贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5993号 原告（申请执行人）：毕节市糖业烟酒有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520500215470800W。 法定代表人：刘文玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何正斌（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告（案外人）：吴道华，男，汉族，1966年4月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告（被执行人）：贵州凯琪置业有限公司，住，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际****一社会信用代码：91520502061000135Y。 法定代表人：杨平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖远飞（一般授权代理），该公司员工。 原告毕节市糖业烟酒有限责任公司（以下简称：糖业烟酒公司）与被告吴道华、贵州凯琪置业有限公司（以下简称：凯琪公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告糖业烟酒公司之委托诉讼代理人何正斌，被告吴道华，被告凯琪公司之委托诉讼代理人赖远飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告糖业烟酒公司向本院提出诉讼请求：一、判决继续执行（2020）黔0502民初318号民事裁定书，继续查封毕节市洪山路胜鼎华庭三层3-38号房屋。二、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告糖业烟酒公司与被告凯琪公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告在诉讼中向七星关区人民法院申请了财产保全。七星关区人民法院于2020年1月17日以（2020）黔0502民初318号民事裁定书裁定查封被告凯琪公司位于毕节市，三层3-11号、3-16号、3-19号、3-3号、3-32号、3-33号、3-34号、3-38号，四层4-2号、4-3号、4-4号，三层5-1号、52号、5-3号房屋。前述房屋被查封后，被告吴道华于2020年3月31日向七星关区人民法院提出书面异议，并主张涉案的胜鼎华庭三层3-38号房屋享有权利，请求解除对该房屋的查封。七星关区人民法院于2020年4月14日以（2020）黔0502执异26号执行裁定书裁定：中止执行（2020）黔0502民初318号民事裁定书，作出该裁定的主要理由是异议人提出的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。原告认为，本案中被执行人凯琪公司作为案涉房屋的房地产开发企业，其出售商品房引发的执行异议应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中案涉的商品房显然属于经营性用房（商铺）而非居住性用房，故本案不满足前述法律规定的第（二）项要求，依法不能排除执行，七星关区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条支持被告吴道华的异议请求属于适用法律错误。据此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定具状至贵院，请依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告吴道华答辩称，涉案房屋是我全款向被告贵州凯琪置业公司购买的，手续齐全，我已经履行了全部购房义务。该房屋是属于我的。且我将涉案房屋返祖给了凯琪置业有限公司。我一直要求凯琪公司帮我备案，合同不能备案不是我的原因，是凯琪公司的原因。希望法院依法判决。 被告凯琪公司答辩称，吴道华确实也是向我公司购买了三楼商铺，因吴道华为提供完整的资料，所以未到相关部门备案。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年5月3日，被告凯琪公司作为出卖人，被告吴道华作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定吴道华以总价124527.00元向凯琪公司购买位于毕节市为Ｓ3-38的房屋。该商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积为10.77平方米，付款方式为一次性付款。出卖人承诺于2020年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订的当日，被告吴道华一次性向被告凯琪公司支付了购房款124527.00元，凯琪公司于同日将涉案房屋交付给了吴道华。同日，吴道华与凯琪公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，吴道华将涉案房屋租赁给凯琪公司使用，租赁期限自2018年10月1日起至2028年10月1日止。 2020年1月3日，糖业烟酒公司向本院对凯琪公司提起建设用地使用权转让合同纠纷诉讼（案号：（2020）黔0502民初318号），诉讼过程中，糖业烟酒公司向本院申请财产保全，本院于2020年1月17日作出（2020）黔0502民初318号民事裁定书裁定查封凯琪公司位于毕节市，三层3-11号、3-16号、3-19号、3-3号、3-32号、3-33号、3-34号、3-38号，四层4-2号、4-3号、4-4号，五层5-1号、5-2号、5-3号房屋，张贴查封公告。被告（案外人）吴道华以其与凯琪公司签订商品房买卖合同，购买凯琪公司位于毕节市房屋，并一次性付清房屋购房款154527.00元，后其将该房屋租赁给凯琪公司，租期从2018年10月1日至2028年10月1日为由，向本院提出书面异议，请求本院中止执行（2020）黔0502民初318号民事裁定书。2020年4月14日，本院作出（2020）黔0502执异26号执行裁定书，裁定中止执行（2020）黔0502民初318号民事裁定书。原告糖业烟酒不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，涉案商品房未通过综合验收，尚未取得所有权初始登记，被告凯琪公司尚不能给被告吴道华办理涉案房屋的产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，本案争议焦点为被告（案外人）吴道华就位于毕节市房屋的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”本案中，吴道华与凯琪公司于2018年5月3日签订了《商品房买卖合同》，吴道华向凯琪公司购买涉案的商品房。该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同的当日，吴道华向凯琪公司支付了全部的购房款，凯琪公司亦将涉案商品房交付给了吴道华。合同约定凯琪公司于2020年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴道华，现合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限未到，且涉案商品房尚未取得所有权初始登记。2020年1月17日，本院根据糖业烟酒公司提出的财产保全申请作出（2020）黔0502民初318号民事裁定书裁定查封凯琪公司位于毕节市，三层3-11号、3-16号、3-19号、3-3号、3-32号、3-33号、3-34号、3-38号，四层4-2号、4-3号、4-4号，五层5-1号、5-2号、5-3号房屋。以上事实，能够相互印证吴道华与凯琪公司在本院查封涉案房屋之前已经签订书面商品房买卖合同，吴道华已经按照合同约定足额支付涉案房屋购房款及已经占有使用涉案房屋的事实，而未能办理产权变更登记非因买受人吴道华自身原因所致。综上，被告吴道华就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告糖业烟酒公司主张判决继续执行（2020）黔0502民初318号民事裁定书，继续查封毕节市洪山路胜鼎华庭三层3-38号房屋的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告毕节市糖业烟酒有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陆 云 人民陪审员  陈雯倩 人民陪审员  王 丽 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  李 犇