安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初2369号 原告：安徽奔达时房地产开发有限公司。住所地：安徽省宿州市埇桥区顺河路。 负责人：陈桂珍。 委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。 被告：李飞，女，汉族，1970年8月5日出生，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王成，安徽君光律师事务所律师。 原告安徽奔达时房地产开发有限公司与被告李飞合同纠纷一案,李飞不服本院(2017)皖1302民初4981号民事判决，向安徽省宿州市中级人民法院提起上诉。安徽省宿州市中级人民法院发回本院重审，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽奔达时房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金源、被告李飞及其委托诉讼代理人王成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告安徽奔达时房地产开发有限公司诉称：1.判令解除与被告李飞的售房合同；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2002年12月9日将位于香港售于案外人徐永红，由于各种原因，未将该房交付徐永红。原告将另一案外人蔡华居住的Ｅ区4＃楼606室要回出售给徐永红。2008年底，徐永红支付蔡华6万元，将房取回。为办理房产证需要，于2009年6月17日重新签订了售房合同。2012年3月，被告强行撬锁进入该房内，声称原、被告早已于2002年5月就该房签订了售房合同，并与徐永红家属发生厮打。而后，被告将原告和徐永红一并起诉，案件经过一审、二审，最终宿州市中级人民法院作出两份购房合同均有效的判决。2015年11月25日，徐永红依据宿州市中级人民法院生效判决和宿州市埇桥区人民法院的生效调解书，办理了该房的房产证。原告认为，徐永红与被告李飞的售房手续均合法有效，根据相关法律规定，该房的所有权应归徐永红。但被告仍强占房屋拒不退出，导致徐永红不断到原告公司要求原告交房。为此，原告多次找到被告，希望与其解除合同，但是被告一直拒绝。原告无奈，只能向法院提起诉讼，请求判令解除原、被告之间的售房合同。 被告李飞辩称：1.原告奔达时公司诉请解除与被告的售房合同无事实与法律依据，被告已于2002年和原告签订购房合同，合同签订后全额支付购房款，并于2007年入住该房屋至今，2006年该房被宿州市中级人民法院裁定查封，案外人徐永红在此之后购买该房屋，虽合同有效，但其无法取得该房所有权，并非该房所有权人，本案不具有合同解除法定条件，依法驳回原告的诉讼请求；2.案外人徐永红所依据的房产证明主张所有权，但据此制作该房屋产权证的调解书已经被生效判决撤销，因此对涉案房屋不具有所有权；3.原告代理人曾代理案外人徐永红，现又代理原告，该案可能涉嫌虚假诉讼。原告和案外人徐永红恶意串通，涉案房屋2002年由原告售于李飞，李飞于2007年5月上房，2009年又售予徐永红，李飞居住该房从2007年居住，原告起诉被告解除合同没有事实和法律依据。原告没提供证据证实双方有协商解除合同，也没有证据证实原告解除合同达到了法定要件。 原告安徽奔达时房地产开发有限公司针对其诉讼请求和事实向法庭提交如下证据材料：第一组：1、埇桥区法院2010-00696号判决书、2、中院2014-250号判决书，3、埇桥区法院2015-473号民事调解书、4、网上调取的企业年度报告书。证明案外人徐永红先买门面房，判决也予以认定。通过徐永红提交的水电发票能证明徐永红买房的经过，该房屋2009-2012年实际居住人是徐永红和他家人，如果2009年不在此居住，就不存在缴费发票，后来办了水卡、电卡。同时证明被告答辩称从2007年在此居住至今是虚假的。结合宿州市人民政府行政复议决定书3份证明2012年3/4月份该房屋被被告非法占有后双方发生纠纷，被公安机关处罚提起行政复议，证明涉案房屋被告在2012年侵占至今。对本案中涉及一房两卖，应考虑到谁先入住，徐永红是先居住的，虽然实际控制人是被告，但是被告是非法占有。