青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2837号原告：吕雄，男，1988年9月1日出生，汉族，住陕西省榆林市。委托诉讼代理人：王敏、刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。被告：西宁新城亿博房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163290OMA7591RR9B（1-1），住所地：青海省西宁市城**八一东路**。法定代表人：杨可,该公司执行董事。委托诉讼代理人：敖恒。第三人：张昊，男，1988年12月18日出生，汉族，原西宁新城亿博房地产开发有限公司员工，住西宁市。原告吕雄与被告西宁新城亿博房地产开发有限公司（以下简称“新城亿博房地产公司”）、第三人张昊商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吕雄的委托诉讼代理人王敏、被告新城亿博房地产公司的委托诉讼代理人敖恒、第三人张昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕雄向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告签订的《商品房认购协议》；2判令被告返还已付购房款341061元；3.判令被告赔偿原告各项损失341061元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月17日原告与被告公司达成西宁吾悦广场项目意定协议，并由其公司销售顾问（第三人）与原告办理签订《西宁吾悦广场项目意向登记书》，编号：0001946号，原告次日向被告公司支付意向金50000元。后原告与被告公司之间达成《商品房认购协议》，付款方式由原告按揭贷款方式支付，支付被告公司首付款341061元，原告应被告公司销售顾问（第三人）的要求于2019年11月29日向被告公司转款291061元，合计已付首付款341061元。后期在原告问询被告公司办理按揭贷款事宜时，方得知原告所购买房屋并未办理任何预售备案登记。经查原告所购房屋已被出售，原告在所购房屋辖区东川工业园区并无产权登记。综上，根据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定。请求贵院判如所请。新城亿博房地产公司辩称，1.双方签订的《商品房认购协议》（以下称“认购书”）真实有效，属于双方的真实意思表示，吕雄理应诚信守约，然而其在认购书生效后未按照约定与我公司签订商品房买卖合同，属于明显违约，我公司有权解除认购书、没收定金、房屋另售。根据认购书第二条第2款约定，吕雄应在2019年7月23日前到售楼处与我公司签订商品房买卖合同，同时付清相应款项并办理贷款手续，然而直至期限届满，其未履行该义务，属于明显违约，根据认购书第1款的约定，我公司有权解除认购书。2.我公司在吕雄违约决定解除认购书后，根据认购书第二条第1款的约定，被答辩人违约导致认购书解除的，答辩人无需通知被答辩人。但我公司作为负责任的房地产开发企业，仍基于合理注意义务于2019年9月18日对被答辩人发送了律师函，已基于合理注意义务发送律师函告知吕雄认购书解除的法律后果，吕雄也已收悉，双方签订的认购书已经解除，我公司没收定金、另售房屋并无过错。3.被答辩人作为价值不菲的商品房买受人，理应对认购书及答辩人发出的律师函予以充分重视并积极履约，而被答辩人认购后长达4个多月无动于衷，也未按照第三人的最后催告履行相关义务，存在明显过错。被答辩人于2019年7月认购房屋，之后因其迟迟未与答辩人签订商品房买卖合同，答辩人于2019年9月18日向其发送律师函告知了相应法律后果。被答辩人收到答辩人律师函后未予以积极反馈，故第三人基于个人业绩角度对其进行了最后催告，无奈被答辩人仍逾期响应，错失了最后协商的机会，理应承担全部责任。综上，我公司认为，在被答辩人再三怠于履约协商且我公司已尽到书面通知义务的情况下，案涉认购书已经解除，答辩人没收定金并另售房屋并无不当。被答辩人基于迟到的付款，强称双方存在房屋买卖合同关系并以此要求一倍赔偿，实在荒谬，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。第三人张昊述称，原告签订认购书后，约定7日内支付首付款，但是原告迟迟不交，期间我也同原告联系过，我没有向原告承诺2019年11月29日前支付首付款的事情。原告吕雄为支持其主张，依法提交了如下证据：证据一、微信聊天记录、银行转账凭证，意在证明原告与被告公司的销售顾问张昊就无法在规定时间内支付首付款进行沟通，约定延期支付，在2019年年底支付的补充约定，原告并非恶意逾期的事实及原告向被告公司支付首付款341061元的事实。证据二、不动产登记信息查询申请书，意在证明原告所购买的房屋，被告公司已经出售给他人，且原告在所购房屋辖区东川工业园区并无产权登记的事实。经质证，被告、第三人对银行转账凭证、不动产登记查询申请书的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认；被告、第三人对聊天记录不予认可，认为记录不全面、存在虚假。被告新城亿博房地产公司为支持其答辩，依法提交了如下证据：证据一、商品房认购协议，意在证明认购协议已经明确约定签订商品房买卖合同的时间，原告逾期签约被告有权单方解除协议。证据二、律师函及送达记录，意在证明被告已经向原告发函告知原告购房协议已经解除，原告已经收到并知悉且明确法律后果的事实。证据三、微信聊天记录，意在证明第三人要求原告转账的时间是2019年11月16日，原告转款后第三人也告知其来被告处办理退款的事实。