广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初3742号原告（反诉被告）：张瑞发，男，1950年11月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄树豪，广东纬联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林世雄，广东纬联律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄步坚，男，1987年11月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何曼妮，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖颖，广东诺为律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖少燕，女，1989年12月11日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：何曼妮，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖颖，广东诺为律师事务所律师。第三人：张淑清，女，1956年4月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何曼妮，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖颖，广东诺为律师事务所律师。第三人：黄忠岳，男，1952年11月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何曼妮，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖颖，广东诺为律师事务所律师。原告张瑞发与被告黄步坚、廖少燕、第三人张淑清、黄忠岳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，被告黄步坚、廖少燕提起反诉，本院适用普通程序，公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告张瑞发向本院提出诉讼请求：1.被告黄步坚、廖少燕向原告支付房款931844.76元以及逾期付款的利息6254.85元（按拖欠的本金931844.76元为基数，以年利率4.9%计算，从2019年10月20日起算至两被告付清房款止）；2.第三人张淑清、黄忠岳对第一项请求中的房款及逾期付款利息承担连带清偿责任；3.诉讼费由被告黄步坚、廖少燕及第三人张淑清、黄忠岳承担。事实和理由：原告张瑞发是登记在张淑清名下的位于广州市天河区沙河燕塘企业总公司大院马蹄岗****的真实产权人。黄步坚是张淑清、黄忠岳的儿子，廖少燕与黄步坚是夫妻，张淑清与黄忠岳是夫妻。2018年，张淑清、黄忠岳表示：愿意购买原本登记在张淑清名下的属于原告的房子，可是如果按照市场价购买，他家没有足够的钱，经过再三商量，念及是多年的朋友和老街坊，原告最终作出让步，答应以285万元整把房子出售给张淑清、黄忠岳夫妻，但是，张淑清、黄忠岳表示自己年事已高，希望把房子过户到儿子及儿媳妇也就是黄步坚、廖少燕的名下。2018年4月11日，原告与黄步坚、廖少燕签订了《房屋转让协议》，协议约定：原告将上述房屋以人民币285万元整的价格转让给黄步坚与廖少燕，黄步坚与廖少燕先行支付人民币185万元整；房屋交付给黄步坚、廖少燕后，在黄步坚、廖少燕通知可以过户时配合将该房屋的产权办理到黄步坚与廖少燕的名下，办理产权证相关费用由两被告承担。2018年4月13日，原告与黄步坚、廖少燕签订了《关于房屋转让的补充说明》约定：余款人民币100万元按照12年即144期分期付款，参照房贷计算器的计算方法,每期金额为9198.82元，在每月20日前支付。合同签订后，原告已经按照约定把房屋、房地产证原件交付给黄步坚、廖少燕，黄忠岳以现金形式支付了40万现金的房款，黄步坚以转账的形式支付了25万元，廖少燕以转账的形式前后共计支付了120万元，以上首期款共计185万元，后由黄步坚、廖少燕按照约定每月分期支付每期9198.82元，但是从2019年10月开始，黄步坚、廖少燕就停止付款，黄步坚共计支付了13期款项，经原告催促，黄步坚、廖少燕也仍未继续付款。为维护原告的合法财产权益，特提起诉讼，请依法判如所请。被告黄步坚、廖少燕向本院提出反诉请求：1.返还被告黄步坚、廖少燕已支付的费用本金1918155.25元；2.赔偿被告黄步坚、廖少燕上述本金的同期投资收益损失（自2018年4月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息为116341.45元，自2019年8月20日至2020年1月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算利息为79720.67元）；3.