广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4786号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，统一社会信用代码914************887，住所地*******。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：曹林，男，1981年9月4日出生，汉族，户籍所在地：湖南省澧县********16组，公民身份号码430************818。委托诉讼代理人：李瑜武，惠州市惠东县第一法律服务所法律工作者。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人曹林因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7079号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初7079号民事判决，或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实认定不清，法律适用错误。每笔逾期履约违约金均是按日产生的单独债权，已过诉讼时效部分不应予以支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十七：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金。因此，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在本案中，若法院查明被上诉人是在2019年9月16日提起一审诉讼的，那么在2016年9月16日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。二、双方于2015年12月19日签订《楼宇交接书》，即上诉人已于该日履行了交房义务，被答辩人也已装修入住，上诉人无需继续支付此日期之后的逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方于2015年12月19日签订《楼宇交接书》，在被上诉人的认可下进行了房屋交接手续、交付了房屋的钥匙、转移了房屋的占有。而且，被上诉人在收房不久后就装修入住了。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均未违反效力性禁止规范，在没有证据证明上诉人在签订时存在欺诈胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为上诉人已向被上诉人履行了交付房屋的义务，故上诉人不需要继续支付此日期之后的逾期交房违约金。虽有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”，但从此规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付行为本身；从行为后果上看，若违反了该规定也没有要承担民事责任的规定。因此该规范是管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。上诉人交付的房屋虽未达到合同约定的标准商品房，但这只能属于瑕疵交付，而不属于逾期交房。如被上诉人认为案涉商品房不具备交付条件而对其造成损害的，应当另行主张权利。而实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被上诉人造成过任何损害，更没有影响被上诉人的正常居住。因此，上诉人与被上诉人签订的《楼宇交接书》是双方当事人真实意思表示，上诉人已于签订该日向被上诉人履行了交付房屋的义务。三、原审判决事实认定不清，90天仅是爆破工程开始前预估的爆破作业期。实际上，地下室大面积岩石地质的对上诉人造成影响的天数为116天。案涉商品楼在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房11至21座住宅的地下消防设施相连且为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在上诉人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。至此，排除异常地质状况共花费了116天，故交房时间应顺延116天。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，上诉人可据实予以延期交房，因此上述延期交房期间合理，应属于合同约定的免责情形，故交房时间和不动产权登记的逾期时间应相应扣减116天。四、原审判决适用法律错误，逾期交房违约金计算方式错误，总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30%”。被上诉人没有就其所受损失进行举证，原审判决直接以购房款总额的30%计算逾期交房违约金，不符合上诉司法解释的规定。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法的，损失赔偿额可以参照以下标准确定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因双方在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额计算方法，被上诉人也没有就其所受损失进行举证。所以，上诉人根据上述司法解释规定于2017年8月19日委托第三方佛山市中毅土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行评估，评估租金为2015年6月30日，每平方米7元；2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。即逾期交房的损失赔偿额应以所评估的租金标准进行确认。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误。《楼宇交接书》的签订及钥匙的交付，证明上诉人已于该日履行了交房义务，且被答辩人也已装修入住，上诉人无需继续支付此日期之后的逾期交房违约金；而且，特殊地质影响属于合同约定的免责事由，应相应扣减违约天数；同时，逾期交房违约金的计算，应以损失赔偿额即同地段同类房屋租金标准进行确定；此外，被上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效，依法不应予以支持。被上诉人曹林答辩称：一、一审法院认定“被告主张违约金诉讼时效已超过的抗辩理由依据不足，理由不充分”完全正确。1、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，《商品房买卖合同》约定被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。答辩人认为上诉人延迟交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，合同中约定的“从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”是合同所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干个债权分别计算诉讼时效的独立权利，答辩人可以在整体权利没有实现时提出主张。2、双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。就本案实际情况来说，要求购房者在房屋不确定交房时间的情况下，每隔一段时间就只就违约金单独提起诉讼，会导致诉讼资源浪费，且形成诉累，并不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。二、一审法院认定事实清楚，交房时间应以办理工程竣工验收备案的时间2017年7月4日为准。1、双方签订的《楼宇交接书》中注明：经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。2017年4月12日房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收，虽然处于竣工状态，但不具备可交付条件。