河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2665号 原告:涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所地涿州市。 法定代表人：张婷，公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，公司法律顾问。 被告：贾军虎，男，1969年10月13日出生，汉族，住河北省保定市定兴县，现住涿州市。 原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司诉被告贾军虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张朋、被告贾军虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告给付原告物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月份）9595元、水费（自2016年1月1日至2020年12月31日）1977.75元，并支付违约金3471.8元，合计15044.55元。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月2日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务。自2016年1月开始被告以种种理由拒付物业费、公共照明费及水费至今。根据合同法规定，被告应承担违约责任，今诉诸贵院，敬请依法裁决。 贾军虎辩称：一、物业公司与业主签订的合同存在“一边倒”现象；合同的拟定应建立在平等、自愿的基础上，但与物业签订的合同却以乙方（物业）的权利、利益为主，甲方（业主）的权益并没有在合同中完全体现出来，因此物业拟定的合同没有遵循“平等”的原则订制，物业种种的所作所为，早已失去了我们对他们的信任。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。二、物业公司提供的服务质量达不到物业管理的标准。1、物业公司一些服务人员的专业技能和素质有待提高，没有让业主们感觉到舒心，放心，安心，服务存在瑕疵。物业公司的服务水平不值得我们交物业费，物业费一平米还收1.35元，我觉得交0.35元都不值，还有物业公司经理有没有职业资格证书，拿出来我们看看，就这服务水平我都质疑是不是花钱买的。2、物业公司没有及时地、积极地为业主解决房屋墙体严重裂缝的问题，从2015年向物业反应后，至今没有任何协调解决的意思，只是一味的索要物业费，不去解决根本问题，且态度强硬，无法沟通。我们家的墙裂缝是我们单元里面最严重的，墙体裂缝从次卧墙面贯穿至厨房墙面，并且长度都超过1米，宽度超过1公分多。裂缝之大让人触目惊心，感觉住着这房子非常的不安全，导致我爱人差点抑郁了，再加上次卧窗下的裂缝直贯地面，每到夏冬两季，次卧屋内的雨水和寒风总是如约而至，不得不常关闭次卧房门。另外阳台墙面也有裂缝，并且已经自费维修3次。虽然整体建筑不是物业公司建设的，但物业公司有义务帮助业主与开发商解决、协调问题，更何况物业公司还是开发商的下属单位。三、2016年小区业主关于房屋质量问题有个回复函，上面有24家业主签字和摁手印，其中A座的占大多数。四、物业公司擅自垄断收费项目。水电卡只能在物业交，即不能用手机在网上进行交费，也不能在电力公司、自来水公司缴费。给业主们的生活更带来了没必要的麻烦。五、物业公司未经业主同意私自占用建筑区划内的道路、改造电梯。1、由于小区面积有限，小区内车位非常紧张，在开发商交房后，物业擅自在小区内私搭乱建，在小区内盖起了车棚，并占用绿化带前的人行道，画出车位出售，从中私自获利，违反了《物业管理条例》第五十条的规定。从2015年起，小区内业主多次反映，并让物业公司拆除，至今未果。2、物业私自加装电梯门禁来限制业主，每个业主的门禁只能去自己家的楼层，给业主们的生活带来了极大的困扰。六、太阳能热水器和燃气壁挂炉问题。开发商以强买强卖的方式收取太阳能热水器和燃气壁挂炉费用，交费后只给业主们打了白条，随后开发商交物业公司给予业主发票事宜，但索要至今未给开出正式发票。七、消防安全隐患。自房屋交付至今，每层每户楼梯间的消防管道消防栓从未通水，灭火器处于长期过期状态，不能正常使用，存在严重的消防安全隐患。综上所述，并非业主们不愿缴纳物业费，而是物业公司的行为严重损害到了业主的合法权益，业主的合法权益没有办法保障，造成了业主的损失，并且不以为然，所以使我们不得不怀疑公司的专业能力，失去对其的信任。对于金阳瑞景小区物业公司的诉讼，根据上文有以下请求：1、请求涿州市人民法院驳回景逸嘉诚物业公司的起诉，不予受理。2、请求涿州市人民法院让金阳瑞景小区物业公司取消违建停车位、车棚等设施，并根据《物业管理条例》第六十三条的规定处以罚款，公开共有部分收益的收支账目，公示员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况；其次对金阳瑞景A栋二单元进行房屋质量检测。3、针对以上二、三、四、五项，对金阳瑞景小区物业公司提出反诉，请人民法院依法予以判决。补充一点，房屋存在严重质量问题。消防栓从入住一直没有水，前两天突然有水，把门口的地毯都泡了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月2日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定坐落于金阳瑞景，由原告向被告提供物业管理服务。协议约定被告的权利义务，按照物业服务合同的约定，接受原告提供的服务，监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；依据本协议向原告交纳物业服务费用。原告权利，对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间：以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.35元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。原告主张协议签订后原告依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，被告贾军虎欠原告物业服务费及公共照明费9595元、水费1977.75元，被告违反协议约定，应支付违约金3471.8元。被告称原告物业提供的服务质量达不到物业管理的标准，提供小区业主回复函一份，证明房屋质量问题、裂缝问题，迟迟得不到解决。提供光盘一张，欲证明原告私搭车棚、私改车位，墙体裂缝照片证实房屋存在墙体裂缝的事实。提供金阳瑞景小区交房凭证一张，加盖印章显示“金阳瑞景”。 以上事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的营业执照复印件、《前期物业服务协议》、业主基本情况登记表、交房会签单、房屋交接及验收单、照片复印件、电梯质量信息反馈记录、物业费收取通知、物业费催缴函复印件等证据及被告提供光盘一张、金阳瑞景小区交房凭证一张、物业费收据一张在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该协议明确约定了物业服务收费标准、交费时间及违约责任。被告对原告提供物业服务的事实认可，但认为原告提供的物业服务存在质量问题。根据该协议，被告应按协议约定交纳物业服务费用，被告逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。根据协议的约定，原告已履行了合同义务，被告应按协议约定交纳物业服务费用，被告逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。被告应承担继续履行合同义务的责任，即应交纳物业费及公共照明费9595元，原告请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自原告主张权利之日起计算。原告主张水费（2016年1月1日至2020年12月31日）1977.75元，应以用户实际用量收取，原告提供证据不足以证实具体数额，对该项请求本院不予处理。对于被告主张物业服务质量不合格，应当由政府相关行政部门进行评定，对被告主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、四十八条的规定，判决如下： 一、被告贾军虎自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费9595元及违约金（以9595元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费88元，由被告贾军虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满之日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员 邢 倩 二〇二〇年九月十九日 书记员 李汭欣