云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初2205号原告镇雄县誉辉物业管理有限公司，统一社会信用代码：91530627MA6K75DL2W,住址：云南省昭通市镇雄县乌峰街道办事处白果社区得廷逸品******。法定代表人叶承华，执行董事。委托代理人毛明玉，云南南广律师事务所律师。被告王晓倩，女，汉族，生于1997年12月29日，云南省镇雄县人，农村居民，住，住镇雄县/div>原告镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉公司）诉被告王晓倩物业服务合同纠纷一案，本院于二〇二〇年四月二十二日立案受理后，依法组成合议庭，于二〇二〇年六月十二日公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人毛明玉，被告王晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉辉公司诉称，云南得廷房地产开发有限公司开发建设镇雄县得廷逸品商业住宅小区后，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务。被告购买该小区住房后，与原告签订物业服务协议，约定电梯房物业服务费每平方米每月1.30元，步梯房物业服务费每平方米每月0.80元，生活垃圾清运费每户每月10元，逾期支付物业服务费，按每日0.3%收取滞纳金。后因镇雄县城市管理综合执法局按照每户每月18元收取生活垃圾清运费，原、被告协商，电梯房物业服务费每平方米每月1.20元，步梯房物业服务费每平方米每月0.70元，生活垃圾清运费每户每月18元，其余合同内容不变。2016年6月30日至2019年5月31日，原告为被告提供了物业管理服务，被告尚欠服务费及生活垃圾清运费共计1059元，原告多次催收未果，请求法院判决被告给付欠款1059元，并按月利率2%计算逾期付款滞纳金。审理中，原告变更诉讼请求，请求被告支付原告自2018年11月11日至2019年5月31日的物业服务费及垃圾清理费900元。并自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止。被告王晓倩辩称，原、被告没有签订物业服务合同，原告与开发商得廷房地产公司签订物业管理合同，已于2018年12月31日到期，之后，原告管理未得到业主认可，属于非法管理。原告在管理期间，放任外来车辆在小区内乱停乱放，业主房屋漏水无人管理，业主私自改变房屋结构无人制止，生活垃圾乱堆乱放环境卫生极差，物管价格账目不透明，无相关主管部门审批，服务费比同类小区高，而且不予公示。原告非法管理且管理不到位，无权向业主收取服务费。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2.原告是否履行了服务义务，被告是否应当给付原告物业服务费及生活垃圾清运费900元；3.被告是否应当给付逾期付款滞纳金.原告誉辉公司针对其诉讼主张向法庭提举以下证据：一、物业服务协议1份，协议载明：王晓倩所购房屋建筑面积为116.69平方米。物业服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护和管理。物业服务费为电梯房每平方米每月1.30元，步梯房每平方米每月0.80元，生活垃圾清运费每户每月10元。交费时间为接房当日交纳首年全部费用，次年各项费用于到期前30日内全部付清。物业公司违约，给业主造成损失，应承担相应的法律责任；业主逾期支付物业服务费，按每日0.3%收取滞纳金。原告代理人陈述，不清楚是谁在协议上签字。用以证明被告是得廷逸品小区6栋1单元602室的业主，与原告存在物业服务关系。被告质证，购买房屋的所有手续都是我父亲代办的，我和我父亲均没有在协议上签字，协议是伪造的。二、镇雄县誉辉物业管理有限公司收据1份，用以证明2018年1月11日，原告收到被告缴纳6-1-602房屋2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费、垃圾清运费及电梯维保费共计1996元。其中，物业费计算方式为116.69平方米×1.2元/月/平方米×12个月；垃圾清运费每年216元；电梯维保每年100元。被告质证，对收据没有意见。我们交了二年的物业管理费。三、水电费收据1份，用以证明被告于2019年5月30日向原告交纳水电费及公共区域管理费。被告质证，对收据没有意见，我是按期缴纳水电费的。四、缴纳电费收据1份，用以证明2019年4月30日前原告还在为被告代缴电费。被告质证，对收据没有意见。五、原告公司员工工资花名册1份，用以证明原告聘请10人为小区提供物业管理服务。被告质证，对工资花名册没有意见。六、收款收据1份，用以证明原告向千层顶电梯（佛山）有限公司支付电梯维修费。被告质证，对收据没有意见，但与我无关。被告针对其主张向法庭提交证据如下：一、云南得廷房地产开发有限公司于2018年12月19日作出的告知书1份，告知书载明：得廷逸品各位业主：依据国家物业管理的相关法律法规，我公司的物业管理义务已超期半年。因此，请各位业主于2018年12月31日前选定物业管理办法，我公司不再承担该项目物业管理事宜，届时产生的后果各业主自负。