山东省郓城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1725民初943号 原告（反诉被告）：袁洪国，男，1975年1月9日，汉族，农民，住郓城县。 委托诉讼代理人：韩军华，山东鲁韵正道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋德响，山东鲁韵正道律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨凤同，男，1961年5月5日，汉族，农民，住郓城县。 被告（反诉原告）：杨以庆，男，1987年10月6日，汉族，农民，住郓城县。 二被告委托诉讼代理人：鹿林，山东海金沙律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：张钊，山东海金沙律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）袁洪国与被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁洪国向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还转让款100000元及垫付地租2600元，并赔偿经济损失10000元；2.所有涉案费用由被告承担。事实和理由：2019年2月4日，袁洪国与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告将坐落于杨庄集镇陈庄村房屋等财产转让给袁洪国，转让价款为114000元。合同签订后，袁洪国先后支付二被告100000元房屋转让款。因案涉土地承包户不同意二被告转租转让，合同约定的二被告配合签订续租土地合同的义务根本无法实现，且双方均非陈庄村集体经济组织成员,签订的转让标的违反了国家强制性法律规定,因此，根本无法实现袁洪国签订合同的目的，并造成袁洪国垫付地租及其他损失。后经向二被告索要给付款项，二被告一直推诿不予退还及赔偿，特提起诉讼。 被告杨凤同、杨以庆辩称，一、二被告在2019年7月份收到过原告民事起诉状，内容与本次起诉状内容一致，二被告认为原告在第一次起诉后，未收到案件任何的结论性处理意见，二被告认为原告再次起诉属于重复起诉，违反一事不再受理的原则；二、原告诉讼请求不明确，在诉讼请求以及事实与理由当中，并未明确提出涉案买卖房屋合同是解除或者撤销还是无效；三、对于原告提出的返还转让款，垫付资金，赔偿损失的诉讼请求，被告不同意支付任何款项；四、针对原告起诉，被告依法提出了反诉，按照反诉要求，原告依法应当对被告进行赔偿，并承担原、被告双方应诉所支付的诉讼费、鉴定费、律师费等本诉及反诉的全部费用。 被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆向本院提出反诉请求：1.判令袁洪国依法赔偿拆除涉案配房及墙头双倍损失48500元；2.判令袁洪国依法赔偿砍伐出售涉案地上树木双倍损失3000元；3.判令袁洪国依法赔偿破坏涉案房屋地基导致的房屋损害双倍损失（待鉴定后增加损失数额）：4.判令袁洪国依法赔偿涉案土地及地上房产双倍占有使用费暂计50000元；5.判令袁洪国依法赔偿反诉人支付的律师费双倍损失16000元；6.判令袁洪国承担反诉受理费。事实和理由：袁洪国与杨凤同、杨以庆于2019年2月4日签订房屋买卖合同，约定杨凤同、杨以庆向袁洪国流转陈庄承包地一宗并转让地上物，按照约定袁洪国应当支付地上物的转让费114000元，土地承包费按照杨凤同、杨以庆实际承包价格支付，任何一方违约应当赔偿另一方双倍损失。袁洪国在签订合同后，在杨凤同、杨以庆及发包人不知情的情况下，自行拆除杨凤同、杨以庆配方两间、墙头一处，并砍伐出售树木8棵。后来挖掘住房地基企图违法加盖房屋未果，曾于2019年7月2日以同样的理由提出诉讼后撤诉，现袁洪国的行为已经严重违背诚实信用原则及双方合同约定，恶意诉讼给杨凤同、杨以庆造成了重大损失。 原告（反诉被告）袁洪国对杨凤同、杨以庆的反诉辩称，双方签订《买卖房屋合同》后，因房屋标的转让违法国家强制性规定而无效，且涉案土地承包户不同意杨凤同、杨以庆转租、转让，袁洪国签订合同及续租土地合同目的根本无法实现。为此，袁洪国已经自2019年3月份开始明确告知杨凤同、杨以庆，并于2019年7月提起诉讼。杨凤同、杨以庆对袁洪国的经济损失负有重大过错，不仅应当返还袁洪国给付的款项，其产生的其他损失应由杨凤同、杨以庆自行承担。杨凤同、杨以庆提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告袁洪国为证明诉讼主张向本院提交了以下证据： 1.