福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初7225号 原告（反诉被告）：程庆毅，男，汉族，1982年10月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：季素珍，福建海山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建哈酷体育文化发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东水路。 法定代表人：吴合意。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 被告：吴合意，男，汉族，1979年2月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）程庆毅与被告（反诉原告）福建哈酷体育文化发展有限公司（以下简称“哈酷公司”）、被告吴合意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。程庆毅的委托诉讼代理人季素珍，哈酷公司的委托诉讼代理人陈小海，吴合意（也即哈酷公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程庆毅向本院提出诉讼请求：1．判令哈酷公司向程庆毅支付拖欠的房屋租金46333元（自2020年3月1日起至2020年6月10日止），并支付逾期付款违约金2316.66元（逾期付款违约金自每月应付租金之日起按年利率24%暂计算至2020年6月22日，实际应计算至款项还清之日止）；2．判令哈酷公司向程庆毅支付拖欠的物业费4448元（自2020年2月1日起至2020年6月10日止）；3．判令哈酷公司向程庆毅支付提前解除《房屋租赁合同》违约金27800元；4．判令吴合意对上述款项承担连带偿还责任；5．本案诉讼费用由哈酷公司、吴合意承担。 事实与理由：2019年5月31日，程庆毅与哈酷公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定程庆毅将坐落于福州市鼓楼区××路××号××大厦××号楼××层的房屋（房屋建筑面积278平方米）以每平方米50元的租金转出租给哈酷公司，租赁期限自2019年6月1日起至2026年1月14日。合同第四条约定租金按月支付，应于每月的1日支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，哈酷公司按逾期应付租金的千分之五向程庆毅支付违约金。物业费现按每月每平方3元支付，水电公摊按照面积来分摊，由哈酷公司向程庆毅缴交。合同第九条约定哈酷公司逾期支付本合同项下应付款超过十五日，程庆毅有权单方解除本合同，哈酷公司应向程庆毅支付相当于解除合同时租金标准的两个月租金的违约金。《房屋租赁合同》签订后，程庆毅按约定将讼争房屋交付给哈酷公司使用。但哈酷公司仅依约支付房屋租金至2020年2月29日，支付物业费至2020年1月31日，此后，经程庆毅多次催缴拒不支付拖欠的房屋租金、物业费及其他相关费用。2020年6月3日，程庆毅发函向哈酷公司、吴合意催缴上述款项，要求哈酷公司、吴合意在收到该函之日起7日内支付拖欠的款项否则解除双方签订的《房屋租赁合同》，哈酷公司、吴合意仍然拒不支付。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，程庆毅特向法院起诉，请求依法判决，支持其诉讼请求，维护合法权益。 哈酷公司辩称，一、程庆毅的诉讼请求没有法律依据。程庆毅诉请的主要内容系要求哈酷公司支付逾期租金并承担相应违约责任，但是按照合同法以及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，其应承担赔偿违约金等违约责任的前提应是双方租赁关系的解除，但程庆毅并没有诉请解除双方的租赁合同，故程庆毅要求其承担违约责任的诉求没有法律依据。 二、程庆毅的诉讼请求没有事实依据。首先，哈酷公司不存在延期支付租金的违约行为。今年年初，新冠疫情突然而至，哈酷公司作为跆拳道培训机构按照国家的要求停止营业，直到6月份相关政府机构才开始允许培训机构恢复经营，在此过程中其根本无法正常使用涉案房屋，更不要提正常经营，完全失去经营收益，实际上并不是其不愿意缴纳租金，而是没有正常经营根本没有收入用以支付租金。