四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初2390号 原告：何永珍，女，生于1955年5月16日，汉族，个体工商户，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王仕贵，四川万盛行律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：郑勇，广东深南律师事务所律师。 被告：曾祥壁（曾祥碧），男，生于1950年5月9日，汉族，住四川省合江县。 被告：曾令川，男，生于1983年6月26日，汉族，住四川省合江县。 二被告共同委托诉讼代理人：成晓卿，四川恒智达律师事务所律师。 第三人：四川青林房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市合江县合江镇滨江路上段312号，统一社会信用代码：91510522717579283W。 法定代表人：徐东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘仁泉，男，生于1981年9月9日，汉族，住四川省合江县。 原告何永珍与被告曾祥壁、曾令川、李伯蓉共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法使用普通程序，由本院审判员邱彪担任审判长与人民陪审员周彬、舒莉共同组成合议庭，公开开庭进行审理。诉讼中，被告曾祥壁、曾令川申请追加四川青林房地产开发有限公司（以下简称青林公司）为本案第三人，本院审查后，通知四川青林房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案审理过程中，因原告何永珍申请对案涉房屋的租金收益进行司法鉴定，本案中止审理，司法鉴定意见作出后，案件恢复审理。2020年6月22日本案在开庭审理时，因被告李伯蓉死亡，需等待其继承人表明是否参加本案诉讼，本案再次中止审理，被告李伯蓉的四位继承人明确书面表明不参加本案诉讼后，本案再次恢复审理。本案在审理过程中，原告何永珍及其委托诉讼代理人王仕贵、郑勇，被告曾祥壁、曾令川及其委托诉讼代理人成晓卿及第三人青林公司的法定代表人徐东、委托诉讼代理人甘仁泉到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 原告何永珍向本院提出诉讼请求：1、判令按原告与胡中英的出资比例（原告出资15万元、胡中英出资11万元）分割坐落于合江县××街道××路××号××小区××号楼门市（即原合江县××镇××号门市），并按该出资比例分割案涉房屋从2013年1月1日起至2019年12月31日止的总共810818元租金收益；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与胡中英对坐落于××镇××号××路××层房屋的共有权纠纷，合江县人民法院和泸州市中级人民法院分别以（2010）合江民初字第1592号民事判决和（2012）泸民终字第336号民事判决，判决确认该案涉房屋属原告与胡中英共有。该两案判决生效后，原告不服（2012）泸民终字第336号民事判决中认定的部分事实，向四川省高级人民法院申请再审，该院以（2014）川民申字第754号民事裁定书改变了（2012）泸民终字第336号民事判决查明的部分事实，纠正案涉房屋认定属原告、胡中英及曾祥壁按各自的土地份额共有的错误，重新确认案涉房屋属原告何永珍与胡中英共有，与曾祥壁无关。该房屋是在原告与胡中英共有的土地使用权上以胡中英之夫曾祥壁的名义在农村信用社贷款30万元支付相关费用修建的，原预计修建七层的商住楼修到第二层就暂停修建，完工面积606平方米，该房屋自2004年停建后就一直由胡中英及被告曾祥壁用于出租和自营茶楼，但原告一直对该房屋租金收益未进行结算，被告曾祥壁将其租金收益用于偿还银行贷款。据悉，该贷款已于2010年3月还清，原告与胡中英也一直未对案涉房屋进行分割，双方也无法协商达成分割协议，现胡中英已死亡，被告曾祥壁、曾令川分别系胡中英的丈夫和儿子。为此，根据物权法的相关规定，请求人民法院依法支持原告的前述诉讼请求。 被告曾祥壁、曾令川辩称：原告提出要求按其与胡中英购买合江县物资公司破产财产的出资比例分割案涉房屋及分割案涉房屋租金收益的诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回，其理由如下:一、主体而言，原告诉讼对象错误。