湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1589号原告：李峰，男，1975年6月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被告：邹雪琳，女，汉族，1969年1月25日出生，襄住湖北省襄阳市襄城区荆州街市政府生活**。委托诉讼代理人：刘林森、张悦，湖北联帮律师事务所律师。委托权限为一般代理。原告李峰与被告邹雪琳为买卖合同纠纷一案，本院受理受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李峰、被告邹雪琳的委托诉讼代理人张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告邹雪琳返还原告李峰购房款116057元，利息以116057元为本金基数，自2018年2月8日起至债务清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.判令被告邹雪琳赔偿原告李峰损失10万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告邹雪琳向外界称其手中有东风合运花园项目新建公寓房源，可以对外以内部职工价格销售。原告得知后，欲从被告邹雪琳处购买一套。原告在被告办公室选定东风合运花园A8栋327号房屋，房屋总价186057元。原告通过银行转账方式于当日向被告邹雪琳支付了全额购房款，被告邹雪琳向原告李峰出具收条一份，证明收到原告上述全额购房款，并承诺2018年5月办理好购房合同等相关手续。款项支付后，被告邹雪琳以种种理由拒不与原告李峰办理相关手续。后经了解，原告选购的东风合运花园A8栋327号房屋已经另行销售给他人。得知这一情况后，原告多次找到被告邹雪琳要求退款，被告邹雪琳仅退还原告购房款7万元，剩余116057元，被告一直拒不退还，也不接电话，而且在原告上门催要后，以搬家方式躲避所欠原告的购房余款，被告的行为严重损害原告合法权益，原告无法取得所购房屋，损失巨大。被告邹雪琳应当返还剩余购房款本金及利息，并赔偿给原告造成的损失。原告为维护自身合法权益，现依法诉至法院，请求依法裁判。被告邹雪琳辩称，1.被告邹雪琳不是本案适格主体，被告邹雪琳与原告李峰之间不是民间借贷法律关系，被告邹雪琳是介绍原告李峰与案外人襄阳东风合运物流股份有限公司建立的房屋买卖合同关系的中间人，本案中李峰没有起诉襄阳东风合运物流股份有限公司，遗漏必要诉讼当事人，法院无法查明事实做出判决。2.被告收取款项的性质不是购房款，而是案外人襄阳东风合运物流股份有限公司的还款，襄阳东风合运物流股份有限公司对被告邹雪琳负有1010万元的债务，为偿还借款，将公司开发的房屋委托被告邹雪琳销售，售房款支付至被告邹雪琳账户冲抵借款，该事实有生效判决书佐证。原告李峰想购买的是东风合运花园的房产，向被告邹雪琳账户支付的款项性质是购买案外人襄阳东风合运物流股份有限公司东风合运花园的购房款，款项虽然是一笔，但却具有不同的法律性质，不能以被告邹雪琳收款行为作为应当向原告李峰还款的依据。3.原告李峰及案外人等6人已经认可与襄阳东风合运物流股份有限公司的房屋买卖合同关系，不能再向被告邹雪琳主张权利，原告李峰在诉状中明确表示从襄阳东风合运物流股份有限公司购买房屋的房号和价款，后期又主张襄阳东风合运物流股份有限公司交房，襄阳东风合运物流股份有限公司交房不能后又主张公司退款，襄阳东风合运物流股份有限公司的负责人吴强也多次承诺换房或是向李峰等人退还房款，并向李峰等人出具了《还款承诺书》，故李峰无权改变房屋买卖合同法律关系，向被告邹雪琳主张权利。4.被告邹雪琳向原告李峰的还款行为是无因管理行为，不能作为被告邹雪琳承担责任的依据。襄阳东风合运物流股份有限公司的资产全部被查封，原告李峰等人无法及时得到退款后，找到作为中间人的被告邹雪琳家中，被告邹雪琳无奈退还李峰7万元是考虑到李峰的特殊情况，该退款性质上属于代襄阳东风合运物流股份有限公司还款行为，李峰不应依此向被告主张还款。综上所述，被告与李峰之间不是房屋买卖合同关系，被告收取款项的性质不是李峰支付的款项，而是襄阳东风合运物流股份有限公司偿还的借款，李峰要求剩余房款没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回诉讼请求。