河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6288号上诉人（原审被告）：张丙辉。上诉人（原审被告）：高月芳。委托诉讼代理人：史松峰、杨利洛（实习），河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张吾初。委托诉讼代理人：岳永信、姜莹辉（实习），河南博同律师事务所律师。上诉人张丙辉、高月芳因与被上诉人张吾初买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。张丙辉、高月芳上诉请求：一、撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1031号民事判决书，发回重审或查清事实后依法改判；二、一.二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，相反，上诉人在积极履行协议义务，并且在协议约定的时间内已经完全履行了协议义务。本案厂房是上诉人租用集体土地后，经过政府部门批准依法建造的，是上诉人合法的私有财产，上诉人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人欲购买厂房开办公司，亲自查验厂房手续，进行半年多考察后，认为该厂房手续具备移交条件、产权明晰，符合购买要求。上诉人于2019年10月16日按照口头约定将产权手续移交给了被上诉人，10月17日协助被上诉人与被占地村民签订了《土地转租协议》，双方签订《厂房转让协议》，被上诉人支付定金30万元。2019年10月18日，按照约定上诉人与被上诉人在厂房内进行现场移交，移交后被上诉人支付剩余定金20万元。被上诉人接收厂房后给予上诉人三天期限，要求对厂内物品进行搬迁，设施进行拆除，上诉人在10月20日已全部完成。至此，被上诉人不但已经取得了厂房的所有权，而且也取得了厂房占用土地的使用权（租赁），上诉人已经履行了协议义务，被上诉人应按照协议约定支付余款。2019年10月29日，被上诉人持厂房手续，在工商局注册成立了洛阳富而兴日用品有限公司，开始经营，进行环境评估，11月7日取得现状环境评估报告。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。上诉人已按协议约定履行了义务，不存在违约事由，被上诉人应继续履行合同，支付余款145万元。二、本案上诉人与被上诉人在协议签订前自始至终约定的是移交相关产权手续，而不是过户。被上诉人在调查了解厂房情况后，从微信聊天内容中可以看出双方商谈的是移交产权手续，《协议》第三条第3项也有此表述。该《协议》是在双方对厂房转让事宜达成一致意见后，被上诉人找人所写，《协议》应当准确对交易事项进行描述，《协议》代写人将“办理移交手续”理解成“办理过户手续”，产生了重大误解，与现实交易不符，互相矛盾，该描述不对上诉人产生法律效力。根据现实交易及双方约定，应当认定为是“办理移交手续”。三、原审法院在案件认定中，脱离实际，不以事实为基础，法律为准绳进行认定，而是断章取义，违法裁判。1、该案中的《协议》是基于当事人双方达成一致意见后由他人所制定的，根据上诉人在案件中提供的证据可以证实，《协议》签订前双方约定的是“办理移交手续”，上诉人也的确进行了“移交”，原审法院应该以该基础事实结合案件情况进行认定，而不是单纯挑取《协议》中的部分条款对上诉人进行制裁。2、原审法院脱离案件事实，违背《协议》约定，违法裁判。根据《协议》第一条，当事人双方约定转让的是厂房，对厂房占用土地由上诉人办好相关移交手续，由被上诉人继续租赁。而原审法院在判决书第9页本院认为部分，认为“不仅是对厂房等地上附属物的转让，还包括对被告张丙辉所持有的彭婆镇南衙养殖厂关于企业所占用的集体土地使用证的产权过户”，原审法院认定事实不但违反双方对协议意思自治的原则，而且也违反了《中华人民共和国土地管理法》对集体土地不允许转让的规定，该案原审法院违法裁判。四、《集体土地使用证》备案是政府的职权，对集体土地的使用是本集体经济组织成员享有的权利，未经法定事由，不得转让，原审法院不应违反协议约定及法律强制性规定认定上诉人违约。上诉人持有政府颁发的证书及存根，能够证实上诉人是相关权利人。