太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初5519号原告：王某1，住太原市。委托诉讼代理人：司某，山西中吕律师事务所律师。被告：王某2，住太原市。原告王某1与被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人司某、被告王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，合同编号：MY-20180801；2.判令被告支付原告欠付的租金130000元及违约金39000元，以上共计169000元；3.判令被告支付原告代缴的物业费21581元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月从山西茂业置地房地产开发有限公司购入位于茂业天地63幢20层2001号的房屋一套，并于2015年3月12日办理网签备案手续（合同编号:GF-2000--0171）。2018年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号：MY-20180801），约定原告作为出租方将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年10月7日。租金采用年付的方式，每年租金130000元。合同签订后，被告支付了第一年的租金130000元后实际占有使用该房屋。2020年4月，原告得知被告在未支付剩余租赁费且未结清小区物业费的情况下擅自搬离该房屋，以自己的行为表明不再履行生效合同确定义务，严重损害原告合法权益。因此，原告依据《合同法》第94条的规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王某2辩称，被告同意解除合同，但并非被告的违约行为造成的。原告要130000元租金于法无据，原告索要整年的租金，被告并未实际租用，2020年4月原告在没有通知被告的情况下自行换锁，应当截止至2020年4月；2019年10月13日被告已经向原告提出要解除合同，符合房屋租赁合同中解除权行使的约定，租金止付日应当为2019年10月13日；原告在整个租赁过程中存在违约行为，原告在收到被告要求解除合同的通知后，在未交接的情况下，私自换锁导致被告无法行使租赁权；2019年9月原告同意以房屋内装修抵扣2019年9月至2020年正月十五期间的房租；2020年1月至4月因疫情原因导致被告的租赁目的无法实现，属于“情势变更”，该期间租金暂停计算。对于违约金不认可，不符合合同约定，计算方式不对，违约金额应按照月租金100%支付，被告不存在违约行为，而是原告违约私自换锁，原告应支付违约金。被告要求原告返还保证金10000元。对于原告主张的物业等费用，其提供的证据无法证明原告替被告缴纳了物业费，如果缴纳了也应该是物业公司向被告主张。物业费被告已付至2019年12月7日，应该从2019年12月8日起算。暖气费是因为物业供暖没有达到合格标准，被告一直与物业公司沟通，但并未达成合意，故物业费交纳金额存疑。还有原告8月17日才交房，交房延期了9天，8月22日因原告和物业的问题工期又延期了5天。物业费我共交了一年四个月的物业费9828元，多交了四个月物业费，原告说从第二年的房租里抵扣。因为房屋是毛坯，装修期间19楼业主先后四次到装修现场无理取闹，9月25日开始断电断水，导致工期延期20天无法进行，我与物业和原告协调，后不了了之。2019年1月30日被告向中介、原告反映室温过低，平均12度，我是做产后康复的，无法接待客户。2019年3月4日向物业管家杨平反映供暖问题，也未得到答复。从2018年到2019年期间供暖不能达到标准。2019年9月到10月期间被告多次与物业协商暖气报停，协商未果。2019年9月15日原告催缴房租，被告明确告诉原告要终止合同，原告答应交接，期间也带别人来看房，9月20日因为暂无人续租，我就想用投入的装修换后几个月的房租。2019年10月13日、2019年年底，原告带人来看房看装修。到2019年12月26日因为被告引资未成功，被告就告诉原告确定不租，与原告达成共识，2020年1月20日原告通知被告最晚正月交房，因为疫情原因，小区和地下通道全部封闭，2020年3月16日虽然接到原告转发的复工通知，小区只允许一人进入，被告无法撤离。直到3月底，被告和员工协商做民宿，就开始搬东西。4月9日之前原告给被告打电话，双方闹的不愉快，4月9日接到中介电话原告将锁换了，被告也联系不到原告，装修的票据都在房间里锁着。综上所述，原告交房延期14天，19楼业主闹事延期20天，被告总共34天损失计算为63390元，不提反诉。不同意支付原告房屋租金，水电费同意给，暖气费不同意给。被告还有装修押金3000元在物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2018年3月12日与山西茂业置地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于茂业天地第63幢20层2001号房屋。2018年8月2日，原、被告与居间方山西一熙众辉房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于太原市××街住宅出租给被告使用，租期三年，自2018年8月8日起至2021年10月7日止；年租金130000元，押金10000元，押金不得冲抵房屋租金；2019年9月7日付款130000元，2020年9月7日付款130000元；租赁期内，被告承担水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用，房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由被告承担；原告应于2018年8月8日前将房屋按约定条件交付被告。