重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初8062号 原告：李欠志，男，汉族。 委托代理人：陈万荣，重庆承业律师事务所律师。 被告：彭召，男，汉族。 被告：周严俊，女，汉族。 二被告共同委托诉讼代理人：王娟，北京金开（重庆）律师事务所律师。 原告李欠志诉被告周严俊、彭召房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李欠志及其委托诉讼代理人陈万荣，被告周严俊、彭召及其共同委托诉讼代理王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李欠志的诉讼请求为：1、请求解除原被告之间的租赁合同关系。2、请求被告立即向原告支付欠付2019年12月至2020年4月期间的房租17.5万元。3、本案的案件受理费由被告承担。 经庭审举证质证，本院确认如下要素：1、2019年7月29日，原告李欠志（丙方、房东）与被告彭召（乙方、转让方）及案外人李宏凯（甲方、转让方）签订《尊福酒店转让协议》（以下简称：“转让协议”），由案外人李宏凯将其口头承租的登记在原告李欠志和案外人李强名下坐落于九龙坡区石坪桥横街66号第二层房屋（建筑面积：2211.63平方米，以下简称：“涉案房屋”）转让给被告彭召，三方约定，原告李欠志同意案外人李宏凯将其承租的涉案房屋转让给被告彭召使用，并保证被告彭召按照前期洽谈的租赁租金和期限在案外人李宏凯和被告彭召转让时签订租赁协议，具体以原告李欠志和被告彭召新签订的协议内容为准，被告彭召从2019年8月1日开始正式接受酒店所有业务，上述协议还对转让费用（500000元）、转让费支付期限（2019年6月已支付定金10000元，2019年7月29日前支付290000元，2020年7月30日前支付200000元）、违约责任等进行了约定。2、二被告向原告转账记录如下：2019年9月1日，被告彭召向原告转账支付40000元；2019年9月30日，被告彭召向原告转账支付40000元；2019年10月31日，被告周严俊向原告李欠志支付40000元；2019年11月30日，被告周严俊向原告支付15000元。3、原告向被告彭召催收租金的记录如下：2019年9月30日，原告与被告彭召通过微信催收房租，被告彭召向原告支付40000元；2019年10月31日，原告与被告彭召通过微信催收房租，被告彭召回复由被告周严俊直接打给原告，后被告彭召认为消防整需要整改，对被告开业和网上接单产生了影响，并产生了整改费用12921元；2019年11月30日，原告与被告彭召通过微信催收房租，被告彭召表示要扣除消防整改费用；2019年12月30日，原告与被告彭召通过微信聊天，要求签订租赁合同并催收下个月房租。4、转让协议签订后至今，原被告之间就涉案房屋未签订租赁合同。 本案的争议要素为：本案租赁合同关系的主体、租金标准及租金是否应当减免。 本院对上述争议要素评述如下： 关于租赁合同关系主体的问题。本院认为，2019年7月29日，原告、被告彭召及案外人签订的三方转让协议中已明确约定涉案房屋承租人为本案被告彭召，根据合同的相对性，被告彭召应当认定为本案租赁合同关系的主体，享受相应的合同权利、履行相应的合同义务；至于被告彭召承租涉案房屋后用于酒店经营等行为，系其对承租房屋的使用和收益权利的行使，并不能以此为由否认其履行合同义务的主体地位，故原告请求被告彭召作为涉案房屋租赁合同关系的主体承担相应合同义务的诉讼请求，本院依法予以支持；但原告未能举示证据证明被告周严俊亦为涉案房屋租赁合同关系的承租方，故原告请求被告周严俊承担合同义务，无事实依据，本院依法不予支持。 关于租金标准的问题，本院认定为原被告合意约定每月按照40000元的标准支付，理由如下：1、转让协议签订后，原告每月向被告催收涉案房屋租金，且被告彭召及周严俊从2019年9月至11月每月向原告转账支付40000元，根据合同履行的交易惯例和习惯，应当将被告的转账行为性质认定为每月支付租金40000元；2、关于被告辩称其支付上述款项的行为系按照每月17693元的标准进行支付的意见，本院评述如下：（1）被告举示的案外人李宏凯向原告李欠志的租金支付流水等证据，与本案租赁合同关系的租金标准并无关联性，即案外人李宏凯向原告李欠志的租金支付标准并不能当然认定为本案租赁合同关系的租金标准；（2）对于被告举示的原告李欠志与案外人重庆尊福假日酒店于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，即便其为真实的，该合同也仅在原告及案外人重庆尊福假日酒店之间产生约束力，与作为本案租赁合同关系主体原告李欠志和被告彭召之间并无关联性；（3）三方转让协议中明确约定了原告保证彭召按照前期洽谈的租赁租金和租赁期限签订租赁协议，即原告与被告彭召之间就租赁期限和租金标准已达成了新的合意，综上，故《房屋租赁合同》中关于租赁期限和租金标准的约定不能约束本案原告与被告彭召，同时，被告也为能举示其他证据证实原被告之间口头约定租金标准为每月17693元，故本院对其上述抗辩意见不予采信。 关于租金是否应当减免的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”2020年1月底,新冠肺炎疫情爆发,2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营,被告承租房屋后用于酒店经营，属于政府强制性要求不能开业经营的范围,商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力,不属于商户责任。3月中旬左右,因疫情减轻,商铺逐渐恢复营业。故本院对2019年12月至2020年4月期间的租金予以适当减免,酌情减免1.5个月的租金。另，被告彭召虽辩称因为涉案房屋本身的问题导致消防整改产生了费用及给被告造成了损失，请求将上述费用和损失予以抵扣房屋租金，但被告庭审中未能举示充分的证据予以证实，且原告予以否认，故对于被告的上述抗辩的意见，证据不足，本院依法不予采纳。综上，2019年12月至2020年4月期间被告彭召仍欠原告的租金总计为125000元[（5个月-1.5个月）×40000元-已支付15000元]，按照原告与被告彭召前期租金履行的惯例应认定为按月支付，故被告应当立即支付原告拖欠的2019年12月至2020年4月期间租金总计为125000元。 最后，关于原告要求解除合同的诉讼请求，本院认为，原告与被告彭召之间虽未签订书面的租赁合同，庭审中对租赁期限也各执一词，但根据原告、被告彭召及案外人签订的三方转让协议的约定中被告彭召支付转让费金额（50万元）、支付期限（1年内分期支付）、原告与被告彭召前期反复洽谈及酒店行业系长期经营的惯例，原被告之间的成立租赁合同关系的合意应认定为长期租赁合同，故在原告未能举示证据证明被告彭召存有法定合同解除的其他情形的前提下，其要求解除与被告彭召的租赁合同关系，无事实依据，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭召于本判决生效后十日内支付原告李欠志自2019年12月至2020年4月期间租金总计为125000元； 二、驳回原告李欠志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1900元，由被告彭召负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 王 浩 二〇二〇年九月二日 书记员 何亦舒