湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初1363号原告：雷文堂，男，汉族，1961年2月17日生，老河口市人，住老河口市。原告：陈改华，女，汉族，1969年11月5日生，老河口市人，住老河口市，系雷文堂之妻。两原告的共同委托诉讼代理人：石艳安，系湖北宏义律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告：程思航，男，汉族，1984年6月27日生，老河口市人，住老河口市航空路**，现住老河口市。原告雷文堂、陈改华与被告程思航因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告雷文堂、陈改华的委托诉讼代理人石艳安，被告程思航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷文堂、陈改华向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付2019年4月26日至2020年4月26日期间购房款30万元，并承担违约责任5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻，2016年4月25日被告向原告出具欠条一份“欠酒店房款163万元，分五年还清”，同日被告向原告出具书面还款方式“每年门面房和酒店租金由雷总来收租，抵偿每年30万元酒店购房款，不能违约，若违约罚款5万元”。上述欠条及书面还款方式已经老河口市人民法院生效法律文书确认。现2019年4月26日至2020年4月26日期间购房款30万元债权已到期，被告未履行还款义务。为此，原告诉至法院，请求依法支持其主张。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，要求被告偿付2019年4月26日至2020年4月26日期间购房款30万元，放弃被告承担违约责任5万元。被告陈思航辩称：一、原告与答辩人于2015年5月8日签订房地产买卖协议合法有效，答辩人依合同约定履行了付款义务。应驳回原告诉讼请求。原告与答辩人于2015年5月8日签订房地产买卖协议，答辩人购买原告房地产两栋位于老河口市××嘴镇洪赵路东侧，该房地产一栋座落：老河口市××嘴镇洪赵路东侧（综合楼）201-209间，七层，建筑面积502.31平方米，房产证号：老河口市房权证乡镇字第**，土地证：河国用（2012）第00002981号，地号0010010070，使用权面积536.8平方米。另一栋座落：老河口市××嘴镇洪赵路东侧，四层，建筑面积566.91平方米，房权证号：老河口市房房权证乡镇字第**，地证：河国用（2012）第00002980号，地号：0010010069，使用权面积451.0平方米。两栋房地产转让价款为人民币460万元。另有四个车库约160平方米、二楼厨房操作间80平方米、面对饮食一条街门面房30平方米（无产权证），合计270平方米，甲方在转让该两栋房地产时一并卖给乙方的价款为人民币60万元，合计人民币520万元整，不包含办理房地产权证的各项税费（契税、印花税、工本费、评估费、他项权证费、他项权证工本费等费用），各项税费由甲、乙双方平均分摊。原告于2013年2月至11月期间向答辩人借款本金210万元，截止签订本合同之日借款本金及利息2537500元。该借款本息答辩人在购买原告房地产时抵扣房款，原告交付给答辩人房地产，答辩人付给原告100万元整。余款1662500元待原告协助答辩人办理完房地产权证过户手续后给付。答辩人从2015年5月13日至2017年1月24日付给原告1216407元整，已经超过协议中约定付给原告100万元整的约定，合计共支付3753907元。2017年6月22日答辩人给原告寄送了《关于催办房地产产权证的通知》，要求原告履行过户手续，但原告不予理睬，并相继于2017年7月25日将上述房产抵押到中国邮政储蓄银行有限公司老河口支行贷款2568386元，2019年9月27日抵押到湖北老河口农村商业银行股份有限公司贷款1506900元，该行为严重违反了房地产买卖协议合同约定的房地产过户义务。房地产权证过户手续至今未办至答辩人名下，故答辩人不应现款支付余款。答辩人与原告签订有房屋委托出租协议，出具的欠条约定是由原告收取房屋租金抵房款，现原告既不交付房屋，也不给出具房屋租金收据，致使答辩人无法行使有效权利，应驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，被告对原告提交的证据一：2016年4月25日出具欠条和证据二：（2018）鄂0682民初1719号民事判决书的真实性无异议，但认为应按主合同顺序履行。本院认为：原告提交的证据一、二符合证据特性，本院予以采信。原告对被告提交的证据一至四关联性有异议，且系复印件，应提交原件核对，对证据5有异议，认为与本案无关联性，对证据6认为由法院进行核实。本院认为，被告提交的证据一：2015年5月8日房地产买卖协议及补充协议、支付购房款凭证8份，证据二：2017年7月25日和2019年9月27日不动产产权情况表，证据三：2017年6月22日邮政快递邮件送达截图两份及微信截图两份，证据四：2016年6月27日及2017年1月24日原、被告签订的房屋租赁授权书各一份，应当结合案件情况及其全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断后才能决定是否予以认定，被告证据一、四能够相互印证，本院予以采信；对被告证据二、三，无相关证据印证，对其证明内容，本院不予采信。