河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初1238号原告：乔焯君，女，汉族，1968年3月1日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托代理人：张永，河南勤修合宇律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：南阳市天麒置业有限公司。法定代表人潘云，任公司董事长。住所地：南阳市宛城区孔明北路**。委托代理人：刘家铭，河南雷雨律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：乔允普，男，汉族，1969年6月6日出生，住河南，住河南省南阳市唐河县被告：牛林风，女，汉族，1972年10月12日出生，住河南，住河南省南阳市唐河县两人共同委托代理人潘宇，河南震世律师事务所律师，代理权限特别授权。原告乔焯君与被告南阳市天麒置业有限公司、乔允普、牛林风买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法向原告送达了受理通知书、举证通知书，开庭传票，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书举证通知书，开庭传票。本案依法适用简易程序，适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告乔焯君及委托代理人张永，被告南阳市天麒置业有限公开司的委托代理人刘家铭、被告乔允普、牛林风及委托代理人潘宇到庭参加诉讼。由于案情比较复杂，本案转为普通程序于2020年8月10日再次开庭进行审理，原告乔焯君、被告南阳市天麒置业有限公司的委托代理人刘家铭、被告乔允普、牛林风的委托代理人潘宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔焯君向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告南阳市天麒置业有限公司将原告所购沟“天麒家园小区1号楼2单元902室”更名行为无效，同时责令被告恢复原状并交付房屋；二、依法判令被告南阳市天麒置业有限公司、乔允普、牛林风共同赔偿原告律师代理费及其他实际支出费用3万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月7日原告与被告南阳市天麒置业有限公司签订“购房认购书”一份，约定“原告购买被告开发的位于孔明××家园小区××房屋××套”。当日原告按照约定向被告支付首付款18万元。2015年1月7日又交纳房款9,065.9元。因原告长期在陕西渭南工作，就将此套房屋的手续交给妹妹乔焯飞保管。其后，乔焯飞又将原告的购房手续交给弟弟乔允普、弟媳牛林风帮助办理后期的交款事项。2019年7月，原告回到南阳，在小区公示栏看到被告粘贴的办理房产证的通知，才得知1-2-902的房主不是原告且变更为他人。经查看信息，在2015年9月25日被告未经原告签字同意或授权，擅自将原告名下的房屋变更到乔允普名下。被告的行为严重违反了法律规定和双方合同约定，对原告造成了财产损失和精神打击。被告南阳市天麒置业有限公司辩称，一、原告起诉超过诉讼时效。涉诉房屋更名时间是2015年9月25日，原告起诉时间是2019年9月，时隔4年，超过法定的诉讼时效。且该房于2016年3月17日办理交房手续，距原告起诉也已超过3年。被告牛林风、乔允普于2016年4月开始装修、6月入住至今，每年原告都入住过该房，起诉明显超过诉讼时效。二、原告主体不适格。被告没有占有房屋，原告若认为自己的房屋被被告牛林风、乔允普非法占有，被告牛林风、乔允普才是侵权人。若原告起诉房屋买卖合同纠纷，被告不存在违约，且原告无任何自己证实涉案房屋与被告存在商品房买卖合同关系。