四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3426民初1729号 原告：会东县明阳开发建设有限公司，统一社会信用代码91513426563275913D，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：王旭，男，汉族，1996年10月18日出生，原告公司员工，大专文化，户籍地：四川省资阳市雁江区，代理权限为一般授权。 被告：汪**，男，汉族，1994年9月13日出生，四川省会东县人，居民，大专文化，户籍地：四川省会东县,现住四川省会东县（未参加第一次庭审）。 委托诉讼代理人：崔应雄，男，汉族，1988年2月19日出生，四川省西昌市人，公务员，大学文化，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：汪云先，男，汉族，1960年7月1日出生，四川省资阳市人，初中文化，住四川省会东县，代理权限为特别授权（未参加第二次庭审）。 第三人：刘斌，男，汉族，1967年3月5日出生，四川省资阳市人，初中文化，住四川省资阳市雁江区。 第三人：廖明阳，男，1952年12月18日出生，汉族，高中文化，住四川省资阳市雁江区。 原告会东县明阳开发建设有限公司与被告汪**返还原物纠纷一案，本院于2019年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月16日第一次公开开庭进行了审理，本院根据第一次开庭审理的情况依法追加廖明阳、刘斌作为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月28日，本案与本院（2019）川3426民初1728号案件合并公开开庭进行了审理。原告会东县明阳开发建设有限公司特别授权委托诉讼代理人刘先海，被告汪**（未参加第一次庭审）及其特别授权委托诉讼代理人崔应雄、汪云先（未参加第二次庭审），第三人刘斌到庭参加诉讼，第三人廖明阳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判决被告将位于会东县“鲹鱼河人家”6-3-1603的房屋一套腾退给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实及理由：原告系位于会东县的开发商。2017年9月，原告在清理项目剩余房源过程中发现被告占有原告楼盘6-3-1603房屋，没有购房合同，没有支付购房款。原告多次催促被告要么补充签订购房合同并支付房款，要么腾退房屋，但被告都置之不理。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。庭审中，原告更正诉状中6-3-1603的房号为6-3-1403。 被告汪**辩称，一、被告居住的鲹鱼人家6-3-1603号房屋系原告“以房抵债”后，被告支付了相应对价的购买款项，被告不应当将案涉房屋退给被告。1.廖明阳作为原告公司企业法人，以企业资金周转为由向刘斌借款800000元，后因原告资金周转困难，无力偿还上述债务，原告便将鲹鱼人家6-3-1403、6-3-1603两套房屋抵给刘斌以偿还上述债务。2.原告与刘斌之间“以房抵债”的行为，是实现双方权利义务平衡的一种交易，刘斌借给原告800000元借款，经当事人刘斌与原告合意已经转化为购房款的交付，刘斌与原告协议的“以房抵债”并未违反法律、行政法规的强制性规定，是刘斌与原告形成的变更法律关系性质的一致表示，是合同自由原则的表示。3.根据上述刘斌与原告的协议，原告将6-3-1403、6-3-1603两套案涉房屋抵给刘斌，该行为合法有效。原告与刘斌实际达成以房抵债协议并已实际履行，同时被告支付了购房款，并已实际入住，其为善意取得，合理合法。二、被告与原告履行完毕相关购房手续，原告将案涉房屋已交付被告使用。1.2015年2月，原告派其员工胥超与被告办理相关购房手续后，公司将案涉房屋实际交付给被告，被告合理合法、善意取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了精装修，购置所有家具后实际入住已5年之久。在这期间，原告以办理备案为由将与被告签订的《购房合同》收取后藏匿起来，拒不归还被告，企图掩盖事实真相。