上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18369号原告（反诉被告）：上海华宁企业管理咨询有限公司。法定代表人：习某某。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：聚界企业管理咨询（上海）有限公司。法定代表人：杨某某。委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。被告：杨亚静。委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司（以下简称华宁公司）与被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司（以下简称聚界公司）、被告杨亚静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。华宁公司的委托诉讼代理人王荣臻、杨亚静及聚界公司、杨亚静的共同委托诉讼代理人葛晨、周雪爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令华宁公司与聚界公司签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；2、判令聚界公司支付华宁公司自2020年2月1日起至2020年3月18日止，按每月52,340.90元计算的租金83,745.44元；3、判令聚界公司支付华宁公司自2020年2月1日起至2020年3月18日止，按每月13,952.40元计算的物业管理费21,040.74元；4、判令聚界公司支付华宁公司按83,745.44元为基数，自2020年1月16日起算至实际支付之日止,按每日千分之二计算的逾期支付租金的滞纳金；5、判令聚界公司支付华宁公司按21,040.74元为基数，自2020年1月16日起算至实际支付之日止,按每日千分之二计算的逾期支付物业费的滞纳金；6、判令聚界公司支付华宁公司自2020年3月19日起算至2020年4月30日止，按每月132,586.60元计算的房屋占用费185,621.24元；7、判令聚界公司支付华宁公司解除合同违约金157,022.70元;8、判令聚界公司支付华宁公司装修复原费15万元;9、判令聚界公司承担华宁公司律师费19,500元;10、判令聚界公司支付华宁公司2017年10月16日至2017年11月5日、2018年11月1日至2018年11月30日、2019年11月1日至2019年11月31日，按每月52,340.90元计算的装修期租金计157,022.70元；11、判令杨亚静承担连带责任。事实和理由：上海A实业有限公司(下称A公司)系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。聚界公司的关联企业上海B企业管理咨询有限公司(下称B公司)与A公司签订了关于B公司承租A公司出租的位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的租赁合同,约定租期为2017年10月16日起至2020年10月15日止,为期3年,月租金为52,340.90元,月物业管理费为13,952.40元,合计66,293.30元/月。租金及物业管理费每两月支付一次、先付后用,于每一期租期开始前一个月的15日支付,逾期付款滞纳金按千分之二/日计算。租赁保证金为相当于2个月租金即104,681.80元。2019年9月2日,B公司、立丰公司与聚界公司签订备忘录,将承租人变更为聚界公司。2019年11月25日,A公司、聚界公司及华宁公司签订备忘录,将出租人变更为华宁公司。至此,形成了华宁公司与聚界公司的租赁合同关系。之后,聚界公司欠付自2020年2月1日起的租金,经华宁公司多次催告、协商、给予一定宽限期后，聚界公司仍以各种理由推脱,已构成严重违约。2018年5月18日，杨亚静成为聚界公司的一人股东。根据公司法第64条规定，杨亚静无法证明其财产与公司财产分离，其应承担连带责任，故诉至法院。聚界公司、杨亚静辩称：因华宁公司擅自锁门，单方违约，造成聚界公司无法继续履行合同，解除日期应为2020年3月15日；聚界公司的确在2020年1月16日之后未支付租金，但从2020年1月10日起，聚界公司多次向华宁公司反映，由于华宁公司的装修行为给聚界公司经营带来困难，给聚界公司造成巨大损失，要求华宁公司整改，但华宁公司拒绝。