广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9781号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告一：孙声鹏，男，汉族，1989年02月20日出生，身份证号码：142************037，住址：惠州市*******鹏达御景花园19号楼2001房。被告二：廉玉璐，女，汉族，1989年10月24日出生，身份证号码：142************020，住址：惠州市*******鹏达御景花园19号楼2001房。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告孙声鹏、廉玉璐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人朱效根律师、邓辉宇实习律师到庭参加诉讼、被告孙声鹏到庭参加诉讼、被告廉玉璐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市*******鹏达御景花园19号楼2001房的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自从2017年4月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为121.5平方米，每月需缴164.03元，截至2018年1月20日，共计欠缴物业服务费9个月又20日，共计1585.62元。期间还欠缴原告垫付的水费251.16元，公摊电费347.79元，原告在管理期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，请求:1、请求判令被告支付2017年4月1日至2018年1月20日的物业服务费1585.62元，水费251.16元，公摊电费347.79元，共计2184.57元。2、请求判令被告支付违约金688.14元（以2184.57为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一项和第二项合计2872.71元。3.请求判令被告承担诉讼费。被告孙声鹏、廉玉璐答辩称:1、不认可原告的起诉，我认为2017年5月1日至2017年9月30日前不应缴交管理费，因原告管理不到位，也没有进行整改，所以才停止缴交物业费，2017年10月1日至2018年1月20日之间的管理费我认为原告己经与业委会终止物业服务合同，所以不应当向原告缴交物业物费，滞纳金我方认为原告并没有对管理不到位的情况进行整改，所以原告不应当收取滞纳金；2、我方并没有过错，原告在入驻小区后前两年的管理还不错，但是后续的物业管理很差，电梯方面经常维修不及时，消防设施被消防局下达通知勒令整改，也未进行整改，并至今无压无水状态，灭火器材从未年检，园区卫生杂乱无章，园区安保形同虚设，保安经常睡觉，园区的电动车、自行车随意摆放阻碍交通，在业主多次强烈要求整改下，物业都未有任何作为，存在严重的失职，因此作为业主我认为，在对方提供的服务完全是失职的情况下，有权对缴纳物业费作出停止行为，综上所述，2017年9月30日之前的物业管理费是因原告没有履行应尽的义务，我方才决绝缴纳，2017年9月30日至2018年1月20日之间的物业管理费，我方拒绝缴纳，关于滞纳金问题，因前期的费用存在争议，并未解决，我认为滞纳金无中生有，不予缴交；3、该案涉及的费用应包括四部分，2017年9月前物业费用、2017年9月后的物业费用、公摊电费、公摊水费；4、关于2017年9月前物业费用，业委会己在2018年1月18日与顺泽物业签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第三章第二十六条，和《前期物业服务协议》第五章第十五条，前期物业服务合同在业委员与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；5、原告提供的起诉状，事实与理由中“一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。”与事实不符，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条，同时履行抗辩权，未按照《前期物业服务合同》提供服务义务，己构成违约在先为事实，作为业主有权拒绝履行《前期物业服务合同》中义务；6、关于2017年9月后物业费用，业委会按照合同法招标流程并己经在2017年09月30日与上海银湾物业签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第三章第二十六条，和《前期物业服务合同》第五章第十五条，前期物业服务合同在业委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，根据国务院《物业管理条例》第二十六条、《广东省物业管理条例》第五十条规定，原中鹏物业应在合同终止之日起十五日内，即2017年10月15日前退出小区；7、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013），第一章第四条，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，和第二章第九条，消费者有权自主选择服务的权利，消费者有权自主选择服务的经营者，原中鹏物业逾期拒不退出，不能作为物业提供服务收取服务费的理由；8、关于公摊电费，对比16年公摊电费，17年的公摊电明显增多，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013）第二章第8条，消费者郭有知悉其接受的服务的真实情况的权利，也请原告提供费用详细清单，对于不符合小区公共用电的费用，我们作为业主权权不予缴纳；9、关于水费，这部份费用原本是要交给中鹏物业的，但中鹏物业以物业费和水费绑定收取为由，拒绝单独收取；10、由于与之前中鹏物业就关于公共收益己有另案，以上所有交给中鹏的费用请求缴纳到公共收益执行账户。本院查明的案件事实经审理查明，被告孙声鹏、廉玉璐是惠州市*******鹏达御景花园19号楼2001房的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为125.12平方米。被告于2015年8月16日收楼，其与原告签订《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳。原告每月向被告收取上月的公共用水电分摊费用，收取时间与收取物业管理服务费一致，公共用水电费包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来损耗费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。逾期未交纳业主按日以应交物业管理费及相关费用的0.5‰计滞纳金向原告支付作为违约金。协议未约定服务期限。被告自2017年4月至2018年1月未缴公摊电费347.79元、水费251.16元、物业管理费1585.62元。被告拒绝支付物业管理费的理由是原告服务不到位，未按照物业合同标准履行职责。另外惠州市房管局已向原告要求撤场，且（2017）粤1322民初4271号民事判决已驳回原告请求，确认惠州市******业主委员会与上海银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，故认为原告无权再收取物业管理费。原告与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，原告诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。2018年3月，原告与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，本院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御2景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查一，原告为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，最后一次代缴费时间为2018年1月20日。另查二，被告称其向本院提交的涉案小区照片及2016年4月10日的物业整改事项一览表、惠州市公安消防支队惠城区大队于2017年8月1日发出的《责令限期改正通知书》可以佐证原告提供的物业服务不达标。以上事实有原被告身份信息、营业执照、不动产登记结果、《御景花园前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、民事判决书、缴费凭证、照片、物业整改事项一览表、《责令限期改正通知书》、西子论坛业主投诉信、业主缴费业委会维修电梯凭证、《新物业进驻通知》、行政处罚意见告知书、物业服务合同、光盘、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付拖欠的水电费、支付2017年4月至2018年1月20日的物业管理费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，故，被告应向原告支付2017年4月至2018年1月未缴公摊电费347.79元、缴纳水费251.16元。第二，被告提供的照片其形成时间形成地点不明确，另2016年4月10日物业整改事项一览服务表也不能证明2017年4月至2017年9月期间原告提供的物业服务不达标。被告提供的惠州市公安消防支队惠城区大队发出的《责令限期改正通知书》不能证明原告后期未进行整改，因此被告应向原告支付2017年4月至2017年9月的物业管理费984.18元（164.03元×6）。第三，关于2017年10月至2018年1月的物业管理费问题。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可显示原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业管理费656.12元，若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。第四，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告自2017年4月开始拖欠物业管理费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业管理费，故，综合本案案情，本院酌定被告不再向原告支付违约金，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙声鹏、廉玉璐应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年4月至2018年1月公摊电费347.79元、水费251.16元、物业管理费1640.3元。以上合计共2239.25元；二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告孙声鹏、廉玉璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年九月二十三日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威