江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初1860号原告：胡华松，男，1950年2月28日出生，汉族，都昌县人，住都昌县。委托诉讼代理人：江宗和，江西京九律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：汪黄金，男，1955年6月21日出生，汉族，都昌县人，住都昌县。委托诉讼代理人：陈小平，男，1958年8月8日出生，汉族，都昌县人，住都昌县。系居委会推荐，代理权限：特别授权。被告：林上海，男，1974年12月3日出生，汉族，都昌县人，住都昌县。被告：欧阳俊，男，1970年7月8日出生，汉族，都昌县人，住都昌县。两被告共同委托诉讼代理人：程茂林，都昌县惠民法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告胡华松诉被告汪黄金、林上海、欧阳俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡华松及其委托诉讼代理人江宗和、，被告汪黄金委托诉讼代理人陈小平，被告林上海、欧阳俊委托诉讼代理人程茂林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告汪黄金、林上海、欧阳俊返还原告购房预付款50000元，并向原告赔偿违约损失15833元（从2015年6月20日至2020年8月20日止。按4.75%年息计算），后续利息另计。事实与理由：2015年6月20日，被告汪黄金、林上海、欧阳俊三人来到原告的金店，希望原告能购买兴盛房地产开发公司西湖金都唐狮店面。通过一番交谈，看在三被告都非常热心又是熟人，原告就答应了购买。于是被告林上海当场向原告书写了一份收据，三被告当场签上了大名，意在让原告交付购房预付款50000元。原告在接到收条后，在金店的保险柜中取出现金50000元，交给了被告林上海。由于在原告筹款购房过程中，被告汪黄金说上述店面被另行处理。于是原告找到被告林上海、欧阳俊要求退还预付款，均以各种理由未返还原告的购房预付款。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望判如所请。被告汪黄金辩称：本案是以商品房预约合同立案的，答辩人在本案的法律关系上主体资格不适格，被答辩人的诉讼请求与事实不符、证据不符请法院依法驳回原告的诉请。依照民事诉讼法以及合同法的规定，合同具有相对性及理论上相对性有3个方面，主体资格、内容、责任的相对性。本案具有一定的因果关系，因为被答辩人在陈述中也明确了表明了三位被告系好朋友关系，被告林上海、欧阳俊是农行的在职人员，这是职务行为出卖抵押物。在三个人的交谈中念及都是朋友关系且朋友同意购买，在此由被告汪黄金书写收条签名交由原告。被答辩人支付了5万元给林上海，依据事实和法律的规定，该案合同的约束力只能发生在特定当事人，也就是买卖人之间，与答辩人没有约束力。答辩人仅仅只是在收条上对事实发生起证明作用，只有合同当事人基于合同关系主张，不能擅自为答辩人设定合同的义务以及责任。欧阳俊如果代表单位，在优先受偿权的情况下卖房子，这个合同也是无效的，合同无效自签订之日起无效，尽管答辩人写了个证明人，也只能作为第三人的身份起证明作用，本案的诉请也仅仅只能在特定的合同关系原告与两位被告之间产生，答辩人是无需承担责任，请驳回原告对答辩人的诉请。被告林上海、欧阳俊答辩：1、本案系商品房预售合同纠纷原告与第二、三被告的诉请没有事实依据，更没有法律依据。依法不能得到法院的支持。因为林山海、欧阳俊不是预约合同的当事人；2、原告的诉请主张不明确，到底是解除预约合同还是履行合同，这不明确，因为这牵扯到合同的实际当事人是谁，综上请依法驳回对被告林上海、欧阳俊的诉请。原告为证明其主张提供如下证据：一、原告身份证复印件、被告身份信息，拟证明原、被告的主体资格。被告汪黄金质证意见为：无异议。被告林上海、欧阳俊质证意见为：无异议。二、收条原件一份，拟证明三位被告收受原告购房预付款的事实，同时证明原被告的主体资格。被告汪黄金质证意见为：真实性无异议，但是不能证明汪黄金作为证明人承担返还的义务。被告林上海、欧阳俊质证意见为：三性均有异议，该收条是不完整的收条，下面还有一半部分没有提供，是自行裁剪，被告有复印件可以证实。