杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2779号 原告：杭州华驰汽车工贸有限公司。住所地：杭州市下城区东新路**。 法定代表人：任银花，执行董事。 委托诉讼代理人：黄恺、程秋雨，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州市燃料有限公司。住。住所地：杭州市下城区朝晖路**/div> 法定代表人：俞力成，董事长。 委托诉讼代理人：周锦惠、王玲，浙江德昊律师事务所律师。 原告杭州华驰汽车工贸有限公司（以下简称华驰公司）与被告杭州市燃料有限公司（以下简称燃料公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华驰公司的委托诉讼代理人黄恺、程秋雨及被告燃料公司的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告华驰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因房屋拆迁所产生的新建、改建及装饰装修补偿、设备补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等共计4213214元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，原告向被告租赁其下城区东新路184号的场地用以汽车维修，租赁期间自2005年2月15日起暂定10年。《租赁合同》第十二条约定“如遇国家建设需要、规划调整或其它不可抗力导致本合同无法继续履行时，本合同可终止。提出方应提前三个月告知对方。双方均应配合对方做好善后工作，甲方原有的建筑，补偿归甲方所有；乙方新造的建筑，根据乙方建筑的造价、面积及折旧期限等具体情况，另行签订补充协议。”此后，原被告又签订数份补充合同，扩大了承租土地及房屋范围。《租赁合同》签订后，原告在征得被告同意后，对案涉场地进行平整，对场地内原土建房进行行改造翻新，并新建房屋共计36000余平方米。2014年1月20日，杭州市市区河道整治建设中心、杭州市下城区市区河道整治建设中心（甲方）与被告（乙方）签署《补偿协议书》，甲方因实施备塘河一期整治工程需对乙方位于东新路184号内房屋建筑面积3157.48平方米及地面附属物进行征收补偿，经杭州中意房地产评估咨询有限公司对乙方房屋及地面附属设施进行评估，评估金额为7329053元，临时安置补助费112910元，停产、停业损失补偿费358750元，以上补偿费共计7800713元。被告已经收到甲方支付的补偿款。 事实上，前述补偿对象中除有产证房屋外，其余构筑建筑附属物、装修及构筑附属物均为原告为举办汽车修理厂所新建。根据《租赁合同》第十二条的约定，被告应当对原告新建的建筑及附属物予以补偿；此外，征收的场地一直是原告合法承租并实际使用经营，为征收需要，原告也配合进行搬迁，因此考虑到原告作为经营者的投资权益，依据公平公正的原则，被告所取得的临时安置补助费及停产停业损失补偿费应当分配给原告。原告就前述补偿要求多次与被告进行协商，2014年6月26日，原告与被告签署《关于杭州市燃料有限公司与杭州华驰汽车工贸有限公司协调会会议纪要》，被告表示愿意按照《租赁合同》第十二条的约定进行补偿，但被告始终对于原告提出的补偿金额不予同意并一直未向原告支付任何补偿。2016年2月2日，原告在与被告占有物返还纠纷一案二审中，提出要求就备塘河拆迁补偿与应付租金进行抵扣，杭州市中级人民法院认为不属于二审审理范围，不予处理。2018年6月4日，原告在与被告及杭州市下城区国有投资控股集团有限公司侵权责任纠纷一案中，要求被告赔偿因备塘河拆迁给原告造成的损失，杭州市中级人民法院认为该损失与本案无关，不予处理；原告不服前述判决提出上诉，浙江省高级人民法院二审维持原判，对于该损失请求同样不予处理。原告认为，结合《补偿协议书》中确定的案涉场地内房屋及地面附属物设施价值以及原告实际因拆迁导致的临时安置及停产停业，被告应当共计给予原告补偿4213214元。