安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6363号 上诉人（原审被告）：沈超，男，1989年4月19日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：卜业道，庐江县石头镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵强，男，1981年1月27日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：吕颖波，安徽中谊诚律师事务所。 上诉人沈超因与被上诉人赵强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈超上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决对租赁合同效力认定错误。双方订立的《酒店转租协议书》包含房屋及酒店的经营权，沈超租赁房屋是为了取得经营收入，但由于案涉房屋是工业厂房改造，而非是商业用房，沈超租赁后不能办理相关的酒店经营证照，无法实现合同目的。赵强在订立合同时未尽告知义务，将自身损失转嫁沈超，违背了诚实信用原则。赵强并非房屋所有人，在转租时也未取得产权人的同意，其在一审中认可2012年与产权人订立一年协议后并未续签，赵强不具有处分权，该处分行为无效。租赁房屋不具备商业用途的条件和使用价值，双方签订的《酒店转租协议书》应当认定为无效。2.一审判决认定事实错误，赵强违约在先。首先，赵强故意隐瞒租赁物不合格的事实，导致沈超无法实现合同目的，赵强在一审庭审中及微信记录中也认可房屋无法办理证照，因此沈超所交的20000元押金应冲抵房屋占用期间的租金。房屋占用期间的租金以17000元/季度计算较为公平。赵强将工业厂房改造成酒店经营，之后转让给沈超，本身已违反了行政管理法规，其具有过错。一审中，赵强未能举证证明存在空置期，相应损失也无证据证明，故一审将20000元押金作为违约金弥补空置损失是错误的。其次，一审认定第三季度的水电费13749元明显过高，不合常理。第一季度水电费4352元，第二季度水电费4618元，即使第三季度是夏季，也不会超出如此之多。赵强没有提供相应水电费发票，仅凭自制的清单和转账记录，不足以认定上述事实。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院支持沈超上诉请求。 赵强辩称，1.一审法院认定案涉《酒店转租协议书》合法有效正确。第一，赵强与沈超签订的《酒店转租协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。第二，赵强已经取得了房屋所有权人的同意，我国法律没有明确规定承租人必须取得出租人的书面同意才能转租，故依据《合同法》第二百二十四条规定转租合法有效。即使赵强与房屋所有权人的合同为不定期租赁，只要任何一方没有行使单方解除权，那么赵强与房屋所有权人之间仍存在合法的租赁关系。赵强对外转租不属于无权处分。2.赵强没有违约行为，沈超严重违约。第一，在签订《酒店转租协议书》后赵强就将案涉酒店交付给沈超，沈超已经实际经营酒店将近一年，合同目的已经实现。第二，《酒店转租协议书》第五条明确约定：“若租赁期间乙方擅自终止合同，甲方有权不退换乙方交纳的押金”。此协议合法有效，双方均应按照合同履行。沈超于2018年9月2日擅自搬离酒店属于严重违约行为，故一审法院认定20000元押金视为沈超单方违约应支付的违约金，适用法律正确。第三，赵强已提供充足证据证明代付水电费13749元的事实。餐饮行业本身用水电量就非常大，加上正值夏季，水电用量大符合常理。对此，沈超应予返还。综上，请求二审法院维持原判。 赵强向一审法院起诉请求:1.沈超向赵强支付房租57000元、水电费13749元，小计70749元；2.沈超向赵强返还侵占的桌椅，包括三张大圆桌，四张小长桌子，四十张椅子等，如沈超不返还，应支付原物市场价20000元；3.沈超向赵强支付逾期租金利息1222.57元，前一季度租金以本金28500元为基数，自2019年5月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日暂计算至2020年1月10日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算；后一季度租金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率4.15%计算，自2019年8月22日起暂计算至2020年1月10日，具体计算至实际履行之日；4.本案诉讼费用由沈超承担。 一审法院认定事实：赵强自产权人处租赁了位于合肥市米处的房屋用于经营龙飞酒店，之后转租给沈超。赵强与沈超于2017年11月22日签订《酒店转租协议书》一份，约定赵强为转租方（甲方），沈超为承租方（乙方），转租期限为2年，自2017年11月22日至2019年11月21日，月租金9500元，租金按季度支付，每季度租金提前半个月支付，签订协议时乙方先支付押金2万元；甲方将一楼大厅内所有的三张大圆桌、四张小长桌子、四十张椅子（木制）等物品一并转租给乙方；乙方不得提前解除合同，否则甲方有权不退还乙方缴纳的押金；乙方按约缴纳水电费用，否则甲方有权停水停电。