山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2245号   原告：王某1，男，1974年9月16日生，汉族，现住晋城市。   委托代理人：樊某，山西瀛润律师事务所律师。   委托代理人：王某2，山西瀛润律师事务所实习律师。   被告：翟某1，男，1957年8月24日生，汉族，现住晋城市。   委托代理人：张某1，男，1990年5月8日生，汉族，现住晋城市，系翟某1之子。   被告:张某2，女，1962年10月16日生，汉族，现住晋城市。   委托代理人：王某3，山西锦劭律师事务所律师。   被告：翟某2，女，1933年3月20日生，汉族，现住晋城市。   被告：李某，男，1984年4月11日生，汉族，现住晋城市。   第三人：张某3，男，1950年11月8日生，汉族，现住晋城市。   第三人：张某4，女，1979年4月26日生，汉族，现住晋城市。   第三人：张某5，男，1973年12月26日生，汉族，现住晋城市。   第三人：郝某，女，1952年2月24日生，汉族，现住晋城市。   第三人：张某6，女，1977年1月12日生，汉族，现住晋城市。   委托代理人：陈某，山西高斯通律师事务所律师。   原告王某1诉被告翟某1、张某2、翟某2、李某、第三人张某3共有纠纷一案，本院受理后，依法追加张某4、张某5、郝某、张某6为本案的第三人，后由审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王某1的委托代理人樊某、王某2，被告翟某1的委托代理人张某1、被告张某2及其委托代理人王某3，第三人张某3、郝某及第三人的共同委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告翟某2、李某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告享有XXX房屋的拆迁安置权益，即回迁安置房屋建筑总面积560.33平方米，拆迁补偿款20296元，过渡费37152元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：XXX房屋（以下简称涉案房屋）系案外人张某某、被告翟某2所有，2001年10月18日，张某某、翟某2立下遗嘱将涉案房屋分配给其二儿子翟某1、大女儿张某某、二女儿张某2，并进行了公证。即涉案房屋为翟某1、张某某、张某2共有。后张某某去世，李某、李某某作为张某某婚生子女继承其份额，成为涉案房屋的共同共有人。   2006年10月5日，翟某2、翟某1、张某2、李某、李某某作为甲方将涉案房屋转让给原告，并与原告签订《房屋转让协议书》，协议约定：甲方将涉案房屋转让给原告，交易成功签字后，所有产权归原告所有。签订协议当日，原告将房款给了甲方，履行了合同义务，被告将涉案房屋及房屋产权证交付给原告。   2019年，该房产被晋城市正华房地产有限公司、晋城市城区钟家庄街道办事处花园头社区居民委员会强行拆除，原告向法院起诉正华公司、花园头村委会要求确认原告享有涉案房屋拆迁安置补偿权益案件审理过程中，原告才得知，第三人张某3于2008年6月27日向中院申请撤销了涉案房屋产权证。而且第三人张某3私自就涉案房屋与正华公司、花园头村委会签订了房屋拆迁安置补偿协议。   而今，原告花费多年积蓄所买的房产不仅被拆，而且房屋补偿款也分文未得。基于以上事实，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告翟某1、张某2辩称：一、原告王某1不是案涉房屋的房屋产权所有人或合法继承人，依法不享有拆迁安置权益。（2020）晋0502民初1546号民事判决书第7页部分内容显示：“《晋城市城区花园头社区居委会城中村改造居民房屋拆迁、回迁安置补偿协议书》中第七条回迁安置对象及报房办法中第一条：甲方房屋拆迁安置及补偿对象是房屋产权所有人或合法继承人，乙方负责确认，并承担全部责任。”。从该内容中可得知，案涉房屋享有拆迁安置权益主体的前提是案涉房屋的产权所有人或合法继承人。鉴于（2019）晋0502民初2534号民事判决书、（2019）晋05民终1830号民事判决书依法撤销了该《补偿协议书》，且（2020）晋0502民初1546号民事判决书依法认定了9个案涉房屋的共有人，本案目前仍在二审阶段，房屋共有人是否最后能够确定尚不确定。所以这些意味着案涉房屋在目前来看，房屋产权所有人和合法继承人尚处于不确定状态，且《补偿协议书》依法被撤销后，拆迁安置权益的权属就处于不确定状态。