新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初5400号 原告：新疆水清木华置业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：丁永凤，新疆水清木华置业投资有限公司总经理。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，1986年2月18日出生，新疆水清木华置业投资有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。被告：新疆安子金正投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：安维红，新疆安子金正投资有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘欣，新疆久印铭正律师事务所律师。原告新疆水清木华置业投资有限公司（以下简称水清木华公司）与被告新疆安子金正投资有限公司（安子金正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水清木华公司的委托诉讼代理人张婷婷，被告安子金正公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告水清木华公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付房屋租赁费339,655.07元（2019年2月10日-2020年2月28日）；2．并判令被告承担违约金339655.07×3‰×64天×2=130,427.55元（2020年2月10日-2020年4月13日）；3．判令由被告承担诉讼费、邮寄费等全部费用。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将乌鲁木齐市东风路66号整栋租赁还给被告使用。合同签订后原告已履行合同义务将该商铺交由被告使用，但被告未履行合同义务向原告缴纳房屋租赁费。对此原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告安子金正公司辩称：原被告双方签订的租赁合同已于2020年2月10日到期，合同约定给予我方7天的搬迁期限，但2020年2月17日正值疫情，我公司不能按期交付房屋，属于不可抗力。我公司未拖欠对方租金，因疫情封闭我公司无法交付也并未使用房屋，不应当承担合同期届满后因疫情无法交付期间的租金。涉案房屋的所有权人和出租方是部队企业，水清木华公司仅是房屋的承租方，水清木华公司与出租方的合同于2020年2月28日到期，到期后，水清木华公司对该房屋既没有所有权也没有使用权，不再具有转租的权利。因受疫情影响，出租方未要求水清木华公司按期交回房屋并收取未按期交房的租金和违约金，原告未产生任何损失。我公司无需向水清木华交付房屋，应当向出租方交付，出租方考虑到疫情特殊情况反而允许我公司继续使用房屋。双方补充协议约定，2019年2月10日至2020年2月10日，租金下调为一年300万元，最后一期租金于2020年3月1日支付，如不按约履行，则按原合同约定的318.27万元每年的租金标准执行。因疫情原因，我公司迟付租金，但在复工后不久已全额支付完毕，我方不应承担违约责任。原告的诉求于法无据，不符合客观事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：水清木华公司与安子金正公司签订《房屋租赁合同》，约定水清木华公司将位于乌鲁木齐市东风路66号整栋、楼前场地出租于安子金正公司用作商业使用，包括办公、仓储、洗衣、商业经营等。租赁期限为2014年2月10日至2020年2月10日，2014年2月10日至2014年3月27日为装修期，不计租金。第一年租金为3,000,000元，第二、三、四年租金为3,090,000元，第五、六年租金为3,182,700元。租赁期间，任何一方提前解除合同，需承担租金总额20%的违约金，并赔偿守约方损失，但第六年最后一个月双方可据实结算不受该条款约束。承租方拖欠租金，除应及时补交外，还应承担每日拖欠金额千分之三的违约金。租赁期满，承租方应如期交还房屋，逾期归还，每逾期一日，应向出租方支付原日租金两倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。2019年3月7日，双方签订《补充协议》。约定承租方于2019年3月15日前付清上一年度欠付房屋租赁费用801,420元。2019年2月10日至2020年2月10日租金分期支付，从2019年4月起，每月30日前支付250,000元，至2020年1月30日支付金额为2,500,000元，剩余租金承租方承诺于2020年3月1日前支付完毕。若承租方能按上述要求时间支付租金，出租方将2019年2月10日至2020年2月10日租金下调为每年3,000,000元。承租方有任何一期未按期缴纳承诺租金的，均按原合同约定计算租金，并承担原合同约定的所有违约责任。2020年4月13日，安子金正公司向水清木华公司支付完毕合同期内的最后一笔租金500,000元。双方合同届满之日为2020年2月10日，双方合同约定租赁期限届满后，出租方同意给予承租方7天的搬迁期。双方合同履行期满后，安子金正公司继续占有使用案涉房屋，未向水清木华公司返还房屋。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案的争议焦点为：一、安子金正公司未按期支付租金是否构成违约；二、2019年2月11日至2020年2月28日，原被告双方基于案涉房屋产生的法律关系；三、安子金正公司未向水清木华公司返还房屋是否构成违约。一、关于安子金正公司未按期支付租金是否构成违约。双方合同约定租期内最后一笔应支付租金为500,000元，支付时间为2020年3月1日之前。水清木华公司主张，安子金正公司支付最后一笔租金的时间为2020年4月13日，未按合同约定支付，违反补充协议约定，应按照原合同约定计收2019年2月10日至2020年2月10日的租金3,182,700元。安子金正公司抗辩，根据最高人民印发的《关于妥善审理新冠肺炎疫情期间民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。