山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2907号 原告：济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所），住所地济南市，统一社会信用代码1237010049300384XJ。 法定代表人：邹永洲，主任。 委托诉讼代理人：段德臣，山东科润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙敏，山东科润律师事务所律师。 被告：刘琦，男，1960年8月5日出生，汉族，户籍地济南市市中区，现住济南市历下区。 原告济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）（以下简称济南蔬菜中心）与被告刘琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。被告刘琦在答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查裁定予以驳回。被告刘琦不服提起上诉，济南市中级人民法院于2020年7月22日作出终审裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序分别于2020年8月25日、2020年9月17日、2020年9月24日三次公开开庭进行了审理。原告济南蔬菜中心的委托诉讼代理人段德臣、孙敏，被告刘琦到庭参加诉讼。审理中原被告申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 济南蔬菜中心向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令刘琦将承租济南蔬菜中心的位于济南市历城区洪楼南路32号的沿街商业房一处、院内仓库一处和车库一间交还济南蔬菜中心。2.判令刘琦支付自2020年1月1日至实际交还房屋之日的违约金（其中截至2020年8月25日共计122055元）。3.本案诉讼费用由刘琦负担。事实和理由：2018年12月12日，双方签署三份《房屋租赁合同》，按照合同约定，济南蔬菜中心将位于济南市历城区洪楼南路32号沿街商业房一处、院内仓库一处和车库一间出租给刘琦用于办公使用，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，约定租期届满之日将房屋按照合理使用后的现状交还济南蔬菜中心。合同到期后，刘琦迟迟未交还房屋，经济南蔬菜中心多次催促，刘琦拒不腾房交还。根据合同约定，刘琦应向济南蔬菜中心每日支付的违约金数额为515元，至开庭日2020年8月25日违约金达122055元。经多次催要未果，故诉至法院。 刘琦辩称，1、双方于2013年签订的仓库（锅炉房）租赁合同尚未到期，不同意返还。因该合同约定由我方长期使用，故我对锅炉房的改造进行了较大资金的投入；且该合同已经实际履行多年，原告否认该合同的存在无事实依据。由于体制改革原因涉案房产归属单位更换过多家，从济南蔬菜局到农业局再到农业农村局最后到济南市机关事务管理局，租赁合同更换房东重复重签是正常的。现产权单位济南市机关事物管理局授权济南蔬菜中心使用每期为一至二年，管理局要求济南蔬菜中心每年均签租赁合同，每年上报租金收取情况同时附每年租赁合同入档。管理局认同原已签合同，每年重复签的年期合同均按原约定租价，此管理租赁方式济南蔬菜中心已执行若干年，双方合同约定不拆迁租约顺延，每三年递增10%无续租需年年续签约定，所有长年租约户年年签均为配合原告完成工作任务。刘琦租赁济南蔬菜中心房屋经营美容院近二十年并希望续租长期租赁，以往每年都有议价过程，议价协商好租价续约谈不拢租户限期腾房，但今年涨价太高，在不可抗力疫情爆发下济南蔬菜中心仍然大涨房租（涨幅150%），与政府疫情下救助小微企业减免房租税务的精神背道而驰，如此大幅涨房租完全违背市场规律。刘琦难以接受要求双方协商租价，因疫情济南蔬菜中心不见面，只告知与律师协商续约事宜，但双方并未进行协商。刘琦曾提出按19年合同租价预交房租，济南蔬菜中心不同意。2.若济南蔬菜中心坚持不续租，刘琦同意返还门头房及车库，可以按照合同租价承担占用费。济南蔬菜中心实际不存在损失，刘琦不存在违约行为，不同意承担违约金。 本院经审理认定事实如下： 坐落于济南市历城区洪楼南路32号的1幢、2幢、5幢、6幢、7幢所有权人系济南市市级机关事务管理局，产别全民自管产，设计用途均为办公。 