广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19230号原告：广州市建东房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区xx镇麒天一巷****。法定代表人：梁建成。委托诉讼代理人：崔苗苗、易丽萍，广东金桥百信律师事务所律师。被告：吴颖龙，男，1994年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘能辉，广东合拓（南沙）律师事务所律师。第三人：广州恒源地产有限公司，住所地，住所地广州市南沙区裕丽街****之一iv>法定代表人：巫银琼。原告广州市建东房地产中介有限公司诉被告吴颖龙、第三人广州恒源地产有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人崔苗苗、易丽萍，被告的委托诉讼代理人刘能辉，第三人的法定代表人巫银琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付125000元佣金及逾期支付该佣金的滞纳金（以125000元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年9月29日起计至被告实际清偿之日止）；2、本案受理费及财产保全费均由被告负担。事实和理由：2019年7月30日，就被告出售的广州市南沙区xx镇xx街x号xx房事宜独家委托原告一事，原、被告双方签订《房地产出售独家委托协议》，约定被告独家委托原告出售上述房屋，委托期限为6个月，在本合同有效期内被告不得委托第三方等。原被告签订上述合同后，原告为尽快找到合同的求购方，与第三人合作寻找求购方，并成功找到了求购方邓景尔，促成了交易。2019年9月29日，被告和邓景尔签订了《存量房买卖合同》，房屋成交价为240万元，同日求购方向被告支付了15万元的定金及15万元首期款。按原被告的合同约定，被告应在2019年9月29日支付12.5万元的佣金给原告，但被告并未支付，且在原告多次催促下，其仍不支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原被告签订的居间合同是原告用于恶意炒房、限制被告权利的合同，应属于无效合同。原告的行为违反了法律规定和行业规定，损害了买卖双方的利益和房价平稳的公共利益，因此以此为目的签订的《独家协议》应为无效协议，原告不得以此主张佣金。2、《独家协议》中关于押金、独家代理等条款严重限制了原告的权利，应为无效条款。3、原告及第三人向买受人邓景尔隐瞒涉案房屋存在二次抵押的事实，导致最终涉案房产未能成交。被告已与第三人及邓景尔签订调解协议，解除三方签订的《存量房买卖合同》，被告退还房款及违约金合计53万元，该费用已包含支付给中介的费用24000元，因此原告不应再另行主张中介费。4、原告的主张的中介费过高，中介费通常为房价的3%以下，卖方承担的中介费用不超过1%。在本案中，即使交易成功，中介费用也不应超过22500元，且本案交易尚未成功的情况下，原告已经承担24000元中介费。原告的行为违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，应没收其违法所得并依法处以罚款，对其予以停业整顿。第三人述称：原告并未向我方支付任何佣金，本来谁违约谁支付剩余的佣金，最后因为被告向邓景尔返还定金并支付了违约金，被告要求不再向我方支付中介费才愿意向邓景尔返还定金。我方同意不再收取被告佣金，才给予赔偿邓景尔定金及赔偿款。经审理查明：广州市南沙区xx镇xx街x号xx房的产权人为被告。2019年7月30日，被告（委托人、甲方）与原告（居间人、乙方）签订《房地产出售独家委托协议》，载明：第一条、甲方愿意独家委托乙方居间出售符合本条所述条件的房地产，若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，且双方同意不再另行签订补充协议予以变更或确认。房屋坐落于广州市南沙区xx镇xx街x号xx房，权利人为被告，室内装修情况为精装修，已设立抵押，贷款余额处理方案为甲方自行还清，没有设立租赁。第二条、委托期限。1.本协议代理期限为6个月，自2019年7月30日至2020年1月1日。在本合同到期前的3天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长5个月，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效代理期内，甲方不得委托第三方。第三条、委托房价款2250000元整。该委托房价款不包括维修基金、管理费押金、电弧初装费、煤气初装费、有线电视申请费等在内的甲方已付或应付的费用，前述费用另行结算，办理前述事项变更的更名费用由求购方承担。