广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3510号原告（反诉被告）：梁艳好，女，1976年5月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：马梓淋，系广东纬国律师事务所律师。被告（反诉原告）：盛民富，男，1985年8月4日出生，汉族，住江西省丰城市，委托诉讼代理人：刘映辉，系广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢泽河，系广东品杰律师事务所律师。第三人：李建，男，1988年10月10日出生，汉族，住江西省丰城市，第三人：刘少平，男，1984年7月16日出生，汉族，住湖北省谷城县，委托诉讼代理人：刘少菊，系其姐姐。第三人：广州市南沙区南沙街金洲村民委员会，住所地广东省广州市南沙区南沙街金洲村，统一社会信用代码54440115743599675D。法定代表人：周春松，职务：主任。委托诉讼代理人：卓朝炎，系广东颖诚律师事务所律师。第三人：广州市南沙区闯天下网吧,住所地广东省广州市南沙区亿裕街33号2楼，统一社会信用代码91440101MA59HBL00G。投资人：盛民富。第三人：广州市南沙区世芬餐厅，住所地广东省广州市南沙区亿裕街33号楼-3，统一社会信用代码92440101MA59M4A8R。经营者：袁世芬，女，1988年6月28日出生，汉族，住江西省丰城市，第三人：广州市南沙区盛世旅店，住所地广州市南沙区亿裕街33号3-7楼，统一社会信用代码91440115304536269K。投资人：盛国正。第三人：广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店，住所地广东省广州市南沙区亿裕街33号一楼自编1号铺位，统一社会信用代码92440101MA5AG7968U。经营者：李婷，女，1989年9月13日出生，汉族，住江西省丰城市，原告（反诉被告）梁艳好诉被告（反诉原告）盛民富、第三人李建、刘少平、广州市南沙区南沙街金洲村民委员会（以下简称金洲村委会）、广州市南沙区闯天下网吧（以下简称闯天下网吧）、广州市南沙区世芬餐厅（以下简称世芬餐厅）、广州市南沙区盛世旅店（以下简称盛世旅店）、广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店（以下简称梓辰饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁艳好的委托诉讼代理人马梓淋,盛民富的委托诉讼代理人刘映辉,金洲村委会的委托诉讼代理人卓朝炎到庭参加诉讼。第三人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁艳好向本院提出如下诉讼请求：1.确认梁艳好与盛民富在2013年11月4日签订的《原金洲大酒店租赁合同》及补充协议已于2018年5月28日解除；2.盛民富支付梁艳好房屋租金702096.59元（详见附件）；3.盛民富支付梁艳好房屋占用费（从合同解除七日后即2018年6月5日起至实际交回房屋给梁艳好之日止，以合同解除时租金60046.27元每月的两倍即120092.54元每月的标准计算）；4.梁艳好依约定没收盛民富租赁保证金144000元；5.盛民富支付梁艳好律师费80000元；6.盛民富支付逾期违约金702096.59元；7.第三人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店协助盛民富将涉案房屋腾空交回给梁艳好；8.本案诉讼费由盛民富承担。事实与理由：2013年11月4日，梁艳好与盛民富签订房屋租赁合同，约定梁艳好将位于广州市南沙区南沙街金洲裕兴花园亿裕街33号整栋房屋（除一楼泵房外）出租给盛民富作商业用途；租赁期限为8年9个月，自2013年11月1日至2022年7月31日止，其中2013年12月13日至2014年3月15日期间为免租期;租金为48000元/月，从第三年2016年开始，每年以上年租金为基准递增8%；盛民富应在每月5日前交付当月租金，超过30天未交付租金的，梁艳好有权单方解除合同；租赁期间的水电费、治安费、管理费及清洁费等费用以及租赁房屋涉及的相关税费由盛民富负责；盛民富向梁艳好交纳保证金144000元，因盛民富的原因解除合同的，梁艳好有权没收保证金；盛民富愿意向梁艳好交纳进场费45万元，分三期支付；盛民富必须在本合同期限届满或者合同依法解除七天内无条件将场地腾空交回给梁艳好，逾期腾退的，盛民富应当按照原租金标准的两倍向梁艳好支付场地占用费并赔偿梁艳好损失；另有其他约定，一方逾期应按每天2000元每天标准支付逾期违约金。合同签订后，梁艳好依约定将租赁房屋交付给盛民富使用，盛民富向梁艳好交纳了第一期进场费15万元及保证金144000元，并交付租金。盛民富在2016年12月28日将当月的租金交付后，就没有再交付租金。梁艳好在2017年3月23向广州市南沙区人民法院起诉[案号：(2017)粤0115民初1710号]，起诉后与盛民富达成和解并撤诉。撤诉后，盛民富仅按和解协议支付了进场费和2017年4月份之前的租金，2017年5月之后的租金至今未交付。