四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3858号 原告：彭某1，男，汉族，生于2006年2月28日，住四川省三台县。 法定代理人：彭某2，女，汉族，生于1974年11月20日，住四川省三台县，系被告之母。 委托诉讼代理人：罗健全，涪城区城北法律服务所法律工作者。 被告：唐太勇，男，汉族，生于1971年4月20日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 原告彭某1与被告唐太勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭某1的委托诉讼代理人罗健全、被告唐太勇的委托诉讼代理人秦果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金73644元（租金计算至2020年9月25日）；2、判令被告支付原告违约金（违约金计算方式为：以73644元为基数，从2020年3月1日起至款清之日止按日5‰计算，截至2020年6月1日违约金为33876.24元）；3、判决原告不返还被告保证金10000元；4、解除原告与被告签订的房屋租赁合同（从解除之日起至返还房屋之日止按原房屋租金的1.5倍，由被告向原告支付房屋占用费）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年6月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租乙方位于绵阳市××路××段××号××号房屋，租赁期限自2017年9月25日起至2022年9月25日止，2020年租约年年租金为147288元，租金每半个租约年交付一次，并对违约责任等做了约定。此后，原告依约履行合同义务，被告却未按约支付租金，且长期拖欠物管费，经原告多次催收无果。为维护原告合法权利，特诉至贵院，望公证裁决。 被告唐太勇辩称：1、被告认可原告主张的未按时缴纳租金的事实，但被告未按时缴纳租金的原因是涉案房屋漏水，严重影响被告正常经营需要，原告有保证房屋符合约定用途的义务，却至今未对房屋漏水问题进行处理。2、原告无权请求被告支付违约金，且其主张的违约金过高，违约金的计算起始时间无依据。3、原告无权主张不返还被告缴纳的10000元保证金。4、房屋租赁合同合法有效，且不存在解除事由。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告彭某1围绕诉请提交了原、被告身份信息、房屋租赁合同、情况说明等证据，用于证明原、被告主体适格，合同约定租金交付时间是每半年交付一次，即2020年3月25日应当缴纳2020年度下半年的租金73664元。合同第八条第二款约定乙方违约应当按照日5‰标准计算违约金，应当按月缴纳物业费、水电费等费用，若逾期未支付，甲方有权以任何方式收回该房屋。合同第九条第一款约定，合同解除后继续使用房屋应按合同约定的日租金的1.5倍支付房屋占有使用费，第二款约定欠付物业费等费用超过30日，甲方可以解除合同。被告共计欠付电费、物业费、生活垃圾处理费合计63285.2元。欠费时间为2019年6月1日至2020年6月30日，长达一年。经质证，被告唐太勇对身份信息无异议，对房屋租赁合同真实性无异议，但认为合同是双务合同，约定双方的权利和义务，合同中明确原告要保证房屋符合约定的用途，能够正常使用，因此在原告违约的情况下，其无权要求被告按约支付租金。合同明确支付租金不得无故拖欠，但被告是有原因的，不是无故拖欠。绵阳市长兴物业有限公司情况说明真实性无法印证，涉及的电费、物业费、生活垃圾处理费是直接与供电公司或物业公司进行结算，与本案原告没有关系，不构成原告解除合同的理由。 被告唐太勇提交了房屋租赁合同、微信聊天记录、关于止观养生园再次发生漏水和高空落物事故的赔偿函、和解协议等证据，用于证明原、被告签订了合法有效的租赁合同，原告有义务保证所出租的房屋及配套设施完好并能够正常使用。被告此半年度应当缴纳租金的时间为2020年3月25日，并非原告主张的2020年3月1日。5‰／日的违约金明显高于正常的利率。案涉房屋存在漏水事实，被告多次与原告协商，原告并未及时处理，已先行构成违约，原告因案涉房屋漏水向四川辰兴房地产发展有限公司索赔，要求开发商向被告赔偿588000元。和解协议约定房屋修建问题造成新的漏水导致的损失，被告可以向原告主张权利或要求赔偿。经质证，原告彭某1对房屋租赁合同真实性、合法性无异议，关联性有异议，第八条第二款载明甲方将房屋交付给乙方使用时能正常使用，但被告早在2016年就在使用涉案房屋。对微信聊天记录真实性、合法性无异议，但无法证明涉案房屋漏水已达到合同约定的房屋不能正常使用，无法证明漏水导致被告停止营业和漏水的原因不是被告的使用过错造成。关于止观养生园再次发生漏水和高空落物事故的赔偿函与本案租赁无关。和解协议的真实性无异议，证明被告与原告在签订租赁合同之前已经占有使用管理该房屋，并已全部进行了装修，对原有的建筑面貌全部进行了覆盖。 根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：案涉绵阳市剑南路西段388号长兴星城XX号房屋系四川辰兴房地产发展有限公司开发，由四川长兴建设工程有限公司修建。在该房屋尚未出售时，四川辰兴房地产发展有限公司即与被告唐太勇签订房屋租赁合同，将该房屋出租给被告，租赁期限自2017年9月25日至2022年9月25日。