四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初14098号 原告：李中华，女，汉族，1952年12月26日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：田晓彬，四川集文律师事务所律师。特别授权。 被告：傅云嫦，女，汉族，1938年6月10日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：卢世林，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：党杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牛敏，女，汉族，1992年11月4日出生，住成都市高新区，系公司员工，特别授权。 原告李中华与被告傅云嫦及第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告李中华的委托诉讼代理人田晓彬，被告傅云嫦委托诉讼代理人卓平仄，第三人链家公司委托诉讼代理人牛敏到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 李中华向本院提出诉讼请求：1．傅云嫦向李中华支付违约金370450元（从2017年10月20日至本案起诉时）；2．傅云嫦向李中华赔偿车位损失（以评估报告确定金额为准）；3．傅云嫦向李中华支付实现债权律师费8000元；4．本案诉讼费用、保全费、评估费由傅云嫦承担。庭审中，李中华明确违约金支付计算标准为：根据合同第八条第二款违约责任部分约定，按每逾期1日按合同成交价的0.5‰支付违约金，从2017年10月20日至2019年8月27日。事实与理由：2017年7月23日，李中华与傅云嫦以及链家公司签订《居间服务合同》，同日，李中华与傅云嫦签订《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）以及补充协议，约定：李中华购买傅云嫦所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号住房及该住房381号车位1个，合同成交额为239万元。合同签订后，李中华依约支付了239万元，并交纳了房产所涉及的全部税费，履行给付义务。但傅云嫦收款后，只对住房进行了交割、办证过户，并未对车位履行办证过户交付义务，致使李中华至今无法使用车位。现为维护自身权益，诉至本院。 傅云嫦辩称，针对第一项诉请：1．双方合同中没有约定车位的过户和交付时间，因此，不存在违约行为。2．李中华主张违约金起算点是2017年10月20日起，没有事实和法律依据。案涉车位的初始登记时间是办理车位证时间2017年10月19日，傅云嫦从开发商处领取车位产权证是2018年1月，也就是在案外人李某某获得车位产权证的第二天就进行了过户登记是不具备客观操作性的。所以，从2017年10月20日计算违约金没有依据。3．违约金标准过高，请求调低。针对原告的第二项诉请：1．李中华同时主张违约金和损失赔偿不符合法律的规定，只有在举证证明违约金不足以弥补实际损失的情况下，才能就差额部分主张补足。2．案涉车位在双方签订合同时的市场价值与现在的市场价值不存在增值的情形，因此，没有过户车位并没有让李中华遭受额外的损失。3．案涉合同的主协议约定了住宅的总房款239万元，补充协议约定包含车位，但双方并未就车位价值进行单独约定。因此，傅云嫦认为案涉车位系赠予，属于将住宅过户给李中华的一个附随义务，李中华要求对于案涉车位的价值进行鉴定的请求傅云嫦不同意。针对李中华的第三项诉请律师费：在主合同中的第五条第五款约定：“如果案涉房屋发生过自杀、意外死亡等非正常死亡事件，而傅云嫦隐瞒不告知的情形下才应当承担律师费”，而本案中，双方系案涉车位的过户产生的争议，而关于该争议合同并没有约定违约方承担律师费，因此李中华主张律师费的要求没有约定或法律依据。最后，在本案中，各方在签订交易文件的时候，第三人作为专业的房屋居间服务商，在明知本案傅云嫦没有取得车位产权登记的情况下，依然撮合双方的交易，包含车位，且在签订主合同后并没有约定车位，而是在签订补充协议的时候对车位进行单独约定，因此本案的第三人对于案涉车位无法履行过户具有不可推卸的责任。因此，对于本案中李中华的损失，本案的第三人以及李中华也应当承担相应的份额。 链家公司辩称，1．双方经第三人居间签订《房屋买卖合同》等相关交易文件，房屋已完成过户，三方的真实意思表示，合同真实有效。2．关于本案的相关事实在（2018）川0105号民初7122号民事判决书中对交易事实的相关情形已有认定。链家公司认为傅云嫦对车位的处分属无权处分，但不影响合同效力，应当据此承担车位不能交付的违约责任。3．在2017年7月23日签订的《补充协议》中第一条明确约定了此成交价为239万元包含负二楼车位一个，成交价的说法足以明确该车位属于双方的交易行为，而非赠予。 