首先，《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的合法财产，包括收入、房屋以及其他合法财产。而案涉房屋是以青林公司名义开发建设的在建工程，该在建工程已烂尾多年，未竣工验收，不能办理物权登记，因此，案涉房屋权利属青林公司，且不具有不动产物权的性质，本身不具合法性和可继承性，也不具有分割的合法性；其次，《继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案中，即使胡中英存在应支付原告何永珍案涉房屋租金收益的债务，二被告作为胡中英的继承人应以实际继承的租金为限，对原告承担租金清偿责任。胡中英生前患病多年，长期住院救治，用去巨额的医疗护理费用和生活开支，二被告未继承其租金收益，依法不应承担支付何永珍租金收益的义务。二、案涉房屋的权利主体不归属于原告及胡中英，原告无权分割在建工程。案涉房屋的建设单位是青林公司，施工单位是四川城环建设工程有限公司，被告曾祥壁作为项目实际投资人与青林公司就案涉房屋签订《内部承包合同》，享受项目的实际投资收益，不是项目的物权权利，其项目的投资收益是在项目建成、竣工交付并出售，承担相应税费、扣除建设成本后，才能确定投资收益。曾祥壁尽管是案涉房屋的实际投资人，但无法改变青林公司是该案涉建设工程主体的法律事实。三、原告主张分配租金收益无事实依据和法律依据。1、案涉房屋没有对外出租，没有产生租金收益；2、案涉房屋属在建工程，没有竣工验收和交付使用，不能也不可能对外出租；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉房屋作为在建工程即使对外出租也无效；4、案涉建筑物不是胡中英生前使用，胡中英从来没有收取租金，是该建筑物的实际投资人和施工人曾祥壁经青林公司同意后使用，使用的原因在于案涉在建工程烂尾，未结算工程款，是对在建工程的保护，通过使用产生收益来折抵看管费；5、如果何永珍主张其享有在建工程的权利，认为曾祥壁使用该烂尾楼，损害其收益，是曾祥壁构成侵权，应另行提起侵权赔偿之诉。四、原告主张以其与胡中英共同出资购买原物资公司破产财产的出资比例享有案涉在建工程的权利没有事实依据和法律依据。1、原告出资15万元,胡中英出资11万元购买物资公司的破产财产，但该部分财产已经进行分割、分配，各自办理了不动产权属登记，因投资所享有的权利已经实现，双方就共同购买原物资公司资产的权利义务关系已经了结；2、案涉房屋与原告和胡中英共同出资购买原物资公司破产财产是不同的法律关系。如前所述，原告与胡中英共同出资购买原物资公司破产财产系合伙或合作关系，双方的权利义务已经了结；本案中，青林公司是基于与合江县国土局的土地出让合同而享有的权利，曾祥壁享有案涉工程的开发建设权利是基于与陈光德、青林公司的内部承包合同享有的权利，是内部承包合同关系，案涉在建工程与原告何永珍和胡中英没有任何法律关系，原告何永珍以其与胡中英共同购买的原物资公司资产为曾祥壁融资贷款进行担保，是担保合同关系，不能认定是投资合同关系。且生效行政判决书确认案涉工程中所占用何永珍、胡中英土地使用权54余平方米已经撤销，何永珍在该在建工程用地范围内没有土地权利；3、案涉在建工程支付的土地出让金12万元、管理费用10余万元，还有建设的市政道路、土石方基础工程、主体工程，总投资近百万元，均系曾祥壁投资，其投资远高于26万元，何永珍以其与胡中英共同购买的资产为曾祥壁贷款提供担保，无法确定投资比例也无法确定其享有的投资权利。五、生效判决书确定的基础已经不复存在，主张权利的基础缺失。(2010)合江民初字第1592号民事判决和（2012）泸民终字第336号民事判决认定案涉工程占用了共同取得的土地使用权54平方米，因青林公司未对该部分土地补偿何永珍、胡中英，泸州中院据此认定：何永珍、胡中英、曾祥壁对案涉在建工程享有共同的权利。二被告认为，何永珍、胡中英只能按案涉建设工程占用的土地使用权进行分摊，而且何永珍与胡中英共同取得的土地使用权54平方米已被生效的行政判决所撤销，其权利基础丧失，即使按没有撤销的土地使用权计算，何永珍享有的权利仅10%左右；2、即使认定在建案涉工程为何永珍、胡中英、曾祥壁共有，但该项目是以青林公司名义开发建设，曾祥壁作为项目投资人仅享有项目开发建设的经营收益，不享有在建工程的物权权利。