北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4186号原告：北京捷迅佳彩印刷有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路**院**楼。法定代表人：纪绍华，总经理。委托诉讼代理人：漆小晖，北京华标律师事务所律师。被告：龙孟林，男，1971年8月24日出生，苗族，无业，住北京市丰台区**院**楼**。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。被告：麻梅，女，1972年1月16日出生，苗族，无业，住贵，住贵州省铜仁市碧江区div>第三人：张启元，男，1962年12月19日出生，汉族，北京捷迅佳彩印刷有限公司员工，住北京市大兴区256-5。原告北京捷迅佳彩印刷有限公司（以下简称捷迅佳彩公司）与被告龙孟林房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后，于2018年7月20日作出（2017）京0106民初15634号民事裁定书，捷迅佳彩公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理，于2018年12月6日作出（2018）京02民终11547号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）京0106民初15634号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，追加麻梅作为被告、张启元作为第三人，对本案公开开庭进行了审理。原告捷迅佳彩公司的委托诉讼代理人漆小晖，被告龙孟林及委托诉讼代理人汤志红、龚冬兰，被告麻梅，第三人张启元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷迅佳彩公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙孟林、麻梅协助捷迅佳彩公司及张启元将北京市丰台区邻枫路5号院4号楼11层1105号房屋（以下简称1105号房屋）所有权转移登记至张启元名下；2.判令龙孟林支付违约金87447.9元；3、诉讼费由龙孟林承担。事实和理由：龙孟林原系捷迅佳彩公司职工。2002年11月29日，捷迅佳彩公司出资11493元，龙孟林出资5万元，以龙孟林名义通过银行按揭付款方式购买1105号房屋，并登记在龙孟林名下，由其居住使用。捷迅佳彩公司负责房屋装修、偿还银行贷款、支付物业费、采暖费及购置家具。2004年龙孟林离职时，双方协议签订《房屋产权人变更协议》，约定捷迅佳彩公司支付龙孟林购房首付款50000元，龙孟林配合捷迅佳彩公司办理房屋过户手续。双方结清款项后，龙孟林一直不愿办理过户手续。因麻梅亦为《房屋产权人变更协议书》的甲方之一，且捷迅佳彩公司依据协议书约定要求将房屋转移登记至张启元名下，故追加麻梅作为被告、张启元作为第三人参加诉讼。龙孟林辩称，不同意捷迅佳彩公司的诉讼请求。首先，捷迅佳彩公司所述与事实并不完全吻合，事实上双方之间前期并不存在捷迅佳彩公司所谓的以龙孟林名义共同购房的关系，之后也不存在房屋买卖合同关系。2002年8月，龙孟林应捷迅佳彩公司法定代表人纪邵华之邀进入捷迅佳彩公司担任厂长一职，纪邵华建议龙孟林与其在同一小区购房，并承诺为龙孟林先行垫付不足的首付款、为龙孟林支付每月的贷款，这些款项日后从龙孟林工资中扣回。在此情况下，龙孟林于2002年12月11日购买了1105号房屋，首付61493元，该首付款由龙孟林自行支付了50000元，由捷迅佳彩公司垫付了11493元，龙孟林贷款部分由捷迅佳彩公司每月归还。所以，龙孟林在职期间捷迅佳彩公司每月仅向其发放4500元左右的工资，而非之前承诺的10000元，剩余工资则由捷迅佳彩公司统一支付包括贷款在内的一些款项。这从双方2004年6月10日签订的《结算协议书》中便可见一斑。虽最后因捷迅佳彩公司毁约仅以每月7000元结算，但仍清晰可见龙孟林任职期间捷迅佳彩公司每月扣减了至少2500元左右的款项。因此，龙孟林2002年购房时，不存在捷迅佳彩公司出资的情形。且，物业费、采暖费均是龙孟林支付的，装修费也大都是龙孟林支付的，捷迅佳彩公司只是垫付了小部分。其次，双方虽于2004年6月10日签订了《房屋产权人变更协议书》，然而双方已就不再履行该协议书，房屋归属于龙孟林达成了一致意见。