广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2386号原告：曾镜明，男，汉族，1972年12月11日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。被告：陈淑娟，女，1974年6月12日出生，住址：台湾省桃园市，现住东莞市。委托诉讼代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓蕾，广东宇云律师事务所实习律师。第三人：博罗县*洲镇建基胶袋制品厂，住所地：博罗县。投资人：涂建春。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。第三人：黄创达，男，汉族，1962年6月4日出生，住广东省博罗县。第三人：黄树芬，男，汉族，1972年7月27日出生，住广东省博罗县。原告曾镜明与被告陈淑娟、第三人博罗县*洲镇建基胶袋制品厂（以下简称“建基胶袋厂”）、黄创达、黄树芬建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告曾镜明的委托诉讼代理人郭怡然，被告陈淑娟的委托诉讼代理人苏咏诗、蔡晓蕾，第三人建基胶袋厂的委托诉讼代理人杨军飞、第三人黄创达、黄树芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾镜明向本院提出诉讼请求：l、请求判令解除原告与被告于2015年1月22日所签订的《国有土地使用权转让合同》；2、请求判令被告将位于博罗县**********旁面积3750平方米的土地退还给原告；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人博罗县*洲镇建基胶袋制品厂是位于博罗县**********旁面积为3750平方米的土地使用权登记的产权人，后博罗县*洲镇建基胶袋制品厂将上述土地转让给第三人黄创达，黄创达又将上述土地转让给原告。原告与黄创达与被告于2015年1月22日所签订的《国有土地使用权转让合同》，约定：原告将其位于博罗县**********旁面积为3750平方米的土地使用权（土地用途为工业用地）转让给被告，土地使用权转让总价款为410万元。转让款支付方式为，签订合同时，支付定金20万元（第一期款项），办理建设规划许可证、红线图、位置图时付180万（第二期款项），在2015年2月15日付20万元（第三期款项），办好乙方名下的土地使用权证后10天内付190万元（第四期款项）。签署上述合同后，双方在办理国有土地使用权证过户手续时，才了解到，因涉案土地未完成《国有土地使用权出让合同》约定的投资额的25%，依据《城市房地产管理法》第三十八、三十九条规定及博罗县土地管理部门的规定，涉案土地不能进行过户登记。鉴于以上原因，原被告双方至今无法完成涉案土地的过户手续。被告亦没有支付剩余的土地转让款200万元。综上所述，原告认为原被告双方均无法继续履行《国有土地使用权转让合同》约定的土地转让义务，导致原告不能取得合同约定的转让款，被告亦不能取得合同约定的土地使用权，双方的合同目的均无法实现，该合同已无法继续履行。为此，原告根据我国《合同法》、《民事诉讼法》及有关法律规定向人民法院提起民事诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。原告曾镜明为其主张提供证据如下：1、国有土地使用权转让合同；2、国有土地使用权证；3、收款收据、银行交易明细；4、土地转让意向书、过户协议、银行转账凭证、收据；5、博罗县国土资源局文件。被告陈淑娟辩称，一、答辩人与被答辩人于2015年1月22日签订的《国有土地使用权转让合同书》合法有效。答辩人与被答辩人于2015年1月22日签订的《国有土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，且该合同的约定并未违反法律法规的强制性规定，故答辩人与被答辩人签订的《国有土地使用权转让合同》符合《民法总则》第一百四十三条的规定，该合同对答辩人与被答辩人均产生法律约束力。二、被答辩人已放弃了自身的解除权。首先，被答辩人在《国有建设用地使用权转让合同书》第五条第三款“甲方在出让给土地给乙方后，不得有任何理由解除合同收回土地”的约定，在签订涉案合同后，被答辩人已放弃了对涉案合同的解除权，现被答辩人提出解除涉案合同，是属于违约行为。