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，沈超支付了押金2万元，并支付第一季度租金28500元。对于第二季度租金，沈超仅支付18000元。之后，沈超未再支付租金，并于2018年9月2日擅自搬离租赁房屋，赵强于2018年11月20日左右将房屋重新转租给他人。租赁期内，沈超支付了第一季度水电费4352元和第二季度水电费4618元，第三季度水电费未支付。另，沈超承租时，一并租赁了房屋内桌椅等物品，赵强自行取走部分桌椅，剩余部分沈超予以置换，沈超搬离时将新置换的桌椅留在租赁房屋内。 一审法院认为，赵强与沈超签订的《酒店转租协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。沈超于2018年9月2日擅自搬离，《酒店转租协议书》因沈超的单方违约行为提前于该日解除，根据协议关于“若租赁期间乙方擅自终止合同，甲方有权不退还乙方交纳的押金”的规定，赵强有权不退还沈超押金2万元，该押金应视为沈超单方违约应支付的违约金，该违约金用以以弥补沈超提前解约给赵强造成的空置期租金等损失。对于租赁期内的租金，沈超应当补足，沈超辩称双方曾协商一致减免租金，但其提供的证据不足以证明，该院对该抗辩意见不予采信，故沈超还应支付赵强租金42800元（9500元/月×9个月+9500元/月÷30天×12天-46500元），对于赵强超出上述租金部分的主张，不予支持。沈超逾期支付租金，给赵强造成资金占用期间的利息损失，应当自逾期之日起按照银行贷款利率的标准支付逾期付款利息，赵强主张截至2020年1月10日的利息为1222.57元，不超出上述标准，予以支持，之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际付清之日止。关于水电费，沈超未支付第三季度的水电费，赵强已向产权人代付了第三季度的水电费13749元，赵强主张沈超支付该费用，符合合同约定和法律规定，予以支持。沈超辩称该费用过高，但未能提供证据予以反驳，且第三季度正值夏季，用电量较大并不违反常理，对该抗辩意见，不予采信。关于赵强要求返还桌椅或赔偿损失的主张，该院认为，部分桌椅由赵强自行取回，剩余桌椅已由沈超以新换旧，并不损害赵强的权益，且其主张20000元的损害赔偿亦无证据予以证实，对该主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、沈超于判决生效之日起十日内支付赵强租金42800元及利息1222.57元（利息暂算至2020年1月10日，之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际付清之日止）；二、沈超于判决生效之日起十日内支付赵强水电费13749元；三、驳回赵强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1050元，由赵强负担390元，沈超负担660元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，赵强与沈超订立的《酒店转租协议书》约定赵强将案涉房屋出租给沈超作酒店使用。沈超作为酒店的经营者，理应负有办理相关经营证照的义务，其在订立合同时应对租赁物是否具备经营餐饮的条件充分注意。沈超主张租赁物因系工业厂房而未能办理证照，未提交证据证明，其亦不能证明赵强在订立合同时故意隐瞒了租赁物的产权情况，沈超以此为由主张赵强违约，不能成立。转租合同签订后，沈超实际受领了涉案房屋并用于经营餐饮，应当支付占用利益的对价。一审法院对沈超欠付租金认定并无不当，本院予以维持。沈超主张双方曾协商一致对租金标准予以减免，未提供充分证据证明，不予采信。沈超主张房屋占用期间的租金应按17000元/季度的标准缴纳，与双方合同约定不符，不能成立。沈超于2018年9月2日搬离涉案房屋，其主张双方就此已协商一致，并未提交房屋交接等其他证据支持，该主张不能成立。沈超未经出租人同意，自行搬离案涉租赁物，已构成违约，依据双方转租合同约定，赵强有权不退回押金。关于水电费，第一季度、第二季度水电费均是由产权人物业人员计算后通知房屋使用人缴纳，沈超对一、二季度水电费数额及缴纳方式从未提出异议，却认为物业人员计算的第三季度水电费过高，对此，沈超未能提交证据予以反驳，本院不予采信。赵强已实际向产权人代付了第三季度的水电费用，沈超应予支付。 综上所述,沈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由沈超负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年九月十五日 法官助理蔡新鹏 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。