广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4776号原告：惠州市惠阳区新城国际小区业主委员会，住所地：惠州市惠阳区***********。法定代表人：甘桂芬，主任。委托诉讼代理人：熊金轶，新城国际业委会成员。委托诉讼代理人：张峻熙，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。被告：惠州市百合物业管理有限公司，住所地：惠州市江**小区盛丰商务大厦**。法定代表人：范景红，总经理。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊凯，广东扬鼎律师事务所实习律师。原告惠州市惠阳区新城国际小区业主委员会（以下简称新城国际业委会）与被告惠州市百合物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告新城国际业委会委托诉讼代理人熊金轶、张俊熙，被告物业公司委托诉讼代理人魏展谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城国际业委会向本院提出如下的诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告之间的前期物业服务合同关系；二、依法判令被告向原告移交物业资料（竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施；地下管道；地下管道网工程竣工图屋面积清册；物业管理所必须的其他资料）及返还物业用房，并立即撤出惠州市惠阳区新城国际小区。三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、惠州市惠阳区新城国际小区的开发商（惠州大亚湾裕隆置业有限公司)与被告签订的《前期物业管理服务合同》已于2016年1月15日到期，且双方未达成新的物业管理服务协议。2011年1月24日，惠州大亚湾裕隆置业有限公司选定被告作为新城国际小区的物业管理公司，双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同期限从2011年1月16日至2016年1月15日止。合同到期后，新城国际的业主未与被告重新签订物业管理服务合同。二、原告已按照《物权法》、《物业管理条例》的规定经过合法程序解除了与被告的物业管理服务合同关系。2017年8月18日，新城国际在惠阳区淡水街道办的指导下依法成立新城国际小区业主委员会。2018年3月，原告就新城国际小区与被告的前期物业服务合同到期依法终止的事宜召开第二次业主大会，此次业主大会业主的表决结果如下：新城国际小区共458户，其中同意与被告的前期物业服务合同依法终止并授权新城国际业委会选聘、续聘、解聘物业公司的合计有329户，占业主总户数的71.83%;新城国际的户主专有建筑面积为64187平方米，其中同意终止与被告的物业服务关系的户主所占的物业面积为34918平方米，占总住户专有建筑面积的54.4%。即经新城国际小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意终止与被告的物业管理合同关系。2019年3月29日，原告向被告发出《告知函》，明确被告并要求被告在2019年4月8日前撤出小区并进行物业移交工作，但被告至今拒不撤出小区。综上所述，新城国际的业主己经过合法程序解聘了被告，并表决选定由业主对小区物业进行自治管理。现被告拒不接受解聘的事实，试图继续损害新城国际业主的利益，拒绝移交物业质料及撤出新城国际小区。为此，原告为维护小区全体业主的合法权利，特依据我国《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件问题的若干解释》等有关规定向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。庭审中原告补充，由于起诉后统计表决票发现有2张是废票，本着实事求是的原则，将同意终止被告物业合同关系的表决票户数变更为327户，占总户数的71.39%；同意解除的专有部分面积变更为34827.765平方米，占专有面积的54.25%。原告为其请求及陈述的事实向本院提交如下证据：1、业主委员会备案回执、备案表、负责人身份证；2、被告企业信息；3、新城国际前期物业管理服务合同；4、函件；5、召开第二次业主大会的各项《公告》；6、告知函；7、新城国际业主大会表决票；8、业主大会议事规则；9、业主大会召开公告、被告恶意打砸的照片；10、表决票验票结果确认书及公示情况；11、函件、被告未履行物业服务义务的照片。被告物业公司辩称，一、被答辩人提起诉讼未经业主大会授权，被答辩人的诉讼主体不适格。对于业主委员会的权利范围，《物业管理条例》第十五条作出了规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》：“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。”