文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初8505号原告：罗华艳，女，1973年11月15日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：向迎春，女，1978年1月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：朱军，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李相怡，重庆炜林律师事务所律师。被告：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号第48层5-1、5-2单元，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所实习律师。原告罗华艳与被告向迎春、被告重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日作出（2018）渝0103民初12282号民事判决。罗华艳不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2020年1月13日作出（2019）渝05民终2123号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗华艳，被告向迎春的委托诉讼代理人朱军，被告美联公司的委托诉讼代理人左清松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗华艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告向迎春赔偿原告罗华艳房屋溢价损失1032270元及资金占用损失（自2018年2月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借贷款利率计算）；二、判决被告美联公司就被告向迎春在1032270元及相关资金损失范围内不能偿还的部分承担赔偿责任；三、本案诉讼费、保全费全部由二被告承担。事实和理由：原告罗华艳与被告向迎春、美联公司于2015年5月14日签订《买卖协议书》一份，协议约定：被告向迎春通过被告美联公司将其购买的位于重庆市江北区房屋出卖给原告罗华艳，房屋成交价为2020000元，被告美联公司负责办理涉案房屋的解押手续。合同签订后，原告罗华艳按照约定履行了全部付款义务，但二被告均严重违约，令原告罗华艳的合同目的无法实现，且最终通过渝中法院（2016）渝0103民初4538号《民事判决书》和重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终268号《民事判决书》确认解除了三方签订的《买卖协议书》，并判决二被告共同向原告罗华艳返还已支付的全部购房款。二审判决生效时间为2017年5月25日。前述判决书生效后，二被告均未履行法律文书内容，原告罗华艳向渝中区法院申请强制执行，执行程序中，被告向迎春所属的重庆市江北区房屋经过评估、拍卖，于2018年2月20日以3052270元成交。据此，该房屋通过交易被证明实际溢价1032270元。原告罗华艳购买涉案房屋合同由于二被告的违约而被解除，该房屋的溢价部分应属原告的实际损失，且该损失完全是因为二被告的违约行为而产生。本案购房合同原告罗华艳没有通知解除，是通过起诉要求判决解除，故购房合同的解除时间为二审判决生效的时间。原告罗华艳于2015年5月14日购买案涉房屋，现要求的溢价损失是从2015年5月14日至2017年5月25日期间的溢价，原告申请对案涉房屋在2017年5月25日时的价值进行评估。被告向迎春辩称，原告诉称的违约损失无事实法律依据，理由如下：一、原告罗华艳在（2016）渝0103民初4538号案中要求被告向迎春双倍返还定金及诉讼过程中原被告双方于2016年9月25日达成的《协议》，约定被告向迎春双倍返还原告罗华艳定金100000元，并支付原告罗华艳装修设计费损失20000元及购房款的资金占用损失，时间自2015年5月24日起至2016年9月24日止，按年息5.5%计算，返还购房款176667元等。被告向迎春已经按照该协议履行了一至四项约定，第五项约定返还购房款176667元系通过拍卖房屋履行。且庭审中法院向原告罗华艳释明需选择继续履行还是解除合同，原告罗华艳自愿选择了解除合同。双方房屋买卖合同最终未实际履行系原告罗华艳自行解除合同导致的，原告罗华艳主张的资金占用损失系违约损失，被告向迎春全部履行完毕后，原告罗华艳无权再就违约损失另行主张。被告向迎春返还了双倍定金又承担了违约损失，违约损失已经得到支持的情况下，原告罗华艳不得另行主张。