福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3404号 上诉人（原审被告）：江木军，男，1976年6月2日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈至育,福建瀛榕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱艳芳，女，1978年9月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 上诉人江木军因与被上诉人朱艳芳共有物分割纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江木军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱艳芳的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、程序违法、法律适用错误。一、本案并非共有房屋分割纠纷而是借款购买房屋纠纷。讼争房屋并非双方出资购买，而是江木军向朱艳芳借款1100000元购买，江木军是讼争房屋实际权利人，朱艳芳是债权人。1.借款协议明确约定，朱艳芳出借1100000元给江木军用于购买讼争房屋，并且约定了利息及还款后出借人需配合借款人办理房屋过户的义务，证明并非共同出资买房。朱艳芳虽否认借款协议并要求进行司法鉴定确认，但经鉴定该协议上出借人处签字并捺印的是朱艳芳本人，可以认定该借款协议基于双方真实意思签订，对双方均有法律拘束力。2.一审法院否认借款协议效力的理由不能成立。其一，借款协议第一条明确约定了借款用途为购买房屋及工程项目，还特别强调了其中1100000元作为购买讼争房屋的首付款，表明朱艳芳已将自己支付的首付款转为债权。其二，根据一审判决书表二中的认定，江木军多付给了朱艳芳1014236元，一审法院不认可江木军关于该款项系利息和还款的主张，亦未对该款项进行定性。其三，江木军对各地限购政策时间先后认识有误，不构成欺诈，不能据此否认借款协议效力。3.用双方名义购买房屋后，江木军个人出资购买车位、装修讼争房屋并居住、独自偿还每月按揭款，双方的实际行为也证实是江木军向朱艳芳借款1100000元购买房屋。二、即使讼争房屋系江木军与朱艳芳共同出资购买，一审判决对讼争房屋升值部分的分割比例也是错误的。1.根据双方对购买讼争房屋的出资情况，除了1100000元首付款有争议外，朱艳芳再未对讼争房屋进行出资。2.2017年8月7日双方已经与案外人签订《房屋买卖合同》，2017年9月8日朱艳芳才将解押款汇入江木军账户，朱艳芳向江木军按揭还款账户转账的2800000系用于提前偿还按揭款，是过桥资金，不能认定为朱艳芳的购房出资款。3.一审依据朱艳芳单方陈述认定房屋装修款为500000元是错误的。 朱艳芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持，江木军的上诉请求不能成立，请求驳回。一、朱艳芳是讼争房屋的所有权人。1.江木军与朱艳芳以两个人的名义购买讼争房屋，共同出资首付款并办理购房贷款。2017年9月20日房屋登记为朱艳芳、江木军共同共有。2.江木军主张讼争房屋登记为双方共同共有系因受限购政策所限不成立。双方购买房屋的时间处于2015年福州市取消限购政策时间内，且讼争房屋的建筑面积并不受限购政策约束。二、江木军提供的借款协议不能证明本案是借款购房或加名作为抵押，讼争房屋应属双方共同共有，卖房溢价款应按双方的出资比例分配。1.该借款协议是江木军乘人之危以哄骗方式让朱艳芳签署，并非朱艳芳的真实意思表示。司法鉴定对借款协议上“朱艳芳”的签名与样本的签名差异认为并非朱艳芳正常状态下的签名，最后的判断也仅是“倾向认为”是朱艳芳所写而并非“肯定”是朱艳芳所写，这也可以说明朱艳芳在借款协议上签名时的状态是存在问题的。2.讼争房屋购买时间是2016年6月4日，借款协议签订时间是2017年6月29日，晚于购房时间一年多，不符合常理。该日期正处于双方出售讼争房屋期间，是江木军为了独占卖房溢价款而制作。3.借款协议内容与双方购房的实际情况不符且存在矛盾，无法证明江木军的主张。江木军另主张以双方名义共同购房系将房屋作为借款的抵押，亦无证据。4.借款协议中对1100000元的表述是江木军向朱艳芳借款2500000元中1100000元用于支付购买讼争房屋的首付款，并无1100000元首付款转为借款的说法。三、江木军一审提交的证据七、八是虚假证据，不能证明装修费用为1121109.85元，一审法院不予采信这两份证据正确。朱艳芳按房屋装修的概括自愿认可讼争房屋装修费为500000元，江木军并未在举证期内提出评估申请，一审判决采纳朱艳芳的主张正确。四、江木军认为其每月支付按揭贷款及支付购买车位款项，因此讼争房屋不是双方共同出资，该主张不成立。《个人购房担保借款合同》中约定的还款账户是江木军的银行账户，故每月偿还按揭贷款必须从该账户支付。且双方系为结婚居住共同出资买房，朱艳芳作为女性已经出资110万元用于支付首付款，再让朱艳芳支付每月还贷款及购买车位款，不符合婚恋传统。故不能仅凭朱艳芳没有偿还按揭贷款和出资购买车位就认定双方不是共同出资买房。五、双方除了共同出资买房外，另有其他经济往来，与本案购房无关。 