对证据五：2019年8月8日及同年8月16日照片彩色打印件三张，被告拟证明两原告在此期间经营二楼酒店，因其未提供酒店经营证件印证，本院对该证据证明内容不予采信；对证据六：（2017）鄂0682民初1593号民事判决书、（2019）鄂0682民初1366号民事判决书照片打印件各一份，经核实，此证据系生效法律文书，本院予以采信。经审理查明：2016年4月25日，被告程思航向原告出具“欠酒店房款163万元，分五年内付清”的欠条一份。同日，被告又在该欠条的背面注明“每年门面房和酒店租金由雷总来收租，抵偿每年30万元酒店购房欠款，不能违约，若违约罚款5万元”的说明性文字内容。该注明内容中提到的门面房系指位于洪山嘴镇××路××四间门面房。当时双方口头约定，由原告来收取这四间门面房和酒店的租金，用来抵偿被告所欠的酒店购房款，如果收取的租金达不到30万元的情况下，差额部分由被告程思航补足。被告程思航向原告出具欠条并注明以租金抵偿购房款后，原告实际只收到了三笔款项，即：1、2016年9月至2017年9月期间四间门面房的房租76800元（每间门面年租金19200元，4间共计76800元）；2、2016年7月1日至2017年7月1日酒店租金2万元（酒店年租金为7万元，原告实收2万元，另5万元由被告拿走用于退还前承租人的租金）；3、2017年2月8日，被告将酒店两年的租金73000元交给了原告（酒店年租金为36500元），以上三笔共计收款169800元。2017年的“五一劳动节”期间，因双方发生纠纷，被告就不再让原告收取租金了。原告不能收取租金后，被告向原告作出的“每年门面房和酒店租金由雷总来收租，抵偿每年30万元酒店购房欠款”的承诺便无法兑现，2018年原告遂诉至本院，要求被告按照其承诺的每年30万元的还款额度向原告支付自2016年4月26日至2018年4月26日即两年的酒店购房欠款60万元，并承担违约责任，本院于2018年9月25日作出（2018）鄂0682民初1719号民事判决书，判令被告支付两原告购房款430200元（600000元－169800元）。后原告又于2019年5月诉至本院，要求被告支付2018年4月26日至2019年4月26日期间的到期债权购房款30万元及违约金5万元，本院于2019年8月28日作出（2019）鄂0682民初1366号民事判决书，判令被告程思航支付两原告购房款300000元（注：该款项为自2018年4月26日至2019年4月26日期间的到期债权）。现两原告以被告在2019年4月26日至2020年4月26日期间的购房款债权已经到期，被告没有以此方式支付购房款为由，两原告再次诉讼至本院，要求被告偿付2019年4月26日至2020年4月26日期间的购房款30万元；且由被告承担本案的诉讼费用。另查明，2017年7月被告程思航以两原告未按双方签订的房屋买卖合同约定履行产权过户为由，请求解除双方房地产买卖协议、本案两原告返还本案被告3569707元购房款及支付违约金156万元。本院于2017年11月16日作出（2017）鄂0682民初1593号民事判决书，认为双方买卖协议确定后，本案两原告已履行了房屋交付义务，本案被告也已对合同标的物占有、使用、收益，房屋买卖合同目的已经实现，但本案被告未按合同约定按期履行支付剩余购房款义务，解除该房屋买卖合同不利于维护交易的稳定性、公平性，故判决驳回程思航的诉讼请求。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告因房屋买卖就剩余购房款支付，形成债权债务关系，被告向原告出具书面欠条并书面制定还款计划承诺，事实清楚，证据充分，依据诚实信用原则，被告应当自觉按照其承诺的还款方式履行其付款义务，但被告程思航实际未按期限履行支付义务，属违约行为，依法应当承担支付义务。原告雷文堂、陈改华在无法继续收取房租的情况下，依据被告程思航出具的欠条和承诺的还款方式向本院提起诉讼，要求被告履行到期债权的还款义务，符合法律规定，故对两原告要求被告支付2019年4月26日至2020年4月26日期间的到期购房款300000元的诉讼请求主张，本院予以支持。对被告程思航的答辩意见，因该意见和理由已被生效的（2017）鄂0682民初1593号民事判决书所驳回，故其在本案中再次以该理由抗辩，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定,被告程思航应承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告程思航于本判决生效之日起十日内支付其拖欠原告雷文堂、陈改华的购房款300000元（注：该款项为自2019年4月26日至2020年4月26日期间的到期债权）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3275元，由被告程思航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  兰大兵二〇二〇年九月一日书记员  吴 鸿