河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初3510号原告：河南省齐胜房地产营销策划有限公司，住所地新乡市红旗区开发区**街坊隆基枫华源营业房南数第**。法定代表人：杨洋，总经理委托诉讼代理人：郭玲、冯淑玲，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市泰华置业有限公司，，住所地新乡市经开区纬七路与经六路交叉口西北角法定代表人：滑平生，总经理。委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王国连，系该公司员工，一般代理。原告河南省齐胜房地产营销策划有限公司（以下简称齐胜公司）诉被告新乡市泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐胜公司委托诉讼代理人郭玲、冯淑玲，被告泰华公司委托诉讼代理人陶士印、王国连，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐胜公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《紫东上院销售合同》及《补充协议》2份;2、请求判令被告支付原告销售佣金及溢价分成1500209元及利息（利息按年息6%的标准,以364427元为基数，从2020年1月10日起计算至全部款项付清之日止,截至起诉日，利息暂计为9657元；以357362.71元基数,按照年息6%的标准,从2020年3月22日起计算至全部款项付清之日止，截至起诉日，利息暂计为5182元；以778389.36元为基数，按照年息6%的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止);3、本案诉讼费、保全费、保函费等全部费用由被告承担。庭审时,原告称其诉讼请求第二项存在笔误,当庭明确为:请求判令被告支付原告销售佣金及溢价分成1505209元及利息（利息按年息6%的标准,以373031元为基数，从2020年1月10日起计算至2020年4月17日止,利息为6155元；以515395元基数,按照年息6%的标准,从2020年3月22日起计算至2020年6月9日，利息为6871元；以905147元为基数，按照年息6%的标准,从起诉之日起计算至全部款项付清之日止)。事实与理由：2019年12月4日,原告齐胜公司与被告泰华公司签订《紫东上院销售合同》一份,被告委托原告销售其开发建设的泰华紫东上院项目房源。合同对销售目标、佣金结算、溢价分成等都作出了明确约定。合同签订后,原告即组织人员进场,制定推广方案。截至2020年1月3日,原告完成销售任务46套,超额完成销售任务16套，依据双方签订的销售合同,原告应得佣金与溢价分成为1073031元,被告应于1月10号前支付,然被告拖延至1月17号且仅仅支付700000元。剩余373031元经多次催要以种种理由未予支付。本着互谅互让、理解包容的精神,原告继续进行房产销售。后因新冠疫情的爆发，全国封城、停产停工,原、被告双方分别于2020年4月7日、2010年6月1日签订《补充协议》两份,对销售合同的期限延展至2020年6月15日。然而2020年6月11日,有2名客户在原告处成功交纳购房意向金,原告陪同交纳购房意向金的2名客户去被告财务处交纳款项并要求签订购房合同时,被告拒绝交纳定金,不予签订购房合同,原告就此事项与被告多次沟通协商,均无果,致使原告从6月11号以后不敢接收客户交纳的购房定金。经原告核对,截至起诉之日,被告欠付原告的佣金及溢价分成金额为150余万元。综上,被告逾期支付佣金及溢价分成,并拒绝收取原告交纳意向金、拒绝签订购房合同的行为已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第107条、108条、94条、98条之规定,被告应当承担支付销售佣金、溢价分成并承担利息的违约责任，为维护原告的合法权益,特诉至法院。被告泰华公司答辩称:一、被告系按照合同约定扣除原告的佣金,原告的诉求没有依据。