湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初530号原告：中国银行股份有限公司襄阳新街口支行，住所地：襄阳市襄城区新街2号。负责人：胡雅莉，系该支行行长。委托诉讼代理人：陈少秋、李锋，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告：刘道江，男，1972年5月10日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被告：刘梅，女，1975年11月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘道江，系被告刘梅丈夫。被告：襄阳市前方房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区焦家台路5号。法定代表人：李镇方，系该公司经理。原告中国银行股份有限公司襄阳新街口支行（以下简称中行新街口支行）与被告刘道江、刘梅、襄阳市前方房地产开发有限公司（以下简称前方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈少秋、被告刘梅的委托诉讼代理人暨被告刘道江到庭参加诉讼，被告前方房地产公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行新街口支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘道江、刘梅共同偿还原告借款本金76442.37元、截至2020年7月29日的利息6599.98元和罚息4020.89元，以及以76442.37元为基数、按合同约定年利率上浮30%支付罚息至贷款本息全部清偿之日止；2.依法判令被告刘道江、刘梅应在10日内协助原告办理位于襄江岸·美林丽舍第8幢2单元101号房的正式抵押登记手续，并将原告设定为抵押权人，被告前方房地产公司应督促被告刘道江、刘梅配合办理抵押登记；3.判令上述房产抵押登记办妥后，或被告刘道江、刘梅拒不协助办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，在被告刘道江、刘梅所负债范围内优先受偿；4.判令被告前方房地产公司对第1项所述债务本息承担连带还款责任；5.本案全部诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：2007年10月18日，被告刘道江、刘梅与原告签订《个人一手住房贷款合同》（编号为：零房借字号），对贷款金额、期限、贷款利率、还款方式等进行约定。双方还约定以被告刘道江、刘梅贷款购买的襄江岸·美林丽舍第8幢2单元101号房屋为贷款提供抵押担保。同时，被告前方房地产公司作为保证人在该合同上签字盖章，并出具《阶段性连带责任担保函》，承诺对合同项下的全部债务承担连带担保责任，担保期限截至房屋抵押他项权证办理成功，并送至原告处确认收押时。此后，原告依约向被告刘道江、刘梅发放了贷款，但被告刘道江、刘梅并未依约履行还款义务。原告多次催要，截至2020年7月29日，被告仍欠借款本金76442.37元、利息6599.98元、罚息4020.89元。被告前方房地产公司亦未按合同履行保证责任。故诉至法院。被告刘道江、刘梅共同辩称，1.二被告对原告起诉的事实无异议，同意将其二人按揭购买的房屋抵押拍卖以赔偿原告；2.担保人前方房地产公司不履行法院生效判决，产生的不利后果由前方房地产公司承担；3.原告对二被告征信造成的损害，二被告保留追诉的权利。被告前方房地产公司未作答辩，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月1日，被告刘道江与被告前方房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：QF-8211），约定：被告刘道江作为买受人，从被告前方房地产公司处购买位于襄城区××江岸·××单元××商品房××套（住宅性质）；该商品房总价款为270045元，被告刘道江在2007年10月1日前付清首期房款90045元，在签订合同后7日内办理银行按揭手续。2007年10月6日，被告刘道江、刘梅共同向原告中行新街口支行提出借款申请，并出具《家庭共同还款申明》一份，内容为：被告刘道江向原告中行新街口支行申请的个人贷款180000元，被告刘梅作为被告刘道江的配偶，愿为上述贷款提供保证担保，如借款人刘道江没有按照借款合同的约定还款，原告中行新街口支行可以要求被告刘梅履行共同还款的保证责任。