河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初474号 原告：杨继东，男，1963年8月3日出生，汉族，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：韩佳兴，男，1984年11月23日出生，汉族，住河北省遵化市。系杨继东之甥女婿。 被告：牛俊玉，女，1950年10月31日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日出生，汉族，住河北省深州市。 原告杨继东与被告牛俊玉、秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继东的委托诉讼代理人韩佳兴，被告牛俊玉、被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨继东向本院提出诉讼请求：1、确认原告杨继东与被告瑞龙房地产签订的购买中国红色公寓15-08号房屋的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告牛俊玉与被告瑞龙房地产签订的购买中国红色公寓15-08号房屋的《商品房买卖合同》无效；3、由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2012年6月18日，原告杨继东购买由被告瑞龙房地产开发的中国红色公寓15-08号商品房，当日原告与被告瑞龙房地产正式签订了《商品房买卖合同》，合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙房地产。合同约定该涉案房屋单价为每平方米12158元，总金额为人民币762185元，建筑面积为62.69平方米。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙房地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。 2012年6月18日，原告向被告瑞龙房地产将房款及契税36695元、公共维修基金4562元、产权代办费700元和配套费510元都交清。被告瑞龙房地产为原告开具了收据。后将该涉案房屋交付给了原告，并出具房屋交接证明。秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现更名为秦皇岛丽都润华物业服务有限公司，以下简称丽都物业）与原告对该涉案房屋进行了验收，丽都物业为原告出具验房签字文件及屋内物品明细表。2012年10月15日原告缴纳了物业费，丽都物业为原告出具了收据。原告对中国红色公寓15-08号房屋享有所有权。2017年1月3日被告瑞龙房地产向原告出具购房发票。 截止到起诉之日，被告瑞龙房地产没有按照约定为原告办理房产确权手续，也没有办理房屋备案手续。未能办理备案的原因是瑞龙房地产向牛俊玉借款以该房屋为担保，也签订了《商品房买卖合同》，并在抚宁建设局办理备案登记。 基于上述事实原告认为：一、原告与被告瑞龙房地产之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并支付了全部房款，被告瑞龙房地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的所有权及占有使用收益权。二、被告瑞龙房地产与被告牛俊玉之间订立的涉案房屋买卖合同，是被告牛俊玉与被告瑞龙房地产双方签订的《借款合同》中明确约定用房屋做抵押（其中包括该涉案房屋）。被告牛俊玉与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示系为双方签订的《借款合同》提供担保，二被告之间是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，故被告牛俊玉对涉案房屋不具有所有权。他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同不是买卖房的真实意思表示，属于无效合同。三、原告在该房屋查封前已经合法占有，未能办理房屋备案、过户手续系二被告的原因，并非原告自身的原因。 综上，请求法院通过审理查清事实，给予公正判决，维护原告的合法权益。 牛俊玉辩称，一、2011年8月17日和2011年9月2日，经秦皇岛市工商银行王芙蓉介绍有王瑞、李雅、牛俊玉等六人借给瑞龙房地产1220万元，瑞龙房地产以32套房屋做抵押物，在抚宁县房管局做了商品房买卖合同备案，根据当时借款合同双方约定，如果瑞龙房地产到期不能还款，房子就归王瑞等六人所有。其中涉及牛俊玉的是借给瑞龙100万元，抵押了三套房子，既15层-08-09-10号。 二、根据借款合同第二条双方约定，瑞龙房地产没有按约定时间还钱，房屋已经属于牛俊玉的了，并承诺牛俊玉名下房屋不存在一房多卖情况。但实际情况是，在牛俊玉不知情的情况下，瑞龙房地产私自于2012年6月18日将牛俊玉名下15层08号房出售给了杨继东，属于违约，不信守承诺，欺瞒诈骗行为。由于瑞龙房地产违约欺骗了牛俊玉及杨继东，才造成今天这样的局面，都办不了房产登记手续。 三、杨继东是在哪种情况下购的房？是属于正常手续购房，还是欠款抵押房？如果是正常购房，购房发票和银行流水日期应该相符，要求购房者出示购房银行流水账和开发票日期。 综上所述，合同违约和耍欺骗手段的是瑞龙房地产，由于瑞龙房地产的这些欺诈行为，致使问题近十年解决不了，给政府和法院带来很多麻烦，及不和谐事件。