福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初1480号 原告：福建大田县金凤凰农业开发有限公司，住所地：福建省大田县均溪镇建山路**，统一社会信用代码：913504250708998831。 法定代表人：王上成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄清水、张燕萍，福建协胜律师事务所执业律师。 被告：福建仙顶实业有限公司，，住所地：福建省大田县均溪镇福田路**统一社会信用代码：91350425591721095B。 法定代表人：刘起堵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘起城，男，1974年8月1日出生，汉族。 原告福建大田县金凤凰农业开发有限公司（以下简称金凤凰公司）与被告福建仙顶实业有限公司（以下简称仙顶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告金凤凰公司的委托诉讼代理人张燕萍、被告仙顶公司的委托诉讼代理人刘起城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金凤凰公司向本院提出诉讼请求：1.仙顶公司将坐落于福建省大田县房产腾空并交付给金凤凰公司。2.仙顶公司支付给金凤凰公司房屋占有使用费498399.09元、律师费15000元，及2020年7月1日起至仙顶公司实际腾空房产并交付给金凤凰公司之日止的房屋占有使用费（按每月16077.39元计算）。3.由仙顶公司承担本案受理费。事实与理由：2017年9月19日，金凤凰公司与仙顶公司签订《存量房买卖合同》，其主要内容如下:一、仙顶公司将其所有的位于福建省大田县均溪镇福田路345-7号第一层、第二层及第四层房产及其附属设施、设备等物品转让给金凤凰公司，转让款总额13718100元。二、合同签订后，金凤凰公司应在2017年9月30日前支付除定金、交房保证金之外的剩余款项给仙顶公司。三、仙顶公司应在2017年9月30日前将涉诉房产交付给金凤凰公司，并履行合同约定手续。四、违约责任:守约方有权要求违约方支持产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。金凤凰公司依约履行付款义务，并于2017年9月30日办理了产权变更登记手续。尔后，因仙顶公司申请，金凤凰公司同意仙顶公司使用涉诉房产的第四层至2017年11月30日止。期限届满后，仙顶公司未按约定将房产腾空并交付给金凤凰公司，金凤凰公司多次要求其腾房并支付使用腾房未果，仙顶公司的行为构成了违约，应当支付该期间的房屋占有使用费及律师代理费等。而根据《大田县人民政府关于印发福塘轻工业区标准厂房企业入驻管理规定的通知》及《大田县人民政府关于印发大田县电子商务产业园入驻规定的通知》。截至2020年6月30日，仙顶公司应支付给金凤凰公司的房屋占有使用费共计498399.09元（从2017年12月1日起至2020年6月30日止，2296.77元／平方米×7元／平方米／月×31个月）。现双方协商未果，故具状起诉，望判如所请。 仙顶公司辩称，对涉诉房产已经转让并变更登记给金凤凰公司的事实无异议，但根据政策规定，仙顶公司是大田县龙头企业，可以享受“三年免租两年减半”政策。从2017年9月26日起，仙顶公司一直向政府部门申请延期租赁的优惠政策，但相关部门一直没有批复。若仙顶公司可以享受三年免租政策，则仙顶公司可免租金继续使用涉诉房产至2020年12月。至于律师费，因三年免租期尚未届满，仙顶公司不存在违约，故不同意承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的《存量房买卖合同》、《不动产权证书》、申请书、通知书及双方当事人均提交的田金农[2017]7号请示及田农[2017]212号批复），本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对金凤凰公司提交大田县人民政府[2014]67号及田政文[2016]103号文件，仙顶公司对其真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并作为定案依据予以采用；该份证据可以证明涉诉房产的房屋占有使用费若按工业园内同类厂房可参照执行月租金7元/平方米的标准，仙顶公司转让房产后并未与金凤凰公司建立租赁关系，且也未能提交证据证实其属于享受“三年免租两年减半”政策的企业，相关部门至今未予以审批在其转让涉诉房产后可以免租金使用涉诉房产，对其抗辩意见，不予采纳。2.金凤凰公司提交的委托代理合同及发票原件，仙顶公司对真实性与合法性无异议，本院予以确认；其可证实金凤凰公司因本起诉讼支出律师代理费15000元，按合同约定应当由违约方仙顶公司负担，故该份证据可作为本案定案依据，予以采用。 