云南省盐津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0623民初931号 原告：盐津晨辉物业服务有限责任公司，住所地：盐津县盐井镇水井下场口东升景苑夹层。 法定代表人：杨道瑾，总经理。 被告：李建瓴，男，1977年7月18日出生，汉族，住云南省盐津县，现住。 第三人：四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司，住所地：四川省成都市高新区肖家河正街******。 法定代表人：魏朝君，董事长。 委托诉讼代理人：郭海云，销售部经理。 原告盐津晨辉物业服务有限责任公司（以下简称晨辉物业公司）与被告李建瓴、四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司（以下简称泰和房产盐津分公司）物业服务费合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨辉物业公司的法定代表人杨道瑾，被告李建瓴，第三人泰和房产盐津分公司的委托诉讼代理人郭海云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告晨辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业服务费6912.576元（2018年4月1日-2020年4月1日，25*1.2元/月/平方米*120.01平方米*2套，按年计收服务费）；2、要求被告支付2018年4月1日-2019年3月31日的物业服务费违约金3732.79元[360天×（6912.576÷2）×3‰]，支付2019年4月1日-2020年3月31日的物业服务违约金7465.58元（360天×6912.576×3‰），合计11198.37元（从逾期之日起计算，按合同约定）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告晨辉物业公司通过泰和房产盐津分公司选聘，于2018年3月和泰和房产盐津分公司签订《泰和山水物业服务委托合同》，委托原告对“泰和山水”小区实施前期物业服务。原告于2018年4月1日正式进场进行物业管理，并对收费和服务内容进行公示。被告系该小区2号楼1单元202号房和2单元201号房业主，建筑总面积为240.02㎡，按约定被告应向原告缴纳2018年4月1日至2020年3月31日的物业服务费。原告多次向被告以短信、电话通知和公示催告等方式向被告催收物业服务费，被告均以未和我公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，原告为了维护自身的合法权益和广大已缴费业主的根本利益，特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告李建瓴辩称，自2016年1月1日起我们与宜宾市三鑫物业管理有限公司签订合同，约定的物业管理费单价是0.9元/平方米。2017年9月三鑫物业更换为昭通万宸置业有限公司，通知中明示的相关费用标准不变。2018年4月1日，原告晨辉物业公司发出通知，单方面宣布服务费提高为1.2元/平方米，按照我们之前与开发商交房时签订的条例中约定，如果更换物业公司，应由全体业主共同决定，应事先听取业主意见，但更换物业公司并未征求我们全体业主的意见。综上，原告晨辉物业进入泰和山水小区程序有问题，且物业费单价不合理，同时双方也未约定违约金，且违约金过高。 第三人泰和房产盐津分公司辩称，物业费收取的标准是晨辉物业公司报主管部门备案，不是我们房产公司与物业公司来约定这个价格，与我们房产公司没有关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、第三人泰和房产盐津分公司与宜宾市三鑫物业管理有限责任公司签订的《前期介入物业服务合同》，证明合同中未约定物业收费标准；2、被告李建瓴与宜宾市三鑫物业管理有限公司签订的《泰和山水业主（临时）规约》，证明被告与三鑫公司只签订了临时规约，没有约定物业服务费和违约金；3、昭通万宸置业有限公司与泰和山水的业主签订的物业服务协议，证明昭通万辰物业有限公司进入后，与业主约定了住宅物业服务费为0.9元/平方米/月，电梯使用费0.3元/平方米/月，二次加压费12元/户/月，说明原告进入后并没有提高物业服务费，反而是降低了费用；4、原告与泰和房产公司签订的《前期物业服务委托合同》，证明原告具备主体资格；5、《泰和山水项目前期介入物业服务合同》（复印件）、物业服务费收费备案表、《盐津县住房和城乡规划建设局关于盐津晨辉物业服务有限责任公司申请执业备案的批复》，用于证明原告收取的物业服务费已经过备案；6、进驻收费公示、催缴服务费通知图片，证明原告晨辉物业进驻泰和山水小区后对收费进行了公示，对李建瓴欠费的情况也进行过多次催收。上述证据经被告李建瓴质证，对证据1有异议，系复印件，对真实性、有效性表示质疑，如果开发商是对物业服务的有无进行举证，那开发商不能代表物业证明服务业容的有无；对证据2无异议；对证据3的真实性、关联性有异议，系复印件；对证据4的真实性和关联性无异议，对合法性有异议；对证据5的合法性有异议，对其真实性和关联性无异议。