在这期间，梁艳好多次通过电话、微信督促盛民富交租，但盛民富均以各种理拒绝交租，盛民富逾期交付租金的行为已构成根本违约并损害了梁艳好的合法权益。根据合同的相关规定，梁艳好可单方解除合同、没收保证金、责令盛民富在合同解除后七天内退场。由于盛民富的不诚信行为、滥用诉讼权利、拖延承担义务，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条的规定，要求盛民富承担梁艳好本案的律师代理费。为维护梁艳好的合法权益，现梁艳好依据相关法律法规规定，特具状起诉，恳请法院依法判处，判如所请。盛民富答辩称，一、不同意梁艳好的诉讼请求。本案纠纷是因梁艳好没有按照租赁合同第八条第二项的约定提供租赁房屋的产权证明、验收合格等资料配合盛民富办理证照,导致盛民富无法正常使用场地进行经营而引起的，盛民富已经在租赁房屋投入了200～300万元装修，目前为止相关证照无法办理，导致盛民富无法按照合同约定使用场地，因此，盛民富要求继续履行该合同，并由梁艳好配合提供相关资料办理场地的证照。二、由于梁艳好拒绝提供相关证明导致盛民富无法正常使用场地进行经营，是梁艳好违约在先，待梁艳好配合办理营业执照后盛民富才同意支付租金。三、关于梁艳好主张的占用费，梁艳好以双倍基准计算占用费没有事实依据，基准过高，且存在重复主张，因此，盛民富不同意支付。四、关于保证金，因梁艳好违约在先，目前合同应当继续履行，梁艳好要求没收保证金没有依据。五、关于律师费，双方的租赁合同并没有关于该项目的约定，该费用并非本案必须的支出，更为重要的是，梁艳好仅仅提供了代理合同，并没有提供梁艳好向律师事务所支付费用的凭证以及律师事务所出具给梁艳好的发票，证实该费用已经实际产生，因此，对于梁艳好主张的律师费，盛民富不认可也不同意支付。六、关于违约金部分，梁艳好要求盛民富支付违约金按照702096.59元计算，本案中，因梁艳好先行违约，盛民富行使抗辩权才没有支付租金，盛民富不存在违约行为，梁艳好要求盛民富支付违约金没有事实依据。盛民富向本院提出如下反诉请求：1.判令继续履行租赁合同，保证金用于抵扣租金；2.判令梁艳好向盛民富提供租赁场地的产权证明并配合办妥网络文化经营许可证；3.判令梁艳好向盛民富返还已经收取的进场费30万元并用于抵扣租金；4.请求判令梁艳好赔偿场地装修损失1677332元；5.本案诉讼费用由梁艳好承担。事实与理由：盛民富与梁艳好在2013年11月4日签订了房屋租赁合同，合同签订后盛民富向梁艳好交付了保证金144000元以及进场费30万元，随后也是按月支付租金。盛民富投入数百万元对房屋进行装修改造，用于经用网吧和住宿。后由于南沙区文化站核发网络文化经营许可证需要租赁场地的产权证明或者验收合格证明，但是，梁艳好拒绝提供，导致盛民富无法继续正常使用案涉租赁物进行营业，损失惨重，因此也无法继续交租。此前盛民富也多次发函给梁艳好催促其履行提供产权证明义务，但是，梁艳好一直拒绝提供，由于梁艳好的行为导致盛民富无法正常使用场地，盛民富有权拒绝继续支付租金。同时，在签订合同时盛民富已经交付了144000元，应用于抵扣租金。梁艳好收取盛民富的30万元进场费，根据商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条的规定，零售商不得收取如“进场费”等各项不合理费用。故梁艳好出租房屋时向盛民富收取进场费是不合法的。此外，梁艳好收取进场费还涉嫌规避国家税收，损害国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该行为无效，梁艳好应当退还进场费。梁艳好没有提供产权证明，导致盛民富无法继续正常使用案涉租赁物进行营业，因此，要求梁艳好赔偿装修损失1677332元。梁艳好对盛民富的反诉答辩称，盛民富反诉的事实理由与事实不符。一、关于涉案房屋的产权问题，租赁合同第八条第二项载明租赁物尚未办理房屋产权证，已经明确告知盛民富涉案房屋没有办理产权证，合同第二条第二项载明的内容也证明盛民富对于涉案房屋产权情况是十分清晰明了的。因此，盛民富主张梁艳好不配合办理产权证的事实并不存在，梁艳好没有违反合同约定。由于盛民富长期不履行合同约定的交付租金义务，构成根本违约，梁艳好根据租赁合同约定在2018年5月18日书面通知要求解除合同，并要求盛民富即时腾空房屋交回给梁艳好。因此，盛民富要求继续履行合同已经没有任何意义，梁艳好亦不同意继续履行合同。二、涉案房屋虽没有产权证，但有建设工程规划许可证，属于合法报建的建筑物。在签订租赁合同时，梁艳好已经明确告知盛民富涉案房屋的产权情况，对于办妥网络文化经营许可并非双方合同专属约定，只是经营范围在客观条件未能办理的情况下，盛民富应该改变经营方式。因此，梁艳好不同意盛民富要求提供租赁场地的产权证明并配合办妥网络文化经营许可证的诉讼请求。三、收取进场费是双方真实意思表示，并没有违反法律规定，对双方具有约束力，盛民富提供的法律依据不适用于本案，盛民富要求退还进场费没有事实和法律依据。四、对于赔偿场地装修损失，梁艳好于2018年5月28日书面通知盛民富双方签订的合同已经解除，并告知盛民富在七日内腾空房屋，盛民富确认收到该通知书，为了减少盛民富的合理损失，梁艳好多次与其交涉要求其腾空房屋，但是盛民富以各种理由不及时腾空房屋。