天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5408号原告：天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司，住所地天津市津南区小站镇天山路9号。主要负责人：陈士彬，总经理。委托诉讼代理人：李广，男。委托诉讼代理人：王建，男。被告：杜鑫，男，1984年6月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：苏元章，安徽江安律师事务所律师。被告：孙文杰，男，1971年6月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王祎成，天津坤远律师事务所律师。原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司（以下简称“天山米立方分公司”）与被告杜鑫、孙文杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2019）津0112民初1159号民事判决书。杜鑫不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2020年5月21日作出（2019）津02民终8286号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李广，被告杜鑫的委托诉讼代理人苏元章，被告孙文杰的委托诉讼代理人王祎成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天山米立方分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜鑫于判决生效后5日内支付原告租金180000元；2、判令被告杜鑫于判决生效后5日内支付原告占用费113424.66元；3、判令被告杜鑫于判决生效后5日内支付原告延期支付租金的违约金（违约金以180000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年12月2日起计算至款项实际付清之日止；4、判令被告孙文杰对上述款项的支付承担连带责任；5、本案诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：2016年10月19日，天山米立方分公司与杜鑫签订《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》，约定杜鑫承租天山米立方分公司位于天津市津南区小站镇米立方大厅超市，面积约650㎡，租期2年，年租金为180,000元，首期租金在租赁合同签订后5日内付清。杜鑫拖欠租金至今，杜鑫的行为已经构成违约，损害了天山米立方分公司的合法权益，应承担违约责任。杜鑫与孙文杰系合伙关系，应对合伙期间的债务承担连带责任。杜鑫辩称，杜鑫认可天山米立方分公司的案涉房产是杜鑫和孙文杰共同承租、经营，对租赁合同约定的租金标准没有异议。实际承租的截止日期应当为天山米立方分公司擅自锁上租赁场地的日期，杜鑫可以证明的上锁最早日期为2018年3月16日，并且直到津南法院于2019年6月20日第二次勘查现场时，杜鑫经营的橄榄油才能顺利拉出，所以本案租金应该计算至2018年3月16日。如果天山米立方分公司没有锁上租赁场地，杜鑫哪怕存放一瓶橄榄油到现在，都能接受租金计算至现在的事实（实际租期为2017年12月1日至2018年3月16日，共106天，欠付租金为106天×180000元/365天计52273元）。欠付租金是事实，杜鑫愿意支付违约金，但是租赁合同约定的违约金标准过高，杜鑫请求法院按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。本案争议发生的主要原因，并不是欠付租金，而是孙文杰投资的公司与天山米立方分公司分期付款买卖合同纠纷。租赁场地的锁是孙文杰和天山米立方分公司分别上的两把锁。两方交恶，谁都不愿意开锁。诸多证据可以证明孙文杰是共同承租人，如果法院仅以一份签字的租赁合同认定只有杜鑫支付租金，而忽略那么多直接和间接的证据不认定孙文杰共同支付租金，对杜鑫是不公平的，对天山公司也是不公平的。孙文杰辩称，将孙文杰追加为本案被告不适格，孙文杰不应在本案中承担责任，根据公司法规定，应当由杜鑫和天津优油国际贸易有限公司承担责任。