江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4095号原告：常州华硕投资管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇城中花苑******，统一社会信用代码91320412581055981R。法定代表人：吴仲华，公司总经理。委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。被告：常州明州康复医院有限公司，住所，住所地常州市武进区湖塘镇青洋南路**社会信用代码91320412MA1UTM6B2L。法定代表人：秦恩军，公司总经理。委托诉讼代理人：毛伟伟，公司员工。委托诉讼代理人：郑雅丽，公司员工。原告常州华硕投资管理有限公司与被告常州明州康复医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人管怀良、被告的委托诉讼代理人毛伟伟、郑雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金款2275275元，并承担违约金1435000元，共计3710275元。二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月29日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份并附有相关附件，合同约定：甲方（原告）将其拥有的坐落在，不动产权证苏（2017）常州市不动产权第××号，土地证面积3162.9平方米,建筑面积21024.48平方米,包括围墙内的一切现有道路设备（施）绿化等出租给乙方（被告），用于开设医疗机构。租赁时间16年零4个月，自2017年12月1日起到2034年3月31日止（含政府申报期、筹建期）。装修筹建期12个月，自2018年3月31日起到2019年3月31日，申报、筹建期免交租金。合同同时约定：第一年租金574万元，租期内租金每满三年递增不超过6%，并享受房租首笔支付年租金5240000元。租金每满12个月支付一次，支付时间：第一笔支付时间为2018年4月10日，第二年起在租期日后七个工作日内支付。合同第七条：第1款约定，房屋内的设施设备、水、电、气等和外场配套，按现场出租，甲方不再配套，一切投入均由乙方负责；消防设施由乙方按实际业态报消防部门审批且验收后方可使用，费用乙方承担，甲方全力配合；第6款第6项约定，因乙方拖欠租金三个月的甲方有权要求乙方承担三个月的房租的违约金。当日双方又签订了《补充协议》，对《房屋租赁合同》第四条作出了修改，约定租金每满三年递增6%，并明确了每期应支付的租金金额。其中第一年5240000元，第二年5740000元，第三年5740000元。合同生效后，原告按合同约定履行了自己的义务，被告也支付了第一年、第二年的租金。到2020年4月10日被告应支付第三年的租金5740000元，但被告直到2020年4月30日仅支付了租金3464725元，其余所欠租金2275275元被告以其他借口没有支付。双方多次协商未达成一致意见，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告违反租赁合同约定，导致被告额外产生费用2275275元（按发票实际应为2275725元），应从应付租金中扣除，故被告不构成违约。理由如下：1、被告承租不动产用于开办医院，承租范围包括标的房屋及围墙范围内的一切道路、设备设施。原告应当保证出租的房屋处于正常安全使用状态。但原告交付的房屋不满足开办医院的消防强制要求，无法配备消防登高面以及消防环形道路。原告故意隐瞒租赁标的物的性质，导致被告无法在承租范围配套消防设施。被告为实现合同目的，避免消防设施被强制拆除，只能选择以变更土地性质的方式保留相关消防配套设施，被告为此垫付了土地改性费用2275275元（按发票实际应为2275725元）。2、上述改性费用应由原告承担。理由是：1）原告作为案涉土地的使用权人，使用年限为40年，被告承租仅为15年，该土地改性的实际受益人是原告，故原告应当承担该费用。2）原告作为租赁合同的出租人，享有每年几百万元的高额租金收益，理应承担出租标的物的成本费用。3）根据合同法第六十二条的规定，履行费用负担不明确的，由履行义务一方负担。虽然双方的合同未对该费用负担作出约定，但原告作为履行交付租赁标的物的义务一方，也应负担该费用。土地改性费用与房屋租赁合同的履行密切相关，系基于同一法律关系产生，本案土地转性费用原应由湖塘镇政府支付，而实际由被告垫付的前提条件系基于原被告之间的房屋租赁合同，被告与湖塘镇政府之间不存在任何法律关系，反之原告的土地系来源于与湖塘镇政府之间的出让法律关系。鉴于原告拒绝履行上述债务，被告依法行使抵消权，在应付房租中扣除合理合法。二、被告不构成违约，原告诉请违约金无法律依据。