湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1579号原告（反诉被告）：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地大冶市罗家桥大道**。法定代表人：阳汉宜，系公司执行董事。委托诉讼代理人：殷玥、姜北晨，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：柯有茂，男，1991年9月25日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：柯生七，男，1967年9月4日生，汉族，住大冶市，系被告柯有茂之父亲，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司(以下简称欧蓓莎公司）诉被告（反诉原告）柯有茂租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理，柯有茂于2020年8月3日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告欧蓓莎公司的委托诉讼代理人殷玥、姜北晨、被告柯有茂的委托诉讼代理人覃铭、柯生七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧蓓莎公司的诉讼请求：1、判令被告立即腾退大冶市欧蓓莎商城共8间涉案商铺（1-3-97、1-3-98、1-3-99、1-3-100、1-3-101、1-3-102、1-3-103、1-3-104)；2、判令被告支付原告自2020年1月1日至实际腾退之日房屋占有使用费（参照政府协调确定的业主返租标准，商铺实际购买价格5.2%/年，即每月10340.85元，暂计算至2020年4月30日，共计41363.4元）；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月12日被告与原告签订房号为1-3-(97-104)的《商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于大冶市欧蓓莎国际商城的上述8间商铺作为恒尚微晶环保集成墙饰品牌经营使用。租赁期限为三年零八个月，自2016年4月12日至2019年12月31日止，一次性缴纳租金55528元，缴纳日期为2016年4月12日。同时亦约定，租赁期限期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方（即原告）有权自行决定要求乙方（即被告）应在租赁期满当天或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。原告自2019年下半年起便开始与各租户沟通并发布通告，对于愿意继续在商城经营的租户，接受商城的统一安排在指定场馆集中经营并与之签订新的合同，对不愿意继续留在商城的租户，按原合同约定退场并限期搬离，后因原告始终未能与被告达成一致，《商铺租赁合同》于2019年12月31日正式到期。经多次催告及沟通，被告至今仍未依约腾退相关商铺。与此同时，原告仍须按此前大冶市政府协调确定的商铺实际购买价5.2%/年的标准向业主返还收益，被告逾期不退的行为给原告造成极大的损失，故诉至法院。被告柯有茂辩称，一、答辩人与欧蓓莎公司的租赁合同期限是五年而不是四年赁合同中己经明确约定了第五年即2020年度租期的起止时间和租金明细，欧蓓莎公司应严守合约；二、欧蓓莎公司恶意违约，2019年年底违背合同约定单方要求大幅度涨租，答辩人要求其按照约定的租金标准履行合同，欧蓓莎公司涨租目的未达到便采取停水停电锁门等方式拒绝答辩人继续经营，致使双方矛盾激化，应当承担违约责任，赔偿损失；三、欧蓓莎公司不讲诚信，不守规则，一味地只追求自身经济利益最大化，欧蓓莎公司入驻大冶以来并未给大冶带来良好的经济效益和社会效益，反而增添了许多不利影响。如擅自变更商城规划，给商户造成重大交易损失；发布虚假宣传使得业主花费大额资金投资后却得不到预期回报，使得社会矛盾激化，受到了政府数十万元的行政处罚等等。四、欧蓓莎公司现在己经公然违背当初开业时招商做建材城的承诺，不仅通过告示、锁门、停水停电、安排挖机违法强拆等手段将建材商全部赶走，而且要引进万达公司做美食、电影等项目，改变大冶建材商城原有的长期规划，严重损害了答辩人的经营环境和经济收益。反诉原告柯有茂提起的反诉请求：1、判令欧蓓莎公司承担违约责任，赔偿违约金45810元（参照合同13-7条款）；并赔偿停业损失60000元；2、判令欧蓓莎公司赔偿装修残值损失74000元（入场装修时花费37万，装修残值按五分之一计算）、返还保证金1万元；3、判令由欧蓓莎公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月12日，反诉人与被反诉人签订了《欧蓓莎国际商城项目商铺租赁合同》，约定由欧蓓莎公司将其商城内第1幢3层97-104号共计8间商铺租赁面积共计343.34m2出租给反诉人用于恒尚微晶环保集成墙饰销售经营使用，租赁期限分为两期，第一期为2016年4月12日至2019年12月31日，一次性缴纳租金55528元(合同签订当日已缴纳完毕）；第二期为2019年12月31日至2020年12月31日，年租金约定为91621元，附件1为第二期租金的组成明细表，反诉人入驻后花费37万进行装修。