广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1102号原告：陈福祥，男，1981年8月28日出生，汉族，居民，住东莞市**********。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被告：韩立辉，男，1993年6月19日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县*********。原告陈福祥与被告韩立辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈福祥及其委托诉讼代理人凌华到庭参加诉讼。被告韩立辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告陈福祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金25000元及滞纳金25000元；2.判令被告向原告支付水电费及物业费余款756元；3.判令原告不予退还被告已经支付的履约保证金10000元；4.判令被告向原告赔偿财物损失1240元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月6日，原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定原告将位于新兴县*********商铺的房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，即从2019年10月6日至2024年10月5日。2019年10月至2021年9月期间每月租金5000元，2021年10月至2023年9月期间每月租金5500元，2023年10月至2024年9月期间每月租金6000元，每月5日前支付租金。合同还对履约保证金、租赁期间产生的费用、违约责任等内容作出了约定。被告承租上述商铺后，向原告支付了押金10000元、2019年11月租金5000元及预付电费1200元，之后未继续向原告支付租金及租赁期间产生的水电费及物业费，原告为此垫付水电费及物业管理费共756元。之后，原告多次向被告催讨拖欠的租金未果，直至2020年3月6日被告提出难以经营不继续租赁商铺，原告表示付清租金、水电费后才可解除合同。被告不同意即时付清租金并欲搬走店铺物品，原告遂锁了商铺大门，被告强行砸开大门搬走店铺物品，为此造成原告商铺大门维修损失。原告因被告的违约行为遭受了经济损失，为此依法起诉至法院。被告韩立辉无答辩，在举证期限内亦未提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：原告通过新兴县新城镇逸景房地产中介服务部发布权属其所有的新兴县*********商铺的招租信息，被告得知招租信息后提出租赁意向。2019年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定：1.甲方同意将位于新兴县*********商铺出租给乙方作租房使用。2.房屋租赁期限从2019年10月6日至2024年10月5日。3.该房屋2019年10月到2021年9月每月租金为5000元；2021年10月到2023年9月每月租金为5500元；2023年10月到2024年9月每月租金为6000元，乙方应于每月5号前支付租金。4.签订本房屋租赁合同时，乙方须向甲方交付10000元的室内财产及履约保证金，该保证金将于合同期满时经双方按合同约定确认后退还给乙方。5.租赁期间，乙方使用房屋所产生的相关费用（房屋管理费、电话费、水电费、有线电视费等）由乙方承担，乙方须按规定时间交付租金及相关费用；如乙方拖欠租金，甲方将每天按月租金的5%加收滞纳金；如乙方拖欠租金达十天以上或逾期一个月未缴清相关费用的，甲方有权终止本合同，乙方应即时迁出及交还该房屋给甲方。6.如乙方须退房，也须提前一个月书面通知甲方并征得同意，否则所交押金不得退回并负责缴完已使用的水电费及一切有关费用。7.租赁期满或解除合同时，乙方须结清相关费用后退还房屋给甲方。合同还对续租、纠纷解决方式等内容进行了约定。合同出租方签名栏由新兴县新城镇逸景房地产中介服务部的中介人员梁立平代原告签名，承租方签名栏由被告韩立辉签名。2019年10月6日，被告支付10000元押金及2019年10月6日至2019年11月5日的租金5000元给原告，原告为此开具相应的收款收据交由被告执存，并将涉案商铺交付给被告使用。被告接收商铺后用于经营饮品店。在租赁合同履行过程中，被告除支付了一个月的租金5000元给原告以及接收商铺后预付1200元电费之外，未再向原告支付商铺租金，并拖欠其承租期间产生的水电费以及物业管理费。原告为被告垫付了其承租期间产生的水费69.60元、电费328.84元以及物业管理费1557元。之后被告以难以继续经营奶茶店为由与原告协商解除租赁合同，原告同意解除租赁合同但要求被告交清租金后才能正常退租，但被告未能即时缴清商铺租金。被告于2020年3月6日搬清商铺物品，原告当时在场见证。庭审时，原告明确其请求的滞纳金为逾期付款违约金，并认为约定的逾期付款违约金标准过高，自愿将逾期付款违约金数额调整为不超过拖欠租金本金数额。