湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初817号原告湖南豪门物业管理有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区站前西路明辉大厦****，统一社会代码91430600554941494F。法定代表人易军，该公司董事长。委托代理人赵晓珍，女，1976年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人李检龙，男，1959年3月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告杨映刚，女，1979年4月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人吴泽强，男，1971年8月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，与被告杨映刚系夫妻关系。原告湖南豪门物业管理有限公司（以下简称豪门物业公司）与被告杨映刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪门物业公司的委托代理人赵晓珍、李检龙，被告杨映刚的委托代理人吴泽强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告豪门物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即给付原告自2019年1月1日至2020年6月30日止期间所欠物业费2166元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买了君山区中盛御景园小区15栋505号房屋一套，并于2011年6月27日与原告签订了《物业管理服务协议》，涉案合同约定被告要及时缴纳原告的物业管理费，逾期交纳物业管理费要承担每天千分之二的违约金。原告依约向被告提供了优质的物业管理服务，被告理应及时缴纳物业管理费，但被告自2019年1月1日以来一直拖欠物业费，期间被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且对原告各种催缴行为置之不理，损害了原告的合法权益。原告豪门物业公司向本院提交了如下证据：1.物业管理服务协议书，拟证明原、被告之间存在物业管理服务合同关系，被告房屋185平方米；2.物业费催缴通知书、与被告微信聊天记录各一份，拟证明原告公司员工多次向被告催缴物业费，但被告一直未交纳。被告杨映刚对原告豪门物业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，该合同是物业前期合同，在业委会未成立时可以延续，期限为五年，但现已超过五年合同期限，原告没有和业主续签，属于无效合同，且约定的物业费是0.45元/㎡/月；对证据2有异议，催缴通知书是开庭当天才收到的。被告杨映刚辩称，1.前期物业合同已经过期，原告没有与业主续签物业合同，且业主花钱购买的是服务而不是被管理，另物业费的使用情况不明，业主的知情权没有得到保障，物业员工素质也不高，小区环境变差；2.物业服务不到位，如被告家楼道卫生打扫不及时、楼道门锁坏了一直未修、厨房阳台漏水未得到及时处理、顶楼没有做防水、车子被剐蹭物业不肯做中间人协调处理、车库门被破坏亦一直未处理、自动应答机入住起便不能使用等等问题；3.若原告改进了管理与服务，被告愿意缴纳物业费。被告杨映刚向本院提交了如下证据：1.业主群的聊天记录、照片各一份，拟证明原告提供的物业服务质量差，管理不到位，如照片显示的公司员工为了方便自己移开路障、被告车辆被划坏要求物业找人协调处理但物业未处理、小区井盖破坏、车库积水无法使用等情况。2.证人彭某的证言，主要内容为：（1）小区21栋旁有一个小冷库制冰，凌晨时分噪音很大，证人和物业反映后，物业不组织对方协调还告知冷库反映情况的人员信息，致使冷库方找到证人意欲动手打人；（2）小区树木不修剪，导致证人险被砸伤，其家里花盆也被打坏若干；（3）证人家中房屋掉墙皮下来，打穿了雨棚，找物业反映情况，物业表示不归其管理；（4）原告给清洁人员的工资过低，导致打扫卫生不及时；（5）下水道气味难闻；（6）幼儿园占用小区公共面积；（7）物业费涨价没有告知业主，亦没有征求业主的意见，拟证明原告在御景园小区的物业服务不到位，违法合同约定，对被告生活造成很大影响。原告豪门物业公司对被告杨映刚提交的证据发表如下质证意见：对证据1中聊天记录与照片反映的问题，路障是小区业主私自移开，物业无法随时看管；卫生问题是因为小区树木多落叶也多；房屋漏水系开发商质量问题造成，且被告在顶楼种菜和修建了鱼池，但被告家房屋漏水从2017年至今原告均有上门维修，若要大范围维修需经楼栋三分之二业主同意，亦需要恢复顶楼原状；绿化带井盖属于原告的管理范围，有义务维修好；天然气气表存在的问题不属于原告的服务管理范围，但已多次和天然气公司反映，其回复称要重新整改管道，目前还有80%的楼栋没有整改；积水问题系开发商设计导致，各栋楼高低不一，原告无法改变，排水亦需要政府部门组织。对证据2证人证言反映的问题，制冰问题影响业主休息是事实，但制冰人员亦是小区业主，找证人麻烦与原告无关，原告如果知道此事会组织协调；雨棚是公摊面积，原则上不允许做出去，损坏与原告管理无关；小区垃圾实行一天一拖；小区修车行喷油漆，原告无法处理，但已多次向环保部门和派出所反映；幼儿园问题系开发商造成，需政府部门出面才可处理；原告有告知业主续签物业服务合同，是业主不签。本院组织原、被告双方对上述证据进行了质证。对原、被告提交的证据认定如下：对原告豪门物业公司提交的证据1能够反映原、被告就中盛御景园小区15栋505于2011年6月27日签订了物业管理服务协议的情况。对证据2，通知单能够反映原告于2020年5月20日出具了物业费催缴通知单，但业主签名处为空白，不能确认通知是否到位；微信聊天记录能够反映原告公司工作人员于2020年6月份多次通过微信告知被告其存在物业费欠缴的情况，当时被告有回复称“……问题没有得到处理，所以物业费交与不交没有意义”。对被告杨映刚提交的证据1、2能够反映原告提供的物业管理和服务存在不到位的情况，但如幼儿园占有公摊面积的问题系开发商建设遗留造成。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月27日，原告豪门物业公司与被告杨映刚签订了《物业管理服务协议》，主要约定内容如下：1.