福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1510号 原告：李学市，男，1984年1月12日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：刘文革，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕梅灵，福建协力人律师事务所律师。 被告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区。 法定代表人：苏碧山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄树堂，男，该公司员工。 原告李学市与被告泉州东华百希达发展有限公司（以下简称百希达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告李学市的委托诉讼代理人刘文革、吕梅灵，被告百希达公司的委托诉讼代理人庄树堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李学市向本院提出诉讼请求：1.判令百希达公司立即将办理权属登记需由百希达公司提供的资料交付李学市，协助李学市办理汇龙·大江盛世Ｃ区X室不动产权属证书；2.判令百希达公司支付逾期办证违约金（自2019年9月6日起至实际办理好不动产权属证书之日止，按日002%计算），暂计至起诉之日止为7万元；3.判令百希达公司退还多收取的购房款464560元；4.判令百希达公司承担本案全部诉讼费用,以上标的额共计534560元。事实和理由:2017年9月，李学市经中介介绍，拟向百希达公司购买址在洛江区X室，建筑面积161.52平方米，约定总房价为1756720元，李学市预付了1076720元购房款，双方签订了认购书。2018年9月，百希达公司商品房建成后，李学市又应百希达公司要求按照认购书支付了680000元（包括前述预付的所有款项均按百希达公司要求汇入百希达公司指定账户。随后，李学市应约与百希达公司协商、正式签订《商品房买卖合同》。双方最后确定购房款为每平方米8000元，总房价为1292160元，付款方式为一次性付款。百希达公司收回认购书，并承诺收回认购书后按照《商品房买卖合同》退还多收取的购房款464560元，随后办理网签手续。签订《商品房买卖合同》后，百希达公司随即将李学市购买的商品房交付给李学市，但是多收取的购房款464560元始终未退还。根据双方签订的《合同补充协议》第五条规定，如因出卖人（百希达公司）原因，买受人（李学市）不能在商品房交付后360天内取得房屋产权证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金。然而时至今日，百希达公司未能出具正式购房款发票及把办理权属登记需由百希达公司提供的资料交给李学市，致使李学市无法办理房屋权属证书。李学市认为百希达公司的行为已构成违约，据此，特向法院提起前述诉求，请予支持。 百希达公司辩称，一、李学市陈述与购房事实不符。李学市于2017年9月11日与百希达公司签订的《购房协议书》，双方并没有签订认购书。《购房协议书》约定李学市向百希达公司购买大江盛世C区9号楼1603室，明确购房总价1776720元，单价为每平米11000元，协议约定于签订之日支付60%购房款即1076720元，剩余40%购房款即70万元约定于网签合同当日支付。李学市按协议约定于协议签订后支付了60%购房款1076720元，剩余40%购房款李学市于2018年9月11日在合同网签之前支付了68万元，至此李学市总共支付了购房款1756720元。少收2万元是因为百希达公司资金困难没有及时到银行办理解押，未能按协议约定于2018年3月11日为李学市办理网签合同，拖延了半年时间网签合同，为此经双方协商同意，百希达公司少收李学市2万元购房款作为对李学市的补偿。 二、百希达公司并不存在多收购房款的情况。1.百希达公司为何要在出售房产时先签订《购房协议》明确价格，而不在网签合同上网签真实价格，并不是不愿做而是做不了。根据住建部门规定，房子注销备案后如果重新网签，要签新的价格就必须在重新网签之前向住建部门重新申报备案价格，经审批通过后住建部门才会调整网签系统价格。这样做，一来中间时间拖长容易出现不确定因素，二来根据住建部门的规定，备案价格的调整只能半年上调3%，案涉房子的备案价单价是8000元，如果要从8000元调到11000元，中间差37.5%，需要调整11次，要五年半的时间才能调到，显然是不可能的。所以百希达公司才会在出售房子时与购买人签订《购房协议》，约定好实际购房单价、总价。网签合同只是百希达公司履行将房产移交给李学市必不可少的手续，并非双方实际交易价格。2.李学市于2018年9月11日在网签合同当日向百希达公司支付了68万元购房尾款，如果实际购房价格是百希达公司所说的单价8000元，那李学市为何要多付464560元购房款，为何不只支付215440元购房款。如此不合逻辑的做法显然证明李学市是清楚实际购房价格的。3.大江盛世C区房产在2018年的市场价格，均价在12000元以上，因为是一次性付款百希达公司才以11000元的单价出售给李学市。李学市说百希达公司是按8000元出售给他，完全不合常理。4.百希达公司因资金困难未能按合同约定为李学市开具办证发票用于办证，李学市也就此事曾多次到百希达公司索要发票。如果李学市真的多付购房款给百希达公司，作为正常人早就会来要回，为何近两年来从未要过，显然不符合常理。综上可见，案涉房子的购房款双方都已按协议约定履行完各自支付、移交的义务，并不存在多收购房款的情况。 三、百希达公司诉求中逾期办证违约金的起始计算时间错误。双方签订的《合同补充协议》第五条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的·····，并非李学市起诉状中说的360日。所以，违约金的起始计算时间应是从2018年9月11日网签交房后的360个工作日开始，即从2020年2月20日起算。[年工作日为365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）=250天，月工作日为250天÷12=20.83天]。李学市诉求的违约金起始计算时间是错误的。 本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，李学市希达公司签订一份《购房协议书》，约定：乙方李学市预约认购甲方百希达公司所开发的泉州市洛江区大江盛世Ｃ区X室，建筑面积161.52平方米；该房产为许家雄于2014年7月15日向甲方购买，后因许家雄多期银行贷款逾期，被贷款银行招商银行泉州分行起诉，并获判决许家雄归还贷款及解除借款合同，甲方承担相应连带担保责任；甲方向法院提起诉讼解除相应《商品房买卖合同》，替许家雄归还按揭款回购上述房产；乙方在了解该房产上述情况下，同意以单价每平米11000元，总价1776720元的价格认购讼争商品房；乙方在签订本协议时先向甲方支付购房款的60%即1076720元，余下40%的70万元在甲方通知乙方网签合同当日前一次性支付给甲方后，方可给乙方签约合同。