山东省昌邑市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁0786行初31号 原告金华苑小区业主委员会，住所地：潍坊市高新区金马路创新街**金华苑小区。 负责人杨德永，主任。 委托代理人李菲，山东衡明律师事务所律师。 被告潍坊市国土资源局高新技术产业开发区分局，住，住所地：潍坊市健康东街**创新大厦/div> 法定代表人王清春，局长。 出庭负责人高百波。 委托代理人刘延利，山东求是和信律师事务所律师。 委托代理人王晓鹏。 第三人潍坊市华都房地产开发有限公司，住所地：，住所地：潍坊市高新区胜利东街**v> 法定代表人张秀红，经理。 委托代理人岳润德，山东潍州律师事务所律师。 委托代理人任国芹，山东潍坊律师事务所律师。 原告金华苑小区业主委员会认为被告潍坊市国土资源局高新技术产业开发区分局将其物业管理用房登记为第三人潍坊市华都房地产开发有限公司及他人所有系登记错误，于2020年7月8日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2019年7月13日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因潍坊市华都房地产开发有限公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为案件第三人参加诉讼。本院本院依法组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭审理了本案。原告金华苑小区业主委员会负责人杨德永、委托代理人李菲、被告负责人高百波、委托代理人刘延利、王晓鹏、第三人委托代理人岳润德、任国芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2009年11月10日将位于潍坊市高新区金华××小区××号楼建筑规划图纸一层平面中规划为物业管理用房的4处房屋登记为第三人所有，原告不服，向本院提起行政诉讼。 被告在举证期限内向本院提供以下证据： 1、潍房权证高新字第0××8号房屋所有权证； 2、原告行政起诉状； 3、行政诉讼法第四十六条法条； 1-3号证据据以证明原告的起诉已经超过法定起诉期限。 4、房屋所有权初始登记申请书； 5、潍坊市华都房地产开发有限公司企业法人营业执照； 6、潍坊市华都房地产开发有限公司房屋初始登记授权委托书； 7、潍坊市华都房地产开发有限公司法定代表人身份证明书； 8、金华苑小区20、21号商住楼的建设工程规划许可证； 9、金华苑小区建设用地规划许可证； 10、金华苑小区20号楼建筑工程施工许可证； 11、土地使用权证； 12、竣工验收备案表； 13、金华苑小区20号楼商住楼房屋测绘表； 14、房屋所有权初始登记询问表； 15、房屋所有权初始登记审核意见； 16、潍房权证高新字第0××8号房产证； 17、《房屋登记办法》第三十条。 4-17号证据据以证明被告房屋登记行政行为合法。 原告诉称，金华苑小区20号楼施工图纸一层平面中规划有4处物业管理用房（详见图纸2006-121），属于全体业主共有。经原告查询，物业管理用房于2009年11月10日被违法登记在第三人名下，不动产证书号为潍房权证高新字第0××8号，现已由第三人出售并经确权登记在他人名下。被告的行为严重侵害金华苑小区全体业主的合法权益，请求人民法院判决：1.依法确认被告上述登记行为违法；2.依法撤销被告将房屋登记在第三人及他人名下的不动产登记，并重新登记为原告全体业主共有。 原告提供以下证据： 1、金华苑小区业主委员会登记备案通知复印件一份，证明2019年3月13日原告正式登记备案，原告具备主体资格。原告是依法成立的不具备法人资格的其他组织，根据行政诉讼法司法解释的规定，为及时救济受害业主权益，业主委员会在经业主大会授权之下成立，原告具备诉讼主体资格。 2、不动产登记资料查询结果； 3、山东法院电子诉讼服务平台原告提交起诉材料的截图； 2-3号证据证明原告的起诉没有超过起诉期限。 5、金华苑小区1、2层施工平面图一份，证明建设工程规划许可证项下的施工平面图的1层2层的规划内容，其中1层上有4处物业管理用房。 6、潍坊市规划局高新区分局潍高规告字[2019]第8号政府信息公开告知书，证明金华苑小区20号楼1层上有4处物业管理用房，具体位置详见图纸2006-121。 被告辩称，一、原告金华苑小区业主委员会的起诉已经超过法定起诉期限。原告所诉涉案房屋的所有权登记于2009年11月10日登记，而原告于2020年7月才对登记行为提起行政诉讼，起诉已经超过法定起诉期限，原告的起诉应依法驳回。