山西省左云县人民法院民事判决书（2020）晋0226民初186号原告：陈某，左云县人，个体经营户，现住左云县，身份号码×××。委托诉讼代理人：董某，山西鸿安律师事务所律师。被告：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站，统一社会信用代码91140226566340346K。负责人：许某。委托诉讼代理人：张某，身份号码×××。被告：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司，统一社会信用代码91140200701160285Y。法定代表人：高某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，山西永固律师事务所律师。原告陈某诉被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及委托诉讼代理人董某、被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站（以下简称雁北汽运公司左云汽车站）委托诉讼代理人张某、被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司（以下简称雁北汽运公司）委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》，判令二被告承担违约责任，并向原告赔偿损失388617元（包括装修损失费275436元、经营损失98181元、鉴定费15000元）；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2018年5月12日签订了《房屋租赁合同》，合同约定二被告将位于左云汽车站内大厅西侧，使用面积500平方米房屋出租给原告使用，用于经营家具店，租赁期限为叁年，从2018年5月12日起至2021年5月9日，每年租金55000元。合同签订后，双方按约履行。2019年2月份开始，二被告多次口头通知原告解除合同，要求原告搬离，理由为上级部门认为原告的店面影响了汽车站的形象。原告因投入装修、宣传等费用很大，双方未达成解除意向。2020年3月9日，被告发出律师函，以抗疫需要为由，通知解除合同，后于2020年4月7日起诉至左云县人民法院，要求解除租赁合同。被告于开庭前两日即2020年6月10日提出撤诉。二被告三番五次地通知和阻拦，已严重影响原告经营，原告只得进行赔钱甩货，因经营投资太大，包括已付房租、装饰、装修、广告宣传、产品定制、样板间设计、库存大量货物等，二被告的违约行为已经给原告造成巨大损失。双方签订的房屋租赁合同第九条第三项约定除国家政策、人力不可抗拒的自然灾害或甲方整体开发外双方不得提前解除合同，否则有权要求违约方赔偿经济损失，被告的行为已违反该条协议，应当承担违约责任。第一被告雁北汽运公司左云汽车站系第二被告雁北汽运公司的分公司，不能独立对外承担民事责任，经营决策由第二被告决定。因此，原告认为二被告应当对原告的损失承担连带赔偿责任。原告多次与二被告协商赔偿事宜未果，现起诉法院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。陈某同时提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告提起解除合同的行为已经构成违约，应承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。2、律师函，欲证明被告书面通知原告提前解除房屋租赁合同，构成违约。3、2020年4月7日民事起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，欲证明被告于2020年4月7日起诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告的行为构成违约，应承担违约责任。4、大同市中兴资产评估事务所评估报告、评估费发票，欲证明被告违约行为给原告造成的装修损失和营业损失、支付评估费15000元。5、广告合同、收据及费用清单，欲证明原告为了店面宣传支出的部分广告费用。6、照片4张，欲证明原告锁门闭店停止营业，店内家具赔钱甩卖，是因被告提前解除合同给原告造成的损失。7、企业信息登记，欲证明二被告的登记信息，二被告符合主体资格。雁北汽运公司左云汽车站辩称，1、同意解除《房屋租赁合同》；2、不承担违约责任，不承担原告所要求赔偿的388617元；3、诉讼费由被答辩人承担。理由：一、雁北汽运公司左云汽车站并未对原告造成实质性的利益侵害。二、起诉状中原告要求赔偿的388617元，是否有事实依据，现在没有明示，所以法院不可能支持。三、答辩人没有违约行为，所以不承担违约赔偿责任。雁北汽运公司左云汽车站未提供证据。雁北汽运公司辩称，同意被告左云汽车站的答辩意见。被告雁北汽运公司不存在违约行为，不承担违约责任。理由：截止本案开庭审理前双方并不存在事实的解除合同的情形，现原告起诉要求解除合同属于原告违约在先。根据房屋租赁合同第九条第三款规定，双方不得提前解除合同，否则要求违约方赔偿经济损失，而合同中第十条有又规定，如果因不可抗力或者国家政策需要而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。本案起诉之前确实存在原告与被告左云汽车站协商或者是曾通过诉讼协商解除合同的事由，但最终结果是双方未解除合同，原告与被告左云汽车站一直按合同履行双方权利义务。因此，双方是否解除合同只是在原告起诉后被告左云汽车站当庭答辩同意解除合同，故解除合同的事实以及合意是在开庭中达成一致，二被告均不存在违约行为，不承担诉状中的赔偿责任，更何况原告所述的赔偿损失系原告自行经营过程中发生的，与二被告无关。雁北汽运公司未提供证据。