山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2020）晋0121民初1737号   原告：李杰，男，1943年10月2日出生，汉族，山西省清徐县村民。   委托诉讼代理人：何浩伟，山西邦宁律师事务所律师。   被告:王利刚，男，1969年9月8日出生，汉族，山西省清徐县村民。   委托诉讼代理人：李美珍，女，清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。   委托诉讼代理人：宋帅，男，清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。   原告李杰与被告王利刚所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及委托诉讼代理人何浩伟，被告王利刚及委托诉讼代理人李美珍、宋帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令李杰、王利刚于2008年5月28日签订的《售房协议书》无效。2.请求依法判令确认山西省清徐县徐沟镇西北坊村5-20号宅基地及地上建筑物（清集建（94）字第2210404065）的拆迁补偿利益归李杰所有。事实和理由：李杰在清徐县徐沟镇西北坊村苏家巷有旧院一处，清徐县土地管理局就该院落于1994年6月16日向李杰颁发（清集建（94）字第2210404065）集体土地建设用地使用证，李杰系徐沟镇西北坊村**宅基地的合法使用权人。李杰、王利刚双方于2008年5月28日签订的《售房协议书》，约定李杰将上述院落以8万元价格出售给王利刚。协议签订至今，双方未办理该院落的过户手续。李杰认为，由于王利刚不是徐沟镇西北坊村村集体经济组织成员，故双方签订的《售房协议书》系无效协议，在上述宅院被依法拆迁的情况下，该宅院的拆迁补偿利益应当归李杰所有。故向法院提起诉讼，望法院依法查明案件事实，判如所请。   王利刚辩称，一、本案事实：王利刚原系李杰连襟的邻居，王利刚至今已经持续在徐沟镇西北坊村生活25年，购房前系租房居住，同时在西北坊村经营一家家具店。2000年左右，王利刚通过李杰连襟知晓李杰卖院子，售价5万元，开始因资金短缺并未购买。后因李杰所售院落在王利刚经营门店的后面，李杰有意出售，虽然当时院内房屋破烂不堪，但王利刚考虑为了方便，于2008年5月20日，双方达成约定，房屋总价款8万元，当日，王利刚交付其2万元定金，随后，交付剩余6万元尾款，共计8万元。2008年5月28日，双方签订一份《售房协议书》，约定“兹有位于西北坊村苏家巷壹处旧院，经双方协商甲方（李杰）转让给乙方（王利刚），价格面议（捌万元正），双方今已结清，甲方将国家房产证交付乙方，如乙方想变更户主手续，一切费用由乙方办理，具体尺寸以大红本为准，甲方李杰，乙方王利刚”，因李杰告知土地使用权证丢失，故协议并未约定交付土地使用权证书。王利刚购买时的院落及地上附着物的情况为：六间正房、一间西房、街门和院墙，使用面积为612.40平方米。2009年3月，王利刚对该院落进行翻新和新建，翻新了原房屋（包括油漆粉刷、修缮门窗、房顶），新建六间南房，长18米宽12米、东面新建长12米宽约7米的彩钢棚，院内整体垫高1米左右，院内水泥硬化，铺设地砖，于2009年秋季翻新、新建完成，投资多达27万元，其中南房六间的屋顶采用的是当年新型建造技术，投入资产高，防腐防潮性能强，房屋使用寿命长。2018年，因政府政策征收原因西北坊村开始测绘丈量房屋，2019年3月22日，西北坊村村民委员会出具一份情况说明，并经认定小组认定王利刚系该院落使用者（现居住人），与李杰系买卖关系，确认予以补偿。当日，王利刚与西北坊村村民委员会签订了《村地块城中村（棚户区）改造项目征收补偿安置协议》。二、本案中的法律关系及法律适用。王利刚与李杰签订了《售房协议书》，该协议中约定的是李杰将房屋及院落出售于王利刚，本协议中双方的主体适格，意思表示真实，且标的合法，李杰所述的合同无效不能成立。