陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书 （2020）陕0402民初3408号原告：王某，男，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。原告：白某，女，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，系王某之妻。共同委托诉讼代理人：王鸽，陕西天之娇律师事务所律师。被告：荆某，女，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：吴某，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，系被告荆某之夫。委托诉讼代理人：周丽，咸阳市148法律服务所法律服务工作者。被告：咸阳市房地产开发公司物业管理中心，住所地：陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：卢某某，男，汉族，住咸阳市秦都区。原告王某、白某诉被告荆某、咸阳市房地产开发公司物业管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某、白某共同委托诉讼代理人王鸽，被告荆某委托诉讼代理人吴某、周丽，被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心委托诉讼代理人卢某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某、白某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告荆某偿还拖欠租金409452.05元及违约金122835.62元；3、判令两被告承担连带偿还原告179761.3元及利息8870.72元（利率按照同期人民银行贷款利率计算，从2018年8月22日暂计算至2019年8月31日，应算至执行完毕止）（原告当庭变更为只要求被告荆某承担，自愿放弃对咸阳市房地产开发公司物业管理中心的起诉）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告王某、白某于2000年结婚，婚后2010年夫妻共同购买了位于咸阳市秦都区XX路XX花园XX面积833.18平方米房屋一套，2017年夫妻协商将房屋租赁给了被告荆某，原、被告2017年7月20日签订了《房屋租赁合同》，该合同第二条（一）租期：2017年7月21日至2020年7月20日；第三条（一）租金：为每年45万元；（二）租金支付方式：房租按先支付后使用原则，房租第一次2017年7月21日到2017年10月20日支付一个季度房租，从2017年10月1日起房租按每半年支付。第一次租金应于本合同签订之日支付。但合同签订后被告荆某仅支付了80000元房租，截止2018年8月22日被告荆某拖欠租金409452.05元，原告多次催要，其以各种理由推脱，已构成严重违约。被告荆某在租赁房屋期间，作为物业的实际使用人，根据《房屋租赁合同》第四条第（二）项乙方承担租赁期间所有一切发生的水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用、房屋租赁费用及其他因乙方经营所产生应缴付的一切所有税费。被告物业中心于2017年9月20日向物业实际使用人发出《缴费催费通知书》，原告于2017年10月20日向物业中心递交了“因物业实际使用人欠费，请求物业中心采取停水停电措施，防止损失扩大化”但直到2018年8月22日被告物业中心通知原告，被告荆某已拖欠179761.3元，原告才知道物业中心并未采取相应措施，导致损失持续扩大，并向原告索要被告荆某拖欠费用，原告无奈代替被告荆某向被告物业中心偿还了5万元，余款129761.3元被告物业中心已将原告起诉至秦都区人民法院，原告找被告荆某协商欠费事宜未果，无奈诉至本院。《房屋租赁合同》第五条违约责任第1项乙方有下列情形之一，甲方有权终止本合同，收回房屋：（2）乙方若不按约定向甲方缴纳租金，乙方应向甲方交回所租房屋同时支付违约金，标准为日租金的三倍；（4）乙方拖欠租金及水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用、房屋租赁费用及其他因乙方经营所产生应缴付的一切所有税费。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至本院。被告荆某辩称，答辩人不是本案的适格主体，被答辩人应将陕西佰嘉福餐饮娱乐有限公司及其法定代表人李某某列为本案被告，就事实而论，答辩人已将从被答辩人处租用的房屋转租给了李某某。李某某从2017年10月1日就拒付半年的房屋租金，已构成根本违约。被答辩人怠于行使权利，造成的扩大损失应由被答辩人自行承担，不应向答辩人主张。被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心辩称，租房情况他们不清楚，179761.3元是包括物业费及水电费一共的，当时他们起诉因为王某、白某是业主，他们跟房东也沟通了，没有沟通好，现在案子已经结束了，钱已经支付了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：对原告出示的证据一、《房屋租赁合同》1份、银行流水1份，证据二、1、（2020）陕04民终677号民事判决书；2、长安银行转账汇款业务凭证1份；3、中国银行短信截图3张，本院予以采信。对被告荆某出示的证据一、退伙协议书，证据二、证明及李某某身份证复印件一份，证据三、国家企业信息公示系统企业信息报告、公司基本情况登记表，与本案无关，本院不予采信，对被告荆某出示的证据四、收条、陕西省农村金融机构（信用联社、合作银行、商业银行）结算业务申请书、中国银行交易流水明细单、兴业银行自动柜员机客户凭条，本院予以采信。根据庭审笔录及采信的证据，确认以下案件事实：原告王某、白某系夫妻关系。