广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初1586号 原告：黄毅生，男，1968年9月8日出生，壮族，农民，住广西宁明县。 原告：赵玉琴，女，1969年12月21日出生，壮族，农民，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司，住所地宁明县城中镇明祥开发**（兴宁大道**），统一社会信用代码：91451422571826607L。 法定代表人：梁伟，经理。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年8月17日。 开庭日期：2020年9月16日。 原告诉讼请求：一、判令被告转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续、交付原告产权证书，并支付逾期办理产权证书的违约金981元；二、判令被告支付房屋托管租金78243元。事实和理由：2014年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发销售的广西宁明县城中镇松林村高岭屯中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期10＃103号房，房屋用途为商业，建筑面积71.67平方米，房屋总价386236元；原告于签订合同当日支付首期房款196236元，余下房款由原告向银行申请贷款付清。被告于2015年5月31日前依照规定将符合约定的商品房交付原告使用；双方同意由原告委托被告办理房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；被告迟延办理房屋所有权登记手续的应向原告支付不超过已付房款百分之零点五的违约金。双方签订的《商铺托管协议》约定：把原告购买商品房托管给被告管理、使用，期限5年，原告在房屋托管期间享有被告支付的固定租金收益；第一年度至第三年度，每月租金1433元；第四年度至第五年度，每月租金1648元。原告支付了首期房款196236元，并缴纳了房屋交易税11780.18元。原、被告共同向宁明县农村商业银行申请按揭贷款190000元。被告向原告交付房屋后就按照托管协议接管原告房屋。被告按时支付给原告6个月租金后就不再支付租金。 被告广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 查明事实：2014年9月28日，原告黄毅生、赵玉琴与被告广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发销售的广西宁明县城中镇松林村高岭屯中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期10＃103号房，房屋用途为商业，建筑面积71.66平方米，房屋总价386236元；被告于2015年5月31日前依照规定将符合约定的商品房交付原告使用；双方同意由原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在该商品房交付使用后800日内向房屋登记机构提交申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；因被告过错，导致本合同约定的房屋所有权登记手续迟延办理的，由被告补办，被告每迟延一日按原告已付房款的万分之零点五向原告支付违约金，但该违约金总额最高不超过原告已支付房款的百分之零点五。双方签订的《商铺托管协议》约定：原告把购买的广西宁明县城中镇松林村高岭屯中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期10＃103号商铺全权委托给被告托管管理，由被告自行对商铺招商、管理、装修、出租及使用权，有权自行使用商铺或收回托管商铺，托管期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，托管期满由原告收回托管商铺；托管期间原告享有如下协议，从2015年9月1日起算至2018年8月31日，市场托管起始日期为被告交付给原告后满3个月装修期之日为租金起算日，按月租金20元/平方米/月计算，每月租金1433元；从2018年9月1日算至2020年8月31日，按月租金23元/平方米/月计算，租金每月1648元。原告于2014年7月12日支付首期房款196236元，并缴纳房产契税、印花税11780.18元。原、被告于2014年10月23日向宁明县农村商业银行申请按揭贷款190000元。2014年9月28日被告将原告购买的房产向宁明县房地产管理局办理商品房预告登记。 另查明，从2015年12月1日至2016年6月30日，广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司支付给原告托管租金共计8598元。广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司已将涉案房产的土地进行抵押登记。广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司没有将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋进行首次登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》及《商铺托管协议》均为双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方应当按照约定履行合同权利义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》规定被告有义务办理房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付原告，但被告至今没有办理产权证书，被告的行为构成违约，原告要求被告支付承担总额最高不超过已付房款的0.5%的逾期办理房屋产权证书违约金，合法合理，本院予以支持。同时双方签订的《商铺托管协议》规定被告在托管原告房屋期间应当向原告支付托管租金，但被告支付部分托管租金后，就不再支付，原告要求被告支付托管租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，被告没有依照规定将中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期工程项目的房屋向不动产登记机构进行首次登记，且项目地块的国有建设用地使用权已进行抵押，因此涉案房屋尚不具备办理产权证书的条件，待具备办理产权证书条件后，由当事人另行起诉。 判决主文：一、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向黄毅生、赵玉琴支付逾期办理不动产权证书违约金981元；二、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向黄毅生、赵玉琴支付房屋托管租金78243元。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定。 诉讼费：案件受理费1780元、减半收取890元，由广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  黄方臣 二〇二〇年九月二十二日 书记员  黄微微 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。