江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3692号原告：张晴晴，女，1990年3月5日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告委托代理人：舒珍珍，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师，执业证号：13601201811039729。原告委托代理人：胡颢，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师，执业证号：13601202010239009。被告：江西星球实业开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县向塘通站路。统一社会信用代码：91360121741998584Q。法定代表人：熊筱华，该公司总经理。委托代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110813114。原告张晴晴诉被告江西星球实业开发有限公司（以下简称为江西星球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用简易程序，经被告江西星球公司申请，不公开开庭进行了审理。原告张晴晴及委托代理人舒珍珍、胡灏，被告江西星球实业开发有限公司委托代理人涂志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晴晴诉称：原被告双方于2017年8月1日于南昌县签订《南昌县商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告预售商品房一套，建筑面积共计112.62平方米，每平方米单价为4047.41元，总价455819元（大写：肆拾伍万伍仟捌佰壹拾玖元整）。合同第八条“交付期限”约定被告应于2018年6月30日前交房，合同第九条约定出卖人的逾期交房违约责任为：逾期不超过60日，按已交付房价款日万分之三比例按日向买受人支付违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，或要求继续履行的，违约金按照前述标准计算。合同签订后，原告依约缴纳了首付并办理了银行贷款，但被告却迟迟不予交房，至今已逾近两年，被告应按照合同约定相原告支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特依照法律规范提起诉讼，请求判决：被告向原告支付逾期交房违约金（暂计至2020年6月1日共计95858.7357元，此后一直计算至实际交付日为止）。本案诉讼费用由被告承担。被告江西星球公司辩称：1.案涉商品房经合法手续规划、设计、建设、销售，属于合法建筑；但部队以该房屋高度超高为由要求我方拆除房屋，致使我方未能按照合同约定时间交付房屋；2.我方于2018年4月16日，在24#、30#楼层的显眼处到处张贴逾期交房的告知，通知购房人逾期交房的事实及原因；3.经我方长期的沟通，案涉房屋于2020年6月3日取得了竣工验收备案，且已为原告办理了不动产权证书；4.我方逾期交房系因不可归责于我方且我方亦不能预见、无法避免、不能克服的不可抗力因素导致，依法应当免除我方的违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2017年8月1日，原告张晴晴（买受人）与被告江西星球公司（出卖人）签订合同编号为2017-050414号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的世纪星城第30栋1单元1702号房屋一套。房屋总价款为人民币455819元，买受人在签订本合同时付清首付人民币145819元，剩余房款人民币310000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、由于政府规划调整和市政工程施工影响商品房建设，出卖人房屋交付使用的时间可据实予以顺延。三、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告张晴晴向被告江西星球公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即原告张晴晴与案外人谌文凯作为借款人和抵押人与案外人江西银行股份有限公司南昌中山路支行签订了《个人房产借款及抵押合同》。江西星球公司向张晴晴开具金额为人民币455819元的案涉房屋购房款发票。案涉房屋2020年6月3日取得工程竣工验收备案。同时查明，江西星球公司就案涉房屋所在项目分别于2012年12月6日、2013年10月10日、2013年12月10日，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并于2015年取得《商品房预售许可证》。2015年9月24日，驻地部队向南昌县人民政府发出《关于拆除超高建筑物的函》，函件内容为：因世纪星城楼盘中三栋在建楼房高度超过净空限高的规定，故要求南昌县人民政府责令有关部门立即拆除建筑超高部分。2016年3月3日，该部队又向南昌县人民政府发出《关于尽快拆除超高建筑物和安装障碍灯的函》，再次函请要求立即拆除世纪星城楼盘建筑物超高的部分。2016年5月14日第99号南昌县人民政府办公室会议纪要，明确由县城建局牵头，向塘开发区配合，与驻地部队、世纪星城开发单位进行协商后，严格按照国务院、中央军委颁发的《军用机场净空管理规定》执行到位。2019年9月19日第117号南昌县人民政府办公室会议纪要，载明如下内容：世纪星城项目于2015年2月取得《商品房预售许可证》。2017年，驻地部队来函，世纪星城项目影响部队安全，要求对该项目24#、30#、31#楼超高部分进行拆除。经核查，世纪星城项目24#、30#楼已建成并已销售超95%，31#还未建成，按照部队要求，南昌县人民政府立即要求31#由涉及29层降至符合限高要求的23层，并对已建成的24#、30#安装了障碍灯。同时启动世纪星城24#、30#、31#楼竣工验收工程，待影响评估报告（该报告由具有相关资质第三方评估机构作出）出具并和驻地部队协商取得一致意见后，办理相关不动产权手续。2020年6月3日，世纪星城24#、30#取得竣工验收备案。另查明，案涉房屋已办理了编号为：赣（2020）南昌县不动产权第0014608号的不动产权证。以上事实有原告提供的身份证明信息、《南昌县商品房买卖合同》、购房款发票、《个人房产借款及抵押合同》，被告提供的《建设用地规划许可证》、南昌县城乡规划建设局出具《用地规划设计条件》、《建设工程规划许可证》、江西省赣建施工图设计审查中旬出具《审查报告》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《关于拆除超高建筑物的函》、《关于尽快拆除超高建筑物和安装障碍灯的函》、南昌县人民政府办公室会议纪要第99号、南昌县人民政府办公室会议纪要第117号、《南昌县建设工程竣工验收备案表》、不动产权证等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同）系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2018年6月30日之前向原告交付房屋，但案涉房屋于2020年6月3日才取得建设工程竣工验收备案，具备房屋交付条件，原告据此主张被告应承担逾期交房的违约责任，对此，本院认为，根据庭审中已查明的事实，案涉房屋所在的楼栋在取得相关建设报批报建手续后开工建设，楼栋建成后，因已建及待建的楼栋高度超过部队净空管理规定，致使政府规划调整，影响房屋竣工验收手续办理，客观上造成了房屋逾期交付事实的产生，根据双方签署的合同第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：···2.由于政府规划调整和市政工程施工影响商品房建设，出卖人房屋交付使用的时间可据实予以顺延”的约定，被告无须对逾期交付房屋的行为承担违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告张晴晴的诉讼请求。案件受理费2196元，减半收取1098元，由原告张晴晴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年九月二十九日法官助理曾思施书记员刘忆童