浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙02行初94号 原告钱善德，男，1953年9月8日出生，汉族，住宁波市。 委托代理人钱建行（系原告儿子，特别授权代理），男，1981年7月12日出生，汉族，住宁波市。 委托代理人满增桂，北京创为律师事务所律师。 被告宁波市镇海区人民政府，住所地宁波市镇海区骆驼街道民和路**。 法定代表人何黎斌，区长。 出庭应诉负责人施宇峰，副区长。 委托代理人刘抑躁。 委托代理人王向荣，浙江海泰律师事务所律师。 原告钱善德不服被告宁波市镇海区人民政府于2019年9月18日作出的镇征补决[2019]3号房屋征收补偿决定，于2020年3月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人钱建行、满增桂，被告的出庭应诉负责人施宇峰、委托代理人刘抑躁、王向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年9月18日，被告作出镇征补决［2019］3号房屋征收补偿决定。该决定认定，因骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目建设需要，被告于2016年9月12日作出《宁波市镇海区人民政府关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收决定》并于同日予以公告。房屋征收部门为宁波市镇海区房屋征收办公室（以下简称镇海征收办）。被征收住宅用房评估比准价为6977元／平方米，产权调换房屋的评估比准价格为碧水莲晴四期安置小区7458元／平方米，Ｈ3安置地块为8153元／平方米。原告的房屋被列入骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目的房屋征收范围，证载建筑面积123.69平方米。房屋用途为住宅，其中被改为商业用途使用的一层建筑面积为41.23平方米，房屋系砖混结构。被征收房屋的评估价值845725元。经协商，原告与镇海征收办未达成征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《补偿办法》）等规定，决定如下：一、如原告选择货币补偿，原告可得被征收房屋价值845725元、货币补偿补助126859元、一次性补偿搬迁费37107元、临时安置费补助13362元、停产停业损失费16492元，被征收房屋的室内装修、设施、附属物经入户按实评估后，按规定予以补偿；二、如原告选择产权调换，被征收房屋价值为845725元，被征收人可安置：（一）如选择碧水莲晴四期安置地块进行安置。1.被征收房屋的室内装修、设施、附属物经入户按实评估后,按规定计入被征收房屋评估价值，与产权调换住宅房屋评估比准价换算安置面积后计算面积补助。现被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算的安置面积为113.4平方米，面积补助5.67平方米，电梯公摊面积补助按照产权调换住宅房屋每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。产权调换住宅房屋在建筑面积不低于被征收房屋建筑面积基础上，就近上靠碧水莲晴四期安置用房期房壹套，差价按规定结算；2.一次性补偿搬迁费37107元；3.被征收人自行解决过渡用房的，按每月2227元给予其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交换后6个月内的临时安置费补偿，超过24个月未交付用于产权调换住宅房屋的，将按规定自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费；4.停产停业损失费16492元；5.被征收人在2019年12月25日之前签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按实际结算，将签约搬迁奖励给予被征收人，超出期限未签订补偿协议或未在搬迁期限内完成搬迁的，不给予签约搬迁奖励；（二）选择Ｈ3安置地块进行安置。1.被征收房屋的室内装修、设施、附属物经入户按实评估后,按规定计入被征收房屋的评估价值，与产权调换住宅房屋评估比准价换算安置面积后计算面积补助。现被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算的安置面积为103.74平方米，面积补助5.19平方米，电梯公摊面积补助按照产权调换住宅房屋每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。产权调换住宅房屋在建筑面积不低于被征收房屋建筑面积基础上，就近上靠Ｈ3安置地块安置用房期房壹套，差价按规定结算；2.一次性补偿搬迁费37107元；3.被征收人自行解决过渡用房的，按每月2227元给予其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交换后6个月内的临时安置费补偿，超过24个月未交付用于产权调换住宅房屋的，将按规定自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费；4.停产停业损失费16492元；5.被征收人在2019年12月25日之前签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按实际结算，将签约搬迁奖励给予被征收人，超出期限未签订补偿协议或未在搬迁期限内完成搬迁的，不给予签约搬迁奖励；三、限原告于收到该决定书之日起十日内与镇海征收办办理房屋征收补偿安置与移交手续，并将宁波××镇××街道××路东5幢1-5、2-5、3-5房屋腾空搬迁。