宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2339号 上诉人(原审被告)：陈某，现住宁夏回族自治区贺兰县城市。 被上诉人（原审原告）：宁夏天骏物业服务有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：张某，现住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人陈某因与被上诉人宁夏天骏物业服务有限公司（以下简称天骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初2479号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行了独任审理。上诉人陈某及被上诉人天骏物业公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。被上诉人天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司虽系两个公司，但属同一企业，上诉人自入住以来，被上诉人给上诉人未提供物业服务。上诉人入住后窗户变形关不严，墙面漏水、渗水，一审判决认定维修不是物业服务的范围而作出错误的判决。另，上诉人的车辆因停放于小区内车窗玻璃被砸，导致车内财物被盗、银行卡被盗刷，小区治安存在严重安全隐患，一审判决认定事实不清。二、本案违约的是被上诉人而非上诉人，被上诉人违反《物业管理条例》第三十五条规定，被上诉人已收取上诉人缴纳的维修费，却不履行维修义务，应承担违约责任。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。 天骏物业公司辩称，1.关于维修责任的问题。上诉人入住时交的维修费属于住宅专项维修资金，根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》对专项维修资金管理的规定，实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。不是物业公司收取的。小区物业设施维修责任问题涉及较多，可以参考《物业管理条例》、《房屋住宅质量保修办法》、《住宅质量保修说明书》等多部法律法规来界定。上诉人所提到的窗户变形属于装修工程，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第五款规定：装修工程保修期为2年。保修期内发现窗户变形可以向物业公司报修，物业公司会协调开发公司来处理。保修期外维修责任属于房屋所有人。2.关于屋面防水，根据建设部《房屋住宅质量保修办法》第七条第二款屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保质期为5年；保修期内向物业公司报修，物业公司会协调开发公司来处理。保修期外维修责任属于该单元12户业主。3.关于渗水问题，造成屋面渗水的原因很多，要根据具体情况分析后界定维修责任。4.关于上诉人车辆被砸、财物被盗无法调取监控事宜。小区内的停车收费，物业公司一直严格按照贺兰县发改局[2011]109号文件收费标准执行，只收取了上诉人的停车泊位费，并未收取看管费；贺兰县发改局[2011]109号文件也明确“安全责任自负”，小区门口也有相关公示。5.关于上诉人主张的违约责任问题。《前期物业服务合同》约定天骏物业公司的服务内容为：1.物业共用部位的维修、管理和养护；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。被上诉人按照约定为小区业主提供了物业服务，上诉人享受物业服务却未按时交纳物业费，构成违约事实。 天骏物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告所欠物业费4648元、违约金1394元，合计6042元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告陈某系贺兰县城市花园13-3-301室业主，该房屋建筑面积74.48㎡。自2008年至2019年，宁夏天骏房地产开发有限公司与原告签订4份《前期物业服务合同》，服务期限分别为2008年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日、2018年10月1日至2020年9月30日，合同约定的物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、管理和养护；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；合同约定物业费收费标准为0.4元/月/㎡，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。被告陈某未交纳2007年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。原告分别于2008年5月9日，2010年9月7日，2012年5月9日，2014年8月8日，2016年5月27日、2018年12月30日以张贴物业费催交通知单的方式向被告催交物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，原告天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告天骏物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，原告提交的2008年至2019年《前期物业服务合同》约定多层住宅物业费收费标准为0.4元/月/㎡，被告应支付2008年1月1日至2019年12月31日物业费4290元（74.48㎡×0.4元/月/㎡×144个月）。因原告未提交2007年1月1日至2007年12月31日期间《前期物业服务合同》，故原告要求被告支付2007年物业费，不予支持。对原告要求被告支付物业费4648元的诉讼请求，应在4290元的范围内予以支持。被告抗辩入住一年后，房屋窗户关不严，墙面漏水渗水，上述问题不属于原告提供物业服务的范围，与本案没有关联性，不能成为被告拒绝交纳物业费的理由，该辩称理由不成立，不予支持。被告辩称车辆玻璃被砸、车内财物被盗，被盗的银行卡被盗刷，因为保安晚上睡觉将监控关掉，无法调取监控，上述小区治安秩序维护问题属于物业服务范围，但被告未提交证据证实其主张的属实，故不予支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按季交纳，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，予以支持。自2008年1月1日至2019年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1287元(4290元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1287元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：被告陈某向原告宁夏天骏物业服务有限公司支付房屋2008年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费4290元、违约金1287元，合计5577元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈某负担。 二审期间，上诉人陈某提交以下证据： 证据一，手机照片13张，证明天骏城市花园小区存在公共部分庄青脱落、单元楼门无法关闭等问题，被上诉人没有尽到物业管理的义务。 证据二、处警记录一份，处理意见一份（网页截屏打印件）。证明2019年11月29日到11月30日夜间，由于被上诉人未按照合同约定配备足够安保、依约提供安防义务，导致上诉人车门被撬，造成上诉人财产损失，并且天骏物业公司管理不到位，派出所无法调取监控。 证据三、收据三张，照片两张，证明因被上诉人没有尽到物业管理义务导致上诉人车门被撬，上诉人银行卡被盗刷、价值1900元的香烟丢失、修车费花费430元。2013年7月上诉人停放在小区的车轮胎被扎破，上诉人花费1400元更换轮胎。 被上诉人天骏物业公司未提交证据。 经庭审质证，被上诉人天骏物业公司对上诉人陈某提交的证据一的真实性无异议，照片确实是小区内拍摄，但是是近期所拍，不予认可；对证据二处警记录的时间是12月1日，而上诉人称车辆被撬是11月29日，对该证据不认可。对处理意见的真实性我公司不予认可，该证据没有加盖公章。我公司并未出具该处理意见；对证据三上诉人更换车辆中控的收据不予认可，无法证明是因为停放小区损坏所致。对香烟购买收据不予认可该收据无法证明是被盗车辆上的财物，而且收据上没有盖章；对于更换轮胎收据也不予认可，该收据为复印件。 本院对上述证据认证如下：上诉人陈某提交的证据一均系小区部分公共区域照片，因物业服务是连续、动态的过程，仅从某一日或某个区域局部照片无法反映全年物业服务情况，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信；证据二出警记录记载内容系上诉人自述事实，该出警未显示处理结果，本院不予采信；上诉人提交的证据三收据不能证明待证事实，本院亦不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人为被上诉人居住的贺兰县城市花园小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。上诉人应按期缴纳物业费，但上诉人自2007年1月1日以来以其入住后窗户变形关不严，墙面漏水、渗水及被上诉人未提供维修义务等为由拒付物业费，被上诉人分别于2008年5月9日，2010年9月7日，2012年5月9日，2014年8月8日，2016年5月27日、2018年12月30日以张贴物业费催交通知单的方式向上诉人催缴。上诉人拒绝交费的行为是其作为个体的一种选择，但放之案涉物业服务运营的层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。上诉人主张的房屋质量问题及车辆被撬、物品被盗等，未提交有效证据予以证实。且根据被上诉人天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》的约定，小区非共有区域的维修非被上诉人法定或约定义务，上诉人以此拒付物业费，于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈某负担。 本判决为终审判决。 审判员  高凤梅 二〇二〇年九月十七日 书记员  胡斯其 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。