山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初4176号 原告：青岛市胶州新城建设发展有限公司，住所地青岛胶州市北京东路**。统一社会信用代码：91370281727815497E。 法定代表人：郭巍，职务：董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋广东，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛东苑置业集团有限公司，住，住所地青岛胶州市北京东路**一社会信用代码：91370281727816385Q。 法定代表人：郑文，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘帅，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 原告青岛市胶州新城建设发展有限公司诉被告青岛东苑置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月7日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告青岛市胶州新城建设发展有限公司的委托诉讼代理人蒋广东、邹宗、被告青岛东苑置业集团有限公司的委托诉讼代理人刘帅、刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛市胶州新城建设发展有限公司（以下简称新城公司）向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》；二、判令被告返还原告已支付的房屋价款人民币1270万元以及自房屋价款支付之日起至实际偿还之日止的利息【以人民币1270万元为基数，按银行同期贷款基准利率计算自2014年7月24日起至2019年8月19日止的利息3370562.36元和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息，以上利息暂计算2020年4月1日，合计为3754137.64元】；三、判令被告支付原告已付房屋价款一倍的赔偿款，即人民币1270万元；四、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。 事实和理由：原被告双方签署《青岛市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定由被告将其开发的水岸府邸·东苑小区17号楼37号网点（以下简称“该网点”）出售给原告，该网点暂测面积为1445.04平方米，单价为8788.7元/平方米，暂定总房价为12700023元。2014年7月24日，原被告双方又签署《协议书》一份，约定由被告以该网点抵偿被告欠原告的土地转让价款人民币1270万元，至此，原告已向被告支付了购房款1270万元。2016年4月28日，因被告一直未履行预售合同，原告向青岛仲裁委员会申请仲裁，请求确认原被告双方签署的预售合法有效，并判令被告继续履行预售合同。青岛仲裁委员会于2016年11月16日作出青仲裁字（2016）第148号裁决书，支持了原告的仲裁请求。但由于被告在与原告签署预售合同后，又将该网点出售给闫永凤，导致在原告申请执行青仲裁字（2016）第148号裁决书时，案外人闫永凤向青岛市中级人民法院申请不予执行该裁决书。经审理，青岛市中级人民法院于2019年1月21日作出（2018）鲁02执异485号执行裁定书，裁定不予执行青岛仲裁委员会青仲裁字（2016）第148号裁决。由于被告在与原告签署预售合同后又将该网点出售给闫永凤导致原告无法取得该网点，双方签署的预售合同的目的无法实现，为维护自身合法权益，原告依据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及《仲裁法》第九条之规定诉至法院。 被告青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业公司）辩称：原告主张的利息损失以及房屋价款一倍的赔偿款无任何合同与法律依据，依法应不予支持。具体理由如下：首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案中，原告与被告所签《青岛市商品房预售合同》本质上不是房屋买卖合同，房屋价款并未真实交付，其根本目的系抵顶土地转让款，与买卖行为有本质区别。而且，案涉房产并非该解释规定的“向社会销售”，一方面涉案房产系与特定主体以债务抵顶为目的发生的法律行为；另一方面，涉案房产为商业办公而非公民居住之用，原告并非消费性购房人。因此，预售合同的履行不适用《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，原告主张房屋价款一倍的赔偿款，缺乏事实根据，与法意亦有不合。