重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初28784号原告：廖晓容，女，1967年9月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：刘莉，女，1989年11月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：廖素芬，女，1970年7月24日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：冉梓辰，男，1992年12月6日出生，汉族，住重庆市合川区。上述四原告共同委托诉讼代理人：冯景河，重庆博焕律师事务所律师。被告：重庆曙光都市工业园建设集团有限公司，住所地重庆市江**港安二路****4-1，统一社会信用代码91500105556768533X。法定代表人：汪官蜀，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林曦，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔文莉，重庆康实律师事务所律师。原告廖晓容、刘莉、廖素芬、冉梓辰与被告重庆曙光都市工业园建设集团有限公司（以下简称曙光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖晓容及共同委托诉讼代理人冯景河，被告曙光公司的委托诉讼代理人林曦、孔文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖晓容、刘莉、廖素芬、冉梓辰向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理位于重庆市江北区港城工业园D区曙光都市工业园X区X栋第三楼房屋权属登记证书；2.判决被告支付原告逾期办证违约金（以房屋总价款3770716元为基数，从2014年6月2日起至办理房屋权属登记之日止按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率上浮10%的标准计算）。事实和理由：2011年6月10日，原被告签订合同编号为SG-00002的《工业厂房转让合同》，约定被告将位于重庆市江北区港城工业园D区曙光都市工业园X区X栋第三层房屋出售给原告，面积总计1216.36平方米，总成交价为3770716元；交房日期为2013年7月31日前。被告应在交房后12-18个月内为原告办理房地产权证，如逾期办理，被告应从逾期之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计付违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，共计支付购房款3770716元。2012年12月1日，被告向原告交付了房屋并支付了大修基金97308.8元，故，被告应于2014年6月2日前为原告办理房地产权证，但被告一直未履行办证义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告曙光公司辩称，1.原告要求被告为其办理房屋权属登记的请求对象错误，且原告至今未提交完整的办理权证所需材料，也不满足办证条件，被告无法协助其办理产权登记；2.涉案厂房未办理权属转移登记系原告自身原因造成，被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。工业厂房办理权属转移登记的条件和流程与一般商品房办证有显著区别。根据双方签订的《工业厂房转让合同》约定、政府部门出台的相关政策规定及同类案件生效裁判的认定，入驻企业申请办理工业厂房权属转移登记需满足以下条件：（1）房屋只能出售或出租给符合产业定位的工业企业或企业股东；（2）企业工商和税务登记须落户工业园区；（3）工业厂房办证必须满足消防、环保、安全等相关标准且经园区所在的相关行政部门审核通过后，才能向房地产交易部门提交办证申请；（4）申请人应按办证要求履行完善相关手续、补缴房款、大修基金、税费等义务。而且在签订合同及合同履行过程中，被告通过对合同条款的解释说明、召开办证说明会、发送快递通知等方式多次告知原告办理权属登记应具备的条件、流程及提交的材料，原告至今不具备办证条件且仍未按要求提交办证材料，所以其申请办证的请求应予驳回。同时根据《工业厂房转让合同》第八条约定，若因原告的原因延期或无法办理权属登记的，被告概不承担责任。