江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初1828号原告（反诉被告）陈轶凡，男，2000年4月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所实习律师。被告（反诉原告）南京蓝敏置业有限公司，统一社会信用代码913201170841830851，住所地南京市溧水经济技术开发区机场路**。法定代表人：刘春平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，江苏同心园律师事务所律师。原告（反诉被告）陈轶凡与被告（反诉原告）南京蓝敏置业有限公司（简称蓝敏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。陈轶凡委托诉讼代理人章熙林、魏雅雯,蓝敏公司委托诉讼代理人杨志兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈轶凡向本院提出诉讼请求：判令被告蓝敏公司支付违约金34157.39元。事实和理由：双方于2017年1月3日签订一份《商品房预售合同》，约定由陈轶凡预购被告位于江苏省南京市溧水区房屋一套，合同总价款为593688元，约定的交房时间为2018年2月1日。合同签订后原告履行完毕付款义务，被告未在约定时间内交房，直至2019年1月15日才发出交房通知，该行为构成违约，依法应支付原告违约金。被告共计违约11个半月，违约一年按照房款的六个点计算，违约金为34157.39元。原告多次要求被告承担违约责任支付违约金，被告均置之不理，故为维护原告合法权益，诉至法院。被告蓝敏公司辩称，商品房预售合同中约定蓝敏公司交付房屋时间为2018年2月1日。蓝敏公司实际原告交房时间确实迟延，但这一行为不是蓝敏公司造成的，而系不可抗力。不可抗力，是指订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,包括政府行为等。因不可抗力不能履行合同的，免除法律责任。现有证据证实：自2015年11月至2018年12月31日，因政府环境质量保证等要求，蓝敏公司施工的工程政策性停工累计425天。正是由于政策性停工，导致蓝敏公司迟延向客户交付房屋，而这一不可抗力的原因，对于蓝敏公司是免除法律责任的，即蓝敏公司不应当因政策性停工而迟延交房而应当向业主支付迟延交房违约金。请求法院查明事实基础上驳回原告的诉讼请求。反诉原告蓝敏公司向本院提出诉讼请求:判令陈轶凡支付违约金128元。事实和理由：双方于2017年1月签订《商品房预售合同》，约定由陈轶凡预购被告位于江苏省南京市溧水区房屋一套，合同总价款为593688元。付款方式为：在2016年10月25日支付购房款178688元，余款415000元办理银行按揭，对于陈轶凡迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向蓝敏公司支付违约金。对于应当在2016年10月25日支付的178688元购房款，陈轶凡在2016年10月31日支付了128688元。该行为构成违约，依法应当向原告支付违约金，逾期付款6天，按年利率4.35%计算，违约金为128元。反诉被告陈轶凡辩称：蓝敏公司要求陈轶凡支付违约金128元无事实和法律依据。陈轶凡于2016年10月31日去往蓝敏公司的售楼中心要求购买案涉房屋，并于当日交付178688元购房款，并不存在要求反诉被告在2016年10月25日付款的事实。双方签订商品房预售合同的时间为2017年11月8日，要求陈轶凡支付首付款的时间为2017年1月3日，蓝敏公司诉称要求陈轶凡支付购房款时间为2016年10月25日，事实上无论是在蓝敏公司所称的2016年10月25日还是陈轶凡实际付款2016年10月31日，陈轶凡在支付购房款时未看到预售合同，亦不知除房价之外的其他任何合同内容。销售人员表示买房者都是先付款再等其通知来签合同，付完178688元后回去等通知即可，故在2017年1月3日之前，双方仅就应当支付的房屋价款达成了合意，双方并未对违约条款进行协商，且商品房预售合同采用的是格式条款。同批销售的房屋不论合同是何时签订，付款时间基本都为2016年10月25日，该时间是在陈轶凡不知情的情况下设定，也没有向其对相关规定作出解释，对陈轶凡无效力。陈轶凡在2016年10月31日付款的行为并不构成违约，应驳回蓝敏公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，陈轶凡（乙方）与蓝敏公司（甲方）签订《商品房预售合同》,合同约定：蓝敏公司预售给陈轶凡位于溧水区的房屋，房屋总价为593688元。第五条第一款：乙方应按分期付款方式向甲方支付合同价款，应于2016年10月25日前支付178688元。下方又载明：乙方于2016年10月18日支付购房款178688元，含定金20000元，余款415000元办理银行按揭手续。第二款：乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。