江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初3975号原告：吴永芳，女，汉族，1983年12月8日出生，住江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：蔡华初，江西民信律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：江西中辰置业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区北京东路308号恒茂国际都会6栋B单元706室（第7层），统一社会信用代码：91360100796994169E。法定代表人：梁高仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告吴永芳诉被告江西中辰置业有限公司（以下简称中辰置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永芳及其委托诉讼代理人蔡华初、被告中辰置业的委托诉讼代理人徐勇兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永芳向本院提出如下诉请：1、请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按合同约定，退回原告购房款185666元及损失，损失以185666元为基数按年利率10%计算从2018年5月29日开始至被告退还全部房款为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告全款向被告购买位于抚州市迎宾大道以北中辰奥斯卡2#楼2-275商铺，商铺总款185666元，付款时间为2018年5月27日，交付时间为2018年12月31日。原告于2018年5月19日和5月27日转款135666元和现金50000元付清商铺款。但被告至今未能按合同约定向原告交付涉案商铺。被告的行为已构成根本性违约。原告已经根据合同约定向被告发出解除合同函和解除合同短信，被告故意不接受该函，也未能按合同退回购房款。另外，被告也与其他商铺已经解除合同并按照解除合同支付了利息，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告中辰置业辩称，1、本合-同没有出现法定或者约定的解除条件，我方不同意解除商品房买卖合同；2、根据合同违约条款及附件补充协议的约定，因不可抗力或政府相关部门的原因导致延期交房的，出卖人不承担违约责任；3、本项目的延期交房并不是由于我方原因造成，而是因涉案项目地块当初是由政府挂牌净地出让，实际上本项目所涉地块有大量需要拆迁安置房屋，拆迁工作从土地出让开始一直持续至2019年11月，致使本项目的建设及验收工作严重滞后，同时在合同履行期间又因政府的扬尘管控、突发疫情等不可抗力因素导致延期交房，故我方不应承担违约责任；4、原被告双方已签订了委托经营合同，在涉案商铺延期交付期间，我方已按合同约定全额向原告支付了相应的租赁费，故原告的利益并未遭受损失，综合考虑损失最小原则，本案合同不应解除。经审理查明，被告中辰置业系从事房地产开发、建筑工程等业务的公司。2018年5月原告吴永芳向被告订购了中辰﹒奥斯卡2#楼2-275室商铺一套，并交纳了案涉房屋认购款1万元。2018年5月27日原告吴永芳作为买受人与被告就案涉商铺签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号为FZ2018037848），该份合同约定原告购买被告开发的位于迎宾大道以北中辰﹒奥斯卡2#楼2-275室房产，预测建筑面积为9.58平方米，房屋单价为每平方米18336.74元，房屋总价款为人民币175666元，付款方式为一次性付款，买受人应在2018年5月27日前支付全部房价款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同补充协议还约定对下列原因发生交付延误的，出卖人无需承担逾期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且因出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按时足额交纳出卖人代政府征收的相关税费；3、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；4、由于出卖人意志外政府因素导致重大设计变更的；5、施工中遇有重大技术问题需调整实施方案的；6、遇到连续阴雨、天灾等恶劣事件影响工期的；7、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；8、买受人逾期付款的，交付日期按其逾期天数顺延的；9、因政府部门原因导致停水、停电以及政府行为、市政配套的批准、安装等原因延误造成出卖人无法正常施工的；10、包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素。合同签订后，通过被告统一对外招商，2018年5月27日原告作为委托方（甲方）与受托方（乙方）霍尔果斯正乾商业管理有限公司就原告购买的案涉商铺经营签订了一份《中辰﹒奥斯卡商业广场委托经营管理合同》，该份委托经营管理合同约定甲方同意授权由乙方授权统一经营，甲方委托乙方代为办理房屋验收手续，由乙方代表甲方签收相关房屋交接文件，在授权经营管理期内，由乙方以自己名义对该房屋进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整等内容，委托统一经营管理期限，为自合同约定的乙方受托经营管理起始日起至国有土地使用权证确认的土地使用权期间截止日止，经营管理收益的计算参考物业相对应租金标准实行根据实际经营状况由甲乙双方按比例分成的方式，自2018年6月1日至2020年5月31日作为市场培育期，无需另行支付经营收益，第3年至第4年（2020年6月1日至2022年5月31日）的经营收益按成交总价的7%支付给甲方，第5年至第10年（2022年6月1日至2028年5月31日）的经营收益根据实际经营状况由双方按8︰2的比例共享收益，乙方应按约定将经营收益款付至甲方指定账户，第三年起的收益款乙方应在每年6月30日前支付给甲方。上述合同及补充协议订立后，原告向被告支付了合同约定的实际购房款175666元及1万元认购款，合计185666元。