新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初1496号 原告：黄文俊，男，1975年10月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张荣，新疆国法律师事务所律师。被告：席涛，男，1968年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨建军，新疆志通律师事务所律师。原告黄文俊与被告席涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄文俊之委托诉讼代理人张荣，被告席涛之委托诉讼代理人杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文俊向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告给付违约金320000元；3、判令被告赔偿72天空租期的损失80000元。事实与理由：2016年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告承租的位于克拉玛依市××路面房屋租于被告使用，租期为四年，自2016年9月1日至2020年8月31日止，年租金为40万元。首年租金按照实际交付时间在合同签订时支付，剩余租金按年于每年租金到期提前2个月内一次性支付，并约定了合同解除条件及违约责任。合同生效后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告接收并使用房屋。依照合同约定，被告应于2019年7月1日前向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间房屋租金。但支付期限届满后，被告未向原告给付，后原告催要仍无果。2019年9月原告依据合同约定向被告发出了《解除合同通知函》，通知与被告解除了《房屋租赁合同》。原告认为被告行为构成违约，应当依据合同约定承担违约及其他赔偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告席涛辩称，原告于2019年9月3日接受了被告邮寄交还的涉案租赁房屋的钥匙，合同已于2019年9月3日解除。被告并不存在违约行为，因此不承担违约责任及赔偿损失的责任。依据合同约定，第三年与第四年的房屋租金根据市场价格确定。被告未交纳第四年的租金，是因为双方未能确定租金金额，被告不知道应该缴纳多少租金。被告向原告发出过告知函，要求原告提供房产证或有效出租权的证明、协商调整租金，提供2018年到2019年的租金发票。原告未予答复。原告首先发出了解除合同的通知，是原告首先提出解除合同。被告从未提出过解除合同，但同意原告提出的解除合同。被告对原告提出的空租期72天亦不予认可。原告提出的违约金和赔偿损失是有冲突的。若法院认定被告存在违约，被告认为原告提出的违约金过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2016年8月1日，原告租赁了案外人韩海燕所有的克拉玛依市××路商铺，租赁期限自2016年9月1日起至2026年8月31日，共十年。双方还约定经韩海燕允许其同意原告转租。2016年9月15日，原告黄文俊与被告席涛签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定原告（甲方）将克拉玛依市准噶尔路63-3号商铺出租给被告（乙方）；原告提供房产证或有出租权的有效证明、身份证明等，被告提供身份证明文件，双方验证后复印对方文件备存。合同还载明：“第二条租赁期限和用途：租赁期限为4年，自2016年9月1日至2020年8月31日止，前两年租金每年40万，后两年租金以市场变化而调整。……第三条租金及支付方式1、年租金为：40万元（大写肆拾万元整），2、租金的支付期限与方式：年租金需提前两个月一次性付清。第一年支付房租时间为2016年7月1日之前支付2016年9月1日至2017年8月31日租金。第二年支付房租时间为2017年7月1日之前支付2018年9月1日至2017年8月31日租金。第三年支付房租时间为2018年7月1日之前支付2018年9月1日至2019年8月31日租金。第四年支付房租时间为2019年7月1日之前支付2019年9月1日至2020年8月31日租金。……第九条合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同1）未按约定期限交付租金的，超时十天以上的。……第十条符合本合同第八条、第九条第1、2项约定的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按照合同总租金的20%支付违约金，违约方还应该赔偿对方经济损失。”合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告交付了涉案租赁房屋。被告接受房屋后使用房屋，并按合同约定支付了前三年的房屋租金，但未支付第四年的房屋租金，并于2019年9月初腾空了租赁房屋将该房屋钥匙邮寄给原告。原告于2019年9月3日收到被告邮寄交还的钥匙。之后，原告给被告邮寄了一份《通知函》，该函载明：“席涛：你与本人签订《房屋租赁合同》，约定由你承租本人位于克拉玛依市××路商铺做经营使用，租期为四年，即自2016年9月1日至2020年8月31日止，其中约定2019年9月1日至2020年8月31日期间房屋租金你应于2019年7月1日前向我支付，但你至今未付，现本人依据上述合同约定及法律规定向你通知如下：一、自通知之日，解除与你签订的《房屋租赁合同》。二、自解除《房屋租赁合同》起一日内腾空并交还房屋及所属设施、设备。三、你逾期支付租金行为已构成违约，本人暂保留向你行使追诉权利。”被告于2019年9月10日收到了该《通知函》。被告未对原告提出解除合同的行为提出异议。原告认为被告的违约行为损害其利益，故诉至本院。另查，被告于2018年7月支付了第三年租赁期限的租金4000000元。另查，原告与案外人黄媚媚于2019年11月12日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将克拉玛依市准噶尔路63-3号商铺出租给黄媚媚，租赁期限自2019年11月12日至2022年11月11日止，年租金为380000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按约向被告交付了涉案租赁房屋。被告亦应按合同约定履行按期缴纳租金等义务。本案争议焦点有三，一是被告是否存在违约行为；二是原、被告签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件；三是若被告构成违约，是否应同时承担违约金和损失赔偿责任。关于第一个争议焦点，根据合同约定被告应于2019年7月1日前交付第四年的房屋租金，但被告逾期未付，违反了合同约定。被告辩称合同约定以市场变化调整租金，因双方未确定租金金额，故被告未支付租金的行为不构成违约的抗辩意见，本院认为既然合同约定以市场变化调整租金，双方就应当对市场进行调查或者协商租金，现未有证据不能证实被告实施了上述行为，亦不能证实存在被告因双方协商不成不能确定租金金额而无法支付租金的事实；再者，合同约定以市场变化调整租金不是被告不支付租金的理由，因此，本院对被告的该抗辩理由不予采信。被告于2019年9月初腾空租赁房屋并返还钥匙的行为，证实其不再继续租赁涉案商铺的意思表示，被告以实际行动表示不再继续履行合同。被告未按合同约定期限租赁房屋，提前搬离房屋，也构成违约。被告辩称房屋所有人阻挠其租赁房屋，影响其正常经营的抗辩理由，被告未出示证据予以证实，故本院对该抗辩理由不予采信。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《房屋租赁合同》约定次年的租金须提前二个月一次性付清，即被告需在2019年7月1日前向二原告支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，但被告至开庭之日未向原告支付上述租赁期间的租金，故原、被告于签订的《房屋租赁合同》已符合约定解除合同条件。被告于2019年9月10日收到原告发出的解除合同通知书，且未提出异议，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月10日解除。关于第三个争议焦点，原告要求被告支付合同总租金的20%即320000元（400000元/年×4年×20%）为违约金，同时承担空租期72天的租金损失80000元（400000元÷365天×72天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。本院根据被告的主张，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。因被告的违约行为导致合同提前解除，且确实造成2019年9月10日至2019年11月11日期间62天的空租期，因此本院酌定调整违约金为67945.21元（400000元÷365天×62天）。关于原告要求被告赔偿空租期租金损失的诉讼请求，因被告已经以违约金的方式弥补了空租期租金损失，对该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告黄文俊与被告席涛于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月10日解除；二、被告席涛于本判决生效之日起三日内向原告黄文俊支付违约金67945.21元；三、驳回原告黄文俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计取3650元，由原告黄文俊负担3030元，被告席涛负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   张 力二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 日书  记  员   刘海峰