盐津县住建部门无权决定收费标准。泰和山水的物业公司应当经过业主选聘，而不是由他们自行协商；对证据6无异议。经第三人泰和房产盐津分公司质证，对原告提交的证据均无异议，第三人与宜宾市三鑫物业管理有限责任公司签订《前期介入物业服务合同》时，物业还没有营业，双方并没有约定物业费，当时合同中约定的费用系第三人补贴给三鑫物业的员工工资。二、被告李建瓴提交的证据：1、泰和山水2栋业主调查登记表，证明根据业主临时规约，选聘物业公司应当听取业主意见，由业主决定物业公司；2、昭通万宸置业有限公司的通知书，证明万宸物业进入泰和山水后，收费标准不变，服务内容不变，与三鑫物业公司一致；3、交房通知书、临时规约，证明被告在接房时与三鑫物业公司签订了临时规约，并约定了物业服务费；4、光盘一张，证明光盘中的视频说明盐津县住建部门没有定价这个权利。上述证据经原告晨辉物业公司质证：对证据1，在没有成立业主委员会之前，被告等业主无权参与选聘物业公司，前期物业是由开发商选聘；对证据2，虽然万宸置业有限公司发布了通知，但一直没有实际管理过，都是由泰和房产公司代为管理的；对证据3中的交房通知书虽然载明物业管理费是0.9元/平方米/月，但未写明包干，不能确定是否还有其它收费。对临时规约，不同的物业公司有不同的规则，我们没有业主约定具体多久交一次，以我们和业主约定为准；对证据4光盘，里面的内容是客观真实的，录音中盐津县住建局房管股的工作人员证实物业费收费标准不是住建部门制定，而是物业公司测算过后去备案。经第三人泰和房产公司质证，对证据1不清楚，当时昭通万宸置业有限公司和晨辉物业公司进场后都没有人找过第三人，也没有接到相关业主询问此事，2号楼的物管费大部分都是交了的，仅有几户人没有交；对证据2、3无异议，是真实的；对证据4无异议，但光盘的内容证明不了什么。 本院认为，对原告提交的证据1与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据2临时规约与被告提交的证据3中的临时规约系同一份证据，双方均无异议，本院予以采信；对证据3系昭通万宸置业有限公司与业主孙康丽签订的协议，与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据4系原告与第三人签订的《前期物业服务委托合同》，第三人对该证据无异议，经被告质证对其真实性和关联性无异议，对其合法性有异议。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，本案第三人泰和房产公司在《泰和山水》小区未成立业主大会之前委托原告晨辉物业公司作为物业服务企业，与之签订书面的《前期物业服务委托合同》符合法律规定，该证据符合有效证据要件，本院予以采信；对证据5，其中《泰和山水项目前期介入物业服务合同》系晨辉物业公司制定的物业服务合同格式范本，仅有甲方签章，没有乙方签名，不符合有效证据要件，本院不予采信。《盐津住房和城乡规划建设局关于盐津晨辉物业服务有限责任公司申请执业备案的批复》和《物业服务费收费备案表》系盐津住房和城乡规划建设局（以下简称盐津县住建局）对晨辉物业公司申请执业备案及收费标准所作出的批复文件，该两份证据能够相互印证原告晨辉物业公司曾就物业服务执业及收费情况申请执业备案，盐津县住建局作出批复，同意备案的事实，本院予以采信。对证据6双方均无异议，本院予以采信。对被告提交的证据1系被告李建瓴单方面所作的调查登记表，其真实性无法核实，不符合有效证据要件，本院不予采信；对证据2与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据3交房通知书系泰和房产公司通知业主李建瓴办理交房手续的依据，与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据4光盘的内容，原告无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：第三人泰和房产盐津分公司承建盐津“泰和山水”小区，被告购买了该小区2栋2单元201号房（建筑面积120.01平方米）和2栋1单元202号房（建筑面积120.01平方米），系该小区的业主。2016年12月31日，被告李建瓴在第三人泰和房产盐津分公司制定的业主（临时）规约上签字捺印并作出承诺，（临时）规约第十条规定：“各业主同意，物业服务费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担；自专有部分从开发商《入伙通知书》上交付之日起至《前期物业服务合同》终止之日发生的物业服务费用，《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定足额交纳，逾期交纳的，并从逾期之日起，每天加收应缴金额外3%的滞纳金”、第二十四条规定：“前期物业服务期间发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司：（一）物业公司违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的；（二）物业公司提出解除合同；（三）物业公司因解散、破产等原因无法以履行前期物业服务合同的；（四）前期物业服务合同约定由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司的情形。