广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3254号原告（反诉被告）：蔡庆庆，男，汉族，1992年9月8日出生，身份证住址：福建省莆田市城厢区。被告（反诉原告）：深圳市德商有为实业有限公司（以下简称德商有为公司），住所地：深圳市龙华区民治街道新牛社区万众生活村36栋（深海大厦）2013，统一社会信用代码：91440300MA5FOYOM2U。法定代表人：张兵嘎。委托诉讼代理人：赖君平，广东俭德律师事务所律师。原告蔡庆庆诉被告德商有为公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告德商有为公司提起反诉，与本诉案件一并审理。本院依法适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告蔡庆庆、被告德商有为公司法定代表人张兵嘎及其委托诉讼代理人赖君平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告退还办公场地2个月押金18000元；2．被告退还水电保证金1752元；3．被告归还原告方办公室财物；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告蔡庆庆于2019年9月4日向被告租赁位于深圳市办公场地一间，用于办公经营，合约2年，至2021年9月3日为止。但因2020年初全国爆发新冠病毒疫情，政府不允许企业开业办公，严重影响了原告公司正常办公，无法正常营业。疫情爆发后，2020年2月1日被告向原告发了一个通知，因为疫情缘故，可以将2月份租金缴纳时间推迟到2月14日，2月15日后未缴租金正常收取滞纳金，但不给免租。因疫情管控原因，政府一再推迟开业时间，直至2月17日原告还是无法开业办公，故于2020年2月17日向被告提出退租申请，但被告要求原告补齐2020年2月1日至2月17日期间的租金，并且不退还原告办公场地的2个月押金以及水电保证金，更加过分的是，被告意图扣押原告押金后，于2月20日反锁原告办公室大门，扣留了原告的办公室财物。原告认为，该全国性疫情以及政府强制不允许企业开工办公，属于不可抗力因素，非原告单方面责任，根据原告与被告签订的物业租赁合同第13条，不可抗力因素责任条款约定，遭受不可抗力因素一方无法履行合同时，可以免责。故被告应当退还原告全部押金以及保证金，并且归还原告办公室内财物。被告德商有为公司辩称，原告单方提前终止租赁合同，已构成违约。××对本案租赁合同的履行不构成实质影响，原告仅是因为企业不盈利，开业会产生亏损，就企图以××为借口，单方提前终止租赁合同，要求退还保证金，将开办公司的经营风险转嫁给被告，该行为不仅违背了租赁合同的约定，也是违背了诚实信用的原则。根据最高人民法院和广东省高级人民法院关于审理涉新冠疫情商事案件若干问题的指引，原告的诉讼请求不应得到支持，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。针对原告的起诉，被告德商有为公司向本院提出反诉请求：1．原告向被告德商有为公司支付2020年2月1日至2020年2月17日期间的租金5275.86元，并支付滞纳金（以拖欠的租金为基数，按每日千分之五，自2020年2月18日起计至实际支付日，现暂计到2020年5月10日为2189.48元）；2．原告向被告德商有为公司支付因单方提前终止合同所产生的赔偿款27000元；3．反诉费用由原告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月4日签订了《物业租赁合同》，被告将位于深圳市龙岗区水径商业城Ｂ栋3楼309租赁给原告作办公室使用。合同生效后，被告按约定将租赁房屋交给原告使用，原告在开始几个月也能按期支付租金。2020年2月，受××的影响，春节假期延长，被告考虑到承租人的实际情况，同意原应1日收取的租金，延期到15日缴纳。2020年2月15日，被告通知原告支付租金，原告称资金紧张，要求缓几天，17日支付。2020年2月17日，原告称开业也没生意，会亏本，打算不做了，押金也不要了，这两天回深圳撤场，并称租赁房屋内的物品，除电脑外，其他没什么值钱的东西，不打算搬走。2020年2月19日，原告回到租赁房屋，搬走其物品。