新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4003民初929号 原告（执行案外人）：孙奎东，男，1972年4月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告（执行案外人）：叶亚红，女，1974年5月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。二原告共同委托诉讼代理人：陈敏，新疆盛尊律师事务所律师。被告（申请执行人）：王瑞祺，男，1994年2月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。委托诉讼代理人：黄建民，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。第三人：奎屯四海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结东路**（三洋广场楼上）。法定代表人：沈明建，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕卫国，男，1957年6月26日出生，汉族，奎屯四海房地产开发有限公司职员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。第三人：新疆三洋投资有限公司，住所地，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结东路**iv>法定代表人：许福球，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨新元，男，1963年9月11日出生，汉族，新疆三洋投资有限公司办公室主任，住所地，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市iv>原告孙奎东、叶亚红与被告王瑞祺、第三人奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）、新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告孙奎东及原告孙奎东、叶亚红的共同委托诉讼代理人陈敏，被告王瑞祺的委托诉讼代理人黄建民、陈自力，第三人四海公司的委托诉讼代理人吕卫国、三洋公司的委托诉讼代理人杨新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙奎东、叶亚红向本院提出诉讼请求：1.停止对位于奎屯市飞鸿里-北京东路1幢x号、xx号、xxx号不动产的强制执行，并解除对上述房产的强制查封；2.确认2019年5月6日、2019年9月13日原告与第三人订立的三份《商品房买卖合同》合法有效。事实和理由：二原告系夫妻关系，2014年7月7日，原告与第三人四海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告投资1200万元购买四海公司开发的三洋世纪商城二至五层商业房产，房产交付时间为2016年12月30日前。签约后，二原告共向四海公司交付购房款1200万元（2014年7月7日交付500万元、2014年7月10日交付700万元），但四海公司并未按约定向原告交付房产，原告多次找四海公司要求交房或退款，四海公司均以种种理由推脱。后，四海公司承诺用三洋大厦的商业房产给二原告调换，原告无奈答应调换。2019年5月，四海公司将位于奎屯市飞鸿里-北京东路1幢x号商业用房以300万元的价格卖给原告，双方于2019年5月6日签订《商品房买卖合同》并办理了付款手续及备案登记。2019年9月13日，四海公司又将位于奎屯市飞鸿里-北京东路1幢xx号、xxx号两套商业用房以3,022,532元的价格卖给原告，双方当日签订《商品房买卖合同》并办理了两套房产的付款手续及备案登记。四海公司已将三套房屋交付给了原告。原告于2019年9月19日以年租金38万元的价格将上述三套房屋出租给他人。2019年10月8日，奎屯市人民法院查封了原告的上述三套房产，后原告提出执行异议之诉，2020年4月29日，奎屯市人民法院作出（2020）新4003执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为经过合法买卖取得的房产其权益理应受法律保护，现被告申请执行原告的房产既不符合法律规定，也损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告王瑞祺辩称，一、原告的诉请不符合我国法律规定应予支持的情形。本案中，原告所购商品房的用途为商业服务而非居住，原告也没有支付合同约定的价款，故原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定；二、预售登记不产生物权设立或变动的效力：1.预售登记备案是房产主管部门对预售行为的一种监督制度，与预售许可的性质一致，是为了约束开发商“一房多卖”，不是严格意义的物权行为，不产生物权的设立或变动的效力；2.预售登记备案不同于预告登记，前者范围仅适用预售房产，启动主体是开发商，后者适用于所有不动产，启动主体是不动产协议的双方当事人，适用的法律依据是物权法，产生的后果具有直接对抗第三人的物权效力；三、原告与被执行人联合违法转让房产，双方的买卖合同应属无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人四海公司述称，涉案房产在2018年10月贵院第一次查封时预售登记在李寒博名下，当时李寒博提出了执行异议，2019年9月四海公司销售人员在网络销售系统查询该房屋信息时发现该房屋已经解封，且李寒博已将该房屋退回四海公司，在此情况下，四海公司才将涉案房屋又预售登记在二原告名下，四海公司与二原告签订的商品房买卖合同未违反法律规定，应属合法有效。