吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初2226号 原告：张淑兰，女，1945年12月15日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：周鹤、齐红祥，吉林创融律师事务所律师。 被告：张桂兰，女，1957年7月6日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 被告：张宪瑞，男，1942年8月15日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：张颜虎，男，1978年5月12日出生，汉族，住长春市绿园区。 被告：张宪仁，男，1949年11月25日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 原告张淑兰与被告张桂兰、张宪瑞、张宪仁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张淑兰及其委托诉讼代理人周鹤、齐红祥，被告张桂兰、张宪仁、张宪瑞的委托诉讼代理人张颜虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张淑兰向本院提出诉讼请求：1.确认张淑兰与案外人张崔氏（已死亡）之间的口头借名购房协议有效；2.判令宽城区金质融城二期2栋2单元503室的房屋所有权归张淑兰所有；3.判令张桂兰、张宪仁、张宪瑞配合张淑兰办理上述房屋产权相关手续；4.本案诉讼费由张桂兰、张宪仁、张宪瑞承担。事实和理由：张淑兰与案外人张崔氏（已死亡）系母女关系，2008年1月张淑兰母亲张崔氏（已死亡）其所在工作单位奋进大队集资分房，房屋位置在宽城区金质融城二期。张淑兰同母亲张崔氏口头约定，由张淑兰购买集资房屋，购房款由张淑兰出资，房屋归张淑兰所有。张淑兰依照口头约定，将该笔款项转交给长春市宽城区凯旋街道办事处奋进村村民委员会，共计支付了全部房款18万余元。由于房屋系奋进村村民委员会内部集资建房，缴纳购房款发票只能开具案外人张崔氏的名字，购房款的原始票据已由张淑兰保存。集资房屋竣工后，该房屋的所有费用包括但不限于装修费、物业费、水费、采暖费及相关税费都是由张淑兰缴纳，张淑兰对该房屋居住、使用、管理至今。上述事实张桂兰、张宪仁完全知晓。现该房屋要办理产权，而本案争议的房屋备案的名字是张崔氏，现张崔氏已经去世，相关部门需要张崔氏所有子女予以签字配合方可办理产权，张淑兰多次要求张宪瑞协助办理过户手续，张宪瑞不予配合签字，且经亲友协商无果，导致现在该房屋不能办理产权手续。故诉至法院，请求依法判如所请。 张桂兰辩称，坐落于金质融城二期2栋2单元503室房屋，是张淑兰出钱集资的，与其他人无关，其同意房屋归张淑兰所有，并协助办理相关手续。 张宪瑞辩称，房屋与其有关，张宪瑞现是失能老人，无任何收入，张崔氏生前说张宪仁与张桂兰条件好，张宪瑞与张张淑兰条件不好，张崔氏病逝后留下一笔钱，张淑兰将钱款占为己有11年，张宪瑞几次要过此笔钱，张淑兰都说花没了。如没有此事，我们不会走到法庭，张淑兰应把张崔氏留给张宪瑞的钱如数返还。产权归属权由法院裁决。 张宪仁辩称，关于房屋其没有意见，奋进村集资建房时张崔氏有住房，说房子给张淑兰，张淑兰拿钱集资的房屋，其他人都没拿钱。同意协助张淑兰办理房屋相关手续。 本院经审理查明：张淑兰与张桂兰、张宪瑞、张宪仁系兄弟姐妹关系。长春市宽城区凯旋街道办事处奋进村村民委员会分别于2020年6月3日、2020年6月15日出具证明，证明张凤贤（男，1913年6月1日生）与张崔氏（女，1926年4月25日生）为夫妻关系，共生育五个孩子：长子张宪瑞；次子张宪仁；三子张宪成，1960年11月1日生，已经于1980年死亡；长女张淑兰；次女张桂兰。张凤贤于1993年在长春死亡，张崔氏于2010年在长春死亡。张凤贤与张崔氏的父母姓名不详，均先于张凤宪与张崔氏死亡。