第六条第一款：甲方应于2018年2月1日前交付商品房；第二款：商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款：甲方迟延交付商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金。第十条第一款：商品房具备第六条第二款约定的条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件二款：甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；第三款：甲、乙双方签署商品房交接单、交接钥匙后即为交付；第四款：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天10元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。合同还就其他事项作出约定。陈轶凡于2016年10月31日向蓝敏公司支付了首付款128688元，后足额支付了全部购房款593688元。2019年1月15日，蓝敏公司向业主邮寄发出《交房通知书》，通知业主于2019年1月15日至2019年1月18日携带相关手续办理房屋物业的交付手续。陈轶凡于2019年1月27日签署了《房屋验收表》，接收了案涉房屋。陈轶凡认为蓝敏公司逾期交房，故提起诉讼。另查明，案涉万景佳苑项目工程于2015年10月8日开工建设；于2018年9月6日由建立单位组织竣工初验；于2018年12月11日由建设单位组织工程竣工联合验收，验收合格；于2018年12月12日取得《竣工验收备案表》，备案机关同意工程竣工验收备案。2018年12月11日，案涉房产项目工程取得《建设工程规划核实合格书》，2018年12月12日，案涉房产项目取得《房屋面积测算成果报告》。庭审中，蓝敏公司认为迟延交房系因政策性停工，为不可抗力。蓝敏公司提供了多份政府文件及监理日志，拟证实因政策性停工影响工期454天。蓝敏公司提供的政策性停工相关证据可分为下列四组：一、关于国家公祭日、中考、高考期间建设工程环境的管控的文件：溧建字〔2015〕32号、溧建字〔2016〕90号、宁政传〔2017〕134号；二、关于市、区冬春季节大气环境质量保障的管控的文件：宁政发〔2015〕225号、溧建字〔2015〕69号、宁政传〔2016〕72号、溧政发〔2017〕185号、溧政办发〔2018〕158号；三、其他会议或活动环境空气质量保障的文件：溧建字〔2016〕54号、宁政传〔2017〕40号、溧政办发〔2018〕157号；四、监理日志（停工专用登记），显示案涉工程应有关部门通知共停工65天。陈轶凡对蓝敏公司提出的停工期间不予认可，不同意予以扣减停工天数。本院结合蓝敏公司提供的第二组和第四组证据认定，案涉万景佳苑项目工程因2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工4天（2015年11月26日至11月29日）；因冬春季节大气环境质量保障管控停工11天（2017年11月5日至11月9日、2017年12月3日至12月8日）。结合被告提供的第三组和第四组证据认定，案涉工程因G20峰会期间扬尘管控停工8天（2016年8月31日至9月7日）、因江苏发展大会环境空气质量保障停工6天（2017年5月17日至5月22日），以上共计29天。除此以外，监理日志中其余36天停工原因均记载为国家公祭日及中考、高考。经查，南京市溧水区住房和城乡建设局发布的《关于印发南京市溧水区冬春季节建设工程大气环境质量保障管控方案的通知》（溧建字〔2015〕69号）载明：“第一阶段：2015年11月26日11月29日，全区范围内建设工程全部停工，对停工工地采取防尘降尘措施，混凝土企业停产。保障2015年南京国际马拉松赛事空气质量。”南京市溧水区城乡建设局发布的《关于做好溧水区保障G20峰会期间建设工程扬尘管控工作的通知》（溧建字〔2016〕54号）载明“全区各类建设工程严格控制扬尘污染，重点是裸土覆盖、基坑工程、土石方工程、渣土运输工程、附属工程、拆除工程、市政道路等工程……区安监站将于8月22日至9月7日G20峰会期间组织巡查工作，凡发现存在问题的一律要求停工整改”。南京市人民政府办公厅发布的《市政府办公厅于切实做好江苏发展大会环境空气质量保障工作的通知》（宁政传〔2017〕40号）载明，为切实保障江苏发展大会期间全市环境空气质量优良，2017年5月17日至5月22日（共6天）期间，除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工。溧水区人民政府发布的《南京市溧水区人民政府关于印发南京市溧水区冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（溧政发〔2018〕185号）要求自2017年11月5日至2018年2月28日强化日常监管，在全区区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施，2017年12月9日至15日为重点保障阶段，按《国家公祭日期间环境质量保障管控方案》实施。