成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初988号 原告：严词，男，1996年12月21日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：严本恒，男，1970年11月22日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系严词父亲。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被告：汪丹，女，1981年8月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：付燕，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 被告：成都市泰森房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣。 委托诉讼代理人：李开红，男，1967年6月1日出生，汉族，系成都市泰森房地产开发有限公司员工。 原告严词与被告汪丹、成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称“泰森公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告严词的委托诉讼代理人严本恒、陈勇，被告汪丹的委托诉讼代理人付燕，被告泰森公司的委托诉讼代理人李开红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严词向本院提出诉讼请求：停止对成都市双流区××街道××路××号××小区××栋××单元××层××号房屋（以下简称“案涉房屋”）的执行。事实与理由：严词购买的案涉房屋位于三江苑小区。三江苑小区的修建始于中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称“昌都政法委”）为政法干警组织的集资房项目，由于政策规定的原因，委托泰森公司进行开发修建。泰森公司办理了各种房地产开发项目的建设和销售的各种手续。案外人周平生取得集资建房资格，参加集资建房，并于2014年9月15日与泰森公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。后经西藏昌都政法委和泰森公司同意，周平生将该合同转让给严词。严词于2014年12月19日与泰森公司签订了《商品房买卖合同》。案涉房屋的购房款已经全部支付。该房屋也已经交付给严词，由严词占有。严词除了购买的案涉房屋，没有其他房屋。泰森公司由于向四川同融企业管理公司（以下简称“同融公司”）借款，不顾案涉房屋已经出售给了严词的事实，将案涉房屋在内的三江苑小区房屋作为担保财产，并且与同融公司的员工即本案被告汪丹签订担保协议。后在诉讼中，泰森公司与同融公司签订《民事调解书》，双方同意解除涉及案涉房屋的抵押担保协议，并约定在房地产有关部门解除同融公司员工的商品房预售登记。由于双流法院应汪丹请求查封了案涉房屋，严词提起执行异议，请求排除对本案案涉房屋的执行，双流法院裁定驳回了严词的异议请求。严词认为案涉房屋应当排除执行，理由如下：1.严词满足了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件。事实上严词有物管公司物管费专用收据、交房手续传递单、钥匙签领单等证据，证明严词在查封前占有案涉房屋。2.严词既是不动产买受人，同时也是购买商品房的消费者，严词的诉讼请求符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，应当得到支持。严词在案涉房屋查封前已经与泰森公司签订书面合同。严词系义务兵役制军人，退伍后将回户籍所在地居住，而且严词名下无其他住房；严词交清了全部合同价款，超过规定的一半要求。根据相关的司法解释及司法实践，不动产买受人和商品房消费者的身份经常是重合的，从保护公民合法权益的目的出发，人民法院应当尽量依法进行保护。严词为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 汪丹辩称，一、严词自认其排除执行的异议房屋是基于政法干警的集资建房而取得，则严词与泰森公司签订的《商品房买卖合同》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所涉及的商品房排除执行异议的情形。严词基于昌都政法委内部集资建房取得异议房屋所有权，其与泰森公司签订的《商品房买卖合同》并非买卖商品房的真实意思表示，该合同并未实际履行，只是严词为了取得案涉房屋所有权而完善手续的一部分，故严词并不满足签订合法有效书面买卖合同的情形。同时，根据严词提交的证据显示，案涉房屋系案外人周平生于2016年10月19日与严词签订《房屋买卖协议》转让给严词的，严词并不具有认购该房屋的资格。