朱艳芳向一审法院起诉请求：1.江木军立即按朱艳芳出资比例69.06%向朱艳芳支付融信湾花园A8#楼2002单元房产出售溢价款1436533.4元；2.判令江木军承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月4日，朱艳芳、江木军与融信（福州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定朱艳芳、江木军向融信（福州）置业有限公司购买坐落于仓山区××镇××路××花园Ａ8＃楼2002单元房，建筑面积248.73平方米，总价为4700000元，买受人应于2016年4月21日前付定金100000元，于2016年4月26日前付房款1780000元，于2016年8月3日前付商业贷款2820000元。2016年4月21日，朱艳芳的银行卡向融信（福州）置业有限公司刷卡支付100000元；2016年4月26日，案外人蔡和冰的银行卡向融信（福州）置业有限公司刷卡支付1000000元；江木军自行向融信（福州）置业有限公司支付780000元。2016年5月17日，江木军作为借款人、抵押人，朱艳芳作为共同还款人、抵押财产共有人，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行作为贷款人、抵押权人，融信（福州）置业有限公司作为保证人，共同签订一份《个人购房担保借款合同》，江木军向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行贷款2820000元用于购买讼争房屋，贷款期限自2016年5月30日起至2046年5月30日止，还款账户为江木军的银行账户，该账户于2016年7月至2017年9月期间共偿还贷款本息3324954.83元，2017年9月8日支付提前还贷违约金13872.87元。朱艳芳于2017年9月8日向江木军的还款账户转账2800000元。讼争房屋于2017年9月20日登记为朱艳芳、江木军共同共有。讼争房屋办理不动产权证书的相关税费共计145385.39元均由江木军缴纳。2017年8月7日，朱艳芳、江木军与案外人陈秀金签订《房屋买卖合同》，将讼争房屋及Ａ1-1地下室地下1层186车位以7800000元出售给陈秀金（车位系由江木军出资245536元购买）。2017年11月27日，江木军出具收款收据，确认收到陈秀金支付的购房款7800000元。 另查明，2017年6月29日，朱艳芳、江木军签订一份借款协议，约定：江木军向朱艳芳借款2100000元，其中1100000元用于支付讼争房屋首付款，余下1000000元用于江木军承包的工程项目；借款月利率1%，利息每月支付；朱艳芳已于2017年1月1日向江木军指定账户转账2500000元，江木军确认已收到上述款项；借款期限自2017年6月29日至2019年6月29日；朱艳芳应于江木军还清借款本息之日起10日内配合借款人办理讼争房屋的过户手续。诉讼过程中，朱艳芳对借款协议落款处出借人“朱艳芳”的签名及手印真实性提出异议，向一审法院申请鉴定，一审法院依法委托福建弘正司法鉴定所进行鉴定，福建弘正司法鉴定所作出闽弘正司鉴所[2019]文鉴字第023、058号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“朱艳芳”签名字迹上红色指印是朱艳芳的右手拇指捺印，倾向认为“朱艳芳”签名字迹与样本字迹是同一人书写。再查，朱艳芳、江木军提交的转账记录体现双方2016年6月至2019年2月期间，除朱艳芳向江木军的按揭还款账户转账2800000元之外，双方互相转账往来多达40笔。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有两点，一是江木军是向朱艳芳借款购买讼争房屋还是共同出资购买讼争房屋；二是出售讼争房屋的款项如何分割。 关于第一个争议焦点，江木军抗辩其2016年4月时想在福州购置房屋，但因其购房资金还有缺口，且福州当时实行房屋限购政策,故向朱艳芳借款，并以双方的名义共同购买讼争房屋。一审法院认为，首先，朱艳芳、江木军虽签订一份借款协议约定江木军向朱艳芳借款1100000元用于支付讼争房屋首付款，但该借款协议存在诸多矛盾：讼争房屋首付款的支付时间为2016年4月，而借款协议的签订时间为2017年6月；借款协议载明朱艳芳已于2017年1月1日向江木军指定账户转账2500000元，然江木军未能提交相应的收款记录；借款协议约定月利率1%，每月支付，但江木军未提交每月支付利息的凭证。故该借款协议无法证明江木军向朱艳芳借款支付讼争房屋首付款。其次，江木军抗辩福州实行房屋限购政策，但购买讼争房屋时福州对商品住房并未实行限购政策，且江木军未能明确具体的限购政策及限购内容。再次，江木军就讼争房屋签订的《个人购房担保借款合同》约定的还款账户为江木军的银行账户，故每月从江木军的银行账户偿还按揭贷款符合常理，无法证明江木军是向朱艳芳借款购房。最后，江木军抗辩本案是民间借贷纠纷，江木军已经足额偿还了朱艳芳出借的本金和利息，但朱艳芳、江木军提交的转账记录体现双方2016年6月至2019年2月期间，除朱艳芳向江木军的按揭还款账户转账2800000元之外，双方互相转账往来多达40笔，且无可印证的借条，无法确认是江木军向朱艳芳偿还借款。