北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5816号原告（反诉被告）：北京市海淀区成达培训学校，住所地北京市海淀区中关村南大街48号九龙商务中心A座2层201室。法定代表人：杨柳枝，校长。委托诉讼代理人：李振宇，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京弘徽投资有限公司，住所地北京市东城区天坛东路72号307室（7号楼）。法定代表人：胡洪华，总经理。被告：胡洪华，男，1977年1月31日出生，汉族，北京弘徽投资有限公司总经理，住安徽省歙县，现住北京市西城区。二被告之共同委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：张友华，北京市安衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市海淀区成达培训学校（以下简称成达学校）与被告（反诉原告）北京弘徽投资有限公司（以下简称弘徽公司）、胡洪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成达学校之委托诉讼代理人李振宇、被告弘徽公司、胡洪华之共同委托诉讼代理人周红笑、张友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成达学校向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告一签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2.请求判令二被告连带返还原告2018年6月1日至2018年8月31日的租金812510元；3.请求判令二被告连带返还原告房屋租赁保证金310000元；4.请求判令二被告连带向原告支付违约金306504元；5.请求判令二被告连带向原告支付迟延返还租金、保证金的利息（利息以1122510元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年6月1日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率）；6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年2月9日，被告北京弘徽投资有限公司（出租方、甲方）与原告北京市海淀区成达培训学校（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：甲方向乙方出租位于北京市房山区xx院的房屋；租赁期限自2015年3月1日起至2024年6月15日，共计9年3个月；年租金2838000元，从第4年起，每3年递增百分之八；乙方应支付房屋租赁保证金300000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同还对双方其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告依约向被告交纳了房屋租赁保证金及租金，自2015年3月1日起使用租赁房屋。2015年3月7日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，就租赁事宜作出补充约定。2018年2月，原告查询政府部门网站公告信息得知，租赁房屋属于房山区长阳镇06、07街区棚户区改造项目范围，即将面临拆迁，原告依据租赁合同第十三条第二款、第十五条第六款之约定，提前三个月向被告发出《解除合同通知书》，告知其将于2018年6月4日解除合同、租金亦支付至合同解除之日。被告收到通知书后，蛮横拒绝原告的合理主张，并以停水断电威胁原告继续履行合同。原告为避免正常教学秩序遭到破坏，多次与被告协商沟通并提供多种解决方案供被告选择。2018年4月5日，被告通过股东决议，全权委托股东张立华与原告协商签订了《房屋租赁合同补充协议二》，约定：租赁合同自2018年9月1日起解除、原告享有5天免租搬迁期、搬迁当日退还保证金、租赁房屋面临拆迁时的处理方式、胡洪华承担连带责任等事宜。2018年5月10日，原告收到长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目长阳镇高岭村拆迁工作组送达的《催促交房告知书》，告知书以原告租赁房屋属于拆迁范围且超过交房期限为由，要求原告7日内移交房屋。原告立即与被告沟通，要求依照《房屋租赁合同补充协议二》的约定，协商合同解除、退还租金及保证金事宜，并函告被告于2018年6月1日前来查验房屋及附属设施、办理房屋交接，被告对原告的合理要求置之不理，为多收租金恶意拖延交接房屋。经原告反复催促，被告于2018年6月11日方才接收租赁房屋钥匙，并以种种理由拖延查验房屋及附属设施，直至2018年7月8日方才签署《清点接收物品总清单》。2018年7月9日，被告法定代表人胡洪华以微信方式向原告法定代表人杨柳枝发送告知函，以“仅同意租金计算至2018年6月11日、保证金尚不足抵偿房屋修复费用、未收到拆迁通知不同意解除合同”等荒唐理由，推脱拒不返还原告租金及保证金。为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，望判如所请。弘徽公司辩称，一、被答辩人的陈述与客观事实完全不符。被答辩人在履行《房屋租赁租合同》及《房屋租赁租合同补充协议》过程中，没有一次按约定时间支付过租金，以各种理由拖延支付租金是被答辩人常态手段。本应于2016年9月1日支付半年租金的被答辩人，曾以房屋面积不足为由拒付租金，答辩人于2016年9月6日向其发出《关于催收房租的函》后，才得以收回拖欠很久的租金。