江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2060号原告：尹玉玲，女，1968年3月14日生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。被告：秦淑芳，女，1929年6月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：毛震毅，男，1957年1月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：孙玉英，女，1958年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。原告尹玉玲与被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹玉玲的委托诉讼代理人沈洁、被告毛震毅、及被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英的共同委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹玉玲向本院提出诉讼请求：判令原告尹玉玲与被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英签订的房屋买卖合同合法有效，被告继续履行合同将位于苏州市虎丘区不动产过户登记至原告名下。原告尹玉玲为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、苏州市不动产登记信息查询结果证明一份，证明本案原告在苏州无房；2、房屋买卖（居间）合同一份，证明原、被告双方于2015年签订买卖合同，被告将案涉房屋以375,000元的价格出售给原告，并且约定该房今后房价涨跌与被告方无关；3、收条两份及银行客户回单两份，证明原告已按合同约定支付了购房款355,000元；4、不动产登记簿查询记录两页以及定销商品房购销合同一页，证明案涉房屋目前产权登记在被告秦淑芳名下，系其单独所有。被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英对原告提交之上述证据的真实性均予以认可，不持异议，但认为上述证据并不能证明原告在苏州具有相应的购房资格，也不能证明被告存在相应的违约行为。被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英辩称，一、原告的诉请的事实不存在，三被告不存在违约的事实，本案原告因系限购对象，案涉的房屋买卖合同事实上已经不能履行，合同的目的已经不能实现；二、被告毛震毅、被告孙玉英不是本案的适格被告，对本案案涉的房产并不享有相应的权利，案涉房产是由被告秦淑芳单独所有；因此请求驳回原告尹玉玲对被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英的诉讼请求。被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英为支持其辩称意见提供了以下证据：1、原告的流动人口信息一份，证明原告是非苏州户籍人口；2、苏州历年来的针对外籍人口的相应的限购政策摘要两页，证明自2011年3月2日起，苏州即开始启动限购政策。2016年10月4日，苏州市政府又出台限购政策，根据该限购政策，本案原告自2016年10月4日起已经不能满足苏州的购房资格；3、苏州市虎丘区人民法院XX号之相关诉讼材料一份，证明原告为规避相应的国家限购政策，曾向人民法院提起诉讼，后原告在承办法官的释明下，已自行撤诉，但原告之虚构的事实行为已经严重伤害了几位被告；4、录音光盘及录音文字稿一份，证明因为原告没有苏州购房资格，遂找到中介，由中介运作向法院提起诉讼，要求被告毛震毅在开庭时对原告的任何说法表示默认以取得法院裁判文书后用于办理过户，被告毛震毅认为在法庭上不能进行虚假陈述，故予以拒绝；5、法明传[2013]359号《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》打印件一份，证明在房地产调控政策实施背景下出现大量为规避税收、限贷及限购政策而出现大量纠纷并诉至法院，这些案件严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实，也严重干扰了人民法院正常的审判活动，因此对该类案件应进行严格审查。原告尹玉玲对被告提交之上述证据质证后提出如下意见：对于证据1之流动人口信息，只要被告能提供原件就没有异议；对于证据2之苏州历年来的针对外籍人口的相应的限购政策摘要，原告虽予以认可，但是该两页纸的内容并不全面；至于2016年10月4日起的限购政策，对于已经签订了买卖合同、并且已经按合同约定支付了款项，是有另外规定的，而像本案情况是完全可以过户的；另外，限购政策只是政策，并不能对抗法律；对于证据3之苏州市虎丘区人民法院XX号之相关诉讼材料的真实性没有异议，但是证明目的有异议。此前该案并不是由现在的委托诉讼代理人代理，该案在开庭前，原告找到现在的委托诉讼代理人要求代理时，代理人因对案情情况不了解，遂与原告商量之后，由原告对该案撤诉，然后就本案事实另行再诉；对于证据4之录音光盘及录音文字稿，因未与原告进行过核实，故真实性无法确认，但结合录音文字稿内容可知，该份录音与本案没有关联性，现原告诉讼要求继续履行2015年签订的合同，而非要另行重新签订买卖合同；对于证据5之最高人民法院法明传[2013]359号文件，其真实性不持异议，但相关内容与本案亦无关联性，本案不存在任何虚假诉讼，而是根据2015年真实签订的房屋买卖合同所进行的诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，被告秦淑芳（乙方）与案外人XX公司（甲方）签订定销商品房购销合同一份，约定由乙方向甲方购买位于苏州高新区）的定销商品房。2015年8月5日，在居间方XX服务部（中介方）居间介绍下，原告尹玉玲（购房人、乙方）与被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英（售房人、甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同第一条约定甲方将其所有之坐落于苏州市高新区（结算面积61.67平方米、产证面积约73.87平方米）的房屋以375,000元的价格出售与乙方，《房屋买卖（居间）合同》其他条款之主要内容如下：“第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁拾柒万伍仟元整（大写），该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙承担，营业税由乙承担，其他相关税、费由乙承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙承担。