成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初4434号 原告：四川艾瑞特贸易有限公司（以下简称艾瑞特公司），住所地：成都市武侯区簇桥中街。 法定代表人：李平，艾瑞特公司董事长。 原告：四川滨悦商贸有限公司（以下简称滨悦公司），住所地：成都市武侯区簇桥中街。 法定代表人：李晓，滨悦公司董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。 被告：成都乐翊科技有限公司（以下简称乐翊公司），住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街****楼****，****。 法定代表人：杨涛，职务不详。 被告：成都金康博体育文化传播有限公司（以下简称金康博公司），住所地：成都市青羊，住所地：成都市青羊区青华路******iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：姚垒，职务不详。 被告：姚垒，男，满族，1983年9月26日出生，住河北省石家庄市裕华区。 原告艾瑞特公司、滨悦公司与被告乐翊公司、金康博公司、姚垒房屋租赁协议纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法由审判员陈克刚适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告艾瑞特公司的法定代表人李平及二原告共同委托诉讼代理人蒋小平到庭参加诉讼，被告乐翊公司、金康博公司、姚垒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告艾瑞特公司、滨悦公司诉称，原告于2016年2月19日将位于本市武侯区××路××楼××街××处的华润滨悦会馆出租给金康博公司，金康博公司将房屋地下室改造为泳池并将部分房屋出租给他人使用。因金康博公司拖欠租金，原告遂于2019年7月27日与乐翊公司、金康博公司、姚垒签订三方协议，明确了乐翊公司、金康博公司、姚垒对拖欠的租金支付时间，并约定了此后的租金标准及支付方式。但被告仅于2019年7月31日、12月13日向原告支付852127元。截止至2020年2月29日，共计拖欠原告租金2888638元。原告故请求判令解除三方签订的《房屋租赁协议》、判令被告向原告返还华润滨悦会馆的占有、判令乐翊公司向原告支付拖欠的租金2888638元；判令金康博公司、姚垒对乐翊公司所欠租金中的1104256元承担连带给付责任；判令乐翊公司向原告支付违约金3640141元。 被告乐翊公司、金康博公司、姚垒未做答辩。 经审理查明：金康博公司曾向艾瑞特公司、滨悦公司承租位于本市武侯区××路××楼××街××处华润滨悦会馆4999.28平方米的房屋（以下简称案涉房屋）。因金康博公司拖欠艾瑞特公司、滨悦公司房屋租金，至2019年7月27日，艾瑞特公司、滨悦公司与乐翊公司、金康博公司、姚垒签订《房屋租赁协议》一份，约定房屋由乐翊公司承租且租赁期限从2019年9月1日起至2027年8月31日止；前期金康博公司拖欠艾瑞特公司与滨悦公司从2018年9月1日至2019年8月31日期间的房租1956383元，乐翊公司“自愿替金康博公司补缴”该笔房租且应在2019年9月30日前付清；从2019年9月1日起至2020年2月29日止的租金共计1784383元；乐翊公司将地下室改建为游泳池，租赁期限届满或退租时应将地下室恢复原状；如乐翊公司拖欠房租累计30日以上导致合同解除的，则乐翊公司应按照全年租金标准即3640141元向艾瑞特公司、滨悦公司支付违约金；乐翊公司逾期支付租金的，按照日租金标准支付违约金；乐翊公司应在合同签订当日向艾瑞特公司、滨悦公司支付保证金500000元；金康博公司及姚垒有义务向艾瑞特公司、滨悦公司支付2018年9月1日至2019年8月31日期间所拖欠的租金，而若乐翊公司未按约支付该期间的租金，则金康博公司、姚垒负有连带支付的责任和义务。合同对其他事项也进行了约定。 同日，艾瑞特公司、滨悦公司与乐翊公司、金康博公司还签订《三方协议书》，载明金康博公司从2016年2月19日起租赁艾瑞特公司、滨悦公司的案涉房屋，各方约定案涉房屋从乐翊公司成立之日即2019年6月25日起由乐翊公司作为承租方实际履行，租约从2019年9月1日起计算；乐翊公司与金康博公司共同承担金康博公司此前所欠艾瑞特公司、滨悦公司的租金1956383元，且该款应从2019年7月31日至9月30日之间分三笔付清；各方确认金康博公司此前所支付的保证金50万元转为乐翊公司的保证金。 上述协议签订后，各方对案涉房屋进行了交接并签署《房屋租赁交接单》一份。 2019年10月18日，乐翊公司向艾瑞特公司、滨悦公司发出《公司函》，要求提前解除双方于2019年7月27日签订的《房屋租赁协议》。 由于乐翊公司等未清偿租金，艾瑞特公司、滨悦公司遂于2020年1月2日向本院递交诉状。2020年1月末，乐翊公司将房屋中的物品腾空后搬离，但并未清偿租金，也未与艾瑞特公司、滨悦公司办理交接手续。 另查明：在诉讼过程中，艾瑞特公司、滨悦公司自认乐翊公司在《房屋租赁协议》签订后，向其支付了租金852127元。 