况且，2020年3月份与5月份，福建省财政厅、福建省机关事务管理局发布了两份通知【《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（闽财资函〔2020〕1号）以及《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》（闽财资函〔2020〕3号）】，明确提出承租省级国有资产类经营性房产的中小企业和个体工商户，免收一个月并减半收取4个月租金，时间从2020年2月开始到2020年6月。本案涉案房产亦属于前述通知所提及的省级国有资产类经营性房产，按照规定也理应享有免交与减免相应租金的权利，但程庆毅作为承租部队房产的二房东在享有免租与减租优惠条件的情况下，却依旧要求其继续按约全额支付房租，完全违背了政府扶持中小企业发展，降低中小企业经营成本的良好初衷。而且事实上其所缴纳的租金并非只到2020年2月29日，其在2020年5月7日与5月30日还分别向程庆毅支付了10000元与5000元的房屋租金。按照前述政府规定，2月份租金免租，3、4、5、6月租金减半，其在2月至6月期间仅需支付27800元的房租，但事实上其支付了共计支付了28900元的房租（其中2月支付13900元，5月支付15000元），由此也可以判断其并不存在逾期支付租金或者拒不支付房屋租金的违约行为。其次，哈酷公司即便存在延期支付部分物业费的行为，亦不构成根本违约。如前所述，按照政府之通知，其已经全部履行应付房屋租金的义务，但程庆毅却三番五次要求其补足所谓拖欠的房租，其曾多次与程庆毅沟通协商，程庆毅却置之不理，不予协商。在此情况下，即便其想要缴纳相应的物业费也无从支付，故才出现拖延支付部分物业费的情形。物业费金额本身就不大，物业费的缴纳仅是合同的次要义务，在其履行完毕支付租金的主要义务的情况下，不能因为双方协商未果就以未缴纳全部物业费认定其构成根本违约，且其未缴纳全部物业费的过错也并不全部在于其本身，恰恰是程庆毅要求其支付全部租金的无理要求才应该承担主要责任。 三、程庆毅提前解除合同，强制收回房屋的行为构成根本违约，应承担违约赔偿责任。在哈酷公司无需缴纳程庆毅所要求的全部租金的情况下，其抱着诚挚的态度多次与程庆毅协商处理双方间的纠纷，但程庆毅拒不协商的态度，更是强行将涉案房屋的门锁进行更换，导致其在疫情防控稳定之后也无法开业经营，并因此直接致使诸多学员退班退款，在此期间甚至不允许其进去取走公司财物，公司诸多物品直接被程庆毅扣押，哈酷公司就此多次报警，但程庆毅仍不予同意开门取物。哈酷公司认为恰恰是程庆毅强行收房的行为导致合同提前解除，其已构成根本违约。程庆毅应承担向其赔偿学员退班退费的损失，装饰装修的损失并赔偿其提前解除合同的违约金。 吴合意辩称，与哈酷公司的答辩意见一致。 哈酷公司向本院提出反诉请求：1．判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同的违约金27800元；2．依法判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同导致哈酷公司装修以及设备损失共计87433.3元；3．判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同导致反诉原告学员退班退费损失52583元；4．本案本诉与反诉诉讼费由程庆毅承担。 事实与理由：2019年5月31日，哈酷公司与程庆毅签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），由其承租程庆毅坐落于福州市鼓楼区××路××号××大厦××号楼××层的房屋（房屋建筑面积278平方米），每平方米租金为50元，租赁期限为2019年6月1日起至2026年10月14日止，共计88.5个月，该场地由其承租用于开办跆拳道培训中心。前述合同还对双方的权利义务以及其他内容做了约定，合同第八条第1款约定，非因乙方原因导致甲方擅自解除本合同的，甲方应当向乙方支付相当解除合同时租金标准两个月租金的违约金，同时甲方还应当赔偿乙方由此造成的损失，包括但不限于乙方的装修损失、学员退班退费的损失等等。合同签订之后，哈酷公司均按约履行支付房屋租金的义务。