杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初2137号 原告（反诉被告）：陈金星,男,1962年4月29日出生,汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：黄婷，浙江润杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡乃霞,女，1973年12月29日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：黄荣，浙江民衡律师事务所律师。 原告陈金星与被告胡乃霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序。审理中，被告胡乃霞提出反诉，本院经审查后予以准许，将本反诉合并，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈金星及其委托诉讼代理人黄婷，被告（反诉原告）胡乃霞的委托诉讼代理人黄荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金星向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金30000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月21日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于杭州经济技术开发区××街道××路××号店铺出租给原告。租赁期限为2014年11月29日至2019年11月28日。第一年租金为100000元，并逐年做相应的递增。合同签订当日，原告将租金100000元、押金30000元交付被告。2018年，原被告协商一致变更了租赁场地及租赁时间，由原71号变更至81-83号，租赁期限变更为2014年11月29日至2020年1月27日，并重新签订了《房屋租赁合同》。原告一直按约履行合同至期满。期间原告按时交纳房租、水电费等，并已于2020年1月17日腾空了案涉店铺。原告要求被告退还押金，但被告以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告胡乃霞辩称：1.原告已构成违约，要求扣除押金并承担违约金。2015年11月29至2016年11月28日的租金100000元，原告延迟至2016年5月11日，且仅支付了80000元；2016年11月29日至2017年11月28日的租金，延迟至2016年11月10日，且仅支付了88000元；2017年11月29日至2017年11月28日的租金，延迟至2017年10月18日，且仅支付了131000元。2.原告在合同到期后，未及时注销营业执照，违反了合同的附随义务。 反诉原告胡乃霞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告扣除押金之后的违约金16800元（156000元×30%-30000元）；2.判令反诉被告赔偿反诉原告为维权支出的律师费2500元；3.判令反诉被告支付反诉原告2019年的垃圾清运费6767元；4.判令驳回反诉被告在本诉中的全部诉讼请求；5.判令本反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年11月，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租位于杭州经济技术开发区××街道××路××号××房。租赁期限为2014年11月29日至2019年11月28日。2018年8月，应反诉被告要求，反诉原告与其重新签订《房屋租赁合同》，以原价为反诉被告更换了更大面积的81-83号营业用房，并将租赁期限变更为2014年11月29日至2020年1月27日。按照新《房屋租赁合同》第三条第2款约定，租金支付期限与方式为合同签订时付清第一年租金，以后每年支付期限提前两个月，先付后用。逾期交纳租金、水电费超过30日的，反诉原告有权解除合同，并追收逾期租金及违约金。合同另约定反诉被告交纳履约保证金30000元，合同履行过程中无违约情形的，合同期满后30个工作日内退还；因反诉被告违约的，反诉原告有权直接从履约保证金中扣除。合同第八条第1款约定，租赁期间，反诉被告不按时支付租金的，反诉被告应按合同租金的30%支付违约金。反诉被告在租赁过程中，多次拖欠租金，本应于2015年9月30日前支付的租金100000元，截至2016年5月11日仅支付了80000元；本应于2016年9月30日前支付的租金120000元，截至2016年11月10日仅支付了88000元；本应于2017年9月30日前支付的租金156000元，截至2017年10月18日仅支付了131000元。另反诉被告尚欠反诉原告2019年1月1日至2020年1月27日的垃圾清运费6767元。双方签订的合同于2020年1月27日届满，但反诉被告直至2020年6月1日才完成注销，导致该处营业用房无法再次出租。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告陈金星辩称：1.反诉被告不存在违约情况，无需支付违约金及律师费。（1）根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行之日，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。反诉被告支付租金的时间为每年支付一次，提前两个月支付下一年租金，为定期发生的不同债务，每期租金的诉讼时效应自每期租金交纳届满之次日起分别计算，反诉原告主张的第二、三年的租金及违约金已过诉讼时效。（2）双方签订的合同履行期限较长，因此，在履行过程中会对有关内容进行相应变更。比如第四年，原租金为156000元，反诉原告给反诉被告优惠25000元，收据上也有写明。该年租金应于9月29日交清，反诉被告实际于10月18日交清，按合同约定，也仅需支付少量滞纳金。反诉被告经营餐饮生意，资金偶尔紧张，反诉原告给予一定的宽限期，且反诉原告也会在反诉被告店内消费，但不支付费用。由此看出，对于履行过程中的部分事项，双方已进行了处理。2018年12月1日，反诉原告与反诉被告签订了《协议书》，将合同延期至2020年1月27日及租金支付问题进行了约定，反诉被告按照《协议书》已履行相应的义务。因此，不存在违约的情况。2.关于注销营业执照的问题，并非合同约定的义务。且反诉原告与电子科技大学签订的合同于2020年1月27日到期，反诉原告无法再次出租店铺，故对反诉原告没有造成任何影响。3.关于垃圾清运费，反诉被告已于2019年4月交清。 本院经审理查明：2014年11月，陈金星与胡乃霞签订《房屋租赁合同》一份，约定陈金星向胡乃霞租赁位于杭州经济技术开发区××街道××街××号××楼××号营业用房租期自2014年11月29日至2019年11月28日，2014年11月19日至2014年11月28日为免租期。