云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初163号原告（反诉被告）：岩光，男，傣族，1975年2月12日出生，身份证住址云南省景洪市。原告（反诉被告）：朱文彪，男，汉族，1979年12月17日出生，身份证住址河南省虞城县。两原告共同委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：缪素林，女，汉族，1981年11月30日出生，身份证住址云南省安宁市。被告（反诉原告）：杨宗禹，男，汉族，1981年10月30日出生，身份证住址云南省安宁市。被告（反诉原告）：文光高，男，汉族，1987年12月16日出生，身份证住址云南省曲请市会泽县。三被告共同委托诉讼代理人：段丽云，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。三被告共同委托诉讼代理人：王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：岩恩囡，男，傣族，1950年5月10日出生，身份证住址云南省景洪市。第三人：罗祥贵，男，汉族，1978年11月26日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）岩光、朱文彪与被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据当事人的申请，追加了岩恩囡、罗祥贵作为本案的第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岩光、朱文彪及其委托诉讼代理人王家元、被告杨宗禹及其委托诉讼代理人段丽云、王嘉雄到庭参加了诉讼，第三人岩恩囡、罗祥贵经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）岩光、朱文彪向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2015年12月9日签订《房屋租赁合同》无效；2、判决三被告向原告返还位于云南省景洪市的房屋，具体包括：相邻波罕真家两间门面、楼往里四间，以及该房屋二、三、四、五、六、七楼全部房屋；3、判决被告支付房屋占有使用费，具体按照877元／天计算，支付至实际归还全部房屋之日止（暂计算至2020年2月27日止为220000元）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告签订《房屋租赁合同》，签合同当时，杨宗禹委托文光高并将其作为当事人之一签订并履行合同。该合同约定，将两原告合建的位于曼斗村的房屋，具体包括：相邻波罕真家两间门面、楼往里四间，以及该房屋二、三、四、五、六、七楼全部房屋，租赁给乙方用于合法的商业使用，该房系由原告朱文彪与岩光在其父亲岩恩囡持有土地证地块上联合建成的毛坯房。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给了被告占有使用，但被告不按约定承担并进行经营使用本身涉及的相关手续办理义务，不按约定支付给原告租金，经原告多次催要，被告拒绝支付。原告本可以依照合同约定解除合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，房屋未取得规划许可证，合同应确认无效，但被告应支付房屋占有使用费，具体计算为每天877元（32万÷365天），按照约定应一次付两年租金67.2万元（32万＋35.2万），被告仅支付了10万元，截止被告应付房屋占有使用费22万元（32万-10万）。被告缪素林、杨宗禹、文光高辩称，一、原告主体不适格，真正的土地使用者是岩恩囡，即便岩光与岩恩囡是父子关系，但岩光没有得到岩恩囡任何授权手续，无权使用上述土地对外签订合同。二、原告建盖的房屋用途只能是建筑，不能用作商业用途，原告是违规建盖和违法租赁房屋。罗祥贵在邀约被告投资酒店时隐瞒了房屋违规建盖的真相，没有将上述情况告知被告，而将房屋作商业用途对外出租，致使被告在不知情的情况下与原告签订房屋租赁合同，投入了几百万元的资金无法收回。在发生纠纷后，才知土地使用权只能用作住宅，罗祥贵存在诈骗行为，被告特报案解决。二原告所建的房屋未经相关规划部门审批许可，未获得建设用地规划许可证，违规建设经营房屋，建成后变为商业用途，已经擅自改变了土地使用权的根本属性，二原告所签的《联合建房合同书》无效，其与罗祥贵所签订的房屋租赁合同也为无效合同。