四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初893号 原告：张绪府，男，汉族，1993年10月4日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告：何春莲，女，汉族，1994年9月10日出生，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师，执业证号××。 被告：宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区奋发路（德福汽车城）****，统一社会信用代码91511521MA62A17T9D。 法定代表人：胡清文，董事长。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师，执业证号××。 原告张绪府、何春莲与被告宜宾德福汽车销售集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绪府、何春莲委托代理人张万旭，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司委托代理人童新跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张绪府、何春莲向本院提出诉讼请求：1.判令宜宾德福汽车销售集团有限公司支付张绪府、何春莲逾期交房违约金（以己付购房款451369元为基数，按日按0.0003计算，从2019年9月1日起计算至实际交房之日止，其中计算至2020年1月13日止为18280.44元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原告向被告购买由被告开发的位于宜宾市叙州区××镇××新区××商品房（宜宾德福公元项目），并签订了《四川省商品房买卖合同（预售〉》（以下简称《买卖合同》）。原告购买的商品房是第11号楼10层10-6号办公用房:总价款为人民币451369元。《买卖合同》第十五条约定：该商品房交付给买受人时，需取得建设工程竣工备案证明文件和房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条约定：“（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条办理”；第十九条约定：“出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金……”。合同签订后，原告即按照合同约定的方式，向被告交付了全部房屋价款。此后，被告未能依约在2019年8月31日前向原告交付房屋。被告仅以手机短信的方式，通知原告于2019年10月中旬去收房屋。原告按通知时间到达现场后，发现被告不能提供《买卖合同》第十五条约定的全部证明文件，并且提出房屋存在质量问题，遂拒绝接收房屋。原告依约要求被告承担违约责任，但被告以各种理由拒绝履行。原告认为，原告和被告签订的合同合法有效。被告未按照合同约定向原告交付房屋属违约行为，应按照合同约定承担违约责任。原告与被告多次协商未果，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及相关规定诉至贵院，请求贵院支持全部诉请。 被告宜宾德福汽车销售集团有限公司辩称，1.根据合同约定，被告不承担违约责任。因市政府公共设施佑之路建设、菜坝镇村民出行道路建设未能如期提供，导致部分用地红线内的土方开挖，园林景观工程无法打造，佑之路毗邻地下室建筑范围外延1.5米至用地红线内平面广场局部月806平方米的挡土墙、园林景观无法打造；3号楼室内外排水工程与用地红线内总平面排水管道系的整体形成无法闭合；部分管网系统与市政管网系统无法接入。综上由于非出卖人所能控制的政府行为，导致该商品房建设工地临近的佑之路市政施工建设，使得该商品房的部分建造施工不得不停止，市政配套设备不能按时提供。根据补充协议的约定被告可据时予以延期，且不承担逾期交房的违约责任。2.被告多次向宜宾高新管委会、宜宾国土局、住建局发函请求解决以上问题，并对该项目进行甩项验收。最终，政府和相关部门考虑到业主的用房需要，于2019年9月30日完成了涉案工作的竣工验收备案工作。3.被告已通过短信、电话通知、房屋地点公示通知三种方式同时进行，告知业主于2019年10月11日、12日进行交房。据此被告方不承担逾期交房的相关责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以4513695元的价格向原告出售位于宜宾德福公元第11号楼10层10-6号商品房。双方签订的合同中关于商品房交付的主要协议条款有：“第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文书】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：……2.因法律、政策变动……；因市政公共设施未能如期完成导致出卖人逾期交房的……。（二）……合同约定的交房时间前七日，买受人应主动联系出卖人咨询交房事宜；买受人不能以未接到交房通知为由逾期接房，逾期的相关责任由买受人自行承担……；第十九条逾期交房责任，……（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……第三十六条送达，出卖人和买受人承诺在本合同记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮件均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“10.5.3书面文件包括但不限于下列方式：以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后的第7日为送达日；以公告方式通知的，可以在当地主要报刊上发布公告，公告发布之日即为送达日”。原告张绪府、何春莲共支付购房款451369元。 2019年4月2日、2019年8月12日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，报告载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，对二期项目顺利竣工验收及交付使用存在问题。2019年8月13日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，申请载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，申请对受影响区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月15日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于宜宾德福公元项目的请示》，请示载明：请求宜宾高新技术产业园区管理委员会同意因佑之路市政道路建设影响导致项目无法建设区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月23日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，承诺对甩项验收区域，待佑之路市政工程建设完成后，保证在90天内施工完成。2019年8月30日，宜宾高新技术产业园区管理委员会向区政府发文《宜宾高新技术产业园区管理委员会关于转报的请示》，请示区政府召集相关部门研究解决德福公元一期无法办理产权证、二期12#楼停止办理所有手续、二期3%楼部分管网和景观工程受佑之路建设无法实施等问题。2019年9月30日，监督机构向德福公元二期项目出具《四川省工程质量监督报告》。 2019年10月10日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司通知原告张绪府、何春莲于2019年10月11日到德福公元办理接房手续，原告张绪府在《德福公元交房签到表》上签字。 本院认为，本案主要的争议焦点为：一、是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款；二、通知交房有效方式的认定；三、若认定逾期交房，则逾期交房时间的计算起止点。 针对本案的争议焦点一，即是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款。本院认为被告因市政工程建设造成逾期交房应适用免责条款的抗辩理由不能认定，一是现有证据不足以证明市政工程佑之路建设与被告逾期交房存在必然的因果关系，被告作为开发商，其有专业能力及相应责任，应当在交房前预见房屋交房存在的困难，从而采取措施予以解决，同时德福公元二期现已甩项竣工验收，而市政工程现也未完工，证明该情形并非不能预见、不能避免，市政工程与房屋逾期交房不存在必然的因果关系；二是合同约定逾期交房的免责事由是市政工程未能按期完成，本案中被告没有证据证明佑之路建设应完工日期，佑之路是否未能如期完工。故本案应认定被告存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。 针对本案的争议焦点二，即通知交房有效方式的认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议中的协议条款具有矛盾冲突，商品房买卖合同约定了应采用挂号信通知，而补充协议约定了可适用其他不限于传真、公告、邮寄等方式。根据合同法精神，在后签订的合同视为对在前签订合同的补充和变更，故本院认为本案是否通知交房，不应局限于挂号信，而是按照补充协议的约定，可采用包括电子信息在内的其他书面形式，并综合被告是否实际于交房日到达德福公元从而认定通知的有效性。 针对本案的争议焦点三，即逾期交房期间的计算起止时间。逾期交房起算时间应为约定交房最后一日的次日即2019年9月1日，而截止时间因为被告已通知原告于2019年10月11日交房，原告也在《德福公元交房签到表》上签字，故2019年10月11日为逾期交房期间的计算截止点。综上所述，被告在本案中应向原告支付违约金为451369元×0.03%×41天=5552元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告宜宾德福汽车销售集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张绪府、何春莲违约金5552元； 二、驳回原告张绪府、何春莲其他诉讼请求。 如果被告宜宾德福汽车销售集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129元，由被告宜宾德福汽车销售集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  刘显慧 二〇二〇年九月二十九日 书记员  邓晶爻