综上分析，江木军关于其向朱艳芳借款购买讼争房屋的抗辩不成立，结合讼争房屋的出资情况及产权登记为朱艳芳、江木军共同共有，可认定朱艳芳、江木军是共同出资购买讼争房屋。 关于第二个争议焦点，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，而在商品房买卖中，双方对共有物的贡献主要体现在实际出资。江木军自认讼争房屋首付款中的1100000元是从朱艳芳给的银行卡中支付的，故该1100000元及朱艳芳向讼争房屋按揭还款账户转账的2800000元应认定为朱艳芳的出资，朱艳芳共出资3900000元。江木军支付的首付款780000元及按揭贷款本息524954.83元（3324954.83元-2800000元）、提前还贷违约金13872.87元、房屋办证税费145385.39元、房屋装修款500000元（因江木军提交的证据无法证明其实际支出的装修费用，故采纳朱艳芳主张的江木军出资金额）应认定为江木军的出资，江木军共出资1964213.09元。朱艳芳的出资比例为66.5%，江木军的出资比例为33.5%。讼争房屋及案外车位以7800000元出售给陈秀金，扣除朱艳芳、江木军对讼争房屋出资的款项及江木军出资的购车位款245536元后，剩余1690253.91元由双方按出资比例分配，故朱艳芳应分得出售讼争房屋的款项为1124016.86元，因朱艳芳自认江木军已支付50000元，故江木军还需向朱艳芳支付1074016.86元。综上，判决：一、江木军于本判决生效之日起十日内向朱艳芳支付1074016.86元；二、驳回朱艳芳的其他诉讼请求。案件受理费17728元，由朱艳芳负担4474元，江木军负担13254元。财产保全费5000元，由江木军负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于江木军是向朱艳芳借款购买讼争房屋还是共同出资购买讼争房屋的问题。从本案已查明的事实来看，江木军与朱艳芳于2016年6月4日作为共同买受人签订《商品房买卖合同》购买讼争房屋，共同对首付款进行出资，共同申请按揭贷款，讼争房屋登记在江木军与朱艳芳名下，共有方式为共同共有，故从以上情况分析，一审法院认定双方系共同出资购房，并无不当。江木军主张双方在2017年6月29日签订的借款协议可以认定朱艳芳对讼争房屋支付的1100000元首付款已转化为江木军向朱艳芳的借款。但从该协议内容分析，江木军不能举证证明协议中载明的朱艳芳于2017年1月1日向江木军指定账户转账2500000元，亦不能证明在签订该协议之时已还款400000元，经对账结算借款金额为2100000元，且未举证证明其按照协议约定按月向朱艳芳支付利息，故该借款协议不足以否认双方共同出资买房的意思表示，一审法院认定讼争房屋系由江木军与朱艳芳共同出资购买，并无不当，予以维持。 关于讼争房屋溢价款应当如何分配的问题。本院认为，江木军、朱艳芳在按照与融信（福州）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定支付讼争房屋的全部购房款时即已完成对讼争房屋的全部出资义务，此时江木军与朱艳芳对讼争房屋的出资比例已经确定。江木军在此之后按月偿还按揭贷款、装修房屋、支付房屋办证税费、提前还贷违约金等、朱艳芳支付解押款等，均属于讼争房屋的成本，不宜认定双方购买讼争房屋时的出资。一审法院将上述费用均算作双方购买讼争房屋时的出资不当，本院予以纠正。从江木军、朱艳芳支付《商品房买卖合同》约定的4700000元购房款情况来看，朱艳芳支付首付款1100000元，江木军支付首付款780000元，以江木军作为借款人、抵押人，朱艳芳作为共同还款人、抵押权人共同向银行申请按揭贷款2820000元，该款项应作为双方的共同出资，故朱艳芳对讼争房屋的出资应认定为2510000元，出资比例为53.4%（2510000元÷4700000元）,江木军对讼争房屋的出资应认定为2190000元，出资比例为46.6%（2190000元÷4700000元）。讼争房屋及车位以7800000元价格出售给案外人，在扣除朱艳芳对讼争房屋支付的费用3900000元、江木军对讼争房屋支付的费用1964213.09元、购买车位款245536元后，讼争房屋的溢价款为1690250.91元，故朱艳芳应当分得的溢价款应为902594元，扣除江木军已支付的50000元，江木军还应向朱艳芳返还款项852594元。江木军虽对一审法院认定讼争房屋的装修费为500000元有异议，但江木军并未提供充分证据证明其装修费支出，一审法院认定装修费为500000元并无不当。 综上所述，江木军上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3995号民事判决； 二、江木军于本判决生效之日起十日内向朱艳芳支付852594元； 三、驳回朱艳芳一审其他诉讼请求； 四、驳回江木军其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17728元，由江木军负担10522元，由朱艳芳负担7206元，财产保全费5000元，由江木军负担；二审案件受理费17728元，由江木军负担10522元，由朱艳芳负担7206元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年九月一日 法官助理 游 佳 书 记 员 林 婷