河北省清河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0534民初1149号 原告：李凤财，男，汉族，1985年3月18日出生，住清河县。 被告：河北万银典当有限公司，住所地清河县泰山路上海城A3-111、112号，统一社会信用代码91130534070814544D。 法定代表人：赵洪亮，董事长。 委托诉讼代理人：郭留顺，河北至尊律师事务所律师。 第三人：于秀敏，女，汉族，1975年7月5日出生，住清河县。 原告李凤财和被告河北万银典当有限公司（以下简称万银公司）、第三人于秀敏执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告李凤财、被告河北万银典当有限公司的委托诉讼代理人郭留顺到庭参加诉讼，第三人于秀敏经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李凤财向本院提出诉讼请求：请求判决停止对清河县的强制执行，并解除对该房产的查封。事实理由：2019年9月2日原告与第三人于秀敏签订《商品房、车位买卖合同》，约定原告购买第三人的清河县上海城二期第7幢B单元2201号及车位，总价款40万元和建设银行的贷款，并约定待房产证办理下来马上办理过户手续。2019年9月3日原告即将40万元房款转给了第三人，第三人当天就将房屋钥匙交给原告，此后原告一直支付建设银行按揭贷款及物业费水电费等。2020年5月25日原告在中国裁判文书网上得知原告购买的该房产已被法院查封。该查封侵犯了原告的合法权益，为此，原告向法院提出执行异议，请求法院撤销查封，后清河县人民法院作出（2020）冀0534执异21号民事裁定书，以原告在查封之前未实际占有为由驳回原告异议，原告认为该裁定错误，为此提出执行异议之诉。原告认为，2019年9月3日原告就实际占有案涉房产，有交付物业费水电费凭证等证据为凭，且第三人也能证明，原告享有排除执行的权利。为此依法起诉。请准予诉讼请求。 为支持自己的主张，原告提交了下列证据： 证据一、2019年9月3日的银行交易记录，拟证明原告当日给于秀敏打款40万元，交易记录上注明是购房款；在法院查封之前原告已经购买了于秀敏的房产。 证据二、商品房车位买卖合同，拟证明房屋买卖情况，上面标记有建设银行贷款21.7万元，总共房款是61.7万元。 证据三、于秀敏购买房子的商品房买卖合同一份、增值税发票一张、电卡一张、契税单据、车位转让协议书、于秀敏在银行贷款的借款合同。拟证明原告购买了涉案房产后，于秀敏把上述手续交给了原告。 证据四、（2020）冀0534执异21号执行裁定书，拟证明原告向法院提出了执行异议，被法院驳回了。 证据五、于秀敏出具的收条一份，拟证明原告一直在还银行贷款。 证据六、恒基物业服务公司的收据一份，拟证明物业费是原告交的。 证据七、于秀敏出具的证明一份，拟证明在查封之前，原告已经合法占有该房产。 证据八、银行贷款还款凭证三份，拟证明从原告入住以后，银行贷款都是原告在偿还。 被告河北万银典当有限公司辩称，因李凤财诉答辩人执行异议纠纷一案，答辩人认为其诉讼请求不能成立，应予驳回。一、原告诉称与第三人于秀敏签订《商品房车位买卖合同》不是事实。因于秀敏长期欠答辩人借款本息未还，答辩人于2019年9月27日书写民事起诉状和保全申请书到法院申请立案，清河县人民法院经审查认为不可调解后，于2019年10月21日作出（2019）冀0534财保20号之二民事裁定书，查封了本案讼争的商品房。清河县人民法院于2019年12月25日作出（2019）冀0534民初1943号民事判决书。第三人和原告为逃避法院执行，互相串通后提供书写日期为2019年9月2日的买卖合同，刻意把日期写在起诉之前，该交易不是事实。二、从原告提供的《商品房车位买卖合同》内容来看，存在多处矛盾：1、该协议未明确确定的交易价格不合常理。只写40万元和剩余的银行贷款，但未明确银行贷款的金额：2、该协议书约定，商品房和商品房内所有装修，家具，电器等所有物品以及车库和车库内所有物品均包含在转让价款之内，但在第5条款中又约定，“甲方将自己的物品都搬走，搬不走的物品视为赠予乙方”，两者约定互相矛盾；3、该协议第9条约定，在没有办理房产证之前，双方可以反悔解除本协议，由第三人对原告进行赔偿，并约定了具体的赔偿金额，第8条中又规定起诉法院判决强制过户。以上规定矛盾。4、协议明确，该商品房尚在抵押按揭贷款过程中，而且属于未经登记的商品房，依据法律规定，不得进行转让和交易。综上所述，该转让合同既不真实，也不合法。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案房产只有在不动产登记部门备案的合同，合同记载产权人是于秀敏，异议人不是不动产登记中的产权人，不是物权所有人，无权提出异议。《中华人民共和国房地产管理法》第37条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中涉案的房产在银行尚有长期按揭贷款，在未经抵押权人同意的情况下，也不得转让抵押财产。原告和第三人在明知法律有强制性规定的情况下，在房屋尚未取得产权登记，并且仍有银行按揭贷款的情况下，却主张违法购买房产，其没有也不可能取得产权登记，原告并非善意的无过错的签订了合同。其主张所签订的合同并不是合法有效。第三人明知诉争房产在2019年10月已经查封的情况下，却主张在2020年1月10日再接收房款44,000元，同样属于恶意行为，不应受法律保护。四、邢台市中级人民法院针对同类案件曾出具二审生效的民事判决书（案号为2018冀05民终2798号），该院认为“在商品房存在银行按揭贷款，在未通知抵押权人征得同意的情况下出售房产不具有善意；原告和第三人之间的买卖合同违反法律强制性的规定，且没有证据证实其真实交易情况，不能认定为合法有效；原告并未支付全部购房款，也没有按照合同约定支付部分价款后将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故此对涉案执行房产不享有足以排除强制执行的民事权益。”