所以牛俊玉请求：1、法院以事实为依据，以法律为准绳，判处杨继东购房发票无效。2、依法追究瑞龙房地产的欺诈行为，还百姓一个公道。牛俊玉现年事已高，患有多种慢性疾病，且2018年6月21日家里发生燃气爆炸，牛俊玉从八楼跳下，造成大面积烧伤和摔伤，已评为二等残疾人。请求法官本着安定社会局面，创建和谐社会，全心全意为人民服务的宗旨，公平公正的判决，尽快解决瑞龙房地产案子，确保骗子得到惩罚，百姓问题得到解决。 秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司辩称，瑞龙房地产与原告系房屋买卖关系，涉案房屋已经实际交付原告居住、使用、所有，完成了房屋的买卖交接手续。瑞龙房地产与牛俊玉系民间借贷关系，双方签订的合同是担保合同，不是房屋买卖关系的意思表示。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《商品房买卖合同》，拟证明：2012年6月18日，原告与被告瑞龙公司签署商品房买卖合同。 证据二、支付房款收据，拟证明：原告履行房屋买卖合同，支付房款，配套费，代办费，契税等房屋买卖合同义务。 证据三、发票，拟证明：原告房屋买卖合同实际履行，原告缴纳了涉案房屋的税金。 证据四、房屋交接证明、验房签字文件和15-08房间物品交接明细表，拟证明：原告收到房屋及房内物品，原、被告履行合同交付房屋，原告实际占有房屋。原告全面履行了涉案房屋的买卖合同的义务，被告瑞龙公司也向原告交付了房屋，原告对涉案房屋已经实际占有，享有使用、收益和处分的权利。 证据五、《以房顶抵债协议》，拟证明：原告通过以房抵债的方式给付了价款。 证据六、秦皇岛市中级人民法院（2020）冀03执异57号执行裁定书，拟证明：秦皇岛市中级人民法院依法对原告与瑞龙签订的《商品房买卖合同》的合法有效认可，原告合法占有该房屋，非原告自身原因没有办理房产证。 证据七、秦皇岛北戴河新区人民法院作出的（2018）冀0392民初577号民事判决书、（2018）冀0392民初578号民事判决书、（2018）冀0392民初579号民事判决书，秦皇岛市中级人民法院作出的（2019）冀03民终2237号民事判决书、（2019）冀03民终2237号证明书，拟证明：与原告具有相同情况的案件经过新区法院和中院判决胜诉，请法院参考。 被告牛俊玉对原告提交的证据发表如下质证意见： 原告情况和牛俊玉一样，原告给瑞龙房地产原材料，所以瑞龙欠他钱，牛俊玉与瑞龙房地产于2011年8月17日签订《商品房买卖合同》，原告签订合同的时间晚于牛俊玉，而且牛俊玉也有购房发票，但是原告没有税务局开具的发票。双方的区别是原告为瑞龙房地产提供原材料，牛俊玉是为瑞龙房地产出借现金。原告应该有购房的银行流水，如果没有打款记录则不认可原告与瑞龙房地产是真实的房屋买卖。 被告瑞龙房地产对原告提交的证据均无异议。 被告牛俊玉为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据一、瑞龙房地产与牛俊玉签订的《借款合同》三份，合同载明所借款项不能作为他用，如未按时还款可回购房屋等内容，且涉案房屋作了备案手续。拟证明，牛俊玉与瑞龙房地产签订《借款合同》时，对涉案房屋已作出相关约定，合同已生效，瑞龙房地产后来出售房屋的行为属违约。 证据二、《商品房买卖合同》，拟证明牛俊玉与瑞龙房地产在原告购买涉案房屋之前已签订房屋买卖合同。 原告对被告牛俊玉提交的证据发表如下质证意见： 对证据一、二的真实性无异议，能够证明牛俊玉与瑞龙房地产的真实合同关系为借贷关系，签订《商品房买卖合同》的真实意思表示不是买卖房屋，而是一种抵押担保。借款合同约定“如果甲方没有归还借款，乙方与甲方签订的合同生效，即房屋归乙方所有”，该条款违反《中华人民共和国物权法》第186条的规定，故牛俊玉与瑞龙签订的《商品房买卖合同》违反法律规定应属无效。 被告瑞龙房地产为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 《借款合同》、借条、银行凭证、备案合同、明细表、企业法人营业执照、秦皇岛北戴河新区人民法院（2017）冀0392民初688号民事判决书及生效证明，拟证明：2011年张静波是法人，签署的借款合同和借条上加盖瑞龙房地产公章，瑞龙房地产与牛俊玉是民间借贷关系，不是房屋买卖关系。 原告杨继东、被告牛俊玉对被告瑞龙房地产提交的证据均无异议。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年6月16日，瑞龙房地产（甲方暨债务人）与王加兴（乙方暨债权人）签订《以房顶抵债务协议》，内容：一、甲方以自身开发的中国红色公寓15F-08号商品房一套顶抵给乙方，同时甲方所欠乙方的债务抵销797643元，其中包括房款762185元、契税30487元、公共维修基金3761元、产权代办费700元、配套费510元；二、乙方指定中国红色公寓15F-08号商品房的顶抵、合同签订及交接手续；三、中国红色公寓15F-08号商品房交付给乙方及杨继东时甲方所欠乙方797643元的债务消灭。交付完毕后，杨继东享有中国红色公寓15F-08号商品房的所有权；四、其他内容略。2012年6月18日，原告杨继东与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓15层08号房屋，面积62.69平方米，单价每平方米12158元，总价762185元。