四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0923民初973号 原告（案外人）：胡世金，男，1970年4月15日出生，汉族，四川省遂宁市人，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人（特别授权），段勇，四川蜀中律师事务所律师。 被告（被执行人）：胡渝军，男，1977年12月1日出生，汉族，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区。 被告（申请执行人）：王璐，女，1990年4月13日出生，汉族，成都市天府新区人，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人，杨育成，四川舟楫（宜宾）律师事务所律师。 原告胡世金与被告胡渝军、王璐案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭缺席进行了审理。原告胡世金的特别授权委托诉讼代理人段勇，被告王璐的委托诉讼代理人杨育成到庭参加诉讼，被告胡渝军经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡世金向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告胡渝军签订的《二手房买卖合同》有效，位于遂宁市船山区××路××号××单元××层××号的住房归原告所有；2.中止对遂宁市船山区××路××号××单元××层××号房产的执行，依法解除对该房屋的查封并终止拍卖；3.由被告配合办理房屋过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原告胡世金与被告胡渝军签订三份《二手房买卖合同》，约定由胡世金购买胡渝军名下三套房屋，分别为：遂宁市船山区××路××号××单元××层××号的住房、遂宁市船山区××路××号××栋××层××号××、遂宁市船山区××路××号××栋××层××号××房（后解除），总金额400万，其中本案涉及房屋总价为110万，102号铺面总价90万，201号房屋总价200万。在签订合同后，原告胡世金于2016年1月29日将三处房屋购房款一次性支付给胡渝军。胡渝军收到款项后将房屋交付给申请人，但是胡渝军收到购房款后并没有用于偿还银行贷款，房屋存在抵押导致未办理过户。现由于胡渝军与王璐因为股权转让纠纷导致诉讼，在执行阶段法院查封了上述房屋，现对该房屋正进行处置。原告作为案外人提出执行异议，贵院于2020年5月26日向原告送达了（2020）川0923执异8号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为与胡渝军签订了真实的二手房买卖合同，并履行了付款义务，也实际取得了房屋，未办理变更登记是因为胡渝军未及时解除房屋的抵押而导致，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 被告王璐辩称，胡世金与胡渝军的房屋买卖合同不真实，合同签订时间为2016年1月25日，转款时间为2016年1月29日，转款没有备注用途和性质；胡世金与胡渝军系亲属关系和合伙关系，合同签订后是否履行房屋买卖合同的事实不清；买卖合同的纸张至今是崭新的，不真实；根据《物权法》的规定，判断房屋所有权人的唯一依据是房屋的产权证明，本案中房屋至始至终均登记在胡渝军夫妻名下，并且基于《物权法》无因性原则，即使买卖合同真实签订，也并不意味着原告就是涉案房屋的真实所有人；执行异议裁定书中查明原告因自身原因而未过户，即使合同真实及原告系房屋真实所有人的情况下，也不能对抗执行；涉案房屋在2018年9月4日至2021年9月3日期间产生了49万元的抵押贷款，从而说明系胡渝军夫妻对房屋基于所有权产生的处分行为，而非原告方陈述的因抵押贷款原因导致无法过户，本案房屋早已具备过户条件；原告没有证据证明胡渝军将解除买卖合同的一套购房的款项进行退还，原告在对涉案房屋长达近两年的诉讼保全及执行查封中均没有提出权利要求，仅在将要进行变卖阶段提出执行异议，明显具有恶意逃避执行的目的。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告胡渝军未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。 本院经审理认定事实如下：原告胡世金与被告胡渝军系远房的堂兄弟关系和合作伙伴关系。2016年1月25日，原告胡世金与被告胡渝军签订了三份《二手房买卖合同》，约定由胡世金购买胡渝军夫妻所有的位于遂宁市船山区××路××号××单元××层××号××房××和遂宁市船山区××路××号××栋××层××号××及遂宁市船山区××路××号××栋××层××号××房，房屋价款分别为110万元、90万元和200万元，总金额共计400万元。案涉房产遂宁市船山区××路××号××单元××层××号的住房于2015年1月设立有银行的抵押贷款75万元，原告在签订房屋买卖合同时知晓该情况。在签订合同后，原告胡世金于2016年1月29日将三处房屋的购房款通过建设银行一次性转账支付给了胡渝军。后双方又解除了关于遂宁市船山区××路××号××栋××层××号××房的《二手房买卖合同》，被告胡渝军于2016年1月30日通过工商银行分两次向原告胡世金退还了购房款200万元。 2018年9月4日，在案涉房产已解除银行抵押的情况下，被告胡渝军再次将该住房设立了49万元的银行抵押贷款。后被告胡渝军未清偿银行的贷款，导致案涉房屋至今未办理过户登记。 2019年5月，王璐起诉被告胡渝军等人股权转让纠纷，并申请对案涉房产作了诉讼保全。本院于同年10月22日作出（2019）川0923民初833号民事判决书，判决由被告胡渝军向王璐支付股权转让款288.75万元及相应利息。判决生效进入执行阶段，本院于2020年3月16日作出（2019）川0923执1253号执行裁定书，拍卖包括遂宁市船山区××路××号××单元××层××号在内的房产。案外人胡世金提出书面执行异议，请求中止执行。本院审查后，于2020年5月22日作出了（2020）川0923执异8号执行裁定书，以房屋未办理过户登记、胡世金存在一定过错，不符合相关法律规定为由，驳回了胡世金的异议请求。胡世金不服，在法定期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，请求确认双方签订的《二手房买卖合同》有效，位于遂宁市船山区××路××号××单元××层××号的住房归原告所有；中止对遂宁市船山区××路××号××单元××层××号房产的执行，依法解除对该房屋的查封并终止拍卖；由被告配合办理房屋过户手续。 另查明，原告胡世金购买房屋后又将该房屋无偿交与被告胡渝军居住使用至今。 上述事实，有原被告的身份信息、（2019）川0923执1253号执行裁定书、二手房买卖合同、客户交易详细信息、（2020）川0923执异8号执行裁定书、碧水逸景业主委员会居住证明、抵押信息、（2019）川0923民初833号民事裁定书、银行交易流水等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是原告对案涉房屋享有的权益是否能够排除执行？从查明的事实看，原告明知案涉房屋存在银行抵押贷款，自己在交付购房款时未能采取有效措施让胡渝军解除银行抵押而办理过户登记。另外，案涉房屋曾两次进行过银行抵押贷款，期间曾解除过抵押，然而原告胡世金在解除抵押期间未能办理过户登记。原告在该房屋能够办理过户登记的情况下，至今未办理过户登记，自身存在过错。同时，原告购买房屋后，并未自己占有、使用该房，而是将房屋无偿交与被告胡渝军居住使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告起诉要求排除申请执行人王璐的执行，不符合该条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告胡世金的诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告胡世金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  邱文彬 人民陪审员  杨文红 人民陪审员  刘志明 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  伍春枚 书 记 员  曾明铭