苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2518号 原告（反诉被告）：李施娴，女，1984年12月9日出生，汉族，住河南省郸城县。 委托诉讼代理人：顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，上海剑栋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州银仲物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区苏雅路**新天翔商业广场****。 法定代表人：王伟，总经理。 委托诉讼代理人：曹迪，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。 原告李施娴与被告苏州银仲物业管理有限公司（以下简称银仲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序。2020年7月12日，银仲公司提起反诉，经审查本院受理并与本诉合并审理，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。李施娴及其委托诉讼代理人顾剑栋、王**，银仲公司的委托诉讼代理人曹迪、可旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李施娴向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告在2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告支付的房屋租金15万元、押金15万元，共计30万元；3.判令被告支付原告违约金33333元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年11月8日签订一份《商铺租赁合同》，约定原告承租被告坐落在苏州市姑苏区商铺，年租金20万元，被告交房时间为2019年2月16日，同时约定若被告未按时交付该商铺，原告有权解除合同，并要求被告按月租金的2倍支付违约金。原告在合同订立前后先后于2018年11月6日、2018年11月14日将房屋租金及押金共计30万元汇入被告指定账户。但被告未能按合同约定时间交付商铺，且经原告多次催告后仍未交付。原告无奈于2019年4月6日向被告发出解除合同通知，同时要求被告返还30万元，被告一直不予理睬。涉案商铺至今不符合交付条件，原告无奈诉至贵院。 被告银仲公司辩称，一、原告未按合同约定催告交房，我司也及时催告原告收房，但原告置之不理。商铺租赁合同虽约定我司于2019年2月16日前交付房屋，但同时也明确在我司未按时交付该商铺、经原告书面催告后15日内仍未交付的，原告才可以书面通知要求解除合同，而本案中原告未催告交房直接于2019年4月6日发函解除合同，此时其并不具备合同约定的解除权，即原告无权解除该合同。在收到原告解除合同的函后，我司立即于2019年4月17日向原告发函通知交房，此后双方又多次就交房事宜互致函件，但原告始终未按通知收房，我司只得将房产空置至今。二、原告自2019年4月我司多次发函要求收房后，一直不予理睬，直到一年后的今年四月才提起诉讼要求解除合同，导致涉案房产空置至今，给我司合法权益造成严重损害。 反诉原告银仲公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的租金13.33万元（以年租金20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清租金日）；2.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的物业费13.33万元（以年物业费20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清物业费日）；3.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的商务咨询费13.33万元（以年咨询费20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清咨询费日）；4.判令反诉被告支付反诉原告拖欠租金及商务咨询费的违约金45万元（自2019年11月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，自2020年2月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，自2020年5月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，暂计算至2020年7月10日）；5.本案本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月8日，双方就位于苏州市姑苏区商铺签订租赁合同，约定租期自2019年2月16日至2027年8月15日，免租期为2019年2月16日至8月15日，首年租金标准为20万元。同时，双方又签订了物业管理服务合同和商务咨询合同，分别约定服务期限与租期一致，物业费和咨询费标准均为20万元/年，每三个月支付一次，先付后用。合同签订后，反诉被告支付了首期三个月租金5万元、租房保证金15万元、首期三个月物业费5万元、首期三个月商务咨询费5万元，合计30万元。但是反诉原告于2019年4月至5月前后三次发函要求被告收房，并明确涉案房产租期自2019年5月1日起算，但被告拒不理会。双方租赁关系已经建立，被告应当依约支付租金、物业管理费和商务咨询费。根据商铺租赁合同第四条第3款之约定，被告逾期支付租金的，应当以月租金的每日3%支付违约金。同时，根据商务咨询合同第三条及第五条均约定，逾期付款的需按照应付金额的3%支付违约金。故提起本次反诉。 