山东省昌邑市人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）鲁0786行初30号 原告昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会，住所地：昌邑市解放路**。 法定代表人董少凯，主任。 委托代理人姜金龙，昌邑倡律法律服务所法律工作者。 被告昌邑市不动产登记中心，，住所地：昌邑市文昌南路** 法定代表人张汉良，主任。 出庭负责人李林三。 委托代理人宋兆文。 委托代理人姜蓬勃，山东倡义律师事务所律师。 第三人徐胜菊，女，1968年7月11日出生，汉族，现住昌邑市。 委托代理人丁金芳，山东潍滨律师事务所律师。 原告昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会认为被告昌邑市不动产登记中心将其房屋登记为与第三人徐胜菊所有登记行为违法，于2020年7月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2020年7月13日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因徐胜菊与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为案件第三人参加诉讼。本院本院依法组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭审理了本案。原告昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会法定代表人董少凯、委托代理人姜金龙、被告负责人李林三、委托代理人宋兆文、姜蓬勃、第三人委托代理人丁金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第三人徐胜菊与案外人宋卫东于2007年7月31日向原昌邑市房地产管理局申请房地产权属转移登记，并提交了相关材料，原昌邑市房地产管理局将位于昌邑市××街××路××东所有的房屋转移登记为第三人徐胜菊所有，所有权证号为昌房权证城区字第1××5号。 被告为证明其行政行为的合法性，在举证期限内向本院提供以下证据： 1、昌邑市人民政府《关于刘家辛戈等五村农民农村户口转为城镇居民户口会议纪要》，证明涉案房屋所属土地已于1998年转为国有土地。 2、昌房权证私字第0××1号房屋所有权证，证明转移登记申请人宋卫东、徐胜菊将原宋卫东的房权证交回的事实。 3、昌房权证城区第13045号《城镇私有房屋确权调查审批表》。 4、第三人徐胜菊身份证复印件一份。 5、申请人宋卫东身份证复印件一份。 6、房地产买卖契约一份。 7、房地产买卖申请审批书一份。 8、第三人徐胜菊房屋平面图一份。 9、宋卫东婚前财产证明一份，证明涉案房屋为宋卫东单独所有。 10、原告出具的徐胜菊村民身份证明一份。 11、房地产转让评估结果通知书一份。 12、宋卫东、王向红结婚登记申请书一份。 13、房屋买卖契约一份。 14、契税完税证一份。 原告诉称，本社区居民宋卫东的房屋建成于1985年，建筑面积为71.25平方米，登记在宋卫东名下，坐落于昌邑市奎聚街道董家城后社区，房屋所属土地为集体土地，归集体所有。2007年7月底8月初，宋卫东在原告不知情的情况下，将涉案房屋出售给第三人，并由被告颁发了房产证书，其中宅基地权属性质标注为国有。第三人徐胜菊并非原告社区居民，不享有集体土地宅基地使用权，该房屋只能在集体经济组织成员之间转让。另外，涉案房屋所属土地被转为国有土地，其程序也不合法。总之，被告在原告不知情的情况下将涉案房屋权利转移登记为第三人所有，侵犯了原告的合法权益。请求判决撤销被告的登记行为，诉讼费用由被告承担。 原告提供以下证据： 1、被告所作城镇私有房屋确权调查审批表、房屋所有权证复印件各一份，证明涉案房屋坐落在原告处，建成年代为1985年，房主为宋卫东，宋卫东为本社区居民，其建设房屋并取得房产证后，将房屋卖与第三人徐胜菊。 2、房屋审批档案中第14页宋卫东、王向红夫妻关系证明一份，证明宋卫东系本社区居民。 3、房屋买卖契约一份，证明2007年5月29日宋卫东将涉案房地产以90000元的对价出售给第三人，被告将土地权属同时确权为第三人所有，是违法的。 被告辩称，一、对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。昌房权证城区字第1××5号房屋转移登记行为系2007年8月作出，至原告起诉已经超过起诉期限。二、原告不具有本案诉讼主体资格。原告不是原昌邑市房地产管理局实施行政登记行为的行政相对人，并且涉案土地已经在1998年5月昌邑市人民政府作出《关于刘家辛戈等五村农民农村户口转为城镇居民户口会议纪要》后转为国有土地，被告的房地产转移登记行为没有损害原告的合法权益。三、原昌邑市房地产管理局所实施的不动产登记行为程序合法，实体合法。综上，请求依法驳回原告的起诉。 第三人述称，1998年5月昌邑市人民政府会议纪要证明涉案土地已经全部划归国有，原告对集体土地划归国有的异议与本案无关，原告的诉讼请求没有法律依据。同时，原告的起诉也超过了起诉期限。 原告对于被告提供的证据的质证意见以及本院对证据的认定： 原告对于被告1号证据的真实性无异议，但认为该会议纪要并未实施；对2-3号证据中标注的土地性质为国有土地有异议；对4-5号证据无异议；对6-8号证据的合法性有异议，认为宋卫东与第三人之间的房屋买卖行为未经原告允许，同进认为证据能够同时证明涉案房屋系宋卫东于1985年经审批所建的事实；对9号证据无异议；对10号证据有异议，认为证明内容与事实不符，第三人并非本社区居民；对11号证据有异议，该房地产转让评估结果通知单中备注为“本村交易”，而第三人不是本村村民；对12号证据无异议；对13号证据不予认可，买卖双方无权将集体土地宅基地一并转让；对于14号证据的真实性无异议，但对合法性不予认可。第三人对证据均无异议。第三人认为，通过1号证据可以证明涉案房屋所属宅基地所有权已经转化为国有土地。