贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2703号原告（反诉被告）：涂利钊，男，汉族，1964年9月1日生，住贵州省贵阳市白云区。原告（反诉被告）：贵阳市白云区昕昕外国语实验学校。住所地：贵阳市白云区白沙路**。统一社会信用代码52520113MJR88078X9。法定代表人：涂利钊。二原告共同委托诉讼代理人：邹小华，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201811035798。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：贵阳风机厂有限公司。住。住所地：住贵州省贵阳市白云区白沙路**一社会信用代码：91520113MA6GWAFF2T法定代表人：徐静澜。被告：贵阳风机厂。住所地。住所地：住贵州省贵阳市白云区白沙路**会信用代码：91520115000150764。原法定代表人：徐静澜（诉讼期间法定代表人变更为罗勇）。被告：徐静澜，男，1945年10月26日生，汉族，住贵阳市云岩区。上述被告共同委托诉讼代理人:胡霞、杜德荣，系贵州道卫律师事务所执业律师，执业证号：15201201711875849；1520120082010744394。代理权限：特别代理。原告涂利钊（反诉被告）、贵阳市白云区昕昕外国语实验学校（反诉被告）（以下简称昕昕外国语学校）诉被告贵阳风机厂有限公司（反诉原告）（以下简称风机厂有限公司）等房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后作出（2019）黔0113民初5991号民事判决，被告（反诉原告）贵阳风机厂有限公司不服，提出上诉。贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终7680号民事裁定，发回本院重审。本院立案后依法适用普通程序并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中原告申请追加贵阳风机厂、徐静澜作为被告参加诉讼，本院予以准许。原告贵阳市白云区昕昕外国语实验学校的法定代表人涂利钊，原告及其委托诉讼代理人邹小华，被告风机厂有限公司、徐静澜、贵阳风机厂共同委托诉讼代理人胡霞等到庭参加诉讼。经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告涂利钊（反诉被告）、昕昕外国语学校（反诉被告）在重审中向本院变更诉讼请求如下：1、请求依法判令被告继续履行双方于2016年2月3日签订的《房屋买卖合同》（合同标的1100万元），立即协助原告办理该房屋过户登记手续；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，贵阳风机厂向贵阳市白云区工商行政管理局申报，更名为贵阳风机厂有限公司获得批准并登记。该变更行为不是贵阳风机厂的消灭，贵阳风机厂有限公司也不是新产生的企业，仅是贵阳风机厂在经营存续期间发生名称和形式的变更，并不影响对外享有权利和承担义务。故贵阳风机厂有限公司应对原贵阳风机厂的债务承担责任，是与原告签订合同的相对方。原告涂利钊因申办学校（即原告昕昕外国语学校）需要场地，向被告购买房屋用于办学。双方于2016年2月3日签订《房屋买卖合同》，该合同在双方自愿的基础上签订，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告涂利钊与被告签订的房屋买卖合同主要条款如下：（1）房屋位于贵阳市白云区，建筑面积为4510.34平方米，房屋产权证号：筑房权证白云字第**，产权人为贵阳风机厂；（2）房屋成交价：1100万元；（3）付款方式：分两次付清，首期支付700万元，在征得房屋抵押权人浦发银行同意后，其中200万元，用于归还该房屋的抵押贷款，支付到卖方在浦发银行账户，另500万元支付到卖方账户。第二期款项400万元，在产权过户之日全部付清；（4）房屋交付，卖方收到首期款后，20日内交付买方装修使用。（5）违约责任：卖方违约，退赔买方双倍首期款计1400万元和买方装修费用；买方违约，卖方不退还首期款和装修费用。合同签订合同后，原告涂利钊依约将500万元直接打入被告账户中，剩余200万元转至被告房屋的抵押权人浦发银行贵阳分行账户中，以上两笔付款款项均有被告出具的收据和银行转账回单为证。