陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                                         （2020）陕0102民初2343号原告（反诉被告）：西安盛世培优教育科技有限责任公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：吴继红，公司董事长兼经理。委托代理人：严掌珠，陕西朱西江律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安大梦想家教育培训中心有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：张岩，公司董事长。被告：樊桦，男，1993年3月29日出生，汉族，西安大梦想家教育培训中心经理，住西安市新城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：郑娟，陕西标新律师事务所律师。原告（反诉被告）西安盛世培优教育科技有限责任公司（以下简称：培优公司）与被告（反诉原告）陕西西安大梦想家教育培训中心有限公司（以下简称：大梦想家公司）、被告樊桦租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）培优公司委托诉讼代理人严掌珠，被告（反诉原告）大梦想家公司、被告樊桦共同委托诉讼代理人郑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告培优公司向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，并尽快搬出所占房屋，恢复原状；2、由被告支付所欠房屋租赁款208692（暂计算至2020年3月31日）；3、由被告支付原告违约金，按其欠缴租金的日万分之5.5，向原告支付滞纳金；该滞纳金计算到被告实际清偿完毕之日；4、由被告樊桦承担连带责任；5、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉请，其中放弃第一项中要求被告尽快搬出所占房屋，恢复原状；主张房租209631.2元（计算至2020年4月2日）；诉请第三项按年息24%主张违约金；撤回诉请第四项。事实和理由：2018年3月28日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租金标准为每月平方米30元人民币，实测面积579.7平方米。合同签订后，第一年合同履行尚可，但到第二年被告却不按合同规定交房屋租金，经原告多次催要仍然不交，为此，原告于2019年4月10日向被告发了解除合同通知书，被告既不同意解除合同，又不缴纳房屋租金。截至目前，被告还欠原告12个月房屋租金未交（2019年4月1日至2020年3月31日）。综上所述，原被告签订房屋租赁合同后，本应严格履行合同，但被告却无故不予履行合同，欠房租长达一年未缴纳，属于严重的违法违约行为。为维护原告合法权益，诉至法院。被告大梦想家公司、樊桦共同辩称，被告与原告在房屋租赁合同过程中不存在违约行为，被告于2019年3月5日后未缴纳房租是依法行使不安抗辩权，并不属于违约行为。1、原告未能按照其与青山置业签订的房屋租赁合同的约定按时缴纳房屋2019-2020年年度的租赁费用，青山置业单方解除其双方之间的房屋租赁合同。2、因原告未履行与青山置业之间的房屋租赁合同约定的义务，青山置业单方解除其与原告的房屋租赁合同，进而影响原被告之间的转租合同的履行。3、青山置业与原告的房屋租赁合同纠纷已经诉至法院。2019年4月18日，青山置业因房屋租赁合同纠纷将原告诉至新城区人民法院，请求解除双方合同，并支付房屋租赁费用，该案正在审理过程中。原告不享有与被告解除合同的权利，主张解除房屋租赁合同的请求不能成立。原告要求被告支付违约金无事实与法律依据，应予驳回。原告因自身违约，造成其与青山置业的房屋租赁合同予以解除，且被告未有违约行为，反而是原告根本性违约，其要求被告支付违约金的请求，没有事实理由和依据，应予驳回。被告樊桦非本案适格被告，不应承担民事责任。樊桦为被告大梦想家公司的董事长，系公司员工，其代表公司与盛世培优签订了房屋租赁合同，是职务行为，故樊桦非适格被告，亦不承担民事责任。请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）大梦想家公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付剩余租赁期限内装修残值71235.6元；3、依法判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失138378.24元；4、本案诉讼费用由被告承担。5、请求依法判令被反诉人向反诉人返还履约保证金17391元。事实与理由：2018年3月28日，培优公司与大梦想家公司签订了房屋租赁合同，合同租赁期限为5年，合同约定因培优公司租赁权瑕疵给大梦想家公司造成损失的，由培优公司承担违约责任，并对造成的损失予以赔偿。合同履行至2019年2月28日时，因培优公司未向青山置业按时缴纳2019-2020年年度房屋租赁费用，青山置业依约依法解除其双方之间的房屋租赁合同，在此种情况下培优公司与大梦想家公司的房屋租赁合同因为培优公司的租赁权、转租权丧失的原因无法继续履行，因此给反诉人造成的经济损失138378.24元及剩余租赁期限内装修残值71235.6元依法应由培优公司予以承担。原告（反诉被告）辩称，反诉被告认为双方合同已经解除，现在就是为了确认。是因反诉原告未按时缴纳房租而违约，反诉被告按照合同约定解除合同。反诉原告现在仍使用租赁房屋，没有造成实际损失，不同意承担装修残值。根据合同约定第三部分第三条租金迟付60日，履约保证金就不再退还，反诉被告收取履约保证金16632元，当时给反诉原告也出具了收据。反诉原告主张经济损失无依据。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年3月28日，原告培优公司（出租方、甲方）与被告大梦想公司员工樊桦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市新城区XX园XX路XX号XX号楼XX商铺（东铺）建筑面积合计约为504平方米，另加公摊50.4平方米（按百分之十的比例），总计554.4平方米（具体计租面积以房地局最终出具的实测报告为准）。