贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初539号原告（反诉被告）：贵州水东土司文化管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段**海德科研楼****。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾瑶琴，贵州润澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英朋，贵州瀛黔律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州海德实业开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇新添大道北段**法定代表人：陈劲东，该公司总经理。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂正燕，贵州教学律师事务所实习律师。原告（反诉被告）贵州水东土司文化管理有限公司（以下简称水东公司）诉被告（反诉原告）贵州海德公司开发有限公司（以下简称海德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本院依法组成合议庭于2019年6月10日公开开庭对本案进行了审理，贵州水东土司文化管理有限公司的委托诉讼代理人曾瑶琴、王智(后变更为李英朋），贵州海德公司开发有限公司的法定代表人陈劲东及委托诉讼代理人范应普、涂正燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水东公司向本院提起本诉请求：1.请求依法确认水东公司与海德公司之间签订的《房屋租用合同》无效；2.请求判令海德公司赔偿水东公司工程建设、装修装饰投入损失52692265.66元；赔偿因海德公司的违约行为及阻挠水东公司经营给水东公司造成的停业损失4326797.27元；责令海德公司支付在水东公司处消费时挂账签单费用182391元，各项损失共计人民币57201453.93元（损失计算暂截止2018年5月16日）。3.本案的全部诉讼费用由海德公司承担。诉讼过程中，水东公司于2019年5月15将第二项诉讼请变更为：请求判令海德公司赔偿水东公司工程建设、装修装饰投入损失46860820.30元；赔偿因海德公司的违约行为及阻挠水东公司经营给水东公司造成的停业损失4326797.27元；责令海德公司支付在水东公司处消费时挂账签单费用121937元，各项损失共计人民币51309554.57元（损失计算暂截止2018年5月16日），并于同日撤回对第三人宋尚瑾的起诉。2020年3月5日，再次变更诉讼请求如下：1.请求确认原、海德公司签订的《房屋租用合同》已于2018年4月22日解除；2.请求判令海德公司返还水东公司在租用房屋内的所有可移动物品，包括餐具、桌椅、沙发、电脑、床、电视、空调等；3.请求判令海德公司赔偿水东公司损失暂计51370008.57元；（水东公司的工程建设、装修装饰损失46860820.30元；因海德公司的违约行为及阻挠水东公司经营造成的水东公司停业损失4326797.27元；责令海德公司支付在水东公司处消费时挂账签单费用121937元。）事实和理由：2013年3月19日，案外人曾照勤、曾照碧与海德公司签订《房屋租用合同》，租用海德公司位于贵阳市乌当区房屋，总计12500平方米，拟成立公司用于餐饮、娱乐及住宿业经营。2016年6月29日，因曾照勤、曾照碧无力对该项目进行装修和投资，故邀约姜玲（水东公司法定代表人及股东）等人以债转股的方式注册成立贵州水东土司文化管理有限公司。水东公司成立后，废除了海德公司与曾照勤、曾照碧签订的原《房屋租赁合同》，另与水东公司重新签订了《房屋租用合同》并将签约时间倒签至2013年3月19日，由水东公司投资和经营“土司王府”餐饮经营体。租赁合同签订后，水东公司便委托第三人宋尚瑾承揽了本项目的建筑装饰、装修工作，另又投入了大量人力、物力及财力购置经营所需的设备设施、室内物品等；使得“土司王府”餐饮经营体顺利的进入试营业，酒店经营也进入办证阶段；在2013年3月至2018年4月期间，水东公司及其股东除累计向海德公司支付了房屋使用占用费共计人民币6479651元。根据《房屋租用合同》第2条第1款之约定，海德公司应当配合水东公司办理相关经营手续，并提供建筑消防网上验收相关手续。在水东公司租赁房屋后一年内提供租赁物的土地、房屋、消防等相关手续。如海德公司未提供前述手续造成水东公司无法办理相关经营证照，不能经营的，水东公司的所有损失由海德公司承担。但是，由于海德公司一直未能提供的土地、房屋、消防等相关手续，致使酒店无法办理相关经营证照，无法正常经营，并导致水东公司于2017年5月22日至2017年7月4日期间因酒店消防手续不全，被公安部门强制关门整改（43天），因此造成水东公司损失人民币865916.8元。水东公司虽多次催促海德公司提供租赁物的土地、房屋、消防等合法手续，海德公司非但不予提供，反而以水东公司拖欠其租金为由，组织社会人员多次阻止“土司王府”餐饮经营体的正常运转，其中于2017年3月23日至3月25日强制关闭土司王府，导致水东公司三天无法经营，因此蒙受经营损失人民币111782.4元；后海德公司又于2018年4月22日组织社会人员强行驱逐了水东公司的经营人员，将“土司王府”封门至今，严重侵害了水东公司的合法权益，因此造成水东公司的经营损失共计人民币3349198.07元。不仅如此，海德公司公司法定代表人及股东陈劲东曾多次在水东公司处进行吃饭、住宿和娱乐等消费而签单挂账，截止至2018年4月被其强制封门时，海德公司累计签单挂账共计人民币121937元。本诉水东公司认为，海德公司对上述违约行为造成的水东公司损失应当承担赔偿责任，特诉请如前。本院受理本诉后，海德公司向本院提起反诉诉讼请求：1.依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租用合同》，责令反诉被告立即将所租用的原告房屋腾空搬出以便反诉原告使用，自行拆除所修建的约3200平方米违章建筑；2.依法判决反诉被告立即支付所拖欠的反诉原告房屋租金5255333元（不包括贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事生效判决确认的未付租金和逾期付款利息），并按未付租金总额月利息2%从2016年6月18日起支付反诉原告逾期支付租金利息至付清之日，暂计算至2019年4月30日共计3320665元；3.依法判决反诉被告根据房屋租用合同约定承担应纳税金的50%；4.反诉案件受理费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告起诉反诉原告房屋租用合同纠纷案件，因反诉被告截止于2016年6月8日长期拖欠反诉原告租金，反诉原告起诉并经贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事生效判决确认截止于2016年6月8日前，反诉被告应支付反诉原告房屋租金3325000元，逾期利息618053元。判决生效后至今未全面履行生效判决确定的义务，相反从2016年6月8日起至2019年4月30日又拖欠我方租金5255333元，经我方多次催收，拒不缴纳。反诉被告长期拖欠反诉原告租金的行为已严重违约，符合双方在房屋租用合同中约定的合同解除条件，且反诉原告已向反诉被告发出了解除合同的通知，反诉被告已收悉并未提出异议，现反诉被告起诉反诉原告确认合同无效并要求反诉原告赔偿经济损失，其起诉行为已确认不再履行双方所签房屋租用合同。为此，特提起反诉，敬请依法判决支持反诉原告的反诉请求。对于反诉被告因违约应承担支付反诉原告未完租期50%租金的赔偿责任，反诉原告将另案再行起诉。海德公司对水东公司的本诉请求答辩称：一、海德公司与水东公司所签订的《房屋租用合同》不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，水东公司要求确认无效的请求不成立。（一）海德公司出租给水东公司的房屋不是违章建筑。海德公司出租给水东公司的房屋分为两个部分，一部分为海德科研楼，另一部分为天乐苑酒店。其中海德科研楼办理了产权手续，房屋所有权，国有土地使用权手续齐备；天乐苑酒店系根据乌当区发改局乌发改通字[2011]147号立项备案后，经乌当区人民政府乌府专议[2012]2号专题会议纪要为迎接贵阳市第四届旅游发展大会和全国第九届少数民族运动会而批准动工建设，截止于2019年1月29日已取得建设用地规划许可手续。天乐苑酒店系经乌当区人民政府批准建设。二、海德公司签订的房屋租用合同时不存在隐瞒事实和欺诈情形。