上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24838号原告：上海漕溪绿地综合开发有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：杨春，董事长。委托诉讼代理人：刘红党。委托诉讼代理人：张香林，上海市光明律师事务所律师。被告：上海田林本家餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王中宝，总经理。委托诉讼代理人：曹海伟，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李育林，上海市协力律师事务所律师。被告：仇锦军,女,1957年8月1日出生。委托诉讼代理人：李海鹏，上海段和段律师事务所律师。原告上海漕溪绿地综合开发有限公司与被告上海田林本家餐饮管理有限公司、仇锦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，经仇锦军申请，本院委托司法鉴定科学研究院司法鉴定中心进行笔迹鉴定。本院依法公开开庭进行了审理，原告上海漕溪绿地综合开发有限公司(以下简称漕溪公司)的委托诉讼代理人张香林、刘红党、被告上海田林本家餐饮管理有限公司(以下简称田林本家公司)的委托诉讼代理人曹海伟、仇锦军的委托诉讼代理人李海鹏到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。漕溪公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原告与被告田林本家公司间的《汇阳广场租赁合同》;2.依法判令被告田林本家公司支付拖欠的租金、物业费、水费、电费及厨房垃圾清运费等共计人民币2,698,643.82元(其中2014年10月8日-2015年9月7日、2018年5月8日-2018年7月10日租金1,799,929.35元,2014年10月8日-2015年9月7日、2018年5月8日-2018年11月21日物业费823,745.47元,水费2,640元,电费63,684元,2018年3月1日-2018年7月10日厨房垃圾清运费8,645元);3.依法判令被告田林本家公司支付租金滞纳金和物业费滞纳金暂合计人民币1,306,277.63元(2018年7月31日-2019年11月30日租金滞纳金901,110.57元，2018年7月31日-2019年11月30日物业费滞纳金405,166.46元，滞纳金以每逾期一日按应付款的1‰计,最终计算至生效判决确定的付款之日止);4.依法判令被告田林本家公司承担擅自提前终止涉案合同的违约责任即支付2018年度3个月租金的违约金人民币439,653元；5.依法判令被告田林本家公司支付4个月(2014年10月8日-2015年2月7日)装修免租期租金人民币542,780元；6.依法判令被告田林本家公司支付遗留物品场地占用费人民币750,345.59元(商铺301、318、319自2018年7月11日-2018年11月21日占用费645,625.59元,地下车库车位2018年11月22日-2019年11月30日将占用费70,560元)并立即将遗留物品清理出原告场所;7.依法判令两被告按照每日双倍日租金承担逾期注销违约金共计439,653元；8.依法判令被告田林本家公司支付保全证据公证费人民币5,000元;9.依法确认租赁保证金和物业管理保证金合计人民币365,712元由原告予以没收；10.判令被告仇锦军对被告田林本家公司上述债务承担连带清偿责任；11.本案诉讼费由两被告共同承担。审理中，原告明确诉请1,依法确认原、被告之间的租赁合同于2018.7.24日解除。事实与理由：2014年7月18日原告授权案外人上海汇阳广场资产管理有限公司(简称汇阳资产公司)与被告仇锦军签订《汇阳广场租赁合同》(简称租赁合同),约定,被告仇锦军承租徐汇区田林东路XXX号汇阳广场3层301室、318室、319室(以下简称系争商铺)共1274.63平米商铺,租期8年,自2014年8月15日起至2022年12月14日止(其中2014年8月15日-2014年12月14日为免租期)。租赁合同约定涉案商铺交付日期为2014年8月15日,但被告仇锦军一直以各种借口拖延办理涉案商铺交接手续。2014年8月27日,原告与被告田林本家公司、被告仇锦军、案外人汇阳资产公司四方签订《汇阳广场租赁合同主体变更协议》(简称四方协议),约定在租赁合同其他内容不变的前提下,出租人由汇阳资产公司变更为原告漕溪公司,承租人由被告仇锦军变更为被告田林本家公司,被告仇锦军对被告田林本家公司违反涉案租赁合同应承担的责任承担连带担保责任。因被告田林本家公司拖延办理涉案商铺交接,导致租赁合同约定的免租期过期,经被告田林本家公司请求,原告同意起租期顺延,具体为：2014年10月8日至2015年2月7日共四个月为免租期;2015年2月8日起全额交付约定租金;2014年10月8日起算物业管理费。合同履行中，两被告一直未认真履行合同义务,期间原告曾多次发函要求两被告支付拖欠的租金物业费等费用,但两被告都以各种借口拒绝。另外,2015年9月26日,因被告田林本家公司员工工作中操作失误导致消防喷淋启动,造成汇阳广场商场及商户财产损失,被告田林本家公司未给出解决方案也未作出相应赔偿(原告保留向被告主张损害赔偿的权利)。2015年11月30日原告和被告田林本家公司就租赁合同签订《补充协议》,约定，同意2014年10月8日至2015年9月7日期间物业费和2015年2月8日至2015年9月7日租金合计1,468,636元暂缓交付。