广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7308号原告：广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区海龙街海北南村**。负责人：黎焯华。委托代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：陈秋珍，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：陈蕴，女，1974年8月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：吴佳芮，女，2006年5月23日出生，汉族，住址同上。法定代理人：陈蕴，与吴佳芮系母女关系。原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社诉被告陈蕴、吴佳芮房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社的委托代理人许哲勉、陈秋珍，被告陈蕴（兼被告吴佳芮的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社诉称：2017年1月25日，原告(甲方)与吴伯光(乙方)签订合同编号(HT-440103020001001-201700006)《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定：原告将位于西浦路××（××）的自有厂房及其附属设施出租给吴伯光，租赁期限为3年，自2017年4月1日至2020年3月31日；租金为12252元/月，综合管理费为6120元/月；若吴伯光拖欠租金的，按每日2‰加收滞纳金，若拖欠租金达30天的，则视为吴伯光违约，原告有权没收履约保证金等事实。后吴伯光于2019年9月19日去世，被告陈蕴(吴伯光妻子)、吴佳芮(吴伯光女儿)向原告出具《声明》，明确表示租赁合同的权利义务及责任由两被告承继并由被告陈蕴继续履行合同义务、代理投标及租赁合同等所有事宜。上述租赁合同及《声明》对双方权利义务约定明确，系各方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。租赁合同签订后，原告依约履行了交付租赁场地、通知两被告参与投标等义务，但两被告在合同履行过程中违反了承租人的义务，存在违约行为。两被告未按照租赁合同约定，按期足额支付租金及管理费。两被告在承继租赁合同后，拖欠了原告2020年2月、2020年3月的租金合计24504元及管理费合计12240元。截至原告起诉之日，已逾期支付租金超过134天。经原告多次、多方式催促，两被告仍拒不按照租赁合同约定支付租金及管理费。被告在租赁期限届满后未向原告交还租赁场地；案涉租赁合同已于2020年3月31日到期。被告陈蕴并未按照租赁合同约定于合同期满前3个月向原告提交意向续租申请书，并重新参与投标，已丧失同等条件下的优先承租权。且经原告告知后，被告陈蕴亦未参与租赁场地的招投标事宜。租赁合同期限届满，两被告经原告多次通知，拒绝按照租赁合同约定，将该租赁场地及其附属设施全部交还原告，已构成违约。原告为维护权益，自行进行清理，并为此支付了公证费、人工搬运费、仓储费等费用。原告认为，租赁合同权利义务约定清楚、明确，两被告作为乙方吴伯光的合法承继人，应当按照租赁合同约定支付租金、综合管理费，清理并交还租赁场地，并且应当向原告支付滞纳金及赔偿原告全部经济损失。故起诉要求：1.请求判令两被告立即向原告支付应付未付的2020年2月、3月的租金合计24504元，暂计至2020年6月28日的滞纳金5856.46元(滞纳金计算方式如下：2020年2月应付未付租金的滞纳金：以2020年2月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年2月16日起计至两被告实际清偿2020年2月租金之日止，暂计至2020年6月28日为3283.54元；2020年3月应付未付租金的滞纳金：以2020年3月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年3月16日起计至两被告实际清偿2020年3月租金之日止，暂计至2020年6月28日为2572.92元)；2.请求判令两被告立即向原告支付应付未付的2020年2月、3月的综合管理费合计12240元；3.请求判令原告没收两被告的履约保证金110232元；4.请求判令两被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日的场地占用费18372元【计算方式：12252元+6120元】；5.请求判令两被告向原告支付因两被告违约行为造成原告的全部经济损失，暂计至2020年6月30日为165718.1元【包括：公证费63，800.00元，人工搬运费40，950.00元，仓储费暂计40968.1元(自2020年5月1日起计至两被告搬离所有物品之日止，暂计至2020年6月30日为40968.1元)；律师费￥20000元】；合计：336922.56元；6、请求判令两被告立即清理存放在原告仓库处的全部物品，并自行承担全部清理费用；7、本案全部的诉讼费用均由两被告承担。