二、原告罗华艳赔偿范围不仅仅受合同解除时间限制，还应当受到双方签订房屋买卖合同前可以预见的损失为限，案涉房屋系被告向迎春于2013年1月购买，房屋价值1900000元，2015年5月原被告签订合同约定价格2020000元，两年多的时间房价仅上涨120000元，2018年房屋拍卖成交价3050000元，同时两年多时间价格上涨1030000元，房价的增长速度远远超过原被告签订合同时对价格的预期，所以案涉房屋在2018年2月拍卖价格的价差不属于原被告双方在签订合同时可以预见的损失，不应当得到支持。三、原告罗华艳在（2016）渝0103民初4538号案中未提起房屋溢价损失的诉求，其系在2018年2月拍卖价格出来后单独提起的溢价损失，违反了一事不再理原则。四、即便法院认定溢价损失存在，溢价损失应当至合同解除时间止，非法院在执行阶段拍卖时的价格。双方合同解除时间应当是被告向迎春收到原告罗华艳起诉状副本的时间2016年4月20日为合同解除时间。即使不按该时间计算，合同解除时间也不应该以2017年7月7日为合同解除时间，至少在2016年5月17日原告罗华艳当庭陈述其诉讼请求解除合同，在法官释明的情况下依然选择解除买卖合同，系其真实意思表示送达被告向迎春的时间，被告向迎春已当庭承认原告罗华艳的诉讼请求，故双方合同解除时间应当为2016年5月17日。合同解除时间即使不按照2016年4月20日计算也应当按照2016年5月17日计算。（2016）渝0103民初4538号案判决生效时间可以是二审判决作出时间，但合同解除时间不应当按照该时间计算。被告向迎春已向原告罗华艳双倍返还还了定金及赔偿了装修费、利息损失，被告向迎春不应再向原告罗华艳赔偿损失。即使原告罗华艳有权主张房屋的溢价损失，也应是截止合同解除时的损失，原合同解除时为2016年，当时房价正处于低迷，原告罗华艳可以立即购买，原告罗华艳没有购买房屋的损失应自行承担。综上，原告罗华艳的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。被告美联公司辩称，一、被告美联公司实际只收到原告罗华艳支付的1250000元款项。合同解除主要是系原告罗华艳自行选择的结果，与被告美联公司无关。被告美联公司对原告罗华艳的首付款没有尽到合理的注意义务，已经在（2016）渝0103民初4538号案判决书中对返还购房款承担补充责任。原告罗华艳要求合同解除后的溢价损失，被告美联公司作为居间方没有赔偿义务。二、原告罗华艳自行选择解除合同，在（2016）渝0103民初4538号案判决书中也载明被告向迎春双倍返还定金100000元，这是原告罗华艳自行选择的结果。三、依据三方签订的《买卖协议书》第16条约定，原告罗华艳选择解除合同及双倍返还定金，无权主张其他责任或赔偿，该协议是三方真实意思表示，不违反法律规定，三方均按协议履行义务，原告罗华艳要求双倍返还定金，即放弃了向被告向迎春追究其他责任或赔偿的权利。四、原告罗华艳的损失在（2016）渝0103民初4538号案中已得到主张，本案中再以溢价损失为由提起诉讼系重复诉讼，依法应予以驳回。五、即使原告罗华艳的溢价损失能够得到主张，被告向迎春名下的涉案房产拍卖所得价款，原告罗华艳已申请财产保全，对该部分损失被告向迎春足以偿还，原告罗华艳不应要求被告美联公司承担补充赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，向迎春（协议中称甲方）与罗华艳（协议中称乙方）及中介人美联公司（协议中称丙方）签订《买卖协议书》，合同约定:罗华艳与向迎春通过美联公司买卖位于重庆市江北区房屋，房屋价款为2020000元；次日前支付定金50000元，当月22日前支付首付款1250000元，余款720000元于2015年5月15日起110个自然日内（2015年9月2日过户当日）支付。该合同第16条约定：“若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费；同时乙方有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。”罗华艳与向迎春和美联公司在合同中还特别约定：罗华艳将首付款1250000元交由美联公司暂存，在解押之前，向迎春须将该房办理公证委托书交由美联公司，待向迎春所出卖房屋的按揭手续银行解押之时由美联公司代办解押手续。该房屋解押日期须在银行规定期限内最近时间办理。当月22日，原被告在《买卖协议书》中补充约定：罗华艳须于当月29日再次支付首期房款250000元给向迎春，最后剩余470000元于过户当日付清。合同签订后，罗华艳先后向向迎春支付了定金50000元和首付款250000元，向美联公司划款1250000元。2015年7月31日，向迎春向美联公司工作人员程帆出具了《委托书》，委托程帆办理重庆市江北区房屋解除抵押登记手续等相关事项，委托期限为当日起至2017年7月30日止。当日，向迎春在重庆市公证处公证员陈余波见证下，在《委托书》上签名捺指印。2015年8月，向迎春向银行办理了预约还款登记。同月28日下午3时30分左右，美联公司工作人员程帆将1250000元解押款转入向迎春此前账户余额为零的6222620510003307354交通银行卡账号内，并将向迎春该账户银行卡收回暂存。