广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1203号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区********************。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司综合部副经理。委托诉讼代理人：黄桂莲，该公司物业主任。被告：李宇东，男，1969年7月3日出生，住韶关市曲江区************半山豪园18单元10B房。公民身份号码：450************517。原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好物业公司）与被告李宇东物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王艺芳、黄桂莲，被告李宇东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众佳好物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告应按照物业管理委托协议的约定向原告交纳物业等费用共2174.9元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月23日原告与建设单位韶关市曲江区****开发有限公司（以下简称开发公司）签订了《前期物业管理服务委托协议》，建设单位委托原告对坐落在韶关市曲江区马坝镇沿堤路半山豪园小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议签订后原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理物业服务合同备案。按该协议第一章第三条规定：“乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承当相应的责任。”第五章管理服务费用：物业管理服务费收费标准：（1）住宅物业服务费收取标准为：电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。（2）费用缴纳时间：每月10日前缴纳。为此被告作为该小区业主所有房屋为**单元**号电梯楼，按建筑面积138.95平方米，每平方米按1.2元/月计收，每月应向原告交纳物业费166.7元，从2019年8月至2020年5月（共10个月）合计1667元。电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生分摊等费用为507.9元，从2019年7月至2020年3月（共9个月），以上二项共计为2174.9元。经原告书面催交，被告无正当理由拒绝交纳及在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用，以致原告蒙受了经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定。原告为维护自身的合法权益，现特向人民法院提起诉讼。被告辩称，一，诉讼主体不合法。原告是与开发公司于2014年5月23日签订的前期物业委托协议，该合同期限为2014年5月1日至2019年4月30日。并且该合同约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满六个月前向对方提出书面意见（第七章其他事项中的第5条），原告因未履行该合同条款已被开发商终止合同，原告在当地住建部门的物业服务合同备案也显示期满。根据《中华人民共和国合同法》第91条第2款规定，该合同的权利和义务已终止，被答辩人并非原告的适格主体。二、无法认定事实物业服务约定的成立。1.半山豪园小区业主委员会于2019年8月19日依法成立后，已于2019年11月2日向原告发函，明确告知原告前期物业合同终止，因此原告目前仅是业主大会确定正式物业服务企业前临时物业服务的延续。2.根据《中华人民共和国合同法》第92条规定，原告未遵循诚实信用原则，前期物业合同即将终止时未履行告知、通知义务，其所谓的“事实物业服务约定”并未征得业主的同意，属于明显违法。由此可见，原告声称的“事实物业服务约定”只是单方意愿，并未得到业主和业委会的认同，因此事实物业服务约定是否成立无法认定。事实上，原告自前期物业管理合同期限届满后，所提供的物管服务，其服务质量、服务品质均已大打折扣，小区的安保、保洁服务等各方面均事故、隐患不断。根据《物业管理条例》第41条规定的“费用和服务水平相适应的原则”，业主拒绝按前期物业服务协议约定的标准支付物业费有法可依。综上所述，原告是没有事实依据和法律依据的，严重违反了《民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律规定，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告为支持其诉讼主张向本院提交的证据：1、物业管理委托协议，用以证明该协议依法成立，对半山豪园小区依约提供物业服务，被告事实接受了物业服务，依约应当缴纳物业费；被告辩称该合同已过期，对合法性和关联性不认可，真实性予以认可。该合同履行期限届满的事实本院予以认定，但被告在书面答辩中认可半山豪园小区由原告进行前期物业，并收取物业管理费，且认为“原告目前仅是业主大会确定正式物业服务企业前临时物业服务的延续”，本院对该证据的关联性予以认定。2、物业合同备案表，用以证明原告已依法向曲江区住建部门备案了物业服务合同；被告辩称该备案的合同已过期，对合法性和关联性不认可，真实性予以认可。被告亦向本院提交了同样证据，说明该证据与本案具有合法性和关联性，本院予以认定。