云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3433号原告（反诉被告）：文山州某某物业服务有限公司，住所地文山市中天世纪御景园物业办公楼。法定代表人：郑某某，董事长。被告（反诉原告）：汪某某，女，1988年8月12日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市中天世纪御景园**。委托诉讼代理人：汪某，男，1957年1月4日生，汉族，云南省西畴县人，住文山市中天世纪御景园**，系汪某某父亲（特别授权）。原告（反诉被告）文山州某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告汪某某（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。某某物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告2019年度的物业管理费1537.00元（5--303室面积为160.14㎡，计费标准为0.8元/㎡/月），二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元，以上各项费用共计2113.00元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金1058.61元（违约金每日按欠费总额2113.00元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系中天世纪御景园C区5栋303室的业主。2015年1月1日，原告与被告签订了中天世纪御景园C区《物业服务合同书》，合同第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止。第三条约定：原告为被告提供物业管理服务，被告按规定时间向原告交纳物业管理相关费用及其他由原告代收代缴的费用。第五条约定：物业管理相关费用按年度收取，自交房之日起计算；物业管理相关费用收费标准为：小区内住宅及商铺0.8元/㎡/月，按业主或业主使用人拥有的建筑面积计算，住宅电梯维护年检费暂定30.00元/户/月，生活垃圾清运费暂定8.00元/月/户（此费用为代收费用）。第六条约定：若不按时交纳物业管理相关费用，则被告每日需向原告支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。《物业服务合同书》签订后，因大量小区住户反映，小区内水压不足、水流少，给住户生活带来不便，故原告自2018年起在原有物业服务的基础上，增加了水压二次加压服务，二次加压费用收费标准为120元/年。自《物业服务合同书》签订至今，原告严格按合同履行自己的业务，为被告提供物业服务，被告也对原告的物业收费项目及收费标准也予以认可，并已按合同约定向原告交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用。但自2019年起，被告却无故拖欠物业管理相关费用，原告多次向被告催交物业管理相关费用，被告均以各种理由拒绝支付2019年度的物业管理相关费用2113.00元。综上所述，原、被告之间的物业服务关系成立并合法有效，依法受法律保护，被告未交纳物业管理相关费用的行为违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。汪某某答辩称，原告某某物业公司没有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求，答辩人自2015年1月1日起至2019年1月4日御景园C区业主委员会成立时，答辩人一直履行与恒泰物业服务公司签订的《中天世纪御景园C区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同书》），根据双方所签订物业服务合同中第二条之规定，本合同至业主委员会成立之日自动失效。2019年1月4日御景园C区业主委员会成立至2019年11月30日之间，御景园C区业主委员会多次找恒泰物业服务公司就本小区物业服务事宜委托进行商谈，但恒泰物业服务公司均以各种借口、拖、耍赖的手法拒签《物业服务合同》，从而达到擅自扩大收费项目，提高收费标准，并强行向业主收取各种违规费用的目的，使答辩人合法权益受到侵害。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人并当庭提出反诉，请求法院依法裁判，支持反诉请求。汪某某向本院提出反诉请求：1、请求法院判令撤销被反诉人与反诉人所签订的《中天世纪御景园C区物业服务合同》（以下简称）中第五条物业管理服务相关费用中第（2）款项：住宅电梯维护年检费暂定人民币30元/户/月这一条款。并返还2015年1月至2018年12月31日之间违反国家法律法规及所签订《物业服务合同》合法条款以外的乱收费用返还给反诉人：（总计1680.00元）（1）返还2015年至2018年共四年电梯维护费：4年×360.00元/年=1440.00元；（2）返还2018年二次加压费120.00元；（3）返还2016年车位服务费120.00元；2、请求法院判令驳回被反诉人要求反诉人支付1058.61元违约金的诉讼请求；3、请求法院判令被反诉人承担（本案本诉）与反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉人于2015年1月1日与被反诉人签订的《物业服务合同》是云南兴博进房地产开发有限公司与自己旗下的子公司即文山州某某物业服务有限公司（以下简称所签的合同。根据《国务院物业管理条例》第二十一条之规定，该合同属于前期《物业服务合同》，是不能代表业主真实意思的合同。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被反诉人在前期物业服务合同中所立第五条中第（2）款项属不受法律保护的无效条款应予撤销。