四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2529号 上诉人（原审原告）：赵小会，女，汉族，生于1970年2月15日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭俊林，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川中南明大置业投资有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路二段**青年城****楼****。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，1978年5月13日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：四川泰合置业集团有限公司，住所，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路二段**青年城********div> 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，1981年1月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该公司工作人员。 上诉人赵小会、上诉人四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）因与被上诉人四川泰合置业集团有限公司（以下简称四川泰合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵小会上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判或发回重审；2．改判中南明大公司按已付购房款的日万分之一的标准支付逾期登记和逾期办证违约金；中南明大公司为赵小会办理案涉房屋的初始登记及转移登记；逾期交房违约金不应扣减赵小会已领取的违约金以及减免的物业管理费；四川泰合公司与中南明大公司共同承担违约责任。3．一、二审诉讼费由中南明大公司、四川泰合公司负担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律均存在错误。1．赵小会提交的楼盘宣传资料已载明具体户型图样，宣传资料的性质为要约，四川泰合公司应与中南明大公司共同承担违约责任。2．一审判决按日万分之0.5计算逾期办证违约金，没有法律依据。案涉房屋因土地被查封无法办理转移登记，赵小会购买的房屋无法再次转让以及贷款，损失数额难以确定。合同中涉及逾期办证违约金的条款为格式条款，应依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款的规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。3．中南明大公司应按合同履行办理案涉房屋初始登记及转移登记的义务。 中南明大公司辩称：一、赵小会请求撤销一审判决，依法改判或发回重审的第一项上诉请求，中南明大公司予以认可，但对赵小会请求改判的内容不予认可，中南明大公司认为应当依据中南明大公司上诉请求的内容予以改判（详见中南明大公司的第一项上诉请求）。二、对赵小会要求按日万分之一的标准支付违约金及不扣减已领取的违约金和减免的物业费的问题。1．合同约定的案涉房屋的交付时间为2015年12月30日，赵小会知道或应当知道中南明大公司逾期交房的时间为2016年1月1日起（权利受到损害之日），故赵小会受法律保护的诉讼时效期间应为2018年12月30日前。赵小会诉请的逾期交房违约责任已过诉讼时效，应当依法予以驳回。2．以中南明大公司提交的赔偿清单目录为准，绝大部分购房人于2016年4月与中南明大公司达成了逾期交房违约金直接抵扣应付物管费或领取现金的赔偿事宜合意，并由购房人签字确认。现中南明大公司已履行了赔偿义务，故该部分购房人不应再向中南明大公司要求支付逾期交房的违约金。3．合同第二十条明确约定了逾期办证的处理方式为：逾期后，向赵小会支付已付房款的万分之三作为违约金，赵小会不退房。逾期办证的违约金应以赵小会已付房款的万分之三计算，望贵院支持。4．购房人已领取的费用理当扣减。三、案涉房屋的实际开发商为中南明大公司，四川泰合公司不是案涉房屋的开发主体。一审法院认定中南明大公司与四川泰合公司不共同承担违约责任，符合客观事实，应依法予以维持。综上，请求驳回赵小会的第二、三项上诉请求，在依法改判的同时支持中南明大公司的全部上诉请求。 四川泰合公司辩称：一审法院对赵小会针对四川泰合公司的诉请的判决，认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。1．四川泰合公司不是本案适格主体。2．四川泰合公司从未向赵小会以任何形式发出过要约。综上，请求驳回赵小会对四川泰合公司的上诉请求。 中南明大公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为：赵小会就逾期交房责任的诉求已超过诉讼时效并驳回其诉请，改判逾期交房违约金以双方合同约定为准；二、二审案件受理费由赵小会承担。