福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初693号 原告：厦门保铭达物业管理服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区大唐****楼双吉路****，统一社会信用代码91350212302868462H。 法定代表人：黎小保，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 被告:厦门新景地集团有限公司，住所地，住所地福建省厦门市湖里区高林中路****会信用代码：91350200705428429D。 法定代表人：钟江波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄煌、刘艳华，福建联合信实律师事务所律师。 原告厦门保铭达物业管理服务有限公司（以下简称保铭达公司）与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保铭达公司之委托诉讼代理人康淑芸、被告新景地公司之委托诉讼代理人黄煌、刘艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保铭达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告新景地公司向原告支付物业服务费327351.40元及利息（物业费暂计至2019年12月31日，利息以327351.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。2、请求判令由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告是同安区新景舜弘上院小区的建设单位。2018年3月18日，原告参加了新景舜弘上院小区物业管理项目的投标，确定中标后于2018年3月23日与同安区新景舜弘上院小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同中约定，由原告对小区实行专业化、一体化的全封闭式物业管理。合同第七条约定物业服务费按住宅每平方米1.80元/月，公共维修金每平方米0.50元/月；店面每平方米2.30元/月，公共维修金每平方米0.30元/月；地下小车车位维序费；地下小车车位维序费每辆60元/月的标准收取定，如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向厦门仲裁委员会申请仲裁。后来，原告与业委会于2019年12月20日签订了《补充协议》一份，双方协商一致，法律纠纷由厦门仲裁委员会改为厦门市同安区人民法院管辖。 自合同签订生效之日起，原告即履行了自己的物业管理义务。但对于小区未出售部分住宅、店面及地下车位的物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，被告作为新景舜弘上院小区的建设单位，截止至2019年12月，仍有住宅物业服务费22098.6元、店面物业服务费209492.8元、车位物业服务费95760元未向原告支付。原告认为，原告与被告之间债权债务关系明确，被告拒不支付的行为已严重侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告新景地公司辩称，一、已交付给买受人的物业，答辩人无需承担物业服务费，原告主张已交付物业的物业服务费没有依据。（一）根据《物业管理条例》规定，答辩人无需承担已交付物业的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”，答辩人作为新景舜弘上院小区的建设单位，只需要承担未出售或者未交付给买受人之物业的物业服务费，对于已交付给买受人的物业，无需承担交付后的物业服务费。（二）本案涉及的新景上院小区物业中，车位号为153号、97号车位的交房期限已届满、已向买受人送达交房通知并已交付，答辩人无需承担153号、97号车位交房期限届满后的物业服务费。根据《厦门市物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定“房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业公共服务费，由房屋所有权人交纳，但是建设单位向业主承诺减免的物业公共服务费以及尚未出售的房屋的物业公共服务费，由建设单位交纳。”答辩人与153号车位买受人签订的《厦门市商品房买卖合同》约定答辩人应在2018年6月30日前将153号车位交付给买受人；答辩人与97号车位买受人签订的《厦门市商品房买卖合同》约定答辩人应在2018年12月31日前将97号车位交付给买受人。在交房期限届满后，答辩人已向买受人送达交房通知并已交付，已交付物业的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》（含入伙流程确认单、交房通知书及房屋交付业主使用交接单等）的原件已交由原告保管，答辩人要求原告提供前述材料的原件以证明答辩人已向买受人送达交房通知并已交付。