山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1891号原告（反诉被告）：高娟，女，汉族，1979年7月1日出生，住所地：济宁市任城区。委托诉讼代理人：唐伟建，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞（实习），山东济信律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地：济宁市凌云路**，社会统一信用代码：91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，职务董事长。委托诉讼代理人：杨志严，该公司职工。原告（反诉被告）高娟与被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高娟委托诉讼代理人唐伟建、张鹏飞，被告山东兴迪尔置业集团有限公司委托诉讼代理人杨志严到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高娟向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金89300元。2、被告支付违约金。（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日计起至被告实际全部付清之日止）。3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。后变更诉讼请求为：1、被告支付房屋租金178600元。2、被告支付违约金。（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日起至被告实际全部付清之日至；以89300元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月23日起至被告实际全部付清之日至）。3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2015年5月，原告从被告方购得万**富德写字楼一间，双方于2015年6月23日签订了房屋租赁委托合同，合同约定被告按年向原告支付租金89300元，付款时间为每个租赁年度的第一个月内支付。合同签订后，原告依约履行，被告应于2019年7月23日前支付2019年6月23日至2020年6月22日年度租金，被告应于2020年7月23日前支付2020年6月23日至2021年6月22日年度租金，但被告以各种理由仍拖欠至今。现原告为维护自身合法权益，特依法向贵院起诉，请求盼归所请。山东兴迪尔置业集团有限公司辩称，答辩人与原告于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》属于委托合同关系，虽然原告曾就该涉案房产2018年6月23日至2019年6月22日的租金及违约金事宜将答辩人起诉至贵院（案号为（2019）鲁0891民初513号），贵院及二审法院作出的生效判决均认定双方所签的上述《房屋租赁委托合同》名为委托、实为租赁，且为有效合同。但是，涉案房产系答辩人通过售后包租方式售与原告，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定。虽然合同不因违反部颁规章而无效，但毕竟属于违法行为，不应受到法律的保护。自双方签订合同的2015年6月23日至今已达近五年之久，涉案房产因未能出租而一直空置，而答辩人却被迫一直向原告支付高额租金，租金总额竟然已接近原告所付购房款的一半。答辩人因违法采取售后包租方式销售类似商品房已负债累累，根本无力再继续向购房者支付高昂的租金，继续履行该份违法的合同对答辩人明显不公平。况且，自2019年年底以来，写字楼租赁市场因受全球新冠疫情爆发这一不可抗力因素的严重影响而陷入停滞，涉案房产根本无人问津和租赁，继续履行合同将严重损害答辩人的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，应全部免除上述合同约定的租金及违约金。同时，答辩人依法提起反诉，请求人民法院依法判令解除双方于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》。补充理由：一、由贵院作出的（2020）鲁0891民初1063号民事判决书，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见二》第六条第二款规定，就与本案类似的案件的租金给予了减免。二、原告在被告明确告知被告已经无履行能力的情况下，连续三次向人民法院起诉，要求答辩人支付租金，且拒绝与答辩人和解，已然违反了诚实信用原则。继续履行合同对答辩人显然不公平。三、本案原告未履行向答辩人开具租赁发票的义务，因此答辩人有权拒绝向原告支付租赁费。山东兴迪尔置业集团有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》；2、本案反诉费等各项费用由反诉被告承担。事实和理由：山东兴迪尔置业集团有限公司与高娟于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》属于委托合同关系，但高娟以房屋租赁合同纠纷向贵院起诉，要求山东兴迪尔置业集团有限公司按照房屋租赁合同关系向其支付2019年6月23日至2021年6月22日的租金及违约金。由于高娟曾就该涉案房产2018年6月23至2019年6月22日的租金及违约金事宜将山东兴迪尔置业集团有限公司起诉至贵院(案号为（2019）鲁0891民初513号)，贵院及二审法院作出的生效判决均认定双方所签的上述《房屋租赁委托合同》名为委托、实为租赁，且属有效合同。但是，涉案房产系山东兴迪尔置业集团有限公司通过售后包租方式售与高娟，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定。虽然合同不因违反部门规章而无效，但毕竟属于违法行为，不应受到法律的保护。自双方签订合同的2015年6月23日至今已达五年之久，涉案房产因未能出租而一直空置，而山东兴迪尔置业集团有限公司却被迫一直向高娟支付高额租金，租金总额竟然已接近高娟所付购房款的一半。山东兴迪尔置业集团有限公司因违法采取售后包租方式销售类似商品房已负债累累，根本无力再继续向购房者支付高昂的租金，继续履行该份违法的合同对山东兴迪尔置业集团有限公司明显不公平。况且，自2019年年底以来，写字楼租赁市场因受全球新冠疫情爆发这一不可抗力因素的严重影响而陷入停滞，涉案房产根本无人问津和租赁，继续履行合同将严重损害山东兴迪尔置业集团有限公司的合法权益。因此，山东兴迪尔置业集团有限公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项关于因不可抗力因素导致不能实现合同目的当事人可解除合同之规定，要求解除与高娟所签的《房屋租赁委托合同》，同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款之规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”；及最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：……（2）违约方继续履行合同，对其显失公平……”。