江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1607号原告：赣州市阳光房地产有限公司（以下简称阳光公司），住所地：赣州市章贡区沙河镇五龙新村**五里亭组安居住宅******，统一社会信用代码：913607007723932464。法定代表人：叶屹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李阳生，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭涛，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州卫华物业管理有限公司（以下简称卫华物业），，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇解放街华振商住楼A栋3号店面），统一社会信用代码：91360722MA36YFQ18C。法定代表人：高小金，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈学财，系江西赣信律师事务所律师,特别授权代理。原告阳光公司与被告卫华物业财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光公司的委托诉讼代理人彭涛、被告卫华物业的委托诉讼代理人陈学财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告车位锁、护栏财产损失22.61万元；2、请求判令被告赔偿原告车位租金收益损失14万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：信丰县德意华府小区为原告投资开发的小区，该小区的建筑设计为包含架空层的小高层建筑，架空层面积在房屋面积测绘时未作为业主共有分摊面积分摊到户。2011年6月22日，原告取得预售许可证，并开始对外销售德意华府小区的商品房，原告在与各小区业主签订的商品房买卖合同第十五条明确告知和约定小区的地上车库或者车位、柴草间、人防设施等属于原告所有，原告有权另行出售、附赠或者出租。原告单个车位30年租期的租金均价至少7万元，折算单个车位的年租金均价为2333.3元/年。小区交付使用后，陆续有业主以长期租赁的方式承租了原告的部分车位。同时，作为小区的产权人，为避免小区业主擅自占用原告的车位，原告于2014年4月完成了小区车位锁、护栏的安装，其中安装的车位锁共计238个，总价值为21.42万元，安装护栏380套，总价值为6.84万元。2019年8月，被告擅自将原告安装在车位上的车位锁、护栏全部拆除并私自出售，被告的行为造成了原告车位锁、护栏财产损失22.61万元（已经扣除20%折旧费），造成原告车位被业主私自占用所导致的租金收益损失至少14万元（按每个车位2333.3元/年，被私自占用的车位比例为25%即60个车位，损失周期为1年计算），已构成侵权，依法应承担侵权损害赔偿责任，请求支持原告的诉请。原告阳光公司为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明；二、被告企业信用信息公示截图；三、拆除照片；四、施工合同、支付凭证；五、原告车位被持续占用的图片；六、车位租赁合同2份；七、商品房买卖合同2份；八、房屋测绘报告（测绘编号：第20120399号）；九、1.德意华府总平面规划图、涉及方案审签意见；2.德意华府道路交通分析图；3.建设工程规划许可证3份、竣工验收备案表、建设项目竣工规划验收合格证；十、最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见复印件一份、贵州省高级人民法院判决书（2014）黔高民提字第23号复印件一份、江苏省高级人民法院判决书（2018）苏民终962号复印件一份、江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2018）赣07民终3369号复印件一份。被告卫华物业辩称，一、答辩人因本次拆除行为将车位锁100个、护栏20个出卖而不能返还，造成实际损失按评估价实为5144.20元，答辩人最多承担此赔偿费用，原告第一项诉求21万元没有事实与合法依据；二、原告实际只出租十几户车位，已出租的车位原告已经收取租金，并未造成原告损失，其他车位均未出租，也未产生收益，故没有造成其损失。原告诉请答辩人赔偿原告车位租金收益损失没有事实和法律依据；三、原告开发的信丰县德意华府小区架空层属业主共有，原告无权占有并出售或者出租。原告在架空层地面上安装车位锁、护栏之行为侵害小区业主权利，小区业主有权利排除妨碍。被告为支持自己的主张，向法院提交了以下证据：一、2018年2月信丰县德意华府“物业管理服务协议”，二、证人邱某2020年7月14日调查笔录及其本人出庭作证；三、信丰德意华府小区业主委员会于2020年9月13日出具的“情况说明”；四、中共信丰县委【2019】66号关于转发《江西省城乡环境综合整治工作领导小组办公室“关于开张治脏治堵治乱百日攻坚、净化序化美化喜迎国庆”活动的通知》的通知。本院经审理查明，认定事实如下：2011年原告阳光公司开发了信丰县嘉定镇德意华府小区。