广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0331民初1236号 原告（反诉被告）：李林，男，1964年12月15日出生，壮族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁国文，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省高州市。 委托诉讼代理人：梁高英（系梁国文妹妹），女，1979年7月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。 委托诉讼代理人：韦在刚，广西江浔律师事务所律师。 原告李林与被告梁国文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，梁国文提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案；本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李林向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2020年7月1日前搬离承租房屋；2、被告给付延期占用房屋租金损失（含违约金）19250元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月2日，原告与被告签订租赁合同，由被告租赁原告的诚信商厦一楼及二楼。2019年7月2日签订补充协议，约定租金从2019年7月15日至2020年7月14日止，每月租金88064元。2020年期间，被告借新冠疫情之名请求原告减租，原告已酌情给 2 予免除一个半月租金，但被告仍表示无法承受。2020年6月5日，被告向原告发出解除合同通知，原告同意，合同已解除。此后，双方对余欠租金、违约金、押金处分未能达成一致，被告占用承租房屋至今未退，原告多次催告迁离未果，遂提起本案诉讼。 被告梁国文辩称，双方签订的合同一直在履行，而且原告收取了被告7月份的租金，原告在诉状中的陈述不是事实，被告不同意解除合同，被告没有违约，违约的是原告，具体理由如下：原、被告分别于2016年7月2日和2019年7月2日签订的《诚信商厦租赁合同》、《诚信商厦租赁合同补充协议》真实有效，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应该得到法律的支持。今年由于新冠疫情的影响，生意严重亏损，被告于2020年6月5日向原告发出解除合同申请书，申请书中要求原告退还30万押金，但原告不同意解除合同（2020年6月1日，被告妹妹梁高英与原告微信通话中内容体现出来），且原告同意租金减为78000元/月，每月不再递增。被告同意按照此方案支付，于是，被告于2020年6月5日、6月11日支付原告7.8万元，这是2020年6月份的租金。2020年6月24日，被告又支付了7月份租金78000元。虽然补充协议约定从2019年7月15日起至2020年7月14日止每月租金为88064元，但是双方同意按照78000元支付，系双方真实意思表示，符合法律规定，应该按照此方案执行。原告同意将租金约定为78000元/月，并且收到了6月、7月两个月的租金，现在又反悔要求按88064元的标准给付租金，不应得到法律支持，请驳回原告的诉讼请求。 反诉原告梁国文向本院提出反诉请求：1、判决李林返还二楼租金1078575元给梁国文；2、判决李林返还电梯所占面积的租金69120元给梁国文；3、本案诉讼费由李林承担。反诉的事实和理由：梁国文与李林分别于2016年7月2日和2019年7月2日签订《诚信商厦租赁合同》、《诚信商厦租赁合同补充协议》，合同约定李林将诚信商厦一楼（面积为2530平方米、租金为139150元）、二楼（面积为1970平方米、租金为29550元）租给梁国文，租期为7年。该合同真实有效，系双方真实意思表示，符合 3 法律规定，应该共同遵守。但李林一直不按照合同约定将二楼交付梁国文，三年多时间（3年加半个月，2016年7月15日至2019年7月31日，反诉人已经支付租金1078575元）均没有得到使用，直到现在，李林还有货架、杂物及设备（儿童乐园设备）在二楼存放。由于李林与荔浦县食品有限公司（以下简称：食品公司）房屋租赁合同于2019年5月24日到期，按照租赁合同的约定：到期后李林配合梁国文续租。梁国文于2019年7月8日与食品公司签订房屋租赁协议，约定将诚信商厦一楼中面积1100平方米的部分租给梁国文使用。