山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0203民初3304号原告（反诉被告）：阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司，住所地在山东省青岛市市**舞阳路**。法定代表人：川端宏纪，职务：总经理。委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：董平，山东嘉阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛香里企业总公司，，住所地在山东省青岛市市**（原四方区香里村后。法定代表人：李信生，职务：总经理。委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，山东加舜律师事务所律师原告阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司与被告青岛香里企业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理期间，被告青岛香里企业总公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司的委托诉讼代理人张晋亮、董平，被告（反诉原告）青岛香里企业总公司的委托诉讼代理人王涛、李宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告于2019年11月29日签发的解除租赁协议书的《通知》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月25日原、被告自愿签订《租赁协议书》，由原告租赁被告位于青岛市市北区厂房及办公楼。根据《租赁协议书》第二条约定，租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止。2019年11月29日被告向原告发出通知，以“经营需要”为由，拟单方解除合同，系严重违约行为。原告作为外商独资企业，多年来一直认真履行合同。基于双方长期合作关系，原告就通知事宜多次与被告协商，均未果，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告青岛香里企业总公司答辩称，1、涉案房屋所在土地并非被拆迁，已被规划为郑州路两侧和19号改造项目安置地点，原、被告所签订的租赁合同因情势发生重大变化，已无法继续履行，被告解除合同合法有效，应予支持；2、即使不考虑“情势变更”原则而认定被告单方违约，也不存在被告承担违约责任的情形。综上，原告所诉应予以驳回。反诉原告青岛香里企业总公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《租赁协议书》；2、判令反诉被告立即腾出青岛市市北区院内涉案房屋；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2009年11月25日签订《租赁协议书》，反诉原告将其所属位于青岛市市北区院内的建筑物租赁给反诉被告，由于该处场地将被用于其他用途，导致双方租赁合同无法继续履行，2019年12月3日反诉原告向反诉被告发出《通知》，要求解除双方之间的租赁合同，并要求反诉被告于2019年12月31日前腾出房屋，但反诉被告至今未能腾出房屋，为此，反诉原告诉至法院，请求判如所请。反诉被告阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司辩称：反诉原告解除合同的理由不成立。1、反诉原告未举证证明舞阳路69号所涉土地被列入规划调整和政府动迁范围，反诉原告以该处场所将被用于其他用途而使得合同目的不能实现为由，单方解除合同不成立；2、本案中反诉原告提出的解除合同理由与此前发给反诉被告的《解除通知》中记载的“因经营需要”的理由相矛盾，足见解除合同理由不成立；3、反诉原告主张涉案土地用于建设安置房源五无相关证据证实，不能成立；4、双方合同目前履行正常，不存在情势变更情形，反诉原告无权解除合同；5、若解除双方合同，也应妥善解决反诉被告搬迁补偿等事宜后才能腾房；综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原、被告于2009年11月25日签订《租赁协议书》，原告租赁被告位于青岛市市北区内的建筑物。协议第2条约定，本协议有效期自2009年12月1日到本合同租赁物被拆迁为止。协议第6条约定，在合同期内，如本合同项下租赁物部分遇市政动迁，市政拆迁部门赔偿的搬迁费和赔偿给被拆迁使用单位的经营性损失归原告所有，土地、房屋补偿费等其他补偿归被告所有。同时本合同约定的租金应相应减少，…。协议签订后，被告将舞阳路69号内的租赁建筑物交付原告使用，原告支付租金。2017年11月21日原、被告签订《补充合同》，双方对租赁建筑物及租金等事项进行了补充。