大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2432号原告：大连德泰物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211687091278M，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601。法定代表人：卢文通，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓春，系辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王密，系辽宁米盈律师事务所律师。被告：张树田，男，1947年6月6日生，汉族，住址黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：李楠，系辽宁崇光律师事务所律师。原告大连德泰物业服务有限公司与被告张树田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连德泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人李晓春及被告张树田的委托诉讼代理人李楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连德泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2010年11月22日起至2019年11月21日的物业管理费405,029元及滞纳金121,508元，以上合计526,537.70元。2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告提供服务的大连市甘井子区中华西路房间的业主，房屋面积为262.4平方米，2010年11月22日被告委托其女儿张爱莉和原告签订了《中南大厦B座物业管理服务合同》。原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了合同约定的物业管理服务。但被告作为业主，自2010年11月22日起拖欠物业管理费至今，原告曾多次向被告催交物业费但其未予全部支付。故诉讼至法院，请求法院依法判决。被告张树田辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是1、案外人大连东方天禹钢结构工程有限公司（现已变更名称为大连东方天禹建设工程有限公司，以下简称东方天禹公司）系大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）的建设方，2010年11月22日案外人东方天禹公司与北亚公司及大连荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）签订了以房抵款协议，将北亚公司欠东方天禹公司1,078,341元的工程款用案涉房屋抵顶，东方天禹公司同时交给了荣泰公司差额627,259元。本案的被告只是房屋的接受人，案涉房屋的交付时间是2011年5月17日。当天东方天禹公司交付了入门费2,100元，5月18日支付了一年的物业费38,400元。38,400元是当时与原告协商好的，房屋以200平方米计算，一年的物业费就是38,400元，因此原告在诉讼中所称的2010年交付是不正确的。2、房屋交付后，房屋的实际所有权人及现登记人陈全新曾经来找被告要过房屋，说房屋被荣泰公司卖给了陈全新。当时东方天禹公司并不认可，多次找到荣泰公司及北亚公司的法定代表人刘本善询问原因，但他当时回复说是小额贷款，到时把钱还上，不影响对房屋的使用。紧接着报出了北亚公司针对案涉房屋所在的整个楼一房二卖诈骗等事情，被告就知道东方天禹公司被骗了，所有业主就跟着报案，被告也没有使用房屋。现在案涉房屋也登记在陈全新名下，并不是被告名下，因此被告现在与案涉房屋没有任何关联。3、关于原告主张的时效问题，原告的诉请已经超过了诉讼时效，应该是2016年11月13日至2019年11月12日的物业费在诉讼时效内。基于以上陈述，被告请求依法中止审理，因为案涉房屋涉嫌一房二卖，房屋现虽登记在陈全新名下，但是该房屋已经被公安机关进行查封。真正的所有权人应待刑事案件审结完毕后再确定。