广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1941号原告：肇庆市高要区××××地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区南岸象山高尚住宅区文峰二路（龙湾村路口），统一社会信用代码914×××××××××××227U。法定代表人：陈秀莲，该司经理。委托诉讼代理人：戴伟瑜、戴子竣，分别为广东雅量律师事务所律师、实习律师。被告：林凤娟，女，1973年9月7日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××601，住肇庆市高要区××××××××××××队。原告肇庆市高要区××××地产开发有限公司诉被告林凤娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区××××地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴伟瑜、戴子竣及被告林凤娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肇庆市高要区××××地产开发有限公司提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年1月22日签订的《商铺租赁合同》（合同解除后剩余租金共计832403.48元）；2.被告向原告支付自2020年3月22日至2020年6月21日的租金及滞纳金20769.40元，电费72元，物管费3341.54元，上述共计23775.74元；总标的额856179.22元。3.本案的诉讼受理费由被告承担。庭审过程中，原告变更物管费为从2019年1月22日起计算至2020年6月30日止共4051.08元。肇庆市高要区××××地产开发有限公司提出如下事实与理由：2019年1月22日，原被告双方自愿协商签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月22日至2029年1月21日，被告在签订合同时交付押金18574.8元并应于每月21日前向原告缴纳当月租金、物管费及水电费。合同签订后，原被告双方依约履行相关权利义务，但自2020年3月22日起，被告便无故拖欠租金、物管费及电费，原告多次催告无果。2020年6月29日，被告方通知原告要求解除合同，原告依约有权解除合同，被告应付清相关费用。为维护自己合法权益，特起诉，请求如上。被告林凤娟辩称：对原告当庭变更物业管理费请求，我不需要另定答辩期。我租赁原告商铺后，投入了40多万元，希望一直经营下去，今年3月之前我一直按约交纳租金，但疫情一直没有稳定，我也不能营业，实在没有办法才拖欠租金。经审理查明：肇庆市高要区××××地产开发有限公司是肇庆市高要区南岸湖西9号美汇园D幢202号、203号商铺的业主。2019年1月22日，肇庆市高要区××××地产开发有限公司与林凤娟签订《商铺租赁合同》，肇庆市高要区××××地产开发有限公司为甲方、林凤娟为乙方。双方约定：甲方将上述商铺共339.37平方米出租给乙方用作教育辅导培训，租赁期限为10年，即自2019年1月22日起至2029年1月21日止，免租期从2019年1月22日起至2019年4月14日止共83天，该期间作为乙方装修期。自2019年1月22日至2021年1月21日每月每平方米20元（不含租赁税），小计6787.40元/月。乙方应于每月21日前缴付当月租金，如逾期缴付则每日按照欠款金额3‰支付滞纳金；若乙方拖欠租金或管理费或水、电费及其它相关费用超出30日，则按乙方违约处理，甲方有权解除合同、没收乙方押金并立即收回租赁商铺（包含装修、设备），且乙方有权继续向乙方追讨其所拖欠的费用。乙方在签订合同同时必须先支付18574.80元作为押金（即履行合同保证金，其中租赁押金13574.80元、水电押金5000元）。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金（如有）进行足额赔偿后，甲方无息退还乙方押金（合同约定不予退还的情形除外）。乙方每月必须依时交纳物业管理费及水电费。合同还约定了其他内容。合同签订后，肇庆市高要区××××地产开发有限公司向林凤娟交付了商铺，林凤娟依约交纳了押金18574.80元并开始装修、经营“只迷教育”培训机构。此后林凤娟依约交纳租金直至2020年3月21日。2020年6月29日，林凤娟通过其员工向肇庆市高要区××××地产开发有限公司提出解除《商铺租赁合同》，庭审过程中，原被告双方确认两人之间的《商铺租赁合同》已于2020年6月29日解除。在林凤娟租赁案涉物业过程中，物业管理费由肇庆市高要区××××地产开发有限公司代为交纳，每季度缴纳一次、每次702.50元。林凤娟至今拖欠自2020年3月22日起至2020年6月29日期间的租金、自2019年1月22日起至2020年6月29日的物业管理费和电费72元。