山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1916号原告：济宁市艾嘉物业管理有限公司，住所地：济宁市吴泰闸东路**，统一社会信用代码：91370800783470446E。法定代表人：张洋，总经理。委托诉讼代理人：李尚文（特别授权），山东德衡（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑林（特别授权），山东德衡（济宁）律师事务所律师。被告：戴岩磊，男，1970年10月10日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：丁艳彬（特别授权），女，1969年8月12日出生，汉族，住济宁高新区，系戴岩磊之妻。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告戴岩磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人李尚文、被告戴岩磊的委托诉讼代理人丁艳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁市艾嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付电梯公摊3，316元、车位维护费2，880元、物业费16，064元及违约金(自应交纳物业费之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告签订了《冠亚星城前期物业服务合同》，济宁市艾嘉物业管理有限公司为冠亚星城小区提供物业服务。被告是冠亚星城小区的业主。原告与被告的合同第四条约定了物业费收取的标准。截至起诉之日，被告仍欠缴物业费等费用。原告多次催要无果，诉至法院，请判如所请。戴岩磊辩称，1、原告起诉所依据的《物业服务合同》已超过时效，为无效合同。该合同系2008年被告买房时与开发商签订的临时协议，现冠亚星城已建成多年，开发商早已撤离，艾嘉物业公司多次转包、变更法人，变更后也没有再续签，所以这份签于十几年前的合同早已自动终止，为无效合同。2、原告未按照合同约定提供合格的服务，并严重侵害包括被告在内的小区全体业主的合法权益。举例如下：（1）违反合同约定，私自占用公共部位、共用设施设备或者改变其使用功能。如蓝会所改成幼儿园出租，架空层改成储藏室出租或出售；（2）原告从未公布过任何公共收益账目；（3）小区乱停乱放；（4）消防安全存在巨大隐患；（5）公共设施维护不当，损坏严重；（6）拒绝接受业主监督，阻扰业委会成立，企图操控业委会选举，并威胁甚至殴打维权业主；（7）采取停水停电停电梯的违法方式逼迫业主交费。3、鉴于原告管理混乱、服务差、侵犯业主权益，致使广大业主忍无可忍，强烈要求更换物业公司，并于2017年12月1日推举并委托数名业主代表至物业办公室，向其下达限期撤离书面通知，随后由部分业主牵头注册成立了服务于本小区业主的冠亚星城物业服务公司，被告已于当年与该公司签订了服务合同，物业费也交于该公司。综上所述，原告在没有经过业主大会选聘的情况下，打着原物业公司的旗号，强迫业主接受其管理，侵吞业主的公共利益，请法院依法判决，维护业主的合法权益。根据当事人及本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告戴岩磊系济宁市冠亚星城A区17号楼2单元204室、1404室房屋业主，房屋建筑面积分别为128.35平方米、206.37平方米，其另购买了2个地下车位的使用权。2008年10月24日，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司（作为甲方）与被告戴岩磊（作为乙方）就济宁市冠亚星城A区17号楼2单元204室房屋签订《冠亚星城物业管理服务合同》一份，约定：冠亚星城建设单位济宁怡景地产有限公司根据国家有关法律法规，选聘济宁市艾嘉物业管理有限公司作为冠亚星城物业管理单位，甲方在冠亚星城实施物业管理的权利，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，维护全体业主公共利益，依据本协议向乙方收取物业管理费等相关费用等；物业管理服务费用收取标准为：高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；住宅改办公的按每月每平方米1.5元收取，并且所有人应征得有利害关系的业主同意；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取，物业综合管理服务费用在费用发生的当月缴纳，水电代收费在发生后的一个月内缴纳；其他费用项目：车辆管理费（已购地下车位维护费每月30元）、电梯电费（地（地面**以上按系数分摊公共电费（按业主专有部分建筑面积分摊）等；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取其他措施催缴。协议签订后，甲乙双方按照合同约定履行各自权利义务。被告戴岩磊未交纳2016年1月1日至2019年12月31日物业费。后经原告催要，被告戴岩磊未交纳物业费，双方形成纠纷。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告戴岩磊就济宁市冠亚星城A区17号楼2单元204室房屋签订《冠亚星城物业服务合同》，有原告盖章和被告签字，该合同是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于《冠亚星城物业服务合同》的效力依法予以确认，该合同对于双方当事人具有约束力。合同的效力并不因物业公司法人变更而无效，对被告戴岩磊的此项抗辩，本院不予采纳。被告戴岩磊虽对原告提交的涉及济宁市冠亚星城A区17号楼2单元1404室房屋的《冠亚星城物业服务合同》提出异议，但原告济宁市艾嘉物业管理有限公司系冠亚星城小区建设单位选聘的物业管理单位，且选聘后至今原告一直为冠亚星城小区提供物业服务，结合其无异议的《冠亚星城物业服务合同》，本院对原告济宁市艾嘉物业管理有限公司同样为被告戴岩磊济宁市冠亚星城A区17号楼2单元1404室房屋提供物业服务予以采信。被告戴岩磊称已向新成立的物业公司缴纳物业费，未提交充分有效证据予以证实，且《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，故对其抗辩本院不予采纳。被告戴岩磊尚欠原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费16，066.56元（128.35㎡×1元/㎡/月×48个月+206.37×1元/㎡/月×48个月）。原告主张16，064元，本院予以确认。原告自愿将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。原告提出物业费按年收取，故违约金应按每年缴纳数额自逾期之日起分别计算。对于被告戴岩磊提出的物业服务不合格的相关抗辩，其提交的相关照片均系打印件，原告对其真实性不予认可，相关照片没有拍摄时间、地、地点院对其真实性无法采信，且物业服务合同具有连续性、长期性的特征，某个时间点或区域的照片并不足以完全反映物业服务的质量。故对被告戴岩磊的上述抗辩，本院不予采纳。但需要强调的是，作为物业服务公司，原告应增强服务意识，改进工作方法，积极主动回应业主合理需求，不断提高物业服务质量。关于电梯公摊费，原告申请撤回该项诉求，本院予以准许。对于车位维护费，被告戴岩磊购买了2个地下车位的使用权，涉案物业服务合同中明确记载地下车位维护费30元/月，故被告戴岩磊应向原告济宁市艾嘉物业管理有限公司支付车位维护费2，880元（30元/月×48个月+30元/月×48个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴岩磊于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费16，064元及违约金（违约金分别计算：以4，016元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4，016元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4，016元基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4，016元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告戴岩磊于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司车位维护费2，880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取178元，由被告戴岩磊负担151元，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司负担27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 波二〇二〇年九月二十一日书记员 郭晓利