上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78733号原告：许伶宝，女，1949年1月4日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐刚(系原告之子)，男，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。被告：陈信泽，男，1979年12月10日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鸿，上海中沃律师事务所律师。第三人：顾伟宇，男，1978年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区曹路镇众三村顾家宅**。原告许伶宝与被告陈信泽、第三人顾伟宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许伶宝及其委托诉讼代理人徐刚、雷亚鹏，被告陈信泽的委托诉讼代理人赵强、汪鸿，第三人顾伟宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许伶宝向本院提出的诉讼请求：判令解除原、被告之间签订的《动迁房预售预购合同》(居间合同)。事实和理由：因江浦路越江隧道工程，原告父母留下的老房产动迁，原告作为继承人分得浦东新区曹路H-2-1地块5幢西单元1604室房屋一套，订房回执载明房屋面积为78.31平方米，合同单价19280元每平方米，合同总价XXXXXXX.08元。被告不知如何知道原告分得动迁房信息，其联系原告称其专门从事动迁房买卖，可以高价帮原告将动迁房卖出并且其可以把分一套房子变成分两套房子，因此原告在被告的引导下，在动迁组选择了涉案动迁房。为取信原告，被告协商其先垫付资金100万元，然后帮原告找买家，把房产按照市价卖出，故原、被告在2017年12月18日签订了《动迁房预售预购合同》，被告陈信泽作为居间方(丙方)签字，约定购房款为180万元，因被告陈述现在还没有找到买家，找到买家后重新按照市价签订《买卖合同》，故买方(乙方)处空着，并且经过原告催讨，被告并未将合同原件交给原告。原告后来才知道，将动迁房一套变两套系被告为哄骗原告将唯一住房卖出的谎言。合同签订后，被告通过转账支付原告90万元，剩余10万元支付给案外人韦某，韦某将5万现金支付给原告，剩余5万元归还原告欠韦某的借款。合同签订已经过了1年多，被告至今未和原告商议是否找到买家，是否可以按照市价售出并且原告了解到被告可能背着原告将房屋转手卖出，赚取差价，违背中介的原则，侵害原告的利益。为维护原告的合法权益，依据《合同法》第94条第4款、第410条之规定，特起诉至法院，望判如所请。被告陈信泽辩称：原、被告之间实际是房屋买卖关系而非居间关系。原、被告在2017年12月18日签署了《动迁房预售预购合同》后，被告于当日支付了10万元，于当月28日支付了90万元，完成了合同约定的首付款义务。原、被告双方的买卖关系是真实的，是居间方上海品红房产公司居间而成，具体的居间人是韦某。在韦某的推荐下，原、被告前往韦某的中介公司达成了房屋买卖的一致意见并签订了合同。被告向原告及居间方明确购买房屋实际是为了投资，因此在合同签订的时候将乙方及买家栏空出，目的是在被告找到自己的买家后，进行签约时可以让被告的买家与被告的卖家(即原告)之间直接签约，由此可以在过户手续方面节约税费，这在动迁房的买卖过程中是通常的操作方式，也是原、被告都认可的。被告不同意解除合同，双方实际是买卖法律关系，被告已按约支付了100万元，后续的70万元和10万元尚未到支付的时间。原告无权单方面解除合同，如果原告坚持解除，实际构成违约，应当承担违约责任。第三人顾伟宇述称：2017年12月中旬，陈信泽打电话给我说收到一套我原本心仪地段的房子，之前我就委托陈信泽关注该地段，因为我要买房。当天我就到陈信泽的办公室谈价格，陈信泽说两人关系很好，他是180万元收来的，加价20万元一共200万元卖给我。陈信泽还说因为还有其他中间方，所以不能再便宜了。