福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2791号 原告:福州鑫金悦大酒店有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇新城西路**博雅星城凯景大酒店地上****，统一社会信用代码91350121079783377Q。 法定代表人：黄铭钦，董事长。 委托诉讼代理人：林燕锋，福建闽众律师事务所律师。 被告:福建省桥亭餐饮管理有限公司，住，住所地福建省福州市台江区义洲街道锦标路**北兴园**楼**-31一社会信用代码91350103081624930M。 法定代表人：卢月英，总经理。 委托诉讼代理人：徐兆基，福建省金小蜂律师事务所律师。 原告福州鑫金悦大酒店有限公司（以下简称鑫金悦公司）与被告福建省桥亭餐饮管理有限公司（以下简称桥亭公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫金悦公司的委托诉讼代理人林燕锋及被告桥亭公司的委托诉讼代理人徐兆基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫金悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》于2020年4月30日解除；2.判决被告向原告支付2020年2月4日至2020年5月10日的租金及房屋占有使用费192000元；水电费、物业费等杂费13704元；逾期付款违约金101760元并没收被告违约保证金15万元；3.本案受理费由被告承担。 事实和理由：2019年7月23日，鑫金悦公司（甲方）与桥亭公司（乙方）就续租闽侯县青口镇新城西路58号一层西侧店面事宜签订了《餐厅经营租赁物租赁合作协议》。协议主要条款约定：第二条租赁期限：租赁期限为3年，自2019年8月4日起至2022年8月3日止。第三条租金、保证金及递增：租赁物租金为6万元/月，保证金为15万元，此后每年租金递增增幅为5%。租金自被告计租之日起3个月支付一次，第一季度租金于协议生效后5个工作日内付清，以后乙方每次提前10天支付下一季度租金。租金每逾期一日，乙方须按当年租金的5‰支付违约金。本协议约定的第一季度是指2019年8月4日至2019年11月3日，第二季度为2019年11月4日至2020年2月3日，以此类推。第五条第5款约定：租赁协议终止履行时，乙方应将其租赁物及附属设施完整完好地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对未拆除的装饰物不予赔偿，但乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁物。如3天后还不搬离，归甲方所有。第六条第9款约定：乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，无条件收回租赁物，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：……；(3)无故拖欠租金超过30天经甲方催告后仍拒不履行的；……（5）无正当理由连续3天或者当月累计5天不营业的……。 协议签订后，被告仅于2019年7月30日、2019年10月23日分别支付了合同第一季度、第二季度的租金，按照协议约定，被告本应于2020年1月25日和2020年4月23日支付合同第三季度和第四季度的租金，但被告却无故不支付，还于2020年3月6日向原告发送《解除合同通知书》，要求解除租赁合同。原告认为被告为违约方，无权单方解除合同，理由是：1.新冠肺炎疫情属于不可抗力，且对本案合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，本租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现，故被告无权以不可抗力为由要求解除合同。且福州市于2020年3月通知餐饮业可复工并正常营业，被告关于“因不可抗力因素无法实现合同目的其有权解除合同”的主张不能成立。2.只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。被告原本应于2020年1月25日支付合同第三季度的租金，而1月25日全国新冠肺炎疫情还未爆发，闽侯县也未采取相关防控措施，被告营业并没有受到影响，而被告却无故不支付租金，违约在先，违约方不具有合同解除权。且根据《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，原告于2020年4月29日委托福建闽众律师事务所律师向被告发出《律师函》，通知被告解除合同，并要求被告支付租金、占有使用费、逾期付款违约金、水电杂费和限期搬离腾空，被告于2020年4月30日签收，并于2020年5月10日搬走了相关物品，但却迟迟不支付房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金、水电杂费等费用。现诉至法院要求被告：1.按每月6万元的标准自2020年2月4日起支付租金（及占有使用费）至2020年5月10日止为192000元。2.自2020年1月25日至租金（或占有使用费）实际支付之日止按当年租金72万元的每日5‰计算逾期付款违约金至2020年5月10日为381600元。考虑到疫情对本案租赁合同的履行确有影响，原告主动将违约金下调至101760元，即自2020年1月25日起至实际支付之日止，暂计至2020年5月10日，按未付租金192000的5‰每日计算。3.拖欠的水电等杂费：水费354元，电费6750元,1-4月物业费4000元，消防维保费2600元，合计13704元。 桥亭公司辩称：1.双方签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》已经于2020年2月3日或者3月6日解除，责任在原告方。2.因疫情影响被告申请减免租金未被响应，原告强行锁门导致合同无法履行，被告不得已依法解除合同，不该承担违约责任。3.2020年2月3日前的费用已结清，即3月6日前属于不可抗力因素造成的，符合合同第六条第六款关于不可抗力的规定，双方免责。2020年3月6日之前应承担的费用双方尚未核实，被告希望能公平、公正、合理地协商解决双方之间的合同协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月23日，鑫金悦公司（甲方）与桥亭公司（乙方）就续租闽侯县青口镇新城西路58号一层西侧店面事宜签订了《餐厅经营租赁物租赁合作协议》。