江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1124民初767号原告林英，女，1984年11月19日出生，汉族，铅山县人，初中文化，经商，住江西省铅山县。委托代理人蒲祖明（系原告林英丈夫），男，1983年3月1日出生，汉族，湖南省芷江侗族自治县人，初中文化，经商，住浙江省金华市金**，特别授权代理。委托代理人陈永江，江西金纶律师事务所律师，一般代理。被告江西省恒美置业有限公司，住所地江西省铅山县河口镇狮江西路北侧狮江壹号售楼中心，统一社会信用代码9136112455845380XD。法定代表人傅雪来，该公司执行董事。委托代理人熊佳超，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。原告林英与被告江西省恒美置业有限公司（以下简称“恒美置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林英及其委托代理人蒲祖明、陈永江，被告恒美置业公司的委托代理人熊佳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林英向本院提出诉讼请求：1、要求被告归还原告购房款143383元，并支付利息65120元，共计208503元；2、本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼过程中，原告增加如下诉讼请求：要求被告双倍返还定金增加2万元，并赔偿损失8万元，共计10万元。在第二次庭审中，原告又变更诉讼请求如下：要求被告归还原告购房款143383元，并支付利息40446.5元（按同期同类银行贷款年利率6%计息），合计183829.5元。事实与理由：2014年12月5日，原告夫妻到被告狮江壹号售楼部预订一套9幢3单元17Ａ05房子，当时是售楼部经理刘某接待，并于当日交2万元定金，2015年7月6日交了5万元，2015年10月15日交了73383元，至此首付款交清。2015年底刘某打电话给原告说原告属于第二套房需要增加首付，并说电商园也是他老板开发的，可以换那边的店面，至今店面一事也未落实，原告订的房子也被卖了。这几年原告一直打电话并多次到售楼部催收已交首付款，被告以种种理由拒不返还。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：2万元定金收据、5万元首付款收据、73,383元首付款尾款收据、付款清单复印件各一份，用以证明原告已向被告付清了首付款；第二组证据：商品房认购协议复印件二份，用以证明原告与被告签订了商品房认购合同；第三组证据：1、蒲祖明与刘某的微信聊天记录及相关文字资料一份；2、蒲祖明与刘某通话的视频录音录像资料及相关文字资料一份；3、蒲祖明与恒美置业公司财务人员危堃通话的视频录音录像资料及相关文字资料一份；4、蒲祖明与铅山电商园销售人员叶少荣通话的视频录音录像资料及相关文字资料一份，用以证明原告在交清首付款后，多次与被告公司相关工作人员沟通要求被告返还首付款以及置换电商园店面的事宜；第四组证据：刘某向原告提供的其在中国建设银行个人活期账户交易明细打印件一份，用以证明2018年刘某仍在被告公司执业。被告恒美置业公司辩称，一、原、被告签订的《商品房认购协议》是处理本案的依据。本案中，原、被告从来都没有就“将狮江壹号的住宅更换为电商园的店面”达成口头一致意见，这种解决方案仅仅是刘某在到电商园当销售之后为了增加个人业绩所提出来的一种设想，但是被告的股东或法定代表人从来都没有同意过该设想，更没有就该设想达成书面的变更协议，依法、依约均不应以该设想作为原、被告处理原告违约事件的处理方案，仍应以双方签订的《商品房认购协议》为准；二、原告向被告支付的7万元定金依法、依约不应返还。2014年12月5日，原告丈夫蒲祖明代原告向被告预定了案涉商品房，与被告签订了《商品房认购协议》，并支付了2万元定金；2015年7月6日原告与被告签订了《商品房认购协议》，并支付了5万元定金；2015年10月15日原告向被告支付了73383元房款。《商品房认购协议》第4条约定，购房人须在签订认购协议后七天内付清首付款／全款，并签订《铅山县商品房买卖合同》，否则视为购房人自动放弃认购房产权利，被告有权在不事先通知购房人的情况下，单方面将房产收回或公开出卖，因转售而获得的一切款项归被告所有，且被告不退回定金。由于原告恶意隐瞒其夫妻在浙江已购买了一套住房的事实，导致原告支付的首付款金额远远低于贷款银行规定的下限，按照相关政策规定无法办理按揭手续，原告在交付了7万元定金后迟迟未交齐按规定应交的首付款，也未支付全部房款，已经违反了双方签订的《商品房认购协议》的约定，被告有权根据“定金罚则”没收该7万元定金；三、由于原告迟迟未交齐首付款，也未支付全部房款，被告不得已才在2017年3月31日将案涉商品房另卖给他人，而且价格比原告应支付的购房款减少了13383元，该损失依法应由原告承担。