原告在与各小区业主签订商品房买卖合同时，明确告知和约定小区的地上车库或者车位、柴草间、人防设施等属于原告所有，原告有权另行出售、附赠或者出租，并在商品房买卖合同中予以明确约定“本项目之车位未计入公摊面积，该车位及杂间产权归出卖人所有，可由出卖人对外销售或者出租。”原告在销售商品房期间，对十多个车位向业主出租。原告为避免小区业主占用架空层规划的车位，于2014年4月完成了小区车位锁、护栏的安装，其中安装的车位锁共计238个，安装护栏380套。2018年2月，被告卫华物业进驻德意华府小区进行物业管理。2019年8月，被告卫华物业根据信丰县有关规定，以小区环境整治为由，在未通知及联系原告的情况下，安排物业管理人员对架空层中规划了车位并安装了车位锁及护栏等设施进行拆除并作为废料予以出售，共拆除了车位锁100个，护栏20个。导致小区业主占用车位停放车辆。本案在审理期间，依当事人申请，本院委托鉴定机构对所拆除的车位锁及护栏的基准日单价进行了鉴定，经鉴定，车位锁单价为40.42元（含税、人工费），护栏单价为55.11元（含税、人工费）。鉴定费6000元。上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据等证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、架空层空间权属归谁享有？被告是否存在侵权？二、被告拆除的车位锁及护栏的数量及损失如何确定？三、如何确定车位锁拆除后的车位被占用多少？是否应当赔偿？一、架空层空间权属归谁享有？架空层空间权属归谁享有是确定本案是否存在侵权行为的必要条件。架空层是有开发商即原告投资建设的建筑空间，相关法律法规并未明确规定属于业主享有权利和承担义务的共有部分，如果业主确已为架空层承担建筑成本或者公摊了架空层面积，则业主则享有相应权益。但被告并无证据证实业主分摊了建筑成本或者进行了面积公摊，而且在德意华府房屋面积检测报告及商品房买卖合同中均有说明及约定，架空层并未纳入房屋公摊面积，根据权利义务对等原则，架空层空间相关的占有、使用、收益、处分的权益应归投资建设的开发商即原告阳光公司所享有。被告卫华物业作为德意华府小区物业管理企业，无权将原告对架空层安装的车位锁及护栏等设施在未经原告同意或者授权的情况下擅自拆除，侵犯了原告的财产权益，应当承担侵权责任。二、被告拆除的车位锁及护栏的数量及损失如何确定？本案中，原告在2014年在德意华府小区安装了238个车位锁及380套护栏。而被告卫华物业进驻德意华府小区进行物业管理是在2018年2月，在2019年8月小区环境整治中，被告在庭审中承认拆除车位锁100个，护栏20个。但在2014年安装后至2018年2月前被告卫华物业进驻前是否存在车位锁及护栏被拆除？原告无法举证证明，根据证据规定，原告应当承担举证不能的责任，本院认定被告拆除原告安装的车位锁为100个，护栏20个。根据被告申请，由本院委托鉴定机构国宏信价格评估集团有限公司作出的价格评估报告，该评估报告对车位锁及护栏的单价鉴定程序合法，评估科学，本院予以认定。根据价格评估报告，经核定，车位锁100个的价值损失为4042元（100个×40.42元），护栏20个的价值损失为1102.2元（20×55.11元），合计5144.2元，被告卫华物业应当承担赔偿责任。三、如何确定车位锁拆除后的车位被占用多少？是否应当赔偿？本案中，原告享有架空层的相应权利。被告在违法拆除车位锁及护栏后，导致业主私自占用车位停放车辆，给原告带来相应的经济损失，侵害了原告的财产权益，该损失应由被告承担。从2019年8月至今一年来占用了多少车位停车无法统计，但本案中德意华府小区又确实存在占用车位的实际情况，根据被告承认的拆除100个车位锁的实际情况，原告提出按占用车位的25%的概率进行核定，本院认为较符合本案实际。本院综合酌定，以100个车位按25%概率按一年计算占用的车位损失，损失按原告出租给业主的其他车位的均价进行计算，根据原告提供的相关证据，本院认为原告提出的每年2333.3元均价符合实际，本院予以认可。经核定，原告的车位占用损失为58332.5元（100个×25%×2333.3元/年），由被告卫华物业承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项、第十九条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法第六十四》条之规定，判决如下：一、被告赣州卫华物业管理有限公司赔偿原告赣州市阳光房地产有限公司车位锁及护栏损失计人民币5144.2元，此款于判决生效后十五日内付清；二、被告赣州卫华物业管理有限公司赔偿原告赣州市阳光房地产有限公司车位占用损失计人民币58332.5元，此款于判决生效后十五日内付清；三、驳回原告赣州市阳光房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。诉讼费6792元，减半收取3396元，鉴定费6000元，由被告赣州卫华物业管理有限公司承担6396元，原告赣州市阳光房地产有限公司承担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  邓书云二〇二〇年九月二十一日书记员  刘嘉全书记员  肖婷婷