湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初187号原告罗某某，女，汉族，ｌ977年8月12日出生，住湖南省长沙市望城区。原告曾某某，男，汉族，ｌ978年8月13日出生，住湖南省长沙市望城区。两原告共同委托代理人孟雷，北京楹庭律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘云，北京楹庭律师事务所律师。被告长沙市开福区人民政府，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路开福区人民政府机关大院。法定代表人谢伟峰，区长。委托代理人胡勇盈。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告罗某某、曾某某诉被告长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）房屋征收补偿决定一案，于2020年5月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，向被告开福区政府送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月20日、2020年9月23日公开开庭审理了本案，原告罗某某、曾某某及其委托代理人孟雷、刘云，被告开福区政府的委托代理人胡勇盈、曾强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年11月14日，被告开福区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第十三条、第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，对原告作出了开政征补字［2019］第95号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告户实行货币补偿。二、征收补偿金额521145元，其中被征收房屋价值补偿费为482203元，被征收房屋装饰装修及附属设施价值补偿为34086元（不含其它设施补偿），其它设施补偿为3842元，搬迁费为1014元。开福区房屋征收部门已将该房屋征收补偿款专户储存，并为原告提供周转用房，过渡期限不超过一年。三、限原告在本决定送达之日起二十日内搬迁，并与开福区房屋征收部门办理房屋征收补偿和房屋移交手续，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。决定还告知了救济途径。原告对上述决定不服，向本院提起行政诉讼。原告罗某某、曾某某诉称：一、被告作出的“95号补偿决定”内容严重违法，侵犯了原告对补偿方式的选择权。首先，在本案中，原告与被告未达成补偿协议，但是被告作出的涉案“95号房屋征收补偿决定”中却未包含产权调换房屋的事项，而仅仅包括货币补偿的方式，故涉案房屋征收补偿决定剥夺了原告对房屋征收补偿方式的选择权。其次，被告认为原告未在《分户补偿安置方案》中对补偿方式进行选择，视为放弃补偿方式选择权，认定为选择货币补偿，原告认为该认定没有任何法律依据。被告在没有法律规定的情况下，认定原告未对补偿方式作出选择就视为放弃选择，按照货币补偿，显然是违背法律规定，损害原告补偿安置权利。二、被告作出涉案房屋征收补偿决定所依据的评估报告不具备合法性。（一）涉案评估机构选择程序不合法，开福区政府在作出“4号征收决定”前就提前选定了评估机构，其选定评估机构的程序严重违法。首先，房地产评估机构应当在房屋征收决定作出之后由确定的被征收人选择确定。而就本案而言，被告于2017年8月22日作出“4号房屋征收决定”并附补偿安置方案，通过征收决定确定了本案征收范围、被征收人以及房屋征收部门等事项。但与此同时，开福区征收办于2017年5月至8月作出的《房地产价格评估机构报名公告》、《协商选定房地产价格评估机构报告》以及《投票选定房地产价格评估机构的公告》，显然评估机构选择时间早于房屋征收决定作出时间，违背法律规定。其次，投票选举房地产评估公司的公正程序严重违法，不能证明评估机构选择符合公平公正的原则。（二）涉案房屋评估报告已经超过使用期限，以此为依据的“95号补偿决定”违反了公平补偿原则。湖南省广联房地产土地评估有限公司于2017年11月9日对原告的房屋价值作出了分户评估报告书的最长有效期为2017年11月9日至2018年11月8日。但是评估公司在该份报告书的第十三条规定的有效期“至长沙市开福区地块棚户区改造项目（二期）征收补偿工作结束时止”，该条规定可以说是无限期有效，违反上述法律规定，应当认定为无效条款。因此，被告于2019年11月14日作出的涉案“95号房屋征收、补偿决定”，不能参照评估公司作出的分户估价报告，该份房地产估价报告已经失去可参考性。三、被告作出补偿决定时点明显不合理迟延，导致被征收人丧失依法获得公平补偿的权利。被告于2017年8月22日发布了征收决定公告，该征收决定公告载明征收签约期限，原告未在期限内签约的，被告应当在2017年11月19日签约期限届满后立即启动补偿决定程序。本案中，被告直到2019年11月14日作出涉案房屋征收补偿决定，显然被告作出涉案“95号补偿决定”存在不合理延迟。