贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初4210号 原告（反诉被告）：张莉，女，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：陈琪刚。 被告（反诉原告）：都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市庆云宫，统一社会信用代码。 法定代表人：谢鑫生，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢晓飞，系北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗珠玉，女，汉族，湖南省攸县人，住贵州省贵阳市云岩区。 原告（反诉被告）张莉诉被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司（以下至判决主文简称“恒大博鼎房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张莉及其委托诉讼代理人陈琪刚，被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告在庭审中提出反诉，针对被告提出的反诉，原、被告双方均同意继续使用简易程序于当天开庭审理，不需要新的举证期和答辩期。 原告（反诉被告）张莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字18-19-0624），并判令被告返还首付房款107175元，维修基金3272元，共计110447元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字18-19-0624），合同约定被告将恒大滨河左岸号房109.05㎡出卖给原告，房屋总价507175元，首付款107175元，银行按揭400000元等，同时被告欺骗原告签订《补充协议》，协议未写签约时间，协议第三条等是有失公平的约定，且与《商品房买卖合同》第十条大相径庭，约定不一致。签订合同后，在原告办理银行按揭贷款过程中，由于“新型肺炎疫情”这一不可抗力因素影响，银行于2020年6月16日正式答复原告银行按揭无法实现。2020年6月23日被告向原告发出《关于解除商品房买卖合同通知书》，事后原告多次找被告理论，被告均不愿意退购房首付，并告知原告，被告公司要求通过司法途径才能退购房款，原告遂向法院起诉，提出如前诉请。 被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司当庭辩称，1、同意解除合同；2、本案按揭未下原因在于原告，并且被告已在原告按揭款未下之后向其书面告知其在约定时间内支付剩余尾款，否则将依照合同承担违约责任，但原告一直未将尾款补齐，所以依照合同约定原告应当向被告承担支付总房款10%的违约金，被告所退原告具体金额应当是原告已付首房款扣除总房款违约金10%金额；维修基金收款人并非被告，且维修基金是交到都匀市住建局处，被告不负有退还义务。 被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告协助反诉原告办理注销位于都匀市预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ19014541）；2、本案的本诉／反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：因双方签订商品房买卖合同后，反诉原告已为反诉被告购买的案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记表，双方签订的商品房买卖合同解除后，案涉房屋不会自然归至于反诉原告名下，需反诉被告配合反诉原告撤销该备案登记后，该房屋才能归至于反诉原告名下，为维护合法权益，反诉原告特提出上述反诉请求。 原告（反诉被告）张莉当庭辩称，1、同意其要求协助到住建局办理注销预售房的手续，但是诉讼费应当由反诉原告自己承担，因为这个案件中反诉原告在补充合同里有欺诈行为，也拟定了一个霸王条款，反诉原告自身存在过错。 原告（反诉被告）张莉为证实其本诉主张，向本院提交如下证据： 1、原告（反诉被告）身份证复印件，证明原告（反诉被告）的情况。被告（反诉原告）对该组证据三性无异议。 2、《商品房买卖合同》及补充协议，证明1.原告（反诉被告）购买了被告（反诉原告）2栋2单元8层1号房，面积109.05平方米，首付款107175元；2.该商品房的主条款第八条第三款约定了原告在三十日内不能交付按揭款，出卖人有权解除合同，但是要将全部房款退还给买售人；3.因被告（反诉原告）的原因导致原告（反诉被告）不能贷款的条件下才能签订补充协议，但本案中不是被告（反诉原告）的原因，在主合同签订当日，被告（反诉原告）就要求原告（反诉被告）签订补充协议，所以该协议是一个无效协议，且这个协议不仅针对原告（反诉被告），所有购买恒大的购房者都没有签署时间，也就是说购房者在还没有开始办理贷款的时候就签订了补充协议；4.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担总房款10%违约金的约定是无效约定，是显失公平的霸王条款。被告（反诉原告）对该组证据的真实性、关联性没有异议，但是认为达不到原告（反诉被告）的证明目的；原告（反诉被告）明确说明贷款未下是其自身原因，那么原告（反诉被告）作为一个完全民事行为能力人，对自身情况清楚，是否能够贷款及可贷款金额应当提前了解，不应归责于被告（反诉原告），补充协议是其自愿签订的，因此应受到补充协议的约束；原告（反诉被告）所诉合同第八条约定另行签订补充协议的前提是因被告（反诉原告）原因而导致原告（反诉被告）未获得贷款或获得贷款少于数额的情况才另行签订，而本案并非该情况。 3、支付款收据，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）交纳首付款107175元及维修基金3272元。被告（反诉原告）对该组证据没有异议，认可收到原告（反诉被告）交纳的首付款107175元，但认为维修基金的退款主体不是被告（反诉原告），且说明只要原告（反诉被告）办完网签退房手续，就可以自己去退款，钱是跟着房子走的。 4、解除合同通知，证明1.被告（反诉原告）也要求解除合同，合同已经解除；2.