2、该组证据与本案无关联性，本案是商品房预约合同纠纷，收条上载明，原告购房是西湖金都的房子，收条的下方三个人签名，签名的性质难以确定，是属于中介还是出卖方，从原告提交收条的形式，三位被告都是证明人，该组证明不能用以证明原告的款项交付给了林上海和欧阳俊。三、证明两份，1、拟证明林上海收了5万元；2、拟证明2016年6月份原告邀请汪黄金找到农业银行主张权利，林上海称以后协商处理。被告汪黄金质证意见为：真实性无异议，只能证明汪黄金作为本案中以证明人的身份协助原告付款的事实。另一份证明真实性无异议，只能证明汪黄金在2016年6月20日陪同原告去过农业银行找到被告催讨要求退回预付款的事实。被告林上海、欧阳俊质证意见为：两份证明不是证据，不符合法律规定，汪黄金是本案的被告，其出具的证明是其对于本案的抗辩意见，不能作为证据使用。四、证人证言一组，拟证明2018年10月份，原告找到林上海主张权利的事实。被告汪黄金质证意见为：不清楚。被告林上海、欧阳俊质证意见为：无异议。被告汪黄金未提供证据。被告林上海、欧阳俊为证明其主张提供如下证据：一、2015年6月20日收条复印件一份（在原告手中复印），拟证明原告与兴盛公司达成购房意向，由兴盛公司股东汪黄金收取原告现金5万元用于转交林上海偿还鑫盛公司欠银行的利息。同时用于证明该购房预约意向是原告与汪黄金和兴盛公司达成的，由于汪黄金在意向出卖店面的同时，额外要求原告购买其他杂物间，所以该购买意向无法达成。原告质证意见为：该组证明恰好证明原告与三位被告达成的购房预约合同，真实性无异议。1、原告提供的收条，汪黄金前面有证明人，汪黄金前面的证明人是2020年6月20日写的。该组证据的复印件何时取得难以认定，证据来源存疑，因为当时原告拿了收条以后并没有复印。2、收条下面部门是汪黄金单独向原告书写的有关他们之间的债权债务关系，与本案无关。被告汪黄金质证意见为：该组证据按照证据规则复印件不能作为证据，至于证据的关联性，我难以认定。二、都昌县鑫盛实业公司（简称鑫盛公司）与江西兴盛房地产开发有限公司（简称兴盛公司）借款合同以及抵押合同，拟证明鑫盛公司向银行借款400万元，兴盛公司用房子抵押。原告质证意见为：1、真实性无异议，与本案无关。抵押合同复印件真实性无异议，正好证明原告有购买西湖金都，三被告均无代理权。2、汪黄金并未被告欧阳俊、林上海所说是兴盛公司的股东。本案所设房产是兴盛公司所有。被告汪黄金质证意见为：借款合同，复印件真实性难以认定，关联性与汪黄金无关，是鑫盛公司的事。抵押合同不是汪黄金本人，是兴盛公司。汪黄金不是抵押权人，与汪黄金无关。三、兴盛公司的股东会议决议，拟证明汪黄金是兴盛公司的大股东。原告质证意见为：证据真实性无异议，该证据证明2014年9月28日汪黄金是股东，但是不能证明在汪黄金、原告、林上海、欧阳俊之间达成购房协议时其还是股东。被告汪黄金质证意见为：复印件不符合证据规则，时间是2014年9月28日，这个字是汪黄金是他签字的，签订涉案购房协议是股东已经变更了。2015年1月28日股东已经变更，不能达到被告二、三的证明目的。四、抵押担保承诺书，拟证明办理房屋抵押时是汪黄金办理的，该房产是兴盛公司分给汪黄金个人所有的。原告质证意见为：真实性无异议，没有担保承诺时间，应该在2015年6月20日之前发生的，但是与本案无关。只能证明其在当股东时做出的担保，能证明兴盛公司是涉案房产的所有权人，农业银行是抵押权人。被告汪黄金质证意见为：该组证据是上述抵押合同的附属件，质证意见同抵押合同的质证意见。只能证明2014年兴盛公司法人签字，这是公司行为，应由公司承担责任。对原、被告提供的证据认定如下：原告提供的第一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性。且被告均无异议，本院予以确认；第二组证据收条，被告汪黄金对其真实性无异议，被告林上海、欧阳俊通过举证提供另一份收条复印件，两份收条上半部分除汪黄金签名前面“证明人”不同，其他部分内容一致，且原告胡华松本人陈述“证明人”系2020年6月20日补写，通过比对，对此收条的真实性本院予以确认。证据三，两份证明，均系本案被告汪黄金所出具，结合庭审调查查明的事实，对两份证明内容的真实性予以确认。证据四证人证言，被告林上海、欧阳俊无异议，该证人证言符合证据规则的相关规定，对此本院予以确认。被告林上海、欧阳俊提供第一组证据收条，原告胡华松对其真实性无异议，结合原告提供的收条，对该份收条的真实性本院予以确认。