综上，对于交房期限届满、已向买受人送达交房通知并已交付（或根据合同约定视为交付）给买受人的物业，答辩人无需支付交付后的物业服务费，原告主张物业交付后的物业服务费没有依据。二、原告主张的车位维序费、水电公摊、垃圾处理费，既没有合同也没有法律上的依据，对该部分费用答辩人不予认可也无需承担。首先《物业服务合同》对水电公摊、垃圾处理费并无约定，其次原告在民事起诉状中要求答辩人支付物业服务费，而车位维序费、水电公摊、垃圾处理费并不属于物业服务费，原告主张车位维序费、水电公摊、垃圾处理费与原告的诉求并不相符，因此对于车位维序费、水电公摊、垃圾处理费该部分费用，答辩人认为贵院无需也不应审理。即使贵院对车位维序费、水电公摊、垃圾处理费进行了审理，对该部分费用答辩人也无需承担。（一）车位维序费。《物业服务合同》第七条第1款约定“……地下小车车位维序费每月每辆60元……”。可知，对于车位维序费是以停放车辆的数量计算，而不是以车位的数量计算。对于已交付给买受人的153号、97号车位，原告应举证证明153号、97号车位上有车辆停放，原告不能举证证明，则原告无权收取该车位维序费。退一步讲，即使原告证明了153号、97号车位上有车辆停放并且也对停放的车辆进行了管理维序，原告也应向153号、97号车位的买受人主张车位维序费，答辩人无需承担该部分费用。对于除了153号、97号车位的其他车位，均处于未售、未交付状态，而未售、未交付的地下车位不可能存在车辆停放的情形，更不可能存在原告对车辆停放进行管理维序的情形。因此对于除了153号、97号车位的其他车位，原告实质上无法也不可能提供车位维序服务。因此，对车位维序费该部分费用答辩人不予认可也无需承担。（二）水电公摊。原告主张水电公摊10元/户/月没有依据，《物业服务合同》没有关于水电公摊的约定，原告也未提供相应凭证予以证明水电公摊情况，对该部分费用答辩人不予认可也无需支付。（三）垃圾处理费。原告主张垃圾处理费3元/户/月没有依据。首先《物业服务合同》没有关于垃圾处理费的约定；其次对于未售、未交付的物业，没有业主入住，不可能产生垃圾，原告实质上更不可能提供垃圾处理服务。原告未能举证证明其提供了垃圾处理服务，对该部分费用答辩人不予认可也无需支付。三、在原告未举证证明其已根据《物业服务合同》约定或相关法律规定全面履行物业管理服务前，答辩人有权拒绝支付物业服务费。根据《物业服务合同》约定及相关法律规定，原告作为物业服务公司履行物业管理服务，并有权根据其提供的服务收取物业服务费。因此，原告主张物业服务费的前提是其根据《物业服务合同》约定或相关法律规定全面履行物业管理服务。在本案中，原告未举证证明其已履行《物业服务合同》约定的管理义务（包括但不限于合同第五条约定原告应当完成多项管理义务、第六条约定原告应当制定“管理分项标准”作为其提供管理服务的工作标准等），故在原告没有举证证明其已履行《物业服务合同》义务的情况下，答辩人有权根据《合同法》规定行使先履行抗辩权或者同时履行抗辩权，即答辩人有权拒绝支付本案诉争物业的物业服务费。四、再退一步说，就答辩人应当支付而未付的物业服务费部分，答辩人无需支付“利息”。首先，本案并非借贷关系，原告在物业服务合同纠纷中主张所谓的“利息”没有法律依据，答辩人无需支付所谓的“利息”。其次，《物业管理服务合同》没有约定物业服务费交纳时间和收款账号，更没有关于“利息”的约定，而原告在向贵院起诉之前也未就物业服务费向答辩人进行书面催告，故即使答辩人应当支付未交付物业的物业服务费，答辩人也无需支付“利息”。综上，答辩人无需支付将物业交付给买受人后的物业服务费，对于尚未出售或尚未交付给买受人的物业也无需支付水电公摊、垃圾处理费和利息。 针对被告新景地公司抗辩，原告保铭达公司则反驳称，1、关于被告辩称物业合同无效，没有证据证明，合同法关于合同无效有明确规定。2、未交付部分的物业费用，原告有相应证据，被告没有证据证明153号、97号车位已经实际交付。3、合同第七条约定管理服务费用，项下有车位维修费，垃圾管理费及水电公摊虽然没有约定，但是双方都是有实际履行，是小区业委会与业主的口头约定。物业费应按时交纳，该拖欠行为侵害了原告的合法权益，被告应支付利息。 在本案审理过程中，原告保铭达公司提供以下证据以证明其主张：1、《中标通知书》、《物业管理服务合同、补充协议》一组，证明2018年3月23日原告与同安区新景舜弘上院小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》及合同内容。2019年12月20日，双方又订立了一份《补充协议》，协商约定若发生法律纠纷由厦门市同安区人民法院管辖。2、《新景舜弘上院未交付住宅、店面、车位统计表》一组，证明新景舜弘上院未出售的住宅、店面、车位情况及上述物业2018年4月1日至2019年12月31日共计拖欠物业费327351.40元之事实。 被告新景地公司质证认为，1、对中标通知书三性均不予认可。被告不是此次招标的参与方，对该中标通知书载明的情况并不清楚。小区业委会成立的程序是否合法，法律上是否存在业委会这一主体，我们无法确定且不予确认，若不存在，那合同自然是无效的。2、对物业管理服务合同、补充协议三性均不予认可。（1）.物业服务合同对水电公摊、垃圾处理费并无约定；（2）.