广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35362号原告：王日华，男，汉族，1961年1月25日出生，住广东省佛山市顺德区****************。公民身份号码440************915。委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓奕滨，广东海迪森律师事务所律师。被告：王某1，男，汉族，1955年1月5日出生，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************934。被告：陈洋妹，女，汉族，1974年3月20日出生，住广东省英德市******委会周屋组。公民身份号码441************424。被告：王土投资有限公司。住所地广东省佛山市顺德高新区（容桂）建业中路17号之一。统一社会信用代码914***********835A。法定代表人：王某1。三被告共同委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。原告王日华诉被告王某1、陈洋妹排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张海峰、两被告共同委托诉讼代理人姚志兵到庭参加诉讼。庭审后，原告申请追加王土投资有限公司（以下简称王土公司）作为被告，经审查本院予以准许，通知被告王土公司参与本案诉讼。开庭时，原告王日华及其委托诉讼代理人张海峰、三被告共同委托诉讼代理人姚志兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵权、消除妨碍、搬离原告权属的位于佛山市顺德区****办事处顺峰居委会德胜中路万科新城湾畔花园沁台4栋A座别墅及CWT4A别墅车库、CW27号车位；2.两被告向原告支付物业占用费2540000元（该占用费标准按20000元/月的标准暂计，最终占用费标准以法院委托的评估机构评估金额为准。上述占用费从2009年2月1日计至2019年8月31日，2019年9月1日至被告实际搬离之日的占用费另计，并在本案中一并主张）；3.两被告承担本案诉讼费、评估费。诉讼中，原告明确上述三项诉讼请求承担的主体均为三被告，明确第一项诉讼请求为三被告搬离涉案别墅及车库、车位。事实和理由：原告系佛山市顺德区****办事处顺峰居委会德胜中路万科新城湾畔花园沁台4栋A座别墅及CWT4A别墅车库、CW27号车位的所有权人。2008年，原告购买上述物业时，被告王某1为其代付了部分购房款，后因被告王某1需要办公及居住场所，被告王某1与原告协商将上述物业租赁给被告王某1及其家人使用，产生的租金与被告王某1代付的购房款互抵，使用期限为十年，被告自行承担物业使用期间的水电、物业管理费。2009年2月，原告按约将物业交付给被告使用，2019年2月使用期限届满后，被告并未按约交付物业，而是一直占有、使用物业至今。2019年1月，被告王某1以王土公司名义起诉原告要求偿还被告王某1代付的购房款【案号：（2019）粤0604民初9937号】，并在上述诉讼中否认双方存在物业租金与代付购房款互抵的事实。原告认为，既然被告王某1否认双方存在物业租金与代付购房款互抵的事实，那么被告王某1及其家人理应按照市场租金标准向原告支付占有、使用上述物业期间的占用费，并应当在原告通知后立即搬离、返还物业。但直至原告起诉之日，各被告虽经原告多次催促，却总以各种理由推诿，既不支付占用费也不搬离、交还物业。综上，各被告的行为已严重侵害原告的合法权益，现原告根据法律规定，提起诉讼，请求法院判如所请。被告王某1、陈洋妹共同答辩称：第一，原告不是适格主体。涉案房屋为原告与王匡按份共有，原告只占10%的份额，王匡占90%的份额。现在只是占其中10%份额的原告起诉，不能代表涉案房屋的所有权人，请求驳回原告的起诉。第二，被告也不是本案适格主体。涉案房屋的暂时使用人是王土公司，这一点在原告就（2019）粤0604民初9937号案件中的答辩意见已经确认，因此该房屋的实际使用人是王土公司。即使原告主张要求排除妨害，也应当向王土公司主张，不能向被告主张。被告没有占有涉案房屋的行为，原告从获得房产证之日起随时可使用其物业，被告从来没有妨害原告以及王匡对涉案物业的使用和占有，特别是别墅车库和车位一直是由原告在使用和支配，且原告随时可以将物业出卖给他人，被告根本没有侵权的事实。