2016年3月17日，被告以企业困难为由，要求再付房款，原告涂利钊通过其妻饶可惠银行汇付购房款200万元，有被告了出具的收条和银行转账凭证为证。被告收到首期款后，依合同将房屋交付原告涂利钊，原告涂利钊对房屋进行了装修，支付了装修款项四百余万元，并于2016年7月14日申办了昕昕外国语学校，原告昕昕外国语学校一直使用该房屋至今。2016年10月14日，被告与原告昕昕外国语学校签订协议，由昕昕外国语学校支付安装变压器和通电设施10万元，并抵扣房屋尾款。有被告出具的收条、银行转款凭证、双方签订的协议为证。2019年7月24日，被告通过贵州贵达律师事务所向原告涂利钊、昕昕外国语学校发律师函，限期要求原告返还房屋，支付使用费，被告已严重违反合同约定。故原告请求判令被告继续履行合同，立即协助原告办理该房屋过户登记手续。本诉被告风机厂有限公司辩称，风机厂和风机厂有限公司是两个不同的主体，风机厂有限公司与涂利钊没有合同关系，不是房屋买卖合同相对人，本诉被告主体不适格。反诉原告贵阳风机厂有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告涂利钊、贵阳市白云区昕昕外国语实验学校向反诉原告贵阳风机厂有限公司立即返还位于贵阳市白云区的建筑面积为4510.34的房屋及房屋正面对应的全部场地；2、判令反诉被告涂利钊、贵阳市白云区昕昕外国语实验学校向反诉原告贵阳风机厂有限公司立即支付从2018年8月8日起至房屋返还之日止的房屋占用使用费（暂计至2019年8月8日为1082481.6元，之后的按90206.8元／月标准计算至房屋归还之日止）；3、本案诉讼费用等全部由反诉被告涂利钊、贵阳市白云区昕昕外国语实验学校承担。事实与理由：2015年，贵阳风机厂将名下房地产抵押给上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行办理担保借款。后因无力偿还借款，经抵押权人同意，由贵州聚能实业有限公司、贵州金甲秀实业有限公司代贵阳风机厂归还了银行借款及支付了相应费用后，贵阳风机厂依法将抵押的房地产转让过户至贵州聚能实业有限公司、贵州金甲秀实业有限公司合资设立的贵阳风机厂有限公司名下。反诉原告合法取得房屋产权后却无法实际取得房屋，房屋由反诉被告涂利钊非法占用并开办贵阳市白云区昕昕外国语实验学校使用且不支付使用费用，严重侵害了反诉原告的物权权益。现反诉原告特根据《物权法》第三十四条规定，请求人民法院依法判令反诉被告立即返还其无权占有的房屋及场地，并支付相应的房屋占用费用，以维护法律尊严，保护当事人合法权益。反诉被告涂利钊、反诉被告昕昕外国语学校辩称，涂利钊依据与风机厂签订的《房屋买卖合同》，支付了首期购房款后，风机厂向涂利钊交付了房屋，涂利钊用于开办昕昕外国语学校，故涂利钊是合法占有房屋，无须返还，更无须支付任何费用；风机厂有限公司承继了风机厂的权利义务，应当履行风机厂在本案中的合同义务。重审中，原被告均沿用原审提交证据，同时原告补充证据提供如下：1、风机厂、风机厂有限公司的企业信息查询单2份，1998年、2015年贵阳风机厂营业执照及其公司登记资料、2017年12月贵阳风机厂法人信息变更资料、2018年贵阳风机厂名称变更为贵阳风机厂有限公司资料、贵阳风机厂有限公司股东变更资料，证明贵阳风机厂和贵阳风机厂有限公司实际在同一地址，是同一企业，朱远隆是公司投资人，在与原告涂利钊签订买卖合同时候有权代理公司，贵阳风机厂原为个人独资企业，不能直接变更为有限公司，2018年10月18日徐静澜无偿赠送案外人股份，是企图逃避债务。被告质证认为，贵阳风机厂、贵阳风机厂有限公司虽然地址一样并不代表是同一企业，除了案涉房屋外，同一地址还有其他房屋，朱远隆与涂利钊签订的买卖合同，对真实性有异议，徐静澜在成为风机厂投资人时，并不占地案涉房屋已经卖给原告；风机厂有限公司是股东出资建立，与风机厂是两个独立的法律主体，二者并无关联；案外人金甲实业、聚能实业不存在无偿获得股权，案外人是通过经抵押权人同意代表风机厂偿还浦发银行贷款1600万元后，风机厂将依法抵押的房产过户至两个公司出资设立的贵阳风机厂有限公司名下，案外人两公司通过持有股权的方式实现物权持有。2、证人朱某的证言，证明朱某系朱远隆之子，风机厂的管理者，朱远隆生前卖了一栋楼给涂利钊办学，后面是出售给徐静澜的，公司确实欠了浦发银行1600万元贷款。被告及第三人补充提交证据如下：贵州金甲公司的汇款凭证，金甲实业分三次于2016年12月16日向浦发银行还款共计250万元，附言为购买案涉厂房的订金。