河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初1167号 原告明付香（反诉被告），女，汉族，1982年5月8日出生，现住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人白清龙，内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人候先先，男，汉族，1982年4月11日出生，住内蒙古巴彦淖尔市临河区，系原告丈夫。 被告徐海燕（反诉原告），女，汉族，1979年3月3日出生，原籍：陕西省延安市宝塔区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人陈卫平，北京中南律师事务所律师。 委托诉讼代理人武金鑫，北京中南律师事务所实习律师。 原告明付香与被告徐海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告明付香的委托诉讼代理人白清龙、候先先，被告徐海燕的委托诉讼代理人陈卫平、武金鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告明付香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方2017年3月27日签订的《房产房屋居间买卖合同》，支付原告房款1680000元。2、依法判令被告依照《房产房屋居间买卖合同》第六条第一款规定的标准支付违约金 （以1680000元为基数，以每日万分之五标准，从2017年7月15日计算至实际付清之日止）。3、依法判令被告支付物业费、楼照费、生活垃圾费等费用共7256元及利息。4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年3月27日，原、被告双方通过中介公司（大厂回族自治县德安房产经纪有限公司）签订《房产房屋居间买卖合同》，合同约定被告以贷款方式购买被告位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋，房屋楼层为10层，面积108.37平方米，房屋总价2080000元，首付款（含定金）1200000元应当于2017年7月15日前支付，剩余房款880000元申请银行按揭，合同签订后，被告只支付给原告定金400000元，其余款项多次催促一直未付，被告的行为已经构成了严重的违约，为原告带来了巨大的损失。原告的损失与被告有直接的因果关系，被告应当依照双方签订的买卖合同承担违约责任，赔偿原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《民事诉讼法解释》等有关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 本诉被告徐海燕辩称：其不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。因受政策影响，被告已经不可能向银行办理按揭贷款，无法实现支付义务，同时，受政策影响被告也不可能办理房产过户，所以本合同的目的被告无法实现。因此，按照法律规定不可归结于被告的原因导致合同无法履行的，本合同应该解除。另外存在房价下跌的情况，被告同意给予原告解除合同后100000元补偿。 反诉原告徐海燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除反诉人与被反诉人于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求法院判令被反诉人返还定金及购房款400000元（利息暂计算至2020年7月31日，为80350元）。3、请求人民法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年3月27日，反诉人（乙方）与被反诉人（甲方）在大厂回族自治县德安房产经纪有限公司（丙方）的撮合下，共同签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：（1）反诉人徐海燕购买被反诉人明付香所有的位于廊坊市大厂县房屋，该房屋所在楼层为10层，建筑面积共108.37平方米。（2）该房屋成交价格为2080000元，反诉人在签订本合同时支付定金300000元。（3）该房屋已经抵押，抵押权人为中国工商银行大厂支行，被反诉人应于2017年6月30日前办理抵押注销手续。（4）甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2017年7月15日前支付首付款（含定金）1200000元整（以银行规定的首付比例为准）支付被反诉人，剩余房款人民币880000元申请银行按揭。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了300000元定金以及100000元购房款，合计400000元，在办理过户手续的过程中，廊坊市人民政府办公室于2017年6月2日发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对包括大厂回族自治县在内的主城区实行限购政策，意见明确指出：已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。反诉人徐海燕非当地户籍，其无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，且反诉人于2015年11月14日购买了位于大厂回族自治县房屋一套，除此之外，反诉人的丈夫王国旗亦于2017年3月23日取得了大厂回族自治县潮白河孔雀城的1.2期第0301幢01单元0101号房屋的不动产权证书。即反诉人的家庭在限购政策出台前已拥有房屋两套，因此反诉人不符合继续购买涉案房屋的资格，也不能办理银行按揭贷款。故，反诉人与被反诉人之间订立的《房屋买卖居间合同》的目的因政府出台的限购政策而无法实现，合同因“不可规责于双方事由”而无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，因此，双方应当解除《房屋买卖居间合同》。限购政策出台后，反诉人与被反诉人多次协商但未能达成一致。现反诉人请求贵院依法查明事实，驳回被反诉人的全部诉讼请求，并支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告明付香辩称：其认为本案不符合情势变更原则的条件，应当继续履行合同。适用情势变更原则，应当符合以下条件。1、客观上，必须有情势变更的事实，这是适用情势变更原则的前提条件。