广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12590号原告（反诉被告）：广州番禺锦江房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村里仁洞迎宾路西侧锦绣香江花园。法定代表人：翟美卿，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓喜文，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：广州唐烨酒楼有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园会所**西侧。法定代表人：徐志明，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被告：刘治辉，男，1954年11月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：范菲，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）广州番禺锦江房地产有限公司（以下简称锦江房地产公司）与被告（反诉原告）广州唐烨酒楼有限公司（以下简称唐烨公司）、被告刘治辉、第三人广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案，2020年5月15日受理唐烨公司的反诉，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。锦江房地产公司的委托诉讼代理人邓喜文，唐烨公司的法定代表人徐志明及委托诉讼代理人陈仲英，刘治辉，锦绣香江物业公司的委托诉讼代理人吴毅锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦江房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告及第三人于2017年3月10日签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》于2019年8月14日解除；2.唐烨公司办理工商登记地址的迁出手续；3.唐烨公司支付租金167314元及违约金（自欠付之日起至清偿之日止按欠付金额的0.05%/日计算，暂计至2019年9月10日为3091.8元）给锦江房地产公司；4.唐烨公司支付自2019年10月1日起至2020年6月11日止按每月50880元的标准计算的占有使用费给锦江房地产公司；5.刘治辉对唐烨公司的上述债务承担连带清偿责任；6.被告负担诉讼费。事实与理由：2015年11月27日，锦江房地产公司（出租方）与唐烨公司（承租方）签订《租赁合同》，在合同履行过程中，因唐烨公司拖欠租金、物业管理费等，各方于2017年3月10日重新签订《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》，但唐烨公司自2019年6月起又拖欠租金，经锦江房地产公司多次催讨，唐烨公司仍未支付。2019年8月14日，锦江房地产公司向唐烨公司发送《关于解除的函》，明确于发函当日解除租赁合同，并限期要求唐烨公司清场交付物业。唐烨公司收悉函件后既未支付租金亦未清场交付物业，锦江房地产公司于2019年9月3日在南村派出所工作人员见证下强制清场，唐烨公司以厨房冰柜留存物品需要清理为由在涉案租赁物前后门各加锁一把门锁，造成租赁物至今未予交还。经多次协商未果，锦江房地产公司遂诉诸法院。唐烨公司辩称：一、本案租赁合同的有效性存疑，锦江房地产公司至今未向我方出示租赁物的房屋产权证或建设规划许可证，涉案租赁合同无效，锦江房地产公司主张的违约条款亦无效。二、即使租赁合同有效，我方拒绝支付租金是行使履约抗辩权。根据双方签订的租赁合同，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司应当在会所门口侧边预留五个车位作为我方专属车位，但合同订立至今，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司从未给予我方任何车位且工作人员还阻扰食客进入酒店吃饭，导致我方经营受到重大影响。三、租赁合同第十六条约定，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司必须保证为我方消费者预留就近停车场及通道，但从未履行该项义务。