广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初505号原告（反诉被告）：颜剑锋，男，1989年12月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：邱天培，广东海印律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州舒摩尔物业管理有限公司，住所地广州市白云区棠景街三元里大道1220号之二101房01铺。法定代表人：郑顺文。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，广东中大圣律师事务所实习人员。原告（反诉被告）颜剑锋诉被告（反诉原告）广州舒摩尔物业管理有限公司（以下简称舒摩尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陶向军独任审理。原告颜剑锋的委托诉讼代理人邱天培，被告广州舒摩尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人周斌、黄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜剑锋向本院提出诉讼请求：1.被告退还租赁押金24000元、装修押金5000元；2.被告归还占有的租赁房屋中的财物（包括汽车轮胎、其他设备等）；3.被告赔偿原告装修损失15.6万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告颜剑锋与被告舒摩尔公司于2018年12月签订租赁合同，约定舒摩尔公司自2019年1月起将位于自云××街××大道××、××101(下称“之三-101”、“之四-101”)的房屋租赁至颜剑锋，租赁用途为汽车美容，为期三年。然而，舒摩尔公司既未按合同约定将指定房屋租赁至颜剑锋，而是出租了其他房屋(舒摩尔公司称该房屋地址为白云区棠景街三元里大道1220号之五-101，下称“之五-101”)。之五-101无粘贴门牌，不符合“四标四实”的政策要求，且上述三间房屋均已被查封，舒摩尔公司也一直未提供三间房屋的房产证原件或复印件、业主同意使用证明，导致颜剑锋无法办理工商登记，更说不上设立汽车美容店。租赁期间，颜剑锋就上述问题多次沟通催告，舒摩尔公司却一直不予以解决。鉴于舒摩尔公司已严重违约，且提供的租赁物存在严重瑕疵，根本无法实现合同目的，颜剑锋于2019年9月4日解除租赁合同。期间，舒摩尔公司收取了装修押金5000元、租赁押金24000元。同时，颜剑锋装修租赁房屋花费20万元。但舒摩尔公司至今并未退还任何押金及做出相应赔偿。解除合同后，依然封闭租赁物。不进行场地交接，导致租赁房屋内归颜剑锋或案外第三人所有的众多财物、设备均被舒摩尔公司占有控制。被告广州舒摩尔物业管理有限公司答辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，1.涉案房屋早已交付给原告。2.本案涉案房屋的租赁是通过正规的中介公司出租，提供中介服务出租的，中介公司就已经审查过产权证的情况，在签订合同的时候中介公司已提供了相应的产权证复印件给原告。3.根据原告提供的聊天记录来说其没有向被告的法人提出过说因为营业执照的问题导致无法经营的问题。4.原告也没有提供任何证据证实及已经向白云区工商部门申请办理营业执照即因为缺乏相应的材料被不予受理或者不予办理，其没有提供任何的证据。5.原告在涉案场地已经经营数月，合同无法履行下去的根本原因在于其业务量少，受旁边物业的影响，因为原告租赁的商铺是在内街而不是在外街，主要依靠的是旁边的美丽汇和曼德酒店的开业来作为其客源，现在因为曼德酒店和美丽汇无法开业而导致原告无法经营下去。6.从现场图纸上看，涉案房屋是之三、之四，为何会出现1220号之五的文件是因为原告看过1220号之五的场地，也有表示想要承租该场地及办理相应的手续，后来因为装修的问题才没租赁涉案场地，后来我方提供之五的资料是因为原告曾经想要租赁之五的场地。7.根据查册记录可以显示原告早就知道涉案房屋存在查封、抵押的情况，因为2019年1月14日的查册资料已显示存在查封和抵押的情况，原告是知情的。8.涉案租赁合同当中并没有约定被告有辅助原告去办理营业执照的合同义务，其次涉案房屋有相应的产权证，在房管部门是信息公开的，是完全可以自主查询的。9.根据合同根本违约的法律规定，原告并没有履行相应的催告义务，而且无法办理营业执照并不影响合同的继续履行，原告没有提供充分的证据证实其因营业执照的问题被工商部门查封而导致无法营业和无法使用场地的情况。被告广州舒摩尔物业管理有限公司请求法院判令：1、解除2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2、原告交付保证金24000元归被告所有；3、原告支付2019年7月至12月份的租金72000元；4、原告支付2020年1月至2月份的租金26330元；5、原告支付逾期交租的违约金，每逾期一天，按年租金的5%支付，自2019年7月1日至清偿租金之日止；6、原告交还租赁房屋，并自2020年3月按照13165元/月的标准支付占用期间的使用费至房屋交还之日止；7、原告将租赁房屋恢复原状并承担恢复原状的费用；8、原告支付被告所支付律师费15000元:9、本诉与反诉诉讼费均由原告承担。事实与理由：2018年12月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于广州市白云区棠景街三元里大道1222号之三-101、1222号之四-101用于汽车美容。签订上述合同后，被告如约将上述房屋交付给被反诉人，由原告占有并使用。