文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27404号原告：传云网络技术（深圳）有限公司。法定代表人：汪涛。委托诉讼代理人：杨涛，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文俊，广东钧沐律师事务所实习律师。被告：深圳觅食餐饮管理有限公司。法定代表人：陈小翠。原告传云网络技术（深圳）有限公司（以下简称传云公司）诉被告深圳觅食餐饮管理有限公司（以下简称觅食公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告传云公司的委托诉讼代理人杨涛、温文俊到庭参加诉讼。被告觅食公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方于2017年4月10日签订的《×××房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；2、判令被告向原告支付2019年6月20日至2019年7月9日期间的租金23272.37元及2019年6月1日至2019年7月9日的物业管理费6231.94元（人民币，下同），共29504.31元；3、判令被告向原告支付延迟支付租金及物业管理费的违约金26096.85元（截止至2019年7月9日）；4、判令被告向原告支付因被告自身原因提前终止租赁合同的违约金108927元（租金31500元×3个月＋物业管理费4809元×3个月）；5、判令被告向原告支付装修优惠期租金94500元（租金31500元×3个月）；6、判令被告赔偿原告租赁代理费63000元（2个月×租金31500元）；7、判令被告赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失141573.6元（租金35393.4元×4个月）；8、判令被告赔偿原告对涉案房屋恢复原状的费用16657.32元；9、被告向原告支付水电费11392.67元；10、本案诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告与被告签订《×××房屋租赁合同》。原告将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年4月20日至2021年4月19日。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。但被告自2019年6月开始不支付房屋租金、物业管理费、水电费等费用。原告多次向被告发出书面催款通知后，被告仍未缴付上述款项。2019年7月3日，原告向被告发出《提前解除合同通知函》，于2019年7月8日解除双方的租赁合同并要求被告于2017年7月8日前返还房屋，原告通过EMS方式寄送该函，被告已经签收。但直至今日，被告仍未按照租赁合同约定向原告付清所欠费用，亦未将房屋恢复原状。原告认为，原告与被告之间的租赁合同于2019年7月8日正式解除。根据租赁合同第5、10.2、10.3、10.4、12.1、12.3条约定以及补充条款等约定，原告有权要求被告支付欠付租金、物业管理费等费用以及相应违约金，并赔偿原告装修期租金、房屋空置期间原告可收取租金以及原告为追讨损失而进行诉讼程序中所产生的合理的律师费用和诉讼费用。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法裁决。被告未提交答辩状，亦未到庭答辩、举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区的涉案房屋，登记原告在传云网络技术（深圳）有限公司名下，权利性质商品房，用途商业。2017年4月10日，原告传云公司（甲方、出租方）与被告觅食公司（乙方、承租方）签订《×××房屋租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方座落于深圳市南山区的房屋（涉案房产），建筑面积70平方米，租赁期限48个月，自2017年4月20日至2021年4月19日；交房日期同合同起租日，即2017年4月20日；第一年即2017年4月20日至2018年4月19日租金单价为人民币450元／平方米／月，每月租金总额人民币31500元；第二年即2018年4月20日至2019年4月19日租金单价为人民币477元／平方米／月，每月租金总额人民币33390元；第三年即2019年4月20日至2020年4月19日租金单价为人民币505.62元／平方米／月，每月租金总额人民币35393.4元；物业管理费每月4809元；期间产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；乙方自本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付相等于乙方租赁涉案房产应付3个月的租金和3个月的物业管理费的保证金计人民币108927元；在合同期满或提前终止的情况下，甲方应按照本合同第10.6款的规定向乙方返还保证金，若保证金不足以冲抵乙方应付的全部费用，甲方有权主张未清偿的部分；乙方应自本合同签订之日起10个工作日之内向甲方支付首期租金，计人民币31500元，向物业管理公司支付首期物业管理费，计人民币4809元；除首期租金和首期物业管理费外，乙方必须在每月（公历）的第一个工作日或之前银行工作时间9:30到16:30之间支付当月的全额租金和物业管理费及上月水电费等；若乙方延迟支付租金、物业管理费、水电费等其他乙方应支付费用的，乙方应自延迟支付之日起至实际付款日止，每逾期一日，支付相当于逾期支付金额0.3%的违约金；甲方有权要求乙方按期支付租金及其他各项费用。