可见，业主委员会只是执行业主大会的决定执行机构，其权利源自业主及业主大会的授予。由于提起诉讼属于关系业主实质性权利的重大事项，应当反映广大业主的真实意志，但是原告提供的证据也未能体现授予业主委员会可以直接提起诉讼的权利，因此被答辩人行使诉讼权利应当有业主大会正式作出的授权决定，否则被答辩人不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。原告提交的证据未能体现授予业委会诉讼权利，我们认为，业委会提起诉讼需要业主大会单独另行授权，因为提起诉讼需要支付高额的律师费和诉讼费，这个钱从哪里来，业委会到今日为止没有任何收入，这个支出最终将分摊到各个业主，所以需要另行授权；二、被答辩人解雇答辩人的动机不纯，不利于维护业主的权利。根据《物业管理条例》第十九条第一款：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”被答辩人在2017年成立后，便急忙向提出答辩人提出各种整改要求。答辩人收到后建议后，不仅及时回应、积极沟通，而且也加大了投资，完成了整改。但是在几个回合之后，被答辩人却仍然表示不满，坚持要求解雇答辩人，可见，几次整改要求不过是被答辩人在寻找解雇答辩人的借口。同时，据答辩人所知，小区其实并没有新届物业公司的人选，在答辩人退出后，小区将面临无人看管的境地，非常不利于业主权利的保护。三、被答辩人没有在公布的期限内进行点票、验票，导致本次业主大会无法顺利进行。2017年10月24日，被答辩人发布《公告》，表示将以书面表决的形式召开临时业主大会，投票截止时间为2017年11月10日。尔后，被答辩人发布《新城国际小区第二次业主大会公告》，通知投票期间为2017年12月6日至2018年1月6日，且将于2018年1月8日召开大会进行公开点票、验票并公布结果。然而，在淡水街道办2018年2月13日的发函催促下，被答辩人仍未按要求公布结果。直至2018年3月5日，被答辩人即不愿意交出投票箱，也不配合召开业主大会，致使本次业主大会无法顺利进行。2018年3月17曰，被答辩人再次发布《公告》，定于2018年3月25日在世纪华园酒店华园厅会议室召开第二次业主大会并进行公开计票、唱票。但实际上，被答辩人在2018年4月1日才正式公开投票结果。可见，对于与答辩人签订的物业服务合同是否终止的议案，已经在被答辩人的要求下进行了多次表决，实际投票期间长达5个多月。而且，被答辩人均未在指定的期间内公布投票结果，多次无故延长唱票时间，其行为严重违反投票程序，以此得出的结果也是极不公平的。四、被答辩人没有对投票箱进行封存保管，违反法律规定，选票混杂，有效赞成票数为0。因被答辩人拒不交出投票箱，故淡水街道办在司法所、惠阳区物管所、白云社区等工作人员的见证下，宣布2018年3月5日之前的投票数据作废。而且，在被答辩人于2018年4月1日提供的投票材料中，不仅票箱没有张贴封条，而且有95张作废票、225张期外补充票，选票混杂，有理由怀疑其中存在造假票。五、有关百合物业服务合同是否终止的议案及相关投票结果已被相关主管部门依法确认无效。2018年3月5日，经淡水街道办、惠阳区房产管理局物业管理所和白云社区商议，最终宣布第二次业主大会后收集的选票无效，至此，被答辩人收集到的有效赞成票数为0。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然而，被答辩人未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该次业主大会最终未能形成有效决议。被答辩人于2019年3月29日自行发出《告知函》通知答辩人移交物业并撤离小区的行为，即没有业主大会的授权和决定，也没有法律和法规的依据，因此不应予以支持。六、对于第二次业主大会有关百合物业服务合同是否终止的议案及相关投票结果，被答辩人已向淡水街道办和惠阳区住建局正式提起撤销申请，故本案应中止审理，等待撤销申请的处理结果。根据《物业管理条例》第十九条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”针对被答辩人在第二次业主大会投票中出现的各种违法行为，答辩人已经向惠阳区人民政府淡水街道办事处和惠阳区住房和城乡建设局提出申请，请求撒销被申请人发起的惠州市惠阳区新城国际小区第二次业主大会有关百合物业服务合同是否终止的议案及相关投票结果。而该撤销申请的处理结果作为本案认定事实时不可或缺的重要事实，必将影响到对投票结果的定性，如不等待撤销申请的处理结果，将难以查清本案事实。因此，根据《民事诉讼法》第一百五十条，本案应当中止审理，等待撤销申请的处理结果。综上所述，被答辩人未经业主大会授权，不具有诉讼主体资格；同时，被答辩人未按要求召开业主大会，无故拖延唱票进程，超期收集选票，严重违反投票程序，不仅造成投票结果被有关部门宣布无效，也导致业主大会无法形成有效决议，其诉讼请求没有任何依据。