原告起诉合同无效，因为更名的双方为原告及被告牛林风、乔允普，被告只是登记机关，被告主体不适格。三、被告协助办理更名涉案房屋程序及实体正确，且系原告和被告牛林风、乔允普的自愿行为。原告将房屋认购书和购房款收据交于被告牛林风、乔允普更名，若原告不同意，根本不会将手续原件交给被告牛林风、乔允普。在更名时由于原告在陕西不能到场，售楼部工作人员向其电话核实，原告表示认可同意。被告牛林风、乔允普签订的承诺书和更名申请表可以证实。涉案房屋于2015年建成，2016年3月交付，原告从未向答辩人提出过任何异议。在被告牛林风、乔允普装修、入住中，原告及其儿子多次居住使用。四、原告诉请确认合同无效无事实依据和法律依据。原告所诉情形属于被告牛林风、乔允普以欺诈形式到被告处更名，原告的诉请应当是撤销之诉，不是无效之诉。五、原告的弟弟多年来一直交纳银行按揭贷款，且居住多年。被告没有占有该房，也没有毁坏该房，不存在赔偿原告损失。六、原告明显举证不能。现原告起诉确认合同无效，既没有合同原件，也没有购房收据原件，依照民法证据规则，属于举证不能。七、原告起诉之前从没有向被告提起过更名不正确。原告于2013年只交18万元购房款，后将认购协议及收款收据原件交给自己的弟弟更名到弟弟名下，由其弟弟即本案被告牛林风、乔允普与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，交纳了房屋按揭款，居住多，居住多年诉请与事实、法律相悖，应驳回原告的诉讼请求。被告乔允普、牛林风辩称，同意天麒公司的答辩意见，原被告之间互换了购房手续，原告将二人列为被告，于理无据，二被告不应承担原告的律师费、诉讼费等费用。原告为支持其主张向本院提交以下证据：第一组银行回单四份，用于证明乔焯君通过妹妹乔焯飞转给天麒公司18万元购房款的事实。第二组认购书影印件两份，用于证明原告与天麒公司双方签订房屋买卖认购书的事实。第三组更名申请表影印件一份，用于证明2015年9月29日天麒公司擅自将原告所购房屋更名的事实。第四组乔焯君公证书一份、用于证明原告的购房过程。第五组乔焯君的银行流水的公证书一份，用于证明二被告乔允普、牛林风与原告乔焯君之间存在民间借贷关系。经过清算还欠原告37万余元。第六组银行流水16页，用于证明被告乔允普、牛林风欠我的钱，当时为什么交第二次房款是因为我要用这笔钱当房款。第七组火车票15张，用于证明2019年7月11日原告往返5次维权的经过。第八组公证费票据4张，用于证明公证经过。第九组律师事务所许可证、委托合同、交费发票各一张，用于证明：委托及交费经过。第十组借据一份，用于证明被告乔允普问原告借了37万元。第十一组2016年12月原告与龙安房地产公司签订的购房协议书一份及其他购房手续，约定价款是156,463元，收据两份，2018年的交款发票一份、价款是和购房协议是一致的。没有银行流水，用于证明第一次2016年12月17日交了10万元。第十二组2019年7月19日乔允普本人签名的变更情况说明一份，用于证明1、原告乔焯君到2019年才知道自己的房子被更名。2、被告承认房子是乔允普和天麒公司私下更名。借条是去年写的，情况说明和借条的时间不是一天签的，前后相差不到一个月。被告南阳市天麒置业有限公司质证意见为，第一组、真实性无异议，但是该房屋已经更名被告牛林风、乔允普；第二组、认购书无原件；第三组、申请表系从被告处手机拍照所得无原件。当时原告拍摄认购协议书时辩称其要与被告牛林风、乔允普对账使用从未提及更名无效；第四组、公证书是原告自述，内容明显与本案事实不符；第五组、原告与被告牛林风、乔允普夫妻银行流水与本案被告无关；第六组、同第五组质证意见；第七组、公证书乔焯飞证言不属实。原告、被告牛林风、乔允普以及乔焯飞为亲姊妹，应该由相关人员本人出庭。公证书所说明显显示该案构成诈骗；第八组、乔焯飞证人证言，应该由其本人出庭作证；第九组、火车票与本案无关，原告五次来南阳维权，开庭本人不到庭。另外该车票无法证实原告用于维权。