由于梁艳好是依法解除合同，合同已经约定，因为盛民富违约解除合同的，已经形成附合物的装修归梁艳好，未形成附合物的允许盛民富搬走。因此，梁艳好不同意盛民富赔偿装修损失的诉讼请求。第三人刘少平答辩称，关于梁艳好与盛民富之间的纠纷，刘少平并不知情，刘少平与盛民富签订了为期三年的租赁合同，梁艳好要求刘少平协助腾空房屋，希望不能因此影响刘少平的经营并考虑到刘少平的损失。第三人金洲村委会答辩称，梁艳好与盛民富之间就涉案房屋的转租情况金洲村委会并不清楚，金洲村委会是在梁艳好提起诉讼以后才知道。金洲村委会与盛民富没有直接合同关系，金洲村委会对于梁艳好的起诉没有意见。鉴于梁艳好拖欠金洲村委会租金长达十几个月，金洲村委会应当是有独立请求权的第三人。金洲村委会不同意盛民富要求继续履行租赁合同的诉讼请求，鉴于梁艳好拖欠金洲村委会租金足以达到解除租赁合同的条件，所以金洲村委会无法与梁艳好继续合作。金洲村委会将房屋出租给梁艳好明确了保证梁艳好的商业经营用途，至于梁艳好与盛民富之间如何约定与金洲村委会无关。第三人李建、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店均没有答辩。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区经济技术开发区建设委员会于1995年颁发了涉案租赁物（位于广州市南沙区南沙街金洲裕兴花园亿裕街33号房屋）的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。《建设用地规划许可证》记载的用地单位为广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司；用地项目名称为“金洲大酒店”；用地面积为193.98平方米。《建设工程规划许可证》记载的建设单位为广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司；建设项目名称为“金洲大酒店”；建设规模为框架七层1623平方米。金洲村委会为广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司的唯一股东。2013年7月25日，金洲村委会（甲方、出租方）与梁艳好（乙方、承租方）签订《原金洲大酒店租赁合同》。合同其中约定：“甲方将位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店（以下称租赁物）按现状出租给乙方作商业使用，乙方已清楚地知道租赁物作为经营场地存在的问题，也清楚了解该物业的现状及产权状况，乙方自愿并强烈要求承租，自愿承担全部法律风险和经营风险。乙方保证：乙方任何时候都不得以租赁物未具备产权或报建手续、验收手续不全等为理由要求解除合同，或主张合同无效进行索偿。租赁期为9年，即自2013年8月1日起至2022年7月31日止，没有装修期。租赁物在2013年7月26日前交付。租赁期间，租赁物应缴交的一切费用，包括水电费、治安费、管理费及清洁费等由乙方自付，与甲方无关。乙方必须在本合同租赁期届满后（或合同经协商一致解除、合同经依法解除）7天内无条件将场地腾空交回给甲方，乙方所添附的装修及固定设施设备无偿归甲方所有，乙方所购置的可移动设备由其自行搬走。乙方不得将租赁物整栋转包或转租给第三方，但乙方可以将租赁物进行分租经营。乙方自行承担其与次承租人的权利义务，与甲方无关。”等内容。涉案租赁房屋已经交付梁艳好使用。2013年11月4日，梁艳好（出租方）与盛民富（承租方）签订了《原金洲大酒店租赁合同》，合同约定：“第一条：租赁物、用途：1.甲方将现有位于广州南沙区金洲裕兴花园亿裕街33号原金洲大酒店（以下称租赁物）按现状出租给乙方作商业使用，现在一楼泵房位置是甲方使用，乙方不得占用……。2.乙方已清楚地知道租赁物作为经营场地存在的问题，也清楚了解该物业的现状及产权情况，乙方自愿并强烈要求承租，自愿承担全部法律风险和经营风险。乙方保证：乙方任何时候不得以租赁物未具备产权或报建手续、验收手续不全等理由要求解除合同，或主张合同无效进行索偿。第二条：租赁期限及交付使用：租赁期自2013年11月1日起至2022年7月31日止。租赁物在2013年12月1日交付乙方使用。租赁物交付后，乙方应及时办理房屋租赁登记备案的相关手续，因此产生的租赁税费等由乙方支付。实际租赁期限自本合同签订之日起计算。进场费、保证金、免租期、租金标准、交纳方式和递增：1.进场费：签订本合同的当天，乙方向甲方交纳本租赁物的进场费45万元（进场费分三期付清，于2013年11月4日前付15万元；于2016年11月4日前付15万元；于2019年11月4日前付15万元）。2.保证金：签订本合同当天，乙方向甲方交纳144000元作为本合同履约保证金，在租赁合同期满无违约的，无息退还。若乙方在租赁期间出现违约事由，甲方有权没收保证金并解除合同。3.免租期：本租赁物的免租期为三个月，即自2013年12月13日至2014年3月15日。4.租金标准、递增、交纳方式：租金标准及递增：整栋租赁物的租金标准为48000元/月，前两年不变，从第三年开始每年递增一次，每次在上一次的租金基础上递增8%。