成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初3393号 原告：成都众和为物业集团有限公司，住所地成都市青羊区王家塘巷**。 法定代表人：魏涛，总经理。 委托诉讼代理人：郑洁新，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿都中路**。 法定代表人：李晓龙，董事长。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 被告：涵任智能科技（上海）有限公司，住所地上海市闵行区闵北路****第****。 法定代表人：董颖，经理。 委托诉讼代理人：肖薏纯，女，公司员工。 原告成都众和为物业集团有限公司（以下简称“众和为公司”）诉被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司（以下简称“工投公司”）、涵任智能科技（上海）有限公司（以下简称“涵任公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众和为公司的委托诉讼代理人郑洁新，被告工投公司的委托诉讼代理人张亚男、王显寿，被告涵任公司委托诉讼代理人肖薏纯到庭参加第一次庭审，被告涵任公司未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 众和为公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业费2067527.71元及违约金（违约金以2067527.71元为基数，从2020年4月6日起计算至被告付清之日止，按每日0.2%的标准计算），二被告之间承担连带给付义务；2.判令原告与被告工投公司所签《物业服务合同》继续履行至2022年2月28日；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对承担责任主体释明为：涵任公司承担责任，工投公司承担连带清偿责任。事实与理由:原告与被告工投公司于2016年2月15日签订《物业服务合同》，约定由原告对被告工投公司位于成都市龙泉驿区××街办经开区成都（国家）经开区配套重大汽车产业园（创新孵化器）物业项目提供物业服务，并对物业费标准、服务期限、违约金等进行了约定。2018年9月28日，原告与被告工投公司签订《物业服务合同的补充协议》，约定自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，期间物业费按每月23000元标准计算按季度支付。2019年8月26日，被告工投公司向原告发送函，告知被告涵任公司进入物业园区开展工作，并要求原告加强秩序管护工作。2019年8月31日，被告涵任公司人员入场开展工作。原告收到工投公司函告后作出了回复，即开展工作后园区的现状不具备补充协议的适用条件，应按照《物业服务合同》约定向支付物业服务费。其后，被告仍按照补充协议约定的标准向原告支付2019年8、9、10月物业服务费69000元，而且要求原告撒场。原告对此做出回复，要求工投公司按照《物业服务合同》的约定足额支付物业服务费，且根据合同履行期限的约定，原告实际入场时间为13个月，尚有23个月时间未履行，双方应履行至2022年2月28日。被告涵任公司进驻园区后并进行物业使用，其身份明显属于物业使用人，应当履行交费人的义务。 工投公司辩称，1.工投公司已按时、足额支付完毕2019年10月31日前的物业费，2019年11月1日至2020年3月31日期间的物业费，由于众和为公司没有按照《补充协议》第八条的约定向工投公司提交申请、提交请款资料、增值税发票以及完成考核任务，致使条件未成就，该款项不应支付；2.工投公司与涵任公司没有签署过租赁合同，涵任公司并非园区的承租单位，事实上也从未入驻园区，且众和为公司人员配备未达要求，双方也未予以确认，故物业费应按《补充协议》约定的收费标准执行；3.众和为公司关于物业费的主张无依据，其主张逾期付款的违约金不成立。即便认定工投公司支付违约金，其违约金标准过高，申请予以调减；4.《物业服务合同》履行期限已于2020年3月31日届满，原告要求继续履行《物业服务合同》进行物业服务，没有任何事实和法律依据。 被告涵任公司辩称，其答辩意见与工投公司一致。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订情况 2016年12月15日，众和为公司（乙方）与工投公司（甲方）签订《物业服务合同》及附件，合同约定：1.由众和为公司对工投公司位于成都市龙泉驿区××街办经开区成都（国家）经开区配套重大汽车产业园（创新孵化器）物业项目提供物业服务，物业规划建筑面积为102860.3平方米（其中标准厂房10栋总面积为102350.01平方米，门卫用房和地下设备用房面积为510.29平方米）。2.合同期限为2017年4月1日至2020年3月31日。