合同甲方为豪门物业公司，乙方为杨映刚；2.物业管理是指自房屋出售之日起至业主与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理；3.物业名称为岳阳市中盛御景园，乙方所购房屋为住宅类型，位置为中盛御景园小区15栋505，面积是185.07平方米；4.甲方的权利和义务主要有：对房屋共用部分、共用设施设备、环境卫生、保安、消防等项目进行维护、修缮、服务和管理，根据本协议向乙方收取物业服务费用，每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，本协议终止之日起5日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续；5.乙方的权利和义务主要有：依据本协议及时向甲方交纳物业管理费用，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，改变房屋用途，缴纳物业管理服务费用的标准随之调整，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面和相邻关系；6.物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由管理服务员工资和工资附加及福利费、共用设施设备的日常运行维修及保养费、绿化管理护养费、清洁卫生和垃圾清运费、治安消防维护费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费、法定税费（指营业税、所得税）、合理利润等九项构成，乙方于每季度每一个月的五日之前交纳本季度物业管理服务费，住宅楼物业管理费为0.45元/㎡/月、门面物业管理费为0.98元/㎡/月、车库杂物间物业管理费为0.30元/㎡/月；7.本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，乙方按总房款的2%向房产主管部门缴纳维修资金；8.如乙方住宅发生入室被盗，根据案情经公安部门鉴定确定后属甲方责任的，甲方负责赔偿，但不包括现金、首饰、有价证券、古董、手机、手提电脑等，因属乙方自行管理松散而造成损失的，由乙方自理；9.关于违约责任：（1）甲方或乙方违反协议，（使甲方）未达到管理服务质量约定目标的，一方有权要求违约方限期改正，逾期未改正给对方造成损失的，违约方承担相应的法律责任；（2）甲方违反协议，擅自提高收费标准乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；（3）乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收迟交金额的2%的违约金，逾期仍不交纳，由此产生的后果由乙方自负。《物业管理服务协议》签订后，原告按照合同约定为被告提供了基本的物业管理与服务，聘请了若干安保、保洁人员为小区提供保安和环境卫生服务，有进行公共部位和共用设施设备如水管、地、地下管道道间的维修等管理服务。被告一开始按照协议约定向原告交纳物业费，2018年亦按照上调后的收费标准0.55元/㎡/月向原告交纳了全年的物业费。因原告提供的物业服务不到位，如公共面积积水，楼顶漏水等问题未及时解决，2019年1月开始，被告没有向原告交纳物业费，原告公司工作人员于2020年6月份通过微信多次向被告催缴物业费。本院认为，本案案由系物业服务合同纠纷，争议焦点主要为：一是《物业管理服务协议》的效力问题？二是被告是否应当向原告交纳物业费以及按照何种标准交纳物业费？关于争议焦点一。原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的禁止性规定，自成立时生效。涉案合同没有明确约定有效期限，仅约定了合同所指的物业管理至业主与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止，以及本协议终止之日起5日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续等内容，但本案中涉案小区至今未成立业主委员会，业主也没有和物业管理企业签订新的《物业管理协议》，且原告实际向被告居住的小区提供了物业服务，故原、被告双方关于物业费的问题仍受《物业管理服务协议》的约束，对被告提出前期物业合同已经过期，是无效合同的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。本案中，原告自2011年至今持续为被告提供物业服务，被告客观上亦接受了该服务，应按约缴纳物业费，现被告以原告提供的物业服务不到位为由拒交物业费。经查，原告按照合同约定提供了基本的物业管理和服务，如聘请有安保人员、有清洁工人清扫，更换坏掉了电灯泡等。同时原告确实存在未按合同约定全面履行其义务的行为，如楼顶公共部分的漏水，下雨天小区公共面积被淹，原告没有及时、积极的采取措施解决，导致原、被告矛盾日益加重，亦不利于物业服务的管理。另原、被告双方书面约定的住宅楼物业管理费为0.45元/㎡/月，2018年原告将标准上调至0.55元/㎡/月，被告亦按照该标准交纳了全年的物业费，可认定原、被告协商同意按0.55元/㎡/月的标准支付物业费。由此可知，被告自2019年1月1日起至2020年6月30日应缴纳的物业费为1832.2元。鉴于上述情况，原告亦对应收取的物业费承担20%的责任。被告应支付拖欠的物业费共计1465.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告杨映刚于本判决生效之日起十日内向原告湖南豪门物业管理有限公司交纳拖欠自2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业费共计1465.7元（0.55元/㎡/月×185.07㎡×18个月×80%=1465.7元）；二、驳回原告湖南豪门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨映刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  唐秧二〇二〇年九月二十七日法官助理魏婷书记员赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。