其后，因2020年疫情的影响，使聚界公司无法正常经营，直至2020年3月16日，聚界公司欲开门经营，去现场后，发现门已被锁，无法经营。华宁公司在疫情期间以此为由主张解除，无法律依据。因华宁公司未保障聚界公司正常使用租赁物，故不同意支付2020年2月1日起的租金。关于占用费，在3月20日，聚界公司要求搬离物品，因华宁公司拒绝聚界公司搬离，相关损失应由华宁公司自行承担。关于违约金，不同意支付，系因华宁公司违约。关于装修复原费，聚界公司清理完物品后，华宁公司并没有要求复原，且据了解华宁公司已利用聚界公司的装修重新开始经营。关于律师费，因华宁公司违约，不同意支付；聚界公司虽是一人公司，但财务管理独立，聚界公司与杨亚静财务并不混同，故杨亚静不应承担连带责任。不同意支付装修期租金，虽权利义务发生多次转移，双方实际从2019年11月开始履行合同，故装修期租金利益不应由华宁公司享受。综上，应驳回华宁公司的诉讼请求。同时，聚界公司提出反诉请求：1、确认《×中心写字楼租赁合同》、2019年9月2日签订的《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》、2019年11月25日签订的《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》于2020年3月15日解除；2、判令华宁公司返还租赁保证金104,681.80元；3、判令华宁公司支付聚界公司违约金157,022.70元；4、判令华宁公司赔偿聚界公司律师费2万元。事实和理由：2020年1月13日，因华宁公司的装修行为造成聚界公司无法正常使用房屋，合同目的无法实现。聚界公司一个月有15场会议，因装修噪音、灰尘导致聚界公司无法使用房屋。在2020年1月20日后发生疫情，华宁公司应给予聚界公司这种小微企业租金减免。聚界公司原本经营业态是要造成人员聚集开会（合作伙伴的项目与聚界公司的潜在客户通过在聚界公司处150平方米的会场通过会议的方式如达成合作，聚界公司从中收取佣金），疫情使聚界公司经营困难，2020年3月15日，华宁公司更换门锁，导致聚界公司无法使用房屋，华宁公司违约，故在换锁当日构成违约事实，华宁公司擅自解除了合同，故提起反诉希望得到法院支持。华宁公司针对反诉辩称：合同解除并非华宁公司违约，华宁公司锁门系根据合同约定行使相关权利。2020年1月15日尚未发生疫情影响，而聚界公司已发生拖欠租金的情况。3月聚界公司已至办公场所进行办公，故装修对其影响有限，也并非其拒付租金的理由。且华宁公司给予聚界公司延缓支付租金的期限，但聚界公司仍未履行。聚界公司利用疫情无限制拖延支付租金，其主张不应得到法律保护。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，A公司（出租方、甲方）与B公司（承租方、乙方）签订《×中心写字楼租赁合同》，约定：第1条租赁范围：甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市闵行区×路×弄×号×室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积465.08平方米。现就装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备约定的有关事宜，由甲乙双方在本合同附件二中加以列明。甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。第3条租赁期限、装修期及房屋交付：该房屋租赁期自2017年10月16日（起租日）起至2020年10月15日止（租赁期）。交付日期为2017年10月16日，从交付日起，甲方向乙方提供3个月（分别为2017年10月16日至2017年11月15日，2018年11月1日至11月30日，2019年11月1日至11月30日）的装修期。在装修期内，乙方除免交租金外，仍应承担本合同所规定的其他义务，包括但不限于交纳应付之100%物业服务费、装修工程配合费（装修期的管理收费详见附件四），单元内施工用电、照明用电等费用，与该房屋有关且应由承租人承担的税、费，乙方根据本合同的约定应支付的所有款项，以及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用等。乙方应于每月15日前付清上月实际发生的上述费用（物业服务费的支付时间详见本合同第4条）。若乙方提前完成装修，并经甲方及相关政府主管部门验收合格的，甲方可同意乙方进入该房屋办公。