被告不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任，应当驳回原告关于逾期办证违约金的请求。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月10日，被告（甲方/转让方）与四原告（乙方/买受人）签订《工业厂房转让合同》。第二条所购工业厂房的基本情况约定，乙方所购的工业厂房座落位于重庆市江北区港城工业园D区曙光都市工业园E区（自编号）B3栋第三层，总建筑面积为1216.36㎡（最终以房地产权证登记面积和编号为准）。第三条计价方式与价款约定，所购建筑面积总价为3770716元。第四条付款方式及期限约定，合同签订之日起7日内，乙方一次性向甲方支付总房款的40%，人民币1508286.4元，此款项为该合同定金；当甲方修建乙方所购厂房至主体结构完成第三层时，乙方向甲方再支付总房款的30%，人民币1131214.8元；当甲方修建乙方所购厂房至主体结构封顶时，乙方向甲方再支付总房款的30%，人民币1131214.8元。第七条面积确认及面积差异处理约定，在《房地产权证》交付时，产权登记建筑面积与合同暂定的建筑面积发生差异，最终以产权证记载的建筑面积为准，并按约定的建筑面积单价实行多退少补。第八条关于产权证登记的约定，在工业厂房交付使用后12-18个月内，应办理完《房地产权证》。办理《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理，乙方应积极配合，若因乙方的原因延期或无法办理，甲方概不承担责任。甲乙双方各自承担办理产权证的相关税费及工本费。第九条违约责任约定，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得《房地产权证》的，双方同意按下列处理（不作累加）：1.乙方退房，甲方在双方办理完退房手续后15日内将乙方已付房款退还给乙方，从逾期之日起，按银行同期贷款年利率上浮10%支付乙方的违约金；2.乙方不退房的，从逾期之日起，按银行同期贷款年利率上浮10%支付乙方违约金，产权证继续办理。合同附件四《特别约定》载明：一、乙方企业必须符合重庆市都市工业园区引进企业准入标准（下称标准），因不符合该标准产生的一切后果由乙方自行承担；二、乙方兴办的任何项目及项目运作都必须符合重庆市环保、消防及规划等部门的相关标准，因不符合该标准产生的一切后果由乙方自行承担；四、乙方入驻工业园区60日内，应将工商及税务关系注册或迁移到本园区；五、凡个人投资工业厂房必须经过曙光都市工业园管委会资产经营部统一招商租赁，产业结构必须符合都市工业园要求，其招商租赁费用与资产经营部协商。合同签订后，四原告按约向被告支付了总房款3770716元。2012年3月7日，原告廖晓容、廖素芬支付了大修基金97308.8元。2012年12月1日，被告出具的《接房说明》载明：由于E区二标段厂房仍在建设中、公共设施尚未完善……对未完善的工作特作郑重说明如下：一、曙光都市工业园E区正式交房时间定为2013年12月30日，目前为提前介入使用过程。原告廖晓容在业主签字处签名捺印。2018年11月10日，重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市国土资源和房屋勘测规划院、重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对案涉厂房进行测量，并出具了房屋面积分户汇总表。该表显示，案涉厂房的建筑面积为1243.48㎡。查明，重庆市人民政府办公厅于2007年11月16日印发的《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》（渝办发[2007]325号）第三条第五项规定，标准厂房应符合以下基本要求：“……（五）用途：用于出租或出售给工业企业，自用面积少于30%；……”。2008年9月22日，重庆市人民政府印发《重庆市特色工业园区产业定位实施意见》（渝府发[2008]101号），其附件中列明：重庆港城工业园区A组团产业定位1为家用电力器具制造（空调、冰箱、洗衣机），园区产业定位2为交通运输设备制造业（汽车整车及零部件、集装箱）。2011年8月1日，重庆特色工业园区规划建设领导小组办公室印发《重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书》，载明重庆港城工业园区产业定位为汽车零部件、电子制造。