交纳方式：租金按月缴纳，乙方应于每月的5日前，将当月租金支付给甲方，甲方开具有效收款凭据。……2.租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修，应征得甲方的书面同意，且乙方应当自行办理装修报建及设施设备的报装报批手续，保证不能损坏原建筑物的结构，装修应符合国家关于建筑、消防、卫生、防疫等方面法律法规的要求，装修施工安全和其他责任由此产生的一切费用由乙方支付，与甲方无关。3.租赁期间，乙方需负责管理周边卫生环境;4.租赁期满，属于乙方投入的装修、附属设施设备，凡入墙入室不拆除的无偿归甲方所有，不能拆走。乙方须将租赁物及其附属设施不拆除的完好无损交由甲方验收，如出现该租赁物结构或财产毁损，乙方应赔偿损失或负责恢复原状。第五条：租赁期间有关手续的办理及费用的承担：1.租赁第一年，租赁物的一次消防合格证由甲方提供给乙方使用，以后每年年审由乙方自行负责，其一切的手续和费用由乙方自行负责（如果年审费用超过500元，超出部分由甲乙双方各付50%）……第六条：合同的变更和解除：1.租赁期满后，本合同即终止。如本租赁物继续出租，乙方有优先续租权，甲方在同等条件下应当优先给乙方。乙方必须在本合同期限届满后（或合同经协商一致解除、合同经依法解除）7天内无条件将场地腾空交回给甲方，乙方所添附的装修及固定设施设备无偿归甲方所有，乙方所购置的可移动设施设备由其自行搬走。逾期腾退的，乙方应当按照原租金标准的两倍向甲方支付场地占用费，同时，甲方所产生的一切损失及由此产生的费用由乙方负责。……第七条：违约责任：1.乙方逾期缴交租金的，每逾期1日，乙方应向甲方支付2000元作为违约金；未按本合同规定的时间、金额向甲方交付租金超过30天，甲方有权单方解除本合同。合同因此解除的，乙方所交付的保证金不予退回，乙方除应向甲方付清所欠付租金外，还应按逾期每天2000元的标准向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补因此所造成甲方的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨。2.租赁期间，甲方不得中途无故收回租赁物。如乙方确因特殊情况需要退租的，所缴交的保证金不予返回；一方因此而造成对实际方损失的，由责任方承担赔偿责任。特别注明：如甲方确需提前收回租赁物的，乙方应当同意，甲方应当提前90天书面告知乙方，并给予乙方30天时间腾退租赁物；甲方除应当退还乙方保证金外，还应当赔偿乙方实际投入装修费的折旧费（按照未完成的租期进行折旧）和预期收益。……第八条：其他约定：……2.由于租赁物尚未办理房屋产权证，所以乙方在经营过程中如需办理房屋产权证，甲方提供现有资料予以协助，甲方应当给予乙方在经营过程中办理各种手续的资料。甲方如有资料不提供给乙方，造成乙方有经济损失的话否则视甲方违约。乙方有追究甲方赔偿的权利。但办理手续过程中所产生的一切费用由乙方自行负责。……4.租赁物加装电梯的费用由甲方负责。”等内容。2014年3月8日，梁艳好（出租方、甲方）与盛民富（承租方、乙方）签订了《原金洲大酒店租赁合同补充协议》，协议约定：“第一条：出租房屋的消防责任：本出租房屋甲方己办理了一次消防合格证，但二次消防则由乙方自行办理，乙方必须严格遵守国家的法律法规，禁止非法经营活动，木出租房屋是由甲方转租给乙方使用，乙方是本出租房屋的直接使用人，本着‘谁使用谁负责’‘谁经营谁负责’的原则，因乙方疏忽大意，消防意识淡薄等原因造成的火灾及其它事故，并由此造成的一切连带责任完全由乙方负责，与甲方无关。第二条：出租房屋所安装的电梯的责任：本出租房屋内所安装的电梯费用由甲方支付，交由乙方使用，在使用过程中所产生的一切费用及责任由乙方负责，与甲方无关。”盛民富与梁艳好签订《原金洲大酒店租赁合同》当日，盛民富向梁艳好交纳了第一期进场费15万元以及保证金144000元。梁艳好已将涉案租赁房屋交付盛民富使用。盛民富接收涉案租赁房屋后经梁艳好同意，盛民富对涉案租赁房屋进行了装修（电梯连桥箱由梁艳好负责出资安装）。盛民富未经梁艳好同意，也没有申请报建并经审批批准，擅自在涉案租赁房屋上加建了第八层建筑物。2016年5月2日，盛民富将涉案租赁房屋一楼自编1号铺位出租给李建，租赁期限从2016年5月1日至2019年4月30日。2018年5月1日，盛民富将涉案租赁房屋一楼自编2号铺位出租给刘少平，租赁期限从2018年6月1日至2021年5月31日。2014年4月22日，盛民富使用涉案租赁房屋三至七楼投资成立了盛世旅店；2019年2月27日，盛世旅店的投资人变更为盛国正。2015年1月4日，袁世芬使用涉案租赁房屋二楼投资成立了闯天下网吧；2018年6月8日，闯天下网吧的投资人变更为盛民富；闯天下网吧的营业期限曾发生变更，变更前营业期限自2015年1月4日至2018年7月13日，2018年3月13日变更营业期限自2015年1月4日至（空白）。2016年5月17日，李婷使用涉案租赁房屋一楼自编1号铺位成立了梓辰饭店。2016年8月25日，袁世芬使用涉案租赁房屋三楼成立了世芬餐厅。