安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初6559号 原告:王琴，女，1989年9月9日出生，汉族,住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：骆东升,安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱多光,安徽文瑞律师事务所律师。 被告：临泉县曲金置业有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NMG7Y8A，住所地临泉县城南街道办幸福路西华安城营销中心。 法定代表人：周磊，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄雪涛,安徽安泰达律师事务所律师。 原告王琴与被告临泉县曲金置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月17日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王琴及其委托诉讼代理人骆东升、朱多光、被告临泉县曲金置业有限公司的诉讼代理人黄雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告超额支付购房款人民币235197元和利息（利息以235197元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年1月20日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息暂时计算至2020年7月10日，为27638.87元）；2、依法判令被告向原告赔偿因违规销售产生的银行按揭利息人民币22140.17元；第一项、第二项起诉金额合计284976.04元。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年初,原告因家庭需求到临泉县华安城营销中心部咨 询买房事宜，在自身需求、购房政策及华安城营销中心销售员营销手段影响下购买临泉华安城·御佳园3#7层703号房屋，且购买房屋时并未看到开发商在营销中心公示的商品房备案价格表。2018年9月20日，原告向临泉县曲金置业有限公司支付首付款人民币302447元，另付购买车位费人民币30000元约定购买车位费用剩余30000元，交房时付清。2019年3月14日，原告在华安城营销中心签订《商品房买卖合同(预售)》，合同备案号201902520,剩余房款人民币700000元，原告于2019年10月30日向徽商银行股份有限公司临泉支行借款，同日签订《个人住房抵押借款合同》。2020年初,原告了解到被告临泉县曲金置业有限公司所销售的华安城小区为政府规定的限价地块，销售价格均价不能超过每平方5500元,而原告购买的华安城·御佳园3#7层703号，该商品房每平方单价为人民币7186元，远远超出限价规定，致使原告经济受到不小损失。综上所述，原告购买的被告临泉县曲金置业有限公司所销售的华安城小区华安城·御佳园3#7层703号房屋超出限价销售,违规销售。原告认为合法的买卖关系应当受法律保护，为维护原告合法权益，故向本院提起诉讼。 被告临泉县曲金置业有限公司辩称，1、被答辩人主张的事实错误，按照政府相关公告规定，案涉房屋所在项目所有地块为答辩人同时申请、同时竞得、一体开发并一体备案，均价未超过5500元每平米的限价。2、被答辩人自愿与答辩人签订的案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，合法有效，被答辩人主张退还所谓“超额支付购房款”及相应利息无任何事实和法律依据。综上所述，被答辩人的相关行为不仅违反了《中华人民共和国合同法》维护社会主义市场交易的立法本意，破坏了市场交易的稳定性，更是对民事活动中诚实信用基本原则的蔑视，其诉请无任何事实和法律依据，请求法庭依法判决，驳回被答辩人诉请。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，原告王琴与被告临泉县曲金置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的华安城·御佳园（43#地块）3#幢7层703号房屋，房屋面积经预测为139.5平方米，单价为每平方米7186元，总价款为1002447元。2018年1月20日，原告支付首付款302477元，余款700000元于2019年10月30日原告王琴与案外人王**林与徽商银行股份有限公司临泉支行签订《个人住房抵押借款合同》。 另查明：2018年8月29日临泉县物价局在临泉县人民政府网上发布《华安城43、44号地备案价格》，附件显示43#、44#地块总面积为160325.96㎡，总房款为881791510.03元，总均价为5499.99元/㎡。2019年8月、9月份期间，关于部分网络用户就43#、44#号地不符合均价、限价为由在人民网中先后向安徽省省委书记、安徽省省长、阜阳市市委书记等留言，后阜阳市人民政府、阜阳市委办公室、临泉县委办公室均于线上予以回复,内容为“······临泉县发改委根据有关文件精神及华安城备案申请，对华安城项目进行备案，其中43#、44#地块21栋楼，总建筑面积160325.96平方米，总房款是881791510.03元，均价为每平方米5499.99元·····”。 本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时双方已对包括合同价款等合同主要条款协商一致，约定明确，该合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经全面按照合同约定的价款履行支付价款的义务。现原告以其所购买的房屋单价超出华安城小区限价5500元/㎡规定为由，要求被告临泉县曲金置业有限公司将超出限价部分（即商品房单价为5500元/㎡）予以退还。原告的该项诉讼请求实为通过请求人民法院确认行使合同变更权。《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条明确规定，当事人行使合同变更权的情形仅为签订合同时，当事人一方存在重大误解、订立合同时显失公平或者对方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立合同以及双方经协商一致变更等四种情形。本案中原告并未主张存在上述情况而要求变更房价款，故原告要求主张变更合同价款无事实和法律依据。 对于原告诉称其在2020年初,才了解到案涉小区为政府规定的限价地块，销售价格均价不能超过每平方米5500元,而原告购买的案涉商品房每平方单价为人民币7186元，远远超出限价规定，被告超出限价销售,系违规销售。本院认为，案涉房屋的合同备案价格已通过政府网站公布等方式予以公示，原告作为完全民事行为能力人，其在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》时及缴纳购房款时并未对销售价格产生质疑，故其在签订合同时就明知涉案房屋的价格，现原告没有证据证明被告超过合同备案价销售。另所谓均价，其形成就是存在着价格高低不同的情况，而具体房屋的价格因区位地段、户型、层高等因素由市场自行调控决定。在原告自称了解到案涉小区系“限价房”时，其也仅是对案涉房屋超出均价销售违反地方政府的限价要求提出异议，案涉房屋限价系政府与被告签订的国有土地出让合同约定，系政府调控行为，不是民事案件的受案范围，且案涉小区的均价没有证据证明超出限价。 综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第七十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 驳回原告王琴的诉讼请求。 本案案件受理费2787元，由原告王琴承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于阜阳市中级人民法院。 审判员  王大红 二〇二〇年九月七日 法官助理  汤小宇 书记员  余文凤 附判决依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。