广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初3181号原告：惠州市彩煌科技有限公司，住所址：惠州市仲恺高新技术产业开发区和畅三路90号。法定代表人：卢某。委托代理人：杨柳，系广东邦翰律师事务所律师。被告：惠州市宝丰信息科技有限公司，住所地：惠州仲恺高新区和畅三路**北面厂房第**。法定代表人：贺某。委托代理人：张朗明，系广东天梭律师事务所律师。原告惠州市彩煌科技有限公司诉被告惠州市宝丰信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨柳到庭参加诉讼；被告委托代理人张朗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市彩煌科技有限公司诉称：2017年3月17日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1、北面厂房第三层厂房出租给被告使用，出租期限为：2017年6月16日至2020年6月30日。面积为4247平方米，租赁费（含税）为每平方米14元（租金12元，管理费2元）月租赁费共计59458元，从开始计租后的第13个月起，租赁费每年递增4%。被告应于当月l5日前以电子转帐方式向原告交付当月租赁费。合同签订时原告收取被告相当于二个月租赁费的保证金即人民币118916元。2、水费（不含税）：冷水4.4元/吨，电费（不含税）：0.985元/度。被告应于次月15日前向原告缴交上月的上述费用。3、如被告未按期支付租赁费及其他费用，原告有权向被告按日收取所欠金额的1‰的滞纳金。4．被告拖欠房租及其他费用二个月的，原告有权解除合同。”合同签订后，被告未能完全按合同履行其支付义务，多次拖欠原告房租及其他费用。为了能更好的履行合同，双方于2019年8月8日签订《房屋租赁合同》补充协议。协议约定：“被告最迟于2019年9月6日前缴清所欠房租、水电费及其他费用。若被告拖欠房租水电等费超过1个月，则视为重大违约，原告可立即发解除合同通知函，30日内收回出租厂房。”至2019年9月26日，被告仍未支付所欠房租及其他费用。2019年9月27日，原告向被告发出《解除租赁合同》通知。虽经原告多次催要，被告仍欠房租384621.9元（2019年6月至2019年11月）、水电费共计165641.1元(2019年5月至2019年10月)，滞纳金25366.19元（计至2019年11月30日）,减去被告交纳的保证金，被告尚欠原告人民币456713.19元，且被告至今未搬离该厂房，致使原告仍无法使用该厂房，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告腾空并交还出租厂房；3、判令被告支付拖欠原告的房租费、水电费及滞纳金共计：456713.19元（暂计到2019年11月30日）；4、判令被告按租金双倍标准支付非法占用原告厂房期间费用（2019年12月起至被告实际交还厂房之日止）；5、本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。被告惠州市宝丰信息科技有限公司辩称：一、同意解除与原告之间的《房屋租赁合同》；二、关于腾空并交回厂房的问题，自2019年11月份起，厂房就被惠城区法院查封了，当时答辩人也与法院工作人员进行了沟通，由于无法达成一致，导致该厂房仍处于被法院查封状态。由于法院贴了封条，并且原告自己也对厂房加装的门锁，厂房处于答辩人无法使用和掌控状况。答辩人愿意交回厂房，但现在的状况，答辩人无能为力。三、答辩人不认可原告诉请第3项。答辩人实际上已向原告付清了2019年11月30日前发生的所有租金和水电费。1、答辩人委托惠州市力格微科技有限公司（关联公司，同时使用了前述厂房）于2019年9月12日、2019年10月30日和2019年10月31日分三次向原告支付了人民币342067.13元、人民币113115.55元和人民币106763.99元，合计人民币561946.67元；2、答辩人委托丰熙科技股份有限公司于2019年11月28日、12月5日和12月10日分三次向原告指定的香港汇丰银行账户共汇付了美元12000.00元。按美元兑人民币汇率1：7.13计，折和人民币85560元。3、答辩人向原告支付的前述两笔款项合计人民币647506.67元，冲抵2019年11月30日之前发生的租金和水电费合计人民币576817.6元（注：不含滞纳金，答辩人不认可滞纳金的计算）后，还有人民币70689.07元结余。