福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0211民初3397号 原告（反诉被告）：厦门晟阖房地产营销策划有限公司，住所地厦门市集美区文达路**之107店面。 法定代表人：邓凤明，职务总经理。 委托诉讼代理人：曾福平，福建令吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，福建令吉律师事务所律师。 被告（反诉原告）:李金霞，女，1990年4月11日出生，汉族，住甘肃省礼县。 委托诉讼代理人：邓振权，福建世平律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：肖娟，女，1979年8月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告（反诉被告）厦门晟阖房地产营销策划有限公司（以下简称“晟阖公司”）与被告（反诉原告）李金霞、被告（反诉第三人）肖娟居间合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。晟阖公司法定代表人邓凤明及其委托诉讼代理人曾福平、李金霞及其委托诉讼代理人邓振权、肖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晟阖公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付居间费用36000元及违约金（违约金从起诉之日起以36000元为基数，按每日0.05%计算至实际全部支付完36000元时止）；2、判决本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年5月7日，在原告的居间服务下，经原告与二被告协商一致，三方共同签订房产买卖居间协议（合同编号：1703719），协议约定：李金霞向肖娟购买座落于厦门市集美区（权属证号为：厦国土房证第××号），面积86.99平方米，总价为2060000元；款项支付方式为：2020年5月7日支付20000元定金，5月10日之前支付30000元定金，过户当日支付610000元首付款，1400000元通过办理银行按揭方式支付；协议第十五条约定：鉴于丙方（原告）促成甲乙双方（二被告）之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币36000元，其中乙方（李金霞）支付36000元。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后甲乙双方任何一方若发生悔约行为的，中介费全部由悔约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应当于解除当日付清。协议第十八条约定：如发生争执，任何一方可向房产所在地人民法院起诉。协议签订后，李金霞支付了20000元定金给肖娟。但至今李金霞也没有向原告支付中介费，原告多次催要，但李金霞仍未支付，并且说其与肖娟已商谈好，其不购买该房产了，原告向肖娟核实，但肖娟也未向原告说明相关情况，导致原告至今都未收取到任何的中介费。原告认为，原告的居间服务义务已依法、依约完成并促成了房产买卖居间协议（合同编号：1703719）的签订，无论是李金霞或肖娟都应当向原告支付中介费36000元。但现二被告不仅不向原告说明协议履行的情况，而且至今都没有向原告支付任何的中介费，给原告造成严重的损失。 李金霞辨称：原告诉求没有依据，应当驳回。根据合同法第425条规定，居间人有报告义务，原告提供的居间服务隐瞒房屋签订时存在网签，虚构购房赠送专属停车位导致被告陷入错误认识并订立居间合同，最后导致本次交易失败。原告虚构案涉房产有赠送专属车位的事实损害被告利益。因此原告不仅无权要求被告支付居间报酬，还应当承担给被告造成的损失。 肖娟辩称：本案交易我与李金霞没有私下承诺撕毁交易，原告起诉我的内容均不是事实。 李金霞向本院提出反诉请求：1、请求判令晟阖公司赔偿李金霞损失人民币2万元；2、本案的诉讼费由晟阖公司承担。事实与理由：李金霞因小孩将于2020年下半年上学，为了解决小孩就读学校的困难，与家人协商后欲购买房产。2020年5月5日，李金霞的丈夫从网上找到晟阖公司的信息，并联系上晟阖公司处工作人员小邱，当日小邱添加了李金霞微信，并约李金霞次日看房。2020年5月6日，李金霞与小邱一起前往查看了案涉的厦门市集美区，但李金霞并不满意该房产。2020年5月7日晚上六点半后，晟阖公司工作人员约李金霞及其丈夫看另一套幸福园小区的房产。期间，晟阖公司工作人员告知李金霞夫妻，5月6日看过的案涉303室房产有附赠专属停车位，相当于买房子送一个车位，故李金霞夫妻在晟阖公司工作人员的劝说下再次看了案涉303室房产，因当晚看涉案房产时已是晚上十点多，李金霞又带着两小孩不方便，同时基于对晟阖公司的信任，故仍前往查看车位。虽然案涉的303房产，房屋年限较久，不如晟阖公司推荐的另一套幸福园小区的房产，李金霞夫妻并不满意。但考虑到该套房产有赠送一个停车位，不仅能解决停车难的问题，而且房产附赠车位将大大增加房产本身的价值，将来也容易以较好的价格出售，故李金霞有所心动。加之，晟阖公司处经理及相关工作人员不断鼓吹当前二手房成交火热，肖娟就住附近，其会前往晟阖公司处签约，以避免这样一套附带赠送车位的房子被别人抢走。