福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初371号 原告：建宁县国有资产投资经营有限公司，住所地建宁县濉溪镇黄舟坊南路，统一社会信用代码91350430660373742M。 法定代表人：汤来安，职务董事长。 委托诉讼代理人冯裕平，男。 委托诉讼代理人宁发明，男，系建宁县国有资产投资经营有限公司。 被告：福建闽赣汽贸有限公司，住所地建宁县濉溪镇黄舟坊福鑫楼****，现办公地点建宁县闽江源北路**，统一社会信用代码913504305616740565。 法定代表人:曹俊民，职务董事长。 委托诉讼代理人吴登龙，福建。 原告建宁县国有资产投资经营有限公司与被告福建闽赣汽贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人汤来安、委托代理人冯裕平、宁发明，被告的法定代表人曹俊民、委托代理人吴登龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房及逾期办证违约金合计11776015.34元。事实与理由：2015年5月27日，原告与被告签订《房地产买卖认购合同》，合同约定：被告将位于建宁县旁的综合楼（商服楼）第二层（正面及左侧裙楼）、三层及四层（正面）房地产转让给原告，单价为每平米2800元，总金额为838.964万元（以产权登记面积进行最后结算）；被告应于合同签订之日起至2015年12月30日内办理好该房地产的产权初始登记，并在办理好产权初始登记之日起60日内协助原告办理好产权交易手续，逾期办证被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；被告应于2015年6月15日将房地产交付给原告装修，以住建、消防部门验收合格为交付条件，如在约定期限内未达到交付使用条件，被告应按日计算向原告支付已收款房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告分别于2015年5月28日、2015年8月14日、2016年1月8日向被告支付420万元、200万元、120万元，但是被告尚未向原告交付房产并办证，被告逾期交付房产及办理交易手续的行为构成违约，原告有权要求被告支付逾期交付及逾期办证的违约金共计人民币11776015.34元。 被告辩称，一、原告诉称被告逾期交付房屋不是事实。在《房地产买卖认购合同》签订当天，被告就将合同项下的房屋交付原告进行装修，商务综合楼2-4层作为建宁县行政服务中心用房也装修完成，可以投入使用；如果原告认为当时的交付不符合约定交付条件，就应当不接受交付，退出对房屋的装修使用；参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应当认为本案房屋已经按时交付；原告既然接受交付对房屋进行了装修使用，就视为接受房屋交付条件并改变了原告约定的交付条件；现原告以逾期交付房屋要求被告承担违约责任，缺乏事实依据。二、原告诉称被告逾期办理交易手续不是事实。《房地产买卖认购合同》中虽然有被告在办理好房地产的产权初始登记后，再协助原告办理好产权交易手续的约定，但双方于5月9日签订的《房地产转让补充合同》又确认“现该项目已经竣工验收，达到办理转移登记条件，可以办理产权登记”，该补充协议实际上变更了之前合同关于被告先办理初始登记，然后再协助原告办理产权过户的内容，确认被告只需办理竣工验收手续就履行了协助办证义务；至于原告如何办理以及何时办理房屋产权登记与被告无关，原告以逾期办理交易手续要求被告承担违约责任，缺乏事实依据。三、原告主张违约责任的合同约定内容不明确。《房地产买卖认购合同》的第三条虽然约定被告协助原告办理产权交易手续，逾期按第六条处理，而合同第六条违约责任条款并无被告逾期办理交易手续的违约责任约定内容，故应当认定该违约责任约定不明视为无约定，原告主张以全部房价款为基数按每日万分之五计算逾期违约金没有依据。四、《房地产买卖认购合同》无效，原告的诉讼请求缺乏有效合同依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项和第六项规定，“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”房地产不得转让；“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案《房地产转让合同》约定转让的房地产属于尚未竣工验收的在建工程，性质上属于房屋预售合同，被告不具备办理登记领取权属证书的条件，不可能持有房屋所有权证书，同时被告转让在建工程也未取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。根据该规定，应当依法认定本案房地产转让合同无效，故原告诉请判令被告承担违约责任缺乏有效合同依据。五、原告未及时办理不动产权证未造成原告损失，反而对原告有利，原告要求被告承担巨额违约金既不合法也不合理。本案房地产转让合同签订后，被告当天就已将房屋交付原告装修使用，即使存在逾期办理交易手续的问题，也没有影响原告对房屋的装修和使用，未造成原告损失。相反，按约定合同签订房屋交付使用后原告只需支付60%的首付款，余款40%在原告办理产权证后付清，原告未及时办理产权证，反而减轻了原告的付款负担，对原告是有利的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案不存在被告违约事实，原告未及时办理产权证也未造成原告损失，原告要求被告承担巨额违约金不合理也不合法。比如综合楼二至四层即行政服务中心用房的《房地产转让合同》，约定的房屋转让价格仅为每平方米2800元，低于被告的建造成本价，核定的房价款9116128元，原告实际付款只付740万元，房屋已经交付使用近五年了，剩余1716128元因为未办产权证而一直拖欠。原告请求被告承担的所谓违约金却达11776015.34元，超过房屋总价。被告属于经营困难的民营企业，急需政府的帮助扶持。原告受让被告在建房屋，本身是政府解决被告资金困难的扶持和帮助举措，同时也是解决行政服务中心建设的降低成本安排。如果房地产转让合同的履行存在善后问题需要解决，被告愿意积极配合处理。原告以被告逾期交付房屋和办理交易手续为理由，要求被告承担巨额违约金，违背政府当初受让房地产的初衷，其诉讼请求也缺乏事实和法律依据，同时也非常不合理。