北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10537号原告：北京市绿光塑料技术开发中心，住所地北京市丰台区科技园××号楼××层××，统一社会信用代码××××。法定代表人：章平，总经理。委托诉讼代理人：段立，男，1954年11月30日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，公民身份号码××。被告：沈成鸿，男，1969年11月23日出生，汉族，户籍地天津市河东区，住北京市昌平区，公民身份号码××。被告：北京三村菇业专业合作社，住所地北京市顺义区××镇后××村××街××号，统一社会信用代码××××。北京三村菇业专业合作社法定代表人兼沈成鸿之委托诉讼代理人：于仁东，男，1968年2月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省××县，北京三村菇业专业合作社社长，公民身份号码×××。原告北京市绿光塑料技术开发中心（以下简称绿光塑料）与被告沈成鸿、北京三村菇业专业合作社（以下简称三村菇业）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿光塑料之法定代表人章平，被告沈成鸿，被告三村菇业法定代表人兼沈成鸿之委托诉讼代理人于仁东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿光塑料向本院提出诉讼请求：1.确认原告北京市绿光塑料技术开发中心与被告北京三村菇业专业合作社、沈成鸿于2018年3月12日签订的《租赁协议》无效；2.被告沈成鸿返还原告北京市绿光塑料技术开发中心已经交纳的租金40,000元；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2018年3月12日绿光塑料法定代表人章平与三村菇业股东沈成鸿经三村菇业法定代表人于仁东介绍，绿光塑料与三村菇业签订《租赁协议》，约定三村菇业将位于北京市顺义区××镇××会村蘑菇种植场内面积为一千平方米的暖棚一个（以下简称涉诉场地）租赁给绿光塑料使用，租期从2018年4月到2023年4月，共计五年，约定头两年租金每年67,000元，后三年每年租金40,000元。上述协议签订后，章平于2018年3月13日将第一年租金67,000元转账至沈成鸿在中国农业银行开户的账户中，绿光塑料于2018年4月13日左右将相关设备搬至涉诉场地，但是涉诉场地一直不符合双方约定的交付条件，绿光塑料一直无法使用，致使绿光塑料无法经营近半年时间。2018年9月20日左右，××镇人民政府将涉诉场地拆除，属于绿光塑料的设备2018年10月初已由绿光塑料的工作人员搬走。2018年10月三村菇业单方面解除租赁协议，既不给补偿也不退还租金，致使绿光塑料临时租赁库房、搬家、变卖设备等造成巨大损失，绿光塑料于2018年10月初腾退涉诉场地给三村菇业，现涉诉场地处于何状态不清楚。现涉诉场地没有绿光塑料的物品了。后章平多次找沈成鸿商议未果。绿光塑料主张《租赁协议》无效的理由是签订协议违法，涉诉场地是属于农业用地，不能用于工业生产，三村菇业、沈成鸿与绿光塑料签订合同属于擅自变更涉诉场地用途性质，应属无效，绿光塑料在签订协议时不清楚涉诉场地的性质，三村菇业向绿光塑料承诺土地性质没有问题可以使用。但是考虑到绿光塑料在签订协议后实际上占有涉诉场地5个月，故不要求全额返还租金，在酌减租金的基础上绿光塑料要求返还租金40,000元。为维护合法权益，故诉至法院。被告三村菇业辩称，我方不同意绿光塑料的全部诉讼请求。绿光塑料起诉三村菇业属于起诉错误，因为是章平与沈成鸿签订涉诉《租赁协议》，协议上没有双方公章，只有沈成鸿和章平个人签字，属于沈成鸿的私人行为，不代表三村菇业，三村菇业也对该协议的所有后果不予负责。《租赁协议》违反土地管理法相关规定，因为涉诉场地是农业用地，不能用于工业生产，这也是××镇人民政府要求将涉诉场地拆除并恢复农用地的原因，所以三村菇业认可涉诉《租赁协议》是无效的。三村菇业不同意退还40,000元租赁费，理由是租赁费是沈成鸿个人收的，三村菇业没有收这个钱，而且绿光塑料的聚乙烯原料、各种涂料、包装袋以及一些铁柜子、仓储托盘、桶等现均在涉诉场地由三村菇业保管，三村菇业没有通知过绿光塑料将上述物品拉走，而且沈成鸿和章平一直没有就协议无效的法律后果达成一致，所以涉诉场地一直无法另作他用，三村菇业认为应相当于绿光塑料仍在继续租赁，到现在为止已经一年半了，所以三村菇业和沈成鸿均不应返还租赁费。沈成鸿是三村菇业股东。涉诉场地现由三村菇业实际控制。