广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28099号原告（反诉被告）：钱际宏，男，1976年1月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。原告（反诉被告）：广东星艺装饰集团设计研究院有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：钱际宏，院长。两原告（反诉被告）的共同委托代理人：刘紫波，系广东国鼎律师事务所律师。两原告（反诉被告）的共同委托代理人：陈耀祺，系广东国鼎律师事务所实习律师，后变更为刘鑫，系广东国鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州红专厂艺术设计有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：JAMIESON-MCCASKILLVICTORIALAURENENADEENRUTH，总设计师。委托代理人：江波，系广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：谢锐敏，系广东广信君达律师事务所律师助理。被告：广州集美组室内设计工程有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：姜辉。委托代理人：江波，系广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州鹰金钱食品集团有限公司，住所地广东省广州市天河区4。法定代表人：郑坚雄，董事长。委托代理人：郭水华，系广东华之杰律师事务所律师。原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司（以下简称“星艺公司”）诉被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司（以下简称“红专厂公司”）、被告广州集美组室内设计工程有限公司（以下简称“集美组公司”），第三人广州鹰金钱食品集团有限公司（以下简称“鹰金钱公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱际宏、星艺公司的共同委托代理人刘紫波、刘鑫，被告（反诉原告）红专厂公司及被告集美组公司的共同委托代理人江波，第三人鹰金钱公司的委托代理人郭水华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钱际宏、星艺公司诉称：2010年7月16日，钱际宏与红专厂公司签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同》，约定：红专厂公司将红专厂F14建筑出租给钱际宏、星艺公司作设计工作室及展厅使用，租赁期限自2010年7月16日至2015年7月15日止，承租面积1350平方米，租赁押金303750元、场地施工押金20000元。上述合同签订后，星艺公司注册成立并使用租赁场地办公，并以星艺公司的名义向红专厂公司交纳租金、管理费等。2015年1月24日，钱际宏与红专厂公司签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同续租协议》，约定：原租赁期限届满后继续承租租赁场地，续租5年，F14建筑更名为F20，租赁期限为2015年7月16日至2020年7月15日，租赁押金调整为405000元，星艺公司补交101250元。续租合同签订后，星艺公司继续按原合同约定向红专厂公司交纳租金、管理费等。续租合同签订后，钱际宏、星艺公司对租赁场地进行过内部装修，且均向红专厂公司报备。2018年5月23日，钱际宏、星艺公司收到红专厂公司的《通知》，才得知红专厂的租赁场地在租赁期内已被收回，红专厂公司仅是涉案房屋的运营及管理方，集美组公司才是涉案房屋的实际承租方，且集美组公司与鹰金钱公司之间关于涉案房屋的相关合同均已解除，红专厂园区已进入执行清场阶段。早在2015年1月，鹰金钱公司就发函告知红专厂公司、集美组公司解除合作协议并要求交还场地、清场，但红专厂公司、集美组公司未将涉案房屋的真实情况告知园区内各承租人，若红专厂公司、集美组公司在第一份租赁合同即将届满时如实告知真实情况，钱际宏、星艺公司不会与红专厂公司续签租赁合同。后钱际宏、星艺公司多次找红专厂公司协商解决涉案房屋的租赁问题，红专厂公司避而不谈，期间多次断电，导致星艺公司无法正常开展工作，星艺公司也多次报警。2018年8月14日，红专厂公司将F20建筑电箱上锁并断电，导致星艺公司无法继续办公，只能重新租赁办公场地。钱际宏、星艺公司租赁涉案房屋期间按时支付租金、管理费，经红专厂公司确认后对涉案房屋进行装修，但因红专厂公司、集美组公司与鹰金钱公司之间的租赁纠纷导致钱际宏、星艺公司无法继续使用涉案房屋至租赁期限届满，红专厂公司、集美组公司对钱际宏、星艺公司的损失应承担赔偿责任。