广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17070号原告：谢招琴，女，1987年6月27日出生，侗族，住贵州省三穗县××××××岑化组，公民身份号码522×××××××********。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜倩平，广东维烈律师事务所律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××082。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告谢招琴诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告谢招琴及其委托诉讼代理人袁苇莹、杜倩平，被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢招琴向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已支付购房款530416元为基数，按日万分之二，从2016年12月31日起计算至实际交付之日即2017年7月31日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以已支付购房款530416元为基数，按日万分之一，从2019年11月21日起计算至实际办证之日止）。事实和理由：2015年2月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为被告开发的座落为中山市×××××××××××××××4××××房，房价总款为530416元。2.交付期限：被告应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。3.被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同。无论原告是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但被告至今仍未能办理房地产权属证书，违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告谢招琴为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.被告企业登记信息；2.中山市商品房销售登记备案表；3.中山市商品房买卖合同；4.购房收据；5.契税完税凭证；6.中山市商品房综合验收备案情况表；7.骏豪名居（观岚）认购书（认购金额为530416元）。被告荣基公司抗辩称：第一，原告主张被告支付逾期交房违约金已明显超过两年的诉讼时效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。民法通则规定的诉讼时效为2年，原告于2017年3月17日办理涉案房屋的收楼手续，即原告最迟应于2019年3月17日前提起诉讼，原告于2020年6月28日才提起诉讼，明显已超过诉讼时效，且本案也不存在中止、中断的情形。第二，原告尚未支付完毕合同约定的全部购房款，原告至今尚欠首期款155715元未支付，根据双方签订的合同补充协议第六条的约定，若因买受人未按照合同约定付清房价款，出卖人有权在此欠款期内不交付该商品房给买受人，不承担逾期交付的责任，直至买受人付清为止，故被告有权将交付房屋及办理不动产权属证书的期限予以顺延，无需承担逾期交付和逾期办证的违约责任。综上，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.观岚物业交接表；2.骏豪名居（观岚）认购书（认购金额为685715元）。本院认定事实如下：2015年2月3日，原告谢招琴（作为认购方）与被告荣基公司（作为出售方）签订一份骏豪名居（观岚）认购书，约定：1.原告认购位于中山市×××××××××××××××××××××，认购价格为685715元；2.采用银行按揭方式付款：定金3万元须于签订本认购书时或之前付清，首期款205715元须于2015年2月18日或之前付清（含定金）、剩余购房款48万元通过银行按揭方式支付；3.认购方须于2015年2月18日前携带本认购书等材料到销售中心签署中山市商品房买卖合同及相关文件；4.在签订中山市商品房买卖合同后，如与本认购书约定有不符之处，双方确认以合同为准，如本认购书已约定，但未在中山市商品房买卖合同中约定的条款，双方确认以本认购书约定为准。上述认购书还约定了其他内容。同日，原告谢招琴（作为认购方）与被告荣基公司（作为出售方）还签订另一份骏豪名居（观岚）认购书，该认购书除约定认购金额为530416元及首期楼款金额为50416元外，其余条款内容均与前述认购书约定的一致。2015年2月12日，原告谢招琴（作为买受人）与被告荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××××××××××××××××××××房，建筑面积88.25平方米，房屋总价为685715元；2.买受人按银行按揭方式付款：2015年2月12日支付205715元，剩余购房款48万元通过办理按揭贷款支付；3.出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金；5.若买受人未付清该商品房的房价款及专项维修资金，出卖人有权不按合同约定的时间交付该商品房给买受人使用而无需承担逾期交楼的责任；6.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；7.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约×；8.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。同日，原、被告共同签订了一份合同附件三：装饰、设备标准，该附件中明确约定了涉案商品房带精装修交付的具体要求。上述商品房买卖合同签订后，原告谢招琴（作为买受人）与被告荣基公司（作为出卖人）签订一份合同补充协议，约定：若买受人在出卖人通知期限内未付清全部房价款，出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而无需承担逾期办证的违约责任。