江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0391民初4623号原告：徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园，住所地徐州市鼓楼区奔腾大道华夏水云间二期17号楼。法定代表人：潘姗姗，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：李慧，江苏好佳律师事务所律师。被告：江苏省徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会，住所地徐州经济技术开发区蟠桃花园六期小区内。法定代表人：葛花生，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被告：姚秀玲，女，1971年8月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉小丽，江苏非圆律师事务所律师。原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园（以下简称快乐宝贝幼儿园）与被告江苏省徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会（以下简称可恋庄村委会）、姚秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告快乐宝贝幼儿园的法定代表人潘姗姗及其委托诉讼代理人李慧，被告可恋庄村委会的委托诉讼代理人陈洪亮，被告姚秀玲及其委托诉讼代理人尹剑、厉小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告快乐宝贝幼儿园向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带赔偿原告投入的土建、装饰装修、设备设施等损失559630元；2、案件受理费、保全费等由二被告承担。事实和理由：2015年3月2日，原告与被告可恋庄村委会签订了房屋租赁合同一份，约定被告可恋庄村委会将坐落于徐州经济技术开发区可恋庄二期、建筑面积为795㎡的房屋租赁给原告开办幼儿园，租赁期自2015年9月1日至2030年8月31日。后经被告可恋庄村委会同意，原告将该房屋转让给被告姚秀玲开办幼儿园。被告姚秀玲在经营过程中发现该房屋没有取得产权证明或合法建筑审批手续，无法取得办学资格，故提起诉讼。法院判决：解除三方签订的幼儿园转让协议，原告退还被告姚秀玲支付的转让费559630元。判决书同时载明：“作为合同无效和合同解除的法律责任，原告姚秀玲同样负有将房屋退还、将转让费对应的原快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按照原状退还给快乐宝贝幼儿园的责任。原告姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任。”同时，被告可恋庄村委会出租的房屋无产权证明是造成转让协议解除的原因，且其将包含有原告投入的土建、装饰装修的房屋再次出租给他人获利，应当承担连带责任。现原告诉至法院，望判如所请。被告可恋庄村委会辩称：首先，被告可恋庄村委会不是适格被告。在原告与被告姚秀玲签订幼儿园转让协议后，原告与被告可恋庄村委会没有合同关系。且判决书已明确被告姚秀玲负有相应的返还或赔偿义务，并非被告可恋庄村委会。其次，被告可恋庄村委会曾询问原告和被告姚秀玲是否继续使用涉案房屋，双方均不愿意使用。涉案房屋已闲置一年多，给被告可恋庄村委会造成了租金损失。后被告可恋庄村委会与被告姚秀玲办理了房屋交接手续，由被告姚秀玲租赁涉案房屋的其中一间房屋存放设施设备，故应由被告姚秀玲予以返还。最后，对于原告诉请的土建和装饰装修等，被告可恋庄村委会认可原告投入了围墙110米、大门1个、外墙粉刷1120㎡、内墙粉刷1360㎡、走廊砖墙300㎡、卫生间改造5个、新建厨房1个、教室走廊PVC480㎡、塑胶跑道420㎡，且同意利用，并向原告进行赔偿。但上述土建和装饰装修的价值系原告自行计算，被告可恋庄村委会不予认可。另外，被告可恋庄村委会对原告主张的电线、水路改造不予认可。综上，请求法院依法判决。被告姚秀玲辩称：首先，被告可恋庄村委会和被告姚秀玲多次通知原告交接相关物品，但原告一直未处理。后被告姚秀玲与被告可恋庄村委会办理了交接手续，对设施设备进行了清点，并在涉案房屋内租赁一间房屋存放至今，设备完好，同意予以返还。对于不能返还的部分设施设备，被告姚秀玲同意赔偿1200元。其次，对于原告诉请的土建、装饰装修，被告姚秀玲并未占有使用，而是由被告可恋庄村委会占有利用，应由被告可恋庄村委会进行返还或者赔偿。最后，被告姚秀玲已尽到通知的义务，没有过错，不应承担赔偿责任。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年3月2日，原告快乐宝贝幼儿园（乙方、承租方）与被告可恋庄村委会（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告可恋庄村委会将坐落于徐州经济技术开发区可恋庄二期、建筑面积为795㎡的房屋租赁给原告开办幼儿园，租赁期自2015年9月1日至2030年8月31日止（其中2015年3月1日至2015年8月31日为装修宣传期，免租金）。