2.原告与廖明阳之间，不排除二者恶意串通，违反“以房抵债”的实际事实，损害被告的利益。3.廖明阳、刘斌系本案重要当事人，应追加廖明阳、刘斌到庭参加诉讼，以便查明案件事实。原告主张退还案涉房屋，系原告法人廖明阳与刘斌之间“以房抵债”的实际行为，廖明阳、刘斌应当到庭参加诉讼，否则本案基本事实并不能确定，故应当追加廖明阳、刘斌参加本案诉讼。综上，被告合理合法、善意取得案涉房屋并已实际入住，被告不应当退还案涉房屋给原告，反而原告应当将其骗取的双方签订的购房合同等材料原件退还给被告，并履行备案等相关手续。庭审中被告特别授权委托诉讼代理人汪云先补充说明，原告提到的2017年查房根本没有这个事，去年查了一次房，来家里坐了一下，当时打电话给廖明阳，廖明阳给原告的工作人员解释清楚后说1603、1403没有争议。 第三人刘斌述称，要求廖明阳出庭，廖明阳出来说几句就讲清楚了，廖明阳的那个合同今天改一下明天改一下，跟诈骗有啥区别？ 第三人廖明阳经本院按其在送达地址确认书中提供的送达地址邮寄送达参加诉讼通知书、起诉状副本、举证通知书和传票，第三人廖明阳未到庭参加诉讼，未进行答辩和质证，也未在规定的举证期限内向法庭举出证据，应由其自行承担不利的诉讼后果。 原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证，对当事人无争议的证据：原告提交的其公司营业执照副本复印件、法人代表身份证明书、物业公司的情况说明各1份，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据认定如下： 1.原告提交的鲹鱼河人家项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、房地产开发企业暂定资质证书和项目备案通知书各1份，《商品房预售许可证》2份，拟证明原告的主体资格，案涉房屋系原告合法开发建成。被告的质证意见：对房屋的合法性存在异议，原告所开发的六、七号楼，包括案涉房屋，合法性存疑，根据相关规定，经过验收不合格不能交付使用。商品房交易必须经过验收合格，并建立相关资料。城市房地产开发条例第36、37条规定，未经验收或者验收不合格的不能交付使用，被告请求原告提供验收合格的证明。第三人刘斌的质证意见：只知道廖明阳是公司法人，其他不清楚。经审核，该证据客观真实，与本案具有关联性，能证实案涉房屋系原告投资修建，且有相关合法预售手续，本院对该组证据予以采信。 2.被告提交的收条1份、银行转账凭证4份，拟证明原告、廖明阳将案涉房屋鲹鱼人家6栋3单元16-3、14-3抵债给了刘斌，刘斌已将案涉房屋转卖给被告，被告向刘斌支付转账购房款400000元，刘斌向被告出具收条，收到购房款400000元。原告的质证意见：对该组证据的三性均不予认可，被告交款并未交到原告公司，被告是将款项交给了刘斌，不能代表被告向原告支付了购房款。转款凭证也并非被告汪**向原告支付的任何款项，其转款凭证也并非向收条上的收款人支付，第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，结合被告父亲汪云先与廖明阳之间的通话录音、第三人刘斌的陈述以及本院依职权向资阳市公安局调取刘斌、廖明阳的相关笔录可以认定被告的父母为购买案涉房屋及（2019）川3426民初1728号案件中的1603号房屋向第三人刘斌支付400000元的购房款，该400000元的购房款未进入原告公司账户。 3.被告提交的刘斌、任继志和张某各自出具的证明3份，拟证明廖明阳以法人身份向刘斌借款800000元，原告与廖明阳将案涉房屋16-3、14-3住房以“以房抵债”方式抵给刘斌，刘斌将案涉房屋转卖给被告的事实。原告的质证意见：对该组证据的三性均不认可，刘斌在证明上无法确认什么时候向原告或者廖明阳出借800000元，也没有800000元借款的相关证据，刘斌也无法证明原告是在什么时候将案涉房屋用于清偿债务，案涉房屋和16-3以400000元出卖给被告明显违反了市场规律，被告的房子才1000多元／平方米，明显不符合市场的规律，会东没有1000多元一平房的房子，证明中也不能证明原、被告之间签订了买卖合同，事实上双方根本没有签订过合法的买卖合同，没有任何支付关系。张某的证明显示被告所称的刘斌出借给原告的800000元的借款，理论上只有出借人和借款人知晓，张某怎么会知道？