江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5664号原告：殷亦飞，女，1979年5月10日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：陈健，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷婷，江苏兰创律师事务所律师。被告：朱亮，男，1980年2月13日生，汉族，住江阴市。被告：王晓静，女，1982年11月16日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：华银川（受朱亮、王晓静共同授权委托），江阴市河塘法律服务所法律工作者。原告殷亦飞与被告朱亮、王晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷亦飞的委托诉讼代理人陈健、孙婷婷，被告朱亮、王晓静及其委托诉讼代理人华银川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷亦飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告支付的购房款300500元及6000元延期利息，并以306500元为基数参照全国银行间贷款市场报价利率ＬＰＲ自起诉之日至实际付清之日支付利息损失；2、判令被告向原告支付违约金336000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月11日，原被告签订房屋买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买被告所有的坐落于江阴市，房屋总价款为1120000元，原告支付购房定金300000元，所购房屋在签订合同时余有三十万元贷款尚未还清，被告于2019年6月1日前清偿贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。合同签订当日，原告支付定金20000元。2018年12月30日，原被告签订补充协议，补充协议约定了原告可于2019年3月31日前分期付清房屋首付款（即原约定定金300000元）。此后，原告共计陆续向被告支付购房款300500元。但被告在收到购房款后，并非用于清偿房屋贷款，也未按约定消除房屋抵押，而是将款项用于其他用途。原告与被告就继续履行合同多次沟通无果。更令人遗憾的是，被告在2019年10月左右，将该房屋另行出售给了第三方，并办理了房屋过户手续。至此，双方签订的房屋买卖合同再无履行的可能。原告认为：被告已收取原告支付的首付款，却始终未予办理清偿房屋贷款，消除房屋抵押的约定义务，此后更是在双方合同尚未解除或终止的情形下，将该房屋出售给第三方，对原告提出的返还购房款、承担违约责任的诉求置之不理，严重侵犯了原告的合法权益，应属于根本违约行为。为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求支持原告诉请。朱亮、王晓静共同辩称：1、因原告未按房屋买卖合同及补充协议的约定支付全部定金，已构成根本违约，故原告无权主张返还已支付的购房款，他们有权单方面解除合同，并要求原告支付违约金336000元。2、原告已经支付的购房款金额确为300500元，他们予以认可。3、原告未按约支付购房定金，也无力支付剩余房款，经他们及居间人多次催告，原告明确表示无力支付剩余房款，并于2019年7月1日从涉案房屋中搬出。原告构成根本违约，应承担违约责任。4、原告认为他们未按合同约定“清偿银行贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态”的行为构成根本违约的观点不成立。综上，他们有权单方面解除房屋买卖合同，原告已支付的房款300500元作为原告应承担的违约金，他们不予返还。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，出售方（甲方）朱亮、购买方（乙方）殷亦飞、居间方（丙方）江阴市齐家房产经纪有限公司（现已变更为江阴齐家营销策划有限公司，以下简称齐家公司）共同签订房地产买卖合同》一份，约定:由甲方将江阴市敔山湾花园236号202室房屋出售给乙方，转让价1120000元；合同签订时，乙方支付300000元作为定金购房；乙方应当在2018年11月31日前支付首付款300000元；双方约定于2019年6月1日前办理过户手续，如乙方不按期支付首付，配合过户，即构成违约，经丙方催促后，逾期30个工作日仍不配合的构成根本违约；在过户当日，乙方将房款余额先支付给甲方，然后办理过户手续；甲乙双方均确认，交易房屋上存在农村商业银行的抵押，尚有大约300000元贷款未偿还，甲方保证将于2019年6月1日前清偿贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态；甲乙双方中若有任何一方未按约履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、消除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担违约金。逾期超过30个工作日，构成根本违约，特别约定除外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，同时违约方应承担全部居间费用；补充约定：乙方全额支付房款，乙方于2018年11月31日前支付300000元定金，2018年9月11日付20000元，2018年9月12日付80000元定金，剩余200000元定金于2018年11月31日前一次性付清，在2019年6月1日房屋过户前付清剩余房款820000元，家具家电全部留下。2018年12月30日，甲方（出售方）朱亮、乙方（购买方）殷亦飞、丙方（中介方）齐家公司共同签订补充协议一份，内容为：1、2018年12月31日乙方支付甲方10000元。2、2019年1月3日乙方支付甲方10000元，另支付延期利息2000元。3、2019年1月10日乙方支付甲方20000元。