至于在政府部门查询不到档案，不是上诉人所能决定的，况且经过多次沟通后，政府依法补办了相关档案资料，这就说明上诉人拥有合法手续，此手续是否备案不影响双方买卖协议的履行，原审法院不能将备案责任归咎于上诉人，原审法院也不得强制要求集体使用权进行转让。五、被上诉人接收厂房后，进行了工商注册登记，并取得了政府部门的现状评估报告，已实际占用该厂房，理应按照协议约定支付余款。但被上诉人向法院起诉要求解除该协议，为明示违约，应承担违约责任，上诉人有权不予返还定金并要求原告赔偿合同总价10%的违约金及上诉人为履行协议而造成的损失。上诉人为履行协议，按照被上诉人的要求对厂房进行整改及清理：拆除水塔、两间仓库、一个车间及车间内全部电器设备、2台中频炉、变压器、环保设备、11颗果树，解除了原土地租赁合同及厂房出租，造成直接损失高达100余万元（见详单），被上诉人应当予以赔偿。综上，上诉人履行了协议约定，不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人在实际占有厂房及所属土地后，不按照协议约定支付余款，并且要求解除协议，已严重违约，根据《合同法》规定，上诉人有权要求继续履行合同或承担违约责任并赔偿损失。望上级人民法院查清事实，撤销原判，发回重审或依法改判。张吾初辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，而上诉人上诉与事实不符，没有事实和法律依据，请依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。首先，上诉人称：“被上诉人欲购买厂房开办公司，亲自查验厂房手续，进行半年多考察后，认为该厂房手续具备移交条件、产权明晰，符合购买要求。”上诉人所称不是事实。答辩人与上诉人于2019年4月份，因谈论购买其名下位于省道238申坡站牌以东约200米处的另一处厂房而认识，但由于该厂房没有土地使用权证，无法办理土地使用权变更登记，最终没有谈妥。2019年9月份上诉人打电话告诉答辩人还有一处厂房，有土地证，欲对外转让，也就是本案所涉的厂房，上诉人在承诺有土地证，并且厂房和土地可以办理变更过户的情况下，答辩人才与上诉人于2019年10月18日签订了《厂房转让协议》、以及《土地转租协议》，并按照协议支付了厂房定金和一年土地租金。其次，上诉人称“2019年10月18日，按照约定上诉人与被上诉人在厂房内进行现场移交，移交后被上诉人支付剩余定金20万元。被上诉人接收厂房后给予上诉人三天期限，要求对厂内物品进行搬迁，设施进行拆除，上诉人在10月20号已全部完成。”上诉人所称不是事实。答辩人当日只是支付20万定金，并未现场移交厂房和交付钥匙。第三，上诉人称“本案上诉人与被上诉人在协议签订前自始至终约定的是移交相关产权手续，而不是过户”不是事实。答辩人在购买厂房前一直与上诉人沟通的主要就是是否有土地使用证和土地使用证过户问题，答辩人购买的价格也是包含有土地证的过户，如果本案所涉的厂房、土地没有土地证或不能过户，其价格根本就不值195万元，一审法院法官也曾实地现场查看如果单纯的转让厂房和地面附属物根本就不值195万元。另外，在《集体土地使用证》附页第二项有明确提示“土地登记内容发生变更及土地他项权力设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须办理变更土地登记”。故双方实际约定的就是办理土地使用权变更登记，从签订的土地租赁协议也可以说明双方也并不是土地“转让”。第四，上诉人称“2019年10月29日，被上诉人持厂房手续，在工商局注册成立洛阳富而兴日用品有限公司，开始经营，进行环境评估，11月7日取得《现状环境评估报告》”也不是事实。答辩人成立洛阳富而兴日用品有限公司是因为进行土地使用权变更登记以及环境评估、立项等，必须以企业为主体，原土地登记使用人就是上诉人的企业，如果变更也得变更到企业名下，所以答辩人才先成立富而兴公司，成立公司是答辩人为了双方履行合同而做的前期工作，由于上诉人所提供的土地证一直查不到档案，无法办理变更过户手续，导致答辩人虽然成立了公司，但并没有任何实质性经营，况且成立公司也给答辩人造成了损失。而上诉人所谓的答辩人已经取得《现状环境评估报告》也不是事实。