经审理查明，原告提供《中南大厦B座物业管理服务合同》一份，该合同的委托方（甲方）为被告张树田，受托方（乙方）为原告，双方就甲方将中南大厦B座写字间委托给乙方试行物业服务有关事宜签订本合同。合同约定，物业费按建筑面积16元/平方米/月计收，面积262.4平方米，年物业费总额50,381元或按调整后的物业费标准执行。电费及电损按实际使用数1.2元/度计收，如遇国家电费价格调整，提前通知业户按新标准执行，交费办法：甲方预交电费押金1000元/间，待合同终止后无息返还，当月电费按实际使用量交纳。收费方式：按年收取，按季结算。合同第三章第二条第3款第（1）项约定，1614房间的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收。（2）甲方在签定合同之日期起将当年费用金额交清，逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金，超过30天仍未交费，乙方将停止物业服务，甲方同意乙方拒绝甲方使用乙方的公共设备设施。（5）当年合同期最后一个月向乙方缴纳次年所有费用，逾期按日向甲方加收交纳总费用3‰的滞纳金。超过30天仍未交费，乙方将停止物业服务，甲方同意乙方拒绝甲方使用乙方的公共设备设施。委托服务期限为2010年11月22日至2022年12月31日。该合同的签订时间为2011年5月14日。该合同甲方签章处张树田的签名非被告本人书写，系被告女儿张爱莉书写，同时其女儿在法人或授权签字人处签有自己的名字。原告同时提供有张树田的身份证复印件及张爱莉的身份证复印件各一张，在张树田身份证上书写有如下内容“本人张树田委托张爱莉办理中华西路××××商品房事宜。授权人张树田。”被告对原告提供的上述证据均不予认可，称其从未委托过其女儿张爱莉与原告签订上述合同，授权委托书的签字也不是其本人签字，也不对《中南大厦B座物业管理服务合同》及授权委托书进行追认。案涉房屋系北亚公司开发，荣泰公司用该房屋抵顶东方天禹公司工程款，三方达成了以房抵款协议书，东方天禹公司指定被告为房屋接受人。2010年11月22日，北亚公司出具案涉房屋出库单，业主为张树田。原告以此主张被告是于2010年11月22日接收的案涉房屋。被告对案涉房屋的由来及出库单的真实性予以认可，但认为原告提供的是房屋出库单，并不能证明案涉房屋于房屋出库当天交付给了被告。被告提供专用收款收据一张，该收款收据系原告出具，收款日期为2011年5月17日，收款事由是入门费，金额为2,100元，被告称其是当天接收了案涉房屋，而原告则称该入门费是门的费用，并不能证明被告接收房屋的时间。根据大连市不动产登记中心出具的查询结果，案涉房屋现无登记信息，仅有商品房合同备案信息，权利人为陈全新，备案时间为2012年3月12日，房屋建筑面积为164.03平方米。案涉房屋现处于被查封状态，查封机关为沈阳市公安局，查封期限自2019年8月12日至2021年8月11日。被告称其接收案涉房屋进行使用的过程中，案外人陈全新曾到案涉房屋以登记权利人的名义要求被告腾退房屋，被告与开发商沟通无果，在2013年中旬搬出案涉房屋后再没有对案涉房屋进行使用，并且东方天禹公司与案涉大厦其他存在相同情况的人员一起至公安局报案，并提供大连市公安局甘井子分局2013年11月25日大公（甘）刑立告字[2013]5805号立案告知书一份证明其观点，该立案告知书内容为“孔祥平、东方天禹：经审查大连市公安局甘井子分局大连天兴房地产开发有限公司合同诈骗案一案有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定立案侦查，立案决定书大公（甘）立字[2013]5811号案件编号A2102111000002013110054，特此告知。”立案告知书中“东方天禹”四个字系手填，且有修改痕迹即由“宇”字更改为“禹”字。被告对此的解释为因当时报案的人数多，办案警官以其中一个报案人即孔祥平下立案通知书，后期东方天禹公司至公安局要求公安局出具立案告知书，办案警官向东方天禹公司出具了立案通知书并将东方天禹的名字填写了上去，现该案已移送至沈阳市公安局。根据原告提供的编号为0039819号专用收款收据，被告曾于2011年5月18日向原告支付了38,400元的物业费；根据原告提供的编号为0052908号非经营性收款收据，被告曾于2014年8月12日向原告支付了10,000元物业费，收款事由标记为“补前期物业费”。原告称，案涉房屋面积262.4平方米，被告是按照16元/平方米/月的标准支付了2010年11月22日至2011年10月7日的物业费。