广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2567号上诉人（原审原告）：张立民，男，土家族，1990年1月27日出生，身份号码：441************416，身份证住址：广东省惠州市惠城区*****。委托诉讼代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周健发，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：惠州市青童器儿童城投资管理有限公司，住所地：惠州市*******************。法定代表人：郭某1。被上诉人（原审被告二）：惠州优乐购商业经营管理有限公司，住所地：惠州市惠城区*************。法定代表人：练某1。委托诉讼代理人：李治宏，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。上诉人张立民因与被上诉人惠州市青童器儿童城投资管理有限公司、惠州优乐购商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10107号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张立民向本院提出上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10107号《民事判决书》，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案上诉费由两被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未支付过租金并不等于拖欠租金构成违约，一审判决在得出上诉人存在拖欠租金行为构成违约的结论时所认定的事实存在多处错误。上诉人主张无需支付租金的理由是惠州市青童器儿童城投资管理有限公司运营商场期间商场消费迟迟未能通过验收，待验收前惠州市青童器儿童城投资管理有限公司又通过深圳青童器公司单方面提出解除合同，与商场多家商户产生纠纷导致商场一直未能整体开业，上诉人所租商铺一直未能实际开展经营活动，因此才主张无需支付租金。首先，上诉人与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司签订《青童器儿童城租赁合同》时间为2016年6月3日，在签订合同时惠州市青童器儿童城投资管理有限公司就应当确保商场已通过消防验收可以正式营业，而实际上惠州市青童器儿童城投资管理有限公司却迟迟未能让商场通过消防验收，此时惠州市青童器儿童城投资管理有限公司已明显构成违约。而在验收通过前夕（2016年11月1日）惠州市青童器儿童城投资管理有限公司还通过深圳青童器公司单方面提出要解除合同撤出惠州市场，但在2016年11月5日消防验收通过后惠州市青童器儿童城投资管理有限公司又在2016年11月22日发函提出2017年1月1日统一“对外试业”，直到这个时间点上上诉人的商铺都未能正式开业，自然无需支付任何租金。而实际上在2016年底惠州市青童器儿童城投资管理有限公司已经与产权人华庭公司处于民事诉讼，在2018年7月17日以后生效的（2017）粤1302民初10901号《民事判决书》才确认华庭公司与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的租赁关系于2016年12月31日解除，上诉人的商铺在2017年1月1日至2017年10月10日被封停时仍然因为上述纠纷及惠州市青童器儿童城投资管理有限公司与惠州优乐购商业经营管理有限公司之间的交接不明而未能正常营业，这段时间更加无须支付租金，相反上诉人还因商铺未能营业而积压了大量商品未能售出，承受着巨大的经济压力。其次，惠州市青童器儿童城投资管理有限公司自知自身存在违约才在协商过程中同意正式营业前不收取上诉人租金，而在现实中双方也是按照这样的协商约定进行操作的，而一审法院明显无视了这一事实。在惠州市青童器儿童城投资管理有限公司逾期未能让商场通过消防验收时上诉人就已通过邮件和口头形式和惠州市青童器儿童城投资管理有限公司协商免租期问题，双方都同意在消防验收通过前免租。