鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初1757号原告：刘寇香，女，1974年3月26日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：王小兵，河南大正永衡律师事务所律师。被告：鹤壁名郡置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区漓江路与华夏南路交叉口姜庄社区办公楼****。法定代表人：赵志岗，该公司经理。委托诉讼代理人：张金娥，河南大正永衡律师事务所律师。原告刘寇香诉被告鹤壁名郡置业有限公司（以下简称名郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告刘寇香及委托诉讼代理人王小兵，被告名郡公司委托诉讼代理人张金娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘寇香向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2013年11月20日签订的《名郡·东方认购协议书》是商品房买卖合同且合法有效；2、解除合同，被告返还原告购房款100000元及利息（以100000元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率自2013年11月20日计算至付清为止），赔偿原告损失275475元，另承担已付购房款100000元的赔偿责任，共计475475元。事实与理由：原告与被告2013年11月20日签订《名郡·东方认购协议书》，约定原告购买嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区5号楼东二单元八层中户房屋，房屋建筑面积为80.08平方米（最终面积以产权证实测为准），单价3360元/平方米，2015年12月31日前交房，原告预交首付款100000元，本协议在双方签订正式商品房买卖合同时交回被告。合同签订后原告缴纳了首付款100000元，但被告此后因各种原因一直没有签订正式商品房买卖合同，也没有按期交房。2018年，被告办理了该小区5号楼《商品房预售许可证》并对外销售房屋，经原告了解，被告已经将原告购买的房屋另行出售他人。原告认为，双方签订的《名郡·东方认购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了购房款，该协议书应当认定为商品房买卖合同，被告将原告购买的房屋另行出售他人致使原告购房的目的无法实现，并且给原告造成了经济损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，原告向法院提出以上诉讼请求。被告名郡公司辩称，1、原被告双方签订的认购协议书不具备商品房买卖合同本约的条件，协议书是为了将来订立商品房买卖合同是拟定的意向，协议书第4条明确约定本协议在甲乙双方签订正式商品房合同时交回甲方，本协议同时自行失效，说明双方签订的认购协议书仅是双方购买房屋的一种意向，是一种意向书，该协议应认定为预约合同，而不是正式的商品房买卖合同；2、被告同意解除双方签订的认购协议书，并返还原告购房款100000元，但不同意支付利息，协议书签订时间为2013年11月20日，当时涉案房屋所在的地块尚未办理任何手续，不具备开发建设的条件，更不具备商品房预售的条件，这一点原告在签订协议时是知道的，涉案土地于2015年3月19日取得国有土地使用证，涉案地块的房屋在房屋面积、户型、价格以及房屋的安排使用上都与认购协议书的约定存在重大差异，因此认购协议书所约定的房屋的位置、面积等条款均无法定依据，对双方均无法定的约束力，且涉案小区为政府认定的问题楼盘协议书约定购房条件因政府的介入发生了变更，原告明知自己的权利受到侵害，但并没有采取任何措施，其自身存在过错，因此请求支付利息的诉求应不予支持；3、原告要求被告赔偿因房价上涨带来的实际损失275475元及承担已付购房款100000元的赔偿责任于法无据，原告请求以上两项的法律依据的基础是正式的商品房买卖合同而非预约合同，因本案合同属于预约合同并非商品房买卖合同故原告要求的以上两项诉讼请求于法无据，应不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2013年11月20日签订《名郡·东方认购协议书》，约定原告购买嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区5号楼东二单元八层中户房屋，房屋建筑面积为80.08平方米（最终面积以产权证实测为准），单价3360元/平方米，2015年12月31日前交房，原告预交首付款100000元。原告于签订合同当日向被告交纳了购房款100000元，但双方当事人一直没有签订正式商品房买卖合同。2013年时，涉案商品房所在的土地性质还是农村集体土地，被告还没取得土地使用权及商品房预售许可证，并且未将详情告知原告。2015年3月19日被告才取得土地使用权。现被告同意解除双方于2013年11月20日签订的认购协议书，并同意返还预收房款100000元。另查明，鹤壁市房地产市场交易管理处出具的证明材料显示，原告购买的涉案房屋（嵩山路东侧、柳江路南侧、泰山路西侧名郡东方小区5号楼东二单元八层中户房屋）不存在。涉案工程因长期停工，鹤壁市淇滨区政府成立了专项工作组进行协调处理。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告刘寇香与被告名郡公司签订的《名郡·东方认购协议书》，约定有具体位置、面积、单价、交房时间，该认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，并且名郡公司已按约定收取刘寇香支付房屋的首付款100000元，故该协议书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案所涉房产在出售时根本不存在，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致双方合同目的不能实现，原告刘寇香作为买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故关于原告刘寇香请求解除合同，返还购房款100000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告刘寇香请求被告名郡公司支付100000元购房款利息（以100000元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率自2013年11月20日计算至付清为止）的诉讼请求，应当以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月20日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日，超出部分不予支持。关于原告刘寇香请求被告名郡公司赔偿损失275475元，另承担已付购房款100000元的赔偿责任的请求。因刘寇香并未支付全部房款，并且在双方签订合同时，名郡公司未取得土地使用权，更没有取得《商品房预售许可证》，本案所涉工程项目因长期停工，淇滨区政府成立专项工作组进行协调处置。综合上述情况，平衡双方权益，本院以刘寇香所交购房款为标准，由名郡公司赔偿刘寇香的损失100000元为宜。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘寇香与被告鹤壁名郡置业有限公司2013年11月20日签订的《名郡·东方认购协议书》；二、被告鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘寇香购房款100000元及利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年11月20日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）；三、被告鹤壁名郡置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘寇香损失100000元；四、驳回原告刘寇香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8432元，减半收取4216元，由原告刘寇香负担2443元，被告鹤壁名郡置业有限公司负担1773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  武文英二〇二〇年九月九日书记员  薛纪爽