江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1203民初1603号原告：泰州市金港装饰城有限公司，统一社会信用代码91321203743137665G，住所地泰州市扬子江南路**。法定代表人：姚立中，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨思明，江苏新高的律师事务所律师。被告：泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会，统一社会信用代码54321203ME2423681H，，住所地泰州市高港区东方明珠花苑**楼****法定代表人：孙永平，该居委会主任。委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉婷，江苏戚鸭章律师事务所律师。原告泰州市金港装饰城有限公司与被告泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会返还原物纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰州市金港装饰城有限公司委托诉讼代理人杨思明，被告泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会委托诉讼代理人戚鸭章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州市金港装饰城有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其强行占有的位于泰州市高港区部分、面积695.96㎡的房屋交还原告，并将其对外出租收取的租金24万元移交原告。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉房屋位于泰州市高港区，房产证号为泰房权证高字第**，建筑面积为4358.512,该房屋登记在原告名下。在2018年10月左右，原告知悉被告在未对原告进行任何告知的情况下将上述房屋中的S1部分、面积为695.96平方米、20间房屋强行占有，并出租给案外人，每间每年6000元。原告获悉上述情况后，于2018年10月30日向被告发送了《归还房屋通知函》，要求被告在收到本函后7日内将其强行占有的S1部分、20间房屋清空并归还给原告，并将收取的20间房屋的租金移交至原告处。被告收函后，仍然置之不理，直至原告起诉时，仍未将案涉房屋归还原告。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、房屋产权证复印件，证明案涉房屋的产权属于原告方。2、归还房屋通知函及EMS邮寄凭证，证明原告于2018年10月30日向被告发函要求归还案涉房屋。被告泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会辩称，诉争房屋的所有权属于被告所有，本案中存在土地和房产登记不统一的状况，土地的使用是有期限的，而房屋的所有权是没有期限的，在不统一的情况下房随地走是错误的，同时还有一个原则就是地随房走，但被告认为房随地走还是地随房走，获得完全产权的一方应当要给予另一方相应价值的补偿，而不是无偿占有，所以原告的诉求不能成立。原告获取的所谓房屋登记显然是错误的，原告依赖错误的房屋登记主张本案的诉讼请求没有法律依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、1999年8月14日被告和泰州市口岸镇第三产业办公室签订的协议，该协议约定被告和口岸三产办合作建房，合作期限10年，由被告建房，建好后土地权仍归口岸三产办，房屋产权归被告，如果出租租金前3年按口岸三产办占20%，被告占80%分成，以后明年按口岸三产办40%，被告60%分成。2、泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会的财务凭证、资产明细台帐，证明在1999年被告根据与口岸三产办的协议建房投入共212382.64元。3、2002年9月28日泰州市口岸镇人民政府和原告签订的协议，该协议的主要内容是约定口岸镇政府将包含诉争房屋所在土地在内的相关资产出卖给原告，但协议的第5条明确约定口岸政府与被告合作建房的20间房屋仍然按照1999年8月14日的协议继续执行，该协议证明原告依赖该协议所进行的不动产登记是错误的，因为该协议明确排除了20间房屋，根据1999年的协议，该20间房屋的产权应当属于被告，原告无法获取该房屋的登记，显然诉争房屋如登记到原告名下就是错误的。