文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1688号原告（反诉被告）：王筱萍，女，1972年9月27日出生，汉族，个体户，身份证住址北京市朝阳区，现住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐晓放，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：江西金冠眼镜有限公司，住所江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，统一社会信用代码：913606006124064074。法定代表人：蔡天禄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，江西金冠眼镜有限公司法定代表人，住江西省南昌市东湖区。第三人：周丽君，女，1982年4月2日出生，汉族，自由职业，身份证住址江西省鹰潭市月湖区，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告（反诉被告）王筱萍与被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司、第三人蔡天禄、周丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王筱萍的委托诉讼代理人徐晓放、被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司委托诉讼代理人张海水、黄曾祺到庭参加诉讼，第三人蔡天禄、周丽君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王筱萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金571688元及逾期滞纳金85753.2元；2、判令被告赔偿未按时支付房屋租金而对原告造成的经济损失47640元；3、判令被告承担原告为实现维权所发生的诉讼费、执行费、财产保全费用、差旅费、律师费、公证费用等全部费用（最终以实际费用为准）。诉讼过程中，王筱萍变更上述诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的租金1456360元及逾期滞纳金623403元（计算至2020年5月1日）；2、判令被告向原告自2020年5月2日起至租金付清为止以拖欠租金为基数按照月利率2%计算支付滞纳金；3、判令被告自2020年5月2日起至将租赁房屋实际归还之日止按照571688元／年的标准计算租金及按照月利率2%支付滞纳金；4、判令原告不予返还被告履约保证金15万元；5、判令解除原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月22日签订的《补充协议》，被告将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王筱萍与被告江西金冠眼镜有限公司于2014年9月5日就位于江西省上饶市信州区房屋签订《房屋租赁合同》，并于同年12月22日就房屋租赁事由签订《补充协议》。合同约定的租赁期限为2014年12月1日至2024年11月30日。根据《房屋租赁合同》第六条第1款之约定：如被告违约，被告所缴纳的房屋租金、履约保证金，甲方不予退回，还赔偿甲方因此而造成的一切经济损失及第六条第3款之约定：被告逾期缴纳房屋租金的，每逾期一天须按未缴房屋租金的千分之五向原告支付滞纳金；累计逾期达到30天视为被告违约。被告自2014年9月22日向原告支付2014年10月1日至2015年9月30日房屋租金48万元后，至今未支付租金。另，1、第三人蔡天禄于2014年12月22日、2015年1月4日、2015年1月4日、2015年1月5日先后四次向原告出借人民币20万元、20万元、20万元、40万元共计100万元（可抵扣租金），借期一年，不支付利息，逾期未还清本金，第二年按借款时间计算月利率百分之三支付违约金，但原告按照第三人的要求将其中36万元转给了江西金冠眼镜有限公司的财务人员周丽君，即支付了砍头息36万元，第三人实际向原告出借本金64万元；2、第三人于2015年1月19日向原告出借人民币22.4万元（可抵扣租金）借期三个月，不支付利息，逾期未还清本金，第四个月开始按借款时间计算月利率百分之四支付违约金，但原告按照第三人的要求将其中2.4万元转给了江西金冠眼镜有限公司的管理人员李某，即支付了砍头息2.4万元，第三人实际向原告出借本金20万元。第三人主张月利率百分之四或者月利率百分之三计算逾期借款的违约金显然与相关法律法规相悖，法律保护的逾期借款的利息（或者违约金）不超过月利率百分之二。