福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3772号 原告:福清市城投建设投资集团有限公司，住所地福建省福清市音西街道西云村（福清市建设局**）。 法定代表人：刘云忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑志远、陈悦峰，系上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告：福清市鑫永惠超市有限公司，住所地福建省福州市福清市石竹街道宏兴路与西环路交汇处。 法定代表人：李祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈惠琴、何珠珠，福建伟峰律师事务所律师。 原告福清市城投建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被告福清市鑫永惠超市有限公司（以下简称鑫永惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人郑志远、陈悦峰与被告鑫永惠公司的法定代表人李祥及委托诉讼代理人陈惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令鑫永惠公司立即向城投公司支付逾期缴纳2015年8月至2019年10月期间房租的滞纳金共计2534246.25元（滞纳金计算标准详见附件）；2.判令本案的诉讼费用由鑫永惠公司承担。事实和理由：2015年，城投公司与福清市永惠超市有限公司（以下简称永惠公司）签订《宏兴消费品市场租赁合同书》（以下简称合同书）。合同书约定：1.城投公司将位于福清市××路××路××层的两座（Ａ、Ｂ座）宏兴消费品市场（Ａ座位于宏兴路北侧，面积约2400平方米；Ｂ座位于宏兴路南侧，面积约2500平方米）出租给永惠公司；2.租赁期为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，2015年2月1日起至2015年4月30日属市场升级改造期不计入租赁期限；3.年租金为740万元，租金每季度缴纳一次，第一季度在签订合同时缴纳，此后每季度租期满前30天向城投公司缴纳下一季度的租金。租金自2015年5月1日起收取，至2020年4月30日止，实收60个月；4.若永惠公司逾期支付租金，每逾期一天，须按日租金的一倍向城投公司支付滞纳金。因永惠公司注销、股东重新注册成立鑫永惠公司等原因，且城投公司与鑫永惠公司及永惠公司签订《补充协议书》，约定合同书合同主体变更为城投公司与鑫永惠公司，合同继续履行，合同中的甲方与乙方的权利义务由城投公司和鑫永惠公司分别享有和承担。合同签订后，鑫永惠公司在租赁期间多次未按时向城投公司支付租金，逾期付款天数累计125天。根据合同约定，每逾期一天，须按日租金的一倍向城投公司支付滞纳金，因此城投公司有权要求鑫永惠公司根据合同约定向城投公司支付逾期支付租金的滞纳金2534246.25元。租赁期内城投公司曾多次要求鑫永惠公司支付逾期支付租金的滞纳金，但截至城投公司起诉之日，鑫永惠公司仍未按合同约定向城投公司支付滞纳金。综上，鑫永惠公司逾期支付租金的行为违反双方的合同约定，城投公司有权要求鑫永惠公司根据合同约定支付逾期支付租金的滞纳金。 鑫永惠公司辩称，一、城投公司与鑫永惠公司所签订的合同是无效的。从城投公司提供的证据上看，其并未举证证明对案涉租赁物享有所有权，故其与鑫永惠公司所签订的合同无效，故鑫永惠公司无需向城投公司支付滞纳金。二、如法院认定合同有效，那么城投公司要求鑫永惠公司支付滞纳金也不应予以支持。鑫永惠公司与城投公司签订租赁合同的期限内，未出现欠租金的情况，而仅仅是超出合同约定几天时间。城投公司在长达近五年的时间里未就该事宜提出异议，致鑫永惠公司认为租金可适当拖几天，已经得到了城投公司的认可。但在2019年末，城投公司却突然向鑫永惠公司发催款函，要求鑫永惠公司承担此前交付租金延迟的滞纳金。城投公司此前近五年的时间对鑫永惠公司逾期几天支付租金的行为没有任何异议，以默示的方式表示认可此种履行方式，城投公司以实际行为同意改变原合同的约定，使鑫永惠公司充分相信只要足额交纳租金逾期几天是无需承担责任的。因此，城投公司现要求鑫永惠公司支付滞纳金不应予以支持。三、如法院认定城投公司可要求鑫永惠公司支付此前逾期支付租金的滞纳金，那么鑫永惠公司认为：1.城投公司仅能要求鑫永惠公司承担2016年12月份以后的滞纳金。鑫永惠公司此前长达近五年时间逾期支付租金的行为，城投公司未有任何异议也未主张，只在2019年12月10日才向鑫永惠公司主张，不应计算在内；2.城投公司主张的滞纳金实际就是违约金，合同约定“每逾期一天，须按日租金的一倍支付滞纳金”，根据合同可得出日租金为20,273.97元，按此约定，每天滞纳金为20,273.97元，实际为日租金的100%，明显超高，应当予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中，鑫永惠公司虽有逾期支付租金，但逾期时间短，且均都一次性足额交纳租金，至合同要到期为止，鑫永惠公司未欠一分租金，完全履行交付租金的合同义务。城投公司与鑫永惠公司签订该合同的目的及预期利益也是为了收取租金，鑫永惠公司每季度足额交付租金也完全达到其预期利益，故鑫永惠公司未给城投公司造成损失。如果要说损失，最多是本应于该时间收到租金，但却迟延收到款项，这期间的资金被鑫永惠公司占有使用的损失，那么也仅能要求鑫永惠公司按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算这期间的利息给城投公司。如按日利率100%计算逾期支付款项的违约金，明显超高，请法院依法调整为全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率；3.城投公司计算的逾期天数每期都多算了一天，鑫永惠公司认为交纳租金当天不能再计算违约金。且鑫永惠公司在每期缴纳租金时期均与城投公司工作人员核实收款账户是否有变更，2015年11月至2016年1月的租金，城投公司到2015年11月9日才提供账户，故应予以扣除。