贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14516号原告聂开琴，女，1978年6月12日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。原告喻忠，男，1974年5月5日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人周礼贵（特别授权），系贵州锐腾律师事务所律师。被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人万涛（特别授权）、黄佳（一般授权）系贵州中创联律师事务所律师。被告贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕南路。统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人范应熊，该公司董事长。委托诉讼代理人沈应梅，女，1981年10月12日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区，一般授权代理。原告聂开琴、喻忠诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（简称福明房开公司）、贵州省平安盛世物业管理有限公司（简称平安物管公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告喻忠、聂开琴的委托代理人周礼贵，被告福明房开公司的委托诉讼代理人万涛、平安物管公司委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判决被告福明房开公司立即为原告办理七星关区“双树·望城”第7幢1单元17层04号房屋的不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款478270.00元为基数，从2018年2月7日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并告知原告之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）暂计算至2020年8月26日为75410.00元；三、判决被告返还原告燃气入户费等人民币3080.00元；四、本案诉讼费由被告负担。经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告喻忠、聂开琴于2016年6月1日与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告福明房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号1-17-4，建筑面积为133.77平方米，房屋总价为478270.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年8月28日前向原告喻忠、聂开琴交付商品房;第八章第二十二条第二项均约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付0.01%的违约金，双方在合同中选项为退房项。合同签订后，原告按约支付了全部房款。被告于2017年11月6日向原告交付了商品房，至今出卖人仍未取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书。被告平安物业公司接受福明房开公司委托分别向原告收取了燃气入户费等共计人民币3080.00元，此款平安物业公司收取后已转交福明房开公司。对上述各方无争议的要素事实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在期限内完全履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，予以支持。对于违约金的起止时间，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋实际交付使用之日2017年11月6日起90日内即2018年2月6日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今出卖人仍未取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书，原则上应从2018年2月7日开始计算违约时间。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。原告主张从2018年2月7日起开始计算违约金，尚未超过诉讼时效期间。原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告福明房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了建设安装费用3080.00元，无事实和法律依据，应予退还。被告平安物业公司接受福明房开公司委托分别向原告收取了燃气入户费等，收取后已转交福明房开公司，平安物业公司在本案中不承担责任。对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案，违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款478270.00元为基数，自2018年2月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开琴、喻忠逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金计算方式为：以原告已付购房款478270.00元为基数，自2018年2月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司返还原告燃气入户费等人民币3080.00元；三、驳回原告聂开琴、喻忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881.00元（已减半收取），由原告聂开琴、喻忠负担30.00元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担851.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李华忠二〇二〇年九月十五日书记员  朱流洋