第一期租赁到期后，欧蓓莎公司先是对第二期租赁单方面大幅度涨租，后又不顾反诉人抗议为追求利益最大化和第三人万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水停电，给店铺上锁等行为阻碍反诉人继续经营，逼迫反诉人搬离。反诉人认为，欧蓓莎公司单纯为追求经济利益背守合约，罔故合同约定，违反诚实信用之合同准则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方反诉人的合法权益，给反诉人造成了严重的经济损失，故提起反诉。反诉被告欧蓓莎公司辩称，1、根据原被告之间的签订商铺租赁合同约定，租赁期限为3年8个月，截止日期为2019年12月31日，原告是在租赁期限届满按照合同约定要求被告腾退房屋，原告的行为符合合同约定，不存在任何违约行为；2、被告反诉请求要求原告承担违约责任没有任何事实和法律依据；3、鉴于原告是在租赁期限届满后要求被告腾退房屋，被告主张要求原告赔偿装修残值损失没有事实与法律依据。4、根据城镇房屋租赁合同第12条规定，承租人经出租人装饰装修的租赁届满，承租人请求出租人补偿装饰装修费用不予支持，同时根据双方签订的租赁合同第14-2条约定此项（详见合同），故被告要求原告补偿装修装修款没有法律规定。5、被告所缴纳的保证金实际6000元，且至今仍拖欠2019年的物业费3760元，保证金也尚欠4000元，根据双方签订的租赁合同第5-3约定（详见合同）及合同第13条第1款约定（详见合同），故针对被告的所有反诉请求请法庭依法驳回其全部反诉请求。原告（反诉被告）欧蓓莎公司为支持其诉讼主张和被告（反诉原告）柯有茂为支持其反诉请求，分别向本院提交了证据。庭审中双方当事人对各自证据进行质证，对上述双方均无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据，本院将结合本案事实进行综合评判。经本院审理查明的事实如下：2016年4月12日，欧蓓莎公司与柯有茂签订《商铺租赁合同》及会签单各一份，合同约定欧蓓莎公司将其欧蓓莎商城项目内编号为第1幢3单元97-104共计8间商铺出租给柯有茂作为恒尚微晶环保集成墙饰品牌经营使用，租赁区域内的建筑面积为343.34m2。合同第三条租赁期限：3-1款约定租赁期限为三年零八个月，自2016年4月12日始至2019年12月31日止；3-2款约定第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%。3-4款约定柯有茂如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎公司提出书面申请，若欧蓓莎公司同意续约，双方签订书面续约协议，若柯有茂未在前述期限内向欧蓓莎公司提出书面申请，或柯有茂申请续约未获得欧蓓莎公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，柯有茂应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还。第四条租金费用：4-3款约定租金支付方式为一次性缴纳租金合计55528元，缴纳日期为2016年4月12日；4-5款约定2020年1月1日至2020年12月31日租金从2020年1月1日开始支付（年租金为91621元）详细租金规定见附件1。第十三条违约责任：13-2款约定若柯有茂拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止柯有茂租赁区域经营；13-7款约定因柯有茂违约导致本合同解除或终止的，柯有茂交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用无须退还并归欧蓓莎公司所有，且欧蓓莎公司可视情况要求柯有茂支付相当于6个月租金的违约金。第十四条场地返还：14-1款约定本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求柯有茂在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎公司，并办理有关交接手续。附件一：第五年租金规定。合同签订当天，欧蓓莎公司将8间商铺交付给柯有茂经营，柯有茂支付租金55528元及保证金6000元。2019年间，欧蓓莎公司与柯有茂商谈租金、续租事宜未果；2019年9月30日，欧蓓莎公司发布公告：第一期过度的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/㎡、二层32元/㎡、三层28元/㎡、四层20元/㎡)。