山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁02行初347号 原告庄晴士，男，1962年6月9日出生，汉族，住青岛市城阳区，现住青岛市城阳区。 委托代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。 委托代理人国艺凡，北京在明律师事务所实习律师。 被告青岛市城阳区人民政府，住所地青岛市城阳区正阳路201号。 法定代表人解宏劲，区长。 出庭负责人李明钢，副区长。 委托代理人杨长清。 委托代理人曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 原告庄晴士不服被告青岛市城阳区人民政府（以下简称“城阳区政府”）作出的青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定，依法向本院提起行政诉讼。本院立案登记后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月4日在第十五审判庭公开开庭审理了本案。原告庄晴士及其委托代理人黄艳、国艺凡，被告城阳区政府的出庭负责人副区长李明钢及委托代理人杨长清、曲颂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄晴士诉称，2019年6月29日，被告城阳区政府作出青城征字〔2019〕13号《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定》（以下简称“13号《征收决定》”），原告权利项下位于青岛市城阳区的房产被纳入该征收范围。被告于2019年12月25日作出了青城补决字〔2019〕21号《房屋征收补偿决定书》，并于2019年12月27日送达给原告。原告认为，被告所作被诉房屋征收补偿决定事实依据不足，内容违法，程序不当。具体理由如下：一、被诉房屋征收补偿决定依据的评估报告不具备终局效力，存在事实依据不足的违法情形。1、涉案评估报告表认定了被征收房屋建筑面积为89.5㎡，但评估报告单价并非是评估公司依据评估成本法、比较法实际评估确定，而是评估公司先确定一层南向房屋补偿基准价为13500元／㎡，再根据楼层系数调整确定分户补偿。根据涉案评估报告，原告房屋的补偿单价仅为13905元／㎡，严重低于涉案13号《征收决定》公告之日即2019年6月29日周边房地产市场交易价格区间20000-37000元／㎡，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条确定的市场价补偿原则及第二条规定的公平补偿原则。2、涉案评估报告中装饰装修估价、构筑物及附属设施估价过低。（1）装饰装修评估程序不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定的先行协商确定、协商不能的评估确定的程序规定。原告涉案房屋实际造价为1850元／㎡，而征收部门委托的评估公司仅评估100多元／㎡，合理性严重欠缺。（2）配套车库补偿，未设定车库等附属用房产权调换的选择权，且执行过程中附房评估价每个仅为2941.5元左右；而产权调换房屋配套车库购买价格10万元以上，故该部分补偿价格违反公平补偿原则。（3）集中安装燃气费用初装费为2600元，现只补偿2208元，该部分补偿合理性欠缺。3、评估报告内容缺失，形式欠规范。首先，原告收到的评估报告仅有分户评估表、住宅房屋装饰装修及附房、集中安装燃气分户评估表、未加盖任何公章且未标注评估项目的产权人为庄晴士的环海小区评估表组成，不符合《房地产估价规范》第7.0.2关于“叙述式估价报告应包括：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件”的规定。其次，估价结果报告记载事项并未涵盖《房地产估价规范》第7.0.17要求的“①房地产估价机构具体信息；②估价对象的用途、土地基本情况、房屋设施设备、装饰装修、新旧程度等详细信息；③价值类型；④估价原则；⑤估价依据；⑥估价方法；⑦不同估价方法的测算结果和最终评估价值；⑧注册房地产估价师的签名日期；⑨实地查勘期；⑩估价作业期”全部事项。4、涉案评估公司并非严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定选定，而是由房屋征收部门指定后要求被征收人投票给该公司，剥夺了原告作为被征收人享有参与确定评估机构的权利。二、被诉房屋征收补偿决定的补偿对象遗漏了三处建筑面积各5.31㎡的附房，存在事实认定不清、补偿不全面的违法情形。三、被诉房屋征收补偿决定确定的临时过渡期限过短。选择货币补偿后临时过渡期限只有10个月，原告所在地区周围为期房，交房时间均需要2年，仅补偿10个月的过渡期间严重缺乏合理性。四、被诉房屋征收补偿决定作出前，被告在未告知原告陈述、申辩、听证权利的情况下，直接启动补偿决定程序，不符合程序正当原则。为维护自身合法权益，原告特依法提起本案诉讼，请求：1、依法撤销被告所作被诉青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定；2、本案诉讼费用由被告承担。 庭审时，原告庄晴士向本院提交如下证据： 1、青房地权城字第0××0号《房地产权证》，证明原告为涉案青岛市城阳区（证载房地座落为“城阳区××街道××号楼××单元××户”）房产的所有权人。 2、青城补决字〔2019〕21号《房屋征收补偿决定书》，证明被告于2019年12月25日作出被诉房屋征收补偿决定书。 3、附房照片，证明被诉房屋征收补偿决定的补偿对象遗漏了三处建筑面积共计15.93㎡的附房。 