山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2119号 上诉人（原审被告）：雷永全，男，1977年9月18日出生，汉族，个体工商户，住聊城市经济开发区。 委托诉讼代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔子臣，男，1968年11月1日出生，汉族，居民，住冠县。 委托诉讼代理人：李占印，冠县众望法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：聊城市金德房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区古楼办事处山陕会馆北邻古运河西湖景名仕苑4号商业楼。 法定代表人；邓国勇，总经理。 上诉人雷永全因与被上诉人崔子臣、被上诉人聊城市金德房地产开发有限公司（简称金德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2019）鲁1525民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 雷永全上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉求；案件上诉费由被上诉人承担。上诉事由： 一审认定事实不清，适用法律错误，判决不当，具体理由如下：1.上诉人与被上诉人金德公司之间的合同关系为房屋买卖合同关系，并非一审所认定的“因借款担保而签订商品房预售合同”，一审该认定无有效证据。2.一审认定二被上诉人之间的商品房买卖合同已成立错误，二被上诉人所签订的认购书缺乏房屋买卖合同必要条款，买卖合同应尚未成立，其缴纳认购金的行为应属于签约保证金。3.即使一审认定的二被上诉人之间的房屋买卖合同已经成立正确，但是在被上诉人崔子臣通过撬门别锁的方式非法强占涉案房屋之前，被上诉人金德公司就已经向上诉人交付了钥匙、有关使用说明、质量保证等资料，上诉人也随即缴纳了开口费等全部费用，应当属于上诉人合法占有在先。在上诉人合法占有在先的情况下，无论金德公司是否知情及认可，崔子臣占有涉案房屋的行为均不具有合法性。4.假如上诉人、被上诉人崔子臣均不构成合法占有，综合考虑，上诉人房款已全部交付、已办理网签、已缴纳开口费等全部费用，崔子臣仅缴纳了部分认购金、未办理网签等等，按照最高人民法院的相关司法解释及有关法律规定，应当驳回一审原告的全部诉讼请求。 崔子臣辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平。1、上诉人与金德公司表面上是房屋买卖合同关系，实质上是因借款担保而签订的商品房预售合同，属于民间借贷法律关系。在上诉人诉答辩人和金德公司（2017)鲁1525民初2673号排除妨害纠纷案件中，金德公司明确辩称“2014年底或2015年初，金德公司因资金紧张，与原告签了有关涉案两套房的房屋买卖合同，并在冠县住房和城乡建设局备案，用该两套房作抵押向原告借了部分资金”，同时金德公司还明确表示涉案房屋应该归答辩人所有。已经生效的冠县人民法院（2017)鲁1525民初2673号民事判决书和聊城市中级人民法院（2018)鲁15民终1636号民事判决书，能够证明上述事实是客观真实的。2、答辩人与金德公司签订的商品房买卖合同依法成立。自2012年8月28日起，答辩人与金德公司多次签订协议书，协议中明确了当事人的名称和姓名及住所、商品房的基本状况和销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式和时间、交房的时间、赠与的配套设施等等。符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。金德公司按照约定收受了购房款，并向答辩人交付了房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定答辩人与金德公司签订的商品房买卖合同成立。3、上诉人没有先于答辩人合法占有涉案房屋。在冠县人民法院审理雷永全诉答辩人和金德公司的（2017)鲁1525民初2673号排除妨害纠纷一案中，金德公司明确辩称“2017年，金德公司在交房时，因工作人员不知道房屋的实际情况，和原告雷永全办理了交房手续……被告崔子臣已经金德公司同意住进了1903室”。金德公司既是涉案房屋的所有权人，又是双方均涉及的一方当事人，金德公司的意思表示，应作为认定是谁合法占有房屋的依据。