山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再87号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：济宁龙发房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区越河辖区王母阁路**沿街综合楼。法定代表人：徐继南，经理。委托诉讼代理人：董继成，济宁任城韵律法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：董娟，济宁任城韵律法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄伟，男，1962年8月30日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王涛，山东信投律师事务所律师。一审被告：济宁龙发房地产开发有限公司任城分公司，住，住所地济宁市车站西路**/div>负责人：张新亭，经理。再审申请人济宁龙发房地产开发有限公司（以下简称龙发公司）因与被申请人黄伟、一审被告济宁龙发房地产开发有限公司任城分公司（以下简称龙发任城分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁08民终4147号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年3月23日作出（2020）鲁民申1518号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人龙发公司委托诉讼代理人董继成、被申请人黄伟及其委托诉讼代理人王涛、一审被告龙发任城分公司负责人张新亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙发公司申请再审称，一、原判决故意割裂《青年城创业城东A区8号住宅楼房屋订购协议书》（以下简称协议书）中的房款与工程款之间的关系，导致认定事实不清。1、龙发公司、龙发任城分公司与黄伟之间不存在房屋买卖关系，《协议书》是申请人以房抵工程款所签订，黄伟并没有实际交付房款，双方的工程款未结算。2、龙发公司获得商品房预售许可证后，多次通知黄伟签订商品房买卖合同、结算房款，黄伟自己知道如果签订商品房买卖合同，必然结算工程款和补足房款差价，所以不予配合。龙发公司与黄伟没有签订商品房买卖合同，对房屋的面积、房款总额双方并没有确认，在工程款未结算，黄伟又未实际支付房款的情况下，直接判决办理过户，明显证据不足。二、原判决明显与最高人民法院《民事审判指导与参考指导性案例》（2014年第2辑，总第58辑，第121页）中《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》中“债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议，或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求，但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理”的意见相悖，也违反《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物所有权自标的物交付时转移”的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。黄伟提交意见称，本案系以房屋抵偿部分工程款方式支付购房款，协议书具备商品房买卖合同效力，协议中的“多退少补”针对的是房屋面积。被申请人并未直接要求房屋确权，而是要求确认买卖合同效力，进而要求申请人履行买卖合同义务，办理过户手续。龙发公司向一审法院起诉讼请求：1.依法确认《青年创业城东A区8#住宅楼房屋订购协议书》合法有效；2.判令二被告与原告签订《商品房买卖合同》、协助原告办理协议书下房屋的产权手续并向原告支付逾期交房的违约金20000元（以房款484380元为基准，按照万分之0.5计算）；3.本案诉讼费及保全费由二被告承担。一审法院认定事实：龙发任城分公司系龙发公司的“有限责任公司的分公司”，2015年9月2日，由龙发市中区分公司更名而来。