第十组，该借条的落款是2015年5月2日，距今相错5年，但该原件的形成时间很短，实际原告是想诱骗被告牛林风、乔允普，证实更名前被告牛林风、乔允普就欠原告37万元，以此证实被告牛林风、乔允普的更名行为。第十一组、第一组缴费交款通知单，交款发票、完税证明，交房款的两个清算单。购房协议，真实性无异议，但是形成时间均为2020年或2016年12月份，均系本案的2015年9月25日原告与被告牛林风、乔允普更名之后发生的，应当由该房屋的房地产提供2015年9月25日以前的购房登记手续。第十二组、内容以前被告牛林风、乔允普从未陈述过，且真实性无法确认。以被告牛林风、乔允普的质证意见为准。被告牛林风、乔允普质证意见为，第一组真实性无异议，但是该房屋已经更名到被告二、三名下是事实。第二组该证据是复印件，原件在被告一处，因为换房时由被告二、三交给天麒公司了。第三组证明方向有异议，原件在天麒公司处。第四组，系当事人自述。第五、六组与本案无关联性，第七组真实性无异议，证明方向有异议，原告的父亲在被告二、三处居住，原告经常回来探视。第八组真实性无异议，但与本案无关联性。第九组原告与第二、三被告没有合同关系，也不应当承担律师费用，与本案无关联性。第十组借条内容真实性有异议，但是书写确系乔允普本人书写，与本案无关联性。第十一组真实性无异议，手续都形成在原告和第二、三被告交换房屋之后形成的，并不能证明所有的原始票据都是由原告所有。质证意见同天麒公司。第十二组，情况说明的内容真实性有异议，签名和日期系被告乔允普亲笔书写，证明人三个字不是乔允普所写的（被告牛林风、乔允普并未提交书面鉴定申请）。被告天麒公司为支持其抗辩向本院提交以下证据：第一组、2015年9月25日案涉房屋更名时，被告工作人员填写的《天麒家园更名申请表》（P1）、原告及被告牛林风、乔允普填写并由被告方签批的《更名申请书》（P2）、被告牛林风、乔允普出具的《承诺书》（P3）、被告牛林风、乔允普二人及原告妹一起交给被告的、原告乔焯君与被告原始签订的《认购书》原件1份（P4-5）、原告原始缴纳购房款收据原件2份（P6）、桃源寨村委会出具的《情况说明》原件（P7），主要证实：①被告为案涉房屋更名系经原告及被告牛林风、乔允普均同意，原告把所有原始购买案涉房屋的认购书及原始购房款收据均已交给被告，被告经审查并给原告打电话确认属实后进行了更名，更名完全系本案原告与被告牛林风、乔允普的自愿行为；②原告诉请已过诉讼时效；③原告诉请依法不能得到法院的支持，应当予以驳回。第二组、被告保管的、原告乔焯君与被告原始签订的《认购书》原件1份（P8-9）、被告牛林风、乔允普牛林风于2015年9月25日对案涉房屋更名后缴纳的购房款《收据》记账联原件4份（P10-11）、牛林风银行卡付款PS机刷卡单及放大版原件1份（P12）、被告牛林风、乔允普的结婚证（P13）、被告牛林风、乔允普与被告签订的《商品房买卖合同》原件1份（P14-36），主要证实：①案涉房屋于2015年9月25日当天更名后，即以被告牛林风、乔允普自己名义缴纳了有关的维修基金、办证费、契税、暖气、燃气、有线等多项费用，并与被告签订的《商品房买卖合同》，且已备案；②原告诉请已过诉讼时效；③原告诉请依法不能得到法院的支持，应当予以驳回。第三组、2016年3月17日被告向被告牛林风、乔允普交房时，被告牛林风、乔允普夫妻二人与被告方签订的档案材料：《业主基本情况登记表》（P37）、《前期物业管理服务协议》（P38-42）、《临时管理规约》（P43-47）、《消防安全协议书》（P48）、《宠物豢养管理协议》（P49）、《承诺书》（P50）、《文件签收单》（P51）、《装饰装修流程图》（P52）、《房屋装饰装修管理办法》（P53-58）、《房屋装饰装修管理协议》（P59-60）、《装饰装修施工消防安全责任书》（P61）、《装饰告知注意事项》（P62）、《装修小贴士：如何避免墙面裂缝》（P63）、被告牛林风、乔允普及被告牛林风、乔允普装修施工负责人的身份证复印件各一份（P64）、《装修申请、验收审批单》（P65-66）、乔允普驾驶证证复印件（P67）、《收楼验房确认表》（P68），主要证实：①案涉房屋于2015年9月25日当天更名后，被告牛林风、乔允普即以自己名义缴纳了有关的维修基金、办证费、契税、暖气、燃气、有线等多项费用，并与被告签订的《商品房买卖合同》，且已备案；②原告诉请已过诉讼时效；③原告诉请依法不能得到法院的支持，应当予以驳回。