柯有茂认为欧蓓莎公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎公司发出通知，通知柯有茂在2019年11月20日前就是否续租作出书面回复，逾期不作出回复的，按照《欧蓓莎国际商城商铺租赁合同》第十四条之规定落实。2020年4月24日，欧蓓莎公司发出《限期腾退通知书》，在接到本通知之日起10日内腾退商铺并清理物品。柯有茂认为租赁合同未到期，不予理睬，故而成讼。另查明，2020年1月1日，欧蓓莎公司与湖北欧蓓莎置业有限公司签订《委托经营管理协议》，由欧蓓莎公司全权负责欧蓓莎商城的经营及管理。2019年1月9日，大冶市经济技术开发区管理委员会出具的《关于大冶市欧蓓莎国际商城商铺租金返还相关问题的备忘录》备忘录载明自2018年10月1日起至2025年9月30日止，由欧方以业主购房发票载明的购房价款金额为基数，按年利率5.2%的比例支付固定年租金收益给业主。本院认为：欧蓓莎公司与柯有茂签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，没有违背公序良俗，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约履行权利义务。本案的焦点问题：1、租赁期限是否届满。结合欧蓓莎公司与柯有茂所签订的的《商铺租赁合同》的第三条3-1款明确约定了租赁期为三年零八个月，即2016年4月12日至2019年12月31日，租赁期届满后如若续租，合同第三条3-4款明确约定双方续约的条件及要求；而合同中第三条3-2款、第四条4-5款及附件一的约定是建立在双方续约续租的前提下关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎公司与柯有茂签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为三年零八个月，租赁期限已经届满。2、租赁期限届满后，柯有茂占用商铺的使用费标准问题。涉案合同租赁期届满后，柯有茂继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎公司给付占用使用费。大冶市经济开发区管委会协调的是欧蓓莎公司与业主之间就《商铺委托经营管理协议》所约定的租金返还问题，与实际承租的商户无关，因此欧蓓莎公司主张按照商铺实际购买价格5.2%/年作为年租金要求柯有茂承担租金超出双方合同约定标准，没有法律依据。其占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日42.1元计算。租赁期限届满前，欧蓓莎公司向柯有茂发出续约续租通知，租赁期届满后，欧蓓莎公司亦向柯有茂发出限期搬离的通知，柯有茂拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎公司要求柯有茂立即腾退8间商铺的诉讼请求，予以支持。而柯有茂提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及反诉要求欧蓓莎公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎公司与柯有茂签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期届满或者合同解除时，当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故柯有茂反诉要求欧蓓莎公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。柯有茂要求欧蓓莎公司返还保证金的请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）柯有茂应于本判决生效之日起十日内腾退位于大冶市欧蓓莎商城的共8间涉案商铺（1-3-97、1-3-98、1-3-99、1-3-100、1-3-101、1-3-102、1-3-103、1-3-104)；二、被告（反诉原告）柯有茂应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日42.1元的标准，从2020年1月1日起计算至柯有茂实际腾退之日止）；三、原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）柯有茂返还保证金6000元；四、驳回原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）柯有茂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费836元，由原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担736元、被告（反诉原告）柯有茂负担100元；反诉诉讼费3900元，由被告（反诉原告）柯有茂负担3850元，原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  王 碧人民陪审员  柯腊凤人民陪审员  吴玉珍二〇二〇年九月二十三日书 记 员  田 晶