贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0524民初3612号原告：贵州织金万盛物业管理有限公司，住所地：贵州省织金县城关镇城西路，统一社会信用代码：91520524347019691W。法定代表人：彭珊，公司经理。被告：韩欣隅，男，1982年9月7日出生，汉族，户籍所在地：织金县。现住。原告贵州织金万盛物业管理有限公司（以下至裁判主文前简称万盛物管公司）与被告韩欣隅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万盛物管公司的法定代表人彭珊，被告韩欣隅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万盛物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告韩欣隅一次性支付原告物业费2448元及滞纳金（自2016年11月起，按每逾期一日加收应缴额2%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2014年1月2日，被告韩欣隅与贵州天宫房地产开发有限公司（以下简称天宫房开公司）签订《商品房买卖合同》，合同第九章第（四）约定：“被告同意出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约……。2015年12月31日，因被告居住的小区桂园居未成立业主委员会，原告与天宫房开公司签订《前期物业服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业管理服务，被告付原告物业管理费。收费标准为电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取、步梯房住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取、商业办公用房按建筑面积每月每平方米2.4元收取。合同签订后，原告按照约定向被告提供物业服务，但是被告在享受该服务后，自2016年11月起至2017年12月31日及2018年7月至8月未将物业费交给原告，尚欠原告物业费2,448元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告韩欣隅答辩称，1、被告和原告不存在直接的合同关系，被告未与原告签订合同；2、之前签订的物业公司不是现在的原告，收费标准及收费依据不属实务；3、被告已经缴纳了原告的物业管理费，不欠原告的物业管理费；4、原告服务态度和服务质量差，在为业主提供服务期间，停水停电停电梯，给业主生产生活带来极大的不便，为此业主还到织金县政府上访过；5、原告在管理桂圆居小区期间，未尽到管理职责，导致被告车辆受损，被告要求原告赔偿修车损失4000元，同时原告起诉被告，要求原告赔偿被告精神损失费1元钱。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，被告韩欣隅与天宫房开公司签订《商品房买卖合同》，购买桂园居房号为1-8-5房屋，成为桂园居小区业主，房屋面积127.21平方米。2015年12月31日，天宫房开公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由甲方委托乙方对织金县桂园居提供前期物业管理服务。物业费用按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为：电梯房住宅每月每平方米1.2元，步梯房住宅每月每平方米0.7元，商业办公用房每月每平方米2.4元。物业费按每半年交纳一次，业主应在每半年的第15日前履行交纳义务。合同期自2015年12月31日起至2016年12月31日止。业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后12月内继续履行本合同。合同签订后，原告与贵州睿宇机电设备有限公司签订《电梯维护保养合同》，与贵州双安消防技术服务有限公司签订《建筑消防设施维护保养合同》，交纳了桂园居小区的水费、电费等，按照约定向被告提供物业服务。2017年，原告以催收不到物业费，签订的物业合同已到期，桂园居小区也未成立业主委员会来签订物业合同为由张贴通知，告知业主其于2017年12月31日退出桂园居小区。2018年1月，原告退出桂园居小区，致使小区无人管理，小区环境差，为此，桂园居小区业主到织金县人民政府反应。2018年2月，经住建局等相关部门、天宫房开公司及业主协商，由原告暂时代管该小区，尽快恢复小区正常生活秩序，物业费改为按月收取。2018年9月3日，原告张贴公告，告知业主因其收不抵支，将于2018年9月5日退出桂园居小区。在原告管理桂圆居小区期间，被告尚欠原告2016年11月至2017年12月31日及2018年7月至8月的物业管理费2488元，即127.21×1.2×16≈2448元。另查明，在原告管理桂园居小区期间，结合双方当事人在庭审过程中的陈述和自认，能够认定万盛物管公司已经依约对涉案小区被告韩欣隅等小区业主提供了主要的物业服务，但其物业服务的确存在一定瑕疵，如：保安在上班期间睡觉、小区车辆停放混乱、小区垃圾投放不规范、业主摩托车被盗、消防通道堵塞等问题客观存在。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供营业执照、《前期物业服务合同》、《电梯维护保养合同》、原告缴纳的水费电费单、原告管理桂园居期间的照片、原告退出桂园居小区的公告照片，被告提供的照片、桂园居业主群的聊天记录等材料在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与天宫房开公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有法律约束力，被告作为小区业主，接受物业管理服务，理应按照合同约定支付物业管理费，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其与原告无合同关系的主张，本院不予采纳。对被告辩称要求原告赔偿精神损失费及车辆损失费的答辩请求，因与本案不属于同一法律关系，被告可另案主张。对被告辩称已经缴纳物业管理费的辩解理由，因不能提供证据予以证实，且原告不予认可，故对其辩解已经缴纳物业管理费的辩解理由，本院依法不予采纳。由于万盛物管公司在提供物业管理服务的过程中未充分履行义务，涉案小区物业管理和服务存在一定瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，根据权利义务相一致的原则，结合本案实际，原告万盛物管公司应在向韩欣隅主张的物业服务费2448元中适当扣减20%较为合理，即被告韩欣隅应向原告万盛物管公司交纳物业服务费2448元×80%=1958.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：被告韩欣隅于本判决发生法律效力之日起三日内，一次性支付原告贵州织金万盛物业管理有限公司物业费1958.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告贵州织金万盛物业管理有限公司负担5元，被告韩欣隅负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  袁海二〇二〇年九月二十五日书记员  刘珊