在剩余装修期内，承租方无需交纳租金，但需交纳100%的物业服务费及单元内水电费，与该房屋有关且应由承租人承担的税、费，乙方根据本合同的约定应支付的所有款项，以及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用等。若乙方未能在装修期内完成装修的，除需要按照装修期的要求支付相关费用和履行相应承诺外，从装修免租期结束之日起，乙方不再享受装修期的待遇，并开始向甲方支付租金。甲、乙双方约定，甲方应于装修期前向乙方交付该房屋。乙方应于交付日到该大厦物业服务公司办公室办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方根据该房屋现有状况向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据的，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。若乙方未于交付日前往物业服务公司办理该房屋的验收、交接手续，则自本合同约定的交付日起，视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。第4条租金、物业服务费支付方式和期限：甲、乙双方约定，2017年10月16日至2020年10月15日，该房屋每日每平方米面积租金为3.7元。月租金总计（含税价）为52,340.9元。甲乙双方约定，该房屋每月每平方米面积物业服务费为30元。月物业服务费总计（含税价）为13,952.4元。乙方应于2017年10月16日前向甲方支付首期租金（从2017年11月16日到2018年1月31日的租金），不满一个“租赁月（每个自然月的第一日至最后一日）”的以当月实际租赁天数计算，折合计算为租金共计130,493.7元。乙方应于每两个月后一个月的15日前向甲方支付下两个月的租金。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金等费用，但经甲乙双方协商一致可以抵扣的情形除外。乙方应于2017年10月16日前向甲方支付首期物业服务费（从2017年10月16日到2017年12月31日），共计35,244.1元。物业服务公司有权根据大楼的各项管理规定及《物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》和其他地方性法律法规之规定，对物业服务费收费进行合理合法的调整，乙方应予以遵守，如未作调整则仍按原管理费计收。除首期物业服务费外，乙方应于每两个月后一个月的15日前向物业服务公司支付下两个月物业服务费。乙方不得以任何理由抵扣其必须向物业服务公司预先支付的物业服务费等费用。物业服务费从房屋交付日起起算，不满一个“租赁月”的物业服务费以当月发生物业服务费的天数占当月实际天数的比例进行分摊。双方特此确认，本合同约定的租金、物业服务费等费用不因该房屋的建筑面积与实测面积之间的差异而作任何调整。第5条保证金和其他费用：租赁期间（包括装修期），使用该房屋所发生的相关费用，包括但不限于单元内（清洁、水电、通讯）费用、物业服务费用、办理该房屋的交接手续相关费用等，由乙方承担。甲、乙双方约定，在签订本合同时，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的款项作为房屋租赁保证金，合计104,681.8元，以确保乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的一切协议、条文、规定和条件。在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，本合同期届满或经双方协商提前解除合同后，乙方应将该房屋恢复原状交还给甲方（甲乙双方对交房现状经协商后认可的除外），甲方计清本合同所约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金（如有）等款项，并将企业注册登记（若有）迁出后的30天内，将保证金或其余款（如有）无息返还给乙方。本合同之房屋租赁保证金，可全部用于抵充租赁期间乙方拖欠甲方或甲方指定的物业服务公司的本合同所约定之租金、物业服务费、其他费用、滞纳金、违约金、赔偿金等。在乙方违反、不遵守、不履行本合同之时，甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方的违反、不遵守、不履行对甲方引起的损失的金额。