山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初394号原告：高裕祥，男，1981年2月6日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：秦陆路，山东恒平律师事务所律师。被告：枣庄大地置业有限公司，住所地为薛城区陶庄镇长白山北路蟠龙帝景门市8号，统一社会信用代码为91370400077959455D。法定代表人：张法顺，总经理。委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：童金虎，男，1961年4月9日出生，汉族，该公司财务负责人，住江苏省徐州市云龙区，代理权限为特别授权。被告：岳玺石，男，1976年10月31日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。被告：岳德军，男，1954年6月7日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市市中区。被告：岳喜磊，男，1976年11月5日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市市中区。被告：田华，女，1952年9月6日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市市中区。被告：枣庄市金田机电设备有限公司，住所地为枣庄市市中区公胜街胜利路南新华商城（鲁南商城三期续建）1号楼商业010号房，统一社会信用代码为91370400776340838C。法定代表人：张法顺，经理。被告：山东东方古运贸易有限公司，住所地为枣庄市市中区振兴中路91号1幢，统一社会信用代码为91370400061994459D。法定代表人：岳喜磊，经理。被告：枣庄市齐墨建筑工程安装有限责任公司，住所地为枣庄市市中区振兴中路63号，统一社会信用代码为91370400586064641C。法定代表人：田华，经理。委托诉讼代理人：刘开希，男，1967年2月27日出生，公司职工，住山东省枣庄市薛城区。原告高裕祥与被告枣庄大地置业有限公司（以下简称大地公司）、岳玺石、岳德军、岳喜磊、田华、枣庄市金田机电设备有限公司（以下简称金田公司）、山东东方古运贸易有限公司（以下简称东方公司）、枣庄市齐墨建筑工程安装有限责任公司（以下简称齐墨公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高裕祥委托诉讼代理人秦陆路，被告大地公司委托诉讼代理人梁波、童金虎，被告齐墨公司委托诉讼代理人刘开希到庭参加诉讼。被告岳玺石、岳德军、岳喜磊、田华、金田公司、东方公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高裕祥向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《蟠龙帝景》VIP意向书；2、判令八被告共同返还购房意向金35万元及利息（自签订协议之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，原告通过王洪强、赵继将介绍与被告就购买蟠龙帝景别墅26号东二户签订了《蟠龙帝景》VIP意向书，约定原告交纳35万元即可按照每平方米3500元的价格购买上述别墅。但自协议签订至今，上述房屋仍未取得预售许可证，且至今未完工。被告在没有取得相关手续的情况下，与原告签订意向书，且收取较大金额诚意金后，项目违法停建，明显具有欺诈原告的故意，除返还购房款及利息外，还应当赔偿原告的相应损失。2018年4月6日，八被告共同出具《已售房问题承诺书》承诺对已售房屋不加价，不调整位置并且如已签订的意向书不能履行，则一切法律后果及造成的经济损失由八被告承担负责，故根据该承诺书八被告均有返还购房款及利息的义务。被告大地公司辩称，原、被告签订的《蟠龙帝景》VIP意向书因政府规划原因，暂无法履行，故被告同意解除双方签订的《蟠龙帝景》VIP意向书，被告同意和其他七被告分担退还原告预交的购房款。被告不存在原告诉称的欺诈事实，涉案的房地产项目无法继续建设是因为枣庄市新城区整体规划调整，被告需要服从政府规划调整，因此，该项目无法继续开发，并非被告原因，被告不存在欺诈。关于原告要求支付利息问题，被告认为不应当支付，因为意向书明确约定如未购房的客户可凭收据和意向书无息返还本金。即使被告应支付原告预付购房款利息，但原告要求从签订意向书的次日开始计算利息，也没有依据，被告并未承诺应当在签订意向书后次日和原告签订商品房买卖合同，原、被告并未在意向书中约定预付房款后签订商品房买卖合同的具体时间，对此属于约定不明。且至原告起诉被告之日，也从未提出要求被告支付利息，因此，原告要求利息的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，不应当支持。关于八被告共同出具《已售房问题承诺书》，如查明是被告与其他七被告共同出具，被告即使承担责任，那么原告要求的返还购房款、利息的责任应当由八被告分担，即被告只承担其中的八分之一的责任。被告岳玺石、岳德军、岳喜磊、田华、金田公司、东方公司、齐墨公司提交书面答辩状，称原告与被告大地公司签订的《蟠龙帝景》VIP意向书无效，被告大地公司作为本案房屋的开发建设方，以VIP意向书为名与原告签订协议，收取预付房款，该协议内容包含房屋坐落、单价、房号等信息，属于商品房买卖性质。