上海市黄浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0101执异146号案外人：顾某某，女，1954年11月30日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：邱海珍，上海阳光卓众律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪流，上海阳光卓众律师事务所律师。申请执行人：上海明鹏建设集团有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李潮雁，该公司董事长委托诉讼代理人：余羡浓，男。被执行人：上海豫园置业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：寿冠阳，职务不详。委托诉讼代理人：娄有军，上海市光明律师事务所律师。被执行人：上海真大房地产经营公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戴如忻，职务不详。本院在执行(2013)黄浦执字第5034号上海明鹏建设集团有限公司申请执行上海豫园置业发展有限公司、上海真大房地产经营公司一案中，因案外人顾某某向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人顾某某称：案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司于2004年签订《上海市商品房预售合同》，案外人向被执行人上海豫园置业发展有限公司购买其开发的系争房屋上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为人民币910,391元。2004年11月14日及2005年4月23日，案外人分某向被执行人上海豫园置业发展有限公司指定的收款单位上海豫发物业发展有限公司支付全部购房款，被执行人上海豫园置业发展有限公司也向案外人出具了收款发票。2004年11月29日，上海市房地产登记处作出上海市房地产登记证明(预购商品房预告登记)，预告权利人为案外人。2005年6月22日，案外人就系争房屋交易缴纳了交易契税。2007年3月21日，案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司签署房屋交接书，案外人实际取得系争房屋。之后，案外人得某系争房屋于2017年11月27日被上海市黄浦区人民法院查封。案外人认某，案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司在法院查封之前即签订了合法有效的房屋买卖合同并付清全部购房款，自2007年起实际使用至今，系争房屋因为被执行人上海豫园置业发展有限公司的涉诉原因被查封致使案外人无法过户，案外人对此没有过错，请求法院依法解除对上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人提供了上海市商品房预售合同、新建住宅使用说明书、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记证明、房屋交接书、契税缴款书、上海市商业统一发票2张、上海市商品住宅维修基金收款凭证、上海豫发物业发展有限公司进账凭证及转账凭证等证据。申请执行人上海明鹏建设集团有限公司不同意案外人的异议请求，理由：一、案外人支付购房款的方式有悖于购房常理，与预售合同约定的付款方式相违；二、案外人称其2004年购房、2007年交房之后，十余年未要求办理过户登记，2017年系争房屋被查封才提出执行异议，案外人对系争房屋未能过户具有过错；三、案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司法定代表人寿冠阳系夫妻关系，不排除恶意串通、转移财产、逃避执行的情况。被执行人上海豫园置业发展有限公司称：本公司在2004年至2012年之间的法定代表人寿冠阳与案外人系夫妻关系，2012年本公司工商登记被吊销后，本公司的有关财务凭证移交股东处理，但本公司的财务凭证中没有记录案外人支付购房款的凭证，故本公司对案外人已经付清购房款的主张不予认同。案外人称某某系争房屋后十余年未要求办理过户手续，不符合常理。故不同意案外人的异议请求。被执行人上海豫园置业发展有限公司提供了上海沪总送变电房地产经营公司移交清单、会计资料移交清单等证据。被执行人上海真大房地产经营公司未答辩、未提供证据。本院查明，2013年1月23日，本院对原告上海明鹏建设集团有限公司与被告上海豫园置业发展有限公司、上海真大房地产经营公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2010)黄民四(民)重字第3号民事判决。因上海豫园置业发展有限公司提起上诉，2013年5月23日，上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中民二(民)终字第584号民事判决：驳回上诉，维持原判。因上海豫园置业发展有限公司、上海真大房地产经营公司未履行法律义务，经上海明鹏建设集团有限公司申请，本院以(2013)黄浦执字第5034号立案执行。2017年11月27日，登记在被执行人上海豫园置业发展有限公司名下的系争房屋上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室被本院查封。另查明：案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司曾签订《上海市商品房预售合同》，该合同未注明签署日期，该合同约定案外人向被执行人上海豫园置业发展有限公司购买上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为人民币910,391元。2004年11月14日及2005年4月23日，被执行人上海豫园置业发展有限公司分某向案外人出具了总计人民币910,391元购房款的收款发票。2004年11月29日，上海市房地产登记处作出上海市房地产登记证明(预购商品房预告登记)，系争房屋的预告权利人为案外人。2005年6月22日，案外人就系争房屋交易缴纳了交易契税。2007年3月21日，案外人与被执行人上海豫园置业发展有限公司签署上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋交接书。再查明，系争房屋上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室所在的佳成大厦为被执行人上海豫园置业发展有限公司投资建造的商品房，系争房屋上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室权利人现在登记为被执行人上海豫园置业发展有限公司，预购房屋权利人登记为案外人。案外人在本市青浦区尚有其他居住房屋。上述事实，由本院(2010)黄民四(民)重字第3号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第584号民事判决书、(2013)黄浦执字第5034号执行裁定书、上海市商品房预售合同、新建住宅使用说明书、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记证明、房屋交接书、契税缴款书、上海市商业统一发票发票2张、上海市商品住宅维修基金收款凭证、上海市不动产登记簿信息及当事人陈述等证据证实。本院认某：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案而言，系争房屋上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室权利人登记在被执行人上海豫园置业发展有限公司名下，本院依法在(2013)黄浦执字第5034号案件中对被执行人上海豫园置业发展有限公司名下的财产采取查封措施，符合法律规定。案外人虽然举证其在系争房屋查封前已经与被执行人上海豫园置业发展有限公司签订房屋预售合同并办理预购商品房预告登记，但因案外人名下还有其他用于居住的房屋，故其要求解除对上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封、排除本院对该房屋执行的执行异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,裁定如下：驳回案外人顾某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  曹 云审 判 员  唐建国人民陪审员  时 美二〇二〇年九月二十八日书 记 员  张 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。