云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3213号 原告:保山逸佳商务有限公司，住所地保山市隆阳区正阳北路奥林匹克体育中心（游泳馆）北二楼商铺。 统一社会信用代码：915305025688218800。 法定代表人：陆钻，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:张健萍，云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人:李雪婷，云南凌云（保山）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:彭兴州，男，1984年8月9日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：李建富，云南春裕律师事务所律师。代理权限为一般授权。 原告保山逸佳商务有限公司（以下简称“逸佳公司”）与被告彭兴州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告逸佳公司委托诉讼代理人张健萍、李雪婷，被告彭兴州及其委托诉讼代理人李建富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逸佳公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》；二、判令被告立即将承租的奥新一期商铺243-246号退还原告并支付违约金75238×2=150476元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月17日签订了《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》一份，原告将坐落于保山奥体中心田径馆南门西侧端头商铺租给被告使用，商铺实际面积为383.75㎡。双方约定租赁期限为3年，自2017年7月30日起至2020年12月2日止，从2017年12月29日开始计算租金，装修期为5个月：2017年7月30日至2017年12月28日不计算租金，合同期内租金按照180790元收取。同时原告推出了租金返退的优惠政策，被告交纳的租金在被告无违约的情况下原告分3期无息退还被告，每次退返金额为60263元。此外由于被告享受了原告租金全额退还的优惠政策，故此原、被告双方在合同中明确约定了未经原告同意，被告不得将商铺转租或转让给他人，若被告违约，原告收取的租金、履约保证金等不予退还。双方合同解除，同时被告还应承担违约责任，赔偿违约金。事后原告得知被告在原告不知情的情况下私自将其承租的商铺部分转租给他人，原告与被告多番沟通，被告拒不解除与第三人的租赁合同，也不向原告承担违约责任。无奈原告于2019年12月10日向被告送达《告知函》一份，书面告知被告，因被告的违约行为，原告需依据合同约定追究其违约责任，解除双方的租赁合同。因被告均未理会，故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告彭兴州辩称，1、原告主张解除合同没有任何法律依据和事实依据，被告也不存在任何违约情形。被告租赁场地原用作经营美容院和休闲吧，虽然合同约定不能转租，但被告不准备再经营美容院时，是告知了原告的，并要求退场地。但是原告不同意，原因是100多平的场地租金原告已经收取不愿意退。另外，红颜阁的装修是需要原告许可的，即红颜阁办理工商登记执照时需要原告的场地租赁的证明。当时被告和红颜阁的经营者去找原告的法人，原告给了一个空白的场地证明材料让被告和红颜阁的经营者自己去填写，所以原告是知晓被告转租事宜的。况且，红颜阁开业的时候是大张旗鼓的宣传的，交纳水电费物业费的通知上面也清楚地写明“红颜阁”和“南风里”，而原告的管理人员“何忠”也知晓转租的事。故上述事实均表明，原告是知情的。2、原告称已向被告送达了告知函，但被告在收到法院的传票前从未见过。3、原告主张被告违约，不返还履约保证金等，没有任何法律和事实根据。即使被告违约也只是轻微违约，因为被告租出去的面积是包含公摊面积的，实际的面积只有27%，被告即使存在违约行为，但是对原告没有产生任何的财产损失。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本庭归纳本案的争议焦点为：一、被告在合同履行中是否存在违约行为？二、该合同是否存在合同解除的情形？ 原告针对自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 一、《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》一份，证明：1、原、被告签订合同的时间及双方权利义务和违约责任的约定等，同时，双方的合同依法成立的事实。2、依据双方合同第七条、九条以及十二条的约定被告未经原告同意，被告不得将商铺转租或转让给他人，若被告违约，原告收取的租金、履约保证金等不予退还，双方合同解除。同时被告还应当承担违约责任，按照铺面剩余合同总价值两倍赔偿违约金。 经质证，被告对该份证据的三性无异议，但对原告的证明目的第2点不予认可，被告认为自己在该合同中并没有违约。 本院认为，原、被告双方虽对该这份证据的证明目的部分持有异议，但双方对该份证据的三性均不持异议，本院予以确认。 二、被告与王小蕾签订的《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》一份，证明被告未经原告同意，被告将商铺转租他人已经构成违约。 经质证，被告对该份证据的三性无异议，但对证明目的不予认可。 