又因在商场消防验收通过时惠州市青童器儿童城投资管理有限公司曾提出要退出经营，但后续要发函称要正式试业，但又未表态确认是否能继续经营下去，因此惠州市青童器儿童城投资管理有限公司又提出让上诉人继续留守不要撤出，免收租金到正式开业为止，期间只需支付水电费。在这过程中涉案商场因惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的经营管理存在各种问题一直未能整体开业，上诉人的店铺也处于无法经营的状态，因此才会出现上诉人提交证据中2016年8月至2017年6月应交水电费仅为5317元这一情况，这也证明了上诉人的商铺明显不处于正常经营使用状态，与一审判决的认定完全不同。此外，直至2017年8月惠州市青童器儿童城投资管理有限公司仍在向上诉人收取水电费，上诉人也一直如期缴纳，在惠州市青童器儿童城投资管理有限公司出具的缴费通知单中租金一项一直为0，惠州市青童器儿童城投资管理有限公司在上诉人被惠州优乐购商业经营管理有限公司封铺之前也并未发出任何租金催收通知，如果惠州市青童器儿童城投资管理有限公司没有同意免租，完全可以在缴费通知单中列明租金要求上诉人支付，这也证明了上诉人不存在拖欠租金的事实。二、惠州优乐购商业经营管理有限公司在向上诉人催收租金时并未就其适格问题进行告知或说明，因此无权向上诉人催收租金。在上诉人收到深圳青童器公司的单方面解除合同通知后一直有与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司沟通协商，因为惠州市青童器儿童城投资管理有限公司违约在先，在未解决违约责任问题和租金问题前上诉人并不同意解除合同，这一观点在后来惠州优乐购商业经营管理有限公司介入时同样在坚持，并非一审判决所认定的上诉人同意解除与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的合同。而且在上诉人收到惠州优乐购商业经营管理有限公司的函件后也已回函与其协商，要求其出示收取租金的依据或授权或与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的交接协议，否则依照合同相对性上诉人只能向惠州市青童器儿童城投资管理有限公司缴纳租金，也只能要求惠州市青童器儿童城投资管理有限公司承担违约责任。直至上诉人起诉后，惠州优乐购商业经营管理有限公司才提交证据称其早在2017年3月22日就已经和产权人华庭公司签订了租赁合同（但2017年8月商铺的水电费仍是由惠州市青童器儿童城投资管理有限公司收缴），而且惠州优乐购商业经营管理有限公司在与上诉人的协商过程中及收到上诉人的复函后均没有出示上述租赁合同，更没有出具所谓的《委托管理合同》和《委托管理函》，不知是担心租赁合同效力待定还是担心出示依据会被上诉人追究违约责任还是其他原因，惠州优乐购商业经营管理有限公司完全有条件在查封上诉人商铺时就将上述授权文件复印件一同粘贴在封条旁或者在上诉人提出异议后出示，但惠州优乐购商业经营管理有限公司并没有这么做，而是在上诉人起诉时才作为证据提交。三、一审判决在相关事实的查明和认定上存在多处错误。第一，一审判决认定上诉人商铺封条无证据证明是惠州优乐购商业经营管理有限公司所贴属存在错误。在上诉人提交的商铺查封情况图片中明显可以看到商铺封条旁张贴的是惠州优乐购商业经营管理有限公司出具给上诉人的《关于爱婴岛合同的函》，上面有惠州优乐购商业经营管理有限公司的盖章，而且在庭审过程中惠州优乐购商业经营管理有限公司从未否认过对上诉人实施了封铺行为，其在答辩状中还辩称封铺行为是正当行使留置权，且在上诉人起诉后虽然申请提存公证的是惠州市青童器儿童城投资管理有限公司，但商品被转移后仍然是存放于惠州优乐购商业经营管理有限公司处，因此惠州优乐购商业经营管理有限公司封存上诉人商铺商品的行为属于事实行为，一审判决认定有误。第二，一审判决认为上诉人在商铺被封存后没有与两被上诉人协商这一事实认定有误。上诉人在店铺被封后一直有通过邮件和函件与与两被上诉人协商，由其是行为事实人惠州优乐购商业经营管理有限公司，上诉人在2018年4月8日向两被上诉人发出了《关于优乐购公司对爱婴岛封铺之函》，该函件虽然收件人为惠州市青童器儿童城投资管理有限公司，但收件地址作为本案商场所在地址，两被上诉人均应能收到该函件，且从惠州优乐购商业经营管理有限公司主张来看被上诉人早于2017年3月就取得了商场的经营管理权，为何惠州市青童器儿童城投资管理有限公司在2018年仍然能在惠州优乐购商业经营管理有限公司的商场收件，以及两被上诉人的实际关系，上诉人无从得知。