河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再70号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：洛阳赢顺市场管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊20号综合楼二层208-2室。法定代表人：吴达武，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜科峰，河南公谦律师事务所律师，一般代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳市灿迪商贸有限公司。住所地：洛阳市老城区洛浦办事处新生村1幢5层3-501。法定代表人：吴国伟，该公司执行董事。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴国伟，男，汉族，1975年1月18日出生，住河南省洛阳市西工区。二被申请人共同委托诉讼代理人：王磊，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。二被申请人共同委托诉讼代理人：秦建梅，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。再审申请人洛阳赢顺市场管理有限公司（以下简称赢顺公司）因与被申请人洛阳市灿迪商贸有限公司（以下简称灿迪公司）、吴国伟房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫03民终6160号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年5月20日作出（2020）豫民申792号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赢顺公司的委托诉讼代理人杜科峰，被申请人灿迪公司、吴国伟的委托诉讼代理人王磊、秦建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢顺公司申请再审称，请求：1.撤销二审判决，改判被申请人退还优惠减免的租金148087.24元；支付提前撤铺导致的租金损失36901.7元；支付拖欠的市场管理费43834.75元，共计228823.69元；2.判令吴国伟承担连带赔偿责任；3.本案一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、二审认定事实错误。在2015年8月28日至2016年12月31日租赁期间，应当交纳16个月零4天的房租，实际只缴纳了8个月的房租，享受了申请人给予的8个月零4天的租金优惠。被申请人应当全额退还其在合同期内享受的申请人给予的所有租金减免优惠。二、二审适用法律错误。2015年8月28日至2016年12月31日租赁期间，申请人对被申请人实行交一个月免一个月的租金优惠。1.虽然双方并未对租金优惠另行订立书面合同，但这是双方的真实意思表示，合法合理且已经实际履行。根据合同法的相关规定，应当认定合同双方实际变更了合同并已经履行。二审称双方未对该期间的租金交纳另行订立书面合同从而不应返还租金的观点没有法律依据，是错误的。2.2017年1月1日至2月28日仍在合同有效期内，被申请人于2017年1月未经协商擅自撤铺，违反了合同的约定，应当承担违约责任，赔偿给申请人造成的租金损失。3.吴国伟多次利用私人储蓄账户支付公司款项，违反了《中华人民共和国公司法》第一百七十一条第二款“对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储”的规定。该条款为强制性法律规定，目的在于规范公司的财务制度，防止公司股东利用公司独立地位，转移公司财产逃避债务，保护债权人的利益。因此应当认定吴国伟的个人财产与灿迪公司的法人财产混同，损害了债权人的利益，应对公司债务承担连带清偿责任。灿迪公司辩称，一、申请人主张其向被申请人优惠了8个月租金并不属实。当时市场萎靡，商户大面积撤场，商场空置，申请人根据当时的市场业态，向留存的商户统一降低了租金，并不是什么新的优惠政策。对于降低租金，双方虽未签订新的合同约定，但确实实际地履行了。双方当时签订合同时，对于付款条款作了细致拟定，优惠政策部分手写添加，显然属于特别条款，在格式合同中，对特别条款的适用应当特别慎重，对优惠期的认定应当严格遵从合同约定，不应当随意做出扩大解释。申请人主张的交一免一优惠政策在合同中并无约定，显然并不是租赁双方的真实意思。申请人突破合同特别条款的约定，将降低租金扩大解释为优惠期限，显然缺乏合同依据也没有法律依据支持。申请人发起本次诉讼，系申请人的法定代表人吴达武想抵销被申请人股权转让款的正当债权，出于企图逃避债务的目的而诉。涉案商城在开办时定位系专业的灯具市场，但经营过程中甲方改变业态，商场经营衰落，承租人后期每营业一天就是一天亏损，承租人多次找出租方要求退铺，均遭拒绝，倒逼承租人选择违约，从而利用合同违约责任从中获利。二、商铺租赁不同于其他动产租赁，租赁物本身就在申请人控制范围，被申请人主动要求退铺，不存在拒绝交付商铺、物品存放占用的问题。