山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1851号原告：王丕龙，男，1952年5月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：曲永军，山东海政律师事务所律师。被告：张精波，男，1975年8月22日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师第三人：单希龙，男，1980年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：于力军，山东涵清律师事务所律师委托诉讼代理人：刘明义，山东涵清律师事务所律师第三人：王珍明，女，1941年2月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。第三人：王珍秀，女，1947年12月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。第三人：王秀菊，女，1949年11月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。原告王丕龙与被告张精波及第三人单希龙、第三人王珍明、王珍秀、王秀菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丕龙之委托诉讼代理人曲永军，被告张精波之委托诉讼代理人张莉美，第三人单希龙之委托诉讼代理人于力军、刘明义，第三人王珍秀、王珍明、王秀菊之委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丕龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2000年1月22日签订的房屋买卖《协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2000年1月22日，原、被告签订房屋买卖《协议书》，约定原告将位于即墨区办事处民房四间以五万元价格卖与被告，因被告不是本村村民，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》相关强制性规定，双方签订房屋买卖协议书依法应当确认无效，为此，原告向法院具状起诉。被告辩称，原告已将涉案房屋交付被告，且被告已于2019年9月28日将涉案房屋转让给本村村民第三人单希龙，被告张精波与第三人单希龙之间的《房屋转让协议书》已履行完毕，第三人单希龙已将购房款付清，并合法占有涉案房屋，因此被告张精波与单希龙签订的《房屋转让协议书》合法有效。针对原告所诉，第三人单希龙称，原告王丕龙主张的诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊申请参加诉讼，认为是作为继承人对涉案房屋享有继承权，第三人单希龙不认同这种观点，认为该主张于法无据，应依法予以驳回。第三人单希龙作为村民，在该村并没有房屋，已支付合理对价，购买涉案房屋，符合善意取得。针对原告所诉，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊称，涉案房屋属于父母共同财产，父母去世后属于父母遗产，原告与被告签协议，侵害了第三人的合法权益，应当属于无效。第三人单希龙向本院提出独立诉讼请求：1、判令申请人与被告张精波签订的宅基地房屋买卖合同有效，涉案房屋归申请人单希龙所有；2、诉讼费用由原、被告承担。事实与理由：申请人于2019年9月与被告张精波签订房屋买卖协议，购买位于宅基地房屋一处，占有并使用该房屋，已将房款全部付清。现原告王丕龙起诉被告张精波，要求确认其与张精波签订的房屋买卖协议书无效，申请人认为涉案房产系申请人购买，且申请人为本村村民，故申请人与张精波签订的宅基地房屋转让协议有效，该协议已履行完毕，涉案房屋归申请人所有，申请人作为有独立请求权第三人申请参与本案诉讼。针对第三人单希龙的诉讼请求，原告答辩称，第三人单希龙与被告张精波签订的《房屋转让协议书》是基于原告与被告签订的房屋买卖《协议书》，而原、被告签订的房屋买卖《协议书》无效，所以说基于无效的买卖合同产生的新的买卖合同也应当认定无效。针对第三人单希龙的诉讼请求，被告答辩称，无异议。针对第三人单希龙的诉讼请求，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊答辩称，对于单希龙与被告签订的《房屋转让协议书》不清楚，被告与第三人单希龙应当举证证实，即便属实，也侵害了第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的合法权益，应属无效，另外，被告并非涉案村庄及通济街道办事处的村民，双方的买卖行为应属无效。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊向本院提出如下诉讼请求：请求作为第三人参加王丕龙诉张精波确认合同纠纷一案诉讼。事实与理由：因王丕龙将涉案的房屋卖与张精波并签订买卖合同，但涉案房屋属于第三人王珍明、王珍秀、王秀菊及原告王丕龙父母所有，原告王丕龙无权处分父母的房产，父母去世后三申请人作为继承人对涉案的房屋享有继承权，原告王丕龙和被告张精波签订房屋买卖合同侵害了三申请人的合法权益，故三申请人作为有独立请求权第三人，请求参加本案诉讼。针对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的诉讼请求，原告答辩称，认可三个第三人的答辩意见。针对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的诉讼请求，被告答辩称，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊无证据证明涉案房屋是其父母的遗产。