广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13612号原告（反诉被告）：谢启斌，男，汉族，1976年7月13日出生，住广东省深圳市南山区*******1***，公民身份号码：440************611。委托诉讼代理人：陈锐强，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄，广东硕源律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市奥宇五金塑胶有限公司，住所地：广东省东莞市******民营工业区。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，女，汉族，1973年8月14日出生，住广东省东莞市**********之三，公民身份号码：441************529。被告：叶云开，男，1972年11月20日出生，香港居民身份证号码：P606679(1),港澳居民来往内地通行证号码：H01142650。上列三被告共同委托诉讼代理人：唐佳，广东广和律师事务所律师。第三人：深圳市宝安任达电器实业有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区****机荷高速立交北侧、松白公路西侧。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：赵国庆，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告谢启斌与被告叶云开、刘某1、东莞市奥宇五金塑胶有限公司（下称奥宇公司）、第三人深圳市宝安任达电器实业有限公司（以下简称任达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，被告叶云开、刘某1于法定期限内提出管辖权异议，本院作出（2019）粤1973民初13612号民事裁定书裁定驳回后，被告叶云开不服上诉至东莞市中级人民法院，该院裁定维持原裁定。本案恢复审理，依法转为普通程序。被告奥宇公司提出反诉并以谢启斌构成表见代理为由，申请追加任达公司为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，先后于2020年7月16日进行庭前会议、2020月8月28日公开开庭进行了审理。原告谢启斌的委托诉讼代理人张雄，被告叶云开及被告叶云开、刘某1、奥宇公司的共同委托诉讼代理人唐佳，第三人任达公司的委托诉讼代理人赵国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢启斌向本院提出诉讼请求：1．被告连带归还6300000元及利息（从2018年2月2日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月，原告因生产需求寻找厂房，经中介介绍，与奥宇公司的老板叶云开进行了洽谈，叶云开要求原告先支付30万元，原告通过手机网银转入30万元至叶云开的账户。后，原告要求叶云开准备合同，叶云开称没有带公章，让原告先在合同最后一页签字待盖章后再给原告一份，经原告多次催促，叶云开仍未提供合同。之后，原告先后分三次转入600万元至叶云开的账户，其中，原告让叶云开提供案涉租赁厂房的建设工程规划许可证、消防合格证、权属证明、奥宇公司和刘某1等相关材料，叶云开称只要原告继续付押金就会提供上述材料且上述材料皆齐全。原告多次要求叶云开提供上述材料，叶云开拒绝提供，而是要求原告继续预付136万元租金。原告经与有关部门了解，案涉租赁厂房并未取得建设工程规划许可证等材料，属于违章建筑，经原告与被告多次沟通，被告未提供相关的权属材料或交付厂房，而是租赁给了第三方。被告叶云开、刘某1、奥宇公司辩称，与奥宇公司反诉意见一致。被告奥宇公司向本院提出反诉请求：1.赔偿租金损失12002213元；2.支付拖欠的水费13799.72元；3.支付电费15051.79元；4.承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年底，奥宇公司根据东莞市华硕房地产经纪有限公司（下称华硕公司）中介康长存、韦振辉、翁胜清等人的介绍，与任达公司建立联系，任达公司及其子公司深圳市仁达物业管理有限公司（仁达物业公司）均从事物业管理业务，常年寻找各种合适的工业园区及厂房，因此任达公司有意向承租奥宇公司位于东莞市*****民营工业区的物业。奥宇公司与任达公司的法定代表人蔡某1、任达公司高管人员谢启斌、梁剑锋等人多次沟通协商，初步达成意向。任达公司先派梁剑锋与叶云开及中介康长存于2018年1月20日签订了厂房费用确认表，约定租赁物业定金为30万元。签订厂房费用确认表后，任达公司委托谢启斌向叶云开支付了定金30万元。2018年1月24日，任达公司委托谢启斌与叶云开签订了租赁合同，约定了相关租赁事宜。