江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初4476号原告：江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会，住所地无锡市广益博苑**。法定代表人：徐经伟，该单位主任。委托诉讼代理人：林志明、徐春群，江苏梁溪律师事务所律师。被告：益眸照明科技（上海）有限公司，，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路****法定代表人：方波。被告：方波，男，1975年9月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：乔强、周晖（同时受益眸照明科技（上海）有限公司、方波的特别授权委托），江苏拓鸿律师事务所律师。被告：饶品通，男，1986年11月16日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会（以下简称广丰居委）诉被告益眸照明科技（上海）有限公司（以下简称照明公司）、方波、饶品通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广丰居委的委托诉讼代理人徐春群，被告照明公司、方波的委托诉讼代理人乔强到庭参加诉讼。被告饶品通经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广丰居委向本院提出诉讼请求：1、判令原告与三被告于2018年5月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除；2、判令三被告立即支付拖欠的2020年1月1日起至2020年5月25日止的租金363773.75元（464451.12元-因疫情减免一个月租金及物业费100680.37元）和物业费16820.16元，并支付房屋占有使用费（自2020年5月26日起至2020年6月30日止，按3310元/天计算）；3、判令三被告赔偿律师费损失40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月8日，原告与三被告签订租赁合同，约定原告将无锡市广益博苑19-3、19-4、19-5房屋（以下简称涉案房屋）出租给三被告，并对租期、租金、物业费、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付三被告，但三被告租金仅支付至2019年12月31日，自2020年1月1日起的租金至今未支付，其催讨不着，故请求判如所请。考虑到新冠疫情影响，广丰居委同意减免一个月租金及物业费100680.37元，另因三被告签订房屋租赁合同时支付了50000元保证金，同意在欠付的租金中予以抵扣。关于占有使用费，房屋租赁合同约定的占有使用费计算金额为租金的两倍即6389元/天，现其仅主张的按3310元/天计算。被告照明公司辩称：1、同意解除房屋租赁合同，认可解除的时间为2020年5月25日。2、照明公司、方波虽在租赁合同中作为承租人签字，但实际承租人为饶品通，照明公司、方波仅作为介绍人配合饶品通签订租赁合同，不参与经营，不享有承租人权利，且广丰居委亦知晓实际承租人为饶品通，在合同履行中亦直接与饶品通联系，从未与照明公司、方波进行联系过，故照明公司、方波无需承担支付租金、物业费的义务。3、合同履行过程中，广丰居委怠于行使合同权利，造成损失扩大（包括拖欠的租金及占有使用费等）应由广丰居委承担责任。4、因新冠疫情，要求减免三个月租金302041.10元。5、饶品通支付的押金50000元要求在欠付租金中予以抵扣。被告方波辩称：意见同照明公司一致。被告饶品通辩称：1、不同意解除租赁合同，2020年4月20日其向广丰居委交纳了2019年的租金30万元，因为疫情及其他方面困难存在一定拖欠，但是后续其会结清。如果解除，解除的时间应为2020年1月10日。2、对广丰居委主张的欠付的租金、物业费无异议，对占有使用费计算标准无异议，律师费由法院依法认定。3、对照明公司、方波主张的仅为介绍人的意见没有异议。本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，广丰居委（甲方，出租人）与照明公司、方波、饶品通（乙方，承租人，联系地址无锡市滨湖区，联系人饶品通，手机号152××××****）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将无锡市广益博苑19-3、19-4、19-5房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，用于经营和仓库使用，租赁期自2018年10月1日至2028年9月30日止，甲乙双方商定租金及物业费计算方式为：2018年10月1日至2022年9月30日内年租金为1165940元，合计为4663760元；物业费为每年42224.4元，租金及物业费支付方式为每季度支付一次，先付后用，第一期2018年10月1日至2018年12月31日的租金及物业费302041.1元在本协议签订时应立即付清，其余为提前一个月支付，例2019年1月1日至2019年3月31日的租金及物业费302041.1元在2018年12月1日前支付完毕；2019年4月1日至2019年6月30日的租金及物业费302041.1元在2019年3月1日前支付完毕（以后以此类推）。