被答辩人于2018年3月4日以“无法继续经营”为主要理由，以“租赁房将面临拆迁”为次要理由，向答辩人发出《解除合同通知书》，称双方合同将于2018年6月4日解除，并要求在十日内协商确定专建部分修建费用。答辩人于2018年3月5日以“关于对《解除合同通知书》的回复”明确告知其解除合同的理由不能成立。2018年3月16日，被答辩人又向答辩人发出《关于租赁合同争议事项解决方案的告知函》，称收回其3月4日的《解除合同通知书》，继续履行合同至2018年8月31日，但要双方签订协议条款约定十天的宽限期：如要拆迁，应于6月1日前与其解除合同，并在通知当日如数返还其30万元保证金。否则，应向其支付年租金总额10%的违约金。答辩人对其无理要求无法接受。2018年3月23日，被答辩人发给答辩人《关于租赁合同争议事项最终告知函》，仍拒交房屋租金。2018年3月26日，答辩人不得已发出了《解除合同通知书》，通知被答辩人，双方间的房屋租赁合同于2018年3月31日解除，给予10天的宽限期，允许其使用房屋至2018年4月10日。2018年4月4日，被答辩人单方起草了《房屋租赁合同补充协议二》，以微信形式发给答辩人的法定代表人胡洪华，协议内容遭到答辩人全体股东反对。此时，被答辩人招收的租赁房屋的高考补习生已达数百名，答辩人本应按3月26日的《解除合同通知书》执行，考虑到高考是人生大事，答辩人的股东召开了股东会，明确由股东张立华与被答辩人协商场地（被答辩人从建材城手中转租到的属答辩人的大车间部分场地）与租金事项，以免发生意外冲突。同时要求张立华不得采取任何不利于高考生补习的举措，更不能违反合同做出任何承诺。2018年4月4日，股东张立华前去协商。2018年4月8日，答辩人的法定代表人胡洪华账上收到了两笔被答辩人汇入的款项，本以为双方的租金矛盾已经化解，却突然又收到被答辩人寄来的《房屋租赁合同补充协议二》，答辩人无奈之中只得于2018年4月10日向被答辩人寄出异议函与“关于撤回《解除合同通知书》的函”，明确告知被答辩人，答辩人与胡洪华均不能接受《房屋租赁合同补充协议二》的任何条款，张立华亦无权代表答辩人与胡洪华签订《房屋租赁合同补充协议二》。2018年5月31日，被答辩人第二次寄给答辩人《解除合同通知书》，要求答辩人按《房屋租赁合同补充协议二》履行。答辩人于6月4日向被答辩人寄出《关于二次〈解除合同通知书〉的函复》，再次明确拆迁事实无法证实，告知如执意解除合同按违约处理；房屋腾空后接收，按合同约定结算。同时出具了张志豪（租赁房屋与被答辩人现场联系人、住现场）为房屋接收人的委托书。2018年6月7日，被答辩人发出《房屋交接及支付款项的通知书》，要求答辩人至迟于6月8日前往现场清点设施、设备，并退还租金与保证金，支付其违约金。当答辩人的接收人去找被答辩人的经办人时，却告知已去旅游。后于2018年6月11日23点才将院大门钥匙交给答辩人的代理人张志豪，但280余间房门钥匙并未交付，物品清点工作直至7月8日才结束。答辩人根据对收房情况的初步判断，法定代表人胡洪华发微信给被答辩人的法定代表人杨柳枝，明确表示：1、房屋损坏严重、加上物品设施损坏丢失，单方估算保证金已不足以赔偿数额；2、清点期间不计房租，租金仅算至交院大门钥匙的6月11日止；3、至今未收到拆迁通知，无法以拆迁原因解除合同；并告知其他问题可友好协商。同时发微信给被答辩人的杨、丁两位校长，请到现场确认房屋墙面损坏情况，得到杨柳枝的回复是：“你们爱怎么修就怎么修，关我屁事！”2018年7月10日，被答辩人向答辩人发出《告知函》，称如在7月12日前结算费用，则同意只退2018年6月11日至2018年8月31日期间的租金、并承担赔偿与修复费用11万元（只退其20万元保证金），不再要求答辩人承担违约金。二、被答辩人解除合同的理由不能成立被答辩人以承租房面临拆迁为由提出解除合同，而且还向答辩人出具了《催促交房通知书》复印件。答辩人为慎重起见，专门委派律师前往有关部门进行了解，得到的答复是：拆迁通知只针对产权人，不发给产权人之外的任何租户，租户可以将出租合同送来备案。答辩人一想也对。否则，答辩人也是租户，为何没有收到《催促交房通知书》？要发通知也是发给答辩人。于是，答辩人又去问产权人刘建军，刘建军告诉答辩人说：拆迁只是听说，具体没有正式收到通知。至此，答辩人没有收到有关部门的拆迁通知，产权人也未收到拆迁通知，所谓的《催促交房通知书》其真假与效力，答辩人无法辨认。拆迁是有法律程序的，非一纸通知规定几日交房就可了事。况且，答辩人与被答辩人在《房屋租赁合同》中对于拆迁事项有明确约定。被答辩人试图超越合同约定，以一纸《催促交房通知书》，试图不仅达到搬迁新址的目的，而且免除自己的违约责任，还把违约责任强加给答辩人的目的。故被答辩人以拆迁为由解除双方间的《房屋租赁合同》，理由不能成立。被答辩人应严格按房屋租赁合同约定履行义务，双方签订的《房屋租赁合同》约定第十五条（三）款规定，乙方（被答辩人）擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方（答辩人）可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。现被答辩人拒绝恢复原状，答辩人有权自行维修，其维修经费由被答辩人承担。《房屋租赁合同》对于物品、设施的损坏丢失按价赔偿进行了约定。同时，对于提前解除合同应承担年租金总额10%的违约金均有明文规定。因此，被答辩人应严格按合同约定履行自己的义务。胡洪华辩称，胡洪华收取租金是代表的被告弘徽公司，胡洪华不是本案的适格主体，其他的答辩意见与被告弘徽公司一致。弘徽公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付电费9694.83元、电视收视费14400元、网络费54598元；2.