江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初1723号原告(反诉被告)：安晶木业南通有限公司，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区东安科技园江新路南侧海新路东侧**。法定代表人：罗清海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海炎腾建筑装饰有限公司，统一社会信用代码91310109342210606B，住所，住所地上海市虹口区海宁路****div>法定代表人：包沈丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。原告(反诉被告)安晶木业南通有限公司（以下简称安晶木业）与被告（反诉原告）上海炎腾建筑装饰有限公司（以下简称炎腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，适用简易诉讼程序审理后，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原被告各自法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)安晶木业向本院提出诉讼请求:1、确认原被告之间2017年11月23日签署的《工业厂房租赁合同》于2019年12月12日解除；2、判令被告支付原告提前退租的违约金人民币293753元；3、判令被告支付原告租金人民币187506元；4、判令被告支付原告迟延支付租金的违约金42188元（暂定，实际违约金以欠付租金187506元为基数，自2018年11月15日起至实际履行之日止按日万分之五计算）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告签订了一份《工业厂房租赁合同》，原告作为出租人（甲方）将南通市通州湾江海联动开发区内南通陶金生态农业有限公司（以下简称陶金公司）厂房的6#标准车间及11#办公楼1楼和2楼部分办公区域（面接为4200平方米，3658平方米厂房，542平米配套费及公摊）出租给承租人被告（乙方)，租赁合同约定：租赁期限从2017年12月15日起至2027年10月30日止，租赁期为十年；第一年月租金每平方米10.5元；第二至第四年月租金每平方米11.55元计算；租金支付原则先付后用，第一年年租金从合同订立之日付清，第二年租金最迟在第一年租期到期日前一个月支付现年度租金，依次类推；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，租金不按时支付，乙方应支付甲方相应违约金（违约金计算按欠租金额日千分之五)；租赁期间，如乙方无正当理由提前退租而违约，应赔偿甲方六个月租金并赔偿损失。合同签订后，被告前期能依约履行义务，但对于2018年12月15日至2019年12月14日的年度租金587506元只支付了400000元，该年度租金剩余187506元至今仍未支付。2019年12月前后被告突然口头通知原告退租。被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，根据法律规定，特向法院提起起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）炎腾公司辩称，1、对原告的第1个诉请，租赁合同我方认可已经解除，但是解除时间不是在2019年12月10日，而是在2019年的10月份；2、对原告的第2个诉请，被告是第一家承租原告厂房的公司，当时原告在厂门口贴了广告，提出自己已经做好了厂房的环评手续。2017年2月23日，原告向被告做出承诺，承诺能做出环评手续，如果原告做不出环评手续，须承担被告的损失。在这种情况下，原被告于2017年11月23日签订了厂房租赁合同。但至今，原告仍然没有办出环评的合法手续。故在本案中，真正违约的是原告而不是被告；3、对原告的第3个诉请，被告在2019年10月份已经搬离厂房，合同已经解除，而原告诉请的租赁费算到了2019年年底，计算错误，也不存在租金的违约金。被告（反诉原告）炎腾公司向本院提出反诉：1、依法确认双方签订的《工业厂房租赁合同》于2019年10月14日解除；2、判令反诉被告返还第一年度多收的租金39786.56元；3、判令反诉被告返还第二年度多收的水电费34157.2元；4、判令反诉被告返还保证金40000元；5、判令反诉被告支付违约金293753元；6、判令反诉被告赔偿厨房、配套房及公摊的装修费用及添附费用的折价款257796.08元；7、判令反诉被告返还增容费用65791元；8、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告为反诉被告的第一个客户，反诉被告于2017年2月23日向反诉原告承诺，如因环评手续不全导致其不能正常生产，损失由其承担。