陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初1669号原告：屈莎，女，1990年6月28日出生，汉族，个体工商户，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张卫东，陕西秦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，陕西秦南律师事务所律师。被告：陕西盛德商业运营管理有限公司，住所地商洛市商州区工农路（凯华地产）。统一社会信用代码91611000305731664J。法定代表人：安建，执行董事。委托诉讼代理人：赵刚，男，陕西盛德商业运营管理有限公司营销策划部经理。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。被告：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区工农路14号。统一社会信用代码91611000559373908N。法定代表人：郑贤桂，总经理。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。原告屈莎向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付商铺经营管理收益14,829元及利息（其中7414.50元的利息从2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，剩余7414.50元的利息从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令被告盛德公司向原告支付违约金14,829元；3.判令被告凯华公司向原告支付违约金14,829元。4.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告是商洛市工农路“凯华国际购物中心”（F座）F3-D2079号商铺的业主，被告盛德公司是从事商场商业运营管理的专业公司，被告凯华公司是“凯华国际购物中心”（F座）的开发商。原告（甲方）与被告盛德公司（乙方）、凯华公司（丙方）三方共同签订《凯华国际购物中心（F座）商铺管理经营合同》（以下简称《商铺管理经营合同》）[合同编号：陕盛SD2014-0067]，合同主要内容：由甲方指定乙方对甲方拥有的上述铺位进行经营管理。合同管理经营期限为五年，自“凯华国际购物中心”统一开业日起算，暂定开业日为2016年1月1日，乙方可视招商进度提前或推迟开业日期，但前后不得超过6个月。合同期限内的前三年，由于乙方对商铺管理经营有前期投入，故不再向甲方支付任何收益及费用，也不向甲方收取任何投入运营费用。在合同期内的第四年和第五年，乙方须每年向甲方支付商铺经营管理的收益14,829元，每6个月支付一次，每次支付半年的收益，分4次支付，时间分别为：2019年4月1日前、2019年10月1日前、2020年4月1日前、2020年10月1日前。如实际开业时间提前或推迟，则收益的支付时间做相应的调整，提前或顺延。同时，丙方作为乙方的担保人，在合同期的第四年、第五年期间，如乙方不履行或不能履行合同义务时，由其代为履行。另外，合同的违约责任条款中还约定，如乙方逾期30日还未支付甲方商铺收益，甲方有权要求乙方支付相当于该商铺一年收益的违约金；丙方在保证期限内，如未尽到担保义务，也应向甲方支付相当于该商铺一年收益的违约金。合同签订后，乙方即接收了该商铺，并开展了商业运营活动，但对于甲方的商铺收益至今却分文未付，丙方也不愿承担连带担保责任。据上事实，原告认为二被告不予支付原告商铺收益的行为显属违约，二被告不仅应当连带支付原告应得的商铺收益，而且还应当按照约定分别向原告支付违约金。原告多次找二被告交涉未果，现具状起诉，请求法院依法公平裁断，维护原告的合法财产权益。被告盛德公司辩称：一、因政府行政行为导致原告商铺经营中止、无租金收益，被告不存在违约责任，原告诉讼请求1中索要利息之主张应予驳回，支付租金收益的时限应据实延后。1.被告不存在违约责任。原告与被告及凯华公司签订《商铺管理经营合同》时，案涉项目及房屋已经取得了政府颁发的法定“五证”，案涉商业楼于2017年11月23日开业经营。但是，由于政府在案涉项目规划审批中存在违法行政问题，2019年4月8日，商洛市商州区城市管理局做出《强制拆除违法建筑决定书》，决定对本案所涉商业楼实施局部降层拆除改造。