北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10971号原告：北京海淀置业集团有限公司，住所地北京市海淀区成府路**优盛大厦****,统一社会信用代码：91110108721460891K。法定代表人：张丽君，董事长。委托诉讼代理人：杨白，女，该公司法务。委托诉讼代理人：韩阳，女，该公司法务。被告：北京泉康医院管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区安贞里******一社会信用代码：91110109MA019CHT5J。法定代表人：王梦尧，执行董事。委托诉讼代理人：韩墨，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：商鸿斌，北京华标律师事务所律师。原告北京海淀置业集团有限公司（以下简称海淀置业公司）与被告北京泉康医院管理有限公司（以下简称泉康医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海淀置业公司之委托诉讼代理人杨白、韩阳及被告泉康医院公司之委托诉讼代理人韩墨、商鸿斌到庭应诉。本案现已审理终结。海淀置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方签订的《玉泉新城A9楼房屋租赁合同》于2019年9月3日终止，要求泉康医院立即将北京市海淀区玉泉北里一区9号玉泉新城A9楼第二层南侧，建筑面积约3244.48平方米的房屋腾退并交还给我方；2、泉康医院向我方支付自2019年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租赁费用1941311元；3、泉康医院支付以每日95500元的标准，即应付未付租金的日百分之五标准支付自2019年4月13日起计算至实际付清之日的逾期支付房屋租金的违约金；4、本案诉讼费用由泉康医院承担。事实和理由：2019年3月28日,我方与泉康医院签订《玉泉新城A9楼房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),将位于北京市海淀区玉泉北里一区9号玉泉新城A9楼第二层南侧,建筑面积约3244.48平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给泉康医院使用,租赁期限自2019年3月1日起至2020年7月31日止。该合同第五条约定,年租赁费用为382万元,采取预付方式。泉康医院应于合同签订后15日内支付2019年3月1日至2019年8月31日的租赁费用191万元。合同约定拖欠房屋租赁费用,自欠费之日起,逾期15日仍未足额支付的,我方可随时解约并收回房屋。未依约支付租赁费用,视为违约,除补交欠款外,每逾期1天,按照逾期金额的5%交付违约金。按照租赁合同约定,泉康医院应在2019年4月13日前向我方支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的房屋租赁费用191万元,但经多次催促,其仍未支付,截至2019年9月3日,已逾期144天。为维护我方合法权益，特提起本案诉讼。泉康医院公司辩称，我方认为租赁合同因履行期限届满而自行终止，无须法院判令或确认解除。如法院判令解除，其应返还我方已付保证金20万元。我方不应向海淀置业公司支付2019年3月1日至2019年9月3日期间的房屋租金。其承诺给予我方6个月的装修免租期。合同约定的装修免租期为2019年9月1日至2020年2月29日及2020年3月1日至2020年7月31日期间，根据房屋租赁交易习惯，装修免租期应当是连续的且应在租赁期的起始时间段。而我方实际占用涉案房屋的时间为2019年3月1日至2019年9月1日，恰好6个月。我方装修期间其屡次无端阻拦，导致至今尚未装修完毕，无法正常营业，其自始未尽到出租人应尽的义务。若法院认为我方应当向其支付一定费用，应当将我方交纳的20万元保证金及进行装修产生的装修费用进行折抵。故不同意其全部诉求。关于其主张的违约金，现其实际损失无法确定，其主张的违约金标准过高，应以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准对违约金数额进行相应调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月28日，海淀置业公司（出租方、甲方）与泉康医院（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方受北京市海淀区军队离退休干部玉泉服务管理中心（下称：房屋所有权人）的委托，经营和管理其所属的涉案房屋，甲方作为托管房屋的经营和管理人，有权以自己的名义对外出租托管房屋。2018年3月29日，甲方与中标承租方北京振国中西医结合肿瘤医院（下称：振国医院）签订《玉泉新城A9楼房屋租赁合同》及补充协议（以下合称：原合同），振国医院承租位于北京市海淀区玉泉北里一区9号玉泉新城A9楼第二层南侧，建筑面积3244.48平方米房屋（下称：承租房屋），租赁期限自2018年4月1日起至2020年7月31日止。