第二、三、四组借款合同、抵押合同、股东会决议、抵押担保承诺书，结合原、被告的质证意见以及庭审查明的事实，对此真实性本院予以确认。经审理查明，本院认定事实如下：2014年10月28日，鑫盛公司与中国农业银行股份有限公司都昌县支行（下文简称都昌农行）签订《流动资金借款合同》，兴盛公司为此以涉案的商业店铺进行抵押，并办理抵押登记，都昌农行作为该店铺的抵押权人。2015年6月20日，被告汪黄金、林上海、欧阳俊找到原告，经协商，被告汪黄金、林上海、欧阳俊同意将涉案店铺以102万的价格出售于原告，原告为此交付预付款50000元。随即被告林上海收取此款，将预付款用于偿还鑫盛公司欠都昌农行的借款利息，并出具收条一份，收条载明“今收到胡华松购买兴盛房地产开发公司（汪黄金）西湖金都唐狮店面预付款人民币伍万元整（该店面经农行、汪黄金、胡华松三方协议，胡华松付清农行壹佰零贰万元购房款后，我行同意释放该店面给胡华松）汪黄金欧阳俊林上海2015.6.20”。此后，被告汪黄金告知原告涉案店面已由都昌农行另行处理，原告遂要求被告林上海、欧阳俊退还预付款遭拒，现原告为此诉至法院。另查明，2014年12月24日之前被告汪黄金系兴盛公司股东。被告林上海系都昌农行信贷科科长，被告欧阳俊系都昌农行行长，涉案店铺系兴盛公司所有。本院认为，本案争议焦点可归纳如下：1、本案商品房预售合同是否成立？如成立是否有效？；2、原告诉请是否有法律依据首先本案商品房预售合同是否成立，本案双方付款收款的标的是商铺。商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将商品房交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同应当采取书面形式订立，内容一般应当包含商品房的位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。原告认为本案商品房预售合同成立，预付款是合同签订后向卖方支付的款项，本院认为，本案双方仅是约定原告购买兴盛房地产开发公司（汪黄金）西湖金都唐狮店面，以102万计价，对房屋位置、结构、建筑面积、支付期限、交房期限、质量标准、产权登记等均未作约定。合同成立是订约当事人对合同主要条款的意思表示达成一致的结果，因商品房预售买卖合同的主要条款不具备，所以，本案的商品房预售合同不成立。根据法律规定，在合同未成立的情况之下，参照合同无效被撤销后的条款规定，因合同取得的财产应予返还，原告诉请要求被告返还预付款5万元的诉请应予支持。至于由谁给付的问题？本案商品房预售合同纠纷的订立主体系原告与被告汪黄金，在达成购房合意后，原告给付现金5万元预付款，当时被告汪黄金、林上海、欧阳俊均在场，此款项虽交由林上海偿还鑫盛公司欠都昌农行的借款利息，兴盛公司（汪黄金）为实际受益人，综上不管是基于合同的相对性还是基于最终受益方的角度考虑，本案预付款应由被告汪黄金偿还。被告林上海、欧阳俊作为都昌农行职工，行使的是职务代表行为，不应承担给付预付款的责任。原告诉请中还要求三被告赔偿期违约损失，经审理查明，商品房买卖合同未签订以及合同无法履行的原因是多方面的，原被告均有过错，故对于原告这一主张本院不予支持，对此综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条、《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：一、被告汪黄金于本判决书生效后十日内一次性给付原告预付款人民币50000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币1517.1元，由原告200元负担，被告汪黄金负担1317.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：江西省九江市中级人民法院，开户银行：江西省九江市农业银行浔阳支行营业部，账号：14×××-6，（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未足额预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘玉林人民陪审员  刘建平人民陪审员  余洪源二〇二〇年九月十五日书 记 员  王丽娟