贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13867号 原告：龚丽凤，女，汉族，1975年7月30日出生，住贵州省毕节市。 原告：覃周相，男，土家族，1974年6月6日出生，住贵州省贵阳市云岩区（后坝所公共户）。 二原告委托诉讼代理人：宋晶晶、张静（均为特别授权），贵州威迪律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告龚丽凤、覃周相与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日登记立案后，依法适用简易速裁程序公开开庭进行了审理。原告龚丽凤、覃周相的委托诉讼代理人张静，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定32910元（以448227.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，自2017年8月10日起计算至2018年10月18日）；2、本案诉讼费用由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2015年6月12日，原告与被告招商商置公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为448227元。合同约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交房价款╳的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。合同签订后，原告向被告支付了购房款，购房发票载明金额为448227元。被告在合同约定2016年12月30日将涉案商品房交付原告使用。2018年8月29日，被告取得案涉楼幢的不动产权证书。2018年10月18日，被告已原告签订合同时所留地址及联系方式，向原告邮寄送达了《办理产权证的告知函》。2019年2月11日，原告与被告签订了《委托书》及《不动产登记申请书》，约定原告委托被告申请办理涉案商品房的产权转移登记。现涉案商品房已取得不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，则被告应于约定交房之日2016年12月30日起90日（2017年3月30日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。但被告于2018年8月29日才取得涉案楼幢不动产权证书，具备办理转移登记条件，被告构成违约，应从2017年3月31日起承担违约责任。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月17日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月17日起计算。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。2018年10月18日，被告以原告签订合同时所留地址及联系方式，向原告邮寄送达了《办理产权证的告知函》，该通知方式应视为被告尽到通知义务。故对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院对2017年8月17日至2018年10月18日期间的违约金予以支持。 对于违约金的计算标准，本案中，原、被告双方未对逾期超过180个工作日之后的原告不退房情形违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额448227元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年8月17日起计算至2018年10月18日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龚丽凤、覃周相逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款448227元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月18日起至2018年11月18日止； 二、驳回原告龚丽凤、覃周相的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费311元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月二十五日 书记员 李芳毅