广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1302民初3710号原告：周主权，男，汉族，1980年10月22日出生，身份证住址：广东县惠东县*****委飞鹅一路，身份证号：441************77X。委托代理人：胡耀宏，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：黄志杨，广东卓凡律师事务所实习律师。第一被告：招商银行股份有限公司惠州分行,住所：惠州市*********信城市时代裙楼一层、二层。负责人：王敬刚。第二被告：郭冠宏，男，汉族，1963年10月25日出生，身份证住址：广东省惠东县**********，身份证号：442************314。原告周主权第一被告招商银行股份有限公司惠州分行、第二被告郭冠宏案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告周主权及其委托代理人胡耀宏、黄志杨，第二被告郭冠宏到庭参加诉讼，第一被告招商银行股份有限公司惠州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告周主权诉称，2019年10月23日，惠城区人民法院作出(2018)粤1302执恢305号《自行搬迁通知》要求原告清空房屋，2019年11月6日，原告对执行行为提出了书面异议，惠城区人民法院2019年12月26日作出（2019）粤1302执异514号执行裁定书：驳回案外人周主权的执行异议请求，原告于2020年1月9日签收该裁定书。原告于2012年5月1日承租了第二被告位于惠东县*******的房屋并合法占有使用至今。租赁期限未届满，原告享有租赁、使用房屋的合法权利，依法无需清空房屋。2012年4月2日原告与第二被告签订一份《房屋租赁合同》，约定郭冠宏将位于惠东县***********(90号)6间四层的房屋出租给原告使用，租赁期为20年(2012年5月1日至2032年12月31日)；约定每月租金为五千元，乙方(周主权)一次性交付前十年租金共60万元，之后十年租金每两年交付一次。合同签订后，原告支付了前十年租金，2012年开始使用该房屋至今。虽然该房产因第二被告郭冠宏欠债被法院拍卖处置，由竞买人张观送竞买成为新业主，但根据《中华人民共和国合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。上述房屋仍在租赁期内，且人民法院查封之前，原告与第二被告郭冠宏已签订合法有效的书面租赁合同，原告一直占有使用该房屋。原告认为，惠城区人民法院于2019年10月23日作出的(2018)粤1302执恢305号《自行搬迁通知》要求原告清空房屋系无法律依据，且已损害了原告的合法租赁权益，为维护原告的合法权益，原告请求撤销惠城区人民法院于2019年10月23日作出的(2018)粤1302执恢305号《自行搬迁通知》，停止对位于惠东县***********屋的执行。保障原告合法租赁权利，请求判决：1、请求撤销惠城区人民法院于2019年10月23日作出的(2018)粤1302执恢305号《自行搬迁通知》，停止对位于惠东县***********屋的执行。2、两被告承担本案诉讼费用。第一被告招商银行股份有限公司惠州分行未作答辩，也未到庭参加诉讼。第二被告郭冠宏答答辩称，我的商铺确实是抵押给银行了，银行将商铺卖掉也是没办法的，我总共欠银行140万元，还了14万元，还欠126万元，商铺被卖了多少钱，银行也没有通知书，我只知道大概卖了3百多万元。审理查明的事实经审理查明，2015年3月25日，本院作出（2014）惠城法民二初字第966号民事判决书，判决如下：一、招商银行股份有限公司惠州分行与郭冠宏签订《个人授信协议》和《个人贷款借款合同》项下贷款提前到期；二、郭冠宏与肖桂兴应在本判决发生法律效力后十日内偿还尚欠招商银行股份有限公司惠州分行借款本金140万元及相应的利息复息（利息、复利暂计至2014年6月30日，利息为25137.79元，复息242.18元，以后利息、罚息按合同约定继续计算至借款清还之日止）；三、招商银行股份有限公司惠州分行对郭冠宏抵押的位于惠东县*******的国有土地使用权[惠东国用（2007）第010690]及位于惠东县**********[粤房地证字第C5063607]的房产在上述债务范围内在处置时享有优先受偿权。（2014）惠城法民二初字第966号民事判决书查明：2013年8月8日，抵押物在惠东县房产管理局办理了抵押登记，他项权利证书（粤房地他项权证惠东字第0120014720号）。根据生效的法律文书，第一被告向本院申请强制执行【（2018）粤1302执恢305号】，在执行过程中，本院在淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告，拍卖标的物为惠东县***********产，在拍卖现状中对标的物的现状描述如下：该房产存在打通情况，与另一栋教学楼为惠东县*****经营使用，根据承租人提供的租赁合同显示，租赁期限自2012年5月1日起至2032年12月31日止，详情请竞买人自行了解或到法院咨询详情。