3、韶关市曲江区供水证明、**单元**未交物业费、水费等费用明细表、2019年半山豪园抄水表数据、2020年半山豪园抄水表数据、2019年半山豪园抄电表数据、2020年半山豪园抄电表数据、半山豪园公摊水电费计算说明、半山豪园**单元**（2019年7月）公摊水电费计算，用以证明根据物业管理协议约定的单价是1.2元/平方米，被告的户内面积是138.95平方米，每月是166.7元，被告2019年8月至2020年5月共10个月未缴纳物业费1667元，2019年7月至2020年3月共9个月未缴纳户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元，合计是2174.9元；被告辩称该证据与待证事实无关联性，合法性和真实性予以认可。被告对该证据的合法性和真实性均无异议，可以证明被告的应交费用，本院对其关联性予以认定。4、**单元**物业服务费催缴通知单、律师函，用以证明经原告书面催缴，被告无理由拒绝支付物业费等费用，已构成违约的事实；被告辩称该证据与待证事实无关联性，合法性和真实性予以认可。被告对该证据的合法性和真实性均无异议，说明被告已收到或者知道该证据，本院对其关联性予以认定。5、照片，原告称被告在庭前提供证据说小区有违建的现象，图片已经表明城管部门已经到别墅告知了，并且我们也张贴了通知，但是由于我们不是执法部门，无权去管理这个违建现象；被告对该证据的三性均不认可，真实性存疑、图片模糊，具体的时间不清楚，也许是事后象征性的张贴违建通知，关联性更没有，我们说的是物业安保的失职，不按照合同约定禁止装有建筑材料的施工车辆进入。该证据未能显示出待证事实的具体内容，本院不予认定。被告为证明其答辩意见向本院提交的证据：1、合同终止公告，用以证明原告前期物业服务合同已经终止失效，双方所履行的权利和义务随之终止；原告对合同终止公告的合法性及有效性有异议，该份是由半山豪园开发商向我方发送的通知，但是根据目前为止半山豪园开发商在半山豪园仍有少量未售出，未售出的面积占总面积的8.69%，占总人数的0.14%，均未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的法定要求，因此半山豪园开发商仅作为半山豪园的业主提出不再与我公司签订该小区的物业委托合同，属程序上不合法。该证据的合法性问题本案不作审查，但对该证据的真实性、关联性，本院予以认定。2、业委会致函明确终止合同，用以证明小区业委会已经致函原告明确自小区业委会成立后，前期物业合同终止；原告对该证据合法性和有效性有异议，该份函是由半山豪园业委会向我司发送的告知函，发送该告知函时并未告知我司是否续聘或选聘，并且到目前为止小区仍未召开业主大会。该证据的合法性问题本案不作审查，但对该证据的真实性、关联性，本院予以认定。3、照片7页，第1至3页都是安保失职，第4页在所谓事实服务期间，能让邪教组织在光天化日之下进入小区散发反动传单，引起小区业主恐慌，第5页证明业主已经做了报警处理，第6至7页邪教组织进入小区事情发生后，安保依然失职，还是在这个时间段睡觉、玩手机，这7页照片都是在原告主张的前期合同终止后至目前在小区提供所谓事实服务的时间段出现；原告认为该证据与本案无关。该证据直观显示原告日常服务中的场景，本院对该证据的关联性予以认定。4、小区被政府通报处理的文件，是疫情防控期间，安保失职，私放武汉车牌车辆进入小区，被政府通报处理；原告认为该证据与本案无关。该证据显示原告疫情期间工作不到位的情况，本院对该证据的关联性予以认定。5、曲江区住建局关于“半山豪园业委会”等人信访事项的答复意见，用以证明被住建局回复不作为意见并后期不整改，确认了原告在疫情防控期间所做的消毒保洁工作属于失职，区住建局给我们答复让其整改后，仍然出现冒名顶替保洁工作的情况；原告认为该证据与本案无关。该证据显示原告在日常服务中未依法依规进行管理的情形，本院对该证据的关联性予以认定。6、向物业行业协会投诉回复，用以证明业主从来也没有默认或者享受过原告的事实服务，不断的在政府部门投诉；原告认为该证据与本案无关。该证据未能反映被告的待证事实，且物业行业协会也非政府职能部门，本院对该证据不认定。7、网络问政邪教入小区，这是政府给的网络问政的答复，答复意见已经转到公安部门立案侦查此事，用以证明原告所提供的安保服务形同虚设；原告认为该证据与本案无关。该证据反映被告的待证事实并无结论，本院对该证据不认定。8、光盘（内含三段视频），用以证明安保和保洁按照前期服务的约定，在提供安保和保洁服务的时候严重失职，合同期届满后，原告所主张的事实服务并未履行；原告认为该证据与本案无关。该证据直观显示物业日常服务中的场景，本院对该证据的关联性予以认定。结合双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：被告是韶关市曲江区******************的业主（房屋面积138.95平方米）。2014年5月23日，开发公司与原告签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给原告管理，协议对合同期限、管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第三章：“合同期限，本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”。第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”第七章第5条：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。”2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。上述合同签订后，原告即对****小区进行物业服务，并依约对小区业主进行收费。20*9年7月，被告开始未向原告缴交相关物业费用，其中：1、原告向供水部门代付的户内水费244.9元（2019年7月至2020年3月共9个月）；2、公摊水费84元（2019年7月至2020年3月共9个月）；3、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元（2019年7月至2020年3月共9个月）；4、二次供水水泵加压电费82.8元（2019年7月至2020年3月共9个月）；5.