广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4270号原告：吴培莲，女，汉族，1954年5月10日出生，住址广东省五华县。原告：吴远锋，男，汉族，1975年1月10日出生，住址广东省五华县。原告：吴艳芳，女，汉族，1977年5月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告：吴浪锋，男，汉族，1979年11月13日出生，住址广东省五华县。原告：吴济锋，男，汉族，1981年10月8日出生，住址广东省五华县。上列五原告共同委托诉讼代理人：吴凌锋，男，汉族，1988年10月16日出生，住址广东省深圳市福田区。原告：吴凌锋，男，汉族，1988年10月16日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨姝，广东知明律师事务所律师。被告：洪淡容，女，汉族，1945年9月15日出生，住址广东省揭东县。委托诉讼代理人：陈韦安，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宇申，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。第三人：广东五华二建工程有限公司，住所广东省五华县水寨镇华侨直街3号，统一社会信用代码914414241965208837。法定代表人：李乐云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈炯豪，男，该公司员工。第三人：深圳市坪山区城市建设投资有限公司，住所广东省深圳市坪山区马峦街道东纵路147号地税9楼，统一社会信用代码91440300699079014H。法定代表人：高晓兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁时忠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周圆，女，该公司员工。原告吴培莲、吴远锋、吴艳芳、吴浪锋、吴济锋、吴凌锋与被告洪淡容、第三人广东五华二建工程有限公司（以下简称五华二建公司）、深圳市坪山区城市建设投资有限公司（以下简称坪山城投公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴培莲、吴远锋、吴艳芳、吴浪锋、吴济锋的共同委托诉讼代理人吴凌锋，原告吴凌锋及其委托诉讼代理人曾健明，被告洪淡容及其委托诉讼代理人陈韦安、许宇申，第三人五华二建公司的委托诉讼代理人陈炯豪，第三人坪山城投公司的委托诉讼代理人丁时忠、周圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决终止吴贵昌与被告于2015年签署的《房屋抵债合同》（合同编号：2015Ｂ811）的履行；2.判决被告返还坐落于深圳市坪山区的地块编号为Ｇ12204-131的土地上建造的131Ｂ栋八层811号房；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：位于深圳市坪山区区宿舍楼项目（即“台商工业园”）系由深圳成城发工业园区有限公司（以下简称成城发公司）开发、五华二建公司承建的建设工程项目，吴贵昌是该项目施工负责人。后因成城发公司拖欠五华二建公司工程款，双方发生纠纷诉至深圳中院，经审理深圳中院作出了（2013）深中法房初字第3号民事调解书，但因成城发公司未履行生效法律文书，五华二建公司向深圳中院申请强制执行。在执行过程中，深圳中院于2013年12月5日作出了（2013）深中法执字第316-2号执行裁定书，将被执行人成城发公司所有的台商工业园宗地号为Ｇ12204-××1、Ｇ12204-××0两宗土地使用权以及地上建筑物，地上建筑物包括在建宿舍3栋、原有宿舍1栋的所有权作价1.5772亿元抵偿给申请执行人五华二建公司所有。因台商工业园项目系未完工工程，在深圳中院于2013年12月5日作出了（2013）深中法执字第316-2号《执行裁定书》后，吴贵昌为筹集资金，在未告知五华二建公司的情况下，吴贵昌与被告双方于2015年签订了一份《房屋抵债合同》（合同编号：2015Ｂ811），约定吴贵昌向被告借款15万元，吴贵昌以在地块编号为Ｇ12204-131的土地上建造的131Ｂ栋八层811号房屋（以下简称涉案房产）抵偿欠被告的借款。