济南市机关事务服务中心于2019年与济南市农业农村局签订委托管理协议，约定济南市机关事务服务中心将济南市历城区洪楼南路32号院内房屋4幢委托给济南市农业农村局代管，委托管理的房产定向用于济南市农业农村局下属单位济南蔬菜中心办公使用，闲置房产可对外出租，不得用于其他用途，委托管理期限为二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止，总建筑面积1711.7平方米，济南市农业农村局利用托管房屋对外出租时，必须由第三方评估机构对租金价格进行评估，以评估价格为基础，按照市场公允的价格确定租金底价。 2020年3月12日济南市农业农村局出具证明一份，证明中记载：“济南市机关事务服务中心委托我局管理济南市历城区洪楼南路32号院内房屋四幢（总建筑面积1711.7平方米），而且明确：该房产定向用于我局下属事业单位济南蔬菜中心办公使用，闲置房产可对外出租。我局一直将该房产用于济南蔬菜中心办公使用，且授权该中心可以将闲置房产进行出租，对于闲置房产的出租管理等均由该中心自行负责处理，并由该中心自行向承租户收取租金、处理与租户之间的纠纷等。特此证明。”该证明下方盖有济南市农业农村局的公章。 济南蔬菜中心主张涉案房产中的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间出租给刘琦使用，现该合同已经于2019年12月31日期满，故要求刘琦腾房。为此提交2018年12月12日，济南蔬菜中心作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的刘琦签订房屋租赁合同三份，济南蔬菜中心分别将济南市历城区洪楼南路32号的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间出租给刘琦；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日；合同期内租金分别为20000元、68000元、6000元；房屋的交回，本合同租赁期限届满或合同解除时，刘琦应确保房屋的原貌及设备设施的完整、无损，并于租赁届满或合同解除之日将房屋按照合理使用后的现状交回济南蔬菜中心。房屋租赁期届满或本合同解除的，刘琦的装修物和增加的附属设施如可拆除并不破坏房屋原貌的归刘琦所有，如不可拆除或拆除后破坏房屋原貌的应无偿归济南蔬菜中心所有。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因刘琦违约导致合同解除的，刘琦的装修物和增加的附属设备无偿归济南蔬菜中心所有；违约责任，租赁期满迟延交回房屋的，每迟延一日支付本合同约定日租金的二倍给济南蔬菜中心作为违约金，造成济南蔬菜中心其他损失的仍应予据实赔偿，该违约金低于租赁房屋的市场价租金的，刘琦应按照同地段同类房屋的市场租金予以支付延迟腾房的违约金。刘琦对上述合同的真实性予以认可，但认为其早在十多年以前就已经租赁涉案房屋，只是为了配合房屋所有权人的要求每年续签一次合同。为此其提交以下合同：2003年12月1日，当时的济南市蔬菜办公室与刘琦签订房屋租赁合同，济南市蔬菜办公室将坐落于济南市历城区洪楼南路32号一处沿街营业房（一楼二楼五间共七间房）租给刘琦用于美容、商贸经营用房，租期为六年（2003年11月1日至2009年11月1日）。2003年12月1日至2006年12月31日年租金3.6万元，2006年12月1日至2009年12月31日年租金为4.14万元。合同到期后，双方又续签多份沿街商业房合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日。2013年1月28日，济南蔬菜中心又将济南市历城区洪楼南路32号仓库房（原锅炉房）出租给刘琦，该房屋有济南市亚东经贸有限公司租赁作为仓库使用，（亚东公司与刘琦共同使用该仓库）租期至2014年6月30日止，因亚东经贸公司经营原因，现单方提出退房，双方协商，刘琦同意接手该仓库独立租用独立缴纳租金。济南蔬菜中心同意刘琦租赁该房装修改造后作为办公经营使用；双方约定，鉴于刘琦进行室内钢结构分层办公室建造及配套装修，签三年合同租价不变，自2013年7月1日至2016年6月30日止。2016年6月30日后租赁合同每三年租金按10%递增，以此类推。每年租金为18000元，按半年付租金。2013年，济南蔬菜中心又将济南市历城区洪楼南路32号车库出租给刘琦，合同到期后，双方又续签多份车库租赁合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日。 庭审中刘琦述称：“2013年1月24日济南蔬菜中心起草过仓库房租赁合同，但刘琦考虑到仓库房改造费较高，双方又进行了协商，故只有该合同的复印件，原件已经被济南蔬菜中心收回。”后与济南市蔬菜中心于2013年1月28日重新签订了一份仓库房租赁合同，该合同中约定济南蔬菜中心同意刘琦租赁该房装修改造后作为办公经营使用；双方约定，鉴于刘琦进行室内钢结构分层办公室建造及配套装修，济南蔬菜中心同意刘琦长期租用。亚东合同到期后刘琦自2014年7月1日至2017年12月31日租赁合同租价壹万捌仟元整不变。