江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初2801号 原告（案外人）：宋青春，男，1966年3月8日出生，沭阳县人，居民，住宿迁市。 委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周平，女，1974年1月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人（被执行人）：戴敏杰，男，1974年10月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：赵加建，男，1963年7月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告宋青春与被告周平、第三人戴敏杰、赵加建案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告宋青春的委托诉讼代理人黄治国、被告周平、第三人赵加建到庭参加诉讼，第三人戴敏杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：周平与戴敏杰民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2018）苏1322民初4805号民事判决:一、戴敏杰于本判决生效后十日内向周平归还借款470000元及利息(从2016年12月1日起以470000元为基数，按年利率24%计算至实际还清款之日止；二、驳回周平的其他诉讼请求；案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2870元，合计7120元，由戴敏杰负担。并应周平的申请，于2018年4月10日裁定查封了戴敏杰名下的沭阳县银河双语学校商住楼1-502室房屋。戴敏杰不服判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院于2018年11月23日裁定本案按戴敏杰自动撤回上诉处理。该判决发生法律效力后，根据周平的申请，本院依法立案执行。并于2018年I2月30日作出（2018）苏1322执8642号执行裁定，查封了被执行人戴敏杰名下的沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋。案外人宋青春以涉案房屋归其所有为由，提出执行异议。2020年3月24日，本院作出（2020）苏1322执异4号执行裁定，驳回异议人宋青春的异议请求。 原告宋青春向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院（2018）苏1322执8642号执行裁定对沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋的执行。 依据的事实和理由：涉案房屋系赵加建以被执行人戴敏杰夫妻名义购买，原告于2006年1月1日与赵加建及戴敏杰夫妻签定《商住房转让协议书》，约定将涉案房屋以140000元的价格出售给原告，且款项己付清。同时该协议约定，原告一次性付清款项，原办理的按揭贷款由赵加建继续偿还。还清后，由第三人戴敏杰夫妻协助过户至原告名下。协议签定后，涉案房屋即交付给原告一直居住至今。原告与第三人在签定房屋买卖合同时就办理过户登记的时间作了明确约定，约定期到后，原告也第一时间履行过户手续，但因涉及到涉案房屋被保全，无法办理。后原告获悉，涉案房屋又被第三人戴敏杰私自作了抵押。原告未及时办理过户手续是因为双方就过户时间有约定，到期后也积极履行过户手续，而戴敏杰私自抵押的行为非原告过错，原告对此也不知情。 被告周平辩称：涉案房屋登记在戴敏杰名下，戴敏杰为涉案房屋的所有权人。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人戴敏杰未作陈述。 第三人赵加建陈述称：涉案房屋已出售给了原告。 另查明：2006年1月1日，赵加建、戴敏杰、赵某（戴敏杰之妻）、宋青春签订《商住房转让协议书》，约定甲（赵加建）、乙（戴敏杰）、丙（宋青春）三方共同协商，就银河双语学校商住楼（实验中学斜对门）502室买卖问题达成如下协议：一、甲方原来以乙方名义购买的银河双语商住楼502室于2006年1月1日自愿售给丙方，房屋面积为123.9平方米（以房屋管理部门测量数据为准），售价为壹拾壹万元，房屋装潢折价为叁万元，两项共计总售价壹拾肆万元，小写140000元。二、乙方夫妻知情甲方以自己的名义购买以上商住楼，但没有房屋所有权，保证不干预以上房屋的买卖问题，以上房屋过户等手续需要乙方夫妻到场签字的，乙方夫妻自愿保证提供身份证等材料到场签字，并没有任何附加条件。三、以上商住楼初期购买时所办理的住房按揭贷款由甲方继续按期归还，直至还清为止，贷款还清后甲方保证配合乙方、丙方办理过户手续，并承担过户费用。四、付款方式：2006年1月1日以现金付款，甲、丙双方现已确认款已付清。五、房屋交付日期：2006年1月1日，房屋交付后所产生的公用事业费用由丙方支付，之前应有甲方支付。六、违约责任：1、如甲方不能按期归还住房贷款，而影响丙方房屋所有权利的，丙方有权向司法部门起诉甲方。2、房屋贷款还清后一个月内，乙方应配合甲、丙双方进行房屋过户手续，如不配合，每天罚款100元，直至按有关部门要求办完手续为止。3、其他未尽事宜由三方协商处理或依据国家政策法规执行。七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，从签字日生效。甲方（签名）赵加建,乙方（签名）戴敏杰、乙方妻子（签名）赵某，丙方（签名）宋青春，日期：二ＯＯ六年一月一日。协议签订后，原告按约给付购房款140000元，并实际入住、使用涉案房屋。按照协议约定，原告与第三人戴敏杰、赵加建约定涉案房屋的按揭贷款由赵加建归还，直至还清后办理协助过户手续。2019年9月，涉案房屋的按揭贷款依约归还完毕。 还查明：2016年4月29日，涉案房屋由第三人戴敏杰设置贷款抵押至2021年4月29日，对于该房屋的尚余抵押贷款，原告表示愿意替第三人戴敏杰清偿。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、第三人赵加建陈述、协议、电费单据、结婚证、银行凭证等证据证实，足以认定。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在本院查封涉案房屋之前，原告已与第三人戴敏杰、赵加建签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。涉案房屋转让协议约定有按揭还清后的一个月内办理过户手续，但是在该期限届满之前，涉案房屋被查封，致无法办理过户登记，对此不能归责于原告，应认定非因原告自身原因未办理过户登记。 综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人戴敏杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行本院（2018）苏1322执8642号执行裁定对沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋的查封。 案件受理费3100元（原告已预交80元），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费3100元。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  张书新 人民陪审员  史 明 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  王治红 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。