2019年10月23日，本院执行部门向原告发出《自行搬迁通知》，告知原告如下事实：执行部门已对被执行人郭冠宏名下位于平山蕉田草塘路的国有土地使用权【产权证号：惠东国用（2007）第010690号，土地面积259平方米】以及位于惠东县**********（原蕉田收容所背后）的房地产【不动产证号：粤房地证字第**，建筑面积797.5平方米】依法进行处置，由买受人张冠送以人民币3118975元竞买成交，为使案件顺利执行及维护买受人的合法权益，现通知周主权自收到本通知书之日起15日内迁出上述房屋或于收到本通知书之日起15日内以书面形式提起执行异议。原告因而以案外人的身份向本院提出执行异议，本院作出（2019）粤1302执异514号执行裁定书，裁定驳回案外人周主权的执行异议请求。原告因而提起执行异议之诉。在庭审过程中，另查明如下事实：2002年5月23日，惠东县民政局向惠东县*****（法定代表人周锦粦）颁发民办非企业单位登记证书，经营场所：惠东县*********。2016年8月24日，惠东县教育局向惠东县*****颁发民办学校办学许可证（负责人周锦粦）。2020年4月24日，惠东县公安局蕉田派出所出具证明，证实原告与周锦粦是兄弟关系，原告自称是惠东县*****的投资经营者。2012年4月2日，原告与第二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向第二被告承租位于平山镇蕉田飞鹅一路位154号内6间一至四层楼房约共800平方米，租赁期限20年，自2012年5月1日至2032年12月31日，每月租金5000元，原告一次性支付10年租金60万元，之后10年每两年交付一次租金。2012年5月1日，第二被告向原告出具《收条》，《收条》记载：现收到周主权交来10年房屋租金（2012年至2022年）人民币60万元整。2015年11月16日，惠东县教育局作出《关于周锦粦同志申请迁建蕉田幼儿园的批复》，同意原地址平山街道蕉田市场旁边搬迁坪山街道飞鹅路154号。即迁至原告向第二被告租赁的场所。以上事实，有自行搬迁通知书、收条、照片、司法拍卖平台发布的拍卖公告信息、（2019）粤1302执异514号裁定书，民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、建设工程消防验收意见书、专项审计报告、惠东县教育局关于同意迁建惠东县*****的批复及本案的开庭笔录在案佐证。本案将采用（2018）最高人民法院民再352号民事裁定书确定的裁定规则进行判决，规则如下：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本院裁判理由和结果本院认为，本案争议的问题是：第一、原告对执行行为不服还是对执行标的物实权利归属不服？第二、原告能否通过执行异议之诉达到无需清场的目的？对于争议的第一个问题，原告作为执行标的物的承租人，第一被告是执行标的物的申请执行人，第二被告是执行标的物的产权人，原告的第一项诉讼请求（撤销清场通知书）并不属于执行异议之诉的审理范畴，但非常明确的表达了原告的真实意愿，原告对清场的执行行为有异议，其根本目的并不是排除执行，而是要求停止清场的行为，执行标的物产权人是第二被告，执行拍卖款将通过执行归第一被告用于清偿债务，当事人对执行标的物拍卖款归属并无争议。对于争议的第二个问题，采用（2018）最高人民法院民再352号民事裁定书确定的裁判规则，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。根据上述裁判规则，应当驳回原告的起诉，另行提起执行复议，在本院执行拍卖公告中，非常清晰明了地公告了执行标的物带20年的租约，竞买人知道或者应当知道这一事实，根据买卖不破租赁的原则，竞买人应当接受承租人继续承租的事实，因本院执行部门未对原告与第二被告之间的租赁合同是否产生合法的租赁权作出判断，在执行过程中，应通过继续履行合同的方式交接，完成交接后，若双方对继续履行合同无法达成合意，原告与第二被告签订的租赁合同合法有效的约定对竞买人产生约束力，若产生争议，应另行提起普通民事诉讼，而不是提起执行异议之诉。第一被告经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案公开审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条的规定，缺席裁决如下：驳回原告周主权的起诉。驳回起诉，依法不收取诉讼费用，待法律文书生效退还。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 刘 娟二〇二〇年九月一日法官助理 李慧雅书 记 员 李芳婷附：最高人民法院（2018）最高法民再352号民事裁定书再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：合肥共前贸易有限公司。住所地：安徽省合肥市庐阳区*******徽商国际大厦401室。法定代表人：余蕾，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司。住所地：安徽省合肥市滨湖区******号中国信达（合肥）灾备及后援基地*号楼***层。负责人：李洲，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李成龙，安徽天禾律师事务所律师。