江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏0691行初432号 原告优山美地花园业主委员会，住所地南通市开发区优山美地花园商业街187幢二层。 法定代表人杨炎，业委会主任。 委托代理人张建军、陈翔，江苏高仁律师事务所律师。 被告南通市自然资源和规划局，住所地南通市工农南路101号。 法定代表人魏钦稳，职务局长。 应诉负责人季正兴，职务副调研员。 委托代理人严卫荣,系南通市经济技术开发区不动产登记交易中心工作人员。 委托代理人单敏，北京大成（南通）律师事务所律师。 第三人南通融汇房地产开发有限公司，住所地南通市开发区振兴东路302号优山美地名邸售楼处二楼。 法定代表人张锦忠，总经理。 委托代理人高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托代理人沈志刚，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。 原告优山美地花园业主委员会（以下简称优山美地业委会）诉被告南通市自然资源和规划局（以下简称南通资源局）、第三人南通融汇房地产开发有限公司（以下简称融汇公司）房屋行政登记一案，原告优山美地业委会于2020年5月15日向本院提起行政诉讼，经原告优山美地业委会补正诉讼材料后，本院于2020年5月22日立案受理，并在法定期限内向被告邮寄送达了起诉状副本和应诉通知书，向第三人融汇公司送达了起诉状副本和参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭于2020年8月19日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告优山美地业委会诉称，南通市开发区优山美地花园小区，由第三人开发建设，其中规划批复小区的公建配套面积为14238㎡(包含文化活动中心4158㎡、幼儿园4000㎡、菜市场3000㎡、居委会联防站600㎡、物业管理处1780㎡、社区服务中心520㎡、公共厕所100㎡、煤气调压站40㎡、门卫40㎡）。规划批复中的公建配套文化活动中心即为本案争议标的物优山美地花园165幢房屋。经南通市经济技术开发区不动产登记交易中心（以下简称开发区不动产登记中心）查询发现，案涉房屋已登记在第三人名下。原告认为，南通市规划局、南通市发改委对优山美地花园小区公建配套面积的规划批复，具有法律强制性。从规划批复中可以发现，案涉房屋批复的是小区的公建配套面积，应归小区全体业主所有。被告将案涉房屋登记在第三人名下的具体行政行为，无事实和法律依据，依法应予撤销。为维护优山美地花园全体业主的合法权益，特向法院起诉，请求：1.判决撤销被告2007年10月10日作出的将优山美地花园165幢房屋（即小区公建配套文化活动中心）登记在第三人名下的具体行政行为；2.本案诉讼费由被告承担。 被告南通资源局辩称，一、原告并非利害关系人，不能成为行政诉讼的适格主体。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及全体业主共有利益的行为，可以自己的名义提起诉讼。该规定表明，业主委员会以自己名义提起诉讼所针对的应当是行政机关作出的行政行为涉及业主的共有利益的事项。本案中，案涉房屋登记行为并非涉及优山美地小区全体业主的共有利益，因此，该业委会不具有提起本案行政诉讼的原告资格。二、被告作出的案涉登记行为事实清楚、程序合法，符合法律规定，不应当被撤销。2007年9月29日，第三人向被告申请案涉房产的房屋所有权登记，并提交了申请书、法定代表人身份证明、授权委托书、营业执照、土地使用权证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案证明书、房屋面积测绘报告等证明材料，2007年10月10日第三人又提交了关于案涉房产的承诺书。经审查，被告认为符合登记条件，遂于2007年10月10日作出登记，颁发了房屋所有权证。被告作出的案涉登记行为事实清楚，证据充分、程序合法，不属于行政诉讼法中规定应当撤销的情形。三、原告主张案涉房屋属于小区业主共有没有依据。案涉标的物是否为原告小区全体业主共有应当依照法律明确规定或约定以及公建配套的性质和“谁投资、谁所有、谁收益”的原则确定。本案中案涉小区的物业配套用房单独设置并已经登记为业主所有的情况下，法律没有明确社区文化活动中心应属于业主共有，不能仅因为规划设计将文化中心定为公建配套就直接推定为全体业主共有。