湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8007号原告：廖某某，男，1976年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张麓峰，湖南星楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳袁媛，湖南星楚律师事务所实习律师。被告：湖南仁居装饰服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路51号长沙市荣昌鞋厂办公楼101-08房。法定代表人：何丹，系公司执行董事。委托诉讼代理人:曾佳魁，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:莫依云，湖南天地人律师事务所律师。原告廖某某与被告湖南仁居装饰服务有限公司（以下简称仁居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日进行第一次公开开庭审理，原告廖某某的委托诉讼代理人张麓峰、欧阳袁媛，被告仁居公司的委托诉讼代理人曾佳魁到庭参加诉讼，于2020年9月22日进行第二次公开开庭审理，原告廖某某的委托诉讼代理人张麓峰，被告仁居公司及其委托诉讼代理人曾佳魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某某向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日已解除；2.判令被告赔偿基础装修费人民币75000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2018年5月起，被告先后向原告等12家家居建材商户多次宣称：将利用其承租的位于长沙市芙蓉区东岸社区隆平路51号长沙市××楼××楼××层的房屋，由被告引进70人的深化设计团队入驻，由原告及其他商户共同出资（包括现金、材料、设备及样品），将租赁场所打造成可吸引至少300个以上的设计师、上千个项目经理、数百家设计工作室，属于原告及其他建材商户所有的共享设计服务平台及家居建材展厅，帮助原告及其他商户通过这个共享平台，促进商户的建材销售。同时被告提出，该共享平台由被告负责运营，并负责场地的设计、施工及交付。原告于2018年7月4日与被告签订《房屋租赁合同》，根据合同约定：被告将上述场所按80元／月／平方米的月租8000元转租给原告（自2018年7月1日至2019年12月31日为免租期，自2020年1月1日开始计租），原告成为入驻平台的商家，主要从事希洛系统门窗等产品的展示；平台的装修开工日期为2018年7月8日，工期暂定90天，装修完后由被告将转租场地交付给原告使用，租赁期自2018年7月1日至2023年12月31日止共计五年。万阔（与原告一起）负责承担基础装修费用15000元（原告支付75000元，另投入希洛系统门窗等产品）。2019年3月被告未如期开业，后被告承诺保证5月1日开业，但届至承诺开业时间被告仍未交付开业。2019年6月，被告不但未完成平台场地的装修，反而停工，至今被告一直未将平台场地交付给原告及其他商户，同时在合同签订后，被告一直未兑现原告负责平台运营的承诺，既没有提出完整运营方案也没有将口头承诺落地执行。2019年11月25日原告等商户向被告发出解除上述《房屋租赁合同》的通知，同年11月28日被告收到该解约通知，但一直未就该解约通知提出异议，致使租赁合同已解除。另，2020年2月中旬被告向出租方发出《仁居公司终止履行义务的告知函及要求荣昌公司赔偿的催促函》，出租方亦于2020年2月18日向被告发出《房屋租赁合同》解除通知书。综上，被告的上述行为已构成欺诈且违约。原告为维护其合法权益，故向法院提起诉讼。被告仁居公司辩称：1.《房屋租赁合同》不能履行的根本原因在于长沙市荣昌鞋业有限公司（以下简称荣昌公司）向仁居公司及商户提供的租赁标的物为逾期的临时建筑，未取得合法的建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防审核及验收意见书、项目环境影响评价审批备案意见、租赁场地产权证书等，导致本案租赁标的物违反法律强制性规定，进而导致仁居公司与商户及仁居公司与荣昌公司之间签订的两份《房屋租赁合同》为无效合同。综上本案应追加荣昌公司为本案第三人，由荣昌公司向商户承担赔偿责任；2.仁居公司与商户的《房屋租赁合同》无效，原告的第一项诉讼请求应不予支持；3.原告主张的涉案租赁场所内的希洛系统门窗为其所有，但未提供充分的证据证明，且原告的该项主张未得到荣昌公司利益代言人、装修现场负责人李德炎的确认；4.原告主张的基础装修费用损失，系由荣昌公司造成，应由荣昌公司负责赔偿；5.本案《房屋租赁合同》的签订人是万阔，现原告未提供足够的证据证明其与被告的法律关系，应依法驳回原告的起诉，另万阔的行为已经构成违约与过错，由此产生的损失，万阔应自己承担责任；6.