2019年12月3日,原被告双方签署销售代理合同,约定:原告制定销售方案,并保证于2020年3月11日前为被告销售房屋100套,但合同到期后,原告未能按照约定完成销售任务。2020年4月17日,原被告双方签订补充协议,约定:销售合同期限延长至2020年4月30日，并约定:如原告未能在2020年4月30日内销售100套房屋,由原告购买剩余未售房源,被告有权将原告佣金作为首付款予以扣除。合同到期后,原告仍未完成销售任务。2020年5月19日,被告向原告送达合同解除通知书一份,解除双方签订的销售合同,并扣除未结的所有佣金,该通知已送达原告,并产生法律效力。后经原告不断请求，为照顾原告利益,2020年6月1日,原、被告双方再次签署补充协议,并再次将销售合同的履行期限延长至2020年6月15日,给了原告充分的时间来完成100套房屋的销售任务。合同同时约定:如原告未能在约定时间内完成销售任务,剩余房屋由原告买断,被告有权扣除原告的佣金作为首付款及配套费。合同到期后,被告仍未完成销售任务,已构成违约,被告系按照合同约定扣除原告的佣金,原告的诉求没有依据。二、被告不存在违约行为。2020年6月10日,因原告在销售期间存在厕所卫生不达标、门口值班接待岗位人员缺失等问题,严重影响被告的形象,被告按照约定对原告处罚2万元,并通知其于6月11日前缴纳,原告拒绝缴纳并由此产生争议,但被告并未阻止原告售房,如前所述,被告在销售合同已到期、原告未能完成销售任务的情况下,为照顾原告利益,没有追究原告的违约责任,反而连续多次延长合同期限,尽可能的帮助原告完成销售任务,以便实现双赢,被告没有理由违约,事实上也没有违约。6月11日之后,原告仍继续在原告处售房,接待客户并办理了购房手续,特别是原告提到的拒收定金客户,该客户在原告工作人员的协助下,于2020年6月15日交付了定金,并办理了相关手续,故原告所述不是事实,被告不构成违约。三、原告计算佣金数额没有依据,且应当扣除其应当承担的其他费用。根据被告的统计,截止到2020年6月15日,原告共销售房屋77套，其中,已办理签约、按揭手续,且银行已放款的房屋为59套,银行尚未放款的有16套,未向银行提供客户资料的有2套。按照合同约定,原告应得佣金共计2431405.6元,扣除被告已付的佣金1612522.6元,剩余佣金为818883元。但应扣除以下两笔费用:其一,2020年6月22日,因原告负责人王佳伟拖欠其置业顾问工资,双方在被告的售楼部产生冲突并引发报警处理,给被告的声誉造成了极大的损害,按照原告的承诺,其应当向被告支付罚金2万元,并从佣金中予以扣除;其二,自2019年12月4日至2020年5月25日,原告的五名置业顾问在被告处吃饭,根据双方的合同约定,该费用应由原告承担,并参照该销售团队之前在被告处伙食费10元/天/人的标准,原告应当向被告支付伙食费及卫生费共计8660元,也应从总佣金中予以扣除。综上,原告的诉求没有事实和法律依据,请求人民法院在查明案件事实的基础上,依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的87户购房者签订的《泰华·紫东上院项目商品房认购书》及《泰华·紫东上院项目客户签约明细表》，被告对其有异议，结合庭审查明的事实，本院对其材料的真实性予以确认，对其证明目的待结合其他证据予以综合认定。2、对于原告提交的2020年6月10日贾兆刚交意向金收据1张、转账记录2张以及贾兆刚交款退款记录、收据、聊天记录、王清花退款记录，被告对其有异议，认为原告不能证明与本案有关联性，对于该组证据，本院仅对其手续的真实性予以确认，对其证明目的待结合其他证据予以综合认定。3、对于原告提交的2020年6月12日视频录像及侯经理、滑志浩、滑伟生录音，本院对其真实性予以确认，对其证明目的待结合其他证据予以综合认定。4、对于被告提交的原告销售房屋已回款、未回款、未向银行提交客户资料明细以及佣金计算汇总表，本院待结合其他证据予以综合认定。5、对于被告提交的别妤馨证明、现场照片、售楼部视频、收据及转账记录，本院对其真实性予以确认，对其证明目的待结合其他证据予以综合认定。6、对于被告提交的伙食费、卫生费明细及出勤表，本院暂不予认定。7、对于被告提交的内部销售房屋客户明细表、王永静与被告微信聊天记录、韩世富与被告微信聊天记录、冯世祥与被告通话截屏、冯世祥认购书、滑怀修出具的证明、韩世富出具的证明，原告不予认可。