新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新0109民初5596号   原告：齐菲菲，女，1989年8月31日出生，新疆兴宏泰股份有限公司融资主管，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：满君，乌鲁木齐市米东区曙光法律服务所法律工作者。   被告：白芳，女，1991年6月25日出生，乌鲁木齐市圣安瑞翔运输公司职工，住乌鲁木齐市。   被告：雷洪俊，男，1978年10月23日出生，住吉林省伊通满族自治县。   被告：孙丽杰，女，1979年8月5日出生，原住所地：辽宁省沈阳市和平区。   第三人：新疆双宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916501097383662527，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区古牧地镇上沙河村。   法定代表人：栾宇，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：王**，系该单位房产部员工。   原告齐菲菲与被告白芳、雷洪俊、孙丽杰、第三人新疆双宇房地产开发有限公司（以下简称双宇公司）申请执行人执行异议一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐菲菲及其委托诉讼代理人满君，被告白芳，第三人双宇公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。被告雷洪俊、孙丽杰经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告齐菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求立即执行乌鲁木齐市米东区振兴中路1197号双宇博格达城小区[《商品房预售合同》编号：YS03*****，房屋代码124465）]；2、本案诉讼费、公告费、邮寄费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回公告费用的诉请。   事实与理由：被告雷洪俊、孙丽杰夫妻于2016年6月1日向我借款人民币20万元，并用其名下位于乌鲁木齐市××区按揭房产进行抵押，该案已经贵院（2017）新0109民初4341号案判决：被告雷洪俊、孙丽杰支付我借款本息15.6万元及诉讼费、邮寄费3480元。我于2018年申请强制执行，并于2019年5月23日查封涉案按揭房。2019年6月19日该房产进行拍卖，被告白芳于2019年7月3日对执行涉案房产提出书面异议，称雷洪俊、孙丽杰夫妻已于2017年4月24日以46万元（含剩余银行按揭贷款350092元）的价款将该按揭房卖与白芳，（2019）新0109民初2822号案民事判决：被告新疆双宇房地产开发有限公司于判决生效后十日按照乌鲁木齐市不动产登记中心的要求协助原告白芳办理位于乌鲁木齐市××区房屋的不动产权登记手续。案涉房产被查封的时间为2019年5月23日，（2019）新0109民初2822号案民事判决作出时间为2019年6月10日，系在执行标的被查封后，故对白芳依据该判决提出执行异议不应支持。   被告白芳辩称：2013年10月21日我与孙丽杰和双宇公司签订合同，双宇公司在2013年11月15前将房屋交付于我方使用，我和孙丽杰夫妇签订购房合同转让价格46万元，变更的交易税费由我方承担。前期我方支付定金1.5万元，后期我方在签订合同当日交付房款94125元，孙丽杰夫妇向我出具收条，并进行了公证。我并于买房前去房产局查询，涉案房屋当时只属于孙丽杰本人，并无抵押登记。我去房产公司，说手续是全的，但是雷洪俊欠别人的钱必须要有法院的判决，只要有判决就可以办理。而且我也进行了公证，我可以全权代表雷洪俊和孙丽杰，不需要他们我可以代他们办理。在我起诉之前我只是每个月归还按揭款，由于当时资金不足，目前贷款还没有还清。我起诉双宇公司是在2019年5月9日，准备诉中保全，在法院向双宇公司送达后，齐菲菲于2019年5月23日申请查封，我得知后提出了案外人执行异议。原告起诉雷洪俊和孙丽杰的（2017）新0109民初4347号判决在2017年就已经生效，而且该判决书中未对涉案房屋作出处理，且原告在2018年就申请执行了，为什么在我没有起诉之前一直不查封，况且他们借贷的时候未办理抵押登记，所以他们即使签了协议也不受法律保护，而且双宇公司一直不协助我办理过户最主要的一个原因是因为原告丈夫的阻扰，其利用职务之便以各种理由拒绝给我办理，无奈我才起诉至法院。现（2019）新0109民初2822号判决已经生效，故原告提起本执行异议之诉无事实及法律依据，其应当向雷洪俊、孙丽杰另行主张其权利。另，这套房子我已经卖给了案外人文辉，现在文辉在居住，他已给我交了大概15万元房款，因为办不了房产证，所以办理之后再支付其余房款。我已经在2018年将房子交给了文辉，文辉接手之后按揭款也是我在还，是孙丽杰把她名下的银行卡给我，我绑定的支付宝每月向银行转账归还。综上，我只认可（2019）新0109民初2822号判决书查明事实的部分，请求法庭驳回齐菲菲的诉讼请求。   第三人双宇公司陈述：原告当时交资料的时候并没有交全，缺少契税发票和维修基金发票原件。涉案房屋在我公司尚未办理不动产权证书前，前后来了三波人都说要办理涉案房屋产权证，今年4月份我们才知道有公证书。2018年年底，我公司被告知房屋已被查封，所以目前没有办理房产证。我们可以办理，但不知道该办给谁。   经审理查明：2013年10月21日，被告孙丽杰与被告双宇公司签订《商品房预售合同》，约定预售商品房为被告开发的、××区（合同编号YS03*****，房屋代码为121****号），建筑面积97.91平方米。   2016年6月1日，原告齐菲菲与被告雷洪俊、孙丽杰签订借款合同一份，主要内容为：雷洪俊、孙丽杰向齐菲菲借款人民币20万元，以孙丽杰名下位于乌鲁木齐市××区进行抵押，并签订《反担保抵押合同》，因该房屋未办理房产证，雷洪俊、孙丽杰将商品房预售合同、首付款收据交付齐菲菲。借款到期后，雷洪俊、孙丽杰偿还本金5万元，剩余借款15万元向齐菲菲出具中国银行转账支票一张，同时向齐菲菲交付了购房定金单、两张购房首付款收据、担保费收据，双宇公司开具的“工程款抵款”房款收据、契税发票、维修基金现金缴款单。