2020年初，新冠疫情突至，为防控需要，国家及地方支付明令各种教育培训机构不得开业经营，直接导致其跆拳道馆无法正常经营，但其还是向程庆毅支付至2020年3月份的房租。此后福建省财政厅、福建省机关事务管理局发布《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（闽财资函〔2020〕1号）、《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》（闽财资函〔2020〕3号），通知明确提到承租省级国有资产类经营性房产的中小企业和个体工商户（不含国有独资、控股企业），可免收一个月并减半收取4个月租金，减免租期为2020年2月1日至5月30日。哈酷公司所承租的房产属于地方部队资产，按照规定亦可免交与减免相应租金。其为此多次与程庆毅沟通减免房租的事宜，但在疫情严重影响之下，程庆毅不仅没有给其减免应减免相应的房屋租金，还一直使用各种不当方式向其催讨房租并强行将涉案房屋收回并换锁，直接导致其在疫情防控稳定之后也无法开业经营，并因此致使诸多学员退班退款，在此期间其甚至无法进门取走相关物品，其就此多次报警也无果。哈酷公司认为，其与程庆毅所签订的租赁合同合法有效，在其履行合同过程中，遭遇新冠疫情等不可抗力因素，致使无法正常经营办公，失去收入，且在此期间政府通知减免国有经营用房的租金，故没有及时支付部分租金的情形属于不可抗力的情形，程庆毅却以此单方解除合同，强制收回房屋，导致其巨大经济损失，现为维护其合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。 程庆毅辩称，一、哈酷公司主张程庆毅应当向其赔偿程庆毅提前解除合同的违约金27800元无事实和法律依据。1．提前解除《房屋租赁合同》的是哈酷公司而非程庆毅。从程庆毅在本诉中提交的程庆毅与哈酷公司法定代表人吴合意的聊天记录来看，从今年3月份开始，程庆毅即反复多次向哈酷公司催讨拖欠的房租、物业、水电等费用，哈酷公司在2020年3月23日、2020年4月24日、2020年4月30日、2020年5月7日、2020年5月29日也承诺向程庆毅支付上述费用，但直到2020年6月3日，哈酷公司仍然继续拖欠。程庆毅因自身也只是二房东，不仅需要向房东支付其自己承租部分的租金费用等，还需要为哈酷公司代垫其拖欠的费用，程庆毅也山穷水尽不得已向哈酷公司发送《关于催缴房屋租金的函》，限哈酷公司在收到该函通知之日起七日内支付欠缴的租金、物业、水电等费用，哈酷公司在限缴的最后期限2020年6月9日告知程庆毅其因资金紧张只能退租，且将于2020年6月10日过来诉争房屋撤场。因此，本案是哈酷公司提前解除了其与程庆毅之间签订的《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第八条第2款“未经甲方书面同意，乙方提前退租的，必须提前三个月书面通知甲方，并且应向甲方支付相当于解除合同时租金标准两个月租金的违约金”的约定，哈酷公司提前解除《房屋租赁合同》，其应当向程庆毅支付违约金27800元。2．即使法庭认定是程庆毅提前解除的《房屋租赁合同》，哈酷公司亦应当向其支付违约金27800元。哈酷公司拖欠自2020年3月1日起的租金以及自2020年2月1日起的物业费的事实清楚，根据《房屋租赁合同》第四条第2款“租金按月支付，乙方应于每月的1日支付当月租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按逾期应付租金的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金超过十五日，甲方有权提前解除合同”、以及合同第九条第5款“乙方逾期支付本合同项下应付款超过十五日……甲方有权单方解除本合同，同时乙方应支付相当于解除合同时租金标准的两个月租金的违约金”的约定，程庆毅在哈酷公司长时间拖欠租金、物业费的情况下也有权单方解除合同，并要求哈酷公司支付违约金27800元。 二、哈酷公司主张程庆毅向其赔偿因程庆毅提前解除合同导致其装修、设备损失及学员退班退费损失无事实和法律依据。如前所述，提前解除《房屋租赁合同》的是哈酷公司而非程庆毅。况且即使是程庆毅提前解除也是因哈酷公司一直拖欠租金及物业费在先而非程庆毅擅自解除，哈酷公司的第二、三项的反诉请求缺乏事实基础及合同依据。