反诉被告李施娴辩称，一、商务咨询合同系原告与个人签订的，不在反诉受理范围内；二、物业合同和商务咨询合同是无效的，以合法的形式掩盖了非法的目的，目的是偷税漏税，是被告的法定代表人对租赁合同进行的拆分，其实质就是一份租赁合同，租金就是本诉中的租金。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，原告李施娴依法提交了商铺租赁合同、转租证明、汇款回单3份、解除商铺租赁合同通知函、解除商铺租赁合同通知及快递面单、解除商铺租赁合同的通知、微信截屏、照片、视频光盘、银仲公司变更项目记录，被告银仲公司依法提交了商铺交房通知3份及快递单据、短信业务申请单、建筑工程消防验收意见书、不动产权属证书、现场照片、商铺租赁合同、物业管理服务合同、商务咨询合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于苏州市姑苏区不动产权利人登记为苏州金地置业有限公司，系单独所有，房屋建筑面积27245.61平方米，于2003年通过建筑工程消防验收。 2018年10月18日，苏州金地置业有限公司出具转租证明：我司于2018年10月18日与银仲公司签订了坐落于苏州市姑苏区（产权证地址为：苏州市号，附2004年门牌号××位置房屋的租赁合同，租赁范围包括一层酒店大堂以外部分和地下一层全部，租赁期限自2019年2月16日至2037年8月15日止，在合同有效期内银仲公司拥有对该房屋的转租权。 2018年11月8日，银仲公司（出租方，甲方）与李施娴（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方出租给乙方苏州市姑苏区商铺位置，建筑面积90平方米（具体租赁部位见本合同附件一），乙方租赁该商铺作为商业使用；甲方于2019年2月16日前将该商铺交付给乙方，商铺租赁期限自2019年2月16日起至2027年8月15日止，共计8年6个月，免租期自2019年2月16日至2019年8月15日，该商铺年租金总计20万元，前2个计租年度租金不变，自第3个计租年度开始租金标准递增，以每2个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期标准基础上增加8%，该商铺先付后用，乙方应于本合同签订之日支付前三个月租金5万元，以后每三个租赁月的首月首日10日前向甲方支付下三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的3%支付违约金；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金15万元；甲方应按附表二中关于甲方之交房标准将该商铺交付给乙方。该合同第十三条第二款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方未按时交付该商铺，经乙方书面催告后15日内仍未交付的；……。附件二现有装修、附属设施、设备状况清单中确定为“现状交付”。 同日，李施娴（委托方，甲方）与银仲公司（受托方，乙方）签订物业管理服务合同，约定由乙方为甲方物业苏州市姑苏区一层6#商铺提供共用部位和共用设施设备的使用管理，具体物业管理服务为房屋建筑主体的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；委托管理期限自2019年2月16日起至2027年8月15日止共计8年6个月，物业管理服务为20万元/年，前二个年度物业管理服务费不变，自第三个年度开始物业管理服务费在第一年的基础上递增8%，之后二年不变，以后每二年物业管理服务费按8%递增一次，依此类推；本合同签订后5日内，甲方支付首期三个月物业管理费5万元，以后甲方应于每个租赁季度的首月首日10日前向乙方支付下季度物业管理服务费。 同日，李施娴（甲方）与王伟（乙方）签订商务咨询合同，约定甲方委托乙方开展商务咨询服务活动，合同期限为2019年2月16日至2027年8月15日，甲方每年向乙方支付咨询费为20万元，前2个年度咨询费不变，自第3个年度开始咨询费标准递增，以每2个年度为一周期递增一次，每期咨询费标准在上期标准基础上增加8%；甲方于签订合同后当日支付首期三个月咨询费5万元，以后每三个月的首月首日10日前向甲方（笔误，应为乙方）支付下三个月咨询费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方（笔误，应为甲方）按咨询费的3%支付违约金。 2018年11月6日，李施娴向银仲公司法定代表人王伟银行账户转款5万元，附言中注明“苏州一层6号商铺订金”。2018年11月14日，李施娴再次向银仲公司法定代表人王伟银行账户转款，金额分别为20万元、5万元，附言中分别注明“苏州市商铺租金加押金”、“租金和押金”。上述共计30万元。 审理中，李施娴提交其与银仲公司员工曹磊的微信记录：2019年1月27日，李施娴：“曹总，苏州店现在什么进度？”曹磊：“因为要装修进行现场测量，出设计图纸，人家问我，我也不是很清楚。”2019年2月15日，曹磊：“好的，我和他先办理交接。”李施娴：“当初你可说过填好井交接给我，你别忘了。”曹磊：“放心，这些工程会做好的。”2019年3月10日，李施娴：“曹磊，填井还要多久填好？”曹磊：“已经在施工。”李施娴：“还要多久？”曹磊：“等水泥干透，两周左右。”李施娴：“免租期你去想办法搞定了。”2019年3月23日，李施娴：“曹磊，什么时候交房？我都烦死了。你那边一直拖，都过了一个多月。”2019年3月28日，李施娴：“月底了，房还是交不了。曹磊，你说的月底还是不行是吧？延迟交房一个半月了…，你到底什么时候交？”曹磊：“我也着急，都已经和他们要求延长免租期。”2019年4月3日，李施娴：“曹磊，你已经延期一个多月未交付，还要等多久？”曹磊：“工程队说就这两周时间。” 2019年4月6日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同通知函，“根据合同第三条的约定，贵司应当在2019年2月16日之前将该商铺交付给我，但贵司并未按期履行该义务。