双方补充协议约定支付最后一笔500,000元租金的时间为2020年3月1日，此期间正值疫情期间，安子金正公司所持抗辩具备事实及法律依据，本院予以采纳，对水清木华公司按照双方补充协议第四条约定要求安子金正公司承担违约责任的主张不予支持。二、关于2019年2月11日至2020年2月28日期间原被告双方基于案涉房屋产生的法律关系。水清木华公司主张安子金正公司应向其支付2020年2月10日至2020年2月28日的租金。安子公司抗辩，双方租赁合同于2020年2月10日到期，按照合同约定，其应于2020年2月17日向水清木华公司归还房屋，但受疫情影响，其无法履行按时返还房屋的义务。水清木华公司与产权人的租赁合同亦于2020年2月28日到期，复工复产之后，水清木华公司对案涉房屋不再具有转租的权利，安子金正公司已得到房屋产权人的允许，可以继续使用房屋，其不应向水清木华公司支付此期间的租金，亦不应再向水清木华公司返还房屋。本院认为，水清木华公司与房屋产权人的租赁合同期限于2020年2月28日到期，2020年2月11日至2020年2月28日，水清木华公司对案涉房屋仍享有占有使用、收益的权利。《中华人民合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2020年2月11日至2020年2月28日，安子金正公司未返还房屋，截至2020年7月1日开庭审理本案之日，安子金正公司仍在占有使用案涉房屋，水清木华公司亦要求安子金正公司支付2020年2月11日至2020年2月28日的租金，水清木华公司亦已向产权人支付了该期间的租金，故本院认定原被告双方租赁合同于2020年2月10日到期后，自动转为不定期租赁合同。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因疫情原因，对安子金正公司使用案涉房屋开展商业经营活动产生影响，如仍按双方原租赁合同约定确定租金支付标准，会对安子金正公司造成实质不公平的结果。根据公平原则本院酌定按照补充协议约定租金标准的60%计算2020年2月11日至2020年2月28日租金，此期间安子金正公司应向水清木华公司支付租金88,767元（3,000,000元÷365天×18天×60%）。三、关于安子金正公司未向水清木华公司返还房屋是否构成违约。水清木华公司主张，双方合同期满安子金正公司未向其交还房屋，安子金正公司应向其承担合同约定的违约责任。安子金正公司抗辩，双方合同约定的返还房屋时间正值疫情期间，因不可抗力，其无法履行返还义务；疫情结束后，水清木华公司与产权人的合同已于2020年2月28日到期，房屋产权人已许可其继续使用房屋，水清木华公司已无权要求其返还房屋，并承担逾期不返还房屋的违约责任。本院认为，双方《房屋租赁合同》第八条第3款约定，租赁合同到期后7日内安子金正公司应将租赁产地恢复原状交还于水清木华公司，基于双方合同约定，安子金正公司在租赁期满后负有向水清木华公司返还房屋的合同义务。本案中，由于水清木华公司与产权人的房屋租赁合同已于2020年2月28日到期，水清木华公司负有向房屋产权人返还房屋的义务。次承租人安子金正公司可通过两种途径履行向水清木华公司返还义务：第一，在疫情结束不可抗力因素消除后，将房屋返还于水清木华公司；第二，代水清木华公司履行向房屋产权人的返还义务，将房屋返还于产权人。至2020年7月1日，安子金正公司仍在占有使用案涉房屋，本院亦于庭审中向安子金正公司释明，限期令其提供产权人同意其继续占用房屋的证据，安子金正公司未举证证明其所持抗辩，本院对安子金正公司所持抗辩不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。该法条明确列举了合同义务终止的情形，安子金正公司主张之抗辩与其中情形无一相符，其不履行返还房屋义务，对安子金正公司构成违约，应向安子金正公司负担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由双方补充协议可知，安子金正公司在履行双方订立的原租赁合同时已出现拖欠房租情形，经双方协商，水清木华公司与其订立补充协议，延缓了其支付租金的期限，并将最后一年的租金由3,182,700元下调至3,000,000元。租赁期限届满后，安子金正公司应严守诚信原则，与出租方完成房屋交接后予以返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方合同约定每逾期返还房屋一日，按照原日租金的两倍计算滞纳金，并承担对出租方造成的损失。水清木华公司以其主张的欠付租金数额为基数计算违约金数额为130,427.55元，该违约金数额是否应当支持，应考量其该主张是否明显高于其所受到的损失。结合双方合同约定、疫情影响、安子金正公司仍在占用使用涉案房屋等因素，本院酌定按照双方补充协议约定年租金标准的60%，以两个月为计算周期，计算安子金正公司占有使用案涉房屋费用为300,000元（3,000,000元÷12个月×2个月×60%）。水清木华公司主张的违约金远低于以此方式计算的占有使用费，本院对水清木华公司请求安子金正公司支付违约金130,427.55元的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告新疆安子金正投资有限公司支付原告新疆水清木华置业投资有限公司房屋租金88,767元；二、被告新疆安子金正投资有限公司支付原告新疆水清木华置业投资有限公司违约金130,427.55元。以上被告新疆安子金正投资有限公司应给付原告新疆水清木华置业投资有限公司款项合计219,194.55元，须于本判决生效后十日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。新疆水清木华置业投资有限公司请求标的额470,082.62元，本院核定给付标的额219,194.55元，占请求标的额的46.6%。案件受理费8,351.24元，减半收取4,175.62元（原告已预交），由原告新疆水清木华置业投资有限公司负担2,229.82元，由被告新疆安子金正投资有限公司负担1,945.8元。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告新疆安子金正投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   麦 祖 义二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日书  记  员   买日比也