对于城区法院已经审理，目前在二审阶段的（2020）晋0502民初1546号民事判决书，极容易出现矛盾的判决结果。   二、《房屋转让协议书》并不必然能够证明原告王某1依法享有房屋产权的所有权。首先，本案中，原告虽与张某2签订《房屋转让协议书》，但该合同因违反《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”法律规定，该《房屋转让协议书》因违反法律强制性规定，而归于无效。   其次，根据《物权法》97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，案涉房屋在出卖前，根据（83）第0353号经公证的《新建房屋宅基地使用权证明》显示，该宅基地使用权成员有9人，根据“房随地走”原则，该地上房屋应为9人共同共有。而《转让协议书》及《卖房申明》中共有瑕疵签字4人，远远低于2/3。故该协议书属于无权处分，且其他共有人也未事后追认，依法不发生法律效力。   综上，鉴于《房屋转让协议书》首先违反法律强制性规定；其次处分该房产未经2/3以上共有人同意；最后，根据《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，案涉房屋未依法进行登记。故，原告不是案涉房屋的房屋产权所有人或合法继承人，其诉讼请求应依法驳回。   被告翟某2、李某未答辩。   第三人张某3、张某4、张某5、郝某、张某6辩称，第一点，五答辩人认为，四被告已经将他们所有的房屋权利出卖给原告，这是事实。第二点，五答辩人依法占该房屋的50%权利，四被告只占有该房屋的50%权利，所以四被告出卖给原告的也只能占该房屋的50%权利。   根据原、被告及第三人诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1、原告要求享有XXX房屋的拆迁安置权益，即回迁安置房屋建筑总面积560.33平方米，拆迁补偿款20296元，过渡费37152元的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；2、被告翟某1、张某2要求驳回原告起诉的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；3、第三人辩称理由的事实依据和法律依据各是什么，是否成立、应否支持；4、本案诉讼费负担问题。   针对争议焦点一，原告陈述事实并提供证据：1、《房屋转让协议书》，证明内容：原被告存在合同关系，涉案房屋所有权归原告所有。2、晋市城集用（1998）字第00035号《集体土地使用证》。3、晋城市房权证晋市房字第XX**《房屋所有权证》，证明内容：原告持有房屋产权证，《房屋转让协议书》已经实际履行。4、（2001）晋公证城字第1710号《公证书》。5、（2001）晋公证城字第1711号《公证书》，证明内容：被告对涉案房屋有处分权。6、（2020）晋0502民初1546号民事判决书，证明内容：涉案房屋拆迁补偿安置面积及货币补偿为：1、回迁安置房屋建筑总面积为560.33平方米；2、拆迁补偿款金额20296元；3、两年过渡费37152元。   被告张某2、翟某1质证称：证据1真实性无异议，翟某2签字有异议，不是本人所签，证据2真实性、合法性无异议，该集体使用证为张某某，证据3无异议，可以证明房屋所有权是张某某，证据3已经于2009年6月3日被晋城市中院判决撤销，证据4、5有异议，遗嘱上和房屋转让协议书翟某2不是同一人所签，证据6无异议，可以证明案涉房屋共有权人为9人。   第三人张某3、张某4、张某5、郝某、张某6质证称：证据1真实性无异议，证据2无异议，张某某仅是户主，不是独自享有，证据3已经被晋城市中院判决撤销，证据4、5无异议，证据6现在未生效，第三人已经提起上诉。   针对争议焦点二，被告张某2、翟某1陈述事实提供证据：证据1、（2019）晋0502民初2534号民事判决书，证明案涉房屋的拆迁补偿协议书被依法撤销，原告提供房屋所有权证证据被依法撤销；证据2、（2019）晋05民终1830号民事判决书，证明2534号判决书已经依法生效；证据3、（2020）晋0502民初1546号民事判决书，证明房屋拆迁安置补偿对象是房屋产权所有人或合法继承人，案涉房屋的共有权人有9人，该9人还未确定。   原告质证称：证据1、2、3真实性、合法性无异议，证据3证明目的有异议，第7页是正华房地产的答辩意见，协议被撤销，协议所有内容不具有法律效益。   