福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2061号 原告：林香沐，男，1979年11月6日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：谢跃华，福建万天律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告林香沐与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告林香沐的委托诉讼代理人谢跃华，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林香沐向本院提出诉讼请求：1.依法判决碧桂园公司支付延期交付三明市梅列区××号××幢××号房产的违约金70218元；2.依法判决碧桂园公司支付延期办理三明市梅列区××号××幢××号的房屋产权证的违约金7470元；3.依法判决碧桂园公司支付延期交付三明市梅列区××号××幢××层××号车位的违约金共计3254元；4.依法判决碧桂园公司支付延期办理三明市梅列区××号××幢××层××号的房屋房产权证违约金共计10050元；5.依法判决碧桂园公司承担本案诉讼费用。事实和理由：林香沐与碧桂园公司于2014年12月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定林香沐购买碧桂园公司位于三明市梅列区××号××幢××号××，房屋总价款为830000元。碧桂园公司应于2016年12月30日前交付房屋，林香沐已经依约交付了全款，但碧桂园公司直到2017年9月12日才交付房产。根据《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司应当承担延期交房违约金，从2016年12月30日开始至2017年9月12日共计70218元；根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，林香沐不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按林香沐已付款的0.01%计算违约金；从2017年9月12日开始至2018年3月12日扣除90日的履行期限，碧桂园公司应当支付违约金共计7470元。林香沐与碧桂园公司于2016年12月14日签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定林香沐购买碧桂园公司位于三明市梅列区××号××幢××层××号车位，车位总价款为45000元。碧桂园公司应2017年1月14日前交付商品房，林香沐已经依约交付了全款，但碧桂园公司直到2017年9月12日才交付房产。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，碧桂园公司应当承担延期交房违约金，从2017年1月14日开始至2017年9月12日共计3254元；根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，林香沐不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司逾期之日起每日向林香沐支付50元的违约金，从2017年9月12日至2018年3月12日扣除90日履行期限，碧桂园公司应当支付违约金共计10050元。据此，林香沐依据我国《民事诉讼法》及有关法律之规定，诉请贵院，请准予所诉。 碧桂园公司辩称，1.林香沐所诉延期交付的主张不能成立。首先，碧桂园公司已于合同约定交房日前通知林香沐，林香沐因为自身原因未按时前来收房，林香沐于2017年9月12日前来收楼(房屋及车)，造成房屋逾期收楼屋责任在于林香沐自身。其次，退一步讲，即使林香沐所诉逾期交付，林香沐所诉延期交付时段基本已过诉讼时效。就诉讼时效而言，林香沐所诉已超过诉讼时效，本案起算点应从林香沐起诉日即2020年8月6日起往前3年起算，即从2017年8月6日起算，2017年8月6日以前均已超过诉讼时效。2.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于答辩人，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由答辩人承担。3.即使答辩人需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中被答辩人主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。针对车位逾期办证的违约金，答辩人认为被答辩人的违约金主张过高，本案中被答辩人并没有实际损失，请求法庭根据公平原则和诚实信用原则予以调整。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回林香沐的诉讼请求。 林香沐围绕诉讼请求提交了《房屋买卖合同》（合同编号：×××28）、购房发票、物业及资料移交书、不动产权证，商品房买卖合同（合同编号：×××38）、购房发票、物业费发票、产权证等证据，碧桂园公司提交了期楼收楼通知书及快递单、总确权登记证明、办证资料移交明细表、房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收备表等证据，双方对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据本院对证据的审查确认和庭审陈述，查明事实如下： 1、2014年12月23日，林香沐与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××28）一份，约定：林香沐购买碧桂园公司位于三明市梅列区××号××幢××号××，房屋总价款为830000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已如期交房。林香沐不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按林香沐已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林香沐向碧桂园公司支付了购房款830000元。碧桂园公司于2016年12月26日通知林香沐于2017年12月30日前收楼。于2017年9月12日向林香沐实际交付案涉商品房，并预收林香沐的物业管理费。2018年1月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号20幢办理了首次登记（总确权）。2018年3月5日，碧桂园公司与林香沐办理了办证资料移交手续。2018年3月12日，林香沐取得三明市梅列区××号××幢××号房屋不动产权证。 2.2016年12月14日，林香沐与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××38）一份，约定：林香沐购买碧桂园公司位于三明市梅列区××号××幢××层××号车位，车位总价款为45000元。碧桂园公司应于2017年1月14日前交付商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。双方同意：逾期交房的，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，逾期交付违约金由买卖双方再行约定。因碧桂园公司原因，林香沐未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向林香沐支付五十元的违约金。合同签订后，林香沐向碧桂园公司支付了全部车位款45000元。碧桂园公司于2016年12月26日通知林香沐于2017年1月14日前收楼，于2017年9月12日向林香沐实际交付案涉商品房，并预收林香沐的物业管理费。2018年1月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号19幢办理了首次登记（总确权）。2018年3月12日，碧桂园公司与林香沐办理了办证资料移交手续。2018年7月3日，林香沐取得三明市梅列区碧桂园1号负二层72号车位不动产权证。 3、2016年11月18日，碧桂园公司取得上述涉案房屋和车位所在建设工程的《建设工程消防验收意见书》，综合评定本工程消防验收合格。