福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初8319号 原告：惠安县崇武镇港墘村民委员会，住所地惠安县崇武镇港墘村崇兴北路**，统一社会信用代码54350521F29933778G。 法定代表人：张向锋，村主任。 委托诉讼代理人：康碧信、李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 被告：张扬波，男，1967年9月25日出生，汉族，住惠安县。 原告惠安县崇武镇港墘村民委员会（简称港墘村委会）与被告张扬波租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年11月26日作出（2019）闽0521民初8319号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年12月28日作出（2019）闽05民辖终930号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港墘村委会的委托诉讼代理人康碧信，被告张扬波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港墘村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同。2、被告在租赁合同解除之日起三十日内将租赁土地恢复原状后返还给原告。3、被告立即支付截止2018年12月31日的租金80920元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息损失（其中34360元自2016年1月1日起、23280元自2017年1月1日起、23280元自2018年1月1日起，均计至租金偿还之日止）。4、被告立即支付自2019年1月1日起至租赁合同解除之日止的租金，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息损失。5、被告支付自解除租赁合同次日起至租赁土地实际返还之日止的土地使用费（按约定的每平方8元/年计算）。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：被告即时支付截止2018年12月31日的土地租金52576元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息损失（其中26288元自2016年1月1日起、13144元自2017年1月1日起、13144元自2018年1月1日起，均计至付清之日止）。事实和理由：被告因经营渔产品需要，租用原告所有位于白鹤路西的集体土地2910平方米，租金每年23280元。2018年4月16日被告经与原告核对，确认截止2017年12月结欠原告租金57640元。2018年1月5日，原、被告就上述土地的租赁又签订《合同书》1份，约定：1、租赁土地位于白鹤路西的集体土地；2、租赁土地面积2910平方米，每平方米8元/年，每年租金23280元，于每年签订合同之日一次性付清；3、合同期限1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，被告至今未付租金。2019年3月14日原告委托福建瑞朗律师事务所向被告发出律师函，向被告催收租金合计80920元，但被告至今分文未付且继续租用原告的上述土地。被告拒付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。因被告租赁的经营场所2910平方米中包括海域面积1267平方米，该区域租金原告将通过其他途径另行处理。被告租用原告所有的土地部分面积为1643平方米，截止2017年12月结欠的土地租金应为39432元；另2018年度的土地租金为13144元，故截止2018年12月31日合计拖欠原告土地租金52576元。 被告张扬波辩称，一、本案租赁区域大部分在海域范围内，根据《物权法》第四十六条规定：矿藏、水流、海域属于国家所有。原告对海域部分不享有物权，无权将海域租赁给被告，其请求被告支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据。1、本案明显是围海用于渔业育苗养殖。《海域使用管理法》列举了十项用海行为，包括渔业用海、交通运输用海、工矿用海、旅游用海、海底工程用海、排污倾倒用海、围海、特殊用海和其他用海。渔业活动包括养殖和捕捞。2、确立海域使用权是物权保护的先决条件。原告至今无法举证其具有海域物权或租赁物物权，其不存在基于物权的用益物权，无权向被告收取海域使用租金。根据《海域使用管理法》第三条规定：海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。原告无权将海域承租给被告。根据《海域使用管理法》第三十三条规定：国家实行海域有偿使用制度。单位和个人使用海域，应当按照国务院的规定缴纳海域使用金。海域使用金应当按照国务院的规定上缴财政。因此，原告无权向被告收取海域使用租金。3、本案使用海域合同未经有批准权的人民政府批准，属无效合同。根据《海域使用管理法》第十七条规定：县级以上人民政府海洋行政主管部门依据海洋功能区划，对海域使用申请进行审核。二、本案无效合同，造成被告严重经济损失，被告投入巨资建设养殖房和围海，被告保留向原告索赔的权利。三、原告应向被告返还其无权收取的租金。综上所述，原告无权向被告收取海域使用租金，请求驳回原告的诉讼请求或起诉。 