贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初5148号 原告：遵义保利置业有限公司。住所地：遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼。统一社会信用代码;91520300569217511R。 法定代表人：王浩，公司董事长。 委托代理人：叶久刚、廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。 被告：贵州华昆能源有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑街道遵南大道西侧保利未来城市36号写字楼22层。统一社会信用代码：91520321MA6HJW709P。 法定代表人：冯军，公司董事长。 委托代理人：蒋玉兰，贵州君上杰律师事务所律师。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利置业）与被告贵州华昆能源有限公司（以下简称华昆能源）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后于2020年8月31日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告保利置业委托代理人叶久刚、被告华昆能源委托代理人蒋玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利置业向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年12月31日签订的《租赁合同》已经解除；2、判令被告立即向原告支付截至2020年3月13日的拖欠租金346566.3元并按2%每月的标准向原告支付违约金至付清租金之日，并从2020年3月14日起按2007.76元每天的标准向原告支付租金至返还房屋之日；3、判令被告承担已支付给原告的80000元租赁保证金原告不予退还的违约责任；4、判令被告立即将位于遵义市遵南大道中段西侧保利未来城市内A1地块36号楼22层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号房屋返还给原告；5、判令被告向原告支付律师费37490元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于保利未来城市A1地块内36号楼22层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号商铺出租给被告使用，租赁期从2019年6月27日起至2022年12月26日止，合同第十条还约定了违约责任等。由于被告未按合同约定向原告支付租金，经原告催收无果后原告于2020年3月13日向被告发出《解除合同通知书》，但直至起诉之日被告仍未按约支付租金。原告认为，被告的行为已具备解除合同的约定条件，原告的解除通知到达被告时即发生解除双方合同的效力，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法支持原告的诉讼请求。 针对原告的起诉，被告华昆能源辩称：1、原告基于《解除合同通知书》送达解除双方合同的程序违反法律规定，未尽到催告义务，因此双方合同并未解除；2、欠付原告租金属实，但是对金额及起算截止时间均有异议。被告认为因疫情影响同栋楼的其他租户均享受了租金减免的福利，因此被告一直在与原告协商租金减免的事宜，但协商未果，所以租金未付；3、接到原告解除通知时，被告已在进行搬迁并未在涉案物业办公，之所以未能向原告交还房屋，是因为双方就办公设备、装修残存损失等未能达成一致意见，即使要计算租金，也只应计算至解除通知送达之日，且被告因疫情影响主张原告减免不少于2个月的租金；4、因本案系原告要求解除合同，因此不存在被告存在违约的事实，也就不存在支付违约金及律师费等损失，若原告要求解除合同，还应返还保证金并赔偿被告办公场地的装修、购买办公用品等损失170余万元；5、若法院认定被告有违约，则被告申请对违约金进行调减。 经审理查明：2019年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商签订《租赁合同》1份，由被告承租原告位于遵义市遵南大道中段西侧保利未来城市内A1地块36号楼写字楼22层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号商铺（合计建筑面积1315.24平方米）。合同约定：“第三条租赁期限该物业租赁期限共计3.5年，从2019年6月27日起至2022年12月26日止。第五条租金及其他费用1、乙方租赁该物业，租金按建筑面积计算。合约期限为3.5年。各年度租金按照以下标准缴纳：（内容略，详见《租赁合同》）。3、租赁保证金3-1乙方在本合同签订之日起七日内，乙方须向甲方支付（人民币）捌万元（小写￥80000元整）做为租赁保证金。合同期满后，乙方确无任何违约行为时，由甲方无息全额退回租赁保证金给乙方。3-2租赁保证金的退回：本合同期满、或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方按照合同约定退出租赁场地，甲方对该物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其它违约行为的条件下，甲方在乙方搬离该物业之日起三十天内无息全额退回乙方租赁保证金，退回手续按照甲方公司规定执行。第十条违约责任及违约处理1、租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按未完成租期租金总金额的百分之二十五计算。