第三条：中介信息服务费及支付甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币伍仟元整（大写），乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币伍仟元整（大写）。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方向甲方的交款约定：(1)乙方于2015年8月5日交付定金人民币10000.00元整壹万元整（大写）。（2）因暂无发证，押款人民币贰万元整。（3）其余人民币叁拾肆万伍仟元整在8月20号之前付甲方，即交房。第五条：相关事宜1、房屋办理权属变更过程中所涉及的所有税费以相关部门实收为准，丙方所计算清单仅作参考，不能作为税费凭据。2、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行负担。3、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在年月日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。4、甲方承诺于腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。5、以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。6、租赁问题，租赁期由房东及时告之承租方，并在签字过户前取得相应手续。第六条：违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。第七条：免责条款如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：约定其它事宜（1）该房今后房价涨跌与甲方无关。（2）“两证”发下甲方必须无条件配合乙方过户。（3）过户的各种税、费、维修基金、物业管理费由乙方承担。（4）今后该房有无车库与甲方无关。（5）甲方如有隐瞒该房产权实情，毛震毅负一切承担责任。（6）签定本（协）议按上述方式付款后生效，甲、乙双方不得违约，违约必究。（7）成交过户前甲方违约，按成交总额双倍及加装修费赔偿给乙方。第九条：其它1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。丙方执一份，甲乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。3、附件：该房屋买卖附属设施清单。4、甲乙双方共同委托中介方进行网签、进行备案，网签等政府规定的相关过户交易手续。”原告于合同签订当日向三被告交付定金10,000元、于2015年8月12日交付三被告房款345,000元，三被告出具了相应的收条予以确认，原、被告并进行了案涉房屋的交接，现案涉房屋苏州市高新区XX室一直由原告居住使用至今。2020年6月2日，苏州高新区有关政府职能部门出具之不动产登记簿查询记录显示，案涉房屋苏州市高新区XX室（房屋建筑面积73.87平方米）的权利人为秦淑芳，房屋性质为定销商品房。因被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英未能协助原告尹玉玲将案涉房屋过户登记至原告名下，遂致诉讼。另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府出台了苏府[2016]150号之《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的文件，其中规定“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”，被告据此认为本案原告自2016年10月4日起已经不能满足苏州的购房资格，但该文件之后半部载明“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”。而市政府职能部门在对预售房源作解释时认为，预售房源包括“新建商品房和二手住房”。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告尹玉玲与被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。合同约定“‘两证’发下甲方必须无条件配合乙方过户”，现案涉房屋苏州市高新区XX室的产权已办理至被告秦淑芳名下，而三被告未能协助原告尹玉玲将案涉房屋过户登记至原告名下致本次诉讼，责任在三被告，三被告应承担由此产生的民事责任。原告要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效、由三被告继续履行合同将位于苏州市虎丘区不动产过户登记至原告名下的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。原、被告双方所签订之案涉房屋的房屋买卖（居间）合同的时间发生在苏州市人民政府出台之苏府[2016]150号（2016年10月3日）之前，且该文件亦明确“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”。故三被告提出之依据苏州市人民政府之相关文件精神现原告符合限购情形而不具备购房资格的主张，其理解与文件精神存在差异，三被告据此提出之主张不能成立。进而，三被告提出之原告系限购对象、案涉房屋买卖合同事实上已经不能履行、合同的目的已经不能实现、要求驳回原告诉讼请求的辩称意见没有事实和法律依据，本院对其意见不予采信。案涉房屋虽登记在被告秦淑芳一人名下，但三被告参与了签订合同的整个过程、并接受了原告所交付的房款，故三被告仍负有合同义务，即协助办理相关的产权过户手续。关于购房款之余款20,000元一事，因庭审中双方当事人未就该款是否与本案一并处理提出方案，故本案对此不予理涉。综上所述，原告尹玉玲要求确认房屋买卖合同合法有效、并由被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英继续履行合同将涉案房屋过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英于本判决生效之日起十日内配合原告尹玉玲将坐落于苏州市虎丘区的房屋产权过户至原告尹玉玲名下，产权过户过程中所需税、费等费用由原告尹玉玲负担。案件受理费6,926元，减半收取3,463元，由被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英负担。被告秦淑芳、被告毛震毅、被告孙玉英应负担的3,463元直接支付给原告尹玉玲。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二〇年九月十七日书记员 叶圣娅