2009年间，纪邵华希望龙孟林回捷迅佳彩公司工作，承诺1105号房屋归还龙孟林，并愿意高薪聘请龙孟林。虽然龙孟林当时在其他公司担任高管，年薪近三十万元，但在纪邵华的诚意邀请并作出房屋归属龙孟林的承诺下，龙孟林遂与妻子蒋净一同赴捷迅佳彩公司与纪邵华商谈，最终达成一致意见：1105号房屋归属于龙孟林，原《房屋产权人变更协议》各自销毁，捷迅佳彩公司负责办理产权证，贷款亦由捷迅佳彩公司归还且会提前还清，龙孟林回公司工作，年薪三十万元，即便将来工作中有分歧，亦与房屋无关。基于双方之间达成的一致意见，2009年9月，纪邵华之妻张娟为龙孟林办理了产权证，纪邵华在2009年11月将房屋腾空后交付龙孟林。龙孟林在拿到产权证后，向原单位辞职，在2010年3月正式回捷迅佳彩公司工作。龙孟林收回房屋后，自行出资对房屋重新装修居住至今。因此，双方均已无协议书原件，以上行为已明确表明双方已对《房屋产权人变更协议书》作出了变更，捷迅佳彩公司不然不可能再要求龙孟林履行协议书义务。所以在长达十几年的时间内，捷迅佳彩公司从未要求龙孟林履行协助过户义务。捷迅佳彩公司在（2017）京0106民初15278号案件中表示：龙孟林原系公司员工，当时想法是龙孟林可能工作多年，作为激励房子有可能以后赠送给他。从纪邵华的借款行为及签订的《借款担保合同》也可印证。2010年11月16日，纪邵华称捷迅佳彩公司扩建需要资金，需向中国民生银行借款1200000元用于资金周转，纪邵华提出将龙孟林名下的1105号房屋为其借款提供担保。龙孟林考虑两人关系，自己又担任公司总经理，且纪邵华承诺会按时向银行归还贷款，纪邵华又用自己的房屋进行了担保，龙孟林遂同意将房屋为纪邵华的借款进行抵押担保。在签订抵押借款合同时，纪邵华本人也确认1105号房屋的权利人、共有人为龙孟林及妻子蒋净。如若房屋归属于捷迅佳彩公司，其完全可以在当时即要求龙孟林将房屋过户至公司或纪邵华名下，根本不必大费周折让龙孟林及蒋净出面进行抵押担保。另，捷迅佳彩公司提起的两次诉讼，说法前后矛盾。捷迅佳彩公司在（2017）京0106民初15278号案件起诉时基于的法律关系为共有权确认纠纷，要求确认其在1105号房屋中享有24/29份额，这就意味着捷迅佳彩公司认为双方之间是共有关系，而非房屋买卖合同关系。本案其又认为自己拥有房屋所有份额，要求过户。出现这样的矛盾的缘由是：双方之间既非共有关系亦非房屋买卖合同关系。最后，退一步讲，即便双方未就房屋的归属达成一致意见，捷迅佳彩公司提起诉讼也早已超过了诉讼时效。协议书约定捷迅佳彩公司将50000元归还龙孟林后，龙孟林必须协助办理产权过户手续。而签约同日龙孟林已收到该款项，诉讼时效起算点应从2004年6月11日开始。2009年9月3日1105号房屋产权证办理完毕，及2010年11月纪邵华请求用房屋为其借款提供抵押担保时，捷迅佳彩公司对此也只字未提。故其现在提起诉讼，无论从哪个时间点起算，均已超过诉讼时效。若法院判决龙孟林承担违约金，那么违约金明显过高，应该予以调整。麻梅辩称，这个房屋2002年到2004年之间的关系我是清楚的。首付款确实是退回了，从2004年退了我们首付款之后，至今也没有任何一个人给我打过电话让我过户，直到现在这个房屋是什么情况我一概不知。捷迅佳彩公司有协议，协议是属实的。2004年我从房屋搬出来了，到现在没有接到过捷迅佳彩公司任何一个电话让我配合过户。张启元述称，同意捷迅佳彩公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年3月8日，龙孟林与麻梅登记结婚。龙孟林原系捷迅佳彩公司员工，于2002年至2004年期间在捷迅佳彩公司工作。2002年12月11日，龙孟林与北京海天花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定龙孟林购买1105号房屋，房屋价款291493元，其中首付款61493元，贷款方式支付230000元。购房后，1105号房屋由龙孟林、麻梅居住。2004年6月10日，龙孟林、麻梅（出让人、甲方）与捷迅佳彩公司（受让人、乙方）签订《房屋产权人变更协议书》，约定：甲乙双方于2002年11月29日共同出资以甲方名义通过银行按揭付款方式购买了坐落在北京市丰台区怡锦园由海天花园房地产有限公司开发的商品房，并签订正式《商品房买卖合同》，该合同已在北京市丰台区房屋土地管理局备案。因甲方工作原因，需将房屋产权变更为乙方或乙方所指定的受让人。