车位维序费、水电公摊、垃圾处理费并不属于物业服务费；（3）.车位维序费是以停放车辆的数量计算，而不是以车位的数量计算。每月每辆60元，证明有车的时候才对车辆进行维序，如果没有车辆就不用缴纳相应费用。补充协议没有说明系哪一份合同的补充协议，且该补充协议也没有指向物业管理服务合同。3、对新景舜弘上院未交付住宅、店面、车位统计表真实性、合法性、关联性均不予确认。首先，该证据未加盖被告单位印章，显然是原告自行制作，证据中显示的交房数据来源不明，无法证明新景舜弘上院小区各住宅、店面、车位的交房情况，被告对该证据不予认可；其次，统计表中的水电公摊费，物业服务合同没有关于水电公摊的约定，原告也未提供相应凭证予以证明水电公摊情况，水电公摊费的收费没有依据；最后，统计表不能证明原告提供了相对应的服务，例如垃圾处理费，对于本案中的部分房屋未有业主入住，根本不可能产生垃圾，原告实质上不可能提供垃圾处理服务。故该统计表的计算没有依据。 被告新景地公司则提供以下证据以证明其主张：1、《商品房买卖合同》及《补充协议（节录）》一组，证明《商品房买卖合同》第八条约定商品房的交房期限，在交房期限届满后，被告依约向买受人送达交房通知书，并将商品房交付给买受人，对于已交付商品房的物业服务费等款项由买受人自行承担；2、《交房通知书》送达凭证一组，证明被告依约向买受人送达交房通知书通知交房。对于视为交付给买受人的物业，被告无需支付物业服务费。 原告保铭达公司则质证认为，1、对合同及补充协议表面真实性没有异议，但关联性及证明对象不予认可。被告没有证据证明其在2019年12月31日之前已经实际支付了物业费。2、第二组证据无法证明被告实际向买受人交付了物业，都是退回未妥投的邮单。 根据原被告的举证和质证意见，本院分析认证如下： 一、原告保铭达公司举证的证据 1、关于第一组证据，被告对其三性不予认可，但并没有举出确实充分的证据加以反证。本院对该组证据予以确认。2、关于第二组证据，被告认为该组证据系原告自行制作，对其三性不予认可。本院依法向厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取相关登记资料，根据登记资料记载，本院对原告主张的商品房3套、店面25个、车位57个予以确认，其余本院不予确认。 二、被告新景地公司举证的证据 关于被告提供的两组证据，本院对其真实性予以确认，对其关联性，因被告未举出充分有效的证据加以证明，本院不予认定。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：被告新景地公司是厦门市同安区“新景舜弘·上院”小区的建设单位。2018年3月18日，原告保铭达公司参加了“新景舜弘·上院”小区物业服务项目的投标并中标。2018年3月23日，原告与厦门市同安区“新景舜弘·上院”小区业主委员会签订一份《物业管理服务合同》。合同约定，由原告对该小区实行专业化、一体化的全封闭式物业服务。合同第七条约定物业服务费按住宅每平方米1.80元/月，公共维修金每平方米0.50元/月；店面每平方米2.30元/月，公共维修金每平方米0.30元/月；地下小车车位维序费；地下小车车位维序费每辆60元/月的标准收取定，如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向厦门市仲裁委员会申请仲裁等。合同生效后，原告依约对小区物业进行管理服务，履行合同义务。但被告未向原告支付小区未出售部分住宅、店面及地下车位的物业服务费等。原告遂于2019年7月8日向本院起诉，同年11月29日，本院裁定准许原告保铭达公司撤诉。2019年12月20日，原告与“新景舜弘·上院”小区业委会补充签订一份《补充协议》，协议约定法律纠纷由厦门市仲裁委员会管辖改为厦门市同安区人民法院管辖。截止2019年12月31日，原告主张被告尚欠未出售部分商品房物业服务费用合计22098.60元、店面物业服务费用合计209492.80元、车位物业服务费合计95760元，而被告未予交纳。 根据双方当事人的诉求和抗辩意见，本院认为，双方争执的焦点主要为：一、原告保铭达公司是否尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准；二、被告新景地公司拒绝交纳物业服务费用是否有法律依据或者合同约定，其应交纳多少；是否应支付逾期付款利息。 一、关于原告保铭达公司是否尽到物业服务职责的问题 原告保铭达公司作为专业的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺，按照服务细则进行物业服务，为广大业主提供一个文明、安全、温馨、卫生、有序的生活居住环境。根据合同约定和《物业管理条例》第三十六条的规定，原告在服务过程中，应该严格规范自己的服务行为，公布服务承诺、服务细则，严格履行职责。原告在服务过程中，维护好小区环境卫生，及时清理修剪的花草枝丫、有些业主随意丢弃的垃圾及建筑土头垃圾；对小区交通安全足够重视；维护好小区公共秩序等。业主向原告反映、投诉时，原告积极回应，进行沟通、协调、处理，必要时，及时向有关行政管理部门报告，切实帮助业主解决存在的问题。