事实与理由：一审法院认定赵小会实际诉讼时效的天数错误，应予以纠正。合同第十一条中明确了2015年12月30日前交房，故中南明大公司认为，赵小会在2016年1月1日就应该知道其收房权利受到了侵害，依据《民法总则》第一百八十八条的规定，其向人民法院主张逾期交房违约责任的诉讼时效应到2018年12月31日止。合同第十三条约定的逾期交房违约金履行期限是实际交房30日内，这与赵小会主张的逾期交房违约责任是两个完全独立的诉求，不应作为一个整体来裁判。故一审法院认定的诉讼时效日期有误，应予以纠正。赵小会与中南明大公司在《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金的赔付有明确的约定，且该约定合法有效。一审法院将逾期办证违约金的计算标准增加至日万分之零点五，有悖于双方当事人的真实意思表示及实际约定。况且，中南明大公司已向赵小会以减免12个月的物管费的方式作为逾期交房违约金的补偿，应在本次诉讼中扣除。案涉房屋已于2019年1月2日满足交房条件。综上，请求依法支持中南明大公司的上诉请求。 赵小会辩称：一、一审关于逾期交房违约金的诉讼时效及诉讼时效起算点的认定适用法律正确。二、陈小瑜、明春两案判决逾期交房违约金标准为日万分之零点五，是因为一审已经查明其二人始终未实际收房，合同约定的标准远低于其受到的损失而作的调整。三、中南明大公司的陈述不实。一审法院对逾期交房违约金的计算标准是以实际收房时间为界，以合同约定的已付房款的日万分之0.1为标准计算的，而非中南明大公司所称的一审法院将逾期交房违约金增加至日万分之0.1。四、购房人已领取的中南明大公司所称的交房滞纳金不应抵扣逾期交房违约金，因为中南明大公司提交的证据未载明该款项系交房滞纳金。综上，一审关于逾期交房违约金的判项认定事实清楚，适用法律正确。请予维持。 四川泰合公司述称：一审对我方的判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持。 赵小会向一审法院起诉请求：1.判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期交房违约金（计算方式：以512220元为基数，以日万分之零点五为标准，从2015年12月30日起计算至符合法定和约定的交房条件之日止，截止2019年4月30日违约金为31245.42元，之后的违约金每半年支付一次）；2.判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以512220元为基数，以日万分之一为标准，从2017年1月1日起计算至转移登记之日止，截止2019年4月30日违约金为43538.70元，之后的违约金每半年支付一次）；３.判令中南明大公司、四川泰合公司为赵小会办理房屋所有权证；４.本案全部诉讼费由中南明大公司、四川泰合公司负担。 一审法院认定如下：《商品房买卖合同》第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，赵小会向中南明大公司付清了购房款，但中南明大公司未在合同约定的期间内向赵小会交付房屋。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了《房屋面积测绘报告》。据中南明大公司提交的《业主收楼转单》《申请》显示，赵小会接房时间是2018年8月6日，2018年6月26日，赵小会向中南明大公司申请减免物管费用12个月，作为前期交房所有问题及延期交房的补偿，并不再以此为理由要求其它补偿。即，减免的物业费合计1792.90元=（93.38㎡×1.6元/㎡/月×12个月）。 2019年1月2日，泰合青年城二区1-4号楼（不包含地下室）取得了南充市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案书》，该备案书中竣工验收备案文件中包含《建设工程规划许可证》及竣工验收报批审查意见、《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》等。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结之日，未能办理初始登记及不动产权属转移登记。一审庭审中，赵小会提交了案涉楼盘宣传资料，载明的投资商为四川泰合集团，开发商为四川青年置业公司。 一审法院认为，本案的争议焦点：（一）四川泰合置业集团公司是否应当承担违约责任；（二）赵小会的诉讼主张是否超过诉讼时效；（三）怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；（四）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（五）是否应该判令中南明大公司立即协助赵小会办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：案涉楼盘的建设单位、商品房预售许可证载明的售房单位为中南明大公司，案涉商品房买卖合同系赵小会与中南明大公司签订，中南明大公司作为房屋的出卖人，根据合同相对性原则，应由中南明大公司按照合同约定履行合同义务并承担相应责任。