4、青中房估字（2019）第051-38号《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收分户评估表》及《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表》、《环海小区评估表》，共同证明原告房屋的分户评估报告存在内容缺失、形式欠规范、评估标准偏低等问题。 5、房产销售价格清单，证明涉案13号《征收决定》公告日即2019年6月29日，周边房地产市场价格为20000-37000元/㎡。 6、业主集体复议申请书，证明环海小区1号楼、2号楼全体居民联名对评估单价提出异议，因前期涉案青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收补偿方案（以下简称“《补偿方案》”）公示不全面，导致被征收人提出异议滞后。 7、房地产开发公司房屋交接验收表、刘万彬出具的收到储藏室购房款收据、姜爱美出具的用储藏室顶账的文件，证明涉案附房与住宅楼房系同步规划、同步建设、同步交付使用、同步竣工验收，已存在20余年，且系原告有偿购买取得。 8、第一期未登记建筑情况汇总表（认定手续不齐全），证明被告认定原告权利项下的未登记附房具备居住和实用功能。 9、《未经登记历史遗留无证房屋合法性认定申请书》、邮寄底单、妥投单、《未登记建筑认定结果告知书》、行政复议申请书、青政复决字〔2019〕828号《行政复议决定书》、环海小区23位居民证言、行政起诉状、（2020）鲁02行初228号案件立案告知书，证明因被告未依法进行未登记建筑面积合法性认定，原告于2019年9月2日向被告提出认定申请，后取得被告所作《未登记建筑认定结果告知书》，原告仍不服，行政复议后提起行政诉讼，案号为（2020）鲁02行初228号。 12、行政起诉状、（2020）鲁02行初26号《行政判决书》、行政上诉状、（2020）鲁行终1273号通知立案的短信，证明原告不服被告作出的涉案13号《征收决定》而提起行政诉讼，法院一审判决驳回了原告诉讼请求，原告提起上诉，案号为（2020）鲁行终1273号。 庭审时原告还称，鉴于涉案《未登记建筑认定结果告知书》及13号《征收决定》的合法性均处于待定状态，本案应中止审理。 被告城阳区政府答辩称，被告所作青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定程序合法，证据确实充分，适用法律正确。理由如下：一、涉案13号《征收决定》和《补偿方案》程序正当，内容合法、全面，适用法律、法规正确。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，被告于2019年6月28日作出涉案13号《征收决定》，依法对青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋及附属物实施征收，并于次日在房屋征收范围内发布征收公告和《补偿方案》。二、涉案评估机构系由被征收人民主投票选定，选择程序正当，符合法定程序。涉案13号《征收决定》公告后，房屋征收部门青岛市城阳区住房和城市建设管理局及时发布了选择住宅房屋征收评估机构的公告，并附具征收评估机构名录，通知被征收人在15日内自主协商。由于被征收人在上述期限内未协商一致，房屋征收部门从市房屋征收与补偿办公室公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，并在征收区域予以公示。2019年7月14日，依法组织被征收人投票选择。经被征收人投票及唱票、计票，最终确定涉案房地产价格评估机构为青岛中天兴业土地房地产评估有限公司，房屋征收部门于当日对投票选定结果进行了公告。该投票结果系所有参与投票的被征收人的真实意思表示和整体意志的体现，不存在原告所说的“指定评估公司”或者“要求投票给该公司”现象。流亭街道办事处、环海生活小区业委会派人见证了投票的全过程。因此，涉案项目房地产价格评估机构的评选过程，符合《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十条的规定，程序合法。三、涉案房屋评估单价的分户评估表及房屋装修、附房、集中安装燃气等分户评估表系由选定的房地产价格评估机构客观、独立作出，评估结果已生效，对原告具有约束力。选定的房地产价格评估机构按照相关法律规定和评估规范，依法对被征收房屋及房屋装修、附房、集中安装燃气等价值进行了评估，并出具了分户评估表。分户评估表在征收区域范围内进行了公示，并向原告进行了送达。虽然原告向评估机构提出书面复核申请，但原告收到评估机构回复后，未在法定期限内申请专家委员会鉴定，故涉案分户评估表及评估结果已生效。1、涉案分户评估表记载的房屋建筑面积为89.5㎡，与原告所持涉案房屋产权证书记载一致；评估价值时点2019年6月29日为征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法和技术规范，采取市场比较法、成本法的估价方法，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，根据被征收房屋的状况，参照房屋楼层、朝向，客观、独立、合理确定评估结果。因此，涉案评估结果能够正常反映市场价格。2、就涉案被征收房屋的装饰装修补偿问题经协商未达成一致意见，房地产价格评估机构依法进行评估，原告也行使了复核权利。3、涉案评估报告内容完整，房屋价格明确具体，不存在内容缺失，形式也符合行业惯例。房地产评估机构出具的分户评估表内容完整、丰富，列明了被征收房屋的基本情况和价值时点、估价目的、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果等内容，加盖了评估机构公章和资质公章，两名房地产注册评估师均签字盖章，符合法定要求。