房屋租用合同签订时并不是与水东公司签订，而是与曾照勤，曾照碧签订，水东公司系通过全体股东签字捺印并提供身份证，同意承接曾照勤，曾照碧与海德公司签订的房屋租用合同权利义务并承诺承担曾照勤、曾照碧原所拖欠房租而与海德公司重新签订的房屋租赁合同，因是承接故签订合同时间仍为曾照勤、曾照碧与海德公司签订合同时的时间。签订租用合同时海德公司海德科研楼已取得产权手续，天乐苑酒店已经乌当区人民政府专题会议纪要批准建设。土司酒店所称大部分股东系债转股成立的公司，而从原告公司章程规定，则非为债转股，而是以货币认缴出资5000万元方式成立。三、水东公司认为海德公司没有按合同约定交付房屋、土地手续，导致其无法办理“土司王府”的正常经营手续，亦不属实。水东公司系使用被告出租的房屋产权手续办理的贵州水东土司文化管理有限公司营业执照，并在2016年7月13日开业，因不付装修款和民工工资，导致民工跳楼、堵大门，到乌当区群工中心围堵，多次上访经乌当区人民政府协调方于2016年11月1日正式营业，并在“土司王府”举办多次大型联谊会，婚宴等。而且根据海德公司提供的馨宇洗涤布草送交酒店表、旅客登记表、工资发放汇总表、经营图片，水东公司公司股东夏玉林向有关单位反映的水东公司管理状况和经营模式的说明等证据证明仅2017年就取得营收960多万元的业绩，充分说明了水东公司所作陈述均为虚假的事实。四、水东公司认为海德公司组织社会人员强制驱遂其经营人员，于2017年3月23日至3月25日关闭土司王府，于4月22日驱离人员亦不属实。水东公司长期拖欠海德公司租金拒不给付，且未办理酒店旅客入住上传公安系统特行管理平台自行停业整顿，而非海德公司强制其关门。既便海德公司采取了关门措施，亦是一种追索租金的自救行为，何况根据房屋租用合同约定水东公司只有先付租金后才能使用房屋，水东公司不付租金，当然不能使用海德公司的房屋。2018年4月17日海德公司通知水东公司对账核算所欠租金，双方对账后水东公司负责财务的股东马贵生签字，海德公司遂要求姜玲来协商支付租金的事，但水东公司以各种理由推延，直到2018年4月22日协商租金支付时，水东公司居然动用黑社会人员威胁海德公司，拒付租金，不得已海德公司才于2018年4月23日根据合同约定解除房屋租用合同收回房屋。五、关于水东公司未办消防验收手续，导致其被公安机关2017年5月22日至7月4日被停业整改的陈述，与事实不符。海德公司提供出租的房屋，其中海德科研楼已取得产权手续，不存在建筑物自身消防验收不合格的情形，天乐苑酒店主体建筑物的消防验收于2013年12月23日即验收合格，并已网上公示。至于水东公司因从事餐饮、住宿经营需要办理的消防验收手续，系水东公司自己装修工程是否符合消防要求的事，与海德公司没有关系，何况水东公司在装修时未经海德公司同意，亦未办理任何修建手续，擅自修建了3200多平方米的建筑物并进行装饰装修，如其无法通过消防验收也是自已的违法行为造成，与海德公司没有关系。六、海德公司与水东公司签订的房屋租用合同，在海德公司起诉水东公司支付租金的案件中，经乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事生效判决和贵阳市中级人民法院（2017）黔01民申69号民事裁定，已确定合法有效，水东公司再行起诉要求确认无效没有法律依据。七、海德公司与水东公司签订的《房屋租用合同》合法有效，不存在合同无效应赔偿无过错方经济损失的情形。相反根据海德公司与水东公司签订的《房屋租用合同》第四条第3项约定“水东公司逾期未支付租金，经催交十五日后仍不缴纳，甲方有权解除合同，并不赔偿乙方任何损失”，第七条第4项约定“乙方（水东公司）违约，应赔偿海德公司未完租期租金的50%，装修新建不得拆除和损坏，用具可以搬走”。为此，海德公司已提起反诉要求解除合同，水东公司要求赔偿各项损失缺乏法律和事实依据。八、被告的工程建设、装饰装修虽经贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初708号生效判决确认为46860820.30元，但其中大部分工程建设，装饰装修违反了房屋租用合同的约定。根据双方所签房屋租用合同第一条约定“用于酒店和餐饮的房屋共计6556平方米，其余的5944平方米用于仓储，而用于仓储的5944平方米根本无需装修，水东公司将其作为KTV和餐饮用途进行装修，产生的损失由其自负；另外工程建设和装饰装修中，还有3200平方米左右的房屋系水东公司未经海德公司同意违法修建，修建该部分建筑物和产生的装饰装修费用亦应当由水东公司自行负责，与海德公司无涉。水东公司对海德公司的反诉请求答辩称，一、双方签订的《房屋租用合同》无效，海德公司依据该合同为依据要求水东公司支付租金及利息错误，海德公司应承担因合同无效所带来的全部损失。而且在双方签订《房屋租用合同》时，海德公司未如实告知水东公司案涉房屋未取得相关许可手续的事实，导致合同因违反法律法规强制性规定而无效，对此海德公司应承担全部的过错责任；另外，案涉房屋于2018年4月22日已被海德公司实际控制，水东公司保安等在被迫情况下已和海德公司进行了交接，至此，双方之间的所谓合同关系已实际完结；况且，水东公司2018年11月21日就该案已经在贵阳市中级人民法院提起诉讼并受理，水东公司以诉讼方式主张权利并终止履行房屋协议的行为明确，所以海德公司将租金支付日期计算止2019年4月30日明显错误。二、海德公司违约行为在先，水东公司并无违约行为，水东公司只是行使后履行义务抗辩权。双方签订的《房屋租用合同》第二条第一款约定，海德公司应积极配合水东公司为合法经营办理酒店所需的相关手续，并提供建筑消防验收相关手续，海德公司应于一年内提供上述所需的全部手续，否则视为海德公司违约，水东公司由此所产生的损失全部由海德公司承担。从2016年6月29日签定合同到合同所约定的一年时间内，海德公司在约定期限内并未提供相关手续，导致水东公司经营手续不全，不能合法持续的经营酒店，并受到了相关部门的处罚和整顿，海德公司其行为实质上构成根本违约，水东公司只是在行使督促海德公司先履行义务的抗辩权，不存在违约行为。三、水东公司有三个时间段并未实际占有使用案涉房屋。在2017年3月23日至3月25日（三天）、2017年5月22日至2017年7月4日（四十三天）、2018年4月22日至今，水东公司并未实际占有使用案涉房屋，而是由海德公司组织人员强行闭锁经营场所从而实际占有，或因海德公司未提供相关手续被相关行政执法部门责令关停经营场所；该期间范围内，完全是因海德公司单方行为导致水东公司无法实际占有使用案涉房屋，对此，海德公司无权要求水东公司支付该期间房屋的占有使用费，相反，海德公司应当就此给水东公司造成的损失进行赔偿。四、海德公司要求支付租金利息的损失请求，因双方所签的合同无效，该相关滞纳金的损失计算依据已失去了相关条款支持的效力，所以对于海德公司要求支付租金利息的请求，水东公司不予认可。为证实自己的主张，双方当事人举证情况如下：一、水东公司本诉举证：第一组证据：《房屋租用合同》。证明目的：1.《房屋租用合同》第二条第一款约定：水东公司租用后海德公司一年内未能及时提供经营相关手续，造成水东公司无法办理相关证照，不能经营，水东公司所有损失由海德公司承担；2.《房屋租用合同》第五条第一款约定，水东公司支付给海德公司的120万元定金，其中40万元作为合同履行保证金，现由海德公司持有，如因海德公司原因导致合同无效或无法继续履行，应返还保证金40万元;3.证明海德公司对于水东公司办理营业手续需要提交的证明材料及不办理营业手续属于违法经营的行为是完全明知的;4.证明因海德公司未能按时提供经营相关手续，由此产生水东公司的经营损失海德公司存在过错责任。第二组证据：身份证复印件、工资表；第三组证据：网上银行转账汇款记录、借条。第二组、第三组证据证明目的：1.姜东为水东公司的出纳；2.自2017年4月24日至2017年12月22日期间，水东公司通过出纳姜东已经累计向海德公司公司（陈劲东）转账支付人民币（2,510,000元）房屋占有使用费；3.证明海德公司向水东公司借款人民币10万元，应当予以冲抵房租费用。第四组证据：签单挂账明细表。证明目的：2016年至2018年期间海德公司多次在水东公司处进行餐饮和住店消费累计人民币121937元。第五组证据：场照片、微信聊天记录。证明目的：2017年3月23日至2017年3月25日期间，海德公司海德公司组织人员强行锁闭了涉案房屋，赶出水东公司的员工并导致水东公司被迫停业，因此该期间（3天）的损失应由海德公司承担，经水东公司计算该期间损失估值约111782.4元。第六组证据：特种行业治安检查记录。第七组证据：贵州特行管控信息。第六组、第七组证据证明目的：2017年5月22日，公安机关因涉案房屋规划报建手续不全不予审核旅馆业经营许可而责令关停水东公司的经营场所，直至2017年7月4日才被恢复管控信息系统得以正常营业。水东公司在此关停期间无法使用房屋和营业的原因是海德公司未办理相关报批手续所致，因此该期间（43天）的损失应由海德公司承担，经水东公司计算该期间损失估值约865916.8元。