被告陈蕴、吴佳芮共同答辩称：2020年2月14日我方收到区文化旅游局通知，要求我们停业，所以不同意交租金、综合管理费。不同意原告没收履约保证金。不同意支付4月份的费用。不同意支付公证费及搬运费、仓储费用。不同意搬走物品。经审理查明：广州市荔湾区（原芳村区）海北村西埔路2号（建筑结构及层数：钢筋混凝土结构二层，建基面积：539.89㎡，总建筑面积：1089.18㎡）登记的权属人为原告。2017年1月25日原告（出租方、甲方）与吴伯光（承租方、乙方）签订合同编号(HT-440103020001001-201700006)《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于西埔路××楼的自有厂房及其附属设施使用权出租给乙方，该厂房占地总面积：1022平方米，其中厂房：612平方米、简易厂房：410平方米（见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认）。乙方对甲方出租的厂房及其附属设施厂房情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于厂房用途。租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，月租金为12252元（其中厂房：16元∕平方米∕月；简易厂房：6元∕平方米∕月）。乙方须一次性向甲方交纳110232元作为履行合同的保证金。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞金，滞纳金每天按照所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。乙方向甲方交纳租金的同时须向甲方交纳综合管理费。综合管理费按乙方租用厂房面积每月每平方米10元计算收取（即每月6120元）。合同届满，乙方于2020年3月31日（合同届满之日）将该厂房及其附属设施以良好运行状态全部交付给甲方。合同届满或合同解除、终止，乙方在期满或终止日前自行清理租赁厂房内属于乙方的设备、物品，逾期七天未清理的，视乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。合同期届满，合同自行终止，甲方无偿收回该厂房及其附属设施。乙方如意向续租，须在合同期满前3个月向甲方提交意向续租申请书，并重新参与投标，在同等条件下，乙方享有优先权。在合同第十条（合同的变更、解除和终止）第四款第8项约定：拖欠租金30天以上。视作乙方违约，甲方有权单方面解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租厂房及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失。最后，原告与吴伯光双方在合同上签字盖章，在合同最后附图上注明二层厂房（面积612平方米），含三层简易（面积410平方米）。合同签订后，吴伯光向原告支付履约保证金110232元，原告将上述场地交吴伯光使用。2020年2月24日原告通过荔湾区经济联社的集体资产交易公告，对吴伯光承租的物业进行招租，厂房租金单价26元∕平方米∕月。2020年3月5日两被告签署内容为：吴伯光（身份证：），2015年与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社签订合同，租用西埔路××楼的物业。吴伯光于2019年9月19日去世，不能履行与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社的合同。本人陈蕴（身份证：）是吴伯光的妻子，与吴伯光育有一女吴佳芮（身份证：）。陈蕴与吴伯光是夫妻关系，吴佳芮与吴伯光是父女关系。陈蕴与吴佳芮商议后，决定以陈蕴的名义，代理投标与租赁合同的所有事宜。与海龙街海北股份合作经济联合社签定合同并履行责任的《声明》。2020年3月10日和2020年3月21日原告先后向西埔路××楼张贴《通知》内容为：经荔湾区海龙街道海北经济联社“三资”交易平台，贵方未能按时报名竞价，请贵方按租赁合同期止前交清所有租金、水电费等并搬出（含当月租金），逾期不搬出的，一切后果自负。2020年4月22日广东省广州市南方公证处根据原告的申请对原告向陈蕴（吴伯光继承人、租赁合同代表）、吴佳芮（吴伯光继承人）发出《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》进行保全公证，通知内容为：因吴伯光于2019年9月19日去世，上述租赁合同的权利义务和责任经其妻子陈蕴、唯一的女儿吴佳芮商议后，向我社申请由上述二人承继并由陈蕴继续履行合同义务，代理投标与租赁合同的所有事宜。上述租赁合同已于2020年3月31日到期。陈蕴作为合同权利义务的承继人并未按照租赁合同约定于合同期满前3个月向原告提交意向续租申请书，并重新参与投标，已丧失同等条件下的优先承租权。目前西埔路××楼自有厂房已经由他人中标并依法承租。现租赁合同已经届满，原告以现场张贴及邮寄形式通知被告，但被告置之不理。原告再次通知被告自收到通知之日起2日内，自行清理租赁厂房内属于被告的设备、物品，将该厂房及其附属设施以良好运行状态全部交付原告。