被反诉人向反诉人支付恢复原状期间（30天）无法出租的租金损失270837元；3.被反诉人向反诉人赔偿损坏、丢失物品及设施估价280071.5元；4.被反诉人向反诉人支付租赁房屋恢复原状的费用285000元；5.被反诉人承担专建费用77800元；6.被反诉人向反诉人支付违约金306504元；7.本案的全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：一、反诉被告解除合同的理由不成立。2018年5月31日，反诉被告以收到拆迁交房通知为由提出解除合同，并向反诉原告出具了《催促交房通知书》复印件。因反诉原告从未收到过任何关于承租房要拆迁的通知，反诉原告询问承租房产权人刘建军，刘建军告诉反诉原告说：拆迁只是听说，他作为产权人，至今没有正式收到通知。反诉原告为慎重起见，专门委派律师前往有关部门进行了解，得到的答复是：拆迁通知只针对产权人，不发给产权人之外的任何租户。因此，反诉被告的解除理由并不能成立，反诉原告认为，反诉被告试图以一纸《催促交房通知书》，不仅达到搬迁新址的目的，而且免除自己的违约责任，还把违约责任强加给反诉原告的目的。反诉被告腾房后，于2018年6月11日将承租房屋的院大门钥匙交给反诉原告，双方同意租金算至交钥匙之日，故反诉被告应承担2018年6月11日前的租金。该部分租金反诉被告已经支付。2018年6月11日以前，反诉被告掌控房屋并使用，双方按约定，反诉被告按月收取客户的电视收视费与网络费归反诉被告所有，但反诉被告应向反诉原告支付成本费即向提供商所交电视收视费与网络费，以及2018年6月11日以前的电费（其中电费9694.83元）、自承租之日起至2017年10月31日止32个月的网络费54598元（共61423元，分摊，），电视收视费己付至2017年2月，此后尚欠16个月，欠付电视收视费14400元。前述三项费用共计78692.83元。反诉原告将房交给反诉被告时，房屋内外是崭新整洁的，设备与物品是全新的，院内、外草坪生长茂盛。而反诉被告返还房屋时，到处垃圾成堆、内外广告比比皆是，化粪池的粪便四溢，院前水沟粪便积满，而且对擅自改变的多处房屋半未恢复原状，简直是一片狼藉。不仅如此，物品、设备损坏与丢失数量不可想象，房内墙面画有乱七八糟的图案，反诉被告搬家时还故意破坏屋内装修及石膏板墙面。反诉被告损坏、丢失的设备物品有双方的签单为证。反诉被告造成的租赁房屋内外垃圾成堆需要运走、内外广告需要拆除，280多个房间内墙面大面积的图案需要铲除与重新粉刷，化粪池与院外沟内粪便四溢需要清除。双方在《房屋租赁合同》上写的清清楚楚，损坏、丢失的设备物品应赔偿，交房时应恢复原状。因反诉被告拒绝恢复原状与修理，反诉原告因此修理的全部费用应由反诉被告承担（其中损坏、丢失物品费用280071.50元，房屋维修费用285000元）。反诉原告因房屋维修从而影响房屋使用期至少30天，按反诉被告承租时的租金计算，反诉原告的租金损失达270837元。反诉原告应反诉被告要求为其专门新建蓄水池、改告水泵房、以及修建餐厅等。合同有约定，承租期不足五年，反诉被告应合理承担该部分的修建费用。反诉原告为此共投入专修费用77800元，反诉被告承租不足5年，故应承担专建费用77800元（其中餐厅瓷砖400平方米，每平方米主材40元，辅材每平方米10元，人工工资每平方米32元，合计32800元；蓄水池包干价45000元；两项共计77800元）。反诉被告在无约定与法定事由的情况下，解除双方间的《房屋租赁合同》，只能以单方解除合同论；单方解除合同则构成根本性违约，违约则应按《房屋租赁合同》第十五条第（四）项的规定，承担年租金10%的违约金325004元。综上，反诉原告认为，反诉被告的诉求毫无道理，请求依法驳回；反诉原告的前述各项反诉请求，理应得到全部支持。成达学校针对反诉答辩称，一、弘徽公司反诉主张2018年6月5日至6月11日7天的租金不符合法律逻辑且无事实依据。首先，弘徽公司已向成达学校收取涉案房屋租金至2018年8月31日，其所持租金应计算至2018年6月11日的主张应通过本诉中的答辩予以解决，而非在反诉中另行要求成达学校支付6月5日至6月11日共7天的租金，此举属于混淆法律逻辑。另，成达学校于2018年5月31日即依照《租赁合同补充协议二》之约定发出解除合同通知，要求弘徽公司于2018年6月1日前来接收房屋，弘徽公司于2018年6月4日方才委托张志豪负责接收工作，且弘徽公司以各种理由拖延至6月11日方才接收租赁场地大门、小门及门卫钥匙。综上，租赁房屋未能在2018年6月1日办理交接手续的过错在于弘徽公司，其无权主张2018年6月1日后的租金。二、成达学校愿依照实际使用期限支付电费及网络费，不认可电视收视费。弘徽公司提交的两张电费收据系对应2018年6月份电费，成达学校于2018年6月7日撤场，虽弘徽公司于2018年6月11日方才收取场地钥匙，但期间成达学校并无人员驻留，无用电需求。故成达学校负担电费应计算至2018年6月7日，折算后金额应为2262.13元，计算公式：（3684.21元＋6010.62元）÷30日×7日＝2262.13元。弘徽公司提交的网络接入合同显示，其最初签订合同10M带宽，自2014年5月9日起至2017年5月8日止，3年共计4万元；之后补充协议调整为30M带宽，自2014年11月1日起至2017年10月31日止，补交费用21423元。成达学校负担网络费应自2015年3月1日起至2017年10月31日止共计32个月，折算后为48883.2元，计算公式：40000元÷（365日×3年）＝36.53元/日（10M带宽费用），（2014年5月9日—2014年10月31日）共176日×36.53元/日＝6429.28元，（40000元＋21423元－6429.28元）÷36月＝1527.6元/月（30M带宽费用），成达学校应承担：32月×1527.6元/月＝48883.2元，弘徽公司未就其主张的电视收视费提供相应证据，且成达学校自承租之日起已将所有电视存放于库房（封闭培训期间禁止学生看电视），故不认可弘徽公司主张的电视收视费。