其一，王利刚按照合同的约定向李杰交清了全部购房款，但因政策问题不能办理房屋所有权权属变更登记，基于该协议，王利刚对其所购买的院落具有占有、使用、收益权能，并经西北坊村村民委员会同意且认定王利刚与李杰系买卖关系，对王利刚进行涉案房屋的拆迁补偿。其二，李杰曾经担任过西北坊村委干部，系中共老党员，他明知王利刚的身份，更明知法律规定宅基地不能转让，但他坚持将房屋出卖给王利刚，说明他清晰地知道出卖的是院落及房屋。李杰自2008年向王利刚交付院落及房屋以后，再未对位于清徐县徐沟镇西北坊村苏家巷20号院落进行过占有、使用或者管理维护，案涉院落及房屋由王利刚投资占有和使用。以上事实亦可说明李杰已将案涉房屋和相应土地使用权全部转让给王利刚。其三，王利刚购买案涉院落后在院内增建了房屋部分居住至今，且王利刚至今在西北坊村集体生产、生活，接受西北坊村集体管理，因此，王利刚与西北坊集体组织形成了事实上的权利义务关系，并不违反法律或社会公共利益，也并未损害集体成员利益。其四，本案是确认之诉，请求确认李杰、王利刚签订的《售房协议书》无效，适用诉讼时效规定，根据民法总则之规定，确认之诉的诉讼时效为三年，李杰所诉的确认诉求，从2008年至今已12年之久，早已超过法律所规定的诉讼时效。综上所述，李杰因案涉房屋的拆迁问题所导致案涉房屋价值激增，在利益驱动下，为巧取案涉房屋的拆迁补偿款，不惜违背诚实信用原则，企图利用法律规定达成其不法目的。在合同履行至今的12年中，王利刚在诉争房屋中实际居住生活，已对案涉房屋形成了稳定的占有关系，且多年来王利刚在西北坊村集体持续生产、生活，与西北坊村集体形成事实上的权利义务，案涉房屋经集体组织的认定且同意的情况下对王利刚进行补偿。受诉法院当地存在此种情况较多，若本案支持了李杰的诉求，将不利于社会的长期稳定发展，引起更多类似的司法案件。故此，基于本案对社会秩序的影响以及诚实信用原则，应当驳回李杰的全部诉求。   本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，李杰作为甲方、王利刚作为乙方，双方签订一份《售房协议书》，约定：“兹有位于西北坊村苏家巷壹处旧院，经双方协商甲方转让给乙方，价格面议（捌万元正），双方今已结清，甲方将国家房产证交付乙方，如乙方想变更户主手续，一切费用由乙方办理，具体尺寸以大红本为准。今特立此合同一式两份，各执一份。甲方：李杰，乙方：王利刚，2008年5月28日。”协议签订后，王利刚付清了售房款80000元，李杰给付王利刚该房屋的房权证，房权证号为清徐房权证徐沟字第XXXX号。房权证记载：房屋所有权人为李杰，坐落于徐沟西北坊苏家巷**，私产，土地证号为清集建（94）字第Z2104040**，使用面积为612.40平方米。李杰未交付王利刚集体土地建设用地使用证，该证持有人为李杰，该证记载用地面积为612.4平方米，合法使用面积200平方米，临时使用面积412.4平方米。该房屋已纳入西北坊棚户改造区，因该房屋有纠纷，补偿款暂在村委会扣留。   本院认为，李杰、王利刚签订的《售房协议书》，是双方真实意思表示，已履行十多年，并经过了修缮和改建。该协议属于房屋买卖合同，未涉及土地使用权问题，不是宅基地买卖合同，不违反宅基地买卖法律法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，以维护交易秩序的稳定和安全。我国民法通则规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，李杰在出售房屋十二年后要求确认《售房协议书》无效，有悖于我国民法通则的诚实信用原则，故李杰的诉讼请求不能得到支持，应予以驳回。   综上所述，应驳回李杰的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款规定，判决如下：   驳回李杰的诉讼请求。   案件受理费5900元，由李杰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 荣桂琴     二○二○年九月二十七日   书记员 方 微