第四组、2019年被告通知被告牛林风、乔允普办理案涉房屋不动产证时，由于被告牛林风、乔允普将原始交房款收据丢失，分别于2019年8月23日在《南阳晚报》第15版（P69）、于2019年10月11日在《南阳晚报》第13版发布的《遗失声明》（P70）2份，主要证实：①被告牛林风、乔允普于2019年8月23日《南阳晚报》第15版发布的《遗失声明》内容为“乔允普的民生广场1-2-902办证费收据遗失，证号：6964234，声明作废。乔允普的民生广场1-2-902房款收据遗失，证号：6962253，声明作废。乔允普的民生广场1-2-902契税收据遗失，证号：6962569，声明作废。乔允普的民生广场1-2-902暖气、燃气、有线收据遗失，证号：4896362，声明作废。”；2019年10月11日《南阳晚报》第13版发布的《遗失声明》内容为“乔允普的民企广场1-2-902的维修基金收据遗失，证号：6962595，声明作废。乔允普的民企广场1-2-902的办证费收据遗失，证号：6964234，声明作废。乔允普的民企广场1-2-902的房款收据遗失，证号：6962253，声明作废。乔允普的民企广场1-2-902的契税收据遗失，证号：6962569，声明作废。乔允普的民企广场1-2-902的暖气、燃气、有线收据遗失，证号：4896362，声明作废。”②原告诉请已过诉讼时效；③原告诉请依法不能得到法院的支持，应当予以驳回。原告质证意见，第一组、“亲兄弟不收更名费”是被告私自添加的，该证据不真实，公司“刁”姓员工签字也不真实；第二组、两份认购书系虚假的，是被告为免除自己责任后期制作的；第三组、承诺书在原告查看档案的时候没有见过，不真实。2013年4月7日、2015年1月7日这两份真实，其他黄票没有见过该票据，我们认为是后期添加的。被告提交其他证据，进一步证明了对原告当事人的侵权。被告牛林风、乔允普质证意见为，被告天麒公司举证属实。被告牛林风、乔允普为支持其抗辩向本院提交以下证据：第一组、收款收据一份，用于证明该房屋最开始由被告购买，在换房后，权利义务一并转让给原告方。第二组、阳光新城经济适用房房源确认单一份，用于证明原告和被告二、三互相将购房的权利义务一并转让给对方。原告质证意见为，房屋一开始是我让被告二、三拿钱去交款，因为我不在家，这个房子本来是我同学陈景侠介绍的，他是卧龙区政法委员会的，房子不存在交换，手续开始写了被告的名字，后来我去改的名字。但是这个房子是我让被告去买的，跟换房子无关。对于原告提交的证据，本院认证如下：第一组，被告方真实性无异议，本院予以采纳。第二组，被告方真实性无异议，本院予以采信。第三组，被告方真实性无异议，本院予以采纳。第四组，属于原告自述，本院予以采纳。第五组，第六组系银行出具的银行交易记录，本院予以采纳。第七组，系公文书证，但原告未提交其他证据予以佐证，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。第八组，与本案无关联性，本院不予采纳。第九组、系公文书证，本院予以采信。第十组，被告方真实性无异议，本院予以采纳。第十一组，被告方对其真实性无异议，本院予以采纳。第十二组，该证据虽然为被告乔允普的签名，但该证据形成的时间与第十组证据均为2019年7月前后，但存在日期倒签的情况。考虑到该证据形成的方式为打印后签名以及原告在之前的两次庭审中均未提交这份重要证据以及被告乔允普与牛林风之间离婚纠纷关于财产分割的情况，本院对该份证据不予采信。