如果乙方拖欠租金或其他费用超过7个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知。若乙方在收到上述通知7个工作日内未付清欠款，则甲方有权通知乙方提前终止本合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿损失；除本合同另有约定外，在合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同；未经甲方书面同意乙方擅自提前终止合同，或本合同因乙方原因提前终止的，乙方已缴付的租金、物业管理费将不予返还，乙方应付清所有应付费用并另行支付相当于该房屋3个月租金和3个月物业管理费的违约金，并赔偿甲方去装修优惠期的租金，甲方为签订本合同已经支付的中介费，及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金以及甲方为追讨上述损失而采取仲裁或诉讼程序中所产生的合理的律师费用和诉讼费用；甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金和物业管理费以冲抵上述违约金及损失外，还可就不足部分向乙方进行追偿；乙方租赁期满或提前终止，除双方另有约定外，乙方必须使房屋恢复原状以符合本合同附件二及甲方和乙方双方签署确认的房屋移交确认书的交付标准；附件三补充条款：装修优惠期：乙方享有3个月装修优惠期（期限自2017年4月20日至2017年6月19日，及2018年3月20日至2018年4月19日））装修优惠期内乙方仅需支付物业管理费、水电费等其他费用；甲方提供的装修优惠期是基于乙方在履约过程中没有违约的前提下而给予乙方的优惠，如租赁合同提前终止或有乙方有其他违约行为的，则乙方不享受装修优惠期内仅需支付物业管理费、水电费等其他费用之优惠，乙方应向甲方补交装修优惠期内的租金（涉案房产面积×装修优惠期天数×该房屋平均日租金标准，其中涉案房产平均日租金标准的计算公式为：租赁期限内折扣后租金总价／扣除装修优惠期后的合同天数）；及其他内容。为证明原告于2019年6月13日向被告催缴所欠租金、物业管理费等费用，经原告催收后，被告仍未支付，原告于2019年7月3日向被告发出解约通知及清场通知，涉案租赁合同于2019年7月8日解除，原告向法庭提交了《催款通知书》《提前解约通知函》《清场通知函》、电子邮件截图、邮单信息截图予以证明，邮单信息显示被告于2019年7月4日签收解约函及清场函。为证明原告对涉案房产恢复原状所产生的费用16657.32元，原告向法庭提交了授权委托书、工程施工合同、报价单、改造工程增项清单、发票、付款回单予以证明。为证明原告就涉案房产向北京仲量联行物业管理服务有限公司深圳分公司支付63000元租赁代理费，原告向法庭提交了《阿里巴巴营销及租赁代理合同》及补充协议、发票予以证明。为证明原告支付保全担保费800元，原告向法庭提交了发票予以证明。为证明被告未按时缴纳1-5月份的租金、管理费及水电费，原告向法庭提交了收款回单予以证明，其中2019年1月份租金及水电费支付时间为2019年2月15日，2019年2月份租金及水电费支付时间为2019年3月19日，2019年3月份租金及水电费支付时间为2019年4月8日，2019年4月份租金及水电费支付时间为2019年4月23日，2019年5月份租金及水电费支付时间为2019年6月2日，2019年6月起的租金及管理费未支付，滞纳金主张至2019年7月9日。为证明被告欠付2019年4月1日至2019年8月1日的水电费11392.67元，原告向法庭提交了水电费抄表记录予以证明。原告向法庭提交了被告于2019年7月10日出具的《承诺书》，其承诺将于2019年7月15日前全额支付2019年6月租金、管理费和水电费，于2019年7月31日前全额支付2019年7月租金、管理费和水电费，2019年8月30日前支付一半滞纳金，2019年9月30日前支付剩余滞纳金，如在该时间段内未支付上述费用，将和业主方按房屋租赁合同相关约定执行，自愿承担相关后果。庭审中，原告确认被告已搬离涉案房屋，涉案房屋已于2019年10月1日另行出租，但不清楚被告搬离时间。庭审后，原告向法庭提交情况说明，确认：1、被告于2019年6月3日支付的备注为2019年5月水电费的款项实际为2019年3月份的水电费，被告自2019年4月1日起至2019年8月1日的水电费尚未向原告支付；2、明确其主张的延迟支付物业管理费滞纳金，每月标准为4809元，2019年1月份物业管理费滞纳天数44天、2019年2月份物业管理费滞纳46天、2019年3月物业管理费滞纳38天、2019年4月物业管理费滞纳22天、2019年5月物业管理费滞纳28天、2019年6月物业管理费滞纳36天；3、确认被告已支付保证金114597元。本院认为，传云公司与觅食公司签订的《×××房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。因被告觅食公司欠缴租金、物业服务费、水电费超过7个工作日，传云公司于2019年6月13日向被告公司发出催款通知，觅食公司在收到上述通知7个工作日内仍未付清欠款，觅食公司欠付租金，构成违约，传云公司依法有权解除合同，传云公司向被告公司发出《提前解约通知函》，传云公司提交的邮寄记录显示觅食公司已收到该通知，故本院确认双方签订的《×××房屋租赁合同》于2019年7月8日解除。