浙江省玉环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初1475号 原告：玉环海西利市场开发有限公司，住所地玉环市玉城街道双港路**。 法定代表人：王明玉，总经理。 委托诉讼代理人：曾慧苹，浙江漩港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。 被告：郑达法，男，1964年6月5日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 原告玉环海西利市场开发有限公司与被告郑达法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉环海西利市场开发有限公司的委托诉讼代理人曾慧苹，被告郑达法及其委托诉讼代理人孙琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环海西利市场开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告退出并归还位于玉环市××路××号××市场的四个租赁商位；判令被告支付前述四个租赁商位在合同到期后的商位占用费人民币4312134.6元（暂算至2020年4月13日），并继续支付占用费直至归还日止。事实和理由：被告曾分别于2016年6月1日、2016年9月1日、2017年1月1日与原告签订四份租赁合同。四份合同的租赁期间分别是2016年6月1日至2019年5月31日（合同一：租赁面积1531.68平方米，租金为65.05元每平方米每月），2016年9月1日至2019年8月31日（合同二：租赁面积380.71平方米，租金为58.2元每平方米每月），2016年9月1日至2019年8月31日（合同三：租赁面积363.57平方米，租金为53.35元每平方米每月），2017年1月1日至2019年12月31日（合同四：租赁面积344.37平方米，租金为56.2元每平方米每月）。该四份合同第9条第6款约定“本合同终止后,乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物。……乙方退出租赁场地后,场内遗留下的任何物品,均视为乙方放弃所有权,甲方有权以任何方式进行处置……”；第8款约定“未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方应向甲方支付该租赁物占用期间的使用费，每天的使用费以日租金的三倍计算。甲方有权随时要求乙方搬迁、返还租赁物”。该四份租赁合同的租赁到期日分别是2019年5月31日（合同一），2019年8月31日（合同二、合同三），2019年12月31日（合同四）。该四份合同到期至今，原告曾多次催促被告要求其退出并归还商位，但被告一直未曾予以回应，且四个商位一直由被告占有使用至今，故致本诉。 被告郑达法辩称：第一，原告不具备起诉的主体资格。玉环市人民法院于2019年7月30日发出了（2019）浙1021执1778号公告，要求所有的租赁户在公告后10日内从房屋迁出并腾空，原告从2019年7月30日起对租赁物不再享有收取租金的权利。第二，即使原告主体适格，本案的债务已经发生移转。2018年9月25日，原、被告达成了补偿协议，原告自愿代替玉环县水暖设备厂偿还欠被告等人的借款，在原告未还清欠款之前，被告有继续使用商位的权利。第三，关于房屋占有使用费的计算期限，如法院认为被告应当支付房屋占有使用费，案涉商场已经被纳入征收范围，房屋所有权人玉环县水暖设备厂与玉环市城市更新与发展中心、玉环市玉城街道办事处于2020年5月31日签订了征收补偿协议，按照补偿协议约定，被征收人在领取第一次补偿款后须在一个月内自行注销不动产权证，因此被征收人在签订征收协议并收到第一笔征收补偿款后，原告不得再向被告主张房屋占有使用费。第四，原、被告双方的合同已终止，原告无权要求被告按照合同约定承担违约责任。况且在被告搬迁之前，原告已关闭四间商位的电源，被告无法正常经营，要求按租金的三倍支付占有使用费过高。第五，即使原告认为需要按照合同约定要求被告承担违约责任，被告也具有法定的不可抗力因素，可以拒绝履行义务。2020年1月11日原告向被告发出律师函，要求被告支付其833461元，在被告公司账户在被法院冻结的情况下，要求将该款汇入王明玉个人账户，明显是为了对抗法院强制执行，故遭被告拒绝。同时，原告还要求被告在2020年1月20日前，即农历十二月二十六日前搬迁。原告在明知该段时间工人都已经放假，要求被告腾出商位不合实际却故意刁难，且后因影响至今的新冠疫情所导致的不可抗力因素。现阶段政府为支持企业复工复产，复商复市，即使原告具备要求被告腾空商位的权利也不应该和政府的要求背道而驰，更何况原告已不具备要求被告腾空的权利。 本院经审理认定事实如下： 原、被告分别于2016年6月1日、2016年9月1日、2017年1月1日签订四份租赁合同，由原告向被告租赁位于玉环市××街道××路××号××市场××楼的四个商位。其中合同一约定经营马克波罗、新中源品牌，租赁面积1531.68平方米，租金为65.05元／㎡／月，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日；合同二约定经营四维洁具品牌，租赁面积380.71平方米，租金为58.2元／㎡／月，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；合同三约定经营奥普吊顶品牌，租赁面积363.57平方米，租金为53.35元／㎡／月，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；合同四约定经营ｔｏｔｏ洁具品牌，租赁面积344.37平方米，租金为56.2元／㎡／月，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日。该四份合同第9条第6款约定“本合同终止后,乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物。……乙方退出租赁场地后,场内遗留下的任何物品,均视为乙方放弃所有权,甲方有权以任何方式进行处置……”；第8款约定“未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方应向甲方支付该租赁物占用期间的使用费，每天的使用费以日租金的三倍计算。甲方有权随时要求乙方搬迁、返还租赁物”。原告于2019年10月6日针对已到期的三份租赁合同，向被告发出三份《通知书》，要求被告于2019年10月15日前搬出腾空，并支付全部租金，逾期不搬将采取断电措施。2020年1月11日，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付商位占用费并退出租赁场地。 