江苏省无锡市滨湖区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0211行初195号 原告周正清，男,1975年6月10日生，汉族，住无锡市锡山区。 原告肖亚云，女,1979年6月15日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托代理人周正清（系原告肖亚云的丈夫），男,1975年6月10日生，汉族，住无锡市锡山区。 被告无锡市锡山区住房和城乡建设局，住所地无锡市锡山区**间横路**。 法定代表人张杰，该局局长。 出庭应诉负责人刘见，该局副局长。 委托代理人曹瑛，该局工作人员。 委托代理人倪娟，江苏漫修律师事务所律师。 第三人无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘锦旺路。 法定代表人张根荣，该公司总经理。 委托代理人王孝琴、陈晔，江苏名仁律师事务所律师。 原告周正清、肖亚云不服被告无锡市锡山区住房和城乡建设局（以下简称锡山住建局）、第三人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）城建其他行政行为，本院于2018年12月18日作出（2018）苏0211行初181号行政裁定书，认为原告周正清、肖亚云的起诉已超过法定起诉期限，驳回原告周正清、肖亚云的起诉。原告周正清、肖亚云不服，向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）认为原告周正清、肖亚云的起诉未超过法定起诉期限，且具有提起本案诉讼的原告主体资格，遂于2019年5月15日作出（2019）苏02行终91号行政裁定书，撤销原裁定并指令本院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告肖亚云的委托代理人即原告周正清，被告锡山住建局的负责人刘见及委托代理人倪娟、曹瑛，第三人恒达公司的委托代理人王孝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周正清、肖亚云诉称，其夫妇于2015年6月签订购房合同，购买了第三人恒达公司开发的无锡市锡山区东北塘街道花海家园一期5栋14单元502室（以下简称花海家园一期5栋14单元502室）。2017年4月，第三人恒达公司通知其交房，但其发现：该小区房屋的楼梯净宽不足1.1米，达不到消防和住宅要求；该小区内的路面坑洼、不平整，不符合交付条件；该小区存在非机动车位变更为机动车位；在消防通道上划线供机动车使用；机械车位后变成臭水沟无法使用，因此其认为该住宅小区不符合交付使用条件。为了维护合法权益，现其请求法院判令被告锡山区住建局于2017年4月17日向第三人恒达公司出具的锡住建发[2017]60号《关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知》（以下简称《竣工验收的通知》）违法。 原告周正清、肖亚云向本院提供了以下证据： 1.《竣工验收的通知》； 2．锡锡公（消）行罚决字[2018]0077号《行政处罚决定书》； 3．机械车库的照片2张； 4．消防通道设置车位的照片4张； 5．小区东南角和西南角的非机动车位变更为机动车位的照片2张； 6．小区道路到处坑洼塌陷的照片4张； 7．图纸一份； 8．商品房买卖合同。 被告锡山住建局辩称，一、本案中，两原告在花海家园住宅小区未办理收房手续，对花海家园一期5栋14单元502室不享有物权，两原告仅基于商品房买卖合同享有债权请求权。《竣工验收的通知》的实质内容系同意第三人恒达公司对房屋进行交付使用，在未取得该房屋的物权前，两原告与《竣工验收的通知》无利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（五）项之规定，两原告与被诉的行政行为无利害关系，不具备诉讼主体资格。二、其于2017年4月11日收到第三人恒达公司的竣工验收申请及各项证明文件，其对各项文件均依法履行了形式审查义务，并于同年4月17日至该住宅小区现场核查，认为小区各项交付使用条件均已符合，遂根据《无锡市商品房交付使用管理办法》作出了《竣工验收的通知》。综上，其作出的《竣工验收的通知》事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回原告周正清、肖亚云的起诉。 被告锡山住建局向本院提交了以下证据： 1．《竣工验收的通知》及送达回证； 2．《无锡市商品房交付使用竣工验收现场踏勘记录》； 3．《关于XDG-2010-75地块（花海家园）一期工程申请竣工验收备案的报告》（以下简称《竣工验收备案的报告》）； 4．无锡市锡山区发展和改革局作出的锡山发改核[2015]2号《关于无锡市恒达星湖湾房产有限公司XDG-2010-75号地块开发建设项目核准的批复》（以下简称《建设项目批准文件》）； 5．地字第3202052015A0009号《建设用地规划许可证》（以下简称《建设用地规划许可证》）； 6．建设工程规划核实合格证及附件； 7．无锡市锡山区环境监察大队《建设项目环境监察报告》及建设项目竣工环境保护验收申请登记卡； 8．无锡市自来水公司的竣工验收鉴定书； 9．商品房供电工程竣工验收单； 10．燃气工程竣工验收意见； 11．无锡市锡山区城市管理局的《无锡市锡山区商品房竣工市政公用设施验收监督备案表》（以下简称《市政公用设施验收监督备案表》）； 12．无锡市绿化工程竣工验收备案书； 13．无锡市锡山区人防办公室出具的建设项目综合验收备案登记表（以下简称人防建设项目综合验收备案登记表）； 14．建设工程竣工验收消防备案凭证（以下简称《消防备案凭证》）； 15．自建排水设施接管验收意见书； 16．无锡市锡山区商品房竣工综合验收监督备案； 17．