上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46932号原告：吴晓明，男，1975年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。被告：张培良，男，1964年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张仕稼，男，1997年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张培良(系被告张仕稼之父)。被告：沈烨(曾用名：张超)，男，1988年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告吴晓明与被告张培良、张仕稼、沈烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告吴晓明的委托诉讼代理人顾天宇、被告张培良暨被告张仕稼的委托诉讼代理人、被告沈烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告吴晓明与被告张培良签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》；2.判令被告张培良、张仕稼、沈烨共同向原告吴晓明返还购房款人民币(以下币种同)176万元；3.判令张培良、张仕稼、沈烨向原告吴晓明支付利息[以176万元为本金，自2017年4月25日计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；4.判令张培良、张仕稼、沈烨赔偿原告吴晓明违约金150万元；5.本案诉讼费由被告张培良、张仕稼、沈烨承担。事实与理由：被告张培良系被告张仕稼、沈烨之父。2017年4月22日，原告与被告张培良签订《房地产买卖居间协议》，约定张培良将其位于上海市浦东新区环庆南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总价款为195万元。2017年4月25日，原告依约向被告张培良支付了购房款176万元，余款按照约定在房屋过户时支付。在签订《房地产买卖居间协议》时，被告张培良向原告承诺可以代表其两个儿子处分房屋。之后，原告与中介一同找到了被告张仕稼，张仕稼确认其同意出售房屋并确认收到房款。但原告一直未能找到被告沈烨。当房屋符合过户条件时，原告起诉要求被告配合过户时才了解到沈烨已改名，沈烨在该案庭审中也拒绝履行合同，该合同实际上已无法继续履行。故原告提起本案诉讼。被告张培良、张仕稼共同辩称，不同意原告的诉讼请求。希望继续履行买卖合同，但系争房屋是张培良、张仕稼的唯一住房，所以目前无法过户给原告；确认收到原告支付的购房款176万元，但是目前没有能力归还；原告主张的利息标准过高，而且即便需要支付利息也应从2019年6月6日被告张培良刑满释放之日起计算；原告主张的违约金标准过高，现在系争房屋的市价大约为2万元每平方米。被告沈烨辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋从取得到出售其均不知情，也不知晓原告购买系争房屋之事，其是不同意出售系争房屋的，所以不应当承担责任。本院经审理确认如下事实：2012年9月18日，张培良、张仕稼、张超与上海合庆城镇建设投资发展有限公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》，系争房屋来自于本次动迁安置。2017年4月22日，原告吴晓明(购买方、乙方)与被告张培良(出售方、甲方)经中介居间介绍签署了《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为195万元。乙方在签订本协议当日向甲方支付定金2万元，首期房款174万元在签订《上海市房地产买卖合同》后当日内支付，尾款19万元在办理过户手续后支付。2017年4月22日，被告张培良向原告吴晓明出具《收款收据》，证实收到购房定金2万元。2017年4月25日，原告吴晓明(乙方)与被告张培良(甲方)签署了《房屋补充协议》，约定甲方出售房屋为庆利苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准；如发生违约问题，甲方违约金以本地区房屋最高市价(以违约时间为准)及房屋房产市值总价年化利率28%赔付(时间以甲乙双方签订房屋居间协议时间为准)。在该协议的落款处，见证方签名为解某某。2017年4月25日，被告张培良向原告吴晓明出具《收款收据》，证实收到购房首付款176万元。2017年5月6日，被告张仕稼向原告吴晓明出具自书材料一份，内容为“本人同意出售房屋环庆南路239弄庆利苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准(房号以摇号为准)。”审理中，原告申请证人解某某出庭作证，证人自称是房产中介人员。证人陈述到在原、被告签约之前，被告张培良提供了动迁协议和离婚判决书等材料，其还称沈烨在系争房屋内没有份额并称等张仕稼从学校回来后在合同上补签字，故中介人员相信了上述说法就撮合原、被告签署了房屋买卖合同；后来，原告与被告张培良联系，张培良称张仕稼已经回家，证人就与原告到张培良家中让张仕稼签字，当时张仕稼称已经知晓了买卖事宜，并写了一份书面材料。证人还陈述到现系争房屋的市价为25,000元-26,000元每平方米。另查明，系争房屋于2018年3月27日被核准登记至案外人上海伟业瑞霖置业有限公司名下。审理中，原告向本院陈述到，现系争房屋的市价为3万元每平方米，故根据《房屋补充协议》的约定被告应承担的违约金为189万元，在本案中原告自愿调低到150万元；购买系争房屋并未得到沈烨的书面同意。被告张仕稼向本院陈述到，其在2017年5月6日书写的材料意思是同意将系争房屋出售给原告，也愿意受原告与被告张培良签署合同的约束。被告沈烨向本院陈述到，其系张培良之子，但是在其年幼时父母离异，其随母亲共同生活，平常与张培良接触较少，对张培良所做的事也不了解。以上事实，由上海市不动产登记簿、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》《房地产买卖居间协议》《房屋补充协议》、收款收据以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原告吴晓明与被告张培良签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。按照动迁协议的约定，系争房屋应为被告张培良、张仕稼、沈烨共同共有，又根据法律规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，现被告沈烨以其不知晓系争房屋交易为由，不同意出售系争房屋；而且被告张培良、张仕稼也以无处居住为由，不同意将系争房屋过户给原告，故系争房屋的交易客观上无法继续履行，原告要求解除《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于房屋买卖协议的解除是由于被告张培良的违约行为所致，故其应向原告承担合同解除的法律后果。被告张仕稼虽未在房屋买卖协议上签字，但其在2017年5月6日向原告出具了字据，表示同意出售系争房屋并愿意受买卖协议的约束，故其也应当承担合同解除的法律后果。被告沈烨称其并不知晓也未参与房屋的买卖事宜所以不应担承担责任，现在案的证据也无法证明沈烨已知晓或应当知晓房屋买卖的情形，故对被告沈烨的辩解本院予以采纳，因原告要求沈烨承担合同解除后果的依据不足，对相应的诉讼请求本院不予支持。基于上述理由，合同解除后被告张培良、张仕稼应共同向原告返还购房款176万元。关于原告要求被告张培良、张仕稼支付购房款利息的诉请请求具有事实和法律依据，且原告主张的利息起算时间和计算标准尚属合理，故对该诉讼穷求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金150万元的诉讼请求，被告张培良、张仕稼认为计算标准过高，故本院综合系争房屋的实际情况、合同的履行状况以及被告的过错程度等因素，酌情认定被告张培良、张仕稼应赔偿原告违约金200,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七之规定，判决如下：一、解除原告吴晓明与被告张培良签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》；二、被告张培良、张仕稼于本判决生效之日起十日内返还原告吴晓明购房款1,760,000元；三、被告张培良、张仕稼于本判决生效之日起十日内向原告吴晓明支付购房款利息[以1,760,000元为本金，自2017年4月25日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；四、被告张培良、张仕稼于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴晓明违约金200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,880元，减半收取计17,440元，由原告吴晓明负担6,462元，由被告张培良、张仕稼负担10,978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月二十一日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。