文书内容重庆市江津区人民法院行 政 判 决 书(2020)渝0116行初118号原告代真利，女，汉族，1981年10月3日出生，住重庆市江津区。委托代理人吴学东，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人秦钰焱，重庆丽达律师事务所实习律师。被告重庆市江津区规划和自然资源局，住所地重庆市江津区鼎山街道元帅大道36号，统一社会信用代码11500000MB1972514E。法定代表人夏昭禄，该局局长。出庭负责人王嘉荣，该局副调研员。委托代理人丁广，男，该局工作人员。委托代理人穆安波，重庆兴众律师事务所律师。第三人重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道长风路924号西西里2#商铺2-12号，统一社会信用代码915001167093151229。法定代表人吕宗易，该公司董事长。破产管理人立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与重庆君策律师事务所。委托代理人杜后利，重庆君策律师事务所律师。第三人郭钒，男，汉族，1983年6月3日出生，住重庆市渝中区。委托代理人周张伟，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托代理人李力，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告代真利诉被告重庆市江津区规划和自然资源局（以下简称江津规资局）房屋抵押登记一案，向本院提起行政诉讼，本院于2020年6月1日受理该案。立案后，因重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称宝泽公司）、郭钒与本案有利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条之规定，依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书，于2020年7月15日公开开庭审理了本案。原告代真利的委托代理人吴学东、秦钰焱，被告江津规资局的负责人王嘉荣、委托代理人丁广、穆安波，宝泽公司的委托代理人杜后利，郭钒的委托代理人周张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代真利诉称，2015年4月20日，原告与宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号为CQYJ-594XXX，合同约定宝泽公司将其所有的203房地证2014字第19XXX号位于重庆市江津区鼎山街道江州大道693号西西里车库负1-XXX号房屋(建筑面积为26.96平方米)出卖给原告。原告于当日向宝泽公司支付了全部购房款及相关费用，并将所购车位的《重庆市商品房买卖合同》在被告提供的网签系统上办理了商品房网签，编号为2015042085XXXXX。合同签订之日宝泽公司即向原告交付了车位，车位一直由原告占有使用至今，且由原告每年按时缴纳车位管理费。本案涉案房屋所有权、使用权已符合物权法规定的具有争议的情形，属于不得抵押财产。2015年7月14日，被告受理宝泽公司与郭钒的抵押登记申请，将案涉车位办理了抵押登记。2020年5月21日，原告收到宝泽公司破产重整的公告，被通知申报债权，对涉案车位进行产权调查后，方才知道该车位存在抵押，无法办理所有权转移登记。根据《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第(四)项规定：“下列财产不得抵押……（六）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，特别是房屋登记机构在办理房屋抵押登记前对是否存在财产争议要着重进行审查。重庆市启用的商品房买卖合同文本，实行网上签约，联机备案，其目的是杜绝“一房多售、重复抵押”现象。而被告作为房屋登记机构，在本案中未能通过其管理的网签系统核查到涉案车位(停车用房)已出售的事实，而直接办理了该车位抵押登记，即未尽到审查中须履行的特别注意义务。被告江津规自局在办理本案所涉抵押登记时其行为违反法定程序，已经影响原告的合法权益，依法应当予以撤销。请求判决撤销被告办理的位于重庆市江津区鼎山街道江州大道693号西西里车库负1-XXX号（203房地证2014字第19XXX号）房屋的抵押登记。原告提交了如下证据：1.重庆市商品房买卖合同，拟证明原告与宝泽公司签订商品房买卖合同；2.收据3张；3.交房结算表，证据2、3拟证明原告向宝泽公司支付了全部购房款及相关费用；4.西西里车位物业费缴费证明，拟证明车位一直由原告占有使用至今，且由原告每年按时缴纳车位管理费；5.不动产登记资料查询（户室详细情况），拟证明案涉商品房已经录入被告管理的网签系统，而被告作为房屋登记机构在受理宝泽公司与郭钒的抵押登记申请后，未进行审查即办理抵押登记，原告在2020年5月26日知道或应当知道被告作出案涉行政行为；6.