上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初321号原告：徐志芳，女，1960年4月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：俞翔，男，1987年10月17日出生，汉族，住址同上。被告：上海房无忧信息技术有限公司，住所上海市金山区。法定代表人：陈国华。原告徐志芳与被告上海房无忧信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐志芳的委托诉讼代理人俞翔到庭参加诉讼。被告上海房无忧信息技术有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志芳提出的诉讼请求：1、判令上海房无忧信息技术有限公司(以下简称“房无忧公司”)支付2019年10月22日起至2019年11月30日期间的租金，按每月人民币8360元(以下币种均为人民币)的标准计付，共计10868元；2、判令房无忧公司支付提前终止合同的违约金8360元；3、判令房无忧公司支付逾期支付房租违约金，从2019年10月16日起至被告实际支付之日止，按每日250.80元(8360元的3%)标准计付；4、判令房无忧公司赔偿餐桌、四把椅子、电视柜、茶几的费用2290元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年9月1日，徐志芳与房无忧公司签署《房屋出租委托合同》，约定徐志芳将其位于上海市中山北路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)交给房无忧公司托管出租，期限自2015年9月7日起至2020年11月21日止；2015年11月开始计租，2015年9月至2017年8月每月租金7600元；2017年9月至2018年8月每月租金7980元，2018年9月之后的租金为每月8360元，租金每月支付一次，每月15日支付下月租金。租赁过程中，房无忧公司从2019年10月22日之后未再支付租金。经徐志芳催促，房无忧公司以各种理由推脱。2019年11月30日，租客搬离系争房屋。现徐志芳向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告房无忧公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告徐志芳为系争上海市中山北路XXX号XXX室的房屋(建筑面积52.74平方米)的产权人。二、2015年9月1日，徐志芳(委托方)与房无忧公司(受托方)签署《授权委托书》，约定徐志芳委托房无忧公司全权、独家在委托期限内代为出租、管理系争房屋，处理关于该房屋出租、管理的一切事宜，包括签订房屋租赁合同、收取租金等；在委托期限内，该房产的一切使用、出租权利均由房无忧公司以徐志芳名义独立行使，徐志芳承诺不进行干预；具体委托事项，双方在《房屋出租委托合同》中约定。三、同日，徐志芳(委托方，甲方)与房无忧公司(受托方，乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定：房屋的室内装修情况为精装，随房屋一并出租的附属设施、设备(包括家具、电器等)的具体情况以附件一《房屋交接单之家具家电清单》为准；甲乙双方约定，甲方应于2015年9月7日起至2020年11月21日止，房无忧公司按照本合同约定向徐志芳支付委托期限内(除免租期外)的委托租金；委托期限内，徐志芳在第一个租赁年度给予房无忧公司委托期的前75天为免租期，房无忧公司在免租期内正常行使对房屋的管理权，寻找潜在承租客户、与承租客户谈判并签订租赁合同、装修房屋、清洁打扫、办理承租人入住手续等，每个租赁年度的免租期内房无忧公司无需向徐志芳支付委托租金；双方约定，房无忧公司向徐志芳支付该房屋每月委托租金为7600元，该房屋租金24个月内不变，自第25个月起，以12个月为周期，月租金递增5%；若房无忧公司因该房屋收取的客户租金及其他款项之和高于前款约定的委托租金，则徐志芳同意该超出部分作为徐志芳向房无忧公司支付的房屋委托出租的报酬、代管费、维护费、清洁费等相关费用；若房无忧公司因该房屋收取的客户租金低于前款约定的委托租金，则房无忧公司仍向徐志芳支付前款所约定的每月委托租金，两者之间的差额由房无忧公司自行承担；委托租金按月支付，房无忧公司应于每月15日向徐志芳支付委托租金(若为节假日，则顺延至下一个工作日)；委托租金首次支付日期2015年12月15日(首次支付日期为免租期届满后次月的15日或最后一日；若为节假日，则顺延至下一个工作日)；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用由房无忧公司监督承租人承担，物业管理费(若有)由徐志芳承担；在本合同规定的委托期内，该房产的一切使用、出租、管理的权利均由房无忧公司全权、独家、独立行使，徐志芳无权自行出租、使用该房屋，徐志芳无权向承租人收取租金等费用；房无忧公司应当妥善管理该房屋，包括处理房屋出租期间的相关事宜，如办理房屋出租交接手续，办理租