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被反诉人自2015年1月1日至2018年12月31日期间违法违规向反诉人重复收取的四年电梯维护费1440.00元（4年×360.00元/年=1440.00元）、2018年扩大范围收取的二次加压费120.00元、2016年提高收费标准收取的车位服务费120.00元，共计：1680.00元须返还给反诉人。文山市御景园C区业主委员会（以下简称“业主委员会”）于2019年1月4日得到文山市各级政府依法依规审核批准正式成立合法有效。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第十五条之规定，被反诉人于2019年1月4日业主委员会成立之前属于临时性收费，之后应与业主委员会依法依规签订新的《物业服务合同》来进行物业服务收费。但被反诉人于2019年1月4日至2019年11月30日之间，近一年之久迟迟不与业主委员会签订新的《物业服务合同》，被反诉人想采用拖、耍赖的手法不签《物业服务合同》，就可以不受业主委员会的工作管理与监督；就可以在御景园C区把业主们当成随心所欲随时赚钱的摇钱树。反诉人依法依规维护受法律保护的自身权益，不接受被反诉人没有与业主委员会所签《物业服务合同》而对反诉人的强行服务，被反诉人的强行服务只能作为对反诉人的无偿服务。被反诉人违反国家法律法规，对反诉人强迫收取不合法费用，是反诉人没能按时交纳2019年合法物业服务费的主要原因。因此，应驳回被反诉人要求反诉人支付违约金（1058.61元）的诉讼请求；反诉诉讼费由被反诉人承担。综上所述，反诉人权益依法受法律保护，被反诉人违法违规、失去诚信原则对反诉人所造成的权益损失依法由被反诉人担责返还。为维护反诉人的合法权益不受侵犯，反诉人在此向人民法院提出反诉，特请贵院在查明反诉事实后依法判如所请，依法作出合法公正判决！某某物业公司对汪某某的反诉辩称，一、双方签订的物业服务合同不属于“前期物业服务合同”。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该条规定签订前期物业服务合同的主体是建设单位与物业服务企业，而在本案中，涉及的物业服务合同是由反诉原告与反诉被告双方签订的，因此，该合同依法不能认定为前期物业合同。二、反诉原告要求反诉被告返还已收取的电梯维护费、二次加压费、车位服务费无事实根据和法律依据，反诉被告收取的各项费用是符合合同约定，依法不应当返还。在本案中，反诉被告收取的各项费用均是按照合同的约定向反诉原告收取的，具体内容如下：1.电梯维护费：合同第五条第4项第2点已明确约定，住宅电梯维护费为30元/户/月。所谓电梯维护费指的是电梯尚未出现故障，但是为了让电梯有良好的工作状态产生的花费，就如电梯运行部件的检测费、更换机油，润滑维护的费用等。2.二次加压费：合同第五条第4项第3点已明确约定有高层二次加压费这个收费项目，由于被告小区地势高，小区的水箱是建盖在地下室，自来水水厂供水仅将水供至地下水箱内，并不是直接供到住户内，在该小区住户入住率逐渐增加后，大量住户用水量增加，导致地下室自来水库的水在没有外力助压的情况下无法满足小区住户的用水需求，故反诉被告2018年在原有的物业服务的基础上增加了二次加压服务，且反诉被告也提供了相应的证据，证明该设备均有工作人员进行检查，以防出现故障导致小区住户用水困难。反诉原告已实际享受反诉被告提供的此项服务，应按照合同约定，向反诉被告缴纳相应费用。3.车位服务费：合同第五条第4项第4点已明确约定，车辆停车服务费为20元/车位/月，反诉原告登记的车位有两个，故依据合同约定，反诉原告应向反诉被告缴纳两个车位的车位服务费。因此，反诉原告要求反诉被告返还已收取的电梯维护费、二次加压费、车位服务费无事实根据和法律依据，反诉被告收取的各项费用是符合合同约定的，依法不应当返还。综上所述，反诉原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求人民法院查清事实后，依法驳回反诉原告的诉讼请求。某某物业公司针对其主张，向本院提交以下证据：1．《营业执照》《法定代表人身份证明书》《身份证》复印件，证明原、被告的身份信息及其具有适格诉讼主体资格的事实。2．中天世纪御景园C区《物业服务合同书》，证明2015年1月1日，原、被告签订《物业服务合同书》，就原告向被告提供物业服务的内容、期限，原、被告双方的权利义务，被告收取物业服务管理费用的标准，违约责任等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护的事实。3．《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖安装合同》《图片》，证明1、2014年5月30日，御景园C区开发商云南兴博进房地产开发有限公司与上海熊猫机械（集团）有限公司昆明分公司签订《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压供排水设备买卖合同》，就云南兴博进房地产开发有限公司向上海熊猫机械（集团）有限公司昆明分公司购买安装在御景园C区的二次加压供排水设备的数量、价款、交货期等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护的事实；2、原告作为云南兴博进房地产开发有限公司选定的御景园C区的物业管理公司，确实为包括被告在内的御景园C区的业主提供了水压二次加压设备及服务的事实。4．文山州某某物业服务有限公司《生活水泵房巡查记录表》《生活水泵房巡查签到表》，证明2019年1月1日至2020年5月28日期间，原告一直按时对御景园C区的二次加压生活水泵设备进行巡查、维护、保养，为被告提供水压二次加压服务的事实。5.《收据》，证明被告于2017年12月14日向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1537.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费120.00元的事实。