据此原告起诉解除与被告的售房合同符合法律规定，尽管被告也买了涉案房屋，但是2007年没有实际占有居住。第二组：5、徐永红身份证明、6、埇桥区法院执行相关材料8页，协助执行通知书、7、情况说明、8、租房协议、9、水卡、电卡、10、纳税表、11、房产证复印件，证明涉案房屋以前是蔡华占有，案外人徐永红2008年从蔡华手里协调取得，2009年租赁给了丁可莹，证明2009年10月12日正式对该房占有，证明被告称2007年上房是虚假的。第三组：12、埇桥区法院2015-9587号民事判决及中院2016-1807号民事裁定书、埇桥区法院2017皖13**行初28号判决及送达回证，证明调解书被撤销，案外人徐永红上诉又撤诉的过程，由于调解书被撤销，案外人撤诉因此徐永红找到原告要求上房，原告只能起诉被告，同时被告有个行政诉讼被驳回。13、2012-10.11.12号三份行政复议决定书，证明本案对于被告主张的2007年就入住该房是不符合事实，也证明该房是被告2012年3/4月份趁徐永红家属住院家中没人对该房强占，双方发生撕扯，被公安机关处罚提起的行政复议。也证明该涉案房屋是案外人徐永红首先居住占有，依照相关法律规定，被告要实现合同目的已经不可能了，原告起诉解除合同符合法律规定。 被告李飞对上述证据材料的质证意见为：对原告奔达时公司提交的第一组证据：关于证据1、2，第一、原告所述00250号判决书中第八页第三段最后一行载明涉案房屋至今属于查封状态，仅仅是事实属实，但并未对一审原告方所举证据效力进行认定。一审查明也已经明确，2009年6月17日徐永红与原告签订商品房买卖合同这是一审查明的事实。第二、00250号判决书第9页第1段最后一句，已经明确载明由于涉案房产尚在查封期间……上述理由不予支持，与原调解书明显冲突，从2015年调解书的事项可以看出，该调解书是虚假诉讼。对证据3，00473号调解书，原告代理人在该案是徐代理人，现为本案原告代理人，为虚假诉讼；对证据4认为没有加盖公章，只能说明去建委审核。对原告奔达时公司提交的第二组证据的质证意见如下:第二组证据均为是复印件，水卡，电卡都是徐永红办来房产证后改过来的，执行相关八页材料所依据调解书已经撤销；原告与徐永红签订的合同形成时间为2009年6月17日，而原、被告之间合同形成的时间是2002年5月8日，该合同形成时间明显晚于与被告李飞和原告的合同；原告提供的情况说明可以看出蔡华本身对该房屋就无权占有，该说明并未经原告单位认可（没有盖章），另外赵淮也无权处置该房屋；对于租房协议，该协议所显示的时间是2010年8月1日，该时间李飞已经合法占有，另外承租人与案外人徐系亲属关系，不排除双方存在恶意串通的情形。被告对第三组三份法律文书的真实性没有异议，对09587号及1807号能够说明调解书已经被撤销，对208号虽然未符合起诉条件，但下达该房产证的依据已经被撤销，所以，该房产证不能作为产权的依据。 对法律文书的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，原告称2009年购得该房后就已经上房，但是原告提交的所有证据都是侧面证据，都是间接证据，没有直接证据证明徐永红2009年就已经入住该房，原告提供的全部都是复印件，在此之前因为诉讼徐永红向法院提交的这些证据法院并没有进行采纳，并没有对其于09年上房予以认证。被告多次向法院提供社区居委会的证明能证明被告已经于2007年上房至今。该房没有进行登记，徐永红可以对该房屋做任何事情，因为他手里有房屋买卖合同，所以可以办电卡水卡纳税表，后来2015年双方调解就有了调解书。但是经过被告长久努力已经把调解书撤掉了，把徐永红依据该调解书办理的房产证件予以撤销，到目前为止，该房屋的产权从法理上说属于未登记的不确定状态，但是房屋应当属于被告所有，为此原告提交的证据不能达到自己的证明目的，不能达到解除双方签订合同的法定要件。对证据13真实性无异议，不能达到原告证明目的，该份证据不能体现该房屋已经由徐永红在2009年已经入住，至少说明双方有房产纠纷。 被告李飞在诉讼中向法庭提供如下证据材料：1、李飞身份证复印件，证明身份情况。2、埇桥区法院2015-09587号民事判决书，证明撤销徐永红和原告的调解书。3、中院2014-00250号民事判决书，证明被告和徐永红之间存在争议。