山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初1442号原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地：胶州市澳门路**，统一社会信用代码：913702816825766715。负责人：赵宁职务：行长委托诉讼代理人：张燕，山东天尺律师事务所律师。被告：褚桂茂，男，汉族，1993年3月5日生，住高密市。被告：青岛祥福房地产开发有限公司，住，住所地：胶州市中云街道办事处中云村/div>法定代表人：张龙职务：总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，女，汉族，1981年7月8日生，住胶州市，该公司员工。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下称“青岛银行胶州支行”）与被告褚桂茂、青岛祥福房地产开发有限公司（以下称“祥福公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行胶州支行委托诉讼代理人张燕、被告褚桂茂、被告祥福公司委托诉讼代理人刘小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青岛银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告褚桂茂偿还原告贷款本金339932.99元、逾期利息5709.74元、逾期罚息139.8元，共计356162.5元（截止2020年2月12日），并支付2020年2月13日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、依法判令被告褚桂茂偿还原告支付的律师代理费10308元；3依法判令祥福公司对上述两项承担连带责任；4、依法判令原告对胶州市兰州西路718号宋城府邸小区1号楼1单元4XX户房产享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月5日，被告褚桂茂与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告从原告处借款360000元用于购房，并提供抵押担保，被告祥福司对该债务提供担保。原告依约发放贷款，但被告未及时偿还本息。被告褚桂茂辩称：以上欠款属实，现已清偿2020年5月份前的利息及其他费用，本金暂时无力偿还。被告祥福公司辩称：被告褚桂茂已经办理了房产证，是原告没有协助被告褚桂茂办理抵押权证，我方不应承担连带责任。原告青岛银行胶州支行解释称：根据合同21.3.2.2约定，因涉案房屋没有办理完毕房屋抵押权证，被告祥福公司不能免除担保责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据为：证据一：个人购房担保贷款借款合同一份及个人借款凭证一份，证明被告向原告借款36万元。证据二：个人借款声明及抵押预告登记证，证明被告同意以房屋抵押。证据三：委托代理合同、律师费发票一份及转账证明，证明原告支付律师代理费10380元。证据四：逾期本息表一份，证明至2020年5月5日，被告欠借款共计333832.80元。被告褚桂茂质证称：对以上证据没有异议，但是我从被告处借款后一直正常还款至2019年9月份，因出交通事故后未偿还四个月本息，现已清偿了已到期的本息，我偿还到了2020年5月份。原告解释称：被告褚桂茂偿还本息已逾期，我方要求被告偿还全部贷款本息。被告已偿还部分我方可扣除，以我方系统还款明细为准。现我方主张被告褚桂茂所欠本金的数额为333832.8元及自2020年5月6日至实际清偿之日止的按照合同约定的本金及利息、复利、罚息等。经被告褚桂茂当庭核实后，被告褚桂茂称：认可原告的陈述。被告褚桂茂提交的证据为：房产证一份，证明2020年5月6日涉案房屋已办理房屋产权证，具备办理抵押的条件。原告及被告祥福公司均无异议。本院经审理查明的事实如下：2017年5月5日，原告与二被告签订青岛银（胶支）个房借字（2017）第（08XX）号《个人购房担保借款合同》：合同第一条约定，合同项下的借款种类为个人住房按揭贷款。合同第二条约定，合同项下借款用途为借款人支付其购买本合同8.3条“抵押物清单”项下房屋的购房款。合同第三条约定，合同项下借款金额为360000元。合同第四条约定，借款期限共计300个月，自2017年5月5日起至2042年5月5日止。合同第五条5.1约定，初始借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮15%计息；5.2约定，借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满壹拾贰个月后，按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和本合同第5.1条约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率；5.3.1约定，借款人未能按照约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。第六条6.1.1约定，贷款人同意借款人提款申请后，借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下的借款以借款人购房款的名义一次性划入借款人所购房屋的售房人祥福公司账户。第七条约定，还款方法采用按月等额本息还款。合同第八条8.1约定，本合同采用抵押加保证担保方式；8.2约定由祥福公司提供保证担保，保证人按阶段性保证担保方式承担连带保证责任；8.3约定抵押担保，本合同项下抵押财产以胶州市兰州西路718号宋城府邸小区1号楼1单元4XX户的房产暂作价522460元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。20.1.7约定，贷款人、保证人未能履行本合同规定的各项义务的，贷款人有权按照本合同规定要求贷款人提前归还借款或停止发放、支付借款人尚未使用的借款；借款人未按时偿还贷款人借款本息及相关费用的，贷款人有权行使担保权利，要求保证人承担保证责任，或者通过处分抵押物实现债权。21.1约定，担保的范围：本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项；21.3.1约定，保证方式：连带责任保证；合同第21.3.2.2条约定，阶段性担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。