浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初5826号 原告（案外人）：林周地，男，1970年4月16日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：姚月武，浙江联冠律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路**，统一社会信用代码91330381609441383W。 负责人：温兴平，支行行长。 委托诉讼代理人：赵爱宝，浙江万松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴淼，浙江万松律师事务所律师。 被告（被执行人）：姜贤际，男，1964年5月20日出生，汉族，户籍地瑞安市。 被告（被执行人）：姚叶丽，女，1967年8月24日出生，汉族，户籍地瑞安市。 原告林周地与被告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建行瑞安支行）、姜贤际、姚叶丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林周地及委托诉讼代理人姚月武，被告建行瑞安支行的委托诉讼代理人赵爱宝到庭参加诉讼，被告姜贤际、姚叶丽经本院依法传唤没有到庭，本案现已审理终结。 原告林周地向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对坐落于瑞安市的不动产（房产证号：瑞房权字第0××6号）的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告与被告姜贤际于2016年8月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告对上述现登记在被告姜贤际名下的不动产（房产证号：瑞房权字第0××6号）享有所有权；3.本案诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：2016年8月1日，原告向被告姜贤际买受坐落于瑞安市的不动产（房产证号：瑞房权字第0××6号〉，以用于房屋拆建。双方签订《房屋买卖合同》，约定购房款100万元。原告于2016年8月1日支付定金1万元，同年8月10日支付购房款99万元。原告购买房屋后，于2017年10月28日与姜良雄签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给姜良雄使用。故原告已经实际取得该房屋的所有权，并已经实际占有、使用了该房屋，行使了所有权。原告于2020年5月20日向瑞安市人民法院提起执行异议，6月10日法院作出（2020）浙0381执异82号执行裁定书，驳回原告的执行异议。综上，鉴于上述房屋已经原告实际买受取得，且已实际占有支配该房屋。但因该处房产的集体土地建设用地使用证登记在被告姜贤际父亲姜宗富名下等原因，导致该房屋至今未过户到原告名下。为此，诉请维权。 被告建行瑞安支行辩称，（一）（2020）浙0381执异82号执行裁定查明的事实与法律适用无异议。（二）原告诉称事实不予确认，部分细节与常理不符：1.双方签订《房屋买卖合同》，原告先行给付全额价款，未与产权变更手续挂钩，另外还要让姜贤际父母继续无偿居住，其取得的房产权完全处于不确定状态；2.《房屋租赁合同》落款时间为2017年10月28日，根据《房屋买卖合同》第十四条约定该房屋待姜贤际父母百年以后再交付原告，姜贤际父亲过世是2017年12月11日，两者存在时间冲突；3.涉案房产与土地权属登记从初始登记起至今权利人就是不一致的，依《房屋买卖合同》约定待姜贤际父母百年后再交付与过户，属于原告消极不行使登记权利，且行使存在障碍，由此引发的法律后果应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告姜贤际、姚叶丽未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋买卖合同，拟证明原告向被告姜贤际买受房屋等事实。 2.原告提供的收条（两份）、交通银行个人客户交易清单，拟证明原告已经支付购房款共计100万元等事实。 3.原告提供的集体土地使用权调剂证明书，拟证明涉案房屋所在村委会同意将集体土地调剂给原告使用的事实。 4.原告提供的房屋租赁合同，拟证明原告买受房屋后将房屋出租给他人的事实。 被告建行瑞安支行质证认为，房屋买卖合同真实性不予确认，由法庭予以核实；由于约定条件明显与市场不符，对款项交付和过户手续没有衔接；基于这份协议有中介介入，根据合同第九条第四款约定，房产及土地登记情况介绍所是应该了解过的，原告是知晓登记不一致这个情况的，房屋没有过户，原告存在过错的。