德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初2538号 原告：西藏喜马汽车工业有限公司，住所地西藏自治区拉萨市金珠西路119号第15栋8单元。统一社会信用代码91540000710919126H。 法定代表人：李宏玲，执行董事。 委托诉讼代理人：何国军，男，系该公司法务部长。 委托诉讼代理人：王科，男，系该公司法务专员。 被告:四川修实科技有限责任公司，住所地四川省德阳市庐山南路三段29号，统一社会信用代码91510600095893226R。 法定代表人:杨雨,董事长。 委托诉讼代理人:段富才，男，系该公司员工。 原告西藏喜马汽车工业有限公司（以下简称喜马公司）与被告四川修实科技有限责任公司（以下简称修实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜马公司的委托诉讼代理人何国军、王科，被告修实公司的委托诉讼代理人段富才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喜马公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付自2018年3月1日起至2020年2月29日的租赁费195200元；2.判决被告向原告支付自2017年12月1日起至2020年2月29日的物业管理费29430元；3.判决被告向原告支付违约金67389元；4．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告（出租方）与被告（承租方）于2017年10月27日签订了《厂房租赁合同》。双方在合同中约定，原告自2017年12月1日起，将位于德阳市平方米厂房及200平方米空坝租赁给被告。其中厂房租金为7元／平方米，空坝的租金为4元／平方米。同时，双方还在协议中约定了租金和预付租金支付的数额、时间及方式，但至今被告仍未按约支付租金和物业费。原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，请求判如所请。 修实公司辩称：请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。理由为：1.原告隐瞒其因擅自改变案涉厂房所在地的土地使用性质，其土地被德阳市经开区相关部门列入禁止办理业务名单和德阳市国土资源局责令整改的事实，导致答辩人未能及时办理相关行政许可和变更事宜，不能正常装修施工。2.原告未能按照合同约定及时保障所租厂房的水、电、气三通，答辩人多次联系原告无果；2018年9月，答辩人只能自费解决相关问题并主动联系相关部门，公司才得以正常营业。3.答辩人多次发函要求原告解决水、电、气三通问题和违规变更土地使用性质的问题，并要求原告就答辩人遭受的损失拿出解决方案，但原告对于上述问题均采取不作为的态度。4.因原告涉及其他诉讼，四川省绵阳市中级人民法院于2018年8月9日向被告发出协助执行通知书，要求答辩人暂停向原告支付相关费用。5.对于违约金,答辩人不予认可；如果人民法院认定答辩人违约，因原告主张违约金过高，请求依法调整。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月27日，喜马公司（甲方）与修实公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，该协议主要约定：1.甲方将位于德阳市庐山南路三段29号Ｄ区平方米的空坝子租赁给乙方。配置设施：厂房内通水、电、气，消防设施符合国家规定要求。2.租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止。3.租金标准：（1）Ｄ区厂房按照每月7元／平方米的标准计算，从第二年起（即2018年12月1日起），每年递增0.5元／平方米／月，直至2027年达到11.5元／平方米／月。（2）Ｅ区空坝子租金4元／平方米／月。4.租金支付方式及时间，租金以季度为单位核算，实行预付，支付时间为，当年的12月1日，次年的3月1日、6月1日、9月1日；本协议签订之日起3日内，乙方向甲方支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金23400元。乙方未按时缴纳租金处理，每逾期一天按未支付金额的千分之三向甲方支付滞纳金；逾期10天以上的，甲方有权终止本协议。5.物业管理费，（1）物业服务费用内容，包含物业管理员工费用、办公费、清洁卫生费、水、电费、保安费、垃圾清运费、园区共用设施、设备日常运行维护费用、园区绿化养护费用等。（2）收费标准、时间、支付方式，以每年园区各商家物业年会的决议相关约定执行。（3）乙方服从甲方园区物业的统一管理。6.违约责任，（1）本协议生效后，双方应严格遵守。若一方未能按照本协议履约，视为违约。违约方向守约方按照本协议年度标的总额200%支付违约金。（2）如因地震、洪水、战争、国家法律、政策等不可抗力导致本协议无法履行的，则双方不视为违约，双方均不承担违约责任。7.本协议一式四份，双方各执两份，双方签字盖章生效。被告于上述协议签订当日向原告支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金23400元。 另查明：1.原告提供的《2017年园区物业管理收费标准的决议》载明“2017年12月15日，通过园区与各商家、合作单位共同商议，最终达成多项共识，其中就2017年度园区物业管理收费标准形成如下决议：……二、各商家按所使用的面积缴纳物管费。三、物管费收取标准按室内：1.02平方米.月，室外：0.45平方米.月。……”。 2.2017年11月20日，德阳市国土资源局以原告擅自将位于沱江路××××路交汇处东南角一宗土地用途为工业的土地改变为商业用途为由，向原告发出德国土监责改（2017）6号《责令改正违法行为通知书》。2018年1月11日，德阳市国土资源局再次向原告发出《关于督促尽快改正违法行为的函》。 3.2018年2月7日，被告向原告发出《工作联系函》，该函载明“……2018年1月29日因贵单位出租的土地使用性质问题被德阳市开发区国土资源局及德阳市开发区城市管理执法局联合执法责令停工。