中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1039号 上诉人（原审原告、案外人）：李雨逊，女，1966年1月23日出生，苗族，住云南省保山市隆阳区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼**。 法定代表人：石雨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭叶云，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋歌，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：保山华隆置业有限公司，住，住所地云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城商墅**/div> 法定代表人：郭新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨晓南，男，该公司员工。 上诉人李雨逊因与被上诉人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）、保山华隆置业有限公司（以下简称华隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院于2020年6月2日作出的（2020）云民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李雨逊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李雨逊对案涉房屋享有物权期待权，不得执行案涉房屋，对案涉房屋中止执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。李雨逊于2015年3月16日与华隆公司签订《商品房购销合同》，同日一次性支付案涉房屋购房款，并基于买卖关系合法占有该房屋。一审法院认定交付房屋违法错误，认定李雨逊名下有其他住房，与事实不符。登记在李雨逊名下的房屋系家庭共有财产，现该住房不能满足一家三代同堂的居住条件。为改善现有的居住条件，李雨逊特购买案涉房屋供自己居住使用。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，李雨逊享有房产消费者物权期待权保护。2015年3月15日，李雨逊因买卖合同关系且支付完毕全部价款，依法占有案涉房屋，且李雨逊已经缴纳物业管理费2年，至今未办理房屋备案登记的过错责任在华隆公司，华隆公司也予以认可。二、一审法院判决错误。首先，案涉房屋虽未备案登记在李雨逊名下，但一审法院已认定李雨逊对案涉房屋享有物权期待权。李雨逊请求对案涉房屋享有所有权仅是诉讼请求之一，本案李雨逊的核心诉求是排除对案涉房屋的执行，而一审法院判决驳回李雨逊的全部诉讼请求，将导致李雨逊对案涉房屋的物权期待权还需另案诉讼解决。其次，一审法院错将李雨逊家庭共有房产认定为李雨逊个人房产，以李雨逊已有一套房屋为由，机械适用执行异议和复议规定第二十九条规定并判决驳回李雨逊的诉讼请求错误。 中建二局辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，虽然房屋未办理物权登记不影响合同效力，但根据合同相对性原则，李雨逊享有的是债权，其应向华隆公司主张权利。二、李雨逊对案涉房屋申请执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定的法定条件，其不享有物权期待权。三、李雨逊于2014年签订购房合同，其未办理预告登记存在过错。四、华隆公司恶意交房违反法律规定。五、李雨逊现有居住房屋面积为164㎡，其生存权未受影响。 华隆公司辩称，李雨逊于2015年向华隆公司购买案涉房屋属实。后因中建二局与华隆公司建设工程施工合同纠纷，导致涉案房屋被查封。 李雨逊向一审法院提出诉讼请求：1.停止对云南省保山市锦绣兰城一期第B-14栋第1单元第5-6层501号房的执行，并解除对该房产的查封；2.确认李雨逊对云南省保山市锦绣兰城一期第B-14栋第1单元第5-6层501号房享有所有权；3.本案案件受理费由中建二局、华隆公司负担。 一审法院认定事实：2014年6月8日，李雨逊与保山茂华义乌国际商贸城有限公司签订《“保山义乌国际商贸城商铺”（公寓）认购意向书》，约定李雨逊向保山茂华义乌国际商贸城有限公司认购公寓两套，认购诚意金为1万元。2014年6月10日，李雨逊与华隆公司签订《锦绣兰城商品房认购协议》，约定由李雨逊认购华隆公司开发的锦绣兰城14栋1单元501号房屋，认购金2万元，李雨逊当天向华隆公司支付购房诚意金2万元，华隆公司出具收据。2015年3月16日，李雨逊与华隆公司签订《商品房购销合同》，约定由李雨逊向华隆公司购买锦绣兰城一期第B-14栋第1单元第5-6层501号房，房屋价款774232元，买受人在签订《商品房购销合同》时一次性支付全部房款，并约定华隆公司应于2016年9月30日前交付房屋。李雨逊于2015年3月16日支付购房款744232元。2015年3月20日，华隆公司向李雨逊出具10000元的购房款收据，并载明该款由2014年6月8日商墅公寓诚意金转入。2016年12月29日，华隆公司向李雨逊开具金额为774232元的购房款发票，并收回前述三张收据的原件。2018年10月12日，华隆公司出具《交房确认书》，通知保山鑫隆物业管理有限公司与李雨逊办理交房手续；同日，保山鑫隆物业管理有限公司向李雨逊移交涉案房屋的《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》等资料及入户门钥匙。 