原告还长期采用不当手段，用五金建筑机电设备围堵三楼消防楼梯通道及房屋一楼前厅后门，导致整体房屋消防安全有严重隐患，以至房屋根本无法使用，导致被告停止向原告支付房租。请求驳回的告所有的诉讼请求。反诉原告缪素林、杨宗禹、文光高向本院提出反诉请求：1、依法确认双方于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告岩光、朱文彪、岩恩囡返还反诉原告已缴纳租金106万元及资金占用费（以106万元为基数，从2019年2月28日开始按年利率6%计算至清偿日止）；3、请求判令反诉被告共同赔偿反诉原告为租赁该房屋投资洒店所支付的（含整栋楼水电、电梯、变压器、空气能、太阳能设备、电力设备、综合布线系统等资产购置）费用635万元（以635万元为基数，从2015年12月9日开始按年利率6%计算至清偿日止）；4、判令反诉被告共同赔偿景洪市消防大队消防罚金3万元（以3万为基数，从2016年5月16日开始按年利率6%计算至清偿日止）；5、判令反诉被告共同赔偿一楼至三楼消防楼梯焊接增盖、九楼钢结构改造建设材料费及劳务费用37万元（以37万为基数，从2019年4月20日开始按年利率6%计算至清偿日止）；6、判令反诉被告共同赔偿出租方承担赔偿我方为投资开设酒店五年间多次往返西双版纳酒店目的地的全部差旅费用10万元；7、判令赔偿反诉原告无法经营期间置护人工成本损失费45万元；8、判令反诉被告承担涉及有关本案的受理费、诉讼费、律师费等全部费用；上述费用共计836万元。事实及理由：2014年8月，第三人罗祥贵因资金问题要约反诉原告在景洪共同投资酒店，并表明其已从岩光、朱文彪处租赁一幢楼房用于开设酒店，还带杨宗禹到现场确认时楼房还未竣工，两人签订了《君澜商务酒店出资协议》后开始对酒店进行投资装修，随后罗祥贵因无钱出资退出了与杨宗禹的合作，私下与岩光、朱文彪签订了《租赁合同终止协议》。在罗祥贵出具承诺书保证房屋作为酒店经营20年相关手续均可完善的前提下，杨宗禹先后对房屋投入了600多万元楼体建盖、资产购置、装修装饰等。2015年9月，杨宗禹找到反诉被告要求重新订立《房屋租赁合同》，遭到拒绝，无奈报案在公安调解下才重新订立《房屋租赁合同》，反诉被告明确表示可以用作酒店经营并可办消防验收等相关手续，反诉原告开始了酒店经营活动，2016年5月16日被消防罚款3万元，在其后经营中还不断收到公安、消防、工商等不同行政机关的行政处罚，都是因为房屋没有完成符合酒店的相关行政审批手续。反诉原告找反诉被告协商无果用不缴纳租金催促办理手续，被反诉被告多次采取堵门、闹事的方式严重干扰酒店，反诉原告无奈只能如数缴纳租金，直至2019年底多方打听才知房屋属于违章建筑，而反诉被告无法兑现承诺消防不可能通过验收，反诉被告才拒绝缴纳租金。在经营过程中，房屋8楼由岩恩囡“养老居住”使用，一楼由朱文彪开设“豫东工具五金机电大卖场”使用。反诉被告隐瞒房屋真实情况存在重大欺诈，致使反诉原告无法开展正常经营活动，遭受巨大经济损失，在反诉中反诉原告将房屋所有权人岩恩囡一并列为被告，要求岩恩囡共同承担赔偿责任。反诉被告岩光、朱文彪辩称，一、反诉被告是本诉适格原告主体，也是案涉土地及房屋具有使用权的合法权利人。岩光系岩恩囡儿子，岩恩囡取得国有土地使用权后，将其交给岩光使用，由其与朱文彪合作建房，岩光和朱文彪拥有案涉土地使用权及房屋使用权，对此权利岩恩囡是完全同意并完全认可的，系其对自身民事权利的正常处分。也在《房屋租赁合同》中充分告知了被告（反诉原告），被告（反诉原告）对此是明知的。二、被告（反诉原告）是合同无效的主要过错方，其反诉请求，明显违背事实和法律，依法应驳回其反诉请求。案涉房屋只有土地使用权证，没有办理《建设工程规划许可证》，被告（反诉原告）是明知的，还在《房屋租赁合同》中承诺自行负责各项手续的办理，保证合法商业经营。从《房屋租赁合同》各项约定内容，也可充分证实：被告是清楚明知，原告作为合同甲方仅仅能够提供土地相关手续配合协助义务，其他手续是由被告来负责办理的，被告也承诺合法经营，否则视为违约。被告应承担合同无效的主要过错责任，其反诉无事实和法律依据，依法应当驳回。三、原告的诉讼请求，符合本案事实，应依法支持。1、本案房屋租赁合同，依法应确认无效。2、被告（反诉原告）的反诉要求赔偿投入房屋相关损失和各项其自行计算费用损失，没有事实和有效证据可以支撑，依法不能成立。