福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15319号 原告（反诉被告）：福建有家房产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路****楼**左侧及**左侧。 法定代表人：林德斌。 委托诉讼代理人：邹训坚，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱扬琴，女，公司职员。 被告（反诉原告）：福建省三十六都旅游文化发展有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**世界金龙大厦第****/div> 法定代表人：杜雅钦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖泽明，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟干，福建合立律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建有家房产经纪有限公司（以下简称“有家房产公司”）与被告（反诉原告）福建省三十六都旅游文化发展有限公司（以下简称“三十六都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）有家房产公司之委托诉讼代理人邹训坚、邱扬琴，被告（反诉原告）三十六都公司之委托诉讼代理人赖泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 有家房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令有家房产公司与三十六都公司之间的合同于2019年9月18日自动解除；2.判令三十六都公司向有家房产公司支付自2019年9月11日至2019年9月17日房租8207.5元及滞纳金172.36元，共计8379.86元[35175×7×（1+0.003×7）/30]；3.判令三十六都公司向有家房产公司支付房屋占用使用费226526.5元（以每月35175元为基数，从2019年9月18日起计至2020年3月31日止）；4.判令三十六都公司向有家房产公司支付二个月租金作为违约金，共计70350元；5.本案诉讼费由三十六都公司承担。事实和理由：有家房产公司与三十六都公司于2019年3月10日签订《泰恒商业地产租赁合同》，因三十六都公司在2019年9月10日房租到期后一直拖欠支付，根据《恒泰商业地产租赁合同》第四条第四款约定，三十六都公司逾期七日支付房租违约，合同可自动解除，有家房产公司有权收回房屋。有家房产公司于2019年9月18日解除合同后，多次向三十六都公司追讨到期房租并要求其主动搬离，清理个人物品后归还房屋。然三十六都公司以各种借口推诿，三十六都公司该行为已严重损害有家房产公司的合法权益。 三十六都公司辩称，1.三十六都公司同意解除与有家房产公司签订的房屋租赁合同，但解除时间节点应在于2019年9月17日，且解除原因系因有家房产公司的违法行为才最终导致合同目的无法实现而被解除。2.有家房产公司于2019年9月17日进行断水断电。三十六都公司与有家房产公司于2019年3月10日签订《泰恒商业地产租赁合同》，该合同对双方权利义务进行了明确约定。根据合同约定，三十六都公司支付租金的时间是每个月10日前，如果逾期支付，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向有家房产公司支付滞纳金；逾期支付租金七天以上的，视为三十六都公司违约，合同可自动解除。三十六都公司最后一期缴付租金时间应在2019年9月10日，根据上述约定三十六都公司逾期至17日以后才构成根本违约，有家房产公司才有权解除合同。但是在还未满七天的情况下，三十六都公司所承租的案涉场地水电被掐断，而被断水断电的根本原因系有家房产公司违约才导致被停水断电。根据有家房产公司与案外人福州星愿物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》相关约定，有家房产公司向案外人支付租金的时间是应于每月的1日前支付，逾期支付超过15天的案外人有权行使单方解除权等。根据案外人在福州仲裁委员会提起的仲裁申请材料来看，有家房产公司先期逾期15天以上，也就是截止至2019年9月17日仍未向案外人支付租金才导致的案涉场地被停水断电，同时从有家房产公司提交的材料上证明，案涉场地因有家房产公司未实际承租，还从中故意怂恿案外人进行断水断电，该行为明显违约同时更是导致了租赁合同目的无法实现，故三十六都公司认为案涉合同解除时间应在2019年9月17日，也就是在合同无法履行之日。3.有家房产公司将案涉场地大门进行上锁，之后又违法侵入三十六都公司所承租的案涉场地。