贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10919号 原告：七星关区尚城国际小区业主委员会，住所地：毕节市七星关区碧阳大道中段尚城国际一楼后面1-4。 负责人：周光武。 委托诉讼代理人：肖云帆、石界，系贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际五楼，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦阳，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市城乡消费合作社有限责任公司，统一社会信用代码：915205000337327631W，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道“尚城国际”商务公寓四楼。 法定代表人：陈智学，任该公司董事长。 原告七星关区尚城国际小区业主委员会（以下简称尚城国际业委会）与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称剑林房开公司）、毕节市城乡消费合作社有限责任公司（以下简称城乡消费合作社）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告七星关区尚城国际小区业主委员会的负责人周光武及委托诉讼代理人肖云帆，被告贵州剑林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦阳均到庭参加诉讼，被告毕节市城乡消费合作社有限责任公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，特作缺席审理。本案现已审理终结。 原告七星关区尚城国际小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决确认毕节市七星关区碧阳大道“尚城国际”商务公寓ABC(1/2/3)栋四楼架空层归全体业主所有。2、判决被告毕节市城乡消费合作社有限责任公司立即对其占有的“尚城国际”商务公寓ABC(1/2/3)栋四楼架空层排除妨害，恢复原状。即拆除涉案房屋装修的墙体、地面、窗户等外围护结构，恢复涉案架空层供本小区业主娱乐、休闲的会所、健身房用途。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月，尚城国际小区业主起诉被告贵州剑林房地产开发有限公司支付逾期办证违约金问题时，被告贵州剑林房地产开发有限公司因擅自改变该小区四楼架空层功能用途，将涉案房屋毕节市七星关区碧阳大道“尚城国际”商务公寓ABC(1/2/3)栋四楼架空层四楼出租给太平保险公司、云上装饰、毕节市城乡消费合作社有限责任公司等用于商业经营活动，2019年初，被告贵州剑林房地产开发有限公司为顺利给业主办下《不动产登记证》，不得已将位于C栋四楼出租给太平财产保险公司房屋拆除、将位于A栋四楼出租给云上装饰的房屋拆除，原告认为涉案的房屋属于全体业主共有，被告贵州剑林房地产开发有限公司将该房屋出租的费用应归于全体业主所有，《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”这些规定是现行法律、司法解释对建筑物区分所有权中共有部分的界定。案涉大厦的四楼不是该建筑物的基础部分，而是架空层，其四周的梁、柱属于建筑物的承重结构部分，依据前述法律、司法解释的规定，应认定为系全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对原告起诉恢复原状的相关诉讼请求应予支持。综上所述，被告的行为侵犯了原告小区全体业主的利益，原告特诉至法院，请判如诉请。 被告贵州剑林房地产开发有限公司答辩称，1、“尚城国际”第四层并非实际的架空层。答辩人在规划方案中将第四层设置为架空层，是因初始设计方案失误导致建筑面积超容积率，为避免超容又不浪费计容面积，才在调整规划方案时将第四层调整规划为架空层，这是一种变相平衡指标的措施，但实际上第四层并无任何架空层的实际用途:“尚城国际”主体为框架结构，所有承重柱均自地下负二层至地上三十一层一柱通顶，没有在第四层涉及结构转换功能；“尚城国际”的设施用房全部在地下负二层，也未利用第四层。《住宅设计规范》（GB50096-2011）2.0.19对架空层的定义为“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”而“尚城国际”第四层前后侧均有外围护结构，明显不符合架空层的定义。第四层功能、布局、结构设计等均与一至三层商业用房完全一致，实际上系商业性质用房，不应仅因答辩人在报审规划方案时出于平衡指标考虑将其部分规划设计为架空层就毋顾其实际使用功能和布局而以架空层对其进行认定。答辩人与被答辩人代表的全体业主均签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第16条内，答辩人已声明，“尚城国际”项目附属的地下机动车库、自行车库、仓库、设备用房等所有未分摊销售的部位不随同房屋一并转让，产权仍归出卖人所有。被答辩人接受了该条款，即可认为被答辩人代表的全体业主已经与答辩人协商放弃了对上述部分不动产权利的主张权利，对于本不应属于架空层的第四层部分也不应再主张权利。