因此而导致购买同类型房屋的溢价损失，根据链家网显示的燕塘大院2020年2月成交均价37900元/平方米，以原协议购买的面积84.34平方米计算，现在购买同类型房屋均价为3196486元，溢价损失为3196486-2850000=346486元；4.因为购房所损失的时间成本收益请法庭予以酌情考虑。事实和理由：原告出资购买了坐落在广州市天河区沙河燕塘企业总公司大院马蹄岗32号412房，欲将该房屋出售给黄步坚。黄步坚听信其言，与其签署了《房屋转让协议》并共计交付诉请款项给原告。后来黄步坚得知，原告此前曾将此房卖给他人，因为房改房重购问题导致不能交易过户而违约，根本原因在于上述房屋的产权登记人并非原告，而且该房屋存在房改房重购的历史问题，根本无法正常交易过户，而原告称，黄步坚为房屋登记的权属人张淑清的儿子，存在亲属关系可以过户，致使黄步坚在不知后果的情形下与其签署了上述协议并按协议交付了大部分的费用。2019年10月24日，黄忠岳与原告到诉争房的出售单位（广东省农垦总局信访办）咨询诉争房买卖过户问题，信访办负责人豪先生明确答复：该诉争房是违反房改房政策，张淑清取得的房产属违规，不能过户。基于该房屋事实上根本无法进行交易过户，故上述协议实际上是无法实现过户给黄步坚的，为避免进一步扩大损失，黄步坚与黄忠岳在通知原告后，于2019年10月停止支付余下购房款，黄步坚要求原告返还已支付费用无果，且协商过程中收到原告的起诉材料，请依法判如所请。本院经审理查明：张淑清与黄忠岳系夫妻，黄步坚系张淑清、黄忠岳之子，廖少燕与黄步坚系夫妻。张瑞发与张淑清系老乡。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：稳字14704号）显示，广州市天河区沙河燕塘企业总公司大院马蹄岗32号412房房屋（以下简称案涉房屋）的产权人为张淑清，权证号码0653089号，登记附注“房改售房，房款付清”，权属来源2000年4月向广东省农垦总局购买。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：稳字10638号）显示，广州市天河区燕塘路68号206房的产权人为黄忠岳，权证号码为719397号，登记附注“房改售房，房款付清”。张淑清作为房屋代持人、张瑞发作为房屋持有人曾共同签署证明称，张瑞发是案涉房屋的全额出资人、真实持有人，张淑清为代持人。2018年4月11日、13日，张瑞发（转让方、甲方）与黄步坚、廖少燕（受让方、乙方）签订《房屋转让协议》及《关于房屋转让的补充说明》，约定甲方将案涉房屋以285万元的价格转让给乙方，乙方先行支付185万元，余款100万元按照12年即144期分期付款（参照房贷计算器的计算方法），甲方应于收到乙方支付的首期款项185万元后三个月内，将案涉房屋交付给乙方，房屋交付后，甲方应当在乙方通知可以过户时配合将案涉房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。合同签订后，张瑞发已将房屋、房地产证原件交付给黄步坚、廖少燕。2018年4月16日、17日，廖少燕、黄步坚及黄忠岳通过转账、现金支付等方式向张瑞发共支付款项185万元。自同年9月19日起，黄步坚逐月向张瑞发转账支付9198.82元，共计13期，但自2019年10月起未再付款。张瑞发于2019年11月19日向黄步坚、廖少燕、张淑清、黄忠岳发送律师函要求支付拖欠款项，遂成诉。另查明，2013年3月1日，广州市住房保障办公室出具《广州市住房保障办公室关于解决房改后续工作中有关问题的通知》[穗住保（2013）22号]，载明：违反房改政策规定先后购买两套公有住房的，若第一次购买的住房已达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限，必须退出其中一套住房，单位将原房改购房款退回退房人员，款项可从单位住房基金中列支。若第一次购买的住房未达本人1999年12月31日时的职务面积标准下限，并且符合我市1999年换购、补购公有住房政策规定的，允许按照1999年出售成本价评估标准补办换购或补购第二套住房手续，超标面积部分按接受处理时的市场评估价计价。本院经审查认为，案涉房屋为房改房，张淑清与黄忠岳作为夫妻，名下各持一套房改房，已违反相关房改房政策。张瑞发主张其系案涉房屋的实际产权人，其与黄步坚、廖少燕签订的《房屋转让协议》涉及张淑清名下房改房的转让，应由相应房改单位先行作出处理。因此，张瑞发的起诉及黄步坚、廖少燕据此提出的反诉，不符合法律规定，本院对此均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下:一、驳回原告张瑞发的起诉。二、驳回被告黄步坚、廖少燕的反诉。本案受理费13181元退回给原告张瑞发，反诉受理费14252元退回给被告黄步坚、廖少燕。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  童宙轲人民陪审员  林旭珍人民陪审员  武慧峰二〇二〇年九月十四日书 记 员  林 暖郑苗璇