河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民初90号原告（申请执行人）：张晓燕，女，汉族，1978年12月28日出生，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，河南靖和律师事务所律师。被告（案外人）:张戈，男，汉族，1982年7月7日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：戴彦楠，河南博识律师事务所律师。被告（被申请执行人）：河南金大陆置业集团有限公司，住所地：平顶山市湛河区公园南门嘉荷天城二楼东商铺。统一社会信用代码:91410400664689605G。法定代表人:席要旗，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，汉族，1982年1月4日出生，住河南省叶县。原告张晓燕与被告张戈、河南金大陆置业集团有限公司（以下简称金大陆公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月4日受理此案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。原告张晓燕的委托诉讼代理人刘鹏超、刘勇，被告张戈的委托诉讼代理人戴彦楠，被告金大陆公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晓燕向本院起诉请求：一、判令准许执行河南省平顶山市中级人民法院（2017）豫04执91号执行裁定中查封的河南省平顶山市××电大道西段南侧“万和楼下面××和××商铺××套·桂园”1号楼105号商铺房产（价值337280元）；二、本案的诉讼费用由张戈、金大陆公司承担。事实与理由:平顶山市中级人民法院执行的张晓燕与李静、姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯民间借贷纠纷一案中，于2017年6月5日作出（2017）豫04执91号执行裁定书，依法查封了登记在金大陆公司名下位于河南省××电大道西××南侧“××和世家·××”××楼××号商铺。在本案的执行过程中，张戈作为案外人提出异议，请求中止对该房产的执行。平顶山市中级人民法院于2020年7月21日作出（2020）豫04执异162号执行裁定书，裁定中止对上述商铺的执行。法院在该执行裁定书中另查明包括1号楼105号商铺在内的其他商铺共计332.65平方米,总价5322400元，其中105号商铺面积为21.08平方米，故该105号商铺的房产总价是337280元。张晓燕认为张戈不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，该裁定书侵害了其合法权益，故依照民事诉讼法的相关规定提起诉讼，望判如所请。被告张戈答辩称：张戈于2015年9月21日与金大陆公司签订《万和楼下面××和××商铺××套·桂园商铺认购协议书》后，已经按照约定支付了全部购房款并实际占有、使用该不动产。张晓燕执行金大陆公司查封该不动产的时间为2017年6月5日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张戈购买该不动产的时间早于张晓燕执行查封该不动产的时间，并且已支付了全部购房款并实际占有、使用该不动产。张戈的占有行为足以排除张晓燕申请对该不动产的强制执行。因此，请求贵院依法驳回张晓燕的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告金大陆公司答辩意见同张戈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张晓燕向法庭提交六份证据，证据一：（2017）豫04执91号执行裁定书；证据二：（2020）豫04执恢27-1号执行裁定书；证据一、二证明：张晓燕申请执行金大陆公司民间借贷纠纷一案，平顶山市中级人民法院于2017年6月5日作出执行裁定书，查封了包括涉案商铺在内的124套房产，并于2020年5月21日恢复对涉案商铺的评估、拍卖。证据三：（2018）豫04民初464号民事判决书；证据四：（2018）豫04民初450号民事判决书；证据三、四证明：平顶山市中级人民法院于2018年11月25日对涉案商铺所在小区进行了勘查，该小区2号楼、4号楼系在建状态，不具备交付条件。证据五：涉案商铺所在的小区规划平面图一份；证据六：百度地图于2018年5月拍摄的涉案商铺所在小区现况图片五张；证据五、六证明：案涉商铺在2018年5月还处于在建状态，不具备交付条件，张戈没有占有涉案商铺。张戈对张晓燕提交的证据质证称：对于证据一到证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据三、证据四的证明目的有异议，案涉商铺在2017年1月份已经交付张戈使用，因当时该工程的外围墙未拆除，但张戈已经将其内部房屋进行水楼下面××和××商铺××套装修施工，并且该小区的东面整条街门面房在2016年已经交付，而证据四中所叙述的法院查明是在建状态，并未到围墙内部进行勘察，因此不能证明张晓燕主张。对证据五、证据六的真实性有异议，张晓燕提供的照片仅能反映出围墙外侧的情况，并未拍摄其内部照片，不能证明其主张。且证据五是小区规划平面图，不是涉案房屋的平面图，不能证明张晓燕主张。