德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初2448号 原告：四川聚盟商业管理有限公司，住所地四川省德阳市区文庙街51号3栋2-35号，统一社会信用代码91510600309479937F。 法定代表人：张先德，总经理。 委托诉讼代理人：曾爽，四川聚道律师事务所律师。 被告：曾宪波，女，1969年10月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：周力，四川环峰律师事务所律师。 原告四川聚盟商业管理有限公司（以下简称聚盟公司）与被告曾宪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚盟公司的委托诉讼代理人曾爽、被告曾宪波及其委托诉讼代理人周力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚盟公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年至2021年度租金、商业管理服务费共计191448.72元；2.判决被告向原告支付滞纳金至本息付清之日止（按合同约定以69253.92元为基数，从2020年3月29日起按照每日利率1%进行计算；以122194.8元为基数，从2020年3月6日起按照每日利率1%进行计算），至起诉之日暂计算为77881.47元；3.判决被告支付律师费10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川文杰置业有限公司（以下简称文杰公司）、原告与被告于2017年4月5日签订《商铺租赁合同》及《商业管理服务合同》，文杰公司授权原告行使出租方的相关权利，具体内容以《商业管理服务合同》为准。合同约定由被告承租属文杰公司所有的位于德阳市××路××号“文杰·莱茵广场”的4层7号商铺，租期5年。合同约定被告应于2020年3月5日前向原告支付租金及商业管理服务费共计122194.8元，被告迟延交纳租金及管理费的，每延迟一日，应向原告按照欠缴金额的1%支付滞纳金。后文杰公司、原告与被告于2019年4月17日签订《商铺租赁合同》（合同编号：0042）及《商业管理服务合同》（合同编号：0042），文杰公司同样授权原告行使出租方的相关权利，具体内容以《商业管理服务合同》（合同编号：0042）为准。合同约定由被告承租属文杰公司所有的位于德阳市××路××号“文杰·莱茵广场”的4层8号商铺，租期3年。合同约定被告应于2020年3月28日前向原告支付租金及商业管理服务费共计69253.92元，被告迟延交纳租金及管理费的，每延迟一日，应向原告按照欠缴金额的1%支付滞纳金。被告未按照合同约定如期缴纳租金及商业管理服务费，经原告多次催要，被告仍拒绝支付。被告的行为严重违反了合同约定，原告为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告曾宪波辩称：1.答辩人认可尚欠原告租金及商业管理服务费共计191448.72元，答辩人租用原告商铺经营茶楼及餐饮，因新冠疫情停业长达几个月，停业期间答辩人一直没有经营收入，周转资金缺乏，暂时无力按合同约定的时间支付租金及商业管理服务费，但属于不可抗力因素，并非答辩人主观恶意拖欠。答辩人的特殊情形符合《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》的内容，不能视为违约。2.请求人民法院根据公平原则对双方租金及商业管理服务费作出调整、变更，对经营困难的小微企业、个体工商户进行扶持帮助，请求减免两个月的租金及商业管理服务费。3.虽然合同约定由违约方承担律师费，但因不可抗力造成答辩人履行合同困难，原告的起诉并非必要，律师费的产生及承担归责于被告的诉请于法无据、于理不合。综上，请求法院认定答辩人不存在违约，驳回原告关于违约金及律师费的诉讼请求，并参照国家政策对答辩人应支付的租金及商业管理服务费作出调整，减免答辩人两个月租金及商业管理服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2019年4月15日，原告聚盟公司（甲方）与被告曾宪波（乙方）签订《（商业）入驻意向协议书》，约定：乙方意向租赁甲方文杰·莱茵广场4层8号商铺，该商铺建筑面积约为250.92平方米；乙方签署本协议时，向甲方支付意向金10000元作为甲、乙双方的履约担保，甲方出具收据，此项意向金在甲乙双方签署正式租赁合同时折抵为履约保证金；甲方在乙方交付意向金之日起为乙方预留莱茵广场4层8号商铺。 2019年4月17日，文杰公司（甲方、出租方）与被告曾宪波（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将德阳市××路××号文杰·莱茵广场4层8号商铺出租给乙方使用，用于经营餐饮；该商铺为毛坯房，建筑面积250.92平方米，套内面积202.67平方米，以房管部门备案的实测面积为准；租赁期为3年，自2019年4月28日起至2022年4月27日止，如因甲方原因未能及时交付，租期相应顺延；第一年（2019年4月28日-2020年4月27日）租金为19044.38元，付款时间为2019年4月17日，第二年（2020年4月28日-2021年4月27日）租金为20776.18元，付款时间为2020年3月28日，第三年（2020年4月28日-2022年4月27日）租金为20776.18元，付款时间为2021年3月28日；甲方授权聚盟公司作为文杰·莱茵广场的商业管理公司，聚盟公司可代表甲方行使出租方的权利、履行出租方的义务及为乙方提供商业管理服务，具体内容以乙方与聚盟公司签订的《商业管理服务合同》（合同编号：0042）为准；乙方延迟交纳租金，乙方应以所欠租金总额为基数，按每日百分之一向甲方计付滞纳金；乙方延迟交纳租金超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方还应支付与年租金等金额的违约金；双方如在合同履行中发生争议，应当友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉；因纠纷产生的律师费、差旅费、鉴定费等由违约方承担。