北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73060号原告：萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：薛欢欢，总经理。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。被告：北京城外诚家居市场有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路。法定代表人：刘长河，董事长。委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京城外诚家居市场有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟，被告之委托诉讼代理人王万林通过电子诉讼平台在线参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间于2016年3月1日签订的《场地租赁合同》及2018年3月12日签订的补充协议无效；2、请求判令被告返还原告电表费5000元、保证金20,000元；3、请求判令被告返还房屋租金70,423元；4、请求判令被告赔偿原告各项经济损失共计876,629.18元。事实和理由：原告为经营餐厅，于2016年3月1日与被告签订场地租赁合同，约定由原告承租其南广场鱼池旁两节火车车厢及场地内其他建筑，合计建筑面积500平方米，合同约定租赁期限至2025年2月28日。原告对租赁房屋进行了装饰装修，添附了设施设备，展开经营。2018年10月，小红门乡食药所等部门组织联合执法检查，原告才得知该房屋无建设工程规划许可证，故无法以该房屋作为生产经营地址注册营业执照，进而该房屋上也无法办理食品生产经营许可证。因无法办理食品生产经营许可证，2019年3月8日北京市朝阳区小红门地区食品药品监督管理所出具《食品安全违法经营告知书》，勒令原告立即停止营业。此后原告曾多次与被告沟通解决此事，但被告一直推脱并称涉案房屋为所谓的合法建筑，时至今日，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，原告长期停业至今,损失极为重大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租方签订的合同无效”，原告与被告订立的房屋租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失。被告明知涉案房屋无建设工程规划许可证等合法手续，仍选择隐瞒实情与原告签订房屋租赁合同，给原告造成了重大经济损失。故根据法律规定，诉诸法院，请依法判决。被告辩称：一、本案所涉场地不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》，被告与原告所签订的《场地租赁合同》《补充协议》均系有效合同。本案所涉的出租物火车车厢及场地内建筑物，并非房屋，且该场地位于北京市朝阳区小红门乡，不是城镇房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”的规定，本案所涉场地不适用该解释，被告与原告所签订的《场地租赁合同》《补充协议》均系有效合同。二、被告与原告签订《场地租赁合同》时，已明确告知了场地情况，原告承诺不因此向被告提出异议或要求。《场地租赁合同》第一条第2款明确约定：甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议和要求。三、被告无协助原告办理食品生产经营许可证的合同义务。《场地租赁合同》第四条明确约定：乙方具有合法的经营资格，具有经营餐饮所需资质、证照，并向甲方提供相关证明材料。乙方保证按营业执照范围依法经营，主动接受政府有关部门及甲方的检查、监督，严格遵守甲方依法制定的各项规章制度。2018年3月12日补充协议第二条明确约定：甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方承诺不因此向甲方主张任何权利。第四条约定：乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。根据以上规定，原告应自行解决办理食品经营生产许可证的合同义务。四、原告的第2-5项诉讼请求无合同及法律依据。1、电表费5000元系原告交给第三方的费用，与被告无关；2、保证金20,000元，同意退还原告。3、房屋租金70,423元系原告使用被告场地应支付的费用。4、原告所称的经济损失与被告无关，且相关票据并非都是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方，建筑面积约500平方米（以下简称涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日。本合同一经签订，即视为双方租赁标的交接完毕，双方无异议。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20,000元。甲方应按合同约定向乙方交付租赁场地。甲方有权监督、检查乙方对租赁场地的使用情况，包括但不限于租赁场地用途、消防安全、食品安全、卫生情况等，发现安全隐患可要求乙方立即整改。乙方须有合法的经营者资格，具有经营餐饮业所需资质、证照，并向甲方提供相关证明材料。乙方保证按营业执照范围依法经营，主动接受政府有关部门及甲方的检查、监督、严格遵守甲方依法制定的各项规章制度。乙方应认真做好经营管理、消防安全、食品安全、用工等方面的工作，确保承租范围内的消防及安全设施符合国家有关规定，并保证随时处于完好、有效状态，不存在任何安全隐患。该合同落款乙方处，朱某作为原告的委托代理人予以签字，并加盖有原告的印章。2018年3月12日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。合同签订后，原告向被告交纳电表费5000元、保证金20,000元，并于2019年3月4日向被告交付租金70,423元，原告主张该笔款项对应的租赁期间为2019年3月1日至5月31日。2018年3月21日，朱某（作为甲方）与薛欢欢、薛某（作为乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用，现达成协议如下：一、甲方同意将名下萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。二、甲方将股东权益无偿的转给乙方，甲方应保证在转给乙方之前该公司的权利义务责任及法律责任等均由甲方全部承担。2018年3月22日，原告公司法定代表人由朱某变更为薛欢欢。2019年2月28日，朱某代表原告与被告签署《终止协议》，确认原被告所签订的《场地租赁合同》及后续签订的补充协议等一切书面文件自2019年2月28日起终止，对双方不再具有法律约束力。原告于2019年2月28日腾退场地。该协议落款加盖有原告的合同专用章。经询，原告未认可该印章的真实性。经释明，双方均不要求对印章真伪进行鉴定。另查，因原告涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向原告员工薛某下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。