广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1621民初1419号原告：河源市方圆乐汇房地产开发有限公司，住所地广东省河源市江东新区临江镇联新村新区****************，统一社会信用代码91441600MA51NKEM6A。法定代表人：顾某1。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被告：李强，男，1978年1月10日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。被告：常春，女，1976年2月29日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司（以下简称方圆乐汇房地产公司）与被告李强、常春商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法由审判员刘越东适用简易程序独任审判，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告方圆乐汇房地产公司的委托诉讼代理人潘光辉到庭参加诉讼，被告李强、常春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》，被告购买原告开发的位于河源市江东新区******侧、经五北路西侧“河源方圆月岛首府”第1栋****号，总价款606296元。并约定签订合同时支付首付306296元，余款300000元通过向银行贷款支付。在申请贷款过程中因资料不齐，原告工作人员多次通过电话、微信等方式向被告释明，要求两被告补齐相应资料，但两被告因婚姻关系出现矛盾以至于两被告拒绝配合履行相应义务。后原告委托广东正显律师事务所于2020年2月28日向被告发出书面函告。在函告中，对事实和法律风险进行了详尽的提醒，并要求被告积极履行乙方义务，然几个月过去了，被告方仍然无动于衷。迫于无奈，原告于2020年6月12日发出书面通知：解除与被告的商品房买卖合同，并要求被告按照合同约定支付相应违约金及其他后续手续。被告在收悉解除通知后并未前来配合办理合同解除手续及商榷违约金支付事宜。请求判令：1.确认原告解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》合法、有效；2.被告向原告支付违约金60629.6元及原告维权产生的律师费10000元；(合计70629.6元)；3.被告配合原告到河源市不动产登记部门解除“河源方圆月岛首府”第1栋****号备案登记手续；4.本案案件受理费由被告承担。原告方圆乐汇房地产公司向法庭提交了如下证据：1.原告营业执照复印件；2.被告身份证复印件；3.商品房买卖合同及合同附件补充协议复印件；4.收款收据复印件；5.微信聊天记录复印件；6.律师函及EMS邮寄信息复印件；7.解除商品房买卖合同的通知及EMS邮寄信息复印件；8.委托代理合同、发票复印件；9.律师费转账凭证复印件。被告常春未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和相关证据。被告李强未到庭参加诉讼，庭前向本院提交书面答辩意见，辩称：1.原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求不能成立，因受疫情影响被告的日常生活受到严重影响，因此才会出现履行涉案合同时出现延迟的情况；2.即使法院支持原告解除合同的诉求，让被告承担违约金的诉求也不能成立；3.原告要求被告承担所谓维权的律师费10000元，没有法律依据。被告李强未向法庭提交相关证据。经审理查明，2019年1月4日，原告方圆乐汇房地产公司作为出卖人与被告李强、常春作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两被告购买原告方圆乐汇房地产公司开发的位于河源市江东新区******侧、经五北路西侧的“河源方圆月岛首府”第1栋****号，商铺面积37.2平方米，总价款606296元。并约定两被告应于2019年1月4日前支付首期房价款306296元，余款300000元向开设预售款监管账户的银行申请贷款支付。合同第八条对逾期付款责任进行了约定“（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”同日双方还签订《补充协议》，协议约定被告应于2019年1月4日之前向贷款机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，并应于2019年4月3日前办妥按揭贷款手续并保证全部贷款金额于该日前划入原告指定账户，被告逾期完成按揭贷款手续超过30天的，原告有权解除合同。协议第19.3条约定“因乙方（买受人）违约致使甲方采取法律手段追诉乙方责任的，因此所产生的费用包括并不限于诉讼/仲裁费、保全费、执行费、鉴定费、评估费、律师费、差旅费等得用均由乙方承担”。合同签订后，两被告于当日交齐首付款306296元，余款300000元在办理按揭贷款过程中，因两被告一直未补齐相关材料，未积极履行办理贷款按揭义务，导致按揭贷款手续至今没有办理完成；两被告亦未通过其他方式向原告方圆乐汇房地产公司支付剩余房款300000元。经原告发函催告后，两被告仍未履行办理按揭代理义务。2020年6月12日原告向两被告发出书面通知，通知解除双方签订的商品房买卖合同，并要求两被告按照合同约定支付相应违约金以及办理解除合同后的后续手续；被告已于2020年6月14日签收了原告发出的书面解除合同通知。因两被告一直未配合办理解除合同的相关事宜及支付违约金，原告遂于2020年7月7日诉至本院。