云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初5808号原告：陈涛，男，汉族，1974年2月14日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：毛泽梦，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）被告：付瑶琴，女，汉族，1978年11月10日生，住曲靖市麒麟区。第三人：曲靖靖发房地产经纪有限公司，住所地曲靖市麒麟区临江花园**团第****附**。统一社会信用代码：915303025551284469。法定代表人：晏廷护。委托诉讼代理人：潘得荣，总经理。（特别授权）原告陈涛诉被告付瑶琴、第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛及其委托诉讼代理人毛泽梦，被告付瑶琴，第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司法定代表人晏廷护及其委托诉讼代理人潘得荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2020年5月29日签订的《房产买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金44万元；3.本案诉讼费、律师费1万元由被告承担。事实与理由：原、被告双方经第三人居间介绍，于2020年5月29日签订编号为2020000324《房产买卖合同》。合同约定被告将其名下位于曲靖市0元的价格卖给原告，同时约定被告应于合同签订时将该房屋权属证明文件交由第三人保管，并于2020年8月1日前办理交易过户手续。合同签订后，原告及父母为筹集本案购房尾款将正在居住的两套房屋全部低价出售，原告一家为履行本合同作了充分准备并付出巨大代价。但被告一直拒不提供房屋权属证明文件，拒绝办理房屋交易过户手续并明确表示不再出售涉案房屋，其行为导致原告购房目的不能实现，给原告造成巨大的经济损失。被告付瑶琴辩称：我经丙方中介出售瑞和新城房屋一套，2020年5月29日晚上，丙方和乙方来到我家，再三诱导催促，说先履行个手续把合同签了，其他的手续慢慢办。当时都快十点了，丈夫没在家，小孩也该睡觉了，但基于出售的真实意愿，在没有见到房产证、许多利害关系并未向我告知清楚明了的情况下，顺着丙方的指引，草草地签了此房产买卖合同。当天晚上，我没找到房产证，于是打电话给丙方，告诉他通知被告，等找到房产证再办手续，他说不怕，再找找看明早过来说。第二天早上我又去丙方办公室告知丙方，房产证还是未找到，叫他通知乙方，并告知丙方不要收取乙方定金。接着我父亲因病住院，我忙于照料，于是将此事搁下。6月16日，我父亲病故，又忙于处理后事和安慰照料老母亲，此事不宜接着办理。因为父亲病故，母亲不同意今年处理房子，于是我和丙方沟通暂不出售的想法，但沟通未果。当晚找不到房产证我就电话告知了丙方，第二天又去丙方沟通，告知她们房本没找到，赶紧通知乙方交不了房，她们当时答复我会告诉对方。1.签订合同时，一是没有房产证交得出，而是没有得知什么是违约以及违约的利害关系，三是甲方没收取定金。当时的情景是丙方和乙方再三催促诱导，甲方并未了解办理过程应当知道和掌握的事项和情况。2.当晚我已经将没有找到房产证的情况及时电话告知丙方，他们双方应该及时沟通或采取相应措施，但丙方未征得我同意的前提下，私自收取定金并没有及时告知我。3.我没有履行此买卖合同是因为无房产证无法办理和家庭客观情况发生重大变化而导致的。此房产买卖合同应为无效合同，应予撤销，造成的损失全部由丙方承担。乙方所发生的经济损失应由丙方承担，甲方无欺诈恶意和违约责任，不承担乙方所提出的责任，无法办理是家庭客观情况发生重大变化而导致的。第三人述称：2020年4月7日，本案房东付瑶琴与第三人签署了独家代理委托合同出售房屋，委托价格是2055000元。经过第三人不懈努力，2020年5月29日找到客户陈涛。就在曲靖市房屋内与房东付瑶琴协商沟通达成协议并签订合同，卖出价格2200060元，并约定违约责任，任何一方违约，支付该房成交价20%即44万元的违约赔偿。后第三人多次协商付瑶琴前来办理交易过户手续未果，造成卖方根本违约。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，用于证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2.《房产买卖合同》原件一份，用于证明原、被告签订的买卖合同成立并生效，合同对双方权利义务、违约责任进行了明确约定。3.《收条》原件一份、定金支付凭证一份、账户对账单复印件一份，用于证明原告已经实际交付购房定金，且定金一直由第三人保管。4.《二手房买卖合同》原件两份，用于证明原告为购买涉案房屋将正在居住使用的两套房产出售，其为履行合同进行大量准备工作。5．录音整理材料两份，用于证明被告签订合同前后均未提供涉案房屋相关权属文件；被告签订《房产买卖合同》后，明确表示拒绝出卖涉案房屋，其行为已构成根本违约。6.云南增值税发票一张，用于证明原告因本次诉讼聘请律师产生的律师费为1万元；7.曲靖市房产管理中心的档案摘抄表一份，用于证明涉案房屋确实登记在被告名下，但被告一直未按约定办理房屋过户登记手续。8.结婚证复印件一份，用于证明米雷与原告系夫妻关系。9.