安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初9521号 原告（反诉被告）：宿州市徽香源食品有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区符离镇道东居委会。 法定代表人：吴向东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽宿州符离国家粮食储备库，住所地安徽省宿州市符离镇站东居委会。 法定代表人：张成强，该库主任。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 原告（反诉被告）宿州市徽香源食品有限公司（以下简称徽香源公司）与被告（反诉原告）安徽宿州符离国家粮食储备库（以下简称符离粮库）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徽香源公司委托诉讼代理人池亚军，被告（反诉原告）符离粮库法定代表人张成强、委托诉讼代理人孙元凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽香源公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2011年11月5日与原告签订的《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》；2、依法判令被告交付案涉房地产并协助原告办理产权转移登记手续;3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2011年11月5日，原、被告双方签订《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》。双方在协议书中约定:一、符离国家粮食储备库占地面积约46662平方米，建筑面积15505平方米,详见评估报告……。二、置换后的符离国家粮食储备库位于符离乡村工业园，原轧花厂厂址，由乙方(本案原告)出资，根据甲方(本案被告)规划要求，建设相应规模的仓库及办公设施。三、甲方区域范围内的职工住宅和食品厂的资产由乙方在置换后给予补偿安置，甲方给予积极配合。四、甲方现有资产应由甲、乙双方按法定评估机构进行评估，乙方在异地新建的库区项目价值，应与资产评估价值基本相当。五、产权归属。置换前甲方拥有的房产及地上附属物所有权归乙方,土地的使用权随之转移给乙方，乙方将新建后的仓房和办公设施等验收合格后，甲乙双方将置换前后的房地产手续同时交接。九、甲乙双方互有土地及附属物权属变更办理义务。十、甲乙双方应共同遵守本协议，如有违约,违约方应承担守约方在办理置换过程中所产生的一切费用及因违约给守约方造成的一切损失。2013年5月，宿州市埇桥区人民政府通过新粮库的设计方案。2013年11月,原告开始施工建设新粮库。2014年10月，原告施工完成1号仓库、2号仓库和相应的附属设施并将其交付给被告使用。2015年7月，原告施工完成3号仓库和相应的附属设施并将其交付给被告使用。2017年3月，原告施工新粮库综合办公楼工程尚剩扫尾工程没有完成，主体结构已经施工完毕。2013年12月26日，被告委托宿州市昌平房地产估价咨询事务所有限公司对其名下1-8号粮库及配套房屋的房地产市场价值评估，评估价值为:30766437元;因多评估10000平方米，评估单价为301元/平方米，应当减去3010000元，评估价值应当为:27756437元(30766437元-3010000元);其名下仓储营业房屋市场评估价值为:2133870元;其31户职工宿舍评估总价值为:67095元(路西23户)+25602元(路东8户)=92697元。综上，被告所有置换前资产总价值为:29983004元（27756437元+2133870元+92697元)。原告施工的新粮库己经投资35000000余元，远远超过了被告的置换财产价值。原告已经将新粮库交付给被告使用多年,被告却不按照合同约定将其资产交付给原告。被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》的相关规定，具状起诉。 被告符离粮库辩称：一、被告已将涉案的土地和房屋交付给了原告，履行了全部合同义务。根据《协议书》第二条、第三条、第五条及《补充协议》第一条的规定，原告应当根据被告规划要求，建设相应规模的仓库及办公设施，职工住宅由乙方给予补偿安置，甲方给予配合，验收合格后，甲乙双方将置换前后的房地产手续同时交接。被告于2012年2月6日向政府有关部门书面报告《申请土地收储的报告》，埇桥区人民政府于2013年3月8日作出《关于依法收回符离国家粮食储备库三宗国有土地使用权的批复》，并作出了收储公告。符离镇政府按55万元/亩将征用被告的土地补偿款交付给徽香源公司605万元。说明被告已履行完毕土地交付的义务,原告也已实际占有并对涉案土地进行了平整处理和管理。对于地上物的交付,被告已将仓库及办公楼全部交付给原告，原告向埇桥区政府办出具了收条。