第五，上诉人称为履行协议造成的损失也不是事实，在本案所涉合同的履行过程中，上诉人并没有任何损失，从双方洽谈购厂事宜、签订土地租赁事宜截止答辩人起诉，上诉人对履行合同没有任何付出，所有费用均是答辩人支出，每次去洽谈沟通，上诉人均是让答辩人请吃饭，并多次以需要和村委人员沟通为由，多次要求答辩人一起去请村委人员吃饭，吃饭的餐费、烟、酒等费用也均是由答辩人支出，由于上诉人要求的次数过多，后来答辩人直接婉拒。所以说，上诉人在整个合同洽谈、履行过程中是一毛不拨，何谈有损失。反观，损失最大的应是答辩人。就是在土地转租方面，上诉人也是获益者，也想从中赚取差价，上诉人骗答辩人每亩土地每年租金2000元，让答辩人按此标准交纳，签订合同交纳后，答辩人无意中听到上诉人和南衙村村主任张强标的对话才得知，原来本案所涉土地每年每亩仅为500元，上诉人却骗答辩人说是2000元，后来又称是每年每亩1100元，现在又反过来说土地租金又成上诉人的损失了，上诉人的欺骗行为，严重违背诚信原则，其主张不应得到法律的支持。综上，根据相关法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行或违约致使合同不能履行的，应当承担违约责任和赔偿损失。上诉人上诉所述均不是事实，且没有证据支持，依法应予驳回。一审法院以事实为根据，以法律为准绳，依法作出的判决应予维持。张丙辉、高月芳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2019年10月17日签订的厂房转让协议;2、依法判令二被告共同返还原告定金750000元、地租款21100元、支付违约金195000元，合计966100元，并从起诉之日起按年利率6％支付利息至实际返还完毕之日止;3、案件诉讼费及其它费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，被告张丙辉在伊川县××村境内开办有伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂。原告欲办理公司经多次考察最终与被告张丙辉协商决定购买被告张丙辉的位于伊川县××村境内的伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂，并于2019年10月17日经掌上银行给被告张丙辉妻子被告高月芳的银行卡账户汇转定金300000元和10.55亩的土地年租金21100元。2019年10月18日，原告与被告张丙辉签订《厂房转让协议》，约定被告张丙辉将位于伊川县××村境内的原伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂(东临张武超厂，西临张灿渠厂)（建筑面积约1323平方米砖混车间一栋、建筑面积约为364平方米砖混车间一栋、建筑面积约为175平方米砖混车间一栋，以及地面所有建筑附属物，总占地面积约为10.55亩，其中土地面积分别为1020.5平方米、1861.6平方米、乡镇企业用地批复文件面积为2.13亩）整体转让给原告，总计金额人民币1950000元，原告在合同成立时先付给被告张丙辉定金50万元，剩余金额由被告张丙辉办理好所有相应手续后30日内分三次付清，双方定于2019年10月18日在洛阳市××村伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂内交接，被告张丙辉如未按约定时间协助原告办理相关产权过户手续，则应1.5倍返还定金，退还原告所付房款并赔偿原告经济损失，还约定被告张丙辉在2019年11月18日前未能办妥相关手续交付原告，原告有权选择单方面解除合同并要求被告张丙辉归还原告付款，并赔偿合同总价10%的违约金，原告未按照本协议支付转让款或原告无条件解除合同应赔偿甲方合同总价10%的违约金。当天，原告按照约定将剩余定金200000元经掌上银行汇转至被告高月芳账户。同天，原告与土地承包经营权的代表被告张丙辉在伊川县××村村民委员会见证下就伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂占用的土地签订《土地转租协议》，约定租赁期限20年，土地面积10.55亩，年租金每亩2000元。