孙文杰和杜鑫签订的协议应当是股权转让协议，并非合伙协议，公司不可能出现合伙关系，孙文杰和杜鑫在公司内部有争议，不应在本案中审理。涉案租赁合同7.2条约定杜鑫具备经营资格，且以公司经营。杜鑫提供的200000元房租的证据并非是孙文杰支付的房租，该证据是天山米立方分公司打印自己的银行交易记录后提供给杜鑫的，天山米立方分公司与杜鑫存在恶意串通虚假诉讼的嫌疑，该200000元是孙文杰配偶戴欣彦在另案中支付的合同代理费，并得到了民事判决书的确认。孙文杰和本案涉诉房屋的租金没有任何关系，天山米立方分公司和杜鑫陈述支付180000元房租和20000元水电费没有法律依据，也不符合交易惯例，涉案租赁合同4.4.1条约定，每月水电费是抄表当天支付水电费，并非预付。杜鑫签订的租赁合同时间是2016年10月19日，交付出租场地为2016年12月1日，不可能在2016年9月28日提前交付200000元租金。孙文杰在租赁合同上并未签字，对杜鑫签订租赁合同及支付租金的方式及天山米立方分公司对杜鑫的清退事宜并不知情，天山米立方分公司要求孙文杰承担责任既没有法律依据也没有事实依据，综上，孙文杰在本案中不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于租赁合同事实双方提交证据如下：1．天山米立方分公司提交的《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》，能够证明天山米立方分公司与杜鑫建立了租赁合同，及双方就租赁位置、用途、租赁期限、租金、违约责任等事宜进行了约定。2．天山米立方分公司提交的清场告知函、快递单及查询记录，能够证明天山米立方分公司于2019年5月20日催告杜鑫腾空租赁场地。3．天山米立方分公司在原审案件中提交的天津市房地产权证，能够证明其为租赁场地的所有权人，有权对外出租。4．杜鑫提交的2016年9月28日孙文杰之妻戴欣彦分四笔转账给天山米立方分公司的200000元银行业务回单及天山米立方分公司出具的收据两张，结合孙文杰提交的（2018）津0112民初2684号民事判决书、2018年10月11日及10月17日的开庭笔录、付款明细，已确认这200000元为天津市润盛会议服务有限公司支付天山米立方分公司的代理费，与本案缺乏关联性。上述证据结合当事人当庭陈述，本院认定涉案租赁合同已确实履行。孙文杰之妻戴欣彦于2016年9月28日向天山米立方分公司支付的200000元已被生效判决认定为天津市润盛会议服务有限公司支付天山米立方分公司的代理费，本案不再涉及该款项，就涉案租赁合同承租人未支付过租赁费。对于租赁合同终止时间的事实双方提交证据如下：5．杜鑫提交的2018年3月16日的接警记录，证明杜鑫回天津租赁场地拉油,打不开门,杜鑫报警的事实。6．杜鑫提交的2019年4月27日视频、照片，证明杜鑫收到天山米立方分公司清场通知后,委托王大可去租赁场地拉油。但是,天山米立方分公司要求王大可找公证处公证才愿意开锁。经咨询,公证处以存在纠纷为由拒绝公证,最终天山米立方分公司不同意开锁。7.杜鑫提交的刘婷、兰杰超、郭欢欢三位租赁场地营业员的证言。证明孙文杰和杜鑫共同在租赁场地经营，杜鑫于2017年3月离开了租赁场地。8、杜鑫提交的北京美陈广告有限公司出具的《证明》、《营业执照》，证明杜鑫于2017年5月份到北京美陈广告有限公司工作。9.杜鑫提交的法庭查勘视频、笔录(2019年6月19日、2019年6月20日)，证明杜鑫起诉天山米立方分公司和孙文杰财产损害赔偿责任纠纷一案中,申请法庭勘查租赁现场，该案主审法官于2019年6月19日前往现场勘查时,天山米立方分公司未开锁开门。2019年6月20日再次现场勘查时,由天山米立方分公司打开锁的事实。本院认证意见：杜鑫提交的刘婷、兰杰超、郭欢欢三位租赁场地营业员的证言及北京美陈广告有限公司出具的《证明》、《营业执照》与本案不具备关联性，杜鑫何时离开租赁场地与租赁合同是否终止无关联性，对该证据本院不予认定。杜鑫提交的接警记录记载“报警人称：事故地发生纠纷，请民警速到现场处置”，接警记录仅能说明杜鑫报警的事实，无法证实租赁场地大门系天山米立方分公司或孙文杰上锁。2019年4月17日王大可视频录像中显示租赁场地大门被上了两把U型锁，但无法确认该两把锁系天山米立方分公司或孙文杰上锁。2019年6月19日、2019年6月20日的视频录像中天山米立方分公司打开的锁是一把链锁，并非2019年4月17日视频中显示的U型锁。天山米立方分公司当庭称其于2019年4月23日向杜鑫发出清场告知函，于2019年5月20日找开锁公司强行打开了之前的U型锁。