用以证明原告与得廷房地产开发公司签订的物管协议，已于2018年12月30日到期。原告质证，告知书是复印件，内容看不清，不予认可。二、照片4份，用以证明原告管理不到位。原告质证，照片不能反映拍照时间、地点，不能证明照片上出现的情况是原告管理期间发生的。根据原、被告的举证和质证，本院认为原告提交的物业服务协议，被告否认其在协议上签字，原告说不清是谁在协议上签字，不予采信；原告提交的其他证据，被告对其真实性无异议，应予采信。被告提交的告知书系开发商得廷房地产公司对该小区业主的告知事项，应予采信；照片反映的情况，多个业主也提出原告管理不到位的问题，应予采信。经过法庭审理，本院认定本案法律事实如下：云南得廷房地产开发有限公司开发建设镇雄县得廷逸品商业住宅小区后，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务，服务终止时间为2018年12月31日。被告王晓倩向云南得廷房地产开发有限公司购买镇雄县得廷逸品6栋1单元602号电梯房，建筑面积为116.69平方米。被告购房后，于2018年1月11日向原告缴纳6-1-602房屋2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费1680.34元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×12个月）、垃圾清运费216元、电梯维保费100元，共计1996元；于2019年5月30日向原告交纳水电费及公共区域管理费。现尚欠2018年11月11日至2019年5月31日的物业管理费900元（按每平方米每月1.20元计算服务费，每户每月10元计算垃圾清运费）。被告以原告管理服务不到位，且原告的服务终止年限是2018年12月31日为由，拒绝给付欠款，原告提起诉讼。本院认为，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司是得廷逸品住宅小区的开发建设单位，其聘请原告誉辉公司为得廷逸品住宅小区提供前期物业管理服务。被告购房后，于2018年1月11日向原告缴纳6-1-602房屋2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费1680.34元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×12个月）、垃圾清运费216元、电梯维保费100元，共计1996元；于2019年5月30日向原告交纳水电费及公共区域管理费。被告向原告交纳物管费的行为，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。原告为被告提供物业服务至2019年5月31日。虽然开发建设单位通知业主，原告的服务终止年限为2018年12月31日，但是，该住宅小区业主没有按照开发建设单位的通知要求，另行选定物业管理办法，原告继续为业主服务，业主客观上已接受了原告的物业管理服务，物业服务费应计算至2019年5月31日。因业主拒付物业服务费，原告提起诉讼后，多个业主提出原告管理不到位，本院酌情扣减10%的物业服务费。原告请求被告按每平方米每月1.20元计算电梯房服务费，与被告已交服务费标准相符，本院予以支持。原告管理不到位，扣减10%的物业服务费后，被告应付原告2018年11月11日至2019年5月31日的物业服务费756元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×6个月×90%）。生活垃圾清运费每户每月10元，是镇雄县城区卫生管理部门向辖区内居住的居民收取垃圾处理费的标准，原告请求被告给付6个月的生活垃圾清运费60元，本院予以支持。原告请求被告自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止，无法律依据，本院不予支持。被告以原告管理不到位，管理期限届满后强行管理为由拒绝交纳物业服务费，方法不当。物业管理服务系经营性服务行为，物业公司与小区业主之间彼此互相依存，物业公司应按照物业服务协议全面履行管理义务，小区业主应自觉遵守物业公司的各项管理规定，按时交纳物业服务费，业主对管理服务存在的问题可以向物业公司提出合理化建议，物业公司对存在问题应积极整改，并加强与业主沟通联系，彼此互相理解、支持，共同营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告王晓倩给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币756元、垃圾清运费人民币60元，合计人民币816元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告承担25元，由被告王晓倩承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  毛定燕人民陪审员  文成坤人民陪审员  成恒斌二〇二〇年九月七日书 记 员  陈 凡附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。