逾期未清理的，原告将于2020年4月26日进行公告，公告日期为2天，若被告在公告期内仍未清理租赁厂房内属于被告的设备、物品的，按租赁合同约定视为被告自愿放弃，原告将于2020年4月28日进入租赁厂房，对租赁厂房内属于被告的设备、物品进行清点及搬运到原告指定仓库封存，请被告前来现场配合。若被告不予配合，原告有权自行处理，由此产生的全部费用（包括但不限于公证费用、仓储费用、清理搬运人工费等）均由被告自行承担，原告代垫后将要求被告支付。在租赁合同履行过程中，被告拖欠2020年2月、3月租金共24504元、管理费12240元未付。基于被告逾期清场交还租赁厂房的违约行为以及拖欠费用、租金达30日以上的违约行为，原告按照租赁合同之约定。依法没收全部合同履约保证金110232元，并将向被告追讨拖欠的租金和综合管理费，且对所欠租金按每日2‰要求被告支付滞纳金至付清之日止。该公证处于2020年6月11日以（2020）粤广南方第010552号和第010531号公证书予以证明。2020年5月11日原告与广东广信君达律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：该所接受原告委托代理与两被告租赁合同纠纷一案，原告为此支付一审诉讼律师费2万元。2020年5月18日广东省广州市南沙公证处根据原告的申请对原告于2020年4月25日在广州市荔湾区西浦路1号张贴《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》作送达保全公证，该公证处以（2020）粤广南沙第11092号、11093号、11094号予以公证证明。2020年6月9日广东省广州市南沙公证处根据原告的申请于2020年4月29日对位于广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物内现状进行拍照、录像。其中对“1号房间”内的物品进行统计、清点，并制作《物品清单》一页、现场照片六十二张、光盘一张。随后工作人员将“1号房间”的建筑物内的物品搬离，由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号仓库。对“2号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片三十六张、光盘一张、《声明》复印件一份、吴荣宽身份证复印件一份。对“3号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片二十二张、光盘一张。对“4号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片二十一张。对广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物二楼内物品及建筑物内部现状进行拍照、录像。由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号入门右侧建筑物的二楼存放，并制作《物品清单》共三张、现场照片三0八张、光盘一张。对位于广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物二楼一间门口有“电竞一刻能量来袭”字样的建筑物现状进行拍照、录像。由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号入门右侧建筑物的二楼存放，并制作《物品清单》共二张、现场照片八十五张、光盘一张。该公证处以（2020）粤广南沙第15402号、15403号、15404号、15405号、15406号、15407号、15407号、15408号、15409号、15410号、15411号予以公证证明。原告为此支付搬迁费共40950元、公证费600元和公证费63200元。原告确认被告被移存物品至裕海路××号占用仓储面积共451平方米，原地封存的2、3、4号房间面积为195平方米。原告还提供芳村海北村西浦围海北工业基地段范围内A1栋厂房的租赁合同，证明该地段的租金单价每平米为34.1775元。被告陈蕴确认与吴伯光为夫妻关系，共同生育女儿吴佳芮。吴伯光于2019年9月19日因病去世。吴伯光去世后，其租赁原告的房屋经营的“心仪网吧”由被告陈蕴负责经营管理，被告吴佳芮正在读书。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日广东省文化和旅游厅发出《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，其中第三条载明：全省娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中荔湾区海龙街海北社区工业用房租金单价为14元∕平方米∕月。在庭审中，原告还提供广州市公安局荔湾区分局海龙派出所分别出具的《门牌证明》，证明：广州市荔湾区海北西浦路1号二楼与原地址：广州市荔湾区海北西埔路××楼为同一地址；广州市荔湾区裕海路××号厂房与原地址广州市荔湾区芳村海北村西浦围海化工业基地段范围内A1栋厂房为同一地址。两被告不确认收到2020年4月22日原告发出和2020年4月25日原告张贴的《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》。