原告因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。2019年5月7日，原告申请撤店及店内物品。同日，原告搬离涉案标的，并向被告交接。原告提交《产权确认书》及被告于2019年3月15日出具的证明，用以证明被告承诺涉案标的为合法建筑。上述《产权确认书》载明：北京城外诚家居市场有限公司位于北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路（北京城外诚家居市场有限公司所在地），该地房屋建筑面积60,000平方米，用途为商业用房，为合法建设，不在拆迁范围。产权人为北京城外诚家居市场有限公司所有。该确认书出具时间为2014年，落款印章为北京市朝阳区小红门乡人民政府。上述《证明》载明“我市场将北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路城外诚家居市场南广场一层WXN01号，出租给公司名称北京八零后酒号餐饮服务有限公司，此经营场所在地上，不属于违法建设”。被告认可上述证据的真实性，但主张原告明知出租的车厢产权情况，原告承诺不以此为由对被告提出任何异议。原告提交如下证据证明其经济损失，包括：落款日期为2018年3月27日的家具城买卖合同，家具名称包括分体餐桌、叉背椅、沙发等，金额为54,000元；原告与北京某装饰有限公司签订的《装修合同》及加盖有该公司印章的收据，装修合同的总价款为703,000元，日期为2018年3月30日的收据金额为281,200元、日期为2018年4月27日收据金额为281,200元、日期为2018年5月16日收据金额为140,600元；工艺品、加热炉、便携炉、锅具、餐包、消毒柜、垃圾桶、投影仪等票据若干，金额数万元；房屋租赁合同，用以证明原告为租赁餐厅员工宿舍支付租金19,200元。被告未认可上述证据的真实性。原告提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的合同是否有效；其二、被告是否应承担退还费用并赔偿损失的责任。关于争议焦点一，原告主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。而被告辩解称涉案标的为火车车厢及场地内建筑物，并非房屋。本院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。再次，《场地租赁合同》关于“乙方提交装修方案”“甲方提供用水接驳点”等多处条款的约定，可以说明双方租赁标的为不动产。最后，在被告所出具的产权确认书、证明等证据中，显示被告承诺相关场地不属于违法建设，该意见也能说明涉案标的为建筑物的客观事实。综合以上意见，本院认为涉案标的应认定为建筑物。鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物出租事宜而签署的《场地租赁合同》、补充协议均应属无效。关于争议焦点二、被告明知涉案标的未取得建设审批手续，亦未获得产权登记手续而对外出租；而原告明知其经营餐饮项目需要相应合法手续的前提下，未尽到审核租赁场地的性质、产权事宜的义务，且在合同中承诺“对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉”，因此双方对于合同无效均负有一定责任，综合本案审理情况，本院认定，对于合同无效双方的过错程度各为50%。关于原告诉请要求退还租金、电表费、保证金等，场地租赁合同虽然无效，但原告实际占用使用了涉案标的，故应支付其实际占有使用期间的费用。鉴于原告已交纳2019年3月1日至5月31日期间的租金，且已经于2019年5月7日办理交接手续，将涉案标的交还被告，该期间的费用应由原告负担，被告应退还5月8日至5月31日期间的房屋使用费。具体数额由本院结合双方租赁合同中约定的租金标准、原告实际使用房屋的期限、双方对于合同无效的过错程度等予以核定。原告要求退还保证金，被告予以同意，本院不持异议。原告诉请要求被告退还电表费，鉴于该笔费用由被告收取，且并无合同依据，现租赁合同被认定无效，原告已腾退涉案房屋，被告应将此笔费用予以退还。关于原告诉请要求赔偿经济损失一节，如前所述，原被告基于违法建筑出租事宜签署的《终止协议》应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。原告诉请要求被告赔偿经济损失，鉴于工艺品、加热炉等均属可移动物品，原告可自行取走，该部分损失本院不予支持。考虑到装饰装修为原告为长期经营所必须，且有装修合同及票据予以佐证，对于该部分损失应予支持，但应扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值。对于其他损失，依据不足，本院不予支持。综上，对于原告应获得的经济损失数额，本院结合原告方提交的证据、其实际使用房屋期间、装修残值损失、双方的过错等予以酌定。被告辩解称双方曾签署《终止协议》，就双方合同解除达成一致意见，但原告对该证据的真实性并未认可，并主张该协议为朱某在无授权的情况下擅自签署并加盖印章。如前所述，该协议应属无效。退一步讲，即使该协议有效，鉴于该协议由朱某所签署，被告应审查朱某是否有原告的授权。本案中，一方面，朱某于签署协议时已非原告的法定代表人或在原告处担任其他职务。另一方面，结合朱某代表原告与被告签署《补充协议》就房屋转租事宜达成一致意见等事实，可以说明被告对于朱某转租房屋事宜应予知晓。在此情况下，被告仍未审查朱某的代理人资格，并在终止协议签署后继续收取租金。综合以上过程，不能确认被告尽到了善意且无过失的合同相对人义务，因此终止协议不对原告发生效力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司与被告北京城外诚家居市场有限公司于二〇一六年三月一日签订的《场地租赁合同》无效；二、原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司与被告北京城外诚家居市场有限公司于二〇一八年三月十二日签订的《补充协议》无效；三、被告北京城外诚家居市场有限公司于本判决生效后七日内返还原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司电表费5000元、保证金20,000元、房屋使用费44,455元；四、被告北京城外诚家居市场有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司经济损失300,000元；五、驳回原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,329元，由原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司负担6487元（已交纳），由被告北京城外诚家居市场有限公司负担6842元[原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司已交纳，被告北京城外诚家居市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司]。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年九月三十日书记员 贾宜臻