贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13759号原告：许梦潇，男，汉族，1977年10月23日出生，住贵州省毕节市。原告：胡朝会，女，汉族，1980年5月8日出生，住贵州省毕节市。原告委托诉讼代理人：钟影、张海威(一般代理)，贵州朗意律师事务所律师。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人：万涛、黄佳（特别授权），贵州中创联律师事务所律师。第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕南路1号，统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应熊，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权），该公司员工。原告许梦潇、胡朝会诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称福明房开公司）、第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称平安盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月14日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告许梦潇、胡朝会，被告福明房开公司的委托诉讼代理人万涛，第三人平安盛世公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、判决被告福明房开公司为原告办理七星关区商品房不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款471941元为基数，2018年6月26日至2019年8月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）3、判决被告福明房开公司返还原告三通费3410元；4、本案诉讼费由被告负担。本院经审理查明，2016年7月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于七星关区，建筑面积133.77平方米，总价款为471941元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101941元，余款370000元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2016年6月28日、2016年7月2日，原告向被告福明房开公司支付房款共101941元。2018年6月26日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年12月26日，原告办理了住房公积金贷款，向被告支付完毕购房余款309000元。2018年6月26日，被告福明房开公司委托平安盛世公司向原告收取了燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统供料费330元。现涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。对上述各方无争议的要素事实，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案房屋不动产权证书；2、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金标准如何认定；3、被告是否应退还原告各项开户费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，被告应于房屋交付之日起90日（2018年9月26日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。现原告已经完全履行其支付购房款的义务，而被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应当自2018年9月27日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，本案中，原、被告双方未对逾期超过360日之后的原告不退房情形违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房首付款101941元为基数，自2018年9月27日起至2018年12月25日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。关于原告诉请被告办理商品房不动产权转移登记并的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。关于原告主张返还燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统供料费330元的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告福明房开公司委托第三人平安盛世物业公司及案外人贵州佳自德置业管理有限公司向原告收取燃气、水、电视等三通费用，被告福明房开公司在收取涉案商品房总价款之外，还另行收取了上述费用，应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取燃气开户费、智能水表费、电视系统工料费无事实及法律依据，应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许梦潇、胡朝会支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金计算方式为：以原告已付购房首付款101941元为基数，自2018年9月27日起至2018年12月25日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告许梦潇、胡朝会燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统工料费330元，共计人民币3410元；三、驳回原告许梦潇、胡朝会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（已减半收取），被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担490元，原告许梦潇、胡朝会负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 王 琦二〇二〇年九月十五日书记员 李芳毅