根据2017年1月申请人张贴的公告内容，申请人实际已经认可了被申请人已经完成退铺的事实，并且也未在公告中明示要求清空场地，说明所谓占用并不存在。三、申请人主张的灿迪公司与吴国伟财产混同，举证不足，无相关依据。吴国伟辩称，吴国伟与灿迪公司不存在混同关系，也不存在隐匿财产逃避债务的情形。当时包括灿迪公司在内的商户多次要求赢顺公司对公付款并开具发票，但赢顺公司欲逃避税务负担，只接收私户专款，要求商户款项都转给吴达武个人指定账户。整个租赁期间在承租人强烈要求下，灿迪公司仅有两次对公转账机会，仅取得过两张发票，严重影响灿迪公司纳税抵扣利益。根本不是吴国伟财产混同，实际上是赢顺公司偷漏税，吴达武与赢顺公司的财产混同形成的局面。本案只是租赁合同纠纷，对是否存在滥用股东权利、损害公司利益申请人均无举证，应驳回申请人的诉求。赢顺公司向一审法院起诉请求：1.依法判令灿迪公司、吴国伟支付其租金、管理费、空调费211714.18元；2.依法判令灿迪公司、吴国伟支付其逾期支付租金损失（起诉之日起至上述款项全部支付完毕之日止，211714.18元为基数，按照年利率6%）；3.依法判令灿迪公司、吴国伟支付其提前退铺导致的租金损失20128.2元；4.判令吴国伟对灿迪公司的上述三项债务承担连带清偿责任；5.依法判令灿迪公司、吴国伟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月22日赢顺公司（出租方、甲方）与灿迪公司（承租方、乙方）签订二份《盛唐灯饰城租赁合同》，均为打印合同，条款约定相同。约定甲方将坐落在洛阳市洛龙区××大道与××交叉口盛唐灯饰城二层219、220号商铺租赁给乙方使用，商铺面积分别为166.89平方米、168.58平方米，租赁期限为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止；乙方经营的品牌为欧普，经营类别为品牌家居。租金标准为每月每平方米55元，按季度支付，每个季度减免一个月租金，六个季度时间共计减免六个月租金。市场管理费用标准为每月每平方米5元，甲乙双方签署本合同后，乙方必须在交纳首期租金的同时向甲方缴纳押金，219号、220号商铺押金均为15000元。二份合同商铺空调费一栏填写的空调费标准为空白。合同第六章第一条第二款约定，甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第七章规定承担违约责任。合同第七章第一条约定，除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额，还应按乙方实际付款金额双倍返还押金。除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定导致提前终止合同的乙方已向甲方缴纳的各项款项含租金、押金等，甲方有权不退还乙方。若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠，乙方应全额予以退回。甲、乙双方因本合同产生的纠纷应友好协商解决，如协商不能解决的，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。二份租赁合同，甲方栏加盖有赢顺公司合同专用章，没有签署日期。乙方只有灿迪公司签章，没有签约日期。合同签署后双方按照合同约定各自履行合同义务。2017年1月13日，赢顺公司通过张贴等方式向灿迪公司发送通知，主要内容为一你方经营的219号220号欧普灯饰商铺，目前铺内灯具撤空货架撤离，影响商场整体运行，特对您处以2000元罚款。现通知您在2017年1月16日之前，将商铺内所有物品恢复至正常营业状态。如果未按要求时间恢复至正常营业状态，我方将按照合同约定条款中第七章第一条追究你方违约责任，因你方提前终止合同，故向我方缴纳的各项款项含租金、押金等，我方有权不予退还。如果你方在合同期内享受了我方的收费减免优惠，你方应全额予以退回。下发通知后，灿迪公司仍未恢复经营。赢顺公司自认2014年12月28日至2017年3月12日，灿迪公司已交租金303232.27元。本案争议焦点是本案是否超过诉讼时效及灿迪公司是否应当承担违约责任。一审法院判决：一、灿迪公司应于本判决生效之日起十日内，支付赢顺公司219、220号商铺减免部分2个月租金36901.7元。二、驳回赢顺公司的其他诉讼请求。本案受理费6589元，由赢顺公司承担5700元，灿迪公司承担889元。赢顺公司不服一审判决，上诉请求：l.依法撤销原审民事判决第一项；2.依法改判被上诉人灿迪公司、吴国伟向上诉人赢顺公司连带支付减免的租金及管理费228823.69元；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2014年12月28日至2015年8月27日，灿迪公司向赢顺公司实际交纳6个月的租金，享受2个月的租金减免优惠。2015年8月28日至2016年12月31日，灿迪公司向赢顺公司支付租金的情况为每两个月按照一个月的标准交纳租金，赢顺公司称因修市政道路的影响造成盛唐灯饰城经营困难，故实行交一个月免一个月的租金优惠；灿迪公司称租金减半收取并非案涉合同约定的租金优惠，而是由于市场衰落双方对租金数额的变更，且对灯饰城的所有商户都是如此。2017年1月1日至2月28日，灿迪公司已从案涉商铺撤场。