广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22423号原告：樊晓东，男，1989年10月17日出生，汉族，住黑龙江省依安县×××××××××××××××，公民身份号码230××××××××××××037。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××082。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告樊晓东诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告樊晓东的委托诉讼代理人袁苇莹，被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊晓东向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已支付购房款475102.33元为基数，按日万分之二，从2016年12月30日起计算至实际交付之日即2017年7月31日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以已支付购房款475102.33元为基数，按日万分之一，从2019年11月21日起计算至实际办证之日止）。事实和理由：2015年4月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为被告开发的座落为中山市×××××××××××××××3××××房，房价总款为484550元。2.交付期限：被告应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。3.被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同。无论原告是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但被告至今仍未能办理房地产权属证书，违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告樊晓东为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.被告企业登记信息；2.中山市商品房买卖合同；3.购房发票；4.中山市商品房销售登记备案表；5.契税完税凭证；6.中山市商品房综合验收备案情况表。被告荣基公司抗辩称：第一，原告主张被告支付逾期交房违约金已明显超过两年的诉讼时效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。民法通则规定的诉讼时效为2年，原告于2017年2月14日办理涉案房屋的收楼手续，即原告最迟应于2019年2月14日前提起诉讼，原告于2020年8月11日才提起诉讼，明显已超过诉讼时效，且本案也不存在中止、中断的情形。第二，被告逾期办理涉案房屋的权属证书主要原因为政府，系政策调整等原因导致被告未能按时办理涉案权属证书，原告清楚知悉上述情形。被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任。第三，即便认定被告应支付逾期办证违约金，逾期办证违约金的起算日起也应当从涉案房屋交付之日即2017年2月14日后720个工作日届满后起算。综上，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.观岚物业交接表；2.关于核准国有建设用地权/房屋所有权首次登记的通知；3.办证通知函及快递单及回执。本院认定事实如下：2015年4月11日，原告（作为买受人）与被告荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××××××××××××××××××××房，建筑面积94.75平方米，房屋总价为484550元；2.买受人按银行按揭方式付款：2015年4月15日支付145550元，剩余购房款339000元通过办理按揭贷款支付；3.出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；6.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约×。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款484550元。2017年2月14日，原告签订了一份观岚物业交接表，并办理了涉案商品房的相关收楼手续。2017年7月31日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年8月25日，原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订一份补充协议，约定：1.乙方向甲方购买位于中山市×××××××××××××××××××××；2.甲、乙双方在签署中山市商品房买卖合同时，约定套内面积为71.29平方米，单价为6796.89元/平方米，购房总价为484550元。现经实地测量的实际套内面积为69.9平方米，与买卖合同约定套内面积存在面积差1.39平方米，根据中山市商品房买卖合同及补充协议约定，甲方应向乙方退还购房款9447.67元；3.甲方于本补充协议签订之日起3个工作日内将上述购房款退还给乙方。上述补充协议还约定了其他内容。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.涉案商品房已于2017年2月14日交付给原告使用；2.截止至开庭之日，被告尚未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，原、被告同意逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告樊晓东与被告荣基公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。关于涉案商品房购房款金额，虽然双方签订的商品房买卖合同中约定了购房总价款为484550元，但是双方签订的补充协议中明确载明，涉案商品房经实地测量存在面积差异，被告应向原告退还购房款9447.67元，故涉案商品房的最终购房总价款应为475102.33元（484550元-9447.67元）。原告樊晓东已依约向被告荣基公司支付了全部购房款，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。庭审中，原告与被告均确认涉案商品房已于2017年2月14日交付给原告使用，对于该事实，本院予以认定。关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，被告未依约将符合合同约定的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告荣基公司在2017年7月31日才取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，但原告于2017年2月14日实际办理了相关的收楼手续，现又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故逾期交房违约金应从2016年12月31日起计算至实际收楼之日止即2017年2月14日。原告主张被告支付实际收楼之日即2017年2月14日之后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2015年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于两年诉讼时效的规定,2015年10月1日之后产生的违约金应当适用民法典关于三年诉讼时效的规定。原告于2020年8月11日向本院起诉，请求被告支付2016年12月31日至2017年2月14日期间的逾期交房违约金。显然，原告主张的上述时间段的违约金均已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。故对于原告主张被告支付2016年12月31日至2017年2月14日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的时间起算问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，原告主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；被告荣基公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而合同约定交付之日。本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，原告已于2017年2月14日办理了收楼手续，故被告荣基公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2017年2月14日起，往后推算720个工作日即2019年12月27日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告未按照合同约定于2019年12月27日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告同意逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，故被告应从2019年12月28日起至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，且被告亦同意按上述标准向原告支付违约金，故对于原告主张被告按已付房价款每日万分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司应向原告樊晓东支付逾期办证违约金（以已付房价款475102.33元为基数，按每日万分之一，从2019年12月28日起计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。从2019年12月28日起至本判决发生法律效力之日止的违约金于本判决发生法律效力之日起七日内付清；于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于被告持办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告樊晓东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取为276元（该款原告已预交），由原告负担176元，由被告中山市荣基房地产有限公司负担100元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费100元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年九月十七日书记员  卢芷琪梁丽萍