2019年4月12日，商洛市商州区城市管理局开始组织实施拆改施工，该商业楼（包括原告商铺）整体停业。至2020年1月22日拆改施工正式完成，由于原商户拒绝回迁经营，该商业楼至今尚无法恢复开业。导致包括原告商铺在内的所有商铺至今无租金及经营收益，被告年收益损失1500余万元，政府未给予补偿。由此可见，是政府行政行为导致原告商铺经营中止、无租金收益，被告并无过错和主观故意。鉴于上述事实，根据《商铺管理经营合同》第八条第2款“因台风、地震、战争等不可抗力及非乙方原因致使房屋损毁、灭失或造成其他损失无法使用时，本协议终止，三方不承担任何违约责任”的约定，被告不应承担未按期向原告支付租金收益的违约责任。2.原告已实际获得占总房价款24%的收益44,488元（即上述合同约定的前三年收益）。2015年6月27日，原告购买凯华公司开发建设的西街・大都汇项目第F幢F3-D2079号商铺后，在签订《商铺管理经营合同》的同时，原告出具《确认书》确认：本人购买的凯华国际购物中心3层D2079号商铺，建筑面积13.78平方米，单价每平方米13,415.88元，总计房价款185,367元。本人自愿将购买的该商铺委托给盛徳公司管理经营五年，盛徳公司应支付前三年的商铺收益共计44,488元。现本人委托盛德公司将上列前三年的商铺收益一次性支付到出卖人凯华公司名下，用以冲抵本人购房款。本人向凯华公司购买该商铺时实际支付房款140,879元。在托管前三年期间，本人不再向盛德公司收取任何商铺收益及费用，后两年按每年房价款总额的8％计收。由此可见，原告已实际获得总房价款24％的租金收益44,488元。3.被告向原告支付第四、第五两年租金收益的时间，应顺延至案涉商业楼再次恢复开业之后。由于案涉商业楼被政府拆改停业始于2019年4月12日，且至今尚无法恢复开业，根据前述事实与理由，被告本可要求终止《商铺管理经营合同》，或不再向原告支付停业期间的租金收益并在约定的托管期满时终止合同。现被告为原告利益着想承诺继续履行第四、第五两年收益的支付义务。但委托管理经营期限及被告向原告支付第四、第五两年租金收益的时间，应根据《商铺管理经营合同》约定的办法，减除停业时间和前三年未到期时间后，据实顺延。即：待案涉商业楼再次开业后第6个月支付首期租金收益7415元，其它各期支付时间节点按《商铺管理经营合同》约定办法执行。4.原告索要利息无合同依据，该诉请亦不能成立。综上，原告诉求1均不能成立，应予驳回。二、本案原告并未诉请解除《商铺管理经营合同》，但却诉请被告按解除合同支付违约金，故对原告诉讼请求2应直接驳回。原告诉请被告支付该商铺一年收益的违约金14,829元，实为在设定被告存在违约责任，并按照《商铺管理经营合同》第十一条“违约责任”第2款约定的解除合同情形提出的。但本案原告并未诉请解除合同，不能适用解除合同条款，故该诉请不能成立。综上，被告认为，原告委托被告代为管理经营的商铺是位于商业楼内的非独立门面且非实体分割的商铺，根据《商铺管理经营合同》统一经营、收益共享、风险共担的缔约本意相关各方是一个利益共同体，各方损益应相对平衡。在原告商铺因政府行政行为导致停业无租金收益的情况下，根据《商铺管理经营合同》第八条第2款约定，被告中止履行收益支付义务不存在违约责任。原告要求作为受托管理经营者的被告正常支付收益并追究违约责任，显失公平合理且无合同依据。因此，请法院依法驳回原告诉请，同时根据本案实际情况，调整被告向原告支付租金收益的时限。被告凯华公司辩称：一、同意和支持盛德公司的全部答辩。二、被告在本案所涉合同中仅承担一般保证责任，原告对被告的所有诉请均无合同与法律依据，予以驳回。原告与二被告三方签订的《商铺管理经营合同》第十条担保条款明确约定，被告仅在盛德公司不履行或不能履行本合同义务时代为履行。担保法第十七条规定：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。综上，原告对被告的所有诉求均无合同与法律依据，不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告屈莎提交的证据：1.原告的身份证复印件、盛德公司及凯华公司的企业信息公示报告；2.商铺管理经营合同。被告盛德公司、凯华公司提交的证据：1.企业法人营业执照；2.商品房买卖合同；3.确认书；4.商铺管理经营合同；5.西街大都汇开业照片；6.住房城乡建设部挂牌督办一批重点违法案件、重大违法案件挂牌督办通知书、强制拆除违法建筑决定书、限期搬离公告、通告、西街大都汇1-3楼照片；7.