合同第六条第（二）项约定租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，原、被告验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用；被告添置的新物可由其自行收回，对于被告装饰、装修部分，被告放弃收回；租赁期满后，原告在被告完成本合同第六条第（二）项约定的事项后，返还被告交付的相应押金。合同第十一条、第十二条约定，被告有不支付或者不按约定支付租金达7日，欠缴各项费用达1000元等情形之一的，原告有权单方解除合同，被告应按月租金的100%向原告支付违约金。协议还约定了其它条款。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了一年租金130000元及押金10000元。2019年1月30日，被告通过微信向原告反映室温太低。2019年9月15日，原告通过微信催促被告交房租，被告于2019年9月20日答复原告“能不能用装修换3个月的缓冲”，原告答应被告先将该月和下月的房租付清，不用一次性全给。之后，原告仍然催促被告交付房租。直到2020年1月20日，根据原、被告的微信聊天记录，双方基本达成“年后十五，被告还没投资商的话，原告收房”的意见。后由于发生新冠肺炎疫情，双方既未退房，也未交付租金。2020年4月9日，原告因被告将房屋内家具等物品搬离而更换房屋门锁，并通过证人朱泰通知被告更换门锁事宜。被告表示现案涉房屋内仅留有其3组柜子、橱柜、票据，其余物品均已搬走。原告对房屋内被告所留物品不清楚。庭审中，原告提交崇德物业管理（深圳）有限公司太原分公司出具的缴费通知单，载明王某1应缴纳2018年11月1日起至2019年3月31日、2019年11月1日至2020年3月31日期间的暖气费18003.5元；2019年12月至2020年4月期间的物业费3071.5元；2018年9月至2020年4月期间的生活垃圾处理费100元；2018年9月至2020年4月期间的水费406元。原告对被告交付物业公司的装修押金3000元未退还的事宜表示不清楚。上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录打印件、缴费通知单、付款凭证、证人朱泰证言及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告王某1与被告王某2签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告依约履行了交付房屋的义务，被告也支付了原告第一年租金，按照合同约定，被告应当于2019年9月7日支付第二年度租金，经原告催促，被告未按照约定支付租金的行为构成违约，原告要求解除合同，本院应予支持。由于原告已于2020年4月9日将案涉房屋门锁更换，合同解除的时间应当以原告更换门锁的时间，即2020年4月9日认定。被告提出双方已于2019年9月20日解除合同的抗辩意见，无证据证明，本院不予采纳。由于合同已经解除，被告应当将其在案涉房屋内的财物全部搬离。关于被告欠付原告租金的数额，原告主张按照合同约定支付第二年租金130000元，被告则以原告存在交房延期等行为不同意支付房租。因本院认定2020年4月9日合同已解除，被告应当支付原告从2019年8月8日起至2020年4月9日期间的租金。2020年1月25日，因新冠肺炎疫情，山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月25日至3月16日，被告因疫情无法经营，被告提出情势变更要求免除租金的意见，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，应当酌情免除该段期间的租金。被告提出的原告存在延期交房的抗辩意见，无证据证明，本院不予采纳。故被告应当支付原告194天的租金69096元，在核减被告已付押金10000元后，被告应付原告租金59096元。关于原告主张被告支付违约金39000元的诉请，因原告同意被告提出的逾期支付租金的请求，且发生了新冠疫情，对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告应付的暖气费18003.5元，证据充分，且产生暖气费的时间段发生在被告承租期间内，被告应当支付原告暖气费18003.5元。关于物业费等费用，本院考虑到原告对被告垫付的装修押金是否退还尚不清楚，且原告提交的费用票据显示的截止日期为2020年4月，而双方解除合同的时间为2020年4月9日，该部分费用无法计算，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；被告应当支付欠付原告租金59096元、暖气费18003.5元；被告应将其在案涉房屋内的财物全部搬离。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王某1与被告王某2于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、被告王某2于本判决生效之日起十日内支付原告王某1租金59096元，并在此期限内将其在位于太原市××区房屋内的物品全部搬离，原告王某1配合被告王某2搬离；三、被告王某2于本判决生效之日起十日内支付原告王某1暖气费18003.5元；四、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2106元（原告已预交），由原告王某1负担1220元，被告王某2负担886元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 樊小凤 二〇二〇年九月二日书记员 宁梦菲