第八组证据：现场照片。证明目的：2018年4月22日，海德公司再次以非法手段强行锁闭涉案房屋，赶出水东公司的员工并导致水东公司被迫停业至今。第九组证据：现场情况说明、工作移交证明。证明目的：海德公司锁闭涉案房屋导致水东公司被迫停业，其法定代表人陈劲东与现场人员进行了工作交接。但房屋内仍有大量水东公司文件和财务资料被海德公司实际控制。进一步证明涉案房屋由海德公司实际控制。第十组证据：贵阳市中级法院民事判决书。证明目的：贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民初708号民事判决书，可确认水东公司为经营涉案房屋处的土司王府项目投入的建筑装修装饰工程共计价值人民币46860820.30元，海德公司应予赔偿。海德公司质证意见为：第一组：1、房屋租用合同。三性认可，证明目的不认可：海德公司提供的租赁房屋有房屋产权手续，有乌当区人民政府批准修建的专题会议纪要等依据确认，水东公司称无法定规划报建手续不属实，双方所签房屋租赁合同合法有效，相关合同条款系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。海德公司解除合同、主张租金、利息及税款等系根据合同条款约定依法享有的权利。第二组：工资表三性均不认可，系水东公司自行制作，与双方的租赁合同关系没有任何关联。第三组：网上银行转账记录、借条。真实性认可，海德公司从2017年4月至2017年12月共计收到水东公司的房租2490000元，上述租金是水东公司严重违约，长期拖欠租金，在海德公司多次催促下支付59万元，其余190万元系乌当法院强制执行生效判决文书后所支付，借条10万元亦是在海德公司陈劲东多次催收下支付的，已用于抵偿房租。第四组：签单挂账明细表：三性均不认可，只有水东公司提供陈劲东、邹素英的签单凭证方能明确挂账金额。第五组：现场照片、微信聊天记录，三性均不认可。现场照片不能证明海德公司关门的事实，只能证明双方在谈事，其他人陈劲东根本不认识。微信聊天记录是水东公司姜玲与其律师的微信往来，是姜玲的单方陈述，不能证明海德公司强行关门的事实。第六组、第七组：特种行业治安检查记录，贵州特行管控信息。真实性认可，关联性不认可。从特种行业治安检查记录内容可以明确，是因为水东公司没有办理特种行业许可无证经营，还没有办理旅客上传系统违法经营造成，与海德公司没有关系。第八组：现场照片。三性均不认可。海德公司系多次催收房租水东公司拒不给付，已经给海德造成严重经济损失，海德公司通过几次书面通知并给了水东公司近一年的宽限期，水东公司仍拒支付房租才依照房屋租赁协议收回房屋。第九组：工作移交证明真实性认可，系因为海德公司在水东公司拒交房租后，要求其停业整顿，水东公司将门关闭，停止经营，但仍不缴纳房租，仅有几个保安看守找不到公司管理人员，存在安全隐患，才办理的移交。第十组：贵阳市中级人民法院判决书，真实性认可，关联性和证明目的不认可。1、水东公司认真审核原告提供租赁物的手续后，才开始的装修，否则其不可能投入几千万进行装修；2、海德公司提供的12500平方米租赁房屋只有6556平方米用于餐饮和酒店经营，其余5944平方米是用于仓储，无需装修；3、另外判决书中确认的4000多万元装修工程费用还包含了水东公司擅自修建的3200多平方米的违章建筑和搭建的演艺台；4、判决书确认的是水东公司应付给第三人的款项，既便存在损失亦是其违约擅自扩大装修和修建构筑物以及拒不交房租造成，与海德公司无关。二、海德公司本诉举证：第一组：统一社会代码证，法定代表人身份证明，法定代表人身份证。证明目的：海德公司主体身份情况。第二组：房屋租赁合同，承诺书。证明目的：1、2016年6月23日，水东公司法定代表人姜玲等出具承诺，承接2013年3月19日曾照勤、曾照碧与海德公司海德公司签订的房屋租赁合同，租用海德公司12500平方米的房屋用于经营餐饮与酒店和仓储，并承诺曾照勤、曾照碧基于房屋租赁合同履行期间所拖欠的房租本息由成立的贵州水东土司文化旅游管理有限公司承担；2、2016年6月29日水东公司根据海德公司提供的房屋手续等成立了贵州水东土司文化管理有限公司，并与海德公司重新签订了房屋租用合同，由于房屋租用合同系通过承接2013年3月19日曾照勤、曾照碧与海德公司海德公司签订的房屋租赁合同权利义务而来，故房屋租赁合同签订时间签订为2013年3月19日；3、水东公司与海德公司签订的租赁合同约定：Ａ、水东公司租赁海德公司位于贵阳市房屋，面积共12500平方米，租金每月按每平方米20元计算，每三年递增一次，递增幅度为6%；Ｂ、租金支付方式为按季度支付，每季提前10日缴纳，逾期未支付租金，经催收后十五日后仍不缴纳，海德公司有权解除合同，并不赔偿水东公司任何损失。第三组：1、营业执照，公司章程，水东公司司法鉴定意见书；2、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初708号民事判决书；3、馨宇洗涤布草送交酒店表、旅客登记表、工资发放汇总表、经营图片；4、水东公司管理状况和经营模式的说明。证明目的：1、水东公司于2016年3月29日在海德公司出租的房屋所在场所成立，办理了相关经营手续，取得了营业执照，经营范围餐饮、住宿等；2、根据鉴定意见水东公司公司系认缴出资，注册资金未实缴，非为姜玲等股东债转股成立；3、根据生效判决查明水东公司于2016年7月13日开业，在判决书中载明水东公司自认其于2016年7月14日起系因为第三人讨要工资，封堵水东公司经营场所故停业；4、相关布草洗涤、经营图片和经营状况说明等证明水东公司成立后经营酒店住宿，餐饮、举办大型年会，经营正常，2017年经营收入就有900多万元，但公司内部管理混乱。本组证据均证明不存在水东公司诉讼中所称由于海德公司未提供相应房屋手续，消防验收等不能办理相关营业执照，不能经营的情形；生效判决同时确认水东公司整个装修工程包括未经海德公司同意所修建的建筑物，6556平方米以外的仓储房屋的装修在内共计装修工程造价（包工包料）为46860820元。第四组：消防验收备案公告，办理相关营业执照及消防验收的资料移交表，天乐苑酒店未装修前图片状况。证明目的：涉案出租房屋原用于开办的天乐苑酒店2013年12月23日消防验收合格，水东公司直接用于酒店住宿，海德公司将验收的相关手续提供给了海德公司，不存在海德公司所称因消防验收不合格不能办理相关经营手续无法经营的事实。第五组：1、房屋产权证，土地使用权证，规划许可证；2、天乐苑酒店建设项目备备案通知，贵阳市乌当区人民政府乌府专议[2012]2号专题会议纪要，贵阳市人民政府公文处理笺，贵阳市乌当区人民政府乌府报字[2012]174号方件，乌当区人民政府乌府乌府地函[2013]197号文，建设用地批准书，贵阳市人民政府筑地字[2018]125号批复，建设用地规划许可证。证明目的：海德公司出租给水东公司的房屋系依法批准建设，相关手续完备，不存在水东公司所称系违章建筑的事实；其中海德科研楼产权手续完备，天乐苑酒店系乌府专议[2012]2号专题会议纪要为迎接贵阳市第四届旅游发展大会和全国第九届少数民族运动会而批准动工建设，截止于2019年1月29日已取得建设用地规划许可手续。第六组：乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决，贵阳市中级人民法院（2017）黔01民申69号民事裁定。证明目的：证明经乌当区人民法院生效判决确认水东公司与海德公司签订的房屋租用合同合法有效，水东公司申诉亦被裁定驳回。水东公司质证意见为：第一组：1、对该组证据的真实性认可；2、对海德公司证明其主体身份的意见认可；3、但从海德公司营业执照的经营范围中“法律、法规、国务院决定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营”，可以反证海德公司在本案作为出租方，应当知道在出租房屋未取得相关许可而不能进行出租的事实中，存在明知的主观过错。第二组：1、房屋租赁合同只有在依法有效的情况下合同所约定的条款才会对合同各方产生约束力并作为督促相对方履行合同义务的依据，本案所争议的合同因为合同的标的物没有取得法律法规的相关许可，依法应当认定为无效合同，所以海德公司依据该合同条款所做的主张没有依据；水东公司对于房屋租用合同的合法性不予认可；2、对于所谓水东公司股东所签的承诺书，跟水东公司所主张的请求没有关联性，对此不予认可。第三组：对于营业执照、公司章程、水东公司司法鉴定意见书真实性认可，对于水东公司公司章程及水东公司司法鉴定意见书所记录的水东公司股东的出资系认缴出资，而非姜玲债转股成立的说法予以反驳，因为按照公司法的规定，公司出资方式在相关的文件记录中只能体现为认缴方式，而对于股东之间基于债务关系而约定的相关协议，在记录的法律文件中无法真实体现，所以海德公司以此认定公司非姜玲等股东债转股成立并不是客观事实。