四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初5590号 原告：向德均，男，1991年5月14日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：吴敏，四川力发律师事务所律师。 被告：广元海和洋实业有限公司，住所地：四川省广元市利州区人民政府嘉陵街道办（原工农镇）。 统一社会信用代码：91510800727451574R。 法定代表人：郭晓玲，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王烨冰，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。 第三人：广元市教企建筑工程有限责任公司，住所地：四川省广元市利州区人民政府雪峰街道办**。 统一社会信用代码：91510802MA62545H9A 法定代表人：鲜仲才，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何纪平，四川苍龙律师事务所律师。 原告向德均诉被告广元海和洋实业有限公司（以下简称海和洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理，于2019年3月19日作出（2018）川0802民初2427号民事判决书，被告海和洋公司不服该判决书提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）川08民终976号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0802民初2427号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年10月8日立案受理后，依职权追加广元市教企建筑工程有限责任公司（以下简称教企建筑公司）、侯永茂作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向德均委托诉讼代理人吴敏，被告海和洋公司委托诉讼代理人王烨冰，第三人教企建筑公司委托诉讼代理人何纪平到庭参加了第一次庭审。侯永茂经本院传票传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩意见， 本案在审理过程中侯永茂于2020年7月20日因病去世，本院遂依职权追加侯永茂的法定财产继承人其父侯恩开、母邓金连、妻赵春香、长子侯坤、次子侯诗磊作为第三人参加诉讼。在送达参加诉讼通知书等法律文书时，侯永茂上述法定继承人均陈述对侯永茂案涉事项不清楚，侯永茂没有留下任何财产可继承，并均明确表示放弃对侯永茂的财产继承，不承担侯永茂的任何债务，也不参加本次诉讼。因本院依职权追加侯永茂作为第三人参加诉讼是为了查清案件事实，而侯永茂作为与本案有关联的第三人已经去世，其法定财产继承人又均明确表示对侯永茂案涉事项不清楚，也不参加本次诉讼，本院再依职权追加侯永茂法定财产继承人作为第三人参加诉讼已没有必要，故本案中侯永茂的法定财产继承人侯恩开、邓金连、赵春香、侯坤、侯诗磊不作为第三人参加诉讼。本院于2020年9月27日第二次进行了公开开庭审理，原告向德均委托诉讼代理人吴敏，被告海和洋公司委托诉讼代理人王烨冰到庭参加诉讼。第三人教企建筑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向德均向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告将位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃栋××号房屋交付给原告，并为原告办理该房屋所有权证和土地使用证；二、请求依法判令被告向原告支付未交付广元市城区工农棚户区改造项目一期Ａ8＃栋1-9-3号房屋的违约金及赔偿房屋租金损失共计6万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年被告将其开发的位于广元市城区工农棚户区改造项目一期建设工程部分工程分包给侯永茂，侯永茂施工结束后，被告将原告所购买房屋交其销售所得销售款归其所有。2014年12月31日，被告海和洋公司、侯永茂与原告签订购房协议，将广元市城区工农棚户区改造项目一期Ａ8＃栋1-9-3号房屋以306373元卖给原告并办理登记手续，原告向德均之父向仕富向侯永茂支付60万元（其中含有原告之哥向德云购买Ａ8＃栋1-9-4号房屋）的购房款。原告全面履行约定，而被告至今不交付房屋。故原告向法院提起诉讼。 被告海和洋公司辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同属实，并办理了网签备案，但原告并未向我公司履行支付购房款义务，应驳回原告诉讼请求。虽然合同中载明的是一次性付款，但原告未提交任何支付依据，实际就是没有向海和洋公司支付过款项，合同载明内容与客观事实不相符，不能作为原告向被告主张权利的依据。根据补充协议约定，未支付完毕购房款前，被告有权拒绝原告提出的相关主张。2、补充协议（二）中并没有加盖海和洋公司的印章，只是以赵鸿丽个人身份做了见证，但赵鸿丽并不是当事人，海和洋公司没有义务履行协议中约定的义务。3、海和洋公司是与教企建筑公司签订的施工合同，不是与侯永茂签订的，而且以房抵扣工程款的事实教企建筑公司不知情，教企建筑公司也未授权侯永茂卖房子，因此侯永茂无权进行卖房抵扣工程款；4、建设工程施工合同约定的以房抵工程款，是指2#楼的双拼别墅，并不是本案所涉的房屋，不在合同约定的抵偿范围内。即使是以房抵扣工程款，也应该确定具体工程款，截止目前为止，教企建筑公司和海和洋公司都没有对工程结算，不具备办理以房抵扣工程款的条件。 第三人教企建筑公司述称，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不是合同相对方，不应承担本案的民事责任。