因本案基本事实的查清，有赖于被告与荣昌鞋业有限公司租赁合同纠纷一案（（2020）湘0102民初3048号）的处理，现该案尚未审结，故不适合继续审理本案，另本案涉案租赁标的物系列案件的赔付标准问题，若本案要求被告全额返还原告基础装修费，基于公平公正及同案同判的原则，法院在被告与长沙市荣昌鞋业有限公司租赁合同纠纷一案中也应判决长沙市荣昌鞋业有限公司全额返还被告的投入款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：荣昌公司于1998年12月28日与长沙市国土资源管理局签订土地出让合同，受让位于芙蓉区××乡××村范围内面积24689.98平方米的土地，土地用途为工业用地。2015年12月30日，长沙市城乡规划局芙蓉区分局向其颁发建规［建］字第芙临建［2015］04号建设工程规划许可证，根据建设工程规划审批单显示“5、临时建设使用期限届满，或者因城市规划建设需要，规划分局通知提前终止使用期限的，建设单位应自届满之日或者接到通知之日十五日内无条件自行拆除；6、本证有效期为两年（即从2015年12月29日至2017年12月28日止）；7、临时建设因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期届满前30天内向我局提出申请，经批准后延长一次的，但延长期限不得超过两年”。荣昌公司于2019年4月18日向芙蓉区原规划分局（以下简称分局）提交申请延长建筑使用年限的报告，分局依据长沙市拆违控违工作领导小组关于印发《关于做好当前全市仓储建设工作的指导意见》的通知（长拆违发［2015］3号）文件第四条第三款：“在过渡仓储使用年限上，对于项目所在地暂时不用于开发或招商的前提下，允许在临时建筑最长有效期限基础上适当延长”的规定，同意该项目适当延期。2018年5月28日，荣昌公司（甲方）与仁居公司（乙方）签订《市场运营合作合同》，合同约定甲方负责提供厂区内B区一楼入口及二楼整层（以下简称涉案场地）给乙方作为市场产品孵化基地及设计师服务平台；乙方为了后期市场发展的基础做铺垫，前两年作为产品孵化时期，可由乙方决定对外免费招商期。第三年乙方必须收取入驻商户的租金且租金必须高于甲方市场价格，所收租金用于乙方运营费用及发展基金。仁居公司承租涉案场地后，分别与12家建材商户签订协议，将涉案场地的分成多个局部展示空间给商户做建材展示。2018年7月4日仁居公司（甲方）与案外人万阔（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方是一家装饰服务平台，业务范围包含打造设计师服务平台，项目经理服务平台，建材商服务平台等，甲方拟将出租的房屋打造商家共享平台，面积共计1800平方米，12个商家入驻，每户均摊100平方米，多余面积物业由甲方承担；甲方同意将平台给乙方展示相关产品，租期自2018年7月1日至2023年12月31日止，共计5年；出租物业自2018年7月1日至2019年12月31日为免租期，自2020年1月1日起按租金为80元/月/平方米；租金以每6个月为一期支付；乙方按照品类共同出资均摊平台基础装修费用、装修费用按15万/品类收取。签订本合同后三日内日乙方需支付15万基础装修费用给甲方用于场地基础装修，基础装修内容包含人工费、辅料、部分主材等。合同还约定了其他事项。2018年7月7日，万阔向仁居公司账户转账支付基础装修款150000元。2019年5月5日，仁居公司又与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区隆平路51号长沙市××楼××楼××层房屋租赁给被告用作装饰建材展示、建材类销售及办公；租赁价格为免租期后第一年以26.5元／月／平方米，从第二年开始每年租金递增10%；租赁期限为10年。2019年8月18日，万阔（甲方）与原告（乙方）签订《确认协议书》，协议确定1、2018年7月4日万阔与仁居公司签订的《房屋租赁合同》实际属于廖某某委托万阔以个人名义所签订，由廖某某与万阔共同享有并承担该《房屋租赁合同》的权利与义务；2、以万阔个人名义与仁居公司签订的《房屋租赁合同》后。廖某某根据该合同约定交付装修费用75000元并投入希洛门窗产品……；3、2018年7月7日以万阔工商银行转入仁居公司账户的150000元，其中包括廖某某支付的75000元……；4、若因上述合同发生法律纠纷，万阔同意廖某某就自己财产部分，单独以《房屋租赁合同》行使权利。万阔与廖某某双方在协议书尾部签字并捺指印予以确认。2019年12月29日，万阔向仁居公司的法定代表人何丹送达《情况说明》，说明其与仁居公司于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》实际由其本人与廖某某共同享有相应的权利并承担相应的义务。因被告在收到原告与万阔基础装修款后一直拖延涉案场地装修日期，也未开业，故包括廖某某在内的全体商户于2019年11月25日登报向仁居公司发出《解除合同通知》，通知仁居公司因其一直未遵守与商户签订的《房屋租赁合同》及《产品入驻平台协议》，构成严重违约，现商户通知解除与仁居公司签订的上述两合同。2019年12月17日，长沙市生态环境局作出长环［2019］173号《政府信息公开告知书》，载明“经搜索关键词为‘长沙市荣昌鞋业有限公司及隆平路51号’经检索，我局没有你所申请公开的相关信息”。2020年1月17日，长沙市公安消防支队作出《消防监督信息依申请公开答复》，载明“经核查现有档案，未查询到‘长沙市荣昌鞋业有限公司’新建B区楼栋及其他七栋楼房建筑工程的消防审核、验收信息及相关申报资料。”