江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7014号 原告：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91321322608519951E，住所地沭阳县沭城街道苏州东路与台州南路交汇处。 法定代表人：王昌林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董飞翔，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨新利，该公司员工。 被告：谢向阳，男，1974年7月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：陈进，男，1972年10月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：沭阳县海华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322796503761J，住所地沭阳县沭城街道紫藤花园****。 法定代表人：杨与宝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李佳，江苏铸辉律师事务所律师。 原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司（以下简称沭阳农商行）诉被告谢向阳、陈进、沭阳县海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沭阳农商行的委托诉讼代理人杨新利，被告海华公司委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼，被告谢向阳、陈进经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼请求：被告谢向阳偿还原告贷款本金221804.92元及罚息（计算至2020年7月22日为1029.82元，之后按年利率7.205%上浮30%计算至还清款之日止，对利息计收复利）；原告对位于沭阳县沭阳县金地商城2、3幢209室房屋处置所得价款享有优先受偿权；被告陈进、海华公司对上述债务承担连带保证责任。 被告谢向阳、陈进未作答辩。 被告海华公司辩称：对担保的事实没有异议；案涉房屋未办理正式抵押登记，原告要求对案涉房屋享有优先受偿权无法律依据；原告在扣划我公司保证金时没有尽到通知义务，原告扣划的保证金不应超过合同价款的5%。不同意承担担保责任。 本院经审理认定事实如下： 1.借款合同名称及日期：《个人购房借款/担保合同》2015年1月5日； 2.贷款人：沭阳农商行； 3.借款人：谢向阳； 4.借款金额：420000元； 5.借款期限：自2015年1月17日起至2025年1月5日止； 6.借款利率：以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，现执行年利率7.205%； 7.结息方式：每季20日结息； 8.罚息和复利：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照合同约定的利率基础上加收30%的利率计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利； 9.违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按约足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，有权借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用等； 10.抵押人：谢向阳； 11.抵押物：沭阳县金地商城2、3幢209室； 12.保证人：陈进、沭阳县海华房地产开发有限公司； 13.保证方式：连带责任保证； 14.沭阳县海华房地产开发有限公司保证期间：贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年； 15.欠款金额:因谢向阳连续三个月或累计六次未按约偿还贷款本息，原告现宣布借款提前到期，截至2020年7月22日，被告谢向阳尚欠借款本金221804.92元及利、罚息1029.82元。 本院认为：原告沭阳农商行与被告谢向阳、海华公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告沭阳农商行按约向被告谢向阳发放了贷款420000元，被告谢向阳未按约偿还贷款本息，构成违约。合同约定“借款人连续三个月或累计六次未按约足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，有权借款人提前清偿全部或部分贷款”，因谢向阳未能按约偿还贷款本息连续三个月或累计六次，原告现宣布借款提前到期，要求谢向阳偿还所欠的贷款本息的请求，本院予以支持。原告依据合同中约定的“应付未付利息”要求被告支付复利，但并未明确复利的具体计算标准，且结合合同内容、相关条款文义以及法律规定，本院认为不能按时支付的利息应为借期内产生的利息，并不包括借期外的利息。对原告主张的借款逾期之后产生的复利，本院不予支持。 原告要求对被告谢向阳提供抵押的沭阳县金地商城2、3幢209室房屋处置所得款享有优先受偿权，因涉案房屋只办理了抵押权预告登记，并未办理抵押登记。抵押权预告登记中的登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，对原告的该项请求，本院亦不予支持。 被告海华公司辩称原告扣划的保证金不应超过合同总价款的5%，根据被告海华公司出具的保证函中载明的“在贷款银行开立‘保证金’帐户，保证金按我单位与贷款银行签订的《按揭业务合作协议》中规定的比例（5%），在贷款发放之日从我单位帐户直接划转”，双方约定的5%是依据《按揭业务合作协议》中规定的比例，而非每笔贷款金额的比例，对被告海华公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。 被告谢向阳、陈进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告谢向阳应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司贷款本金221804.92元及罚息（暂计算至2020年7月22日为1029.82元，之后以221804.92元为基数，按年利率7.205上浮30%计算至实际给付之日止）； 二、被告陈进、沭阳县海华房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告陈进、沭阳县海华房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告谢向阳追偿； 三、驳回原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4643元，减半收取2322元，由被告谢向阳、陈进、沭阳县海华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4643元。 审判员  张磊娟 二〇二〇年九月十七日 书记员  华 婕 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××51（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。 第二十一条保证人担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。