被告田林本家公司违反本协议或在租赁期内违反租赁合同任何一条致使租赁合同终止或解除的,被告田林本家公司自始不享有1,468,636元暂缓交付的权利,也不享有四个月的免租期权利。协议签订后,被告田林本家公司仍有迟延支付费用的情况,经原告催告后尚能支付。但2018年起,被告田林本家公司再次拖欠新产生的各项费用,原告多次催告,被告田林本家公司不予理会;2018年7月11日被告田林本家公司工作人员突然全体离场未再回系争商铺。原告随即向被告田林本家公司发出《解约通知函》、《告知函》,明确告知原告根据《租赁合同》约定行使合同解除权,被告须立即缴清拖欠的租金物业费等各项费用和4个月的免租期租金,并须一次性全额付清《补充协议》约定的原欠费用人民币1,468,636元,在规定时间内恢复商铺原状及清理商铺内遗留物。但是被告田林本家公司收函后不予理会,原告遂于2018年11月21日申请上海市黄浦区公证处对被告田林本家公司租用商铺内遗留物进行公证,并将被告田林本家公司遗留物提存保管。2018年12月21日原告再次向两被告发出《关于要求承担连带担保责任的函》,但两被告仍然不予理会,时至今日,两被告未支付原告的租金、物业费、违约金等各项费用已达4,845,671.05元。两被告未能严格履行租赁同及补充协议,已严重损害原告权益,为此,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。田林本家公司辩称，关于诉请1,同意解除租赁合同。解除的原因是由于原告在2018年7月10日未行通知情况下，切断被告经营场所的水电煤气，导致合同目的无法实现；关于诉请2,原告租赁分3段；不同意支付免租期间的租金，根据合同约定，如果被告田林本家公司未与原告协商一致，解除合同则不享有免租期；现在是原告的原因，导致合同无法履行；2014年10月8日至2015年2月7日及2015年2月8日至2015年9月7日部分租金，被告田林本家公司也不同意支付；由于原告指定了消防工程公司负责消防工程建设，但之后并未通过验收，导致被告无法正常开业；被告田林本家公司发函要求原告进行赔偿，后双方于2015年11月30日签订了补充协议，约定了期间费用暂缓支付，其后原告也未要求被告支付，被告田林本家公司也未要求原告赔偿；被告田林本家公司认为原告将该部分费用赔偿了被告田林本家公司的损失；即使按照补充协议的约定，根据被告田林本家公司经营情况酌定，最终导致被告田林本家公司无法经营是原告的原因，后果应由原告自行承担；该期间的租金也超过了诉讼时效；2018年5月8日至2018年7月7日被告同意支付该部分租金，确实没有支付；诉请中涉及物业管理费、水费、电费、厨房垃圾清运费等，合同主体不是原告，且被告田林本家公司认为物业管理合同的履行有瑕疵，故原告无权在本案中主张权利，相应的金额无法确认。诉请3，被告田林本家公司不同意支付租金及物业费，滞纳金也不同意支付；原告已经向被告田林本家公司主张违约金，再主张滞纳金缺乏依据；该滞纳金的标准过高，如果法院支持，应予以调整；诉请4，违约责任承担，合同解除，终止非被告田林本家公司提出，是由原告切断水电等造成，不认可违约金；诉请5，原告诉请存在重复计算，答辩理由同上；诉请6，占用费，在租赁合同中多处约定，解除合同后原告可以进入商铺被告遗留物品放弃所有权，由原告处理，被告田林本家公司不得将遗留物品搬出等条款；在此约定下，原告可以行使权利，如再让被告田林本家公司承担占用费，不符合合同约定，且显失公平；诉请7，根据合同约定，合同终止后办理注销手续，公司的注册地无法注销，该约定在客观上无法履行实现。同时，被告田林本家公司也没有收到原告的解除通知，法院判令解除前，被告田林本家公司无需履行，但实际已经变更了注册地址。诉请8，被告田林本家公司遗留场地的物品没有必要进行相应的公证，费用支出的主体也不是原告；诉请9，物业保证金，是由案外人收取，原告无权没收；租赁保证金之违约约定，明显违反公平原则，也未造成原告损失，属于暂扣的约定，请求法院在本案中一并处理，进行相应的抵销；原告在未通知被告田林本家公司的情况下，对被告田林本家公司的经营场所断水断电，造成田林本家公司无法经营，对田林本家公司造成了无法估量的损失。仇锦军辩称，仇锦军没有参与田林本家公司的日常经营管理，对于原告对田林本家公司的请求，仇锦军不知情，与田林本家无关。我们不知情，不予答辩；诉请10，仇锦军不予认可。原告主张的依据，主体变更协议非仇锦军本人签字，对协议的内容及承担的责任不知晓，该协议与仇锦军无关，且该协议签订时，田林本家公司未成立，有重大瑕疵的协议，不应该按该协议履行。汇阳广场租赁合同，上面的仇锦军的签名也不是仇锦军本人签字，对合同的内容仇锦军不知情；故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：漕溪公司出具授权书给汇阳资产公司，同意汇阳资产公司转租上海市田林东路XXX号3号楼301、318、319号铺位，授权期限从2014年6月8日至2023年6月7日。2014年7月18日，汇阳广场公司(甲方，出租人，联系地址为上海市徐汇区田林东路XXX号)与仇锦军(乙方，承租人，住所地：上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室，联系人：刘华，联系地址：上海市闵行区吴中路XXX号)签订汇阳广场租赁合同，约定，第一条1.甲方出租给乙方的商铺位于上海市徐汇区田林东路XXX号汇阳广场3层301室318室319室,该商铺预测建筑面积约为1274.63平方米,房屋用途为商用；3.租赁商铺的交付甲方暂定在2014年8月15日前按照本合同的约定将租赁商铺交付乙方。双方应派代表办理移交,共同签署《汇阳广场房屋交付确认书》及相关文件；甲乙双方共同签署《汇阳广场房屋交付确认书》之日为租赁商铺的交付时间。