江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0322民初697号原告（反诉被告）：赵林，1971年9月28日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴佩侠，女，1973年2月19日出生，汉族，住沛县。被告（反诉原告）：时春雨，男，1976年2月12日出生，汉族，住沛县。两被告委托诉讼代理人：杨驰，江苏智临律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：赵兴宇，江苏智临律师事务所律师实习律师。原告赵林与被告吴佩侠、时春雨房屋买卖合同纠纷一案，以及反诉原告吴佩侠、时春雨与反诉被告赵林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日、8月17日公开开庭进行了审理。两次开庭原告赵林及其委托诉讼代理人刘夫强，被告吴佩侠、时春雨的委托诉讼代理人杨驰、赵兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵林向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助办理沛县书香雅苑6号楼1单元2302室房屋产权过户手续；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告通过中介公司介绍，于2018年12月2日签订了房屋买卖合同，合同约定被告将沛县书香雅苑6号楼1单元2302室房屋出售给原告，房屋价款538000元，原告支付大部分房款后，双方完成房屋交接，并且装修施工。后原告将房款全部付清，被告不愿意协助原告办理房屋过户手续。被告吴佩侠、时春雨辩称，1、涉案房屋过户条件未成就，原告仍欠购房款18000元未支付。2018年12月2日原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定将涉案书香雅苑6-1-2302室房屋出售给原告，房屋价款为538000元，签订合同当日即交付了涉案房屋，但被告仅收到购房款52万元，原告仍有18000元未支付。2、原告还存在其他违约行为。原告未按合同约定的节点付款。双方之间的房屋买卖合同书第五条付款方式第3项约定，原告应于2019年6月30日前付清购房款，但原告并未按照约定履行合同义务。房屋买卖合同已产生税、费合计12745.91元，应由原告支付，但原告并未承担。根据合同第三条、第七条、第十二条第1项约定，房屋交付后的物业、水电、暖气费等相关费用由原告承担，涉案房屋需缴纳所有税费及相关过户费、办理房产证所需所有费用均由原告承担。但实际上都是被告支付，被告多次向原告催要，原告至今未付。因此，在原告支付完毕购房款及相关税、费前，其诉讼请求不应支持。反诉原告吴佩侠、时春雨向本院提出反诉请求：1、判令赵林支付吴佩侠、时春雨违约金760000元；2、判令赵林支付吴佩侠、时春雨购房款18000元；3、判令赵林支付吴佩侠、时春雨涉案房屋税、费共计12745.91元；4、本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月2日签订《房屋买卖合同书》，将涉案房屋书香雅苑6-1-2302室房屋出卖给反诉被告赵林，根据合同约定，赵林应于2019年6月30日前付清购房款，但赵林一直迟延付款，经多次催要，赵林仍未付清房款，仍欠付18000元。根据合同第三条、第七条、第十二条第1项约定，房屋交付后的物业、水电、暖气费等相关费用由赵林承担，涉案房屋需缴纳所有税费及相关过户费、办理房产证所需所有费用均由赵林承担。上述费用共计已产生12745.91元，实际都是反诉原告支出，经多次催要，赵林至今未付。根据合同第十二条第2项约定，如一方违约，均双倍赔偿已付房款。原告自2019年6月30日违约，2019年6月30日赵林已付房款为38万元，故吴佩侠、时春雨主张违约金76万元。反诉被告赵林辩称，反诉请求不能成立，请求法院依法驳回。赵林不存在违约行为，赵林已按照合同约定付清了房款，合同明确写明是在时春雨、吴佩侠的房屋产权证下来后付清房款，并非反诉原告所主张的2019年6月30日。虽然在合同中有此内容，但是在签订合同时，考虑到反诉原告的房屋产权证办理时间较长，所以将此条款变更成“待房产证下来后，付清房款”，双方对此进行了确认。对于购房款，赵林已经全部支付完毕，且在反诉原告的反诉状中，其自认2020年1月9日付清了房款，说明赵林的购房款已经支付完毕。对于反诉原告主张的房屋相关的税费问题，按照房屋买卖合同约定，反诉原告将房屋过户给赵林所产生的过户费用，应当由赵林承担。反诉原告自己办理房产手续所产生的费用应由自己承担，反诉原告在办理产权证以及交纳物业费等相关费用的时候，也没有通知赵林办理相关手续，因为反诉原告一直都以自己的观点来左右本案合同履行，反诉原告对赵林及中介公司谈到房屋价格上涨过快，认为出售的房价较低，不愿继续出售，所以反诉原告一厢情愿的自己单方交纳了相关费用，其目的是不想继续出售房屋。