四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0131民初421号 原告：吴卫忠，男，1977年7月27日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：曹艺华，四川曹艺华律师事务所律师。 被告：蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆（个体工商户），经营场所：蒲江县鹤山镇。 经营者：郭利群，女，1982年3月25日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：郭寨，男，1973年3月16日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：罗小涛，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：张能，男，1972年12月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：李琴，女，1973年6月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：张勇，男，1970年8月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 第三人：杨永霞，女，1973年2月24日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告吴卫忠与被告蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆（以下简称香吧岛餐馆）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理。在审理过程中，为了查明案件事实，原告吴卫忠申请追加郭寨、罗小涛、张能、李琴、张勇、杨永霞为本案第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴卫忠及其委托诉讼代理人曹艺华，被告香吧岛餐馆经营者郭利群，第三人郭寨、罗小涛、张能分别到庭参加了有关诉讼，第三人李琴、张勇、杨永霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴卫忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将占有的原告位于蒲江县×街道×路×号×栋×单元×层×号、×路×号附××号、附×号×栋×层房屋腾退给原告；2.判令被告从2020年1月起至房屋腾退之日止，按照每平方每月50元的标准赔偿原告房屋占用费；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2019年12月11日，原告通过合法途径购买了位于蒲江县×街道×路×号×栋×单元×层×号、×路×号附××号、附×号×栋×层的房产，并于2019年12月23日依法取得了不动产权证书。之后，原告到场拟装修、改造房产时，被告却称其系该房产的承租人，租期尚未届满。但经原告质问，被告却无法拿出与原房屋所有权人所签订的任何租赁合同，其理由显然没有任何依据，当然无权对房屋进行所谓的承租、占有。后原告多次要求其排除妨害，却遭到其拒绝，导致原告从取得房屋至今均无法对房屋行使权利，蒙受巨大经济损失，故起诉来院，望判如所请。 被告香吧岛餐馆辩称，在吴卫忠购买案涉房屋之前，郭寨与案涉房屋原房东有房屋租赁合同，后来郭寨在吴卫忠购买前将案涉房屋转让给香吧岛餐馆，且已经租用四年，还有一年到期；其作为承租人，租金交给谁都可以，但是吴卫忠不应该起诉香吧岛餐馆，应该找郭寨。 第三人郭寨称，案涉房屋系其向张能、张勇及案外人张磊承租的，不同意返还。 第三人罗小涛称，案涉房屋系郭寨向张能、张勇及案外人张磊承租的，不同意返还。另，签订租赁合同当天，郭寨因故未能到场，《商铺转让合同》及《商铺租赁合同》上的签名系其帮郭寨代签。 第三人张能称，案涉房屋已租给郭寨使用，期间吴卫忠通过拍卖将房屋买下。 第三人李琴、张勇、杨永霞未到庭，也未提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，吴卫忠与案外人富登小额贷款（四川）有限公司成都邛崃分公司(以下简称富登小贷公司)签订了两份《成都市存量房买卖合同》，主要约定的内容为：吴卫忠购买富登小贷公司所有的位于蒲江县鹤山镇×路×号1栋1单元2楼1号、×路×号附1、2号1栋1楼的房屋，面积分别为405.72㎡、115.82㎡，价格分别为744528元、618660元。2019年12月18日、23日，吴卫忠分别取得了前述两套房屋的不动产权证，证号分别为{川（2019）蒲江县不动产权第0×××1、0×××3号}。吴卫忠取得不动产权证后，向香吧岛餐馆进行了催告，要求其交付房屋租金或搬离房屋。2017年3月22日，香吧岛餐馆在办理工商登记地址变更时提交了：案外人张磊名下的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×层××号的房产证及郭利群与张磊签订的《租房协议》。现吴卫忠所有的案涉两套房屋被香吧岛餐馆占有、使用；此外，香吧岛餐馆现还使用案外人张磊名下的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×层××号的房屋。 2017年3月7日，郭寨、罗小涛作为转租方与郭利群作为承租方签订《商铺转让合同》，主要约定：郭寨将其租赁的位于×路×号附1-4号面积约680㎡的商铺在2017年8月31日转租、转让给郭利群；转让价格为180000元，含店铺内的所有家具、设备；合同中有一个签名“张勇”作为见证人并备注了身份证号码；合同文末还有一人签名并备注有身份证号码，字迹潦草无法直接辨识，香吧岛餐馆及郭寨称签名是“张能”，但经本院核实身份证号码不是张能的身份证号码。