赵小会提交的楼盘宣传资料其性质仅为要约邀请，当事人的权利及义务应以商品房买卖合同的约定为准。虽然四川泰合公司系中南明大公司的股东，但赵小会所提交的证据不能证明中南明大公司与四川泰合公司组织机构混同、业务混同或财产混同的情形，无法适用法人人格否认制度要求四川泰合公司承担违约责任。 关于争议焦点（二）：逾期交房违约金的诉讼时效应自知道或应当知道权利受到损害之日起计算，合同第十三条约定的实际交房前的逾期交房违约金给付期限为实际交房30日内，故实际交房前的逾期交房违约金诉讼时效的计算起点应自商品房实际交房之日起30日后开始计算。本案中，案涉房屋实际交房时间为2018年8月6日，即诉讼时效计算起点应为2018年9月6日，赵小会递交诉状的时间是2019年6月11日，故赵小会关于逾期交房违约金的诉讼主张未超过三年的诉讼时效。 关于争议焦点（三）：因中南明大公司未按合同约定的期限及条件交付房屋，故一审法院对赵小会主张的逾期交房违约金予以支持。房屋实际交付前，因中南明大公司逾期交付房屋，给赵小会造成的损失明显超过合同约定的违约金，根据赵小会的调整违约金的主张，一审法院将未按期限交付房屋的逾期交房违约金调整为每日按房屋总价款的万分之0.5的标准计算。因自2018年8月6日后，房屋已经交付，虽未达到合同约定的交付条件，但赵小会于实际接受房屋后开始获益，赵小会未对其所受损失提交证据予以证明，故一审法院认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于其所受损失，故对赵小会关于调整违约金的诉讼主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准即每日万分之0.1向赵小会支付违约金。因此，2015年12月30日至2018年8月6日期间的违约金为24330.45元＝(512220元×0.005%×950天)。关于逾期违约金的计算截止时间，因案涉房屋所在楼栋已取得了建设部门出具的《竣工验收备案书》并具备合同第十一条约定的其他交付条件，故逾期交房违约金应计算至2019年1月2日。因此，逾期交房违约金的计算方式应为：758.09元=（512220元×0.001%×148天）。赵小会虽承诺减免物业费用后不再以前期交房所有问题及延期交房为理由要求其他补偿，但中南明大公司未按合同约定的交付时间、交付条件交付案涉房屋，赵小会申请抵扣物业费的金额亦远远低于逾期交房造成的损失，一审法院认定减免的物业费金额仅部分抵扣逾期交房违约金，扣除减免的物业费1792.90元，中南明大公司应向赵小会支付逾期交房违约金共计23295.64元。 关于争议焦点（四）：赵小会主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是赵小会作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，应将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期办证违约责任的约定。依照商品房买卖合同约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记及并协助赵小会取得房屋权属证书，但至今近三年时间仍未果，按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。为平衡双方权利义务，按日万分之0.5计算违约金较为妥当。故中南明大公司截止一审法庭辩论终结之日2020年5月9日逾期办证违约金为31373.48元=（512220元×0.005%×1225天）。若中南明大公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，赵小会可另行主张。 关于争议焦点（五）：根据审理查明的事实，案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，中南明大公司立即协助赵小会办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对赵小会主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，一审法院不予支持。赵小会可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、四川中南明大置业投资有限公司于判决生效之日起十五日内向赵小会支付逾期交房违约金23295.64元；二、四川中南明大置业投资有限公司于判决生效之日起十五日内向赵小会支付截止2020年5月9日的逾期办证违约金31373.48元；三、驳回赵小会的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费835元，由赵小会负担225元，四川中南明大置业投资有限公司负担610元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审中，中南明大公司认可因案涉房屋所在的土地被司法查封，该房屋尚未办理初始登记。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕赵小会、中南明大公司的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、赵小会起诉主张的逾期交房违约责任是否已过诉讼时效？