被告多年来一直不予支付补偿的行为已严重侵犯原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，恳请法院在查明事实的情况下依法支持原告的诉讼请求。 被告燃料公司辩称，一、原告主张其有新建房屋行为以及新建房屋面积，没有任何依据，我方不予认可，就本案对应的租赁合同项下原告没有任何新建房屋。二、燃料公司收到的补偿款是拆迁单位支付给产权人的拆迁补偿款，与原告无关。原告自己在证据判决书中亦认可原告不是案涉场地内房屋的实际经营者，案涉房屋全部都进行了转租，就实际经营者因拆迁而遭受的损失。燃料公司已经直接向经营户进行了补偿，原告无权再行主张。三、会议纪要只是协商并未形成最终结论，也不能证明按照法律规定或者合同约定及客观情况，原告有权主张补偿或者燃料公司有义务补偿。根据租赁合同约定，原告还是要提交关于其已经新建房屋的相关证据。四、原告起诉状中提到的诉讼均只是提出了抵扣抗辩，并不是独立针对案涉房屋补偿款的诉讼或主张。五、案涉房屋所在地块的评估报告是在拆迁之前，由原告方配合形成。在评估报告出具时，原告已经知道拆迁行为，案涉房屋所在地块，在2014年3月份已拆迁完毕，原告现在来主张权利，无论实质上是否有权利，均已过诉讼时效。根据最高人民法院关于适用诉讼时效制度的第十二条规定，原告在起诉状中所罗列的其他诉讼，没有办法起到诉讼时效中断的作用。六、本案原告提起的是合同纠纷，租赁合同纠纷应当遵循意思自治原则，有约定从约定，没有约定从法定。原告在起诉状中陈述其依据公平原则来主张权利，我们认为公平原则在合同纠纷中没有任何关联性。 本院经审理认定事实如下： 2004年12月21日，华驰公司与燃料公司签订《租赁合同》，约定由华驰公司租赁燃料公司位于下城区东新路184号，租赁场地面积总计为33763平方米，其中房屋795平方米，简易房（棚）9408平方米。用途为汽车维修等。租赁时间暂定为10年，第一期合同为5年，自2005年2月15日起至2010年2月14日止。第一期合同期满后，双方协商签订第二期合同，在同等条件下，华驰公司有优先签约的权利。合同对相关租金标准、水电费负担等事项作了约定外，另约定：华驰公司如需对场地进行平整、改造等需经燃料公司书面同意后方可进行。租赁期满，华驰公司应按时将场地交回燃料公司。华驰公司如需在租赁土地上搭建临时设施等，应征得燃料公司的书面同意，在不影响燃料公司利益的情况下，燃料公司应予同意。审批手续由华驰公司自行办理，燃料公司予以必要的协助。如遇国家建设需要、规划调整或其他不可抗力导致本合同无法继续履行时，本合同可终止。提出方应提前三个月告知对方。燃料公司原有的建筑，补偿归燃料公司所有；华驰公司新造的建筑，根据华驰公司建筑的造价、面积及折旧期限等具体情况，另行签订补偿协议。2005年3月15日，双方签订补充合同。约定：燃料公司同意将车间北面12间临时房租赁给华驰公司使用，面积为440平方米。2006年2月20日，双方又签订补充合同（三），明确燃料公司同意将原燃料公司煤库办公楼及浴室等附属用房租赁给华驰公司使用，面积为1068平方米。2007年4月28日，双方还签订补充合同（四），约定燃料公司同意将原燃料公司小油库地块及附属用房租赁给华驰公司使用。2006年2月25日华驰公司向燃料公司出具备案报告，提出原有土建房已改造钢结构为1—5号、9号、10号。已新建钢结构房为25号、7号、8号、11号、24号。燃料公司在该备案报告中批注“已新建改建的按租赁合同规定补办手续，未实施的新建改建时按租赁合同规定办理报批手续”。 2014年1月20日，杭州市市区河道整治建设中心、杭州市下城区市区河道整治建设中心（甲方）与燃料公司（乙方）签订《补偿协议书》约定：根据杭发改[2013]104号文件精神，由甲方负责实施备塘河一期整治工程，因乙方部分土地及地上附属物（含建构筑物）位于河道红线范围内，需对乙方进行补偿，经甲乙双方协商，同意由杭州中意房地产评估咨询有限公司评估，现就补偿事项达成如下协议：一、乙方同意甲方对备塘河一期整治工程红线内，位于东新路**内房屋建筑面积3157.48平方米及地面附属物等进行补偿（其中五米线内建筑面积2252.88平方米，五米线外建筑面积904.60平方米）。