2020年1月20日，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区隆平路51号荣昌公司生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在”。2020年2月18日，荣昌公司因仁居公司长期未缴纳租金故向仁居公司发出《解除通知书》，通知仁居公司双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》自解除通知到达之日解除，仁居公司应于解除通知到达之日起三日内支付拖欠的租金、水电费、物业费等，并在30日内将租赁房屋恢复原状，并交还荣昌公司，如逾期未恢复原状并交还的，荣昌公司将自行拆除、处置、收回，由此产生的费用及损失由仁居公司承担。2020年5月8日，仁居公司与长沙市芙蓉区住房和城乡建设局（以下简称芙蓉区住建局）、第三人荣昌公司不履行法定职责一案，被长沙铁路运输法院于同日受理，仁居公司认为荣昌公司存在消防违法行为，芙蓉区住建局具有对上述违法行为进行行政处理、处罚的行政职责，却在仁居公司提出申请后仍未履行，因仁居公司已租赁该物业作商业和办公用，若之后在对涉案场地作出行政处理及行政处罚，将会严重损害原告利益，长沙铁路运输法院认为仁居公司作为承租人没有合法权益需要芙蓉区住建局对租赁物进行行政处理处罚才能获得保护，芙蓉区住建局只有对租赁房屋进行查处，才能影响到承租人仁居公司的合法权益，没有履行该职责，并不对承租人仁居公司的合法权益造成影响，芙蓉区住建局的不作为行为，对仁居公司的合法权益明显不产生实际影响，故长沙铁路运输法院于2020年5月29日作出（2020）湘8601行初581号行政裁定书，裁定驳回仁居公司的起诉。后仁居公司的法定代表人何丹又通过湖南12336自然资源违法线索热线反映“位于芙蓉区隆平路51号长沙市荣昌鞋业有限公司违法施工建设，改变土地用途，临时建筑已经超期，请求调查处理”，湖南12336自然资源违法线索热线转至长沙市自然资源和规划局芙蓉分局，该机关于2020年7月21日作出《关于何丹举报长沙市荣昌鞋业有限公司违法线索调查情况的回复》，回复表明位于芙蓉区隆平路51号长沙市荣昌鞋业有限公司的涉案场地不存在违法施工建设行为、不存在改变土地用途行为、不存在超期问题。因仁居公司一直未按照合同约定将平台场地如期开业，于2019年11月28日收到原告向其发出的《解除合同通知书》也一直未提出异议，也未退还廖某某缴纳的基础装修费75000元，廖某某为维护自己合法权益，故向本院提起诉讼。本院认为：关于本案合同是否系无效合同，被告辩称荣昌公司出租的涉案场地为逾期的临时建筑，违反法律的强制性规定，其与原告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，对此本院认为，根据长沙市自然资源和规划局芙蓉区分局针对仁居公司的举报答复可知，位于长沙市芙蓉区隆平路51号荣昌公司的涉案场地不存在超期问题，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院认定原告与被告的签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。本案中的转租合同的签订主体虽为案外人万阔与仁居公司，但通过万阔与廖某某签订的确认协议书可知，万阔向仁居公司缴纳的150000元基础装修费，实际为万阔与廖某某共同支付，且万阔同意廖某某就自己所支付的部分向仁居公司主张权利，也已告知仁居公司，故本案原告为适格当事人。因仁居公司与原告在《房屋租赁合同》中约定租赁平台开工日期为2018年7月8日，工期暂定为90天，但被告迟至2019年6月装修仍未完工，反而停工，且被告多次向原告承诺租赁平台交付开业的时间，但届至承诺开业的时间仍未交付开业，仁居公司作为房屋的承租人，在次承租人依照合同约定向其缴纳基础装修费75000元后未将租赁平台交付于原告，已经构成单方违约。因被告严重违约，原告于2019年11月25日向仁居公司发出《解除合同通知书》，被告收到通知书后一直未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于解除合同通知到达日即2019年11月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应退还原告在合同签订时交付的75000元基础装修费用。综上，本院对于原告请求确认其与仁居公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月28日解除并向其返还基础装修费75000元均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告廖某某与被告湖南仁居装饰服务有限公司于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、被告湖南仁居装饰服务有限公司在本判决生效之日起三日内向原告廖某某支付75000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6987.1元，因适用简易程序，已减半收取3494元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年九月二十三日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。