福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6658号 原告（反诉被告）：詹仁忠，男，汉族，1976年8月11日出生，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：柯兆彬，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宝传，福建合伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建倪世集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：倪兆玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：左向真，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄朝铭，福建智君律师事务所律师。 原告（反诉被告）詹仁忠与被告（反诉原告）福建倪世集团有限公司（以下简称“倪世集团”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。詹仁忠及其委托诉讼代理人柯兆彬，倪世集团的委托诉讼代理人左向真、黄朝铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹仁忠向本院提出诉讼请求：1．判决确认詹仁忠和倪世集团于2018年12月5日签订的《租赁经营合同》（编号：×××30）无效；2．判令倪世集团返还詹仁忠租赁押金55033元及水电押金5500元；3．判令倪世集团返还詹仁忠已支付的租金447963.78元；4．判令倪世集团退还詹仁忠超额收取的电费142932.1元；5．判令倪世集团支付詹仁忠装修损失101823.08元；6．本案诉讼费由倪世集团承担。 事实与理由：詹仁忠和倪世集团于2018年12月5日签订《租赁经营合同》（编号：×××30），约定由詹仁忠承租倪世集团所有的位于福建省福州市鼓楼区××路××号××层××＃店面，租期为2018年12月5日至2020年12月4日止，租金为两个月支付一次计55033元，从2019年2月5日开始计租。同时约定租赁押金为55033元，水电费押金5500元。双方签订合同后，詹仁忠将店面进行装修。詹仁忠依约向倪世集团支付租金及水电费，但倪世集团以高于国家电网公示的价格向其收取电费，每度电费差额为0.5578元／度。2020年5月28日詹仁忠接到通知，案外人福建省黎明置业股份有限公司与拆迁办于2015年就案涉店面签订拆迁协议且福建省黎明置业股份有限公司已领取拆迁补偿款，故要求詹仁忠立即腾空上述店面并定于近日将上述店面拆除。案涉店面于2015年已被拆迁征收，倪世集团却私自将案涉店面出租给詹仁忠。根据《合同法》第52条规定，詹仁忠和倪世集团签订的《租赁经营合同》应认定为无效合同。倪世集团理应向詹仁忠归还押金、租金、超额收取的电费及装修损失。综上所述，詹仁忠特依据我国《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼并提出上列请求事项，恳请依法予以支持，以维护其合法权益。 福建倪世集团辩称，一、本案租赁合同没有违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，因此詹仁忠主张合同无效不能成立。二、倪世集团对于收取的租赁押金55033元及水电押金5500元，在扣除詹仁忠应支付的款项：2020年6月5日至6月8日的租金3669元、2020年5月1日至6月8日的电费33385元、2020年5月1日至6月8日水费2584元，同意退款余款20895元给詹仁忠。三、詹仁忠在承租后已使用了租赁物，其主张按合同约定支付的租金应退还没有法律和合同依据，不应得到支持。因为会涉及到损耗、维修等各方面的支出，出租合同当事人之间对电费价格是可以自行约定的，法律没有规定要强制执行供电局的收费标准。詹仁忠每月均按照双方核定的用电量计算应缴纳的电费，对于按照约定的电费价格计算后的电费金额直到合同终止詹仁忠从未提出超额收取电费的异议，因此可以认定詹仁忠对于电费价格是已经确认和同意的，是同意按照这个电费价格来履行的，电费金额是经过詹仁忠同意后自愿缴纳的，詹仁忠此前对电费价格确认和认可的行为对其有约束力，现在詹仁忠提出应返还超额收取的电费的主张与先前的行为不符，违反了诚实信用原则，不应得到支持。四、詹仁忠将租赁物进行转租，并没有装修，不存在所谓的装修损失，其所谓的装修事实及装修损失金额也没有任何证据可以证明，应当承担举证不能的后果。且合同约定拆迁时詹仁忠无权主张装修补偿，因此詹仁忠提出赔偿装修损失没有合同依据。 倪世集团向本院提出反诉请求：1．判决詹仁忠支付2020年6月5日至6月8日的租金3669元、2020年5月1日至6月8日的电费33385元、2020年5月1日至6月8日水费2584元，以上合计39638元；2．由詹仁忠承担反诉费用。 事实与理由：詹仁忠向倪世集团租赁位于福州市鼓楼区××路××号××层××＃店面，租金为两个月55033元。詹仁忠拖欠2020年6月5日至6月8日的租金3669元、2020年5月1日至6月8日电费33385元、2020年5月1日至6月8日水费2584元。现倪世集团特向法院提起诉讼，望判如所请。 詹仁忠辩称，倪世集团主张其支付2020年6月5日至6月8日租金没有事实依据；其对电费的度数没有异议，但对收费标准有异议；对水费计算没有异议。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经核对确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2018年12月5日，詹仁忠（系乙方）和倪世集团（系甲方）签订《租赁经营合同》（合同编号：×××30）一份，约定：1．