湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初1810号原告：十堰市鸿达物业管理有限公司，住所地：湖北省丹江口市环城南路**。统一社会信用代码：91420381579879818J。法定代表人：高雨，该公司经理。委托诉讼代理人：肖琴，该公司收费员。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，提起上诉，参与调解，签收法律文书。被告：付玉红，女，生于1972年10月17日，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。原告十堰市鸿达物业管理有限公司（以下简称：鸿达物业公司）诉被告付玉红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告鸿达物业公司的法定代表人高雨及其委托诉讼代理人肖琴、被告付玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿达物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告付玉红立即支付2014年至2020年物业费2807元；2.诉讼费由被告付玉红承担。事实及理由：被告付玉红购买了丹江口市环城南路××××1号楼3单元301室，房屋面积88.55㎡；车棚位于1号楼24号，面积8㎡。原告鸿达物业公司接管丹江口市环城南路××××小区（以下简称：“××××小区”）的物业管理后，按照2013年12月24日丹价字（2013）91号丹江口市物价局印发的《关于对“××××”小区前期物业服务收费标准的批复》规定，原告鸿达物业公司2014年收取物业费的标准是0.50元／㎡，因多数业主要求降低物业费，原告鸿达物业公司考虑到业主的承受力，在2015年将收取物业费的标准降低为0.35元／㎡。小区268户业主，80%业主都能缴费，但被告付玉红自2014年1月1日至今，一直拖欠物业费，遂起诉。被告付玉红口头辩称：原告鸿达物业公司向我要物业费不合理。小区业主委员会不能代表业主，原告鸿达物业公司属于强买强卖。我没有享受到业主的权利和小区的物业服务。原告鸿达物业公司没有对小区公共设施进行维护、维修，小偷进门没人管，业主进门还要看物业脸色，业主东西被弄坏了鸿达物业公司不管不问，我所住的一号楼没有门卫，鸿达物业公司把门卫房出租获利，小区垃圾桶没有冲洗，老人在楼下打牌还需要自己搬桌子。经审理查明：付玉红在丹江口市××小区××楼××单元××室××房屋××、车棚一间，房屋面积88.55㎡，车棚面积8㎡。2013年12月20日，鸿达物业公司进驻××小区，并于2014年1月1日与××小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：鸿达物业公司为小区提供建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护等服务；鸿达物业公司按房屋建筑面积向该小区各业主收取物业公共服务费用，其中：住宅用房物业费为0.70元/月/平方米，非住宅用房物业费为0.50元/月/平方米；物业费用按年交纳，业主应在当年第一季度前履行交纳义务，合同期限10年，自2014年1月1日起至2024年12月30日。××××小区业主委员会主任李**、副主任尚思民代表该小区业主委员会与鸿达物业公司法定代表人高雨在该合同签字盖章。原告鸿达物业公司在2015年1月、2月未提供物业服务。原告鸿达物业公司现聘请了两名保安、一名保洁为小区业主服务。另查明：丹江口市物价局以丹价字（2013）91号《关于对××××小区前期物业服务收费标准的批复》，内容为：“××××小区住宅物业综合服务费为每月每平方0.7元等内容。”2016年1月7日，原告鸿达物业公司物业服务资质等级为三级。2017年12月15日，住房城乡建设部办公厅通知取消物业服务企业资质核定相关工作。2018年8月28日，丹江口市物价局、丹江口市房地产管理局联合下发丹价字（2018）25号《关于规范丹江城区物业服务收费管理有关问题的通知》，内容为：“等级为三级的物业服务企业多层住宅收费标准的基准价为0.5元/月/㎡，最高可上浮15%，下浮不限。”2014年以来，原告鸿达物业公司考虑到该小区物业费收缴困难的实际状况，没有按照与小区业主委员会约定的0.70元/月/平方米收取物业费，将收费标准降低至住宅用房按0.35元/月/平方米，车棚物业费按0.3元/月/平方米收取。原告鸿达物业公司催要无果，向本院提起诉讼。再查明：从2014年1月1日至2020年12月31日，扣减原告鸿达物业公司在2015年1月、2月未提供物业服务的期间，被告付玉红拖欠住房物业费2541.39元，车棚物业费196.80元，合计2738.19元。2016年7月1日，原告鸿达物业公司曾起诉付玉红丈夫谭杰支付物业费，后撤诉。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案系物业服务合同纠纷。物业管理作为服务行业，物业公司应当与业主加强沟通，不断在工作中完善服务，才能取得业主的理解和支持。同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的资金提供优质的物业服务。本案中，原、被告虽未直接签订《物业服务合同》，但原告鸿达物业公司与该小区业主委员会签订有《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告鸿达物业公司与××××小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对业主亦具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告鸿达物业公司为包括被告付玉红在内的各业主提供了物业服务，被告付玉红虽未与鸿达物业公司签订书面的物业服务合同，但实际上接受了鸿达物业公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。鸿达物业公司诉请物业费收费标准未超过双方合同约定的标准，也符合物价部门的规定，付玉红在鸿达物业公司提供物业服务期间，拒绝交纳物业费，鸿达物业公司催告后，付玉红仍未履行物业费交纳义务，鸿达物业公司主张物业费并无不当。被告付玉红主张未享受鸿达物业公司物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告付玉红主张鸿达物业公司物业服务不到位，未提交证据证实，故付玉红不能以此为由拒交物业费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告付玉红在本判决生效之日起十日内向原告十堰市鸿达物业管理有限公司支付物业费2738.19元；二、驳回原告十堰市鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，减半收取12元，由被告付玉红负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  向晶鑫二〇二〇年九月三日书记员  刘江伟本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。