而上诉人在2018年8月6日第二次发函给惠州优乐购商业经营管理有限公司，虽然收件地址不是被上诉人的工商注册地址，但却是本案商场所在地址，是惠州优乐购商业经营管理有限公司的经营场所，而且在本案送达文书过程中一审法院也明知惠州优乐购商业经营管理有限公司的工商注册地址位于一酒店内，并不能正常送达，一审法院无视这一客观事实就认定上诉人没有与两被上诉人沟通协商过于简单粗暴。第三，一审判决根据惠州优乐购商业经营管理有限公司提交的《委托管理合同》和《委托管理函》简单认定惠州优乐购商业经营管理有限公司有权催收租金存在错误。首先在本案中上诉人没有收到惠州优乐购商业经营管理有限公司提交给法院的《委托管理合同》和《委托管理函》（惠州优乐购商业经营管理有限公司答辩时提交的证据清单及后续补充的材料中均未见该两项证据，上诉人至今不知道该两项证据内容），该两项证据并未经上诉人质证就用于事实认定存在程序违法；其次惠州优乐购商业经营管理有限公司并未提交证据证明该两项文件曾告知或出示于上诉人，即使该两项证据赋予了上诉人的代收租金的权限，但若惠州优乐购商业经营管理有限公司于2017年10月10日封存上诉人商品前未曾出示，则不应当认定惠州优乐购商业经营管理有限公司在2017年10月10日前有权收取上诉人租金及行使留置权，由其是上述两文件并未经公证处公证，无法证明其实际签订时间，简单认定惠州优乐购商业经营管理有限公司有权催收租金并行使留置权对上诉人而言明显有失公平。四、一审判决将两被上诉人的侵权行为误认为留置行为，存在事实认定及适用法律错误。第一，一审判决在认定事实时混淆了封存商品的实际行为人。首先，上诉人商品被贴封条虽无惠州优乐购商业经营管理有限公司公章，但从惠州优乐购商业经营管理有限公司答辩时所主张的留置权、经营管理起始时间及封条旁粘贴的惠州优乐购商业经营管理有限公司函件可知封存商品的实际行为人是惠州优乐购商业经营管理有限公司，而在上诉人提起诉讼后进行公证提存后商品也仍存放于惠州优乐购商业经营管理有限公司处，如果是惠州市青童器儿童城投资管理有限公司行使留置权那为何商品要放在惠州优乐购商业经营管理有限公司处？第二，两被上诉人对上诉人的商品均不享有留置权。首先，惠州市青童器儿童城投资管理有限公司并不享有留置权。若深圳青童器公司发出的解除合同通知是惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的意思表示，则双方早已解除合同，惠州市青童器儿童城投资管理有限公司无权行使留置权，且从法院判决和实际情况来看惠州市青童器儿童城投资管理有限公司早应退出商场经营，并没有权利在惠州优乐购商业经营管理有限公司的商场中封存上诉人的商品；若深圳青童器公司发出的解除合同通知不代表惠州市青童器儿童城投资管理有限公司，则惠州市青童器儿童城投资管理有限公司与上诉人一直没有解除合同，那要论违约责任也是无法按时交付消防合格商铺的惠州市青童器儿童城投资管理有限公司违约在先，且直至2017年9月6日惠州市青童器儿童城投资管理有限公司仍在收取上诉人2017年8月的水电费而只字未提租金问题，到10月10日直接行使留置权也明显与合同约定不符，因此惠州市青童器儿童城投资管理有限公司并不能对上诉人商铺行使留置权。其次，惠州优乐购商业经营管理有限公司更不享有留置权。惠州优乐购商业经营管理有限公司只是商场的新经营者，在没有与上诉人签订租赁合同的情况下不享有留置权，即使惠州优乐购商业经营管理有限公司有权在上诉人与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司租赁合同未解除期间代产权人华庭置业公司收取租金，但上诉人至今并不知晓《委托管理合同》和《委托管理函》的内容，惠州优乐购商业经营管理有限公司的授权内容是否包含留置权有待考究，而且惠州优乐购商业经营管理有限公司不是上诉人的债权人，能实施留置权的只有合同相对人惠州市青童器儿童城投资管理有限公司或者产权人华庭置业公司；此外留置权的时间、留置物的处置方式是上诉人与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司的合同约定，惠州优乐购商业经营管理有限公司在没有承接上诉人与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司租赁合同情况下也无权直接适用。