对于职工宿舍,根据协议的约定和政府会议纪要的规定,被告对职工房改进行宣传动员,由符离镇政府和征收办共同完成征收工作,被告仅仅是协助义务，实际上被告履行了协助义务，大部分职工完成了房改工作,交付了房屋，仅有极少部分人员不愿房改，但被告已完成了宣传动员和配合工作。综上,被告已履行完毕合同约定的交付义务和协助义务，土地挂牌和摘牌是原告应当履行的义务,原告要求完成产权转移登记的诉讼请求不能成立，应依法驳回。二、原告早已违约至今，应承担相应的违约责任。本案不是简单的产权买卖或置换关系,而是国家粮食储备库的异地重建，必须符合国家政策和法规。根据双方签署的《协议书》及补充协议、会议纪要及安徽省粮食局文件的规定,原告应拆一还一，先建后拆。原告拆了被告7000万库容的4套粮仓及办公、附属设施，依法应当重建4套粮仓及办公附属设施，库容不低于7000万,超出部分被告按成本价支付价款。然而原告至今仅交付3套粮仓，至今未交付办公用房及第4套粮仓，显然严重违约。原告称其已全部交付，显然不符合事实。三、原告要求被告支付仓库占用使用费毫无事实依据。根据国家政策和双方协议的约定，原告应当先提供7000万斤库容的仓库，被告才交付老仓库，这是国家政府部门规定的先建后拆、拆一还一原则，不容置疑。原告交付1、2、3号仓是其应履行的合同义务和法定义务，且原告至今交付的三个仓库库容5160万斤，距离双方约定的库容尚欠1840万斤。因此是原告违约，不是被告违约，原告的上述主张毫无事实依据，应依法驳回其诉讼请求。 反诉原告符离粮库向本院提出诉讼请求：1、依法判令徽香源公司继续履行2014年5月20日签署的《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》约定的内容，将办公楼及4#仓建成交付给符离粮库使用,交付置换协议中约定的土地及土地使用权证书;2、依法判令徽香源公司承担违约责任;3、本案诉讼费由徽香源公司承担。事实与理由:2011年9月18日，徽香源公司向上级政府报告《关于宿州市徽香源食品有限公司发展情况的报告》，以建设宿州符离集烧鸡文化食品城的名义,将其所属的符离轧花厂原址荒废土地置换符离粮库所占用符离镇繁华路段的土地。经埇桥区人民政府协调，2011年11月5日，双方签订了《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》及《补充协议》。协议签订后，符离粮库立即向上级主管部门打报告，为协议的履行积极行动。2012年2月1日，埇桥区人民政府召开专题会议，形成了《符离国家粮食储备库退镇进园专题会议纪要》，对置换协议予以批复同意。2012年2月6日，符离粮库根据会议纪要的精神向埇桥区国土资源局上报《关于申请土地收储的报告》。2013年3月8日,埇桥区人民政府批复区国土资源局报告，同意将符离粮库的三宗土地予以收储。2014年5月20日，双方签订了《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》，对《置换协议书》的部分内容予以具体明确,协议书约定“乙方应在符离轧花厂原址上新建7000万斤标准化粮食储备仓库及附属设施,这是根据安徽省粮食局皖粮仓[2004]222号《关于符离镇建设规划拆迁部分仓库的批复》精神,“必须拆一还一,先建后拆”。在2014年5月26日将验收合格的1#、2#仓库和相应的附属设施交给甲方使用，保证甲方2014年午季收粮进仓。2014年8月30日前将验收合格的3#仓库和相应附属设施交给甲方使用，在2014年9月30日前启动4#仓库基础施工，并在2015年5月30日前完成4#仓库、办公楼等工程任务，经验收合格后交给甲方使用。所建仓容超过7000万斤以上超出部分费用，甲方应根据实际成本在协议签订的6个月之内支付给乙方。甲乙双方尽力协助配合政府争取在2014年10月30日前将该地块挂牌上市交易。甲方按照置换协议积极配合乙方做好住户职工的登记和搬迁安置政策宣传工作，搬迁工作实施和产生的费用由乙方承担”。2014年6月4日，符离镇政府向埇桥区政府报告,请求启动符离国家粮食储备库资产置换项目，并进行20000平方米的居住房屋和仓库进行征收。2017年3月28日，符离粮库向埇桥区政府报告，请求推进置换工作，报告指出至2015年6月份已建成仓容2.58万吨(5160万斤)，尚有0.92万吨（1840万斤)仓容及办公楼和相应附属设施未能动工，置换工作停滞不前。置换停滞的原因是徽香源公司资金链出现问题暂时无力进行下一步工作。2017年6月13日,埇桥区人民政府再次召开专题会议，会议要求徽香源公司应在2017年8月30日前完成办公楼建设并移交，完成4#、5#仓规划设计方案,于2018年4月底之前完成4#仓竣工验收移交使用。由符离“镇当县建”指挥部将符离振兴路占用原符离国家粮食储备库11亩土地补偿款605万元一周内拨付给徽香源公司。会议后，605万元土地补偿款已拨付给了徽香源公司。这一事实已经说明了符离粮库已将原资产交给了徽香源公司,政府也认可了。而至今徽香源公司未将办公楼及4仓建成并移交给符离粮库使用，显然已违约。综上，请求人民法院依法支持符离粮库的反诉请求。 