明显是被告为达到其证明目的而出具的不真实的证明。该笔800000元债务是廖明阳和刘斌之间的赌债，且在资阳市公安局侦查当中，刘斌属于取保候审人员，法院也可以向资阳市公安局刑事侦查大队查证。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该3份证明内容一模一样，任继志未到庭，而该证明系证人证言，证人未到庭无法核实其真实性，对任继志所作的书面证明无法核实其真实性，本院不予采信。刘斌、张某到庭接受质询，对其二人所作的书面证明将结合其证言一并予以认定。 4.被告提交的1603号房屋押金条1份，拟证明2015年12月9日，原告让被告在会东华谊装饰部领取案涉房屋钥匙，被告是合法取得案涉房屋。原告的质证意见：房号应该为1403。对押金条三性不予认可，押金条不是原告出具的，如果房屋是被告合法购得，应该是原告交给被告，而不是什么华谊装饰部，如果被告向刘斌购房，应该是刘斌将钥匙交给被告，而不是什么装饰公司交给被告。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该证据真实，只是本案案涉的房屋应为1403号，该押金条显示的房号为1603号，1403号房屋的押金条在本院（2019）川3426民初1728号案件中已出示，可以证实被告汪**是在会东华谊装饰部交付押金后取得案涉房屋钥匙的事实，本院予以采信。 5.被告提交收据、收费凭证7份、会东金信物业管理有限公司实收款明细表1份，拟证明被告合法取得案涉房屋。原告的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，物管公司只管收取费用，不能证明原、被告之间存在物权买卖关系，也无法达到原告或刘斌系合法购买案涉房屋的证明目的，同时被告提供的收据是物业公司与原告出具的情况说明不是同一家单位，被告的收款凭据上的单位不是真正管理鲹鱼人家的物业公司。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该证据真实，只是本案案涉的房屋应为1403号，收据、收费的凭证均为1603号房屋，案涉1403号房屋的物业收费收据在本院（2019）川3426民初1728号案件中已出示，可以证实被告占有使用房屋并交纳物业管理服务费的事实，本院予以采信。 6.被告提交录音光盘1份、纸质笔录2份（纸质笔录为录音内容，光盘为两个录音音频），拟证明廖明阳认可案涉房屋1套交了200000元购房款；因为购房款若打入原告账户内就无法取出来归还给刘斌，故廖明阳让被告直接将购房款转入刘斌名下；因为原告经济困难，无钱进行案涉房屋备案工作，廖明阳让被告出些钱让公司进行备案。原告质证意见：过程真实，但对录音的合法性和关联性不认可，被告自己单方面录的不具有合法性，内容不能反应本案原告与被告存在确实的买卖合同关系，也不能证明被告将购房款支付给了原告以及被告合法占有的事实，该证据只反映两个通话者怎么讲房屋备案的情况，而且在录音时间廖明阳也不是公司法人，无法代表公司做出承诺。另外被告提交纸质的录音内容可能被被告修改过，以被告提交给原告的录音为准。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，原告认可该录音的真实性，该通话录音的双方为第三人廖明阳以及被告的父亲汪云先，双方谈及汪云先以20万/套的价格购买了案涉房屋，廖明阳说到需要被告补点钱才能办理房屋备案，该录音可以证实案涉房屋由被告的父亲汪云先办理相关事宜后，被告占有使用的事实，本院对该录音中与客观事实相符的部分予以采信。 7.被告提交证人刘斌（第一次庭审时）、张某的证言，拟证明廖明阳作为原告法人向刘斌借款800000元；廖明阳作为原告法人将案涉房屋抵债给刘斌；原告与刘斌签署相关合同；刘斌将该房屋转卖给被告的事实。原告的质证意见：真实性、关联性、合法性均不予认可。因为不管刘斌与廖明阳之间的债务是否合法与否均系二人之间个人的债权债务关系与原告无关，原告与刘斌之间没有任何协议和手续确认刘斌和原告之间存在债权债务关系，所有与原告有关的证言，均是证人口头认为。