广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2219号原告：珠海红湾亿豪置业有限公司，住所地珠海市，统一社会信用代码。法定代表人：苏枝桓，董事长。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。被告：许世运，男，1957年1月20日出生，汉族，身份证住广东省，公民身份号码。委托诉讼代理人：王静，北京中师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，北京中师律师事务所实习律师。原告珠海红湾亿豪置业有限公司（以下简称红湾公司）诉被告许世运占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红湾公司的委托诉讼代理人朱红波、被告许世运的委托诉讼代理人王静、张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将非法侵占的位于珠海市香洲区xx屋腾退，移交给原告进行拆迁（房屋测量面积为284.44平方米，按建筑成本价1200元/平方米计算，估价为341328）；2.请求判令被告向原告赔偿自2019年4月29日应移交房屋至实际移交时间的租金损失（按每平方米25元/月，证载面积158.41平方米计算，暂计至2020年2月29日为39602.50元）；3.请求判令由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告方是珠海市香洲区xx改造项目的实施主体，负责对珠海市香洲区xx进行拆迁改造。位于珠海市香洲区xx屋，属于上述更新项目的拆迁范围。该房屋有《国有、集体（私人）建设用地许可证》，证件编号为珠国土许字（私x）第xx号。房屋登记的权属人为高燕兰，证载面积为158.41平方米，测量面积为284.44平方米。因高燕兰已去世，上述房屋由梁爱群依法继承，并办理了继承公证书。2018年1月5日，由原告作为甲方，高燕兰（殁）作为乙方,梁爱群作为乙方代理人，珠海市香洲区红湾股份合作公司作为见证方，签订一份《珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》，协议约定由甲方对乙方的房屋（包括上述的xx街xx号房屋及xx街xx号两处）进行拆迁补偿，补偿内容包括房屋回迁补偿及现金补偿，以及拆迁期间的临时安置租金、搬迁费等补偿。其后，2018年8月16日，双方又签订《补充协议》，就未被认定房屋面积和地上青苗及其他附着物的补偿达成协议。2019年4月29日，由梁爱群作为被拆迁人，向原告出具《xx旧村改造项目被拆迁人移交被拆迁房屋确认书》。根据《确认书》约定，上述xx街xx号房屋的移交日期应为2019年4月29日，移交人应将房屋连同钥匙移交原告公司接受。原告也按照协议约定，向被拆迁人支付临时安置租金及搬迁费用等补偿。原告在接收房屋的过程中，发现上述房屋一直由被告及其家人占用，不予配合将房屋移交原告。原告随即与被告进行交涉。被告声称上述房屋是其向已故的高燕兰购买屋地后建造，并主张该房屋应归其所有，同时，另行向原告提出补偿的要求。在此期间，被告一方面不予配合将房屋移交原告进行拆迁改造，另一方面，不断到上级各政府部门信访，但其诉求均没有得到任何合法的支持，经原告的多次交涉和沟通，被告均不予配合将房屋移交，导致原告的更新改造项目一再延误，造成较大的经济损失。原告认为，被告并非上述xx街xx号房屋的合法产权人，在上述房屋的权属人与原告签订拆迁补偿协议，并出具移交确认书后，无合法理由，长期占用房屋，不予配合移交，导致改造项目工程严重延误，造成较大的经济损失，已严重侵犯原告的合法拆迁权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请法院支持原告的诉讼请求。原告提交以下证据：1.关于确认珠海红湾亿豪置业有限公司成为xx旧村改造项目实施主体的函;2.国有、集体（私人）建设用地许可证等材料一套四页;3、公证书；4.xx村旧村生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书（xx街x号、xx号）；5.珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）；6.《珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》补充协议；7.xx旧村改造项目被拆迁人移交被拆迁房屋确认书（副本）；8.通知；9.律师函。