上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31861号原告：上海赐方印务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李开新，总经理。委托诉讼代理人：陈如波，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈如浪，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海碧铭企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐鹏，总经理。委托诉讼代理人：蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲瑾，上海市金茂律师事务所律师。原告上海赐方印务有限公司(以下简称赐方公司)与被告上海碧铭企业管理有限公司(以下简称碧铭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后依法组成合议庭并适用普通程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈如波、陈如浪，被告委托诉讼代理人蔡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赐方公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》(合同编号HZZLXXXXXXXXX)于2019年7月17日予以解除。2.请求判令被告将位于上海市闵行区都会路XXX号XXX幢XXX-XXX层的房屋恢复原状返还给原告；3.判令被告支付尚欠原告自2019年6月20日起至2019年7月17日止共计28天的租金人民币222,126.378元(以下币种相同)，计算方式2,895,576元÷365天×28天；4.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至2019年8月30日止的房屋占有使用费237,992.548元(2,895,576元÷365天×30天)；5.判令被告向原告支付自2019年8月31日起至被告将租赁房屋以可使用状态返还给原告之日止的房屋占有使用费及违约金，暂计至2019年9月29日为713,977.644元(2,895,576元÷365天×3倍×30天)；6.判令被告承担违约行为导致原告提前解除《租赁合同》的违约金7,680,460.88元(38,402,304.4元×20%=7,680,460.88元)；7.判令被告赔偿对房屋造成的损失暂计6,063,684.8元(包括土建门窗、阳台扶手、保温外墙等约为1,088,000元，装修及配置物品损失约4,975,684.8元)；8.判令被告承担原告支付的律师费70,000元；9.判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等费用。事实和理由：原告作为出租方与被告作为承租方于2018年11月16日就上海市闵行区都会路XXX号XXX幢XXX-XXX层房屋(以下简称讼争房屋)签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为12年，租金标准为每年2,895,576元，自装修期届满之日起计算租金。自装修期届满次日起，以2年为一周期，每届满2年，则下一周期的租金应以届满前一周期的租金为计算基础递增6%。合同另约定了双方相关的权利义务、违约条款等。2018年11月20日，原告向被告交付讼争房屋。装修期自2018年11月20日起至2018年12月19日止，故租金的起算日为2018年12月20日。因被告未于2019年5月20日前向原告支付第二期租金1,447,788元，原告遂于2019年5月23日向被告发送《催款函》、于2019年6月20日向被告发送《告知函》多次进行租金催讨。基于被告仍拒绝支付租金，原告遂于2019年7月15日向被告发出解除租赁合同的《告知函》，该函于2019年7月17日由被告签收，故应于该日作为合同解除日。