4、2018年1月10日原告出具给被告的联系函和2003年到2009年租赁情况统计表，1999年被告建房之后该事实被告已经因为负责人的更换知晓人不多，因为上级巡视发现该20间房屋的产权属于被告所有，而在近20年间被告一直没有能够按照原协议获取租金，因而与原告联系，原告向被告出具此函，也认可被告所陈述的事实，并且向被告支付了截止到2009年8月份的租金，执行协议按比例分成后被告应得71356.8元。5、2018年4月28日原告向被告支付71356.8元的相关财务凭证，证明原告履行了联系函中的相关内容。6、原告在第一次领取房产证的时候，原告向房产登记部门出具保证书，证明当时是补办的房产手续，登记不严谨。当事人质证意见：被告对原告提交的证据质证认为：1、对房屋产权证的真实性无异议，但是该房产证明看不清楚诉争房屋是否包含在房产证明中，如果包含在其中，被告对该房产证明的合法性不认可，同时保留被告的相关法律权利，因为诉争房屋的产权属于被告所有，原告无论通过什么方式都不可能将该房屋产权登记在原告名下，否则就是错误登记，按照物权法的相关规定，如果确有证据证明实际产权与登记不一致的，应当服从客观事实。2、归还房屋通知函及EMS邮寄凭证由法庭审核，因为被告的书记刚刚更换，对该情况不清楚，庭前代理人和他核实过，他们不清楚。但是被告认为即使该通知是真实的，但是对被告也不发生任何法律效力。原告对被告提交的证据质证认为：联系函没有公章，钱确实是给的，数字跟上面也是一样。对被告举证的其他证据无异议。根据2份协议书可以看出双方合作的期限是1999年8月至2009年8月，合作期限已经届满，根据房随地走的原则，案涉房屋登记在原告名下，因此案涉房屋的产权属于原告而不是被告。支付71356.8元确实是支付2003年到2009年的租金。对保证书的真实性原告不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年8月14日，泰州市口岸镇第三产业办公室（甲方）与被告（乙方）泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会（原泰州市口岸镇王营村村民委员会）签订协议书一份，协议约定：为了广泛吸引民间资金，加快高港农副产品批发市场建设的速度，据乙方的提议，扶持乙方的三产，甲方将市场内南北两边的店面房与乙方合作开发，现将有关事项订立如下：一、用地面积1200平方米；二、合作期限10年（1999年8月至2009年8月）；三、工程期限一个月；四、甲方将店面房用地与乙方合作，土地权仍归甲方，乙方所砌的房屋产权归乙方；五、店面房建成后，租金的分成比例，前3年甲方为20%，乙方80%，以后每年按甲方40%，乙方60%进行分成；六、店面房的管理工作，将由市场管理办公室统一管理收费，管理费用按租金总额3%的比例提取，以解决管理人员的工资，甲、乙双方按比例承担……根据被告资产明细台账记载，被告建设上述店面房投资金额为212382.64元。2002年9月28日，泰州市口岸镇人民政府（甲方）与原告泰州市金港装饰城有限公司（乙方）签订协议书一份，协议书约定：乙方拟买断口岸镇三产服务站所属高港农副产品批发市场（以下简称“市场”）土地使用权和房屋所有权，达成协议如下：一、乙方出资370万元，买断原“市场”的现状建筑、内部配套设备、设施及土地使用权……五、市场中北侧王营村建筑的20间房子（建筑占地属“市场”使用范围）按三产办与王营村签定的协议内容由乙方与该村继续执行……2003年11月11日，原告取得座落于高港区国有出让土地使用权证，证号为：泰州国用（2003）第01313005号。2004年，原告向泰州市高港区房地产管理处申请办理房屋产权登记，并出具保证书，载明：“我单位在办理房产申报登记中，由于多种原因，所应交验的证件不全，为了依法确认和维护房屋所有者的合法权益，我单位保证在领证后，如发现以下产权问题，愿按有关规定执行：1、房屋所有权证领取后，如涉及违章建筑，愿按政府有关规定处理。2、房屋所有权证领取后，如涉及产权不清、落实政策等情况，查明后愿按规定办理变更手续。”2004年9月28日，原告取得座落于高港区东侧房屋所有权证书（原证号为：泰房房权证高字第**）2015年10月27日，原告申请换发新证，房屋地址为高港区（与原房产证地址“扬子江南路东侧”为同一地址），新证号为：泰房权房权证高字第**。