云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初387号原告：杨皓婷，女，1992年2月28日出生，傣族，大专文化，无业，普洱市镇沅县人，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：黄守权（系原告的配偶），男，1993年3月7日出生，傣族，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黄云龙，云南中天律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：徐伟，男，1972年10月3日出生，彝族，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。原告杨皓婷与被告徐伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨皓婷的委托诉讼代理人黄守权、黄云龙到庭参加诉讼，被告徐伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告杨皓婷向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告按照合同约定履行办理房屋过户手续的义务；二、请求判令被告承担23.2万元违约金，按照房屋总价款116万元的20%计算；三、请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为被告继续履行合同，办理房屋过户手续。事实和理由：2018年8月15日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告将其拥有合法产权的位于普洱市思茅区，房屋面积106.39㎡的住宅和阳光茗苑地下车位4号库11号以下简称该房屋出售给原告，总价款116万元。在商谈订立合同的过程中，被告声称急需用款，希望原告能预先支付部分款项。经原、被告协商一致，原告同意于2018年8月14日向被告预付购房款300000.00元，并商定于2018年8月15日签订房屋买卖合同。其间，原告得知该房屋尚处于抵押状态，遂要求被告必须在签订合同时将房屋解除抵押，被告同意。2018年8月14日，原告向被告支付了购房款300000.00元；2018年8月15日，被告办理完毕该房屋解押手续后与原告订立了房屋买卖合同。合同生效后，原告在2018年8月14日付款的基础上，按约定先后于2018年8月15日、2018年8月16日再分两次向被告支付了购房款400000.00元、300000.00元。原告三次支付购房款总计100万元。约定于2019年7月被告协助原告办理完毕该房屋产权证书后原告再支付被告。2018年9月，被告将该房屋交付给了原告占有、使用。2019年2月4日，被告致电原告要求支付剩余房款，原告认为该房屋尚未办理产权过户手续，未达到支付剩余房款的前置条件，故拒绝支付剩余房款。被告以临近春节急需用钱为由请求原告支付部分房款，原告又向被告支付了房款1万元，截至2019年2月，原告共支付被告101万元购房款。2019年7月，该合同约定办理过户手续期限届满后，原告多次电话催被告办理过户手续，被告均以各种理由推诿，拒不协助原告办理该房屋过户手续。为维护原告的合法权益不受侵害，特向思茅区人民法院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的全部诉讼请求。被告徐伟书面辩称，被告积极与抵押人协调处理好，愿意继续履行合同办理房屋过户手续，但不应承担违约金，因为原告支付购房款后，被告已将房产证及房屋钥匙交给原告，原告入住该房至今，并办理了车位过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据本院在卷予以佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据：徐伟身份证、杨皓婷身份证2份，用于证明：原、被告身份信息。2、原告提交的证据：《房屋买卖合同》1份、《银行结算任务申请书》1份、《不动产权证》1份、《承诺书》1份，用于证明：证明1.杨皓婷与徐伟于2018年8月15日签订了房屋买卖合同,原告购买了该房屋；2.原告为购买房屋,支付了101万购房款。3、原告提交的证据：《执行裁定书》1份，用于证明：1.杨皓婷向普洱市宁洱县人民法院提出申请,对(2020)云0802执24号案件的查封行为提出异议。2020年6月22日,普洱市宁洱县法院作出(2020)云0821执异2号执行裁定书裁定:驳回案外人杨皓婷的异议请求。4、宁洱县人民法院(2020)云0821民初180号《民事判决书》、(2019)云0821民初731号《民事调解书》、(2019)云0821民初818号《民事调解书》各1份，用于证明：1.徐伟的行为涉嫌诈骗罪、虚假诉讼罪和恶势力犯罪；2.徐伟等通过虚假诉讼的手段伪造债权关系,其虚构的债权债务侵犯了控告人的合法权益,使得控告人的资产被宁洱县法院采取保全措施。5、田跃忠不动产抵押权登记证明1份，用于：1.杨皓婷事后才知道,徐伟出售的涉案房屋在2018年4月25日即《房屋买卖合同》签订之前早已设立了抵押权；2.徐伟的行为构成诈骗罪。