北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26958号原告：李某，男，1988年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。原告兼原告李某的委托诉讼代理人：王某1（李某之母），1959年10月10日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王某2，女，1963年11月6日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王某3，男，1965年10月8日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：钱某，女，1985年1月14日出生，汉族，住北京市大兴区。被告兼被告钱某的委托诉讼代理人：王某4（钱某之母），1957年11月19日出生，汉族，住北京市大兴区。原告李某、王某1与被告王某2、王某3、钱某、王某4分家析产、继承纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告李某的委托诉讼代理人王某1，被告王某2，被告王某3、被告兼被告钱某的委托诉讼代理人王某4到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某、王某1向本院提出诉讼请求：1.请求确认北京市丰台区5号楼1209号房屋归我所有；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：1997年我家因拆迁，获得四套回迁安置房，安置人口为李某、王某1、王某5（2020年5月25日去世）、武某（王某5之妻，2017年1月23日去世）王某2、王某3、王某4、钱某，共8人。2009年办理房产证时，全部登记在王某5名下。王某1多次要求王某5将1209号房屋过户至本人名下，均遭拒。李某、王某1作为被安置人，拆迁当时共出资75000元购房，自1999年1月29日回迁至今，一直居住使用该处房屋。我二人认为，回迁安置房屋是家庭成员共同取得的财产，应由家庭成员共同所有，现王某5将1209号房屋过户至王某2名下，侵害了我的合法权益，故诉至法院。王某2辩称，回迁安置的四套房屋均系王某5与武某的财产，武某在世时，王某5即将1209号房屋过户到王某2的名下，要求王某2赡养王某5，事实上，王某5亦实际由王某2赡养。我们家之前有过诉讼，武某说过没有王某1的房屋份额，王某1的工作单位已经另行给她分配过房屋，王某1没有安置房屋份额。王某3辩称，王某1在起诉之前和我商量过，她起诉只针对1209号房屋。在四套房屋中，只有1209号房屋存在争议。403号房屋及1806号房屋是我的，403号房屋已经以1490000元的价格出售给案外人，售房款已经分给我父亲100000元。1209号房屋由王某1居住，但现登记在王某2名下，409号房屋已经过户到王某4名下。在拆迁当时，除原房置换面积外所有增加面积全部由我出资，我作为家中的儿子已经付出太多，我和我父母之间就403及1806房屋的归属已经有协议。当时拆迁安置时因王某1另有住房，不符合安置条件，故我不同意王某1的诉讼请求。钱某、王某4辩称，依据拆迁政策，王某4和钱某二人可以分得一套两居室，但最后要了一居室，王某4已经对家庭做出贡献，王某4每月给父亲王某52000元赡养费。409号房屋是我二人的个人财产，我们不对1209号房屋发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某5与武某系夫妻关系，二人生有子女四人，由长及幼分别为：王某4、王某1、王某2、王某3。王某3与案外人吕某系夫妻关系。武某于2017年1月23日去世，王某5于2020年5月25日去世。1997年7月17日，北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司作为拆迁人（甲方），王某5作为被拆迁人（乙方），双方签订《北京市丰台区桥北地区拆除私有房屋产权调换协议书》，内容为：“一、甲方拆迁依据丰台区房地产管理局颁发的《房屋拆迁许可证》，文号丰拆许字95第1号，在丰台镇×号拆除乙方所属私有住宅房屋，建筑面积112.13平方米。