三、成达学校不认可弘徽公司主张的恢复原状期间无法出租的租金损失。弘徽公司所谓的“恢复原状”即打扫卫生、粉刷墙面等工作，该等工作是为其继续使用收益而支付的成本，与成达学校无关。弘徽公司该项反诉请求基于一种荒谬的逻辑基础，即：租客租完房屋后，不仅要为房东重新装修房屋，还要为房东找好下家租客，否则就要承担房东空房期的损失。四、成达学校愿依照交接总清单赔偿丢失及严重损坏物品，但不包括正常使用下的老化损坏，且赔偿应考虑折旧。2018年7月8日，弘徽公司人员张志豪与成达学校人员郭香莲签署清点接收物品总清单，该清单系经多日核对清点后的结论性成果，交接期间弘徽公司百般刁难，例如：所有床架床板成达学校均未使用，而是集中存放于库房，成达学校另行购置双层床供学生使用，双方交接时，弘徽公司要求必须将库房内所有床架拼装完成并分别放置于每个房间内才可以清点，而弘徽公司人员称交接后场地房屋还要重新装修又要拆卸放于库房，完全属于损人不利己的刁难和拖延。所有存放于库房的电视也要一台一台插电播放，甚至每盏灯都要双方一起开关确认。如此仔细核对之下，交接物品总清单中所列损坏、丢失物品亦无外乎个别床板丢失、床垫脏污、灯泡不亮等问题，并未记载有房屋设备损坏情况。综上，本案中成达学校愿依据交接总清单就丢失与严重损坏无法修复的物品在折旧后承担赔偿责任。五、成达学校不认可弘徽公司主张的恢复原状损失、专建费用、违约金等反诉请求。1、成达学校承租涉案房屋后，并未进行过装修改造，不存在所谓的“恢复原状”。弘徽公司所主张的墙皮脱落等完全系其装修工程质量差、房屋漏雨渗水所致，其不但对成达学校租赁期间的多次报修置之不理，却反诉要求成达学校恢复原状，无任何事实及法律依据。2、关于专建费用之约定仅体现在租赁合同第十四条第六项，即“租期至2016年6月15日后，因乙方无法继续经营要求解除合同的，不属于违约，但乙方应提前三个月通知甲方；但甲方为乙方专建部分，乙方应合理承担修建费用，承租期满五年该部分修建费用不需要乙方承担”，成达学校确曾依据该条款要求协商解除合同，但早已被弘徽公司蛮横拒绝，并以停水停电、腾退房屋等方式威胁成达学校继续履行合同、交纳租金至2018年8月31日，且双方已通过《房屋租赁合同补充协议二》对双方权利义务进行了变更约定，弘徽公司在此又主张专建费用不存在合同依据。3、依据《房屋租赁合同补充协议二》之约定，租赁房屋在租赁期间面临拆迁，而弘徽公司未依约于2018年6月1日前向成达学校送达解除合同通知，其构成违约，应承担违约责任。成达学校不存在任何违约行为，弘徽公司反诉主张违约金无法律及事实依据。综上所述，成达学校愿负担合理的电费及网络费，并就丢失或严重损坏物品折旧后承担赔偿责任，除此之外，对于弘徽公司的各项反诉请求均不认可，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。成达学校提交：《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》、微信对话记录截屏、工商登记信息查询、工商银行汇款电子回单、手写协议书、《解除合同通知书》、《关于对〈解除合同通知书〉的回复》、《催促交房通知书》、《解除合同通知书》、《关于二次〈解除合同通知书〉的函复》、《房屋交接及支付款项通知书》、授权委托书、收条、清点接收物品总清单、物品问题清单、微信对话记录截屏、被告微信发送的函件、北京市房山区人民政府网站信息公告、《关于承租弘徽公司物业基础设施存在问题的通知》、补充协议、顺丰快递存根及查询单、微信群聊截图、（2020）京02民终4950号民事判决书，除《催促交房通知书》、北京市房山区人民政府网站信息公告外，弘徽公司对成达学校提交的其他证据的真实性予以认可。弘徽公司提交《北京市房屋出租合同》、《北京市房屋出租合同补充协议》、《声明书》、《关于催收房租的函》、《解除合同通知书》、关于对《解除合同通知书》的回复、《关于租赁争议事项解决方案告知函》、《关于租赁合同争议事项最终告知函》、《解除合同通知书》、信函、《二次解除合同通知书》、关于二次《解除合同通知书》的函复、《房屋交接与支付款项通知书》、接收单、告知函、微信记录、资产移交清单、照片、清单、买卖合同及票据、《专线接入合同》、《房屋出租合同》、劳务分包合同、微信记录、发票、协议书、发票、承包协议书、补充协议书、快递回执查询结果、函件、答复告知书、拆迁方案、建设项目规划条件文件、征地补偿安置协议、对账单、收条、建设工程开工证、证明、建设用地规划许可证、批复、证明、橱柜等发票、电子回单、收条、网页截图，成达学校除对信函、接收单、维修后照片、买卖合同及票据、劳务分包合同、协议书、发票、厂房改造工程施工清工承包协议书、施工补充协议的真实性提出异议外，对其他证据的真实性予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的当事人提交原件的证据本院对其真实性予以确认，对未提交原件的证据的真实性不予确认。本院经审理认定事实如下，2015年2月9日弘徽公司（出租方、甲方）与成达学校（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同第一条出租房屋基本情况约定，该房屋坐落于北京市房山区xx院。出租房屋为1、2、3、5、6、8、9号楼（在2号楼留2-3间办公楼）、仓库北一、二层（以楼梯为界）、商店。第三条房屋用途处约定房屋用途为住宅，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意不得擅自改变该房屋的用途。