对其他证据不予确认。本院认为：原告和吴伯光签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和被告陈蕴、吴佳芮签订的《声明》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。被告陈蕴在《声明》中，明确由其履行吴伯光与原告关于涉案房屋的租赁合同。合同期满前，被告陈蕴没有参与对涉案房屋的重新投标，成为新的承租人。由于租赁合同在2020年3月31日期满之日终止，被告没有将涉案房屋交回给原告。经原告多次催告未果，原告为维护其合法权益，以公证证明的形式将被告存放在涉案房屋内的物品进行移动另行存放也符合情理。故原告要求被告清理存放在原告仓库内的全部物品及原告将被告支付存放在涉案房屋内的物品迁移所产生的费用（含搬迁费共40950元、公证费63800元）的诉讼请求，本院应予支持。对于原告主张2020年2月、3月的租金及滞纳金、4月管理费问题。被告在答辩中认为未能交纳的租金是疫情期间，该时段未能经营，所以没有及时交纳。因2020年2月、3月为新冠肺炎疫情防控期间，被告所经营的网吧属服务场所，依据有关防控疫情规定应暂停服务。该时段的租金、管理费双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，本院酌定由原、被告各负担50%（即被告需支付租金12252元、管理费6120元）。同理，原告主张的滞纳金及没收被告交纳的履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。由于租赁合同在2020年3月31日已经期满终止，被告未能及时将涉案房屋交还给原告，故被告应按租赁合同约定的租金标准支付2020年4月占用费12252元、管理费6120元给原告。对于2020年5月起的占用费问题。根据原告提供经公证的被告物品迁移以及就地封存的证据，被告没有及时将涉案房屋内的物品迁移，将涉案房屋交回给原告管理，导致原告需另行提供房屋对被告物品进行安置。被告需承担对安置房屋产生的费用。原告虽在本案中提供安置房屋所在地段的租赁价格拟证明被告需支付的占用费，被告对该价格不确认。该价格明显偏高，本院不予采纳。本院对原告安置被告物品的房屋酌情确定占用费的计算标准，被告物品占用荔湾区裕海路××号仓储面积共451平方米，可参照2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中荔湾区海龙街海北社区工业用房租金单价为14元∕平方米∕月计算（即每月6314元）；被告物品占用原涉案房屋的2、3、4号房间面积为195平方米，可参照原租赁合同租金标准16元∕平方米∕月计算（即每月3120元）；上述占用费应暂计至本判决发生法律效力之日止。对于被告吴佳芮应否承责问题。被告吴佳芮在签订《声明》时为未成年人，在《声明》中也没有明确对吴伯光租赁原告涉案房屋的租赁合同由其履行的承诺。故原告要求被告吴佳芮承担该租赁合同的义务没有事实依据，本院不予支持。关于律师费问题，由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中被告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于被告主张原告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈蕴自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还广州市荔湾区裕海路265号入门右侧建筑物的二楼房屋及荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间给原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。二、被告陈蕴自本判决发生法律效力之日起30日内，一次性支付2020年2月、3月的租金12252元、管理费6120元及2020年4月的占用费12252元、管理费6120元及搬迁费共40950元、公证费63800元给原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。三、被告陈蕴自本判决发生法律效力之日起30日内，支付2020年5月1日起至本判决发生法律效力之日止占用费（占用费其中：广州市荔湾区裕海路265号入门右侧建筑物的二楼房屋每月按6314元计算；荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间每月按3120元计算）给原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。四、驳回原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3177元，由被告陈蕴负担1780元，原告广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社负担1397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