一、甲方出资50000元，乙方出资11493元，合计61493元，以首付款形式支付海天花园房地产开发商，通过银行按揭付款方式以甲方名义签订正式《商品房买卖合同》，取得房屋所有权；该房屋于2003年9月10日交付甲方后，乙方并出资18000元对房屋进行了装修，并配备了价值7000元的家用电器；出资4700元支付甲方2004年度的物业费及采暖费；自2003年2月20日之后的房屋银行月供一直由乙方支付。二、乙方将甲方购房出资50000元归还甲方后，甲方必须协助乙方办理房屋转按揭手续及以后产权过户手续。如甲方不予协助，致使房屋转按揭手续及以后产权过户手续不能办理，甲方应按房款总价的30%赔偿乙方的损失。三、在甲方腾空房屋并将房屋水、电、煤气、物业管理费全部结清，将钥匙交付乙方之日，由乙方支付甲方购房出资款50000元。……六、本协议生效后，除不可抗力外，甲、乙双方不得撤销本协议或不履行本协议。如因单方原因致使本协议终止或违反本协议各方所应遵守之义务，违约方将支付给守约方房款总额的20%作为违约金。同日，龙孟林（乙方）与捷迅佳彩公司（甲方）签订《结算协议书》，约定：乙方龙孟林自2002年8月至2004年5月期间在捷迅佳彩公司工作，任厂长。因乙方龙孟林工作原因，自2004年5月起离开捷迅佳彩公司。一、乙方龙孟林工资情况：（1）工资单内工资：应发2500元/月*22个月=55000元，已发52500元，未发2500元；（2）工资单外工资：应发4500元/月*22个月=99000元，已发47000元，未发52000元；（3）抵押金2500元，合计57000元。二、甲乙双方签订协议之后当日内，乙方应完成全部交接工作并将手中与捷迅佳彩公司有关销售相关的材料归还捷迅佳彩公司。甲方捷迅佳彩公司在乙方上述工作完成后将57000元支付乙方。亦于同日，龙孟林书写收条，内容为：1.首付款50000元；2.工资57000元（含押金）；3.空调4600元；4.报销费1100元；5.装修费（折）5950元，合计118650元。后，龙孟林、麻梅搬离1105号房屋。2009年9月3日，1105号房屋所有权登记在龙孟林名下。2010年，龙孟林与麻梅经本院调解离婚，离婚时未对1105号房屋进行处理。2010年3月至2011年6月，龙孟林回到捷迅佳彩公司工作，并居住1105号房屋至今。2010年9月16日，捷迅佳彩公司法定代表人纪绍华之妻张娟提前结清龙孟林名下1105号房屋剩余全部贷款170663.9元。2010年11月，纪绍华个人向中国民生银行股份有限公司总行营业部申请贷款1200000元，龙孟林作为抵押人以1105号房屋为该笔贷款提供抵押担保。此笔贷款结清后，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2017年8月21日注销该抵押登记。庭审中，龙孟林为证明其主张提交如下证据：1.社保记录打印件，内容为捷迅佳彩公司自2010年3月至2011年5月为龙孟林交纳社保，拟证明捷迅佳彩公司按约将1105号房屋办至龙孟林名下，龙孟林回公司工作；2.确认单复印件，内容为龙孟林于2002年12月11日购买1105号房屋等，产权人处手写为龙孟林，落款处有北京海天花园房地产开发有限公司盖章，拟证明张娟办理产权证，张娟在填写确认单时，确认房屋产权人为龙孟林；3.个人最高额抵押、保证额度借款合同、公证书、承诺函，内容为纪邵华向中国民生银行股份有限公司总行营业部申请贷款1200000元，龙孟林作为抵押人以1105号房屋为该笔贷款提供抵押担保，共有人蒋净在合同上签字，拟证明如若双方之间并未达成不再履行《房屋产权人变更协议书》、房屋归属于龙孟林的一致意思的话，捷迅佳彩公司完全可以要求龙孟林办理过户手续，没有必要还要求龙孟林之妻蒋净出面签字；4.北京达丰物业管理有限公司出具的居住证明，拟证明龙孟林自2010年4月4日在1105号房屋居住；5.聘任劳动协议、任命书、名片，内容为龙孟林于2007年1月3日与案外人北京奇良海德印刷有限公司签订的《营业部经理聘任劳动协议》，龙孟林被该公司任命为生产部经理，拟证明龙孟林在回到捷迅佳彩公司前，在上述公司担任生产部经理、营业部经理，年收入300000元，而龙孟林回到捷迅佳彩公司实发工资3000元，从另一角度证明龙孟林回到捷迅佳彩公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于龙孟林已达成一致意见；6.收条、买卖合同、装修合同，内容为案外人北京汪华装饰有限公司于2009年底、2010年初出具收据，收取龙孟林装修款8700元，龙孟林及蒋净购买家具等，拟证明龙孟林回到捷迅佳彩公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于龙孟林已达成一致意见；7.