被告则称，其是2011年5月17日接收的房屋，房屋的面积虽然是262.4平方米，但登记面积为164.03平方米，经与原告协商一致，案涉房屋按照200平方米计收物业费，交纳的38,400元是按照16元/平方米/月的标准支付了2011年5月17日之后一年的物业费。后期交纳的10,000元，是房屋权属产生纠纷后，案外人刘本善与被告沟通，承诺会尽快将房屋产权办理至被告名下，被告才支付了10,000元，但支付了10,000元后，并没有将案涉房屋交由被告使用。在本案审理过程中，原告提供2013年至2018年数张专用收款收据作为证据，上述专用收款收据的收款事由均为代收电费，付款单位有大连东方天禹建设工程有限公司（2012年6月25日至2013年6月24日）、张树田（2017年3月1日补2013年6月24日至2014年4月24日、2018年6月25日至2018年8月24日、2018年8月25日至2018年10月24日）、大连良盈达国际贸易有限公司（2014年10月24日至2016年10月31日）、1614（2016年12月25日至2017年4月24日、2017年10月25日至2017年12月24日）、大连东方乾泰酒店管理有限公司（2017年4月25日至2017年6月24日、2017年6月25日至2017年10月24日）。除上述专用收款收据外，原告另提供发票一张，该发票系原告向东方天禹公司出具，开票日期为2019年3月28日，货物或应税劳务、服务名称为供电代收电费，金额为100元。原告称中南大厦B座有单独的变电所，中南大厦B座用电系先由原告代交，交完后向每户收取，然后根据产权人或使用人的要求向付款单位开具收款收据。被告认为专用收款收据系原告自行书写，真实性不予认可，而发票的名头为东方天禹公司，与被告无关。另，原告提供催费照片拟证明其在2015年6月2日、2017年3月10日、2018年10月20日、2019年11月7日采取在案涉房屋门上张贴物业费缴纳通知函或律师函的方式向被告催缴物业费，被告称其从未看到过上述文件，因在原告张贴催缴照片时被告已从案涉房屋搬出。本院认为，本案有如下争议焦点：（一）原告提供的《中南大厦B座物业管理服务合同》的效力问题。对于案涉的物业管理服务合同，原、被告均认可系被告张树田的女儿张爱莉以被告张树田名义与原告订立的合同，双方争议的问题是该代理行为对被告张树田是否发生效力。被告张树田称，其未授权张爱莉，对张爱莉的行为也不进行追认，案涉物业管理服务合同对其不发生效力。本院认为，《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张爱莉系被告张树田的女儿，与原告签订物业管理服务合同时携带张树田身份证复印件并且复印件上书写有授权张爱莉委托办理案涉房屋事宜的相关表述，原告基于张爱莉与被告张树田的亲属关系以及张爱莉提供的上述文件，有理由相信张爱莉有代理权，本院认为张爱莉的代理行为有效，案涉物业管理服务合同成立并发生法律效力。（二）关于合同履行的相关问题。1、案涉房屋的交付时间。原告主张案涉房屋的交付时间为2010年11月22日，提供房屋出库单证明其观点；被告张树田则主张房屋交付时间为2011年5月17日，提供入门费专用收款收据证明其观点。本院认为，根据原、被告提供的证据以及庭审情况，应认定案涉房屋的交付时间为2011年5月17日，理由如下：首先，原告提供的房屋出库单系北亚公司要将案涉房屋出库给被告张树田的内部审批流程，该出库单上未有被告张树田签字，也未体现将出库单实际交付给被告的时间。其次，原告未提供相关证据证明案涉房屋已于2010年11月22日交付给被告，也未提供相关的证据证明开发商已通知被告在一定期限内收房，但被告一直未收房。最后，原告与被告签订物业管理服务合同的时间为2011年5月14日，交纳入门费的时间是2011年5月17日，首次交纳物业费的时间是2011年5月18日，被告主张其2011年5月17日接收房屋符合房屋交付的一般流程。综上，本院认为，案涉房屋的实际交付时间为2011年5月17日。2、被告已经交纳物业费应认定为哪个期间物业费的问题。本案中被告曾支付过两次物业费，分别为2011年5月18日38,400元，2014年8月12日10,000元。原告称按照双方间物业管理服务合同的约定，被告支付了11.5个月（48,400元÷16元/平方米/月÷262.4平方米）的物业费，即2010年11月22日至2011年11月7日期间的物业费。被告则主张案涉房屋是按照200平方米计收物业费，被告支付了2011年5月17日至2012年5月16日的物业费38,400元（16元/平方米/月×200平方米×12个月）。