包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2265号 原告：保利（包头）物业服务有限公司。 法定代表人：彭景，董事长。 委托诉讼代理人：王利云。 委托诉讼代理人：冯涛。 被告：朱媚生，男，1962年5月17日出生,住内蒙古自治区包头市。 原告保利（包头）物业服务有限公司与被告朱媚生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利（包头）物业服务有限公司的委托诉讼代理人王利云、被告朱媚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利（包头）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费5653元；2.被告支付原告截止2020年5月31日的违约金17566.14元；3.被告支付原告自2020年6月1日至实际履行完毕拖欠物业服务费之日止的违约金；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年5月22日,原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，由原告向被告购买的坐落于包头市××区XX号房屋提供物业管理服务。被告一直未按《前期物业服务协议》的约定缴纳2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费，经原告多次催促，被告拒不缴纳。截止到2019年12月31日24时，被告共计欠原告物业服务费5653元。为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告朱媚生辩称，答辩人未缴纳2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费的情况属实，但答辩人未交缴纳物业服务费是有理由的，理由如下：1.答辩人所居住的房屋从2012年到2015年期间没有直饮水；2.答辩人所居住的房屋14栋楼下有化粪池，导致整栋楼有臭味，尤其是走廊，答辩人家主卧卫生间也臭味；3.答辩人家楼后有人私建养鸡养兔棚舍无人管理。答辩人曾和物业王经理协商，王经理称只要缴纳2017年物业服务费，2013年至2016年的物业服务费即减免，后来王经理调走了。去年答辩人给被答辩人工作人员打电话，被答辩人工作人员也承认确实臭,以上就是答辩人未缴纳物业服务费的理由。现答辩人要求法庭认定住宅14栋化粪池臭味对居民生活有影响。如果被答辩人处理了这些问题，答辩人同意支付物业服务费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月15日，被告朱媚生向保利（包头）房地产开发有限公司购买坐落于本市××区二期XX建筑面积为136.84平方米普通住宅一套。2011年5月22日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》1份，被告购买的以上普通住宅（建筑面积134平方米）由原告提供物业服务，协议约定了双方的权利和义务及物业管理的质量及物业服务费的价格。原、被告约定：多层住宅物业服务管理费按建筑面积每月每平方米0.70元标准计算；高层住宅（带电梯）一层的物业服务管理费按建筑面积每月每平方米0.70元标准计算；高层住宅（带电梯）二层及二层以上的物业服务管理费按建筑面积每月每平方米1.20元标准计算。首次物业服务管理费收取在办理入住手续同时缴纳，缴至第二年年底，之后每年至少提前一个月缴纳下一年度的物业服务管理费。如在约定交费年度最后一日止仍未缴纳物业服务管理费的，即构成逾期，每逾期1日原告将按欠缴金额的2‰收取滞纳金。 原、被告均认可被告坐落于本市××区二期现住房建筑面积135.31平方米，被告未向原告缴纳2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费5683元。 原、被告均认可坐落于本市××区第一层楼一位业主在小区内养鸡养兔，原告提出其曾经向社区反映过，社区工作人员找该业主谈过话，但该业主一直未清理。 对以上事实，本院予以确认。 本院认为，原告保利（包头）物业服务有限公司与被告朱媚生签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原告依约为被告的房屋提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。现原告要求被告给付2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费5653元，根据原、被告均认可的房屋建筑面积,被告未向原告缴纳2013年7月1日到2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费5683元,故原告的该诉讼请求,本院予以支持。被告提出的其居住的房屋从2012年到2015年期间没有直饮水并以此作为拒缴物业服务费的理由，供应直饮水并非原告物业服务内容的范围，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予支持；被告提出其居住的房屋楼下有化粪池，对此，被告未举证，被告亦未陈述其楼下化粪池与原告提供的物业服务之间的关联性，被告以此为由拒缴物业服务费，依据亦不足，本院不予支持；被告还提出本小区XX栋第一层楼一位业主私建养鸡养兔棚舍无人管理，被告曾和原告处王姓经理协商，王姓经理承诺减免其2013年至2016年的物业服务费，原告认可本小区XX栋第一层楼一位业主私建养鸡养兔棚舍，提出原告曾向街道社区相关部门反映过，但最终未清理，对此，被告未就其履行相关义务情况提交任何证明，其服务存在轻微瑕疵，原告不认可承诺被告减免2013年至2016年的物业服务费，被告对此亦不能举证，故被告以此为由拒缴物业服务费的抗辩理由，本院不予认可。在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。本案中，被告无正当理由拖欠物业服务费多年，已构成违约；原告将《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金变更为违约金，本院予以认可，但原告以《前期物业管理服务协议》约定滞纳金的标准主张违约金，依据不足；考虑原告的实际损失及其在物业管理中的轻微瑕疵等实际情况，原告主张的违约金，本院依法调整为拖欠物业服务费的10%，被告2013年7月1日至2015年12月31日、2016年7月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日拖欠原告物业服务费5683元，违约金认定为568.30元，其余部分违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱媚生支付原告保利（包头）物业服务有限公司2015年1月1日到2015年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费5653元，于本判决书生效之日起三日内付清； 二、被告朱媚生支付原告保利（包头）物业服务有限公司违约金568.30元，于本判决书生效之日起三日内付清； 三、驳回原告保利（包头）物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，因本案适用简易程序减半收取190元，原告保利（包头）物业服务有限公司已预交，由原告保利（包头）物业服务有限公司负担139元，由被告朱媚生负担51元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 葛 丽 二〇二〇年九月十日 书记员 祖国庆 附：相关法律条文 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。