广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初911号原告徐建平，男，1976年12月30日出生，汉族，住湖北省武穴市*************。身份证号码：421************116。原告胡友珍，女，1980年10月15日，汉族，住湖北省武穴市*********徐复先垸。身份证号码：421************749。上列两原告诉讼代理人谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司，住所地：博罗县*******。统一社会信用代码：914***********249A。法定代表人刘某1。诉讼代理人罗乔旋，广东信而立律师事务所律师。原告徐建平、胡友珍诉被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐建平、胡友珍及其诉讼代理人谢新志，被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司诉讼代理人罗乔旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建平、胡友珍诉称，2016年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于博罗县********组莲塘（土名）财富生活广场B栋12层07房，总价款人民币350024元。被告应当在2016年12月28日前将商品房交付原告使用。若被告逾期交房，按照合同中第九条约定的承担逾期交房责任。合同签订后，原告已履行了合同义务，但被告严重逾期履行交房义务。综上所述，根据《合同法》第107条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，《商品房销售管理办法》第16条、第30条等规定，并根据双方在《商品房买卖合同》第8条、第9条等约定，被告应向原告支付逾期交房违约金人民币69829.78元（自2016年12月29日起，应计算至2018年10月25日）。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币69829.78元（自2016年12月29日起，应计算至2018年10月25日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告应当在2016年12月28日前向原告交付涉案房屋；2、购房发票、贷款合同，证明原告已支付全部购房款；3、维修基金收据、契税发票，证明原告已缴纳相关税费；4、楼宇认购书。被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司辩称，被告认为原告要求支付逾期交房违约金金额过高，计算时间有误，根据原被告双方签订的补充协议第二条规定，在未收到出卖人任何形式收楼通知的情况之下，买受人应当以本合同约定的交付期限届满日起60天内向出卖人要求验收楼房并办理相关收楼手续，如果买受人不按照前款要求来办理收楼手续，则从出卖人发出收楼通知书起的第16日起，或从本合同约定交付期限届满日起的第61天起，视为该房屋由买受人验收合格，并已交付买受人使用。即使存在逾期交楼的情况，逾期的日期应当不超过60日，故原告要求支付交楼违约金的起算时间应调整为从2016年12月29日起至2017年2月1日。另外其没有证据证明因逾期交楼所造成的实际损失，加上本身购买的楼房总价才350024元，,其要求违约金将近70000元，明显超出其所谓的损失范围，故请求法院调整其计算违约金的计算金额。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：竣工验收备案表，证明涉案的房屋已经竣工验收。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3真实性、合法性、关联性予以确认，但对其证明内容不予确认，该三组证据证明存在买卖房屋的关系，但无法证明原告因逾期交楼所造成的损失以及实际收楼的时间，应当按约定来处理，也就是计算逾期交楼的时间，应当按照补充协议的60天计算；对证据4不予确认，原被告双方在2016年6月14日进行重新签订，可以认为对付款的期限已经作出了变更。原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性确认，该证据证明涉案房屋直到2018年8月30日才符合交付条件。经审理查明，2016年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2016）10011799），合同约定：原告向被告购买位于博罗县********组莲塘（土名）财富生活广场B栋12层07房，总金额为人民币350024元，原告应在签订合同之日交首期房款（80%）280024元，剩余房款2016年12月份付清（20%）70000元；被告应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，合同还约定了其他相关事项。同日，原告即按照合同约定支付了首期款280024元。2018年10月14日，原告支付了剩余房款70000元。另，庭审中，原告陈述被告于2018年9月30日以电话通知其办理收楼手续，被告于2018年10月25日将涉案商品房交付给原告。本院认为，原、告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后,原告依约支付了首期购房款，履行了合同约定的大部分支付义务，被告应当根据该合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。被告未提交证据证明其与原告办理收楼手续的时间，应承担举证不能的不利后果,因此，本院以原告认可的2018年9月30日为被告通知交房时间。被告未按照合同约定的时间将涉案商品房交付给原告，被告应当承担逾期交房违约责任，故原告主张被告支付2016年12月29日至2018年9月30日止共640天的逾期交房违约金,本院予以支持，超过该期限的违约金，本院予以驳回。关于被告承担逾期交房的违约金计算基数,虽然双方在2016年6月5日签订的《楼宇认购书》中特别注明剩余20%购房款在交楼时付清，但根据双方于2016年6月14日签订正式的《商品房买卖合同》约定，原告应于2016年12月份付清剩余房款（20%）70000元，该约定应视为对《楼宇认购书》中约定的支付时间所作的一个变更，原告于2018年10月14日才向被告支付剩余房款70000元，其行为亦构成违约，故本院确认以原告按期支付的首期房款金额280024元作为计算违约金的基数。关于被告承担逾期交房违约金的计算标准,鉴于双方在合同中第九条明确约定按日万分之三支付违约金,且该计算标准也不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称应按购房合同附件四合同补充协议第二条认定计算支付逾期交房违约金的时间为60日，因该条款系格式条款，被告未能提供证据证明其已向原告履行了提示说明义务，且案涉商品房在该补充协议约定的期限内亦不符合约定交付条件，故对其抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐建平、胡友珍支付逾期交房违约金（该违约金以280024元为基数，自2016年12月29日至2018年9月30日按日万分之三计算）。二、驳回原告徐建平、胡友珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元（原告预交1546元），由原告徐建平、胡友珍负担310元，由被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司负担1236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二〇年九月八日法官 助理  欧辉娟书 记 员  童春梅