但被告大地公司签订意向书时不具有国家强制规定的预售许可，且在本案审理期间仍不具备，故《蟠龙帝景》VIP意向书应为无效而非可解除。答辩人出具的《已售房问题承诺书》与本案不具有关联性。该承诺书前提是针对“王洪强、赵继将”所售房屋，而本案合同的相对人是原告与被告大地公司，销售主体是被告大地公司，非上述二人。该承诺书并非对原告所出，答辩人也不知原告，承诺书所针对的对象不明，原告所称是对其购房合同的主张并非答辩人真实意思表示，答辩人也不愿为此担保。形成该承诺书是答辩人与被告大地公司的内部行为。答辩人出具的承诺书也未明确是对原告所付房款承担连带清偿的保证责任，故不具有保证合同所应具有的必要内容。原告从未向答辩人主张权利，超出保证时效。答辩人出具的《已售房问题承诺书》应无效。在原告与被告大地公司签订的《蟠龙帝景》VIP意向书无效之下，即使认定《已售房问题承诺书》为担保合同，根据担保法第五条的规定，作为答辩人出具的《已售房问题承诺书》亦应无效。在原告与被告大地公司签订《蟠龙帝景》VIP意向书时，答辩人并未参与，亦不知情，只是时隔两年之后才应被告大地公司的要求出具，答辩人对于该意向书的形成和无效均没有过错，更不应承担过错责任。请求驳回原告对答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，原告与被告大地公司签订了《蟠龙帝景》VIP意向书，约定原告预定位置为别墅26号东二户，预存35万元享受单价3500元每平方米；原告同时承诺遵守被告关于认筹当日选房规则，依次选房签订房屋认购合同；原告所预付的诚意金，在认筹当天成功购房后可直接转为购房款，如未购房的客户可在认筹15天后凭收据和本意向书到蟠龙帝景售楼部无息返还本金。被告大地公司的经办人为王洪强。当日，原告向被告交纳购房意向金35万元。2018年4月6日，被告大地公司、岳玺石、岳德军、岳喜磊、田华、金田公司、东方公司、齐墨公司共同出具《已售房问题承诺书》，记载：“蟠龙帝景小区系大地公司开发，现已销售部分房产，承诺人承诺对于已售房产按照原有《蟠龙帝景购房意向书》履行，不能加价，交付房屋并按合同办理不动产权证。如不能履行，一切法律后果及造成的经济损失由承诺人承担责任。本承诺书仅对经王洪强、赵继将销售的房屋购房户有效”。原告提交的《已售房问题承诺书》原件仅有一份，由于被告大地公司不认可其公章，并在（2020）鲁0403民初392号案件中提出鉴定申请。经本院委托，2020年8月24日，山东金剑司法鉴定中心出具文件检验司法鉴定意见书，鉴定意见：送检的落款时间为2018年4月6日“已售房问题承诺书”上加盖的“枣庄大地置业有限公司”印文与提供的落款时间为2014.4.13鉴定申请书中加盖的“枣庄大地置业有限公司”印文不是同一枚印章盖印形成；送检的落款时间为2018年4月6日“已售房问题承诺书”上加盖的“枣庄大地置业有限公司”印文与在枣庄市薛城区市场监督管理局扫描提取留存的“枣庄大地置业有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。本院认为，原告为购买大地公司开发的“蟠龙帝景”项目别墅向被告大地公司预交款35万元，并签订了《蟠龙帝景》VIP意向书，双方形成商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原告按照约定交纳预付款后，由于该项目未能按期开发建设，致使原告未能按照约定与被告大地公司签订《商品房买卖合同》，原告不能实现预约合同的目的，同时被告大地公司亦同意解除合同，因此，原告要求解除《蟠龙帝景》VIP意向书的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求返还购房款并赔偿相应损失的请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张的利息损失，应以35万元为基数，自2016年4月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于八被告出具了《已售房问题承诺书》，且涉案房屋由王洪强经办销售，根据该承诺书的约定，八被告应共同承担责任。关于被告大地公司辩称无息返还本金，双方合同约定“在认筹当天成功购房后可直接转为房款，如未购房的客户可在认筹15天后凭收据与本意向书到蟠龙帝景售楼部无息返还本金”，而涉案项目一直不具备认筹购房的条件，故被告大地公司主张适用该合同条款不予支付利息的请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高裕祥与被告枣庄大地置业有限公司签订的《蟠龙帝景》VIP意向书；二、被告枣庄大地置业有限公司、岳玺石、岳德军、岳喜磊、田华、枣庄市金田机电设备有限公司、山东东方古运贸易有限公司、枣庄市齐墨建筑工程安装有限责任公司共同返还原告高裕祥购房意向金35万元及利息损失（以35万元为基数，自2016年4月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，保全费2520元，由被告枣庄大地置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 丁 鹏二〇二〇年九月十六日书记员 刘红霄