金大陆公司对张晓燕提交的证据质证称：对证据一至证据四真实性无异议，对证据三、四证明的对象有异议，二号楼、四号楼虽然没完工，但已经交付使用，对证据五小区平面图无异议，对证据五、证据六说明一点，房屋已经交付张戈使用。张戈向法庭提交六份证据。证据一：转款记录，证明张戈为购买金大陆置业公司房屋以银行转账方式支付了100万元购房款；证据二：抵账协议两份，证明张戈与金大陆公司之间，就金大陆公司拖欠张戈供货款一事，将案涉商铺作价抵偿给张戈；证据三：认购协议书及房屋分层平面图，证明张戈与金大陆公司抵账后签订了合法有效的买卖合同，并对交付的房屋位置、面积、单价、总价等作出具体约定；证据四：收据两份，证明金大陆公司依据与张戈签订的认购协议、抵账协议及银行转账记录，认可张戈支付购房款总额5322400元；证据五：收据三张（水楼下面××和××商铺××套和物业费的收据），证明张戈在金大陆公司交付房屋后实际占用并使用该房屋；证据六：情况说明，证明金大陆公司就张戈购买万和楼下面××和××商铺××套?桂园商铺的情况作出的说明。张晓燕对张戈提交的证据质证称：证据一银行流水显示100万元转款时间是2014年11月18日，该账户户名为“路宽”，而张戈与金大陆公司签订两份“抵账协议”的时间分别是2015年9月21日和2016年9月1日，商铺认购协议书的时间是2015年9月21日，上述两份“抵账协议”的金额分别是221万元和211.24万元，累加后是432.24万元,与商铺认购协议书的价格532.24万元相差100万元。如果张戈所述该100万转款系支付剩余的100万元购房款属实，那么该转账时间早于上述“抵账协议”和商铺认购协议书签订时间，从逻辑上无法合理说明，张戈不可能在2014年就知道自己会在2015年会与金大陆公司签订“抵账协议”和商铺认购协议书，自己还会欠金大陆公司100万元，从而在2014年就支付给金大陆公司剩余的100万元购房款，故该证据无法证明张戈向金大陆公司支付了购房款。证据二：该证据证明了张戈与金大陆公司之间并不是原始的房屋买卖合同关系，而是从通过债权转让后形成的“以物抵债”的债权关系，张戈仅享有债权请求权，而非对涉案商铺的物权请求权。抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权（张晓燕与金大陆公司的债权）的实现。证据三：认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，仅系张戈与金大陆公司的预约合同，张戈与金大陆公司之间不存在商品房买卖合同关系，且未经网签备案，张戈未取得涉案商铺的所有权，不具有排他性。证据四：质证意见同证据一，张戈并未向金大陆公司实际支付涉案商铺的房款。证据五：该三张收据的交款人是李龙飞，不是张戈，且收据上的“万和新里程物业”公司经工商注册查询并不存在，无法证明张戈在人民法院查封前实际占有涉案商铺。证据六：对涉案商铺的面积和坐落位置无异议。金大陆公司对张晓燕提交的证据质证意见同张戈，对张戈提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张晓燕与李静、姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月29日作出（2016）豫04民初253号民事判决，判令李静偿还张晓燕借款本金2600万元及相应利息，姚倩飞、金大陆公司、吕可、平顶山市同顺房地产开发有限公司、赵国瑞、吴柯承担连带清偿责任。该判决生效后，本院根据申请执行人张晓燕的申请，于2017年6月5日作出（2017）豫04执91号执行裁定书，裁定查封金大陆公司位于平顶山市××电大道西段南侧，“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”的124套房产（包含案涉争议的平顶山市××电大道西段南侧“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”1号楼105号商铺）。2018年12月21日张晓燕以案外人提出执行异议及提起执行异议之诉为由，向本院申请终结本次执行程序。本院于2018年12月24日做出了（2017）豫04执91号之十执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2020年5月12日，张晓燕向本院申请恢复执行，本院于2020年5月14日依法立案恢复执行。同时，张晓燕向本院申请评估拍卖包括案涉“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”1号楼105号商铺的房产。2020年5月21日，本院作出（2020）豫04执恢27-1号执行裁定书，裁定对上述房产进行评估拍卖。2020年5月25日，本院作出（2020）豫04执恢27-2号执行裁定书，续行查封金大陆公司位于姚楼下面××和××商铺××套大道西段南侧“万和世家?桂园”项目的房产（含案涉“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”1号楼105号商铺）。案外人张戈不服本院（2020）豫04执恢27-1号执行裁定，向本院提出执行异议。本院经审理于2020年7月21日作出（2020）豫04执异162号执行裁定书，裁定中止对案涉“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”1号楼105号商铺的执行。