江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3069号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司，统一社会信用代码91320116742375207J，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜,该公司董事长。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。被告：吴少青，女，1991年3月5日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：吴兴茂（系被告父亲），男，1970年3月16日生，汉族，住南京市六合区。原告南京紫竹物业管理股份有限公司诉被告吴少青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京紫竹物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李品宁、被告吴少青的委托诉讼代理人吴兴茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京紫竹物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2018年4月1日起至2020年6月30日的物业费4962元、公摊水电费708元（合计5670元）并自2020年5月19日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算违约金。事实与理由：2013年8月26日，原告（原名称为南京紫竹物业管理有限公司）和江苏某房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》；2018年11月23日，原告又和南京市六合区雄州街道华城名府业主委员会签订了《华城名府物业服务合同》，两份合同均约定由原告对华城名府小区进行物业管理服务，原告按约自2013年9月1日起对该小区进行物业管理至今。被告系华城名府X幢XX室房屋(面积122.52平方米）的所有权人，经原告催要，拒缴2018年4月1日至2020年6月30日的物业费4962元及公摊水电费708元。被告吴少青辩称：被告并非不交物业费，但其向原告提出很多建议他们均未被采纳。1、小区执行的是四级三类的收费标准，标准中规定生活垃圾回收高层按照楼层设置回收点，多层按照单元设置回收点，每天要清理一次。被告向原告反映要求在负一楼和负二楼摆放垃圾桶，原告回应称放在车库垃圾会有污染，不能放垃圾桶。2、根据四级三类第九项的规定，物业服务收费是收支每半年向业主公示，公摊水电费每两个月公示一次。自2016年入住至2019年，仅公布一次，而且公布的内容不明确，公示的次数也不符合规定。3、被告购房时开发商给小区安装了智能门禁系统，用手机APP可以开单元门和进小区大门，原告为节省费用，停止了APP的服务。4、关于业主在楼顶安装晾衣架，被告多次向原告反映无果，经向南京市防雷中心咨询，中心答复只要是裸露在建筑物外部主体不能安装晾衣架等，有引雷的隐患；顶楼是消防安全通道，万一发生火灾，晾衣架影响逃生；晾衣架没有人收，如果刮大风可能会造成高空抛物，造成人身损害，有安全隐患；晒被子的人为做承重，用石头等重物把晾衣架固定到顶楼地面，破坏了水泥层，可能会造成漏水；顶楼排气孔也被人破坏；早上很早就有人晒衣物，嘈杂声音大，存在噪音污染。5、被告提交2016年4月11日盖有“华城名府管理处”章的收款收据一份，上面注明“华城名府X幢XX免2017年物业费1年”。系因被告装修时其工人将材料放在楼梯口，原告将材料收走，该工人与原告商谈后，由工人将该单据交与被告，并告知被告免2017年物业费。本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，原告（乙方）与江苏某房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》,约定甲方选聘乙方对华城名府提供前期物业管理服务，物业服务费标准住宅为1.5元/月/平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代交的分摊公共能耗费(届时按实际用量结算，并予公示)，预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每半年交纳，业主应在每年2月1日、8月1日履行交纳义务；乙方应于每半年3月1日、9月1日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；公共能耗费按建筑面积：住宅**0.3元/平方米/月,12一21层0.35元/平方米/月、22层以上0.35元/平方米/月；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金；本合同期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2018年11月23日，原告（乙方）与南京市六合区雄州街道华城名府小区业主委员会（甲方）签订了《华城名府物业服务合同》，约定甲方委托乙方对华城名府小区提供物业服务，期限自2018年11月30日起至2021年11月30日止；物业服务费(不包含公摊能耗费)高层住宅：1.5元/平方米/月；公共能耗费按户进行预收，住宅，住宅预收400元/年按约自2013年9月1日起对该小区进行物业管理至今。被告系该小区X幢XX室房屋(建筑面积122.52平方米）的所有权人，于2013年入住。2016年3月26日，被告缴纳自2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费2205元，预收公摊水电费600元。2017年6月1日，被告缴纳自2017年4月1日至2018年3月31日物业服务费2205元。此后，被告未再交纳物业服务费，自2018年4月1日至2020年6月30日的物业费应支付4962.06元（1.5元*122.52平方米*27个月）。公摊水电费部分，被告自2016年4月1日到2018年8月30日应支付622.7元，自2018年9月1日到2019年11月30日应支付285元，自2019年12月1日至2020年5月31日应支付100.52元，合计1008.22元。被告在领房时已预交600元，故上述期间被告尚欠408.22元，另按合同约定被告应预交的400元亦未缴纳。以上事实，有原告陈述，《前期物业服务合同》、《华城名府物业服务合同》、不动产登记信息、收据、公摊水电费公示信息等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告（原南京紫竹物业管理有限公司）与江苏某房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、与华城名府业主委员会签订了《华城名府物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，被告系该小区业主，该协议对原、被告具有约束力。被告将自有物业交给原告管理，其在享受物业服务的同时负有缴费、配合等义务。原告按约提供物业服务后，被告作为物业所有人自2018年4月1日起未按约履行支付物业管理服务费及公摊水电费的义务，构成违约，应承担相应民事责任。关于被告辩称原告同意免收其2017年物业费，原告不予认可，根据被告陈述，其提供的收据系装修工人与原告商谈后交给被告，并告知其免收2017年物业费，但对于如何商谈并不知情，且被告已缴纳了2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业费，在原告开具的收据上也明确注明了该缴费期间，被告当时并未提出异议，故对于该辩称意见，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付自2018年4月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费4962元，并支付至2020年5月31日的公摊水电费708元（含预收400元）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的自2020年5月19日起至实际给付之日止的违约金，合同约定的标准为每日万分之五，该标准过高，本院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于被告辩称其就物业管理服务方面的多项建议未被原告采纳，双方应加强沟通，但不能成为被告拒缴物业费的理由。物业服务的质量关乎小区业主的生活品质及整个城市的文明建设，因此，本院建议物业公司应积极改进完善物业管理服务，业主也应当履行交纳物业服务费用的义务，合理、合法表达诉求，为美好小区的建设共同贡献力量。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：被告吴少青于本判决生效之日起五日内向原告南京紫竹物业管理股份有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务管理费4962元、公摊水电费708元（含预收400元），合计5670元，并支付违约金（以5670元为基数，自2020年5月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告吴少青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张琼二〇二〇年九月七日法官助理 张杰书 记 员 李丽自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。六合区人民法院上诉须知一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费元。三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交本院。四、上诉人或受其委托代为交费的人向本院提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是否是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上诉费交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，交附相关说明、联系地址及联系方式。上诉人未按规定期限提交书面申请，亦未交纳上诉费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。