而根据发改规划批复，该文化活动中心是由第三人筹资建设，并非是原告所代表的小区业主投资建设，应不属于小区业主共有。综上，原告非利害关系人，不是适格主体，而被告作出登记行为符合法律规定，事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。请求法院驳回原告的起诉或者驳回诉讼请求。 第三人述称，一、原告起诉已超过法定的起诉期限。《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：…(二)超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的…。案涉房屋竣工验收后第三人就申请所有权登记并于2007年10月10日领取了案涉房屋的所有权证，第三人对此事项从未有过隐瞒。作为小区的业主，在购买优山美地花园小区的商品房后就应当知道案涉165幢房屋一直处于第三人占有、使用、收益、处分的状态下，应当推定全体业主对案涉165幢房屋的所有权归属是了解的，如果有异议也应当在法定的诉讼时效内提出，所以原告在2020年5月15日就案涉房屋所有权登记事项向人民法院提起行政诉讼显然已经超过了诉讼时效。退一步讲，即使业主在第三人取得所有权登记及之后的时间里没有清楚的知道案涉房屋的权属状态，那么原告在2019年5月7日向开发区不动产登记中心查询案涉房屋登记信息时就已经知道案涉房屋登记在第三人名下，而原告2020年5月15日才就案涉房屋的行政登记事项向人民法院提起行政诉讼，已超过6个月的起诉期限，其起诉应依法予以驳回。二、案涉优山美地花园165幢房屋所有权归属于第三人。法律没有明文规定所有的公建配套都归小区全体业主所有，所以本案原告仅以案涉房屋在政府审批文件中被归类为“公建配套面积”就认定应当归全体业主所有是没有法律和事实依据的。案涉房屋的所有权应当按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则和开发商与业主之间的约定来明确。首先，案涉房屋是由第三人投资建设的，故按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则其所有权理应归属于第三人。其次，在第三人与优山美地花园小区的业主《商品房买卖合同附录四》第3条约定：“出卖人开发的优山美地花园区域内的共建用房除物业管理处、居委会(含联防站)、公共厕所、门卫、煤气调压站用房外，其余房屋(含相应的土地使用权)及其配套的设备设施(含停车场)均归出卖人所有。优山美地花园区域内的地下车库(车位)均归出卖人所有。”故依据该约定，案涉房屋及其土地使用权应当归第三人所有。综上，案涉优山美地花园165幢房屋所有权归属于第三人。三、第三人取得的房屋产权登记符合法律规定，合法有效，不应当被撒销。2007年9月29日，第三人向被告申请案涉房产的房屋所有权登记，并按要求提交了各项材料。经被告审查，第三人的申请符合登记条件，于2007年10月10日领取了房屋所有权证。被告作为案涉房屋合法的所有权人，按照法律、行政法规的要求提交申请及各项所需的材料，被告按照合法程序作出的案涉登记行为事实清楚，证据充分、程序合法，不属于行政诉讼法中规定应当撤销的情形。鉴于案涉优山美地花园165幢房屋的土地成本、土建成本、税费等均由第三人自行承担，并未摊入整个工程成本，更未摊入到优山美地花园的商品房房价中，第三人向被告提交的《承诺书》是真实的。综上，第三人认为，原告起诉已超过法定的起诉期限且被告作出的行政行为适用法律、法规正确，符合法定程序，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的起诉。 经审理查明，2018年1月28日，南通优山美地花园小区选举产生由陈家林等7人组成的业主委员会，即原告。原告于2018年3月2日完成备案手续。第三人系南通优山美地花园小区的开发商。第三人原公司名称为南通濠银房地产开发有限公司，南通优山美地花园小区原暂定名称为东湖山庄。2004年12月14日，南通市发展计划委员会向南通濠银房地产开发有限公司发出通计固[2004]660号关于住宅项目的核准通知，该通知中第二条明确，该项目总建筑面积189270平方米，其中居委会、物业管理、社区文化活动、公厕等配套社区服务用房建筑面积不小于4000平方米。