张晓燕对该裁定不服，遂提起本案执行异议之诉。2015年9月21日，张戈与金大陆公司签订《万和楼下面××和××商铺××套?桂园商铺认购协议书》，主要约定张戈认购金大陆公司开发的位于楼下面××和××商铺××套，建筑面积（一层166.32平方米，二层166.32平方米），共计332.65平方米。总价5322400元，付款方式为按揭贷款，合同签订当日已支付房款2210000元。上述协议签订当日，金大陆公司为甲方，河南省金大陆建筑安装有限公司（3#楼王巧玲）为乙方，张戈为丙方，签订《河南金大陆万和楼下面××和××商铺××套?桂园小区抵账协议》一份，约定乙方欠张戈钢材款221万元直接由金大陆公司用万和楼下面××和××商铺××套?桂园1号楼4号商铺抵账给张戈。2016年9月1日，金大陆公司为甲方，河南省金大陆建筑安装有限公司（5#、6#、8#楼赵振跃）为乙方，张戈为丙方，签订《河南金大陆万和楼下面××和××商铺××套?桂园小区抵账协议》一份，约定乙方欠张戈钢筋款2112400元直接由金大陆公司用万和楼下面××和××商铺××套?桂园1号楼4号商铺抵账给张戈。2014年11月18日，路宽名下银行账户向金大陆公司转账1000000元，金大陆公司分别于2015年9月21日、2016年9月1日向张戈出具收据两份，载明共收到张戈商铺认购款5322400元。2020年6月10日，金大陆公司出具情况说明一份，载明张戈根据上述认购协议购买的涉案小区1号楼下边4号商铺（一层二二层）面积共计322.65平方米，就是认购协议中的1号楼下面的101、201（商业辅助用房01）和105号商铺，其中105号商铺的面积是21.08平方米。另查明，本院审理的（2018）豫04民初464号张晓燕诉王磊、金大陆公司申请执行人执行异议之诉一案的审理中，本院于2018年11月25日对案涉房屋现场进行了勘查，经现场查看，案涉的“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”2号楼1层14号110商铺所在楼栋仍处于在建状态，不具备交付条件。本院审理的（2018）豫04民初450号张晓燕诉李莉、金大陆公司申请执行人执行异议之诉一案审理中，本院于2018年11月25日对案涉房屋现场进行了勘查。经现场查看，李莉所购买的“万和楼下面××和××商铺××套?桂园”4号楼处于在建状态，只能搭乘施工楼下面××和××商铺××套梯进入，根本不具备交付条件。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点是张戈对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，结合本案各方当事人的诉辩意见，以及各方的举证质证情况，本院综合分析评议如下：张戈主张其已于本院查封案涉商铺前与金大陆公司签订了合法有效的商品房买卖协议，全额支付了购房款，并实际占有使用了商铺，认为其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。但就本案查明事实来看：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产至今未变更登记在张戈名下，且金大陆公司也未与张戈签订正式的商品房买卖备案合同，故张戈在形式上对案涉房产不享有所有权。二、张戈主张案涉商铺已于2017年1月交付使用。但是根据张晓燕提供的证据显示，案涉商铺所在楼栋在2018年时仍属封闭状态，结合其他案件查明的案涉万和楼下面××和××商铺××套?桂园小区的楼栋建设情况，本院认为张晓燕主张2018年5月案涉商铺所在楼栋还属于在建状态更符合事实。故对张戈主张案涉商铺已于2017年1月交付使用的主张，本院不予支持。三、关于案涉房款问题。张戈主张其已通过银行转账及抵账方式支付全部房款，但张戈提交的商铺认购协议书签订日期是2015年9月21日，该协议书约定付款方式是按揭贷款，与实际付款方式不符。且张戈提交的转账银行明细清单显示支付户名为路宽，款项支出日期为2014年11月18日，与认购协议书签订日期相互矛盾。因此，张戈提供的证据不足以证明其实际履行了付款义务。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，只有张戈在符合上述法律规定条件时，方可认定买受人对登记在被执行人名下的房产享有足以排除强制执行的民事权益。但张戈作为案外人，其主张的事实并不符合上述法律规定，因此，本院确认张戈对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上，张晓燕起诉请求继续执行涉案商铺的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本院（2017）豫04执91号执行裁定查封的河南平顶山市姚电大道西段南侧万和世家?桂园1号楼105商铺。案件受理费6359元，由张戈、河南金大陆置业集团有限公司负担。本院（2020）豫04执异162号执行裁定自本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  陈亚超审判员  李华亮审判员  张新兰二〇二〇年九月九日书记员  程钰淇附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。