四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1365号 原告：张巨珍，男，1940年8月3日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：彭萍，系四川今辰律师事务所律师。 被告：遂宁市金晟房地产开发有限公司，住所地遂宁市经济技术开发区蜀秀东街**蜀秀风景****，统一社会信用代码91510903689935139N。 法定代表人：王多银，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：刘军辉，系四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德智，系该公司员工。 第三人：吴艳，女，1964年3月11日出生，汉族，四川省射洪县居民。 原告张巨珍与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）、第三人吴艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月7日作出（2019）川0922民初2044号民事判决，后金晟公司不服，向四川省遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2020年6月2日作出（2020）川09民终231号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年6月8日重审立案后，于2020年7月24日、同年9月3日、9月22日公开开庭进行了审理。原告张巨珍的特别授权委托诉讼代理人彭萍、被告金晟公司的特别授权委托诉讼代理人刘军辉及委托诉讼代理人王德智、第三人吴艳到庭参加诉讼。原告张巨珍、被告金晟公司的法定代表人王多银经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张巨珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即交付位于金晟.北海新城一期2幢第一层位于枇杷街（××）与张友建门面相邻的套内面积120平方米（开间10米，进深12米）的营业用房（现值216万元）给原告；2.判令被告赔偿逾期交付原告营业用房给原告造成的损失，从2017年5月31日起以120平方米为基数，每月以30元／㎡的标准向原告支付违约金直到交付房屋之日止（诉前损失72000元）；3.判令被告赔偿原告因为被告原因导致原告与第三人发生纠纷的损失65700元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月9日，射洪县平安街道办事处城北村一社与被告签订《射洪县平安街道办事处城北村一社Ｃ区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》，2014年1月9日，原告与被告签订《拆迁补偿安置协议》，约定被告负责拆除原告住宅和营业用房共计776平方米，被告补偿安置原告住房、营业用房共计889.5平方米、过渡费46560元／年,其中营业用房120平方米（开间10米，进深12米）位于枇杷街（××）与张友建门面相邻，该协议在射洪县公证处进行公证。《拆迁补偿安置协议》是合法有效的，被告应当按照《协议》全面履行交付房屋义务。2017年5月18日，被告书面通知全体拆迁安置户办理结算、接房。原告办理结算时得知除了《选房表》上载明的住宅房明确给了原告，位于枇杷街（××）与张友建门面相邻的营业用房却已经安置他人。原告多次请求相关部门要求被告履行《协议》未果。2017年5月21日原告占用了当时未安置的金晟北海新城一期2幢第一层1-4号营业用房中的120平方米，2017年6月21日，被告与贺泽勇签订《商品房买卖合同》将该营业用房出售，2018年6月13日，贺泽勇以该房屋已购买要求排除妨害起诉原告，经射洪市人民法院（2018）川0922民初2120民事判决书判决：一、原告腾退占用房屋；二、支付房屋占有使用费30元／月；诉讼费900元由原告负担。综上所述，为维护自身的合法权利，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告金晟公司辩称，1.原告诉讼请求不明确，与张友建的相邻面不明确；2.原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》约定安置原告住房、营业用房面积共计889.5平方米，与实际选房面积883.5平方米差6平方米；3.原告未按照合同约定进行选房，对选房位置不确定，导致选房位置无法交付，以至于我公司交付房屋没有依据，我们没有10-11号商业门面，导致安置条件不成熟；4.我公司无过错，只是按照合同的约定进行，本案我们是通知了原告选定位置的；5.原告与案外人贺泽勇产生的损失与被告无关，应当由原告自行承担。 第三人吴艳辩称，1.针对本案标的物，第三人吴艳具有独立请求权，吴艳与金晟公司签订的拆迁协议具有法律效力，依法应予保护；2.原告张巨珍变更诉讼请求的行为实际上是重新安置还房，但不应当侵犯第三人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月9日，射洪市太和镇团结社区一组（原城北村一社）张巨珍等拆迁户（甲方）与被告金晟公司（乙方,拆迁方）签订《射洪县平安街道办事处城北村一社Ｃ区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》，约定“……拆迁人向被拆迁人支付过渡补偿费5元／㎡／月执行，搬家费双向6元／㎡（搬出3元／㎡，搬进3元／㎡）；……（4）被拆迁户在Ｃ区任意选房：Ａ、选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层房号、每一层户型编号，并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错；Ｂ、当每一户社员与拆迁方谈好协议后，第一步进行选房，第二步签定拆迁协议，当Ｃ区被拆迁户与拆迁方全部签定后再进行统一公证；还房商业门面进深尺寸14米，宽不低于原有宽度为有效面积，14米后为库房，由双方协商调换，选房顺序按照先搬迁先选房的原则进行，所有门面或商业楼层和住房均要在多数被拆迁户选房结束后乙方方可出售；（5）2014年8月1日正式开工，2017年8月1日前竣工的为第一期房，被拆迁户所选房屋在其他区域，还房时间以乙方建成时间为准，乙方必须抓紧时间修建，过渡费不增加，如到时不能还房，当年过渡费增加2元／㎡／月。”