安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初3507号 原告：王春建，男，1970年4月18日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：荆亚东，男，1978年10月22日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：刘俊，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被告：陈治林，男，1987年2月10日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：郭康，河南裕恒律师事务所律师。 原告王春建、荆亚东诉被告陈治林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王春建、荆亚东的委托诉讼代理人刘俊，被告陈治林及其委托诉讼代理人陈治林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春建、荆亚东向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年4月4日所签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告迁出承租房屋；3.判令被告向原告支付自2020年5月20日起直至迁出花千树南起1-8间商铺之日止占用租赁房屋的租金（按每年544500元标准计算）；4.本案诉讼费等由被告承担。在诉讼过程中，原告王春建、荆亚东申请变更诉讼请求，将原诉讼请求第2项变更为：判令被告迁出承租房屋，交清所欠水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由被告使用而产生的各种费用；并承担损坏、改造房屋设施恢复原状所需的费用。事实和理由：原告王春建、荆亚东与被告陈治林于2018年4月4日签订《房屋租赁协议》，协议载明：“一、甲方将位于茂路东侧，花千树南起1-8间商铺出租给乙方使用。租赁期限从2018年5月20日至2023年5月20日，计60个月；二、本房屋第一年租金为人民币449998元，按年交，签订协议之日乙方向甲方一次性支付全年租金。房屋租金每年递增10%。以后每年需提前一个月支付下一年租金，否则甲方有权收回房屋；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由乙方使用而产生的各种费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用……”。协议签订后，被告仅将租金支付至2020年5月20日，2020年5月20日以后房租逾期至今未付。被告的行为已经违约，为维护原告自身合法权益，原告提起诉讼。 被告陈治林辩称，原告起诉部分事实与客观事实不符，合同租期认定以及合同款支付时间有待核实，被告并未违约，受疫情影响涉案经营场所无法正常开业，属不可抗力，并非被告个人行为所致。《房屋租赁协议》虽然是被告所签，但是被告是作为四个股东的代表所签，不应由被告自己承担交付租金的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审过程中，当事人对证据进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月4日，原告王春建、荆亚东（甲方）和被告陈治林（乙方）签订《房屋租赁协议》，将位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的商铺8间租给被告陈治林使用，协议约定：“一、甲方将位于茂路东侧，花千树南起1-8间商铺出租给乙方使用。租赁期限从2018年5月20日至2023年5月20日，计60个月；二、本房屋第一年租金为人民币449998元，按年交，签订协议之日乙方向甲方一次性支付全年租金。房屋租金每年递增10%。以后每年需提前一个月支付下一年租金，否则甲方有权收回房屋；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由乙方使用而产生的各种费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用……”。合同签订后，被告陈治林向二原告支付了第一年（2018年5月20日至2019年5月19日）及第二年（2019年5月20日至2020年5月19日）的租金。第二年租赁期限届满后，被告未能按约给付第三年房租，双方亦未能就房屋租赁事宜达成一致意见。现案涉租赁房屋仍由被告陈治林占有使用。二原告以被告违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，王春建系李玉芹的丈夫，系王梦龙、王梦婷的父亲。案涉租赁房屋分别属王梦龙、李玉芹、王梦婷和常恩予、荆亚东和申桂层所有。王梦龙、李玉芹、王梦婷、常恩予委托王春建将归其所有的案涉房屋对外出租，申桂层将与荆亚东共同所有的案涉房屋委托荆亚东对外出租。 本院认为，原告王春建、荆亚东与被告陈治林签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。合同当事人应当按照合同约定履行权利与义务。根据双方于2018年4月4日签订的《房屋租赁合同》的约定，自租期第二年起，每年需提前一个月支付下一年租金，否则甲方有权收回房屋。被告陈治林在经二原告催要后，至今未支付第三年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对原告王春建、荆亚东要求解除与被告陈治林于2018年4月4日签订的《房屋租赁协议》的诉求，本院予以支持。《房屋租赁协议》解除后，被告陈治林应将所承租的位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋退还给原告王春建、荆亚东。庭审中，被告陈治林认可其对租赁房屋的楼梯进行了改造，砸掉了原来房屋的四个楼梯中的两个，现只保留两个楼梯。根据双方签订的《房屋租赁协议》第四条“乙方不得随意损坏房屋设施”的约定，被告陈治林在交付房屋时，应将房屋毁损部分恢复原状。 对二原告要求被告交清所欠水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由被告使用而产生的各种费用；并承担损坏、改造房屋设施恢复原状所需的费用的诉求。双方在《房屋租赁协议》中明确约定在租赁结束时，乙方须交清所欠各种费用，该约定不违反法律的强制性规定。故对二原告的该诉求，本院予以支持。陈治林应将案涉租赁房屋所产生的水费、电费、燃气费、物业费等交纳至实际搬出房屋时止。 对二原告要求被告按年租金544500元的标准支付2020年5月20日至迁出租赁房屋之日的房屋占有使用费的诉求。因合同签订时间为2018年5月20日，第三年的租期应为2020年5月20日至2021年5月19日。双方在合同中约定第一年的租金为449998元，以后每年递增10%。根据该约定，案涉房屋第二年的租金应为494997元，第三年的租金应为544497元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告陈治林应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但因疫情原因导致被告遭受了一定的损失，故本院酌定，本案合同解除后逾期的房屋占有使用费仍按第二年的年租金标准计算（每年494997元），故被告陈治林应支付原告王春建、荆亚东房屋占有使用费（按每年494997元计算，自2020年5月20日起计算至被告陈治林实际搬出房屋时止）。被告陈治林称案涉房屋是作为四个股东的代表所签，但根据合同相对性原则，2018年4月4日的《房屋租赁协议》是二原告和被告所签，被告陈治林所举证据亦不能证明是受委托签订该协议，故对被告陈治林的该辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除2018年4月4日原告王春建、荆亚东与被告陈治林之间签订的《房屋租赁协议》； 二、被告陈治林于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋退还原告王春建、荆亚东，并将房屋毁损部分恢复原状； 三、被告陈治林向原告王春建、荆亚东支付房屋占有使用费（按每年494997元计算，自2020年5月20日起计算至被告陈治林实际搬出房屋时止）； 四、被告陈治林应将承租的位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋所产生的水费、电费、燃气费、物业费等费用交纳至实际搬出租赁房屋时止； 五、驳回原告王春建、荆亚东的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40元，由被告陈治林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 应 铭 二〇二〇年九月二十八日 书记员 李佼姣