四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1011民初2799号 原告：四川领晨物业服务有限责任公司。住所：四川省内江市东兴区东兴大道1号5幢40号。统一社会信用代码：91511011MA621HUJ88。 法定代表人：郭旭，该公司总经理。 被告:内江市东兴区博凯学校，地址：内江市东兴区枇杷街108号。统一社会信用代码：52511011099915947Y。 法定代表人：谭克珍。 委托诉讼代理人：蒲昱非（特别授权），四川视远君律师事务所律师。 被告:内江市博凯商贸有限公司，地址：内江市东兴区大千路301号11幢附1号。统一社会信用代码：91511011791828655G。 法定代表人：胡值宾。 委托诉讼代理人：邱泽荣（特别授权），四川明炬（内江）律师事务所律师。 原告四川领晨物业服务有限责任公司（以下简称“领晨物业”）诉被告内江市东兴区博凯学校（以下简称“博凯学校”）、内江市博凯商贸有限公司（以下简称“博凯公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，由审判员肖顺俊适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领晨物业的法定代表人郭旭、被告博凯学校委托诉讼代理人蒲昱非、被告博凯公司委托诉讼代理人邱泽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告领晨物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告自2020年1月1日至2020年6月30日）物业服务费38200元、违约金18168元，共计56386元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年1月1日，原告与博凯酒店商住楼所属社区桐梓社区居委会签订了《小区物业服务合同》，约定：住宅物业（电梯）服务标准为按建筑面积每月1.00元/平方米，商业物业费按原有标准7200元/月收取，逾期交纳物业费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金。原告从2020年1月1日起服务于该小区业主。被告博凯学校是位于博凯酒店商住楼小区1层至3层博凯幼儿园实际使用人；被告博凯公司作为该案涉房屋的实际产权人，接受了原告的服务，应当承担缴纳物业费的责任。原告在服务期间，切实履行了《博凯酒店商住楼小区物业服务合同》，被告自2020年1月1日起，无故拖欠物业服务费共计38200元，经原告多次催收未果，故诉至法院。 被告博凯学校辩称，被告博凯学校不是本案适格主体，原告主张的38200元物业费不应当由被告博凯学校承担，应当由被告博凯公司承担，因为被告博凯公司私自锁了博凯酒店的大门，博凯公司于2020年3月4日违法解除了与被告博凯学校的租赁关系，租赁合同解除后，被告博凯学校也未实际使用其房屋，更无享受其物业服务，因此自2020年3月4日起的物业费不应由被告博凯学校承担，应当由被告博凯公司承担；由于拖欠期属于疫情期间，原告应给予适当的逾交期，原告不应当在特殊时期未交物业费计算其滞纳金，滞纳金标准也过高且计算错误，应予调整。 被告博凯公司辩称，被告博凯公司不应承担此物业费，应当由被告博凯学校承担，因为博凯公司与博凯学校签订了《商业房屋租赁合同》，博凯公司将案涉应交物业费的房屋全部租赁给了博凯学校，合同也约定物业费由被告博凯学校承担，且以前的物业费也一直是由被告博凯学校在承担。被告博凯学校也无证据证明双方已经解除了合同，且博凯酒店的所有房间以及酒店都进行了装修，博凯幼儿园也正常营业，故交纳物业费的主体应当是被告博凯学校。 本院经审理认定事实如下，2019年12月31日，原告领晨物业（乙方）与四川省内江市东兴区西林街道桐梓社区居民委员会（甲方）签订了《博凯酒店商住楼物业管理委托合同》，约定：甲方将博凯酒店商住楼委托于乙方实行物业管理。商品房座落位置为内江市东兴区星桥街南侧，建筑面积为15708.93平方米，委托管理期限为3年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，还规定了其他事项；2020年1月1日，双方签订《博凯酒店商住楼补充协议》一份，约定：本物业管理公共服务费实行包干制，住宅电梯公寓业主按其拥有建筑面积1.00元／月／平米，商业部分业主按其原有标准向乙方交纳，注：原收取标准为：7200元／月。……5、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任，还规定了其他事项。合同签订后，原告于2020年1月1日起对该小区进行物业服务。2014年5月22日，被告博凯公司（甲方）与被告博凯学校（乙方）签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定：甲方将位于内江市东兴区××街××号，建筑面积约4644.67平方米（以房产证：套内加公摊面积为准），另外物管用房约170.9平方米和二楼外面的空地约260平方米一并交付给乙方无偿使用。房屋租赁期为20年（自2014年9月1日起至2034年8月31日止），物业管理方面，在乙方不自管的情况下，甲方协助乙方完善物业管理，还约定了其他事项。原告进驻该小区进行物业服务后，被告博凯公司将该《商业房屋租赁合同》交给了原告备案，原告在庭审中也出具了该租赁合同。 另查明：被告博凯公司拥有四川省内江市东兴区××街××号1至3层1号商品房的所有权，建筑面积为3473.03平方米，其租赁给被告博凯学校的《商业房屋租赁合同》中显示的4644.67平方米是包括负一层的面积，博凯学校租赁用途为经营酒店、幼儿园等。在原告进驻该小区之前，案涉商业房物业费是由被告博凯学校按照每月7200元交付，截至2020年6月30日共拖欠物业服务费43200元，被告博凯学校于2020年5月22日以博凯酒店和幼儿园名义向原告交纳了5000元物业服务费，尚欠38200元，二被告因房租问题引发纠纷，故拖欠物业服务费至今。 以上事实，有原告领晨物业和被告博凯公司的营业执照、二被告公司登记信息、博凯酒店商住楼物业管理委托合同及补充协议、商业房屋租赁合同、房屋权利记载信息查询结果、催费通知书、收据、租金支付凭证、视听资料、报警登记表、照片、通知等证据予以证实，作为本案认定事实的依据。 本院认为，原告与四川省内江市东兴区西林街道桐梓社区居民委员会签订的《博凯酒店商住楼物业管理委托合同》及《博凯酒店商住楼补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其效力及于小区全体业主，原、被告双方均应严格遵守。被告博凯学校提出的案涉物业服务费不应由其承担的抗辩，因被告博凯公司于2014年5月22日将案涉商业房出租给了被告博凯学校，一直是由被告博凯学校向原物业公司交纳物业费，原告进驻该小区后，被告博凯学校也于2020年5月22日以博凯酒店和幼儿园名义向原告交纳了5000元物业服务费，视为对应由其交纳物业服务费的认可，故对被告博凯学校的该抗辩理由不予支持。被告博凯学校辩称二被告间已解除合同，之后的物业服务费应当由被告博凯公司承担的主张，因被告博凯学校并未举出双方解除合同的证据，且该幼儿园也在经营中，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。另根据《博凯酒店商住楼补充协议》第5条“业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。”另根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告博凯学校作为实际使用人，应当承担交纳物业费的义务，被告博凯公司应当对案涉物业服务费承担连带交纳责任。二被告不交纳物业服务费，违背了诚实信用原则，依法应当承担继续履行的义务并承担违约责任。因此，原告诉请二被告支付物业服务费38200元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因原告主张的违约金过高，本院酌情支持未交费金额的10%即3820元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决如下： 一、被告内江市东兴区博凯学校于本判决生效之日起十日内向原告四川领晨物业服务有限责任公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费38200元及违约金3820元，共计42020元； 二、被告内江市博凯商贸有限公司对被告内江市东兴区博凯学校上述第一项付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费605元，由被告内江市东兴区博凯学校、内江市博凯商贸有限公司负担。原告己预交，由二被告在给付前款时一并付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  肖顺俊 二〇二〇年九月十五日 书记员  吴 苏