该补偿决定以“4号征收决定”公告之日作为评估时点明显不利于实现公平补偿原则。四，被告作出补偿安置方案中提供的产权置换的房屋不符合法律规定。首先，被告作出分户补偿安置方案中对于产权置换房屋的补偿严重违背公平补偿的基本原则。原告所居住的东风二村××住房××楼房，没有电梯，所以该房屋公摊面积小。而此次征收过程中给予的福泽园住房为于30多层的电梯楼房，公摊系数高，但是补偿安置方案中对于产权置换的房屋并没有计算相应的公摊系数。其次，本案中所涉及的征收项目是东风二村棚户区改造项目，属于旧城改建，那么根据法律规定，市区县人民政府应当提供改建地段的房屋供被征收人选定。再次，本案安置房屋属于定向安置房，对于定向安置房在房屋价格上应当遵循政府指导定价，故被告应当指明开福区定向房屋的定价标准。最后，福泽园定向安置房存在严重的质量问题。五、原告的涉案房屋性质为住改商，并且原告拥有合法的营业执照和税务登记凭证，但被告按照一般住宅房屋进行评估并作出房屋征收补偿决定违反事实，明显有悖公平补偿原则。六、被告作出涉案房屋征收补偿决定未结合原告家庭的实际情况，不符合公平补偿原则。综上所述，请求：一、撤销开福区政府作出的开政征补字［2019］第95号《房屋征收补偿决定》；二、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据：一、第一组证据1、原告的身份证复印件、残疾证复印件；2、房产证复印件。3、工商营业执照、银行开户许可证复印件；证明：原告对位于长沙市开福区房屋拥有合法权益；4、《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定公告》（开政征字[2017]4号）；5、开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收范围图；证明：1、原告所有的位于长沙市开福区的房屋在征收范围之内；2、被告于2017年8月22日发布了房屋征收公告，正式确定房屋征收范围及对应的被征收人；6、《房屋征收补偿决定》（开政征补字[2019]第95号），证明：1、该份补偿决定中没有提供产权调换的补偿方式，内容不合法；2、原告与该份补偿决定存在法定利害关系；7、2019年6月份，关于开福区在长沙58安居客上的网上销售价格情况的网页复印件；8、2019年6月份，关于“富兴世界金融中心”在长沙房天下楼盘销售情况的网页复印件；证明：2019年6月份，原告房屋周边的房产地价格均价在每平方米18000元左右，相比2017年的房地产价格，原告房屋周边的房地产市场价格已经大幅上涨。二、第二组证据1、开福区棚改项目定向住宅预定合同；2、长沙市发展和改革委员会文件（长发改[2012]2号）；3、长沙市商品房买卖合同（福泽园）；4、湖南省建设工程规划许可证；证明：福泽园不是东风二村棚改项目的安置用房，并且安置房以商品房的价格卖给拆迁户，违背公平补偿原则；5、政府信息公开回复文件，拟证明：征收行为程序违法；6、最高人民法院判决书；7、河南省实施《国有土地上房屋征收补偿条例》若干规定；8、何刚诉淮安市淮阴区政府房屋征收补偿决定案；证明：被告延期征收补偿的行为违法；9、长沙市自然资源和规划局控制性详细规划修改批前公示，火车北站处控制性详细规划Z05-C13-3地块规划修改，证明：被告以棚改为借口，实际上实施商业拆迁；10、福泽园房屋质量问题（光盘），证明：产权调换房存在质量问题；11、情况说明及附件，证明：评估公司的选定程序违法；12、精英路社区指示牌照片，证明：东风二村曾获得国家及省级文明社区称号，不是棚户区；13、微信截图及照片，证明：被告违法拆迁，扰乱了原告正常的生活秩序。14、税收完税证明、增值税专用发票，证明：涉案房屋属于“住改商”，开福区政府的补偿行为违法。被告开福区政府辩称：一、开福区政府为了公共利益需要征收房屋，已依法作出房屋征收决定。原告的房屋位于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）范围内，征收该项目范围内的房屋是为了公共利益的需要。本案所涉项目被征收人不服该房屋征收决定向长沙市人民政府申请了行政复议。经长沙市人民政府审查，本案所涉征收决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该征收决定。二、开福区政府作出房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。开福区政府依法作出并公告房屋征收决定后，在公告确定的签约期限内，原告与房屋征收部门就房屋征收补偿事宜未能达成协议。开福区政府作出该房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）按照法定程序选定房地产价格评估机构。2017年5月11日，市征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》；2017年5月22日，市征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》，公布已报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单（共十一家），供被征收人协商选定。