2、“尚城国际”第四层会所及健身房部分属于计容面积且已取得不动产权证书，并非架空层也不属于业主共有。“尚城国际”建筑规划方案中规划的计容面积部分架空层共计1031㎡，而会所及健身房共计1028㎡房屋，在报审通过的规划方案中均是计入了容积率面积且属于毕节市住建局颁发的“尚城国际”《商品房预售许可证》中准予销售的非住宅面积部分，而非属于全体业主所有、不可销售，（2016）黔0502民初4540号民事判决书和（2017）黔05民终419号民事判决书已对此事实进行认定。我国现行法律法规规定的房屋规划用途中并无所谓单独的“会所或健身房”，这应当是对商业用途房屋的细化处理。而该部分房屋已经答辩出售给他人并已由毕节市自然资源和规划局分别颁发了《不动产权证书》，具备了对抗他人的物权效力。这些均可说明，第四层的会所和健身房并非归全体业主共同所有的架空层，而是在计容面积之内、可以销售并具有独立不动产权的商业用房。3、关于被答辩人排除妨害之请求。如上所述，“尚城国际”第四层中间1028㎡的会所和健身房已办理了《不动产权证书》，绝不属于其他所有业主所共有，因此被答辩人根本不具备提起排除妨害请求权的主体资格。且不论第四层两侧非计容面积位置是否应属于全体业主所有，被答辩人对该两处位置是否享有排除妨害请求权，答辩人自身也不存在所谓妨害物权之行为，该两侧位置现属闲置中，并未出租或由答辩人使用，也未设置墙体、窗户等外围护结构，因此对被答辩人该项诉讼请求，答辩人认为缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，答辩人认为，“尚城国际”第四层并非实际意义上的架空层，中间的会所及健身房依法属于计容面积且已出售并取得不动产权证，不应归属全体业主所有，被答辩人没有主张排除妨害请求权的主体资格且妨害物权行为并不存在。被答辩人的全部诉讼主张均无事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。补充答辩，答辩人现已就案涉尚城国际四楼未计入部分已向有关部门申请增容处理，通过补交费用及完善手续的方式将该年初房屋调整规划性质并办理不动产权证。 被告毕节市城乡消费合作社有限责任公司经本院合法传票传唤未到庭，视为被告毕节市城乡消费合作社有限责任公司对举证、质证、答辩等诉讼权利的放弃。 经审理查明，原告称，“2018年7月，尚城国际小区业主起诉被告贵州剑林房地产开发有限公司支付逾期办证违约金问题时，被告贵州剑林房地产开发有限公司因擅自改变该小区四楼架空层功能用途，将涉案房屋毕节市七星关区碧阳大道“尚城国际”商务公寓ABC(1/2/3)栋四楼架空层四楼出租给太平保险公司、云上装饰、毕节市城乡消费合作社有限责任公司等用于商业经营活动，2019年初，被告贵州剑林房地产开发有限公司为顺利给业主办下《不动产登记证》，不得已将位于C栋四楼出租给太平财产保险公司房屋拆除、将位于A栋四楼出租给云上装饰的房屋拆除，原告认为涉案的房屋属于全体业主共有，被告贵州剑林房地产开发有限公司将该房屋出租的费用应归于全体业主所有，根据相关法律规定，对原告起诉恢复原状的相关诉讼请求应予支持。综上所述，被告的行为侵犯了原告小区全体业主的利益，原告特具状诉至法院，请求判如诉请。” 被告抗辩称，“尚城国际第四层并非实际的架空层。答辩人在规划方案中将第四层设置为架空层，是因初始设计方案失误导致建筑面积超容积率，为避免超容又不浪费计容面积，才在调整规划方案时将第四层调整规划为架空层，这是一种变相平衡指标的措施，但实际上第四层并无任何架空层的实际用途:尚城国际主体为框架结构，所有承重柱均自地下负二层至地上三十一层一柱通顶，没有在第四层涉及结构转换功能；尚城国际的设施用房全部在地下负二层，也未利用第四层。答辩人现已就案涉尚城国际四楼未计入部分已向有关部门申请增容处理，通过补交费用及完善手续的方式将该年初房屋调整规划性质并办理不动产权证。” 本院认为，根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告七星关区尚城国际小区业主委员会提出请求确认案涉尚城国际商务公寓ABC（1/2/3）栋四楼架空层房屋归全体业主所有，并排除妨害的诉讼请求，但原告未向本院提供该案涉架空层房屋等相关权属证据予以佐证，且被告贵州剑林房地产开发有限公司答辩该案时提出尚城国际第四层房屋（架空层）部分具有产权依据进行抗辩，原告提供的证据不能形成证据锁链，不能证明被告贵州剑林房地产开发有限公司、毕节市城乡消费合作社有限责任公司有何种侵权行为侵害了原告七星关区尚城国际小区业主委员会的何种合法权益的事实。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告七星关区尚城国际小区业主委员会应承担举证不力的不利后果，故对原告七星关区尚城国际小区业主委员会要求判决确认案涉尚城国际商务公寓ABC（1/2/3）栋四楼架空层房屋归全体业主所有，并排除妨害的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告七星关区尚城国际小区业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由原告七星关区尚城国际小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李顺康 二〇二〇年九月二日 书记员  周峻屹