四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初3723号 原告（反诉被告）：余文魁，男，汉族，1945年11月7日出生，住四川省仪陇县。 原告（反诉被告）：马永琼，女，汉族，1949年9月13日出生，住四川省仪陇县。 二原告之共同委托诉讼代理人：余政里，系二原告之子。 二原告（反诉被告）之共同特别授权委托诉讼代理人：唐跃华。 被告（反诉原告）：周发荣，男，汉族，1968年7月3日出生，住四川省仪陇县。 被告（反诉原告）：阳琴，女，汉族，1962年3月1日出生，住四川省仪陇县。 二被告（反诉原告）之共同特别授权委托诉讼代理人：周泽。 原告余文魁、马永琼诉被告周发荣、阳琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月12日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人、被告阳琴及二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。庭审中，被告提起反诉，本院依法受理，并于2020年6月15日组成合议庭进行了合并审理，原告（反诉被告）马永琼及其委托诉讼代理人唐跃华、被告（反诉原告）阳琴及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余文魁、马永琼向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告支付购房款276250元、垫付税款49053.65元，并从2019年2月1日起以325303.65元为基数按银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息直至全部款项付清；二、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：经协商，原告将位于仪陇县××路××号商铺（面积：31.75平方米）出售给被告，价款为476250元，商铺过户所产生的一切税费均由被告负担，商铺过户至被告名下后付清剩余房款及垫付税款。2019年1月16日，原被告到不动产登记中心办理了过户登记。截止2019年10月28日，被告尚欠原告房款及垫付税款276250元未支付。原告多次索要，均被被告无理拒绝。原告将房屋出售给被告，被告应当按照约定支付房款，被告拒绝支付剩余房款的行为已经构成了违约，按照法律规定及交易习惯，被告除应当向原告支付全部房款、垫付税款之外，还应当支付逾期付款期间的资金利息。现原告依法起诉至人民法院，请求人民法院依法判决。 被告（反诉原告）周发荣、阳琴辩称：一、原告诉称与事实不符，双方从未协商过房屋价款为476250元，双方协商的价款为200000元，税费由卖方承担，2018年5月20日双方就达成了协议，被告当日付款130000元（分两笔支付），6月7日又支付了70000元，款已付清，因此被告取得了涉案房屋的不动产登记证书；二、该房只价值200000元，房屋的使用期限是到2024年，现在距离使用期限届满只剩4年，这一情况，被告在买房时不清楚，原告也没有说明。因该房屋附近有很多卖丧葬用品的门面，故该房的使用价值不大；三、原告方严重违反信用原则，被告发现房屋附近的环境问题和使用期限问题，想反悔，原告不同意，被告后来付了款，办理了过户登记手续，但原告据不交房，造成被告没有实际使用该房屋。如果原告坚持要求按照476250元的价格计算，被告愿意解除合同，要求原告退还已付款项。 反诉原告周发荣、阳琴诉称：一、判令反诉被告将位于仪陇县××路××号××层××房【房产证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号】交付给反诉原告；二、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月20日，反诉原告与反诉被告签订了房屋买卖合同，反诉原告以200000元的价格购买了反诉被告所有的位于仪陇县××路××号××层××房，同时约定过户费由反诉被告承担。反诉原告付清了200000元购房款，并于2019年1月23日办理了过户登记手续。不知何时，反诉被告用水泥将房屋锁芯堵住，反诉原告无法打开该房门，致使无法使用收益。为维护反诉原告的合法权益，依法具状至人民法院，请求人民法院依法判如诉请。 反诉被告余文魁、马永琼辩称：请求人民法院依法驳回反诉原告的诉请，反诉费用由反诉原告承担。理由如下：一、双方达成的房屋买卖价格不是200000元，而是15000元/㎡,后经协商，最终交易价格为330000元，税费由反诉原告负担；二、税费由买方负担，符合一般交易惯例；三、反诉原告只支付了部分房款及所需税费，尚有160000元未支付，从房屋交易习惯来看，房屋过户之后，买方支付剩余购房款才符合交易习惯，本案反诉原告所说与基本常识不符，不应当得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）将其所有的位于仪陇县××路××号××层××房【房产证号：仪房权证金城（2005）字第000168**】出售给被告（反诉原告），阳琴于2018年5月20日通过银行转账向原告（反诉被告）付款130000元（一笔70000元、一笔60000元），于2018年6月7日向原告（反诉被告）付款70000元，共计付款200000元。双方于2018年8月31日签订了一份《存量房买卖合同》，合同编号：ＹＬ201802106，该合同约定房屋价款为160000元（约定应于2018年8月31日之前一次性付清）。该合同现备案于仪陇县不动产登记中心。原告（反诉被告）余文魁委托四川品正房地产评估有限公司对该房屋价格进行了评估，该公司于2018年11月25日出具了评估报告，评估总价为238100元（单价7500元／㎡，面积31.75㎡）。