同日，李学市向百希达公司指定账户汇入购房款1076720元。2018年4月11日，本院作出（2017）闽0504民初2282号民事判决书，判决确认百希达公司与许家雄于2014年7月15日签订的合同编号为201407150013的《商品房买卖合同》于2017年9月24日解除。2018年9月11日，李学市希达公司签订编号为201809110043《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人李学市向出卖人百希达公司购买址在泉州市洛江区汇龙·大江盛世Ｃ区9号楼1603的房屋，该商品房为现房，单价为每平方米8000元，总金额1292160元；出卖人应当在2018年12月11日前将商品房交付买受人使用；《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同附件六《合同补充协议》第五条第一款约定：双方同意商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订当日，李学市向百希达公司指定账户汇入购房款68万元。汇款后，百希达公司共向李学市出具三张《收款收据》，金额分别为1076720元、215440元、464560元，合计1756720元，并将讼争商品房交付李学市使用，但至今未向李学市开具税票。2018年9月20日，讼争商品房在泉州市洛江区房地产管理处登记备案。 另查明，讼争商品房于2013年已办理了房屋初始预登记，因百希达公司资金困难，无法开具税票，故无法协助李学市办理房屋权属证书。 上述事实，有双方当事人的陈述，李学市提供的《商品房买卖合同》及附件、《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、个人银行流水、《收款收据》，百希达公司提供的《购房协议书》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案讼争商品房在李学市希达公司买卖时为现房，李学市希达公司就本案讼争商品房产生的商品房买卖合同纠纷，不宜认定为商品房预售合同纠纷，应为商品房销售合同纠纷。因李学市希达公司签订的《购房协议书》、《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 1.关于讼争商品房实际交易价格问题。本案李学市希达公司签订的《购房协议书》及《商品房买卖合同》，应为两份前后承接并相互联系、相互补充的合同。2017年9月11日，双方在《购房协议书》第二条中已明确载明：“现乙方在清楚了解该房产的上述情况下，同意以单价每平米11000元整，总价人民币1776720元的价格，同意认购大江盛世Ｃ区X室。付款方式为一次性付款具体如下：乙方在签订本协议时先向甲方支付购房款的60%即为人民币1076720元整，余下40%即为人民币70万元整在甲方通知乙方网签合同当日前一次性支付给甲方后，方可给乙方签约合同。”同日，李学市支付了1076720元购房款。2018年9月11日，双方在《商品房买卖合同》中关于讼争商品房约定的价格虽与《购房协议书》约定的价格不同，但李学市在网签当日又支付了购房款68万元，符合《购房协议书》的约定。据此，双方已经以实际交易行为确认交易金额以《购房协议书》的约定为准。差额2万元，百希达公司自认系给李学市的优惠，故双方实际交易金额应为1756720元。李学市主张双方签订《商品房买卖合同》后,《商品房买卖合同》已经替代了《购房协议书》，但却于当日又支付了68万元购房款；李学市称百希达公司要求其按《购房协议书》支付完购房款后，再行退还多支付的款项，未提供相应证据证明，且有悖常理,不符合客观现实；李学市支付完购房款后，讼争商品房已交付使用，李学市又支付了专项维修资金，交房至起诉前其也未就讼争商品房交易价格提出异议或提供证据证明其就此有提出异议。综上，李学市对双方交易金额的约定存在变动的主张未能提供充分证据证明，故李学市主张退还购房款464560元，缺乏事实与法律依据，不予支持。 2.关于协助办证义务问题。出卖人履行协助办证义务，是法定和约定义务，应予履行，故李学市主张百希达公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市并履行协助办理不动产权属证书的义务，理由充分，予以支持。 3.关于逾期办证违约金如何计算问题。百希达公司于2018年9月11日将讼争商品房交付李学市使用，在讼争商品房已办理房屋初始预登记的情况下，尚未开具购房款发票，未将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市，致李学市无法取得房屋产权证书。因《购房协议书》具有认购书的性质，双方未就逾期办证的违约问题作出约定，故逾期办证的违约问题以《商品房买卖合同》及其附件的约定为准。根据合同附件六《合同补充协议》第五条第一款“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，百希达公司构成违约，应自2020年1月29日起承担逾期办证违约金的责任，截止日期应为百希达公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止。李学市要求以1292160元为基数计算逾期办证违约金，予以照准。故泉州东华百希达发展有限公司应向李学市支付自2020年1月29日起至其将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止每日以1292160元的0.02%标准计算的违约金，超出部分予以驳回。 综上所述，讼争商品房实际交易价格应为1756720元。百希达公司已申请不动产初始登记，应将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市并履行协助办证义务。百希达公司逾期办证，应按合同约定承担逾期办证违约金。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州东华百希达发展有限公司应将办理泉州市洛江区汇龙·大江盛世Ｃ区X权属登记需由其提供的资料交付李学市，并履行协助李学市办理上述商品房不动产权属证书的义务。 二、泉州东华百希达发展有限公司应向李学市支付自2020年1月29日起至其将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止每日以1292160元的0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。 三、驳回李学市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9146元，减半收取计4573元，由李学市负担4253元，泉州东华百希达发展有限公司负担320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 孙玫芳 二〇二〇年九月二日 法官助理 傅莹莹 书 记 员 黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。