湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初1141号原告(反诉被告)：湖北庆远环创环保科技有限公司，住所地武汉市武昌区东湖西路景天楼******。法定代表人：徐国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖富盈，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：何大明，武汉市江汉区弘正法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉化科园科技企业孵化器有限公司，住所地，住所地武汉市青山区武钢北湖农工商公司内iv>法定代表人：李凤琴，该公司经理。委托诉讼代理人：李运义，湖北扬子律师事务所律师（一般代理）。原告（反诉被告）湖北庆远环创环保科技有限公司（以下简称庆远公司）与被告（反诉原告）武汉化科园科技企业孵化器有限公司（以下简称化科园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，化科园公司于2019年4月15日提出反诉，本院于2019年5月29日公开开庭进行了合并审理。庆远公司的委托诉讼代理人肖富盈、何大明，化科园公司的委托诉讼代理人李运义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庆远公司向本院提出诉讼请求：1.确认庆远公司与化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》无效；2.化科园公司返还庆远公司已支付的保证金130,000元及租金162,500元；3.化科园公司赔偿庆远公司房屋装饰装修损失5,846,077.29元；4.化科园公司赔偿庆远公司可得利益损失2,000,000元；5.本案诉讼费由化科园公司承担。事实和理由：2017年10月26日，庆远公司与化科园公司签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：化科园公司出租化科园孵化器主楼共四层，建筑面积为2300平方米，园区附属建筑(厨房、保安室)场地面积约200平方米，供乙方办公、产品研发、日常生活等活动使用，生产车间厂房占地面积2000平方米，厂房由原告自建，同时约定年租金为650,000元。合同还对双方权利义务进行了约定。2017年11月8日，庆远公司向化科园公司支付保证金130,000元，2018年1月19日，庆远公司向化科园公司支付第一季度租金162,500元。庆远公司租赁房屋后，即对房屋进行了装修，并自建生产车间厂房。庆远公司对孵化器主楼装修完毕并建成生产车间厂房后，即对外招商拟投资经营生产，但因其租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，且化科园公司无法提供土地证以及孵化器主楼房屋所有权证，造成投资搁置，庆远公司至今无法完成投产，导致了庆远公司的重大损失。因化科园公司并不享有化科园孵化器主楼所有权，其无权将化科园孵化器主楼租赁给庆远公司，化科园公司属无权处分。庆远公司租赁房屋后，对房屋进行装饰装修、扩建，但无法正常生产，造成了庆远公司的损失，故诉至法院。化科园公司辩称，庆远公司因违反合同约定已构成严重违约，化科园公司于2018年7月26日依法通知解除了租赁合同。庆远公司诉称化科园公司无权出租案涉房屋无事实依据，化科园公司无法提供土地使用证和房屋所有权证，并非是导致庆远公司无法投产的根本原因。化科园公司有权管理和使用该房屋及场地，也有权对外招商出租，属政府的行政行为和授权行为，且庆远公司系明知案涉房屋无土地使用证和房屋所有权证，故《房屋场地租赁合同》中未明确界定土地和房屋的权证及坐落地址。庆远公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据。案涉房屋不属于城市、镇规划区内的房屋，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。庆远公司在租赁期间存在非法扩建、非法转租等故意严重违法违约的行为，且违建厂房已受政府行政处罚。庆远公司装修没有告知化科园公司，庆远公司的行为违反了合同约定，应当自己承担损失。庆远公司建厂房的申报问题合同中没有明确约定，按照惯例，庆远公司应当申报，化科园公司协助，但化科园公司至今未收到庆远公司建房的通知，庆远公司也没有向相关部门备案，属于违建。青山区城市管理执法局下了违建通知后，庆远公司不再违建，也不会有什么损失，因此庆远公司应当自己承担损失。庆远公司所称的可得利益损失没有事实及法律依据。庆远公司要求返还已支付的租金162,500元及已支付的保证金130,000元，因庆远公司已使用租赁房屋且系其违约导致合同解除，其公司无权要求化科园公司返还上述款项。化科园公司向本院提出反诉请求：1.确认庆远公司与化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》已解除;2.