2020年3月，原告以××属于不可抗力为由，将被告告上法庭，并要求退还保证金。事实上，××对本案的租赁合同履行，不构成实质影响。2020年2月10日起，已经陆续有企业复工。原告在租赁合同到期前，单方面提前终止合同，并拒绝支付租金，已构成违约。根据双方在《物业租赁合同》中的约定，被告有权要求原告支付已经使用租赁房屋期间的租金、滞纳金和单方面提前解约所导致的违约赔偿款。被告为维护自身合法权益，提起反诉。原告蔡庆庆对被告德商有为公司的反诉答辩称，1．原告从新冠疫情爆发开始，直至被告锁门收回房屋期间，从未使用过租赁场地。原告自2月10日至2月17日，多次向政府提出复工请求，但均未获得批准，可以认定该疫情对原告造成了实质性影响。2．双方约定将原定交租日期2月1日调整为2月14日。说明2月14日往后延伸15天，也就是2月29日后，如果原告还未正常交租，才构成违约条件。但是被告却于2月20日在原告还未构成任何违约条件的前提下，锁扣原告租赁处大门，应当认定被告提前单方面违约，而非原告。被告的各项诉请没有法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2019年9月4日，被告德商有为公司作为出租方（甲方），原告蔡庆庆作为承租方（乙方），双方签订一份《物业租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区水径商业城Ｂ栋3楼309号房出租给乙方作办公使用。租赁期限为2019年9月4日至2021年9月3日，从2019年9月21日起正式计租。租金标准为2019年9月4日至2020年8月31日每月9000元（含管理费），2020年9月1日至2021年9月3日每月9720元（含管理费）。租赁保证金为18000元，若乙方出现违约而导致合同终止或解除的情形，则甲方没收租赁保证金并追究违约责任。在合同期届满或合同终止时，由乙方的原因给甲方造成损失，甲方有权留置乙方的资产。租赁期限届满，在乙方已向甲方及相关单位交清了全部应付的租金、水电费、工人工资及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还租赁物、完成办理租赁合同的终止手续后七日内，甲方将向乙方无息足额退还租赁保证金。租赁期间，乙方须向甲方缴纳用水、电保证金1752元，租赁期限届满，在乙方已向甲方或相关单位交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交付承租的租赁物等本合同所约定的责任后七日内，甲方应向乙方无息退还全部水、电保证金。乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费及上月水电等费用，甲方收到款项后三个工作日内，开具收款收据给乙方。乙方未按时足额交付租金的，须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金每日按拖欠租金总额的千分之五计收，当月逾期违约金与下月租金一起支付给甲方，逾期超过15天的，甲方除追收应缴款项外，有权单方面终止合同，没收租赁保证金，并视为乙方违约且赔偿甲方的相关损失。有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，没收租赁保证金并要求乙方赔偿甲方遭受的一切损失以及甲方有权停止乙方使用租赁物所有设施设备，由此造成的一切损失由乙方全部承担：①乙方逾期未缴交租赁费用、水电费用7天以上的；②乙方擅自改变租赁物业使用用途的……甲方根据上述情形可单方行使解除权，单方终止合同，乙方须在接到书面通知或公告通知后及时迁离，同时结清所有费用并办理租赁物移交手续。合同签订后，原告于当日向被告交纳了租赁保证金及水电保证金19752元，之后被告将租赁场地交由原告使用，原告在该租赁场地注册经营“深圳市微捷信息科技有限公司”。双方确认原告交纳了2020年1月之前的租金及2019年12月之前的水电费用，2020年2月租金未交纳，2020年1、2月的水电费用双方没有结算，原告没有交纳。2020年1月31日，被告向包括原告在内的商业城各租户发出一份通知，内容为：因疫情原因，被告决定将二月份的租金缴费时间由1日前调整到14日前，15日未缴纳的租户，将收取滞纳金。