现涉案租赁房屋一层由西向东分为三部分，西边由盛世旅店作旅店大堂使用，中间由世芬餐厅经营使用、东边由梓辰饭店经营使用。涉案租赁房屋二楼由闯天下网吧经营使用，涉案租赁房屋三至七楼由盛世旅店经营使用。盛民富承租涉案租赁房屋后，梁艳好曾因盛民富拖欠租金、进场费并由此而产生的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0115民初1710号。在该案诉讼过程中，双方达成了和解方案，梁艳好申请撤回起诉，本院裁定准予梁艳好撤诉。盛民富（甲方）与梁艳好（乙方）于2017年5月15日签订的和解方案载明：“一、甲方在2017年5月10日前支付第二期进场费十万元给乙方，余额五万元分十期支付（2017年6月到2018年3月），每期5000元，每月5日前支付，2018年3月5日前支付完毕。二、甲方在2017年6月30日前补交2、3月份租金给乙方。三、甲方在2017年7月30日前补交4、5月份租金给乙方。四、甲方在2017年8月30日前补交6、7月份租金给乙方。五、甲方在2017年9月30日前补交8月及交付9月租金给乙方。六、2017年10月后，甲方需按合同约定及时交付租金给甲方。七、其他未约定的按原合同履行。甲方在完成上述第一条的金钱支付义务后，乙方在三日内向南沙区人民法院申请撤诉。乙方撤诉后，若甲方未能及时履行上述第二至第六条的约定，乙方可随时重新起诉甲方，相关损失由甲方承担。”签订和解方案后，盛民富按和解方案仅向梁艳好支付了进场费15万元以及截至2017年4月份的租金，盛民富没有支付自2017年5月以后的租金。2018年5月28日，梁艳好向盛民富发出书面通知书，梁艳好以盛民富没有按和解方案履行补交2017年5月以后的租金以及没有交纳2017年10月以后的租金，通知盛民富解除双方签订的《原金洲大酒店租赁合同》，限期盛民富将涉案租赁房屋腾空交回并归还拖欠的租金。盛民富主张收到通知书后向梁艳好约定送达地址邮寄发出了催促函。催促函的落款日期分别为2018年5月28日和同年5月31日。落款日期为2018年5月28日催促函的主要内容为：盛民富与梁艳好签订租赁合同，梁艳好一直不予配合提供办理证照所需要的房屋验收证明或房屋产权证文件，导致其无法正常使用场地，按合同约定已构成违约；盛民富敦促梁艳好5日内协助提供办理证照所需要的房屋验收证明或房屋产权证文件，否则，盛民富有权拒绝交租，并追究经营损失、装修损失等内容。落款日期为2018年5月31日催促函的主要内容与上述催促函的内容基本相同，并明确了要求协助提供“1楼广州南沙区少平餐饮店”办理工商营业执照以及“2楼闯天下网吧”办理网络文化经营许可证所需要的房屋验收证明或房屋产权证文件。上述函件因收件人拒收而被退回。双方因履行租赁合同产生纠纷，梁艳好向本院提起诉讼，诉讼中，盛民富向本院提出反诉，梁艳好的诉讼请求以及盛民富反诉的诉讼请求如上。本案诉讼期间，金洲村委会与梁艳好因履行双方于2013年7月25日签订的《原金洲大酒店租赁合同》产生纠纷，金洲村委会以梁艳好为被告，以盛民富、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店为第三人向本院提起了诉讼，诉讼请求为：“1.梁艳好、盛民富、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店向金洲村委会返还位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店；2.梁艳好向金洲村委会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金761282.04元；3.梁艳好向金洲村委会支付自2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的管理费（按每月700元的标准计算）；4.梁艳好向金洲村委会支付自2017年6月1日起至2019年8月31日止的租金的违约金761282.04元（每月租金的违约金从当月6日起计至该月租金实际付清之日止，按每日2000元的标准计算，各阶段违约金均以本金为限）；5.梁艳好承担本案诉讼费用。”本院于2020年6月22日作出了（2019）粤0115民初5130号民事判决书，判决主文其中包括“一、被告梁艳好应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市南沙区南沙街金洲村民委员会返还位于广州市南沙区南沙街原金洲大酒店；第三人盛民富、广州市南沙区闯天下网吧、广州市南沙区世芬餐厅（个体工商户）、广州市南沙区盛世旅店、广州市南沙区南沙梓辰木桶饭店（个体工商户）负协助返还义务”。该民事判决书至本案庭审时尚未生效。本案诉讼过程中，梁艳好与金洲村委会一致确认双方于2013年7月25日签订的《原金洲大酒店租赁合同》已于2019年8月31日解除。诉讼中，盛民富主张其在为闯天下网吧办理网络文化经营许可证以及为“1楼广州南沙区少平餐饮店”办理工商营业执照过程中，要求梁艳好提供涉案租赁房屋的产权证明、验收合格证明，梁艳好拒绝提供。为此，盛民富除向本院提供上述《原金洲大酒店租赁合同》、催促函以及邮寄催促函的EMS快递单外，还提供了网络文化经营许可证核发办事指南打印件1份予以证明。