广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6737号原告（反诉被告）：刘想翠，女，1974年7月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托代理人：陈建平、林秋桂，广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：严尚薇，女，1977年10月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：廖伟坚、曾恩柱，均为广东五羊律师事务所律师。被告：李妹，女，1986年6月2日出生，汉族，住广东省雷州市，原告刘想翠（反诉被告）诉被告（反诉原告）严尚薇、李妹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘想翠及其委托代理人林秋桂、被告严尚薇的委托代理人廖伟坚、曾恩柱到庭参加了诉讼，被告李妹下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：2019年3月中旬，原告与被告李妹接触，决定接收李妹租赁的位于广州新凤凰直街99号综合肉菜市场的电梯底档口用于经营理发店，并在2019年4月21日向被告李妹支付40000元店铺转让费用，2018年10月25日，原告与店铺房东（即被告严尚薇）签订了一份《协议书》，约定严尚薇将位于广州新凤凰直街99号综合肉菜市场的电梯底档口出租给原告经营使用，约定月租金4200元。签订协议的当日，原告支付给被告严尚薇一次性押金8400元和一个月租金4200元。后原告花费20000元人民币装修该档口。但是原告却一直无法正常经营，原因是该档口经常无缘无故的停电，而且停电的频率非常之高，甚至一天之内停电六次。原告一直要求二被告能够彻底的从根源上解决无故频繁停电的状况，但至今未果。原告不但花费较大金额租赁涉案房屋，而且对其进行了必要装修，目的就是为了能够正常经营。然而，事与愿违。由于二被告提供的租赁店铺无故停电，致使原告无法正常经营，从而导致合同目的无法实现。另外，在合同的签订及履约过程中，两被告都没有主动告诉原告店铺存在电力供应不稳定的隐患，存在重大过错。故起诉要求判令：1、判令解除原告与被告严尚薇之间的租赁《协议书》；2、判令二被告返还原告的租金8400元、装修费16790元、押金8400元；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。对于被告的反诉，原告认为，双方之所以需要解除该房屋的租赁关系，源于被告一直未能提供符合正常用途的租赁物，而导致原告无法正常使用租赁物。原告在多次要求被告对电路基本生活条件问题进行整改的时候，被告均未答复或者予以修理。2019年5月14日至2019年6月3日，虽处于双方承租期间，但因被告原因，原告一直未能正常使用该房屋进行经营活动。而被告所称的2019年6月24日-7月5日的租金的说法，更是无理取闹。在此期间，原告一直与被告进行磋商，要求其处理好电路问题，以供原告可以进行正常的经营活动。但被告在对房屋存在的实际问题未解除的情况下，一味要求原告支付房租，该情形极不合理。另外在2019年6月底，反诉人就将涉案房屋大门封锁，原告在该期间均无法正常进出涉案房屋，其要求支付该期间的租金不具有事实依据，请予以驳回。对电费金额无异议，同意支付电费，要求在本案中一并结算处理。原告确认2019年6月26日-2019年7月5日有使用涉案房屋，但不同意支付租金，因为2019年6月25日起由于用电问题，原告已经关门没有营业了。被告严尚薇答辩并反诉称：同意解除租赁关系，而且租赁关系实质上于2019年7月5日就已解除。不同意返还原告所主张的款项，理由如下：1、租赁合同的解除是由于原告单方提出的，属于违约，原告未能按约定交纳租金，也构成违约。基于这两点的违约理由被告不应当返还相关费用，且原告主张的租金8000多是2019年5月份、6月份实际使用商铺所产生的租金。装修费也是由于原告自行解除了租赁合同，而且原告违约在先，原告主张装修费没有事实与理由。被告提出反诉诉讼请求要求：1、原告向被告支付2019年5月14日-2019年6月13日期间的电费646.2元；2、原告向被告支付2019年6月26日-2019年7月5日期间的租金1400元，租金共计十天，按月租4200元，计算1/3；3、原告承担反诉受理费用。被告李妹没有提交答辩意见及证据。经审理查明：根据穗集地证字第0144044号广州市集体土地房产证载明，位于海××区××号，99号的房屋权属人是广州市海珠区昌岗街联星经济联合社。备注：城市规划房屋用途：首至二层：肉菜市场。2020年7月17日，广州市海珠区昌岗街联星经济合作社出具《产权具结书》，载明：我联社在海珠区怡乐路新凤凰直街南北地段按规划建设社员住宅、肉菜市场、垃圾收集房、公共厕所项目，现我联社将门牌编号为江怡路新凤凰直街97,99号肉菜市场和车库合共10730.8平方米物业授权委托广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社进行租赁和经营。2020年7月17日，广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社出具《证明》，主要内容为：兹证明广州市新凤凰市场经营管理有限公司为广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社的下属企业。广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社委托广州市新凤凰市场经营管理有限公司对门牌编号为江怡路新凤凰直街97、99号的物业进行租赁合经营管理。2020年7月10日，广州市新凤凰市场经营管理有限公司出具《情况说明》，载明：兹有广州市海珠区怡乐路新凤凰直街99号首层、二层物业，由我司用于经营综合肉菜市场。其中的201档口（位于首层上**的电梯底），由李绍铿于2015年12月20日向我司承租，租赁期限至2018年12月19日届满后，因客观原因双方未有续签租赁合同，但李绍铿继续承租该档口至今。在李绍铿承租使用该档口期间，我司对其就该档口与第三人的转租行为没有异议。