江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初1849号原告：张鹿，男，1971年2月14日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。原告：章平花，女，1971年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所实习律师。被告：南京蓝敏置业有限公司，住所地南京市溧水经济技术开发区机场路**。法定代表人：刘春平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，江苏同心园律师事务所律师。原告张鹿、章平花与被告南京蓝敏置业有限公司（简称蓝敏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。张鹿及二原告委托诉讼代理人章熙林、魏雅雯,蓝敏公司委托诉讼代理人杨志兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹿、章平花向本院提出诉讼请求：判令被告蓝敏公司支付违约金46336.07元。事实和理由：原、被告双方于2016年12月17日签订一份《商品房预售合同》，约定由原告预购被告位于江苏省南京市溧水区房屋一套，合同总价款为791021元，约定的交房时间为2018年2月1日。合同签订后原告履行完毕付款义务，被告未在约定时间内交房，直至2019年1月15日才发出交房通知，该行为构成违约，依法应支付原告违约金。被告共计违约11个半月，违约一年按照房款的六个点计算，违约金为45510.80元。原告多次要求被告承担违约责任支付违约金，被告均置之不理，故为维护原告合法权益，诉至法院。被告蓝敏公司辩称，商品房预售合同中约定蓝敏公司交付房屋时间为2018年2月1日。蓝敏公司实际原告交房时间确实迟延，但这一行为不是蓝敏公司造成的，而系不可抗力。不可抗力，是指订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,包括政府行为等。因不可抗力不能履行合同的，免除法律责任。现有证据证实：自2015年11月至2018年12月31日，因政府环境质量保证等要求，蓝敏公司施工的工程政策性停工累计425天。正是由于政策性停工，导致蓝敏公司迟延向客户交付房屋，而这一不可抗力的原因，对于蓝敏公司是免除法律责任的，即蓝敏公司不应当因政策性停工而迟延交房而应当向业主支付迟延交房违约金。此外，张鹿、章平花实际领取房屋的时间是2018年10月1日,应以实际交房时间为准。请求法院查明事实基础上驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月17日，张鹿、章平花（乙方）与蓝敏公司（甲方）签订《商品房预售合同》,合同约定：蓝敏公司预售给张鹿、章平花位于溧水区的房屋，房屋总价为791021元。第六条第一款：甲方应于2018年2月1日前交付商品房；第二款：商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款：甲方迟延交付商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金。第十条第一款：商品房具备第六条第二款约定的条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件二款：甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；第三款：甲、乙双方签署商品房交接单、交接钥匙后即为交付；第四款：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天10元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。合同还就其他事项作出约定。上述合同签订后，原告陆续向被告支付了购房款共791021元。2018年10月1日，章平花在物业管理处接收了案涉房屋并在《业主装饰装修施工申报登记表》中签字。2019年1月15日，蓝敏公司向各业主邮寄发出《交房通知书》，通知各业主于2019年1月15日至2019年1月18日携带相关手续办理房屋物业的交付手续。原告认为被告逾期交房，故提起诉讼。另查明，案涉万景佳苑项目工程于2015年10月8日开工建设；于2018年9月6日由监理单位组织竣工初验；于2018年12月11日由建设单位组织工程竣工联合验收，验收合格；于2018年12月12日取得《竣工验收备案表》，备案机关同意工程竣工验收备案。2018年12月11日，案涉房产项目工程取得《建设工程规划核实合格书》，2018年12月12日，案涉房产项目取得《房屋面积测算成果报告》。庭审中，被告蓝敏公司认为迟延交房系因政策性停工，为不可抗力。被告提供了多份政府文件及监理日志，拟证实因政策性停工影响工期454天。被告所提供的政策性停工相关证据可分为下列四组：一、关于国家公祭日、中考、高考期间建设工程环境的管控的文件：溧建字〔2015〕32号、溧建字〔2016〕90号、宁政传〔2017〕134号；二、关于市、区冬春季节大气环境质量保障的管控的文件：宁政发〔2015〕225号、溧建字〔2015〕69号、宁政传〔2016〕72号、溧政发〔2017〕185号、溧政办发〔2018〕158号；三、其他会议或活动环境空气质量保障的文件：溧建字〔2016〕54号、宁政传〔2017〕40号、溧政办发〔2018〕157号；四、监理日志（停工专用登记），显示案涉工程应有关部门通知共停工65天。原告对被告提出的停工期间不予认可，不同意予以扣减停工天数。本院结合被告提供的第二组和第四组证据认定，案涉万景佳苑项目工程因2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工4天（2015年11月26日至11月29日）；因冬春季节大气环境质量保障管控停工11天（2017年11月5日至11月9日、2017年12月3日至12月8日）。结合被告提供的第三组和第四组证据认定，案涉工程因G20峰会期间扬尘管控停工8天（2016年8月31日至9月7日）、因江苏发展大会环境空气质量保障停工6天（2017年5月17日至5月22日），以上共计29天。除此以外，监理日志中其余36天停工原因均记载为国家公祭日及中考、高考。