河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1659号 原告：韩淑荣，女，1956年5月1日出生，汉族，住北京市密云县。 委托诉讼代理人：高景方，河北东晨律师事务所律师。 被告：王宇，女，1969年4月18日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：孙天民，男，1962年1月2日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：宣徽堂（唐山）医药科技有限公司，住所地唐山市路南区万达广场购物中心2单元B1701号。 法定代表人：王宇。 原告韩淑荣与被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司（以下简称“宣徽堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩淑荣的委托诉讼代理人高景方与被告王宇到庭参加诉讼，被告孙天民经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告韩淑荣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间关于唐山市房屋的租赁关系；2.被告向原告返还位于唐山市路南区租赁房屋；3.被告向原告支付拖欠的2020年8月25日之前的租金540369.1元及利息（以租金382981.17元为基数，自2020年8月26日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、物业费200798.88元；4.被告向原告支付所拖欠的2018年租金及物业费210285.85元的违约金6万元（自2018年5月1日起至实际付清之日止，以210285.85元为基数，按日千分之三计算）；5.自2020年8月26日起，被告向原告支付租赁房屋占有使用费、物业费至返还租赁房屋止（按被告所占用房屋面积166.38平米，其中:租金标准为1.3元／平／天计算，物业费0.5元／平／天计算）；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王宇与被告孙天民系夫妻关系。2014年12月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于唐山市路南区房屋，面积共计521.37平方米，支付周期年付，物业费由被告承担。被告租用房屋后，自2018年起，就开始拖欠租金及物业费。因原告多次催要租金及物业费，2019年9月19日，被告孙天民给原告出具欠条一张，确认拖欠2018年租金155542元，2019年1月至12月的租金247390元。2020年1月5日，被告王宇给原告出具欠条一张，确认拖欠原告2018年6月1日至2019年12月31日的租赁房屋物业费148590.45元。2019年1月11日，被告向原告出具书面保证，承诺在2019年1月31日前，将欠付的2018年房租及物业费结清，如不能还清，从2018年5月1日起按日千分之三向原告支付违约金。上述欠条及保证书出具后，被告仍没有按承诺履行付款义务。2020年7月4日，经原被告双方协商，一致同意将1702、1704房屋转租第三人。之后，被告一直占用1701号房屋至今。被告宣徽堂公司是被告王宇、孙天民夫妻出资设立，被告王宇、孙天民租赁房屋无偿提供给被告宣徽堂（唐山）医药科技有限公司公司作为经营场所，被告王宇、孙天民个人资金也用于被告宣徽堂公司经营，被告王宇、孙天民作为公司股东，与被告宣徽堂公司财产存在混同，理应对本案所涉租金及物业费承担共同偿还责任。原告认为，由于被告不能按时支付租金及物业费，依据《房屋租赁合同》第十ニ条第1.（1）、（2）项的约定，原告有权要求解除房屋租赁合同，被告返还租赁房屋，同时支付拖欠租金及物业费。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告王宇、孙天民、宣徽堂公司共同辩称，一、房屋租赁费和物业费时间和金额计算有误。1.原告诉讼请求“2018年房屋租金、物业费共计210285.85元”金额计算有误。被告在2020年7月10日向万象美物业补缴了1702室、1704室2018年6月1日-7月30日的物业费共计10649.70元。应在2018年房屋租金、物业费中予以减除。减除后的房屋租金和物业费合计为201526.59元。2.原告诉讼请求“2019年1月1日至2020年8月11日”房屋租赁的日期计算有误。事实是1701室的租赁日期为2019年1月1日至2020年8月11日;2020年6月28日1702、1704两个房间已经转租给“唐山泰玛商贸有限公司”使用，房屋租赁的计算日期应为2019年1月1日至2020年6月30日。3.原告诉讼请求“2019年1月1日至2020年8月11日房屋租金和物业费共计526872.1元”，其中1702、1704室的总额计算有误。实际房屋租金和物业费是1701室2019年1月1日至2020年8月11日租赁时间共计589天，房屋面积为166.38平米，每平米每天的租金(含物业费每平米每天0.5元)为1.8元，合计租赁费和物业费为:166.38平米×589天×1.8元／平方米.天=176396元。1702、1704室2019年1月1日至2020年6月30日租赁时间547天，房屋面积合计为354.99平米，每平米每天的租金(含物业费每平米每天0.5元)为1.8元，合计租赁费和物业费为354.99平米×547天×1.8元／平方米.天=349523.1元。1701室、1702室、1704室合计租赁费和物业费应为525919.1元。原告多计算了房屋租赁费953元，应当予以减除。二、违约金请求不合理。1.没有合同约定。