广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1871号 原告：路杨茉（曾用名：路玉华），女，汉族，1977年1月18日生，住广东省深圳市**，现住广西灵川县。 被告：桂林白马商业管理有限公司，住所地：广西灵川八里街工业园区（地号**B-1），统一社会信用代码：914503233403764699。 法定代表人：闫子文，经理。 委托代理人：宗少文，广西嘉沁律师事务所律师。 原告路杨茉诉被告桂林白马商业管理有限公司（以下简称白马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序由审判员赵桂华独任审理，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，书记员喻欣担任记录。原告路杨茉、被告白马公司的委托代理人宗少文到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告2018年12签订合同（证据1)时约定是作为办公室用途，原告一次性交了全年综合管理费4500元（证据3）、押金3000元、水电押金1000元（证据2）。原告入驻后发现商场人流很少，而且大部门商户都是提早下班，2019年4月1日，商场贴出公告，三楼关门半年，停止营业到2019年10月。至2020年中，本人发现桂林绿涛投资集团有限公司与上市公司海宁中国皮革城股份有限公司（简称海宁）在2019年有一个一审判决书（证据4)，被告白马商业管理的委托方桂林绿涛投资集团有限公司没有取得海宁的许可，违法使用了知名企业的名称进行招商，所以被判决赔偿海宁20万元。原告认为被告已经构成了合同法所称的丧失商业信誉，导致二楼至四楼的租房方都突然全部撤离，导致原告原来租房的目的也不能实现，整个商场也不具备写字楼的标准办公房条件，房屋周边全是空门面，商业氛围极差，安全也有一定隐患，所以根本就没法继续使用。商场单方面改变了合同。增加了公摊电费，理由竟然是撤走的商户多，商场不能承担商户减少多出的电费。商场把自己的亏损部分电费转嫁到原告身上，经营情况明显恶化。所以根据《合同法》第68条，原告有理由认为，被告已经明显经营状况恶化，可以中止履行。原告2019年6月左右要求解除合同，19年7月中旬被告也已经同意，但是被告不同意退押金。在发出解除合同通知以后又继续在2019年9月继续要求付电费。现特向贵院起诉，要求退回押金和70%管理费，赔偿原告为装修办公室花了人工费、家具费、水电安装费、搬运费、广告费共一万多（由于双方约定了保证金或者要求被告双倍赔偿押金）。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除合同，被告按比例退还原告综合管理费2625元；二、被告双倍赔偿原告保证金6000元；三、被告退还原告1000元水电押金；四、本案诉讼费用由被告承担。 原告当庭对第一项诉讼请求进行变更，即变更为：被告按比例退还原告综合管理费2625元。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《租赁合同》，证明双方权利义务，双方约定是零租金；2、综合履约保证金收据、水电押金收据，证明原告交纳了综合履约保证金3000元、水电押金1000元；3、综合管理费收据、水电费收据、垃圾清运费收据，证明原告交纳了综合管理费4500元，并交了水电费、垃圾清运费；4、判决书打印件，证明①原告租的海宁未经上市公司海宁授权违法使 用海宁的商标赔偿20万元的事实；②致全部封馆，根本上无法履约，被告提供的场所不能满足原合同目的，被告已经发生重大经营变化；5、照片4张、微信聊天记录截图，证明被告4月1日发了公告后，整个馆都是闭馆的，原告当时和被告的管理人员协商过解除合同的事。补充证据1、微信截图两张，证明原、被告双方一致同意解除合同，只是对押金退还有分歧；补充证据2、微信截图一张，证明被告发出证实解除合同书（是客服陈某微信发的，已盖公司章）。 被告白马公司答辩称，被答辩人与答辩人于2018年12月13日签订桂林东盟白马国际商贸城商铺招商《租赁合同》，约定将“桂林北新城国际旅游接待中心综合项目”一期【东盟白马国际商贸城】C馆一层C1-42A(实为42B)号商铺（建筑面积65.73m2)租给被答辩人用作“办公室”使用，租赁经营期限为2018年12月9日至2019年12月8日止。