为维护钱际宏、星艺公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.红专厂公司、集美组公司退还钱际宏、星艺公司租赁押金405000元、场地施工押金20000元；2.红专厂公司、集美组公司赔偿钱际宏、星艺公司办公设备及装修损失1547340元；3.红专厂公司、集美组公司赔偿钱际宏、星艺公司2018年11月16日至2020年7月15日租金损失988043元；4.确认钱际宏与红专厂公司签订的《广州红专厂文化创意厂区续租协议》于2017年8月25日解除；5.本案诉讼费由红专厂公司、集美组公司承担。被告（反诉原告）红专厂公司辩称：一、租赁合同是合同双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。二、租赁合同根据生效判决解除，合同双方应依约返还租赁物，并就租赁物使用期间发生的费用进行结算。三、租赁合同因不可抗力原因终止，钱际宏、星艺公司要求红专厂公司赔偿各项损失没有法律依据。四、根据真实性、相关性、合理性的标准，钱际宏、星艺公司的损失主张没有任何事实依据。综上所述，钱际宏、星艺公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。被告集美组公司辩称：集美组公司与钱际宏、星艺公司没有合同关系，钱际宏、星艺公司起诉集美组公司没有任何依据。第三人鹰金钱公司述称：一、本案案由为租赁合同纠纷，鹰金钱公司不是租赁合同的当事人，与各方当事人之间不存在租赁合同法律关系，不存在任何的租赁合同的权利义务，本案的处理与鹰金钱公司没有任何利害关系。二、鹰金钱公司确认（2017）01粤民终8742号民事判决书的真实性、合法性，亦确认该判决所查明的事实，依法在本案中应予以采信。除此之外的相关案件事实，鹰金钱公司并不知情。被告（反诉原告）红专厂公司反诉称：红专厂公司是红专厂园区的运营商。2010年7月16日，红专厂公司与钱际宏签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同》，约定：将F14建筑租赁给钱际宏，上述合同对租赁物范围、租金标准等作出约定，亦约定了解除合同后钱际宏必须在10个工作日内自行拆除或收回自己添置的全部设施、设备、恢复原状；在租赁期内，如遇政府拆迁，本合同随即终止，双方均不承担违约责任。2015年1月24日，红专厂公司与钱际宏签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同续租协议》，约定：F14建筑变更为F20建筑，续租5年。钱际宏、星艺公司一直依约定履行合同，但自2018年7月21日起，钱际宏、星艺公司拒绝支付租金、管理费和水电费。2018年7月31日，红专厂公司致函钱际宏、星艺公司，要求支付欠缴的租金、管理费、水电费，并告知其接到函件之日起30日内，有权选择终止合同。经红专厂公司多次与通知，钱际宏、星艺公司未返还租赁物，亦未交付租金。另生效判决将《关于“红专厂艺术生活创意基地”项目合作协议书》认定为有效合同，租赁合同系该协议书项下的分租合同，同样具有法律效力。为维护红专厂公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.解除租赁合同；2.钱际宏、星艺公司返还租赁物；3.钱际宏、星艺公司支付占有租赁物期间的租金（或场地使用费）、管理费、水电费，其中租金（或场地使用费）按照合同约定的租金标准计算，从2018年6月起计算至租赁物返还之日止，管理费为每月5400元，从2018年9月起计算至租赁物返还之日止；水电费从2018年7月21日起计算至租赁物返还之日止；4.钱际宏、星艺公司承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）钱际宏、星艺公司就反诉辩称：一、关于第一项反诉请求，根据（2017）粤01民终8742号判决，该判决解除了鹰金钱公司与红专厂公司、集美组公司之间的合作协议书，因此红专厂公司已经无权出租涉案地块，故双方的租赁合同应自该判决作出之日起已解除。二、关于第二项反诉请求，涉案租赁物因红专厂公司于2018年8月14日将租赁物的变电箱电线剪断，钱际宏、星艺公司无法使用并于2018年8月14日搬出涉案租赁物，搬离涉案租赁物后，涉案租赁物被红专厂公司反锁，所有涉案租赁物已交还给红专厂公司。三、关于第三项诉讼请求，根据（2017）粤01民终8742号判决，鹰金钱公司与红专厂公司、集美组公司之间的合作协议书已解除，鹰金钱公司、红专厂公司已经无权出租涉案地块，因此红专厂公司无权向我方收取租金及相关费用。关于物业管理费，钱际宏、星艺公司已支付至2018年8月份，水电费支付至2018年7月底。综上，请依法驳回红专厂公司的反诉请求。被告集美组公司就反诉辩称：同意红专厂公司的反诉请求。