江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2694号原告：何秀玲，女，汉族，1972年7月26日出生，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：万**涛，南昌市为民法律服务所法律工作者，执业证号：3140105110453。委托代理人：付菊妹，南昌市为民法律服务所法律工作者，执业证号：31401062101477。被告：江西一色酒店投资有限公司。住所地：南昌县莲塘北大道**。统一社会信用代码：91360121MA35FP3D2L。法定代表人：宁黔东，系该公司总经理。委托代理人：杨杰，江西创源律师事务所律师，执业证号：13601201210479898。委托代理人：杨章福，江西创源律师事务所律师，执业证号：13601198610667965。原告何秀玲诉被告江西一色酒店投资有限公司（以下简称为一色酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀玲及其委托代理人万**涛、付菊妹，被告一色酒店公司委托代理人杨章福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何秀玲诉称：原告在2016年1月3日、11月13日与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于南昌县（综合）写字楼2栋4层405、412室出租给被告经营。租期从2016年3月5日起至2021年3月4日止，被告每月向原告指定账户汇入当月租金（含税），相关税费及物业管理费由被告自行承担。原告每年拥有12间免费入住房的权利。同时规定，原告如果未按照规定任意单方终止合同的，应承担违约责任，被告如果未按照规定任意单方终止合同的，同样应承担违约责任。被告若未按合同要求按时付款，原告有权收取应付金额每日万分之二的滞纳金，如超过三个月以上未付款，原告有权单方面终止协议。合同期满，被告按经营五年后的客房现状交付原告（含硬装、空调、电视、床具）。现在被告已严重违反了该《租赁合同》的约定，没有按月向原告支付租金，另有部分租金单方少付；且被告从2016年起即被南昌县市场监督管理局列入企业经营异常名录和黑名单。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.依法解除原、被告在2016年1月3日和11月13日签订的《租赁合同》，确认双方解除租赁合同时间为2020年8月6日，被告立即向原告返还位于（综合）写字楼2栋4层405、412室租赁房屋；2.被告立即向原告支付拖欠的房屋租金人民币40612.67元并承担从2020年4月1日起至付清之日止滞纳金，按日万分之二计算；3.赔偿原告应享受的24间免费房使用权，折款4800元人民币；4.被告向原告支付提前解除《租赁合同》违约金120000元人民币；5.本案诉讼费用由被告承担。被告一色酒店公司辩称：原告诉请中除了第一条解除合同的诉请之外，其它诉求均无事实依据和法律依据。1.我方同意解除合同，合同解除时间应是2020年4月诉至法院，法院调解时，被告同意解除之时为止。但需要说明的是：我方在2019年12月31日时已经向原告预付了截至2020年3月底的租金；2.因为今年受到疫情影响，给我方经营造成毁灭性打击，我方要求减免疫情期间的租金。在我方2020年2月向原告发出的商请函中也向原告说明了情况，合理合法；3.因为不可抗力，我方延期支付租金的行为不属于违约。不应当承担违约金；4.根据合同约定，免费房使用权应由原告提出申请、预约，原告没有预约、申请，当然没有安排。如今原告诉至法院，合同解除了，故原告诉求没有事实和法律依据。综上所述，我方同意原告解除合同的要求，针对本次疫情的不可抗力，我方请求减免疫情期间租金且无需承担违约金。经审理查明：2016年1月3日，何秀玲（出租方、甲方）与一色酒店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于（综合）写字楼2栋4层405号房委托给乙方经营管理，房屋建筑面积为42.72平方米，房屋购房款总价为人民币245989元；2.租期自2016年1月4日起至2021年3月4日止；3.租赁期间收益：第一年的年租金为合同房款的0%，即免租金，第二年的年租金为合同房款的5%，即人民币12299元，第三年的年租金为合同房款的6%，即人民币14759元，第四年的年租金为合同房款的7%，即人民币17219元，第五年租金为合同房款的8%，即人民币19679元。租金按季度支付，即每季度第一日支付本季度租金收益；4.免费居住权：甲方拥有每年12间·夜免费入住于物业所在地的权利，甲方入住须提前向乙方提出预定。该年的免费居住天数，在当年内使用，不可累计于次年使用。2016年11月13日，何秀玲（出租方、甲方）再次与一色酒店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于（综合）写字楼2栋4层412号房委托给乙方经营管理，房屋建筑面积为47.39平方米，房屋购房款总价为人民币270000元；2.租期自2016年11月13日起至2021年3月4日止；3.