（海德公司根据贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初708号民事判决书）该证据中水东公司自认的事实部分，水东公司认为，2016年7月13日开业7月14日被第三人讨薪封堵，与水东公司在诉状中所主张的事实没有关联性，因为水东公司并没有向海德公司主张该时间的损失承担问题；3、3.1（馨宇洗涤布草送交酒店表）；对该证据真实性认可，对其证明效力不予认可，即使有洗涤布草的行为，也是水东公司一般的日常内部维护。3.2（旅客登记表）；对该证据真实性不予认可，因为该证据属于单一证据对其真实性无法核实，其内容也对本案的事实没有证明力。3.3（工资发放汇总表）；对该证据予以认可，对海德公司所要证明的事由不予认可，同时水东公司用该证据反证因为海德公司的违约和阻拦使得餐厅酒店无法经营，从而受到的人员工资的损失。3.4（经营图片）；对该证据真实性认可，对其证明作用不与认可，因为水东公司的经营体餐厅和酒店从2016年开业直到2018年4月22日关门，期间有过经营（虽然酒店经营非法），况且水东公司在本案的主张中已明确无法经营的时间段和具体原因，该组照片对水东公司所主张的事实没有反驳的证明力。4、（水东公司管理状况和经营模式的说明）。对该证据真实性以及其内容的证明力不予认可，因为该证据根据其性质应属于证人证言，依法应当出庭作证，对于其通过打印方式的陈述无法认定其真实性；另外，该说明属于传来证据，没有其他关联证据佐证，不能作为认定案件事实的证据使用。第四组：消防验收备案公告：该证据真实性予以认可，但仅能证明海德公司提供了办理酒店经营所需的手续之一，对于其他应当提交的手续并没有证明作用。办理相关营业执照及消防验收的资料移交表：该证据首先真实性无法核实，其次对于签字人员的身份无法确认，其三表中所列的盖章内容的相关资料其真实性以及是否真实存在无从核实，所以该证据不能作为证据使用。天乐苑酒店未装修图片状况：对于该证据真实性予以认可，但其照片内容和水东公司所诉事实没有关联性，不具有证明作用。第五组：房屋产权证；土地使用证；规划许可证：对该组证据真实性予以认可，但这些仅能证明双方所签合同中的2350平米的手续健全，对合同中所约定的其他建筑面积并没有证明作用。天乐苑酒店建设项目备案通知--建设用地规划许可证：对该组证据的真实性认可，但对其证明作用不予认可，因为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》规定，出租人应当就做出租的房屋取得建设工程规划许可证，本组证据中，虽然有贵阳市乌当区政府一系列的备案、纪要、批复等政府的事务性手续，而结论是仅拿到了天乐苑酒店的建设用地规划许可证，而非建设工程规划许可证，所以该组证据对于本案没有实际的证明作用。第六组：对该组证据的真实性认可，但对其所证明事实和证明效力不予认可；因为，乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决书已经被贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民监23号民事裁定书裁定：该判决书确有错误，应予再审；再审期间，中止原判决书的执行；也就是说对于《房屋租用合同》的效力仍处于待证事实，而非已确认事实。三、海德公司反诉证据：第一组：统一社会代码证，法定代表人身份证明，法定代表人身份证。证明目的：反诉原告主体身份情况第二组：房屋租赁合同，承诺书。证明目的：1、2016年6月23日，反诉被告法定代表人姜玲等出具承诺，承接2013年3月19日曾照勤、曾照碧与被告海德公司签订的房屋租赁合同，租用反诉原告12500平方米的房屋用于经营餐饮与酒店，并承诺曾照勤、曾照碧基于房屋租赁合同履行期间所拖欠的房租本息由成立的贵州水东土司文化旅游管理有限公司承担；2、2016年6月29日反诉被告根据被告提供的房屋手续等成立了贵州水东土司文化管理有限公司，并与被告重新签订了房屋租用合同，由于房屋租用合同系通过承接2013年3月19日曾照勤、曾照碧与反诉原告海德公司签订的房屋租赁合同权利义务而来，故房屋租赁合同签订时间签订为2013年3月19日；3、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同约定：Ａ、原告租赁被告位于贵阳市房屋，面积共12500平方米，租金每月按每平方米20元计算，每三年递增一次，递增幅度为6%；Ｂ、租金支付方式为按季度支付，每季提前10日缴纳，逾期未支付租金，经催收后十五日后仍不缴纳，被告有权解除合同，并不赔偿原告任何损失。第三组：1、营业执照，公司章程；2、馨宇洗涤布草送交酒店表、旅客登记表、工资发放汇总表、经营图片。证明目的：1、反诉被告于2016年3月29日在反诉原告出租的房屋所在场所成立，办理了相关经营手续，取得了营业执照，经营范围餐饮、住宿等；2、被告于2016年7月13日开业经营酒店住宿，餐饮、举办大型年会，经营正常。第四组：乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决，贵阳市中级人民法院（2017）黔01民申69号民事裁定；谈话笔录。证明目的：证明反诉被告因违约未按时支付租金，反诉原告起诉经生效判决确认原告与被告签订的房屋租用合同合法有效，反诉被告存在违约事实,逾期支付租金的客观存在，且截止于反诉被告起诉之日，生效判决确认的应付租金尚未支付完毕，反诉被告的行为严重违约。第五组：2016年10月25日，2017年1月19日，2017年3月23日，催收房租通知，函件；2017年4月份短信信息图片；2017年3月24日反诉被告法定代表人姜玲，股东姜黔承诺书；2018年4月租金、逾期支付滞纳金核算；2019年2月26日，3月26日解除合同通知，快递邮寄单，短信信息图片。证明目的：1、由于反诉被告长期拖欠反诉原告租金，原告多次催收，被告拒不给付；2、反诉原告通过短信多次与反诉被告法定代表队人姜玲协调，反诉被告采取名种方式拖延，对出具的付租金承诺已不履行；3、2018年4月经反诉原告与反诉被告公司代表核算，反诉被告截止于2018年4月19日共计拖欠反诉原告租金757.7万元，逾期支付租金利息698万，税收119.9万元；4、由于反诉被告拒付租金等，反诉原告于2019年2月26日下发催告通知，要求反诉被告30日内将拖欠的租金，利息，税收等结算清楚并支付，逾期将视为合同解除，反诉被告放弃可移动物品的权利，通知通过邮寄送达给了反诉被告；5、催告通知确定的时间到后，反诉被告拒不支付租金，逾期付款利息等，原诉原告于2019年3月26日书面通知反诉被告解除租赁合同并送达了反诉被告，解除方式符合双方所签房屋租赁合同的约定。第六组：借条、进账单，汇款凭证，农村信用社借款借据，转账贷款凭证。证明目的：由于反诉被告长期拖欠反诉原告租金，导致反诉原告经营无法为继，不得已向案外人雄润借款500万元用于公司日常经营，并通过信用社贷款归还的事实。第七组：租金，逾期利息，税金计算表。证明目的：从2015年3月18日至2019年4月30日，反诉被告共计拖欠反诉原告租金7336211元，逾期支付租金利息4354688元，未交税金1190292元，共计12881191元。水东公司质证意见为：第一组：对该组证据无异议。第二组：1、房屋租赁合同只有在依法有效的情况下合同所约定的条款才会对合同各方产生约束力并作为督促相对方履行合同义务的依据，本案所争议的合同因为合同的标的物没有取得法律法规的相关许可，依法应当认定为无效合同，所以海德公司依据该合同条款所做的主张没有依据；水东公司对于房屋租用合同的合法性不予认可；2、对于所谓水东公司股东所签的承诺书，跟海德公司所主张与水东公司无关，对此不予认可。第三组：对营业执照、公司章程等无异议。对该组证据中馨宇洗涤布草送交酒店表的对关联性有异议，对该组证据中旅客登记表、工资发放汇总表、经营图片的真实性、合法性和关联性均有异议。3.2.1馨宇洗涤布草送交酒店表仅有2017年7月7日至2018年4月22日的记录，期间还有部分空白，无法证明水东公司在2016年3月29日以后正常经营，无法证明其主张；3.2.2旅客登记表仅有2018年4月15日的，且该证据理应为水东公司内部工作文件，应由水东公司控制，其来源的合法性与真实性有待确认，且无法证明其提出的水东公司在2016年3月29日后正常经营的主张；3.2.3工资发放表仅有2017年12月份的，且该证据理应为水东公司内部财务资料，应由水东公司控制，其来源的合法性与真实性有待确认，且无法证明其提出的水东公司在2016年3月29日后正常经营的主张；3.2.4照片中虽然有土司王府字样，但无法确定其是否为真实的水东公司活动和经营照片，其真实性与合法性无法证明，且无法证明海德公司的主张。第四组：水东公司已经通过检察院申请对该案进行再审，以上判决已经被贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民监23号民事裁定书裁定：该判决书确有错误，应予再审；再审期间，中止原判决书的执行；所以该组证据对于海德公司的主张没有证明作用。