贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10957号原告：贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区金源东大道15号俊吉广场8栋1层1号门面。法定代表人：陈如梦，系公司经理。委托诉讼代理：兰银龙、文生关（特别授权），贵州维律律师事务所执业律师。被告：罗源源，女，1987年3月15日出生，布依族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：赵永香，女，1968年2月10日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：张远洋（特别授权），贵州远迈律师事务所执业律师。第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行，住所地：贵州省凯里经济开发区南桦山庄20-36号门面。负责人：杨坤达，系行长。委托诉讼代理人：唐晓梅（一般代理），贵州争荣律师事务所执业律师。原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司（以下简称俊吉公司）与被告罗源源、赵永香及第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商银行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俊吉公司委托诉讼代理人文生关，被告罗源源，被告赵永香及其委托诉讼代理人张远洋，第三人农商银行开发区支行委托诉讼代理人唐晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊吉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》及《补偿协议》（合同编号为2017002641）；2.判令二被告于判决书生效之日起十日内协助原告办理位于凯里市房屋预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3.判令二被告于判决书生效之日起十日内腾空并返还凯里市房屋给原告；4.判令二被告于判决书生效之日起十日内连带支付原告代为偿还的按揭贷款本息15298.48元；5.判令二被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告违约金5万元；6.判令二被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告律师费16000元；7.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将第四项诉讼请求的贷款本息增加至22950.82元。原告诉状中所称的事实和理由：2017年11月3日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由二被告购买原告开发建设的位于凯里市房屋，售价337810元，其中169810元由被告于签订合同之日支付给原告，余款采用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原、被告办理了商品房预售合同备案登记、不动产预告登记。2017年10月23日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定由原告对俊吉广场项目1-8栋一、二层楼的购房者提供最高限额保证，保证金额为6000万元。2017年11月10日，二被告作为借款人、抵押人与第三人作为贷款人、抵押权人，原告作为保证人签订《贵州省凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，合同对各方当事人的权利义务进行约定。合同签订后，第三人与被告办理了涉案房屋的预抵押登记，第三人向被告发放168000元贷款，并按合同约定将该笔贷款付至原告账户上。因二被告从2019年8月开始未按约定偿还贷款本息，第三人分别于2019年11月25日、2020年3月25日向原告发出《保证金扣划函》，告知原告应承担连带保证责任，并从原告保证金账户扣划欠款7646.16元、7652.32元。为此，原告多次与被告沟通，要求被告履行还款责任，被告均置之不理。综上所述，被告未按约定归还贷款本息的行为造成双方买卖合同目的不能实现，已违反《补充协议》第一条第3点的约定，应承担违约责任。被告罗源源辩称，第一，原告要求解除双方于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》（合同编号：2017002641）的诉讼请求无事实根据和法律依据。根据物权法第九条的规定，涉案房屋已办理不动产预告登记，且二被告已支付50%购房款，二被告在性质上已经取得涉案房屋的物权。又因房屋的剩余购房款已由第三人向原告进行履行，原告与二被告之间的商品房买卖合同关系已履行完毕。原告就不具备对被告行使撤销权的权利。即使被告拖欠银行按揭贷款和利息，那被告与第三人之间的关系也是由《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》来约束，而不应由《商品房买卖合同》和《补充协议》约束。因此，原告的诉讼主体不适格，应予以驳回。综上，原告无单方提出解除合同的权利。第二，被告无协助原告办理涉案房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》预告登记的注销手续义务。本案中，被告已履行完支付购房款的义务，原、被告之间的买卖关系宣告结束，同时，被告取得涉案房屋的物权。因此，被告没有协助原告去注销属于自己财产的义务，也没有权利干涉被告对自己财产的处分权、使用权。即原告没有理由要求被告腾空涉案房屋并予以返还。第三，原告要求被告支付代为支付的贷款本息是在行使追偿权，这与本案审理的商品房买卖合同关系属于两个不同的法律关系，不应一并处理。原告的该项诉讼请求不应得到支持。第四，原告诉请的违约金与律师费无事实和法律依据。根据合同法的规定，违约金和诉讼费只有在相关约定条款的合同相对方违约的情况下才会产生，而本案原、被告双方已履行完《商品房买卖合同》与《补充协议》，根本无违约情况的出现。即使被告要支付本息，那也是根据《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》的约定主张。因此，原告的该项诉讼请求也依法不应得到支持。