被告并没有提供确实充分的证据反证原告经常受到大多数业主的投诉，受到相关主管部门的批评、警告甚至行政处罚，反证原告给业主造成了一定的生活困扰和添加了一些不必要的烦恼等，从而反证原告未尽到物业服务职责，不符合合同约定的服务标准。因此，可以推断，原告在物业服务履行职责过程中按照合同约定尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准，其并未违反合同约定和《物业管理条例》有关规定。 二、关于被告新景地公司拒绝交纳物业服务费用的问题 原告保铭达公司为被告提供物业服务，被告接受相关物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，作为提供物业服务的原告，当然有权向被告收取物业服务费用。原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》也约定本小区物业管理服务费按合同约定的标准向业主收取。现被告以原告未提供服务为由拒绝交纳物业服务费用，没有举出充分有效的证据加以反证，没有事实和法律依据，本院不予采信。因此，被告应该交纳物业服务费用。虽然合同没有约定水电公摊收费标准，原告提出物业服务过程中实际上每间店面、商品房每户按每个月10元标准收取，本院认为符合小区物业服务收费实际情况，予以确认。原告主张收取垃圾处理费，因讼争标的物尚未交付使用，未能产生生活垃圾，该部分请求缺乏事实依据，本院不予支持。此外，址在该小区同安区祥桥一里159号之4、5、11、16、21、23共6间店面，原告未充分举证；同安区祥桥一里159号之14、15、17、18、19、20共6间店面，因房产管理部门未予登记，不具备合法手续，原告主张该12间店面的物业服务费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；未售出车位仅为57个，而原告主张按76个车位收取车位服务费，超出的19个车位服务费缺乏事实依据，本院亦不予支持。因此，被告尚未交纳2018年4月1日至2019年12月31日期间商品房物业服务费合计16653.60元，公共（专项）维修资金合计4626元，公摊水电费合计630元；店面物业服务费合计123652.90元，公共（专项）维修资金合计16128.90元，公摊水电费合计5010元；车位服务费合计71820元。上述物业服务费用合计238521.40元，根据合同约定和法律规定，被告应予支付。同时，被告迟延交纳上述费用，造成原告上述费用的利息损失（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告应予赔偿。故该部分请求，本院予以支持。 综上，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告保铭达公司与“新景舜弘·上院”小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，为小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告保铭达公司与被告新景地公司均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。保铭达公司系小区物业服务单位，新景地公司系该小区业主之一，被告接受了原告的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋（店面）公共（专项）维修资金、公摊水电费、车位服务费等相关费用。上述费用合计238521.40元，被告应予支付；此外，被告也应一并赔偿迟延交纳上述费用的利息损失。故该部分请求，本院予以支持；其他请求，则缺乏事实依据，本院不予支持。被告提出原告未能举证证明其履行物业服务义务，被告有权拒绝交纳物业服务费用的抗辩，没有事实依据，本院不予采信。但被告抗辩无需承担物业费用，部分有事实和法律依据，本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第二款、第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 一、被告厦门新景地集团有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门保铭达物业管理服务有限公司2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用合计238521.40元及利息（利息以238521.40元为基数，自2020年3月6日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）； 二、驳回原告厦门保铭达物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6210.27元，减半收取3105.14元，由原告厦门保铭达物业管理服务有限公司负担842.61元、被告厦门新景地集团有限公司负担2262.53元，款均于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。