第三人质证称：证据1、2、3真实性无异议，证据3还未生效，第三人已经上诉。   针对争议焦点三，第三人陈述事实提供证据：证据1、晋城市中级法院庭审笔录，证明四被告自己说他们已经将房屋卖给别人；证据2、（2020）晋0502民初1546号民事判决书，证明四被告诉张某3共有纠纷一案，张某3当时提出四被告已经出卖了该房屋，已经没有诉权，要求法院驳回他们的起诉，法院没有依法驳回；证据3、晋城市中级人民法院的预交（退还）受理通知单和诉讼费收据，证明第三人不服判决，已经提起上诉。   原告质证称：证据1、2、3无异议。   被告张某2、翟某1质证称：证据1有异议，张某某不是四被告之一，已经去世，证据2真实性无异议，证明目的有异议，物权变更应当以登记为准或以判决为准，诉权只是程序上权利不等于实际上权利，证据3真实性无异议。   针对争议焦点四，原告主张诉讼费应由被告承担；被告张某2、翟某1认为依法判决；第三人称诉讼费与其无关。   经审理查明，2006年10月5日，翟某1、张某2、翟某2、李某、李某某作为甲方与原告王某1作为乙方签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将晋城市某整院转让给乙方，总房价为16万元；甲方将81号院的现有全部手续交给乙方，乙方在办理一切与房产相关的手续过程中甲方必须给予协助，甲方不得中途终止协议；交易成功签字后，所有产权归乙方所有，产权移交后出现意外纠纷，由乙方自行解决。原告称签订协议当天将房屋价款16万元支付给被告，被告将土地使用权证、房屋产权证、公证书和房屋钥匙交付给原告，即时履行完毕。   另查明，被告翟某2与张某某系夫妻关系，二人育有四个子女即张某3、翟某1、张某某、张某2。张某某于2002年2月16日去世，张某某于2008年6月19日因病去世，李某为张某某之子。张某3与郝某原系夫妻关系，共同育有张某4、张某5、张某6。   1975年2月，以张某某为户主的全家在花园头村北获批271平方米的宅基地，后在此地基上建起了两座三间房屋（共六间）。1983年元月，原晋城县钟家庄人民公社为其颁发了（83）第0353号《新建房屋宅基地使用权证明》并进行了公证。该宅基地使用权证明中载明：户主为张某某，家庭成员为连珠（张某某）、小士（张某3之奶奶）、小巧（即翟某2）、国华（即张某3）、新国（即翟某1）、竹梅（张某3之妻）、雪花（即张某2）、岗岗（张某3之子）、小妮（张某3之女）、妮妮（张某3之女）。后经张某某申请，1998年9月为张某某颁发了晋市城集用（1998）字第00035号《集体土地使用证》，该证载明土地使用者为张某某，座落为花园头村，使用权类型为划拨，使用权面积为261.75平方米。2000年10月16日经张某某的申请，房地产管理部门向其颁颁发了晋市房字第00066**房屋产权证》。2001年10月17日，张某某与翟某2共同立下遗嘱并进行公证，将花园头村81号房屋遗赠给儿子翟某1、大女儿张某某（已去世）、二女儿张某2。张某某于2002年2月16日张某某去世。张某3得知张某某办理了案涉房屋的房产所有权证之后，向人民法院提起了行政诉讼，请求撤销该房产证，后晋城市中级人民法院于2009年6月3日作出（2008）晋市法行初字第9号行政判决书，判决撤销晋城市人民政府2000年10月16日颁发颁发的晋市房字第00066**屋所有权证》。   2019年4月16日《晋城市城区花园头社区城中村改造拆迁安置补偿明细表》载明，产权人张某3，一层房屋建筑总面积172平方米，一层空院占地总面积115.35平方米，拆迁房屋宅基地面积287.35平方米，应回迁安置房屋建筑总面积为560.33平方米，应付搬出搬迁费1720元，应付搬回搬迁费1720元，过渡费每月应付金额为1548元。2019年4月22日，被告张某3作为甲方与晋城市城区钟家庄街道办事处花园头社区居委会作为乙方，晋城市正华房地产开发有限公司作为丙方签订《晋城市城区花园头社区居委会城中村改造居民房屋拆迁、回迁安置补偿协议书》及《补充协议》，同日，第三人晋城市正华房地产开发有限公司向被告张某3账户汇款20296元，交易用途标明为拆迁补偿款。   再查明，2019年7月31日，翟某2、翟某1、李某、张某2作为原告起诉被告张某3及第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会、第三人晋城市正华房地产开发有限公司继承纠纷一案，经本院审理，于2019年10月30日作出（2019）晋0502民初2534号民事判决书，判决撤销被告张某3与第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会及第三人晋城市正华房地产开发有限公司所签《拆迁补偿协议》并驳回了原告翟某2、翟某1、李某、张某2的其他诉讼请求。