该房屋租赁期限五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。其中免租期共2个月。甲方保证租赁房屋没有产权纠纷，如因租赁房屋权利瑕疵给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。租赁期内租赁房屋的租金标准为每月每平方米30元，前两年租金不变，自第三年起每2年在上一年的租金基础上递增5%。乙方按照合同约定缴清履约保证金及房屋租金后方可使用该房屋，履约保证金为第1个月租金16632元。第一年租金分两次交付，房屋租赁合同签订日起向甲方交付陆个月租金以及履约保证金，第一年余下租金于2018年9月15日前交清。自第二年起租金按每12个月为一期按期交付，下期房屋租金应于上期届满前20个工作日一次性缴清，以此类推。承租期内，若乙方因自身原因解除合同，应提前60日以书面形式告知甲方，并征得甲方书面同意，否则乙方支付的履约保证金不予退还，因此给甲方造成损失的，乙方仍应承担赔偿责任。在出现下列情形之一时，甲方有权通知乙方解除合同：1、乙方迟延支付或拒付租金达30日；2、乙方累计拖欠其他各项费用（保含电费、水费、空调暖气使用费等费用）达5000元；乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付租金的千分之三支付滞纳金，直至交付清为止。该合同有培优公司盖章及法定代表人吴继红签字，樊桦签字确认。大梦想公司认可樊桦签字行为系职务行为。后被告按每月16632元缴纳房租至2019年3月31日，并向原告缴纳履约保证金16632元。后被告未缴纳租金，原告于2019年4月10日向被告发出解除合同通知书，上述，约定交租时间到期后，经原告多次催请，被告仍以各种理由推脱不予交租。故通知被告，原告依照合同约定，行使解除权，终止与被告签订的租赁合同，且自解除合同通知书送达被告之日起，房屋租赁合同解除。被告应补缴自2019年4月1日起至还合同解除之日的房屋租赁费，并以年房租为基数，按日利率千分之三计算滞纳金。被告大梦想家公司于当日收到解除合同通知书。2019年4月11日，大梦想家公司向培优公司发送告知函，要求提供培优公司给开发商缴纳房租的证明或者继续承租商铺的有效复印件。原告未回复。2020年3月26日，原告向被告发出限期腾房并支付房屋占用费的通知。另查明，涉案租赁房屋系陕西青山置业公司（以下简称：青山置业）于2017年6月13日租赁给培优公司，后培优公司转租给大梦想公司。2018年11月13日，青山置业向培优公司发出催缴函，要求培优公司按合同约定支付2019年度房屋租金，因培优公司未按期支付，2019年3月1日，青山置业向培优送达解除通知书。2019年4月18日，青山置业因与培优公司租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。2020年4月2日，培优公司向青山置业腾房并交付，青山置业于2020年4月2日下午在大梦想公司贴有封条。2020年4月15日，青山置业于培优公司达成和解协议，本院于2020年4月15日作出（2019）陕0102民初4074号民事调解书，培优公司与青山置业同意解除房屋租赁合同。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、通知书、告知函、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告培优公司与被告大梦想公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。涉案房屋系原告培优公司承租后转租于被告。因原告未按约定向出租方缴纳租金，出租方要求解除合同，从而使原告的转租权处于不确定状态。被告基于此行使不安抗辩权，并告知原告，要求原告提供继续承租商铺的有效文件，原告并未回复。被告大梦想公司反诉要求与原告解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。培优公司于2020年4月2日将涉案房屋腾交青山置业，并与青山置业达成和解协议。故于2020年4月2日，原告丧失转租权。对于2020年4月2日之前房租，被告大梦想家公司应按合同约定向原告缴纳，按每月16632元计算，共计200692.8元。原告要求被告支付违约金，无事实及法律依据，本院依法不予支持。反诉原告要求反诉被告返还履约保证金16632元，符合法律规定，反诉被告应予退还。至于其反诉要求支付剩余租赁期限内装修残值及赔偿经济损失，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告西安盛世培优教育科技有限责任公司与被告陕西西安大梦想家教育培训中心有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以解除；二、被告陕西西安大梦想家教育培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安盛世培优教育科技有限责任公司支付租金200692.8元；二、原告西安盛世培优教育科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告西安大梦想家教育培训中心有限公司退还履约保证金16632元；三、驳回原告西安盛世培优教育科技有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西安大梦想家教育培训中心有限公司其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费4430元，反诉费2347元共计6777元，由原告西安盛世培优教育科技有限责任公司承担1000元，被告西安大梦想家教育培训中心有限公司承担5777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     刘  娜                                二0二0年九月二十七日 书  记  员    叶欢欢 1