原告扣除第三人出借的本金及其相关的利息，截止到2020年5月1日被告仍拖欠原告租金和逾期滞纳金。原告同意将每逾期一天须按未缴房屋租金的千分之五向原告支付滞纳金调整为按照月利率百分之二计算。原告多次催被告交纳租金未果，被告的拒交租金的行为系严重违约，导致原告出租房屋的目的不能实现。被告未经原告同意将租赁房屋部分拆除和改造，要求被告恢复未成。故诉至法院。被告江西金冠眼镜有限公司辩称：原告王筱萍的全部诉求均不能成立，请求驳回其全部诉讼请求。理由如下：一、租赁合同已经双方一致同意于2019年11月16日解除。本案为二审裁定发回重审案件，原案于2019年11月16日开庭审理中，被告提出反诉解除双方租赁合同，原告当庭表示同意解除，据此原一审判决确认双方合同解除。二、被告不欠原告的租金，滞纳金更无从谈起。1、租期与租金支付日期的确定。（1）租赁起止日期的确定：租赁合同第三条2款约定2019年10月1日至2024年9月30日“按市场行情在同等条件下乙方享有优先续租权”，意味着后五年并未确定租金标准，该部分租期实际尚未确定。《补充协议》约定，“实际计算租金的时间从2014年12月1日开始，以后年份的计租时间及租期同样向后顺延两个月”，租期修改为每年12月1日至次年11月30日为一个计租租赁年度。起租日始于2014年12月1日，截止于2019年11月16日。（2）租金支付日期：租赁合同第三条3款约定，每年提前10天一次性支付下一年度租金。依此，每年度租金的付款日期为11月21日前。2、抵付租金的案外人借款本金总额为22.4万元＋100万元，原告扣减2.4万元＋36万元，没有事实与法律依据。原告签署了两张借条，载明借款金额分别为22.4万元、100万元；原告又签署了两份承诺书，同意如逾期未还借款则冲抵租金，再次确认借款金额分别为22.4万元、100万元；银行转账凭证显示出借人实际借出款项金额分别为22.4万元、100万元。这样的事实，无疑应该认定借款金额共计122.4万元。原告向案外人李某付款2.4万、向第三人周丽君付款36万元，没有任何证据证实该付款的性质与用途，收款对象并非出借人，当事人主体都不一样，显然属于另外的法律关系，主张以此抵销借款金额不符合事实与法律规定。3、应付租金与实际支付或抵付金额：（1）第一年度2014年12月1日至2015年11月30日的租金48万元，被告已经实际支付给了原告。（2）第二年度2015年12月1日至2016年11月30日止，租金48万元。依据2015年1月17日原告签署的《承诺书》，借款本金22.4万元逾期未还，则本金及违约金合计冲减租金322560元；又依2014年12月21日原告签署的《承诺书》约定以100万元借款及逾期未还的违约金抵付租金，2016年1月31日被告与案外人蔡天禄一道致函原告《告知函》，经结算，以100万元借款中的157440元冲减本年度剩余租金，原告对此无异议。该年度租金全部付清，剩余842560元借款留待抵付后续租金。（3）第三年度2016年12月1日至2017年11月30日止，租金508800元，以剩余借款842560元及计算至2016年11月19日止的逾期未还违约金568836.72元抵付全部租金后，剩余借款本金842560元及违约金60036.72元，留待继续抵付后续租金。（4）第四年度2017年12月1日至2018年11月30日止，租金539328元，以此前剩余借款842560元＋60036.72元及延续计算至2017年11月19日止的逾期未还违约金303321.60元抵付全部租金后，剩余借款本金666590.32元，留待继续抵付后续租金。（5）第五年度2018年12月1日至2019年11月16日止，虽相差14天，为简便计算，仍按一年期确定租金571688元，以此前剩余借款666590.32元及延续计算至2018年11月19日止的逾期未还违约金239972.52元抵付全部租金后，剩余借款本金334874.82元。三、保证金15万元应予返还。如上，被告并不欠租，原告起诉没有事实依据，其无理起诉导致丧失合同继续履行的基础；在本案原审过程中双方达成一致解除合同。被告缴纳的保证金15万元应予退还。四、租赁房屋已经恢复至合理使用状态，已为原告接受并实际控制。原告诉请租赁房屋恢复至原状，不符合法律规定。《合同法》第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，并非恢复至原状。承租人进行经营所需的装修改造而使用，正是出租人获取租金收入的必要前提，租赁期满或双方协商终止合同后，要求承租人恢复到交付承租人之前的房屋状态是不合情理的，也不符合合同法的相关规定。双方达成一致同意解除合同后，被告及时将合同第七条3款约定为使用便利而改造的楼梯、过道隔墙重新砌筑好交付原告，符合合同约定。五、原告未全面履行合同义务，应承担违约责任。