后经上诉，晋城市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）晋05民终1830号民事判决书，维持了原判。2020年5月29日本院受理了翟某2、翟某1、李某、张某2诉被告张某3、第三人晋城市城区钟家庄办事处花园头社区居民委员会、第三人晋城市正华房地产开发有限公司共有纠纷一案，于2020年8月11日作出（2020）晋0502民初1546号判决，判后一方当事人不服上诉于晋城市中级人民法院，现该案尚在审理中。   上述事实由《房屋转让协议书》、死亡注销户口证明、新建房屋宅基地使用权证明、土地登记审批表、集体土地使用权证、公证书、晋城市城区花园头社区城中村改造拆迁安置补偿明细表、晋城市城区花园头社区居委会城中村改造居民房屋拆迁、回迁安置补偿协议书、补充协议、汇款明细、（2008）晋市法行政初字第9号行政判决书、（2019）晋0502民初2534号民事判决书、（2019）晋05民终1830号民事判决书、（2020）晋0502民初1546号民事判决书及原、被告和第三人当庭陈述等在案佐证。   综上，本院认为，本案的争议焦点如下：一、本案的定性问题。根据原、被告及第三人的诉辩主张,证实原、被告双方订立了房屋转让协议,原告当庭陈述双方已经即时履行，但未办理房屋过户手续；后因涉案原房屋拆迁，原告因未得到相关的拆迁安置补偿权益，现要求确认该部分权益归其所有。因此,本案案由不是共有纠纷,而应当是房屋买卖合同纠纷,本案在立案时案由定性错误,现予以纠正。   王某1与翟某1、张某2、翟某2、李某、李某某签订的《房屋转让协议书》效力问题。本院认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，对被告辩称该《房屋转让协议书》无效的辩称理由，本院不予采纳。翟某1、张某2、翟某2、李某、李某某与原告王某1签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。   原告王某1是否构成善意取得的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，受让人善意取得不动产所有权的构成要件为受让时主观善意、对价合理、办理了转移登记。本案中，2006年10月5日，翟某1、张某2、翟某2、李某、李某某作为甲方与原告王某1作为乙方签订《房屋转让协议书》应属合法有效；合同签订后，原告王某1支付了约定的购房款，被告将土地使用权证、房屋产权证、公证书和房屋钥匙交付给原告，但双方未能办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，王某1虽与被告签订了《房屋转让协议》，并支付了相应价款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故王某1对所购买的房屋并没有实际取得所有权，双方当事人仍然只是一种合同关系。   关于原告请求依法确认其享有XXX房屋的拆迁安置权益的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在已经收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而导致涉案房屋物权消灭，在此情况下，王某1可选择与被告解除合同，也可选择向被告主张所购房屋产权消灭的对价，或要求被告承担违约责任；而原告王某1本次诉请在房屋转让协议尚未得到全面履行情况下直接要求确认其享有XXX房屋的拆迁安置权益，其实质为民事权利中的确认之诉，属物权保护范畴；通过本次审理可知，原告与被告之间因未办理涉案原房屋的过户手续，原告尚未取得涉案房屋的所有权，双方目前仍是债权债务关系，故基于原告在本案中的诉请，本院本次诉讼无法直接予以支持。   据此,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定,判决如下:   驳回原告王某1的诉讼请求。   本案受理费29380元减半收取为14690元，由原告王某1负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二〇二〇年九月十五日   书记员 任彦红