在晟阖公司经理及工作人员的劝说下，李金霞同意等肖娟到场签约。当晚，肖娟到场后，因晟阖公司将李金霞和肖娟分开，由其代为居中沟通传达，故李金霞仅与肖娟确认了房产价格，并未就是否有赠送专属车位一事进行确认，其后李金霞以206万的价格与肖娟、晟阖公司签订了房产买卖居间协议（以下简称居间协议）。居间协议签订后，李金霞向肖娟支付了2万元定金。次日即2020年5月8日上午，李金霞跟朋友提起购房事宜，朋友告知说案涉303房产所在的文华苑小区并无专属停车位，车位都是谁先到谁停，因此无购买房产附带赠送停车位一说，李金霞顿感惊讶。几经联系取得文华苑小区物业电话，经电话询问物业，物业确认文华苑小区并无专属停车位。于是李金霞致电晟阖公司处工作人员小邱，告知其因案涉303房产并无赠送专属停车位，要求取消交易，晟阖公司处工作人员却坚持称有专属停车位，不同意取消交易并要求李金霞支付全额中介费，否则将采取到李金霞处堵门等行为，于是双方产生争执。因晟阖公司以威胁采取堵门等行为要求李金霞支付中介费，李金霞基于担心小孩的安全，故未再前往晟阖公司处理论及要求立即退还定金。5月10日，李金霞基于谨慎，与肖娟确认专属停车位一事，肖娟明确告知并无专属停车位一说。于是又于5月11日再次联系案涉303房产所在文华苑小区物业，并再次得到物业确认无专属停车位一说，更无买方赠送车位一事，但此时晟阖公司处工作人员却仍然坚持有赠送专属停车位。因晟阖公司欺骗李金霞，使李金霞陷入错误认识并因此签订了居间协议，同时向肖娟支付了2万元定金，严重损害了李金霞的利益，故李金霞不同意支付晟阖公司中介费，并坚持要求取消交易，晟阖公司因此诉至贵院。综上，李金霞认为，晟阖公司为了获得报酬，故意捏造购买案涉房产将获赠专属停车位的虚假信息，导致李金霞夫妻对案涉303房产的价值陷入错误认识，并因此订立的居间协议，支付定金。故晟阖公司故意提供虚假信息，严重损害了李金霞的合法利益，违反了居间人的如实告知义务，根据合同法第425条的规定，晟阖公司无权要求李金霞支付居间报酬，并应承担因此给李金霞造成的损失，故李金霞特起反诉，恳请贵院依法裁如所请。 晟阖公司辩称：1、本案李金霞反诉诉求没有事实法律依据，理由如下：李金霞陈述的诉求及事实与理由是虚构，晟阖公司在房产中介服务过程中及签订房产买卖居间协议时并没向李金霞承诺有专属停车位事情，居间协议书也从未涉及到房屋附带专属车位，所以附带专属车位与本案无关。在签订居间协议书时三方在一起商讨房屋状况，且李金霞有问小区停车事项，原告及肖娟有告知李金霞是小区业主可以停小区且不收费，但是没有承诺小区有专属停车位。李金霞陈述是在签订协议后，李金霞反悔或者没钱买房才不继续履行该协议书，在签订协议书次日李金霞向肖娟反映买不起房子。实际原因是李金霞不想购买该房并向肖娟表示不想买房，并不是没有固定车位才不想购买。李金霞在签订协议后虚构事由，陈述晟阖公司有承诺专属停车位，为不按照合同支付中介费找的理由。因此李金霞的诉求及事实和理由不能成立，请求法院驳回李金霞的诉讼请求。 肖娟称：其本人没有向李金霞承诺房屋有专属停车位，也没有私下解除合同，我陈述的是要与第三方协商才能解除合同。 晟阖公司围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖居间协议》（合同编号：1703719）、《房屋权属证书》作为证据，李金霞对晟阖公司提交的《房产买卖居间协议》真实性无异议，但认为《房地产买卖居间协议》是晟阖公司捏造虚构房屋具有专属停车位的事实导致李金霞错误认识。该协议不是其真实意思表示，对合法性、关联性有异议。李金霞对《房屋权属证书》的真实性、合法性和关联性无异议。肖娟对《房产买卖居间协议》、《房屋权属证书》的真实性、合法性和关联性均无异议。李金霞向本院提交微信聊天记录、与文华苑及晟阖公司工作人员小邱的通话录音。晟阖公司质证如下：对李金霞与肖娟的微信聊天记录真实性认可，关联性不认可，认为是在签订居间协议书之后的聊天记录，与本案无关。对李金霞与物业通话录音的真实性，关联性不予认可，认为是是李金霞主动引导，对方从未提及专属停车位。对李金霞与晟阖工作人员通话录音的真实性认可，但合法性不认可，录音不完整经过剪切，且存在为了不支付案涉中介费捏造、误导晟阖公司工作人员的可能性。肖娟对其与李金霞的聊天记录真实性认可，对通话录音无法确认。肖娟提交其与李金霞的微信聊天记录作为证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方的陈述及经审查确认的证据，本院对本案的事实认定如下： 2020年5月7日，李金霞在晟阖公司工作人员小邱的居间服务下，前往查看厦门市集美区。同日，晟阖公司、李金霞及肖娟三方共同签订编号为1703719的《房产买卖居间协议》，协议约定：李金霞向肖娟购买坐落于厦门市集美区。房产总价为2060000元。款项支付方式为：2020年5月7日支付20000元定金，2020年5月10日之前支付30000元定金，过户当日支付610000元首付款，剩余1400000元通过办理银行按揭方式支付。协议第十五条约定，鉴于晟阖公司已促成李金霞、肖娟双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，李金霞、肖娟双方同意向晟阖公司支付中介费36000元，其中肖娟支付部分以横线划掉，李金霞支付36000元整。