租赁合同第八条约定，将二楼整个外墙的墙面无偿提供给被告做广告招牌使用。但合同履行过程中，原告一直未兑现该条款约定，致使被告承租经营受到很大影响。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人蔡天禄未作陈述。第三人周丽君述称，自己于2007年至2017年在江西金冠眼镜有限公司任出纳，于2017年9月离职。2015年1月4日王筱萍向其工行账户62×××71中分两次转入36万元，当时公司董事长蔡天禄通知她会有一笔36万元款项转入她的个人账户，并将此款打入蔡天禄的账户中；她于2015年1月5日已将36万元转入蔡天禄的工行账户62×××12中。在她任职期间，公司经常以其个人名义进出款项，只是按照公司领导的指示办理王筱萍的款项出账，具体详情不知。江西金冠眼镜有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同并判反诉被告返还履约保证金15万元。在诉讼过程中，江西金冠眼镜有限公司变更该项诉讼请求为：确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月16日解除并判反诉被告返还履约保证金15万元；2、依法判令反诉被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2014年9月5日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：租赁期自签约之日起暂定为10年……2019年10月1日至2024年9月30日经营场地租金不得低于前五年的租金为基础，按市场行情在同等条件下乙方享有优先续租权。同时还约定在合同期限内，反诉被告应将二楼整个外墙的墙面无偿提供给反诉原告做广告牌使用。同年12月22日双方就该租赁事宜签订《补充协议》一份，约定将计租时间及租期向后顺延两个月。2014年12月21日，反诉被告向反诉原告借款100万元，但由于反诉被告一直逾期未还款，根据双方约定，反诉原告将借款本金及利息冲抵案涉房屋的当年租金，但截至2019年9月17日，反诉被告尚欠反诉原告借款334,874.82元本金及利息未还，因此造成反诉原告的资金困难，导致租赁合同无法履行。同时，由于双方就2019年11月30日之后的租金金额无法达成一致，且反诉被告一直未按合同约定将二楼整个外墙的墙面提供给反诉原告做广告招牌使用，存在违约情形，反诉原告有权解除与反诉被告签订的租赁合同并要求反诉被告返还履约保证金。基于上述，反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令支持反诉原告所有请求。王筱萍对江西金冠眼镜有限公司的反诉辩称：1、2019年11月16日不是双方解除合同的日期。在一审中，双方并没有就此达成调解协议，且本案是重审，按照民事诉讼法的规定重新审理本案，一审判决书并没有生效。2、要求返还保证金15万元与事实不相符。（1）反诉原告仍然拖欠反诉被告的租金和滞纳金；（2）由于反诉原告违约，根据房屋租赁合同的约定，反诉被告有权不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月5日，原告（反诉被告）王筱萍（甲方）与被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司（乙方）就位于江西省上饶市信州区房屋签订《房屋租赁合同》，合同第二条房屋租赁期约定：1、甲、乙双方约定，租赁期自签约之日起暂定为10年。其中，甲方免收乙方签约日起至2014年10月1日之间的租金。2、甲方于2014年9月8日之前向乙方交付全部的经营场地。3、租赁合同期满，甲方有权收回该经营场地，乙方应如期返还。乙方如需继续租赁甲方上述房屋，则应于合同期满前3个月向甲方提出续租的书面要求，甲方同意则须双方重新签订租赁合同。合同第三条租金、租赁履约保证金和支付方式约定：1、合同履约保证金为人民币壹拾伍万元整，乙方须于合同签订后的5日之内将保证金及第一年的年租金交付给甲方。甲方收到履约保证金的即日本合同开始生效。如乙方在本合同期内没有违约，合同期满一个月内甲方将保证退还乙方的保证金（保证金不得计算利息）。甲方不为乙方提供合同约定金额的发票，如乙方确需发票，开具发票的相关税费由乙方承担。2、房屋租金，其中：2014年10月1日至2016年9月30日经营场地租金，每年人民币肆拾捌万元整（480000元）;2016年10月1日至2017年9月30日租金为每月人民币肆万贰仟肆佰元（42400元），每年为人民币伍拾万捌仟捌佰元整（508800元）；2017年10月1日至2018年9月30日租金为每月人民币肆万肆仟玖佰肆拾肆元整（44944元），每年为人民币伍拾叁万玖仟叁佰贰拾捌元整（539328元）；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月肆万柒仟陆佰肆拾元整（47640元），每年为人民币伍拾柒万壹仟陆佰捌拾捌元整（571688元）；2019年10月1日至2024年9月30日经营场地年租金不得低于前五年的租金为基础，按市场行情在同等条件下乙方享有优先续租权，双方不得终止合同。