2014年3月20日，重庆港城工业园区管理委员会办公室向曙光公司印发《关于加快推进“曙光都市工业园E区—两江国际”入驻企业办理工商税务登记注册的通知》（工管办发[2014]28号），明确对未将工商税务关系登记注册至港城园区范围内的企业，可采取暂缓办理房屋产权证等措施，督促企业加快登记注册手续。2014年5月26日，重庆市人民政府印发《关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发[2014]25号），其中第七条第（二）项规定，“标准厂房用于出售或出租给工业企业，……”。2014年12月18日，重庆港城工业园区管理委员会办公室印发《关于规范标准厂房（都市工业园）入驻企业审核登记流程的通知》（工管办发[2014]143号），明确制定了拟入驻企业所需提供的资料包括“1.港城工业园区都市工业园（标准厂房）项目入驻申请表；……8.所属楼宇产业园移交资料：所属楼宇项目消防验收意见、环境影响评价意见（未通过消防及竣工验收项目需附楼宇开发商安全保证承诺书及相关消防、施工图纸）；9.其他产业准入要求的材料”；审批流程（6个工作日内）为“招商部对拟入驻企业产业门类进行审核（2个工作日内），签订审核意见后递交安监部，由安监部对拟入驻企业进行安全、环保等审核并签订意见（2个工作日内）。综合服务部将会同招商部、安监部的审核意见，在2个工作日内向拟入驻企业予以明确回复，对审核通过的拟入驻企业，及时开具入驻证明”；并附有《港城工业园区都市工业园（标准厂房）项目入驻申请表》。2014年12月24日，重庆市国土房管局对渝北区土地房屋权属登记中心作出《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》，内容为“根据重庆市人民政府印发的《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发[2014]25号）的精神，厂房用于出租或出售给工业企业，不得改变厂房用于居住、办公、商务、仓储等。厂房配建的办公用房和生活配套用房不得销售给企事业单位和个人。……符合购买条件的工业企业，经本园区管委会出具书面同意意见后，可按《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定向房屋所在地的房屋权属登记机构申请办理房屋转移登记”。2015年6月17日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市工业园区及工业项目规划管理办法》（渝府发[2015]95号），该办法第九条规定“建设单位应严格按照规划许可内容、预认定的产业定位和有关规定实施建设和使用，可定向租售给符合产业定位的企业或企业股东……”。另查明，重庆栀子花服饰有限公司（以下简称栀子花公司）的法定代表人为廖晓容，股东为冉梓辰、刘炳阳、廖晓容。该公司于2019年9月6日工商注册登记成立，工商税务注册登记地址为重庆市江北区港安二路2号7幢3-1，经营范围为服饰制造、销售服装服饰。2019年9月26日，栀子花公司提交的《建设项目环境影响登记表》载明，“该项目环境影响登记表已完成备案，备案号：201950010500000426”。2019年9月27日，栀子花公司提交《港城工业园区都市工业园（标准厂房）项目入驻申请表》，申请将房屋产权归属登记至刘炳阳、冉梓辰名下；同日，栀子花公司出具的《情况说明》载明，“……由于厂房装饰工程未达到二次消防竣工验收备案条件（未进行装修），所以未获得二次消防竣工验收备案凭证，此厂房消防验收凭证以曙光都市工业园E区消防验收凭证为主”。庭审中，被告举示的2014年召开“曙光E区入驻落户港城动员会”照片、2016年召开“E区入驻企业交流说明会”照片、短信群发记录、曙光公司与华唐广告公司合同、华唐公司《准予变更登记通知书》、江北电信营业厅《证明》、关于E区召开办证说明会的情况说明、关于提交办理房屋权属转移登记相关材料的再通知及应提交材料清单、快递单、签收信息等材料，拟证明被告在2014年、2016年分别通过电话通知和短信群发的方式通知原告参加动员会，告知了购房者应当将企业税务、工商等落户至园区，并对办证条件、流程向购房者进行了说明，并于2019年1月15日、2019年8月28日、2020年2月25日向原告邮寄《关于提交办理房屋权属转移登记相关材料的再通知》及应提交材料清单，原告分别于2019年1月18日、2019年8月31日、2020年2月27日签收，证明被告已尽到告知义务，但原告至今不具备办证条件且仍未提交相应的办证材料，因此未办理权属登记是其自身原因造成的，被告不存在违约。四原告质证称该组证据不具有关联性，也无法确认召开说明会的内容，相反可证明被告从2019年1月7日才开始通知业主办理产权证应提交的资料。