为保障申请人和业主的合法权益，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告物业公司为其辩解向本院提交如下证据：1、新城国际业主名单；2、关于新城国际业委会的回复函百合综字（2017)001号；3、关于新城国际业委会的回复函（2017)002号；4、关于新城国际业委会的回复函(2017)003号；5、关于新城国际业委会协商会有关事宜的回复函；6、公告；7、新城国际小区第二次业主大会公告；8、关于公布新城国际业主委员会第二次大会投票的结果的函；9、公告；10、新城国际小区第二次业主大会会议记录；11、关于新城国际2019年3月29日告知函的回复；12、撤销申请书及两张快递单；13、清运垃圾付款凭证；14、整改照片。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新城国际小区位于惠州市惠阳区***********，物业管理区域总建筑面积77325.53㎡，已全部交付使用，业主共459户。2011年1月24日，案外人惠州大亚湾裕隆置业有限公司（新城国际小区开发商，甲方,以下简称裕隆公司）与被告物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定裕隆公司将新城国际小区的物业委托被告物业公司管理；委托管理事项有物业共用部位的维修、养护和管理包括物业共用部位；物业共用设施、设备的运行、维修、养护、管理；物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务和物业档案资料管理等；合同期限至2016年1月15日止等等。合同签订后，被告依约受托对新城国际小区进行物业服务管理。新城国际小区由业主代表、街道办、社区和建设单位代表成立业主大会筹备组后于2017年7月20日召开业主大会，表决通过了《管理规约》和《业主大会议事规则》，并选举了业委会成员7名，其中主任为甘桂芬、副主任为熊金轶、庄万元，成立了业主委员会。2017年8月18日，新城国际业委会将上述决议在惠州市惠阳区********办事处备案。《业主大会议事规则》第七条规定，业主大会的职责，主要包括决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业等十四项；第八条规定，业委会应该在业主大会召开10日前，由业委会秘书将会议通知及会议拟讨论的事项以书面形式进行小区公告、网络公告；业主请假的，可以在业主大会闭会后的3天内以书面形式对会议内容进行投票；业主大会形式可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式；业主大会形式由业委会在召开业主大会会议前确定；会议应当有人数过半、面积过半的业主参加；决定选聘物业企业的方案及解聘物业服务企业等需由业主大会以特别决议通过（特别决议，应当经50%以上投票表决的业主通过）等等。2017年8月18日，业委会在惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。业委会成立后曾要求被告对物业管理不到位之处进行整改。被告物业公司于2017年9月18日书面复函新城国际业委会：根据本公司与新城国际业委会2017年9月3日会议协调，将按《物业服务合同补充协议》按期全部整改，并告知已整改项目和因投入较大整改期限以及其它需要协商解决事项。2017年10月24日，原告新城国际业委会以《函件》形式通知被告物业公司：原告新城国际业委会于2017年7月20日成立，并于收到本函件一周内书面函告是否继续提供新城国际物业服务；逾期不答复或未能就服务细节达成一致，本函件作为终止新城国际前期物业服务合同的通知。被告物业公司签收后于10月26日书面答复原告：他公司已按协商进行整改，为何再来函提出是否继续提供物业服务问题？他公司已将新城国际业委会提出的问题及协商情况等，将物业服务合同及补充协议提交新城国际业委会；此后被告物业公司也曾几次书面与原告就物业管理问题进行沟通。2017年10月24日，原告新城国际业委会公告告知业主召开第二次业主大会，对与被告物业公司之间的物业服务合同到期依法终止并授权新城国际业委会选聘、续聘、解聘物业公司等事项进行表决，投票截止时间为2017年11月10日。新城国际业委会张贴《公告》：投票时间为2017年12月6日至2018年1月6日，召开大会时间为2018年1月8日。2018年1月1日业委会张贴告示，第二次业主大会召开时间和投票截止时间将延期，具体时间另行通知。2018年2月13日，惠州市惠阳区********办事处向原告新城国际业委会发出《关于公布新城国际业主委员会第二次业主大会投票结果的函》，要求原告新城国际业委会在收到本函后7个工作日内召开第二次业主大会进行公开点票、验票并公布结果。2018年3月5日，淡水街道办会议记录显示，因原告新城国际业委会拒不交出投票箱及不配合召开业主大会，致本次业主大会无法顺利进行，现公布之前的投票数据一律作废，结果为零，并公布新城国际全体业主。2018年3月17日，原告业委会再次张贴《公告》：新城国际第二次业主大会定于2018年3月25日在世纪花园酒店召开；投票事项为关于百合物业是否终止问题。