四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4399号 原告：谭小雪，女，1992年12月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘德友，四川恒和信律师事务所律师。 被告：四川省银河投资集团有限公司，住所地成都市成华区双成三路********。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 原告谭小雪与被告四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭小雪的委托诉讼代理人刘德友，被告银河投资公司的委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭小雪向本院提出诉讼请求：1.请求判令银河投资公司立即支付逾期交房违约金（以已付房款481654元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一标准计算至实际交房之日，暂计算至起诉之日为60688元）；2.请求判令银河投资公司支付经营损失（计算标准：自2017年1月1日起，第1-5年未交房导致谭小雪经营损失按已付房款481654元的8%／年计算，第6-11年按已付房款的9%／年计算，第12-16年按10%／年计算，暂计算至起诉之日为96530.8元）；3.由银河投资公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月16日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定银河投资公司将由其开发位于龙泉街办老××、××路以东地××“××大厦”××商品房出售给谭小雪，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及权利义务等进行了约定。合同第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同及补充协议签订后，谭小雪按约向银河投资公司支付了全部购房款481654元。基于投资酒店式公寓目的，谭小雪在当日与银河投资公司的关联公司成都港丽酒店管理有限公司（以下简称港丽酒店）签订了《授权经营管理协议书》约定，谭小雪将所购案涉房屋委托该公司经营管理。同时，谭小雪与银河投资公司签订《担保合同》，银河投资公司以保证人身份为港丽酒店的履约行为提供担保。截至目前，银河投资公司逾期交房长达3年多，故特此起诉。 被告银河投资公司辩称，1.谭小雪主张的逾期交房违约金没有依据。违约金的功能是弥补损失，其未提交证据证明逾期交房造成的损失；根据合同第12条约定的逾期交房违约金日期，违约金的支付条件未成就；双方约定是2016年底交房，谭小雪主张逾期交房违约金已过诉讼时效，不应支持。2.谭小雪主张的经营损失，没有任何事实与法律依据。逾期交房未给谭小雪造成任何损失；合同中对逾期交房约定了逾期交房的违约责任，在本案中既主张逾期交房违约金又主张经营损失，系重复主张。3.谭小雪主张经营损失的经营标准系依照与港丽酒店签订的《授权经营管理协议书》，该协议不应适用本案，对银河投资公司无约束力。即使法院认为该协议适用于本案，但该协议第3条约定了收益时间为实际交房后计算，计算收益的条件并未成就。4.即使存在逾期交房，赔偿标准应以实际为准，但谭小雪主张的经营损失系实际并未产生的损失。5.即使法院认定银河投资公司承担经营损失，但谭小雪已收到38532.2元的收益，应对该项金额予以扣除。综上，请求驳回谭小雪的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月13日，谭小雪作为买受人与银河投资公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定谭小雪购买银河投资公司开发的位于成都市龙泉驿区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积50.03平方米，用途为商业，购房价款481654元。合同第十条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。合同签订后，谭小雪向银河投资公司支付了全部购房款481654元。案涉房屋至今仍未交付。 上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、房屋信息摘要、房款支付收据等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，谭小雪与银河投资公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 对于谭小雪主张银河投资公司支付逾期交房违约金的诉请的问题。本院认为，第一，商品房买卖合同第十条明确约定银河投资公司应于2016年12月31日前交房，但其至今未向谭小雪交付案涉房屋已构成违约。银河投资公司抗辩现未交付房屋故逾期交房违约金支付条件尚不具备，系其拖延交付时间，也系阻碍合同约定的违约金给付条件成就，本院对其该抗辩意见不予采纳。第二，银河投资公司虽辩称谭小雪主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，但根据合同约定本案所涉逾期交房违约金系按日计算，故逾期交房违约金并未全部超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定”，谭小雪主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年。本案起诉之日起（即2020年7月14日）前三年之内所产生的违约金的请求权未超过诉讼时效。第三，案涉项目停工，何时能够交房尚不能确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋应予以解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故本院将逾期交房违约金暂计至起诉之日即2020年7月14日。综上所述，本院对谭小雪主张的2017年7月14日起至2020年7月14日止期间的违约金应予以支持（该部分违约金为1096天×481654元×0.0001=52789.28元），对其主张的2017年7月14日之前的违约金不予支持。 对于谭小雪主张银河投资公司支付经营损失的诉请的问题。违约金兼顾弥补损失与惩罚的功能，本案涉及的逾期交房违约金已综合损失填补，故对谭小雪主张的经营损失，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭小雪支付2017年7月14日至2020年7月14日期间的逾期交房违约金52789.28元； 二、驳回原告谭小雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1722元，由原告谭小雪负担1144元，被告四川省银河投资集团有限公司负担578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇二〇年九月十七日 书记员  邓 莎