重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初4971号原告：重庆晓月物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路589号2幢28层12、13、14、15号，统一社会信用代码915001082031767190。法定代表人:赵峻岭，总经理。委托代理人：杨娟，女，1993年6月19日出生，住重庆市綦江区，该公司员工。被告：成荣兰，女，1973年5月14日出生，住四川省岳池县。原告重庆晓月物业管理有限公司（以下简称晓月物业公司）诉被告成荣兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晓月物业公司的委托代理人杨娟到庭参加了诉讼。被告成荣兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晓月物业公司诉称：2007年12月1日,原告与重庆蒲辉房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由晓月物业为蓝滨城小区提供物业服务，物业管理费标准按照建筑面积计算，按1.40元/平方米·月收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按每日千分之三缴纳违约金。2010年，原告又续签了《物业服务合同》延长期限至2015年7月30日，后因该小区未能成立业委会，故原告一直服务至今。被告于2017年4月17日购买该小区某号房屋，因该栋楼房由开发商打造成相对独立、尊享的楼盘开盘销售，故被告在买卖合同附件中的尊享服务标准说明及补充协议上签字，确认涉案房屋物业管理费加收尊享服务费1.40元/平方米·月，共计2.80元/平方米·月，公摊水电费据实分摊。正式接房后，被告又于2017年7月3日承诺遵守《业户手册》、《临时管理规约》等。自2018年2月起，被告开始拒交物业费，至2020年3月共拖欠物业管理费7435.74元、公摊水电费260元。请求判令被告立即向原告支付尚欠的物业管理费7435.74元及违约金（按月利率2%计算），公摊水电费260元，共计7695.74元；本案诉讼费由被告承担。被告成荣兰未到庭应诉，也无书面答辩意见。经审理查明，原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某号房屋所有权人，该房屋建筑面积102.14平方米。2007年11月27日，原告与重庆蒲辉房地产开发有限公司签订《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市南岸区南坪东路某号海棠晓月·蓝滨城小区提供前期物业管理服务，合同期限自2007年12月1日至2010年11月30日止；物业管理费标准按照建筑面积计算住宅为1.40元/平方米·月；物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日前内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；该合同还明确了物业服务事项、物业服务质量、双方权利与义务等事项。合同期满后，原告一直为该小区提供物业服务。2010年11月6日，原告与重庆蒲辉房地产开发有限公司签订《关于“海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同”延期协议》，载明因前期物业服务合同即将到期，而该项目尚不具备成立业主大会条件，双方协议将前期物业服务合同期限从2010年11月30日延期至2015年7月30日。2020年3月26日，重庆市南岸区海棠溪街道海棠晓月社区居民委员会出具《证明》一份，证实由于海棠晓月·蓝滨城项目暂未成立业主委员会，暂未选聘新的物业服务公司，原告与海棠晓月·蓝滨城项目形成事实服务关系。被告于2017年4月17日与重庆浦辉房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买前述房屋，并于同日在该买卖合同附件五“合同补充协议”末尾另行签字捺印。该补充协议第十三条载明，被告应依据双方相关物业服务的约定，按时交纳物业服务费，依据房地产权证确定的建筑面积收取，在首次交房到新的物业服务合同生效期间，物业服务费按1.40元/平方米·月、增享服务费（增享服务内容见附件）1.40元/平方米·月，共计2.80元/平方米·月标准收取。被告同时还在业主临时管理规约上签字，承诺愿意遵守该规约内容，该规约约定被告不按规定按期缴纳物业服务费或其他根据业主规约规定的任何费用，原告可每日加收应交费用总额千分之三的滞纳金。2017年7月3日，被告签署承诺书，承诺遵守《业户手册》、《业户养犬承诺书》、《业户使用电梯承诺书》、《紧急情况免责协议》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《业主手册》中载明该物业服务费标准为：C3栋每月每建筑平方米2.80元，公摊费标准按户据实分摊，（预收每户每月10元）。2018年2月起，被告未再向原告交纳物业服务费，截止2020年3月，共计差欠原告物业服务费7435.79元（102.14平方米×2.80元/平方米·月×26个月）、水电公摊费260元（10元/月×26个月）。原告经催收未果，故诉讼来院，诉请如前。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、前期物业服务合同延期协议、居委会证明、房屋登记信息表、重庆市商品房买卖合同、商品房预售明码标价基础信息公示表、临时管理规约、物业费备案证明、业主手册、承诺书、交费收据、催款函等证据在卷佐证，结合当事人当庭陈述，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《海棠晓月·蓝滨城前期物业服务合同》是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,系双方真实意思表示，其形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护。该合同对包括被告在内的海棠晓月·蓝滨城全体业主具有约束力。原告晓月物业已向被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为涉案小区业主，应当按照《前期物业服务委托合同》约定履行缴费义务。被告从2018年2月起至2020年3月止累计拖欠原告物业服务费7435.79元、公摊水电费260元，共计7695.79元，原告只主张7695.74元，不违反法律规定，本院予以确认并支持。关于违约金，被告未按照合同约定向原告晓月物业支付物业服务费确属违约，应当支付违约金。现原告自愿降低标准请求以被告当时所欠物业服务费和公摊水电费的总额为基数，按月利率2%从欠费次月一日起（首次为2018年3月1日）支付至全部款项付清时止，本院予以支持。被告成荣兰未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告成荣兰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆晓月物业管理有限公司物业服务费7435.74元、水电公摊费260元，共计7695.74元，并从2018年3月1日起，以当时所欠物业服务费及公摊水电费总额为基数，按月利率2%计算并支付违约金至全部款项付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取101元，由被告成荣兰承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 薛 莲二〇二〇年九月十八日书记员 王忆枫