到期后原告经兑换上述转账支票为空头支票。   2017年5月4日，孙丽杰、雷洪俊夫妻作为甲方与白芳（乙方）通过（2017）米证字第6430号公证方式签订《房地产买卖合同》，约定：甲方以银行按揭贷款形式购得一套位于乌鲁木齐市××区房产（产权证尚未办理），《商品房预售合同》编号YS03*****，房屋代码121****号，价格为46万元，含剩余银行按揭贷款350092元；乙方已支付给甲方房款94125元和定金1.5万元，截止本合同签订当日甲方拖欠的本金1117.83元和利息783.14元由乙方承担，从2017年5月4日起剩余的银行按揭贷款由乙方自行承担。同日，孙丽杰、雷洪俊夫妻向白芳出具公证授权委托书，包含内容：代为办理及领取房产证或不动产登记证、解压、领取他项权证；换领新证；带领交款票据，办理合同、票据等丢失补办手续，办理合同、票据复印件原件相符公证；房地产权证丢失时，代办房产证、土地使用证或不动产登记证挂失、公告、补办及换领新证手续；如需办理土地使用权的相关手续，则代理人有权代为办理上述房地产的土地使用权登记手续，代缴相关税费，领取土地使用证；代为办理房地产的转让、过户、变更登记事宜、代缴土地出让金等相关费用。之后白芳通过孙丽杰、雷洪俊交给其的孙丽杰名下银行卡按月以孙丽杰名义向银行偿还剩余的按揭贷款及利息，至本案开庭之日按揭贷款尚未清偿完毕。   2017年9月7日，本院立案受理（2017）新0109民初4341号原告齐菲菲与被告雷洪俊、孙丽杰民间借贷纠纷一案，经审理判决：被告雷洪俊、孙丽杰支付原告齐菲菲借款15万元、利息6000元；被告雷洪俊、孙丽杰负担案件受理费3420元、邮寄送达费元60元。   2018年3月7日，齐菲菲向本院申请执行（2017）新0109民初4341号民事判决，本院执行案号（2018）新0109执605号，后终结本次执行程序，涉案房产未查封。   2019年5月9日，白芳向本院提起诉讼，要求被告双宇公司协助其办理位于乌鲁木齐市××区房屋的不动产权登记证书。   2019年5月23日，本院（2017）新0109民初4341号民事判决的执行案件（2019）新0109执恢346号案中查封了登记在孙丽杰名下位于乌鲁木齐市××区房屋（不动产权证号：乌房米东区预字XXXX号）。   2019年6月10日，本院作出（2019）新0109民初2822号民事判决：被告新疆双宇房地产开发有限公司于判决生效后十日按照乌鲁木齐市不动产登记中心的要求协助原告白芳办理位于乌鲁木齐市××区房屋的不动产权登记手续。   2019年7月3日，白芳持（2019）新0109民初2822号民事判决对（2019）新0109执恢346号执行查封提出执行异议，本院（2019）新0109执异85号执行裁定：中止对不动产权证号YXXXX号房产的执行。齐菲菲不服，提起本案诉讼。   另，涉案房产迄今未办理过确权登记，目前仍处于预告登记和抵押状态，预告登记权利人孙丽杰，抵押权人中国建设银行新疆分行营业部。   认定上述事实的证据有：商品房预售合同，（2017）新0109民初4341号民事判决书，(2018)新0109执605号案卷宗材料，乌鲁木齐市不动产登记信息表，（2019）新0109民初2822号民事判决书，庭审记录。   本案争议焦点：被告白芳持（2017）新0109民初4341号民事判决能否排除本院（2019）新0109执恢346号案中对案涉房产的执行。   本院认为：首先，《最高人民法院关于关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，房产查封后，金钱债权人基于物权登记享有信赖利益，获得司法强制措施的首封权，享有对房屋变价执行的第一顺位权利，案外人依据生效判决享有的权利仅能约束该生效判决涉及的当事人，无对世效力，因此，白芳主张其已依据（2019）新0109民初2282号民事判决取得物权，但该判决书确定的内容不得对抗获得查封措施的金钱债权人。   第二，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，白芳在涉案房产查封之前是签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前也已通过孙丽杰的交付行为合法占有了该房产，但至该房产被执行查封之前，白芳仍未支付涉案房屋全部价款，从白芳本人庭审中陈述，未付清原因是其本人当时资金不足，但截至目前其也未还清贷款，也未及时通过由孙丽杰协助办理房产初始登记及时过户或申请转按揭贷款的方式将涉案房产预登记于自己名下，其怠于行使买受人权利导致涉案房产始终预登记于孙丽杰名下，从而被执行查封，对此白芳其本人负有过错。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别审理：...（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；...”该法第三百一十四条第二款规定：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”。   综上，白芳的执行异议理由不足以排除涉案房产在（2019）新0109执恢346号案件中的强制执行。原告齐菲菲的诉请成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：   准许（2019）新0109执恢346号案中继续执行被告孙丽杰名下乌鲁木齐市米东区振兴中路1197号双宇博格达城小区房屋（不动产权证号：乌房米东区预字XXXX号）。   案件受理费1744.80元（原告齐菲菲已预交），由被告白芳负担。邮寄送达费120元，由被告雷洪俊、孙丽杰各负担60元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   本院（2019）新0109执异85号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审  判  长   徐雪莉   人民 陪 审员   麻 勇   人民 陪 审员   马晓红   二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 日   书  记  员   刘亚琼