关于拆改购物中心补偿有关问题给经营商户和购房业主的告知函、关于对大都汇购物中心三层部分购房业主退房申请的回复；8.建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书；9.解除《房屋租赁合同》通知书，关于大都汇购物中心恢复开业备忘录、邀请函。被告盛德公司、凯华公司对原告的证据无异议。原告对二被告的证据1至8，及证据9中的邀请函真实性无异议。对证据4至8的关联性有异议。对证据9中的解除《房屋租赁合同》通知书，关于大都汇购物中心恢复开业备忘录的真实性不清楚。经审查，当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，在卷佐证本案的基本事实。对有争议的证据，认定如下：被告证据9中的解除合同通知书及备忘录，与原告无异议的邀请函内容能够互相印证，可以证明被告凯华公司与案外人商洛百利贸易有限责任公司解除房屋租赁合同，双方对解除合同所涉及的争议问题搁置的相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2014年12月29日，原告屈莎向被告盛德公司出具确认书，确认其购买的凯华国际购物中心3层F3-D2079号商铺，委托盛德公司管理经管五年，盛德公司应支付其前三年商铺收益共计44,488元。现将该三年的商铺收益一次性支付到被告凯华公司名下，冲抵购房款，其实际向凯华公司支付商铺房价款140,879元。在托管前三年期间，其不再向被告盛德公司收取任何商铺收益及费用，后两年按每年房价款的8%计收。同时，原告屈莎（甲方）与被告盛德公司（乙方）、凯华公司（丙方）三方签订《凯华国际购物中心（F座）商铺管理经营合同》，合同主要内容：一、标的物。甲方拥有商洛市工农路“凯华国际购物中心”部分商铺的所用权，商铺编号F3-D2079，合同编号陕凯GW-2014-0067，建筑面积13.78㎡，总价140,879元。二、合同内容。甲方同意指定乙方作为其拥有该商铺的唯一经营管理人，由乙方负责经营管理、租赁、物业管理、装饰装修等商铺经营管理活动，并承担一切费用。三、合同期限。甲、乙、丙三方签字盖章之日，本合同生效。合同管理经营期限为五年，自凯华国际购物中心统一开业日起算。凯华国际购物中心统一开业之日暂定为2016年1月1日，乙方可视招商进度提前或推迟开业日期，但前后不得超过6个月。第四条收益约定。因甲方在购买该商铺时，出卖人交付给甲方的房屋是毛墙毛地，乙方为此投入了大量资金进行了装饰装修，配置了设施设备，同时，为了培育市场，乙方投入了大量的广告宣传、招商招租、商业运营、物业管理等一系列的经营管理活动。故双方约定，在合同期限内前三年，乙方不再向甲方支付任何收益及费用，亦不向甲方收取任何投入运营费用；在合同期限内第四年和第五年，乙方每年向甲方支付14,829元的收益。第五条收益支付。1.合同期限内，每6个月支付一次，共4次支付完毕。2.第一次支付时间：2019年4月1日前，支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的收益，即7415元；第二次支付时间：2019年10月1日前，支付支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的收益，即7415元；第三次支付时间：2020年4月1日前，支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的收益，即7415元；第四次支付时间：2020年10月1日前，支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的收益，即7415元。3.因开业时间暂定在2016年1月1日，如实际开业时间提前或推迟，则收益的支付时间做相应的调整，提前或顺延。六、甲方的权利与义务。七、乙方的权利与义务。八、合同的变更、解除和终止。1.经甲乙丙三方协商达成一致，以书面形式进行变更、解除本协议。2.因台风、地震、战争等不可抗力及非乙方的原因致使房屋损毁、灭失或造成其他损失无法使用时，本协议终止，三方均不承担任何违约责任。九、合同的续签。十、担保条款。丙方为乙方的担保人。在合同期限内第四年、第五年期间，如乙方不履行或不能履行本合同义务时，由丙方代乙方履行，并承受本合同项下乙方的所有权利与义务。第十一条、违约责任。2.