综上，被告应当向原告返还的财产为6万元，并自原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：被告的营业执照与法定代表人身份证明各一份，用以证明被告的诉讼主体资格；第二组证据：收据复印件三份，用以证明原告于2014年12月5日和2015年7月6日向被告支付了共计7万元定金，2015年10月15日向被告支付了73,383元首付款；第三组证据：商品房认购协议复印件二份，用以证明原告于2014年12月5日和2015年7月6日分别与被告签订了商品房认购协议，协议分别约定原告向被告支付定金2万元和5万元；协议还约定，原告必须在签订协议后七天内付清首付款或全款，并签订商品房买卖合同，否则视为原告自动放弃认购房产权利，被告有权在不事先通知原告的情况下，单方面将上述房产收回另行出售，且被告不退回定金；第四组证据：2017年3月31日付款清单复印件一份，用以证明在原告拒绝补齐首付款差额后，被告过了一年多时间才将案涉商品房转卖给他人，售价比原告应付购房款总额少了13,383元，该损失系由原告违约造成的，应由原告承担；第五组证据：国办发【2011】1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、国办发【2013】17号《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、中国人民银行2015年3月30日发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（该通知规定二套住房的最低首付比例最低不低于40%），用以证明由于原告所购买的案涉商品房为二套住房，原告只交纳了30%的首付款，明显低于中国人民银行及各个商业银行对二套房首付比例的最低要求，由于原告未交足首付款导致原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，被告有权根据双方签订的商品房认购协议没收原告支付的总共7万元定金。根据原告林英的申请，本院依法向证人刘某进行调查取证，其证言的主要内容有：1、刘某于2014年上半年至2016年11月在被告公司任狮江壹号售楼部经理，之后转到铅山电商园销售部上班，但仍负责狮江壹号售楼部的工作，后又于2018年6、7月回到被告公司做招商，直到2019年6月30日辞职；2、原告于2014年向被告购买狮江壹号的商品房，因她当时自称是第一套房，所以售楼部给她按最低首付30%计算首付款。原告于2014年12月5日交了定金2万元，2015年7月6日交了首付款5万元，2015年10月15日交了首付款73383元，共计143383元。在准备签订商品房买卖合同时，原告方因提供不了首套房证明，只好承认她们名下还有房产，所以售楼部只有按规定的首付50%来计算原告的首付款，原告夫妇表示一时凑不足那么多钱，要求放宽付款时间，被告表示同意，但是直到2016年11月刘某转到铅山电商园工作后，原告方仍未交齐50%首付款;3、2017年1、2月份，刘某联系原告夫妇，说铅山电商园与狮江壹号是同一个老板（曾敏华），电商园这边有店面出售，不限购不限贷，而且价格比较优惠，问原告夫妇是否考虑用狮江壹号那套商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺。原告当时就同意了，过年时还专程来看了店铺。之后刘某将此事告诉了老板曾敏华，曾敏华也同意这一置换方案。之后因曾敏华一直未将原告在狮江壹号的首付款转至铅山电商园财务上，原告方也一直未交齐电商园店铺的首付款，所以原告与铅山电商园未能签订店铺买卖合同；4、原告第一次交的2万元是定金，之后的两次付款是交首付款，只是收据上有时会写定金，有时会写首付款；5、一般来说，被告公司要求交定金后七天内付清首付款，特殊情况下可以延长不超过一个月的时间，原告交款的时间跨度那么大是因为售楼部销售人员工作忙而忘记催款，因此拖延下来；6、原告向法院提供的与刘某有关的证据经刘某核对均属实。对于原告提供的第一至二组证据、被告提供的第一至三组、第五组证据的真实性与合法性，对方当事人均无异议，本院对相关证据的真实性与合法性予以认定，对其关联性结合全案综合进行认定。对于原告提供的其他证据，被告方提出如下质证意见：（一）对第三组证据，被告质证认为：1、对刘某的视频录音录像资料的真实性无法确认，对其合法性由法院依法认定；认为该证据与本案无关联性，该证据的取得时间为2020年，刘某已于2016年从被告公司离职，其向原告提出的解决方案未经被告法定代表人同意，也未经被告书面认可，无法律效力，更无法证明“原告的行为未违反《认购协议》第4条的约定”；2、对刘某的微信聊天记录的真实性无法确认，对其合法性由法院依法认定；该证据发生在2020年，且发生的主体并非原告和被告的任何一人，且刘某在2016年就已经从被告公司离职，不是被告的工作人员，无法代表被告的意思，且该证据谈论的内容与本案原告的违约行为是否适用“定金罚则”无关，与本案无关联性；3、对危堃的视频录音录像资料的真实性无异议；认为该证据系未经当事人同意偷拍的，不具有合法性；该证据的取得时间为2020年，与“原告已违约，被告有权没收70000元定金”的事实不矛盾，更无法证明“原告的行为未违反《认购协议》第4条的约定”；4、对叶少荣的视频录音录像资料的真实性无法确认，对其合法性由法院依法认定；认为该证据与本案无关联性，该证据的取得时间为2020年，且电商园与被告无法律关系，且该证据谈论的内容也是2016年之后发生的事情，与本案原告的违约行为是否适用“定金罚则”无关。