建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司的，应根据本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等拟订选择聘物业公司的方案，拟定选聘方案，应事先听取业主意见或建议，选聘方案确定后应在建筑区划内公告。”被告李建瓴承诺：“一、确认已详细阅读并理解盐津县中南房地产开发有限公司制定的本《业主临时管理规约》；二、同意遵守并介导其他业主及物业使用用人遵守本《业主临时管理规约》内的一切条款；三、本人同意承担违反本《业主临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《业主临时管理规约》的行为承担连带责任。”2018年3月21日，第三人泰和房产盐津分公司与原告晨辉物业公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“物业服务费高层住宅按1.2元/平方米/月，商业物业按1.8元/平方米/月，车位50-60元/月/个。合同期限自2018年4月1日至2020年3月31日止。合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议或者双方无异议本合同自动延期，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”双方签订该合同时附上了“泰和山水”小区A栋商住房物业服务费用收支预算表，双方在预算表上签字盖章。合同签订后，原告晨辉物业公司在泰和山水小区内电梯、过道等地方张贴公告，告知各业主，晨辉物业公司已自2018年4月1日起正式接管小区物业服务工作，物业服务费实行包干制（住宅1.2元/平方米/月），包含卫生清洁费、门卫巡视费、电梯运行费、公共照明费等各项未列明的费用详见《前期物业服务合同》，并注明：业主可到物业服务中心再次签订物业合同，未签订的亦按照目前公示的服务收费标准为准，以前的合同服务内容依然有效。2018年5月3日原告晨辉物业公司向盐津县住建局申请执业备案，并附上《物业服务收费备案表》。2018年5月15日，盐津县住建局作出批复：“一、同意你公司在盐津县行政区域内物业服务执业备案；二、严格依照《物业管理条例》的规定提供物业服务，认真履行《前期物业服务协议》义务；三、每年3月上旬汇报上年度的物业服务情况。同时，将物业服务收费情况向价格监管部门报告备案。”并在《物业服务收费备案表》加盖了盐津县住建局的印章。被告李建瓴早在原告入驻“泰和山水”小区前已在该小区居住生活，原告进驻“泰和山水”小区从事物业管理后，被告李建瓴未与原告晨辉物业公司签订书面的《前期物业服务合同》，但一直享受着物业服务，对物业服务未提出任何异议。自2018年4月1日至今，被告李建瓴未缴纳物业服务费，原告晨辉物业公司曾多次采取在被告住宅门及小区公告栏上张贴催收通知等方式进行催收无果，故提起诉讼。 另查明：第三人泰和房产盐津分公司与业主李建瓴签订的《商品房购销合同》第十六条约定：该商品房交接后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会委托的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会选举产生之前，甲方自行管理或者委托物业管理公司管理期间，乙方应遵守被委托管理单位的物业管理规定。《泰和山水》小区至今未成立业主大会及业主委员会。自2017年8月起，昭通市发展和改革委员会将制定住房前期物业服务收费标准的权限移交昭通市住建局，市发改委予以配合。盐津县发展和改革委员会（以下简称盐津县发改委）、盐津县住建局至今未对前期物业服务费制定政府指导价。“泰和山水”小区现有住户134户，建筑总面积19718.85平方米。原告已按照盐津县住建局的规定于2019年4月将2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业收支情况在小区内予以公示。第三人泰和房产盐津分公司自2014年12月至今，曾先后委托宜宾市三鑫物业管理有限责任公司、昭通万宸置业有限公司、晨辉物业公司进入该小区进行物业管理，小区各业主并没有对委托的物业公司提出异议。 本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案原告晨辉物业公司受第三人泰和房产盐津分公司委托向盐津《泰和山水》小区提供物业服务，进行物业管理，被告李建瓴作为该小区业主，对物业公司向该小区提供物业服务并不持异议，也一直享受着物业服务。原告晨辉物业公司虽然与被告李建瓴之间没有形成书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，依法成立的物业服务合同关系受法律保护。