甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初6005号原告:郭娟原告:郭慧被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）。住所地：甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场**楼负**商业**。法定代表人：陈海兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冬梅,系星光公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）。住所地。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧iv>法定代表人：蔡挺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮兴隆，系星泓公司员工。原告郭娟、郭慧与被告星光公司、星泓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告郭娟、被告星光公司委托诉讼代理人张冬梅、被告星泓公司委托诉讼代理人阮兴隆到庭参加诉讼。审理期间郭慧以自己作为原告起诉主体不适格为由，书面申请撤诉。本案现已审理终结。郭娟向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同约定给付拖欠原告房屋租金59031元。二、请求贵院依法判令被告向原告支付违约金1607.43(第一季度以18163为基数,按日万分之三计算,从2019年12月1日算至2020年6月5日计187天1018.94元,第二季度以20434为基数,按日万分之三计算,从2020年3月1日算至2020年6月5日计96天为588.49元）。三、要求被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月16日,原、被告签订武威红星时代广场星天地商品房委托经营管理合同，合同约定由原告将其所有的位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场星天地4-2号楼1楼面积62.27㎡，房号为B104(4-2-18)的房屋委托于被告出租经营。期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止。同时约定了租金的计算方式,租金给付时间及其方式等。合同还约定星光公司不能按时支付租金,每逾期一日,应按应付款项每日万分之三向原告支付违约金,当被告星光公司逾期支付租金的60天后,由被告星弘公司全权担保负责,支付被告星光公司所应支付给原告的租金及所产生的违约金。2017年12月1日，原告将涉诉房屋交付给被告星光公司使用。从2017年12月1日-2019年8月31日被告星光公司均按时将租金打入原告账户,2019年9月1日至今，被告星光公司一直未按约定向原告支付租金,原告多次催要无果，遂提起诉讼。星光公司辩称，一、本案《委托经营管理合同》签订后，因星光公司经营商场连年亏损，导致目前星光公司无法足额返还租金。2016年10月原、被告签订了《委托经营管理合同》，合同约定委托经营期限十年，自2016年10月1日至2026年9月30日，租金按比例、按季度返还，但因星光公司当时对武威本地经济及消费能力评估不到位，又受到网络经济巨大冲击，导致商场自运营以来连年亏损，三年来返租资金及运营费用全靠星泓房地产公司借款补贴，现因房地产市场逐渐萧条，企业经营更加困难，导致2019年7月1日以后包括原告在内的业主租金开始无法返还，加上近期新冠肺炎疫情影响，星光公司的经营更是雪上加霜。二、尽管星光公司目前经营困难，但仍在积极筹措资金，履行租金支付义务。原告起诉后，星光公司通过融资方式积极筹措资金在开庭前向各业主支付租金100万多元，至于剩余租金及今后租金的支付，星光公司也在积极想办法制定了如下方案：若原告同意，为了一次性解决纠纷，星泓房地产公司愿意用可以置换的房产进行置换，若原告不同意，星光公司请求法院及原告给予一定时间的宽限期，星光公司保证在宽限期内想办法经营商场，积极筹措资金足额向原告付清租金。三、基于上述星光公司经营的客观困难，我方认为原告诉求每日万分之三的违约金明显过高，请求法院根据法律规定予以调整，且原告计算的违约金错误。星泓公司辩称，同意星光公司的答辩意见；原告起诉属实，星泓公司愿意承担连带保证责任，原告主张的违约金计算方式有误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：原告出示武威红星时代广场星天地商品房委托经营管理合同一份，证明双方发生商品房委托经营管理关系的事实，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。被告经质证对该证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，郭娟提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案事实，故确认其证明效力。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2017年6月1日，郭娟与星光公司经星泓公司提供担保签订了“武威红星时代广场--星天地商品房委托经营管理合同”，约定：“由原告将其所有的位于武威市凉州区新城区天丰街北侧红星时代广场星天地4-2号楼1楼面积62.27㎡、房号为B104(4-2-18)的房屋委托于被告出租经营，期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；……，租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为18163元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为20434元……；上述租金按季支付,由星光公司在代扣郭娟应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至郭娟指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向郭娟支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给郭娟的租金及所产生的违约金等；同时约定了租金的计算方式,租金给付时间及其方式等”。合同签订后，郭娟于2017年12月1日将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，星光公司均按合同约定支付给了郭娟。但合同履行到2019年9月1日至郭娟于2020年6月12日起诉之日，星光公司欠付2019年9月1日至2019年11月30日的租金18163元及2019年12月1日至2020年5月31日的租金40868元。星泓公司亦未按约履行担保责任。期间，经郭娟索要无果，遂形成诉讼。另查明，郭娟与被告签订的委托经营管理合同中约定的租金给付方式中的每季度，实际为每三个月作为一个季度计算。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。郭娟与星光公司经星泓公司担保签订的房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。郭娟诉请星光公司支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的房屋租金59031元有事实和法律依据，本院依法予以支持。由于合同约定租金按季支付,由星光公司在代扣郭娟应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至郭娟指定的银行账户；星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向郭娟支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。郭娟诉请星光公司支付违约金至2020年6月5日止的请求，不违反法律规定，且符合双方合同约定，本院予以支持。按合同约定计算，2019年9月1日至2019年11月30日以租金18163元为基数,按日万分之三计算,从2020年1月1日计算至2020年6月5日，共155天，违约金为844.58元；2019年12月1日至2020年2月29日以租金20434为基数,按日万分之三计算,从2020年4月1日计算至2020年6月5日，共65天，违约金为398.46元；2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，根据双方签订的合同约定原告应当在2020年7月之后进行主张，故对该期间的违约金本院不予支持；因此，截止2020年6月5日违约金应为1243.04元。星光公司与星泓公司提出郭娟诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解，鉴于双方在合同中对违约金进行了约定，且星光公司与星泓公司未举证证明郭娟诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予支持。由于双方在合同中约定星泓公司对星光公司向郭娟给付的上述案款承担连带担保责任,因此星泓公司应当对星光公司给付的上述案款承担连带清偿责任。星光公司与星泓公司提出暂停两年向郭娟支付租金的宽限请求或通过房产置换解决本案纠纷，因郭娟不同意，本院不予采纳。审理期间郭慧以自己作为原告起诉主体不适格为由，书面申请撤诉，本院已准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付给郭娟2019年9月1日至2020年5月31日期间尚欠的房屋租金59031元及2019年9月1日至2020年6月5日期间的违约金1243.04元；二、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述案款承担连带偿付责任；三、郭娟与甘肃星光商业管理有限公司签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行。案件受理费1316元，减半收取658元，由甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 马柏二〇二〇年九月十四日书记员 杨婷