另外，在哈酷公司于2020年6月9日提出将于2020年6月10日至诉争房屋撤场时，程庆毅在2020年6月10日明确回复“撤都可以撤，随时过来撤……今天如果不拿走，我就当作你不要了”。结合哈酷公司提交的证据5中罗列的一些设备等以及程庆毅提交的2020年6月9日《微信聊天记录》中哈酷公司自述还遗留在诉争房屋内的物品来看，哈酷公司早在告知程庆毅要退租撤场时就已经将大部分的物品转移撤走。程庆毅亦答应其过来撤走要拿走的物品，若还有遗留的其只能当做遗弃物处理。且根据《房屋租赁合同》第五条第4款“乙方向甲方返还租赁房屋时，应按甲方要求移交并妥善处理遗留物品；合同解除或终止3天后，乙方遗留在租赁房屋内的物品视为乙方废弃物品，同意交由甲方任意处理，如因此产生费用，由乙方承担。”因此，哈酷公司若有未及时撤走的遗留物品，程庆毅也有权自行处理。且哈酷公司提交的用于主张装修、设备损失以及学员退班退费损失的证据均为其单方制作，三性均存在异议。 三、关于哈酷公司提出的不可抗力因素。不可否认，新冠疫情对各行各业都造成了一定影响，包括程庆毅在内也因此受到巨大打击，但疫情防控的影响与哈酷公司拒不支付拖欠的租金、物业费等并没有必然的因果关系，不属于不可抗力。程庆毅即使在这么艰难的情况下亦仍然同房东积极协商支付租金事宜且目前已全部付清，将无力承租的房屋积极转租，减少损失的扩大。而非如哈酷公司一般将损失扩大且将该损失的承担责任转嫁至程庆毅身上。哈酷公司应当为自己的经营行为、商业决策承担相应的法律后果。 综上所述，哈酷公司的反诉请求均无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 吴合意辩称，对哈酷公司提起的反诉没有意见。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经核对确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2019年5月31日，程庆毅和哈酷公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1．程庆毅将位于福州市鼓楼区××路××号××大厦××号楼××层房屋（建筑面积278平方米，以下简称“案涉租赁房产”）以每平方米50元的租金价格转出租给哈酷公司，该案涉租赁房产为部队房产。2．租赁期限为88.5个月，从2019年6月1日起至2026年10月14日止。3．第一年的租金为每月13900元。租金按月支付，哈酷公司应于每月的1日支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，哈酷公司按逾期应付租金的千分之五向程庆毅支付违约金；哈酷公司逾期支付租金超过十五日，程庆毅有权提前解除合同。4．物业费现按每月每平方米3元支付，水电公摊按照面积分摊，由哈酷公司向程庆毅缴交。5．租赁期满或提前解除合同之日的当日，哈酷公司应当向程庆毅返还该案涉租赁房产。哈酷公司向程庆毅返还案涉租赁房产时，应按程庆毅要求移交并妥善处理遗留物品；合同解除或终止3天后，哈酷公司遗留在案涉租赁房产内的物品视为废弃物品，同意交由程庆毅任意处理，如因此产生费用，由哈酷公司承担。6．哈酷公司应当按时缴纳使用该案涉租赁房产所产生的各项费用，包括但不限于物业管理费、水电费、电话费等，其中应交给程庆毅及由程庆毅代收代缴的费用，哈酷公司逾期支付的，每逾期一日，按照未付款项的千分之五向程庆毅支付违约金，并承担逾期支付产生的后果。7．程庆毅需提前解除合同的，必须提前三个月书面通知哈酷公司，非因哈酷公司原因导致程庆毅擅自解除本合同的，程庆毅应当向哈酷公司支付相当于解除合同时租金标准两个月租金的违约金，同时还应赔偿哈酷公司由此造成的损失，包括但不限于哈酷公司的装修损失、学员退班退费的损失等。8．未经程庆毅书面同意，哈酷公司提前退租的，必须提前三个月书面通知程庆毅，并且应向程庆毅支付相当于解除合同时租金标准两个月租金的违约金。9．哈酷公司逾期支付本合同项下应付款超过十五日，或未经程庆毅同意擅自将该案涉租赁房产改变租赁用途、擅自进行装修等违反本合同项下行为的，程庆毅有权单方解除本合同，同时哈酷公司应支付相当于解除合同时租金标准的两个月租金的违约金，哈酷公司应当按照程庆毅书面通知要求返还房屋、结清费用、支付违约金等。 