第三，惠州优乐购商业经营管理有限公司的封存行为是侵权行为，应按照《侵权责任法》进行处理，上诉人要求其承担侵权责任合理合法。在本案中，惠州优乐购商业经营管理有限公司未能提交任何证据能证明其在封存上诉人商品时享有合法催收租金、留置商品的权利并已将该权利依据告知上诉人，上诉人不可能向来路不明且不愿意承担合同义务和违约风险的惠州优乐购商业经营管理有限公司支付租金，否则上诉人将失去追究惠州市青童器儿童城投资管理有限公司违约责任的机会。因此惠州优乐购商业经营管理有限公司在上诉人一再沟通协商要求出示权利依据后仍然坚持封存商品拒不返还的行为已严重损害上诉人的财产权益，其行为已构成侵权，一审判决对被上诉人的违法侵权行为定性为合法留置行为已明显存在错误。此外，即使是根据一审判决所认定的上诉人应从2017年4月4日开始支付租金，至上诉人于10月10日商铺被封存时仅6个月，租金数额仅48300元，与上诉人被封存的价值三十万的货物相比差额巨大，两被上诉人即使有权行使留置权其留置的货物价值也远超债权价值，应对超额留置部分商品的贬值损失承担赔偿责任。且根据《担保法》第八十七条的规定：“债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务。债务人逾期仍不履行的，债权人可以与债务人协议以留置物折价，也可以依法拍卖、变卖留置物。留置物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿，”两被上诉人在行使所谓留置权后并未通知上诉人履行债务，超期两个月后也没有及时处理留置物致使上诉人大量商品过期，两被上诉人仍应对迟延处理留置物导致留置物贬值的损失承担损害赔偿责任。综上所述，（2018）粤1302民初10107号《民事判决书》存在多处事实认定及法律适用错误，望贵院依法予以撤销，支持上诉人的一审诉求。被上诉人惠州优乐购商业经营管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持原判，驳回原告被答辩人全部诉讼请求。一、原审法院认定被答辩人未支付租金已构成违约属认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人无权要求答辩人承担任何责任。根据被答辩人与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司签订的《青童器儿童城租赁合同》可知，合同的免租日为2016年7月5日至2016年9月30日，共87天。而后因消防验收原因，答辩人同意再增加2个月免租期，故免租期限共148天。因消防验收通过日为2016年11月5日，故免租期的起算日期应从2016年11月5日起计算，至2017年4月4日。但被答辩人在2016年11月1日收到深圳市青童器置业有限公司的《关于深圳青童器退出惠州的函件》、2017年9月13日收到《关于爱婴岛合同的函》后，均未向答辩人支付租金。被答辩人的行为明显旨在拖欠租金。故原审法院认定被答辩人存在违约的情形属认定事实清楚。二、答辩人在儿童城公司退出经营管理后，合法获取了南山公馆商业裙楼的经营管理权。因此，答辩人有权向被答辩人催收租金。华庭公司因儿童城公司违约撤出惠州项目一事，于2017年向惠城区人民法院提起诉讼。惠城区人民法院立案受理后作出（2017）粤1302民初10901号《民事判决书》，判决华庭公司与儿童城公司签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除。（2017）粤1302民初10901号《民事判决书》生效后，华庭公司遂将南山公馆商业裙楼一层、二层、三层、四层商铺的经营管理权委托给答辩人，由答辩人对商铺进行催租。因此，答辩人有权向被答辩人发出租金催告函件，且在2016年11月1日儿童城公司以深圳市青童器置业的名义发函告知被答辩人，“儿童城公司将撤出惠州项目，答辩人可与开发商重新签订合作合同，也可终止合作”（详见“证据三”）。因此，被答辩人在儿童城公司与其解除合同后，继续占用商铺经营且拒绝缴纳租金。