2012年11月15日，原告王某购买位于咸阳市XX路XX花园XX号楼XX层XX号XX房一套，建筑面积833.18平方米。2017年7月20日，原告白某将该商用房出租给被告荆某，租赁期限暂定三年，自2017年7月21日至2020年7月20日止，该房屋年租金总额为450000元，房租按先支付后使用原则，房租第一次2017年7月21日到2017年10月20日支付一个季度房租，从2017年10月1日起房租每半年支付。第一次租金应于合同签订之日支付。被告荆某向原告白某支付房屋租赁押金，押金为人民币40000元，被告荆某如有违约、提前退租或由于被告荆某违反本合同条约提前解除时，被告荆某交付的押金，原告白某不予退回。被告荆某承担租赁期间所有一切发生的水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用、房屋租赁费用及其他因被告荆某经营所产生应缴付的一切所有税费。被告荆某有下列情形之一，原告有权终止合同，收回房屋，擅自将房屋转借、联营、或与他人调剂交换的；被告荆某若不按约定向原告缴纳租金，被告荆某应向原告交回所租房屋同时支付违约金，标准为日租金的三倍；被告荆某利用承租房屋进行非法活动，并损害到公共利益；被告荆某拖欠租金及水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用、房屋租赁费用及其他因被告荆某经营所产生应缴付的一切所有税费，产生不良影响的；被告荆某擅自改变房屋建筑主体结构。后被告荆某仅支付110000元租金。2018年8月22日，被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心出具《关于阳光新都市2＃楼三层商铺欠费解决方案》，《方案》签订当日，原告王某通过银行转账向被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心支付物业费5万元整。由于原告未付剩余物业费129761.3元，被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心另案起诉原告王某、白某，经法院判决，原告王某、白某向被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心支付物业费129761.3元及其利息（以129761.3元为基数，自2019年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。2020年5月18日，原告王某向咸阳市房地产开发公司物业管理中心支付了物业费129761.3元。庭审中，原告王某、白某自愿放弃对被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心的起诉，本院予以准许，不再另行制作裁定书。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告白某与被告荆某签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同签订后，原告按约定将房屋出租给被告荆某使用，被告荆某理应依约向原告支付租赁费，本案中被告荆某未足额付清租赁费，应承担责任。原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因被告不支付物业费，物业管理中心断水、断电，原、被告签订的合同无法继续履行，故原告的诉请，本院予以支持;原告请求被告荆某偿还拖欠租金409452.05元的诉讼请求，因被告荆某已实际支付110000元，应在拖欠的租金中予以扣减，故对原告请求被告荆某支付租金379452.05元的诉讼请求予以支持，超出部分，本院不予支持;原告请求被告荆某偿还物业费179761.3元的诉讼请求，原告已代被告垫付物业费，故原告的诉请，本院予以支持;原告请求被告荆某支付违约金122835.62元的诉讼请求，因被告荆某已向原告白某支付押金40000元，且双方在租赁合同中约定被告荆某如有违约，被告荆某交付的押金，原告白某不予退回，原告在起诉时未提及扣减押金，且对同一违约行为，只能适用一次违约处罚，故其诉请，于法不符，本院不予支持;原告请求被告荆某偿还支付物业费的利息8870.72元（利率按照同期人民银行贷款利率计算，从2018年8月22日暂计算至2019年8月31日，应算至执行完毕止）的诉讼请求，虽然被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心另案起诉原告王某、白某，法院判决，原告王某、白某向被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心支付物业费129761.3元及其利息（以129761.3元为基数，自2019年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算），但原告王某、白某仅向被告咸阳市房地产开发公司物业管理中心支付了物业费，利息尚未实际支付，原告可在利息实际支付后再行起诉，故对原告请求被告荆某偿还利息的诉讼请求，本院不予支持。被告荆某辩称，答辩人不是本案的适格主体，签订本案合同的是其本人，合同具有相对性，故其辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告白某与被告荆某于2017年7月20日签订的《房屋租赁合同》。二、被告荆某于本判决生效后七日内支付原告王某、白某租金379452.05元。三、被告荆某于本判决生效后七日内支付原告王某、白某物业费179761.3元。四、驳回原告王某、白某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5549元，由原告王某、白某承担1678元，被告荆某承担3871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。       审  判  员   任  伟 二0二0年九月二十七日 法官助理    张  佳书  记  员   朱玉湘