在这种情况发生时，乙方必须把被甲方扣除部分保证金额在甲方要求的时限内（三个工作日内）补足并重新存放于甲方处，倘乙方未能按上述要求补足的，则甲方有权立即提前收回该房屋及终止本合同。如果因非甲方造成的任何原因，乙方要求提前终止本合同，甲方无须退还乙方已经支付的保证金，且乙方应按照本合同的约定承担违约责任。如果因非乙方造成的任何原因，甲方要求提前收回该房屋的，甲方应无息退还乙方已支付的保证金，且甲方应按照本合同的约定承担违约责任。第7条甲方的权利与义务：7-3甲方分立、合并或名称变更或物业服务公司及经营管理单位的主体变更，将不影响本合同之效力，变更后的主体将自动成为本合同甲方的继承者，拥有甲方在本合同项下的一切权利及义务。7-5发生下述情况时，甲方有权开启该房屋的门锁，更换门锁，将屋内的物件（包括但不限于家具、装置和其他添置物）搬出该房屋，将该房屋腾空及收回该房屋。甲方对因此而引起的乙方之损害或损失概不负责：本合同终止，且甲方在其向乙方发出书面通知后的7工作日内未能与乙方取得联系的；乙方违反本合同任何条款，且经甲方通知或本合同规定的期限内未予纠正的。7-6若乙方在7-5条所述情况遗留下的任何物件，甲方有权就该等物件向乙方收取由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费。如该等物件自甲方按第7-5条之规定进入该房屋之后满30天仍未被乙方取走，乙方同意甲方可以出售或以甲方认为适当的方式处分该等物件，并以处分所得抵付乙方尚欠甲方的任何款项及作为对甲方因此所发生及将发生的损失的赔偿金。第8条乙方的权利和义务：8-9乙方须在租赁期届满时或提前终止时，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在原交付使用的状态下（合理的损耗除外），交还甲方。同时须将通向该房屋各部分的，及通向其他乙方可通行的地方的锁匙交还甲方。8-10乙方对该房屋作出任何改建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意或已被视作甲方同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分（合理的损耗除外），并承担一切费用，如造成甲方损失的，还须向甲方承担赔偿责任。8-11乙方在租赁期届满或合同提前终止时未交还该房屋的，乙方应当按租赁期届满或合同提前终止当月的租金标准的双倍承担租金，同时甲方可依法追究乙方的法律责任，包括乙方逾期交还房屋造成甲方向后一承租方承担的违约责任及甲方处置所发生的费用，且乙方应及时交还房屋并赔偿甲方相应的经济损失。8-13乙方在租赁期结束时或合同提前终止时迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方放弃该物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用，或从乙方所交付的押金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给乙方。如乙方所缴付的押金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方索偿不足部分的款项。第13条合同的变更、终止。解除及续订：13-5甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为3个月租金标准；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分（包括但不限于非违约方为本合同项下的交易而发生的费用、为提出索赔而发生的仲裁费/诉讼费、财产保全费、公证费、评估费、法院执行费、律师费、差旅费等所有费用）：13-5-7乙方逾期不支付或不足额支付租金、物业服务费、电费等其中任何一项费用累计超过15日，经甲方催促后仍未履行的。13-8本合同终止或提前解除后，若乙方或乙方的分公司及其他关联方的营业执照或其他证照注册于该房屋，乙方应并应促使乙方的分公司及其他关联方在本合同终止或提前解除7个工作日前办理相应的变更或注销手续，确保不对甲方及其他承租人正常使用该房屋构成任何不利影响或阻碍。若出现逾期，乙方应当按本合同终止、解除时的月租金标准的千分之二/每天向甲方支付违约金。第14条违约责任：14-3租赁期间，非本合同规定或法律法规规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应就其违约所造成乙方的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费）进行赔偿。