云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3053号原告（反诉被告）：迟云天，男，1990年10月17日生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨宏波，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：苏姜，女，1970年10月15日生，纳西族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨雪婷，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨磊，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理鼎易房地产经纪有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇大关邑村4组214号附1号。统一社会信用代码：91532900MA6K6KUG53。法定代表人：周書娴，职务董事长。委托诉讼代理人：石晓燕，女，特别授权代理。原告迟云天与被告苏姜、第三人大理鼎易房地产经纪有限责任公司（以下简称鼎易房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，被告苏姜提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告(反诉被告)迟云天及其委托诉讼代理人杨宏波，被告（反诉原告）苏姜及其委托诉讼代理人杨雪婷、杨磊，第三人鼎易房地产经纪公司的法定代表人周書娴及其委托诉讼代理人石晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）迟云天向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2020年5月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的250000元购房首付款；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原告与被告及第三人签订的《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》。事实和理由，原告经第三人介绍，准备购买被告所有的位于大理市房屋。双方协商购房总价为830000元，原告采取首付加银行按揭方式对该房屋分期付款，第三人向原告承诺由其代为办理按揭贷款。原告委托其母亲迟郁千与被告及第三人于2020年3月16日签订了《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》，与被告2020年5月13日签订了《房屋买卖合同》。原告根据约定，向被告支付了50000元定金和首付款250000元。并按照第三人的要求，向其提交了一份个人征信报告，之后，第三人单方告知原告无法贷款。原告随即与被告协商处理后续事宜，但被告不同意原告延期付款，也不同意原告解除合同赔偿损失。被告要求原告于2020年6月15日付清剩余款项，否则不退回前期支付的费用。2020年6月16日，原告将房屋移交给被告后，被告一直不返还已支付购房款。涉案的《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》和《房屋买卖合同》约定原告不能按期支付第二笔尾款的情况下，在原告已经支付“房屋租金”的情况下，不仅要承担定金协议中的50000元，还要承担买卖合同中约定的房屋购房款20%的违约金，该条款明显违反公平、等价有偿的法律原则。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告苏姜对本诉辩称，定金协议已经履行完毕，不存在解除的问题。被告同意解除与原告于2020年5月13日签订的《房屋买卖合同》，但是解除合同是因为原告违约，原告应该向被告承担违约责任。理由：1、原被告与第三人签订的大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议及原被告签订的房屋买卖合同依法成立并生效，对于双方当事人有约束力。2、原告违约，根据买卖合同约定，原告应于2020年5月15日支付首付款250,000元，2020年6月15日支付尾款580,000元，原告未在2020年6月15日支付尾款已构成违约，按照合同约定，被告不应退还原告支付的定金50,000元，原告还应向被告支付全部购房款830,000元的20%作为违约金。第三人鼎易房地产经纪公司本诉辩称，原被告于2020年3月16日经过第三人介绍，促成涉案房产的交易。之后原告交纳了定金，定金交纳后由原告向第三人提交征信报告。因为原告个人原因不能办理按揭，第三人公司工作人员已告知原告其不能办理按揭。第三人已履行了向原、被告双方告知义务，不应承担责任。被告（反诉原告）苏姜向本院提出如下反诉请求：1、解除原告与被告于2020年5月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告不予返还原告定金50,000元；3、判令原告向被告支付违约金166,000元；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由，2020年3月16日，反诉原告和反诉被告与第三人鼎易房地产经纪公司签订《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》，约定反诉原告将滨海俊园小区x栋xxx号房屋出售给反诉被告，由反诉被告支付给鼎易房地产经纪公司定金50,000元，如任何一方违约，则由违约方双倍赔偿守约方定金，并约定双方在2020年5月签订房屋买卖合同。2020年5月13日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款830,000元，付款方式为分期付款，2020年5月15日支付首付款250,000元，2020年6月15日支付尾款580,000元。如反诉被告逾期付款则视为违约，应向反诉原告支付房屋价款830,000元20%的违约金，反诉被告支付的定金50,000元不予退还。