4、2019年1月31日前乙方支付甲方100000元，另支付延期利息2000元。5、2019年3月31日前乙方支付甲方50000元，另支付延期利息2000元。如乙方无法按照以上补充协议条款支付首付款，则乙方构成根本违约，按照房屋买卖合同执行违约条款。审理中，原、被告双方一致确认截至2019年4月22日，殷亦飞已支付定金（房款）300500元及延期利息6000元。另查明：房屋买卖合同签订后，2018年9月12日，出租方王晓静、中介方齐家公司、承租方殷亦飞共同签订房屋租赁合同一份，由殷亦飞向王晓静承租案涉房屋，租期自2018年10月1日至2019年6月30日，每月租金为1000元。此后，殷亦飞及其父亲即搬入该房屋居住，殷亦飞支付了9个月的房屋租金共计9000元。租赁期满后，殷亦飞及其父亲已不在该房屋内居住。又查明：江阴市敔山湾花园236号202室房屋产权原登记在朱亮名下，该房屋项下登记有无锡市住房置业担保有限公司的抵押权，至2019年7月24日，该抵押尚未解除。庭审中，朱亮自认该房屋已由其于2019年9月22日再次对外出售，并于2019年10月10日左右办理产权过户手续，房屋成交价为1155800元。朱亮、王晓静原系夫妻关系，双方于2019年2月27日办理离婚登记手续，离婚协议书约定江阴市敔山湾花园236号202室房产（包括装修设施、家具和家电）归男女双方各半所有，房屋贷款由朱亮负责归还。庭审中，证人胡某出庭陈述：他是齐家公司万达店店长，当时是买方联系他们要购买房屋，他们就去寻找房源，然后找到了卖方，双方都比较满意，就在他公司万达店签订了买卖合同。当时商定买方分期支付全款，约定第一笔300000元在11月份付清。后来因为买方一直没有付清300000元，卖方通过他公司业务员联系了买方，买方前期有回复，后来在过年期间就没有回应了。后来买方又逐步在支付300000元，双方又签订了补充协议，商定300000元付款时间可以延迟到2019年3月份。后来买方一直联系不上，合同就很难继续履行下去，他们也不知道具体情况了。在约定的过户时间之前一直联系不上买方，他公司业务员通过微信、电话都联系过买方，但微信被拉黑，电话不回、不接，后来就不清楚具体情况了。由于他公司业务员离职了，目前联系不上，就由他来陈述情况，这些情况也都是他听业务员讲的。签订买卖合同与补充协议时他都在场，是在他公司签订的。定金30万元是买方提出的，当时他们提出定金不能超过房款的20%，但是买方坚持要在合同中这样写。以上事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、付款凭证、房屋产权登记信息、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、收款明细、房屋租赁合同、证人证言，以及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事主体应当依据法律规定和当事人约定行使民事权利，履行民事义务，承担民事责任。本案中，根据房屋买卖合同、补充协议、收据、付款凭证等证据，结合庭审中原被告双方的陈述，本院对双方之间存在房屋买卖合同关系的事实予以认定。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。殷亦飞认为其虽未按补充协议约定的期限付清款项，但被告方并未提出异议仍继续接受付款，故不应再追究其违约责任，且补充协议约定按照房屋买卖合同执行违约条款，房屋买卖合同明确载明未按约履行义务逾期超过30个工作日的才构成根本违约，其于2019年4月22日付清全部首付款300000元时距补充协议约定的最后付款日2019年3月31日并未届满30日，故其并不构成根本违约。由于房屋买卖合同虽约定买方应当在2018年11月31日前支付首付款300000元，但根据补充协议，双方又重新约定了付款时间，并约定了最后一期付款时间为2019年3月31日前，及买方无法按约付款的话则构成根本违约并按照房屋买卖合同执行违约条款的内容，故补充协议已明确约定未按此日期付款即构成根本违约，且违约责任按照房屋买卖合同的约定执行，并非指按照房屋买卖合同的约定再辨别是否构成根本违约。殷亦飞未在补充协议约定的期限内付清款项，直至2019年4月22日才付清，故本院认定殷亦飞的行为已构成根本违约。至于殷亦飞提出合同约定由其支付300000元定金/首付款，目的是为了让被告方清偿房屋贷款或涤除房屋抵押，但被告在收到购房款后却将款项用于其他用途，使得房屋不能交易过户，并擅自将房屋出售给第三人，导致房屋买卖合同目的无法实现，被告方的行为构成根本违约。对此，虽然房屋买卖合同约定卖方应于2019年6月1日前清偿贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态，且逾期超过30个工作日构成根本违约的情形中也包含该两种情形，但因殷亦飞未按补充协议的约定支付款项已构成根本违约在先，朱亮可依照法律规定及合同约定解除合同，虽朱亮现已将案涉房屋出卖给第三人，其也无需承担违约责任。本案房屋买卖合同的解除原因在于殷亦飞的根本违约，故其应按房屋买卖合同的约定承担相应的违约金。房屋买卖合同约定存在根本违约的违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，案涉房屋总价款为1120000元，故违约金应为336000元。本案中殷亦飞并未提出违约金过高应予减少，且其向被告方主张的违约金亦为该金额，故本院对被告方提出殷亦飞已支付的购房款305000元应抵作殷亦飞应承担的违约金，无权要求他们再返还的观点予以采信，对殷亦飞要求被告方返还购房款及延期利息，支付利息损失及违约金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回殷亦飞的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取5205元（殷亦飞已预交），由殷亦飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年九月十五日书记员 张萌萌附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。