其作为商业经营者，应当知道会有新的经营管理者接手管理事宜、催收租金。在答辩人向被答辩人发出《关于爱婴岛合同的函》后，被答辩人仍未支付。后华庭公司要求儿童城公司协助答辩人催收租金，在儿童城公司向被答辩人发出租金催缴函后，被答辩人仍无动于衷，未缴纳任何租金。被答辩人在答辩人及儿童城公司均催缴的情况下，并未与任一主体协商解决欠缴租金一事，其意图旨在拖欠租金。三、因被答辩人拒不缴纳租金，答辩人有权行使留置权封存被答辩人的商铺。留置权是指债权人占有债务人的动产后，因债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。留置权的构成要件有：1.债权人占有动产；2.占有的动产必须与债权有牵连关系；3.债务人的债务须已到履行期。被答辩人经催告仍不缴纳租金，答辩人封存其商铺的行为符合留置权的构成要件，因此答辩人无需对被答辩人的经营损失及商品损失承担责任。综上所述，答辩人拒缴租金的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持原判，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被上诉人惠州市青童器儿童城投资管理有限公司经法庭依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告一签订的《青童器儿童城租赁合同》，并判令被告一返还原告履约保证金16100元;2.判令两被告赔偿原告装修费用222567元及2016年7月5日至2016年11月1日门店经营损失20000元（按每月5000元计）、2016年8月至2017年6月水电费损失5317元、店内设施设备损失费81878元（含货架、监控、电脑、打印机），上述合计107195元;3.判令被告二赔偿原告自2016年11月2日起至《青童器儿童城租赁合同》解除之日经营损失110000元（按每月5000元暂计至2018年9月2日）及商品损失300000元，合计410000元;4.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：原告与被告一于2016年6月3日签订了《青童器儿童城租赁合同》，约定由原告租用惠州市*******************商铺来经营“爱婴岛”儿童城百货，租赁期限为2016年6月1日至2024年5月31日，装修期为30天，免租期为2016年7月5日至2016年9月30日，原告开业日期为2016年7月5日。租赁期限内，租金为每月月租8050元，从第三年起租金在上一年的租金标准基础上每两年递增6%，从第五年起（租金基数在第四年的基础上上调10%）每年的租金标准在上一年的租金标准基础上每两年递增6%。每月租金应在每月5日前支付，计租的首月和末月天数不满30天的，应缴纳的租金按照实际天数计算。原告在签订合同后缴纳了16100元履约保证金，庭审中原告出示了相关凭证。后被告一为配合相关部门验收消防工程，于2016年8月29日向原告发出《关于爱婴岛停止试营业函件相关事宜》的函，函件中被告一通知原告必须在2016年8月31日前停止营业，期间不计免租期，并同意增加两个月免租期。后被告一于2016年11月5日就南山公馆（二期）1-3层建设工程土建及青童器儿童城内部装修工程通过了验收，庭审中被告二出具的《惠州市公安消防局建设工程消防验收意见书》（编号：惠公消验字[2016]第0370号）予以印证。另查一，因深圳青童器退出惠州项目，深圳市青童器置业有限公司于2016年11月1日向原告发出《关于深圳青童器退出惠州的函件》，函件中深圳市青童器置业有限公司告知被告一惠州青童器是深圳青童器与开发商惠州市华庭置业有限公司的合作项目，现因开发商不能提供主体消防验收合格证明并完善项目的主体消防，故深圳青童器决定终止与开发商惠州市华庭置业有限公司的合作，原管理人员将继续留在惠州项目处理后续事宜，此外深圳市青童器置业有限公司还告知原告可在同等条件下直接与开发商重新签订合作合同，也可选择终止合作。2017年9月13日，被告二向原告发出《关于爱婴岛合同的函》的邮件，该函件中被告二告知原告于2017年9月20日前与原告协商深圳青童器遗留的问题，并告知原告处理方案：一、终止合作，按被告一与深圳青童器签订的合同执行并支付相关费用（后附明细表）后解除合同；二、重新与被告二签订合同，原告与青童器合同关系随即时效。