若延迟向晟阖公司支付中介费的，每逾期一日按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后，李金霞、肖娟双方任何一方若发生悔约行为，中介费全部由悔约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若双方自行解除合同，中介费由双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。合同签订后，李金霞支付定金20000元给肖娟。 庭审过程中，肖娟陈述其从未向李金霞承诺过案涉房产有赠送专属停车位，其也没有与李金霞协商解除合同，而是要与晟阖公司三方协商一致才能解除合同。 在本案庭审过程中，晟阖公司申请其工作人员夏某、邓某作为证人出庭作证，证人夏某陈述其带领李金霞看房时未明确告知李金霞案涉房产有专属停车位，肖娟也未告知李金霞案涉房产有专属停车位。证人邓某称签约当天李金霞有向肖娟询问案涉房产是否有专属停车位，肖娟回答其已经很多年没有在案涉房产居住，是否有停车位不清楚。肖娟对证人邓某的陈述当庭予以确认。 本院认为：本案系居间合同纠纷。李金霞认为晟阖公司在提供居间服务过程中故意捏造案涉房产有赠送专属停车位的事实，导致李金霞对案涉房产的价值陷入错误认识，并因此订立《房产买卖居间协议书》并支付20000元定金。晟阖公司违反了居间人的如实告知义务，严重损害了李金霞的合法利益，无权要求李金霞支付居间报酬，并应承担因此给李金霞造成的损失。为此，李金霞提交了微信聊天记录以及通话录音以证明其主张。首先，李金霞提交的证据均是在案涉《房产买卖居间协议书》签订之后所形成，李金霞并未提交证据证明晟阖公司在提供居间服务过程中或是在签订案涉《房产买卖居间协议书》之时有向李金霞明确表示购买案涉房产有赠送专属停车位的事实。其次，李金霞提出的晟阖公司表示购买案涉房产有赠送专属停车位的陈述有违常理。根据日常生活经验，停车位作为独立的房产价值巨大，通常是独立出售或是与案涉房产一并出售。李金霞所述的购买案涉房产赠送停车位的情况明显不合常理。对于如此不合常理的情况，李金霞更应当在案涉《房产买卖居间协议书》中加以明确约定，以确认自己的权利。但是案涉《房产买卖协议书》对于赠送专属停车位的情况没有任何约定，显然有违生活经验和常理。再次，李金霞在签订《房产买卖居间协议书》之前未认真核实案涉房产的停车位情况，在签订协议后又以案涉房产没有专属停车位为由不履行支付中介费的义务，有违诚实信用原则。肖娟在庭审过程中明确表示，在签订《房产买卖居间协议书》之前其与李金霞并未有过沟通，在签订协议当晚，李金霞有问到案涉房产的停车位情况，肖娟表示其已经多年未在案涉房产居住，对于案涉房产的停车位情况并不清楚，具体情况要向物业核实，但是李金霞也未提交证据证明其在签约之前有及时向案涉房产物业核实的证据。 综上，李金霞关于晟阖公司虚构购买案涉房产赠送专属停车位的主张依据不足，其要求晟阖公司赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。李金霞、肖娟与晟阖公司签订的《房产买卖居间协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依照约定履行各自法律义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，晟阖公司为李金霞、肖娟提供居间服务，李金霞、肖娟与晟阖公司已经签订《房产买卖居间协议书》，晟阖公司已经履行了居间义务会并促成了案涉《房产买卖居间协议书》的订立，晟阖公司主张案涉《房产买卖居间协议书》项下的中介费用有合同和法律依据。 关于案涉《房产买卖居间协议书》中介费的承担问题。依照协议书的约定，中介费36000元由李金霞全额支付。如一方违约，中介费由违约方全部承担。现李金霞违反合同约定，拒不支付中介费，晟阖公司主张李金霞支付中介费36000元及违约金有事实和法律依据，本院予以支持。案涉《房产买卖居间协议书》约定的违约金标准为每日0.05%，换算为年利率为18.25%，参照法律规定的民间借贷利率，该标准并未超过法律规定的上限，本院对此予以照准。李金霞和肖娟虽然有沟通过合同的解除问题，但是肖娟明确表示需要三方同意才能解除合同，因此案涉协议尚未解除，晟阖公司要求肖娟支付中介费，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、李金霞应于本判决生效后十日内向厦门晟阖房地产营销策划有限公司支付居间费用36000元及违约金（违约金以36000元为基数，按每日0.05%标准从2020年6月5日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回厦门晟阖房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回李金霞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费700元，反诉案件受理费300元，均由李金霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 潘辉文 二〇二〇年九月七日 法官助理 杨超岚 书 记 员 杨巧雯 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提醒：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”