山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0802民初4131号 原告：牛红文，女。 被告：运城市华元房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：杨晓晗，山西河东律师事务所律师。 原告牛红文与被告运城市华元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛红文，被告的委托诉讼代理人杨晓晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牛红文向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告26500元购房款并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月24日付至房款全部返还之日。截止2020年5月16日为890.18元）；3、判令被告按已付房款的一倍向原告支付赔偿金100000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于运城市圣惠路地段某某苑小区第××号面积为93.45平方米的房屋一套，每平方米为2800元，共计261650元。合同签订当日，原告按约向被告支付了50000元购房款。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，但被告却迟迟不能交付。后经原告了解，被告开发的商品房未取得《商品房预售许可证》等相关手续，根据法律规定，双方签订的合同应属无效。此后，原告多次找被告协商，被告虽然同意解除合同，但仅向原告返还5000元购房款。2019年8月20日，原告向盐湖区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，并要求被告返还购房款45000元及利息。在审理期间，被告一再向原告保证，从2019年10月起3个月内分期返还原告房款、利息及诉讼费47500元。否则，原告除了要求被告返还上述剩余款项，并按中国人民银行贷款利率支付剩余的利息外，还有权要求其承担已付50000元购房款一倍的赔偿，且被告不得以任何理由抗辩。2019年9月24日，双方根据上述内容签订《和解协议》后，原告申请撤诉。但被告却违背承诺，不按约定履行义务。时至今日，尚欠26500元购房款不予返还。望判如所请。 被告运城市华元房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的房屋买卖合同并非商品房买卖合同或商品房买卖预售合同。 原告与答辩人所签预订协议并非商品房买卖合同。首先应明确何为商品房。《房地产管理法》第二条规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”，这是法律定义的商品房概念。商品房不仅要符合城市总体规划，要有土地规划许可证、通过出让取得国有土地使用权、取得建设规划许可，除此之外的均不属于商品房范畴。相关概念、观点、理论在《土地管理法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》均有规定。其次，何为商品房买卖合同的。商品房买卖合同（包括预售）是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋属于狭义的房屋，必须属于商品房。第三，本案所涉及的预订协议指向的标的物即房屋，虽有运城市住房保障中心列入棚改项目的通知，但是并无用地规划许可、国有出让土地证，也无建设工程规划许可，因此并不属于商品房范畴，涉案合同也非商品房买卖合同。二、双方的房屋买卖合同无效已经双方确认，答辩人欠原告25500元属实。双方达成的调解协议已经就合同无效做了确认，原告主张协议无效的诉请，人民法院依法不应再支持。至于欠付款项，因经济形势及疫情影响造成未及时向原告支付，确属答辩人过错，因此造成的利息损失，答辩人愿意按约定的同期人民银行贷款利息或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息向原告承担。三、原告主张赔偿10万元无事实和法律依据。双方达成的调解协议虽然约定了赔偿已付总房款5万元一倍的赔偿损失。但是，答辩人已经向原告支付了房款3万元，尚余房款2万元、2019年9月24日前的利息5000元和诉讼费500元，总计25500元，违约金应以2万元计算利息。其次，约定的总房款5万元一倍的赔偿损失属于违约金约定，依据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”、第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，违约金以实际损失为基础，以补偿为主。而该约定的一倍赔偿属于过分高于实际损失的违约金，应依法调整。同时该调解协议第五条第二项已经约定了“从本协议签订之日按同期人民银行贷款利率计算剩余房款利息”。在违约利息已经约定的情况下，再约定巨额损失，该一倍损失依法不应再给予支持。综上，请人民法院依据本案事实及相关法律作出公正判决。 原告牛红文提供的证据为：1、买卖合同一份，证明我与被告签订的商品房买卖合同事实。2、调解协议一份，证明被告还了5000元，欠42000元。现在还剩20000元房款没有退，5000元利息、500元诉讼费。总数25500元。3、收据一份，民事裁定书一份，证明上次在盐湖区人民法院起诉结果是我撤诉了，被告要求和解。根据商品房买卖合同第9条规定，应赔偿一倍的损失。 被告运城市华元房地产开发有限公司对原告证据的质证意见为：对证据1合同真实性没有异议，不是商品房买卖合同。按照合同约定收到过原告5万元房款，已经退还3万元。原告诉请并没有主张按商品房买卖合同司法解释第九条提出主张，双方签订的合同并不属于商品房的范畴，只有故意欺诈或故意隐瞒，买受人才可以适用一倍赔偿的主张，在双方签订的合同中并没有故意告知原告，被告已经取得商品房许可不存在欺诈，双方在2019年9月24日已经达成协议虽约定逾期付款支付一倍房款的内容，但是按照合同法及解释2的规定，在原告没有实际损失证据的情况下，该主张属于违约金过分高于损失的范围。依法不应当得到支持。 经质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。 本院经审理认定如下事实：2016年9月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于运城市圣惠路地段某某苑小区第××号面积为93.45平方米的房屋一套，每平方米为2800元，共计261650元。合同签订当日，原告按约向被告支付了50000元购房款。被告应于2017年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告。逾期后，被告未交付房屋。后经原、被告协商，双方解除合同，被告退还原告购房款5000元。2019年8月20日，原告提起诉讼，要求被告返还购房款45000元。在审理期间，原、被告达成《和解协议》：确认双方所签《商品房买卖合同》无效，被告向原告返还已付购房款42000元（系扣除起诉前已返还8000元后的余额），并向原告支付利息5000元及诉讼费500元，合计47500元，上述款项被告于2019年10月底前付15000元，2019年11月底前付15000元，剩余17500元于2019年12月底前付清。被告如未能按约定的期限和金额付款，原告有权提起诉讼，要求被告承担从本协议签订之日起按照中国人民银行贷款利率支付剩余款项的利息，直至全部付清为止。要求被告承担原告已付50000元购房款一倍的赔偿责任。被告不得以任何理由进行抗辩。签订协议后，被告又退还了原告22000元购房款，剩余20000元购房款、利息5000元及诉讼费500元，共计25500元未退还给原告。 同时查明，被告运城市华元房地产开发有限公司开发的位于运城市圣惠路地段某某苑未取得用地规划许可、国有出让土地证，也无建设工程规划许可等相关手续。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告运城市华元房地产开发有限公司未取得其开发的运城市圣惠路地段某某苑预售许可证等相关手续，与原告签订《商品房买卖合同》，违背上述规定，应属无效合同。合同无效后，被告已返还原告购房款30000元，尚欠原告购房款20000元，及利息5000元，诉讼费500元，原告要求被告予以退还，符合法律规定，本院予以支持。要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率支付未退房款的利息，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告牛红文要求被告按已付房款的一倍向原告支付赔偿金100000元，明显过高，应按实际损失进行支付，即以退还房款25500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付利息和违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告牛红文与被告运城市华元房地产开发有限公司于2016年9月13日签订的《房屋预订协议》无效； 二、被告运城市华元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告牛红文购房款25500元，并自2019年9月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付利息和违约金至款项付清之日止。 三、驳回原告牛红文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2848元，减半收取1424元，由被告运城市华元房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员 令狐旭峰 二〇二〇年九月十五日 书记员 昝 蕊 敏