自2018年1月1日每三年按10%递增合同自然延续，除政府拆迁济南蔬菜中心不得终止出租，如济南蔬菜中心拒绝出租应补偿刘琦设施装修投资。如刘琦不再租赁应保持房屋原有主体设施完好交还给济南蔬菜中心。违约责任，租赁期间，济南蔬菜中心有下列行为应按合同当年租金20%的额度向刘琦支付违约金，若支付的违约金不足以弥补刘琦损失的，刘琦有权法律追诉济南蔬菜中心达到弥补全部损失为止，（1）租赁期间，济南蔬菜中心未经刘琦同意终止合同收回该房屋的；（2）租赁期间，济南蔬菜中心除拆迁外找任何理由收回所出租房屋，都应赔偿刘琦在该房屋投资建设设施装修美化的支出。合同下方有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章及刘琦的签名，签约日期2013年1月28日。合同到期后，双方又续签多份仓库房租赁合同，最后一份合同租赁期限至2019年12月31日。 济南蔬菜中心向刘琦发出落款时间为2019年12月30日的告知函一份，告知函中记载：“致刘琦（下称承租人），济南市机关事务服务中心指令和委托我中心负责洪楼南路32号院内房屋（下称标的房产）的使用和对外出租，且外租租金价格必须由第三方评估机构进行评估。承租人于2018年月日与我中心签署租赁合同，承租标的房产的部分房屋，租期至2019年12月31日。现我中心委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司于2019年12月11日对标的房产的租金价格进行评估，评估结果为：沿街门头房一层日租金为3元每平方米、二层日租金为1.8元每平方米；仓库用房的日租金为0.74元每平方米。之前我中心多次提示承租人有权按照租金评估价续签租赁合同，但承租人一直未续签。现正式函告承租人，承租人可以于2019年12月31日前来我中心按照上述租金评估价格签署租赁合同（租期自2020年1月1日至2020年12月31日），到期不签署的视为不再租赁且放弃优先承租权，我中心将另行出租，且承租人应于2020年1月5日前腾房并向我中心交还所承租的房屋，逾期不交还房屋的，我中心将按照上述评估租金价格的两倍收取房产占用费直至向我中心交还房屋，甚至采取法律措施，届时，承租人可能要承担诉讼带来的更大损失。”济南蔬菜中心述称2019年12月31日将告知函送到了刘琦的四处经营场所，交给了刘琦的工作人员。刘琦辩称2020年2月底工作人员才电话告知其济南蔬菜中心向其送达告知函的事情，于2020年4月初工作人员才将书面的告知函交付给自己。 另查明，现涉案房屋均由刘琦占有。车库用于堆放杂物。仓库改造成琴行，从事艺术培训、文化辅导班、琴行，琴行名称为济南市历城区雅尼琴行，类型为个体工商户，经营者刘琦，经营地址为济南市历城区洪楼南路**院内。门头房经营美容院和内衣店，美容院的名称为济南市历城区我的漂亮妈妈美容服务中心，，经营场所济南市历城区洪楼南路**沿街房内衣店的名称为历城区宜而爽内衣专卖店，经营场，经营场所济南市历城区洪楼南路**为个体工商户，经营者均为刘琦。庭审中刘琦同意返还涉案沿街商业房、车库，但不同意承担违约金，同意按照2019年的租金支付沿街商业房、车库的房屋占有使用费。庭审中双方均认可刘琦支付涉案房租至2019年12月31日。 本院认为，原被告的争议焦点有三： 一、济南蔬菜中心是否具有原告主体资格。涉案房屋所有权人均系济南市市级机关事务管理局，济南市市级机关事务管理局将涉案房屋委托给济南市农业农村局进行管理，委托管理协议中明确约定委托管理的房产定向用于济南市农业农村局下属单位济南蔬菜中心办公使用。济南市农业农村局又给济南蔬菜中心出具授权，授权济南蔬菜中心可以将闲置房产进行出租，自行向承租户收取租金，并处理与租户之间的纠纷。济南市农业农村局出具的授权书中记载授权事项有处理与租户之间的纠纷，现济南蔬菜中心起诉至法院要求刘琦返还房屋并支付违约金亦是一种处理与租户纠纷的途径，且涉案的多份房屋租赁合同亦是济南蔬菜中心与刘琦签订，故济南蔬菜中心与本案有直接利害关系，具有原告的主体资格。 二、济南蔬菜中心是否有权要求刘琦返还济南市历城区洪楼南路32号院内仓库房一间。济南蔬菜中心认为刘琦提供的双方于2013年1月28日签订的仓库房租赁合同中仅加盖济南市蔬菜技术推广服务中心办公室的公章而无经办人签名，经核实该公章已经找不到了，济南蔬菜中心无人知晓该合同，故无法确定该合同中济南市蔬菜技术推广服务中心办公室的公章的真实性；但刘琦提交的其他租赁合同中亦有多份加盖有济南市蔬菜技术推广服务中心办公室，可以证明确实存在“济南市蔬菜技术推广服务中心办公室”这个公章；即使该合同真实存在，双方亦应按照后期形成的合同即2018年12月12日签订的房屋租赁合同履行，现该合同中约定的租赁期限已到期，故济南蔬菜中心有权收回涉案仓库房。