四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初3323号 原告(案外人)：泸州市国有公房经营管理有限公司,住所地泸州市江阳区迎辉路****,统一社会信用代码：915105007400062569。 法定代表人：谢娟，总经理。 委托诉讼代理人：邓立勤，女，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：吴代雄，四川求索律师事务所律师。 被告(申请执行人)：泸州农村商业银行股份有限公司城西支行，住泸州市江阳区春景上路****楼**，统一社会信用代码： 91510502MA64A0AR0J。 负责人：祝波。 委托诉讼代理人：晏晓云，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莉，四川理光律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川嘉联房地产开发有限公司，住成都市金，住成都市金牛区三洞桥路****times;××75。 法定代表人：罗平，董事长。 委托诉讼代理人：李苑红，女，系第三人公司员工。 原告泸州市国有公房经营管理有限公司与被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行、第三人四川嘉联房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泸州市国有公房经营管理有限公司的委托诉讼代理人邓立勤、吴代雄，被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行的委托诉讼代理人晏晓云、王莉，第三人四川嘉联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李苑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州市国有公房经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.对被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行申请强制执行第三人四川嘉联房地产开发有限公司、罗雪梅、罗平、罗雨森金融借款合同纠纷一案，请求停止对第三人四川嘉联房地产开发有限公司名下位于江阳区××路××号××层的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认位于泸州市江阳区××路××号××层房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：位于泸州市江阳区××路××号××层××房，一直由原告管理使用，并非第三人四川嘉联房地产开发有限公司所有。在原告不知情的情况下，第三人四川嘉联房地产开发有限公司于2014年3月13日与被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行签订《最高额抵押合同》，以该房屋为罗雪梅向被告的450万元借款提供抵押担保。2017年9月5日，泸州市江阳区人民法院作出（2017）川0502民初3589号民事判决书，判决被告对第三人名下位于泸州市江阳区××路××号××层房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。在该案的执行中，原告才知道权益受到侵害。原告遂向法院提出执行异议，法院作出（2019）川0502民初执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起案外人执行异议之诉。 被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行辩称，一、案涉房屋已经生效法律文书判决属第三人四川嘉联房地产开发有限公司所有，如不服该判决，应当按照审判监督程序申请再审。因此原告请求判令涉案房屋所有的诉讼请求在程序上不符合要求。二、根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中，涉案房屋的不动产权属证书上载明的不动产权利人为第三人四川嘉联房地产开发有限公司，第三人四川嘉联房地产开发有限公司是该房屋的权利人，房屋所有权人是否对原告一直以来对该房屋的错误使用和收益主张权利是另一法律关系。三、被告依法审查了案涉房屋的产权证明并办理了抵押权登记，被告对案涉房屋的依法享有抵押权。