吉林省图们市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2402民初448号 原告：池明南，男，户籍所在地吉林省和龙市,现住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：宋男，吉林博英律师事务所律师。 被告：时建安，男，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。 第三人：延边春林房地产开发有限公司，住所地延吉市。 法定代表人：李逢春，该公司总经理。 第三人：李逢春，男，户籍所在地吉林省延吉市。 原告池明南与被告时建安、第三人延边春林房地产开发有限公司（以下简称春林公司）、第三人李逢春案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告池明南及委托诉讼代理人宋男、被告时建安及委托诉讼代理人潘佳璇、第三人春林公司法定代表人李逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告池明南向本院提出诉讼请求：1.停止对第三人延边春林房地产开发有限公司名下的位于延吉市延南路509号园林小区7号楼6001号、6002号、7001号、7002号共四套房产的执行；2.确认上述房屋归原告池明南所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年原告以包工包料方式承建了春林公司开发的位于延吉市延南路509号园林小区5号楼、6号楼的施工建设，工程竣工后因春林公司未能按约定支付工程款，双方达成顶账协议，春林公司将自己所有的园林小区7号楼的6001号、6002号、7001号、7002号共4套房屋作为工程款顶账给原告，于是双方于2016年10月8日签订了商品房买卖合同，并开具了收款收据的同时将上述房屋交付给了原告。因该房屋至今未能完工，没有房门，且楼梯也无法使用，无法交付钥匙。因此，原告与春林公司在图们市法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同。原告在春林公司处承包工程，春林公司以涉案房屋抵顶其拖欠工程款，原告已支付全部购房款。另外，因上述房屋至今未能完工，没有房门，且楼梯也无法使用，致使无法交付房屋钥匙，但原告作为承建商，房屋一直处于原告的控制管理状态下，应视为其已合法占有涉案房屋，且未办理备案登记手续的原因是法院查封涉案房屋在内的春林公司名下的部分房屋所致，并非原告自身原因。综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告的请求足以排除图们市人民法院对上述房屋的执行，原告具有对上述房屋的所有权。 被告时建安辩称，一、池明南对涉案房屋不具有排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，审查其是否同时满足上述法律规定的四个要件。本案并不满足上述全部要件，池明南不具有可排除强制执行的法定条件，理由如下：1.虽然池明南与春林公司签订《商品房买卖合同》，但并未实际支付房款，其主张以物抵债，但与春林公司并未签订以物抵债协议且对于池明南是否实际施工以及是否存在工程款欠款，在之前的案件及本案中池明南均未提供合法有效证据，故无法证明其已经支付房屋价款。2.池明南并未合法占有房屋，亦未控制管理房屋。首先，案涉房屋在2018年查封时仍未完工，电梯没有安装完毕，楼梯被封住，涉案房屋所在6、7层根本无法正常进入，房屋未安装房门，根本不具备交付和使用条件，池明南也不存在实际占有和控制房屋的可能。另外，池明南抗辩作为承建商，案涉房屋一直处于其控制管理状态，应视为已经合法占有房屋，但池明南主张施工的为园林小区5号楼、6号楼，而案涉房屋为园林小区7号楼，池明南并非是该幢楼的施工人，不具有控制管理权利。二、池明南主张以物抵债，但以物抵债对涉案房屋享有的权利并不能优先于其他普通债权实现，不足以排除答辩人的执行权利。即使存在以物抵债，池明南对春林公司享有的也是基于工程施工合同所产生的债权，其以工程款抵偿方式支付房款，只是金钱债务的替代履行方式，池明南对案涉不动产享有的权利与基于房屋买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，与答辩人的权利属性同等，均属于普通债权，并不能优先于答辩人的债权实现，否则将违反债权平等原则。综上，请求驳回案外人池明南的异议申请。 第三人春林公司辩称，池明南所述属实，同意池明南的诉讼请求。 第三人李逢春辩称，池明南所述属实，同意池明南的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.池明南提供工程承包协议、延边林业科学院办公楼（6号楼）工程竣工结算书、5号楼工程决算书、证人赵忠武、何英的证言，拟证明其参与了延吉市园林小区5号楼、6号楼的建设，与春林公司形成了以房抵债的法律关系。本院认为，池明南未能提供其与春林公司之间债权债务情况以及以房抵债的相关证据，现有证据不足以证明其已实际支付购房款项，故对该组证据的证明目的不予采信。2.池明南提供吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初280号民事判决书、（2018）吉2401民初293号民事判决书、（2018）吉2401民初294号民事判决书、（2018）吉2401民初6934号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24执异81号执行裁定书、（2017）吉24执异82号执行裁定书、（2017）吉24执异83号执行裁定书、（2017）吉24执异84号执行裁定书，拟证明池明南通过以房抵债方式合法占有涉案房屋的事实。本院认为，上述裁判文书的事实和理由及适用法律与本案没有直接关系，故对该组证据不予采信。3.池明南提供涉案房屋出售照片，拟证明其已合法占有房屋。张贴房屋出售信息不能作为实际占有房屋的依据，故对该证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案争议房屋登记在春林公司名下。