湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2462号原告：湘潭铁路工程学校，住所地为湘潭市广技路**。法定代表人：崔红琴。委托诉讼代理人：潘柳，湖南（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，女，湖南（湘潭）律师事务所律师。被告：粟铁清，男，1939年6月12日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告湘潭铁路工程学校（以下简称原告）与被告粟铁清（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘柳、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告场地《租赁合同》于2020年5月31日解除，并判决被告立即腾空场地归还给原告；2、判决被告立即支付拖欠原告的租金1750元（计算至2020年5月31日）、水电费881.2元（暂计算至2020年5月31日，请求判决计算至实际返还场地之日止）；3、判决被告支付原告场地占有使用费用（按照20000元每年的标准自2020年6月1日起支付至实际归还场地之日止）；4、判决被告在判决生效后7日内拆除在租赁场地修建的临时房屋、工棚等。如逾期未清理的，原告有权委托第三方机构实施拆除，相关费用由被告承担；5、判决被告承担本案诉讼费用及相关所有费用。事实和理由：1997年开始，被告承租原告所有的位于湘潭市雨湖区新火车站东边场地，面积约3000平方米。至2016年3月7日，原、被告签订最后一份书面《租赁合同》，合同约定:原告将该场地继续租给被告使用，同意被告筹建围墙、临时房屋、工棚等设施，租期为2016年3月7日至2019年3月7日止，租金为4200元每年。至2019年3月7日合同到期后，被告继续使用该场地，并支付租金至2019年12月30日。经原告查看场地，发现被告在该场地搭建的临时房屋时代久远（2006年建设的临时房屋六间），不具有相关验收合格证书，电线裸露、垃圾随意堆放，居住使用有较大安全风险。根据上述情况，考虑到双方书面合同到期，原告已于2019年多次口头明确解除租赁关系，并于2020年5月7日、5月19日两次书面告知被告解除租赁合同。2020年5月29日，原告再次以律师函方式，书面通知被告双方租赁关系自2020年5月31日解除。但被告一直不认可解除租赁关系，并使用场地至今。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，原告已在合理期限通知被告租赁合同解除。被告应当立即返还场地，支付拖欠费用。综上所述，为维护原告合法权益，请法院依法判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、本案涉案场地在1997年已被当地居民种满蔬菜，原告想尽一切办法根本收不回来，才委托被告解决此事，被告出于邻里友好，经过多方协商替原告收回该场地。被告为原告解决了重大难题。为防止场地再次被人侵占，原告才与被告签订租赁合同，合同条款明确约定：原告同意被告砌建围墙及办厂所需配套设施。如遇政府征地给于的拆迁补偿归被告所有，此次原告未经双方协商同意，单方面无缘无故终止合同，违背了合同约定。原告须补偿被告439,960元。二、按照惯例合同应当三年一签，明确约定期满后优先被告续签，这是无可争辩的事实，也是顺理成章的条款，但原告拒不履行合同与被告续签合同。还以业主自居欲终止合同。被告认为双方应当平等互利，无贵贱之分。三、今年5月7日以前没有任何人与被告联系关于场地续租事宜。原告反说多次口头联系被告解除合同。请原告出具时间地点和证人，否则应当承担法律责任。被告在2020年5月7日当天接到原告电话将被告当成租赁危房的租客，还收到敬告与再次敬告其内容都是针对危房住户而言，要求被告十日内尽快搬离，被告是场地承租人，不是危房住户。房屋也并非说搬就能搬走的。被告是经原告同意筹建的配套设施合情合理，并且有权自主支配，任何人无权干涉，更不允许原告对被告内部事务横加指责。原告所称的时代久远、电线裸露、合格证书等均为闲言碎语，题外之言。四、原告提出的5条诉讼请求与合同纠纷无关，事实和理由不在情理之中，原告未按合同条款主张权利，扭曲事实，无中生有，请人民法院依法判决。本院经审理查明，被告自1997年开始租赁使用原告的位于湘潭市雨湖区新火车站东边场地，该场地宗地代码为430302103003ＧＢ00686（1-4-6-29-1），面积约3000平方米。2016年3月7日，原、被告签订最后一份《租赁合同》（合同中甲方为中铁十二局湘潭铁路工程学校培训部，经查实，其与原告为同一主体。