由于被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，市征收办于2017年6月7日发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构的公告》，公告告知被征收人公证投票选定房地产价格评估机构的时间、地点等有关信息。2017年6月15日上午，市征收办在长沙市开福区举行“开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构大会”，并由长沙市星城公证处进行现场监督公证。经现场投票的方式，确定湖南广联房地产土地评估有限公司为开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）的房地产价格评估机构。2017年6月20日，市征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》。根据以上事实，本项目房地产价格评估机构是严格按照法定程序选定的。（二）依法作出房屋征收分户评估报告并送达被征收人。房地产价格评估机构于2017年8月27日作出了原告房地产征收分户评估报告，房屋征收部门于2017年11月9日将该报告送达给原告。同时，开福区征收办就被征收房屋装饰装修价值评估和补偿有关事项，与原告未能协商一致，评估机构对原告房屋室内装饰装修等进行评估，确定了该部分的价值补偿。（三）依法拟定分户的房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利。开福区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、被征收房屋及产权调换房屋的价值评估结果等，拟定了分户的房屋征收补偿方案即《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）罗某某、曾某某户房屋征收补偿方案》，并于2019年9月15日依法向原告送达。分户的房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择，并告知原告在收到分户房屋征收补偿方案之日起七日内，就本方案提供的货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式选择决定，逾期未做选择的，视为放弃补偿方式的选择权。原告在上述期限内未作选择。（四）依法作出房屋征收补偿决定并送达和公告。三、原告起诉提出的理由均不能成立。（一）原告提出“补偿决定没有提供产权调换的补偿方式，剥夺了原告的选择权，该补偿决定内容不合法”的理由不成立。本案中，房屋征收部门向原告送达了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）罗某某、曾某某户房屋征收补偿方案》，该分户房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择，但原告未在告知的期限内做出选择，视为放弃补偿方式的选择权，不存在原告所称“剥夺了原告的选择权”的问题。（二）原告提出“在作出‘4号征收决定’前就提前选定了评估机构，其选定评估机构的程序不合法”，该理由不成立。本案房屋征收项目实施前，城乡规划部门、国土资源部门划定了开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）规划调查蓝线和土地调查红线，开福区房屋征收部门经审查批准后，于2017年5月8日发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收范围公告》，依法确定了被征收范围。市征收办于2017年5月22日发布本案征收项目协商选定房地产价格评估机构公告，并在征收范围内进行了公告。因被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，后经现场投票的方式，确定了房地产价格评估机构。因此本案所涉项目房地产价格评估机构的选定程序完全符合法律规定，不存在原告提出的程序违法问题。（三）原告提了“分户评估报告已经失去效力，缺乏参考性”、“补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，违背了公平补偿原则”的理由不成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：一、第一组证据1、《长沙市人民代表大会常务委员会公报》第2号（总第230号）、《长沙市第十四届人民代表大会第四次会议关于长沙市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划的决议》（2016年1月21日长沙市第十四届人民代表大会第四次会议第四次全体会议通过）；2、长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组《关于同意东风二村地块棚改立项的批复》（长棚组项[2016]15号）；3、长沙市发展和改革委员会《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目立项的批复》（长发改投资[2016]549号）；4、规划调查蓝线和土地调查红线图；5、长沙市住房保障服务局《关于东风二村地块棚改项目申请核查函》（长