第二条，1.乙方经营范围为餐饮，品牌为本家；第三条1.该商铺租赁期共8年。暂定由2014年12月15日(起租日)至2022年12月14日(终止日)。甲方应在乙方装修期结束前的10个工作日内发出《汇阳广场商户开业通知书》,告知乙方开业时间即起租日,如起租日顺延,则租赁时间相应顺延；2.商铺交付时间暂定为2014年8月15日,交付商铺三日前乙方须付清约定的首次租金、物业管理费、保证金及所有相关费用；3.租赁期满,甲方有权收回商铺,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该商铺的,则应于租赁期届满三个月前,向甲方书面提出续租申请,并经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方未按约定的期限书面提出续租申请的,视为乙方不续租；4.租赁商铺的返还，本合同到期终止或因其他原因提前终止,乙方应在终止后3日内将商铺返还甲方；除非甲方同意,乙方应拆除所作的室内装修和增加的设备设施,将租赁商铺恢复原状后移交甲方,否则,视为乙方自动放弃对物品的所有权,该物品无论损毁或遗失与甲方无关；甲方有权进入租赁商铺,单方处理乙方留存物品,因此产生的拆除、搬运费用以及物品损毁、遗失风险均由乙方承担，乙方将租赁商铺恢复原状时,不得移动和损坏甲方原有的设备设施,并应保持商铺环境干净、整洁；否则,甲方可指定第三方专业人员进行清洁、修理或更换,由此产生的合理费用由乙方承担；第四条2.第一阶段2014年12月15日至2017年12月14日基本月租金135,695元，单价为3.5元/平方/天，提成比例为8%；第二阶段20147年12月15日至2020年12月14日基本月租金146,551元，递增幅度8%，单价为3.78元/平方/天，提成比例为9%；第三阶段2020年12月15日至2022年12月14日基本月租金158,275元，单价为4.08元/平方/天，提成比例为10%；3.经双方商定,甲方同意免收乙方2014年8月15日至2014年12月14日期间(即装修免租期)的租金；5.本合同由于乙方未与甲方协商一致而提前解除或终止,则乙方自始不享有装修期,在不影响本合同约定的甲方其它权利的前提下,乙方须在收到甲方书面通知后7日内或乙方提前终止合同7日前向甲方补交装修期内所有租金；6.基本租金及物业管理费每个月为一期支付,……以后乙方应于每个计租期的前月25日前向甲方付清该计租期基本租金；8.该商铺的每月物业管理费为人民币47,161元,该费用每个月支付一次,由乙方在缴纳租金的同时一并支付给甲方委托的物业管理公司。其他各项费用根据相关管理单位出具的收费凭证或者甲方的收费通知单在收到后三日内支付。其他各项费用乙方收到甲方的收费通知单后三日内支付；12.如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用,乙方自应付之日起每逾期日按应付款的1‰向甲方支付滞纳金；同时,甲方可以留置乙方物品、扣押保证金等相关措施应对乙方的违约行为；第五条1.乙方向甲方首次付款的同时,应向甲方支付该商铺租赁保证金,为2个月的租金即人民币271,390元整(在乙方首次付款后定金自动转为商铺租赁保证金)；2.乙方向甲方首次付款的同时,应向甲方委托的物业管理公司支付该商铺物业管理保证金,为2个月的物业管理费即人民币94,322元整,甲方委托的物业管理公司在收取物业管理保证金后应向乙方开具收据；4.本合同解除或者终止时,如乙方将本商铺作为注册地址的,乙方应在本合同解除或者终止前办理完毕注销注册地手续,并将相关文件交甲方备案；本合同解除或终止后10个工作日内,乙方仍未办理完成注销手续的(以有关行政机关出具的受理文件为主),租赁保证金及物业管理保证金将不予退还,同时乙方应承担每日双倍日租金的逾期注销违约金；第六条2.乙方应在装修时至少提前15天向甲方递交该商铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和详细说明,并在甲方委托的物业管理公司处办理相关手续后,方能进场施工；乙方对房屋装饰装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调风机盘管机组、风口安装,均必须由甲方指定的公司或乙方报经甲方书面认可的具有相应施工资质的公司来实施并完成,费用由乙方自行承担；10.双方确认,在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间,未经甲方批准,乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋；第八条1.除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满、解除或终止时恢复该商铺交付时原有状态,并返还该商铺。商铺内如留有装潢、余物,则视为乙方放弃所有权。若甲方或甲方委托他人拆除乙方留在商铺内的装潢、余物而产生相关的合理费用由乙方承担；第十条解除本合同的条件及违约责任：1.甲方违约，乙方有权解除本合同的条件，…6)由于甲方商铺的原因,乙方开业前仍无法申请有关营业所需证照的(包括但不限于营业执照、卫生许可证、消防许可证等)；2.乙方违约，甲方要求解除合同的条件，…4)乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用一年内累计超过30日的;6)在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途退租的;8)乙方擅自歇业连续超过七日(法定节假日除外)的,或违反本合同第三条第3款约定的;3.