刘斌与廖明阳之间的债权债务关系根本无法核定其真实性，因为借款高达800000元之巨，但是却没有任何借款手续及支付凭证，原告严重怀疑该账目的合法性，且廖明阳也在资阳市公安局举报其与刘斌之间的债务是赌债，该案尚在侦查，刘斌也是取保候审人员，所以其口头陈述的内容不具有合法性和真实性，更不能据此断言原告与刘斌之间存在债权债务关系，更无法印证刘斌取得房屋所有权的合法依据。对张某的证言，不具有真实性、合法性和关联性，陈述内容相互矛盾，没有事实依据，刘斌都亲口陈述刘斌与廖明阳没有借款借据，而张某又看见800000元的借据，张某也并不知道原告与刘斌是否存在以房抵债协议，说明原告与刘斌无任何债务关系，证言也不能印证原告和被告之间房屋买卖合同的真实性和合法性。第三人刘斌的质证意见：无异议，并承诺自己在庭审中最初以证人身份出庭所作的陈述是真实的。经审核，刘斌与本案具有法律关系上的利害关系，本院已追加其为本案第三人，刘斌陈述其与廖明阳之间的800000元债务无借条，张某则陈述其看到了相关借条，二人对此陈述存在出入，本院认为根据现有证据在本案中无法认定刘斌与廖明阳之间是否存在800000元的债权债务关系，刘斌与张某在庭审中陈述廖明阳将案涉房屋与1603号房屋抵债与刘斌后与刘斌签订相关购房合同，廖明阳又介绍被告的父亲来购买该两套房屋并将购房合同改签为本案被告以及（2019）川3426民初1728号案件的被告汪艳，但刘斌、张某对经过廖明阳之手原告与被告签订了书面的购房合同仅有其二人以及原告的口头陈述，无其他相关证据予以佐证，本院对该组证人证言不予采信。 8.被告提交的民事判决书6份，拟证明原告法人代表于2014年11月7日由廖明阳变更为汪红秀，廖明阳在法人变更后仍在原告任职，一直代表公司从事经营活动，廖明阳一直以原告老板身份进行经营活动，并得到普遍认可，客观上存在廖明阳代表公司从事经营的事实，廖明阳将案涉房屋“以房抵债”给汪**，系廖明阳代表公司行使的职务行为。原告的质证意见：对判决书的真实性合法性无异议，但与本案无关联，被告所列举的证据中廖明阳是否代表原告处理事故并不能直接证明本案廖明阳有权将房屋抵账给被告，且本案没有任何证据可证明廖明阳将房屋抵偿给刘斌的事实，本案也没有廖明阳的任何签字或其他签字的材料证明其房屋已经合法出售给本案被告，所以该组判决书与本案没有任何关联性，不论廖明阳在离开法人岗位过后从事任何行为或任何工作职权，均应得到原告的事后追认，原告对廖明阳始终没有任何任命，事后也没有追认，所以廖明阳与本案原、被告之间的返还原物纠纷没有事实上和法律上的关系。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据均为法院已生效民事判决书，具有较高的证明力，本院对该组证据的证明力予以确认。 9.被告提交民事判决书1份，证明3份，证人杨某的证言，拟证明鲹鱼人家牟开成等业主均是按照原告的安排，向会东县华谊装饰部交环境卫生押金200元后领取其房门钥匙，即领取方式与被告相同，被告领取案涉房屋系按照原告要求领取，系合法取得。原告的质证意见：对于判决书真实性合法性无异议，但与本案无关联性，该判决虽然认定原告牟开成在会东县华谊装饰部领取了钥匙并入住，不代表本案被告取得钥匙的合法性，也不能代表本案被告取得了案涉房屋的合法性。对于3份证明，根据相关法律规定，证人证言出庭作证须接受原、被告双方质询，申请证人出庭作证应当在举证期限届满前提出并在人民法院许可后才具有效力，本案的证人证言均不是在举证期限内提出也没有出庭作证，虽然三位证人均证明自己是在8号公馆内领取的钥匙，但并不能表明本案被告领取钥匙的合法性，更不能证明本案被告就依法具有案涉争议房屋的合法物权，二者之间完全没有关联性。证人杨某并未看见被告与原告买卖房屋的过程，也不清楚其购房价款，证人虽然证明自己领取钥匙的合法性，但不能证明二被告领取钥匙的合法性。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据证实了被告领取案涉房屋钥匙的过程与案涉房屋所在楼幢的其他买受人情况一致，本院对该组证据的证明力予以确认。 10、为查明案情，本院依职权向会东县房管局调取的商品房备案程序说明、（2019）川3426民初600号民事裁定书、调取证据函回执各1份。原告的质证意见：对裁定书的真实性、合法性没有异议，但案涉房屋是否被查封与本案没有关系。对房产备案程序没有异议。被告的质证意见：无异议。第三人刘斌的质证意见：不合理，认为是廖明阳根据假合同来赖账。经审核，该组证据证实案涉房屋曾被本院查封的事实以及证实案涉房屋备案所需手续材料，本院予以确认。 