住保函[2016]122号）；6、长沙市发展和改革委员会《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目的回复函》；7、长沙市住房保障服务局《关于确认东风二村地块棚改项目符合城乡规划和专项规划的函》（长住保函[2016]124号）；8、长沙市城乡规划局《关于确认东风二村地块棚改项目符合城乡规划的复函》（长规函[2016]805号）；9、长沙市住房保障服务局《关于确认东风二村地块棚改项目符合土地利用总体规划的函》（长住保函[2016]123号）；10、长沙市国土资源局《关于开福区东风二村地块棚改项目符合土地利用总体规划的证明》；11、《长沙市开福区人民政府关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定公告》（开政征字[2017]4号）（附标记被征收房屋位置的征收范围图、征收补偿方案）及公开张贴照片；12、《行政复议决定书》。证明：开福区政府基于公共利益的需要于2017年8月22日依法作出并公告了房屋征收决定（开政征字[2017]4号），该项目征收决定经长沙市人民政府审查，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该房屋征收决定。原告的房屋在开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收范围内。二、第二组证据1、被征收人身份证明资料；2、被征收房屋的产权资料、被征收房屋照片、地址一致证明。3、关于罗某某、××龙××号房屋征收补偿事宜的函及送达回证。证明：被征收人的基本情况；被征收房屋权属、产权登记面积、产权登记用途等基本情况。三、第三组证据1、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》及公开张贴照片；2、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；3、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；4、对投票选定房地产价格评估机构现场监督公证的《公证书》；5、《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》及公开张贴照片。证明：对开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房地产价格评估机构的选定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》的相关规定。四、第四组证据1、房屋征收初步评估结果公告及公示照片；2、长沙市开福区地块棚户区改造项目（二期）房屋整体评估报告；3、被征收房屋分户评估报告及其送达回证；4、谈话笔录；5、被征收房屋征收补偿方案；6、产权调换房屋评估报告；7、房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书；8、本组证据5、6、7的送达回证；9、陈述申辩状、谈话笔录等；10、被征收房屋装饰装修补偿协商情况表；11、被征收房屋装饰装修及附属设施市场价值估价报告及送达回证；12、资金证明函。证明：1、依法选定的房地产价格评估机构作出房屋征收整体评估报告和分户评估报告，分户评估报告依法送达；2、依法拟定房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利；3、开福区政府对被征收人给予了公平补偿，产权调换房屋经依法评估后作为补偿的依据；4、征收部门就被征收房屋装饰装修价值与被征收人进行了协商且协商不成，评估机构依法作出被征收房屋装饰装修及附属设施市场价值估价报告确定该部分的价值补偿。五、第五组证据1、产权调换房建设项目立项批复（长发改[2012]2号）；2、长沙市城乡规划局建设用地规划许可及建设工程规划许可资料；证明：本案项目的产权调换房屋建设立项以及规划许可的情况。六、第六组证据1、关于申请作出房屋征收补偿决定的报告；2、长沙市开福区人民政府房屋征收补偿决定（开政征补字[2019]第95号）及其送达回证、公开张贴照片。证明：长沙市开福区人民政府根据申请作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，并依法送达给被征收人且在征收范围内进行了公示。七、第七组证据1、房地产市场价值咨询函；2、房地产咨询回复函；3、市场价值测绘结果差额表；4、资金证明函，补偿资金监控明细表；5、告知书。证明：开福区政府根据涉案房屋目前市场价值增补了征收补偿款。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，对1-3合法性及证明内容不予认可，并非棚改项目，与实际情况不符，没有给被征收人提供改建地段的房屋，以“棚户区改造”之名行“商业开发”之实；对4三性不予认可，规划调查蓝线和土地调查红线图与最终的征收决定范围并不完全吻合；对5-10质证意见同证据1-3，缺少市、县级国民经济和社会发展年度计划；对11合法性不予认可，征收补偿方案，未经论证和征求公众意见，不符合征补条例第十条规定；对12合法性不予认可，不是原告的复议决定书。