在该《租赁合同》签订的2018年12月13日，被答辩人向答辩人交纳了2018年12月9日至2019年12月8日租赁期间的商铺综合管理费4500元（含租金）、综合履约保证金3000元、水电押金1000元。后，考虑到被答辩人的经营范围为“办公室”，双方于2019年1月30日对《租赁合同》第五条第七款进行了内容调整。答辩人认为双方签订的租赁合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，在双方签订的租赁合同生效后，被答辩人按照双方约定使用涉案商铺，既是被答辩人的权利也是被答辩人的义务，答辩人从来没有干涉或者阻止被答辩人使用涉案商铺。答辩人在涉案商铺的租赁经营期限于2019年12月8日到期后，就联系被答辩人协商涉案商铺是否继续使用事宜，但因被答辩人不愿承担公摊水电费用而导致协商未果。涉案商铺至今仍在被答辩人实际控制中。经答辩人核查，涉案商铺在2019年3月31日之前应当承担的水电费用（含公摊部分）已由被答辩人结清， 在2019年4月1日至2020年6月30日期间应当承担的水电费用（含公摊部分）1855元未结。被答辩人亦知道涉案商铺应当承担水电费用（含公摊部分）。综上所述，答辩人认为导致《租赁合同》没有依约履行的责任不在答辩人一方，被答辩人的三项诉请没有事实基础和法律依据。因此，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告白马公司为其辩称在举证期限内提供的证据有：1、《租赁合同》复印件、商户验铺签收表、商户管理承诺书、说明，证明原被告双方存在涉案商铺租赁关系，原告已实际使用着商铺，并在2019年1月30日经双方协商一致，对租赁合同第五条第7款做了调整；2、《物业手册》，证明原告已知晓涉案商铺的物业管理规定，在物业手册第九页就电费承担进行了明确告知；3、涉案商铺水电费用明细及催款单17张，证明原告承租的涉案商铺已经产生的水电费用（含公摊部分）。补充证据1、涉案商铺电费计算说明（以2019年6月份为例），证明公摊电费的数额如何计算得出；补充证据2、涉案商铺税费计算说明（以2019年6月份为例），证明公摊水费的数额如何计算得出。 经过开庭质证，各方当事人的质证意见及法院的认证意见如下： 一、对原告提供的证据质证、认证 被告白马公司的质证意见：对证据1真实性无异议，但对证明内容中的“零租金”有异议，合同中没有零租金的约定；对证据2、3真实性无异议，原告确实交了这些费用；对证据4真实性无异议，确实有这个案件，但是对涉案商铺不构成影响，因为涉案商铺的用途是办公室，且该涉案商铺原告是在使用中；对证据5中照片真实性无异议，但对证明内容“闭馆”有异议，因为白马C号楼经营皮革是2、3层，皮革的销售特点是半年销售，从当年10月30日至下一年的4月1日才是销售季，对微信 聊天记录截图真实性认可，双方确实协商过解除合同事宜，被告向对方催缴过水电费，但被告不承担水电费用，所以没有达成在租赁期限内解除合同。对补充证据1、2的真实性认可，但对解除合同的后谈事宜未能达成一致，导致合同未能继续履行有原因，不应归责于白马公司。 法院的认证意见：对被告无异议的原告提供的证据2、3予以认定。对原告提供的证据1的真实性予以认定，对其证明效力，以《租赁合同》中的约定为准；对证据4的真实性予以认定。对其证明效力，本院认为，该民事判决书仅能证实桂林绿涛投资集团有限公司须赔偿海宁中国皮革城股份有限公司经济损失200000元，不影响《租赁合同》的履行，对其证明效力不予认定。对证据5的真实性予以认定，但因原告并未提供其他材料佐证其“闭馆”一说，故对其证明效力不予认定。对补充证据1、2的真实性予以认定，并作为定案参考依据。 二、对被告提供的证据质证、认证 原告的质证意见：对证据1真实性认可，但租赁合同第五条第七款的约定是违法的，其中有些条款我是不认可的，是无效合同；对证据2真实性无异议；对证据3不清楚，我没有收到这些催款单，且6月以后的水电费用不应由我承担，那时我已经从涉案商铺搬走了。对补充证据1的质证意见：①对2019年5月21日）后产生的费用不认可，对2019年6月份电费计算方式有异议，A馆、B馆都是满负荷用电的独立建筑，不应由C馆摊A、B馆的公共水电费；②发票没有注明店内单独抄表的证据，也没法看出哪些是C馆部分；③根据《桂林市物业管理收费细则》的规定，物业收费包括了物业的公共设施管理费用、办公费用，其实办公费用条例明确道明了包括公共基础设施的水电费、公共照明的水电费，所以请法官驳回被告在收取高额管理费以后又重复收取公摊水电费的无理收费，详情请参考《广西物业收费管理办法》；④被告没有提供单独的C馆一楼电费清单，只有C馆装修半年，让用电少的C馆摊用电 多的A、B、D是不合理的，而且A馆还包括了物业公司办公室（约占1/3层，以及完全可以独立核算的公摊部分），物业公司的水电是必须包括在管理费里，不得重复计算的；⑤水电费押金本来被告在解除合同时同意退，但是也拖延了近14个月，按每天约万分之五的罚息计算滞纳金，被告也应该支付未押3000元押金及1000元押金的约400天滞纳金，即800元。 