长春市宽城区凯旋街道办事处奋进村村民委员会于2020年8月4日、2020年9月8日出具证明，证明张崔氏为该村委会建设奋进村社会主义新农村回迁房建设项目（金质融城二期）2号楼2单元503室住宅业主，面积为89.03平方米，此项目于2010年办理入住，产权手续办理中。张淑兰主张其与母亲张崔氏口头约定由张淑兰出资购买房屋，房屋属张淑兰所有，并分别于2008年、2009年分两次向奋进村村民委员会缴纳了购房款共计17万元，集资购买了宽城区金质融城二期2栋2单元503室房屋，房屋竣工交付后，由张淑兰装修并居住使用至今。张淑兰为证明上述事实，提交了案涉房屋购房款收据、契税、印花税、物业维修费、下水代办费、对讲通话费、生活垃圾费、供热费、二次供水费、水费存折、机顶盒购置费等缴费票据原件，庭审中，张宪仁、张桂兰对张淑兰借名买房的事实予以认可，并证明购房款均为张淑兰出资，同意配合张淑兰办理房屋产权手续。张宪瑞对张淑兰一直在案涉房屋居住无异议，提出张崔氏留有存款被张淑兰私自占用，如果房屋给张淑兰，要求将张崔氏留下来的钱归其所有，但未能够提供张崔氏留有存款的证据。 本院认为，本案争议焦点为张淑兰与张崔氏之间是否存在借名买房的法律关系。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义，并以他人名义登记房屋所有权的行为，借名人与出名人双方形成借名买房合同关系。本案张淑兰与张崔氏未签订书面合同，应从借名理由、购房出资情况、房屋占有使用情况等综合考量。第一，是否有借名买房的合理理由。本案案涉房屋为集资房，购买价格相较于同地段其他房屋便宜，且只有奋进村村民才有集资购房资格，张淑兰不是奋进村村民，不具备购买案涉房屋资格，故张淑兰有借名买房的理由。第二，关于涉案房屋房款的缴纳问题。张淑兰持有17万元购房款及相关税费票据原件，结合张宪仁、张桂兰的庭审陈述，可认定涉案房屋购房款由张淑兰缴纳。第三，关于案涉房屋的占有和使用情况，张宪仁、张桂兰、张宪瑞均对于张淑兰居住使用案涉房屋的事实予以认可。第四，张宪仁及张桂兰作为张崔氏子女对争议的房屋存在利益关系，且与张淑兰、张宪瑞均是兄弟姐妹关系，张宪仁、张桂兰的证言与张淑兰提供的证据材料能够互相印证，二人证言具有客观性，本院予以采信。以上能够证明张崔氏与张淑兰存在口头借名买房的事实。张宪瑞认可张淑兰自2010年起入住使用该房屋，但主张房屋为张崔氏所有，而张崔氏一直没有居住，张宪瑞长达十年时间里未主张权利，不符合常理。该抗辩主张没有事实和法律依据本院不予支持。张崔氏与张淑兰之间形成借名买房的法律关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋尚未办理权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。张淑兰借张崔氏之名买房是一种合同性的债权关系，不产生物权的效力，张崔氏享有物权期待权，该房产虽已交付但未经登记不产生物权效力。因此，借名人直接要求确认其对房屋享有所有权没有法律依据，该主张本院不予支持。张崔氏已死亡，因此待具备产权登记条件时，张桂兰、张宪瑞、张宪仁作为张崔氏第一顺位继承人应配合张淑兰办理该房屋产权相关手续。张宪瑞主张崔氏留有存款被张淑兰私自占用，要求张淑兰返还，不属于本案审理范围，当事人可另行诉讼解决。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张淑兰与张崔氏之间口头达成的借名购买奋进村社会主义新农村回迁房建设项目（金质融城二期）2号楼2单元503室房屋的协议有效； 二、待具备产权登记条件时，张桂兰、张宪瑞、张宪仁配合张淑兰办理奋进村社会主义新农村回迁房建设项目（金质融城二期）2号楼2单元503室房屋产权相关手续； 三、驳回张淑兰的其他诉讼请求。 案件受理费1950元，由张宪瑞、张宪仁、张桂兰负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 黄 巍 二〇二〇年九月二十八日 书记员 刘美宏