一审第三人：张伦，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省合肥，住安徽省合肥市瑶海区再审申请人合肥共前贸易有限公司（以下简称共前贸易公司）因与被申请人中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达安徽分公司）及一审第三人张伦案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院（2017）皖民终693号民事裁定，向本院申请再审。本院于2018年6月20日作出（2018）最高法民申1706号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭审理了本案。再审申请人共前贸易公司的委托诉讼代理人郭海波，被申请人信达安徽分公司的委托诉讼代理人李成龙，一审第三人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共前贸易公司向本院申请再审，请求：1.撤销二审民事裁定，维持一审民事判决，确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.立即终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，停止对位于安徽省合肥市*******徽商国际大厦401室、402室房屋的强制执行；3.一、二审诉讼费用由信达安徽分公司承担。事实与理由：二审裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，共前贸易公司所提出的执行异议之诉，是对共前贸易公司与张伦签订的《房屋租赁合同》的确认，是基于张伦作为房主依法享有的用益物权中占有权利的保护。在张伦与共前贸易公司签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋交由共前贸易公司占有，共前贸易公司根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，要求立即停止对徽商国际大厦401室、402室房产的执行措施，是对共前贸易公司实体权利的保护，并非只是对一审法院执行行为提出的异议。一审法院的执行结果直接损害共前贸易公司的实体权益，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关规定。信达安徽分公司辩称，（一）共前贸易公司在案件执行阶段提出终止对案涉标的物评估、拍卖等强制执行措施，系针对法院执行行为提出的异议，且要求确认其租赁权益合法并非执行异议之诉的受案范围，二审法院依法裁定驳回其起诉并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，共前贸易公司应当是仅与执行行为相关的利害关系人，其提出的异议，意在阻止执行行为即“限期搬出房屋”侵害其所谓的租赁权益。一审判决确认《房屋租赁合同》有效超越了执行异议之诉的审理范围。（二）共前贸易公司与张伦以虚构《房屋租赁合同》的方式对抗生效法律文书的执行，主观恶意明显，应当依法驳回其全部执行异议申请。1.该《房屋租赁合同》约定的租金价格明显低于市场商住使用房屋的价值，约定了一年的免租装修期及长达二十年的租期却无任何租金递增条款及租金的支付约定，与正常的商业交易模式和生活经验不符。共前贸易公司支付的1104万元不是符合常理的整数，且款项用途无有效证据证明。2.共前贸易公司的注册资本仅有30万元，经营期限较短，其经济能力及两份矛盾冲突的租赁合同存在诸多疑点。3.张伦在2012年9月办理房屋抵押登记之时，确认执行标的上不存在任何租赁关系，但在执行异议之诉中又推翻自己此前的确认，陈述相互矛盾。4.共前贸易公司与张伦既没有履行登记备案手续，亦没有将《房屋租赁合同》进行公证，从公示公信原则上来说，可信度较低。张伦的主观心态是为了恶意躲债。张伦述称，2012年8月1日的租赁合同是真实的，备案的合同不是张伦签的名，张伦也不知晓。共前贸易公司向一审法院起诉请求：1.请求终止执行（2015）合执字第00276号案件，停止对位于安徽省合肥市*******徽商国际大厦401室、402室房屋的强制执行措施；2.请求确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障共前贸易公司的合法租赁权；3.本案的诉讼费用由信达安徽分公司承担。一审法院认定事实：2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，由共前贸易公司（乙方）承租张伦位于合肥市*******徽商国际大厦401室、402室房屋，用于经营酒店等使用；租赁期限自2012年8月1日至2032年7月30日止，总租金1254万元；租金按年交纳，乙方须于每年的前第一个月内，主动交纳下年的租金；如乙方能在合同签订之日起3年内支付租金总额达到1104万元，则视为乙方已经全额付清2012年8月1日至2032年7月30日的全部租金。合同签订后，共前贸易公司于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔通过转账共计付给张伦1112万元（其中共前贸易公司转账9万元，共前贸易公司法定代表人方某转账128万元，共前贸易公司股东翟某某转账975万元），张伦庭审中认可收到现金2万元，共计1114万元，其中房租1104万元，水电押金10万元。