（二）对第五组证据，经向被告方核实，2016年—2017年期间刘某在电商园做销售，电商园的项目停掉之后，刘某于2018年上半年回被告公司工作了一段时间，之后就离职了。本院认为：1、刘某的视频录音录像资料与微信聊天记录、其在中国建设银行个人活期账户交易明细已经过刘某本人确认无误，本院对该三份证据的真实性与合法性予以认定；2、危堃的视频录音录像资料的真实性已经过被告方确认，该证据虽系原告丈夫蒲祖明在与危堃视频聊天时未经危堃同意而拍摄，但经审核其内容系原告方与被告方工作人员协商本案的处置事宜，并不违反有关法律规定，故本院对该证据的合法性予以认定；3、经审核本院对叶少荣的视频录音录像资料的真实性与合法性予以认定。对被告提供的第四组证据，原告方质证表示不清楚此事。本院经审核对该证据予以认定。对本院调取的刘某的证人证言，原告方提出如下质证意见：对该证据的合法性无异议，认为其部分证言与事实不符：1、2014至2015年年末，原告完成了购房首付款支付义务，当时与被告合作的银行并没有提高二房首付款比例，在此期间双方签订的狮江壹号商品房认购协议并无履行上的障碍，被告完全可以与原告签订商品房买卖合同并办理相关手续，由此原告不存在前期隐瞒名下有房的必要性。2016年银行要求提高购房首付款比例后，被告单方对狮江壹号商品房认购协议作出变更，要求原告将购房首付款支付至不动产总价的50%，而彼时原告认为该种付款方式并不划算，被告遂借机以购买商铺更为划算为由与原告洽谈买卖电商园商铺相关事宜;2、证人证言最后一段是刘某的主观推定，原告未将购买商铺首付款补齐系因被告迟迟不将原告已支付的143383元转至电商园，原告多次催促未果，彼时已有业主因房产产权问题与电商园产生纠纷，原告不予补齐首付款完全合情合理合法；3、刘某的证人证言可以证明被告公司的老板系电商园的大股东，被告公司与电商园在职工人员管理上存在一定的混同，该证言也确定了刘某代表被告公司与原告解除狮江壹号商品房认购协议的事实。被告方提出如下质证意见：对该证据的合法性无异议，对其部分内容的真实性无异议，该证据恰好证明了以下事实：1、原告在购房时未告知被告其夫妻名下已有一套住房，在刘某一再询问下原告才承认了该事实。根据建设银行的相关贷款政策，当时二套住房首付款的最低比例为50%，所以原告未及时交足首付款的事实是很清楚的；2、2017年之后，刘某已经到电商园工作，其主动提出的可将原告在被告处购买的住房更换为电商园的店面是刘某的个人意见，原告既没有接受更没有履行，被告也没有书面同意，所以住房更换店面一事并非原、被告的意思表示，更没有实际履行；3、关于原告交付的三次款项的性质应当以书面记载为主，而非以刘某的陈述为主。因原、被告对刘某的证人证言的合法性均无异议，本院对该证据的合法性予以认定，对其内容的真实性与关联性结合全案综合进行认定。本院经审理认定本案的基本事实如下：2014年12月5日，原告林英夫妇到被告恒美置业公司经营的狮江壹号售楼部预订一套狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房，该售楼部经理刘某负责接洽，双方于当日签订了《狮江壹号商品房认购协议》，该协议中“约定”第4条规定:“乙方（注：购房人）须在此协议书签订后七天内付清首期款／全款（扣除已付定金），并签订《铅山县商品房买卖合同》。若乙方未按期支付以上款项或未前来签订《铅山县商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方（注：即被告）有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产收回另行出售或公开出卖，因转售而获得的一切款项归甲方所有，且甲方不退回定金。”同日原告交纳2万元定金，被告方出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室定金”。2015年7月6日，原告向被告交纳5万元人民币，双方又签订了一份《狮江壹号商品房认购协议》，被告方向原告出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室购房定金。”2015年10月14日，被告向原告出具《狮江壹号签约付款清单》一份，其中载明应付首付款金额为73383元。次日，原告向被告交纳73383元人民币，被告方向原告出具《收据》一张，其中“收款事由”为“狮江壹号9-3-17Ａ05室首付款”。之后，因原告提供不了首套房证明，原、被告就首付款比例问题未能协商一致，原告未按照被告要求的首付款比例交齐首付款，导致签订商品房买卖合同一事一直拖延下来。