西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8082号原告：陕西欧搏房地产投资顾问有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：刘满良，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文婷，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛朦，陕西唐都律师事务所律师。被告：刘汉民，男，汉族，1980年3月17日出生，住山东省日照市岚山区。被告：西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部，住所地：陕西省西安市高新区。经营者：梁潇月，具体职务不详。原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司与被告刘汉民、西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司到庭参加了诉讼，被告刘汉民、西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司诉称，2018年9月18日，原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司与被告刘汉民签订《国宾中央区商铺租赁合同》(合同编号OBES061)一份，合同约定：“甲方将位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的‘国宾中央区XX号XX，C402-1，预测建筑面积约1396平方米租赁给乙方作为经营健身项目使用。租金：35元/㎡/月，月度租金共计48860元(大写肆万捌仟捌佰陆拾元整)。”《租赁合同》签订后，原告陕西欧搏公司于2018年9月30日将租赁标的物交付被告刘汉民，并由西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部(个体)实际使用，经营者：梁潇月。被告刘汉民承租房屋后，仅支付部分租金，之后的租金一直未付，西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部也未正常经营。根据《租赁合同》第九条“1、除本合同其他规定外，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，甲方不予退还乙方履约保证金，同时乙方应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担甲方其他相关损失：(2)乙方未按期足额支付租金或其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金及其他费用的，自逾期之日起，承担应付费用千分之五/日的逾期违约金……逾期达三十日的，甲方有权单方面解除合同。”之约定，为避免损失扩大，原告2019年11月20日向被告刘汉民发出解除合同通知书，双方之间的《租赁合同》己经解除。原告应收未收租金、违约金、房屋占用费(暂计至2019年12月9日)共计947828.92元。为维护原告权益，故诉至法院，请求判令：1.二被告立即腾交承租房屋；2.二被告共同支付原告2018年9月30日起至2019年11月22日止的房屋租金443308元；3.二被告共同支付原告2019年3月3日起至2019年11月22日止的逾期付款违约金185296.92元（按照应付费用千分之五/日计算）；4.二被告共同支付原告合同解除违约金293160元（按照租赁年度内6个月租金标准计算）；5.二被告共同支付原告2019年11月23日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费1629元/天，暂计算至2019年12月9日为26064元）；6.本案诉讼费用由二被告承担。被告刘汉民、西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部未出庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。经审理查明：2018年2月8日，原告与西安市雁塔区XX街道办事处XX村委会签订《房屋租赁经营管理合同》约定，原告承租经营管理建筑面积30840平方米的茶张村村民经济发展用房，期限为20年，其中2018年4月1日至2018年11月30日为装修、招商免租期，装修免租期内原告无需向村委会缴付租金，但需据实支付物业费用等因实际使用产生的费用。2018年9月18日，原告（甲方）与被告刘汉民（乙方）签订《国宾中央区商铺租赁合同》约定，第1.1条，甲方将位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的“国宾中央区”项目铺号C401、C402-1，预测建筑面积约1396平方米租赁给乙方作为商业经营所用；第1.2.1条，甲方暂定于2018年9月30日按租赁标的物竣工现状标准将租赁标的物交付乙方。第1.2.3条，装修期、免租期从甲方通知的交付日起共计4个月，装修期、免租期内仅免除乙方缴纳租金义务，本合同约定其他各项权利义务，乙方均应严格依约履行。无论因何种原因，乙方均不得要求顺延装修期，自本合同约定起租日起，乙方需按照合同约定缴纳租金，并严格按照本合同约定时间开业经营。第2.1条，租赁期限为10年，自房屋交付之日计算。第4.1.1条，本合同签订之日起五日内，乙方应向甲方缴付97720元人民币作为保证金。该履约保证金为乙方向甲方提供的保证其如约履行本合同的担保。在本合同有效期内的任何时候……甲方有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款支付或抵充乙方依照本合同应支付的任何款项。第4.2条，租金35元/㎡/月，月度租金共计48860元，支付方式付三押二，每3年增长8%。第9.1条，除本合同其他规定外，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，甲方不予退还乙方履约保证金，同时乙方应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担甲方其他相关损失。第9.1.2条，乙方未按期足额支付租金或其它任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金及其他费用的，自逾期之日起，承担应付费用千分之五/日的逾期违约金，同时甲方有权对租赁标的物暂停全部或部分能源供应或相关管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。