本院认为，按照双方物业管理服务合同的约定，被告应在签订合同之日期起将当年费用金额交清，收费方式为按年收取，且虽然合同当中约定了收费标准，但同时也约定了“或按调整后的物业费标准执行”，被告的陈述与合同约定相符，也符合常理，而按照原告的陈述，被告首次交纳的物业费应是支付了9.1个月（38,400元÷16元/平方米/月÷262.4平方米）的物业费，不仅与合同约定相悖，也不符合常理，故本院对被告的陈述予以采纳，原、被告在履行合同中已经对物业费标准进行了调整，即被告按照房屋面积200平方米向原告交纳物业费，而被告支付的38,400元物业费则是支付的2011年5月17日至2012年5月16日的物业费。被告于2014年8月12日支付了10,000元物业费，其支付的是2012年5月17日至2012年8月19日的物业费。（三）案涉房屋的物业费是否应由被告支付的问题。被告称，在其使用案涉房屋的过程中，案外人陈全新以其系房屋所有权人为由多次要求被告搬出案涉房屋，被告在沟通无果的情况下于2013年中旬搬出案涉房屋，之后的物业费不应由其承担的问题。本院认为，首先，被告自2011年5月17日接收案涉房屋后，案涉房屋一直由其占有、使用及收益。其次，被告称案外人陈全新要求其搬出案涉房屋，但被告对此并未提供相关的证据证明，被告虽称其已就案涉房屋被诈骗一事到公安机关报案，公安机关已经立案，但现未有相关民事或刑事判决对案涉房屋的所有权进行认定并要求被告搬离案涉房屋，也未提供相关的证据证明其已从案涉房屋搬出以及实际搬出的时间。最后，根据原告提供的电费专用收款收据及发票，案涉房屋一直有相关人员交纳电费，张树田在2017年、2018年均交纳过电费，被告称上述专用收款收据系原告自行制作，本院认为，原、被告双方的物业管理服务合同约定，电费由被告向原告交纳，交纳完电费后，原告出具相应的收款收据，若实际交款人与被告张树田无关，其要求原告以被告名义出具专用收款收据显与常理不符。东方天禹公司曾于2019年3月28日为案涉房屋交纳了100元的电费，而案涉房屋是应东方天禹公司的要求交付给被告，被告所主张的刑事立案也是由东方天禹公司报案，这与被告的东方天禹公司与被告无关的陈述相矛盾。综合上述情况，本院认为，被告主张的其已于2013年中旬搬出案涉房屋的观点依据不足，本院不予采纳。原告依据与被告签订的物业管理服务合同，要求作为房屋使用人的被告支付物业费，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应向原告交纳2012年8月20日至2019年11月21日的物业费278,613元（16元/平方米/月×200平方米×87个月+16元/平方米/月×200平方米÷30天×2天）。关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，原告提供照片证明其已通过在案涉房屋门上张贴物业费缴纳通知单的形式要求被告支付物业费，但根据原告提供的照片，其最早是在2015年6月2日张贴物业费缴纳通知书，根据双方物业管理服务合同的约定，被告应于当年合同期最后一个月缴纳次年所有费用，故2012年8月20日至2014年5月16日的物业费应超过诉讼时效，本院不予支持。故被告应支付原告的物业费金额为211,840元（278,613元-16元/平方米/月×200平方米×20个月-16元/平方米/月×200平方米÷30天×26天）。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽然案涉物业管理服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张树田于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连德泰物业服务有限公司物业费211,840元。二、驳回原告大连德泰服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,533元（原告已预付，已减半收取），由原告大连德泰物业服务有限公司负担2,709元，被告张树田负担1,824元，被告张树田负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年九月十六日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。