建设工程竣工物业管理验收备案表； 18．光缆验收报告、工程竣工验收报告； 19．住宅信报箱建设及其安装质量验收合格证明； 20．建设工程档案接收证明书； 21．关于花海家园1至20等房屋提交测量报告的函； 22．无锡市房屋建筑面积测绘结果（实测）； 23．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《工程竣工验收备案表》）； 24．江苏省房地产开发电子项目手册； 25．无锡市锡山区建设局《关于XDG-2010-75地块公建配套项目立项的批复》； 26．关于XDG-2010-75地块公建配套项目一览表； 27．XDG-2010-75地块公建配套验收表； 28．电梯使用标志； 29．社区管理接受申请表； 30．无锡市地名委员会《关于命名花海家园的批复》； 31．无锡质量技术监督局安全检验合格证。 32．锡锡公（消）行罚决字[2018]0077号《行政处罚决定书》、锡锡公（消）行罚决字[2018]0081号《行政处罚决定书》； 33．无锡花海家园交房统计表。 第三人恒达公司诉称，被告锡山住建局作出的《竣工验收的通知》合法，请求驳回原告周正清、肖亚云的诉讼请求。 第三人恒达公司未向本院提供证据。 经庭审质证，原告周正清、肖亚云对被告锡山住建局提供的证据发表如下质证意见：证据1-10、12、13、15-22、24-30、32无异议；对证据14、23真实性无异议，合法性有异议，与消防大队作出的行政处罚决定书内容相悖；对证据11、31、33的真实性无异议，关联性有异议；第三人恒达公司对被告锡山住建局提供的证据均无异议。被告锡山住建局对原告周正清、肖亚云提供的证据发表如下质证意见：证据1、8无异议；对证据2真实性无异议，但该证据形成于2018年5月28日，发生在《竣工验收的通知》后；对证据3-6的真实性、关联性、合法性不予认可，对原告反映的车位、道路、消防等问题不属于被告作出《竣工验收的通知》的审查范围；对证据7的真实性、关联性不认可，不能证明是涉案小区。第三人恒达公司对原告周正清、肖亚云提供的证据发表如下质证意见：证据1-2、8无异议；证据3-6的真实性、合法性、关联性均不予认可，未见拍摄时间，无法证明小区的现状，证据4图片看不出是机动车位，证据5的地段不是非机动车车位，证据6是交付后业主装修导致的；对证据7是原告单方制作的，不予认可。 本院对上述证据认证如下：原告周正清、肖亚云所提供的证据3-6因未提供原始照片的载体，无法核实拍摄时间及真实性，对该证据不予采信；证据7系原告周正清根据图纸单方自行制作，但其未能提供图纸来源的相应证据，无法核实真实性，对该证据不予采信。原告周正清、肖亚云所提供的其他证据以及被告锡山住建局所提供的证据具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力本院予以确认。 经审理查明，花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）规划建筑面积31576.98平方米，位于无锡市锡山区××路××路西，由第三人恒达公司开发建设，江苏华电工程设计院有限公司设计、苏州恒达伟业建设有限公司施工、江苏建协建设管理有限公司监理。2015年6月11日，原告周正清、肖亚云与第三人恒达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告周正清、肖亚云向第三人恒达公司购买花海家园一期5栋14单元502室，建筑面积91.74平方米。2017年4月11日，第三人恒达公司向被告锡山住建局申请交付使用竣工验收，并提交《建设项目核准的批复》、《建设用地规划许可证》、建设工程规划核实合格证及附件、建设工程档案接收证明书、建设项目环境监察报告及建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、竣工验收鉴定书、商品房供电工程竣工验收单、燃气工程竣工验收意见、《市政公用设施验收监督表》、无锡市绿化工程竣工验收备案书、人防建设项目综合验收备案登记表、消防备案凭证等单项验收材料。2017年4月13日，被告锡山住建局对花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）建设项目进行现场踏勘，并作出《无锡市商品房交付使用竣工验收现场踏勘记录》，其上载明：经现场踏勘，此次交付的项目与外围有效隔离，主入口与市政道路相连通；出入大门的小区名称及牌号已设置到位，交付使用区域的公建配套、道路、路灯、围墙已建设完成，已基本满足交付要求。2017年4月17日，被告锡山住建局向第三人恒达公司作出《竣工验收的通知》，主要内容为：花海家园一期（1＃-3＃、5＃、6＃、8-11＃、17＃、20-22＃）建设项目已全面竣工。经现场核验并根据区规划、环保、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。原告周正清、肖亚云因不服《竣工验收的通知》，遂向本院提起诉讼。 本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被告锡山住建局作为县级以上地方人民政府房地产开发主管部门具有对本辖区内房地产开发经营活动进行监督管理的职权。 国务院于2004年5月19日下发《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），取消了包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的若干行政审批准项目。为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），要求各地依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件，建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。