11、为查明案情，本院依职权向资阳市公安局调取的情况说明1份。原告的质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，但是认为与本案无关联性。该证据不能证明刘斌和廖明阳存在合法的债权债务关系，即便有借款债权债务关系，也是刘斌与廖明阳的纠纷，与原告公司无关，不能代表被告占有房屋具有合法性。原告方在之前的庭审上辩论意见是不排除刘与廖存在非法债权债务关系，并未肯定二人之间存在债权债务关系，不能以廖明阳与刘斌之间的债务是否为赌债来推论原告将案涉房屋抵偿给刘斌。被告的质证意见：对情况说明真实无异议，但合法性有待商榷，该情况说明应加盖公章还应该有办案警察的名字。不管刘与廖之间的债务是何种债务，不能阻止被告和被告父母善意取得房屋。情况说明上就只说了一个立案，而且撤销，不能说明什么。第三人的质证意见：无异议。经审核，该证据反映了廖明阳与刘斌的经济来往不构成犯罪，其二人之间的债权债务关系无定论性结论，本院对该证据予以采信。 12、为查明案情，本院依职权向资阳市公安局调取刘斌、廖明阳的相关笔录，并当庭宣读涉及本案“以房抵债”的部分。原告的质证意见：对笔录没有异议，与第三人刘斌在庭上的说法差不多，现在借款几万都是网上转账，没有任何证据证实原告已经将房子抵给了刘斌。所有抵房子都是第三人刘斌自己的说法，没有客观的证据佐证。廖明阳的笔录可以证明800000元债务可能是非法的债务。被告的质证意见：对笔录真实性、合法性没有异议。第三人刘斌的质证意见：对第三人刘斌的相关笔录确实是其在公安局作的陈述，对廖明阳的笔录有意见，廖明阳乱说的。凡是与廖明阳打牌的在公安局都有记录。经审核，该组证据系本院从资阳市公安局处调取，本院对该组证据的真实性予以采信。 根据原、被告及第三人刘斌的陈述和经庭审查实的证据，本院认定事实如下： 原告会东县明阳开发建设有限公司系会东县鲹鱼河镇垭口村“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼、7号楼的开发商。原告于2012年12月24日取得该项目6号楼的商品房预售许可证，于2013年1月24日取得该项目7号楼的商品房预售许可证。会东县房产管理局于2020年1月19日向我院出具《商品房备案程序》载明：“商品房预售合同登记备案手续，由开发商提供备案合同一式六份（一次性付清5份），买受人向开发商提供相关的证件身份证、户口本、结婚证复印件、原件以及购房的进账单及收据（进账单是进入房管局的监管账户2015年5月才开通监管账户），出卖人提供法人身份证复印件、统一信用代码、授权委托书及授权委托人的身份证复印件，所有的出卖人、买受人的材料全部具备交由房管局审核后才予以备案。备案后的合同由开发商派委托人来房管局领取”。案涉房屋为“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1403号，该房屋尚未办理商品房预售合同登记备案手续。2015年2月12日，第三人刘斌出具收条一张，载明：“今收到汪**、汪艳购明阳参鱼人家住房6栋3单元16-3,14-3两套现金元，”。朱明惠（被告的母亲）分别于2019年2月12日、2015年2月15日和2019年3月27日通过中国工商银行股份有限公司会东支公司户名为朱明惠，账号23206334010********向户名为魏萍的账号23×××19转款100000元，向第三人刘斌的账户23×××41转款100000元和60000元。2015年3月14日，被告方通过中国农业银行卡卡转账，向账户62×××53※※※※8，户名※平转款100000元。庭审中，被告汪艳与第三人刘斌对上述转款行为一致陈述案涉房屋系明阳公司原法定代表人廖明阳以“以房抵债”的方式冲抵廖明阳欠刘斌的借款800000元并签订了购房合同，后经廖明阳介绍刘斌将案涉房屋转卖给汪云先（被告的父亲）的子女汪艳、汪**（本案被告），且将刘斌的购房合同在原告公司售楼部直接将买受人修改为汪艳、汪**，汪艳、汪**在原告公司售楼部签字按印后，案涉房屋的买卖合同签订完之后全部放在原告的售楼部。原告对上述陈述不予认可并提出刘斌与廖明阳之债可能系赌债，资阳市公安局已立案。