西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初9237号原告：中国民生银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区楼。负责人：薛文才，系该分行行长。委托诉讼代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁娟娟，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被告:李东林，男，汉族，1981年4月2日出生，住西安市，身份证号：610XXXXXXX********。被告:何佩莲，女，汉族，1988年1月1日出生，住西安市，身份证号：452XXXXXXX********。被告：陕西龙天投资置业有限公司，住所地：西安市经开区北侧。法定代表人：王强，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑艳梅，女，汉族，1987年7月30日出生，住西安市未央区，系该公司员工。原告中国民生银行股份有限公司西安分行（以下简称“民生银行西安分行”）与被告李东林、何佩莲、陕西龙天投资置业有限公司（以下简称“龙天公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行西安分行委托代理人刘威、被告李东林、被告龙天公司委托诉讼代理人郑艳梅到庭参加诉讼，被告何佩莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告民生银行西安分行诉称，2017年2月15日，原告与被告李东林、何佩莲签订《个人购房/车位借款及抵押合同》（编号为：个房贷字第112092017331481号），约定原告向被告李东林发放贷款共计480000元，用于支付被告李东林、何佩莲购买的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称案涉房屋），借款期限为2017年2月23日至2047年2月23日。在此期间根据合同约定被告李东林选择按月等额本息的还款方式进行还款。为保证上述借款合同的顺利履行，2017年2月15日原告与被告李东林、何佩莲签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告李东林、何佩莲将其购买的案涉房屋进行抵押，在被告违约时原告有权提前处分抵押物实现抵押权，并以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。并于2017年3月13日在西安市房屋管理局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（编号：市房预抵字201703804497号）。为了保证上述《个人购房/车位借款及抵押合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的顺利履行，原告与被告龙天公司签订《房屋按揭合作协议》（编号：民西按项2015-10号）及《最高额保证合同》（编号：民西银按高2015-04号），约定被告龙天公司对原告就《房屋按揭合作协议》项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的连带责任保证。合同签订后，原告依约于2017年2月24日向被告李东林发放借款480000元。2017年3月10日被告李东林根据约定开始向原告偿还借款，但被告李东林未按约足月足额偿还借款，2018年11月10日开始，被告未予还款。经原告多次催要，被告仍未还款，原告无奈于2019年8月23日宣布贷款提前到期，并依照合同约定的送达地址通过陕西省西安市公证处分别向被告李东林、何佩莲、龙天公司公证送达了《贷款提前到期通知书》。宣布贷款提前到期后，被告李东林、何佩莲、龙天公司未按照合同约定履行还款义务。截止2020年3月4日，被告李东林、何佩莲尚欠原告借款本金468301.64元、利息34574.96元、罚息2533.92元，违约金24000元。为维护原告合法权益，现诉至法院请求依法判令：1.被告李东林、何佩莲归还原告借款本金468301.64元、利息34574.96元、罚息2533.92元，违约金24000元（利息、罚息暂计算至2020年3月4日)及从2020年3月4日至债务实际清偿完毕之日的利息、罚息和实现债权的其他费用；2.被告李东林、何佩莲以其提供的抵押房产即西安市XX区XX城XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋承担抵押担保责任，原告对该抵押房产拍卖、变卖等处置所得价款优先受偿；3.被告陕西龙天投资置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；4.诉讼费用由被告承担。被告李东林辩称，从原告处借款属实，认可原告的诉讼请求，但被告还款能力有限，希望能和原告协商解决。被告何佩莲经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告龙天公司辩称，希望和原告庭外和解，如被告履行担保责任，则有权向被告李东林、何佩莲追偿。经审理查明，2017年2月15日，原告（乙方）与被告李东林、何佩莲（甲方）签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，该合同约定“原告为被告李东林提供购房贷款480000元，借款期限360个月，自2017年2月23日起至2047年2月23日止，利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，确定为年利率5.145%，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同贷款利率在中国人民银行基准利率调整后次年一月一日适用新的同期贷款基准利率；本合同逾期利率、罚息利率为本合同的贷款利率基础上加收50%确定；贷款480000元甲方授权乙方以甲方购房款的名义一次性划入陕西龙天投资置业有限公司账户；为担保本合同项下的房屋借款，甲方以西安市XX区XX城XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋提供抵押担保；如甲方不履行或不完全履行本合同约定的义务，均构成违约，甲方应按照5%向乙方支付违约金；甲方选择按月等额本息还款方式分次还本付息;如甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论担保人是否已代为清偿），乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任；本合同首页所列各方的地址为约定送达地址，如采用挂号邮寄方式，文件或通知在投邮后第4日即视为送达和收到之日，如采用专递方式，专递人员将上述文件或通知送达收件人地址之日，即视为送达和收到之日，如联系方式之任何一项发生变更，相关方应在变更后5日内将更改后的联系方式按本条的约定书面通知对方”。