上诉人诉称的“无论金德公司是否知情及认可，被上诉人崔子臣占有涉案房屋的行为均不具有合法性”是错误的。4、上诉人假设的情况不成立。答辩人支付了购房款，金德公司向答辩人交付了房屋，答辩人已经合法占有了房屋。生效的判决书已经证明上诉人对涉案房屋不享有任何权利，答辩人的诉讼请求应得到法律的支持。 金德公司未答辩。 崔子臣向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告于2016年2月1日签订的商品房预售合同（编号YS0023026）和合同的备案、网签等房屋买卖手续无效；2、依法判决二被告消除在冠县住房和建设局及冠县国土资源局办理的商品房预售合同（编号YS0023026）、合同的备案、网签等房屋买卖手续；3、依法判决被告金德公司协助原告办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月28日，崔子臣与金德公司签订五星金桂园小区认购书，认购书包含以下内容：“1、在登记签署本认购书时，认购人自愿交纳认购金壹拾伍万元﹙150000元﹚，确定购买公寓楼2单元10层：房号2102和2号储藏室一个，剩余房款认购人同意在公寓楼主体封顶时一次全部付清。2、正式房屋销售合同在公寓楼主体封顶、认购人交纳完全部房款后签订。3、本认购书除享有优先选房之权益外，还可以享有以下优惠权利：……。”同日，崔子臣向金德公司交了15万元认购金。后来，金德公司因更改建设计划，无法向崔子臣交房。2013年4月9日，金德公司收回2012年8月28日出具的手续，与崔子臣重新签订一份冠县五星金桂园内部认购协议书，协议书包含以下内容：“1、甲方聊城市金德房地产开发有限公司乙方崔子臣甲方在25号楼1单元1903号给乙方提供房源一套，价格仍按原购楼价格计算，另外甲方免费赠送乙方储藏室、地下停车位各一个。2、甲方协助乙方重新办理购房协议。3、2014年底交钥匙时，乙方一次性交清剩余房款。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自签订之日起执行。2013年4月9日”。当日，金德公司重新为崔子臣出具15万元收据一份。2013年7月28日，金德公司收崔子臣维修基金2913元，并为崔子臣出具收据。2016年2月1日，金德公司在建设过程中，因资金紧张以上述金桂园25号楼1单元1903房及其余一些房产做抵押（无抵押登记)向雷永全借了部分款,并应雷永全要求，金德公司与雷永全签订商品房预售合同（已在冠县住房和城乡建设局备了案)，且向雷永全出具了收雷永全483191元房款的收据一份。2016年2月5日，金德公司针对小区内一处车位与雷永全签订使用权转让协议，于当日向雷永全出具收雷永全69000元车位款收据一份。2017年4月7日，金德公司向雷永全出具收雷永全10186元维修基金收据一份、收雷永全380元水电费用收据一份、收雷永全2418元物业费用收据一份、收雷永全8167元房款差价收据一份、收雷永全3200元天然气开口费收据一份、收雷永全3380元暖气开口费收据一份，并将房门钥匙、电卡、水卡交付雷永全。崔子臣在知晓上述情况后，即同金德公司交涉，后经金德公司同意入住涉案房屋。2017年6月15日，雷永全报警称其房屋门锁被撬，公安机关出警后对情况进行了核实，认为案情系购房纠纷，建议雷永全到法院提起诉讼。2017年7月12日，雷永全提起诉崔子臣、金德公司排除妨害之诉，要求崔子臣、金德公司排除妨碍，案号为（2017）鲁1525民初2673号。在（2017）鲁1525民初2673号案件诉讼中，金德公司表示：金德公司会继续筹备资金早日还清雷永全的债务，待返还债务后再解除合同备案，涉案房屋应该归崔子臣所有。法院做出一审判决：驳回雷永全诉讼请求，雷永全不服一审判决，提起上诉。2018年9月25日，聊城市中级人民法院审查后作出最终判决，维持原判，驳回上诉。二审判决生效后，金德公司并未与崔子臣签署冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同，未办理合同备案、网签等房屋买卖手续，崔子臣不能办理房屋产权证书。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案纠纷系因金德公司一房二卖引起。