特别约定：乙方不得以任何理由不支付租金,乙方不支付租金一年内累计超过30天的,视为乙方根本性违约；4.租赁期间如发生违约情形的,除按本合同约定承担违约责任、支付滞纳金外,违约方应向守约方支付违约金,违约金为当年度3个月月租金;违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应支付损失与违约金的差额部分；6.乙方逾期支付租金或应由乙方支付的其它费用累计超过40日的,甲方单方解除本合同后,乙方同意甲方可以请公证机关公证后,进行清场、提存,因此发生的费用由乙方承担,同时,甲方有权将该商铺出租给第三方；第十一条2、双方确认合同签署栏地址为双方送达文书文件的有效地址,如有变动、双方必须以书面形式告知对方。文件文书发送通过挂号邮件、传真、快递等方式给对方,在发出三个工作日后,视为已送达收件人,不论是否签收,发件联作为送达证据；合同下方，甲方处漕溪公司盖章，乙方处“仇锦军”签名(非仇锦军本人签名)。2014年8月17日，汇阳资产公司(系甲方、原出租人)、仇锦军(系乙方、原承租人)、漕溪公司(系丙方、新出租人)、田林本家公司(系丁方、新承租人)签订汇阳广场租赁合同主体变更协议，约定，1.自2014年8月27日起,租赁合同的出租方由甲方变更为丙方,承租方由乙方变更为丁方,2.乙方同意其根据租赁合同交纳的租赁保证金和物业管理保证金直接转为丁方应支付给丙方的租赁保证金和物业管理保证金,乙方退还保证金票据给甲方后,丙方直接开具上述保证金票据给丁方、在租赁合同期满后,丁方凭保证金票据原件按租赁合同约定办理退还保证金的手续。丁方按租赁合同约定按期支付丙方租金、物业管理费及其他费用；3.自本协议生效之日起由丙方及丁方承担租赁合同约定的所有权利义务；4.租赁合同的出租权利和义务的转移是建立在甲丙双方自愿的基础上，由此产生的纠纷由甲丙双方自行处理,与乙方、丁方无关；租赁合同的承租权利和义务的转移是建立在乙丁双方自愿的基础上,由此产生的纠纷由乙丁双方自行处理,与甲方、丙方无关：对于丁方违反租赁合同的行为造成的违约责任,乙方同意承担连带赔偿责任；协议下方，甲方处由汇阳广场盖章，乙方处由“仇锦军”签名(非仇锦军本人签名)并加盖田林本家公司公章，丙方处由漕溪公司盖章、丁方处有田林本家公司盖章并由“仇锦军”签名(非仇锦军本人签名)。2014年8月25日，汇阳公司出具关于通知商户接受承租商铺并进场装修的函，要求签约商户(商铺为301、318、319)于2014年9月1日进场。2014年9月18日，汇阳公司致函给仇锦军(本家)，要求尽快办理房屋交接手续。2014年10月8日，仇锦军在客户交房通知书上签名。2014年10月13日，仇锦军在汇阳广场房屋交接确认书确认，商铺301、318、319于2014年10月13日交接完毕。当天，仇锦军办理换广场租户资料登记手续，分别在汇阳广场用户手册、装修守则承诺书、汇阳广场租赁区域防火责任协议书、二次装修规章制度签收单、汇阳广场商铺装修委托授权书、汇阳广场店铺二次装修递交商户材料确认等材料下方签名，并出具授权收楼委托书给汇阳广场物业管理中心(委托人处空白)，后仇锦军申请商铺二次装修的开工申请许可证、在汇阳广场治安消防管理协议书上签名。2014年12月31日，上海市徐汇区环境保护局出具关于上海田林本家餐饮管理有限公司环境影响报告表的审批意见给上海本家餐饮有限公司、青岛得本餐饮管理有限公司、仇锦军、刘华(上述四家均为田林本家公司成立时的股东)2015年1月22日，田林本家公司取得上海市公共场所卫生许可证。2015年2月9日，田林本家公司取得餐饮服务许可证。2015年3月13日，田林本家公司成立，法定代表人为仇锦军，注册地为系争商铺。田林本家公司成立后，委托人戴益丹持仇锦军身份证复印件办理田林本家公司银行账户开户等手续。2015年6月11日，田林本家公司取得上海市徐汇区公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书。2015年10月15日，田林本家公司委托律师向汇阳公司发出律师函，内容为，对于因消防工程验收申报迟迟未获通过，就其指定的消防施工单位失职，要求汇阳公司承担赔偿责任。2015年5月15日，漕溪公司向田林本家公司发出通知书，要求田林本家公司(仇锦军)支付2015年3月8日至2015年6月7日间租金407,085元、2014年10月8日至2015年6月7日的物业管理费377,288元，2015年1月至2015年4月的电费37,708.80元，2015年3月至4月的水费4,030元。2015年10月9日，漕溪公司向田林本家公司发出函，要求田林本家公司(仇锦军)支付2015年3月8日至2015年11月7日间租金1,085,085元、2014年10月8日至2015年11月7日的物业管理费613,093元，2015年1月至2015年8月的电费105,460.80元，2015年3月至8月的水费17,736元。2015年11月30日，漕溪公司(甲方)与田林本家公司(乙方)签订补充协议，约定，一、双方明确以下事实：1、甲、乙双方于2014年7月8日签订了《汇阳广场租赁合同》,2014年8月27日签订了《租赁合同主体变更协议》；2、房屋交付日期为2014年10月8日(乙方对此无异议)；3、免租期为4月即2014年10月8日至2015年2月7日止。4、乙方实际起租日为2015年2月8日。5、乙方根据原合同约定,押二付一，先付后用,其中：(1)租金为135,695元/月;(2)物业管理费为47,161元/月;(3)其它费用为元/月;6、乙方截止2015年10月7日止,已累计欠付：(1)租金949,865元;(2)物业管理费565,932元;(3)其它费用147,052.8元(能耗费)。