6.《云南七乡律师事务所律师函》《国内挂号信函收据》，证明原告于2020年4月24日通过挂号信的方式向被告发出律师函，告知被告应缴纳所欠物业管理相关费用及违约金，若届时未缴纳，原告将依法向法院提起诉讼，被告收到律师函后，仍未向原告交纳物业管理相关费用的事实。经质证，汪某某对某某物业公司提交的证据质证意见为：汪某某对第1、2、5、6组真实性无异议。对第3组证据，认为不认可，与本案无关，因为御景园的必须配套，加压费不应该由业主承担。对第4组证据，认为与本案无关，是日常工作登记。本院认为，某某物业公司提交的第1、2、5、6组证据真实、合法，与本案相关联，且汪某某无异议，本院予以采信；第3、4组证据与本案相关联，本院予以采信。汪某某针对主张，向本院提交以下证据：1．《身份证》复印件一份，证明反诉人身份信息及具有诉讼主体资格的事实。2．《中天世纪御景园C区物业服务合同》，证明反诉人与被反诉人签订合同书的日期、交费依据、合同期限、收费项目。3．汪某某历年交费《收据》，证明被反诉人已实际擅自增加项目重复乱收费。4．2019年物业服务费交费人员名单，证明反诉人已主动交费，被反诉人拒绝收费。5．2019年物业服务费交费视频，证明反诉人已主动交费，被反诉人拒绝收费。经质证，某某物业公司对汪某某提交的证据的质证意见为：对第1、2组的三性无异议，对第3组的三性无异议，但不认可被告的证明观点，证明了被告认可原告的收费标准，才向被告交费。对第4组证据的三性不予认可。对第5组证据的三性不予认可，是反诉原告单方制作的。本院认为，汪某某提交的第1、2、3组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信，第4、5组证据真实性无法确定，本院不予采信。经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：2015年1月1日，被告汪某某与原告某某物业公司签订《物业服务合同书》，合同约定期限为：自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。汪某某的住宅房屋建筑面积为160.14平方米。合同签订后，某某物业公司按合同约定履行义务，汪某某自2015年至2018年已经向某某物业公司支付完毕有关的物业服务费用。但是2019年度的物业管理费用经原告催收后，一直没有交纳，为此，原告于2020年7月8日诉至本院，提出2019年度的物业管理费1537.00元、二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元共计2113.00元及违约金1058.61元由汪某某支付的诉讼请求。另查明，至本案辩论终结时，业主委员会未与某某物业公司签订新的物业服务合同。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，汪某某与某某物业公司签订《物业服务合同书》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对原、被告方均具有法律约束力，某某物业公司在合同履行期内已尽了其合同义务，汪某某应当按合同约定履行其支付物业服务费的义务。关于恒泰物业服务公司要求汪某某支付从2019年度的物业管理费1537元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元，共计2113元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。汪某某辩解某某物业公司没有诉讼主体资格，按《物业服务合同书》第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法委员会成立，并就此物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，至今，业主委员会未与某某物业公司签订新的物业服务合同，故应按2015年1月1日双方签订的《物业服务合同书》履行义务，汪某某的辩解理由不能成立。关于汪某某要求某某物业公司返还2015年1月1日至2018年12月31日期间收取的四年电梯维护费1440.00元、2018年扩大范围收取的二次加压费120.00元、车位服务费1320.00元共计2880元的反诉请求，电梯维护费、车位服务费在双方约定的合同中已经明确约定金额，汪某某履行交纳义务合法有据，二次加压费是合同约定的收费项目，虽没有约定金额，汪某某交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用，已经履行完毕，视为汪某某对原告的物业收费项目及收费标准予以认可，汪某某的反诉请求和反诉理由本院不予支持，故应驳回其反诉请求；关于某某物业公司要求被告支付违约金1058.61元的诉讼请求，因其未列举确实充分的证据证实因汪某某故意违约给其造成的损失金额，根据合同法中对违约金的规定主要是以弥补损失为主，惩罚为辅的原则，同时衡量违约金过高或者过低均是以违约造成的损失为基础判断的。根据法律法规的规定，一方违约时，另一方有义务采取措施防止损失的扩大，未采取相应措施导致损失扩大的，对扩大部分自己负担。结合本案中双方履行合同的实际情况和有关证据，本案的违约金酌情支持90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、汪某某于本判决书生效之日起十日内支付欠文山州某某物业服务有限公司2019年度物业管理费1537元、生活垃圾费96元、电梯费360元、二次加压费120元、违约金90元，合计2203元；二、驳回文山州某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回汪某某的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，由被告汪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马润涛二〇二〇年九月十一日书记员  沈 骏