二、即便法院查明事实后，认为本案可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，但本案中严词也并不满足该规定中关于排除执行的条件。1.严词并不满足在“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件。周平生将案涉房屋转让给严词签订的《房屋买卖协议》时间是2016年10月19日，但严词与泰森公司的《商品房买卖合同》时间却是2014年12月29日，明显早于周平生转让房屋的时间，不排除严词与泰森公司恶意串通、事后补签合同以逃避执行。严词的实际付款时间、付款金额均与《商品房买卖合同》约定的内容不一致，也能印证该合同并非真实有效的合同。2.严词不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，也不满足该规定第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。案涉房屋已于2016年5月19日备案至汪丹名下，且已于2018年2月8日进行查封保全，而严词支付206329元房款的时间和实际交付时间是2018年4月3日，晚于人民法院查封的时间。3.严词提交的证据并不能够证明其所支付的价款已满足执行异议中相关规定，且严词支付的合同价款晚于案涉房屋的查封保全时间。三、汪丹与泰森公司签订的《商品房买卖合同》、泰森公司为汪丹作出的商品房买卖合同备案、与汪丹在双流法院主持下达成的民事调解书、双流法院针对案涉房屋的执行查封保全等行为均系各方真实意思表示，程序及内容上并未违反法律强制性规定，理应受到法律的保护。汪丹作为独立的民事主体，基于真实的意思表示与泰森公司签订《商品房买卖合同》，并要求泰森公司办理合同备案，汪丹与泰森公司签订的上述合同的合法性已经双流法院生效民事调解书予以认定。综上，严词提出该执行异议之诉并无法律依据，与客观事实不符，也无相应的证据支持，请求人民法院驳回严词的全部诉讼请求。 泰森公司辩称，对汪丹的答辩意见不予认可。本案事实是泰森公司向同融公司借款670万元，在借款时同融公司以平均2000元/㎡的单价与泰森公司签订虚假的商品房合同，双流法院进行的调解也明确了房屋买卖合同的解除，所以泰森公司对汪丹要求执行案涉房屋不予认可。案涉房屋确系昌都政法委的干警集资修建，先是由周平生购买的，周平生在昌都政法委交了钱又转给其朋友严词，昌都政法委对该转让是同意的，严词也向泰森公司补交了尾款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月28日，成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称“龙昌公司”）委托李开荣以其名义就昌都政法委安居工程项目进行谈判及签署协议。2011年7月15日，昌都政法委（甲方）与龙昌公司（乙方）签订了《“西部国际绿岛”定向开发建设协议书》，约定昌都政法委委托具备房地产开发资质的龙昌公司在成都市双流县东升镇新区定向开发建设昌都××房，该项目建成后在优先满足昌都政法委或经昌都××委确认的单位、个人的购房意愿后，昌都政法委确认单位、个人购房截止时间为2011年9月15日，龙昌公司可将余下部分对外向社会销售。购房者付款时间及付款比例约定，由昌都政法委负责确认购房人资格并组织购房人员选房……；购买第一套住房的购房方按所购房屋总价款的30%支付购房款，剩余70%房款在签订住宅用房买卖合同之日起60日内由购房方支付至昌都政法委专用账户……不需要贷款的全款买受人可以一次性付清购房款；如需分期付款，首付款必须按所购房屋总价款的60%支付购房款，剩余40%房款由买受人在2011年12月30日前支付至昌都政法委专用账户。 2011年11月19日，双流县规划委员会会议原则同意昌都政法委干警安居房选址，要求在建设单位拆迁资金到位后由东升街办负责拆迁工作，拆迁完毕后由国土局按片区指导价供地，同时加快做好西藏武警的选址工作。2012年12月31日，双流县人民政府向县国土局下发《双流县人民政府关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》载明，“同意你局将位于东升街道永福社区9组（原洪江3社）、花园社区6组（原白衣村1社）的宗地拍卖出让……宗地竞得人须在双流县工商税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流县（已在双流工商税务部门登记注册的本地企业除外），并签订《国有建设用地使用权出让合同》”。 2013年3月6日，泰森公司成立，经营范围包括房地产开发与经营，登记的法定代表人为李开荣。 2013年4月6日，昌都政法委向双流政府送达《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》，载明：“……我委于2012年5月接到双流县政府通知，原选址整个142地块全部修建人民医院，昌都政法委干警安居工程另行选址到××街道××社区××组，面积27.0135亩……根据双流县有关规定要求我委在双流县注册了（成都市泰森房地产开发有限公司），于2013年2月27日时竞拍取得该宗土地使用权……”。 