广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3396号原告：惠州市和盛德商业管理有限责任公司，住所地：惠州市惠阳区**************A-4栋201室法定代表人:黄锦炼，原告：惠州市华叶盛世投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区**************A-4栋101室。法定代表人：黄锦标，委托诉讼代理人：陈淑珍贞，物业部客服经理。被告：深圳市字行天下物联网科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区园山街道荷坳社区*******************。法定代表人：李佰强，董事长。委托诉讼代理人：廖海安，公司总经理。原告惠州市和盛德商业管理有限责任公司（以下简称和盛德公司）、惠州市华叶盛世投资有限公司（以下简称华叶盛世公司）与被告深圳市字行天下物联网科技有限公司（以下简称字行天下公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告和盛德公司法定代表人黄锦炼、原告华叶盛世公司委托诉讼代理人陈淑贞，被告字行天下公司法定代表人李佰强及其委托诉讼代理人廖海安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和盛德公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠款项17781.42元，且从逾期之日起按每日万分之五支付违约金；2、请求确认《服务合同》、《租赁合同》由于被告违约，现已解除。3、本案诉讼费由被告承担。经本院释明后，原告和盛德公司明确被告拖欠物业费和水电费15994.26元。事实与理由：被告字行天下公司2019年7月29日租赁华叶家博园D2-42(—、二层）商铺。2019年7月25日，原告与被告签订了《租赁合同》及《服务合同》，合同均约定期限为2019年9月1日至2022年4月14日，月费用（租金、服务费、物业管理费）合计4428.85元，每月10日前交付当月的租赁费用。被告向原告支付14140元作为保证金，若被告拖延支付超过10天，原告有权解除合同并没收保证金。被告从2019年9月开始拖欠原告各项费用共计22781.42元。原告向被告多次催交各项费用未果后，为了维护合法权益，原告于2020年4月7日向被告发出催款函函告被告支付费用，2020年4月8日向我司申请分期付款22781.42元，第一笔缴纳5000元（4月8日已缴纳）；第二笔2020年4月30日前缴纳（至今未缴纳）；第三笔2020年5月31日前缴纳；被告至今依然没有支付拖欠的租赁费用，仍欠缴17781.42元，按照合同约定[《服务合同》第四条第（五）款、《租赁合同）第四条第（二）款]应从逾期之日起按万分之五计算违约金。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告字行天下公司辩称，一、关于双方合同的签订，即《租赁合同》及《服务合同》。公司筹备阶段，2019年4月上旬，我公司法人李佰强先生以个人名义与两原告签上述合同。2019年5月15日公司登记注册后，我方为使相关租赁和服务费用开支正常化，走公司支出及取得相关合法票据，于2019年7月25日与原告改签相关合同。合同是由原告提供的格式合同，合同条款不能够做任何修改。二、关于我方欠本案原告相关费用事宜。即租金、服务费、物业管理费，总额为17781.42元，经过双方核对，我方对金额的真实性无异议。三、但对本案原告所诉，我方存在如下异议：1、关于合同履行期间，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。情况说明：2020年新冠肺炎疫情，至今仍在全球肆虐，给全球包括中国的社会与经济造成了巨大破坏，严重的损害了经济社会发展，也直接影响了我方与本案原告的合同履行。具体表现：为配合国家及地方政府的疫情防控，本案所涉及的商铺所在地，惠阳华叶家博园（现改名华叶家博园惠阳区智慧家居小镇)，自2020年2月至3月，历时2个月有余，基本处在封闭未开放状态，即我方商铺也配合关门歇业状态。我方诉求：由于全国性疫情影响及地方政府管控政策原因，导致上述合同不能履行情况，我方有权要求乙方减免期间的各项费用，2个月合计8857.7元，双方可以协商减免全部或者部分。综合考虑，双方各承担一半，即免掉一个月的相关费用，合计为4428.85元。2、关于原告格式合同无效部分。原告提供的《服务合同》，属于单方格式合同，其中第二条合同期限及费用缴纳。3、保证金14100元（包括商铺押金、水电费保证金、履约保证金)。按照一般人理解，合同解除时候，是可以用来抵扣相应金额的各项费用的。原告提供的《租赁合同》，也属于单方格式合同，其中第七条合同变更：合同期内，如乙方提出将其物业出租、转租、转让、过户、调换使用之要求，必须经过甲方书面同意后,向甲方办理相关手续，并交纳相关手续费20000元，否则视为乙方根本违约。存在异议说明：《中华人民共和国合同法》规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，该格式条款应属无效。补充说明：我方在退租协商期间，安排我方工作人员积极寻找转租接收人，并在期间找到新的承租人，实现了无缝过渡，实际上也未造成原告商铺空置等任何损失；且由于原告只强调自己权利，设立苛刻的转租条件，导致我方在撤离时候，被迫放弃前期装修投入在商铺的收益权利，预估折人民币30000元以上。综合诉求：我方与原告结清相关费用，应该扣减掉保证金14100元及疫情期间应减免的1个月各项费用4428.25元，即原告实际应退还我方剩余资金746.83元。撤销原告所有其他诉求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在惠州市惠阳区**************仓库用房所有权人是原告华叶盛世公司。2018年1月18日，原告华叶盛世公司与原告和盛德公司签订《“华叶家博园”运营服务框架协议》，约定，“华叶家博园”由原告华叶盛世公司分期投资建设，待房产竣工验收后统一移交给原告和盛德公司进行整体运营。2018年3月21日，原告华叶盛世公司与原告和盛德公司签订《“华叶家博园”运营服务协议》，约定，“华叶家博园”一期惠阳国际家具材料城的A2等10栋房产整体授权原告和盛德公司负责招商、推广、商业管理等运营服务等。