结合证人出庭陈述，虽然王永静等十名客户与泰华公司内部员工滑怀修以及泰华公司供货方韩世富存在或朋友或亲友或同学的关联，但是这些人现场签约时均是齐胜公司的工作人员在场介绍解释谈判，而滑怀修和韩世富均不在现场，两人仅是该十名客户的最初联系人，该十名客户最终是否签约、以何种价格签约，决定权仍在齐胜公司。同时，结合泰华公司庭审提交的证据显示，其内部人员购房均未通过齐胜公司，而是直接以通知函的方式告知齐胜公司具体已售房源，并提醒齐胜公司及时更新销控表，避免一房二卖，这与王永静等十户签约的购房方式明显不同。故本院对被告称该十名客户的佣金与原告无关的证明目的不予确认。8、对于被告补充提交的通知函2份，原告认为通知函系复印件无法核实，结合微信聊天记录及原告庭审陈述3月份时泰华公司曾陆续提供10余套房源的情况，本院对2020年3月31日的通知函真实性予以确认，对2020年4月15日的通知函暂不予确认。9、对于原告补充提交的2019年12月9日聊天记录9页，被告对其有异议，本院对该证据暂不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月3日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）签订《紫东上院销售合同》，该合同载明：截止2019年12月2日，泰华紫东上院项目共计剩余112套房源，介于目前平原湖项目竞品楼盘各自都在启动项目首付分期、明升暗降等销售政策，为保证双方合作实现项目共赢，特制定以下销售方案，促进项目销售，保证甲方公司迅速回拢资金。合同第1条销售周期及目标约定：2019年12月4日至2020年1月3日，销售任务30套;2020年1月4日至2020年2月11日，销售任务35套;2020年2月12日至2020年3月11日，销售任务35套;销售任务完成总剩余房源的不低于98%，完成销售任务100套即算全部完成销售任务。合同第2条佣金结算约定：甲方按照销售单月对乙方进行结算，单月销售完成本月任务，正常办理签约、办理按揭手续后对乙方进行佣金标准的70%结算，剩余30%于银行放款后进行结算，结算时间为7日内。合同第3条销售底价约定：甲方给予乙方的正常楼层销售底价为4600元/m2，乙方销售佣金按照每平方米在底价的基础上增加200元/m2，超出底价部分的为乙方销售佣金。合同第4条溢价分成约定：如乙方在销售过程中销售价格超过底价和佣金部分，溢价分成按照5:5进行分成，溢价部分每月结算一次，以月为单位进行结算，乙方提供溢价明细，甲方于7日内对乙方进行结算。合同第5条剩余房源分析约定：目前剩余房源113套，其中1楼带院子房源由甲方指定底价，超过底价的部分为乙方佣金。合同第7条佣金结算方式约定：内场销售人员费用在合同期间销售中，售楼部的销售人员费用由乙方承担。合同签订后，泰华公司通过微信向齐胜公司提供了100套可售房源。2019年12月8日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称其公司内部人员认购房源10套，通知齐胜公司及时更新销控表，避免一房二卖。2019年12月9日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称其公司内部人员认购房源1套。2020年3月31日，泰华公司通过微信向齐胜公司发送通知函，提供可售房源14套。2020年4月17日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）签订《补充协议》，该协议主要载明：2019年12月4日甲乙双方签定紫东上院项目（分销渠道）服务合同，合同截止日期2020年3月3日，因2020年1月底全国爆发新冠病毒导致合同期内无法展开销售，经双方友好协商，达成以下协议---1、合同截止日期延期到2020年4月30日止；2、在合同到期日2020年4月30日，若乙方自2019年12月4日至2020年4月30日内未完成100套认购（以甲方出具的房源明细为准，甲方提供的房源以正常楼层为准，不包含一楼带院的特殊房源，如提供的房源不足100套，以实际房源套数为准，销售完毕则算任务全部完成），则由乙方购买未售房源，购买房源按照销售政策执行，最迟于2020年5月10日完成签约，并在此期间允许乙方无条件更名一次；3、若乙方未完成总体销售任务100套的，甲方有权将乙方佣金扣除作为首付款，待乙方销售出该房屋后，佣金返还，如有多余部分佣金则按照原销售合同正常结算。