四、泸州市江阳区人民法院依据已经生效的法律文书，对案涉房屋进行执行，实体和程序合法，不应停止对该房屋的执行。综上，原告对案涉房屋不享有所有权，无权要求人民法院停止执行，更无权要求将案涉房屋确认归其所有。 第三人四川嘉联房地产开发有限公司述称，我公司当年办理房屋权属证明的人员已经离职，现在具体情况我公司人员不清楚，请法院依据双方提供的资料依法判决。 经审理，本院认定本案法律事实如下：1988年,泸州市房产公司（单位性质：全民所有）取得位于泸州市江阳区××路××号楼的房屋所有权，房屋产权登记档案载明：“所有权人：市房产公司，所有权性质：全民，房屋坐落：慈善路14＃，建筑结构：砖混，建筑面积：1176.49平方米，用途：住宅、商店，产权来源：新建。”2000年之前，泸州市房产公司开发部经泸州市建委批准在慈善路拆迁建设，拆建房屋涉及泸州市房产公司管理的慈善路14号房屋。泸州市房产公司（乙方）与泸州市房产公司开发部（甲方）于1996年8月签订《拆迁还房协议书》，该协议书载明：“甲方经泸州市建委号文件批准在慈善路区域进行旧房拆迁，涉及乙方慈善路14＃及后院的直管公房。经甲、乙双方协商，达成拆迁还房协议如下：一、甲方拆迁乙方直管公房36户，结构：砖混、木单住宅36户，建筑面积砖混1100.79平方米，木单405.09平方米；……非住宅户拆迁协议另行商定，拆迁时间一九九六年六月，还房时间一九九七年十二月三十日以前……互动后住宅应还建筑面积1627.407平方米……”2000年12月26日，泸州市房产公司开发部（拆迁人，甲方）与泸州市房产公司（被拆迁人，乙方）就还房后事宜签订《慈善路14＃楼拆迁还房协议》，约定：“……一、甲方拆迁乙方慈善路14＃，砖混结构1100.79平方米，14＃楼后院木结构房405.09平方米，按木单结构浮动30%后应还房合计1627.407平方米……”同日，泸州市房产公司开发部（拆迁人，甲方）与泸州市房产公司（被拆迁人，乙方）就还房后事宜再次签订《慈善路14＃楼拆迁还房协议》（该协议交房监所备案），约定：“……甲方拆迁乙方慈善路14＃楼，砖混结构1176.49平方米，14＃楼后院木结构房329.39平方米，现规定木单结构浮动30%后应还房合计1627.407平方米……”同日，泸州市房产公司（甲方）与泸州市房产公司开发部（乙方）签订《房屋互换协议》（该协议交房监所备案），该互换协议载明：“甲方慈善路14号楼属80年代旧楼房，设施陈旧，急待维修，甲方为改变使用条件，减少维修资金，经与乙方磋商达成房屋互换协议如下：一、甲方的慈善路14＃楼，砖混结构建筑面积1176.49平方米，与乙方滨江路13＃、14＃楼，金钱吊葫芦11＃楼，砖混结构建筑面积1664.421平方米房屋互换。二、乙方多还甲方487.931平方米房屋在今后双方发生往来时一并结算。三、互换房屋互不补差，在本协议签订后七日内双方将原房产权手续移交对方，各自办理产权变更手续。四、本协议一式陆份，双方各执叁份，自签章后生效。”泸州市房产公司与泸州市房产公司开发部分别在该互换协议的甲方、乙方处盖章。2001年3月22日，慈善路14号房屋变更登记在泸州市房产公司房屋开发部名下。房屋所有权登记载明：房屋坐落：慈善路14号，产别：国有（自管产），房号14，结构混合，所在层数1-6，建筑面积1176.49平方米，设计用途：办公。2002年8月8日，泸州市房产公司开发部（甲方）与泸州市明珠物业有限公司（乙方）签订《房地产转让合同》，约定甲方自愿将坐落在泸州市江阳区××路××号的房地产（房屋建筑面积1176.49平方米）转让给乙方……二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币677658元……。2002年8月13日，位于泸州市江阳区××路××号房屋变更登记在泸州市明珠物业有限公司名下。房屋所有权登记载明：房屋坐落：慈善路14号，产别：有限责任，房号14，结构混合，所在层数1-6，建筑面积1176.49平方米，设计用途：办公。2010年3月15日，泸州市明珠物业有限公司（甲方）与四川嘉联房地产开发有限公司（乙方）签订《房地产转让合同》，约定甲方自愿将位于江阳区××路××号的房地产（房屋建筑面积1176.49平方米）转让给乙方，该房地产的基本情况以载于合同附件一……甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币贰佰万元……。2010年3月19日，位于江阳区××路××号××层房屋（建筑面积1176.49）登记在四川嘉联房地产开发有限公司名下。 