2018年3月26日，原告业委会再次张贴《公告》：新城国际第二次业主大会定于2018年4月1日在新城国际四楼空中花园召开。2018年4月1日，原告新城国际业委会在淡水街道办的要求下，重新点票、验票，而新城国际业委会提供的票箱未张贴封条，且搜集总数为320票的选票中，在2018年3月5日前的票数为95票，之后搜集的为225票。2018年4月2日，新城国际业主大会、业主委员会对第二次业主大会表决票验票结果进行确认：参加此次会议业主专有部分面积为64187平方米，人数155名。惠阳区淡水街道、白云社区经商定认为，在3月5日第二次业主大会后收集的选票应视为无效，淡水街道办工作人员当场表示，此次投票结果均未双过半。之后，新城国际业委会未再召开业主大会。2019年3月29日，原告新城国际业委会再向被告物业公司发出《告知函》，通知被告本小区通过第二次业主大会投票一致决定启动重新选聘物业公司程序，与贵公司签署的《新城国际小区物业服务合同》截止日期为2019年3月31日；贵公司收到函件后做好物业移交准备，并在2019年4月8日前向新城国际业委会进行物业移交工作并撤离本小区。2019年4月1日，被告物业公司复函原告《新城国际业委会2019年3月29日告知函的回复函》：业委会2018年3月5日召开第二次业主大会，被惠阳区淡水街道、白云社区经商定认为，在3月5日第二次业主大会后收集的选票应视为无效；业委会单方终止物业服务合同的行为不具有法律效力。淡水街道办工作人员成君瑞、钟国能以及白云社区居民委员会工作人员戴醒贤在被告物业公司的《回复函》中签名确认。被告物业公司签收该《告知函》后不服未向原告新城国际业委会移交物业服务有关资料，也未撤离。至今，被告物业公司尚在新城国际小区进行物业管理。又查明，被告物业公司对惠州市惠阳区********办事处提起行政诉讼，并将原告新城国际业委会列为第三人，后申请撤诉，博罗县人民法院作出（2020）粤1322行初119号行政裁定书，裁定准许被告物业公司撤诉。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的主要焦点是：1、原告新城国际业委会主体是否适格；2、原告新城国际业委会要求解除与被告物业公司的前期物业服务合同理由是否充足。一、关于原告新城国际业委会主体资格问题。新城国际业委会成立后于2017年8月18日在惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律后果及于全体业主。新城国际业委会已经选举产生并在淡水街道办事处备案，是本案适格的原告。被告物业公司认为原告主体不适格的主张，依据不足，本院不予支持。二、关于原告新城国际小区请求解除与被告物业公司的前期物业服务合同，依据是否充足。本案原告物业公司是新城国际小区建设单位聘请的物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”的规定，被告新城国际业委会有权更换物业服务企业。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的规定，在前期物业服务合同到期后，业主有权更换物业服务企业，但解聘物业服务企业应由业主共同决定，且需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《业主大会议事规则》第七条规定，决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业是业主大会的职责。原告新城国际业委会于2018年3月5日召开第二次业主大会时，因故未顺利进行，淡水街道办宣布之前的投票数据一律作废，结果为零。在淡水街道办的要求下，原告新城国际业委会于2018年4月1日重新点票、验票，因原告新城国际业委会提供的票箱未张贴封条，且搜集总数为320票的选票中，在2018年3月5日前的票数为95票，之后搜集的为225票；惠阳区淡水街道、白云社区经商定认为，在3月5日第二次业主大会后收集的选票应视为无效，淡水街道办工作人员当场表示，此次投票结果均未双过半。原告未提交充足的证据证实其投票表决程序合法、决议有效。由此应认定新城国际小区业主大会未形成有效决议，原告新城国际业委会要求解聘前期物业公司的决议事项未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主的授权或同意，原告要求解除与被告的前期物业服务合同关系及判令被告向原告移交物业资料、返还物业用房，并立即撤出惠州市惠阳区新城国际小区的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，应驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区新城国际小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告惠州市惠阳区新城国际小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年八月十五日书记员  郭晓燕