重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初916号原告：重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司，住所地：重庆市渝**金石大道**，统一社会信用代码：91500112739827719F。负责人：邓颖。委托诉讼代理人：王剑，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张壤，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆永恩商贸有限公司，，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街****统一社会信用代码：9150010766359206XK。法定代表人：王兴福。原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司诉被告重庆永恩商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员汤雪梅、杨莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司的委托诉讼代理人张壤到庭参加了诉讼。被告重庆永恩商贸有限公司经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司诉称，2019年4月1日，原、被告签订了《店铺租赁合同》，被告将位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街1号营业用房出租给原告，并出具《承诺书》对该房屋拥有合法的租赁权。原告按约定向被告支付了房屋租金、合同保证金及空调使用押金，同时对房屋进行了装修。2019年8月30日，重庆市九龙坡区规划和自然资源局出具《限期拆除违法建筑决定书》，认定涉案房屋系擅自修建的构筑物，属于违章建筑。后涉案房屋于2019年9月6日拆除。现原告起诉来院，请求法院判令：确认涉案《房屋租赁合同》无效，被告返还原告租金262500元、合同保证金5万元、空调使用押金3000元；被告赔偿原告装修损失费243372元（以实际损失为准）；被告支付以315500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月31日起计算至全部清偿之日的利息；被告支付以243372元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月31日起计算至全部清偿之日的利息；被告承担本案诉讼费。被告重庆永恩商贸有限公司未向本院提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，2018年4月1日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《店铺租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街1号亭营业用房出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月1日至2022年4月30日；甲方定于2019年4月1日向乙方交房；2019年4月1日前，乙方向甲方支付第一年租金45万元；免租期1个月，自2022年4月1日至2022年4月30日，免租期期间甲方免收乙方租金，水电费、物业管理费等由乙方自行承担；乙方应向甲方支付履约保证金5万元，合同期满，乙方结清应交费用后，甲方在乙方交还场地当天将履约保证金无息退还；甲方保证对此房屋拥有合法使用权，不存在任何权属、债权债务争议，如因此类型原因造成乙方不能正常经营，甲方承担违约责任；甲方当方提前解除合同或因甲方违约而导致本协议终止的，甲方应向乙方支付乙方装修剩余残值金额作为违约金，同时，甲方应退还乙方预交租金、履约保证金、未分摊完毕的其他费用。合同签订后，原告向被告支付了保证金5万元、第一年租金45万元、空调使用费3000元。2019年5月20日，原告承租店铺后因装修临时占用道路，报请重庆市九龙坡区杨家坪商圈管理办公室审批同意。2019年5月22日，原告与重庆色格装饰工程有限公司签订了《天友乳业杨家坪天友生活店装修工程合同》，由色格公司为原告承租的店铺装修，合同约定工程暂定价243372元。原告于2019年7月9日向色格公司支付了170360.4元（243372元×70%）。审理中，原告出具了色格公司于2019年12月18日出具的发票，金额为84470.6元，原告称装修工程最终价款为254831元，原告验收装修后向色格公司支付了尾款84470.6元。2019年6月16日，被告向原告出具《承诺书》，明确其对涉案店铺拥有合法的租赁权，所提供的资料真实、合法、有效，在租赁期间由被告原告导致原告不能正常经营的，被告愿赔偿相关损失并承担违约责任。2019年8月30日，重庆市九龙坡区规划与自然资源局向重庆市九龙坡区杨家坪商圈管理办公室出具了《限期拆除违法建筑决定书》，要求重庆市九龙坡区杨家坪商圈管理办公室将包括涉案店铺在内的违法建筑拆除。2019年12月5日，原告委托北京德恒（重庆）律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告返还租金262500元（2019年9月1日至2020年3月31日）、合同保证金5万元、空调使用押金3000元，并赔偿原告装修损失25万元（以实际损失为准）。被告于2019年12月9日向北京德恒（重庆）律师事务所回函，称对被告应退还的租金262500元（2019年9月1日至2020年3月31日）、合同保证金5万元、空调使用押金3000元均无异议，但因被告遇到资金困难，不能及时支付，同时，根据租赁合同约定“如政府及相关部门针对该商铺经营户的商业补偿由承租方享有，赔偿金额按当地拆迁规定计算”，故若取得政府及相关部门补偿，被告将所有补偿全部转移给原告。审理中，原告称2019年8月30日接到拆除通知后，原告就将店铺内的物品搬离，后涉案店铺于2019年9月2日被拆除。上述事实，有当事人的陈述、店铺租赁合同、委托书、转账凭证、保证金收据、空调使用押金、承诺书、装修合同、装修合同转账凭证、施工审批表、支付凭证、发票、限期拆除违法建筑决定书、律师函、回函、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案中，被告出租给原告的涉案店铺未取得建设工程规划许可证，且被重庆市九龙坡区规划与自然资源局认定为违章建筑，故原、被告于2018年4月1日签订的《店铺租赁合同》无效。关于原告请求被告返还的被告返还原告2019年9月1日起的剩余租金262500元、合同保证金5万元、空调使用押金3000元的问题，本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》因被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证导致无效，被告应当将前述费用返还原告，现被告在回函中亦同意返还前述费用，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。前述款项被告应当于2019年9月1日前退还，至今未退还原告，对原告造成了一定的资金占用损失，故本院酌情认定资金占用损失（以315500元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，自2019年9月1日计算至付清之日）。关于原告请求被告赔偿装修损失费243372元以及利息的问题，本院认为，原告承租店铺后因装修店铺产生装修费用243372元，但原、被告签订的《店铺租赁合同》因被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证导致无效，造成原告投入的装修未能按照合同期间使用至2022年4月30日，而仅仅使用店铺5个月，综合考虑本案情况，本院酌情认定被告向原告赔偿装修损失215000元。前述装修损失并被告应当退还的款项，故本院对原告请求的利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司与被告重庆永恩商贸有限公司于2019年4月1日签订的《店铺租赁合同》无效。二、被告重庆永恩商贸有限公司于本判决生效后十日向原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司退还租金、合同保证金、空调使用押金共计315500元。三、被告重庆永恩商贸有限公司于本判决生效后十日向原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司支付资金占用损失（以315500元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，自2019年9月1日计算至付清之日）。四、被告重庆永恩商贸有限公司于本判决生效后十日向原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司赔偿装修损失215000元。五、驳回原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9389元、公告费560元，合计9949元，由原告重庆市天友乳业股份有限公司销售分公司负担284元，被告重庆永恩商贸有限公司负担9665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 飞人民陪审员  汤雪梅人民陪审员  杨 莉二〇二〇年九月十七日书 记 员  边 媛