山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0112民初7496号 原告：袁雪梅，女，1968年8月17日出生，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李明、董红艳，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：王芬，女，1975年3月12日出生，住济南市历下区。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告袁雪梅与被告山东佳汇旅游发展有限公司（简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月9日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因本案的审理依据其他案件的审理为依据，本案中止诉讼。诉讼中，袁雪梅申诉追加王芬为本案的被告参加诉讼。因无法直接向其送达相关法律文书，本院依法适用公告向王芬送达了相关法律文书，公告期满后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员刘士波独任审判，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告袁雪梅的委托诉讼代理人李明，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告袁雪梅申请财产保全，本院依法冻结佳汇公司、山东佳汇旅游发展有限公司X大酒店在中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、上海浦东发展银行、中国银行、广发银行等的银行存款700000元，冻结期一年；冻结佳汇公司持有的某峪（山东）文旅发展有限公司的49173元的股权（占公司注册资本的百分之零点二五）（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 袁雪梅向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告购房款490540元及利息，利息计算方式为以购房款599438元为基数，自2010年6月8日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计258633元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。诉讼中，袁雪梅变更诉讼请求为：1、请求确认袁雪梅与王芬签订的《房屋转让协议书》、《三方协议》无效；2、王芬偿还原告购房款2036800元及利息。（利息计算方式为以购房款2036800元为基数，自2010年6月8日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、佳汇公司在收到的598627元购房款范围内承担连带责任；4、佳汇公司偿还袁雪梅改签服务费5000元；5、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2007年2月12日，王芬与佳汇公司签订《某峪假日酒店客房中心房屋转让合同》，购买位于A区X号的房屋，王芬依约向佳汇公司支付了598627元购房款。佳汇公司于2007年10月30日将案涉房产交付给王芬。2010年6月8日，袁雪梅与王芬、佳汇公司签订《三方协议》，协议约定由王芬将案涉房屋的相关权利、义务转让给袁雪梅，佳汇公司与王芬签订的《某峪假日酒店房屋转让合同》（合同编号：X）中约定的相关权利义务由袁雪梅、佳汇公司继续履行。2010年6月8日袁雪梅依约向王芬支付款项共计2036800元，涉案房屋交付原告。2019年7月济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发办【2007】71号）第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。涉案房屋所在的某峪休闲度假区位于仲宫镇某村，是佳汇公司在某村农村集体土地上建设的房屋，该房屋系佳汇公司违法建设。佳汇公司在农村集体所有的土地上违法建造房屋并向社会公开销售，王芬并非某村村民，故其与佳汇公司签订的案涉房屋转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定该转让合同无效。佳汇公司、王芬应返还扣除房屋拆旧后的剩余购房款及利息。因袁雪梅承接了该部分债权，因此被告应当返还给原告。 王芬未作答辩。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，第二被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，第二被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，第二被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与第一被告签订涉案合同，第二被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故第二被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准；4、原告及第一被告在涉案房屋中已居住多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；5、鉴于如认定合同无效，原告及第一被告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告及第一被告进行分担；6、本案实际为原告与第一被告的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的三方协议也一并无效，因此，第二被告并非原告的合同相对方，同时第二被告也没有收到原告所谓的购房款，且涉案房屋也并非由第二被告向原告进行的交付。因此原告要求第二被告承担法律责任无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 袁雪梅供的证据：1、原告身份证复印件、2、佳汇 公司工商登记材料；3、王芬与佳汇公司签订的《某峪假日酒店客房中心房屋转让合同》一份；4、房屋结构平面图；5、建筑标准及村镇规划选址意见书、规划许可证复印件；6、袁雪梅与王芬签订的《房屋转让协议》；7、王芬身份证复印件；8、《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议；9、袁雪梅签字的入住服务协议；10、王芬购房款发票一份；11、改签服务费单据一份；12、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件1份；13、接受调查通知书、南山管委会通知书两份（均为复印件）。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫泉泸村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某峪假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某峪景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，转让方佳汇公司与受让方王芬签订《某峪假日酒店客房中心房屋转让合同》（合同编号：X），协议主要内容为：“第一条项目建设依据：立项批文-济历仲计投资【2005】4号，环境影响报告表（济南市历城区环境保护局颁发），四荒使用权证书-济南历城区证书编号X号，济南市历城区仲宫村镇选址意见书-编号X，济南市历城区仲宫镇建设工程规划许可证-编号X。第二条房屋基本情况。受让方所购房屋位于某峪假日酒店客房中心A区、房号为X，建筑面积为255.08平方米。……转让方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向受让方说明，受让方对此事实予以认可。第三条房屋所占土地使用权使用年限，受让方所受让的房屋土地年限自房屋交付之日起至2052年9月26日止（转让方租赁土地使用年限至2057年9月26日止）。第四条房屋价款、付款方式，转让方与受让方约定按建筑面积计算，房屋单价2350元/平方米，总金额伍拾玖万玖仟肆佰叁拾捌元整。……房价款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金壹拾万元整，基础开槽之日起5日内支付50%房价款，计人民币贰拾万元整（约50%），主体工程完成之日起5日内支付至总房价款的80%，计人民币壹拾捌万元整（约80%）；交付房屋时支付余下房价款，计人民币壹拾壹万玖仟肆佰叁拾捌元整。