河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初2520号原告：武陟县橡树名家业主委员会,住所地：河南省武陟县沁河路橡树名家小区。主要负责人：常荣祥，主任。委托诉讼代理人：侯明，男，业主委员会委员。委托诉讼代理人：申彦海，河南敬事信律师事务所律师。被告：武陟县橡树名家物业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路橡树名家小区**楼****。法定代表人：邢慧慧,经理。委托诉讼代理人：程鹏，男，公司员工。委托诉讼代理人：古中利，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。原告武陟县橡树名家业主委员会（以下简称业主委员会）与被告武陟县橡树名家物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，物业公司在开庭之前向本院提交了反诉状，本院经审查认为，物业公司反诉的当事人范围超出了本诉的当事人范围，反诉与本诉的诉讼请求所依据的事实、理由无关联，对物业公司的反诉与本诉不予合并审理，告知物业公司可另行起诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告主要负责人常荣祥及委托诉讼代理人侯明、申彦海，被告委托诉讼代理人程鹏、古中利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期退出武陟县橡树名家小区；2、判令被告将本小区的物业用房（8号楼1单元102室、103室，8号楼2单元102室、103室，8号楼3单元102室、103室）和物业仓库及物资，公共配套设施（门岗用房、二次供水机房、监控）移交原告；3、判令被告将本小区变压器移交给原告并办理过户手续；4、判令被告移交物业规划图、竣工图（包括总平面图、单体竣工图）、建筑施工图、房地产权属关系的有关资料以及业主资料；5、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告明确诉讼请求第2项中要求的物业仓库指的是6号楼地下室东侧两个房间，物资指的是7号楼地下室原来存放的消防配件。事实和理由：2018年12月下旬，开发商焦作市金基置业有限公司（以下简称金基公司）违规选聘被告作为武陟县橡树名家小区的前期物业服务公司，被告违规承接我小区的物业服务。之后，被告在手续不全、不具备服务条件和资质的情况下入住本小区强行给业主提供物业服务。被告自进驻我小区强行提供服务后，服务质量极差，打骂业主时有发生，小区报警率居高不下，门岗形同虚设，外边车辆随便出入。为达到收取物业费之目的，被告非法给7号楼电梯加装电梯卡，逼迫业主交纳物业费。2019年10月29日8号楼2单元主干电线烧毁后，至今一直使用临时线不予更换。被告经常在小区恶意制造停电、停电梯等恶性事件，造成小区居民生活极不方便。更严重的是被告给小区全部停电，致使我小区业主民怨沸腾，次日，业主忍无可忍群体上访，在调解会上，政府领导当场训斥其为黑物业。因业主不认可被告的身份，广大业主拒交电费和物业费，自2019年7月份开始，原告所在社区开始代收小区电费；武陟县房管部门也于2019年6月3日在小区进行了公告，建议小区业主尽早成立业主委员会；小区业主于2020年5月10日在龙源街道办事处领导和监督下召开了首届第一次业主大会，选举产生了业主委员会，并在武陟县××办事处和县房产中心及河南省物业监督综合平台备了案。2020年6月13日，小区召开了首届第二次业主大会，通过了四项决议，其中第一项是“关于非法物业撤离小区”，于2020年6月15日进行了公告，并分别于2020年的5月29日和6月16日通知被告执行大会决议，均遭被告拒绝，被告拒不退出。综上，被告拒不撤出小区的行为严重侵犯了原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告诉至法院。物业公司辩称，原告所说均非事实。被告系合法成立的物业服务企业，我公司和金基公司签订物业服务合同之后，作为前期物业服务企业入驻橡树名家小区，依据各业主购房合同约定，向广大业主提供物业服务，期间并没有任何打骂业主报警的情形，只是因为王红军等人一直挑唆不让业主缴纳物业费和电费从而导致该小区业主怨声载道，王红军自己持自家王三勇牛肉丸票据向广大业主强行征收电费，收取后还不及时向电力部门缴纳，从而导致居民社区一再要求被告物业公司长期垫付电费，社区开始代收电费后，王红军等人在业主群中，一直散布消息，让广大业主拒绝缴纳电费，其妻子和儿媳在小区内敲击锣鼓和脸盆，让广大业主拒交电费，导致小区居民无法午休。