湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2962号原告：陈海民，男，1968年9月16日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。原告：莫海燕，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人：王洪辉。委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。原告陈海民、莫海燕与被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海民及两原告共同委托诉讼代理人李双红、被告富基公司的委托诉讼代理人谭雁、郑花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海民、莫海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付符合合同约定的房屋；2、判令被告以人民币1334102元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2019年1月1日至实际交房之日止的违约金（暂计算至2019年11月18日，违约金总计人民币56504.78元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××号房屋，房屋总价款为1334102元，原告已支付全部房款及税费，被告应该于2018年12月31日前交房，但至今被告未向原告交付房屋。经原告多次催告，均未果。原告认为，被告未按照合同约定向原告交付房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告富基公司辩称：一、答辩人已于2018年12月24日向被答辩人交付了符合合同约定的案涉房屋，被答辩人的全部诉讼请求无事实和法律依据，依法不应得到支持。1、答辩人与被答辩人于2017年11月30日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，双方均应受合同的约束。合同附件七补充协议第九条第2款约定，“买受人对交付的房屋的地基基础和主体结构工程以外的质量问题提出异议，由出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人无权选择退房，且买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。从被答辩人提交的证据来看，答辩人已于2018年12月24日前通知了被答辩人收房，被答辩人于2018年12月24日到被告处办理收房手续，被答辩人并未提出房屋的地基基础和主体结构工程质量问题的异议。故根据合同约定，答辩人已于2018年12月24日向被答辩人交付了案涉房屋。2、答辩人向被答辩人交付的房屋符合合同约定。案涉房屋所在楼宇已于2011年1月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格，并于2011年7月20日竣工验收备案；已于2011年6月17日取得望城县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》，该意见告知为“该工程竣工验收消防检查合格”；已于2011年5月6日取得《电梯监督检验报告》，检验结论为复检合格。故答辩人向被答辩人交付的房屋符合合同第八条第二款第1项所约定的“已经竣工验收合格”的交付条件。从案件事实来看，案涉房屋的供水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施均已于合同约定的交付日前达到约定的交付条件。3、《商品房买卖合同》对具体装饰、设备标准的约定为“按现状交付，买受人签订本合同时已认可该套房屋19-20栋301房的交付状态，接受房屋按现状交付”。交房时，答辩人系按现状将案涉房屋交给被答辩人。4、合同附件七补充协议第五条第3款约定，“买受人查验房屋后，若房屋存在地基基础或主体结构之外的质量缺陷时，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此要求出卖人承担逾期交楼的违约责任”。第6款约定，“房屋交付时已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。买受人如以房屋装饰、设备不符合要求或城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施不完善为由拒绝接受房屋的，出卖人就此不承担延期交房的违约责任”。第九条第3款约定，“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准就未达到部分采取补救措施纠正”,并约定“补救措施为进行整改或一次性补偿买受人实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。除上述补救措施及补偿外，买受人不得以房屋装修装饰达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求”。即便答辩人向被答辩人交付的房屋存在被答辩人所述的问题，但是依据合同的约定，被答辩人仅有权要求答辩人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，进行整改或以一次性补偿实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务，但无权要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。二、如法庭经审理后认为案涉房屋不符合合同约定的交付标准，答辩人需向被答辩人支付违约金的，答辩人认为被答辩人所主张的违约责任过高，依法应予以调整。在我国合同法中，违约责任的一般原则是“补偿性为主、惩罚性为辅”。本案中，被答辩人并未提交任何证据证明其损失，故被答辩人并未有实际损失。根据公平原则，依法应予以调整。即使存在损失，被答辩人也应当采取必要的措施，防止损失的扩大，而被答辩人持放任态度，对于其扩大的损失也应由其自行承担。综上，答辩人已按合同约定向被答辩人交付了房屋。被答辩人提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月30日，原告陈海民、莫海燕（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积173.26平方米，商品房单价7700元／平方米，总房价1334102元；买受人以银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，2017年11月8日前支付首期房款（含定金）834102元整，余款500000元须向长沙市公积金中心申请贷款。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收合格、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件对城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施建成时间等做出了约定。合同第十条交接手续第一款约定：该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房之日由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第九条交接手续第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七。