综上，案涉在建工程没有按规划建设完工，并办理竣工验收手续，无法取得初始登记，没办法办理工程价款结算。因此，原告的诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。 第三人青林公司：赞同被告曾祥壁、曾令川的答辩意见。 经审理查明：被告曾祥壁与胡中英系夫妻关系，被告曾祥壁、曾令川系父子关系。原告何永珍与曾祥壁、胡中英夫妇系多年朋友、干亲家关系，在争议发生前双方关系较好。2001年11月23日，何永珍与胡中英出资26万元（双方书面约定：何永珍出资15万元，胡中英出资11万元并负责相关费用）共同购得破产单位合江县物资总公司位于××镇××号部分房屋及土地。在完清过户税费后，房管部门以胡中英为房屋所有权人，何永珍为共有人核发了房屋所有权证。同年6月21日，合江县国土资源局为二买受人核发了土地使用权（共有）证。证上载明：“其中该宗地内红线部分共八层，只购买了1、2层使用权，其余过道、空坝独自使用277.29㎡，分摊75.56㎡，购买物资总公司地获土地使用权30年”。2003年3月10日，胡中英、何永珍共同向合江县房监所提出书面申请，该申请载明：“原房屋座落在：××镇××巷××组××号的房屋面积651.61㎡，因当时办理产权没将该房分开办理，现申请将一层、二层分开办理产权证，如发生纠纷我产权人自己负责”。诉讼中，从不动产登记机关登记的房产信息显示，原告何永珍和胡中英共同申请分别办理产权证的房屋的位于××镇××巷××组××号，房屋结构为混合、一层为仓库、二层为营业用房，其中何永珍登记的建筑面积为323.57㎡，胡中英登记的建筑面积为327.69㎡。 2001年11月13日，合江县国土资源局作为甲方与乙方合江县新科房地产开发有限公司（以下简称新科公司）签订（2001）泸地合字（新）第18号国有土地使用权出让合同书，将合江镇滨江路上段流水沟至道腐巷第一期工程，面积为4029.5㎡的综合用地以1611800元出让与新科公司建设住房。胡中英、何永珍共有的位于××镇××号的房屋占地及全部空坝均是上述面积为4029.5㎡的土地的一部分，该合同约定：“出让地块上原有土地使用者的旧房拆除和住户安置，由乙方按拆迁安置的有关法规负责解决。”同日，新科公司支付了土地出让金，取得了合江县国土资源局颁发的［2001］字第114号建设用地批准书，并于2003年10月21日取得合江县建设局颁发的编号为2003-055号建设工程规划许可证，建设项目名称为滨江路上段三期4号楼（该4号楼占地190平方米左右，190平方米占地面积中有约80平方米左右属于何永珍、胡中英共有的空坝，该4号楼的建成部分为现合江县××镇××号××路××层房屋）。新科公司与2003年11月11日取得4号楼编号为［2003］40号的建设工程施工许可证，建设规模为六层计1187㎡。 2003年4月4日，何永珍与胡中英将分户的房产证载明的房屋设置抵押，为借款人曾祥壁担保向合江县信用社办理期限3年的30万元贷款，用途系“开发合江镇羊咀段改造工程部分拆迁费用。”2003年5月14日，新科公司作为甲方、陈光德作为乙方，曾祥碧（曾祥壁）作为丙方，三方签订了《关于长江防洪堤上段以月亮街道中心线地段投资开发建设补充协议》。约定由曾祥壁补偿新科公司、陈光德70000元，曾祥壁投资建设4号楼并负责4号楼占地的拆迁补偿，权益归曾祥壁所有。2003年9月2日，新科公司与合江县城环建筑安装工程有限公司亨利分公司签订了《建设工程施工合同》，约定开工日期为2003年11月，竣工日期为2004年4月。两公司法定代表人均在该合同上签字确认，并加盖有公司印章，但两公司的委托代理人处均签上了曾祥壁的名字。 随后，曾祥壁对4号楼进行建设，工程建至两层一底（即为现合江县××镇××号××路××层房屋）即面积约606平方米时，因与4号楼相邻业主发生相邻权纠纷，4号楼停止施工至今。已完工部分，胡中英、曾祥壁在该部分完工的当年即将之用于商业出租，后又使用二层自营茶楼。已完工部分至今尚未验收，未办理房屋所有权证。 其后，原告何永珍与胡中英、曾祥壁及青林公司因案涉房屋的归属发生争议，诉至人民法院。2012年6月10日，合江县人民法院以（2010）合江民初字第1592号民事判决确认：一、第三人四川青林房地产开发有限公司对合江县××镇××号××路××层房屋不具有所有权；二、原告何永珍与被告胡中英对合江县××镇××号××路××层房屋共有关系成立。