所谓“情势”，是指合同成立时所依赖的“客观情况”，所谓“变更”，是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动，“这里的客观事实”，指一切可能导致合同基础动摇的客观情况，包括自然灾难、以外事故、战争爆发、国家经济政策及社会经济环境的巨变等。客观情势的变化时刻存在，但一般变化不会引起情势变更原则的适用，必须有重大的异常变动导致合同的法律基础丧失时才可适用。本案中限购政策的变动属于一般的变动。2、主观上，情势变更是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，双方当事人在心态上都不存在过错。本案中，限购政策不是突如其来的，而是逐步推进，逐渐收紧的一个漫长的过程。被告对此是有预知的，并且约定了相应的应对措施。在双方签订的《房屋买卖合同》第八条第2款中约定，甲方承诺在产权证下发之日起积极配合乙方办理购房手续，同时无条件配合乙方指定第三人办理银行面签及过户手续。此条可理解为，如果房产证下发之日，因政策变动被告不能再购买该房屋，被告要求原告无条件配合配合过户到指定第三人名下。3、责任上，情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的，不适用情势变更原则。合同签订于2017年3月27日，而《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台之日为2017年6月2日，合同签订于限购政策之前，并不受限购的影响，期间有足够的时间履行合同。因被告的个人原因才导致合同迟迟不能履行。被告在合同履行中存在过错。应当以《房产房屋居间买卖合同》第六条第一款规定的标准承担相应的违约责任。4、结果上，因情势变更会导致合同的履行显失公平。这是情势变更原则的核心要件。情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用；如果影响轻微，则不适用。本案中，并不存在显失公平的情形。综上，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。应当优先维护交易的稳定性，合同应当继续履行。 经审理查明事实如下：2017年3月27日，原、被告在案外人大厂回族自治县德安房产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖居间合同》及买卖定金协议书，约定：原告将其名下位于大厂回族自治县房屋出卖给被告徐海燕。房屋建筑面积108.37平方米，成交总价2080000元。乙方（被告）在签订本合同时支付定金300000元。甲乙双方均同意以银行按揭方式支付房屋购房款。另约定甲方（原告）于2017年6月30日之前办理涉案房屋抵押注销手续。乙方于2017年7月15日前支付首付款1200000元（以银行规定的首付比例为准）支付甲方，剩余房款880000元申请银行贷款。还约定甲方应当在收到定金当天将涉案房屋交付乙方。被告于2017年3月24日向原告支付定金100000元，于2017年3月27日向原告支付购房定金300000元，原告于当日将涉案房屋交付被告使用。 另查明，原告明付香于2017年6月26日取得涉案房屋不动产产权登记证书（冀2017大厂回族自治县不动产权第0002939号），该不动产设定抵押权人为中国工商银行股份有限公司大厂支行。 再查明，原告明付香缴纳了自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋买卖居间合同》、银行交易明细、不动产产权登记证书、微信聊天记录、购房定金代收凭证、资金自行划转声明、物业费、生活垃圾费等票据；被告提交的《房屋买卖居间合同》、中国民生银行个人账户对账单、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》及原、被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告明付香与被告徐海燕之间签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行相应义务。本案中，被告已经向原告支付了房屋部分首付款（含定金）400000元，原告亦将房屋交付给被告使用。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书后，及时涤除其上设定的抵押权，双方进行过户，被告支付余欠房款。目前涉案房屋虽已下发不动产权属证书，但其上抵押权尚未涤除，故过户及支付剩余房款的条件尚未成就，对其主张被告支付房款1680000元，不予支持。待条件成就时可另行主张权利。对于被告主张其因自身原因已经有一套住房贷款并且依据廊坊市的限贷政策已经不能贷款支付房屋尾款，从而不能履行合同，符合情势变更原则，进而提出反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，本院认为，贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，亦不适用情势变更，否则有违公平原则。原、被告双方在合同履行过程中，并没有实际去相关银行做贷款面签，亦未提交相关证据，故此对于反诉原告要求解除房屋买卖合同及返还购房款400000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告给付违约金的诉讼请求，本案中，不动产证书下发后，原告未按合同约定注销所设定的抵押权；被告亦未如约支付剩余首付款。双方均未继续办理相关手续，而是对房屋买卖问题进行磋商，故对原告主张被告应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，因涉案房屋在合同签订当日，已经交付被告占有使用，故原告请求被告支付其自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 1、原、被告之间于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。 2、被告徐海燕于本判决生效之日起五日内向原告明付香支付自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元。 3、驳回原告明付香的其他诉讼请求。 4、驳回反诉原告徐海燕的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取9992元，原告明付香承担4996元，被告徐海燕承担4996元；反诉案件受理费减半收取3650元，由反诉原告徐海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审判员 顾 崴 二〇二〇年九月三十日 书记员 李新培