涉案工程项目因种种原因一直未能竣工验收而形成烂尾项目，2017年上半年，深圳市坪山区政府基于公共利益的需要，委托坪山城投公司与五华二建公司及吴贵昌协商收购该房地产项目，拟对该房地产项目进行升级改造为骨科医院。2017年7月12日，坪山城投公司与五华二建公司、吴贵昌、深圳市银汇丰实业有限公司（以下简称银汇丰公司）达成协议，签订了《房地产收购协议书》，约定由坪山城投公司收购涉案房地产项目，后在政府相关主管部门的支持下完善了各项法定手续。目前该房地产项目的物业产权已由五华二建公司过户至坪山城投公司名下。2020年5月26日，吴贵昌因病在深圳去世，原告作为吴贵昌的法定继承人，依法处理吴贵昌生前遗留的各项民事、经济事务及所产生的纠纷。综上所述，原告认为，《房屋抵债合同》双方均清楚涉案房地产项目的土地用途为“工业用地”，建筑工程并未竣工验收及取得相应的房屋销售许可，吴贵昌亦非涉案房产的产权人，合同双方只是为了达到非法房屋买卖的目的、规避法律规定才签订《房屋抵债合同》，因此合同违反了法律强制性的规定属于无效合同。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告辩称，1.本案起诉状只有一位原告签名，不符合起诉的条件；2.出售涉案房产给被告是吴贵昌及五华二建公司的共同意思表示，《房屋抵债合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；3.涉案房产已经交付使用，原告解除合同没有法律和合同依据；4.吴贵昌及五华二建公司在被告不知情的情况下，将涉案房产私自转让给第三人坪山城投公司，实属恶意串通，损人利己，严重违反了诚实信用原则，直接损害被告的利益，涉及到被告房屋的第二次转让行为无效。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人五华二建公司辩称，其认为吴贵昌与被告签订的《房屋抵债合同》属于无效合同，被告拒不还退涉案房产的行为，没有事实和法律依据。1.根据深圳市中级人民法院执行裁定书（2013）深中法执字第316-2号，涉案物业属于第三人所有，吴贵昌无权处分；2.涉案房产的用途为工业用地，不得非法买卖。被告不退还涉案房产属于侵权行为；3.吴贵昌与被告虚构债务。所谓的以物抵债，实际上是以房买卖，属于无效合同。第三人坪山城投公司辩称，1.吴贵昌与被告签订的《房屋抵债合同》因不符合深圳政策的要求（包括不能分割转让、受让主体必须为企业），涉案房产不能办理不动产登记，不能发生不动产物权设立、变动的法律效果；2.坪山城投公司以公平合理的价格向吴贵昌、五华二建公司收购包括涉案房产在内的B栋宿舍，且已经取得B栋宿舍的不动产权证书，被告的债权请求权不得对抗坪山城投公司依法取得的物权。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定，出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予以支持。坪山城投公司于2019年5月24日取得包括涉案房产在内的B栋宿舍不动产权证书。至此，坪山城投公司已经是涉案房产的合法所有权人，被告依据《房屋抵债合同》享有的债权，不得对抗已经办理所有权转移登记的坪山城投公司。经审理查明，2013年12月5日，深圳市中级人民法院出具（2013）深中法执字第316-2号执行裁定书，裁定将被执行人成城发公司所有的位于深圳市宗地号为Ｇ112204-××1、Ｇ12204-××0两宗土地使用权和地上建筑物，地上建筑物包括在建宿舍3栋，原有宿舍1栋作价157720000元抵偿给五华二建公司所有。2014年3月31日，五华二建公司出具委托书，内容如下：兹有深圳市坪山新区兰竹西路成城发工业园区工业配套宿舍楼工程项目（包括地块编号分别为：G12204-130，G12204-131的土地使用权及地上建筑物，地上建筑物包括在建宿舍3栋、原有宿舍1栋，以下简称本项目）。因原建设单位拖欠工程款，经法院裁定将本项目全部资产抵偿给我司所有。