（2010）合江民初字第1592号案宣判后，胡中英、曾祥壁不服判决，上诉至泸州市中级人民法院，该院经审理以（2012）泸民终字第336号民事判决，判决驳回了胡中英、曾祥壁的上诉、维持原判。其后，何永珍以（2012）泸民终字第336号民事判决认定案涉房屋“属何永珍、胡中英、曾祥壁按各自的土地份额共有”的事实错误为由，向四川省高级人民法院提出再审申请，该院以（2014）川民申字第754号民事裁定书认定：“何永珍、胡中英讼争房屋的建房资金，系二人用共有房产向金融机构申请之抵押贷款，该笔贷款虽以曾祥壁名义所贷，但从所贷资金用于建造的房屋土地使用权属何永珍、胡中英共有以及还款资金源于所建讼争房屋收益，可以确定该笔贷款应系何永珍、胡中英为修建讼争房产的贷款。何永珍、胡中英对共同修建讼争房屋虽无书面协议，但从讼争房屋土地使用权系双方共有，共同融资建房，共同做相邻群众拆迁工作等事实，足以认定讼争房屋应系何永珍、胡中英共同兴建。曾祥壁因系胡中英之夫，加之长期从事建筑业，故对曾祥壁系受何永珍、胡中英委托而进行贷款、修建及对外签订合同的事实，予以确认。曾祥壁付给青林公司代表陈光德的70000元，亦是代表何永珍与胡中英取得该公司允许在空坝土地上独立建房的认可”。另外，针对生效的（2012）泸民终字第336号民事判决，青林公司和曾祥壁也先后向四川省高级人民法院申请再审，其中曾祥壁申请再审的依据是泸州市中级人民法院（2015）泸行终字第61号行政判决，该判决确认，案涉房屋的土地使用权中何永珍和胡中英多占用了青林公司54.15㎡，撤销了国土资源局对该土地使用权的登记行为，但四川省高级人民法院分别以（2013）川民申字第2600号民事裁定书和（2016）川民申字第1189号民事裁定书驳回了青林公司和曾祥壁的再审申请。另查明，胡中英于2019年1月15日死亡。 诉讼中，原告何永珍申请针对案涉合江县××镇××号争议房屋的出租收益进行评估，本院审查同意后，委托四川正和房地产评估有限公司进行评估，该公司作出了编号为：川正和房地评报（2020）-054号《房地产司法鉴定估价报告》，其评估结果为：2013年1月1日至2019年12月31日期间案涉房屋的租赁价值为810818元。另外，在诉讼中，原告何永珍于2019年12月23日，申请对案涉三层房屋的土地及地面建筑物、构筑物的价值进行评估，2020年1月19日，原告何永珍又撤回了对案涉三层房屋的土地及地面构筑物价值进行评估的鉴定申请。 上述事实，有何永珍、胡中英共同出资260000元购买合江县物资总公司破产清算组房地产时买卖双方签订的《售房合同》及《关于解决物资公司小流水沟综合楼住户进出通道的补充协议》及案涉房屋在建设修建前合江县建设局颁发的2003-055《建设工程规划许可证》、合江县国土资源局颁发的合江县（2001）字第114号《建设用地批准书》、合江县建设局建施设审（2003）字（053）号《建设工程施工图设计文件审查批准书》、合江县建设局颁发的（2003）40号《建筑工程施工许可证》，曾祥壁在合江县农村信用合作社的借款借据、支付利息及贷款还款凭证、证人蔡某的证言及四川正和房地产评估有限公司作出的川正和房地评报（2020）-054号《房地产司法鉴定估价报告》等证据在卷佐证，以上证据经本院组织双方当事人质证，本院对其真实性、关联性、合法性予以认定，作为定案依据。 合江县人民法院（2001）合江经破字第5-11号民事裁定书、泸州市中级人民法院（2012）泸民终字第336号民事判决书、四川省高级人民法院（2013）川民申字第2600号民事裁定书、（2014）川民申字第754号民事裁定书、泸州市中级人民法院（2015）泸行终字第61号行政判决书、（2016）川民申1189号民事裁定书，是人民法院依法作出的生效裁判文书，其裁判结果和认定的基本案件事实，直接作为人民法院认定案件事实的依据。 本院认为，共有物分割是指将共有物从共有状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”。本案在审理过程中，针对当事人争议的问题，本院综合分析评判如下： 一、依照人民法院生效裁判文书的裁判结果和生效裁判文书确认的基本案件事实，应当认定原告何永珍与胡中英对案涉位于合江县××街道××路××号××小区××号楼门市（即原合江县××镇××号临滨江路三层房屋）共有关系成立。其理由在于：首先，本案中，针对案涉房屋的归属，合江县人民法院（2010）合江民初字第1592号民事判决确认：何永珍和胡中英对案涉的三层房屋共有关系成立，青林公司对案涉的三层房屋不具有所有权。