成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3992号 原告：童杨，女，1983年1月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 被告：成都双流富豪实业有限责任公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉瑞，四川顺泰律师事务所律师。 原告童杨与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称“富豪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童杨的委托诉讼代理人邹浩，被告富豪公司的委托诉讼代理人王智勇和张嘉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童杨向本院提出诉讼请求：1、判令富豪公司立即将位于双流区***幢***单元***层***号房屋的户型改为三室两厅双卫户型。2、判令富豪公司赔偿违约金196588元。事实与理由：童杨于2018年初通过政府公开网上摇号的方式摇中富豪公司开发的***幢三室两厅双卫户型住房。双方于2018年4月26日签订商品房买卖合同（预售），约定由该司将***幢***单元***楼***号、建筑面积为98平方米的住房以982940元的价格出售给童杨。合同签订后，童杨付清全部房款，双方未再对房屋户型进行过任何沟通。2019年底富豪公司通知交房时，童杨发现该司公示的案涉房屋的户型由三室两厅双卫变为两室两厅双卫，户型的变化刚好从童杨所购房屋的楼层开始，15楼以下的住房户型均为三室两厅双卫，14楼原公示的3米挑高阳台变为6米挑高，导致原约定的赠送并可变通使用的阳台无法正常使用。故童杨拒绝收房。富豪公司的行为构成虚假宣传，侵害了童杨的合法权益，故提起诉讼。 富豪公司辩称，双方所签的商品房买卖合同并未就户型约定为套二、套三，套二、套三仅为大家平时的说法。富豪公司已按政府部门的规定将房屋信息进行公示，该公示信息不是富豪公司和童杨的合同约定，双方就商品房的全部约定应以双方所签合同为准。***幢***单元建筑面积为98平方米的住房共有4套，其中，两室两厅双卫的房屋2套，均位于15楼；三室两厅双卫的房屋2套，均位于1楼。童杨所购房屋位于15楼，故户型为两室两厅双卫。富豪公司通知交付的案涉房屋，符合合同约定和项目设计、施工等文件的规定，且已通过竣工验收。因此，童杨关于更改户型的诉讼请求，无合同约定和法律依据，应予驳回。富豪公司就此不存在违约行为，且即使有违约行为，双方也未就富豪公司因户型不符约定而应承担的违约金进行约定。故请求驳回童杨的全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于成都市双流区项目系富豪公司开发。该司在成都住宅与房地产协会网站上就该项目6号楼、22号楼预售房源进行了公示。该网站不仅公示了上述房源的状况和分配情况，还就上述房源的具体楼栋号、单元、楼层、房号、套内面积、公摊面积、规划用途、价格等进行了公示。该公示信息显示，其预售房源中无两室两厅双卫户型的房屋，98平方米三室两厅双卫户型的房屋为6套，无具体房号的户型。案涉房屋在该网站上的公示信息为：***栋***单元***楼***号、套内面积为82.28平方米、公摊面积为15.72平方米、规划用途为公寓、清水申报价为982940元、装修申报价为0元、销售状态为可售。 2018年4月26日，童杨与富豪公司签订四川省商品房买卖合同（预售）和补充协议。四川省商品房买卖合同（预售）约定，1、童杨以982940元的价格购买富豪公司开发的***幢***单元***层***号公寓，该商品房层高为3米，其户型平面图见附件一；预测建筑面积为98平方米，其中，套内建筑面积为82.28平方米，分摊的共有建筑面积为15.72平方米，装修水平为清水。童杨以公积金贷款方式支付房款。2、富豪公司按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。富豪公司承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围之内，维持总价不变；但套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围的，双方未作约定。3、商品房交付时，应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；若商品房为住宅的，富豪公司还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。4、富豪公司在2020年1月10日前交付商品房。双方交接商品房时，富豪公司向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。该司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由该司承担并按照本合同第十九条处理。5、出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约。 四川省商品房买卖合同（预售）后附案涉房屋所在楼层改造前平面图。该图显示，比例为1:100；最终尺寸以产权实测及核定为准，其中房间尺寸按轴线标注，阳台按边线标注，尺寸单位为毫米；图中涂黑部分表示钢筋混凝土墙或柱，其结构尺寸以最终交房为准；本图为建筑专业平面图，仅对建筑套内除厨房卫生间阳台以外的给排水管道做出示意，并未包括全部安装专业内容；本附图公共区域、幕墙及装饰构件的表述仅为示意，最终以实际交房为准。该平面图包含了案涉房屋的平面图，但未标明案涉房屋的区域功能。 补充协议约定，1、项目修建过程中，富豪公司有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动。经规划行政主管部门批准的规划变更，不影响买受人所购商品房质量或使用功能的，以售楼部的公示为准，富豪公司采取适当方式通知买受人，买受人自愿不以此主张解除合同或要求富豪公司承担违约责任。