第三人鹰金钱公司就反诉述称：坚持本诉的答辩意见。经审理查明：鹰金钱公司原名称为广州鹰金钱企业集团公司，后变更为现名称。2010年7月16日，红专厂公司（出租方/甲方）与钱际宏（承租方/乙方）签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将红专厂F14建筑（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作设计工作室及展厅使用；承租面积为1350平方米；本场地由乙方自行出资装修，设计方案须书面交甲方转报园区艺术家联合会评审通过后方可开工建设；租赁期共5年，甲方自2010年7月16日起将涉案房屋交付乙方使用，至2015年7月15日止；甲方同意乙方自2010年7月16日至2010年8月31日进入涉案房屋进行装修；租赁期内，乙方应按照实际发生的数额足额缴付水费、电费等费用；乙方在签署本租赁合同之日缴付甲方相当于乙方承租涉案房屋三个月的租金作为押金，共计303750元；当本租赁合同终止时，乙方向甲方完整交还涉案房屋，甲方应在乙方结清所有应付费用之日起三十个工作日内退还乙方上述押金；甲方出租给乙方的涉案房屋为原厂区建筑现状、现貌，甲方同意乙方提前进驻涉案房屋，并对涉案房屋进行内部装修，甲方不收取任何费用；解除合同后乙方必须在10个工作日内自行拆除或收回自己添置全部设施、设备、恢复原状；超过10个工作日乙方仍未撤除的设施、设备，视为乙方自动放弃，甲方有权自行处理；乙方逾期30日不支付租金，或违反本租赁合同其他条款，甲方可以终止本租赁合同；乙方可选择自费对涉案房屋进行内部装修，并可在本租赁合同约定的租赁期内对涉案房屋进行重复装修，装修方案需经双方确认，但必须遵守厂区内有关物业、建筑、消防的规定；由于不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本租赁合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇有上述不可抗力事故，甲乙双方均不承担违约责任；本租赁合同租赁期间，如遇政府拆迁，本合同随即终止，甲乙双方均不承担违约责任；如果一方未能履行本租赁合同规定的义务应视为违反本租赁合同，违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后应在15日内纠正该违约行为，如15日后，违约行为没有得到纠正，则违约方应向其他方负责赔偿违约行为所引起的一切直接和可预见的损失等。2010年7月30日，红专厂公司向钱际宏出具收款收据，确认收到钱际宏场地租赁押金303750元以及施工押金20000元。2015年1月26日，红专厂公司（出租方/甲方）与钱际宏（承租方/乙方）签订《广州红专厂文化创意厂区租赁合同续租协议》（以下简称《续租协议》），约定：涉案房屋已更名为F20；甲方同意将涉案房屋的租赁期限在原有基础上续租5年，即续租协议租期为自2015年7月16日起至2020年7月15日止；其中2017年7月16日至2018年7月15日期间月租金为每平方米121元，月租金合计为163350元，月物业管理费为5400元；2018年7月16日至2019年7月15日期间月租金为每平方米133元，月租金合计为179550元，月物业管理费为5400元；2019年7月16日至2020年7月15日期间月租金为每平方米146元，月租金合计为197100元，月物业管理费为5400元；乙方必须在签署本续租协议之日支付押金405000元，乙方应在原押金303750元的基础上补充支付101250元；本协议明确作补充或调整的内容以本协议为准，其他内容按原租赁合同和补充条款执行等。2015年1月28日，红专厂公司向星艺公司出具收款收据，确认收到涉案房屋部分租赁押金101250元。2015年7月3日，鹰金钱公司向本院提起诉讼，要求解除其与集美组公司签订的《合作协议》及《关于“红专厂艺术生活创意基地”项目的合作协议书》，集美组公司立即将广州市天河区员村四横路128号16万平方米的场地归还给鹰金钱公司等；本院以（2015）穗天法民四初字第1178号案（以下简称“1178号案”）立案受理，红专厂公司亦作为第三人参与了该案诉讼。1178号案查明：2008年11月18日，广州市土地开发中心（甲方/委托方）与鹰金钱公司（乙方/管理方）签订《广州鹰金钱企业集团公司原厂区用地委托管理协议》，约定：甲方同意将广州市员村四横路128号鹰金钱公司原厂区总管理面积约19万平方米地块委托乙方管理；委托管理的时间从2008年11月1日起至甲方为政府开发日为止；委托管理地块属市政府储备用地，如甲方因城市开发建设需要使用该地块提前终止委托管理协议时，甲方应提前两个月通知乙方，乙方应在规定的时间内清理场地并无条件撤离并将委托管理场地完整交回给甲方，甲方不给予乙方任何补偿，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何违约赔偿责任等条款。