在被停水断电后的，有家房产公司于2019年9月22日私自将三十六都公司的案涉场所大门进行上锁，之后于2019年10月10日在未经三十六都公司同意的情况下私自教唆工人将三十六都公司所承租案涉办公场地入户锁撬开并将部分物品搬走，有家房产公司私自撬锁的行为不仅严重侵害了三十六都公司合法权益，还导致三十六都公司当时放在办公场所的重要物品丢失（一块价值不菲的金矿标本及打印机）。于是当日三十六都公司进行了报警处理。但因为案涉场地当时被停水断电，致使监控设备被关闭无法拍摄到其盗窃行为，该失窃案件至今仍未立案侦破。但关于停水断电行为、违法上锁锁门及侵入案涉场地有家房产公司在其所提交的反诉答辩意见及证据中均有予以自认。4.三十六都公司按照合同约定仅逾期六天未支付租金，不构成根本违约行为。在2019年9月份之前三十六都公司均已支付租金，同时在签订合同时向有家房产公司支付了68000元的押金。若三十六都公司真有逾期支付可能，有家房产公司也可从上述押金中进行相应部分租金的抵扣，而不必然的在三十六都公司逾期未达七日就将三十六都公司所承租的水电进行切断，给三十六都公司造成严重损失，更致使合同目的无法实现。 三十六都公司向本院提出反诉请求：1.判令有家房产公司向三十六都公司退还押金68000元；2.判令有家房产公司向三十六都公司支付两个月租金作为违约金，共计70350元；3.判令有家房产公司向三十六都公司赔偿间接经济损失60000元；4.本诉、反诉诉讼费用均由有家房产公司承担。事实和理由：三十六都公司与有家房产公司于2019年3月10日签订《泰恒商业地产租赁合同》，合同对双方各自权利义务进行约定，其中：一、坐落：有家房产公司将其所有的位于福州市鼓楼区××路××号××号楼××楼××楼××单元的房屋，建筑面积为约460平方米，房产在良好的状态下出租给三十六都公司为办公使用，三十六都公司已现勘查并愿意承担……三、租赁期限：1.租赁期自2019年3月10日至2021年6月30日；四、租金……3.租金的缴付；租金采用按贰月支付方式：第一期租金于2019年3月6日付清。以后每期租金将于每个月10日前向有家房产公司缴纳全额租金，有家房产公司收到租金后应予以书面签收。如三十六都公司逾期支付，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向有家房产公司收取滞纳金；逾期七天之上的，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除，有家房产公司有权收回房屋。若支付日恰逢周末或法定节假日，则延后至最近的工作日支付……六、保证金及支付方式：1.有家房产公司收取三十六都公司租金保证金68000元作为本合同的押金。上述合同签订后，三十六都公司按照合同约定向有家房产公司支付了押金和两个月的租金。在2019年9月17日下午两点的时候，三十六都公司所承租的办公场所水电被强行掐断，导致公司无法正常运行。三十六都公司找到物业管理公司即案外人福州星愿物业管理有限公司才得知，案涉场地原系由有家房产公司从案外人处承租过来以后，再违法转租给三十六都公司，从中赚取租金差。根据案外人与有家房产公司之间签订的租赁合同条款，有家房产公司应于2019年9月1日前向案外人缴纳租金，但因有家房产公司违反合同约定，逾期15日仍未向案外人缴纳租金、物业费及水电费等原因才导致了案涉场地在9月17日被断水断电。之后有家房产公司不仅未积极与案外人协商恢复租赁房屋水电事宜，还于2019年9月22日将三十六都公司租赁房屋大门上锁，于2019年10月10日在未经三十六都公司同意情况下破门进入案涉租赁房屋。有家房产公司的上述一系列违约、违法行为让三十六都公司从2019年9月份至今仍无法正常营业，给三十六都公司造成了严重经济损失。 有家房产公司辩称，1.事实方面，三十六都公司存在根本违约事实。2018年5月22日，有家房产公司通过承租案外人福州星愿物业管理有限公司案涉房屋后，花费将近三十几万装修后作为自用办公场地。后因公司经营策略调整，于2019年3月10日将案涉房屋带装修及办公设备转租给三十六都公司。为保障有家房产公司的合法权益，双方签订的租赁合同约定：每月10日前全额支付租金，逾期七天之上，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除，有家房产公司有权收回房屋。之后若干月，三十六都公司正常履行交付房租及物业水电费（直接交付给福州星愿物业管理有限公司）义务，各方恪守义务。2019年9月以后，三十六都公司称公司回款不善，一直拖欠房租，有家房产公司表示应按合同按时履行，无法出资垫付房租。在此情况下，有家房产公司为防止损失扩大，及时止损，按双方合同约定通知三十六都公司解除合同。据此，三十六都公司存在根本违约的事实，双方合同自动解除，违约方应按合同约定履行相应违约责任。2.有家房产公司与福州星愿物业管理有限公司签订的租赁合同合法有效，两方恪守义务，不存在侵害三十六都公司一方权益的事实与法律依据。本案事发前，三十六都公司基本能正常履行交付房租及物业水电费义务，各方恪守义务，各方权利都得以保障。三十六都公司逾期并拒付房租事发后，福州星愿物业管理有限公司与有家房产公司一直催促三十六都公司交付租金与物业水电费无果。