上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初16650号原告：任加福，男，1953年2月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡荣，上海邦景律师事务所律师。被告：沈培忠，男，1952年1月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：樊夏君，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。第三人：蒋思妹，女，1954年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区。第三人：严宝发，男，1949年8月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告任加福与被告沈培忠、第三人蒋某某和严某某的案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任加福及委托诉讼代理人胡荣、被告沈培忠的委托诉讼代理人樊夏君、第三人蒋某某到庭参加诉讼。第三人严某某经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。任加福向本院提出诉讼请求，要求停止对坐落于本市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行。任加福主张的事实和理由为：本人与严某某于2013年1月16日签订房屋买卖合同约定，严某某将系争房屋(为动迁安置房)作价133万元出售给本人，待过户条件成就时3日内将系争房屋变更登记至本人名下。截至2019年，本人已将全部房款支付完毕。上述合同签订后两个月，本人从严某某处收到系争房屋并居住至今。然而，2016年6月22日，系争房屋办理产权证时，蒋某某和严某某签署了系争房屋的《配套商品房供应单》，并与案外人上海盛远房地产开发有限公司(以下简称盛远公司，为系争房屋的开发单位)签署《上海市商品房出售合同》，将本应登记在本人名下的系争房屋登记在蒋某某和严某某名下。之后，蒋某某和严某某办理了离婚登记手续，约定系争房屋归蒋某某所有，但系争房屋产权一直登记在蒋某某和严某某两人名下。2017年12月18日，蒋某某起诉本人，要求确认前述严某某与本人签订的系争房屋的买卖合同无效。法院于2019年3月29日作出判决，确认该买卖合同有效。但蒋某某在该判决作出前，于2019年3月18日因向沈培忠借款而办理了系争房屋的抵押登记手续，抵押权人为沈培忠，导致系争房屋无法过户至本人名下。之后，沈培忠向法院提起民间借贷纠纷诉讼，法院作出(2019)沪0104民初12884号判决。该判决生效进入执行阶段，法院于执行过程中查封了系争房屋，并作出(2019)沪0104执6990号执行裁定，拟对系争房屋进行评估、拍卖。本人对该执行行为不服而提起执行异议，进而提起该项诉讼。本人认为：本人签订的系争房屋买卖合同合法有效，该房屋已由本人合法占有使用，本人已支付全部房款。严某某在系争房屋具备过户条件时故意对本人进行隐瞒，与蒋某某两人于2016年6月22日将系争房屋登记在两人名下，本人对此毫不知情。两人之后又通过离婚将本应属于本人的系争房屋给了蒋某某，并在法院判决确认本人与严某某之间的系争房屋买卖合同有效的情况下，在系争房屋上创设抵押，制造过户障碍，故系争房屋未能成功过户登记，并非本人自身原因。此外，据网上检索发现，沈培忠作为债权人，提起了多起针对不同当事人的房屋抵押类借贷诉讼，与系争房屋相关的借贷和抵押权的设立存在多个不合常理之处，故本人对(2019)沪0104执6990号执行案件执行依据(2019)沪0104民初12884号民事判决亦有异议。综上，本案案情符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的各款情形，本人为维护自身合法权益特提起本次诉讼，应得到支持。沈培忠辩称，不同意任加福的诉请。任加福于2013年签订系争房屋的买卖合同，该房于2016年即具备过户条件，任加福应对此关注并了解。且系争房屋不止一次被抵押，本人并非唯一的抵押权人，只是最后接盘的抵押权人。任加福长期未要求办理系争房屋的产权过户登记手续，未主张相关权利。即使蒋某某于2017年底至2018年初上门表示不愿意出售系争房屋期间，任加福也从未主动提出对系争房屋的权利主张，只是在蒋某某最终提起诉讼时才提出反诉。