广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初3396号原告：余武彪，男，汉族，1990年12月3日出生，住广东省惠州市惠城区××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。委托代理人:林伟科，系广东粤剑律师事务所律师。被告一：惠州市天恒实业有限公司，住所地：惠州市下埔**开发区****。法定代表人：汪某1。被告二：惠州市兴惠工贸有限公司，住，住所地：惠州市惠城区龙丰科肚****/div>法定代表人：杨某1。被告三：杨某1，男，汉族，1968年10月30日出生，住惠州市惠城区××××××××××，身份证号码：442×××××××********。被告四：汪某1，女，汉族，1971年11月8日出生，住址：惠州市惠城区×××××××滨江大厦**，身份证号码：630××××××××××××845.被告五：惠州宏府实业有限公司。住所。住所地：惠州市×××××××××div>法定代表人：杨某2。被告六：卢锦明，男，汉族，1975年7月7日出生，住紫，住紫金县×××××××××民小组证号码：441×××××××********。委托代理人：汤芙新，系大湖溪法律服务所法律工作者。原告余武彪与被告惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、杨某1、汪某1、惠州宏府实业有限公司、卢锦明案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余武彪委托代理人林伟科及被告六卢锦明委托代理人汤芙新到庭参加诉讼，被告惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、杨某1、汪某1、惠州宏府实业有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告经营惠州市惠城区陆康五金交电商行，2006年-2013年底期间与被告一有交易往来，被告一向原告订购五金配件，经被告一验收合格如数收货后却未按照约定向原告支付货款，共计拖欠货款六十多万元。后经原告与被告一共同协商，达成以房抵债的一致意见，即被告一将其名下位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房转让给原告用于抵扣上述货款。2014年1月2日，原告与被告一签订《商品买卖合同》约定：原告向被告一购买位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房一套，原告已一次性向被告一付房产总价款599290元，被告一交涉案房屋交付给原告。原告于2014年2月13日缴纳住房维修资金6107元、2014年7月25日缴纳契税9097.22元。合同签订后，原告曾多次催促被告一办理房屋过户手续，但是被告一一直以各种理由拖延办理。由于非原告的原因未能及时办理过户手续，而被告一拖欠巨额债务导致上述房产被贵院查封，据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，原告已向贵院申请执行异议，贵院作出（2019）粤1302执异513号执行裁定书，裁定原告应当通过执行异议之诉予以确定。故，请求贵院判如所请。请求判决如下：1、请求依法确认原告与被告一于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房产归原告所有；2、请求依法撤销惠城区人民法院作出的（2017）粤1302恢执202号之一执行裁定书，停止对被告一名下位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房的执行并解除对上述涉案房屋的查封。3、请求依法责令被告一立即协助原告办理房产证过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告六卢锦明辩称，同意原告诉请。被告一惠州市天恒实业有限公司、被告二惠州市兴惠工贸有限公司、被告三杨某1、被告四汪某1、被告五惠州宏府实业有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，原告余武彪作为买受人与被告一惠州市天恒实业有限公司作为出卖人于2014年1月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房，总价款为：599290元，付款方式为：原告应于2014年1月2日一次性付清人民币599290元；另约定办证时间为出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告提交一份由被告一加盖公章的《商品房认购收据》以证明其已经按照约定付款。另原告于2014年2月13日缴纳了涉案物业的住房维修基金6107元，于2014年7月25日缴纳了涉案物业的契税9097.22元。另原告提交了2014年至今的部分缴纳物业的收款收据，原告庭审时称，其是2014年2月份开始实际占用房屋并装修居住至今。另惠州市天恒实业有限公司向本院出具《证明》一份，该证明主要内容为：“余武彪购买的涉案物业总价为599290元，以五金材料款抵清房款。”庭审时，原告称其是做五金生意的，2006-2013年期间与被告一惠州市天恒实业有限公司有交易往来，被告一拖欠原告货款，后我支付了现金20000元以及用材林款抵扣了579290元的方式购买了涉案房产；合同签订后，我方曾多次催促被告一办理房屋过户手续，但被告一出现经济问题，至今无法过户。另原告提交了惠州市不动产登记信息加盖查询章的《不动产登记结果》，该结果显示原告名下无登记房产信息。因卢锦明与惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、杨某1、汪某1、惠州宏府实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院已作出（2015）惠城法民一初字第1135号《民事调解书》已发生法律效力，根据生效的法律文书，惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、杨某1、汪某1向卢锦明分期偿还借款1685.21万元及利息，惠州宏府实业有限公司对借款中的1257.66万元承担连带偿还责任。因各义务人未履行相应的义务，权利人卢锦明向本院申请强制执行。在执行过程中，根据申请执行人卢锦明的申请，本院2019年8月6日作出（2017）粤1302执恢202号之一执行裁定，继续查封被执行人惠州市天恒实业有限公司名下的位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房产等。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求解除涉案房产的查封，对涉案标的物主张实体权利。2019年12月26日，本院作出（2019）粤1302执异513号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，诉至本院。裁判理由和结果本院认为，本院认为，原告与被告一签订的《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，《房地产买卖合同》的合同效力不因未办理物权登记而影响，故原告诉请合同有效，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产在本院查封前，原告及被告一在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；原告及被告一均确认599290元购房款以材料款抵扣的方式支付完毕且原告已于2014年缴纳了维修基金及契税，应认定原告已经支付了全部价款；另原告名已提供惠州市不动产登记信息查询结果显示原告名下并无其他房产，综上原告已签订合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部房款以及实际占有涉案房产均发生在法院查封涉案房产之前且名下无其他用于居住的房屋且庭审时申请执行人亦同意停止执行，故，原告请求停止（2017）粤1302执恢202号之一中关于本案涉案房产的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告一立即协助原告办理房产证过户手续，因本案是执行异议之诉，上述请求不属于本案审理范围，故本院不予处理，原告可另循法律处理。由于被告一未及时为原告所购买的涉案房产办理登记，致使涉案物业被查封，故引发本案纠纷的过错在于被告一，被告一应承担本案的诉讼费用。被告惠州市天恒实业有限公司、惠州市兴惠工贸有限公司、杨某1、汪某1、惠州宏府实业有限公司经本院依法传唤，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响对本案的审判。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告余武彪与被告一惠州市天恒实业有限公司于2014年1月2日签订《商品房买卖合同》合法有效。二、停止（2017）粤1302执恢202号之一案中对位于惠州市××××（东平段）36号东珠华府2号楼15层01号房执行。三、驳回原告余武彪的其他诉讼请求。本案受理费9793元，由被告一惠州市天恒实业有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 刘 娟审 判 员 黄链生二〇二〇年九月二十七日法官助理 陈明香书 记 员 李广源