广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初958号原告：梁洋钢，男，汉族，1986年2月8日出生，住址：广东省陆丰市甲东镇雨亭村委会雨亭村西一区*****，身份证号码：441************15X。委托诉讼代理人：王章勇、骆苑玲，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师、实习律师。被告：曾文强，男，汉族，1968年7月15日出生，住址：四川省雅安市雨城区******，身份证号码：513************112。被告：李凤琼，女，汉族，1969年11月10日出生，住址：四川省南充市嘉陵区************，身份证号码：512************226。第三人：惠州市***地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛**花园********商铺。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：周娓、方金镇，系公司员工。原告梁洋钢诉被告曾文强、李凤琼、第三人惠州市***地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法由审判员张香萍适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人王章勇、第三人之委托诉讼代理人方金镇、被告曾文强、李凤琼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令解除原告与第一被告签订的《房地产买卖合同》；二、请求判令第一被告、第二被告共同向原告退还购房定及购房款合计12万元；三、请求判令第一被告、第二被告共同按照合同约定即按照总房价的20%（即112000元）向原告承担违约责任；四、原告向第三人支付的佣金8400元由第一被告、第二被告共同承担；五、原告支付的按揭服务费3700元由第一被告、第二被告共同承担；六、原告应向广东金卓越（惠阳）律师事务所支付的律师代理费25000元由第一被告、第二被告共同承担）；七、本案保全费、保全保险费、诉讼费由第一被告、第二被告共同承担。事实与理由：2019年9月3日，原告与第一被告签订《房地产买卖合同》，约定将惠州市惠阳区××号房【不动产权证号为：粤（2017）惠州市××号】以56万元出售给原告，原告于2019年9月3日支付了定金5万元。合同第三条约定：“买卖双方共同出资赎楼，买房按揭审批通过后，在卖方原按揭银行批准提前还款指定时间内，买卖双方讲述楼款存入卖方原月供账户，买房出资人民币柒万元，卖方出资人民币贰拾壹万元，共同完成赎楼”第三人工作人员与被告于2019年9月3日前往卖方按揭银行申请提前还款，银行出具了《提前还款预约受理通知书》，记载的预约时间开始人为2019年10月9日，预约结束日为2019年10月19日。同日，原告与被告夫妻一起前往原告按揭银行农业银行共同签订申请按揭，2019年9月24日农业银行审批通过了原告的按揭申请。原告于2019年10月8日将合同约定的用于提前还款的款项7万元转入被告银行账户，但是被告一直未将合同约定21万元提前还款款项转入月供账户提前还款，第三人一直不间断地打电话给被告要求被告提前还款赎楼解除抵押。截止2019年12月26日，原告在查询房产信息时，涉案房屋仍处于抵押状态。原告也多次催促惠州市***地产经纪有限公司要求被告履行合同义务，惠州市***地产经纪有限公司于2019年12月28日将原告制作的《催告履行函》致函第一被告，要求第一被告于2020年1月6日前向按揭银行存入赎楼款，解除房地产的抵押。但是第一被告一直未予答复，拒绝履行合同义务。另原告因办理按揭支付了按揭服务费3700元。原告已经向第三人支付了居间佣金8400元原告因委托广东金卓越（惠阳）律师事务所代理本案诉讼，应向广东金卓越（惠阳）律师事务所支付的律师代理费25000元【已经支付10000元】。因被告严重违约导致合同解除，该些费用应由第一被告、第二被告共同承担。因被告严重违约，经催告仍然拒不履行，因此，根据合同第十一条：“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产转让予买方或是逾期履行合同条款超十日，则卖方须即时返还双倍定金或是赔偿总房价的百分之二十给买房以弥补买方之损失。”合同第十五条规定双方任何一方违约，违约方需向守约方支付诉讼费、律师费、差旅费、评估费、公告费等实现债权的费用。原告迟迟不履行合同义务，已经构成根本违约，因此，被告应当向按照合同约定按照总房价20%向原告承担违约责任。第一被告、第二被告系夫妻关系，应共同承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。原告为其主张向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、第三人工商登记信息；4、房地产买卖合同；5、中华人民共和国不动产权证书、不动产查询情况表；6、中国农业银行个人明细对账单、收据；7、提前还款预约受理通知书；8、被告履行函及快递单；9、中介费（佣金）收据、按揭服务费收据；10、委托代理合同、律师费发票及凭证；11、增值税发票。被告曾文强未答辩亦未向本院提交证据。被告李凤琼未答辩亦未向本院提交任何证据。第三人陈述称，这套房子是经我们公司由我负责买卖的，被告一直在故意拖延时间，到后来就处于关机状态。第三人未提交任何证据。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，原告梁洋钢作为买方、被告曾文强作为卖方、第三人惠州市***地产经纪有限公司作为经纪方于2019年9月3日签订编号为NO:1××号《房地产买卖合同》，约定被告曾文强将位于惠州市惠阳区××号房以总价款56万元转让给原告梁洋钢，其中合同第三条约定“该房地产产权现状及赎楼约定为以下第2种：2、房地产有抵押，卖方应以C种方式赎楼，卖方应在签订本合同后5个工作日内向原按揭银行申请提前还款：C、买卖双方共同出资赎楼：买房按揭审批通过后，在卖方原按揭银行批准提前还款指定时间内，买卖双方将赎楼款存入卖方原月供账户，买方出资人民币7万元整，卖方出资21万元整（买方出资款自动转为购房房款），共同完成赎楼手续，卖方应在该房地产注销抵押登记后三日内将该房房地产权证（不动产权证）原件交付经纪方办理过户手续”、第六条约定“定金交付：购房定金共计5万元整，买方在签订合同当天支付定金5万元整”、第八条约定“买卖双方同意买方按下列第一种方式支付除购房定金以外的房款51万元整：第一种：银行按揭方式为商业贷款：1、买卖双方须在2019年9月13日之前向银行提交该房地产的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）…2、银行按揭款人民币44万元整（具体贷款金额以银行批复为准）在办理完成有关部门按揭抵押手续后由银行直接支付给卖方。