即使赵林存在违约，反诉原告提出的违约金数额也过高，按照合同约定，合同签订当日仅仅交纳了2万元定金，也只能在2万的基础上主张双倍赔偿，其他购房款并非违约条款约定的事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月28日，吴佩侠向沛县荣越房产经纪有限公司出具委托协议一份，内容为：“委托协议本人吴佩侠全权委托荣越房产出售书香雅苑室，产证面积为104.68平方米，售价为伍拾贰万元整，将房款转入吴佩侠农行……卡号里，已收定金壹万元整。”2018年12月2日，吴佩侠（甲方、出售方）、赵林（乙方、购买方）、沛县荣越房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将沛县书香雅苑6-1-2302室房产出售给乙方；甲方保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线、电视费及相关费用；在此房产交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担；交易成交价538000元，此合同签订当日乙方付20000元为购房定金，房款支付方式：1、乙方购买书香雅苑6-1-2302为全款购买，首期付款180000元，2、二期房款200000元在2018年12月1日前付清，3、尾款2019年6月30日前付清，待产证下来后付清，4、甲乙双方均无异议；在此交易过程中，甲方需交纳的所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担；若乙方违约，应向甲方赔偿相当于所交定金数额的违约金；其他特殊约定：1、书香雅苑6-1-2302室办理房产证所需费用均由乙方承担，2、甲、乙双方如一方违约，均双倍赔偿以（应为已）付房款；3、甲乙双方均无异议等。签订上述《房屋买卖合同书》后两日内，吴佩侠、时春雨将涉案房屋交付给赵林。赵林通过沛县荣越房产经纪有限公司员工张青华支付给吴佩侠房款合计52万元，除上述52万元外，赵林还交给张青华18000元，张青华未转交给吴佩侠、时春雨。2020年9月10日，赵林支付给吴佩侠购房款18000元。吴佩侠、时春雨系夫妻关系。吴佩侠、时春雨于2018年8月11日交纳涉案房屋物业服务费、电梯能耗费、公共能耗费、生活垃圾处理费合计2104元，交纳装修垃圾清运费、装修管理费合计400元。2019年12月9日，吴佩侠、时春雨为将涉案房屋办理至其名下，交纳不动产登记费160元、维修基金9421元、契税1266.91元。本院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行其义务。一、关于过户的问题。赵林已付清房款，涉案房屋亦具备过户条件，故对赵林要求吴佩侠、时春雨协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金问题。《房屋买卖合同书》既约定“尾款2019年6月30日前付清”，又约定“待产证下来后付清”。本院认为，该两条款存在冲突，而“待产证下来后付清”书写在后，应认定书写在后的条款变更了书写在前的条款；且从合同目的来看，双方约定尾款的付款时间，是为保障赵林将涉案房屋过户至其名下，因此，尾款的付款时间，应适用“待产证下来后付清”的条款。现吴佩侠、时春雨并未协助赵林办理涉案房屋产权登记证书，尾款付款条件尚未成就，赵林并不存在逾期支付房款的违约行为，对吴佩侠、时春雨主张的违约金，本院不予支持。三、关于涉案房屋税费问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定，在此房产交接之前的物业、水电、暖气等相关费用由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担。吴佩侠、时春雨交纳涉案房屋物业服务费、电梯能耗费、公共能耗费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费的时间为2018年8月11日，而向赵林交付涉案房屋的时间为2018年12月，故上述费用应由吴佩侠、时春雨承担。《房屋买卖合同》约定，甲方保证已付清过户前的所有契税、维修基金及相关费用。因此，吴佩侠、时春雨为将涉案房屋办理至其名下，交纳的维修基金、契税，属于其义务范围，而不属于赵林的义务，赵林对上述费用不承担责任。吴佩侠、时春雨所支出的不动产登记费160元，是因其上一手房产交易所产生的费用，并不是将房屋过户至赵林名下产生的费用，赵林对该项费用不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告吴佩侠、时春雨于本判决生效后三十日内协助原告赵林办理沛县书香雅苑6号楼1单元2302室房屋产权过户手续；二、驳回反诉原告吴佩侠、时春雨的反诉请求。本诉案件受理费80元，由被告吴佩侠、时春雨负担（于本判决生效后十日内付清），反诉案件受理费5764元，由反诉原告吴佩侠、时春雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 欣人民陪审员 刘 荣人民陪审员 汪辉东二〇二〇年九月二十二日法官 助理 肖 晓书 记 员 郑陶陶