安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终3626号 上诉人（原审被告）：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇盛世家园**楼**,统一社会信用代码91341225554582049B。 法定代表人:毛炜中，该公司负责人。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈东乐,男,1988年11月1日出生,汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：李刚，安徽众豪律师事务所律师。 上诉人安徽阜南金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）因与被上诉人陈东乐商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金厦公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈东乐的诉讼请求；2.如不能驳回陈东乐的诉讼请求，请求二审对违约金予以适当减少；3.二审诉讼费用由陈东乐负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。金厦公司与陈东乐签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“商品房验收合格”，一审认定“涉案房屋涉案楼房于2019年11月28日才通过阜南县住宅小区综合查验，同意交付使用”，将双方约定的商品房交付条件变更为“商品房综合验收合格”，违背当事人意思自治。涉案商品房已与2019年8月5日完成竣工验收备案，具备了交付条件；2.涉案房产项目系2014年6月1日前的项目，一审简单比照（2017）皖1225民初2426号民事判决和（2017）皖12民终2003号民事判决认定的事实、逻辑，系认定事实和裁判明显有误。前述判决作出后，地方，地方相关房产政策又有重大调整ldquo;遗留问题”应尊重历史，区别对待；3.双方在合同第八条中特别约定：“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”“为遵守、配合政府的法规政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误”。涉案项目不能完成竣工验收备案，完全是因为金厦公司配合相关政策变化导致，应属双方约定的可据实延期的情形，计入违约时间有误；4.双方约定的违约金过高，陈东乐每月实际损失1000元左右，一审判决结果超出其实际损失数倍，应予适当减少；5。陈东乐本次一审系重复起诉，应予驳回。 陈东乐辩称：1.本案因金厦公司违反合同约定，逾期交房5年多。涉案房屋于2019年11月28日才通过综合查验，在2019年11月2日前不具备交付条件；2.涉案合同第八条系金厦公司提供的格式合同，且同时约定了金厦公司的告知义务，金厦公司未举证证明其公司已履行了告知义务，其公司上诉称延迟交房系因政策变化导致，应予免责的上诉理由不成立；3.安徽省高级人民法院相关指导意见规定：房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时必须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋；4.金厦公司称陈东乐每月实际损失1000元左右，双方约定的违约金过高无事实依据；5.陈东乐与2017年起诉请求金厦公司支付2014年12月31日至2017年5月1日期间的违约金，本次一审起诉请求金厦公司支付2017年5月2日至2019年11月1日期间的违约金，不属于重复起诉。 陈东乐向一审法院起诉请求：1.依法判令金厦公司支付逾期交房违约金93739.84元(从2017年5月1日计算至2019年11月1日,共计914天);2.诉讼费用由金厦公司负担。 一审法院查明：陈东乐与金厦公司签订《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-0171，合同约定：陈东乐购买金厦公司开发建设的金厦华庭小区第12幢404号房屋一套，面积130.21平方米，总价款为512793元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：按揭付款，合同签订时支付首付款212793元，300000元余款办理银行按揭贷款。如因买受人原因，致使在买卖合同签订后30日内仍未能办理完毕按揭贷款手续，则出卖人有权终止合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人已付房款2%作为违约金，同时买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在接到买受人退款要求后30日内扣除违约金后无息退还剩余房款。合同第八条关于交付期限中约定：金厦公司应当于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付陈东乐使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件或为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金厦公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过90日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项即万分之二的比率）的违约金。 陈东乐于2013年6月30日支付购房定金50000元，2013年9月1日支付购房款162793元。2015年6月11日，陈东乐办理了300000元的贷款。 一审法院认为，陈东乐与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。陈东乐依合同的约定向金厦公司支付了购房款，金厦公司应按约定在2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付给陈东乐，但金厦公司未按约履行交付义务，金厦公司应承担违约责任。2014年12月31日至2017年5月1日期间的逾期交房违约金已经生效法律文书判决，且已履行完毕。陈东乐以金厦公司房屋“未经验收合格”为由仍然不接收房屋，案涉房屋于2019年11月28日才通过阜南县住宅小区综合查验，同意交付使用。故金厦公司的房屋2019年11月2日前仍不具备合同约定及法律规定的交付条件，金厦公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，构成违约，金厦公司依法应当承担违约责任。陈东乐此次诉讼请求系2017年5月1日至2019年11月1日期间的逾期交房违约金，因其上次诉讼时已支持至2017年5月1日的逾期交房违约金，此次应以2017年5月2日为起算点。按照双方合同约定，2017年5月2日至2019年11月1日金厦公司逾期交房计913天，逾期交房违约金每日应付102.56元（512793元×0.0002），金厦公司应支付陈东乐此期间的逾期交房违约金93637.28元（102.56元/天×913天），陈东乐要求金厦公司支付逾期交房违约金93739.84元，仅支持合理的部分，超出部分，不予支持。 金厦公司辩称其公司交房是按合同标准交房的，县里发的综合验收文件不应对涉案项目执行综合验收标准，其公司和陈东乐订立的合同在先，文件在后，按照合同交房时间无法满足综合验收的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门。案涉房屋于2019年11月28日才通过阜南县住宅小区综合查验，同意交付使用。故对此辩称，不予采信。 金厦公司辩称陈东乐起诉其公司属重复诉讼，陈东乐存在滥用诉权，应驳回陈东乐的诉讼请求。因陈东乐上次诉讼支持的逾期交房违约金的期间为2014年12月31日至2017年5月1日。此次请求的系2017年5月2日至2019年11月1日期间的逾期交房违约金，不构成重复起诉。故对此辩称，不予采信。 金厦公司辩称双方合同约定违约金过高,应予以适当减少，减少最终数额不得高于总损失的30％。考虑当地租金水平，现行利率标准，双方约定的日万分之二的逾期交房违约金标准并不过高，故对此辩称，不予采信。 综上所述，陈东乐此次诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、安徽阜南金厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈东乐陈东乐逾期交房违约金93637.28元；二、驳回陈东乐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行返还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，由陈东乐负担2元，安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担1070元。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院经审理查明：涉案项目12幢楼于2019年8月5日竣工验收合格，取得竣工验收备案表。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。金厦公司与陈东乐签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并前述房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”涉案项目12幢楼虽于2019年8月5日取得竣工验收备案手续，但金厦公司不能提供证据证明其在取得竣工验收备案手续后，按照合同约定履行了通知义务，并同时提供前述证明文件，故对其公司称延期交房应属双方约定可据实延期的情形的上诉理由，本院不予采信。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。陈东乐前次起诉请求金厦公司支付2014年12月31日至2017年5月1日的逾期交房违约金，本次起诉请求金厦公司支付2017年5月2日至2019年11月1日的逾期交房违约金，不属于前诉司法解释规定的重复起诉，故对金厦公司上诉称陈东乐构成重复起诉的上诉理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2143.50元，由安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年九月二十九日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。