2009年5月28日，鹰金钱公司（甲方）与集美组公司（乙方）签订《关于“红专厂艺术生活创意基地”项目的合作协议书》，约定：甲方以提供原“鹰金钱”罐头厂区用地及地上建筑物为合作条件；甲、乙双方均认可并承认该租赁单位已被广州市人民政府市土地开发中心征用，明晰该项目厂区的临时性，本协议履行期间，当政府对该地块拍卖开发时，本协议随即终止，甲乙双方均不承担违约责任等条款。2009年7月12日，鹰金钱公司（甲方）与红专厂公司（乙方）签订《授权委托书》，约定：甲方承诺并对乙方授权，将原鹰金钱厂区项目范围内的建筑物（以下简称“涉案场地”）合法管理权委托乙方管理，甲方不再与其他第三方合作本协议涉及的类似项目等条款。2015年1月14日，广州市土地开发中心向鹰金钱公司发出《广州市土地开发中心关于加快开展员村四横路128号地块租户清理和土地移交工作的函》（穗土开函【2015】35号）：我中心曾于2010年6月9日向你公司发出《关于终止鹰金钱储备土地委托管理的函》（穗土开函【2010】646号），提出了终止你公司对员村四横路128号储备地块19万平方米土地的管理权限的要求；但是，由于你公司不能按照与我中心签订的《鹰金钱企业集团公司原厂区用地委托管理协议》的约定，清理场地、清理租户并将土地按原状交回我中心，因此，我中心于2010年11月16日又向你公司发出了《关于加强鹰金钱地块管理工作的函》（穗土开函【2010】1304号），不同意按现状接收员村四横路128号储备土地，请你公司继续做好交地前的清场清退工作，并在土地管理权限实际移交之前，严格按照我们双方签订的委托管理协议的约定，继续做好储备土地上的治安、消防、环境和食品卫生的管理工作，并承担使用土地、管理土地的所有责任……但经现场核查，你公司至今未完成该地块上的租户清退和交地工作……请你公司立即制订员村四横路128号地块的租户清理和交地方案，加快组织实施该地块上租户的清退和场地恢复原状等工作，在2015年6月前将该地块交回我中心。2015年1月27日，鹰金钱公司向集美组公司及红专厂公司发出《关于加快对员村四横路128号地块租户清理和土地移交工作的函》：根据穗土开函【2015】35号“广州市土地开发中心关于加快开展员村四横路128号地块租户清理和土地移交工作的函”的精神，加快组织实施该地块上租户的清退和场地恢复原状等工作，并限期在2015年5月份前将该地块交回我司，现要求红专厂公司配合做好如下相关工作，1、提交租户情况清单，2、停止园区内的新招租户，3、对到期的租户一律不准再续租，4、对已到期或临时租户要马上收场地，5、严禁租户乱搭乱建、基础设施或场地装修，6、加强园区日常管理并配合接受我司的安全检查工作，7、认真做好各分租户的清退解释工作，确保做好维稳工作，8、请贵组、贵司收到此文后15天内即2015年2月11日前将上述工作情况答复我司，并提供贵方联系人及电话，如超过上述时间未答复，我司将采取相应的法律途径解决……2016年10月14日，本院前往涉案场地张贴公告，要求对涉案场地主张权利的公民、法人或其他组织在限期内向本院申报权利并提交证明材料，逾期未有人向本院申报权利等。本院后于2017年1月16日作出1178号案判决，解除鹰金钱公司与集美组公司签订的《合作协议》、《关于“红专厂艺术生活创意基地”项目的合作协议书》；集美组公司向鹰金钱公司交还位于广州市天河区珠江新城东侧鹰金钱公司旧工业厂房范围内占地面积约16万平方米的地块及地上建筑物；第三人红专厂公司承担协助交还上述地块及地上建筑物的义务。集美组公司、红专厂公司不服上述判决，提起上诉。2017年8月25日，广州市中级人民法院就上述案件作出以（2017）粤01民终8742号民事判决（以下简称“8742号判决”），认为：广州市土地开发中心作为涉案土地的职能部门已向鹰金钱公司发出通知，决定终止合同、要求鹰金钱公司交回地块，发出的通知明确记载终止合同、收回场地的原因和事由，符合广州市土地开发中心与鹰金钱公司双方合同的约定，因此，鹰金钱公司主张《合作协议》、《关于“红专厂艺术生活创意基地”项目的合作协议书》已达到解除的条件，有事实和法律依据……故判决：驳回上诉，维持原判。8742号判决发生法律效力后，鹰金钱公司向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0106执12745号案（以下简称“12745号案”）立案执行。据钱际宏、星艺公司提交的12745号案《执行笔录》（复印件）显示，本院于2018年5月14日告知星艺公司根据8742号案判决腾空并交还涉案房屋。2018年7月31日，红专厂公司向钱际宏、星艺公司发出《关于立即支付租金、管理费的函》，函称：钱际宏、星艺公司仍在正常使用涉案房屋，要求钱际宏、星艺公司继续依约支付租金等。红专厂公司另提供顺丰速运的底单及运单详情证明该函已邮寄给钱际宏、星艺公司。在本案中，钱际宏、星艺公司表示并无收到该函件。