（2020）渝0116破3号公告，拟证明原告于2020年5月21日收到第三人宝泽公司进行破产重整的公告，被通知申报债权。被告江津规资局辩称，被告的案涉抵押登记行为，依据充分，程序合法；原告不具有适格的起诉主体资格，应依法驳回原告的诉讼请求或起诉。一、涉案不动产位于重庆市江津区鼎山街道江州大道693号西西里车库负1-XXX号，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条规定，被告负责本辖区内房屋权属登记，因此，被告作为不动产登记机构有权对辖区内房屋进行抵押登记。二、被告对案涉车位办理抵押登记的行为，依据充分，程序合法。2015年7月14日，第三人宝泽公司向被告提交了《重庆市土地房屋抵押登记申请书》，将登记在其名下的江津区鼎山街道江州大道693号西西里车库负1-XXX号，产权证号为203房地证2014字第19XXX号车位抵押给第三人郭帆，并向被告提交了《重庆市土地房屋抵押登记申请书》《重庆市房地产抵押合同》等一系列材料，经审查，第三人宝泽公司是现房抵押，即为有权证抵押，因此，第三人宝泽公司、郭帆提供的抵押登记申请材料要件齐全，形式合法。三、诉争房屋属现房交易，不适用网签备案制度，且未完成房屋网签备案的登记手续，不具有对抗第三人的效力。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九之规定，实行网签合同登记备案制度的应适用预售房屋而非现房。本案中，原告与第三人宝泽公司签订合同时，案涉房屋已经竣工验收并已办理了权属登记，权属证书编号为203房地证2014字第19XXX号，因此，原告与第三人之间的房屋交易系现房交易。而根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》(2011年版)第二十六条“商品房现售的，房地产开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，为购房人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书”，现房交易发生后应及时办理的系房产转移过记登记手续，而非网签登记备案手续。因此，原告与宝泽公司的房屋买卖不属于网签备案的适用范围。2015年，商品房买卖合同网上签约由房地产开发企业录入系统完成，该网签行为系房地产开发企业与购房人的缔约行为，系民商事法律行为，无须行政登记机关的介入。而合同备案登记则须双方持联机备案登记表、商品房买卖合同及相关证件到江津区房产产权交易登记中心完善登记手续，以上注意事项在原告在第三人进行网签而可打印的《重庆市商品房联机备案登记表》附注中已经注明，但原告及第三人从未向被告提供以上材料申请进行合同备案，并且该诉争房屋属现房，不适用网签备案登记制度。四、原告并非案涉房产抵押登记行为的相对方，其对涉案房产也不享有物权，其不是本案的适格主体。根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。本案中，原告既不属于抵押登记行政行为的相对人，也不属于抵押房屋的所有权人，无权对抵押登记行为提起行政诉讼，因此，原告不能办理产权证是与第三人宝泽公司存在纠纷，属于民法所调整的债权请求权的范畴，应通过民事诉讼途径解决。原告与第三人宝泽公司签订商品房买卖合同明确约定，应当在签订合同60日内办理产权登记，足以说明原告与宝泽公司的商品房买卖合同是现房交易，且原告自应当办理产权过户登记手续时即知道或应当知道涉案车库的权属状况或抵押登记状况，该时间是2015年，原告此次起诉已经超过起诉期限。原告如果是全款购买车位，根据商品房买卖合同司法解释的有关规定，其享有优先受偿权，是否抵押不对其产生实际影响。被告提交了如下证据：1.抵押权登记业务受理通知书、重庆市土地房屋抵押登记申请书、公证书、重庆市房地产抵押合同、借款合同暨担保合同、宝泽公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、授权委托书、受委托人身份证、黄某身份证、郭钒身份证、汤某身份证、收费清单、非税收入一般缴款书、案涉车位房地产权证，拟证明案涉抵押行为登记要件齐全，程序合法，宝泽公司申请抵押登记的材料齐备，被告应当按照相关法律规定依职权为其作出抵押登记，否则行政不作为；2.变更登记业务受理通知书、江津市房地产登记申请及审批表、宝泽公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、授权委托书、受委托人身份证、重庆市物业专项维修资金专用收据、收费清单、非税收入一般缴款书，拟证明涉案车位属现房交易；3.重庆市商品房联机备案登记表，拟证明宝泽公司与原告进行商品房联机备案登记；4.全区推行“互联网+商品房市场交易”服务与监管系统的请示和批复，拟证明网签适用范围为预售房销售，其次网签后，需开发企业准备相关资料到登记部门办理网签合同备案登记手续，原告与宝泽公司网签后均未按要求进行合同备案。