乙方为被告），合同中约定被告继续租赁原告的该场地，原告同意被告在该场地上筹建围墙、临时房屋、工棚等设施。租赁期限为三年，自2016年3月7日至2019年3月7日止。租金为每年4200元，每年3月7日一次性付清。被告租赁期间的水、电费用由原告另行收取。合同中还对其他事项作了约定。被告租用原告的该场地主要用来预制水泥建筑材料，期间被告在该场地上修建了临时房屋、工棚和围墙等设施。被告在该场地上修建的临时房屋未办理相关审批手续，平时用来租赁给其工地上的工人居住，租金每年约13000元。2019年3月7日，原、被告签订的《租赁合同》到期后双方便未再续签合同，但被告仍继续实际使用该场地，原告亦按照前述合同中约定的费用向被告收取租金至2019年12月31日。因被告在该场地上修建的临时房屋等设施未按照规定办理相关审批手续，年久失修，存在安全隐患，原告决定不再向被告继续出租该场地，2020年5月7日，原告向该场地上的租户发布《敬告》，《敬告》中提示因该场地上修建的临时房屋存在安全隐患，原告决定不再出租房屋，请租户在公告之日起10日内搬离。收到该《敬告》后，被告在同年5月13日向原告提交《关于租赁场地的诉求》，其在诉求中表达了希望与原告协商关于续租该场地相关事宜的想法。对此，原告在2020年5月19日向被告回复《关于粟铁清诉求的答复》，在其中明确表示双方的《租赁合同》已到期，因存在安全隐患等原因原告将不再向租户出租场地上的房屋。同日原告再次向包括被告在内的场地租户发出《再次敬告》，在其中再次明确表示场地上的房屋不再租赁，请租户及时搬离。对此，被告于2020年5月20日向原告提交《关于申请租赁场地补偿的报告》，其中表示若原告坚持收回该场地，应当给予被告因修建临时房屋、工棚等在内设施的补偿，补偿费用合计439960元。后因双方未就续租事宜达成一致意见，被告亦不同意搬离，原告在2020年5月29日向被告发出律师函，在律师函中明确告知被告其决定在2020年5月31日解除双方在涉案场地上的租赁关系，要求被告在7日内腾空场地并支付拖欠的水、电费。截止到2020年5月31日，该场地已拖欠水电费用881.2元。原告将该《律师函》以快递方式邮寄给被告，由被告本人所签收。但之后被告并未搬离该场地，双方对此无法达成一致，原告遂诉至本院。以上事实有原告提交的原、被告身份信息，2016年3月7日的《租赁合同》，原、被告提交的2020年5月7日《敬告》，2020年5月13日《关于租赁场地的诉求》，2020年5月19日《关于粟铁清诉求的答复》、《再次敬告》，2020年5月20日《关于申请租赁场地补偿的报告》，2020年5月29日《律师函》及庭审双方当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告双方协商一致签订《租赁合同》，双方之间就租赁场地建立合法有效的合同关系，原、被告均应当严格遵守上述合同。本案中，原、被告在《租赁合同》中约定租赁期限在2019年3月7日届满，但在期满后，被告仍旧继续实际使用该场地，原告亦按照之前签订的《租赁合同》中约定的费用向被告收取租金，原、被告双方之间仍存在事实上的租赁合同关系，由于双方未对未来租赁该场地的期限作约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此在原《租赁合同》期限届满后，被告继续使用涉案场地，原告亦未提出异议，该《租赁合同》仍旧有效，但在租赁期限上原、被告形成不定期租赁关系，原告有权随时解除该租赁关系，但应当给予被告必要的时间准备。本案中，原告向被告发出解除涉案场地租赁关系的律师函是在2020年5月29日，虽然之前原告已经在2020年5月7日发出《敬告》、2020年5月19日发出《再次敬告》，但其中的内容均为针对该场地上临时房屋的租户，而非租赁该场地的被告，无法明确向被告传达原告决定解除双方之间关于场地租赁关系的意思表示。因而原告正式通知被告其决定解除《租赁合同》的时间为2020年5月29日，而原告在律师函中告知被告，其决定解除双方之间租赁关系的时间为2020年5月31日，该时间距其发出通知的时间仅三日，而被告在租赁场地上修建了临时房屋、围墙、工棚等设施，还有其他设备，被告无法在如此短的时间内做解除租赁关系的必要准备，原告通知解除租赁关系的时间明显不合理，因此本院酌情认定该《租赁合同》的解除时间为原告发出律师函后三个月，即到2020年8月31日原、被告之间关于本案涉案场地的《租赁合同》正式解除，因此对于原告要求解除原、被告之间的签订的《租赁合同》的诉请本院依法支持，但对其要求确定解除时间为2020年5月31日的主张本院不予支持。