上述补充协议还约定了其他内容。2017年3月17日，原告签订了一份观岚物业交接表，并办理了涉案商品房的相关收楼手续。2017年7月31日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，被告荣基公司主张涉案商品房的购房总款为685715元，原告仅支付了首期款5万元及按揭贷款48万元，尚欠首期款155715元未付清，并提供了认购书、商品房买卖合同等证据拟证明其上述主张；原告谢招琴则抗辩称涉案商品房的购房总款为530416元，原告已足额向被告支付了全部购房款，原告就其抗辩向本院提交了认购书，但未能提供相应的支付凭证等证据予以证明。另查，根据本院审理的荣基公司为被告的其他商品房预售合同纠纷案件中，相同或者相近的时间段内被告荣基公司出售的部分房屋单价确与本案房屋单价有较大的价差，但其他单价较低的房屋的交付标准为毛坯交付。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告谢招琴与被告荣基公司签订的两份认购书及中山市商品房买卖合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。关于涉案商品房总购房款的金额问题，被告荣基公司主张涉案商品房总购房款金额为685715元，两份认购书金额不一致是因为双方进行了两次磋商，购房款金额应以商品房买卖合同中最终约定的金额为准，另外，涉案商品房系带精装修交付，故价格比毛坯交付的商品房高；原告谢招琴则抗辩称涉案商品房总购房款金额实际为530416元，商品房买卖合同中载明的总购房款金额并非真实的金额，该商品房买卖合同是用于向银行获取更多的按揭贷款故签订的，否则涉案商品房的单价远远高于涉案小区的其他商品房的单价，有违常理。本院认为，首先，双方签订的两份认购书中均明确载明，在签订中山市商品房买卖合同后，如与认购书约定有不符之处，双方确认以合同为准，故涉案商品房的总购房款应以商品房买卖合同中约定的总价款为准。其次，根据本院已审理涉案小区同时间段出售的其他商品房，虽然本案的商品房销售单价高于其他商品房的单价，但本案的商品房销售单价较高是因为其系带精装修交付，而其他商品房系毛坯交付，结合房地产交易的日常交易习惯，精装修交付的单价普遍应比毛坯交付的单价高。最后，原告主张商品房买卖合同中载明的总购房款金额并非真实的金额，该商品房买卖合同载明是用于向银行获取更多的按揭贷款故签订的，但原告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故本院依法认定涉案商品房的总购房款金额为685715元。关于原告是否已足额支付全部购房款685715元的问题，原告谢招琴主张其已足额向被告支付了全部购房款；被告荣基公司则主张原告仅支付了首期款5万元及按揭贷款48万元，尚欠首期款155715元未付清。本院认为，足额支付房价款系原告作为买受人主要的合同义务，原告应对其已足额支付房屋价款负有举证责任，现原告未能提供其已足额向被告支付全部购房款的证据，且被告明确否认原告已付清全部购房款，故原告应承担举证不能的法律后果，本院依法认定原告尚欠首期款155715元未付清。关于被告是否构成逾期交房的问题，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2016年12月30日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，如原告未履行付清应付房款，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任。本案中，支付购房款作为原告主要的合同义务，原告至今尚未付清购房余款，根据上述合同的约定，被告有权顺延交付商品房而无须因此承担违约责任，故被告于2017年3月17日将涉案商品房交付给原告使用，不构成违约。原告主张被告逾期交楼并要求被告承担逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，本院认为，如前面所述，原告无权要求被告支付逾期交房违约金，故对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不再赘述。关于被告是否构成逾期办证的问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，原告主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；被告荣基公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而非合同约定交付之日。本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，原告已于2017年3月17日办理了收楼手续，被告荣基公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2017年3月17日起，往后推算720个工作日即2020年2月5日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。虽然被告未按照合同约定于2020年2月5日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但是根据双方签订的补充协议的约定，若买受人在出卖人通知期限内未付清全部房价款，出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而无需承担逾期办证的违约责任。现原告尚欠首期款155715元未付清，被告有权顺延办证递件期限而无须因此承担违约责任。原告主张被告荣基公司承担逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢招琴的全部诉讼请求。案件受理费844元，减半收取为422元（该款原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年九月八日书记员  卢芷琪陈**龙