欠付合计：人民币1,662,849.8元;二、双方协商如下：甲方为扶持商户,以达共赢,甲方同意2014年10月8日至2015年9月7日期间乙方应付的租金及物业费暂缓交付,该部分所欠租金及物业费的交付时间与金额,由甲方根据乙方的实际经营状况酌定。同时,2015年9月8日至2022年12月14日期间的租金及物业管理费,乙方仍按原合同的规定如约履行。三、乙方支付金额及支付方式：(1)根据原合同及本协议的约定,本次乙方实际应付2015年9月8日-2015年12月7日期间的租金407,085元、2015年9月8日-2015年12月7日期间的物业管理费141,483元、其它费用147,052.80元(能耗费),合计应付款项人民币695,620.8元。(2)乙方于本协议签订后5个工作日内将上述欠付款中345,620.80元支付甲方。(3)乙方于12月7日起,将上述欠款余额350,000元,分5个月支付给甲方,每月支付70,000元,与当月应付租金及物业费一并支付给甲方。四、违约责任：若乙方未依上述约定按期如数支付拖欠款项,则本协议无效,仍按原合同承担相关责任。六、特别约定：如乙方违反本协议或乙方在租赁期内违反原合同任何一条约定导致原合同提前终止或解除的,则乙方自始至终不享有本补充协议约定的相关政策,乙方应一次性付清全部拖欠款项并按原合同的相关约定承担相关违约责任。2018年3月1日，上海民强物业管理有限公司(甲方)与田林本家公司(乙方)签订餐厨垃圾委托清运协议书，约定，甲方自2018年1月1日至2018年12月31日接受乙方委托清运餐饮垃圾，收费标准为每桶65元，每桶容量为240升、不满一桶按整桶计费，乙方每桶标准桶数为1桶，如每天不足1桶则按1桶计费付款。2018年7月19日，漕溪公司向田林本家公司发出解约通知函，内容为，贵司已欠缴费用如下：1.租金(2018年5月8日至2018年7月10日)合计人民币307,556元未缴付；2.物业费(自2018年5月8日至2018年7月10日)合计人民币98,885.98元未缴付;3.水费(自2018年3月至2018年6月)合计人民币2,082元未缴付;4.电费(自2018年3月至2018年6月)合计人民币56,688元未缴付;4.餐厨垃圾清运费(自2018年3月至2018年6月)合计人民币8,060元未缴付;该行为已构成根本性违约,我司在2018年7月10日迫于无奈,根据合同约定切断现场水电供应,现我司正式函告贵司：从即日起《租赁合同》解除;请贵司在收到本函后3个工作日内结清上述所欠款项,并与我司招商部联系处理缴费及解约清场的后续事宜。否则,我司将根据《租赁合同》的相关约定收回商铺,并追究贵司的违约责任，该函快递至仇锦军在闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室，2018年7月24日快递运输单显示签收。2018年10月22日，漕溪公司向田林本家公司发出告知函，内容为，我司于2018年7月13日已发解约函给贵司,至今仍未收到贵司任何回复。因该商铺我司需要继续出租,故请贵司收到本函后2日内将商铺恢复原状并清理商铺内遗留物品。如贵司收到本函后未响应我司要求,我司将联系公证处在对商铺内进行遗留物品拍照录像公证,公证完成后我司将于2018年10月25日进行清场处理。2018年11月21日，上海市黄浦公证处出具公证书，内容为，2018年10月24日随漕溪公司到上海市田林东路XXX号汇阳广场三层三0一室对室内的设施及电器设备进行清点并制作汇阳广场3层301、318、319室现场保全清单，清单完毕后，本公证员对申请人的物业代理人余秋纳对室内环境、电器设备等情况进行了拍照、摄像，共拍摄照片244张、视频1段，已分别刻录光盘，附现场保全设备、电器清单。2018年12月11日，漕溪公司支付公证费5,000元。2018年12月21日，漕溪公司向田林本家公司、仇锦军发出关于要求承担连带担保责任的函，内容为，田林本家欠缴租金(2018年5月8日至2018年7月10日)合计人民币307,556元、物业费(2018年5月8日至2018年7月10日)合计人民币98,885.98元、水费(自2018年3月至2018年7月)合计人民币2,640元、电费(自2018年3月至2018年7月)合计人民币63,684元、餐厨垃圾清运费(自2018年3月至2018年7月)合计人民币8,645元,以上欠付费用共计人民币481,410.98元，要求仇锦军承担连带担保责任。另查明，2014年10月15日，仇锦军与案外人签订消防工程承包合同，仇锦军委托对系争商铺进行消防系统的安装、调试。2014年10月21日上海市徐汇区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书给汇阳资产公司。系争商场地下车库张贴上海市收费停车场四级地段二等停车场收费为小型车辆每小时7元，超过8小时至24小时按8小时收费。2018年7月21日，田林本家公司的法定代表人由仇锦军变更为王忠宝。2019年4月15日，被告田林本家公司注册由系争商铺变更至上海市闵行区元江路XXX号1幢F4223室。2019年12月19日，案外人民强公司曾向田林本家公司催讨物业管理费等费用。仇锦军为上海球田实业有限公司的法定代表人，该公司于2008年1月9日成立。2019年12月19日，上海民强物业管理有限公司向田林本家公司发出通知(邮寄至上海市鹤庆路XXX弄XXX号XXX室及上海市吴中路XXX号)，内容为，贵司承租的汇阳广场3层301、318、319室商铺欠付物业管理费、能耗费等费用，且擅自退场终止合同，根据合同约定，贵司须补交所欠费用并承担由此产生的滞纳金、违约金等违约责任，现我司将前述对贵司享有的所有债权全部转让给漕溪公司。