收条真实性无法确认，无法确认是否姜贤际本人签字；交通银行个人客户交易清单，真实性没有意见，但是关联性有异议，上面没有备注是购房款还是什么，另外原告和姜贤际是朋友关系，无法排除是经济来往，无法证明待证事实。集体土地使用权调剂证明书真实性一定程度上有异议，集体土地登记在姜贤际父亲名下，不是姜贤际，姜贤际父亲现在过世了，而且调剂还要符合宅基地一户一宅的标准，原告如在该村有其他房屋，也是调剂不了的。房屋租赁合同形式上有异议，承租人名字有误，签订时间和买卖合同约定交付时间有冲突。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4在内容和时间上能够相互印证，被告虽存疑，但未举证或提供线索反驳，特别是被告认为租赁合同签订时间与买卖合同约定交付时间存在冲突的问题，姜贤际父亲去世时间为2017年10月12日，死亡注销变动时间为2017年12月11日，实际上是被告看错了时间，不存在签订于2017年10月28日的租赁合同与姜贤际百年之后交付的约定产生冲突问题。 经审理查明，坐落于××的二间二层涉案房屋于1995年9月11日办理土地登记，证号为瑞集建（95）字第××号，土地使用者为姜宗付（系姜贤际父亲），于1996年5月11日办理房产登记，证号为瑞房权字第0××6号，所有权人为姜贤际。2016年8月1日，原告林周地和被告姜贤际签订了一份房屋买卖合同，约定林周地以100万元的价格向姜贤际购买该涉案房屋（建筑面积为174.13平方米），同时还特别约定，该房的房款全部付清后，林周地要无条件给姜贤际的父母居住，待二位老人百年之后，才腾空把房屋交付给林周地使用，再去办理房屋的过户手续。协议签订后，林周地按约于签约当天以现金方式给付定金1万元，于同年8月10日向姜贤际账户转账99万元。2017年5月18日姜贤际母亲去世，同年10月12日姜贤际父亲去世。此后，姜贤际将涉案房屋交付林周地，林周地于2017年10月28日出租他人。现林周地又将该房屋返租姜贤际。原告林周地籍贯瑞安，2006年5月10日以非农业家庭户籍自江苏省扬州市广陵区回迁到马屿镇江浦村。 另查明，本院在审理（2018）浙0381民初1779号建行瑞安支行与浙江新源电力工程设计有限公司、姜贤际、姚叶丽金融借款合同纠纷一案中，于2018年2月22日应建行瑞安支行财产保全申请裁定查封了涉案房屋。该案判决生效后，本院依申请于同年7月17日以（2018）浙0381执5528号立案执行。原告于2020年5月20日向本院提起执行异议，本院于2020年6月10日裁定驳回。原告于同月11日收到后，因端午节假期顺延于同月28日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案主要争议在于涉案房屋是否应当排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告林周地与被告姜贤际签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且马屿镇江浦村村委会也同意调剂宅基地，故合法有效。由于涉案房屋买卖合同的签订、购房款的给付、房屋的交付均在本院查封之前，且根据合同约定过户手续要在姜贤际父母百年即2017年11月份之后办理，而本院于2018年2月份进行查封，时间窗口只有二三个月，同时还涉及姜贤际的兄弟姐妹作为继承人要配合办理过户问题，因此该情况也可纳入非买受人自身原因。被告建行瑞安支行辩称原告消极行使过户登记权利，本院不予采纳。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告以双方存在房屋买卖合同为由要求确认其享有涉案房屋所有权，没有事实和法律根据，房屋买卖合同有效只在合同双方当事人之间产生相应的债权债务关系，买受人只有在办理过户登记手续后才享有物权效力，而且能否办理过户手续还必须根据不动产登记的有关法律法规规定执行，故本院对此项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告林周地与被告姜贤际于2016年8月1日签订的房屋买卖合同有效； 二、不得执行坐落于瑞安市的二间二层房屋（瑞房权字第0××6号）； 三、驳回原告林周地的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，原告林周地自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0381执异82号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  陈 锟 人民陪审员  蔡丽平 二〇二〇年九月十日 代书 记员  许彬彬