经查，南京市溧水区住房和城乡建设局发布的《关于印发南京市溧水区冬春季节建设工程大气环境质量保障管控方案的通知》（溧建字〔2015〕69号）载明：“第一阶段：2015年11月26日11月29日，全区范围内建设工程全部停工，对停工工地采取防尘降尘措施，混凝土企业停产。保障2015年南京国际马拉松赛事空气质量。”南京市溧水区城乡建设局发布的《关于做好溧水区保障G20峰会期间建设工程扬尘管控工作的通知》（溧建字〔2016〕54号）载明“全区各类建设工程严格控制扬尘污染，重点是裸土覆盖、基坑工程、土石方工程、渣土运输工程、附属工程、拆除工程、市政道路等工程……区安监站将于8月22日至9月7日G20峰会期间组织巡查工作，凡发现存在问题的一律要求停工整改”。南京市人民政府办公厅发布的《市政府办公厅于切实做好江苏发展大会环境空气质量保障工作的通知》（宁政传〔2017〕40号）载明，为切实保障江苏发展大会期间全市环境空气质量优良，2017年5月17日至5月22日（共6天）期间，除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工。溧水区人民政府发布的《南京市溧水区人民政府关于印发南京市溧水区冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（溧政发〔2018〕185号）要求自2017年11月5日至2018年2月28日强化日常监管，在全区区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施，2017年12月9日至15日为重点保障阶段，按《国家公祭日期间环境质量保障管控方案》实施。庭审中，被告还提供了《南京市建筑工程规划核实管理规定》（2018年7月1日实施）、2018年5月10日《建筑竣工测量成果报告》、2018年10月24日《建设工程规划竣工测量成果报告》作为证据，拟证实被告于2018年5月10日完成建筑竣工测绘，但因新的管理规定实施，增加了内部平面布局及功能的验收，较之前增加了工作需30个工作日，交付时间应顺延。原告对此不予认可。审理中，被告提出双方约定的迟延交房违约金标准过高，申请法院予以调整。以上事实，由商品房预售合同、交房通知书、业主装饰装修施工申报登记表、建设工程规划核实合格书、房屋面积测算成果报告、竣工验收备案表、文件、监理日志、当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，被告蓝敏公司应于2018年2月1日前向原告交付其所购买的商品房，被告未能按期交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房预售合同第六条第三款约定蓝敏公司迟延交付商品房，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向购房人支付违约金。原告据此有权要求被告支付违约金。关于违约金的计算方式，原告主张以所付房款791021元为基数，自2018年2月1日起计算至2019年1月15日，按照年息6%计算违约金。被告抗辩其所举证的政策性停工为不可抗力应予以扣减相应停工的天数。本院认为，被告作为专业房地产开发企业，对于国家公祭日及中考、高考期间（36天）、冬春季节环境空气质量管控（11天）这类每年规律性出现的环保管控事由应当能够预见并予以富余，故被告主张此期间停工天数在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，本院不予采纳。因案涉《商品房预售合同》签订于2016年12月17日，而2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工、G20峰会期间扬尘管控停工均发生于合同签订之前，故被告主张对于上述12日停工期间在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，本院不予采纳。对于江苏发展大会环境空气质量保障停工6天的问题，因宁政传〔2017〕40号文件载明为保障江苏发展大会期间空气质量，2017年5月17日至5月22日期间除市政重点工程外全市范围内工地全部停工（共6天），故上述6日停工期间应予扣除。综上，应扣除停工期6日。至于被告抗辩因新的规定而导致增加工作要求，不足以构成逾期交付房屋的正当抗辩理由，本院不予采信。被告抗辩双方约定的违约金过高，未提供相应证据予以证实，本院不予采信。被告抗辩本案原告已于2018年10月1日实际接收了案涉房屋，违约金应计算至原告实际接收房屋之日，本院认为，因被告交付此房屋时尚未进行竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，但考虑到原告已于2018年10月1日因申请装修实际接收案涉房屋，故被告应按照50%标准支付2018年10月2日至2019年1月15日期间的违约金。根据上述情况，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为:以房款791021元为基数，自被告逾期交付房屋之日起即2018年2月2日起计算至2018年10月1日（241天），扣减6天，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%计算，违约金金额为22154元（791021元×4.35%÷365×235天）；以房款791021元为基数，自2018年10月2日起计算至2019年1月15日（105天），按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%标准减半计算，为4949元（791021元×4.35%÷365×105天×50%）。即被告应支付原告违约金27103元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告南京蓝敏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张鹿、章平花支付违约金27103元；二、驳回原告张鹿、章平花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由原告张鹿、章平花负担379元，由被告南京蓝敏置业有限公司负担559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩 爽人民陪审员  徐加美人民陪审员  高 静二〇二〇年九月一日书 记 员  徐照照