广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2355号原告（反诉被告）：凌绮珊，女，1974年10月24日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：伍康、许娟娟，均系广东正觉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市鸿博市场管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段E栋B区93号。法定代表人:梁顺明，职务:执行董事。被告（反诉原告）:广州市艺和市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房(市场地址:花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场)。法定代表人:冯学农，职务:经理。两被告共同委托诉讼代理人：李治国、刘杨，均系广东君厚律师事务所律师。原告凌绮珊诉被告广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称“鸿博公司”）、广州市艺和市场经营管理有限公司（以下简称“艺和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，合并审理被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司对原告凌绮珊提出的反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌绮珊及其委托诉讼代理人伍康、许娟娟，被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司共同委托诉讼代理人刘杨参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌绮珊向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告鸿博公司签订的编号为鸿博租字（2019）第N76A号《商铺临时租赁合同书》无效。2、判令两被告共同向原告返还履约保证金10860元和水电押金1000元。3、判令被告鸿博公司赔偿原告装修损失9379.73元，搬迁费3000元及经营损失121603.42元、评估费3300元，合计148843.15元。4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告鸿博公司签订《商铺临时租赁合同》，约定原告承租荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场N区76A号铺作为经营水族使用，但2019年8月合同并未到期就被要求退场，且知道店铺所在的艺和市场属于临时建筑，使用期限为2年，两被告一直未出示延期手续，艺和市场是违法建筑要拆除。故双方签订的租赁合同是无效的，两被告应向原告返还履约保证金、水电押金及赔偿相关损失。被告鸿博公司、艺和公司辩称：1、对合同无效的诉讼请求由法院依法裁判；2、对其他诉讼请求不同意。理由：原告所谓装修损失、搬迁费及经营损失都没有相应的票据予以证实，只有一份评估报告，但评估报告中有很多问题，我方对评估报告不予确认。被告鸿博公司、艺和公司反诉称：原告与被告鸿博公司签订《商铺临时租赁合同》、与被告艺和公司签订《艺和广场商铺管理合同》，约定原告承租被告店铺作经营使用，应向被告鸿博公司支付租金及水电费，向被告艺和公司支付管理费。但从2019年9月起，原告拖欠相关费用，故被告反诉请求：1、原告向被告鸿博公司支付租金12670元（自2019年9月起按每月租金1810元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）。2、原告向被告鸿博公司支付水电费（2019年8月至2019年12月）855.5元。3、原告向被告艺和公司支付管理费12670元（自2019年9月起按每月管理费1810元计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。4、本案诉讼费由原告承担。原告凌绮珊对被告鸿博公司、艺和公司反诉答辩称：1、我方与被告鸿博公司签订的涉案租赁合同应当认定为无效合同。被告艺和公司也没有对市场进行有效的管理，自2019年10月开始，因两被告为迫使租户强制解除租赁合同，未征得租户们同意，就擅自在市场内四处拉关于市场清场、市场打折的横幅，严重影响了我方的经营，使涉案商铺无法达到租赁目的。2、我方同意支付2020年1月8日之前的场地占用费每月1810元、管理费，但应予以适当减少管理费，但无须向两被告支付2020年1月8日之后的租金、管理费。