经审理查明，原、被告于2016年1月5日、2017年1月3日、2018年1月5日各签订《合同书》1份，主要约定：原告提供土地租赁给被告使用，被告只有租赁期内使用权，所有权为村委会所有。其中两处房屋面积分别为244.8平方米、348.5平方米为村集体所有。租赁土地位于白鹤路西，面积2910平方米，租赁费每年8元，计年租赁费23280元，应在每年合同签订之日一次性付清。被告因海产品经营需要建设部分租地，由原告根据现场情况，在不妨碍渔港建设及整体规划的前提下向被告提供，且不得建置固定设施，今后如有规则建设，被告的临时搭盖应无条件自行拆除，费用自理。租赁期限分别自2016年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至2017年12月31日止、2018年1月1日起至2018年12月31日止。2019年3月12日，原告委托福建瑞朗律师事务所向被告发送律师函1份，要求被告在收到函件之日起10日内缴清拖欠的土地租金80920元，且因被告存在违约行为，原告不再与被告续签租赁合同，被告应将所承租的土地恢复原状后返还原告。双方共认案涉2910平方米面积土地包括1267平方米为海域。 以上事实，有原告提供的合同书（3份）、律师函、EMS快递单，以及原、被告双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点为关于本案租赁合同是否应予解除以及解除后法律后果的问题。 原告认为，一、被告租赁的场地面积为2910平方米，其中 1267平方米为海域，另有陆地面积为1643平方米为村集体所有土地，原告有权出租，被告应支付租金给原告。二、被告陈述自2006年起向原告承租案涉土地，支付租金至2015年，时间长达十年，在此期间双方实际履行了租赁合同权利义务。三、2018年4月16日被告向原告确认截至2017年12月尚欠原告租金57640元，扣除海域面积1267平方米，陆地面积1643平方米，每年每平方米8元，则每年陆地租金13144元。四、因被告拖欠租金，原告有权解除合同并要求被告将土地恢复原状后返还原告以及要求被告按每平方米每年8元支付解除后至实际返还之日止的土地使用费。原告相应提供证据1即《崇武镇港墘村集体资源租赁确认表》、《催款通知书》各1份，以此证明原告向被告催收截止2017年12月结欠的租金，被告向原告确认拖欠租金57640元。证据2即《崇武镇港墘村与租赁地征地用户清查核实确认表》、回执各1份，以此证明原告向被告催收2016年度租金23280元的事实。证据3即宗地图1份，以此证明案涉租赁场所的建筑物情况，包括出租前原告已经建成的建筑物以及出租后被告再添置的建筑物。宗地上建筑1#、3#、5#、6#（斜线）为被告承租后建设，房屋为石结构房；2#、4#（方格线）为出租前已有建筑物，系港墘村集体所有，房屋为石结构房；其中2#建筑物为石结构一层，面积189平方米，4#建筑物为石结构一层，面积116.43平方米。被告质证称，对证据1，《崇武镇港墘村集体资源租赁确认表》有异议，租金包括海域部分的租金，合同中约定岸上的土地租金是每平方8元，但原告实际租给其的都是海域部分面积，海岸线也应当属于海域部分，原告仅租给其1.08亩土地，其他面积都是其自己填海围起来;《催款通知书》上的签名系其本人所签，但其对该内容不予认可。对证据2，《崇武镇港墘村与租赁地征地用户清查核实确认表》、回执上其的签名均属实，但其对内容也有异议。对证据3，无异议。2#、4#（方格线）为出租前已有建筑物，不是其所建。2003年其开始建设1#、3#、5#、6#（斜线）以及水池。 被告认为，案涉土地、海域目前仍由其经营，其很早就将案 涉土地、海域用于科研育苗，原告租给其的土地只有陆地上的1.08亩，从卫星照片就可以看出。海域属于国家所有，原告无权出租海域给其并向其收取海域的租金，其不同意解除案涉租赁合同。其之前支付给原告的租金，原告应当退还给其。被告相应提供证据4即福建省海洋行政案件处理决定书、行政罚款收据、罚款通知书各1份，以此证明2005年7月份，被告未经批准使用崇武镇港墘村海域进行围海建置工厂化养殖场，被惠安县海洋与渔业局罚款200元、责令退还非法占用的海域、恢复原状。2006年，原告没有海域使用权未经有关部门批准，擅自把本应退还恢复原状的海域（未拆除养殖场）出租给被告使用，属违法行为。证据5即福建省村集体专用收款票据、存款明细账各1份，以此证明原告于2016年2月24日向被告收取2015年度租金1万元，原告指定私人账户让被告转账，没有计入租金。证据6即港墘村土地租赁协议书（合同书）1份，以此证明被告向原告承租1.08亩土地，其他都属于海域面积，且该部分海域面积系被告填海围起来。证据7即卫星照片1张，以此证明案涉租赁土地属于海域。原告质证称，对证据4，真实性、合法性无异议，但与本案无关，因为原告在被告提出管辖权异议期间已经把被告主张的海域面积从本案中扣除，该海域面积也得到被告的确认，惠安县人民法院及泉州市中级人民法院对管辖权异议作出裁定并进行相关事实确认。对证据5，与本案无关，且该证据以照片形式体现，属于复制件，应向法庭提交原件。对证据6，真实性、合法性、关联性均有异议，本案审理的是2016年至2018年的租赁关系，且海域面积已经原被告共认及生效法律文书确认。对证据7，与本案缺乏关联性。 本院经审查认为，原告提供的证据1、证据2，被告对其签名无异议，对该证据真实性予以确认。《崇武镇港墘村集体资源租赁确认表》中载明截止2017年12月结欠租金57640元，《催款通知书》载明截止2018年3月30日结欠款57460元，因该两份证据均为原告所提供，故采纳《催款通知书》载明的内容，即截止2018年3月30日结欠款57460元。