反诉被告徽香源公司辩称：一、本案置换产权的要求是等值互换，价值相当，被反诉人已交付的资产价值已经超过了反诉人可以置换的产权价值。二、被反诉人从2014年应当交付符离国家储备库，但由于其职工征收问题迟迟不能得到解决，迟迟不能交付，导致被反诉人巨额经济损失。三、2013年-2019年由于规划的调整，土地红线的变化，被反诉人能获得的土地面积在减少，导致置换财产的减少，因此情势变更情况下无论是合同约定还是公平原则，被反诉人均不能建设厂房。四、根据合同约定反诉人应当先支付建设费用，但其未履行，当事人各方应先予履行的一方当事人完成履行之前停止履行的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年11月5日，原、被告双方签订《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》。双方在协议书中约定，一、符离国家粮食储备库占地面积约46662平方米，建筑面积15505平方米，包括仓库、宿舍等（详见评估报告）……；二、置换后的符离国家粮食储备库位于符离乡村工业园，原轧花厂厂址，由徽香源出资，根据粮库规划要求，建设相应规模的仓库及办公设施。三、粮库区域范围内的职工住宅和食品厂的资产由徽香源在置换后给予补偿安置，粮库给予积极配合。四、粮库现有资产应由双方按法定评估机构进行评估，徽香源在异地新建的库区项目价值，应与资产评估价值基本相当。五、产权归属。置换前粮库拥有的房产及地上附属物所有权归徽香源,土地的使用权随之转移给徽香源公司，徽香源将新建后的仓房和办公设施等验收合格后，双方将置换前后的房地产手续同时交接。六、粮库在协议签订后一个月内向主管部门或国资委申请批准。七、粮库资产置换后，原土地使用权经政府同意挂牌出让，土地出让金返还粮库，由粮库全部退还徽香源公司。八、本协议生效后，甲乙双方应同时进行置换工作具体事宜。九、双方互有土地及附属物权属变更办理义务。十、双方应共同遵守本协议，如有违约,违约方应承担守约方在办理置换过程中所产生的一切费用及因违约给守约方造成的一切损失。2012年2月1日，宿州市埇桥区人民政府召开《符离国家粮食储备库退镇进园专题会议》，同意符离国家粮库储备库退镇进园，异地建设新库等，并要求对粮库资产进行评估，确保资产不流失，保值增值。2013年11月,原告开始施工建设新粮库。2013年12月16日至2014年1月12日，宿州市昌平房地产评估咨询事务所有限公司对宿州市符离镇符尖路西侧安徽宿州符离国家粮食储备库名下1-8号粮库及配套房屋的房地产市场进行评估，土地面积56662.7平方米，评估价值为30766437元，仓储营业房价值2133869.58元，职工宿舍92697元。置换面积为46662.7平方米，比评估面积减少10000平方米（约15亩）。2014年5月20日，双方签订《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》（征求意见稿），对《置换协议书》的部分内容予以具体明确。协议内容，双方置换资产和工程实施阶段任务：1、双方资产置换。甲方用宿州符离国家粮食储备库现有资产整体置换乙方宿州市徽香源食品有限公司所属资产---符离轧花厂原址及在原址上新建7000万斤标准化粮食储备仓库及附属设施。2、工程实施阶段任务。根据甲方提供的设计图纸和实施施工情况，乙方把全部工程任务分三个阶段。第一阶段:2014年5月26日，乙方将验收合格的1#、2#仓和相应的附属设施交给甲方使用，保证甲方2014年午季收粮进仓。(附属工程:一站式服务中心、临时供电供水系统、地磅、消防水池、消防泵房、晒场、道路、二号大门、路桥)。届时，甲方在2014年6月26前将粮站消防水池以南地段(办公楼暂时不拆除，原则上保证甲方有关材料的存放)和符尖路以东三栋仓库地段交给乙方。为乙方筹建宿州符离烧鸡文化食品城一期工程提供施工用地。第二阶段:乙方同意在2014年8月30日前将验收合格的3#仓和相应的附属设施交给甲方使用，保证甲方旧仓粮食移入新仓;同时2014年9月30日前启动4#仓库基础施工。届时，甲方在2014年9月30日前将粮站消防水池以北地段交给乙方《政策性粮食按报批程序办理，但不影响乙方工程规划进度)。为乙方筹建宿州符离烧鸡文化食品城二期工程提供施工用地。第三阶段，乙方在2015年5月30日前完成4#仓库、办公楼等工程任务，经验收合格后交给甲方使用，所建仓容超过7000万斤以上超出部分费用。甲方应根据实际成本在本协议签订的6个月之内支付给乙方。甲乙双方尽力协助配合政府争取在2014年10月30日前将该地块挂牌上市交易。3、全部工程验收合格并交付使用后，甲乙双方按照本协议第一款双方遵守原则的三个文件精神办理资产权属证书互换相关于续。4、粮食库房属特种设施，建设过程中甲方有权聘请专业技术人员对工程实施监管并提出意见和建议,乙方对甲方提出的修改意见在不增加工程造价的前提下，应予以采纳。超出造价部分由甲方负责支付；项目修改部分建成后的安全责任由甲方承担。甲方提出意见和建议必须以书面建议的形式并加盖公章，由乙方法定代表人签字实施。5、双方友好协商对完善工程建设至关重要，甲乙双方都要选派具有宏观驾驭能力和良好协调能力的人员组成协调小组,由甲乙双方出具委托授权书，负责及时解决建设过程中出现的问题。