3、我方无须向两被告支付租金及管理费的滞纳金。4、我方对两被告要求支付的水电费金额是有异议的，抄表时没有通知凌绮珊当场。本院经审理认定事实如下：2019年5月27日，原告凌绮珊和被告鸿博公司签订《商铺临时租赁合同》【合同编号：鸿博租字（2019）第N76A号】，约定：鸿博公司将位于广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场N区76A号商铺出租给凌绮珊作为经营宠物用品使用，计租面积为60.32平方米；租赁期限为壹年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止，租金为1810元/月；鸿博公司委托艺和公司对市场进行日常管理，凌绮珊须配合鸿博公司，与该公司另行订立管理合同；凌绮珊应于签订本合同时依本合同约定的首年叁个月租金及叁个月物业管理费标准向鸿博公司缴纳总额为人民币10860元整作为履约保证金，凌绮珊在租赁期间没有违反本租赁合同约定的，则在租赁期限届满后，双方交接验收完毕，并双方没有其他任何债权债务后，履约保证金由鸿博公司15天内悉数退还给凌绮珊（不计利息）；凌绮珊商铺内经营所实际发生的水电费，按其独立安装的水表、电表度数按政府规定的标准计算，公共分摊的水电费由凌绮珊支付，鸿博公司提供用电容量2千瓦,如凌绮珊需增大用电量，增加费用由凌绮珊负担；凌绮珊应缴纳水电费押金，标准为：1000元/间，合同期满，结清全部水电费后，此押金由鸿博公司在凌绮珊退场、交还铺15天内悉数退还给凌绮珊（不计利息）；上述约定每月应交的租金、水电费、公共水电分摊费，凌绮珊应在租赁期内每月的5日前以转账或现金的形式支付，但履约保证金、水电费押金及首月的租金、物业管理费应在签订本合同时支付；如凌绮珊拖欠租金、水电费、公共水电分摊费等应缴费用，每逾期一日，鸿博公司有权向凌绮珊收取拖欠费用合计总额2%的滞纳金；逾期15天以上视为凌绮珊违约，鸿博公司有权即时解除合同，追收欠交的费用并不予返还履约保证金、水电费押金和其他已交的一切费用，凌绮珊应无条件撤离场地；等。同日，艺和公司与凌绮珊签订《商铺管理合同》【合同编号：艺和管字（2019）第N76A号】，约定：艺和公司受鸿博公司委托对广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场进行日常维护和管理，承担市场管理人的权利和义务，凌绮珊对此无异议；物业管理费凌绮珊应在租赁期内每月的5日前连同商铺的租金、水电费等，以转账或现金的形式支付等内容。同日，凌绮珊依约交纳了履约保证金10860元和水电费押金1000元，艺和公司在收款收据上盖章。后双方依约履行合同，但凌绮珊自2019年9月开始未再支付租金，自2019年8月开始未再支付水电费。另查，原广州市城市规划局芳村区分局穗芳规建[2003]205号《建设工程报建审核书》载明，芳村区（现已更名为荔湾区）花地大道以西、东漖北路以东，浣花路以北地段土地的建设单位为广东省信托房产开发公司，建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满或使用期内因城市规划建设或管理需要，应无条件自行拆除。如需继续使用应办理有关延期手续等等。2009年1月6日广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（以下简称东漖经济联合社）与鸿博公司签订《协议书》，约定东漖经济联合社将东漖北路以东，浣花路河涌北岸地块租给鸿博公司进行整治及管理使用，租赁期限自2009年8月1日起十五年等等。2016年1月27日，广东省信托房产开发公司与鸿博公司签订《租赁合同》，约定，广东省信托房产开发公司将荔湾区花地地段空地租赁给鸿博公司使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月30日等等。2019年8月23日，广东省信托房产开发公司在涉案场地向艺和广场各商户张贴《退场通知》，载明其司已启动土地开发工作，为避免不必要的损失，各商户需尽快与出租方解约，并于2019年12月30日前完成清货搬迁退场工作等。2019年9月15日，鸿博公司对艺和广场各租户发出《公告》，载明其司与广东省信托房产开发公司就场地移交事宜仍在协商，具体的退场时间，其司会提前三个月通知各租户，在此期间，无心经营的租户，可书面向我司提出提前终止合同申请，并办理好退铺的手续，缴清应付费用后，其司在5-10个工作日内无息退还合同按金等。