山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初2171号 原告：周德元，男，1964年10月21日出生，汉族，无职业，住山东省商河县。 原告：谢之兰（系周德元之妻）,女,1962年10月11日出生,汉族，农民，住山东省商河县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。 被告：冯德清,男,1959年6月6日出生,汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：李俊琪，山东安百合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。 原告周德元、谢之兰与被告冯德清房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月1立案后，依法适用简易程序于2020年7月24日第一次公开开庭进行了审理。原告周德元、谢之兰的委托诉讼代理人李喜庆，被告冯德清及其委托诉讼代理人李俊琪、李民均到庭参加诉讼。于2020年9月29日第二次公开开庭进行了审理，原告谢之兰及其与周德元的委托诉讼代理人李喜庆，被告冯德清及其委托诉讼代理人李俊琪、李民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周德元、谢之兰向本院提出诉讼请求:1.请求判令位于商河县兴隆街中段路西地号为092766-**(土地使用权证书编号：商国用(2004)第**号)上的房屋归周德元、谢之兰所有，并办理转移登记至周德元、谢之兰名下；2.请求判令冯德清承担本案诉讼费用。事实和理由：周德元、谢之兰之子周某与冯德清之女冯某原系夫妻关系，双方子女于2009年10月份结婚至2019年11月份离婚。2010年10月份，基于双方之间的特殊关系，周德元、谢之兰与冯德清口头约定，周德元、谢之兰购买冯德清位于商河县兴隆街中段路西地号为**(土地使用权证书编号：商国用(2004)第**号)上的房屋，购买价格为人民币255000元。周德元、谢之兰依约定将购房款支付给冯德清，冯德清也将涉案房屋交付给周德元、谢之兰，并一直由周德元、谢之兰委托其子周某进行对外出租和管理，但冯德清一直以各种理由拖延办理变更登记手续。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 冯德清辩称，1.冯德清是涉案房屋合法的产权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权应以不动产登记簿确定权属。通过周德元、谢之兰提供的产权证可知权利人为冯德清，冯德清为该房屋的唯一合法产权人。2.周德元、谢之兰提供的证据并不能证明其与冯德清存在房屋买卖关系。房屋买卖合同属于要式合同，后续过户等手续都需要房屋买卖合同，周德元、谢之兰称与冯德清达成口头协议，给冯德清转款，购买涉案房屋，却没有要求冯德清出具任何文件，明显不符合常理。该房屋在2004年就办理了房产证，如果周德元、谢之兰购买，不要求过户不符合常理。周德元、谢之兰提供的证据中，其子称买房款是25.5万元，其前儿媳聊天界面中先是说22万，后借款说明中又成了25.5万，这么一大笔支出，数额都不能确定，明显不符合常理。该笔款项并不是购房款，而是周德元、谢之兰偿还冯德清的装修款以及给周某购买商品房的部分首付款。周德元、谢之兰提交的冯某的QQ、微信、短信聊天记录，在QQ聊天界面中，冯某明确说到上面的信息是周某拿冯某手机发的，三种不同通讯方式发送的信息时间都为下午两点左右，正常人的聊天习惯不可能同时用多种通讯方式来发送同样的信息，且周德元、谢之兰提交的聊天记录，只有截取的冯某的，没有对方的任何回复，也没有上下文的聊天记录。这些聊天记录都是不真实的，是周某用冯某手机发送，并不是冯某的行为。周德元、谢之兰提交的冯某借款说明更是可笑，冯某是一名人民教师，不可能在借款说明里用恶毒的语言诋毁自己，这份借款说明是周某提前打印好，以孩子名义胁迫冯某签字。