2014年3月21日，原告（乙方，被拆迁人）与第三人四川嘉联房地产开发有限公司（甲方，拆迁人）签订《慈善路-新马路国有公房拆迁安置补偿协议》，载明：……一、被拆迁房屋情况：乙方被拆迁房屋位于泸州市江阳区慈善路12、14号楼、泸州市××路3号楼……共计产权面积6003.6㎡……二、安置补偿协议：（一）、临街营业房：因乙方被拆迁的营业房均为临街一层门市甲方须保证在新建“嘉联.上城”临街正一层置换给乙方营业房产权……。后该《慈善路-新马路国有公房拆迁安置补偿协议》并未实际履行。 2014年3月13日，被告泸州农村商业银行股份有限公司城西支行（原泸州江阳农村商业银行股份有限公司大山坪支行）与案外人罗雪梅签订《个人借款合同》，约定借款额度为450万元。第三人四川嘉联房地产开发有限公司以登记在其名下的位于泸州市江阳区××路××号××层房屋为罗雪梅的借款提供最高额450万元的担保，并办理抵押权登记。此后，因罗雪梅未能按约还款付息，被告向本院提起诉讼。2017年9月5日，本院作出（2017）川0502民初3589号民事判决书，判决泸州农村商业银行股份有限公司城西支行（原泸州江阳农村商业银行股份有限公司大山坪支行）对位于江阳区××路××号××层房屋享有优先受偿权。判决生效后，该案进入执行。在执行过程中，原告得知江阳区××路××号××层房屋将被拍卖的情况，遂向本院提出案外人执行异议。本院于2019年4月28日作出（2019）川0502执异53号民事裁定书，裁定：驳回案外人泸州市国有公房经营管理有限公司的异议请求。泸州市国有公房经营管理有限公司收到该裁定书后，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，讼争房屋江阳区××路××号一层门市自建成起由市钟表行使用。市钟表行改制后，慈善路14号一层门市出租给泸州市钟表行，现由泸州市民益钟表眼镜有限公司二门市承租该门市，案涉房屋泸州市江阳区××路××号一层门市的租金一直由原告收取。 本案审理过程中，原告自行委托四川宏伟图勘察设计有限公司对江阳区××路××号房屋进行面积实测，四川宏伟图勘察设计有限公司出具《泸州市房屋面积实测绘变更报告》，该报告载明江阳区××路××号建筑总面积为1329.76平方米，层数为负一层至六层，其中第一层建筑面积为149.44平方米（含商业90.36平方米，办公59.08平方米）。 本案的争议焦点为：一、原告是否是泸州市江阳区××路××号一层房屋的真实权利人？二、原告是否对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案庭审中，原告虽举证证明案涉房屋租金一直由原告收取、原告的档案清册上一直将案涉房屋登记为原告管理之国有公房、第三人与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》上载明案涉房屋为原告待拆迁房屋。但租金的收取、原告自行记载的档案清册内容及并未实际履行的合同不足以证明原告为案涉房屋的真实权利人。庭审中原告提出79年江阳区××路××号房屋竣工验收时竣工验收工程数量为1238平方米，大于产权登记上载明的面积1176.49平方米。本院认为，该面积误差为61.51平方米，误差率约为5%，不排除办理产权证时的实测面积与竣工验收时的验收面积存在误差的情况，不足以说明产权证上所载面积不包含一层面积。本案审理过程中原告自行委托四川宏伟图勘察设计有限公司对江阳区××路××号房屋进行面积实测绘，实测绘房屋面积-1层至6层面积共计为1329.76平方米，大于产权证载明面积153.27平方米。庭审中双方当事人均陈述了存在天井改造的事实，该面积的增加不排除为天井改造等原因造成，且该面积也与第一层面积不符，不足以证明产权证所载面积不包含第一层。同时，本院依职权在不动产登记中心调取的历次产权登记材料显示，江阳区××路××号房屋首次登记时，泸州市房产公司提交的登记申请书上载明面积为1176.49平方米，用途为住宅、商店，层数为6层。此后历次变更登记建筑面积均为1176.49平方米。原告提交的证据不足以证明不动产登记中心存在登记错误的情况，故原告未能举证证明其为案涉房屋的真实权利人，其不享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，本院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告泸州市国有公房经营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告泸州市国有公房经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 兰 人民陪审员  曹江鸿 人民陪审员  陶宏清 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  刘俊麟