第三人宝泽公司陈述，宝泽公司确实将案涉车位卖给原告，双方办理了网签手续并将车位交给原告使用，原告也向宝泽公司交付了相应购房款，由法院依法判决。第三人宝泽公司未提交证据。第三人郭钒陈述，根据原告的自认，合同签订当日，宝泽将车位交付原告，足以证明案涉车位系现房交货，并非预售。根据2011年修订的重庆市房屋交易管理条例，只有预售商品房才能办理网签手续，现房系办理产权登记。原告与宝泽公司自身错误的网签，与当时相关条例相违背，不能因自身的过错要求被告撤销按相应规定进行合法的抵押登记。原告均向重整管理人申报债权，其申报的是具体的债权金额，并非继续履行的诉请，故不应当在此提起行政撤销之诉。第三人郭钒未提交证据。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，不能达到原告的证明目的，该合同第12条载明预售商品房才需要合同备案登记，而涉案车位系现房交易。此外，登记备案完成的标志是取得房屋登记机构出具的登记受理书，因此原告与宝泽公司是否进行合同备案登记，以取得被告出具的受理书为准。只有该合同而没有登记受理单，不能证明原告或宝泽公司将该合同向被告进行备案。涉案房屋需要办理的是产权变更登记而非商品房合同备案。且合同第7条载明宝泽公司应在2015年4月28日前将涉案车位交付给原告，明确载明属于现售商品房。证据2、3真实性无异议，但该行为是原告与宝泽公司之间的交易，与被告无关，恰好证明宝泽公司将涉案车位在2015年4月28日交付给原告，二人之间交易属现房交易，且已经将房款支付完毕，原告对涉案车位有优先权，是否抵押不对其产生实际影响。证据4与本案无关。证据5、6真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。因原告与宝泽公司之间的交易属现房交易，根据重庆市城镇房屋交易管理条例第26条，商品房现售的房地产开发企业应签订合同后30日内为购房人办理房地产权登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的行政申请通知书，原告与宝泽应进行转移登记而非合同备案。2015年4月28日，车位完成交付，但一直未办理产权变更登记，原告知道或应当知道涉案车位的权属状态，即是否有办理产权转移登记的阻碍事项或事由，否则按规定应该在30日内完成转移登记，从此时起原告就应当知道具体行政行为，而原告现在起诉已超过法定的起诉期限。第三人宝泽公司对原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。第三人郭钒对原告提交的证据发表以下质证意见，证据1的质证意见同被告；根据原告与宝泽公司的约定，双方应办理的是产权变更登记而非网签备案，原告并未按合同约定与宝泽公司前往被告处办理与当时条例相违背的网签行为，该过错应当由原告与宝泽公司自行承担，并非被告的行政行为所导致。证据2的三性无异议。证据3不同意被告的意见，是否具有优先权并非本案审理重点，也无法律规定。证据4、6无法判断，由法院审理认定为准。证据5证明目的不认可，网签行为不代表物权的变动，仅是与宝泽公司之间的民事商业行为。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，原告进行网签的时间是2015年4月20日，该抵押登记时间是2015年7月14日，在原告网签之后；证明目的不认可，只能证明形式要件齐全，但被告作出的程序有错，被告应当对抵押物是否存在财产争议做审查，而被告并未在网签系统中核查该房已售卖的事实，未尽到审查中需履行的特别注意义务。证据2真实性无异议，但体现不出是预售还是现房。证据3真实性无异议，显示为现房，销售时间是2015年4月20日。证据4真实性无异议，这是关于新系统和旧系统链接的问题，是被告内部管理的问题，而且是案涉网签以及抵押登记以后作出的文件，对原告没有约束力。第三人宝泽公司对被告举示的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。第三人郭钒对被告举示证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。上述证据本院认定如下：原告提交的1、2、3、5、6号证据，证明原告与宝泽公司买卖案涉车位并办理网签，以及宝泽公司现破产重整的情况，被告提交的1、3号证据证明其作出行政行为的具体情况，上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。其余证据，不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2015年4月20日，原告代真利与第三人宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买位于重庆市江津区鼎山街道江洲大道693号西西里车库负1-XXX号商品房，用途属于停车用房。