河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初1448号原告：张春，男，1964年出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李建设，河南剑宛律师事务所律师。被告：何旭凯，男，1972年出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：海凡，河南鼎聚律师事务所律师。原告张春与被告何旭凯租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2020年6月17日裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春及其委托诉讼代理人李建设，被告何旭凯及其委托诉讼代理人海凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2018年6月1日至2021年5月30日期间场地租赁费312000元和2018年7月1日至2021年6月30日期间的仓库租金54000元，共计366000元及利息，利息自2018年7月1日起以本金366000元为基数按银行贷款利率计付至款付清之日；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月30日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告将位于新野县城××与××交叉口场地一处租赁给被告使用。租赁期限9年，即自2015年6月1日至2024年5月30日；租金为三期，前三年每年租金80000元，中间三年每年租金104000元，后三年每年租金135000元，于每年5月30日前支付下年度租金。2016年6月23日，原、被告又签订《协议书》，约定原告将位于原众泰后边维修车间及化肥库东边仓库共计约350平方米租赁给被告使用，租赁期限3年，即自2016年7月1日至2019年6月30日，租金每年为18000元。原告依照协议约定将租赁物交付被告使用，被告支付了2018年5月30日前的场地租金，拖欠2018年6月1日至2021年5月30日三年的租金312000元；被告支付了维修车间及化肥库东边仓库2016年7月1日至2018年6月30日的租金，拖欠2018年7月1日至2021年6月30日三年的租金54000元，两项共计366000元。因其拖延支付应当承担利息。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告何旭凯辩称：1.原告不是合法的权利人，2015年签订协议时，土地的出租人为新野县汉城街道南关社区第六居民小组（以下简称南关六组），李某系承租人，原告是代表李某签订的协议。协议签订后，被告将第一年的租金交给原告，第二年的租金按原告指定交给南关六组，第三年原告把周某带到被告的经营场地，明确告知被告以后的租赁费原告不再收取，租赁费交给周某。2.被告租赁期间因李某拖欠他人债务，租赁场地经常被堵，也联系不上原告，周某拿着她和李某签订的协议及她和南关六组签订的协议，通知被告：李某已经将租赁合同转给她。在被告租赁的第2、3年就联系不到原告，被告认为根据李某和周某签订的转让合同，原承租人李某已经将合同土地及附属物转让给周某，合同约定之前及之后李某和他人签订的涉及租赁合同的合同均无效。周某已经和南关六组签订了租赁协议，被告就与周某签订租赁协议，被告已将租赁费按时向周某支付。3.因案涉场地原承租人李某将合同场地附属物及合同权利转让给周某，被告已按约定支付租赁费，并未拖欠租赁费。故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2015年5月30日原被告签订的《租赁协议书》、2016年6月23日原被告签订的《协议》各1份，内容客观、真实，本院对其真实性予以采信。2.原告提交的《合作协议》、《施工承包书》各1份、证人李某出庭作证证言，及本院依法对王瑞峰所做的调查笔录，因《合作协议》仅系合作人内部间的约定，案涉租赁物并未办理相关有效产权证明，原告仅提供了《合作协议》、《施工承包书》，并未提交合作人间的实际出资证明、工程款造价、工程款的实际支付账目等证据佐证，且在签订该《合作协议》时的土地承租人系新野县伟华纺织有限公司（法定代表人为李某），原告提交的上述证据明显不能够对抗第三人，故本院不予确认《合作协议》、《施工承包书》的效力。3.原告提交的新野县汉城街道南关社居民委员会（以下简称南关社区居委会）于2010年5月31日出具的证明，南关六组于2016年8月17日出具的证明、收据，新野县汉城街道南关社居民委员会于2014年10月9日出具的经营场所产权证明各1份，本院认为，南关社区出具的两份证明及收据客观、真实，对其真实性予以采信；经营场所证明系办理工商登记使用，填充内容字迹不一致，经本院向南关社区核实，“张春”并非南关社区所填写，具体房屋位置不明确，原告也无其他有效证据证实其系案涉场所的产权人，故本院对原告提交的经营场所产权证明不予采信。4.原告提交的与赵志伟签订的《租赁协议书》、和解协议、（2019）豫1329民初1598号民事裁定书、王瑞峰与辛泽勤签订的《租赁协议书》、王瑞峰与高成伟、刘宁签订的《租赁协议书》，与本案无关，本院不予置评。5.原告申请证人李某出庭作证证言，李某证实其与周某签订的转让合同实为抵押，用于在王某处借款，实际并未履行，因从转让合同的内容看，并未涉及抵押，李某证实的内容也无其他有效证据予以印证，故本院不予采信。6.被告提交的周某、王某与南关六组签订的《土地房屋租赁合同》，李某与周某签订的《转让合同》，李某于2020年5月30日出具的证明、签字照片各1份，及收据1组，经向南关社区居委会及南关六组核实，本院确认周某在李某同意的情况下与南关六组签订租赁协议，并依约向南关六组支付租赁费的事实。7.照片、视频1组，客观、真实，对其真实性予以采信。8.被告申请证人刘某出庭作证证言，因无其他有效证据予以印证，本院不予采信。9.被告与周某签订的《场地展厅租赁协议》2份、齐晓娟（系何旭凯妻子）与周某签订的《场地展厅租赁协议》1份、周某出具的收条1组，周某予以认可，故本院予以采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，被告何旭凯为经营汽车销售业务与原告张春签订《租赁协议书》，租赁位于新野县城××与××交叉口的场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米），双方约定“租期9年，自2015年6月1日至2024年5月30日。第一期三年期限，每年租金80000元，第二期三年期限，每年租金104000元，第三期三年期限，每年租金135000元。