江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初4348号原告：邵华卫，男，1990年12月8日生，汉族，住宜兴市。原告：梅丽，女，1986年3月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：房腾康（受二原告特别授权委托），江苏品悦律师事务所律师。被告：黄宇超，男，1995年1月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：何晨（受黄宇超特别授权委托），宜兴市新街法律服务所法律工作者。第三人：宜兴荣盛亿鑫房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道沧浦村梅林，统一社会信用代码91320282MA1P3BBJ3Q。法定代表人：刘鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱一诺（受该公司特别授权委托），国浩律师（南京）律师事务所律师。第三人:中国农业银行股份有限公司宜兴分行，住所地宜兴市宜城街道人民中路**，统一社会信用代码91320282842814289B。负责人：李伟，该分行行长。原告邵华卫、原告梅丽与被告黄宇超、第三人宜兴荣盛亿鑫房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法追加第三人中国农业银行股份有限公司宜兴分行（以下简称农行宜兴分行）参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵华卫和梅丽的委托诉讼代理人房腾康和邵华卫本人、被告黄宇超的委托诉讼代理人何晨、第三人荣盛公司的委托诉讼代理人朱一诺到庭参加诉讼，第三人农行宜兴分行经本院合法传唤后拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵华卫和梅丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向二原告交付宜兴市房产；2、判令被告将宜兴市房产过户至二原告名下，第三人予以配合；3、判令被告立即向原告支付自2019年5月31日起至实际交付房产之日止按1000元每日计算的违约金；4、判令被告支付原告为此支出的律师代理费60000元；5、判令被告支付原告为此支出的中介费1500元；6、判令被告支付原告为此支出的保函费2400元；7、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月22日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买涉案房产，房价为人民币1363752元等。2018年11月20日，原告与被告在中介“壹加壹周国琴苏宁店”就上述房产签订《宜兴市房产买卖协议》，约定由原告分期支付房款人民币1610000元，由被告于2019年5月30日前交付房产，并在领取房产证后配合办理房屋过户手续等。当日，原告为此支出中介费1500元。此后，原告按约支付了房款人民币610000元，但被告在多次催促之下仍未能交付房产，亦未领取房产证、配合将房产过户至原告名下，现该房产仍登记在荣盛公司名下。故诉至法院。黄宇超辩称，第一，他和原告之间的买卖合同予以确认，他的代理人王水芬签订了合同，但是他并未授权王水芬收款，王水芬也未将款项交付给他。第二、该房屋作为他与原告方的买卖关系，房屋尚未交付，并且房屋在农行宜兴分行办理的贷款，存在抵押，他认为在合同中主要义务没有达成前提下以及存有抵押权的前提下原告诉请不能达成，请求驳回原告诉请。荣盛公司辩称，其公司与黄宇超签订商品房买卖合同，经核实，该房屋已于2019年6月25日交付，黄宇超作为购房者，要求其公司办证的权利，其公司随时予以配合，但其公司不同意直接将房屋办理至原告名下。农行宜兴分行提供书面说明称，2018年11月16日，其行向黄宇超发放一手房贷款880000元，期限至2018年11月15日，由荣盛公司提供阶段性担保，贷款发放后，截止2020年8月31日，黄宇超还款基本正常，贷款余额860225.24元，不欠息。经审理查明：2018年10月22日，黄宇超和荣盛公司签订商品房买卖合同，购买氿岸华府02幢2层202号房屋（现登记在荣盛公司名下，初次登记地址为宜兴市，合同面积为129.95平方米，实测面积为129.81平方米），单价为10494.44元／平方米，房价总计为1363752元，黄宇超首付483752元，黄宇超向农行宜兴分行贷款880000元，截止2020年8月31日，黄宇超贷款余额860225.24元，不欠息，合同约定商品房交付时间为2019年5月30日。2018年11月20日，黄宇超委托王水芬作为甲方和邵华卫、梅丽作为乙方签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定将涉案房屋（129.95平方米）出售给乙方，并约定：纯毛坯房，如遇面积有差异，按实测面积计算房价，单价为壹万贰仟叁佰捌拾元正每平；双方约定房屋（含车位车库）的成交总价为161万（壹佰陆拾壹万元正），具体付款方式①2018年11月20日乙方付定金伍万整②2018年12月30日前付房款伍拾陆万元整，网签时资金托管由甲方承担③剩余房款壹佰万元整，待甲方领取不动产证后，乙方办理贷款后由银行划入甲方账户……甲方应在2019年5月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用……若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约方向对方支付壹仟元/天的违约金……该房款包括营业税、个税合计壹拾壹万元整；乙方承担交房后的维修基金，物业费、垃圾清运费等其他杂费；甲方领证由甲方自行承担……中介佣金由乙方在签约（过户）当天按照本协议交易房产成交总价的/%支付完毕（合计人民币3100元）。如一方违约，则由违约方承担。如一方违约，则由违约方承担前述中介费，且违约方（败诉方）应承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。