第五组：对该组证据的合法性、关联性提出质疑。水东公司于2019年3月18日已经向贵阳市中级人民法院提起诉讼，因涉案房屋不具有建设工程规划许可证，请求确认《房屋租用合同》无效，在审判结果未出之前无法确定其合同的有效性，海德公司主张房租的行为以及该组其他围绕主张房租所产生的证据的合法有效性无法确认，故也无法确认其关联性。第六组：对该组证据的关联性提出质疑。海德公司借款与偿还贷款与本案无任何关联，与水东公司更无关联，是海德公司自主经营行为。第七组：因水东公司针对《房屋租用合同》已经提起诉讼，请求确认合同无效，一旦被确认自始无效，合同中关于租金、税金的约定也同时无效，更无从涉及逾期利息的问题。针对反诉水东公司没有向本院提交其他证据。结合双方当事人陈述以及各自所提供的证据，本院认定以下事实：2013年3月19日，案外人曾照勤、曾照碧与海德公司签订《房屋租用合同》，约定：租用海德公司所有的位于贵阳市乌当区房屋用作酒店餐饮。曾照勤、曾照碧在本案酒店项目投资装修过程，决定调整经营策略，拟引入新的投资伙伴投资酒店。2016年6月23日，拟成立贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司（实际登记的公司名称为：贵州水东土司文化管理有限公司，即本案的“水东公司”）的全体股东（马贵生、许正海、曾照勤等20人）出具一份《承诺书》，载明：因2013年3月19日曾照勤、曾照碧与贵州海德公司开发有限公司签订《房屋租用合同》，经营酒店和餐饮业且拖欠出租方房租，现因经营策略等发生变化，引入新股东，经全体股东协商一致，准备使用贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司名义与贵州海德公司开发有限公司签订新《房屋租用合同》，现承诺如下:一、原曾照勤、曾照碧与贵州海德公司开发有限公司签订《房屋租赁合同》解除，原合同约定权利义务全部由贵州水东土司文化产业旅游管理公司承担；二、原《房屋租用合同》履行期间曾照勤、曾照碧拖欠出租方的房租本息全部由贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司承担。《承诺书》上有被告贵州水东土司文化管理有限公司全体股东（马贵生、许正海、曾照勤等20人）签名捺手印。2016年6月29日，出具前述《承诺书》的全体股东登记成立贵州水东土司文化管理有限公司，并取得营业执照。此后（书面合同上落款时间为2013年3月19日），贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司作为乙方（落款处为马贵生、许正海、曾照勤等20人签名捺手印）与海德公司作为甲方签订《房屋租用合同》，主要约定：1.水东公司租用海德公司的位于贵阳市房屋，总计12500平方米；其中6556平方米作酒店和餐饮，其余5944平方米作仓储；第三栋顶楼由甲方自行安排建房后自用不外租，但可以给乙方250平方米作安装供暖设施之用不计费。2.租用期间为20年，自2013年3月18日至2033年3月17日止；由于租赁的房屋第三栋为毛坯房，所以甲方给乙方12个月免租金装修期，但时间计入租用期；租金按月每平方米20元计算，每三年递增一次，递增幅度为6％；租金支付方式为按季度支付，每季度提前十日支付，先支付后使用，逾期交纳则按应付租金金额每日千分之三支付滞纳金，经催交十五日后仍不缴纳，甲方有权解除合同，并不赔偿乙方任何损失。3.合同签订后承租方需支付1200000元保证金，一年内抵扣租金800000元，经双方协商后，2014年应付租金改为2015年年底支付给甲方，2015年的租金按合同约定支付。租用期满或合同解除后，房屋租用保证金除抵扣由乙方承担的费用及违约金后，剩余部分返还承租方。4.乙方应合法经营，严格遵守政府职能部门的管理，并办好相应手续。办理过程中甲方应积极配合，并提供建筑消防网上验收相关手续，造成乙方无法办理相关证照，不能经营，乙方的所有损失由甲方承担。乙方租用房屋经营所产生的法律、经济、治安、消防、安全、卫生等问题自担费用与责任，甲方无权干涉乙方的合法经营。5.室内装修由乙方自行安排，费用自理。未经甲方同意，乙方不得改变房屋主体结构，否则由乙方赔偿甲方的一切损失并承担相关经济和法律责任。乙方在装修中，对第一、二栋原有装修应尽量使用，避免损坏，如必须拆除重新装修，要把大落地玻璃等能回收站的东西南北拆交甲方。6.甲方违约时，须赔偿乙方未完租期租金的50%。同时赔偿乙方的装修费用；乙方违约时须赔偿甲方未完租期租金的50%，同时不退还预先收取的房屋租用保证金，装修新建不得拆除和损坏，用具可以搬走。7.因本合同乙方是原合同乙方（曾照勤、曾照碧）扩股后组建的新公司，本合同承继了原合同的全部权利和义务，因此合同的签订日续用原时间，即2013年3月19日，2013年3月19日曾照勤、曾照碧与原告签订的原合同作废。在以上合同履行至2016年，因水东公司拖欠租金，海德公司向贵阳市乌当区人民法院提起诉讼，要求支付截至到2016年6月8日的租金及相应利息。乌当区人民法院经审理于2017年3月1日作出（2016）黔0112民初2179号民事判决书，认定：海德公司与水东土司公司签订的《房屋租用合同》合法有效，水东土司公司应当依《房屋租用合同》《承诺书》的约定向海德公司支付拖欠的租金及逾期利息，并判决：贵州水东土司文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付所欠贵州海德公司公司2016年6月8日前应付房屋租金3325000元及逾期利息618053元。该判决生效后，因水东公司未履行生效判决，海德公司已向乌当区人民法院申请强制执行。海德公司申请强制执行后，水东公司通过其出纳姜东个人账户共支付251万元至海德公司法定代表人陈劲东个人账户。水东公司后就该案于向本院申请再审，本院经审查于2017年12月26日作出（2017）黔01民申69号民事裁定书驳回水东公司的再审申请。后水东公司就该案向贵州省贵阳市乌当区人民检察院申请监督，贵州省贵阳市乌当区人民检察院于2018年9月26日以乌检民（行）监[2018]52011200001号再审建议书向贵州省贵阳市乌当区人民法院提出再审检察建议。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年11月20日作出（2018）黔0112民监23号民事裁定书，裁定将该案再审，再审期间中止原判决书执行。贵州省贵阳市乌当区人民法院就该案另行组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭审理后于2019年12月10日作出（2019）黔0112民再23号民事判决，认定本案房屋租赁合同中涉及天乐苑房屋的租赁合同部分无效，但对其房屋占用费按照合同约定的标准予以支持，但对该部分租金涉及的违约金条款无效故不支持该部分租金对应的违约金。据此判决：水东公司于判决生效之日起10日内支付海德公司2016年6月8日前的房屋租金3325000元及逾期利息351203元。（本院注：实际是维持原判支持的租金不变，变更减少了逾期付租的利息。）双方均不服该再审判决，向本院提起上诉，现二审尚未审结。另查明，海德公司出租给水东公司使用的房屋共分为两个部分3栋楼，分别为海德科研楼部分和天乐苑酒店部分。双方签订租赁合同交付使用时，海德科研楼部分为两栋楼，分别有6层和3层，天乐苑酒店部分为一栋6层。关于海德科研楼部分，贵阳市乌当区人民政府于2003年10月31日向海德公司颁发乌国用（2003）第1898号土地证书，该证载：土地使用权人：贵州海德公司开发有限公司，土地座落：乌当区新添寨顺海，地，地号-1-15-38，地，地类（用途）科研所，使用权类型：出让，使用权面积：2350.01㎡，终止日期：2045年8月23日。贵阳市乌当区发展和改革局于2008年7月7日向海德公司下发“贵阳市乌当区基本建设投资项目备案通知”，该通知载：你单位报来印务科研综合楼备案申请及有关材料收悉。根据《贵州省基本建设投资项目备案暂行办法》的有关规定，已经备案，特此通知。通知并载项目名称、地址、建设性质、建设规模、投资及来源、建设起止年限等内容。贵阳市规划管理局于2008年12月30日向海德公司颁发建字第520000200-818689号建设工程规划许可证，该证载：建设单位：贵州海德公司开发有限公司，建设项目名称：科研实验工厂（临时），建设位置:贵阳市乌当区新添大道北段18号，建设规模：2396㎡（贰层），施工期限：2009年4月1日。针对海德公司修建的6层房屋，乌当区住房和城乡建设局为其颁发筑房权证乌当字第××、12××63、12××64、12××65、12××66、12××67号房权证书。该6层房屋所有权人均为贵州海德公司开发有限公司，共有情况均为单独所有，登记时间均为2012年11月2日，土地使用权取得方式均为出让，土地使用年限均为2003年10月31日至2045年8月23日，产权来源均系房屋分割取得。