原告质证认为，对凭证的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，凭证只能证明案外公司给浦发银行转款，不能证明是还贵阳风机厂的借款，浦发银行并非房屋产权人，无权将房屋进行出售。根据各方当事人在庭审中的陈述、提交的证据，本院审理查明如下事实：2016年2月3日，涂利钊与贵阳风机厂签订《房屋买卖合同》，合同约定：贵阳风机厂将其座落于贵阳市白云区白沙路161号房屋，房屋产权证号为筑房房权证白云字第**，筑面积为4510.34平方米，出售给涂利钊。房屋总价为1100万元，分两次付清，首期支付700万元，第二期款项400万元在产权过户之日全部付清。首期款700万元付清后20日内，办理交房手续。风机厂在60个工作日内完成水、电分户手续。合同还约定违约责任为：卖方违约，退赔买方双倍首期款计1400万元和买方装修费用；买方违约，卖方不退还首期款和装修费用。合同签订后，2016年2月3日涂利钊向风机厂浦发银行转账200万元，向朱某贵阳银行账户转账500万元，风机厂对涂利钊出具了700万元的收条。贵阳风机厂收到首期房款后，依约交付了房屋给涂利钊。2016年3月17日，涂利钊委派妻子饶可惠向风机厂指定的账户支付房款200万元，风机厂出具200万元的收条。涂利钊得房后，对房屋进行了装修，并于2016年7月14日申办了昕昕外国语学校。2016年10月14日，贵阳风机厂与昕昕外国语学校签订协议，由昕昕外国语学校支付安装变压器和通电设施费用10万元，从剩余房款中抵扣，涂利钊按约向贵阳风机厂支付费用10万元，后涂利钊开设的昕昕外国语学校一直使用案涉房屋至今。另查明：1、贵阳风机厂原为朱远隆1981年设立的个人独资企业，2016年5月23日朱远隆死亡后，朱维娴经公证继承取得贵阳风机厂相关财产权利的继承权，2017年12月经白云区工商局核准朱维娴为贵阳风机厂投资人。2、2017年12月，徐静澜与朱维娴签订转让协议，贵阳风机厂负责人由朱维娴变更为被告徐静澜，2018年3月21日，贵阳风机厂向白云区工商管理申请将名称变更为贵阳风机厂有限公司，白云区工商管理局核准后，向其下发了《企业名称变更核准通知书》，成立贵阳风机厂有限公司，法定代表人为徐静澜，企业类型为自然人独资。3、2018年4月23日，贵阳风机厂有限公司持《企业名称变更核准通知书》，向贵阳不动产登记中心白云登记站申请，将贵阳风机厂名下所属房产，在产权证书上更名为贵阳风机厂有限公司。贵阳不动产登记中心白云登记站审批后，案涉房屋的原产权证（筑房权房权证白云字第**）楼层拆分为，折分为：黔（2018）白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号，所有权人更名为贵阳风机厂有限公司，贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站出具说明，证实该变更不是所有权转移，权属主体未发生改变，系同一民事主体名称变更。4、风机厂在本案诉讼期间，于2020年6月16日将原法定代表人徐静澜变更为罗勇。上述事实，有当事人庭审陈述及双方提交的《房屋买卖合同》、贵阳风机厂出具的收条、银行转款凭证、白云工商局出具的本诉被告工商注册档案资料、贵阳市不动产中心白云登记站出具的案涉房屋产权变更登记资料等证据及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案焦点有二：一是案涉房屋买卖合同效力问题；二是企业改制及名称变更后责任主体的认定。三是被告反诉请求是否具有事实及法律依据。关于《房屋买卖合同》的效力问题。关于被告抗辩案涉房屋在签订《房屋买卖合同》时，已抵押给浦发银行，未经抵押权人同意，因而合同无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但该规定属于管理性强制性法律规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于合同效力问题规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持......。故被告主张案涉合同未经抵押权人同意无效的抗辩理由本院不予支持。经庭审查明，贵阳风机厂作为抵押人向银行贷款将本案案涉房屋作为抵押物进行抵押，因债务清偿后，抵押权人已申请解除抵押登记。综合前述事实及理由，本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，各方当事人均应全面履行各自的合同义务。