西 安 铁 路 运 输 法 院     行政裁定书     (2020)陕7102行初1809号     原告滕超吉，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住广东省中山市。   委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。   委托代理人朱景路，陕西泽诚律师事务所律师。   被告西安市自然资源和规划局,住所地西安市未央区楼。   法定代表人冯涛，局长。   委托代理人侯柯菲，西安市自然资源和规划局工作人员。   委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。   原告滕超吉诉被告西安市自然资源和规划局房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   原告滕超吉诉称，2001年11月24日，原告滕超吉与陕西鹏豪置业有限责任公司（其与陕西鹏豪实业集团有限公司联合开发）就位于西安市XX路XX段XX号XX苑”商品房签订了《商品房买卖合同》，并在西安市房产管理局办理了商品房买卖登记备案手续，备案登记号为14887号，该合同约定：原告滕超吉以按揭贷款方式，以636975元的价格，购得鹏豪苑11001室182.41平方米的房屋。合同签订后，原告滕超吉将首付款136975元分两次支付于陕西鹏豪置业有限责任公司，陕西鹏豪置业有限责任公司向原告滕超吉出具收据。2001年12月11日，原告滕超吉就剩余50万元购房款与中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行签订了《借款合同》，《西安市房地产抵押合同》，并于2002年3月6日对上述合同进行公证并办理了抵押登记，原告滕超吉支付了公证费及抵押登记费。2002年1月28日，中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行将原告滕超吉就11001号房屋所贷余下购房款50万元支付陕西鹏豪置业有限责任公司。至此原告滕超吉已全部支付了购房款。陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业集团有限公司将房屋交付于原告滕超吉后，原告滕超吉一直占有、使用该房屋至今，并于2019年4月1日履行完毕涉案房屋的纳税义务。2019年4月，原告滕超吉缴纳了涉案房屋的契税和住宅专项维修资金，欲办理房产证，但陕西鹏豪置业有限责任公司却迟迟不办理房屋权属登记。2019年12月25日，原告滕超吉对涉案房屋信息进行查询得知，本由原告滕超吉购买的房屋，陕西鹏豪实业集团有限公司却抵押给了西安市莲湖区XX社XX社。原告滕超吉前往相关部门查证，发现陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业集团有限公司为套取资金，在办理房产证过程中，以欺诈方式，改变已出售给原告滕超吉的房屋11001号变更为21001号，办在陕西鹏豪实业集团有限公司名下，随后又将涉案房屋抵押西安市莲湖区XX社XX社，套取西安市莲湖区XX社XX社的贷款，其行为严重损害了原告滕超吉的合法权益。为了维护原告滕超吉的合法权益，现诉至法院，诉讼请求：1.依法撤销被告西安市自然资源和规划局对原告滕超吉所购位于XX路XX段XX号XX苑（原名鹏豪园）11001室（现为21001室）房屋上，为西安市莲湖区XX社XX社设定的抵押登记之具体行政行为；2.判令被告西安市自然资源和规划局承担本案诉讼费用。   被告西安市自然资源和规划局辩称，一、被诉行政行为证据充分，程序合法，应予维持。1.2003年7月28日，陕西鹏豪商贸有限公司向被告西安市自然资源和规划局申请办理位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX幢房屋（其中包含原告滕超吉所称其购买的11001室（现为21001室）房屋，产权证号为110XXXXXXX-21-1-21001，以下称“涉案房屋”）的初始登记，并提交了西安市单位自有房屋权属登记申请书、关于办理房屋产权证初始登记的申请、法人委托书、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、西安市建设工程竣工验收备案表、分丘测量报告、房地产分丘平面图、规划总评图等资料，经被告西安市自然资源和规划局审查后于2004年6月10日将涉案房屋初始登记至陕西鹏豪商贸有限公司名下，被告西安市自然资源和规划局的上述行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十六条、第二十七条之规定，证据充分，程序合法，应予维持；2.2007年6月7日，陕西鹏豪实业集团有限公司向被告西安市自然资源和规划局申请办理涉案房屋的变更登记，并提交了西安市单位自有房屋权属登记申请书、关于房屋所有权证变更登记的申请、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明书、委托书、承诺书、公司设立变更登记审核表、股东会决议、企业名称预先核准审批表、企业名称变更核准通知书、房屋所有权证等资料，经被告西安市自然资源和规划局审查后于2007年6月21日将涉案房屋变更登记至陕西鹏豪实业集团有限公司名下，上述行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十八条、第二十七条之规定，证据充分，程序合法；3.2007年7月26日，陕西鹏豪实业集团有限公司与西安市莲湖区XX社XX社向被告西安市自然资源和规划局共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，并向被告西安市自然资源和规划局提交了西安市房地产他项权利登记申请表、法定代表人身份证明书、委托书、承诺书、企业法人营业执照、组织机构代码证、章程、股东会决议、房地产抵押估价报告书、抵押担保合同、借款合同、西安市房地产抵押合同、房屋所有权证等资料，经被告西安市自然资源和规划局审查后于2007年7月26日将涉案房屋为西安市莲湖区XX社XX社进行抵押权登记。上述行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十九条、第二十七条之规定，证据充分，程序合法；二、被告西安市自然资源和规划局所管理的房屋登记系统至今并未显示原告滕超吉的商品房买卖合同登记备案信息及抵押权预告登记相关信息，被告西安市自然资源和规划局在作出涉案行政行为时，无法获知涉案房屋已出售或存在原告滕超吉的抵押权预告登记。自2006年起，全国实行商品房买卖合同网签备案，原告滕超吉称其与陕西鹏豪置业有限责任公司于2001年11月24日签订的《商品房买卖合同》，该买卖合同为手签合同，并未进行网签备案且未录入被告西安市自然资源和规划局所管理的房屋登记系统，且涉案房屋并未取得商品房预售许可证，被告西安市自然资源和规划局所管理的房屋登记系统中至今亦未查询出原告的商品房买卖合同登记备案信息及抵押权预告登记相关信息。因此被告西安市自然资源和规划局在作出涉案行政行为时，无法获知涉案房屋已出售或存在申请人的抵押权预告登记，亦无法获知涉案行政行为可能侵犯原告或他人权益；三、原告滕超吉所称的抵押权登记系抵押权预告登记，并不产生设立抵押权的法律效果，故案涉行政行为并未侵犯原告的合法权益，其起诉应当予以驳回。