庭审中，蓝敏公司还提供了《南京市建筑工程规划核实管理规定》（2018年7月1日实施）、2018年5月10日《建筑竣工测量成果报告》、2018年10月24日《建设工程规划竣工测量成果报告》作为证据，拟证实被告于2018年5月10日完成建筑竣工测绘，但因新的管理规定实施，增加了内部平面布局及功能的验收，较之前增加了工作需30个工作日，交付时间应顺延。原告对此不予认可。审理中，蓝敏公司提出双方约定的迟延交房违约金标准过高，申请法院予以调整。以上事实，由商品房预售合同、发票、交房通知书、房屋验收表、发票、建设工程规划核实合格书、房屋面积测算成果报告、竣工验收备案表、文件、监理日志、当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。关于本诉，双方在合同中约定，蓝敏公司应于2018年2月1日前向陈轶凡交付其所购买的商品房，而蓝敏公司于2019年1月15日方通知业主办理交房手续，蓝敏公司未能按期交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房预售合同第六条第三款约定蓝敏公司迟延交付商品房，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向购房人支付违约金。陈轶凡据此有权要求蓝敏公司支付违约金。关于违约金的计算方式，陈轶凡主张以所付房款593688元为基数，自2018年2月1日起计算至2019年1月15日，按照年息6%计算违约金。蓝敏公司抗辩其所举证的政策性停工为不可抗力应予以扣减相应停工的天数。本院认为，蓝敏公司作为专业房地产开发企业，对于国家公祭日及中考、高考期间（36天）、冬春季节环境空气质量管控（11天）这类每年规律性出现的环保管控事由应当能够预见并予以富余，故蓝敏公司主张此期间停工天数在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，本院不予采纳。因案涉《商品房预售合同》签订于2017年1月3日，而2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工、G20峰会期间扬尘管控停工均发生于合同签订之前，故被告主张对于上述12日停工期间在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，本院不予采纳。对于江苏发展大会环境空气质量保障停工6天的问题，因宁政传〔2017〕40号文件载明为保障江苏发展大会期间空气质量，2017年5月17日至5月22日期间除市政重点工程外全市范围内工地全部停工（共6天），故上述6日停工期间应予扣除。综上，应扣除停工期6日。至于蓝敏公司抗辩因新的规定而导致增加工作要求，不足以构成逾期交付房屋的正当抗辩理由，本院不予采信。蓝敏公司抗辩双方约定的违约金过高，未提供相应证据予以证实，本院不予采信。故蓝敏公司应向陈轶凡支付的逾期交房违约金计算为:以房款593688元为基数，自逾期交付房屋之日起即2018年2月2日起计算至2019年1月15日（347天），扣减6天，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率年利率4.35%计算，金额为24127元（593688元×4.35%÷365×341天），即蓝敏公司应支付陈轶凡违约金24127元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于反诉，蓝敏公司要求陈轶凡支付迟延付款违约金128元，因双方达成买卖合意、签订案涉《商品房预售合同》的时间为2017年1月3日，合同内容系打印形成，其中载明的支付首付款的付款时间为2016年10月25日前或者2016年10月18日，均在合同签订之前，故该条款无法依据合同进行履行，应视为约定不明。陈轶凡于2016年10月31日支付首付款，不能认定陈轶凡存在迟延付款违约行为，陈轶凡抗辩有理，故对蓝敏公司的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告南京蓝敏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈轶凡支付违约金24127元；二、驳回原告陈轶凡的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南京蓝敏置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费654元，由原告陈轶凡负担192元，由被告南京蓝敏置业有限公司负担462元；反诉案件受理费25元，由反诉原告南京蓝敏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩 爽人民陪审员  徐加美人民陪审员  高 静二〇二〇年九月一日书 记 员  徐照照