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担总房款10%的违约金没有法律依据。被告（反诉原告）对该组证据三性没有异议，认可是被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的通知，但是达不到原告（反诉被告）的证明目的，原告（反诉被告）需根据补充协议向被告（反诉原告）支付总房款10%的违约金。 5、认购书，证明2019年12月5日认购的基本情况。被告（反诉原告）称不是第一次签订的认购书，原告（反诉被告）当时还进行了减名的行为，在此之前还有一个认购书，后由于原告（反诉被告）离婚，协议房屋归原告（反诉被告），所以就更名为原告（反诉被告），于2019年12月5日签订了第二份认购书。 被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司为证实其本诉主张，向本院提交如下证据： 1、商品房认购书及收款收据，证明在购房人变更为本案原告（反诉被告）张莉之前，其实为原告（反诉被告）张莉与其前夫购买，认购书是其二人签名，收据也载明收到二人首付款。原告（反诉被告）对该组证据的三性无异议，案外人邓继武与本案没有关系，钱都是原告（反诉被告）张莉出的，后面由张莉自己签了合同。被告（反诉原告）补充：在约定期限办理完毕银行按揭贷款手续的时间是笔误，应当是2019年11月10日。 2、商品房买卖合同，证明附件12.3.3约定原告（反诉被告）按揭未获审批同意的，其应当在审批终了之日起十日内付清房款，逾期二十天以上未支付的视作原告（反诉被告）单方解除合同，并且原告（反诉被告）需向被告（反诉原告）承担总房款10%的违约金。原告（反诉被告）对该组证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，因为补充协议是一个显失公平的协议，是霸王条款，补充协议与主合同是一个时间签订的也就是12月20日，而按照主合同第八条第三款约定，只有因被告（反诉原告）出卖方的原因不能贷款才能签补充合同，这个情况没有发生，被告（反诉原告）就要求原告（反诉被告）签订补充协议，因此补充协议是显失公平、无效的约定；其次，其提供的主合同恰好能证明第八条的法律效力，主合同第八条第三款的的合同约定是生效的，主合同生效补充合同为附合同，以主合同为准。 3、催款通知书、快递底单、物流详情，证明1.原告（反诉被告）贷款未下，被告（反诉原告）书面向其告知，要求其在规定时间内付清剩余房款，否则将依照约定承担违约责任；2.原告（反诉被告）已经签收。原告（反诉被告）对物流的催款通知书真实性无异议，但认为不能证明原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）服务费就包含了协助原告（反诉被告）贷款，所以原告（反诉被告）贷款不成，被告（反诉原告）参与的人员是知晓的。 被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司为证实其反诉主张，向本院提交如下证据： 1、商品房预售合同备案登记表，证明合同签订后，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了商品房预售登记，所以双方解除合同，被告（反诉原告）需原告（反诉被告）协助办理注销登记。原告（反诉被告）称该组证据是真实的，被告（反诉原告）退款就协助办理。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉部分没有证据提交至法庭。 本院经审理认定事实如下：2019年10月9日，被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司作为甲方（出卖人）与原告（反诉被告）张莉、案外人邓继武作为乙方（买受人）签订《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》，认购书约定：乙方自愿向甲方认购都匀恒大滨河左岸楼盘号房，该商品房建筑面积共109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米，按建筑面积计算，单价为4658.85元／㎡，按套内建筑面积计算，单价为5812.23元／㎡，总金额为507175元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，在签订《商品房买卖合同》时转入房款；乙方以按揭商业贷款付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款87175元，同时签署《商品房买卖合同》，余款40万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内支付，双方签署认购书当日，原告（反诉被告）张莉、案外人邓继武通过刷卡消费方式实际向被告（反诉原告）支付87175元，被告（反诉原告）向二人出具收据，载明“兹收到邓继武、张莉交来都匀恒大滨河左岸2-2801人民币107175元（含定金20000元）”。2019年10月17日，原告（反诉被告）张莉、案外人邓继武向贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司支付维修基金3272元，代理服务费700元，工本费80元。2019年12月20日，原告（反诉被告）张莉与被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字18-19-0624），原告（反诉被告）张莉在“买受人”处签字捺印，被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司在“出卖人”处加盖都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司印章，合同约定：被告（反诉原告）将位于都匀市房屋（房号为2-8-1）出售给原告（反诉被告）张莉，房屋建筑面积109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5812.23元，总价款507175元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计107175元，余款400000元以银行按揭支付；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除30日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《补充协议》，该协议没有写签订时间，协议约定：买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料；买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清；如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可自行销售该商品房。