每年付租金一次。协议签订后壹日内乙方应向甲方付第一年租金捌万元整，以后每年5月30日前为乙方付租金日期，乙方不得迟交或不交。”2015年6月2日，被告向原告支付租金80000元，原告张春向被告何旭凯出具收款收据1份，内容为：“今收到何旭凯汽车展厅租金（2015年6月2日至2016年5月30日）人民币捌万元。张春”。后双方协商将租金调整为每年71000元，被告向原告支付了第二、三年即2016年6月1日至2017年5月30日的租金71000元及2017年6月1日至2018年5月30日的租金71000元。另2016年6月23日，被告何旭凯因经营需要与张春签订《协议》1份，租赁位于原众泰后面维修车间及化肥库东边仓库（约350平方米），租期三年，期限自2016年7月1日至2019年6月30日，租金每年18000元。后被告未实际使用该处维修车间及仓库，经调换被告使用其所租赁的展厅北边的铁皮圆棚仓库1年，被告何旭凯向原告支付1年的租金18000元。另查明，案涉展厅及铁皮圆棚仓库所占土地为南关六组集体土地，2009年6月李某开办新野县伟华纺织有限公司，租赁南关6组土地使用，由李某代新野县伟华纺织有限公司向南关六组支付土地租金。2018年1月1日，李某与周某签订转让合同，双方约定：“转让土地面积23.8亩（含土地上附属房屋及设备），土地位于新野县××与城××交叉口伟华纺织及伟华汽车城，转让期限20年，李某退出与南关6组签订的土地转让合同，由周某对准南关六组支付租赁费。李某不得干涉周某在承租期间内所租土地及附属物的合法使用权。”2018年1月6日，周某、王某与南关六组签订《土地房屋租赁合同》，双方约定“周某、王某租赁南关六组22.9亩土地（注：含案涉展厅占地）及房屋（含车间、办公室、职工宿舍、围墙），土地租金每亩每年2500元，年租金57250元，房屋租金每年51000元。每年的12月31日交清当年租金。租金每四年调整一次。”周某于2018年1月16日向南关六组支付租金71320元，由南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到伟华纺织公司交来租金（2017年）71320元”，并注明“周某交”。2018年4月11日南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到王某、周某交来租金108250元。”2019年1月19日，南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到周某、王某交来土地租金108250元。”2020年1月5日，南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到周某、王某交来租金（2020年）108250元。”周某持上述合同，于2018年5月30日与何旭凯签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周某同意将位于新野县城南路人民路南段场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米）租赁给何旭凯。租赁期限1年，自2018年5月30日至2019年6月1日止，租金每年71000元。”2018年7月9日周某向何旭凯收取租赁费71000元（租赁期间为2018年6月1日至2019年6月1日）。2019年5月30日，周某与齐晓娟（系何旭凯妻子）签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周某同意将位于新野县城南路人民路南段场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米）租赁给齐晓娟。租赁期限1年，自2019年5月30日至2020年6月1日止，租金每年71000元。”2019年8月17日，周某收取被告租赁费71000元（租赁期间为2019年5月30日至2020年5月30日）。另2018年8月1日，何旭凯因经营需要租赁展厅北边铁皮圆棚仓库使用，与周某签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周某同意将位于人民路南段东侧场地一处（包括展厅售后面）租赁给何旭凯。租赁期限1年，自2018年8月1日至2019年8月2日止，租金每年16000元。”2018年8月28日，周某收取何旭凯租金16000元，何旭凯使用1年，后未再使用铁皮圆棚仓库。现原、被告为租赁费用的收取问题形成诉讼。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中，被告作为承租人负有按约定支付租金的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告应当举证证实其系案涉房地产的合法权利人，有权对外出租。在案外人周某与南关六组签订租赁协议前，系新野县伟华纺织有限公司的法定代表人李某与南关六组签订的租赁协议，由新野县伟华纺织有限公司向南关六组支付土地租金。2018年1月1日，李某与周某签订转让合同，双方约定：“转让土地面积23.8亩（含土地上附属房屋及设备），土地位于新野县××与城××交叉口伟华纺织及伟华汽车城，转让期限20年，李某退出与南关6组签订的土地转让合同，由周某对准南关六组支付租赁费。李某不得干涉周某在承租期间内所租土地及附属物的合法使用权。”自2018年1月6日起，周某、王某与南关六组签订《土地房屋租赁合同》，双方约定“周某、王某租赁南关六组22.9亩土地（含案涉展厅占地）及房屋（含车间、办公室、职工宿舍、围墙），土地租金每亩每年2500元，年租金57250元，房屋租金每年51000元。每年的12月31日交清当年租金。租金每四年调整一次。”周某、王某向南关六组支付了2018、2019、2020年三年的租金，而本案原告并未向南关六组支付土地租金，其仅凭与李某等三人签订的《合作协议》不能证实其系合法的土地使用人。因案涉房屋并无办理相关规划审批及产权证明，原告仅提交了《合作协议》、《施工承包书》等证据，不能够证明其系案涉房地产的合法权利人。案外人周某持有其与李某签订的转让合同及与南关六组签订的租赁合同向被告收取租赁费，被告有理由相信案外人周某、王某为合法的出租人，继而向该案外人周某支付了租赁费。故原告现起诉被告要求支付租金，无事实及法律依据，对其诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张春的诉讼请求。案件受理费6840元，保全费2520元，共计9360元，由原告张春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 袁 飒人民陪审员 刘 琴人民陪审员 周明理二〇二〇年九月三十日书 记 员 苏 桓