二、甲方将丰台东安街危改楼×号楼壹居贰套；贰居一套；叁居壹套的房屋产权调换给乙方所有，建筑面积暂定236平方米。地址2号楼4层4号、10号，12层4号，3号楼10层1号。三、产权调换差价：偿还建筑面积与原建筑面积相等112.13平方米，偿还建筑面积超过原建筑面积123.87平方米，建筑面积每平方米的房改成本价格1165元，合计144308.55元。”×号分户表显示户主王某5，之妻武某，之长女王某4，之外孙女钱某（王某4之女），之次女王某1（3603工厂），之外孙李某（母子），之三女王某2（待业），之长子王某3（待业，未婚）。2011年，王某5、武某作为甲方，王某3作为乙方，双方签订《协议书》，内容为：“甲因为拆迁而被安置和补偿共获得北京市丰台区丰台镇福顺里一居室两套，两居室一套，三居室一套。依据当年的拆迁补偿政策，甲原获得以老宅一比一面积交换的三居室一套，乙原获得以老宅一比一面积交换的一居室一套。考虑到乙很快就要结婚生子，故甲将自己的三居室和乙的一居室交换，即甲取得一居室一套，乙取得三居室一套。另甲的长女，亦即乙的大姐原获得两居室一套并应由其出钱购买全部产权。但因为甲的长女当年无力购买。甲找到乙，并在三个女儿在场的情况下，提出一个解决方案：甲将属于自己的无需花钱的一居室与甲长女的两居室做无差价调换。调换后甲的长女获得甲的一居室一套，甲获得原属于其长女的两居室一套并由甲方出钱购买全部产权，但是甲方亦无力购买，希望乙方出钱为甲购买两居室的全部产权，条件是甲方在有生之年只拥有此两居室的永久居住权，甲方百年后永久居住权方自动回属给乙。甲先找了三个女儿，她们均表示不愿出钱为其购买，之后甲找到乙提出以上方案。乙考虑到父母希望自己的孩子都能居者有其屋的爱子之心却又心有余而力不足的为难处境，作为家中唯一的儿子，乙没有选择地接受了这个方案。2000年乙即依据甲乙双方达成的口头协定，通过其妻子的公积金贷款向开发商支付了甲的两居室以及乙的房子（因所得三居室面积超出老宅面积而产生的购房款，以及以后乙又将三居室与开发商调换成面积更大的两室两厅的一套而增加的房款）共两套房的房款。2009年乙还清所有房贷，根据相关政策规定所有拆迁所获房屋的产权全部登记在甲名下。甲承诺在拿到房屋产权证后将乙的两室两厅的产权转让到乙名下，将两居室的产权转让到甲之孙、乙方子名下：转让价格为人民币壹元整。乙再一次一如既往地承诺甲对于所居住的两居室拥有永久居住权，任何人无权要求甲搬离此两居室。当年考虑到父母的感受，乙没有要求就双方口头达成的方案与甲签订书面协议。虽然未立书面协议，但双方都认可此口头协议的存在，实际操作中也一直在执行此协议，双方都如约履行了各自的义务。现特立书面协议一份，以补当年之缺，并以此再次确认双方之权利义务。”2012年8月，王某5将403号房屋（建筑面积67.71平方米）出售给案外人甄某，售房款共计1490000元，其中1390000由王某3取得，100000元由王某5取得。2013年1月14日，王某5与王某2签订关于1209号房屋的《存量房屋买卖合同》，约定王某5将1209号房屋出售于王某2，成交价格1元。2013年4月27日，北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司出具《×号房屋拆迁情况说明》，内容为：“1997年7月17日，拆迁人北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司（以下简称‘鸿华公司’）与被拆迁人王某5签订了《北京市丰台区桥北地区拆除私有房屋产权调换协议书》（以下简称“《调换协议》”）。依据《调换协议》王某5将北京市丰台区桥北地区×号房屋交付鸿华公司拆除，鸿华公司作为补偿给予王某5位于丰台危改楼2号楼4层4号、10号；2号楼12层4号；3号楼10层1号共四套房屋。后经公安机关核准，上述房屋现楼栋号（管理号）分别为丰台区5号楼409号、丰台区5号楼403号、丰台区5号楼1209号、丰台区4号楼1001号。《调换协议》签订后，王某5于2000年4月18日向鸿华公司提出了换房申请，申请将丰台危改楼3号楼10层1号（即丰台区4号楼1001号，以下简称“1001号房屋”）调换为丰台危改楼3号楼18层6-7号（该房屋后经公安机关核准变更为：丰台区4号楼18层1806号，以下简称“1806号房屋”）。