二、被告对涉案房屋的登记行为合法。涉案潍房权证高新字第0××8号房屋登记系由被告于2009年11月10日进行初始登记，当时房屋登记的依据是《房屋登记办法》，该办法于2008年7月1日施行，根据该办法第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提供下列材料：（一）登记申请书、（二）申请人身份证明、（三）建设用地使用证明、（四）建设工程符合规划的证明、（五）房屋已经竣工的证明、（六）房屋测绘报告、（七）其他必要材料”。根据该办法的规定以及被告对第三人提交的材料的审核，被告认为符合初始登记的要求并予以登记，被告的登记行为合法。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、原告的起诉已经超过法定起诉期限，现有证据显示，原告小区第一届业主委员会成立后即知道物业管理用房已经被销售的事实，并多次到小区物业服务单位索要物业管理用房，第二届业委会成立后，自2019年3月份开始又多次到物业公司索要物业管理用房并洽谈赔偿事宜。另外，原告于2019年4月18日向潍坊市规划局高新分局申请信息公开，该局于2019年4月26日给予信息公开，公开的信息显示该小区物业管理用房的规划情况，基于原告的申请，被告于2020年5月20日为其出具了不动产登记资料查询结果证明，该证明显示，截止到2019年5月20日17：00，金华苑小区没有物业管理用房的登记信息。因此，原告于2020年7月8日提起行政诉讼，已经超过起诉期限。二、第三人根据《房屋登记办法》的规定提交涉案房产的登记材料，经不动产登记部门依法审查无误并经公示后予以登记，在登记过程中，第三人并无过错，不应承担行政责任或民事责任。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记薄；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第九条规定，房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。第三人按照《房屋登记办法》规定的程序提交登记材料，由房屋登记机关审查并公示后办理的房屋权属登记，并无任何过错。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人向本院提交以下证据： 1、潍坊市华都物业管理有限公司的证明及该公司营业执照副本复印件，证明原告于2010年4月26日成立后即已知道物业管理用房被错误登记并出售的事实，原告第二届业委会于2019年3月2日成立，当月即以物业管理用房被销售为由要求物业管理公司提供物业管理用房。原告的起诉已经超过起诉期限。 2、潍坊市规划局高新区分局于2019年4月26日为原告出具的潍高规告字[2019]第7号政府信息公开告知书，证明原告于2019年4月18日申请公开金华苑小区最终规划方案、小区物业具体位置、大小等政府信息，该局于2019年4月26日予以公开，原告的起诉已经超过起诉期限。 3、潍坊市规划局高新区分局于2019年5月14日为原告出具的潍高规告字[2019]第8号政府信息公开告知书，证明该于对原告补充告知：金华苑小区20号楼建筑方案图纸一层平面中规划有4处物业管理用房。证据进一步证明原告当时已经知道行政行为的内容，其起诉已经超过起诉期限。 4、被告向原告出具的不动产登记资料查询结果证明，证明原告的起诉已经超过起诉期限。 原告、第三人对于被告提供的证据的质证意见以及本院对证据的认定： 原告对1-3号证据的真实性无异议，原告认为，1号证据是被告为第三人办理房屋登记的证据，原告及其主业均不知情。原告通过山东法院电子诉讼服务平台于2019年11月19日通过原告代理人向潍坊市高新技术产业开发区人民法院提交起诉材料，案件由潍坊市高新技术产业开发区人民法院交由潍坊市中级人民法院指定管辖，潍坊市中级人民法院裁定由昌邑市人民法院管辖，所以原告根据3号证据自2019年5月20日知道金华苑小区没有物业管理用房的政府信息后，在法定期限内提起行政诉讼，原告的起诉没有超过起诉期限。第三人对1-3号证据的真实性无异议，第三人认为，原告的第一届业委会于2010年4月26日成立后即已经知道小区物业管理用房被出售的事实，第二届业委会于2019年3月2日成立后当月即要求物业公司提供物业用房，因此原告的起诉已经超过起诉期限。