河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0283民初2209号 原告：陈正国，男，1965年4月7日生，汉族，农民，住迁安市。 原告：李秀华，女，1968年6月17日生，汉族，农民，住迁安市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：孙艳梅，河北康惠律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：梁健，男，1963年7月4日生，汉族，农民，住迁安市。 委托诉讼代理人：庞方方，河北吴春江律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：梁加娜，女，1962年7月1日生，汉族，农民，住迁安市。 原告陈正国、李秀华与被告梁健、梁加娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈正国、李秀华及其委托诉讼代理人孙艳梅、被告梁健的委托诉讼代理人庞方方到庭参加诉讼，被告梁加娜经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈正国、李秀华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间于2014年10月16日签订的《房屋买卖协议书》；2、请求判令二被告返还原告购房款23万元；3、请求判令二被告自2014年10月17日起至实际给付之日止以23万元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍向原告支付利息；4、请求判令二被告给付二原告23万元赔偿款；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告为夫妻关系，二被告为夫妻关系，四人为朋友关系。2014年8月10日，被告梁健向原告陈正国借款19万元，约定2014年10月10日还清。2014年10月16日，原被告四人签订《房屋买卖协议书》，约定二被告将其所有的迁安市出售给二原告。该协议书中约定：协议签订之日起7日内，二原告一次性支付二被告房款21万元（原被告之间的借款19万元及利息2万元作为房款），剩余房款17万元在过户时一次性支付二被告，后二被告搬离该房屋，二原告入住时被告又向二原告索要2万元房款。二原告多次要求二被告配合办理过户事宜，二被告以房产证丢失为由拒绝。2015年2月12日，案外人李桂存与二被告签订《房地产转让合同》，二被告将涉案房屋以38万元的价格转让给李桂存并在当日为其办理了房屋过户手续。因二原告在该房屋入住，案外人李桂存向人民法院提起案由为排除妨害纠纷诉讼，要求二原告搬离房屋。2016年3月27日，迁安市人民法院作出（2015）安民初字第2001号民事判决书，载明陈正国于本判决生效后十日内腾空房屋、搬出惠泉小区1号楼4单元602室。判决生效后李桂存申请强制执行，二原告搬离了该房屋。二原告认为，二被告将该房屋出卖给二原告后又出卖给案外人李桂存并办理过户登记，造成二原告不能实际取得该房屋的所有权，原被告之间的《房屋买卖协议书》因被告的违约导致合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故二原告提出以上诉讼请求，望依法支持二原告的诉讼请求。 被告梁健辩称，1、《房屋买卖协议》虽系双方签署，但双方签订协议是存在二个原因的，一是原告以需要办理首套房证明为由，让二被告与其签订了一份协议；二是被告梁健与原告存在借款，并以此房进行了抵押，原告以此为由要求被告梁健签订《房屋买卖协议》，但双方之间并没有买卖房屋的合意，原被告双方之间并不存在真实的房屋买卖行为，只存在借贷纠纷；2、被告自原告处共借取本金15万元，后本金及利息共为原告出具借条19万元，后期原告给付被告两万元，共计21万元。2020年1月4日证人林某被告偿还16万，仅有5万元还未偿还；3、原告自2014年11月陈正国就占用被告房屋，至今年年初搬出，占用房屋时间近五年之久，按一年房租1.5万计算，原告也应支付被告房租7.5万元。所以与未偿还的借款抵顶后，原告还应给付被告费用2.5万元；4、如果法院认定《房屋买卖协议》有效，原告无权要求按《商品房买卖合同纠纷司法解释》第八条进行索赔，因该司法解释适用的对方是房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而非两个自然人签订的房屋买卖合同；5、增加一点，梁健与梁加娜于2014年11月14日就办理了离婚登记。 被告梁加娜未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，被告梁健向原告陈正国借款190000元，约定于2014年10月10日还清，并约定用涉案房屋作为抵押，双方未办理抵押登记，被告梁健为原告出具了借条，2014年10月16日，被告梁健、梁加娜与原告陈正国、李秀华签订房屋买卖协议，约定将二被告所有的涉案房屋出售给二原告，总房款38万元，原告方一次性支付被告方房款21万元，剩余房款17万元于过户当日给付被告方。协议签订后，被告梁健于2014年10月27日为原告出具了收到房款21万元的收条一张，该21万元房款以被告梁健拖欠原告陈正国借款本金19万元及利息2万元抵顶。2014年11月3日原告陈正国与被告梁健签订房屋附属物品交接清单，被告将房屋腾空交付原告入住。2014年12月17日，原告陈正国向被告梁健转款20000元。 2015年2月12日，案外人李桂存、石小娟与二被告签订《房地产转让合同》，二被告将涉案房屋转让给案外人李桂存、石小娟，合同约定价格38万元，案外人李桂存、石小娟实际交付40万元，同日，双方办理了过户登记手续。