……该项目总投资19200万元，所需建设资金由你公司自筹解决。2005年1月5日，南通市发展计划委员会通计固[2005]695号通知中第二条明确，该项目总建筑面积218515平方米，其中公建配套设施面积不小于8050平方米（含社区服务中心300平方米、文化活动中心4000平方米、居委会2×150平方米、物业用房按总建筑面积的4‰设置等）。 2007年9月29日，第三人向原南通市经济技术开发区土地规划房产局（以下简称开发区房产局）提交资料，申请将优山美地花园165幢房屋（文化活动中心）办理初始登记于第三人名下。第三人向开发区房产局提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程竣工验收备案证明书、竣工验收意见、南通市房产管理局文件、地名批复、项目核准通知、初步设计批复、申请报告、法定代表人身份证明书、授权委托书、企业法人营业执照、承诺书、公安编号通知单、测绘报告、房屋建筑面积汇总表、建筑工程施工许可证、结算凭证（维修基金）、建筑方案图纸、收款通知书（登记费、印花税）等资料。2007年10月10日，开发区房产局向第三人颁发房屋所有权证书。 2019年5月5日，原告向被告下属的开发区不动产登记中心提出不动产登记查询申请，开发区不动产登记中心于2019年5月7日作出不动产查询结果告知书，并向原告送达。告知书的内容为：“关于优山美地花园文化活动中心、社区服务中心、公共厕所、幼儿园、菜市场、居委会、联防站、物业管理处、煤气调压站、门卫不动产登记情况，上述查询不动产中物业管理用房已登记，权利人为优山美地花园全体业主；文化活动中心已登记，权利人为南通融汇房地产开发有限公司；其他不动产无登记记录”。2019年8月6日，被告向原告出具苏（2019）南通开发区不动产证明第0008974号不动产登记证明，证明权利或事项为异议登记，权利人（申请人）为优山美地花园全体业主，义务人为第三人，坐落为优山美地花园165幢。 本院于2019年8月19日立案受理原告与第三人业主共有权纠纷一案，原告于2020年3月26日向本院提出撤诉申请，本院于2020年3月30日作出（2019）苏0691民初1778号之一民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。 另查明，开发区房产局的房屋、土地登记职能已划归开发区不动产登记中心，开发区不动产登记中心属于被告下属事业单位，不具有独立的行政主体资格，其作出的行政行为的法律后果由被告承担。 以上事实有不动产查询结果告知书、不动产（异议）登记证明、优山美地花园165、35、36、37、40幢房产登记档案、本院（2019）苏0691民初1778号之一民事裁定书及各方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否具有提起本案行政诉讼的原告主体资格以及原告提起本案行政诉讼是否超过行政诉讼法规定的起诉期限；2.被告的登记行为是否合法。 关于原告是否具有提起本案行政诉讼的原告主体资格的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。本案中，原告认为案涉登记行为所涉的房屋应当为业主共同共有，而被告将其错误登记于第三人名下，故提起本案行政诉讼，该登记行为可能涉及业主共有利益，故原告以自己的名义提起诉讼，符合法律规定，原告的主体适格。 关于原告提起本案行政诉讼是否超过行政诉讼法规定的起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。第四十八条第一款规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。本案中，原告优山美地业委会于2019年5月5日向被告下属开发区不动产登记中心提出不动产登记查询申请，开发区不动产登记中心于2019年5月7日作出不动产查询结果告知书，并向原告送达，该不动产查询结果告知书中，明确文化活动中心已登记，权利人为第三人。原告知晓该不动产登记情况后，即于2019年8月6日申请异议登记，并于2019年8月19日向本院提起与第三人的业主共有权纠纷民事诉讼，后原告于2020年3月26日向本院提出撤诉申请。其后，原告于2020年5月15日向本院提起本案行政诉讼。本院认为，行政诉讼实行的是起诉期限制度。所谓的起诉期限，是指法律规定的当事人不服某项行政行为时向法院请求司法救济、行使行政撤销权的时间限制。