施工合同是教企建筑公司和海和洋公司签订的，侯永茂确实是实际施工人，本案涉及侯永茂与原告签订的买卖合同，用房屋抵付工程款的事情我公司不知情，没有参与，房屋具体抵付时间及方式均不知情，我公司也未授权侯永茂用房屋抵工程款，双方也不构成表见代理关系，我公司不应当承担相应民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年8月11日，被告海和洋公司（甲方）与第三人教企建筑公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，由教企建筑公司承建海和洋公司位于广元市工农镇“一期还建房道路及广场”工程，合同第三部分专用条款“二、双方一般权利和义务”载明：“7、项目经理：姓名：候永茂，职务：项目经理”。“六、合同价款与支付”载明：“26、工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：1.合同签订后，甲方不支付乙方任何预付款项。2.工程款的拨付用海和洋公司的2#安置点双拼别墅抵付工程款……3、工程进度款的拨付：按乙方每月所报进度审计结果的70%达到一幢双拼别墅的销售价值数额后可用2#安置点双拼别墅抵偿工程进度款。4.工程结束经甲方组织相关部门和人员验收合格后办理工程结算，结算金额的95%工程款做抵付购房款……”。 工程施工过程中，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司签订了《协议》，按《建设工程施工合同》约定，被告海和洋公司暂给第三人教企建筑公司两套房屋抵付工程进度款（739546元）：第三人教企建筑公司选定位于工农棚户区一期中的还建房8号楼104号房屋（面积84.47平方米,单价每平方米3900元,房款计329433元,按一次性付款优惠折价后房款306373元）和9号楼602号房屋（面积119.43平方米,单价每平方米3900元,房款计465777元,按一次性付款优惠折价后房款433173元）。并约定由第三人教企建筑公司与被告海和洋公司售房部签订售房合同，同时以房抵款金额以后在工程决算中应扣减工程款。 2014年12月31日，候永茂（甲方）与原告向德均及向德云、王红（乙方）签订协议（二），约定甲方自愿用“广元海河洋实业有限公司8号楼904号房与8号楼903号房，转给乙方向德云、王红、向德均。如果在今后房子与海和洋实业有限公司发生有购房经济纠纷时，未付清购房一切款项，将由甲方承担所有责任，乙方于2015年1月11日前先付100000.00元给甲方。如果甲方在2015年1月11日前未完成与海河洋实业有限公司的购房手续，由甲方承担一切责任。”侯永茂、向德云分别在甲方、乙方处签字，海和洋公司外聘人员赵鸿丽在海和洋公司代表置业顾问处签名。 同日，原告向德均（甲方）与被告海和洋公司（乙方）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃××号房屋，房款306373元，合同约定：“付款方式为一次性付款。交付条件：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不得退房，出卖人按已付房款的万分之三承担违约金。附件五载明：付款方式及期限的约定，买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款306373元。”同日，双方签订《补充协议》，约定：“第九条、针对《买卖合同》第二十条约定，双方协议补充如下：1、买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按买受人已付房款同期贷款利率向买受人支付违约金。……” 2014年12月31日，原、被告双方在广元市房管部门办理了合同网签备案。被告海和洋公司置业顾问赵鸿丽向向德云出具收条一份，载明：“2014年12月31日收到向德云先生购买8-904购房款现金10000.00元。”同日，侯永茂向向德云出具收条，载明：“今收到向德荣（云）购房款60000.00元陆万元整。” 2015年1月3日，候永茂向向德云出具收条，载明：“收到向德云购房款合计600000.00元（陆拾万元）整，此购房款已全部付清。” 同时查明，涉案工程已于2014年11月竣工验收并交付使用，但被告海和洋公司与第三人教企建筑公司至今未对工程进行结算，被告海和洋公司除垫付过部分民工工资外，没有支付过款项给第三人教企建筑公司或侯永茂。涉案房屋所在楼栋的权属证明已可以办理。《协议一》所述8号楼104号和9号楼602号房屋已被被告海和洋公司已出售。《协议二》所述房屋8号楼904号与8号楼903号房屋闲置未交付。 被告海和洋公司成立于2003年11月19日，经营范围：房地产开发（二级）；旅游综合开发等。 第三人教企建筑公司成立于2002年1月23日，经营范围：工业与民用建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、公路路面工程等。 本院认为，原告向德均与被告海和洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方当事人诉、辩主张，本案的争议焦点为：一、原告向德均及案外人向德云、王红与侯永茂签订的《协议二》是否有效？二、原告向德均是否已完成购房款的交付？ 一、关于原告向德均及案外人向德云、王红与侯永茂签订的协议（二）的效力问题。 首先，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在《建设工程施工合同》中明确约定侯永茂是第三人教企建筑公司的项目经理。根据《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第八条规定，“项目经理在承担工程项目施工的管理过程中，应当按照建筑施工企业与建设单位签订的工程承包合同，与本企业法定代表人签订项目承包合同，并在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：（一）组织项目管理班子；（二）以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；（三）指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；（四）选择施工作业队伍；（五）进行合理的经济分配；（六）企业法定代表人授予的其他管理权力。”