反诉被告支付了首付款250,000元，对剩余尾款经反诉原告多次催要，反诉被告以各种理由拒付，反诉被告已违约。为此，反诉原告特向人民法院提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的请求。原告（反诉被告）迟云天反诉辩称，根据定金协议第7条约定乙方按揭贷款由居间方协助办理，说明房屋买卖合同协商的时候就需要通过按揭支付尾款。商品房买卖与原被告息息相关，购买能力对于大多数人一样，不可能发生款项无法按揭时就应立即将钱付清。原告将定金交给对方，对方是处于优势地位，原告提出解除合同，定金对方是不会退还的。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释23条的规定，解除合同之后出卖人应将收取的定金返还买受人。第三人鼎易房地产经纪公司辩称，定金协议第7条约定第三人可以协助原告办理按揭贷款，但是不承诺一定可以办理，因为签订定金协议之后，第三人已经告知原告不能贷款，之后的房屋买卖合同签订的是分期付款，第三人已通过微信提醒迟云天不能办理按揭贷款，要一次性支付，第三人与卖家约定2020年5月15日和2020年6月15日付款，原告方同意后才促成之后的房屋买卖合同。本案与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月16日，原告经第三人介绍向被告购买位于大理市房屋，三方签订了《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》，约定上述房屋总价为830000元，定金为50000元。除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如任何一方违约的，则违约方必须赔偿守约方双倍定金。双方约定，卖方于2020年3月18日前收拾带走床褥被套等私人物品，买方即可入住。因双方约定契税满两年过户，则此期间由买方支付卖方3000元租房费用，即本合同签订之日支付卖方53000元。协议签订后，原告按约定向被告支付了定金50000元和房屋租金3000元，被告按约定将房屋交给原告使用。2020年5月13日，原被告就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为830,000元，买方按照第2种方式付款：分期付款，共分2期。5月15日支付首付款250,000元，6月15日支付尾款580,000元。除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。任何一方违约的，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。买方已支付的50,000元定金，如买方违约概不退还，另外后期尾款580,000元，买方未在2020年6月15日支付，卖方将在2020年6月16日收回房屋。合同签订后，原告按约定再次向被告支付了200,000元，加上50,000元定金，共计支付了250,000元作为购房首付款。之后，因原告不能按期向被告支付购房尾款580,000元，被告于2020年6月16日收回了涉案房屋。原被告因返还购房款发生争议，为此诉至本院。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》、《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》主体资格合法、意思表示真实，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告应按约定向被告支付购房款，原告未按约定向被告支付购房尾款，被告按约定收回房屋，原被告之间的房屋买卖合同已于2020年6月16日解除。双方约定合同解除条件成就，《房屋买卖合同》已经解除的情况下，原、被告双方均提出解除双方签订的《房屋买卖合同》已无必要，故本院对原、被告双方提出的解除双方签订《房屋买卖合同》的诉讼主张均不予支持。根据《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》的内容，协议当事人既约定了定金金额，又约定了购房总价，而涉案房屋的买卖合同，被告已于2020年6月16日解除，故现原告要求解除《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还已付购房款的诉讼请求，本院予以支持。但返还的金额应以本院确定为准。在定金合同中，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告未按约定向被告支付购房尾款，其无权要求返还定金。故被告应向原告返还的购房款为200,000元。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，违约金和定金不能同时适用。本案中，被告同时主张定金和违约金，本院根据案件实际情况及公平原则，酌情确定被告不予返还定金，对被告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）迟云天与被告（反诉原告）苏姜、第三人大理鼎易房地产经纪有限责任公司于2020年3月16日签订的《大理鼎易房地产经纪有限责任公司定金协议》。二、被告（反诉原告）苏姜于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）迟云天购房款200,000元。三、驳回原告（反诉被告）迟云天的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）苏姜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,150元，减半收取2,575元，由原告（反诉被告）迟云天负担515元，被告（反诉原告）苏姜负担2,060元；反诉案件受理费减半后收取2,270元，由原告（反诉被告）迟云天负担525元，被告（反诉原告）苏姜负担1,745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵良二〇二〇年九月十一日法官助理邵艳书记员杨筱榕