2007年10月18日，被告刘道江与原告中行新街口支行签订《住房贷款借款合同》（编号：零房借字号），约定：被告刘道江为购买位于襄城区××号第幢单元号住房，向原告中行新街口支行借款180000元，借款期限自贷款发放之日起180个月；借款利率为月息5.5463‰，按月结息，贷款期限在一年以上的，贷款利率一年一定，贷款根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定利率计息，每满一年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率；采用等额本息还款法，每月应归还贷款本息1583.46元；本合同下的全部债务由被告前方房地产公司提供连带保证担保，并由被告刘道江以其购买的案涉房屋提供抵押担保；违约责任：借款人未按合同规定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款在逾期期间按30%加收利息；发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放尚未划付的贷款，已经发放的贷款立即到期收回：借款人逾期未付本金或利息超过90日……。合同还对其他内容进行了约定。2007年10月18日，原告中行新街口支行与被告刘道江签订《住房贷款抵押合同》（编号：年零房抵字号），约定：为担保原告中行新街口支行与被告刘道江签订《住房贷款借款合同》（编号：零房借字号）的履行，被告刘道江以其购买的坐落于襄城区××号第幢单元号房屋提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金180000元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费、抵押费等）。原告中行新街口支行与被告刘道江未就抵押房屋办理抵押登记。同日，被告前方房地产公司向原告中行新街口支行出具《不可撤销连带责任担保函》，自愿为被告刘道江与原告中行新街口支行签订的《住房贷款借款合同》（编号：零房借字号）项下的贷款提供不可撤销连带责任担保，担保的主债权为中行新街口支行依据借款合同向借款人发放的贷款，包括本金180000元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，担保期间自借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。同日，被告前方房地产公司还向原告中行新街口支行出具《承诺函》一份，承诺其将于原告中行新街口支行与被告刘道江签订的编号为零房借字号借款合同项下贷款发放之日起6个月内办妥借款人所购房屋他项权证并将正本交付给原告中行新街口支行。2007年10月23日，被告刘道江在借款借据上签字，授权原告将案涉180000元贷款直接付至被告前方房地产公司在中行新街口支行开设的账户中，该借款借据载明：借款用途为购房，借款期限自2007年10月23日至2022年10月23日，期数为180期，月利率5.5463‰。2007年10月24日，原告中行新街口支行向被告刘道江发放贷款180000元。贷款发放后，被告刘道江共偿还借款本息142139.62元（其中本金103557.63元、利息38350.52元、罚息231.47元），截至2020年7月29日被告刘道江尚欠贷款本金76442.37元（其中已到期贷款本金为39927元）、利息6599.98元、罚息4020.89元。另查明，刘道江与前方房地产公司签订《商品房买卖合同》后，刘道江于2008年2月23日向前方房地产公司提出退房申请，但未得到前方房地产公司的同意和答复。后因前方房地产公司未按约定日期交房，刘道江于2008年7月3日诉至本院。本院经过审理，于2008年9月11日作出（）襄城民二初字第号民事判决，判决解除刘道江与前方房地产公司签订的《商品房买卖合同》；前方房地产公司于判决生效之日起十日内返还刘道江购房款270045元及利息（从2007年10月起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止），并承担违约金5401.5元，款汇至本院由本院督促原告偿还银行贷款本金及利息。前方房地产公司不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，经襄阳市中级人民法院主持调解，刘道江与前方房地产公司达成调解协议：一、刘道江所付房屋首付款90045元、已付按揭贷款（截至2008年11月22日）20585元，共计110630元，前方房地产公司在2008年12月30日前一次性支付刘道江100630元。刘道江将贷款手续交给前方房地产公司，自2008年12月起由前方房地产公司代刘道江向银行偿还贷款。二、刘道江配合前方房地产公司办理商品房买卖合同备案解除手续以及抵押贷款解除手续，上述手续办理完毕或者在2009年3月20日，前方房地产公司再支付刘道江下余10000元。三、若前方房地产公司不履行上述一、二项所确定的义务，双方当事人依照原判决执行。调解协议生效后，前方房地产公司未完全履行该调解协议确定的义务。还查明,2008年7月9日，被告前方房地产公司与案外人王福贵签订《商品房买卖合同》（合同编号：QF-8211），约定：王福贵作为买受人，从被告前方房地产公司处购买位于襄城区××号第幢单元号住宅一套，总价款288853元，2008年8月11日前付清首期房款108853元。2008年8月9日王福贵向被告前方房地产公司交纳购房首付款108853元，余款180000元王福贵在中国建设银行襄阳市分行办理按揭贷款。