该租赁合同签订后，被告对案涉房屋进行了装修并投入使用。2018年5月9日，原告彭某1、案外人张思睿与四川辰兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉出租房屋，并于2018年11月30日办理签约备案登记，彭某1享有该房66.6%的份额，张思睿享有该房33.4%的份额。因被告在使用过程中案涉房屋出现漏水问题，要求四川长兴建设工程有限公司、四川辰兴房地产发展有限公司、小区物业进行处理，后经协商，2019年6月22日，四川长兴建设工程有限公司作为甲方、被告作为乙方达成和解协议。同日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限60个月，自2017年9月25日至2022年9月25日止。租赁总费用708310元，租金每半个租约年交付一次，其中2020年的年租金为147288元。合同还约定被告向原告交纳租房保证金10000元，被告退房时如房屋设施破坏，原告有权扣留保证金并要求被告赔偿，如房屋完好，原告用于冲抵应由被告承担的费用，剩余部分无息归还。在双方责任和权利部分约定，被告必须依约缴纳租金及其他费用，不得无故拖欠。如未按时缴纳，应向原告支付逾期每日5‰的违约金。合同并约定被告拖欠租金、物业费及其他费用累计超过30日，原告可终止合同，收回房屋。因房屋租赁合同签订后被告未按时交纳2020年3月25日至2020年9月25日的半年租金73644元，原告遂起诉来院。庭审中，原告陈述以原告彭某1的名义与被告签订租赁合同已经张思睿同意，原、被告双方对仅以彭某1的名义起诉均无异议。原告并陈述本案未作保全，未发生保全费。 另查明，绵阳市长兴物业有限公司出具情况说明证明被告欠缴2019年4月27日至2020年6月27日电费、2019年6月1日至2020年6月30日物业费、2019年1月1日至2020年6月30日生活垃圾处理费。庭审中，被告称需要庭后核实，并在庭审结束提交了相应缴费发票，但缴费发票显示被告的缴费时间均为2020年7月17日。 本院认为：原、被告双方对被告未按时支付租金的事实和金额均无异议，争议的焦点在于被告是否有权拒交租金即原告的诉请是否成立。就本案分析，房屋租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，双方均应履行各自的义务。被告不支付租金的抗辩理由是原告出租的房屋漏水影响其经营并造成损失，但从查明事实可知，案涉出租房屋在原告购买前就被开发商四川辰兴房地产发展有限公司出租给被告，并由被告完成装修和投入使用，原告购买该房屋后，仅是因为买卖不破租赁而与被告完成了合同转签，即该房屋一直处于被告占有、使用的状态下，被告也无证据证明是原告的原因导致房屋漏水。同时，在被告起诉原告的（2020）川0703民初3653号案件中查明，被告与案外人四川长兴建设工程有限公司已通过和解协议的方式对房屋漏水所导致的维修、赔偿问题作出处理。故本院对被告的该项抗辩不予采信。原告要求被告承担从2020年3月1日起至款清之日止按日5‰计算的违约金，被告抗辩应从2020年3月25日起计算，原告对此也表示认同，故本院确认起算时间为2020年3月25日。被告同时提出日5‰的计算标准过高并要求调整，本院认为，被告未按时缴纳租金给原告造成的是资金利息损失，日5‰的计算标准确属过高，原告也未提供证据证明其损失情况，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。原告要求不返还被告保证金10000元，庭审中原告明确自认没有依据证明其主张，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告要求解除房屋租赁合同，被告从解除之日起至返还房屋之日止按原房屋租金的1.5倍向原告支付房屋占用费，同时明确主张以判决生效之日为合同解除之日。本案中，被告未按租赁合同约定按时缴纳租金及物业费等费用，原告根据租赁合同约定主张解除合同本院予以支持。原告主张按照原房屋租金的1.5倍计算合同解除后至被告返还房屋止的占用费，但原告所依据的租赁合同第九条第1款是对逾期搬离作出的约定，不适用于本案情形，且原告本案诉讼之前未向被告作出解除合同的意思表示，即使被告搬离也需要合理的时间，在合理搬离时间之外，被告应向原告支付原租金标准的房屋占用费，故本院对原告的该项诉请部分支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告唐太勇于本判决生效之日起5日内支付原告彭某1房屋租金73644元，并承担该款的资金利息，利息计算方法为：以73644元为基数，自2020年3月25日始至本判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付款项，上述利息计算至款项付清之日止。 二、解除原告彭某1与被告唐太勇签订的房屋租赁合同，被告唐太勇于2020年9月30日前将绵阳市剑南路西段388号长兴星城XX号房屋返还原告彭某1，逾期返还则按原房屋租赁合同约定的租金标准承担房屋占用费至返还为止。 三、驳回原告彭某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1325元，由原告彭某1负担325元、被告唐太勇负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  顾云川 二〇二〇年九月四日 书记员  张 茹