其后，红专厂公司向钱际宏、星艺公司发出《交费提醒》多张，要求钱际宏、星艺公司支付2018年6月至12月的场地使用费等，《交费提醒》显示水电费为计算至2018年8月14日，其中2018年7月21日至2018年8月14日期间的水电费合计为26595.1元。钱际宏、星艺公司对上述《交费提醒》质证称对其真实性无异议，但认为根据8742号判决红专厂公司无权向其收取租金、水电费及管理费。在本案中，钱际宏、星艺公司与红专厂公司确认钱际宏、星艺公司支付租金至2018年5月31日，支付场地管理费至2018年8月31日，支付水电费至2018年7月20日。红专厂公司明确其第三项反诉请求的水电费为上述2018年7月21日至2018年8月14日期间的水电费26595.1元，钱际宏、星艺公司表示同意支付上述水电费26595.1元。另在本案中，鹰金钱公司书面确认红专厂公司在8742号判决作出后仍向其支付部分占用费。2018年11月28日，钱际宏、星艺公司以红专厂公司违约等为由提起本案诉讼。红专厂公司以钱际宏、星艺公司欠付租金为由提起反诉。钱际宏、星艺公司明确其第二项诉请为要求红专厂公司赔偿其在《续租协议》无法履行的剩余租赁期内装饰装修残值损失，相关装修是在《续租协议》约定的租期内进行，且经过红专厂公司同意。钱际宏、星艺公司称其无法使用装饰装修的期间为2018年8月14日至2020年7月15日，其中一楼在2018年3月完成装修，二楼在2018年2月完成装修，3楼装修原来是在2016年9月完成，在2018年初期将原装修拆除进行重新装修，因2018年5月法院通知其撤场，因此该层的装修未全部完成，四楼装修是2015年10月完成。红专厂公司表示确认其2010年向原告交付涉案房屋时涉案房屋为毛坯状态，其在《合同》履行期间同意钱际宏、星艺公司进行装修，但钱际宏、星艺公司在《续租协议》履行期间没有向其提交装修申请，也没有经过其同意进行装修，其发现钱际宏、星艺公司在2017年装修时已通知钱际宏、星艺公司不能装修。红专厂公司就其上述所述提交以下证据：2017年12月18日红专厂公司按涉案房屋的地址向钱际宏邮寄的《关于立即停止红专厂F14（自编F20）栋建筑装修改造等相关事宜紧急通知函》（以下简称《通知函》），函称：红专厂公司发现钱际宏未经其同意，正对涉案房屋进行装修改造；钱际宏未经红专厂公司同意擅自装修，已经构成违约；红专厂艺术园区因涉及对红专厂艺术园区清场的诉讼，届时清场将对涉案房屋的使用造成重大直接影响及风险，包括对涉案房屋的一切投入；红专厂公司特向钱际宏进行如实审慎的提醒及劝阻义务：请钱际宏立即停止一切装修改造等。红专厂公司另提交邮寄底单以及妥投证明证明上述函件于2017年12月19日被签收。钱际宏、星艺公司对上述证据质证称：确认上述证据的真实性，钱际宏、星艺公司在实施装修之前，已经和红专厂公司的主管人员进行多次沟通，并将装修报建的资料提交给红专厂公司，红专厂公司认为本次装修工程量不大，不用交装修押金，但叮嘱钱际宏、星艺公司在装修时尽量隐蔽，为了避免其他租户投诉，红专厂公司表示需要程序性地发函等，上述函件发出时钱际宏、星艺公司已经基本完成装修工程。钱际宏、星艺公司关于其上述所述提交以下证据：1.星艺公司的员工之间的微信聊天记录，显示对话人在2017年11月26日表示“园区需要办施工人员进出证”，2017年11月29日对话人表示“报建不通过，红专厂物业说需要楼层的平面图等”；2.照片多张，显示某房屋内部存在拆除痕迹等。红专厂公司表示对钱际宏、星艺公司上述证据及陈述不予确认。钱际宏、星艺公司申请对涉案房屋剩余租赁期内装饰装修残值进行评估。本院经摇珠选定广州德高价格评估有限公司（以下简称“德高公司”）对上述评估事项进行评估。2019年6月18日，本院组织各方到涉案房屋进行现场勘查，现场可见涉案房屋各层有装修痕迹，现场有不少杂物等。现场勘查后，德高公司就上述评估作出《评估报告书（初稿）》，钱际宏、星艺公司及红专厂公司对上述初稿提出异议，德高公司对异议进行回复并作出《评估报告书》，认定涉案房屋剩余租期（2018年8月14日至2020年7月15日）的装饰装修残值价值为877623.74元。红专厂公司对《评估报告书》提出异议，认为：《评估报告书》中的空调部分14630元因空调已搬迁，因此该费用应剔除，部分装修在原租赁合同期间兴建应予剔除等。德高公司对异议进行回复称评估范围、评估项目、评估数量均为现场勘查、测量所得，且经红专厂公司确认。钱际宏、星艺公司就上述评估支付评估费用38684元。关于涉案房屋的使用及交接情况。2019年4月11日的庭审中，钱际宏、星艺公司表示其使用涉案房屋的时间为从2010年7月16日至2018年8月14日，2018年8月3日起红专厂公司对涉案房屋进行断电，2018年8月14日将全部电线剪断，并搬走部分物品，红专厂公司对涉案房屋进行上锁，钱际宏、星艺公司也上锁，钱际宏、星艺公司无法提交交接及搬离场地的证据，确认涉案房屋仍有钱际宏、星艺公司的部分物品。钱际宏、星艺公司就其所述的停电及搬离涉案房屋情况，提交相关照片作为证据，该照片显示相关电箱上张贴有封条，并有“红专厂物业中心二零一八年八月十四日封”等字样。