2016年11月，刘某转至铅山电商园楼盘销售处工作，并于2017年年初向原告夫妇提出“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案，原告夫妇表示同意。2017年3月31日，被告将原告预订的狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房转卖给他人。因“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案一直未能实现，原告遂提起本案诉讼。根据庭审中原、被告诉辩陈述、查明的事实及对证据的采信，本案争议焦点为:一、本案是否应当对原告适用“定金罚则”？二、被告应当返还原告多少购房款？针对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、关于本案是否应当对原告适用“定金罚则”的问题从查明的事实可知，原告方于2014年12月5日向被告交纳购房定金2万元，2015年7月6日交纳“定金”5万元，2015年10月15日交纳首付款73,383元，此三次交款时间的间隔均大大超过认购协议第4条的“七天”的约定，但被告并未主张适用“定金罚则”，而是向原告出具了《狮江壹号签约付款清单》，对房屋总价、原告还需支付的首付款金额等予以确认，因此，本院认为被告实际上已认可原告履行了定金合同义务，故对被告关于要求对原告适用“定金罚则”的答辩意见不予支持。二、关于被告应当返还原告多少购房款的问题从原、被告的诉辩意见可知，双方就被告应向原告返还购房款的意见是一致的，只是对返还的金额各执一词，意见不一。从查明的事实可知，自2015年10月15日原告方向被告交纳了第三笔款项后，原、被告就首付款比例问题未能协商一致，导致一直未能签订商品房买卖合同。之后，刘某于2017年年初向原告夫妇提出“用狮江壹号商品房的首付款作为定金来置换电商园的店铺”的方案，并得到原告方的同意。对此，被告方提出当时刘某已离开被告公司，该方案是刘某的个人意见，并未得到被告方的授权或认可。原告方则称，原告在被告处购买商品房一事从始至终都由刘某负责接洽，且刘某此前从未向原告告知其职务发生变动。在获知原告购买商铺之意后，刘某更是以被告公司老板与电商园老板系同一人为由极力促使原告购买电商园商铺。由此，无论刘某与原告协商变更解除《狮江壹号商品房认购协议》时是否为被告工作，刘某的种种行为都让原告足以相信其具备相应的代理权限。本院认为，（一）刘某在其证言中明确证明该置换方案取得了被告公司老板曾敏华的同意；（二）叶少荣的视频录音录像资料中的相关内容“叶：刘某就说这个店面你们买了，那时候说要抵狮江壹号的呀，但是抵不了呀，狮江壹号是狮江壹号，电商园是电商园。”“蒲：因为当时大股东是他们老板嘛，他同意了价格嘛。”“叶：我知道价格，我也和你说了，没问题只要你们的账理好。”“蒲：就我们的钱拿过来对吧。”“叶：对，只要你们把钱付了这个店面就是你们的。”“蒲：16年到你们备案嘛，写那个林英的底子嘛。”“叶：应该是17年，我们电商销售就在17年，18年也没销售”等，从侧面佐证了刘某相关证言的真实性；而且从常理来看，如果刘某关于铅山电商园与狮江壹号是同一个老板曾敏华以及相关置换方案取得了曾敏华的同意的有关证言不成立，那么铅山电商园的销售人员应该不可能与原告方进行如此对话的；（三）被告方未举证证明原告方知晓刘某提出该置换方案时是否为被告工作。因此，原告方的相关陈述与刘某的相关证言所表述的事实具有高度可能性，刘某的相关营销行为也足以让原告方相信刘某具备相应的代理权限。在此基础上，结合被告已将原告预订的商品房另售他人的事实，可以认定原、被告已经协商变更解除了认购狮江壹号商品房的协议，现因相关置换方案一直未能实现，原告起诉要求被告返还全部购房款143383元于法有据，应予支持。综上所述，本院认为，原告林英与被告恒美置业公司已经协商解除了狮江壹号9幢3单元17Ａ05室商品房的认购协议，因双方协商的置换方案未能实现，被告理应向原告返还全部购房款项，并应自其将该商品房另售于他人之日亦即认购协议实际解除之日（2017年3月31日）起，依法向原告支付相应的利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告江西省恒美置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告林英购房款人民币143,383元，并自2017年3月31日起按年利率6%向原告林英支付利息至本案案款付清之日止；二、驳回原告林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5927元，减半收取为2963.5元，由原告林英负担296元，被告江西省恒美置业有限公司负担2667.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  罗翔二〇二〇年九月二日书记员  汪倩附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。