李中华围绕诉讼请求依法向本院提交了1．双方当事人身份证明；2．成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、更名业务受理登记表；3．银行转账凭证、税收缴款书；4．不动产登记信息、房产证、履约通知书；5．民事判决书；6．诉讼委托合同、律师费票据等证据。傅云嫦向本院提交了1．房屋交易文件（合订本-全款）、补充协议；2．链家“光华锦苑”车位成交、在售网页截图；3．车位的不动产权证书等证据。链家公司未提交证据。本院依法组织双方进行质证。傅云嫦对李中华提交的证据1、证据3三性无异议，对证据2、证据6三性无异议，但证明目的有异议，对证据4、证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议。链家公司对李中华提交的证据三性均无异议。李中华对傅云嫦提交的证据1证明目的有异议，对证据2真实性与证明目的有异议，对证据3真实性无异议。链家公司对傅云嫦提交的证据1真实性无异议，证明目的有异议，对证据2三性有异议，对证据3三性无异议。本院经审查对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据以及庭审情况，本院认定以下事实： 2017年7月23日，李中华（乙方，购买方）与傅云嫦（甲方，出售方）签订《房屋买卖合同》，约定：1．傅云嫦将其位于青羊区光华北六路216号1栋3单元4楼2号的房屋［不动产权号：川（2017）成都市不动产权第0××0号］出卖给李中华，房屋成交价格为1100000元，房屋的家具、家电、装修及配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价1290000元，本合同成交价2390000元。2．甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行，逾期违约金支付标准为自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方书面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。3．双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4．甲方确认房屋未发生过非正常死亡事件，如甲方隐瞒真实情况的，应当赔偿损失包括但不限于房屋价格上涨差价损失及主张债权的律师费等。 同日，傅云嫦（甲方）与李中华（乙方）签订《关于合同（编号：MM100001046774）的补充协议》约定：1．经双方友好协商，此房成交价239万包含负二楼车位一个，车位号381号。2．如本协议与《房屋买卖合同》《存量房买卖经纪服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。 2017年8月7日，傅云嫦（甲方）与李中华（乙方）签订《关于合同（编号：MM100001046774）的补充协议》，双方就购房款支付时间另行约定，其中约定剩余购房款99万元李中华在2018年2月10日前一次性通过银行监管的方式支付给甲方，甲方需配合乙方办理过户手续。 另查明，（一）李中华已支付完合同价款239万元，案涉住房部分已于2017年11月21日变更登记至李中华名下。（二）位于青羊区光华北六路********车位于2017年10月19日登记至李某某名下。李某某系傅云嫦配偶，现李某某已过世。（三）2018年5月28日，李中华曾就案涉车位要求傅云嫦办理过户手续，诉至本院。后本院作出（2018）川0105民初7122号民事判决认定：“傅云嫦与李中华于签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：ＭＭ100001046774）的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方就案涉房屋的买卖行为已经履行完毕，争议焦点在于案涉车位的出售是否是傅云嫦的真实意思表示及车位能否过户的问题。傅云嫦主张其签订出售车位的补充协议不是其真实意思表示，系在李中华与四川链家诱骗下不清楚补充协议内容的情况下签字，因傅云嫦虽然系老年人，但其作为完全民事行为能力人对于合同内容及后果是清楚及明知的，其不能举证证明李中华或四川链家对其进行了误导或欺骗，故应认定其出售案涉车位是其真实意思表示。关于李中华要求过户的诉讼请求。案涉车位是李某某单独所有的财产，李某某去世后，应作遗产由其继承人继承，傅云嫦系继承人之一，其他继承人邓凡、邓柯现明确表示未放弃对该车位的继承权，傅云嫦在签订出售车位的补充协议时对车位没有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。’的规定，案涉车位的补充协议虽然有效，但因其他权利人对该处分行为不予追认，故车位的所有权不能转移。”