（乙方入驻时间最终以甲乙双方物业移交清单时间为准）。3.前期未投入使用物业服务费为1.48元／平方米·月（项目全空置时为前期未投入使用阶段，项目整体收费标准参照前期未投入使用物业服务费执行，本项目总平面定位图10栋厂房面积为102350.01平方米）。后期投入使用物业服务费2.95元／平方米·月（有企业签约入驻且乙方人员配备达到附件一1.33要求，经双方确认后，即视为后期投入使用，项目整体收费标准参照后期投入使用后物业服务费执行）。4.在后期投入使用阶段，甲方已交付物业，物业有使用人的，物业服务费由乙方按后期投入使用物业服务费标准向物业使用人收取，物业使用人与业主就缴费义务共同承担责任。在后期投入使用阶段，未交付使用的物业由甲方按后期投入使用物业服务费标准足额支付。5.甲方或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期1个月内交纳仍未交纳的，逾期每日承担违约期间未付金额0.2%的违约金。6.合同附件一1.33条约定了人员配备的内容及要求，包含任职要求、配备人数、礼仪等。 2018年9月28日，众和为公司（乙方）与工投公司（甲方）签订补充协议，协议约定：1.因承租方退出园区，经协商一致，众和为公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员,采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.协议期限为：自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。3.从2018年8月1日起，每月服务费含税合计23000元，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，甲方按季度向乙方支付服务费即69000元。4.由乙方每季度(三个月)首月5个工作日内向甲方提出上季度的付款申请，经甲方考核。乙方已按协议第四条和第七条的约定完成工作并达到考核标准90分，同时按甲方要求提交请款资料及提供等额金额的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用。若乙方考核不合格(没有达到90分)，甲方有权扣除乙方相应季度应收物业服务费的10%作为处罚，三次考核不合格，甲方有权取消乙方的委托管理资格并终止本协议。5.委托内容：主出入口24小时值班，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次……对进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放……除工投公司许可的人员进入物业服务区域，其余人员禁止进入……。维护人员要求：保证维护人员数量，秩序维护领班1名、维护员5名，共计6人。 二、合同履行情况。 2019年8月26日，工投公司向众和为发函告及附件，函件载明：工投公司同意涵任公司进入箐蓉·创新创业园开展园区续建准备工作……现将相关事宜及工作要求函告如下：一、涵任公司续建准备工作内容及范围：1.涵任公司将箐蓉·创新创业园1号厂房一楼作为对外招商办公室，并增设部分办公家具。2.涵任公司将安排2名统一制服的安保人员（男性）值守一楼招商办公室。安排1名招待接待人员……。3.涵任公司将聘请第三方公司相关人员进入园区进行除草工作以及建筑垃圾清理，预计施工周期为两周，施工阶段将会进入部分施工设备……。二、工作要求：1.禁止任何人触碰法院于园区内的查封物品、进入查封区域……2.未接到我公司经办人员通知的人员，不得进入厂区，相关施工人员核实工作牌及身份信息后方可进入园区……3.除涵任公司一名保安人员夜间值守外，其余非工作时间未接到我公司经办人员通知，任何人员不得进入或滞留园区。附件1为入园相关人员名单，名单中共有17人。附件2为涵任公司向工投公司出具的续建准备工作函。工作函载明：1.为进一步开展……，按期到达园区内计划续建使用条件，特向贵公司申请进入园区进行续建准备工作。2.将1号楼作为对外招商办公室，并增设部分办公家具。3.园区内增设人员3人……3.园区长期未使用……，雇佣除草及废弃物清理人员10人，进入园区进行除草工作和建筑垃圾清理，预计时间2周……。 2019年9月9日，众和为公司回复：1.由于涵任公司正式入驻进行续建工作，据此，补充协议应该于2019年8月26日终止。2.根据合同约定，众和为公司正安排相关人员进入园区开展工作，并将按照后期投入使用物业标准进行收费，要求工投公司回函确认。 2019年9月18日，工投公司回函称，1.工投公司于2019年8月30日发出的工作函，是要求涵任公司作好准备阶段的相关管护工作，工投公司并未与涵任公司签订租赁合同。2.由于该项目尚在续建准备阶段，很多电力等设施无法达到交付条件，故尚无承租单位。3.物业费标准应当按照补充协议继续执行，并按每季度69000元的标准执行。 