福州星愿物业管理有限公司临时断电也是在三十六都公司于2019年9月17日仍未支付房租及物业水电费造成根本违约时，防止损失扩大，采取自力救助的行为，应获法律支持。三十六都公司以此为其拒付租金寻求借口，显然是因果颠倒，误导法庭，这种违反诚信原则的行为应不予支持。因三十六都公司的根本违约行为导致有家房产公司与福州星愿物业管理有限公司陷入纠纷，三十六都公司不积极安排筹备资金支付房租，以争取恢复权利，防止各方损失扩大，而是企图通过报警谎称物品丢失等手段逃避支付房租的责任。三十六都公司有义务补足房租并在可以避免纠纷的情况下，一直不予履行义务，并采取逃避行为已表明三十六都公司放弃履行合同义务，根本违约的心态。综上所述，本案不存在侵害三十六都公司权益的任何事实与法律依据。相反，因三十六都公司的根本违约造成各方损失扩大。同时，造成有家房产公司向福州星愿物业管理有限公司履行义务出现困难，面临包括前期高额装修费等大量财产损失。3.有家房产公司锁门是为保障案涉房屋财产安全，并告知随时配合开门，已尽全部注意义务。为保障各方的利益，有家房产公司做出善意安排，同意配合三十六都公司搬离物品，避免双方损失进一步扩大。奈何，三十六都公司不积极面对问题的实际解决处理，反而借用物品丢失报警形式逃避责任。2019年10月10日，有家房产公司按计划安排搬家公司搬离自己屋内物品时，三十六都公司也向案外人福州星愿物业管理有限公司发函阻止搬离，也因此无法搬离案涉房屋，造成损失进一步扩大。三十六都公司在拒绝支付房租的情况下，又将屋门上锁至今控制该房屋，并搁置屋内物品，占用场地，该行为已严重侵害有家房产公司作为出租方的权益。该行为于情于法无据，因此，三十六都公司应向有家房产公司支付自2019年9月18日起至今的房屋占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 2019年3月10日，有家房产公司（作为出租方）与三十六都公司（作为承租方）签订《泰恒商业地产租赁合同》一份，约定有家房产公司将其所有的位于福建省福州市鼓楼区××路××号××号楼××楼××楼××单元的房屋出租给三十六都公司办公使用；房屋租赁期自2019年3月10日起至2021年6月30日止；自2019年3月10日至2019年6月30日，每月租金为34000元；自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金为35175元；自2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金为36408元；租金按贰月支付，第一期租金于2019年3月6日付清，以后每期租金将于个每月10日前向有家房产公司缴纳全额租金；如三十六都公司逾期支付，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向三十六都公司收取滞纳金；逾期七天以上的，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除，有家房产公司有权收回房屋；有家房产公司收取三十六都公司租赁保证金68000元作为本合同的押金；合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，双方依约履行，有家房产公司将案涉租赁房屋交付三十六都公司，并收取三十六都公司租赁保证金68000元。2019年9月17日，案涉租赁房屋被断电。至2019年9月18日，三十六都公司尚未向有家房产公司缴纳2019年9月份、10月份租金70350元。当日，有家房产公司工作人员邱扬琴通过微信向三十六都公司法定代表人杜雅钦发出通知，告知三十六都公司因其逾期七天未按合同约定支付2019年9月、10月租金70350元，即日起终止双方之间的租赁合同，有家房产公司有权收回房屋。2019年9月22日，有家房产公司对案涉租赁房屋上锁。 另，福州仲裁委员会于2019年10月30日受理申请人福州星愿物业管理有限公司（以下简称“星愿公司”）与被申请人有家房产公司房屋租赁合同纠纷案，于2019年12月16日受理被申请人有家房产公司提出的仲裁反请求，决定并案审理。福州仲裁委员会于2020年3月19日作出（2019）榕仲裁754号裁决书。根据该裁决书查明：2018年5月23日，星愿公司与有家房产公司签订《房屋租赁合同》，约定星愿公司将案涉租赁房屋出租给有家房产公司作为办公使用，租赁期限自2018年6月23日至2021年6月30日；租金每月23500元，合同每连续经过一个履行年度的次月起，租金的标准为每年上浮5%；租金按月支付，有家房产公司应在每月1日前将该月租金一次性付清。至2019年9月17日，有家房产公司尚未向星愿公司缴纳2019年9月份租金24675元。星愿公司对案涉租赁房屋持续性断电，未能说明合法断电原因。2019年10月9日，星愿公司监事黄艳红与有家房产公司工作人员邱扬琴通过短信沟通《房屋租赁合同》解除事宜，称因有家房产公司未交2019年9月、10月的租金，星愿公司已把案涉租赁房屋门上锁收回，三日后合同解除。