成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初5234号 原告：蒋剑英，男，1987年6月2日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：刘小燕，女，1982年8月3日出生，汉族，住中江县。 委托诉讼代理人：但超，四川蜀信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小波，男，1980年10月28日出生，汉族，住中江县，系刘小燕的哥哥。 原告蒋剑英与被告刘小燕经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2020年８月５日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋剑英、被告刘小燕的委托诉讼代理人但超、刘小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋剑英向本院提出诉讼请求：判令蒋剑英、刘小燕签订的《集资房转让合同书》无效，诉讼费由刘小燕承担。事实与理由：蒋剑英、刘小燕之间私下交易位于成都市××村五社红线范围内修建的民警生活基地建设项目的“集资房”，房屋性质属于经济适用房。根据国务院《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用房不满五年不得直接上市交易，蒋剑英购买经济适用房未满五年，双方仍签署集资房转让合同书，将蒋剑英的购置资格非法转让给刘小燕，且刘小燕户口不在成都，也未在成都购买社保，本身就不具有成都的购房资格。双方私下签订的集资房转让合同书，规避了行政法规，地方性法规对购房人资格及经济适用房上市交易条件的限制，损害了其他具备购房资格的购房人的利益，属于恶意串通，损害社会公共利益的行为。违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定为无效合同。成都市中级人民法院（2018）川01民终15826号民事判决已对相同的合同纠纷作出判决，判决合同无效。 刘小燕辩称：1.集资房转让合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效。2.蒋剑英本身具有购买经济适用房的资格，案涉房屋也是以蒋剑英的名义购买，产权也是以蒋剑英的名义申请并未登记至刘小燕名下，其中购房款契税等费用完全由刘小燕出资，双方均在实际履行合同义务。3.该合同实际是提前签订的一份房屋买卖合同，签订时成都市尚未出台限购政策，刘小燕当时符合购房条件，根据合同约定，案涉房屋也只能在符合市场流转条件的前提下才能变更登记在刘小燕名下，故不存在扰乱社会秩序，损害其他低收入群体的利益，也不能认定违反了合同法52条关于恶意串通损害国家集体或者第三人利益、损害社会公共利益的规定。4.假如法院认定合同无效，应当酌情考虑蒋剑英在本案中的过错程度和责任比例，蒋剑英在签订合同时没有经济实力购买案涉房屋，现在案涉房屋增值后就违反合同约定主张合同无效，若合同无效将会使蒋剑英获得巨大的不当利益，蒋剑英要求确认合同无效的行为也是违反诚实信用原则的。5.即使合同无效，但也并非合同全部无效，至少合同违约条款以及其他条款对双方具有一定的约束力。请求法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 蒋剑英系四川省成都病犯监狱（以下简称：成都病犯监狱）的员工，2015年成都病犯监狱准备集资修建成都病犯监狱民警生活基地。2016年3月7日，蒋剑英（转让方，甲方）与刘小燕（受让人，乙方）签订一份《集资房转让合同书》，合同主要内容：乙方将四川省司法警官总医院集资房名额指标转让给乙方，由甲方出面并以甲方的名义购买上述医院4幢1单元402室，房屋面积69.87平方米，所需购房款一律由乙方承担（房子尚未建造，具体位置后定），由乙方支付甲方经济补偿金18000元；此套房屋所有产权自始到终归乙方所有，甲方不得有异议；按本单位集资建房所需一切报名费、集资款，由乙方及时如实支付甲方转交给单位；一切建房费用有所变化，均与甲方无关，包括政府征收的房产税、契税、维修基金、房屋所有权登记费，二手房交易时产生的一切费用，包括营业税、个人所得税等，甲方在整个过程中不负任何费用，由乙方支付一切费用；房子建好后，交乙方入住使用；甲方取得该集资房房产证、国土使用证后，甲方应无条件地将房屋过户给乙方；如有违约，将支付违约金；本合同履行中发生争议，依法向合同签订地人民法院起诉等等。次日，刘小燕的亲属周永凤代刘小燕向蒋剑英支付了购单位集资房预交款80000元及经济补偿金18000元。此后，刘小燕及其亲属陆续以蒋剑英的名义向基地建设指挥部交纳了购房款、维修基金等费用。 2016年12月19日，蒋剑英（买受人）与成都病犯监狱（出卖人）签订了《双流区“民警生活基地建设项目”经济适用房买卖合同》，合同约定：出卖人以划拨方式取得位于成都市××村五社地块的国有土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用范围房暂定名为“民警生活基地建设项目”；买受人购买的住房为上述项目的第×幢×单元×层×房号，用途为住宅，预算建筑面积69.87平方米，总价款暂定243147元等等。刘小燕已于2019年7月实际占有使用案涉房屋，并缴纳了物业费等费用。 又查明，2018年本院曾受理原告郑雁诉被告李莎经济适用房转让合同纠纷一案，郑雁的诉讼请求为：确认郑雁与李莎签订的《转让书》无效，郑雁向李莎退还30000元。本院作出（2018）川0116民初3908号民事判决，驳回了郑雁的诉讼请求。后郑雁提起上诉，成都市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）川01民终15826号民事判决，判决撤销本院一审判决，并改判郑雁、李莎签订的《转让书》无效，郑雁向李莎退还指标转让款3万元。该判决已生效。 上述生效判决书查明的事实主要有：2015年11月17日，郑雁与李莎签订《集资房转让合同书》，约定将单位分给郑雁的位于成都病犯监狱民警生活基地的房屋的分房指标以30000元价格转让给李莎，该房屋产生的一切支出和费用均由李莎负责支付。此后由郑雁与成都病犯监狱签订了《双流区“民警生活基地建设项目”经济适用房买卖合同》。李莎向郑雁支付了转让费30000元，并以郑雁的名义陆续向成都病犯监狱民警生活基地建设指挥部支付了购房款。位于成都市××村××房。 以上事实，有《集资房转让合同书》、《双流区“民警生活基地建设项目”经济适用房买卖合同》、收条、选房确认通知书、收款收据、现金缴费单、中国银行的机打缴款信息、物业公司出具的专用收据、（2018）川01民终15826号民事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，蒋剑英与刘小燕签订《集资房转让合同书》，将其单位集资建房的购房指标转让给刘小燕，并因此产生纠纷，针对《集资房转让合同书》的效力问题，本院评判如下： 经济适用住房的性质，属于国家面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。目前，国家对城市低收入住房困难家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。因此，经济适用住房的购房指标是对购房人资格的限制，不具备购买资格者无权购买。同时，本案中，成都病犯监狱向本单位内部职工集资修建并出售的经济适用住房，是针对本单位职工的特殊群体销售，具有单位福利性质，其购房人资格的申请及审批均有特殊要求。本案中，刘小燕既非经济适用住房出卖人成都病犯监狱的职工，也无证据证明其属于城市低收入无住房家庭，蒋剑英与刘小燕签订《集资房转让合同书》，将蒋剑英购买本单位集资修建的经济适用住房的购房指标转让给不具备购买案涉房屋资格的刘小燕，不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，蒋剑英、刘小燕签订的《集资房转让合同书》无效。对蒋剑英的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，蒋剑英也负有一定责任，故本案诉讼费用应由蒋剑英承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下： 原告蒋剑英和被告刘小燕签订的《集资房转让合同书》无效。 案件受理费50元，由原告蒋剑英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年九月七日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