2020年5月19日，泰华公司向齐胜公司下达合同解除通知，该通知称：1、按照补充协议约定，合同截止日期延期到2020年4月30日，在到期日若乙方未完成100套认购，则由乙方购买未售房源，甲方有权将乙方佣金扣除作为首付款，截止今日，你司共计完成销售任务的82%即82套。2、你司在代理销售期所售的82套房源（25套签约未放款，其中大定在2019年的达5套，逾期时间长达5个月，实际未放款金额248万；大定2020年1月的4套，涉及未放款金额184万；大定2020年3月的8套，涉及未放款金额304万，总计涉及金额736万元。7套未签约房源5套未交首付款，最早大定时间为2020年1月，时间长达4个月，实际金额342万），对我公司造成极大的经济损失。按照合同约定，你公司不能按时完成任务，且我公司一再延迟任务期限，依然不能完成。故我公司决定即日起解除与你公司的销售合同，扣除未结的所有佣金。已大定的7套房源你司负责于5月24日前交齐首付网签及办理银行手续，逾期未办理，给我公司造成损失的，我公司会依法追究经济损失及责任。2020年6月1日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）再次签订《补充协议》，该补充协议约定：1、合同截止日期延期到2020年6月15日；2、乙方按照合同约定将甲方提供的剩余房源销售完毕，并完成签约并办理按揭；甲方将剩余未售房源及价格在2020年6月1日给予乙方，双方签字确认后执行。如乙方在销售过程中未销售完毕，剩余房源由乙方负责购买完毕，乙方在2020年6月15日前未销售完的房源，甲方有权扣除佣金作为首付款及配套费，乙方必须在2020年6月17日前办理签约及按揭手续，否则房源另行出售，扣除未售房源佣金不予返还，剩余佣金正常按照合同结算；3、自2020年6月1日，剩余房源按重新制定销售底价执行；4、自2020年6月16日起，甲乙双方根据2019年12月4日起至2020年6月15日内所有销售房源核算销售佣金，结佣方式按照原销售合同执行；5、其余约定按照原合同执行。该补充协议后附有15套可售房源及相应价格。齐胜公司在该房源表上盖章确认。该15套可售房源中销售底价进行了上调，其中包含齐胜公司之后售出的王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户。2020年6月10日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称齐胜公司销售代理期间，售楼部卫生和厕所卫生不到位，门口值班接待岗位缺失人员，严重影响公司形象，故罚款2万元，限期2020年6月11日前交到财务部，逾期双倍从佣金中扣除。2020年6月12日，齐胜公司销售人员领着客户前往泰华公司财务处交款被拒收，齐胜公司王佳伟与泰华公司滑志浩沟通时，泰华公司称齐胜公司不交罚款。2020年6月14日，齐胜公司向泰华公司邮寄《工作联系函》，沟通逾期支付佣金、溢价分成及拒收定金事宜。2020年6月22日，因齐胜公司拖欠员工刘显营工资，刘显营在紫东上院售楼部拦住齐胜公司刘纪芳不让走，刘纪芳报警，称拖欠工资系紫东上院开发商未向齐胜公司结清销售佣金所致。庭审时，泰华公司提交齐胜公司于2020年1月13日出具的承诺书，称“承诺本公司的置业顾问基本工资和提成按时发放；承诺本公司下的中介服务费用按时发放；承诺如有上访和售楼部闹事事宜，一切责任由河南省齐胜房地产营销策划有限公司承担；如出现以上问题，全部责任由河南省齐胜房地产营销策划有限公司承担，并承诺接受罚款，罚款从后期佣金中扣除”。另查明，客户别妤馨的母亲王清花曾于2020年5月5日向齐胜公司销售人员谢园园缴纳定金1万元，其后别妤馨于2020年6月15日前往泰华公司办理购房手续，并缴纳了定金2万元，之前其母亲缴纳的1万元定金齐胜公司也于15日当天退还。别妤馨出具证明称15日系谢园园带领其到二楼财务室办理的定金手续。齐胜公司称其公司已经于2020年6月13日退场，别妤馨于15日办理的认购书上没有齐胜公司置业顾问签字，不是齐胜公司办理的客户，相应佣金不予主张。