有家房产公司工作人员邱扬琴于2019年10月10日短信回复，称有家房产公司同意解除合同。2019年10月10日，三十六都公司向星愿公司发函，称其与有家房产公司于2019年签订租赁合同，租赁案涉租赁房屋，现其与有家房产公司之间就租赁事宜产生纠纷，且租赁期限尚未届满，未经其同意，任何人无权搬迁其位于案涉租赁房屋内的物品。 审理中，三十六都公司陈述其于2020年3月31日搬离案涉租赁房屋。 本院认为，有家房产公司与三十六都公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，有家房产公司与三十六都公司签订的房屋租赁合同约定，租金按贰月支付，三十六都公司应在每月10日前向有家房产公司缴纳全额租金，逾期七天以上的，则视为三十六都公司违约，合同可自动解除。至2019年9月18日，三十六都公司尚未依约向有家房产公司缴纳2019年9月份、10月份的租金，构成违约，合同约定的解除条件成就，故自有家房产公司于2019年9月18日以微信形式通知三十六都公司时，双方之间的房屋租赁合同依约解除。同时，案涉租赁房屋自2019年9月17日起被持续性断电，有家房产公司未能说明合法断电原因，致使三十六都公司的合同目的无法实现，有家房产公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现有家房产公司与三十六都公司在履约过程中均存在违约行为，故就有家房产公司与三十六都公司诉请对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于有家房产公司诉请三十六都公司支付租金、滞纳金及占用费的问题。其一，出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。承租人未按照约定期限缴纳租金而仍在使用房屋的，出租人可以采取各种合法途径进行催缴行使其权利，维护自身合法权益。本案中，案涉租赁房屋自2019年9月17日起被持续性断电，自2019年9月22日起被有家房产公司上锁，长时期的断电、锁门行为已经严重影响了三十六都公司对案涉租赁房屋的正常使用，同时鉴于三十六都公司在合同依约解除后未积极履行将案涉租赁房屋交还有家房产公司管业的合同义务，本院根据双方的过错程度依法酌定三十六都公司自2019年9月17日起按月租金标准的50%向有家房产公司支付租金、占用费。故三十六都公司应当依约向有家房产公司支付自2019年9月11日至2019年9月18日的租金8207.5元（35175元/月÷30天×6天+35175元/月÷30天×2天×50%）和自2019年9月19日至2020年3月31日的房屋占用费114318.75元（35175元/月÷30天×195天×50%），其二，滞纳金是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从滞纳之日起按滞纳款比例持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务的行政强制执行措施，适用于不平等的法律主体之间，故有家房产公司诉请的“滞纳金”名称有误，应为逾期付款违约金。现有家房产公司诉请逾期付款违约金172.36元，于法不悖，本院予以照准。三十六都公司应当支付的房屋占用费114318.75元抵扣有家房产公司应当退还的租赁保证金68000元后，三十六都公司仍应向有家房产公司支付房屋占用费46318.75元。另，三十六都公司诉请有家房产公司赔偿间接经济损失60000元，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、福建有家房产经纪有限公司与福建省三十六都旅游文化发展有限公司于2019年3月10日签订的《泰恒商业地产租赁合同》于2019年9月18日解除； 二、福建省三十六都旅游文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向福建有家房产经纪有限公司支付租金8207.5元、逾期付款违约金172.36元及房屋占用费46318.75元； 三、驳回福建有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回福建省三十六都旅游文化发展有限公司的其他反诉请求。 如果福建省三十六都旅游文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2578元，由福建有家房产经纪有限公司负担1410元，由福建省三十六都旅游文化发展有限公司负担1168元；反诉受理费2133.5元，由福建省三十六都旅游文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄小燕 人民陪审员  兰 博 人民陪审员  任继伟 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。