重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初4892号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：文凤，女，重庆市城投公租房建设有限公司工作人员。被告：董昌军，男，1991年1月10日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告重庆市城投公租房建设有限公司(以下简称城投公租房公司)与被告董昌军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，因被告董昌军去向不明，本院依法适用普通程序，由审判员王霭姣担任审判长，与人民陪审员吴洪兰、人民陪审员穆礼芬组成合议庭，向其公告送达民事诉状、举证通知、应诉通知、开庭传票等诉讼文书，公告期满后，于2020年9月1日公开开庭进行审理，原告城投公租房公司委托诉讼代理人文凤到庭参加诉讼，被告董昌军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年1月22日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.要求被告按照413.95元/月的标准，从2018年12月1日起至2019年5月31日止向原告支付租金2483.7元；3.要求被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金110.73元（计算方式：从2018年12月1日起，每日按应付租金的万分之五标准支付至2019年5月31日止）；4.要求被告向原告支付代缴的水电气等能源费165元及恢复住房原状所发生的费用2770元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年1月22日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行约定，合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，但被告从2018年12月1日起一直拖欠租金，原告虽多次催缴被告及时缴纳租金，但被告仍未缴纳拖欠租金，原告于2019年5月31日强制收回租赁房屋，并自行恢复承租房屋功能，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告董昌军未到庭，亦无答辩意见。原告围绕诉讼请求提交《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋及设施设备移交清单、房屋租金催缴通知张贴照片、解除租赁合同通知书及张贴照片、EMS快递单及跟踪回执、费用报销单、水电气费、补卡费、房屋恢复费用明细表及发票等证据，被告未到庭，无质证意见。原告举示的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院审查后予以确认并在卷为凭。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市巴南区云篆山水云锦路公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市公共租赁房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2015年1月22日，原告城投公司与被告董昌军签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路公共租赁住房出租给被告董昌军居住使用，租赁期限从2015年1月22日起至2020年1月21日止，租金为每月413.95元，被告需在每月20日前（含本日）缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1242元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；被告承诺合同中填写的名称、联系方式、证件信息准确无误，为与原告联系的有效方式，被告若联系方式发生变更，应自变更之日起10日内书面告知原告。合同签订当日，原告城投公司按约向被告董昌军交付租赁房屋，被告董昌军按约缴纳了履约保证金1242元。因被告董昌军自2018年12月起未支付租金，至2019年5月，已欠租6个月，云篆山水房管中心于2019年5月21日在被告租赁房屋处张贴解除租赁合同通知书，通知其解除租赁合同，收回租赁住房，并于2019年5月31日前腾退房屋，缴清房屋、水、电、气通讯、电视、物业服务等费用，逾期未履行，将通过诉讼解决；同时于2019年5月21日向租赁合同附件中被告留存的身份证件载明的户籍地进行邮寄，并于2019年5月25日由他人签收。后原告收回案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换相关设施等合计花费2770元，并代缴欠付的水电气及物业费共计165元。因原告城投公司多次要求被告董昌军支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂诉至本院。审理中，原告同意将履约保证金在本案中抵扣。本院认为，原、被告于2015年1月22日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告董昌军自2018年12月起未按约支付租金，被告董昌军的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告董昌军从2018年12月1日起至2019年5月31日止连续欠付租金6个月,原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定拖欠租金累计6个月以上，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告在发出解除合同通知后，于2019年5月31日收回案涉房屋，故原、被告双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》实际已于2019年5月31日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告董昌军应承担2018年12月1日起至2018年5月31日止欠付的租金，即按照约定的租金413.95元/月的标准计算，被告应支付租金为2483.7元，故本院对原告关于租金的诉讼请求予以支持；合同解除后，因被告未缴纳拖欠的水电气及物业费，亦未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告代为缴纳水电气及物业费165元，为恢复租赁房屋住房功能产生费用2770元，系被告未按合同约定腾退房屋给原告实际造成的损失，被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付代缴的水电气及能源费及恢复住房原状所发生的费用，本院予以支持。上述合计金额为5418.7元，抵扣被告缴纳的履约保证金1242元，被告还应支付原告租金、水电气及物业费、恢复房屋住房功能费用共计4176.7元；第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，符合法律规定，本院予以支持，但被告缴纳租金的时间为每月20日前，故违约金应当自2018年12月起至2019年5月止，共计6个月，分别每月计算违约金并相加,每月以当月欠付租金413.95元为基数，按每日0.05%标准，从当月21日起计算至当月欠付的租金付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告董昌军于2015年1月22日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告董昌军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2018年12月1日起至2018年5月31日止欠付的租金、水电气及物业费、恢复房屋功能费用，共计4176.7元；三、被告董昌军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司违约金（自2018年12月起至2018年5月止，共计6个月，分别每月计算违约金并相加,每月以当月欠付租金413.95元为基数，按每日0.05%标准，从当月21日起计算至当月欠付的租金付清时止，以110.73元为限）；四、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费690元，共计740元。由被告董昌军负担（此款原告已经垫付，限被告董昌军于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王霭姣人民陪审员  吴洪兰人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年九月二日书 记 员  王 欣