电梯占用面积为90平方米，梁国文一直叫李林拆除电梯（电梯是李林所建），但李林一直没拆除，所以梁国文要求李林返还69120元（2019年7月1日至2020年7月2日）合法有据，以上两项共计1147695元。 反诉被告李林对反诉原告梁国文的反诉辩称，合同约定是按现状承租，货架、杂物、设施是梁国文想用就用、不用就不用，梁国文如果无需使用李林的货架，可以通知李林搬走及自行搬走，但梁国文从来没有通知过李林搬货架和拆电梯。梁国文称李林不清空货架，他就不能使用场地，梁国文享有先履行抗辩权，如不清空货架就可以不交付租金，但事实却是依然按时交付租金直至双方协商免租（补充协议）。梁国文至今仍在使用二楼，二楼上堆满了梁国文的货品，表明其已接受使用了二楼，否则不可能现在才抗辩。综上，梁国文的反诉不成立。 本院经审理认定事实如下：2016年7月2日，李林与梁国文签订了一份《诚信商厦租赁合同》，该合同约定，李林将其承租的原荔浦县百货大楼（荔浦县荔柳路49号）诚信商厦的一楼及二楼（面积共4500平方米，其中一楼超市建筑面积大约为2230平方，一楼家电建筑面积约为300平方米左右，二楼超市面积为1970平方米）租赁给梁国文经营服装、鞋类、日用品等行业使用；梁国文对门面商铺现有的场地、房屋、设施、水电设备等已作了充分了解，愿意承租；梁国文承租的租期约为7年，2016年7月5日前，李林必须清空货架杂物交场地给梁国文使用；租期从2016年7月15日至2023 4 年4月1日止，李林给予梁国文半个月的免租金装修期（2016年7月5日至7月15日止）；二楼的租金每月为29550元（在租赁期内不变、不递增）；三楼（约1800平方米）免费给双方使用，不收租金；但李林留出一个办公室、一个厨房、一个餐厅、及部分仓库堆放原有超市的货架及设备等自用；第一年（2016年7月15日至2017年7月14日），每月租金为168700元（139150元+29550元）；之后每年每月每平方米递增3元租金，第二年（2017年7月15日至2018年7月14日），每月租金为176290元（146740元+29550元）；第三年（2018年7月15日至2019年7月14日），每月租金为183880元（154330元+29550元）；第四年（2019年7月15日至2020年7月14日），每月租金为191470元（161920元+29550元）；第五年（2020年7月15日至2021年7月14日）每月租金为199060元（169510元+29550元）；第六年（2021年7月15日至2022年7月14日），每月租金为206650元（177100元+29550元）；第七年（2022年7月15日至2023年4月1日），每月租金为214240元（184690元+29550元）；先交租金后使用的原则，租金按月交付，在每月5日前支付租金，每延期1天，按2‰支付违约金，以此类推，但最迟不得超过10天，否则，视为违约；租赁场地所涉及的营业税、水电费、垃圾费等税费由梁国文负责交纳；梁国文需向李林支付转让及设备费（空调、水电设施等）共计26万元，在合同签订后7日内付清；租金存入李林的账户，以到账为准，不再写收条；梁国文在协议签字当日内向李林一次性缴纳保证金30万元，保证金在租赁期满后一次性退还给梁国文；李林将商场内原有的四部电梯及水电消防等设施免租金提供给梁国文使用，从2016年7月1日起之后的维护、维保、年检等费用由梁国文负责及承担责任；商铺以现状出租，李林不负责增加任何设施；梁国文如有违反协议的，李林有权不退回梁国文的租赁保证金；租赁期间，不经李林同意，一楼不得转租、分租、承包给他人使用；二楼可给梁国文整体或分租招商经营，如梁国文二楼经营超市的话，必须协商折旧承顶李林超市的原有货架及设备等； 5 租赁期间，双方不得随意解除合同，如需解除需经双方同意；在合同租赁期内，李林不得以任何理由终止合同，如有违约，李林必须赔偿给梁国文违约金200万元；在租赁期间，双方不得违约，否则，应赔偿违约给对方所造成的一切经济损失；因李林在2013年5月25日与食品公司签订租赁协议的到期时间是2019年5月24日，梁国文充分理解该合同条款，到期后李林配合梁国文协商续租；未尽事宜，需经双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力；合同还约定了双方的其他权利义务内容。《诚信商厦租赁合同》签订后，李林按约定将租赁场地交给梁国文使用，梁国文主要使用一楼的场地进行对外营业，二楼的场地主要用于堆放货物，期间，李林原来超市留下的部分货架及设备一直堆放在二楼未搬，梁国文未提出异议；梁国文一直按合同约定的金额支付一楼和二楼的租金给李林，直至2019年7月。 