故该判决驳回李中华要求傅云嫦办理车位产权证的诉请。 庭审中，（一）关于车位约定。双方均认为对车位约定仅在《关于合同（编号：ＭＭ100001046774）的补充协议》中第1条约定。李中华称双方购买时没有单独区分239万元中房屋与车位的价值，傅云嫦称239万元不包括车位，当时签字是重大误解。链家公司称无法核实细节，从合同上看没有做区分。（二）关于车位价格评估。为查明案涉车位购买时价格和合同不能履行时的市场价格，双方确认2017年7月23日为购买时间点，2018年8月16日为合同不能履行时的时间点。李中华申请鉴定，本院依法委托了四川廉政资产评估事务所进行评估，四川廉政资产评估事务所出具的《资产评估报告》载明：位于成都市青羊区××路××号××栋××层××号车位的截至评估基准日2017年7月23日委托评估价值为7.91万元；评估基准日2018年8月16日，委托评估车位价值为9.76万元。（三）关于违约金。李中华称根据《房屋买卖合同》第八条第二项约定，以住宅和车位价款总额作为违约金基数，起算点为2017年10月20日。傅云嫦称其不存在违约，因合同未约定车位的过户和交付时间，主合同也未约定车位。即使违约，也只能以评估报告中2017年7月23日的评估价格79100元为基数，且违约金计算标准过高申请调减。（四）关于律师费。李中华为证明律师费数额，向本院提交其与四川集文律师事务所签订的《委托代理合同》与发票，载明律师代理费为8000元，并称依据为《房屋买卖合同》第五条第五项的约定“甲方确认房屋未发生过非正常死亡事件，如甲方隐瞒真实情况的，应当赔偿损失包括但不限于房屋价格上涨差价损失及主张债权的律师费等。”对此，傅云嫦称该条不适用本案的争议。（五）傅云嫦称系受欺诈签订合同，但未提交相关证据证明。 本院认为，傅云嫦与李中华签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性、禁止性规定，双方合同关系成立，合法有效。 （一）关于是否买卖车位。傅云嫦与李中华签订的《房屋买卖合同》中虽无明确包含出售车位，但双方于2017年7月23日签订的《关于合同（编号：MM100001046774）的补充协议》明确房屋成交价239万元中包含负二楼车位，车位号381号，并由双方签字确认，本院予以确认。另，傅云嫦称签订协议时是受欺骗，没有相关证据证明，本院不予采纳。根据双方签订《房屋买卖合同》的性质以及约定的内容，车位的约定属于买卖的一部分，并非赠予，故车位属于案涉买卖合同标的物，本院予以确认。 （二）关于违约金与损失主张。因（2018）川0105民初7122号案件已判决驳回李中华关于交付案涉车位的诉请，且上述案件已生效。现车位交付目的已不能实现，根据双方签订的《房屋买卖合同》以及补充协议，李中华有权要求傅云嫦承担交付不能的违约责任。对于李中华主张以合同价239万元为基数，按每日万分之五支付违约金。本院认为，首先作为合同责任约定的违约金，首先是违约责任，而非侵权责任，违约金的约定在尊重意思自治的基础上应均衡双方利益，既要防止违约方因违约而获利，又要在补偿非违约方实际损失基础上防止其获得额外利益，双方239万的合同总价含住宅和车位的价格，现住宅已过户，尚余车位未过户，以合同价239万元为基数计算车位不能过户产生的违约金显失公平，应以签订协议时车位价值作为违约金计算基数为宜，现经评估，案涉车位于签订补充协议时的评估价值为7.91万元，因此，应以7.91万元为违约金计算基数。但，因以7.91万元为基数，按每日万分之五从2017年10月20日计算至起诉之日止的违约金为26735.8元，而经双方确认的车位交付不能实际履行时的车位评估价格为9.76万元，故违约金不能弥补李中华不能取得车位的实际损失，故傅云嫦应赔偿李中华车位不能过户造成的损失9.76万元。根据损失补偿原则，在已支持赔偿损失的前提下，已经足以弥补李中华因不能取得车位所有权导致的损害，对于其主张违约金的诉请，因双方无明确约定，本院不予支持。 （三）关于律师费。李中华主张的律师费计算依据为《房屋买卖合同》第五条第五项约定的“甲方确认房屋未发生过非正常死亡事件，如甲方隐瞒真实情况的，应当赔偿损失包括但不限于房屋价格上涨差价损失及主张债权的律师费等。”但该条为关于甲方隐瞒真实情况承担律师费的约定，并非明确关于因未能过户车位应支付违约方律师费的约定，故对于李中华主张支付律师费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、傅云嫦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿李中华车位损失97600元； 二、驳回李中华其余诉讼请求。 案件受理费6977元，保全费2520元，鉴定费3000元，由李中华负担3000元，傅云嫦负担9497元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  邱 雪 二〇二〇年九月四日 法官助理  李典佶 书 记 员  梁江眉