安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3906号 上诉人（原审原告）：彭家友，男，汉族，1982年8月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人（原审原告）：方芳，女，汉族，1983年8月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：彭家友，系方芳丈夫。 被上诉人（原审被告）：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心**。 法定代表人：高鸷，总经理。 委托诉讼代理人：吴忠明，公司员工。 上诉人彭家友、方芳因与被上诉人安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初7147号民事判决，向该院提起上诉。该院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭家友、方芳上诉请求：1、一审认定事实不清，适用法律有误，请求二审撤销一审判决，改判汉合盛公司支付彭家友、方芳的违约金期限为433天）2018年5月4日至2019年7月10日）；2、改判汉合盛公司自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，本次汉合盛公司应赔付违约金：47175元，后续按此标准推算；3、一、二审诉讼费用由汉合盛公司承担。 事实及理由：彭家友、方芳与汉合盛公司房屋买卖纠纷一案，一审庭审中对彭家友、方芳诉求的事实与理由，经当庭调查和双方当事人举证质证已查明，既是彭家友、方芳与汉合盛公司于2017年12月28日签订的备忘录(房屋买卖合同补充约定)第4条的履行问题：如2018年5月31日前汉合盛公司未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；且本案一审法院在审理期间对同时以同一事实起诉的吴华玲作出了调解结案，(2019)皖0111民初6976号调解书第1条认定汉合盛公司同意于2019年7月20日前将房屋交付给吴华玲，且第3条认定若汉合盛公司在2019年7月20日逾期交付，则从2019年7月21日起至实际交付时止按每日102元（万分之三）为标准由汉合盛公司向吴华玲进行补偿。由此可认定彭家友、方芳、汉合盛公司及法院对该项目房屋的交付时间有明确认定，且对万分之三的标准是认同的。彭家友、方芳以要求按照每日万分之三赔偿违约金，汉合盛公司不同意，调解不成，上诉事实与理由符合本案的事实和法律规定，且已被彭家友、方芳和汉合盛公司认可，一审法院予以认可。彭家友、方芳的上诉请求是有事实和法律依据的，请求二审查明事实，公正判决。 本案一审误判一：交房时间认定为2018年11月10日与实际不符，实际该项目至本案上诉时依然未完成交房。该项目虽2018年11月6日取得规划许可证，但根据备忘录（一审法院认定有效）第一条明确了交房条件为精装交付及汉合盛公司的倒排工期表再次佐证。因此一审法院认定2018年11月10日完成交房有误。 本案一审误判二：备忘录第4条明确约定自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三并未过高，一审法院予以调整于法无据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受法律保护的。而本案按照万分之三测算年率才10.95%，未达到过高标准。 补充事实理由：彭家友、方芳在汉合盛公司处购买向上城公寓一套（B820），双方于2016年7月14日签订正式商品房买卖合同，合同约定2016年9月30日精装交房，但截止2017年12月由于汉合盛公司过错导致该项目消防验收始终未过，且汉合盛公司对此无任何补偿措施，双方多次商谈无果，汉合盛公司始终以消防验收被卡为由对自己的过错推脱责任，并向所有业主透露2017年12月25日将组织最终消防复验，确定该房屋是否烂尾，后在广大业主的共同努力下消防复验最终合格通过，但由于延期交房时间过长，为防止再次无限期拖延大家自发组织去信访办要求政府重视该项目。经区信访办及街道协调，并经汉合盛公司自行倒排装修工期表确定2018年5月31日精装交房，鉴于此（被）彭家友、方芳双方于2017年12月28日在烟墩街道办公室经友好协商签订购房合同补充约定条款（备忘录），就汉合盛公司承诺的精装交房时间进行重新约定违约赔偿标准，但截止2018年7月25日经了解汉合盛公司未向质监站上报任何验收资料，其中原因至今是迷。汉合盛公司虽然在2018年11月7日取得建设工程规划许可证正本，且汉合盛公司自导自演交房，但因备忘录中明确约定汉合盛公司应精装交付，且彭家友、方芳以信件形式向汉合盛公司予以明确回复不认可该交房行为。要求汉合盛公司尽快落实装修事宜。但事实截止本次上诉时汉合盛公司依然未交房。造成该项目延期交房的过错方在汉合盛公司是铁定的事实，且日万分之三的标准仅能满足彭家友、方芳的实际损失。 汉合盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。与本案类似的案件已经判决，都是维持原判。 彭家友、方芳向一审法院起诉请求：1、判令汉合盛公司支付彭家友、方芳延期交房违约金34613元（以379526元为基础×304×0.03%），以后违约金至实际交房之日止；2、本案诉讼费由汉合盛公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月14日，彭家友、方芳与汉合盛公司签订《商品房买卖合同》1份，约定彭家友、方芳购买汉合盛公司开发的位于合肥市滨湖新区，该商品房的用途为办公，建筑面积36.28平方米，单价为每平方米10461.03元，总金额为379526元。付款方式为按揭付款，首付款190526元，剩余房款189000元，办理贷款。