四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3009号 原告：叶又铭，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：潘远，男，1986年9月20日出生，汉族，住河南省固始县。 被告：郭东梅，女，1988年9月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二被告共同委托诉讼代理人：辜多伦，成都市高新区桂溪法律服务所法律工作者，一般授权代理人。 第三人：吴伯军，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人：何晓利，女，1974年3月12日出生，汉族，住成都市天府新区。 本院受理上列当事人定金合同纠纷一案后，依法适用简易程序由审判员谢菲于2020年7月8日、9月8日、9月10日公开开庭进行了审理。2020年7月8日的庭审，原告叶又铭的委托诉讼代理人袁明露，被告潘远、郭东梅及其委托诉讼代理人辜多伦，第三人吴伯军、何晓利到庭参加了诉讼；2020年9月8日的庭审，原告叶又铭及其委托诉讼代理人袁明露，被告潘远、郭东梅及其委托诉讼代理人辜多伦到庭参加了诉讼，第三人吴伯军、何晓利经传唤未到庭参加诉讼；2020年9月10日的庭审，原告叶又铭委托诉讼代理人袁明露，被告潘远到庭参加了诉讼，被告郭东梅及第三人吴伯军、何晓利经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶又铭向本院提出并明确诉讼请求：1、判令解除叶又铭与潘远签订的定金合同；2、判令潘远向叶又铭返还定金420000元；3、判令郭东梅对420000元定金承担共同还款义务；4、案件受理费由潘远、郭东梅负担。 潘远、郭东梅辩称，1、2019年10月24日，答辩人与叶又铭签订定金合同，约定将答辩人承租的位于成都市高新区××道××号××栋××号商铺转让给叶又铭经营。因合同具有相对性，故郭东梅不能成为本案的诉讼主体。2、答辩人与房东即第三人吴伯军、何晓利签订为期五年的房屋租赁合同，现在实际在正常经营期中。因叶又铭在网上寻求租赁铺面或合作经营的信息，在征得出租人同意的情况，答辩人才与叶又铭签订了定金合同。依据定金合同的内容，三方到场签订正式的租赁合同后，即取得房屋转让费。这时出租人要求答辩人给付转让费70%，方可同意签订正式合同。双方经过数次协商未果，万般无奈之下，答辩人电告叶又铭，寻求解除合同，退还定金，遭到叶又铭无理推诿和刁难，事后答辩人再次积极协商，寻求以合伙、联营方式进行经营，也数次协商未果。3、本案系房屋租赁之诉引发的定金合同纠纷，答辩人在租赁房屋之后，对该房屋进行了全面的装修。其投资的各种材料以及人工费用的投入数额较大，依据租赁合同的内容，定时支付房租费、水电气费、物业费应当是承租人的义务。实质上，转让费是用来弥补承租人装修的损失。出租人提出转让费分享的要求，不符合常理。在与出租人沟通时，答辩人愿意分割转让费的50%给出租人，出租人还是不同意。而叶又铭与出租人恶意串通并达成了某种共识，意图为了减少自身费用而联合起来排挤答辩人，同时召集数人每天苦苦相逼对答辩人进行威胁，答辩人数次报警，才在警方的协调下，中止威胁。整个过程给答辩人造成了重大的经济损失和精神打击。综上所述，答辩人与叶又铭签订定金合同后，积极配合履行合同，答辩人并未违约，所收定金应不予退还。因此，请求法庭能查明事实，依法驳回叶又铭的诉讼请求，以维护良好的房屋租赁市场秩序，请求法庭公正裁决。 吴伯军述称，不认可原被告所说的我作为房屋的所有权人在这过程中曾经想要收取房屋转让费。对原被告的定金合同或者租赁合同不清楚。 何晓利述称，转租的事情，潘远跟我沟通过，但我从来没有同意，也没有签任何的协议。 审理查明的事实： 一、当事人各方没有争议，本院予以确认的事实： 2016年9月20日，吴伯军、何晓利（出租方、甲方）与潘远（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的位于××道××号××栋××号商铺、建筑面积为xxx平方米的商铺出租给乙方，租期5年，自2016年9月20日起至2021年9月19日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并不退还乙方已交付的履约保证金（押金）且已支付房屋租金将不退还：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租方进行非法活动的，或者损害公共利益的；3、乙方拖欠租金或其他费用累计达15天的。 2019年10月24日，潘远（转让方、甲方）与叶又铭（顶让方、乙方）签订《店铺转让定金》，载明：1、今收到位于××号铺面的转让费定金贰拾壹万元整（人民币21万），尾款叁拾万元（人民币30万元）于签订合同时一次性付清；2、双方按照公平一致的原则，如果甲方违约将赔付乙方双倍42万，如乙方单方面拒租，不能继续签订合同的，将放弃定金，且甲方不承担任何责任。甲方保证三条：能做餐饮，续约5年，押一付三。若保证不了，不能续签合同的，甲方须将定金退回给乙方并不再承担赔偿责任。 2019年10月24日，叶又铭及其委托人王湛钧分五次共计向郭东梅（潘远之妻）转账210000元（50000元+50000元+50000元+50000元+10000元）。 二、对潘远是否存在违约行为的问题，本院查明： 2019年9月14日上午11时12分，潘远向何晓利发送微信称“姐，另外我想问一下，你们商铺出售信息有挂出去了是吗？