况且，被告（反诉原告）应承担本案合同无效的主要过错。第三人岩恩囡述称，朱文彪、岩光是适格原告主体，对案涉土地和房屋享有合法使用权。岩恩囡取得“景国用（99）字第0568号”国有土地使用权后，将其无偿交给岩光使用，其与朱文彪合作建房并拥有案涉土地使用权和房屋使用权，岩恩囡同意并完全追认。被告（反诉原告）是合同无效的主要过错方，其反诉请求，明显违背事实和法律，应驳回其反诉请求。案涉土地使用权，没有办理《建设工程规划许可证》，被告（反诉原告）在租赁之前和租赁当时都是明知的，并承诺过合法经营，应承担合同无效的主要过错责任。第三人罗祥贵未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同效力及合同无效造成的损失责任及处理等相关事实认定。原告（反诉被告）岩光、朱文彪认为，合同因房屋未取得建设工程规划许可证而无效，被告（反诉原告）对此是明知的，应承担主要过错，应向原告（反诉被告）返还房屋并支付房屋占用费22万元，并驳回其反诉请求。原告（反诉被告）提供了委托授权书、《房屋租赁合同》、《国有土地使用证》以证明其主张。被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高则认为，原告（反诉被告）岩光、朱文彪没有兑现房屋可以用作酒店经营完成消防验收等手续的承诺，房屋属于违章建筑、消防验收无法通过且未将整幢房屋交付被告（反诉原告），合同无效，应与第三人岩恩囡共同返还租金106万元、投资支付酒店所支付的费用635万元、改造材料及劳务费用等共计836万元。被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高提供了房屋租赁合同、个体工商户名称预先核准通知书、出资协议、罗祥贵股权转让协议、承诺书、租金转帐凭证、消防楼梯增建改造费、行政处罚文书及缴纳罚款凭证、告知函、公安报警案案三联单、微信转帐记录、君澜酒店投资确认书、装修工程劳务确认表、在装修项目所产生的合同、收据、发票、货物出货清单、人工工资收条等相关支出凭证、银行转帐凭证、照片等证据以证明其主张，同时认为，该案如对返还财产的评估鉴定的举证责任应分配给原告（反诉被告），且应待盗窃电力刑事案件再行处理本案的民事案件。本院认定，原告（反诉被告）岩光、朱文彪与被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高提供的委托授权书、《房屋租赁合同》、《国有土地使用证》、个体工商户名称预先核准通知书、出资协议、罗祥贵股权转让协议、承诺书、租金转帐凭证、微信转帐记录、行政处罚文书及缴纳罚款凭证、告知函、公安报警案案三联单能够证明一定的事实主张，本院予以确认其证据效力。被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高提供的君澜酒店投资确认书、装修工程劳务确认表、在装修项目所产生的合同、收据、发票、货物出货清单等证据，能够证明被告（反诉原告）租赁房屋进行装饰装修的事实，但不能证明其装饰装修物的现值损失，本院对此不予认定。被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高提供的其他证据，与本案无关，不能证明其主张，本案不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月16日，被告（反诉原告）杨宗禹与文光高签署《委托受权书》：杨宗禹委托文光高办理君澜酒店的房屋租赁合同、房屋装修收尾工程、装修前期劳务费、材料费及消防费、开业筹备及手期经营。2015年12月9日，原告（反诉被告）岩光、朱文彪作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的缪素林、文光高签订《房屋租赁合同》，书面约定：甲方将位于云南省景洪市［土地证号（景国用99字第0568号）（详见附件一）土地使用者岩恩囡］地块上新建成的毛坯房租赁给乙方用于合法的商业使用，此楼房是由岩光（岩恩囡与岩光是父子关系）与朱文彪签订《联合建房合同》合建；租赁标的为岩光家一楼靠波罕真家两间门面、楼梯往里四间，靠波罕真家二、三、四、五、六、七楼共五十四间（含门面两间），六间杂物房，朱文彪家三、四、五、六、七楼三十五间，五间杂物房（备注：岩光家一楼最后一间自用做车库，八楼自用，朱文彪一、二、八楼自用）；租赁期限为20年，自2015