无论分户评估报告以文字叙述形式还是表格形式，并不会对被征收人的房屋价值和补偿权益产生影响，评估报告采用表格形式并不违反法律规定。四、涉案《补偿方案》确定的临时过渡期，符合规定，并无任何不当。根据《青岛市关于贯彻实施的通知》第四条第二款规定，选择货币补偿的临时过渡期限为10个月，故被诉房屋征收补偿决定确定选择货币补偿的临时过渡期限，完全符合上述规定。五、原告要求被告作出被诉房屋征收补偿决定前，应告知其陈述、申辩、听证权利，无事实与法律依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，被告作出被诉房屋征收补偿决定之前，无需告知原告上述权利。事实上，房屋征收部门和组织落实单位均对原告进行了约谈，听取了其未签约原因和补偿要求，充分保障了原告的合法权利。但因原告提出的要求过高，与房屋征收部门无法就征收补偿达成一致意见，在此情况下，被告作出被诉房屋征收补偿决定，程序合法。六、被诉房屋征收补偿决定内容合法、全面，程序正当，不存在被撤销的法定事由。在约谈未果的情况下，被告根据房屋征收部门的请示，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《补偿方案》等相关规定，于2019年12月25日作出被诉房屋征收补偿决定，于2019年12月27日向原告送达，并在房屋征收范围内予以公告，程序合法。另外，被诉房屋征收补偿决定对原告的房屋及附房、装修、集中安装燃气等均给予补偿，不存在遗漏补偿对象问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告城阳区政府在法定举证期限内向本院提交如下证据： 1、13号《征收决定》及其公告、涉案《补偿方案》、公示照片一组，证明被告于2019年6月28日作出涉案13号《征收决定》，并于2019年6月29日在房屋征收范围内发布征收公告，同时发布了涉案《补偿方案》。 2、《关于选择青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》、《关于公布2018年度青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录的公告》及相关公示照片、《关于投票选定青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》及相关公示照片、《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构选定情况的公示》及相关公示照片、唱票结果、投票资料1宗及投票现场照片1组、《关于投票选定青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内住宅房屋评估机构的备案初审意见》、评估委托协议及房屋征收评估机构的营业执照、资质证书、评估师执业资格证书，证明涉案房屋征收价格评估机构的选定程序及评估机构资质合法。 3、青房地权城字第0××0号《房地产权证》，证明原告系该被征收住宅房屋的所有权人，证载房屋建筑面积89.50㎡，房屋竣工日期为1997年6月30日。 4、《未登记建筑认定结果告知书》及公示照片1组、附房面积测绘报告、附房位置示意图，证明被告对包括原告涉案储藏室在内的环海小区未登记建筑认定为手续不齐全附房，同时告知按照相关规定经据实评估后进行补偿。 5、国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议、鲁昊壹号院安置房均价评估表、送达回证，证明涉案房地产价格评估机构对补偿安置房源青岛鲁昊壹号院安置房均价进行评估，并将评估结果送达原告。 6、住宅房屋征收分户评估表及房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表、资产勘查现场记录工作底稿、送达回证、被征收住宅房屋评估结果公示表及公示照片、被征收房屋室内外状况照片、房屋评估复议申请书及关于评估价格异议函的回复、EMS邮政特快专递、征收文书送达地址确认表、邮件送达查询单，证明涉案房地产价格评估机构依法对原告被征收房屋及装修、附房、集中安装燃气价值进行评估，并将评估结果依法送达。对原告提出的评估价格异议，涉案房地产价格评估机构在法定期限内进行了回复，依法保障了原告的合法权利。 7、约谈记录及现场照片、赵村社区居委会证明及见证人员身份证复印件，证明在作出被诉征收补偿决定前对原告进行了约谈，听取了原告未签订征收补偿协议的原因，依法保障了原告的合法权利。 8、提请区政府依法作出征收补偿决定的请示，证明房屋征收部门向被告申请依法作出房屋征收补偿决定书。 9、房屋征收补偿决定书、送达回证、《关于中选择征收补偿方式的书面意见》、公示照片一组，证明被告作出被诉房屋征收补偿决定书并送达原告，同时在房屋征收范围内进行公示。原告收到该决定书后确定选择货币补偿方式。 经庭审质证，原告对被告城阳区政府证据的质证意见为：对证据3没有异议。对证据1-2、4-9的真实性、关联性均认可。但对证据1的合法性及证明目的均不予认可，认为涉案13号《征收决定》的合法性待定，本案应中止审理，涉案《补偿方案》未明确估价标准和定价方式为先确定补偿基准价，再根据楼层等系数进行调整，补偿单价远低于同类房屋市场价格，补偿房源信息不明确，货币补偿金价款无法保障被征收人居住条件，异地房屋补偿安置方式缺乏合理性，装修评估程序违法，且评估价格过低，配套车库等附属用房未设定产权调换的选择权，且补偿价格过低。