广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7664号原告：潘惠强，男，汉族，1962年6月1日出生，住广州市越秀区*******之六901房，公民身份号码440************716。被告：潘某2，男，汉族，1980年1月14日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************712。被告：陈乐媚，女，汉族，1979年6月17日出生，住广东省大埔县**************1*，公民身份号码441************044。被告：广东良策融资担保有限公司，住所地：广州市天河区*********自编3-22-3.法定代表人：潘某2。被告：广州市良策房地产代理有限公司，住所地：广州市天河区*********自编3-22-9。法定代表人：潘某1。被告：潘某1，男，汉族，1976年8月3日出生，住广东省清新区太平镇龙湾村委会罗仔坑村**，公民身份号码440************013。原告潘惠强诉被告潘某2、陈乐媚、广东良策融资担保有限公司（以下简称良策担保公司）、广州市良策房地产代理有限公司（以下简称良策房地产公司）、潘某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，因被告陈乐媚、广州市良策房地产代理有限公司、潘某1下落不明，需要公告送达，裁定转为普通程序，并在2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告潘惠强到庭参加诉讼，被告潘某2、陈乐媚、良策担保公司、良策房地产公司、潘某1未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘惠强向本院提出的诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同》补充协议（二）、《商铺买卖合同》补充协议（三）；2、请求判决被告潘某2和陈乐媚立即退还购房款1000万元；3、请求判决被告潘某2和陈乐媚支付违约金100万元；4、请求判决被告良策担保公司、良策房地产公司、潘某1对诉讼请求二和三承担连带担保责任；5、请求判决本案诉讼费用由上述被告共同承担。事实和理由：潘某2和陈乐媚是夫妻关系，潘某2将其名下的位于广东省清远市******银鹤阁首层1-8轴之五、首层1-8轴之六、首层1-8轴之七、二层之一合计四个商铺共850.19平方米转让给原告，并于2017年4月28日与原告签订《商铺买卖合同》，约定:涉案商铺交易总金额为1000万元，平均单价11762元/平方米,在签订本合同之日起20日内支付30的购房款作为定金，其余房款在一个月内付清，潘某2和陈乐媚在收到原告的所有购房款后三个月内，最迟在2017年8月20日自行还清所有银行抵押贷款，具备交易过户手续。潘某2和陈乐媚最迟在2017年8月30日前将涉案商铺交付给原告使用。若潘某2和陈乐媚中途不卖及逾期15天仍未办理过户手续和交付商铺使用，作中途毁约处理，原告有权选择取消合同，并有权要求潘某2和陈乐媚在违约之日起30天内退回所有的购房款，并赔偿双倍定金。原告于2017年5月18日委托其妻子温惠敏将涉案商铺的购房定金300万元一次性转至潘某2名下的工商银行，潘某2也出具收条予以确认收到涉案商铺的购房定金。其后，原告先后委托其妻子温惠敏于2017年5月18日向潘某2转账涉案商铺的购房款300万元，于2017年5月19日向潘某2转账涉案商铺的购房款350万元，于2017年5月22日向潘某2转账涉案商铺的购房款50万元，潘某2也出具了收条予以确认收到原告支付的涉案商铺购房款合计700万元。原告己经按照合同约定将涉案商铺的购房款全部支付给潘某2和陈乐媚。潘某2和被告收齐原告的涉案商铺所有购房款后，并没有按照《商铺买卖合同》的约定履行义务并且一而再再而三的要求延期过户时间，原告不同意，要求马上终止《商铺买卖合同》。原告与潘某2、陈乐媚、良策担保公司于2018年7月22日签订商铺买卖合同补充协议（二），该补充协议约定:原告与潘某2、陈乐媚终止履行《商铺买卖合同》，原告要求潘某2、陈乐媚在2018年12月15日前退回原告己付的所有购房款合计1000万元，否则原告有权按照原《商铺买卖合同》的约定要求潘某2和陈乐媚支付双倍定金的赔偿。同时，良策担保公司对潘某2和陈乐媚的债务承担连带担保责任，担保期限从签订本补充协议之日止经过两年止。由于被告的屡次违约，被告分别于2017年12月22日向原告支付了100万元的违约金，于2018年3月12日向原告支付了100万元的违约金。事与愿违，潘某2和陈乐媚仍未能按照《商铺买卖合同》补充协议（二）履行合同义务，并提出希望将补充协议（二）的还款期限延长十五天。原告为了保障自身的资金安全，要求良策房地产公司、潘某1提供连带担保的前提下，于2018年12月16日与潘某2、陈乐媚、良策房地产公司、潘某1签订《商铺买卖合同》补充协议（三），该补充协议约定:潘某2和陈乐媚应于2018年12月30日前退回原告所有购房款1000万元，否则，原告有权要求潘某2和陈乐媚支付双倍定金。良策房地产公司、潘某1对潘某2和陈乐媚的债务承担连带担保责任，担保期限从本补充协议约定的还款期限届满之日起经过两年止。无奈的是，原告至今均未收到被告返还的购房款，经过无数次的催促和沟通，潘某2和陈乐媚均诸多甚至置之不理，原告又发现涉案商铺己经被多家法院查封，实在走投无路才诉至贵院。原告认为，根据《合同法》、《民法通则》、《担保法》的相关规定，各方签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同》补充协议（二）、《商铺买卖合同》补充协议（三）是各方真实的意思表示，没有违反法律的强制性的要求，是合法有效的，被告应诺诚条款，自觉遵守和履行合同义务。