房屋坐落分别为乌当区新添大道北段18号海德科研楼1层1号、2层1号、3层1号、4层1号、5层1号、6层1号，建筑面积分别为：432.31㎡，474.31㎡，474.31㎡，490.65㎡，490.64㎡，490.64㎡。关于天乐苑酒店部分，乌当区发展和改革局于2011年7月5日下发乌发改通字［2011］147号“关于贵州海德公司开发有限公司天乐苑酒店建设项目备案的通知”文件，载：贵州贵州海德公司开发有限公司:你单位报来天乐苑酒店项目建设备案申请及有关材料收悉。根据贵州省基本建设投资项目备案的有关规定，已经备案，特此通知。一、项目名称:天乐苑酒店项目建设；二、项目地址:贵阳市；三、项目负责人:陈劲东；四、建设性质:改扩建；五、建设内容及规模:总建筑面积14000平方米，其中:改建8000平方米，扩建6000平方米、1栋6层、框架结构。六、投资及来源：总投资2700万元，自筹；七、建设起止年限：2011年7月-2012年12月。贵阳市乌当区人民政府2012年1月9日印发乌府专议［2012］2号“关于天乐苑酒店建设相关问题的专题会议纪要”，该纪要载：一、……企业在未完善相关手续情况下，先行动工。二、由区规划分局和区国土分局对该项目酌情处罚后，帮助企业完善相关手续。贵阳市乌当区人民政府2012年9月19日印发乌府报字［2012］174号“乌当区人民政府关于恳请帮助补办乌当区天乐苑酒店项目建设相关手续的报告”，该报告载：贵阳市人民政府……，天乐苑酒店项目先行动工。现酒店已建成，但相关手续尚未完善，造成无相关手续用地2.16亩，无相关手续建筑5200平方木。由于该项目情况特殊，相关手续办理涉及规划、土地、消防等多家市级部门，手续迟迟不能完善，致使该项目难以投入运行。现恳请市政府，帮助解决我区天乐苑酒店建设相关手续的补办问题，以帮助企业尽快投资见效。贵阳市乌当区人民政府2012年12月2日印发乌府地函［2013］197号“乌当区人民政府关于支持办理天乐苑酒店建设项目规划相关手续的函”，该函载：贵阳市城乡规划局……企业在未完善相关手续的情况下，先行动工。现酒店已建成完工，但相关手续迟迟不能完善，造成无相关手续建筑5052平方米，无相关手续用地2.16亩（2011年，土地卫生执法检查工作中被国土部门处罚并已缴纳罚款）。鉴于该项目情况特殊，我区已专题请示市政府申请协调办理天乐苑酒店建设项目用地及规划等相关手续。现特致函贵局，予以支持办理天乐苑酒店建设项目规划相关手续，企业负责缴纳相关费用。贵阳市人民政府办公厅公文处理笺“贵阳市国土资源局关于补办乌当区天乐苑酒店项目用地手续有关问题的请示”拟办意见载：……贵州海德公司开发公司向市国土资源局申请补办乐天苑酒店项目用地手续。该项目现已建成，建筑面积5202平方米属于未批先建，已构成违法用地，乌当区土资源分局已于2012年6月下达了处罚决定书，处罚面积0.3393公顷，以5元／平方米罚款，合计16965元，已兑现。经乌当区国土资源分局核查，在该0.3393公顷违法用地中，0.1445公顷（2.16亩）符合土地利用总体规划，其余1948平方米属于贵阳顺海林场林地，该公司已与顺海林场签订了30年租用协议，关于该2.16亩违法用地市国土资源局建议先由乌当区国土资源分局组织征收，市规划局完善该土地的规划用地手续后该局再以补办出让方式完善有关用地手续。建议:为支持乌当区进一步完城市功能发展旅游产业，同意依法依规完善规划、用地和林地占用相关手续。当否，请示。副秘书长（分管）领导意见：拟同意并请严格依法按程序办理。呈陈副市长阅示。领导批示：同意。贵阳市人民政府2018年12月28日印发筑地字［2018］125号“贵阳市人民政府关于贵州海德公司开发有限公司申请完善用地手续的批复”文件，载：贵州海德公司开发有限公司:你公司申请办理乌当区天乐苑酒店项目土地使用权协议出让手续，经市国土资源局审查，现批复如下:一、同意将位于乌当区如附图所示红线范围内的壹仟肆佰肆拾伍平方米（1445平方米）土地使用权出让给你公司作为旅馆用地。二、你公司须严格履行与市国土资源局签定的《国有建设用地使用权出让合同》（520112-2018-ＣＲ-0067），并按规定缴纳有关税费。在合同约定的项目开工、竣工日期前，按照相关规定进行开工申报和项目竣工土地核验申请。三、你公司应在批复下达后三十日内到不动产登记部门办理不动产登记手续。特此批复。贵阳市国土资源局于2018年12月29日向海德公司颁发贵阳市（县）［2018］字第119号建设用地批准书，该书载天乐苑酒店项目批准用地面积为1445平方米，土地性质为国有，取得方式为协议出让，土地用途为旅馆用地，土地座落为乌当区。贵阳市城乡规划局于2019年1月29日向海德公司颁发地字第52000020-1811826号建设用地规划许可证，该证载：天乐苑酒店用地位置为乌当区高新社区，用地性质为旅馆用地，用地面积为1445平方米，建设规模为2890。贵阳市自然资源和规划局于2019年7月22日对天乐苑酒店项目进行行政审批批前公示，该公示中载：本项目主要经济指标，建设用地面积为1445㎡，总建筑面积为5397㎡……。公示期自2019年7月22日至2019年7月30日止，共计7个工作日。贵阳市公安消防支队乌当区大队出具的消防监督结果公开-建设工程竣工验收消防备案抽查结果公示载明，海德公司的天乐苑酒店项目消防备案抽查结果合格。办结时间：2013年12月23日。2017年5月22日，贵阳市公安局乌当区分局对土司王府进行特种行业治安检查，根据《特种行业治安检查记录》载明，土司王府无营业执照、经营许可证。存在问题：1.无证经营，未安装旅馆业上传系统……。处理意见：1.立即关停，证照办理齐全，经公安机关检查合格后方可营业。2.2017年5月23日到分局治安大队处理。水东公司自称于2017年7月4日被恢复管控系统后继续营业。在本案审理过程中，依海德公司申请，本院于2020年3月24日向贵阳市自然资源和规划局发函了解涉案租赁房屋相关情况，贵阳市自然资源和规划局于2020年4月8日向本院回函关于案涉房屋土地、规划手续办理情况说明，该说明载明：天乐苑酒店项目于2011年通过乌当区发改局乌发改通字〔2011〕147号备案。2012年为迎接贵阳市第四届旅游发展大会和全国第九届少数民族运动会，乌当区人民政府要求企业先行动工。2012年6月原贵阳市国土资源局对该项目未批先建事宜进行了处罚，并作出罚款后完善用地手续的处罚决定。2018年12月原贵阳市城乡规划局按照城市控规提出规划设计条件，2018年12月28日原贵阳市国土资源局与贵州海德公司开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号:520112-2018-CR-0067），出让宗地面积为1445平方米，用地性质为旅馆用地，容积率为2.0，缴纳土地出让金6106165元，分期付款:第一期已交清3053083元，第二期3053082元，已交12538200元，尚欠1800000元（已产生滞纳金）。贵州海德公司开发有限公司申报的总图方案已审查通过并公示，建筑总面积为5397平方米，待贵州海德公司开发有限公司缴清土地出让金及滞纳金后，我局即核发《建设工程规划许可证》。2018年4月22日，因土司王府拖欠房租一事，双方发生争执，贵阳市公安局乌当分局新天派出所到现场处理；2018年4月23日，海德公司将案涉酒店大门锁闭，并张贴通告：因土司文化管理有限公司多年长期拖欠房屋租金，经我公司多次催收无果，致使我公司负债累累，濒临倒闭，因此决定停业整顿，何时开业视整顿结果而定。在本案审理过程中，依照水东公司申请及其提供诉讼财产保全责任保险作为担保，本院于2019年8月1日作出（2019）黔01民初539号之一民事裁定书，裁定冻结海德公司银行账户存款2980万元或查封、扣押等值资产。本院向乌当区不动产登记中心下达（2019）黔01执保191号协助执行通知书，依法查封了海德公司名下位于乌当区的6处不动产，查封期限为2019年8月6日至2022年8月5日。另查明，案外人宋尚瑾于2014年11月14日以案外人华翔飞建筑装饰工程有限公司贵州分公司名义与案外人贵阳市南明区大富南个体酒楼签订《建筑装饰工程施工委托协议》，承建本案包括三栋楼及周边区域在内共计约13000平方米的装修施工。2016年5月17日宋尚瑾与贵阳市南明区大富南个体酒楼签订《补充协议》，将案涉主体由贵阳市南明区大富南个体酒楼变更为贵州富南旅游管理有限公司公司。2016年8月，贵州富南旅游管理有限公司公司、水东公司发函告知宋尚瑾，将合同主体变更为水东公司，案涉“土司王府”项目的相关法律手续及工程验收、结算、支付工程款，变更为水东公司全权履行。