原告不服，提起行政诉讼。 原告诉称，征收人员未提供任何合法有效的征收决定及安置补偿文件，亦未按照合法征收程序进行征收，补偿条件明显过低。被诉征收补偿决定认定基本事实有误，程序、实体严重违法，侵害原告合法权益，请求法院撤销镇征补决[2019]3号房屋征收补偿决定。 原告向本院提交了房屋权属证明、房屋照片、房屋征收补偿决定书、营业执照,用于证明原告房屋实际用于经营的事实。原告提交的证据均为复印件。 被告辩称，前置征收决定经生效判决认定合法，可作为前置性依据。被征收房屋的权属、用途、面积认定、补偿标准和补偿方式符合规定。评估机构经依法选定。因原告拒绝评估公司入户评估，评估公司进行了外围评估并作出评估报告。原告收到评估报告后未提出书面异议，该评估报告可以作为征收补偿依据。综上，征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回原告诉讼请求。 被告向本院提交以下证据和依据：1.镇政发［2016］36号《关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收决定》及附件《骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块房屋征收补偿方案》、（2017）浙02行初100号行政判决书、（2018）浙行终149号行政判决书，用于证明镇政发［2016］36号《关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收决定》可以作为被诉房屋征收补偿决定的前置依据；2.房屋所有权证、国有土地使用权证、户籍证明、营业执照、现场勘查笔录，用于证明原告房屋登记建筑面积123.69平方米，房屋用途为住宅；3.《关于协商选定骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目评估机构的通知》张贴记录，公示、公告张贴情况一览表、《情况说明》、《关于报名参选骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收评估机构的通知》、《评估申请书》、《关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目投票选定评估机构的通知》及张贴照片、选票、公证材料、《关于确定骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收评估机构的公告》及张贴记录、公示、公告张贴情况一览表、《评估委托合同》、《房屋建筑面积测绘合同》、《被征收房屋比准价格报告》、《安置房比准价格报告》、《关于公布骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收比准价格的公告》及张贴记录，公示、公告张贴情况一览表、《宁波市国有土地上房屋征收住宅用房征收评估分户报告（编号×××97）》及送达回证、初步评估结果公示张贴记录、《技术鉴定意见书》，用于证明依法定程序选定的宁波仲恒房地产估价有限公司（以下简称仲恒公司）作出评估分户报告，认定被征收房屋的评估总金额为845725元等事实;4.续签期的请示、续签期限的公告、张贴记录、协商笔录、镇征补［2019］2号《宁波市镇海区人民政府房屋征收补偿决定方案》、送达回证、房屋征收补偿决定书及送达回证、张贴记录，用于证明原告在续签期限内未与房屋征收部门达成补偿协议，被告根据房屋征收部门报请，在征求被征收人对补偿决定方案的意见后，作出被诉房屋征收补偿决定，程序符合相关规定；5.依据：《征补条例》、《省条例》、《补偿办法》、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》、《骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收补偿方案》，用于证明被告适用法律法规正确；6.《2016年8月份70大中城市住宅销售价格变动情况》、评估报告三级审核单、注册房地产估价师证、《关于确定骆驼街道棚户区改造Ｈ2地块项目房屋征收评估机构的公告》、《骆驼街道棚户区改造地块分布示意图》、《宁波市房屋征收评估比准价格备案表》，用于证明2016年8月宁波房价上升、仲恒公司的方纪伟、孙伟军实际参与Ｇ1地块项目评估且有评估资质、宁波市骆驼街道棚户区改造Ｈ2项目房屋征收评估机构为宁波忠正房地产土地资产评估有限公司（以下简称忠正公司）、Ｇ1、Ｇ2、Ｈ2地块地理位置相近、涉案征收评估比准价经过征收评估专家委员会备案等事实。 经庭审举证、质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，本院对被告提交的证据1、2予以采纳。原告对被告提交的证据3有异议，认为照片不能证明公告事实，两家评估机构于报名参选通知当日就提出申请不符合常理；自行协商选定评估机构期间，评估机构被投票选定不合法；评估机构选择应当从目录中选择，而不是三家中选择；评估委托合同真实性无法确定，测绘合同落款时间早于征收；征收比准价与评估机构选定时间非常接近，不足开展市场调查，不符合常理；分户报告的公示内容缺失；分户报告作出两年后才送达，超过一年期限；张贴记录早于评估报告，逻辑错误。本院认为，照片可以证明张贴公告的事实,原告提出的其他异议理由并未对证据本身形成异议，而是基于评估机构选定程序以及评估报告合法性的质疑，本院对被告提交的证据3予以采纳，至于评估机构选定程序及评估报告合法性将综合予以判断。