房屋买卖合同一份、协议（关于陈庄一队、三队包给杨凤同地块之事）一份、转账凭证三份，拟证明经协商原、被告达成房屋买卖合同，二被告将其从陈庄一队、三队承包的土地及案涉房屋及其附属设施等出售给原告，原告已经交付被告购房款100000元。同时证明涉案买卖房屋所在地为杨庄集镇陈庄村集体土地，双方均非本村集体经济组织成员，因此双方买卖转让标的的违反国家禁止性规定、合同无效。 2.杨庄集大王村民委员会出具的证明一份、收到条二份，拟证明被告出售给原告的房屋后，案涉土地出租方不同意被告转租转让，也不收取原告交付的租金，为此，原告以被告名义交纳垫付地租2600元，亦应由被告返还。 3.照片一张、视频光盘一份，拟证明原告接受房屋后，雇佣他人在院落内拉土方垫土，房屋均是砖混结构，非钢筋混凝土结构，原告由此支出几千元费用，造成原告损失，被告应予赔偿。 4.涉案资产价值分析报告书及评估收费各一份，拟证明鉴定结果严重失实，价值过高，但鉴定明细载明了涉案房屋被拆除的配方、墙头的修复重置价值是24250元，拆除留在现场的砖等建筑材料价值11321.53元，原告可接受鉴定结论中24250元减去鉴定结论明细中砖基础和多孔砖墙的价值11321.53元，配房围墙拆除的损失款12938.47元的金额，为评估鉴定，原告支出鉴定评估费3000元。在被告认可接收配房和围墙红砖的前提下，原告愿意接受现在的评估书的金额。 经杨凤同、杨以庆质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋买卖合同可以证实原、被告之间买卖的是房屋以及其他地上附属物，不包括土地转让，而且被告也没有承诺土地承包期届满后为原告续租，而只是配合原告办理土地的续租事宜，该合同是原、被告双方自愿签订，合法有效的买卖合同。陈庄一队、三队包给杨凤同地块协议明确注明被告的承包期是2022年2月25日届满，且被告可以对地上的房屋及附属物进行买卖，同时发包人与被告在协议中约定了涉案房屋在承包期届满以后拆除，上述事宜原告均是知情的，原、被告双方签订房屋买卖合同时被告已经将签署的承包协议原件交付给原告；对于证据2的真实性，被告无法确认，对于证明目的被告不予认可，因为该证明只有陈继才的签字，与原告承包涉案土地时的合同主体方不一致，本案不存在土地转让的纠纷，该证明的事项与本案无关。关于原告提出的以被告名义垫付的地租2600元，在原、被告之间的房屋买卖合同中约定地上物买卖之后，土地使用费由原告承担，原告无权要求被告返还；对证据3中照片的真实性有异议，对视频的真实性无异议，该视频可以确认被告交付给原告的房屋是完好无损的，房屋确实是砖混结构，对此，被告无异议，但是原告自行拆除房屋并进行改造，属于原告应当自行承担的支出与被告无关。对于证据4的真实性无异议，对于原告的证明目的有异议，该评估系原告向法院提出的评估申请，评估程序依法进行，被告对于涉案评估报告当中的房屋及围墙修复的人工成本有异议，认为该成本远低于市场价格，但是被告不再申请重新鉴定，可由鉴定机构对人工成本进行补充说明，对于原告提出的以房屋、围墙拆除后的多孔砖及砖基础抵扣相关费用主张不予认可，从建筑学的角度，建造房屋以及围墙所使用的砖不可能是拆除后的多孔砖以及砖基础，相关鉴定意见只能做作为拆除屋的价值参考意见，无法作为新建房屋以及围墙所使用的原材料价格参考。原告无权在重新提出鉴定，原告所支出的鉴定费应当自行承担。 被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆向本院提交了以下证据：照片6张（2020年6月12日在涉案房屋所在地点拍摄的房屋墙面地基以及门窗的），拟证明原告拆除评估报告所涉两间房屋外还在涉案主房四周地基旁挖坑，造成房屋墙体开裂、主体结构损坏、门窗损坏的事实。 经袁洪国质证认为，对照片的真实性无异议，对被告的举证目的有异议，原告向法庭提交的视频录像中已经看出被告当时交付的房屋状况，院落内垃圾满地，到处有散落的红砖，主房及配房的门窗都是破损的状态，被告提供的照片中裂纹也是在很早之前形成的，原告接收时已经成这个样子。 被告杨凤同、杨以庆为证明其反诉主张向本院提交以下证据： 1.照片六张（2020年6月12日在涉案房屋所在地点拍摄的房屋墙面地基以及门窗的照片），拟证明原告拆除评估报告所涉两间房屋外还在涉案主房四周地基旁挖坑，造成房屋墙体开裂，主体结构损坏，门窗损坏的事实。 2.涉案资产价值分析报告书一份，证明原告拆除涉案两间房屋造成的直接价值损失24250元。 3.买卖房屋合同一份，拟证明合同约定任何一方反悔补偿另一方双倍损失。 4.