但被告却未按合同约定的交房期限将涉案商铺交付给原告，且被告对外招商的中辰﹒奥斯卡商业广场迟迟未开业，2019年1月8日被告向购铺业主发函解释了延期至2019年12月交付商铺的原因，并于2020年3、4月份通知原告去办理案涉房产的产权证事宜，2020年5月6日被告张贴了开业通告，告知各业主中辰﹒奥斯卡商业项目已办好产权总证，中辰﹒奥斯卡商业广场定于2020年10月份开业。2020年5月19日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，原告认为被告的行为构成根本违约，遂于2020年7月15日诉至本院。诉讼中，被告于2020年7月2日向原告先行垫付了案涉商铺2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金共计人民币8151元。另查明，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块系被告分别于2010年4月及2013年3月两次经公开拍卖方式竞得，共计28.28亩土地，根据当时市政府意见，为加快该宗土地的出让工作，该宗土地先出让，后再逐步开展拆迁安置工作。在未完成房屋拆迁、补偿的情况下，于2010年4月将已完成收储的24.29亩土地先行挂牌上市，于2013年3月又将3.99亩土地挂牌出让。此后，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块陆续完成拆迁安置，但其中2、3号楼西北角仍有3栋房屋一直未完成征迁，2017年4月27日抚州市国土资源局向被告出具了关于中辰﹒奥斯卡项目未交付土地情况的说明，该份说明中记载被告取得的案涉项目，另有3户住户因房屋拆迁补偿安置标准与被拆迁户的要求差距较大等原因，一直未签订拆迁补偿合同，影响到该宗土地中现仍有约6000平方米土地未交付给被告实际正常使用。2018年1月11日抚州市人民政府办公室就中辰﹒奥斯卡楼盘交房及相关问题协调，作出了会议纪要，会议纪要中明确指出要加快该楼盘西北角3栋房屋征迁工作，确保在2018年4月底之前完成征迁，力争早日全面竣工并达成验收标准。之后，案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年1月才全部完成签订拆迁补偿协议，至2019年2月基本完成该项目用地范围内的拆迁工作，直至2019年11月份才完成最后一栋房屋的拆迁工作。现案涉中辰﹒奥斯卡2、3栋房屋（含住宅和商铺）均已办理完产权总证。2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。以上事实有原告身份证、被告营业执照、原被告签订的《商品房买卖合同》、购房款收据、被告向抚州市国土资源局发送的律师函、抚州市国土资源局出具的关于中辰奥斯卡项目未交付土地情况的说明、抚州市自然资源局出具的关于中辰奥斯卡项目用地拆迁情况的说明、抚州市人民政府办公室关于中辰奥斯卡楼盘交房及相关问题协调会议纪要、官方对网民提出的关于中辰奥斯卡楼盘店铺违约问题作出的回复、抚州市建设局文件、中辰奥斯卡商业广场委托经营管理合同、开业通告、支付租金转账回单、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了交清购房款的义务，被告理应按合同约定履行如期交房的义务。本案中，被告向原告履行交付房屋的最后时间为2018年12月31日，之后由于案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年11月份才完成全部拆迁工作，导致案涉楼盘综合验收工作无法完成，致使被告无法如期向原告交付房产。2018年1月11日抚州市政府会议纪要中明确案涉楼盘西北角3栋房屋征迁工作确保在2018年4月底之前完成征迁，但事实上拆迁工作进展不顺直至2019年11月才完成全部拆迁工作。根据原被告双方签订的合同补充协议中对出卖人无需承担逾期交房违约责任的情形包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素，而本案被告逾期交房的原因就是由于该楼盘附属楼完成拆迁进展延误导致，因该拆迁工作进展不顺是被告所不能预防和控制的因素，符合合同补充协议中所约定的出卖人无需承担逾期交房违约责任情形，况且被告在2019年1月8日及时向各购铺业主发函解释了延期至2019年12月交付商铺的原因，故被告对2019年1月1日至11月30日期间延误交房的行为，不应承担违约责任。此后，由于全国上下爆发新型冠状××病毒疫情，为控制疫情需要，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，且根据抚州市人民政府于2020年2月28日下发的《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》实施意见内容规定，因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延时间不计违约责任，故案涉房屋交付的时间应从2020年1月24日起顺延三个月至2020年4月24日，且顺延时间不计违约责任，该期间被告逾期交房的行为是由于重大突发公共卫生事件而造成的，属于不可抗力，该期间应免除被告逾期交房的违约责任。本案中，被告在2020年3月即通知了原告前去办理房屋产权证事宜，也即推定被告已通知了原告前去办理收房事宜，并向原告先行垫付了委托经营管理合同中约定的2020年6月1日至12月底的商铺租金。综上，被告对于2019年12月1日至2020年1月23日期间共计54天逾期交房的行为，依约规定不应免除该期间逾期交房的违约责任。按合同约定，逾期在90日内，应按已付房款的万分之一每日计算，本案中，原告实际向被告支付购房款为合同约定的房款175666元及认购款1万元，合计为185666元，故被告应向原告支付的违约金为1002.6元（185666×0.1‰×54天）。对原告要求解除双方签订商品房买卖合同及退还全部购房款、购房款利息的诉请，本院不予支持。据此，为维护社会经济稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定,判决如下：一、被告江西中辰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告吴永芳支付逾期交房违约金1002.6元；二、驳回原告吴永芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4013元，减半收取2006.5元，由被告江西中辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  帅美琴二〇二〇年九月三十日书记员  毛 青