四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初2270号 原告：邓琳，曾用名邓梅芳，女，汉族，生于1989年12月12日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：李果（特别授权），南充市嘉陵法律服务所法律工作者。 被告：唐萧，男，汉族，生于1986年05月23日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张梅，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎小玲，四川诰通律师事务所律师。 原告邓琳诉被告唐萧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓琳的特别授权委托诉讼代理人李果，被告唐萧的委托诉讼代理人张梅、唐萧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓琳向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2.判令被告立即支付第四、第五年度租金共计57000元；3.请求判令被告立即赔偿原告六年房屋租金总价的赔偿金166000元；4.判令被告对案涉房屋恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年4月15日签订《门面租赁合同》，原告将自己所有的位于嘉陵区门面出租给被告，约定租期为6年，第一、二年度租金为26000元，第三年租金为27000元，第四年度租金为28000元，第五年度租金为29000元，第六年度租金为30000元。同时约定“如乙方（承租方）中止合同，违约金按合同六年租金总价款赔偿给甲方”。被告给付了前三年租金后，对剩余租金拒不支付，且也表示不再租赁，同时，被告在租期内对房屋进行了大范围的装饰和填充，改变了房屋原有的格局，现被告表示不愿再继续租用，既不给付违约金，也不对房屋恢复原来的状态，现诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告唐萧辩称，一、案涉租赁合同已于2018年2月就已经解除，现原告要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求系重复主张。2018年2月，被告以短信的形式告知原告，因受大环境影响，被告经营困难，需提前解除租赁合同，原告收到短信后，即发布案涉房屋对外出租的信息，其以自己的行为表示同意解除。退一步讲，即使原告不认可租赁合同解除时间在2018年2月，但在原告上次诉讼中案涉租赁合同也予以了解除。二、原告无权要求被告继续支付第四、五年度（即2018年4月15日至2020年4月15日）的租金。因被告已于2018年2月与原告解除合同，并从2018年2月至今未实际使用房屋，且原告的该项主张与违约金系重复主张。三、原告要求被告赔偿166,000元的违约金无事实和法律依据，不应当得到支持。原告为向被告索赔更多金额，在合同解除后，不出租案涉房屋，原告的行为明显是在恶意扩大自身损失，扩大的损失不应要求被告赔偿。即使原告存在损失，约定的违约金过高，应予以调整，结合本案实情，应以合同约定的三至六个月的租金为宜。四、原告要求被告恢复原状的请求也不应得到支持。因合同解除时原告接受了钥匙，从行为上表明被告的交房符合原告的要求。同时，原告应举证证明案涉房屋的原始状态。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了质证。对原告邓琳举示的： 第一组：原告的身份证复印件及被告户籍信息，证明原被告符合诉讼主体资格。该证据经被告质证后，认可其三性。本院经审查后，对该组证据的真实性予以确认； 第二组：门面租赁合同，证明案涉门面的租赁合同期限为6年，并约定了每年度的租金及违约金。该证据经被告质证认为，案涉门面租赁合同真实性没有异议，但是合同约定的违约金金额过高，原告的损失也仅限于租金损失，请求法院予以调整。本院经审查后，对原告提供面门租赁合同予以确认； 对被告唐萧举示的： 第一组：律师函及邮寄回单、（2019）川1304民初1345号民事裁定书及该案的庭审笔录、周某的调查笔录，证明原告与被告之间签订的《门面租赁合同》已经解除。该组证据经被告质证后，对律师函，认为是邮寄给代理人的，且代理人未收到该份律师函。对调查笔录，认为证人未到庭接受质询，不予认可。对其余证据认可其真实性。本院经审查后，认为证人周某未到庭接受质询，故对周某的调查笔录无法认可。对该组其余证据的真实性予以确认； 第二组：雍某的调查笔录，证明原被告解除案涉租赁合同后，被告不出租案涉房屋，属于扩大损失。该证据经被告质证后，认为证人未到庭接受质询，不予认可。本院经审查后，认为证人雍某未到庭接受质询，故对雍某的调查笔录无法认可。 结合当事人的陈述及提交的证据，本院审理查明事实如下：2015年4月15日，原告邓琳作为甲方（出租方）与被告唐萧作为乙方（承租方）签订了《门面租赁合同》一份，内容为：现甲、乙双方按照有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同，供双方共同遵守。一、甲方将李渡镇农贸市场内1幢1层101号租赁给乙方（租房期间乙方电话如有更改，须告知甲方）。甲方了解乙方时，电话应随时取得联系，不得故意拒绝。