北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85089号原告（反诉被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路****楼****。法定代表人：刘焕丽，总经理。委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明辰，男，1988年2月17日出生，汉族，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司员工，住北京市宣武区。被告（反诉原告）：刘宇飞，男，1983年8月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄娜，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉法，北京市中产律师事务所律师。原告（反诉被告）北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦公司）与被告（反诉原告）刘宇飞（以下简称姓名）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，世邦公司的委托诉讼代理人孙敬仪、蔡明辰，刘宇飞的委托诉讼代理人黄娜、王玉法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世邦公司向本院提出如下诉讼请求：判令刘宇飞赔偿原告经济损失147981.47元。事实与理由：刘宇飞系位于北京市朝阳区东三环北路38号3号（下称安联大厦）10层1104室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，我公司为安联大厦物业管理方。2019年6月13日凌晨，刘宇飞所有的涉案房屋发生漏水事故，造成安联大厦11层被浸泡。我公司在发现上述漏水事故后，第一时间组织人员进行抢修，但仍然不能避免由我公司管理的安联大厦公共区域大量财产损失，截至起诉之日，双方未就赔偿事宜达成一致。我公司认为，刘宇飞作为漏水房屋的所有权人，存在对其房屋及设施疏于看护管理和定期维护保养的严重过错，应当承担赔偿责任，故我公司诉至法院，望判如所请。刘宇飞答辩称，不同意世邦公司的全部诉讼请求。第一，安联大厦的中央空调属于公用设备，世邦公司对该中央空调负有物业管理服务合同约定的维修、保养和管理等义务。根据双方签订的《物业管理服务合同》及相关附件，中央空调系统应由世邦公司负责维护、保养和管理，我所支付的物业管理费亦包含此部分费用。中央空调系统及其上下水系统全部属于公用设备，且所谓的“系统”是指包含空调主机、控制器、管道等全部设施在内的一体化系统，不应仅是割裂的某一段管道。世邦公司称其只负责管理到室外的空调接驳处完全背离合同约定及日常实践。本案事故的发生系因世邦公司未尽到相应义务所致，与我无关。第二，涉案房屋发生漏水事故时，是由世邦公司与承租人办理的交接，当时涉案房屋处于世邦公司的控制范围。根据世邦公司出示的承租人退租声明可以发现，承租人在漏水事故发生时，即将涉案房屋和钥匙交接给了世邦公司，而世邦公司并未仔细核查房屋内的空调等设备，怠于履行物业服务合同义务。我一直到漏水事故发生的第二日上午才得知涉案房屋内发生了漏水的情况，且退租声明也足以证明我在漏水发生后的半个多月后才在世邦公司处办理的涉案房屋交接手续。世邦公司的不作为才是此次事故发生的原因。第三，关于空调移机问题，因为世邦公司负有对涉案房屋二次装修进行审核并予以验收的义务。根据世邦公司出示的相关证据材料，可以证明其允许承租人在装修涉案房屋时移机，在移机完成后组织过验收，且移机发生在几年前，而根据物业服务合同的约定，世邦公司每年都需要对包括中央空调系统在内的公用设备进行维护、检修、保养。因此，世邦公司以涉案房屋空调移机作为此次漏水事故应归责于我的理由不成立。第四，世邦公司提供物业管理服务的安联大厦，曾不止一次发生过公用设备中央空调漏水的事件，这也反映了世邦公司常年不作为、疏于履行物业服务合同义务的情况。第五，世邦公司虽然主动起诉，但自2019年6月13日发生漏水直至2019年12月10日第二次开庭，其均未提交过电梯维修和设备采购的交易证据，也未提交过其向第三方采购电梯维修服务和设备的正式合同，更未提交过涉案的多部电梯的合同、核保手续等资料。世邦公司系在第二次开庭后的次日才向第三方支付其所谓的损失款项，我有理由认为世邦公司并未遭受所谓损失，其实际已进行了保险公司的理赔程序，其也无法证明所谓损失与我的行为之间存在因果关系。