成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初3232号 原告：成都广唯营销策划有限公司，住所地成都市武侯区红牌楼北街********。 法定代表人：杨历，执行董事。 委托诉讼代理人：邹铜，男，公司员工。 委托诉讼代理人：邓泓梅，女，公司员工。 被告：成都市福泉房地产开发有限责任公司，，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇东街** 法定代表人：许宏茂，总经理。 委托诉讼代理人：岳涛，四川仓颉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦华，四川仓颉律师事务所律师。 原告成都广唯营销策划有限公司（以下简称“广唯公司”）与被告成都市福泉房地产开发有限责任公司（以下简称“福泉公司”)委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广唯公司委托诉讼代理人邹铜、邓泓梅，被告福泉公司委托诉讼代理人岳涛、李梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广唯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付由原告代被告支付的退房款241825元，滞纳金损失20060元（从2018年6月21日起计算至起诉之日即2020年4月17日，按年利率4.8%计算损失），共计261885元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月9日签订《成都市福泉中心项目承包销售合同》，约定由原告代被告销售位于四川省成都市龙泉驿区鲸龙路118号福泉××商铺。原告于2017年10月23日通过渠道带客推荐，将1071号商铺销售给客户黄晗，客户根据销售确认书确认的价格支付了全部房款。至2018年6月，被告应向客户办理房屋产权备案时，因该房屋已经由被告于销售后将该房屋抵押给第三方，故无法将该房屋备案至买方黄晗名下。由此，经黄晗要求，被告将房屋全部销售价款退还给黄晗并作退房处理。被告已退还黄晗的价款中部分为原告代收为由，要求由原告将该部分代收金额从原告处退还给黄晗。原告认为：根据双方签署的《成都市福泉中心项目承包销售合同》第三条的约定，原告收取的款项为销售溢价款，性质为原告的销售佣金，且该部分佣金已有大部分支付给渠道公司，故不应由原告退还。但根据被告的要求、考虑不影响后续销售以及被告方工作人员承诺会将该笔款支付给原告等因素，原告同意将该笔款共计241825元支付给黄晗。截止诉讼之日，原告多次向被告交涉，被告均未将该笔款项支付给原告。 福泉公司辩称：1.原告收取溢价款部分的佣金前提尚未成就，或其义务尚未履行完毕；2.溢价款作为佣金或代理费的组成部分，理应适用《补充合同》关于代理费的收取或退还的约定；3.被告不存在违约，原告无权要求被告返还溢价款；4.原告对同一套房屋的销售重复计取溢价款有违公平原则；5.原告属于恶意诉讼，律师费应该由原告承担。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订情况 2017年8月9日，福泉公司（甲方）与广唯公司（乙方）签订《承包销售合同》，合同约定：1.成功销售的界定，分期客户：正式签订《商品房买卖合同》，客户支付首付款并按约定支付完毕50%的房款；一次性客户：正式签订《商品房买卖合同》，付完100%房款。2.承包销售期限为2017年8月19日至2018年8月18日。第三条第2.1款约定：在甲方制定的售楼方案及双方确认的《价格表》范围内，乙方可视市场情况高于甲方底价销售，购房合同签订的销售价格超出甲方销售底价(3万元/平方米)的溢价部分归乙方所有，溢价部分产生税金，由乙方全额承担，税额约为74%。3.甲方必须确保一楼商业每月1000平方米的可售面积（无抵押、无权属纠纷等），乙方方能确保实现项目销售任务。4.第六条第3款约定：若非乙方原因，甲方不按本合同约定支付乙方的承包费及退还保证金，从逾期第10个工作日起，甲方应向乙方支付相当于应付款项每日万分之一的违约金，逾期30日未支付时，乙方有权解除本合同；第7款约定：如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任等，并追讨由此所造成的经济损失；第8款约定：任何一方违约时，守约方为主张损害赔偿责任、违约责任所支付的合理费用(包含但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等)由违约方承担。 