另查明，2018年9月25日，原、被告达成《补充协议》，将2018年10月1日至2019年9月30日止的商位租金共计人民币188万元抵销对被告等人的借款，并载明“时间直到抵完为止”。2019年4月16日，原告玉环海西利市场开发有限公司以被告拖延租金不付为由向本院提起诉讼，本院经审理作出（2019）浙1021民初1942号民事判决书，将上述《补充协议》载明的188万元抵销原告主张的租金后判令被告郑达法支付租金、物业费、电费共计511235.72元。 复查明，案涉灯具装饰市场为玉环县水暖设备厂名下房地产。因玉环县水暖设备厂未及时履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下财产进行处置，拟拍卖上述位于玉城街道双港路的土地使用权，并于2019年7月30日在灯具装饰市场张贴执行公告，要求租户从房屋中迁出并腾空。后因上述房地产土地性质发生变更等原因无法立即处置，故变更强制执行措施，对灯具装饰市场采取动态查封，租户仍继续使用市场内的商位。 2020年5月31日，征收人玉环市住房和城乡建设局，征收实施人玉环市城市更新与发展中心、玉城街道办事处与被征收人玉环县水暖设备厂签订《玉环市三合潭工业区三期房地产征收协议书》（以下简称《征收协议》），被征收人同意将其所有的上述灯具装饰市场在内的房地产用于征收。《征收协议》第五条约定“……各项补偿款共计87029405.9元。甲方（征收方）在本协议签订后十五个工作日内向乙方（被征收方）支付补偿款30%计人民币26108821.7元……”，第六条第一款约定“乙方在第一次补偿款后须在一个月内注销《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产登记权证》并将注销证明及时交付甲方，乙方未申请注销产权证的，由甲方提请不动产登记机关根据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定书给予公告注销登记”。2020年6月15日，本院执行局作出（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书，提取被执行人玉环县水暖设备厂在玉环市城市更新与发展中心处的征收补偿款人民币26108821.7元。 案件审理过程中，经法院调解，被告郑达法已于2020年8月31日腾空租赁商位。 以上事实由原告提交的原告营业执照复印件、被告身份信息、租赁合同原件四份，被告提交的法院公告、补充协议书、律师函、通知书、《征收协议》，本院依职权调取的（2019）浙1021民初1942号民事判决书、（2019）浙1021执1778号执行裁定书、（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书以及原、被告双方的当庭陈述、询问笔录等证据予以证实。 本院认为，现双方确认被告已腾空商位，本院对原告的第一项诉讼请求不再审理。本案的争议焦点为原告是否有权向被告郑达法主张商位占有使用费，以及占有使用费的计算是否合理。 一、原告是否有权向被告郑达法主张商位占有使用费。原、被告之间签订的四份《商位租赁合同》合法有效，双方均应严格恪守、切实履行。双方的租赁合同期限已届满，被告经原告催告后应及时返还租赁商位。被告主张其未按时搬离商位是行使抵销权和不安抗辩权，因原告仍有欠款未清偿，按照双方2018年9月13日达成的《补充协议》，在借款抵销完毕之前，被告有权占用房屋。但《补充协议》关于2018年10月1日到2019年9月30日的188万元租金已在（2019）浙1021民初1942号案件中予以抵销，被告郑达法未提供证据证明双方仍有其他款项未结清，也未证明双方达成新的抵销合意，故对被告的辩解不予采信。被告郑达法经催告后拒不归还租赁商位，其行为侵害了原告的合法权益，并违反合同约定，应承担相应的违约责任。另，被告提出关于原告在春节期间要求其腾退商位强人所难，以及疫情期间亦无法搬迁的辩解，但被告本应在合同期满后及时返还租赁商位，对被告的上述辩解本院不予采纳。其次，被告认为原告在法院查封房屋、张贴执行公告后即失去对房屋的租金收益权，不得要求被告支付占有使用费，因本院尚未对上述房产进行处置，且采取了有利于当事人和承租人的动态查封措施，被告仍实际占用商位却不支付对价于法无据。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，原告有权要求被告支付逾期腾房的占有使用费。 第二，关于商位占有使用费的计算标准。合同约定按原租金的三倍计算，被告认为约定过高，且因原告曾采取断电措施，实际无法正常使用。本院认为，关于逾期腾房占有使用费的约定有违约金的性质，原告并无保障逾期腾房期间房屋正常使用的义务。违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时要防止以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。原告未提供证据证实被告逾期腾房所造成的损失，故本院对原告主张的商位占有使用费予以调整，结合本案商位实际情况，酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算。 第三，关于占有使用费的计算期间。原告主张应计算至实际腾房之日止，被告主张租赁的标的物已被征收，依《征收协议》约定，征收方支付第一笔补偿款后，房屋产权即收归国有。本院认为，按照《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。政府征收行政行为具有发生物权变动的法律效果，按照《征收协议》约定，征收方应于2020年6月15日支付第一笔征收补偿款，被征收人在收到第一笔征收补偿款后即有义务注销产权证，本院执行局于2020年6月15日作出提取征收补偿款的执行裁定书，也即被征收人此时已丧失了房产收益权。因此被告的主张符合法律规定及《征收协议》约定，本院予以支持，商位占有使用费应计算至2020年6月15日。 经计算，被告郑达法应支付的商位占有使用费为2270648.89元[（65.05元/㎡/月×1531.68㎡×12.5月+58.2元/㎡/月×380.71㎡×9.5月+53.35元/㎡/月×363.57㎡×9.5月+56.2元/㎡/月×344.37㎡×5.5月）]×1.3。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郑达法于本判决生效后十日内支付原告玉环海西利市场开发有限公司逾期腾房占有使用费2270648.89元。 二、驳回原告玉环海西利市场开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41297元，减半收取计20648.5元，由原告玉环海西利市场开发有限公司负担8166元，由被告郑达法负担12482.5元（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  蔡亚妮 二〇二〇年九月十七日 代理书记员  庄 雪 ? ?