3、经营场地租金每年支付一次，本合同签订后的5天之内，乙方付清第一年的年租金给甲方；乙方以后每年提前10天一次性支付下一年的经营场地租金给甲方。合同第六条违约责任约定：1、如乙方违约，乙方所交纳的房屋租金、履约保证金，甲方不予退回，还需赔偿甲方因此而造成的一切经济损失。2、如甲方违约，甲方应退回乙方已交纳的房屋租金未到期的全部金额的双倍，甲方还应双倍返还乙方交纳的合同履约保证金给乙方，还需赔偿乙方因此而造成的一切经济损失。3、乙方逾期交纳房屋租金的，每逾期一天须按未缴房屋租金的千分之伍向甲方支付滞纳金，累计逾期达到30天视为乙方违约。4、如因不可抗力的战争、自然灾害因素而导致不能履行本合同继续执行的,双方互不承担责任。合同第七条其他事项约定：1、乙方在本合同期限内若要将此经营场地店铺转让他人，乙方应该在不影响本合同履行完毕的前提下进行，甲方应同意乙方转让。2、如果甲方要出卖该房屋，必须提前3个月书面通知乙方，甲方并保证不影响本合同继续履行完毕、乙方经济不受损失的前提下进行。3、甲方同意乙方要使用壹楼苏华和周立新的店铺时，如果要将一楼至二楼过道隔墙拆除，包括楼梯位置的增加、移位改造，在不影响房屋主体安全性能的前提下，甲方同意乙方的整体使用方案而进行装修改造。装修改造费用由乙方负责。在装修改造过程中所发生的一切安全事故由乙方负责。本合同期满后，乙方负责恢复现有的隔墙和楼梯结构。乙方装修改造时，如要拆隔墙、改造楼梯口位置时，乙方要拍好原始照片，并做好界地标记、划好图纸、标明楼梯的宽度、高度，由乙方签好字提供给甲方保留。4、甲方店铺在乙方承租期内出现拆迁和政府性经营规划改变的情况下，甲方在政府部门有补偿的情况下，政府对房屋的拆迁补偿费归甲方，政府对店铺的装修补偿费及经营损失补偿费归乙方。合同第八条约定：在本合同期限内，甲方同意将二楼整个外墙的墙面无偿提供给甲方做广告招牌使用。合同签订后，江西金冠眼镜有限公司于2014年9月20日向王筱萍支付合同履约保证金150,000元，于2014年9月22日向王筱萍支付2014年10月1日至2015年9月30日房屋租金480,000元，王筱萍分别出具了收据。2014年12月22日，被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司（乙方）与原告（反诉被告）王筱萍（甲方）就2014年9月5日双方签订的《房屋租赁合同》计租日期事项，订立《补充协议》一份，约定：1、甲方同意在原《房屋租赁合同》中免收乙方租金时间的基础上，向后顺延两个月作为乙方的免租装修期。2、实际计算租金的时间从2014年12月1日开始，以后年份的计租时间及租期按同样向后顺延两个月。3、其他条款保持原《房屋租赁合同》不变。2014年12月21日，原告（反诉被告）王筱萍向第三人蔡天禄出具《借条》一张，载明：本人向蔡天禄借人民币100万元整，借款期限一年，时间从2014年12月21日至2015年12月20日。同日，原告（反诉被告）王筱萍出具《承诺书》一份，载明：1、借款人王筱萍向出借人蔡天禄个人借款人民币100万元整（以银行转账凭证为准）。借款人王筱萍承诺借款期限为一年，到期还款期限需提前5天还清本金；2、上述借款由借款人王筱萍按期归还本金。若逾期未还清借款，将视为借款人王筱萍违约，借款人王筱萍承诺自愿按借款时间计算月利率百分之三支付违约金；3、如借款人王筱萍未按约定时间还清本金及违约金，借款人王筱萍同意出借人蔡天禄及江西金冠眼镜有限公司冲抵借款人王筱萍出租房屋当年的租金作为蔡天禄及江西金冠眼镜有限公司支付给借款人王筱萍当年的房屋租金，未冲抵完借款本金及违约金按月利率百分之三计算继续冲抵借款人王筱萍的房屋租金直至冲抵完为止。上述借款，第三人蔡天禄分别于2014年12月22日、2015年1月4日、2015年1月4日、2015年1月5日通过工行南昌沿江支行62×××12账号向王筱萍转账支付20万元、20万元、20万元、40万元。另查明，2015年1月4日，原告（反诉被告）王筱萍向第三人周丽君银行账户62×××71分两次转账支付20万元、16万元，第三人周丽君于2015年1月5日将36万元转账支付至第三人蔡天禄的银行账号62×××12。2015年1月17日，原告（反诉被告）王筱萍再次出具《承诺书》一份，载明：1、借款人王筱萍向出借人蔡天禄个人借款人民币22.4万元整（以银行转账凭证为准）。