网络文化经营许可证核发办事指南载明内容包括适用范围、申请事项、法规依据、审批条件、申请材料等。申请材料其中包括“场所产权或相关证明，如租赁场地经营的，还应提交房地产管理部门登记备案的租赁合同。”“公安消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》”“公安信息网络安全部门出具的信息网络安全合格证明文件”等内容。经庭审质证，梁艳好对网络文化经营许可证核发办事指南的真实性不予确认。梁艳好认为，双方签订租赁合同时，已经明确告知盛民富涉案租赁房屋没有办理产权登记，盛民富也是清晰明了的；租赁合同约定梁艳好在盛民富经营过程中办理证照需要提供的协助仅限于梁艳好现有资料，而梁艳好仅持有租赁合同、金洲村委会盖章的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》复印件，并已经提供给盛民富，不存在拒绝提供的事实；在办理工商营业执照方面，因为盛民富冒充梁艳好签名提交假的租赁合同，所以梁艳好才不同意配合办理。盛民富承认梁艳好有提供租赁合同，但《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》是其从金洲村委会取得，认为梁艳好提出向工商管理部门提交资料问题与本案无关；于2017年还没出现办理网吧证照的情形，从2018年2月份才出现该情形，闯天下网吧从2018年2月9日开始没有经营。诉讼中，盛民富曾主张其在承租期间存在涉案承租房屋被停水情形并造成其经济损失，盛民富曾在本案中要求梁艳好赔偿由此造成的经济损失，后盛民富明确表示在本案中对此不作处理，其另行起诉解决。诉讼中，盛民富主张其于2020年7月31日向金洲村委会转账支付了34176.48元，是其向金洲村委会支付涉案租赁房屋2020年8月的租金，并主张与金洲村委会建立了租赁关系。金洲村委会承认收到盛民富转账支付的34176.48元，认为是盛民富自行转账，并非支付涉案租赁房屋的租金，金洲村委会否认与盛民富建立了租赁关系。因盛民富承租涉案租赁房屋后进行了装修，对于已经形成附合物的装修设施，盛民富认为是梁艳好违约导致合同解除，应赔偿其装修残值损失；梁艳好则主张是盛民富违约导致合同解除，已经形成附合物的装修依合同约定应归其所有，且合同解除后其也不同意利用，因而无需赔偿其装修残值损失，亦无需对盛民富进行补偿。对于涉案租赁房屋已经形成附合物的装修残值，盛民富申请本院进行司法鉴定。本院根据盛民富的申请，依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案租赁房屋已经形成附合物的装修残值进行评估。2020年6月30日，广东高迪评估咨询有限公司出具高迪评估[2019]018号《价格评估结论书》，评估结论为：价格评估标的房屋装修工程在评估基准日2019年9月18日：1.标的房屋一至七楼的装修工程价值为1099278元；2.标的房屋八楼装修工程价值为76653元；3.标的电梯连桥箱工程部分的价值为139746元。盛民富支付了评估费107000元。因梁艳好的诉讼请求包含解除租赁合同及其补充协议，其亦只请求第三人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店协助盛民富将涉案租赁房屋腾空交回，并没有请求盛民富返还涉案租赁房屋合同解除的法律后果，诉讼请求不周全，经本院释明，梁艳好以本院审理的（2019）粤0115民初5130号案件中已对涉案租赁房屋的返还进行了处理，因此，明确表示在本案中不要求处理盛民富返还涉案租赁房屋；同时以其要求第三人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店履行协助返还义务缺乏前提和基础，因而表示放弃要求第三人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店协助盛民富将涉案租赁房屋腾空交回的诉讼请求。诉讼中，根据梁艳好财产保全的申请，本院依法作出（2018）粤0115民初3510号之三民事裁定书，裁定查封、扣押盛民富名下价值170万元的财产并已实施了财产保全措施。本院认为，梁艳好与盛民富签订的《原金洲大酒店租赁合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于合同解除的争议。梁艳好已按照合同约定将涉案租赁房屋交付给盛民富使用，盛民富应当按照合同约定履行支付租金义务。盛民富在合同约定的支付期限内存在拖欠租金超过30天的情形，盛民富以其在为闯天下网吧办理网络文化经营许可证以及为“1楼广州南沙区少平餐饮店”办理工商营业执照过程中，梁艳好拒绝提供涉案租赁房屋的产权证明、验收合格证明，认为梁艳好先行违约，才行使拒付租金的抗辩权利。对此，本院认为，根据本院查明事实，双方在租赁合同中约定，梁艳好提供现有资料给予盛民富在经营过程中办理证照予以协助，而双方对梁艳好需要提供的现有资料没有进一步明确，梁艳好主张其持有现有资料仅有租赁合同、金洲村委会盖章确认的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》复印件，并已经提供给盛民富，盛民富亦确认有收到梁艳好提供的租赁合同，只是认为《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》是其向金洲村委会取得。