另被告二还告知如在约定时间内未得到原告的跟进和恢复，被告二将对原告的店铺进行停业及封存商品。原告于2017年9月19日向被告二发出《之复函》的邮件，该函件中原告主张：“一、惠州青童器于2016年11月单方面告知撤出经营管理，但并未与我方办理相关手续并告知由何人承接卖场之经营管理权，亦无物业方面提供的新物业委托管理协议，故被告二若接手此卖场之经营管理权，请发正式函件并附相关物业委托协议、经营交接协议于我司，我司在接收相关通知后并办理完相应法律手续后，则准备交接事宜；二、关于合同条款问题：我司在与惠州青童器签订租赁合同之后，一直履行各项合同条款，在惠州青童器未与我司协商单方面告知撤出之后，并未与我司商议相关合约向题，我司亦继续行相关合同之约定等待卖场一接整体开业，期间亦与相关自称承接管理人员进行过口头协商并形成了补充协议，并在邮箱中沟逼协商，我司一直尊重并配合卖场合情合法之管理，若贵司承接该卖场之经营管理业务，若未能签订新的租赁合同，按照相关法律规定，原合同仍具备法律效力，我司亦将严格遵守已签订之各项合同条款。”另查二，原告于2018年4月8日向被告一寄发了《关于优乐购公司对爱婴岛封铺之函》，该函显示原告要求被告二配合处理相关货物，希望被告二能予以提供协助，避免原告造成更大损失。但该封条上并未加盖被告二公司公章。虽在庭审中原告主张该函件寄发给了被告二，但快递单显示该函件的收件人为被告一。另查三，关于原告于2018年8月6日向被告二寄发的《关于我司再次申请处理过季商品之函》，原告提交的快递单显示收件地址并非为被告二的工商注册地址。另查四，南山公馆商业裙楼所有权人惠州市华庭置业有限公司（以下简称“华庭公司”）与被告一签订《房屋租赁合同》，约定华庭公司将南山公馆商业裙楼一层、二层、三层、四层商铺物业出租给被告一，后华庭公司因被告一违约撤出惠州项目一事，于2017年向惠城区人民法院提起诉讼。惠城区人民法院立案受理后作出（2017）粤1302民初10901号《民事判决书》，判决：一、华庭公司与被告一签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；二、被告一应判决生效之日起十五日内搬离上述《房屋租赁合同》所约定的位于惠州市惠城区龙丰科肚九棵松南山公馆三期9号楼一层、三层、三层、四层商铺物业，搬走其在该商铺物业内的可移动物品，向华庭公司返还该商铺物业；三、被告一应在本判决生效之日起十日内向华庭公司支付租金4686903元、违约金534120元以及租赁物占用费(该占用费从2017年1月1日起，以每月267060元为标准，计算至被告惠州市青童器儿童城投资管理有限公司完全搬离并返还租赁物业之日止)。判决生效后，被告一并未按判决规定向华庭公司履行支付租金的义务，遂华庭公司将南山公馆商业裙楼一层、二层、三层、四层商铺物业委托被告二管理收租，被告二提供了《委托管理函》予以证明。以上事实，有当事人的个人身份信息、工商登记信息、《房屋租赁合同》、《关于爱婴岛合同的函》、《关于我司再次申请处理过季商品之函》、《房产证》、《房屋租赁合同》、《委托管理合同》、《委托管理函》、案外人惠州市华庭置业有限公司出具的《情况说明》、《民事判决书》、当事人的陈述证实，可以认定。一审法院认为，原告与被告一签订的《青童器儿童城租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被告一向原告提供合格的商铺，原告向被告一支付租金。关于原告主张“因商场消防未通过验收故无需支付租金”的观点，被告二出具的证据《惠州市公安消防局建设工程消防验收意见书》（编号：惠公消验字[2016]第0370号）显示南山公馆（二期）1-3层建设工程土建及青童器儿童城内部装修工程（1-3层）消防验收合格。虽然原告在质证中以该证据未有原件为由拒绝质证，但被告二向法庭表示该份证据原件在商场所有权人华庭公司手中，被告二作为商场管理者并无该份证据原件。后经法院向华庭公司核实，对该份证据的真实性予以认可，故对原告主张“因商场消防未通过验收故无需支付租金”的观点法院不予认可。关于原告主张“因商场未整体开业、原告仅开门经营故无需支付租金”的观点，根据原告与被告一签订的《青童器儿童城租赁合同》，该合同中并未约定整体开业后才缴纳租金，且《关于爱婴岛停止试营业函件相关事宜》中仅表明被告一同意免租期从原告开业之日起算，并未表明被告一同意原告试业期间免交租金或不计免租期。