第四条房屋改善约定（一）甲方在本合同签订前，已对该房屋做如下改善：室内全新装修，所有家具电器均属新购。（二）甲方不允许乙方擅自对该房屋进行装修。第五条租赁期限约定（一）房屋租赁期自2015年3月1日起至2024年6月15日，共计9年3个月。第六条租金约定（一）租金标准1.年租金2838000元；2.从第4年起，每3年递增百分之八。（二）租金及支付方式：乙方选择按半年支付房租，每次为1419000元，即每年的3月1日、9月1日前支付。第七条房屋租赁保证金约定（一）双方签订合同三日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金三十万整。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第八条其他费用约定租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、电视收视费、卫生费、物业管理费等费用，具体价格详见相关部门收费标准。第九条房屋的交付与返还约定（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。第十条房屋及附属设施的维护约定（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施、设备（合理使用寿命期内）处于适用和安全状态。（二）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备。房屋及其附属设施、设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。（三）乙方负责物业管理。第十二条拆迁等不可抗力因素约定（一）租赁期内甲方房屋遇拆迁等不可抗力因素的，甲方应当提前90日书面通知乙方，乙方应积极配合甲方无条件支持政府等有关部门工作。（二）租赁期内甲方房屋被通知拆迁，甲方应按合同约定的租金价格，将乙方未使用期限的租金，在乙方移交房屋之日，如数返还给乙方。第十三条合同的解除约定（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的……第十五条违约责任约定（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方，将已收取的租金金额退还乙方并按年租金总额的10%支付违约金。（三）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按年租金总额的10%支付违约金。（五）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定时间返还房屋的，应按标准租金的双倍支付违约金。（六）租期至2016年6月15日以后，因乙方无法继续经营要求解除合同的，不属于违约，但乙方应提前三个月通知甲方；但甲方为乙方专建部分，乙方应合理承担修建费用。承租期满五年该部分修建费用不需要乙方承担。2015年3月7日双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、乙方在租赁期内，确因办学所需，要改变房屋原样的（包括开设、封闭门窗洞口等），应提前与甲方协商，并提交施工方案，经甲方同意后方可施工。二、乙方改变房屋原样的，房屋返还甲方时，应恢复原样（甲方不要求的部分除外），并经甲方验收。三、乙方在租赁期内，发现确属甲方修理的范围，应提前72小时通知甲方，便于甲方安排工作。四、乙方委托甲方的改建工程，如厨房操作间等项目，甲乙双方事先商定方案，甲方按施工方的成本报价向乙方计收。五、在乙方租赁期内，如遇租赁房屋拆迁，甲方不予任何补偿。2018年4月5日，双方再次签署《房屋租赁合同补充协议二》，约定：一、双方确认《北京市房屋租赁合同》自2018年9月1日起解除，乙方于本补充协议签订后2日内交纳2018年6月5日至2018年8月31日期间租金。二、甲方给予乙方5天搬迁期（2018年9月1日至9月5日，免租金），乙方最迟应于2018年9月5日前搬迁并向甲方移交房屋。三、甲方应于乙方搬迁当日如数返还乙方房屋租赁保证金三十万元，租赁物品如有损失，甲方依照市场价格（折旧后）扣除，其中“折旧后”三字被划掉。四、甲方承诺全部租赁房屋可正常使用至2018年8月31日。如全部或部分租赁房屋在合同履行期间面临拆迁，甲方应于2018年6月1日前向乙方送达解除合同通知书，并于通知当日如数返还乙方房屋租赁保证金三十万元以及未使用期间的租金。如全部或部分租赁房屋在合同履行期间被拆迁且甲方未于2018年6月1日前向乙方送达解除合同通知书，则甲方除如数返还乙方房屋租赁保证金三十万元以及未使用期间的租金外，还应按年租金总额的10%向乙方支付违约金。五、鉴于《北京市房屋租赁合同》所涉全部租金均由乙方支付至甲方法定代表人胡洪华个人账户，胡洪华个人愿就本补充协议所涉返还房屋租赁保证金、退还未使用期间租金、支付违约金等事项与甲方承担连带责任。六、本补充协议约定与双方于2015年2月9日签订的《北京市房屋租赁合同》及2015年3月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》不一致的，以本补充协议内容为准。该协议签订后，2018年4月8日成达学校支付弘徽公司费用732671元、92500元，双方当事人一致认可成达学校的租金已交纳至2018年8月31日。