河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6432号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶爱华，男，汉族，1971年4月4日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘新生，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳友好口腔门诊部有限公司，地址：洛阳市洛龙区英才路**万基公寓****。统一社会信用代码：91410307MA448AFUXE。法定代表人：张海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，河南知创律师事务所律师。上诉人叶爱华、上诉人洛阳友好口腔门诊部有限公司（以下简称友好口腔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人叶爱华及其委托诉讼代理人刘新生，上诉人友好口腔公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶爱华上诉请求：1、依法改判支持叶爱华一审要求被上诉人支付租金448000元,违约金192000元,律师费10000元。2、本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、房屋起租时间为2019年2月1日,原审法院错误地认定为2019年2月15日。2019年2月1日当天,友好口腔公司致电叶爱华,要求房租即日起计算。房屋起租时间为2019年2月1日是双方真实的意思表示。叶爱华已经达到房屋交付条件；二、合同约定叶爱华给友好口腔公司三个月90天装修期，但同时约定如未超过90天按实际装修时间计算。实际友好口腔公司没有实际装修,原审法院直接扣除三个月的房租不符合合同约定,不应当扣除三个月装修期。三、合同约定违约金为三个月租金,被上诉人并未主张违约金过高,也未提供任何证据证明违约金过高,原审法院酌定一个月租金作为违约金,属于滥用自由裁量权，擅自降低违约金数额,损害了上诉人的利益,应当予以纠正。四、合同明确约定了如果未按时支付应付款项,乙方承担律师费,原审法院完全无视合同意思自治原则,认定叶爱华要求的律师费非直接损失不予支持是错误的。友好口腔公司上诉请求:一、撤销原判,依法改判。二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一审证据显示,涉案的洛阳市西工区涧东路2号王城御府501、502、503、504、506、601、602、603、604、605、606是住宅用房,依据法律规定,改变房屋用途的应当办理相关手续,虽然被上诉人在2008年办理了消防验收,但现在证据及法律规定,该房屋不可能通过消防验收,无法实现合同目的。一审法院查明双方于2019年5月8日将涉案房屋进行了交接,并将该房屋(宾馆)的美团网上联系人由上诉人的员工王利红变更为被上诉人员工李斌,应当视为涉案房屋已经退还被上诉人,上诉人已经以行为明确表示解除合同,一审法院仍判令上诉人承担房租,明显不当。叶爱华辩称：1、叶爱华与门诊部签订的合同合法有效，门诊部无故拖欠租金应当归还。2、2019年5月8日的物资交接，是对所租房屋宾馆内的财产的交接，交接后租赁合同继续履行，并被证据证实。请求驳回门诊部的上诉。友好口腔公司辩称：1、合同约定的目的是建立口腔医院，因房屋不具备通过消防验收的条件无法实现合同目的，应依法判定合同无效。2、2019年5月8日房屋进行了交接，且该宾馆的联系人也进行了变更，变更为李斌（系叶爱华的工作人员），双方用行为明确解除合同。叶爱华的上诉理由不能成立，应予驳回。叶爱华一审诉讼请求：1.判令友好口腔公司支付拖欠租金暂计算448000元（自2019年2月1日起租，计算至2019年11月30日）；2.判令友好口腔公司支付原告违约金192000元；3.判令被告承担原告律师费10000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。友好口腔公司一审反诉请求：1.判令叶爱华返还友好口腔公司支付的房屋租金20万元；2.由叶爱华承担本案的本诉及反诉费用。一审法院认定的事实：2018年9月25日，叶爱华（甲方）与友好口腔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于洛阳市西工区涧东路2号上城御府501、502、503、504、506、601、602、603、604、605、606共计两层的住宅用房（以下简称涉案房屋）给乙方作为经营场所，商铺面积约1600平米，租赁期自2019年2月1日起至2039年1月1日止共计20年；租金每平方米40元，水电、中央空调、电梯等设备设施押金20万元，签订合同三日后分次支付，租金按季度交付；租金标准每年调整一次，每年每平方米增加2元。