2019年10月8日，鸿博公司发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明艺和广场所在地的权属方广东省信托房产开发公司发函其司，地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，为此，根据其司与各租户租赁合同相关条款的约定，现提前三个月向各租户发出广场停业、终止合同收回商铺通知；2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与贵租户的商铺合同，同时，其司给予贵租户2020年1月9日-18日共10天搬迁期，而且，从2020的年1月1日-18日共18天，租金与管理费全免，水电费要正常缴纳；签订商铺合同固定租期未到期的租户，请在2019年10月20日前，带商铺合同到其司租赁部签订终止合同协议，可享受2019年10月、11月份租金5折，管理费不变，12月份免租金和管理费，拒不签订终止合同协议和不按时交租的租户，其司取消优惠并追诉相关法律责任；广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围蔽等。2019年12月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局发出荔综城强拆公字（2019）35651号《限期拆除违法建设公告书》，载明荔湾区东漖北路以东，浣花路以北地块现有建筑物依法应当予以拆除，督促违法建设当事人在相关处罚决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。原告凌绮珊为证实鸿博公司无权收取2020年1月8日之后的租金、管理费，提交了《商铺交付确认书》，该《商铺交付确认书》记载2020年3月25日凌绮珊与广东省信托房产开发有限公司签订《商铺交付确认书》，约定凌绮珊于2020年4月5日前将商铺物品清空移交给广东省信托房产开发有限公司，广东省信托房产开发有限公司同意不再追讨及不授权第三方追讨凌绮珊于2020年1月9日至4月5日的场地占用费，等等。原告凌绮珊为证实所受损失，提交了《评估报告书》作为证据,评估结论为在2020年1月10日的评估基准日，广州市荔湾区艺和广场N76A号商铺的装饰装修损失9379.73元、搬迁费用3000元、停业损失109223.69元。被告鸿博公司、艺和公司为证实凌绮珊欠缴水电费855.5元，提交了水电费收款单、水电表记录、电费发票、水费发票及自行制作的水电费明细表、原告前3-6月交纳电费水电费收款收据作为证据。被告鸿博公司、艺和公司陈述涉案商铺的水电费实际由被告鸿博公司垫付；电费发票购买方广州市艺和咨询服务有限公司是被告艺和公司的曾用名，在改名为被告艺和公司后没有去电力局更改开户时使用的曾用名；水费发票购买方广东省信托房产开发公司是涉案地块业主方，当时开发艺和广场时是以业主名义在供水单位开户。原告凌绮珊质证认为：确认艺和广场总的水电费单子，但艺和广场内商铺缴纳的水电费总费用与被告向供电局和自来水厂缴纳的水电费金额出入较大；对原告起诉前3-6个月缴纳的水电费不予以认可，被告并非按照政府规定的水电费单价标准向原告收取，而是高于一倍左右的价格向原告进行收取，而公摊的水电费也从未向原告公布其明细；其余证据三性不予以认可，是被告单方制作，也没有原告的签字确认。庭审中，鸿博公司、艺和公司确认收到凌绮珊交纳的履约保证金10860元和水电押金1000元。本院认为：关于合同效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，涉案土地上2004年被主管部门批准建设临时建设，使用期为两年，期满并没有办理相关延期手续。涉案租赁合同签订的租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，超过了临时建筑的使用期限，故按以上规定应认定双方当事人就涉案商铺所订立的《商铺临时租赁合同》无效。关于履约保证金和水电押金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故合同无效后，鸿博公司应向凌绮珊返还收取的履约保证金10860元和水电押金1000元。由于艺和公司不是合同相对方，其收取履约保证金和水电押金的行为只是帮鸿博公司的代收行为，故原告要求艺和公司共同返还履约保证金和水电押金依据不足，本院不予支持。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然合同无效，但鉴于凌绮珊依该合同约定占有使用涉案商铺，根据公平合理原则，应向鸿博公司支付相应的使用费，使用费参照双方签订的《商铺临时租赁合同》的标准，即每月1810元，故使用费应从2019年9月1日起算。关于截止日期，鸿博公司于2019年10月8日发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明2020年1月9日，艺和广场全场停业营业，我司终止与贵租户的商铺合同……广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围蔽等内容。