其次，答辩人与被答辩人在2015年5月9日曾就办理涉案土地使用权过户等相关手续进行协商，并签订了《国有土地使用权转让合同书面补充协议》。被答辩人承诺。在2015年5月18日完成土地权属过户手续，并在2015年7月18日将国有土地使用证手续资料交付给答辩人，否则，答辩人有权选择是否解除合同，若答辩人选择解除合同，则被答辩人应在三日内退还收取的订金220万元，且被答辩人还应赔偿答辩人全部损失。依据该补充协议可以得知，因办理过户手续是属于被答辩人的义务，若被答辩人无法履行其办理过户手续义务的，则属于被答辩人违约，而因无法办理过户而决定是否解除涉案合同的权利在答辩人，而并非是被答辩人。三、被答辩人以《合同法》第九十四条的规定提出解除涉案合同，被答辩人的要求缺乏事实及法律依据。首先，即使被答辩人有权提出解除涉案合同，依据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，答辩人已在2015年9月8日明确告知被答辩人“这周星期五我这没拿到红线正本村委主管核签名，按你说退回这笔买卖土地款220万元”，即被答辩人提出解除合同的期限应在2015年9月11日，但被答辩人既未在该期限前交付红线正本，也未提出解除合同，被答辩人的解除权已在2015年9月12日已消灭，故被答辩人现要求解除合同的权利基础已完全消灭。其次，本案件不符合《合同法》第九十四条的规定。①虽被答辩人提供了博罗县国土资源局的文件拟证明2014年的土地转让业务的过户要求，但答辩人完全不清楚该文件有效期，无法确认该文件至今是否继续有效。即使该文件的效力延续至今，但在文件内相关部门并未对于涉案土地的投资强度需要达到何种程度作出明确说明，亦未有任何证据资料显示涉案土地在现阶段不能办理过户或是不能办理过户与该文件之间存在关联性。②即使国土资源局认为涉案土地的投资程度低于政策要求，但该情况并非属于不可处理或调整的情况，若第三人黄树芬继续在涉案土地上进行投资开发，且其投资强度达到相关部门要求时，涉案的合同依然能办理过户手续，上述文件不足以产生符合《合同法》第九十四条关于合同的法定解除中第一款规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，且答辩人认为合同的继续履行依旧能够达到当初的缔约目的，不存在被答辩人所述的无法达到合同目的的情况。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告陈淑娟对其陈述向本院提交如下证据：1、短信（聊天相对方是原告与被告）；2、微信聊天记录（聊天相对方是原告与被告）；3、授权委托书、见证书、个人独资企业营业执照、国有土地使用权证、身份证、授权委托书、见证书；4、银行交易明细；5、国有土地权转让合同书面补充协议（2016.11.16）、国有土地权转让合同书面补充协议（2017.3.6）、微信聊天记录（被告与黄树芬之间）；6、国有土地权转让合同书面补充协议。第三人建基胶袋厂陈述，一、对于原告提出的诉讼请求，请求法院在查清案件事实的基础上依法进行相应的认定和裁判。二、案涉土地虽然登记在第三人建基胶袋厂名下，但是第三人建基胶袋厂已经把案涉土地转让给了第三人黄创达，案涉土地未办理过户手续。三、原告与被告签订的国有土地使用权转让合同书面补充协议中明确约定案涉土地在2015年7月18日未如期完成手续，视同终止履行本协议按照原告与被告之间签订的该补充合同，该双方之间的案涉合同已经终止，请求法院依法裁判。涉案土地是工业用地，能不能过户第三人建基胶袋厂不清楚，有说过过户的事情但一直拖着没有办理，后来第三人黄创达又把涉案的土地转让给别人。第三人建基胶袋厂对其陈述未向本院提交任何证据。第三人黄创达陈述，土地是从第三人建基胶袋厂那里买过来的，后来卖给了原告，原告已经把钱付清给我了，但是没有完成过户手续是因为我想赚点差价（转手费）。第三人黄创达对其陈述未向本院提交任何证据。第三人黄树芬陈述，不同意原告解除合同，第三人黄树芬和原告之间有合作协议，原告同意黄树芬处理涉案的土地去建设房屋。第三人黄树芬对其陈述向本院提交如下证据：协议书。经审理查明，2015年1月21日，被告陈淑娟以“惠州市泰矽电子有限公司”名义（该公司于2015年2月9日登记成立）（乙方）与原告曾镜明（甲方）签订《国有土地使用权转让合同》。