广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27728号原告：龙门富力房地产开发有限公司，住所地广东省龙门县。法定代表人：李思廉，董事长。委托代理人：王杰诚,系广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：许统达,系广东伟伦律师事务所实习律师。被告：潘健华，男，1980年4月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：苏洁锟、孔戈，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：魏建文，男，1985年8月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：梁琦娉，女，1984年3月22日出生，汉族，住广东省开平市。原告龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“龙门公司”）诉被告潘健华，第三人魏建文、梁琦娉案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙门公司的委托代理人王杰诚、许统达，被告潘健华的委托代理人苏洁锟到庭参加了诉讼，第三人魏建文、梁琦娉经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告龙门公司诉称：法院在潘健华申请执行魏建文、梁琦娉民间借贷纠纷一案,驳回龙门公司提出的执行异议申请。龙门公司认为法院驳回龙门公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。潘健华所申请执行的房屋为龙门公司所有，而不属于梁琦娉所有。2014年5月19日，龙门公司与梁琦娉签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给梁琦娉。合同签订后，龙门公司协助梁琦娉办理了商品房预售合同备案登记手续，但梁琦娉并未按合同约定支付全部购房款，仅支付了部分款项。为保护龙门公司的合法权益，龙门公司向龙门县人民法院提起诉讼，请求解除龙门公司与梁琦娉的《商品房买卖合同》。2018年3月23日，龙门县人民法院作出（2017）粤1324民初1041号民事判决，判令解除龙门公司与梁琦娉签订的《商品房买卖合同》，注销涉案商品房备案登记手续。由此，梁琦娉对涉案房屋已失去权利基础，其无权占有涉案房屋，更不是涉案房屋的所有权人。而且，涉案房屋自始至终未办理房屋过户登记手续，涉案房屋的所有权没有发生转移，仍然属于龙门公司，是龙门公司的合法财产，法院应当中止对涉案房屋的执行，并对该房屋解除查封。涉案房屋自始至终登记在龙门公司名下，且法院生效判决书也对涉案房屋作出注销预告登记的判决，梁琦娉对涉案房屋并无任何权利。因潘健华与梁琦娉的民间借贷纠纷而查封执行龙门公司的合法财产显然是错误的，严重损害了龙门公司对涉案房产的所有权。龙门公司是涉案房屋的所有权人，法院驳回龙门公司的执行异议明显缺乏事实和法律依据。为维护龙门公司合法利益，特诉至法院，请求判令：1.中止（2016）粤0106执8570号案件对龙门县永汉镇梅州水库村马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷H1区8栋02号房屋的执行，并对该房屋解除查封；2.确认龙门县永汉镇梅州水库村马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷H1区8栋02号房屋的产权归龙门公司所有；3.本案诉讼费由潘健华承担。被告潘健华辩称：请求驳回龙门公司的诉请。理由如下：一、广州市天河区人民法院对涉案房屋进行查封和执行合法合理，潘健华在2015年6月1日向法院申请查封涉案房屋，在2018年5月15日又提出续查封的申请，均得到法院的认可。龙门公司在2017年11月9日才向龙门县人民法院提出解除与梁琦娉的买卖之诉，该诉讼违反了相关的法律程序，龙门法院所作出的（2017）粤1324民初1041号的判决也是非法判决。广州市天河区人民法院查封涉案房屋是合法的，龙门公司无权要求解封。龙门公司无权对涉案房屋提出权属之诉,龙门公司要求法院确认涉案房屋归龙门公司所有不属于本案的涉案范围，龙门公司应另案提起确权之诉。二、潘健华不清楚龙门公司起诉梁琦娉要求解除商品房买卖合同，潘健华在本案中才发现相应判决书。龙门县人民法院在作出解除买卖合同的判决过程中，应先去房管局查明涉案房屋的状态。龙门公司和龙门县人民法院均没有进行该工作，所以龙门县人民法院作出的解除买卖合同以及涉案房屋归龙门公司所有的判决存在过错。第三人魏建文、梁琦娉未陈述亦未提交证据。经审理查明：潘健华提交的龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷H1区第8栋02号房屋（以下简称“涉案房屋”）打印时间为2019年7月9日加盖有龙门县不动产档案馆证明专用章的《不动产登记结果》载明：涉案房屋的权利人是龙门公司，取得方式为新建商品房首次登记，登记时间为2018年6月1日；抵押情况为无抵押；查封情况显示预查封，查封文号为（2016）粤0106执8570号，登记时间为2018年5月15日，查封期限为2018年5月15日至2021年5月14日，查封单位为本院，申请执行人为潘健华，被告为魏建文、梁琦娉。潘健华提交的显示2019年7月9日龙门县房产管理局出具的《房屋权属档案信息查询证明》载明：梁琦娉有位于涉案房屋于2014年5月19日在该局办理合同签订的信息记录，存在查封。潘健华提交的显示2019年7月9日龙门县房产管理局出具的《龙门县房产交易登记所信息查询结果》载明：涉案房屋的购房者为梁琦娉，合同登记备案时间、合同预告登记时间及抵押权预告登记时间均为无。经质证，龙门公司对上述证据的真实性予以确认。2015年，潘健华向本院起诉魏建文、梁琦娉要求其偿还借款本金3055000元及利息等。本院就上述案件作出（2015）穗天法金民初字第1344号民事判决，判决：魏建文、梁琦娉向潘健华偿还借款3055000元及利息等。之后，潘健华向本院申请执行（2015）穗天法金民初字第1344号民事判决，本院以（2016）粤0106执8570号案立案执行。龙门公司对上述执行案件查封涉案房屋提出异议，本院就该执行异议作出（2018）粤0106执异122号执行裁定（以下简称“122号裁定”），查明：本院于2015年6月1日以（2015）穗天法金民初字第1344号民事裁定书对涉案房屋进行查封，执行期间本院于2017年10月30日作出（2016）粤0106执8570号民事裁定对涉案房屋进行继续查封；涉案房屋已办理了备案登记，登记在梁琦娉名下等事实。