关于原告诉请被告支付欠付2019年6月20日至2019年7月9日期间的租金23272.37元及2019年6月1日至2019年7月9日的物业管理费6231.94元，被告亦于2019年7月10日向原告出具的承诺书中认可未支付2019年6月、7月的租金及管理费，原告该诉请符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付延迟支付租金及物业管理费的违约金。依照合同约定，被告应于每月的第一个工作日支付当月租金、物业管理费及上个月水电费，逾期支付的，每日应支付相当于逾期支付金额0.3%的违约金，本院根据本案实际情况，酌情确定滞纳金按照每日万分之五的标准予以计算。根据原告提交的付款回单显示，原告2019年1月份租金及物业管理费延迟44天，2月份延迟46天，3月份延迟38天，4月份延迟22天，5月份延迟28天，6月份截止至2019年7月9日延迟36天，故被告应向原告支付延迟支付租金及物业管理费的滞纳金为3905.17元【（33390＋4809）×0.0005×（44＋46＋38＋22＋28）＋（23272.37＋4809）×0.0005×36】。关于原告主张的装修优惠期租金。因被告未按约定缴纳租金、物业管理费及水电费，构成违约，不再享有装修优惠期的费用优惠，故传云公司主张支付装修优惠期租金，符合合同约定，本院予以支持。奥宸公司应支付3个月装修期间的租金94500元（31500元×3个月）。关于原告主张因被告自身原因提前终止租赁合同的违约金108927元、房屋闲置期间的租金损失141573.6元；赔偿租赁代理费63000元。本院认为，原、被告双方在《×××房屋租赁合同》中约定传云公司可通过没收全部保证金以冲抵违约金及损失外，还可就不足部分进行追偿。被告已缴纳的租赁保证金114597元可以冲抵违约金，以弥补房屋闲置期间的损失。冲抵后，被告已无须再向传云公司支付违约金。传云公司没收租赁保证金后，仍有26976.6元不足以弥补部分损失以及租赁代理费63000元，被告应予赔偿。关于原告主张被告赔偿财产保全担保费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费11392.67元。被告于2019年7月10日向原告出具的承诺书中认可未支付2019年6月及7月的水电费，原告已于庭后向法庭出具情况说明，载明被告于2019年6月3日支付的备注为2019年5月份的水电费实际为2019年3月份水电费并提交了水电费抄表记录，足以证明被告尚欠2019年4月1日起的水电费以及水电费的实际产生，故该项诉请本院予以支持。关于原告主张房屋恢复原状的费用16657.32元，本院认为，原、被告双方在《×××房屋租赁合同》中约定，被告必须使房屋恢复原状以符合本合同附件二及双方签署确认的房屋移交确认书的交付标准，原告提交的工程施工合同、发票、支付记录足以证明该笔费用的实际已经产生，故该项诉讼请求，有事实和合同依据，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告传云网络技术（深圳）有限公司与被告深圳觅食餐饮管理有限公司于2017年4月10日签订的《×××房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；二、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司支付2019年6月20日至2019年7月9日期间的租金23272.37元及2019年6月1日至2019年7月9日的物业管理费6231.94元；三、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司支付延迟支付租金、物业管理费的违约金3905.17元；四、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司支付水电费11392.67元；五、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司支付装修优惠期租金94500元；六、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司赔偿损失26976.6元；七、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司赔偿租赁代理费63000元；八、被告深圳觅食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告传云网络技术（深圳）有限公司支付恢复原状费用16657.32元；九、驳回原告传云网络技术（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8674.78元，由原告负担3685.74元，被告负担4989.04元；保全费3035.44元，由原告负担1274.88元，被告负担1760.56元。案件受理费原告已预缴8833.32元，原告多缴纳的158.54元，由本院向原告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  周奕佳人民陪审员  徐步安二〇二〇年九月二十一日书记员梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。