广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2115号原告：张**，男，1975年3月27日出生，汉族，住湖北省钟祥市，原告：袁金琴，女，1975年7月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市，两原告共同委托诉讼代理人：赵洋、梁桥，北京市德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：孔志斌，系该公司员工。原告张**、袁金琴诉被告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告张**及其委托诉讼代理人赵洋到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人张志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告就（2018）粤0114刑初744号第二项判决退赔100万元承担连带赔偿责任；2、由被告承担本案诉讼费用。原告于2020年3月25日庭审中变更第一项诉讼请求为：被告就（2018）粤0114刑初744号第二项判决退赔100万元和（2018）粤0114民初2367号（本息计算至开庭日338655.86元）判项合计1338655.86元，在75%份额即100万内承担补充责任。事实与理由：2017年5月，被告为促成交易收取中介费，同案外人梁凯一起隐瞒广州市花都区镜湖大道2号4区XX号房屋已有网签的事实，仍促成原告与案外人梁凯签订三方《存量房买卖合同》并收取原告中介费1.38万元，该合同签订后被告继续隐瞒已经网签的情况，未能履行被告在中介服务中审核和调查告知等义务，导致原告在被告协议见证下支付100万元购房款无法追回。被告作为专业的房屋中介机构，没有尽到基本义务，给原告造成巨大损失，应赔偿损失。为维护原告合法权益，特向你院提起诉讼，被告合富公司辩称：第一，本案涉案的房款100万是由卖方梁凯收取的，同时本次交易也是卖方未能配合办理网签手续而导致交易不成的，因此，卖方应对本次交易的退款以及违约金承办全部责任。第二，被告在本次交易中不存在隐瞒交易的情况，对于涉案房屋在签约之前已经网签的事实被告并不清楚，卖方梁凯并没有告知我方。第三，由于卖方无法配合网签，当时三方经过协商在2017年8月3日签署了解除合同协议书，约定了由卖方退回房款100万并赔偿相关的违约金，同时被告也向原告退回中介费用13800元，在解除协议签订以后，被告已2017年10月向原告退回了中介费用，原被告之间的居间关系已经实际解除。第四，因卖方梁凯在本次交易中涉及违法犯罪的行为已经被依法处理，并由花都区人民法院作出了（2018）粤0114刑初744号判决书，根据该判决书查明的事实并没有认定被告以及被告的工作人员与梁凯存在串谋合谋诈骗的事实，而且该判决书已对房款100万元作出处理，判决由梁凯退还给原告。第五，2018年花都区人民法院受理了原告与被告以及卖方梁凯的民事合同纠纷，案号为（2018）粤0114民初2367号，该案也已经作出了民事判决书，该案原告基于与本案同一事实理由向被告主张了连带赔偿责任，均被驳回，综上所述，原告要求被告对100万房款以及违约赔偿金承担连带责任缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回。关于原告主张30几万的违约赔偿损失已经在另案（2018）粤0114民初2367号中作出了处理，驳回了连带责任。经审理查明：原告张**、袁金琴作为另案原告与梁凯作为被告、被告合富公司作为另案被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初2367号，本院于2019年10月18日作出判决如下：一、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张**、袁金琴支付违约金195000元；二、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张**、袁金琴赔偿按揭费用390元；三、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张**、袁金琴支付购房款100万元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年9月21日起计至付清款项之日止；四、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张**、袁金琴支付违约金195000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年8月26日起计至付清款项之日止；五、驳回原告张**、袁金琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5665元，财产保全费5000元，均由被告梁凯负担。该判决已发生法律效力。本院根据上述生效判决，认定以下事实：2017年5月30日，梁凯（甲方、卖方）与张**、袁金琴（乙方、买方）、合富公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于广州市花都区镜湖大道12号4区XX房，总金额198万元。