2019年10月29日，伊川县市场监督管理局核准注册成立洛阳富而兴日用品有限公司。后原告和被告张丙辉一起到伊川县自然资源局查询被告张丙辉持有的彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证存根，但在伊川县自然资源局无法找到该集体土地使用证存根，原告以无法办理集体土地使用证过户手续为由向被告张丙辉表示无法继续购买并要求被告退还定金，但被告张丙辉一直以无钱为由推脱未退。一审另查明，依据有关申请，一审法院曾两次到伊川县自然资源局查询张丙辉持有的彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证存根，第一次经口头告知没有存根，第二次经告知有存根存在，系被告张丙辉于2020年7月3日写出申请，称其与原经办人李振北联系，原经办人李振北在家中把变更资料交给被告张丙辉，但始终也没有找到初时的档案资料，后伊川县自然资源局把变更后的档案资料入档。一审法院认为，原告与被告张丙辉签订的《厂房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同并不违反相关法律规定，为合法有效合同，原告与被告张丙辉均应按照《厂房转让协议》的要求全面履行自己的权利和义务。根据《厂房转让协议》关于被告张丙辉将位于伊川县××村境内的关于原伊川县正大养鸡场、彭婆镇南衙养殖厂（建筑面积约1323平方米砖混车间一栋、建筑面积约为364平方米砖混车间一栋、建筑面积约为175平方米砖混车间一栋，以及地面所有建筑附属物，总占地面积约为10.55亩，其中土地面积分别为1020.5平方米、1861.6平方米、乡镇企业用地批复文件面积为2.13亩）整体转让给原告和被告张丙辉如未按约定时间协助原告办理相关产权过户手续则应1.5倍返还定金以及厂房买卖价款高达1950000元的约定，结合原告与以被告张丙辉为代表所签订期限为20年的《土地转租协议》和原、被告曾到伊川县自然资源局查询被告张丙辉持有的彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证存根以及一审法院到被告张丙辉的彭婆镇南衙养殖厂实地查看现场的实际情况，一审法院认为，原、被告所签订的《厂房转让协议》不仅是对厂房等地上附属物的转让，还包括对被告张丙辉所持有的彭婆镇南衙养殖厂关于企业所占用的集体土地使用证的产权过户，故被告关于只移交厂房相关手续而不办理土地产权过户手续的辩解，理由不足，一审法院不予采纳。原告按照《厂房转让协议》的要求向被告张丙辉交纳合同定金，被告张丙辉在收取合同定金后应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但被告张丙辉陪同原告到伊川县自然资源局查询自己持有的彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证存根后被告知没有存根时，致使被告张丙辉无法将彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证过户到原告成立的公司名下，被告张丙辉已经构成违约，后原告要求被告张丙辉退还定金，但被告张丙辉却以无钱为由一直推脱不予退还，现原告按照与被告张丙辉签订的《厂房转让协议》约定要求解除与被告张丙辉签订的《厂房转让协议》和要求被告张丙辉返还缴纳的定金500000元并要求被告赔偿合同总价款的10%的违约金195000元，理由正当，证据充分，于法有据，予以支持。原告要求被告张丙辉退还地租款21100元，被告不予认可，对此，一审法院认为，原告在庭审过程中并未要求解除与被告张丙辉作为代表人签订的《土地转租协议》，故对原告的此项主张，暂不予处理，原告可另行主张权利。原告要求被告张丙辉自起诉之日起按照年利率6%支付966100元的利息至实际偿还完毕之日止，理由不足，不予支持。