2018年10月25日，被告严尚薇（甲方）与李妹（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于广州新凤凰直街99号首层、二层新凤凰综合肉菜市场电梯底档租给乙方作经营使用，每月租金为4200元，一次性缴纳8400元押金，押金作为乙方履行本合同的保证金，不得作为乙方代缴租金和其他费用的用途，乙方退场时办好一切的退场手续后，并且乙方必须已经将承租地址上所领取的相关证照注销或地址变更后，甲方一次性退还给乙方（不计利息）。使用时间从18年10月25日起至19年10月25日止，管理费每年定一次（根据市场情况而定），水电费、卫生费另计。乙方必须在每月月底前交缴下月档费及将管理费交给管理小组，逾期按日计收5%滞纳金，超过10日不交管理费，则视为乙方自动放弃使用权。甲方有权收回该点档，不退回押金，另做安排。在使用期内，乙方不得将档位转让给第三者，如乙方不再经营应将档位交回甲方。该协议上李妹的名字被划掉，旁边另行签署了原告刘想翠的名字。原告刘想翠、被告严尚薇确认为了方便，双方没有重新签订协议，只是划掉李妹的名字，李妹退出原来的租赁关系，由原告承接协议书中的所有权利义务。原告刘想翠、被告严尚薇确认原告从2019年4月25日开始租赁场地、缴纳租金。被告严尚薇收取了原告2019年4月25日至2019年6月25日两个月的租金共8400元，被告严尚薇收取了原告押金8400元。原被告确认原告承租涉案商铺用作理发用途。另查：被告严尚薇与李绍铿是夫妻关系，李绍铿表示认可被告严尚薇的出租行为，对该协议书没有异议。原告就其主张还提交了以下证据：1、微信聊天记录，拟证明案涉商铺长期经常停电，停电的频率非常高。该微信聊天记录显示2019年5月15日、5月21日、6月3日、6月5日、6月21日、6月25日，原告均有向被告反映房屋用电问题。被告对该微信聊天记录真实性、合法性认可，关联性不认可，认为用地问题是整个市场都存在的问题，被告已经积极的联系市场管理方进行解决。2、2019年4月27日广州市创濠广告装饰部的收据1张，载明：今收到吸塑字1800元，喷画1350元，交来宣传单300元，贴纸2100元，共5550元；3、2019年4月27日俊腾不锈钢装饰工程的收款收据，载明：新凤凰市场热水器架仔1200元；4、2019年4月23日收款收据1张，载明玻璃层架1800元；5、2019年4月25日捷达五金商行收款收据1张，载明风扇、电线、排水管、人工费等共计1670元；5、转灯200元。原告提供的证据2-5拟证明其对涉案商铺进行了装修，被告对上述证据三性不认可，认为无法体现原告主张的装修支出的事实，这些单据没有明确具体的付款主体，也没有体现档口的编号，原告也没有提供支付依据。被告为证明其反诉主张提供了加盖有广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社公章的收据，载明“今收到李绍铿电费646.2元”。原告对该证据三性没有异议。庭审中,原告表示：其缴纳租金至2019年6月25日，一直到7月2日去现场发现门被被告上锁，并提供了拍摄照片和微信语音聊天记录为证。被告严尚薇经考虑，调整诉讼请求为要求原告支付2019年6月26日至2019年6月30日的租金。原告表示于2019年7月5日微信发送律师函要求解除合同，被告确认已收到该函件。双方均确认租赁关系于2019年7月5日已实际解除，被告已于2019年7月5日收回场地。本院认为：被告严尚薇与李妹签订的《协议书》是双方真实的意思表示，李妹退出原租赁关系后，原告承接协议书中的所有权利义务，原告、被告严尚薇之间成立租赁合同关系，双方应按协议履行各自义务。原告以涉案商铺经常停电影响使用为由要求解除合同，被告已于2019年7月5日收回场地，双方对租赁关系解除均无异议，故本院确认原告、被告严尚薇签订的《协议书》于2019年7月5日解除。原、被告之间的租赁合同关系已解除，原告在2019年4月25日至2019年6月25日实际使用涉案商铺理应支付租金，但从原告提供的微信聊天记录来看，原告多次向被告严尚薇反映商铺用电问题，但被告一直未能维修解决。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现被告提供的租赁物无法正常供电影响原告经营使用，租赁关系解除后，原告要求被告严尚薇退还押金8400元合法有理，本院予以支持。考虑到原告承租涉案商铺用于开设理发店，根据一般生活经验，商铺无法正常供电势必会影响原告对外经营、获取收益，本院酌定被告严尚薇返还租金1500元为宜。对原告主张的超出本院支持以外部分的租金请求，本院予以驳回。原告于2019年7月5日才实际交还场地，被告反诉要求原告支付2019年6月26日至2019年6月30日期间的租金合法有理，但鉴于因被告提供的租赁物无法满足经营使用目的，本院酌定原告支付租金500元为宜。被告要求原告支付电费646.2元，原告对此并无异议，本院予以支持。关于装修费问题。从原告提供的收据来看，原告支付的是吸塑字、喷画、宣传单、贴纸、热水器架仔、玻璃层架、风扇、电线、排水管、转灯等相关费用，但原告主张的上述装修并非镶嵌物，仅为原告自己为开店经营所做的装饰准备，也不足以证明已与租赁物形成附合关系，原告要求被告严尚薇返还装修费依据不足，本院不予支持。本案为原告与被告严尚薇之间的租赁关系，原告要求被告李妹承担法律责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘想翠与被告严尚薇之间的租赁关系于2019年7月5日解除；二、被告严尚薇在本判决生效之日起十日内向原告刘想翠返还租金1500元、押金8400元；三、原告刘想翠在本判决生效之日起十日内向被告严尚薇支付租金500元；四、原告刘想翠在本判决生效之日起十日内向被告严尚薇支付电费646.2元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费640元，由原告负担451元，被告严尚薇负担189元。本案反诉受理费25元由原告负担12元，被告严尚薇负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年九月二十三日书记员  颜姣吴晓菁