原告已向第三人宝泽公司支付相应购房价款，宝泽公司已将车位交付原告使用。当日，原告和第三人宝泽公司申请商品房现房买卖备案登记，业务编号2015042085XXXXX，业务细类为商品房网签（现房）。2015年7月10日，第三人宝泽公司与第三人郭钒签订了《重庆市房地产抵押合同》，宝泽公司将位于重庆市江津区鼎山街道江洲大道693号西西里车库负1-XXX等停车用房抵押给郭钒。2015年7月14日，宝泽公司、郭钒申请案涉房屋抵押权登记，同日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局作出抵押权登记，登记编号为2015071401XXXXX。另查明，2019年11月29日，重庆市第五中级人民法院裁定受理宝泽公司申请破产重整一案，并交由本院审理，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与重庆君策律师事务所联合担任宝泽公司破产管理人。2020年2月28日，本院发出公告，通知申报债权。原重庆市江津区国土资源和房屋管理局的职权现由被告行使。本院认为，依据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，被告江津规资局作为不动产登记机构，负有对辖区内的不动产抵押权登记管理的职责。本案的争议焦点为：一是原告是否有权提起本案诉讼；二是原告起诉是否超过起诉期限；三是被告江津规资局作出的抵押权登记行为是否合法。关于焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第三条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利，对应当受理的行政案件依法受理。第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被告江津规资局将原告已购买的车位抵押登记给第三人郭钒，该行为对原告的权利产生明显重大的影响，原告作为本诉抵押登记的利害关系人，有权提起本案诉讼。被告主张原告非适格主体，不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，原告自述于2020年5月知道案涉车位存在抵押，于2020年6月1日向本院提起诉讼，未超过起诉期限。首先，现有证据不能证明原告已于2015年知晓车位设有抵押；其次，虽然原告与第三人宝泽公司未在合同约定的期限内办理产权变更登记，但实践中未办理产权变更登记的原因较多，不能以此推定原告当时已知道或应当知道案涉车位办有抵押登记，故被告辩称原告起诉超过起诉期限的意见，本院不予采纳。关于焦点三，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”之规定，对于所有权、使用权有争议的不动产，不动产登记机构应当不予登记。第一，案涉车位属于有争议的财产。本案中，第三人宝泽公司和原告于2015年4月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定宝泽公司将案涉车位卖给原告，同日原告支付了车位价款，并办理商品房网签（现房），案涉车位所有权可能即将发生变化，本案所涉车位所有权、使用权存在法律规定的具有争议的情形。关于被告辩称原告与宝泽公司未完成备案手续，不具有对抗第三人的效力问题。本案中，原告与宝泽公司是否完成后续手续，并不影响二者存在车位交易的事实，无论是现房还是预售房，不得抵押的条件是所有权、使用权存在争议，而非所有权已经发生变更，故被告的该项意见，本院不予采纳。第二，被告在作出抵押权登记前，应当审核是否存在权属争议。被告江津规资局在办理案涉车位的抵押登记时，原告与第三人宝泽公司已办理网签，在被告的系统内能查询到原告与宝泽公司车位的交易情况，被告作为登记机构，因在其负责管理的系统中进行“网签”，故对此具备相应的管理职能，负有相应的注意义务，但是被告在办理案涉抵押登记时，未能在其管理的网签系统中核查到该房已售卖的事实，即未尽到审查中须履行的注意义务，对存在权属争议的车位办理抵押登记，违反了《不动产登记暂行条例》第二十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，该抵押登记依法应予撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，判决如下：撤销被告重庆市江津区规划和自然资源局于2015年7月14日办理的重庆市江津区鼎山街道江州大道693号西西里车库负1-XXX号停车用房的抵押登记。案件受理费50元，由被告重庆市江津区规划和自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李昱娇审 判 员  袁增富人民陪审员  熊 平二〇二〇年九月二十五日法官 助理  谢钦羽书 记 员  刘晓琴