庆远公司向化科园公司支付拖欠的2018年4月1日至2018年7月26日的租金213,057元及房屋占有使用费（自2018年8月1日起至腾退之日止，按照合同约定的租金标准计算）；3.庆远公司承担本案反诉费。事实和理由：2017年10月26日，双方签订《房屋场地租赁合同》。合同约定年租金650,000元(月租金54,167元，2018年1月1日起租，按季度支付租金)。庆远公司按约支付了2018年1月至3月的租金，但从2018年4月1日起拖欠租金。对此，化科园公司多次催要租金，于2018年4月10日向庆远公司出具书面《联系函》，并于2018年5月24日再次出具书面《联系函》。鉴于庆远公司仍拒不支付租金，己构成严重违约，化科园公司于2018年6月4日向庆远公司发出《通知书》，载明“鉴于贵公司拖欠租金、擅自搭建房屋、擅自装修己破坏原有主体结构、装修中恶意破坏我方保留的三间办公室及办公设施并毁损我方留存在办公室内的全部档案，要求暂停在园区的活动，协商解决上述问题”。庆远公司收件后置之不理。2018年7月26日，化科园公司向庆远公司送达《通知书》，载明“你方在收到本通知书之日起，立即停止在我出租场所内的一切活动，将出租场所交还给我方。”化科园公司已将该通知书送达庆远公司的刘高峰副经理(刘副经理收到通知书但不愿签回执，化科园公司现场己拍摄刘副经理收到《通知书》的照片)。另外，化科园公司后期再去催办时，庆远公司分管后勤的陈大福副经理还出示过该《通知书》。因此依据合同法的规定，《房屋场地租赁合同》已于2018年7月26日依法解除。鉴于合同己解除，庆远公司拒不腾退也不支付拖欠的款项，且不遵守诚信原则和客观事实提起诉讼，化科园公司依法反诉，请求判如所请。庆远公司对化科园公司的反诉辩称，1.庆远公司没有收到化科园公司发出的解除合同的通知或联系函；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，化科园公司租赁给庆远公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，双方签订的合同无效；3.化科园公司没有取得案涉房屋的房产证或其他相关权属证书，其对案涉房屋无权进行出租，故其主张租金及房屋占有使用费均不应得到支持，且该公司应当向庆远公司返还已收取的租金及保证金。经审理查明：2017年10月26日，化科园公司（甲方）与庆远公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方房屋及场地作为乙方公司基地，开展科技研发、生产、试验、办公、日常生活等。《房屋场地租赁合同》对双方权利义务具体约定如下：“一、出租场所：1、甲方出租化科园孵化器主楼共四层，建筑面积为2300㎡，园区附属建筑(厨房、保安室)场地面积约200㎡，供乙方办公、产品研发、日常生活等活动使用。2、生产车间厂房占地面积2000㎡，厂房由乙方自建。二、租期、租金及付款方式1、租赁期共分六个阶段，每五年为一阶段。第一阶段于2018年1月1日起至2022年12月31日止。每阶段合同到期前一个月内，甲乙双方需协商续签下一阶段租赁合同，后续以此类推。2、租金：采用按年包干方式，年租金为650,000元整(大写人民币：陆拾伍万元整)，园区物业管理、保洁、保安等服务由乙方负责，乙方优先雇佣目前甲方现有人员。3、付款方式:房屋租金按季度结算，乙方须在每季度的前十五日内向甲方交付房屋租金，如乙方不能按期付清房租，甲方有权终止合同。三、乙方因生产、生活需要安装设备、装潢或其他需要更改房屋，或在楼外悬挂任何物体时，必须征得甲方书面同意，不得损害原有建筑结构，确保建筑物的安全。使用场地须将占地规划报甲方备案，不得随意乱停乱放，不得破坏花草树木及基础设施。否则，甲方有权终止本合同，给甲方造成的一切损失由乙方负责修复或赔偿。四、乙方自进驻孵化器起，应服从甲方管理，负责教育本单位员工及相关联系单位，文明守纪，遵守孵化器的各项规定，爱护孵化器的各项公共设施，乙方在园区内生产、生活等一切事项必须依规合法，如造成损失，由乙方承担全部责任。五、甲方提供水电管网接口，费用由乙方自行对各职能部门承担。甲方确保乙方在正常缴费情况下按工业用水电标准使用。六、因乙方根据经营需要，需对建筑物及场地进行升级改造，方案经甲方书面认可后方能施工，其费用自理，乙方搬迁后，应将甲方房屋恢复原样，否则装潢后产权归甲方所有，乙方不得向甲方请求补偿。非乙方原因造成合同提前结束的，甲方需赔偿乙方的投资损失。七、乙方如不能按期缴纳房租和水电费，甲方有权要求乙方迁出。同时，乙方不得私自转租、转借，否则甲方有权终止合同，且不退还乙方己交的房屋租金。八、乙方向甲方支付的房租租赁等费，甲方应向乙方提供合法正规票据。九、合同签订后，乙方应在十日内向甲方缴纳年度租金额度20%的保证金，甲方在收到定金后十日内将场地清理完毕并交给乙方，租金从2018年元月1日起算。十、若在乙方承租期内，国家或地方政策允许土地性质改变及交易，乙方享有优先购买权……”。