山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0181民初3907号 原告：济南科盛电子有限公司，住所地章丘区明水经济开发区明埠路中段西面。 法定代表人：邹训梅，经理。 委托诉讼代理人：石正阳，山东凌岳律师事务所律师。 被告：张斌，男，1967年8月26日出生，汉族，居民，住山东省微山县。 委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。 第三人：山东中电建核电地产投资有限公司，住所地济南市章丘区双山街道府前街文博中心规划馆内西北角**。 法定代表人：孙毅，经理。 第三人：山东中电建核电地产投资有限公司章丘分公司，住所地济南市章丘区双山街道双山西路山水泉城**楼201铺。 上列两第三人共同委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。 第三人：山东华润之星装饰工程有限公司，住所地济南市章丘区双山街道双山西路山水泉城**楼201铺。 法定代表人：盛东，经理。 委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。 第三人：济南华联超市有限公司，住所地济南市槐荫区经二路**地下**西侧。 法定代表人：陈锡忠，经理。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王长鹏，男，1989年3月4日出生，汉族。 第三人：济南华联超市有限公司便利连锁章丘山水泉城北店，住，住所地济南市章丘区双山街道山水泉城北城**楼**西侧/div> 负责人：张东征，经理。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 原告济南科盛电子有限公司（简称科盛电子）与被告张斌、第三人山东中电建核电地产投资有限公司（简称中电建核电地产）、山东中电建核电地产投资有限公司章丘分公司（简称中电建核电地产分公司）、山东华润之星装饰工程有限公司（华润之星）、济南华联超市有限公司（济南华联）、济南华联超市有限公司便利连锁章丘山水泉城北店（济南华联山水泉城店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告科盛电子的委托诉讼代理人石正阳，被告张斌的委托诉讼代理人苑强，第三人中电建核电地产、中电建核电地产章丘分公司的共同委托诉讼代理人程小民，第三人华润之星的法定代表人盛东、委托诉讼代理人苑强，第三人济南华联的委托诉讼代理人司玲玲、王长鹏，第三人济南华联山水泉城店委托诉讼代理人司玲玲均在第一次开庭时均到庭参加诉讼。第二次开庭被告张斌、第三人济南华联山水泉城店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,第三次开庭济南华联、济南华联山水泉城店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南科盛电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除涉案房屋原房主与被告于2013年4月16日签订的租赁合同；2、依法判决被告支付原告拖欠的租金暂为98681.25元（2019年10月18日起至起诉之日暂计7.5个月）；3、请求法院判决被告及第三人将其占用的原告房屋腾空并交还原告；4、诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求2为：被告向原告支付拖欠租金截止2020年7月20日暂计119391.53元，自2020年7月20日起至实际腾房完毕止按每天432.58元支付原告租金，增加诉讼请求5为被告支付原告违约金10万元。事实与理由：原告于2019年10月28日购得原房主第1、2第三人位于济南市章丘区双山街道双山西路山水泉城2号楼一、二层房屋。该房屋的原房主与被告于2013年4月16日签订了租赁合同。现原告购买涉案房屋至今，被告仍未按照原租赁合同的约定缴纳租金且违反合同约定违法转租给第3第三人，第4、5第三人至今仍占用涉案房屋。原告认为，被告的行为已经严重违反了租赁合同的约定，现原告要求解除涉案房屋上的租赁合同并支付拖欠租金，并要求占用人腾出房屋交还于原告。原告为此多次与被告及第三人协商未果，现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 科盛电子提交的证据：中电建核电地产的企业变更信息一份，房屋买卖合同一份（2019年10月18日），房屋产权证书2份，现场图片一份（2020年7月18日），租赁合同一份（道通置业章丘分公司与张斌），租赁合同一份（华润之星与济南华联），通话录音光盘一份（李秉永与侯丽君），租赁合同复印件一份（道通置业、道通置业章丘分公司与山东统一银座商业有限公司于2011年9月28日签订）。 