2019年1月15日，原告（反诉被告）代缴税款共计37147.4元【国家税务总局仪陇县税务局房地产交易纳（免）税事项联系单上面载明：房屋成交价格160000元；计税价格238125元；受让方（周发荣、阳琴）纳（免）税记录：契税9525元、印花税119元；转（出）让方（余文魁、马永琼）纳（免）税记录:土地增值税11906.26元、教育费附加税357.18元、地方教育费附加238.12元、增值税11906.26元、个人所得税2381.26元、城建税595.32元、印花税119元，合计27503.4元】。2019年1月23日，该房屋过户至被告（反诉原告）周发荣、阳琴名下，现该房屋的不动产权证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号。此后，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）没有给付剩余购房款，便没有将房屋实际交付被告（反诉原告），原告（反诉被告）索要剩余购房款无果，便起诉来院。 同时查明：在本案审理过程中，本院于2019年10月31日依法对该房屋进行了查封，查封期限为三年。庭审后，原告（反诉被告）马永琼到庭表明意见，要求按照房屋评估价格认定房屋交易价格，所涉税费由被告（反诉原告）负担，要求被告（反诉原告）补偿房屋差价70000余元，被告（反诉原告）的特别授权委托诉讼代理人表示不同意原告意见，要求按照备案合同计算房屋的交易价格。 以上案件事实，有原告（反诉被告）提供房产信息、完税证明、评估报告等证据，被告（反诉原告）提供的房屋登记信息情况说明，存量房买卖合同、转款银行交易记录，及本院调取材料、庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋的交易价格问题。原告（反诉被告）诉状称房屋的售价为476250元，最终庭审中马永琼陈述房屋的售价为320000元，税费由被告（反诉原告）负担，被告（反诉原告）主张房屋的售价为160000元，另外40000元是用于缴纳税费，并提出在不动产登记中心备案的售价为160000元的房屋买卖合同就是双方的买卖合同。因双方均未提交另外的房屋买卖合同，也不能简单机械认定备案合同就是双方的真实意思表示，故需要从双方交易前后的行为来做分析。原告（反诉被告）陈述2018年5月20日，双方议定价格为320000元，税费由被告（反诉原告）负担，当天收到阳琴转款130000元，2018年6月7日收到阳琴付款70000元，因为税费太高，阳琴办不下来，故原告（反诉被告）对该房屋价值进行了委托评估，之后按照该评估价格进行了完税，该税款由原告（反诉被告）垫支，之后由被告（反诉原告）连同房屋尾款一并支付。被告（反诉原告）阳琴陈述双方议定的价格就是160000元，税费由被告（反诉原告）负担，最终付款200000元。本院认为，被告（反诉原告）陈述存在明显不合理之处。理由如下：第一、本案房屋评估时间是2018年11月25日，缴税时间是2019年1月15日，而阳琴付款时间是2018年5月20日、2018年6月7日，在最终的缴税金额都没有确定的情况下，阳琴为何会先付40000元作为税款？第二，如果按照被告（反诉原告）所说，已经付款完毕，且在2019年1月23日就办理完毕了过户登记，作为房屋的合法所有人，在原告（反诉被告）拒不向其交付房屋的钥匙、水电卡等物品时，为何不主张权利？第三、按照一般交易习惯，买方总是会预留一部分购房款，在办理过户登记之后才向卖方付清，本案中，阳琴在房屋办理过户登记半年前，就将购房款付清，且将税款交给马永琼，有违常理；第四，被告（反诉原告）的代理人在第一次庭审中陈述被告（反诉原告）不知道本案房屋的土地使用权只剩4年时间，原告（反诉被告）也没有说清楚，但在第二次庭审中却说正因为本案房屋土地使用权还有四年到期，到期之后要续交相关费用，因此房屋成交价格受到了影响，加上本案房屋旁边为卖丧葬用品门市，也影响了本案房屋价值，因此认为160000元的成交价格合情合理，两次庭审，被告（反诉原告）的代理人明显陈述不一致。因此，备案合同中的房屋交易价格160000元不是双方真实的意思表示。由于双方均未提交另外的房屋买卖合同，本院无法查实双方的真实交易价格，但是综合本案情况，本案房屋进行了价值评估，评估价值为238100元（7500元/㎡），符合该房屋交易时的客观价值，可以作为本案认定房屋交易价格的依据。庭审中，被告（反诉原告）自认房屋交易的税费是由其承担，本院予以采信。因此，被告还应当支付原告75247.4元【238100元-160000元-（40000元-37147.4元）】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）周发荣、阳琴在本判决书生效后十五日内共同向原告（反诉被告）余文魁、马永琼给付购房款75247.4元； 二、原告（反诉被告）余文魁、马永琼在本判决书生效后十五日内共同向被告（反诉原告）周发荣、阳琴交付仪陇县××路××号××层××房（不动产权证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号）的钥匙、水电卡； 三、驳回原告（反诉被告）余文魁、马永琼的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周发荣、阳琴的其他诉讼请求。 在本判决书规定时间内若未按时履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费6180元、保全费2147元，由原告（反诉被告）余文魁、马永琼负担；本案反诉案件受理费4300元，由被告（反诉原告）周发荣、阳琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  李友军 人民陪审员  何 跃 人民陪审员  文 雪 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  陈姿引