该合同对双方违约责任、交付期限、交接等作出详细约定，其中第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人按总房款的2%支付违约金。2、超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3、自合同约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。该合同附件部分约定了附赠项目清单，包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明：附赠项目须乙方自行分隔空间后，自行安装。上述合同签订后，彭家友、方芳按照约定支付了购房款，但汉合盛公司未能按照约定于2016年9月30日前取得建设工程规划许可证正本并将涉案房屋交付给彭家友、方芳。 2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（安徽汉合盛投资管理有限公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；3、双方的合同规定毛坯交房时间为2016年9月30日（以商品房买卖合同约定时间为准）交房，装修房交付时间为2017年5月1日（以安装委托合同约定的时间为准），鉴于目前违约金赔付方案分二种：方案一、按照2016年9月30日至取得建设工程规划许可证正本之日（综合验收通过）止按照合同标准赔付，放弃取得建设工程规划许可证正本之日至2018年5月31日期间的违约金；方案二、放弃2016年9月30日至2017年5月1日止的违约金赔付，自2017年5月1日至2018年5月31日期间的违约金按照原合同标准支付；以上两种方案由业主选择执行其中一个方案。若有相似合同但日期不同的约定，按合同约定日期执行。4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/㎡装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修。等等。此后，由于汉合盛公司未能按期取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，汉合盛公司根据合同约定自2016年9月30日至2018年5月3日，按照日万分之一标准支付了彭家友、方芳延期交房违约金22008.48元。2018年5月后，双方就房屋交付、延期交房违约金支付等问题多次发生纠纷，并报警处理。2018年11月5日，汉合盛公司就涉案项目取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的彭家友、方芳邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向彭家友、方芳邮寄送达了房屋交付通知。同日，汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，载明：该公司开发建设的向上商务中心已取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交房条件，自2018年11月10日起陆续办理交房，请各位业主按交房通知书要求携带相关资料及费用按时前往项目现场办理房屋交接手续，逾期，则视为自动收房。上述交房公告发出后，有部分业主与汉合盛公司办理了房屋交接手续，签订了《业主费用结算确认单》、《装修确认单》。至法庭辩论终结，彭家友、方芳尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续，双方就房屋交付及延期交房违约金支付等也未能达成一致意见。 另查明，彭家友、方芳与湖北广建建筑有限公司合肥分公司签订《委托安装合同》，委托该公司对其购买的涉案房屋进行室内装修及功能区分割，并支付功能区分割及安装费用合计1000元。 一审法院认为，彭家友、方芳与汉合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。 鉴于彭家友、方芳在本案中诉请要求汉合盛公司支付延期交房违约金，双方对逾期交房的事实均予以认可，故本案争议焦点有二，一是汉合盛公司逾期交房期限如何计算。按照《商品房买卖合同》第八条约定，汉合盛公司应于2016年9月30日就涉案房屋取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付给彭家友、方芳使用，但汉合盛公司未能按照约定履行上述合同义务。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签订《备忘录》，约定汉合盛公司于2018年5月31日前交付房屋，变更了涉案房屋的交付期限，彭家友、方芳对此也予以认可，汉合盛公司也依据该《备忘录》第2条约定按照日万分之一标准向彭家友、方芳支付了2016年9月30日至2018年5月3日期间的延期交房违约金。汉合盛公司于2018年5月31日前仍未能交付涉案房屋，直至2018年11月5日，汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的彭家友、方芳邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向彭家友、方芳邮寄送达了房屋交付通知。同时汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，向彭家友、方芳履行了房屋交付义务，但彭家友、方芳并未按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照《商品房买卖合同》第十一条及交房公告的约定，2018年11月10日即为汉合盛公司将涉案房屋交付给彭家友、方芳的日期。