证据3，被告对此无异议，对该证据予以确认，据此可以认定宗地图上建筑1#、3#、5#、6#（斜线）为被告承租后建设，房屋为石结构房；2#、4#（方格线）为出租前已有建筑物，2#建筑物为石结构一层，面积189平方米，4#建筑物为石结构一层，面积116.43平方米。证据4，真实性予以确认。证据5，被告欲证明原告向其收取2015年度租金，但未提供原件核实，且双方在2018年4月16日已对2018年3月30日前的租金进行结算，故该证据与本案无关。证据6，系2006年租赁合同，与本案无关。证据7，真实性予以确认。关于本案租赁合同是否应予解除以及解除后的法律后果问题，双方签订的《合同书》约定租金每年签订合同之日一次性付清，被告未按时支付租金，且在原告向其发送《催款通知书》以及律师函进行催告后，仍逾期不支付欠缴租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告有权解除案涉租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告将案涉土地恢复原状后返还给原告，于法有据，应予支持。双方共认证据3中宗地图上建筑1#、3#、5#、6#（斜线）为被告承租后建设；2#、4#（方格线）为出租前已有建筑物，故被告应将案涉土地恢复至出租前状态，即仅保留宗地图中2#、4#（方格线）建筑物。被告于2018年4月16日在《催款通知书》签字确认：租赁用地2910平方米至2018年3月30日结欠款57460元。故截至2018年3月30日，被告尚欠原告租金57460元。双方共认海域面积为1267平方米，且卫星图照片中海域面积也为1267平方米，扣除该海域面积后，截至2018年3月30日，被告尚欠原告陆地部分租金32442元（取整）。自2019年1月1日起，双方虽未继续签订租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告仍应按原租赁合同支付租金。以及合同解除之后至被告实际返还租赁物时止，被告也应按原租赁合同支付土地使用费。即以陆地面积为1643平方米为基数，按每年每平方米8元计算。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《合同书》合法、有效,对双方具有法律约束力。被告应当按照合同约定支付租金，但被告却未按时履行，且在原告发送《催款通知书》以及律师函后，仍未能及时支付欠缴租金，被告的行为已构成违约,原告有权据此解除案涉租赁合同，原告请求解除双方的租赁合同，依据和理由充分，予以支持，原、被告双方租赁关系于本判决生效之日起解除。截至2018年3月30日，经结算被告尚欠原告土地租金32442元，被告应支付原告截至2018年3月30日的土地租金32442元及资金占用损失（自2018年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；自2018年3月31日起至本判决生效之日起，被告应以陆地面积为1643平方米为基数，按每年每平方米8元支付原告租金，并支付资金占用损失。因双方签订的租赁合同约定租金在每年签订合同之日一次性付清，故资金占用损失应以当年应付土地租金为基数分段计算，自每年1月5日起计算至付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自本判决生效次日起至被告实际返还租赁物时止，被告应以陆地面积为1643平方米为基数，按每年每平方米8元支付土地使用费。现双方土地租赁关系已解除,被告应当返还租赁物,原告请求将租赁土地恢复原状并将返还该土地,于法有据,应予支持。双方共认宗地图上建筑1#、3#、5#、6#（斜线）为被告承租后建设，房屋为石结构房；2#、4#（方格线）为出租前已有建筑物，故被告应将案涉土地恢复至出租前已有建筑物2#、4#（方格线）。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、原告惠安县崇武镇港墘村民委员会与被告张扬波之间 的租赁关系于本判决生效之日解除。 二、被告张扬波应于本判决生效之日起三十日将位于××镇××村××路西侧的土地恢复原状后（即仅保留宗地图2＃、4＃建筑）后返还给原告惠安县崇武镇港墘村民委员会。 三、被告张扬波应于本判决生效之日起十日内支付原告惠安县崇武镇港墘村民委员会截止2018年3月30日的土地租金32442元及资金占用损失（自2018年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、被告张扬波应于本判决生效之日起十日内支付原告惠安县崇武镇港墘村民委员会自2018年3月31日起至本判决生效之日止的土地租金（以土地面积1643平方米为基数，按每年每平方米8元计算）及资金占用损失（以当年应付土地租金为基数，自每年1月5日起计算至付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 五、被告张扬波应于本判决生效之日起十日内支付原告惠安县崇武镇港墘村民委员会自本判决生效次日起至实际返还租赁物之日止的土地使用费（以土地面积1643平方米为基数，按每年每平方米8元计算）。 六、驳回原告惠安县崇武镇港墘村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1926.7元，由原告惠安县崇武镇港墘村民委员会负担493.7元（多预交的1433元予以退回），由被告张扬波负担1433元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄鸿疆 二〇二〇年九月十八日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。