原合同签订后，房屋所有权人一直未将托管房屋交付给甲方，因此承租房屋一直未交付给振国医院。原合同履行期间，因实际经营需要，振国医院提出提前终止原合同，并由其关联公司北京泉康医院管理有限公司（即乙方）与甲方就承租房屋重新签订《房屋租赁合同》。2019年3月12日，甲方与振国医院签订《终止协议》，原合同终止。乙方承租房屋的用途为医疗体检。本合同签订时，承租房屋已交付给乙方。租赁期限自2019年3月1日起至2020年7月31日止。乙方应于2020年5月1日前书面通知甲方是否续租，甲方在合同期满前一个月向乙方正式书面答复。本合同租赁期内，年租赁费用共计382万元，其中含净租金224万元／年，物业费158万元/年。考虑到乙方需要对承租房屋进行装修和改造，甲方同意，在租赁期内给予乙方一定的租金优惠，优惠后租赁费用如下：2019年3月1日至2019年8月31日的租赁费用为191万元，其中含净租金112万元，物业费79万元，乙方应于本合同签订后15日内向甲方支付。2019年9月1日至2020年2月29日的租赁费用为135万元，其中含三个月的净租金56万元和6个月的物业费79万元。乙方应于2019年9月5日前向甲方支付。2020年3月1日至2020年7月31日的租赁费用为410318万元，其中含2个月的净租金37.34万元和5个月的物业费65.84万元，乙方应于2020年3月5日前向甲方支付。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金（下称：保证金）50万元。租赁期间，乙方如未按本合同约定支付租赁费用及其它相关费用的，或因乙方违约给甲方造成损失的，甲方均有权从保证金中扣划。如果乙方逾期补足保证金，每逾期一天，按逾期金额的5%交付违约金。本合同期满，如甲、乙双方不再续租，且不存在扣除保证金的情况下，乙方履行完下列手续后15日内甲方将保证金退还乙方（无利息）。如乙方有任何违约行为，甲方有权不退还保证金。第七条通知和送达载明：邮寄、面交、在乙方承租房屋处张贴等均为合法有效送达方式。第八条甲方的权利和义务第五款载明：乙方有下列情形之一的，甲方可随时解除本合同并收回房屋，本合同自甲方通知乙方之日终止，甲方不承担任何赔偿责任。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：5.3乙方拖欠房屋租赁费用、其他相关费用、违约金及保证金，自欠费之日起，逾期15日仍未足额支付的。第九条载明：本合同租赁期满后，如甲方仍取得托管房屋所有权人的委托，继续经营管理此房屋，在乙方无违约行为且军休干部对乙方满意度测评结果非差评的前提下，同等条件下，乙方有优先续租房屋的权利。无论承租期满、解除的何种情况下，乙方均应于终止之日迁离承租房屋，并将承租房屋及其装置、装修和设备完好归还甲方（正常损耗除外）。租赁期满或因乙方原因提前解除合同的，承租房屋内的装修装饰及不可移动的添附物归甲方所有，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿；如果因甲方原因提前解除合同的，甲方按照承租房屋内乙方新增的装饰、装修及不可移动的添附物的折旧价值（以评估为准）承担补偿责任，因本合同第十六条第3款所述情形提前解除合同的，甲方无需承担装修赔偿责任。第十四条违约责任中载明：乙方未按约定的日期及金额支付租赁费用、保证金的，则视为乙方违约，乙方除应补交欠款外，每逾期一天，按逾期金额的5%交付违约金，违约金与应付费用一同支付给甲方。因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方交付的保证金不予退还，乙方仍需赔偿因其行为给甲方造成的损失，乙方不得要求甲方返还保证金或要求将保证金冲抵租赁费用、其他费用及赔偿金、补偿金等。该合同落款处加盖有海淀置业公司及泉康医院的印章，其中泉康医院联系地址为北京市海淀区玉泉北里一区9号玉泉新城A9楼第二层南侧。泉康医院认可上述租赁合同的真实性，但认为该租赁合同中的部分条款并非海淀置业公司与其协商缔约时商议的合同条款，并称海淀置业公司单方篡改后，其误以为是双方协商合同版本才加盖了印章，并称该合同的装修免租期的条款与交易习惯不符，对此其提交了《玉泉新城A9楼房屋租赁合同》（空白版），其中租赁期限处主要载明：免租期为租赁期限的一部分，免租期仅免收乙方净租金，乙方仍应按规定交纳物业管理费及所发生的能源等其他费用。该合同落款处并无双方加盖印章或签字。海淀置业公司称该合同仅为其内部招商合同范本，无法体现双方合意。2019年4月5日，双方签订《房屋交付确认书》，确认当天将涉案房屋交付乙方经营使用。另，振国医院曾向海淀置业公司交纳保证金10万元，后该笔款项转为泉康医院的保证金。2019年6月3日、2019年6月25日、2019年7月4日、2019年7月25日，海淀置业公司分别向泉康医院送达《租金催缴告知书》，要求泉康医院交纳2019年3月1日至2019年8月31日的租金191万元及保证金50万元。泉康医院于2019年4月26日出具《说明》，载明其因资金暂未到位，故暂不能支付应交付的房租，同时承诺在2019年5月15日前支付相关费用。