物业费1667元（2019年8月至2020年5月共10个月，按房屋的建筑面积138.95平方米、每平方米1.2元/月计算）。以上合计为2174.9元，经原告多次催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2019年3月22日，开发公司书面通知原告：“贵我双方签订关于半山豪园小区的《物业管理委托合同》（以下简称委托合同）将于2019年4月30日到期，现我司正式通知贵公司，在委托合同到期后将双方物业管理委托合同自然终止，同时我司将半山豪园小区的地下停车场经营管理权收回，我司将不再与贵司续签该小区的物业委托合同。根据《物权法》、《广东省物业管理条例》等法律法规有关条款规定，将由主管部门及业主委员会重新选聘本小区物业服务公司。特此函告”。2019年4月30日，《物业管理委托协议》履行期限届满，因半山豪园小区没有成立业主委员会，也没有依法选定其他物业公司管理，原告仍是半山豪园小区的物业服务管理企业。2019年8月19日，半山豪园小区业主委员会成立，并于2019年11月2日致函原告：“半山豪园小区业主委员会已于2019年8月19日正式成立，根据半山豪园小区业主的意见、贵公司与开发公司的前期物业合同约定及业主委员会2019年10月30日全体会议的决议，半山豪园业主大会于2019年11月2日开始，结束与贵公司前期物业服务关系，自动终止原开发公司与贵公司签订的《物业管理委托协议》。自2019年11月2日起至2019年12月1日止，贵公司应按照《合同法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等的相关规定继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施；期间物业服务费将根据有关法律法规及业主大会决议进行支付；期间如因管理失职造成业主生活受到影响，物业设施损坏或中断物业服务的，贵公司应按规定进行纠正和赔偿。半山豪园小区业主委员会诚恳要求深圳市众佳好物业管理有限公司在2019年11月5日前派负责人与本业委会进行协商有关事宜，以期平稳过渡、顺利交接”。但至今，业主委员会仍未召开选聘物业的业主大会，半山豪园小区的物业仍由原告实际管理。在庭审过程中，被告对发生在2019年7月至2020年3月共9个月的户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元不持异议；不同意原告按《物业管理委托协议》的收费标准收取其2019年8月至2020年5月的物业费。同时承认未缴纳上述费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、被告的诉辩意见，本院归纳双方争议焦点：原告与开发公司签订的《物业管理委托协议》履行期限届满后，原告是否可以继续向前期物业管理的小区业主提供服务，是否有权向业主收取物业服务费。首先，虽然开发公司在《物业管理委托协议》履行期限届满前通知原告，该《物业管理委托协议》到期后不再续签，委托关系自期限届满后终止；半山豪园小区业主委员会成立后，也向原告致函告之结束前期物业服务关系，但根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”的规定，物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开发企业和业主委员会决定，由于该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后尚未成立，成立后也未召开业主大会选聘新的物业服务企业，小区物业仍由原告继续管理和服务，应视为《物业管理委托协议》的自动延续，原告与业主构成事实上的物业服务关系。另外，物业管理服务涉及的是全体小区业主公共利益，《物业管理委托协议》履行期限届满后，在没有新的物业服务企业进驻之前，原告即撤离半山豪园小区，将导致小区物业管理出现真空，给业主的生活和工作带来极大的不便和安全上的更大隐患。因此，原告在半山豪园小区业主没有另行选聘新的物业公司进驻前，留守并进行管理小区物业的行为，符合法律的要义及全体业主的利益，本院予以认可，原告与被告的事实物业服务关系成立，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告虽在《物业管理委托协议》履行期限届满后，没有公示或与业主协商物业费的收费标准，但其按平方米￥1.2元/月计收，是按原协议的标准，该标准并经备案，所以，原告要求被告按上述标准交纳物业费的请求，本院予以支持，被告应向原告交纳2019年8月至2020年5月的物业费138.95㎡×1.2元×10月=1667.4元的物业管理费，现原告主张被告支付1667元，是其对自身权利的自由处分，本院予以准许。同时，原告要求被告支付2019年7月至2020年3月共9个月的户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元的请求，本院予以支持。至于被告反映原告物业服务不到位的问题，本院希望原告在实际管理过程中予以重视，多与小区业主沟通，并制定相应措施进行整改，不断提高服务水平，营造和谐的小区生活环境，让小区的业主感觉到安全舒适、身心舒畅，做到这一点，相信小区业主自然会支持原告的物业服务工作，及时交纳相关物业费用。依照《物业管理条例》第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李宇东应于本判决生效后七日内支付物业管理费1667元、户内水费244.9元、公摊水费84元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）96.2元、二次供水水泵加压电费82.8元，合计为2174.9元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李宇东负担,此款由被告迳行支付给原告，本院不再作收退处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈建中二〇二〇年九月十一日书记员  赖莲鸿