乙方应按约支付租金及相关费用，如乙方逾期缴纳租金和相关费用的，应按每日千分之五的标准向甲方支付逾期付款滞纳金，同时如超过30天或一个租赁年度内累计超过60天的，甲方有权采取停电、停水等相关措施。乙方有违约情况或租赁期满或乙方须续租但协商未果未重新签订租赁合同的，乙方应无条件立即将承租房屋交还甲方，对逾期交还的，租金按双方约定租金的二倍计算房屋占用费，如逾期后经甲方书面通知三日后乙方拒不交还房屋，又不支付双倍租金的，甲方可自行开门，强行收回出租的房屋，房屋内乙方如有物品的视为乙方放弃所有权，由甲方作为垃圾处理，同时没收保证金；本合同签订后，乙方应立即向甲方交纳租赁保证金50000元，租赁结束终止后，甲方在扣除相应费用后三日内凭甲方的收款凭证将结余部分无息退还乙方。任何一方违约，守约方均可向房屋所在地人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担等内容。同月，广丰居委将涉案房屋交付给饶品通。照明公司、方波、饶品通支付了保证金50000元，租金支付至2019年12月30日。2020年6月1日，广丰居委委托江苏梁溪律师事务所处理本案，产生律师费40000元。（一）诉讼中，就双方争议的问题，广丰居委提供了:1、广丰居委工作人员刘美娟和饶品通的微信聊天截图（2019年12月18日至2020年5月18日），其中广丰居委于2020年1月15日向饶品通发送《通知》，载明：“饶品通，根据2018年5月8日签订的房屋租赁合同约定，先付后用的原则，你方尚欠2019年10月1日-2020年3月31日的租金及物业费604082.2元，我社区多次催讨拖欠的租金，你方一直未支付，现通知你方请在2020年1月13日之前把逾期的租金交付，如逾期不交，我社区将按照租赁合同约定收回房屋，并终止租赁关系。广丰居委，2020年1月10日”；2020年5月18日，广丰居委向饶品通微信发送《通知》，载明：“承租户照明公司、方波、饶品通，按照租赁合同约定先付后用，你方已拖欠2020年1月1日至2020年6月30日的租金604082.2元，我社区已多次向你方催讨租金，但你方一直未支付，已严重违约，现按照合同约定，请你接到本通知后于2020年5月22日前来我社区结清所欠租金、腾空房屋，且终止双方的房屋租赁关系，否则，2020年5月23日起我社区将采取断电、断水、更换门锁等措施，由此造成的一切损失均由你方承担，我方同时有权依法追究你方的法律责任。”2、2020年1月10日向三被告寄送的《通知》、挂号信退件回单（寄送地址为合同约定的联系地址无锡市滨湖区）；3、2020年5月18日向照明公司注册地邮寄通知函（催缴2020年上半年的租金及物业费）；4、2020年5月18日广丰居委刘美娟通过短信（彩信）向饶品通发送通知（通知内容与同日通过微信发送的通知内容一致）；5、2020年5月25日广丰居委在涉案房屋上张贴告知书及照片打印件（内容为立即解除租赁关系）。以上证据拟证明，广丰居委通过微信、邮寄通知、彩信、张贴告知函的方式多次向三被告催缴费用，双方于2020年5月25日解除了租赁关系的事实。经质证，照明公司、方波对证据2、3真实性不认可，其未收到，对证据1、4、5真实性无法确认，但认可租赁合同解除的时间为2020年5月25日。饶品通对证据1、4真实性无异议，对证据2、3、5真实性不予确认，其未收到，如果解除合同，解除的时间应为2020年1月10日。（二）照明公司、方波提供了：1、照明公司、方波（甲方）与饶品通（乙方）于2018年11月20日签订的《协议书》，约定：“双方一致确认乙方为上述《房屋租赁合同》中的实际承租人，上述《房屋租赁合同》中约定的承租方之所有权利和义务均由乙方享有和承担等内容”；2、饶品通与案外人签订的《租赁合同》。以上证据拟证明饶品通为涉案房屋的实际承租人，涉案房屋由饶品通转租，并实际管理、使用的事实。经质证，广丰居委对证据1、2真实性均无异议，但协议系双方内部约定，广丰居委不清楚双方的关系，因双方的租赁合同指定了饶品通为联系人，故合同履行过程中均与饶品通联系。饶品通对上述证据无异议。（三）本院认证，对广丰居委提供的证据，饶品通对证据1、4真实性无异议，本院依法作为证据采纳；照明公司、方波、饶品通对证据2、3、5真实性不予确认，但未提供相反证据，该证据形式合法、与本案具有关联性，本院依法作为证据采纳。