设置起诉期限制度的目的和功能，在于维护行政行为的效力，以确保行政法律关系的尽早安定，过于迟延地请求法律救济将不受到法律的保护。同时，法律亦规定了在特殊情况下，适用起诉期限的例外，即因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，原告在知晓案涉登记行为后，即通过异议登记、提起民事诉讼的方式维护自己的权益，经过漫长的民事诉讼后，认为民事诉讼可能无法解决其诉求，既而撤诉后选择提起行政诉讼，虽然客观上前后时间超过了一年，但主观上并无怠于行使其权利的故意，法律也不能苛求原告对于通过何种途径维护其自身合法权益有超出其自身认知范围的专业判断能力。故其因提起民事诉讼耽误起诉期限，不属于其自身的原因，被耽误的时间不应计算在起诉期限内，故原告提起本案行政诉讼并未超过起诉期限。 关于案涉登记行为的合法性问题。案涉登记行为发生于2007年10月10日，而《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，当时法律关于物业配套用房产权登记并无明确规定。当时有效的涉及房屋登记的法律法规为《城市房屋权属登记管理办法》（2001年），该办法第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。上述规定确定了申请房屋所有权初始登记所应提交的材料及登记的程序，被告办理案涉登记时应当遵循上述规定。具体到本案中，第三人于案涉房屋竣工后三个月内向被告提出申请，要求对房屋进行所有权初始登记，并提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程竣工验收备案证明书、竣工验收意见、南通市房产管理局文件、地名批复、项目核准通知、初步设计批复、申请报告、法定代表人身份证明书、授权委托书、企业法人营业执照、承诺书、公安编号通知单、测绘报告、房屋建筑面积汇总表、建筑工程施工许可证、结算凭证（维修基金）、建筑方案图纸、收款通知书（登记费、印花税）等资料，被告经审核后予以登记，均符合上述规定的要求。 在法律法规对于物业配套用房产权登记并无明确规定的情形下，《南通市市区物业配套用房产权管理暂行规定》(通房发【2003】152号)作为案涉不动产所在地区的规范性文件，可以作为审查案涉登记行为的依据。该规定第二条规定，南通市房产管理局负责根据配套用房所有权人(单位)的申请和举证情况，发放《房屋所有权证》。第六条规定，在开发建设单位提供以下证明材料后，经房管部门审核确认，物业配套用房产权归开发建设单位所有，并颁发《房屋所有权证》。(一)按照规划要求应当建设的物业配套用房已经全部足额建成并交付使用的证明；(二)主张所有权部分配套用房的征地、土建等费用均由开发建设单位自行承担，没有摊入整个工程成本的证明；(三)按照规定应当交纳的各项费用已经全部足额交纳的证明；(四)开发建设单位愿意承担发生产权纠纷法律责任的书面承诺。该规定中对于开发建设单位提交的证明材料仅规定了形式要求，并无具体内容的要求。本案中，第三人在办理登记时提交了第三人的书面承诺，被告对此作出审查后，予以颁证的行为，并不违反上述规定。 需要指出的是，本案的实质争议，是原告与第三人就案涉不动产归属的争议，在法律法规对案涉不动产类型的权利归属未予以明确的情形下，不能苛责被告在履行登记行为时对权利的归属进行认定，亦非本案行政诉讼能够解决的问题。原告可通过民事诉讼等合法途径就案涉不动产的权利归属作出有权认定，如有权机关确认案涉不动产属于原告所有，则原告仍可以凭有权机关出具的法律文书，向被告申请更正登记，以维护自身的合法权益。 综上所述，原告优山美地业委会要求撤销案涉不动产登记行为，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告优山美地花园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告优山美地花园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  潘雄博 人民陪审员  朱建良 人民陪审员  于 佳 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  顾袁迪 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。