年2月28日起至2035年2月27日止，2016年2月28日至2020年2月27日每年租金320000元，2020年2月28日至2027年2月27日每年租金352000元，2027年2月28日至2032年2月27日每年租金387200元，2032年2月28日至2035年2月27日每年租金425920元，2019年2月27日之前的租金一年一付，之后的租金每二年一付，每个支付年度之前的1月28日前支付下一个年度的租金；甲方自签订合同之日起按毛坯房（墙面以刮白、电线水管已排）交付给乙方，以后的装修及配套设施由乙方自费完成；乙方承租楼房后用于合法的商业经营，拥有该酒店的转让、转租、承包给第三方经营的权利，转让费归乙方，但须告知甲方，双方协商同意签字后方可生效，在不影响甲方利益的前提下，甲方应同意乙方转租或转让；合同签订之日后在2016的2月9日前本楼房必须达到入住条件（水电太阳能、楼梯扶手、过道扶手、大堂等配套设施，防止人身安全方面的设施一定要做好），乙方务必遵守协议，否则视为违约；租赁期间，乙方装修和经营中所产生的一切税费及水电费与甲方无关；租赁期间或租赁期满后，乙方不再续租的，不得就该整体房屋的装修、装饰或改建部分要求甲方补偿，乙方投资的所有不动产、动产和配套设施归甲方所有，甲方不做出任何补偿，如遇不可抗力和政府拆迁行为，甲方无条件将剩余房屋按实际天数如数退还给乙方，专门针对装修经营的补偿款归乙方所有，赔偿的土地款、房产款归甲方所有，甲方对乙方不承担任何赔偿责任；在租赁期间，甲方以现有的土地相关手续无偿协助乙方办理手续，尽到应尽的义务与责任，给乙方提供方便，在办理手续产生的费用由乙方自付，与甲方无关。在该合同尾部，岩光、朱文彪在“甲方”一栏里签字捺印，缪素林、文光高在“乙方”一栏里签字捺印。合同还约定了其他具体事项。合同签订后，被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高接手房屋进行装饰装修后进行酒店经营。2016年5月1日，原告（反诉被告）出具收条：收晶澜酒店缪素林2016年2月28日至2017年2月27日房屋租金320000元；2017年2月28日，朱文彪出具收条：收晶澜酒店2017年2月28日至2018年2月27日房屋租金320000元；2019年3月和4月间，被告（反诉原告）通过微信向朱文彪转帐100000元。该租赁房屋至今仍未取得建设工程规划许可证。2016年5月16日，被告（反诉原告）经营的晶（君）澜商务酒店因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被景洪市公安消防大队责令停止营业并处罚款30000元。2016年7月8日，因未办理特种行业许可证被停业整顿。2017年9月7日，又因无消防证、特种行业许可证等被要求整改。2020年1月10日，被告（反诉原告）杨宗禹因晶（君）澜商务酒店未经行政主管部门批准，擅自搭建临时性彩钢瓦棚被责令拆除。原被告双方在租赁过程中，逐渐产生矛盾，2019年5月17日，因发生纠纷，杨宗禹向景洪市公安局江北派出所报警。另查，2014年8月6日，被告（反诉原告）杨宗禹与第三人罗祥贵签订《君澜商务酒店出资协议》，约定共同出资成立和经营君澜商务酒店，酒店经营场所为罗祥贵与朱文彪、岩光于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》约定的房屋。2014年8月14日，景洪市工商行政管理局对第三人罗祥贵申请的、经营地址为景洪市名称为景洪君澜酒店预先核准登记。2015年7月25日，被告（反诉原告）杨宗禹、缪素林作为甲方与作为乙方的第三人罗祥贵签订《景洪“君澜商务酒店”股权转让协议》：乙方原持有的景洪“君澜商务酒店”75%的股权无偿转让给甲方。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同；房屋的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持；合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任；租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告（反诉被告）岩光、朱文彪与被告（反诉原告）缪素林、文光高于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》，因文光高是受杨宗禹委托签订合同，其行为后果的效果及于杨宗禹，文光高不承担责任。