广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5488号上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司。住所地：惠州市惠城区*************xxx号。法定代表人:杨万钧。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：吴钊成，男，汉族，1982年10月10日出生，户籍住址：广东省湛江市坡头区*************，身份证号码：440************131。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称万钧物业公司）与被上诉人吴钊称因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初4540民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万钧物业公司上诉请求：1、请求依法撤销(20l9)粤1322民初4540号民事判决书;2、请求依法改判被上诉人吴钊成向上诉人惠州市万钧物业服务有限公司支付物业服务管理费3333元，水电分摊费230.24元以及违约金(按欠付费用每月千分之一的标准，从逾期之日起，计算至付清之日止);3、本案一、二审诉讼费用等全部由被上诉人吴钊成承担。事实与理由:一、一审法院认定涉案房屋从2017年11月开始通水通电，物业管理费应从2017年11月开始计算，缺乏事实和法律依据，实属事实认定及法律适用错误。一审法院在原审判决认定(第6页第二段)，“被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具各交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费应从2017年11月开始计算至2019年7月31日……”，一审法院对该部分事实认定错误。从上诉人万钧物业提供的供水发票可以看出，举例其中开票日期为2017年5月15日，发票号码为00xxxx的发票联，显示:抄表日期为2000年1月I日至2O17年5月4日证明涉案小区自2000年1月1日起，就一直有供水电，并不存在不通水电的问题，亦并非一审法院认定的2017年11月才通水电。被上诉人主张2017年11月才开始通水电，没有任何的证据。即便二审法院认为，开发商没有按约及时开设供电账户，但开发商已经提供了临时水电，已经满足被上诉人的居住条件，况且这是属于开发商的违约问题，而万钧物业公司与开发商并非同一法律主体，开发商的违约责任并不能因此免除物业管理费，因此原审法院认定涉案物业管理费从2017年1l月开始计算，缺乏事实和法律依据，实属事实认定及法律适用错误。另外，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十六条的规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费”以及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定:“业主应自房屋交付之日起支付物业费"，由上述法律法规可见，物业费的缴纳应当以交付为标准，而并非以是否通水电作为缴费标准。交付，简而言之就是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。收楼属于其中一种确认交付时间的方法，同理，办理房产证也属于确认交付时间的一种方法。在房产交易流程中，先完成收楼而后办理房产证，若是已经办理房产证，则肯定是同意完成了收楼。被上诉人吴钊成于2016年前已经完成收楼并且登记办理了房产证，证明开发商已经将涉案房产交付给吴钊成占有，在物权公示上，涉案立缘小区xxx号房的所有权已经归属为被上诉人吴钊成。在房产办理流程上，被上诉人亦是完成收楼后方可办证。现被上诉人已经办理了房产证，完成了交付，该2xxx9号房的权属已经归属被上诉人吴钊成，吴钊成作为该楼房的所有人、业主，理应按约定向上诉人缴纳物业管理费。鉴于上诉人自20l6年7月1日进驻小区提供物业服务，被上诉人吴钊成自2016年9月才拖欠缴纳费用，因而上诉人诉求被上诉人应当自2016年9月起向上诉人缴纳物业费等费用，完全符合法律的规定。自2016年9月至2019年7月共37个月，物业费为151.5×37=5605.5元，扣除被上诉人已缴纳的2272.5元，被上诉人尚须支付物业费3333元，故上诉人诉求被上诉人支付物业费3333元，符合法律规定。一审判决既严重违反上述法律规定，也与事实不符，二审法院应当予以纠正改判。二、一审法院认为上诉人主张的水电分摊费应当扣除8月份的费用，实属事实认定错误。一审法院在原审判决认定(判决第6页第2段)，“对原告主张的水电分摊费230.14元应扣除8月份的费用及被告已预交的水电分摊费7.5元……”，该事实认定严重错误。从上诉人提交的证据2019年8月的供水供电发票中【供水发票号码369xxx84，供电发票号码96xxx9】，可以看出，上诉人在2019年8月所缴纳的水费，抄表日期为2019年7月9日至2019年8月5日;2019年8月所缴纳的电费，计费时段为2019年7月1日至2019年8月1日，上述水电分摊费的计费时段均是立缘小区业主在2019年7月期间所产生的。同时根据日常生活经验亦可得知，用户的水电费在当月使用后，在下一个月份才统计缴费的，因为用户不可能预知当月具体的用水用电量。因此上诉人在2019年8月所缴纳垫付的水电分摊费，实际上是被上诉人在2019年7月所使用产生的，另外被上诉人预交的7.5元是此前产生的水费，而并非水电分摊费。根据《立缘小区物业服务管理交接协议》的约定，上诉人有权收取2019年7月31日以前的费用，上诉人已经替代被上诉人垫交了该部分的费用，因此上诉人要求被上诉人吴钊成缴纳水电分摊费230.14元，完全符合法律规定，一审法院无权扣除任何费用。故一审法院认定应当扣除8月份的费用，实属事实认定错误，二审法院应当予以纠正。三、被上诉人吴钊成应按千分之一的标准向上诉人万钧物业支付违约金。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定:“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”，根据《前期物业服务委托管理合同》第七条约定:“物业管理服务费按高层住宅1.1元/月/平方米收取，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期未交的，乙方按天收取所欠费用的千分之一的违约金”，上诉人万钧物业诉求被上诉人吴钊成按千分之一的标准支付违约金符合法律规定。综上所述，原审法院对本案事实认定严重错误，适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实，并依法撤销博罗县人民法院(2019)粤l322民初4540号民事判决书，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人吴钊成未提交答辩意见。