山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初4868号原告：张慧，女，1974年9月10日出生，汉族，泰安市岱岳区居民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李彬，山东泰山法正律师事务所律师。被告：山东元嘉地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区。法定代表人：赵虎，总经理。委托诉讼代理人：李冉冉，山东锦哲律师事务所律师。原告张慧与被告山东元嘉地产开发有限公司（以下简称元嘉地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彬、被告的委托诉讼代理人李冉冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张慧向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理仁和佳园1号楼2单元1301室的房屋不动产登记手续；2.依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记手续的违约金（自2018年10月16日起至实际办理完毕房屋不动产登记手续止，按照每满一年支付已付房款665664元的1%计算违约金，截止2020年8月23日暂计为12346.7元）；3.依法判令被告支付原告因其占用代收的办理产权登记所需的维修基金、契税等款项的利息（自2016年10月25日起至被告实际代原告交纳该费用并由相关部门出具正式收款凭证之日止，以19243元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月18日，原、被告签订商品房预售合同。原告从被告处购买位于泰山区仁和佳园1号楼2单元1301室的房屋，并按照合同约定及时缴纳了全部购房款项，被告在2016年10月25日交房，合同第二十条约定被告应当在商品房交付使用后720日内保证办理该商品房的所有权转移登记，但至今被告仍未为原告办理该房产的所有权转移登记手续，按照合同约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。同时，被告在交房前代收了原告应缴纳的维修基金和契税等费用，但据原告所知，被告并未交付相关部门而是一直占用，故其应当向原告支付其在占用该部分款项期间的利息。为此，原告依法诉至贵院，望判如所诉。元嘉地产辩称，一、涉案房产已于2020年5月29日完成了初始登记手续，我公司已经于2020年6月4日取得了涉案房产的不动产权证，具备了办理房屋所有权转移登记的条件。办理房屋所有权转移登记手续，我公司仅负有协助义务，原告应当提供办理房屋产权登记所需要的基本材料并补缴因房屋面积增大导致的房款及相关税费的差额，在原告提供齐全办理房屋登记所需材料后，我公司积极协助原告尽快办理房屋所有权转移登记手续；二、原告主张的逾期办证的违约金按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记手续，逾期办理房屋所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金，该条款系双方的真实意思表示，且该条款约定明确，对该条款也不存在两种以上的解释，满一年是支付1%违约金的条件，不满一年的，不符合支付违约金的条件，因此应当按照该条款约定的时间、方式、标准计算违约金，关于违约金的计算期限应当自商品房交付后720日的次日起至被告完成初始登记之日即2020年6月4日，完成初始登记后被告仅负有协助义务，因此计算违约金的截止日期应为2020年6月4日，本案中自合同约定的应当办理房屋所有权转移登记之日起至2020年6月4日满一年未满两年，因此即便支付违约金也仅支付1%的违约金。另外我公司已经通过微信业主群及在小区内张贴公告的方式向原告下达了办理房产证的通知，但原告至今未向我公司补缴房款差额及契税、维修基金、测绘费等的差额，也未提供相应办理房产证需要的材料，因此导致的无法办理房产证的责任应当由原告承担；三、原告仅支付了自交房之日起至2018年1月14日之前的物业费，自2018年1月15日至2019年4月30日的物业费2079元未付，另外原告购买的涉案房屋的面积经测绘与交房时的面积不同，差价为2981元，因面积差额导致的契税、维修基金、交易费、测绘费、登记费等应补交的费用为85.94元，以上合计5145.94元，该部分应与原告诉求的逾期办证的违约金进行抵顶，抵顶后如按照合同约定我公司还应支付的，我公司同意支付；四、2020年1月24日在全国范围内爆发了新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，因该疫情导致的延期，应当免除被告的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月；五、原告主张支付挪用代收的维修基金、契税的利息没有事实及法律依据，根据商品房预售合同的约定，维修基金及契税在交房时由出卖人代收，待能够办理房屋所有权转移登记手续时，直接交给房产管理部门，我公司于2020年6月4日取得了初始登记手续，目前具备办证条件，因此我公司同意在原告办理房屋所有权转移登记手续时将该款项直接交付给房产管理部门，另外因房屋测绘面积与交付房屋时存有差额，原告交付的维修基金、契税有所增加，该费用原告应当补齐，综上，原告主张维修基金、契税的利息没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份。