本院认为，被告所提供的证据能够证明以下事实：原告社区居民宋卫东涉案房屋所属宅基地系国有土地，宋卫东将其位于国有土地上的房屋卖与第三人徐胜菊，双方作为申请人向房地产登记机关申请转移登记并提交相关材料，房地产登记机关经审查予以登记。被告的上述证据真实、合法，能够证明登记行为的合法性，予以认定。原告对其质证意见均未提供相关证据予以证明，不予采纳。 对于原告的证据作以下认定： 被告对原告证据的真实性均无异议，被告认为，原告的证据真实合法，但与原告的主张没有关联性，涉案房屋所属土地已经划归国有，且房屋所有权人宋卫东有权出卖房屋。第三人认为，原告的证据真实合法，能够证明宋卫东作为房屋所有权人与第三人之间的房地产买卖是合法的。 根据当事人的陈述及上述证据中的有效证据，本院对以下事实予以确认： 1998年5月15日，昌邑市人民政府会议研究将包括原告奎聚街道董家城后社区在内的五个村的农民农村户口转为城镇居民户口，并形成《关于刘家辛戈等五村农民农村户口转为城镇居民户口会议纪要》，其中第三条规定，五村的耕地和非耕地全部有偿划归国有，由市规划国土局登记造册代市政府管理。2001年3月9日，昌邑市房地产管理局为原告社区居民宋卫东在该社区的房屋进行房屋权属登记，并填发房屋所有权证，证号为：昌房权证私字第0××1号，土地性质为国有，房屋产权性质为私有。2007年7月31日，宋卫东将上述房屋卖与第三人徐胜菊，双方共同向登记机关昌邑市房地产管理局申请房地产转移登记，登记所提交的材料有：宋卫东的昌房权证私字第0××1号房屋所有权证、徐胜菊和宋卫东的身份证复印件、房地产买卖契约、白契、房地产买卖申请审批书、房屋所在社区昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会出具的宋卫东与王向红系夫妻关系以及涉案房屋于1985年所建系宋卫东婚前个人财产的证明、昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会出具的徐胜菊为本村村民的证明、房地产转让评估结果通知单、宋卫东与王向红结婚登记申请书、房屋买卖契约、房屋买卖契税完税证，登记机关昌邑市房地产管理局经调查审批，制作城镇私有房屋确权调查审批表，并由房屋所在社区昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会在“调查意见”一栏签名并盖章，登记机关为其办理了房地产转移登记，并于2007年8月3日向徐胜菊颁发了昌房权证城区字第1××5号房屋所有权证。 另查，被告昌邑市不动产登记中心于2016年1月1日成立，承接原不动产登记机关的不动产登记法定职责。 庭审中，双方当事人围绕本案争议的焦点“一、原告的起诉是否超过起诉期限；二、原告与被告的登记行为是否存在法律上的利害关系，即原告是否适格；三、被告办理不动产转移登记是否合法”展开辩论，当事人均坚持自己的诉辩意见。 关于起诉期限问题，原告认为，原告在是2020年5月份第三人起诉原告房屋拆迁安置补偿的民事诉讼中才知道涉案房屋已由宋卫东出卖给第三人的事实，原告的起诉没有超过起诉期限。第三人认为，在宋卫东与第三人于2007年5月份办理房地产转移登记时，其中被告的3号证据城镇私有房屋确权调查审批表的第三页“调查意见”一栏中，有原告居委会主任宋兴治的签名以及原告的印章，落款日期为2007年5月23日，证据能够证明原告已于2007年5月23日知道被告的行政行为，原告的起诉超过了起诉期限。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。其中，因不动产提起行政诉讼自行政行为作出之日起超过二十年，是指起诉人不知道行政行为的情形。本案中，在宋卫东与第三人办理房屋所有权转移登记时，原告作为房屋所在社区居委会，在涉案房屋的转移登记程序中出具房屋系宋卫东婚前财产、徐胜菊系本村村民的证明，在《城镇私有房屋确权调查审批表》中“调查意见”一栏盖章，并由其居委会主任签名，足以证明原告当时知道或应当知道转移登记行政行为的事实，原告的起诉已经超过起诉期限。 关于本案当事人主体资格问题，本院认为，被告昌邑市不动产登记中心承接原不动产登记机关的不动产登记行政职能，是本案适格的被告；第三人徐胜菊作为房屋登记权利人，与本案的处理结果具有法律上的利害关系，应作为第三人参加诉讼。关于原告的主体资格，本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关系适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第（四）项规定，撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的，可以认为与行政行为具有利害关系。本案中，原告请求撤销被告的登记行为，涉及原告在拆迁安置补偿中的民事权益，昌邑市奎聚街道董家城后社区居民委员会具有本案原告主体资格。 关于被告转移登记行政行为是否合法的问题，本院认为，时行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，基于宋卫东与第三人因房屋买卖民事法律关系，申请人向房屋登记机关申请房屋权属转移登记，并依法提交相关证明材料，登记机关经审查符合登记条件，为申请人办理的房屋权属转移登记，房屋登记行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。 综上，原告的起诉已超过法定起诉期限，且没有行政诉讼法第四十八条“因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的”情形，依照《最高人民法院关系适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 驳回原告的起诉。 如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  宿献东 人民陪审员  李江龙 人民陪审员  王晓磊 二〇二〇年九月三日 书 记 员  王湘湘