新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初1277号 原告：吴呈朋，男，1954年11月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：房敬，系新疆君始律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昱源，系新疆君始律师事务所律师。被告：方加成，男，1960年2月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周军，系新疆昆莫律师事务所律师。被告：赵崇喜，男，1966年9月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：方加南，男，1969年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：方加善，男，1972年6月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。原告吴呈朋与被告方加成、赵崇喜、方加南、方加善共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴呈朋及其委托诉讼代理人房敬、彭昱源，被告方加成的委托诉讼代理人周军，被告赵崇喜、方加南、方加善均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴呈朋向本院提出诉讼请求：1、判决分割原、被告共有的天山北路温州商贸城（原千家汇市××街门面0#-13#号共14间门面房以及燃油锅炉和锅炉房的产权。临街门面在原有分配给原告面积的基础上再向原告分割67.58平方米份额（其中39.5平方米份额由全体被告中多占门面份额的被告承担；28.08平方米的份额由被告方加成承担）；2、请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权为原、被告共有，原告享有该产权、使用权和收益权的三分之一；3、请求被告将应属于原告的门面房收益（房租）支付给原告（截止立案时共计欠付312684元，应支付至实际分割完成之日止）。事实和理由：2000年12月，原告与被告共同出资购买了哈密市天山北路原千家汇市场临街门面0#-13#号14间、二楼楼梯以南部分（现为招待所）以及三层以上扩建部分的终身产权及40年的土地使用权。其中门面房总占地面积520.34平方米，原告占上述总产权的三分之一。现共有人之间矛盾较大，共有关系继续存续可能造成各方的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院。被告方加成辩称，涉案房产包括哈密市天山北路温州商贸城（原千家汇市场）临街门面0#-13#号共14间门面及二楼招待所燃油锅炉及锅炉房的产权归原告吴呈朋、被告方加成、赵崇喜共同共有，该事实已经法院生效判决认定。本案中原告主张分割共同共有的房产不具备分割前提，分割方式亦不合理。本案的房产客观上不具备分割的前提，分割的方式应适应折价或变价，但就目前房产的现状，双方只适合协商处理。原告主张向其分割燃油锅炉及锅炉房的三分之一产权或补偿同等价值的现金目前亦无法操作，故请求驳回原告的诉讼请求。被告赵崇喜辩称，涉案房屋所有的共有权人均已到庭，同意原告按照共有人各自三分之一的产权进行分割，方加南和方加善的份额包括在被告赵崇喜的三分之一份额中。被告方加南辩称，对涉案房屋属于原告吴呈朋、被告方加成、赵崇喜共同共有的事实认可，被告方加南的份额包含在被告赵崇喜的三分之一中，同意原告的分割方案。被告方加南辩称，对涉案房屋属于共同共有的事实认可，被告方加南的份额包含在被告赵崇喜的三分之一中，这是所有共有人都认可的，同意原告的分割房产的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对涉案房屋的转让协议公证书、0-13号门面房的房地产买卖契约、原千家汇市场锅炉房和二层中楼梯以南部分的房地产买卖契约、（2018）新2201民初2451号民事判决书、（2018）新22民终534号民事判决书、（2019）新2201民初2140号民事判决书、（2019）新22民终741号民事判决书、哈密地区拍卖行产权交易成交确认书、2001年4月18日签订的《关于温州商贸城产权归属问题的说明》和《的补充说明》及哈密市土地管理局053号文件均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方的意见如下：1、被告方加成对原告提供的2015年6月29日由方加善、方加南、吴呈朋、赵崇喜签订的《补充分割房产的协议》不认可，未经被告方加成签字确认。因涉案房屋双方均认可属于原告吴呈朋、被告方加成、赵崇喜三人共同共有，根据分割共同共有物的相关法律规定，需所有共有权人同意才能予以分割，该协议未经共有人方加成签字确认，不能作为本案定案的依据。2、被告方加成对原告提供的涉案房屋2016-2018年租金明细及2017-2019年租金明细因未经被告方加成签字，不认可。