反诉被告于2018年11月13日书面确认，承租的4100平方米由两部分组成，一是3658.94平方米的厂房，二是442平方米的配套房及公摊，租金按实际交付的时间计算，配套房及公摊于2018年5月14日实际交付，第一年的租金应为493513.44元加上保证金4万元，计533513.44元，其实际支付573300元，反诉被告多收取了39786.56元；双方的合同于2019年10月14日前已解除，第二年租金为465605.33元，已支付400000元，尚欠租金65605.33元，但其多付了水电费34157.2元。因反诉被告违约，反诉原告又对承租房进行了装修及费用，故要求反诉被告承担相应民事责任。原告（反诉被告）安晶木业针对反诉辩称：1、解除合同时间是2019年12月12日，而不是10月14日；2、合同已经签署很长时间，双方对房屋使用面积已经确认下来，虽然在本诉中，被告一直说把4号和5号房退掉，但是没有任何证据证明已经退掉。原告方计算的面积是完全按照合同来的，反诉原告称多收的第一年的租金没有依据；3、反诉原告所称第二年多收的水电费，原告方从未收到过反诉原告的水电费，水电费以及包括第7项诉请，都是由大房东统一收取，对方没有任何证据证明原告方收过其水电费；4、反诉原告本身违约，所以应该没收保证金；5、反诉原告本身违约，原告方并没有违约情形，对方认可原告方的租金计算方式；6、反诉原告的第6个反诉请求涉及损失费用无法确认，而且是被告自身违约，应该由其自身承担；7、反诉原告第7个反诉请求，同第3项答辩意见；8、反诉原告第8个反诉请求，应该由其自己承担。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原被告自2017年春节后商谈房屋租赁事宜。原告于2017年2月23日出具了一份办理环评手续的《承诺函》给被告，2017年11月3日，被告支付原告50000元作为定金，并于2017年11月5日收取厂房钥匙。2017年11月23日，双方签订《工业厂房租赁合同》。原告将其从陶金公司租来的部分厂房和配套房转租给被告。二、《承诺函》的内容为：原告将厂房出租给被告使用，原告承诺根据政府流程，办理环评手续，被告必须配合原告提供相关资料。如因环评手续不全导致被告不能正常生产，损失由原告承担，如因被告不配合原告无法办理环评手续，被告自行负责并赔偿原告损失。三、《工业厂房租赁合同》的主要内容有：1、原告（甲方）将南通市通州湾江海联动开发区内4200平方米的厂房和配套房（3658平方米厂房，542平米配套房及公摊）出租给被告（乙方)；2、租赁期限从2017年12月15日起至2027年10月30日止，租赁期为十年；3、租金标准为第一年（从合同签订之日至下一年度相应日期）月租金每平方米10.5元；第二至第四年月租金每平方米11.55元计算；……，其他门卫等用费均摊；4、租金支付方式为先付后用，第一年年租金从合同订立之日付清，第二年租金最迟在第一年租期到期日前一个月支付下一年度租金，依次类推；合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金40000元，如乙方违约时，可用于相应抵扣；5、使用所租赁厂房发生的水电费用等由乙方承担；6、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，租金不按时支付，乙方应按欠租金额日千分之五计算支付甲方相应违约金。如拖欠租金达3个月，甲方有权解除合同，租金计算至乙方腾空全部厂房之日止，并同时计算违约金；7、对违约责任，双方约定，厂房租赁期间，如甲方无正当理由提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金并赔偿损失，如乙方无正当理由提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金并赔偿损失。四、被告在与原告签订《工业厂房租赁合同》后，于2018年11月30日向原告支付523300元，作为第一年的租金。五、双方在2018年1月对办公楼的租金标准调整为每日每平方0.32元。后被告将20万元直接支付给陶金公司，作为其2018年度的应付租金。被告还另外租赁了陶金公司的标准厂房，后被告也退租，陶金公司应退还给被告的租金20万元，也抵作了被告给付原告2018年度的应付租金。陶金公司为此于2020年3月16日向原告出具了《情况说明》予以证明。六、被告于2019年10月起从原告处撤离，2019年11月14日，被告被原告移出微信群。2019年12月12日，被告方陈海东（被告与原告订立租赁合同后，租赁物的实际使用单位南通炎腾家居有限公司的法定代表人）向原告出具单据，保留在原告处的财产还有电子秤，板车劳动车，压机工作台，工具箱，水箱，表示办公室宿舍仓库不拆也不要。