从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付建设费用178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委分别向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委向泰森公司支付了建设费用43000000元。 2014年9月15日，泰森公司与周平生签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司将案涉房屋出售给周平生，测绘建筑面积共计106.51平方米，单价每平方4765元，总价款507520元，双方约定房款一次性支付，但未约定支付期限。 2016年5月19日，泰森公司与汪丹签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并将案涉房屋登记备案至汪丹名下，备案号：474590。 2016年10月19日，周平生与严词签订《房屋买卖协议》，约定周平生将案涉房屋出售给严词，价款为50.6万元，第一次付款30万元，待开发商交房时由严词将剩余20.6万元付开发商用于接房，周平生交收据给严词。同日，周平生出具《说明》一份，载明：“本人，周平生（51382219931016……）自愿把三江苑小区1栋1单元11楼1104号房屋自愿更名为：严词（51118119961221……），于此产生的经济纠纷与成都市泰森房地产开发有限公司无关”。周平生在说明尾部签名、捺印。其后，周平生办理了案涉房屋转让给严词的相关事宜。后泰森公司与严词签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司将案涉房屋出售给严词，单价每平方4765元，总价款507520元，约定房款全款支付。上述合同尾部落款日期为2014年12月29日。严词的委托诉讼代理人在庭审中确认该日期为倒签，具体实际签订时间不清楚，但在2016年10月19日之后。 2017年7月26日，汪丹将泰森公司诉至本院，请求判决泰森公司履行商品房买卖合同义务向其交付商品房并办理房屋所有权等。经本院主持调解，双方达成一致协议。本院于2017年9月28日作出（2017）川0116民初7190号民事调解书，载明双方达成如下协议：一、解除汪丹与泰森公司于2016年5月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、泰森公司于2017年10月20日前向汪丹返还剩余购房款267918元并赔偿损失5000元；若泰森公司逾期未足额支付上述款项，则泰森公司应自逾期之日起至实际付清之日止，以欠款本金为基数，按照年利率24%向汪丹支付逾期付款利息；三、汪丹于泰森公司返还完毕购房款之日起七日内协助泰森公司办理撤销位于××街道××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋的合同签约备案手续（签约备案号：474590）；四、汪丹自愿放弃其他诉讼请求。后泰森公司未履行上述调解书确定的义务，汪丹向本院申请执行。本院在以泰森公司为被执行人的系列案件中，于2018年2月2日作出（2018）川0116执562号执行裁定书，与本案相关的裁定内容为：查封泰森公司位于成都市双流区××街道××路××号“三江苑”1-1-11-1104号（合同备案号474590）。查封期限三年。 2018年4月3日，成都欣诚物业管理有限公司（以下简称“欣诚公司”）与严词签订了《三江苑前期物业服务协议》、案涉房屋的《交房手续传递单》，并向严词交付了案涉房屋及装修钥匙、信报箱匙、入户门正式钥匙、水卡、电卡、门禁卡等。周平生交付了从2016年5月15日至2018年4月30日的物业费，严词交付了从2018年5月1日至2018年12月31日的物业费，欣诚公司分别向周平生、严词出具了财务专用收据。2018年4月16日，严词与欣诚公司签订了《三江苑装饰装修管理服务协议》，欣诚公司向严词出具了《装修施工许可证》。 2020年2月20日，本院就严词向本院提出的书面异议作出（2020）川0116执异63号执行裁定书，裁定驳回严词的异议请求。严词不服该裁定诉至本院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，严词与泰森公司为证明案涉房屋房款已交清，提交了以下证据：1.2011年8月2日，西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室向周平生出具《收据》载明，交款单位：周平生，人民币：叁拾万元整，收款事实：房款。周平生在“经办”处签名。