2015年2月26日，李桂存、石小娟前往涉案楼房要求二原告搬出，后双方发生争执，二原告未搬出该房屋，李桂存、石小娟于2015年4月3日向迁安市人民法院对二原告提起排除妨害纠纷诉讼，迁安市人民法院经审理于2016年5月27日作出（2015）安民初字第2001号民事判决书，判决原告方腾空、搬出涉案房屋，该判决书生效后原告方未履行腾空、搬出房屋义务，李桂存、石小娟依法向法院申请强制执行，在案件执行过程中，原告方与李桂存、石小娟于2020年1月4日达成执行和解，由李桂存、石小娟补偿原告方损失16万元，原告方搬出涉案房屋，后经由李桂存、石小娟儿媳林阿娟银行账户给原告陈正国转款16万元，原告方搬出涉案房屋，案件执行终结。 另查，在原告方与李桂存、石小娟排除妨害纠纷一案的审理过程中，原告陈正国以被告梁健一房多卖，涉嫌合同诈骗向迁安市公安局报案，迁安市人民检察院指控被告梁健犯合同诈骗罪。2016年3月31日，梁健合同诈骗案经本院审理终结作出（2015）安刑初字第500号刑事判决书，判决书审理查明“被告人梁健因无力偿还欠陈正国夫妇的21万元借款，2014年10月16日，被告人梁健与陈正国夫妇签订房屋买卖协议，约定将其位于惠泉小区1号楼4单元602室的房产以人民币38万元的价格卖给陈正国，过户后陈正国支付房屋尾款人民币17万元。2014年10月27日，梁健将原来欠陈正国夫妇的21万元打收条一份，内容为：今收到陈正国房款贰拾壹万元整（￥210000元）。后因梁健的房产被霍玉贵申请迁安市人民法院查封，迟迟未能与陈正国过户，梁健又无能力偿还债务解封房产，便将该房产以人民币38万元的价格卖给了李桂存，获得现金后将房产解封过户给李桂存。”。 再查，原告陈正国、李秀华系夫妻关系，被告梁健、梁加娜原为夫妻关系，双方于2014年11月14日协议离婚。 上述事实有原、被告陈述、房屋买卖协议书、收条、（2015）安民初字第2001号民事判决书、（2015）安刑初字第500号刑事判决书、河北省农村信用社商户签购单、结婚证、房屋附属物品交接清单、执行和解笔录复印件、离婚协议、掌上银行转款明细截图等证据予以证实。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方买卖房屋的事实已经本院（2015）安刑初字第500号刑事判决书、（2015）安民初字第2001号民事判决书审理查明并确认，被告梁健提出原被告双方没有买卖房屋的合意，不存在真实的房屋买卖行为的主张，本院不予采信；涉案房屋现已由二被告出售给李桂存、石小娟，并办理了过户登记手续，原被告签订的《房屋买卖协议书》已无法履行，原告方主张解除该协议，由被告方返还购房款，符合法律规定，本院予以准许；原告主张的购房款23万元，其中21万元（本金19万元及利息2万元）属民间借贷债权抵顶房款，该笔款项借款日期为2014年8月10日，还款日期应认定为被告梁健为原告出具收条的2014年10月27日，借款天数为77天，根据相关法律规定，该笔借款受法律保护的利息数额应为9619.73元（190000元×年利率24%÷365天×77天），超出部分利息10380.27元不属合法债权，应从抵顶房款数额中予以扣除，故原告主张的购房款数额应为219619.73元（190000元+9619.73元+20000元）；原告主张的利息应分段计算，自被告为原告出具21万元房款收条的2014年10月27日起至2014年12月16日止，以199619.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年12月17日其至2019年8月19日止，以219619.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；原告方要求被告方给付赔偿款23万元的主张，理据不足，本院不予支持；被告方主张已由案外人林阿娟替被告方偿还原告欠款16万元，该笔款项应予扣除，经本院查明，该16万元款项是案外人李桂存、石小娟与二原告排除妨害纠纷一案，在执行过程中二原告与案外人李桂存、石小娟达成执行和解协议，由李桂存、石小娟儿媳林阿娟代李桂存、石小娟给付二原告的补偿款，并非替被告偿还原告的借款，故对被告的该项主张，本院不予支持；被告方主张原告方占用被告房屋，应当支付被告房租，该房屋是经原被告双方签订房屋买卖协议，由被告方出售给原告，并经由被告方于2014年11月3日将房屋腾空交付原告方居住的，并且被告方已于2015年2月12日将涉案房屋出售给案外人李桂存、石小娟并于当日办理了过户，房屋的所有权人已非被告，故被告方的主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下： 一、解除原被告双方于2014年10月16日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告梁健、梁加娜于本判决生效后十日内返还原告陈正国、李秀华购房款219619.73元及利息（自2014年10月27日起至2014年12月16日止，以199619.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2014年12月17日其至2019年8月19日止，以219619.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），二被告互负连带责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，减半收取计4100元，由被告梁健、梁加娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 王 汛 二〇二〇年九月二十五日 书记员 蔡丽伟