贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12799号 原告：杨经邦，男，汉族，1976年3月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：袁光福（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁琴（一般代理），贵州良景律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告杨经邦与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人袁光福、袁琴，被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨经邦向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续为原告向房屋登记机关递交办理案涉房屋权属登记所需的资料；2、判令被告支付原告逾期违约金（按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2018年4月16日计算至被告实际向房屋登记机关递交办理案涉房屋权属登记所需的材料之日止，暂定100000元）（庭审中，原告变更2019年8月20日以后的违约金的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，截止时间至提交材料并通知之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（下称《合同》），合同编号为20152508。《合同》约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为747389元。《合同》第二十二条第三款第（四）、（五）项载明“1.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》（下称《委托协议》）”。同日双方签订《补充协议》与《委托协议》。《补充协议》第十条第（三）项载明：“关于转移登记：按《合同》第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。《委托协议》第三条、第四条载明：“一、原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起360日内将办理《房屋所有权证》所需权属登记资料递交毕节市七星关区房产事业局，并将办理《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门。应同时具备的条件有：1.原告已向被告付清《合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用权证》所需的一切文件（如身份证、户口薄、计生证明等）；3.原告对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.原告签署授权被告申办和领取《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等的委托书。二、若被告未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金”。同日，原告签署了授权委托被告申办和领取该房屋产权证书的委托书。合同签订后，原告向被告支付完毕所有购房款（含首付和按揭款）。2016年10月28日原告收到被告的“收楼通知书”，该通知书表明被告单位会于2016年10月31日交付房屋给原告。原告于2017年4月15日实际收到接受该房屋并签署相关收楼文件，并向被告提供了办理该房屋的《房地产权证》所需的一切文件。2017年4月16日原告依约缴纳了办理房屋权属登记所需的维修基金等费用。至此原告已经履行完毕委托被告办理房屋权属登记的一切义务，但被告至今未将该房屋的《房屋所有权证》交给原告，至于被告是否在约定时间的360日内将办理该房屋产权证所需的权属登记资料递交毕节市七星关区房产事业局，被告未告知原告。原告认为，被告逾期向毕节市七星关区房产事业局递交办理该房屋产权证所需的权属登记资料的行为已构成违约，应当向原告支付违约金，但合同约定的“若被告未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金”的计算标准过低，违背公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。据此，原告请求对逾期办证违约金的标准进行调整，主张逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率4.8%／年的1.3倍计算。被告应支付原告的违约金以已付购房款747389元为基数，从2018年4月16日计算至被告实际向房屋登记机关递交办理案涉房屋权属登记所需材料之日止，暂定100000元。综上所述，为使原告合法权益得以切实保护，依法起诉，望支持原告诉求。 庭审中，原告明确：所诉请的违约金为逾期办证违约金，是基于《商品房买卖合同》第二十二条、补充协议和委托办理权属登记协议书的约定而主张。 被告碧桂园房开公司答辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高。一、原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》之后，原、被告双方又签订了《委托办理权属登记协议书》，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。二、原告所诉已经过了诉讼时效，诉讼请求不应获得支持。依照合同第二十二条的约定：“被告应在2017年1月29日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”原告起诉时，已超过诉讼时效，依法不应获得支持，即使要算违约责任，最多从起诉之日起向前推3年至初始登记日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理查明：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152508），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，或嶺绣郡××号房，该商品房总价款为747389元；出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未选择处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》载明：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。合同签订后，原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款747389元。2017年4月15日，被告向原告交房。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，并经庭审举证、质证，在卷为凭。 庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告明确其所主张的违约金为逾期办证违约金，是基于《商品房买卖合同》第二十二条及补充协议和委托办理权属登记协议书的约定而主张。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已履行了交付购房款的义务，按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，从约定的2017年1月29日之次日起向原告计付违约金，原告主张从2018年4月16日起计算违约金，应予以支持。同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门并通知原告即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对逾期超过180日后的违约责任未作约定。被告至今尚不能提供办理转移登记的有关文书，已逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张按照同期同类贷款利率的1.3倍计算，本院予以支持。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额747,389元为基数，自2018年4月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金，是原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，与《商品房买卖合同》中约定的的违约责任不是同一种违约责任，现被告尚不具备办理转移登记的条件，其是否按约定提交资料到办证部门尚不确定，该《委托办理权属登记协议书》约定的违约金尚未成就。同理，被告称应按《委托办理权属登记协议书》约定标准计算违约金的抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告主张2018年4月16日起计算的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，故被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨经邦逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款747,389元为基数，自2018年4月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告杨经邦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,150元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年九月十四日 书记员  张婵婵