被告许世运辩称，一、许世运系涉案房屋的所有权人。1993年10月21日答辩人与高燕兰签订协议书，高燕兰将涉案地块使用权及其住宅报建指标转让于许世运，之后许世运在该处建造了xx村xx街xx号房屋，且已经合法占用、使用该房屋已近30年。并且高燕兰与许世运于2014年10月19日签订补充协议，其中第三款明确约定了“高燕兰本人以及其所有配偶、父母、子女均知晓上述协议的全部内容，并对该协议所有条款均无任何异议，并自愿予以遵守”，高燕兰子女梁爱群在该补充协议下方签字、捺印予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，该条是对因事实行为而发生的物权变动所做的规定，因为这种物权变动的效力直接来源于法律的规定，所以物权变动的效果并不取决于登记和交付，以事实行为成就时产生物权变动的效力。依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，属于原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。换句话说，即许世运房屋建造完成时，就已经取得了该房屋的所有权。该种物权行为属于非基于法律行为的物权变动。二、被答辩人不具有征收许世运房屋的主体资格。国家征收土地及地上房屋，依照土地类型不同分别适用《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定依法进行。本案中，涉案地块已经于1988年被统征为国有，那么对于涉案地块房屋的征收就应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行，《条例》第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第五条，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。依据上述规定，涉案房屋征收应当是由市、县级人民政府确定的房屋征收部门来进行，而原告无权对涉案房屋进行征收，同时该条例明确规定，禁止建设单位参与搬迁活动。此外，依据《珠海经济特区城市更新管理办法》第九条第五项规定，征地和城市房屋征收部门负责城市更新过程中的土地使用权和地上房屋的征收工作。被答辩人作为民事主体，并非征地和城市房屋征收部门，因此其不具有征收涉案房屋的权力，其也并非签订《补偿安置协议》的主体。三、原告不具有占有排除妨害的请求权基础。原告并未因与梁爱群签订《拆迁安置补偿协议》而取得对涉案房屋的物权，该协议中仅仅约定原告可以将涉案房屋进行拆除，并未将房屋的物权转让于原告，此时原告对涉案房屋也不存在占有权能，原告与梁爱群之间也仅仅存在对待给付义务，而这种对待给付义务属于债权范畴。但本案中被答辩人却以占有排除妨害纠纷为由提起本次诉讼，而提起占有排除妨害的前提是以物权占有权能为基础的。在占有排除妨害纠纷案由下适用的法条为《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案中，许世运一直依法占有涉案房屋，而原告从未占有涉案房屋，依据上述规定，只有在占有被侵夺的情况下才可以要求占有排除妨害，那么在被答辩人从未占有涉案房屋的情况下，本身也不能可存在占有物被侵占有的情况，其以占有排除妨害为由提起本次诉讼无任何事实及法律依据。此外，原告称被告涉案房屋的估价为1200元/㎡，但对于该主张，原告并未提供任何事实及法律依据。综上，被告系涉案房屋的所有权人，且原告无权征收涉案房屋，请贵院查明事实，依法驳回原告的起诉。被告许世运提交一下证据：1.许世运身份证；2.协议书；3.补充协议；4.高燕兰身份证；5.高燕兰户口本；6.珠海市自然资源局关于申请信息公开的复函；7.关于申请信息公开的复函；8.广东省珠海市罚款收据（1994年4月30日）；9.广东省珠海市罚款收据（1994年9月14日）。本院经审理认定事实如下：1993年10月21日，高燕兰签署协议书一份，内容如下：“高燕兰是珠海市xx人，自愿将自己安排建房屋的屋地，经上级有关单位批准的一百二十平方米屋地永远转让给许世运先生，高燕兰得转让金柒仟元人民币，转让房屋原地在洪湾马腿村内，许世运并以这地建房屋之用，这屋地和建筑物所属为许世运永远所有。土地使用证及房屋所有权不可以写许世运的名字，而是写高燕兰的名字，实际上是许世运运用柒仟元买回的，所以土地使用及建筑物属许世运永远所有。与高燕兰及其子女，亲属等人无关，并以后不能干预屋地和房屋的使用权。”，珠海市香洲区xx民委员会在该协议书见证单位处盖章。