二、租期限为陆年，第一年租金为26,000元，第二年租金为26,000元，第三年租金为27,000元，第四年租金为28,000元，第五年租金为29,000元，第六年租金为30,000元，从2015年4月15日起至2021年4月15日止。租金按年付，第一年从进房之日起一次性付清当年租金，第二年在4月16日之前交清，以此类推。三、甲方在乙方租用当日负责水、电通。四、乙方租用期间甲方不得以任何理由收回房屋，以任何理由加房租。五、在租房合同期内，乙方可以转租、转让，甲方不得以任何理由方式干涉。只能按合同正常收取乙方房租。六、乙方不得在甲方的房屋内进行非法活动。七、在乙方租赁期间甲方不得对所出租的门面及门面所在范围内的土地使用权设定抵押及变卖。八、乙方如中止合同，违约金按合同六年租金总价赔偿给甲方，甲方如中止合同，违约金按乙方投入甲方门市部的总造价资金赔偿。九、本合同自双方签字之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，两份具有同等效力。双方在合同尾部签名捺印。合同签订后，原告邓琳将案涉房屋交与被告唐萧使用，被告唐萧支付房屋租金至2018年4月15日。因经营困难，被告唐萧表示不再租用案涉房屋，2018年2月11日，被告唐萧通过短信方式向原告邓琳发送信息，内容为：“邓梅芳（邓琳）你好，我是唐萧，因经济不景气，无法继续租用你的门面，特此情况前段时间虽已口头给你说明，但我还是再发个消息给你告知一声，你也好将其门市作其它打算”，并将案涉房屋钥匙交与原告。后因双方为违约金和租赁房屋的恢复未能达成一致意见。原告邓琳遂于2019年4月23日向本院提起诉讼，要求:1、请求依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、请求依法判令被告立即给付原告房屋租金87,000元；3、判令被告对案涉房屋恢复原状；4、诉讼费由被告承担。本院于2019年4月26日向被告唐萧送达民事起诉状副本等法律文书，庭审中，被告唐萧明确同意解除案涉租赁合同。2019年7月3日，原告邓琳撤回起诉，本院于同日作出（2019）川1304民初1345号民事裁定书，裁定准予邓琳撤回起诉。2019年7月22日，唐萧的委托代理人向邓琳的委托诉讼代理人李果发出《四川智典律师事务所律师函》，律师函主要内容为：唐萧与邓琳于2015年4月15日签订的《门面租赁合同》在2018年2月份就已经解除，鉴于你向法院再次提出关于解除《门面租赁合同》的诉讼请求，委托人郑重答复同意解除合同，请及时将案涉门面对外出租，你未及时出租造成的损失委托人不再承担。为及时解决您与委托人之间的纠纷，委托人同意向您补偿3万元，此后案涉门面的一切纠纷均与委托人无关。现原告邓琳再次起诉，要求如诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告于2015年4月15日签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告租金仅交付至2018年4月15日，之后未再向原告交纳过租金并向原告发送短信表示不再租用案涉房屋，但未能协商一致，根据法律规定，原告享有合同解除权，2019年4月23日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求之一为请求依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》，则起诉状副本送达被告时（即2019年4月26日），发生解除合同效力。故现原告再次起诉要求解除原、被告签订的《门面租赁合同》已无必要。原告未提供证据证明案涉房屋出租之前的状态，故其关于恢复原状的诉讼请求本院不予支持。 关于租金。案涉《门面租赁合同》已经于2019年4月26日解除，原、被告于2019年4月26日之后已不存在房屋租赁关系，但原告要求被告支付自2018年4月16日起至2019年4月26日止的房屋租金，于法有据，本院予以支持。此期间的房屋租金按照合同约定为：28,873.97元（第四年房屋租金28,000元＋第五年房屋租金29,000元÷365天×11天）。 关于违约金。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金“乙方如中止合同，违约金按合同六年租金总价款赔偿给甲方”，对此被告认为约定标准过高，要求法院调整为以合同约定的三至六个月的租金为宜。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定违约金14,500元。 综上，为维护正常经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐萧自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓琳支付2018年4月16日至2019年4月26日的房屋租金28,873.97元； 二、被告唐萧自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓琳支付违约金14,500元； 三、驳回原告邓琳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,423元，由被告唐萧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇二〇年九月二日 书记员 郭荥阳