上述事实，有双方签订的合同、转账记录、当事人的陈述等证据为证。本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，真实有效。本案争议的焦点，1、原、被告在合同签订后是否违约？原告认为被告提前退租属于违约，应当按照合同的约定，赔偿原告6个月的租金损失。被告认为原告至今尚未办理环评手续，其退租有正当理由，不属于违约；相反，原告因为没有办理环评手续，构成了违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方所签订合同的期限为十年，现被告在第二年度即退租，显而易见，被告违反了合同的约定，应承担相应违约责任。再考察被告退租的理由是否成立，也即原告是否违约，进而被告享有合同解除权。被告认为原告违反了自己办理环评手续的承诺，构成违约，依据为原告出具的《承诺函》。对照《承诺函》的内容，原告办理环评手续，被告负有向原告提供相关资料的义务。原告向法庭举证证明，其履行了办理环评手续的义务，因被告的不配合，其从陶金公司所租赁厂房中转租给被告的部分，环评未予办理。审理中，被告既未向法庭举证证明其履行了向原告提供相关资料的义务，也未向法庭举证，证明其因环评手续不全，导致不能正常生产。相反，根据其答辩陈述，其与原告订立租赁合同之后，厂房的实际使用人为其关联企业南通炎腾家居有限公司，而不是被告本身。故被告主张原告违约不成立，被告退租不存在正当理由。原告主张被告退租构成违约成立，被告应承担相应的违约责任。被告主张原告违约，无证据予以证明，本院不予采纳。2、双方解除租赁合同时间的确定。原告称合同解除的时间为2019年12月12日，被告称合同解除的时间为2019年10月14日。对此，原告向法庭提供的证据为陈海东所出具的单据，被告向法庭所举的证据为陈海东与原告法定代表人的电话录音，以及被移出微信群的记录。被告对原告的证据没有异议，但原告对被告的证据不予认可，并提供照片等证据反证被告在2019年11月14日还在拆卸设备。本院认为原告的证据对被告方在2019年12月12日仍有部分财产留存在原告处具有证明力。被告所提供证据的效力，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，享有合同解除权的当事人，行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方对解除合同的约定为，如乙方（即被告）拖欠租金满三个月，甲方（即原告）有权解除租赁协议，租金计算至乙方腾空全部厂房之日止，并同时计算违约金。故原告享有合同的约定解除权，被告不享有合同的约定解除权，但原告并未依据该约定行使合同的解除权，可视为双方对解除合同未作约定。被告是以原告未办理环评手续构成违约为由而退租，根据前文分析，被告的退租理由不成立。对照《中华人民共和国合同法》第九十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第八条的规定，被告不享有法定解除权，其不是享有合同解除权的当事人。另外，就合同解除的程序而言，即便存在可解除的情形，也必须履行通知的义务，否则合同不能自行解除。被告未提供证据证明其以书面或口头明示的方式通知原告退租。其拆走大部分设备后，至2019年12月12日，仍有部分财产留存在所租赁的厂房内。但其2019年12月12日所作出“办公室宿舍仓库不拆也不要”的意思表示，可视为双方对退租所作的交接。双方现对解除租赁合同意见一致，双方的租赁合同可予解除。原告认可以2019年12月12日作为双方解除合同的时间，本院予以支持。被告主张合同解除的时间为2019年10月14日，不能成立，本院不予支持。3、被告承租的办公楼面积的确定。双方对所承租的厂房的面积3658.94平方米没有异议。原告主张被告实际租用的办公楼的面积为688.16平方米，被告则主张其实际使用的办公楼的面积为442平方米。原告提交的证据为办公室面积计算表、办公楼1楼和2楼的平面图，以及办公楼照片、催款通知书等；被告提供的证据为原告法定代表人2018年11月13日的微信照片。双方订立合同时约定的配套房及公摊为542平方米，双方对对方所提供证据的效力均不予认可，对被告实际使用原告哪些办公用房也存在争议。被告方陈海东的单据也表明，租赁期间被告方使用了原告的配套房有办公室宿舍仓库。可见，双方在实际履行合同过程中，对合同约定的配套房及公摊进行了实际的变更，但双方对变更内容约定不明确，本院依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，推定双方未变更。即办公楼面积仍以原合同中约定的542平方米作为相关费用计算的依据。