2019年9月30日，众和为公司回复：涵任公司工作人员已于2019年8月31日前进驻园区，要求工投公司从2019年9月1日起按照不低于第六条第一款第2项1.48元/元﹒月的标准支付物业费。 2019年12月12日，众和为公司再次复函，仍坚持其主张的收费标准，并注明收到2019年8月至10月物业费69000元，要求工投公司补足所欠费用。 2020年3月24日，工投公司发函称，于2016年12月15日签订的《物业服务合同》将于2020年3月31日到期，要求众和为公司撤离园区管护人员，做好物业交接工作。 2020年3月26日，众和为公司发函称，仍坚持其主张的收费标准。同时认为，合同履行期限为3年，即2017年4月1日至2020年3月31日。众和为公司入驻时间最终以双方物业移交清单时间。由于众和为公司入驻时间不足3年，故应当将不足3年的23个月补足，继续履行至2022年2月28日。 2020年3月30日，工投公司函称：合同已于2020年3月31日到期，工投公司将于2020年4月1日聘请另一家物业公司进场实施管护工作，请众和为公司于2020年4月1日前撤离园区管护人员，做好物业工作交接……。 2020年3月31日，众和为公司复函要求工投公司支付相关款项，并表示在收到相关款项后，可以协商终止合同。 2020年4月9日，工投公司函称：再次向众和为公司函告，要求立即退场，并作好物业交接工作……。同时载明：众和为公司未向工投公司申请结算2019年11月1日至2020年3月31日期间的物业费115000元，要求在2020年4月14日前完成结算。 2020年4月13日，众和为公司向工投公司发出律师函，要求支付物业费并继续履行合同。 另查明，2019年9月20日，工投公司与涵任公司签订合作协议及附件，对双方合作事项进行了约定。 2019年11月17日，众和为公司向工投公司提交资金支付审查意见表，请款事项载明：根据补充协议约定，工投公司应支付众和为公司临时委托服务费用，具核算，工投公司向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日临时委托服务费用，合计金额69000元。2019年11月17日，众和为公司向工投公司发请款函称，经核算，需支付2019年8月1日至2019年10月31日临时管护服务费用69000元。并于次日开具发票。2019年11月18日，工投公司向众和为公司支付69000元，并注明：2019年8月1日至2019年10月31日临时管护费。 2020年3月30日，工投公司与案外人签订《箐蓉·创新创业园临时管护协议》，约定将箐蓉·创新创业园物业交由案外人临时管护。协议期限一年，每月管护费为18000元。 2019年7月30日，本院作出（2019）川0112民初2283号民事判决书，判决先前工投公司与四川瑞耘达实业有限公司签订的租赁合同于2019年7月1日解除。 再查明，涵任公司在其官方微信公众号上发文称，涵任公司于2019年9月正式入场园区，同步对园区未完工工程进行续建及招商工作。 上述事实，有原告提交的《物业服务合同》见附件、《物业服务合同的补充协议》及附件、函、快递单、回复函、律师函、公众号截团、图片，被告提交的《物业服务合同》及附件、《物业服务合同的补充协议》及附件、区工投公司资金支付审查意见表、银行转款凭证、入驻交接单、函、关于盘活原斐讯（成都）智能制造基地项目的合作协议、成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2283号民事判决书以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，众和为公司与工投公司签订的《物业服务合同》及附件、《物业服务合同的补充协议》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于物业费计算标准问题。 工投公司与原告签订的物业服务合同约定了两种收费标准。一种收费标准为：物业未投入使用时物业收费标准为1.48元/平方米·月；另一种收费标准为：物业投入使用时物业收费标准为2.95元/平方米·月。其后，双方签订了补充协议，协议约定：1.因承租方退出园区，经协商一致，众和为公司将在2018年8月1日后暂时性撤除部分服务人员,采用前期临时委托服务的模式提供服务。2.协议期限为：自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。3.从2018年8月1日起，每月服务费含税合计23000元，物业费从本协议生效之日起按季度交纳，甲方按季度向乙方支付服务费即69000元。 据此，能够认定双方对“物业未投入使用时物业收费标准为1.48元/平方米·月”的约定作出了变更，即从2018年8月1日起，在无承租人入驻的情况下，每月按服务费含税合计23000元收取物业费。工投公司主要辩称，原告未到达合同附件一1.33条的要求，且未经双方确认。