2008年8月22日，中国建设银行襄阳市分行将180000元贷款直接付至被告前方房地产公司。王福贵及其家人取得案涉房屋钥匙后，在该房屋居住至今。王福贵之子王杰到庭接受询问时称，王福贵购买案涉房屋时，并不知该房屋备案登记在刘道江名下。本院认为，原告中行新街口支行与被告刘道江签订的《住房贷款借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告中行新街口支行与被告刘道江均应按照合同约定履行义务。原告中行新街口支行发放贷款后，被告刘道江未能按约还款，截至2020年7月29日，被告刘道江尚欠原告已到期借款本金39927元及利息6599.98元，根据双方签订的合同约定，合同视为提前到期，原告有权要求被告刘道江立即偿还贷款本息。故原告要求被告刘道江偿还余下借款本金76442.37元、截至2020年7月29日的利息6599.98元及罚息4020.89元，本院予以支持。双方约定罚息利率在借款利率的基础上加收30%，因目前执行的借款利率为年利率4.165%，加收30%计算罚息即为年利率5.4145%，该利率约定符合双方约定，亦不违反法律规定，原告主张按该利率计算罚息，本院予以支持。被告刘道江与被告前方房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，经襄阳市中级人民法院主持调解，双方虽达成由前方房地产公司代刘道江向中行新街口支行偿还贷款的协议，但被告刘道江与被告前方房地产公司之间的协议不应作为被告刘道江对抗原告中行新街口支行主张权利的抗辩事由，且该调解协议同时还约定若前方房地产公司不履行调解协议确定的义务，刘道江与前方房地产公司仍按一审判决执行，前方房地产公司未能履行该调解协议确定的义务，而一审判决确定由前方房地产公司向刘道江返还全部房款270045元（首付部分90045元和银行贷款部分180000元），款汇至法院由法院督促刘道江偿还银行贷款本息。因此，在被告前方房地产公司不履行向原告还款的情况下，被告刘道江仍然系本案贷款的还款义务主体，被告刘道江与被告前方房地产公司商品房买卖合同纠纷一案的处理结果，并不影响原告依据借款合同向被告刘道江主张权利。被告刘梅与被告刘道江系夫妻关系，被告刘梅自愿对刘道江向中行新街口支行申请的180000元贷款提供保证担保，并与被告刘道江共同出具《家庭共同还款申明（保证人）》，足以说明被告刘梅对该笔贷款知情并原意承担共同还款责任，且该笔贷款系用于家庭共同生活，故本案贷款属于夫妻共同债务，理应共同偿还。原告主张被告刘梅与被告刘道江共同承担还款责任，本院予以支持。被告前方房地产公司作为保证人，在《不可撤销连带责任担保函》及《承诺函》中明确约定对刘道江的该笔贷款所产生的全部债务承担连带保证担保，且原告主张被告前方房地产公司承担保证责任未超过保证期间，故被告前方房地产公司仍应当承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向主债务人刘道江追偿。原告中行新街口支行要求被告刘道江、刘梅协助办理案涉房屋的抵押登记手续，并主张对案涉房屋享有优先受偿权。因被告刘道江已与被告前方房地产公司解除案涉房屋的买卖合同，其对该房屋的处分权已丧失，之后被告前方房地产公司又于2008年7月9日将该房屋出售给案外人王福贵，双方签订了《商品房买卖合同》，且王福贵付清了全部房款并居住至今，已实际取得案涉房屋所有权。因此，原告要求被告刘道江、刘梅继续协助办理该房屋的抵押登记手续，已不具备办理登记的条件和基础，原告的该项主张，本院不予支持。该房屋属于应当办理抵押登记的财产范围，抵押权自登记时设立，该房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告主张优先受偿权，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘道江、被告刘梅共同偿还原告中国银行股份有限公司襄阳新街口支行借款本金76442.37元、截至2020年7月29日的利息6599.98元和罚息4020.89元，以及以76442.37元为基数、自2020年7月30日起按年利率5.4145%支付罚息至付清之日止；二、被告襄阳市前方房地产开发有限公司对上一判项中的借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任。被告襄阳市前方房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向主债务人刘道江、刘梅追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司襄阳新街口支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，由原告中国银行股份有限公司襄阳新街口支行负担412元，由被告刘道江、刘梅、襄阳市前方房地产开发有限公司共同负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  钱 丽审 判 员  聂志军人民陪审员  黄士波二〇二〇年九月七日书 记 员  王歆灵