上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9523号原告：陆辉，男，1980年12月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：周洁，女，1979年11月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陆辉(系周洁丈夫)，男，1980年12月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：黄亮亮，男，1989年3月8日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：王文君，上海九泽律师事务所律师。第三人：上海开跃房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区广富林路******。原告陆辉、周洁诉被告黄亮亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年5月28日第一次公开开庭进行了审理，原告陆辉兼周洁的委托诉讼代理人、黄亮亮的委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼。2020年6月11日，本院依法追加上海开跃房地产经纪有限公司(以下简称“开跃房地产”)作为第三人参加诉讼。本案于2020年7月27日第二次公开开庭进行了审理，原告陆辉兼周洁的委托诉讼代理人、黄亮亮的委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼，开跃房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆辉、周洁向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除陆辉、周洁与黄亮亮签订的房屋租赁合同；2、判令黄亮亮按照合同第八条约定向陆辉、周洁支付违约金人民币36,000元整。事实与理由：陆辉、周洁与黄亮亮于2019年10月7日签订房屋租赁协议，约定陆辉、周洁将位于青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄26号的商铺出租给黄亮亮，约定：月租金18,000元；乙方需支付甲方保证金36,000元；一方经书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。上述协议在2019年10月8日生效。2019年10月18日，黄亮亮在中介处口头告知陆辉不再履行合同。故陆辉、周洁诉诸法院。被告黄亮亮辩称，本案合同未成立，租赁双方之间通过居间方开跃房地产传达意见，双方没有直接联系，黄亮亮在2019年10月7日签字，当天交付丙方(开跃房地产)意向金6,000元，合同约定若甲方在丙方收到意向金后10个工作日内，未签署本合同，则乙方有权至丙方处，无息取回意向金。合同上的房屋地址和产证地址不一致，陆辉、周洁对合同上约定的房屋不享有出租权，租赁双方和居间方都没有核对过房屋地址，可见本案房屋租赁合同只是意向合同，没有正式成立。黄亮亮不清楚陆辉、周洁何时签字，但是居间方在2019年10月18日退回了意向金6,000元，因为10月份有国庆节调休，所以2019年10月18日刚好是合同签订后第十个工作日。之后双方没有履行合同，出租方未交付过房屋，也没有催讨过租金。因为意向金已经退还了，没有转化成定金，因此合同没有成立。退一步说，即使合同成立，黄亮亮也无需承担违约责任。根据合同第八条约定，如果乙方违约的话，应当先适用第五条转定金的约定，如果适用第八条约定的话，甲方也应当先书面催告乙方，但是陆辉、周洁从未向黄亮亮书面催告过。房屋没有交付过，陆辉、周洁不存在损失，违约金过高。经开庭审理查明：2018年3月31日，陆辉、周洁与案外人上海青浦万达茂投资有限公司(以下简称“青浦万达茂”)签订预售合同，约定陆辉、周洁向青浦万达茂购买位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄26号商铺，建筑面积55.85平方米。2019年12月6日，陆辉、周洁取得上述房屋不动产权证。2019年10月7日，陆辉、周洁作为甲方(出租方)，黄亮亮作为乙方(承租方)，开跃房地产作为丙方(居间方)，三方订立《房屋租赁合同》一份，约定：一、意向金：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之租赁诚意，向丙方支付意向金计6,000元。二、房地产基本情况：甲方将位于上海市青浦区盈浦街道丁家港路XXX号房屋出租给乙方，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押，建筑面积55.85平方米。三、交易条件，租赁期限为5年，自2019年11月1日起至2024年10月31日止，第一、第二年的租金为每月18,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2019年10月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前7日支付。乙方需支付给甲方租赁保证金36,000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付。四、委托期限，在丙方收到意向金后10个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金(首期月租金款的100%)。若甲方在前述期限内未能签订本合同，则乙方有权至丙方处取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。若甲方签订本合同，则对乙方具有法律约束力。五、转定金，乙方支付甲方定金应为6,000元整。甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方(若有)。待乙方向甲方支付租赁保证金时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。若甲方违约不出租该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不承租该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。八、违约责任，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同。且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。十、其他规定，本合同自甲乙双方签章之日起生效。合同另约定了其他事项。当天黄亮亮先签字，并支付开跃房地产意向金6,000元。陆辉、周洁在黄亮亮离去后才到开跃房地产签字。后黄亮亮于2019年10月9日向开跃房地产工作人员表示不再继续履行上述合同。2019年10月18日，黄亮亮当面告知陆辉不再履行合同。当天，开跃房地产退还黄亮亮6,000元。后本案合同未实际履行。以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，陆辉、周洁提供的房屋租赁合同、不动产权证、预售合同、房屋交接书，黄亮亮提供的意向金收据、微信聊天记录、收款记录，本院出示的民事判决书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，陆辉、周洁称，虽然合同约定的房屋地址与产证地址不同，但上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄26号商铺就在丁家港路上，预售合同附件六的附图可以证明。陆辉、周洁是黄亮亮签完字后才去签字的，已经来不及更正地址了。黄亮亮称，确实到丁家港路上看过承租的房屋，但不清楚是否就是上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道1079弄26号商铺。审理中，陆辉、周洁于本案受理后提交增加解除合同诉请的申请书，本院于2020年5月13日送达黄亮亮该申请书。根据查明的事实，本院认为，陆辉、周洁与黄亮亮签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。黄亮亮在双方签订合同后无正当理由明确拒绝履行合同，构成根本性违约，故陆辉、周洁有权行使单方解除权，陆辉、周洁的增加解除合同诉请的申请书可视为解除合同通知，故本案租赁合同于2020年5月13日解除。关于解除合同违约金，合同约定一方违约，本合同有特别约定的从其约定，无特别约定相关责任的，违约方经守约方书面催告后仍不履行的，视作根本性违约，守约方可解除合同，违约方需支付相当于两个月租金标准的违约金。而合同中关于承租方违约不承租的特别约定为第五条的转定金条款。本案中，黄亮亮支付的意向金本应在陆辉、周洁签字后转为定金，由开跃房地产转交陆辉、周洁，但开跃房地产未转交陆辉、周洁，而是退还给黄亮亮，故定金条款尚未生效，本案不能适用该条款。陆辉、周洁虽未书面催告过黄亮亮，但黄亮亮拒不履行合同的行为构成根本性违约，陆辉、周洁可以依据合同第八条主张违约金。关于违约金金额，本院考虑黄亮亮提出不履行合同的日期、房屋未实际交付等因素，酌情调整违约金金额为18,000元。开跃房地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自身诉讼权利，法律后果自负。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告陆辉、周洁与被告黄亮亮于2019年10月7日签订的房屋租赁合同于2020年5月13日解除；二、被告黄亮亮应于本判决生效之日起十日内支付原告陆辉、周洁违约金18,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由原告陆辉、周洁负担150元，被告黄亮亮负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。