对证据2的合法性及证明目的不予认可，评估机构名录公布时间距离涉案选择评估机构公告时间超过1年，不符合《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第五条的规定，且房屋征收部门“按照1:3的比例推荐评估候选机构”的依据已经失效，即便按照该比例，房屋征收部门也应当在39家评估机构中推荐，而不能仅推荐3家，严重限缩了被征收人的选择权。对证据4的合法性、证明目的均不予认可，原告已就涉案《未登记建筑认定结果告知书》提起行政诉讼，故本案应当中止审理；另外《附房面积测绘报告》与《未登记建筑认定结果告知书》相互矛盾，即测绘报告晚于告知书的认定时间，且附房与住宅楼房同步规划、建设、交付使用及竣工验收，原告也是有偿取得，故应当认定为合法建筑并给予补偿安置。对证据5的合法性认可，但不认可证明目的，产权调换房屋仅预留14个月，并不必然用于产权调换，不符合有关补偿房源足额到位且产权清晰的规定，另外安置房屋的评估价格高于被征收房屋评估价格，实质降低了原告的居住水平。对证据6的合法性及证明目的均不予认可，评估机构并非依法确定，评估报告格式不规范；评估单价在基础数据尚未得出的情况下形成，明显不符合常理；评估方法选取成本法不符合“按照同区位新建商品住房市场价格补偿原则”；估价结果过低，不符合“市场补偿原则”和“公平补偿原则”；装修补偿未先行协商就直接评估，程序不当；附房未按照合法性建筑评估市场价值不当。对证据7的合法性认可，但约谈内容的真实性及证明目的均不予认可，约谈时间并非在签约期限内，且仅协商一次，不符合相关程序性规定，且该约谈记录未有原告签字确认。对证据8的合法性认可，但对证明目的不予认可，在签约期限内未与原告充分协商的情况下就提请被告作出补偿决定，程序不当。对证据9的合法性不予认可，对送达没有异议。 被告城阳区政府对原告证据1-2没有异议；对证据3的真实性无法确认，对证明事项有异议，涉案附房均在被诉房屋征收补偿决定中予以评估补偿，不存在遗漏；对证据4的真实性没有异议，对证明事项有异议，涉案评估结果系评估机构独立、客观作出，形式合法，内容完整，且评估机构针对原告的复核申请已经作出回复，评估结果有效；对证据5的真实性和证明事项均不予认可，且该证据与本案无关；对证据6的真实性无法确认，且从内容上看与事实不符，涉案征收区域内81户被征收房屋已有76户签约，故原告的证明事项无事实和法律依据；对证据7-10的质证意见同原告另案起诉的未登记建筑认定案件及征收决定案件的相关意见，对原告主张权利的过程予以确认。 经审查，本院对当事人提交的上述证据认证如下：被告城阳区政府提交的所有证据，原告证据1-4均内容客观，形式合法，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。原告证据10及证据9中的《未登记建筑认定结果告知书》、行政复议申请书、行政复议决定书、起诉状、立案告知书能够证明原告就涉案《未登记建筑认定结果告知书》及13号《征收决定》主张权利的过程，本院予以确认。原告提交的其他证据与本案待证事实无关，本院不予审查评判。 经审理查明：1、原告庄晴士在青岛市城阳区××街道××号楼××单元××户拥有合法房屋一处，房地产权证号为青房地权城字第0××0号，证载房屋建筑面积89.50㎡，用途为住宅，建筑结构为混合，建成年代1997年6月30日。 2、2019年6月28日，被告城阳区政府作出涉案13号《征收决定》，决定：自2019年6月28日正式启动青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市城阳区住房和城市建设管理局；房屋征收组织落实单位为青岛市城阳区流亭街道办事处；房屋征收范围为青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的住宅房屋（详见征收平面图）。次日，被告在征收区域内发布《青岛市城阳区人民政府关于青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定公告》，将涉案《补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签约期限为2019年7月30日至2019年8月29日，搬迁腾房期限为2019年8月3日至2019年9月2日。《补偿方案》显示征收区域内涉及被征收住宅房屋81户，原告涉案被征收房屋即在该房屋征收范围内。在上述公告确定的补偿协议签约期限内，原告未与房屋征收部门签订补偿协议。 3、2019年6月29日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选择青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2019年6月29日至2019年7月13日期间从青岛市住房和城乡建设局定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果通过所在街道办事处认定后提交房屋征收部门。因被征收人在上述规定期限内未能协商选定评估机构，房屋征收部门于2019年7月14日在被征收区域内发布了《关于投票选定青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人从该公告所示的推荐评估候选机构名单中投票选定。经现场投票、唱票、计票等过程，最终收回投票64票，均为有效票，其中青岛中天兴业土地房地产评估有限公司56票，得票数最高。同日，房屋征收部门在被征收区域内发布了《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构选定情况的公示》，最终确定青岛中天兴业土地房地产评估有限公司承担该项目的房屋征收评估工作。