由于原告未按该通知期限交纳2020年2月份的租金，被告公司工作人员于2020年2月15日通过微信向原告催收，根据微信聊天记录显示，原告回复称“我知道，主要真的接近2个月没开工一直在亏损，帮忙缓几天，顺便我看看疫情情况，如果疫情还没好转，估计生意都做不了了，那我就撤场不做了”“18号吧，17号那天我两个客户给他做一下，估计18号回款”，被告：“17号最晚，不要为难我”。2020年2月17日晚上，被告再次催收租金，原告称：“我们这边商量了一下，现在开业也没生意，会亏本，所以打算不做了”“押金什么就不要了，这两天我回深圳撤场”，被告：“你不做也要把这个月租金补上才能搬走你的东西”，原告：“我到现在都没能开业，这是不可抗力因素”“我不做，我自己违约，押金拿不走，但是没道理补这几天租金”，被告：“把这月租金补上，公司同意你违约，否则东西你拿不走，请不要为难我，之前我们一直是很愉快的，我该配合你也很到位，咱们别因为这点小事闹得不愉快”，原告：“里面没什么值钱东西”“里面办公用品我也不打算搬走，不值钱，我就把我电脑拿走就行，里面有资料”，被告：“这样吧，我向公司申请下”“你什么时候拿东西”，原告：“我这两天回深圳，因为前几天有回过深圳一次，但是因为一直开不了也做不了工，我也回老家啦，然后我这几天再发一下，现在我就里面电脑什么拿走就行啦，整个公司也没什么值钱东西，那些办公用品桌子凳子，你说现在哪怕卖二手都没人要知道没有，现在二手市场估计都没开门，卖二手都没人要，知道吗，我拿走干嘛”“所以特别情况大家也不用闹得不愉快，对不对，我的押金我都不要啦，对不对，我也没拿”，被告：“你不要提押金，你的押金是保证合同履行结束，另外帮你装修，空调都是不要钱的吗”“我现在帮你申请，你交到你把东西拿走这天的租金”“如果可以，我就申请，不然我就没办法了”，原告：“不做了，押金没得退，这是常理，但是要我交这几天的租金我不同意，毕竟我已经不做了，押金本来就是保证我每月正常交租”“里面东西我也不要了都给你，还想怎么样”。2020年2月19日，原告进入租赁场地拿走其办公电脑、文件及小件物品等，之后被告将大门上锁。2020年2月22日，原告称员工的手机和私人物品要拿，被告开门让原告进去拿走了相关物品。另查明，原告称其诉讼请求中要求被告返还的财物包括办公桌椅一套、茶几一套、员工卡座座椅十套、前台桌椅一套，但原告仅有2019年之前拍摄的照片作为证据。被告称涉案场地已经于2020年5月1日左右另行租给他人，其在2020年4月份的时候在涉案场地清理了一些办公桌椅，找了一个收二手家具的，因他们不收，所以免费让他们拿走了。本院认为，原告与被告之间签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行过程中，因受××疫情影响，原告于2020年2月17日提出解除租赁合同，为此，双方产生纠纷。关于原告起诉请求被告返还保证金及办公室财物问题，本院认为，疫情影响企业的生产经营，在此情况下，租赁双方应积极协商，通过缴交租金、减免租金等措施，共渡难关。原告提出解除合同时，疫情刚发生不久，原告未能证明租赁合同因疫情原因确实无法继续履行，故其单方解除租赁合同，不符合法律规定。同时，原告在提出解除合同时亦明确同意被告无需退回保证金、以及确认租赁场地内的办公用品不要了，故原告起诉要求被告退回租赁保证金及办公物品，本院不予支持。另外，因双方未对2020年1、2月份的水电费进行结算，原告也未支付该费用，故原告要求返还水电保证金，本院亦不予支持。关于被告反诉请求问题，虽然本院前述认为原告以疫情影响为由要求解除合同不符合法律规定，但由于原告提出解除合同时仅拖欠17天租金，且客观存在疫情影响企业生产经营的原因，从政府大力倡导业主减免租金、以及原告交纳的租赁保证金足以弥补拖欠的租金及空置损失方面考虑，本院对于被告反诉要求原告支付租金及赔偿金的请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）蔡庆庆的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）深圳市德商有为实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费293元，由原告负担。反诉案件受理费331元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇二〇年九月一日书记员  陈渊琦