原告对被告提交的证据4有异议，认为续签请示早于续签决定。本院认为，镇海征收办分别于2017年4月26日、2017年5月5日发布续签期限公告和调整续签期限公告，其中2017年5月5日的请示是针对后一次调整续签期限作出，而不是针对2017年4月26日续签期限，所以原告异议理由不成立，本院对被告提交的证据4予以采纳。原告对被告提交的证据5的真实性无异议，但认为适用法律错误。本院对被告提交的证据5予以采纳，至于法律适用是否正确将综合予以判定。原告对被告提交的证据6有异议，认为评估报告三级审核单涉嫌造假，无证据证明三名评估师参与评估，比准价备案表没有领导签字确认，未提供救济途径和时间，无法证明H2地块确定评估机构公告经过张贴和征求意见。本院认为，三级审核单经相关人员签名确认，比准价备案表经征收评估专家委员会盖章确认,确定评估机构公告由镇海征收办盖章确认，原告提出的异议理由不足以否定被告提交的证据6的真实性及证明目的，本院对被告提交的证据6予以采纳。 被告对原告提交的证据未提出异议。本院对原告提交的证据予以采纳。 经审理查明，2016年7月1日，宁波市天一测绘设计研究有限公司与镇海征收办签订房屋建筑面积测绘合同。2016年8月27日，仲恒公司与忠正公司共同出具安置房比准价格报告，认定碧水莲晴四期安置房比准价为7458元／平方米，Ｈ3地块安置房比准价为8153元／平方米。被告于2016年9月12日作出镇政发［2016］36号《宁波市镇海区人民政府关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收决定》并于同日作出征收决定公告，决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同日，镇海征收办发布《关于协商选定骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目评估机构的通知》，告知被征收人公告之日起10日内自行协商选定评估机构。同月18日，镇海征收办发布《关于报名参选骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目房屋征收评估机构的通知》，告知报名参选评估机构。因被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，镇海征收办于同月22日发布《关于骆驼街道棚户区改造Ｇ1地块项目投票选定评估机构的通知》，告知候选评估机构及投票选定涉案房屋征收项目的评估机构等事宜。同月23日，浙江省宁波市信达公证处公证确定仲恒公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。同日，镇海征收办与仲恒公司签订评估委托合同。同日，镇海征收办发布公告，确定忠正公司为骆驼街道棚户区改造Ｈ2地块房屋征收项目的评估机构。同月24日，仲恒公司与忠正公司共同出具被征收房屋比准价格报告，确定Ｇ1地块被征收住宅比准价为6977元／平方米。其中仲恒公司的注册房地产估价师孙伟军参与评估报告审核。同月28日，该比准价格报告通过宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会专家论证并完成比准价格备案。原告位于宁波××镇××街道××路东的房屋证载建筑面积123.69平方米，土地使用权面积41.23平方米，用途为住宅。2016年12月17日，原告的被征收房屋初步评估结果被公示，公示内容包括房屋坐落、被征收人、核定面积、总价。2017年5月2日，仲恒公司出具原告房屋的分户报告，确定原告的涉案被征收房屋评估总价值845725元。同月5日，镇海征收办对续签期限进行调整，续签截止时间为2017年5月20日。2019年6月27日，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会作出对原告被征收房屋评估报告予以维持的鉴定意见。镇海征收办与原告就补偿事宜经协商未能达成补偿协议。2019年8月23日，镇海征收办向原告送达房屋征收补偿决定方案。2019年9月18日，被告作出镇征补决［2019］3号房屋征收补偿决定，并于次日向原告进行送达。原告不服，提起行政诉讼。 另查明，原告曾就镇政发[2016]36号《宁波市镇海区人民政府关于骆驼街道棚户区改造G1地块项目房屋征收决定》提起行政诉讼，本院作出（2017）浙02行初100号行政判决，判决驳回原告诉讼请求。经上诉，浙江省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年8月，宁波市新建商品住宅和二手住宅价格环比上月均有所上升。G1、H2地块同属骆驼街道棚户区改造项目，位置相近。 本院认为，根据《征补条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，因镇海征收办与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，被告具有作出被诉征补决定的法定职权。 镇政发[2016]36号《宁波市镇海区人民政府关于骆驼街道棚户区改造G1地块项目房屋征收决定》的合法性经生效裁判确认，可作为本案被诉房屋征收补偿决定前置性依据。 选定评估机构相关通知的张贴情况由照片、张贴情况一览表予以证明，可以证明在G1地块公告栏进行了张贴。情况说明的落款日期有修改痕迹，但“10日内未收到被征收人提交的协商选定房屋征收评估机构书面意见”的事实由情况说明、《关于骆驼街道棚户区改造G1地块项目投票选定评估机构的通知》相互印证，落款日期的修改痕迹不足以否定上述事实，故本院认定情况说明中落款日期的修改痕迹为瑕疵，予以指正，望宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所在今后工作中予以注意。