结合盛民富出现拖欠梁艳好租金后，梁艳好向本院提起诉讼并在诉讼中自行达成的和解协议，双方于2017年5月15日签订和解协议时，确定了盛民富所欠租金以及还款方式等，并没有涉及梁艳好协助配合办证的内容，如果是因为梁艳好不配合办证导致盛民富行使拒付租金的抗辩权利，双方不可能不对此进行处理并在协议上予以确定，明显有违常理。而且，根据盛民富庭上确认，闯天下网吧于2017年还没出现办理网吧证照的情形，从2018年2月份才出现该情形，且从2018年2月9日开始才没有经营。因此，盛民富的抗辩意见明显依据不足，本院不予采纳。盛民富拖欠梁艳好的租金超过30天，其行为已经违反了双方所签订合同的约定，合同约定的解除条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，梁艳好有权要求解除合同的履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。梁艳好于2018年5月28日向盛民富发出了解除合同的书面通知，盛民富亦承认有收到该书面通知，根据盛民富自认的其在收到通知书后向梁艳好邮寄发出了催促函，而其中一份催促函的落款日期为2018年5月28日，据此确认该书面通知于2018年5月28日到达，合同自通知到达盛民富之日解除。因此，梁艳好要求确认双方签订的《原金洲大酒店租赁合同》及补充协议已于2018年5月28日解除的诉讼请求有理，本院予以支持。盛民富反诉要求继续履行租赁合同以及要求梁艳好向其提供租赁场地的产权证明并配合办妥网络文化经营许可证的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除后法律后果方面的争议。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，盛民富应当将涉案租赁房屋腾空返还给梁艳好，次承租人、实际使用人均有协助义务。本案中，梁艳好没有要求盛民富腾空返还涉案租赁房屋，仅是要求次承租人、实际使用人李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店协助盛民富将涉案租赁房屋腾空交回，缺乏前提和基础，其诉讼请求不应得到支持,应予以驳回。本院释明在处理请求解除合同时应当一并处理解除合同的法律后果即涉案租赁房屋的返还问题，并征求梁艳好是否增加诉讼请求后，梁艳好明确表示在本案当中不要求处理涉案租赁房屋的返还，同时还放弃要求李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店协助盛民富将涉案房屋腾空交回的诉讼请求，是自行处分其民事权利，应予以准许。盛民富没有按照双方签订《原金洲大酒店租赁合同》约定的付款期限支付租金，已构成违约，应承担向梁艳好支付租金以及违约金的违约责任。盛民富2017年5月之后的租金没有支付，双方签订的《原金洲大酒店租赁合同》及补充协议已于2018年5月28日解除，因此，梁艳好要求盛民富支付从2017年5月15日起计算至2018年5月28日止的租金702096.59元，小于按租赁合同约定计算的金额，是梁艳好自行处分其民事权利，本院予以准许，其诉讼请求本院予以支持。租赁合同解除后,盛民富未将涉案租赁房屋返还给梁艳好，盛民富应当向梁艳好支付涉案租赁房屋的占有使用费。因梁艳好与金洲村委会签订的《原金洲大酒店租赁合同》已于2019年8月31日解除，梁艳好丧失了对案涉租赁房屋占有、使用、收益的权利；同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，确定了逾期腾房占有使用费的承责主体，而且，梁艳好也没有举证证明在其与金洲村委会签订的《原金洲大酒店租赁合同》解除后，金洲村委会向其追索解除租赁合同后的占有使用费并履行了相应义务。因此，占有使用费应从2018年5月29日起计算至2019年8月31日止。关于占有使用费的标准，虽梁艳好与盛民富签订的《原金洲大酒店租赁合同》约定，梁艳好依法解除合同，盛民富逾期腾退返还租赁房屋，盛民富应当按照原租金标准的两倍向梁艳好支付场地占用费，但盛民富逾期腾退返还租赁房屋给梁艳好造成损失主要是租赁费用损失；根据公平原则，本院对占有使用费标准予以调整，盛民富应按合同解除前月租金标准的1.3倍即每月78606.03元（60466.18元/月×1.3倍）支付占有使用费合计1186697.49元（78606.03元/月÷31天/月×3天＋78606.03元/月×15个月）。梁艳好要求盛民富支付2019年8月31日之后的占有使用费以及请求支付占有使用费超出上述数额以外部分，本院不予支持。梁艳好要求盛民富支付违约金702096.59元，盛民富认为标准过高且表示不同意支付，视为盛民富要求本院对违约金进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，虽然合同约定违约金按每日2000元的标准计付，但是，梁艳好没有举证证明盛民富违约造成的实际损失数额，本院依法予以调整。