经杭州中意房地产评估咨询有限公司对乙方房屋及地面附属设施进行丈量、评估，评估金额为7329053元（其中五米线内5928826元，五米线外1400227元，具体详见评估报告）；临时安置补助费112910元（其中五米线内112910元）；停产停业损失补偿费358750元（其中五米线内358750元）；上述三项补偿费共计7800713元（其中五米线内6400486元，五米线外1400227元）。根据建设项目要求，乙方须在2014年3月20日之前腾空红线内所有建（构）筑物，并将场地及绿化、附属物移交甲方，等。上述协议签署后，被告燃料公司于2014年3月下旬对上述拆迁场地内涉及的华驰公司租户进行了补偿，与5户租户签订了一次性补偿协议，总计支付一次性补偿费用278000元；该5户租户均于2014年3月底之前完成了搬迁，将场地交还燃料公司；华驰公司未向其租户支付任何补偿费用。后杭州市市区河道整治建设中心分批向燃料公司支付拆迁补偿款，燃料公司确认已收到协议约定的全部补偿款。 杭州中意房地产评估咨询有限公司于2013年10月2日出具房地产估价报告两份，确定备塘河征收红线范围之内估价对象房屋总建筑面积2252.88平方米（五米线内），其中提供房屋所有权证的房屋面积为1085.67平方米，构筑建筑物面积为1167.21平方米，土地使用权面积为145平方米，在估价时点（2013年4月23日）的征收货币补偿金额为5928826元。其中房地产补偿（面积1085.67平方米）3587499元，构筑建筑附属物（面积1167.21平方米）评估价值847526元，装修及构筑附属物评估价值1493801元。确定（五米线外）估价对象房屋总建筑面积904.60平方米（构筑构建面积为904.60平方米），在估价时点（2013年4月23日）的征收货币补偿金额为1400227元，其中构筑建筑附属物（面积904.60平方米）810773元，装修及构筑附属物589454元。 2014年6月26日，在杭州市下城区文晖街道主持下，燃料公司、华驰公司及其他相关公司就备塘河拆迁改造补偿金、华驰公司拖欠燃料公司租金等事项进行沟通，达成了协调会会议纪要。在会议上，华驰公司提出自2014年3月备塘河拆迁改造起始，燃料公司一直未公开河道指挥部对他们的拆迁补偿金数额，双方对拆迁补偿金的分配上存在异议，该公司认为华驰公司的拆迁补偿金应为500万元，经公司折算决定向燃料公司提出拆迁补偿金为270万元，到目前为止双方就补偿金问题一直没有谈妥。该公司要求燃料公司公开河道指挥部支付给他们的拆迁补偿金数额。因补偿金没有拿到，该公司从今年3月份起，停止向燃料公司缴纳租金，按补偿金500万元来抵扣租金。燃料公司回应，从2014年2月17日起，双方一致都在为备塘河拆迁改造补偿金额进行协商，只是至今双方还没有谈妥。在商谈补偿金问题上，该公司原则上以双方租赁合同第12条约定来执行，因该公司是备塘河拆迁改造主体单位，在补偿金数额上没有公开的必要。该公司对华驰公司补偿金的计算方式是：1、标准按年折旧年限20年，每年按5%计算；2、设备装潢折旧；3、搬迁费按国家有关标准计算。经测算，该公司需支付华驰公司备塘河拆迁改造补偿金144万元，后该公司又追加到170万元，华驰公司坚持要补偿金270万元，目前公司认为双方还有协商的余地，但华驰公司需提出补偿金的计算方法或计算标准。华驰公司拖欠的租金必须按时交纳。 另查明，2017年12月27日，杭州市下城区国有投资控股集团有限公司（以下简称国投公司）与燃料公司签订《搬迁补偿协议书》，对燃料公司位于东新路184号的所有动产、不动产实施搬迁。