上述快递运输单显示签收。庭审中，原告表示，2014年10月8日至2015年9月7日租金被告均未支付，被告田林本家公司表示，系争房屋的租金均由田林本家公司支付，但未提供相关的证据。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有《汇阳广场租赁合同》、《授权书》、《汇阳广场租赁合同主体变更协议》、《关于通知商户接受承租商铺并进场装修函》、《函》及快递单、涉案商铺交接材料、《通知书》及快递单、《补充协议》、《解约通知函》及快递单、《告知函》及快递单、上海市黄浦区公证处《公证书》、编号NOXXXXXXXX《上海市增值税专用发票联》、《关于要求承担连带担保责任的函》及快递单、国家企业信用公示系统企业信用信息公示报告、汇阳广场《租户资料登记联络表》、授权收楼委托书、汇阳广场商铺交接确认书、汇阳广场用户手册，装修守则承诺书、租赁区域防火责任协议书、二次装修规章制度签收单、汇阳广场商铺装修委托授权书、汇阳广场商铺二次装修递交商户材料确认书、2008年仇锦军设立上海球田实业有限公司、银行出具的企业开立基本户需代材料、田林本家公司开通银行基本户所递交手续及材料给银行备案、田林本家支付租金、物业的银行回单、消防工程承包合同、建设工程消防验收意见书2份、律师函等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。被告田林本家公司出示的汇阳广场出具的5,000元广告保证金收据，要求本案一并处理，并称原件由原告收取，经质证，原告表示，没有原件，真实性不予认可，收据由汇阳资产公司出具，与原告无关，被告仇锦军表示，不发表意见，本院认为，该材料真实性无法确认，故不予认定。审理中，经仇锦军申请，本院委托司法鉴定科学研究院对(一)需鉴定材料(以下简称检材)，检材1：2014年7月18日甲方为上海汇阳广场资产管理有限公司、乙方为仇锦军的《汇阳广场租赁合同》、检材2：2014年8月27日甲方为上海汇阳广场资产管理有限公司、乙方为仇锦军、丙方为上海漕溪绿地综合开发有限公司、丁方为上海田林本家餐饮管理有限公司的《主体变更协议》落款处仇锦军签名的真伪进行笔迹鉴定，(二)供比对材料(以下简称样本)，样本1到样本4分别为“2014年10月8日”的《客户交房通知书》原件1张、“2014年10月13日”的《汇阳广场房屋交接确认书》原件1张、无日期的《商铺二次装修的开工申请许可证》原件1张、“2014年10月15日”的《消防工程承包合同》原件1份，其上“仇锦军”签名均为样本字迹。样本5……样本6……样本7为“2014年8月21日”的《指定代表或者共同委托代理人》原件1张，“2015-2-12”的《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》原件1张，“2015年3月9日”的《情况说明》原件1张，“2015年2月12日”的《公司登记(备案)申请书》原件1份，“2015年2月12日”的《股东会决议》原件1张，以上材料上的“仇锦军”签名为样本字迹。对此漕溪公司对仇锦军申请鉴定提出异议，不同意鉴定，并对本院委托的司法鉴定单位提出异议，以该单位曾就漕溪公司参与的他案委托出具鉴定报告，漕溪公司就该鉴定中心人员违法行为向有关单位举报，要求排除司法鉴定中心作为本案鉴定单位，2020年4月26日司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书，鉴定意见为，(一)检材1《汇阳广场租赁合同》、检材2《主体变更协议》上需检的三处“仇锦军”签名与样本1至样本6上的“仇锦军”字迹不是同一人；(二)检材1《汇阳广场租赁合同》、检材2《主体变更协议》上需检的三处“仇锦军”签名与样本7上“仇锦军”字迹是同一人。经质证，原告表示有异议，不予认可，被告田林本家公司表示无异议，仇锦军表示无异议。本院认为，该司法鉴定报告由本院依法委托，原告对司法鉴定单位提出的异议不属于申请回避的范围，故予以认定。司法鉴定过程中，由原告提供的《汇阳广场租赁合同》、《汇阳广场租赁合同主体变更协议》的复印件文本之原件均在工商登记机构备案的档案内，对此，原、被告均表示无异议。审理中，原告于2019年11月18日向本院提出要求被告立即处理商铺遗留物。被告仇锦军到庭表示，其未在租赁合同、主体变更协议上签名，田林本家公司的股东刘华是专门做会计，名下有代理记账及注册公司，是专业代理公司，完全有能力操办工商登记事宜，但必须仇锦军提供身份证原件，而仇锦军向刘华提供身份证原件，也同样知道将作为田林本家公司的法定代表人，也同意担任田林本家公司的法定代表人，但材料仇锦军未签名，也未亲自到工商部门办理手续，仇锦军认为，受他人陷害，要求法院查明事实；同时提出，在办理系争商铺的交接手续时，将身份证原件交物业公司核对、复印，并根据刘华的安排办理系争商铺的房屋交接手续。庭审后，原告提供于2014年8月5日由刘华通过银行转账给民强物业公司的物业保证金94,322元及2014年8月15日由刘华通过银行转账给汇阳广场公司的租赁保证金271,390元，后民强物业公司向仇锦军出具物业费保证金收据，汇阳广场公司向刘华(仇锦军)出具301、318、319本家保证金收据；仇锦军则出具书面意见，表示从未向原告或汇阳广场公司支付任何租赁保证金、房租及物业费，并提出，仇锦军不参与田林本家公司的经营，公章、法人章等都由刘华控制，最可能代签仇锦军名字的刘华刚好是田林本家公司实际控制公章人。