广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初11420号原告（反诉被告）：东莞市茶山镇塘角股份经济联合社，住所地：广东省东莞市××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慕贞，广东彭代强律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：东莞市黎辉礼品包装实业有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：李雄勇，该公司总经理。被告：李雄勇，男，1973年4月5日出生，白族，住湖南省张家界市永定区××××××××石良坝组，公民身份号码：430××××××××××××93X。两被告共同委托诉讼代理人：杨富强，湖南正诚律师事务所律师。原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社（以下简称“塘角联合社”）诉被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司（以下简称“黎辉公司”）、李雄勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，被告黎辉公司于2020年7月10日提出反诉，本院受理后合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告塘角联合社的委托诉讼代理人黄翠丹、袁慕贞，被告李雄勇，被告黎辉公司、李雄勇的共同委托诉讼代理人杨富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塘角联合社向本院提出诉讼请求：一、黎辉公司、李雄勇向塘角联合社支付租金269500元及利息（利息以欠款数额为基数，从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、黎辉公司、李雄勇向塘角联合社支付电费9352.39元；三、本案诉讼费由黎辉公司、李雄勇承担。事实和理由：2017年6月，塘角联合社将位于三叉路口的厂房、宿舍等租赁物出租给黎辉公司使用，合同约定租赁期为三年，从2017年6月1日起至2020年5月31日止，租赁物每月租金38500元，黎辉公司应于每月10日前支付当月租金。但自2019年11月开始，黎辉公司未按时支付租金，至今共拖欠2019年11月至2020年5月租金共计269500元；塘角联合社多次催讨无果。黎辉公司是李雄勇投资设立的一人有限公司，李雄勇应对黎辉公司的债务承担连带清偿责任。庭审中，塘角联合社增加诉讼请求：要求黎辉公司、李雄勇支付2020年6月的占有使用费10266元。被告黎辉公司、李雄勇辩称：我方的答辩意见与我方提交的民事反诉状意见一致。反诉原告黎辉公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认黎辉公司与塘角联合社签订的《厂房租赁合同书》部分无效；二、塘角联合社返还黎辉公司就合同无效部分交纳的租金165300元；三、疫情期间五个月的租金计192500元予以免除（第二、三项诉讼请求共计357800元，减去应当支付给塘角联合社的租金269500元，塘角联合社还应当支付黎辉公司88300元）；四、本案反诉诉讼费由塘角联合社承担。事实与理由：2017年6月，塘角联合社将位于三叉路口的厂房、宿舍等租赁物出租给黎辉公司使用，合同约定租赁期为三年，从2017年6月1日起至2020年5月31日止，租赁物每月租金38500元。租赁物中有1000平方米系塘角联合社违法搭建的铁棚，该棚既违法又未取得消防许可手续，其出租行为违反规划法、消防法等相关法律法规，系无效的租赁行为。基于此，黎辉公司也一直未使用该棚，该棚面积共1000平方米，按每平方米5.7元的标准计算，每月多收取了黎辉公司5700元，至起诉日止共计29个月，该部分租金共165300元，塘角联合社应予以返还。自2019年11月起，黎辉公司开始放春节假，紧接着是无法避免的新冠肺炎疫情，从中央到地方均出台了相关政策，最高人民法院也出台相关的司法解释将新冠肺炎疫情认定为不可抗力。因此，黎辉公司认为疫情期间的五个月不应当缴纳租金。但塘角联合社不顾疫情，天天催收租金，且提出要将租金从每平方米5.7元提高到每平方米12元，没有给黎辉公司营造良好的经营环境，黎辉公司被逼只好另行选址建厂。因此，希望法院判令免除疫情期间的租金。反诉被告塘角联合社辩称：案涉铁棚属于租赁物一部分，租赁期间也是黎辉公司占有使用，黎辉公司应支付租金。黎辉公司承租的案涉租赁物的租金价格远远低于同类物业市场价格平均价的55.67%，黎辉公司在疫情期间也一直使用案涉租赁物，黎辉公司不享受租金减免政策。因此黎辉公司提出的反诉请求，没有事实与法律依据，请法院予以驳回。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉厂房及宿舍所在建筑物，未取得建设工程规划许可证或相关报建手续，也没有办理竣工验收或消防验收手续；塘角联合社提交了集体土地使用证证明案涉厂房及宿舍属其所有。黎辉公司属于自然人独资有限责任公司，成立于2017年1月19日，登记的法定代表人、唯一股东均为李雄勇。2017年6月9日，“塘角联合社”作为出租方、“黎辉公司”作为承租方，双方签订《厂房租赁合同书》，约定：塘角联合社将位于东莞市××××××口的租赁物出租给黎辉公司使用，面积为6728平方米，租期自2017年6月1日至2020年5月31日止；厂房宿舍租金为每月38500元（含协作服务款），每月10日前交付当月租金；合同签订之日，黎辉公司向塘角联合社缴交77000元作定金，在合同期满黎辉公司付清租金等经营费用后，塘角联合社将定金无息退还给黎辉公司。黎辉公司已经支付上述定金77000元给塘角联合社。黎辉公司已付清2019年10月及之前的租金。黎辉公司在2020年5月底开始搬离案涉厂房及宿舍，至2020年6月5日完成搬离工作，至今仍拖欠2019年11月至2020年6月5日期间的租金及电费9352.39元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，双方对案涉厂房及宿舍的位置、建筑结构、已付租金情况、未付租金情况、尚欠电费情况均予以确认，两被告对原告提交的厂房租赁合同书、商事登记信息、广东电网公司电费通知单、电费发票、集体土地使用证等证据的真实性予以确认，本院依法对此予以认定。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁司法解释”）第二条的规定，本案租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告应当退还定金（实为押金）77000元给被告黎辉公司。庭审中，双方同意将该款在结算房屋占有使用费时予以直接扣减，本院对此予以允准。根据房屋租赁司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方当事人在租赁合同中约定五年租期内的租金标准为每月38500元，考虑案涉房屋使用状况及当地同类物业一般租金水平，本案中可参照该标准计算房屋占有使用费。至于被告黎辉公司提出的2020年1月至5月期间租金减免主张，考虑当时新冠肺炎疫情影响及案涉房屋使用状况，本院酌情按每月19250元标准计算2020年2月至4月期间的房屋占有使用费。2019年11月、12月及2020年1月、5月、6月（5天）的房屋占有使用费，仍然按每月38500元的标准计算。综合计得应付房屋占有使用费共218167元，扣减定金77000元，被告黎辉公司尚应支付2019年11月至2020年6月期间的房屋占有使用费141167元。因此，本院在此范围内部分支持原告诉请的房屋占有使用费，并部分驳回被告黎辉公司反诉的相关诉请。至于原告诉请电费9352.39元，该笔费用确已实际发生，应由被告黎辉公司承担，故本院予以支持。由于被告黎辉公司是被告李雄勇一人投资开办的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，本院对原告要求被告李雄勇对案涉债务承担连带清偿责任的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社与被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司于2017年6月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司、李雄勇在本判决生效之日起五日内支付案涉房屋2019年11月至2020年6月期间的占有使用费141167元给原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社；三、限被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司、李雄勇在本判决生效之日起五日内支付电费9352.39元给原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社；四、驳回原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2818.39元、保全费1867.5元，合计4685.89元，由原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社负担2246.89元，由被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司负担2439元；反诉受理费1003.75元，由原告东莞市茶山镇塘角股份经济联合社负担162元，由被告东莞市黎辉礼品包装实业有限公司负担841.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李加恩二〇二〇年九月十八日书记员  黄淑琴附相关法律条文《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。