原告黄伟承建了龙发市中区分公司承接的位于济宁市金属元件厂以东的青年创业城8号住宅楼的钢筋混凝土剪刀墙板上安装的接线盒、电线管等工程。由于龙发市中区分公司未付工程款，2014年9月16日，原告黄伟、龙发市中区分公司负责人张新亭经协商，双方签订了以房抵工程款的协议书，即《青年创业城东A区8#住宅楼房屋订购协议书》，原告以484380元购买了位于青年创业城东A区8号楼西单元24层2404室的房屋一套。合同第四条约定，待龙发市中区分公司取得商品房预售许可证后，与原告签订《商品房买卖合同》，多退少补。合同第三条约定了上房时间，“交房时间定于2015年12月31日，如逾期交房每日按已交房款的万分之0.5支付违约金。”同日，龙发市中区分公司向原告黄伟出具了加盖该公司财务专用章的收据，载明的金额为484380元，收款事由为“青年创业城8#楼西单元24层2404室房款。”该房至今未交付。另查，2016年10月11日，被告龙发公司取得涉案房屋的“商品房预售许可证”。一审法院认为，双方经协商，龙发市中区分公司以涉案房屋折抵原告黄伟施工的工程款，并签订了《青年创业城东A区8#住宅楼房屋订购协议书》，该协议书系当事人真实意思表示，协议约定了房屋位置、价款、上房时间等主要条款，并已实际履行，因此，应认定双方之间形成了商品房销售合同关系，该协议合法有效，双方当事人应按照约定全面履行应尽的义务。被告辩称原告所得的工程款远超其工程款，但未提交相关证据予以证实，不予采信。关于双方之间的工程款事宜，可另行处理。鉴于涉案房屋尚未交付，因此，原告诉求的逾期交房违约金，可另行处理。我国《民法总则》第七十四条规定，“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担”。我国《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，龙发任城分公司不具有法人资格，不具有独立的法律地位，因此，被告龙发公司应承担责任。判决：一、确认《青年创业城东A区8#住宅楼房屋订购协议书》合法有效；二、被告济宁龙发房地产开发有限公司于本判决生效三十日内协助原告黄伟办理房屋【青年创业城东A区8号楼西单元24层2404室】不动产产权登记手续（确权过程中所产生的税、费，由法律规定或合同约定，由当事人予以承担）；三、驳回原告黄伟其他的诉讼请求。案件受理费4484元，由被告济宁龙发房地产开发有限公司负担。龙发公司不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销任城区人民法院（2017）鲁0811民初173号民事判决书，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审法院没有查明《青年创业城东A区8号住宅楼房屋订购协议书》中的房款与工程款之间的关系，导致事实不清。1、2013年3月，被上诉人承接了龙发市中区分公司青年创业8号住宅楼的钢筋混凝土剪刀墙板上安装的接线盒、电线管工程。2014年，在施工过程中，张新亭为让被上诉人放心施工，对被上诉人施工的工程量未进行结算的情况下，将龙发市中区分公司抵工程款的十套房屋中的其中两套，分别在2014年6月16日、2014年9月16日将青年创业城东A区8号楼西单元1802室（建筑面积99.52平方米，房屋价款388128元）和A区8号楼西单元2404室（建筑面积124.2平方米，房屋价款484380元）的房屋给被上诉人，并与被上诉人签订了《房屋订购协议》。购房协议签订后，被上诉人出具了收据，公司为被上诉人出具了收款收据。2015年1月20日，龙发市中区分公司因资金链断裂，无力继续支付拖欠的工程款，停止了该项目的建设。2015年9月工程整体复工时，被上诉人拒绝复工。龙发市中区分公司多次要求与被上诉人结算，被上诉人自知两套房屋的价格大大超过应付工程价款，所以拒不配合工程结算。一审法院为袒护被上诉人，故意置房款即工程款、工程款未进行结算的事实于不顾，判定上诉人为被上诉人办理过户手续，帮助被上诉人规避了支付房款的义务。2、上诉人与被上诉人签订的《青年创业城东区A区83住宅楼房屋订购协议书》，合同约定“待取得商品房许可证后，签订《商品房买卖合同》，多退少补。