聊天记录和借款说明都是周某制造的，目的就是为了侵吞冯德清的房子。周某和冯某婚后因为经济所迫，一直居住在冯德清家里，且还房贷压力很大，冯德清为了缓解孩子的压力，主动提出让他们来收涉案房屋的租金，以缓解经济压力，可没想到冯德清的好心反而被利用。至于周德元、谢之兰提交的周某与冯德清亲属的录音，因涉及金钱纠纷，冯德清和几个亲属关系一般，至于他们出于何种目的这么来说，冯德清不得而知。综上所述，周德元、谢之兰提供的证据大量伪造，且并未达到相应的证明标准，并不能证明双方之间存在房屋买卖关系，不能充分证明周德元、谢之兰为涉案不动产物权的真实权利人，故对周德元、谢之兰的诉讼请求，请贵院依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 周德元、谢之兰与冯德清原系亲家关系，周德元、谢之兰之子周某与冯德清之女冯某2009年10月结婚，2015年离婚，后复婚，于2019年再次离婚至今。2010年10月15日周德元通过任某个人账户向冯德清转款25.5万元。周德元、谢之兰与冯德清争议的房屋位于商河县兴隆街中段路西的商业用房，房屋所有权证填发日期为2004年5月26日，证号为商房权证城字第0**号，房屋所有权人登记为冯德清，土地使用权证填发日期为2004年9月20日，证号为商国用（2004）第**号，土地使用权人登记为冯德清。根据周德元、谢之兰提供的4份租赁合同，2017年2月23日至2019年10月11日涉案房屋是周某作为出租人与承租方签订房屋租赁合同，并收取租金。 双方当事人争议的事实是：周德元、谢之兰与冯德清之间是否存在关于涉案房屋的买卖合同关系，涉案房屋的产权及周德元、谢之兰要求将涉案房屋办理转移登记至周德元、谢之兰名下的事实和法律依据。 周德元、谢之兰主张，2010年10月，其子周某与前儿媳冯某得知冯德清欲出售涉案房屋，便通过原济南宸豪物业管理有限公司（现更名为山东宸豪物业管理有限公司）出售了其名下一套房产，因该房产相对于冯德清的涉案房产位置要偏一些，认为冯德清欲出售的房产升值空间较大，所以就购买了涉案房屋。周德元、谢之兰将其出售原有房屋的款项让济南宸豪物业管理有限公司直接支付到冯德清名下账户作为涉案房屋的购房款，济南宸豪物业管理有限公司财务人员任某通过其个人账户将该款项25.5万元向冯德清进行支付，冯德清也将涉案房屋交付周德元、谢之兰，由周德元、谢之兰的儿子周某代为出租管理，购房款项支付义务及房屋交付义务均已完成，买卖合同成立，但冯德清一直以各种理由拖延办理变更登记手续，另基于双方特殊的关系，当时并没有签订书面合同。周德元、谢之兰除提供任某向冯德清的转账明细和周某对涉案房屋的租房合同4份及租金支付证明以外，还提供了周某与冯某谈话录音2份，主张在录音中冯某承认涉案房屋是周德元委托其自2011年左右开始对外出租管理，说明涉案房屋已实际交付周德元；提供冯某出具的借款证明彩印件，冯某与周某短信、微信、QQ聊天记录，周某与冯某某（系冯德清兄弟）、冯某甲（系冯德清妹妹）的通话录音，主张以上证据中相关人均系冯德清亲属，对涉案事宜都有了解，他们在与周某的联系中都对涉案房屋买卖的事实作出了认可或表述，这些证据形成时间、情景各有不同，但表达内容基本一致，由此可以看出双方之间买卖合同关系存在的真实性；周德元、谢之兰还申请证人张某、任某出庭作证。后张某出具说明称因工作出差无法到庭，其之前在商河经营二手房中介业务，2010年10月，周德元欲购买冯德清兴隆街中段路西的一处两层商铺，通过其经营的中介出售了其位于二小南侧位置的一处商铺，并要求将售房款25.5万元作为购房款直接支付给冯德清。后中介公司委托任某用其个人卡号将25.5万元转入冯德清账户。证人任某出庭作证，其陈述2009年到2017年期间，任某一直在商河县公安局对过二手房交易中心工作，周德元当时在二小附近有套门头房欲出售，其交易中心出资买了这套房子，当时的钱应该打给周德元，但是应周德元要求，把购房款直接打给了他的亲戚冯德清，周德元当时说买了他亲戚的房子，他们已经协商完毕，让直接把购房款打给他亲戚。