广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3197号原告：陈少凤，女，1978年7月18日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：陈海凤，女，住广州市花都区，与陈少凤为姐妹关系。被告：苏有建，男，1988年2月2日出生，汉族，住陕西省礼泉县，被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告陈少凤诉被告林清泉、苏有建案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告陈少凤的委托诉讼代理人陈海凤、被告林清泉到庭参加诉讼，被告苏有建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈少凤向本院提出诉讼请求:1.不得执行对广州市花都区新华路10X号1XXX房的查封,房屋价值66万元；2.确认广州市花都区新华路10X号1XXX房的买方是陈少凤，广州市花都区新华路10X号1XXX房属于陈少凤所有；3.林清泉承担本案包括诉讼费在内的一切相关费用。事实和理由：2019年8月20日，广东省广州市花都区人民法院执行裁定书（2019）粤0114执7559号之五，对苏有建与林清泉房屋买卖合同纠纷一案作出民事裁定，裁定查封被执行人林清泉所有的位于广州市花都区新华路10X号的房产。查封期限为三年，其中林清泉名下的广州市花都区新华路10X号1XXX房为本案诉争房产。2019年12月5日，陈少凤向广东省广州市花都区人民法院提出书面异议，主张广州市花都区新华路10X号1XXX房产所有权归陈少凤，要求解除查封，广东省广州市花都区人民法院于2019年12月16日作出的（2019）粤0114执异495号执行异议裁定书，驳回了陈少凤的异议请求。陈少凤不服查封裁定，向法院提起诉讼，理由如下：广州市花都区新华路10X号1XXX房归陈少凤的依据有：陈少凤与林清泉系商品房买卖合同关系。陈少凤于2017年6月18日与林清泉的受托人广州誉百辉企业管理顾问有限公司签订《花城美汇商品房认购书》，于2018年2月10日签订正式的《房地产买卖合同》。合同中对陈少凤、林清泉之间的权利义务进行了详细约定。双方共同委托广东中业投资担保有限公司进行签约及委托公证，合同合法有效。于2018年3月5日于广州市存量房网平台进行了网签，合同编号：穗存量房合字××号。交款明细如下所列：1、2017年6月18日交付了30000元的购房款定金。2、2017年7月22日交付了300000元的购房款。3、2018年2月10日交付了100000元的购房款。4、2018年11月29日交付了230000元的购房款。以上四次共交纳了660000元的购房款。5、陈少凤与林清泉林清泉于2018年12月20日办理了交楼手续，同时与广州誉佰村物业管理有限公司签订了《花城美汇物业管理服务协议》、《业主防火安全责任书》等物业文件，该房由林清泉占有及使用。6、2019年1月18日通过广东中业投资担保有限公司的人员为该房缴纳了14069.18元的契税及236.40元的印花税。陈少凤依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。林清泉（被执行人）在已收取陈少凤全部房款、约定网签、交齐税款的情况下，理应对位于广州市花都区新华路10X号1XXX房，无条件履行过户手续。根据双方签订的合同中第八条约定：因甲方原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中办理交易登记手续的，按以下方式处理：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。而陈少凤已于2018年11月29日完成交付全款手续，而截至目前林清泉未履行过户手续，陈少凤有权解除合同并要求林清泉双倍返还定金的权利。陈少凤多次向林清泉提出按照合同约定履行过户手续，林清泉迟迟未履行，直到发生苏有建与林清泉的房屋买卖合同纠纷案，造成陈少凤位于广州市花都区新华路10X号1XXX房被查封。无奈之下，陈少凤只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，向法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告林清泉辩称，对陈少凤的第一项第二项诉讼请求没有异议。请求驳回对本人的第三项诉讼请求。一、本人与陈少凤签订房屋买卖合同合法有效,双方对继续履行合同没有异议。双方于2017年6月18日签订花城美汇1316房的认购书并支付3万元定金，又于2018年2月10日签订广州市房地产买卖合同并支付10万元房款2018年11月29日前付清余款,合计66万整。其间于2018年3月5日办理了网签并缴纳了相关税费。陈少凤于2018年12月15日签收了房屋和门匙。双方确认履行合同均没有过错,并愿意继续履行合同办理过户手续。二、由于苏有建的另案查封（2019）粤0114执7559号之五，导致履约中止。如上所述，1316房已在苏有建的查封前(2019年8月20日)为陈少凤所合法购得拥有。