费用缴清证明、物业费发票、水费缴纳凭证、电费发票、供暖费发票，内容为怡海达丰物业管理（北京）有限公司出具证明，1105号房屋业主龙孟林，2009年至2019年物业费和供暖费已结清，龙孟林于2014年8月1日、2014年11月7日、2015年1月11日交纳了水费，2014年6月1日龙孟林交纳了电费，拟证明2009年至今，1105号房屋的物业费、水费、电费、供暖费等均由龙孟林支付。捷迅佳彩公司对上述证据的质证意见为：1.社保记录是打印件，对证明目的不认可，不能证明将1105号房屋办在龙孟林名下是龙孟林回到捷迅佳彩公司工作的条件；2.确认单是复印件，真实性及证明目的均不认可；3.真实性认可，但证明目的不认可，当时以龙孟林的名义购房，只能先办在龙孟林名下，到2009年才办理房产证；4.真实性认可，证明目的不认可，纪邵华与龙孟林是师徒关系，以前关系很好，龙孟林回公司工作后，捷迅佳彩公司只是让龙孟林先住着；5.真实性认可，关联性不认可，与本案无关；6.真实性认可，关联性及证明目的不认可，2010年龙孟林回来后，可能感觉房子的装修旧了，对房屋装修是有的；7.真实性认可，关联性不认可，捷迅佳彩公司让龙孟林免费居住，这些费用当然应由龙孟林支出。麻梅对上述证据的质证意见为：银行通知我去办过一个声明，其他我都不知道。张启元对上述证据的质证意见为：均同捷迅佳彩公司一致。捷迅佳彩公司在原审审理过程中申请财产保全，本院裁定查封了1105号房屋。在本案审理过程中，捷迅佳彩公司申请继续查封1105号房屋，本院作出（2019）京0106民初4186号民事裁定书，继续查封1105号房屋。经查，1105号房屋仅存在本案财产保全查封，不存在抵押情况。另查，张启元在京购房资格初步核验通过。以上事实，有各方当事人陈述、本院（2010）丰民初字第1509号民事调解书复印件、商品房买卖合同复印件、房产证复印件、房屋产权人变更协议书复印件、结算协议书复印件、收条复印件、社保记录打印件、确认单复印件、个人最高额抵押、保证额度借款合同、公证书、承诺函复印件、居住证明、聘任劳动协议、任命书、名片、收条、买卖合同、装修合同、费用缴清证明、物业费发票、水费缴纳凭证、电费发票、供暖费发票、购房资格核验结果等证据在案佐证。本院认为：捷迅佳彩公司与龙孟林、麻梅签订的《房屋产权人变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方在协议书中约定，捷迅佳彩公司将龙孟林、麻梅购房出资50000元归还龙孟林、麻梅后，龙孟林、麻梅必须协助捷迅佳彩公司办理房屋产权过户手续。龙孟林、麻梅于签订协议书当日收到捷迅佳彩公司退还的首付款，其后搬离1105号房屋。现1105号房屋具备办理所有权转移登记条件，故本院对捷迅佳彩公司要求龙孟林、麻梅协助办理1105号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。龙孟林提交的证据不足以证明1105号房屋产权归其所有，本院对其抗辩主张不予采信。关于捷迅佳彩公司要求龙孟林支付违约金87447.9元，一方面，双方在协议书中约定的违约金比例过高，龙孟林要求法院予以调整，另一方面，1105号房屋于2009年9月3日登记在龙孟林名下，龙孟林、蒋净又于2010年协助纪邵华为其个人申请银行贷款办理1105号房屋抵押担保手续，直至2017年才办理注销抵押登记手续。故本院综合本案实际情况，将违约金调整为总房款5%即14574.65元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、龙孟林、麻梅于本判决生效之日起七日内协助北京捷迅佳彩印刷有限公司及张启元将北京市丰台区邻枫路5号院4号楼11层1105号房屋的所有权转移登记至张启元名下；二、龙孟林于本判决生效之日起七日内支付北京捷迅佳彩印刷有限公司违约金14574.65元；三、驳回北京捷迅佳彩印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6984元，由北京捷迅佳彩印刷有限公司负担1397元（已交纳），由龙孟林负担5587元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由龙孟林负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏敬贤人民陪审员  荆宝东人民陪审员  孙艳敏二〇二〇年九月十六日书 记 员  高云鹏