借款人王筱萍承诺借款期限为三个月，到期一定还款；2、上述借款由借款人王筱萍按期归还本金。若逾期未还清借款，将视为借款人王筱萍违约，借款人王筱萍承诺自愿按借款时间计算月利率百分之四支付违约金；3、如借款人王筱萍未按约定时间还清本金及违约金，借款人王筱萍同意出借人蔡天禄及江西金冠眼镜有限公司冲抵借款人王筱萍出租房屋的租金作为蔡天禄及江西金冠眼镜有限公司支付给借款人王筱萍2015年12月1日至2016年11月30日期间的其中部分租金，冲减租金金额共计为人民币322,560元，在2015年12月1日至2016年11月30日的期间冲减租金不足的部分，再由江西金冠眼镜有限公司补足房屋租金。2015年1月19日，第三人蔡天禄通过银行向原告（反诉被告）王筱萍的银行账号43×××65转账支付22.4万元。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于房屋租赁合同是否于2019年11月16日经双方协商一致解除的问题。原告（反诉被告）王筱萍的委托诉讼代理人在2019年11月6日的原一审庭审过程中表示，因被告要求解除合同，故同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本院（2019）赣1102民初4032号原告（反诉被告）王筱萍与被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，判决解除双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，虽然该案被二审法院发回重审，但不影响双方一致同意解除所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》。合同解除后，承租人逾期腾房的，应当支付逾期腾房占有使用费。由于被告江西金冠眼镜有限公司并未及时将租赁经营场地返还给原告王筱萍，直至2020年7月17日将租赁经营场地的三把钥匙通过快递寄至本院，本院依法通知原告王筱萍接收钥匙，但遭到拒绝。原告王筱萍认为合同要到2024年才到期，被告江西金冠眼镜有限公司目前仍然拖欠租金未付，租赁场所未恢复原状，要求在判决生效后进行交付。本院认为，原告王筱萍在诉讼过程中增加诉讼请求要求解除原、被告于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月22日签订的《补充协议》，被告将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋，既然原告拒绝接受租赁经营场地的钥匙办理交接，其对于租赁房屋是否恢复原状并不知情，本院于2020年7月17日收到被告江西金冠眼镜有限公司寄交钥匙的时间，视为其已腾房的时间。而原告要求被告将房屋恢复原状，且在本判决法律文书生效之日五日内搬出租赁房屋的诉请，本院不予支持。2、关于被告江西金冠眼镜有限公司是否拖欠原告王筱萍房屋租金的问题。（1）按照双方于2014年12月22日签订的《补充协议》的约定，实际计算租金的时间从2014年12月1日开始，以后年份的计租时间及租期按同样向后顺延两个月。因此，租赁期间应改为2014年12月1日至2024年11月30日。按照双方于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》第三条第3款的约定：经营场地租金每年支付一次，本合同签订后的5天之内，乙方（江西金冠眼镜有限公司）付清第一年的年租金给甲方（王筱萍）；乙方以后每年提前10天一次性支付下一年的经营场地租金给甲方。原告（反诉被告）王筱萍于2014年9月22日收到被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司交纳的2014年10月1日至2015年9月30日的房屋租金48万元，应改为2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金。此后，被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司再未向原告（反诉被告）王筱萍交纳过租金。（2）原告（反诉被告）王筱萍于2014年12月21日向第三人蔡天禄借款100万元，承诺未按约定时间还清本金及违约金，同意冲抵当年的房屋租金作为第三人蔡天禄和被告江西金冠眼镜有限公司支付的当年房屋租金，未冲抵完借款及违约金按月利率3%计算并继续冲抵房屋租金直至冲抵完为止。虽然反诉原告江西金冠眼镜有限公司提供了2016年1月31日向反诉被告王筱萍发出的《告知函》和快递回单，证明结算借款22.4万元未还，抵付房租322560元；100万元借款中157440元抵付租金后，2015年12月1日至2016年11月30日的年度租金已经付清；剩余借款本金842560元应归还出借人，否则本金及按月利率3%计算的违约金将继续冲减应付租金。