2019年7月2日，出租方李林与承租方梁国文签订了一份《诚信商厦租赁合同补充协议》，该补充协议约定的主要内容有：双方就2016年7月2日签订的租赁合同充分协商，在原租赁合同不变的基础上，达成该补充协议；李林一楼场地建筑面积为1376平方米（1741.99+98.46=1840平方米减外租门面464平方米）；租金及交缴方式，从2019年7月15日至2020年7月14日，每月租金为88064元；从2020年7月15日至2021年7月14日，每月租金为92192元；从2021年7月15日至2022年7月14日，每月租金为96320元；从2022年7月15日至2023年4月1日，每月租金为100448元；从2019年8月1日起至2023年4月1日，诚信商厦二楼免租金，如乙方对外招租引商或者自己经营所收的租金全部交还李林所得；一楼梁国文有权利对外招商，但不得影响整体结构；合同一式两份，双方签字生效，未尽事宜，须经双方协商解决。上述《诚信商厦租赁合同补充协议》签订后，李林按照约定免除了梁国文二楼租赁场地的租金，李林至今仍有原来超市留下的部分货架及设备留在二楼；梁国文按上述补充协议约定的金额交纳了一楼的租金给李林。 2020年初，新冠肺炎疫情爆发，梁国文的生意遇到困难，为此，梁国 6 文多次找李林协商减免租金问题，李林在2020年5月31日之前给梁国文免除了1个半月的租金；双方认可，2020年5月31日之前的租金已经结清。经过多次协商，2020年6月1日，梁国文提出租金每个月按78000元的标准交付，租期内不再递增，李林同意此方案；但李林同时要求增加一个合同条款，即“若承租方不履行完合同约定的租赁时间提前退租的，必须向出租方赔偿人民币50万元的损失”，梁国文未同意李林提出增加的合同条款；双方未达成新的变更补充协议。2020年6月5日，梁国文给李林发送了合同解除申请书，合同解除申请书的主要内容有：由于受疫情影响，造成富文服饰（诚信店）经营严重亏损，梁国文希望李林能支持其继续经营，已多次协商减租，在双方未能达成协议的情况下，梁国文决定申请解除合同不再经营，并要求李林全额退还押金30万元，最迟不能超过7月30日，请李林在收到申请日期起做好准备。2020年6月5日，梁国文通过其妹妹梁高英的银行账户转了3万元给李林；2020年6月11日，梁国文又通过其妹妹梁高英的银行账户转了48000元给李林；这两笔款项共计78000元，算作2020年6月份的租金。2020年6月19日，李林对梁国文方提交的合同解除申请书进行答复，答复的主要内容有：1、既然双方难以达成共识，难以继续合作下去，那么，还不如好合好散，李林同意梁国文于2020年6月30日之前撤场，退回部分押金；2、若梁国文方还诚心想继续合作下去的话，李林同意给予梁国文“继续履行原合同不变”，并要求梁国文方今后按合同规定准时缴交租金，不得违约，否则，李林有权收取违约金及终止合同；3、梁国文须在2020年6月21日前向李林缴清余下的租金10068元及违约金7168.96元，共计人民币17236.96元；4、以上答复，请梁国文方在2020年6月21日前给予回复。2020年6月24日，梁国文通过其妹妹梁高英的银行账户转了78000元给李林，该78000元算作交纳2020年7月份的租金。2020年7月1日，李林提起本案诉讼。在案件审理过程中，梁国文提起反诉。在案件审理过程中，梁国文按每月78000元的标准交纳了2020年8月、9月的租金给李林。在案件审理过程中，梁国文表示，合同没有解除，租金只同意按7800 7 0元每月的标准给付；李林表示，如果梁国文想继续使用租赁场地，需按原合同的约定履行义务。另查明，案涉租赁房屋是李林向国有单位承租，然后再转租给梁国文的；今年，李林向国有单位每月交纳的租金为37500元。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、李林与梁国文之间签订的租赁合同是否已解除？2、梁国文是否需要承担违约责任？梁国文是否需要搬离租赁房屋？李林诉请的租金损失是否合理？3、李林是否需要返还租赁场地二楼的租金和电梯占用面积的租金给梁国文？ 关于第一个争议焦点。