本院认为，自原告知道小区物业管理用房由被告登记为第三人并已被出卖的事实，到其向潍坊市高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼，未超过法定起诉期限，对上述证据的效力不予认定。 原告对4号证据的真实性与合法性均不予认可，原告认为，规划许可中金华苑小区20号楼一层有四处物业管理用房，根据物权法的规定，上述房屋应归全体业主共有，并非属于第三人所有，申请不具有合法性；另外，该申请并未加盖第三人印章。原告对于5、7号证据无异议。原告对6号证据有异议，认为该授权委托书没有授权时间和委托期限，其内容不合法。原告对8号证据的真实性无异议，但认为其内容不完整，缺少许可证上明确标示的附图、附件，其中包括缺少平面、立面、剖面三面施工图。证书遵守事项中第五项明确载明，本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力，在20号楼施工图1、2层平面图中明确标明了物业用房的位置，但在被告所提供的规划许可证中没有此附图。因此，被告仅据8号证据进行审核，即认定全部房屋的产权属于第三人，系审核错误，登记行为违法。原告对于9-11号证据的真实性无异议，对12号证据的真实性无异议，但认为备案文件目录中应当有规划部门出具的准许文件，在规划中确实存在物业用房，因而被告系违法登记。原告对13号证据真实性无异议，但认为与案件没有关联性，该证据仅记载了3-17层住宅部分，对于1、2层没有测绘。原告对14号证据的真实性有异议，认为其中第一项询问内容“权利主体与提报材料是否一致”的回答中，第三人选择“是”，第三项登记机关询问“房屋是否存在共有情况”，第三人选择“否”，上述第三人的陈述与实际情况不符，均系虚假陈述。原告对15号证据的真实性不予认可，认为其中“受理”一项的审批结果是“经现场调查四邻无纠纷，符合房产登记条件”，实际上物业用房系全体业主共有，该登记申请中的房屋存在产权不明确的情况，不符合登记条件。原告对16号证据的真实性无异议，但认为该不动产权属证书系由于第三人的虚假申请，因被告审查不严导致的错误登记而产生，应予撤销。原告对于17号证据《房屋登记办法》第三十条第四项“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（四）建设工程符合规划的证明”，其中应当包括建设工程许可证及其附图、附件，这些都是申请人应当提交的材料，被告应当对此进行全面审核。第三人对被告4-17号证据的真实性无异议，对于8号证据建设工程规划许可证，第三人认为，在规划许可证中明确标注有附图及附件，其中附图包括总平面规划图、建设工程位置图、施工图等，第三人在提交登记申请时就已向工作人员咨询，提交了总平面图有相关附件，如果有物业管理用房，应当在总平面图中予以标注。登记机关对申请人提交材料的审核，应尽到合理审慎的审查义务，对于物业管理用房，应在不动产登记薄上进行记载，是不能颁发房屋权属证书的。本案中，第三人申请对20号楼予以确权，经被告审查后第三人顺利取得权属证书，被告没有对存在的物业管理用房进行标注，是导致后期转让行为发生的直接原因，第三人认为自身在登记过程中没有过错。被告反驳称，在2009年金华苑20、21号楼的商住楼商品房初始登记的申请材料中，只有规划部门提供的建设工程规划许可证，第三人并未提供附图及附件，登记机关仅就申请人提交的材料进行审查，至于附图及附件是由核发建设工作程许可证的部门进行专业审验，登记机关根据《房屋登记办法》第三十条的规定对申请人的材料进行的审核符合登记程序，申请人的申请符合登记条件。本院认为，被告4-17号证据能够证明第三人向被告申请房屋初始登记并提交相关材料的事实，其中4、8号证据系第三人初始登记申请书及建设工程规划许可证，其中8号证据被告没有提供建设工程规划许可证中的附图和附件，根据建设工程规划许可证附图中的一、二层施工平面图，20号楼一层有四处物业管理用房，证据不能全面真实地证明申请登记的全部事项，导致四处物业管理用房没有在房屋登记中标明，因被告没有对上述材料进行审慎审查，作出全部房屋均为第三人所有的错误登记，对其证据效力不予认定。5-7号证据系第三人申请登记时提交的证明其主体资格的证据，证据真实合法，予以认定。原告对9-11号证据无异议。12号证据能够证明登记房屋已经竣工验收的事实，予以认定。13号证据证明三层以上楼房的登记情况，与本案没有关联性。14号证据中第三人有关登记房屋全部归属第三人的陈述与事实不符，证据不具有真实性，对其证据效力不予认定。15号证据系四邻无纠纷的调查结论，证据真实合法，予以认定。