div>2018年1月10日，原告向被告发出书面通知一份，通知载明：依据2002年9月28日我公司与泰州市口岸镇人民政府签订的协议书之第五条约定，按照贵社区和泰州市口岸镇第三产业办公室签订的协议书约定市场中北侧贵社区建筑的20间房子由我公司与贵社区结算租金。市场商铺自2003年3月开始对外招商，上述房屋截止到2009年8月共收租金121108元（租赁情况见附表），贵方按60%分成，应得72664.8元，扣除1.8%的管理费贵方实得租金共71356.8元。自此期间，我公司针对上述房屋共维修12次，花费36000余元，自2010年市场改建以来，由于贵社区和泰州市口岸镇第三产业办公室签订的协议书期限已满，再加上该房屋建设已久，整体屋面材料蚀损，造成瓦片掉落，并产生大面积漏水，存在严重的安全隐患，我公司已停止对外出租。截止目前，整栋房屋一直处于空置状态。鉴于该房屋现状，我公司请求贵社区在近期内将该房屋拆除，将土地使用权交还我公司，同时避免因房屋倒塌造成人员和财产损失。关于协议期内的未尽事宜，我公司一定积极配合贵社区妥善处理。2018年4月，原告向被告支付20间房屋2003-2009年租金71356.8元。2018年9月起，被告将上述20间房屋自行对外出租并收取租金。2018年10月23日，原告向被告发送归还房屋通知函，称：“我单位近日获悉你方在未与我单位订立任何协议的情况下，将我单位名下的位于泰州市高港区的非住宅房屋20间、大约700平方米强行占有，并将上述房屋出租给承租人，获取收益……你方目前强行占有并出租的20间房屋登记在我单位名下，产权属于我单位，你方无权占有、使用出租。鉴于上述情况，请你方在收到本函后7日内将你方占有的20间房屋清空并归还给我单位，并将收取的20间房屋的租金移交至我单位处，至于你方和承租人的纠纷，你方自行解决，和我单位无关，逾期仍未归还的，我单位将根据你方违法的事实追究你方相应的责任。”2019年6月25日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院多次主持原、被告双方进行调解，就被告实际出资建设的20间店面房的权属以及已收租金的分配进行协商，未能达成一致意见。本院认为，原告依据不动产登记的效力主张被告系无权占有、使用、出租案涉20间房屋，要求被告立即返还并归还已收取的租金。被告对此不予认可，被告认为案涉房屋的所有权实际所有人系被告，原告取得的房屋登记系错误登记。本案原、被告双方主要的争议焦点为案涉20间房屋的所有权归属。一、根据《中华人民共和物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如有证据足以证明证书登记的权利人以外的人才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。本案中，原告虽然取得了位于位于泰州市高港区的房屋权属证书，但案涉房屋从新建时就约定房屋产权归被告泰州市高港区口岸街道王营社区居民委员会所有，原告在2002年与泰州市口岸镇人民政府签订协议书时也明确案涉房屋仍按原协议执行，原告在申请领取房屋产权证书时对于可能存在争议的房屋也仅仅是出具了保证书并未提供相应的原始材料，因此，被告提供的协议书已经证明房屋权属登记与实际权利状况不一致。对于原告所称1999年协议书中合作期限已满房屋产权应归原告所有的说法，该约定合作期限是收取租金等合作事宜，但房屋所有权不得附期限。故本案中，原告依据产权登记证书主张被告返还案涉房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张被告返还已经收取的租金240000元的诉请。如前所述，1999年以及2002年两份协议书的约定案涉房屋的产权归被告方，且1999年协议书中合作期限已满，双方未达成新的协议，即合作期满后租金如何收取以及如何分配没有约定。在此前提之下，被告作为房屋实际权利人出租房屋并收取租金并无不当，原告主张被告返还已收取的租金，理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告泰州市金港装饰城有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4980元，由原告泰州市金港装饰城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费4980元。审 判 长  刘安丰人民陪审员  陈俊宏人民陪审员  焦酉生二〇二〇年九月十五日书 记 员  张丽娟附判决所依据法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。