贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初3615号原告：柳蕾，女，1982年10月14日出生。原告：敖启友，男，1980年7月23日出生。委托诉讼代理人：吴圯，系贵州屋脊律师事务所专职律师。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王倩，系重庆绮惠律师事务所律师委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师。原告柳蕾、敖启友与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳蕾，柳蕾及敖启友的委托诉讼代理人吴圯，被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王倩、高可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳蕾、敖启友向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告按《商品房买卖合同》向二原告交付房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。二、请求依法判令被告向二原告一次性支付《商品房买卖合同》逾期交房违约金76757.8元（从2017年12月31日至2020年6月29日，按照合同约定万分之一点五计算）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告的房地产项目于2017年3月预售，二原告分别于2017年3月25日向被告支付500元、2017年3月26日向被告支付29500元认购款，双方在2017年10月8日签订《商品房买卖合同》，二原告向被告支付127004元购房款，2018年1月6日支付2万元购房款，并办理公积金贷款，现被告收到购房款项544382元。双方在《商品房买卖合同》十一条约定“出卖人应于2017年12月31日前向买受人交房，逾期交房90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交房日期届满次日起至实际交之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1．5(不低于第1条(1)项的比例)的违约金；二十二条，出卖人承诺2019年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告于2020年5月29日以短信方式通知二原告2020年6月2日办理交房手续，二原告根据通知到被告处，但被告未提供交房文件，双方对逾期交房事宜未达成一致，被告也未提供办理商品房转移登记的有关文书。综上所述，为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判如前诉。审理中，原告自愿放弃上述第一项诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，2016年12月16日，被告取得六盘水市住建局核发的商品房预售许可证，许可证上载明交房时间为2018年6月30日，因此交房时间应以许可证上载明的交房时间为准。逾期交房违约金应当从2018年7月1日起算。因逾期交房产生的损失实际上为房屋占用损失，损害的是业主对房屋使用权益，故业主产生的损失应当为租金损失，根据我方出示的证据同地段同类型的房屋租金为8.6元/月/平方米，按此标准计算，合同中约定的按日万分之1.5计算违约金实际上已经远远高于业主实际产生的损失。本案逾期交房违约金过高，根据合同法第107条，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁院予以减少。在商品房买卖合同司法解释第17中，该条对于在合同没有约定的情况下，双方损失的认定，如果是逾期付款，就按照资金占用损失来计算违约金，如果是逾期交房就按照房屋租金损失来计算违约金，从该条可看出最高人民法院对于商品房买卖合同中的损失参照标准，逾期交房实际上应按照房屋损失即租金来进行计算。人民法院依法应当按照案涉房屋同地段房屋租金标准予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证、2017年10月8日《商品房买卖合同》、2017年3月25日收据一份（金额为500元）、2017年3月26日收据一份（金额为29500元）、2017年10月8日收据二份（金额分别为114382元房款、代收款12622.45元），2018年1月6日收据一份（金额为20000元）、五份银联签购单、2018年1月19日原告与中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、2018年2月1日六盘水市住房公积金贷款放款凭证、贷款合同明细情况、2020年6月1日房屋移交清册、商品住宅质量保证书；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证一份，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年10月8日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的58同城网原告房屋附近网络询价截图复印件、贵州中信智恒评估有限公司就案涉房屋同地段租金出具的资产评估报告，被告用于证明案涉房屋同地段、同时间、同类型的待装修房屋的租金标准为每月8.6元/平方米,根据最高院关于审理商品房买卖合同的解释第16、17条之规定，要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，被告逾期交房的客观事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，被告提供的该组证据与本案无关联性，不能证明其证明目的，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月8日，原告敖启友、柳蕾（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给敖启友、柳蕾；总价款为544382元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付144382元，余款按揭400000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。同日，原告敖启友、柳蕾（乙方）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。原告于2017年3月25日支付被告认购金500元，2017年3月26日支付认购金29500元，2017年10月8日支付114382元房款及12622.45元代收款、2018年1月6日支付20000元，原告于2018年1月19日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行申请贷款380000元，被告于2018年2月1日收到银行发放贷款380000元。原告支付给被告的购房款共计544382元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2020年6月1日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的违约金；如支付,违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。但根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年2月1日），逾期视为违约。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年2月2日。被告交房日期为2020年6月1日，故违约金计算至2020年6月1日，对该期间按购房款日万分之1.5计算的违约金本院予以支持。被告辩称要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由本院不予采信。审理中，二原告自愿放弃要求被告交付房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告敖启友、柳蕾逾期交房违约金69408.7元（从2018年2月2日起算至2020年6月1日止，按原告已付款544382元的日万分之1.5计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元，减半收取859元，由原告负担91元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担768元（原告已预交，由被告在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年九月二十一日书记员  王 超