四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书（2020）川0725民初1721号原告：任正兵，男，生于1975年10月17日，汉族，住四川省梓潼县。原告：梁小英，女，生于1986年12月29日，汉族，住四川省梓潼县。二原告共同委托诉讼代理人：唐建国，四川翠云律师事务所律师，特别授权。被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段**（富临桃花岛****），统一社会信用代码915107005999732893。法定代表人：袁建国，董事长兼总经理。被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司，住所地，住所地四川省梓潼县文昌镇文昌路中段大世界商城******，信用代码915107250603021238。负责人：袁建国，董事长兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师，特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。原告任正兵、梁小英与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司（以下简称鑫驰公司）、绵阳市鑫驰房地产开发有限公司梓潼分公司（以下简称鑫驰梓潼分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任正兵、梁小英的共同委托诉讼代理人唐建国，被告鑫驰公司及鑫驰梓潼分公司的共同委托诉讼代理人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任正兵、梁小英向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理案涉房屋产权转移登记手续；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币85611.96元；3.判决被告向原告支付逾期办理转移登记违约金31.56元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月29日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买修建的位于梓潼县，并约定购房总价款合计384600元，原告已全额支付购房款。原被告在《商品房买卖合同》第十条第一款约定交房时间为“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率即万分之3）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。按照相关法律规定房屋通过竣工验收后才能交房，原告以竣工验收时间即2018年9月17日视为交房时间，依据上述约定被告应当承担的违约金为85611.96元（2016年9月30日至2018年9月17日共计742天，（按日0.03%计算为384600×0.03%×742天）。《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人如未按约定办理转移登记，则按买受人已付房款的万分之一支付违约金，因此被告应当支付的此项违约金为31.56元（计算方式为315626×0.01%）。因被告拒不支付以上两项违约金及拒不办理产权转移登记，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告鑫驰公司、鑫驰梓潼分公司共同辩称，应当驳回原告第一、三项诉讼请求，被告按照合同约定目前正在办理相应的转移登记，按照合同约定的时间计算，不存在违约的行为；逾期交房的违约金过高，依法予以调整减少。本院经审理认定事实如下：2015年3月29日，原告任正兵、梁小英与被告鑫驰公司就购买位于梓潼县鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号住宅达成一致意见，双方于当日签订《商品房买卖合同》并备案，合同约定：1.鑫驰公司将位于梓潼县鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号住宅出售给原告任正兵、梁小英，总建筑面积110.84㎡，总价384600元；2.付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的32.40%，其余价款向银行借款支付；3.出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房；4.逾期交房责任：逾期90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房也可要求继续履行合同，继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；5.产权登记：出卖人应当在2017年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方约定合同继续履行，买受人同意初始登记时间顺延180个工作日；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，双方约定合同继续履行，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人则按买受人已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告向被告鑫驰公司支付了384600元的购房款。庭审中原、被告均认可原告于2018年5月1日接房。被告至今未协助原告完成产权转移登记。本院认为：原告任正兵、梁小英与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告已经支付了全部384600元购房款。依照《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年9月30日前向原告交房，但因被告工程建设原因，未能在2016年9月30日前交房，应当承担相应的违约责任。原、被告在庭审中均认可原告接房时间为2018年5月1日，本院予以确认。原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任约定为自交付期限届满之次日起至实际交付日止按已付款日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，故对于被告辩称违约金过高应予调减的意见，本院不予采纳，被告应当按照约定承担违约责任。因此，被告应当向原告支付2016年10月1日至2018年5月1日逾期交房违约金，即384600元×0.0001×578天=22229.88元。关于办理产权登记的问题，《商品房买卖合同》约定被告应在2017年9月30日前办理初始登记，若逾期未办理则顺延180个工作日。被告未在2017年9月30日前取得初始登记，则顺延180个工作日后被告最迟应当在2018年6月26日前取得初始登记。按照合同约定，买受人未在商品房交付之日起取得总产权证书后365天内取得房屋所有权证书的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，顺延后仍未办理的，则按已付房款的万分之一支付违约金。被告因办理初始登记时已经违约，导致办理转移登记时间必然违约，被告最迟应在2019年6月25日前协助原告办理产权转移登记，逾期未办，再顺延180个工作日即2020年3月17日前办理产权转移登记，被告至今未协助原告办理产权转移登记，导致原告无法单方完成不动产登记，已构成违约，应立即协助原告办理产权转移登记并承担违约责任。双方约定产权转移登记违约责任为支付已付房款的万分之一作为违约金，即38.46元，原告主张31.56元系对自己权利的处分，本院予以准许。原告要求被告鑫驰梓潼分公司承担责任，但未举证证明，并且鑫驰梓潼分公司也不是案涉合同的相对人，故对原告的该等诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告任正兵、梁小英到梓潼县不动产登记中心办理位于梓潼县鑫驰·城市中心3幢1单元14层5号房屋的产权过户登记手续；二、限被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任正兵、梁小英逾期交房违约金22229.88元、逾期办证违约金31.56元，共计22261.44元；三、驳回原告任正兵、梁小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取971元，原告任正兵、梁小英负担719元，被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司负担252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员  宋明刚二〇二〇年九月七日书记员  黄**飞附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。