安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0221民初2696号 原告（反诉被告）：芜湖居士达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇迎宾大道世纪广场，统一社会信用代码91340221669453204N。 法定代表人：游兆丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐慧君，安徽洪至强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张国明，男，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张国明追偿权纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐慧君，被告（反诉原告）张国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告代偿的按揭款38466.8元，并自起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至还清本息为止；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于安徽省湾沚区房屋一套，房屋面积为89.93平方米，房屋成交价为390000元。根据该合同约定，被告采用首付加按揭贷款的方式支付房款。合同签订后，被告于合同签订当日付清了首付款117000元，并与中国农业银行芜湖县支行签订了《个人一手往房贷款合同》申请按揭贷款273000元，该份贷款合同原告系保证人。但是自2016年2月29日起至2018年7月25日，被告累计欠付按揭贷款38466.8元，中国农业银行股份有限公司芜湖县支行直接从原告的保证金专用账户中划扣用于清偿被告欠付的按揭款。原告认为，被告的行为已违反了《个人一手往房贷款合同》的还款约定，原告作为保证人承担保证责任后有权向被告追偿代偿的按揭款项。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告（反诉原告）张国明庭审中答辩称，事实是这样的，但是金额不对，和我计算的相差2万元。 被告（反诉原告）张国明向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告协助反诉原告办理所购江南瑞城小区5幢605室房屋产权过户手续；2.依法判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金32760元；3.依法判令反诉被告给反诉原告房屋维修并赔偿损失3万元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2011年5月30日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告开发的位于安徽省芜湖市湾沚区房屋一套，房屋面积为89.93平方米，房屋价格为39万元。合同约定：反诉原告采用首付加按揭贷款的方式支付房款，反诉被告系反诉原告的房贷保证人；并约定2012年6月30前交付房屋。然而，反诉被告在约定期限未能交房屋给反诉原告，因反诉被告所开发江南瑞城小区多数房屋存在质量问题（因地基下沉整幢楼房倾斜所致）在未达到验收条件的情况下多数购房户拒绝接收所购房屋，反诉原告就是其中之一购房户。此后，反诉原告多次与反诉被告及其反诉被告所选的物业公司交涉未果，直到2013年9月反诉被告在未与反诉原告协商解决房屋质量问题也未进行验收，更没有办理交接手续的情况下，强行将房屋钥匙通过物业公司摔给反诉原告，强逼反诉原告接收房屋。2013年10月份开始装修房屋,2014年春节前反诉原告搬进房屋入住。入住时间不长，装修的房屋出现了质量问题，与前期多数住户出现同样的问题，即装修的房屋屋面及内墙墙面多处出现裂缝，时间越长裂缝越大越长；外墙渗水，内墙变色，面积越来越大，特别是在梅雨期间表现的更是明显。此后，反诉原告年年多次找反诉被告及物业公司，它们相互推诿，迟迟得不到解决。2016年2月份反诉原告停止支付按揭贷款，目的逼反诉被告出面解决问题，但没有作用。2016年3、4月份多数户主到县政府投诉，在政府的干涉下部分购房者房屋得到维修，但反诉原告一直未得到答复，故反诉原告为了维护自己的合法权益，依法向贵院提起反诉。 原告（反诉被告）庭审中辩称，反诉原告诉讼请求与本诉的法律关系不是同一法律关系，请求驳回反诉原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭对当事人提交的证据进行了举证和质证。故对当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认，并在卷佐证。 结合本案庭审中当事人的举证及质证，本院审理认定事实如下： 2011年5月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买位于安徽省芜湖市湾沚区的房屋一套，房屋面积为89.93平方米，房屋成交价为390000元。根据该合同约定，被告（反诉原告）采用首付加按揭贷款的方式支付房款。合同签订后，被告（反诉原告）于合同签订当日付清了首付款117000元，并与中国农业银行股份有限公司芜湖县支行签订了《个人一手往房贷款合同》申请按揭贷款273000元，该份贷款合同原告（反诉被告）系保证人。但是自2016年2月29日起至2018年7月25日，被告（反诉原告）累计欠付按揭贷款38466.8元，中国农业银行芜湖县支行直接从原告（反诉被告）的保证金专用账户中划扣用于清偿被告（反诉原告）欠付的按揭款。 本院认为，本案的处理存在以下争议焦点：一、原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司是否享有追偿权；二、被告（反诉原告）是否应当支付利息损失；三、被告（反诉原告）张国明提出的反诉部分诉请的法律关系与本诉的法律关系是否系同一法律关系。现就双方当事人提交的证据和查明的事实，结合本案的争议焦点，分析如下： 本案争议焦点一、原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司是否享有追偿权。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》，以及与中国农业银行芜湖县支行签订了《个人一手往房贷款合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并有效。被告（反诉原告）在履行合同的过程中，未按约向中国农业银行湾沚支行返还按揭贷款，导致原告（反诉被告）承担了连带保证责任，为被告（反诉原告）垫付了按揭贷款的本息38466.8元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告（反诉被告）依法享有追偿权。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付垫付款，符合合同约定及法律规定，原告（反诉被告）的诉请理据充分，于法有据，本院予以支持。 本案争议焦点二、被告（反诉原告）是否应当支付利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，现原告（反诉被告）在诉讼请求中要求被告（反诉原告）支付逾期利息损失的请求，有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告（反诉被告）主张自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付利息的请求，于法有据，本院予以支持。 本案争议焦点三、被告（反诉原告）张国明提出的反诉部分诉请的法律关系与本诉的法律关系是否系同一法律关系。经审理查明，被告（反诉原告）张国明提起反诉的法律关系与本案案涉合同不属于同一法律关系，根据“合同的相对性”原则，被告（反诉原告）张国明的反诉请求，并非本案审查的范围，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条之规定,判决如下： 一、被告（反诉原告）张国明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司支付垫付的房屋按揭贷款38466.8元，并自起诉之日起以欠款38466.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算支付利息至实际清偿之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回被告（反诉原告）张国明的全部诉讼请求。 案件受理费381元，反诉诉讼费683，合计1064元，由被告（反诉原告）张国明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  承毅 二〇二〇年九月二十五日 （代公章） 书记员  洪佳 附1：本案证据目录 一、原告（反诉被告）芜湖居士达房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下： １、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格； ２、被告户籍信息，证明被告诉讼主体适格； ３、《商品房买卖合同》证明被告向原告购买了位于江南瑞城5幢605室的商品房一套，以及付款方式的约定； ４、中国农业银行贷款还款回单，证明由于被告的违约行为，导致银行直接丛原告的保证金专用账户中划扣用于清偿被告欠付的按揭款； ５、《担保借款合同》，证明被告因案涉房屋向中国农业银行申请贷款，原告系保证人。 二、被告张国明未向法院提交证据。 三、反诉原告张国明提交证据和证明目的如下： １、身份证信息，证明反诉原告主体适格； ２、企业信用信息，证明反诉被告诉讼主体适格； ３、《商品房买卖合同》证明反诉原告于2011年5月30日购反诉被告开发的商品房一套（位于江南瑞城****），合同约定2012年6月30日前交房，同时还约定逾期交房承担违约金按日万分之二等等内容； ４、情况说明，证明反诉原告自反诉被告开发的房屋有质量问题后一直找开发商即反诉被告及物业公司； ５、光盘，证明反诉原告所购反诉被告开发的江南瑞城5幢605室出现严重质量问题房屋漏水，至今没有给反诉原告维修赔偿。 附2.本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务人承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。