河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5409号 上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1992年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区开越路888号502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日生，汉族，住保定市唐县，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司，住所地：开平区越河镇西塔村西开路东侧。 法定代表人：王艳秋，该公司执行董事。 上诉人王珊珊因与被上诉人唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运房地产）、名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王珊珊、被上诉人中运房地产委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼，被上诉人奥特莱斯公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王珊珊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审人民法院部分事实认定错误。本案中的《商品房认购协议书》其性质应当属于商品房买卖合同不是商品房预约合同。一 —2— 审判决认定“从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同”，此事实认定错误。事实上，上诉人与被上诉人中运房地产签订的《商品房认购协议书》虽然名为认购书，实际上由于该协议对于上诉人购买房屋的坐落与面积、单价与总价、交付期限均有明确具体的规定，且被上诉人中运房地产已经收取了134829元的房屋首付款，符合《审理商品房买卖合同的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，本案中的《商品房认购协议书》实质上属于商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”；第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。依据上述规定，由于中运房地产故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，从而导致了《商品房认购协议书》无效。二、一审法院法律适用错误。l.一审法院在被上诉人未提交证据原件进行核实的情况下，认定证据效力，属于适用法律错误。一审判决“中运房地产开 —3— 发的名仕雅居项目己取得固有土地使用证，建设工程施工许可证及建设工程规划许可证明，建设工程施工许可证”。一审开庭过程中，被上诉人提交了《不动产产权证》的复印件。在庭审过程过程中被上诉人没有提供原件。一审开庭过程中，被上诉人提交了《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》，主张这份认定意见就可以等同于《在建用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。但该认定意见中，没有关于该份认定意见等同于《在建用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的任何表述。一审法院认定案涉工程已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证明，属于法律适用错误。2.依据《商品房认购协议书》的约定，案涉房屋应当在2019年10月30日之前交付上诉人使用，实际上案涉房屋至今未开始建造。属于延期履行债务，致使上诉人签订合同的目的无法实现的情形。因此，即使法院认定《商品房认购协议书》的性质属于商品房预约合同，也因为被上诉人无法按照约定的时间履行交房义务而符合法定的解除条件。综上，请求二审法院改判或者发回重审。 中运房地产答辩称，一、案涉《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，协议书内容仅就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，但缺少商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，该确认单是双方对以后订立商品房买卖合同相关事宣进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，并且在该协议书第五条第3款明确约定被上诉人与上诉人正式签署《商品房买卖合同》时，上诉人已付认购金直接转为购房者的房款，并且协议书第 —4— 九条约定双方签订的《商品房买卖合同》生效后，协议书自行终止，故该协议书属于商品房预约合同，应属合法有效，一审法院判决合法、公平、合理。二、依照(2019)冀02民终3786号民事判决书、(2019)冀0205民初921号关于中运房地产与王秀兰的相似生效判决书有力的证明了协议书为预约合同，且依法有效。 奥特莱斯公司未发表答辩意见。 王珊珊向一审法院起诉请求：1.确认王珊珊与中运房地产签订的《商品房认购协议书》无效；2.中运房地产返还王珊珊首付款134829元，并赔偿王珊珊资金占用期间的利息损失。计算方法为：自2017年5月9日起至首付款还清之日止，以134829元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.奥特莱斯公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4.中运房地产、奥特莱斯公司承担本案诉讼费用。庭审中王珊珊变更诉讼请求第1项为解除王珊珊与中运房地产签订的《商品房认购协议书》。 一审法院认定事实：2017年5月9日，王珊珊与中运房地产签订《商品房认购协议书》，该协议约定，王珊珊认购中运房地产建设开发的位于唐山市开平区房屋，户型为Ｇ2，建筑面积为56.94平方米，单价为每平方米7461元，总价款为424829元，中运房地产应当在2019年10月30日前将该商品房交付王珊珊使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府、区政府，有关政策性调整造成的。2017年5月9日，王珊珊向中运房地产交纳首付款 —5— 134829元，中运房地产出具收据1份，载明：“2017年5月9日，NO.0262864，今收到王珊珊交来8-2-1502首付款人民币壹拾叁万肆仟捌佰贰拾玖元整，¥134829。”另查明，中运房地产开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。上述事实，有《商品房认购协议书》、收据、国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、中运房地产当庭陈述等予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预订房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可证的情况下，该《商品房认购协议书》不因此无效。中运房地产开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，王珊珊与中运房地产签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现王珊珊要求解除与中运房地产签订的《商品房认购协议书》，返还王珊珊首付款134829元，并赔偿王珊珊资金占用期间的利息损失，经查，王珊珊未提供相关证据证明双方签订的《商品房认购协议书》符合法定解除条件，故对王珊珊的诉讼请求，一审 —6— 法院不予支持。王珊珊主张奥特莱斯公司承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回、王珊珊的诉讼请求。案件受理费4372元，简易程序减半收取为2186元，由王珊珊负担。 本院二审期间，中运房地产围绕诉讼请求，提交（2020）冀02民终3786号民事判决、（2019）冀0205民初921号民事判决书，证明有相似的案例确认中运房地产与王珊珊签订的《商品房认购协议书》为合法有效的商品房预约合同，且有生效民事判决书认定中运房地产已取得“名仕.雅居”项目国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证四证。本院组织当事人进行了质证，王珊珊对上述证据真实性无异议。本院经审查认为，因王珊珊对上述证据真实性无异议，故对该证据真实性予以确认，对于上述证据的关联性需结合其他相关事实及其他法律规定予以综合认定。 二审法院查明，现中运房地产未取得案涉房屋商品房预售许可证明。上述事实有当事人陈述予以证实。 二审法院其他查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，合同效力由人民法院依法进行审查。依据《商品房销售管理办法》第六条规定，“商品房预售施行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理 —7— 预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”。本案中，王珊珊与中运房地产签订了《商品房认购协议书》并依据协议书约定向中运房地产缴纳了购房款134829元，中运房地产为其出具收据确认收到上述款项，现因中运房地产尚未取得商品房预售许可证，该合同无效，中运房地产应返还收取王珊珊的购房款134829元，并承担王珊珊受到的损失，损失金额自2017年5月9日王珊珊交款之日起至自2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因奥特莱斯公司与王珊珊并无合同关系，且为王珊珊出具“8-2-1502首付款”的收据的主体为中运房地产，故王珊珊要求奥特莱斯公司对上述款项承担连带给付义务无事实和法律依据，本院不予支持。综上，王珊珊上诉请求成立，一审法院认定事实不清，适用法律不正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初165号民事判决； 二、唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还王珊珊购房款134829元； 三、唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付王珊珊购房款损失，损失金额以134829元为基数自2017年5 —8— 月9日王珊珊交款之日起至自2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回王珊珊其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2186元，由唐山市中运房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4372元，由唐山市中运房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李木子 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘雪姣