另查明，李雨逊名下拥有一套坐落于云南省保山市隆阳区永昌街道办事处正阳北路的住宅，登记时间为2011年9月26日，房屋所有权证号为保山市房权证隆阳区字第××号。 中建二局诉华隆公司、保山茂华义乌国际商贸城有限公司、浙江茂华实业有限公司、长沙市金易德饲料贸易有限公司建设工程施工合同纠纷系列案，经中建二局申请，一审法院于2016年8月30日作出（2016）云民初56号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结华隆公司、保山茂华义乌国际商贸城有限公司、浙江茂华实业有限公司、长沙市金易德饲料贸易有限公司价值90000000元的财产。同日，一审法院作出（2016）云民初57号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结华隆公司、保山茂华义乌国际商贸城有限公司、浙江茂华实业有限公司、长沙市金易德饲料贸易有限公司价值130000000元的财产。2016年9月14日，一审法院发出《查封、扣押财产清单》，查封了登记在华隆公司名下的锦绣兰城小区房屋（含涉案房屋在内）。一审法院于2017年5月11日作出（2016）云民终56号民事调解书，于2017年5月12日作出（2016）云民终57号民事调解书。前述民事调解书执行过程中，李雨逊以其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由向一审法院提出异议申请，一审法院于2020年1月19日作出（2019）云执异185号执行裁定，裁定驳回李雨逊的异议请求。该执行裁定于2020年2月28日送达李雨逊，李雨逊于2020年3月9日提起本案诉讼。 一审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.李雨逊对案涉房屋是否享有所有权。2.李雨逊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于李雨逊对案涉房屋是否享有所有权的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。故李雨逊关于确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于李雨逊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李雨逊在案涉房屋被查封前已与华隆公司签订《商品房购销合同》并付清了购房款，案涉房屋未办理过户登记也并非李雨逊的原因。2018年10月12日，华隆公司将已被一审法院查封的案涉房屋交付给李雨逊，该交付行为违法。据此，李雨逊在一审法院查封之前并未合法占有案涉房屋，且李雨逊名下还有其他住房。故李雨逊的诉讼主张不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 关于李雨逊要求解除涉案房屋查封措施的诉讼请求是否成立的问题。一审法院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人对争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，解除查封措施不属于本案处理范围。故对李雨逊关于解除案涉房屋查封措施的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，李雨逊的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决如下：驳回李雨逊的诉讼请求。案件受理费11542元，由李雨逊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：李雨逊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，请求排除执行的，主要适用执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定进行判断，并需分别同时满足上述法条规定的全部构成要件。本案中，首先，李雨逊举示的《交房确认书》《商品房使用说明书》《商品房质量保证书》等证据，仅能证明华隆公司向李雨逊交付案涉房屋的时间为2018年10月12日，李雨逊依法占有案涉房屋的时间是在人民法院查封之后，不符合执行异议和复议规定第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。其次，执行异议和复议规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，在适用过程中应当着重考察消费者购房人是否具有需要特别保护的生存权、居住权。经查明，在与案涉房屋处于同一地域的云南省保山市隆阳区，李雨逊名下尚有一套用于居住的房屋，且面积为164平方米，李雨逊称，因该住房系三代人共同居住才购买案涉房屋，但其未提交相关证据证明家庭成员名下无其他房产、必须与其共同居住、其名下住房不能满足基本居住需求等情况，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，李雨逊应当承担举证不能的不利后果。据此，案涉情形不符合执行异议和复议规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。据此，一审法院认定李雨逊对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，李雨逊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11542元，由李雨逊负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 岚 审判员 马成波 审判员 葛洪涛 二〇二〇年九月二十三日 法官助理毛荧月 书记员王钰婷