本院认为，双方对对证明目的持不同意见，但该份证据能证实被告于2017年9月27日将自己向原告所租赁铺面中的107.14㎡转租给了王小蕾，故对该部分事实，本院予以确认。 三、告知函一份及光碟一张，证明原告于2019年12月10日向被告送达《告知函》一份，书面告知被告，因被告的违约行为，原告需依据合同约定追究其违约责任，解除双方的租赁合同。该份告知函系原告通过快递送达给被告的，光碟中显示的视频为快递员正将该份材料装进EMS快件袋中。 经质证，被告对告知函三性认可，但对证明目的不认可，对邮政快递的光盘真实性及证明目的均不认可。被告认为，被告根本没有收到该告知函。 本院认为，原告提交的光碟所显示的视频，仅能证实一名快递员将一份材料装入EMS快件袋中，但无法证实该份材料是否是《告知函》以及邮寄的对方是谁。故对原告提交的该组证据，本院不予采信。 被告针对自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、原告主管员工何忠录音材料一份，证明原告一开始就知道案涉的事件。 经质证，原告对该证据的三性及证明目的均不认可。理由：1、被告提交的录音无法确认就是逸佳公司的员工“何忠”；2、录音背景环境嘈杂有点像KTV，不能确定被告认为的何忠是否系酒醉的状态；3、录音内容中被告陈述“你知道聂佳他们一直知道我转租房子的，其中有个人说“我瞧也不是”，与被告的证明目的背道而驰；4、被告是偷录的录音，不具备合法性；5、何忠已经辞职，根据被告陈述何忠的辞职原因，与原告有利害关系，很可能是对原告不满作出的陈述；6、该证据是音频证据，根据证据规则的规定，必须申请证人出庭才具有证明力。 本院认为，该证人证言，因证人未到庭作证，本院不予采信。 二、《铺面房使用证明》一份，证明：1、原告一开始就知道被告转租的事；2、原告以事实行为认可了被告的转租行为。 经质证，原告对该证据的合法性、真实性认可，关联性和证明目的不认可。理由：原告提供空白的材料是为了便于市场监督管理局办证使用，且该空白证明是公司直接提交给被告的，原告并没有提交给红颜阁。 三、《保山逸佳商务有限公司水电费通知单》及《收据》各一份，证明原告曾以房屋所有权人的身份向红颜阁、南风里催收并收取了水电费，说明原告对被告的转租行为一直持默许态度。 经质证，原告对水电费通知单的三性认可，但对证明目的不认可。原告认为，是彭兴州在经营在红颜阁和南风里两个不同的铺面而言，该组证据恰好印证了原告不清楚被告转租的事实。收据上写的都是彭兴州的名字，对三性无异，证明目的有异议。该证据不能证明原告向红颜阁和南风里分开收费，是以彭兴州为用户名称进行收费，恰好证实了原告并不知晓彭兴州已经转让铺面的事实。 本院认为，被告提交的第二、三组证据，双方虽对证明目的持不同意见，但上述证据来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，故本院予以确认。 经过庭审及对上述证据的评析认定，本院确认如下法律事实： 2017年7月17日，原告逸佳公司与被告彭兴州于签订了一份《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》，合同约定：原告将坐落于保山奥体中心田径馆南门西侧端头商铺租给被告使用，用途为美容美体、休闲吧，商铺实际面积为383.75㎡；租赁期限为3年，自2017年7月30日起至2020年12月2日止，从2017年12月29日开始计算租金；装修期为5个月，2017年7月30日至2017年12月28日不计算租金；合同期内租金按照180790元收取；被告享有租金返退的优惠政策，被告交纳的租金在被告无违约的情况下原告分3期无息退还被告，每次退返金额为60263元；未经原告同意，被告不得将商铺转租或转让给他人，若被告违约，原告收取的租金、履约保证金等不予退还等。合同签订后，被告依约向原告交纳了租金。2017年9月27日，被告将自己向原告所租赁铺面中的107.14㎡转租给了王小蕾经营美容（店名“红颜阁”）。王小蕾在办理工商登记过程中，原告向王小蕾出具了一份《铺面房使用证明》。在被告的“南风里”和王小蕾的“红颜阁”经营期间，原告一直按合同约定向上述两个铺面收取水电费。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告自愿签订《保山奥林匹克体育中心商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。故原、被告双方应按照合同的约定，履行各自的合同义务。至于在合同履行过程中，被告将该租赁铺面部分转租的问题，本院作如下评述：《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”本案中，被告将租赁铺面部分转租给“红颜阁”后，原告向“红颜阁”出具了一份《铺面房使用证明》用于办理工商登记。且原告在管理过程中，一直按合同约定向被告转租的“红颜阁”收取水电费。上述原告的行为，本院视为原、被告在合同履行过程中，双方对“转租条款”内容的变更，即原告在明知被告已将该铺面部分转租给他人后，并未提出异议，且以实际履行的行为认可被告转租。为此，本院确认被告在案涉合同履行过程中，并不存在违约行为。故对原告在本案中所主张的诉讼请求，因与本院所查明的案件事实不符，且无法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》一百四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告保山逸佳商务有限公司的诉讼请求。 案件受理费3310元，减半收取计1655元，由原告保山逸佳商务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年九月十日 书记员 李嘉嘉