北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初12359号原告（反诉被告）：北京华育鸿莘教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**建外**楼（北办公楼）2605。法定代表人：张丽萍，总经理。委托诉讼代理人：周欢欢，男，北京华育鸿莘教育咨询有限公司员工。委托诉讼代理人：赵冬梅，宁夏崇源律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫卓慧，女，1981年10月7日出生，汉族，北京海朋汇都餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王战辉，山东睿扬（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华育鸿莘教育咨询有限公司（以下简称华育公司）与被告（反诉原告）闫卓慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华育公司的委托诉讼代理人周欢欢、赵冬梅，被告（反诉原告）闫卓慧的委托诉讼代理人王战辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华育公司向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除（被告收到本案起诉书之日）；2.要求法院判令被告支付2018年6月22日至被告实际腾退涉案房屋之日止的房租及房屋占用费，以每月58,333元计算；3.要求法院判令被告支付原告违约金35,000元（58333*12个月*5%）及滞纳金2,799,984元（自2018年6月22日计算至2019年10月22日，58333*10%*480天）；4.要求法院判令被告支付原告2018年度（2018年11月15日至2019年3月15日）供暖费19,950元；本诉诉讼费及反诉诉讼费均由被告承担。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区顺三条8号院1号楼东和7号楼、6号楼的房屋租给被告用于餐饮使用，租金每月58,333元，支付方式为季付，合同期限为2016年3月10日起至2021年3月10日止。在合同有效期内，被告自2018年6月22日起未支付房屋租金，原告多次与被告协商未果。原告根据《房屋租赁合同》第15条规定，于2018年7月13日、8月3日、8月27日分别向被告发出《告知函》及《解除合同告知函》，到目前为止，被告一直未腾退涉案房屋，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。闫卓慧辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我代表北京海朋汇都餐饮管理有限公司与原告签署《房屋租赁合同》，法律责任应由北京海朋汇都餐饮管理有限公司承担。第二，涉案房屋在政府“开墙打洞”整治范围内，我基于行驶不安抗辩权，完全有权拒付房屋租金及利息。第三，原告要求支付违约金、滞纳金的诉讼请求，没有事实依据。因涉案房屋面临政府“开墙打洞”专项整治，涉案房屋无法经营餐饮使用，我承租涉案房屋的合同目的不能实现，因原告的违约行为，我拒付租金，完全是行驶自身的合法权利，而非违约行为。第四，涉案《房屋租赁合同》系原告拟定的格式合同，其中的违约金、滞纳金条款明显加重了我的责任，应属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因此违约金与滞纳金不能同时适用。综上所述，原告不仅不就政府“开墙打洞”事项向我作出合理说明，反而采取锁门、断电等恶劣手段进行逼迫，原告系恶意诉讼，浪费司法资源，请求驳回原告的诉讼请求。同时我提出反诉，反诉的诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令原告向被告返还房屋押金175,000元及办理营业执照押金3000元；2.请求判令原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失100万元；3.请求判令原告赔偿违约金35,000元；4.本诉诉讼费及反诉诉讼费均由原告承担。华育公司针对闫卓慧的反诉辩称，我公司收到了押金175,000元及办理营业执照押金3000元，不同意退还上述两项费用。根据《房屋租赁合同》第15条约定，被告拖欠房租达一个月，我公司可终止合同，不退押金。我公司同意解除合同，认为解除合同的时间系被告收到本案起诉书之日。截止2020年9月，被告未支付租金长达27个月，违约在先，导致合同解除，不同意要求我公司支付违约金的诉讼请求，被告对房屋进行装饰装修，应按照合同第11条约定，我公司有权要求被告恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，闫卓慧（乙方）与华育公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于北京市丰台区东铁营顺三条8号院，甲方将该房屋的1号楼东和7号楼及6号楼承租给乙方。