崔子臣与金德公司签订的冠县五星●金桂园内部认购协议书内容，包括了当事人名称或者姓名和住所、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，明确了交房时间、房产号、面积、价格、赠与配套设施等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，再者金德公司已按照约定收受了崔子臣部分购房款，应当认定为商品房买卖合同。崔子臣与金德公司签订的冠县五星●金桂园内部认购协议书，系合法有效合同。在雷永全诉崔子臣、金德公司排除妨害纠纷一案中，金德公司作为涉案房屋的所有权人，明确表示涉案房屋应归崔子臣，不会向雷永全履行商品房预售合同，雷永全可依据该合同要求被告金德公司承担违约责任。崔子臣要求二被告消除相关备案登记等手续的诉讼请求，不违反法律规定，也不会侵犯雷永全依法取得的合法债权。金德公司应依法积极向崔子臣履行相应义务。崔子臣要求金德公司协助崔子臣办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网上签约等房屋买卖手续的诉讼请求，不违反法律规定。二被告均具备完全民事行为能力，因借贷担保而签订的商品房预售合同内容未违反上述规定，应自双方签字盖章后成立并生效。崔子臣要求确认二被告所签订的编号为YS0023026的商品房预售合同无效的诉讼请求，无合法依据。 综上所述，崔子臣合法的诉讼请求，应当支持，超出法律规定的诉讼请求，不应支持，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告聊城市金德房地产开发有限公司、被告雷永全于本判决生效后十日内消除在冠县住房和建设局，冠县国土资源局办理的商品房预售合同（编号YS0023026）的备案、网签等房屋买卖手续；二、被告聊城市金德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告崔子臣办理冠县五星金桂园小区25号楼1单元1903室房屋的商品预售合同、合同备案、网签等房屋买卖手续；三、驳回原告崔子臣的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告聊城市金德房地产开发有限公司负担。 二审时，雷永全申请证人刘某出庭作证，刘某陈述其是金德公司的工作人员，从雷永全买房、备案以及后期的交房手续全是其办理的。刘某又陈述雷永全买房时是交的现金，当时这个房子没有卖给别人。刘某又述称，其给雷永全办理交房手续时，该房屋为空房，交房时，其审核了购房合同以及交款手续。 雷永全对证人证言无异议。崔子臣对证人证言提出如下异议：证人证言不真实，理由如下：1、该证人不是本案从头到尾整个过程的知情人，2012年8月28日崔子臣购买房屋并交给金德公司15万元的购房款，证人是2013年在金德公司上的班，所以该证人不知道在雷永全买房时，崔子臣已经购买了该房屋，这与金德公司法定代表人在（2017）鲁1525民初2672号案件中的陈述是相吻合的。2、该证人所述雷永全交现金购买房屋是虚假的，她与金德公司法定代表人所讲的相矛盾，该证人不属于知情人。崔子臣未提交新证据。 本院认为:2016年2月1日，雷永全与金德公司签订了商品房预售合同，且在冠县住房和城乡建设局备案。崔子臣主张该合同系雷永全与金德公司为借款而签订的担保合同，但该主张缺乏充分的证据予以证明，该商品房预售合同为有效合同，雷永全具有合同约定的相关权利。雷永全最终未实际占有案涉房屋，其即具有根据合同约定和法律规定向金德公司主张违约责任、要求赔偿损失的权利。一审根据该商品房预售合同之外的第三方崔子臣的请求判决消除雷永全和金德公司之间商品房预售合同的网签、备案，缺乏法律依据，本院予以纠正。 根据崔子臣与金德公司签订的认购协议书，崔子臣应交清房款后才能与金德公司签订正式的商品房预售合同。在崔子臣仅缴纳15万元认购金的情况下，一审判决金德公司协助崔子臣办理案涉房屋的商品预售合同、合同备案、网签等手续，此与合同约定不符，本院亦予以纠正。 综上所述，雷永全的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省冠县人民法院（2019）鲁1525民初3540号民事判决； 二、驳回崔子臣的一审诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由聊城市金德房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由崔子臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  郭召勇 二〇二〇年九月十日 法官助理马征 书记员肖天一