甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2020）甘0421民初1829号原告：薛某,住靖远县。委托诉讼代理人：谢某，甘肃溥德律师事务所律师。被告：伏某，现住兰州市。被告：闫某，现住靖远县。原告薛某与被告伏某、闫某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛某及其委托诉讼代理人谢某、被告伏某到庭参加了诉讼。被告闫某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告伏某签订的《房屋转让协议》无效；2、判令二被告立即返还原告购房款100500元、损失43450元、装修款14000元，共计158050元；2、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月20日，原告与被告伏某达成协议并签订《房屋转让协议》，协议约定：一、转让房屋位于××区，房屋结构为框架，建筑面积为39.57平方米；二、转让价格为100000元；三、付款方式为在被告伏某向原告交付房屋全部钥匙的同时，原告支付全部房款；四、房屋交付时间为本合同生效之日起两日内，被告伏某将房屋全部钥匙交付原告；五、本协议签订时，无法办理过户手续，合同签订后，待能够办理过户手续时，被告伏某应无条件协助原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告于2019年8月20日向被告伏某一次性支付了全部购房款100500元，被告伏某收款后向原告出具收据并交付了房屋钥匙，后原告花费14000元对房屋进行了装修。装修完毕后，被告闫某（伏某的丈夫）出面干涉，以合同无效、他本人要居住为由将原告赶出房屋。原告向二被告主张返还其所支付的购房款及装修损失，二被告答应返还，但一直找借口推诿未还。另外，该房屋是廉租房，有一部分产权是靖远县房管局的，被告伏某不享有该房屋的全部产权，则原告与被告伏某所签订的《房屋转让协议》依法无效。现原告要求二被告返还购房款100500元和损失43450元（该损失包括按银行同期贷款4.35%利率从2019年8月20日至2020年6月20日共计10个月的利息按10倍计算的损失36250元和原告再次租房产生的租金损失7200元）。被告伏某辩称，原告所述买房及原告支付购房款100500元的陈述属实。其和被告闫某是夫妻。其收到房款后，将其中的70000元转给了闫某，剩余部分其用于还债。其意见是给原告执行该房屋，或者其和闫某谁拿去的房款部分由谁负责偿还。对于原告按照银行利息计算的损失和装修款其没有意见，并请求和闫某平摊。对于原告提出的房租损失7200元，其认为不合适，因原告租房还不到一年，则按一年的房租主张损失不合理。廉租房不能转让原告是知道的，故转让协议无效，双方均有过错。另外按照规定，廉租房在办理房产证后就可以转让，但因办理房产证需要费用，其就没有办理房产证。被告闫某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告薛某为支持其主张，提交如下证据：1、《房屋转让协议》一份、被告伏某出具的收据一张、原告的银行转账记录一份、微信转账记录两份，证明原告购买廉租房并向被告伏某实际支付房款100500元的事实。2、《廉租住房部分产权转让合同》一份，证明原告与被告伏某签订的房屋转让协议无效；3、装修票据六张、《房屋租赁合同》一份，证明原告花费14000元装修了廉租房及租房产生损失7200元的事实。被告伏会珍的质证意见：对证据1、2没有异议，对证据3中装修票据没有异议，但是对租房损失7200元有异议，认为原告租房未满一年，则不能按一年主张房租损失。被告闫某未质证。被告伏某、闫某未提交证据。经对证据审查并结合被告伏某的质证意见，对于原告提交《房屋转让协议》、支付房款的凭证、《廉租住房部分产权转让合同》、装修费用票据的效力予以确认。对于原告提交的《房屋租赁合同》认为与本案房屋买卖合同纠纷无直接关联性，而不作效力认定。另经本院核实，被告伏某、闫某确系夫妻关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告伏某与被告闫某系夫妻关系，在双方夫妻关系存续期间，伏某作为乙方于2014年6月24日与作为甲方的靖远县房地产管理局签订《靖远县廉租住房部分产权转让合同》，购买了靖远县宋家滩廉租住房（现称为宋家滩惠民小区）B区2栋1单元3层133室房屋一套。该合同第一条规定，经甲方审查乙方符合购买廉租住房部分产权的条件，同意将位于靖远县宋家滩廉租住房小区第2栋1单元3层133号房的部分产权出售给乙方。第十一条规定，该房屋乙方拥有有限产权，乙方交清购房款后可办理《房屋所有权证》。房地产行政主管部门在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“共有产权”字样。已取得共有产权的廉租住房实行上市准入制度，参照《经济适用住房管理办法》规定进行上市交易，凡已享受廉租住房政策解决其住房，并将所购房屋上市交易的家庭，不得再次申请享受保障性住房。2019年8月20日，伏某在未取得《房屋所有权证书》的情况下与原告薛某签订《房屋转让协议》，将所购买的廉租房转让给薛某。双方签订协议后，薛某于2019年8月20日通过微信及银行转账的方式向伏某实际支付了购房款100500元，伏某收款后向薛某出具收据并交付了房屋钥匙，薛某花费14101元对房屋进行了装修。薛某将该房屋装修完毕后，闫某出面干涉，以合同无效、他本人要居住为由将薛某赶出房屋。本院认为，涉案房屋的性质系廉租房，属于政府照顾社会弱势群体的福利住房，不同于商品房，其转让必须符合相关的政策规定。根据被告伏某与靖远县房地产管理局签订的《靖远县廉租住房部分产权转让合同》第一条及第十一条规定，买受人拥有廉租房屋的有限产权，在交清房款办理《房屋所有权证》取得共有产权后，才可对该房屋上市交易进行买卖。据此，被告伏某对于涉案房屋尚未取得《房屋所有权证》、在拥有有限产权情况下，不能进行转让交易。所以被告伏某的转让行为损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效。故对于原告请求确认其与被告伏某签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，依法应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，被告伏某将不符合交易条件的廉租房进行转让存在重大过错，而原告薛某明知是廉租房在未进行产权登记的情况而予以购买，亦存在一定过错。依据上述法律规定，该转让合同被确认无效后，按照过错责任大小，确定双方的责任义务。对于原告薛某实际给付的房款100500元和支出装修费用14101元，依法应得到返还及赔偿，故对原告请求返还房款100500元及赔偿其装修损失14000元的诉讼请求予以支持。对于原告提出的利息损失，因原告亦存在一定过错，则依法由其自行承担。故对原告提出的利息损失，不予支持。对于原告提出的租房损失，因与本案无直接关联性，依法不予支持。对于原告诉请由二被告承担责任及被告伏某辩称由其和闫某各自返还房款的意见，对此参照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示除外。结合本案来看，转让房屋系被告伏某个人行为，房款也系伏某一人所收，被告闫某在事后明确以自已的行为表示不同意，则双方无共同的意思表示。伏某曾辩称其将部分房款转给闫某，但无证据证明。原告亦未提供证据证明该房款用于二被告共同生活或者共同经营。据此认定本案债务系被告伏某个人债务，而非夫妻共同债务。故对原告要求被告闫某承担责任的请求不予支持，应由被告伏某承担房款返还及赔偿损失责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告薛某与被告伏某于2019年8月20日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告伏某返还原告薛某购房款100500元，赔偿装修损失14000元，总计114500元，于本判决生效后十日内付清；三、被告闫某在本案中不承担责任；四、驳回原告薛某的其他诉讼请求。案件受理费3461元，减半收取1730.50元，由原告薛某负担435.50元，被告伏某负担1295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 温东玉二〇二〇年九月九日（法官助理 杜 薇书记员 金 莹附：本案引用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。