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条:“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》【建设部（2010）53号】第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款的标准，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。的规定，上诉人的交房时间应以竣工验收备案的时间即2017年7月4日为准。三、上诉人提出爆破工程作业期为116天无证据证明，应不予支持。上诉人认为案涉商品房在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决，又因案涉商品房11至21座住宅的地下消防设施相连且为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题。但上诉人在一审和上诉时均未向法院提供相关证据证明，故不应予以支持。一审判决适用法律正确，逾期交房违约金计算方式合法合理。本案的违约金计算方式，在双方签订的商品房买卖合同已经明确约定，按照双方签订合同的合意，有约定从约定，一审法院根据商品房买卖合同的约定的违约金计算方式，得出的违约金总额，事实认定准确，适用法律正确。本案上诉人称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8-10元的标准计付，缺乏事实依据，答辩人认为案涉商品房的使用权益及损失不能凭单一的市场租金标准计付，上诉人所称理由不充分。一审法院不予支持是合法合理的。根据双方签订的合同中约定及相关法律的规定，答辩人请求的违约金并未超过购房款总额的30％，请求依法有据，应当予以支持。一审法院综合全案的实际损失情况以及充分考虑预期利益因素，符合公平原则，也符合相关法律规定的精神。综上所述，基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。曹林向一审法院起诉请求:1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金103515元(自2015年6月30日起至符合居住条件交付使用之日止，即竣工验收备案完成之日，每日按照已付购房款的万分之五计付)；2、被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金3450.51元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年1月6日，原告曹林与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县*********************的房产一套，价值345051元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2015年12月19日向原告发出《楼宇交接书》，原告曹林在《楼宇交接书》上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.*******楼建设工程消防设计的审核意见，******号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工****座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对*******座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出*******座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县****百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。一审法院认为,原告曹林与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县*********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原被告约定，商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人符合“知道或者应当知道权利受到侵害”的条件，诉讼时效才可依法起算。本案中，被告并无明确表示不履行支付违约金的债务，仅仅是逾期交房不能视为对债权人权利的侵害；其次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，并不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区。******楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年9月29日）开始计算，被告未在2015年9月28日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任；2、从本案查明的事实看，涉案房屋于2017年4月12日经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案物业的交房时间应以竣工验收备案的时间即2017年7月4日为准。被告辩称已于2017年4月12日履行交房义务，与事实不符，本院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以345051元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过345051元的30%即103515元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年9月29日起至2017年7月4日止支付以345051元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过345051元的30%即103515元的违约金给原告曹林。关于原告诉请被告办理不动产权证书至原告名下及支付逾期办证赔偿金的问题：因原告已全额支付购房款给被告，履行了付款义务，被告应按合同约定将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年9月28日的540天后即2017年3月21日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款345051元的1%即3450.51元的违约金给原告曹林。综上，原告曹林的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金103515元给原告曹林。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金3450.51元给原告曹林。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2439.31元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、诉讼时效问题；二、被上诉人收房时间问题。本院对此分析如下：第一，关于被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为2019年11月15日立案，故在2016年11月15日之前的逾期交房违约金的请求超过诉讼时效，一审对诉讼时效的抗辩均予以驳回不当，本院予以纠正。第二，对于被上诉人收房时间的认定问题，上诉人于2015年12月19日向被上诉人发出《楼宇交接书》，被上诉人在《楼宇交接书》上签名确认，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”应认定被上诉人在2015年12月19日已经收房,一审对交房时间认定有误，本院予以纠正。如前所述，被上诉人主张的在2016年11月15日之前的逾期交房违约金的请求超过诉讼时效，因此，被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求不应支持。综上所述，惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7079号民事判决第二项及诉讼费负担部分；一、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7079号民事判第一项；二、驳回曹林的其他诉讼请求。二审受理费用2439元，由惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年八月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