2019年7月份起，原告因自身原因，未向被告支付房租。被告曾多次电话联系，要求原告按时支付房租及其他费用，但原告均不子理睬，明示违约，且继续占用被告上述房屋至今。2019年9月4日，被告邮寄催缴租金与违约金的函给原告，要求原告在限期内清偿所有拖欠的房租及相关费用，否则，将解除租赁合同，并追究违约责任。原告明确拒不支付租金费用，并继续占用房屋。颜剑锋答辩称：首先本案合同已经解除，不存在判令解除的问题，而且解除原因是由于被告严重违约，原告于2019年9月4日发函解除了合同，鉴于解除权为形成权，在我方送达解除通知书的时候合同已经解除。其次，鉴于被告严重违约故其应当返还保证金。对第3、4、5、6项诉讼请求，由于合同已解除故不存在租金和使用费。对第7项诉请由于被告严重违约，因此应由被告承担恢复原状的费用，对第8、9项诉请，由于被告严重违约，我方无须承担。经审理查明：位于白云区××大道××房、××房为广州市南大房地产开发有限公司所有。2018年12月14日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在白云区三元里大道1222号之3-101、1222号之4-101号房出租给乙方，面积合计109.9767平方米；用途为汽车美容；租赁期限自2019年1月17日至2022年1月16日，共计3年，甲方应于合同签订后当日内前将房屋按约交付给乙方，房屋经甲方移交房门钥匙及办公设施等物品以后视为交付完成；租金：自2019年1月17日起至2020年1月16日租金按12000元每月收取，2020年1月17日起至2021年1月16日租金按13165元每月收取；租金支付方式为：按每个月为一期支付租金，乙方应于每月1日前支付甲方下一期的房屋租金；乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金24000元，该定金系乙方履行合同约定的保证金；乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。相关装修的手续、费用和要求以甲方所在大厦提供的《装修手册》要求为准，由乙方自行承担。乙方在装修中不得改变或损坏大厦的外观、内部结构及期附属设施设备，并严格遵守《装修手册》的相关规定；本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物交付给甲方，乙方须保证房屋及房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损，并不得影响房屋的正常使用，由于乙方过失造成该租赁物损坏的，由乙方负责修复或赔偿。交付钥匙及标的物品视为交付完成，否则视为乙方违约，按违约条款处理；乙方无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）甲方可单方面解除合同，收回房屋；乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租金的百分之五支付违约金，拖欠租金超过一个月的，甲方有权解除本合同，收回房屋；乙方无故提前解除本合同，应提前30天书面通知甲方，保证金不予退还；乙方无合法理由逾期支付租金超过30日，属于实质性违约，甲方有权单方面解除合同，因乙方的原因导致甲方单方解除或者提前终止本合同的，乙方的履约保证金甲方不予返还，甲方选择继续履行合同的，乙方应按合同约定承担违约责任。合同签订后，原告支付保证租赁押金24000元以及装修押金5000元。被告将白云区三元里大道1222号之三-101、1222号之四-101号交付原告使用。原告称被告未提供房产证原件或复印件，导致其无法办理工商登记，并提交了白云区棠景工商所申办工商登记材料、工商局咨询录像以及文字稿件来证实需要房产证材料、房产证地址与租赁合同地址一致、非业主出租需提供业主同意使用证明或转租合同、租赁房屋门牌必须符合“四标四实”等要求才能办理工商登记，提供微信沟通记录、房屋材料复印件来证实被告经多次催告才提供相应的房产证原件及复印件、业主使用证明，且直到2019年8月28日租赁房屋仍未粘贴门牌，不符合“四标四实”的规定。2019年8月31日，原告与出租方代表张先勇就租赁问题发生纠纷，经公安部门调解未成功。2019年9月4日，原告向被告邮寄《解约函》，称：涉案房屋的各方面均存在严重瑕疵（包括但不限于坐落地址、房屋产权、建筑结构等方面的严重瑕疵），鉴于上述情况，于2019年9月4日解除与被告的《房屋租赁合同》，并保留追究相关法律责任的权利，并对此提交发送《解约函》过程做相应的公证。被告称该公证邮件为他人签收而非被告签收，不清楚原告送达的资料情况。原告另提供装修合同、装修押金转账记录、代支付证明来证实装修得到被告的同意，装修费用为20万元，剩余价值为15.4万元，实际已支付装修工程款17.65万元。被告称其于2019年9月4日向原告邮寄催促文件，并提供快递单及签收截图证实，但快递签收截图显示为快件退回妥投；被告提供以白云区棠景街三元里大道1220号之二101房01铺办理住所（经营场所）场地使用证明以及准予变更登记（备案）通知书，证实涉案场地可以办理工商登记；提供律师费发票，证实其为本案支付律师费15000元。2020年1月21日，依原告申请，本院通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对白云区棠景街三元里大道1220号之五-101房屋的装修残值进行价格评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年6月22日作出穗华价估【2020】205号报告书，评估结论为广州市白云区棠景街三元里大道1220号之五101房的装修残值为66375元，为此原告预缴评估费8000元。