广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16448号原告：谢记良，男，1955年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，原告：谢海滨，男，1980年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：余慧妍，广东启兰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谢海龙，广东启兰律师事务所实习律师。被告：阳朝元，男，1959年12月13日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县，委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。原告谢记良、谢海滨与被告阳朝元合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢记良、谢海滨共同委托诉讼代理人余慧妍、谢海龙，被告阳朝元的委托诉讼代理人陈宏圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢记良、谢海滨诉称：被告在谢家庄有好几栋合资建成的楼房，村里的人都称被告“开发商”。2017年，被告通过朋友主动找到两原告，希望两原告与其合资建房。在两原告表示同意后，被告寻找律师事务所草拟涉案的《合资建房合同书》并办理合同见证。2017年12月18日，两原告与被告签订《合资建房合同书》，由被告负责房屋报建等手续；后因报建手续无法成功，合资建房事宜没有继续进行，但合同签订后，两原告已清空涉案房屋的租户及一切物品。后两原告一直想联系被告协商后续事宜应如何处理，但一直无法联系。2019年11月，两原告突然收到法院的通知，才知道被告向法院起诉要求两原告返还补偿款。两原告才知道签订的《合资建房合同书》是无效合同，被告安排律师见证合同只是误导两原告认为《合资建房合同书》是合法有效的手段。2017年12月18日签订合同后，被告向两原告支付20万元补偿款作为涉案房屋租金损失、清退租客费用、装修等费用的补偿。2018年1月，两原告开始对涉案房屋租客的清退，每一户租客均赔偿一个月的租金，共赔偿租金6750元。原告谢记良一直居住的原涉案房屋，因为合资建房的事搬出，自2018年3月至2019年9月共花费租金22800元。另，装修费用(房门定做、大床定做，水电安装、清空杂物人工费)15710元；房屋空置租金损失194400元。两原告因此损失共239660元。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返回或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。本案中，被告明知合资建房违法的情况下仍主动与两原告磋商建房事宜，明知宅基地使用权无法转让仍主动寻找律所办理律师见证《合资建房合同书》，妄图通过律师合同见证的手段，制造合同合法有效的假象，误导两原告。加上，两原告对法律不熟悉，在被告在谢家庄已成功合资建成几栋房屋的情况下，充分信任被告和其联系的律师事务所的专业知识，导致签订了含有无效条款的合同，两原告签订合同的主观没有恶意、过错。被告在明知合资建房违法的情况下仍误导两原告签订合同并遣散涉案房屋的租户，造成两原告的损失，应承担全部责任。综上，请求法院判令：1、被告向两原告赔偿239660元；2、请求判决本案诉讼费用由被告承担。被告阳朝元辩称：本案合资建房合同已经法院认定为无效合同，所以各自的损失各自承担。另，原告所述的损失与被告没有任何关系，并不是因为与被告签订合同导致，因签订合同后，该物业没有实际交付、没有开工、没有履行，物业仍由原告控制，因此，原告主张无依据，依法应驳回原告的全部诉请。经审理查明：2017年12月18日，谢记良、谢海滨（甲方）与阳朝元（乙方）签订《合资建房合同书》，约定:甲方提供广州市白云区太和镇谢家庄十三社鼓岭街33号宅基地旧楼一栋，由乙方出资建成九层或十层电梯楼房，建成后1-3层及顶层归甲方所有，其他楼层归乙方所有。乙方在签订合同后补偿给甲方现有旧房拆除损失费200000元，另需在拆除现有楼房时交纳100000元保证金。甲方负责施工牌村委部分办理，费用由乙方负责，村以上的城管及相关部门由乙方负责处理。合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，谢记良出具《收据》确认收到被告合资楼旧楼楼房拆除补偿费200000元。另查明，《合资建房合同书》提及的宅基地旧楼并未拆除，现由谢记良、谢海滨使用。诉讼中，两原告拟证明因被告在明知合资建房违法的情况下仍误导两原告签订合同并遣散涉案房屋的租户，造成其要租户搬走，向租户补偿以及其他损失等共计239660元，并提供以下证据：1、广州市白云区太和镇谢家庄村第十三经济合作社证明，拟证明谢记良名下的谢家庄鼓岭街33号房屋（五层楼），于2018年2月至2020年4月空置，没有租户入住，房屋空置损失194400元。2、收据、租赁合约及出租人身份证，拟证明因为签订了拆迁协议，原住鼓岭街33号房屋第五层的谢记良一家搬离了33号房屋，另择地方租住鼓岭街31号房屋，从2018年3月至12月产生租金12000元，从2019年1月至9月产生租金10800元，共计22800元。3、证明、收据、租赁合约及身份复印件，拟证明谢记良遣散租客广州松菱机械设备有限公司（姚如强）补偿花费2700元，第1层4户、203室、301室，共6间房，每间按450元计算，原租房合同至2020年3月20日止。