四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初4036号 原告（执行案外人）：闫东辉，男，1968年11月17日出生，汉族，住四川省南江县。 原告（执行案外人）：胡天慧，女，1966年12月30日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：闫东辉，男，1968年11月17日出生，汉族，住四川省南江县，系胡天慧之夫。 被告（申请执行人）：杨天，男，1983年02月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何德成，四川旺川律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省金岑置业有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站西路25号7幢1单元1楼10号，统一社会信用代码915101005535939264。 法定代表人：马邦华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李政良，男，该公司监事长。 第三人（被执行人）：南江县成华超市有限公司，住所地四川省南江县南江镇光雾山大道红星段南门街一号楼，统一社会信用代码91511922791815862J。 法定代表人：刘作玉，该超市总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：岳玉成，男，该超市实际控股人。 第三人（被执行人）：南江大行第五季农业有限公司，住所地四川省南江县南江镇光雾山大道朝阳段（江南明珠四楼），统一社会信用代码91511922MA62D6H3XT。 法定代表人：何依静，该公司董事长。 第三人（被执行人）：岳玉成，男，1964年12月22日出生，汉族，住四川省南江县东榆镇观井村12社，公民身份号码513026196412××××。 第三人（被执行人）：龙涛，男，1980年01月20日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 第三人（执行案外人）：何丽平，男，1956年06月22日出生，汉族，住四川省南江县。 第三人（执行案外人）：黄官敏，男，1956年12月20日出生，汉族，住四川省南江县。 原告闫东辉、胡天慧诉被告杨天、第三人四川金岑置业有限责任公司（以下简称“金岑置业公司”）、南江县成华超市有限公司（以下简称“成华超市公司”）、南江大行第五季农业有限公司（以下简称“五季农业公司”）、岳玉成、龙涛、何丽平、黄官敏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员何泽祥担任审判长，与审判员杜灵、人民陪审员柯小波组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加成华超市公司、五季农业公司、岳玉成、龙涛为本案第三人，依据何丽平、黄官敏的申请，依法追加二人为本案第三人。原告闫东辉、原告胡天慧的特别授权委托诉讼代理人闫东辉、被告杨天的特别授权委托诉讼代理人何德成、第三人金岑置业公司的特别授权委托诉讼代理人李政良、第三人成华超市公司的特别授权委托诉讼代理人岳玉成、第三人五季农业公司的法定代表人何依静、第三人岳玉成、第三人何丽平、第三人黄官敏到庭参加了诉讼，第三人龙涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响案件的审理。本案现已审理终结。 原告闫东辉、胡天慧向本院提出诉讼请求：1.依法判决人民法院不得执行位于四川省南江县××镇××道××段××期××03栋2层16、18、19、20、21号非住宅房屋；2.依法判决由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告杨天与第三人成华超市公司民间借贷纠纷一案，南充市嘉陵区人民法院发出（2016）川1304民初1265号民事判决书，原告对南充市嘉陵区人民法院执行位于四川省南江县××镇××道××段××期××03栋2层16、18、19、20、21号非住宅房屋不服，提出案外人执行异议。南充市嘉陵区人民法院作出（2017）川1304执异42号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告收到驳回裁定后在合法期限内依法起诉，原告认为该裁定未查明客观事实且适用法律错误。 2007年1月22日，原告与南江县土产果品公司签订了《房地产买卖合同》，购买××路××号××房××平方米，并实际给付了对价。