根据合同第十八条约定，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司必须在消防系统、电力、排水、排涝系统方面保证我方的安全及正常使用，但我方在承租过程中遭受无故停电、水浸事件，我方多次向锦江房地产公司及锦绣香江物业公司主张、声明且要求进行处理，但未予处理。锦江房地产公司及锦绣香江物业公司在履行合同过程中存在诸多违约行为，我方为自救且督促锦江房地产公司及锦绣香江物业公司改善相应状况，行使了履约抗辩权，要求其按照合同约定改善上述情况后再向其支付相应租金。四、2019年9月3日锦江房地产公司强行锁门，我方员工无法取回相应物品包括食材，我方对租赁物失去控制，不存在占用租赁物情况。综上，请求驳回锦江房地产公司全部诉讼请求。刘治辉辩称：一、同意唐烨公司的答辩意见。二、合同第五十四条约定，唐烨公司可以租用宴会厅举办大型宴会，但2019年春节后锦江房地产公司及锦绣香江物业公司不允许唐烨公司使用会所内的宴会室举办大型宴会，给唐烨公司的经营造成巨大损失，即使宴会厅空置也不允许。锦绣香江物业公司述称：对唐烨公司的答辩意见，不予认可。合同第七条专属停车位，预留的停车位超过5个以上，不存在不预留车位给唐烨公司，因为停车位已经满了所以就不再停车进去。唐烨公司认为我方没有帮酒楼宣传，但我们通过多种渠道包括公众号等途径帮助酒楼进行了宣传。唐烨公司向本院提出反诉请求：1.锦江房地产公司退还租赁保证金12万元；2.锦江房地产公司支付装修费损失1170166.11元；3.锦江房地产公司支付两个月的经营损失60万元；4.锦江房地产公司支付员工遣散费用14万元；5.锦江房地产公司负担反诉费。事实与理由：2017年3月10日，各方签订《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》，合同第七条约定，作为第三人的锦绣香江物业公司应当在会所门口侧边预留五个停车位作为唐烨公司的专属车位，但锦江房地产公司及锦绣香江物业公司从未预留任何车位给唐烨公司，唐烨公司多次投诉要求按照合同约定预留车位，但均得不到有效答复。同时根据合同第七条规定，唐烨公司可以在锦绣香江花园内投放广告，但一直未获准许，甚至连唐烨公司的标识指示牌都不允许在锦绣香江花园内出现。锦江房地产公司及锦绣香江物业公司将会所正门附近的场地全部封锁，仅允许锦江房地产公司及锦绣香江物业公司的员工车辆可以进入和停放，导致唐烨公司的消费者车辆无法正常出入。另根据合同约定，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司应当维护会所公共设施并保证正常供水供电，但会所公共设施老化，多次出现漏水情况，且多次出现非正常的断水断电。其余理由同本诉辩称一致。锦江房地产公司辩称：唐烨公司的反诉请求与事实不符，依法应予全部驳回。一、唐烨公司在履行租赁合同过程中违约，我方依法解除合同，并要求其支付拖欠租金等诉求，是我方积极履行合同以及避免各方损失进一步扩大的举措。二、唐烨公司违约的情形包括拖欠租金、水电费、物业管理费，在租赁合同履行过程中并不是第一次出现，因此，我方根据租赁合同约定，无须向唐烨公司退还租赁保证金12万元，也无须向唐烨公司支付装修费损失及经营损失、员工遣散费用等。锦绣香江物业公司述称：同意锦江房地产公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：1.涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园会所，总层数3层，建筑面积12712.4平方米。2.2017年3月10日，锦江房地产公司（出租方，甲方）、唐烨公司（承租方，乙方）、刘治辉（承租保证人）、锦绣香江物业公司（物业管理方，丙方）签订《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》，载明乙方合作团队原以招志杨作为承租方签订租赁合同，现乙方合作团队通过工商登记成立专门经营公司，故重新签订租赁合同；具体约定为甲方同意将坐落于广州市番禺区迎宾路西侧的锦绣香江花园会所二楼中餐厅出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的包括会所二楼中餐厅部分，建筑面积约为1750平方米，包括大餐厅、包房、中餐厨房、餐厅用储物库、更衣室、办公室及上述场所内的装修，除场地和装修外，还包括场地内的家私、灯光、厨房设施、空调等设施设备；租赁期限为6年5个月，即自2015年12月1日起至2022年4月30日止；2019年5月1日至2020年4月30日租金为50880元/月、物业管理费为12720元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为53