4、证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散304室租客黄炬雄补偿花费450元，原租房合同至2020年5月2日止。5、证明、收据，拟证明谢记良遣散403室租客邓焕香补偿花费450元。6、证明、收据及身份证复印件，拟证明谢记良遣散204室租客刘先海补偿花费450元。7、证明、收据，拟证明谢记良遣散401室租客董格格补偿花费450元。8、证明、收据，拟证明谢记良遣散402室租客廖慈梅补偿花费450元。9、证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散202室租客欧阳怡辉补偿花费450元，原租房合同至2020年4月3日止。10、证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散302室租客易琼补偿花费450元，原租房合同至2019年5月1日止。11、证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散201室租客李启练补偿花费450元，原租房合同至2020年2月30日止。12、证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散404室租客肖艳方补偿花费450元。13、清理租客杂物费用的证明、收据及清运人身份证，拟证明因清退涉案房屋，谢记良于2018年2月3日清理租客杂物花费3200元。14、订做房门的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月8日安装房门花费6730元。15、安装木床的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月6日安装木床花费4680元。16、水电检修及材料的证明、收据，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月21日安装水电花费1100元。阳朝元质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。2019年10月25日，阳朝元就案涉房屋纠纷向广州市白云区法院提起诉讼，广州市白云区法院于2020年1月19日作出（2019）粤0111民初34755号民事判决，判决：一、确认阳朝元与谢记良、谢海滨于2017年12月18日签署的《合资建房合同书》无效；二、谢记良、谢海滨共同返还阳朝元合同款200000元及资金占用费损失（以200000元为本金，自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）；三、谢记良、谢海滨共同赔偿阳朝元办证费损失5000元；四、驳回阳朝元的其他诉讼请求。谢记良、谢海滨不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年4月24日作出（2020）粤01民终7043号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有《合资建房合同书》、（2019）粤0111民初34755号民事判决书、（2020）粤01民终7043号民事判决书、收据、租赁合同、证明、身份证复印件及当事人陈述等证据证实。本院认为：对于谢记良、谢海滨与阳朝元于2017年12月18日签订的《合资建房合同书》为无效合同，双方当事人对该合同无效均负有过错责任的法律后果在广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34755号一审判决及广州市中级人民法院（2020）粤01民终7043号二审生效判决已有详细阐述，本案不再赘述。根据已生效判决认定，由于双方当事人对于《合资建房合同书》无效均负有过错，故相关损失应由各方承担50%的责任。本案中两原告对其诉请赔偿损失金额239660元提供了收据、租赁合同、证明、身份证复印件等证据证实，被告不予确认，但未提交相反证据予以反驳，本院对此不予采信，对原告提交的证据的真实性予以认定。本院认为，原告主张的损失费中，对于两原告对涉案房屋租户赔偿的清退费合计6750元是租赁合同未到期而导致原告产生的实际损失，合情合理，本院予以采纳；对于原告谢记良因涉案房屋合建而搬出另租住房所支出租金损失22800元，因案涉房屋是原告方唯一住所，该费用支出是必然发生费用，故该项诉请具有一定的必要性和合理性，本院亦予以采纳。综上，原告的损失共计29550元，按上述过错责任比例分担，被告应赔偿两原告损失为14775元。关于原告主张的房屋空置租金损失，因该租金为原告可以取得的预期利益，而涉案房屋并未拆除，亦未曾交付过给被告，故本院不予采纳；对于原告谢记良搬回居住支出装修费及清退涉案房屋时清空杂物支出的人工费损失，因未能提供充分证据证实其必要性，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告阳朝元向原告谢记良、谢海滨赔偿14775元；二、驳回原告谢记良、谢海滨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2447元，由原告谢记良、谢海滨负担2296元，被告阳朝元负担151元。（原告已预交受理费2447元，两原告同意由被告在本判决生效之日起三日内直接向其支付受理费151元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李志芳二〇二〇年九月二十九日你书记员  李 岚