安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5905号 上诉人（原审原告）：吴斌，男，1971年11月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：刘毅，安徽蓝雁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒滢滢，安徽蓝雁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巢湖市安房置业有限责任公司，住所地安徽省巢湖市健康中路东方曼哈顿销售部。 法定代表人：郭钟慧，经理。 委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。 上诉人吴斌因与被上诉人巢湖市安房置业有限责任公司（以下简称安房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴斌上诉请求：撤销原判，改判支持吴斌诉讼请求。事实及理由：1、双方在达成房屋拆迁补偿协议后，就回迁安置房的面积、价格及房屋性质进行协商，安房公司于2012年7月11日出具书面承诺书，以该形式与吴斌约定回迁安置房位于健康路与环城路交叉口23号4楼，性质为酒店式公寓，该约定应受法律保护。承诺书作出后，安房公司在东方曼哈顿项目规划方案设计图中将23号楼按酒店式公寓报送规划部门，但最终23号楼4层产权证载明4层整体为401铺，规划用途和使用用途均为商业，显然与承诺书不相符合。商铺和酒店式公寓系不同性质，价值及使用价值不可相提并论。2、承诺书达成时安置房建设还未启动，安房公司在此后项目报批、审批、批复中已明知23号楼4层系商铺而非酒店式公寓，承诺已无法实现，却未与吴斌协商变更回迁安置方案，也未与吴斌达成赔偿事宜，置吴斌的合法权益于不顾。安房公司理应承担因违约造成的全部经济损失。 安房公司辩称，1、吴斌片面理解双方建立的房屋拆迁安置补偿合同。安房公司出具《承诺书》时安置房23号楼4层处于设计、规划当中，向政府报批的文件显示23号楼整体为“酒店式公寓”，承诺书关于“酒店式公寓”的表达为23号楼整体称呼。承诺书以括号形式强调注明“附图最终设计图纸为准”，即进一步阐述和说明当时4层房屋具体性质存在不确定性，吴斌接受并认可这一状态。至诉讼时房屋处于可交付状态，吴斌单方原因不能交付，责任由吴斌自行承担。2、吴斌以目前房地产市场价值为由，提出安房公司交付房屋的性质影响甚大，不符合契约精神。《承诺书》出具时房屋建设尚未启动，但双方对房屋已有明确的约定，房屋性质确认后双方并不需要再作出任何变更。3、被拆迁房屋系吴斌家庭房屋，拆迁前由吴斌居住，但《房屋拆迁补偿协议》约定拆迁的房屋用途为“办公”。本案争议焦点为安房公司交付的23号楼4层房屋是否符合双方约定。《承诺书》及《房屋拆迁补偿协议》签订时间系2012年，在当时价值最高的系商铺。吴斌在拆迁时要求安房公司安置具有商业性质的房屋，故房屋拆迁补偿协议约定拆迁房屋用途为“办公”，但拆迁补偿基准价格还是按居住性质核算，其实就是为了给吴斌安置商业性质用房，吴斌对此知晓，也系吴斌签订补偿协议和承诺书时所追求。安房公司尽管已按吴斌要求向主管部门提出报备申请，但未经正式审批，故承诺书中注明“附图以最终设计图纸为准”，随后双方未就房屋性质再作任何协商。最近几年商铺价值急转直下，甚至不如住宅用房，此系本案纠纷最主要原因。4、23楼4层作为商业用房已于2017年5月办理产权登记，双方回迁安置协议能够履行，安房公司并未违约。吴斌不但需要按约接受房屋，还应根据承诺书约定价格支付相应价差。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴斌向一审法院起诉请求：安房公司赔偿4713080元及过渡期房租40235元（暂计算至2020年6月13日），共计4753315元。 一审法院认定事实：原地级巢湖市人民政府将原巢湖市染织厂区域土地出让给安房公司开发。为保证拆迁工作顺利开展，原巢湖市居巢区人民政府于2006年12月11日成立染织厂拆迁指挥部，负责该区域拆迁。2007年9月20日安房公司与原巢湖市居巢区人民政府为该区域拆迁成立的卧牛拆迁安置公司签订拆迁委托协议，约定安房公司委托卧牛拆迁安置公司对原染织厂123亩用地范围内的房屋及附属物进行拆迁。吴彪家庭房屋坐落在该拆迁范围内。2012年4月，染织厂拆迁指挥部指派张小宏等人对吴彪、吴斌等人的家庭房屋进行测绘。2012年7月5日，吴斌与安房公司签订两份《房屋拆迁补偿协议》，其中一份《房屋拆迁补偿协议》确认拆迁吴斌房屋有效面积190.06平方米，补偿金额283407.52元，附属物补偿38835元，装潢补偿40020元。另一份《房屋拆迁补偿协议》确认拆迁吴斌房屋有效面积480平方米，房屋用途办公用房，被拆迁房屋补偿金额840137.43元，附属物补偿85240元，装潢补偿140020元。 2012年7月11日，安房公司出具《承诺书》，内容为“同意吴斌户在健康路与环城路交叉口23号楼四层安置酒店式公寓（附图以最终设计图纸为准）等面积安置456.2平方米，价格1985元/平方米。该户剩余的23.8平方米调剂给吴云。另同意吴斌户分五户，所享受的50平方米超面积优惠价，价格2185元/平方米和50平方米超面积市场价，价格2995元/平方米，合计安置总面积556.2平方米。注：同意该户在不影响主体结构及其他经营户的情况下对附属设施及装设进行改造。” 