另查明，2019年4月11日，胡洪华与弘徽公司起诉成达学校要求判决《房屋租赁合同补充协议二》分别对其两个主体不发生法律效力，为此本案曾中止诉讼，在审理上述案件过程中我院以并非共同必要诉讼裁定驳回了胡洪华的起诉，后于2020年1月17日以（2019）京0111民初9532号判决驳回弘徽公司的诉讼请求，弘徽公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。（2019）京0111民初9532号生效判决记载，2018年4月4日弘徽公司法定代表人胡洪华在股东群内发送房屋租赁合同补充协议二，并表示不同意，其他股东潘泽河、张立华亦表示不同意，2018年4月5日前后成达学校向弘徽公司法定代表人胡洪华发送《房屋租赁合同补充协议二》电子版，胡洪华于2018年4月5日6点零3分回复，补充协议我不能接受，股东们估计更接受不了……抱歉；6点13分，胡洪华再次回复：弘徽通过股东决议，由张立华全权与贵校协商场地租金事项，请给予配合；11点33分，胡洪华再次回复成达学校租金应补732671元，二楼、配电室半年应交92500元，谢谢；12点21分，成达学校回复：胡总张总，财务看看金额是否有误，没有问题今天付款（分两笔）。合同成达学校盖章以后，寄给弘徽盖章，再给我们寄回来一份。刘哥已经带走一份。当日弘徽公司（出租方、甲方）与成达学校（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议二》，2018年4月8日成达学校支付弘徽公司费用732671元、92500元……4月9日下午5点35分，胡洪华回复成达学校表示对补充协议二不予认可，称并未授权张立华签订这份协议。且于4月10日向成达学校寄送书面告知书，再次表示没有授权张立华签订补充协议二。2018年5月10日，北京宣开拆迁有限责任公司针对涉案房屋出具催促交房通知书，载明：北京成达艺术学校相关租户，北京成达艺术学校已于2017年7月评估完成，该地块属于《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目》拆迁范围。根据《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目》方案的约定，该单位已经超过交房期限。为了产权人的拆迁利益不受损失，现通知你自本通知发布之日起7日内向拆迁工作组履行移交房屋义务，房屋移交后根据相关流程拨付补偿款。2018年5月31日，成达学校向弘徽公司发送《解除合同通知书》，通知书载明：2018年5月10日，长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目长阳镇高岭村拆迁工作组（北京宣开拆迁有限责任公司）突然向我校张贴送达《催促交房通知书》……鉴此，我校特通知贵司：1.因我校收到拆迁交房通知，租赁合同事实上已不能履行，依据《合同法》第九十四条第一款之规定，我校将于2018年6月1日解除与贵司签订的弘租（2015）第01号《北京市房屋租赁合同》；2、请贵司于2018年6月1日起前来清点房屋附属设施、设备并签署《房屋附属设施、设备清单》、办理房屋交付事项。参照《房屋租赁合同补充协议二》第二条之约定，我校享有5天免租搬迁期，我校至迟于2018年6月5日搬迁完毕。3、请贵司于交付房屋当日退还我校2018年6月1日至8月31日期间的租金812510元（含大库房二楼及配电室租金）、房屋租赁保证金31万元。4、因租赁房屋在合同履行期间被拆迁且贵司未于2018年6月1日前向我校送达解除合同通知书，依据《房屋租赁合同补充协议二》第四条之约定，贵司除如数返还我校房屋租赁保证金三十万元以及未使用期间的租金外，还应按年租金总额的10%向乙方支付违约金，请贵司于房屋交付当日向我校支付违约金306504元。5、收到拆迁通知后，为使租赁房屋延续使用至2018年6月1日，经与贵司胡洪华总协商，由我校垫付5万元公关费用，该费用应由贵司承担，请贵司于房屋交付当日向我校返还。2018年6月4日，弘徽公司针对成达学校的《解除合同通知书》作出回复，称：本公司收到贵校寄给的《催促交房通知书》后，专门指派公司法律顾问到政府有关部门核实与询问拆迁事宜未果。二、本公司至今未收到关于贵校所承租房屋的拆迁通知。三、贵校执意要解除与本公司于2015年2月9日签订的《北京市房屋租赁合同》，本公司无法强求贵校继续履行租房合同。四、本公司将在贵校全部腾空承租房屋后，做好接收工作。五、交接工作后，按合同约定结算租金与定金。2018年6月7日，成达学校再次向弘徽公司发送《房屋交接及支付款项通知书》，称：贵司在收到《解除合同通知书》后，至今未予回复，亦未办理房屋交接及支付相关款项。鉴此，我校特通知贵司：1.请贵司最迟于2018年6月8日前来清点房屋附属设施、设备并办理房屋交付事项，如贵司拒绝办理房屋交接手续，我校将自行搬离并视为已向贵司完好交还租赁房屋及附属设施设备。2.请贵司于2018年6月8日前向我校退还2018年6月1日至8月31日期间的租金812510元（含大库房二楼及配电室租金）及房屋租赁保证金310000元、支付违约金306504元，如贵司逾期支付上述款项，我校将通过诉讼方式解决。2018年6月11日弘徽公司委托的工作人员张志豪与成达学校交接了钥匙，张志豪出具收条，显示“今日收到成达学校大门钥匙、小门钥匙、门卫钥匙各1把”。随后，弘徽公司与成达学校进行了物品清点，并于2018年6月19日、6月22日、6月23日、6月28日签署了清点清单，于7月8日签署了清点接收物品总清单及物品问题清单，其中6月22日、6月23日清单显示逐个房间进行了物品、设施清点及排查，亦有关于“墙面有壁纸、房屋少一块天花板、墙面瓷砖掉4块”的记载，7月8日物品总清单汇总了之前清单的内容，但并不完全一致。2018年7月9日，弘徽公司向成达学校发送通知，称因出租房屋有损坏，保证金不足以抵作清偿，公司承诺房屋租金计算至交钥匙之日即2018年6月11日，公司至今仍未收到房东或当地政府下发的拆迁通知，故贵校应向本公司提供本公司认可的房东或当地政府下发的正式拆迁通知。