甲方将位于福州市鼓楼区××路××号××层××＃××平方米范围的经营场地出租给乙方；租赁期间从2018年12月5日起至2020年12月4日止，从2018年12月5日起至2019年2月4日止为装修免租期，从2019年2月5日开始计租；租金为每月56.88元／平方米，支付方式为两个月支付一次，共计55033元。2．乙方于合同签订后三个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的款项55033元作为租赁押金；乙方向甲方缴付水电费押金5500元；乙方其租赁场地发生的水电费按实际用量计收，上述费用乙方应在每月1-5日交给甲方财务部门。3．本合同终止，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应自动归还承租的经营场所；乙方归还经营场地和设施时，不得以任何理由向甲方提出赔偿其支出的各项费用，不得要求甲方支付其搬运、撤离等费用。4．合同有效期间内，如遇国家法律政策、不可抗力、政府规划拆迁等致使本合同无法继续履行的，本合同终止，双方均不承担相关责任；政府规划拆迁给予的装修补偿等所有拆迁补偿款均与乙方无关，归甲方享有全部权益。 2020年5月12日，福州凤凰房屋征收工程处向福建省黎明企业集团公司发出征收通知称，白马路沿线西侧、柳河路以南店面1270.68平方米征收房屋将于2020年6月12日封房。鼓楼区洪山镇人民政府在该通知上载明“情况属实”并盖章确认。 2020年7月27日，福州凤凰房屋征收工程处出具情况说明一份称，2019年1月10日福建省黎明企业集团公司和该工程处签订房屋征收补偿安置协议书，将上述地段1270.68平方米房屋予以征收，2020年5月12日书面通知征收房屋，6月12日封房。鼓楼区洪山镇人民政府在该情况说明上载明“情况属实”并盖章确认。 另，倪世集团提交的催缴租金通知显示，倪世商业管理处于2020年6月1日向詹仁忠发出通知要求其缴纳2020年6月5日至2020年6月8日四天的租金3669元。倪世集团提交的收缴水电费通知单显示，詹仁忠尚欠电费33385元（实用度数28780度，单价1.16元）、水费2584元（实用水吨497吨，单价5.2元）。 再查，福建省黎明企业集团公司出具落款时间为2018年3月23日的授权委托书一份，载明该公司将位于福州市鼓楼区××镇××路××路××路××号××平方米的房屋全权授权委托倪世集团管理、使用和对外出租，授权期限从2018年3月23日至2021年3月22日。 2020年8月6日，福建省黎明企业集团公司出具情况说明一份称，上述案涉地段1270.68平方米房屋的征收补偿款由其收取，倪世集团未收取上述案涉路段房屋与拆迁有关的任何款项。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。詹仁忠和倪世集团之间签订的本案《租赁经营合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。詹仁忠主张本案合同应属无效，对此本院认为，根据本案现有证据，尤其是倪世集团提供的授权委托书和情况说明来看，本案租赁合同并不存在合同无效的法定情形，故詹仁忠主张合同无效的诉请，本院不予支持。 关于詹仁忠返还租金、退还超额电费和支付装修损失的诉请，本院认为，如前所述，本案合同合法有效，詹仁忠作为承租方依约支付租金，是其基本义务，其现主张返还租金，于法无据，本院不予支持。关于超额电费问题，根据詹仁忠提交的收款收据、水电费通知单来看，除最早一张收款收据外，其他收款收据、水电费通知单中载明的电费单价均为1.16元，詹仁忠在合同履行过程中按照核定用电量和约定价格向倪世集团支付电费，从未提出异议，应视为其认同该电费单价和电费金额，且双方自行约定履行的电费单价和电费金额，应属于正常的市场商业交易行为，詹仁忠现主张退还超额电费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于装修损失，詹仁忠根据自身实际经营情况需要，对案涉租赁房产进行装修，是其自主经营商业行为，现因政府规划拆迁致使本案合同无法继续履行，本案合同终止，双方互不承担相关责任，且詹仁忠亦未提交充分有效的证据证明其实际装修的具体金额等情况，故詹仁忠主张倪世集团支付装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于詹仁忠主张退还租赁押金、水电押金诉请，倪世集团对此亦提出反诉请求，并辩称同意扣除相应费用予以退还。本案中，詹仁忠主张其于2020年6月1日已经搬离案涉租赁房产，倪世集团主张詹仁忠于2020年6月8日搬离，双方于庭审中均确认并未办理相关交接手续，对此本院认为，詹仁忠作为承租人主张其于2020年6月1日搬离，但未提交证据予以证明，应承担相应举证不能的不利后果，故其应当向倪世集团支付2020年6月5日至2020年6月8日的租金，即55033元÷2×4/30=3668.87元。詹仁忠对倪世集团主张的电费度数无异议，结合前述内容，其应当向倪世集团支付电费28780×1.16元=33384.8元。詹仁忠对水费无异议，其应当向倪世集团支付水费2584元。倪世集团收取詹仁忠租赁押金和水电押金共计60533元，相应扣减上述费用后，倪世集团应向詹仁忠退还押金共计60533元-3668.87元-33384.8元-2584元=20895.33元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、福建倪世集团有限公司于本判决生效之日起十日内向詹仁忠退还租赁押金、水电押金共计20895.33元； 二、驳回詹仁忠的其他诉讼请求； 三、驳回福建倪世集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6189元（预收詹仁忠12378元），由詹仁忠负担6002元，福建倪世集团有限公司负担187元；本案反诉受理费减半收取395元（预收福建倪世集团有限公司790元），由詹仁忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年九月二十一日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。