因本项目施工过程中的全部资金款项由吴贵昌投资施工，因此本项目全部资产实际所有人为吴贵昌，我司委托吴贵昌依法将本项目建设老年公寓或工业区配套宿舍公寓，具体开发及对外经营事宜由吴贵昌根据法律法规办理，由吴贵昌本人依法处置、收益、管理，我司无异议。2015年，吴贵昌作为甲方，被告作为乙方，签订合同编号为2015B811的《房屋抵债合同》。甲方落款处加盖“广东五华二建工程有限公司台商工业园区项目部”印章。吴贵昌在甲方落款处未签字。合同约定，甲方是深圳市坪山新区兰金四路与二号路口的地块编号为G12201-130/131号土地上成城发工业园区宿舍楼项目的实际施工人，因本项目原业主欠付工程款，本项目（包括土地和地上建筑物）经深圳市人民法院依法裁定抵偿给五华二建公司所有。甲方已经取得五华二建公司的声明和授权，确认甲方对本项目享有实际的控制权、处分权。因甲方在施工过程中，欠付乙方债务（包括借款、赊购材料、欠付人工费等）用于本项目，鉴于甲方无法按照约定归还乙方欠款，为解决甲乙双方债权债务问题，甲方愿意以甲方实际控制的房产抵偿欠款。乙方同意甲方以G12204-131土地上建造的131B栋八层811号房屋（建筑面积45平方米）抵偿欠款15万元。合同第三条约定，甲方应当在2015年12月31日前将涉案房产交付乙方使用，交付使用时房屋所在的建筑物应当通过政府部门的竣工验收备案。同时，交付的房屋应当符合附件的内外装修标准。合同第五条约定，根据国土部门的相关合同，抵债房屋所在土地使用权性质为配套宿舍用地，土地使用权期限截止至2050年9月19日。根据现行的法律和政策规定，抵债房屋无法办理单一房产证。如本项目土地转为商住，则乙方应当按照规定分担相关的地价款及税款，并依法享有相关权利。合同还就房屋使用、违约责任、权利限制、房屋转让作出约定。在庭审过程中，原告与被告均确认吴贵昌与被告之间并不存在债权债务关系，该合同名为以房抵债实为房屋买卖。被告提交三张收款收据，分别为：1.2015年7月18日出具，记载：客户洪绿波（D栋811、812）交来款项（转账）10万元，该收据加盖“广东五华二建工程有限公司台商工业园区项目部”印章；2.2015年7月24日，记载：今收到洪绿波交来D栋811、812房款项6万元，在空白处手书“转单”，该收据加盖“广东五华二建工程有限公司台商工业园区项目部”印章，吴贵昌在出纳处签字，经手人为江雪；3.2015年7月24日，记载：今收到洪绿波交来D栋811、812房款项（已结清）14万元。该收据加盖“广东五华二建工程有限公司台商工业园区项目部”印章，吴贵昌在出纳处签字，经手人为江雪。被告主张原告在收取款项之后，即将涉案房产交付被告使用。2017年7月12日，坪山城投公司作为甲方，五华二建公司作为乙方一，吴贵昌作为乙方二，银汇丰公司作为丙方，签订《房地产收购协议书》，项目名称为台商工业园，约定甲方依法收购乙方所拥有的标的资产具体包括：深地合字［2000］5123号《深圳市土地使用权出让合同书》及补1、补2中出让的Ｇ12204-××0宗地的土地使用权，深地合字［2000］5139号《深圳市土地使用权出让合同书》及补1中出让的Ｇ12204-××1宗地的土地使用权；Ｇ12204-××0和Ｇ12204-××1宗地上的全部建筑物（永久建筑物），包括尚未办理房产证的Ｇ12204-××0地块上的宿舍、Ｇ12204-××1地块Ａ栋宿舍、Ｂ栋宿舍，以及两块宗地内地上、地下的全部建、构筑物、不可拆除的附着物等的所有权；重要设施设备，具体以甲、乙双方共同确认的清单为准。收购总价款为7亿元，建筑面积为55172.48平方米。在《房地产收购协议书》第八条过户面积误差的处理，各方约定，收购标的地上建筑面积合计48671.65平方米，其中Ｇ12204-××0号宗地地块上的宿舍，地上建筑面积9804.65平方米（建设工程规划验收合格证记载面积）；Ｇ12204-××1号地块Ａ栋宿舍，地上建筑面积19433.5平方米（建设工程规划许可证记载面积）；Ｇ12204-××1号地块Ｂ栋宿舍，地上建筑面积19433.5平方米（建设工程规划许可证记载面积）。若最终过户面积与现认定的证载建筑面积（本标的物各单体建筑面积的总和）误差比绝对值在1%以内的，合同收购价款不变。若过户后，房产证记载的面积小于约定建筑面积，且面积误差比超过1%，面积误差比超过1%的部分，甲方按照每平方米13000元在收购款中予以扣除，收款余款不足扣除的，甲方有权向乙方追偿；过户后，房产证记载的面积大于约定建筑面积，无论面积误差比是否超过1%，收购价款均保持不变。