租赁期间收益：第一年的年租金为合同房款的0%，即免租金，第二年的年租金为合同房款的5%，即人民币4179元（因租赁时间为2016年11月13日，故实际返祖天数113天），第三年的年租金为合同房款的6%，即人民币16200元，第四年的年租金为合同房款的7%，即人民币18900元，第五年租金为合同房款的8%，即人民币21600元。租金按月支付，即每月第一日支付本月租金收益；4.免费居住权：甲方拥有每年12间·夜免费入住于物业所在地的权利，甲方入住须提前向乙方提出预定。该年的免费居住天数，在当年内使用，不可累计于次年使用。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告，被告按约支付了租金。2019年6月20日，一色酒店公司发出《合同变更确认函》，协商要求将案涉房屋第四年、第五年的年租金标准调整至和第三年一致，即合同房款的6%。虽然上述调整方案并未得到何秀玲同意，但一色酒店公司按照上述年租金标准向何秀玲支付租金。庭审中，何秀玲自述一色酒店公司已向其支付了截至2020年3月31日止的租金（其中，2019年7月1日至2020年3月31日期间的房屋租金按照第三年的年租金标准即合同房款的6%进行支付）。2020年4月2日，被告向原告发出《告原一色酒店业主函》，告知原告，因疫情带来的后续经营不确定性，决定2020年4月一色酒店正式停止营业，支付业主6个月租金。同日，向原告发出收房通知，要求原告与被告工作人员联系前来收房。因一色酒店公司迟延向何秀玲支付案涉房屋租金，何秀玲于2020年7月7日诉至法院并提出解除合同等诉讼请求。2020年8月6日，一色酒店公司发函同意解除合同，并通知何秀玲在收到函件的三日内前来办理收房交接手续，同时告知案涉房屋钥匙已转交小区物业保管。庭审中，何秀玲承认收到了上述函件，但由于案件尚在审理过程中，所以并未前去收房。同时查明，何秀玲系（综合）写字楼2栋4层405号、412号房屋的不动产权人。以上事实有原被告的当庭陈述及原告提供的租赁合同二份、不动产权证二份、《告原一色酒店业主函》、《关于原一色酒店业主收房通知》、《合同变更确认函》、《函》（2020年8月6日）等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告诉至法院请求解除与被告的《租赁合同》，被告在收到原告的民事起诉状后于2020年8月6日发函同意解除，即双方对解除合同达成一致合意，故本院对原告主张确认双方合同于2020年8月6日解除这一诉请予以支持。庭审中，被告自述已将案涉房屋钥匙交由第三方保管，原告则承认因涉及诉讼而未前往收房，对此，本院认为，因租赁合同已解除，被告基于合同取得租赁及经营管理权的案涉房屋应当予以返还，被告通知原告前来收房并将房屋钥匙交由第三方保管的行为视为案涉房屋的归还义务已履行完毕。由于双方协商一致解除合同，故原告主张被告赔偿免费房使用权折价款及承担提前解除合同违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。原告诉请主张被告应向其支付拖欠的租金（包含：补齐第一年免租期租金、补齐被告自行降低1%租金标准期间租金以及自2020年4月1日起至合同解除时止的租金），对此，本院认为，被告按第三年年租金标准向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金系被告的单方行为，并未得到原告的同意，故原告主张按照原租金标准给付，符合双方的合同约定，应当予以支持，同时，依照该合同约定，第一年不收取租金，故被告应向原告支付的租金总额应为人民币18708.39元（即：按合同房款7%标准补齐2019年7月1日至2020年3月4日期间的租金3497.33元＋按合同房款8%标准补齐2020年3月5日至2020年3月31日期间的租金763.4元＋按合同房款8%标准支付2020年4月1日至2020年8月6日期间的租金14447.66元）。针对原告主张被告应按日万分之二的标准承担自2020年4月1日起至付清之日止的滞纳金的诉讼请求，被告以不可抗力为由，提出延期支付租金的行为不属于违约，对此，本院认为，新冠××疫情的发生属突发状况，因配合国家防控防疫措施需要，各行业的生产经营均受到严重影响，被告延期支付租金因受疫情导致，故不应认定为违约。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告何秀玲与被告江西一色酒店投资有限公司分别于2016年1月3日、2016年11月13日签订的《租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告江西一色酒店投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何秀玲支付房屋租金人民币18708.39元；三、驳回原告何秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1399元减半收取为699.5元由被告江西一色酒店投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年九月二十二日法官助理曾思施书记员刘忆童