对第二组证据，1无异议；对2真实性无异议，没有真实记录原告房屋的用途。对第三组证据，对1的真实性、合法性、关联性均有异议，市征收办并非征收决定确定的房屋征收部门，与本案没有任何法律关系；对2证明目的有异议，入围11家评估机构是如何看到报名公告的，不符合日常生活经验法则，要求5个工作日内让7百多家被征收人选定评估机构，不切实际；对3合法性有异议，市征收办组织选定评估机构，主体不适合，无权组织，程序不合法；对4合法性及证明内容不予认可，公正书只证明选定评估机构材料的真实性及唱票过程的合法性，不能够证明投票过程的合法性；对5质证意见同证据3。对第四组证据，对1证据三性及证明内容不予认可，2017年8月22日发布征收决定公告，同一天就公布了初步评估结果，而且估价时点就是征收决定公告的时点，显然评估结果在征收决定前就已经完成，严重违法；对2合法性及证明内容不予认可，没有估价师对被征收房屋进行实地查勘；对3法性不予认可，质证意见同证据1、2，在征收决定前进行评估，程序违法，且送达回证真实性不予认可，被告没有送过评估报告；对4证据三性不予认可，从内容来看，没有实质意义上的协商，也仅是流于程序和形式，剥夺原告货币补偿和产权调换的权利；对5证据三性不予认可，没有对商业用途进行调查确认，没有按照商业用房进行补偿，而且分户补偿安置方案内容不符合法律规定；对6合法性不予认可，没有在改建地段进行安置，而是选择离原告几公里之外的地方进行产权调换；对7合法性、关联性不予认可，变相剥夺原告货币补偿和产权调换的权利；对8证据三性不予认可，被告没有提供相应的照片或视频予以佐证；对9-12三性和证明内容不予认可。对第五组证据，对1、2合法性及证明内容不予认可，没有在改建地段进行安置，而是选择离原告几公里之外的地方进行产权调换。对第六组证据、合法性及证明内容不予认可；对第七组证据真实性、合法性、关联性均有异议，该证据属于举证期限后提交的非法证据，且由违法选定的评估机构作出的房屋价值判断，该房屋价值明显与客观事实不符。经庭审质证，被告开福区政府对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据中1、2、4-6无异议，营业执照的证据不能达到原告证明目的，对证据7、8合法性、关联性有异议，该楼盘与原告居住的房屋不具有可比性；对第二组证据中1-3、5证明目的有异议；对4、6-8关联性有异议；对9证明目的有异议，涉案项目已经人大立项，确定了为棚户区改造；对10关联性有异议，分户补偿方案中的房屋并不存在质量问题；对11-13证明目的有异议。本院对被告开福区政府的证据认证如下：1、第一组证据能证明涉案项目经过立项批复，符合国民经济和社会发展计划，符合城乡规划，符合土地利用总体规划等，开福区政府依法作出了开政征字[2017]4号征收决定公告，本院对该组证据予以采信；2、第二组证明能证明被征收人和被征收房屋的基本情况，本院予以采信；3、第三组证据能证明在涉案项目被征收人没有对评估机构的选定达成一致意见，长沙市征收办通过组织投票选定方式选定了涉案项目的评估机构，公证机构对投票过程进行了现场公证，本院对该组证据予以采信；4、第四至五组证据能证明征收过程中，房屋初步评估结果进行了公告，评估机构也作出了房屋分户评估报告，并向原告送达了分户评估报告。开福区政府还制定了原告房屋征收补偿方案，提供货币补偿和产权调换两种方式供原告选择，被告在未能与原告协商一致签订征收补偿协议的情况下，作出了涉案房屋征收补偿决定并公告。同时，开福区政府向原告送达分户安置方案时，也将用于产权调换房屋的评估报告一并送达。本院对该组证据予以采信。5、第六组证据能证明开福区政府作出了被诉的行政行为，本院予以采信。6、第七组证据能证明涉案房屋现在的市场价值，本院予以采信。本院对原告罗某某、曾某某的证据认证如下：第一组证据中1、2、4-6真实、合法，且与本案具有关联性，证明了开福区政府作出了被诉的行政行为，本院予以采信；原告提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院根据以上被采信的证据，查明如下案件事实：2017年8月22日，被告开福区政府发布开政征字[2017]4号《关于开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定公告》,该项目部分被征收人不服公告载明的房屋征收决定，向长沙市人民政府申请行政复议。长沙市人民政府作出长府复决字[2017]第256号行政复议决定书，维持了开福区政府作出的征收决定。2017年5月11日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》并予以张贴公告。2017年5月22日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）协商选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，告知被征收人依法协商选定房地产评估机构，协商不成的，将采取投票或抽签（摇号）的方式确定。在被征收人就评估机构的选定协商未达成一致的情况下，长沙市征收办于2017年6月7日发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定该项目的房地产价格评估机构。