此后，鸿华公司批准了王某5的换房申请，并与王某5就1001号房屋与1806号房屋之间的差价款进行了结算。王某5支付完毕因换房产生的差价款后，鸿华公司为王某5办理了1806号房屋的所有权证，王某5已取得该房屋的所有权证。至此，鸿华公司所负义务全部履行完毕。”庭审中，王某1自称出资75000元用于购买1209号房屋。王某4、王某3认可王某1出资购买1209号房屋，王某2、王某5称王某5向王某1借款75000元用于购买1209号房屋，后以1209号房屋的租金偿还。经查本院（2013）丰民初字第09893号卷宗，2015年7月14日笔录中，王某5自述“这套房子开始是原告（王某1）交过75000元，我承认。另外，房产权人是我，分配权在于我……原告（王某1）交的75000元是她自己买房交的钱。”庭审中，王某3提交北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司作为拆迁人（甲方），吕某作为被拆迁人（乙方），双方签订的《北京市城市住宅房屋拆迁补偿协议书》。王某3提交盖有北京市丰台区房屋土地管理局财务专用章的收据，该份证据显示吕某交纳1806号房屋房款208589.7元，公共维修、天然气等其他费用合计216296.7元。王某3与吕某的结婚证，该份证据显示二人于1998年7月29日结婚。王某3提交上述证据拟证明其出资216296.7元用于购买安置房屋，因王某4无能力购买其本应分得的二居室403，父母协调将王某3本应分得的不用交钱的一居室409调换给王某4，因只能用一套房屋贷款，故将403与1806的房款一并计算在1806号房屋房款中，并由王某3夫妇贷款交纳。在本院（2013）丰民初字第09893号卷宗，2015年7月14日笔录中王某1认可王某3出资21万余元购买1806号房屋。王某5认可王某3交纳了1806的房款，但认为其先行给了王某3100000元，王某3仅负担了1806号房屋增加面积对应的房款。王某4称见过吕某一张金额为140000元的发票。2017年4月18日，王某1将王某5、王某2诉至本院，要求确认二人签订的《存量房屋买卖合同》无效，2018年3月27日，本院作出（2017）京0106民初10500号民事判决书，确认王某5与王某2于2013年1月14日签订的《存量房屋买卖合同》无效。庭审中，王某2提交2018年4月20日《声明》，内容为：“我是王某5，王某2之父。2013年1月份，我把5号楼1209号房屋过户给我三女儿王某2。为什么呢，因为我三女儿王某2赡养我们老俩五六年了，对我们老俩很好。2017年1月23日去世，患尿毒症，急需透析，我三女儿夫妻对我照顾的很好，每周二五都要他接送丰台医院透析。所以，我不能忘养对我们老俩恩情，到今天我仍住在三女家里，对我衣食住做很好。2018年3月，法院判定丰台5号楼1209号房屋于我和武某共同财产。我现在郑重声明5号楼1209号房于我的份额，我仍坚持之前的做法，归我三女儿王某2所有，我继承我老伴武某的份额也归我三女儿王某2所有。”其余各当事人对该份证据的真实性表示认可，王某1认可该份证据系王某5所写，但称王某5脑子不清楚，王某1不认可该份《声明》的内容。2018年10月19日，本院至北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司调查×号拆迁安置情况，该公司接待人员称因年代久远，该公司现有职员无人清楚当时的拆迁情况，当时的拆迁员也记不清当时的拆迁安置情况。经查，1209号房屋现登记在王某2名下，王某2自述将该房屋抵押，抵押金额为230万元。案件审理过程中，本院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对1209号、409号、1806号房屋进行评估，该公司出具《房地产估价报告》，内容包括1209号房屋建筑面积59.17平方米，单位面积房地产价值58155元，房地产价值总额为3441000元；1806号房屋建筑面积111.62平方米，单位面积房地产价值54895平方米，房地产价值总额6127400元；409号房屋建筑面积59.17平方米，单位面积房地产价值57581元，房地产价值总额3407100元。本次评估共产生费用39937元。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。