上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16015号原告：古静文，女,汉族，户籍所在地广东省东莞市。委托诉讼代理人：朱孔平，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。原告古静文诉被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱孔平和被告委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告返还承租的商铺；2、判令被告按租赁合同约定向原告支付自2014年10月11日至被告归还商铺之日的拖欠租金，暂计算至起诉之日的租金为294,916.36元(57,672.08元*5年+6,555.96元)；3、判令被告偿付原告违约金57,672.08元。事实和理由：2008年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号1906室的商铺(以下简称系争商铺)，该商铺建筑面积30.24平方米，租赁期限为三年，自原告取得房屋小产证且该房屋交付之日起，该三年无租金。合同期满后，被告继续承租该商铺，年租金为房屋总价的8%。截至2014年4月10日，被告不再向原告支付租金。被告该行为已经构成严重违约，根据合同第十二条约定，被告需按照总房价款8%的标准向原告支付违约金。原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告南北干货公司辩称，系争商铺是分割式产权商铺，只有统一出租统一管理才能获得租金收入。被告前身中汇公司和原告签订租赁合同后，系争商铺空关了八年，没有实际产生过经济效益，整个市场处于瘫痪状态，故被告也无需向原告支付租金。2015年1月，经嘉定区经济委员会审批同意转型后，系争商铺所在市场由原来的电子商城变更为嘉永南北干货市场，经营南北干货，被告根据市场内绝大多数商铺业主的授权委托，并依据案外人上海市电子商城业主委员会的委托进行经营管理，取得了整个市场的经营管理权。之后又将系争商铺通过整体改造后统一出租给案外人，如单独处置系争商铺，势必影响其他商铺业主的权益，故系争商铺已经无法返还。但该商铺的租金收益被告同意按照市场统一租金标准向原告支付。嘉定区经济委员会的批复时间是2015年1月5日，被告收到批复的时间为2015年1月12日，故市场租期均自2015年1月12日起算，租金标准为2015年1月12日至2019年1月11日期间以1.5元/天/平方米的标准计算，之后5年按每年递增5%的标准计算；免租期7个月，实际租金起算时间为2015年8月12日。被告同意按照上述标准支付原告2015年8月12日至2020年8月30日的租金共计85,288.80元(详见2020年9月10日提交的租金计算明细)。被告并未违约，无需承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：系争商铺系古静文于2008年4月18日从案外人上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)购得，该商铺建筑面积30.24平方米，位于上海电子商城**。同时，古静文与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司，系南北干货公司的前身)签订了《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自古静文取得商铺小产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得古静文同意，古静文同意上海中汇电子市场经营管理有限公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。2008年5月22日，古静文取得了系争商铺的上海市房地产权证。中汇公司接收系争商铺后，在租期内未能出租或使用，一直处于空置状态。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及上海同川物业管理有限公司(丙方，以下简称同川物业)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《房屋租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路**)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。2015年3月20日，中汇公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即南北干货公司)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供市场管理服务。之后，同川物业与南北干货公司及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托南北干货公司管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托南北干货公司处理，并同意南北干货公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托南北干货公司管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向南北干货公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂投入使用。另查明：1、《委托管理合同》签订后，上海电子商城转变经营模式为南北干货市场，由南北干货公司统一经营管理，超过90%的业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理。目前市场内所有店铺已经改变了电子商城的原有布局，并经过重新装修且基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等。2、2015年7月20日，南北干货公司与上海金天韵贸易有限公司(以下简称金天韵公司)签订了《租赁合同》，将系争商铺(1906室)与1905室打通后改造成B1XXXX后出租给金天韵公司使用，租期自2015年8月1日起至2020年7月31日，租金等费用起算日为2015年8月1日。后双方续签合同至2021年7月31日。系争商铺租金由南北干货公司收取。审理中，古静文向本院提交了《上海电子商城铺位租赁合同》(复印件)，旨在证明2013年3月6日，中汇公司将包含系争商铺在内的建筑面积为224平方米的商铺出租给上海大简农业科技有限公司，租赁期限为2013年4月11日至2015年4月10日。但双方实际履行至2014年7、8月，之后系争商铺未再出租，直至市场重新开业。古静文陈述，在上述租赁期间内，中汇公司向古静文支付了2013年4月11日至2014年7月10的租金，但并未就此提供证据。古静文另表示其放弃2014年7月11日至2014年10月10日的租金。南北干货公司对上述合同不予认可，在上述期间是否向古静文支付租金无法核实。本院认为，古静文虽然为系争商铺的所有人，但其所有的商铺位于原上海电子商城内。为保证上海电子商城整体市场物业功能的发挥，位于该市场内的商铺所有人行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前该市场内大多数的商铺业主已同意市场转型为南北干货市场并选择与南北干货公司签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营管理，合法成立的业主委员会亦根据大多数业主的意见以签订《协议书》和《委托管理合同》的方式将市场交由南北干货公司经营管理，由此可见南北干货公司对该市场的经营管理行为体现了南北干货市场内大多数业主的意志，约束力及于业主之一的古静文。另南北干货公司接受委托管理后，对系争商铺在内的商铺进行了统一改造和装修并予以出租，目前系争商铺已与其他商铺合并整体出租经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，亦可能影响其他商铺业主的利益，故系争商铺不宜分割返还。综上，对古静文主张返还商铺的诉请，本院不予支持。关于系争商铺的租金收益。虽然对古静文主张返还商铺的诉请，本院不予支持，但古静文有权主张系争商铺的租金收益，现系争商铺已出租取得租金收益，租金由南北干货公司收取，故南北干货公司应向古静文支付租金收益，租金收益标准参照《协议书》和《委托管理合同》中关于租金标准的约定，该租金标准亦符合目前整个市场绝大部分商铺的租金支付标准(系争商铺位于1楼，租金按照1.5元/天/产证建筑面积平方米计算)，尚属合理，故本院确定南北干货公司应向古静文支付租金收益(其中2015年8月1日至2019年1月11日期间的租金收益按照45.36元/天的标准计算，2019年1月12日至本判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)。关于古静文主张的解除双方于2008年签订的《房屋租赁合同》，然中汇公司接收系争商铺后，商铺在三年租赁期内一直处于空置状态，合同到期终止双方未再续签，目前南北干货公司是基于涉案《协议书》和《委托管理合同》对系争商铺进行管理和对外出租，并非履行2008年的合同，故不存在2008年合同解除问题。对基于该合同主张的违约金，本院亦不予支持。古静文称2013年4月至2014年7月期间中汇公司将房屋对外出租并向其支付租金的事实，但未提供充分证据予以证明。南北干货公司在2014年10月11日至2015年7月31日期间亦未基于系争商铺取得相应收益，故古静文主张该期间的租金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》七十一条、第七十六条第一款第(七)项及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告古静文租金收益(其中2015年8月1日至2019年1月11日期间的租金收益按照45.36元/天的标准计算，2019年1月12日起至本判决生效之日止的租金收益按每年递增5%的标准计算)；二、原告古静文其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,589元，减半收取3,294.50元，由原告古静文负担2,474.50元，被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担820元。被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年九月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。