经质证，红专厂公司、集美组公司均表示对上述证据不予确认，鹰金钱公司表示对上述证据无法确认。红专厂公司、集美组公司表示涉案房屋仍由钱际宏、星艺公司占有使用，不予确认钱际宏、星艺公司上述所述，其没有对涉案房屋上锁。本院在2019年4月11日的庭审及2019年6月18日的现场勘查中均向双方释明应尽快完成涉案房屋的交接，双方均表示同意交接。其后，双方并未完成交接。钱际宏、星艺公司称因红专厂公司对涉案房屋进行上锁，因此其无法搬离涉案房屋，钱际宏、星艺公司就其上述所述提交以下证据：1.星艺公司于2019年7月12日向红专厂公司发出的《致广州红专厂艺术设计有限公司函》，函称：红专厂公司于2018年8月14日对星艺公司采取停电措施，星艺公司无法进行办公，只能提前撤场并在2018年8月18日在园区开放行条进行撤场，星艺公司撤场后，红专厂公司对涉案房屋上锁，应视为红专厂公司已收回涉案房屋等。钱际宏、星艺公司另提交邮寄上述函件的投递情况截图，显示该邮件在2019年7月13日被签收。2.显示红专厂公司2019年11月13日向案外人发出的《通知书》，要求案外人在2019年11月15日前自行迁离等。3.照片及视频，显示涉案房屋的大门有两把门锁,钱际宏、星艺公司称其中的U型锁是其上锁，铁链锁是红专厂公司上锁。红专厂公司、集美组公司对上述证据质证称其没有对涉案房屋进行上锁，是钱际宏、星艺公司拒绝交还涉案房屋。钱际宏、星艺公司另明确除上述证据外，无法提交证据证明其曾要求红专厂公司、集美组公司配合交接涉案房屋。红专厂公司、集美组公司表示因法院执行，其于2019年11月15日将整个红专厂园区交付给鹰金钱公司，明确撤回其第二项反诉请求，明确其第三项反诉请求计至2019年11月15日。钱际宏、星艺公司与红专厂公司确认双方之间的租赁合同关系已解除，钱际宏、星艺公司明确撤回第四项诉请，红专厂公司明确撤回第一项反诉请求。钱际宏、星艺公司明确其第三项诉请为要求红专厂公司赔偿因其无法使用涉案房屋而另行承租其他场地的租赁差额损失。钱际宏、星艺公司就其上述主张提交以下证据：1.显示星艺公司于2018年6月8日与案外人广东珠光创汇投资有限公司签订的《租赁合同》，约定：星艺公司承租位于广州市天河区花城大道路770号的珠光·NT世联空间项目1F层1F-SY01等商铺，计租面积为264平方米，租期为2018年7月16日至2021年7月15日止；2018年8月15日至2018年8月31日租金为72723元，2018年9月1日至2019年6月30日月租金为132613元，2019年7月1日至2019年7月15日租金为64168元，2019年7月16日至2019年7月31日租金为71868元，2019年8月1日至2020年6月30日月租金为139244元，2020年7月1日至2020年7月15日租金为67377元。2.显示星艺公司于2018年9月29日与案外人广东珠光创汇投资有限公司签订的《租赁合同》，约定：星艺公司承租位于广州市天河区花城大道路770号的珠光·NT世联空间项目3MF层3MF-3等商铺，计租面积为472.1平方米，租期为2018年10月18日至2021年10月17日止；2018年11月17日至2018年11月30日租金为37885元，2018年12月1日至2019年9月30日月租金为81182元，2019年10月1日至2019年10月17日租金为44519元，2019年10月18日至2019年10月31日租金为38496元，2019年11月1日至2020年9月30日月租金为85241元。3.星艺公司支付上述证据1、2所涉承租场地2018年8月至2020年8月期间租金、管理费等相关费用的发票。经质证，红专厂公司、集美组公司表示对上述证据不予确认。另在本案中，钱际宏、星艺公司称《合同》及《续租协议》是钱际宏签订的，涉案房屋由星艺公司实际使用。钱际宏、星艺公司与红专厂公司双方确认钱际宏、星艺公司均为承租人，应由钱际宏、星艺公司承担合同义务。钱际宏、星艺公司另表示合同相对方为红专厂公司、集美组公司，红专厂公司、集美组公司认为合同相对方为钱际宏、星艺公司与红专厂公司。红专厂公司确认其收到钱际宏、星艺公司支付的租金押金405000元及场地施工押金20000元，现并未退还。本院认为：《合同》及《续租协议》是钱际宏与红专厂公司双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，钱际宏与红专厂公司均应依约切实履行。钱际宏、星艺公司确认涉案房屋实际由星艺公司使用，根据本案查明的事实星艺公司确有支付押金等履行租赁合同的事实，且钱际宏、星艺公司与红专厂公司双方均确认钱际宏、星艺公司为承租人，应由钱际宏、星艺公司承担合同义务。根据钱际宏、星艺公司与红专厂公司上述确认的事实，钱际宏、星艺公司向红专厂公司提起本案诉讼以及红专厂公司向钱际宏、星艺公司提起本案反诉均无不当。