合同签订后，化科园公司依约于2017年11月将房屋及场地交付庆远公司，庆远公司于2017年11月8日向化科园公司交纳了保证金130,000元，并于2018年1月19日交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费162,500元。2018年3月31日之后的房屋占有使用费，庆远公司未再交纳。庭审中，庆远公司称其自2017年11月8日开始在案涉房屋、场地上进行装修、自建厂房，至2018年1月装修、自建厂房完毕，化科园公司对庆远公司所述的装修时间无异议，但对自建厂房的时间有异议，认为庆远公司自2018年3月开始自建厂房。因庆远公司自建厂房，青山区城市管理执法局白玉山执法中队于2018年3月12日向庆远公司作出（青城管）停字[2018]第028号《责令停止建设决定书》，载明：“2018年3月12日发现你（单位）在北湖农场原钢城十六小院内未取得建设工程规划许可证（未按照建设工程规划许可证的规定）进行建设……现责令你（单位）立即停止施工，接受处理。继续施工，将依法查封现场”，之后庆远公司仍继续施工。2018年9月15日，该执法中队作出(青城管)拆决字[2018]第059号《强制拆除决定书》：强制拆除当事人位于青山区白玉山北湖安智社区原钢城16小院内搭建的1008平方米钢结构及砖混建筑物。履行方式和期限由青山区城市管理执法局于2018年9月16日起代为强制拆除，但以上建筑物至今未拆除。现庆远公司认为其与化科园公司签订的租赁合同无效，化科园公司应赔偿其损失，故诉至本院，请求判如所请。另查明，因庆远公司未向化科园公司支付2018年3月31日之后的房屋占有使用费，2018年4月10日，化科园公司向庆远公司发送《联系函》，函载：“根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司应在2018年3月31日前十五日向我单位缴纳第二季度即4、5、6月份房租费，至今，我单位仍未收到贵公司房租款。为确保合同顺利执行，特发此函，望贵公司在五个工作日内向我单位付清第二季度的房租费。随函附4、5、6月份的租金发票共三张(票号：06032242/06032243/06032244)”。庭审中，庆远公司称案涉房屋钥匙仍在其处，房屋未用于生产经营，因双方的纠纷尚未解决，故庆远公司尚有人员在此留守。现案涉房屋及土地基本处于闲置状态，化科园公司对此不持异议。本案在审理过程中，庆远公司申请：1、对涉诉房屋装饰装修的损失进行鉴定；2、对因涉诉房屋没有房屋两证，导致庆远公司无法投产和经营的可得利益损失进行鉴定，本院委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋装饰装修的损失进行鉴定，该公司出具了评估报告，评估结论为：庆远公司的装饰装修的损失为3,263,237.75元，其中装修损失为1,820,837.75元、自建厂房损失为1,442,400元。化科园公司对评估报告提出异议，本院已组织鉴定人员接受化科园公司、庆远公司的质询，且中衡保险公估股份有限公司针对化科园公司提出的异议，提交了书面的回复意见。本院委托湖北中德诚资产评估有限公司对可得利益损失进行鉴定，该公司于2019年11月27日以可得利益损失鉴定不具备可操作性予以退案。以上事实有《房屋场地租赁合同》、2018年4月10日的《联系函》、《责令停止建设决定书》、《强制拆除决定书》等证据及开庭笔录、中衡保险公估股份有限公司出具的评估报告在卷佐证。本院认为，本案系因房屋租赁引发的纠纷，经审查，案涉租赁房屋至今没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同违反了法律禁止性规定，故案涉租赁合同应当认定为无效。庆远公司要求确认《房屋场地租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。化科园公司反诉请求确认《房屋场地租赁合同》已解除，本院不予支持。因合同无效，化科园公司应向庆远公司返还保证金130,000元，故庆远公司要求化科园公司返还保证金130,000元的诉请，本院予以支持。虽然本案所涉房屋租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，化科园公司有权要求庆远公司支付房屋占有使用费。本案中，庆远公司从2017年11月取得案涉房屋后，至今未将案涉房屋归还给化科园公司，按照法律规定，应当向化科园公司支付房屋占有使用费，庆远公司已向化科园公司交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费162,500元，其还应向化科园公司交纳2018年4月1日之后的房屋占有使用费。庆远公司、化科园公司签订的《房屋场地租赁合同》中约定年租金为650,000元,故房屋占有使用费应为每年650,000元，庆远公司应按每年650,000元的标准向化科园公司支付2018年4月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。