刘宇飞向本院提出如下反诉请求：判令世邦公司赔偿因怠于履行物业管理和维护义务造成的经济损失62200元。事实与理由：安联大厦的中央空调属于公用设备，世邦公司对该中央空调负有物业管理服务合同约定的维修、保养和管理等义务。根据双方签订的《物业管理服务合同》及相关附件，中央空调系统应由世邦公司负责维护、保养和管理，我所支付的物业管理费亦包含此部分费用。本案中，安联大厦所有的中央空调系统及上下水系统全部属于公用设备，而世邦公司依约应当承担维修管理、日常维护以及应急事故处理等合同义务，而其怠于履行上述合同义务，给我造成如下经济损失：清扫保洁费1000元、烟感器费用2000元、空调维修费9000元、装修恢复费用20000元、房租损失30000元。我的上述损失世邦公司理应赔偿，因此我提出反诉，望判如所请。世邦公司针对反诉答辩称，不同意刘宇飞的全部反诉请求。涉案房屋发生漏水的原因，系刘宇飞购房时对中央空调系统进行移机改造所致，对其主张的损失其应自行负担，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月21日，刘宇飞取得涉案房屋的所有权证书。2019年6月13日凌晨，涉案房屋内中央空调风机盘管供水管道过滤器软管丝扣接头断裂，出现跑水情况，致使相邻及楼下部分房屋出现渗漏水情况，安联大厦内公共区域的12部电梯因过水出现损坏。事故发生后，世邦公司关闭了涉案房屋内及所在楼层的空调供水阀门，并对积水进行了清理。当日中午，刘宇飞来到涉案房屋处与世邦公司共同对事故进行了处理，但双方对事故责任及赔偿事宜并未达成一致，因而争议成讼。庭审中，世邦公司为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1、《物业管理服务合同》，证明世邦公司系安联大厦及涉案房屋的物业管理方，系本案适格原告。刘宇飞认可该证据的真实性和证明目的，但认为根据该合同附件二第一条第2款（服务范围：本物业公用设备的维护、保养、运行和管理。包括但不限于：上下水管道、中央空调系统……）；第一条第7款（本物业智能化设施维护保养和管理。包括但不限于：中央空调机组……）；第二条第3款（应急事故处理：制定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事故和各类灾害等等）；附件三（物业管理费涵盖的内容：……4、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，5、公用设备年检检测费，6、公用区域能源费，7、公共区域及业主单元内采暖费……），可以证明中央空调属于公用设备，世邦公司对该中央空调负有物业管理服务合同约定的维修、保养和管理等义务，在刘宇飞已依约缴纳物业费的前提下，本次事故的责任应由世邦公司承担。2、房屋所有权证书，证明刘宇飞系涉案房屋的所有权人，系适格被告。刘宇飞认可该证据材料的真实性，但对关联性不予认可。3、刘宇飞身份证复印件及授权书，证明刘宇飞曾授权他人处理涉案房屋的相关事宜。刘宇飞对该证据材料不持异议。4-5、世邦公司向刘宇飞发出的函件、律师函及签收回执，证明其曾函告刘宇飞，告知其此次事故的漏水点及造成的损失情况。刘宇飞认可上述证据材料的真实性，但不认可其证明目的。6-9、北京燕园图新电梯自动化技术有限公司国际中心3号楼（安联大厦）电梯维修报价单、维修完工报告、电梯监控设备报价单、监控设备完工报告，证明此次事故造成安联大厦内12层6部客用电梯维修费损失135814.7元，造成监控设备维修更换费用8814元。刘宇飞对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，并认为上述证据材料仅能体现案外人对世邦公司所主张的部分损失的报价，且电梯应投保了保险，而世邦公司并未提交相应保险公司的出险记录。10-12、北京开元昌明清洁服务有限公司员工加班费证明、北京易泊安停车场管理有限公司员工加班费证明、世邦公司员工加班费证明，证明世邦公司为处理此次事故安排人员进行抢修，发生加班费损失3352.77元。刘宇飞对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为仅有证明无法证明实际费用的支出。13、照片一组，证明世邦公司在事故发生后组织抢修的情况。刘宇飞对该组证据材料的真实性认可，但认为仅能证明世邦公司组织抢修的客观事实。