苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初10935号原告：邢安亮，男，1962年5月9日生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：屠海群、蒋建江，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。被告：叶某，男，1966年2月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：叶林福，男，1963年7月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：叶婷，女，1992年9月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。法定代理人：叶某，男，1966年2月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。系叶婷的父亲。被告：许林泉，男，1948年2月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：许火金，女，1948年2月1日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告邢安亮诉被告叶某、许群英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，适用简易程序公开审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。审理中，因许群英死亡，原告申请追加许群英的继承人许林泉、许火金、叶婷作为被告参加诉讼，并撤回了对许群英的起诉，本院予以准许。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，本案普通程序由审判员吴宁剑独任审判。原告邢安亮的委托诉讼代理人屠海群，被告叶某暨叶婷的法定代理人及其被告叶某的委托诉讼代理人叶林福到庭参加诉讼，被告许林泉、许火金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢安亮向本院提出诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间签订的房屋买卖（居间）合同有效。2、请求判令各被告协助原告将苏州市吴中区木渎镇金运花园90幢506室（以下简称金运花园90幢506室）房屋及自行车车库过户登记至原告名下。3、判令被告支付原告违约金5万元。事实和理由：许群英与被告叶某系夫妻关系，许群英精神残疾二级，叶某系许群英的法定监护人，因许群英无民事行为能力，故被告叶某与原告于2016年2月24日经中介介绍签订“房屋买卖合同”一份，被告将其所有的金运花园90幢506室房屋及自行车车库一只出卖给原告，双方约定了成交价格为66.2万元，另对付款方式，违约责任等也作出了相应约定。原告将合同约定应付的购房款61.2万元已支付给了被告(见转账凭证)，被告也将房屋交付给了原告。余款5万元按合同约定应在办理过户时付清。原告一家多年来一直居住于该房屋内。今年原告得知被告产证已经办理下来，故多次联系被告要求其协助过户，但被告以要其哥哥与其签协议才同意去协助过户，原告认为被告与其哥哥之间的纠纷与原告无关，被告没有理由以此为由不予协助过户，就此事中介也出面多次与被告协商，但被告始终不肯协助。无奈原告只得向法院起诉，要求被告履行协助过户义务，在诉讼中原告得知许群英死亡，故追加许群英的继承人即其父母及女儿为本案被告，现要求上述被告配合原告过户。被告叶某辩称，2012年，其侄子即其哥哥叶林福的儿子叶永向王兴全借款10万元，后因叶永于2014年无法还款，叶林福就让其把涉案房屋出卖给王兴全。当时的房价为40万元左右，王兴全还给了叶林福25万元的差价，之后王兴全就住到涉案房屋里了。王兴全后来想通过中介公司出卖涉案房屋，其只是出面签订买卖合同。原告将购房款就打入到其卡内后，王兴全就自己将钱款取出。其是同意过户的，因为还有5万元房款要拿，考虑到目前的房价，能否补偿一点，另外还有个车库也要结算的。其父母共生育3个子女都是儿子，有一个儿子出去做女婿了，叶林福是长兄，单独有一个宅基地，涉案房屋的宅基地确实是其的。其父亲在1987年去世了，母亲一直跟着叶林福居住，由叶林福照顾。经本院审理认定事实如下：2016年2月24日，叶某（售房人、甲方）在苏州金亿家房地产经纪有限公司（丙方）的居间服务下与原告邢安亮（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方自愿将金运花园90幢506室房屋及阁楼、独立自行车库出售给乙方，房屋建筑面积60+38平方米左右，房屋价款662000元。