当时是以任某的个人账户转账给冯德清，是中介公司经理张某具体谈的，任某负责转账。 冯德清主张与周德元、谢之兰之间并不存在房屋买卖合同关系，既然周德元所售商铺是通过房屋中介，说明其对房屋出售是非常谨慎和注意的，且其称是通过房产中介个人账户将购房款打入冯德清账户与常理不符，房屋买卖通过中介都是走公司账户，不可能通过员工个人账户进行交易。原被告孩子结婚后经济压力一直很大，冯德清近几年就给小两口转账20多万，但周某有严重的家暴行为，冯某也曾多次报警。第一次离婚后因为不舍孩子又复婚，但是复婚后周某家暴仍然不改，被迫再次离婚，周某怀恨在心，一直通过各种方式在诋毁冯某的名誉，并企图侵占冯德清的房屋。冯德清的房屋从来没有要出售过，周德元、谢之兰应当举证证明冯德清曾经向宸豪中介公司签订过欲出售房屋的委托书，因双方存在特殊的亲家关系，也不可能通过房屋中介来进行房屋买卖，涉案房屋的市场价格是远远超过25.5万元的，应该是在35万元左右，冯德清不可能低价出售给他们。冯德清对2010年10月15日收到25.5万元转账记录真实性予以认可，但该转账记录，不能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。转给冯德清这笔钱是周德元为了偿还冯德清为周德元承担的其老家的装修费和在武夷山小区给孩子婚房的装修费，因冯德清经营厨卫用品，周德元以上两处房屋的装修材料都是冯德清提供，两处房屋装修款大约是9万元左右。周德元还说孩子结婚后他们要过来帮忙带孩子，让冯德清找熟人买套三室的房子，他让冯德清找关系买的丽景三室房子，首付款17万多，也包括在这25.5万元之内，这样不够首付款，冯德清又给他添了几万。冯德清对租赁合同、租金支付记录、退房租证明真实性均予以认可，但主张之所以租金是由周某收取，是因为周某婚后经济条件极差，冯德清不忍其女生活不好，是对女儿生活的一种补偿和照顾。对周某与冯某两份通话录音的真实性和证明目的不予认可，周某和冯某夫妻感情一直不和，处于不稳定状态，反复离婚，且周某对冯某一直实施家庭暴力，在录音当中可以听到周某对冯某进行威胁强迫，该份录音并非冯某的真实意思表示。房屋买卖是买卖双方的交易，作为周某与冯某对房屋是否进行交易，不能作为认定原被告之间存在买卖关系的证据。冯某借款证明并非原件，且在冯某姓名捺印和另外，在QQ聊天上，上面的一条是“你用我的手机发给你自己的吧”，该条信息的形成时间与短信、微信时间非常接近，足以证明周某在做假证据，也证明了冯某与周某录音的虚假性。对周某与冯德俊、冯晓春通话录音的关联性、真实性和证明目的均不予认可，该份证据证明周某为达到侵占冯德清房产的非法目的，多方套取不了解案件事实的人的只言片语，再者冯德清与冯某某、冯某甲虽系兄弟姐妹，但关系极为一般，两人作为案外人对原被告之间是否存在买卖关系是不知情的，两人的录音也不能作为认定是否存在买卖关系的证据，另外，根据民诉法证据有关规定，证人证言作为认定案件事实依据的时候，证人必须出庭接受质证，否则不能作为定案依据。冯德清对周德元、谢之兰提供的争议房屋的土地使用证和房产证照片均无异议；对张某证明的真实性、证明力和证明目的均不予认可，张某讲述与冯德清见面这一事实是不存在，任某亲口说没有见过冯德清，张某不出庭接受质证，其说明不能作为证明案件事实依据；对证人任某的出庭证言有异议，认为任某证言前后矛盾，该证人证言也不能排除时间久远记不清楚或者记错误，其证明不了周德元向冯德清支付款项是否是购房款，也不能排除是周德元、谢之兰为了顺利的将售房款用于清偿冯德清的债务，而向任某作虚假陈述，其证言也不能作为认定案件争议事实的依据。 本院依法对证人张某进行了调查核实，张某再次确认周德元出售其原有商铺后直接将售房款25.5万元通过中介人员任某账户转给冯德清用于购买冯德清位于兴隆街中段商铺的事实。 冯德清提供2009年武夷山A区10号楼2单元***室装修用料和沙河乡周家村装修用料清单各1份，拟证明其在冯某结婚前为周德元、谢之兰垫付房屋装修费。 