第三人三洋公司述称与第三人四海公司一致。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2014年7月7日，四海公司（出卖人）与孙奎东（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为北京东路附x1号；该商品房的用途为商业，建筑层数地上29层、地下2、地下**房建筑面积共2至5层2835.6平方米，其中套内建筑面积2至5层2181.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2至5层654.4平方米，2至5层每层10套房，建筑面积每层708.9平方米，套内面积每屋545.3平方米，分摊面积每屋163.6平方米；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米4232元，总金额（1200万）元整，二层、三层、四层、五层每层10套房，建筑面积每层708.9平方米，合计2835.6平方米，套内建筑面积每层545.3平方米，合计2181.2平方米，公摊面积每层163.6平方米，合计654.4平方米；第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款；第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同落款处出卖人有四海公司及法定代表人沈明建的印章及许福球的签字，买受人有孙奎东的签字。合同签订后，孙奎东于2014年7月7日通过中国工商银行622208300600016xxxx账户向许福球转账500万元，四海公司于转账当日向孙奎东出具购房款500万元的收据；孙奎东又于2014年7月10日通过中国工商银行622208300600016xxxx账户分两次向许福球转账200万元、500万元，四海公司亦于转账当日向孙奎东出具购房款700万元的收据。原告陈述其在签订上述合同后，四海公司一直未实际履行，后四海公司与其协商用三洋大厦的商业房产调换上述房产。后，四海公司（出卖人）与孙奎东、叶亚红（买受人）于2019年5月6日签订一份《商品房买卖合同》，约定买卖位于奎屯市市区飞鸿里-北京东路1幢x号房屋，房屋建筑面积为79.59平方米，总价款为人民币300万元。双方又于2019年9月13日签订二份《商品房买卖合同》，分别约定买卖建筑面积为211.6平方米，总价款为人民币1,438,880元的奎屯市市区飞鸿里-北京东路1幢xx号房屋及建筑面积为232.89平方米，总价款为人民币1,583,652元的奎屯市市区飞鸿里-北京东路1幢xxx号房屋。2019年5月6日四海公司分别向孙奎东、叶亚红出具300万元、1,438,880元、1,583,652元的三张三洋大厦专用收款收据。2019年9月15日，四海公司向孙奎东、叶亚红出具一份《商品房交付及权益证明》，载明：买受人孙奎东、叶亚红根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》取得北京东路1幢（三洋大厦）13、122、123房产三套。上述三套房产的所有权益（所有权、抵押权、收益权、出租权）归买受人孙奎东、叶亚红所有。该证明落款处有出卖人四海公司的印章及买受人孙奎东的签字。2019年9月19日，孙奎东（出租房、甲方）与孙俪（承租方、乙方）签订《商品用房租赁合同》，约定甲方将自己拥有所有权的坐落于新疆奎屯市飞鸿里北京东路1号三洋大厦x号、xx号、xxx号出租给乙方，面积共计524m2；租赁期为5年，自2020年1月17日起至2025年1月16日止；租金分年计算，按年支付，于每年元月15日前付清年租金，2020年1月17日至2021年1月16日租金为38万元，2021年1月17日至2022年1月16日租金为38万元，2022年1月17日至2023年1月16日租金为39万元，2023年1月17日至2024年1月16日租金为39万元，2024年1月17日至2025年1月16日租金为39万元。该合同甲方处有孙奎东的签名及捺印，乙方处有孙俪的签名及捺印，且第一页下方备注“由于店面装修，租金时间顺延一个月”。签订《商品房租赁合同》后，孙俪向孙奎东中国工商银行622208300600016xxxx账户于2020年1月3日转账8万元、于2020年1月4日转账10万元、于2020年1月5日转账10万元、于2020年1月6日转账10万元，合计38万元。房屋出租后，租户孙俪于2019年9月28日就涉案三套商铺向三洋中心农贸市场预交1万元市场管理费并注明李辉收押金抵市场管理费（2016年11月21日，押金已抵完），2019年10月14日向三洋中心农贸市场缴纳暖气费（2019年10月15日-2020年4月15日）12,052元，2020年4月14日向三洋中心农贸市场缴纳市场管理费15,155元（2020.1.18-2021.1.17）。另查明，因三洋公司、四海公司、许福球欠付王瑞祺借款，王瑞祺于2017年年初起诉三洋公司、四海公司、许福球，2017年5月22日，我院作出（2017）新4003民初615号民事调解书：三洋公司、四海公司于2017年11月30日前一次性支付王瑞祺借款本息合计370万元。后因三洋公司、四海公司怠于履行债务，王瑞祺向我院申请强制执行，本院经审查于2018年1月12日作出（2018）新4003执103号执行裁定：依法查封、扣押或冻结、划拨三洋公司、四海公司价值3,739,400元（执行标的370万元，执行费39,400元）的银行存款或相应价值的其他财产。在执行过程中，经查实三洋公司及四海公司无财产可供执行，故本院于2018年7月6日裁定终结本次执行程序。