其后，泸州市中级人民法以（2012）泸民终字第336号民事判决维持了合江县人民法院（2010）合江民初字第1592号民事判决,本院认为，泸州市中级人民法院（2012）泸民终字第336号民事判决作为终审判决，非经法定程序被依法撤销之前，当事人及人民法院都应当受该判决内容的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，人民法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的判断，这是法院生效裁判既判力的必然体现；其次，针对生效的（2012）泸民终字第336号民事判决，青林公司和曾祥壁先后向四川省高级人民法院申请再审，其中曾祥壁申请再审的依据是泸州市中级人民法院（2015）泸行终字第61号行政判决已确认，案涉房屋的土地使用权中何永珍和胡中英多占用了青林公司54.15㎡，国土资源局的登记行为已被撤销，但四川省高级人民法院分别以（2013）川民申字第2600号民事裁定书和（2016）川民申1189号民事裁定书驳回了登记了青林公司和曾祥壁的再审申请；其三，何永珍以（2012）泸民终字第336号民事判决中认定“争议的房屋的权利和义务应属何永珍、胡中英、曾祥壁按各自的土地份额共有”的事实认定错误为由，向四川省高级人民法院申请再审，该院以（2014）川民申字第754号民事裁定书确认以下事实：1、在合江信用社所贷款的30万元虽系曾祥壁以个人名义所贷，但所贷资金用于建造案涉房屋，且土地使用权系何永珍与胡中英共有，还款资金来源于所建房屋收益，可以确定该笔贷款应系何永珍、胡中英修建案涉房屋的贷款；2、何永珍、胡中英修建案涉房屋虽无书面协议，但从案涉房屋土地使用权系双方共有，共同融资建房、共同做相邻群众拆迁工作等事实，足以认定案涉房屋应系何永珍、胡中英共同兴建；3、曾祥壁因系胡中英之夫，加之长期从事建筑业，故对案涉房屋的所需资金的贷款、修建及对外签订合同系受何永珍、胡中英委托；4、曾祥壁给付青林公司的代表陈光德的70000元，亦系是代表何永珍、胡中英取得公司允许在空坝土地上独立建房的认可。基于以上理由，何永珍和胡中英针对案涉房屋的共有关系成立。胡中英死亡后，案涉房屋中属胡中英部分的份额应依法转由被告曾祥壁、曾令川继承或代管，故原告何永珍针对案涉房屋有权向被告曾祥壁、曾令川提出进行分割。被告曾祥壁、曾令川及第三人青林公司的抗辩理由与人民法院生效裁判文书的裁判结果和生效裁判文书确认的基本案件事实相悖，本院不予支持。 二、关于原告何永珍与被告曾祥壁、曾令川对案涉房屋的共有份额如何确定及权利、义务承担的问题。 本院认为，原告何永珍与被告曾祥壁、曾令川对案涉房屋应当按各占50%确认按份共有份额。其理由在于：首先，《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”；其次，原告何永珍出资15万元，胡中英出资11万元是双方共同购买原合江县物资总公司门市、仓库、空坝建筑面积651.61㎡支出的全部费用，而非用于案涉房屋的修建。案涉房屋是利用何永珍、胡中英空坝中的一小部分，并在支付青林公司代表人陈光德70000元获得该公司允许在空坝土地上独立建房认可后，由何永珍、胡中英委托曾祥壁贷款壁并修建的房屋。因此，原告何永珍主张按照其出资15万元、胡中英出资11万元购买破产单位合江县物资总公司破产财产的比例确认份额并分割案涉房屋的主张没有事实依据；其三，何永珍、胡中英购买原合江县物资总公司门市、仓库、空坝建筑面积651.61㎡后，除占用小部分空坝用于修建案涉房屋外，其余门市、仓库、空坝基本按双方各自享有50%的原则进行了分割，并各自办理了房屋产权证和国有土地使用权证。 按照共有人权利、义务相一致的原则，《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定“……在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中，由于案涉的房屋系尚未竣工验收和办理房屋所有权证的在建房屋，但该房屋客观上具有使用价值，在条件满足的情况下案涉房屋可能取得合法的所有权，如将来必须进行拆除，也有拆除的义务，因此，在案涉房屋的修建、续建办证或拆除过程中产生的债权、债务，均应由按份共有人按照其份额享有和承担。 