第三，形成现在这种王土公司暂用房屋的形势，是因原告拖欠王土公司3374428.7元的借款未还，王土公司只能采取这种方式向原告追讨借款。只要原告将其拖欠王土公司的借款还清，王土公司马上放弃对涉案房屋的暂用。基于欠款的事实，当时原告同意王土公司暂用涉案房屋，原告也承诺尽快还款，但是原告至今仍未还款，因此按照双方约定，在原告没有还款的前提下，王土公司依据合同法规定的先履行抗辩权可以继续暂用涉案房屋。第四，原告主张的所谓占用费完全是不成立的。被告根本没有占用原告的房产，现在使用房产的是王土公司。王土公司之所以暂用原告房屋是基于原告和王匡同意的前提下有条件的使用房产，如果原告和王匡不同意，王土公司也不可能进入涉案房屋。双方约定王土公司不使用涉案房屋的前提条件是原告归还王土公司的借款。目前，原告仍未还款，因此王土公司搬离房屋的条件未成就。即使原告主张占用费成立，根据诉讼时效原则，也只能主张三年的占用费，且只能按照佛山市顺德区******租金参考标准每平方米25元的价格计算。综上所述，原告无权向被告起诉，原告的主张无理，请求法院驳回原告的起诉和全部诉讼请求。被告王土公司答辩称：被告王土公司与原告之间不存在租赁关系。被告王土公司没有占用原告的房产，由于原告拖欠被告王土公司的借款，从2008年开始至今未归还。双方为借款归还问题，通过协商在原告借款未归还被告王土公司之前，由被告王土公司占用涉案房屋，所以被告王土公司既不存在对原告房产的侵权，也没有占用原告的房产。被告王土公司之所以利用涉案房屋用于办公，是因为基于双方协商，在双方存在借贷关系基础上以被告王土公司利用涉案房屋来抵消原告借款的利息。如原告向被告王土公司归还所欠欠款，被告王土公司马上搬离涉案房屋。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告王某1、陈洋妹身份证，证明原、被告主体资格。2.房地产权证，证明原告是涉案房产的权属人。3.照片、万科物业客户信息核对表、业主（住户）资料卡、IC卡发放/异常情况登记表、账户交易明细、广东顺德农村商业银行股份有限公司账户对账单、通话录音光盘及文字编辑，证明三被告在涉案房产居住的事实。三被告从2009年使用涉案房产至今。2009年至今的物管费也是由被告支付，支付方式为被告将相应的款项转入原告在物管公司开办的缴费存折里，由物管公司按月通过银行自动扣款。4.被告王土公司企业机读登记档案，证明被告王土公司的诉讼主体资格。5.情况说明、王匡的身份证，证明王匡与原告是父子关系。王匡同意原告将涉案物业整体对外出租。对于被告王某1及王土公司使用涉案物业产生的租金或占用费等收益均由原告享有。原告是本案的适格原告。被告王某1、陈洋妹在诉讼中举证：1.（2019）粤0604民初9937号民事判决书、（2019）粤06民终8900号民事判决书、（2019）粤0604执15276号执行案件受理通知书、强制执行申请书，证明如原告所述，原告与被告王土公司之间存在约定，被告王土公司使用涉案房产获得原告的同意，原告与被告王土公司的约定就是在原告所欠被告王土公司337万元款项归还后，被告王土公司立即将房屋交还给原告和案外人王匡。两份判决书判决的借款就是原告购买该涉案房屋的借款。被告王土公司在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据5中的情况说明，被告提出异议，但未能提供足以反驳的证据，原告能够提供原件核对，本院确认该证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：涉案佛山市顺德区****办事处顺峰居委会德胜中路万科新城湾畔花园沁台4栋A座的产权人系原告与案外人王匡，其中原告占1/10份额。该房屋共4层，建筑面积478.15平方米，土地自用面积529.3平方米。诉讼中，王匡提交情况说明，其确认与原告系父子关系，同意原告以其个人名义将上述物业对外进行出租、经营管理，并确认对原告与被告王某1的租赁关系以及被告王某1占用物业期间产生的租金、占用费、其他相关收益均由原告享有。另，涉案佛山市顺德区****办事处顺峰居委会德胜中路万科新城湾畔花园CWT4A号汽车库、CW27号汽车位的产权人系原告。2019年7月3日，本院对原告王土公司诉被告王日华民间借贷纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初9937号】作出民事判决书，该案中，王土公司诉请主张王日华偿还借款3196794元及支付自2008年3月28日起计算的利息。