广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初788号 原告：中国农业银行股份有限公司岑溪市支行，住所地岑溪市解放大道**,统一社会信用代码91450481983340064L 诉讼代表人：李林，行长。 委托诉讼代理人：赵德南，该支行员工。 委托诉讼代理人：莫坚，该支行员工。 被告：邱启来，男，1995年3月16日出生，汉族，住岑溪市，现服刑于广东省深圳监狱。 被告：岑溪市碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地岑溪市育才路**一社会信用代码91450481MA5MWEGN9M。 法定代表人：杨海鸣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周思民，男，1991年10月1日出生，汉族，住广西兴安县，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1986年6月9日出生，汉族，住南宁市青秀区，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行（简称“农行岑溪市支行”）诉被告邱启来、岑溪市碧桂园房地产开发有限公司（简称“岑溪碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年3月23日受理后，于2020年6月20日裁定由简易程序转普通程序审理，并于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵德南、被告岑溪碧桂园公司的委托诉讼代理人周思民到庭参加诉讼，原告的诉讼代表人李林及委托诉讼代理人莫坚、被告岑溪碧桂园公司的法定代表人杨海鸣及委托诉讼代理人陈俊没有到庭参加诉讼。被告邱启来因服刑于深圳监狱也没有到庭参加诉讼，但经本院到其服刑监狱对其进行了调查询问。本案现已审理终结。 原告起诉向本院提出诉讼请求：判决1.解除原、被告于2018年4月4日签订编号为45020120180032131的《个人购房担保借款合同》；2.被告邱启来归还借款本息合计632701.40元（计至2020年3月10日，尚欠本金624306.48元、利息8394.92元，之后至清偿日止的利息按合同约定另计）；3.原告对处置被告邱启来的借款抵押物所得价款享有优先受偿权；4.被告岑溪市碧桂园公司对本案债务及原告为实现本债权而产生的费用承担连带保证责任；5.被告邱启来承担原告为实现本债权所需的诉讼费、公告费等一切费用。事实和理由：根据被告邱启来书面申请，原告与其签订了《个人购房担保借款合同》，并于2018年4月9日向被告邱启来发放了个人一手住房贷款656000元，用于购买岑溪碧桂园公司销售、位于岑溪市育才路**第******的**房；借款期限20年，自2018年4月9日起至2038年4月8日止，共计240个月，采用按月等额本息方式还款；借款担保方式为阶段性担保+抵押，除由邱启来以购买的房产抵押担保（已办理预抵押登记）外，被告岑溪碧桂园公司还提供阶段性连带责任保证担保。被告邱启来借款后至2019年12月31日累计归还借款本金31693.52元、利息58005.85元，截至2020年3月10日尚欠借款本金余额为624306.48元、利息58005.85元；从2019年12月10日起至2020年3月10日已累计逾期4期未还，逾期未还本金5178.59元，逾期未还利息8394.92元，起诉后，被告亦一直没有偿还过借款本息。邱启来不能按时偿还到期贷款本金、利息,已构成根本违约。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告以上诉请。 被告邱启来辩称，其对原告起诉的事实及证据均无异议，但希望原告同意由其家属代为筹款归还逾期本息，继续履行合同至其出狱，其出狱后保证如期偿还各期借款本息。 被告岑溪碧桂园公司辩称，1.邱启来欠款本金、逾期期数由法院审理查明，原告应该明确利息的计算方式和计算公式，如无法明确的，要求邱启来承担利息的诉讼主张应当予以驳回；2.原告主张答辩人对被告邱启来债务承担连带清偿责任，尚不具备生效条件，请求法院依法予以驳回，原告应当先就邱启来用于抵押的涉案房屋进行折价、变卖或拍卖后进行清偿，不足部分，才可以再向答辩人主张连带清偿责任。 经审理查明，2018年1月13日，原告农行岑溪市支行（甲方）与被告岑溪碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由原告为购买岑溪碧桂园项目的住宅、商业用房、车库购房者提供抵押贷款业务，乙方同意为购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者房产《不动产登记证明》出具之日（以《不动产登记证明》载明的登记日期为准）；乙方在保证期内承担保证责任的方式中，其中约定：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的次月15个工作日内以书面形式通知乙方，如逾期书面通知的，由甲方在向乙方发出通知书之日起的35天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的，乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。在协议的第十三条其他事项条款中，双方还约定在本协议生效后，甲方、乙方与购房者应共同签订《个人购房担保借款合同》，并将该格式版本作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿按以下约定方式履行：1.甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于《个人购房担保借款合同》涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；2.本协议签订后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准；3.《个人购房担保借款合同》中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担责任的范围、方式等均以本协议的约定为限；4.《个人购房担保借款合同》与本协议相比存有任何加重乙方的合同责任（包括但不限于保证责任的范围的增加、保证期间的延长以及乙方协助办理《不动产权证书》、《不动产登记证明》义务的增加）或减轻甲方的合同责任条款的，甲乙双方同意该条款不适用于本协议，甲方双方仍按本协议中约定的条款予以履行；5.若甲方在本协议的合作期限内变更本协议附件五的格式版本的，甲方应提前10天书面通知乙方并经乙方同意，甲乙双方同意不管变更的附件五的格式版本对原格式版本的内容是否变更，双方的权利义务仍按本协议中约定的条款为准。 