原告要求被告高月芳与被告张丙辉共同返还定金并赔偿违约金，被告高月芳对此不予认可，一审法院认为，二被告系夫妻关系，被告张丙辉与原告签订的《厂房转让协议》是在二被告婚姻存续期间签订的，且原告将合同定金也汇转至被告张丙辉指定的被告高月芳银行卡账户，表明被告高月芳对收取原告定金及收取定金的目的是知情的，故被告张丙辉应返还原告500000元的债务应为二被告夫妻的共同债务，被告高月芳应对被告张丙辉应返还的定金500000元承担共同返还责任；关于被告张丙辉应赔偿的违约金，原告与被告张丙辉签订的《厂房转让协议》系原告与被告张丙辉之间的行为，被告张丙辉违约的依据是基于《厂房转让协议》的约定，根据合同的相对性原则，被告张丙辉在违约的情况下应对自己的违约行为承担相应的法律责任，故原告要求被告高月芳对被告张丙辉因违约所应赔偿的违约金承担共同赔偿责任，理由不足，证据不充分，不予支持。被告辩称因原告的违约行为给自己造成巨大经济损失，但原告对此不予认可，被告如有直接证据证明其主张，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张吾初与被告张丙辉2019年10月17日签订的《厂房转让协议》。二、被告张丙辉、高月芳于判决生效后十五日内返还原告张吾初所缴纳的定金500000元。三、被告张丙辉于判决生效后十五日内赔偿原告张吾初违约金195000元。四、驳回原告张吾初的其他诉讼请求。案件受理费6731元，原告张吾初负担1356元，被告张丙辉负担5375元。二审查明事实除与一审查明事实一致外，二审期间上诉人张丙辉提交伊川县自然资源局2020年9月8日出具的证明一份，载明：彭婆镇南衙养殖厂（张丙辉）于2001年办理了集体土地使用证，后于2007年因养殖场扩建增加面积进行了变更登记，但初始登记资料没有入档，变更登记审批表上内容齐全，经报主管领导同意，由土地使用者写出申请，将变更审批表及01年土地使用证复印件一并入档，在电脑系统编号为469号。本院认为，张吾初与张丙辉签订的《厂房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同未违反相关法律规定，应认定为合法有效合同。从《厂房转让协议》约定的内容及双方的实际履行情况看，协议约定的转让事项不仅包含厂房等地上附属物的转让，还应包括对张丙辉所开办的彭婆镇南衙养殖厂所占用土地的土地使用权人的变更登记，故本案张丙辉除应移交厂房外还应配合协助张吾初办理土地使用权人变更登记手续，张丙辉关于只移交厂房相关手续而不办理土地变更手续的辩解，理由不足。根据查明事实，张吾初、张丙辉曾到伊川县自然资源局查询张丙辉持有的彭婆镇南衙养殖厂集体土地使用证存根，后被告知没有存根，因未找到土地初始登记资料，张丙辉未能将彭婆镇南衙养殖厂土地使用证的使用权人变更登记到张吾初成立的公司名下。鉴于土地使用证未能变更登记系因发生的相关客观原因造成，并非张丙辉的个人主观因素及个人行为导致，故本案张丙辉并未构成违约，一审对此事实认定有误，一审判决张丙辉赔偿张吾初违约金195000元不当，本院予以纠正。根据本案查明事实及双方的实际情况，双方所签《厂房转让协议》的合同目的已不能实现，协议已无履行的必要性和可能性，现张吾初诉求解除与张丙辉签订的《厂房转让协议》，本院予以支持。关于张吾初要求张丙辉返还缴纳的定金问题，因张丙辉为履行协议确实产生了一定经济损失，根据公平原则，本院酌定由张丙辉返还张吾初定金250000元，较为适宜。综上，张丙辉、高月芳的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1031号民事判决第一项；二、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1031号民事判决第二项为：张丙辉、高月芳于本判决生效后十五日内返还张吾初所缴纳的定金250000元。三、撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1031号民事判决第三、四项；四、驳回原告张吾初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。一审案件受理费6731元，由张吾初负担3365.5元，由张丙辉负担3365.5元；二审案件受理费10750元，由张吾初负担5375元，由张丙辉负担5375元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年九月十八日书记员  刘伟琳