福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3346号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：黄海峰，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林辉星，福建元一律师事务所执业律师。 被告：林勇，男，1970年9月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：周裕霞，女，1974年12月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告林勇、周裕霞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行福建省分行委托诉讼代理人林辉星、被告林勇、周裕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.判令林勇、周裕霞立即偿还建行福建省分行借款本金707786.39元及利息和罚息（按照合同约定暂计至2020年7月10日，利息为71079.90元，罚息为5453.17元，此后的利息和罚息按照《个人住房借款合同》约定计算至还清所有款项之日止）；2.判令林勇、周裕霞向建行福建省分行支付违约金（以借款本金707786.39元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止）；3.判令建行福建省分行有权对抵押物（位于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室单元房产）折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由林勇、周裕霞承担。事实与理由：2014年3月20日，建行福建省分行作为贷款人，林勇、周裕霞作为借款人、抵押人，签订《个人住房借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款1000000元，用于购买位于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室单元；借款期限180个月；借款年利率为基准利率上浮5%，借款人同意在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入商品房预售许可证记载的预售款监管的银行和对应的账户（账户名称：福建顺华置业发展有限公司，账号：3500××××9897）。本合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本息还款方法；抵押人的担保范围为本合同项下全部债务，包括借款人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同的争议解决方式为：向本合同签订地人民法院起诉，本合同签订地为：福州市台江区。”《个人住房借款合同》还对其他事项进行约定。2014年4月1日，林勇、周裕霞自愿将购买的位于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室单元抵押给建行福建省分行，办理预购商品房抵押权预告登记，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保。合同签订之后，建行福建省分行依约于2014年5月13日发放贷款1000000元整。2020年3月26日，福建顺华置业发展有限公司开发的位于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室项目的国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记。即林勇、周裕霞提供给建行福建省分行的抵押物具备办理不动产所有权证的条件。现林勇、周裕霞未能按时足额还本付息，已经构成违约。建行福建省分行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求林勇、周裕霞立即偿付所有借款本息及相关费用。 林勇、周裕霞承认福州农商银行提出的全部诉讼请求。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.合同编号：350942800-2012-20140429588《个人住房借款合同》；2.《预购商品房抵押权预告登记证书》；3.个人贷款支付凭证；4.中国建设银行个人贷款对账单；5.贷款账户基本信息；6.闽（2020）闽侯县总第0009号《国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书》。 林勇、周裕霞未提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。林勇、周裕霞对建行福建省分行提供的证据1-6的真实性均无异议。 经审查，建行福建省分行提交的证据1-6均具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认建行福建省分行所述属实。 另查明，2020年3月26日，福建省闽侯县自然资源和规划局向福建顺华置业发展有限公司出具ＮＯ：闽（2020）闽侯县总第0009号《国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记通知书》，主要内容是：你公司申请的位于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室项目的国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（总确权），产权登记总建筑面积97066.3平方米。业主共有公共配套设施建筑面积10683.92平方米，具体范围见附表。 诉讼中，建行福建省分行确认其于2020年9月17日从林勇的还款账户划扣8600元抵作本金。截至2020年9月28日，林勇、周裕霞尚欠借款本金699,186.39元，利息78,445.23元，罚息7208.69元。 本院认为，建行福建省分行与林勇、周裕霞签订的编号：350942800-2012-20140429588《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，林勇、周裕霞却未按合同约定期限还款，已构成违约，建行福建省分行有权依约提前收回全部贷款本息，并主张林勇、周裕霞承担相应违约责任。诉讼期间，建行福建省分行确认其于2020年9月17日从林勇的还款账户划扣8600元抵作本金，故林勇、周裕霞现尚欠建行福建省分行的借款本金为699,186.39元，林勇、周裕霞应向建行福建省分行偿还尚欠的借款本金699,186.39元及相应利息和罚息。《个人住房借款合同》约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）。故建行福建省分行有权要求林勇、周裕霞支付违约金。本案建行福建省分行于2020年7月30日向本院提起诉讼，故违约金应为：自2020年7月30日起至2020年9月16日止的违约金，以借款本金707,786.39元为基数按日万分之二点一计算；自2020年9月17日起的违约金以实际尚欠的借款本金为基数，按日万分之二点一计算至款项还清之日止。但前述约定中的利息、罚息和违约金分别类似于普通借贷中的利息、违约金，二者均系林勇、周裕霞为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，故建行福建省分行可以一并主张利息、罚息、违约金，但总计不得超出年利率24%，超出部分本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”林勇、周裕霞以坐落于闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室房产提供抵押担保，该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。建行福建省分行提交的证据可以证明案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人林勇、周裕霞，故林勇、周裕霞负有协助办理抵押登记的义务，本院确定林勇、周裕霞应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若林勇、周裕霞逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，判决如下： 一、林勇、周裕霞应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金699,186.39元及相应利息、罚息（暂计至2020年9月28日，利息为78,445.23元，罚息为7208.69元，此后的利息和罚息按照《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项还清之日止）； 二、林勇、周裕霞应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行支付违约金（自2020年7月30日起至2020年9月16日止的违约金，以借款本金707,786.39元为基数按日万分之二点一计算；自2020年9月17日起的违约金以实际尚欠的借款本金为基数，按日万分之二点一计算至款项还清之日止。但本判决第一项确定的利息、罚息与违约金的总计利率不得超过年利率24%）； 三、林勇、周裕霞应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落于福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产的抵押登记手续； 四、闽侯县××镇××道××号××＃××＃楼××室单元抵押登记办妥后，或林勇、周裕霞逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,643元，减半收取计5821.5元，由林勇、周裕霞共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 丹 二〇二〇年九月三十日 法官助理  邢 星 书 记 员  林海云 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中国人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。