北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11414号原告：王雷雷，男，1980年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所实习律师。被告：尹利，男，1989年9月9日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：王志军，男，1988年9月16日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京一屋湘餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州光机电一体化产业基地创科五街政府路****楼。法定代表人：王志军，厨师长。委托诉讼代理人：王学雨，该公司职员。原告王雷雷诉被告尹利、王志军、北京一屋湘餐饮管理有限公司（以下简称一屋湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王雷雷的委托诉讼代理人占乐胜、贝为娅，被告尹利，被告王志军，被告一屋湘公司的委托诉讼代理人王学雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雷雷向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告向原告支付租赁期间拖欠的房屋租金共计617725.40元；二、请求判令三被告支付迟延支付租金的违约金100000元（按每天所欠租金的1%，自2018年7月15日暂计至2020年4月2日）；三、请求判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月2日，被告尹利承租了原告位于通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地科创五街2号楼1号、2号的底商，并签订了《房屋租赁合同》（简称“租赁合同1”）；于2014年11月14日，又承租了该房屋旁边的3号底商，并签订了《房屋租赁合同》（简称“租赁合同2”）。之后，被告尹利在承租房屋内设立了被告北京一屋湘餐饮管理有限公司，并与被告王志军以该公司的名义在上述底商内进行餐饮经营。经营过程中，被告尹利和王志军自称将该公司的股权、与原告签订的两份租赁合同一并转让给被告王志军。被告一直使用个人账户支付租金，有时为被告尹利的个人账户，有时为被告王志军的个人账户，但经常支付租金不及时，需要原告多次督促，至今仍拖欠原告租金共计617725.40元，原告多次催收未果，被告的行为已违反了合同的约定，严重影响了原告对租赁房屋的收益和日常生活。后来，被告王志军自称把公司股权转让给了第三人，原告一直以为被告与第三人系同一主体，曾对第三人与被告等人一并提起诉讼请求支付租金，后经过法院审理，认定第三人与被告等人不是同一主体，并要求原告另行提起诉讼。因涉案房屋一直以被告尹利的名义承租，其内部进行了转让，并未取得原告同意，因此被告尹利、王志军及被告北京一屋湘餐饮管理有限公司应当共同偿还拖欠原告的租金。综上所述，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院公正客观审理，望判如所请。被告尹利辩称：不同意原告的诉讼请求。2016年5月的时候我与王志军签署了股权转让协议，2017年所有手续已经办理完毕，营业执照也已经变更完毕。我方不欠任何房租，原告也没有向我催要过，也能证明我不欠租金。2014年9月26日至2016年11月21日期间我交付了原告租金共计1164910元，都是转账的形式支付的。被告王志军辩称：不同意原告的诉讼请求。李刚是原告的底商负责人，是原告的雇员，我曾经交给李刚租金现金40万元。如果没交房租，原告不会让我营业的，我方联系李刚，其一直不回复我。我后续还通过转账的方式给了李刚29万元租金。2018年4月10日之后我再没有继续经营了，放弃继续履行租赁合同。被告一屋湘公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一份及第二份合同是尹利自己签署的，与我方没有任何关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月2日，王雷雷作为出租方（甲方）与尹利作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由尹利承租坐落于北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地科创五街政府路10号2号楼1号、2号底商部分房屋（以下简称1号、2号底商），租赁用途为餐饮，租赁期限为5年，自2013年4月11日起至2018年4月10日止，其中2013年3月2日至2013年4月10日为装修期，装修期内不收取租金（如租赁期限不足5年，装修期收取租金）。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。租金第一至三年每年租金为40万元，第四至五年每年租金为46万元。签约当日乙方应向甲方支付履约保证金35000元。租金采取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年3月25日和9月25日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。上述合同签订后，王雷雷将1号、2号底商交付尹利使用，尹利在该房屋内进行餐饮经营。2014年11月14日，王雷雷作为出租方（甲方）与尹利作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由尹利承租坐落于北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地科创五街政府路10号2号楼3号底商部分房屋（以下简称3号底商），租赁用途为餐饮，租赁期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，其中2014年11月15日至2015年1月14日为装修期，装修期内不收取租金（如租赁期限不足5年，装修期收取租金）。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。年租金为20万元，第四至五年租金在第一年租金的基础上递增5%。签约当日乙方应向甲方支付相当于一个月租金数额的履约保证金2万元。租金采取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年1月1日和7月1日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。