2018年10月16日，本院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，查封李博寒名下位于奎屯市飞鸿里北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋，查封期限叁年（2018年10月16日-2021年10月15日）。2019年1月22日，李寒博以其系奎屯市飞鸿里北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋所有权人，本院查封主体错误为由向本院提出执行异议申请。2019年8月14日，本院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，解除对李博寒名下所有的位于奎屯市飞鸿里北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋的查封。2019年9月3日，奎屯市不动产登记中心查档证明显示奎屯市市区飞鸿里-北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋买受人为李寒博，备案合同号YS0070166，发证时间2018年7月7日，注销日期2019年5月6日。2019年10月8日，奎屯市不动产登记中心查档证明显示奎屯市市区飞鸿里-北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋买受人为叶亚红，共有人为孙奎东，其中，1幢x号房屋的发证时间为2019年5月6日、1幢xx号房屋的发证时间为2019年9月13日、1幢xxx号房屋的发证时间为2019年9月13日。同日，奎屯市本院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，查封被执行人三洋公司所有的登记在孙奎东、叶亚红名下的奎屯市市区飞鸿里北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋，查封期限三年（2019年10月8日-2022年10月7日）。2020年，孙奎东、叶亚红对执行标的奎屯市北京东路1幢x号、xx号、xxx号房产提出书面异议，本院以孙奎东、叶亚红购买四海公司的房产目前用于出租，不符合所购商品房用于居住这一条件，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定为由，于2020年4月29日作出（2020）新4003执异7号执行裁定，驳回孙奎东、叶亚红的异议请求。孙奎东、叶亚红不服该裁定，于2020年5月14日向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，本案的主要争议焦点为：孙奎东、叶亚红是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，适用对象为“一般买受人”，该条款系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，适用对象为“商品房消费者”，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。被告主张本案只能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，无相应法律依据，本院不予支持。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案三套房产于2018年10月16日首次查封，2019年8月14日解除查封，2019年10月8日再次被本院查封，故针对涉案房产采取的有效执行行为应为2019年10月8日开始的查封措施，而孙奎东、叶亚红与四海公司就涉案三套房产签订《商品房买卖合同》的时间分别为2019年5月6日、2019年9月13日，合同签订后四海公司即出具相应收款票据，且签订涉案三份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告抗辩原告与四海公司联合违法转让房产，双方买卖合同应属无效，但并未提交相应证据予以证明，本院不予采纳；四海公司于2019年9月15日向孙奎东、叶亚红出具一份商品房交付及权益证明后，孙奎东、叶亚红与他人办理了涉案房屋的出租手续并已收到承租人的租金，据此本院认定孙奎东、叶亚红已在人民法院查封前合法占有涉案的三套房屋；被告抗辩原告未按合同约定支付涉案房屋的价款，本案中，因四海公司未按照先前约定向孙奎东交付北京东路附x1号房产，而孙奎东已向四海公司支付了合同约定的全部价款，后经双方协商以北京东路1幢x号、xx号、xxx号进行调换，签订涉案房产的《商品房买卖合同》后，四海公司为孙奎东、叶亚红出具相应价值的三张收款收据，足以认定孙奎东、叶亚红已按合同约定支付了全部价款，故对被告这一抗辩，本院不予采纳；最后，诉争房屋未能办理过户登记，依据本案现有证据难以认定买受人对此存在过错，据此，本院认定诉争房屋未能办理过户登记并非孙奎东、叶亚红自身原因所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行奎屯市飞鸿里-北京东路1幢x号、xx号、xxx号房屋；二、确认原告孙奎东、叶亚红与第三人奎屯四海房地产开发有限公司于2019年5月6日、2019年9月13日订立的三份《商品房买卖合同》有效。案件受理费53,958元（原告孙奎东、叶亚红已预交），由被告王瑞祺负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。本院（2020）新4003执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长   敬  川人民 陪 审员   严 文 凤人民 陪 审员   张 丽 君二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日法 官 助 理   王 美 懿书  记  员   李美秋子