江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0902执异71号异议人：李某英，女，1968年4月24日出生，汉族，住宜春市袁州区。申请执行人：易某文，男，1972年3月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：李某英，女，1968年4月24日出生，汉族，住宜春市袁州区。在本院执行申请执行人易某文与被执行人李某英借款合同纠纷一案中，被执行人李某英认为江西天平房地产土地评估咨询有限公司出具的（2020）赣0902网评54号司法鉴定报告及评估异议复核报告评估价格明显偏低，于2020年7月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人李某英称，江西天平房地产土地评估咨询有限公司评估李某英所有的位于袁州区的司法鉴定报告及复核报告将导致袁州区法院对李某英的房地产进行贱价拍卖，严重损害李某英的合法权益。为此提出执行异议。请求袁州区人民法院重新选定评估机构对李某英的房地产进行评估。事实和理由：一、司法鉴定报告与和复核报告的评估方法严重不一致。司法鉴定报告称，本次评估只适宜采用成本法，不采用比较法进行评估：（见司法鉴定报告第九页估计方法第2第10页1），而在李某英提出复核申请后，复核报告却称“土地价值采用比较”（见复核报告第一页，第16行）复核报告是对鉴定报告的说明和补充，不可能将评估方法都改变了。鉴定报告只提到评估机构进行了实地查勘，而复核报告却说收集了三宗具有可比性的土地，并列出了相关土地成本资料，为什么不在鉴定报告中列出这些资料来，这是因为鉴定报告是采用的成本估价法，不需要这些资料，在李某英提出复核申请后，评估机构为了掩盖其故意压低住宅用地的价值的目的，而在复核报告中说，土地价值是采用比较法估价，对李某英复核申请中提出的土地采用成本法估价不合理的问题（详见复核申请书）进行了回避。二、复核报告中的三宗土地成交价不具有可比性。1、复核报告中提供的三宗土地成交价的资料，没有列出土地级别，而由宜春市政府对外发布的《宜春市城区基准地价表》（宜春自然资源的网站可查到）中的土地级别有6级，1级与6级的土地价格，每亩相差140.14万元/亩，而评估的这块土地级别属于二级。基准地价是133.67万元/亩，市政府规定拍卖价不能低于此价，而且鉴定报告中提到的评估标准依据是“价值时点当地房地产市场相关价格信息”宜春市市政府对外发布的《宜春市城区基准地价表》中的价格是具有权威性的，为何评估机构不以此依据来评估，而故意将此地评估成了“白菜价”477995.22元/亩，不知有何用心。2、复核报告中列举的三宗土地，据异议人到市、区自然资源局的了解，这三宗土地是2012年袁州区政府修建宜春至慈化的公路，由赛维特房地产开发有限公司垫资修建，由于区政府没钱，所以按照2012年的土地价格交给了赛维特公司。当时这三宗土地是农用地，受用地计划的限制，报省里转为建设用地需要时间，从而增加了赛维特公司的财务成本，所以当时区政府拟定的土地价格就偏低，该土地拖至2018年才转为建设用地。转为建设用地后，袁州区政府以挂牌出让的方式给赛维特公司没有第二个竞标者，所以该三宗土地的成交价不具有可比性。三、建筑物（房屋）估价不合理。1、鉴定报告中对重新构建房屋的价格是多少元没有写明，怎样拆旧也没有说明，拆旧的依据是什么也没有讲，就写89元/㎡，而现在复核报告中讲主体结构重置成本为595元/㎡，为什么在鉴定报告中不写595元/㎡，使异议人合理怀疑595元/㎡是根据89元/㎡套算而来的，异议人的房屋是钢筋混泥土的框架结构，这比砖混结构的房屋造价高出许多，稍懂一点建筑的人都知道，现在595元/㎡是绝对建不起框架结构的房屋，特别值得一提的是，复核报告中讲595/㎡元的重置成本是经估价人员测算出来的，这是极不科学和不负责任的，建筑行业的人都知道，对房屋的造价，国家是有定额标准的，而定额标准是随着物价的上涨，也经常会修订的，只有按照定额，经过专业人员精心计算才能算出房屋的造价，而评估人员测量一下就得出房屋的成重置成本价，简直就是天才，如何能服众。2、鉴定报告是按照2000年建成房屋来估价的，而复核报告在明知房屋是2011年建成并办房产证的，且又向相关部门咨询，应参考产权登记时间为准的情况下，仍坚持错误，不更正房屋建成的时间为2011年。3、鉴定报告的评估房屋面积只有一层232.58/㎡，实际房屋有三层，从评估人员自己拍的房屋现场照片中也可以清楚的看出是三层的房屋，而评估机构在复核报告中却把责任推给了委托方-袁州区人民法院提供的产权证记载为一层232.58/㎡，并称只考虑委托方委托的评估范围，难道你评估机构评估不要讲究实事求是吗？委托方难道就跟你评估机构讲了三层的房屋只评估议一层吗？异议人相信委托方绝不会不顾事实的，可见评估机构将责任推给委托方的险恶用心。四、评估机构是否具备土地评估的资质值得怀疑。从评估机构出具的司法鉴定报告封面，可以看到，其具备省级（B级）土地评估资质，但其只在鉴定报告中附《房地产评估机构备案证书》，并没有提供省级（B级）土地评估资质证书（复印件），这就是异议人合理怀疑其没有土地评估的资质，如果有资质为何不提供土地评估资质证书，（复印件），请法院责令其提供。综上所述，该司法鉴定报告及复核报告严重脱离实际，不实事求是就采用估价方法，两份报告说法不一致，用测量来替代计算，用依据而不依依据来评估，故意低估被评估房屋房产的价值，严重侵害了异议人的合法权益，请求袁州区人民法院暂缓拍卖异议人的房屋，并对该房屋另行确定评估机构进行重新评估。