第一、二年租金为100000元，第三年租金为120000元，第三年租金为156000元，第五年租金为218400元。合同签订时付清第一年租金，以后提前两个月支付下一期租金。合同签订时还需支付押金30000元，履行过程中如无违约情况，合同期满后30个工作日内退还。如陈金星违约，胡乃霞有权直接从押金中扣除。陈金星不按时支付租金的，胡乃霞有权解除合同，收回房屋，并按合同租金30%收取违约金。合同另约定，租赁期内，陈金星逾期支付租金的，每逾期一天，按日租金的5%支付滞纳金。 因双方协商一致变更营业用房及租赁期限，2018年8月25日，陈金星与胡乃霞签订《房屋租赁合同》一份。约定陈金星向胡乃霞租赁位于杭州经济技术开发区××街道××路××楼××号，租赁期限为2014年11月29日至2020年1月27日，租金、押金约定同第一份《房屋租赁合同》，逾期支付租金违约金，每逾期一日，按年租金5%支付，合同另对其他权利义务作出约定。 2014年11月21日，陈金星向胡乃霞支付第一年租金100000元及押金30000元。第二年即2015年11月29日至2016年11月28日租金，按合同约定，应于2015年9月29日前付清，但陈金星分别于2015年11月2日支付23000元，于2015年11月29日支付25000元，于2015年12月30日支付6000元，于2016年1月20日支付3500元，于2016年4月12日支付13900元，后又支付8600元。胡乃霞于2016年5月11日出具收款收据一份，载明收到文津路71号一楼商铺租金捌万元，将上述每期支付金额备注于总金额后，并备注时间为2015年11月29日至2016年11月29日。第三年即2016年11月29日至2017年11月28日的租金，应于2016年9月29日前付清。2016年9月21日，胡乃霞向陈金星送达缴款通知书，要求支付租金88000元。陈金星于2016年9月28日及2016年11月10日共支付88000元。胡乃霞出具收款收据一份，载明收到文津路71号一楼商铺租金捌万捌仟元，并备注时间为2016年11月29日至2017年11月29日。第四年即2017年11月29日至2018年11月28日的租金，应于2018年9月29日前付清。2017年10月18日，胡乃霞出具收款收据一份，载明收到文津路71号商铺一楼租金131000元，备注时间为2017年11月29日至2018年11月29日一年，优惠25000元。 2018年12月1日，陈金星与胡乃霞签订《协议书》一份，约定胡乃霞出租给陈金星的营业用房，为方便出租，租期延至阳历12月底，陈金星需补齐两个月租金30000元，并在2019年6月支付。陈金星应在2018年12月30日前付清2019年阳历正月1日到农历12月30日全年租金218400元。2018年11月29日至2020年1月27日的租金，陈金星于2018年8月27日支付100000元，于2018年9月29日支付54000元，于2018年12月3日支付64400元，于2019年5月22日支付30000元。 合同履行期间，陈金星定期向胡乃霞支付水电费等。每月水电费金额基本为1000余元。2019年4月，陈金星向胡乃霞转账7974元。 另查明，胡乃霞为本案诉讼支出律师费2500元。 上述事实由原告提交的《缴款通知书》《协议书》、中国农业银行个人交易明细，被告提交的委托代理合同，原被告提交的《房屋租赁合同》两份、收据以及当事人庭审陈述所证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、陈金星是否应按合同约定租金的30%向胡乃霞支付违约金；二、陈金星是否需要支付胡乃霞2019年的垃圾清运费；三、陈金星是否需要承担胡乃霞为诉讼支出的律师费。 针对焦点一，胡乃霞认为陈金星逾期支付租金，应按合同约定支付违约金；陈金星认为其并未违约，无需承担违约金；即便陈金星逾期支付租金，按合同约定也仅需支付少量的滞纳金，但第二、三年的滞纳金已过诉讼时效。本院认为，首先，双方签订的两份《房屋租赁合同》，对解除合同及逾期支付租金的违约责任分别作出了约定。胡乃霞主张按合同租金的30%支付违约金的反诉请求，系基于2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》第七条第7项及第八条第4项的约定，但上述约定系因逾期支付租金导致合同解除的违约金。胡乃霞并未因陈金星逾期支付租金而行使合同解除权，故该条款并不适用于本案。但陈金星确实存在逾期支付租金的违约行为，第二、三年度逾期支付租金违约金已过诉讼时效，但第四年度逾期支付租金违约金，陈金星未提出诉讼时效问题，并认为可参照合同约定少量支付滞纳金。本院结合合同约定及陈金星的答辩，酌情认定陈金星支付胡乃霞第四年逾期支付租金违约金1500元。 针对焦点二，胡乃霞认为陈金星于2019年4月支付的7974元为2019年2、3、4月的水电费；陈金星认为上述费用中已包含垃圾清运费6767元。本院认为，双方对于垃圾清运费的金额为6767元无异议，但对是否已经支付产生异议。从陈金星以往每月支付的水电费金额看，2019年2月至4月的水电费高达7974元的可能性不大，陈金星已支付垃圾清运费6767元具有高度可能性。 针对焦点三，胡乃霞认为陈金星违约，应承担律师费；陈金星认为其并未违约，无需承担律师费。本院认为，2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》约定了陈金星违反合同义务应承担律师费等。本案本诉系因胡乃霞未退还陈金星押金而引起，胡乃霞认为陈金星违约而提起反诉，本院结合陈金星的违约行为及胡乃霞的诉请主张，酌情认定陈金星支付胡乃霞律师费1000元。 综上，扣除违约金1500元及律师费1000元后，胡乃霞需退还陈金星押金27500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡乃霞于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陈金星押金27500元； 二、驳回原告（反诉被告）陈金星其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）胡乃霞其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费275元，由被告胡乃霞负担；反诉案件受理费226元，由反诉原告胡乃霞负担204元，由反诉被告陈金星负担22元。原告（反诉被告）陈金星于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告（反诉原告）胡乃霞于本判决书生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕瑜岚 二〇二〇年九月十五日 书记员  汤 斌 *ArabicDash *ArabicDash