因华驰公司与燃料公司、国投公司之间就拆迁补偿事宜发生纠纷，华驰公司于2018年6月4日以侵权责任纠纷为由诉至杭州中院，请求判令燃料公司、国投公司共同赔偿擅自拆除华驰公司房屋、屋内装修物，处理房屋内附属物及华驰公司购入设备造成的损失80151908元；燃料公司、国投公司共同赔偿因拆迁造成华驰公司停产停业的损失及搬迁安置必要费用共计22034714.73元；判令燃料公司赔偿2014年3月因备塘河改造拆除华驰公司房屋、屋内装饰物等造成的损失5000000元。2019年8月8日，杭州中院作出（2018）浙01民初1528号民事判决，该判决认为备塘河拆迁所涉补偿与该案国投公司的征迁行为无涉，故在该案中不予处理，并判决燃料公司支付华驰公司设备设施拆迁补偿款7227503元、房屋拆迁补偿款14928710.55元，驳回华驰公司的其他诉讼请求。华驰公司不服该判决向浙江省高级人民法院提出上诉，该院经审理后作出（2019）浙民终1421号民事判决，维持关于设施设备拆迁补偿款、房屋拆迁补偿款的判决，另判决燃料公司支付华驰公司装修附属物补偿款26906916.4元及华驰公司代为支付的补偿款6423294元。 以上事实，由《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（三）》、《补充合同（四）》、《备案报告》、《会议纪要》、《房地产估价报告》、《补偿协议书》、《杭州市本级政府投资项目直接拨付资金申请表》、收款收据、民事判决书、一次性补偿协议、说明、交房证明及当事人陈述予以证实。 本院认为，根据生效判决查明的事实，华驰公司租赁燃料公司位于东新路184号场地后确有在场地上新建房屋、改建房屋，并对相关设备设施添附的事实，燃料公司取得的相关搬迁补偿款中包含了该部分财产的补偿对价，故华驰公司对此享有获赔的权利。关于华驰公司主张的新建、改建及装饰装修补偿、设备补偿费用。杭州中意房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告确定五米线内除房地产补偿之外的构筑建筑附属物评估价值847526元、装修及构筑附属物1493801元，五米线外构筑建筑附属物评估价值810773元、装修及构筑附属物评估价值589454元。华驰公司主张除了有证房屋外其余构筑建筑附属物为其新建、改建以及华驰公司租赁后进行装修和添附，而燃料公司也不否认华驰公司存在改建、新建房屋的事实，但双方均未向本院举证华驰公司新建、改建部分的具体面积以及装修附属物的价值，现于客观上亦无法予以区分。本院综合考虑燃料公司交付租赁场地时必然存在相关配套设备设施，结合华驰公司改建的事实，酌情确定评估报告所涉有证房屋以外的构筑建筑附属物、装修及构筑附属物价值3741554元的65%归华驰公司享有。关于华驰公司主张的临时安置补偿费、停产停业损失补偿。本案备塘河拆迁整治涉及的房屋，均由华驰公司进行了出租，华驰公司未实际使用，且全部租户均由燃料公司进行了拆迁补偿，华驰公司未支付过补偿费用，故华驰公司无权主张该两项费用。且华驰公司在其诉燃料公司、国投公司侵权责任纠纷一案中，仅要求燃料公司赔偿2014年3月因备塘河改造拆除华驰公司房屋、屋内装饰物等造成的损失5000000元，而未就临时安置补偿费、停产停业损失补偿提出过主张，华驰公司亦未就其在本案起诉之日前三年内向燃料公司主张过该两项补偿进行举证，故华驰公司的该部分诉请内容已经超出我国《民法总则》规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州市燃料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州华驰汽车工贸有限公司构筑建筑附属物、装修及构筑附属物补偿款2432010元； 二、驳回原告杭州华驰汽车工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40506元，因适用简易程序减半收取20253元，由原告杭州华驰汽车工贸有限公司负担8563元，由被告杭州市燃料有限公司负担11690元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  陈 丹 二〇二〇年九月二十九日 代书记员  董一涵