各按份共有人均有权将自己的份额析出。本案中，×号房屋系王某5、武某的夫妻共同财产，1997年7月17日拆迁时安置人口包括王某5、武某、王某4、钱某、王某2、王某1、李某、王某3八人。本次拆迁安置的409、403、1209、1806四套房屋应为王某5、武某、王某4、钱某、王某2、王某1、李某、王某3的共有财产。本案争议焦点包括：一、四套安置房屋面积来源：1.偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，此为×号房屋产权调换所得；2.偿还建筑面积超过原建筑面积部分，由王某3按照4000元的价格购买；3.私人自住房屋在安置上予以照顾的建筑面积，该部分按照房改成本价格1165元购买。二、购房款来源：1.1209号房屋，此前他案诉讼中各方当事人均表示由王某1出资，本次诉讼中王某4、王某3亦认可由王某1出资，王某5、王某2称王某5向王某1借款，后以1209号房屋的租金折抵，考虑到王某5并未提交证据予以证明，且其陈述与常理不符，本院不予采信，本院认定1209号房屋由王某1出资。2.1806号房屋，王某3提交收据证明购房款由其交付，王某4、王某1虽对金额有不同意见，但亦认可购房款由王某3交付，王某5认可王某3交纳购房款，同时称其先行给付王某3100000元，但并未提交证据，结合本案其他证据，本院认定1806号房屋由王某3出资。三、2011年9月22日，王某5、武某与王某3签订《协议书》的效力：在该份《协议书》中确认403、1806号房屋由王某3出资购买，承诺将403号房屋转让给王某3之子，1806号房屋转让给王某3，因三人在本协议中处分的面积未超出三人在本次安置中所占的面积，故该份《协议书》有效。2012年8月王某5将403号房屋转让给案外人后将其中1390000元售房款给付王某3，应视为对协议的变更及履行。四、2018年4月20日，王某5所写《声明》的性质，该份《声明》形成于本院2018年3月27日作出（2017）京0106民初10500号民事判决书，确认王某5与王某2于2013年1月14日签订的《存量房买卖合同》无效之后，王某5再次声明其在5号楼1209号房屋中的份额归王某2所有，未见其明确表示在其去世后由王某2继承本人在该房屋中的份额，故该份《声明》不具有遗嘱的效力。关于各安置人在安置房屋所占的份额，本院在考虑房屋来源、拆迁政策、房屋流转、使用的实际情况的基础上酌情予以分割。关于王某5、武某在安置房屋中剩余的份额，本院按照法定继承予以分割，王某2尽了主要赡养义务，本院酌情对其予以多分。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京市丰台区409号房屋归王某4所有，北京市丰台区1209号房屋归王某2所有，北京市丰台区1806号房屋归王某3所有，李某、王某1、王某2、王某3、王某4、钱某于本判决生效之日起七日内互相配合办理上述房屋的所有权变更登记手续；二、王某4、钱某于本判决生效之日起七日内给付王某1、李某折价款881076.38元，王某2于本判决生效之日起七日内给付王某1、李某折价款1484185.98元，王某4、钱某于本判决生效之日起七日内给付王某3161261.58元，王某2于本判决生效之日起七日内给付王某318191.47元；三、驳回王某1、李某的其他诉讼请求；四、驳回王某2、王某4、钱某的其他诉讼请求。案件受理费99653元，由王某1、李某负担13951元（已交纳），由王某4、钱某负担13951元（于本判决生效之日起七日内交纳），由王某2负担10963元（于本判决生效之日起七日内交纳），由王某3负担60788元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费39937元，由王某1、李某负担5591元（已交纳），由王某4、钱某负担5591元（于本判决生效之日起七日内给付王某1、李某），由王某2负担4393元（于本判决生效之日起七日内给付王某1、李某），由王某3负担24362元（于本判决生效之日起七日内给付王某1、李某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 冯大伟审 判 员 丁 颖审 判 员 卢晓芳二〇二〇年九月二十九日法官助理 王蓉梅书 记 员 申 璐