本案的争议焦点是：一、原告晨辉物业公司进驻《泰和山水》小区从事物业服务管理是否符合法律规定；二、物业服务费收费是否合理，被告李建瓴是否应当缴纳物业服务费及违约金。针对本案争议焦点，本院评判如下： 一、原告晨辉物业公司进驻《泰和山水》小区从事物业服务管理是否符合法律规定。 被告李建瓴认为，根据泰和山水（临时）规约第二十四条的规定，第三人泰和房产盐津分公司将物业更换为晨辉物业公司，未经全体业主共同决定，也未事先听取业主意见，入驻程序不合法。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，本案第三人泰和房产盐津分公司与被告李建瓴签订商品房购销合同时，合同中第十六条对物业服务合同的内容作出明确约定：“该商品房交接后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会委托的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会选举产生之前，甲方（泰和房产公司）自行管理或者委托物业管理公司管理期间，乙方（业主李建瓴）应遵守被委托管理单位的物业管理规定。”根据该约定，在小区管理委员会选举产生之前，第三人泰和房产盐津分公司有义务及责任自行管理或者委托物业管理公司从事物业管理，而作为业主应当遵守泰和房产盐津分公司及物业管理公司管理期间的管理规定。本案经庭审查实，且被告李建瓴认可，案涉《泰和山水》小区至今未成立业主大会及业主委员会，因此，泰和房产盐津分公司委托物业服务公司从事小区物业服务管理符合合同约定和法律规定，同时作为业主的李建瓴应当遵守物业管理公司制定的管理规定。2018年4月1日，第三人泰和房产盐津分公司与原告晨辉物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定原告自2018年4月1日起正式入驻《泰和山水》小区从事物业管理。2018年5月3日，原告晨辉物业公司向盐津县住建局提出物业服务执业备案申请，盐津县住建局于同年5月15日作出批复，同意原告在盐津县行政区域内物业服务执业备案。根据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，本案案涉“泰和山水”小区现有住户134户，建筑总面积19718.85平方米，住户少，住宅规模小。从第三人与原告签订《前期物业服务委托合同》时附带的“泰和山水”小区物业服务费用收支预算表中可以看出，在晨辉物业公司进入该小区时，小区仅有A栋交房，住户仅**，物业费入不敷出，经第三人与原告进行物业费用预算，第三人采取了每月补贴原告物业费的方式来运营“泰和山水”的服务管理。结合“泰和山水”小区住宅规模小，物业费涉及金额低，盐津县内的本地物业企业较少，采取招投标选聘方式来委托物业公司难度大的特点，第三人泰和房产盐津分公司最终采取与物业公司协商并到盐津县住建局报批备案的方式选定了原告作为小区物业服务公司，并签订书面的《前期物业服务委托合同》符合法律规定。被告李建瓴提出根据泰和山水（临时）规约第二十四条的规定，更换物业服务公司应事先听取业主意见，并由全体业主共同决定的抗辩意见。根据《物业管理条例》第十七条、第二十二条、第二十三条的规定，第三人泰和房产盐津分公司在销售物业前制定了业主（临时）规约，被告李建瓴在业主（临时）规约上签字捺印并作出承诺之日起业主（临时）规约对双方具有约束力。业主（临时）规约第二十四条对物业公司的变更作了约定，当前期物业服务期间发生第二十四条规定的情形之一，由全体业主共同决定或者建设单位作为招标人另行选聘物业公司，建设单位作为招标人另行选聘物业公司的，拟定选聘方案，应事先听取业主的意见和建议。该条约中明确了在建设单位作为招标人选聘物业公司时，应事先听取业主的意见和建设，换言之，该条约中针对的是建设单位采取招标方式选聘物业公司的情形，而本案“泰和山水”小区属于协商选聘物业公司的情形，不属于规约中必须应当征求业主意见和建设的范畴。同时根据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，并在业主大会上选举产生业主委员会，业主大会及业主委员会履行各自职责，维护全体业主的合法权益，业主大会及业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。但“泰和山水”小区至今未按照《物业管理条例》的规定成立业主大会及业主委员会，即使建设单位（泰和房产公司）想听取全体业主意见也不符合客观实际。且庭审中查明，自2014年12月至今，泰和房产公司曾先后委托宜宾市三鑫物业管理有限责任公司、昭通万宸置业有限公司、晨辉物业公司进入该小区进行物业管理，小区各业主（包括被告）并没有对委托的物业公司提出异议，一直享受着物业服务公司提供的服务。综上所述，原告晨辉物业公司入驻“泰和山水”小区符合法律规定，对被告李建瓴提出的抗辩意见，理由不成立，不予支持。 二、物业服务费收费是否合理，被告李建瓴是否应当缴纳物业服务费及违约金。 