2018年7月末，城投公司工作人员告知公司名称变更需核实收款账户，其到2018年8月7日才提供，故这两个时段的逾期天数应扣除；4.城投公司向鑫永惠公司交付的租赁场地，在消防设施等方面均存在不足之处，鑫永惠公司为此花费大量的人力物力予以完善。鑫永惠公司在履行合同过程中虽有逾期，但均有全额交付租金，城投公司也未有异议。现城投公司在双方合同履行将要届满时，突然要求鑫永惠公司支付高额的违约金，面对疫情严重的当前形势，鑫永惠公司已经是艰难的维持着，城投公司的起诉对鑫永惠公司来说是雪上加霜。城投公司突然追究多年前的事宜明显对鑫永惠公司是不公平，也是不合理的。综上，鑫永惠公司请求法院审慎审查合同的有效性，此前城投公司对鑫永惠公司逾期几天支付租金未提出任何异议，是对鑫永惠公司该行为的认可，不应要求鑫永惠公司支付滞纳金。如法院认为鑫永惠公司应支付滞纳金，那么也应当从2016年12月之后计算，以当期支付的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算滞纳金。 经审理，城投公司与鑫永惠公司对案涉租赁合同书的签订主体、租赁合同书的内容、鑫永惠公司缴纳租金的日期与金额等事实均无异议，本院依法予以确认。 另查明，因新型冠状病毒性肺炎疫情，城投公司与鑫永惠公司签订了《房屋租赁合同》之补充协议，将案涉市场的租赁期限延长于2020年6月30日。 以上事实，有城投公司提供的名称变更登记通知书、《福清市人民政府关于设立福清市城建投资控股有限公司的批复》融政综[2010]169号、资产评估报告书、房产移交清单、福清市城建投资控股有限公司章程、《宏兴消费品市场租赁合同书》、《宏兴消费品市场租赁合同书》补充协议书、银行回单及福建增值税专用发票、商议函、《关于鑫永惠超市逾期支付租金的回复函》、《关于宏兴消费品市场租户租金及违约金的催款函》融城投函[2019]857号、企业信用信息公示报告与鑫永惠公司提供的《租赁合同书》、《房屋租赁合同》之补充协议、《关于宏兴消费品市场搬迁期扩租金缴交的函》融城投函[2020]355号等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于本案《宏兴消费品市场租赁合同书》与《宏兴消费品市场租赁合同书》补充协议书的效力问题。本案租赁物系经福清市人民政府批准，并由福清市国有资产营运投资有限公司作为福清市城建投资控股有限公司（后变更为城投公司）股东的出资财产，其程序符合法律规定。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”与第二十六条第一款规定：“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。”以及第二十七条第一款规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”城投公司对本案租赁物享有所有权，故本案租赁合同书及补充协议书的签订主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。鑫永惠公司关于城投公司对本案租赁物不享有所有权致本案租赁合同无效的辩解，缺乏事实与法律依据，不予采纳。 关于城投公司主张的滞纳金是否存在超过诉讼时效期间问题。根据案涉租赁合同书第三条关于“年租金人民币740万元（成交价），租金每季度缴纳一次，第一季度租金在签订本合同时缴纳，此后每季度租期满前30天向甲方缴纳下季度租金”与第十条关于“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，须按日租金的一倍支付滞纳金”的约定可知，本案滞纳金系以“日”为单位计算数额的，应视为继续性债权，在计算滞纳金诉讼时效时应当以每一个滞纳金债权产生的日期分别计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”城投公司举证证明曾2019年12月10日向鑫永惠公司发函催讨过滞纳金，而无法举证证明在此之前曾向鑫永惠公司主张过，或者在2016年12月10日之前存在诉讼时效中断、中止等事由，故鑫永惠公司关于城投公司主张的部分滞纳金超过诉讼时效期间的抗辩，于法有据，予以采纳。据此，城投公司主张的2015年8月6日至2016年8月23日期间的滞纳金因超过诉讼时效期间不予支持；2018年5月2日之后产生的滞纳金未超过诉讼时效期间，予以支持。经计算，2018年5月2日至2019年8月1日期间共五期合计逾期17天，产生滞纳金共计344,657.49元（20,273.97元/天×17天）。鑫永惠公司关于城投公司近五年来对其缴纳租金方式未有异议，以默示方式表示认为该种履行方式的辩解，于法无据，不予采纳。 关于城投公司主张的滞纳金计算标准是否过高的问题。从合同约定的内容可知，本案滞纳金具有督促守约和惩罚违约的功能。鑫永惠公司系独立的商事主体，对签订商事合同应当预见其未能完全履行合同所存在的商业风险，且本案租赁物的出租实质是对国有资产的营运收益（使用收益），有别于普通租赁物的租赁行为。而鑫永惠公司辩解双方约定的滞纳金标准过高未能举证予以证明，且辩解应按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算滞纳金，缺乏事实与法律依据，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下： 一、福清市鑫永惠超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付福清市城投建设投资集团有限公司滞纳金344,657.49元； 二、驳回福清市城投建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,074元，由福清市城投建设投资集团有限公司负担23,392元（已交纳），福清市鑫永惠超市有限公司负担3682元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  王燕冰 人民陪审员  俞晓红 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  刘 玮