文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初1247号原告：江苏钟吾律师事务所，统一社会信用代码31320000559294222C，住所地宿迁市金田•湖畔春天一号。法定代表人：林勇。委托诉讼代理人：王磊、张凤梅，江苏钟吾律师事务所律师。被告：宿迁市金田湖畔春天业主委员会，住所地宿迁市宿城区黄河南路18号。负责人：周天柱，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：侍闯，江苏正四方律师事务所律师。原告江苏钟某师事务所（以下简称钟某所）与被告宿迁市金田湖畔春天小区业主委员会（以下简称金田业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告钟某所的委托诉讼代理人张凤梅、被告金田业委会的委托诉讼代理人付闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某所向本院提出诉讼请求：1、撤销2018年7月7日被告作出的关于金田湖畔春天小区1号楼电梯分流的决议。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月，原告承租宿迁市宿城区金田湖畔春天小区1号楼614号、615号、616号、617号、618号、619号房屋，租期自2016年11月12日至2036年11月12日。被告是该小区的业主委员会。2018年7月7日，被告作出决议：1号楼的五部电梯中，1#电梯（即西侧从南往北数第一部电梯）为20-26层使用，2#、3#、5#电梯为共同商业无障碍使用，4#电梯（即东侧从南往北数第二部电梯）作为住户业主专用，设置电梯卡。被告作出决议后，案涉小区的物业公司随即在电梯中安装控制装置，限制原告和其他业主正常使用电梯，并将部分电梯设置成个别业主独占使用。原告认为电梯属于建筑物内共有部分，由全体业主共有和共同管理，电梯如何使用也应当由全体业主共同决定，业主委员会无权决定。另外，被告决定将部分电梯设置成个别业主独占使用，由于一号楼人流量大，该决议己经严重影响业主对电梯的使用。现特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告金田业委会辩称：一、原告是在其知道被告作出决定之日起一年之后提起本案诉讼。原告于2018年8月21日签收了（2018）苏1302民初1109号一案上诉状，此时原告已经知道被告作出的关于金田湖畔春天小区1号楼电梯分流决议，原告应在知道后一年内请求法院依法撤销该决定。根据本案诉状副本记载的时间，原告是在2019年11月25日之后才向人民法院提起诉讼，原告并未在其知道被告作出决定之日起一年内行使撤销权。二、被告的决定符合物权法等法律、法规的相关规定。被告有权代表全体业主对建筑物共有部分的附属设施进行管理和维护。对金田湖畔春天小区1号楼电梯分流使用的安排兼顾了商业经营者的使用与住户业主的人身、财产安全和安宁生活的需要，符合广大业主的意愿，具有合理性，并未侵犯原告的合法权益。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告钟某所租赁宿迁市宿城区金田湖畔春天小区1号楼614号、615号、616号、617号、618号、619号房屋，租期为20年，即2016年11月12日至2036年11月12日。被告金田业委会于2018年5月31日向宿迁市房地产管理处备案登记。该委员会委员共有7人，另有候补委员2人。2018年年7月7日，金田业委会召开会议，委员共6人参会形成《会议纪要》，参会人员均签字同意：1号楼商业业态为宾馆、教育培训、零散住户，入住群体复杂，出入频繁，根据各楼层运行情况，减少等待时间、分散人流，合理使用电梯，确定1号楼电梯继续分流使用；1#电梯为20-26层使用；2#、3#、5#电梯为共同商业无障碍使用，4#电梯（即东侧从南往北数第二部电梯）作为住户业主专用，设置电梯卡。另查明：（2018）苏1302民初1109号钟某所诉案外人宿迁金泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，于2018年8月5日作出判决。钟某所不服该判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院立（2018）苏13民终4628号案件。2018年12月27日，该案听证中，宿迁金泰物业管理有限公司向法院提交了上述《会议纪要》进行质证。原告于2019年11月27日向本院提起诉讼提出上述诉讼请求，本院立（2019）苏1302诉前调4304号案件，未调解成，转为本案审理。原告对上述决议不予以认可，因而成讼。以上事实有有房屋租赁协议书、不动产权证、宿迁市业主委员会备案表、会议纪要、听证笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”据此，物业使用人享有相应的权利，但该权利来源于法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，即专属于业主自身的权利不及于物业使用人，专属于业主自身以外的权利，扩张适用于物业使用人。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可以看出，物业使用人撤销业主大会或业主委员会作出决定的前提为该决定侵害了其合法权益，否则该诉权专属于业主。现原告钟某所作为案涉金田湖畔春天小区的物业使用人于2018年12月27日知道被告金田业委会关于涉案电梯使用安排的决定，于2019年11月27日向本院提起诉讼，其行使撤销权未超过一年，原告钟某所有权向本院提起诉讼。关于案涉决定是否侵害原告钟某所的合法权益，本院认为被告金田业委会关于电梯分流使用的安排兼顾了商业经营者的使用与住户业主的人身、财产安全和安宁生活需要，符合广大业主的意愿，具有合理性，并非侵害钟某所的合法权益。没有不受限制的权利，任何权利的行使都应当受到一定的限制。案涉小区1号楼为商住两用，包括涉案小区电梯等附属设施在满足商业业主与承租人经营使用的同时，也应适当兼顾住户的人身、财产安全和为住户提供安宁的生活环境。被告金田业委会作出的决定对涉案五部电梯分流使用的安排中，有三部电梯是无限制使用，另两部电梯基于减少外来人员对业主与承租人的打扰，保护业主人身、财产安全和为业主提供安宁生活环境而作必要限制，既为包括钟某所在内的商业业主与承租人提供了能够使用的电梯，又兼顾了住户的需求，故该电梯分流使用的安排具有合理性，并未损害钟某所在内的商业业主与承租人的合法权益，钟某所不能只基于自身利益考虑而忽视住户人身、财产安全及安宁生活环境的需求，而要求涉案五部电梯全部对其开放，故对其请求不应支持。综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏钟吾律师事务所的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告江苏钟吾律师事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  姚长萍人民陪审员  夏红羽二〇二〇年九月十日法官助理翁荣荣书记员刘婷婷