当日下午6时许，向迎春即通过网上支付转出8062.59元。嗣后，向迎春又以同种方式陆续转出该账户部分资金。次月10日，向迎春持本人身份证到交通银行将该卡挂失，同时重新补办了账号为6222620510012599074的借记卡，并以同跨转出方式转款他人90000元。2016年1月13日，向迎春向美联公司返还180000元，美联公司随即将该款交与罗华艳。截止2016年4月5日，向迎春所补办的交通银行借记卡账户余额为零。罗华艳于2016年3月17日向本院起诉要求解除上述《买卖协议书》及要求向迎春、美联公司承担违约损失，本院于2016年4月5日立案。向迎春和美联公司于2016年4月20日收到本院送达的起诉状副本等法律文书。2016年9月25日，甲方罗华艳与乙方向迎春签订《协议》一份约定：截止2016年9月24日，乙方分三笔共计偿还甲方323000元。甲乙双方协商一致，按照甲方起诉乙方的诉状中诉讼请求的顺序，将该款项按以下次序逐一进行扣除（第2条除外）：1、乙方双倍返还甲方定金100000元；2、支付甲方为该房屋遭受的装修设计费损失28000元；3、支付购房款250000元的资金占用损失18333元（自2015年5月24日起至2016年9月24日止，按照年利率5.5%计算）；4、返还购房款176667元；5、综合以上4条，不算甲方支付给美联公司的1070000元，乙方还应返还甲方购房款73333元，该款项自2016年9月25日开始计算资金占用损失，按照年息24%计。嗣后，向迎春向罗华艳自行履行完毕上述《协议》中的1至4项约定义务。2016年10月18日，本院作出（2016）渝0103民初4538号民事判决书，判决：一、解除原告罗华艳与被告向迎春、被告重庆美联营销策划有限公司于2015年5月14日签订的《买卖协议书》；二、被告向迎春在本判决生效后三日内向原告罗华艳返还1143333元及资金占用利息损失（其中1070000元的资金占用损失从2015年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止；73333元的资金占用损失自2016年9月25日起按年利率24%计算至付清时止）；三、被告重庆美联营销策划有限公司对被告向迎春不能返还部分在1070000元范围内承担三分之二的赔偿责任。美联公司不服提起上诉，2017年7月7日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终268号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。嗣后，罗华艳向本院申请强制执行，本院依法对重庆市江北区房屋进行司法拍卖，2018年2月20日，该房屋的网络司法拍卖成交价为3052270元。上述事实，有《买卖协议书》、《协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《网络司法拍卖成交确认书》、（2016）渝0103民初4538号民事判决书、（2017）渝05民终268号民事判决书等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方于2015年5月14日签订的《买卖协议书》已经生效民事判决书判决解除，虽未确定解除时间，但合同的解除权系形成权，有解除权的一方当事人解除合同的意思表示到达对方合同即解除。原告罗华艳在（2016）渝0103民初4538号一案中提出了解除合同的诉讼请求，该解除合同的意思表示于2016年4月20日通过本院将起诉状副本送达被告向迎春、美联公司时同时到达，双方《买卖协议书》在起诉状副本送达时即解除。合同解除后，违约方应赔偿守约方因违约所造成的损失。原告罗华艳可以选择适用违约金或者定金条款，选择适用违约金不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，损失额可按照合同解除时合同标的物的市场价与合同约定的成交价之差计算。原告罗华艳在前诉中已获得双倍返还定金，其他相关违约损失亦得到生效法律文书支持。本院根据原告罗华艳的执行申请将被告向迎春的上述房屋委托拍卖变现，该房屋拍卖成交于原告罗华艳前诉主张损失赔偿案判决生效之后执行程序中，执行拍卖价款是对于生效判决确定的被告向迎春义务的强制履行，拍卖成交的溢价款不属于原告罗华艳因被告向迎春违约受到损失的范围。在双方约定因被告向迎春违约导致合同解除时，原告罗华艳获得双倍返还定金后不得再向被告向迎春、美联公司追究其他责任或赔偿的情况下，原告罗华艳已获得双倍返还定金及相应违约损失后，再起诉要求获得合同解除后的房屋溢价损失的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗华艳的诉讼请求。本案受理费14154元，由原告罗华艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  陈 鹏人民陪审员  费兴智人民陪审员  夏娟娟二〇二〇年九月一日法官 助理  艾志花书 记 员  王婷婷