四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0121民初3093号 原告：成都市绿园物业管理有限公司，统一社会信用代码91510121558998607Y，住所地成都市金堂县淮口镇兴淮大道********。 法定代表人：胡勇，总经理。 委托诉讼代理人：张燕，女，汉族，1984年9月27日出生，住四川省崇州市，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 被告：曾锟，男，汉族，1984年1月1日出生，住住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：曾庆和，男，汉族，1955年12月5日出生，住四川省金堂县，系被告父亲。 原告成都市绿园物业管理有限公司与被告曾锟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市绿园物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈代勇、委托诉讼代理人张燕，被告曾锟及其特别授权委托诉讼代理人曾庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费共计3714元，并按中国人民银行同期贷款利率计算损失，具体为：2018年928.5元，损失从2019年1月1日计算至付清之日；2019年1857元，损失从2020年1月1日计算至付清之日；2020年928.5元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告为金堂县赵镇北滨壹号小区的物业服务企业，被告是该小区1-2-8-1的业主。原告按照物业服务合同和相关法律法规对北滨壹号小区以及原告的物业实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的合同义务。被告自2018年7月1日起至2020年6月共拖欠物业服务费3714元，原告多次催收被告均不缴纳，原告提起本案诉讼，要求被告支付物业服务费，并按中国人民银行同期贷款利率计算相应期间的损失。 被告辩称，原告与金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）签订的《前期物业服务合同》未经备案登记，没有法律效力。合同没有约定生效时间，没有签订时间，并未生效。“成都市绿园物业北滨壹号服务部”是独立的法人或非法人组织，原告主张是其下属机构和内设机构，不予认可。2014年交房至2020年4月中旬，北滨壹号小区的物业管理工作都是鑫宇公司负责，2018年5月至7月期间委托给成都市鑫胜意商务服务有限公司（以下简称鑫胜意公司）。原告和被告没有签订物业服务合同，被告不清楚是谁聘请原告作为北滨壹号小区的物业服务企业。原被告没有建立起有效的服务合同关系，原告不具备本案原告的主体资格。即便认定《前期物业服务合同》已经生效，该合同也于2017年4月9日履行期限届满，合同权利和义务终止。原告于2020年7月6日提起诉讼，2017年7月7日之前的物业服务费已超过诉讼时效。开发商逾期交房，承诺为被告免缴三年即2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费。被告已经缴纳2018年1月1日至2018年6月30日的物业服务费。小区环境脏乱差，保安随地大小便，上班时间睡觉，门口有狗屎也不理不睬。原告主张其向被告提供了物业服务没有事实根据，其诉请被告支付物业服务费及损失没有依据。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当与业主签订书面物业服务合同，开发商从未与小区业主签订过物业服务合同，被告未向开发商支付物业服务费，与物业服务不符合基本要求有关，还与开发商拒不承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任有关。综上，请求驳回原告的诉讼请求，对原告伪造证据的行为依法进行处罚。 本院经审理认定事实如下： 鑫宇公司开发了位于金堂县××镇××街××号××号小区。原告在该小区一期前期物业服务招标中中标，2012年4月9日，鑫宇公司书面通知原告，要求其在接到通知后5各工作日内与鑫宇公司商谈前述北滨壹号一期物业服务合同事宜。该招标经金堂县城乡房产管理局（现称金堂县住房和城乡建设局）审查后于2012年3月19日同意备案。 后，原告（乙方）与鑫宇公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同使用说明载明：物业首次交付使用日，是以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。合同备案表载明物业服务费标准高层每月每平方米1.20元，物业管理期限2012年4月10日8时至2017年4月9日8时。备案时间与备案机关处空白。合同主要内容如下： 鑫宇公司与原告就北滨壹号的前期物业服务事宜签订本合同。原告的资质等级为三级，资质证书编号为成房金（2012001）001。第五条乙方提供的物业公告服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案盒物业档案的保管，详见附件十。