2007年5月24日巴中市正兴房地产综合开发有限公司与原告达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，将原房屋实施拆迁等面积还房，还房位置由原告优先选择。 2010年7月3日，巴中市正兴房地产综合开发有限公司与四川九鼎宏业置业有限公司（以下简称九鼎公司）签订《房地产开发转让协议》，将原安置补偿协议中的权利和义务全部转让给九鼎公司。2011年3月21日，九鼎公司时任法定代表人李政良给原告提供了还房位置图，并签订了《拆迁还房补充协议》，将位置明确为6号419平方米，不足部分在7号靠6号中补足。 2013年8月19日，九鼎公司更名为金岑置业公司。2013年11月27日，金岑置业公司与原告签订了《房屋安置补充协议》，将原预测还房位置确定为经巴中市正易房地产测绘有限公司测绘的16、18-21号确定给原告。 2014年5月12日，金岑置业公司将还房交付给原告，并出具了《江南明珠一期业主交房结算通知单》。原告接受房屋后先后出租给朝阳投资公司、北京道康亚健康调理中心及镇阳医院使用。 2017年7月25日，原告收到了南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304执1233号之二《执行裁定书》，裁定查封了原告所有的16、18、19、20、21号房产。 原告认为，该查封标的系原告原有房屋的拆迁而取得的安置还房，以丧失原物权而享有拆迁还房的物上代位权，是一种特殊物权，且已交付使用4年之久，杨天与金岑置业公司为企业借款时将其抵押是一般债权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告享有足以排除强制执行的权益，然而（2017）川1304执异42号裁定认为“案外人所主张的对拆迁安置还房享有的权利是否优先于抵押权，我国现行法律、法规及司法解释并无明文规定”，故对原告的异议请求不予支持是不符合法律规定的。 综上所述，（2017）川1304民初执异42号裁定错误，请求人民法院依法撤销并判决不得执行原告的合法财产。 被告杨天辩称，一、案涉房屋的买卖、拆迁安置补偿等都是闫东辉个人对外签订的，第三人何丽平、黄官敏与闫东辉只是内部合伙，他们之间的分割，不能对抗善意的抵押权人；二、2013年11月27日，闫东辉与金岑置业公司签订拆迁安置补偿协议之时，闫东辉就知道自己安置补偿房屋的位置，且2013年12月19日，闫东辉作为五季农业公司的股东在股东会决议签字同意担保，案涉房屋登记在金岑置业公司名下后，办理了抵押登记扬天才将借款支出，证明闫东辉是原本同意用自己的拆迁安置房提供抵押担保。2015年3月17日，闫东辉作为五季农业公司的股东，向成华超市公司出具《借条》、《承诺书》，仍然继续认可还债和设定抵押物不变。三、退而言之，即使闫东辉称不知道用自己的房产抵押，也不足以阻却执行。2013年11月27日，金岑置业公司与闫东辉签订拆迁安置补偿协议，闫东辉知道自己安置补偿房屋的位置，在2015年4月顺庆区公安分局查封该房产之时和2016年9月闫东辉作为五季农业公司的代理人参加了（2016）川1304民初1265号案件的审理之时，闫东辉并没有提出异议。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本意是针对的住宅，保护的是生存权，而案涉房屋是商铺，不是生存权，不能对抗扬天的抵押权。 第三人金岑置业公司述称，借款之前说是临时周转用，所以我司提供房屋进行临时担保，这种抵押是不合法的，损害了还房户的利益，恳请法院把还房还给还房户。 第三人成华超市公司、岳玉成共同述称，金岑置业公司用自己的房产为借款提供抵押担保，而非个人财产，被告扬天也是到南江县对抵押物进行了查看，抵押是合法的，完全足额。本案系金岑置业公司恶意抵押造成的，应由金岑置业公司承担其法律后果。 第三人五季农业公司述称，金岑置业公司提供抵押物的时候，五季农业公司不清楚抵押物里面有还房。 第三人龙涛未到庭，其书面述称意见为：五季农业公司因中河大桥项目需要资金，向扬天举债是客观事实，当时是公司股东岳玉成在全权办理此事，公司没有召开股东会，岳玉成与金岑置业公司的实际控股人李政良协商，金岑置业公司同意以其资产设定担保，其余股东配合按杨天的要求办理各种手续。原告闫东辉、胡天慧不知道抵押中有自己的还房，金岑置业公司也未告知抵押的房产中包含闫东辉、胡天慧的还房。我同意案外人的异议观点。 第三人何丽平述称，案涉房屋实际是我、黄官敏与闫东辉在2007年1月以闫东辉的名义合伙购买的原南江县土产果品公司菌种厂综合楼二楼460.30平方米房产。