汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初1873号原告：汤腹生，男，1959年1月24日出生，汉族，住汕头市金平区******************，公民身份号码：440************054。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被告：汕头市金平区鮀浦医院，住所地汕头市金平区鮀浦鮀****，统一社会信用代码：124***********660C。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：许哲涵，广东众大律师事务所律师。原告汤腹生诉被告汕头市金平区鮀浦医院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法由审判员黄泽葵独任审判，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告汤腹生及其委托代理人林闻娥、被告的委托代理人许哲涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于1996年8月9日签订了《买卖房产协议书》，约定由原告购买被告名下的位于鮀新路西侧9-11幢底层的房产，原告选购第九号铺面，该铺面约38.23m，每平方米定价4500元，合全额172035元。根据该协议约定，签订协议书时，原告须向被告交付购房全款的50%金额86017.5元，签订协议书后一个月内，原告应向被告交付全额购房款和水、电安装费后，房产交付原告使用。原告已按协议约定向被告支付了购房全款172035元及水电安装费1000元，被告也已将房产交付原告使用，原告多次找被告协助办理过户手续，但被告总以各种理由推脱。被告的拖延过户行为给原告造成了巨大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项规定，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于原被告签订的《买卖房产协议书》并未约定关于迟延办证的违约责任，故原告为维护合法权益，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定向被告主张迟延履行违约金，原告向法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理鮀新路西侧9-1幢第九号铺面（原地址为汕头市郊区*********（甲）字商品房101、102房中的109铺位）转移登记到原告名下的手续；2.判令被告向原告支付迟延履行违约金(以购房款172035元为本金，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率为标准，从2017年6月8日起计算至2019年8月19日的违约金为18802.95元；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日起计算至实际履行之日止，暂计算至2020年6月8日违约金为5759.59元，共计为24562.54元)；3.判令被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，第一、《买卖房产协议书》的签订，并未经国有资产评估这项前置程序，不利于国有资产保值增值，处置公益事业医疗用房具备随意性，违反相关法律法规，损害社会公共利益，《买卖房产协议书》应为无效。《买卖房产协议书》（以下简称“房屋买卖合同”）系被告与原告于1996年8月9日签订，房屋买卖合同签订之时并未经国有资产管理行政主管部门批准交易，房屋买卖合同中约定的4500元/㎡的交易单价的确定也未经过评估程序确定，而是被告与原告双方私下确定。根据1991年11月16日施行的《国有资产评估管理办法》第三条之规定：“国有资产占有单位资产拍卖、转让的，应当进行资产评估”，1992年7月18日施行的《国有资产评估管理办法施行细则》第十条之规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的，该经济行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定：“损害社会公共利益的，合同无效”及第五款之规定：“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效”，案涉标的房屋不仅系国有资产，且系公益事业医疗用房，事关辖区居民医疗卫生之用，从保护国有资产增值保值的角度，1996年案涉标的房屋交易之时，本应当经相关行政主管部门批准交易行为、立项、评估价值，并以评估的房产价值作为确定转让价格的基础，但当时因为种种原因，交易程序并不完善。故，在20多年后的今天，秉着防止国有资产流失，防止随意处置公益医疗事业用房，损害社会公共利益的原则，案涉房屋买卖合同应为无效。