第七条乙方根据物业使用的性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，该条款中的费用标准全部为空白。第八条物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。第十一条物业服务费用按（此处空白）（年/季度/月）缴纳，业主应在（此处空白）（每次缴纳的具体时间）履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：（此处空白）。第十三条本建筑区划内按规规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十四条停车场（库）的收费方式和标准全部为空白。第二十三条本合同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。第二十八条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应当以本合同第七条第（此处空白）项约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付（此处空白）元的违约金，并赔偿由此给甲方、业主造成的损失。第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求乙方（此处空白）倍返还。第三十九条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。第四十条本合同正本连同附件共（此处空白）页，一式（此处空白）份，甲乙双方各执（此处空白）份；由甲方或乙方抄送一份样本向房产管理部门备案。第四十一条本合同自（此处空白）起生效。合同及附件的尾部均加盖了鑫宇公司以及原告的公司印章和法定代表人名章，但未载明鑫宇公司和原告签订合同和附件的时间。 被告与鑫宇公司于2012年9月11日签订《商品房买卖合同》，购买北滨壹号小区1-2-8-1的房屋（建筑面积128.96平方米），与本案相关的合同内容有，第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，资质证号为成房金（2012）001。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.20元/月˙平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七载明，本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。合同未约定物业服务费的缴费方式和时间。上述合同于签订当日备案成功，备案号为39855。 按照《前期物业服务合同》的约定，原告接手北滨壹号小区的物业管理工作，并派出工作人员对小区实施管理。期间，原告授权北滨壹号项目部使用“成都市绿园物业北滨壹号服务部”的印章，代表原告在该小区办理业主接房入住、业主装修申请、收取物业费、张贴通知提示等。在履行物业管理职责期间，原告使用该枚印章收取了北滨壹号小区部分业主缴纳的物业服务费。 2014年7月28日，鑫宇公司将《商品房买卖合同》约定的房屋交付给被告，被告接收房屋并装修入住至今。鑫宇公司逾期交房，与被告商定以免除被告三年即2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费的方式承担逾期交房的违约责任。被告已经缴纳2018年1月1日至2018年6月30日的物业服务费。截止2020年6月30日，被告未缴物业服务费共计24个月3714元。 另查明，北滨壹号小区至本案法庭辩论终结时，尚未成立业主大会和业主委员会。 上述事实，有商品房买卖合同、中标通知书和成都市物业服务招标备案表、前期物业服务合同、收款收据及物业服务费缴费清单、电梯定期检验报告、原告张贴的地面禁止停放汽车的温馨提示、原告张贴文字和图片的照片、快递公司发给北滨壹号小区业主的短信、北滨壹号小区配电房的照片、（2017）川0121民初1324号民事判决书、鑫宇公司与其他业主签订的确认书，以及当事人当庭陈述在案佐证，上述证据经庭审举证和质证，符合证据三性，本院予以采信。对当事人提交的前期物业服务合同备案表、原告向被告催缴物业服务费的照片、张燕及巫德厚的劳动合同、证人证言、鑫胜意公司停车收费通知的照片、领取收款收据的凭证、鑫胜意公司出具的情况说明，因不符合证据三性，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告之间是否具有合法有效的物业服务合同关系；2.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.被告是否应当支付违约金。本院评议如下： 第一，关于原被告之间是否具有合法有效的物业服务合同关系的问题。 被告认为，原告与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》未经行政主管部门备案登记，不具有法律效力。本院认为，该合同未经备案并不当然无效。《物业管理条例》第五条规定，“……县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可知，物业服务合同应当根据市场主体的真实意思表示进行约定，其生效不以行政许可、行政审批等为要件，行政主管部门对物业服务企业履行合同负有监督管理之责。