2019年6月4日、2019年6月6日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元，备注分别为“大儒馆场地租金”、“大儒馆物业费”；2019年6月28日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元，备注分别为“明腾场地租金（7月）”、“大儒馆物业费”；2019年7月31日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元、657.8元、185.06元，备注分别为“大儒馆8月租金”、“大儒馆物业费8月”、“大儒办公室电费6月份”、“大儒馆水电公摊6月”；2019年8月31日、2019年9月4日、2019年9月6日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元、904.02元，备注分别为“大儒场地租金”、“物业费”、“大儒馆水电费”；2019年9月26日、2019年9月30日、2019年10月9日，吴合意分别向程庆毅转账597.05元、13900元、834元，备注分别为“大儒馆电费公摊等”、“转账”、“转账”；2019年11月1日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、500.23元、834元，备注分别为“大儒场地租金”、“水电费（大儒）”、“大儒物业费11月”；2019年11月29日，吴合意分别向程庆毅转账406.1元、13900元、834元，备注分别为“大儒水电费”、“场地租金（大儒）”、“物业费12月（大儒）”；2020年1月2日、2020年1月3日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、617.94元、834元，备注分别为“大儒场地租金”、“12月电费、11月水费公摊”、“大儒1月份物业费”；2020年3月23日，吴合意分别向程庆毅转账785.8元、717.27元、551.92元，备注均为“水电费”；2020年5月7日，吴合意向程庆毅转账10000元，备注为“大儒馆租金”；2020年5月30日，吴合意向程庆毅转账5000元，备注为“大儒租金”。 2020年6月3日下午12：39，程庆毅通过微信向吴合意发送“致哈酷公司、吴合意”的《关于催缴房屋租金的函》称，哈酷公司、吴合意欠缴2020年3月1日至2020年5月31日的租金41700元、2020年2月1日至2020年5月31日的物业费181元、2019年11月26日至2020年5月31日的水电公摊费985元、2019年12月25日至2020年5月31日的电费376元，应在收到函件之日起七日内向程庆毅支付，否则将解除本案合同、追究违约责任。 根据程庆毅和吴合意的微信聊天记录显示，2020年6月9日上午9：15，吴合意称：“程总，经股东商量，因公司受疫情影响严重，短期资金又进不来。那边也不能等到我们复课收款。大儒那边目前只能退租了或者换回原先的合作模式。”2020年6月9日上午11：30，程庆毅回复：“上周过去找你也说到了，你这边提前退租解除租赁合同我按照咱们租赁合同走，今天会从新计算截止到2020年6月10号你这边的房租等相关费用欠款，你这边费用也要说个解决以及付款方式给我，毕竟我这边也要付房租给物业这边！”2020年6月9日下午22：56，吴合意称：“……疫情发生我们就想退还你场地，你让我们等待最后免租期的确认。我们想场地毕竟是部队的房产应该按中央的号召有免租三个月。结果等来的是你让我马上补缴前期租金，也过去你那边跟你沟通解除双方合作。我们明天将派人过去撤场，将我们投入的，三部空调（格力五匹吸顶空调两部，两匹空调一部），电视（五十寸），两间房间地垫等等设备物料等撤回来。你看一下明天下午三点可以吗？”程庆毅于2020年6月10日下午13：07回复：“撤都可以撤，随时过来撤。我们合同就等于今天解除。你把租金、违约金、滞纳金、物业、水电公摊、电费结算给我。你今天如果不拿走，我就当作你不要了，我就自己处理了。如果你今天没有把费用结算给我，那我只能起诉了。我这边也拖欠物业很多租金，压力也非常大，我也有我的难处。”“你下午过来搬的话跟我做个交接，要么你本人签字或者公司盖章后才能搬走。