二审法院认为，关于应如何计算灿迪公司应退还赢顺公司的优惠租金数额问题，灿迪公司对219、220号商铺在未与赢顺公司协商的情况下私自撤铺，应对减免优惠部分租金予以退还，案涉合同约定租金按季度支付，每个季度减免一个月租金，2014年12月28日至2015年8月27日，灿迪公司向赢顺公司实际交纳6个月的租金，享受2个月的租金减免优惠，故灿迪公司应向赢顺公司退还该2个月租金共计36901.7元。2015年8月28日至2016年12月31日，灿迪公司向赢顺公司支付租金的情况为每两个月按照一个月的标准交纳租金，赢顺公司称因修市政道路的影响造成盛唐灯饰城经营困难，故实行交一个月免一个月的租金优惠；灿迪公司称租金减半收取并非案涉合同约定的租金优惠，而是由于市场衰落双方对租金数额的变更，鉴于双方并未对该期间的租金交纳问题另行订立书面合同，且该租金交纳情形并不符合双方于2014年5月22日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》约定的情形，赢顺公司主张按照该租赁合同的约定计算灿迪公司上述期间应退还的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。2017年1月1日至2月28日，灿迪公司已从案涉商铺撤场，并未实际使用该商铺，赢顺公司主张灿迪公司支付该期间的租金，依据不足，不予支持。关于本案中吴国伟是否应当承担连带清偿责任的问题，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”吴国伟以其个人银行账户向赢顺公司转账支付租金等费用并不足以证明吴国伟与灿迪公司构成人格混同，且赢顺公司并未提供证据证明吴国伟存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其利益的行为，故赢顺公司主张吴国伟对本案债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。赢顺公司上诉理由不成立，不予支持。综上所述，赢顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4138元，由洛阳赢顺市场管理有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对原审查明的事实予以确认。另查明：再审时，赢顺公司认可收取灿迪公司219号、220号商铺押金共30000元没有退还。本院再审认为，灿迪公司未与赢顺公司协商一致而单方面提前终止合同，应按照《盛唐灯饰城租赁合同》的约定承担违约责任。根据双方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》“甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第七章规定承担违约责任”，合同第七章第一条“除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方缴纳的各项款项（含租金、押金等），甲方有权不退还乙方。若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠，乙方应全额予以退回”的约定，赢顺公司对收取的灿迪公司的30000元押金未予退还，对此灿迪公司也没有异议。双方关于收费减免优惠发生争议，合同约定的优惠为每个季度减免1个月租金，赢顺公司主张自2015年8月28日至2016年12月31日实际施行的是交一个月租金免一个月租金的优惠，灿迪公司对此不予认可，认为是因市场原因经营困难双方协商一致降低租金。根据双方提交的租金收交的票据，只显示交纳租金的金额及相对应的租赁期间，不显示存在租金减免的优惠，故赢顺公司关于退还优惠减免的租金148087.24元的诉求，依据不足，本院不予支持。赢顺公司关于拖欠的市场管理费43834.75元的诉求，是在把灿迪公司交纳的租金和管理费均计算为租金的前提下计算出来的，不符合双方认可的租金的实际交纳情况，依据不足，本院不予支持。赢顺公司关于提前撤铺导致的租金损失36901.7元的诉求，该诉求相较赢顺公司的原审诉讼请求“提前退铺导致的租金损失20128.2元”增加的部分，不属于再审审理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方已经约定因一方违约应承担的违约金，赢顺公司按照双方合同对灿迪公司30000元押金不予退还，原审判决亦支持灿迪公司向赢顺公司返还36901.7元租金的诉求，赢顺公司再要求支持违约造成的损失，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。本案是吴国伟代为支付的灿迪公司应付的租金，赢顺公司并未举证吴国伟将灿迪公司的资产存储在其个人名下，赢顺公司关于吴国伟应承担连带责任的诉求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，赢顺公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫03民终6160号民事判决。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇二〇年九月一日书记员  王佳欣