乙方已支付的租金尚未实际使用的部分甲方应退还给乙方，且乙方已支付的保证金甲方应无息退还给乙方。14-4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方单方要求或擅自解除本合同的，甲方不再给予乙方装修期的优惠，乙方除了必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方应向甲方支付其已经免交的装修期的租金，还应向甲方支付3个月的租金作为违约金，如果剩余租期不足两个月的，将按剩余天数的实际租金计算作为向甲方支付的违约金。乙方并还应就其违约所造成甲方的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费）进行赔偿。上述违约金及赔偿金，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行补足，多余部分甲方则应退还给乙方。14-5未经甲、乙双方另外约定，乙方应交租金及其他各项费用（包括但不限于租金、保证金、物业服务费、其他费用或违约金、损害赔偿金）超过本合同约定之日和/或甲方通知规定之日而未支付的，乙方应按所欠款项的千分之二/每天向甲方支付滞纳金。滞纳金的计算期由各项费用到期应付之日开始计算，直至乙方付清所有本合同所述的各项费用的本金、利息、拖欠费用利息和其他相关的费用。超过15日未付的，甲方有权停止供应水、电及其他公用设施，或阻止乙方使用该房屋，或单方面解除本合同，若甲方行使单方面解除本合同的权利，乙方应当向甲方赔偿数额为3个月租金标准的违约金，乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。14-6经甲乙双方协商一致，租赁关系提前终止或租赁期限届满，乙方应将该房屋及时归还甲方，不能及时归还的，乙方须就其实际占有该房屋的天数按照本合同所定租金单价的双倍向甲方支付占用费，同时甲方保留另行追索乙方违约责任之权利。14-7甲方依据本合同之规定有权单方解除合同的；或者乙方单方解除合同或单方提前终止合同，则甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予补偿。14-8若本合同在装修期内因不归责于甲方的原因而提前终止，则乙方应当根据未履行有偿承租期限与合同约定有偿承租期限之比乘以已免收的装修期租金总额向甲方另行支付装修期的占用费，本款费用支付时间为本合同终止后次日。14-9除本合同另有约定外，任何一方若有其他违反本合同的行为，违约方则应按月租金的千分之二/每天的标准向非违约方支付自违约发生日至违约补救完成日或本合同因该违约而被解除之日期间的违约金，违约金不足以弥补守约方的实际经济损失的，违约方应予以补足。三方另对其余事项作了约定。合同签订后，A公司向B公司交付了涉案房屋，交付的房屋的状态为毛坯房。B公司向A公司支付了租赁押金104,681.80元。B公司在接收涉案房屋后，进行了装修。2019年9月2日，A公司（甲方）、B公司（乙方）、聚界公司（丙方）签订了《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》，约定：鉴于1、丙方与乙方属于同一法人企业。2、2017年9月20日，就承租×写字楼[×室]办公事宜，乙方与甲方签署了《×中心写字楼租赁合同》。3、丙方自愿承继乙方于租赁合同项下的全部权利与义务，甲方愿意接受。经甲、乙、丙三方协商一致，现就坐落于上海市闵行区新龙路311弄6号的×写字楼×单元承租主体变更事宜达成如下约定：1、现将租赁合同签订主体变更为：出租方：上海立圭实业有限公司；承租方：聚界企业管理咨询（上海）有限公司。除上述承租主体变更外，租赁合同项下的其他条款不变。2、租赁合同签订主体变更生效日期为2019年9月1日起。3、乙方于租赁合同项下的全部权利及义务概由丙方承继，乙方不再享有租赁合同项下的任何权利。4、本备忘录生效后，即成为租赁合同不可分割的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。5、除本备忘录中明确所作修改的条款之外，租赁合同的其余部分应完全继续有效。6、乙方与丙方属于同一法人企业，承诺不存在转租行为，乙方同意为丙方基于租赁合同和本备忘录下的债务提供连带责任担保。双方另对其余事项作了约定。上述备忘录签订后，B公司支付的租赁押金104,681.80元由聚界公司承继。聚界公司也对涉案房屋进行了为期15天左右的装修。