然，合同解除后，被告仍未按约及时返还讼争房屋，原告认为其应据此承担相应合同解除的违约责任并支付相应的租金、房屋使用费等。另，在履行合同过程中被告为了对讼争房屋进行装修已经实际拆除了租赁房屋的隔断、铝合金门窗、阳台玻璃不锈钢护栏、房间外墙节能保温、宿舍装修等并造成严重损坏，原告认为若被告无法恢复原状则应就此承担赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。庭审中，原告确认与案外人于2019年8月29日就讼争房屋签订租赁合同，故撤回诉请2。被告碧铭公司辩称如下：对于原告主张合同解除之诉请，其同意解除但不认可解除时间，其主张解除日应为原告签收其所发出的解除函的日期2019年6月19日，解除理由为基于原告提供的房屋无法办理相应的证照致使合同目的无法实现；对于原告主张的租金部分之诉请，其认为自2019年6月19日合同解除后，被告便将房屋空置出来并搬走，虽然双方没有交接，但是基于房屋没有门窗，再结合原告与案外人的签约情况可见，原告已经实际控制房屋。基于被告未再占有房屋，不应承担后续租金；对于原告主张的使用费之诉请，认为在2019年8月1日前原告已经实际控制房屋，故不同意该诉请，其他抗辩意见同对租金之抗辩意见；对于原告主张的2019年9月29日之后的房屋使用费，除了同对租金之抗辩观点外，认为原告主张3倍租金标准计算使用费已经超出原告的实际损失；对于原告主张的违约金之诉请，其认为合同解除原因是合同目的无法实现，其不具有过错，故不应承担违约金。且认为该主张标准过高，根据相关司法解释，违约金标准不能超过原告的实际损失30%，而在双方合同解除后不久，原告便将房屋另行出租，不存在相应空置期也不存在700余万元的损失；对于原告主张的损失赔偿，被告认为并不存在所谓的装修损失，而在双方交接房屋时亦未明确过留存的装修价值几何，目前讼争房屋早已由案外人接收并进行了相应的装修，被告认为其帮助原告将陈旧装修拆除后方便了案外人的后续装修，非但未造成损失还给案外人的装修带来了利益。故对于原告该项诉请，不予认可；对于原告主张的律师费损失，认为原告诉请金额超过原告的实际损失以及可获赔偿范围，故不认可该律师费金额，具体请法院裁判；对于原告主张的诉讼费、保全费、担保法，请求法院根据判决结果进行确定。本院经审理认定事实如下：原告赐方公司系讼争房屋的产权所有人，该讼争房屋的《上海市房地产权证》登记用途为工业。讼争房屋的《上海市不动产登记簿》明确，该房屋类型属于职工(集体)宿舍，房屋用途为职工(集体)宿舍。2018年11月16日，原告赐方公司作为出租方(甲方)与被告碧铭公司作为承租人(乙方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：HZZLXXXXXXXXX)。合同第一部分专用条款中第一条租赁房屋的基本信息中明确附有讼争房屋的房地产权证号，租赁用途为公寓经营(经营公寓所需的证照由承租人自行负责、自担风险)。合同第3.1条a)约定，租赁房屋的租金标准(含税)，每年租金总额为2,895,576元，该租金包含园区的管理费用。自装修期届满之日起计算租金……。该条c)约定，承租人每六个月为一期向出租人预付租金，即承租人应先付租金后使用房屋。该条d)约定，承租人应于房屋实际交付之日起10个工作日内向出租人支付首期租金(即2018年12月1日-2019年5月31日)1,447,788元(含税)，出租人应于收到首期租金后开具相应增值税专用发票；除首期租金外，每期末提前30日，承租人应向出租人预付下一期的租金。第二部分通用条款中第5.5条约定，除本合同约定外，租赁期限内，如因证照、资质行政审批，物业行政监管等政府管控原因导致本合同无法履行的，双方可协商提前终止本租赁合同。双方因此终止本合同的，承租人应一次性支付本合同终止之前所产生的全部租金及该期间内的水、电等各项承租人应付费用，并承担因装修施工行为对出租人产生的全部损失。双方应在十个工作日内按本合同约定及租赁房屋的现状办理搬离事宜、完成租赁房屋的返还，如承租人违反本合同约定不与出租人达成书面合同或拖延搬迁的，出租人有权单方处理承租人未搬走物品，出租人因此而产生的腾退费用由承租人承担。若基于此给出租人造成的全部损失，承租人应予以赔偿。