其次，原告主张的利息及房屋价款一倍的赔偿款远远超过其实际损失，其应当就其损失进一步举证。 原告新城公司在庭审中提交如下证据： 证据1：《协议书》复印件一份。证明事项：证明因被告拖欠原告土地转让款1270万元，原被告双方于2014年7月24日签订《协议书》，约定由被告以位于胶州市××路××号××小区××号楼××号网点（以下简称“涉案房屋”）抵偿拖欠原告的土地转让款，被告应在该协议签订后7日内与原告签订商品房买卖合同并办理备案手续等。上述事实已在（2018）鲁02执异55号裁定书第7-8页部分予以认定。 证据2：《青岛市商品房预售合同》原件一份。证明事项：证明原被告双方于2014年7月签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买涉案房屋，房屋总价款为人民币12700023元，原告已通过以被告拖欠土地转让款抵顶购房款的方式支付了全部价款。 证据3：《裁决书》（青仲裁字（2016）第148号）原件一份。证明事项：证明《青岛市商品房预售合同》签订后，因被告未给原告办理涉案房屋的产权证，原告向青岛仲裁委员会申请仲裁，青岛仲裁委员会于2016年11月16日作出裁决书，裁决：1、原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，被告应当继续履行；2、被告于裁决书送达之日30日内协助原告办理涉案房屋的产权证。 证据4：青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异485号执行裁定书原件一份。证明事项：证明因被告未履行《裁决书》（青仲裁字（2016）第148号），原告向青岛市中级人民法院申请执行仲裁裁决，要求被告协助办理涉案房屋的产权证。执行过程中，案外人闫永凤向青岛市中级人民法院申请不予执行裁决书。经审理查明：1、被告在将涉案房屋出售给原告前已将其预售给自然人赵春明并办理了网签（裁决书第7页）。2、在被告将涉案房屋出售给原告后，被告又于2015年10月9日与案外人闫永凤签订《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案。（裁决书第8页）。3、涉案房屋现被案外人闫永凤实际占有。在查明案件事实的基础上，青岛市中级人民法院裁决不予执行青仲裁字（2016）第148号裁决书。 证据5：山东省高级人民法院（2019）鲁执复153号执行裁定书原件一份。证明事项：证明原告因不服青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异485号执行裁定书向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院认为，闫永凤办理了网签登记，原告未办理网签登记，由于在房产买卖中，网签登记的目的是保全对已签订购买合同的房产所享有的请求权，经网签登记后，未经网签登记权利人同意，不能处分该房产。本案中，没有证据证明闫永凤同意处分涉案房产（裁定书第10页），因此驳回了原告的复议申请。该裁定书做出后，说明原告已无法取得涉案房屋的不动产权证，被告无法将涉案房屋过户至原告名下。 证据6：《房屋先期交付使用证明》复印件一份。证据7：《报警记录》复印件一份。证据6、证据7共同证明：证明原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》后，被告于2014年9月12日将涉案房屋交付给原告使用，其后，因案外人闫永凤强行占用原告已在先占有的涉案房屋，原告报警，公安机关介入。因涉案房屋一直被案外人闫永凤占用，导致原告无法占有使用涉案房屋。上述事实已在（2019）鲁执复153号第10页中予以认定。 综上，因被告在将涉案房屋出售给原告后又与案外人闫永凤签订《青岛市商品房预售合同》，导致原告既无法占有使用涉案房屋，也无法取得涉案房屋的产权证，即原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告有权解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，要求被告返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任。 被告东苑置业公司质证意见：对证据一、二、三，真实性没有异议，对于证明目的不予认可，首先该证据可以证明原告并未实际支付涉案商品房预售合同相关房款，该预售合同签订的根本目的，是为了抵顶被告欠付原告的土地转让款；对证据四、五、六、七，真实性没有异议，证明目的不予认可，首先原被告在涉案商品房多次庭审中被告均表明双方所签商品房预售合同是为了应付上级部门查账，不是真正意义上的房屋买卖，也不存在恶意一房二卖的情况。 原告新城公司在调解过程中提交以下证据：证据一，原被告双方于2014年7月24日签署协议书鉴于条款第一条、第二条涉及的三份协议书。证明原告与被告之间的债权、债务关系是真实存在的，有相应的合同依据。