第11.4.2.2条，对于一方向另一方发出的通知或书面函件（包括但不限于本合同项下所有要约、书面文件或通知），如果是以专递信函方式送达，递交日后的第3个工作日视为已经送达。第11.4.3条中载明了被告刘汉民具体的送达地址及联系方式。合同签订后，原告依约向被告刘汉民交付承租房屋，被告刘汉民后将该房屋交于被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部使用。第一期（2018.9.30-2018.12.30）、第二期（2018.12.30-2019.3.30）租金中各免租2个月。2019年3月8日，原告向被告刘汉民送达缴费通知单，催缴第三期（2019.3.30-2019.6.30）期间租金146580元，被告刘汉民于2019年4月15日向原告承诺第三期费用分两次缴纳，2019年4月30日前缴纳第三期总费用的一半，即73290元；2019年5月30日前缴纳第三期总费用的剩余一半，即73290元，原告对此表示同意。另查明，涉案房屋的实际使用者为被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部，系个体工商户，经营者为梁潇月。2019年5、6月份，原告无法联系上被告刘汉民，被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部亦不再营业，但跑步机、大黄蜂（拉背）等大量健身器材滞留在涉案房屋内。2019年11月20日，原告向被告刘汉民邮寄了解除租赁合同通知书，该邮件于2019年11月27日被退回妥投。2020年4月10日，原告将健身俱乐部室内的设施设备暂存至他处，后将房屋租与他人。上述事实，有房屋租赁经营管理合同、国宾中央区商铺租赁合同、缴纳通知单、承诺、解除租赁合同通知书、物流信息、租金缴纳明细等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告刘汉民签订的《国宾中央区商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告按照约定将租赁房屋交付被告刘汉民，履行了出租人的义务，被告刘汉民作为承租人未按期支付房屋租金，已构成违约，根据合同相对性，被告刘汉民应按合同约定承担相应责任。原告要求被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部共同承担房屋租金、逾期付款违约金、合同解除违约金，于法无据，本院不予支持。原告按照合同中约定地址向被告刘汉民邮寄了解除租赁合同通知书，依照法律规定，邮件到达对方时合同解除，参照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条，本院认定原告与被告刘汉民之间签订的租赁合同于2019年11月27日解除。原告主张合同约定通知或书面函件递交后第3个工作日视为送达，该条款因违反法律规定而无效，本院不予采纳。因被告刘汉民已构成违约，故其应按照合同约定向原告支付合同解除违约金293160元。因被告刘汉民向原告缴纳履约保证金97720元，根据合同约定，原告有权根据实际情况直接从中扣款支付或抵充依照合同应支付的任何款项，经询问，原告主张用该履约保证金抵减合同解除违约金，本院予以采纳。故被告应向原告支付剩余合同解除违约金195440元。因原告已将健身俱乐部室内的设施设备搬离涉案房屋并租与他人，现要求被告刘汉民及被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部立即腾交房屋，无事实依据，本院不予支持。原告主张因被告刘汉民违约，故不再享有合同中约定的免租4个月（第一、二期各免2个月），因原告与被告刘汉民签订的合同中对此无相关约定，本院不予采纳，被告刘汉民依法按照租金缴纳明细向原告支付房屋租金。原告自认被告刘汉民共向其支付房屋租金130000元，该自认不违反法律规定，本院予以认可，应认定被告刘汉民已向原告支付第一期、第二期及第三期中2019年4月1日至2019年4月20日的房屋租金。因此，被告刘汉民还应向原告支付2019年4月21日至2019年11月27日期间的房屋租金。因原告同意被告刘汉民迟延、分笔支付第三期房屋租金，故被告刘汉民给付第三期第一笔租金的最后期限为2019年4月30日、给付第三期第二笔租金的最后期限为2019年5月30日；给付第四期租金的最后期限为2019年5月30日；给付第五期中2019年9月30日至2019年11月27日期间租金的最后期限为2019年8月30日，故被告应支付第三期第一笔逾期付款违约金77320.95元、第三期第二笔逾期付款违约金65961元、第四期租金逾期付款违约金66693.9元、第五期应付租金部分逾期付款违约金43241.1元，以上共计253216.95元，原告主张的逾期付款违约金金额少于实际产生，视为原告对其部分权益的放弃，本院予以支持，被告刘汉民向原告支付逾期付款违约金金额应为185296.92元。在原告与被告刘汉民之间房屋租赁合同解除后，被告刘汉民应依法履行后合同义务，向原告返还涉案房屋，因被告刘汉民未返还，造成涉案房屋被西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部占用，被告刘汉民应按照租金标准承担房屋占用期间的费用，被告西安市高新区橙月健身体育娱乐俱乐部不承担该房屋占用费。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条之规定，判决如下：一、被告刘汉民于本判决生效之日起十日内向原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司支付2019年4月21日至2019年11月27期间的房屋租金353423元。二、被告刘汉民于本判决生效之日起十日内向原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司支付逾期付款违约金185296.92元；三、被告刘汉民于本判决生效之日起十日内向原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司支付合同解除违约金195440元；四、被告刘汉民于本判决生效之日起十日内向原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司支付2019年11月28日至2020年4月10日期间房屋占用费218246元；五、驳回原告陕西欧搏房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13278元，公告费300元，由被告刘汉民承担，因原告已预交，故被告刘汉民在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吕睿涵二〇二〇年九月十六日书记员  史艺华打印：相丽华校对：马格2020年月日送达1