证据四、银行电子回单，意在证明原告转款时间为2019年11月29日，晚于第三人要求的转款时间且转款用途不明，无原告配合难以退回。证据五、5-1-1011认购协议、变更申请表及退款证明，意在证明原告在认购涉案房屋前已经存在逾期签约的行为，原告明知逾期签约的后果，被告基于原告初次违约退还了其已付定金。证据六、涉案房屋另售认购协议及定金收据，意在证明被告另售涉案房屋在原告转款之前的事实。经质证，原告对证据一、四真实性不持异议，但认为原告与第三人的聊天记录可以证明双方就付款期限进行了重新约定，约定同意原告逾期付款并办理手续；对证据二不予认可，原告并未收到律师函，在原告与第三人还在协商付款时，被告公司已经发函解除合同不符合常理；对证据三不予认可，认为聊天记录显示第三人明确在2019年年底交清即可且双方就延期付款进行过协商并形成新的约定；对证据五不予认可，认为与本案无关；对证据六真实性无法确认，但认为可以证明涉案房屋已于2019年11月25日出售给马强的事实。第三人对被告提交的上述证据均不持异议。本院对证据一、三、四、六的真实性予以确认。第三人张昊为支持其述称，依法提交了如下证据：证据一、微信聊天记录，意在证明原告与第三人未就逾期付款达成协议。证据二、通话记录，意在证明第三人多次催原告交款的事实。经质证，原、被告对上述证据的真实性均不持异议，原告对聊天记录的证明方向不予认可，认为聊天记录上显示“托不住了”证明延期支付首付款是双方进行过协商的。本院对上述证据的真实性予以确认。根据原告、被告、第三人的当庭陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月20日，原告吕雄（乙方）与被告新城亿博房地产公司（甲方）签订商品房认购协议，原告认购被告坐落于西宁吾悦广场3幢1单元1304室房屋一套，建筑面积为126.66㎡，单价为9032/㎡，标准总价1143940元，优惠后购房款为1121061元，定金50000元。协议约定乙方确保在2019年7月23日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方需付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则，甲方有权解除本协议，没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。商品房买卖合同签订后定金转为购房款，其余房款按本协议约定付款方式执行：（1）一次性付款，乙方应在签订《商品房买卖合同》，请确认一次性向甲方支付全部房款；（2）贷款：乙方在签订《商品房买卖合同》时除一次性支付的首付房款（不低于按揭银行要求）外，余款以按揭方式支付；乙方申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，乙方必须在与银行签订贷款合同当日补足差额部分房款支付给甲方。原告吕雄向被告交纳定金50000元后，未在双方约定的期限内交付房款，被告于2019年9月10日向原告发出认购协议解除律师函，并按认购协议中约定的原告送达地址邮寄送达了该律师函。后被告公司的售房顾问第三人张昊通过电话和微信的方式多次要求原告支付房款，原告于2019年11月29日向被告转款291061元。另查，被告就涉案房屋于2019年11月25日与马强签订房屋认购协议，并收取了定金。现原告以被告将房屋已出售给他人，致使买卖合同目的不能实现，无法取得涉案房屋为由诉至本院，遂成本案纠纷。本院认为，原被告签订的商品房认购协议性质应属意向性的预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告支付的50000元定金系订购意向金，并非购房款。原告在约定期限内未支付相应房款，根据双方的约定，被告有权解除合同，且被告按照双方认购协议中“甲方根据本认购协议发出的通知以发到上述乙方联系地址为准。甲方向乙方送达的任何文件、挂号邮件的，在寄出的第三日视为已送达；如以快递、特快专递送达的于投递快递次日视为已送达”的约定，向原告送达了《认购协议解除律师函》，原告所持被告未合法送达通知的理由不足，原告未在认购书约定的期限内与被告签订正式的商品房买卖合同并支付相应的房款，亦未在第三人督促其支付首付款的时间内支付，已构成违约，双方签订的认购协议效力也即终止。原告所交定金按定金罚则处理，被告所持定金不予退还的抗辩意见成立，本院予以采纳。原告主张由被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。因双方并未签订正式商品房买卖合同，亦未就房屋交付标准、时间等合同主要内容达成一致意见，故对于原告支付的购房款291061元，被告应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告吕雄与被告西宁新城亿博房地产开发有限公司于2019年7月20日签订的《商品房认购协议》依法予以解除；二、被告西宁新城亿博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕雄交纳的购房款291061元；三、驳回原告吕雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10622元，减半收取5311元，由原告吕雄负担3045元、被告西宁新城亿博房地产开发有限公司负担2266元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 华 红 二〇二〇年九月二十一日（法官助理 邱 双书记员 马小花附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。