2015年12月18日，原告快乐宝贝幼儿园（甲方）、被告姚秀玲（乙方）、被告可恋庄村委会（丙方）签订了《幼儿园转让协议》一份，载明：“甲方于2015年3月2日承租丙方坐落在开发区蟠桃六期二期内的房屋，投资开办幼儿园，2015年5月4日试营业至今，因客观原因甲方不愿经营，经三方协商同意，本着互让互利，公平合理的原则达成以下：一、甲方承租丙方房子租赁合同，全部转让乙方。二、幼儿园转让费用58万元整。三、付款：合同签订时付款肆拾壹万元，余款壹拾柒万元于2015年12月31日前付清……”同日，原告的法定代表人潘珊珊向被告姚秀玲出具了《开发区惠民幼儿园投入明细》一份（装修总计533400元，包含：围墙110米3.8万元、大门6000元、外墙粉面、刷漆1120㎡×25元=2.8万元、内墙粉刷1360㎡×20元=27200元、走廊砖墙300㎡×200元=6万元、卫生间改造5个×3万元=15万元、新建厨房5.1万元、电线水路改造4.3万元、教室走廊PVC480㎡×140元=67200元、塑胶跑道420㎡×150元=6.3万元）以及《开发区惠民幼儿园设施设备清单（含票据）》一份（一、办公室……二、厨房……三、户外……四、教室……五、传达室……）。原告与被告姚秀玲一致认可，协议约定的转让费58万元包含原告投入的上述土建、装饰装修以及设施设备等。协议签订后，被告姚秀玲以多种形式向原告支付共计559630元。原告将涉案房屋交付给被告姚秀玲，被告姚秀玲以惠民幼儿园的名义进行经营使用，但未进行登记备案。被告姚秀玲在接收涉案房屋后增加了门岗以及拱形广告牌。截至目前，涉案房屋仍未取得房屋产权证及土地证，亦无合法的建设规划审批手续。2016年9月7日，姚秀玲将可恋庄村委会、快乐宝贝幼儿园、潘珊珊诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求解除三方签订的幼儿园转让协议、三被告连带返还转让费559630元并赔偿损失79092元。该院于2017年9月30日作出“（2016）苏0302民初3758号”民事判决：解除三方于2015年12月18日签订的幼儿园转让协议、快乐宝贝幼儿园退还姚秀玲转让费559630元、驳回姚秀玲的其他诉讼请求。该判决书同时载明：“……但需要说明的是，作为合同无效和合同解除的法律责任，原告姚秀玲同样负有将房屋退还、将转让费对应的原快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按原状退还给快乐宝贝幼儿园的责任。原告姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任……”后快乐宝贝幼儿园不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院于2017年11月20日立案受理，并于2018年1月29日作出“（2017）苏03民终8188号”民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，被告姚秀玲、可恋庄村委会均未通知原告办理土建、装饰装修、设施设备等相关交接手续。在上述案件审理期间，原告收到被告姚秀玲于2017年11月15日向其发送的《通知函》一份，载明：“……因案涉房屋涉及纠纷，所以自2016年9月姚秀玲已不再继续使用案涉房屋，可恋庄村民委员会随时可以收回该房屋。现姚秀玲与可恋庄村民委员会已按照约定正式办理现场清点、退还、交接等事宜。姚秀玲多次通知贵幼儿园予以协助配合，将在案涉房屋内归贵幼儿园所有的财物进行清点、退还，但贵幼儿园拒不配合。故因贵幼儿园原因导致可恋庄村民委员会无法对案涉房屋行使权利，造成损失扩大的责任，由贵幼儿园承担。”2017年11月20日，被告可恋庄村委会（甲方）与被告姚秀玲（乙方）签订了《房屋交接确认书》一份，载明：“……1、乙方将原租赁的位于可恋庄二期内，建筑面积约795平方米房屋和场地交付给甲方，交付时间为2017年11月20日。2、乙方租赁期间存放在屋内所有物品及设备乙方均已完整交接完毕，并由乙方自行保管，甲方收回该房屋钥匙，以后该房屋与乙方无关……”2017年12月15日，被告可恋庄村委会与案外人肖陈陈签订了《房屋租赁合同》一份，将包含原告投入的土建、装饰装修的房屋租赁给肖陈陈使用，年租金为12万元。2020年7月29日，经原告与被告姚秀玲现场清点，被告姚秀玲可以返还《开发区惠民幼儿园设施设备清单》中的以下设施设备：一、办公室1、办公桌：一组2、电脑一体机：一台5、挂式空调：一台6、档案柜：3个7、公放音响设备：一组8、办公转椅：2把9、沙发：一个10、监控设备：8个11、监控摆放桌：1个二、厨房：1、面板（案）：1个2、菜案+架：1个3、菜板（台）：1个4、蒸饭车：1个5、电饼铛（大）：1个6、煤气炉：1个7、抽烟机：1个8、水池：2组9、热水器：1个10、储藏柜：1个11、冷藏柜：1个12、灭火器：1组13、电饭煲：1个15、大盆+大桶：各1个16、小盆等：若干17、电风扇：1台三、户外1、大型玩具：一组2、小木马：4个3、拱桥：7个四、教室1、白板（可移动）：4套2、毛巾架：4个3、茶杯架：4个4、玩具架：4个十盒（组）5、电钢琴：4架6、投影设备：4组7、笔记本电脑：4台8、消毒柜：4台9、柜式空调：4台10、吊扇：9台11、图书架：5个12、幼儿用桌：20个13、幼儿用椅：70个14、床：70个15、茶桶：4个16、音响：3组17、灭火器箱：3组五、传达室1、挂式空调：1台。