买受人已明确知道按揭银行和住房公积金管理机构所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料，否则，因此而不能按期取得按揭贷款的责任由买受人承担；买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。2020年1月23日，被告（反诉原告）在都匀市对原告（反诉被告）认购的房屋进行都匀市商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ19014541）。2020年6月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《催款通知书》，请原告（反诉被告）务必于2020年6月23日前到都匀恒大滨河左岸销售中心，一次性付清剩余房款40万元，逾期不支付的，将按照签订的合同及协议追究相关法律责任，并于当日邮寄给原告（反诉被告），原告（反诉被告）于2020年6月19日签收。2020年6月23日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《关于解除商品房面买合同通知书》，告知原告（反诉被告）未按约定提供银行按揭的全部真实资料，按照合同约定应向被告（反诉原告）支付该商品房总价款的10%作为违约金，被告（反诉原告）无须通知原告（反诉被告），可另行销售该商品房。 另查明：原告（反诉被告）张莉与被告（反诉原告）恒大博鼎房开公司于2019年12月5日签订的《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》系补签，约定内容与2019年10月9日签订的认购书一致，乙方需在2019年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续系笔误，日期应仍是2019年11月10日。 争议焦点：《商品房买卖合同》项下附件十二补充协议的效力？ 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，原告（反诉被告）诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，庭审中被告（反诉原告）也同意解除，故本院予以确认。关于是否返还首付款问题，双方在签订《商品房认购书》时原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了首付款107175元（含定金20000元），有原告（反诉被告）提供的刷卡消费记录、被告（反诉原告）出具的收据为证，庭审中，原告（反诉被告）称2020年6月份银行才正式通知由于疫情原因，不能为原告（反诉被告）办理银行按揭业务，根据《商品房买卖合同》第八条：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还首付房款的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）应当按照补充协议承担总房款10%的违约金，但根据《商品房买卖合同》第二十九条：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，作为附件十二补充约定的相关内容与合同约定的相关内容相悖，且明显不合理地加重了买受人的责任，被告（反诉原告）未能提供证据证实原告（反诉被告）在办理按揭贷款的过程中，存在过错且该过错系原告（反诉被告）未能成功办理按揭贷款的直接原因，故被告（反诉原告）应当承担举证不力的法律后果。关于维修基金，庭审中被告（反诉原告）称维修基金的收款人并不是被告（反诉原告），而是都匀市住建局，只要原告（反诉被告）办完网签退房手续，就可以去退款，被告（反诉原告）愿意配合原告（反诉被告），鉴于收取维修基金的主体不是被告（反诉原告），故对原告（反诉被告）要求返还维修基金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）协助办理注销位于都匀市预售合同备案登记，双方当事人均同意解除《商品房买卖合同》，庭审中原告（反诉被告）也无异议，故本院予以支持。 综上所述，对原告（反诉被告）张莉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，及要求被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司返还首付房款107175元的诉讼请求，本院予以支持；对被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）张莉协助办理注销位于都匀市预售合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）张莉与被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于2019年12月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张莉返还首付房款107175元； 三、原告（反诉被告）张莉于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司办理注销位于都匀市房屋的预告登记及《商品房买卖合同》预售备案登记（备案登记号：Ｙ19014541）； 四、驳回原告（反诉被告）张莉的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1254元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  代菲 二〇二〇年九月二十七日 法官助理杨素珍 书记员杨梦捷