合同第十一条租赁房屋的交还中第11.4条约定，若承租人需延期交付租赁房屋应提前30日内书面通知出租人，出租人书面同意后，承租人则继续按本合同约定的当年度租金计算日租金向出租人支付延期租金，并于约定退还时间内按本合同相关退还约定向出租人归还租赁房屋。延期超过30日，出租人有权单方解除本合同，全额不予退还押金，且承租人应自延期交付30日期满之次日起，就逾期交付的面积每逾期一日在支付延期租金后，按照当年度计算日租金两倍的标准支付违约金。合同第十二条合同的终止、解除及违约中第12.2承租人的违约中第1)款在租赁期限内，除本合同约定外，承租人有下列行为之一的，出租人有权单方解除本合同：(a)非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人迟延支付租金单次满一个月，经出租人催告十五个工作日内仍未交纳……除本合同另有约定外，如果因本合同约定、上述约定或法律规定之承租人违约情形的发生，致使出租人提前解除本合同的，承租人应向出租人赔偿全部直接损失及间接损失，且承租人应向出租人支付相当于本合同下【剩余期限】租金总额的20%的违约金。出租人解除合同的，出租人有权视情况可对承租人采取断水、断电、封门等措施，收回租赁房屋，全额不予退还押金，承租人应在收到出租人解除合同通知书后15日内搬离、腾退租赁房屋。租赁房屋内不可移动的附合装饰物品无偿归出租人所有，逾期未搬离的物品作无主物由出租人处置，损失由承租人自负。若因承租人违约致出租人主张权利时，应向出租人承担因此所致律师费、诉讼费、保全费、担保法、调查费、差旅费等全部费用。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。同日，双方另签订《房屋租赁合同之补充协议》。协议约定合同专用条款3.1条d)款变更如下：承租人应于2019年1月15日之前向出租人支付首期租金(租金支付以出租人交付租赁房屋为前提，出租人未交付房屋的，承租人有权停付租金并不承担责任)1,447,788元(含税)。出租人应于收到首期租金后开具相应增值税专用发票；除首期租金外，每期末提前30日，承租人应向出租人预付下一期的租金。双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。2018年11月20日，双方签署《物业交接单》。2018年11月28日，案外人碧瀛房地产向原告转账支付押金250,000元，并由原告出具《收据》。2019年1月3日，双方签订《都会路XXX号XXX幢备忘录》。该《备忘录》上载：“……2.甲乙双方于2018年11月20日完成了租赁房屋的交付。根据租赁合同及补充协议约定，租赁期限及相关条款应根据实际交付日期做相应调整。为避免歧义，甲乙双方就租赁期限及相关条款确认如下：1.租赁房屋之租赁期限相应变更为2018年11月20日至2030年11月19日。免租装修期为房屋实际交付后1个月，即2018年11月20日至2018年12月19日……”双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。2019年1月15日，被告通过转账向原告支付1,447,788元。2019年5月8日，原告向被告开具《上海增值税专用发票》(No.XXXXXXXX、No.XXXXXXXX)共2张，载明金额均为723,894元，备注均为：都会路XXX号XXX幢XXX-XXX层4,533.19平米。2019年5月23日，原告向被告发出《催款函》，上载：“……根据双方签订之合同约定，贵司应于2019年5月20日前支付我司第二期房屋租金款1,447,788元，然截止到2019年5月23日，我司仍未收到本期租金款。有鉴于此，特致函贵司望能够在2019年5月31日前将未支付的第二期房屋租金款1,447,788元支付给我司。”该《催款函》加盖有原告公章。2019年6月14日，被告向原告发出《解除合同告知函》，上载：“……经我司多次与当地主管部门协商沟通，主管部门都明确告知我司：租赁房屋坐落地块属于工业用地，用途为职工(集体)宿舍，如我司将租赁房屋用于公寓经营则无法办出相关证照、资质。此后，在贵司同事的陪同下，我司再次前往主管部门，尽最大努力希望办出相关证照，但仍然未果……现我司特提出解除租赁合同(自收到该通知之日为合同解除之日)并函告贵司：1.