山东省胶州市人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁0281民初2725号原告：青岛金轩置业有限公司（原青岛远拓置业有限公司），住所地山东省胶州市三里河街道办事处北京路**东苑大厦**，统一社会信用代码：9137028158368540X7。法定代表人：郭仁刚，总经理。委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：张瑾涛，男，汉族，1959年7月1日生，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：司英杰，山东康辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐健，山东康辉律师事务所律师。第三人：张跃进，男，汉族，1959年10月22日生，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：司英杰，山东康辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐健，山东康辉律师事务所律师。原告青岛金轩置业有限公司（以下简称金轩公司）与被告张瑾涛商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金轩公司的委托诉讼代理人巩涛、王斌与被告张瑾涛的委托诉讼代理人司英杰、第三人张跃进的委托诉讼代理人司英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的五份《青岛市商品房预售合同》(合同编号为：201400099153号、201400099155号、201500048733号、201500035231号、201500035230号)；2、判令被告支付原告违约金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告分别于2014年7月5日、2015年3月20日、2015年4月8日签订了五份《青岛市商品房预售合同》及补充协议，约定由被告向原告购买胶州市户、17号楼1层103户、28号楼1层101户、37号楼1层101户、37号楼1层102户住宅。同时，预售合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定。根据《青岛市商品房预售合同》第七条及附件一之约定，被告应及时足额支付房款至合同指定账户。如果被告逾期付款且逾期超过90日，原告有权解除合同，并按本房地产总价的20%向被告主张违约金，但被告至今未按合同约定履行付款义务。综上所述，被告已经明显违反合同约定，长期恶意拖欠房款的行为给原告造成重大损失，已构成根本违约，达到了合同解除的条件。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告辩称，第一，本案诉争主体与法律关系实际为张跃进与潘明忠、原告之间的借款担保合同纠纷，以及张跃进与李记常、原告之间的借款担保合同纠纷，而非原告与被告间的商品房预售合同纠纷。原被告并无买卖商品房的真实意思表示，被告不应受买卖合同条款的约束，被告主体不适格，原告所诉无据，应予驳回。本案真实事实如下：2014年7月，原告及时任原告股东及法定代表人的潘明忠向张跃进借款，按照约定以包括本案所涉17号楼102户、17号楼103户房产在内的六套房产作为该笔借款的担保；2014年12月，原告及时任原告股东的李记常向张跃进借款，按照约定以包括本案所涉37号楼102户、37号楼101户、28号楼101户房产在内的15套房产作为该笔借款的担保。被告系接受张跃进的委托，受托与原告签订本案所涉5份《青岛市商品房预售合同》并进行网签；原告也是按张跃进的指定与被告签订《青岛市商品房预售合同》。原被告并无买卖商品房的真实意思表示，被告不应受《商品房预售合同》相应条款的约束，不享有也不承担预售合同项下的权利义务，本案被告也不具有适格被告主体的资格。第二，本案真实法律关系为借款担保法律关系而非商品房买卖合同关系。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条之规定，原告应按民间借贷法律关系提起诉讼，法院应当按照民间借贷法律关系来审理，原告在此依据商品房买卖合同法律关系提起诉讼，法院依法应予驳回。第三，张跃进在青岛市市北区人民法院已经以借款担保合同纠纷起诉原告、潘明忠、李记常，青岛市市北区人民法院对本案所涉房产已经予以查封。本案假使不能驳回原告的起诉，也应裁定移送市北青岛市市北区人民法院审理。第四，本案商品房预售合同的签订系被告代张跃进维护债权，该商品房预售合同具有担保张跃进债权的效力。原告按张跃进的指定与被告签订商品房预售合同系对房产担保意思表示的确认与履行，是就张跃进的借款提供让与担保的履约行为。在张跃进的借款本息获得清偿前，此房产担保不能解除，否则将造成张跃进巨大损失。为遵守诚信原则，维护张跃进的合法权益，本案也应予以驳回。第三人述称，同被告的答辩意见，本案的实际法律关系为第三人与原告、潘明忠、李记常之间的借款担保法律关系，而非原被告的商品房预售合同法律关系，被告系受张跃进的委托，代第三人与原告签订相应合同，其双方间并无买卖商品房的真实意思表示，也没有履行行为。第三人已经在青岛市市北区人民法院就借款担保法律关系提起诉讼，现已将涉案房产予以查封，本案应予驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月5日，原告金轩公司与被告张瑾涛签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201400099153号)一份，约定被告张瑾涛向原告金轩公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积244.02平方米，单价为15556元，该房屋的总房款为3795901元。2014年7月5日，原告金轩公司与被告张瑾涛签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201400099155号)一份，约定被告张瑾涛向原告金轩公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积244.02平方米，单价为15556元，该房屋的总房款为3795901元。2015年3月20日，原告金轩公司与被告张瑾涛签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201500035230号)一份，约定被告张瑾涛向原告金轩公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积628.25平方米，单价为21988元，该房屋的总房款为13813901元。2015年3月20日，原告金轩公司与被告张瑾涛签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201500035231号)一份，约定被告张瑾涛向原告金轩公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积240.82平方米，单价为18331元，该房屋的总房款为4414358元。2015年4月8日，原告金轩公司与被告张瑾涛签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201500048733号)一份，约定被告张瑾涛向原告金轩公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积627.24平方米，单价为22576元，该房屋的总房款为14160820元。2020年8月6日，涉案胶州市少海南路10号湖湾岛住宅小区17号楼1层102户、17号楼1层103户、37号楼1层101户、28号楼1层101户、37号楼1层102户住宅被青岛市市北区人民法院查封，查封期限自2020年8月6日起至2023年8月5日止。本院认为，原告要求解除原被告双方签订的五份《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201400099153号、201400099155号、201500048733号、201500035231号、201500035230号)，因涉案房屋因其他案件被青岛市市北区人民法院依法采取了财产查封措施，尚处于被查封保全状态，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”之规定，金轩公司可按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张相关权利，故对原告主张解除原被告之间签订的两份商品房预售合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告青岛金轩置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵燕审判员  陈敏审判员  孙超二〇二〇年九月二十五日书记员  张聪