综上所述，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告赵永香庭审中口头辩称，2019年9月之前二被告是婆媳关系，2017年11月3日被告罗源源找原告购房，因罗源源无法办理银行贷款，而第一次使用被告赵永香儿子的名义购房贷款，又因赵永香儿子的征信银行不受理，才借用赵永香的名字贷款购房。罗源源在商品房买卖关系中没有支付过任何一分钱，其提出支付了50%首付款的辩称不属实。2019年8月，罗源源与赵永香儿子离婚后，罗源源主动找赵永香协商借名购房的产权问题，罗源源有占用房屋的想法和行为，所以赵永香才不愿继续履行和支付贷款，从而引发本案。赵永香认为原告主张违约金5万元没有法律和事实依据，原告主张违约金的条款是购房合同的补充条款，该条款是格式条款，没有明确告知过被告，应当属于无效条款。原告主张5万元违约金是基于一个违约事实来进行主张的，根据《商品房买卖合同》第25页，原告方没有办理产权转移登记才导致补充条款违约责任5万元的条件成就，原告主张违约金不合理不合法，且违约金过高。第三人农商银行开发区支行庭审中述称，因为第三人并非原、被告商品房买卖合同当事人，该合同是否应当解除问题，请法院依法判决。无论该合同是否被判决解除，本案中二被告均应承担对第三人的还本付息义务，原告对该债务承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：罗源源与赵永香原系婆媳关系。2017年6月3日，赵永香因需购买商业用房而向俊吉公司支付定金3万元。2017年7月19日，赵永香向罗源源转账13万元，罗源源于2017年7月21日将该笔款项作为购房款通过转账方式支付给俊吉公司。2017年11月3日，俊吉公司（出卖人）与罗源源、赵永香（买受人）签订合同编号为2017002641的《商品房买卖合同》，约定俊吉公司将位于凯里经济开发区商业用房出卖给罗源源与赵永香，该房屋建筑面积20.67平方米，套内建筑面积17.6平方米，总价款337810元，并约定罗源源与赵永香于签订合同之日支付首付款169810元，余款以按揭贷款方式支付。双方还就抵押情况、逾期付款责任、交付时间和条件等方面进行约定。该商品房买卖合同附件十二为补充协议，协议第一条第3款约定：“买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等，下同），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《买卖合同》并处买受人违约金五万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。”罗源源与赵永香已向俊吉公司支付购房首付款169810元，俊吉公司已将该商业用房交付给罗源源与赵永香。2017年11月9日，贵州凯里经济开发区规划建设局给予俊吉公司与罗源源、赵永香所签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。2017年10月23日，俊吉公司（乙方）与农商银行开发区支行（甲方）签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定由农商银行开发区支行为俊吉公司开发的首期项目的商业用房提供按揭贷款最高限额为6000万元。俊吉公司在农商银行开发区支行开设保证金专户，按照农商银行开发区支行按揭贷款金额8%存入保证金专户，并约定在借款人未按时偿还贷款本息的情况下，俊吉公司应协助催收，连续三个月未偿还贷款本息的，由俊吉公司代借款人偿还，农商银行开发区支行有权直接从俊吉公司所设立的保证金专户内扣划。2017年11月10日，俊吉公司（保证人）、农商银行开发区支行（贷款人、抵押权人）与罗源源、赵永香（借款人、抵押人）签订《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，约定由罗源源向农商银行开发区支行借款168000元，借款期限120个月，并以凯里经济开发区商业用房予以抵押，同时约定由俊吉公司为该笔借款提供连带保证。2017年11月17日，凯里市自然资源局为凯里经济开发区商业用房办理房屋预告登记和抵押权预告登记。从2019年8月1日起至2020年7月30日止，罗源源未向农商银行开发区支行偿还借款本息总额为22950.82元，该笔款项已由农商银行开发区支行向俊吉公司所设立的保证金专户内予以扣划。俊吉公司委托贵州维律律师事务所作为本次纠纷的代理人，并支付代理费16000元。本院认为，关于俊吉公司请求解除其与罗源源、赵永香签订的编号为2017002641的《商品房买卖合同》与《补充协议》问题。本案罗源源连续一年多未按借款约定向农商银行开发区支行偿还借款本息，从而出现俊吉公司代为罗源源偿还贷款本息的情形，该情形虽符合《补充协议》第一条第3款有关解除合同的约定，但结合罗源源与赵永香已支付购房款总款过半的首付款，且已通过贷款方式支付剩余购房款的实际情况，罗源源未偿还借款本息的违约行为程度显著轻微，并不会影响俊吉公司合同目的实现，根据诚实信用原则和鼓励交易原则，俊吉公司提出解除买卖合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。相应地，俊吉公司提出协助办理房屋预告登记、抵押权预告登记、《商品房买卖合同》备案登记的注销手续以及返还涉案房屋的诉讼请求均应不予支持，依法应予以驳回。根据《补充协议》第一条第3款的约定，俊吉公司有权要求罗源源与赵永香共同偿还所代偿的本息金额。同时，本案诉讼因罗源源与赵永香违约所致，则俊吉公司主张的律师费应予以支持。另外，结合罗源源与赵永香的违约程度，俊吉公司请求的违约金过高，本院根据《补充协议》第一条第3款前部分约定的代偿款项日万分之八予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付代偿本息22950.82元及违约金（以22950.82元为基数，从2019年11月25日起按日万分之八计算至被告支付完上述费用之日止）。二、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付代理费16000元。三、驳回原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，由原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司负担3401元，被告罗源源与赵永香共同负担392元。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  夏林二〇二〇年九月二十七日法官助理龙立胜书记员刘虹