后我决定200万元买下来，过了两三天后，我先付了64万元，在2018年6月15日我支付了40万元，2018年6月20日我又支付了16万元(实际支付15.8万元，陈信泽还欠我2000元)。其他的钱约定交房前2个月支付，因为没有交房，后面的钱我就一直未付。我一直催促陈信泽交房，陈信泽刚开始说要等等，后就和我说这个房子打官司了，所以不能交房了。我也找过我的买家，但买家要求和原房东签订合同，因为原告不肯，这事就不了了之了。经审理查明：2017年11月24日本市杨浦区江浦路XXX号房屋被拆迁，安置人员为王菊芳(亡)，许伶宝、许健、周美芳、焦俊红、许伶祥、许宏其等人。动迁中，安置人选择货币补偿的总补偿款为XXXXXXX.75元，安置人选择选购房源安置总补偿款为XXXXXXX.75元。2018年2月6日上述安置人员选择选购房源安置补偿方案，其中原告许伶宝购得曹路南扩区H-2-1地块5栋西单元1604室二室一厅房屋一套，该房订房面积78.31平方米，合同单价19280元，合同总价XXXXXXX.08元。2017年12月18日原、被告签订了《动迁房预售预购合同》，合同内容如下：“出卖方(甲方)：许伶宝，买受方(乙方)：空白，居间方(丙方)：陈信泽XXXXXXXXXXXXXXXXXX，第一条【交易内容】：甲方及家庭成员分得一套动迁安置房(以下简称：动迁房)。2017年12月18日，甲方许伶宝与购买方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》，将此套位于上海市浦东新区曹路H-2-1地块5幢西单元1604室的动拆迁房出售给乙方。房屋总价为壹佰捌拾万元整(￥XXXXXXX元)。该房房型结构：二室一厅，建筑面积：78.31平方米，建筑类型：公寓，权属为产权房。第二条【乙方付款方式、甲方交付房屋时间】1、甲乙双方签订房屋买卖合同即《动迁房预售预购合同》当日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整(￥100000元)作为购房定金。2、乙方第一次付款2017年12月31日之前支付首付款人民币玖拾万元整￥900000元；乙方第二次付款在该房屋进户前两个月，乙方支付购房款人民币柒拾万元整￥700000元；乙方第三次付款在该房屋可上市交易时，甲乙双方交易过户当日，乙方支付尾款壹拾万元整。……第二十二条【补充条款】1、过户时甲乙双方的所有税费由乙方承担。2、乙方承担甲方办理该房屋产权证所产生的费用。3、乙方承担该房屋的维修基金及一切进户费。4、甲方在该房屋产权证办出后应根据乙方需要配合乙方办理委托公证。5、乙方第二次付款人民币柒拾万元整￥700000元，其中叁拾万元整￥300000元在该房屋拿钥匙当日由乙方支付。甲方：许伶宝，乙方：空白，居间方：陈信泽”。同日，原告许伶宝向被告陈信泽出具《收条》一份，内容为：今收到陈信泽购买浦东新区曹路基地H-2-1地块5幢西1604室购房首付款计人民币大写壹拾万元整(￥100000元)。收款人：许伶宝(手印)。2017年12月28日被告陈信泽向原告许伶宝转账90万元，原告许伶宝向被告陈信泽出具《收条》一份，内容为：今收到陈信泽购买浦东新区曹路基地H-2-1地块5幢西单1604室购房款计人民币大写玖拾万元整(￥900000元)。收款人：许伶宝(手印)。同日原告许伶宝向案外人韦某转账5万元。另查明：2017年12月20日第三人顾伟宇向被告陈信泽转账64万，同日陈信泽分两次将50万、14万转账给案外人褚某某，同日褚某某又分两次将50万、14万转回给陈信泽；2018年6月15日第三人顾伟宇向被告陈信泽转账40万，同日陈信泽从银行提取了现金40万元；2018年6月20日第三人顾伟宇向被告陈信泽转账15.8万元，在该笔转账之前(同日)被告陈信泽向案外人杨九妹转账15.8万元。审理中，证人韦某向本院作证称：我和被告早就认识了，我是做中介的，和被告合作过好几次。2017年原告家动迁要卖掉一套房子就和我说，因为被告是专门收购房子的，我找到被告，他们在我公司品红房产内谈好价格180万元，先付10万元，后面再付90万元，一共给了100万元。当时双方说好为了后续买卖方便，买家没有写被告的名字。