现针对相关工作正式来函如下：1、按照合同约定，合同生效后贵单位需为我单位接通水、电、天燃气等基础配套，但截至来函日仍未接通；2、2018年1月29日我公司施工被德阳市开发区国土资源局及德阳市开发区城市管理执法局联合执法责令停工日止，我公司……投入已逾40余万元……。因贵公司隐瞒土地使用性质不符的重要事实，……负本协议的所有经济责任，请贵公司于2018年2月28日前对我公司予以书面回复，我公司将根据贵公司书面回复结果决定采取何种维护自身权益及索赔的权利方式。……” 2018年4月9日，被告再次向原告发出《工作联系函》，该函载明“……为最大程度的减轻因贵公司责任对我公司项目造成的损失，我公司将于2018年4月25日正式施工并准备尽快营业，租赁协议内约定的水电气施工将不再要求你公司承担，我公司自即日起至2020年4月30日止期间我公司将不会缴纳任何租赁费用，以作为贵公司对我公司造成的直间接损失和水电气接通成本的补偿（我公司自行承担相关风险和成本）。2020年5月1日后再按合同约定缴纳相关租金。” 4.2018年8月9日，四川省绵阳市中级人民法院向被告发出《协助执行通知书》[（2018）川07执保25号之五]，该《协助执行通知书》要求：1.暂停向西藏喜马汽车工业有限公司支付租金（3100万元范围内）。2.暂停支付期限三年（自2018年8月9日起至2021年8月8日止）。暂停支付期间，如果你单位向西藏喜马汽车工业有限公司支付租金，将承担法律责任。3.对上述协助义务有异议，你单位应在本通知送达之日起15日内向本院书面提出。 2019年11月13日，四川省绵阳市中级人民法院再次向被告发出《协助执行通知书》[（2018）川07执保25号之十]，要求被告将2018年8月9日至2019年11月13日的到期租金，以及2019年11月14日至2021年8月8日期间按约应付租金转入法院指定账户。 庭审中，被告自述未向四川省绵阳市中级人民法院或其指定账户支付过款项。 5.2019年10月14日，原告向被告发出《租金缴纳催收通知书》，要求被告在接到通知书3个工作日内支付截至2019年11月30日止的租金193200元。被告于2019年10月25日予以回函，认为原告已默认其在2018年4月8日的《工作联系函》中提出的解决方案，并要求原告在收到函件5个工作日内予以函复。 以上事实，有当事人陈述、《厂房租赁协议》、《2017年园区物业管理收费标准的决议》、《工作联系函》、德国土监责改（2017）6号《责令改正违法行为通知书》、四川省绵阳市中级人民法院协助执行通知书等证据在卷佐证。 本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，喜马公司与修实公司签订的《厂房租赁协议》系双方意思真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。 一、关于原告要求被告支付租金的诉请 原告主张，被告应当按约支付2018年3月1日至2020年2月29日的租赁费195200元。被告辩称，因原告存在违约行为，给被告造成重大损失，不应支付租金；同时，由于原告涉及另案诉讼，四川省绵阳市中级人民法院已于2018年8月9日向被告发出协助执行通知，要求暂停支付租金三年（2018年8月9日至2021年8月8日），故原告要求被告支付租金的诉请不能成立。 1.关于被告是否应承担租金支付义务的问题。本院认为，就目前证据而言，被告提交的《工作联系函》、德阳市国土资源局的通知（函），不能证明原告存在违约行为，亦不能达到拒付或减付租金的证明目的；若被告认为原告的行为给其造成了损失，被告可依法主张权利。因此，被告应当按照协议约定的标准及期限承担租金支付义务。 2.关于原告能否要求被告支付租金的问题。本院认为，虽然原告为案涉租金的权利人，但因原告涉及另案诉讼，四川省绵阳市中级人民法院已向被告发出协助执行通知，要求被告暂停支付租金，暂停支付的截止时间为2021年8月8日，现期限尚未届满，因此，原告对案涉租金的请求权受到限制，即原告目前无权向被告主张租金，故本院对原告要求被告支付租金的诉请不予支持。 二、关于原告要求被告支付物业管理费的诉请 原告诉请要求被告按照《2017年园区物业管理收费标准的决议》的标准（室内：1.02元/平方米/月，室外：0.45元/平方米/月）支付截至2020年2月29日的物业管理费。被告辩称，因原告违约，不应支付物业管理费。 本院认为，虽然双方协议有关于物业管理费的约定，《2017年园区物业管理收费标准的决议》也仅明确2017年度的物业费收费标准，但原告没有提供证据证实其为物业管理费收取主体或代缴主体，或已代替被告支付物业管理费，因此，本院对原告要求被告支付物业管理费的诉请不予支持。 三、关于原告要求被告支付违约金的诉请 原告认为被告未按时缴纳租金和物业管理费，存在违约行为，由于约定的违约金过高，主动调整违约金诉请为67389元。被告辩称其不存在违约行为，不应当承担违约金；如人民法院认定其违约，因原告主张的违约金过高，请予以调整。 本院认为，虽然被告自2018年3月1日起即未按合同约定支付租金，但因四川省绵阳市中级人民法院于2018年8月9日向被告发出协助执行通知，要求被告暂停向原告支付租金，暂停支付期限为三年，因此，对被告违约行为的审理，仅限于2018年3月1日至2018年8月8日期间，其余期间不属于本案审理范围。由于被告未按约支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金金额，由于双方均认可约定的违约金标准过高,据此,本院结合原告的损失、合同的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素综合考虑，酌情认定违约金为1500元。综上，对原告的该项诉请本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川修实科技有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告西藏喜马汽车工业有限公司支付违约金1500元； 二、驳回原告西藏喜马汽车工业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半征收案件受理费2840元，由原告西藏喜马汽车工业有限公司承担2540元，被告四川修实科技有限责任公司承担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈太金 二〇二〇年九月十四日 法官助理 唐森山 书 记 员 黄 丹