2020年3月21日，双方办理涉案房屋的第一次交接手续，2020年4月29日，双方办理涉案房屋的第二次交接手续，原告向被告交还了钥匙。以上事实，有房屋产权证明、租赁合同、截图、登记材料要求、微信记录、视频、公证书、转账记录、装修合同、住所场地使用证明、准予变更登记通知书、发票、交接手续以及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋具有合法的产权证明，原、被告基于涉案房屋签订《租赁合同》系双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵循合同的约定。关于被告是否构成违约。原告主张被告未提供办理营业执照的相关材料导致无法办理工商执照，但原告提交的办理工商登记材料要求截图以及微信沟通记录并未证实其向工商部门申办工商登记，工商登记部门明确表明无法办理营业执照，且原告并未有证据显示要求被告提供相关材料而被告存在明确拒绝配合的情形，故原告主张被告存在违约行为，要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。原告于2019年9月4日向被告工商登记地址邮寄解约函并进行公证，被告于2019年9月5日签收，被告辩称未收到解约函本院不予采信。根据《租赁合同》约定：乙方无故提前解除本合同，应提前30天书面通知甲方，保证金不予退还。因被告并不存在违约行为，故原告属于无故解除租赁合同，《租赁合同》于被告签收解约函30天后即2019年10月4日解除，原告主张被告退还保证金24000元，本院不予支持。被告反诉原告交付的保证金24000元归其所有，本院予以支持。关于退还装修押金5000元，现原告已装修完毕，被告未向原告退还装修押金并未无事实和法律依据，故原告主张退还装修押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于交还涉案房屋以及房屋中的财产，因双方已于2020年4月29日办理了房屋交接手续，故原告再主张归还房屋中的财产，被告要求交还涉案房屋，已无事实依据，本院不予支持。关于2019年7月至12月的租金及逾期交租违约金。《租赁合同》于2019年10月4日解除，故被告主张原告支付2019年7月1日至2019年10月4日期间的租金37548.39元（12000元×3个月+12000元÷31天×4天），本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。关于违约金，合同约定：每月1日前支付甲方下一期的房屋租金；逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按年租金的百分之五支付违约金，因该违约金标准过高，本院酌情调整按逾期未缴纳金额的每日万分之一计付，自逾期支付租金当月1日计算至实际清偿之日止。关于2019年10月5日至房屋交还之日的占用使用费及逾期违约金。原告单方面解除合同但并未搬离涉案场地，应支付相应的占用使用费，被告在与原告协商未果且原告拖欠租金的情况下，未及时收回场地，造成合同解除后损失的扩大，故本院酌定双方对2019年10月5日至房屋交还之日的租金或占用使用费各承担50%的责任，占用使用费参照《租赁合同》标准计算。原告于2020年4月29日交还涉案房屋，原告应向被告支付2019年10月5日至2020年4月29日占用使用费应为42922.5元【（12000元×2+12000元÷31天×43天+13165元×3+13165元÷30天×13天）×50%】，超出的部分，本院不予支持。至于逾期违约金，因合同解除被告主张逾期违约金无事实和法律依据，故本院不予支持。关于涉案租赁房屋恢复原状及恢复原状的费用。被告主张原告修复间隔墙及承担相应的费用，但双方签订了《免责声明》，虽该免租声明不是涉案两个商铺，但被告庭审中称《免责声明》中两个铺之间为承重墙，无法打通，故换成涉案两个商铺，属于合同履行过程中发生客观原因导致《免责声明》中承租店铺发生变化，《免责声明》仍对双方具有约束力，被告主张租赁房屋恢复原状及恢复原状的费用，本院不予支持。关于律师费。被告主张律师费未有合同约定，也非处理本案的必要支出，故被告主张律师费15000元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认颜剑锋与广州舒摩尔物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月4日解除；二、于本判决生效之日起五日内，广州舒摩尔物业管理有限公司退还颜剑锋装修保证金5000元；三、于本判决生效之日起五日内，颜剑锋支付广州舒摩尔物业管理有限公司2019年7月1日至2019年10月4日期间的租金37548.39元及逾期违约金（以当月租金为本金，自当月1日起按每日万分之一的标准计算至实际支付之日止）；四、于本判决生效之日起五日内，颜剑锋支付广州舒摩尔物业管理有限公司2019年10月5日至2020年4月29日期间的租占用使用费42922.5元；五、驳回颜剑锋的其他诉讼请求；六、驳回广州舒摩尔物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由颜剑锋承担3892元，广州舒摩尔物业管理有限公司承担108元并于本判决生效之日起五日内迳付给颜剑锋；反诉费1523元，由广州舒摩尔物业管理有限公司承担1033元，颜剑锋承担490元并于判决生效之日起五日内迳付给广州舒摩尔物业管理有限公司。评估费8000元由颜剑锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年九月二十七日书记员  郑萍军