2017年，宋尚瑾与水东公司建设工程施工合同纠纷一案诉至本院，本院于2019年3月19日作出（2017）黔01民初708号民事判决，判决认定涉案工程造价为46860820.30元，水东公司还需支付宋尚瑾工程款22607360.3元，并以该金额为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2016年7月13日起支付资金占用利息。该工程造价金额46860820.30元即为本案中水东公司所起诉要求海德公司赔付的装修损失。关于租金、保证金支付情况，本院确认以下事实：曾照勤、曾照碧方于2013年3月20日向海德公司支付保证金10万元、2013年7月1日支付保证金65万元、2013年8月20日支付保证金45万元，合同约定的120万元保证金已支付完毕。在履行过程中，其中80万保证金用作抵扣2014年度应付租金，目前海德公司处有水东公司支付的40万元保证金，庭审中水东公司明确其诉请不包括要求海德公司返还该保证金并撤回对保证金的举证意见。曾照勤、曾照碧方于2014年4月22日支付租金10万元、2014年4月25日支付租金20万元、2014年5月19日支付租金25万元、2014年8月1日支付租金55万元、2014年9月12日支付租金30万元、2014年10月21日支付租金25万元、2014年12月29日支付租金15万元、2015年2月2日支付租金40万元、2015年5月4日支付租金23万元、2016年4月10日支付租金12万元、2016年7月1日支付租金12万元，以上水东公司累计支付租金267万元。此后，因水东公司拖欠租金，海德公司向贵州省贵阳市乌当区人民法院起诉要求其支付所欠租金，自贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决书生效并进入执行程序后，水东公司于2017年4月24日支付租金30万元、于2017年4月26日支付租金7万元、于2017年4月27日支付租金23万元、于2017年5月10日支付租金20万元、于2017年6月6日支付租金20万元、于2017年9月27日支付租金90万元，以上在乌当区法院执行阶段累计支付租金190万元。以上金额尚不足以支付水东公司截至2016年6月8止的应付租金。针对2016年6月18日至2018年4月22日的租金，水东公司于2017年8月22日支付租金25万元、于2017年9月5日支付租金5万元、于2017年10月25日支付租金5万元、于2017年11月14日支付租金2万元、于2017年11月21日支付租金2万元、于2017年11月28日支付租金2万元、于2017年12月5日支付租金2万元、于2017年12月13日支付租金2万元、于2017年12月22日支付租金2万元、于2017年12月29日支付租金2万元、于2018年1月4日支付租金2万元、于2018年1月11日支付租金2万元、于2018年1月20日支付租金2万元、于2018年1月27日支付租金2万元、于2018年2月3日支付租金2万元、于2018年2月10日支付租金2万元，以上租金共计支付61万元。乌当区人民法院执行阶段支付的190万元租金及上述61万元，均系水东公司通过其出纳姜东个人账户支付至海德公司法定代表人陈劲东个人账户。关于租赁房屋占有、使用情况，本院确认以下事实：2013年3月19日交付房屋给曾照勤等人，并给予一年的装修免租期。曾照勤奋等人装修期间，引入水东公司签订新的租赁合同承受原承租人义务后继续进行装修。水东公司的“土司王府酒店”于2016年7月13日于本案租赁房屋处正式开业并持续经营至2018年4月22日（期间分别于2017年4月23至同月25日因海德公司索要房租停业3日、2017年5月22日至同年7月3日期间被公安机关责令停业）。合同履行至2018年4月23日，因水东公司拖欠租金，海德公司将案涉酒店大门锁闭，并张贴停业整顿通告。自该日起案涉房屋系由在海德公司控制至今，但房屋内存有水东公司的各种动产。海德公司于2019年3月1日向水东公司寄送《解除房屋租用合同并搬走可移动用具的补充通知》通知解除合同，该通知载：解除出租给贵公司的痊于贵阳市（新号26-28号）所有房屋合同，请贵公司根据双方所签房屋租赁合同第七条第4项的约定，在30日内将所拖欠我公司的全部租金、利息、税收等结算清楚，将存放、搁置在上述房屋内的可移动餐具、桌椅搬走。海德公司于2019年3月26日寄发《通知》，载：“我公司2019年2月26日通知贵公司解除合同，并给予宽限三十日时间将所拖欠租金久经考验清，将存放、搁置在我公司房屋内的所有物件搬走……你公司的违约行为致使我公司不能实现合同目的，已符合解除合同的条件，为此解除我公司与你公司2013年3月19日签订的房屋租用合同。再次通知。”为避免双方损失扩大，本院于2020年4月24日前往案涉酒店租赁纠纷现场进行勘验，并组织双方办理交接，双方对动产进行盘点并制作物品清单，双方需于2020年5月7日前针对动产的搬离、接收及无法搬走的财产和装修处置作出明确说明。海德公司于2020年5月6日向本院提交“关于2019黔民初539号案双方共同盘点汇总和我方对违约装修5944平方和违法搭建附属设施的处理意见”、“海德公司关于水东公司装修、装饰、附属设施拆除、恢复原状处置方案”。本院又于2020年5月25日组织双方调查，组织双方尽快完成对租赁房屋的交接，以免扩大损失。2020年6月1日，在水东公司对其存于酒店内的动力进行归集时，同月4日，依海德公司的申请，本院作出（2019）黔01民初539号之一裁定：查封、扣押、冻结贵州水东土司文化管理有限公司5255333元的银行存款或其他相应价值的财产。并于2020年6月9日作出（2020）黔01执保164号查封令，对水东公司的用具物品等动产进行了查封。以上事实，有双方当事人的陈述和提交的各项证据在卷为凭并经质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.本案租赁合同是否合法有效。2.哪方违约以及合同的解除时间如何确定。3.水东公司各项损失的确定与承担。4.租金以及违约金的确定与承担。5.租赁房屋恢复原状的处理。关于焦点一，即本案合同的效力问题，双方均为依法注册成立的法人企业，具有完全民事权利能力与行为能力，合同内容为房屋租赁，租赁用途为餐饮住宿，不违反法律法规的禁止性规定。唯有在房屋建设与房屋产权上双方存在争议，经查，该租赁房屋中原科研楼部分（即第一栋、第二栋）均有房屋产权证，系符合法律规定的产权手续完善的房屋，该部分房屋的租赁合同应当认定为合法有效。对于天乐苑酒店房屋（即第三栋）虽然尚未取得房屋产权登记，但该房屋自2011年7月5日已由贵州省贵阳市乌当区发展与改革委员会备案，并自2012年1月起先后由贵阳市乌当区人民政府及其主管部门作为特殊情况同意海德公司补办手续，并向贵阳市人民政府报请支持，由贵阳市人民政府批复同意出让用地，并经贵阳市自然资源和规划局对该建设用地及建筑面积进行行政审批公示。故可以认定为天乐苑项目在本案一审辩论终结前已获得主管部门批准同意建设，故本案房屋租赁合同应当认定为合法有效。关于焦点二，即合同履行过程中谁违约的问题。海德公司已经依约交付了租赁房屋给水东公司占有使用，已履行了出租人的主要义务。水东公司在接收租赁房屋后已经完成装修并实际营业近两年，但多次拖欠租金并在海德公司多次催收租金后仅交付了少量租金，长期拖欠租金，已违反承租人基本义务，构成根本违约，海德公司享有合同解除权。海德公司在多次催告水东公司履行缴付租金的合同义务未果后，已于2019年3月1日向水东公司寄送《解除房屋租用合同并搬走可移动用具的补充通知》通知解除合同，该通知载：解除出租给贵公司的痊于贵阳市（新号26-28号）所有房屋合同，请贵公司根据双方所签房屋租赁合同第七条第4项的约定，在30日内将所拖欠我公司的全部租金、利息、税收等结算清楚，将存放、搁置在上述房屋内的可移动餐具、桌椅搬走。该通知既有水东公司的根本违约行为作为依据，水东公司也未依法诉请撤销该解约通知，故应认定其于2019年3月1日通过通知方式解除了合同。水东公司未在海德公司给予期限内缴清全部租金、利息、税金并搬走屋内物品，应当承担腾退房屋及各项违约责任。至于2018年4月23日，海德公司采用张贴停业通知、锁门，系在水东公司长期拖欠租金并违反先缴租后用房的约定的情况下，排他性行使物权，亦不违反合同约定，海德公司并不构成违约。水东公司在此情形下，既不清缴欠付租金，又不积极与海德公司协商合同的处理，应自负其责。水东公司提出的海德公司未提交相关行政手续导致其不能正常经营的主张，一方面双方约定相关行政手续由水东公司办理，海德公司仅有配合义务，但水东公司并未提交证据证实其向海德公司请求配合协助却遭拒绝的事实，另一方面，事实上水东公司的“土司王府酒店”已于2016年7月13日正式开业并持续经营至2018年，也未证实系因海德公司违反约定导致其不能营业。至于双方在租赁合同中明确约定的海德公司需提供合法有效的消防验收手续，2013年12月23日，贵阳市公安消防支队就出具了天乐苑酒店项目消防备案抽查结果合格，故海德公司在此事项上亦不违约。而水东公司的酒店之所以于2017年5月被贵阳市公安局乌当分局进行责令停业，原因在于“土司王府无营业执照、经营许可证。