被告与山东海金沙律师事务所委托代理手续及律师费发票一张，拟证明被告为本案应诉及反诉支付律师代理费8000元。 5.被告与李良雷之间的承包合同以及房子接收证明各一份，拟证明涉案房屋出售给原告前原告每年的租金是12000元，且在2019年2月19日涉案房屋交付给反诉被告时房屋是完好无损的。 经袁洪国质证认为，对证据1照片的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但不同意反诉杨凤同、杨以庆配房围墙损失24250元的主张，围墙和配房的砖墙部分应当予以扣减，同时补充一点根据分析报告显示的房屋面积为16.5平方，鉴定价值为21450元，案涉房屋不仅有配房还有主房，主房的面积为配房的面积在十倍左右，而双方约定的房屋买卖合同价值也就是100000元，袁洪国接受配房及围墙的损失数额12938.47元是基于案件处理做出的巨大让步；对证据3房屋买卖合同无异议，但不同意杨凤同、杨以庆的举证目的，因合同买卖物品系建设在农村集体经济组织的土地上的房屋，本案原、被告均不是土地所属农村集体经济组织的成员，合同违反国家强制性法律规定，且房屋所在土地上的承包方明确表明本案被告对房屋和土地不能转让和转租，反诉被告自己签订合同目的也是根本无法实现的事实；对证据4的真实性无异议，但不能够证明杨凤同、杨以庆告的举证目的，该费用系杨凤同、杨以庆自行支出，要求袁洪国承担，没有法律依据，应由杨凤同、杨以庆自行承担；对证据5的真实性、合法性与本案的关联性均有异议，在2019年7月份第一次提起诉讼时，杨凤同、杨以庆也从未提到过该份证据的存在，且从两份纸质的现状来看，应系形成不久的事实，其中合同落款时间是2015年2月19日，经过五年多的时间，纸质仍然是现在的纸张，且李良雷未出庭作证，其所出具的房子接收证明也不具备证明力，且与袁洪国接收房屋后所拍摄的房屋状况明显矛盾，其证明内容不符合事实，因此上述合同不能够证明杨凤同、杨以庆的经济损失，李良雷到期后向杨凤同、杨以庆交付房屋，其约定租金多少并不当然适用于杨凤同、杨以庆的主张，因为房屋当时已经破旧不堪，且加上220国道修路，房屋根本租赁不出去，所以杨凤同、杨以庆该项主张不能成立。 以上证据，经当事人相互质证，对袁洪国提交的证据1、4，杨凤同、杨以庆提交的图片6张，经当事人质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对杨凤同、杨以庆为证明反诉主张提交的证据1、2、3、4，经袁洪国质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：1.袁洪国提交的证据2,经杨凤同、杨以庆质证提出异议，但未能提出足以反驳的相反证据，经审查，该组证据具有真实性、合法性、关联性，对该组证据的证明力，本院予以确认。2.袁洪国提交得证据3，经杨凤同、杨以庆质证提出异议，经审查，证据3中的照片为复印件，无法与原件核对，对照片的证明力，本院不予确认；对证据3中的视频，经质证无异议，本院予以确认。3.对杨凤同、杨以庆为证明反诉主张提交的证据5，经袁洪国质证提出异议，经审查，对该组证据的真实性无法予以确认，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月4日，袁洪国与杨凤同、杨以庆签订《房屋买卖合同》一份，约定杨凤同、杨以庆将承包的陈庄土地以承包的方式转让给袁洪国，并将地上附属物出售给袁洪国，土地到期后，由杨凤同、杨以庆配合续签土里租赁合同，地上附属物（包括路口房子、墙头、树等）归袁洪国所有，以后地租由袁洪国负担，地上附属物价款为114000元等主要内容。合同签订后，双方当事人按约定履行了合同主要义务，袁洪国支付给杨凤同、杨以庆100000元，杨凤同、杨以庆交付给袁洪国合同中约定的标的物。2019年3月16日，袁洪国支付给陈松华土地租金2600元。袁洪国将涉案土地上的房屋配房、墙头进行了拆除，现存地上附属物有四间房屋。山东诚和资产评估事务所于2020年6月5日对袁洪国拆除的涉案房屋配房、墙头的重置价值进行评估，作出价值分析结论：价值为24250元（房屋分析价值为21450元；围墙分析价值为2800元），双方均认可。另查明，2017年2月25日，杨凤同与陈继才、陈继方、陈松华、陈保刚、陈正新就涉案土地签订《土地租赁合同》一份，约定的租赁期限为2017年2月25日至2022年2月25日，该《土地租赁合同》涉及的土地系郓城县杨庄集镇陈庄村民委员会一队、三队所有的集体土地，土地性质为耕地。杨凤同、杨以庆主张袁洪国自获取涉案土地后出售该土地上的8棵树木，计款1500元，对此，袁洪国认可，本院对这一事实予以认定。