周德元、谢之兰对该证据真实性、证明内容均不予认可，主张该证据系由冯德清单方制作形成，也没有周德元、谢之兰方签字或认可，冯德清也无其他证据印证相关事实，而且从其提供证据时间来看，发生于周某与冯某结婚之前，在不确定是否结婚的情况下，为周德元、谢之兰装修房屋并垫付购房款不符合常理。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中周德元、谢之兰与冯德清之间没有签订涉案房屋的书面买卖合同，但是根据证人任某、张某的证言及调查笔录，两证人均证实2010年10月15日周德元通过任某个人账户向冯德清转款25.5万元系支付冯德清购房款，因转款当时周某、冯某之间并未发生矛盾，房屋中介的两证人与原被告双方也并无利害关系，故周德元当时没有必要以虚构购买亲戚房屋的方式通过中介公司工作人员向冯德清还款。且两证人陈述当时支付购房款过程基本一致，时隔近十年之后两证人的证词，在陈述细节问题上存在记忆模糊或有一定出入也属正常。从周某与冯某两段录音中可以看出当时谈话背景并不存在冯某受胁迫的情形，系冯某的真实意思表示。且其中一段录音中还有第三人在场劝说的内容，两段录音中冯某均认可周德元出资购买其父冯德清名下涉案房屋的事实。对于周某与冯某某、冯某甲的录音，冯某某表示对涉案房产的过户问题也曾和冯德清说过，冯某甲对涉案房产应当过户也没有否认，并且提到应该在周某、冯某离婚之前办理。冯德清虽然对上述电话录音真实性不予认可，同时又表示与冯某某、冯某甲虽系兄弟姐妹关系，但是关系一般，他们并不知情。本院认为录音证据的采信与否应综合判断，冯德清虽然对上述电话录音真实性不予认可，也并未提供相反证据予以反证，该录音证据虽然并不能作为认定本案事实的直接证据，但从该录音证据的取得来看，通话双方没有受到限制，且通话内容连贯清晰，作为冯德清的兄弟姐妹，冯某某、冯某甲对他们的家庭情况、财产处置有所了解也符合情理，且涉案房屋自2011年至今基本由周某、冯某管理和对外出租。上述多份证据能够相互印证，形成一个较为完整的证据链，可以认定周德元与冯德清之间关于涉案商铺的买卖合同关系成立，周德元已经向冯德清支付了涉案房屋的购房款。冯某与周某短信、微信、QQ聊天记录系截图打印件，并非原始载体，周德元、谢之兰提供的冯某借款证明彩印件并非原件，对以上证据，本院均不予采信。冯德清主张收到的25.5万元系周德元向其偿还欠款，证据不足，本院不予认定。 综上所述，本案中周德元、谢之兰与冯德清之间虽然没有签订涉案房屋的书面买卖合同，并未明确约定不动产产权手续的转移时间，但是在2010年10月15日周德元即已向冯德清支付购房款25.5万元，履行了主要合同义务，且购买人购买房屋的主要目的就是为了取得购买房屋所有权，且涉案商铺证件齐全，符合办理产权转移登记条件，故出售人冯德清应当依法协助周德元、谢之兰办理涉案商铺的房屋不动产产权转移手续。同时因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记后发生效力，涉案商铺尚未办理不动产产权转移手续，故周德元、谢之兰请求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国物权法》第九条第一项之规定，判决如下： 一、被告冯德清于本判决生效之日起二十日协助原告周德元、谢之兰办理位于商河县兴隆街中段路西冯德清名下的房屋所有权证证号为商房权证城字第0**572号，土地使用权证证号为商国用（2004）第1405号的建筑面积为91.34平方米的商铺不动产产权转移手续。 二、驳回原告周德元、谢之兰的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费1795元，由被告冯德清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  闫晓玲 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李 萌