另原告提出其因催讨被告支付拖欠的租金不成锁了涉案的商铺大门，被告强行砸门搬走店内物品，原告为此报警处理。被告强行砸门的行为造成原告财物损失，原告之后聘请他人维修商铺大门支出费用1240元，该费用未经双方确认或损失评估，且维修费的收款收据原件已经找不到。以上事实，有原告提交的身份证、房屋出租合同、房产证、收款收据、供电局收款收据、电费电子普通发票、物业费电子普通发票、供水缴费凭证、收款收据、以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《房屋出租合同》中原告的签名虽然是他人代签，但原告对此没有异议，视为对该签名的追认，故原、被告双方签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实的意思表示，内容无违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《租赁合同》的约定履行合同。被告承租涉案商铺期间一直拖欠租金、水电费等费用，之后以难以继续经营为由向原告提出解除合同，原告同意解除合同但要求被告缴清租金，但被告未能即时缴清租金，此后被告于2020年3月6日在原告的在场见证下搬清物品，原告亦接收了商铺，上述行为应视为双方协商一致解除租赁合同，双方只是对合同解除后租金及相关费用支付问题存在分歧。综合上述事实，本院认定原、被告双方解除涉案出租合同的时间为2020年3月6日。对原告的诉求，本院具体评判如下：一、关于原告请求的租金及滞纳金的问题。如上所述，涉案合同的解除时间为2020年3月6日，根据合同约定，被告应按5000元/月的标准向原告支付从承租之日（2020年10月6日）起至合同解除之日止（2020年3月6日）的商铺租金，即需支付25000元（5000元/月×5个月），扣除被告在签订合同时预付的一个月租金5000元后，被告仍需向原告支付租金20000元，对原告请求的租金数额超出部分，本院不予支持。原告请求的滞纳金，实为逾期付款违约金。被告未按照合同约定向原告支付租金，已构成违约，该违约行为给原告造成了一定的损失，被告理应承担赔偿损失等违约责任，原告主张被告支付违约金，合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或因违约金产生的损失赔偿额的计算方法，故原、被告在合同中约定逾期付款违约金，符合上述法律规定，双方约定被告拖欠租金，每逾期一天按月租金的5%计付逾期付款违约金给原告，被告自2019年11月6日起开始拖欠租金，原告有权请求支付从拖欠租金之日起至付清之日止的违约金，但其认为约定的违约金过高，自愿将违约金调整为不超过拖欠的租金数额，属其对民事权利的自行处分，本院不持异议。故被告应向原告支付违约金20000元，对原告请求超出部分，本院不予支持。二、关于原告请求的水电费及物业管理费共756元的问题。原告共为被告垫付水费69.60元、电费328.84元以及物业管理费1557元，有水电费缴费凭证、物业费发票等予以证实，本院对此予以确认。根据合同约定，被告负有缴清水电费、物业管理费等相关费用的义务，扣除被告预付的电费1200元后，被告还需向原告支付的水电费、物业管理费为755.44元（69.60元+328.84元+1557元-1200元），对原告请求超出部分，本院不予支持。三、对于原告请求没收被告交纳的押金及赔偿财物损失的问题。根据当事人的约定，被告预付给原告的10000元为押金（即履约保证金），目的在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物及当支付租赁押金的一方未履行合同约定的义务时，收取租赁押金的一方可以从该押金中扣除因对方未履行合同而给乙方所造成的损失。另外，合同中还约定若被告超期未交租的则原告有权没收履约保证金。由此可见，押金具有担保和违约金的双重功能。在本案中，被告因未按时支付租金已承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任，故原告提出履约保证金10000元不予退还的请求，缺乏法律依据，应不予支持。被告交纳的10000元押金可冲抵合同履行过程中被告拖欠原告的租金、水电费等，用以冲抵租金后，被告还需支付原告租金10000元（20000元-10000元）。原告请求被告赔偿财物损失1240元，就此提供的相关证据不足以证实其主张，本院不予支持。被告韩立辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩立辉应于本判决发生法律效力之日起七日内支付商铺租金10000元及逾期付款违约金20000元给原告陈福祥。二、被告韩立辉应于本判决发生法律效力之日起七日内支付水电费、物业管理费755.44元给原告陈福祥。三、驳回原告陈福祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1349.90元，由被告韩立辉负担669.67元，原告陈福祥负担680.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  余洁玲人民陪审员  梁中兴人民陪审员  林 骏二〇二〇年九月二十八日书 记 员  甘明艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。