三、关于原告何永珍提出按购买破产财产时的出资比例分割案涉房屋和租金收益的问题。 首先，如前所述，案涉房屋应按原告何永珍和被告曾祥壁、曾令川各享有50%权利确定按份共有份额，因此案涉房屋即使在法律上可以进行分割，也应按前述份额进行分割；其次，关于共有物的分割方式，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，二被告及第三人否认与原告对案涉房屋存在共有关系，原、被告及第三人无法协商确定分割方式，该案涉房屋难以进行实物分割或者因进行实物分割会减损其价值，因此，应当对案涉房屋折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。但原告何永珍在诉讼中申请撤回了对案涉三层房屋的土地及地面建、构筑物的价值进行评估的鉴定申请，导致在本案中无法对案涉房屋以折价等方式进行分割；其三，原告何永珍主张分割案涉房屋从2013年1月1日起至2019年12月31日止的总共810818元租金收益，系其作为案涉房屋的按份共有人行使收益权的体现，该请求有司法鉴定机构的作出的《房地产司法鉴定估价报告》等证据予以证明，故本院认定，原告何永珍享有的租金收益应按其享有案涉房屋50%的份额予以确定。但原告何永珍主张按其出资15万元、胡中英出资11万元购买原合江县物资总公司的出资比例分割案涉房屋租金收益的诉讼请求，没有法律依据，不应当支持。诉讼中，二被告提出：1、案涉房屋没有对外出租，没有产生租金收益；2、案涉房屋没有竣工验收和交付使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定对外出租应当确定为无效；3、案涉建筑物不是胡中英生前使用，胡中英从来没有收取租金，是该建筑物的实际投资人和施工人曾祥壁经青林公司同意后使用，使用的原因在于案涉在建工程烂尾，未结算工程款，是对在建工程的保护，使用费折抵看管费，如果何永珍主张其享有在建工程的权利，认为曾祥壁使用该烂尾楼，损害其收益，是曾祥壁构成侵权，应另行提起侵权赔偿之诉。本院认为，首先，审理查明，案涉房屋完工当年胡中英、曾祥壁即开始全部用于商业出租，后又使用二楼自营茶楼，二被告以案涉房屋未对外出租的抗辩与事实不符，本院不予采信；其次，案涉房屋系未完工的在建工程，即使按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定对外出租无效，但案涉房屋本身具有使用价值，依照前述司法解释第五条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，司法鉴定机构参照案涉房屋同地段房屋的租金标准作出的租金收益估价报告，不违反法律规定，应当予以确认；其三，案涉房屋已有生效判决确认属原告何永珍和被告胡中英共有，青林公司无权将案涉房屋交付给被告曾祥壁使用并折抵“看管费”，胡中英生前在与被告曾祥壁婚姻关系存续期间，在没有相反证据证明的情况下，应当认定系二人共同对外出租或自营茶楼，由此产生的债权、债务系夫妻共同债权、债务，原告作为案涉房屋的共有人，均有权向占有使用该案涉房屋的另一共有人主张租金收益，胡中英死亡后，原告何永珍有权向作为继承人的二被告主张分割该租金收益，二被告称即使何永珍有租金收益，其在身前因患病支付医疗费没有剩余，二被告的抗辩主张没有证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零二条、第一百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（六）的规定，判决如下： 一、由被告曾祥壁、曾令川在本判决生效后十日内向原告何永珍支付位于合江县××街道××路××号××小区××号楼门市（即原合江县××镇××号门市）从2013年1月1日起至2019年12月31日止的租金收益405409元； 二、驳回原告何永珍的其他诉讼请求。 本案案件受理费19200元，由原告何永珍负担9600元，被告曾祥壁、曾令川负担9600元；鉴定费26000元，由原告何永珍负担13000元，被告曾祥壁、曾令川负担13000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  邱彪 人民陪审员  周彬 人民陪审员  舒莉 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  陈鑫