安徽省宣城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖18执复28号 复议申请人（异议人）：易静波，男，1964年12月2日出生，汉族，住安徽省广德市。 申请执行人：黄艳红，女，1972年10月28日出生，汉族，住安徽省广德市。 被执行人：汤林，男，1965年7月10日出生，汉族，住安徽省广德市。 复议申请人易静波不服广德市人民法院(以下至裁定主文前简称广德法院)（2020）皖1822执异14号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广德法院在执行申请执行人黄艳红与被执行人汤林民间借贷纠纷一案中，查封了汤林名下位于广德市桃州镇××大道的房产［房产证号：桃州字第××号、第××号，土地证号：广国用（2014）第61706号、第61705号］，后汤林向该院提交与复议申请人易静波签订的对上述房屋的《租房协议》复印件，2020年6月23日，广德法院对易静波进行询问并要求其自即日起一个月的时间腾空上述房屋，逾期未腾空将依法强制腾空。易静波不服，提出执行异议。 广德法院查明，本案的标的物即汤林所有的位于广德市桃州镇××大道的房产已于2016年11月1日被其依法查封，查封期限三年，并于2019年10月10日对该房产续行查封三年，易静波与汤林之间签订的租赁合同系2018年5月27日，在广德法院依法查封该标的物之后。 广德法院认为，根据《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院依法查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人易静波与汤林之间签订的租赁合同系2018年5月27日，在广德法院依法查封该标的物的期间内。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，广德法院作出（2020）皖1822执异14号执行裁定：驳回易静波的异议申请。 易静波复议称，广德法院驳回其异议请求的事实认定有误：1.该房屋被查封是黄艳红与汤林存在的另案纠纷，该纠纷已通过执行程序解决，汤林已清偿了该笔债务，只是未及时向法院申请解除查封；2.易静波与汤林所签的租房协议是在2018年5月27日，而黄艳红申请财产保全时间是2019年10月10日，起诉时间是2019年11月7日，均在该租房协议签订之后；3.易静波与汤林签订租房协议后，双方均已履行了合同义务。易静波交付了相应的房屋租金，现已将房屋转租与他人，其对房屋一直处于占用、使用和收益的状态。请求：1.撤销广德法院（2020）皖1822执异14号执行裁定；2.支持易静波提出的全部执行异议请求。 本院查明，黄艳红与汤林民间借贷纠纷一案［案号（2020）皖1822执446号］，广德法院于2019年12月23日作出（2019）皖1822民初4090号民事判决。该判决生效后，黄艳红以汤林未履行判决确定的义务为由向该院申请强制执行。该案审判中，广德法院于2019年10月10日在另案中根据黄艳红的申请作出（2019）皖1822财保24号民事裁定，并据此裁定查封了汤林所有的位于广德市桃州镇××大道房产××套（房产证号：广德房权证桃州字第××号）。执行中，该院于2020年7月20日依据（2020）皖1822执446号执行裁定查封了汤林位于广德市桃州镇××大道的房产［房产证号：桃州字第××号、第××号，土地证号：广国用（2014）第61706号、第61705号］。后汤林向该院提交与易静波签订的对上述房屋的《租房协议》复印件，签订日期为2018年5月27日，主要内容为汤林将案涉房屋出租给易静波经营使用，租期从2018年5月27日至2033年5月26日。后易静波又将上述案涉房屋转租给天安财产保险股份有限公司宣城中心支公司。2020年6月23日，广德法院在对易静波的询问笔录中告知，要求其自即日起一个月的时间腾空上述房屋，逾期未腾空将依法强制腾空。易静波不服，提出执行异议，广德法院经审查驳回其异议请求，易静波不服向本院申请执行复议。 另查明，广德法院在执行申请执行人肖大祥与被执行人汤林、肖培芳民间借贷纠纷一案中，于2016年11月1日查封了上述案涉房屋，期限为三年，该案于2017年4月1日终结本次执行程序，后经恢复执行，于2018年11月22日作出结案通知，该案执行完毕。广德法院在异议裁定事实查明中称该院在2019年10月10日对案涉房屋的查封系对2016年11月1日查封的续封，认定有误，两次查封分别为两个案件的查封措施，对此，予以纠正。 再查明，汤林、肖培芳与安徽广德农村商业银行股份有限公司（以下简称广德农商行）于2016年8月25日签订编号为341467594320165400997号和341467594320165400999的《最高额抵押（质押）合同》，两份合同约定汤林、肖培芳同意将上述案涉房屋抵押给广德农商行，上述两合同第五条第3款均约定“……，未经贷款人同意，抵押（质押）人不得变卖、转移、租赁或另行抵押（质押）。……”上述抵押均于2016年9月2日在广德不动产登记中心办理抵押登记。2018年11月15日，肖培芳、汤林向广德农商行提供《抵押物未租赁承诺书》一份，主要内容为：上述案涉房屋已在广德市农商行办理抵押贷款，承诺该房屋未对外出租，如有不实，造成抵押权实现困难，愿意承担一切法律责任。2020年6月28日，广德农商行向广德法院出具《关于广德农村商业银行同意汤林在我行抵押登记房产议价的函》，同意对案涉房屋以820万的议价进行处置。 本院认为，本案主要焦点为汤林与易静波签订的《租房协议》能否对抗广德法院要求易静波腾空的执行行为。 其一，汤林与易静波签订的《租房协议》真实性存疑。首先，汤林提交的《租房协议》为复印件，未有原件进行核对。其次，本案中，汤林名下案涉房屋已于2016年9月2日在广德市不动产登记中心办理抵押登记，并在抵押合同中对抵押房产进行了约定，未经广德农商行同意，汤林不得对外租赁，而汤林、肖培芳于2018年11月15日向广德农商行出具的《抵押物未租赁承诺书》中陈述案涉房屋未对外出租，与汤林向法院提交的和易静波在2018年5月27日签订《租房协议》复印件中的内容显然矛盾。 其二，从租赁协议签订的时间上看，该租赁关系发生在案涉房屋抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。广德法院对案涉房屋进行处置，主要为实现广德农商行的抵押权和本案申请执行人的债权，如带租拍卖，则影响抵押权的实现。因此，易静波以该《租房协议》为由不能对抗广德法院为拍卖准备要求腾空的执行行为。 其三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款规定，被执行人就已经查封的财产所作的设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依职权解除其占有或者排除其妨害。广德法院于2016年11月1日依据（2016）皖1822执1396号之一执行裁定对案涉房屋及土地进行了查封，该案于2018年11月22日以执行完毕结案，且查封尚在有效期内。汤林作为该案被执行人在广德法院查封期限内与易静波签订租赁合同，系为设定该权利负担的妨碍执行的行为，不得对抗广德法院的执行。在广德法院查封期限内，易静波未经广德法院准许与汤林就案涉房屋签订租赁合同，并进行转租的行为亦不得对抗本案执行，广德法院有权解除其占有或者排除其妨害。 综上，汤林与易静波签订的《租房协议》真实性存疑，且从签订时间上看均发生在广德农商行的抵押权设定之后和广德法院查封之后，不能对抗广德法院对案涉房屋的执行，故，易静波要求撤销广德法院强制腾空的理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 一、驳回复议申请人易静波的复议申请； 二、维持广德市人民法院（2020）皖1822执异14号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈钢新 审判员  芮征兵 审判员  叶丽芸 二〇二〇年九月二十二日 法官助理夏祖国 书记员张翀鸣 附：本裁定适用的相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； ……