2017年6月15日，长沙市征收办在开福区进行投票统计，确定得票最多的湖南广联房地产土地评估有限公司（以下简称广联评估公司）为项目征收评估机构，湖南省长沙市星城公证处进行现场公证并出具了（2017）湘长星证民字第8147号《公证书》。2017年6月20日，长沙市征收办发布了《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）投票选定房地产价格评估机构结果的公告》并予以张贴公告，告知被征收人得票最多的广联评估公司为该项目投票选定的房地产价格评估机构。2017年8月22日，开福区征收办发布《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收初步评估结果公示》并附开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）房屋征收分户初步估价结果一览表，将评估结果予以公示，并告知被征收人关于评估公司进行现场说明解释的时间、地点及咨询电话。2017年8月27日，广联评估公司对原告房屋作出了《房地产征收分户评估报告》。该评估报告确定原告所有被征收房屋建筑面积56.81㎡，建筑年代为1987年，建筑结构为混合，用途为住宅，在估价时点（2017年8月22日）评估单价为每平米8488元，总价为482203元。该分户评估报告于2017年11月9日送达给原告，原告未提出书面复核评估申请。2017年8月27日，广联评估公司对原告房屋作出了《房屋装饰装修及附属设施市场价值估价报告》，认定装饰装修及附属设施市场价值为34086元。该装饰装修评估报告于2017年10月25日送达给原告。开福区征收办与原告就征收补偿问题进行了协商，但双方未达成补偿协议。2019年3月14日，开福区征收办对原告制定房屋征收补偿方案，提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供其选择，货币补偿方式为：原告户所有的被征房屋货币补偿总额为521145元，其中被征收房屋价值补偿费为482203元，被征收房屋装饰装修及附属设施价值补偿为34086元，其它设施补偿为3842元，搬迁费为1014元；产权调换方式：提供位于九尾冲片区（现房，建筑面积64.67㎡）用于房屋产权调换，供被征收人选择。上述用于产权调换房屋的价值与被征收房屋的价值遵循等价交换原则进行结算，找补差价。上述房屋征收补偿方案在特别说明处记载：为充分保障被征收人的合法权益，请原告户在收到本分户房屋征收补偿方案之日起7日内，就本方案提供的货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式作出选择决定，并书面向征收指挥部提出，逾期未书面提出选择，视为放弃选择补偿方式的权利。上述分户补偿方案并附产权调换房屋的评估报告。根据涉案产权调换房价值评估报告，产权调换房评估价为601431元。2019年7月31日，开福区政府对原告作出了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知被征收人享有陈述和申辩及申请调解的权利。2019年9月5日，开福区征收办将上述房屋征收补偿方案及附件、陈述申辩及申请调解告知书送达原告。2019年9月17日，原告向开福区政府提交了《陈述申辩状》，开福区征收办通过电话短信息方式针对原告提出的异议进行了回复说明。2019年8月30日，长沙市征收办出具资金证明函，明确其已监控涉案项目征收补偿款3167064元，用于支付原告等人房屋征收补偿。2019年11月14日，开福区政府对原告作出了开政征补字[2019]第95号《房屋征收补偿决定》。2019年11月21日，开福区政府向原告送达了上述征收补偿决定。另查明，涉案被征房屋系原告所有。涉案房屋坐落在开福区东风二村009栋603，产权登记用途为住宅，建筑面积56.81平方米，中国工商银行股份有限公司长沙五一路支行对该房屋享有抵押权。2020年7月24日，开福区征收办向广联房地产评估公司出具了《房地产市场价格咨询函》，咨询涉案房屋在补偿决定作出时的市场价值情况。2020年7月31日，广联房地产评估公司向开福区征收办出具了《房地产咨询回复函》，针对涉案房屋的市场价值出具了相关意见。开福区政府将涉案房屋现在的市场价值与原房屋征收补偿决定中记载的市场价值进行比对，按照现行市场价值增补了房屋征收补偿款。2020年8月5日，开福区征收办将该差额部分款项专户储存。本院认为，根据国务院第590号令第四条、第八条第五项、第二十六条之规定，政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的旧城区改建符合公共利益的需要可以做出房屋征收决定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县人民政府可以依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，开福区政府作出的开政征字[2017]4号征收决定公告中所载明的征收决定已经行政复议程序确认其合法性，且该复议决定已经发生法律效力，可以作为开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定的前提条件。