2007年5月，巴中市正兴房地产综合开发有限公司搞开发建设现江南明珠一期项目时，与闫东辉签订了房屋拆迁协议，后巴中市正兴房地产综合开发有限公司将该项目转让给九鼎公司，九鼎公司后更名为现金岑置业公司。2014年5月，金岑置业公司在安置还房时，我与黄官敏、闫东辉对还房进行了分割，其中明确18号、19号非住宅房归何丽平所有，此房产分割事实也得到金岑置业公司认可并出具证明证实，故请求不得执行。 第三人黄官敏述称，原、被告陈述的事实是准确的，我们的资产属于拆迁还房资产，金岑置业公司什么时候进行的抵押我们都不清楚，故请求不得执行。。 原告闫东辉、胡天慧在举证期限内向本院提供的证据有：原告的身份证复印件、（2016）川1304执1233号之二《执行裁定书》、执行异议书、（2017）川1304执异42号《执行裁定书》、合伙协议、2007年1月22日四川省南江县土产果品公司与闫东辉签订的《房地产买卖合同》、2007年5月24日巴中市正兴房地产综合开发有限公司与闫东辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、2010年7月3日巴中市正兴房地产综合开发有限公司与九鼎公司签订的《房地产开发项目转让协议》、2011年3月21日九鼎公司与闫东辉签订的《拆迁还房补充协议书》、企业名称变更核准通知书及准予变更登记通知书、2013年11月27日金岑置业公司与闫东辉签订的《房屋安置补充协议》2份及安置平面图、2014年5月12日签订的江南明珠一期业主交房结算通知单等（以上复印件与原件核对无误，原件退还原告）。被告扬天在举证期限内向本院提供的证据有：南充市公安局顺庆区分局经侦大队询问岳玉成、龙涛、李政良的询问笔录、2013年12月19日五季农业公司的《股东会决议》、2013年12月20日杨天与成华超市公司、五季农业公司签订的《借款合同》、2013年12月23日杨天与金岑置业公司签订的《抵押合同》及他项权证、2015年3月17日五季农业公司出具的《借条》及股东签字确认的《承诺书》、（2016）川1304民初1265号民事判决书、执行笔录等。第三人何丽平在举证期限内向本院提供的证据有：合伙协议、房地产买卖合同、拆迁安置补充协议、业主交房结算通知单等（以上复印件与原件核对无误，原件退还第三人）。其余当事人在举证期限内未向本院提交证据。 对原告闫东辉、胡天慧、被告杨天、第三人何丽平提供的证据，到庭其余当事人认可其真实性，仅对证明目的有异议，故本院前列证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院确认案件事实如下，2007年1月12日，闫东辉与何丽平、黄官敏签订了《合伙协议》，共同均等出资，以闫东辉的名义购买南江县土产果品公司在朝阳新区××路××号××楼××楼。2007年1月22日，闫东晖与南江县土产果品公司签订了《房地产买卖合同》，购买了四川省南江县××镇××路××号××房××平方米。2007年5月24日，巴中市正兴房地产综合开发有限公司与闫东晖签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，对原房屋实施拆迁，按等面积且不低于原层高还房。2010年7月3日，巴中市正兴房地产综合开发有限公司与九鼎公司签订了《房地产开发项目转让协议》，将项目开发的权利和义务全部转让给九鼎公司。2011年3月21日，九鼎公司与闫东晖签订了《拆迁还房补充协议书》，将还房位置确定为6号商铺419平方米，不足部分在7号商铺中靠6号方向补足460.3平方米。2013年8月23日，九鼎公司更名为金岑置业公司。2013年11月27日，金岑置业公司与闫东晖签订了《房屋安置补充协议》，将原预测还房位置确定为经巴中市正易房地产测绘有限公司测绘的16、18-21号确定给闫东辉。2014年5月12日，该房屋交付给闫东晖，并出具了《江南明珠一期业主交房结算通知单》。 2013年12月20日，因流动资金周转需要，成华超市公司作为借款人与杨天作为出借人、五季农业公司作为担保人，三方签订了【借字（2013）第（0864）号】《借款合同》，约定由成华超市公司向杨天借款人民币壹仟万元整，期限六个月，自2013年12月23日起至2014年6月22日止，月利率1.6%；五季农业公司为本次借款提供连带担保。2013年12月23日，杨天作为抵押权人与金岑置业公司作为抵押人签订了【借抵字（2013）第（0864）号】《抵押担保合同》，抵押物为下列品种：属于抵押人位于南江县××道××期××（建筑）面积为838.55平方米，产权证号为南房权证南江县字第2××6号的房产以及位于南江县××道××期××（建筑）面积为50.83平方米，产权证号为南房权证南江县字第2××7号的房产。