我转让别人看铺子，从中介那了解到说铺子要卖，都不敢来接手”。何晓利称，“挂过，很难卖”，潘远回复称“好的，没关系，前几天有人看过，聊得差不多了，现在她从中介那知道铺子要卖，怕有猫腻就不敢租”。何晓利回复称“买商铺的人还是希望继续租出去，一般都是这样的……所以你还是尽最大努力去谈嘛，姐姐还是配合你，配合到你哈”。 2019年9月30日，何晓利向潘远发送微信称“老弟，有个中介公司，找了一个人，给30万转让费，可以转不”，潘远回复“不转……麻烦何姐操心了，我们自己有意向的加盟店在谈”。 2019年10月24日17时30分，潘远向何晓利发送微信称“何姐，房子不是沟通好了可以签5年的嘛”，何晓利回复称“吴哥担心一些问题，你给他再打一下电话，如何”，潘远又称“我怕打吴哥电话，还是麻烦姐姐你帮忙沟通下，我们创业不容易，有不到位的地方，多多包涵”。何晓利回复“我在和他沟通，之前说过，4年，我还要沟通商量，万一卖”。此后，潘远再一次沟通称“我转出去肯定要续签5年呀，姐，麻烦你了，我要转让，已经谈好了”，何晓利回复“我之前说过，4年，他还不同意”。2019年10月24日22时41分，潘远发送微信称“姐，前面都沟通过，你们都同意了的嘛，就算卖也不影响租赁啊”，何晓利回复称“我是好像说过，我想的是，四年，我们卖的话要让对方继续收房租，我想的简单，吴伯军说不同意，我明天还要跟他沟通”。2019年10月24日23时08分，何晓利称“我们背着吴伯军沟通的，我一直给他说，他不理我，疑心病最重……我们是两个人的，还是要说服他，我明天回复您，他一起来了……明天当着给他说”。 2019年10月26日9时21分，何晓利向潘远发送微信称“他还是不同意，他说让你们做到合同完，我们是有机会也许价格合适就要卖……我估到签了不行，他很难沟通”。 判决理由：本院认为，叶又铭与潘远自愿签订《店铺转让定金（合同）》，就转让xxx号铺面一事，双方意思表示真实。需要说明的是，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。审理中，叶又铭与潘远、郭东梅一致认可，《店铺转让定金（合同）》价款包含转让费450000元及房屋租金60000元。本院认为，叶又铭与潘远、郭东梅均认可双方之间为转让费定金合同，故叶又铭与潘远转让费的定金总额不得超过90000元（450000元×20%），而叶又铭与潘远约定的定金为210000元，则超出部分的金额无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，则除超出部分金额120000元（210000元-90000元）不能认定为定金性质外，其他协议内容对叶又铭、潘远仍具有约束力。 潘远辩称，在征得出租人同意的情况，其与叶又铭签订了定金合同，后因出租人要求潘远给付转让费的70%导致叶又铭未能最终与出租人签订房屋租赁合同。本院认为，根据微信聊天记录显示，何晓利前期确曾个人同意潘远寻找他人继续承租案涉房屋，但就租期而言，亦非一开始就同意出租5年。同时，何晓利与潘远的微信聊天记录也显示，何晓利多次告知潘远吴伯军不同意租赁给他人。在此情形下，本院认为，因案涉房屋为吴伯军、何晓利共同出租给潘远，现潘远欲解除双方的租赁合同将案涉房屋交由叶又铭承租，则潘远势必应与吴伯军、何晓利协商一致，但现有证据不能证明吴伯军同意解除与潘远的租赁关系并交由叶又铭承租5年，故潘远在未获得吴伯军认可的情形下贸然与叶又铭签订《店铺转让定金（合同）》，导致叶又铭无法承租案涉商铺，潘远应承担相应的违约责任。现因签订《店铺转让定金（合同）》的目的不能实现，叶又铭有权要求解除《店铺转让定金（合同）》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，本院于2020年5月15日向潘远送达起诉状副本（含解除通知），故叶又铭与潘远签订的《店铺转让定金（合同）》于当日解除。合同解除后，潘远应当向叶又铭退还已支付的210000元。但同时，根据前述分析可知，该210000元中有90000元为定金，则根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，潘远收受定金后不履行义务的，应当双倍返还定金180000元。综上，潘远向应叶又铭双倍返还定金180000元并退还租金60000元、转让费60000元，合计300000元，故对叶又铭要求潘远双倍返还定金420000元的诉请，本院仅予以部分支持。根据叶又铭提供的转款记录显示，其与潘远签订《店铺转让定金（合同）》后，按该合同约定向郭东梅转款210000元。本院认为，虽然《店铺转让定金（合同）》仅有潘远签名，但从郭东梅的收款行为可推知，潘远、郭东梅作为夫妻，其二人承租案涉房屋后共同经营，故就婚姻关系存续期间所产生的夫妻共同债务，郭东梅应承担共同还款责任。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条。 判决结果：一、原告叶又铭与被告潘远签订的《店铺转让定金（合同）》于2020年5月15日解除； 二、被告潘远、郭东梅于本判决生效之日起十日内向原告叶又铭双倍返还定金180000元并退还原告叶又铭转让费60000元、租金60000元，合计300000元； 三、驳回原告叶又铭的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，由原告叶又铭负担1102元，由被告潘远、郭东梅共同负担2698元。 权利告知：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇二〇年九月十日 书记员  唐欢