为查明案情，本院依法向四川省资阳市公安局调取了廖明阳、刘斌在该局的询问笔录，该局刑事侦查支队于2020年6月15日向本院出具情况说明，与本案相关的内容为：“我局于2018年9月29日对该案立案侦查，2020年6月2日因该案涉案人员犯罪情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪，故对该案进行撤销。”。原告对被告之父母向第三人刘斌及刘斌指定的账户转款的行为不予认可，当庭表示原告并未收到被告支付的购房款。 还查明，2015年12月9日，会东县华谊装饰部向被告出具押金条，载明：“今收到业主6栋3单元1403号因提前拿取主钥匙，环境卫生押金￥200元（贰佰元整），装修完毕后，所有住户清理干净了……”，同日，被告在会东县房屋。被告自入住至今分别向该小区的物业公司凉山州美璟物业管理有限公司、凉山州润家物业管理有限公司、会东金信物业管理有限公司交纳物管费。本院于2019年4月26日作出的（2019）川3426民初600号民事裁定书，对案涉房屋在内的房屋进行查封，查封期限自2019年4月26日至2020年4月25日。2019年8月3日，原告以被告没有购房合同，没有支付购房款为由诉至本院要求被告腾退6-3-1603号房屋，在庭审中变更诉讼房号为6-3-1403。 另查明，2014年11月7日，原告工商登记载明的法定代表人由廖明阳变更为汪红秀。2015年7月21日，原告工商登记载明的法定代表人由汪红秀变更为汪成先。本案被告提交的本院多份生效民事判决书中认定第三人廖明阳在原告的法定代表人变更后直至2016年5月27日仍在原告公司任职，并实施了向多个案件当事人签订具有法律效力文本的民事法律行为。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。庭审中，被告围绕的是原告未更正房号前的诉讼请求进行举证，但是本案被告实际控制居住使用的房屋是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1403号，该事实有原告所举物业管理企业的证明证实及本案被告的自认印证，本院予以确认。案涉房屋在内的“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼的开发商系原告，原告于2012年12月24日取得该幢房屋的商品房预售许可证，原告应当清楚并掌握该幢包括案涉房屋在内的所有房屋的具体状况。虽然本案被告购买案涉房屋的200000元购房款未打入原告公司账户，但被告领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼幢的其他买受人情况一致，被告于2015年12月实际控制并占有使用案涉房屋至今。根据生活常理推断，若被告与原告未达成购房合意，被告可以通过正常程序领取案涉房屋的钥匙以及被告投入资金装修案涉房屋有悖常理，因此原告应当知晓并默认其与被告已达成购房合意以及被告将案涉房屋的购房款未打入其公司的行为。另外，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，在本案中虽无直接证据证实原告与被告签订有书面购房合同，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案原告已将案涉房屋交付被告使用至今已五年多，被告也已交付相应购房款，双方已履行各自主要义务，对方亦表示接受，因此原、被告双方针对案涉房屋的商品房买卖关系成立，被告有权占有和使用案涉房屋。现原告以被告没有购房合同，没有支付购房款为由要求被告腾退案涉房屋的行为不符合《中华人民共和国合同法》要求各方当事人作为民事主体从事民事活动均应遵循诚实信用之规定，故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告会东县明阳开发建设有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费400元，由原告会东县明阳开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  马玉英 审 判 员  李素梅 人民陪审员  杨成位 二〇二〇年九月七日 书 记 员  李 飞 书 记 员  朱正琴 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。