惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初288号原告：林灯，男，汉族，1995年5月1日出生，住所地：福建省长乐市********，身份证号码：350************738。原告：林佩芝，女，香港居民，香港居民身份证号码：Y218735（1）。委托诉讼代理人：钟剑锋、陈振，广东日升律师事务所律师。被告：张剑锋，男，汉族，1981年2月27日出生，住所地：深圳市龙岗区**************，身份证号码：513************210。原告林灯、林佩芝诉被告张剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序并于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告林灯、林佩芝委托代理人钟剑锋到庭，被告张剑锋经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原告与被告签订的《房屋出租合同》（文件NO：0000113），并要求被告立即腾房；2、判令被告立即支付原告拖欠的租金及管理费43986元（租金及管理费截止至2019年10月31日）；3、被告向原告支付从2019年11月1日起至实际腾房之日止的占有使用费，占有使用费参照合同约定每月8000元；4、本案诉讼费（含保全费）由两被告承担。事实和理由：原被告于2017年签订《房屋出租合同》，约定被告承租原告的大亚湾龙光城北区××××××号房，租金每月7500元，于每月5日前支付。租赁期间，管理费、水电费、清洁费等由被告承担。合同第九条约定，从2018年12月1日起租金由7500元调整为8000元，从2019年12月1日起租金调整为8800元。租期开始后，被告经常拖欠租金及管理费，包括2018年9月、10月，2019年8月、9月、10月等月份租金及管理费，数额为43986元。原告于2019年10月18日向被告发出《催付租金告知函》，告知被告七日内付清所有欠款，逾期未支付，原告则解除租赁合同。原告于2019年10月22日通过短信、微信等方式向被告方发出催付租金和解除租赁合同的通知，被告均未履行交租义务，也未搬离房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告为了维护自身的权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》等的规定提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1、身份证，拟证明被告的信息，诉讼主体资格；2、房屋出租合同，拟证明：（1）被告承租原告的房屋，租金每月7500元，于每月5日前支付。租赁期间，管理费、水电费、清洁费由被告承担，（2）合同第九条约定，2018年12月1日起租金由7500元调整为8000元，自2019年12月1日起调整为8800元；3、银行卡交易明细清单（林秋英），拟证明被告向原告指定的银行账户支付租金和管理费，截止2019年10月31日拖欠原告租金及管理费43986元；4、催讨租金告知函、短信记录、微信记录、现场照片，拟证明：（1）原告与2019年10月18日向被告邮寄催付租金告知书，要求七日内支付租金及管理费，逾期支付则解除租赁合同，（2）原告通过手机短信、微信、现场贴催付租金告知函等多种方式向被告催付租金及管理费，并通知其解除合同，（3）被告自十一月其将租赁房屋锁住，既不联系原告，也不将钥匙返还原告；5、管理费缴纳表，拟证明原告向物业管理处每月缴纳248.94元的管理费。被告张剑锋未到庭参加诉讼，未提出答辩意见及证据。经审理查明：2017年12月原被告签订了一份《房屋出租合同》（文件NO：0000113），合同约定：一、原告同意将位于（惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区××××××号房之物业的房屋及其设备租给被告。二、租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。三、租金每月为人民币7500元；被告应于每月5日前向原告支付租金。原告有权收取现金，亦可要求被告将上述租金打入指定账号（开户行：中国农业银行，账户名：林秋英，账号：622*************177），于每月5日前支付。租赁期间，因使用该物业及相关设备所发生的管理费、水电费、清洁费等由被告承担。九、从2018年12月1日起租金由7500元调整为8000元，从2019年12月1日起租金调整为8800元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告2018年1月31日起前5次每次自行转账或通过钱冰飞转账给收款账户租金及各项费用7749元，2018年1月31日至2019年7月1日被告张剑锋分17次共向原告指定账户转账131992元，而后张剑锋未向原告支付租金，原告于2019年10月18日向被告张剑锋发出《催付租金告知函》并张贴在涉案房屋门口，要求被告于七日内支付所有欠款，否则解除租赁合同：“张剑锋：我方林灯、林佩芝与你方在2017年签订了《房屋出租合同》，约定你方承租我方的大亚湾龙光城北区××××××号房，租金应于每月5日前支付，你方承租后，数月延迟、少付支付租金，并拖欠2018年9月、10月，2019年8、9、10月等月份租金及管理费，欠付租金及管理费43986元，经我方多次催告，你方仍未支付。现我方郑重函告，请你方于收到告知之日起七日内支付所有欠款，逾期未支付，我方则解除租赁合同，届时你方应支付全部款项，并清场搬离租房，望审慎思之！”该告知函邮寄至大亚湾龙光城北区××××××号房被退回。另查明，涉案位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区××××××号的房屋产权登记在原告林灯、林佩芝名下，为两人共同共有。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后,原告向被告提供了房屋,被告应按约及时足额给付租金,按照合同约定,被告应于每月5日前向原告支付租金,然被告拖欠原告租金、管理费,在原告书面通知其限期交纳,否则应搬离租房的情况下,被告仍未支付,已构成违约,原告据此要求解除双方签订的《房屋出租合同》并要求被告腾房的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。原告于2019年10月18日通知被告在7日内交纳租金,否则解除合同,被告届期未能交纳,故协议解除时间为2019年10月26日。协议解除后,被告依法应将案涉房屋返还给原告。因案涉房屋至今仍由被告控制使用,故除被告所拖欠的2019年10月25日前的租金及管理费，被告还应向原告支付自2019年10月26日起至被告判决生效之日止的房屋使用费,标准可参照双方协议约定的租金标准予以确定。关于租金及管理费，根据原告的陈述及其提交的相关缴费清单及票据，原告主张的被告使用涉案房屋期间（2018年1月至2018年11月每月租金为7500元，2018年12月至2019年10月每月租金为8000元）应支付原告租金及物业管理费7749*11+8249*11=175978元，被告已支付131992元，欠付原告租金、物业管理费共计43986元。原告请求被告支付剩余租金及管理费43986元，本院予以支持。关于占有使用费，原被告约定“从2018年12月1日起租金由7500元调整为8000元，从2019年12月1日起租金调整为8800元”，原被告双方合同解除时的房屋租金为8000元/每月，被告应以8000元/每月的标准向原告支付从2019年10月26日起至判决生效之日止的占有使用费，原告请求被告以每月8000元的标准，支付占有使用费，本院予以支持，占有使用费的计算起止时间本院酌情调整为从2019年11月1日起至判决生效之日止。被告张剑锋经本院依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告林灯、林佩芝与被告张剑锋2017年12月签订的《房屋出租合同》（文件NO：0000113）于2019年10月26日解除；二、被告张剑锋于本判决生效之日起五日内将位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区××××××号房腾空交还原告林灯、林佩芝；三、被告张剑锋于本判决生效之日起五日内支付原告林灯、林佩芝拖欠的租金及管理费43986元；四、被告张剑锋于本判决生效之日起五日内向原告林灯、林佩芝支付从2019年11月1日起至判决生效之日止的占有使用费（占有使用费具体金额参照合同约定每月8000元计算）；五、驳回原告林灯、林佩芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099.65元，公告费560元，共计1659.65元，由被告张剑锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 林嘉伟审 判 员 钟丹燕审 判 员 王科丰二〇二〇年九月十七日法官助理 黄冬怡书 记 员 张肇晓