我收取了被告给的4万元现金作为居间费，但没有出具收据。原告很多年前欠我5万元，约定动迁后归还。原告收到钱款后，我和原告以及原告的儿子一起去的银行，由原告转账5万元给我。审理中，第三人顾伟宇表示其在本次房屋买卖之前还与被告陈信泽发生过几次房屋买卖，也是采用这样的交易方式并向本院提供了杨九妹、张仁庆的《动迁房预售预购合同》。在杨九妹的《动迁房预售预购合同》第二条第二款有如下约定：“乙方第三次付款尾款人民币大写壹拾伍万捌仟元(￥158000元)，甲方取得该房屋产权证双方去公证处公证后付清”。审理中，被告陈信泽表示第三人一共向其支付了购房款104万元即被告银行交易明细中第一笔64万元及第二笔40万元，第三笔15.8万元系支付的杨九妹的房款，与本案无关。以上事实，有各方当事人的陈述，原告提供的户籍摘抄、订房回执、《动迁房预售预购合同》照片(2017年12月18日)、手写纪要(被告)、手机短信、通话记录、补偿方案告知单、系争房屋地区二手房价格截图等证据，被告陈信泽提供的《动迁房预售预购合同》、《收条》、被告银行交易明细等证据、第三人顾伟宇提供的杨九妹、张仁庆的《动迁房预售预购合同》证据以及证人韦某的证词予以证实。本院认为：本案争议的焦点为：原、被告之间是何法律关系？原告诉称其委托被告出售系争房屋，双方为居间合同关系。被告辩称其与原告系房屋买卖合同关系，之所以被告在居间方处签字是为了在找到下家后直接将下家的名字填在买受方处，以避免税收。根据庭审查明的事实及在案证据，本院分析如下：1、原、被告均确认2017年12月18日签订《动迁房预售预购合同》时，买受人处为空白，而合同约定签订合同当日乙方要向原告支付10万元定金、2017年12月31日之前支付首付款90万元。如果按原告所说是委托被告出售系争房屋，那么在没有找到下家之前就约定在半个月内由下家支付100万元明显不符合常理。如按被告所说是房屋买卖关系就比较合理了；2、从原告出具的两张《收条》内容看，写明钱款的性质是购房款；3、从被告提供的银行交易明细看，2018年6月20日第三人向被告转账15.8万元，而在该笔转账之前被告向案外人杨九妹转账15.8万元，再结合顾伟宇提供的杨九妹的《动迁房预售预购合同》，可见并非第三人直接与杨九妹发生房屋买卖，而是被告与杨九妹发生房屋买卖后再出售给第三人；4、从被告提供的银行交易明细看，第三人向被告共转账3次分别为64万、40万、15.8万。其中15.8万支付的非本案房屋款项，剩余的104万元与被告支付给原告的购房款及支付给证人韦某的中介费金额正好相符。综上分析，本院有理由相信原、被告之间系房屋买卖合同关系。原告辩称被告给付100万元是为了保证原告在被告处出售房屋所支付的保证金并非购房款，但未提供证据加以证明，本院难以采信。原告还辩称如果原告选择货币安置补偿，实际可以拿到180多万元补偿，无需拿好房屋后再以180万元价格出售系争房屋。首先，是否选择货币补偿并非由原告一人决定，还要征求其他安置人员意见。其次，原告购得的系争房屋合同总价为XXXXXXX.08元，故将出售价格定为180万元也具有可能性，因此原告的该辩解本院亦难以采信。鉴于原、被告之间非居间合同关系，原告以被告违反合同法第94条第4款、第410条规定，要求解除双方签订的《动迁房预售预购合同》，于法无据，本院不予支持。关于原告提出的被告逃避纳税义务，损害国家利益，合同应为无效的意见，因《动迁房预售预购合同》现已被本院认定为原、被告之间的房屋买卖合同而非原告与第三人之间的房屋买卖合同，故本案被告在买入和卖出系争房屋过程中，均不可能再逃避税收，为维护市场交易的稳定，该合同认定为有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告许伶宝的诉讼请求。案件受理费80元，由原告许伶宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张肖泉人民陪审员  任新玲人民陪审员  蔡惠娟二〇二〇年九月二十九日书 记 员  顾丽韡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。