当天，郭寨、罗小涛作为出租方与郭利群作为承租方签订《商铺租赁合同》，主要约定：郭寨将位于×路×号附1-4号，4间门面加楼6间商铺租赁给郭利群从事餐馆的经营；租期5年，从2017年8月31日至2022年8月31日止，年租金为90000元；租金，每年一付；租赁后，水电气等费用由郭利群承担；合同文末有一个“张勇”的签名并备注了身份证号码。罗小涛称因当时郭寨不在家，其代郭寨在《商铺转让合同》、《商铺租赁合同》中进行了签名，合同的主体是郭寨；对此，香吧岛餐馆及郭寨予以认可。 另查明，2013年6月7日，因张能向富登小贷公司借款，张能、李琴、张勇、杨永霞同富登小贷公司签订了《最高额抵押担保合同》，将张能、李琴、张勇、杨永霞所有的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼×号及张能、李琴所有的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼××的房产为张能的借款提供抵押担保，办理了抵押登记。后因张能未按时归还借款，富登小贷公司向四川省邛崃市人民法院（以下简称邛崃法院）起诉；2014年6月27日，邛崃法院作出（2013）邛崃民初字第2404号民事判决：......富登小贷公司对张能、李琴、张勇、杨永霞名下的蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼×号、×栋×楼××号的房屋享有抵押权，该房屋拍卖或变卖所得价款由富登小贷公司在5050500元的限额内优先受偿......2016年12月27日，邛崃法院作出（2015）邛崃执字第715-3号执行裁定：张能、李琴、张勇、杨永霞所有的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼×号房屋及张能、李琴所有的位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼××号的房屋......交付给富登小贷公司以折抵张能、李琴、张勇、杨永霞所欠富登小贷公司的相应债务......邛崃法院在执行中，开展了相关调查：1.2015年6月2日，张能在执行笔录中称，本案案涉房屋在前年已经出租，租期五年，租金由其父亲在收，现用于做火锅店；2.2013年8月12日，张能、张勇及案外人张磊作为出租方（甲方）与案外人熊琴（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，主要载明：甲方将全兴路16、18、20号6间门面及2楼房屋租给乙方使用；租期5年，从2013年9月1日起至2018年8月31日止；第一年租金为200000元，之后按每年10%递增；3.2015年10月26日，邛崃法院在对本案案涉房屋进行评估的评估移送表中载明，案涉两套房屋的租期从2013年9月1日起至2018年8月31日止；4.2017年2月7日，张能在执行笔录中表示配合将案涉房屋在2017年3月15日前交付给富登小贷公司。 本案庭审中，郭寨举示了载明的时间为2012年4月8日的《房屋租赁合同》、载明的时间为2014年4月8日的《补充协议》、3份《收条》及成都农商银行的账户交易明细。其中《房屋租赁合同》主要载明的内容为：张能、张勇及案外人张磊将×路×、××、×××号的商铺6间以及×号2-5层面积共约1600㎡的7套住房出租给郭寨；租期为2012年4月8日至2037年4月7日止；年租金共100000元。《补充协议》主要载明的内容为：张能、张勇及案外人张磊与郭寨就2012年4月8日的房屋租赁合同一事签订补充协议，因出租人急需偿还银行贷款，郭寨将2014年4月8日至2037年4月7日的租金2300000元协商调整为在2014年5月25日前一次性支付2042400元。 2014年5月20日，郭寨通过其尾号为×××0的成都农商银行账户向张勇尾号为×××1的成都农商银行账户转款支付2042400元；前述款项进入张勇账户后，当天便被成都农商银行以“一般贷款偿还结清”为由扣划2042400元。2017年、2018年郭利群以转账形式分别向郭寨支付了租金90000元；2019年郭利群以转账形式向郭寨支付了租金60000元。 本案庭审中张能称：案涉房屋已在2012年租给郭寨；2015年6月2日，其在邛崃法院询问笔录中陈述的内容不真实，随口说的；2017年2月7日，其在邛崃法院执行笔录中陈述的内容是因为房屋已经被拍卖、肯定会配合交付；与熊琴的《房屋租赁合同》是为了在富登小贷公司办贷款而做的，以证明其有收入来源。 上述案件事实有身份及工商信息、《成都市存量房买卖合同》、不动产权证书、《商铺转让合同》、《商铺租赁合同》、民事判决书、民事裁定书、执行笔录、询问笔录、《房屋租赁合同》、转款记录、房产证、《租房协议》、账户交易明细及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以采信。 本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物或者消除危险”的规定，吴卫忠依据不动产权证书已取得案涉×路×号×栋×单元×层××号和×路×号附×号，附×号×栋×层房屋的产权，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利，他人不得侵犯。 根据查明的案件事实，现香吧岛餐馆基于郭利群与郭寨签订的《商铺转让合同》、《商铺租赁合同》而占有案涉房屋；郭寨又称是其与张能、张勇、案外人张磊签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，并有《收条》3份、账户交易等支持，对案涉房屋享有合法权益，不同意返还房屋。故，郭寨是否对案涉房屋享有合法的权利，是本案争议的焦点。