上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21661号原告(反诉被告)：赵志芳，男，1987年4月18日出生，汉族，户籍所在地河南省辉县市。委托诉讼代理人：黄辉，上海驷言律师事务所律师。被告(反诉原告)：博隆(上海)实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱建宁，执行董事。委托诉讼代理人：周翼娜，广东港联律师事务所律师。第三人：深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路**********。原告赵志芳诉被告博隆(上海)实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用简易程序公开审理。依据原告的申请，本院依法通知深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司作为第三人参加诉讼。被告提起反诉，本院依法予以受理。审理中，原告申请对房屋漏水问题进行鉴定，后未在规定的时间内缴纳鉴定费。本案于2020年6月1日和2020年8月10日两次公开开庭进行了审理，原告赵志芳及其委托诉讼代理人黄辉、被告博隆(上海)实业发展有限公司的委托诉讼代理人周翼娜到庭参加诉讼。第三人深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵志芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月12日签订的《商铺租赁合同》，被告返还原告租金人民币22,443.96元、履约保证金22,443.96元、售电款30,900元；2、被告赔偿原告损失344,798.90元(装修款192,800元、厨房排油烟设备及安装费4万元、宽带接入费7,500元、燃气管道接入及材料费11,120元、油池清洗费1,750元、门头广告制作安装费12,500元、广告位租用费7,000元、厨房油水分离器1,200元、厨房灶具13,000元、品牌技术服务费及授权费3万元、消防改造工程施工费12,000元、物业费及垃圾清运费15,928.96元)。事实和理由：2018年7月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于博隆广场4-123号商铺，租期自2018年11月1日至2022年10月31日，前2年月租金7,481.32元，后2年月租金9,351.65元。商铺交付原告后，原告注册了个体工商户，签订了品牌加盟协议，进行了装修。但在正式营业前，原告发现被告交付的商铺存在质量问题，顶部持续严重漏水。原告多次与被告及第三人多次沟通，始终未解决，严重影响了原告的正常经营。因顶部漏水是楼上餐饮店下水道堵塞厨余废水溢出所致，废水渗漏至原告店铺具有重大食品安全隐患，2019年8月原告出于食品安全考虑决定停止营业。原告认为被告交付的店铺存在质量问题无法正常使用，故起诉至本院。被告博隆(上海)实业发展有限公司辩称，被告同意解除合同，但是不同意返还租金。合同解除的原因是原告未按期支付租金，被告行使单方解除权。被告不同意赔偿原告损失，原告所述的款项是原告正常经营支出，被告不承担责任，被告对原告所述的各项损失金额也不予认可。第三人深圳市厚德物业服务有限公司上海分公司未作陈述。被告博隆(上海)实业发展有限公司认为原告欠付租金，提起反诉要求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、原告支付被告租金69,825.94元(按照每月7,481.31元，自2019年8月1日计算至2020年6月2日)；3、原告支付被告免租期租金23,370元(按照剩余租期的比例)；4、原告支付被告停业期违约金195,976元(按照748元/天计算222天)；5、原告支付被告逾期付款违约金(截至2020年6月2日的金额为141,531.58元，2020年6月3日起按照698.25元/天计算至实际支付之日止)；6、原告支付被告逾期租金收益损失22,440元(按照748元/月计算剩余租期30个月)。原告赵志芳针对反诉请求辩称，被告主张诉讼请求的前提是原告违约，但因为房屋存在渗漏水问题，原告多次要求被告修复始终未能修复，影响原告正常经营，被告违约在先，原告不存在违约行为，故合同系原告行使解除权而解除。经开庭审理查明：2018年7月18日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将博隆(上海)商业广场4栋1层4-123商铺出租给乙方，建筑面积97.16平方米。乙方经营范围为麻辣香锅。乙方不得擅自停业，否则属严重违反合同，每个停业日乙方应按当月租金的10%作为违约金。甲方暂定于2018年10月1日将店铺交付乙方。