(2019)沪0104执6990号执行案件的执行依据(2019)沪0104民初12884号民事判决已然生效，任加福对此是否有异议与本案无关。此外，任加福于2014年与他人发生了一起民事纠纷诉讼，其作为被执行人至今未清偿生效法律文书确定的金钱给付义务，这也是其一直不要求将系争房屋过户至自己名下的原因。综上，本人认为，系争房屋一直未过户至任加福名下，是其长期以来主动放弃过户要求，故其诉请不应得到支持。第三人蒋某某述称，不同意任加福的诉讼请求。严某某擅自将系争房屋出售给任加福，本人知道时买卖合同已签好。当时系争房屋的产证并未下来，故该买卖合同应不符合规定，本人为此找过任加福，他不理睬。2016年6月，系争房屋产证下来并具备上市过户条件，本人和严某某系该房产权人，本人立即将此情况通知任加福，希望大家坐下来谈，还为此向任加福发过挂号信，其均拒绝和不予理睬。本人没办法，只得以任加福为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷的诉讼。在诉讼期间，本人向沈培忠借款并向其抵押了系争房屋，该借款抵押合法有效。本人认为，系争房屋产证于2016年6月下来时就已具备上市过户条件，本人当时已亲口告知任加福，但其一直不予理睬，直至本人提起诉讼时才要求过户，故其在此过程中是有问题的。严某某未当庭答辩，其于庭审后来院表示，不同意任加福的诉请，意见与蒋某某一致。本院认定事实如下：系争房屋系严某某所有的XXXXXXXX号老房拆迁补偿安置所得。2013年，严某某与任加福签订《房地产买卖合同》，约定任加福受让系争房屋，目前无法取得房地产权证，届时将由上海盛远房地产开发有限公司统一办理，并过户给任加福所有，转让价款为133万元，签订合同日前支付3万元，签订合同当日支付110万元，剩余房款在办理产权过户手续后10日内支付；严某某承诺在系争房屋可办理产证起3个月内，积极给予配合及协助任加福或委托他人办理转让过户。上述合同签订后，严某某将系争房屋交付任加福使用。2013年2月20日，任加福通过银行转账向严某某支付109.50万元。2016年6月22日，蒋某某、严某某与上海盛远房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由蒋某某、严某某购买系争房屋。当日，蒋某某、严某某签署系争房屋的《配套商品房供应单》。2016年12月18日，系争房屋登记至严某某、蒋某某名下。2017年3月15日，蒋某某、严某某登记离婚。双方于当日签订的《自愿离婚协议书》载明，系争房屋离婚后归蒋某某所有。2018年，蒋某某、严某某向上海市闵行区人民法院提出诉讼请求：1.判令确认严某某与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令任加福迁出系争房屋。任加福提出反诉：1.确认严某某与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》有效，判令蒋某某与严某某协助任加福将系争房屋的产权登记变更至任加福名下；2.判令系争房屋的成交价为133万元，并判令严某某赔偿任加福逾期过户的违约金(自2016年12月18日起计算至实际过户之日为止，按日万分之三标准计算)。诉讼中，任加福通过代管款形式将20万元缴纳至上海市闵行区人民法院，同时表示存在抵押情况，可能无法办理过户，要求法院确认合同有效,关于违约金的请求暂不在本案中主张。2019年3月29日，上海市闵行区人民法院作出(2018)沪0112民初12378号民事判决书，判决：一、严某某与任加福就系争房屋签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回蒋某某的全部本诉诉讼请求；三、驳回任加福的其他反诉诉讼请求。各方均未提起上诉，该案已生效。另查明，系争房屋权利人为严某某、蒋某某，受理日期为2016年12月6日，该房屋的《上海市不动产登记簿》备注一栏载明：“动迁安置房”“考虑到爱博四、五村居民动迁居民安置和产证办理的客观情况，小区业主在办理完小产证后，不再设置三年方可上市交易的限制。”2019年3月11日，沈培忠、严某某、蒋某某签订《房产抵押借款合同》1份，约定抵押房产为系争房屋，借款金额为220万元。2019年3月18日，系争房屋办理抵押登记，担保债权数额为220万元，沈培忠为抵押权人。