2018年8月18日青岛市市北区人民政府作出了对市北区郑州路两侧及郑州路19号两处改造项目范围内房屋实施征收的决定，并将相关事项予以公告。其中青岛市市北区人民政府制定的《市北区郑州路两侧改造项目房屋征收补偿方案》、《市北区郑州路19号改造项目房屋征收补偿方案》的第十一条第（三）项异地房屋补偿方式中，确定四处异地补偿房屋分别位于青岛市市北区中海寰宇天下E地块项目、李沧区中南熙悦项目、市北区宜昌路31号地块项目、市北区海岸路36号项目区域内新建高层住宅。2018年8月市北区郑州路片区征收改造指挥部办公室制定《市北区郑州路两侧改造项目奖励办法（一）》、《市北区郑州路19号改造项目奖励办法（一）》，针对经所属农工商公司或所辖社区居委会确认的原村民，另增加在周口路以西、商丘路以东、规划许昌路以北、舞阳路以南区域内新建商品房（高层住宅）作为第五处安置房源，用于原村民安置。临时过渡期限42个月（具体视军用机场搬迁情况）。2019年11月29日被告向原告函发《通知》称，因公司经营需要，经集体研究决定收回您承租的房屋及场地，为此特发出以下通知：1、合同到期的一律不再续签，不到期的办理合同解除退租。2、各承租人务必在2019年12月31日之前腾出房屋及场地，并交还我公司。在此期间，各承租人均可与我公司就通知事宜进行协商。被告在落款处加盖公章。2019年12月9日原告函发被告《继续履行合同通知书》称，2019年12月3日，贵公司派员送来一份通知，通知是针对所有承租人的。通知中记载：因公司经营需要，经集体研究决定收回您承租的房屋及场地。不到期的办理合同解除退租；并要求各承租人务必在2019年12月31日之前腾出房屋及场地，并交还贵公司。我公司与贵公司合作多年，一直伴随着贵公司发展至今。2009年11月25日《租赁协议书》是双方自愿签订的，是双方真实意思体现，合法有效。根据《租赁协议书》第2条之约定，租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止。现贵司以“经营需要”为由，拟单方解除合同，系严重违约行为。对此我公司不同意亦不能接受。作为外商独资企业，我公司一直认真履行合同，基于双方长期合作关系，我公司请贵司立即收回解除合同通知并继续履行《租赁协议书》。若贵司一意孤行，我公司将委托律师通过诉讼途径予以解决，还望贵司慎重考虑。特此通知。原告在落款处加盖公章。案件审理期间，被告提交市北区郑州路片区征收改造指挥部办公室出具的《证明》一份，证明至2020年5月10日郑州路两侧和郑州路19号两个征收项目中，共计有60余户居民签订征收补偿协议时选择了第五处安置房源，尚有约170户居民未签订征收补偿协议。另查明，青岛市市北区土地用途为工业用地，现由原告占有使用，该土地包含在第五处安置房源土地范围内。第五处安置房源并不包含在青岛市市北区人民政府确定的安置房源内。庭审中，原、被告分别对《租赁协议书》第2条约定的“租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止”的“被拆迁”进行了解释，原告解释为“被征收”，被告解释为“被征收、规划变更、社会公益需求”。反诉与本诉查明事实一致。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法、依约履行。根据双方约定，协议有效期到本合同租赁物被拆迁为止。根据相关法律法规及原、被告合意，租赁协议有效期应理解为本合同租赁物被征收为止。经查，本案所涉青岛市市北区院内建筑物并未被征收，约定合同解除的条件未成就。被告因公司经营需要通知原告解除合同，不符合合同约定，且原告不同意，不产生解除合同的效力，原告所诉符合有关法律规定，本院予以支持。针对反诉原告关于青岛市市北区已被列为市北区郑州路两侧及郑州路19号两处改造项目房屋安置房源所在地，原、被告签订的租赁合同发生情势变更，无法继续履行，应当予以解除的主张，经查，舞阳路69号土地用途仍为工业用地，尚未变更为居住用地，其土地属性未发生重大变化，继续履行租赁合同并不存在对一方当事人不公平或不能实现合同目的的情形，反诉原告主张情势变更解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。据此，反诉原告要求反诉被告腾出青岛市市北区院内建筑物的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、确认被告青岛香里企业总公司于2019年11月29日向原告阿斯特兰（青岛）国际物流有限公司签发的解除租赁协议书的《通知》无效；二、驳回反诉原告青岛香里企业总公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费167元，由被告青岛香里企业总公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁志鹏人民陪审员  万思云人民陪审员  张 霞二〇二〇年九月八日书 记 员  张 茁