惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2525号原告：广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾**龙山八路**中萃花湾营销中心****。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：钟涛，江西玉成律师事务所律师。被告：刘永明，男，汉族，1984年8月1日出生，住甘肃省靖远县************，身份证号码：620************436。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司与被告刘永明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟涛、被告刘永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3978元、代缴水电费510.1元、公摊水电费720.9元；2.判令被告向原告支付违约金3262.24元（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2010年8月10日与惠州大亚湾旺科投资有限公司签署《前期物业服务合同》,约定原告对盛业豪园小区（中萃花城湾）提供前期物业管理服务，合同对服务内容、质量及费用等进行了约定。其中合同第六条约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不包含电梯运行电费、公共照明电费、二次供水加压设备电费等公摊电费和公共用水水费），具体报大亚湾物价备案审批为准。……住宅大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公共用水、电费用，由本栋住户合理进行分摊。小区范围的路灯用电费用和公共用水费用，由小区的所有住户合理分摊。消防监控设施、智能化设备、二次供水系统、备用发电机等的运行电费在全小区的所有住户进行合理分摊。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向政府部门备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元人民币物业管理服务费。被告购买盛业豪园（中萃花城湾）6-2005房（该单元面积为42.98平方米），并于2014年4月3日收楼。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。双方对物业管理服务及服务费收取等进行了约定。协议第四条约定：1、乙方缴纳费用的时间从物业交付使用起计算；2、住宅服务费收费标准：公寓按建筑面积每月每平方米1.43元收取；……6、物业管理服务费交纳时间：每月10日前交纳当月服务费。第八条约定：……3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约定提供物业管理服务，但被告从2014年7月10日开始拖欠物业管理服务费等费用。经原告多次催收，被告至今未支付上述款项，违反了协议之约定。截至2018年11月，被告共拖欠原告物业管理费3978元、代缴水电费510.1元、公摊水电费720.9元。因被告恶意拖欠原告物业管理等费用，给原告造成资金占用利息损失及通过电话、邮件或委托律师催收的费用等损失，甚至严重影响原告向全体业主提供服务的质量。因此，原告依据协议约定及相关法律法规规定，请求人民法院判令被告向原告支付违约金，违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止。综上所述，被告恶意拖欠物业管理相关费用的行为严重违反了协议约定，严重损害了原告及全体业主的合法权益。原告特此向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，依法公正裁判。被告辩称，涉案房屋存在窗户变形，开发商接到我的报修以后要求我直接与物业协商，我与物业协商以后，当时物业的相关负责经理答应给我赔付我两年物业管理费，但是我没有同意，之后还有与物业协商，一直没有结果，窗户问题依然存在。地下。地下室一下雨就会被水淹间的灭火器已过期、楼梯间的大理石已经破裂等。至于滞纳金，我方认为不合理。公摊水电的明细标准不清。房屋存在漏水问题。对原告超过诉讼时效的诉讼请求提出抗辩。本院经审理认定事实如下：原告系盛业豪园中萃花城湾项目的前期物业管理企业。被告购买了该楼盘项目的盛业豪园中萃花城湾6栋2005号商品房。2014年4月3日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《中萃花城湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的房屋提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务协议》载明：乙方购买的位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园（中萃·花城湾）6栋2005单元房屋，建筑面积为42.98平方米；物业管理服务费用物业交付使用起计算（即业主收到收楼通知书之日起）；公寓楼按建筑面积每月每平方米1.43元计算；每月10日前缴纳当月服务费；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天1‰的标准交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。《前期物业管理服务协议》签订当日，被告对所购买的上述房屋办理了收楼手续。被告按每月每平方米1.43元的标准向原告交纳了收楼后的物业管理费。但自2014年7月10日起，被告未再向原告交纳物业管理费。至2018年10月，被告累计拖欠原告2014年7月10日至2018年10月份期间共计52个月的物业管理费合计为3196元（1.43元/月×42.98平方米×52个月）。2018年11月1日之后，盛业豪园（中萃花城湾）楼盘项目对物业公司进行了更换，故原告主张的物业管理费是计算至2018年10月31日。2018年9月25日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《中萃花城湾前期物业管理服务协议》是双方当事人真实一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于物业费的计算问题。原告要求被告支付2014年7月10日至2018年10月期间的物业管理费3978元，被告辩称涉案房屋存在窗户变形、漏水等质量问题，且原告起诉的物业费部分已过诉讼时效，对此，本院认为，业主应自房屋交付之日起支付物业费，涉案房屋已实际交付给被告使用，原告亦提供了相应的物业服务，被告依约应自房屋交付之日起向原告交纳物业服务费。被告辩称涉案房屋存在窗户变形、漏水等质量问题属于另一法律关系问题，被告可依法另行主张权利。至于诉讼时效的问题，原告未提供证据证实2017年10月1日前曾向被告催收物业费，2015年10月1日之前的物业管理费已超过法律规定的二年诉讼时效，依法不予支持。故被告依法应向原告支付2015年10月至2018年10月期间的物业管理费为2274元（1.43元/月×42.98平方米×37个月）。关于违约金的计算问题。合同约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日1‰的标准缴纳违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付，合同约定物业管理费每月10日前交一次，故逾期违约金应以61.5元（1.43元/月×42.98平方米）为基数，每月按日万分之一自2015年10月10日起计算至实际支付完毕之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费及代缴水电费的问题。原告主张公摊水电费及代缴水电费，但未提交完整的已缴纳相关费用的票据及具体的计算方法，应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告支付公摊水电费及代缴水电费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘永明于本判决生效之日起十日内向原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2015年10月份至2018年10月份的物业服务费共计2274元及逾期付款违约金（违约金从2015年10月10日起每月计算一次，每次以61.5元为计算基数，按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邓赛花二〇二〇年九月十六日书记员  曾晓诗