王日华在抗辩意见中提出，“2009年2月，王某1由于要使用案涉房地产用于办公，遂与被告协商以上借款冲抵10年的租金，因此本案的借款以应双方协商一致，采取与租金互抵的方式来结清。……若本案王某1否定双方的债权债务互抵行为，我方也将通过诉讼方式向原告追偿2009年至今的物业占用费。”本院依法判决王日华应向王土公司偿还借款3196794元及利息（自2019年2月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际清偿之日止，但上述贷款利率不得超过年利率6%）。经佛山市中级人民法院二审判决，驳回王日华的上诉，维持原判。2019年11月1日，就王土公司申请执行王日华民间借贷纠纷一案，本院经审查予以立案。2020年6月5日，本院到涉案现场查看，情况如下：涉案别墅前有鱼池、院子和后院，地上**，地下**。地上第**，设有客厅、餐厅、卧室、院子、电梯间；地上第**，设有卧室、开放间、露台；地上第**设有卧室；地下**基本空置，没有家电，设有大厅、舞蹈室、休闲室、酒柜、卫生间。从地下一层出口可通往地下车库及车位。装修老旧，电线外露，油漆掉落，院内杂草丛生。依据原告申请，本院委托广东海科资产价格评估有限公司对涉案别墅、车库及车位的租金进行评估。该司作出《房屋租金价值评估报告书》，结论为：位于佛山市顺德区****办事处德胜中路万科新城湾畔花园沁台4栋A座别墅及CWT4A别墅车库、CW27号车位于2009年2月1日至2020年5月1日的评估价值为1818614.81元。其中2016年5月1日至2017年4月31日的月评估租金单价为29.93元/平方米，即月评估租金为14311.03元。2019年5月1日至2020年5月1日的月评估租金单价为30.74元/平方米，即月评估租金为14698.33元。就此次评估，原告已支付评估费12000元。另查明：被告王土公司属有限责任公司，于2004年5月20日成立，法定代表人系被告王某1。诉讼中，原告陈述：原告将涉案别墅、车库及车位提供给被告王某1使用，至于其实际使用多久或者提供给何人使用，原告不清楚。被告陈洋妹系被告王某1的家庭保姆。事实上，原告一直没有居住在涉案物业，原告提供的证据也显示登记的信息有被告王某1的车辆。在（2019）粤0604民初9937号案件中，原告向被告提出过租金、占用费的主张，但未获支持。被告王某1、陈洋妹陈述：涉案别墅现由被告王土公司在使用，被告王某1没有使用，被告陈洋妹不是家庭保姆，系被告王土公司委托其看管涉案房屋的人员。确认自2009年2月1日起至今一直由被告王土公司使用涉案别墅，没有使用车库和车位，也没有实际交付车库和车位。因当年购买涉案别墅时，原告向被告王土公司借款319万元用于购房，当时有写借据，没有约定利息，在2009年2月交付房屋后，原告同意被告王土公司利用该房屋办公或者其他用途，物业管理费均由被告王土公司缴纳，租金与借款利息相抵消，原告所述借款本金与居住费用相互抵消没有事实依据。另外，被告王某1于2016年6月起就没有在涉案房屋内居住，目前为止系由被告陈洋妹居住或打理。被告王土公司陈述：2009年起由佛山市顺德区王土投资有限公司使用涉案别墅，后变更公司名称为广东王土投资有限公司，再变更为王土投资有限公司即本案被告。被告王土公司通过员工直接向物业公司支付物业管理费，使用过程中没有向原告支付过费用。被告王土公司与原告口头约定以借款利息抵扣租金。本院认为，本案为排除妨害纠纷。原告的诉求能否得到支持，本院具体分析如下：关于原告的主体是否适格。经查，涉案车库及车位的权属人系原告；涉案别墅属原告与案外人王匡共同所有，王匡于诉讼中提交情况说明表示同意由原告向被告主张相应权利。故，原告有权提起本案诉讼。关于搬离涉案别墅、车库及车位的诉请。根据当事人的陈述，被告王土公司确认从2009年2月起占有使用涉案别墅，其主张与原告口头约定以借款利息抵扣租金，有权占有使用该物业。但，未能提供证据予以证明，原告对此亦不予确认，故被告王土公司无权占用涉案别墅，原告有权主张被告王土公司搬离该别墅。虽被告王土公司否认实际占有使用涉案车库及车位，但经过现场查看，该车库及车位与该别墅地下一层相通，没有阻碍，可通行及使用，该别墅与车库、车位视为一个整体物业，共同使用更为符合常理，故被告王土公司也应同时搬离该车库及车位。