广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初199号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市*****************。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂、邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：钟俊龙，男，1979年6月16日出生，住广东省南雄市***************。原告南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）与被告钟俊龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人邱云霞到庭参加诉讼，被告钟俊龙经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2、被告支付房屋租金48798.94元（2017年12月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；3、被告支付物业服务费6374.35元（从2017年12月1日至2020年1月31日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；4、被告支付公摊水电费299.09元（从被告实际进场时至2019年7月，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5、被告向原告赔偿违约金4396元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月15日与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告名义进行招商和经营管理。2017年10月27日，原、被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，租赁范围为南雄时代广场12栋2层第2060号商铺，租赁期限为3年，自2017年10月27日起至2020年10月26日。合同签订时，被告交付了首月租金1954元、首月管理费244元、管理费按金488元、水电周转金1000元，以及3908元租赁保证金。根据合同约定，被告承租该商铺的月租赁费用第一年为1954元，第二年为2051元，第三年为2154元，并约定被告每月5日前向原告缴纳费用；物业服务费按承租方租赁物业建筑面积5元/平方米/月计收，每月244元；公共区域水电费按被告租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步。合同第四条约定，租赁有关费用起计日期为签订合同之日起计装修及免租期2个月，免租装修期内万通公司免收钟俊龙租金，但钟俊龙需缴交物业服务费，万通公司从商场整体开业之日起计收。合同生效后，原告如期交付房屋，但被告于2017年12月1日起未如期交付租金、于2017年12月1日起未如期交付物业服务费、于进场时未如期交付公摊水电费。原告曾多次通过短信、寄发律师函等方式向被告催缴费用，望被告缴清拖欠费用，但被告一直拖延不缴付费用。被告的迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同第十四条第1款、第4款、第5款违约责任规定，原告方有权解除合同，并且，被告应向出租方支付违约金4396元。综上所述，被告应当支付房屋租金48798.94元、物业服务费6374.35元、公摊水电费299.09元、以及违约金4396元以上费用累计至2020年1月30日止共计59868.38元。扣除被告所交的租赁保证金、管理费按金及水电周转金5396元，被告应支付原告54472.38元。由于被告拖延不缴纳欠款的行为已经严重危害到了原告的权益，为了保护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。钟俊龙未作答辩。本院经审理认定事实如下:原告万通公司与南雄市京盛房地产开发有限公司签订授权委托书，对南雄市时代广场所有商用物业统一以原告万通公司名义进行招商和经营管理。2017年10月30日，原告万通公司作为甲方，被告钟俊龙作为乙方，双方签订《南雄时代广场商铺租赁合同》（合同编号：NXSDGC2017-10-26-01）及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，甲方出租南雄时代广场12栋2层第2060号商铺给乙方经营内衣店，租赁建筑面积为48.84平方米，实用面积39.6平方米；乙方须于签订本合同的当天向甲方交纳水电费预付金1000元；租赁期限为3年即自2017年10月27日起至2020年10月30日止；乙方应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，乙方以先付后用的原则按月向甲方支付费用，乙方承租该商铺的费用单价为40元/月/㎡（以建筑面积作为计算标准），即第一年月租赁费用1954元/月，第二年月租赁费用2051元/月，第三年月租赁费用2154元/月；乙方按合同的约定每月准时向甲方交纳费用，并于每月5日前向甲方支付该月费用；物业服务费按乙方租赁物业建筑面积5元/㎡/月计收，即每月244元、服务费按金为488元，以上费用在双方签署本合同时一次性向甲方支付；公共区域水电费，按乙方租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；乙方须在本合同签订时向甲方一次性支付3908元作为保证金及首月费用1954元，如有拖欠费用，甲方可以直接以保证金抵扣；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金4396元等条款。原、被告双方在合同签名盖章生效后，原告如约交付房屋，被告依约交付了首月租金1954元、首月管理费244元、水电周转资金1000元、管理费押金488元，以及3908元租赁保证金。被告自2017年12月1日起被告未如期交付租金，2017年12月1日起未如期交付物业服务费，2017年10月起未缴纳公摊电费。2020年1月17日，因被告违约未支付租金、物业管理费及公摊水电费，原告遂提起诉讼，请求判如所请。另查明，2017年10月至2018年3月商铺公共用电金额为19394元，2018年4月至2018年7月非餐饮商铺公共用电金额为59180元，2018年8月至2018年12月非餐饮商铺公共用电金额为45032.81元，2019年1月至2019年3月非餐饮商铺公共用电金额为239.612.4元，2017年10月至2019年3月商铺公共用电金额为19394元+59180元+45032.81元+29312.4元=152919.21元；未缴纳公摊水费时间段为2017年10月至2019年7月，2017年10月至2018年9月的商铺公共用水缴费金额为15053.5元，2018年10月至2018年11月的商铺公共用水缴费金额为2599.3元，2018年12月至2019年3月的商铺公共用水缴费金额为5135.02元，2019年4月至2019年7月的商铺公共用水缴费金额为7663.26元。