又查明，齐胜公司在销售代理期间，泰华公司认可的房源有76套（不含别妤馨），加上王永静等十户房源，以及李山磊一套，齐胜公司一共销售房源87套，剩余房源11套未售。泰华公司已经支付齐胜公司销售佣金1612522.6元。截至本案庭审时，87套房源基本已全部回款。再查明，齐胜公司起诉泰华公司采取了诉前保全措施，因此支出保全费5000元。本院认为，关于齐胜公司要求解除双方签订的《紫东上院销售合同》及2份《补充协议》的诉请，因三份合同已经全部到期，双方已经实际不再继续履行，故本院对该诉请予以支持。关于齐胜公司要求支付销售佣金及溢价分成的诉请，因齐胜公司受泰华公司委托销售房屋，其应当获得相应的报酬。根据双方合同约定，齐胜公司应当获得的报酬分为销售佣金和溢价分成两部分，结合齐胜公司已经销售的87套房源资料，本院对其提交的除王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户外的83户客户明细表予以确认，王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户的销售佣金分别为6798元、7354元、14708元、11766元。经核算，齐胜公司应得的销售佣金为2333472.3元，溢价分成为726541元，共计3060013元。虽然泰华公司称齐胜公司没有完成100套房源的销售任务，根据补充协议约定其有权扣除原告的佣金，但是其陆续发放房源的方式也在一定程度上对销售进度和效率造成影响。同时，在6月1日后，泰华公司将销售底价由4600元提高到4700元，也增加了销售难度。而且在2020年6月12日的时候，虽然齐胜公司没有缴纳2万元罚款，但是其财务部门拒收客户定金的行为却是不妥当的。需要注意的是，补充协议尽管约定“如乙方在销售过程中未销售完毕，剩余房源由乙方负责购买完毕”，“乙方在2020年6月15日前未销售完的房源，甲方有权扣除佣金作为首付款及配套费”，但也同时约定了甲方可将房源另行出售。所以，因齐胜公司未销售完全部房源，泰华公司扣除其应得报酬的做法是不合适的。关于泰华公司主张应当扣除的卫生费、伙食费，参照本院另案审理的（2020）豫0702民初3509号案件，对泰华公司主张2019年12月4日至2020年5月25日（扣除过年及疫情严重天数）的133天每天10元的标准予以认可，本院酌定齐胜公司应当承担的伙食费为5人×10元×133天=6650元，卫生费没有依据，本院不予认可。关于泰华公司答辩时主张因员工闹事应当扣除的2万元罚款，虽然双方合同对此并无约定，但齐胜公司对此出具过承诺书，泰华主张对此罚款2万元,实质是要求齐胜公司承担违约责任,结合本案实际情况，本院予以认可,故齐胜公司应得销售佣金及溢价分成部分应当扣除2万元。那么，泰华公司应当支付齐胜公司的销售佣金、溢价分成金额为3060013-1612522.6-6650-20000=1420840元。对于齐胜公司主张的利息，因双方合同并无约定，结合齐胜公司未销售完毕全部房源的实际，本院不予支持。对于保函费，因齐胜公司并未提交相应证据，本院不予支持。综上所述，本院对齐胜公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、解除河南省齐胜房地产营销策划有限公司与新乡市泰华置业有限公司签订的《紫东上院销售合同》（2019年12月3日）及2份《补充协议》（2020年4月17日和2020年6月1日）；二、新乡市泰华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向河南省齐胜房地产营销策划有限公司支付销售佣金及溢价分成1420840元；三、驳回河南省齐胜房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18435元，因适用简易程序减半收取9217.5元，由新乡市泰华置业有限公司负担8644元，由河南省齐胜房地产营销策划有限公司负担573.5元；保全费5000元，由新乡市泰华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 吕 菲二〇二〇年九月七日书记员 赵汉青