对于被告南阳市天麒置业有限公司提交的证据，本院认证如下：第一组，原告对其真实性提出异议，但未提交相反证据，其真实性本院予以认定。第二组，原告对其真实性提出异议，但未提交相反证据，其真实性本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告乔焯君与被告乔允普是亲姐弟关系，被告乔允普与原告之间存在民间借贷关系。2013年4月7日原告与被告南阳市天麒置业有限公司签订“购房认购书”一份，约定“原告购买被告开发的位于孔明××家园小区××房屋××套”。当日原告按照约定向被告支付首付款18万元。2015年1月7日又交纳房款9,065.9元。2015年9月25日，以申请人“乔焯君、乔允普”的名义对天麒家园1-2-902房屋提出更名申请，更名申请书申请事项一栏内容为“原购房业主乔焯君与现业主乔允普为亲姐弟关系，二人自愿协商一致，乔焯君用本物业与乔允普阳光新城4号楼1208的房屋进行互换，二人置换房屋时的互相算账及付款与开发商无关，现申请本物业更名。原业主乔焯君经常在陕西，不能亲自到场，但已把原始购房时的《认购书》原件及《收据》原件通过其妹乔焯飞交给乔允普用于到营销部更名，更名时乔焯飞陪着乔允普、牛林风共三人一起到现场办理，与营销部、开发商无关。根据以上情况，接待置业顾问在乔焯飞、乔允普、牛林风三人都在场下，当场给乔焯君打电话核实，乔焯君对以上内容均认可，同意更名给自己弟弟乔允普，并承诺更名出现任何纠纷和后果自负，与售楼部、开发商无关。”乔允普、牛林风签字、按指印。接待顾问一栏注明“已当场打电话给乔焯君，更名属实。刁晚露2015年9月25日”主管审核一栏有“徐曼、司x宛”署名。在天麒家园更名申请表中，置业顾问审核、案场经理审核、营销助理审核、营销副总审核栏中，均有相关人员签名。乔允普、牛林风向南阳市天麒置业有限公司出具承诺书，承诺乔焯君同意更名但不能到场，并将《认购书》原件及《收据》原件交给二人。随即2013年4月7日的认购书中买方的姓名由乔焯君改为乔允普，收款收据中的交款单位也更名为乔允普，被告与乔允普签订了天麒家园小区1-2-902房屋商品房买卖合同。合同约定，下余房款259,000元办理银行按揭贷款。2016年3月17日，被告向乔允普交付了房屋。乔允普自2016年4月装修并入住至今。另查明，2014年10月14日，被告牛林风向案外人南阳市龙安房地产开发有限公司支付房屋首付款50,000元。2015年2月，被告牛林风与案外人南阳市龙安房地产开发有限公司签订阳光新城经济适用房项目房源确认单选房。2016年10月22日，被告牛林风与案外人南阳市龙安房地产开发有限公司办理合同更名，将其在阳光新城购屋合同的权利义务一并转让给原告。本院认为，当事人应当通过合法方式维护自己的权利。本案的焦点在于原、被告之间在存在民间借贷关系的情况下，双方资金往来的定性问题。原告与被告乔允普存在民间借贷关系的同时，主张向被告乔允普的转账资金为向被告南阳市天麒置业有限公司支付的购房款，没有有效证据证明。另一方面，被告方提交了被告方将阳光新城项目的购房合同权利义务一并转让给原告的证据。在原、被告之间存在民间借贷关系的情况下，原告还有亲妹妹等其他亲戚的情况下，再委托负债的弟弟办理交付购房款，有违常理，原告的主张，本院不予采信。本院综合认定原、被告双方将各自购房合同的权利义务一并转让给对方。被告南阳市天麒置业有限公司与被告乔允普办理将天麒家园项目涉案房产的购房合同中关于原告的权利义务一并转让的行为得到原告授权，而非无权处分行为，该行为有效。原告乔焯君与被告乔允普之间的民间借贷纠纷可另案解决。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，判决如下：驳回原告乔焯君的诉讼请求。案件受理费100元，由原告乔焯君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  王 峰人民陪审员  陈玉叶人民陪审员  徐 乐二〇二〇年九月三日书 记 员  黄笛鸣