根据金凤凰公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月19日，金凤凰公司与仙顶公司签订《存量房买卖合同》，其主要内容如下:一、仙顶公司将其所有的位于福建省大田县平方米）、第二层（2369.96平方米）及第四层（2296.77平方米）房产及其附属设施、设备等物品转让给金凤凰公司，转让款总额13718100元。二、合同签订后，金凤凰公司应在2017年9月30日前支付除定金、交房保证金之外的剩余款项给仙顶公司。三、仙顶公司应在2017年9月30日前将涉诉房产交付给金凤凰公司，并履行合同约定办理相关产权变更手续。四、违约责任:守约方有权要求违约方支持产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同签订后，金凤凰公司依约付清了购房款，双方于2017年9月30日办理了合同项下房屋产权变更登记手续。2017年9月26日，仙顶公司以公司暂时未找到合适的办公场所为由，向金凤凰公司申请合同项下的厂房第2层、第4层给予2个月的过渡期。2017年9月27日，金凤凰公司向大田县农业局作出田金农（2017）7号“关于仙顶公司要求厂房2、4层及装修、家具、电器延长使用2个月的请示”。2017年9月30日，大田县农业局作出田农（2017）212号“关于金凤凰公司要求延长仙顶公司使用2、4层厂房及相关装修、家居、电器的批复”，其主要内容：同意延长仙顶公司使用第2层、第4层厂房及相关的装修、家具、电器等至2017年11月30日止，并要求金凤凰公司按相关规定办理财产交接手续。此后，仙顶公司继续使用第2层、第4层厂房。2017年11月30日，仙顶公司搬离第2层厂房，但因第4层厂房内的生产设备难以搬动，便一直继续占有、使用。2018年5月27日，金凤凰公司向仙顶公司发出书面通知，告知其使用涉诉房产过渡期已超过半年，金凤凰公司将按规定收回，要求仙顶公司在2018年6月1日前搬离。尔后，仙顶公司并未搬离。2018年9月12日，金凤凰公司再次向仙顶公司发出书面通知，要求其在2018年9月22日前搬离。尔后，金凤凰公司多次要求仙顶公司腾出并交付第4层厂房并支付房屋占用费未果，遂诉至本院。 另查明，2014年6月16日，大田县人民政府下发了田政文（2014）67号文件，即“关于印发福塘轻工业区标准厂房企业入驻管理暂行规定（修订）的通知”。上述通知主要内容：1.标准厂房及其办公宿舍楼委托县国投公司进行统一管理、出售及出租，收取房租及售房价款、与入驻企业签订出租或出售标准厂房及其办公宿舍楼合同。标准厂房及其办公宿舍楼的具体管理办法由县国投公司制定。2.层高6米厂房和办公宿舍的租金为8元/平方米/月，其他厂房的租金7元/平方米/月。对于新入驻企业的第1-2年给予适当优惠，即厂房租金优惠2元/平方米/月。租房企业入驻第三年起，自然年度内平均每层在大田县国地税上缴税费高于50万元的，下一年度厂房租金优惠2元/平方米/月。3.“中国名牌产品”、“中国驰名商标”企业和经省级以上科技部门认定的高科技企业入驻，标准厂房及其办公宿舍楼执行优惠的租金和售价，租房的优惠30%房租，购房的企业优惠10%的房价。2016年8月20日，大田县人民政府下发了田政文（2016）103号文件，即《大田县人民政府关于印发大田县电子商务产业园入驻规定的通知》。《大田县电子商务产业园入驻规定》的主要内容：一、入园对象必须同时具备以下条件：1.企业注册地和税务登记地均在本县，具有独立企业法人资格、合法合规经营的电子商务应用企业、服务平台企业、专业服务企业等。2.为大田县电商协会会员单位，并同意接受大田县电商协会管理和监督指导。3.企业能按规定及时通过福建省电子商务与服务外包统计公共服务平台报送统计报表，并向县商务局同步报送。二、租金及优惠政策：1.租金按7元/平方米计价。2.企业自签订合同之日起，办公区域享受“三免两减半”待遇（即入驻前三年免租金，后二年租金减半收取），仓储区域享受“三年减半收取”。3.入驻企业自行承担水电费、宽带费、物业费等。4.企业优先享受各级政府的其他电子商务优惠政策。三、入驻流程：1.符合入园资格企业向电商协会办公室提交《大田县电子商务产业园入驻申请表》等相关资料，协会初审后，递交县商务局审查。2.县商务局根据园区实际情况及企业需求确定申请人办公、仓储场所面积。3.县商务局审查确定后，企业与县国投公司签订入驻合同，明确入驻时间、园区管理制度及企业责任。四、退出规定：入驻电商产业园的企业，如发生以下情形之一的，应无条件退出园区：1.变更电子商务用途的企业。2.私自转租赁他人使用的企业。3.企业入驻满三年后，年销售额未达500万元以上并未能纳入限上企业统计。五、附则：本规定由县商务局、国投公司负责解释；本规定自颁布之日起实施，有效期5年。 