同日，原告聚盟公司（甲方、管理方）与被告曾宪波（乙方、承租方）签订《商业管理服务合同》（合同编号：0042），约定：本合同服务期限与乙方租赁该商铺的期限一致，自2019年4月28日至2022年4月27日止；经文杰公司授权同意，甲方为乙方提供1个月免租期，免租期内乙方无需承担该商铺租金和商业管理服务费，但仍需承担该商铺发生的水、电、物业等其他费用；该商铺的商业管理服务费按建筑面积计付，按年支付，第一年（2019年4月28日-2020年4月27日）为44437.93元、付款时间为2019年4月17日，第二年（2020年4月28日-2021年4月27日）金额为48477.74元、付款时间为2020年3月28日，第三年（2021年4月28日-2022年4月27日）金额为48477.74元、付款时间为2021年3月28日；甲方作为文杰公司指定的商业管理公司，除提供商业管理服务外，还代表文杰公司行使出租权利和履行出租义务，乙方明确知晓该商铺的所有权人为文杰公司，甲方系文杰公司的商业管理公司；乙方延迟交纳本合同项下费用的，乙方应以所欠费用总额为基数，按每日百分之一向甲方计付滞纳金，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方还应支付与履约保证金同等金额的违约金；双方在本合同项下产生争议，应当友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉；因纠纷产生的律师费、差旅费、鉴定费等由违约方承担。 庭审中，原告聚盟公司还出具一份未落签订时间的《商铺租赁合同》，系由文杰公司与被告签订，主要载明：文杰公司将“文杰·莱茵广场”4层7号商铺出租给被告使用，用于经营棋牌、茶饮；该商铺为毛坯房，建筑面积387.92平方米；租赁期限为5年，自2017年4月5日至2022年4月4日止；前三年租金每年均为34912.8元，第四年租金为36658.44元，第五年租金为38491.36元；第一期租金在本合同签订后10日内一次性支付，第二期租金应在2018年3月5日前支付，第三期租金应在2019年3月5日前支付，第四次租金应在2020年3月5日前支付，第五期租金应在2021年3月5日前支付；文杰公司授权聚盟公司代其行使出租方的权利、履行出租方的义务；承租方延迟交纳租金应每日支付欠费金额1%的滞纳金，延迟超过30日，文杰公司有权单方解除合同；双方如在合同履行中发生争议，应当友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉；因纠纷产生的律师费、差旅费、鉴定费等由违约方承担等内容。原告还出具其与被告于2017年4月5日签订的《商业管理服务合同》，主要载明：被告承租“文杰·莱茵广场”4层7号商铺；本合同服务期限与被告租赁该商铺的期限一致，自2017年4月5日至2022年4月4日止；商业管理服务费前三年每年均为81463.2元，第四年为85536.36元，第五年为89813.18元；商业管理服务费按年支付，第一年在本合同签订后10日内支付，后四期分别于当年3月5日前一次性支付；承租方延迟交纳本合同项下费用的，应每日支付欠费金额1%的滞纳金，延迟超过30日，文杰公司有权单方解除合同，并收取与履约保证金同等金额的违约金；双方如在合同履行中发生争议，应当友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉；因纠纷产生的律师费、差旅费、鉴定费等由违约方承担等内容。 另查明，原告聚盟公司与四川聚道律师事务所就本案签订《委托代理合同》，约定本案律师代理服务费为10000元，并附有律师事务所开具的原告交纳10000元代理费的增值税发票。 以上事实，有当事人陈述、（商业）入驻意向协议书、商铺租赁合同、商业管理服务合同、委托代理合同及其发票等证据予以佐证。 本院认为，文杰公司与被告签订的《商铺租赁合同》，原、被告签订的《商业管理服务合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依照文杰公司的授权和合同的约定主张租金及商业管理服务费共计191448.72元，被告予以认可，本院予以确认。但被告辩称，未支付租金和商业管理服务费系受新冠疫情的影响，被告暂无力支付，请求免除两个月的租金及商业管理服务费，并不承担违约责任和律师费。 本院认为，本次新冠肺炎疫情属重大突发公共卫生事件，在全国范围内的多个省市区产生了隔离、停工停产情况，系不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，对各类行业均造成了较大影响。本案中，被告承租的房屋主要从事棋牌、茶饮及餐饮服务，属于聚众型服务行业，尤其受小区管控措施和政府经营性隔离措施的影响，经营活动严重受限，营业收入亦会受一定程度的减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合德阳市疫情防控期间的管控政策力度、原告在疫情管控期间付出的商业管理服务成本以及被告因疫情防控所减少收入的程度等因素，酌情认定减收一个月的房租和商业管理服务费，即将被告应向原告支付的总金额调整为175494.66元（191448.72元÷12×11）。同时，由于租金及商业管理服务费系受疫情影响收入减少而无力支付，被告主观上并无过错，根据公平原则，对原告主张要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于10000元律师费，由于该案确系被告未及时支付租金导致，双方亦在合同中约定律师费由违约方承担，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决如下： 一、被告曾宪波应于本判决生效之日起十日内向原告四川聚盟商业管理有限公司支付租金、商业管理服务费共计175494.66元； 二、被告曾宪波应于本判决生效之日起十日内向原告四川聚盟商业管理有限公司支付律师代理费10000元； 三、驳回原告四川聚盟商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费2745元，由原告四川聚盟商业管理有限公司负担922元，由被告曾宪波负担1823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 邹赤波 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 庄梦捷 书 记 员 周 婷