河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5344号原告：朱林芳，女，1991年6月4日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：李继现，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路**，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告朱林芳与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱林芳的委托诉讼代理人李继现、刘攀忠，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮，第三人巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳、闫书丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱林芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除朱林芳与华商汇签订的（编号为190××××****）《商品房买卖合同》；并判令华商汇限期办理合同备案登记注销手续及商品房预告登记撤销手续。2、判令解除朱林芳与巩义农商行签订的个人购房借款（综合）合同（编号为2019060131）；并判令巩义农商行限期办理商品房抵押权注销登记手续。3、判令华商汇返还朱林芳交付的首付款29116元及已偿还的月供（具体以巩义农商行出具的还款凭证为准），并从2019年5月10日首付款交付之日起，按同期银行贷款利率标准支付相应利息至实际付清之日止。4、判令华商汇赔偿朱林芳维修基金2134元、电商费10000元、银行按揭费1600元、公证费260元等各项损失共计13994元。5、判令华商汇因逾期交房解除合同违约金13.95元。事实和理由：2019年5月10日，朱林芳与华商汇签订了商品房买卖合同一份(合同编号为：190××××****），华商汇将自己开发的位于郭店镇郑新快速路东、北一路南，名为“华商汇”商品房5幢6层6587号房出售给朱林芳，合同单价为15442.87元，房款总价为507144元，付款采取按揭方式。朱林芳与巩义农商行签订个人购房借款（综合）合同，巩义农商行发放贷款25万元。2019年4月30日签订房屋认购书后，华商汇便收取首付款29116元，朱林芳缴纳了维修基金、电商费等各项费用。同时，朱林芳于2019年6月开始向巩义农商行缴纳月供，截止到2020年6月份已实际缴纳月供34283.04元。该商品房买卖合同第八、九条约定：出卖人应当于2019年12月31日前,将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买售人。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付款的0.005%支付违约金。综上，华商汇已延迟5个多月未能交付房屋，已严重违约，致使朱林芳丧失了当初购买该套商品房的合同意图。为此，依据我国《合同法》以及相关司法解释之规定，特提起诉讼，望判如所请。被告华商汇辩称：1、朱林芳要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据朱林芳与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款约定，朱林芳应在2019年5月10日交纳房款257144元，应在2019年10月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款250000元。截止本案一审庭审之日，朱林芳第一笔购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定，2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定，买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至朱林芳实际交纳完毕房款之日，因朱林芳第一笔购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、朱林芳因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，华商汇收到的朱林芳的按揭贷款，仅仅是房款，华商汇并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，朱林芳要求华商汇返还其已经偿还的月供，没有事实和法律依据。4、如果法院判决解除华商汇与朱林芳签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还朱林芳向华商汇交纳的房款及维修基金。朱林芳欠付巩义农商行的贷款本息应由朱林芳偿还（抗辩理由同上述第3条）。根据华商汇与朱林芳签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款的约定，在华商汇退款前，朱林芳应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）电商费、银行按揭费、公证费均不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，朱林芳该项诉请没有事实和法律依据。（3）朱林芳要求华商汇支付资金占用利息及违约金无事实和法律依据，依法不应予以支持（抗辩理由同上述第2条）。朱林芳向华商汇支付的购房款及维修基金，系朱林芳购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付利息的义务。即使商品房买卖合同被判决解除，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，华商汇也没有支付利息的义务。5、华商汇在朱林芳与巩义农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同中，作为保证人提供了担保。如该合同被解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交房时间至朱林芳交纳完毕全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，朱林芳诉请无事实和法律依据，请求依法驳回朱林芳的全部诉请。巩义农商行述称：1、朱林芳和巩义农商行之间的法律关系与朱林芳和华商汇之间的法律关系完全不同，且本案不属于必要的共同诉讼，不应当合并审理，朱林芳与巩义农商行之间的诉讼请求不应当作出司法判断，因为巩义农商行没有单独提出诉讼请求，不应该在本案审理朱林芳提出的诉讼请求。2、朱林芳对巩义农商行的诉讼请求既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除条件，所以朱林芳对巩义农商行的诉讼请求不成立，应予以驳回。3、借款合同不依赖于商品房买卖合同存在，朱林芳与巩义农商行之间系独立的借贷关系，且借款合同明确约定朱林芳与华商汇之间的发生的任何纠纷与巩义农商行无关，朱林芳仍需按借款合同履行义务，朱林芳无权要求巩义农商行为此办理商品房抵押权注销登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月10日，朱林芳与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定朱林芳购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××房屋××套，房屋总价款507144元，首付款为257144元，约定付款时间为2019-05-10，以商业贷款支付250000元，约定付款时间均为,2019-10-31；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，朱林芳依约向华商汇支付了定金29116元、维修基金2134元，为购买涉案房屋同时支付了银行按揭费1600元、公证费260元、电商费10000元。朱林芳、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定朱林芳向巩义农商行贷款250000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年6月28日，巩义农商行将贷款250000元支付给朱林芳，华商汇认可收到该笔购房款250000元。朱林芳提交2019年5月18日华商汇向朱林芳发送微信截图：“您我公司签订的《借款协议》中约定应于2020年5月20日17:00前归还我公司首付分期借款（￥63300），请您按时还款。收款户名郑州华商汇房地产开发有限公司开户行名称为……”。2020年5月23日，朱林芳：“前几天不是和您说我们准备这周六过去交那个第二次的首付分期款么老家有急事现在正在回老家，后天回郑州，所以我们准备周一回郑州的时候直接过去，和您说一下”。庭审中，朱林芳陈述目前首付款还有126600元未支付，2020年5月支付63300元，2021年5月支付63300元；另外朱林芳与华商汇签订有借款协议，借款用于支付首付款。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、疫情等影响，再有两三个月可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》；巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据，银行流水，结婚证，微信聊天截图、视频及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。朱林芳与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，朱林芳、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。庭审中朱林芳陈述其与华商汇签订有用于支付购房首付款的借款协议，且朱林芳认可购房首付款至今还有126600元未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在朱林芳未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即朱林芳请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，朱林芳与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，本院对朱林芳在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；驳回原告朱林芳的诉讼请求。案件受理费减半收取504元，由原告朱林芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年九月二十八日书记员 李峰超