退一步说，即使认定被告构成违约，原告诉请的违约金1435000元也过分高于其实际损失，原告也未对其实际损失提交证据，应当承担对其不利的法律后果。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年3月29日，原告作为甲方，被告作为乙方，协商签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落在、土地使用证面积3162.9平方米、建筑面积21024.48平方米,包括围墙内的一切现有道路设备（施）绿化等出租给乙方（被告），用于开设医疗机构。租赁时间16年零4个月，自2017年12月1日起到2034年3月31日止（含政府申报期、筹建期）。2017年12月1日将出租房屋及附属设施按现状交付乙方（附清单）；装修筹建期12个月，自2018年3月31日起到2019年3月31日，申报、筹建期免交租金。第一年租金5740000元（含税价），租期内租金每满三年递增不超过6%，并享受房租首笔支付年租金5240000元。租金每满12个月支付一次，第一笔支付时间为2018年4月10日，第二年起在租期日后七个工作日内支付。房屋内的设施设备、水、电、气等和外场配套，按现场出租，甲方不再另行配套，一切投入均由乙方负责。消防设施由乙方按实际业态报消防部门审批且验收后方可使用，费用乙方承担，甲方全力配合。因乙方拖欠租金三个月的甲方有权要求乙方承担三个月的房租违约金。当日（笔误为2019年3月29日），双方还签订了《补充协议》一份，将《房屋租赁合同》第四条修改为：租赁期内租金每满三年递增6%，并对第一年的租金金额作出了明确约定，其中第一年5240000元，第二年5740000元，第三年5740000元。上述合同和协议签订后，原告按约定将出租房屋、土地交付给被告，被告也如期足额支付了第一年、第二年的租金。至2020年4月10日被告应支付第三年的租金5740000元，但被告直至2020年4月30日仅支付了租金3464725元，尚结欠租金2275275元。由于原告交付给被告使用的租赁标的物中包含可以免费使用的集体性质农用地，被告为了医院的正常运营，未经土地行政主管部门批准，擅自在农用地上建设道路等永久建筑物、构筑物，实际改变了土地的用途，被土地行政主管部门责令整改。2019年12月5日，湖塘镇政府及有关部门为解决被告要求解决的道路用地问题与常州市武进新农村建设发展有限公司签订《农村土地精细化综合整治指标转让协议》一份，将上述使用的5.4465亩农用地转为建设用地，土地使用权人（湖塘镇政府）不变，并由被告支付了转让费2275725元（被告误认为其缴纳金额为2275275元）。被告以代为支付上述转让费为由，要求此后充抵等额的年度租金，故未再支付拖欠原告的第三年度剩余租金2275275元。原告发函催收未果，委托律师起诉来院，要求判如所请。上述事实，由不动产权证、房屋租赁合同、补充协议、支付款项凭证、转让协议及当事人的陈述等证据佐证在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，应当认定合法、有效，双方均应依法全面履行义务。被告虽然支付了承租范围5.4465亩农用地转为建设用地的转让费2275725元，但双方合同明确按现状交付，且按现状交付的土地并没有给被告使用租赁房屋带来实质性的影响。被告支付该转让费是由于其为了自身运营需要建设道路等而改变用地性质，该改变性质的土地使用权人不是原告，双方没有在合同中约定该费用应由原告负担，事后也没有以其他形式补充约定由原告负担，故被告要求将该转让费充抵租金，既没有事实依据，也不符合法律规定。综上，被告在原告催要后仍拒不支付结欠的租金2275275元已构成违约，且已超过合同约定的三个月期限，应当按合同约定承担违约责任，即应当及时足额支付拖欠的租金和违约金。虽然合同约定违约金按当年度应付的三个月租金标准计算，即按年租金的25%计算，但考虑到被告并不是故意拒交拖欠的租金，而是要求将土地转让费予以充抵，即其违约的情形有其特殊的原因，并且被告在诉讼中也要求调减，本院综合考量后，认为参照拖欠租金2275275元的30%标准调减更为合理，故违约金酌定为680000元。本案因调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常州明州康复医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付常州华硕投资管理有限公司租金2275275元和违约金680000元。二、驳回常州华硕投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36483元，保全费5000元，合计41483元，由常州明州康复医院有限公司负担35400元，由常州华韬纺织品有限公司负担6083元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  李 勇人民陪审员  马浩杰二〇二〇年九月十五日书 记 员  羊容萱