协议主要条款约定：第二条租赁期限：租赁期限为3年，自2019年8月4日起至2022年8月3日止。第三条租金、保证金及递增：租赁物租金为6万元/月，保证金为15万元，此后每年租金递增增幅为5%。租金自被告计租之日起3个月支付一次，第一季度租金于协议生效后5个工作日内付清，以后乙方每次提前10天支付下一季度租金。租金每逾期一日，乙方须按当年租金的5‰支付违约金。本协议约定的第一季度是指2019年8月4日至2019年11月3日，第二季度为2019年11月4日至2020年2月3日，以此类推。第五条第5款约定：租赁协议终止履行时，乙方应将其租赁物及附属设施完整完好地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对未拆除的装饰物不予赔偿，但乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁物。如3天后还不搬离，归甲方所有。第六条第9款约定：乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，无条件收回租赁物，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：……；(3)无故拖欠租金超过30天经甲方催告后仍拒不履行的；……（5）无正当理由连续3天或者当月累计5天不营业的……。 协议签订后，被告于2019年7月30日、2019年10月23日分别支付了合同第一季度、第二季度的租金至2020年2月3日止。按照协议约定，被告本应于2020年1月25日支付合同第三季度的租金，因适逢1月底全国爆发新冠疫情，闽侯县市场监管局于1月25日粘贴《告知书》，通知餐饮业暂停营业。从1月27日起，桥亭公司通过微信等方式向鑫金悦公司的总经理陈钦绪申请减免租金，遭到拒绝。 2020年3月6日，桥亭公司向鑫金悦公司发送《解除合同通知书》，以新冠疫情属于不可抗力，导致无法实现合同目的为由，通知解除《餐厅经营租赁物租赁合作协议》，双方互不承担责任。 2020年4月29日，鑫金悦公司委托福建闽众律师事务所律师向桥亭公司发出《律师函》，该律师函的主要内容为：1.新冠疫情虽属于不可抗力，对本案合同的履行产生一定影响，但该影响尚未达到合同目的不能实现的程度，不能以此为由单方解除合同；2.桥亭公司不支付租金违约在先，不享有以通知方式解除合同的权利；3.桥亭公司已实际表明不再履行本合同，鑫金悦公司通知其即日解除《餐厅经营租赁物租赁合作协议》，限定桥亭公司于2020年5月10日前自行搬离，逾期不搬离的物品归鑫金悦公司所有；4.要求桥亭公司支付租金160000元、逾期付款违约金324000元、拖欠的水电等杂费13504元，共计497504元。桥亭公司于次日收到该函后，于2020年5月10日搬离除隐蔽空调外的所有物品。 另查：1.2020年1月到5月10日止，桥亭公司租赁的案涉餐厅使用水费354元、电费6750元、物业费4000元、消防维保费2600元，合计13704元。2.2020年3月20日，福州市推动服务业跨越发展工作领导小组办公室发布的《关于进一步做好综合体、餐饮企业等行业复工复产指引工作的补充通知》，准许餐饮企业可以复工复产。3.桥亭公司提出鑫金悦公司从2020年1月28日对案涉店门加锁，鑫金悦公司对此予以否认。 本院认为，鑫金悦公司与桥亭公司于2019年7月23日签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。关于案涉合同的解除时间问题，桥亭公司提出鑫金悦公司于2020年1月28日对案涉店面加锁导致合同无法履行，双方已于2020年2月3日解除合同的主张，因其提供的照片及视频不足以证明待证事实，本院不予支持。对桥亭公司于2020年3月6日向鑫金悦公司发送的《解除合同通知书》，因新冠疫情虽属于不可抗力，但造成的影响只是暂时的，不足以导致合同目的无法实现，桥亭公司以此为由主张单方解除合同的理由也不成立。鑫金悦公司于2020年4月29日委托律师向桥亭公司发出《律师函》通知即日起解除案涉合同，桥亭公司于次日收到后对解除合同没有提出异议，且按照该律师函的要求于2020年5月10日搬离店面，用实际行动表明了同意解除合同，故本院认定双方解除案涉合同的时间为2020年4月30日。关于双方是否违约及违约责任的承担问题。鑫金悦公司提出桥亭公司逾期未支付第三季度租金及费用已经构成违约，本院对此认为，由于2020年1月底爆发的新冠疫情属于不可抗力，桥亭公司虽未按时缴纳租金但已于2020年1月27日通过微信提出减免租金的申请，该行为符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的精神，不属于违约行为。据此，本院认定双方解除合同后相互不承担违约责任。关于桥亭公司应付的租金及其他费用问题。案涉店面的租金按照每个月6万元的标准从2020年2月4日起计算至2020年5月10日搬离为止为192000元，案涉店面的水费、电费、物业费、消防维保费截至2020年5月10日止尚欠13704元，两项合计205704元。由于新冠疫情属于不可抗力，可适当减免，本院酌定桥亭公司按照70%的比例承担143993元。鑫金悦公司要求桥亭公司支付违约金101760元及没收保证金15万元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。为了减少诉累，桥亭公司应承担的租金及费用可从保证金中抵扣，无需再支付。桥亭公司剩余的保证金6007元（150000元-143993元）以及未搬离的隐蔽空调因未提起反诉，本院不宜直接判决，桥亭公司可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福州鑫金悦大酒店有限公司与福建省桥亭餐饮管理有限公司签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》于2020年4月30日解除； 二、驳回福州鑫金悦大酒店有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8162元，减半收取计4081元，由福州鑫金悦大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 刘长其 二〇二〇年九月十八日 法官助理 陈秀桐 书 记 员 黄书宁 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。