不动产权证复印件二份（庭后提交），用于证明原告已将自己的房屋卖给他人，两套房屋已经过户到买方名下。经质证，被告对原告所提交证据1.2无意见。证据3被告没有见过，不清楚。证据4被告不知道，原告也没告之被告。证据5无意见，当时打电话的时候被告母亲在旁边，被告才那么说的。证据6律师费不该由被告承担。证据7真实性无意见，房产是登记在被告名下，是被告父母留给被告的，当时被告父亲生病做手术急需钱才要卖房，结果被告父亲得知该事以后病情恶化，没有等到做手术。被告父亲生病去世，母亲因为情绪不好不想卖掉房屋，然后这个事情就拖着了。证据8无意见。证据9由法庭予以核实。第三人对原告所提交证据1-8均无意见，证据9由法庭予以核实。被告未提交证据。第三人针对其述称，提交《独家代理委托合同》复印件一份，用于证明房东是在前一个月（2020年4月7日）就委托第三人卖房，当时是说卖2055000元，后面买成2200060元。第三人多次斡旋协商，被告是同意卖房才签订卖房合同。经质证，原告对第三人提交的证据三性及证明目的均无意见，该合同第二条可以佐证第三人经过被告授权，可以收取涉案房屋定金。被告对第三人所提交证据有异议，签字是被告签的，但被告没有找第三人卖房，是第三人主动找到被告家签字，没有把利害关系交代给被告，当时被告着急卖房就签字了。本院认证，原告及第三人所提交证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2020年4月7日，被告与第三人签订《独家代理委托合同》，委托第三人独家代理出售其位于曲靖市房屋，售价2055000或以上，包括被告自买入该物业后至本次出售前已产生的一切费用；在代理期限内，如成功出售，当第三人将该房屋高出委托价出售时，被告同意将溢价部分的30%作为第三人的代理费用，由第三人从买方的首付款或定金中扣除，或者由被告直接支付第三人。后经第三人居间促成，原、被告与第三人于2020年5月29日签订《房产买卖合同》，主要内容为：被告将其上述房屋以2200060元的价格转让给原告，签订合同时，被告应将相关证明文件交第三人保管；签订合同时，原告支付被告购房定金70000元，被告收到定金后应将20000元作为交房保证金交第三人保管，待交接房手续办理完毕后支付被告；原告交付第三人30000元作为佣金保证金，待交接房手续办理完毕后结算第三人的服务佣金和费用；2020年8月1日前办理交易过户手续；2020年8月1日之前原、被告做完公证后支付购房款1100060元，余下房款1100000元由原告办理银行按揭后委托银行付至被告账户；若有违约，违约方向守约方支付该成交价的20%即440000元作为违约赔偿金。合同签订当日，被告出具收条，收条载明收到陈涛购房定金70000元，被告未将房屋产权证交第三人保管。次日，原告之妻米雷向第三人支付100000元，其中含应付被告的购房定金70000元及应付第三人的佣金保证金30000元。上述《房产买卖合同》签订后，原告及其家人为筹集购房款项，将两套房屋进行出售。后被告及第三人联系被告办理过户手续，被告以其家人反对其卖房为由未予配合，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。原告委托律师代理诉讼，支付代理费10000元。另查明，根据本院向曲靖市房地产管理中心调取的房屋档案摘抄表记载，涉案房屋坐落于曲靖市，所有权人为被告付瑶琴。本院认为，原、被告与第三人于2020年5月29日签订《房产买卖合同》，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，当事人应严格按照合同约定履行各方义务。按照约定，原、被告双方应于2020年8月1日前办理交易过户手续，但被告已明确表明不能按合同约定履行义务，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。庭审中，被告请求给予时间愿意继续履行合同，但双方未能达成一致意见。在被告明确表示不履行原合同约定的情况下，原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告在《房产买卖合同》中约定“若有违约，违约方向守约方支付该成交价的20%即440000元作为违约赔偿金。”该约定对原、被告均具有法律约束力，现被告存在违约情形，应当按照合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告支付违约金44万元于法有据，本院予以支持。被告以涉案房产买卖合同为无效合同应予撤销，其未违约，应由第三人承担责任的辩解理由，本院不予采纳。对原告要求被告支付律师费的请求，本院不予支持。原告在本案中对其所支付的购房定金及佣金保证金未予主张，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈涛与被告付瑶琴、第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司于2020年5月29日签订的《房产买卖合同》。二、被告付瑶琴于本判决生效后十五日内支付原告陈涛违约金44万元。三、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元（原告已预交），由被告付瑶琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 雁人民陪审员  赵冬玲人民陪审员  道汝俊二〇二〇年九月二十四日书 记 员  杨金玉