本案房产在既没有办证，又存在着银行抵押，且房款也未向法院交付执行的情况下，不能认定为合法有效。原告的诉请应予驳回。 被告提交了下列证据： 证据一、（2020）冀0534执异21号执行裁定书。拟证明：2019年10月21日作出（2019）冀0534财保20号之二民事裁定书，查封了本案讼争的商品房；清河县人民法院于2019年12月25日作出（2019）冀0534民初1943号民事判决书。 证据二、邢台市中级人民法院案号为2018冀05民终2798号民事判决书。 第三人于秀敏未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原、被告均无异议的（2020）冀0534执异21号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、对于原告提交的证据一、证据二和证据三，能够形成证据链条，证实原告和第三人存在房屋、车库买卖的事实，具有真实性、合法性和关联性，予以采信；2、对于原告提交的证据五和证据七，因第三人于秀敏未到庭，无法确定收据和证明是否其本人出具，不予采信；3、原告提交的证据六，没有出具时间、也不能达到原告的证明目的，不予采信；4、原告提交的证据八，原告虽然持有还款凭证，但还款账户并非原告名称，在没有其他证据佐证的情况下，无法得出原告提出的上述房贷是由其偿还的唯一结论，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万银公司和于秀敏借款合同纠纷一案，万银公司申请诉前财产保全，本院于2019年10月21日作出（2019）冀0534民保20号之二民事裁定，裁定查封于秀敏名下案涉房产，并于2019年10月23日对案涉房产进行预查封。本院于2019年12月25日作出（2019）冀0534民初1943号民事判决，判决于秀敏在判决生效后十日内偿还万元公司借款10万元及相应利息。李凤财提出执行异议，本院于2020年7月9日作出（2020）冀0534执异21号执行裁定，裁定驳回李凤财的异议请求。李凤财向本院提起了执行异议之诉。 另查明，2019年9月2日，于秀敏、王长东（甲方）和李凤财（乙方）签订《商品房、车位买卖合同》，甲方将案涉房产出售给乙方；合同主要内容为：该房屋已经交付使用，有建设银行房屋贷款21.7万元，但没有办理房产证；房屋总价格为四十万元人民币和所剩银行贷款，包括商品房和商品房内所有装修、家具、电气等等所有物品，银行贷款由于秀敏银行卡号代交，等到房产证办理下来，由李凤财一次性交清；双方签订后，移交房屋及手续，将自己物品都搬走，搬不走的物品视为赠与李凤财；协议生效后，甲方办理下来房产证通知乙方，甲方协助乙方办理过户手续；协议汇款后生效。次日，李凤财通过建设银行账户向于秀敏账户转款40万元，用途一栏注明为“购上海城房款”。 再查明，案涉房产系于秀敏在河北颐正房地产开发有限公司（简称颐正公司）购买，于2014年9月16日签订了《商品房买卖合同》，总价款为363,015元，于秀敏交纳首付款113,015元；其余房款250,000元，以案涉房产抵押在中国建设银行股份有限公司清河支行办理了按揭贷款，于2017年1月3日签订了《个人住房（商品房）借款合同》。2018年6月24日，于秀敏和颐正公司签订《车位转让协议书》，在颐正公司购买了上海城二期7号楼150号车位。现案涉房产的产权证书尚未办理，按揭贷款余额204,327元未还；中国建设银行股份有限公司清河支行称从未同意于秀敏将案涉房屋出售。 本院认为，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求人民法院解决争议引起的诉讼。本案系案外人李凤财提起的执行异议之诉，其应当就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的审查重点为李凤财对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于本案中原告李凤财和第三人于秀敏之间的房屋买卖合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上述法律和司法解释阐释了两个观点：一是发生这种转让抵押物的情况，得优先保护抵押权；二是受让人可以选择代替债务人清偿债务，消灭抵押权。本案中，当事人于秀敏在其房产在银行抵押按揭贷款、未通知抵押权人征得抵押权人同意的情况下出售房产，其与原告李凤财之间的买卖合同因违反法律强制性规定，不能认定为合法有效，故不能认定李凤财与第三人于秀敏在法院查封之前达成了合法有效的书面买卖合同；李凤财在明知该房产尚未取得产权证书，且在银行有按揭贷款，设定了抵押，无法办理过户手续的情况下，依然购买案涉房产，属于其自身原因未办理过户登记。故原告李凤财提出的执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，不能认定其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其执行异议不予支持。第三人于秀敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告李凤财的诉讼请求。 案件受理费3,800元，由原告李凤财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  刘惠军 审 判 员  闫恒新 人民陪审员  杨欣林 二〇二〇年九月九日 书 记 员  吴艳元