贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14070号原告：张馨月，女，2001年7月24日出生，土家族，住贵州省毕节七星关区。委托诉讼代理人：罗燕，女，1974月1月24日出生，汉族，住贵州省毕节七星关区。（系原告张馨月之母）被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。原告张馨月诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告张馨月的委托诉讼代理人罗燕，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1.判决被告支付原告逾期办证违约金，以已付购房款321456为基数，按日万分之一的标准从2016年7月20日起计算至2019年1月3日止，暂计28705.45元；2.判决被告支付原告三通费3643元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以3643元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月15日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3诉讼费由被告承担。本院查明如下案件要素：原告与案外人陈卫国达成涉案房屋转让协议后，于2017年8月14日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积116.61平方米，房屋总价款为321450元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年7月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。2011年12月15日，案外人陈卫国向被告交纳各项开户费及交易费4443元，其中交易费系按每平方3元根据房屋建筑面积收取，在合同履行过程中，该笔费用已退回水开户费800元。陈卫国于2015年7月25日实际收房时，被告出具的交房信息确认单上载明涉案房屋系一次性付款。被告于2015年7月22日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《完税证明》、发票、《交房信息确认单》、《商品房备案证明书》、《毕节日报》、原被告的陈述等在卷佐证。原、被告争议的要素为：1.原告主张逾期办证违约金是否部分超过诉讼时效；2.被告是否存在逾期办证的行为，若被告存在逾期办证违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用；3.被告应否退还原告“三通费”。本院认为：涉案商品房虽系原告与案外人进行的现房交易，但被告与原告就该房屋签订《商品房买卖合同》、《补充协议》的行为，系被告对涉案房屋原买受人已实际变更所作的一个追认行为，合同及协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务，原附着在该商品房上的一切权利义务也应一并概括转移给原、被告享有及承担。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。涉案房屋于2015年7月25日实际交付，被告应当于实际交房的360日内即2016年7月20日前办理商品房转移登记，被告未办理，自2016年7月21日起即构成违约。因逾期办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月19日起的逾期办理商品房不动产权证书的违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案保护的违约金起始时间从2017年8月19日开始，不再赘述。被告具备转移登记的条件后，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记的合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，因办证部门何时能办理完毕不动产权证已不在被告的可控范围。故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为:6718.31元（321450元×0.0001×209日）。关于被告应否返还原告燃气、电、有线电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、电开户费无事实及法律依据，应予退还，退还金额为3285元【4443-800（水开户费）-358（交易费）】。原告关于该项费用的利息诉请，因无合同约定，本院不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张馨月逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金6718.31元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张馨月各项开户费3285元；三、驳回原告张馨月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由原告张馨月负担220元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  魏雪松二〇二〇年九月十八日书记员  余茂霞