当日瑞龙房地产出具了购房款收据金额为762185元、契税收据金额为36695元、维修基金收据金额为4562元、配套费收据金额为510元、产权代办费收据金额为700元；同时瑞龙房地产将房屋交付原告使用，原告接收房屋及内部全部设施并出具物品交接明细表及交接证明。2012年10月15日，杨继东交纳中国红色公寓15F-08号商品房物业费3760元。2017年1月3日瑞龙房地产为原告开具购房发票，购房款762185元。 2011年9月2日，牛俊玉与瑞龙房地产及其原法定代表人张庆波签订借条，内容：“本公司（本人）于2011年9月2日自牛俊玉（身份证号：1303021950××××××××）处借得人民币（现金）拾贰万陆仟元整已收讫。本公司（本人）承诺自2011年9月2日起每月二号向牛俊玉归还人民币（现金）贰万壹仟元整（￥21000）。2012年2月2日前还清全部借款。”2011年8月17日、10月17日、11月17日瑞龙房地产原法定代表人张庆波（甲方）与牛俊玉（乙方）分别于签订《借款合同》三份，主要内容均为：1、甲方同意用中国红色公寓（15层08.09.10号总面积为186.13平方米），合同编号为ＤＨＬＷ合［2011］158至ＤＨＬＷ合［2011］160的房产作为抵押向乙方借款，所借款项的用途为资金周转，不得挪作他用；2、如甲方未能归还到期借款，乙方与甲方签订的上述购房合同生效，即上述房产归乙方所有，如按时还款乙方同意甲方以每平方米6000元的价格回购上述房产，甲方承诺只将该房产出售给乙方并承诺所售上述房产不存在一房多卖的情况，甲方需将上述抵押房产在抚宁县建设局房管所备案登记。经乙方造成损失的，除支付借款金额30%的违约金外还应按实际损失进行赔偿。2011年8月17日，牛俊玉与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓15层08号房屋，面积62.69平方米，单价每平方米6000元，总价376140元。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，杨继东提出执行异议。2020年5月29日，秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03执异57号执行裁定书，查明2012年6月18日杨继东与瑞龙房地产正式签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓15层08号房屋，支付了全部房款，并支付了公共维修基金、契税、配套费、产权代办费。2012年6月18日瑞龙房地产将中国红色公寓15-08号房交付给了杨继东。该院认为，查封瑞龙房地产名下的土地前﹝土地证号：抚土国用（2007）第1**，抚土国用（2010）第161号﹞，杨继东已与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。杨继东在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。杨继东对中国红色公寓15层08号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓15层08号房屋相对应的土地使用权的执行。 本院认为，本案争议焦点是杨继东、牛俊玉分别与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》的效力问题，双方应从两份合同是否违反法律、行政法规关于效力性强制性规定来进行举证、质证。一、杨继东与瑞龙公司签订的购买15层08号房屋的《商品房买卖合同》的效力问题，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异57号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。二、牛俊玉与瑞龙房地产签订的购买15层08号房屋的《商品房买卖合同》的效力问题。牛俊玉与瑞龙房地产签订的三份《借款合同》均约定“如甲方未能归还到期借款，乙方与甲方签订的上述购房合同生效，即上述房产归乙方所有，……甲方需将上述抵押房产在抚宁县建设局房管所备案登记”，从该合同来看，牛俊玉与瑞龙房地产的真实合同关系是借贷，双方签订的关于15层08号房的《商品房买卖合同》的真实意思表示不是为买卖房屋而是通过到行政部门对《商品房买卖合同》进行备案来为瑞龙房地产所欠债务设定一种抵押担保，即瑞龙房地产作为债务人未到期偿还牛俊玉债务则将15层08号房屋以出卖的方式归债权人牛俊玉所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故牛俊玉与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》违反该规定，应属无效。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第三项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 一、被告牛俊玉与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买15层08号房的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告杨继东的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 刘振会 二〇二〇年九月八日 法官助理 李远征 书 记 员 陈 伟