合同签订后，谢启斌支付了租赁保证金并派保安接管了物业，期间频繁带客查看物业情况。且在租赁物业注册成立了任达公司的关联公司“东莞市任达制造有限公司”。期间，奥宇公司要求任达公司在租赁合同上盖章，但任达公司一直借故推诿。谢启斌经过两个月观察，认为难以通过转租盈利，于2018年3月底开始与奥宇公司协商想解除合同、退还租赁保证金，奥宇公司不同意。多次协商未果，谢启斌于2018年4月4日向叶云开发送了短信，明确表示厂房退回，要求奥宇公司退还保证金。谢启斌承租后未支付水电费，且明确表示不再承租，奥宇公司不得已开始陆续寻租，导致奥宇公司租金损失，其中租赁物业的办公楼一楼、二楼至今空置。中介至今仍在向奥宇公司追索中介费682000元。由于谢启斌违约，奥宇公司有权不退还保证金并追索由此造成的损失。针对被告奥宇公司的反诉，原告谢启斌辩称，与起诉状意见一致。第三人任达公司述称，1.本案是原、被告之间的租赁合同纠纷，案涉合同是原告签订并非第三人签订，合同也未加盖第三人的印章，第三人也不追认，该合同对第三人没有法律约束力，第三人不是适格主体。2.原告并非第三人员工，第三人也未出具授权委托书。原告的行为不是职务行为，也不是授权代理行为。3.案涉630万保证金款项并非来源于第三人，该款项与第三人无关。4.东莞市任达智能制造有限公司和东莞市诚睿丰智能装备科技有限公司均不是第三人的关联公司，与第三人无股权关系。5.第三人没有实际参与履行案涉租赁合同，也没有入住厂房、派出保安。原、被告此前也没向第三人主张支付租金、赔偿损失等，事实上直到被追加为第三人，第三人才知道本案纠纷存在。6.本案原告的行为不构成表见代理，合同没有加盖第三人的公章。原告不是第三人员工，也没有第三人盖章的授权委托书，所以不存在代理权的表象。被告作为经营者应当具有风险防范的法律意识，签订合同时没有对原告的身份、权限进行合理的审查，在合同履行过程中被告也没有要求第三人确认和追认。被告未进行合理审查义务，主观上存在明显过错，原告行为不符合表见代理的构成要件。综上，请求法院驳回将任达公司列为第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、合同情况。2018年1月20日，案外人梁剑锋作为乙方与叶云开作为甲方，中介人员康长存作为丙方，签订了厂房费用确认表，达成租赁厂房的初步意向，乙方向甲方支付30万元定金，并承诺于2018年1月26日前签订正式合同。同日，谢启斌向叶云开账户转账了30万元。谢启斌确认梁剑锋系其合作伙伴。2018年1月24日，奥宇公司与谢启斌签订了一份租赁合同，租赁合同载明的甲方为奥宇公司，乙方为任达公司，甲方落款签名处加盖了奥宇公司公章并有刘某1签名，乙方落款处仅有谢启斌签名无任达公司盖章。合同主要约定如下：1.租赁物位于东莞市******民营工业区，租赁范围为红线图以内除了办公室三楼之外的其他所有建筑物、空地以及配套设施（详见附件租赁范围红线图，红线图显示共有11栋租赁物，奥宇公司将11栋租赁物标注为A栋5211.2平方米，B栋5286.9平方米，C栋5359.9平方米，D栋5442平方米，E栋5510.3平方米，F栋3646.8平方米，G栋10821.1平方米，H栋7605.3平方米，1号宿舍4921平方米，2号宿舍3584.3平方米，办公楼1041.4平方米）。建筑物的建筑面积为62000平方米，包括厂房、办公室、宿舍、配电房以及门岗等辅助建筑物。2.合同期限为9年，2018年2月1日至2027年1月31日，2018年2月1日至2018年5月31日为装修期，其中一栋面积为11163平方米的厂房即G栋2018年3月1日前交付，装修期为2018年3月1日至2018年6月30日。2号宿舍（面积4050平方米）尚在施工中，交付时间为2018年3月或4月，装修期以双方交楼时间起算四个月，装修期免收租金。3.租金标准按22元/平方米/月计算，初始租金为1364000元/月，每满三年递增10%。租金及其他费用按月结算，每月5日前付清。4.乙方应在签订合同之日起两日内交纳保证金600万元，在甲方交付物业予以装修时（2018年2月1日）再预付首月租金1364000元；租赁保证金在合同期满交回租赁物之日起30个工作日内，在乙方无违反合同约定且结清各项费用后无息退还。4.除租金外，乙方还应承担水电费以及其他经营中产生的税费、物业管理以及维护产生的费用、所有设施的维护等费用。其中3台变压器已由甲方向供电部门交纳了30万元押金，乙方须在租赁物交付之日全额返还甲方。5.甲方将租赁物（其中一栋厂房及部分宿舍另行确定交付时间）按现状交付给乙方，双方按租赁物清单进行清点、拍照、验收。6.乙方逾期支付租金、水电费或工人工资超过1个月以上的等，甲方有权提前终止合同，乙方应无条例按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方，并按合同10.4条的约定承担违约责任。7.