在双方《租赁合同》有效期间，原告有权要求被告按照合同支付租金，因此对于原告要求被告按照年租金4,200元的标准支付2020年1月1日至2020年5月31日共151天的租金的诉请本院依法支持，该期间的租金计算金额为约1,738元（4,200元÷365天×151天），原告主张为1,750元，已超出实际金额，超出部分本院不予支持。对于原告主张被告支付2020年1月1日至2020年5月31日的水电费881.2元及后续水电费用诉请，因原、被告对2020年1月1日至2020年5月31日的水电费881.2元均无异议，本院依法支持，后续水电费用根据正式缴费票据由被告支付至实际搬离之日止。对于原告要求被告按照2万元每年的标准支付自2020年6月1日起至实际归还之日止的场地占用费的诉请，本院之前已经认定，原、被告关于涉案场地《租赁合同》的解除时间为2020年8月31日，因此2020年6月1日至2020年8月31日期间的场地租赁费用仍旧按照4,200元/年的标准计算。2020年9月1日之后，虽然原、被告之间的《租赁合同》已经解除，但原告要求被告按照20,000元每年的标准支付场地占用费的主张没有事实及法律依据，根据诚实信用原则，本院仍旧认定支付标准为双方此前约定的4,200元/年。对于原告要求被告在本判决生效后7日内拆除租赁场地上修建的临时房屋、工棚及如果逾期未清理，原告有权委托第三方机构实施拆除，相关费用由被告承担的诉请，被告抗辩称，其为修建上述临时房屋、工棚、围墙等投入了大量资金，若原告要求拆除这些建筑设施，应当给予被告补偿439,960元，对此，本院认为，本案涉案场地为被告在原告处所租赁，在原告解除与被告关于该场地的租赁关系后，原告有权要求被告及时处置其在该场地上修建的相关设施，使该场地恢复原状，且上述建筑设施均为被告本人所建、一直由其个人使用，比如临时房屋被告用来出租给他人以收取租金，因而被告无权要求原告给予补偿。本案中，由于被告在该场地上修建的临时房屋、工棚等建筑体量大，无法在短时间内进行处置，被告亦耗费了一定的成本，为了最大化的利用上述建筑设施的剩余价值、保障被告的利益，应当给予被告必要的时间作拆除清理准备，本院在之前已经认定应当给予被告三个月的时间作解除租赁合同关系的准备，但是之后由于原、被告双方就本纠纷一直无法达成一致，原告向本院起诉被告，期间原、被告双方将大部分时间投入在诉讼中，必然会影响被告搬离涉案场地的进度，因此，应当再给予被告一定的时间，故本院酌情认定被告应当在本判决生效后30日内拆除本案涉案场地上修建的临时房屋、工棚等。由于涉案场地上的临时房屋、工棚等为建筑设施，拆除工作应当符合规划、环保、安全等方面的要求，因此若被告逾期未清理，原告应当依据法律规定经相关主管部门同意后，按照法定程序进行拆除，相关费用由被告承担。对于原告要求若被告逾期未拆除由其委托第三方机构实施拆除的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告湘潭铁路工程学校与被告粟铁清于2016年3月7日签订的关于租赁位于湘潭市雨湖区新火车站东边宗地代码为430302103003ＧＢ00686（1-4-6-29-1）的场地的《租赁合同》于2020年8月31日解除，被告粟铁清于本判决生效后30日内腾空场地归还给原告湘潭铁路工程学校；二、被告粟铁清于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告湘潭铁路工程学校的2020年1月1日至2020年8月31日的租赁上述场地的租金2,796元；三、被告粟铁清于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告湘潭铁路工程学校的2020年1月1日至2020年5月31日的水电费881.2元，后续水电费用由被告粟铁清根据原告湘潭铁路工程学校出具的正式缴费票据支付至被告粟铁清实际搬离上述场地之日止；四、被告粟铁清按照4,200元/年的标准向原告湘潭铁路工程学校支付自2020年9月1日起至其实际搬离上述租赁场地之日止的场地占有使用费用；五、被告粟铁清在本判决生效之日起30日内拆除在上述租赁场地上修建的临时房屋、工棚等，相关费用由被告粟铁清自行承担；六、驳回原告湘潭铁路工程学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告粟铁清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  彭良春二〇二〇年九月十六日法官助理肖三响书记员邓乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。