原审原告万钧物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费3030元，水电分摊费196.74元，违约金2863.35元（违约金以欠付费用为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之三计算，计算至全部费用缴清之日止），以上暂合计人民币6090.09元（暂计算至2019年5月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令被告向原告支付拖欠物业管理费3333元，水电分摊费230.24元。违约金以欠付费用3563.24元为基数，从逾期之日起按逾期每天千分之三计算，其他以提交的民事起诉状为准。一审法院查明的事实：2016年6月22日，原告万钧物业与九珑山小区的建设单位龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》，双方约定由原告为博罗县罗阳镇九珑山实施前期物业管理服务事宜，合同期限为2016年6月23日至2026年6月22日。被告吴钊成于2017年10月2日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告2栋1409号房（房屋建筑面积为137.74平方米）提供物业管理服务，第六条第一款约定：物业管理服务费的收费标准为1.1元/㎡/月（即151.5元/月），从交楼日期起计算，在每月20日前缴交，逾期按每日千分之三计算违约金。2017年10月2日，被告签署《业户信息登记表》。原告于2019年7月31日与九珑山立缘小区业主委员会、惠州市智慧物业管理服务有限公司签订《立缘小区物业管理交接协议》，三方约定原告于2019年8月1日退出服务上述小区，故2016年7月1日起2019年7月31日原告为上述小区提供物业服务管理。涉案房屋于2017年11月开始通水、通电。原告为被告的房屋提供物业管理服务从2017年10月2日至2019年7月31日止，被告收楼时预交了15个月的物业管理费2272.5元和水电分摊费7.5元，后被告未向原告支付过其他费用。截止2019年8月，被告拖欠的公用水电分摊费为230.14元（其中8月份为11.6元）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效。双方已形成物业服务合同关系，原告为被告提供了各项物业管理服务，依约应按时向原告缴纳物业管理费。关于原告主张的物业服务费、水电分摊费的问题。原、被告在《前期物业管理服务协议》约定，被告房屋物业管理费的收费标准计算为151.5元/月。但因被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具备交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费宜从2017年11月开始计算至2019年7月31日，共21个月，扣除被告已缴交的2272.5元，实际拖欠原告的物业管理费应是909元（151.5元/月×21个月-2272.5元）。原告为被告提供物业服务至2019年7月31日，对原告主张的水电分摊费230.14元应扣除8月份的费用及被告已预交的水电分摊费7.5元，即为211.04元（230.14元-11.6元-7.5元）。关于原告主张的违约金的问题。虽然原、被告约定逾期缴交物业管理费按每日千分之三计算违约金，但双方合同约定的每日按迟延支付款项的3‰向原告缴纳违约金的标准过高，被告也认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案违约金标准调整为年利率24%,以当月欠缴金额为本金从被告物业管理费当月欠缴之日（当月20日）起算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、限被告吴钊成应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费909元及违约金（以当月欠缴金额为本金，从当月20日起至付清之日止，按照年利率24%计算）。二、限被告吴钊成应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支水电分摊费211.04元。三、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告吴钊成负担。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据上诉人和被上诉人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：物业管理费的起算时间应当如何认定以及违约金标准的确定问题。关于物业管理费的起算时间。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”被上诉人应当自交收房屋之日起开始计算物业管理费。本案中，对于被上诉人收房的时间，被上诉人称于2017年10月2日收楼，上诉人称已办理产权证书应视为已交楼，结合上诉人提供的水电费发票及《关于小区房屋渗漏水备案通知》，以及系列案件中同一楼盘的情况，本院认定涉案房屋已于2017年10月2日前交付，被上诉人应当根据上诉人与开发商签订的前期物业委托服务合同的约定缴纳物业服务费。即便开发商没有接通供电公司的供电，但用电问题属于开发商交付房屋的违约问题，开发商与物业公司并非同一法律主体，开发商的违约责任并不因此免除物业管理费，一审法院于2017年11月之后才开始计算物业费，处理欠妥，本院予以纠正。至于水电分摊费是否应当扣除8月份费用的问题。根据日常生活经验可知，上诉人8月所缴纳的费用，并非当月所产生，应为上月产生更为可信，应当予以支持，一审法院处理不当，本院予以纠正。关于违约金标准的确定。《前期物业服务委托合同》约定违约金按日收取所欠费用的千分之三，该违约金标准确属过高，考虑到同类小区的一致处理，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2019)粤1322民初45403民事判决；二、吴钊成应于本判决生效之日起十日内向惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费3333元及违约金（以月欠款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）、水费7.9元、水电分摊费230.24元。三、驳回惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州市万钧物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