第三人坪山城投公司提交《深圳市友达康土地房地产评估报告书》，拟证明签订收购协议之前，涉案B栋宿舍评估价格为13000元/平方米。《房地产收购协议书》签订后，五华二建公司办理粤（2019）深圳市不动产权第××号不动产权证书，成为深圳市大工业区成城发工业园区生活配套小区Ａ栋宿舍、Ｂ栋宿舍的权利人。2019年5月24日，五华二建公司将深圳市大工业区成城发工业园区生活配套小区Ａ栋宿舍、Ｂ栋宿舍产权转移登记至坪山城投公司名下，不动产权证号分别为粤（2019）深圳市不动产权第××号、粤（2019）深圳市不动产权第××号。根据不动产证登记显示，坐落在深圳市为坪山城投公司单独所有，权利性质为出让／商品房，用途为工业用地／工业配套，使用期限为50年，从2000年9月20日至2050年9月19日止，宗地号为Ｇ12204-××1，宗地面积为19101.29平方米，竣工日期为2018年3月14日。附记显示，土地性质为商品房。取得方式为购买，买卖合同签订日期为2019年4月25日。2019年6月22日，五华二建公司向台商工业园各暂住户及吴贵昌发出限期搬离通告，请园区内各暂住户及吴贵昌在2019年7月21日前自行搬离住所、清理住所内自由财物。另查，2000年9月20日，台商工业园区（深圳）有限公司（现更名为深圳成城发工业园区有限公司）与原深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》［深地合（2000）5139号］（以下简称合同），取得Ｇ12204-123号宗地的使用权，土地面积39038.9平方米，土地用途为工业用地，容积率为1.4，合同约定一年内开工，2002年9月20日前竣工。2003年7月15日，台商工业园区（深圳）有限公司与原深圳市规划与国土资源局签订深地合字（2000）5139号补充协议1，将Ｇ12204-123号宗地调整为Ｇ12204-××1号宗地，调整后用地面积为19101.29平方米，容积率为3.1，总建筑面积为59300平方米。2018年1月23日，在按要求处置完已批未建问题、并缴纳超期竣工违约金后，根据深圳市中级人民法院执行裁定书及执行通知书［（2013）深中法执字第316-2号］，原深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局与五华二建公司签订深地合字（2000）5139号补充协议2，将Ｇ12204-××1号宗地土地使用权人变更为五华二建公司，同时将竣工日期调整至2019年1月22日。2020年9月14日，深圳市规划和自然资源局坪山管理局出具关于Ｇ12204-××1号宗地有关事宜的函，函告Ｇ12204-××1号土地出让合同及补充协议的签订基本情况，并根据合同及补充协议的，出具以下意见：（一）该宗地不得分割转让。（二）未见对受让人范围及是否可以转让给自然人的约定。《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》第十条规定，“工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业”。（三）Ｇ12204-××1号宗地为工业用地。再查，吴贵昌于2020年5月26日因病死亡，六原告系吴贵昌的继承人。在本案审理过程中，本院主持原被告双方进行调解，原告愿意赔偿被告65万元。被告则主张参照城市更新或政府征收时套内面积不少于1:1的比例，参照周边住宅类商品房的转让价格5万元/平方米的标准计算，在此基础上可做适当让步。因双方分歧较大，调解未果。本院认为，本案的第一个争议焦点在于，《房屋抵债合同》的合同效力。关于《房屋抵债合同》签订的主体问题。“广东五华二建工程有限公司台商工业园区项目部”印章并未经公安部门备案登记，无法查明其主体。吴贵昌虽然没有在合同中签字，但其向被告出示了由五华二建公司所出具的委托书并实际收取了被告的款项，故本院认为该《房屋抵债合同》系吴贵昌与被告所签署。原被告双方均确认该合同名为以房抵债实为房屋买卖，原告认为该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，以合法形式掩盖非法目的故而主张该合同无效。