江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0111民初1668号 原告：缪中历，男，1987年1月24日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：仲勇，江苏淮海正大律师事务所律师。 被告:南京筑浦兴业房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街**。 法定代表人：李召海，董事长。 委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告缪中历与被告南京筑浦兴业房地产开发有限公司（下称筑浦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告缪中历的委托诉讼代理人仲勇，被告筑浦公司的委托诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪中历向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿装修差价239546元（正中鉴字（2019）1210号鉴定报告确定的装修差价2349.87元/平方*101.94平方）；2、判令被告承担逾期交房违约金暂3938元（3863.83元/平方*101.94平方*0.06*60天/360，暂计算至起诉之日，最终以被告取得精装修房的竣工验收或者赔偿装修差价为止）；3、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月27日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的璞悦山花园××室房屋，该合同对房屋的单价、面积、总房款、交房时间、违约责任等进行了约定。原被告于2017年4月27日当天又签订了《装饰装修标准确认书》，约定了涉案房屋为精装修房屋，被告按照精装修房屋进行了交房，并约定了装修内容等。被告在申请涉案房屋《预售许可证》前，根据《江苏省商品房价格管理规定》第八条的规定，被告的预售价格必须经过物价部门的审核，否则不予发放《预售许可证》。被告向南京市物价局申报涉案房屋预售价格备案审核时，同时申报了涉案房屋的精装修价格备案，并以清单的方式申报，列明了精装的内容包括实木复合地板、、地暖密码锁、皮革硬包、墙纸、衣柜、防雾防爆吸顶灯等。被告在申报价格备案的同时，又根据《南京市关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》第五条规定，委托了南京康特土地房地产评估咨询有限公司对被告申报的精装清单进行了价格评估，并于2017年1月11日出具了《精装修房装修市场价格评估咨询报告书》。2017年1月13日被告和南京市物价局，对《南京市商品房住房价格申报价格表》共同盖章，确认涉案房屋的销售单价、销售总价、装修单价等，其中明确装修单价为3863.83元/㎡，包括在总房款中。被告成功价格备案后，取得了《预售许可证》，并以3863.83元/㎡的装修单价，加到总房款中，向原告等购房者销售，签订涉案合同。现被告交付的房屋，精装单价实际还不到1000元/㎡，根本未达到房产局备案的3863.83元/㎡的标准，实际交付的房屋中，缺少被告在价格备案装修清单中列明的实木复合地板、、地暖密码锁、皮革硬包、墙纸、衣柜、防雾防爆吸顶灯等装修项目。原告认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条规定，被告销售商品房时，应当向原告明示计价方式和计价依据；第十六条规定，被告商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。因此，被告应当按照价格备案的3863.83元/㎡履行装修义务、交付房屋，但是被告未按备案的精装单价履行装修义务，也为按约履行房屋交付义务，被告应当向原告承担赔偿责任。综上，被告取得3863.83元/㎡的精装单价备案后，再以3863.83元/㎡的精装修价格加到总房款中，出卖给原告。原告按约交付了全部房款。但是，被告最终交付的房屋，未按3863.83元/㎡的精装单价履行装修义务，实际装修价格不到1000元/㎡，约有2863.83元/㎡的装修义务未履行，而涉案房屋面积为142.65平方米，未履行的装修价值巨大，被告严重损害了原告的合法权益，应当承担责任。另外，被告的违法行为，导致涉案房屋至今无法正常使用，还应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任；被告明知违约后，又给原告加装了部分项目，并向原告主张约80000元费用，原告认为被告应当返还，加装的项目本来就是被告应当履行的义务。请贵院依法审判，维护原告的合法权益。 被告筑浦公司辩称，一、被告交付的房屋完全符合双方《装饰装修标准确认书》约定的装修标准，原告要求被告向其赔偿装修差价239546元没有事实和法律依据，不能成立。1、双方所签订的《商品房认购协议》、《认购补充协议》、《璞悦山认购特别提示备忘录》、《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议》、《装饰装修标准确认书》等均为双方当事人经过协商一致后签署的，为双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。2、双方签订的《璞悦山认购特别提示备忘录》、《认购补充协议》明确约定，原告在签订合同前已充分了解购房合同及补充协议内容，并无异议。双方《合同补充协议》第24条约定，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格，包括了该商品房所占用的土地、土建、管道、设备设施、公共配套、室内室外装修以及被告的品牌价值和服务等所有项目，被告应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据，双方就该商品房买卖购房款的计算，应按照双方商品房预售合同所约定的综合销售价格和该商品房的建筑面积进行结算。3、被告就所涉项目向南京市住房保障和房产局申报的《南京市商品房预售方案》，明确注明被告所销售的商品房为装修成品房，商品房的销售价格为包含室内外装修及部分设备、设施的综合销售单价。该商品房装修部分的价格依法应为销售价格，而非装修造价。根据《中华人民共和国价格法》及相关法律法规的规定，商品房的预售价格不实行政府定价和政府指导价，被告作为出卖方有权根据市场价格变化因素自主定价，原告作为买受人也有自主选择权，双方《南京市商品房预售合同》约定的商品房销售单价，为双方经过协商一致确定的该商品房的综合销售价格。4、双方《装饰装修标准确认书》对该商品房装修的具体项目及品牌等事项进行了明确约定，是被告向原告交付房屋装饰装修标准的唯一合法有效的依据，被告实际交付的房屋也完全符合该确认书的约定，并且和销售时所展示的样板房一致（样板房明示不作为交付标准的除外），原告也已签署装修房验收单确认符合双方约定，不存在原告诉状所称的漏项问题。5、根据江苏省高级人民法院民六庭发布的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第5条、第6条、第7条及第8条约定，装修质量要求一般应依据装饰装修标准确认书等书面合同的内容予以确定；装修质量要求有明确约定，或者能够通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等综合认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的，不予支持。