2014年1月9日，张巨珍（甲方，被拆迁人）与被告金晟公司（乙方，拆迁方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定“……一、乙方拆除甲方住宅房屋建筑面积656㎡（其中产权面积148.58㎡）、营业用房的建筑面积120㎡，合计拆除房屋建筑面积776㎡；二、乙方补偿安置甲方住宅房屋建筑面积769.5㎡，补偿安置营业用房建筑面积120㎡，合计补偿安置房屋建筑面积889.5㎡；……五、选房顺序按“先搬迁再任意选房”的原则进行选房，选房位置按实施方案规定执行，即按先将旧房搬迁完毕，并将房屋及产权证、土地使用证等证件交给乙方的先后顺序为选房顺序；……备注：3.门面开间壹拾米（10米），进深壹拾贰米（12米），位于枇杷街（××），与张友建门面相邻。”2015年5月26日，第三人吴艳（甲方，被拆迁人）与被告金晟公司（乙方，拆迁方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定“……五、选房见选房表；……备注4、所签订协议还房如有纠纷，以第三栋房屋一楼轴线（25-49），面积791.94㎡，做抵押担保，甲方不再补任何差价（该抵押担保为一楼的还房面积）”同日，吴艳的《选房表》载明：1.一楼门面位于三栋一单元，轴线（1-22），面积494.5㎡；2.二楼营业房位于三栋一单元，轴线（1-22），面积463.44㎡。该《拆迁补偿安置协议》及《选房表》经射洪县公证处以（2015）射证拆字第008号公证书予以公证。射洪市太和镇团结社区一组拆迁户组成的理事会向被告金晟房产公司提交的《城北区一社Ｃ区门面房顺序号》载明，“李伟（21米）6间、一.左奇双……十.张友建（7米）.二间.十一.张巨珍（7米）.二间.”理事会成员杨德明、蒋学培签名捺印证明情况属实并加盖太和镇团结社区一组理事会印章。 2017年5月18日，金晟房产公司发出《通知》，载明：“北海新城项目第一期拆迁安置户：请你带上拆迁安置协议及相关证件，于2017年5月31日前到北海新城项目部财务室核实拆迁安置协议内容，并按以下收费标准进行结算：……六、各拆迁安置户核实结算后即可接房。”2017年5月21日，原告张巨珍以自行设立隔断方式占有金晟·北海新城一期2幢第一层1-4号商业用房中的120平方米。2018年12月21日，经本院（2018）川0922民初2120号民事判决书判决：一、张巨珍于判决生效后腾退其占用的位于金晟·北海新城一期2幢第一层1-4号营业用房中的120平方米；二、原告张巨珍于2017年7月1日起以120平方米为基数，每月以30元每平方米的标准向贺泽勇支付房屋占有使用费至其腾退营业用房之日止。原告张巨珍、何纪春多次要求交付安置房未果，于2019年8月15日向本院提起诉讼，要求按前述请求判决。 审理中，原告向本院提交“变更诉讼请求申请书”，将其诉讼请求第一项变更为：判令被告金晟公司将名下位于射洪市北海新城大门右侧第二间门面房（即第8轴-14轴之间，背靠电梯井）安置补偿给原告。庭审中，因第三人抗辩原告变更诉讼请求的行为应视为重新安置还房，原告当庭表示愿意接受被告金晟公司按合同约定的位置安置还房，若安置的门面房超出原约定面积，超出面积的价款有约定按约定给付，无约定按照法律规定给付。另查明，李伟系第三人吴艳之夫，被告金晟公司对《城北区一社Ｃ区门面房顺序号》中的第五至第十号拆迁户按该顺序号安置，第一至第四号顺序号门面房在原告起诉时尚未修建完毕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《拆迁补偿安置协议》属双方的真实意思表示且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于安置还房的位置问题。首先，原、被告之间签订的《拆迁补偿安置协议》中明确约定了原告营业用房安置还房的位置与张友建相邻，且该协议签订后，太和镇团结社区一组理事会也向被告金晟公司交付了门面选房顺序表，被告已经按照该顺序表进行安置，说明原告向被告选定的门面房位置是特定的。其次，被告在时隔一年后与第三人吴艳签订《拆迁补偿安置协议》时虽然对原告已经选定的门面达成合同，但在合同中特别约定了如发生纠纷就以其他位置的门面房作抵押担保，进一步证明了被告与第三人签订合同时明知该房已经安置给原告，为预防可能发生纠纷约定了解决方案。第三，被告金晟公司就同一位置的安置还房先后订立了两份合同。原告张巨珍于2014年1月9日与被告金晟公司订立的合同系先合同，因此被告应先向原告进行履行，故原告要求被告交付北海新城一期北大门靠右侧的第一间门面符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于逾期交房违约金的问题。被告在2017年5月向原告发出交房通知，并将过渡费计算至5月31日截止，被告未按合同约定向原告交付门面房，应当按照《拆迁安置补偿协议》的约定向原告继续支付过渡费，过渡费按照合同约定5元/㎡/月，超期交付每平方米增加2元的标准计算至房屋实际交付时止。原告主张的超过合同约定的其他违约损失，因未提供充分证据证明损失实际发生，亦不符合合同约定，本院不予支持。 关于原告与第三人发生纠纷的损失问题。该损失是因为原告违法占用他人的房屋承担的赔偿责任，属于依法应自行承担的侵权责任，与本案不属同一法律关系，且不能证明该损失与被告行为之间存在法律上的因果关系，该损失应由原告自行承担，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，对原告张巨珍的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张巨珍交付位于射洪县北海新城北大门东侧第一间门面房（即临枇杷街一面1-1至1-9轴，临小区内侧一面1-1至1-10轴）； 二、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司在判决生效后十五日内向原告张巨珍支付逾期交房的过渡费，过渡费以120平方米为基数，从2017年6月1日起至2017年8月1日止，按照5元/㎡/月的价格计算，从2017年8月2日起，按照7元/㎡/月的价格计算至实际交房时止； 三、驳回原告张巨珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25182元，由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司负担22182元，原告负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  曾钊清 人民陪审员  任道红 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  谭椿腾