上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52089号原告：李笠，男，1970年12月18日生，汉族，住黑龙江省鸡西市。委托诉讼代理人：沈元明，上海泰吉十方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翼，上海泰吉十方律师事务所实习律师。被告：寇青，女，1988年7月16日生，满族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠凯平，上海鑫钧律师事务所律师。原告李笠诉被告寇青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告李笠及其委托诉讼代理人沈元明，被告寇青及其委托诉讼代理人郎青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李笠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的上海市房地产买卖合同于2020年5月19日解除；2.被告给付原告违约金人民币(币种下同)744,900元(其中①自2020年4月27日起至2020年5月19日止，被告逾期付款应承担违约金64,900元；②被告构成根本性违约，应承担总房款20%的违约金，合计1,244,900元，减去原告已收取的50万元后，被告承担的违约金为744,900元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年1月20日，原告与案外人张某签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将名下所有的坐落于上海市浦东新区浦东大道1097弄16号1层B室房屋(以下简称系争房屋)出售给张某。当日，张某即支付定金5万元。嗣后，张某称系争房屋的实际买受人为被告。当时，被告和张某以夫妻关系所称。2020年3月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以590万元的价格购买系争房屋，被告已于签约前支付5万元定金，签约当日支付45万元；被告应于过户前向原告支付第二期房款460万元；本合同签订后二个工作日内，原告应向抵押权人预约还款，并确认抵押权许可的最早的具体还款日期；待原告收到其抵押银行通知可还款2日内书面或口头通知被告支付第二期房款；被告承诺于收到通知后7日内支付第二期房款；过户当日，被告支付第三期房款70万元。合同另约定了违约责任等。2020年4月20日，原告通知张某于同月27日前支付第二期房款，以涤除抵押。然被告未按约付款。2020年4月28日，被告和张某表示道歉，想要继续履行合同。次月8日，原告再次与抵押权人预约还款，通知被告次日还款，但未果。事后，双方多次通过中介沟通，未果。2020年5月12日，原告委托律师发函告知，要求被告立即支付第二期房款，并承担逾期付款责任；若被告出现违约情况，则解除上海市房地产买卖合同，并要求其承担违约责任，不再以书面形式再次通知。但被告仍未付款。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告寇青辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，相反，系原告未按约通知被告付款，擅自发函解除合同。原告仅系于2020年4月20日通知张某还款，但未告知被告，且张某在签约前才告知被告，从而导致2020年4月27日未支付第二期房款。被告认为，系原告未尽充分告知义务，未预留7日还款时间，被告不支付第二期房价款系行使先履行抗辩权，据此，原告不享有法定或约定解除权。现被告已准备好购房款，要求继续履行合同。退一步讲，如果解除合同，原告应返还被告的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2020年1月20日，出卖方李笠、买受方张某与居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定张某以600万元的价格购买系争房屋，意向金5万元。当日，张某支付给原告购房定金5万元。2020年3月25日，卖售人李笠(甲方)与买受人寇青(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方上海市浦东新区浦东大道1097弄16号1层B室房屋，建筑面积139.22平方米，房屋总价590万元。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。(2)若乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约，甲方有权单方面解除本合同。甲方应书面通知乙方。乙方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，乙方还应向甲方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。附件三付款协议约定，1.关于首期房价款的支付：乙方已于签订本合同前向甲方支付定金5万元，待本合同签订后，该定金自动转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同后当日内，向甲方支付首期房价款45万元。