北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15691号原告（反诉被告）：朱莉，女，1985年9月26日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：张超，北京永定律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长兴，北京市中海律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京喜龙商贸有限公司安贞分公司，住所地北京市朝阳区安贞西里三区26楼1层1-2内1-3。负责人：武小红，经理。委托代理人：崔英洁，北京博善律师事务所律师。原告（反诉被告）朱莉与被告（反诉原告）北京喜龙商贸有限公司安贞分公司（以下简称喜龙公司）联营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱莉之委托诉讼代理人张超，喜龙公司之委托诉讼代理人崔英洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱莉向本院提出诉讼请求：1、判令喜龙公司与朱莉之间的租赁合同于2018年12月5日解除；2、喜龙公司返还朱莉押金200000元；3、喜龙公司赔偿朱莉道具损失58710元、租房损失18600元、货品损失10000元、车辆折旧损失55000元；4、本案诉讼费由喜龙公司负担。事实和理由：2018年11月1日，朱莉与喜龙公司签订《租赁协议》，约定朱莉承包喜龙公司经营的喜龙生鲜超市内的蔬菜、水果部分并且享有独家经营权。朱莉于签订协议当日交付了押金200000元。为履行协议，朱莉租赁员工宿舍、购买陈列道具、购买车辆进货，投入大额成本，于11月9日正式进场。进场经营10多天后，喜龙公司擅自变更合同，通知朱莉撤场整改，将水果、蔬菜分别承包给几户经营，于2018年12月3日正式关闭调整。喜龙公司的上述行为属于根本违约，导致朱莉无法实现独家经营的合同目的从而造成员工、货品、道具、车辆损失。喜龙公司辩称：1、朱莉诉请的法律关系错误，双方之间的合同并非联营合同关系，实为租赁合同关系。2、朱莉于2018年12月10日提出不再承租场地，故合同解除时间应为2018年12月10日。3、保证金不应退还。2018年12月3日超市进行升级改造系由于因朱莉一方人员、设备不配合，人流量每况愈下，为维持正常经营，喜龙公司与各位摊主协商一致并进行租金减免的结果，升级改造后仍可正常经营，不存在无法履行合同的情况。朱莉在可正常经营时提出不再继续承租，属于单方违约。4、各项损失均为朱莉为实现其经营而产生的经营成本，与喜龙公司无关，合同的解除系朱莉一方撤店引起的。喜龙公司提出反诉请求：1、判令双方签订的《租赁协议》于2018年12月10日解除；2、判令朱莉支付喜龙公司免租期损失24万元；3、判令朱莉支付喜龙公司7日的空置期损失20万元；4、判令朱莉支付喜龙公司占有使用费用（以每月24万元为标准，自2018年12月18日至实际腾退之日）；5、诉讼费用由朱莉承担。事实与理由：2018年11月1日，朱莉与喜龙公司签订《租赁协议》，喜龙公司向朱莉出租场地，朱莉向喜龙公司缴纳租金，如未经喜龙公司同意擅自撤场，喜龙公司可扣除保证金不予退还。朱莉口头承诺可以达到日均8万元的流水额。喜龙公司2018年11月9日将场地交付给朱莉，但朱莉接受场地后，人员配备不合理，并拉起警戒线且结账地点少，造成客户穿行不便，结账排队时间长，导致客流量逐日下降。喜龙公司多次向朱莉提出合理化建议，但朱莉置之不理。因超市人流量主要靠蔬菜、水果带动，因朱莉的行为导致超市的人流量急剧下降，2018年11月28日，喜龙公司召集所有商户协商解决方案，包括朱莉在内的全体商户均同意调整位置。2018年12月8日，喜龙公司完成调整，通知朱莉继续经营，朱莉不予理会。12月10日，朱莉明确表述不再继续经营。朱莉针对反诉答辩称，双方12月5日在武小红办公室商谈，武小红明确表示把朱莉的独家经营权变更为多家分包，导致朱莉合同目的不能实现，朱莉明确提出不干了，合同应自通知到达对方时解除。合同性质是联营合同，按照协议约定，第一个月不需支付租金。因喜龙公司违约，喜龙公司未经朱莉同意进行清场，侵犯了朱莉的自主经营权，给朱莉造成了运输车辆、货架的闲置，造成巨大损失，应赔偿朱莉的损失。本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，喜龙公司作为甲方与朱莉作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方按照乙方销售流水金额的10%收取租金，6个月后乙方日均销售达到8万按照日均8万的10%收取，每增加1万，减少1%扣点，以此类推。10万之后均按照8%扣点。6个月后按照8万扣点执行。如6个月后日均未达到8万，按照双方实际协商为准。进场前第一个月甲方对乙方0扣点，第二个月按照流水8%扣点。2019年1月1日起正式按照流水10%扣除。甲方于2018年11月9日前将场地交予乙方使用，本合同自2018年11月9日至2019年11月9日止。乙方向甲方一次性缴纳保证金20万元整，合约期满不再续约，甲方需将保证金退还乙方。合约期间，乙方如需提前中止合约，应提前30天告知甲方，经甲方同意方可撤场，如未经甲方同意擅自撤场，甲方可扣除保证金，不予退还。合约期间乙方享有甲方经营场所蔬菜、水果独家经营权。甲方不允许擅自招租与乙方销售商品类似的商品，如有违反，乙方有权不向甲方缴纳租金。