上诉人获得商品房预售许可证后，多次通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，结算房款，被上诉人自己知道如果签订《商品房买卖合同》，必然结算工程款和补足房款差价，所以被上诉人不予配合。上诉人与被上诉人没有签订商品房买卖合同，对房屋的面积、房款总额双方并没有确认，在工程款未结算、被上诉人又未实际支付房款的情况下，直接判决办理过户，明显证据不足。二、一审法院的判决违背法律规定。1、龙发任城分公司为证明被上诉人工程款不足以冲抵房款的事实，向一审法院提供了”建设工程预结算书”，一审法院未对该证据进行评判，也没有采信。被上诉人黄伟取得两套房屋的前提，必须是其施工的工程已经经过验收，并且工程款数额与两套房屋的房款总额相等，在此前提下，才能认定被上诉人履行了支付房款的义务。一审法院故意回避工程款与房款之间的关系，在被上诉人没有提供其施工的工程已经验收，施工的工程款数额与两套房款数额的相当情况下，导致被上诉人在没有支付房款义务的情况下，承担为被上诉人办理过户义务，一审法院的判决明显违背公平原则及权利与义务相一致原则。2、龙发市中区分公司与被上诉人签订的是《房屋订购协议》，性质属于买卖合同。买卖合同最基本的特征是有偿性和双务性，被上诉人在没有证明据证明已经履行支付房款义务的前提下，判决将房产过户给被上诉人，肯定了被上诉人“不履行义务、不诚信行为”的合法性，同时也侵害上诉人的正当权益。三、上诉人与被上诉人尽管签订了以物抵债的《房屋订购协议》，但未履行物权转移手续，人民法院应当驳回其诉讼请求。上诉人与被上诉人签订以物抵债的《房屋订购协议》之后，上诉人没有为被上诉人办理物权转移手续，也没有把房屋交给其使用，上诉人在一审时在答辩状中明确表示不履行抵债协议，根据《民事审判指导与参考》第58辑的判例，应驳回被上诉人的诉讼请求。黄伟辩称，一、本案中不存在上诉人以房屋作担保的事实。2013年11月19日，龙发任城分公司（甲方）与案外人济宁市弘昌建筑工程有限公司（乙方）签订了《建设工程协议》，当时张新亭代表弘昌公司负责土建工程，被上诉人则负责电器安装工程，二人均是弘昌公司的员工，因当初甲方资金问题，张新亭及被上诉人黄伟均是垫资建设，但甲方一直未履约，后上诉人及张新亭均不断向甲方施压要求支付相应工程款，2014年6月14日，甲方抵付张新亭2-2302、2-2202两套房屋，2014年6月16日及9月16日甲方抵付被上诉人黄伟2-1802、2-2404（涉案）房屋两套，上述抵付完全符合当时《建设工程协议》第八条关于“如工程款不能在15日内到位，按照3900元/平方的价格，在17层以上抵付相应的商品房”的约定，该抵付行为针对的是已完成工程量。另，2015年9月，龙发任城分公司负责人变更为张新亭，在上诉人与被上诉人签订《房屋订购协议书》及出具收据时（2014年9月16日），张新亭与被上诉人均是工程的实际施工人，张新亭不可能代表上诉人与被上诉人设置担保。在（2016）鲁0811民初11177号民事判决书及济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终1213号生效判决书中张新亭及上诉人的答辩也提到，包含本案涉案房产在内的28套房屋系上诉人抵付的工程款，抵付的形式均是签订《房屋订购协议书》同时出具相应的收据，单价均是3900/平方，楼层均在17层以上。这也进一步说明了上诉人与被上诉人签订的《房屋订购协议书》及出具的收据是其抵付工程款的真实意思表示，针对抵付部分，双方已经达成了抵偿工程款数额的合意，相应的工程款已经转化为了涉案房产的购房款。二、工程停工的责任不在被上诉人，当时上诉人方不仅拖欠被上诉人工程款，还拖欠张新亭的工程款，正是因为资金不到位，加上施工人垫资困难，最终出现工人停工，工程停滞的情况。一审法院曾委托相关鉴定机构对工程量进行鉴定，被上诉人提供相关施工图纸及建筑工程预结算书，但因张新亭对施工工程预结算书造假，拒不提供被上诉人施工的原始材料致工程量无法鉴定。期间，一审法院多次组织双方调解，张新亭提出将其于1999年所欠被上诉人10万元借款折抵一套储藏室，配合涉案房屋过户本案调解，被上诉人则提出折抵两套储藏室，后双方没有调解成功，故，本案中并不存在其所述一审法院偏袒，只是其感觉接手龙发任城分公司后亏损严重，随产生毁约的意图。三、《房屋订购协议书》中约定的“多退少补”仅是针对房屋的实际面积与合同面积不一致时所产生的面积差价，如果面积一致那就不产生“多退少补”的问题。