聚界公司承租后，在涉案房屋内开展管理咨询和培训业务。2019年11月25日，A公司（甲方）、聚界公司（乙方）、华宁公司（丙方）签订了《关于×写字楼×单元合同主体变更之备忘录》，约定：鉴于：1、甲方经营管理的主体变更为上海华宁企业管理咨询有限公司。2、2017年9月20日，就承租×写字楼[×室]办公事宜，乙方与甲方签署了《×中心写字楼租赁合同》。3、变更后的主体（即丙方）将自动成为本合同甲方的继承者，拥有甲方在本合同项下的一切权利及义务。现就坐落于上海市闵行区新龙路311弄6号的×写字楼×单元合同主体变更事宜达成如下约定：1、现将租赁合同签订主体变更为：出租方：上海华宁企业管理咨询有限公司；承租方：聚界企业管理咨询（上海）有限公司。除上述出租主体变更外，租赁合同项下的其他条款不变。2、租赁合同签订主体变更生效日期为2020年2月1日起，乙方支付的租赁保证金甲方应于2020年2月10日前转入丙方账户。3、甲方于租赁合同项下的全部权利及义务概由丙方承继。三方另对其余事项作了约定。另查明，华宁公司与案外人浙江C商业经营管理有限公司（以下简称C公司）于2019年11月18日签订《×写字楼租赁合同》，约定华宁公司承租涉案房屋所在大楼的5、6层房屋作为办公使用。C公司负责为华宁公司完成装修，装修费用由C公司承担。C公司应于2020年2月1日前完成装修。故C公司自2019年12月中旬开始对内部进行装修以及外部地面铺设保护层。此外，华宁公司主张的15万元装修复原费用未实际支付，系根据涉案房屋的面积465.08平方米自估。2020年1月，因涉案房屋所在楼层进行装修，故聚界公司的法定代表人杨亚静于2020年1月10日向A公司工作人员微信反映装修对聚界公司的经营造成影响，要求尽快沟通解决。2020年1月12日，杨亚静向华宁公司朱总发送微信，表示：“今天谈大客户，这里太乱了、又吵又脏。”次日，杨亚静再次向朱总发送微信：“两个客户因为装修太乱，一个不续租了，一个不来了，所以我这边需要和你详细谈谈，你确定下时间吧。”2020年1月16日，杨亚静再次向朱总发送微信：“我两个商家都走了，然后这个项目的客户要起诉我。这个客户之前跟我签合同后，付了5万元的定金，客户认为装修是我这边的问题。”并表示：“这次整个装修对我造成很大的影响，我的客户有的到期就走了，还有没到期就走了。我的客户都等着说过完年等装修完再来。”朱总回复：“你跟他的合同没有到期那就是他违约，你没有不让他办公，也不是没法办公，他只是找借口。”杨亚静：“之前你们的装修把我们里面搞得地毯等东西都是乱的，客户来了之后就不愿意来了。”2020年2月18日，杨亚静向华宁公司朱总以微信发送《告知函》，主要内容为：受贵方装修期间影响，造成客户大量流失和违约的严重责任和损失问题，年前和贵方公司多次联系一直未予答复，目前造成我方年前到现在无法正常经营，请尽快给予解决方案。朱总回复杨亚静：你们应当于1月15日前支付2、3月份的租金，一直没有支付，受疫情影响若在2月20日前支付我们不追究责任。至于之前所说造成的影响，还希望贵方与物业方沟通。2020年3月9日，上海申浩律师事务所以微信及在涉案房屋门口张贴的形式向聚界公司发出《律师函》，主要内容为：本所接受华宁公司委托，要求聚界公司：1、于2020年3月10日前，向华宁公司支付2020年2月及3月的房租及物业管理费本金132,586.60元；2、如前述期限内聚界公司未向华宁公司支付，也未提出合理解决方案的，则华宁公司将首先要求聚界公司另行按约支付滞纳金14,584.53元（暂计至2020年3月10日），且华宁公司将保留采取进一步法律手段追究违约责任的权利。2020年3月15日，华宁公司更换涉案房屋的门锁。次日，聚界公司发现涉案房屋已被华宁公司换锁，故微信上向华宁公司朱总询问相关情况，朱总回复：“你们现在有人来要通过我们，需要开门来6楼。”聚界公司杨亚静回复：“办公在五楼，为什么我们要去六楼。是不是把我们门禁程序换掉了，不然怎么帮我们开门？”朱总：“你们已经拖欠租金很久了，现在无法自由进入。”因聚界公司工作人员无法进入涉案房屋，故其向上海市公安局闵行分局新镇派出所报案。