另外，业主委员会的产生，并不符合法定程序，针对其违法成立的事实，已经有本小区业主张瑞霞、翟小军向贵院提起业主撤销权诉讼，要求撤销武陟县橡树名家第一届业主委员会，该案贵院已经审查立案，案号为（2020）豫0823民初3218号，庭前被告已经向法院提交了中止审理申请书，因为本案原告诉讼应当以前述的撤销权诉讼案件判决结果作为依据，请法庭进行审查，并依法裁定。1、如果原告系依法成立的合法主体，我公司同意在橡树名家业主大会表决通过后，退出小区，但要求此前原告选聘的新的物业企业，同我公司进行交接；2、我公司物业用房仅有8号楼2单元103室一间，其余原告所列用房及物资均系金基公司所有，并未交付与我公司，我公司无权处分或交接给任何人。公共配套设施在使用期间，所产生的维护及修理费用系龙源街道办事处石寺社区要求被告垫付相关费用，至今未结，要求社区及原告予以结清；3、现橡树名家小区所安装变压器两台，一台系金基公司安装的400KW变压器，我公司受社区指定更换为500KW变压器，产生10000余元的更换费用，目前此变压器正在运行，另一台系我公司加装的600KW变压器，由于无法并联运行，已更换为500KW变压器，安装至今尚未投入使用，我公司对此变压器没有移交义务；4、关于原告诉请的第4项，因金基公司并未向我公司移交，原告可以向金基公司主张取得。本院经审理认定事实如下：武陟县橡树名家小区系金基公司开发的小区。物业公司成立于2019年1月21日。2018年12月19日，金基公司作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，主要内容为：为了使小区有一个稳定正常的生活秩序，应业主代表侯明、张保才、翟发喜、牛霞要求更换物业公司，根据小区现状，甲方聘请乙方为小区提供物业管理服务；物业服务内容以《物业管理条例》规定为准，具体内容为乙方制定甲方同意后，签订补充合同执行；甲方为乙方提供物业用房两间，位于**楼****楼**103；未尽事宜由双方签订补充合同约定。2019年1月29日，金基公司作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《橡树名家前期物业服务合同书》，对物业服务内容作了约定，还约定:甲方为乙方提供物业管理用房及必要设施，物业用房为8号楼2单元一楼东西两间、办公家具用具、空调等物品；合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止。2020年4月份，小区业主在龙源街道办事处××指导下××业主大会筹备组。2020年5月10日，该小区召开首届业主大会，选举成立业主委员会。业主委员会成立后，及时向武陟县龙源街道办事处和武陟县房地产行政管理部分备了案，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》。2020年5月29日，业主委员会向物业公司法定代表人邢慧慧发出限物业公司3日内撤离小区的通知。2020年6月13日至14日，该小区召开二次业主大会，表决通过了物业公司撤离小区的决定。2020年6月16日，业主委员会向物业公司法定代表人邢慧慧发出从即日起物业公司无条件离开橡树名家小区的通知。2020年7月3日，本院受理了本案诉讼。2020年8月3日，本院受理了张瑞霞、翟小军要求撤销业主大会作出的选举成立业主委员会的决定的诉讼。截止本案最后一次开庭即2020年8月27日，物业公司未撤离该小区。另查明，金基公司向房管部门提交的小区平面图及物业用房申报备案表显示，物业用房为8号楼3个单元楼道两侧的两个房间以及一个储藏室、过道最北边4个车库。8号楼3个单元楼道两侧的两个房间指的是102和103。目前，8号楼1单元102室门口挂牌是金基公司的办公室，8号楼1单元103室系小区的监控室，8号楼2单元102室是物业公司的办公室，8号楼2单元103室经过装修多数时间一直锁门，8号楼3单元102室有人居住，8号楼3单元103室门口挂牌是金基公司的办公室。6号楼地下室东侧两个房间物业公司在使用。现该小区所安装有变压器两台，一台系金基公司前期安装,后物业公司更换,正在运行，另一台未运行。