对此，本院分析如下：一方面，2015年6月2日，张能在邛崃法院的询问笔录中称，本案案涉房屋在前年（2013年）已经出租，租期五年，租金由其父亲在收，现用于做火锅店，并有与熊琴的《房屋租赁合同》予以佐证，对此邛崃法院予以采信并记入邛崃法院委托评估移送表。本院认为民事诉讼活动，应当遵守诚实信用原则。针对2013年8月12日张能、张勇等与熊琴签订的《房屋租赁合同》，张能在本案中称是为了形成收入来源以便在富登小贷公司办理贷款而形成的虚假材料。但现查明，张能与富登小贷公司的《借款合同》签订于2013年6月7日，当年7月9日张能已经开始在偿还贷款利息，显然张能在本案中就与熊琴的《房屋租赁合同》的陈述与事实不符，本院不予采信；另，张能在本案中针对邛崃法院执行笔录内容的反悔，其未提交相关证据证明，本院不予采信。为此，张能在邛崃法院和本院的陈述前后不一、相互矛盾，本院对邛崃法院已经认定案涉房屋租期为5年即租期为2013年9月1日起至2018年8月31日止予以采信。另一方面，对郭寨举示的《房屋租赁合同》、《补充协议》、3份《收条》及成都农商银行的账户交易明细，本院均不予采信。理由如下：首先，现仅有张能到庭认可郭寨举示证据的真实性，但如前所述，张能在邛崃法院和本院的陈述前后不一、相互矛盾，本院对其陈述不予采信。其次，从《房屋租赁合同》的签约时间看，涉案房屋在2013年6月已办理抵押登记给富登小贷公司，郭寨提供的《房屋租赁合同》虽载明的签订时间在房屋被抵押之前，但郭寨未举证证明该合同依法办理了相应的租赁备案登记手续，不能排除该合同是在抵押之后才签订的可能；再次，从合同内容来看，6间商铺和面积共约1600㎡的7套住房，年租金共为100000元，明显低于同地段同类房屋同期租金标准，且约定的租期长达25年，不能排除郭寨与相关人员串通损害案涉房产相关权利人合法权益的可能；最后，从合同的履行情况来看，1.按郭寨举示的《房屋租赁合同》载明的内容，郭寨是租赁了×路×、×、××号的6间商铺和×号2-5楼的全部住房，但郭寨又称实际其仅使用了部分商铺及房屋，张能也称其现居住在前述房屋中；2.郭利群与郭寨签订了×路×号附1-4号房屋的《商铺租赁合同》，其又向工商登记部门提交了与案外人张磊在2017年2月3日签订租赁其位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×层××号房屋的《租房协议》；3.《房屋租赁合同》中载明的是租金每年一付，但日期载明为2014年4月8日的《补充协议》中约定对剩余租金2300000元于2014年5月25日前一次性付清房租2042400元。2014年5月20日，郭寨通过其尾号为×××0的成都农商银行账户向张勇尾号为×××1的成都农商银行账户转款2042400元；前述款项进入张勇账户后，当天便被成都农商银行以“一般贷款偿还结清”为由扣划。根据前述3点分析，《房屋租赁合同》约定的部分房屋存在着承租人与出租人混合使用、多次租赁的情况；郭寨转给张勇的2042400元金额又与张勇在成都农商银行拖欠的贷款本息金额完全一致，巧合的原因无法查清，故郭寨举示的《房屋租赁合同》、《补充协议》中对房屋使用及租金的交付做法明显有违市场中的租赁惯例及交易习惯。为此，结合前述两方面的分析，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，郭寨举示的《房屋租赁合同》、《补充协议》中涉及本案案涉房屋的部分应属无效，郭寨无权占有、使用本案案涉房屋。香吧岛餐馆基于郭利群与郭寨签订的《商铺转让合同》、《商铺租赁合同》而占有本案案涉房屋，而郭寨对本案案涉房屋无权进行处分，故香吧岛餐馆占有案涉房屋属于侵害了吴卫忠的合法权益，吴卫忠要求香吧岛餐馆腾退案涉房屋的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋占用费，现香吧岛餐馆占有、使用案涉房屋确实给吴卫忠造成了财产损失，该损失主要为房屋的使用费即租金；因使用费的标准无法直接准确认定，本院按照公平原则，酌定以2层和1层房屋的购买价744528元、618660元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至实际腾房时止；但其中1层房屋属于临街商铺，其使用费应当高于2层的房屋，故1层房屋的使用费在全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场价利率的基础上要上浮1倍。吴卫忠主张按照每平方每月50元的标准赔偿占用费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，李琴、张勇、杨永霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，造成的不利后果应由其自行承担。 综上，吴卫忠的诉请部分成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆于本判决书生效之日起十日内将位于蒲江县鹤山镇×路×号×栋×单元×层×号和×路×号附×号，附×号×栋××层的房屋腾退给原告吴卫忠并支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式分两部分：1.以房款744528元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至×路×号×栋×单元×层×号房屋实际腾退时止；2.以618660元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的两倍从2020年1月1日起计算至×路×号附××号，附×号×栋××层房屋实际腾退时止）； 二、驳回原告吴卫忠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 倪 旺 二〇二〇年九月二十五日 书记员 梁亭婷