二、甲方给予乙方90天装修期，如装修时间超过90天，乙方自行承担，如未超90天，按实际装修时间计算。三、甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、消防、卫生等国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。四、乙方须按时交纳合同约定的租金和各项费用，若乙方未能支付本合同规定的任何应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费和律师费）；逾期超过十五日的，甲方有权解除本合同，甲方责任同乙方。乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知7个工作日内仍未交付的，除承担违约责任外，守约方有权解除合同，合同自守约方发出书面通知之日起自行解除。五、在租赁期内，如遇特殊情况，乙方要求提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方，并承担违约责任，乙方承担三个月租金损失，在办理好所有退租手续后方可离场。2018年9月26日，双方签订《承诺保证书》，约定2019年2月1日，乙方（友好口腔公司）承诺按期起租甲方（叶爱华）房屋，如违约，乙方承诺赔偿给甲方20万元的违约金。涉案房屋所在的五、六层及七层原由李斌用于经营宾馆，本案租赁合同签订后，李斌在七楼继续经营宾馆。因友好口腔公司医疗营业执照暂时还未办理下来，以及需要装修设计又正处于牡丹文化节期间，遂继续使用洛阳苏隆园商务宾馆有限公司（以下简称苏隆园公司）的营业执照在五楼及六楼经营宾馆生意。2019年1月30日，友好口腔公司按叶爱华及苏隆园公司的指示将涉案房屋租金20万元转入李爱琴账户。2019年2月15日，李斌代叶爱华对五、六两层宾馆物资进行清点后交付给友好口腔公司的王利红。2019年5月8日，友好口腔公司员工王利红又将清点完的宾馆物资交还给七楼宾馆的刘凤，宾馆在美团网上的联系人也由王利红变更为李斌。友好口腔公司主张因在设计装修阶段发现涉案房屋消防不合格，改变用途后无法通过消防验收，遂在2019年5月8日将宾馆物资交付给叶爱华时已经明确表示不再承租涉案房屋，并提交了洛阳禾徕装饰工程有限公司出具的证明一份，载明装修公司多次对涉案房屋进行实地勘察，又经询问消防部门，认为该场地没有消防逃生通道。虽然做了一个简易钢构逃生梯，但严重不符合消防标准，出租房虽然在经营小旅馆生意，却没有经年审合格的消防手续，因此装修公司放弃了该装修工程。叶爱华对此不予认可，认为按照合同约定，解除合同是需要书面通知的，其并未收到友好口腔公司解除合同的书面通知，且涉案房屋的消防设计符合国家标准，并提供了宾馆2007年、2008年的多份建筑工程消防设计审核意见书、消防安全检查意见书予以证明。同时，叶爱华提交了证人证言及微信聊天记录截屏，证明2019年6月至9月友好口腔公司仍找人装修量房，实际占有使用涉案房屋，并与叶爱华讨论口腔医院的投资方案事宜。庭审过程中，叶爱华认可2019年5月8日之后涉案房屋一直处于闲置状态。2019年11月30日，叶爱华以邮寄方式向友好口腔公司发送《通知书》，表示就友好口腔公司一直未缴纳房屋租金之事，叶爱华通过口头、微信、打电话等方式多次催要，友好口腔公司于2019年11月28日通过电话正式答复经公司股东会决议决定不再租用涉案房屋。按照合同约定，友好口腔公司应在收到该通知后立即给叶爱华发出书面的解除租赁合同申请书，叶爱华收到书面申请后7日内给予明确答复并正式解除双方所签租赁合同；由于友好口腔公司提出解除合同，按合同约定应支付3个月（租金）违约金192000元及拖欠租金448000元。一审法院认为，关于本诉，第一，关于本案租赁合同效力问题。根据叶爱华提供的结婚证、李雪琴出具的声明及涉案房屋的所有权证书等，叶爱华有权将涉案房屋对外出租。双方当事人所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。装修公司并非认定建筑工程是否符合消防标准的法定机构，友好口腔公司亦未提供其他符合合同无效情形的证据，且其已实际占有使用了涉案房屋并交付部分租金，现又主张租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。第二，双方所签《房屋租赁合同》及《承诺保证书》中约定的起租时间为2019年2月1日，但根据双方提交的证据，实际交付涉案房屋的时间为2019年2月15日，在此之前友好口腔公司并未实际占有使用涉案房屋，因此租金应当自2019年2月15日实际交付之日开始计算。第三，根据双方所签租赁合同中的约定，任何一方解除合同均需以书面方式提出。友好口腔公司主张其2019年5月8日交付宾馆物资时已明确表示不再承租涉案房屋，但未提交解除合同的相关证据，故对该说法本院不予采信。合同存续期间，友好口腔公司应当按照合同约定支付租金。