苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4917号 原告：苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司，住所地江苏省苏州市宏葑新村**。 负责人：黄建芳。 委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：吴天闻，男，1972年6月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：赵永明，江苏明荣律师事务所律师。 原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司（以下简称“百居顺物业公司”）与被告吴天闻物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告百居顺物业公司的委托诉讼代理人雷思颖，被告吴天闻及其委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百居顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴物业费44991元(从2020年1月10日起，暂计至2020年7月10日，并要求计算至被告实际迁让时止)、违约金15071.99元(暂计至2020年7月10日，并要求计算至被告实际履行时止)，合计60062.99元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍予以计算。 事实和理由：被告于2019年5月10日与原告签订物业管理服务协议(编号为XXXX)一份，约定由原告为被告承租的位于苏州市商铺，共计333.26m²提供物业管理服务。物业管理服务协议中约定了物业费支付方式、违约金的计算方式。根据协议约定，被告应按时支付物业费，但经原告多次催讨，被告仍未支付，已构成违约。原告于2020年6月17日向被告发出律师函，但被告拒收未予理睬。据此，原告要求被告立即支付拖欠的物业费及违约金。为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判如诉请。 被告吴天闻辩称：1、经计算，被告已经不欠原告的物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、原告不应当按照每平方米15元每月的价格向被告收取物管费。3、原告在代收代缴水电费的过程中向被告多收取11867.34元的水电费。4、由于疫情影响，从2020年1月23日开始至2020年3月19日，被告按照国家要求停止营业，这期间由于不可抗力因素，原告不应当再向被告收取物业管理费，本身这一段期间物业管理部门即原告本身也是放假未提供服务。5、由于原告的服务质量差，绿化无人管理，装饰路灯不亮，道路破损严重，污水横流，并且在2020年6月17日开始停止对被告提供物业服务，所以在2020年6月17日之后，原告无权再向被告收取物业管理费。 本院经审理查明： 2019年5月10日，原告百居顺物业公司（甲方）与被告吴天闻（乙方）签订《物业服务协议》一份，约定：1、乙方承租坐落于苏州市的商铺，租赁面积为333.26m²，原告为被告案涉商铺提供物业管理服务。2、物业管理费为每月每平方米15元，每月物业费合计4999元。物业管理费包含以下费用：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业公共区域清洁卫生费用；物业公共区域绿化养护费用；物业公共区域秩序维护费用；物业管理企业办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；相关税费及物业管理企业合理利润等。3、乙方应于本协议签订后并于进场装修前20个工作日内一次性交纳首期5个月的物业管理费。除首期物业管理费外，物业管理费按每3个月为一个支付期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额交付下个支付期的物业管理费。4、乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、热力等能源费用，以上费用在本协议中统称为公用事业费用。本物业水、电、燃气等能源在传递过程损耗所产生的能源费用，按如下约定处理：用水单价按公用事业部门公布的单价为准；用电单价按公用事业部门公布的单价，并承担能源损耗，计1元每度；燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能源损耗。5、乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于两个月物业管理费的履约保证金，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业管理费、能源费、空调费或违约金等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交款项。履约保证金不足以冲抵签署欠款的，甲方有权向乙方追索。6、如乙方逾期支付物业管理费，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的全部损失(包括营业损失等)，乙方自行承担。合同中同时约定了其他事项。 2019年6月至11月，被告合计向原告付款68337元。 2020年6月17日，原告百居顺物业公司向被告吴天闻发出律师函，要求其支付租金和物业费，否则将通过法律途径解决。 另查明，被告于2019年5月8日向苏州市好旺商务管理有限公司沧浪分公司支付装修押金5000元。2019年8月1日、9月14日、11月7日，被告向苏州市好旺商务管理有限公司沧浪分公司支付了4月、5月的水费、7月的水费和电费以及8月、9月的水费和9月的电费。 再查明，吴天闻于2020年4月2日向原告出具《承诺书》一份，确认其经营的饭店欠物业费两万余元，并承诺于4月10日前支付。 审理中，原告百居顺物业公司陈述：1、被告自入驻以来多次拖欠物业费等费用，2020年6月16日、23日、8月5日，双方多次在苏州市公安局姑苏分局及双塔街道调解委员会协商沟通，被告对于欠缴物业费无异议，但希望不要停水停电，原告事实上从未对被告进行停水停电。直到现在，被告仍在继续经营。2、我方确实收到了被告支付的物业费68337元，其中包括物业保证金9998元、2019年5月10日至2020年1月9日的物业费39992元，剩余的18347元基于被告推翻此前的分配方案，我方同意在本案中抵扣结欠的物业费。物业保证金9998元也要求在本案中抵扣结欠的物业费。3、就新冠疫情，物业公司没有采取减免物业费的政策。 庭审中，被告确认其饭店目前仍在经营。对于物业保证金，同意在本案中抵扣欠费，如没有欠费，则要求原告退还。 以上事实，由原告提供的物业服务协议、收据、物业保证金收款收据、律师函、邮寄凭证、水电费收据、承诺书及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告百居顺物业公司按约向被告提供物业服务，被告理应按约支付相应的服务费用。关于拖欠的物业费，截至2020年9月29日，被告已经结欠原告物业费43158元，扣除履约保证金9998元及多支付的18347元，被告还需向原告缴纳物业费14813元。关于违约金，双方在合同中对此有明确约定，现原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍进行主张，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告辩称的多收取了水电费的问题，根据被告举证的水电费收据，水电费的收取对象为苏州市好旺商务管理有限公司沧浪分公司，故被告应向该公司主张，而非本案原告。关于被告辩称的因新冠疫情应不收取该期间物业费的问题。根据原告确认，该期间并未有物业费的减免政策。此外，物业服务对象为整个新天地广场，涉及众多商铺和经营者的经营场所和财产安全，被告不能以自己饭店未实际经营进而要求原告不收物业费，该观点缺乏事实与法律依据。关于被告辩称的物业费单价问题。本院认为，物业服务合同系原、被告双方的真实意思表示；新天地其他经营者的物业服务协议约定的物业费单价亦为15元；被告此前亦按此单价标准履行付款义务，且在2020年4月2日出具承诺书，再次确认结欠物业费的事实，即被告此前对物业费单价并不持异议。前期物业管理服务协议系业主与开发商以及前期物业企业所签订，与本案原、被告并无关联。且该协议明确约定前期物业管理服务的期限为房屋交付后两年，即该前期物业协议早已过期，被告以此来主张降低物业费单价缺乏依据，故本院对被告的该观点不予采纳。关于被告辩称的物业服务质量差等问题。本院认为，被告举证的照片没有反映拍摄时间和拍摄地点，故真实性无法核实。退一步讲，即使为真实的，这些照片一定程度上只是反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定原告未达到相应的服务标准。商铺经营者及时、足额支付物业服务费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件,即使原告在物业管理过程中存在瑕疵,被告亦应通过合法合理的途径行使权利,而不应采用不支付物业管理费的方式使矛盾扩大。综上，被告的上述抗辩观点缺乏事实与法律依据，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告吴天闻于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司支付物业费14813元及违约金（以14813元中未支付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的计算标准，自2020年8月24日起计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1302元，减半收取651元，由原告苏州百居顺物业服务有限公司沧浪分公司负担566元，被告吴天闻负担85元并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年九月三十日 书记员  罗瑶