证据二，胶州市自然资源局档案馆复印的土地登记卡两份。证明原被告双方于2014年7月24日签署协议书鉴于条款第一条、第二条涉及的三份协议书已经实际履行，原告已将协议约定的土地的使用权已经过户到被告名下。 被告质证意见：对证据的真实性无异议。 本院对证据和事实认定如下： 原告新城公司（甲方）与被告东苑置业公司（乙方）于2006年5月18日签订《协议书》，约定由甲方将位于福州南路中心线以东25米，北京路中心线以南22米，技术监督局以北18米的20亩土地转让给乙方，总价款1500万元。原告新城公司于2006年7月31日将上述土地使用权转让给被告。 原告新城公司（甲方）与被告东苑置业公司（乙方）于2007年11月2日签订《协议书》，约定在老市府大院地块进行合作开发。后原告新城公司（甲方）与被告东苑置业公司（乙方）签订《补充协议》，甲方将已取得的上述地块的土地使用权（土地证号：胶国用2008第**）转让给乙方，总价款2745万元。原告新城公司于2009年3月4日将上述土地使用权转让给被告。 原告新城公司（甲方）与被告青岛东苑置业公司（乙方）于2014年7月24日签订《协议书》，其中载明：1、甲乙双方于2006年5月18日签订《协议书》，约定甲方将位于福州南路中心线以东25米，北京路中心线以南22米，技术监督局以北18米约20亩商住用地转让给乙方，转让价款总额为人民币1500万元，乙方累计已支付1275万元，仍欠甲方转让价款人民币225万元。2、甲乙双方于2007年签订《协议书》及《补充协议》，约定甲方将胶州老市府大院地块土地使用权（土地证号：胶国用：胶国用2008第**乙方，转让价款总额为人民币2745万元，乙方累计已支付1700万元，仍欠甲方转让价款人民币1045万元。3、双方确认，乙方欠甲方土地转让价款计人民币1270万元（以下简称“拖欠款项”），乙方拟以其水岸府邸东苑17号楼37号房屋抵偿上述拖欠款项。达成如下协议：一、乙方同意以下列房屋（以下简称“目标房屋”）抵偿拖欠款项，房屋位于水岸府邸东苑17号楼37号网点房，面积1445.04平方米，抵偿所欠甲方的土地转让款1270万元整。房屋图纸详见附件，图纸中阴影部分面积全部归甲方所有。二、乙方应将上述目标房屋出售给甲方及甲方指定第三方（以下统称“甲方”），并在本协议签订后7日内与甲方签订商品房买卖合同并办理备案手续等。三、乙方应向甲方开具购房款合同、发票、房屋产权证明等办理产权所需全部手续…落款处有原告新城公司、被告东苑置业盖章确认。 2014年7月，被告东苑置业公司（甲方）与原告新城公司（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，乙方向甲方购买位于水岸府邸东苑17号楼37号网点房，面积1445.04平方米，购房总价款12700023元。甲方定于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方。合同的附件一中约定，乙方应在2014年8月15日前付清全部房款，即实际付款12700023元。 2014年9月12日，被告东苑置业公司出具《房屋先期交付使用证明》，载明：青岛市胶州新城建设发展有限公司所购胶州市××路××号××小区××号楼××号网点，面积1445平方米，我单位同意把房子交付给新城公司使用，由其进行装修工程。青岛市东苑置业有限公司保证水通、电通、电梯通，装修之前的水电费由青岛市东苑置业有限公司负责交清，交付后，水电费由新城公司自己负责。 原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》后，被告未给原告办理涉案房屋的房产证，原告作为申请人向青岛仲裁委员会申请仲裁，青岛仲裁委员会于2016年11月16日作出青仲裁字（2016）第148号裁决书：1、申请人与被申请人签订的《商品房预售合同》合法有效，被申请人继续履行该合同。2、被申请人自本裁决送达之日起30日内协助申请人办理胶州市北京路548号水岸府邸东区小区17号楼37号网点的房屋产权证。3、被申请人向申请人支付逾期办理房屋产权证的违约金1249891.67元。4、本案仲裁费92489元，保全费5000元，均由被申请人承担。因申请人已预交前述全部费用，被申请人应将上述费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人的款项共计1347380.67元，被申请人应当自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告新城公司在向青岛市中级人民法院申请执行上述裁决书时，案外人闫永凤提出执行异议，申请不予执行青仲裁字（2016）第148号裁决书，青岛市中级人民法院于2019年1月21日作出（2018）鲁02执异485号执行裁定书，查明：2015年10月9日，案外人闫永凤与青岛东苑置业集团有限公司就涉案房产签订的《青岛市商品房预售合同》办理了网签备案，并向政府主管机关缴纳了维修基金……涉案房产现为案外人闫永凤实际占有。