上诉人一直没有通知被上诉人签订正式购房合同及办理相应的上房手续，而是将房屋恶意“草签”在他人名下，随双方起纠纷。四、一审法院认定事实及使用法律正确。如前所述，龙发任城分公司已按照其与弘昌公司的协议约定将包括涉案房产在内的28套房产抵付了工程款，并出具了相应的收据，且上诉人也盖章认可，双方的这种行为应当视为部分建设工程施工合同法律关系已经转化为了商品房销售合同关系。本案没有办理相应的房产转移手续，责任在于上诉人不配合被上诉人办理相应的过户手续，所以才提起的诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。龙发任城分公司述称，涉案工程是张新亭交的200万保证金才签的承包合同。停工之后龙发公司没有能力了，给了黄伟两套房子，当时活多。烂尾之后活不干了，张新亭要和黄伟算账，黄伟就起诉了。烂尾之后政府给处理了，结算按同类小区标准算账。黄伟偷工减料，这个怎么算？二审查明事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，龙发任城分公司与黄伟签订涉案房屋的订购协议书，并为其出具收据。双方均认可是房屋折抵工程款，龙发任城分公司为黄伟出具收据，可视为龙发任城分公司已向黄伟支付或预付工程款，亦是黄伟向龙发任城分公司支付了收据载明的款项。订购协议书约定的房款总价484380元，收据载明的金额亦是484380元，可以认定黄伟已经交付订购合同约定的房屋价款。上诉人主张超付工程款，一审法院告知上诉人双方之间的工程款事宜另行处理，并无不当。上诉人二审提交的关于工程款结算事宜的证据，本院不予审查。关于上诉人主张根据实际面积补足房屋差价，并未提交证据证明，可另行主张。订购协议书约定了房屋位置、价款、上房时间等主要条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且涉案房屋在一审起诉已经取得预售许可证，合法有效。上诉人已经按照约定支付房屋价款，一审判决上诉人为被上诉人黄伟协助办理涉案房屋的不动产产权登记手续，并无不当。综上所述，龙发公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8968元，由济宁龙发房地产开发有限公司负担。本院再审查明的事实与原、一、二审查明的事实基本相同。另查明，龙发任城分公司诉黄伟建设工程合同纠纷一案，已于2020年1月2日在济宁市任城区人民法院立案受理。本院再审认为，2014年9月16日龙发任城分公司与黄伟签订了《房屋订购协议书》，双方均认可签订《房屋订购协议书》的目的系以涉案房屋折抵拖欠黄伟的工程款。同日，黄伟出具了收到工程款484380元的收条，龙发任城分公司向黄伟出具了交付购房款484380元的收据，据此应当认定黄伟已经按照《房屋订购协议书》的约定，向龙发任城分公司支付了涉案房屋的全部购房款，即龙发任城分公司收受了涉案房屋的全部购房款。后因龙发任城分公司将涉案房屋网签在他人名下，导致双方未能按照《房屋订购协议》的约定签订商品房买卖合同，形成纠纷。双方签订的《房屋订购协议》明确约定了涉案房屋的基本状况、价款、付款时间、付款方式、交付时间等商品房买卖合同的主要内容，且龙发任城分公司已按照约定收受全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定《房屋订购协议》为商品房买卖合同。《房屋订购协议》系双方当事人真实意思表示，且龙发公司在一审起诉前已取得涉案房屋的商品房预售许可证明，根据法律规定该《房屋订购协议》应认定为有效合同。现黄伟已实际占有涉案房屋，双方未能按照约定另行签订商品房买卖合同，过错并不在于黄伟一方。故黄伟要求再审申请人协助办理涉案房屋不动产登记手续的义务，并无不当，应予支持。龙发任城分公司与黄伟之间的建设工程合同纠纷，龙发任城分公司已在济宁市任城区人民法院提起诉讼，双方之间的工程款结算纠纷可在该诉讼当中解决，多退少补。综上所述，原一、二审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）鲁08民终4147号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 姜爱民审判员 程海军二〇二〇年九月三十日法官助理李盎书记员茹蔚