至于原告主张被告王某1、陈洋妹搬离涉案别墅、车库及车位，本案证据未能反映其二人现占有使用上述物业，物业管理费也由被告王土公司缴纳，故原告主张被告王某1、陈洋妹搬离物业的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。被告提出原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见。原告陈述在本案起诉前，在9937号案中向被告王土公司提出租金、占用费的主张，但未获支持。本案中，原告认为与被告达成以借款抵扣十年租金的约定，故在2009年2月1日起至2019年1月31日的十年间，被告未向原告支付过涉案物业的租金或占用费，原告未主张相应权利，符合原告所述的可能存在的约定。而被告则主张与原告达成以借款利息抵扣十年租金的约定，原告在此期间未向被告主张支付租金或占用费，亦符合被告的上述主张，故不能认定原告怠于履行诉权。诉讼时效应自2019年2月1日起算，原告于2019年11月25日提起本案诉讼，未超出诉讼时效，故被告提出的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于占用费。因被告王土公司无权占用涉案别墅、车库及车位，原告有权向其主张计收占用费。被告认为无需向原告支付占用费，理由系双方已达成以借款利息抵扣占用费的约定。对此被告未能提供明确证据予以证明，且在9937号案中，被告诉请主张原告支付自2008年3月起计算的借款利息，显然前后的主张相互矛盾，本院对此不予采纳。而原告主张以借款抵扣十年占用费的约定，被告予以否认，则双方对占用费未有明确约定。因双方未约定占用费标准，原告向本院申请评估鉴定。经评估，涉案别墅、车库及车位于2009年2月1日至2020年5月1日的评估价值为1818614.81元。因被告王土公司自述自2009年2月1日起占有使用该物业至今，故被告王土公司应支付上述评估期间的占用费，即为1818614.81元。被告王某1自述于2016年6月起搬离涉案物业，故应支付自2009年2月1日至2016年5月31日期间的占用费，即为1134291.32元。至于原告主张2020年5月2日起至被告王土公司实际搬离涉案物业之日的占用费，为避免诉累，本院以上述评估结论中2019年5月1日至2020年5月1日的月评估租金标准即14698.33元/月，作为上述期间占用费的参照标准进行计算。综上，被告王某1、王土公司应向原告支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费1134291.32元，被告王土公司应向原告支付自2016年6月1日起至实际搬离涉案物业之日止的占用费。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王土投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日搬离位于佛山市顺德区****办事处顺峰居委会德胜中路万科新城湾畔花园沁台4栋A座别墅及CWT4A车库、CW27号车位；二、被告王某1、王土投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王日华支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费1134291.32元；三、被告王土投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王日华支付自2016年6月1日起至实际搬离上述第一项判项的物业之日止的占用费（其中2016年6月1日至2020年5月1日的占用费684323.49元，自2020年5月2日起至实际搬离之日止的占用费参照14698.33元/月的标准计算）；四、驳回原告王日华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行返还义务与给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取13560元，财产保全费5000元，合计18560元，由被告王某1负担5568元，被告王土投资有限公司负担12992元；鉴定费12000元，由被告王某1负担3600元，被告王土投资有限公司负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月二十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。