裁定：不予执行青岛仲裁委员会青仲裁字（2016）第148号裁决。 原告新城公司不服（2018）鲁02执异485号执行裁定书，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院于2019年5月6日作出（2019）鲁执复153号执行裁定书：驳回青岛市胶州新城建设发展有限公司的复议申请，维持青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异485号执行裁定。 胶州市三里河派出所于2019年9月8日出具《报警记录》一份，载明：2016年6月17日，宋继鹏报警称，在胶州市××大厦××楼网点，因网点房与开发商发生纠纷。 本院认为，本案争议焦点为：在被告东苑置业公司不能向原告新城公司交付案涉房产时，是否应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向原告新城公司支付房屋价款一倍的赔偿款。 本案中，原告新城公司与被告东苑置业公司存在债权债务关系，在被告东苑置业公司不能清偿债务情况下，原告新城公司（甲方）与被告青岛东苑置业公司（乙方）于2014年7月24日签订《协议书》，确认乙方欠甲方土地转让价款计人民币1270万元，乙方拟以其水岸府邸东苑17号楼37号房屋抵偿上述拖欠款项。2014年7月，被告东苑置业公司（甲方）与原告新城公司（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，双方将确认的债权1270万元转变为已付购房款，并约定付款时间为2014年8月15日前。上述协议及合同的签订，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方的债权债务关系，因双方设立新的房屋买卖合同法律关系而归于消灭，原被告均应按合同约定履行各自义务，但被告东苑置业公司其后又将涉案房屋办理网签至案外人闫永凤名下，并被闫永凤实际占有，致使原告合同目的不能实现，现原告主张解除与被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。原告主张被告偿付房屋价款1270万元，被告应予返还，本院予以支持。原告主张自2014年7月24日起至2019年8月19日止的以1270万元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至2020年4月1日止的以1270万元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息共计3754137.64元，及自2020年4月2日起至实际付清之日止的以1270万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，上述利息计算方式不超过法律规定，本院支持自2014年7月24日起至2019年8月19日止的以1270万元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至实际付清之日止的以1270万元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 关于争议焦点，原告主张被告支付房款价款一倍的赔偿款，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本院认为，该解释适用的范围系开发商“向社会销售”，而本案房屋买卖合同关系设立前，原被告双方存在债权债务关系，合同的实质目的是消灭原债权债务关系，并非基于居住或使用需要而销售和购买，故虽然被告东苑置业公司在与原告新城公司签订商品房销售合同后又将房屋售与第三人，但房屋案涉房产并非该解释第一条规定的“向社会销售”，故不宜依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定承担房款一倍的赔偿款，对原告该项诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛市胶州新城建设发展有限公司与被告青岛东苑置业集团有限公司于2014年7月签订的《青岛市商品房预售合同》； 二、被告青岛东苑置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告款项1270万元及利息（以1270万元为基数，自2014年7月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187571元，由原告负担81709元，被告青岛东苑置业集团有限公司负担105862元，于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  王晓晖 人民陪审员  姜永青 人民陪审员  孙 双 二〇二〇年九月九日 法官 助理  庞振宇 书 记 员  张 焜