该合同主要约定：原告从被告处购买位于泰安市东岳大街仁和佳园1号楼2单元1301室的房屋一处，建筑面积102.95平方米；房屋价款单价为每平米6481元，总金额为667219元，于2015年12月18日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付除商品房按揭贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币207219元整；买受人未按以上约定付款的，视为违约，按商品房预售合同条款承担逾期违约责任，其余房款470000元整，由买受人在本合同签订之日起45日内采用银行按揭贷款或在60日内采用其他方式付清；对房屋建筑面积差异双方同意按照本合同约定每平米价格不变，房价款总额按实测产权登记面积，多退少补，据实结算；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金，此违约金不得与转移登记违约金累加；申请登记方式约定为按揭贷款方式的由出卖人向登记机关申请办理房屋所有权转移登记，一次性付款及分期付款方式双方协商处理，委托费用由买受人自行承担；补充协议第四条约定在交房前出卖人一次性代收维修基金、契税等房产交易过程中产生的税费。合同签订后，被告元嘉地产于2016年10月25日交房，原告共缴纳房款665664元（面积102.71平方米），同时原告缴纳维修基金、契税等各项因房产交易产生的费用19243元。后被告元嘉地产未按照合同约定期限履行办理该商品房的所有权转移登记的义务，被告元嘉地产于2020年6月4日取得了涉案房产的不动产权证，具备了办理房屋所有权转移登记的条件。被告元嘉地产于2020年6月30日通过微信群向原告发送了办证通知。庭审中，原、被告对涉案房产面积实测面积103.17平方米，另需补交面积差价为2981元，和因面积差额导致的契税、维修基金、交易费、测绘费、登记费等应补交的费用85.94元没有异议。本院认为，原、被告于2015年12月18日签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务，被告元嘉地产应履行交付房产并协助办理房产过户登记的义务。被告元嘉地产于2016年10月25日交房，被告元嘉地产未在在商品房交付后720日内即2018年10月15日前协助办理该商品房的所有权转移登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故被告元嘉地产应当支付原告自2018年10月16日至2020年6月30日（共计623天）期间逾期办证的违约金。对于违约金的计算方式，原、被告在合同约定如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。虽然双方对该违约条款的理解存在争议，但违约金的设定目的在于敦促违约方按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。因被告元嘉地产未按照约定期限办理房产过户登记，致使原告的合法权益始终处于受侵害的情况下，原告的损失持续存在，因此对于违约金的计算应当以年利率1%为标准按照实际违约天数进行计算，即665664元×1%÷365×623天=11361.88元。关于被告主张适用不可抗力而免除部分违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而根据涉案合同约定被告办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年10月15日前，显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在被告已经迟延履行合同义务之后，故根据上述法律规定，本案不适用不可抗力。关于被告在交房前代收了原告应缴纳的维修基金和契税等费用，双方在合同补充协议中明确约定出卖人有权代收上述费用，并且该费用系办理房产过户时缴纳给房产管理部门的。故对于原告要求被告支付占用上述费用期间的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。因房产实际交付面积与合同约定的房产面积存在误差，原告需补交房款差价为2981元，因面积差额导致的契税、维修基金、交易费、测绘费、登记费等应补交的费用85.94元。为减少诉累，本案一并处理，故，扣除上述费用后，被告应支付原告8294.94元。被告主张以原告未交纳的物业费抵顶本案违约金，但被告未提交证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：一、被告山东元嘉地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张慧办理位于仁和佳园1号楼2单元1301室的房屋不动产登记手续；二、被告山东元嘉地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张慧逾期办理房屋所有权转移登记违约金8294.94元（已扣除原告应补交房款2981元、补交契税、维修基金等相关税费85.94元）；三、驳回原告张慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由被告山东元嘉地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二〇年九月二十四日法官助理宋丽平书记员田甜