2019年5月5日，本院受理沈培忠与蒋某某、严某某借款合同纠纷一案，审理过程中，本院根据沈培忠的申请，于2019年5月15日查封系争房屋。2019年8月5日，本院作出(2019)沪0104民初12884号民事判决书，判决：一、蒋某某、严某某于判决生效之日起十日内共同返还沈培忠借款220万元；二、蒋某某、严某某于判决生效之日起十日内，以220万元为基数，按月利率2%，共同支付沈培忠自2019年5月16日起至实际支付之日止的利息；三、蒋某某、严某某于判决生效之日起十日内共同支付沈培忠律师费1万元、担保费4,000元；案件受理费减半收取计12,240元、保全费5,000元，由蒋某某、严某某共同负担。各方均未提起上诉，该判决生效。之后，蒋某某、严某某未履行上述民事判决书中确定的义务，沈培忠申请强制执行，本院依法立案受理，并于2020年3月9日作出(2019)沪0104执6990号执行裁定书，裁定评估、拍卖蒋某某、严某某名下系争房屋，任加福遂对此向本院提出书面异议，本院受理案号为(2020)沪0104执异118号。在该案听证时，任加福的相关陈述是：过户手续在2016年12月就可以办理了，是被执行人(指蒋某某、严某某)不配合，所以一直到现在都没有办理。房产同时登记在两被执行人名下是后面才知道的。当时蒋某某不同意，所以一直没有过户。我方多次找到严某某要求过户，但是因对方原因造成不能过户。2020年6月24日，本院作出(2020)沪0104执异118号执行裁定，驳回任加福的异议请求。任加福对此不服，向本院提起诉讼，即为本案。上述事实，除双方当事人一致的陈述证明外，另有任加福提供的民事判决书、执行裁定书、系争房屋的《上海市不动产登记簿》等证明，本院予以确认。庭审中，关于何时知晓系争房屋具备过户条件，任加福表示：自己于2013年9月入住系争房屋。自己在与严某某签订房屋买卖合同时，严某某说一年半到两年可以过户。自己不直接与严某某发生关系，是委托中介盯着，本人是一直在问中介，中介一直说没到时间。这种状态一直延续到2018年蒋某某提起房屋买卖合同纠纷诉讼，在诉讼过程中，自己看到蒋某某作为证据提供的系争房屋产权证时才知晓系争房屋产证下来可以上市了。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明，系争房屋登记在蒋某某、严某某名下，本院根据沈培忠的申请对系争房屋进行执行并无不当。根据已查明的事实，系争房屋系严某某拆迁补偿安置所得，任加福与严某某签订《房地产买卖合同》时，该房设有上市限制而不具备过户登记至任加福名下的条件，但系争房屋于2016年6月22日办理产权登记时已具备上市交易过户的条件。任加福明知系争房屋设有上市交易的限制，仍与严某某签订系争房屋的《房地产买卖合同》；且严某某在签订《房地产买卖合同》后就将系争房屋交付任加福使用，任加福应该且完全可以了解自己所购并实际居住使用的房屋的产权过户登记情况，及时要求办理过户手续、主张自己相关权利。但任加福直至蒋某某于2018年提出房屋买卖合同纠纷诉讼时，才反诉要求办理系争房屋的过户手续，直至本院2019年5月15日查封系争房屋时，该房产权仍登记在蒋某某、严某某名下。任加福主张，自己不与严某某直接发生关系，是委托中介盯着，不符合常理。同时本院注意到，任加福在听证时则表示，过户手续在2016年12月就可以办理了，只是因为被执行人(指蒋某某、严某某)不配合，所以一直没有办理。对此，本院认为，即使存在蒋某某、严某某不配合办理过户手续的情况，任加福也应该且完全可以及时主张权利。综上，对系争房屋一直未办理过户登记手续，任加福主张不存在自身原因，该主张难以成立，本院不予采信。至于任加福对执行依据生效的(2019)沪0104民初12884号民事判决提出的异议，不属本案处理范围。由于现有证据不足以证明任加福在未办理房屋产权过户登记的情况下已取得房屋所有权，以对抗本院对系争房屋的强制执行，故其诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。严某某经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回任加福的诉讼请求。案件受理费16,770元(任加福已预缴)，由任加福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  庞世伟人民陪审员  彭致坚二〇二〇年九月十七日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。