合同签订后，许世运以高燕兰名义申报建设房屋一栋（现地址为珠海市香洲区xx），1993年12月18日，原珠海市国土局向高燕兰颁发私人建房用地凭证，划定在xx村用地150平方米，作为住宅用地。1993年12月21日，原珠海市国土局向高燕兰颁发《国有、集体（私人）建设用地许可证》（珠国土许字（私xx）第xx号），同意划拨案涉房屋土地作为住宅用地，准许高燕兰使用，用地面积120平方米，总建筑面积158.41平方米。同日，珠海市xx镇规划管理所向高燕兰颁发《珠海市xx镇规划管理所住宅建筑、维修许可证》（（xx）规宅字xx号），该许可证载明建筑项目为住宅、基地面积及建筑面积等信息。房屋建成后实际面积为284.44平方米，一直未办理产权登记，由许世运居住使用至今。2014年10月19日，高燕兰（甲方）与许世运（乙方）签署《补充协议》一份，约定：“一、甲乙双方友好约定，在国家政策变更或允许的情况下，甲方有于第一时间通知并保证配合乙方做好所有权关系转移过户的义务，以保证乙方对于房屋的所有权之权利实施，否则以甲方违约论，甲方必须归还乙方房屋价款以及赔偿因此给乙方所造成的损失。损失计算方法按违约之时物价计算。二、本合同签订后，如该地因自然灾害、政府征收征用等原因灭失，缘于该地重新分配得的地、得到的补偿等，其权属仍归属于乙方，甲方不得主张任何权利。三、高燕兰本人以及其所有配偶父母、子女均知晓上述协议的全部内容，并对该协议所有条款均无任何异议，并自愿予以遵守。”在该协议甲方处除高燕兰签名外，还有“梁爱群、郭志恒、郭德华、郭幸媚”签名。2018年8月13日，广东省珠海市横琴公证处出具《公证书》，该公证书载明高燕兰于2016年11月4日死亡，由其女梁爱群继承案涉房产（《国有、集体（私人建设用地许可证）》编号：珠国土许字（私x）第xx号）。2018年1月12日，珠海市香洲区住房和城市更新局向原告红湾公司发《关于确认珠海红湾亿豪置业有限公司成为xx旧村改造项目实施主体的函》，内容为xx旧村改造项目于2016年10月启动，红湾公司为该项目的开发企业，现经南屏镇审核洪湾公司与xx旧村改造项目更新区域内权益人签订拆迁补偿安置协议签约率达90%，且该村集体资产补偿方案业经全体股东表决大会表决通过并签订补偿协议，依据《珠海市香洲区人民政府关于印发的通知》（珠香府【2017】x号）的相关规定，同意珠海红湾亿豪置业有限公司作为实施主体开展项目后续工作，并在一个月内与南屏镇政府签订项目监管协议书，六个月内完成项目更新单元规划编制及审批工作。2018年1月5日，原告红湾公司（拆迁人）与高燕兰（殁）梁爱群代（被拆迁人）在珠海市香洲区红湾股份合作公司的见证下签订《珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》（x拆补字【2017】x号），就珠海市香洲区xx街xx号房屋的拆迁补偿进行约定。2018年1月16日，洪湾公司与梁爱群签订一份《珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》补充协议（未被认定房屋面积和地上青苗及其他附着物补偿协议）（xx拆补字【2017】xx号）。2018年8月17日，梁爱群将案涉房屋《建设用地许可证》（私xx第xx号）移交原告，同意原告移交至政府部门予以注销。2019年3月14日，珠海市国土资源局颁发珠海市[2019]准（香洲）自第xx号《建设用地批准书》，同意将位于珠海xx南侧、xx西侧204428.16平方米的土地由原告洪湾公司建设。案涉房屋所在用地包含在该批准书的附件用地红线图规划范围内。2019年3月28日，梁爱群向被告许世运发出通知一份，告知已与原告签订拆迁安置补偿协议，通知被告在30天内停止使用房屋并清场后自行搬离，对历史原因与该房屋有关的债权债务及时与梁爱群协商处理。2019年4月29日，梁爱群在被拆迁房屋现场拍照，并签署了《xx旧村改造项目被拆迁人向拆迁人移交被拆迁房屋确认书》，同意案涉房屋交由洪湾公司拆除，拆除后残值归洪湾公司所有。另查明，为查明案涉土地的性质，本院向珠海市资源资源局香洲分局发函查询。珠海市自然资源局香洲分局于2020年6月24日函复本院，案涉土地属国有土地。原告请求被告赔偿自2019年4月29日的租金损失，并主张按每平方米25元/月，面积158.41平方米计算。被告庭审中对原告主张的租金标准没有意见。本院认为，案涉房屋及其土地基于xx村旧村改造而纳入拆迁安置补偿范围，房屋所有权人高燕兰的继承人梁爱群已与原告签订《珠海市香洲区xx改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》，将案涉房屋的《建设用地许可证》交由原告移交至政府部门予以注销，原珠海市国土资源局已向原告颁发了新的《建设用地批准书》，即原告是案涉土地的合法使用权人，享有占有、使用和收益的权益。