原告与被告在2014年12月8日签订了为期三年的《房屋租赁合同》，合同中没有约定违约金的条款。2018年1月31日《房屋租赁合同》到期后再也没有续签过《房屋租赁合同》。2.还款《保证书》中的违约金是按原告口述要求而写，真实意愿是催促被告尽快交纳租金而施加压力。当时原告明确表示过不会追究。2020年9月8日中午，被告在所租赁房屋楼层的东侧走廊与原告协商时，原告再次明确表示“这次起诉没有追究违约金”。原告的态度表明了对被告现时困难的宽容和理解，并非是原告的真实意愿。3.原告对被告实施了长达25个月之久的断电措施，直接给被告的经营造成了巨大且无法弥补的损失。由于拖欠房租，原告从2018年7月5日至今，对被告租赁的所有房屋实施断电，时间长达25个月之久，转租出去的1702、1704室马上通电，而被告租赁的1701室至今仍在断电中。谁能在没有电的环境中生存25个月。谁又能在没有电的环境中开展经营活动。原告的断电行为直接给被告造成了巨大且无法弥补的损失。4.违约金的计算基数内包含有物业费，物业公司没有违约金罚款约定，不收取违约金。2014年12月8日与原告签订的《房屋租赁合同》中规定:“物业费由乙方直接交纳”，从那时起，租赁房屋的物业费一直由被告直接交给万达(后改为万象美)物业。原告在计算违约金时，不应将2018年5月-2020年8月的物业费合计214087.556元(27个月)纳入计算范围。2020年7月10日，被告在向万象美物业补缴1702室、1704室2018年6月1日至7月30日的物业费时，不存在违约金罚款。5.被告已经用多种方式对拖欠原告的房屋租赁费和物业费进行补偿，补偿金额高达207514.696元。①支付高于市场租赁价格的租赁费。2018年1月31日双方签订的《房屋租赁合同》期满后，原告给被告定的每平米每天的房屋租赁费是1.3元，价格高于所在地房屋租赁市场行情，更高于2019年后的市场行情。2018年度万达广场B座整栋写字楼的租赁费行情为1-1.1元/平米.天(不含物业费0.5元/平米.天)，原告给被告的租赁价格为1.3元/平米.天(不含物业费0.5元/平米.天)，高于市场价格0.2元/平米.天。此价格造成被告一年就多付租金521.37平米×0.2元/平米.天×365天=38060.01元;2019年-2020年8月万达广场购物中心2单元整栋写字楼的租赁费行情为0.6元-0.9元/平米.天(不含物业费0.5元/平米.天)，而原告仍按1.3元/平米.天计算，比最高市场行情每平米0.9元还高出每平米0.3元的收费标准。为此，2019年度被告多付出房屋租赁费:521.37平米×0.3元/平米.天×365天=57090.015元;2020年按每平米每天1元计算，1-6月份多付出房屋租赁费:521.37平米×0.3元/平米.天×181天=28310.391元。三项合计多付出房屋租赁费161520.426元，应算作是被告对拖欠原告房租的补偿。(唐山市路南区万达广场购物中心2单元的房屋租赁费行情市区内所有“房屋租赁公司”均可证明)。②使用产品，从2017年9月5日至2020年3月27日，原告分8次从被告手中拿走膏药产品107盒/贴，总价值为20080元，应算作是对原告的补偿。③提供设施、家具使用。2020年6月，原告将被告原租赁的1701、1702室转租后，要求被告将两个房间内价值78665元(还不包括网络安装施工费1.5万元)的设施、家具等免费提供给新承租户“唐山泰玛商贸有限公司”使用，原告因此提高了每平米毎天0.2元的租赁收入，此举每年多增加租赁费收入(354.99平米×0.2元×365天)25914.27元。应算作是对原告的补偿。综上所述，被告认为，原告起诉事项中房屋租赁时间和金额的计算有误，违约金请求不合理，请求法院予以更正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月8日，原告与被告王宇签订了《房屋租赁合同》，原告为出租方，被告王宇为承租方，双方约定由被告王宇承租唐山万达广场写字楼B座17层1701、1702、1704号房屋，共计租赁面积521.37平方米。租赁期自2015年2月1日起至2018年1月31日止，按照租赁面积，租金为1.6元／平方米.日，按年度交纳租金共计304400元，被告负责租赁期间出租房屋的电费、水费、装修管理费、装修保证金、物业费以及由承租引起的一系列税费等费用，上述所有费用都按照物业管理公司的收费标准。原告按照合同约定向被告王宇交付了房屋。2019年1月11日，被告孙天民作为保证人出具保证书一份，保证在2019年1月31日前将所欠2018年的房租及物业费还清，如还不清，违约金从2018年5月1日按日千分之三算。2019年9月19日，被告孙天民作为欠款人出具欠条一份，载明今欠万达写字楼1701、1702、1704的2018年租赁费155542元，2019年1月至12月租赁费247390元。2020年1月5日，被告王宇作为欠款人出具欠条一份，载明今欠房东韩淑荣万达写字楼B座1701、1702、1704的物业费，2018年6月1日至2019年12月31日，共计19个月，共计物业费148590.45元。2020年6月30日，被告孙天民作为欠款人出具欠条一份，载明今欠万达B座1701、1702、1704房的2020年1月至6月房屋租赁费123695元，物业费46923元，两款合计共170618元。2020年7月4日，原告与被告孙天民及案外人刘海松签订《房屋转租合同》，约定将被告孙天民承租的唐山万达广场写字楼B座17层1702、1704号房屋转租给案外人刘海松，且自协议签订之日起，此前租金、物业费、水电费等各种费用由被告孙天民负责。2020年7月10日，被告王宇已交纳唐山万达广场写字楼B座17层1702、1704号房屋自2018年6月1日至2018年7月31日的物业费10649.7元。