云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3207号原告：杨薇，女，1965年12月25日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：杨林，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳天瑞房地产开发有限公司,住所地云南省西双版纳州旅游度假区菩提大道（天瑞万象城）。统一社会信用代码：915328005501470236。法定代表人：杨云发，男，1973年1月17日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：王**，男，1979年12月15日出生，汉族，身份证住址四川省富顺县，系被告员工。特别授权代理。原告杨薇与被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）、云南龙祺房地产经纪有限公司（以下简称龙祺公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，在诉讼过程中原告申请撤回对被告龙祺公司的起诉。之后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告天瑞公司双倍返还购房定金200000元并按同期银行贷款利6%支付利息14000元（以100000元为本金自2018年2月15日起至起诉之日）；2、请求判令被告天瑞公司返还原告服务费10000元并支付利息1400元（以10000元为本金，按年利率6%自2018年2月15日起计算至起诉之日）；3、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中原告增加一项诉讼请求：判令解除原告与被告天瑞公司于2018年2月14日签订的《认购协议书》。事实和理由：2018年2月14日，原告与被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司签订《〈版纳·故事〉认购协议书》，协议约定，原告向被告认购位于景洪市旅游度假开发区，房屋原价为522077元，优惠方式为交1万元抵3万元后按照9.3折计算房屋总价，优惠后总价为457632元。协议还约定，原告在签署协议的同时支付购房定金100000元。协议签订的当日，原告即按照约定向被告交纳了100000元定金以及10000元抵扣房款的费用。在签订认购协议的同时被告向原告口头承诺，于2018年5月底之前与原告签订《商品房购销合同》。后到了约定期限,被告一直拖延未与原告签订《商品房购销合同》，经原告了解，被告之所以拖延未与原告签订预售合同，是因为被告未获得商品房预售许可证。后双方因此事多次进行协商未果。时至今日两年多的时间，被告仍然未取得商品房预售许可证，故原告起诉至人民法院。被告天瑞公司辩称，被告认可原告提出的解除认购协议的诉讼请求，愿意退还100000元的定金。因双方仅仅签订的是认购协议并非正式的房屋买卖合同，故不存在双倍返还定金及支付利息的问题。原告向龙祺公司支付的10000元服务费与原告无关，不应由被告天瑞公司承担责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告天瑞公司对原告提交的《〈版纳·故事〉认购协议书》、收据一张、收款收据一张及转账凭证一张均无异议，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2018年2月14日，原告杨薇（协议乙方）与被告天瑞公司签订《〈版纳·故事〉认购协议书》（协议甲方），主要约定：乙方自愿向甲方认购位于景洪市旅游度假开发区，原销售单价为6815.626元／平方米，原销售总价格为522077元；付款方式为一次性付款，优惠方式为交一万抵三万×9.3折，优惠后总价为457632元；乙方签署本协议时支付购房定金100000元；客户交齐全款或首付，待银行确认符合贷款条件后签订正式《商品房购销合同》，如未能按约定办理购房手续或缴纳购房款的客户，甲方有权收回房屋的销售权及相应优惠且定金不予退还。当日，原告向被告天瑞公司支付了购房定金100000元，被告向原告出具收据一张，载明经办人为“蔡振山”，同时原告还通过刷卡方式支付了10000元的服务费，收款商户名称为“成都鑫博房地产营销策划有限公司”，龙祺公司向原告出具收款收据一张，载明经办人亦为“蔡振山”。现原告以被告仍未取得商品房预售许可证导致双方无法签订正式的购销合同为由诉至本院。本院认为，本案中原告杨薇与被告天瑞公司双方均认可解除《〈版纳·故事〉认购协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告要求解除该认购协议的诉讼请求，本院予以支持。对于被告是否应该双倍返还定金200000元的问题，在认购协议中对于原告支付的100000元款项的性质为定金的内容进行了约定且被告在庭审中亦明确目前该认购房屋无法签订正式的购销合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……”的规定，被告因未取得商品房预售许可证，无法与原告签订正式购销合同且持续至今达三年，导致原告购房目的不能实现，故原告要求被告双倍返还定金的主张予以采纳，但鉴于本案房屋总价款为457632元，故定金的上限金额应为91526.4元，故原告要求双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持183052.8元（91526.4元×2），原告主张超过部分不予支持。对于原告支付的剩余8473.6元（100000元-91526.4元）被告应予返还。对于利息，原告虽依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定予以主张，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”所规定的应为双方签订了正式的商品房买卖合同的情形，本案原、被告之间签订的仅为认购协议，成立的为商品房预约合同关系。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，合同一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋,又能暂缓付款,以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者,有利于按计划售房，故认购协议不同于商品房买卖合同，原告依据该条主张被告支付利息无法律依据，本院不予支持。对于被告是否应当返还10000元的问题，在收款收据中虽对该款项的性质明确为“服务费”，但结合双方签订的认购协议中载明“交一万抵三万”的内容，在认购协议中亦未对龙祺公司提供相应服务并收取服务费的内容进行约定，在定金收据和收款收据上的经办人均相同。在此情况下10000元款项的收款收据虽为龙祺公司出具，但综合考虑该服务费是以开发商给予原告合同价款折扣优惠为前提收取，原告作为普通的购房人无从知道被告与龙祺公司之间的商业合作模式，亦不关心在收取款项后如何分配收益，原告订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权,在双方认购协议中约定“交一万抵三万”的情况下，原告愿意支付相应的款项且有理由相信其支付的款项均为房款的一部分。现原告与被告解除认购关系后，原告实际已不能享受以折扣房价获得争议房屋所有权的履行利益，故原告要求被告返还服务费10000元并支付资金占用利息1400元（按年利率6%自2018年2月15日起计算至起诉之日）的诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称该款项与其无关，但不能对认购协议中“交一万抵三万”的内容与本案的10000元款项无关进行举证，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨薇与被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司于2018年2月14日签订的《〈版纳·故事〉认购协议书》；二、被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨薇双倍返还购房定金183052.8元并返还款项8473.6元，合计191526.4元；三、被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨薇返还服务费10000元和利息1400元（依本金10000元，按年利率6%自2018年2月15日起计算至2020年6月15日止）；四、驳回原告杨薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4682元（已预交），减半收取计2341元，由原告杨薇负担200元，由被告西双版纳天瑞房地产开发有限公司负担2141元。原告预交的案件受理费中应由被告负担的部分本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年九月二十八日书记员  刀启娜