2012年9月21日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行签订了一份《最高额抵押合同》（编号：120269），约定：张伦为交通银行与安徽远合商贸有限公司在2012年9月21日至2013年9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押物为张伦名下位于合肥市*******徽商国际大厦401、402室房屋，双方于同年9月24日办理了抵押登记。2013年12月10日，交通银行股份有限公司安徽省分行与信达安徽分公司签订了《不良资产批量转让协议》，将相关不良资产转让给信达安徽分公司并支付了转让对价。后因安徽远合商贸有限公司未能按期归还借款本息，张伦等担保人也未能履行担保义务，故信达安徽分公司诉至一审法院。2014年10月16日，一审法院作出（2014）合民二初字第00284号民事判决，判决生效后信达安徽分公司申请执行，一审法院于2016年4月27日向共前贸易公司发出（2015）合执字第00276号通知书，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出上述房屋。共前贸易公司遂向一审法院提出执行异议申请，请求终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，终止对被执行人张伦名下位于徽商国际大厦401、402室房屋的评估、拍卖等强制执行措施。一审法院于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，驳回共前贸易公司的异议申请。共前贸易公司遂提起本案诉讼。另查明，案涉房屋于2013年12月被查封，查封前共前贸易公司已实际占有使用该房屋。一审法院判决：1、确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、驳回共前贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由信达安徽分公司负担。信达安徽分公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回共前贸易公司的全部诉讼请求。二审法院认为，在（2014）合民二初字第00284号民事判决执行中，一审法院对被执行人张伦所有但出租给共前贸易公司的案涉房屋强制执行，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出案涉房屋。但共前贸易公司认为其对案涉房屋享有租赁权，提出执行异议，请求终止对该租赁房屋的执行，终止评估、拍卖等强制执行措施。共前贸易公司的执行异议申请，是对一审法院的执行行为提出的异议，意在阻止执行行为侵害其租赁权。因此，对其提出的执行异议，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理，而不应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及其相关规定处理。一审法院适用法律错误，应予纠正。裁定：1.撤销一审法院（2016）皖01民初479号民事判决；2.驳回共前贸易公司的起诉。一审案件受理费100元，退还共前贸易公司；信达安徽分公司预交的二审案件受理费100元予以退还。再审期间，各方当事人均没有提交新证据。信达安徽分公司于2018年11月22日向本院提交《调查取证申请书》，申请本院调取共前贸易公司、翟某某、方某、张伦的2012年、2013年、2014年度银行账户明细，以查明案件事实。因本案再审审理期间的争议焦点是共前贸易公司提出的案外人执行异议之诉是否应予受理问题，不涉及实体认定，本院对该调查取证申请不予准许。本院再审认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，一审法院于2016年4月27日作出的（2015）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的2012年8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为2013年9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于2012年8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于2012年8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认2012年8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。至于2012年8月1日《房屋租赁合同》与2013年9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：一、撤销安徽省高级人民法院（2017）皖民终693号民事裁定；二、指令安徽省高级人民法院对本案进行审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。