截止到2020年9月14日，唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋仍由被告宣徽堂公司占有使用。 另查明，被告王宇和被告孙天民系夫妻关系。被告宣徽堂公司于2017年5月10日成立，股东为被告王宇和被告孙天民。被告王宇承认其夫妻财产与宣徽堂公司的财产存在混同。 本院认为，原告与被王宇于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，原告已向被告王宇交付了合同约定的唐山万达广场写字楼B座17层1701、1702、1704号房屋。在《房屋租赁合同》租赁期间届满后，虽然原告与被告王宇未签订新的书面租赁合同，但被告王宇继续租赁使用租赁房屋，原告同意其继续使用，应视为双方已达成房屋租赁的合意，形成不定期房屋租赁关系。原告与被告王宇同意解除合同并返还唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。根据三张欠条和物业费票据显示，经核算，截止到2020年6月30日，欠付租金为526627元（155542元+247390元+123695元），欠付物业费184863.75元（148590.45元+46923元-10649.7元）。自2020年7月1日至2020年8月25日期间，租赁房屋1701号房屋的租金为12112.46元（166.38平方米×56天×1.3元/平方米.天），物业费为4658.64元（166.38平方米×56天×0.5元/平方米.天）。1702和1704号房屋自2020年7月1日至7月3日的租金1384.46元【（521.37-166.38）平方米×3天×1.3元/平方米.天】和物业费为532.49【（521.37-166.38）平方米×3天×0.5元/平方米.天】。故截止到2020年8月25日，欠付租金为540123.92元，欠付物业费为190054.88元。 关于原告主张2018年的房租及物业费的违约金6万元，因被告孙天民出具的保证书中约定2019年1月31日前将所欠2018年的房租及物业费还清，如还不清，违约金从2018年5月1日按千分之三计算，在庭审中原告要求按照2018年所欠租金和物业费247390元的30%计算，又因被告自认2018所欠租金和物业费合计为201526.59元，故违约金6万元予以支持。 关于原告主张以租金382981.17元为基数，自2020年8月26日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自2019年1月1日至2020年8月25日期间的欠付租金为384581.92元（247390元+123695元+12112.46元+1384.46元），原告主张以382981.17元为基数，予以支持。 关于原告主张自2020年8月26日起，被告向原告支付租赁房屋占有使用费、物业费至返还租赁房屋止(按被告所占用房屋面积166.38平米，其中:租金标准为1.3元/平.天计算，物业费0.5元/平.天计算)，因租赁房屋1701号房屋仍由被告宣徽堂公司占有使用，故应按299.48元/天（166.38平方米×1.8元/平方米.天）计算支付房屋使用费。 原告与被告王宇签订的合同到期后，未续签书面合同，经庭审核实，该租赁房屋系被告宣徽堂实际使用，被告王宇和孙天民是夫妻关系，由被告王宇、孙天民作为股东分别出具了欠条，承诺偿还租金和物业费，故三被告对所欠租金和物业费承担共同还款责任。租赁合同解除后，三被告应共同返还租赁房屋。 被告王宇、孙天民和宣徽堂公司辩解1702和1704号的房屋于2020年6月28日已交付原告，但原告不予认可，且被告方未提1702和1704号房屋交付时间的证据，被告孙天民自认给付租赁费及物业费至2020年6月30日，结合原告与孙天民和第三方于2020年7月4日签订转租协议，约定1701和1702、1704号房屋自协议签订之日起，此前租金、物业费、水电费等各种费用由被告孙天民负责，故本院对原告主张1702和1704号房屋2020年7月1日至7月4日的租金和物业费予以支持。 被告王宇、孙天民与宣徽堂公司辩解原告在其欠物业费期间，原告给其断电，给其造成了损失，三被告未反诉，也未提交相关证据，本案不予涉及，如确有损失，其可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下： 一、解除原告韩淑荣与被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司关于坐落于唐山市路南区房屋租赁合同。 二、被告王宇、孙天民和宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内腾退坐落于唐山万达广场写字楼B座17层1701号的租赁房屋。 三、被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内共同给付原告韩淑荣欠付租540123.92元、欠付物业费190054.88元、违约金60000元和利息（以382981.17元为基数，自2020年8月26日起至本院确定之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内共同给付原告韩淑荣关于坐落于唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋使用费（自2020年8月26日起至腾退之日，按299.48元/天计算）。 五、驳回原告韩淑荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5910元，保全费4020元，由被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  汪素兰 二〇二〇年九月二十二日 书记员  高晶晶 ——