合同第十一条逾期交房责任约定：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同），买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十四条民用建筑节能措施第二款约定：外墙保温形式为内保温，主要保温材料为无机保温板，屋面采用坡平面、平屋面，主要保温材料为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，底部自然通风的架空楼板主要保温材料为无机保温板，外墙门窗采用铝合金低辐射玻璃窗，入户门采用多功能户门。合同第十七条房屋质量的约定第二款约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准，达不到约定标准的，双方同意按附件七补充协议的约定执行。该合同附件四，具体装饰、设备标准的约定为：1、按现状交付，买受人签订本合同时已认可该套房屋19-20栋301房的交付状况，并接受房屋按现状交付；2、买受人一律不得破坏卫生间防水、更改剪力墙及厨、厕的间墙。该合同附件七《补充协议》第三条第1项约定：《商品房买卖合同》第八条约定的商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑工程竣工验收消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第十条补充约定：1.如该商品房在合同约定交房日期或之前具备交付使用条件的，出卖人通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交房手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。该商品房的风险责任自出卖人通知的收楼日期之日起由出卖人转移给买受人。2、买受人应当在出卖人通知的收楼日期与出卖人共同查验收房，如对房屋有异议，买受人应当自出卖人通知的收楼日期之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出，视为商品房符合交付条件，买受人同意接受该商品房。3、买受人查验房屋后，若房屋存在地基基础或主体结构之外的质量缺陷时，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此要求出卖人承担与其交楼的违约责任……6、房屋交付时已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。买受人如以房屋装饰、设备不符合要求或城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施不完善为由拒绝接受房屋的，出卖人就此不承担延期交房的违约责任……8、买受人为两人（单位）或两人（单位）以上联名购买的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。《补充协议》第十六条约定：《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定金额支付了全部购房款和税费。2011年6月17日，案涉房屋进行了工程竣工验收消防备案；2011年1月11日，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于同年7月竣工验收备案；2011年，案涉房屋的电梯经检验机构检查合格。2018年12月24日，原告陈海民到现场办理收房，办理过程中被告公司有关工作人员接待了陈海民，并由被告公司工作人员签字做出了《交楼手续会签单》；该会签单中载明，已在核对业主身份、购房合同、购房付款收据（发票）等、收回《入伙通知书》后发放了《交楼手续会签单》等。在查验房屋过程中，原告发现房屋存在入户门锁没有、入户花园水管顶楼板被打穿、室内门所有门锁已丢、锁心已坏、厨房阳台楼顶已破坏、厨房地柜已生锈、吊柜门脱皮、地、地柜门脱皮起拱厅、餐厅地板松动起拱、卧室地板松动起拱、主卧楼顶漏水（主要是401房装修搞坏的）、客厅灯装饰物已掉、主卫地漏已生锈、室内墙壁达不到交房标准、对讲机没有的问题并拒绝收房，前述问题由原告在房屋验收单上记载并交给被告工作人员。此后，被告就原告反映的部分问题进行了处理。以上事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议、购房发票两张、湖南省物业专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收缴款书、《交楼手续会签单》及原告房屋验收表、建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书及庭审笔录等予以证实本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人在合同中约定的房屋交付时间为2018年12月31日前；交付条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格、电梯安全检验合格。经查明，案涉房屋于2011年6月17日进行了工程竣工验收消防备案，于2011年1月11日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于同年7月竣工验收备案，电梯于2011年经检验机构检查合格，因此被告已按合同约定达成了房屋交付的条件。在被告工作人员核对原告的业主身份、购房合同、付款收据（发票）、收回《入伙通知》后，原告于2018年12月24日至现场查验了房屋，原告于2018年12月25日出具了记载有验收意见的《房屋验收表》，由此可视为被告已履行了通知收房的义务。根据合同附件七第五条的约定：若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交房手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人……本案被告已通知原告收房，且原告已于2018年12月24日至现场查验房屋，故原告拒绝办理房屋交付手续并不影响案涉房屋的实际交付，应该视为被告已于2018年12月24日交付了案涉房屋，不构成逾期交房。原告以房屋存在入户门锁没有、入户花园水管顶楼板被打穿、室内门所有门锁已丢、锁心已坏、厨房阳台楼顶已破坏、厨房地柜已生锈、吊柜门脱皮、地、地柜门脱皮起拱厅、餐厅地板松动起拱、卧室地板松动起拱、主卧楼顶漏水（主要是401房装修搞坏的）、客厅灯装饰物已掉、主卫地漏已生锈、室内墙壁达不到交房标准、对讲机没有的问题为由拒绝收房，本院认为，合同约定的交房条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格、电梯安全检验合格，原告所提的验收意见属于装饰、设备问题、不属于合同第八条约定及房屋主体结构质量不合格，并不影响房屋的竣工验收合格和交付，故原告以此作为拒绝收房的理由不成立。综上，被告的交付的房屋和交房行为符合双方合同的约定，不构成逾期交房的违约行为，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈海民、莫海燕的全部诉讼请求。案件受理费1212元，因适用简易程序减半收取计606元，由原告陈海民、莫海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高芳二〇二〇年九月二十四日法官助理陈潇代理书记员  何蓉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。