我司不再支付下一期(租赁期2019年6月20日至2019年12月19日)租金，并退还贵司已开具的租金发票，且不承担任何责任。2.我司迁出租赁房屋后请贵司退还租赁房屋押金(合计250,000元)。”该《解除合同告知函》加盖被告公章并通过顺丰速运快递寄送至原告处。2019年6月20日，原告向被告发出《告知函》，上载：“……然而截至本函发出日，贵司尚未向我司支付房屋租金。根据法律规定和《租赁合同》约定，我司就此《租赁合同》履行及第二期租金支付事宜再次向贵司告知如下：……三、我司不认可贵司发出的《解除合同告知函》内容，这是因为：……综上，贵司擅自单方解除合同、拖欠我司租金、破坏租赁房屋之行为已构成严重违约，请贵司立即予纠正，按约继续履行《租赁合同》，并向我司书面说明造成违约行为之原因以求得谅解，我司保留追究贵司违约行为的一切权利。”该《告知函》加盖有原告公章。2019年7月15日，原告向被告发出《告知函》，上载：“……我司分别于2019年5月23日和2019年6月20日向贵司发出《催款函》、《告知函》催告贵司尽快支付第二期租金，贵司至今未支付房屋租金……因此基于贵司的严重违约行为，我司享有单方解除权，我司现正式通知贵司解除《租赁合同》，由此产生的一切法律后果由贵司承担。”该《告知函》以EMS快递形式向被告进行寄送，被告于同月17日签收。2019年8月23日，原告以讼争事由诉至本院。2019年8月29日，原告赐方公司作为出租人(甲方)与案外人蔓越公司就讼争房屋签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定租赁期限为12年，自2019年9月10日起至2031年9月9日止。出租人同意给予承租人3个月为免租期，以实际交付日后的次日起算。合同约定租金为每年2,564,652.24元，自免租期届满之日的次日起计算租金。自免租期届满次日起，每届满2年，则下一年度的租金应以届满前一年度的租金为计算基础递增6%。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章、签名。同日，双方签订《房屋产权人同意装修证明书》，明确：“经过装修方案审验，同意租户对其租赁的上海都会路XXX号XXX幢XXX-XXX层整层进行装修，特此说明”双方于落款处盖章。2019年9月9日，案外人蔓越公司向原告支付220,000元押金，原告向其出具《收据》。2019年9月16日，原告向案外人蔓越公司开具《上海增值税专用发票》(NoXXXXXXXX、NoXXXXXXXX)，金额均为641,163.06元。2019年9月20日，案外人蔓越公司向原告支付1,282,326.12元。2019年9月18日，原告向中华人民共和国上海市闵行公证处(以下简称该公证处)申请办理保全证据公证，要求对上海市闵行区都会路XXX号-2临房屋的现状进行保全证据。后该公证处工作人员于该日下午至现场进行查看并对现场情况进行拍照、摄像。2019年10月8日，该公证处出具《公证书》，兹证明与本公证书相粘连的照片共401页于实际情况相符，摄影录像刻录成光盘一张与实际情况相符。原告为此向该公证处支付公证费20,000元。2019年9月30日，被告向原告发出《告知函》。上载：“……烦请贵司在收到本告知函二日内接收租赁房屋，并与我司乔宁(联系方式：XXXXXXXXXXX)联络办理交接手续。鉴于租赁房屋四面开放，我司并无钥匙、大门等封闭措施，交接手续不影响交接事实，如届时贵司不与我司联络办理交接手续，视为交接手续完成，与租赁房屋占有使用相关的所有法律风险均由贵司承担。”被告于落款处盖章。2019年12月27日，原告代理人以“申请评估对位于本市都会路XXX号XXX幢XXX-XXX层房屋恢复原状的方案”为申请事项向本院申请委托评估鉴定。上海源正科技有限责任公司受本院委托对此进行评估，后因讼争房屋已由案外人蔓越公司另行装修无法进行评估并退回本院。另查明，原告公司员工李某某于2019年5月5日通过微信添加被告公司员工韩某为好友，双方通过微信就讼争房屋的租赁事宜进行协商、沟通。2019年6月14日，李某某询问韩某：“韩总：您好!您们那边今天办证情况进展得怎么样啦？我们这边上次联系协助办证的朋友要求我们6月16日给对方一个回复的。”韩某表示：“晚点回复。”