集美组公司并未签订《合同》及《续租协议》，钱际宏、星艺公司起诉要求集美组公司承担合同责任缺乏依据，本院不予支持。关于钱际宏、星艺公司要求红专厂公司退还租赁押金405000元、场地施工押金20000元的诉请。红专厂公司确认其收到钱际宏、星艺公司支付的租金押金405000元及场地施工押金20000元，现并未退还。因已发生法律效力的1178号案判决判令包括涉案房屋在内的涉案房屋需腾空交还给鹰金钱公司，红专厂公司、集美组公司亦确认其于2019年11月15日将整个红专厂园区交付给鹰金钱公司，故《续租协议》已实际解除。《续租协议》解除后，钱际宏、星艺公司要求红专厂公司退还租赁押金405000元、场地施工押金20000元合法有据，本院予以支持。关于红专厂公司要求钱际宏、星艺公司支付计至2019年11月15日的租金、管理费的反诉请求。首先，钱际宏、星艺公司称红专厂公司于2018年8月14日对涉案房屋进行断电，并提交2018年8月14日相关电箱被红专厂物业中心贴封条的照片作为证据。结合红专厂公司要求钱际宏、星艺公司支付相关款项的《交费提醒》显示水电费为计算至2018年8月14日，本院对钱际宏、星艺公司上述主张予以采信。红专厂公司自2018年8月14日对涉案房屋进行停电，确已影响钱际宏、星艺公司正常使用涉案房屋。其次，红专厂公司称钱际宏、星艺公司占用涉案房屋至2019年11月15日。钱际宏、星艺公司作为涉案房屋的承租人应就其交还涉案房屋的情况承担举证责任，举证不能的应承担不利后果。本案中，钱际宏、星艺公司并未就其交还涉案房屋的情况进行充分举证，且本院于2019年6月18日组织各方到涉案房屋进行现场勘查时可见涉案房屋有钱际宏、星艺公司的相关物品。据此红专厂公司称钱际宏、星艺公司一直占用涉案房屋可予采信。钱际宏、星艺公司虽称因红专厂公司对涉案房屋进行上锁，因此其无法搬离涉案房屋，但红专厂公司对此不予确认。钱际宏、星艺公司提交的2019年7月12日向红专厂公司发出的《致广州红专厂艺术设计有限公司函》等为钱际宏、星艺公司的单方意思表示，该函件亦未要求红专厂公司配合交接等，据此钱际宏、星艺公司称因红专厂公司原因其无法搬离涉案房屋证据不足。另，钱际宏、星艺公司确认其自2018年8月14日起亦对涉案房屋进行上锁，并确认其提交的照片中部分门锁是其自行上锁。红专厂公司在涉案房屋内有钱际宏、星艺公司的相关物品，且钱际宏、星艺公司对涉案房屋进行上锁的情况下，红专厂公司亦无法自行收回涉案房屋。在钱际宏、星艺公司未充分举证其交还涉案房屋的情况，且未充分举证其为因红专厂公司的原因无法搬离涉案房屋的情况下，红专厂公司自认钱际宏、星艺公司使用涉案房屋至2019年11月15日应属对红专厂公司不利事实的自认，本院予以采信。综上，因红专厂公司自2018年8月14日起对涉案房屋进行断电已实际影响钱际宏、星艺公司正常使用涉案房屋，钱际宏、星艺公司未及时交还涉案房屋亦造成损失的扩大，结合8742号判决维持本院判令红专厂交还涉案场地的判决，且本院已告知星艺公司须根据8742号案判决腾空并交还涉案房屋的事实，本院酌情认定钱际宏、星艺公司须按《续租协议》约定标准的20%向红专厂公司支付自2018年8月14日至2019年11月15日期间的租金及管理费。钱际宏、星艺公司与红专厂公司确认钱际宏、星艺公司支付租金至2018年5月31日，支付场地管理费至2018年8月31日。因此，钱际宏、星艺公司须向红专厂公司支付2018年6月1日至2019年11月15日期间的租金965371.22元【163350元÷31天×15天＋163350元＋179550元÷31天×29天＋（179550元÷31天×2天＋179550元×11个月＋197110元×4个月）×20%】，2018年9月1日至2019年11月15日期间的管理费15642.58元【（5400元÷31天×15天＋5400元×14个月）×20%】。对于红专厂公司超出上述金额的反诉请求，本院不予支持。关于红专厂公司要求钱际宏、星艺公司支付水电费的反诉请求。红专厂公司要求钱际宏、星艺公司支付2018年7月21日至2018年8月14日期间的水电费26595.1元，钱际宏、星艺公司表示同意支付上述水电费26595.1元，本院对红专厂公司上述反诉请求予以支持。关于钱际宏、星艺公司要求红专厂公司赔偿装修损失的诉请。《合同》约定：涉案房屋由乙方自行出资装修，设计方案须书面交甲方转报园区艺术家联合会评审通过后方可开工建设；乙方可选择自费对涉案房屋进行内部装修，并可在本租赁合同约定的租赁期内对涉案房屋进行重复装修，装修方案需经双方确认。《续租协议》未对装修问题进行约定，并约定该协议明确作补充或调整的内容以该协议为准，其他内容按原租赁合同和补充条款执行。根据上述合同约定，钱际宏、星艺公司在《续租协议》约定的租期内进行装修应经过红专厂公司审核和确认。钱际宏、星艺公司并未举证其在《续租协议》约定的租期内进行装修经过红专厂公司确认同意，且红专厂公司已在2017年12月18日向钱际宏发函明确钱际宏未经其同意擅自进行装修，因红专厂艺术园区涉及清场诉讼要求钱际宏停止装修等。