四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初3538号 原告：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，住四川省成都市邛崃市临邛镇南街**。 负责人：徐海东，行长。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 被告：庄义，男，1963年7月11日出生，汉族，住，住四川省成都市金牛区/div> 被告：刘桂莲，女，1964年5月1日出生，汉族，住，住四川省成都市成华区/div> 上列二被告委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：成都川博房地产开发有限公司，住，住四川省成都市邛崃市临邛镇君平大道**/div> 法定代表人：曾大柱，职务不详。 原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称工行邛崃支行）与被告庄义、刘桂莲、成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告工行邛崃支行的委托诉讼代理人覃振山、赵磊，被告庄义、刘桂莲的委托诉讼代理人赵亚渝到庭参加诉讼，被告川博公司经本院经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行邛崃支行向本院提出诉讼请求，请求判令：一、庄义、刘桂莲立即归还贷款本金1128977.38元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、复利、罚息以及原告为实现债权所支付的全部费用；二、成都川博房地产开发有限公司承担连带担保责任；三、确认对庄义、刘桂莲所购的邛崃市的房屋享有优先受偿权。 事实和理由：2015年6月2日，工行邛崃支行与庄义、刘桂莲签订了《个人购房借款／担保合同》，合同贷款金额1200000元，贷款期限120个月，用于购买邛崃市“海博春天”4幢1单元1楼98号房屋，贷款担保方式为抵押担保和保证担保，庄义、刘桂莲以前述房屋为该债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，川博公司为本合同项下庄义、刘桂莲的全部债务提供阶段性连带保证担保。同日，工行邛崃支行向庄义、刘桂莲发放了贷款1200000元。自2016年5月2日起，庄义、刘桂莲未按期归还贷款本息。截至2020年1月19日，庄义、刘桂莲尚欠工行邛崃支行借款本金1128977.38元、利息（包含利息、罚息、复利）352169.66元。同时根据川博公司于2013年9月23日与工行邛崃支行签订《按揭业务合作协议》的约定：在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行邛崃支行保管之前，川博公司对庄义、刘桂莲购买的邛崃市“海博春天”4幢1楼98号的房屋的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 被告庄义、刘桂莲辩称，案涉的《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》均已通过邛崃市人民法院（2020）川0183民初68号《民事判决书》判决于2020年1月19日解除且该判决现已发生法律效力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案应当由川博公司向工行邛崃支行承担相应的还款责任。 被告川博公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：工行邛崃支行（甲方）与川博公司（乙方）于2013年9月23日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为乙方开发销售的“海博春天”项目的按揭贷款银行，在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证担保。2015年4月14日，庄义、刘桂莲与川博公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定庄义、刘桂莲购买邛崃市“海博春天”4幢1层98号房屋，建筑面积72.1平方米，总价款2402278元。建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年5月31日。庄义、刘桂莲以贷款方式付款，首付50%，其余款项向工行邛崃支行借款支付。川博公司应当在2015年12月25日前向庄义、刘桂莲交付该商品房，川博公司应在2016年12月25日前，取得案涉商品房所在的楼栋的权属证明。同年6月2日，庄义、刘桂莲与工行邛崃支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定庄义、刘桂莲向工行邛崃支行贷款1200000元，用于购买邛崃市“海博春天”4幢1层98号房屋，贷款期限为120个月，以该房屋提供抵押担保，案涉房屋已办理预告抵押登记，但尚未办理抵押登记。川博公司在正式抵押登记手续办理完毕前且贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，日利率＝年利率／360，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮30%执行新的利。庄义、刘桂莲采用按月等额本息还款法偿还贷款本息。庄义、刘桂莲未按合同约定日期偿还的贷款，工行邛崃支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为前述利率基础上浮50%确定。如连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，工行邛崃支行有权宣布未偿还借款立即到期，要求庄义、刘桂莲清偿本息等费用。合同签订当日借款人授权贷款人将贷款一次性划入川博公司账户。同日，工行邛崃支行依约向庄义、刘桂莲发放了贷款1200000元。自2016年5月2日起，庄义、刘桂莲未按期归还贷款本息。截至2020年1月19日，庄义、刘桂莲尚欠工行邛崃支行借款本金1128977.38元、利息（包含利息、罚息、复利）352169.66元。 另查明，因川博公司未按照约定履行交付房屋和办理权属证明的义务，案涉房屋被法院查封，该商品房买卖合同的目的无法实现，故庄义、刘桂莲于2020年1月6日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求解除与川博公司签订的《商品房买卖合同》及与工行邛崃支行签订的《个人购房借款/担保合同》。本院于2020年4月8日作出（2020）川0183民初68号《民事判决书》判决于上述二合同于2020年1月19日解除，该判决现已发生法律效力。 本院认为，各方当事人签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。因川博公司未按照约定履行交付房屋和办理权属证明的义务且案涉房屋被法院查封，该商品房买卖合同的目的已无法实现，本院已依法判决解除了解除案涉的《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》。 由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由工行邛崃支行直接支付到了开发商川博公司的账户，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，川博公司应将购房者尚欠的贷款本息返还工行邛崃支行。不过，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，本案借款人庄义、刘桂莲并不能免除案涉《个人购房借款/担保合同》的还款责任。故本案工行邛崃支行诉请归还的贷款本金及利息应该由川博公司负责归还，庄义、刘桂莲对川博公司不能履行的债务承担补充责任。 本院已依法判决于2020年1月19日解除案涉的《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》，截至2020年1月19日，庄义、刘桂莲尚欠工行邛崃支行借款本金1128977.38元，利息、罚息、复利352169.66元。因此，川博公司作为出卖人，应对庄义、刘桂莲尚未偿还的借款本金1128977.38元、利息、罚息、复利352169.66元承担偿还责任。借款合同解除之日后的损失参照《个人购房借款/担保合同》约定的罚息及复利标准进行计算，起算时间为2020年1月20日。 工行邛崃支行无证据证实其实现债权费用，故对相关请求不予支持。案涉房屋只办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”即便该房屋办理了预告抵押登记，但未办理抵押登记，故工行邛崃支行尚未取得抵押权。故其诉请确认对该房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都川博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行购房贷款本金1128977.38元，截至2020年1月19日的利息、罚息、复利352169.66元及损失。损失的计算方式：以本金1128977.38元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，从2020年1月20日计算至本判决确定的本金给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，前述损失计算至本金付清之日止；以截至2020年1月19日的利息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年1月20日计算至本判决确定的利息给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付利息，前述损失计算至利息付清之日止； 二、被告庄义、刘桂莲对本判决第一项确定的债务在被告成都川博房地产开发有限公司不能履行范围内承担补充责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14961元，由被告川博房地产开发有限公司、庄义、刘桂莲共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 茹 敏 人民陪审员 李 勇 人民陪审员 宋思文 二〇二〇年九月十八日 书 记 员 郭 霄