开福区政府作出涉案项目的征收决定后，因与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，其可以按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定。根据当事人的诉辩意见，本案的审理对象是房屋征收补偿决定的合法性问题，争议焦点分述如下：一、关于选定房地产评估机构的程序是否违法的问题。国务院590号令第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《湖南省实施办法》（以下简称实施办法）第五条第一款规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。本案中，2017年5月8日，开福区征收办作出涉案征收项目《房屋征收范围的公告》，并将调查结果予以公示，同时告知被征收人对调查结果提出异议的期限和方式，保障了被征收人的知情权和提出异议的权利。在被征收房屋房号、面积及权证号码等信息已经确定的前提下，市征收办启动房地产价格评估机构的选定程序，并不违法，亦未损害被征收人的权利。2017年5月11日、2017年5月22日，市征收办发布评估机构报名公告及协商选定评估机构公告，并公布符合资质条件的评估机构报名情况。由于被征收人未能协商一致，市征收办通过投票方式多数决定广联房地产评估公司作为评估机构，湖南省长沙市星城公证处对投票统计结果予以公证。以上房地产价格评估机构选定程序，符合国务院590号令以及《实施办法》规定的要求。原告主张房地产价格评估机构选定程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于补偿方式是否符合法律规定的问题。国务院590号令第二十一条第一、二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，分户房屋征收补偿方案提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，并明确用于产权调换的房屋位于“福泽园C2栋2105号”，符合就近地段的要求。房地产估价报告对该房屋亦进行了相应估价，为计算产权调换房屋价值的差价提供依据。分户房屋征收补偿方案符合法律规定，保障了原告的选择权。在征收与补偿程序中，被征收人以不配合、不参与及不接受等方式放弃对征收补偿程序的参与和监督，可能承担相应的不利后果。故原告在分户房屋征收补偿方案设定的合理期限内，无正当理由未对补偿方式进行选择，开福区政府最终决定以货币方式进行补偿，并提供周转用房，并无不当。三、关于涉案房屋是否应当按照“住改商”进行补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。经查，涉案房屋的不动产登记情况表记载房屋用途为住宅，评估机构据此进行房屋价值评估并无不当。同时，《开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）征收补偿方案》中记载了“住改商”的政策性补偿，在认定原则中载明房改住宅、商品住宅、集资住宅等成栋住宅不属于“住改商”房屋，涉案房屋属于成栋住宅，不符合按照“住改商”进行补偿的要求。四、关于开福区政府是否存在补偿不公平的问题。根据国务院第590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保补偿的实质公平。本案中，开福区政府于2017年8月22日发布了征收决定公告，虽评估公司以此作为评估时点作出了房屋价值分户评估报告，并于2017年11月9日将上述评估报告送达给原告，但开福区政府直至2019年11月14日才作出涉案房屋征收补偿决定。由于开福区政府的迟延履行，在被征收房屋价值存在波动情形下，原房屋价值评估报告已无法客观真实反映房屋实际价值。开福区政府在房屋征收补偿决定中仍然使用原房屋价值评估报告，明显存在不合理之处。需要说明的是，开福区政府已向征收项目评估机构去函咨询涉案房屋在征收补偿决定作出时的市场价值，并根据评估机构提供的涉案房屋市场价值对房屋征收补偿款进行了增补，原告的合法权益并未受到侵害。综上所述，开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定，确定以货币补偿方式进行补偿，符合相关法律与国务院第590号令的规定，并无不当。但在无充分正当理由的情况下，延迟履行补偿安置义务违法。开福区东风二村地块棚户区改造项目（二期）属于长沙市主城区旧城改造项目，已经纳入长沙市国民经济和社会发展年度计划。现大部分被征收户已与开福区征收部门签订补偿协议并获得补偿，该项目征收符合公共利益且安置补偿已经得到了大多数被征收户的认可，现该项目亟待开工建设。如果撤销该补偿决定，会给社会公共利益造成重大损害。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认长沙市开福区人民政府作出的开政征补字[2019]第95号《房屋征收补偿决定》违法。本案受理费50元，由被告长沙市开福区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  董强强人民陪审员  李 吉二〇二〇年九月二十九日法官助理高思聪书记员卿艳丹附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。