云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初91号原告孙小波，男，汉族，1976年6月24日生，住昆明市五华区。委托代理人马荣芳，云南枫耀律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖华庭房地产开发有限公司。地址：曲靖市麒麟区职教园区明珠广场B座24楼。统一社会信用代码：91530300681259826T。法定代表人廖含，执行董事兼总经理。委托代理人黄琼，云南精茂律师事务所律师（特别授权）。原告孙小波诉被告曲靖华庭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月3日、6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马荣芳，被告曲靖华庭房地产开发有限公司的委托代理人黄琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：云南建投第四建设工程有限公司于2010年承建由被告发包的书香华庭建设工程，原告承建了该项目的部分工程。后因被告不能正常支付工程款，遂要求用书香华庭房屋折抵工程款。原告被迫接受了一套抵给省建四公司的房屋。按照被告与省建四公司双方的安排，2012年8月10日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的曲靖市书香华庭8幢4单元402号房屋一套，该房屋套内面积128.16平方米，总价款人民币517356元。2012年8月10日，原告与被告办理了工程款折抵购房款的相关手续，并向被告支付了契税、维修基金、办证费、配套设施费等费用。但被告一直未履行约定的办证义务。请求判令：1、被告为原告出具购房发票、契税发票、维修基金发票、配套设施费发票、办证费发票；2、被告立即为原告办理曲靖市书香华庭8幢4单元402号房屋的不动产权证书；3、被告向原告支付自2013年3月10日起计算至2019年12月31日的逾期办证违约金298714元。（以517356元为基数，按照年利率6.55%上浮30%即8.515%计）；4、被告向原告支付自2020年1月1日起至其向不动产登记机构提交完整的办证资料之日止的逾期办证违约金（基数和利率同上）；5、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤销第二项诉讼请求；变更第四项诉请为：判决被告向原告支付自2020年1月1日至2020年4月30日的逾期办证违约金14483元。被告曲靖华庭房地产开发有限公司辩称，相关办理证件的票据被告能够提供的已经提供，被告只负责协助办理，未办理产权登记的诸多原因在于原告，因而，原告无权请求被告支付逾期办证违约金，且其诉讼请求已超过诉讼时效。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告诉讼主体资格适格的事实。2、被告企业信息公示报告一份，用于证明被告主体资格适格的事实。3、证明复印件一份,用于证明诉争房屋为工程款抵款房,原告与省建四公司手续结清;省建四公司致函被告将诉争房屋办理在原告名下的事实。4、商品房购销合同和合同补充协议复印件各一份，用于证明原被告双方2012年8月10日签订购房合同和补充协议，原告购买书香华庭8幢4单元402号房屋，套内面积128.16平方米，总价款517356元，付款方式为签订合同当日一次性付清房款；被告协助办理产权登记手续，原告需满足相应条件；在房屋交付30天内，被告应书面通知原告提交申报产权所必须的全部文件；被告应在收到原告交付的文件后180日内为原告取得《房屋所有权证》，即被告应在交房之日起210天内为原告取得房产证等事实。5、商品房购销合同登记备案表一份，用以证明该商品房购销合同在2013年1月27日进行了备案登记的事实。6、住宅使用说明书、住宅质量保修书、住宅质量保证书复印件各一份，用于证明涉诉房屋2012年6月24日竣工验收，原告接房时被告将住宅使用说明书、住宅质量保修书、住宅质量保证书在接房时交付原告的事实。7、商品房销售价格结算单、住宅结算通知、验房通知单复印件各一份，用以证明原告2012年8月10日办理接房手续；房屋结算款517356元，原告已结清，契税、房屋维修基金、办证费、配套设施费接房在当日已全部交付被告，被告未出具发票；原告履行了合同约定的办证的所有义务，按合同约定被告应该在接房之日起30日内即2012年9月10日之前书面通知原告提交办证资料，并在2013年3月10日前为原告取得《房屋所有权证》；被告长期占用原告办证资金未为原告办理产权证，逾期办证超过五年等事实。8、收据复印件四份，用于证明2012年8月10日原告缴纳物管费、水电费、装修保证金；诉争房屋原告已经装修并使用。