反诉被告王筱萍经质证对告知函有异议，认为是单方结账行为不予认可，且告知函中的利息违反法律规定。本院认为，反诉原告江西金冠眼镜有限公司向反诉被告王筱萍以发出《告知函》的方式进行结算，既无合同约定，结算中也违反法律规定，本院对该证据不予确认。由于双方对未冲抵完借款及违约金按月利率3%计算并继续冲抵房屋租金直至冲抵完为止的约定过高，且未实际冲抵，超过年利率24%的部分，本院不予支持，应按月利率2%计算。由于当年（租期第一年）的租金48万元，被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司已于2014年9月22日交纳，而原告（反诉被告）王筱萍逾期未归还借款，故原告（反诉被告）王筱萍违约在先。2015年1月5日，原告（反诉被告）王筱萍通过第三人周丽君向第三人蔡天禄归还借款36万元，第三人周丽君提供的借记卡账户历史明细清单中的36万转账记录与第三人蔡天禄提供的借记卡账户历史明细清单中的36万转账记录相一致。故本院认定原告（反诉被告）王筱萍尚欠第三人蔡天禄借款本金64万元。原告（反诉被告）王筱萍从2014年12月21日至2015年1月4日分四次借款本金合计100万元，按借款的实际交付时间分段、按月利率2%计算的利息为1733.33元＋266.67元＝2000元；从2015年1月5日至2015年11月20日按借款本金64万元、月利率2%计算的利息为136106.67元。（3）原告（反诉被告）王筱萍于2015年1月17日出具承诺书，向第三人蔡天禄借款22.4万元（实际于2015年1月19日收到），承诺未按约定时间还清本金及违约金，同意冲抵2015年12月1日至2016年11月30日期间的部分租金32.256万元。证人李某出庭作证，证明该笔借款由其经手，但不记得具体时间，与王筱萍办理好借款手续后，王筱萍通过银行取现2万元、转账4000元给他，他将2.4万元给了公司财务即第三人周丽君，之后公司汇款22.4万元给王筱萍，实际只支付了20万元，王筱萍的借条上写22.4万元，没有约定利息，但是按月息4分计息，借款3个月。虽然有证人李某的出庭证言，但原告王筱萍并未向本院提供支取现金或转账的银行凭证。因此，本院无法认定第三人蔡天禄实际向原告王筱萍出借金额为20万元。但双方约定的本金及违约金冲减租金322560元，其中违约金98560元超过年利率24%的部分，本院不予支持；22.4万元按年利率24%计算的违约金应为53760元。故480000元-224000元-53760元＝202240元为被告江西金冠眼镜有限公司应补足的2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金。640000元＋2000元＋136106.67元-202240元＝575866.67元为剩余借款本金。（4）575866.67元＋140127.56元（575866.67元的利息）-508800元（第三年租金）＝207194.23元（剩余借款本金）。（5）539328元（第四年租金）-207194.23元-50279.13元（剩余借款本金207194.23元的利息）＝281854.64元（欠付租金）。（6）530965.02元（第五年租金应为571688元，从2018年11月20日算至2019年11月5日的租金）＋281854.64元（上年欠付租金）＝812819.66元;以281854.64元为基数、按月利率2%计算2017年11月20日至2018年11月20日（不含当日）期间的违约金为68396.73元。（7）812819.6元租金的违约金从2018年11月20日至2020年7月17日、按月利率2%计算为327837.26元。（8）2019年11月6日至2020年7月17日，合计254天，按前五年的租金平均数为515963.20元／年、折合1414元／天计算逾期腾房占有使用费，为359156元。综上，原、被告互负债务抵扣，经本院核算后确认为：812,819.66元+68,396.73元+327,837.26元+359,156元=1,568,209.65元为被告江西金冠眼镜有限公司应支付给原告王筱萍的租金、逾期腾房占有使用费、滞纳金之和。