反诉原告特依法提起反诉，请求人民法院依据上述法律规定以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，依法判令解除山东兴迪尔置业集团有限公司与高娟于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》。高娟辩称，一、双方签订的《房屋租赁委托合同》不是单独孤立存在的，和《济宁市商品房买卖合同》有直接的、必然的联系，是不可分割的整体，《济宁市商品房买卖合同》双方已完全履行，《房屋租赁委托合同》也应当继续全面履行。二、山东兴迪尔置业集团有限公司要求解除合同既没有任何法律依据，也找不到任何合同依据。三、《房屋租赁委托合同》双方非常清楚的自愿约定了无论山东兴迪尔置业集团有限公司是否将房屋对外出租，都需要预先支付固定的租金数额给答辩人，与经营状况无关；案涉房屋租与不租，与高娟无关，山东兴迪尔置业集团有限公司都应当按照固定数额支付租金。这是山东兴迪尔置业集团有限公司自担风险的行为，谈不上不公平，山东兴迪尔置业集团有限公司解除合同有违诚信和契约。四、疫情只是暂时性的，而双方的《房屋租赁委托合同》是十年，长期性的，根本谈不上“不可抗力”，就是说如果山东兴迪尔置业集团有限公司在发生疫情之前就已经存在了迟延支付租金的情况，那么山东兴迪尔置业集团有限公司就不能把疫情作为不可抗力免除相应的违约责任。在疫情发生之后，租赁合同的解除的核心是审查疫情的发生或管控手段是否导致了合同目的无法实现，如果疫情的发生仅仅是对合同的履行造成了一定影响，那么双方不能够轻易地解除租赁合同，特别是对于租赁期比较长的租赁合同。综上，山东兴迪尔置业集团有限公司反诉解除合同不符合契约精神，严重违反诚实信用原则，其要求解除合同没有法律依据也没有事实依据，请求法院依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司提供的与柳行街道办事处签订的《房屋租赁合同》、与案外人签订的《关于解除的协议》五份，与本案无关联性，本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年5月，高娟购买山东兴迪尔置业集团有限公司开发的房屋一套。2015年6月23日，高娟与山东兴迪尔置业集团有限公司签订《房屋租赁委托合同》，约定高娟将房屋委托给山东兴迪尔置业集团有限公司进行出租、招商，委托期限为2015年6月23日至2025年6月22日，山东兴迪尔置业集团有限公司向高娟转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的第1个月，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。另查明：高娟于2019年2月向本院起诉山东兴迪尔置业集团有限公司，要求其支付2018年6月23日至2019年6月22日租金，本院作出（2019）鲁0891民初513号民事判决书，支持了高娟的诉讼请求。济宁市中级人民法院于2019年12月12日作出(2019）鲁08民终5920号民事判决书，维持了本院作出的（2019）鲁0891民初513号民事判决书。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《商品房销售管理办法》由住房和城乡建设部发布，其性质系部门规章，该规定并非是能够致使合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定。高娟与山东兴迪尔置业集团有限公司签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家及社会公众利益，故该合同系合法、有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照《房屋租赁委托合同》约定，山东兴迪尔置业集团有限公司应当于2019年7月23日前支付2019年6月23日至2020年6月22日租金；于2020年7月23日前支付2020年6月23日至2021年6月22日租金，但该公司并未履行，其行为已构成违约，现高娟要求该公司履行支付租金的义务，有事实与法律依据，本院予以支持。《房屋租赁委托合同》第五条第二款约定“乙方若不能按合同约定时间转交租金，乙方负责按当期租金金额的万分之五/天向甲方支付违约金”，现山东兴迪尔置业集团有限公司未按约定时间交付租金，应按照约定向高娟支付违约金。关于双方《房屋租赁委托合同》是否应予以解除的问题，本院认为，涉案《房屋租赁委托合同》为有效合同，因此双方当事人应严格按照合同的约定履行。租赁涉案房产并非基于经营的现实需要，而是基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，即售后包租，至于被告租赁后如何处置、能否再次出租出去及能否盈利，并非山东兴迪尔置业集团有限公司包租涉案房屋时所主要需要考虑的，其当时所主要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去。现山东兴迪尔置业集团有限公司已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给高娟，却又以涉案房屋包租后一直空置，无法实现租赁合同目的为由要求解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此被告未能出租涉案房屋并非受疫情影响，被告依据疫情影响主张涉案《房屋租赁委托合同》应予解除，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后十日内向原告高娟支付2019年6月23日至2020年6月22日及2020年6月23日至2021年6月22日租赁费178600元。二、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后十日内向原告高娟支付违约金（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日起至被告实际给付之日止；以89300元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月23日起至被告实际给付之日止）。二、驳回被告山东兴迪尔置业集团有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱之义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费1936元、反诉案件受理费100元、诉讼保全费1520元，合计3556元，由被告山东兴迪尔置业集团有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  胡琳琳二〇二〇年九月二十二日书记员  周鹏励