法院的认证意见：对原告无异议的被告提供的证据2予以认定。对被告提供的证据1予以认定，虽原告质证称该《租赁合同》系无效合同，但因该《租赁合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告的意见本院不予采信。对证据3中“水电费用明细”的真实性予以认定，对其计算的时间本院将结合案情予以评定；对证据3中的“催款单”的真实性予以认定，但该“催款单”虽以书面形式传递，却无被送达人路杨茉签收的材料，故对其证明效力本院不予认定。对补充证据1、2的真实性予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年12月13日，白马公司作为出租方（甲方），路杨茉作为承租方（乙方），双方签订《桂林东盟白马国际商贸城商铺招商》，合同约定（节录）：第一条经营品类1、乙方租赁的铺位只能经营双方约定的商铺品类，经营范围是：办公室；品牌名称：待定。第二条租赁位置、面积及租赁期限甲方将受托管理的“桂林北新城国际旅游接待中心综合项目”一期【东盟白马国际商贸城】C馆一层（商铺编号：C1-42A；共计1间商铺）出租给乙方经营使用。1、该商铺面积为65.73平方米；2、乙方租赁经营期限：2018年12月9日至2019年12月8日止。第三条费用缴纳及支付方式1、本合同期内，乙方同意按照以下方式支付给甲方各项费用，其中商铺综合管理费 （包括商品推广、策划、租金等费用），支付方式如下：①（2018年12月9日至2019年12月8日），商铺编号：C1-42A交纳综合管理费共计4500元，合同签署当日缴纳，先交后用。2、为保证合同的正常履行，在本合同签订的同时，乙方应支付综合履约保证金3000元整，合同签署当日一次性交付。合同履行期满，乙方迁出该物业场地，双方办理完毕交接手续，且经甲方确认核实无违约行为后，乙方持原保证金收据及合同文本原件，甲方如数退还乙方保证金，不计利息。3、商铺内的水电费由乙方按实际产生的费用逐月交纳；乙方应交纳的中央空调电费等，按实际使用天数及建筑面积分摊实际费用，以上费用由桂林绿涛物业服务有限公司统一收取。乙方同意在甲方规定的入场装修时间前与甲方签订市场管理公约并遵照执行。第五条乙方权利与义务乙方租赁经营期间实行自主经营，自负盈亏，但乙方承诺为保障整个商场的营业形象及统一管理，乙方每月不低于27天在甲方规定的商场统一经营时间内正常营业（早上：9：30点开店至晚上20:30点闭店，如有变化以商场管理部门通知为准），否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，如有变化以商场管理部门通知为准，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同（自甲方解约通知书发出之日起生效）且一切已交纳费用不予退还乙方。第六条违约责任2、乙方应按时向甲方缴纳足额的商铺综合管理费、水电费、保证金、中央空调电费等本合同第三条约定的相关费用，如乙方逾期支付，按所欠金额每日千分之五向甲方支付逾期违约金。逾期超过1个月，甲方有权解除本合同（自甲方解约通知书发出之日起生效)，保证金及其他剩余时间段交纳的相关费用不予退还；同时，乙方应在甲方发出解约或终止协议的通知后三日内无条件迁出，否则甲方因采取措施收回铺面导致的一切损失由乙方承担。第八条合同的终止、变更和解除2、一方若需提前终止合同时，须提前7天书面通知另一方，经双方协商一致并结清 相关费用后，方可终止。第九条通知送达1、涉及本合同权利义务变化的或其他必要通知，应以书面形式传递，被送达人应签收。如无法向他方直接送达或被送达人不予签收，可邮寄送达，邮件寄至本合同记载之地址时，即视为送达。同日，路杨茉还签订了一份《承诺书》，同意遵守《东盟白马国际商贸城临时管理规约》内的一切条款及有关修订，如有违约，愿承担违约责任，赔偿由此造成的一切损失。 