河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1402民初7814号原告：周亚东，男，汉族，1991年10月21日出生，住河南省虞城县。委托代理人：万雪丽，河南华豫律师事务所律师。委托代理人：李园，河南华豫律师事务所律师。被告：河南盛力房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区玉兰街**。统一社会信用代码：9141010079821359XD。法定代表人：辛琴，职务：总经理。委托代理人：王志英，河南君盟律师事务所律师。委托代理人：叶紫繁，河南君盟律师事务所律师。原告周亚东诉被告河南盛力房地产开发有限公司(以下简称盛力公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理原告周亚东委托代理人李园及被告盛力公司的委托代理人王志英、叶紫繁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚东向本院提出以下诉讼请求:1、判令被告承担逾期办证的违约责任，并承担违约金3259.2元；2、判令被告限期内协助原告办理房产证，逾期每日按总房款的1%由被告承担违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年6月25日，原告与被告签订了商房备2015-010596号《商品房买卖合同》，约定将位于货场路北侧，新建北路西侧丽景新城的5号楼1单元3层1-302号房出售给原告，交房日期为2016年5月1日。按照合同的约定，被告应在商品房交付使用后600日内协助原告办理产权登记，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。现办证期限已过，但被告至今未予办理房产证，严重违反商品房买卖合同的规定，应当承担逾期办证的违约责任。另外，合同中约定的违约的违约金明显过低，显失公平，请法院据当地的实际情况调整违约金的比例，要求被告承担违约金。原告周亚东向本院提交以下证据材料:1、原告身份证、商品房买卖合同、商丘市商品房买卖合同网上备案证明各一份。证明：（1）、2015年6月25日原告与被告签订：商房备2015-010596号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的丽景新城5号楼1单元3层1-302号房，房屋建筑面积85.77平方米，房屋总价款为325926元2、交房日期为2016年5月1日，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因致使买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款1%的违约金。（2）、被告诉讼主体适格且被告已违约。2、购房发票及契税发票。证明原告按照合同约定交付了全部购房款，且交纳了契税。被告盛力公司辩称：被告盛力公司不应承担逾期办证的违约责任及支付违约金。涉案房屋至今未取得房屋产权证书的主要原因是因部分业主擅自改变设计规划，违章搭建，致使房屋未通过住建部门验收。而且，丽景新城二期工程1#-4楼于2016年4月份开始施工，直至2019年才完工交房，原告购买的5#-13#楼房屋，尽管完工在前，但是不能单独验收要等到后施工的1#-4#楼完工后一起验收,1#-13#的消防通风、高压配电等均为一个系统，足以影响到整个项目的竣工验收。时任领导要求商品房住宅与商业不能混建，并多次下达防治大气污染扬尘治理的有关文件，要求建筑工地停工，加之自然灾害和极端天气影响，工地累计停工59个月原告诉请无事实依据，也无法律依据。被告盛力公司向本院提交以下证据材料:1、被告营业执照复印件一份。证明：被告依法经工商部门登记成立，具备诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份。证明：《商品房买卖合同》第十五条产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，”并未约定600日内办证。3、照片一组及整改通知一份。证明:5#、7#及8#楼02、03户业主存在违章搭建现象，私自将室外露天阳台改建成室内住宅，违反《商品房买卖合同》第十八条规定。2017年5月10日物业公司发出通知要求业主自行拆除私自搭建部分，但业主至今没有整改，致使小区整体不能通过验收。2020年7月30日政府职能部门到小区检查验收，被告积极协助配合。4、商丘市气象科技服务中心证明一份。证明丽景新城二期1#-4#于2016年4月份开始施工，直至2019年2月完工，期间气象部门经观测累计降雨、刮风长达283天，因不可抗力因素造成工程被迫停工，工期相应延误。5、施工情况说明(附规划图纸)一份及环保部、商丘市及梁园区政府多部门下达的通知31份。证明丽景新城二期工程1#-4#楼与5#-13#楼同属于一个规划图纸，竣工验收必须同时进行，不存在5#-13#楼先行验收的情况。且受雾霾天气和扬尘严重影响，政府职能部门为防治大气污染治理多次发文责令工地停工，导致1#-4#楼工期相应延误。经庭审质证，被告盛力公司对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明目的中的被告主体适格无异议。