张斌辩称，原告要求解除原房主房屋租赁合同并要求本案第三人腾空涉案房屋无事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。理由如下：一、答辩人就涉案房屋的租赁关系和租赁现状早于原告的买卖合同存在。答辩人早在2013年4月16日就与涉案房屋的原所有权人即本案的第三人山东中电建核电地产投资有限公司章丘分公司签订了《山水泉城商铺租赁合同》，承租涉案房屋自2013年12月1日至2026年11月30日止，承租后，答辩人基于对整个13年的租赁期限投入了大量的宣传、广告，为租赁做了大量的准备工作。而原告购买涉案房屋是在2019年10月18日，而且原告购买涉案房屋时，是对涉案房屋现场考察后，对已经存在的租赁事实、租赁期限、租金价格、租金缴纳情况、租赁房屋的使用现状是知情且认可的，原告在此情形下愿意购买涉案房屋，应该按照《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，认可既有租赁关系（包括已经存在的转租情况）依法有效并继续履行。二、答辩人一直正常履行租赁合同约定的义务，不存在任何解除租赁合同的事实和约定依据；1、答辩人一直积极缴纳租金，不存在过错。原告购买涉案房屋后，答辩人多次索要原告的收款账号，但原告拒不告知，无奈之下答辩人分别于2020年3月4日及同年5月31日将应缴纳的租金157891元转账至原房主第三人处但均被退回，原房主（第三人）也不方便告知原告财务账号。因此，并非答辩人拖欠房租，而是原告故意不告知收款账号所致。答辩人承诺可以随时通过法庭将租金转交给原告。2、答辩人不存在违法转租的情形。答辩人是第三人山东华润之星装饰工程有限公司的股东，为便于开具房屋出租的相应发票，答辩人委托第三人山东华润之星装饰工程有限公司将涉案房屋出租，且该对外转租是经过了原房主同意且认可的，不违反租赁合同的约定。原告在购买涉案房屋前，实地考察房屋状况是对房屋存在二次转租的现状是明知并认可的，且在原告购买了涉案房屋后，原房主（第三人）已将租赁合同的保证金86628元转交给原告，原告对此转租也接受并认可。因此，原告再以擅自转租为由起诉答辩人不符合本案事实情况。事实上，涉案房屋的原房主组织过原告、答辩人及第三人就租赁合同延续问题进行磋商，各方已就涉案房屋租赁全部继续沿用原租赁合同条款内容无异议，并即将签订联合声明，只是对继续延续原租赁合同还是答辩人先与第三人解除租赁合同、再与原告重新签订租赁合同的形式，双方无法达成一致意见，导致协商搁置。因此，恳请贵院查明本案事实依法促成各方在延续原租赁合同的基础上，达成调解，以减少诉累、节约司法成本。 张斌提交的证据：银行电子回单二份，转租证明一份，声明一份。 中电建核电地产、中电建核电地产章丘分公司共同述称：涉案房屋于2019年10月18日出售给原告之前第三人已将当时房屋状况告知原告，并将有关租赁合同复印件交付给原告，现房屋已经出售，第三人退出原租赁合同关系，也未实际占有控制涉案房屋，因此在本案中不应承担任何责任。 中电建核电地产、中电建核电地产章丘分公司共同提交的证据：租赁合同收条一份。 华润之星述称：除同意被告的意见之外，另补充：我方受张斌的委托对外出租涉案房屋，请求依法驳回原告诉求。 华润之星提交通话录音5份（盛东与侯丽君）。 济南华联、济南华联山水泉城店共同述称，答辩人系与第三人3之间存在租赁合同关系，答辩人认为在第三人有权对外出租房屋，且答辩人已经履行了合同约定的义务的情况下，原告要求答辩人腾房无法律和事实依据，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 济南华联、济南华联山水泉城店共同提交证据：合同一份(道通置业与华润之星签订于2012年9月26日签订)，企业变更登记一份，转租证明一份，房产证复印件一份，租赁合同一份（华润之星与济南华联于2018年4月27日签订），兴业银行网上付款回单一份，发票一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，本院认定的事实如下: 1、山东中电建核电地产投资有限公司，原名“山东道通置业投资有限公司”（以下简称道通置业），2015年3月12日，该公司经理、法定代表人由盛峰变更为孙毅；2017年6月16日变更为现名，系国有企业。2017年6月21日，山东道通置业投资有限公司章丘分公司名称变更为“山东中电建核电地产投资有限公司章丘分公司”（以下简称道通置业章丘分公司）。 2、2013年4月16日，山东道通置业投资有限公司章丘分公司（甲方）与张斌（乙方）签订租赁合同一份，甲方将其所有的房屋一处租赁给乙方，双方约定：租赁房产位于章丘市（现为章丘区）双山西路山水泉城2#楼101层西侧除统一银座使用部分（以下称“102”）及201，面积约为1877.98平方米。