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”原告滕超吉与中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行申请办理抵押权预告登记时，依据的是原告滕超吉与陕西鹏豪置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，当时涉案房屋系预售房屋，并未办理房屋所有权转移登记，其抵押权预告登记系依据《城市房地产抵押管理办法》办理的预售商品房抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预购房屋抵押权登记系预告登记，并不产生设立抵押权的法律效果。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条及第十二条之规定，涉案行政行为并未侵犯原告滕超吉的合法权益，其起诉应当予以驳回；四、原告滕超吉称与陕西鹏豪置业有限责任公司签订商品房买卖合同购买西安市XX路XX段XX号XX苑XX室房屋，面积182.41平方米。经被告西安市自然资源和规划局核查，西安市XX路XX段XX号XX室房屋面积为1035.64平方米，该两处房屋面积并不一致。且被告西安市自然资源和规划局并无职权及职责审查陕西鹏豪商贸有限公司是否存在将已售房屋的房号进行变更后申请房屋所有权初始登记。若原告滕超吉所述情况属实，陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业集团有限公司自行变更房号销售房屋并申请前述登记，该行为与被告西安市自然资源和规划局的审查职责和审查义务无关。原告滕超吉称其与陕西鹏豪置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，然而涉案房屋的所有权人为陕西鹏豪实业集团有限公司，并非陕西鹏豪置业有限责任公司，若原告滕超吉认为陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业集团有限公司侵犯其合法权益，对商品房买卖合同纠纷提起的诉讼应当属于民事案件的受理范围，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，原告滕超吉应当先行解决民事争议，待取得生效法律文书后，再行提起行政诉讼。综上，被诉行政行为适用法律正确，证据充分，程序合法，应予维持，原告滕超吉的起诉应当予以驳回。   经审理查明，2001年11月24日，原告滕超吉与陕西鹏豪置业有限责任公司签订了“鹏豪园”第1座10层01号房《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积共182.41平方米，套内建筑面积141.80平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积40.61平方米。2001年12月11日，原告滕超吉与中国工商银行朱雀大街支行签订了西安市XX路XX段XX园XX号楼XX层XX#《西安市房地产抵押合同》。2019年4月1日、2日原告滕超吉分别缴纳了位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX房XX号为21001房屋的契税9856.87元和大修基金19109.25元。2019年12月25日，原告滕超吉向被告西安市自然资源和规划局申请不动产登记查询，当日，被告西安市自然资源和规划局向原告滕超吉作出并送达了编号为201912008《不动产登记资料查询结果证明》，内容为：“……经查询，结果如下：你购买的位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX幢XX室，建筑面积：188.18，套内面积：144.89，现登记在陕西鹏豪实业集团有限公司名下。你的合同出卖人为陕西鹏豪置业有限责任公司。无查封。有抵押，抵押权人：西安市莲湖区XX社XX社，债务履行期限：2007年07月26日至2009年07月26日，被担保主债权数额：30万元。我中心仅对查询时间点的登记信息负责。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零二条、《不动产登记资料查询暂行办法》第十条，特此证明。”原告滕超吉认为陕西鹏豪置业有限责任公司、陕西鹏豪实业集团有限公司为套取资金，在办理房产证过程中，以欺诈方式，改变已出售给原告滕超吉的房屋11001号变更为21001号，办在陕西鹏豪实业集团有限公司名下，随后又将涉案房屋抵押西安市莲湖区XX社XX社，套取西安市莲湖区XX社XX社贷款的行为严重损害了原告滕超吉的合法权益，向本院提起行政诉讼。   本院认为，本案的争议焦点是原告滕超吉的起诉是否符合法律规定提起行政诉讼的条件。   根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”及《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实根据……”的规定，本案原告滕超吉应按照上述规定先行解决买卖、抵押合同等民事争议，查明涉案房屋买卖、两份抵押合同效力等民事法律事实，本院就本案应先行解决民事争议向原告滕超吉进行了释明，但原告滕超吉明确表示其认为不需要提起民事诉讼，坚持行政诉讼。因原告滕超吉未解决相关民事争议，本院无法判断涉案房产的权属关系及抵押合同效力等民事法律事实，故原告滕超吉的起诉缺乏事实依据，不符合法律规定提起行政诉讼的条件。另因原告滕超吉明确表示不进行民事诉讼，故本案亦不符合中止诉讼的法定条件。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款（一）项、第三款之规定，裁定如下：   驳回原告滕超吉的起诉。   案件受理费50元（已预交），退还原告滕超吉。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。         审判长  薛科平   审判员  孙青青   审判员  王得志     二〇二〇年九月十六日     法官助理 程小龙     书记员  康晨光                           附法律条文：   《最高人民法院关于适用的解释》   第六十九条 有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：     （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；     （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；     （三）错列被告且拒绝变更的；     （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；     （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；     （六）重复起诉的；     （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；     （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；     （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；     （十）其他不符合法定起诉条件的情形。     前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。   人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。      1