上述合同签订后，王雷雷向尹利交付了3号底商，尹利以一屋湘公司的名义在该房屋内进行餐饮经营。上述两份租赁合同签订后，尹利于2016年3月25日至2017年11月29日期间以支付宝、银行转账的方式向王雷雷支付租金共计517274.6元。其中，2017年11月29日向王雷雷支付租金共计50000元。王志军于2017年1月19日至2018年12月4日期间通过银行转账、微信转账的方式向王雷雷支付租金共计290000元。庭审中，王雷雷明确其主张的租金期间为2016年4月11日至2018年4月10日（《租赁合同1》）、2016年1月15日至2018年7月14日（《租赁合同2》）。尹利则主张其于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王雷雷交纳租金1164910元。王志军主张其曾以现金的方式向王雷雷的雇员李刚交纳租金40万元，王雷雷对此事实不予认可。2018年8月25日，王雷雷作为出租方（甲方）与魏飞作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同3》），约定由魏飞承租1号、2号、3号底商，租赁用途为餐饮，租赁期限为4年，自2018年10月1日起至2022年9月30日止，其中2018年9月1日至2018年9月30日为免租期。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。租金第一至二年每年租金为65万元，第三至四年每年租金为72万元。签约当日乙方应向甲方支付相当于一个月租金数额的履约保证金54170元。租金采取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年9月15日和3月15日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。魏飞在“乙方委托代理人（签字）”处签名及捺印确认。后一屋湘公司亦在上述合同“乙方（盖章）”处加盖了公章。《租赁合同3》签订后，魏飞于2018年8月25日向王雷雷支付了租金15万元，并于2018年8月27日支付了剩余半年期租金17.5万元和履约保证金54170元。后魏飞陆续于2019年3月16日、2019年3月18日支付了第二期租金共计32.5万元，于2019年9月18日、9月19日、9月21日支付第三期租金32.5万元。另查：尹利于2015年4月24日设立了一屋湘公司，该公司性质为自然人独资的有限责任公司，注册资金为100万元。尹利以该公司名义在1号、2号、3号底商进行餐饮经营。2017年6月9日，尹利分别与王志军、案外人楚佳豪签订《转让协议》，将其名下在一屋湘公司的股权98万元转让给王志军，将其名下股权2万元转让给楚佳豪，并于2017年6月15日完成了工商变更备案手续，王志军成为一屋湘公司的法定代表人。2018年9月5日，王志军作为甲方与魏飞作为乙方签订《股权转让合同》，约定王志军将其所持一屋湘公司98%的股权作价3万元转让给魏飞。后双方未办理股权变更登记备案手续。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王雷雷与尹利签订的《租赁合同1》《租赁合同2》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案争议的焦点之一是上述两份租赁合同的相对方的确定问题。根据查明的事实，《租赁合同1》《租赁合同2》均系王雷雷与尹利签订，尹利虽辩称其与王志军签订了股权转让协议，不再承租涉案房屋，但根据合同相对性原则，尹利无权依据其与王志军签订的股权转让协议约束王雷雷，且尹利在股权转让后仍有向王雷雷交付租金的行为，因此在《租赁合同1》《租赁合同2》并未解除的情况下，尹利仍为租赁关系的承租方。王志军因接受股权转让而主动向王雷雷交纳涉案房屋租金，王雷雷亦实际接收了王志军交纳的租金，王志军的行为构成债务加入，应与尹利就合同义务承担连带责任。王雷雷要求一屋湘公司给付租金及赔偿违约金的请求并无事实及法律依据，本院不予支持。本案的另一争议焦点为尹利、王志军是否拖欠王雷雷租金。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。尹利、王志军负有向王雷雷交付租金的义务，应当就已交付租金的积极事实承担举证责任，但尹利、王志军并未提供相应的证据证明其已足额向王雷雷交纳租金。尹利虽主张其于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王雷雷交纳租金1164910元，但其并未提供相应的证据证明其于2016年之前交纳的租金所属租赁期间，结合租赁合同关于租金交纳期限、租金标准的约定，本院难以认定该部分租金属于王雷雷主张的欠付租金期间的租金。王志军虽辩称曾以现金的形式向李刚交纳租金40万元，但并未提供任何证据予以证明，对其辩解意见本院不予采信。结合合同约定的租金标准、拖欠租金的租赁期间、尹利及王志军已交纳租金的情况，王雷雷要求尹利、王志军支付拖欠的617725.40元租金的请求，合法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王雷雷要求尹利、王志军赔偿2018年7月15日至2020年4月2日期间拖欠租金的违约金，但其并未能就尹利、王志军拖欠租金对其造成的具体损失情况提供相应的证据予以佐证，双方约定的违约金计算标准及王雷雷主张的违约金数额均明显过高，对于尹利、王志军要求减少违约金的请求本院予以支持。违约金的具体数额由本院按照中国人民银行同期贷款利率的标准、拖欠租金的数额及期间，并综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用的原则酌情确定为4万元，对于王雷雷主张过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十一条之规定，判决如下：一、被告尹利、王志军连带给付原告王雷雷租金617725.40元，于本判决生效后十日内执行清；二、被告尹利、王志军连带赔偿原告王雷雷违约金40000元，于本判决生效后十日内执行清；三、驳回原告王雷雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5489元，由原告王雷雷负担301元（已交纳），由被告尹利、王志军共同负担5188元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二〇年九月十六日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