针对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的诉讼请求，第三人单希龙答辩称，不同意第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的观点，其主张于法无据，应当予以驳回。据单希龙了解，被告占有使用该房屋已达20年，这20多年，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊从未向被告提出异议，要求被告返还该房屋，说明王珍明、王珍秀、王秀菊明知默认原告出卖该房屋，证实原告对该房屋具有所有权；其次，王珍明、王珍秀、王秀菊认为此房屋是其父母所有，享有继承权，但单希龙在购买该房屋时，看到合同是原告与被告所签订的，不是其父母，所以第三人王珍明、王珍秀、王秀菊对该房屋不享有继承权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王丕龙为证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋买卖《协议书》一份，证明2000年1月22日其与被告签订房屋买卖《协议书》，约定将涉案房屋以人民币五万元的价格卖给被告。被告张精波对原告提交的证据质证称，对证据真实性无异议。第三人单希龙对原告提交的证据质证称，对证据真实性无异议，但是证实该协议书的甲方为王丕龙不是其父母；房屋办好手续之后过户给乙方，因甲方一直未办理房产证，导致乙方无法办理过户。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊对原告提交的证据质证称，原被告签订买卖合同的事实，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊不清楚，原告也未对我方进行告知，涉案房产属于父母的遗产，原告的行为未经我方同意，系无效行为，另外，从该协议可以看出，被告户籍地系城阳区，并非本案房产所在地即墨区办事处村民，因此，该协议系无效合同。根据该协议书内容来看，原、被告在签订买卖合同时，房产证仍未进行新的变更确认，由此可以看出，该房产仍然登记在王乃高名下，因此，可以证实被告明知原告的无处分权行为，进一步证实原、被告之间的买卖合同行为无效。第三人单希龙为证明自己的主张，提交以下证据：1、《房屋转让协议书》，证明其与被告张精波于2019年9月28日签订房屋转让协议，购买涉案房屋；2、收条一份，证明被告收到第三人单希龙购房定金5万元；3转账记录2份，证明第三人单希龙已付清房款28万元。原告对第三人单希龙提交的证据质证称，对证据一《房屋转让协议书》真实性不确定，但是第三人单希龙在签订该买卖合同时没有确认张精波是否有权利转让涉案的房产，只是根据张精波与王丕龙的转让协议来签订该协议，因为单希龙没有查实涉案的产权所有人到底是谁，所以说在产权人不明的情况下就签订该份转让协议，原告认为是无效；单希龙明知道张精波是城阳人，张精波和王丕龙签订的买卖合同，王丕龙是即墨村民，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的强制性规定，房屋的转让必须具有同一村村民的资格，而单希龙在明知这一点的情况下，继续和张精波签订买卖协议，因此该买卖协议也应当认定为无效。对证据二收条及证据三银行汇款单不能确定，而转让价格与转让协议确定的价格不符，协议转让价格为33万元，而收款凭证只有10万元。被告张精波对第三人单希龙提交的证据质证称，对证据一二三均无异议，收款收据与转让协议书的金额一致，证明合同是真实有效的。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊对第三人单希龙提交的证据质证称，同意原告的意见，另外补充一点，第三人单希龙在明知涉案房产没有任何房产手续的情况下与被告签订房屋转让协议书，我方认为双方系事先明知该协议有可能存在侵犯第三人合法权益的情况下，从该方面可以看出，该协议书存在法定的无效情形。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊为证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋契纸一份，证明该契纸上的登记人为原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲王乃高，契纸记载房屋属于原告和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊父母的夫妻共同财产，父亲于1991年去世，母亲于1994年去世，涉案房屋属于父母遗产；2.村委证明一份，证明原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊系亲属关系。原告对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊提交的证据质证称，对证据一二均认可，自称房屋翻新了，翻新时间为1990年左右。被告对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊提交的证据质证称，对证据一契纸的真实性不认可，另外从王乃高此处房的四至来看，东至自留地，西至胡同，南至孙玉杰，北至自留地，与涉案房屋的四至不同，并非同一处房屋。涉案房屋是2000年买的时候刚建起来的，时间不长，没有居住就卖给被告，并且涉案房屋的四至是西至王方基，东至李淑贞（现已过户到其儿子王玉金名下），南至胡同，北至胡同。对证据二真实性不认可，如果属实的话，次子王丕清去世于父母之前，他的孩子也应该有代位继承权。第三人单希龙对第三人王珍明、王珍秀、王秀菊提交的证据质证称，对证据一二真实性均不认可，对房屋契纸上的四至与涉案房屋不同，与涉案房屋无关，对其家人情况不清楚。为查明案件事实，对涉案房屋最初的权属问题法院依职权到村委核实，村委工作人员无法提供相关证据证明涉案房屋相关的权属。法院依职权到即墨区自然资源局房产管理处调取涉案房屋西邻居王方基房产证照片及存根，房产证上明显显示房屋的东至系夹道，房产证的时间是1995年8月22日。原告对法院依职权调查的证据质证称，对真实性无异议，但是无法确认该房产证系涉案房屋西邻。