肇庆市高要区××××地产开发有限公司追讨无果，遂提起本案纠纷。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，会上介绍了幼儿园返园安排等情况，决定全省幼儿园、特殊学校按照国家和省有关规定进行现场检查、审批同意后，自6月2日起期、分批组织学生（幼儿）返园返校。6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。本市内幼儿自2020年6月8日起分批返园。本院认为：本案是肇庆市高要区××××地产开发有限公司为解决其与林凤娟因《商铺租赁合同》引起的纠纷而提起的诉讼，属租赁合同纠纷。肇庆市高要区××××地产开发有限公司与林凤娟签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约履行合同。原被告双方均确认合同已于2020年6月29日解除，这是其双方真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以确认。肇庆市高要区××××地产开发有限公司诉请解除的其与林凤娟签订的《商铺租赁合同》已于诉前解除，对其该请求，本院予以驳回。关于合同解除法律后果的处理问题：原被告双方解除他们之间的《商铺租赁合同》后，商铺已归还给原告方，现尚需处理的问题主要有两个：第一、林凤娟欠缴的费用问题：根据《商铺租赁合同》的约定，林凤娟应于每月21日前交纳当月至次月22日的租金，根据查明事实核算目前林凤娟尚拖欠以下三项费用共24485.28元未清偿：①自2020年3月22日起至2020年6月29日起期间的租金，按6787.40元/月的标准计算三个月为20362.20元；②2019年1月21日至2020年6月29日共5.78个季度物业管理费，按702.50元/季度计算，共欠4058.89元，原告诉请该项费用4051.08元没有超过合同约定，本院予以支持，被告抗辩认为原告此前未曾向其主张物业管理费、不该由她交纳的意见与《商铺租赁合同》约定不符，本院不予采纳；③电费72元。以上事实，有原告提供的经庭审质证的《商铺租赁合同》、物业管理费《收据》、聊天记录等证据证实，本院予以确认。第二：肇庆市高要区××××地产开发有限公司应否没收林凤娟所交纳的押金共18574.80元的问题。首先，原被告之间的《商铺租赁合同》是合法有效的合同，各当事人均应全面履行合同义务。在本案中，虽然2020年初发生的新冠肺炎疫情确实属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但是，随着我国采取防疫防控措施的施行，疫情已逐渐得到控制，2020年6月2日以后，确定经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。新冠肺炎疫情对于林凤娟经营案涉商铺的影响存在一定的时效性，事实上在其提出解除合同的时候，已经可以开展线下培训了，新冠肺炎疫情的影响未达到林凤娟无法实现合同目的并解除合同的程度。因此，林凤娟于2020年6月29日提出解除《商铺租赁合同》的意思表示、行使解除权时并不具备基于不可抗力事由而享有解除权其提出解除合同理应承担违约责任。但不可否认的是，新冠肺炎疫情的暴发确实在很大程度上对林凤娟的经营造成了影响，这属于超出市场风险以外的不可预见、不可避免的自然风险，基于公平原则，该风险由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情减免林凤娟半个月的租金3393.70元、免除交纳滞纳金、原告没收其押金18574.80元的50%即9287.40元较为合理。经核算，林凤娟尚应交纳11804.18元给肇庆市高要区××××地产开发有限公司：24485.28元-9287.40元-3393.70元=11804.18元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、肇庆市高要区××××地产开发有限公司与林凤娟签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月29日解除；二、林凤娟于本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市高要区××××地产开发有限公司交纳所欠各项费用共11804.18元。三、驳回肇庆市高要区××××地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6181元（肇庆市高要区××××地产开发有限公司已预交），由肇庆市高要区××××地产开发有限公司负担6133元，林凤娟负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 游兴华二〇二〇年九月二十四日法官助理 邱国强书 记 员 陈超毅