2016年12月30日，由建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等单位在涉案房屋所在建设工程（三明碧桂园一期E地块）的《建筑工程竣工验收报告》签字盖章，竣工验收结论：本工程已按合同约定内容，图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格、内业资料齐全有效，同意验收交付使用。2017年8月8日，碧桂园公司就上述工程申请办理竣工验收备案，2017年8月14日同意备案。 综上所述，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××28）和《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××38），系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,应当认定为合法有效,双方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。1.关于碧桂园公司是否存在向林香沐逾期交付坐落于三明市梅列区××号××幢××室房屋的问题。碧桂园公司于合同约定的房屋交付时间之前书面通知林香沐可于2016年12月30日进行房屋交付，已尽房屋交付的通知义务，未违反合同关于房屋交付的期限约定。根据合同的约定，房屋交付的条件为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。至2016年12月30日，该涉案房屋经五方单位验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，碧桂园公司未违反合同有关房屋交付条件的约定。故林香沐请求判决碧桂园公司支付延期交付三明市梅列区××号××幢××号房产的违约金70218元的诉讼请求，于法无据，不予支持。2.关于碧桂园公司是否存在逾期办理林香沐坐落于三明市梅列区××号××幢××室房屋不动产权证的问题。《商品房买卖合同》（合同编号：×××28）约定，如碧桂园公司原因，林香沐不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按林香沐已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年9月12日向林香沐实际交付案涉商品房。2018年3月5日，碧桂园公司与林香沐办理了办证资料移交手续。2018年3月12日，林香沐取得三明市梅列区××号××幢××号房屋不动产权证。因林香沐未能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司已构成违约，故碧桂园公司应向林香沐支付逾期办理房屋权属证书的违约金。故林香沐主张，该违约金按每日按林香沐已付款的0.01%计算，从2017年9月12日开始计算至2018年3月12日止，并扣除90日的履行期限。但本院认为，该违约金应从碧桂园公司交付商品房之日的次日（即2017年9月13日）起的第90日（即2017年12月12日）开始计算至碧桂园公司与林香沐办理了办证资料移交手续之日（即2018年3月5日）。该违约金：830000元×0.01%×83天＝6889元。3.关于碧桂园公司是否存在向林香沐逾期交付坐落于三明市梅列区××号××幢××层××号车位的问题。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××38）第九条对商品房交付条件进行约定，该商品房交付时应符合下列条件之一：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文书上。根据合同第十一条约定，碧桂园公司应于2017年1月14日前将符合第九条约定条件的商品房交付给林香沐。2017年8月8日，碧桂园公司就上述工程申请办理竣工验收备案，2017年8月14日同意备案。因碧桂园公司于2016年12月26日通知林香沐于2017年1月14日前收楼，但所要交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。林香沐要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。但逾期期间应从2017年1月15日开始计算至2017年8月14日止。碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表并未实际影响林香沐接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即林香沐实际上并没有损失，但碧桂园公司的行为违反了合同约定，侵犯了林香沐的知情权，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及林香沐实际上没有损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的违约责任。因双方未约定逾期交付房屋的违约金，故本院酌定违约金按年利率6%计算。该违约金：45000元×6%÷365×211天×80%﹦1249元。4.关于碧桂园公司是否存在逾期办理林香沐坐落于三明市梅列区××号××幢××幢××层××号车位不动产权证的问题。《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××38）约定，碧桂园公司应于2017年1月14日前将符合第九条约定条件的商品房交付给林香沐。因碧桂园公司的原因，林香沐未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，每逾期一天碧桂园公司应向林香沐支付五十元的违约金。碧桂园公司于2016年12月26日通知林香沐于2017年1月14日前收楼，于2017年9月12日向林香沐实际交付案涉商品房。2018年1月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号19幢办理了首次登记（总确权）。因林香沐未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。故碧桂园公司应向林香沐支付逾期办理房屋权属证书的违约金。在本案中，林香沐主张违约金从2017年9月12日开始计算至2018年3月12日止，并扣除90日履行期限，即从2017年9月12日起第90日（即2017年12月10日）开始计算至2018年3月12日止。上述主张符合合同的约定，但因违约金的性质属于补偿性质，双方约定的每逾期一天碧桂园公司应向林香沐支付五十元的违约金明显过高，且碧桂园公司又提出调整的要求，故对该违约金予以调整。案涉的车位已交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和办理他项权利，案涉车位的实际损失难于确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉车位的逾期办证的违约金，应以45000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，从2017年12月10日开始计算至2018年3月12日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林香沐支付逾期办理三明市梅列区××号××幢××室房屋不动产权证的违约金6889元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林香沐支付逾期交付三明市梅列区××号××幢××层××号车位的违约金1249元； 三、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林香沐支付逾期办理三明市梅列区××号××幢××层××号车位不动产权证的违约金（该违约金以45000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的1.3倍，从2017年12月10日开始计算至2018年3月12日止）； 四、驳回林香沐的其他诉讼请求。 案件受理费2075元，减半收取1038元，由林香沐负担939元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林志忠 二〇二〇年九月二十二日 书记员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。