鉴于原告已实际占有商铺并投入经营使用，应当缴纳租金，故法院对于原告的该观点不予认可。关于免租期及租金起算日期确定的问题，《青童器儿童城租赁合同》中约定的免租期为2016年7月5日至2016年9月30日，共87天，加上《关于爱婴岛停止试营业函件相关事宜》中被告一同意增加的两个月免租期，免租期的天数共计148天。免租期的起算日期应从消防通过之日即2016年11月5日，计148天免租期，计至2017年4月3日，故原告应从2017年4月4日开始支付租金。但庭审中原告表示并未支付过租金，原告的行为已构成违约。关于原告表示因催收租金主体混乱，其不知向哪一方缴纳的问题，因被告一并未与原告解除《青童器儿童城租赁合同》，原告在占用并使用商铺后应当按约定向被告一缴纳租金。至于原告主张被告一以深圳市青童器置业有限公司名义向原告发出《关于深圳青童器退出惠州的函件》即表示解除合同的观点，原告并未提交证据证明深圳市青童器置业有限公司有权代表被告一对外作出解除合同的意思表示，原告也未提供证据证明其已主动解除与被告一之间的合同关系，法院对原告的该观点不予认可。即使原告认为其已与被告一解除《青童器儿童城租赁合同》，其即应当按《关于深圳青童器退出惠州的函件》中的要求跟开发商华庭公司协商后续租用或终止租用事宜，但原告并未与开发商华庭公司协商。按时缴纳租金是原告的义务，但原告未缴纳租金也未与华庭公司、被告一协商，其存在拖欠租金的过错，已构成违约，故对原告要求被告一返还履约保证金16100元的诉请法院不予支持。对于被告二催收租金是否适格的问题，按约定缴纳租金是原告的义务，故原告应当向被告一支付租金或向开发商华庭公司协商续租事宜。原告缴纳租金的义务与被告二催收的行为之间不存在关联关系，且被告二在《委托经营管理函》中已得到开发商华庭公司的授权，有权进行催收。对于原告主张因被告二张贴封导致其商品无法在保质期内处理，要求被告二赔偿损失的问题，原告提供的照片仅显示商铺被贴上了写有“惠州优乐购商业经营管理有限公司”及时间“二〇一七年十月十日”的封条，但并无其他证据证明该封条是被告二所贴（封条上并无被告二的公章）。另鉴于原告存在欠缴租金的情形，被告一有权行使留置权留置该批商品。原告在商铺被贴封条后，完全可以通过与被告一协商，在履行缴纳租金的义务后取回店内商品，故对原告主张经营损失及商品损失的诉请法院不予支持。对于原告主张的要求两被告赔偿装修费用、水电费及店内设施设备的问题，《青童器儿童城租赁合同》并未就装修物的拆卸进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，因原告违约在先，故对原告主张赔偿装修费用、水电费及店内设施设备的诉请法院不予支持。被告一惠州市青童器儿童城投资管理有限公司经一审法院合法传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回原告张立民的全部诉讼请求。案件受理费9132.95元（原告已预交4566元），由原告张立民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交如下证据：《催款通知函》；被上诉人提交如下证据：《告知函》、送达证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、张立民与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司（以下简称青童器公司）于2016年6月3日签订的《青童器儿童城租赁合同》是否应当解除的问题；二、《青童器儿童城租赁合同》履行过程中各方当事人的违约与过错责任应当如何划分的问题；三、张立民主张的履约保证金是否应当退还；四、张立民请求赔偿的装修损失、经营损失、商品损失是否应当支持。具体判析如下：一、关于张立民与青童器公司于2016年6月3日签订的《青童器儿童城租赁合同》是否应当解除的问题。张立民与青童器公司于2016年6月3日签订的《青童器儿童城租赁合同》事实已经履行不能，合同的权利义务已经终止，并且各方当事人对于法院判决解除上述合同不持异议。因此，二审法院考虑到合同的僵局状态，如强制继续履行合同明显不符合实际情况，因此合同应当予以解除，原审判决对于合同是否解除的问题未进行处理，二审予以纠正。