否则，双方间的《房屋租赁合同》无法以拆迁原因而解除。本案审理过程中，曾对北京宣开拆迁有限责任公司进行调查询问，该公司表示确实在涉案房屋门口张贴了交房通知，但未就该事项与弘徽公司沟通过。再查，弘徽公司提交2018年7月10日其与北京京顺之家物业管理有限公司（以下简称京顺公司）签订的协议书一份，主要内容为弘徽公司委托京顺公司对涉案房屋进行垃圾清理、维修，费用控制在每间1500元之内，维修后京顺公司自行使用，并按本公司的租赁成本向房东刘建军支付房租。弘徽公司称将涉案房屋转租给了京顺公司，京顺公司产生的维修费用在其应支付的租金中抵扣，关于抵扣情况并未向本院提交证据证明。弘徽公司称2020年3月与刘建军解除了租赁合同，并将房屋交还给刘建军。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。成达学校与弘徽公司签订的房屋租赁合同及其补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。关于涉案合同的解除问题，根据法律规定当事人协商一致，可以解除合同。双方签订的租赁合同约定该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，合同终止，双方互不承担违约责任。本案中拆迁公司确为成达学校发送了催促交房通知书，且根据拆迁公司陈述房屋已进行了清登、现场评估等程序，由此可以确定已被列入拆迁范围，本案合同符合双方约定的解除情形，故成达学校有权以此为由要求解除合同，其向弘徽公司发送解除合同通知书的行为产生解除合同的效力，双方之间的租赁合同已于弘徽公司收到该通知书之日即2018年6月1日解除，成达学校该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于胡洪华是否承担连带责任的问题。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。胡洪华作为弘徽公司的法定代表人，其与成达学校沟通房屋租赁事宜代表的应该是弘徽公司，2018年4月5日胡洪华发送的“弘徽通过股东决议，由张立华全权与贵校协商场地租金事项”的信息，不应理解为其本人亦授权张立华签订补充协议二，在事前没有明确授权，事后胡洪华又明确反对的情形下，该补充协议二不应认定对胡洪华产生效力，由此，成达学校要求胡洪华依据补充协议二承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于退还租金的诉讼请求，成达学校要求退还2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金，弘徽公司同意租金计算至双方交接钥匙之日即2018年6月11日，本院认为虽然双方的合同于2018年6月1日解除，但6月1日至6月11日期间成达学校仍然在占用涉案房屋，并未向本院提交证据证明其已将物品搬离，故本院确定由弘徽公司退还成达学校2018年6月12日至2018年8月31日的租金，经计算数额为713203.05元。关于保证金，根据约定双方合同解除后，在扣除成达学校应当承担的赔偿责任后，弘徽公司应予返还，现弘徽公司留有保证金310000元，在本案中抵扣成达公司应赔偿的数额后应予以退还。关于违约金，成达学校提出该诉求的主要依据是补充协议二第四条约定的“如全部或部分租赁房屋在合同履行期间被拆迁且甲方未于2018年6月1日前向乙方送达解除合同通知书”，对此法院认为该条款应做如下理解：即涉案房屋在合同履行期间发生因实质拆迁行为导致成达学校无法使用房屋，且弘徽公司未于2018年6月1日前送达解除合同通知，本案中虽然弘徽公司未于2018年6月1日前向成达学校送达解除合同通知书，但房屋至今未被拆除，在成达学校搬离之前房屋始终处于可以正常使用的状态，且拆迁公司并未就拆迁交房事宜告知弘徽公司，在此种情况下弘徽公司未按补充协议二约定于2018年6月1日前向成达学校送达解除合同通知书不构成违约，由此成达学校主张违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于迟延返还租金及保证金利息的诉讼请求，弘徽公司在2018年6月11日收取涉案房屋钥匙后即应退还成达学校剩余租金，现至今未退还，应当赔偿相应的利息损失。成达学校主张自2018年6月1日起算无事实依据，本院依法支持以713203.05元为基数自2018年6月12日起计算至弘徽公司退还租金之日止的利息，关于利息标准，2018年6月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日至实际退还租金之日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。关于保证金利息，因合同约定保证金在扣除成达学校应当承担的赔偿责任后退还，双方对于赔偿责任的承担一直存有争议，应退还的保证金数额无法确定，此种情况下本院判令弘徽公司自判决之日起承担应退还保证金的利息损失，直至弘徽公司将本院确定的保证金退还完毕之日止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，基数为扣除成达学校赔偿责任后的数额。关于弘徽公司的反诉请求，本院认定如下：1、要求成达学校支付电费、电视收视费、网络费的反诉请求，根据成达公司答辩及双方租赁合同约定，上述费用均应由成达学校负担，关于电费的具体数额，根据弘徽公司提交的票据确认2018年6月涉案房屋的电费支出为9694.83元，根据双方交接及清点物品的时间可知，2018年6月11日弘徽公司虽然接收了房间钥匙，但直至7月份双方才清点物品，故6月份弘徽公司并未正常使用涉案房屋，6月份的电费应为成达学校占有使用期间所产生，故弘徽公司要求成达学校支付电费9694.83元于法有据，本院予以支持。