商铺租赁期限为4年，从本合同约定装修期限届满之次日起算，暂定为2018年11月1日至2022年10月31日。装修期1个月，从甲方将商铺交付给乙方之日起算，暂定为2018年10月1日至2018年10月31日。租金每月7,481.32元，每半年首月的5日前支付。乙方应于合同签订后三日内支付甲方首期租金22,443.96元。如因乙方装修及经营原因给本项目内公共空间及其它商户造成不良影响，乙方必须接受甲方的督导及管理。由甲方向乙方发出整改通知，乙方应在收到整改通知3日内进行整改，否则视为乙方违约。乙方对下列行为和时间引起的损失和损害，必须进行赔偿。该等赔偿包括但不限于任何修理、维修费用及任何其他人因下述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出任何款项和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用……2)因乙方原因而导致该商品水管通道、厕所、器具堵塞、损坏或停止运作而造成甲方及任何其他人或任何物品的损失……有下列情形之一，甲方有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿(含逾期租金收益赔偿，每月逾期租金收益赔偿金为月租金的10%)：……(5)乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为。租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，甲方有权直接在乙方向其交纳的履约保证金中扣除违约金或损失赔偿金，甲方损失超过剩余履约保证金的，仍有权追索。乙方拒绝或迟延支付租金、物业管理费的，每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金。乙方应于协议签订三天内支付甲方履约保证金22,443.96元。因乙方拒绝履行或迟延履行租金义务超过15天的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任。乙方在合同租期内与甲方解除合同，则免租期按年限折算返还甲方。乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现互通目的，可以行使解除权。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告对店铺进行装修后经营“魔锅坊”麻辣香锅，并申办了个体工商户营业执照。原告支付被告保证金22,443.96元、租金22,443.96元(2019年5月至7月)和电费30,900元。原告另向第三人支付了物业管理费和垃圾清运费15,928.96元和广告位租用费7,000元(2018年11月1日至2019年4月30日)。2018年12月22日，原告租赁店铺楼上经营的重庆刘一手火锅店(以下简称火锅店)负责人出具保证书，表示由于火锅店未安装油水分离导致魔锅坊返水，至其不能正常经营的事宜，做出以下保证：若今后再次发送返水事件，影响魔锅坊或其他店铺无法正常经营的情况发生，火锅店无条件接受物业采取停水停电行为，直至下水道不再堵塞。导致魔锅坊或其他商户产生的损失，由火锅店一律承担赔偿。第三人的工作人员徐湘南在保证书上书写“如未按要求解决油渍排放问题，导致魔锅坊不能营业，我司将对刘一手火锅立即停水停电，直到解决好。”2019年8月原告停业，2019年9月被告将房屋上锁。2019年8月26日，第三人向原告发出《整改通知书》，表示根据原告于2019年8月24日粘贴于店铺门上的公告知悉，原告经营的店铺因存在漏废水，存在食品安全隐患，暂停营业。通知原告及时对漏废水进行清理，清查漏废水产生原因，对隐患进行整改，在此之前应继续停止营业。2019年8月28日，原告与宝龙广场工程部人员朱某交谈，原告表示房屋多处漏水，工商部门建议原告停业。朱某表示修修补补修不好，楼上原楼板需要重新做防水。楼上火锅店装修时朱某就告诉火锅店原楼板要做防水，火锅店没有理睬。原告表示找火锅店和物业，一直都无法解决。物业把水停了，房屋内一直滴水，原告无法经营。从装修到现在没有停过。朱某表示物业也找过火锅店，但是物业只能起调解作用。2019年10月22日和2019年11月6日，被告向原告邮寄租金催缴通知，要求原告支付租金。邮寄地址为原告在租赁合同中确认的联系地址，邮寄状态均为妥投，他人代收。2020年6月2日和3日，原告与被告办理了房屋交接手续。审理中，原告申请对系争房屋的渗漏水问题进行鉴定，本院依法委托上海源正科技有限公司进行鉴定，原告未在规定的时间内缴纳鉴定费要，鉴定单位退案处理。鉴定单位向本院出具了《鉴定工作联系单》，记载现场预勘情况如下：室内北侧进门处顶面可见涂料受损。经申请人确认，受损系楼上下水管堵住后发生(突发性)，下雨天不漏。楼上为餐饮(火锅店)厨房，厨房地面抬高约250mm-300mm，排水管道均已隐蔽。原告诉状副本于2019年11月12日送达被告。