甲方同意：求购方可以现金、汇款或其他甲方能够接受的方式支付或通过乙方转付定金或房价款。甲方并同意乙方可以根据本居间服务的履行情况，以大于或等于前述委托房价款的数额向求购方报价。第四条、佣金支付。1、出售总价为235万元甲方应向乙方支付10万元作为佣金，超出235万元部分甲方应向乙方支付超出部分50%作为超额佣金。2、甲方应在与求购方签订《房地产买卖合同》等证明买卖或转让关系已经成立的类似合同并受到定金或首期房价款之同时，将佣金支付给乙方。3、甲方如未能按时将佣金支付给乙方，逾期每日加收滞纳金为佣金的万分之五。5、甲方与乙方介绍的求购方签订《房地产买卖合同》等证明买卖关系已经成立的合同后，非因乙方原因导致该合同最终无法履行或无法完全履行，乙方已收取的佣金不予退还，乙方并保留向对方请求支付未收取佣金的权利。第五条、本协议的履行。1、乙方应随时依甲方之查询，向甲方报告业务处理情况。3、为了尽快完成甲方委托的事项，甲方同意乙方在需要时，可由另外一方代替乙方完成或另外一方与乙方共同完成甲方委托的事项等。2019年9月29日，被告（甲方、卖方）与案外人邓景尔（乙方、买方）及第三人（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，其中载明：房地产地址为广州市南沙区xx镇xx街x号xx房，房地产存在抵押等他项权利情况，该房地产以现状出售给乙方；甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额为240万元；签订本合同时，乙方向甲方支付15万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）及首期部分房款15万元，并按照商业性贷款方式付款；丙方受乙方委托代办该物业的二手产权转移手续，甲方应当向丙方支付中介服务费0元，乙方应当向丙方支付中介服务费48000元；等。同日，被告（甲方、卖方）与案外人邓景尔（乙方、买方）就广州市南沙区xx镇xx街x号xx房签订《广州市存量房买卖合同》，被告向案外人邓景尔出具《定金收条》，载明：本人确认收到邓景尔交来购买广州市南沙区xx镇xx街x号xx房的定金15万元。2019年12月20日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为催缴被告向其支付佣金12.5万元及逾期付款的违约金。因本案纠纷，原告于2020年4月28日向本院提起诉讼，并申请了诉讼保全，为此其交纳了保全费1197元。被告主张因原告及第三人未向案外人邓景尔如实告知涉案房屋存在多重抵押和欠款，导致其违约且其与邓景尔签订的《广州市存量房买卖合同》的解除，其已向邓景尔返还定金并支付了违约金，故其无需再向原告支付中介费，向本院提交了被告名下中国建设银行账户交易明细、调解协议、录音光盘等证据。原告质证称不予认可，被告并无向其支付中介费，调解协议载明的中介费与原告无关。本院认为，原、被告于2019年7月30日签订的《房地产出售独家委托协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告主张该协议为无效合同，理据不足，故对其相关抗辩，本院不予采纳。上述协议约定，甲方同意乙方在需要时可由另外一方代替乙方完成或另外一方与乙方共同完成甲方委托的事项。现原告已举证证明其与第三人合作促成被告与买受方签订《广州市存量房买卖合同》以购买广州市南沙区xx镇xx街x号xx房，且买受方已向被告支付购房定金，故上述协议约定的支付佣金的条件已成就，原告据此主张被告依据该委托协议的约定向其支付佣金12.5万元及逾期支付该佣金的违约金，合理合法，本院予以支持。被告称因原告及第三人的原因导致其与案外人邓景尔就涉案房产的交易未能继续履行，但其对此主张并无提交充分的证据予以证实，且被告与买受方邓景尔及第三人签订的《存量房买卖合同》明确载明被告无需向第三人支付佣金，其对买受人已支付的佣金作出的赔偿属于另一法律关系，与本案无关，故对其相关抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴颖龙向原告广州市建东房地产中介有限公司支付佣金125000元及迟延支付上述佣金的违约金（违约金以125000元为本金，自2019年9月29日起，按每日万分之五计至实际付清之日至，违约金总额以欠付款本金125000元为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴颖龙向原告广州市建东房地产中介有限公司支付财产保全费1197元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1504元，由被告吴颖龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年九月二十二日书记员 郑艳婷