福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0603民初1722号 原告：陈巧珍，女，1967年12月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈喜娜，福建绩学律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 委托诉讼代理人：吕美华，女。 原告陈巧珍与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧珍的委托诉讼代理人陈喜娜、被告明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈巧珍向本院提出诉讼请求：1.要求明发公司在2016年12月30日前为陈巧珍办理房产证、土地证。2.判令明发公司支付逾期办证违约金73212.04元（违约金计算方法为从交房日期90天后起暂算至2016年11月23日，按购房总额的日万分之一）。3.判令明发公司逾期办证违约金起诉之日起至实际交付办理权属登记材料之日止的逾期办证违约金，按陈巧珍已付购房款的日万分之一计算，打入陈巧珍银行账号。4.本案的诉讼费用由明发公司承担。诉讼过程中，陈巧珍变更诉讼请求为：1.要求明发公司为陈巧珍办理房产证、土地证，并交付给陈巧珍。2.判令明发公司支付自2014年10月29日起至实际交付办理权属登记之日止按已付购房款日万分之一计算逾期办证违约金。3.本案的诉讼费用由明发公司承担。事实与理由：2011年7月20日，陈巧珍向明发公司购买由其建设开发的漳州市龙文区龙江路以东，水仙大街以北明发商业广场小区9幢D106号店面，房价总额为970982元。明发公司于2014年7月29日将房屋交付陈巧珍，但时至今日，明发公司未能履行合同约定向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，陈巧珍可根据明发公司实际逾期天数（2014年10月29日至2016年11月23日总计754天）判决明发公司支付陈巧珍违约金73212.04元，起诉之日起至实际交付办理权属登记材料之日止的逾期办证违约金，按陈巧珍已付购房款的日万分之一计算。 明发公司辩称，1.《商品房买卖合同》附件六的《合同补充协议》第二十二条虽为格式条款，仅是对逾期办证违约金计算标准进行约定，并未免除明发公司责任、排除陈巧珍权利，陈巧珍主张该第二十二条为格式条款且明发公司未尽提请义务，不应适用，缺乏事实和法律依据，明发公司应承担的逾期办证违约责任仅为陈巧珍已付房价款的1%。2.退一步讲，假设本案逾期办证违约金不以陈巧珍已付房价款的1%作为逾期办证违约金的计算标准，也应以案涉商品房实际交房之日的第365日起作为逾期办证违约金的起始日，以案涉商品房完成初始登记之日，作为逾期办证违约金计算的截止日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：因明发商业广场14幢的初始登记公告、15幢的初始登记公告以及1-3幢、5幢、10-13幢、16-19幢、20-22幢、24-26幢的不动产登记公告可证实案涉商品房至今仍未完成不动产初始登记，故本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月20日，陈巧珍为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，陈巧珍向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积43.04平方米，每平方米22560元，总金额970982元等。 《商品房买卖合同》其中第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 《合同补充协议》其中第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。”第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，陈巧珍依约履行了全部付款义务。 2014年7月29日，陈巧珍与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 2016年1月29日，漳州市住房和城乡建设网发布明发公司“明发商业广场15幢”初始登记公告，明发公司的“明发商业广场15幢”已经房屋初始登记。2016年3月25日，漳州市住房和城乡建设网发布明发公司“明发商业广场14幢”初始登记公告，明发公司的“明发商业广场14幢”已经房屋初始登记。2016年11月14日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告，明发公司完成“明发商业广场16-19幢”不动产初始登记。2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告，明发公司完成“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产初始登记。2017年7月6日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场10-13幢”不动产登记公告，明发公司完成“明发商业广场10-13幢”不动产初始登记。 本院认为，陈巧珍与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故明发公司应协助陈巧珍办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D106号商品房房屋权属证书。 因案涉商品房于2014年7月29日交付使用，但明发公司至今仍未完成案涉商品房的不动产初始登记，已超过90日期限。根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十二条的约定，出卖人应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且陈巧珍未能举证证明该约定低于因明发公司逾期协助办证造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即9709.82元（970982元×1%）。 陈巧珍主张《合同补充协议》第二十二条为格式条款，故无效。尽管该《合同补充协议》是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，《合同补充协议》第二十二条是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，《合同补充协议》第二十二条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。故陈巧珍的该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助陈巧珍办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D106号商品房房屋权属证书； 二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈巧珍逾期办证违约金9709.82元； 三、驳回陈巧珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1630元，减半收取计815元，由陈巧珍负担639.8元、明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担175.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王井根 二〇二〇年九月九日 法官助理 李芹生 书 记 员 黄钰婷 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。