综上，杜鑫提交的证据不能证明租赁合同于2018年3月16日终止，也不能证明天山米立方分公司自2018年3月16日开始占有涉案租赁房屋。本院确认天山米立方分公司自2019年5月20日开始占有涉案租赁房屋。对于杜鑫是否与孙文杰合伙承租天山米立方分公司的房屋，双方提交证据如下：10.天山米立方分公司与杜鑫提交的《优油国际（米立方）购物中心股份重置协议》（以下简称《股份重置协议》），证明杜鑫与孙文杰系合伙关系。11.杜鑫提交的其与孙文杰的微信聊天记录，证明杜鑫与孙文杰共同经营租赁场地。12.杜鑫提交的建筑工程施工合同以及相关附件、优油公司记账凭证及入境货物检验检疫证明，证明杜鑫、孙文杰承租涉案房屋后对房屋进行投资装修的行为，并佐证《股权重置协议》的效力。13.杜鑫与孙文杰提交的优油公司的工商登记材料打印件，能够证实优油公司为一人有限责任公司，股东为杜鑫，公司注册地址为涉案租赁场地。本院认证意见：杜鑫主张其与孙文杰系合伙关系，共同承租涉案房屋，并提交上述证据。本院认为，合伙关系与本案涉诉租赁合同并非同一法律关系，本案基础租赁合同仅有杜鑫一人签字，合同中也没有杜鑫、孙文杰共同承租的条款或表示，现孙文杰否认双方的合伙关系，也否认共同承租，杜鑫提交的上述证据无法确定其与孙文杰之间的合伙关系，也无法确认二人共同承租涉案房屋，故对上述证据的证明目的本院不予认可。对于杜鑫与孙文杰是否系合伙关系本案不予涉及，杜鑫可另案主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年10月19日，天山米立方分公司（甲方）作为出租人、杜鑫（乙方）作为承租人，签订《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》，约定甲方将其所有的天津市津南区小站镇米立方馆内左侧大厅超市出租乙方，面积约650㎡，用于乙方经营旅游纪念品、进口商品、天津特产等与甲方不冲突的产品；出租场地交付日为2016年12月1日，租赁期为自场地交付日起算2年；乙方自租赁场地交付日起交付租金并承担水费、电费等各项费用；场地租金为180,000元/年，租金采取上缴方式，乙方每期交纳1年的租金，首期交纳租金180,000元，乙方应于合同签订日后5日内一次性付清，2017年12月1日前付次年租金；若乙方未能按照合同约定向甲方支付租金及其他费用，每逾期一日乙方按逾缴总额的3‰向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的款项之日，逾期60日甲方有权解除合同。同时，合同第8.1条约定，出租场地交付后，乙方因特殊原因需要暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，乙方须按本合同相关约定承担违约责任，停业期间租赁费及其他费用继续交纳。合同签订后，天山米立方分公司将租赁场地交付杜鑫。2018年3月16日，杜鑫报警称租赁场地被锁。天山米立方分公司分别于2019年4月、5日发函告知杜鑫腾空租赁场地。2019年5月20日，天山米立方给公司自行占有租赁场地。庭审中查明自签订租赁合同后杜鑫未支付房屋租金，原告主张的款项系2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元及2018年12月1日之后的房屋占用费。另查明，2017年3月26日，杜鑫与孙文杰签订《股份重置协议》。对于《股份重置协议》，杜鑫解释名为“股份重置”，实际应为杜鑫与孙文杰共同出资自天山米立方分公司处租赁涉案场地，共同出资装修，借用优油公司的营业执照，分开经营，孙文杰经营票务和土特产，杜鑫存放橄榄油，盈亏自负；协议中的投资款即为对租金、装修的支出。对此，孙文杰表示应为双方就优油公司的股权转让达成的协议，双方并非合伙关系。合伙关系与本案涉诉租赁合同关系并非同一法律关系，对于杜鑫与孙文杰是否系合伙关系本案不予涉及，杜鑫可另案主张其权利。本院认为，《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》的合同相对方为天山米立方分公司与杜鑫，合同内容系双方真实意思表示，亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同约定的租赁期限已届满，合同终止。本案的争议焦点为：一、杜鑫是否应支付天山米立方分公司租金180,000元、违约金及占用费113,424.66元；二、孙文杰是否应承担责任。关于租金一节。