广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2020)粤71行终2324号上诉人（原审原告）：广州市兰花物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区**************。法定代表人：陈忠联，董事长。委托代理人：关国刚，该单位工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区住房和建设局。住所地：广州市海珠区********。法定代表人：陈伟锋，局长。委托代理人：李敏、张祖兵，均系该局工作人员。上诉人广州市兰花物业管理有限公司因与被上诉人广州市海珠区住房和建设局行政命令纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2020）粤7101行初2048号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月11日，广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）与广州市兰花物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为英豪花园提供前期物业管理服务并收取物业服务费用，合同期限自2010年9月18日起至2013年9月17日止。2016年10月1日，广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）与广州市兰花物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为英豪花园提供前期物业管理服务并收取物业服务费用，合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止。2017年4月24日，广州市海珠区英豪花园首届业主大会筹备组作出筹通字[2017]19号《广州市海珠区英豪花园首届业主大会决议》，记载：广州市海珠区英豪花园首届业主大会表决结果公示期已经结束，筹备组未收到相关的异议、质疑等书面材料。英豪花园首届业主大会决议为：1.通过《广州市海珠区英豪花园物业管理规约》；2.通过《广州市海珠区英豪花园业主大会议事规则》；3.广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单为屈建龙等9人。因深圳市超鹏投资有限公司起诉广州市海珠区英豪花园业主委员会要求撤销第一次业主大会决定一案，广州市海珠区人民法院于2020年3月10日作出（2019）粤0105民初11218号《民事判决书》，判决驳回深圳市超鹏投资有限公司的诉讼请求。2018年8月2日，广州市海珠区英豪花园业主大会、广州市海珠区英豪花园业主委员会作出英业委[2018]17号《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，记载：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作，投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示期间未收到业主的异议，经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告7项决议如下：1.不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司。2.在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内。……因英豪花园业主侯海若等人诉广州市海珠区英豪花园业主委员会要求撤销广州市海珠区英豪花园第二次业主大会所作出的会议决定一案，广州市海珠区人民法院于2018年11月13日作出（2018）粤0105民初6649号《民事判决书》，判决撤销广州市海珠区英豪花园第二次业主大会第2项决议内容，驳回侯海若等人的其他诉讼请求。该案二审经广州市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终274号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。因深圳市超鹏投资有限公司起诉广州市海珠区英豪花园业主委员会要求撤销第二次业主大会第1、3-7项决议一案，广州市海珠区人民法院于2020年3月10日作出（2019）粤0105民初11523号《民事判决书》，判决驳回深圳市超鹏投资有限公司的全部诉讼请求。2019年2月27日，广州市海珠区英豪花园业主委员会作出英业委[2019]12号《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，记载：英豪花园第三次业主大会表决结果已于2019年1月28日至2019年2月26日进行公告，现公示期满，公示期间未收到任何业主的异议。经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。后因英豪花园业主赵红兵、刘艳青起诉广州市海珠区英豪花园业主委员会要求撤销第三次业主大会决定，广州市海珠区人民法院于2019年5月10日立案受理，经审理后于2020年3月10日作出（2019）粤0105民初10508号《民事判决书》，判决驳回赵红兵、刘艳青的全部诉讼请求。因深圳市超鹏投资有限公司起诉广州市海珠区英豪花园业主委员会要求撤销第三次业主大会决定，广州市海珠区人民法院于2019年5月28日立案受理，经审理后于2020年3月10日作出（2019）粤0105民初11524号《民事判决书》，判决驳回深圳市超鹏投资有限公司的全部诉讼请求。2019年3月28日，广州市海珠区英豪花园业主委员会（甲方）与上海永升物业管理有限公司广州分公司（乙方）签订《英豪花园服务合同》，约定：英豪花园住宅小区项目委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为2019年5月1日至2022年4月30日等等。2019年3月28日，广州市海珠区英豪花园业主委员会向原告作出英业委[2019]16号《撤场通知函》，称业委会通过组织召开英豪花园第三次业主大会决定选聘“上海永升物业管理有限公司”为小区新的物业服务企业，并签订了《物业服务合同》。