2020年3月17日，华宁公司以微信以及在涉案房屋门口张贴的形式向聚界公司发出《解除租赁合同及要求复原房屋、搬离的通知书》，主要内容为：1、双方租赁关系于2020年3月18日解除，理由为聚界公司严重违反租赁合同13-5条约定，拖欠应付款项远超15日，属于严重违约，租赁保证金予以没收；2、请于2020年3月18日前支付拖欠的2020年2月及3月租金及物业管理费132,586.60元及滞纳金16,440.74元；3、请于2020年3月18日前支付3个月租金的违约金157,022.70元；4、请尽快前来搬离该房屋内的一切物品，具体手续可向我司申请，并按合同8-10条约定对该房屋恢复原状、复原你司的装修等；5、在你司未搬离物品及将房屋恢复原状之前，该房屋仍系由你司占用，你司应按合同8-11条约定按双倍租金支付占用期间的占用费；6、如你司不予前来搬离物品及对房屋恢复原状的，我司将有权视为你司放弃其中物品、装修、家具等一切财物，届时我司将有权进行清除处理，并由贵司进行恢复原状，全部清除处理、恢复原状的费用等均由你司承担。7、前述你司未支付的租金、物业管理费、违约金、占用费、处理费、复原费及律师费、诉讼费等一切维权成本，我司均保留追索权利，可向国家相关机关起诉及要求公布失信情况等。华宁公司因本案诉讼支付律师费19,500元。2020年3月23日，聚界公司因本案反诉支付律师费2万元。2020年4月初，华宁公司拆除涉案房屋背景墙上聚界公司的LOGO及墙上悬挂的宣传资料。华宁公司称花费1万余元。2020年4月28日，聚界公司、杨亚静根据华宁公司通知，将涉案房屋内剩余物品清空。当日，杨亚静向华宁公司出具《承诺书》，主要内容为其承诺三天内将×室内家具等搬走，如未搬的部分可由华宁公司处置。另查明，杨亚静系聚界公司的唯一自然人股东。涉案合同项下的租金及物业费均由聚界公司账户支出。再查明，聚界公司与案外人上海D实业有限公司于2019年12月5日签订《战略合作伙伴合作协议》，因聚界公司平台实景场地于签约承诺不符故于2020年1月10日解除了双方之间的合作协议。聚界公司还与案外人广州E企业管理有限公司于2019年9月21日签订到期日为2019年12月31日止的《项目入驻合作运营协议》。2020年1月13日，广州E企业管理有限公司工作人员在微信上向杨亚静表示：“客户都在投诉，现场太乱了，我现在到徐家汇那边场地先用，正好三个月的初步合作已经到期，我这几天的费用你就在押金里先扣除，你这边现场搞好了，我们过年后可以再谈。”此外，聚界公司还与案外人温州F教育科技有限公司于2019年11月14日签订合作期至2020年2月12日止的《项目入驻合作运营协议》。2020年1月13日，温州F教育科技有限公司工作人员微信上向杨亚静表示：“你这里装修完我再来看看吧。”现B公司支付的租赁押金104,681.80仍在华宁公司处。聚界公司的租金和物业管理费支付至2020年1月31日。以上事实，由华宁公司提供的租赁合同、2019年9月2日备忘录、2019年11月25日备忘录、2020年3月9日律师函及微信聊天页面截图、2020年3月17日解除合同通知书及微信聊天页面截图、被告聚界公司的企业信用信息、现场照片、微信聊天记录及承诺书、律师聘请合同及发票、华宁公司与C公司签订的租赁合同、授权委托书，聚界公司、杨亚静提供的付款凭证、财务报表、2020年6月14日的房屋现状照片、《×中心写字楼租赁合同》、2019年9月2日签订的《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》、2019年11月25日签订的《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》、写字楼内部环境视频（2020年1月12日、1月13日）、聚界公司与A公司微信聊天截图、聚界公司与华宁公司微信聊天截图、门禁视频、上海市公安局案件接报回执单、建筑装饰工程施工合同、付款凭证、聚界公司与上海绩嘉实业有限公司签订的合同书（标的100万元）、上海绩嘉实业有限公司解除合作告知函、聚界公司与上海D实业有限公司的微信聊天截图、聚界公司与广州E企业管理有限公司签订的合作协议、聚界公司与广州E企业管理有限公司的微信聊天截图、聚界公司与温州F教育科技有限公司签订的合作协议、聚界公司与温州F教育科技有限公司的微信聊天截图、聘请律师合同、律师费发票、付款凭证等证据以及华宁公司、聚界公司、杨亚静的庭审陈述所证实。本院认为，华宁公司与聚界公司依据《×中心写字楼租赁合同》、2019年9月2日《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》、2019年11月25日《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》，建立了关于涉案房屋的租赁合同关系。前述合同为合法有效的合同，双方均应当恪守。根据约定，聚界公司与华宁公司的租赁合同关系于2020年2月1日起生效。则2020年2月和3月的租金，承租方聚界公司应提前于2020年1月15日前支付。