该房屋用途为餐饮。租赁期限为5年，自2016年3月10日至2021年3月10日止。期间有60天的免租期。租金自2016年5月10日起算。每月租金为58,333元。乙方应于本合同签订之日起当日内向甲方支付175,000元金额作为房屋押金。乙方应在办理营业执照时，向甲方支付办理执照押金（3000元/份），待乙方退租并将营业执照迁出或注销时，甲方将该项押金退还乙方。若乙方退租2个月时未将营业执照迁出或注销，则该押金作为违约金处理。租金按季度结算。燃气费为：市政收费，乙方按照国家规定支付。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，押金不退还。造成甲方损失，由乙方负责经济补偿和赔偿责任：1.未经甲方同意擅自将承租的房屋转租……；4.拖欠租金累计达1个月……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。上述合同签订后，闫卓慧向华育公司交纳押金175,000元及办理营业执照押金3000元，华育公司将房屋交付给闫卓慧使用。2016年11月30日，闫卓慧为法定代表人的北京海朋汇都餐饮管理有限公司领取营业执照，住所地为北，住所地为北京市丰台区东铁营顺三条****东侧居牛排火锅”。庭审中，双方认可租金交至2018年6月21日。华育公司称其因闫卓慧未按期交纳租金，向北京海朋汇都餐饮管理有限公司发送《解除合同告知函》，但函件无落款时间，且闫卓慧否认华育公司发过此函件，故华育公司要求《房屋租赁合同》于闫卓慧收到本案起诉书之日解除。2018年8月，华育公司因闫卓慧未交纳房租，对涉案房屋进行停水、上锁，闫卓慧因此报警。闫卓慧称其经营到2018年9月底，后不再经营，华育公司不予认可，且提交2019年1月6日在“丑味居牛排火锅”消费的发票，欲证明闫卓慧在2019年1月仍在正常经营。2018年3月4日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处张贴《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》，为进一步加大东铁匠营辖区综合整治工作力度，消除各类公共安全隐患，维护正常的环境秩序，按照市、区相关工作精神，东铁匠营街道将针对辖区内的“无证无照”、“开墙打洞”、私搭乱建、违规悬挂广告牌匾、违规店外经营、乱堆物堆料等违法违规行为进行综合治理，将对严重影响危害社会公共安全、人民生命和财产安全的违法行为人依法进行严肃处理。请存在上述问题的居民和商户于2019年3月7日前，对已存在的违法违规行为自行整改，逾期未整改的，东铁匠营街道办事处将组织有关执法部门进行综合整治，并依法对违法行为人进行高限处罚，对擅自“开墙打洞”依法进行封堵，由此引起的一切损失和法律责任由违法违规居民、商户自行承担。对拒绝、阻碍行政执法部门依法履行职责的由公安部门依法处理；构成犯罪的依法追究刑事责任。2018年6月6日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处“开墙打洞”整治工作领导小组张贴《“开墙打洞”告知书》：2018年东铁匠营街道将对该区域房屋“开墙打洞”的情况进行集中治理，现将有关事项告知如下：1.恢复房屋原有结构。集中整治临街房屋“开墙打洞”，清理违规底商，铲除台阶，封实开凿的门窗，恢复房屋原有结构，更好保障房屋整体安全。2.纳入疏解整治任务。对该街区“开墙打洞”、占道经营等现象进行清理整治，为确保“疏解整治促提升”专项行动任务的完成。3.实施治理的时间。为保障您的利益，避免损失，请尽快清理、处理相关物品，街道将会同相关执法部门于2018年6月10日实施。庭审中，北京海朋汇都餐饮管理有限公司于2018年7月21日向华育公司发出通知并张贴在物业门口，内容为：由于出租方一直未提供出租方的账户信息，并且未就北京市政府、丰台区政府及东铁匠营街道办事处等相关部门近期开展的治理“开墙打洞”、恢复房屋原状一事做出明确的书面说明，导致承租方正常经营受到严重威胁，现已暂停营业。现通知出租方为保障承租方合法权益，在未收到出租方提供的公司账号及关于治理“开墙打洞”一事做出明确书面说明之前，承租方暂停缴纳后续房租及其他费用。请出租方协调产权方及东铁匠营街道办事处有关领导于收到本通知3日内答复此通知相关问题。华育公司对此份通知不予认可，称没看见通知。庭审中，闫卓慧提交其于2019年6月5日、10月23日拨打12345北京市非紧急救助服务中心热线回访录音，闫卓慧询问丰台区东铁营顺三条8号院底商涉及的“拆墙打洞”及处理时间问题，得到的回复是此位置已列入整治范围，但现尚未进行开墙打洞整治。华育公司对该录音认可，表示涉案房屋直至2019年10月尚未进行整治。在本案审理过程中，本院工作人员于2019年10月18日前往北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处城市管理办公室调查，工作人员回复：《东铁匠营街道关于对“无证无照”“开墙打洞”等违法违规行为进行综合整治的告知书》及《“开墙打洞”告知书》是其单位张贴的，涉案房屋在整治范围内，但目前有诉讼，整治暂停，下一步整治计划进行整治，具体时间根据工作要求。