16号证据系被告作出房产登记后颁发的房屋所有权证书，因其遗漏标记物业管理用房，系错误登记，对其效力不予认定。17号证据《房屋登记办法》第三十条第四项法条，本院认为，建设工程规划许可证中包括附图和附件，附图和附件的效力等同于建设工程规划许可证，均属于登记机关应当审查的材料范围，本案中被告没有进一步对建设工程规划许可证的附图和附件并进行审核，导致物业用房错误登记为第三人所有，故对17号证据的效力不予认定。 对于原告的证据作以下认定： 被告对原告1号证据的真实性无异议，但认为证据不足以证明原告主体资格的合法性。第三人认为，该证据不足以证明原告的本次起诉行为已经业主大会或业主代表大会的授权，不足以证明原告的主体资格适格。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。业主委员会不属于行政诉讼法规定的公民、法人，但属于“其他组织”，业主认为行政行为侵犯其合法权益，为维护全体业主的利益，业主委员会可以以自己的名义提起行政诉讼，其具备行政诉讼的原告资格，故对1号证据的效力予以认定。被告及第三人对2号证据无异议，予以认定。被告及第三人对3号证据有异议，认为证据不足以证明原告向潍坊市奎文区人民法院提交起诉状的时间。本院认为，3号证据足以认定原告于2019年11月19日起向潍坊市高新区人民法院网上提交诉讼材料的事实，对其证据效力予以认定。4号证据系潍坊市中级人民法院指定本院管辖本案的行政裁定书，予以认定。被告及第三人对5、6号证据的真实性无异议，被告认为，登记机关在进行房屋登记时，仅具有查验建设工程规划许可证的义务，对于施工图不进行审查，规划许可证附图附件由规划部门审查。第三人认为，第三人已经严格按照登记机关的要求提供了房屋登记所需材料，其中建设工程规划许可证的附图附件已经全部提交，因为附图和附件是该许可证不可分割的部分，登记机关应根据《房屋登记办法》第三十一条的规定，在办理房屋所有权证书时对物业管用用房进行标注。原告反驳称，建设工程规划许可证及其附图、附件具有同等法律效力，被告在审查登记材料时不能仅凭第三人的单方陈述，应当对建设工程规划许可中的物业管理用房进行审查；而第三人陈述其已将附图、附件在申请房屋登记时提交登记机关，那就表明其明知规划中有物业用房，但在申请材料和询问表中却对被告进行虚假陈述，被告未尽审慎的审查义务，最终导致错误登记。本院认为，原告5、6号证据能够证明在涉案金华苑小区20号楼的建设工程规划许可证中明确载明1层有四处物业管理用房的事实，对其证据效力予以认定。 对第三人的证据作以下认定： 1号证据系潍坊市华都物业管理有限公司的证明及其营业执照副本复合件，原告对证据的真实性提出异议，认为该物业管理有限公司系第三人的关联企业，与第三人具有利害关系，且证言也不能证实第三人的主张，故不应采纳。被告对证据无异议。本院认为，本案系原告对房屋登记机关的登记行为不服而提起的行政诉讼，1号证据不足以证明原告在索要物业用房时即已知道登记机关的登记行为，故不能够证明第三人关于原告的起诉已经超过起诉期限的主张，对其证据效力不予认定。原、被告对2-4号证据的真实性无异议。本院认为，2-4号证据能够证明2019年4月26日潍坊市规划局高新区分局向原告就所申请公开的事项进行告知，以及2019年5月20日原告通过查询知道本案讼争的被告房屋登记行为的事实，鉴于2019年11月19日原告已通过网上立案方式向潍坊市高新区人民法院递交起诉材料，故上述证据不能证明第三人关于原告的起诉已经超过起诉期限的主张，对其证据效力不予认定。 根据当事人的陈述及上述证据中的有效证据，本院对以下事实予以确认： 2009年11月4日，第三人向被告申请其所开发的金华苑小区20号楼的房屋初始登记，并向被告提交了房屋所有权初始登记申请书、申请人身份证明及授权委托书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、金华苑小区20号商住楼3-17层的测绘表等材料，被告受理后，对第三人进行了询问，确定房屋权利主体所提报材料一致、房屋不存在权属纠纷和权利限制状态、房屋没有共有情况、申请人具有民事行为能力且系真实意思表示等情况后，经审批，被告于2009年11月10日将金华苑20号楼的房屋权属全部登记为第三人所有，并为第三人颁发潍房权证高新字第0××8号房屋所有权证。现上述规划许可中的物业管理用房四处均已由第三人售出并办理不动产转移登记。 另查，涉案楼房建设工程规划许可证的附图及附件包括：总平面规划图、建设工程位置图、施工图（平、立、剖）、放线验审书，该证书载明：附图与附件由发证机关依法确定，与建设工程规划许可证具有同等法律效力。