第五条交付期限转让方应当在2007年10月30日前，将满足上述使用条件的房屋交付受让方使用。因转让方所交付的房屋未达到本合同及附件设计、建筑标准而造成交房延期的，转让方承担违约责任。...第八条交接，房屋达到交付使用条件后，转让方应书面通知受让方办理交付手续，并同园区管委会签订《物业管理合同》。第九条房屋使用权处置。支付全部房价款后，房屋归受让人所有，受让人可自主处置该房屋。房屋交付使用后，转让方不承诺为受让方办理该房屋产权过户手续，但在受让方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，受让方可提出申请，转让方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由受让方承担。如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还按照原购房价款扣除房屋折旧后的剩余房款（即退还款=原购房款-房屋折旧；折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定。）……。” 转让合同签订后，王芬支付房款共计598627元，2007年10月30日佳汇公司将案涉房屋交付王芬。2009年10月30日佳汇公司为王芬出具598627元销售不动资产发票一份。 2010年6月14日甲方王芬与乙方袁雪梅就涉案房屋签订《房屋转让协议》一份。约定：“一、甲方房产位于某峪假日酒店客房中心A区X，建筑面积268平方米，院落面积500平方米。甲方保证：1、对上述房屋拥有使用权及收益权；2、在转让前已交清房产所有费用；3、房屋无产权纠纷；4、没有对转让房屋进行过抵押，该房产在转让前所有债务应由甲方负责；5、房屋共有人对转让知情并同意；6、保证甲方为该房产的合法唯一权利人。二、甲方将合同中的所立房产转让给乙方已征得房屋建设单位（山东佳汇旅游发展有限公司）的同意，甲方与山东佳汇旅游发展有限公司签订的某峪假日酒店客房中心房屋转让合同（合同编号：X）中约定的相关权利、义务对乙方继续有效。三、转让价格为人民币贰佰零叁万陆仟捌佰元整（2036800）。四、甲、乙双方签订《房屋转让协议》前，乙方已向甲方交付定金叁拾万元整，所付定金自双方签订《房屋转让协议》之日起转为房款的一部分。甲方收到定金后负责办好全部转让、见证认可手续，即甲乙双方及山东佳汇旅游发展有限公司共同签订《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》，认可本合同乙方为正式业主。五、见证、认可手续办理完后，乙方查验房屋，甲方将下列资料原件全部移交乙方，乙方即将房款壹佰柒拾叁万陆仟捌佰元整（1736800）转入甲方指定账户上（户名：王芬，账号：X）。移交资料：1、《某峪假日酒店客房中心房屋转让合同》；2、购房发票；3、甲方身份证复印件。六、本协议由双方签字且结清全部价款后该房产所有权即为乙方所有，该房产今后所有权利均转由乙方享有，包括但不限于：房产或用地由政府征用给予补偿、补办独立房产证的权利等。甲方向乙方保证在房屋所有权证书因国家相关法律的规定不能办理的情况下，乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。甲方及亲属在乙方实际拥有和居住该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，甲方亲属若主张上述权利的，上述权利自动归乙方所有。七、甲方承诺在能够取得该房屋所有权、可办理房屋所有权证书时，自愿将房屋的所有权过户到乙方名下。今后如需补办房屋相关手续过程中，如必须甲方协助的则甲方应无条件给予配合。九、以上未尽事宜，双方另行协商或另立协议，直至达成一致为止。《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议为本合同不可分割的一部分，同时生效。”合同签订后，袁雪梅向王芬支付了购房款2036800元，王芬向袁雪梅交付了其与佳汇公司签订的房屋转让合同、购房发票及身份证复印件。 同日，王芬作为甲方，袁雪梅作为乙方，佳汇公司作为丙方签订《某峪假日酒店客房中心》房屋二次转让的三方协议。内容为：“丙方于2010年6月8日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，某峪假日酒店客房中心A区X号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《某峪假日酒店客房中心房屋转让合同》中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房款、丙方交付房屋、丙主向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。” 2010年6月8日王芬将案涉房屋交付给袁雪梅，袁雪梅与佳汇公司签订了《入住服务协议》。同时佳汇公司收取袁雪梅改签服务费5000元，并出具收据一张。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，袁雪梅申请财产保全支出保全费4266元。 本院认为：袁雪梅与王芬所签订的《房屋转让协议》、《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》中所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2010年6月8日王芬与袁雪梅所签《房屋转让协议》以及王芬、袁雪梅与佳汇公司三方签订的《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁雪梅主张向王芬支付了2036800元购房款，本院对此予以确认，因此王芬理应返还购房款2036800元。涉案房屋及相关不可拆除的附属设施已经被拆除，已无返还必要。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付给袁雪梅，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故袁雪梅应向王芬支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。涉案房屋于2010年6月8日交付，于2019年8月24日被拆除，本院予以认定。综上，袁雪梅应向王芬支付自2010年6月8日至2019年8月24日（110.53个月）的使用费。合同约定使用期至2052年9月26日，因此，袁雪梅应向王芬支付占有使用费【2036800元/507.6个月（2010年6月8日-2052年9月26日）*110.53个月】=443513.60元。王芬在扣除使用费后，剩余购房款1593286.40元应当返还给袁雪梅。袁雪梅要求佳汇公司在收取598627元范围内承担连带责任没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。佳汇公司应退还收取的5000元改签服务费。 关于利息，袁雪梅在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王芬没有返还相应购房款，应当赔偿袁雪梅利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，本院对袁雪梅主张自2010年6月8日起支付利息的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、袁雪梅与王芬于2010年6月8日签订的《房屋转让协议》、2010年6月8日袁雪梅、王芬、山东佳汇旅游发展有限公司三方签订的《某峪假日酒店客房中心房屋二次转让的三方协议》均为无效合同； 二、王芬向袁雪梅返还购房款1593286.40元； 三、王芬向袁雪梅支付利息，利息以1593286.40元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、山东佳汇旅游发展有限公司返还袁雪梅改签服务费5000元。 上述款项均限王芬、山东佳汇旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内付清。 四、驳回袁雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23134元，由袁雪梅负担5020元、王芬负担18114元；保全费4266元由王芬负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘士波 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