镇海征收办在被征收人协商选定评估机构的10日期间内通知评估机构报名参选，部分评估机构在通知当日报名参选，不违反法律规定。根据2015年3月18日开始实施的《征补办法》第二十六条第一款规定，采取投票确定或者摇号、抽签等随机方式确定评估机构的，候选的评估机构应当不少于三家并通过公开报名的方式确定。原告主张候选评估机构从房屋征收评估机构名录中选择与上述规定不符，本院不予支持。公证处对投票清点情况进行了公证，清点时间发生于投票通知次日，不违反法律规定。综上，原告主张评估机构选定程序违法的理由不成立，本院不予支持。 根据《征补办法》第二十八条第四款规定，被征收房屋及其装修、附属物和用于产权调换房屋的价值，由同一家评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点评估确定。G1地块被征收房屋比准价格报告于仲恒公司被确定为该地块评估机构次日出具不违反法律规定。忠正公司并非G1地块的评估机构，其参与G1地块项目被征收房屋比准价格评估于法无据。但考虑到仲恒公司仍有两名房地产注册估价师方纪伟、孙伟军实际参与了G1地块比准价格评估，比准价格报告亦经宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会专家论证并完成比准价格备案。G1、H2地块同属骆驼街道棚户区改造项目，位置相近,由H2地块的评估公司忠正公司与G1地块的仲恒公司共同参与评估有利于相近地块被征收人利益的平衡。因此，将被征收房屋比准价格报告作为被诉征收补偿决定认定事实的基础证据，不损害被征收人实际利益，且为减少讼累，被诉房屋征收补偿决定实无撤销之必要，应确认违法。骆驼街道棚户区改造项目安置房比准价格报告的评估时点为2016年8月12日，早于G1地块房屋征收决定公告之日（2016年9月12日），评估时点选择错误且仲恒公司与忠正公司在评估安置房比准价格时尚未分别获得评估G1、H2地块相应安置房比准价格的委托。被告将该安置房比准价格报告作为被诉征收补偿决定认定事实的基础证据，属于认定事实证据不足。但基于2016年8月份宁波新建住房和二手房价稳中有升，涉案安置房比准价格报告中的安置房比准价格不高于以征收决定公告日为评估时点的安置房比准价格，采纳以2016年8月为评估时点的安置房比准价格原则上不损害被征收人利益。仲恒公司与忠正公司亦于2016年9月分别取得了评估G1、H2地块相应安置房比准价格的委托。因此，撤销被诉征收补偿决定实无必要，宜确认违法。 测绘合同签订于征收决定作出前不违反法律规定。根据《征补办法》第十二条规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。被诉征补决定认定被征收房屋建筑面积123.69平方米符合上述规定。根据《征补办法》第十三条规定，被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。涉案房屋的房屋所有权证载明的所有权性质为私产，涉案房屋的国有土地使用权证载明的用途是住宅。涉案房屋一层虽实际用于经营，但原告未提供房屋用途变更经过城乡规划主管部门批准的依据。故被诉征收补偿决定按照住宅予以补偿并无不当。原告要求按照住改非予以补偿，于法无据，本院不予支持。根据《征补办法》第二十九条规定，评估机构应当按房屋征收评估委托书或者根据委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人、承租人公示。公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供受委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人、承租人转交分户评估报告。本案中，分户的初步评估结果公示在先，而分户评估报告出具在后符合上述规定，并无不当。涉案分户的初步评估结果包含房屋坐落、被征收人姓名、核定房屋面积、总价，原告认为分户的初步评估结果内容严重缺失于法无据，本院不予支持。原告提出的分户报告作出两年后才送达原告违法的主张于法无据，本院不予支持。综上，仲恒公司作为经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定的房屋评估价值在无充分证据否定其合法性的情况下，应予认可。 经续签公告和协商，原告与镇海征收办未就征收补偿事项达成一致意见。经向原告送达征收补偿方案后，被告作出被诉征收补偿决定，该征收补偿决定认定被征收房屋面积、用途、适用补偿标准和补偿方式等符合法律规定和征收补偿方案。 综上，本院认为，被诉征收补偿决定认定被征收房屋比准价格和安置房比准价格的证据存在不足，但不损害原告实际利益，且被诉征收补偿决定认定的其他事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。因此，被诉征收补偿决定应被确认违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二项的规定，判决如下： 确认被告宁波市镇海区人民政府作出的镇征补决[2019]3号房屋征收补偿决定违法。 案件受理费50元，由被告宁波市镇海区人民政府负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。 审 判 长  陈碧儿 审 判 员  秦 峰 人民陪审员  周珍亦 二〇二〇年九月四日 法官 助理  陈 凯 书 记 员  何锦霞