北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15183号原告（反诉被告）：北京铂金商业运营管理有限公司，住所地北京市丰台区丰航路**院**楼**301内****。法定代表人：周杰，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京观道律师事务所律师。被告（反诉原告）：忆榴莲（北京）智能科技有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区v>法定代表人：甄劲松，总经理。委托诉讼代理人：肖小芳，广东宇芳律师事务所律师。原告（反诉被告）北京铂金商业运营管理有限公司（以下简称：铂金公司）与被告（反诉原告）忆榴莲（北京）智能科技有限公司（以下简称：忆榴莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铂金公司的委托诉讼代理人陈鹏飞，被告铂金公司的委托诉讼代理人肖小芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铂金公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告欠付的电费1150.5元；2、依法判令被告支付原告违约金97652.12元；3、依法判令被告返还原告垫付的佣金服务费36363.6元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月18日，我公司与被告签订《房屋租赁合同书》，后我按照上述合同约定向被告交付了房屋，并履行了所有合同义务。2019年9月9日被告向我公司发出通知于2020年1月31日解除双方签订的租赁合同，但被告未按照合同约定向我公司支付违约金、欠付的电费、佣金服务费。为维护自身合法权益，故我诉至法院。被告忆榴莲公司辩称，我公司认可双方的租赁关系，合同于2020年1月15日双方协商解除的，我公司没有欠付电费，即使有欠付，可以在押金中扣除，双方没有约定违约金。我公司提前和原告协商才搬走的，不是违约问题。赔偿需要以损失为前提，没有证据证明原告为涉案房产提供中介费。被告忆榴莲公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告退还租赁保证金48826.05元及水电费保证金4914元；2、判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月18日，双方签订了《房屋租赁合同书》，我公司向原告支付了租赁保证金和水电费保证金。2020年1月双方协商解除合同，原告给我公司开具了放行条并保证在我公司搬离后退还保证金，后经多次沟通，原告拒绝退还，故诉至法院。原告铂金公司针对被告忆榴莲公司的反诉辩称，不同意被告忆榴莲公司的反诉请求，双方签订的租赁合同是由忆榴莲公司单方违约解除，根据租赁合同约定，忆榴莲单方解除合同的，铂金公司无需退还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日，忆榴莲公司（承租方、甲方）与铂金公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“第一条租赁房产1.1乙方有权并同意将位于北京市丰台区航丰路1号院5号楼9层1005单元（以下简称：1005室）出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用……第2条租赁期限、免租期、起租日2.1租期为2年，即从2019年2月1日起至2021年1月31日止。2.3起租日2019年2月1日。第3条租金及支付方式3.1租金为人民币4.9元/平方米/天（含税/含物业/含家私），月租金总额计为人民币24413.03元。……第四条物业管理服务及其他费用4.4房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费/中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还返还已付的佣金服务费/中介费。第五条保证金5.1为确保甲方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同二日内，甲方应向乙方支付以下款项（1）租赁保证金人民币48826.05元含已交定金（相当于2个月租金）（2）水电费保证金30元/平方米（租赁面积）人民币4914元，两项保证金合计人民币53740.05元。以上款项于本合同终止时，甲方将该租赁房产交还给乙方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用后三十个工作日内，乙方将保证金退还给甲方（不计利息）。5.2上述保证金是履约保证金，不能作为甲方违约的免责条款，亦不能用于抵充甲方租金、管理费及其他相关费用……第14条违约责任14.1合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。……14.6合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4.4条乙方代付的佣金服务费/中介费。……”同日，忆榴莲公司（甲方）与铂金公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“……三、电费1.5元/度，由甲方支付。……”2019年1月23日，被告向原告支付了房租和保证金。庭审中，经本院询问，原告认为租赁合同14.1约定的是违约金，被告表示按照租赁合同14.1是赔偿，赔偿以损失为前提，不是违约金，如果是违约金，其要求认为约定过高，要求调整。2019年9月9日，忆榴莲公司出具《退租通知》：“……现由于我公司的发展原因，特提前5个月通知退租，望贵公司理解，租期到2020年1月31日，我公司将与贵公司终止合同，……。”庭审中，双方一致认可《房屋租赁合同书》于2020年1月已经解除。另，铂金公司向本院提交忆榴莲公司与北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）签订的《独家授权委托书》、铂金公司与远行公司签订的《佣金确认书》、铂金公司向远行公司的付款凭证以及远行公司为铂金公司出具的发票，用以证明其通过中介推荐与忆榴莲公司签约并代支付服务费36363.6元的事实。亿榴莲公司对《独家授权委托书》、发票真实性认可，关联性不认可，对付款凭证真实性不认可，对《佣金确认书》真实性无法核实，关联性不认可，其认为《独家授权委托书》无法确认居间委托的房间，1005室没有签订居间服务委托合同，且《佣金确认书》上地址有改动。原告向本院提交2020年1月9日的付款通知书证明2019年7月12日至2020年1月8日的电费，被告对此真实性不予认可，没有收到；原告向本院提交2019年7月付款通知书、发票申领单、收款回单，证明被告上次交纳电费的数额，被告认可真实性，对关联性和证明目的不予认可；原告向本院提交2019年7月19日至2020年1月3日其向北京拓美物业管理有限公司交纳电费，被告认为真实性由法院核实，对关联性和证明目的不予认可。原告认为被告退租时未对电费进行交接。庭审中，经本院询问，1005室已经于2020年4月出租了。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，忆榴莲公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于电费一项，原告提交证据证明其上次交纳电费的金额和本次应交纳电费的金额，因被告未能提交证据证明其已经交纳了电费，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持；关于违约金一项，忆榴莲公司未能提交证据证明双方协商解除《房屋租赁合同书》，忆榴莲公司向铂金公司提出解除合同的要求，根据《房屋租赁合同书》14.1的约定，可以认定忆榴莲公司提前解约，铂金公司未能提供充分证据证明其损失的情况下，双方合同约定的违约金明显过高，忆榴莲公司提出违约金过高，申请法院予以调整，本院依法予以调整，具体标准本院依法酌定；关于中介费一项，根据《房屋租赁合同书》约定和铂金公司的证据，本院予以支持；关于租赁保证金和水电保证金一项，因本案系忆榴莲公司提前解约，按照《房屋租赁合同书》的约定，对被告要求退还的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于本判决生效之日起七日内向北京铂金商业运营管理有限公司支付电费1150.5元；二、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于本判决生效之日起七日内向北京铂金商业运营管理有限公司支付违约金24413.03元；三、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京铂金商业运营管理有限公司佣金服务费36363.6元；四、驳回北京铂金商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回忆榴莲（北京）智能科技有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1502元，反诉受理费572元，由北京铂金商业运营管理有限公司负担814元（已交纳）；由忆榴莲（北京）智能科技有限公司负担1260元（已交纳572元，剩余部分于本判决书生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 罗兆英二〇二〇年九月八日法官助理 王伟蔷书 记 员 马姗姗