该判决书能证明原告在售房给徐永红期间该房屋处于中院查封状态，原告违反法律规定擅自处理执行判决裁定。4、埇桥区南关街道办事处万**社区证明一份及照片三张、售房合同及收款收据原件，证明2002年原被告签订了合同，2007年5月被告入住该房至今。5、2018皖13**执2600号执行通知，埇桥区法院向宿州市不动产登记中心所发，证明已经撤销了民事调解书，可以撤销徐永红的房产证。6、2019年5月8日查询的房产登记状况，证明权利人依然为原告，不再是徐永红。7、2019年8月25日万**社区居委会出具的证明一份，证明被告自2007年5月居住至今。 原告对上述证据的质证意见为：对1、2、无异议；对3涉案两份售房合同都是有效的，中院查封只是措施，但是对于最终房屋的归属是待定状态。对4社区证明不具有真实性，也不具有合法性，因为与宿州市政府的行政复议决定书相矛盾，被告并没有自2007年入住至今。照片的情况我们不了解，假如照片是真实的，也是被告自2012年非法占有。售房合同及收据我没有异议，但是达不到被告2007年入住的证明目的；对5三性无异议，达不到被告证明目的，是协助撤销调解书，但没有撤销房产证；对6无异议；对7达不到被告的证明目的，不能作为本案的有效证据使用。 经审理查明：2002年5月8日，李飞与奔达时公司签订一份售房合同，约定：李飞购买奔达时公司Ｅ区四号楼606室，建筑面积85平方米，每平方米580元，一次性付清房款优惠3%,总价款47800元；奔达时公司于2002年12月20日交付现房。如违约，赔偿10%违约金。2010年1月26日，李飞起诉奔达时公司，徐永红作为第三人参加诉讼，诉讼中，李飞申请对香港玉生街Ｅ区4＃楼606室予以查封，2015年6月3日李飞申请对该房屋继续查封，2015年6月5日宿州市房地产管理局依据本院协助执行通知书予以查封。因奔达时公司经理涉嫌刑事犯罪，该案中止审理，2013年12月14日，本院以（2010）宿埇民一初字第00696号民事判决书判决李飞与奔达时公司签订的售房合同有效，徐永红与奔达时签订的商品房买卖合同无效，后经宿州市中级人民法院（2014）宿中民一终字第00250号民事判决书改判为：李飞与奔达时公司于2002年5月8日签订的售房合同、徐永红与奔达时公司于2009年6月17日签订的售房合同均有效。2019年5月8日，经查询宿州市香港商业街Ｅ区4＃楼0606室房现登记权利人为安徽奔达时房地产开发有限公司。共有方式为单独所有。不动产权证号为皖（2019）宿州市不动产权第××号。 本院认为：商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告公司与被告李飞订立《售房合同书》，约定将其开发的E区四号楼606室售卖给李飞，商品房价款为47800元。该合同内容符合商品房买卖合同的法律规范，应认定双方间成立商品房销售合同关系。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但经当事人协商一致或出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定情形的，合同可以解除。结合本案，奔达时公司与李飞签订《售房合同书》后，李飞已按约定支付了全部购房款，李飞作为购房者已实际履行，不存在迟延履行或因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，故原告安徽奔达时房地产开发有限公司要求解除合同的证据不够充分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽奔达时房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告安徽奔达时房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费。否则，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 伟 人民陪审员  沈艳芳 人民陪审员  谢万华 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  张 弦