赁备案手续，向承租人收取房租、定金、租赁保证金(押金)、水、电、煤/燃气费、有限电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，为承租人提供租赁期间定期保洁业务(若需)等；房无忧公司承诺，在房屋接管后至委托期限结束归还房屋期间，监督承租人合理使用并爱护该房屋及其附属设施，维持房屋可以正常使用的状态；房屋归还徐志芳时，保证屋内原有设施可以正常使用(因租赁期间正常使用发生的自然耗损除外)；房无忧公司返还该房屋时该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经徐志芳验收认可(验收标准参照附件一《房屋交接单》)，并各自结清应当承担的费用；如房无忧公司逾期支付委托租金(非房无忧公司因素除外)，每逾期一日，须向徐志芳支付月委托租金的3%作为逾期违约金；房无忧公司逾期返还该房屋的，每逾期一日，房无忧公司应以月委托租金的3%向徐志芳支付该房屋占用期间的使用费；房无忧公司发生下列严重违约行为的，徐志芳有权解除本合同，房无忧公司须支付徐志芳壹个月的月委托租金作为违约金，如违约金不足以弥补徐志芳直接损失的，房无忧公司还应另行赔偿：无正当免责事由，房无忧公司提前解约的。附件一房屋交接单(家具家电清单)显示：彩电、电视柜、沙发、餐桌、单人床、双人床、洗衣机数量各1，床头柜2个，餐椅4把。三、合同签订后，徐志芳按约将系争房屋交付房无忧公司。房无忧公司于每月15日向徐志芳支付房租，并支付押金7600元。房无忧公司实际支付租金至2019年10月22日，之后未再支付房租。四、2019年11月30日，徐志芳将系争房屋收回。审理中，徐志芳表示，其于2018年11月30日收回房屋后，直至2020年4月才将系争房屋另行出租。家具清单中未列明茶几，亦无证据证明交付房屋时茶几在系争房屋内。至于家具损失的依据，其于2015年交房时购买的价格为2290元，故按照当初购买家具时的价格主张。以上事实有《房屋出租委托合同》及附件家具家电清单、授权委托书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，徐志芳与房无忧公司就系争房屋签订的《房屋出租委托合同》及附件系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据查明事实，房无忧公司自2019年10月22日起欠付租金，现徐志芳主张自该日起至其实际收回房屋之日期间的租金，依法有据，本院可予支持。至于逾期支付租金的违约金，鉴于双方合同约定支付租金的时间截点为次月15日，故违约金应自2019年11月16日起计算。考虑到双方合同实际已于2019年11月30日解除，加之合同约定按月租金的3%计付违约金的标准过高，故对于徐志芳要求房无忧公司支付2019年11月30日之前按合同约定标准计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于2019年11月30日以后的违约金，本院酌情调整至按月租金的日万分之五的标准计付。关于提前终止合同的违约金，合同履行过程中，房无忧公司并未明确有提前终止合同的意思表示，合同解除的原因在于其未及时支付租金，徐志芳因合同目的无法实现，自行收回房屋所致。故徐志芳以房无忧公司提前终止合同为由要求其承担违约金不符合合同约定，对该项诉请，本院不予支持。至于家具损失，因家具清单中未列明茶几，且徐志芳无证据显示交房时茶几在系争房屋内，故本院综合家具的实际损耗等情况酌情确定房无忧公司应当赔偿徐志芳餐桌、四把椅子、电视柜的费用1000元。房无忧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海房无忧信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐志芳2019年10月22日至2019年11月30日的租金，按人民币8360元/月的标准计付；二、被告上海房无忧信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐志芳逾期支付房租的违约金，其中，2019年11月16日起至同年11月30日的违约金，以每日250.80元(月租金人民币8360元的日3%)的标准计付；2019年12月1日至实际支付之日止，以每日4.18元(月租金人民币8360元的日万分之五)的标准计付；三、上海房无忧信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐志芳餐桌、四把椅子、电视柜的费用人民币1000元。四、对原告徐志芳的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币473元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 张 莹人民陪审员 陈 娟人民陪审员 蒋金娣二〇二〇年九月二十八日法官 助理 郑雪凝书 记 员 汉 静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。