《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，，住宅小区实行政府指导价非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，，住宅小区及非住宅均实行市场调节价”第十条规定“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。”、《昭通市物业服务收费管理实施细则》第十一条规定“业主大会成立前的物业服务收费标准，物业服务企业须报所在县区价格主管部门审批，由所在县区价格主管部门按照等级制定或调整收费标准（政府指导价）。”本案中，“泰和山水”小区至今未成立业主大会，按照上述规定，该住宅小区的物业服务费应实行政府指导价。诉讼中查实，自2017年8月起，昭通市发改委将制定住房前期物业服务收费标准的权限移交昭通市住建局，市发改局予以配合。但至今盐津县发改委（价格主管部门）和盐津县住建局（住房和城乡建设主管部门）未对前期物业服务费制定政府指导价。2018年5月3日原告晨辉物业公司向盐津县住建局提出物业服务执业备案申请，并附上《物业服务收费备案表》，备案表中明确载明小区占地面积、建筑面积、商铺面积、高层住宅物业费标准（1.2元）、户数、车位物业费收费标准等内容。盐津县住建局经审查后依法作出批复，同意原告的物业服务执业备案，并在《物业服务收费备案表》上签字盖章。可见，在没有政府指导价的前提下，原告就收取住宅物业费的标准已向有权限的职能部门盐津县住建局进行了报批，盐津县住建局并未对物业费收费标准提出调整及整改意见，并作出同意批复及备案，视为原告的物业费收费标准（其中高层住宅物业费1.2元/平方米/月）已经过了审批。同时，原告曾于2018年4月在入驻小区后对物业费收费标准进行了公示，小区业主（包括被告）并未提出异议。2019年4月原告按照盐津县住建局的要求将上年度（2018年4月1日至2019年3月31日期间）的物业费收支情况在小区内进行公示，小区业主也未提出异议，被告李建瓴称找过第三人房产公司，但未提供证据证明。现被告李建瓴以不同意晨辉物业公司从事小区物业管理及物业服务费过高为由，拒绝支付物业服务费，理由不成立，不予支持。被告共有住房两套，共240.01平方米，被告应当按照1.2元/平方米/月为标准缴纳2018年4月1日起至今的物业服务费。原告要求被告支付违约金，缺乏法律依据佐证，本院不予支持。 综上所述，原告晨辉物业公司在“泰和山水”小区从事物业服务管理，被告李建瓴作为该小区业主及物业的实际使用人，既然享受了的物业服务，就应当履行支付物业费的义务。原告主张被告支付2018年4月1日至2020年4月1日期间的物业费6912.576元及违约金11198.37元，理由部分成立，予以部分支持。依照《物业管理条例》第二十四条，《物业服务收费管理办法》第十五条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条，《昭通市物业服务收费管理实施细则》第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告李建瓴于本判决生效之日起十五日内支付原告盐津晨辉物业服务有限责任公司2018年4月1日至2020年4月1日期间的物业服务费6912.576元； 二、驳回原告盐津晨辉物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。 案件受理费253.00元，由被告李建瓴负担96.00元，由原告盐津晨辉物业服务有限责任公司负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 长  彭 燕 人民陪审员  徐天华 人民陪审员  杨英强 二〇二〇年九月七日 法官 助理  牟城篥 书 记 员  付 果 附： 本案引用的法律条文 一、《物业管理条例》 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 二、《物业服务收费管理办法》 第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 三、《云南省物业服务收费管理实施办法》 第九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。 在业主大会成立之前的物业服务收费，，住宅小区实行政府指导价非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，，住宅小区及非住宅均实行市场调节价 第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。 四、《昭通市物业服务收费管理实施细则》 第十一条业主大会成立前的物业服务收费标准，物业服务企业须报所在县区价格主管部门审批，由所在县区价格主管部门按照等级制定或调整收费标准（政府指导价）。 五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持 六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条【举证责任原则性规定】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。