结合双方当事人在庭上陈述，可认定涉案商铺所在的整个场地于2020年1月9日被围蔽，2020年1月19日整个场地也停电停水，无法正常使用，租赁合同目的也无法实现。综上，本院认为使用费应计算至2020年1月8日（2020年1月的租金为1810元÷31×8=467.1元）,共计7707.1元。关于使用费的滞纳金，因涉案合同无效，本院不予支持。关于装修损失。本案中，鸿博公司作为商铺出租方，对租赁物出租、使用状况应有一定了解；合同约定涉案商铺用作经营宠物用品，那么要符合宠物用品经营条件，承租人须对商铺装修后使用亦符合常理；且鸿博公司未能提供证据证明其不同意承租人进行装饰装修，可认定鸿博公司同意凌绮珊对涉案商铺进行装修。现由于租赁期限超过临时建筑的使用期限导致合同无效，鸿博公司存在过错，故鸿博公司应分担装饰装修的现值损失。关于承担的数额，本院参考《评估报告书》的结论、《商铺临时租赁合同》的相关约定，结合双方当事人的过错情况及在庭审中的相关陈述，酌定鸿博公司应向凌绮珊支付装修损失5000元。关于经营损失和搬迁费，原告凌绮珊仅提供了《评估报告书》作为依据。首先，《评估报告书》中对于停业损失仅陈述根据委托方提供近期的营业收入状况来确认商铺的平均营业收入及咨询周边经营相类似的行业来确定商铺的营业收入利润率按25%计算停业损失，并没有附上具体的计算依据及相关收入票据。其次，《评估报告书》中对于搬迁费的计算参考的仅是《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》的相关规定，且原告凌绮珊并没有举证证实其已实际支付了搬迁费。综上，本院认为原告凌绮珊要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费依据不足，本院不予支持。关于评估费。原告凌绮珊出示发票主张上述评估费3300元；如上述，本案部分案件事实的认定参考了评估报告书的相关结论，另结合本案双方当事人的过错，本院酌情认定评估费由凌绮珊与鸿博公司各自承担一半，即鸿博公司应向凌绮珊支付评估费1650元。关于水电费。鸿博公司对其反诉主张的水电费提供了水电缴费发票总单、涉案商铺抄表数据及视频等。凌绮珊对读数不予以认可，但未对电费读数进行相应举证，应当承担举证不能的责任；且涉案商铺在凌绮珊停止支付水电费前后的用电、用水度数相近，故本院对鸿博公司反诉主张的水电费予支持，凌绮珊应向鸿博公司支付水电费855.5元。关于管理费，本案案由是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的相对方是凌绮珊和鸿博公司。艺和公司反诉的管理费与本案审理的房屋租赁合同关系不属同一法律关系，可另循法律途径解决。故本院对艺和公司反诉主张的管理费及滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告凌绮珊与被告广州市鸿博市场管理有限公司于2019年5月27日签订的《商铺临时租赁合同》无效。二、自本判决发生效力之日起十日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告凌绮珊返还履约保证金10860元和水电押金1000元。三、自本判决发生效力之日起十日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告凌绮珊支付装修损失5000元。四、自本判决发生效力之日起十日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告凌绮珊支付评估费1650元。五、自本判决发生效力之日起十日内，原告凌绮珊向被告广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年9月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费7707.1元。六、自本判决发生效力之日起十日内，原告凌绮珊向被告广州市鸿博市场管理有限公司支付水电费855.5元。七、驳回原告凌绮珊的其它诉讼请求。八、驳回被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1663元，由原告凌绮珊负担1482元，由被告广州市鸿博市场管理有限公司负担181元（由被告广州市鸿博市场管理有限公司迳付原告凌绮珊181元，本院不作退回）；本案反诉受理费227元，由原告凌绮珊负担25元，由被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二〇年九月二十四日书记员 左晶晶