首先，五华二建公司通过生效的裁判文书，取得Ｇ12204-××1号土地使用权及地上建筑物。五华二建公司向吴贵昌出具委托书，确认其是该项目全部资产的实际所有人，并委托其具体开发及对外经营，被告在与吴贵昌签订合同时，有理由相信吴贵昌对涉案房产享有处分的权利。其次，根据《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》的规定，涉案土地上的地上建筑物不能分割转让，受让主体应为符合条件的企业，但规定属于行政管理性规范，并非效力性禁止规范。故本院认为，吴贵昌与被告之间签订的《房屋抵债合同》系双方在协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故该合同合法有效。本案的第二个争议焦点在于，五华二建公司、吴贵昌与坪山城投公司签订《房地产收购协议》的合同效力。被告以坪山城投公司与吴贵昌、五华二建公司之间存在恶意串通损害被告的合法权益为由主张该收购协议无效。首先，坪山城投公司按照市场价格整体收购了整个项目，并支付了合理的对价；其次，涉案房产所在的土地为工业用地，该宗地不得分割转让，受让人应当是具备相应条件的企业，被告在客观上无法成为涉案房产的合法产权人。故被告主张《房地产收购协议》存在恶意串通损害第三人利益的主张，本院不予采信。故本院认为，五华二建公司、吴贵昌与坪山城投公司在协商一致的基础上签订的《房地产收购协议》，是各方真实的意思表示，并不存在法律规定的无效情形，该合同合法有效。本案的第三个争议焦点在于，《房屋抵债合同》与《房地产收购协议》均合法有效的情况下，涉案房产该如何处置。本院综合考虑以下几个因素：一、涉案房产所有权已经转移登记至坪山城投公司名下，坪山城投公司成为涉案房产的权利人；二、吴贵昌与被告之间的《房屋抵债合同》虽然签订在前，但该合同存在客观上的履行不能情形，双方在合同中也明确约定涉案房产无法办理单独的房产证，被告清楚知悉其无法取得涉案房产合法产权的事实。因坪山城投公司已经实际取得涉案房产的不动产权证书，成为涉案房产的合法产权人，吴贵昌与被告之间签订的《房屋抵债合同》已经无法继续履行。吴贵昌已经去世，涉案合同的权利义务由其继承人概括承受。故原告诉请要求终止《房屋抵债合同》的履行并要求被告返还涉案房产，本院依法予以支持。因吴贵昌存在一房二卖的情形，虽被告未在本案中提出独立的诉讼请求，本着妥善保护各方合法权益，全面解决纠纷的司法理念，本院认为在被告向原告返还房产时，原告也应当向被告赔偿损失。原告因一房二卖所获取的差额利益，可视为被告的实际损失。《房地产收购协议》为整体收购，本院根据坪山城投公司所提交的评估报告以及协议中约定计算面积误差的价格，认定坪山城投公司购买B栋宿舍的单价为13000元/平方米，故原告应当支付被告585000元（13000元/平方米×45平方米）。被告主张按照城市更新及房屋征收的相关补偿办法，要求原告参照同地段住宅商品房的套内面积单价进行补偿，本院认为，1.涉案房产并未进行城市更新或者征收重建，参照城市更新或房屋征收的相关办法计算损失没有法律依据；2.涉案房产权利性质是商品房，但土地用途为工业用地及工业配套，与住宅商品房存在本质差别，原告要求参照涉案房产周边的住宅商品房的价格计算损失没有事实依据；3.《房屋抵债合同》约定涉案房产的建筑面积为45平方米，被告主张按照住宅商品房的套内面积计算损失没有依据。故被告关于赔偿标准的主张，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止吴贵昌与被告洪淡容于2015年签署的《房屋抵债合同》（合同编号：2015B811）的履行；二、被告洪淡容于本判决生效之日起十日内返还原告吴培莲、吴艳芳、吴远锋、吴浪锋、吴济锋、吴凌锋坐落于深圳市坪山区的地块编号为Ｇ12204-131的土地上建造的131Ｂ栋八层811号房；三、原告吴培莲、吴艳芳、吴远锋、吴浪锋、吴济锋、吴凌锋于本判决生效之日起十日内支付被告洪淡容585000元。本案受理费1650元，该款项原告已经预交，由原告吴培莲、吴艳芳、吴远锋、吴浪锋、吴济锋、吴凌锋自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  卢好二〇二〇年九月二十四日书记员  柴璐