租赁期限为2013年12月1日至2026年11月30日。同时约定，乙方将租赁房屋用于合法经营。甲方不干涉乙方的经营自主权，甲方同意乙方根据经营的需要将部分房屋或场地出租给第三方使用，该出租行为不影响本合同的效力。部分出租时乙方不必通知甲方，但分租面积超过300平方方或整体转租须经甲方书面同意。租金与支付方式：                            2013年12月1日至2017年11月30日                       118625元                               2017年12月1日至2018年11月30日                       130488元                               2018年12月1日至2019年11月30日                       143537元                               2019年12月1日至2020年11月30日                       157891元                               2020年12月1日至2021年11月30日                       173680元                               2021年12月1日至2022年11月30日                       182364元                               2022年12月1日至2023年11月30日                       191638元                               2023年12月1日至2024年11月30日                       201220元                               2024年12月1日至2025年11月30日                       211281元                               2025年12月1日至2026年11月30日                       221845元                首期租金需在2017年6月30日前一次性付清，剩余期间租金每年支付一次，乙方在每个租金期开始时提前三个月向甲方支付下一年的租金。乙方向甲方支付房屋租金，甲方向乙方出具税务部门认可的房产所在区的房屋租赁发票。乙方若未按期（一个月内）支付租金，需每天支付甲方年租金的千分之0.5作为滞纳金。此外，合同第十一条第（二）项约定，乙方如有以下违约行为，甲方可以随时解除合同，已交租金不退。应向甲方支付违约金10万元，造成损失的，还应另行赔偿：1、乙方违反本合同第一条第2款约定的。2、乙方逾期交付租金超过三十天，仍不缴纳的。3、乙方超出本合同第四条约定的范围，擅自将房屋整体转租给他人的。 3、张斌在租得涉案房屋后，于2018年4月27日，以华润之星的名义，将涉案租赁房屋的一部分约438平方米（一层，统一银座超市西侧）转租于济南华联，租赁期限为自2018年5月1日至2028年7月10日止，年租金359550元。华润之星与济南华联签订租赁合同一份。 4、2019年，中电建核电地产欲出售涉案租赁房屋，先征求承租方张斌的意见，张斌表示不买后，于2019年10月18日，中电建核电地产与科盛电子签订商品房买卖合同一份，中电建核电地产将涉案租赁房屋出售于科盛电子，总售价达14285446元。科盛电子于2019年11月12日，办理了产权登记证书，分别为：鲁（2019）章丘区不动产权第0022139号，山水泉城2号楼201铺；鲁（2019）章丘区不动产权第0022138号，山水泉城2号楼102铺。 5、李秉永（科盛电子股东）于2019年7月12日收到中电建核电地产三份租赁合同复印件，含本案道通置业与张斌所签订的租赁合同，及道通置业、道通置业章丘分公司与山东统一银座商业有限公司签订的租赁合同。均为复印件。 6、被告于2020年3月4日、5月31日两次通过银行向中电建核电地产章丘分公司就租金157891元进行转账，因涉案租赁房屋所有权人已变更，两次转款均被退回。 7、庭审过程中，济南华联提交道通置业与华润之星签订的租赁合同一份，合同载明的签订日期为2012年9月26日，主要内容为涉案租赁房屋（该租赁标的与道通置业与张斌签订的租赁合同一致）出租于华润之星，年租金377040元，租金每年上浮10%，租赁期限为2013年1月1日起至2028年1月1日止。 