本院认为，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院第1-3组证据予以采信；对第4组证据来源合法，内容真实，被告徐伟在宁洱县人民法院有三件民事案件：（2020）云0821民初180号原告普洱市住房管理中心诉被告徐伟借款合同纠纷一案、（2019）云0821民初731号原告田跃忠诉被告徐伟民间借贷纠纷一案、（2019）云0821民初818号原告周淑辉诉被告徐伟民间借贷纠纷一案的事实本院予以采信；对第5组证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对被告徐伟出售的涉案房屋在2018年4月25日即《房屋买卖合同》签订之前早已设立了抵押权的事实予以采信。本院依职权向普洱市不动产登记中心查询的《不动产登记资料查询结果证明》，对被告位于普洱市思茅区房屋已抵押给田跃忠，并办理抵押登记，抵押期限为2018年4月25日-2020年4月25日，抵押金额为155万元，该套房屋有查封，查封期限为2020年3月4日-2022年3月3日，查封文号为（2020）云0821执24号，查封机关为普洱市宁洱县人民法院的事实予以采信。被告徐伟未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2018年8月15日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于普洱市思茅区的房屋，房屋建筑面积为106.39㎡，房屋所有权证号为云（2017）普洱市不动产权第0008306号，车位为4-11号；房款及车位的总价款为116万元，原告于合同签订之日支付100万元，在房屋及地下车位产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕后，原告一次性支付剩余房款16万元，被告每次在收取付款后，应当向原告开具收款凭证，并注明收款时间；双方同意于本合同签订生效且原告支付第一笔房款之日起将房屋及地下车位正式交付原告，该套房屋权属满两年后2019年7月办理房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续；如被告不按本合同约定的日期办理房产过户，原告有权解除本合同，并要求被告承担房屋总价款20％的违约金。被告于2019年12月17日向原告出具《承诺书》一份，承诺于2020年2月28日前办理过户手续，并承担相应违约责任。被告至今未配合原告办理不动产过户登记手续。另查明，1、原告于2018年8月4日委托杨学东通过银行转账方式向被告支付购房款30万元，于2018年8月15日通过银行转账方式向被告支付购房款40万元，于2018年8月16日通过银行转账方式向被告支付购房款14万元、16万元，于2019年2月4日通过银行转账方式向被告支付购房款1万元，共计101万元；2、被告向原告出售的位于普洱市思茅区房屋已抵押给案外人田跃忠，并办理抵押登记，抵押期限为2018年4月25日-2020年4月25日，抵押金额为155万元，该套房屋有查封，查封期限为2020年3月4日-2022年3月3日，查封文号为（2020）云0821执24号，查封机关为普洱市宁洱县人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方在《房屋买卖合同》约定2019年7月办理房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续，但原告在完成约定的付款义务向被告支付101万元后，被告并未配合办理房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续，故对原告要求被告继续履行合同，办理房屋过户手续义务的诉讼请求，本院予以支持，但该位于普洱市思茅区的房屋设有抵押并被查封，在不动产权过户条件成就时，被告应协助原告进行过户。关于被告应向原告支付违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的没根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定，如被告不按本合同约定的日期办理房产过户，原告有权解除本合同，并要求被告承担房屋总价款20％的违约金。本案中，被告未按约过户，原告并未主张解除合同，仅要求被告继续履行合同办理过户手续，因双方签订的《房屋买卖合同》并未最终确定无法履行，仅是暂时无法履行，综合本案被告过错程度、实际履行等情况，应酌情将违约金予以调整为房屋总价款的10％，即11.6万元，故原告要求被告支付违约金23.2万元的诉讼请求，本院部分予以支持11.6万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，被告徐伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的处分与放弃，被告徐伟自行承担不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐伟继续履行与原告杨皓婷签订的《房屋买卖合同》，协助原告杨皓婷办理位于普洱市思茅区房屋过户手续；二、被告徐伟应于本判决生效之日起十日内向原告杨皓婷支付违约金116000.00；三、驳回原告杨皓婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780.00元，由原告杨皓婷承担2390.00元，被告徐伟承担2390.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  杨淳淋审判员  黄 俊审判员  李明娟二〇二〇年九月二日法官助理杨臻志书记员吴汉滨