2019年10月30日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处又向本院出具《关于对顺三条8号院“开墙打洞”治理的情况说明》，记载：“东铁匠营街道自2018年起对丰台区东铁匠营顺三条整条街的无证无照、“开墙打洞”等行为进行宣传及综合整治。位于顺三条**院的翠叶烤肉、丑味居（本案涉案房屋）、三顺居餐饮单位情况，产权单位已向街道提供房产证明、国资委批文、工商执照、相关部门报备的设计院竣工册等相关证明文件材料，根据相关材料证明，街道办事处未对其进行综合整治。”截止本案法庭辩论终结前，闫卓慧未腾退涉案房屋，其在庭审中申请本院对涉案房屋的装饰装修残值损失进行评估，但因其未能按时缴纳评估费用，评估机构不予受理。另查，丰台区顺三条8号10幢等12幢房屋所有权人为北京建机资产经营有限公司。2014年7月1日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意北京建机资产经营有限公司利用丰台区顺三条八号等26处房产从事商业、办公用途的对外出租经营活动。后，北京建机资产经营有限公司授权北京建机资产经营有限公司瀛海分公司将北京市丰台区东铁匠营顺三条8号院出租给华育公司。本院认为：华育公司与闫卓慧签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。本案中，双方签订租赁合同后，闫卓慧交纳了租金及押金，华育公司交付了房屋。后，双方产生纠纷，闫卓慧现尚未腾退涉案房屋，华育公司要求解除双方合同，闫卓慧同意解除，解除时间以闫卓慧收到本案起诉书时间2019年2月21日为准。因闫卓慧尚未腾退涉案房屋，华育公司要求闫卓慧支付合同解除之前的房租及合同解除之后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。华育公司在庭审过程中反复强调街道办事处对涉案房屋未进行综合整治，其所述与本院前往东铁匠营街道办事处形成的调查笔录以及街道办事处出具的说明并不矛盾。虽然华育公司提交了房本及相关材料，用以证明其房屋符合相关法律法规规定，不存在“开墙打洞”行为，但由于涉案房屋确实多次被张贴了“开墙打洞”治理通知，且华育公司并未及时作出阻却或补救行为减少或降低不良影响，致使承租人及社会公众对该房屋的合法性产生合理怀疑，故本院认为华育公司在合同履行中存在瑕疵，其认为闫卓慧未缴纳租金构成单方违约，依据不足。故本院对华育公司主张的利息、违约金及滞纳金的诉讼请求不予支持。因闫卓慧在2019年1月仍在经营“丑味居牛排火锅”，根据双方合同，供暖费由闫卓慧方缴纳，闫卓慧亦认可其未缴纳2018年度供暖费，故对华育公司要求闫卓慧支付2018年度的供暖费的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，华育公司应当退还闫卓慧押金175,000元，本院对闫卓慧要求退还押金的诉讼请求，予以支持。针对办理营业执照押金3000元，因双方协议约定，闫卓慧退租并将营业执照迁出或注销时，华育公司将该项押金退给闫卓慧，若闫卓慧两个月未将营业执照迁出或注销，该押金作为违约金处理。故闫卓慧主张华育公司退还营业执照押金3000元，不符合合同约定，本院不予支持。闫卓慧主张要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失100万元，因其未缴纳评估费用，是否存在残值尚不清楚，故对其此项反诉请求，本院无法支持。闫卓慧主张华育公司出租的房屋在“开墙打洞”整治范围内，导致合同无法继续履行，故系华育公司违约的意见，本院不予采纳，其要求华育公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、闫卓慧于本判决生效之日起七日内支付北京华育鸿莘教育咨询有限公司房屋租金及房屋占有使用费，自2018年6月22日起计算至闫卓慧实际腾退房屋之日止，以每月58,333元计算；二、闫卓慧于本判决生效之日起七日内支付北京华育鸿莘教育咨询有限公司2018年11月至2019年3月供暖费19,950元；三、北京华育鸿莘教育咨询有限公司于本判决生效后且闫卓慧腾退北京市丰台区顺三条8号院1号楼东、7号楼、6号楼起七日内退还闫卓慧押金175,000元；四、驳回北京华育鸿莘教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回闫卓慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,239元，反诉案件受理费7858元，由北京华育鸿莘教育咨询有限公司负担28,170元（已交纳），由闫卓慧负担21,927元（已交纳7858元，剩余14,069元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  冯 媛人民陪审员  王云霞人民陪审员  刘秀娥二〇二〇年九月二十八日书 记 员  陈 曦书 记 员  谢家文