2018年4月4日，被告邱启来为借款人和抵押人、农行岑溪市支行为贷款人、岑溪碧桂园公司为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，借款人因购买岑溪市岑城镇育才路505号（岑溪碧桂园）第6幢1单元8层1-801号商品房，向农行岑溪市支行借款656000元，借款期限为240个月（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准），执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，利率调整以12个月为一周期。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入岑溪碧桂园公司在农行岑溪红楼支行的帐户。本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人应于还款日17：00时前在还款帐户内存入足以偿还当期借款本息及其他应付款项，并不可撤销地授权贷款人直接从该帐户中划拨，该帐户内资金不足以清偿当期借款本息及其他应付款项的，还款日当天不做扣款处理，次日再做扣款处理，已扣部分不计逾期，不足部分做逾期处理并计收逾期利息。借款由阶段性保证人岑溪碧桂园公司提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等，保证自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记手续时止。借款人以其购买的商品房提供抵押担保，于2019年8月19日，岑溪市不动产登记局办理发放了预告登记的桂（2019）不动产证明第0014330号《不动产登记证明》，证明权利或事项为预告登记，权利人为农行岑溪市支行，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为656000元。借款合同对违约责任进行约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人按中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权。 在《个人购房担保借款合同》签订后，根据邱启来的授权，农行岑溪市支行于2018年4月9日将借款656000元发放到岑溪碧桂园的帐户。借款凭证及借款发放通知单所载明的正常执行年利率为5.39%，逾期执行年利率为8.085%。贷款发放后，邱启来购买的房屋至今尚未办理不动产产权登记，也没有办理抵押登记。借款人邱启来2019年6月前尚能正常按月偿还借款本息，之后则不能正常按月足额偿还借款，原告除向被告邱启来进行书面催收外，还向阶段性保证担保人岑溪碧桂园公司发出履行代偿的催收通知书，2019年9月29日，岑溪碧桂园公司代邱启来向原告偿还了当年6月至9月欠付的本息15233.76元，于同年12月18日又代付了9月至12月的欠付本息13606.37元。2020年1月1日起至今再没有偿还过借款本息。原告经向邱启来、岑溪碧桂园公司催收未果后，便于2020年3月23日提起本案诉讼。 本院经查知被告邱启来因被判刑罚服刑于深圳监狱后，于2020年8月12日派出审判人员前往监狱对其进行了询问，邱启来确认已经收到本院送达的应诉法律文书，但没有进行答辩，要求本院转告其父亲邱华材想办法向亲戚借款筹集偿还目前逾期本息，并继续按月偿还至其2021年3月刑满出狱。经本院及时告知后，邱华材向本院反馈无法筹集用于偿还逾期的借款本息，案件由法院依法处理。 本院认为，原告农行岑溪市支行与被告邱启来、岑溪碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，各方当事人意思表示真实，内容没有违反法律强制性规定。为有效合同，对原、被告三方均具有法律约束力。原告与岑溪碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》也是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，也没有损害国家、集体、其他个人利益，也应为有效合同，对其双方具有法律约束力，岑溪碧桂园公司对《个人购房担保借款合同》的担保责任承担应按此合作协议内容处理。邱启来借款后不能按约定偿还按揭本息，属于违约，经多次催收仍不能在合理期限内清偿逾期本息，甚至无法查找其进行催收，确已构成了根本违约，根据合同约定及法律规定，原告有权通知借款贷款提前到期，并可以依法解除合同，由借款人邱启来返还借款及支付尚欠利息。因此，原告请求判决解除合同并由邱启来归还借款本息，本院予以支持。但是，抵押因尚未办理不动产产权登记和抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押条款不生效，抵押权没有依法设立，原告请求对邱启来购买的商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利，因缺乏抵押权已依法设立的事实依据，本院不予支持。邱启来自2020年1月1日起仍连续不按月依期偿还本息后，原告已依其与岑溪碧桂园公司《按揭业务担保合作协议》约定及时对借款人邱启来提起诉讼，故，连带责任保证人岑溪碧桂园公司应按约定承担阶段性担保义务，对借款人未归还的借款本息承担清偿的连带责任，原告对保证担保人岑溪碧桂园公司的诉讼请求，本院也予支持；岑溪碧桂园公司抗辩事由与双方约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行与被告邱启来、岑溪市碧桂园房地产开发有限公司于2018年4月4日签订编号为45020120180032131的《个人购房担保借款合同》； 二、被告邱启来偿还借款本金624306.48元及利息（计至2020年3月10日尚欠利息为8394.92元，2020年3月11日起至清偿日止的利息按合同约定另行计算）给原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行； 三、被告岑溪市碧桂园房地产开发有限公司对被告邱启来的上述债务清偿负连带清偿责任。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司岑溪市支行的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费10127元（原告已预交），由被告邱启来负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，可将款直接汇至本院转给原告（本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；帐号：21×××15）。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在指定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  何少波 人民陪审员  元思文 二〇二〇年九月十日 法官 助理  雷汉良 书 记 员  钟江玲