2.2016年10月19日，严词母亲蒲灵通过银行转账方式向周平生配偶王忆亭转账29.98万元，严词主张当天以现金方式支付了200元。同日，周平生出具《收条》载明收到严词购买案涉房屋的购房款30万元。3.2018年4月3日，严词通过银行转账方式分别向泰森公司转款205000元、14740元，共计转款219740元。严词主张此款含房屋尾款206329元及尾款利息13411元。4.2018年4月3日，泰森公司向严词出具收据载明，交款单位：严词，人民币506329元，收款事由：案涉房屋房款，该收据加盖泰森公司财务专用章，严词在“单位盖章”处签名。严词与泰森公司一致确认收据上载明的506329元房款中包含周平生代交的300000元。 再查明，1.案涉房屋所在小区“三江苑”的土地登记在泰森公司名下，一审辩论终结前未办理房屋初始产权登记。2.严词于2020年4月16日在成都个人住房信息系统查询其名下现有房屋信息，查询结果显示严词在成都市22个区（市）县无房屋查询记录。 本院认为，本案的争议焦点在于严词的主张能否排除对执行标的执行，本院根据查明的事实综合评判如下： 首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法登记始能发生效力。本案中，昌都政法委委托具有房地产开发资质的企业购买土地、报规报建并由房地产开发企业修建、销售房屋，案涉房屋在没有办理房屋初始产权的情况下其土地仍登记在泰森公司名下，此时基于“房随地走”的原则，案涉房屋仍登记在泰森公司名下。 其次，周平生于2011年即向西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室支付了购房款300000元，后昌都政法委就该集资建房开发事宜进行协调，最终由泰森公司进行开发。2014年9月15日，周平生与泰森公司签订《商品房买卖合同》，约定周平生购买案涉房屋，总价款为507520元。西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室收到款项后也向开发企业龙昌公司、泰森公司支付了建设费用178000000元。周平生支付的300000元房屋价款超过了合同约定总价款的百分之五十。2016年10月19日，周平生与严词签订《房屋买卖协议》，约定周平生将案涉房屋出售给严词，双方协商的买卖价格为50.6万元。严词于2016年10月19日向周平生支付购房款300000元，该款项亦超过了合同约定总价款的百分之五十。2018年4月3日，泰森公司将案涉房屋交付给严词，严词向泰森公司支付了购房尾款206329元及尾款利息13411元，泰森公司向严词出具收据载明收到严词缴纳的房款506329元。周平生与泰森公司签订的《商品房买卖合同》、严词与周平生签订的《房屋买卖协议》、严词与泰森公司签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。严词从周平生处受让案涉房屋，周平生支付300000元房款的时间为2011年8月2日，严词向周平生支付该300000元房款的时间为2016年10月19日，于泰森公司而言，周平生缴纳的房款最终作为严词购买案涉房屋的房款。故，虽然严词与泰森公司签订的《商品房买卖合同》落款日期倒签于2014年9月15日、具体签订时间不详，但应认定严词与泰森公司在本院2018年2月2日查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同并实际履行，严词支付的价款已超过百分之五十。从严词提交的《三江苑前期物业服务协议》、交房手续传递单、钥匙签领及水电气底数登记表、成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据等证据可以看出，严词收房后占有、使用案涉房屋至今，严词已将房款支付完毕并实际占有案涉房屋。 第三，据成都个人住房信息系统2020年4月16日的查询结果显示，严词在成都市22个区（市）县无房屋查询记录，即严词在成都市范围内无其他用于居住的房屋。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，严词所举证据能够证明其符合上述条件，严词对案涉房屋享有的权利能够排除执行，故严词主张对案涉房屋停止强制执行于法有据，本院予以支持。 综上，对严词的诉讼请求，本院依法予以支持。对汪丹的抗辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行成都市双流区××街道××路××号××小区××栋××单元××层××号房屋。 案件受理费100元，由被告汪丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2020）川0116执异63号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  周艳飞 人民陪审员  马洪荣 人民陪审员  李建平 二〇二〇年九月一日 书 记 员  王 洁