并且梁爱群已告知被告与原告签订拆迁安置补偿协议，要求被告清场腾退，与梁爱群协商解决合同纠纷。故原告请求被告腾退案涉房屋，事实和法律依据充分，应予支持。关于被告的抗辩意见，本院分析认定如下：一、被告抗辩其是房屋的所有权人。根据查明的事实，案涉土地为国有划拨用地，且系“xx村用地”中划定给xx村集体经济组织成员高燕兰使用的住宅用地，被告向高燕兰购买案涉土地后以高燕兰名义报建并建设房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，许世运并非xx村集体经济组织成员，且其向高燕兰购买土地的行为未经有批准权的人民政府批准，故该转让行为无效。被告许世运并非是案涉土地的合法使用权人，其建设房屋的行为，不适用《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，故其以此由认为是房屋的使用权人，无法律依据。二、案涉土地及房屋系作为xx村的旧村改造而被纳入拆迁，而原告系经过珠海市住房和城市更新局确认的xx旧村改造项目的实施主体，具有案涉房地产的拆迁主体资格，有权与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。被告认为原告不具有征收主体资格及原告不具有签订补偿安置协议的主体资格的抗辩，无事实和法律依据。三、被告抗辩原告不具有占有排除妨害的请求权基础。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条：“建设用地使用权人依法对国有所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。案涉房屋原《建设用地许可证》已经注销，且原珠海市国土资源局已向原告颁发了新的《建设用地批准书》，即原告是案涉房屋所在土地的使用权人，享有排除妨害请求权。四、关于被告系被拆迁主体的抗辩。本案系旧村改造拆迁过程中而产生的腾退纠纷。拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人依照法律规定，就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋，对被拆迁人予以货币补偿和安置或产权调换补偿并对房屋使用人予以安置所达成的协议，拆迁安置补偿合同的订立是房屋拆迁双方在平等基础上协商的民事法律行为。即拆迁安置补偿合同的当事人具有法定性和特定性，均需由政府相关行政主管部门依法确认。本案中原告与高燕兰的继承人梁爱群签订拆迁安置补偿合同，系经过相关行政主管部门的认定，故案涉房屋及土地的被拆迁主体已经由相关行政主管部门认定为梁爱群，故被告认为其是被拆迁主体，无法律依据。被告可依据与高燕兰签订的《协议书》向高燕兰的继承人主张建筑物出资、增值或收益等损失。综上所述，被告的抗辩理由均不成立，其占有案涉房屋侵害了原告对案涉土地的土地使用权，原告请求被告腾退案涉房屋及支付租金，事实和法律依据充分。关于租金的金额，双方对每平方米25元/月，158.41平方米计算无异议，本院予以采纳，即每月租金为3960.25元；关于租金的起止时间，应从原告要求被告腾退之日起计算至实际腾退之日，而本案中无证据显示原告首次要求被告腾退房屋的时间，故本院认定被告从起诉之日起向原告支付租金，原告主张从2019年4月29日起计算，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第一百三十五条、第一百四十二条、第一百四十五条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许世运于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于珠海市香洲区xx屋；二、被告许世运于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海洪湾亿豪置业有限公司支付上述房屋租金损失（计算方式：每月3960.25元，从2020年3月20日起计算至腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7014元，由原告负担824元，被告负担6190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  庞 博人民陪审员  陈胜瑛二〇二〇年九月二十一日书 记 员  卓嘉聪曾淑莹