但对证明目的中的被告违约有异议，认为商品房买卖合同第十五条关于产权约定是商品房交付600日内出卖人报产权登记机构进行备案，并未约定600日就是办证期限，并且该合同关于办证期限约定不明。本院认为，商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即说明被告应当在上述期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。应由被告提供的资料即为竣工验收报告、国有土地使用证、建设工程规划许可证等资料，而并非仅是将商品房买卖合同在房地产产权交易管理部门登记备案。且商品房买卖合同第十五条中也约定了如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%承担违约责任。故本院认为，被告的异议理由不能成立。对证据2无异议。本院予以确认。对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据2的真实性，原告无异议，但对证明目的有异议，认为按照合同约定商品房交付600日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机构进行备案。600日内须提供的资料包括买卖合同、大证、完税证明、购房发票、五证、竣工验收合格证明等一切资料。本院认为原告的异议理由成立，本院子以采信。对被告提交的证据3有异议，该组证据不能证明原告违反合同第十八条规定，原告是否存在私自搭建，没有相关部门通报、通知。2020年7月30日职能部门去丽景新城小区验收恰恰能够证明被告在签订商品房买卖合同后没有按照合同约定履行其相关义务，存在违约行为。本院认为，虽然没有相关部门通报和通知，但该组证据能够证明部分业主存在私自搭建的情形。故对该组证据，本院予以确认。原告对被告提交的证据4有异议，认为该证据系复印件，且该证明影响的是丽景新城二期工程，与原告的房屋无关。本院认为，该证据显示时间为2019年12月2日，系在被告向原告交付房屋之后，且已经超过合同约定的600天，故对被告提交的证据4，本院不予采信。原告对被告提交的证据5有异议，认为该证据全部系复印件，且该组证据显示的日期大部分是在2015年，说的也是1#-4#楼，与原告的涉案房屋无关，原告于2015年购买房屋,2016年交房，距今已经4年，其他工程并不影响对原告履行义务。本院认为，该组证据虽然能够证明被告受到天气等影响，但是该组证据中的文件均未影响到被告对原告的交房，且被告在与原告签订商品房买卖合同时是应当将恶劣天气、政府原因等因素考虑进去，故对被告的异议理由本院不予采信。根据有效证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下:2015年6月25日，原告周亚东与被告盛力公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告盛力公司开发的位于商丘××××区货场路北侧，新建北路西侧的丽景新城5号楼1单元3层1-302号房屋一套。建筑面积85.77平方米，单价为3800元/平方米，总价款325926元。合同主要约定被告应在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书，原告如不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时双方对合同的其他事项进行了约定。被告如期交房后没有按合同约定期限将办理产权登记的相关资料报送房屋产权登记机关备案，致使原告至今无法取得房屋产权证书。另查明，原告周亚东对涉案房屋存在私自改建的情形。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。原告按合同约定履行义务后，被告也应按合同约定交付房屋后在约定期限内提供办理房屋产权证书的相关资料。被告没有按照约定期限提供相关资料已经构成违约，被告应当按约定支付违约金，并继续履行合同约定的义务。又因原告在在私自搭建的行为，故原告要求被告支付逾期办证的违约金，本院酌情支持2281元。原告要求被告限期内协助原告办理房产证的诉讼请求，本院予以支持。根据本案情况，被告在180日内提供办理房产杈属登记所需的相关资料，协助原告办理房产权属证书较为适宜。因双方对违约金有明确约定，故原告要求被告因在限期内未协助原告办理房产证，逾期按每日总房款的1%承担违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南盛力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周亚东支付逾期办证的违约金2281元；二、被告河南盛力房地产开发有限公司于本判决生效后180日内提供丽景新城5号楼1单元3层1-302号房屋的房产杈属登记所需相关资料，并协助原告周亚东办理该房屋的不动产权证书；三、驳回原告周亚东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南盛力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张竹青二〇二〇年九月二十九日书记员  张淑英