河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2704号上诉人（原审被告）：河南同信投资担保有限公司，住所地：周口市七一路中段。统一社会信用码：91411600684639146F。法定代表人：谢康杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：张笑天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄福宽，男，回族，1970年3月23日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：赵晖，女，汉族，1973年10月23日出生，住郑州市管城回族区，系黄福宽之妻。委托诉讼代理人：许国栋，长葛市法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审被告）：周俊丽，女，汉族，1971年10月8日出生，住河南省太康县。上诉人河南同信投资担保有限公司（以下简称河南同信公司）因与被上诉人黄福宽、周俊丽执行异议之诉一案，不服太康县人民法院作出的（2020）豫1627民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人河南同信公司委托诉讼代理人张笑天，被上诉人黄福宽委托诉讼代理人赵晖、许国栋，被上诉人周俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南同信公司上诉请求：请求撤销太康县人民法院（2020）豫1627民初1404号判决；恢复对（2019）豫1627执1045号执行裁定书的执行。事实与理由：1、一审案件认定事实错误，适用法律不正确。2018年6月黄福宽与周俊丽签订《房屋买卖合同》一份，并支付房款75万余元。2019年10月10日法院对案涉房产进行了查封，截止查封日该房屋仍在周俊丽名下。双方在签订房屋买卖合同后，并未办理房屋过户手续，该房屋买卖行为违反法律规定。该房屋为分期房抵押在银行，周俊丽本人并没有权利对该房屋买卖，周俊丽收到部分房款后也未向银行提前清偿债务，根据《物权法》规定，该房屋未解除抵押前，周俊丽无权转让。综上，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。黄福宽不是此房屋的权利人，不具备相关法律规定的排除执行的条件。2、黄福宽自身存在过失，应承担由自己失误造成的损失。2018年6月黄福宽支付后部分房款后，并未继续支付剩余价款和及时完成过户手续，该房屋买卖并未按照国家法律规定进行交易；河南同信公司2019年10月后才对此房屋进行查封，第三人有充足的时间完成过户手续，但是黄福宽并未积极完成过户。黄福宽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。1、涉案房屋买卖合同合法有效。《物权法》第一百九十一条之规定并非是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定。黄福宽作为房屋受让人，一直依买卖合同约定按期向抵押银行支付按揭房款的剩余款项，代为履行债务清偿义务，因此房屋买卖合同合法有效。2、黄福宽自身不存在过失。黄福宽与周俊丽签订房屋买卖合同并依合同约定支付部分购房款后，因该房产有银行抵押，黄福宽只有在将剩余的银行按揭房贷支付完毕，解除抵押后方可办理房产过户手续，黄福宽也一直按月向银行偿还着房贷，并非怠于行使权利，不愿意办理过户手续。综上，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。周俊丽辩称，2018年6月份卖的涉案房产，卖房当天黄福宽方给我40万元现金，8月份又通过银行转账给我35万元，共75万元。因为该房屋五证不全，所以无法办理房产过户登记。大概2019年10月份通知办理过户登记，但从房管局得知房屋已被查封。黄福宽向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于龙湖镇××路东××大道北龙湖锦艺城天湖22号1单元1-2层101房产（购房合同号为16001607760）和龙湖锦艺城项目二组团B-086号车位的强制执行，并解除查封，并确认该房产为原告所有；2、被告承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：黄福宽于2018年6月20日通过房屋中介公司即郑州酷家房地产营销策划有限公司与周俊丽签订《房屋买卖合同》一份，合同约定周俊丽自愿将其所有的位于龙湖镇××路东××大道北××城××单元××室房产（购房合同号为16001607760）和龙湖锦艺城项目二组团B-086号车位以240万元的价格出售给黄福宽，黄福宽依合同约定向周俊丽支付了房款754000元，该房屋剩余的银行按揭房贷由黄福宽以代理人身份按月向银行偿还。同时黄福宽对该房屋进行了装修，并已实际占有。河南同信公司诉太康县飞达汽车有限公司、河南宏光制冷食品有限公司、张中允、耿振榜、周俊丽、王锦坤、周振亮、舒灿民、张广治、周桂英、耿洪光民间借贷纠纷一案，已经太康县人民法院（2018）豫1627民初4891号民事判决书判决，并已发生法律效力，在执行过程中，太康县人民法院于2019年10月10日作出（2019）豫1627执1045号之五执行裁定书，查封周俊丽位于龙湖镇××路东××大道北××城××单元××室房产（购房合同号为16001607760）和龙湖锦艺城项目二组团B-086号车位。黄福宽于2020年1月3日提出案外人执行异议，太康县人民法院于2020年1月15日作出（2020）豫1627执异3号执行裁定，驳回黄福宽的异议请求。一审法院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。黄福宽提供了于2018年6月20日通过房屋中介公司即郑州酷家房地产营销策划有限公司与周俊丽签订《房屋买卖合同》一份，证明黄福宽在查封前通过房屋中介购买的涉案房屋。且该房款已交付给周俊丽754000元，该房屋剩余的银行按揭房贷并由黄福宽以代理人身份按月向银行偿还。同时黄福宽对该房屋进行了装修，并已实际占有。黄福宽就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于黄福宽诉请依法确认涉案房屋归黄福宽所有的问题，因涉案房屋现没有合法的产权手续，不予支持。黄福宽的诉讼请求其合理部分予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于龙湖镇××路东××大道北龙湖锦艺城天湖22号1单元1-2层101房产（购房合同号为1600160776O）和龙湖锦艺城项目二组团B-086号车位。二、驳回黄福宽的其他诉讼请求。案件受理费25900元，由河南同信投资担保有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄福宽于2018年6月20日与周俊丽签订《房屋买卖合同》时，周俊丽尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，周俊丽仍未取得案涉房屋的房产证。故黄福宽在签订房屋买卖合同时就应当预见到周俊丽向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由周俊丽按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。综合以上事实，可以认定系因黄福宽自身原因未办理过户登记。另截至目前，购房款尚未完全支付。原审认定黄福宽就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益不当，二审予以纠正。黄福宽请求确认案涉房产为其所有，原审认为因房屋现没有合法的产权手续，不予支持其该项请求，并无不当。综上，上诉人关于黄福宽不能排除执行的上诉理由成立，二审予以支持。原审认定事实正确，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销太康县人民法院（2020）豫1627民初1404号民事判决；二、驳回黄福宽的诉讼请求。一审案件受理费25900元及二审案件受理费25900元，由上诉人黄福宽承担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年九月二十九日法官助理刘婷婷书记员王润泽