2019年7月14日，房屋征收部门（甲方）与评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司（乙方）、青岛市城阳区流亭街道办事处（丙方）共同签订《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收项目评估委托协议》，由甲方及丙方委托乙方对该项目内的住宅房屋进行评估，评估时点为2019年6月29日。 4、2019年7月15日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司进入原告涉案被征收房屋内进行现场勘查、拍照，并填写了“资产勘查现场记录工作底稿”，由资产占有方庄晴士及估价师签字确认。2019年7月30日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司就原告涉案被征收房屋出具了住宅房屋征收分户评估表及住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表，该两表载明权利人为庄晴士，房屋坐落城阳区××街道××号楼××单元××户，房屋用途为住宅，楼层为3层，朝向南，房屋建筑面积89.5㎡，评估时点为2019年6月29日，房屋评估单价13905元／㎡，室内装修补偿38754元，附房补偿总价8825元，集中安装燃气补偿2208元。另外，涉案住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表的“备注”栏载明：“本评估结果以房地产权属证书记载为依据而作，如房屋权属、权利人、建筑面积等事项变更，应以变更后内容为准，并相应调整评估结果。集中安装燃气补偿需提供集中安装燃气证明。”2019年8月1日，房屋征收部门将该二份评估表向原告直接送达，原告本人签收。原告不服该评估结果，于2019年8月8日提出书面异议，认为其涉案被征收房屋征迁价格应按照30000元／㎡补偿，房屋装修补偿应为现评估价格的5倍，附属房的补偿价格应不低于120000元。次日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司予以回复称，因比较法和成本法从不同角度反映评估对象的现行市场价格，两种评估结果有一定差距，本次选取更能体现实际市场情况的比较法结果作为房屋征收补偿价格，并经青岛市房屋评估专家委员会的专家指导会审后，确定估价对象一层南向征收补偿基准价为13500元／㎡，被征收房屋的补偿价格依据评估确定的基准价格进行楼层因素调整确定；经复核，整体评估报告中片区基准价格13500元／㎡结果无误；根据复核勘查记录及楼层修正系数，被征收房屋评估价格13905元／㎡结果无误；室内装修是根据市场调查行情和装修实际价格，按照重置价格考虑折旧后所得评估值，结果无误；因附房无产权手续和规划手续，采用成本法进行评估，并按照重置价格考虑折旧后得到合理评估值。2019年8月12日，评估机构将该回复结果向原告邮寄送达。 5、2019年9月16日，房屋征收部门工作人员约谈原告，在约谈中原告表示，其了解房屋征收补偿政策及评估价格，该房屋一直是自住无经营，有未登记建筑三处，位于1号楼北侧北开门10号、13号、18号，有买卖收据，但无建设手续，未签订协议的原因是因被征收房屋评估价过低，装修补偿及储藏室补偿也过低等。原告拒绝在该约谈笔录上签字，有流亭街道赵村社区居委会工作人员作为见证人在现场见证。 6、2019年5月10日，房屋征收部门与青岛鲁昊投资集团有限公司签订《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》，就涉案征收项目在鲁昊壹号院项目区域预留新建高层住宅房屋（包括100平方米、107平方米、118平方米、143平方米面积不等的房源）共计189套。评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司于2019年7月30日作出的《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收鲁昊壹号院安置房均价评估表》显示，权利人青岛鲁昊投资集团有限公司，房屋坐落青岛市城阳区××路××号，评估时点2019年6月29日，评估均价27号楼14990元／㎡、29号楼15370元／㎡。2019年8月1日，房屋征收部门将该评估均价结果直接送达原告。 7、在房屋征收公告确定的签约期限内，因原告与房屋征收部门就涉案被征收房屋的征收补偿问题未能达成一致意见，房屋征收部门提请城阳区政府作出补偿决定。2019年12月25日，被告城阳区政府作出青城补决字〔2019〕21号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门按照《补偿方案》对被征收人给予异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起5日内向房屋征收部门提交选择异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于（青岛市）城阳区××路××号的鲁昊壹号院项目27号楼1单元的201户／301户／401户／601户及27号楼2单元的202户／302户／402户／602户（房屋建筑面积均为118.22平方米）、27号楼1单元2101户及2单元2102户（建筑面积均为110.96平方米）、29号楼1单元2602户及2单元2601户（建筑面积均为107.06平方米）新建高层住宅房屋作为补偿房屋，供被征收人按照《补偿方案》规定的安置定位方式进行选择，最终建筑面积以实测为准。