六、原告诉讼请求中部分已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张从签订《房地产转让合同》的2015年5月27日起计算被告的违约责任，对于原告起诉之日往前推三年，之前的所谓违约金诉讼请求已超出诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权。综上，原告的整个诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。 原告在庭审中向本院提交了以下证据：1.营业执照，证明原告诉讼主体适格；2.违约金计算表一份，证明被告应支付原告逾期违约金共计11776015.34元；3.《房地产买卖认购合同》及《房地产转让补充合同》各一份，证明原与被告于2015年5月27日签订《房地产买卖认购合同》，合同约定了转让房地产情况、买卖房地产价格及付款方式等；4.中国建设银行回单一份，证明原告于2015年5月28日向被告汇款420万元；5.收据一份，证明被告收到原告购房款420万元；6.业务凭证一份，证明原告于2015年8月14日向被告支付购房款200万元；7.收据一份，证明被告收到原告购房预付款200万元；8.报告一份，证明被告2015年8月12日向原告申请预付200万元购房款；9.中国建设银行进账单一份，证明原告于2016年1月8日向吴小明账户打入120万元；10.收据一份，证明被告收到原告购房款120万元；11.申请一份，证明被告因资金困难，向原告申请再拨付120万元购房款，并将该款用于吴小明缴纳承包屠宰场的承包费；12.承诺函一份，证明吴小明作为县屠宰场承包人之一，同意从县政府回购县行政服务中心办公场所购置款中扣回承包费120万元。 本院经审理查明：2015年5月27日，原告与被告签订《房地产买卖认购合同》一份，被告将位于建宁县旁的综合楼（商服楼）第二层（正面及左侧裙楼）、三层及四层（正面）房产转让给原告，房产建筑面积3255.76平方米，单价每平米2800元，总价为911.6128万元；原告于合同签订后15天内向被告支付首付款420万元，余款在被告协助原告办理好房地产转让手续后15天内支付。合同签订后，原告分别于2015年5月28日、2015年8月14日、2016年1月8日向被告支付购房款420万元、200万元、120万元，合计740万元。合同约定：被告应当于2015年6月15日将该房产交由原告装修，以住建、消防部门验收合格为交付条件；2015年12月30日前办理好该房产的产权初始登记，2016年3月2日前协助原告办理好产权交易手续，逾期按合同第六条违约处理；合同第六条约定被告逾期15天仍未交付乙方装修时，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。该房产已于2019年6月份交由建宁县行政服务中心进行装修，但直至2019年12月31日，该房产尚未办理综合验收，未办理产权初始登记，无法协助原告办理产权交易手续。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。依照原告与被告签订的《房地产买卖认购合同》，被告应当于2015年6月15日将该房产交由原告装修(以住建、消防部门验收合格为交付条件)，于2015年12月30日前办理好该房产的产权初始登记，于2016年3月2日前协助原告办理好产权交易手续，但被告仅于2019年6月份将该房产交由建宁县行政服务中心进行装修，其余事项均未办理，依法应承担相应的违约责任。但考虑到当时的实际情况，原告向被告购买上述房产，一是为解决政府的办公用房问题；二是出于对当地企业的扶持，帮助被告摆脱困境。现该房产已经验收合格，建宁县行政服务中心也已装修完毕，被告的违约行为没有给原告造成重大损失，原告也没有证明其受到的损失，原告要求按已收房价款万分之五的标准计算违约金，该标准明显过高，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算，即按年利率5.39%(原告起诉时贷款市场报价利率3.85×1.40)计算。关于违约金的计算期间，被告称原告在起诉前从未向被告主张过违约金，原告也未就此表示异议，因此违约金只能计算到起诉前三年，即从2017年4月3日开始计算到2020年4月3日，但原告仅要求计算到2019年12月31日。逾期将房产交付原告装修方面：被告已收房价款740万元×5.39%×2年零2个月=86.4197万元(2017年4月3日至2019年6月3日)；逾期办理产权初始登记方面：被告已收房价款740万元×5.39%×2年8个月零28天=106.7919万元(2017年4月3日至2019年12月31日)；逾期协助原告办理产权交易手续方面：被告已收房价款740万元×5.39%×2年8个月零28天=106.7919万元(2017年4月3日至2019年12月31日)。因该房产未及时完工无法进行验收，导致被告不能按合同约定的时间将房产交付原告装修、办理产权初始登记、协助原告办理产权交易手续，前面的事项没完成，后面的事项就做不了，尤其是被告未办理产权初始登记，更谈不上协助原告办理产权交易手续。被告的违约行为给原告造成的损害并没有因此而扩大，原告要求就被告的三项违约行为重复计算违约金，显失公平，既不利于弱势群体的保护，也不利于当地良好营商环境的营造，本院不予支持。原告只能就违约金最多的一项主张权利，即106.7919万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告福建闽赣汽贸有限公司应当于本判决生效后一个月内向原告建宁县国有资产投资经营有限公司支付违约金106.7919万元； 二、驳回原告建宁县国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92456元，由原告建宁县国有资产投资经营有限公司负担78045元，由被告负担14411元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  刘建宁 审 判 员  陈 坤 人民陪审员  丁六凤 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  陈丽敏 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》 第三条关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。