协议中约定双方应配合政府进行拆除，故绿光塑料签订协议时应当预料到会有拆除的法律后果，所以不同意退还租赁费。被告沈成鸿辩称，《租赁协议》是我和绿光塑料签订的，但具体细节是章平和于仁东谈的，我最开始是不同意签订协议的，是绿光塑料非要租赁，我不清楚绿光塑料经营何项目。租赁费是我个人收的，其他意见同三村菇业意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日绿光塑料法定代表人章平与沈成鸿签订《租赁协议》，约定沈成鸿将位于北京市顺义区××镇××会村蘑菇种植场内面积为一千平方米的暖棚一个租赁给绿光塑料用于开发试验可降解塑料包装材料，租期从2018年4月到2023年4月，共计五年，前两年租金每年67,000元，后三年每年租金40,000元。上述协议签订后，章平于2018年3月13日将第一年租金67,000元转账至沈成鸿在中国农业银行开户的账户中，绿光塑料于2018年4月13日左右将相关设备搬至涉诉场地。庭审中，双方一致认可2018年9月20日左右，××镇人民政府因违反土地使用相关法律规定和政策为由将涉诉场地拆除，属于绿光塑料的设备于2018年10月初已由绿光塑料的工作人员搬走，绿光塑料于2018年10月初腾退涉诉场地给三村菇业，现涉诉场地由三村菇业实际控制。双方一致认可绿光塑料实际使用涉诉场地5个月，根据《租赁协议》此期间租金应为67,000元/年÷12个月×5个月=27,917元。绿光塑料自述：1.2018年10月于仁东及其配偶通知章平涉诉场地政府要检查，让把东西都拿走，章平当时明确知道涉诉场地是不能满足租赁用途了，就把能拉走的都拉走了，留下的都是不能拉走的，因为涉诉场地状况，车辆无法进入；2.后来章平与沈成鸿协商物品的事情，沈成鸿将章平微信拉黑了，涉诉场地于仁东告诉章平是沈成鸿投资建的，所以让沈成鸿与章平签协议，而且协议上明确写了租赁用途，所以沈成鸿说不知道经营何项目是不属实的，沈成鸿明知道涉诉场地是农业用地，欺骗章平说可以用于其经营生产，章平才同意租赁；3.章平与于仁东协商过协议无效后的相关事宜，章平打电话给于仁东要求退一点租金，并且明确说过留在涉诉场地的东西不要了，于仁东可以当废品自行处理，并没有让于仁东予以保管。绿光塑料就其上述陈述提交微信聊天记录截屏及照片等证据，三村菇业、沈成鸿认可上述证据真实性。三村菇业自述：1.涉诉场地是三村菇业向××镇××村承包的，用于种植农作物；2.章平并未明确说过遗留物品由三村菇业自行处理。三村菇业就其陈述提交涉诉场地现在的照片，绿光塑料不认可该证据的真实性和证明目的。以上事实，有《租赁协议》、双方当事人陈述等在案为证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，双方一致认可涉诉场地土地性质为农用地，根据《租赁协议》约定以及实际履行情况，绿光塑料租赁涉诉场地用于工业材料开发试验显然违反了土地管理法律法规的强制性规定，双方一致认可该《租赁协议》应属无效，本院不持异议，没有充分证据证明三村菇业系协议相对方，故本院确认《租赁协议》系沈成鸿与绿光塑料签订。本案争议焦点在于《租赁协议》无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的情况，沈成鸿和绿光塑料签订《租赁协议》时对涉诉场地性质和租赁用途均应有所了解，故双方对该《租赁协议》无效均存在一定过错，绿光塑料给付沈成鸿第一年租金67,000元，其不要求返还实际使用期间的租金，本院不持异议，就剩余租金是否应返还之问题，本院认为合同相对人应本着诚实信用的原则履行通知、协助等义务并尽量减轻损失，在涉诉场地被政府拆除后，三村菇业称保管绿光塑料的相关物品并且未通知绿光塑料，沈成鸿将章平微信拉黑，这些主张和行为不仅不符合交易习惯、亦有悖于诚信原则，本院实难采纳，故本院对绿光塑料要求沈成鸿返还剩余租金之诉讼请求按照扣除实际使用期间租金数额后的金额予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京市绿光塑料技术开发中心与被告沈成鸿于二〇一八年三月十二日签订之《租赁协议》无效；二、被告沈成鸿于本判决生效之日起七日内返还原告北京市绿光塑料技术开发中心租金三万九千零八十三元；三、驳回原告北京市绿光塑料技术开发中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由被告沈成鸿负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郝自蕙二〇二〇年九月二十七日书记员  杨 耀