案外人民强公司出具情况说明，称2015年9月8月至2018年5月8日间的物业费已收到，2014年10月8日至2018年2月28日的水电费、垃圾清运费已收到，并表示已出具相应的发票。本案审理过程中，本院会同双方进行现场勘查，原告、被告田林本家公司到场，被告仇锦军未到场，现场汇阳广场地下车库B3的D1区101-104、加备移位车位内堆放了餐桌、排风设备、冰柜、消毒柜等物品属于田林本家公司经营场所搬离物品，从田林本家公司租赁场地搬至该地下车库、堆放物品对面，有优惠停车扫码标识，注明每小时7元，半小时3.5元，8-24小时56元。本院认为，本案争议焦点为，一、汇阳广场租赁合同、汇阳广场租赁合同主体变更协议对仇锦军是否有约束力。虽然经司法鉴定，2014年7月18日由“仇锦军”与汇阳资产公司订立的租赁合同、2014年8月27日由“仇锦军”与汇阳资产公司、漕溪公司、田林本家公司订立的汇阳广场租赁合同主体变更协议上“仇锦军”签名非仇锦军本人签署，但仇锦军于2014年10月8日在客户交房通知书上签名、于2014年10月13日在汇阳广场房屋交接确认书签名，当天，仇锦军办理汇阳广场租户资料登记手续，分别在汇阳广场用户手册、装修守则承诺书、汇阳广场租赁区域防火责任协议书、二次装修规章制度签收单、汇阳广场商铺装修委托授权书、汇阳广场店铺二次装修递交商户材料确认等材料下方签名，并出具授权收楼委托书给汇阳广场物业管理中心(委托人处空白)，后仇锦军申请商铺二次装修的开工申请许可证、在汇阳广场治安消防管理协议书上签名，且在办理田林本家公司的工商登记时，仇锦军将身份证原件交委托管理工商登记的工作人员，仇锦军自认，对田林本家公司办理工商登记知晓并同意担任法定代表人，仇锦军作为完全民事行为能力人，应视为仇锦军已默认了系争商铺由仇锦军承租及承租主体变更的事实，故上述租赁合同、主体变更协议对仇锦军具有约束力。至于田林本家公司内部股东责任承担，并不涉及公司以外的第三人的利益，完全是公司内部问题，主要遵循契约自由和意思自治原则，本案不予处理。争议焦点二、本案系漕溪公司违约还是田林本家公司违约。根据漕溪公司出示的催款通知、补充协议及田林本家公司的自认，田林本家公司未按约支付2018年5月8日-2018年7月10日租金，根据租赁合同第四条第6项之约定，田林本家公司的行为构成违约，漕溪公司有权按照租赁合同第十条规定行使解除权，又根据租赁合同第十一条约定，故漕溪公司要求依法确认原告与被告间的租赁合同于2018年7月24日解除之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，在租赁合同解除的同时，主体变更协议同时解除。争议焦点三，被告抗辩2014年10月8日至2015年2月7日及2015年2月8日至2015年9月7日部分租金诉讼时效超过是否成立。根据原告与被告田林本家公司于2015年11月30日签订的补充协议第二条的约定，被告田林本家公司暂缓交付2014年10月8日至2015年9月7日间的租金及物业费，2018年5月8日起被告田林本家公司逾期支付租金、物业管理费后，原告向被告催讨2018年5月8日起的租金等相关费用，原告至今未提供其在诉讼时效期间内向两被告催讨2014年10月8日至2015年9月7日间的租金及物业费的充分证据，现原告于2019年11月6日向本院起诉主张权利，故本院采纳被告田林本家公司对2015年2月8日至2015年9月7日间租金的诉讼时效的抗辩，且原告又主张2014年10月8日至2015年2月7日间免租期的租金，存在重复主张，因此，原告要求被告田林本家公司支付2014年10月8日至2015年9月7日间租金1,492,645元及滞纳金之诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告田林本家公司支付2018年5月8日至2018年7月10日间租金307,284.35元之诉讼请求，被告田林本家表示同意支付，并无不当，本院于支持。争议焦点四，被告抗辩原告主张物业管理费、水费、电费、厨房垃圾清运费等属于主体不适格是否成立。鉴于民强物业公司已向两被告发出权利转让通知，该通知通过快递运输单显示已签收，故被告田林本家公司抗辩意见不成立，原告有权主张物业管理费、水费、电费、厨房垃圾清运费。原告、民强物业公司至今未提供在诉讼时效期间内向被告田林本家公司催讨的充分证据，被告田林本家公司以物业管理不到位及原告主体不适格为由不同意支付，考虑到被告田林本家公司对租金提出诉讼时效抗辩，又因被告田林本家公司于2018年7月11日擅自离开系争商铺，未及时搬空系争商铺内的物品，故原告要求田林本家公司支付2014年10月8日至2015年9月7日物业费之诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告田林本家公司支付2018年5月8日至2018年11月21日间的物业费304,974.47元，本院予以支持。鉴于被告田林本家公司至今未提供已支付水电、垃圾清运费等费用之充分证据，现被告田林本家公司于2018年7月11日擅自离开承租房，未与原告办理房屋交接手续，故原告要求被告田林本家公司支付2018年3月1日至2018年7月10日间水2,640元、电费63,684元、垃圾清运费8,645元计74,969元之诉讼请求，本院予以支持。被告田林本家公司未按约支付租金等费用构成违约，应承担相应的违约责任。现被告田林本家公司抗辩违约金利率过高，要求法院予以调整，本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情予以调整，故原告要求被告田林本家公司支付2018年5月8日至2018年7月10日间租金及2018年5月8日至2018年11月21日间物业费的之滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但滞纳金分别以每月租金146,551元、每月物业费47,161元为本金，均以日万分之五为利率，分别自应付款次日起至本判决生效之日后十日止。