依据《物业管理条例》第二十六条的规定，开发建设单位广州蓝粤房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》自然终止。依据《物业管理条例》等法律、法规关于物业管理项目交接的规定，通知原告于2019年4月27日前按《交接所需文件》做好移交项目等并于2019年4月30日下午十八时全面撤离英豪花园小区。等等。2019年4月25日，被告向原告作出海建局函[2019]367号《海珠区住房和建设局关于做好英豪花园物业管理权移交工作的告知书》，记载：因2018年12月1日至2019年1月26日小区第三次业主大会选择上海永升物业管理有限公司的业主的专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数，且该部分业主人数占总人数过半数；2019年2月27日，业委会发出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》明确：“英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同”；业委会已与上海永升物业管理有限公司授权的上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园物业服务合同》。依据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，原告需遵循业主大会表决结果，根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定，向业委会移交相关资料和财物，配合新的物业服务企业做好交接准备；同时，在退出物业管理区域前，应当按前期物业服务合同的约定为英豪花园业主提供物业管理服务。2019年5月，被告以原告在英豪花园业主大会选聘新的物业服务企业后不按规定进行移交及退场物业管理区域为由，对原告立案查处。根据《海珠区住房和建设局物业管理行政执法询问笔录》记载，直至2019年6月4日英豪花园小区仍为原告管理。2019年6月3日，原告向被告提出陈述申辩意见，认为：业主委员会召开第三次业主大会程序违法，选票送达、投票面积的计算存在问题；业主委员会在第二次业主大会的决定尚在诉讼审理过程中，在未有生效判决时就召开第三次业主大会，违反法定程序；已经有业主向法院提起撤销第一、二、三次业主大会决定的民事诉讼；并认为原告应当继续在英豪花园提供物业服务等等。原告并提交了相关诉讼材料等资料。2019年6月20日，被告向原告作出穗海建物字[2019]1号《责令改正违法行为通知书》，记载：在英豪花园业主大会已决定选聘新的物业服务企业，且广州市海珠区英豪花园业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后，原告经业委会函告仍未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域，涉嫌违反《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令原告在2019年7月5日前改正违法行为，按照《广东省物业管理条例》第五十一条和《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定退出英豪花园小区物业管理区域，并做好物业管理资料和财物的移交工作，并于2019年7月5日前将整改情况书面报告被告。原告于同日在该通知书上加盖印章。2019年7月17日，被告就原告未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域的行为作出了穗海建物字[2019]1号《行政处罚预先告知书》及穗海建物字[2019]1号《行政处罚听证告知书》，后于2019年9月30日对原告作出穗海建物字[2019]1号《行政处罚决定书》，以原告未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域为由，根据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，决定对原告作出罚款人民币15万元的处罚。原告不服该《行政处罚决定书》，向原审法院提起行政诉讼。原审法院于2020年3月10日作出（2019）粤7101行初5235号《行政判决书》，判决撤销被告作出的穗海建物字[2019]1号行政处罚决定。被告不服，向广州铁路运输中级法院提起上诉，案号为（2020）粤71行终1312号，该案正审理中。庭审中，原告、被告均确认相关业主起诉要求撤销英豪花园第一次及第三次业主大会决议的民事案件，至本案庭审之日，二审仍未作出生效裁判。被告称原告在协调会中表示只有法院判决其退出才愿意退出。原告称被告没有具体提出解决办法，其不是不同意退出，其仅仅收到一个移交通知书，但是上海永升物业管理有限公司与广州市海珠区英豪花园业主委员会没有具体与其商谈应当如何退出。原审法院认为：《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”被告作为房地产行政主管部门有权对辖区内的物业管理活动进行监督管理。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”第五十一条规定：“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）其他应当移交的财物、资料。”第六十三条第一款规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；……”《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定：“物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：（一）建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料；（二）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（三）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（四）物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料；（五）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物。