2013年3月22日，安房公司经吴斌同意给吴斌安置16#1404室房屋，面积为141.86平方米，并在《承诺书》上添注“2013年3月22日安置一套16#1404室141.86平方米，还余414.34平方米。” 案涉巢湖市东方曼哈顿项目的规划方案设计图中23号楼标注酒店式公寓。2015年，巢湖市规划局发放建设工程规划许可证，东方曼哈顿23号楼建筑功能为商业、住宅、地下人防。2017年5月，东方曼哈顿23号楼四层办理产权证，权利人为安房公司。吴斌以安房公司承诺回迁安置酒店式公寓，而23号楼四层为商业用房为由不接受该回迁安置，并要求赔偿，以致成讼。 2017年8月21日，巢湖市人民检察院向一审法院提起公诉，指控张小宏在拆迁过程中滥用职权，吴彪户实际被拆迁房屋面积为575.72平方米，张小宏为其增至670.06平方米，增加面积94.34平方米。一审法院作出（2017）皖0181刑初423号刑事判决，以滥用职权罪判处张小宏拘役六个月，缓刑一年。合肥市中级人民法院于2018年8月18日以（2018）皖01刑终368号刑事裁定书，维持一审法院（2017）皖0181刑初423号刑事判决。2019年5月9日，安房公司起诉吴斌，诉请要求将双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中补偿面积由480平方米变更为385.66平方米。一审法院作出（2019）皖0181民初3181号民事判决书，判决驳回安房公司的诉讼请求。2019年12月2日，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终7596号民事判决书，维持一审法院（2019）皖0181民初3181号民事判决。 一审法院认为，安房公司为开发东方曼哈顿房产项目组织进行拆迁，理应对被拆迁户予以安置补偿。本案争议焦点为安房公司是否根本违约。吴斌认为回迁安置的房屋类型为酒店式公寓，东方曼哈顿23号楼四层为商业用房，故安房公司违约应承担赔偿责任。安房公司辩称《承诺书》上酒店式公寓的表述是对23号楼的称谓，其并未违约。吴斌提供的《房屋拆迁补偿协议》载明被拆除房屋性质为办公用房，吴斌以安房公司2012年7月11日出具的《承诺书》作为己方证据，可见吴斌认可回迁安置的地点为东方曼哈顿23号楼四层，且明知回迁安置房屋的商业性质。安房公司出具该《承诺书》时规划部门尚未对东方曼哈顿23号楼发放建设工程规划许可证，故该23号楼建筑功能并未确定。结合东方曼哈顿项目设计图中23号楼标注为酒店式公寓及《承诺书》注明“附图以最终设计图纸为准”字样，可见安房公司出具的《承诺书》系对回迁安置房屋的位置、面积及商业性质的承诺。东方曼哈顿23号楼经巢湖市规划局许可建筑功能为商业、住宅、地下人防。23号楼四层作为商业用房已于2017年5月办理产权登记，双方达成的回迁安置协议能够履行，安房公司并未根本违约。吴斌拒绝回迁安置并起诉要求赔偿，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回吴斌的诉讼请求。案件受理费44830元，简易程序减半收取22415元，由吴斌承担。 二审期间，吴斌围绕上诉请求向本院提交国有土地使用证、巢湖市不动产登记交易中心登记资料、查询记录、房屋所有权证、居民身份信息、被安置房屋交付时的内部照片、视频、过渡费发放标准、同批次拆迁户的住宅过渡费发放标准及发放明细、东方曼哈顿住宅房屋市场价格的网络截图、肖振鹏的房屋拆迁安置协议、巢湖市原染织厂区域旧城改造工程拆迁指南等，以证明吴斌被拆迁房屋性质为住宅，《房屋拆迁补偿协议》表述房屋用途为办公，仅系双方以办公用途计算安置补偿费用的约定，并非对安置房屋性质的界定，酒店式公寓用途为居住，性质为住宅，安房公司交付的房屋并非事先承诺的住宅，系商业用地，房屋室内设计等均不符合住宅设计标准及使用标准，安房公司未按照办公用房标准发放过渡费，且过渡费仅发放到2019年2月13日，安房公司根本违约以及给吴斌造成的损失等；安房公司质证称不认可前述材料的合法性。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，吴斌诉请安房公司赔偿违约损失，需就安房公司的违约事实承担举证责任。经查吴斌、安房公司于2012年7月5日签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定吴斌应享受的各项拆迁安置权利，安房公司又于2012年7月11日出具《承诺书》，就向吴斌安置的房屋具体位置、楼层、面积、吴斌可享受的面积优惠单价等作出书面承诺，2017年5月安房公司被颁发关于巢湖市健康中路与环城路交叉口东方曼哈顿23号楼401铺（即前述承诺书载明的安置房）的所有权证，证照载明房屋用途为商业。因承诺书载明安置房位于“健康路与环城路交叉口23号楼四层酒店式公寓（附图以最终设计图纸为准）”，此处“酒店式公寓”符合商业用房用途，且“附图以最终设计图纸为准”的文字已清楚标识房屋具体功能及使用标准至承诺书作出时尚未确定，故吴斌上诉以安房公司向其安置的东方曼哈顿项目23号楼四层不符合住宅设计及使用标准，系商业用地为由，主张安房公司违反承诺书的约定，理由不能成立，一审未予支持其诉请，本院予以认同。 综上所述，吴斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5905元，由吴斌承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十三日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。