原告要求被告田林本家公司支付2018年度三个月租金标准的违约金439,653元之诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据原告与被告田林本家公司于2015年11月30日签订的补充协议的约定，因被告田林本家公司逾期支付2018年5月8日起的租金构成违约，故2014年10月8日至2015年2月7日间免租期租金不存在诉讼时效的抗辩，原告要求被告支付免租期租金计542,780元之诉讼请求，本院予以支持。被告田林本家公司提出解除合同后原告可以将被告田林本家公司遗留物品处理，不承担占用费之意见，又根据租赁合同第十条约定，故原告要求被告田林本家公司支付2018年7月11日至2018年11月21日间系争商铺场地使用费计645,625.59之诉讼请求，理由正当，本院予以支持；但原告要求被告田林本家公司支付2018年11月22日至2019年7月31日间地下车库车位占用费之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告田林本家公司支付保全证据的公证费5,000元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因被告田林本家公司在2018年7月11日离开系争商铺后，未及时办理工商注销手续，又鉴于原告至今未提供被告田林本家公司逾期注销工商登记手续给其造成损失的充分证据，现原告主张没收保证金的同时又主张每日双倍租金之违约金，有违公平，故原告依据租赁合同第五条第4项之约定要求没收租赁保证金及物业费保证金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告要求按照双倍日租金承担逾期注销违约金之诉讼请求，本院不予支持。争议焦点五、仇锦军是否应承担连带责任。鉴于讼争商铺租赁合同、主体变更协议对仇锦军具有约束力，故原告要求被告仇锦军对被告田林本家公司上述债务承担连带责任之诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、上海汇阳广场资产管理有限公司与仇锦军于2014年7月18日签订《汇阳广场租赁合同》及2014年8月27日上海汇阳广场资产管理有限公司、上海漕溪绿地综合开发有限公司、上海田林本家餐饮管理有限公司、仇锦军签订的《主体变更协议》于2018年7月24日解除；二、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付2018年5月8日至2018年7月10日租金、2018年5月8日至2018年11月21日物业费、2018年3月1日至2018年7月10日厨房垃圾清运费、水、电等合计687,227.82元；三、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付租金的滞纳金(滞纳金的计算方式为，以每月146,551元为本金，分别自2018年4月26日、2018年5月26日、以14,655.10元为本金，自2018年6月26日起，均以日万分之五为利率，均至本判决生效后十日止)；四、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付物业费的滞纳金(滞纳金的计算方式为，以每月47,161元为本金，分别自2018年4月26日、2018年5月26日、2018年6月26日、2018年7月26日、2018年8月26日、2018年9月26日、以22,008.47元为本金，自2018年10月26日起，均以日万分之五为利率，均至本判决生效后十日止)五、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付解除合同的违约金439,653元；六、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付装修免租期租金542,780元；七、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付2018年7月11日至2018年11月21日的房屋占用费计645,625.59元；八、上海田林本家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付保全公证费5,000元；九、上海田林本家餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金、物业费保证金计365,712元由上海漕溪绿地综合开发有限公司予以没收；十、仇锦军对上海田林本家餐饮管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；十一、驳回上海漕溪绿地综合开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,357.40元，减半收取计25,678.70元，由上海漕溪绿地综合开发有限公司负担11,183.90元，上海田林本家餐饮管理有限公司负担14,494.80元。司法鉴定费29,200元，由仇锦军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年九月十八日法官助理 金 雯书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。