经审理查明，原告李峰从同学处得知被告邹雪琳处有待销售的位于襄阳××××区东风合运花园项目新建公寓房源，遂愿意购买。该楼盘位于襄阳二汽北东风汽车大道延长线与机场路交汇处，由襄阳东风合运物流股份有限公司开发。被告邹雪琳称该处房屋是因襄阳东风合运物流股份有限公司欠付其债务，其通过以房抵债方式取得的房源。经洽谈，原告李峰与被告邹雪琳达成购买意向，原告李峰选定东风合运花园项目A8栋327号房屋，面积为42.41平方米，被告邹雪琳承诺拟购买的房屋单价为职工内部价位，单价5161元/平方米，总价为218890元，优惠后总价款为186057元。其时，被告邹雪琳没有向原告出具表明其身份的文件，亦没有展示受托人是谁。原、被告双方谈妥房屋价款后，2018年2月7日，原告李峰通过其中国建设银行股份有限公司襄阳樊城支行的银行账户（账号：62×××21）将优惠后房屋总价款186057元转入被告邹雪琳本人开设的中国建设银行账户（账号：62×××98），银行出具的客户回单显示转账用途为“合运花园A8-327号购房全款”。同日，被告邹雪琳向原告李峰出具《收条》一份，《收条》载明：“今收到李峰购房款全款186057.00元，大写：币壹拾捌万陆仟零伍拾柒元整，该款系支付合远花园A8栋327号房购房款。”当时双方没有签订书面购房合同。2018年5月，原告李峰要求被告邹雪琳履行承诺，签订书面购房合同并询问何时交付房屋，邹雪琳告知原告李峰案涉房屋合远花园A8栋327号已经被案外人襄阳东风合运物流股份有限公司售与他人，后经交涉，被告邹雪琳曾协调并商请原告李峰换购其它房屋，原告李峰未同意，换购房屋事宜未能达成一致。原告李峰要求被告邹雪琳退还购房款并赔偿损失，2019年2月2日和同年5月14日、5月16日，被告邹雪琳以微信方式和银行转账方式三次退还购房款合计70000元，后原告李峰索要剩余购房款和索赔损失未果，故诉至本院。本院认为，原告李峰、被告邹雪琳对双方在2018年2月洽谈房屋买卖事宜，被告邹雪琳收到购房款186057.00元，截至2019年5月16日被告邹雪琳本人分三次退还原告李峰购房款70000元的相关事实不持异议，本院予以确认。关于被告邹雪琳的行为是否属于职务代理行为以及本案责任承担问题，本院认为，本案中，原告李峰、被告邹雪琳是案涉房屋买卖事宜的直接洽谈者、经办人，案涉购买对象即合远花园A8栋327号由被告邹雪琳和原告李峰共同确定，购房单价、总价款以及优惠价位均由原被告双方协商确定，购房款186057.00元也由被告邹雪琳本人收受，且在因案涉房屋售与他人，案涉房屋交付不能的情况下，邹雪琳本人分三次退还70000元购房款；在与原告李峰洽谈和缔结房屋买卖合同时，被告邹雪琳并没有明示其系代表或代理案外人襄阳东风合运物流股份有限公司，也没有举证证实其具有足以使作为善意交易人的原告李峰相信其系襄阳东风合运物流股份有限公司代理人的介绍信、授权委托书或者职务等权利外观，债权人李峰不同意案外人襄阳东风合运物流股份有限公司来承担责任。因此，本案房屋买卖合同的相对人应当确定为原被告双方，别无他人。在此情形下，原告李峰选择并诉请由案涉房屋买卖合同的相对人被告邹雪琳承担相应民事责任并无不当。原告李峰诉请由被告邹雪琳承担退还购房款等责任的诉讼请求，其中合理部分本院予以支持。考虑到原告李峰在本案中受到经济损失显而易见，故本院对原告李峰提出的利息损失主张酌情予以支持，并按年利率6％标准计取，自2019年5月16日起计算至债务清偿之日止；原告李峰其他诉讼请求，无据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告邹雪琳于本判决生效后五日内支付原告李峰货款116057.00元，并自2019年5月16日起至债务清偿之日止，以货款本金116057.00元为基数，按年利率6％的标准支付债务利息。二、驳回原告李峰其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，因适用简易程序，减半收取2270元，由被告邹雪琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  聂志军二〇二〇年九月三十日书记员  张剑伟