2019年7月25日，泉康医院再次向海淀置业公司出具函件，载明：因具体原因，我方希望贵公司能将最后交纳日期延长至2019年8月15日。2019年8月15日，泉康医院向海淀置业公司交纳10万元保证金。海淀置业公司称其于2019年9月3日在涉案房屋处张贴了《终止的函》（以下简称解约函），并通过微信方式发送给泉康医院的刘敏，对此其提交了：（1）海淀置业公司工作人员与刘敏的微信聊天记录截图复印件；（2）张贴解约函的照片，照片中该函件载明：“鉴于贵司之违约行为，我司现正式通知贵司，自2019年9月3日起，与贵司终止合同并收回全部租赁房屋”；（3）视频，视频显示海淀置业公司工作人员向一男子告知解约函中关于终止合同的内容，该男子表示告知过了，已经贴门上了。泉康医院不认可微信聊天截图的真实性，认可照片与视频的真实性，但不认可其证明目的，认为无法体现海淀置业公司送达的文书为解约函。经询问，现涉案房屋被海淀置业公司上锁，但该房屋内尚有泉康医院部分设备、器械等。同时，就海淀置业公司主张的违约金标准，泉康医院认为该标准过高，请求法院予以调低。另，本案于2020年5月14日采取人民法院公告方式，向泉康医院送达本案起诉书等法律文书，产生公告费390元。本院认为，本案中，虽泉康医院称海淀置业公司单方篡改租赁合同，但其提交的租赁合同（空白版）无法证明其所述事实，亦无法证明双方就装修免租期等事宜达成的合意系其提交的租赁合同（空白版）中所涉条款内容，故对其关于租赁合同并非双方合意的抗辩意见，本院不予采信。租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，租赁合同约定在泉康医院拖欠房屋租赁费用、其他相关费用、违约金及保证金，自欠费之日起，逾期15日仍未足额支付的，海淀置业公司可以随时解除合同，合同自海淀置业公司通知泉康医院之日终止。依照租赁合同的约定，泉康医院应于2019年3月28日向海淀置业公司一次性支付保证金50万元，并于2019年4月12日之前向海淀置业公司交纳2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金191万元，但其仅在2019年8月15日支付保证金10万元，其余款项至今逾期未缴纳，该行为构成根本违约。海淀置业公司称其据此于2019年9月3日向泉康医院送达解约函，该租赁合同已于2019年9月3日解除。泉康医院虽对此不予认可，但结合海淀置业公司提交的视频与照片可知，该函件确实张贴在涉案房屋中。根据双方租赁合同关于通知与送达的约定，邮寄、面交、在乙方承租房屋处张贴等均为合法有效的送达方式。故，本院对于海淀置业公司于2019年9月3日向泉康医院送达解约函的行为予以确认。综上，因上述解约函的送达行为，本院确认租赁合同于2019年9月3日解除。海淀置业公司要求泉康医院支付2019年3月1日至2019年9月3日期间租金的主张，于法有据，本院予以支持，但其主张数额有误，本院经核算调整为1932252.75元。因租赁合同约定在泉康医院存在违约行为情况下，海淀置业公司有权不退还保证金，故对于泉康医院要求将保证金20万元予以折抵的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。海淀置业公司要求泉康医院在租赁合同解除后腾退并交还涉案房屋的主张，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现海淀置业公司根据租赁合同的约定要求泉康医院支付违约金，对此本院予以支持。但考虑到泉康医院已经交纳20万元保证金及租赁合同的实际履行情况，租赁合同约定的违约金标准过高，本院予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国）》第二十九条的规定，判决如下：一、北京泉康医院管理有限公司与北京海淀置业集团有限公司签订的《玉泉新城A9楼房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；二、北京泉康医院管理有限公司自本判决书生效后7日内向北京海淀置业集团有限公司腾退并交还位于北京市海淀区玉泉北里一区9号玉泉新城A9楼房屋；三、北京泉康医院管理有限公司自本判决书生效后7日内向北京海淀置业集团有限公司支付2019年3月1日至2019年9月3日的租金共计1932252.75元；四、北京泉康医院管理有限公司自本判决书生效后7日内以1932252.75元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准向北京海淀置业集团有限公司支付自2019年9月4日至实际支付之日的违约金；五、驳回北京海淀置业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11136元，北京海淀置业集团有限公司已预交，由北京泉康医院管理有限公司负担，于本判决书生效后7日内交纳。公告费390元，北京海淀置业集团有限公司已预交，由北京泉康医院管理有限公司负担，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年九月三十日书记员 张慧聪