双方自2019年7月起就“终止协议”进行往来修改，双方曾对于3,500,000元一揽子解决纠纷进行沟通并谈及开具发票的名目，但最终未能达成一致意见。又查明，原告于2019年7月19日聘请上海市锦天城律师事务所律师就本案提供诉讼代理服务。《聘请律师合同》中约定律师费分两期支付，第一期为70,000元，于该合同签订时支付。第二期根据诉讼结果中支持原告标的金额并在实际收取或执行到位后10天内提取20%作为律师费。2019年7月29日，上海市锦天城律师事务所向原告出具发票，金额为70,000元。上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》及附件包括《备忘录》、《物业交接单》、《补充协议》等一组、上海银行业务回单及收据、《催款函》及被告签收凭证、《告知函》及被告签收凭证、《解除的告知函》及被告签收凭证、聘请律师合同及律师费发票一组、房地产登记信息、公证书、与蔓越公司的租赁合同及附件一组、增值税发票、业务回单2张、收据、案外人李某某与案外人韩某的微信聊天记录一组、被告出具的《告知函》，被告提供的《解除合同告知函》及快递底单、公证书以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。至于原告提供的装修合同等的证据4、5、6、7，本院认为首先对于该组证据与讼争标的的关联性无法确定，其次案外人蔓越公司已就讼争房屋经被告拆除后的现状进行了承租，对于原告试图证明被告应对原告此前装修进行赔偿的证明目的难以认可，故对于上述四组证据均不予采信。至于原告提供的《碧家社区品牌介绍》，本院认为该证据来源不明，即便确属于被告公司制作的介绍材料亦与本案争议无涉，故对于该证据不予采信。至于被告提供的“程艳容与雨夜聆風”(被告称为案外人韩某与工商代办人员)的聊天记录，因聊天对象身份无法证实，故对该组证据不予采信。本院认为，原告赐方公司与被告碧铭公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。现双方对于合同解除并无异议，经审理可见争议焦点主要在于：一、讼争合同是否基于被告违约而致解除？二、若是，讼争合同解除后果当如何处理？针对争议焦点一：原告认为系基于被告经多次催告后仍未按约支付第二笔租金，遂由其行使解除权从而解除合同，被告应就此承担违约责任；被告则认为基于讼争房屋符合双方合同第5.5条可协商解除之事由致使合同解除，故其不应承担违约责任。对此，本院认为，被告虽主张其解除合同的理由在于讼争房屋性质致使无法办理经营公寓的相关证照，但被告并未提供其积极办理相关证照的证据，故对于被告此项抗辩本院难以采信。本院认为，讼争合同的解除系因被告未按约支付租金所致，故合同的解除日应为2019年7月17日(原告《解除告知函》送达被告之日)，被告则为合同解除的违约方。针对争议焦点二：基于被告系讼争合同解除的违约方，其应就此承担相应的违约责任。本院结合原告之诸项诉讼请求论述讼争合同解除后的后果处理：1.租金、房屋占有使用费部分。首先，基于合同解除日为2019年7月17日，故2019年6月20日起至2019年7月17日止应为租金部分，自2019年7月18日起则应为房屋占有使用费。其次，房屋交接节点。原告认为被告并未向原告交付可正常使用状态的房屋；被告则认为其于2019年6月14日发出《告知函》后，就已搬离讼争房屋不应再承担此后的租金或者房屋占有使用费。对此，本院认为被告于2019年9月30日尚向原告发出《告知函》要求其配合进行交接，而原告确认其与案外人蔓越酒店的合同起租日为2019年9月10日。据此，本院认为至2019年9月10日，原告应已接收讼争房屋。被告应支付自2019年6月20日起至2019年7月17日止的租金222,126.38元(2,895,576元÷365天×28天)以及自2019年7月18日起至2019年9月10日止的房屋占有使用费436,319.67元(2,895,576元÷365天×55天)。至于原告主张自2019年8月31日起的房屋占有使用费标准，考虑到原告的实际损失以及关于违约金的另行处理、被告的抗辩等原因，本院遂将该期间房屋占有使用费标准调整至同租金标准。2.违约金与损失部分。原告在本次诉讼中同时主张提前解约违约金7,680,460.88元以及被告造成的房屋损失6,063,684.8元。