原告（反诉被告）岩光、朱文彪租赁房屋获得了土地使权人即本案第三人岩恩囡的同意，对被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高提出的原告主体资格不适格以及本案应待刑事案件有结论再处理的主张，本院不予采纳。原告（反诉被告）岩光、朱文彪与被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹签订的《房屋租赁合同》，因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证而合同无效。因被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹实际租用房屋经营酒店数年，原告（反诉被告）岩光、朱文彪也收取一定年限的租金，合同无效后，被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹仍应参照租金标准支付房屋占有使用费。本院确定，2019年2月28日至2020年2月27日期间，被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹使用原告（反诉被告）岩光、朱文彪的房屋，应支付房屋占有使用用费为320000元，减去已支付的100000元，还应支付220000元。对被告（反诉原告）请求判令反诉被告及第三人岩恩囡返还已缴纳租金106万元以及资金占用费（以106万元为基数，从2019年2月28日开始按年利率6%计算至清偿日止）的反诉请求，本院不予支持。原告（反诉被告）岩光、朱文彪将没有取得建设工程规划许可证建设并出租房屋，负有过错，而被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹在签订《房屋租赁合同》时，明知租赁的房屋只有《国有土地使用权证》，并未办理建设工程规划许可证等手续，仍然与之订立合同，接手房屋进行装饰装修后经营酒店，同样负有过错，本应返还房屋并按过错程度分担已形成附合的装饰装修物的现值损失，因当事人双方在本院释明后均未申请鉴定以确定装饰装修物的现值损失，对原告（反诉被告）岩光、朱文彪主张被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高返还位于云南省景洪市的房屋的诉讼请求，以及被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高请求判令反诉被告和第三人岩恩囡赔偿租赁房屋投资酒店所支付的费用635万元及资金占用费（以635万元为基数，从2015年12月9日开始按年利率6%计算至清偿日止）的反诉请求，本院均不予支持。被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高的其他反诉请求，与原告（反诉被告）岩光、朱文彪出租行为，无必然的法律因果关系，并非合同无效造成的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）岩光、朱文彪与被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹应当自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）岩光、朱文彪支付房屋占用费220000元；三、驳回原告（反诉被告）岩光、朱文彪其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹、文光高的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9083元，由原告（反诉被告）岩光、朱文彪负担4483元，被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹负担4600元。反诉案件受理费35160元，由被告（反诉原告）缪素林、杨宗禹负担。案件受理费原告已预交，本院不另清退，被告应将负担的部分迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  黄丕华人民陪审员  黄邦敏二〇二〇年九月三日书 记 员  王 芳