经庭审质证，二被告对原告提供质证的《房屋租赁合同》、律师函、2020年4月7日民事起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票的真实性无异议，但对证明内容不认可；对大同市中兴资产评估事务所评估报告、评估费发票，的真实性、合法性、关联性均不认可；对广告合同、收据及费用清单、照片4张不认可，认为原告支出的费用发生在2018年，经营至今已收回，是原告自行发生的，与被告无关，照片内容是原告自行锁门不营业，与被告无关；对企业信息登记无异议。通过当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某与被告雁北汽运公司左云汽车站于2018年5月12日签订了《房屋租赁合同》，合同第一、二、三条约定：被告雁北汽运公司左云汽车站将位于左云汽车站内大厅西侧，使用面积500平方米房屋出租给原告，租赁期限为叁年，从2018年5月12日起至2021年5月9日，每年租金55000元，在2018年5月12日交10万元，剩余65000元在2021年5月12日前付清。包括水费、电费、取暖费。第六条约定：在租赁期间原告如因业务需要自费对房屋进行扩建、改建和装潢，需先征得被告同意方可进行，合同期满后，要保持改装后的原样，无偿交给被告不准拆除。第九条约定：房屋租赁期间，如遇城市拆迁、被告房屋整体开发等特殊原因，被告在租赁合同到期前30天通知原告搬迁；原告如不按时缴纳租金，每延迟一天加收年租金3‰的滞纳金，30天后，被告有权拒绝供水、供电，终止合同、收回房屋，并对原告的财产进行扣留，抵付所欠的费用，不足部分可以向法院提起诉讼；除国家政策、人力不可抗拒的自燃灾害或被告整体开发外，双方不得提前解除合同，否则有权要求违约方赔偿经济损失。第十条约定：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成的损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。2020年3月9日被告雁北汽运公司通过山西永固律师事务所给陈某发律师函，提出法律意见：1、所租赁房屋是左云县人民政府投资建设，其不动产权属左云县人民政府，由被告使用，左云县人民政府领导在巡回检查发现承租行为与抗击疫情及交通出行不相适应，责令改正。2、左云县人民政府的行为可以理解为国家政策，适用合同第十条规定。3、综上所述，根据合同约定，鉴于上述实际情况，认为现在的情形符合《房屋租赁合同》约定的免责条件，双方互不承担责任，租金计算多退少补，请你在接到本律师函后的二十天内主动搬迁腾房。被告雁北汽运公司左云汽车站在2020年4月7日向本院提出诉讼请求，要求解除合同，后原告陈某反诉后，被告雁北汽运公司左云汽车站撤回诉讼。原告陈某在反诉期间申请大同市中兴资产评估事务所对装修损失和营业损失进行评估，2020年4月21日，评估公司作出晋中兴评报字（2020）第008号评估报告，评估结论：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站西侧名扬世佳家具广场装饰装修费用在评估基准日（2020年3月9日）的价值为580700元、提前收回房屋造成的营业损失为446000元（每月32727元、14个月评估约446000元），支付评估费15000元。被告雁北汽运公司左云汽车站系被告雁北汽运公司下属分公司，不独立经营。本院认为，原告陈某与被告雁北汽运公司左云汽车站于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,合法有效,双方应依约履行。被告雁北汽运公司左云汽车站系被告雁北汽运公司的下属机构，在经营过程中发生的权利义务由雁北汽运公司负责，2020年3月9日被告雁北汽运公司给原告陈某送达《律师函》,认为出租房屋不动产权属于左云县人民政府，自己只有使用权。左云县人民政府认为出租行为与新冠肺炎疫情及交通出行不相适应，责令改正。二被告要求终止合同，并要求在收到《律师函》后二十日内主动搬迁腾房。二被告的行为构成违约，应当承担违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失和经营损失的应予支持。原告请求解除与被告雁北汽运公司左云汽车站签订的《房屋租赁合同》，因二被告违约在先，且同意解除，故对原告的请求应予支持。原告请求赔偿装修损失275436元，认为租期三年，二被告于2020年3月9日提出解除合同，至合同到期还有14个月，大同市中兴资产评估事务所评估租赁房屋装饰装修造价708263元，提前14个月解除合同造成损失为275436元（708263元÷36个月×14个月），符合法律规定，应予支持。原告请求赔偿经营损失98181元，认为自收到律师函至被告雁北汽运公司左云汽车站起诉后撤诉之日停止营业三个月，参照大同市中兴资产评估事务所评估每月损失32727元，三个月损失为98181元（32727元/月×3个月），符合法律规定，应予支持。原告请求二被告赔偿评估费15000元，有原告提供的评估费发票证实，应予支持。二被告认为系原告主动提出解除合同，因二被告提出终止合同在前，故对其辩称意见不予采纳。二被告辩称未对原告造成实质性的利益侵害，因二被告于2020年3月9日提出解除合同没有约定或法定理由，影响了原告的经营，故对其辩称意见不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:一、解除原告陈某与被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》。二、被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司和被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站在本判决生效后十日内连带赔偿原告陈某损失388617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3565元,由被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 郑守军二〇二〇年九月二十九日书记员 任俊峰