被征收人从上述房源中选择一套与被征收房屋货币补偿金价值（人民币1701832.95元）相当的安置房屋作为补偿房屋。房屋征收部门与被征收人就异地补偿房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。同时，根据《补偿方案》规定，选择异地房屋补偿的被征收人实行自行临时过渡，临时过渡补助费自被征收人腾房之日起计算至2021年10月止，按照89.5㎡计算、以30元／月／㎡的标准发放，逾期按照60元／月／㎡的标准计发。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元，装修补偿费人民币38754元，集中安装燃气补偿人民币2208元，配套车库、附房等附属设施补偿人民币8825元。异地补偿房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《补偿方案》规定和评估报告，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门应支付被征收人货币补偿数额为：货币补偿金人民币元1701832.95元，货币补偿奖励费人民币85091.65元，搬迁补助费人民币1200元，临时过渡补助费人民币26850元，装修补偿费人民币38754元，集中安装燃气补偿人民币2208元，配套车库、附房等附属设施补偿人民币8825元。上述补偿数额合计为人民币1864761.60元。四、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，持该补偿决定书、身份证、房地产权属证书等相关证明材料办理房屋补偿或货币补偿手续，同时需确保被征收房屋不存在权属纠纷、查封、抵押等影响房屋征收的事项，否则应由被征收人自行处理完毕后，再办理房屋补偿或货币补偿手续。五、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，办理被征收房屋的交房手续，搬迁腾空位于青岛市城阳区××街道××号楼××单元××户的房屋，将房地产权属证书交与房屋征收部门，并协助办理房地产权属注销登记手续。如被征收人不提交被征收房屋的房地产权属证书，由不动产登记机构根据房屋征收决定和该征收补偿决定，办理房地产权属注销登记手续，并将被征收房屋的房地产权属证书予以公告作废。庭审时，原、被告均明确表示原告涉案被征收房屋没有配套车库，而被诉补偿决定书中所载的“附房等附属设施”指向的是原告另案主张权利的三间储藏室，即1号楼北侧北开门10号、13号，1号楼北侧南开门18号，建筑面积合计15.93（5.31＊3）㎡。 2019年12月27日，被告将该房屋征收补偿决定书直接送达原告。同日，被告还将该房屋征收补偿决定书在征收区域内予以公示。2019年12月30日，原告向被告提交书面意见，声明其本人确定选择货币补偿方式。原告不服上述青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定，提起本案撤销之诉。 另查明，被告城阳区政府于2019年6月23日作出《未登记建筑认定结果告知书》，载明：环海小区内1号楼北侧储藏室（计36个）实测建筑面积共约193.92平方米的未登记建筑及该小区内2号楼北侧储藏室（计25个）实测建筑面积共约102平方米的未登记建筑，经城阳区政府组织召开的未登记建筑认定会议讨论并确定，均不符合青政发〔2013〕16号文件规定认定标准，认定为手续不齐全附房，按照《补偿方案》第十四条第五项规定：配套车库、附房等附属设施经房地产评估机构据实评估后进行补偿。本案原告庄晴士及案外人姜端等人不服该《未登记建筑认定结果告知书》，申请行政复议，青岛市人民政府于2019年11月27日作出青政复决字〔2019〕828号《行政复议决定书》，以城阳区政府程序明显不当为由确认该认定行为违法。庄晴士等人仍不服，向本院提起行政诉讼。 再查明，本案原告庄晴士及案外人姜端、庄联、庄波不服被告城阳区政府于2019年6月28日作出的涉案13号《征收决定》，向本院提起行政诉讼，在审理过程中，庄联、庄波主动提出撤诉申请，本院依法予以准许。后经审理，本院于2020年5月20日就庄晴士、姜端作出（2020）鲁02行初26号行政判决，驳回其诉讼请求。庄晴士、姜端不服，提起上诉。山东省高级人民法院经审理，于2020年8月14日作出（2020）鲁行终1273号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为： 一、关于本案是否需要中止审理 庭审时，原告称就涉案13号《征收决定》的一审判决，其已经提起上诉，现在二审审理中。另外，原告就被告作出的涉案《未登记建筑认定结果告知书》亦提起了行政诉讼，现在一审审理中。因此，涉案13号《征收决定》及告知书的合法性均处于待定状态，本案所诉补偿决定应中止审理，待上述两个先决之诉形成终审判决后再恢复本案的审理。根据本案现已查明的事实，庄晴士、庄晴士作为上诉人就涉案13号《征收决定》提起的上诉，山东省高级人民法院已于2020年8月14日作出（2020）鲁行终1273号行政判决，驳回二人的上诉，维持原判。根据该生效判决的内容可知，涉案《补偿方案》合法合理，被诉13号《征收决定》合法正确。因此，涉案《补偿方案》及13号《征收决定》在本案中均可直接作为证据使用。另外，庄晴士及案外人姜端等人虽就涉案《未登记建筑认定结果告知书》提起诉讼，但本案被诉房屋征收补偿决定主要针对原告庄晴士的有证房屋进行的安置补偿，而其主张的三间储藏室在被诉补偿决定中仅作为附房予以评估补偿，如最终有相应司法文书或行政文书认定原告涉案三处储藏室属于合法面积并应给予安置补偿时，只需将本案被诉补偿决定中关于“附房”补偿费予以相应扣减即可。