932.8元/月、物业管理费为13483.2元/月；丙方同意从2017年3月1日起，在会所门口侧边预留五个车位作为乙方专属停车位，同时对乙方购买停车票给予每个月2000元额度的五折优惠（即以1000元购得2000元的停车票），超出2000元额度的停车票按原价购买；如乙方在锦绣香江花园小区内投放广告的，丙方对其广告位使用费给予七折优惠，具体以乙丙双方另行签署的相关法律文件载明内容为准；租金、物业管理费、空调费、停车费、水电费等按月结算，乙方应在每月的7日前按本合同约定的金额和方式缴交当月租金、空调费、物业管理费等款项，并与丙方结算上月水电费等费用；本合同签订后五天内，乙方向甲方支付12万元作为租赁保证金，租赁保证金由甲方保管直到租赁期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方在租赁期满后15天内如数将租赁保证金无息退还给乙方；甲方和丙方保留该租赁物的外墙面及屋面、空地及停车场的广告发布权，并可以让任何人或组织在该租赁物的公共区域举行活动、展览或商品展销等活动，但甲方和丙方承诺尽量少给乙方经营上带来不便，并必须保证给乙方的消费者留有就近的专门通道和停车场地；在合同期满或解除合同时，乙方拆卸加设于该租赁物内之固定装修时，须经甲方或丙方书面同意，对未获甲方或丙方书面同意拆除的固定装修，乙方不得拆除，甲方对此也不作任何补偿；乙方必须在租赁期内按时支付资金、物业管理费等费用，并遵守国家相关法律法规，乙方如违反上述条件之一，甲方有权在租赁期内即时单方面解除本合同，甲方无需对此承担任何赔偿或补偿责任；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方的租赁保证金外，还须支付相当于乙方实际投入装修费用折旧后的违约金和赔偿金，乙方装修费用的折旧率为每年20%（即如甲方单方面终止本合同，应支付的违约金和赔偿金相当于乙方装修费用的：第一年为100%，第二年为80%，第三年为60%……以此类推）；如乙方迟延缴交租赁保证金，须每日按所欠金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期达30日，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付与租赁保证金等额的违约金；如乙方迟延缴交租金或物业管理费、水电费、空调费、停车费等其他因营业产生的费用，须每日按所欠金额的万分之五向甲方或丙方支付违约金，该违约金必须在下月的7日前缴交，如乙方逾期30日未能足额缴纳任意一期租金或物业管理费、空调费、水电费等费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同及在本合同解除之日起五日内收回该租赁物，并没收乙方的租赁保证金，同时按照合同约定追究乙方及承租保证人的责任；租赁期限届满或合同解除或终止履行时，乙方必须按合同约定时间搬离，乙方逾期不搬离的，并在甲方另行限期乙方搬离后仍逾期未搬离的，甲方有权在租赁物所在地居委会（或业委会）工作人员的见证下予以强制搬离并对乙方物品另行处分（包括另地放置或作为二手货品进行出卖），甲方此等处分行为可能造成乙方的损失，由乙方承担不利后果，甲方无需作出补偿，乙方逾期搬离，甲方和丙方有权要求乙方按终止合同时的标准缴交占用期内的租金和物业管理费；承租保证人刘治辉自愿对本合同项下所涉及的乙方义务（包括向甲方、丙方支付租金或物业管理费等各项费用、承担违约责任等一切义务）承担无限连带担保责任，甲方、乙方、丙方和承租保证人刘治辉均同意和确认本条款的法律效力，各方均明确无需再另行签订《担保协议》，本合同生效后，承租保证人刘治辉即对乙方履约承担担保责任，且保证人的担保责任将至乙方义务全部履行完毕止；本合同有效期内，若甲乙双方的客户须举办大型宴会或接待时，乙方可向甲方租用会所内的宴会厅及相关设施；等等。3.2019年8月14日，锦江房地产公司向唐烨公司发送《关于解除的函》，载明唐烨公司应于2019年6月7日前及2019年7月7日前分别支付2019年5月、6月的水、电费合计29561元，并应于2019年7月7日前支付2019年6、7月租金、滞纳金合计65952.27元与7月商铺物业管理费12720元。经多次催缴，仍未支付，截至2019年8月14日，唐烨公司拖欠合同款项超过30天，已构成根本违约。正式通知双方签订的租赁合同于2019年8月14日解除，唐烨公司所交租赁保证金不予退还，要求唐烨公司及担保人于合同解除后两日内清缴所拖欠的全部款项，并办理交接手续等。锦江房地产公司于同日将《关于解除的函》直接送达给唐烨公司。