杨凤同、杨以庆反诉要求袁洪国赔偿破坏涉案房屋地基导致的房屋损害双倍损失，并申请鉴定，但杨凤同、杨以庆未按要求交纳鉴定费，本院技术部门催交后仍未按时交纳鉴定费，按自动申请退案处理。杨凤同、杨以庆参加本案诉讼中委托了诉讼代理人，支付山东海金沙律师事务所法律咨询、律师代理费8000元。袁洪国曾于2019年7月2起诉杨凤同、杨以庆，后申请撤回起诉。 本院认为，本案的争议焦点为：袁洪国与杨凤同、杨以庆签订的《房屋买卖合同》是否有效，如合同无效，财产返还和损害赔偿责任应如何承担。国家实行严格的耕地保护制度，农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，袁洪国与杨凤同、杨以庆于2019年2月4日签订《房屋买卖合同》，该合同中涉及的土地性质为耕地，此土地只能在本村集体经济组织成员之间流转，因此，双方当事人签订的《房屋买卖合同》的内容违反了法律强制性规定，应为无效合同。袁洪国于本案中提出的诉讼请求虽未明确请求确认双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，但在庭审举证中明确陈述涉案合同为无效合同，故本院认定涉案合同为无效合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋买卖合同》中约定的“补偿另一方双倍损失”条款，因该合同无效，进而对双方当事人不产生约束力，故对杨凤同、杨以庆要求袁洪国赔偿双倍损失的主张，本院不予支持。因双方当事人签订的合同无效，故杨凤同、杨以庆应当返还袁洪国已经支付的价款100000元，袁洪国应当返还给杨凤同、杨以庆涉案合同中现存标的物，因袁洪国在占有使用涉案合同标的物过程中对配房、墙头进行了拆除，后经鉴定修复重置价值为24250元，袁洪国应当予以赔偿。袁洪国主张配房、墙头修复重置的价值中扣除砖基础和多孔墙砖的价值11321.53元，但是砖基础和多孔墙砖并非袁洪国合法所有的财产，且鉴定结论为修复重置的价值，并不包含修复重置的建材价值，不应予以扣除，故对袁洪国的该项主张，本院不予支持。杨凤同、杨以庆反诉要求袁洪国支付占有使用费，袁洪国不认可，袁洪国亦要求赔偿损失，袁洪国未举证损失情况，应当认定为利息损失，对于签订的合同无效，双方当事人均有过错和责任，杨凤同、杨以庆主张的占有使用费与袁洪国主张损失利息损失符合法定抵消的条件，故双方无需相互支付。袁洪国主张的租金2600元，系袁洪国支付给案外人，且袁洪国实际占有使用了涉案土地，故对袁洪国的该项诉请，本院不予支持。杨凤同、杨以庆要求袁洪国赔偿出售涉案土地上8棵树木损失，应以出售价1500元为准。杨凤同、杨以庆反诉要求袁洪国赔偿破坏涉案房屋地基导致的房屋损害双倍损失，并申请鉴定，但杨凤同、杨以庆未按时交纳鉴定费，本院技术部门催交后仍未按要求交纳鉴定费，按自动申请退案处理，对杨凤同、杨以庆这一反诉请求，无法确定损失状况，本案不予审理。杨凤同、杨以庆要求袁洪国赔偿律师费，但该项费用并非实现债权的必要费用，故对杨凤同、杨以庆的该项主张，本院不予支持。袁洪国曾于2019年7月2日起诉杨凤同、杨以庆，自愿撤回起诉后再次起诉，不违反法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）袁洪国转让款100000元； 二、原告（反诉被告）袁洪国于本判决生效之日起十日内返还给被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆涉案合同土地及现存地上附属物（四间房屋）； 三、原告（反诉被告）袁洪国于本判决生效之日起十日内赔偿给被告（反诉原告）杨凤同、杨以庆配房、墙头及树木损失共计25750元； 四、驳回原告袁洪国对被告杨凤同、杨以庆的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨凤同、杨以庆的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2552元，原告袁洪国负担286元，被告杨凤同、杨以庆负担2266元；反诉案件受理费2600元，反诉原告杨凤同、杨以庆负担2018元，反诉被告袁洪国负担582元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  吴福连 人民陪审员  李言会 人民陪审员  孙则星 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  刘 凯 注：本判决发生法律效力后，如义务人逾期不履行判决书中所确定的义务，权利人向人民法院申请执行的期限为二年。