湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初301号 原告：周文学，男，1972年12月22日出生，汉族，住武汉市蔡甸区， 委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋慧慧，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被告：沈长欢，男，1963年6月17日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**， 委托诉讼代理人：施昌国，湖北民本律师事务所律师。 被告：武汉周公工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区27MD地块。 法定代表人：徐立波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。 原告周文学与被告沈长欢、被告武汉周公工贸有限公司（以下简称工贸公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日受理，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭对本案进行了审理，原告周文学及其委托诉讼代理人雷锦涛、宋慧慧，被告沈长欢的委托诉讼代理人施昌国，被告工贸公司的委托诉讼代理人李江涛到庭参加诉讼。本院审理期间，因新冠疫情防控，相应审限依法予以扣除，本案现已审理终结。 原告周文学向本院提出请求：1.判令确认原告周文学、案外人胡巧云与被告沈长欢签订的《人民调解协议书》无效；2.判令确认两被告之间签订的编号为ZG-H1800348《“三旧”改造拆迁安置货币补偿协议书》无效；3.判令确认原告周文学享有武汉经济技术开发区沌口街周公正街80号房屋的全部权益；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告周文学因经营医疗门诊部出现资金困难，遂向被告沈长欢借款，双方口头表示用原告周文学位于武汉经济技术开发区沌口街周公正街80号房屋抵押，以保障周文学能够向沈长欢还款。2011年11月15日，原告周文学与被告沈长欢进行了一次借款本息的结算，原告周文学向被告沈长欢出具一份《欠条》，金额为350,000元。2012年3月15日，被告沈长欢为了借款债权有保障，与原告周文学及案外人胡巧云签订了一份含有上述房屋“转让”名义的《人民调解协议书》，并提交武汉市洪山区人民法院予以司法确认。由于双方均知晓土地性质为农村集体土地，依法不能转让，双方之间实际仅存在民间借贷关系，名为“转让”，实为民间借贷非典型担保。上述协议签订后，原告周文学仍在向被告沈长欢履行还款义务，还款行为一直持续到2018年。2018年因上述房屋拆迁还建，原告周文学多次要求以被拆迁人身份与被告工贸公司签订房屋拆迁安置协议，被告工贸公司以原告已将该房屋转让给被告沈长欢为由拒绝，并与被告沈长欢签订拆迁安置协议。2019年10月武汉市洪山区人民法院撤销了双方关于《人民调解协议书》的司法确认。原告周文学认为，在签订调解协议书后其一直在偿还借款，被告沈长欢对房屋不享有任何权益，其作为房屋的产权登记人，享有对该房屋的全部权益。故为维护自身合法权益，原告周文学起诉来院请求依诉予判。 被告沈长欢答辩称，抵债协议的内容是以房抵债，当时确认原告周文学欠被告沈长欢的借款本金为350,000元，虽原告周文学的房屋是农村集体土地上的房屋，但法律并不禁止村民房屋出租、转让、抵债，原告周文学的房屋并非属于禁止转让的类型，故抵债协议有效。被告沈长欢享有对案涉房屋的债权，因案涉房屋已被征收，物权已发生变更，被告沈长欢虽不享有对案涉房屋的物权，但仍有相关债权及案涉房屋的征收补偿权利，故请求驳回原告周文学的全部诉讼请求。 被告工贸公司答辩称，被告工贸公司在拆迁过程中多次与原告周文学和被告沈长欢协商房屋拆迁事宜但均未果，之所以与被告沈长欢签订房屋安置补偿协议一方面是基于洪山区法院非诉调解协议书中已确认案涉房屋已抵债给被告沈长欢，另一方面是结合案涉房屋的居住和管理状态后决定的。即使与被告沈长欢签订安置补偿协议后，被告工贸公司也明确告知原告周文学和被告沈长欢该协议只是暂时的，是为了拆迁工作开展，最终被告工贸公司将根据法院判决确定与谁签订拆迁安置补偿协议并且支付补偿款项，另外被告工贸公司不应承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：原告周文学系本辖区周公村村民，被告沈长欢非周公村村民，位于武汉经济技术开发区沌口街周公正街**的房屋（以下简称案涉房屋）所在土地为农村集体土地，案涉房屋的房屋所有权证及集体土地使用权证均登记在原告周文学名下。2006年，原告周文学从事医疗门诊经营，后因资金困难向被告沈长欢借款，被告沈长欢同意借款，但要求原告周文学以其案涉房屋作为抵押，原告周文学开头表示同意但双方并未办理抵押手续。2011年11月15日，原告周文学向被告沈长欢借款350,000元并出具《欠条》一张。2012年3月15日，原告周文学与被告沈长欢经武汉市洪山区洪山街道人民调解委员会调解，达成以房抵债的协议，协议内容为原告周文学自愿将案涉房屋以350,000元作价转让给被告沈长欢，若房屋达到办证条件，原告周文学无条件配合办理证照手续，费用由原告周文学承担，本协议内容是双方真实意思表示，双方受其内容约束并承担法律责任等。