安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初3081号 原告（反诉被告）：周侠，女，1970年3月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王雷，安徽祖庭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李智，男，1960年7月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：杨雪峰，安徽智立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马峰，谯城区双沟镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）周侠与被告（反诉原告）李智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日依法适用简易程序立案受理，于2020年4月23日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周侠及其委托诉讼代理人王雷，被告（反诉原告）李智及其委托诉讼代理人杨雪峰、马峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周侠向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2．被告退还原告所缴纳的租金27万元；3．被告赔偿原、被告双方约定的违约金27万元；4．本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过协商，原告愿意租赁被告的房屋，被告同意出租，双方于2019年12月19号签订房屋租赁合同，合同签订后，原告依约定缴纳了租金27万元，但被告却未按照合同约定将房屋交与原告使用，后经原告多次催促要求未能达到合同履行目的。合同第四条约定：甲方承诺并保证：在2020年3月1日之前清理并交付房屋，保证乙方自2020年3月1日起可以正常使用上述租赁房屋。若甲方无法保证在自2020年3月1日起三天内交付该租赁房屋，则须赔偿乙方双倍的一年租金。现在，原告与被告之间的房屋租赁合同已履行不能，故此原告依法起诉，要求解除合同，并按照合同约定退还租金、支付违约金及诉讼费用、律师费用等损失。 李智辩称，原被告签订的租赁合同时，没有约定解除合同的条件，事后也未达成解除合同的意思表示。在合同履行过程中亦不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，且原告单方主张解除租赁合同没有通知被告，因此，原告诉请解除房屋租赁合同，没有合同依据也，没有法律依据。被告已经如约将案涉房屋交付原告，原告亦接收案涉房屋的钥匙。被告已将租赁物交付完毕，原告亦支付租金的行为符合双方签订的租赁合同的约定，因此，原告诉请被告退还交纳的租金，违反合同的约定。被告如约在约定的交付期内履行租赁物的交付义务，但原告因在外地没有及时接收租赁物，原告指示租赁合同的介绍人张大云接收房屋钥匙的行为，应视为被告如约履行完毕租赁物的交付义务及原告接收租赁物的事实。同时，原被告签订租赁合同的时间是在2019年12月19日，其后发生的新冠疫情系不可抗力，即使存在迟延交付，也应扣除新冠疫情的合理期间，因此，原告诉请被告承担违约责任，没有事实依据。综上，应驳回原告的本诉请求。 李智向本院提出反诉请求：1．依法判令周侠支付李智第二年租金27万元（即2021年3月1日至2022年2月28日）；2．诉讼费由周侠承担。事实与理由：2019年12月19日李智与周侠签订房屋租赁合同，李智将位于谯城区希夷大道北段路西1-3户的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年3月1日至2025年3月1日，共计五年。合同第三条约定：乙方保证在2020年7月1日之前支付第二年租金27万元（即2021年3月1日至2022年2月28日），该房屋经张大云之手已交付给周侠使用，现双方约定期限已过多日，周侠迟迟未将该租金支付，为此李智依法提起反诉：请求法院依法判令周侠支付李智第二年租金27万元（即2021年3月1日至2022年2月28日），并承担本案诉讼费。 周侠就李智的反诉辩称，该案涉房屋李智并没有按照合同约定交付于周侠，并使用。由于李智的违约行为导致合同目的无法实现，加之疫情期间无法正常从事经营该场所处于疫情期间的防疫防患场所，达不到正常经营的目的。周侠于2020年3月21日起诉至法院，法院向李智发送传票即是通知解除的一种方式，周侠已经履行了通知义务。