对照明公司、方波提供的证据，广丰居委、饶品通均无异议，本院依法作为证据采纳。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方对租赁合同的真实性无异议，本院予以确认，该合同未违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方的争议焦点为：1、照明公司、方波是否为承租人；2、广丰居委是否有权解除租赁合同及解除的时间。关于争议焦点1，《房屋租赁合同》明确承租人为照明公司、方波、饶品通，并指定了联系人为饶品通，照明公司、方波均在该合同上盖章、签字，照明公司、方波提供的与饶品通签订的协议系双方内部约定，亦无证据证明广丰居委知晓饶品通为实际承租人，故对照明公司、方波该节辩称意见本院不予采信，照明公司、方波作为承租人应按约承担支付租金、物业费的义务。关于争议焦点2，首先，关于广丰居委是否有权要求解除合同一节，《房屋租赁合同》约定“乙方有违约情况或租赁期满或乙方须续租但协商未果未重新签订租赁合同的，乙方应无条件立即将承租房屋交还甲方”,该条系双方就解除合同的条件作出的约定，照明公司、方波、饶品通应于2019年12月1日前支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金及物业费，但其至今未支付构成违约，广丰公司有权要求解除《房屋房屋租赁合同》。其次，关于解除《房屋租赁合同》的时间，2020年1月10日的通知从内容看系催款通知，并非正式的解除合同通知；2020年5月25日的通知虽张贴在涉案房屋上，但照明公司、方波、饶品通均否认知晓，故该解除通知并未送达；2020年5月18日的通知明确要求照明公司、方波、饶品通于2020年5月22日终止双方的租赁关系，意思表示明确，饶品通作为指定联系人认可收到该通知，故本院认定双方解除《房屋租赁合同》的时间应为2020年5月22日。再次，照明公司、方波、饶品通辩称广丰居委未及时主张权利收回房屋致扩大损失的意见于法无据，本院不予采信。最后，广丰居委主张因新冠疫情给予三被告减免一个月租金符合法律规定，本院予以采纳。关于保证金50000元，广丰公司同意在欠付租金中直接抵扣，符合合同约定，亦未损害三被告利益，本院予以采纳。综上，照明公司、方波、饶品通应支付2020年1月1日起至2020年5月22日止的租金453598.58元（1165940元/365天*142天）、物业费16427.03元（42224.4元/365天*142天），扣除广丰居委同意减免的100680.37元及抵扣的保证金50000元，照明公司、方波、饶品通还应支付广丰居委租金302918.21元、物业费16427.03元。关于占有使用费，《房屋租赁合同》解除后，照明公司、方波、饶品通未将涉案房屋返还给广丰居委，应按照约定支付房屋占用费，《房屋租赁合同》约定房屋占有费按租金的二倍（1165940元/365天*2=6389元）计算，现广丰居委主张按3310元/天计算占有使用费低于该标准，本院予以支持，因本院认定《房屋租赁合同》解除的时间为2020年5月22日，故占有使用费计算的起止时间本院调整为自2020年5月23日起至2020年6月30日止。关于律师费，《房屋租赁合同》约定由违约方承担守约方的律师费，故对广丰居委主张律师费40000元的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会与益眸照明科技（上海）有限公司、方波、饶品通于2018年5月签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除。二、益眸照明科技（上海）有限公司、方波、饶品通于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会租金302918.21元、物业费16427.03元及房屋占有使用费（自2020年5月23日起至2020年6月30日止，按3310元/天计算）。三、益眸照明科技（上海）有限公司、方波、饶品通于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会律师费损失40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8580元，由益眸照明科技（上海）有限公司、方波、饶品通负担，该款由江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会预交，益眸照明科技（上海）有限公司、方波、饶品通于本判决生效之日起十日内将该款直接给付江苏省无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  俞筱钰二〇二〇年九月二十九日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。