三、工程置换交付日期和责任：1、符离国家粮食储备库和宿州烧鸡文化食品城项目都是宿州市退镇进园的重点工程，为使工程尽早使用，如期完成国家粮食储备，推进埇桥区烧鸡文化产业发展，乙方须加快项目建设速度，甲方须协助乙方做好登记、清理、安置等各项拆迁前期准备工作，双方按第一款双方约定的日期进行资产置换。2、如因工程延期，乙方资产未能及时交给甲方时，责任由乙方承担，同时，如因甲方未按要求交付资产，责任由甲方承担。3、因特殊原因个别项目不能及时交付，可以由双方协商另行约定交付日期。4、双方资产交付以不影响使用为准，资产权属证书按照程序延后办理。2014年11月20日，宿州埇桥区委召开符离片区部分地块建设项目推进会。明确粮库办公楼及道路建设，新粮库配电房、水泵房设施配套等问题，并约定了责任人与完成时间。2015年5月，原告将已建成粮库及其他涉案工程交付被告使用。2017年6月8日，宿州市埇桥区人民政府召开会议，研究符离国家粮食储备库与徽香源公司资产置换问题。进一步安排移粮清仓、地面附属物拆除，1、2、3号仓交付，4号仓启动等问题。2017年6月13日，宿州市埇桥区人民政府召开专题会议，研究符离国家粮食储备库与徽香源公司资产置换问题，对移粮清仓及地面附属物拆除工作进一步明确，要求徽香源公司将建成的1、2、3号仓继续提供给符离粮库使用，继续推进办公楼建设，尽快启动4号仓建设。会议明确修建符离振兴路占用粮库11亩土地，按价值55万元/亩，共计605万元，一周内拨付给徽香源公司。符离国家粮食储备库完成地面附属物拆除，净地交付挂牌上市后，徽香源公司要将新粮库土地使用证过户到符离国家粮食储备库名下。2020年8月4日，安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司对原告所建库房等进行评估，包括符离粮库办公楼1204平方米，2#门卫（28平方米）及大门，变配电用房（233平方米）及变配电设备，消防泵房（35平方米）、消防水池及设备配套设施，一站式服务中心156平方米，1#、2#、3#仓库计5308平方米，室外地坪、道路、汽车衡等所有地上附属物，土地使用权面积38930.2平方米，评估总价值为32652000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。2011年11月5日，原、被告双方签订的《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》与2014年5月20日双方签订的《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》(征求意见稿)均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，置换程序亦经宿州市埇桥区政府有关会议通过，均合法有效。对双方诉求的继续履行依据问题，案经查实，在《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》签订后，双方随即开展了相关置换活动，鉴于置换需要，又进一步签订《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》，该补充协议第一条对置换原则进行了进一步明确，遵守的原则为:1、2012年2月宿州市埇桥区政府会议纪要；2、2011年11月所签置换协议；3、2013年8月15日协商达成的相关决定。根据以上三原则，可以明确，原置换协议的内容已被补充协议全面涵盖，并对原协议书的部分内容予以具体明确与修正，故双方均应按照《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换补充协议书》（征求意见稿）继续履行。同时，对原协议所确定的资产置换价值基本相当等原则亦应继续予以遵守。对双方诉求的交付案涉房地产并协助原告办理产权转移登记手续以及交付置换协议中约定的土地及土地使用权证书等诉求，因土地置换涉及行政审批等诸多事项，需依程序依法进行办理。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告宿州市徽香源食品有限公司与被告安徽宿州符离国家粮食储备库继续履行2014年5月20日签订的《安徽宿州符离国家粮食储备库资产置换协议书》（征求意见稿）所确定的内容； 二、驳回原告宿州市徽香源食品有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告安徽宿州符离国家粮食储备库其他诉讼请求。 本诉案件受理费80元，由原告宿州市徽香源食品有限公司负担，反诉案件受理费80元，由反诉原告安徽宿州符离国家粮食储备库负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 永 人民陪审员  王凤梅 人民陪审员  王明亮 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  李卓霖