该合同主要约定：甲方将位于园洲镇阵村村福园公路旁路段宗地土地使用权[土地面积为3750平方米，土地使用地类（用途）为工业]转让给乙方，转让款为410万元，该宗土地的相关证件过户费用均由甲方负责支付；付款方式、时间及条件：1、甲、乙双方去国土所查档确认该土地无抵押、担保等债权关系，可正常过户情况下签好合同之时，乙方付甲方定金20万元；2、甲、乙双方带齐该宗土地原有的有关证件一起到村建所办理建设规划许可证、红线图、位置图转名手续（单位受理后）乙方支付转让款180万元；3、乙方在2015年2月15日支付20万元给甲方；4、在乙方名下的国有土地使用证办好后10天内，乙方将该宗土地剩余的转让款190万元付清给甲方；甲方承诺有关上述土地的权属争议，债务等事项在签订合同时已办清，若交易后上述未清事项，由甲方处理和承担，乙方不承担任何责任；甲方在出让该土地给乙方后，不得有任何理由解除合同收回土地等等内容。合同乙方签名为被告陈淑娟。上述合同签订后，被告陈淑娟通过中国农业银行账户于2015年1月22日转账20万元至原告曾镜明的尾号为7970的中国农业银行账户，于2015年2月9日转账30万元至原告的上述账户，于2015年2月12日通过黄永龙的中国工商银行账户转账170万元至原告尾号为6268的广东博罗农村商业银行账户。2015年5月9日，原告曾镜明（甲方）与被告陈淑娟（乙方）签订《国有土地权转让合同书面补充协议》，约定甲方保证国有土地使用证手续完成日期为2015年7月18日，如甲方未能如期完成手续，乙方取消此买卖合同，视同终止履行本买卖，甲方必须三天退回乙方220万元等等。现原告向本院提起诉讼，陈述因涉案土地未完成《国有土地使用权出让合同》约定的投资额的25%，不能进行过户登记，原被告双方至今无法完成涉案土地的过户手续，以双方合同目的无法实现，该合同无法履行为由主张解除与被告签订的《国有土地使用权转让合同》。原告提交一份博罗县国土资源局于2014年2月20日出具的博国土资[2014]60号《通知》，内容为“各国土资源所：为了更好推动项目用地开工，用活存量土地，按照《国有建设使用权出让合同》约定、严格执行土地转让相关规定，经局研究决定，土地转让业务受理从发文这日起，全部必须达到投资强度25%以上。同时，必须提供地上建筑物产权证明（房产证或报建证）。投资强度要求：有出让合同规定按合同约定执行；没有约定按现行基准地价3倍执行。”另查明，涉案土地使用权的权属人为第三人建基胶袋厂，建基胶袋厂将该土地使用权转让给第三人黄创达。黄创达与原告曾镜明于2013年3月25日签订《土地转让意向书》，黄创达将涉案土地使用权转让给原告曾镜明。庭审中第三人建基胶袋厂、黄创达陈述转让款已经支付完毕，但是没有办理过户。被告于2016年11月16日与第三人黄树芬签订《国有土地权转让合同书面补充协议》，于2017年3月6日与第三人黄树芬签订《国有土地红线图权转让合同书面补充协议》，被告将涉案土地转让给第三人黄树芬。本院认为，原告曾镜明与被告陈淑娟签订的《国有土地使用权转让合同》、《国有土地权转让合同书面补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告陈述因涉案土地未达到《国有土地使用权出让合同》约定的投资额的25%，不能进行过户登记，无法实现合同目的，主张解除合同，要求被告返还涉案土地。对此，原告仅提交博罗县国土资源局于2014年2月20日出具的《通知》为证，并未提交关于涉案土地不符合过户要求的充分证据，亦未提交有关部门出具的涉案土地不能办理过户登记的有关文书或情况说明予以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，根据原、被告双方的合同约定及履行情况，被告已按照合同约定向原告支付前期款项220万元，涉案土地使用权未完成过户并非被告的原因。另双方签订补充协议约定如原告未如期完成国有土地使用权证过户手续，被告取消此买卖合同，视同终止履行，该补充协议条款约定合同解除权在于被告。综上，原告未提交充分证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，在不具备解除权且被告未违约的情形下也未与被告达成一致解除合同的意见，故原告主张解除与被告签订的《国有土地使用权转让合同》，要求被告退还涉案土地，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曾镜明的全部诉讼请求。案件受理费39600元（原告已预交），由原告曾镜明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈晓君审 判 员  曹万畅人民陪审员  田伟军二〇二〇年九月二十二日法官 助理  林瑞菁书 记 员  胡振文