本院查明，2019年6月18日，本院受理了易某文与李某英民间借贷纠纷，原告易某文同时向法院提出了诉讼保全申请，请求冻结被告李某英在金融机构的存款3111900元或查封、扣押其同等价值财产。根据易某文的保全申请，本院作出（2019）赣0902民初4111号民事裁定书，裁定如下：冻结李某英在金融机构的存款3111900元或查封扣押同等价值财产。根据此裁定，我院于2019年7月12日在不动产登记中心对被保全人李某英不动产权证书号：6-2011003号、6-20111004号、6-2011005号、6-2011006号、6-00007号的房屋（或土地）予以查封，查封期限为三年，即2019年7月12日至2020年7月12日。后经审理，我院作出（2019）赣0902民初4111号民事判决书，判决如下：限被告李某英于本判决生效之日起十日内向原告易某文偿还借款本金1353000元及利息（按月利率2%从2013年12月27日计算到借款本金付清之日止）如果未按本判决期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31695元，减半收取计15847.5元，保全费5000元，合计20847.5元，由被告李某英负担。判决生效后，被告李某英并未按判决内容及期限履行还款义务，为此，原告易正文于2020年1月9日向本院提出强制执行申请，我院于同日执行立案。2020年1月13日，我院作出（2020）赣0902执21号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人李某英的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人李某英应当履行义务部分的收入。三、查封（预查封）、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人李某英应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封（预查封）、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人李某英财产以生效法律文书确定义务之日止的本金及利息和被执行人李某英承担的案件受理费、执行费为限。2020年4月13日我院作出（2020）赣0902执21号查封公告，公告内容为：本院在执行申请执行人易正文与被执行人李某英借款合同纠纷一案中，查封被执行人李某英名下所有的位于。期限自2019年7月12日至2022年17月12日止。在上述期间内，非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人等相关权利人。如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议。2020年4月15日，本院再次作出公告，对所查封李某英的房产将进行评估、拍卖，并责任李某英在2020年5月15前迁出所查封的房屋。然后我院作出网络司法评估服务工作委托书【（2020）赣0902网评54号】，委托江西天平房地产土地评估咨询有限公司对所查封的李某英所有的位于袁州区住宅房地产进行司法鉴定评估。2020年6月18日，江西天平房地产土地评估咨询有限公司就李某英所有的位于赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告，评估对象的评估价值为总价144.51万元，其中土地价值142.44万元，建筑物价值2.07万元。李某英在接到司法鉴定报告以后，认为评估价值明显偏低，向本院递交了对袁州区评估复核申请书。本院在2020年6月28日将申请书转达给了江西天平房地产评估咨询有限公司，该公司立即组织专业人员对赣天平房估字（2020）第ＹＣ0429-1号房地产司法鉴定估价报告进行复核，评估人员从评估程序、评估方法、评估结果等方面进行了专业复核评估。认为本次司法鉴定评估方法科学、评估程序合法、评估结论客观，评估的结果是科学合理的。江西天平房地产评估咨询有限公司以此理由作出了关于李某英对袁州区评估异议复核报告。李某英收到该评估异议复核报告后，依然不服，遂向我院提出书面执行异议申请。本院认为，执行程序中，拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖、保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务，或参与竞买。因此评估结果出具后没有法定理由，不应启动重新评估。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件，现作出赣天平房估字（2020）第YC0429-1号房地产司法鉴定估价报告的江西天平房地产评估咨询有限公司及评估人员李小斌，王小辉均具有合法评估资质，评估程序合法，其评估结论无法定事由不得推翻，且异议人承担举证证明评估机够存在不符合法定条件的证据。现异议人所陈述的事实并不能证明评估机构的评估行为有严重违法，应该承担举证不能的败诉结果。为此，异议人李某英向本院提出的执行异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人李某英的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江西省宜春市中级人民法院申请复议。审判长 李 葵审判员 袁 军审判员 葛晓艳二〇二〇年九月二十二日书记员 李 曼