此付租义务，当时尚未受到疫情影响。聚界公司以华宁公司出租的房屋楼层在装修，影响其经营环境为由约谈华宁公司管理人员，固然符合情理。但双方未达成一致时，聚界公司仍应履行支付租金的主要合同义务。涉案房屋所在楼层的装修是暂时的，不致影响到租赁合同无法履行，聚界公司无权不付租金。经华宁公司催告后，聚界公司仍不支付，华宁公司要求解除合同，合法有据，本院确认双方的租赁合同关系于2020年3月18日解除。对于合同的解除，聚界公司应承担主要责任。华宁公司提供的房屋楼层装修在一定的时间段内会对承租房屋的环境造成影响。华宁公司理应积极与聚界公司协商解决纠纷。但华宁公司对此未抱积极态度，应对合同解除负次要责任。就华宁公司要求聚界公司支付自2020年2月1日起至2020年3月18日止的租金和物业管理费，本院予以支持。杨亚静于2020年4月28日出具承诺函称3日内搬离涉案房屋，华宁公司对相关事实不持异议，故本院认定华宁公司应于2020年5月1日收回房屋。因合同的解除华宁公司也具有过错，华宁公司主张自2020年3月19日至2020年4月30日的房屋占用费，本院酌情参照合同约定租金标准予以支持。就华宁公司要求聚界公司支付解除合同违约金157,022.70元，本院根据聚界公司过错程度和履行情况酌情调整为10万元。华宁公司未在收回房屋后将装修全部复原，仅稍作改动，故其主张装修复原费15万元，本院酌情支持3,000元。聚界公司在付清上述费用后，华宁公司应当返还B公司已支付的租赁保证金104,681.80元。因华宁公司就合同的解除负有次要责任，且解除合同的违约金可以弥补华宁公司的损失，故华宁公司的其余本诉请求，本院不予支持。涉案合同承租方系聚界公司，亦无证据证明聚界公司与杨亚静个人财产混同，故华宁公司要求杨亚静承担连带责任，本院不予支持。就聚界公司反诉要求华宁公司支付违约金和律师费，因聚界公司对合同解除负有主要责任，其相应的损失由其自行承担，故本院除支持租赁保证金返还外，对该两项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认2017年9月20日《×中心写字楼租赁合同》、2019年9月2日《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》、2019年11月25日《关于×写字楼×单元承租主体变更之备忘录》均于2020年3月18日解除；二、被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司自2020年2月1日起至2020年3月18日止，按每月52,340.90元计算的租金；三、被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司自2020年2月1日起至2020年3月18日止，按每月13,952.40元计算的物业管理费；四、被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司自2020年3月19日起至2020年4月30日止，按每月52,340.90元计算的房屋占用费；五、被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司解除合同违约金10万元;六、被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司装修复原费3,000元七、原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司租赁保证金104,681.80元；八、驳回原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,750.90元，由原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司负担1,992.92元，由被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司负担2,757.98元；反诉案件受理费减半收取计2,762.79元，由原告（反诉被告）上海华宁企业管理咨询有限公司负担1,196.82元，由被告（反诉原告）聚界企业管理咨询（上海）有限公司负担1,565.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年九月二十九日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。