综上，汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。庭审中虽对双方的装修义务、装修标准、第三方责任等问题争议较大，但不影响本案双方按照《商品房买卖合同》约定办理房屋交付手续，彭家友、方芳以此抗辩拒不接收涉案房屋，没有合同和法律依据。 二是延期交房违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时，汉合盛公司与业主代表签订的《备忘录》第3条也约定按照原合同标准支付延期交房违约金。但在该《备忘录》第4条中约定，如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起将延期交房违约金赔偿标准由原合同的万分之一调整为万分之三。汉合盛公司已经依据上述约定按照已付房款日万分之一标准支付彭家友、方芳从2016年9月30日至2018年5月3日的延期交房违约金，现汉合盛公司虽未能在2018年5月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，但其已于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》，并于次日通知彭家友、方芳办理房屋交付手续，且就双方争议的装修事宜正在积极处理中；同时，该院考虑到彭家友、方芳的实际损失情况，该院确定违约金仍以日万分之一标准计算为宜。 综上所述，汉合盛公司延期交房，应当承担合同约定的延期交房违约金。彭家友、方芳诉请的违约金计算期限过长、标准过高，该院予以核减。汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。鉴于汉合盛公司已支付2016年9月30日至2018年5月3日的延期交房违约金，故结合彭家友、方芳诉请，汉合盛公司还应按照日万分之一支付彭家友、方芳自2018年5月4日至2018年11月10日的延期交房违约金7248.9元（379526元×191日×日万分之一）。 一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽汉合盛投资管理有限公司于判决生效之日立即支付彭家友、方芳延期交房违约金7248.9元；二、驳回彭家友、方芳的其他诉讼请求。如果汉合盛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，减半收取333元，由彭家友、方芳负担263元，安徽汉合盛投资管理有限公司负担70元。 二审中，彭家友、方芳提交证据一，备忘录、会议纪要、消防意见书、公告函及装修进度横道图（开发商已盖章）。证明目的：汉合盛公司开发的房屋确定按照精装修标准交付彭家友、方芳，且汉合盛公司多次承诺违约金按照万分之三赔付。证据二，汉合盛公司强迫交房影像资料及彭家友、方芳明确拒收房屋的回复。证明目的：汉合盛公司明知交房行为不合规，自导自演交房，掩盖事实。证据三，包河区法院（2019）皖0111民初7145号民事调解书1份，证明目的：一审法院及汉合盛公司对同一时间以同一事实起诉的案件进行不同认定。证据四，汉合盛公司与装修公司签订的装修协议。证明目的：汉合盛公司负责精装修并与有关装修公司签订装修协议。证据五，物业公司的有关通知、收据，证明目的：该项目自2019年6月1日开始陆续正式交房。证据六：类似项目关于违约金标准的约定，证明目的：违约金标准为日万分之第三的标准未超过法律认定过高。证据七：安装委托合同，证明目的：应属无效合同，因该补充合同甲方为汉合盛公司，乙方为“湖北广建建筑有限公司合肥分公司”，甲乙双方均与本案彭家友、方芳无关且该补充合同约束内容更与本案彭家友、方芳无关，不可能开发商委托业主来装修，事实逻辑关系不成立，因此建议不能认定该补充合同是对精装房交付时间进行更改。双方应执行双方签订的商品房买卖合同（备案单号1606013327）及相关备忘录条款。 汉合盛公司质证意见：对证据一，备忘录、会议纪要，真实性认可，证明目的不认可，不是新证据，同一审的质证意见。对消防意见书、公告函及装修进度横道图，三性不认可，不是新证据。 对证据二，三性不认可，不是新证据。 对证据三，真实性认可，关联性、证明目的均不认可，不是新证据，调解书不能作为本案判案依据。 对证据四，三性不认可，不是新证据。 对证据五，三性和证明目的均不认可，不是汉合盛公司提供，收据只能表示收了物业费，物业关系与商品房买卖关系无关。 对证据六，三性不认可。 对证据七，真实性认可，证明目的不认可。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，彭家友、方芳与汉合盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律拘束力，双方均应按约履行。该合同第八条约定，“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证（正本）》”，汉合盛公司于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》并于2018年11月6日通知彭家友、方芳收房，应当承担逾期交付违约责任。但彭家友、方芳主张违约金应计至2019年7月10日无事实依据，一审认定违约金计至2018年11月10日，本院予以确认。 关于违约金标准。彭家友、方芳并未举证证明实际损失，一审考虑彭家友、方芳的实际损失情况等，确定违约金按照日万分之一计算并无不当，彭家友、方芳提出应按日万分之三标准计算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，彭家友、方芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费980元，由彭家友、方芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。