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的《前期物业服务合同》不存在上述情形，被告的意见，本院不予采信。 被告认为，《前期物业服务合同》第四十一条“本合同自（此处空白）起生效”对合同生效时间未作明确记载，落款处没有填写签订合同的时间，该合同未生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，《前期物业服务合同》虽然没有约定生效时间、没有填写签订时间，但加盖了原告与鑫宇公司的印章，因该合同不存在应当办理审批或者登记的情形，故自原告和鑫宇公司在合同上加盖印章时，该合同业已依法成立并生效。至于生效的具体时间，招标备案表上载明“同意备案，2012年3月19日”，《前期物业服务合同》载明物业管理期限为2012年4月10日8时至2017年4月9日8时，2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》载明“出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司”，综合上述内容，足以认定《前期物业服务合同》签订于2012年3月19日至2012年4月10日期间，合同生效时间明显早于原告要求被告履行给付义务的起点“2018年7月1日”。 被告认为，原告和被告没有签订《物业服务合同》，不清楚原告经谁聘请作为北滨壹号小区的物业管理企业，双方没有建立起有效的物业服务合同关系，原告不具备本案原告的主体资格。本院认为，原告是经北滨壹号小区开发商鑫宇公司通过招投标方式选聘的物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告作为北滨壹号小区的业主，受到原告与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》的约束，原告与被告建立起了有效的物业服务合同关系，原告具有本案的诉讼主体资格。 被告认为，即便认定原告与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》已经生效，也因该合同第二十三条“本同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。”的约定，合同于2017年4月9日履行期限届满，合同权利和义务已经终止。原告认为，原告与北滨壹号小区业主存在事实上的物业服务合同关系，《前期物业服务合同》的履行期限届满后，因小区业主大会尚未成立，原告作为《前期物业服务合同》的一方，仍然为该小区体提供物业服务至今。本院认为，根据《前期物业服务合同》第二十四条“本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。”的约定，结合庭审查明的其他事实，本院确认原告在《前期物业服务合同》履行期限届满后，继续在北滨壹号小区为业主提供物业服务至今。 被告认为，2014年4月交房起至2020年4月中旬，北滨壹号小区的物业管理工作都是鑫宇公司在负责，鑫宇公司将2018年5月至7月期间的物业管理工作委托给了鑫胜意公司。本院认为，按照《前期物业服务合同的》以及《商品房买卖合同》的约定，足以确认原告是北滨壹号小区唯一合法的物业服务企业，被告并未提供鑫宇公司实际为该小区提供物业服务的相关依据。被告以鑫宇公司免除其一年的物业服务费作为实际是由鑫宇公司向北滨壹号小区提供物业服务的理由并不充分：首先，鑫宇公司与被告签订的《商品房买卖合同》已经载明了北滨壹号小区的物业服务企业为原告，鑫宇公司是否实际为小区提供了物业服务，其在该小区实施物业管理工作是否事先受到原告授权或者事后得到原告追认，在案证据并不足以认定相关事实；其次，鑫宇公司作为北滨壹号小区的开发单位，若其为该小区提供了物业服务，则明显违背《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业……”的规定；再次，对鑫宇公司免除被告应当缴纳的物业服务费，原告并没有重复主张，至于鑫宇公司是否将免除被告应当缴纳的物业服务费交付给原告，是原告与鑫宇公司之间的权利和义务，与被告是否应当履行与原告之间的合同义务，并无必然关联。 被告认为，2018年5月至7月期间鑫胜意公司在北滨壹号小区履行物业管理职责。本院认为，原告系北滨壹号小区合法的物业服务企业，鑫胜意公司出具的情况说明载明的“鑫宇公司北滨壹号项目部经理吴伍光辉要求鑫胜意公司到北滨壹号为该小区提供物业服务”若属实，伍光辉的口头授意并不符合《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业;……，”的规定，不能产生解除原告与被告之间物业服务合同关系、形成鑫胜意公司与被告之间物业服务合同关系的法律效力。至于被告认为张燕、杨志平、巫德厚在收取物业服务费时是为鑫宇公司或者鑫胜意公司工作，并非原告的员工，以此排除原告为北滨壹号小区提供物业服务的事实。本院认为，该三人是否与原告签订书面劳动合同、建立劳动关系，与其是否代表原告履行向业主收取物业服务费的工作职责并无直接关联。 被告认为，对原告关于“成都市绿园物业北滨壹号服务部”是其下属机构和内设机构、“成都市绿园物业北滨壹号服务部”的印章不需要报备的主张，不予认可。