乙方应向丙方支付中介服务费23800元；交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。合同并约定了其他权利义务。2017年6月3日，梁凯（甲方）、袁金琴（乙方）与罗文智（经纪方）签订《补充协议》，约定，经甲乙双方协商，6月3日内共付款71万元，在乙方收到卖房首付房款后支付甲方29万元，剩余首付部分35万元过户当天给。购房总价调整至195万元。2017年6月19日，梁凯（甲方）、张**（乙方）与杨某（中介方）签订《补充协议2》，约定，兹有梁凯收到张**部分购房款29万元，自此甲方累计收到乙方购置甲方位于广州市花都区云峰花园四期XX房的购房款合计100万元。甲方承诺：甲方向广发银行申请提前还贷，并于收到银行还款通知书后在30个工作日内按银行要求还款金额存入还款卡内，解押并办理上述房屋注销抵押手续。乙方承诺：乙方申请公积金贷款60万元，申请的贷款由银行直接汇款到甲方账户，购房首期款、尾款由乙方在办理房屋过户手续完结的当天转账给乙方。若首期款金额大于35万，则买方按首期款转账给甲方后，乙方即时将差额转还给买方；或首期低于35万，则买方按首期款金额转账给卖方后，余额按购房尾款转账给卖方。买方共付定金5万元、赎押款95万元，按揭贷款60万元，首期款、尾款35万元，共计195万元作为上述房屋的购置款。甲乙双方如有违约按《房屋买卖合同》约定执行。2017年5月31日至2017年6月19日期间，张**、袁金琴向梁凯共计转账支付购房款100万元，张**、袁金琴支付了按揭费390元。2017年7月26日，梁凯（卖方）、张**（买方）与罗文智（中介方）签订《关于房屋买卖合同解除的备忘录》，约定，兹有卖方梁凯与买方张**就买卖广州市花都区镜湖大道2号4区7栋1107房的《存量房买卖合同》因卖方原因导致合同不能按期进行，双方在中介方合富置业的见证之下，达成以下备忘录：1、卖方梁凯申明本次交易最后期限为2017年8月1日，若2017年8月1日后双方无法执行合同，则双方同意解除之前所签《存量房买卖合同》，由卖方按合同约定赔偿违约金及相关费用给买方。2、买方同意若卖方可执行合同条件下，买方继续执行。3、中介方作为备忘录的见证方，证明以上所述均为事实。2017年8月3日，梁凯（卖方）、张**（买方）以及合富公司（经纪方）签订《解除合同协议（买卖）》，约定三方经友好协商，于2017年5月30日签订关于买卖广州市花都区镜湖大道2号4区XX房物业的《存量房买卖合同》，就解除该合约达成一致意见，协议如下：一、三方均知悉现因卖方不按合同约定将该房地产出售给买方原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合约。二、卖方同意归还100万元给买方，并赔偿195000元给买方。四、卖方同意在签署本协议之同时向经纪方支付违约赔偿金23800元。七、其他约定：卖方同意2017年8月25日内赔偿195000元整并赔偿20000元整利息，同时向经纪方支付违约赔偿金23800元给买方。卖方同意2017年9月20日内退还100万元给买方。张**、袁金琴陈述因合富公司未能及时查询涉案房屋有无网签导致其向梁凯支付了100万元购房款，合富公司未能尽到经纪方应尽的义务，对其所遭受的损失负有过错。合富公司认为其在双方签订房屋买卖合同之前已经进行了查册，其并无查询网签的义务，具体经办人员已经离职，不知道当时有无查过网签，其在2017年7月26日才知道涉案房屋已经有网签了。另查明，广州市花都区人民检察院以穗花检公刑诉[2018]635号起诉书指控被告人梁凯犯合同诈骗罪，于2018年4月17日向本院提起公诉，本院以（2018）粤0114刑初744号案立案受理，并于2019年6月3日作出（2018）粤0114刑初744号刑事判决，判决中载明证人杨某的证言：……我们公司只是对房产进行查册，后来我发现网签没法打印出来，我去问业主，业主梁凯才将事情说出来，其他的查询的工作都没有做。判决中认定如下事实，2017年1月15日，被告人梁凯与被害人伦结洪约定，被害人伦结洪以156万元购买广州市花都区云峰花园4期XX房。二人于2017年2月17日办理了上述房屋的网签手续。至2017年5月19日，梁凯共收取伦结洪70万元购房款,并于7月27日至8月3日，继续收取伦结洪购房款29万元。2017年5月30日，被告人梁凯隐瞒已与伦结洪签订上述房屋买卖合同并已办理网签的事实，与被害人张**另行签订上述房屋买卖合同，收取100万元购房款后用于网络赌博，挥霍一空，……本院作出判决如下：一、被告人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年十个月（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2024年6月18日止），并处罚金五万元（罚金自本判决发生法律效力之次日起十日内向本院缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳）。二、责令被告人梁凯退赔违法所得100万元给被害人张**。判后梁凯不服上述刑事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤01刑终1374号刑事判决书，载明，上诉人梁凯无视国家法律，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。