钱际宏、星艺公司收到该函件后并未停止装修，钱际宏、星艺公司要求赔偿的装修亦是在其收到红专厂公司函件后进行装修所完成的。因钱际宏、星艺公司并未举证其进行装修经过红专厂公司同意，且红专厂公司确已发函要求钱际宏停止装修以免因涉案房屋被收回而遭受损失，根据本案举证情况，钱际宏、星艺公司应自行承担其擅自装修导致的损失，钱际宏、星艺公司要求红专厂公司赔偿其在《续租协议》无法履行的剩余租赁期内装饰装修残值损失依据不足，本院不予支持。关于钱际宏、星艺公司要求红专厂公司赔偿2018年11月16日至2020年7月15日租金损失988043元的诉讼请求。首先，如上所述红专厂公司的停电行为确已影响钱际宏、星艺公司正常使用涉案房屋。其次，《续租协议》因政府拆迁而无法履行。《续租协议》未对该协议因拆迁而无法履行的责任承担问题进行约定，并约定该协议明确作补充或调整的内容以该协议为准，其他内容按原租赁合同和补充条款执行。《合同》约定如遇政府拆迁，本合同随即终止，甲乙双方均不承担违约责任。因此《续租协议》约定的租期内因拆迁而无法履行的责任承担问题应根据《合同》上述约定执行。《合同》虽然约定如遇政府拆迁，本合同随即终止，甲乙双方均不承担违约责任。但结合8742号判决查明的事实及相关认定可知，红专厂公司自始便知道涉案房屋已被广州市人民政府市土地开发中心征用，具有临时性，且至少在2015年1月即接到包括涉案房屋在内的涉案房屋因政府要求需在2015年5月份前交回鹰金钱公司的通知，该通知明确要求停止在涉案场内新招租户。本案中，红专厂公司与钱际宏签订《续租协议》约定租期为2015年7月16日起至2020年7月15日。红专厂公司应知悉《续租协议》存在履行障碍并及时向钱际宏、星艺公司披露相关情况，但红专厂公司并未以明确的方式告知钱际宏、星艺公司该种可预见的风险，仅是沿用《合同》有关“如遇政府拆迁，本合同随即终止，甲乙双方均不承担违约责任”的约定，红专厂公司上述行为有违诚信原则，红专厂公司应对钱际宏、星艺公司无法在《续租协议》约定租期使用涉案房屋并须另行承租其他场地承担主要责任。再次，涉案房屋的拆迁事宜由来已久，钱际宏在签订《续租协议》时亦未尽其审慎注意义务，钱际宏、星艺公司就《续租协议》无法继续履行亦负有一定责任。最后，钱际宏、星艺公司提交其因涉案房屋无法正常使用而于2018年6月就其他承租场地签订的《租赁合同》，以及自2018年8月至2020年8月期间支付其他承租场地租金等费用的发票等证明其实际支出。但钱际宏、星艺公司另行租赁的场地与涉案房屋不在同一区域，钱际宏、星艺公司主张按《续租协议》与《租赁合同》约定租金标准的差额确定租金损失亦依据不足。综上，结合双方的过错程度以及钱际宏、星艺公司提交的《租赁合同》及支付凭证等证据，本院根据公平合理原则酌情判令红专厂公司向钱际宏、星艺公司赔偿租金损失600000元。钱际宏、星艺公司撤回部分诉讼请求，红专厂公司撤回部分反诉请求，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司退还租赁押金405000元及场地施工押金20000元；二、被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司赔偿租金损失600000元；三、原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司支付租金965371.22元及管理费15642.58元；四、原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司支付水电费26595.1元；五、驳回原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费30480元，由原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司负担16455元，被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司负担14025元；反诉受理费19148元，由原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司负担6805元，被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司负担12343元；保全费5000元，由原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司负担2700元，被告（反诉原告）广州红专厂艺术设计有限公司负担2300元；评估费38684元，由原告（反诉被告）钱际宏、广东星艺装饰集团设计研究院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  陈礼荣人民陪审员  尹丽艳二〇二〇年九月二十八日书 记 员  蒲肖明何瑞雯