合同签订当日，路杨茉即向白马公司缴纳：综合履约保证金3000元及水电押金1000元、综合管理费4500元、日常垃圾清运费66元。 2019年1月30日，路杨茉与白马公司再次签订一份《说明》，其中对双方于2018年12月13日签订的《租赁合同》中第五条第7款作出调整，即将“乙方每月不低于27天在甲方规定的商场统一经营时间内正常营业”调整为“乙方每月不低于23天在甲方规定的商场统一经营时间内正常营业”。 2018年12月13日原告与被告办理了商铺交接手续，原告领取了1把商铺钥匙，被告的管理处留1把钥匙。 之后，路杨茉便管理、使用C1-42A商铺。并依约支付了2019年3月份之前的铺内水电费和公摊水电费。 2019年4月，白马公司贴出《通知》，载明“自2019年4月10日至2019年9月30日，桂林白马皮革城将进行品牌升级和装修改造，2019年10月将以全新面貌与广大顾客见面”。 2019年5月份，路杨茉因白马国际商贸城的生意不好及白马商贸城C馆二楼以上商铺搬离等原因，也将位于一楼的办公室搬离了白马公司。2019年5月30公司通过微信向路杨茉发出《解除合同通知》，载明“路杨茉自2019年5月17日起办公用品搬离商铺，店铺空置，其行为已严重违反了《租赁合同》第五条第7款等相 关规定，遂决定从2019年5月20日起解除与路杨茉签订的《租赁合同》，路杨茉于2018年12月13日所交的履约保证金3000元不予退还，并保留向路杨茉追索所拖欠的承租场地不正常营业缺勤罚款、水电费的权利”。路杨茉亦在微信上作出解除租赁合同的意思表示，但因双方就合同解除的退款与否等事宜协商未果。遂路杨茉向本院提起诉讼。 另查明，原告从搬离了白马公司至今未将商铺的钥匙交还给白马公司，亦未向白马公司缴纳2019年4月和4月之后的水电费（其中，原告欠2019年4月份水电费141元，原告欠2019年5月份水电费137元）。 本院认为，原告路杨茉与被告白马公司于2018年12月13日签订的《桂林东盟白马国际商贸城商铺招商》系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。 合同签订后，白马公司依约将位于杨茉使用，已经履行了应尽的合同义务。路杨茉接收租赁商铺后，向白马公司支付了综合履约保证金3000元、综合管理费4500元、水电押金1000元及2019年1月份的公摊水电费143元、2月份的公摊水电费189元、3月份的公摊水电费155元。2019年5月份，路杨茉因生意不好等原因从东盟白马国际商贸城Ｃ馆一层Ｃ1-42Ａ商铺撤场，撤场时虽将商铺内的所有物品全部搬离，但并未将商铺的钥匙交还给白马公司，亦未向白马公司缴纳2019年4月和4月之后的水电费。原告路杨茉逾期支付2019年4月份的水电费已超过1个月，且原告从搬离了白马公司至今未将商铺的钥匙交还给白马公司。根据《租赁合同》第六条（违约责任）第2款，“乙方即路杨茉应按时向甲方即白马公司缴纳足额的商铺综合管理费、水电费、保证金、中央空调电费等本合同第三条约定的相关费用，如乙方逾期支付，按所欠金额每日千分之 五向甲方支付逾期违约金。逾期超过1个月，甲方有权解除本合同（自甲方解除通知书发出之日起生效），保证金及其他剩余时间段交纳的相关费用不予退还……”之约定，路杨茉的行为已构成违约，白马公司单方解除合同，不退还保证金及其他剩余时间段的综合管理费符合合同约定。故路杨茉要求白马公司退还保证金及综合管理费的诉请，证据不足，本院不予支持。 关于路杨茉要求白马公司退还水电押金1000元的主张，本院认为，因2019年5月30日白马公司向路杨茉通过微信发出了《解除合同的通知》，路杨茉在微信收悉该《解除合同的通知》后，亦作出了同意解除《租赁合同》的意思表示，双方的《租赁合同》关系于2019年5月30日解除生效。至此，路杨茉尚欠白马公司2019年4月份水电费141元及2019年5月份水电费137元，共计278元未支付，因此，本案中，在扣除路杨茉尚欠的278元水电费后，白马公司还应退还原告路杨茉水电费押金722元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林白马商业管理有限公司退还原告路杨茉水电费押金722元； 二、驳回原告路杨茉的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告路杨茉负担20元，由被告桂林白马商业管理有限公司负担5元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 夏 萍 书 记 员 毛 玲