云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0723民初1170号原告（反诉被告）：郑旭利，女，1978年10月18日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住华坪县。委托诉讼代理人：强友菊，云南华经律师事务所律师。被告（反诉原告）：华坪亦和农产品商贸有限公司。统一社会信用代码：91530723MA6K36TL5K。住所：华坪县中心镇兴隆社区**。法定代表人：王建军，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王昱翔，男，1994年7月22日出生，彝族，住华坪县。委托诉讼代理人：杨春燕，云南裕发律师事务所律师。原告郑旭利与被告华坪亦和农产品商贸有限公司（以下简称亦和公司）因租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，被告亦和公司于2020年8月27日提起反诉，本院审查受理后，公开开庭进行了合并审理，除被告亦和公司法定代表人王建军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑旭利向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告保证金90000元；2.被告立即打开农贸市场二楼，准许原告撤除搬运超市安装的货架、灯饰、发电机、监控设备等设施；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将华坪县中心镇兴隆农贸市场二楼场地出租给原告用于经营超市，租赁期限为6年，从2017年4月1日至2023年3月31日止，第一年房租350000元，第二年房租700000元，第三、四年房租各770000元，第五、六年房租各847000元，保证金90000元。原告在经营过程中，由于被告经营农贸市场管理方案存在瑕疵，将停放车辆的位置及消防通道用于摆摊设点收费，导致消费客户无法停放车辆，致使原告经营的超市销售受到巨大影响、严重亏损。原告于2019年5月份与被告协商降低房租，被告同意免除2019年度4个月的房租费，收取房租466666元。2020年3月初，按约定原告需交纳2020年度的房租，但是由于新冠病毒疫情影响，原告的超市停业2个月，损失较为严重，原告打电话与被告协商要求降低房租，但被告坚决不同意降低房租，此时，一位湖南籍从事超市经营的胡志丰欲短期租赁被告二楼的超市使用，从而被告才同意原告解除租赁合同，但原告经营超市过程中安装的货架、灯饰、发电机、监控设备等设施免费提供给胡志丰使用，待胡志丰租赁期满撤场后原告在15日内撤场（撤除货架、灯饰、发电机、监控设备等设施），保证金90000元待后处理。由于疫情原告被困浙江老家，原告委托亲戚方伟忠与被告签订终止租赁合同。事后被告将二楼场地出租给胡志丰经营使用，2020年5月16日原告才得知胡志丰与被告终止租赁关系，于2020年5月1日撤场，但被告与胡志丰未告知原告，原告与被告联系要求拆除搬运超市安装的货架、灯饰、发电机、监控设备等设施并退还保证金90000元，被告拒绝并强制要求原告继续履行租赁合同。2020年6月4日原告再次联系被告要求拆除搬运超市安装的货架、灯饰、发电机、监控设备等设施，被告再次拒绝。亦和公司委托诉讼代理人辩称，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同约定的租赁期限为6年，即自2017年4月1日起至2023年3月31日止，被答辩人在合同期内单方解除合同，其交纳的保证金90000元是不予退还的，被答辩人要求撤除的货架、发电机、监控设备等设施，在被答辩人按照合同约定支付拖欠的垃圾清运费后可以撤除。亦和公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人立即支付反诉人3年的公共区域保洁和垃圾清运费30000元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》中明确约定被反诉人每年支付反诉人10000元的外场、车场公共区域保洁及垃圾清运费，合同履行期内，因被反诉人自身原因提出解除合同，双方协商后于2020年3月25日签订《合同中止协议》约定：如果被反诉人未能及时履行原租赁合同中的义务，包括但不限于租金、水电费、垃圾清运费的支付，则上述解除日将被顺延至被反诉人实际履行该义务之日，但被反诉人至今都未向反诉人支付过公共区域保洁和垃圾清运费。郑旭利反诉辩称，被反诉人在租赁期内已每年交纳了2000元的垃圾清运费，并没有拖欠，正在清理相应的单据，如果找不到单据，同意垃圾清运费在应退还的保证金90000元中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，亦和公司（甲方）与郑旭利（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于华坪县的房屋租赁给乙方开设“华联超市”，租赁期限6年，自合同签订之日起6个月内为免租期，即2017年4月1日至2017年9月30日止，租金第一年700000元整，每两年递增10%，房屋保证金90000元于合同签订次日以现金或转账一次性支付，合同期限届满或终止后，在乙方完好交还租赁房屋后10个工作日无息退还。