3、乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额的百分之一给付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权单方解除本合同，乙方所交租赁保证金不予退还，并无条件把该租赁连同原附属物交回甲方。5、守约方为主张权利而产生的律师费、诉讼费等所有费用由违约方承担”。合同签订后，被告向原告支付了80000元租赁保证金及截至2019年的租金137753.64元。后因被告未按约支付租金，原告据此于2020年3月13日向被告送达了《解除合同通知书》，载明：“于即日解除贵司与我司于2019年8月签订的《租赁合同》”。 上述事实，有原、被告当事人当庭陈述、《租赁合同》、《解除合同通知书》等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方协商签订《租赁合同》系双真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行自身义务。本案中，被告至今仅向原告支付租金137753.64元，而双方合同约定被告拖欠租金达30日以上的原告有权解除合同，原告据此向被告送达《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，该《解除合同通知书》于2020年3月13日送达被告时即发生解除双方合同的效力，对原告主张双方合同自2020年3月13日已解除的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方合同解除后，被告应向原告返还涉案商铺并对合同解除前拖欠的租金予以支付，对于拖欠租金的金额，按照双方合同约定，截至2020年3月13日，被告应付租金为492350.92元，已付137753.64元，故原告主张被告支付346566.30元，应予支持。对于被告主张因疫情影响至少减免2个月租金的问题，众所周知受疫情或疫情防控措施的影响，各地社会经济受到不同程度的冲击，而被告作为一经济主体，其生产经营及履行合同方面势必发生困难，结合本案案情，本院酌情对被告的2019年12月27日至2020年3月26日计租周期内的租金减免1个月，金额为60232.73元，故被告现需向原告支付租金286333.57元。对于原告主张2020年3月13日以前拖欠租金违约金的请求，双方合同约定被告拖欠租金的“每逾期一天按拖欠金额的百分之一计付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，双方约定的违约金标准明显过高，且被告申请本院予以调减，综合本案事实，本院认为违约金标准以拖欠租金为基数从2020年3月13日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。对于原告主张被告从2020年3月14日起按2007.76元每日的标准支付租金至实际返还商铺之日的诉讼请求，因双方合同于2020年3月13日已实际解除，故从2020年3月14日起不存在租金支付问题，但因被告未向原告返还涉案商铺，给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应答承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对前述损失被告应予赔偿且该损失可参照双方合同关于租金标准的约定按2007.76元/天进行计算。对于原告主张确认已支付的80000元租赁保证金不予退还的问题，双方合同关于“甲方有权单方解除本合同，乙方所交租赁保证金不予退还”的约定实质系违约责任的约定，且该违约责任的承担针对的是原告行使解除权后被告应承担的违约责任，双方合同也未约定该笔保证金应充抵拖欠租金，现原告已依法行使解除权，故被告亦应按约承担该项违约责任，原告无义务进行返还，本院予以确认。对于原告主张被告支付律师费37490元的请求，双方合同虽有约定，但原告未充分提交证据证明该律师费的支出属实，故本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告遵义保利置业有限公司与被告贵州华昆能源有限公司于2018年12月31日签订《租赁合同》于2020年3月13日解除； 二、由被告贵州华昆能源有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告遵义保利置业有限公司返还位于遵义市播州区保利未来城市A1地块36号楼22层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号房屋； 三、由被告贵州华昆能源有限公司本判决发生法律效力之日起10日内向原告遵义保利置业有限公司支付截至2020年3月13日前欠付的租金286333.57元并从2020年3月13日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率标准支付违约金至该笔租金付清之日； 四、由被告贵州华昆能源有限公司本判决发生法律效力之日起10日内按每日2007.76元的标准从2020年3月14日起向原告遵义保利置业有限公司支付房屋占用费至被告实际返还房屋之日； 五、被告已支付给原告的80000元租赁保证金，原告无需退还。 六、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8260元，减半收取4130元，由被告贵州华昆能源有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或向被执行财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  任加凤 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张守松