第二、被告无须承担迟延履行违约金。根据《合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，根据第一点答辩意见，房屋买卖合同应为无效，被告无须承担迟延履行责任。即使合同有效，被告亦无须承担迟延履行违约金，理由如下：被告与原告之间的房屋买卖属于二手房买卖，系自有房产买卖，且房屋买卖合同中约定了被告为协助过户义务，主导过户的应为原告，且并未约定过户期限，也未约定相关违约责任。本案中，原告要求被告承担迟延履行违约金的依据为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》，该司法解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告并非房地产开发企业，主体不适格，故不适用本司法解释。在本案中，被告已履行了交付房屋的主合同义务，原告也一直占有使用案涉标的房屋，且自有产权房的买卖并无规定法定违约责任，综上，即使房屋买卖合同有效，在合同中既未约定过户期限，未约定违约责任，又无法定违约责任，被告也已经履行了主合同义务的情况下，被告无须承担迟延履行违约金。原告对其起诉事实向本院提供如下证据：1.《买卖房产协议书》，证明其一、原被告之间是房屋买卖合同关系，其二、原告于1996年8月9日以总额172035元的价格购买了被告名下的房产。2.鮀浦中心卫生院收据，证明原告于1996年8月12日向被告支付了100000元购房款，于1996年12月12日向被告支付了73035元（包括购房款72035元和水电安装排污设置费1000元），购房款早已全部付清。3.国有土地使用证。4.房屋所有权证。5.升平区第三人民医院申请报告。6.升平区国有资产管理办公室关于申请报告的批复。证据3-6，证明被告有权出售涉案房屋，原被告之间的房屋买卖合同合法有效。7.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。8.被告企业信用信息，证明被告诉讼主体资格。9.被告的企业信用信息资料，证明被告的名称变更情况。10.案涉房产的土地及房屋内档资料，证明案涉房产的新编门牌为鮀新路9号2栋（为龙泉派出所出具的编号）。被告未向本院提供证据，对原告提交的证据的质证意见如下：对证据1，真实性无异议，对合法性关联性有异议，案涉标的房产为国有资产，根据《国有资产评估管理办法》及其施行细则相关规定，签订房屋买卖合同交易前，应当先经主管部门审批批准，并经过评估，所以该合同无效；对证据2，三性无异议；对证据3和4，三性无异议；对证据5，真实性无异议，但该份申请报告的内容恰好证明涉案标的房屋买卖合同在1996年8月9日签订前并未经相关批准，而且交易价格的确定也未经评估前置程序，买卖协议书应予无效；对证据6，真实性无异议，但该份批复的内容体现了国资办同意出售包含涉案标的房屋的资产的时间为1998年，自国有资产的交易首先应经过国有资产行政主管部门的批准及经过评估程序，以确认交易价格，即先批准、评估后签订合同，该份批复恰好印证该合同签订时未经批准和评估。对证据7-9无异议。对证据10，无法证明涉案房产登记现址。经审理查明，原告与被告于1996年8月9日签订《买卖房产协约书》，约定原告向被告定购鮀新路1/9幢底层第九号铺面，预计38.23平方米，每平方米4500元，签订协约书时，原告须向被告交付购房全款的50%金额86017.5元；并约定签订协约书后一个月内，原告向被告交付全额购房款及水、电安装费后，房产交付原告使用；转户办理房产证、一切手续由原告负责，被告可派人协助，办证费由原告承担。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款共计172035元及水电安装排污设置费1000元，被告将案涉房产交付给原告使用。另查，被告汕头市金平区鮀浦医院曾用名为汕头市金平区第三人民医院、汕头市升平区第三人民医院、汕头市升平区****卫生院及汕头市郊区****卫生院。被告名下拥有涉案房产[国有土地使用证号为：汕府国用字（1992）第91200129号，土地使用者登记为汕头市升平区****卫生院，登记土地地址为汕头市升平区*******侧9-1幢101、102房；房屋所有权证证号为：粤房字第26797**，房屋所有权人为汕头市郊区****卫生院，房屋面积为140.02平方米，登记房屋地址为汕头市郊区*********（甲）商品房101、102房]，根据双方在《买卖房产协议书》中的约定，案涉房产为其中的第九号铺面。汕头市升平区第三人民医院于1998年5月27日向汕头市升平区国有资产办公室提交《关于申请报告》，该报告称：被告为解决用房困难，自筹资金于1990年2月8日购买鮀浦食品商品楼（鮀新路1/9幢）的底层四个单元（312.29平方米）和二楼二单元（206.22平方米），房屋所有权证列101、102、103、104、203、204单元，合共519.11平方米作为医院工作用房，其土地使用证和房屋所有权证均已办理齐全；1996年8月12日，原鮀浦镇政府，升平区卫生局，鮀浦城建办批准，同意转售原所购食品商品楼六个单元，同意底层四个单元改为九个开关铺面并改变使用功能；鉴于被告单位性质及原实际情况，为理顺房产交易手续，我院原经有关部门批准已出售的鮀浦食品商品房（鮀新路1/9幢）底层（312.29平方米）和二楼二单元（206.22平方米）要求给予办理出售该房产有关手续。