若生效司法文书认定涉案《未登记建筑认定结果告知书》并无不当，被告应根据本案被诉房屋征收补偿决定所载“附房”补偿费据实向原告支付。基于上述分析，原告上述申请本案中止的理由均不成立。 二、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法。 本院主要从以下方面进行分析：1、关于涉案被征收房屋评估报告的合法性。首先，关于涉案被征收房屋征收评估机构的选择程序，原告未提出异议。经审查，本院确认涉案评估机构的选择程序合法。 其次，从涉案被征收房屋评估报告的内容是否全面、被征收房屋评估价格与安置房回购价格是否合理上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值……。第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体该评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。……评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定……。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条第一款、第四十六条第三款规定，房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。涉案《补偿方案》第十四条“征收住宅房屋其他补助”第三、四、五项载明，对于装修、集中安装燃气及供暖设施、配套车库及附房等补偿费均经房地产评估机构据实评估予以补偿，对评估结果有异议的，亦可按照上述程序申请复核、鉴定等。从本案现已查明的事实看，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司到原告涉案被征收房屋处进行现场勘查、拍照，并制作附属物等材料清单，保证了涉案评估对象的客观真实。结合原告涉案被征收房屋的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，最终对原告作出涉案住宅房屋分户评估表和装修、附房、集中安装燃气分户评估表。被告将该评估表送达原告后，原告在规定期限内提出书面异议，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司亦按照上述规定的期限对原告进行书面回复，且并未改变原评估结果。原告收到该回复意见后，并未在上述规定期限内申请向评估专家委员会申请鉴定。因此，本院确认涉案评估报告程序正当，评估价格合理。 庭审中，原告主张涉案分户评估表不符合相关规范，仅是一张表格；另外涉案被征收房屋评估单价为13905元/㎡,而产权置换房屋评估单价为14990元/㎡或15370元/㎡，按照被告提供的涉案被征收房屋应得货币补偿金及产权置换房屋评估单价，原告若选择不降低居住条件的安置房屋面积，尚需要向被告支付差价，产权置换房屋评估价格明显不合法亦不合理。本院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款及第十七条规定可知，房屋征收评估机构向房屋征收部门提供评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，而就单个被征收人来说，影响其征收补偿权益的是其被征收房屋的分户评估报告，故房屋征收部门将有关原告涉案被征收房屋补偿权益的分户评估报告转交给原告并无不当，且该评估表亦包含了原告涉案被征收房屋的权属证书信息、用途、产权性质、朝向、楼层、建筑面积等基本信息和评估价格，因此原告所提涉案评估表不符合评估规范的主张不能成立。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”的规定，并结合涉案《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》及所预留的鲁昊壹号院安置房均价评估表看，预留安置房屋的价值评估时点亦为涉案被征收房屋征收决定公告之日，与原告涉案被征收房屋的评估时点一致，符合上述规定，且评估机构亦与原告涉案被征收房屋的评估机构相同，因此评估机构就预留安置房屋所作的评估结果并无不当。 关于装修及附房等附属设施的补偿，原告庭审时虽提出异议认为评估价格过低，但根据本案认定事实及涉案《补偿方案》第十四条第三、四、五项所规定的据实评估原则，均系评估机构根据现场实际勘察情况及经原告签字确认的相关附属设施项目据实评估得出的评估结果，符合客观实际，故被告向原告支付装修补偿费38754元、附房等附属设施8825元，结果并无不当。关于集中安装燃气补偿费，庭审时被告称，根据青岛市城阳区物价局《关于规范城阳区管道燃气入网费标准等有关问题的通知》，管道燃气入网费标准为每户1255元，由用户一次性交纳，居民用户管道燃气室内安装工程费，多层住宅为每户953元，高层住宅为每户1473元，因原告涉案被征收房屋为多层住宅，故集中安装燃气补偿费为2208元（1255元+953元），结果并无不当。至于配套车库，虽然被告在被诉补偿决定书中有该项目的记载，但实际上原、被告双方庭审时均明确表示，原告涉案被征收房屋没有配套车库。因此，原告涉案被征收房屋客观上不存在应予征收补偿的配套车库项目。 2、关于涉案被征收房屋应予补偿安置面积标准及货币补偿金额。庭审时，原告主张其涉案被征收房屋的公摊面积仅为10.18㎡，公摊系数约为12%，故该面积仅为证载面积，不能作为被诉补偿决定书认定应予补偿安置面积的唯一标准。