存在问题：1.无证经营，未安装旅馆业上传系统……。处理意见：1.立即关停，证照办理齐全，经公安机关检查合格后方可营业。2.2017年5月23日到分局治安大队处理。”故该次停业40余天，系因水东公司经营酒店未取得特种营业许可及未安装旅馆业上传系统，并非海德公司违约造成。故本案中海德公司不存在违约情形。而2017年3月23-25日停业三天，系水东公司长期拖欠租金引发的海德公司的自力救济行为，且依约定的“先交租后使用”，此时水东公司本就对租赁房屋无合法使用权，故本行为系水东公司违反先合同义务后，海德公司有权不履行“交付房屋”的后合同义务，其为期三天的拒绝水东公司使用房屋的行为不构成违约。关于焦点三，即动产返还、装修损失、停业损失、海德公司消费挂账损失及保证金退还等问题。本案中，系因归责于水东公司的违约行为致使合同被解除，海德公司表示不再利用，且双方在合同中明确约定承租人违约时应“赔偿甲方未完租金的50%，没收保证金，新建与装修不得拆除，用具搬走”，故土司酒店因此发生的装修费用损失，无权向海德公司主张赔偿。至于屋内可移动的设备设施，双方当事人已按本院建议于2020年4月完成了水东公司的屋内可移动的设备设施盘点，并按本院的要求于同年6月1日组织了屋内动产的交接，仅是在交接过程中，海德公司因担心其胜诉后丧失执行给付判决的物质基础而向本院申请了财产保全，上述行为已经将将房屋内土司酒店的可移动的全部动产特定化后作为水东公司所有，且该批动产通过财产保全措施置于人民法院的查封之下，该批动产虽暂时存放于海德公司，但海德公司对之已无控制与处分权，故海德公司已无返还义务，该动产只能在执行程序中处理。特别说明的是，现安装于租赁房屋外场地的变压器，海德公司称出租前就有变压器，但水东公司为经营需要就换装了大容量变压器。本院认为该辩称符合常理，故现在的变压器、电梯以及监控设施应属新装修扩建的设施，依约不得拆除，海德公司也无需赔偿。至于场外的中央空调户外主机，双方均认可系水东公司新装，且并未在物理上与租赁房屋形成附合，故本院认定为可移除的设备设施，依上所论，中央空调户外主机已在海德所申请保全查封的财产范围内，可在将来的执行程序中处理。关于已附合于房屋之上的室内外装修，因水东公司在自身构成根本违约时，无论依本案合同约定还是法律规定，水东公司作为违约方均无权向海德公司主张装修损失，本院亦没必要再对其装修损失的具体数额予以确定。关于停业损失，前已述及，2017年3月的停业3天，系水东公司长期拖欠租金引发的海德公司的自力救济，且依约定的“先交租后使用”，此时水东公司本就无合法使用权，在水东公司不履行先交租的先义务后，海德公司有权拒绝其使用房屋，故水东公司无权主张该三天的停业损失。而2017年5月至7月间的停业，系因水东公司自已违反特种行业的行政管理规定所致，应当自担损失，无权向海德公司主张赔偿。至于2018年4月23日后的停业，系因水东公司长期拖欠租金，构成根本违约，且依约定在其未交付租金时本无房屋使用权，故也无权就此后的停业向海德公司主张停业赔偿。关于水东公司主张的海德公司消费挂账债务，因水东公司自制的海德公司消费清单，无海德公司人员签字确认，本不能作为定案依据，但在本院释明下，水东公司列出了海德公司陈劲东等人在水东公司土司酒店的25次住宿、餐饮消费账目并附交了消费小票，虽然该消费小票上的意思表示极不明确，但海德公司认可其有消费小票消费金额27767元和寿席共计52767元，并同意在租金中予以抵扣，对于水东公司主张的其余消费费用，因其没有证据支撑，且无海德公司认可，本院不予支持。关于消费服务费用，本属于消费服务合同争议，并非本案租赁合同纠纷必须处理的争议，但基于双方合意且为了减少双方诉累，本院确认海德公司应向水东公司支付消费挂账费用52767元。关于焦点四，海德解除合同前，享有租金受领权与请求权，土司酒店应当依约给付租金。合同解除后，水东公司本应及时交还租赁房屋，却在海德公司明确解约并要求其及时返还房屋而仍未返还房屋，出租人海德公司有权依照原租金标准请求水东公司支付房屋占用费。因2016年6月8日前的租金及逾期付款利息，海德公司已于本案前提起诉讼，尚处于再审未审结，故在本案不予处理。水东公司辩称其已付租251万元，但因其并未举证证实该251万元确属缴纳本案争议租金，且现有证据证实水东公司已拖欠2016年6月8日前的租金已远超251万元，本院依据本案中海德公司自认的水东公司已付的251万元中的61万元属于支付本案争议期间的租金，认定水东公司已支付本案争议期间的租金61万元。对于2016年6月8日后的租金及房屋占用费用，海德公司均有权依照合同约定的20元/平方米/月主张及约定的每三年递增率6%，的标准主张2016年6月9日起算的租金，本院经核算为至2018年4月22日止产生的欠付租金（已扣除水东公司本案争议期间已缴租金61万元）为5255333元，故本院对海德公司主张的5255333元租金予以支持。关于保证金，水东公司确实尚存40万元保证金在海德公司，但对于保证金，双方已明确约定承租人违约时出租人没收保证金，故该保证金不得用于抵扣保证金。此外，海德公司认可其法人代表陈劲东于2016年11月10日向水东公司股东姜黔所借债务10万元并主张用于抵偿本案租金债务，但姜黔表示该10万元系其个人与陈劲东之间的个人债务，不同意抵扣水东公司应付的租金债务。因海德公司及陈劲东均未能证实该10万元确系向水东公司借款，只能认定为其向姜黔的个人借款，对其提出的该10万元债务抵偿水东公司租金债务的主张，本院不予支持。至于房屋租金逾期支付的利息，因双方当事人约定则按每日千分之三支付滞纳金，该约定实际上是对逾期付租的违约金的约定，显然过高，海德公司主动调整为按每期应付租金的月利率2%的标准支付，但本院认为，该逾付租金的行为主要产生利息损失，海德公司主张的月利率2%的违约金标准仍然过高，综合考虑水东公司的过错程度、双方约定的违约金标准、并已没收剩余保证金作为违约金、逾期付租对海德公司造成的损失以及计算上的便利，本院酌情确定为年利率6%比较适宜。逾期付租的违约金应当按照每期应付租金为基数，按照月年利率6%的标准，自各期应付而未付的租金分段计算，自2016年6月19日起算至2018年4月22日，经核算应付租金（已扣除已付租金61万元）5255333元、违约金371824元。2018年4月23日及以后的逾付金额的违约金，以5255333元为基数，以年利率6%为标准，计算至全部租金及违约金全部付清时止。关于焦点五，合同履行过程中，水东公司对酒店的门头装修进行了特点鲜明的土司文化风格改造装修，合同被解除的原因在于土司酒店根本性违约，但双方当事人已明确约定，乙方违约时装修新建不得拆除，故海德公司无权再主张由水东公司将其房屋室内外装修恢复至原状。此外，海德公司称土司酒店还对租赁房屋的外部进行了大量的建筑改造和扩建（包括通道上违法建筑的走廊上房屋、平台处搭建的民俗歌舞表演台、平台上与通道上相对应的全部建筑的房屋、与天乐苑酒店隔路相对的山体休闲走廊和天乐苑酒店楼顶上违法搭建的两层钢结构楼顶别墅[尚未完全建成]）。海德公司称以上建筑有3200平方米且系水东公司自行搭建的违法建筑并主张由水东公司拆除，本院认为，海德公司并未举证证实有权机关已经认定该部分建筑为违章建筑，本院在本案民事审判中也无权对该建筑是否系违法建筑以及违法建筑的范围与四至进行认定，故对该事项不予处理，双方可向在有权机关确定争议建筑的合法性及其范围后另行主张具体的拆除标的或违约赔偿。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第二项的规定，判决如下：一、贵州水东土司文化管理有限公司与贵州海德实业开发有限公司签订的《房屋租用合同》已于2019年3月1日解除；二、贵州水东土司文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵州海德实业开发有限公司支付拖欠的房屋租金5255333元和截止2018年4月22日的逾期付款违约金371824元；此后的逾期付款违约金以5255333元为基数，以年利率6%为标准，自2018年4月23日起算至全部租金付清时止；三、贵州海德实业开发有限公司公司于本判决生效之日起十日内向贵州水东土司文化管理有限公司支付消费服务费52767元；四、驳回贵州水东土司文化管理有限公司的其余本诉请求；五、驳回贵州海德实业开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费327807元，本诉财产保全费5000元，共计332807元，由贵州水东土司文化管理有限公司负担332427元，由海德公司负担350元；反诉案件受理费71831元，反诉财产保全费5000元，共76831元，由贵州水东土司文化管理有限公司负担55000元，海德公司负担16831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年九月三十日书记员 冯采维