涉案房屋属三人共同共有，所有的收入及分配均需三人共同签字确认，故未经被告方加成签字确认的租金明细不能作为本案定案的依据。3、被告对原告提供的涉案房屋的账目明细有被告方加成签字的均认可，未经被告方加成签字确认的明细不予认可。被告赵崇喜、方加南、方加善对原告提供的上述证据均无异议。被告方加成、赵崇喜、方加南、方加善均未向法庭提供证据。经审理查明：2001年3月22日哈密市土地管理局下发哈市土管字（2001）053号文件，作出《关于对方加南等七位同志申请办理土地出让手续的批复》，同意方加南等同志办理土地出让手续，土地出让年限为40年，土地出让用途为商业用地，土地出让位置及土地出让面积详见附表，要求接文后，速到土管局地籍股办理有关手续。文件附表为：“方加南，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，12、13号；吴呈朋，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，10、11号；侯兴莲，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积49.68㎡，8、9号；赵崇喜，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积84.24㎡，6、7号；方加成，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积82.98㎡，4、5号；方智蕾哈密市天山北路千家汇市场，出让面积76.14㎡，2、3号；赵春花，哈密市天山北路千家汇市场，出让面积58.86㎡，0、1号”。2001年4月18日原告吴呈朋、被告方加成、赵崇喜三人签订《关于温州商贸城产权归属问题的说明》，载明：“经哈密市人民政府批准，方加成、吴呈朋、赵崇喜三人分别出资41.2333万元（其中赵崇喜出资41.2333万元中有方加南投入的18.5550万元，该笔投入占总股份的十分之一点五，由方加南和方加善各占一半），购买了天山北路原千家汇市××街门面0#至13#14间，市场大门二楼楼梯以南部分以及三层以上加层扩建部分的终身产权及40年的土地使用权，包括燃油锅炉和165平米锅炉房的产权。但是，为了办理购房契约方便，经三人同意，将以上产权的使用权分成九块，以上三人以自己和亲属的名义分别办理了产权证书，即：方加成占有临街门面4-5号两间，共82.98㎡产权及使用权，方智蕾占有2-3号两间，共76.14㎡，赵春花占有0-1号共58.82㎡，吴呈朋占有10-11号共84.24㎡，侯兴莲（系吴呈朋之妻）占有8-9号共49.68㎡，赵崇喜占有6-7号84.24㎡，方加南占有12-13号84.24㎡，方加成占有二楼楼梯以南部分以及该部分三层以上加成扩建权以及燃油锅炉和锅炉房的产权。为避免三人之间产生矛盾，特别是为避免因时间过长导致产权模糊而发生争议，特对以上产权作如下说明：一、哈密市天山北路原千家汇市场临街门面0#至13#14间，锅炉房和燃油锅炉，市场大门二楼楼梯以南部分及该部分三层以上加层扩建的产权，土地使用权归方加成、吴呈朋、赵崇喜三人共同拥有，每人享有该产权和使用权的三分之一。二、将产权和使用权分割只是权宜之计，除方加成、吴呈朋、赵崇喜之外，其他占有人只为名义占有，不为实际占有。三、方加成、吴呈朋、赵崇喜三人其中一人如转让或出售共同产权和使用权的一部分（自己名下或亲属名下）必须征求其他两人的意见，如三人中有两人不同意，则不得转让或出售。四、如以后条件成熟，需对二层以上加层扩建，其中加层扩建部分产权归三人共同拥有，个人占有的产权份额以出资大小为准。以上说明作为三人明晰共同产权的凭证，经三人签字后即为共同认可，如以后产生产权纠纷，必须以该说明为准。”2002年12月4日依照附表人员姓名、位置和面积办理了房产证。现原告请求按照双方签订的《关于温州商贸城产权归属问题的说明》中的约定，分割14间门面房及燃油锅炉和锅炉房的产权，请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南的部分产权及土地使用权为原被告共同共有，并要求被告支付应属于原告的门面房收益312684元，因双方无法达成一致意见，引起本案诉讼。另查，2019年1月31日，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院作出（2018）新22民终534号民事判决书，载明：“……吴呈朋提出变更登记在方加成、赵春花、方智蕾名下的门面房中39.5平方米的诉讼请求，但是不能提交证据证明该39.5平方米房产的具体指向，亦违反共有物分割原则，本院不予支持。……判决如下：……三、伊州区天山北路原千家汇市××街门面0#至13#门面属于吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有”。再查，2013年，原告将登记在其名下的10#、11#门面84.24平方米以2800000元的价格出售给了案外人朱如淡，被告方加成以涉案房屋属方加成、吴呈朋、赵崇喜共同共有，原告出售门面的行为侵害了共有权利，请求原告吴呈朋向其支付三分之一的门面28.8平方米的转让款即933333元。