼梯款共计6000元交清，公司将房屋交给姜辉文使用；房屋所有权归姜辉文所有。2000年3月21日，盛天成公司为姜辉文出具180000元收款收据一份，事由为“销售房屋款（东楼梯二楼第三间）房屋款已交齐，欠防盗门款5000元、欠楼梯款1000元，共欠陆仟元整”。2000年3月23日，盛天成公司为姜辉文出具6000元收款收据一份，事由为“防盗门款5000元楼梯款1000元”。2003年5月16日，原告的丈夫杜长超与姜辉文签订《转让协议》一份，约定姜辉文将上述盛天成商贸有限公司商厦二楼东楼梯第三间转让给杜长超，价格为133000元，签字生效。2012年6月22日，胶州市中云新鑫源辣子全鸡店（甲方）与青岛喜事临食品有限公司（乙方）签订《商品房租赁合同》一份，主要内容约定如下：甲方将营业中的位于盛天成商厦二楼东楼梯往西数二、三间的网点房租给乙方使用，面积约130平方米；租赁期限为自2012年7月1日至2018年6月30日止；租金为首年租金80000元，以后每年按照5%递增，递增方式为第二年84000元、第三年88200元、第四年92610元、第五年97240元、第六年为102100元。原告秦卫系胶州市中云新鑫源辣子全鸡店经营者，该店成立于2001年4月3日。2019年4月30日，原告（甲方）与青岛喜事临食品有限公司（乙方）签订《商品房续租赁合同》一份，约定：本续租合同完全按照2012年6月22日所签订的租赁6年（自2012年7月1日至2018年6月30日止）的全部内容一致；续租赁期限为自2018年7月1日至2019年6月30日止；租金为80000元；付租金时间为2019年6月30日前40000元，2019年7月30日前40000元。上述租赁合同到期后，原告未再与青岛喜事临食品有限公司续签租赁合同。原被告均认可原告主张的两间房屋位于现在陈氏火锅使用的所在大楼东楼梯二楼自东往西数第二间、第三间，被告使用涉案两间房屋未经过原告的同意。被告称，被告和青岛喜事临食品有限公司法定代表人刘松龙于2014年签订了租赁合同，租赁了本案涉案两间房屋，租赁期限为10年，该两间房屋的租赁费已经支付给了青岛喜事临食品有限公司法定代表人刘松龙，未支付给原告。原告称未收到该两间房屋的租赁费。原告主张的两间房屋现在是被告经营火锅店所使用房屋的一部分，从房屋的现状看不宜单独将原告的两间房屋分割使用，被告表示想继续使用原告的房屋。本院认为，原告（甲方）与青岛喜事临食品有限公司（乙方）签订《商品房续租赁合同》续租赁期限至2019年6月30日止，而自2014年起青岛喜事临食品有限公司将本案涉及的房屋转租给了被告使用，青岛喜事临食品有限公司并不使用租赁物，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告（甲方）与青岛喜事临食品有限公司（乙方）签订《商品房续租赁合同》因租赁期限届满而终止。2012年6月22日，胶州市中云新鑫源辣子全鸡店（甲方）与青岛喜事临食品有限公司（乙方）签订《商品房租赁合同》，租赁期限自2012年7月1日至2018年6月30日止。2019年4月30日，原告与青岛喜事临食品有限公司签订《商品房续租赁合同》，续租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日止。而被告称被告和青岛喜事临食品有限公司法定代表人刘松龙于2014年签订租赁合同的租赁期限为10年，租赁期限超出了2012年6月22日胶州市中云新鑫源辣子全鸡店与青岛喜事临食品有限公司签订《商品房租赁合同》约定的租赁期限，也超出了2019年4月30日原告与青岛喜事临食品有限公司签订《商品房续租赁合同》的租赁期限，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”、第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告和青岛喜事临食品有限公司法定代表人刘松龙于2014年签订租赁合同的租赁期限超过2019年6月30日的部分无效。综上，2019年7月1日起，被告使用原告的房屋没有法律规定和合同约定的依据，但是因原告的两间房屋现在是被告经营火锅店所使用房屋的一部分，从房屋的现状看不宜单独将原告的两间房屋分割使用，且被告也表示继续使用原告的房屋，因此对原告主张被告腾出返还房屋的请求不予支持，被告应当与原告协商订立租赁合同，如因双方不能达成租赁合同，原告可依法另行主张相关权利。对于2019年7月1日起至2020年6月30日期间被告占有使用原告房屋的费用，参照原租赁合同中约定的租赁费和原告的主张，确定被告向原告支付占有使用费用80000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告胶州市陈氏海鲜涮坊于本判决生效之日起十日内支付原告秦卫占有使用费80000元；二、驳回原告秦卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由被告胶州市陈氏海鲜涮坊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  泮晓朋二〇二〇年九月二十四日法官助理刘鑫书记员王雯雯