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程庆毅和哈酷公司之间签订的本案《房屋租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。程庆毅、哈酷公司和吴合意均认可本案合同于2020年6月10日解除，但程庆毅认为是哈酷公司提前解除合同，哈酷公司和吴合意认为是程庆毅提前解除合同，对此本院认为，本案合同应当于2020年6月10日解除，程庆毅将案涉租赁房产交付给哈酷公司使用，哈酷公司未能付清租金等费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。程庆毅据此依约提前解除合同，有事实和法律依据，本院对此予以认定。 关于程庆毅主张的租金诉请，本院认为，因疫情或者疫情防控措施导致哈酷公司没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金按照原约定租金的50%即6950元支付。吴合意于2020年1月2日向程庆毅转账13900元后，分别于2020年5月7日、5月30日转账10000元、5000元，备注均为租金，经计算，上述转账已将租金支付至2020年4月5日，哈酷公司从2020年4月6日起至2020年6月10日止的欠付租金为：6950元×25/30+13900元+13900元×10/30=24325元，其应当向程庆毅支付上述租金。 关于物业费诉请，本院认为，本案合同约定物业费按照每平方米3元支付，即物业费每月834元，由哈酷公司向程庆毅缴交；程庆毅提交的银行历史流水明显显示哈酷公司已支付了2020年1月份的物业费，故哈酷公司从2020年2月1日至2020年6月10日止的欠付物业费为834元×4个月+834元×10/30=3614元，故程庆毅的相应诉请金额，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于程庆毅主张的逾期付款违约金和提前解约违约金，本院认为，因疫情影响和对政策理解不同，双方对于租金支付等事宜产生纠纷，哈酷公司未能按约支付租金，事出有因，不能谓之无理无据，故程庆毅主张的逾期付款违约金，本院不予支持。另，哈酷公司未能付清租金等费用并提出解约请求，程庆毅因此行使合同解除权并要求哈酷公司支付违约金27800元，对此本院认为，程庆毅的该违约金主张不论是根据哈酷公司提前退租而提出，还是因为哈酷公司逾期付款超过十五日而提出，结合本案案情来看该金额都过高，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定哈酷公司应向程庆毅支付提前解约违约金10000元。 关于程庆毅主张吴合意承担连带偿还责任，本院认为，本案合同的相对方为程庆毅和哈酷公司，且哈酷公司也非一人有限责任公司，故程庆毅的该项诉请，于法无据，本院不予支持。 关于哈酷公司的反诉请求，本院认为，如前所述，哈酷公司未能按约及时付清租金等费用，已经构成违约，程庆毅据此行使合同解除权，于法有据，哈酷公司主张的违约金、装修及设备损失、学员退班退费损失，既于法无据，也无充分有效证据证明，本院对此均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、福建哈酷体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向程庆毅支付从2020年4月6日起至2020年6月10日止的租金24325元、从2020年2月1日起至2020年6月10日止的物业费3614元； 二、福建哈酷体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向程庆毅支付提前解约违约金10000元； 三、驳回程庆毅的其他诉讼请求； 四、驳回福建哈酷体育文化发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取911元（预收程庆毅1822元），由程庆毅负担484元，福建哈酷体育文化发展有限公司负担427元；本案反诉受理费减半收取1828元（预收福建哈酷体育文化发展有限公司3656元），由福建哈酷体育文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年九月十七日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。