在合同履行期间，如乙方未按期支付甲方的商铺收益，每逾期一日，按应支付款项的万分之一支付违约金；逾期30日，还未支付时，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于该商铺一年收益（以第四年收益为标准）的违约金；甲方有实际损失的，且实际损失大于违约金时，乙方还应弥补甲方的实际损失。3.丙方在保证期限内，如未尽到担保义务，则应向甲方支付相当于该商铺一年收益（以第四年收益为标准）的违约金；甲方有实际损失的，且实际损失大于违约金时，丙方还应弥补甲方的实际损失。三方合同签订后，被告盛徳公司即接收了原告商铺。2017年11月23日该购物中心开业。现，原告以被告盛德公司未向其支付租金收益，被告凯华公司不履行担保责任为由，将二被告诉至本院。还查明，2019年4月5日，商洛市商州区城市管理局向大都汇商业楼经营商户及相关业主发出限期撤离公告，告知各经营商户及相关业主，其单位将于2019年4月12日起对大都汇商业楼局部进行降层拆除改造，并以通告的方式告知大都汇商业楼经营商户及相关业主4月12日起对楼内的水电气等管线予以暂时性切断，期限暂定为60天，待拆除改造结束后予以恢复。政府相关部门在撤销被告凯华公司之前的建设工程规划许可证后，于2020年1月6日，由商洛市自然资源局重新向被告凯华公司颁发了建字第611001202000001号建设工程规划许可证。2020年1月22日，商洛市商州区住房和城乡建设局就1月19日其单位与消防救援大队进行消防验收时发现的问题，向案涉购物中心出具了建设工程消防验收意见书，限定7个工作日整改完毕。另，2020年1月26日，商洛市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组，为加大疫情防控，保障全市广大人民群众生命安全和身体健康，依据《中华人民共和国传染病防治法》等相关规定，向全市发出通告，启动Ⅰ级响应疫情防控措施，要求全市所有的经营性公众聚集场所暂停营业，禁止野生动物交易，暂停活禽交易和宰杀，市民尽量避免外出，并对道路交通进行管控等。该通告自2020年1月26日起执行，恢复时间另行通告。2020年4月初，商洛市辖区的各县区经营性场所逐步恢复营业。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告屈莎与被告盛德公司、凯华公司签订的《商铺管理经营合同》其性质为房屋租赁合同，原告交付被告盛德公司经营管理的商铺位于案涉购物中心的三楼，不具备单独进行商业经营的条件，被告盛德公司是对包括原告商铺在内的多个商铺统一进行经营管理。在《商铺管理经营合同》履行期间，由于案涉商业楼实施降层改造，该购物中心停业，直到政府相关职能部门对降层改造后的购物中心予以验收，后期又遭遇全国性的新冠肺炎疫情的影响，导致被告盛德公司在相当长的一段时间内不能正常使用原告等人的商铺。上述客观原因非原被告任何一方意愿所为，原被告均不应承担违约责任。故参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定的内容及《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，综合考虑在降层改造前该购物中心已开业运营，现本地新冠肺炎疫情的防控措施解除已近半年，其他商场已基本恢复营业，为今后原被告之间的《商铺管理经营合同》能够继续稳定履行，公平处理本起经济纠纷，酌定由被告盛德公司支付原告第四年度租金收益的50%，即7415元，原告的其他诉求不予支持。另外，关于被告凯华公司的保证责任的方式，从原被告在《商铺管理经营合同》第十条的担保条款约定内容来看，属约定不明，按《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告凯华公司应承担连带责任的保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西盛德商业运营管理有限公司向原告屈莎支付第四年的租金收益7415元；二、被告陕西凯华房地产开发有限公司对上述款项承担连带付款责任；三、驳回原告屈莎的其他诉讼请求。上述一、二项内容限被告陕西盛德商业运营管理有限公司、陕西凯华房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，减半收取456元，由原告屈莎负担228元，由被告陕西盛德商业运营管理有限公司、陕西凯华房地产开发有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员 何 明二〇二〇年九月二十七日书记员 寇青青1