若房屋主体结构及配套设施有损坏，甲方有权从中扣除（正常损耗除外），不足部分由乙方补齐，外场、车场公共区域保洁及垃圾清运费（不包括该租赁房屋因乙方装修所产生的建筑废料、建筑垃圾）：每年10000元，自乙方租赁房屋投入营业，对外经营次日起算收取。双方还约定了其他权利义务。2017年4月13日，郑旭利向亦和公司支付了2017年4月1日至2018年3月31日的租金350000元。2018年4月4日，郑旭利向亦和公司支付了保证金90000元及2018年4月1日至2019年3月31日的租金700000元。2019年5月29日，郑旭利向亦和公司支付了2019年4月1日至2020年3月31日的租金466666元（已免租4个月）。2020年3月25日，亦和公司（甲方）与郑旭利委托代理人方伟忠（乙方）签订合同中止协议，约定乙方拟基于合同约定和法律规定以外的其他自身理由提前解除租约，双方协商同意合同将于2020年3月31日解除，除合同和本协议另有约定外，合同中约定的条款和条件对双方均不再具有法律约束力，但如果乙方未能及时、充分的履行其在合同中的所有和任何义务的，包括但不限于租金、水电费、垃圾清运费的支付，则上述解除日将顺延至乙方实际履行该等义务之日。乙方自解除之日起应按合同要求归还甲方房屋。现应乙方要求，由于有第三方于2020年4月2日起承租甲方此场地做卖场使用需延用乙方灯饰、货架等部分物资，甲方同意乙方在第三方撤场后再对乙方物品进行搬离。2020年4月3日，亦和公司（甲方）与郑旭利委托代理人方伟忠（乙方）签订决议书，甲方同意第三方撤场后给乙方15天时间撤场。2020年6月4日，郑旭利因有人阻止其搬离兴隆农贸市场超市内的货架发生纠纷向中心派出所报警。另，2019年7月16日，郑旭利向华坪县环境卫生管理站交纳了兴隆农贸市场内华联购物广场垃圾处理费1200元。庭审过程中，经法庭征询双方意见后，亦和公司同意郑旭利搬离其租用的兴隆农贸市场二楼房屋内的货架、监控设备等设施，将场地清理干净，2020年9月17日，郑旭利已将其货架、监控设备等设施搬离并进行了清扫，亦和公司对郑旭利未将其租用房屋后架设的大型宣传广告两个、二楼与三楼进行隔离的复合板、儿童游乐区隔离设施、租赁给第三方由第三方搭建的构筑物等拆除，防火卷帘门有损坏情形等如何处理，双方未达成一致意见。2020年9月22日郑旭利将超市闸门、电箱、电梯扶梯、升降电梯钥匙共4把交还给亦和公司。原告提交的8组证据（详见证据清单），与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。被告提交的2组证据（详见庭审笔录），与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。本院认为，双方争议的焦点是：原告郑旭利要求被告亦和公司退还保证金90000元、被告立即打开农贸市场二楼，准许原告撤除搬运超市安装的货架、灯饰、发电机、监控设备等设施能否成立？被告亦和公司要求原告郑旭利立即支付3年的公共区域保洁和垃圾清运费30000元是否能成立？依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己的主张，有责任提供证据，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告郑旭利与被告亦和公司均认可双方签订的房屋租赁合同、合同中止协议系双方真实意思表示，合同的解除系郑旭利自身原因且在租赁期界满之前，根据双方约定亦和公司不予退还郑旭利已付租金及房屋保证金，即郑旭利要求退还保证金90000元，不符合双方约定，本院不予支持。2020年9月17日双方已确认郑旭利已搬离其货架、监控设备等设施并进行了清扫，将超市闸门钥匙交给了亦和公司，因此，郑旭利该项诉讼请求因已经履行完毕并且双方进行了确认，无需再行判决履行。亦和公司要求郑旭利立即支付3年的公共区域保洁和垃圾清运费30000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。郑旭利辩称其已向环卫部门交纳了2018年的垃圾处理费1200元，与双方合同约定并不冲突，其抗辩理由，本院不予采信。亦和公司辩称郑旭利未将其租用房屋后架设的大型宣传广告两个、二楼与三楼进行的隔离的复合板、儿童游乐区隔离设施、租赁给第三方由第三方搭建的构筑物等拆除，防火卷帘门有损坏情形，因双方签订的房屋租赁合同中约定“乙方单方面解除合同，撤出经营场地的，乙方装饰装修残值损失和不可拆卸设备损失甲方不予补偿”，根据该约定可明确双方对乙方单方解除合同造成乙方装修残值损失和不可拆卸设备损失进行了约定，但亦和公司对认为应由郑旭利拆除的设施、构筑物等造成的损失未提出明确的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郑旭利的诉讼请求；二、由原告（反诉被告）郑旭利在本判决发生法律效力后十日内支付被告（反诉原告）华坪亦和农产品商贸有限公司外场、车场公共区域保洁及垃圾清运费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1025元，由原告（反诉被告）郑旭利负担。反诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）郑旭利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  张国艳二〇二〇年九月二十二日书记员  蔡 虹