（计算详情见下表）            时间              借款金额              还款              租金抵扣              借款利息              剩余本金              剩余利息              欠付租金              租金违约金                  2014.12.22              200000                                                                                                                    2015.1.4              400000                                                                                                                    2015.1.5              400000              360000                            1733.33+266.67              640000              2000              0                                2015.11.20                                          480000-224000-53760=202240              136106.67+2000              575866.67              0              0                                2016.11.20                                          508800              140127.56              207194.23              0              0                                2017.11.20                                          539328              50279.13              0              0              281854.64                                2018.11.20                                          530965.02              0              0              0              812819.66              68396.73                  2020.7.17                                                                                    占用费：359156              327837.26+68396.73                  合计              截至2020年7月17日，欠付租金812819.66元，违约金396233.99元                  备注：2019年11月6日至2020年7月17日，平均租金（占用费）为515963.2元/年，折合1414元/天，合计254天。      3、关于原告（反诉被告）王筱萍应否返还被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司履约保证金15万元的问题。本院认为，合同履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或依法解除时才予以退还。违约责任以损害赔偿作为主要方式，具有较强的补偿性；根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。本院已经根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定以及原告自愿调整的滞纳金计算方式计算了被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司所应承担的逾期支付房屋租金的滞纳金，且原、被告双方先后均违约，故被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司交纳的履约保证金15万元应予返还。4、原告王筱萍提供的2014年9月房屋租赁前的楼梯现场照片两张，证明房屋租赁前的楼梯等相关部位的情况，要求被告在返还租赁物时应当按照约定恢复原状。被告江西金冠眼镜有限公司经质证对该证据的真实性不予确认，并认为已经将租赁房屋的楼梯和隔墙恢复原状了。证人李某出庭作证，证明其当时任江西金冠眼镜有限公司副总经理兼上饶的经理，由其一手经办并保存照片和合同。