22.1约定：出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：（一）借款人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务；……（十四）抵押物被查封、扣押、留置、拍卖、监管或者被采取其他强制措施。22.2违约责任：发生上述违约事件时，贷款人有权采取下列任一种或同时采取多种措施：……（四）宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息；……（七）对借款人挪用的借款、逾期偿还的本息按合同约定加收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利；（八）要求借款人支付违约金或赔偿因违约而给贷款人造成的损失；……（十）行使担保权利，要求保证人承担保证责任，并有权直接从保证人账户上扣收借款本息和费用；或者通过处分抵押物实现债权；扣划保证金用于清偿借款本息及相关费用……。23.8约定：贷款人为实现债权和担保权利而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、鉴定费、费用、电讯费、律师费等）均由借款人、担保人（含保证人、抵押人、出质人）承担。同日，被告褚桂茂向原告出具《借款人婚姻状况声明》，证明其婚姻状况为未婚。2018年6月19日，原告青岛银行胶州支行与被告褚桂茂在胶州市房产管理局办理了胶州市兰州西路718号1号楼1单元4XX户房产的预购商品房抵押预告手续，预告登记权利人为原告青岛银行胶州支行，房屋预告登记证编号为：鲁（2018）胶州市不动产证明第00175XX号。2017年5月5日，原告青岛银行胶州支行按照合同约定，向祥福公司在青岛银行股份有限公司开立的账号为80×××97的账户发放贷款360000元，年利率4.165%。合同履行过程中，被告褚桂茂发生违约，未按期履行足额还款义务。根据原告提交的个人欠款金额报表，截至2020年5月5日，被告褚桂茂尚欠贷款余额333832.8元。原告青岛银行胶州支行为实现本案债权支付山东天尺律师事务所律师代理费10380元。另查明，2020月5月6日，被告褚桂茂办理了胶州市房产不动产权证书：鲁(2020)胶州市不动产权第00060XX号。2020年8月18日，被告褚桂茂办理了胶州市兰州西路718号1号楼1单元X户房产不动产权证书：鲁(2020)胶州市不动产权第00340XX号抵押权证，权利人为原告。本院所确认的上述事实，有原告提交的个人购房担保借款合同、商品房抵押预告登记证、青岛银行个人借款凭证、个人欠款金额报表、委托代理合同、律师费发票，被告提交的不动产权证书复印件在卷佐证。以上证据经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告青岛银行胶州支行与被告褚桂茂、祥福公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应自觉履行合同义务。上述合同生效后，原告青岛银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告褚桂茂应当按照借款合同约定履行偿还借款本息的义务。现借款人褚桂茂多期贷款逾期偿还，已经构成严重违约，故原告青岛银行胶州支行依照合同约定宣布贷款到期，要求被告褚桂茂偿还贷款本金及合同约定的利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，本院予以支持。被告祥福公司自愿为被告褚桂茂该笔借款提供阶段性保证，至2020年8月18日，被告褚桂茂已办理完成案涉房屋的抵押权登记，应免除被告祥福公司的担保责任，故对原告要求被告祥福公司承担连带保证责任，本院不予支持。被告褚桂茂已将案涉房屋办理完抵押权登记，权利人为原告青岛银行胶州支行，该登记合法有效，原告在抵押担保范围内依法享有对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，本院依法予以支持。本案原告青岛银行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同约定，该费用应当由被告褚桂茂承担。原告青岛银行胶州支行主张的律师费10380元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。综上，被告褚桂茂应偿还原告青岛银行胶州支行借款本金及利息333832.8元（截止至2020年5月5日），及以借款本金为基数，自2020年5月6日起至实际给付之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算的利息。被告褚桂茂还应支付原告律师代理费10380元。原告青岛银行胶州支行对被告褚桂茂名下位于胶州市兰州西路718号1号楼1单元402户房产变卖、拍卖后所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。被告祥福公司不承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告褚桂茂于本判决生效后十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金333832.8元。二、被告褚桂茂于本判决生效后十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行以借款本金333832.8元为基数，自2020年5月6日起至实际给付之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算的利息。三、被告褚桂茂于本判决生效后十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行律师代理费10380元。四、原告青岛银行股份有限公司胶州支行有权以胶州市兰州西路718号1号楼1单元402户房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债权优先受偿。五、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告青岛祥福房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6642元，减半收取3321元，保全费2370元，共计5691元，由被告褚桂茂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审  判  员  关宏刚二〇二〇年九月三日书记员（兼）  庄 勇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。