被告对法院依职权调查的证据质证称，对真实性无异议，该证据也证实了1995年的时候还没有涉案房屋，而原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊在第一次庭审时称涉案房屋是1990年建成，明显与事实不符。第三人单希龙对法院依职权调查的证据质证称，对真实性无异议，原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的母亲1994年去世，父亲1991年去世，根据法院调取的证据可以证实涉案房屋不属于遗产，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊无继承权。第三人王珍明、王珍秀、王秀菊对法院依职权调查的证据质证称，对真实性无异议，但是看不出法院所调取的房屋所有权所涉及到的房屋，系在涉案房产的西邻，另外，涉案房产1995年之前没有办理产权登记手续是事实。根据当事人的陈述、本院依职权调取的证据和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年1月22日，原告与被告签订协议书，约定：原告将位于即墨区民房四间（东至李淑贞、西至王方基，南至胡同，北至胡同）卖给被告；房屋价值5万元，被告于2000年1月前预付22000元，余款在原告办好房权证、土地使用证交给被告，被告立即给付原告；被告在交预付款后即入住原告所卖住宅。合同签订后，被告支付原告22000元，后入住涉案房屋。但原告一直未办理涉案房屋的房权证及土地所有权证。余款被告亦未支付。原告和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲原在有房屋一处，房屋契纸记载房屋的四至：东至自留地，西至胡同，南至孙玉杰，北至自留地；房屋种类间数为草房陆间。原告和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲于1991年去世，母亲于1994年去世。涉案房屋为1995年以后所建。被告张精波不是村民。2019年9月28日，第三人单希龙与被告张精波签订房屋买卖协议，第三人单希龙购买被告所占有的位于胡同）房屋一处；约定房价为33万元，第三人当日支付5万元，剩余款项于2020年3月30日前付清；第三人在支付定金5万元后即入住使用涉案房屋。合同签订后，第三人单希龙支付被告定金5万元，后占有并使用该房屋，剩余房款于2020年4月18日全部付清。以上事实,有原、被告、第三人的陈述,协议书，房屋转让协议书、及收条、银行汇款凭证，依职权到即墨区自然资源局房产管理处调取的房产证照片及存根证明等证据在案佐证,经当庭质证,本院予以确认.本院认为,本案争议的焦点：一是涉案房屋到底是属于王丕龙单独所有还是其父母遗留下来的；二是第三人单希龙和被告张精波之间是否就涉案房屋进行了买卖交易，买卖合同是否有效。关于涉案房屋到底是属于王丕龙单独所有还是其父母遗留下来的问题，第三人王珍明、王珍秀、王秀菊提交房屋契纸一份，欲证明该契纸上的登记人为原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲王乃高，契纸记载房屋属于原告和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊父母的夫妻共同财产，其父亲于1991年去世、母亲于1994年去世，涉案房屋属于父母遗产，但原告王丕龙自称涉案房屋翻建于1990年，经法院依职权到即墨区自然资源局房产管理处调取涉案房屋西邻居王方基房产证照片及存根，房产证上明显显示房屋的东至系夹道，房产证的时间是1995年8月22日，即1995年8月22日，涉案房屋还没有建成。因此，本院对于第三人王珍明、王珍秀、王秀菊称涉案房屋属于父母遗产，其享有继承权的主张不予采纳，本院认定涉案房屋属于王丕龙单独所有。关于第三人单希龙和被告张精波之间是否就涉案房屋进行了买卖交易，买卖合同是否有效的问题，2019年9月28日第三人单希龙与被告张精波签订《房屋转让协议书》，并提交了收条、银行汇款凭证证明已付清房款，合法占有涉案房屋，且第三人单希龙为即墨区办事处村民，其户籍登记地为青岛市即墨区，单希龙作为本经济组织成员，购买涉案房屋宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，并未损害其他经济组织成员利益，故本院对于原告及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊关于2019年9月28日第三人单希龙与被告张精波签订《房屋转让协议书》无效的抗辩主张不予采纳。第三人单希龙要求确认单希龙与张精波签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告与被告签订的协议书，虽因被告非本村集体成员而无效，但由于被告将涉案房屋转卖给该村集体成员，原告主张其与被告签订的协议无效亦无实际意义，被告应支付原告剩余房款28000元，但原告明确在本案中不主张该剩余房款但保留诉权。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认第三人单希龙与被告张精波于2019年9月28日签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回原告王丕龙的诉讼请求。三、驳回第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的诉讼请求。案件受理费1450元（原告预交1050元、第三人单希龙预交100元、第三人王珍明、王珍秀、王秀菊各预交100元），由原告负担1050元、被告张精波负担100元、第三人王珍明、王珍秀、王秀菊各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  李 伟人民陪审员  管益林二〇二〇年九月二十一日书 记 员  宫宇津附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。