刘琦辩称：“在2013年1月28日签订的仓库房租赁合同时，双方约定该仓库房租赁给刘琦长期使用，故其对该仓库房进行了全面的装饰装修，投资巨大，除拆迁外济南蔬菜中心不得收回，现该仓库房尚未被拆迁，故济南蔬菜中心无权提前收回该仓库房，应将该仓库房继续出租给刘琦使用。”本院认为，济南蔬菜中心与刘琦于2013年1月28日签订仓库房租赁合同中虽无经办人签名，但该合同中盖有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章，且在双方之前分别于2008年11月5日、2009年11月17日签订的房屋租赁合同中及济南蔬菜中心于2008年11月6日向刘琦出具的收据中均加盖有济南蔬菜技术推广服务中心办公室的公章，说明该公章确实存在并对外使用。济南蔬菜中心不认可该份合同的真实性，但未提交相关证据予以证实，故本院认定双方于2013年1月28日签订的仓库房租赁合同确系刘琦与济南蔬菜中心签订，该合同不违反法律规定，合法有效。双方在合同中约定该仓库房长期出租给刘琦使用，除拆迁外济南蔬菜中心不得收回。庭审中刘琦对此述称：因涉案房屋处在拟拆迁范围内，土地已经冻结多次，故约定是长期，当时估计五年左右。但在之后的合同中，双方修改合同签订方式为一年一签，每份合同的租赁期限亦修改为一年，系为了配合房屋所有权人的要求。”距今济南蔬菜中心已将该仓库房出租给刘琦使用长达七年，亦超过了刘琦所预期的五年。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中双方于2013年1月28日签订的租赁合同仅约定长期使用，并未明确具体使用期限，其后每年签订的房屋租赁合同中的约定视为对租赁期限的重新约定。现2018年签订的仓库用房租赁期限已届满，现济南蔬菜中心明确表示拒绝与刘琦继续签订仓库房租赁合同，故刘琦应将该仓库房返还给济南蔬菜中心。关于装饰装修等投资损失，刘琦可另案向济南蔬菜中心主张。 三、济南蔬菜中心是否有权向刘琦主张违约金。 济南蔬菜中心根据2018年签订的合同中约定的违约金计算方式，按2019年每日租金的二倍即515元向刘琦主张违约金至刘琦实际交付房屋为止。刘琦辩称因其不存在违约行为，不同意支付违约金，但同意按照2019年租金价格支付使用费。济南蔬菜中心主张于2019年年底就已将告知函交付给刘琦，但未提交相关证据予以证实。庭审中刘琦自认于2020年4月初才收到该告知函，支付房屋占有使用费时应考虑到受疫情因素，应当减免4个月的房租。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。济南蔬菜中心提交的告知函说明该中心欲增加房租，理由是根据对房屋现状的评估报告。而刘琦对此该评估价格不认可，认为增加的租金过高。济南蔬菜中心并未提交证据证实该中心积极与刘琦商谈续租之事，现刘琦依然占有涉案房屋，视为双方存在不定期租赁关系。济南蔬菜中心述称因刘琦未向其交付房屋，造成其租金损失，故根据合同约定的违约金条款要求刘琦支付违约金。因济南蔬菜中心未提供证据证明除租金损失之外的其他实际损失，而其主张的违约金数额过高，本院依法予以调整，酌情认定刘琦按2019年的租金标准向济南蔬菜中心支付房屋占有使用费。因我国在2019年12月底发生新型冠状病毒肺炎疫情，当时各行业响应国家政府部门防治新冠肺炎疫情的要求而自2020年1月底停产停业也是公知的事实，各行各业的生产经营均受到了不同程度的影响。刘琦经营的艺术培训班、美容院等亦在停业范围内，故本院酌情免除刘琦二个月的房屋占有使用费，认定刘琦按照2019年的租金标准向济南蔬菜中心支付自2020年3月1日起至其实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限刘琦于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区洪楼南路32号的仓库一处、沿街商业房一处、车库一间腾空，并返还给济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）。 二、限刘琦于本判决生效之日起十日内向济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）支付房屋占有使用费（自2020年3月1日起至刘琦实际返还济南市历城区洪楼南路32号的沿街商业房一处、仓库一处、车库一间止，沿街商业房按年租金68000元计算、仓库按年租金20000元计算、车库按年租金6000元计算）。 三、驳回济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1371元，由济南市蔬菜技术推广服务中心（济南市淡水养殖科学研究所）、刘琦各负担685.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年九月二十五日 书记员 刘亚楠