2019年7月25日，原告华叶盛世公司与被告字行天下公司签订《租赁合同》及《服务合同》。《租赁合同》约定原告华叶盛世公司向被告字行天下公司提供经营使用的商铺坐落在惠州市惠阳区****************2*—、二层42号，建筑面积202平方米；合同期限31月14天即2019年9月1日至2022年4月14日；每月基础租金9元/平方米；合同期内被告每月10日前交付租金，优惠后被告应支付每月租金982元，水电费由原告华叶盛世公司委托的物业公司即惠州市华叶盛世物业管理有限公司代收代缴；原告华叶盛世公司将物业委托原告和盛德公司进行运营管理，被告同意并接受该公司的管理；如被告未按时交纳租金，每逾期1天，按拖欠费用总额的万分之五按日收取违约金；逾期超过15天未交清，视为被告根本违约，原告华叶盛世公司有权随时解除本合同并追究被告的违约责任；原告华叶盛世公司、被告字行天下公司违反本合同约定，致使守约方通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用，包括但不限于催收费用、律师费、保全费、担保费、公证费、公告费、差旅费及其他费用，概由违约方连带承担。《服务合同》约定，原告和盛德公司向被告字行天下公司提供经营使用的商铺坐落在惠州市惠阳区****************2*—、二层42号，建筑面积202平方米；合同期限31月14天即2019年9月1日至2022年4月14日；每月基础服务费2836元/平方米；保证金14100元；合同服务期内被告每月10日前交付服务费，优惠后被告应支付每月服务费2836元（该费用已含税）；物业管理费优惠后2.8元/平方，于每月10日前交纳水电费；逾期超过15天未交清服务费、水电费等其他应交费用的以及擅自连续停业5天以上或停业10天以上等情形的，原告和盛德公司有权没收保证金，同时有权追索被告应付未付费用、收取被告违约金、解除本合同，终止合同履行等；原告和盛德公司、被告字行天下公司违反本合同约定，致使守约方通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的一切费用，包括但不限于催收费用、律师费、保全费、担保费、公证费、公告费、差旅费及其他费用，概由违约方连带承担。合同签订后，原告华叶盛世公司、和盛德公司于2019年7月29日将涉案商铺交付给被告；原告和盛德公司于2019年11月5日向被告字行天下公司出具收取租赁押金14140元的收款收据。被告从2019年9月开始拖欠原告各项费用共计22781.42元。原告向被告多次催交，并于2020年4月7日向被告发出催款函催收欠款，被告于2020年3月31日终止合同，并函告两原告，其欠费数额为22781.42元。被告于2020年4月8日书面函告两原告：由于疫情影响，加之大客户应付款严重逾期未付，现金流极为短缺，拟将在贵园区的门店撤离；现就2020年3月31日终止合同后，剩余商铺租金及管理服务费等费用合计22781.42元，申请分期付款，2020年4月10日前缴纳第一笔5000元（4月8日已缴纳）；第二笔8000元，2020年4月30日前缴纳（至今未缴纳）；第三笔9781.42元，2020年5月31日前缴纳；并要求在其支付第一笔费用后开锁放行，支持被告撤离。被告至今仍欠缴原告租金、管理费等17781.42元，其中物业服务费、水电费为15994.26元。因本案涉及租赁合同和物业服务合同纠纷，经本院释明后，两原告选择物业服务合同纠纷。又查明，2020年1月，新冠肺炎疫情发生，1月24日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2月24日广东省将一级响应调整为二级响应，5月9日广东省将二级响应调整为三级响应。本院认为，本案经本院释明后，两原告选择服务合同纠纷，故本案应定性为服务合同纠纷。原告华叶盛世公司与被告之间是房屋租赁合同法律关系，既然两原告选定服务合同纠纷，原告华叶盛世公司不是本案适格原告，应驳回其起诉，原告华叶盛世公司可另循合法途径解决。原告和盛德公司经原告华叶盛世公司合同授权，其与被告字行天下公司于2019年7月25日签订的《服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。被告字行天下公司未按合同约定及时足额支付服务费及水电费，应认定被告字行天下公司构成违约。被告字行天下公司终止与原告和盛德公司的服务合同，原告不仅未提出异议而且请求确认已经解除，故本院确认服务合同已经解除。原告和盛德公司诉请被告支付欠付的服务费、水电费15994.26元，依据充足，本院应予支持。服务合同约定，逾期超过15天未交清服务费、水电费等其他应交费用的，原告和盛德公司有权没收保证金，同时有权追索被告应付未付费用、收取被告违约金、解除本合同，终止合同履行等。被告逾期未交清服务费、水电费已超过15天，原告和盛德公司主张没收被告的保证金，符合合同的约定，本院应予支持。被告提出的以保证金扣减服务费、水电费等费用，依据不足，本院不予支持。因被告拖欠原告和盛德公司服务费、水电费，构成违约，原告和盛德公司请求按日万分之五支付违约金，虽符合合同约定，但本院已支持原告和盛德公司没收保证金，保证金已足以抵扣原告和盛德公司的损失，加上新冠肺炎疫情影响，为平衡双方利益，原告和盛德公司要求被告支付违约金，理由不充足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市和盛德商业管理有限责任公司与被告深圳市字行天下物联网科技有限公司于2019年7月25日签订的《服务合同》已经解除；二、被告深圳市字行天下物联网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市和盛德商业管理有限责任公司支付欠交的服务费、水电费合计15994.26元；三、驳回原告惠州市和盛德商业管理有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回原告惠州市华叶盛世投资有限公司的起诉。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（已减半），由被告深圳市字行天下物联网科技有限公司负担50元；原告惠州市和盛德商业管理有限责任公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年九月八日书记员  郭晓燕吴泽苑