但是潘某2和陈乐媚至今未返还涉案商铺的购房款给原告，良策担保公司、良策房地产公司、潘某1也未履行担保责任。为此，特请法院查明事实，依法予以判决，以维护原告的合法权益。被告潘某2、陈乐媚、广东良策融资担保有限公司、广州市良策房地产代理有限公司、潘某1没有提交答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告与被告潘某2、陈乐媚签订一份《商铺买卖合同》，约定被告潘某2、陈乐媚将其位于广东省清远市******银鹤阁首层1-8轴之五、首层1-8轴之六、首层1-8轴之七、二层之一的四个商铺共850.19平方米转让给原告，交易总金额为1000万元，平均单价11762元/平方米,在签订合同之日起20日内支付30%的购房款作为定金，其余房款在一个月内付清，被告潘某2、陈乐媚在收到原告的所有购房款后三个月内，最迟在2017年8月20日自行还清所有银行抵押贷款，具备交易过户手续。被告潘某2、陈乐媚最迟在2017年8月30日前将涉案商铺交付给原告使用，若被告潘某2、陈乐媚中途不卖及逾期15天仍未办理过户手续和交付商铺使用，作中途毁约处理，原告有权选择取消合同，并有权要求潘某2和陈乐媚在违约之日起30天内退回所有的购房款，并赔偿双倍定金。2017年5月18日，原告委托其妻子温惠敏将购买商铺的定金300万元转给被告潘某2，潘某2出具《收条》确认收到定金。之后，原告通过其妻子温惠敏的账户于2017年5月18日向潘某2转账300万元，于2017年5月19日向潘某2转账350万元，于2017年5月22日向潘某2转账50万元，潘某2出具了《收条》确认收到原告支付的涉案商铺购房款合计700万元。被告潘某2、陈乐媚没有按照《商铺买卖合同》的约定过户给原告，并要求延期过户时间，原告不同意，要求终止《商铺买卖合同》。2018年7月22日，原告与被告潘某2、陈乐媚、良策担保公司签订《商铺买卖合同》补充协议（二），约定:原告与被告潘某2、陈乐媚终止履行《商铺买卖合同》，被告潘某2、陈乐媚在2018年12月15日前退回原告己付的购房款1000万元，逾期按照原《商铺买卖合同》的约定执行；被告良策担保公司对潘某2和陈乐媚的债务承担连带担保责任，担保期限从签订本补充协议之日止经过两年止。被告潘某2、陈乐媚未按《商铺买卖合同》补充协议（二）退回购房款给原告，被告分后于2017年12月22日向原告支付了100万元的违约金，2018年3月12日再向原告支付了100万元的违约金。2018年12月16日，原告与被告潘某2、陈乐媚、良策房地产公司、潘某1签订《商铺买卖合同》补充协议（三），约定:因被告潘某2、陈乐媚未能依约履行《商铺买卖合同》和补充协议（二），截止到2018年12月16日为止，被告潘某2、陈乐媚尚未退还购房款1000万元和应付违约金100万元，被告潘某2、陈乐媚应于2018年12月30日前退回原告购房款1000万元和违约金100万元；被告良策房地产公司、潘某1对潘某2和陈乐媚的债务提供连带担保责任，担保期限从签订补充协议之日起经过两年止；本协议与之前协议、合同有冲突的地方，以本协议为准。之后，被告潘某2和陈乐媚并没有按协议约定履行退还购房款1000万元给原告，原告遂向本院起诉。诉讼中，原告撤回要求解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同》补充协议（二）、《商铺买卖合同》补充协议（三）的请求。本院认为，原告与被告签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同》补充协议（二）、《商铺买卖合同》补充协议（三）,均是双方真实意思表示，但约定的定金300万元，超过了主合同标的20%，违反了《担保法》第九十一条的规定，超过20%部份的100万元无效，合同的其余约定有效。被告潘某2、陈乐媚未按《商铺买卖合同》补充协议（二）、《商铺买卖合同》补充协议（三）的约定，将原告已支付的购房款1000万元退回，构成违约，对原告请求被告潘某2、陈乐媚退还购房款1000万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求支付违约金100万元的请求，该100万元是被告双倍返还定金300万元中的一部份，由于双方的合同标的是1000万元，约定的定金不得超过20%即200万元，超过20%的100万元无效，现被告已双倍返还了200万元的定金给原告，被告在法律的限定范围履行了返还义务，故对原告要求被告支付超过法律限定定金范围的100万元，本院不予支持。被告良策担保公司、良策房地产公司、潘某1在补充协议中承诺对被告潘某2、陈乐媚的债务提供连带担保责任，故对原告要求被告良策担保公司、良策房地产公司、潘某1对被告潘某2、陈乐媚的债务承担连带担保责任的诉讼请求，本院也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告潘某2、陈乐媚应在本判决生效后七日内返还购房款1000万元给原告潘惠强；二、被告广东良策融资担保有限公司、广州市良策房地产代理有限公司、潘某1对上述第一项债务承担连带责任；三、驳回原告潘惠强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费87800元，由原告负担13800元，五被告负担74000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄焯坤人民陪审员  罗秋梅人民陪审员  向彤彤二〇二〇年九月八日书 记 员  赖嘉烨附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。