为加强商品房交付使用管理，2012年8月7日，无锡市人民政府以第127号令发布了《无锡市商品房交付使用管理办法》，针对无锡市（县）范围内建设行政主管部门对商品房交付使用的监督管理职责进行具体规定，明确了无锡市商品房交付使用的基本条件。花海家园一期作为锡山区内新建商品房，其交付使用管理应适用《无锡市商品房交付使用管理办法》，该办法亦应作为本案审查被诉《竣工验收通知》合法性的依据。 《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条规定，商品房交付使用应当符合下列条件：（一）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；（二）用电纳入城市供电网络并分户装表供电；（三）燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；（四）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统；（五）道路符合建设要求和通行条件；（六）路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；（七）通信、有线电视等端口敷设到户；（八）绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕；（九）消防设施符合设计要求，并达到消防技术标准；（十）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求；（十一）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；（十二）环境保护符合标准要求；（十三）前期物业服务单位确定，符合前期物业管理要求。商品房分期交付使用的，交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施，不得合用内部道路。第十条规定，商品住宅交付使用，除符合本办法第九条规定外，还应当符合下列条件：（一）按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；（二）住宅信报箱按照规定设置，符合通邮条件；（三）与外围有效隔离，内部场清地平，并与外围道路相连通。第十一条规定，房地产开发企业交付使用商品房前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程规划核实证明文件；（三）单位建设工程竣工验收备案证明文件；（四）符合本办法第九条、第十条规定的证明文件或者投入使用意见；（五）城建档案部门出具的归档证明文件；（六）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第十二条规定，建设行政主管部门应当自受理交付使用竣工验收申请之日起10个工作日内进行现场核查。符合条件的，建设行政主管部门应当出具交付使用竣工验收证明；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。本案中，第三人恒达公司向被告锡山住建局申请花海家园一期（1#-3#、5#、6#、8-11#、17#、20-22#）建设项目交付使用时，提交了《建设项目核准的批复》、《建设用地规划许可证》、建设工程规划核实合格证及附件、《工程竣工验收备案表》、建设工程档案接收证明书，用水、用电、燃气、雨水和排污、道路、路灯、绿化、消防、安防等单项验收合格证明或投入使用意见书，符合上述规章第九条、第十条、第十一条规定的交付使用条件。被告锡山住建局经现场核查第三人恒达公司提交的申请材料，认为符合交付使用条件，向第三人恒达公司作出《交付使用竣工验收通知》，并无不当。 至于被告锡山住建局提出原告周正清、肖亚云不具有行政诉讼原告主体资格，因无锡中院作出的(2019)苏02行终91号《行政裁定书》已对认定两原告具有提起本案行政诉讼的原告主体资格，故本院对该意见不予采纳。关于原告周正清、肖亚云提出消防设施违法的问题，经查，本案中，消防部门已作出《消防备案凭证》，由于涉案建设项目未被抽中为检查对象，故被告锡山住建局在核实《消防备案凭证》的真实性后据此认为涉案建设项目符合消防设施消防条件，并无不当。至于原告周正清提出小区道路存在坑洼、非机动车位变更为机动车位、在消防通道上划线供机动车使用、机械车位后变成臭水沟无法使用，涉案建设项目不符合交付使用条件的主张，经查，其提供的照片无法核实拍摄时间，无法证明在被告锡山住建局作出《交付使用竣工验收通知》时，涉案建设项目存在上述事实，故本院对该主张不予支持。综上，原告周正清、肖亚云要求认定《交付使用竣工验收通知》违法的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告周正清、肖亚云的诉讼请求。 本案受理费人民币50元，由原告周正清、肖亚云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，预交上诉案件受理费人民币50元，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  包瑾玲 人民陪审员  吴树基 人民陪审员  张建英 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  田 婷 本案援引法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》： 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。