安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4807号 上诉人（原审原告）：张永青，男，汉族，1980年7月16日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：张文豪，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑新满，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽华阳置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路**。 法定代表人：邱凌，董事长。 委托诉讼代理人：庄宗星，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚超群，安徽同胜律师事务所实习律师。 原审被告：安徽省九珑物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路**。 法定代表人：鲍丽，董事长。 委托诉讼代理人：庄宗星，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚超群，安徽同胜律师事务所实习律师。 上诉人张永青因与被上诉人安徽华阳置业有限公司（以下简称华阳公司）、安徽省九珑物业服务有限公司（以下简称九珑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张永青上诉请求:1.撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初524号民事判决，判令华阳公司向张永青支付户型不符违约金33448.4元；2.判令本案诉讼费用由华阳公司承担。 事实和理由：一、张永青在一审提供的主卧房间带有飘窗设计的房型宣传彩页即为涉案房屋所在楼栋的建筑面积约为125平方米的房屋房型宣传彩页，且印有“具体面积、尺寸以房产局测绘为准，此户型在4号楼”，张永青所购房屋即是4幢3101室，建筑面积125.14平方米，并非如一审所言的“其他主卧房间带有飘窗设计的房型宣传彩页”。华阳公司在一审提供的主卧房间并不含有飘窗设计的房型宣传彩页才是与涉案房屋没有关联性的“其他房型宣传彩页”。一审查明事实不清。 二、房型宣传彩页足以对买受人是否决定购买该房屋产生一定的影响，应当视为要约，一起作为合同内容。而实际交付的房屋和房型宣传彩页不符，应视为出卖人违约，华阳公司应当承担违约责任且构成欺诈销售。 综上，一审查明事实不清，请依法改判。 华阳公司辩称，一、华阳公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。 首先，张永青从华阳公司处购买的房屋就是不带飘窗的房屋，对此在《商品房买卖合同》及附件房屋分户图中有明确的体现，如张永青购买的是带有飘窗的房屋，其在接收房屋时，也不可能不提出任何异议，根据“九珑湾”住宅房屋交付验收清单，可以反映张永青对于螺丝的松动都提出了异议，却未对房屋没有飘窗提出任何异议。由此可以说明，张永青对于其所购置的房屋不带飘窗是明知的、认可的。 其次，华阳公司在销售房屋时，针对带有飘窗的房屋和不带飘窗的房屋分别制作了户型图，并放置在销售现场，其中带有飘窗的是30层以下的房屋，30层以上是不带有飘窗的，但张永青却故意提供带有飘窗的户型图，企图误导法院。根据有关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料仅视为要约邀请，既不是要约也不是承诺。 再次，华阳公司已经按照商品房买卖合同约定将房屋交付给张永青，并且张永青已经实际装修、入住多年，华阳公司已经完成了合同约定的义务，不存在违约行为。 综上，张永青要求华阳公司支付违约金，无事实和法律依据。 二、张永青起诉已经超过法定的诉讼时效，人民法院应驳回其诉请。张永青是在2011年11月3日接收的房屋，直至2020年向人民法院提起诉讼，无论是根据《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，还是依据《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，均已超过，且没有任何中止、中断的事由，因此张永青的起诉已经超过诉讼时效规定的期间，人民法院应当依法驳回其诉请。 综上，请求驳回张永青的全部诉请。 九珑公司辩称，本案是商品房买卖合同法律关系，九珑公司与张永青不存在商品房买卖合同，故请求驳回上诉，维持原判。 张永青向一审法院起诉请求：1.判令华阳公司支付户型不符的违约金33448.4元；2.判令华阳公司、九珑公司对张永青所居住合肥市包河区繁华大道6699号九龙湾花园4幢3101室房屋存在的问题整改至符合标准，即要求华阳公司、九珑公司对张永青购买房屋的次卧飘窗、卫生间、阳台的漏水进行维修，客厅、主卧空调外机架恢复至与宣传彩页相符，对房间主卧增加与户型图相同的飘窗；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，张永青当庭变更增加诉讼请求，即判令华阳公司因欺诈销售房屋支付损失款668968元。 一审法院认定事实：2010年3月19日，张永青与华阳公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：“张永青购买华阳公司开发建设的九珑湾花园B区R4幢31层3101号房，建筑面积125.14平方米，价款668968元；张永青采用银行按揭贷款方式支付购房款，华阳公司应在2011年10月31日前交付经验收合格的房屋；《住宅质量保证书》作为合同的附件，华阳公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任等”。合同附件《房屋分户图》载明：案涉房屋主卧房间并不含有飘窗设计。 2011年11月3日，华阳公司向张永青交付九珑湾花园B区R4幢31层3101号房屋及《合肥市住宅质量保证书》，其中该住宅质量保证书中注明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。张永青收房后即对房屋进行了装修并居住使用至今。 2012年1月11日，张永青就上述房产取得《房地产权证》（房地权证合包字第××号）；案涉九珑湾花园由九珑公司提供物业管理服务。 庭审中，经该院释明，张永青表示按商品房买卖合同关系主张诉请；张永青针对其当庭变更增加的损失诉请，未在限定期限内补缴诉讼费用。 一审法院认为，张永青与华阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。经庭审查明，案涉《商品房买卖合同》附件《房屋分户图》载明：案涉房屋主卧房间并不含有飘窗设计，故张永青将其他主卧房间带有飘窗设计的房型宣传彩页作为华阳公司构成合同违约的依据，与事实不符，不予认定。因华阳公司业已按约向张永青交付房屋，张永青在房屋交付验收时亦未对房型构造提出过任何异议并对房屋进行了装修、居住使用至今，且已办理完房屋产权登记，故华阳公司业已按约履行完合同义务。张永青诉称其案涉房间次卧飘窗、卫生间、阳台存在漏水，其并未提供相关证据证明，且其请求业已超过《住宅质量保证书》承诺的防渗漏的5年保修期限，故其请求缺乏事实依据，不予支持。对张永青的其他诉请，缺乏事实依据，且于法无据，该院不予支持。对张永青当庭变更增加的损失诉请，因其未在限定期限内补缴诉讼费用，视为其放弃该项增加的诉请。 一审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张永青的诉讼请求。案件受理费减半收取318元，由张永青负担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，张永青与华阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应按该合同及附件内容全面履行，合同附件《房屋分户图》载明：案涉房屋主卧房间并不含有飘窗设计，故张永青将其他房屋主卧房间带有飘窗设计的房型宣传彩页作为华阳公司构成违约的依据，不能成立。华阳公司已按约交付房屋，张永青在房屋验收时亦未对诸如飘窗等房型构造提出过异议，其对房屋进行了装修并使用至今，且已办理房屋产权登记，故一审认定华阳公司已按约履行完合同义务，对张永青的诉讼请求不予支持并无不当。对华阳公司所提的诉讼时效问题，张永青称一直在主张权利并与开发商交涉，在协调不成情况下才起诉。故在不能证明张永青怠于行使权利的情况下，不宜认定超过诉讼时效期间，但一审未就该诉讼时效问题作出认定属程序瑕疵，应予纠正。 综上所述，张永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及实体处理并无不当，亦无严重违反法定程序的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费636元，由张永青负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇二〇年九月八日 书记员 罗       晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。