违约责任：甲方未能按时交付房产，乙方免交逾期交付房产期间的租金，每逾期一天，乙方有权按月租金的万分之八向甲方收取违约金；合同10.4条约定由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的，保证金及剩余租金甲方不予退还。原、被告确认合同甲方为奥宇公司，各方对乙方主体存有争议。三被告均主张乙方为合同载明的主体即任达公司，谢启斌作为任达公司的代表与奥宇公司签订合同，并在案涉租赁物业注册成立了任达公司的关联公司“东莞市任达智能制造有限公司（下称东莞任达公司）”。对此提交了公证书、东莞任达公司的营业执照予以佐证。公证书为对叶云开手机短信的公证。该证据显示谢启斌先后在2018年1月26日、2018年4月4日向叶云开发送了短信：“…我（深圳任达公司）现在打200万租房押金…”、“叶总，今天早上我们把昨天与你面谈的情况向老板蔡总汇报…”。三被告主张短信中的“蔡总”指的就是任达公司的法定代表人蔡某1。并申请本院向公安部门调查相关的调查笔录。原告确认短信中的蔡总确实是任达公司的法定发表人蔡某1，但主张合同中的乙方就是谢启斌，因原告与任达公司拟在案涉租赁物合作开设生产线，因此提及蔡总，而非案涉租赁事宜。任达公司亦主张其并非案涉合同的相对方，谢启斌既非任达公司员工，任达公司也未授权谢启斌签订案涉租赁合同，案涉合同与任达公司无关。二、租赁物的情况。被告提交了正在补办案涉建筑房地产权证的系列证据包括用地证据、桥头镇已建房屋补办房地产权社会公示、房屋机构安全鉴定报告、告知凭证、建设工程规划现状确认书等证据佐证案涉租赁物符合建设规划。该组证据显示桥头镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室已受理奥宇公司补办房地产权证的申请，东莞市桥头规划管理所出具了建设工程规划现状确认书，认为奥宇公司位于东莞市******雅堤南一路28号的11幢建筑不存在违反东莞市历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案规定的情形，拟同意补办。被告据此主张案涉租赁合同合法有效。原告对此不确认，认为案涉租赁物未取得建设工程规划许可，合同无效。三、合同履行情况。1.合同签订后，谢启斌向叶云开账户转账支付了600万元保证金。加之合同签订前已支付的30万元定金，谢启斌共向叶云开支付了630万元保证金。2.案涉租赁物是否交付的问题。奥宇公司主张其已于2018年2月1日将租赁物全部按现状交付给了谢启斌，包括合同约定未完工的也是按现状交付。谢启斌未进场经营但派了保安进场接管了租赁物，并在租赁物地址注册成立了公司，且频繁带客寻租。对此提交了保安照片、企业查询信息予以佐证。企业信息显示案涉租赁物业上于2018年2月9日登记设立了东莞任达公司、于2018年3月28日登记设立了东莞市诚睿丰智能装备科技有限公司（下称诚睿丰公司）。原告确认其于2018年3月15日派了保安进场，亦确认其在案涉租赁物业登记设立了前述公司，但主张交付的仅为保安室，其他租赁物都没有交付，注册成立公司并不等同于交付了租赁物。奥宇公司对此不确认，主张合同签订后谢启斌就已派保安进场。原告提交了照片证明直至其拍照当天即2018年4月7日租赁物仍在施工，不符合交付条件。照片显示其中一栋建筑物尚在围蔽施工；其他照片显示厂房外空地有在施工。双方确认尚在围蔽施工的为2号宿舍，其他照片主要为G栋厂房外的施工。奥宇公司称G栋厂房外的施工为雨污分离管道施工，当时合同特别约定G栋厂房的交付时间正是由于管道施工，管道施工及宿舍施工在2019年春节后不久就完成了。3.合同终止问题。2018年4月4日，谢启斌向叶云开发送了短信明确表明退租：“叶总，今天早上我们把昨天与你面谈的情况向老板蔡总汇报，他还是坚持昨天我们向你提出的要求，态度坚定，我们也说服不了他，虽然大家在前期做了很多工作和努力，现在我们也没办法了，难以继续合作下去，希望今后还有更多合作项目，好来好往，厂房我们就退回给你了，有空一起喝酒。我的账户…”。谢启斌主张被告未按约定交付租赁物，租赁物直至2018年4月7日仍未完工不符合使用目的。被告对此不确认。四、损失。1.奥宇公司主张原告单方终止合同导致只能另寻租客，造成其自2018年2月1日起至另行出租期间的损失合计12002213元，对此提交了另行出租的租赁合同予以佐证。谢启斌对此不确认。2.奥宇公司主张谢启斌承租后未付2018年2月1日至4月30日期间的水费13799.72元（2月1734.84元、3月5457.32元、4月6607.56元）、电费15051.79元（2月3392.28元、3月3015.04元、4月8644.47元），对此提交了交纳水费通知书、电费通知书予以佐证。谢启斌对此不确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的问题如下：一、合同主体。原、被告均确认案涉租赁合同的甲方为奥宇公司，本院予以确认，奥宇公司应承担相应的合同责任，刘某1、叶云开并非案涉合同相对方，也未作出承担案涉责任的意思表示，谢启斌请求刘某1、叶云开承担责任依据不足，本院不予支持。