另查明，被告李强与被告常春为夫妻关系，两被告的离婚诉讼目前正在由山东省淄博市博山区人民法院审理。涉案房屋已于2019年1月16日办理了备案登记。以上事实，有商品房买卖合同及合同附件补充协议、收款收据、微信聊天记录、律师函及EMS邮寄信息、解除商品房买卖合同的通知及EMS邮寄信息、委托代理合同、发票、律师费转账凭证、结婚登记申请书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定行使权利及义务。被告李强、常春在支付首付款306296元后，余款300000元未按照合同约定在2019年4月3日前办理好按揭贷款手续，经原告方圆乐汇房地产公司发函催告后仍未办理；两被告逾期未办理按揭贷款手续支付余款300000元已构成违约且已经超过90天，按照合同约定原告有权解除合同。原告方圆乐汇房地产公司于2020年6月12日向两被告发出解除合同的书面通知，两被告已于2020年6月14日签收了原告发出的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，故双方的《商品房买卖合同（预售）》已于两被告收到解除通知之日即2020年6月14日解除。现原告方圆乐汇房地产公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，本院予以支持。对于被告李强称是因疫情影响而延迟履行的辩解，合同约定办理好按揭手续的时间是2019年4月3日前，而在2019年4月3日前疫情并未出现，故被告李强这一辩解不能成立。对于原告方圆乐汇房地产公司请求两被告配合原告到不动产登记部门办理解除“河源方圆月岛首府”第1栋****号的备案登记手续，属于合同解除后的附随义务，本院亦予以支持。两被告未按合同约定办理按揭贷款手续逾期支付余款300000元，是为违约，现原告方圆乐汇房地产公司请求两被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算问题，合同第八条约定“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除通知送达之日起10日内安照累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”，“累计应付款”与“总房款”是不同的概念，并不能直接理解为总房款，累计应付款应是指累计尚未付清的房款，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故，两被告应向原告支付违约金30000元（300000元×10%）；原告方圆乐汇房地产公司诉请超出部分，本院不予支持。关于律师费的支付，根据原、被告双方签订补充协议第19.3条的约定因两被告违约导致原告采取法律手段追诉的，两被告应承担律师费；根据《广东省物价局、司法厅律师服务费收费管理实施办法》的规定，涉及财产的民事诉讼争议标的额5万元（含5万元）以下的只收取基础费用1000-8000元，本案律师费本院只支持原告诉请的违约金金额为30000元，根据本地生活水平，本院确定支持请求承担的律师费为5000元。原告方圆乐汇房地产公司诉请超出部分，本院不予支持。对于两被告已支付的房款，扣除上述违约金以及律师费后，余款应由原告方圆乐汇房地产公司向两被告返还，即原告方圆乐汇房地产公司应向两被告返还271296元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司与被告李强、常春于2019年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年6月14日解除；二、被告李强、常春向原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司支付违约金30000元；三、被告李强、常春向原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司支付律师费5000元；四、原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司向被告李强、常春返还购房款306296元；上述有履行内容的第二、三、四项经核算，原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司仍应向被告李强、常春返还购房款271296元，此款原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李强、常春返还，款项交本院转被告李强、常春收领（法院账号：户名：紫金县人民法院，开户行，中国工商银行紫金县支行，账号：200*************476，同时注明案号）；五、限被告李强、常春在本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司到河源市*******办理解除备案登记手续；六、驳回原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1566元，因适用简易程序审理减半收取783元，由原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司负担345元，被告李强、常春负担438元；立案时原告河源市方圆乐汇房地产开发有限公司已先行预交受理费783元，本判决生效后凭据予以退回438。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  刘越东二〇二〇年八月二十七日书记员  黄海帆