4.2019年8月15日，唐烨公司回函称由于财务人员失职，以致拖欠款项、违反合同约定，决定2019年8月19日付清欠款，承诺往后按时缴纳费用，如再不履行，愿接受终止合同的后果。5.2019年8月18日，唐烨公司委托广东粤企律师事务所发送《律师函》给锦江房地产公司，针对《关于解除的函》回复称，锦江房地产公司在履约过程中存在明显违约行为，具体包括未依约给予专属停车位、不准予投放广告、设置路障封锁会所正门附近场地、多次断水断电、不准予租用宴会厅，认为租赁合同尚未解除，要求继续履行合同。该邮件寄至锦江房地产公司，于2019年8月19日显示“本人签收”。6.2019年8月29日，锦江房地产公司向唐烨公司发出《强制清场告知书》，告知因唐烨公司拖欠租金、物业管理费、水电费等款项，锦江房地产公司依法行使合同解除权并要求唐烨公司自行搬离，交还租赁物，至今仍未搬离，要求唐烨公司于2019年9月1日自行搬离，交还租赁物，逾期将采取强制清场措施。7.2019年9月3日，锦江房地产公司对租赁物外门上锁，唐烨公司于当日报警，唐烨公司自此未继续对外营业。锦江房地产公司主张唐烨公司对租赁物里面前后门均上锁，并提供照片佐证。8.锦江房地产公司主张其于2020年6月11日破门进入租赁物，收回场地，租赁物内的物品尚未处理。9.唐烨公司确认尚欠2019年7月-8月的物业管理费、水电费。唐烨公司主张未依约支付租金等费用是行使履约抗辩权，并主张锦江房地产公司有诸多违约行为，包括未依约预留专属车位、未开放宴会厅、未能给予广告位、无故断水断电、房屋漏水等，并提供照片、微信聊天记录、函件、视频资料等证据。10.唐烨公司提供《锦绣香江会所装修预算》表格，拟证明装修投入损失。本院认为，锦江房地产公司与唐烨公司、刘治辉、锦绣香江物业公司签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。关于合同的解除。《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》约定，如唐烨公司迟延缴交租金或物业管理费、水电费、空调费、停车费等其他因营业产生的费用，且逾期30日未能足额缴纳任意一期租金或物业管理费、空调费、水电费等费用（无论是否已获正式通知催缴），锦江房地产公司有权单方面解除本合同及在本合同解除之日起五日内收回该租赁物，并没收唐烨公司的租赁保证金，唐烨公司拖欠租金、物业管理费等费用超过30日，锦江房地产公司有权依据上述约定行使单方解除权，单方面终止合同。锦江房地产公司于2019年8月14日向唐烨公司发送《关于解除的函》，通知自即日起解除上述租赁合同收回租赁物，并将该函直接送达给唐烨公司，锦江房地产公司要求确认《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》自2019年8月14日起解除，本院予以支持。唐烨公司抗辩锦江房地产公司在履约过程中存在诸多违约行为，唐烨公司未按时缴纳租金等费用是行使履约抗辩权，本院分析如下：首先，合同约定丙方锦绣香江物业公司对唐烨公司广告位使用费给予七折优惠，具体以唐烨公司及锦绣香江物业公司另行签署的相关法律文件载明内容为准，唐烨公司未能提供证据证实双方就关于投放广告位事宜进一步签署协议，对投放广告位曾达成一致意见，唐烨公司仅依据锦江房地产公司给予的价格优惠承诺就主张锦江房地产公司、锦绣香江物业公司违反合同约定，依据不足。其次，合同约定有效期内，若锦江房地产公司及唐烨公司的客户需举办大型宴会或接待时，唐烨公司可向锦江房地产公司租用会所内的宴会厅及相关设施，应理解为双方共同的客户如有需要，唐烨公司可向锦江房地产公司租用宴会厅及相关设施，具体租赁事宜双方另行协商，该条款主要是针对双方共同客户如何租用宴会厅事宜的约定，锦江房地产公司并未承诺必将出租宴会厅给唐烨公司，唐烨公司提供的微信聊天记录亦无法得出锦江房地产公司、锦绣香江物业公司有违反合同约定的结论。再次，关于唐烨公司主张房屋漏水，对经营造成影响，因唐烨公司承租后曾自行进行装修，故对于房屋漏水原因尚不明确，唐烨公司于庭审中明确不申请对涉案租赁物漏水原因进行鉴定，知悉并自愿承担相应法律后果，故唐烨公司应承担举证不能的不利法律后果。其四，唐烨公司均未能提供充分证据证明锦江房地产公司、锦绣香江物业公司存在未依约预留专属停车位、非正常断水断电、设置路障未保留消费者通道等违约行为。最后，唐烨公司主张其拒付租金系行使履约抗辩权，并无合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上，唐烨公司上述主张均不能成为其拒付租金及物业管理费、水电费等费用的正当抗辩理由。唐烨公司自2019年6月起未正常缴纳租金、物业管理费等费用，经催讨仍未缴纳，缺乏继续履约的能力和诚意，锦江房地产公司依法解除房屋租赁合同，于法有据。