再查明，金凤凰公司于2013年6月28日成立，是大田县农业局下属的国有独资企业，其经营范围是大田县境内农业开发项目的投资与管理。金凤凰公司因本起诉讼支出律师代理费15000元。仙顶公司于2012年3月15日成立的有限责任公司，其注册资本为5000万元，经营范围是茶叶制造，茶叶树种植，生态农业观光，茶具机械设备、矿产品的销售。从2017年10月，仙顶公司多次向相关部门申请“三免两减半”待遇，但至今未批准。 本案双方当事人的争议焦点是：1.仙顶公司是否应腾出并交付涉诉房产给金凤凰公司，并按照每月16077.39元的标准支付从2017年12月1日起至实际腾空交付涉诉房产之日止的房屋占用费给金凤凰公司；2.仙顶公司是否应支付给金凤凰公司律师代理费15000元。对此，本院分析认定如下： 本院经审查后认为，1.金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的相关规定，依法成立并生效，对双方当事人均具法律约束力。合同签订后，金凤凰公司已按约定付清购房款，双方亦在2017年9月30日办理了涉诉产权变更登记手续，金凤凰公司是涉诉房产的所有权人，对涉诉房产享有占有、使用、处分、收益权利。仙顶公司以暂时未找到办公场所为由向金凤凰公司申请延长交付涉诉房产后，金凤凰公司及上级主管部门予以同意延长使用期限至2017年11月30日。尔后，仙顶公司应当按照双方约定在延长使用期限届满后腾房并返还给金凤凰公司。在双方没有达成新的约定的情况下，仙顶公司继续占用涉诉厂房无事实和法律依据，金凤凰公司要求仙顶公司腾房并交付涉诉房产的主张，依法有据，应予以支持。2.在双方约定的延长使用期限届满后，仙顶公司拒不腾房必然导致金凤凰公司丧失涉诉房产的使用、收益权，金凤凰公司有权要求仙顶公司支付非法占用期的房屋使用费，依法有据，应予以支持。仙顶公司提出其符合《大田县人民政府关于印发大田县电子商务产业园入驻规定的通知》的规定享受对涉诉房产的“三免二减半”租金政策，但未能提供证据证明，且至今未得到政府相关部门审批，故对其辩解可在2017年12月1日起至2020年11月30日期间免费使用涉诉房产的意见，不予采纳。对于该损失费用的金额，金凤凰公司主张以大田县人民政府[2014]67号及田政文[2016]103号文件的规定，参照每平方米7元的租金政策来计算，本院予以认可。即仙顶公司应支付给金凤凰公司的房屋占有使用费共计498399.09元（从2017年12月1日起至2020年6月30日止，2296.77元×7元/平方米/月×31个月），并按每月16077.39元（2296.77元×7元/平方米/月）的标准继续支付从2020年7月1日起至实际腾出并返还涉诉房产之日止的房屋占有使用费。3.金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》中第四部分关于违约条款明确约定，守约方有权要求违约方因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。仙顶公司无正当理由拒不返还涉诉房产，构成违约，金凤凰公司为此向本院起诉并已实际支付维权律师代理费15000元，对该项损失，仙顶公司理应赔偿。故金凤凰公司主张仙顶公司支付律师代理费15000元，符合事实和法律依据，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建仙顶实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内腾空位于福建省大田县房产［产权证号：闽（2017）大田县不动产权第0002373号）］，并返还给福建大田县金凤凰农业开发有限公司； 二、福建仙顶实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给福建大田县金凤凰农业开发有限公司房屋占有使用费498399.09元，并按每月16077.39元的标准继续支付自2020年7月1日起至返还上述房产之日止的房屋占有使用费给福建大田县金凤凰农业开发有限公司； 三、福建仙顶实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给福建大田县金凤凰农业开发有限公司律师代理费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8934元，减半收取计4467元，由福建仙顶实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  田宝玲 二〇二〇年九月二十一日 书记员  林玉春 附：适用法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务 2.《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。