2017年2月15日，原告与被告李东林、何佩莲签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告李东林将其购买的被告龙天公司开发的案涉房屋进行抵押，在被告李东林违约时原告有权提前处分抵押物实现抵押权，并以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；2017年3月13日，原告与被告李东林就案涉房屋在西安市不动产登记局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，案涉房屋至今未办理抵押登记及取得他项权利证书。另查明，2015年8月21日，原告（甲方）与被告龙天公司（乙方）签订《房屋按揭合作协议》及《最高额保证合同》，合作协议约定被告龙天公司对原告就《房屋按揭合作协议》项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的连带责任保证，保证范围包括借款人在具体借款合同项下全部的借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及其他一切应付款项，保证期间为借款合同签订之日起至借款合同项下抵押房产办理完毕有效所有权证书及他项权利证并交于原告之日止。保证合同约定为确保主合同债务人与原告主合同的履行，被告龙天公司自愿为主合同项下的债务提供最高债权额为90000000元的连带保证责任，阶段性连带责任保证自主合同签订之日起至主合同项下抵押房产办理完毕有效所有权证书及他项权利证并交于乙方之日止。再查明，2017年2月24日，原告依合同约定向被告李东林指定账户支付480000元。2018年10月11日之后被告未再还款。2019年10月28日，原告依照合同约定向被告李东林、何佩莲、被告龙天公司邮寄送达贷款提前到期通知书，并对上述送达行为在西安市公证处进行保全证据公证。截止2020年3月4日，被告李东林、何佩莲尚欠原告借款本金468301.64元、利息34574.96元、罚息2533.92元。上述事实，有《个人购房／车位借款及抵押合同》、《西安市房地产抵押合同》、《最高额保证合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、个人借款凭证、还款明细表、扣款回单、公证书及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，原告与被告签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》、《西安市房地产抵押合同》、《房屋按揭合作协议》、《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效应受法律保护，各方当事人均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告李东林、何佩莲发放贷款48万元，被告应按约及时偿还贷款本息，但被告自2018年10月11日起未按约还款，该行为已构成违约，依据合同约定，原告有权提前宣布贷款到期并要求被告偿还借款本息，故原告要求被告偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付24000元违约金，因合同约定如被告违约，应按照5%向原告支付违约金，故原告要求被告支付24000元（480000元×5%＝24000元）违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告李东林、何佩莲与原告仅办理案涉房屋的抵押预告登记，因抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先序位的债权，预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。作为不动产物权的抵押权，依照法律规定应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，其发生效力的时间应自记载于不动产登记薄时开始，本案中抵押物仅作抵押预告登记，故原告主张就抵押预登记的房产折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿请求的证据不足，本院不予支持。被告龙天公司对被告李东林、何佩莲的上述借款自愿提供连带保证责任，且尚在保证期内，原告诉请的债权未超过被告龙天公司提供的最高额保证范围，故原告要求被告龙天公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，于法有据，本院予以支持。因原告提交办理本案公告产生的费用260元票据，但未提交实现债权产生费用的其他相关证据，故本院仅支持公告费260元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李东林、何佩莲于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司西安分行借款本金468301.64元、利息34574.96元、罚息2533.92元，违约金24000元，共计529410.52元（截止2020年3月4日），并按合同约定支付自2020年3月5日起至债务实际清偿之日产生的利息及罚息；二、被告陕西龙天投资置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告陕西龙天投资置业有限公司在承担偿还责任后，有权向被告李东林、何佩莲追偿；三、驳回原告中国民生银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9094元、公告费260元，由被告李东林、何佩莲、被告陕西龙天投资置业有限公司共同负担。因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 王 华审判员 李 漾审判员 申国英二〇二〇年九月十四日书记员 陈 涵打印：相丽华校对：焦阳宁20**年月日送达1