同日，邵华卫通过微信转账支付王水芬的儿子史嘉伦涉案房屋定金50000元，并有王水芬和史嘉伦向邵华卫出具收条一份，同日邵华卫支付壹加壹中介周国琴1500元中介费；2018年12月33日，邵华卫通过微信支付王水芬房款560000元，并有王水芬出具收条一份。2020年4月14日，邵华卫和梅丽委托江苏品悦律师事务所向黄宇超通过EMS邮寄律师函，催促黄宇超交付房屋并领取房产证，否则将通过诉讼解决问题，后邵华卫和梅丽起诉至本院，并支付江苏品悦律师事务所律师费60000元，支付诉讼担保金融服务费2400元。审理中，荣盛公司陈述其公司已经于2019年6月25日交付黄宇超，其公司愿意配合将房屋权属登记至黄宇超名下；黄宇超陈述其是在2019年年底收到荣盛公司办理过户手续的通知，因为疫情原因其没有办理，现在只要荣盛公司协助就能办理房产证。另第一次庭审中，本院电联王水芬询问收到的涉案房款有无交给黄宇超，王水芬电话中明确已经交给黄宇超，后第二次庭审中王水芬作为黄宇超申请的证人到庭作证陈述所收案涉房款未交给黄宇超。现邵华卫和梅丽要求继续履行合同并愿意代黄宇超偿还农行宜兴分行的房屋贷款，黄宇超以房屋系按揭贷款抵押在银行，不同意继续履行合同，并认为违约金过高。本院至壹加壹中介周国琴处核实情况，周国琴陈述王水芬及其儿子代表黄宇超与邵华卫和梅丽提前谈好后至中介处，中介提供合同模板，合同内容都是王水芬所写，合同中“该房款包括营业税、个税合计壹拾壹万元整”的意思是因为房屋本身是期房，但是买卖却按一手房交易来处理，房款包含营业税、个税壹拾壹万元，所以这笔钱是由黄宇超来承担的，这笔钱也是计算在房价中了，“甲方领证由甲方自行承担”是指开发商将房屋过户至黄宇超名下的契税等都由黄宇超负担。本院至农行宜兴分行核实情况，其单位陈述黄宇超就涉案房屋向农行宜兴分行贷款880000元，截止2020年8月31日，黄宇超贷款余额860225.24元，不欠息，但涉案房屋尚未办理抵押手续，相关材料均在荣盛公司，由荣盛公司提供阶段性担保，如果邵华卫和梅丽代黄宇超归还借贷合同本息后，愿意解除黄宇超的借贷合同并解除荣盛公司的阶段性担保。以上事实，有商品房买卖合同、宜兴市房产买卖协议、情况说明、收条、调查笔录及法院开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，王水芬代黄宇超与邵华卫和梅丽签订《宜兴市房产买卖协议》，从荣盛公司处购买的宜兴市房屋由黄宇超卖于邵华卫和梅丽，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同的约定履行各自的义务。王水芬代黄宇超的收款行为对黄宇超发生法律约束力，黄宇超应该按照合同约定将涉案房屋交付给邵华卫和梅丽并将房屋先登记至自己名下，荣盛公司予以配合，过户税费等费用应由黄宇超负担。邵华卫和梅丽愿意代黄宇超偿还农行宜兴分行的贷款本息，第三人农行宜兴分行业愿意接受邵华卫和梅丽代黄宇超归还贷款本息并涤除相关权利瑕疵，故邵华卫和梅丽可以在涤除相关权利瑕疵后向黄宇超支付剩余购房款并要求黄宇超协助办理房屋所有权转移登记手续，黄宇超应按照协议负担邵华卫和梅丽应支付的过户税费110000元（如金额超过110000元，超过部分应由邵华卫和梅丽自己负担；如金额未超过110000元，多余部分应归黄宇超所有）。由于双方约定房屋总价款按照实测面积计算，故涉案房屋的交易总价应计算为129.81平方米×12380元／平方米＝1607047.8元，扣除邵华卫和梅丽已经支付的610000元，邵华卫和梅丽还应支付黄宇超购房余款为997047.8元。黄宇超本应在2019年5月30日将房屋交付给邵华卫和梅丽，但未能按约履行，应承担相应违约责任，约定的1000元／天标准过高，应以610000元为基数自2019年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日至实际交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息为宜。邵华卫和梅丽支付的律师费60000元和中介费1500元，未超过合理范围，应由黄宇超承担，诉讼担保费2400元双方并无约定本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、黄宇超于本判决生效之日起十日内将位于宜兴市房屋交付给邵华卫和梅丽。二、黄宇超于本判决生效之日起十日内支付邵华卫和梅丽以610000元为基数自2019年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算、自2019年8月20日至实际交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金。三、黄宇超于本判决生效之日起十日内支付邵华卫和梅丽律师费和中介费合计61500元。四、黄宇超于本判决生效之日起十日内将位于宜兴市房屋产权登记至黄宇超名下，第三人荣盛公司予以协助，登记费用由黄宇超负担。五、邵华卫和梅丽自本判决生效之日起十日内向第三人农行宜兴分行支付黄宇超关于宜兴市房屋的剩余贷款本息，第三人农行宜兴分行予以协助。六、黄宇超于宜兴市房屋产权登记至黄宇超名下之日起十日内配合邵华卫和梅丽将该房屋产权过户至邵华卫和梅丽名下，登记费用由黄宇超负担，由邵华卫和梅丽预交（若金额在110000元以内的，在邵华卫和梅丽支付给黄宇超的购房余款中予以革除；若超出110000元金额的，超出部分的金额由邵华卫和梅丽负担）。七、邵华卫和梅丽于宜兴市房屋产权登记至邵华卫和梅丽名下之日起十日内将剩余购房款997047.8元支付给黄宇超（邵华卫和梅丽有权将下列款项在该款中扣除：1、邵华卫和梅丽代黄宇超支付的银行剩余贷款本息；2、垫付的应由黄宇超负担的登记费用；3、上述第二、第三项费用；4、本案诉讼费用14453元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件诉讼费用14453元（其中案件受理费减半收取9933元，保全费4520元），由被告黄宇超负担。该款已由原告邵华卫和梅丽预付，由被告黄宇超在本判决生效之日起十日内向原告邵华卫和梅丽支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二〇年九月二十七日书记员 卜嘉豪