2.关于第二期房价款的支付：乙方应于过户前向甲方支付第二期房价款460万元。3.关于甲方的还款以及抵押注销的办理：3.1预约还款，待甲乙双方签订合同后二个工作日内，甲方应向抵押权人预约还款，并确认抵押权人许可的最早的具体还款日期；专款专用，甲方承诺，甲方所收到的第二期房价款将于抵押权人许可的最早还款日专项用于且仅用于全额还清其尚欠抵押权人的借款余额。(不足部分由甲方自行补足)否则，甲方自收到该款项之日起向乙方承担违约责任。待甲方收到其抵押银行通知可还款后2日内书面或口头通知乙方支付第二期房价款，乙方承诺于收到甲方通知后7日内支付第二期房价款，乙方于支付房款当日陪同甲方赴抵押银行办理还款事项。双方另就税费承担等签订补充协议。当日，寇青转账支付给原告首期房价款45万元。2020年4月20日，原告向张演涛(张某)发送微信：27号扣款，也许会提前，请把钱备好，收到回复。张演涛回复：收到。同月23日，原告向张演涛发送微信：厦门国际银行电话打过来了，快的话25号或26号扣款，慢的话27号扣款，你看看最好25号前把那460万元还款存进去，30号前估计可以过户。划款是用你名字还是寇青的名字，回头告知我一下。……次日，原告向张某发送微信：刚刚厦门银行打电话给我说，让我们25号把还款入账，26号应该能扣款，因为5.1调休的原因，26号银行上班的。……2020年4月28日，寇青在原告、被告、张某及中介微信群聊中发送微信：那天都比较冲动，代表我老公道个歉，我们本身还是想要顺利把房子这个事推进，顺利完成过户的。……这个钱这两天会给你们，别急，就这两天约着见着把款还了……同年5月8日，原告在该微信群发送微信：那我约下银行。寇青，你明天厦门银行还款还不还？我费劲巴力的约了，你咋又没音了。明天房款不到位，责任你自己承担哈，说真的，我也没能力让银行随时待命配合你。寇青回复：是不是明天我钱打到厦门国际银行他们确认扣除……2020年5月12日，原告委托律师向被告户籍地发送《律师函》，主要内容为，依约你方应于收到李笠通知后的7日内支付第二期房价款，但至今仍未收到你方应付的款项。经催讨，未果。现函告如下：一、接本函后请立即支付第二期房价款，并主动承担总房价款万分之五/天的违约金，否则合同应继续履行；二、若你方出现合同中约定的“若逾期超过15个工作日仍未支付上述第二期房款，则视为你方已构成根本性违约”等违约情形，本函即作为，李笠通知你：解除双方签订的上海市房地产买卖合同，并请你主动承担约定的总房价款20%的违约金。届时，李笠不再以书面形式再次通知你，解除你们之间的买卖合同。次日，该律师函由丰巢代收。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，“待原告收到其抵押银行通知可还款后2日内书面或口头通知被告支付第二期房价款，被告承诺于收到原告通知后7日内支付第二期房价款，被告于支付房款当日陪同原告赴抵押银行办理还款事项”，根据各方的微信聊天记录，原告已于2020年4月20日通知张某还款事由，被告抗辩其不知情，不存在违约行为。本院认为，首先，被告和张某系男女朋友关系，且该房由张某签订房地产买卖居间协议并支付定金，然后转由被告签订买卖合同，基于该特殊关系，被告称张某未告知被告房屋买卖相关事宜，不符合常理；其次，在原告通知张某第一次预约还款后，被告与张某一同前往银行，还款未果后，被告在微信聊天中表示歉意，并未抗辩原告不曾通知被告事宜，并希望继续履行合同，显见原告通知张某还款事宜被告是明知的；再次，原告又于2020年5月8日通知被告还款，被告又未能付款，本院认为，即使被告在前次预约还款时时间不够充裕，在本次预约时早已远远超过7天的准备时间，被告理应做好充分准备随时还款，但被告仍未还款，综上，被告在原告屡次通知后未能还款，违反了合同约定，故对被告的抗辩意见不予采纳。合同约定，被告未按约付款超过15个工作日，原告有权单方解除合同，现原告要求确认合同于2020年5月19日解除，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担逾期付款违约金及解约违约金，被告则抗辩违约金过高，请求调整。本院认为，法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，故违约金应从平衡双方当事人利益角度考虑。本院综合考虑当事人的过错程度、原告的实际损失以及房屋市场价格等综合因素，酌定判令被告支付原告逾期付款违约金、解约违约金30万元。鉴于被告已支付房款50万元，根据双方合同约定，扣除被告应付违约金后，余款20万元应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李笠与被告寇青就上海市浦东新区浦东大道1097弄16号1层B室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月19日解除；二、原告李笠应于本判决生效后十日内返还被告寇青20万元。案件受理费11,249元，减半收取5,624.50元，由被告寇青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年九月二十四日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。