在该证附图中的一、二层施工平面图中，一层规划有四处物业管理用房。被告对金华苑小区20号楼的房屋登记中，没有对上述附图进行审查，也没有在房屋登记薄中对上述物业服务用房进行记载，将20号楼的权属整体登记为第三人所有。原告于2019年4月26日通过申请政府信息公开自潍坊市规划局高新区分局公开的政府信息中得知金华苑小区20号楼一楼规划有四处物业管理用房的事实，于2019年5月20日到被告处查询得知上述物业管理用房被登记为第三人所有，且已经由第三人全部售出并办理了转移登记的事实。原告认为被告的登记行为违法，于2019年11月19日通过山东法院电子诉讼服务平台向潍坊市高新技术产业开发区人民法院递交行政诉讼起诉材料，经审核，高新区人民法院于2020年4月23日审查通过，经潍坊市中级人民法院（2020）鲁07行辖10号行政裁定，本案由昌邑市人民法院管辖。 庭审中，双方当事人围绕本案争议的焦点“一、金华苑小区业主委员会是否具备本案原告主体资格；二、原告的起诉是否超过起诉期限；三、被告的登记行为是否合法”展开辩论，当事人均坚持自己的诉辩意见。 关于本案当事人主体资格问题，本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。金华苑小区业主委员会系依法成立的其他组织，其成立程序合法并经依法登记，在业主共有不动产权利受到侵害时，有权代表业主行使权利，其依法具备本案行政诉讼原告的主体资格。另外，被告依法行使不动产登记行政职能，是本案适格的被告。潍坊市华都房地产开发有限公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，可以作为本案第三人参加诉讼。 关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题，本院认为，原告自被告处通过查询得知金华苑小区20号楼一层中规划为物业管理用房的四间房屋被登记为第三人所有，此时是原告知道行政行为之时，从原告知道行政行为之日到其通过网上立案途径向人民法院递交起诉材料，原告的起诉没有超过法定起诉期限。 关于被告登记行为是否合法的问题，本院认为，时行的《房屋登记办法》第十七条规定：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第十八条：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。第十九条：办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；……《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；……（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；……（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据上述规定，不动产登记遵循以形式性审查为主，辅以实质性审查的原则。对于有关材料证明事项与登记事项不一致的，房屋登记机构应当不予登记。另外，《房屋登记办法》第三十一条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。本案中，第三人申请房屋登记提交材料中，建设工程规划许可证中，施工平面图是该许可证的附图，与该许可证具有同等法律效力，其中载明在金华苑小区20号楼一层有四处物业管理用房，被告应予审查并依法在房屋登记薄上进行记载，对上述物业管理用房不应颁发房屋权属证书。被告未尽合理审慎的审查义务，将物业服务用房登记为第三人所有并为其颁发房屋权属证书的行为侵犯了金华苑小区业主对上述房屋的所有权，行政行为违法。 综上，被告将金华苑小区业主共有的物业服务用房登记为第三人所有的房屋登记行为违法，鉴于上述房屋已经被第三人出售并已为购房户办理不动产转移登记的事实，违法行政行为不具有可撤销内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款之规定，判决如下： 被告将金华苑小区20号楼一层四间物业管理用房登记为第三人所有的登记行为违法。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  宿献东 人民陪审员  陆学军 人民陪审员  李 桧 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  王湘湘