经本院释明，原告代理人坚持认为违约金尚不足以弥补其损失并同时要求主张违约金和实际损失。对此，本院认为被告虽为违约方，但原告不应就此同时主张违约金与实际损失，故只对原告主张的违约金部分进行处理，对于其另行主张的实际损失予以驳回，至于违约金的考量仍当参考原告的实际损失进行确定。庭审中，原告代理人明确其实际损失的范围包括2019年6月20日至2019年7月17日期间的租金损失、房屋占有使用费损失、原告与蔓越公司合同中约定的租金与原、被告合同中约定的租金差额、公证费、保全费。庭审后，原告代理人以书面材料明确被告对房屋破坏造成的直接、间接损失也属于其实际损失范围。对此，本院认为：首先，相应租金、房屋占有使用费已做处理；其次，双方的租赁合同目的明确为被告承租用以开设公寓所用，合同中也明确约定需进行装修，被告就此进行的房屋拆除行为不存在恶意。在合同解除后，原告以其此前的装修价格作为损失依据，理据不足。关于被告拆除讼争房屋所造成的原告损失，本院认为纵观原告与蔓越公司的合同可见，双方仅在免租期的约定中谈及由于房屋内外部有部分损毁的现状致使承租人需要前期进行修复工作，原告基此给予蔓越公司3个月的免租期。再参考原、被告之间的合同，本院认为原告多给予蔓越公司的2个月免租期租金损失427,442.04元(2,564,652.24元÷12个月×2个月)应为被告拆除房屋所致的原告损失依据，对于该2个月免租期租金应认为是原告的实际损失的构成。但考虑到租金的确定实际是合同双方谈判斡旋的结果，故对于两份合同中租金的价差难以看出系被告违约所致的损害后果，对于原告主张价差部分作为实际损失构成的观点本院实难认可；再次，原告就本案发生的公证费20,000元、保全费、担保费44,965元、诉讼费、律师费70,000元等部分，本院认为根据双方的合同约定上述费用均应属于原告发生的实际损失，应就此属于违约金考量范围。综上，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑双方合同履行程度、被告的恶意程度、合同约定的违约金计算方式与本案的违约损害结果比例失衡、可确认的原告实际损失、被告于判决前给本院寄送的调解方案等因素后，酌定违约金为1,000,000元。最后，原告认为押金250,000元应不予退还，故不要求对押金进行处理。但本院认为该押金依据合同第5.5条约定且在本院已对违约金的范围总体确定处理的前提下，不应再对押金予以没收。但被告并未提出反诉主张要求返还押金，故在本案中对于押金部分不作处理。若被告需要退还押金，可另行诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海赐方印务有限公司与被告上海碧铭企业管理有限公司于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日予以解除；二、被告上海碧铭企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海赐方印务有限公司支付自2019年6月20日起至2019年7月17日止的租金人民币222,126.38元；三、被告上海碧铭企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海赐方印务有限公司支付自2019年7月18日起至2019年9月10日止的房屋占有使用费人民币436，319.67元；四、被告上海碧铭企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海赐方印务有限公司支付违约金人民币1，000,000元；五、驳回原告上海赐方印务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费计人民币111,729.45元，由原告上海赐方印务有限公司负担人民币92,003.44元，由被告上海碧铭企业管理有限公司负担人民币19,726.01元。保全费人民币5,000元，由被告上海碧铭企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  钱 洁人民陪审员  徐卫花二〇二〇年九月三十日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……