2017年10月至2019年7月的商铺公共用水缴费金额为15053.5元+2599.3元+5135.02元+7663.26元=30451.08元。南雄市时代广场商铺总面积为45735.71平方米，案涉商铺仍未腾退。上述事实，有营业执照、身份证复印件、《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》、商铺平面图、收据、缴费通知单、公摊水电费明细以及本案庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为被告未按约定支付租金等费用是否构成违约。根照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。本案中，原告万通公司在获得房屋所有人授权的情况下，于2017年10月30日与被告钟俊龙签订《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，将符合法定条件的商铺租赁给被告经营使用，是合法有效的租赁合同。双方应按照合同全面履行自己的义务，违反合同的约定应当承担合同约定的违约责任。本案被告钟俊龙与原告万通公司签订合同后，未按约定按时支付租金，应承担合同约定的违约责任。根据上述观点，本院对原告万通公司在本案中提出的各项诉讼请求作如下认定：一、关于解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》的问题。本案中，被告钟俊龙拖欠原告万通公司租金及物业费等费用，违反了双方合同的约定，原告提出解除合同的请求，既符合双方约定，也符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。本院认定，双方于2020年1月31日解除《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。二、关于商铺租金问题。原告诉请被告支付2017年12月1日至2020年1月31日止拖欠租金为48798.94元。双方约定的租赁期为2017年10月27日起至2020年10月26日，免租2个月，即租金从2017年12月27日起计算，根据双方约定案涉商铺的月租赁费用第一年为1954元，第二年的费用为2051元，第二年的费用为2154元，被告支付了2018年1月的租金。据此，租金计算如下：①被告2017年12月27日至2018年10月27日计9个月零1天的租金为1954元/月÷31天×1天+1954元/月×9个月=17649.03元；②2018年10月28日至2019年10月27日计12个月的租金为2051元/月×12个月=24612元；③2019年10月28日至2020年1月31日计3个月零4天的租金为2154元/月÷31天×4天+2154元/月×3个月=6739.94元。被告合计欠缴租金①+②+③=49000.97元。原告主张欠缴租金为48798.94元，属其自愿处分自身权益行为，本院予以支持，因双方合同已于2020年1月31日解除，原告主张超出48798.94元及2020年1月31日之后租金的诉请本院不予支持。三、关于物业服务费的问题。原、被告双方约定公共区域水电费按租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，被告只支付了2017年11月的物业服务费，尚拖欠其他时段物业服务管理费。根据双方约定物业服务费按租赁物业建筑面积5元/月即244元/月，被告于2017年10月30日至2017年10月31日两天以及2017年12月1日至2020年1月31日共计26个月未缴纳物业服务费，理应按要被告支付，即被告应向原告支付拖欠的物业服务费为244元/月÷31天×2天+244元/月×26个月=6359.74元。扣除被告预交的管理费按金488元，被告尚应支付物业服务费为6359.74元-488元=5871.74元。超过部分本院不予支持。四、关于公摊水电费。原、被告双方约定公共区域水电费按租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，现被告拖欠公摊水费用时段为2017年10月至2019年7月，被告理应按约向原告支付，其欠缴公摊水电费计算分别如下：（一）商铺公共用电缴费金额为152919.21元，商铺总面积为45735.71平方米，商铺每平方米用电金额为152919.21元÷45735.71平方米=3.34元/平方米，案涉店铺面积为48.84平方米，故2017年10月至2019年3月的商铺公摊电费为48.84平方米×3.34元/平方米=163.13元；（二）商铺公共用水缴费金额为30451.08元，商铺每平方米用水金额为30451.08元÷45735.71平方米=0.67元/平方米，案涉店铺面积为48.84平方米，故2017年10月至2019年7月的商铺公摊电费为48.84平方米×0.67元/平方米=32.72元。综上，公摊水电费共计163.13元+32.72元=195.85元，扣除被告预交的水电费周转金1000元，原告需向被告返还804.15元。五、关于违约金的问题。根据双方签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》约定：“违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金4396元。”现被告未支付租金、物业服务管理费以及水电费，已构成违约，应当承担违约责任，故原告主张被告支付违约金4396元的诉请，本院予以支持。上述1-4项，被告应向原告支付房屋租金48798.94元、物业服务费5871.74元，共计54670.68元，抵扣原告应向被告返还的水电费周转金804.15元以及被告支付的租赁保证金3908元，被告尚应向原告支付租金及管理费金额为49958.53元。钟俊龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告钟俊龙签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》于2020年1月31日解除；二、被告钟俊龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司腾退案涉租赁商铺并支付至2020年1月31日止的房屋租金、物业管理费，合计49958.53元；三、被告钟俊龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金4396元；四、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，由原告南雄市万通资产管理有限公司负担119元，被告钟俊龙负担1177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  钟履芬人民陪审员  刘宏文二〇二〇年九月九日书 记 员  康秀兰