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、发票、收据、保证书、营业执照、广告位租用协议、照片、录音等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：因为楼上火锅店下水道多次堵塞，下水道废水渗漏到原告店铺内，导致原告无法正常经营。比较严重的情况发生过三次，两次是在原告装修期间，一次是2019年8月1日。原告多次要求被告和第三人处理，但是均没有解决。被告工程部人员也明确表示无法维修，需要楼上火锅店将原楼板重新做防水。2019年8月1日发生渗漏后，为了避免因食品安全隐患被处罚，原告与被告进行交涉无果。2019年8月23日，店铺被停水，原告无法经营。原告为证明上述内容，提供了照片、视频，被告表示原告提供的2018年12月至2019年2月的视频和照片真实性予以认可，但认为仅能反映2018年12月发生了渗漏水，不能证明2019年1、2月还继续存在问题，对其余照片和视频均不予认可，无法反映拍摄时间、地点和问题的原因。、地点和问题的原因v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告为证明损失，提供了：装修合同及收据、通风工程合同及收据、宽带接入合同及发票、燃气管道费用汇总表及付款凭证、隔油池清理委托合同及收据、门头广告制作安装费收据、灶具和油水分离器票据、品牌技术服务协议书和收据、消防改造合同及收据、转账凭证。被告表示对原告的装修投入不清楚，上述都是原告自己经营所需，被告无需承担赔偿责任。被告表示：系争房屋于2018年12月发生过一次渗漏水问题，原因是楼上的火锅店下水管道堵塞废水外溢。当时被告和第三人已经协调处理，火锅店出具了保证书，之后并未再次发生该问题。原告应该向火锅店主张相关权益。原告实际发生的电费总金额为30,038.64元，水费总金额1,877.85元。为此，被告提供了水电表清单，原告对清单予以认可，并且表示双方办理房屋交接的时候原告还应被告要求另行支付了部分水电费。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。原被告一致确认2018年12月因楼上火锅店下水道堵塞造成废水外溢渗漏，对于此种情况，对原告的经营造成了一定影响。双方争议的是除了该次渗漏外，是否还发生过该种情况，是否对原告的经营造成了影响。根据原告提供的与工程部人员的录音，系争房屋存在多次渗漏水问题，均系楼上火锅店下水道堵塞所致，该问题一直没有得到解决，原告为了避免因食品安全被处罚而停业。该录音证据与原告提供的照片和视频材料能够相互印证。被告作为出租人，理应保证交付的房屋能够正常使用，尽管渗漏水系火锅店直接导致，被告作为出租方理应及时协调处理，现房屋多次发生渗漏水问题且一直未能解决，客观上影响原告经营，原告有权解除合同并要求被告承担法律责任。被告也可以根据合同约定向火锅店主张相关权益。综上，本院认定租赁合同于本案诉状副本送达被告之日即2019年11月12日解除。合同解除后，被告理应将履约保证金退还原告。关于租金，本院根据原告租金支付情况、房屋受影响程度、当事人过错程度、被告上锁等因素，认定原告已付租金不予返还，但无需另行向被告支付租金。关于电费，鉴于原告已经实际使用，故对原告要求退还电费的请求不予支持。关于原告主张的损失，本院综合合同履行程度、房屋受影响程度、当事人过错程度、实际损失、合同约定的违约责任等因素，酌情认定被告应赔偿10万元。鉴于被告违约，对被告的反诉请求均不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告赵志芳与被告博隆(上海)实业发展有限公司于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月12日解除；二、被告博隆(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵志芳履约保证金22,443.96元；三、被告博隆(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵志芳10万元；四、驳回原告赵志芳的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告博隆(上海)实业发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,608.80元，减半收取计3,804.40元，由原告负担2,430元，被告负担1,374.40元；反诉受理费1,223.46元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年九月三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。