为此我多次催促贵司交房，但直至今日贵司也没有给出确切的交房时间。因此我根据《商铺租赁合同》第十三条的约定，在此郑重通知贵司正式解除该《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《商务咨询合同》并要求贵司在收到本解除函之后15日内退还我已经支付给贵司的租金15万元及押金15万元，共30万元整，甲方并承担相关的违约责任。” 2019年4月12日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同、物业管理服务合同及商务咨询合同的通知，内容与前述通知相同，并要求银仲公司收到本解除函之后15日内退还已经支付的租金15万元及保证金15万元、物业管理费5万元、商务咨询费5万元，共计30万元。 2019年4月17日，银仲公司向李施娴发送商铺交房通知：根据我司和您在2018年11月份签订的《商铺租赁合同》，租赁位于苏州市姑苏区商铺。现已可以交付使用，故通知您在收到本通知函起两个自然日内前来我司办理交房手续，若您在收到本通知函两个自然日内未至我司办理交房手续，我方将默认您已接受本物业并按合同完成交房手续。 2019年4月28日，银仲公司向李施娴发送商铺交房通知，再次通知在两个自然日内前来办理手续，或书面通知更改时间，不然将视为违约。 2019年4月29日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同、物业管理服务合同及商务咨询合同的通知，要求银仲公司在三个工作日内，退还30万元租金。 2019年5月5日，银仲公司向李施娴发送通知函，认定交房完成，合同租期自2019年5月1日起计，相应免租期按合同保留，对于李施娴的退租要求，认为并无违约，所以不予支持。 银仲公司对李施娴的上述三份通知函形式真实性认可，并陈述均在邮寄后的二、三日内收到，但认为李施娴没有解除权。李施娴对于银仲公司的上述三份通知均陈述未收到。 庭审中，银仲公司陈述，涉案房屋系商业综合体，目前全季酒店已经装修完毕，占据了一楼的大部分及所有楼上部分，因目前旅游业受疫情影响暂时未开业，地下部，地下部分已有业主进行超市装修过程中，一楼其余部分未有开业，亦无租约；商务咨询合同虽是以王伟名义签订，但王伟系职务行为，实际签订者为银仲公司；商务咨询的主要内容为向李施娴提供商业机会，包括但不限于外墙广告位以及开业后综合体内其他商业宣传等活动提供交易机会。 本案争议焦点：一、物业管理服务合同、商务咨询合同是否为商铺租赁合同拆分而成；二、李施娴是否有权解除商铺租赁合同。 关于争议焦点一，李施娴认为三份合同实质为一份合同即商铺租赁合同，系银仲公司为逃避税收而拆分为三份合同；银仲公司认为系三份独立的合同，费用均为双方协商一致的结果。本院认为，从形式上看，商铺租赁合同、物业管理服务合同、商务咨询合同系三份独立的合同，但从三份格式合同内容分析，合同期限、每年费用标准以及递增条件和比例均完全相同，虽然合同双方签字认可，但租金、物业费、咨询费标准均与市场价格、法规规定相违背，从李施娴付款转账附言亦可反映其所支付费用均为租金以及租赁押金，对此，双方均为明知，银仲公司对三份合同的签订并不能给出合理解释，因此，本院采纳李施娴的主张，商铺租赁合同、物业管理服务合同、商务咨询合同实质为同一性质合同即商铺租赁合同，年租金为60万元。 关于争议焦点二，李施娴认为，银仲公司未按约定交房，其通过微信催告交房，但实际至今都无法交房，因此，其有权解除商铺租赁合同；银仲公司认为，按照合同约定，甲方未按时交付商铺，经乙方书面催告后15日内仍未交付的，才有权解除合同，李施娴未经书面催告，故不具有解除权。本院认为，按时交付商铺既是出租方的合同义务，亦是法定义务，从李施娴与银仲公司曹磊的微信记录可以反映，李施娴在合同约定的交付时间即2019年2月16日前后多次催告，但一直未交付，因合同目的无法实现，李施娴于2019年4月6日发送解除函，不违反法律规定和合同约定，银仲公司签收之日即为合同解除之日，据此，本院确定2019年4月9日为合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案商铺未交付，李施娴亦未实际使用，故其要求银仲公司返还已支付的租金15万元、押金15万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。银仲公司要求李施娴支付拖欠的租金、物业费、咨询费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。因银仲公司违约，李施娴有权按照合同约定主张违约金，现其要求银仲公司支付违约金33333元，经审查，符合法律规定，本院予以支持。银仲公司要求李施娴支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、原告李施娴与被告苏州银仲物业管理有限公司签订的商铺租赁合同（含物业管理服务合同、商务咨询合同）于2019年4月9日解除。 二、被告苏州银仲物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李施娴租金15万元、押金15万元。 三、被告苏州银仲物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李施娴违约金33333元。 四、驳回反诉原告苏州银仲物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6380元，减半收取3190元，由被告苏州银仲物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告李施娴。反诉案件受理费6150元，由反诉原告苏州银仲物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年九月二十八日 书记员 尤欣怡