同日，双方签订了《承包销售合同补充协议》，第4.1款约定：如出现退房、换房等状况时，甲方有权在发生当期根据实际情况对代理费进行调增或调减，应当调减的代理费，尚未支付的，甲方有权不予支付，已经支付的，甲方有权在其他应当向乙方支付的代理佣金及奖励中直接扣除。第三条（c）款约定：在甲方书面同意的情况下，若客户退房，则会扣除退房相应的代理费及销售业绩。若没在甲方书面同意的情况下擅自承诺客户退房视为乙方违约。 二、合同履行情况 合同签订后，原告即进行代理销售。2017年10月8日，原告与购房人黄晗签订《福泉中心销售中心销控确认单》，房号为1071，面积28.45平方米，成交单价56000元，成交总价1593200元。2017年10月23日形成的《福泉中心签署流转单》载明，案涉商业用房1071号，总价为1351375元，首付873415元，分期支付477960元。同日，黄晗、王锡燕与福泉公司签订《商品房买卖合同》。黄晗、王锡燕向福泉公司支付款项为873415元，向广唯公司支付款项为241825元。广唯公司收到该款的构成情况为：用于支付帮助销售的其他渠道公司或个人的款项共计为116524元，广唯公司实际所得为125301元。 2018年5月10日，福泉公司（甲方）与黄晗、王锡燕（乙方）、成都市福泉商业管理有限责任公司（丙方）关于购买房屋事项等签订了《解除合同协议》，合同约定：1.甲乙双方于2017年10月23日就位于成都市龙泉驿区鲸龙路福泉××栋××楼××号××商铺与福泉公司签订了《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《临时管理规约》等协议……甲乙双方经平等友好协商，一致同意解除《商品房买卖合同》及附件等全部合同。甲方应该向乙方退还已支付的购房款873415元，由于乙方应当退还丙方租金共计11763.85元，三方协商一致，由甲方直接在应退购房款中抵扣乙方应该向丙方支付的租金，即甲方合计应向乙方退还金额861651.15元……。 2018年6月19日，王锡燕、黄晗向福泉公司提交定金退款申请书，其中手写部分载明：“本人于2017年10月23日交纳的房款定金241825元，减除中介公司舒硕20000元，实收221825元。中介公司退款20000元，视为已收到退款20000元”。2018年6月20日，黄晗向广唯公司出具承诺函，载明：由于案涉房屋未按时备案办理退款，退款221825元后，不能以任何原因向广唯公司及行政机关主张权利。 另查明，因被告与案外人发生债务纷争，案涉房屋在2017年8月4日被查封。2018年2月1日，中国华西企业股份有限公司向被告出具承诺，承诺载明：“为了解决‘福泉中心’工程款支付时间，我公司同意贵司销售我司已保全清单中的“福泉中心”相关物业，待贵公司提供销售清单，将售房款的79%支付我司后，我公司承诺在收到款项的7个工作日内，向人民法院提交解除相关物业保全的申请书，但贵司以恶意低价销售的部分除外。如贵司通过销售其他不在保全清单中的“福泉中心”物业或者通过其他途径获得的资金后，将款项支付我司后，我公司承诺在收到款项7个工作日内，向人民法院申请解除相应价值物业的保全，但贵司以恶意低价销售的部分除外。” 2018年5月17日，四川省成都市中级人民法院作出裁定，解除了案涉商铺。相关部门于2018年5月28日登记解封。 再查明：《房屋买卖合同》解除后，原告对房屋进行了二次销售。2018年6月21日，被告与购房人许丛丛签订确认单，确认购买1071号房屋，成交单价为52724.08元，成交总价为1500000元。2018年7月17日形成的《福泉中心签署流转单》载明，案涉商业用房1071号，总价为1351375元，首付1251375元，分期支付100000元。在1500000元中，广唯公司收取的款项为148625元，广唯公司向案外销售人员支付130077元。 上述事实，有原告提交的《成都市福泉中心项目承包销售合同》、《成都市福泉中心项目承包销售合同补充协议》、承诺书、对外审批单、定金退款申请书、兴业银行网上转账受理单、《福泉中心签署流转单》、收据、现金领取表、记账凭证、发票、商品房买卖合同摘要、佣金结算汇总表、调查令回执、第二次销售确认单，被告提交的《成都市福泉中心项目承包销售合同》、《成都市福泉中心项目承包销售合同补充协议》、承诺书、成都市中级人民法院民事裁定书以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案为证，本院予以认定。