本院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款第一项、第二款规定，被征收私有房屋的建筑面积以房屋权属证书载明的建筑面积为准，被征收房屋的用途，以房屋权属证书的记载为准。本案中，原告持有的涉案被征收房屋不动产权证明确载明，房屋建筑面积89.5㎡，分摊面积10.18㎡，用途为居住。因此，被告对原告涉案被征收房屋按建筑面积89.5㎡的住宅房屋进行确定并无不当。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十三条及涉案《补偿方案》第十一条关于住宅房屋应补偿面积及货币补偿金计算方式的确定，被告认定原告涉案被征收房屋应予安置补偿面积为122.39㎡=〔（89.5㎡证载面积+10㎡改善面积）+（89.5㎡+10㎡）*23%公摊比例〕，应予货币补偿金为1701832.95元=122.39㎡*13905元/㎡，结果并无不当。至于涉案被征收房屋分摊面积及比例，根据上述规定，显然并不影响原告被征收房屋应予安置补偿面积及货币补偿金的计算。因此，原告上述主张不能成立。 庭审时，原告还称涉案异地补偿房屋的评估单价高于原告涉案被征收房屋评估单价，导致原告的居住条件无法得到改善，显然异地房屋安置补偿方式不仅合法性存在欠缺，且合理性也严重不足。本院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照本条例第二十三条规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应当结算差价款。本案中，因涉案《补偿方案》已经确定该房屋征收项目的房屋补偿方式为异地安置补偿，故原告如选择房屋安置，还可以在规定期限内按照涉案《补偿方案》的规定及被诉补偿决定书所提供的鲁昊壹号院项目27号楼、29号楼相关安置房源中予以选择，房屋征收部门将上述产权调换房屋价值与涉案被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。因此，被告在作出被诉房屋征收补偿决定时，向原告提供可供选择的安置房源，能够保障其选择房屋安置补偿的合法权益。至于评估单价不同的问题，本院认为，在评估时点一致且为同一评估机构的情况下，评估价格的高低显然与安置房源所在区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素有关。因此，原告仅以评估价格的差异认定异地安置房屋合理性不足的理由不能成立，本院不予支持。 3、关于涉案储藏室是否应认定为合法建筑面积并给予安置补偿。庭审时原告主张，根据《青岛市房屋建筑面积计算共有建筑面积分摊细则》第三条的规定，只有层高小于2.2米的房屋及房屋附属于部位才认定为附属设施，不计算建筑面积，但原告三处储藏室明显不属于该范畴，应依法认定为合法建筑并给予补偿安置。根据本案现已查明的事实，被告已就包含原告涉案三处储藏室在内的环海小区内未登记建筑作出《未登记建筑认定结果告知书》，且原告已就该未登记建筑单独申请行政复议并提起行政诉讼，故本院对原告涉案三处储藏室是否应认定为合法建筑及是否应予安置补偿均不予评判。另外，在无生效司法文书或者行政文书认定原告涉案三处储藏室属于合法建筑并应给予安置补偿前，被告应根据被诉补偿决定所载“附房”补偿费用8825元向原告据实支付。如最终有相应司法文书或行政文书认定原告涉案三处储藏室属于合法面积并应给予安置补偿时，应将本案被诉补偿决定中关于“附房”补偿费予以相应扣减。 4、关于选择货币补偿的临时过渡期限的确定。庭审时，原告称对于选择货币补偿的被征收人只给10个月的过渡期限太短，不符合实际，对临时过渡费的其他计算标准及搬迁补助费没有异议。本院认为，青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第二项规定，征收住宅房屋的搬迁补助费按每户1200元；选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，30元/月/㎡的标准，一次性计发10个月的临时过渡补助费。涉案《补偿方案》第十四条对此也有相同的规定。因此，被诉房屋征收补偿决定载明临时过渡补助费26850元（89.5㎡*30元/月/㎡*10个月）并无不当。 5、关于选择货币补偿的奖励费标准。青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第一项规定，征收市区住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励。涉案《补偿方案》第十一条第二项也有相同规定，本院对该奖励费标准及奖励费补偿金额予以确认。 6、因原告与房屋征收部门在涉案《补偿方案》确定的签约期限内未达成一致意见，被告根据房屋征收部门的申请及补偿方案确定的标准并依据相关条例的规定，作出被诉青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定，并依法向原告送达该补偿决定书，同时在涉案被征收房屋征收区域内进行公示，符合《青岛市国有土地上房屋征收补偿与条例》第三十六条的规定，程序合法。 综上，被告城阳区政府作出的青城补决字〔2019〕21号房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告庄晴士的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告庄晴士负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长 蒋金龙 审 判 员 李玉兰 审 判 员 刘力铭 二〇二〇年九月八日 法官助理 杨竣童 书 记 员 王 崧 书 记 员 李 丹