广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23126号原告：陈华兰，女，1976年11月9日出生，汉族，住广东省中山市************************，公民身份号码513************703。委托诉讼代理人：邓琼妹，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管某1。委托诉讼代理人：韩跃，系该公司法务。原告陈华兰诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告陈华兰的委托诉讼代理人邓琼妹、赵颖欣、被告盈润公司的委托诉讼代理人韩跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华兰向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金69729.35元（以房屋总价款490000元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率即在基准利率的基础上上浮50%，从2017年7月15日起计算至涉案房产权属证书办至原告名下之日止，暂时计算至2019年7月14日）。事实和理由：2014年8月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为被告开发的座落于中山市********************8**房，房价总款为490000元。2.被告应当在2015年7月25日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。3.被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需按已付房价款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但被告未依约为原告办理房地产权属证书，违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告陈华兰为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.广东省地方税收通用发票。被告盈润公司抗辩称：第一，双方签订的商品房买卖合同第十四条明确约定商品房交付使用后的720日是递件时间而非出证时间。第二，原告通过办理按揭方式购买涉案商品房，被告递交按揭资料需经贷款银行审核，由于贷款银行工作的滞后，导致被告递件时间也相应推迟。另外，合同约定被告的义务为递件义务，具体的产权证出具时间是由产权登记机关把握的，而非由被告所能确定。被告不存在逾期办证的违约事实，无需承担相应的违约责任。第三，即使被告存在逾期办证的违约行为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议中明确约定逾期办证违约金的计算标准，该商品房买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，即使需要调整也应调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告主张逾期办证违约金按中国人民银行逾期贷款利率计算没有依据。综上，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。被告盈润公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.不动产登记受理通知书；2.前期物业管理服务协议；3.业主办理收楼手续流程条。本院认定事实如下：2014年8月11日，原告（作为买受人）与被告盈润公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市********************8**房，建筑面积104.17平方米，房屋总价为490000元；2.买受人按分期付款方式付款：于2014年8月11日前支付245000元、于2014年11月12日支付98000元、于2015年2月12日前支付98000元、于2015年5月12日前支付49000元；3.出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；5.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。同日，原告（作为买受人）与被告盈润公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同补充协议，约定买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算的违约金、赔偿金等单项总额以不超过房价款总额的2%为限。上述补充协议还约定了其他内容。合同及补充协议签订后，原告向被告支付了全部购房款490000元。2015年7月23日，原告与涉案小区物业管理公司签订了一份前期物业管理服务协议，委托物业公司为涉案房屋提供物业管理服务。同日，被告向原告出具了一份业主办理收楼手续流程条，载明已向原告发放钥匙等事宜。被告主张原告的实际收楼时间为签订前期物业服务协议之日即2015年7月23日；原告对此否认，但未能提供充分证据否定被告主张的实际收楼时间。2019年11月20日，被告盈润公司为办理涉案商品房的不动产权属证书，将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已向被告支付了全部购房款490000元；2.涉案商品房的不动产权属证书已办理完毕。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告盈润公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告已依约向被告盈润公司支付了全部购房款490000元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，原告主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；被告盈润公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而非合同约定交付之日。本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720日作为计算逾期办证违约金的起算点。另外，关于涉案商品房实际交付使用的时间认定问题，原告主张合同约定的交付时间为2015年7月25日，故涉案商品房的实际交付时间应为2015年7月25日；被告盈润公司则抗辩称被告于2015年7月23日将涉案商品房交付给原告使用，并提供一份由原告与涉案小区物业管理公司签订的前期物业管理服务协议及业主办理收楼手续流程条拟证明其上述主张的事实。本院认为，被告主张其于2015年7月23日将涉案商品房交付给原告使用，并提供了由原告签订的前期物业管理服务协议及业主办理收楼手续流程条进行佐证，对于被告主张的该事实，本院予以认定。原告主张实际交付时间为2015年7月25日，但原告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于原告的上述主张，本院不予采信。被告盈润公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2015年7月23日起，往后推算720日即2017年7月12日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告未按照合同约定于2017年7月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应从2017年7月13日起向原告支付逾期办证违约金。现原告主张被告应从2017年7月15日向原告支付逾期办证违约金，是对自身合法权益的自由处分，且未违反国家法律法规的相关规定，本院予以准许。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告的办证义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故逾期办证违约金应计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，即计算至2019年11月20日止。原告主张逾期办证违约金计算至实际办证之日止，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金，现原告主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按中国人民银行逾期贷款利率进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，双方约定逾期办证违约金按已付房价款的1%计算明显过低，本院依法将逾期办证违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。原告主张将违约金的计算标准调整为按中国人民银行逾期贷款利率计算，理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司应向原告陈华兰支付逾期办证违约金（以已付房价款490000元为基数，从2017年7月15日起计算至2019年11月20日止,其中从2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2019年11月20日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陈华兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1544元，减半收取为772元（该款原告已预交），由原告负担72元，由被告中山市盈润房地产开发有限公司负担700元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费700元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年九月二十九日书记员  卢芷琪冯莹