办理银行贷款所产生的评估费、律师见证费、保险费、查档费、登记费、抵押费、按揭担保费等因为按揭产生的全部费用由买方支付，买方不得以任何理由拒绝缴纳或是延迟缴纳，因拒绝缴纳或是延迟缴纳致使流程终止或延迟的，视为买方违约。3、在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，卖方应无息退还买方所交全部款项”、第十一条约定“1、任何一方逾期履行合同条款即构成根本违约，违约方需按交易价总额日千分之一向守约方支付违约金。2、买方未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成或是逾期履行合同条款超过十日，则已付定金将由卖方没收或是赔偿总价款的百分之二十给卖方，而卖方有权在将该房地产转让予任何方。3、如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产转让予买方或是逾期履行合同条款超过十日，则卖方须即时返还双倍定金或是赔偿总价款的百分之二十给买方以弥补买方之损失”、第十二条约定“鉴于经纪方已促成买卖双方之间《房地产买卖合同》的成立，买方应向经纪方支付中介费8400元”、第十五条约定“双方任何一方违约，违约方需向守约方支付诉讼费、律师费、差旅费、评估费、公告费等实现债权的所有费用”等等。原告按约于当日交付定金5万元给被告曾文强并于2019年10月8日转账7万元给被告曾文强，然而被告曾文强在向按揭银行申请提前还款预约结束日未按合同约定将赎楼款存入原月供账户，为此原告向被告曾文强发《催告履行函》，被告曾文强仍未履行，故原告诉至本院请求解除涉案《房地产买卖合同》等。在本院受理本案前原告向本院申请诉前财产保全，为此支付保全费1865.5元。原告为此诉讼已支付律师费10000元。另查明，根据原告所提交的不动产登记结果显示涉案房产登记在被告曾文强名下，截至2019年12月26日止涉案房产仍处在抵押状态。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告曾文强、第三人惠州市***地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效合同，各方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据涉案《房地产买卖合同》第三条“该房地产产权现状及赎楼约定为以下第2种：2、房地产有抵押，卖方应以C种方式赎楼，卖方应在签订本合同后5个工作日内向原按揭银行申请提前还款：C、买卖双方共同出资赎楼：买房按揭审批通过后，在卖方原按揭银行批准提前还款指定时间内，买卖双方将赎楼款存入卖方原月供账户，买方出资人民币7万元整，卖方出资21万元整（买方出资款自动转为购房房款），共同完成赎楼手续，卖方应在该房地产注销抵押登记后三日内将该房房地产权证（不动产权证）原件交付经纪方办理过户手续”之约定，被告曾文强应按约完成赎楼手续，而根据原告所提交的根据原告所提交的不动产登记结果显示涉案房产登记在被告曾文强名下、截至2019年12月26日止涉案房产仍处在抵押状态，可见被告曾文强未履行约定的合同义务，经原告发函催告仍未履行，故原告诉请解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告诉请被告曾文强退还购房定金及购房款合计12万元及赔偿损失符合法律规定，本院予以支持，至于赔偿损失问题，根据涉案合同第十一条“3、如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产转让予买方或是逾期履行合同条款超过十日，则卖方须即时返还双倍定金或是赔偿总价款的百分之二十给买方以弥补买方之损失”之约定，且原告在庭审时明确表示选择按赔偿总价款的百分之二十标准，因此被告曾文强应赔偿原告损失112000元（560000*20%），原告第四、五项诉请向第三人支付的佣金、按揭服务费等均属于原告的损失，已包含在上述112000元款项内，故原告第四、五项诉讼请求不予支持。鉴于涉案合同第十五条“双方任何一方违约，违约方需向守约方支付诉讼费、律师费、差旅费、评估费、公告费等实现债权的所有费用”之约定，原告诉请被告曾文强承担律师费、诉讼费、保全费符合法律规定，本院予以支持。虽然原告约定律师费为25000元，然而原告现已实际支付律师1万元，故本院支持被告负担为实现债权所产生的律师费10000元。至于原告诉请被告李凤琼承担违约责任是基于被告李凤琼与被告曾文强系夫妻关系，本案属于房屋买卖合同纠纷，被告李凤琼非合同相对方，原告诉请被告李凤琼承担违约责任无法律依据，本院不予支持，应予驳回原告对被告李凤琼的全部诉讼请求。被告曾文强、李凤琼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁洋钢与被告曾文强、第三人惠州市***地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖合同》；二、被告曾文强在本判决生效之日起十五日内向原告梁洋钢退还购房定金及购房款合计120000元；三、被告曾文强在本判决生效之日起十五日内向原告梁洋钢赔偿损失112000元；四、被告曾文强在本判决生效之日起十五日内向原告梁洋钢支付为实现债权所产生的律师费10000元；五、驳回原告梁洋钢的其他诉讼请求。本案诉讼费5485元、保全费1865.5元，由被告曾文强负担（原告已预交诉讼费5485元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张香萍二〇二〇年七月二十日书记员  余伟娜