电视收视费，根据双方当事人陈述及被告提交的证据显示，成达学校曾支付电视收视费至2017年2月，关于2017年2月之后的电视收视费，弘徽公司未提交证据证明该项费用已经实际发生，故本案中不予支持。网络费，根据弘徽公司提交的证据及成达学校的答辩意见、成达学校的使用时间综合计算确定数额为48883.2元。关于第二项反诉请求要求支付恢复原状期间无法出租的租金损失，弘徽公司称为成达学校改建部分恢复原状的损失以及其他房屋修理、清理期间产生的无法出租的损失，关于改建恢复原状一事，弘徽公司称涉案房屋1号、2号楼及库房发生了改建，但未恢复原状，且已于2020年3月时交还给房主刘建军，交还时亦未恢复原状，故弘徽公司关于改建部分恢复原状所产生的损失并未发生，其主张相应的租金损失无事实依据，本院不予考虑。根据弘徽公司提交的证据显示，成达学校向弘徽公司交付的房屋部分设施损坏需要修复，弘徽公司确需一定时间恢复原状方能继续使用，由此给弘徽公司造成的损失成达学校理应赔偿，但弘徽公司于2018年7月8日清点物品后，即称于2018年7月10日将房屋转租给京顺公司，关于京顺公司维修房屋的费用抵扣其应支付租金的情况亦未提交证据证明，且弘徽公司称亦修复了一部分正常使用需要翻新的设施，由此本院考虑成达学校主要造成的是物品上的丢失及损坏，对于房间本身的损坏并不严重，且弘徽公司在收回房屋后已经立即进行了转租，故本院酌情确定恢复原状期间的损失为27000元。关于赔偿损坏、丢失物品及设施的反诉请求，本院根据双方交接清单记载情况，结合弘徽公司提交的证据，并考虑相关物品的损坏程度、市场价格酌情确定为150000元。关于第四项反诉请求支付租赁房屋恢复原状的损失，弘徽公司陈述称系成达学校未正常使用房屋导致修复产生的损失，关于房屋损坏一事，弘徽公司称双方只进行了物品清点及交接，没有对房屋损坏情况进行确认，然根据弘徽公司提交的证据双方于2018年6月19日、6月22日、6月23日分别进行了清点，于7月8日进行了交接汇总，并制作了清点接收物品总清单及物品问题清单，然在6月23日房间清点及物品问题清单中有关于墙面有壁纸、房屋少一块天花板、墙面瓷砖掉4块等记载，可见双方交接时对房屋损坏情况进行了统计，经对比可知，7月8日的清单系对之前清单的汇总，但项目并不完全一致，关于墙面、天花板等事项亦未涉及，然该不一致之处不应理解为对于房屋损坏情况的遗漏，从清单制作时间及与6月23日清单的不一致之处可以看出7月8日清单是双方关于物品及房屋状况的总体、最终确认，故在7月8日之后弘徽公司又提出房屋损坏导致的修复损失于法无据，本院在根据7月8日清单支持物品及设施的赔偿后，对于弘徽公司要求的房屋自身损坏恢复原状的赔偿不再支持。关于专建费用，根据合同约定承租期限不满五年的成达学校应合理承担专建部分的费用，双方当事人庭审中确认专建部分原始花费金额为77800元，合同解除时成达学校承租不满5年，故弘徽公司要求其承担专建费用的反诉请求于法有据，具体数额，本院考虑成达学校的承租期间及其答辩意见确定为27230元。关于违约金，本案中成达学校并未违约，故弘徽公司该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。经核算，本案中成达学校需支付给弘徽公司的费用为电费9694.83元、网络费48883.2元、物品及设施损害赔偿费150000元、恢复原状期间的租金损失27000元、专建费用27230元，以上共计262808.03元，上述费用均与保证金相抵，不再另行支持，抵扣后弘徽公司尚需退还成达学校保证金47191.97元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京市海淀区成达培训学校与北京弘徽投资有限公司于2015年2月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；二、北京弘徽投资有限公司于本判决生效后十日内退还北京市海淀区成达培训学校租金713203.05元并支付利息（以713203.05元为基数，自2018年6月12日起计算至北京弘徽投资有限公司退还713203.05元租金之日止，关于利息标准，2018年6月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日至实际退还租金之日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、北京弘徽投资有限公司于本判决生效后十日内退还北京市海淀区成达培训学校保证金47191.97元并支付利息（以47191.97元为基数，自2020年9月29日计算至北京弘徽投资有限公司将47191.97元保证金退还完毕之日止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率）；四、驳回北京市海淀区成达培训学校的其他诉讼请求；五、驳回北京弘徽投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17662元，由北京市海淀区成达培训学校负担8847元（已交纳），由北京弘徽投资有限公司负担8815元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费16491元，由北京弘徽投资有限公司负担13154元（已交纳），由北京市海淀区成达培训学校负担3337元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  柴广森人民陪审员  米玉英二〇二〇年九月二十九日法官 助理  周 蕊书 记 员  于 淼