合约期间，乙方享有经营自主权，甲方不得干预乙方的正常经营（甲方有权监督乙方售卖价格）。乙方销售所用陈列道具、耗材由乙方自行解决（合约终止后、乙方保证不影响甲方场所道具使用的情况下，对道具进行处理）。附加条款：1、乙方保证甲方日均销售达到8万元后，不再下降，如果下降甲方依然按照日均8万扣点计算。2、如果乙方在6个月后未达到日均销售8万元，双方协商按照实际流水额的10%收取租金。3、如果乙方达不到甲方要求，甲方有权提前中止合同，提前十天告知乙方。4、如因乙方自身经营不善且不采纳甲方提出的合理建议，导致客流/销售持续下降，且一段时间未有改善，甲方有权提前终止合同且不退还保证金等。2018年11月9日，朱莉向喜龙公司交纳押金20万元。2018年12月1日，喜龙公司在超市门口张贴通知，载明“12月3日起内部调整一周后开业敬请光临。”2018年12月5日，朱莉、王某与喜龙公司负责人武小红在武小红办公室商谈，武小红：“我和海龙最后意见还是给你们一部分或者一大部分”王某：“那没法做下去了”武小红：“你的意思是你怎么着整体不做是怎么着”王某：“如果是那样情况下，我肯定就不做了”武小红：“你不做也行，那不做咱有不做的，该退你们押金退押金，该怎么着，是你该给我们几天的摊位费、租金呢，该给租金”王某：“没问题，一号二号我们卖的，我不是说给你8个点的扣点么，该给你扣点给你扣点。”12月7日，武小红与王某通话。武小红：“你不是早就找人弄那个案子吗，到现在都没弄呢”王某：“我现在找那个弄案子的人都不来了”“我这些货架我这些称我现在撤了我咋弄”武小红“那我们没法施工哪”庭审中，喜龙公司表示12月10日之后将朱莉的东西挪置另外的地点。庭审中，喜龙公司申请其他商户出庭作证，证人称喜龙公司11月底给商户开过会说要调整摊位的位置，水果蔬菜因为种类不全摆放不对，人越来越少，因此要变成多家。12月3日关门，18、19日正式开业就变成新的水果摊了。朱莉主张其为履行合同发生了道具购置损失58710元、为员工租房损失18600元、货品损失10000元、车辆折旧损失55000元，提交了购置道具的收据、租房合同、旧机动车买卖合同。上述事实有《租赁协议》、收据、谈话录音、通话录音、证人证言及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：朱莉与喜龙公司签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。《租赁合同》中约定朱莉承包喜龙公司经营的超市内生鲜、蔬菜、水果，并采用扣点方式支付租金，符合联营合同的特点，双方之间的合同性质为联营合同。现合同履行了仅一个月，喜龙公司以人流量减少为由要求改变双方约定的独家经营模式，双方在2018年12月5日商谈中无法就此变更达成协商一致，喜龙公司明确表示退还押金，不再按照原合同继续履行，则朱莉有权要求确认合同于当日解除，对朱莉的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，喜龙公司应向朱莉退还押金200000元并赔偿其为履行合同支出的道具损失58710元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，朱莉为员工租房发生的损失并非双方订立合同时喜龙公司预见到或应当预见到的违反合同可能造成的损失，对朱莉的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于车辆折旧损失，因车辆购置至合同解除仅一个月时间，且朱莉在此期间已实际使用车辆用于经营，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于货品损失，朱莉提供的证据不能证明其该项损失实际发生，对其该项诉讼请求，本院不予支持。喜龙公司作为违约方，无权主张解除合同，也无权向朱莉主张免租期损失、空置期损失；关于安置货架道具，属于其因违约应承担的义务，不应向朱莉主张相应占有使用费，对喜龙公司的全部反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朱莉与被告（反诉原告）北京喜龙商贸有限公司安贞分公司于2018年11月1日签订的《租赁协议》于2018年12月5日解除；二、被告（反诉原告）北京喜龙商贸有限公司安贞分公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）朱莉退还押金200000元；三、被告（反诉原告）北京喜龙商贸有限公司安贞分公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）朱莉赔偿陈列道具损失58710元；四、驳回原告（反诉被告）朱莉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京喜龙商贸有限公司安贞分公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6435元，由朱莉负担1254元（已交纳），北京喜龙商贸有限公司安贞分公司负担5181元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3950元，由北京喜龙商贸有限公司安贞分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  闫伟伟二〇二〇年九月三十日书记员  闻 静