对于不能返还的以下物品：一、办公室3、路由器：一个4、宽带猫：一个二、厨房：14、电磁炉：1个五、传达室2、桌子：1台3、椅子：1把。对于不能返还的设施设备，经双方协商，由被告姚秀玲赔偿1200元。同日，经原告与被告可恋庄村委会现场勘查，被告可恋庄村委会认可存在以下原告投入的土建、装饰装修：围墙110米、大门1个、外墙粉刷1120㎡、内墙粉刷1360㎡、走廊砖墙300㎡、卫生间改造5个、新建厨房1个、教室走廊PVC480㎡、塑胶跑道420㎡。但被告可恋庄村委会对原告主张的上述土建、装饰装修的价值不予认可，且不认可原告对电线、水路进行了改造。后我院对原告投入的上述土建、装饰装修进行件了市场询价：围墙110米×300元/米=33000元、大门6000元、外墙1120㎡：仅刷墙500㎡×5元/㎡=2500元、粉面+刷墙620㎡×25元/㎡=15500元、内墙粉刷1360㎡×15元/㎡=20400元、走廊砖墙300㎡×90元/㎡=27000元、卫生间改造5个：3万元、新建厨房1个：2万元、教室走廊PVC480㎡×120元/㎡=57600元、塑胶跑道420㎡×150元/㎡=63000元。以上共计27.5万元。本院认为：首先，对于被告可恋庄村委会的责任。在徐州市中级人民法院“（2017）苏03民终8188号”案件审理期间，被告可恋庄村委会与案外人肖陈陈另行签订房屋租赁协议，将涉案房屋予以出租。故，被告可恋庄村委会在双方的权利义务未明晰的情况下，将涉案房屋以及原告投入的土建、装饰装修、设施设备等进行了处分，存在过错。原告投入的土建、装饰装修已与涉案房屋形成不可分割的一部分，被告可恋庄村委会享受了原告投入的土建、装饰装修所带来的利益。且除了电线、水路改造外，被告可恋庄村委会认可原告投入的其他土建、装饰装修，其同意进行利用，并予以赔偿。故，被告可恋庄村委会应当对原告投入的土建、装饰装修进行赔偿。其次，原告虽提供证人予以证明其投入的土建、装饰装修的存在及其价值，但是被告可恋庄村委会对此价值不予认可，且原告主张的价值与市场价值差距较大，故本院不予采纳。本院经过市场询价，认定双方共同认可存在的土建、装饰装修的价值为27.5万元，故被告可恋庄村委会应当向原告赔偿27.5万元。对于电线、水路改造，被告可恋庄村委会对此不予认可，原告亦未提供充分证据证明其对电线、水路进行了改造，故本院对原告主张的电线、水路改造的费用不予支持。最后，关于被告姚秀玲的责任。徐州市鼓楼区人民法院“（2016）苏0302民初3758号”民事判决已明确：在《幼儿园转让协议》解除后，被告姚秀玲负有将房屋退还、将转让费对应的原告投入的土建、设施设备、装饰装修等按原状退还给原告的责任；如被告姚秀玲不能履行上述义务时，原告有权主张被告姚秀玲承担相应的法律责任。但在《幼儿园转让协议》解除后，被告姚秀玲已将涉案房屋返还给被告可恋庄村委会，并未实际占有使用原告投入的土建、装饰装修，且被告姚秀玲已将部分设施设备进行保管，其亦同意返还。故，对于被告姚秀玲保管的设施设备，被告姚秀玲应当按照与原告现场清点的项目及其数量予以返还。对于被告姚秀玲不能返还的设施设备，被告姚秀玲应当按照与原告协商一致的价值予以赔偿，即1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏省徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园投入的土建、装饰装修损失27.5万元；二、被告姚秀玲于本判决生效后十日内一次性返还原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园相关的设施设备（具体项目及数量见双方的清点列表），并赔偿原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园设施设备损失1200元；三、驳回原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费9400元，保全费3319元，共计12719元，由原告徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园负担5000元，由被告江苏省徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会负担5000元，由被告姚秀玲负担2719元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  谢 龙人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇二〇年九月二十八日法官 助理  赵 超书 记 员  朱莞婷