本人也先后向花都区人民法院执行局作出书面陈述和提出执行异议（2019）粤0114执异380号，广州市中级人民法院提出复议（2020）粤01执复95号；其文中认定“本人名下被查封的房屋中85套已经出售并办理网签合同,其已不拥有权利故请求法院解封，其实质是替第三人主张权属，该异议主张主体不适格，本院对该复议理由不予采纳。”如文中所述已明确1316房不属本人拥有,而苏有建本人对此是清楚的，其继续查封陈少凤购买所得的房产，是对陈少凤合法财产的侵害,责任不在本人，所以陈少凤的第3点对本人的诉讼请求予以驳回。被告苏有建未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街新华路10X号1XXX房，登记的权属人是林清泉，涉案房屋分别于2017年6月6日、2017年7月6日设立了抵押登记，抵押权人是林纯、谢敏。2019年8月22日，涉案房屋被本院查封，截至本案法庭辩论终结仍未解封。2017年6月18日，林清泉（出售方）与陈少凤（认购方）签订《花城美汇商品房认购书》，就涉案房屋的认购事宜作出约定。2018年2月10日，林清泉（卖方、甲方）与陈少凤（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，该房地产以毛坯现状售予乙方，乙方已认真查看和了解该房地产的情况，该房地产存在抵押登记。房地产交易价格660000元，乙方应于2017年7月22日前向甲方支付房款330000元整（含定金30000元），除前述房款外，剩余房款33000元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款。甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年6月18日，陈少凤支付了购房款30000元，2017年7月22日，陈少凤支付了购房款300000元，2018年2月10日，陈少凤支付了购房款100000元，2018年11月29日，陈少凤支付了购房款230000元，广州誉百辉企业管理顾问有限公司出具收据对上述收款情况予以确认。2019年1月18日，陈少凤缴纳了涉案房屋的契税、印花税。林清泉确认广州誉百辉企业管理顾问有限公司是其代理人，确认收到66万元房款。陈少凤与林清泉一致确认双方于2018年12月20日办理了交楼手续，林清泉陈述在排期过户的时候因为涉案房屋被查封了，故没有过户至陈少凤名下。本院询问在欠抵押权人的款项没有还清的情况下，如何办理过户手续，林清泉陈述欠抵押权人的款项没有还清，抵押权人同意在其还没有还清款项的情况下将房屋过户给陈少凤，但对此没有证据证明。2019年12月5日，陈少凤向本院提起了执行异议，本院作出（2019）粤0114执异495号执行裁定，裁定如下：驳回异议人陈少凤的异议请求。诉讼中，陈少凤提交催过户聊天记录、情况说明等拟证明其对于涉案房屋未办理过户没有过错。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，陈少凤要求确认其为涉案房屋买方的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院对此不予处理。本案的争议焦点是陈少凤对涉案房屋享有的权利是否足以排除强制执行。依据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。根据物权法定原则，房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。他人若对房屋的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻该房屋权属证书。涉案房屋登记于林清泉名下，依据本案的证据，林清泉与陈少凤之间存在房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照陈少凤的举证，其已在查封之前签订合同、占有涉案房屋并已经支付全部价款，关于陈少凤是否因自身原因未办理过户，本院对此分析如下:陈少凤与林清泉签订房屋买卖合同购买涉案房屋时，林清泉已经在涉案房屋上设立了抵押权，陈少凤作为买受人，理应对此尽到审慎审查的义务，且清楚了解到若未能涂销抵押，涉案房屋可能面临无法过户的风险，虽林清泉认为抵押权人同意在未还清款项的情况下将房屋过户给陈少凤，但林清泉并未举证证明其上述陈述，故陈少凤应当对房屋可能无法及时办理过户的法律后果有所预期，在此情况下，陈少凤仍然购买了涉案房屋，陈少凤对此存在一定的过错，应当承担相应的后果。由于被执行人拒不履行法律义务，本院依法查封涉案房屋的执行行为，符合法律规定。故陈少凤要求确认涉案房屋属其所有、本院不得执行涉案房屋的请求，依据不足，本院不予支持。被告苏有建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈少凤的全部诉讼请求。案件受理费10400元，由被告林清泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年九月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