买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意富豪公司在不突破规划设计条件中的容积率、绿地率等规划指标的条件进行建设方案调整，买受人不解除合同，富豪公司不承担违约责任。2、合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明为建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的竣工验收报告。 同时，该补充协议第十三条第三款约定，合同附图只标示该商品房所在楼层的房屋平面布局，均为示意图不视为精确表示，合同附图中的空调机位、装饰造型、管孔仅用于示意，具体以交付时的现状为准。该补充协议第十三条第四款约定，出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。该补充协议第十三条第六款约定，出卖人在销售时已将该商品房所有情况（物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等）如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细的介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路等）发生变化，均以政府相关部门的政策、规划要求为准，出卖人不承担任何责任。该补充协议第十三条第九款约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映。 上述合同签订后，童杨付清全部房款。后，案涉房屋所在楼栋通过竣工验收时，该房户型为两室两厅双卫。2019年底，富豪公司通知童杨办理交房手续时，童杨以该房户型与公示和约定的户型不一致为由拒绝收房。 另查明，案涉房屋施工设计图上载明的户型为两室两厅双卫。截止2020年1月10日，富豪公司在售楼部大厅公示的案涉房屋户型为三室两厅双卫。 上述事实，有四川省商品房买卖合同（预售）、补充协议、竣工验收报告等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，童杨与富豪公司就案涉房屋所签订的商品房买卖合同和补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方应当按约履行各自的权利、义务。根据本院查明的事实，本案的争议焦点为：1、富豪公司就案涉房屋的户型是否构成虚假宣传，童杨要求更改户型的诉讼请求能否得到支持。2、富豪公司是否应承担违约金。对上述争议问题，本院评判如下： 一、案涉房屋的户型问题。该问题首先涉及童杨和富豪公司就案涉房屋签订商品房买卖合同时所约定的户型、状态。富豪公司在成都住宅与房地产协会网站上就该项目6号楼、22号楼预售房源进行公示，该公示属于行政主管部门行使管理职能的范围，其信息是否属实属于行政主管部门行使管理职责的范围，且该公示未明确案涉房屋户型为三室两厅双卫，故该公示不能作为富豪公司和童杨商品房买卖合同的约定。本院认为，富豪公司和童杨就商品房买卖相关事宜的约定应当以双方所签合同为准。双方所签合同约定案涉房屋的户型见附件一，但该附件一的附图为案涉房屋所在楼层改造前平面图。该平面图标注了该楼层房屋的房号、位置、布局，但对案涉房屋既未进行区域、功能划分，也无对应的文字和标识表明对应空间的用途，其图纸语言无法表明案涉房屋的户型为三室两厅双卫还是两室两厅双卫；同时，根据双方补充协议第十三条第三款、第四款的约定，合同附图只标示该商品房所在楼层的房屋平面布局，户型图、户型布局、凡附图、户型模型等均为示意，不视为精确表示，具体以商品房交付时的现状为准。因此，本院认为，附件一的附图不能作为确定双方就案涉房屋签订商品房买卖合同时所约定的户型为三室两厅双卫还是两室两厅双卫的依据。 根据四川省商品房买卖合同（预售）关于富豪公司按照批准的规划、设计建设商品房的约定，案涉房屋施工设计图上载明的户型为两室两厅双卫，本院认为双方签订商品房买卖合同时约定的案涉房屋户型为两室两厅双卫。又因双方所签合同约定案涉房屋的装修水平为清水状态，该约定表明该司未对该房进行装饰装修即销售该房。故，该两室两厅双卫为富豪公司应向童杨履行交付义务时案涉房屋处于清水状态的户型，并非装修改造后的户型。 其次，涉及富豪公司以何种装修水平、何种户型宣传案涉房屋。作为房地产开发企业，开发商在销售或预售商品房时应当将所涉商品房的装修状态和对应的户型告知买受人。结合双方合同约定的装修水平，本院认为，富豪公司公示的案涉房屋的户型为其销售该房时处于清水状态的房屋的户型。 童杨主张富豪公司在售楼现场公示的案涉房屋的户型为三室两厅双卫，并提交了该司在三里花城售楼现场房屋户型的公示照片。该照片显示出2020年1月10日***项目***栋***单元***号房屋的户型为三室两厅双卫，能够反映该司公示该房的具体信息，故本院对该证据予以采信。根据该照片所反映的信息，本院认为富豪公司在销售案涉房屋时，以处于清水状态时的户型为三室两厅双卫进行宣传。因此，童杨关于富豪公司虚假宣传案涉房屋户型的主张成立。 再次，童杨要求按其楼下住户的户型对自身所购房屋的户型进行更改的问题。富豪公司虚假宣传案涉房屋户型属实，应当就此承担相应的违约责任。因更改户型会对建筑物上下楼层和该套房屋自身的承重、采光、面积等方面产生重大影响，且双方并未在合同中就户型更改和更改标准进行约定，故童杨要求更改户型的主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 二、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的承担应当以书面方式予以约定。童杨以富豪公司修建的案涉房屋的户型与公示和约定不一致为由要求该司承担违约金，即应就双方已就该司因实际交付的案涉房屋户型与约定不一致而应承担违约金进行约定予以举证。现其所举证据不能证明双方已就此所产生的违约金进行约定，其要求该司承担违约金缺乏合同依据。故，本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告童杨的全部诉讼请求。 案件受理费2116元，由原告童杨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇二〇年九月八日 书记员  毕小乔