二、逾期交房违约金的计算应当适用什么标准？三、逾期办证违约金的计算应当适用什么标准？四、中南明大公司已为赵小会减免的物业费是否应当从中南明大公司应承担的违约金中扣除？五、四川泰合公司是否应当与中南明大公司共同承担责任？ 关于争议焦点一。因赵小会与中南明大公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按日计算，该违约金依法应当从违约行为发生之日起按日分别计算至违约行为终止之日止，故应认定每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。同时，因双方又在《商品房买卖合同》中约定实际交房前的逾期交房违约金的给付期限为实际交房30日内，故一审法院认定实际交房前的逾期交房违约金的诉讼时效自该房屋实际交付后30日开始计算，并无不当。案涉房屋的实际交付时间为2018年8月6日，故该违约金诉讼时效的起点应为2018年9月6日。赵小会向一审法院递交诉状的时间是2019年6月11日，故赵小会主张的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间。 关于争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的“逾期交房责任”应为中南明大公司未按该合同第十一条约定的“期限”和“条件”将该商品房交付给赵小会，赵小会有权要求中南明大公司按日支付全部已付款万分之0.1的违约金，即：1．如果中南明大公司未按该合同第十一条约定的期限（2015年12月30日前）向赵小会交付该房屋，应当向赵小会支付相应的违约金；2．如果中南明大公司未按该合同第十一条约定的条件向赵小会交付该房屋，即使该房屋已实际交付，也应当向赵小会支付相应的违约金。对前述违约金，双方签订的《商品房买卖合同》均约定为每日按全部已付款的万分之0.1计算。 中南明大公司未按《商品房买卖合同》约定的期限向赵小会交付房屋，客观上会影响到赵小会对该房屋的占有、使用等，给赵小会造成的损失明显超过了合同约定的违约金，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，根据赵小会提出的调整违约金的诉讼主张，酌情将中南明大公司未按合同约定的期限交付房屋的违约金调整为每日按全部已付款的万分之0.5计算，并无不当，本院予以维持。 赵小会实际接收该房屋之日至2019年1月1日期间，该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但在客观上已不影响赵小会对该房屋的占有、使用等，加之赵小会未对其主张的其接收该房屋之后所受的损失提交证据加以证明，故对赵小会实际接收该房屋之后的中南明大公司的“逾期交房责任”，一审法院按照《商品房买卖合同》的约定判决中南明大公司按日向赵小会支付全部已付款万分之0.1的违约金，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点三。依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理案涉房屋的初始登记，并协助赵小会取得该房屋的权属证书。因案涉房屋所在的土地已被司法查封，中南明大公司目前尚未办理该房屋的初始登记，如按合同的约定仅由中南明大公司承担已付房款万分之三的固定的违约金，将明显过低，显失公平。故一审法院根据赵小会提出的调整该违约金的诉讼主张，综合相关要素，酌情将逾期办证的违约金调整为按已付房款的日万分之0.5计算，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点四。根据中南明大公司提供的《申请》，赵小会向中南明大公司申请减免物管费用12个月，作为前期交房所有问题及延期交房的补偿，虽赵小会承诺减免物业费用后不再要求逾期交房补偿，但中南明大公司逾期交房造成的损失明显大于物业费用，故中南明大公司仍应向赵小会支付逾期交房违约金，一审认定扣减减免的物业费用后，中南明大公司还应向赵小会支付逾期交房违约金23295.64元并无不当。 关于争议焦点五。四川泰合公司未参与案涉《商品房买卖合同》的签订，赵小会提交的楼盘宣传资料的性质又仅为要约邀请，故赵小会要求四川泰合公司与中南明大公司共同承担违约责任的上诉请求，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 此外，案涉房屋所在的土地已被司法查封，赵小会要求中南明大公司立即协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求，因客观上无法履行，不宜在本案中处理。赵小会可待该房屋的初始登记完成之后，另行请求中南明大公司协助其办理该房屋的所有权证书。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2837元，由上诉人赵小会负担1670元、四川中南明大置业投资有限公司负担1167元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王海川