同时，济南华联还提交道通置业于2017年2月12日出具的转租证明一份（庭审中张斌亦提交了该份证明的复印件），主要内容为涉案租赁房屋产权归道通置业所有，现已租赁给华润之星，同意华润之星将该房产转租。 8、本院调取的（2015）章民初字第1967号民事判决书，及济南道通置业有限公司（系中电建核电地产的全资子公司）与崔友进于2013年8月20日签订的商业租赁合同证实，崔友进租赁的济南道通置业有限公司位于山水泉城南城2号楼201铺，建筑面积1050.83平方米，租赁期限为2013年8月20日起至2016年8月19日止，第一年租金为16万元，第二年为283345元，第三年为303180元。 9、2011年9月28日，道通置业、道通置业章丘分公司与山东统一银座商业有限公司签订租赁合同一份，山东统一银座商业有限公司租赁道通置业涉案102铺东侧门面房，面积684平方米，其中494平方米为计租面积，北侧190平方米免费使用。租赁期限2012年1月至2022年12月31日。前两年为免租期，租金自2014年1月1日起正式计算。房屋租金为： 2014年1月1日至2014年12月31日：49500元； 2015年1月1日至2016年12月31日：每年237250元； 2017年1月1日至2018年12月31日：每年310250元； 2019年1月1日至2020年12月31日：每年383250元； 2021年1月1日至2022年12月31日：每年438000元。 本院认为，本案首先应确认涉案合同的效力问题。通过庭审可知，中电建核电地产与张斌履行的是签订于2013年4月16日的租赁合同。本案首先应确认该份合同是否有效。通过庭审中双方当事人的陈述及双方当事人提供的证据，本院认为该份租赁合同应认定为无效。理由如下：1、该租赁合同双方约定的租金过低。涉案租赁房屋达1877.98平方米，其租赁价格远低于同时期中电建核电地产的全资子公司济南市道通置业有限公司在邻进地段的房屋出租价格，亦远低于道通置业与山东统一银座商业有限公司的租赁价格，山东统一银座商业有限公司所租房屋面积仅为684平方米（含免费使用部分），11年的租赁总价格达2787000元，张斌租赁的房屋面积达1877.98平方米，租赁期限13年，总租赁价格为1732569元。2、本案所涉第三人华润之星的法定代表人盛东，与时任山东道通置业投资有限公司的法定代表人、经理盛峰系兄弟关系，张斌承租涉案房屋是顶名。3、庭审过程中，济南华联提交的道通置业章丘分公司与华润之星签订的租赁合同，是华润之星为向济南华联转租部分涉案租赁标的与道通置业所签订，非实际履行的合同，也可以说是一份假合同，在该份交与济南华联的合同中，同一房屋，同一面积，合同载明的租赁时间也基本相同，而租金提至每年377040元，且每年上浮10%，此份证据可证实即使是张斌、华润之星这一方，也知道实际履行的涉案租赁合同租金过低，不想让济南华联知道真实的租赁价格。综合以上三点，本院认为，依据我国合同法第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本案实际履行的租赁合同，存在恶意串通，并且亦已损害了企业利益，应认定为无效租赁合同。故对原告主张解除涉案实际履行的租赁合同的请求本院不予支持，应予驳回。对张斌代理人辩称的“买卖不破租赁”，原租赁合同应继续履行的意见本院不予采纳。 依照我国合同法第五十八条规定，合同无效的后果，应是恢复至合同签订前的状态，故张斌应将涉案租赁房屋交还所有权人，也即本案原告。并且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。故对原告的第二项诉讼请求即请求被告张斌支付租金的请求本院亦予支持。 至于原告主张的违约金10万元，因合同无效是自始无效，无效合同是不存在违约的，故对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张斌于本判决生效之日起10日内将其承租的位于济南市章丘区××路山水泉城2＃楼102铺（统一银座超市所占用的部分除外）、201铺腾空并交还济南科盛电子有限公司，山东华润之星装饰工程有限公司、济南华联超市有限公司、济南华联超市有限公司便利连锁章丘山水泉城北店予以协助。 二、张斌于本判决生效之日起10日内向济南科盛电子有限公司按157891元/年的标准支付租金，自2019年12月1日起计算至上述房产腾空并交付之日止。 三、驳回济南科盛电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2295元，由济南科盛电子有限公司负担1000元，张斌负担1295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘焕敏 二〇二〇年九月十日 法官助理 朱玉静 书 记 员 李 丽