上述事实，有身份信息、工商登记信息、《房屋租赁协议》、《三方协议书》、《房屋租赁交接单》、函件、当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 本院认为，乐翊公司、金康博公司、姚垒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利且不影响本案的审理。 金康博公司、乐翊公司在承租艾瑞特公司、滨悦公司的房屋后，未按合同约定向艾瑞特公司、滨悦公司支付租金，应承担逾期付款的违约责任，姚垒应按合同约定承担相应的担保责任。 按照合同约定，金康博公司应向艾瑞特公司、滨悦公司支付从2018年9月1日至2019年8月31日期间所拖欠的租金1956383元。就乐翊公司对该笔款项所应承担的责任，各方在《房屋租赁协议》中约定的是乐翊公司“自愿替金康博公司补缴”该笔房租。而在各方《三方协议书》中又约定乐翊公司与金康博公司“共同承担”该笔房租。依据《房屋租赁协议》中的解释，金康博公司所欠债务转由乐翊公司承受，金康博公司不再负有作为主债务人支付租金的义务。依据《三方协议书》中的解释，金康博公司依然负有作为主债务人向艾瑞特公司、滨悦公司支付房屋的义务，乐翊公司所承担的是连带偿还责任。由于金康博公司、乐翊公司并未出庭进行答辩，也未对约定的差异作出解释，故本院采取对金康博公司、乐翊公司不利的解释原则，乐翊公司应与金康博公司共同承担付款责任。《房屋租赁协议》中约定，当乐翊公司未向艾瑞特公司、滨悦公司支付前期拖欠的房屋时，姚垒对此承担连带偿还责任，故姚垒应按合同约定承担连带偿还责任。对拖欠房租的金额，艾瑞特公司、滨悦公司自认乐翊公司在合同签订后向自己支付租金852127元，未加重乐翊公司等的负担，本院予以认可。故乐翊公司、金康博公司应向艾瑞特公司、滨悦公司支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金1956383元-852127元=1104256元，姚垒在该数额范围内承担连带偿还责任。 对2019年9月1日起的租金，按照《房屋租赁协议》的约定，从2019年9月1日至2020年2月29日止，乐翊公司共计应向艾瑞特公司、滨悦公司支付房租1784383元，即297397.17元/月。艾瑞特公司、滨悦公司陈述乐翊公司在2020年1月中下旬新冠疫情爆发前自行搬离了案涉房屋，至此，双方的租赁关系已经实际解除。由于乐翊公司具体搬离时间不详，故本院将租赁合同解除时间确定为新冠疫情爆发日即2020年1月23日。故乐翊公司应支付的房租为297397.17元/月×4.74个月=1409662.59元。因各方约定金康博公司所交付的保证金50万元转为乐翊公司的保证金，而保证金的作用即在于促使乐翊公司履行付款义务。故当乐翊公司存在违约时，保证金应予以抵扣。因此，在扣除保证金后，乐翊公司尚应支付房租909662.59元。按照租赁合同的约定，乐翊公司应在退租后将地下室恢复原状，故本院对艾瑞特公司、滨悦公司要求乐翊公司恢复原状的诉讼请求予以支持，逾期不恢复的，艾瑞特公司、滨悦公司有权自行恢复，相关费用由乐翊公司负担。 对违约金，双方在租赁合同中约定，当乐翊公司逾期支付租金时，应按照全年租金标准即3640141元向艾瑞特公司、滨悦公司支付违约金。违约金的作用在于填补守约方的损失，乐翊公司逾期交付租金所导致的损失主要为资金占用利息，故双方所约定的违约金标准过高，本院将其降低至约定标准的20%即728028.20元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下： 一、确认四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司与成都乐翊科技有限公司、成都金康博体育文化传播有限公司、姚垒于2019年7月27日所签订的《房屋租赁协议》于2020年1月23日起解除； 二、成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于本市武侯区××路××楼××街××室恢复原状，逾期四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司可自行恢复，所需费用由成都乐翊科技有限公司负担； 三、成都乐翊科技有限公司、成都金康博体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司支付从2018年9月1日至2019年8月31日期间所拖欠的租金1104256元，姚垒对此承担连带偿还责任； 四、成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起十日内向四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司支付从2019年9月1日至2020年1月23日期间的租金909662.59元； 五、成都乐翊科技有限公司于本判决生效之日起十日内向四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司支付违约金728028.20元； 六、驳回四川艾瑞特贸易有限公司、四川滨悦商贸有限公司其他诉讼请求。 案件受理费57501元，简易程序减半收取28705.50元，保全费5000元，合计33150.50元，由成都乐翊科技有限公司、成都金康博体育文化传播有限公司、姚垒负担。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈克刚 二〇二〇年九月二十二日 书记员  胡晶晶