9、金融机构人民币贷款基准利率一份，用于证明2013年3月10日五年以上人民币贷款利率为6.55%，逾期贷款利率上浮30%为8.515%，被告应承担从2013年3月10日至办证期间的违约金，暂且算至2019年12月31日，违约金为298714元的事实。10、证明复印件一份，用于证明原告为接房和办理产权证寻求各种救济，是被告不履行交房和办证义务的事实。11、书香华庭小区8年不办房产证投诉复印件一份，用于证明开发商以和省建四公司之间的纠纷为由，拒绝为购买该小区工抵房的业主办房产证，其中一业主向曲靖市委书记投诉，是被告不履行办证义务的事实。经庭审质证，被告曲靖华庭房地产开发有限公司对原告提举的上述证据1、2、5、6、8的三性无异议。对证据3、10的三性不予认可。根据法律规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。其次，证人云南建工第四建设有限公司怠于结算，造成被告多支付证人工程款约1838.5万元，多支付的款项中包括被告居于重大误解抵给原告的商品房，被告与证人的诉讼正在曲靖市中级人民法院的审理中。被告与证人具有直接的利害关系。因此，该证据不能单独作为认定案件事实的根据。最后，对于证明目的，被告方不予认可。对证据4的真实性认可，根据购房合同约定是乙方委托甲方办理，原告证明目的引用补充协议第二款甲方办理，而合同真实意思是乙方委托甲方办理。主张该证据第四项证明目的不予认可，被告没有收到原告交付的文件（代办产权证等），未婚的需要公证。该证据中第二项的证明目的，2012年8月10日视为被告已经交房与诉讼请求第二项要求判令被告交付房屋相矛盾。被告享有先履行抗辩权，以及已经以默示的行为方式予以交付。合同补充协议第10条第二款，维修基金属于全体小区业主共有，乙方应该在交房前向甲方交清上述款项约定的维修基金，乙方不交清维修基金，甲方有权拒绝交付房屋，逾期交房法律责任由乙方承担。因此被告不承担任何不交房或原告认为的已经交房的责任。对证据7的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。主张该证据第三项、第四项的证明目的不予认可，被告保管原告的资金是授权保管，而不是长期占用。对证据9提出异议，主张2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心以每月20日9:30公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率的标准已经取消。答辩时已经阐述，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条适用的前提条件是由于出卖人的原因，原告并未举证证明是由于被告的原因，而被告方认为是由于原告的原因造成的。最后，违约金请求权是债权请求权，适用民法通则有关诉讼时效的规定，原告所诉的是2013年3月10日至今，其并未举证证明诉讼时效中断的事由，因此应当丧失胜诉权。证据11为电子证据，三性不予认可。主张按规定，对于网页的出示，证据提供方应当提供网址，访问时间，并且将网页当庭演示，指明网页的内容，同时提供网页的纸质卷予以存档备查。原告提供的该证据不符合电子数据的出示方式，且提供的内容不完整，使得其本身真伪难辨。未提供的部分是否有对其不利的信息不提供。其次，其为原告单方制作，被告不知情，也未经认可。最后，从提供的证据来看，即使存在诉讼期间届满或业主投诉，从回复的内容来看，不仅不能证明目的中阐述的是被告不履行办证义务，反而可以证明被告的抗辩意见。从投诉证据的第二页可知，申请人就是业主，且从最后的处理结果来看，被告享有先履行抗辩权。本院认为，原告提举的上述证据1、2、4、5、6、7、8来源合法、客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据3、9、10客观真实，来源合法，但与本案无关，本院不予采信。证据11为网页材料，均不具有证据的要素，本院不予采信。被告曲靖华庭房地产开发有限公司针对自己的辩解理由，向本院提举下列证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，用于证明被告主体资格适格的事实。2、书香华庭小区2幢1-18层、9幢1-18层以及11幢1-7层房屋不动产权属证书复印件共三份，竣工验收备案证复印件一份，建设用地规划许可证复印件一份，建设工程规划许可证复印件一份，用于证明被告已完成诉争房屋初始登记的事实，且被告符合办理产权证的所有条件的事实。3、不动产购房发票、维修基金缴纳收据复印件各一份，用于证明被告已经开具不动产购房发票、维修基金发票的事实。4、民事起诉状、受理案件通知书复印件各一份，用于证明被告将诉争房屋用于冲抵云南建投第四建设有限公司工程款并与原告签订商品房购销合同的行为系重大误解的事实。5、十六家户主通话记录情况统计表（附光碟）一份，用于证明原被告于2020年1月15日经麒麟区法院诉前调解后，被告多次要求原告配合办理产权登记，但原告均未履行义务；被告不承担自2020年1月15日之后的违约金的事实。