2016年8月30日，延吉市房产管理中心向春林公司发放延吉市延南路509号园林小区7号楼《商品房预售许可证》。2016年10月8日，池明南与春林公司签订《商品房买卖合同》，双方约定春林公司将位于延吉市延南路509号的园林小区7号楼6层6001号、6002号，7层7001号、7002号四套房屋出售给池明南，房屋建筑面积分别为473.75平方米、413.09平方米、473.75平方米、413.09平方米，房屋价格分别为189.4万元、165.2万元、189.4万元、165.2万元，总价款为709.2万元。春林公司开具四份收款收据，但池明南未实际支付购房款。双方在庭审中陈述春林公司以上述房屋抵顶池明南的工程款，没有书面协议。因多家法院查封春林公司名下的部分房屋，池明南未能对涉案房屋在延吉市不动产登记中心办理备案登记。涉案房屋未竣工验收，没有安装房门，楼梯无法使用，池明南亦未实际使用房屋，房屋现张贴有出售信息。 另查明，1.2018年2月7日，本院作出（2017）吉2402民初914号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告延边春林房地产开发有限公司于2018年5月1日前偿还原告时建安借款本金218万元及利息（从2015年11月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、被告延吉市俞辰电脑平面设计室、被告李逢春对上述债务承担连带清偿责任。”2.2018年5月8日，时建安向本院申请强制执行。2018年7月27日，本院作出（2018）吉2402执264号执行裁定书，查封春林公司名下位于延吉市延南路509号园林小区7号楼3层3001号（489.15平方米）、3002号（400.26平方米）；4层4001号（489.15平方米）、4002号（400.26平方米）；5层5001号（489.15平方米）、5002号（400.26平方米）；6层6001号（473.75平方米）、6002号（413.09平方米）；7层7001号（473.75平方米）、7002号（413.09平方米）房屋产籍，查封期限为3年。3.2018年9月17日，池明南就涉案房屋向本院提出执行异议申请，本院于2018年11月20日作出（2018）吉2402执异11号执行裁定书，裁定驳回池明南的异议申请。池明南不服，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年5月25日作出（2018）吉2402民初1850号民事裁定书，以本院查封为轮候查封为由，裁定驳回池明南的起诉。4.2019年6月18日，池明南再次向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年8月15日作出（2019）吉2402民初765号民事裁定书，以起诉时间超过法律规定的起诉期限为由，裁定驳回池明南的起诉。池明南不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）吉24民终1605号民事裁定书，准许池明南撤回上诉。5.2020年3月18日，池明南再次向本院提出执行异议申请，本院于2020年3月31日作出（2020）吉2402执异2号执行裁定书，裁定驳回池明南的异议申请。 本院认为，本案的争议焦点为池明南能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除时建安对涉案房屋的执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时满足以上四个条件，缺一不可。本案中，池明南提起案外人执行异议之诉，应对其是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。池明南虽然与春林公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由春林公司开具了收据，但购房收票并非正式发票，池明南未实际向春林公司支付购房款，池明南主张系春林公司用涉案房屋抵顶春林公司欠池明南的工程款，性质上属于以房抵债，但未能提供池明南与春林公司达成抵债协议的相关证据，池明南提供的延边林业科学院办公楼竣工结算书、5号楼工程决算书也不足以证明池明南与春林公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法程序完成以房抵债。即使以房抵账为双方的真实意思表示，因涉案房屋仍登记在春林公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，池明南对春林公司享有的也只是债权，而非物权。另外，涉案房屋没有房门，也未交纳过水、电及物业等费用，池明南主张实际占有房屋的依据不足。故池明南购买的涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项的规定。 关于池明南对涉案房屋是否享有所有权问题。因池明南与春林公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，池明南基于合同上约定的权利系债权，非物权，且池明南所购房屋在本案中并不能排除执行，故池明南请求直接确认其为涉案房屋的所有权人的请求本院不予支持。 综上所述，池明南对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，对其诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告池明南的诉讼请求。 案件受理费61444元，由原告池明南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 宋百玲人民陪审员韩相范人民陪审员时继茹 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王                 玉