同年3月19日，原告周文学与被告沈长欢就上述以房抵债协议内容签署非诉调解协议司法确认申请书并随后向武汉市洪山区人民法院（以下简称洪山区法院）申请司法确认，该院于同日作出（2012）鄂洪山民初调字第00084号非诉调解协议司法确认决定，并送达双方签收。2019年10月，洪山区法院做出（2019）鄂0111民特监1号民事裁定书，以原告周文学与被告沈长欢非同一农村集体经济组织成员，双方达成的房屋转让协议，涉及农村宅基地，该协议无效为由撤销了前述（2012）鄂洪山民初调字第00084号非诉调解协议司法确认决定。 另查明，2012年9月19日，原告周文学因差欠案外人李传佳借款298,000元，案涉房屋被武汉市蔡甸区人民法院（以下简称蔡甸区法院）查封。被告沈长欢持洪山区法院上述决定书提出执行异议，蔡甸区法院审查认为，上述人民调解协议虽经法院司法确认，但是，被告沈长欢明知该房屋性质为农村用地仍与原告周文学签订转让协议，导致房屋权属并未实际转移。被告沈长欢以调解协议确认书主张已取得房屋所有权，从而排除查封执行异议的理由不能成立。2016年10月27日，蔡甸区法院做出（2016）鄂0114执异23号裁定驳回被告沈长欢的异议请求。2016年11月15日，被告沈长欢向洪山区法院申请执行。洪山区法院于2017年3月1日发出（2016）鄂0111执1645号执行裁定书、通知书及协助执行通知书，要求原告周文学将案涉房屋过户给被告沈长欢。为此，原告周文学提出执行异议。洪山区法院经审查认为，上述人民调解协议虽经本院司法确认，但该调解协议不能直接导致物权关系的当然变更；此外，洪山区法院司法确认决定书于2012年3月21日生效，被告沈长欢2016年11月15日申请执行，超过了民事诉讼法规定的二年申请执行期限。2017年6月29日，洪山区法院做出（2017）鄂0111执异46号裁定：撤销上述执行裁定书、通知书、协助执行通知书；驳回被告沈长欢的执行申请。被告沈长欢不服，向湖北省武汉市中级人民法申请复议。湖北省武汉市中级人民法院复议认为，上述司法确认协议第二条“若房屋达到办证条件，申请人无条件配合办理证照手续，费用由被申请人承担；”被告沈长欢申请执行办证的房屋为农村集体用地，其申请执行时，没有提供该协议第二条约定的已达到办证条件的证据。因此，被告沈长欢申请执行办理房屋过户的条件没有成就，其申请执行，证据不足，应当驳回被告沈长欢的执行申请。洪山区法院上述执行裁定书、通知书、协助执行通知书应当撤销。洪山区法院认定被告沈长欢申诉执行超过法律规定二年期间，事实认定错误，应予纠正。被告沈长欢认为其申请执行未超过法律规定期限的理由成立。但洪山区法院裁定结论正确，应予维持。2017年10月26日，湖北省武汉市中级人民法院做出（2017）鄂01执复129号执行裁定，驳回被告沈长欢的复议请求。2019年3月19日，被告工贸公司根据案涉房屋实际居住使用情况以及《人民调解协议书》的内容，与被告沈长欢签订了《“三旧”改造拆迁安置货币补偿协议书》，原告周文学认可拆迁安置协议关于案涉房屋拆迁安置补偿的金额，但认为其系案涉房屋所有权人，其与被告沈长欢签署的《人民调解协议书》无效，案涉房屋的拆迁利益应归其所有，故诉至本院以致成诉。 以上事实有《人民调解协议书》《“三旧”改造拆迁安置货币补偿协议书》《非诉调解协议司法确认申请书》《非诉调解协议司法确认决定书》、（2019）鄂0111民特监1号民事裁定书、（2016）鄂0114执异23号执行裁定书、（2017）鄂0111执异46号执行裁定书、（2017）鄂01执复129号执行裁定书、听证笔录、欠条、房屋产权登记信息查询单、土地使用权证、庭审笔录等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点在于原告周文学、案外人胡巧云与被告沈长欢签订的《人民调解协议书》是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，案涉房屋登记的武开集用（2012）字第2号集体土地使用证载明用途为“农村宅基地”，农村宅基地未经区政府批准不得转让、出租、抵押，不得改变使用性质和用途，案涉房屋办证在原告周文学名下，原告周文学系土地合法的使用权人，被告沈长欢非周公村村民，不得受让农村集体所有的土地，因此原告周文学、案外人胡巧云与被告沈长欢签订的《人民调解协议书》违反法律规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告沈长欢应当将案涉房屋返还给原告周文学，现案涉房屋已拆迁，基于案涉房屋而取得的全部拆迁补偿利益应当归原告周文学所有，故原告周文学请求确认其与案外人胡巧云、被告沈长欢之间签订的《人民调解协议书》无效及案涉房屋拆迁利益全部归其所有的诉讼请求本院予以支持。关于二被告之间签订的拆迁安置协议的效力系另一法律关系，本案中不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告周文学、案外人胡巧云与被告沈长欢于2012年3月15日签订的《人民调解协议书》无效； 二、、位于武汉经济技术开发区沌口街周公正街**的房屋拆迁安置补偿利益归原告周文学所有 三、驳回原告周文学其他诉讼请求。 案件受理费25,948元，减半收取12,974元，由被告沈长欢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  董力 二〇二〇年九月二十七日 法官助理任博骏 书记员何浈淇