友好口腔公司除支付20万元租金外，一直拖欠租金未付，已构成违约。合同约定叶爱华给予友好口腔公司90天装修期，根据庭审查明事实，友好口腔公司已着手对租赁房屋进行前期装修设计，因此扣除三个月装修期后，友好口腔公司应仍向叶爱华支付租金216000元（40元/平方米/月×1600平方米×6.5个月-20万元）。第四，违约金应当以实际损失为基础，上述计算租金时已对损失情况予以考虑，合同约定的三个月租金的违约金过高，本院综合合同实际履行情况，对违约金予以调整，酌定由友好口腔公司支付一个月租金即64000元作为违约金。第五，叶爱华要求的律师费非直接损失，不予支持。关于反诉，双方所签租赁合同合法有效，友好口腔公司实际占有涉案房屋并对外经营，应当支付租金，其要求叶爱华返还已支付租金20万元的请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、洛阳友好口腔门诊部有限公司于本判决生效后十日内向叶爱华支付租金216000元；二、洛阳友好口腔门诊部有限公司于本判决生效后十日内向叶爱华支付违约金64000元；三、驳回叶爱华的其他诉讼请求；四、驳回洛阳友好口腔门诊部有限公司的反诉请求。如洛阳友好口腔门诊部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由叶爱华负担2930元，洛阳友好口腔门诊部有限公司负担2220元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2018年9月25日，叶爱华与友好口腔公司签订《房屋租赁合同》一份，约定了房屋坐落、面积、租赁期限、租金标准及支付方式、押金20万元、违约责任等内容。租赁合同签订后，因友好口腔公司医疗营业执照暂时还未办理下来，又正处于牡丹文化节期间，友好口腔公司继续使用原来租户洛阳苏隆园商务宾馆有限公司（以下简称苏隆园公司）的营业执照继续经营宾馆生意。2019年2月15日，李斌代叶爱华对五、六两层宾馆物资进行清点后交付给友好口腔公司的王利红；关于叶爱华的上诉事项，经审查，虽然《房屋租赁合同》约定起租时间为2019年2月1日，叶爱华上诉称友好口腔公司致电要求房租2019年2月1日即日起计算。但未提交证据。根据已查明的证据证实，友好口腔公司实际接收时间系2019年2月15日，一审据实认定正确；关于装修期问题，系合同约定了90天装修期，叶爱华上诉称友好口腔公司未进行实际装修，但双方在合同履行过程中未对合同中关于90天装修期的约定进行变更，叶爱华上诉理由不能成立；关于律师费问题，由于本案《房屋租赁合同》未得到全部履行，系由于双方原因，发生争议导致合同不能继续履行的原因不能归责于友好口腔公司单方，故一审法院对叶爱华主张的律师费用不予支持，并无不当。关于违约金标准的调整问题，因违约金系双方合同约定，是为了保证合同正常履行对双方的制约条款，友好口腔公司在一审反诉与二审上诉中均未提出要求调整违约金的请求，一审法院既然认定《房屋租赁合同》有效，又依职权调整合同中约定的违约金，没有事实依据，本院予以纠正，应当以《房屋租赁合同》约定的三个月标准192000元（64000元×3个月）计算，一审法院调整不当，本院予以纠正。关于友好口腔公司的上诉请求，经审查，其主张2019年5月8日交还物资，但是一审法院已查明友好口腔公司在2019年6月至9月仍找人装修量房，故友好口腔公司的上诉请求不能成立。综上，依法成立的合同，双方当事人均应当秉持诚实信用的原则履行合同，导致本案合同不能继续履行，友好口腔公司应当承担相应的违约责任。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，本院对一审法院查明的事实予以确认，但部分处理不当，本院予以纠正。叶爱华部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初1613号民事判决第一项与第四项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初1613号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初1613号民事判决第二项为：洛阳友好口腔门诊部有限公司于本判决生效后十日内向叶爱华支付违约金192000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回叶爱华的其他上诉请求；五、驳回洛阳友好口腔门诊部有限公司的上诉请求；一审案件受理费5150元，由叶爱华负担1545元，洛阳友好口腔门诊部有限公司负担3605元；二审案件受理费6715元，由叶爱华负担2015元（预交6715元，退回4700），洛阳友好口腔门诊部有限公司负担4700元（预交5500元，退回800元）。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年九月十日书记员  常冰莹