被告提交的委托代理合同、增值税发票等证据，予以注明产生了律师费7800元，因该证据缺乏证据的关联性，故本院不予采信。 本院认为，原、被告双方签订的《承包销售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于原告主张被告支付或赔付溢价款问题。 被告辩称，《承包销售合同》虽然约定了被告必须确保无抵押、无权属纠纷问题，但合同并未对该种情形下承担何种违约责任进行明确。另，根据补充协议第4.1款约定：如出现退房、换房等状况时，甲方有权在发生当期根据实际情况对代理费进行调增或调减，应当调减的代理费，尚未支付的，甲方有权不予支付，已经支付的，甲方有权在其他应当向乙方支付的代理佣金及奖励中直接扣除。第三条（c）款约定：在甲方书面同意的情况下，若客户退房，则会扣除退房相应的代理费及销售业绩。若没在甲方书面同意的情况下擅自承诺客户退房视为乙方违约。故，原告以此要求支付代理佣金的理由不能成立。本院认为，根据合同约定以及结合双方当事人的陈述，能够证明案涉退房情况与合同约定的正常退房情况不同。经庭审查实，案涉退房的原因系被告欠付他人款项，导致案涉房屋被查封，以致买受人备案不能而解除合同。根据合同的约定，被告应当确保出售的房屋无抵押、无权属纠纷。由于被告自身的过错原因导致被告与买受人签订的合同解除，致使原告将销售房屋溢价款退还了买受人。根据合同3.2条的约定：……首期任务考核内已销售的房屋佣金按底价结算，符合本合同约定的归属于乙方的溢价部分归乙方所有。结合双方在合同履行过程中认同的交易模式，即原告将收取的款项分为两部分，一部分系被告直接收取的底价房款，一部分系原告自行收取的溢价款。现原告主张被告支付的款项为退付买受人的溢价款部分，其实质为主张被告因违约而产生的赔付责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告主张被告赔付该溢价款损失有事实和法律依据。 被告还辩称，根据合同约定，溢价部分归原告所有，溢价部分产生税金，由被告全额承担，税额约为74%。该溢价款实际为佣金，应当按照合同约定开具佣金发票后再支付。另，原告对同一房屋销售了两次，在第二次销售中也得到了相应的溢价款，而原告的房款仅收取了一次，故有违公平原则。本院认为，原告主张的诉请为溢价款的赔付，并非合同约定的佣金，故不能以开票作为拒赔的依据。关于两次售房问题，原告按照合同约定，在第一次销售后，被告与买受人签订了合同，买受人按照合同约定履行了付款义务。据此，能够认定原告已经完成了本次房屋的销售任务，完成了合同约定的事项，应当获得溢价款。原告第二次销售案涉房屋，与另一买受人建立了新的合同关系，也付出了相应的劳动成本，从而获得溢价款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，被告及时采取了补救措施，解除了案涉房屋的查封，以致原告进行了第二次的重新销售。本院综合原告两次销售房屋所得溢价款情况，结合原告第一次销售房屋支付相关渠道商的损失款项116524元，依据公平原则，品迭原告两次销售房屋后其自身获得的溢价款后，酌情认定赔付款为223277元【116524元+（125301元－18548元）】。综上，被告的上述辩称理由不能完全成立，应当自行承担其违约产生的法律后果。 二、关于原告主张逾期付款损失问题，因原告主张的诉请实际为赔付款项的责任，故再主张赔付款项的逾期付款损失没有法律依据，本院不予支持。 三、关于被告主张原告支付律师费问题，因该主张没有提起反诉，且无事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都市福泉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔付成都广唯营销策划有限公司溢价款223277元； 二、驳回成都市福泉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5228元，减半收取计2614元，由原告负担300元，由被告负担2314元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年九月十五日 书记员  陈 姣