山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初689号原告：济宁市水云台物业服务有限公司，住所地金乡县城文峰东路路南水云台****楼**。统一社会信用代码：91370828MA3CMFX55D。法定代表人：王广玲，总经理。委托诉讼代理人：文静（特别授权），女，济宁市水云台物业服务有限公司工作人员，住金乡县。委托诉讼代理人：任东坡（特别授权），金乡德众法律服务所法律工作者。被告：何九运，男，1980年4月6日出生，汉族，居民，住金乡县。原告济宁市水云台物业服务有限公司与被告何九运物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市水云台物业服务有限公司的委托诉讼代理人文静、任东坡，被告何九运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市水云台物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何九运缴纳物业服务费5841.61元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为被告所居住的金乡县水云台小区提供物业管理服务至今，被告应向原告支付物业服务费5841.61元。经原告多次催要，被告拒不履行给付义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告何九运辩称，1、迄今为止，被告未收到原告的物业费催缴通知书；2、被告不认识原告济宁市水云台物业服务有限公司，被告和原告之间也没有签订《物业服务合同》，原告无权要求被告支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告济宁市水云台物业服务有限公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据材料：证据1—1.营业执照、证据1—2.济宁市易融房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、证据1—3.《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》。证明：原告系依法成立的企业主体；原告与水云台小区开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，并在行政部门备案，原告具有物业管理资质及收费资格，收取费用符合国家规定；证据2.公函、《前期物业服务合同解除协议》、《合同主体变更三方协议》、照片三张。证明：原金乡县水云台小区物业服务企业“北京达尔文国际酒店物业管理有限公司”，因收费标准无法支撑物业正常运转，与原告和开发建设单位签订三方协议，解除了与开发建设单位的合同关系，由原告对水云台小区提供物业服务，享有原水云台小区物业服务企业“北京达尔文国际酒店物业管理有限公司”的权利及义务，并在水云台小区内公示告知变更事项；公示内容包括：物业服务企业名称、企业资质等级、提供服务等级、收费项目、标准及依据等；证据3.业主资料登记表，北京达尔文国际酒店物业管理有限公司济宁分公司与何九运签订的《前期物业服务协议》。证明：被告何九运系金乡县水云台小区业主，居住在，建筑面积127.90㎡；根据《前期物业服务协议》第1条第2款第5项的约定，被告应履行交纳物业管理费的义务，物业管理服务费标准为1.30元/㎡/月；根据《前期物业服务协议》第4条第2款的约定，物业管理费按交房时间开始计收，每12个月为一个结算周期，应于每个结算周期前10日预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按3‰/天收缴滞纳金；截至诉讼之日，被告已实际违约，应按照约定向原告支付物业服务管理费及滞纳金；证据4.物业费催缴通知书。证明：对于被告拖欠物业管理服务费的行为，原告已对被告进行催缴的事实；证据5.中共金乡街道工作委员会金街发【2019】35号文件。证明：2019年5月13日，原告成为金乡县首批成立党支部的物业公司，2019年5月17日，成为金乡县首家挂牌成立党支部的物业服务公司；原告作为物业服务企业，管理资质、服务内容及标准符合法律和法规规定，系金乡县域内优秀的物业服务企业。被告对证据1、2、5真实性无异议。对证据3真实性无异议，但认为：《前期物业服务合同》系被告与北京达尔文国际酒店物业管理有限公司济宁分公司所签订，并非与原告签订。对证据4真实性有异议，认为：被告未见到过物业费催缴通知书。本院认为，被告对证据1、2、3、5真实性无异议，本院对证据1、2、3、5真实性予以确认。证据4系原告催缴事实，本院对证据4真实性予以确认。被告何九运未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告济宁市水云台物业服务有限公司于2016年11月24日依法成立，自2017年1月1日起为金乡县水云台小区提供物业服务；被告何九运系业主，2016年1月28日入住该小区，房屋建筑面积127.90㎡。2017年2月26日，原告按四星级物业服务企业服务等级1.30元/㎡/月（有电梯）向金乡县行政主管部门备案。2020年3月11日，原告提起本案诉讼，要求被告支付2018年1月28日至2020年12月31日期间物业服务费5841.61元及滞纳金。2020年9月1日，原告表示：放弃向被告主张滞纳金的诉讼请求。另查明，金乡县水云台小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告济宁市水云台物业服务有限公司营业执照明确载明经营范围为“物业服务”，原告对金乡县水云台小区提供了物业服务，应当取得收益，被告何九运作为业主实际也接受了服务，应承担交纳物业服务费的义务。《山东省物业服务收费管理办法》第十五条规定：经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。原告提供的证据不能认定被告同意预交物业服务费，且被告何九运未明确表示愿意预付物业服务费，对于原告要求被告支付预收期间物业费的诉求，应不予支持。被告应向原告缴纳2018年1月28日至2020年3月11日物业服务费4228.80元[1.30元/㎡/月×127.90㎡×（25个月+13天）]。业主维护权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业服务企业本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害；同时，物业服务企业与业主也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，原告的诉求，合法部分应予支持；不合法部分，应予驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《山东省物业服务收费管理办法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何九运于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市水云台物业服务有限公司物业服务费4228.80元。二、驳回原告济宁市水云台物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告何九运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王 岩人民陪审员  杨建强人民陪审员  赵小朋二〇二〇年九月二日书 记 员  李 耀附相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）（2018年7月1日实施）第十五条业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。物业产权发生转移的，原业主或物业物业使用人应当结清物业公共服务费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。