二、关于《青童器儿童城租赁合同》履行过程中各方当事人的违约与过错责任应当如何划分的问题。首先，《青童器儿童城租赁合同》约定免租期为2016年7月5日至2016年9月30日止，加计因消防验收原因，当事人同意增加2个月的免租期。因此，本院租赁的免租期截止2017年4月4日，上诉人在免租期之后未支付租金，构成违约。其次，对于上诉人张立民认为，商场未整体开业，无需支付租金的问题。《青童器儿童城租赁合同》并未约定上述内容，上诉人主张无需支付租金的理由，缺乏合同依据。此外，上诉人实际已经投入经营，即便商场没有全部开业，可能会造成人流不足等问题，但上诉人签订合同时应当能够预见，属于正常的商业风险。因此，上诉人以此作为不予支付租金的理由，不予支持。最后，上诉人认为催收租金主体混乱的问题。对此，上诉人张立民与青童器公司之间的合同并未经双方协商解除，惠州市优乐购商业经营管理有限公司（优乐购公司）接管该物业并且向上诉人发函催收租金，虽然没有合同依据，但是前期亦未实际造成对上诉人正常经营的影响，而上诉人即便认为其不应当向优乐购公司支付租金，但其与青童器公司仍存在合同关系，其也应当按照约定向青童器公司支付，上诉人既不向优乐购公司支付租金，也不向青童器公司支付租金，明显不当，由此造成的不利后果，应当承担相应的责任。但是，青童器公司作为转租人，因其与华庭公司之间的纠纷造成合同履行不能，同样构成违约。优乐购公司并非租赁合同的当事人，其虽受华庭公司的委托接管，其向上诉人催收租并没有合同的依据，上诉人不予支付租金，优乐购公司强制对租赁物进行加锁，亦没有合理的依据，优乐购公司在本案的过程中同样存在过错，造成租赁合同的解除，青童器公司、优乐购公司均应负相应的违约、过错责任。因此，原审法院判决认定，张立民的单方违约责任，与事实不符，二审予以纠正。三、关于张立民主张的履约保证金是否应当退还的问题。造成《青童器儿童城租赁合同》的解除，各方当事人均具有过错，具体原因分析上文已经判析，不再赘述。综合本案实际情况，结合当事人的履行合同过错程度，鉴于合同对于履约保证金的退还问题，本案的情形，并未具体约定，二审法院依法行使自由裁量权，酌定青童器公司向上诉人张立民返还50%的履约保证金为宜，即8050元（16100×50%）。四、关于张立民请求赔偿的装修损失、经营损失、商品损失是否应当支持的问题。《青童器儿童城租赁合同》的解除，各方当事人均具有过错，应当按照过错程度承担相应的损失赔偿责任，鉴于上诉人主张的装修损失、商品折旧、经营收入，均应当通过第三方的专业构成进行价格评估，而目前商铺在优乐购公司的控制下，商品也没有进行交接与退还，具体的损失赔偿数额，依据目前的证据亦无法确定。根据举证责任的分配原则，上诉人请求损失赔偿，因缺乏证据，不予支持。但是，优乐购公司私自查封及锁门行为明显不当，造成不良的影响，法院责令其立即改正，并及时退还商品，上诉人可待上述证据固定之后，有充分的证据，另行诉讼解决损失赔偿的问题。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初10107号民事判决书；二、解除张立民与惠州市青童器儿童城投资管理有限公司于2016年6月3日签订的《青童器儿童城租赁合同》；三、惠州市青童器儿童城投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张立民返还履约保证金8050元；四、驳回张立民的其他诉讼请求。本案一审受理费9132.95元，由张立民负担8995.96元，由惠州市青童器儿童城投资管理有限公司负担139.99元。二审受理费9132.95元，由张立民负担8995.96元，由惠州市青童器儿童城投资管理有限公司负担139.99元。当事人多预交的部分不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣；当事人应向法院缴交的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起七日内缴交，逾期未缴一并强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年九月二十一日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；