北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7570号原告：北京兴如恒泰投资咨询有限公司，住所地北京市密云区新南路**鼓楼街道办事处办公楼**-482，统一社会信用代码91110113MA01GE6F43。法定代表人：吴树鑫，总经理。委托诉讼代理人：白岩，男，1993年1月7日出生，蒙古族，北京兴如恒泰投资咨询有限公司职员，住北京市顺义区。被告：李冉，男，1996年9月11日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市，身份号码xxx。原告北京兴如恒泰投资咨询有限公司（以下简称：兴如恒泰公司）与被告李冉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴如恒泰公司之委托诉讼代理人白岩、被告李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴如恒泰公司向本院提出诉讼请求：1.返还单人床+床垫实物或赔偿等值钱款；2.返还电脑桌一台或赔偿等值钱款；3.返还椅子一把或赔偿等值钱款；4.因缺少物品、异味、物品损毁导致的空置损失，承担不低于60%/月的空置损失；5.返还HITICHA牌空调遥控器一把；6.更换丢失门锁的锁芯；7.修理或更换损毁的窗帘；8.超期3天的退房损失；9.再次保洁1次；10.赔偿两个月的违约金；11.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系房屋租赁关系。房屋租赁地址为：北京顺义区x国际x号楼x。双方租赁期为2019年3月1日-2020年2月29日。租赁期间被告因个人原因更换（或搬运掉）沙发、床（含垫）、电脑桌、椅子，租赁到期时并未返还原状以及部分物品丢失，影响了房屋出租品质，又由于疫情管控，导致原告不能更换搬运沙发、床等大件物品，经本公司和其他公司带看出租，均以不同程度的缺物品、沙发质量差、屋内异味等原因未出租，时至当日仍未出租。考虑到疫情管控非人为可控的因素，所以要求被告按月租金的60%赔偿损失，直至房屋出租或更换完沙发、床、电脑桌为止。空调遥控器为开发商装修配置配套物件，需要被告返还，并保证遥控器为可用状态。钥匙并未按合同签署时的交接物品返还，需要被告负责更换，并保证门锁为可用状态。退房时间超出合同约定3天，需要被告承担。被告李冉辩称：床、床垫、电脑桌、椅子、窗帘之前比较破，我给换了，超期退房时因为疫情原因，原告也没有证据证明我超期退房，是因为原告的原因，我要求原告进行交接退房，但是中介因为疫情的原因进不了小区，保洁打扫干净以后，才要求原告退房的。空调遥控器应该在房屋的柜子里，我没有想拿走。不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，兴如恒泰公司（出租人、甲方）与李冉（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定乙方承租甲方位于北京市顺义区x街道x国际x号楼x，房屋租赁期限为2019年3月1日至2020年2月29日，租金每月5300元。租赁合同第九条9.约定：未经甲方书面同意在该房屋内私自赡养宠物（比如狗、猫）的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。第十条违约责任（二）约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2020年2月27日，被告李冉委托案外人陈立才办理涉诉房屋的退租事宜。2020年3月3日，原告与被告委托人陈立才签订了《退房确认单》。退房情形为：合同到期；房门钥匙：已收回；房租差五天883元已收取；是否存在可能影响下次出租安全的隐患：乙方确认没有；墙面地面是否干净整洁：无需保洁；家电家具及饰品物品是否有损坏：需赔偿，说明（少一张单人床和床垫、少椅子一把、少客厅遥控器一个（空调）、少钥匙两把、少电脑桌一张、沙发有异味、窗帘被宠物抓坏）。在庭审中，双方当事人对以下证据和事实存在争议：原告提交了微信聊天记录，证明被告把房屋损坏了。被告不认可该证明目的。被告提交了微信聊天记录，证明房屋是在合同之内退房的。原告不认可该证据。关于被告的退房时间。原告称：以退房确认单为准。被告称：2020年2月24日现场交接的，是我室友和原告进行交接的，当时是否交接的时候双方是否签订了确认单需要核实。关于原告主张的违约金。原告提交了视频，拟证明被告饲养了宠物，违反了合同约定。关于更换锁芯。原告称：房屋的门钥匙丢了，要求被告更换锁芯。被告称：租赁房屋时没有钥匙，是密码锁，只是告诉了我密码。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、照片、录音、微信聊天记录、《退房确认单》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。具体本案中，原、被告签订的《租赁合同》约定租赁期限为2019年3月1日至2020年2月29日，根据原、被告提交的证据，在合同到期前，被告已就退租事宜与原告进行了沟通协商，虽然双方最终与2020年3月3日进行了交接，晚于合同规定的日期，但是该过错不可归于被告，因此本院认定双方租赁合同已于2020年3月3日终止，关于原告主张的超三天退房的损失本院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。现原、被告租赁合同已履行完毕，根据合同法的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。具体本案中，原告主张被告赔偿单人床和床垫、电脑桌、椅子以及窗帘，被告称上述物品之前比较破，我给换了。由于被告未经原告同意对上述物品进行了随意处置，且交房时未交还原告，因此应对上述物品进行赔偿。根据原告提交的证据，本院对上述物品的价值进行酌定。关于原告主张的返还HITICHA牌空调遥控器，双方在《退房确认单》中已经确认丢失，因此原告应赔偿遥控器的费用，关于具体的费用，本院根据市场价予以确定。关于原告主张的更换丢失门锁的锁芯，双方在《退房确认单》中已经确定少钥匙两把，并未对锁芯予以确定，根据原告提交的证据，本院无法认定锁芯的问题，因此对原告的请求本院不予支持。关于原告主张的保洁1次，双方在《退房确认单》中已经确定无需保洁，因此对原告的请求不予支持。关于原告主张的空置损失，双方在《租赁合同》中未约定该项，且根据原、被告提交的证据，被告给房屋造成的损失不足以使得房屋空置，原告作为中介公司和出租人，在退房后有义务防止损失的扩大，因此对原告的该项请求本院不予支持。关于原告主张赔偿两个月违约金。根据合同约定，被告如果在租赁屋内饲养宠物要经原告书面同意，根据双方提交的证据，被告在屋内饲养宠物未经原告书面同意，违反了合同约定，按照合同约定应按照200%向甲方支付违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金系合同当事人对违约行为所将造成的损害赔偿总额的预定，本案中，被告因私自饲养宠物，导致涉诉租赁房屋的沙发和窗帘损坏，本院已针对上述物品的损坏确定由被告对原告进行了赔偿，因此对该项违约金的请求不再支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、被告李冉于本判决生效之日起七日内向原告北京兴如恒泰投资咨询有限公司支付单人床和床垫、电脑桌、椅子、空调遥控器、窗帘的损失赔偿款项共计五千元；二、驳回原告北京兴如恒泰投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由被告李冉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年九月二十八日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