庆远公司要求化科园公司返还租金162,500元的诉讼请求，因庆远公司向化科园公司支付的162,500元租金已抵扣了2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占有使用费，故对庆远公司的该诉请，本院不予支持。关于庆远公司主张化科园公司向其赔偿损失的问题。租赁合同无效是因案涉租赁房屋至今没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明。化科园公司将没有取得建设工程规划许可证和权属证明的房屋租赁给庆远公司，存在过错，过错责任较大，应对合同无效承担主要责任，庆远公司在签订租赁合同前，未对案涉房屋的合法性尽到审查义务，亦存在过错，应对合同无效承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌定化科园公司对于庆远公司的装修损失承担60%的责任，经鉴定，庆远公司的装修损失为1,820,837.75元，故化科园公司应赔偿庆远公司装修损失1,092,502.65元（1,820,837.75元×60%）。化科园公司辩称庆远公司装修没有告知其公司，庆远公司的行为违反了合同约定，应当自己承担损失，对此本院认为，庆远公司庭审中称其于2017年11月8日开始对案涉房屋进行装修，并于2018年1月装修完毕，化科园公司对此不持异议，且化科园公司于2018年4月10日向庆远公司发送联系函，要求庆远公司缴纳房租，并未对装修行为提出异议，再结合庆远公司承租案涉房屋的租赁用途，可以认定化科园公司知道或者应当知道庆远公司对租赁房屋进行了装修，故对化科园公司的该抗辩意见，本院不予支持。化科园公司庭审中称庆远公司于2018年3月开始自建厂房，且化科园公司于2018年4月10日向庆远公司发送联系函，要求庆远公司缴纳房租，并未对庆远公司自建厂房的行为提出异议，再结合租赁合同约定“生产车间厂房占地面积2000㎡，厂房由乙方自建”，可以认定化科园公司知道或者应当知道，且同意庆远公司自建厂房。因化科园公司出租的房屋本身不具备合法建筑手续，在此基础上建造的厂房取得合法手续的可能性较小，故对于自建厂房部分的风险，化科园公司应有预见能力，但该公司同意庆远公司自建厂房，其应就庆远公司自建厂房的损失承担次要责任。在武汉市青山区城市管理执法局白玉山执法中队于2018年3月12日作出《责令停止建设决定书》后，庆远公司仍继续自建厂房，其公司应对自建厂房的损失承担主要责任。经鉴定，庆远公司的自建厂房损失为1,442,400元，本院酌定化科园公司应赔偿庆远公司自建厂房损失576,960元（1,442,400元×40%）。庆远公司要求化科园公司向其赔偿可得利益损失2,000,000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，化科园公司应赔偿庆远公司损失1,669,462.65元（1,092,502.65元＋576,960元）。庆远公司的诉讼请求、化科园公司的反诉请求，本院均予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北庆远环创环保科技有限公司与武汉化科园科技企业孵化器有限公司于2017年10月26日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、武汉化科园科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北庆远环创环保科技有限公司返还保证金130,000元；三、武汉化科园科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿湖北庆远环创环保科技有限公司损失1,669,462.65元；四、湖北庆远环创环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉化科园科技企业孵化器有限公司支付房屋占有使用费（从2018年4月1日起至房屋实际腾退之日止，按年租金650,000元的标准计算）；五、驳回湖北庆远环创环保科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉化科园科技企业孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费68,770元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担41,262元，由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担27,508元；本案反诉费5,674元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担。鉴定费112,800元，由湖北庆远环创环保科技有限公司负担45,120元，由武汉化科园科技企业孵化器有限公司负担67,680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  刘友芬人民陪审员  范丽辉人民陪审员  桂 英二〇二〇年九月十七日书 记 员  陈怡如