122号裁定认为本院查封已备案登记在梁琦娉名下的涉案房屋并无不当，龙门公司提出解除涉案房屋买卖合同及权属归属问题，涉及实体审查问题，应另循途径解决，不属于执行异议审查范围等，并裁定：驳回龙门公司的异议。龙门公司不服122号裁定，遂提起本案诉讼。在本案中，龙门公司称已有生效判决解除其与梁琦娉之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》等，并提交以下证据：1.龙门县人民法院于2018年3月23日作出的（2017）粤1324民初1041号民事判决（以下简称“1041号判决”），该判决查明以下事实：2014年5月19日，龙门公司与梁琦娉签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定梁琦娉向龙门公司购买涉案房屋，总价为2707888元，其中第三期房款须于2014年7月24日前缴付1350000元等；因梁琦娉未付第三期房款，龙门公司提起该案诉讼；涉案房屋已办理商品房预售合同备案登记手续，但未办理不动产预告登记或过户手续；关于涉案房屋是否实际交付，龙门公司在限期内未能提交证据予以证明，应认定涉案房屋尚未实际交付等。1041号判决认为梁琦娉未付清剩余房款1350000元已构成违约，合同约定龙门公司解除合同的条件已成就，龙门公司应向梁琦娉退还扣除违约金后的房款816310.4元等，并判决：解除龙门公司与梁琦娉签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；梁琦娉协助龙门公司注销商品房备案登记手续；龙门公司向梁琦娉退还购房款816310.4元等。2.龙门县人民法院于2018年7月19日出具的《法律文书生效证明》，载明1041号判决已于2018年7月9日发生法律效力。经质证，潘健华对上述证据的真实性予以确认，但认为龙门公司并非涉案房屋的所有权人，潘健华亦确认确认1041号判决已发生法律效力，且其没有对该判决申请再审。另在本案中，龙门公司表示涉案房屋并未交付，现为空置状态，潘健华表示不清楚涉案房屋的现状。潘健华另明确其第一项诉请为停止本院（2016）粤0106执8570号案件对涉案房屋的执行，撤回要求解除查封的诉请，另明确撤回第二项诉请。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。龙门公司对122号裁定不服，且其诉请为停止（2016）粤0106执8570号案对涉案房屋的执行。本案应为案外人执行异议之诉，龙门公司提起本案诉讼符合上述法律规定，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述规定，本案的争议焦点为龙门公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此分析如下。第一，关于龙门公司对涉案房屋享有的权利性质。根据涉案房屋的《不动产登记结果》所载明事项，涉案房屋登记在龙门公司名下。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。参照上述法律规定，在本案中应按照涉案房屋的不动产登记簿认定龙门公司为涉案房屋的权利人。其次，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因涉案房屋已登记在龙门公司名下，根据上述法律规定龙门公司对涉案房屋享有物权。第二，关于梁琦娉对涉案房屋享有的权利性质。根据涉案房屋的《房屋权属档案信息查询证明》所载明事项以及已经发生法律效力的1041号判决查明的事实，梁琦娉就购买涉案房屋与龙门公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》已办理商品房预售合同登记备案手续，但涉案房屋未办理不动产预告登记或过户手续。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，因涉案房屋并未过户登记至梁琦娉名下，因此梁琦娉并未对涉案房屋享有物权。梁琦娉与龙门公司签订《商品房买卖合同》，梁琦娉根据《商品房买卖合同》对涉案房屋享有债权。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因《商品房买卖合同》已办理以梁琦娉为购房人的商品房预售合同登记备案手续，本院根据上述规定对涉案房屋进行预查封并无不当。本院并非基于涉案房屋的所有权人为梁琦娉而对涉案房屋进行预查封，更不能因为本院对涉案房屋进行预查封而认定涉案房屋的所有权人为梁琦娉。综上，梁琦娉根据《商品房买卖合同》对涉案房屋享有债权。第三，关于龙门公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，梁琦娉根据《商品房买卖合同》对涉案房屋享有债权。但根据1041号判决，因梁琦娉未按合同约定支付部分房款构成违约，该判决判令解除《商品房买卖合同》、注销该合同的商品房备案登记手续以及龙门公司退还房款等。因上述判决已发生法律效力，梁琦娉现已无权根据《商品房买卖合同》要求龙门公司将涉案房屋的所有权转移至其名下。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。虽然1041号判决是在本院预查封涉案房屋后作出，但龙门公司并非根据1041号判决享有对涉案房屋的物权，即龙门公司并非依据1041号判决提出排除执行异议，因此不能以1041号判决是在涉案房屋被预查封后作出为由认定龙门公司的执行异议申请不成立。综上，因龙门公司对涉案房屋享有物权，且梁琦娉已无权根据《商品房买卖合同》要求龙门公司将涉案房屋的物权转移至其名下，龙门公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故龙门公司要求停止本院（2016）粤0106执8570号案对涉案房屋的执行合法有据，本院予以支持。龙门公司撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。魏建文、梁琦娉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：广州市天河区人民法院在（2016）粤0106执8570号案中停止对龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷H1区第8栋02号房屋的执行。本案受理费28460元，由第三人魏建文、梁琦娉负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异122号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林 艳人民陪审员  尹茂琴二〇二〇年九月七日书 记 员  梁炎梅何瑞雯