照片是被告公司的杨帆拍的，因为楼下的店铺是周立新的，到原告的店铺去要经过原告王筱萍的过道，而第三人蔡天禄将楼上和楼下都租下，并将楼道拆除重做楼道，当时三方均同意拆除，约定要按照原样恢复，所以拍下照片量好尺寸。本院认为，照片上有江西金冠眼镜有限公司盖章、有李某和周立新的签名，且原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条第3款有约定，故本院对照片的真实性予以确认。至于被告江西金冠眼镜有限公司是否恢复原状，因原告王筱萍拒绝领取被告江西金冠眼镜有限公司寄交至法院的钥匙，因此，其对是否恢复原状并不知情，应由其承担对己不利的相应后果。5、关于反诉被告是否一直未按合同约定将二楼整个外墙的墙面提供给反诉原告做广告招牌使用，存在违约情形的问题。反诉原告江西金冠眼镜有限公司并未提供证据证明反诉被告王筱萍存在上述违约情形，故对反诉原告诉称的该项事实，本院不予确认。本院认为，原告（反诉被告）王筱萍与被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及反诉被告王筱萍出具的《承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，受法律保护，当事人双方均应按照约定履行自己的义务。依照反诉被告王筱萍出具的《承诺书》，反诉原告江西金冠眼镜有限公司可以借款抵扣租金，而基于公平原则，在被告江西金冠眼镜有限公司未付租金的情况下，原告王筱萍亦有将租金抵扣借款的权利。被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司已于2014年9月22日支付2014年12月1日至2015年11月30日的租金48万元，而原告（反诉被告）王筱萍未按2014年12月21日出具的《承诺书》约定还款，系违约，应计算违约金；但原、被告双方约定借款违约金按月利率3%、月利率4%计算过高，超过年利率24%的部分，本院不予支持。因原、被告约定可抵扣租金，抵扣部分视为原告自愿还款。但在原告应支付的借款和违约金抵扣完毕之后，被告仍不向原告支付房屋租金，也系违约，按照合同的约定，应当向原告支付滞纳金；但因双方约定的滞纳金过高，原告自愿调整为按月利率2%计算符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称不欠原告的租金，与事实不符，其要求驳回原告诉请的意见，本院不予支持。原告、反诉原告均要求解除租赁合同，且双方已于2019年11月6日庭审中达成解除合同的合意，故本院认为合同已于2019年11月6日经双方协商一致解除。因原、被告双方在合同履行时均有违约行为，故被告向原告交纳的履约保证金15万元，原告应予退还。本院依职权追加蔡天禄为有独立请求权的第三人参与诉讼，但其书面表示不参与诉讼，故本院视为其自动放弃了陈述权利，应由其自行承担相应的法律后果。本院依职权追加周丽君为无独立请求权的第三人参与诉讼，经查其已将原告王筱萍汇至其账户的36万元款项转账至第三人蔡天禄的账户，故在本案中无需承担任何法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、解除王筱萍与江西金冠眼镜有限公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》、于2014年12月22日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王筱萍2017年11月20日至2019年11月5日期间的租金812,819.66元、滞纳金396,233.99元（该滞纳金暂计算至2020年7月17日，之后滞纳金以拖欠租金812,819.66元为基数、按月利率2%计算至租金还清之日止）；三、被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王筱萍2019年11月6日至2020年7月17日期间逾期腾房占有使用费359,156元；四、原告（反诉被告）王筱萍应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）江西金冠眼镜有限公司履约保证金150,000元；五、驳回原告王筱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,628元，由原告王筱萍承担8,836元，由被告江西金冠眼镜有限公司承担12,792元；反诉案件受理费3,300元，由反诉被告王筱萍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  刘昊旻审 判 员  郑 剑人民陪审员  徐月桂二〇二〇年九月十七日书 记 员  曾小宇