关于企业改制及名称变更后责任主体的认定。风机厂有限公司及风机厂是否是本案案涉《房屋买卖合同》的相对人，通过白云区工商局档案资料和贵阳市不动产中心白云登记站房产档案资料，可以查明，2018年3月21日，白云区工商局下文《企业名称变更核准通知书》，同意贵阳风机厂申请更名为贵阳风机厂有限公司。2018年3月26日，贵阳风机厂向工商部门出具《情况说明》，确认贵阳风机厂改制为贵阳风机厂有限公司，公司地址不，公司地址不变8年3月28日办理贵阳风机厂有限公司营业执照。2018年4月23日，贵阳风机厂有限公司持《营业执照》、《企业名称变更核准通知书》向贵阳不动产中心白云登记站申请，要求将贵阳风机厂名下房产权属证书更名为贵阳风机厂有限公司，获准更名。2018年10月19日，被告风机厂有限公司出具《情况说明》“关于风机厂更名为风机厂有限公司的情况说明，因系统问题及贵阳风机厂法人要求需要更换的库房2层1号、3层1号、4层1号。只需要更名可以......，如因此产生的法律纠纷自行承担。”从被告风机厂有限公司上述一系列行为看，贵阳风机厂有限公司系由贵阳风机厂改制而来，被告风机厂有限公司概括承继了贵阳风机厂权利，但贵阳风机厂在工商登记上仍然存续并未注销，因此贵阳风机厂实际分立成了贵阳风机厂和贵阳风机厂有限公司两个民事主体，但并不影响贵阳风机厂在分立或者改制前的债务的承担，故贵阳风机厂与贵阳风机厂有限公司应对案涉房屋买卖合同承担合同义务。原告涂利钊一直未能办理案涉房屋产权过户登记，其障碍为案涉房屋抵押贷款，现房屋抵押已注销，原告要求被告办理案涉房屋产权转移登记系合同约定的义务，被告应履行该义务，根据双方合同约定，原告支付相应对价后，被告贵阳风机厂、贵阳风机厂有限公司负有协助原告涂利钊办理案涉房屋（产权证黔（20**）白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号）的过户登记手续。另，被告协助办理过户手续后原告仍负有给付尾款义务。原告原审中提出的用水分户的请求，但重审已放弃，本院不予处理。对于原告昕昕外国语学校的诉请，因签订合同的主体是涂利钊，被告履行义务的对象是涂利钊，故昕昕外国语学校作为原告主张权利无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告徐静澜是否合同义务人的问题，被告徐静澜虽现为贵阳风机厂公司法定代表人，但并非房屋买卖合同的主体，房屋买卖合同责任主体仍为贵阳风机厂、贵阳风机厂有限公司与原告涂利钊，根据公司法人独立资格和合同法相对性，应由上述二民事主体承担合同义务，原告要求其承担合同义务于法无据，对于原告要求被告徐静澜承担责任的诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的反诉请求。本院认为，原告涂利钊基于与被告贵阳风机厂房屋买卖合同关系，履行了合同义务，支付相应对价后合法占有案涉房屋，被告贵阳风机厂将房屋交付给反诉原告使用数年，合同约定剩余房款应在办理产权过户之日全部付清，现被告拒绝为原告办理产权过户登记，涂利钊支付尾款的条件尚未成就。但涂利钊依据合同占有案涉房屋，系合法占有，故风机厂有限公司反诉主张要求返还房屋和支付房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵阳风机厂有限公司、贵阳风机厂于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）涂利钊办理位于贵阳市白云区房屋（房屋产权证号黔20**白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号的）过户登记；二、驳回原告（反诉被告）涂利钊的其他诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）贵阳市白云区昕昕外国语实验学校的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵阳风机厂有限公司的反诉请求。本诉案件诉讼费43860元、保全费5000元、担保费11000元，由贵阳风机厂有限公司、贵阳风机厂负担29930元，由贵阳市白云区昕昕外国语实验学校负担29930元；反诉案件受理费47147元由被告贵阳风机厂有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 雷 会人民陪审员 安 莉人民陪审员 李元旭二〇二〇年九月十五日法官助理刘耀炜书记员沈联锦