其中，延迟支付2017年5月15日至2018年3月14日租金的违约金，应以55987.20元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，梁艳好主张上述期间内的月租金均为55598.40元，是梁艳好自行处分其民事权利，本院予以准许；延迟支付2018年3月15日至2018年5月28日租金的违约金，其中，2018年3月15日至2018年5月14日应以60466.18元为本金，2018年5月15日至2018年5月28日应以26202元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，梁艳好主张2018年3月15日至2018年5月14日期间内的月租金均为60046.27元、2018年5月15日至2018年5月28日期间内的租金为26020.05元，是梁艳好自行处分其民事权利，本院予以准许；每月租金违约金应以本金为限。对于梁艳好主张违约金超过上述数额以外部分，本院不予支持。关于租赁保证金问题。梁艳好与盛民富签订的《原金洲大酒店租赁合同》约定，若盛民富在租赁期间出现违约事由，梁艳好有权没收保证金并解除合同。因盛民富逾期交纳租金并达到解除合同的条件，梁艳好要求没收盛民富交纳的租赁保证金144000元符合合同约定，梁艳好该项诉讼请求本院予以支持。盛民富反诉要求保证金用于抵扣租金，依据不足，本院不予支持。关于进场费问题。梁艳好与盛民富签订的《原金洲大酒店租赁合同》约定，盛民富分三期向梁艳好交纳涉案租赁房屋进场费45万元，该约定是双方的真是意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，梁艳好收取盛民富支付的进场费30万元有合同依据，盛民富反诉要求返还进场费30万元并用于抵扣租金，依据不足，本院不予支持。关于场地装修损失问题。关于涉案租赁房屋第一至七层建筑物部分，盛民富虽经梁艳好同意后装修，因属于盛民富的责任导致租赁合同解除，而且，对于已经形成附合物的装修装饰，梁艳好已明确表示不同意利用；涉案租赁房屋第八层建筑物部分，是盛民富承租后未经梁艳好私自加建，且没有办理合法报建的审批手续。因此，盛民富反诉要求梁艳好赔偿场地装修损失1677332元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。因梁艳好与盛民富签订的《原金洲大酒店租赁合同》及其补充协议并没有对律师费进行约定，梁艳好也没有举证证明律师费已实际支付，因此，梁艳好要求盛民富支付律师费80000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。李建、刘少平、闯天下网吧、世芬餐厅、盛世旅店、梓辰饭店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认梁艳好与盛民富于2013年11月4日签订的《原金洲大酒店租赁合同》以及于2014年3月8日签订的《原金洲大酒店租赁合同补充协议》已于2018年5月28日解除；二、盛民富应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁艳好支付自2017年5月15日起至2018年5月28日止的租金702096.59元；三、盛民富应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁艳好支付自2018年5月29日起至2019年8月31日止的占有使用费1186697.49元；四、梁艳好已经收取盛民富的保证金144000元不予返还，梁艳好有权予以没收；五、盛民富应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁艳好支付自2017年5月15日起至2018年5月28日止的租金的违约金（延迟支付2017年5月15日至2018年3月14日租金的违约金，应以55598.40元为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；延迟支付2018年3月15日至2018年5月14日租金的违约金，应以60046.27元为本金，2018年5月15日至2018年5月28日应以26020.05为本金，分别从当月的6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至当月租金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；每月租金违约金应以本金为限）；六、驳回梁艳好的其余诉讼请求；七、驳回盛民富的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47809.82元、反诉案件受理费11885.33元、财产保全费5000元、评估费107000元，由盛民富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  郭志峰人民陪审员  杜美月人民陪审员  朱立群二〇二〇年九月十日法官助理张彩莲书记员梁楚莹书记员麦秋菊