14、房屋租赁合同及装修档案，证明发生跑水的中央空调风机盘管供水管过滤器软管丝扣接头断裂系因刘宇飞自行设计、安装、使用导致，该处系空调供水管末端位置，由刘宇飞自行进行检修及维护，不属于世邦公司物业费涵盖范围和维修、检修义务范围。该组证据材料载明，刘宇飞曾于2014年4月24日与案外人毛里求斯航空公司北京代表处（以下简称毛里求斯公司）签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给毛里求斯公司。租赁期间，经刘宇飞和世邦公司同意，毛里求斯公司曾装修涉案房屋，并对中央空调的位置等做了局部改动。刘宇飞认可该组证据材料的真实性，但对证明目的不予认可，认为承租人的所有装修和改动需要经过世邦公司同意，且空调移机与本案漏水事故相隔5年多，并不存在必然的因果关系。经询，世邦公司认可在装修时提供过装修指南，在中央空调系统装修的隐蔽工程竣工前，世邦公司进行了查看和验收。15-19、情况说明、发票及支付凭证，证明事故造成的电梯维修费和监控设备维修费的损失情况。刘宇飞认可该组证据材料的真实性，但对证明目的不予认可。20-26、工资表、支付凭证及劳动合同等，证明此次事故造成的加班费损失。刘宇飞对该组证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予认可。庭审中，刘宇飞为证明其反诉主张及本诉答辩意见，向本院出示如下证据材料：1、商品房预售合同，证明在2007年5月31日刘宇飞收房时，涉案房屋的开发商即已完成对涉案房屋内上下水、中央空调系统等公用设备的设计、安装和施工。世邦公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。2、物业费等费用的缴费发票，证明刘宇飞一直按期足额向世邦公司缴纳物业费等相关费用。世邦公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。3-4、租赁合同、退租声明，证明本次事故发生时，刘宇飞将涉案房屋出租，对事故情况不知情，不应承担任何责任。世邦公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的，认为涉案房屋系刘宇飞所有，其应当管控涉案房屋，避免事故的发生。5、租赁合同、维修合同、收据及微信聊天记录截图，证明其另行租房的租金损失、维修费、保洁费、烟感器更换损失等情况。世邦公司对该组证据不予认可。6、另案开庭传票，证明安联大厦曾发生中央空调系统渗漏水事故，世邦公司存在怠于履行物业服务提供方的义务的情况。世邦公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，世邦公司主张刘宇飞应当对本次事故承担责任，依法应当证明刘宇飞对涉案事故的发生存在主观上的过错。而根据《物业管理服务合同》的相关约定，世邦公司提供物业服务的范围包括中央空调系统在内的公用设备的维护、保养、运行和管理，世邦公司有义务对空调故障、跑水事故在内的应急事故予以处理，世邦公司收取物业费的范围亦包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、年检检测费等，因此可以认定世邦公司负有对中央空调负有维修和保养的义务。在刘宇飞已依约足额缴纳物业费的前提下，本次事故的责任不应由刘宇飞承担。世邦公司主张刘宇飞在出租房屋期间，承租人曾对屋内部分的中央空调系统进行过改动，但根据已查明的事实，承租人在改动时已向世邦公司进行了报备，隐蔽工程完工前世邦公司亦进行了验收。且本次事故与上述装修工程的发生相隔五年多，世邦公司出示的证据并不足以证明上述工程与本次事故直接相关，也不足以排除其对中央空调系统的日常维护义务，故对世邦公司的此项抗辩意见本院不予采纳。综上，对世邦公司的本诉请求，本院不予支持。关于刘宇飞的反诉请求，刘宇飞应当证明其主张的损失已实际发生且有确凿证据证明，而刘宇飞出示的证据并不足以证明其主张的损失实际发生，故对其反诉请求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）刘宇飞的全部反诉请求。本诉案件受理费1630元，由原告（反诉被告）北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担（已缴纳）。反诉案件受理费678元，由被告（反诉原告）刘宇飞负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蒙镭审 判 员 杨阳审 判 员 曹勇二〇二〇年九月二十二日法官助理 李青书 记 员 刘欢