上诉人梁凯主动投案，并如实供述主要犯罪事实，系自首，依法可以从轻或者减轻处罚。鉴于上诉人梁凯没有实际退赔以弥补被害人经济损失，本院决定对上诉人梁凯从轻处罚。原审判决认定的事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法；唯认定上诉人梁凯不构成自首不当，本院依法予以纠正……判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的定罪部分；二、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的量刑部分；三、上诉人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币四万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2022年8月18日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳，上缴国库）。梁凯在（2018）粤0114民初2367号案件中陈述：我与张**交易之前已经告知合富公司涉案房屋有网签，正在办理解约，合富公司答复可以先办理解约，同我一起隐瞒张**，于是我在半个月之后才告诉张**一房两卖的事情。本案中，原、被告确认：被告已将中介费予以退回。诉讼中，被告陈述：当时已进行涉案房屋的查册，但无法查询网签情况。本院依法向广州市花都区住房和城乡建设局发函咨询中介公司能否查询网签信息一事，该局于2020年9月11日回函称：中介公司在房屋买卖交易过程中，买卖双方当事人确定房屋交易后，由中介公司提供网签服务，中介公司使用网上交易系统办理存量房网上交易手续时，能通过该系统了解到房屋的网签情况。买卖双方当事人在交易过程中，可通过“阳光家缘”系统的“存量房交易网签”功能查询到房屋网签情况。关于罗文智的从业人员资格问题，被告向本院提交罗文智的经纪人证（发证日期为2016年10月24日）、杨某的经纪人证（发证日期为2017年5月12日），拟证明罗文智、杨某具有房地产经纪资格证。本院已于2020年6月8日寄送两原告，两原告已经签收。本院认为，两原告与梁凯以及罗文智作为被告方经纪人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《关于房屋买卖合同解除的备忘录》、《解除合同协议（买卖）》均是各方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人在居间合同中承担的主要义务为如实报告义务，应就订立合同有关的事项向委托人如实报告，不得隐瞒和订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，被告陈述其办理查册但无法查询网签，但根据广州市花都区住房和城乡建设局回函，被告使用网上交易系统办理存量房网上交易手续时，能通过该系统了解到房屋的网签情况。且根据梁凯及杨某的证言，被告在交易中对梁凯一房两卖一事已知悉。被告作为专业的房屋中介机构，拥有专业的人员、专门设备和特殊房源网络，并根据其服务收取佣金，对其提供的信息理应承担充分的、谨慎的审查及核实义务，被告未就可能影响房屋交易的重要事项进行调查核实，未认真核查涉案房屋已被出卖的情况，并将知悉的房屋出卖情况告知买受人，而是仍然继续促成交易，导致两原告支付100万元购房款，应认定其未履行居间人的如实报告义务。两原告作为购房者，自身进行购买房屋之类大宗财产交易，理应具有审慎义务，根据广州市花都区住房和城乡建设局回函，两原告作为买方可以通过“阳光家缘”系统的“存量房交易网签”功能查询到房屋网签情况，两原告其未尽自身必要的注意义务，也存在一定过错。被告已将中介费全部退还，根据双方过错程度和公平原则，结合本案具体情况等因素，本院确定被告在30万元范围内就梁凯退赔不足部分向两原告承担补充赔偿责任。被告履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。至于两原告主张被告对梁凯在（2018）粤0114民初2367号民事判决中的按揭费用390元承担补充责任，因该笔按揭费并未在《存量房买卖合同》、《补充协议》、《解除合同协议（买卖）》中进行明确约定，而且两原告也无证据证明该笔按揭费用系应由被告促成，被告亦不是按揭费用的收取方，因此，对两原告的该项主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东合富房地产置业有限公司向原告张**、袁金琴承担（2018）粤0114刑初744号、（2019）粤01刑终1374号刑事判决中梁凯向原告张**、袁金琴承担的100万退赔责任以及（2018）粤0114民初2367号民事判决梁凯向原告张**、袁金琴承担的第一、三、四项判项的30万元部分的补充赔偿责任；二、驳回原告张**、袁金琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由原告张**、袁金琴负担4830元，由被告广东合富房地产置业有限公司负担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年九月二十五日书记员 彭小容黄瑜