本案中，虽然第三人教企建筑公司在庭审中认为侯永茂是案涉项目的实际施工人，第三人教企建筑公司未授权侯永茂出售房屋，但教企建筑公司并未向法庭提供其与侯永茂之间签订的承包合同及企业法定代表人授权侯永茂具体管理权限的委托书，因此，侯永茂作为第三人教企建筑公司的项目经理，应视为具有上述规定的项目经理全部管理权力。其次，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在合同中约定工程款的支付是以被告海和洋公司的商品房进行抵付。按合同约定，被告海和洋公司应根据第三人教企建筑公司每月工程进度的审计结果的70%达到一幢双拼别墅的销售价值数额后可用2#安置点双拼别墅抵偿工程进度款，在工程结束验收合格后办理工程结算，以结算金额的95%工程款抵付购房款。虽然案涉工程已竣工验收并交付使用，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司一直未办理工程结算，但施工过程中，被告海和洋公司与第三人教企建筑公司就工程进度款的支付达成抵付两套商品房的协议（一），而后侯永茂与原告向德均及案外人向德云、王红又在2014年12月31日签订转卖两套商品房的协议（二），同日，原告向德均等人与被告海和洋公司签订了两份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。从《建设工程施工合同》约定以房抵款到双方达成抵付两套商品房的协议（一），再到原告向德均等人与侯永茂签订的协议（二）以及原告向德均等人与被告海和洋公司签订的《商品房买卖合同》来看，以被告海和洋公司的商品房抵付案涉工程款是一个真实的过程，虽然抵付的房屋楼号在发生变化，但最终被告海和洋公司认可是以工农棚户区改造项目一期A8#1-9-3号、A8#1-9-4号两套房屋作为抵付第三人教企建筑公司的工程款，并以签订《商品房买卖合同》的方式对原告向德均等人与侯永茂签订的协议（二）进行了确认。虽然被告海和洋公司与第三人教企建筑公司在施工合同中约定抵付工程款的房屋是2#安置点双拼别墅，但该约定实际体现的是应抵付工程款的金额，至于被告海和洋公司以何处房屋抵付工程款，应以双方意思自治为准，且协议（二）所述两套房屋总价未超过协议（一）所述两套房屋总价。综上，侯永茂与原告向德均等人签订协议的行为应视为是代表教企建筑公司履行管理权力的职务行为，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对教企建筑公司具有约束力。 二、关于原告向德均是否完成购房款的交付问题。根据庭审查明的事实，原告向德均等人与侯永茂和被告海和洋公司签订协议及购房合同后，侯永茂于2014年12月31日、2015年1月3日分别向原告向德均等人出具收条，共计收到购房款60万元，侯永茂在收条上并注明购房款已全部付清。虽然从现有证据不能证明侯永茂已将该购房款支付给被告海和洋公司，被告海和洋公司也一直不予认可，但根据前面分析，被告海和洋公司与原告向德均等人签订《商品房买卖合同》是基于应抵付给第三人教企建筑公司的工程款，并非直接将自己的房屋出售给原告等人。且在签订《商品房买卖合同》时，原告向德均等人并未直接向被告海和洋公司交清购房款，而被告海和洋公司仍在合同中备注“买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款”，并于当日在房产登记管理部门办理了合同网签备案，完备购房手续。对此也可以印证被告海和洋公司将A8#1-9-3号、A8#1-9-4号两套房屋卖与原告等人，就是用来抵付应付第三人教企建筑公司的工程款，并享受按一次性付款优惠折价后的房款抵付工程款，并非直接向原告向德均等人收取购房款。因此对于侯永茂收到原告向德均等人支付的购房款60万元的事实，本院予以确认。 合同签订后，原告按约支付了房屋价款，履行了主要合同义务，被告海和洋公司应按照合同约定履行交付房屋的义务。因为涉案房屋所在楼栋权属证书具备办理条件，故原告诉请被告办理房屋不动产权证的主张，本院予以支持。 对于原告主张被告未交付房屋的违约金及赔偿房屋租金损失共计6万元的问题，根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议约定:“海和洋公司应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，在2017年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按买受人已付房款同期贷款利率向买受人支付违约金。”因被告未能按合同约定的时间交付房屋并取得房屋所有权证书，故被告海和洋公司应当按原告已付房款306373元，并自2017年10月1日起中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金至原告取得房屋初始权属登记之日止。对于原告主张的损失，因原告未提供证据佐证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均交付位于广元市利州区工农镇广元市××期××＃栋××号房屋。并在本判决生效后三十日内为原告向德均办理不动产权证。 二、被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德均支付违约金（以已付房款306373元为基数，自2017年10月1日起中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至取得房屋初始权属登记之日止）。 三、驳回原告向德均其他诉讼请求。 案件受理费2948元，由被告广元海和洋实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 审 判 员  王 婕 人民陪审员  王治平 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  张琼分