该房屋过户时所产生的税费由乙方负担。付款方式为：乙方于2016年2月23日支付定金1万元，于2016年2月24日支付房款602000元，尾款5万元于过户当日一次性支付给甲方。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另外一方支付房屋成交价格的25%作为违约金。合同签订当日，原告已支付被告叶某612000元，其中60万元是通过银行转账方式支付至叶某的账户。后，被告叶某于2016年3月5日委托朱建国与原告办理了涉案房屋的交接手续。另查明，2007年，叶某作为涉案拆迁安置房屋原房的动迁户主与苏州市吴中区木渎镇动迁管理办公室（以下简称木渎镇动迁办）签订《民房动迁补偿协议书》，约定核定安置房面积264平方米。还查明，叶某的户籍地为吴中区朱家场**，是该户户主。其与许群英是夫妻关系，双方于1996年3月18日登记结婚，婚后生育女儿叶婷。许林泉、许火金是许群英的父母，户户籍地为苏州市虎丘区石羊头**，群英的户口户口于1996年5月16日从苏州市虎丘区石羊头**迁入吴中区朱家场**。英系精神残疾人，精神残疾二级，于2020年1月16日因病死亡。叶婷系智力残疾人，智力残疾等级二级。再查明，涉案房屋于2018年11月23日登记在被告叶某和许群英名下，其中载明房屋建筑面积102.71平方米，其中阁楼面积40.24平方米，另有90幢14号车库一只。以上事实，由当事人提供的《房屋买卖（居间）合同》、《民房动迁补偿协议书》、残疾人证、不动产登记查询信息、户籍信息户籍信息证明等证据予以证明。v>庭审中，原告称，其通过中介公司购买房屋，只知道叶某委托一个叫朱建国的人来与其联系，朱建国介绍自己是叶某的外甥，带其去看了房屋。朱建国还向其介绍了叶某家的情况，表示许群英有精神残疾，是无民事行为能力人。后来，叶某直接过来与其签订房屋买卖合同。因被告叶某是许群英的监护人，故其同意与叶某签订房屋买卖合同。其对其他事情一概不知。2019年年初，其要叶某过户的时候，叶某告知该房屋其卖了是帮侄子还钱的，其表示其哥哥叶林福出面与其结清账目，其才同意过户给原告。中介公司并不知道该情况，还帮其与被告进行协商。本院认为，涉案房屋归叶某和许群英共同所有，许群英系精神残疾人，叶某是许群英的监护人，故叶某可以出卖涉案房屋。涉案房屋买卖合同系原告与被告叶某的真实意思表示，应属合法有效，对原告及被告叶某、案外人许群英具有约束力，合同双方理应按照约定全面履行自己的义务。原告邢安亮已经向被告方支付房款612000元，现金运花园90幢506室房屋及车库已登记在被告叶某与案外人许群英名下，出卖方应履行协助过户义务，配合原告邢安亮办理涉案房屋及车库的过户手续。由于在尚未向原告转移涉案房屋所有权时，许群英已经死亡，而因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，涉案房屋的所有权自许群英死亡时发生效力，房屋所有权由继承人叶某、叶婷、许火金、叶某共同所有。继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。故，作为房屋买受人的原告有权要求上述被告协助将涉案房屋（含阁楼）及车库的不动产权属协助转移登记至原告邢安亮的名下，因被告叶婷系精神残疾人，故应由被告许林泉、许火金、叶某协助原告办理上述转移登记手续，相应转移登记所产生的过户费用由原告邢安亮承担，同时，原告邢安亮应于涉案房屋（含阁楼）及车库产证办理至其名下后，向四被告支付剩余房款5万元。此外，因被告叶某未配合原告办理相应过户手续，按照合同约定理应向原告支付违约金，但该违约金金额过高，本院酌定被告叶某向原告支付违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邢安亮与被告叶某于2016年2月24日签订的房屋买卖（居间）合同合法有效。二、被告叶某、许林泉、许火金协助原告邢安亮于本判决生效之日起十日内将苏州市吴中区木渎镇金运花园90幢506室房屋（含阁楼）及附属90幢14号车库的不动产属转移登记至原告邢安亮的名下，相应过户费用由原告邢安亮承担。三、原告邢安亮于苏州市吴中区木渎镇金运花园90幢506室房屋（含阁楼）及附属90幢14号车库的产权证办理至其名下之日起十日内向被告叶某、叶婷、许林泉、许火金支付剩余房款人民币50000元。四、被告叶某于本判决生效之日起十日内向原告邢安亮支付违约金人民币10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元、财产保全费3520元、公告费600元，合计人民币14550元，由被告叶某负担（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员 吴宁剑二〇二〇年九月十五日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