物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。”本案中，广州市海珠区英豪花园业主委员会于2019年2月27日作出英业委[2019]12号《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，公告英豪花园决定选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。2019年3月28日，广州市海珠区英豪花园业主委员会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订《英豪花园服务合同》。广州市海珠区英豪花园业主委员会于2019年3月28日向原告作出《撤场通知函》，被告亦于2019年4月25日向原告作出《海珠区住房和建设局关于做好英豪花园物业管理权移交工作的告知书》，但原告仍未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域。被告于2019年6月20日向原告作出穗海建物字[2019]1号《责令改正违法行为通知书》，责令原告在2019年7月5日前改正违法行为，按照《广东省物业管理条例》第五十一条和《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定退出英豪花园小区物业管理区域，并做好物业管理资料和财物的移交工作。该《责令改正违法行为通知书》认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。原告请求撤销涉案《责令改正违法行为通知书》，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告广州市兰花物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市兰花物业管理有限公司负担。上诉人广州市兰花物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人尚未作出行政处罚决定书，即责令上诉人限期退出物业管理区域和移交物业管理材料，不符合法律规定，涉案通知书应当被撤销。本案中，被上诉人并非在作出行政处罚决定书的同时作出被诉《责令改正违法行为通知书》，其在作出行政处罚决定之前即责令上诉人限期退出物业管理区域和移交物业管理材料，违反了《行政处罚法》第二十三条规定。二、被上诉人作出被诉通知书认定事实错误，主要证据不足，应当予以撤销。被上诉人根据效力性待定的第二次业主大会决定和第三次业主大会决定作出被诉通知，属认定事实不清，主要证据不足。三、被上诉人作出被诉通知书违反法定程序，应当予以撤销。被上诉人在一审中并未提交与作出被诉通知书相关的受理立案，询问，调查取证，听取原告陈述、申辩，听证，内部审批，作出决定及送达等任何法定程序方面的证据，应当视为没有证据证明其遵循法定程序。四、被上诉人作出被诉通知书，明显不当，应当予以撤销。综上，请求法院：1．撤销原判；2．撤销被上诉人作出的《责令改正违法行为通知书》；3．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市海珠区住房和建设局答辩称：一、被上诉人作出的《责令改正违法行为通知书》程序合法。二、被上诉人作出的《责令改正违法行为通知书》认定事实清楚，证据充分，内容合法适当。三、被上诉人已依照一审诉讼程序提交相关证据材料。四、上诉人认为英豪花园第三次业主大会决议尚在司法审查中，不认可其效力无法律依据。综上，请求法院判决驳回上诉人的诉讼请求。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。另查明，根据广州市中级人民法院于2020年8月17日作出的（2020）粤01民终10666号、2020年8月24日作出的（2020）粤01民终12009号《民事判决书》，赵红兵、刘艳青、深圳市超鹏投资有限公司请求撤销英豪花园第三次业主大会决议的诉讼请求被驳回，即英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。根据广州市中级人民法院于2020年8月24日作出的（2020）粤01民终12008号《民事判决书》，深圳市超鹏投资有限公司请求撤销英豪花园第二次业主大会1、3、4、5、6、7项决议内容的诉讼请求被驳回。同时，涉案《行政处罚立案审批表》载明了被诉责令改正违法行为通知书受理立案与内部审批的程序。本院认为：本案二审的争议焦点为被诉责令改正违法行为通知书认定事实是否清楚、适用法律是否正确以及程序是否合法。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《广东省物业管理条例》六十三条第一款的规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；……”本案中，英豪花园第三次业主大会已经作出决议选聘新的物业服务公司，而且英豪花园业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，上诉人与广州蓝粤房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同依法终止。在英豪花园业主委员会向上诉人作出撤场通知函，被上诉人作出涉案移交工作告知书后，上诉人仍不未按规定移交相关资料和财物并退出物业管理区域的情况下，被上诉人作出被诉责令改正通知，责令上诉人限期退出物业管理区域，认定事实清楚、适用法律正确，本院予以支持。在被诉责令改正违法行为通知作出前，被上诉人对上诉人进行了询问调查取证并制作相关笔录、上诉人亦提交了书面陈述申辩意见，程序合法，本院亦予以支持。上诉人提出被上诉人根据效力性待定的第二次业主大会决定和第三次业主大会决定作出被诉通知的问题。经审查，被诉责令改正违法行为通知作出前，相关业主起诉第二次业主大会决定的终审判决已经作出，驳回了其申请撤销不同意续聘上诉人业主大会决定的诉讼请求。上诉人认为应等待相关业主诉请撤销第三次业主大会决定的生效判决作出后，才能作出被诉责令改正通知，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人广州市兰花物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年九月三十日此件与原本核对无异法官助理  刘 伟书 记 员  高 洁