所以说，答辩人已付清2019年11月30日前发生的租金和水电费。四、答辩人不认可原告诉请第四项。2019年11月份开始，答辩人所租用的厂房被法院查封，除了法院贴了封条外，原告也对厂房加了门锁。自11月份开始，厂房已不受答辩人控制，答辩人无法实际使用。因此，从2019年12月份开始，不应该计算厂房租金。五、原告按每日千分之一计付滞纳金，明显过高，没有法律依据，请求将已支付的滞纳金冲抵后续发生的租金。六、原告出售了答辩人三楼厂房内的部分设备，仅向答辩人支付了人民币5万元，原告截留了其余款项，该款项应偿付给答辩人，或者应冲抵相关费用。七、总结答辩人已付清2019年11月30日以前发生的租金、水电费，自2019年12月起，也不应计算租金，原告的部分诉请，缺乏事实基础和法律依据，请驳回该部分的诉请。本院查明的案件事实经审理查明：2017年3月17日与原告惠州市彩煌科技有限公司与被告惠州市宝丰信息科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于惠州市仲恺高新技术产业开发区和畅三路90号北面厂房第三层，面积为4247平方米，租赁期限为自2017年6月16日至2020年6月30日。月租赁费（含税）每平方米14元，按4247平方米面积计算，月租金为59458元，从开始计租后满12个月第13个月起，租赁费每年递增4%。原告向被告收取了相当于二个月租赁费的保证金118916元，双方约定保证金不计息，保证金在租期届满结清所欠租金及其他费用后10个工作日内返还承租方（即被告）。该合同第四条第九项“如承租方未按期支付租赁费及其他费用，出租方有权向承租方按日收取所欠金额的1‰的滞纳金。”第九条第一项“承租方拖欠租赁费及其他费用二个月的，出租方有权解除合同，出租方依据上述情形解除合同，应当提前十五日书面通知承租方，合同即解除，承租方收到通知20日内迁离并交回租赁房（逾期按日收取租赁费）。”合同签订后，被告拖欠原告租金，原告于2019年7月30日给被告发出了解除租赁合同的通知。后原被告双方经过协商于2019年8月8日签订了《房屋租赁合同补充协议》：“1、承租方（即被告）最迟于2019年9月6日前缴清所欠房租、水电费及其他费用。2、在承租方按时缴纳房租水电等费的前提下，出租方如有需要可提前45天告知承租方即可收回房屋。3、若承租方拖欠房租水电等费，拖欠时间超过1个月则视为重大违约，出租方可立即发解除合同通知函，30日内收回出租房屋。4、承租方未在约定时间内搬离厂房的，出租方可强行清场，所造成的一切损失由承租方承担。5、合同期内，双方若提前结束租赁关系之时，出租方可根据需要用购买或租赁的方式与承租方洽谈合作。6、因承租方违约导致出租方遭受损失的，出租方有权使用法律途径维护权益，由此所产生的包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费由承租方承担。7、本补充协议与原租赁合同不一致的地方，以补充协议为准”。2019年9月27日原告惠州市彩煌科技有限公司向被告惠州市宝丰信息科技有限公司发出解除《租赁合同》的通知，该通知载明“我司决定从2019年10月28日起解除与贵司的合同，请贵司在2019年10月27日前缴清所欠房租和其他费用，交回租赁房屋（北面厂房第三层）。如贵司2019年10月27日之后，仍不交还房屋，则贵司需按照合同约定租金的两倍从2019年10月28日起承担场地占用费。届时，我司将会视沟通情况决定是否强制清场，在强制清场的情况下，由此造成的全部直接及间接损失一律由贵司承担。在贵司未能在2019年10月27日前缴清所欠房租和其他费用的情况下，我司保留留置贵司在租赁场地所有资产用于抵债的权利”。2017年3月17日惠州市彩煌科技有限公司与惠州市力格微科技有限公司签订《房屋租赁合同》，惠州市彩煌科技有限公司将位于惠州市仲恺高新技术产业开发区和畅三路90号北面厂房第二层、办公楼一楼大堂分摊面积、c栋宿舍第6层、出货区域、简易房等共计4810平方米出租给惠州市力格微科技有限公司，月租金为64556元，从开始计租后满12个月第13个月起，租赁费每年递增4%。租期为2017年5月16日至2020年6月30日。原被告双方确认解除《租赁合同》的时间为2019年10月28日。原告确认收到被告的部分设备出售款人民币5万元予以抵扣租金。被告剩余的机器设备现仍存放在原告的厂房内。