虽然梁国文于2020年6月5日给李林发送了合同解除申请书，李林于2020年6月19日在给梁国文的答复中表示同意梁国文撤场，但李林在答复中还表达了可以继续合作的意愿，同意按原合同继续履行，请梁国文给予答复；这说明李林与梁国文就解除租赁合同事宜还在协商过程中，双方解除合同的意思处于不确定状态，该合同是否解除，尚未最终确定；而且，梁国文于2020年6月19日收到李林的答复后，还于2020年6月24日按78000元的标准交纳了2020年7月份的租金给李林，说明梁国文还有继续履行合同的意愿和行为，结合梁国文现在还在实际使用租赁场地的事实，本院认为李林与梁国文签订的《诚信商厦租赁合同》及《诚信商厦租赁合同补充协议》尚未解除。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金， 8 延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。梁国文租赁李林的场地是用于经营服装，今年以来，受新冠肺炎疫情影响，梁国文的经营也遇到了困难。案涉租赁场地是李林从国有单位租赁而来，然后再转租给梁国文的；李林交给国有单位的租金现在是37500元每月，而《诚信商厦租赁合同补充协议》约定的今年每月的租金是88064元（该租金标准是2020年7月14日之前的价格，2020年7月15日之后更是高达每月92192元），远远高于37500元，就今年的情况来说，该约定对于梁国文明显不公平。梁国文目前同意按78000元每月的标准交纳租金，并已按此标准交纳了2020年6月至9月的租金，本院认为，在2020年6月1日至2020年12月31日期间，梁国文按78000元每月的标准交纳租金给李林，符合公平原则，也符合中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的部署，符合“六稳”、“六保”任务的要求。综上，本院认为梁国文目前不构成违约，不需要承担违约责任，不需要搬离承租房屋，也无需赔偿租金损失给李林，故本院对李林的诉讼请求不予支持。关于2021年1月1日以后的租金问题，因当事双方没有达成新的变更补充协议，且疫情目前得到了基本控制，本院认为，2021年1月1日以后的租金按双方原来签订的《诚信商厦租赁合同补充协议》约定的金额履行较为妥当，本案目前不宜作调整，当然，当事双方可另行协商。 关于第三个争议焦点。李林与梁国文签订的《诚信商厦租赁合同》中约定，梁国文对门面商铺现有的场地、房屋、设施、水电设备等已作充分了解，愿意承租；李林留出一个办公室、一个厨房、一个餐厅、及部分仓库堆放原有超市的货架及设备等自用；商铺以现状出租；如梁国文二楼经营超市的话，必须协商折旧承顶李林超市的原有货架及设备等。上述合同约定可以看出，梁国文对商铺的现状是清楚的，李林也可以留出部分仓库堆放货架及设备；而梁国文接收租赁房屋后，二楼主要是用于堆放物品而不是对外营业，李林在二楼堆放原来留下的货架及设备，符合合同约定，也没有影响梁国文的经营；且梁国 9 文没有提供证据证明其之前曾要求李林搬走二楼的货架及设备而李林拒绝的情形，假如梁国文当初要求李林搬走货架及设备而李林拒绝搬走的话，梁国文完全可以暂缓或者拒绝交纳租金的方式进行抗辩，但上述《诚信商厦租赁合同》签订后，梁国文已按合同约定的金额交纳了二楼的全部租金给李林，直至2019年7月，双方签订《诚信商厦租赁合同补充协议》免除了租赁房屋二楼的租金，说明梁国文当初对李林堆放在二楼的货架及设备是认可的；在租赁房屋二楼租金事宜已经履行完毕的情况下，梁国文才要求李林返还二楼的租金，证据不足、理由不充分，本院不予支持。《诚信商厦租赁合同》中约定李林将案涉商场内的四部电梯免租金提供给梁国文使用，梁国文是清楚和认可的，因此，梁国文现在要求李林返还电梯占用面积的租金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、驳回原告李林的诉讼请求； 二、驳回反诉原告梁国文的反诉请求。 本诉案件受理费281元，减半收取140.50元，由原告李林负担；反诉案件受理费7565元，由反诉原告梁国文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（针对本诉部分上诉的，预交上诉费281元；针对反诉部分上诉的，预交上诉费7565元；针对本诉和反诉部分一起上诉的，预交上诉费7846元；户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行 10 桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 吴金成 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 李柳平 书 记 员 唐清霞