汕头市升平区国有资产管理办公室于1998年5月29日作出《关于升平区第三人民医院申请报告的批复》，该批复同意被告出售上列房产，并在批复中附件《汕头市区房屋产籍、分层（户）平面图》壹张，即涉案房产地址为鮀新路1/9幢109号铺面，面积38.23平方米（丈量时间为1996年7月29日）。因至今未办理房产过户手续，故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，根据原告的诉求及被告的抗辩，认定如下：第一、对于原、被告签订的《买卖房产协约书》的效力问题。经查，原、被告签订了《买卖房产协约书》，约定被告将其名下位于房产（合同约定原地址为：鮀新路1/9幢底层第九号铺面，预计38.23平方米）的房产出售给原告，被告抗辩案涉房产为国有资产，双方签订《买卖房产协约书》前未经国有资产评估的前置程序，违反《国有资产评估管理办法》第三条“国有资产占有单位资产拍卖、转让的，应当进行资产评估”、《国有资产评估管理办法施行细则》第十条“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的，该经济行为无效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款“损害社会公共利益的，合同无效”及第五款“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效”之规定，《买卖房产协约书》属无效合同。首先，1992年国务院发布的《国有资产评估管理办法》性质虽为行政法规，但其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该内容并非效力性强制性规定，故不能否定《买卖房产协约书》的效力。其次，国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法实施细则》性质应属部门规章，不属于法律或行政法规，故不能直接否定《买卖房产协约书》的效力。最后，被告也未举证证明案涉房产的交易价格低于当时房产的评估价格或市场价格，存在损害国有资产等可能损害社会公共利益的情形，故其主张案涉《买卖房产协约书》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，也缺乏事实依据和法律依据。综上所述，本案《买卖房产协约书》未违反相关法律或行政法规的效力性强制性规定，合同有效。第二、对于原告请求判令被告协助办理案涉房产过户手续的问题。经查，原、被告签订的《买卖房产协约书》有原、被告的签名及盖章，且未违法相关法律或行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，案涉《买卖房产协约书》已成立、生效。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，原告请求判令被告协助办理案涉房产过户手续，可予支持。办理过户费用依约由原告负担。第三、对于原告请求判令被告支付迟延履行违约金的问题。经查，原、被告签订的《买卖房产协约书》未约定案涉房产办理过户手续的时间及相关违约责任，故原告关于迟延履行违约金的主张，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第四款及第五款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《国有资产评估管理办法》第三条之规定，判决如下：一、被告汕头市金平区鮀浦医院应于本判决生效之日起十日内协助原告汤腹生办理位于汕头市郊区*********（甲）商品房101、102房109号面积38.23平方米的铺面（编号109号铺面来源，见本判决附件《汕头市区房屋产籍、分层（户）平面图》）的房产过户登记手续[房屋所有权证证证号为：粤房字第26797**房屋所有权人为汕头市郊区****卫生院，房屋面积为140.02平方米；对应国有土地使用证号为：汕府国用字（1992）第91200129号，土地使用者登记为汕头市升平区****卫生院，登记土地地址为汕头市升平区*******侧9-1幢101、102房]。办理过户费用由原告负担。二、驳回原告汤腹生的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币2116元，由原告负担2066元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 黄泽葵二〇二〇年九月二十八日法官助理 郑洁祥书 记 员 孙 丹