二、被告已按约向原告履行了交付通知义务，不存在逾期交房违约行为，原告无故拒绝办理房屋交付手续与被告无关，原告要求被告承担逾期交房违约金3938元不能成立。1、双方《南京市商品房预售合同》第六条约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。2、被告已就案涉房屋于2017年12月5日取得了《建设工程规划核实合格书》，于2017年12月20日取得了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，具备了交付条件。3、被告已按约于2017年12月27日向原告合同载明的地址寄送了《房屋交付通知书》一份，通知原告所购房屋已按约具备了交付条件，原告应及时办理交付手续，原告签收了交房通知后，于2017年12月30日前来办理房屋交付手续，但原告在《房屋交接单》上签字后，却又拒绝接受交付。2018年2月7日被告又向原告寄送《房屋交付催告函》一份，通知原告集中交付期已经结束，请尽快前往指定地点办理房屋交付手续，但被答辩人至今没有前往办理。所以被告已按约向原告履行了交付义务，不存在逾期交房违约行为，原告要求被告人承担逾期交房违约金3938元不能成立。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。另本案类似案件总计约40件，法院一审已判决16件，目前已生效2件，生效判决认定被告所交付的商品房的装修不存在漏项，也不存在以次充好情形，故原告的诉请没事事实及法律依据。 经审理查明，为履行房地产上市前备案手续，筑浦公司委托南京康特土地房地产评估咨询有限公司，对其开发的南京市浦口区璞悦山花园小区住宅商品房的装修市场价值进行评估。该评估公司基于被告提供的材料，于2017年1月11日出具了《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，该咨询报告书中对璞悦山花园小区住宅商品房不同户型装修项目、主材型号、规格及单价等进行了详细列明，并在此基础上对房屋装修的市场价值进行了评估。2017年1月13日，筑浦公司基于上述《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，为璞悦山花园小区1-4幢的房屋申报销售价格备案，该4幢房屋装修部分备案单价均为3863.83元/㎡，该价格备案还通过互联网进行了公开展示。 2017年4月27日，原告缪中历（合同称“乙方”）与被告筑浦公司（合同称“甲方”）签订《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方购买甲方开发的南京市浦口区××；房屋面积101.94平方米，房屋单价为25423元／㎡，房屋总价为2591620元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定；并且双方还签署了《装饰装修标准确认书》，对上述房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。 上述协议签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。被告取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，于2017年12月30日向原告邮寄了交房通知书、房屋交付催告函，但原告并没有进行房屋交付手续。原告认为被告筑浦公司向其交付的房屋装修实际造价与该公司在房地产相关管理部门备案的价格差距过大，且房屋实际装修项目较该公司申请价格备案所依据的《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》中列明的项目缩水，故向本院提起诉讼，引发本案纠纷。 另查明，本院（2018）苏0111民初3103号案件施陈晨诉筑浦公司一案中，中正国际工程咨询有限公司对案涉同类型房屋装修进行造价鉴定，出具“中正鉴字【2019】1210号”《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园××室实际室内装修造价为189033.34元；该房屋实际装修单价为1513.96元/平方米，与公示价差价为2349.87元/平方米。出具“中正鉴字【2019】1211号”《装修标准鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园××室房屋装修标准基本符合原、被告签订的《装饰装修标准确认书》约定；房屋室内装修项目46个中，有13个项目与实际一致，有2个项目存在差异（该差异项目实际造价与确认书中的约定项目造价价差不大），有31个项目无法确认是否存在差异（因墙地砖、乳胶漆等项目的品牌、生产厂家无法确定导致无法分辨是否与约定存在差异），实际装修较《装饰装修标准确认书》约定没有缺少项目。 以上事实有，原、被告在法庭上的陈述及原告提供的商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准确认书、价格备案申报表、购房发票、价格承诺书等；被告提供的认购协议、交房通知书、房屋交付催告函及邮寄凭证，以及鉴定意见书等证据在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原、被告双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，被告筑浦公司向原告缪中历交付的房屋应当符合上述装修标准约定。至于原告主张按照被告向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。本院认为，本案双方当事人对装修设计、装修材料、生产厂家等事项已经进行了约定，被告应当按照双方约定履行装修义务，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量依据的，缺乏依据，本院不予支持。即，本院认为，原告主张被告赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，依据不足，本院不予支持。 关于原告主张被告承担逾期交房违约金问题。根据被告筑浦公司提供的《南京市商品房预售合同》及交房通知书、房屋交付催告函及邮寄凭证等证据，可以证明被告在约定期限内向原告缪中历邮寄了收房通知，是原告自身原因没有办理房屋交付手续，且案涉房屋在同类型系列案件施陈晨一案中，已与《装饰装修标准确认书》进行比对鉴定，实际装修并没有缺少装修项目，且原告也没有提供任何证据证明被告交付的房屋存在不能居住的情形，因此，原告主张被告承担逾期交房违约金问题，缺乏依据，本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告缪中历的全部诉讼请求。 案件受理费4952元减半收取2476元，由原告缪中历负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4952元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 员 陈飚 二〇二〇年九月十四日 法官助理 蒋衍 书 记 员 郑银