本院认为，原告当庭认可该枚印章为原告所有和使用，对该枚印章产生的权利和义务承担相应法律责任，该枚印章是原告为了工作便利在内部使用的印章，不存在违反印章管理制度的情形。被告主张原告未经批准和备案使用“成都市绿园物业北滨壹号服务部”的印章涉嫌违法犯罪，本院审查未发现存在违法犯罪的情形，若被告认为原告有此情形，应当提交相应证据，或者依法向公安机关报案或举报。被告主张“成都市绿园物业北滨壹号服务部”是独立的法人机构或者非法人组织，但是未提交相应证据加以证明，本院对其观点不予采信。 被告认为，被告拒不不缴纳物业服务费，与开发商拒不承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任有关。本院认为，本案审理的是原告与被告之间的物业服务合同纠纷，被告的抗辩意见，涉及的是被告与鑫宇公司之间的商品房买卖合同纠纷，两者非同一法律关系，被告应当另案向鑫宇公司主权相关权利。 被告认为，北滨壹号小区物业服务质量差，并以此为由主张与原告不存在物业服务合同关系，拒绝向原告缴纳物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，被告认为原告不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求原告承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业服务费。被告抗辩《前期物业服务合同》中并未对收费标准进行约定，视为不需要缴纳物业服务费。本院认为，被告与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》中已经载明物业服务费每月每平方米1.20元，该条款对被告具有约束力，被告应当按照该标准向原告缴纳物业服务费。 本院认为，原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，原告为被告提供了物业服务，被告应当缴纳物业服务费。根据被告与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》，结合原告对业主缴纳物业服务费情况的记载、被告的自认，足以认定被告欠付自2018年7月1日起至2020年6月30日共计24个月的物业服务费3714元的事实。 第二，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。 原告以其在小区内以及被告房屋门上张贴催收单主张未过诉讼时效。被告以原告不能提交张贴催收单的照片的原始载体以供质证、催收照片作假作为抗辩，对原告催收的事实不予认可，同时认为即便法院认定被告应当向原告缴纳物业服务费，原告未进行有效催收，其于2020年7月6日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告的部分诉讼请求也超过了三年的诉讼时效期间，被告应当缴纳的诉讼费应当从2017年7月7日起算，在该时间点之前的物业服务费因诉讼时效已经经过而不应当得到支持。 本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。本案中，原告不能提交其张贴催收单的照片的原始载体，以供本院核实照片的真实来源，对原告主张其向被告进行了有效催收的陈述，本院不予采信。被告主张原告提交的部分照片是在2020年补拍的、是假证据，未向本院提交书面依据，本院不予采纳。原告主张被告应交物业服务费的时间起算点为2018年7月1日，当然没有超过三年的诉讼时效期限，对被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 第三，关于被告是否应当支付违约金的问题。 综合庭审查明的事实以及原被告在庭审中提交的催缴物业服务费的照片、物业服务费收款收据、电梯定期检验报告、快递公司发的短信、配电房的照片等证据，原告在履行物业管理职责时确实存在管理混乱、服务质量存在瑕疵等情形，被告不缴纳物业服务费与原告提供的物业服务未能达到合同约定和业主期望有密不可分的关系，故，逾期缴纳物业服务费的违约责任应当由原告和被告共同承担。综合双方的违约程度及造成的不利后果，对原告要求被告承担利息损失的主张，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费共计3714元，有事实基础和法律依据，应予以支持。原告要求按照按中国人民银行同期贷款利率计算损失，没有事实基础，本院不予支持。 依照《物业管理条例》第五条、第七条第(五)项、第十一条第(四)项、第二十一条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条之规定，判决如下： 一、被告曾锟于本判决生效后十日内向原告成都市绿园物业管理有限公司支付物业服务费3714元； 二、驳回原告成都市绿园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告曾锟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郑世艳 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李佳咛