对租赁合同的乙方，合同虽载明了任达公司但无任达公司盖章，叶云开与谢启斌之间的短信往来以及叶云开的报警笔录等证据中虽提及了任达公司，但均为谢启斌单方表示，是否为任达公司的意思表示现无充分证据佐证，即无充分证据证明任达公司授权谢启斌签订案涉租赁合同。现任达公司亦不追认其授权谢启斌签订案涉租赁合同，故奥宇公司主张谢启斌构成表见代理依据不足，本院不予采纳，认定案涉租赁合同的乙方为谢启斌，相应的合同责任由谢启斌承担。对于被告申请调取谢启斌的银行流水与待证事实无必然关联，本院不予准许。二、案涉租赁合同的效力。奥宇公司虽提交了系列证据证明相关部门已受理其补办房地产权证的申请，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，被告未在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应属无效合同。因案涉租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告均应知悉涉案房产不具备建设工程规划许可证，双方对此均有过错且程度相当。对于双方诉请的各项费用本院分析如下：1.租赁保证金。原、被告对租赁保证金630万元不持异议，合同无效后，奥宇公司继续占有上述保证金缺乏依据，应向谢启斌返还保证金630万元。签订合同后，奥宇公司基于租赁合同的约定及合同履行的信赖，持有租赁保证金并无不妥。谢启斌在2018年4月4日明确租赁关系终止，此时奥宇公司继续占有保证金依据不足，应返还。奥宇公司未返还应支付相应的利息，故利息应自2018年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算，同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，之后利息的计算标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.租金损失。谢启斌虽否认奥宇公司向其交付了租赁物，但谢启斌已派保安进场且在租赁物所在地址上注册了东莞市任达智能制造有限公司、东莞市诚睿丰智能装备科技有限公司，足以说明奥宇公司向其交付了租赁物。同时，合同中明确约定G栋厂房、2号宿舍由于施工交付时间需另行确定，奥宇公司未举证证明其完成施工后履行了交付义务，而谢启斌提交的照片显示直至2018年4月7日G栋厂房及2号宿舍的施工尚未完成，故本院认定G栋厂房及2号宿舍未交付，其余租赁物已于2018年2月1日交付，交付面积为47594.6㎡（62000-G栋10821.1-2号宿舍3584.3）㎡。合同虽无效，但谢启斌占有使用了案涉租赁物，应对此折价补偿。由于谢启斌提出终止合同时尚在免租期，双方未约定免租期的租金标准，考虑到双方对于合同无效均有过错以及谢启斌在免租期内提出终止合同违背了诚实信用原则、占有的期间等情况，本院酌情认定谢启斌应按合同约定租金标准的75%向奥宇公司支付免租期损失，为47594.6㎡×22元/平方米×（2个月+4天/30天/月）×75%=1672712元。对奥宇公司超期前述计算标准的诉讼请求本院予以驳回。3.水、电费。由于谢启斌仅派驻了保安进场，未进场经营，且奥宇公司在现场施工，电费缴费通知单中显示支付的也非基本电费，故上述证据不足以证明缴费通知单显示的费用均为谢启斌所产生。而谢启斌又确实有派保安进场，接管了租赁物，客观上会产生一定的水电费，本院酌情认定谢启斌应按2018年2月、3月水电费20%支付，为（2月1734.84元+3月5457.32元+2月3392.28元+3月3015.04元）×20%=2720元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市奥宇五金塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢启斌返还630万元及利息（以630万元为基数，其中2018年4月5日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）。二、原告谢启斌应于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告东莞市奥宇五金塑胶有限公司损失1672712元、水电费2720元；三、驳回原告谢启斌的其他诉讼请求；四、驳回被告东莞市奥宇五金塑胶有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费58816元，由原告谢启斌负担396元，被告东莞市奥宇五金塑胶有限公司负担58420元。反诉受理费46993元，由原告谢启斌负担6980元，被告东莞市奥宇五金塑胶有限公司负担40013元。如不服本判决，叶云开可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟凤媚审判员  曾昭串审判员  丁秀霞二〇二〇年九月十七日书记员  李晓幼郭思杏