北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33104号原告（反诉被告）：德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王德龙，总经理。委托诉讼代理人：李治强，男，1977年3月8日出生，汉族，德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司行政经理，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：樊俊林，男，1954年4月4日出生，汉族，无业，住内蒙古呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：王月清，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司（以下简称德龙公司）与被告（反诉原告）樊俊林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德龙公司委托诉讼代理人李治强，樊俊林委托诉讼代理人王月清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年7月21日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编码为BJZL1390435）于2020年3月26日解除；2、判令樊俊林退还剩余租金42500元及押金35000元；3、判令樊俊林支付代缴物业费25290元。事实和理由：经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，我方与樊俊林于2018年7月21日签订《北京市房屋租赁合同》，樊俊林将北京市朝阳区紫玉东路1号642号房屋（以下简称涉租房屋）出租给我使用，租赁期限自2018年9月11日至2020年9月10日，月租金35000元，押一付六，物业费由樊俊林承担。签约后，我方依约支付租金至2020年3月10日。后因新冠病毒疫情原因导致我方经营困难，双方协商延期支付租金，我方于3月20日向樊俊林支付租金6万元。但樊俊林仍坚持一次性支付剩余租金，否则收回房屋，并于3月24日和3月25日到涉租房屋与我方工作人员发生争执，严重扰乱我方生产经营活动。后樊俊林要求我方于3月28日搬离房屋，我方只能被迫停工。另，我方曾于2019年12月3日和12月23日代樊俊林交纳物业费25290元。因不可抗力导致合同无法正常履行，请求依法确认合同解除并退还剩余租金、押金及代缴物业费。樊俊林辩称并提出反诉请求：1、判令德龙公司支付违约金35000元；2、判令德龙公司支付垫付电费3500元；3、判令德龙公司支付我因往返北京产生的交通费、住宿费11771.5元。事实和理由：本次疫情虽系不可抗力，但涉租房屋并未因疫情导致不能使用，德龙公司以不可抗力为由拒不支付租金并单方解除合同，属于违约行为。我分别于2020年3月29日、4月12日两次到京与德龙公司协商未果，2020年4月27日再次到涉租房屋内查验发现德龙公司已经搬离，双方未进行房屋交接，我认为租赁合同于2020年4月28日解除。不同意退还剩余租金及押金，依据合同约定，德龙公司提前退租应当提前30日通知我方，并按月租金100%支付违约金，原告并未提前通知，应当再计算一个月租金弥补损失。我认可原告代缴物业费的事实，同意支付物业费。另，德龙公司构成违约，应当依约支付违约金并赔偿损失。我方为德龙公司支付电费3500元，应予给付，故提起反诉，望判如所请。德龙公司针对反诉辩称：新冠疫情构成不可抗力，不同意支付违约金并赔偿损失。我方于2020年3月28日搬离房屋时，物业公司查看过电表，支付了购电费341元结清了费用，如果欠费是不允许我方搬离的，不存在垫付电费情况，不同意樊俊林的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月21日，甲方（出租方）樊俊林与乙方（承租方）德龙公司签署《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL1390435），租赁房屋系涉租房屋，租赁用途系居住。租赁期限自2018年9月11日至2020年9月10日，双方应于2018年9月11日办理房屋交付手续，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡视为交付完成。月租金35000元，押一付六，支付时间分别为2018年7月15日、2019年3月4日、2019年9月4日、2020年3月4日。押金35000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣抵应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。物业费用由甲方承担。租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。德龙公司于2018年7月24日支付押金35000元及租金21万元，于2019年3月12日支付租金21万元，于2019年9月5日支付租金21万元。经询，双方均确认德龙公司租金付至2020年3月10日，后德龙公司于2020年3月20日支付租金6万元。关于合同解除，德龙公司表示受疫情影响资金周转困难，双方协商免租一个月，后樊俊林收到6万元租金后不同意免租，双方于2020年3月28日到涉租房屋内进行查验后办理了交接手续，所有涉房费用全部结清，租赁合同于当日解除。就此，德龙公司提交2020年3月28日购电收据、2020年3月29日搬运服务费发票、2020年4月7日燃气费发票等为证。对此，樊俊林表示德龙公司迟延支付租金，樊俊林于2020年3月29日、4月12日分别两次到京协商均未果，涉租房屋仍由德龙公司使用，后于4月27日到涉租房屋查看时，德龙公司已经搬走，双方未办理房屋交接，租赁合同于2020年4月28日解除。关于各项费用，双方均确认德龙公司代樊俊林交纳物业费25290元，樊俊林同意给付但称应更改物业费发票抬头为个人。就电费，德龙公司表示2020年3月28日交接房屋当日查验电表，交纳341元已经全部结清，据此提交购电收据为证；樊俊林表示欠付电费3500元，其于2020年4月29日支付，就此提交购电收据、物业公司证明为证。就往返损失，樊俊林表示往来北京协商沟通支出交通费及住宿费，就此提交火车票购买记录单、住宿费发票为证；对此，德龙公司不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，德龙公司与樊俊林签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。依据合同约定，德龙公司应于2020年3月4日支付下期租金并履约至2020年9月10日。但结合查明事实可知，德龙公司搬离涉租房屋，提前解除合同。就此，德龙公司以疫情作为不可抗力予以免责抗辩，但德龙公司租赁用途系居住，疫情及疫情防控措施并未对涉租房屋的适租性造成实质性障碍，并不必然导致合同无法履行，德龙公司事实上亦居住使用涉租房屋。德龙公司因疫情影响引发的资金困难并不构成对于涉案租赁合同的免责抗辩，樊俊林依约要求德龙公司支付违约金理由正当，本院予以支持，以德龙公司已付押金扣抵违约金予以处理。关于合同解除，德龙公司主张于2020年3月28日搬离房屋并办理交接手续，但其提交之交费收据及搬家发票，并不能证明已经通知樊俊林搬离房屋或双方办理完毕房屋交接手续，亦不能证明双方就租赁合同解除达成合意，应承担举证不利后果。依据合同约定，提前退租应提前30日通知对方，德龙公司单方搬离房屋的行为不必然发生合同即时解除的法律效果。樊俊林表示查看房屋时德龙公司已经腾退，认可房屋租赁合同于2020年4月28日解除，本院不持异议，对此予以确认。根据已付租金核算，本院酌情判处樊俊林退还德龙公司租金4000元。关于相关费用，樊俊林认可并同意支付德龙公司代缴物业费，本院不持异议。关于电费，樊俊林所述情况符合物业公司证明、购电收据等在案证据指向，本院予以采信，判决德龙公司给付樊俊林电费3500元。另，樊俊林要求德龙公司支付到京协商发生的交通费及住宿费于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司与被告（反诉原告）樊俊林签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL1390435）于二〇二〇年四月二十八日解除。二、被告（反诉原告）樊俊林于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司租金四千元。三、被告（反诉原告）樊俊林于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司代缴物业费二万五千二百九十元。四、原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）樊俊林电费三千五百元。五、驳回原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）樊俊林的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司负担887元（已交纳），由被告（反诉原告）樊俊林负担263元（德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司已交纳，樊俊林于本判决生效之日起七日内给付德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司）。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）樊俊林负担500元（已交纳），由德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司负担25元（樊俊林已交纳，德龙智能投顾（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付樊俊林）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年九月九日书记员 李剑奇