2019年10月21日，新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院作出（2019）新2201民初2140号民事判决书，判决吴呈朋向方加成支付转让款的三分之一即933333元。吴呈朋不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院，2019年10元16日，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院经审理后作出（2019）新22民终741号民事判决书，驳回上诉，维持原判。又查，经组织双方对账，双方均认可2018-2020年度的房屋租金收益被告方加成、赵崇喜应分别向原告吴呈朋支付410000元、5000元。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告主张在原有向其已分配84.24平方米的基础上再向其分割67.58平方米的诉求是否合理；2、哈密天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权是否属于原、被告共同共有，原告主张分割燃油锅炉和锅炉房的产权及原千家汇市场二楼楼梯以南部分产权及土地使用权是否合理；3、原告主张被告支付门面房收益是否合理。关于争议焦点一，庭审中，原告对于其主张的67.58平方米产权的构成陈述如下：39.5平方米系被告方加成多占的份额，28.08平方米系其向案外人朱如淡转让的产权中通过法院审判裁判文书支付给被告方加成三分之一转让费的份额。根据（2018）新22民终534号民事判决书载明的判决结果：驳回吴呈朋要求将涉案房产中的39.5平方米变更至其名下的诉讼请求，并认定伊州区天山北路原千家汇市××街门面0#至13#门面属于吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有。关于原告主张的28.08平方米的产权，即原告转让给案外人朱如淡登记在其名下的84.24平方米产权的三分之一，经（2019）新2201民初2140号和（2019）新22民终741号民事判决书基于涉案房产属吴呈朋、方加成、赵崇喜三人共同共有，判决吴呈朋将转让款的三分之一支付给方加成。故本案中原告主张另行向其分割的67.58平方米的产权均已经生效判决予以处理，属于重复诉讼，本院不予支持。关于争议焦点二，根据原告提供的《哈密地区拍卖行产权交易成交确认书》载明拍卖的标的物包括千家汇市场二楼中楼梯间以南建筑物的产权及燃油锅炉的产权。双方签订的《关于温州商贸城产权归属问题的说明》亦载明由吴呈朋、方加成、赵崇喜共同出资购买的产权包括市场大门二楼楼梯以南部分及燃油锅炉和锅炉房的产权，并约定购买的产权归三人共有，且该两部分产权均登记在被告方加成名下，并签订了房地产买卖契约。根据三方对于涉案产权的约定，涉案的天山北路原千家汇市××楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归吴呈鹏、方加成、赵崇喜共同共有。故对于原告请求确认哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权归吴呈鹏、方加成、赵崇喜共同共有的诉求合理，本院予以支持。因哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归吴呈鹏、方加成、赵崇喜共同共有，根据涉案产权的属性及共有物分割的法律规定，原告主张分割哈密市天山北路原千家汇市场二楼楼梯以南部分的产权及燃油锅炉和锅炉房的产权归不具备分割的基础，亦违反共有物分割的原则，本院不予支持。关于争议焦点三，本案中，原、被告共同共有的房屋为商业性用房，房屋产生的收益属原、被告共同共有，故原告请求分割房屋租金收益的诉求合理，本院予以支持。经本院组织双方就2018-2020年度房屋租金进行对账，双方均认可2018-2020年度房屋出租的情况及租金的数额。经核算，被告方加成、赵崇喜就2018-2020年度的房屋租金应分别向原告吴呈朋支付410000元、5000元。故对于原告吴呈朋主张的分割房屋租金收益本院确认415000元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告方加成于本判决生效之日起十日内支付原告吴呈朋房屋租金收益410000元；二、被告赵崇喜于本判决生效之日起十日内支付原告吴呈朋房屋租金收益5000元；三、驳回原告吴呈朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7525元，邮寄送达费130元，均由被告方加成、赵崇喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   张立敏审  判  员   王 杨人民 陪 审员   张生明二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 二 日书  记  员   石 兰