小区有门岗用房、供水机房、监控等。物业公司进驻小区时，金基公司移交有部分消防配件，存放于7号楼地下室。以上事实有双方当事人的陈述，原告提供的备案证书、公告、通知、照片、证明、小区平面图、物业用房申报备案表等，被告提供的物业服务合同、受理案件通知书等在卷佐证。本院认为，一、业主委员会主体是否适格问题。业主委员会经业主大会选举成立，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，业主委员会有权提起诉讼，故本案中业主委员会作为原告主体适格。二、本案应否中止审理的问题。物业公司认为业主委员会的成立不符合法定程序，且有业主已向法院提起要求撤销第一届业主委员会的诉讼，本案必须以另一案件的审理结果为依据，本案应中止审理；本案认为，业主委员会经业主大会选举成立，武陟县龙源街道办事处向业主委员会发放了《河南省业主大会业主委员会备案证书》，业主委员会在被撤销之前的存在应视为是合法的，目前业主委员会尚未被撤销，其存在应视为是合法的，故张瑞霞、翟小军提起的撤销权诉讼并不影响本案的审理，本案不应中止审理。三、物业公司应否撤离小区的问题。物业公司与金基公司签订的《橡树名家前期物业服务合同书》，合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止；业主委员会于2020年5月10日成立，也就是说，物业公司与金基公司之间的前期物业服务合同在2020年5月10日已经到期，物业公司未被继续选聘为物业服务企业，前期物业服务合同终止；且在业主委员会成立之后，其已向物业公司发出离开橡树名家小区的通知，故物业公司应撤离小区。物业公司辩称，如果业主委员会系依法成立的合法主体，我公司同意在业主大会表决通过后，退出小区，但要求此前业主委员会选聘的新的物业服务企业，同我公司进行交接；本院认为，物业公司与金基公司之间的前期物业服务合同在业主委员会成立之日即2020年5月10日已经到期，物业公司未被继续选聘为物业服务企业，前期物业服务合同已经终止，其要求业主委员会选聘的新的物业服务企业同物业公司进行交接后才退出小区，没有法律依据，本院不予采纳。物业公司辩称，小区公共配套设施在使用期间所产生的维护及修理费用系龙源街道办事处石寺社区要求物业公司垫付，至今未结，要求石寺社区及业主委员会予以结清；本院认为，物业公司要求的该项费用，不应当向业主委员会主张，其可另行向相关责任主体主张。四、小区的物业用房、仓库、公共配套设施、变压器等移交问题。物业公司在撤离小区时，应将物业用房8号楼2单元102室、8号楼1单元103室（监控室）、其正在使用的6号楼地下室东侧两个房间、门岗用房、供水机房、监控设施、变压器两台移交业主委员会；变压器如有产权登记备案手续，须同时完成变更；业主委员会要求物业公司移交物业用房8号楼1单元102室、8号楼2单元103室、8号楼3单元102室、8号楼3单元103室，因上述房屋金基公司并未交付物业公司使用，现物业公司亦未使用，故本院不予支持；业主委员会要求物业公司移交7号楼地下室原来存放的消防配件，该配件系用于消防工程，物业公司应将现存的消防配件移交业主委员会。业主委员会要求物业公司移交物业规划图、竣工图（包括总平面图、单体竣工图）、建筑施工图、房地产权属关系的有关资料以及业主资料，因金基公司并未将上述材料交付物业公司，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《物业管理条例》第十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武陟县橡树名家物业有限公司于本判决生效后五日内撤出橡树名家小区；二、被告武陟县橡树名家物业有限公司于本判决生效后五日将物业用房8号楼2单元102室、8号楼1单元103室（监控室）、其使用的6号楼地下室东侧两个房间、门岗用房、供水机房、监控设施、消防配件（以现有实际存放为准）、变压器两台（如有产权登记备案手续，须同时完成变更）移交业主委员会；三、驳回原告武陟县橡树名家业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告武陟县橡树名家物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  张海滨二〇二〇年九月二十八日书记员  王亚琪