关于截至合同解除之日（即2019年8月14日）的租金。锦江房地产公司主张唐烨公司尚欠2019年6月租金14674元、2019年7月租金50880元、2019年8月租金50880元，唐烨公司主张2019年6月租金已全额缴纳，但未提供证据证实，故唐烨公司应支付截至合同解除日的租金88532.06元[14674元+50880元+（50880元÷31天/月×14天）]。对合同解除后的租金，不予支持。关于租赁保证金。租赁保证金12万元，唐烨公司逾期未支付租金、物业管理费等超过30日，构成根本违约，锦江房地产公司有权单方面终止合同，并没收租赁保证金，唐烨公司缴纳的租赁保证金12万元，锦江房地产公司无须返还。关于违约金。合同约定标准过高，且本院已支持没收租赁保证金12万元，足以弥补锦江房地产公司的损失，故不予支持。关于合同解除后的占有使用费问题。因唐烨公司未能及时撤场，留置部分财产物品在涉讼租赁物内，且唐烨公司在涉讼租赁物前后门上锁，故应参照合同约定的租金标准向锦江房地产公司支付相应占有使用费。直至2020年6月11日，锦江房地产公司破门进场，收回租赁物，但根据合同约定及锦江房地产公司的陈述，锦江房地产公司有能力及时收回涉讼场地，锦江房地产公司在明知唐烨公司未正常经营的情况下，负有合理减损的义务，由于锦江房地产公司未及时妥当处理撤场事项，对于未能按时收回涉讼场地导致的扩大损失，锦江房地产公司亦存在一定的过错，故对于锦江房地产公司主张的合同解除后（即2019年8月15日）至2020年6月11日的占有使用费，本院酌情支持相当于3个月租金的占有使用费152640元。对超出部分的占有使用费，本院不予支持。关于锦江房地产公司要求唐烨公司将登记在涉案租赁物的工商登记地址迁出的请求，因该项请求不属于人民法院民事诉讼受理范围，本院不作处理。锦江房地产公司可另循其他法律途径解决。《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》约定承租保证人刘治辉自愿对本合同项下所涉及的乙方（唐烨公司）义务（包括向甲方锦江房地产公司、丙方锦绣香江物业公司支付租金或物业管理费等各项费用、承担违约责任等一切义务）承担无限连带担保责任，甲方、乙方、丙方和承租保证人刘治辉均同意和确认本条款的法律效力，各方均明确无需再另行签订《担保协议》，本合同生效后，承租保证人刘治辉即对乙方履约承担担保责任，且保证人的担保责任将至乙方义务全部履行完毕止；锦江房地产公司要求刘治辉对唐烨公司支付租金、占有使用费等债务承担连带清偿责任，本院予以支持。唐烨公司明确不对涉案租赁物漏水原因进行鉴定，其申请对剩余租赁期限内的装修残值进行评估已无实际意义，本院不予准许。唐烨公司反诉要求锦江房地产公司赔偿装修残值损失、经营损失、员工遣散费，无事实及法律依据，本院不予支持。唐烨公司于租赁物内的物品，非本案处理范围，本院不作处理，唐烨公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认广州番禺锦江房地产有限公司与广州唐烨酒楼有限公司、刘治辉、广州锦绣香江物业管理有限公司就租赁广州市番禺区迎宾路西侧的锦绣香江花园会所二楼中餐厅于2017年3月10日签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》于2019年8月14日解除；二、广州唐烨酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付截至2019年8月14日的租金88532.06元给广州番禺锦江房地产有限公司；三、广州唐烨酒楼有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年8月15日至2020年6月11日期间的占有使用费152640元给广州番禺锦江房地产有限公司；四、刘治辉对本判决第二项、第三项承担连带清偿责任；五、广州唐烨酒楼有限公司交纳的租赁保证金12万元归广州番禺锦江房地产有限公司所有；六、驳回广州番禺锦江房地产有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州唐烨酒楼有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费26422元，由广州番禺锦江房地产有限公司负担2531元，广州唐烨酒楼有限公司、刘治辉共同负担23891元。反诉受理费11521元，由广州唐烨酒楼有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  程 君人民陪审员  黄健媚人民陪审员  李兆乾二〇二〇年九月七日书 记 员  卢倩莹