基于合同的约定及以上事实的认定，被告第一年的租金应自2017年12月15日计算至2018年12月14日，租金为529318.44元[（3658.94*10.5+542*10.5）*12]。第二年的租金标准，厂房以每月每平方米11.55元计算，办公楼以每日每平方0.32元计算。故被告第二年的租金应计算为570434.68元[（3658.94*11.55*12+542*0.32*365）]。提前退租的违约金为6个月的租金，也即全年租金的一半285217.34元（570434.68/2）。针对原告的第三项诉讼请求，被告退租时间确定为2019年12月12日，从2018年12月15日至2019年12月12日为362天，租金为565746.18元（3658.94*11.55*12*362/365+542*0.32*362）。被告第一年度共给付原告573300元，除去约定的保证金40000后，多支付的3981.56元，可抵作第二年房租。第二年被告退租，其所交付的保证金4万元，依照双方的约定可予抵扣费用，被告已付房租为40万元，还应给付原告房租为121764.62元（565746.18-3981.56-40000-400000）。针对原告的第四项诉讼请求，双方约定了拖欠房租违约金的计算方法，按照约定，被告应当从2018年11月15日起给付第二年的房租。逾期按所欠房租日息为千分之五，即年息182.5%计算违约金。显然，拖欠房租违约金的计算方法，明显超过合理的范围，原告自行调整为日息为万分之五，即年息18.25%。该利率标准仍超过2020年9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍，本院酌定以（LPR）3.85%的4倍作为拖欠房租违约金的计算标准。对于被告的反诉，第一项诉讼请求，双方合同解除的时间上文已做确认。因反诉原告尚需向反诉被告交纳第二年度的欠缴租金，故反诉原告的第二及第四项诉讼请求，法院不予支持。第三项反诉请求，其要求反诉被告返还多收的水电费34157.2元，并提供了相应的证据一份，该证据加盖有反诉被告的印章。反诉被告提出异议，认为水电费是反诉原告直接向陶金公司交纳，其只是受陶金公司的委托，向反诉原告发送水电费的缴纳对账单。经本院审查，该份单据上只显示月份没有显示年份，反诉原告的证据尚不足以证明反诉被告多收取了反诉原告的水电费，反诉原告可进行补证后另行主张权利。对第五项反诉请求，其主张反诉被告违约不成立，故要求反诉被告偿还违约金的诉讼请求，本院不予支持。对第六项反诉请求，其要求反诉被告承担装修费及添附费用折价257796.08元。一方面，反诉原告的证据不足以证明该款项的真实性。另一方面，反诉原告作为承租人违约，依照租赁合同司法解释第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，反诉被告也无需承担该项的费用。其请求与法不符，本院不予支持。对第七项反诉请求，要求反诉被告返还增容费用65791元，其证据为陶金公司的通知和以陶金公司名义交款的收据。反诉被告质证后表示，其并未收取其该项费用。反诉原告的证据不具备证明力，且增容已形成附合，本院同样根据租赁合同司法解释第十一条第（二）项的规定，不予支持。现依照依据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认安晶木业南通有限公司与上海炎腾建筑装饰有限公司2017年11月23日签订的《工业厂房租赁合同》于2019年12月12日解除；二、限上海炎腾建筑装饰有限公司在判决书生效后十五日内支付安晶木业南通有限公司退租违约金285217.34元；三、限上海炎腾建筑装饰有限公司在判决书生效后十五日内偿还安晶木业南通有限公司拖欠的租赁费121764.62元，并支付该款自2018年11月15日起至实际履行之日止，以2020年9月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍为标准计算的逾期支付房租的违约金；四、驳回安晶木业南通有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海炎腾建筑装饰有限公司对安晶木业南通有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9034元，由安晶木业南通有限公司负担2010元，由上海炎腾建筑装饰有限公司负担7024元（在判决书生效后十五日内支付给安晶木业南通有限公司）。反诉案件受理费减半收取4517元，由上海炎腾建筑装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院交纳相应案件受理费9034元。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长 陈 超人民陪审员 陈 兵人民陪审员 龚 苏二〇二〇年九月二十九日书 记 员 缪彬彬