上述事实，有《工业厂房转让合同》及附件、曙光都市工业园区接房前应缴费明细、2012年3月7日收据、《重庆市特色工业园区产业定位实施意见》（渝府发[2008]101号）、《重庆市特色工业园区标准厂房建设项目初步确认书》、《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》（渝办发[2007]325号）、《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发[2014]25号）、《重庆市工业园区及工业项目规划管理办法》（渝府发[2015]95号）、《关于加快推进“曙光都市工业园E区—两江国际”入驻企业办理工商税务登记注册的通知》（工管办发[2014]28号）、《关于规范标准厂房（都市工业园）入驻企业审核登记流程的通知》（工管办发[2014]143号）、《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号）、《接房说明》、重庆栀子花服饰有限公司营业执照及基本情况、《港城工业园区都市工业园（标准厂房）项目入驻申请表》《情况说明》《环境影响登记表》《房屋面积分户汇总表》、交流说明会照片、短信群发记录、曙光公司与华唐广告公司合同、《准予变更登记通知书》、江北电信营业厅《证明》、关于E区召开办证说明会的情况说明、《关于提交办理房屋权属转移登记相关材料的再通知》及应提交材料清单、快递单、签收信息及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，四原告还举示的周黎房产证件系复印件，未与原件核对；且该证件属案外人所有，与本案事实没有直接关联性，故该证据本院不予采信。本院认为，原被告签订的《工业厂房转让合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，对当事人具有约束力。关于被告应否为四原告办理案涉房屋的权属登记证书及是否承担支付逾期办证的违约金问题。第一，从《工业厂房转让合同》及附件四《特别约定》“乙方企业必须符合重庆市都市工业园区引进企业准入标准，因不符合该标准产生的一切后果由乙方自行承担；乙方兴办的任何项目及项目运作都必须符合重庆市环保、消防及规划等部门的相关标准，因不符合该标准产生的一切后果由乙方自行承担；四、乙方入驻工业园区60日内，应将工商及税务关系注册或迁移到本园区”的内容来看，在签订合同时，原告应当知晓购买涉案工业厂房，应当符合重庆市都市工业园区引进企业标准，且企业的工商税务关系应在园区。第二，涉案合同的标的物是工业厂房，而非一般商品房。原告作为工业厂房的购买者，其在签订合同时已知晓“乙方企业必须符合重庆市都市工业园区引进企业准入标准”。原告等人设立栀子花公司的工商登记时间为2019年9月6日，且公司经营范围为服饰制造、销售服装服饰，不符合案涉工业园区产业定位为汽车零部件、电子制造的要求。第三，在重庆市政府及有关职能部门出台相关规范性文件之后，被告及时告知了原告等工业厂房的购房者关于产权登记办理条件的变化及所需相应资料，但原告等人未能提供证据证明其已履行了合同约定及规范性文件中规定的产权登记办理所需资料的补齐义务。第四，涉案合同的购房者为四原告，而案涉工业厂房申请入驻的企业为栀子花公司，该公司出资者（股东）仅为冉梓辰（出资比例50%）、刘炳阳（出资比例25%）、廖晓容（出资比例25%），两者之间主体并不一致。据上分析，截至目前，本案证据不能证明原告廖晓容等人购买的案涉工业厂房已符合办理房屋权属登记的相关条件，故四原告主张被告为其办理案涉房屋权属登记证书的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因四原告在申请办理案涉工业厂房过程中，未能按照合同约定及相关规定的要求提供完整的产权登记材料，系其自身原因导致办证未果，且没有充分证据证明被告在合同履行过程中存在违约行为；按照双方签订的《工业厂房转让合同》约定，因乙方（即买受人）原因延期或无法办理《房地产权证》，甲方（即转让方）概不承担责任。故原告廖晓容、刘莉、廖素芬、冉梓辰主张被告承担逾期办证的违约责任支付违约金的请求，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖晓容、刘莉、廖素芬、冉梓辰的诉讼请求。案件受理费29416.06元，减半收取14708.03元，由原告廖晓容、刘莉、廖素芬、冉梓辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵树龙二〇二〇年九月十六日书记员  陈晓宇