2013年12月26日，南江县公证处出具（2013）川南证字第853号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，同日，南江县房地产管理局为杨天办理了南房他证南江县字第2013001610号他项权利证书，对金岑置业公司889.38㎡的房产办理了抵押登记。后因借款未还，杨天以成华超市公司、五季农业公司、金岑置业公司、岳玉成、龙涛为被告向本院提起诉讼，本院于2016年9月12日作出（2016）川1304民初1265号民事判决书，判决成华超市公司偿还杨天借款本金及利息，并支付违约金、逾期利息等费用，五季农业公司、岳玉成、龙涛承担连带清偿责任，杨天对抵押房屋处理的价款享有优先受偿的权利。后杨天向本院申请强制执行，本院于2017年7月25日作出（2016）川1304执1233号之二执行裁定书，查封了位于四川省巴中市南江县××镇××道××段××期××幢××层××号××登记在被执行人金岑置业公司名下的案涉抵押房屋。2017年8月8日，案外人闫东晖、胡天慧对上述16号、18-21号房屋所有权提出书面异议，要求中止对该房屋的强制执行并解除查封,本院作出（2017）川1304执异42号执行裁定，驳回闫东辉、胡天慧的异议。 另查明，闫东晖、胡天慧系夫妻关系。对江南明珠一期03幢2层16号、18-21号商铺，案外人及第三人均认可系给案外人的还房，包含在上述抵押财产之内。 再查明，2013年12月19日，五季农业公司股东会决议内容主要是：“1、同意公司为南江县成华超市有限公司向杨天借款人民币壹仟万元整（期限六个月）提供连带责任担保，具体事宜授权岳玉成与杨天签订相关合同，所欠合同的经济和法律责任由本公司承担。2、公司提供担保的具体情形详见借字（2013）第（0864）号《借款合同》”。闫东辉作为五季农业公司股东签字。 本院认为，本案的争议焦点是闫东辉、胡天慧对本案案涉房屋应否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因金岑置业公司没有依约履行为闫东辉、胡天慧办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致闫东辉、胡天慧占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故闫东辉、胡天慧对案涉房屋依法尚不具有所有权，但闫东辉、胡天慧依据其与巴中市正兴房地产综合开发有限公司和金岑置业公司订立的《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁还房补充协议书》、《房屋安置补充协议》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于金岑置业公司将产权登记在自己名下，恶意以案涉房屋向杨天设置抵押，为成华超市公司向杨天借款提供担保，最终导致闫东辉、胡天慧和杨天分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，金岑置业公司与闫东辉、胡天慧是按照所有权调换形式订立的拆迁安置补偿协议及拆迁还房补充协议书、房屋安置补充协议，明确约定案涉房屋作为拆迁安置房屋补偿给闫东辉、胡天慧，且在人民法院查封之前已交付给闫东辉、胡天慧占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，闫东辉、胡天慧对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于杨天的抵押权得到保护。被告杨天抗辩原告闫东辉是明知对案涉借款用其拆迁安置还房提供抵押担保的主张，无充分证据予以证明，本院不予采信。故原告请求对诉争房屋停止执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 不得执行位于四川省巴中市南江县××镇××道××段××期××03幢2层16、18、19、20、21号非住宅房屋。 案件受理费29,200元，由被告杨天承担，此款已由原告闫东辉、胡天慧预交，在本判决生效后十日内由被告扬天直接向原告闫东辉、胡天慧支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院（2017）川1304执异42号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何泽祥 审 判 员  杜 灵 人民陪审员  柯小波 二〇二〇年九月十日 书 记 员  郭荥阳 附法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。