广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2668号原告：杨明邦，男，1979年10月13日出生，汉族，住广东省台山市***********，公民身份号码：440*************16。原告：黄淑芳，女，1989年6月4日出生，汉族，住广东省台山市************，公民身份号码：440*************25。以上两原告的委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914*************95。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：林容茂，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文鼎，广东志信律师事务所实习律师。原告杨明邦、黄淑芳与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告杨明邦、黄淑芳的委托诉讼代理人伍锦燕、被告万冠公司的委托诉讼代理人林容茂、黄文鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明邦、黄淑芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交楼违约金60513元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于开平市*******************的房屋，该房屋总价款为538372元。该合同约定第十一条约定，被告应当自2017年7月31日前交付符合交付条件的房屋，合同第十二条及合同附件十一补充协议书第六条的约定，若被告逾期交楼应当承担逾期交付责任，合同继续履行的，被告应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告已全部支付购房款，但被告没有在约定的期限届满前交付符合条件的房屋。2019年2月13日，被告才向原告交付了未办理工程竣工验收备案的房屋，被告的行为已构成违约。逾期交楼违约金60513元（538372元×562天×0.0002）。被告万冠公司辩称，一、合同约定交楼的时间是预计交付时间，原告是清楚的。涉案的合同于2016年8月27日签订，约定交付日期是2017年7月31日前。合同签订时房屋仍在建设中，原告是清楚知道的。在房屋未交付期间，两原告一直都没有催促被告交付房屋或支付违约金，进一步印证两原告是明知房屋是不可能依合同日期完成交付的。二、即使被告需要支付违约金，原告主张的违约金数额过高，理由如下：1、被告已于2018年12月22日通知原告收楼，违约金应当从该日停止计算。原告一直怠于收楼，直至2019年2月13日才来领取房屋钥匙，因此违约金应当从2018年12月22日停止计算。2、合同约定前90天不做赔偿，应当予以扣减。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：“1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起按实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖双方自行约定。”双方明确约定逾期开始的前90天不作赔偿，因此应当扣减。3、原告请求支付的违约金数额过高，应当予以调整。假说涉案房屋存在逾期交付的情形，但并没有给原告造成损失，且原告也无任何证据证明其存在损失。原告主张全部按已交付房款万分之二计算违约金过高。对于逾期前90日根据合同约定不作赔偿；对于逾期第91日至180日，按原告计算的违约金数额，远远超过可能对原告造成的损失。而对于逾期超过180日后的赔偿事宜，双方并没有任何的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该违约金应当参照当地有关租金标准确定。而开平市住建局等部门发布的《关于公布我市2019年公共租赁住房（含廉租房）出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》中公布了开平市公共租赁住房租金为按建筑面积每平米每月不高于6.4元收取。涉案房屋的建筑面积为122.57平方米，则每月租金不应高于784.45元，原告按已付房款每日万分之二计算违约金，折合为每月3900元（按每月30天折算），违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院依法认定事实如下：万冠公司于2014年1月6日取得编号为440**************1号的建筑工程施工许可证，许可建设地址为开平市三埠中山管区****、开平市*********，并于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市***************住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016062号），许可证期限为2016年6月30日至2018年6月30日。2016年8月27日，两原告与被告签订合同编号为HY201608260026的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向被告购买上述开发项目的商品房：开平市*******************（以下简称涉案商品房），建筑面积共122.57平方米，房屋总价款为538372元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；出卖人按照买受人提供的电话或者通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业公司办理房屋移交手续；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。两原告与被告并无对此另行约定。签订合同后，两原告向被告付清了全部购房款538372元。2018年11月30日，开平市住房和城乡建设局、开平市规划局、开平市人民防空办公室、开平市气象局、开平市消防大队和开平市工程建设项目竣工联合验收办公室在涉案房屋所在楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”。被告于2018年12月22日向两原告送达了《收楼通知单》，主要内容为两原告已缴交涉案房屋的全部房款，开发商确认可以办理交楼手续及通知两原告应自2021年8月1日开始缴交管理费。由于两原告未收楼，被告又于2019年1月25日向两原告发出《“雅廷湾”收楼通知书》。2019年2月13日，被告向两原告交付涉案房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，两原告与被告于2016年8月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期交房的天数应如何认定？二、合同约定的违约金是否过高，应否调整？关于第一个争议焦点。双方于涉案的《商品房买卖合同（预售）》中约定交楼日期为2017年7月31日，被告充分了解及掌握自身施工工程的进度，且涉案房屋所属楼宇已分别于2014年1月6日、2016年6月30日取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，因此，被告答辩抗辩不可能依合同日期完成交付，理据不足，本院依法不予采纳。虽然双方于《商品房买卖合同（预售）》第九条对房屋交付条件作出了约定，但双方又于《补充协议》第五条约定房屋交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，且约定以该《补充协议》为准。经查，开平市住房和城乡建设局等单位于2018年11月30日在涉案房屋所属楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”。综上分析可知，涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2018年11月30日。被告虽于2018年12月22日向两原告发出《收楼通知单》，确认业主可以办理交楼手续，但该通知并未明确办理交楼手续的日期或期间，被告于2018年12月22日向原告发出收楼通知书，虽然此通知书没有约定收楼时间，但原、被告在涉案的合同附件十一补充协议书第五条约定，出卖人通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业公司办理房屋移交手续，即原告最迟应于2019年1月6日收楼，故涉案的逾期交楼违约金依法应从2017年8月1日计至2019年1月5日止共522天。万冠公司抗辩合同约定逾期交楼的前90日不应计算违约金。《补充协议》第六条约定“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。”首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即无需支付逾期前90日的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。关于第二个争议焦点。就逾期交房违约金的标准问题，两原告请求按照合同约定以支付房价款每日万分之二的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和两原告因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，两原告主张逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，本院依法予以支持。即万冠公司应支付两原告逾期交房违约金56206.04元（538372×522×0.0002）。两原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金56206.04元给原告杨明邦、黄淑芳；二、驳回原告杨明邦、黄淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1312.84元，适用简易程序减半收取计656.42元（原告杨明邦、黄淑芳已预交656.42元），由原告杨明邦、黄淑芳负担46.72元，由被告开平万冠实业有限公司负担609.70元。原告杨明邦、黄淑芳多预交的案件受理费609.70元由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴案件受理费609.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 张勇坚二〇二〇年九月九日法官助理 张丽燕书 记 员 张玉华张淑贤