6、吉屋网近一年及近三年麒麟区房价走势图一份，用于证明被告并未产生实际损失的事实。经庭审质证，原告对被告提举上述证据1的三性无异议。对证据2的三性认可，但不认可证明内容，主张被告已经达到了办证条件但不履行办证义务。对证据3中的发票是2020年3月30日开具的，收据是2020年4月1日开具的，原告没有收到。对证据4提出异议，主张与本案无关，证明内容也不认可，诉状是被告单方陈述，不构成重大误解。对证据5提出异议，主张认可3月17日被告通知原告办证，但不认可证明内容，原告在3月17日之前没有接到办证的通知。违约金应该算至被告向不动产登记中心提交完整的办证资料之日止，双方合同约定是2013年2月27日前取得房产证，被告同意接受办证资料与取得不动产权证书是不同的概念，不能因为被告同意接收办证资料就终止违约金的计算。在原告取得不动产证书之前，被告仍处在违约的状态。对证据6的合法性、真实性及证明目的均不认可，主张如果其为真实，因原告没有房产证导致不能售房获利，其正好为原告的损失。本院认为，被告提举的上述证据1、2、3来源合法，客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据4、6不具备证据的要素，本院不予采信。证据5客观真实，来源合法，能证明诉讼过程中双方办理不动产权证书的部分事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：云南建投第四建设工程有限公司于2010年承建由被告发包的书香华庭建设工程，原告分包了该项目的部分工程。后因被告不能正常支付工程款，遂要求用书香华庭房屋折抵工程款。2012年8月9日，原告与云南建投第四建设工程有限公司就商品房冲抵工程款达成协议。按照约定，原告与被告于2012年8月10日签订了《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的曲靖市书香华庭8幢4单元402号房屋一套，该房屋套内面积128.16平方米，总价款人民币517356元。原告于2012年8月10日接房后，因被告一直未能为该套房屋办理相关房产证件，双方发生争议，原告遂诉讼来院，提出前述诉请。诉讼过程中，被告于2020年4月30日为原告办理了不动产权证书，原告遂在2020年6月28日的审理中，变更诉讼请求为：撤销第二项诉讼请求；变更第四项诉请为：判决被告向原告支付自2020年1月1日至2020年4月30日的逾期办证违约金14483元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。本案中，原、被告基于被告应支付案外人工程款无力，而通过用房子抵债的方式形成双方之间的《商品房购销合同》，原告按约接房，被告按约为原告办理房屋相关产权证书，是原告债权得以实现的根本，是双方合同得以履行的关键，而本案原告接房后，按约履行了相关办理房屋产权证的相关义务，被告则未按约为原告办理相关房屋产权证书，属被告违约，依法应当承担违约责任，支付违约金。因违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即为三年。本案原告提起起诉虽已超过三年，但因被告的违约行为仍处于持续状态，故孙小波提起本案诉讼之日起前三年在诉讼时效范围内的违约金部分本院予以支持，起诉后至不动产权证书办理完毕止的违约金本院也予以支持，但双方约定的逾期违约金与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标注不符，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金。2017年1月6日至2019年8月19日为83586.66元（即4.75%×130%×517356元÷365天×955天=83586.66元）。2019年8月20日至已办理完毕不动产权证书的2020年4月30日止违约金，应按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算为19891.28元（即4.25%×130%×517356÷365天×254天=19891.28元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告曲靖华庭房地产开发有限公司于本判决生效后三十内向原告孙小波支付2017年1月6日至2020年4月30日止的逾期办证违约金人民币103477.94元。二、驳回原告孙小波的其他诉讼请求。案件受理费5780元（原告已预交），由被告曲靖华庭房地产开发有限公司承担（在履行付款义务时一并支付原告孙小波）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审 判 长  许丽萍审 判 员  李云聪人民陪审员  杨丽华二〇二〇年九月二十六日书 记 员  刘艳苹