天山米立方分公司及杜鑫均认可杜鑫未付2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元，本院予以确认。杜鑫抗辩天山米立方分公司于2018年3月16日将租赁场地大门锁上，以自己的行为表示合同已终止，租金应计算至2018年3月16日，但杜鑫提交的证据仅能显示租赁场地大门被锁的事实，无法证明租赁场地大门是由天山米立方分公司锁上，也就无法证明双方的租赁合同已于2018年3月16日终止。杜鑫仍负有支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元的义务。关于违约金一节。合同约定杜鑫应于2017年12月1日前支付上述租金，杜鑫未按期付款的行为已经构成违约，应承担违约责任。合同约定杜鑫未按约付款应每逾期一日按逾期总额的3‰支付违约金，天山米立方分公司调整为按照日1‰主张计算违约金，但在未能举证证明其实际损失的情况下，天山米立方分公司的损失即为利息损失，杜鑫抗辩违约金计算标准过高，结合天山米立方分公司的实际损失，本院调整为按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。杜鑫应按照上述计算标准，以180,000元为基数，自2017年12月2日起支付天山米立方分公司违约金，至款项实际付清之日止。关于占用费一节。租赁合同的履行期限自2018年11月30日届满，合同终止，杜鑫理应将租赁场地腾空并恢复原状后交还天山米立方分公司。杜鑫逾期交还租赁场地，继续占用租赁场地，应支付天山米立方分公司占用费。双方就占用费的费用标准未有约定，根据公平原则，杜鑫应参照之前合同约定的租金标准，即年租金180,000元支付占用费。天山米立方分公司于2019年5月20日自行占有租赁场地，可视为杜鑫交还了租赁场地，房屋占有使用费应当自2018年12月1日至2019年5月20日，计85000元。关于本案的争议焦点二。合同相对方为天山米立方分公司与杜鑫，杜鑫抗辩其与孙文杰系合伙关系，共同承租租赁场地，孙文杰对此不予认可，杜鑫未提交明确有效的证据，本院对其抗辩不予采信，孙文杰在本案中不应承担责任。综上所述，对天山米立方分公司提出的要求杜鑫支付租金180,000元，本院予以支持；对于天山米立方分公司主张的违约金，本院确认杜鑫以180,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2018年12月2日起至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2019年8月20日至实际付清之日止的违约金；对于天山米立方分公司主张的房屋占用费，经本院计算，应为85000元。天山米立方分公司提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜鑫于本判决生效后五日内给付原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元；二、被告杜鑫于本判决生效后五日内给付原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司违约金，计算方式：以180,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2018年12月2日起至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2019年8月20日至实际付清之日止；三、被告杜鑫于本判决生效后五日内给付原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司2018年12月1日至2019年5月20日的占用费85000元；四、驳回原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,109元，由原告天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司负担1834元，被告杜鑫负担5275元。原审公告费260元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  冯文生审 判 员  李志鹏人民陪审员  张 楠二〇二〇年九月二十六日书 记 员  朱金富速 录 员  刘丹丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。