因该案涉房屋并没有真正交付周侠使用，故此不存在再交第二年租金的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李智对周侠所举其身份证、租赁合同、光盘、交易明细的真实性不持异议，周侠对李智所举2020年2月6日通告、2020年2月26日的公告的真实性不持异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、周侠所举其聘请律师合同及发票，因周侠与李智所签订的合同中就律师费并未约定，故对该证据，本院不予认定；所举结婚证，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。二、李智所举证人证言及通话记录，因该证人与李智、周侠均有亲戚关系，其证言能够反映李智将钥匙放置证人处及证人与周侠联系的情况，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周侠（承租方，乙方）与李智（出租方，甲方）通过中间人介绍于2019年12月19日签订房屋租赁合同，该合同主要约定，甲方将位于谯城区希夷大道北段路西1-3户的房屋出租给乙方租赁使用，租赁期限自2020年3月1日至2025年3月1日，共计五年；本房屋前两年的年租金为每年27万元，后三年租金由甲乙双方根据市场价格再行协商确定；本合同签订后，乙方须一次性支付甲方第一年（2020年3月1日至2021年2月28日）的租金27万元，同时，乙方保证在2020年7月1日之前支付第二年（2021年3月1日至2022年2月28日）的租金；甲方承诺并保证在2020年3月1日之前清理并交付房屋，保证乙方自2020年3月1日可以正常使用上述租赁房屋。若甲方无法保证在自2020年3月1日起三天内交付该租赁房屋，则须赔偿乙方双倍的一年租金；……。合同签订后当天，周侠向李智缴纳了租金27万元。2020年2月6日，谯城区下达《谯城区疫情防控应急指挥部通告（第三号）》，要求加强防范疫情等；安徽省发出公告自2020年2月25日起，将省级一级响应调整为省级二级响应。2020年3月1日起，双方就交房事宜相互联系，2020年3月5日，李智将租赁的房屋的钥匙递交给张大云，李智向张大云说周侠不在亳州，周侠让将钥匙放在张大云处，后张大云给周侠联系，周侠向张大云说，不用该钥匙了，其重新更换钥匙，不需要该钥匙了。张大云与周侠、李智均有亲戚关系。 另查，周侠与李智签订租赁合同时，该房屋由他人租赁。李智在庭审后，同意双方的租赁关系自2020年9月1日解除。 本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，周侠与李智于2019年12月19日签订房屋租赁合同，由周侠租赁李智所有的房屋。双方应当按照该合同履行各自的义务，周侠于签订合同之日将2020年3月1日至2021年2月28日的租金27万元支付给李智，李智应当按照合同的约定将房屋交付给周侠。但在2020年1月期间，发生新冠××疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，要求企业停产停工，居民居家隔离，直到2020年2月底，安徽省才将应急响应降为二级。新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，该期间系不可抗力，周侠与李智均无过错。在2020年3月1日至2020年3月4日期间，双方就租赁房屋通过电话方式进行联系，双方并未提出解除合同。后李智应周侠的要求于2020年3月5日将租房的钥匙交给了张大云，张大云于2020年3月6日给周侠联系，说不需要该钥匙了，更换新的钥匙，周侠并未向张大云表示不租赁该房屋了，也未直接与李智联系要求解除合同，也未就该房屋并未腾空向李智反映，且涉案房屋在租给周侠前由第三人承租，其腾空房屋也因为疫情可能发生迟延，故应视为李智于2020年3月5日起将房屋交付给了周侠。现李智也同意双方签订的房屋租赁合同自2020年9月1日解除，故周侠要求解除合同的请求本院予以支持。双方所签订的租赁合同自2020年9月1日起解除。周侠应当支付自2020年3月至2020年9月1日期间的租赁费，但因疫情应适当扣减部分租赁费，本院酌定扣除5.5万元，由周侠支付在此期间的租赁费8万元（27万元÷12个月×6个月-5.5万元），周侠已支付27万元，故李智应返还给周侠下余19万元。李智并不存在违约行为，周侠要求违约金27万元的主张，本院不予支持。周侠与李智在合同中就律师费并未约定，故周侠要求李智支付该费用的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、周侠与李智于2019年12月19日所签订的租赁合同自2020年9月1日起解除。 二、李智于本判决生效之日起十日内退还给周侠租赁费19万元。 三、驳回周侠的其他诉讼请求。 四、驳回李智的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,280元，由周侠负担6,015元，李智负担3,265元；反诉费2,675元，由李智负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  于文礼 人民陪审员  郭 永 人民陪审员  何茂珍 二〇二〇年九月十八日 法官助理张哲 书记员汪昆仑