以上事实有当事人提供的诉讼主体资料、《房屋租赁合同》、转账凭证、发票、欠费明细表等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方签订的《租赁合同》是真实的意思表示，原告依约向被告交付厂房，被告未按照约定支付租金的行为已构成违约。庭审中原被告双方表明合同解除时间为2019年10月28日，本院确认原被告双方的《房屋租赁合同》于2019年10月28日解除。关于原告诉请被告支付2019年4月至2019年11月的水电费、滞纳金、2019年6月至2019年11月租金的问题，被告称通过其关联公司惠州市力格微科技有限公司向原告支付了562946.67元；通过第三方丰熙科技股份有限公司境外支付向原告指定的关联公司彩煌供应链管理有限公司汇款美元12000元，原告对此均予以否认。原告提供了其与惠州市力格微科技有限公司签订的《房屋租赁合同》证明惠州市力格微科技有限公司向原告支付的是该公司自身的租金。被告提供的证据亦不足以证明惠州市力格微科技有限公司是为被告向原告支付租金。故对于被告主张的已通过其关联公司惠州市力格微科技有限公司向原告支付了562946.67元本院不予采纳。被告称通过第三方丰熙科技股份有限公司境外支付向原告关联公司彩煌供应链管理有限公司汇款美元12000元，被告亦未提供证据证明该第三方是为其向原告支付美元12000元，故被告称已向原告汇款美元12000元，证据不足，本院不予采纳。关于原告诉请按照合同约定，自2019年4月起至2019年11月按照每日千分之一的利率计算所欠费用的利息，该约定过高，结合本案的实际，依法调整为按年利率6%计付。双方《房屋租赁合同》已约定“月租赁费（含税）每平方米14元，按4247平方米面积计算，月租金为59458元，从开始计租后满12个月第13个月起，租赁费每年递增4%”。故2017年6月16日至2018年6月16日月租金为59458元，2018年6月17日至2019年6月17日月租金为61836.32元，2019年6月18日至2019年10月28日月租金为64309.77元。原告主张的2019年11月的租金，因合同2019年10月28日已解除，2019年11月的租金实质为占用费，结合本案的实际，本院参照之前的租金标准确定2019年11月的占用费为64309.77元。故截止至2019年11月，被告拖欠原告的费用（租金+水电费）共计511054.21元及利息（滞纳金）8842元、2019年11月的占用费64309.77元。抵扣被告缴纳的保证金118916元、设备款5万元，被告尚欠原告的费用为415290元。关于原告诉请自2019年12月起被告按租金双倍标准支付非法占用原告厂房期间费用至实际交还厂房之日止，原被告双方签订的合同对此未作出明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告要求支付占用厂房的费用合理部分应予以支持，按照双倍租金标准计算费用过高，结合本案的实际，本院参照之前的租金标准，租金损失为每月64309.77元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下：一、原告惠州市彩煌科技有限公司与被告惠州市宝丰信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月28日解除。二、被告惠州市宝丰信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2019年4月至2019年10月28日期间拖欠租金、水电费及利息（滞纳金）、2019年11月的占用费64309.77元，以上款项共计415290元。三、被告惠州市宝丰信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告惠州市彩煌科技有限公司返还出租厂房，并向原告支付自2019年12月1日起至返还厂房之日止的租金损失（租金损失为每月64309.77元）。四、驳回原告惠州市彩煌科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8151元（原告已预交），被告惠州市宝丰信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭振夏人民陪审员  蒲志军人民陪审员  张文杰二〇二〇年九月十八日法官 助理  沙小玲书 记 员  黄紫柔