工投公司与涵任公司签订的合作协议，仅为开展续建工作，尚未达到入驻条件，企业并未实际入驻，也未签订租赁合同。故，不能视为后期投入使用，不应按照2.95元/平方米·月标准计收物业费，而应当按照其后双方签订的临时委托合同的约定，按23000元/月交付物业费。原告认为，工投公司函告原告相关企业涵任公司已入场开展工作，故企业已入驻，同时，涵任公司在其官方微信公众号上发文称，涵任公司于2019年9月正式入场园区。由此，涵任公司、工投公司应当按照已投入使用的标准2.95元/平方米·月收取物业费。本院认为：1.双方签订物业服务合同的目的是对园区进行物业服务，该园区有10栋厂房，厂房面积达102350.01平方米，这也是双方按面积计算物业费的依据。工投公司向原告发函，是告知众和为公司有涵任公司这个企业将派人进行园区进入筹备工作，主要为将1号厂房一楼作为对外招商办公室，安排2名保安和1名招待人员，雇佣10人对园区除草和清理建筑垃圾。由此能够认定，涵任公司仅派少数人员进入园区办理筹备工作，并非真正意义上的进驻园区进行经营。2.众和为公司提供的物业服务图片，显示其维护人员在巡视以及在入口安监等，而这些职责在补充协议中也作了明确约定，必须配备6人维护人员，这也是协议约定每月获取物业费23000元应当具备的条件。3.涵任公司宣传报道，宣传其在2019年9月正式入场，其实质为前期筹备，并非承租入驻经营。4.工投公司向众和为公司发函，明确告知了涵任公司入场仅为前期筹备，并非承租入驻，并未要求原告按照物业合同的条件进行服务，且明确回复原告按照补充协议的标准计收物业费。据此，原告应当按照业主的要求提供相应的服务标准并收取相应物业费，不能简单地以“入驻”为条件而适用2.95元/平方米·月计收物业费。综上，原告提供的证据，均不足以证明原告应当按照2.95元/平方米·月计收物业费，故对其主张按照2.95元/平方米·月计收物业费的标准，本院不予支持。 二、原告主张涵任公司、工投公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业费2067527.71元问题。 1.经庭审查明，2019年11月17日，原告向工投公司提交请款函后，工投公司已于2019年11月18日将2019年8月1日至2019年10月31日期间的临时管护服务费69000元（23000元×3个月）支付原告。2.从2019年11月1日起至2020年3月31日止，原告应当收取的物业费为115000元（5个月×服务费含税23000元/月）。3、众和为公司提供的图片等证据，能够证明其已按照补充协议的约定提供了服务，故工投公司应当支付其服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告主张涵任公司承担给付责任证据不足，本院不予支持。4.工投公司辩称，原告未提供等额的增值税专用发票，故付款条件尚未成就。本院认为，根据补充协议“……提供等额金额的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用”的约定，原告应当开具发票。庭审中，双方对增值税专用发票税率6%无异议，本院予以确认。 三、关于原告主张以尚欠物业费为基数，从2020年4月6日起计算至付清之日止，按每日0.2%计算违约金的问题。 根据补充协议的约定，原告收取物业费时，应当提交请款申请以及相应的增值税专用发票后15个工作日内支付上季度物业服务费用，由于原告未能提交相应材料，导致工投公司未能支付款项的责任应当由原告承担。故，对原告主张的违约金，本院不予支持。 四、关于原告主张继续履行合同至2022年2月28日的问题。 根据补充协议“自2018年8月1日起至承租单位正式入驻之日止，若2020年3月31日前无承租单位正式入驻，协议终止。”的约定，原告主张继续履行至2022年2月28日没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都众和为物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司开具服务费金额为115000元的增值税专用发票； 二、成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司收到上述增值税专用发票后十七日内，将物业费115000元支付成都众和为物业集团有限公司; 三、驳回成都众和为物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23340元，减半收取计11670元，由原告成都众和为物业集团有限公司负担10270元，被告成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司负担1400元（此款已由原告预交，成都市龙泉驿区龙泉工业投资经营有限责任公司在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 姣