浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初5209号 原告：吴震州，男，1981年9月6日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：张惠惠，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：沈佳明，男，1967年6月7日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。 第三人：嘉善县人民政府魏塘街道办事处。住所地嘉善县魏塘街道环北西路**。 法定代表人：金丰。 委托诉讼代理人：周波，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 第三人：嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司。住所地嘉善县罗星街道浙江·嘉善国际农商城17幢3-202室。 法定代表人：莫留根。 委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。 原告吴震州与被告沈佳明、第三人嘉善县人民政府魏塘街道办事处（以下简称魏塘街道）、嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司（以下简称开泰公司）宅基地纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年7月6日再次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告吴震州及其委托诉讼代理人张惠惠、被告沈佳明及其委托诉讼代理人万灵龙、第三人魏塘街道的委托诉讼代理人周波、第三人开泰公司的委托诉讼代理人万灵龙均到庭参加诉讼。当事人向本院申请庭外和解的期间，不计入审限。本案现已审理终结。 原告吴震州向本院提出诉讼请求：1.被告分配拆迁补偿款300000元（暂定金额，实际以评估金额为准）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：登记在被告沈佳明名下的××镇××号房屋坐落于原告具有土地使用权的宅基地。该宅基地系原告父亲获批使用并批准建房，2002年登记至原告名下。该房屋系案外人陈浩在未经原告父亲同意的情况下，伪造材料后申请将上述房屋登记至自己名下，后由被告购买后变更登记。2018年，嘉善县政府决定对案涉房屋所在地区进行改造，征收上述房屋。被告已与第三人签订了拆迁补偿安置协议，并对房屋土地价格评估安置。该房屋使用土地权利属于原告，故安置补偿中对土地的补偿部分应当归属于原告。故现为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告沈佳明答辩称：1.涉案房屋是我方合法占有的，也是合法取得的，原告也曾通过两次诉讼加以确认。2.涉案房屋拆迁补偿是由政府作出，并已公示公告的，之后与被告签订相应的补偿协议，这是对房屋所有权人的补偿，不包括对土地的补偿。被告取得相应的补偿合法合理，故请求驳回原告的诉请。 第三人魏塘街道答辩称：我方与被告签订的房屋搬迁协议第九条第2款约定，如搬迁房屋存在租约买卖的，由被告与承租人或买方卖方自行解决。故我方认为与我方没有关系。 第三人开泰公司答辩称：我方认为与我方没有关系。我方只是办理房屋拆迁手续的相关公司，只是接受政府委托办理相关事宜，没有决定权。 原告针对其主张提交了相应证据，被告经质证后除对初步评估报告书的三性不予认可外，对其余证据的真实性均无异议。第三人魏塘街道对证据的真实性均无异议。第三人开泰公司除对初步评估报告书认为与其无关不予质证外，对其余证据的真实性均无异议。本院经审核后，对原告提交证据的形式真实性均予以确认并在卷佐证。 被告针对其抗辩提交了证据，原告及第三人对证据的真实性均无异议。本院经审核后，对相关证据的真实性予以确认并在卷佐证。 第三人魏塘街道及开泰公司均未举证。 根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定下列事实： 根据（2019）浙0421民初2378号民事判决书认定的事实，案外人吴锦青与沈建华系夫妻关系。原告吴震州系吴锦青与前妻所生之子。案外人戚有宝与吴锦青系母子关系。1992年4月19日的吴锦青户农村私人建房用地呈报表记载：现有在册人口吴锦青、吴震州、戚有宝；拆除现有平房3间74.2㎡，猪舍1间26.7㎡，合计100.9㎡后，申请建造用地面积141㎡，其中宅基地100.9㎡，其他40.1㎡；申请建造占地113平方米的2楼4底楼房一幢及占地28㎡的平房1间。原告称取得上述宅基地后，因经济困难，故吴锦青与案外人王金泉及陈浩爸爸三人一起在该宅基地上共同建房。根据1992年12月22日的《购房协议》的记载，王金泉及陈浩爸爸（乙方，原为徐雪珍）与吴锦青（甲方）约定：因甲方建房经济困难，向乙方借贷，乙方同意帮助甲方建房并给予经济援助。建成后，甲方转让给乙方住房三底二楼，占地面积计84平方米，乙方负责为甲方建房二底二楼，占地面积计56平方米；建房中须办理的手续由甲方负责办妥；建房中所有材料除下列项目（1、现场的85#红砖贰万伍仟块；2、石灰七吨半；3、46.5线材叁佰市斤；4、原有旧房由甲方负责拆除，拆除旧房及清理费由乙方补贴甲方现金贰佰元；5、建房所用房屋押金及办理手续费用甲方向乙方…资现金贰仟元，房屋完工后，归还给乙方；6、具体房屋规格、尺寸及甲方二楼二底房屋施工方法具草图及附加施工说明）由甲方提供外，其余材料及组织施工力量均由乙方帮助解决。经查，合建上述房屋除已有材料外，约花费三万元。房屋建成后，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。 1993年，陈浩以向吴锦青“购买”为由，向相关部门申请办理房屋所有权转移登记，将其爸爸居住的二楼东面两间房屋（以下简称案涉房屋）登记至其本人名下。1995年，陈浩取得相应的房屋所有权证，证号善字第0014614号，建筑面积71.94平方米。1996年，陈浩将案涉房屋卖给案外人俞海明，俞海明取得案涉房屋所有权证（证号为善字第0016717号）。1997年12月，俞海明以49500元的价格又将案涉房屋卖给被告沈佳明。被告于1997年12月15日取得案涉房屋契证，于1998年1月16日取得案涉房屋所有权证。被告称自1997年购买案涉房屋至2016年均居住在案涉房屋内。 2002年6月24日，原告吴震州取得案涉房屋的集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅，使用权面积141平方米。 另查明：2019年3月，被告沈佳明与第三人魏塘街道就沈佳明所有的位于××镇××号的房屋签订了《房屋搬迁置换及补偿协议书》一份。同时，魏塘街道委托开泰公司作为实施单位。协议中，沈佳明选择了“产权置换安置”的方式进行房屋搬迁安置。根据双方《产权置换补偿明细清单》的记载，被搬迁房屋合法户型建筑面积为71.94平方米，住宅房评估价为713213元、装修评估价31616元、附属物4210元、临时安置补偿（过渡费）8633元、搬家费3000元、签约奖励费30000元、腾空奖励费20000元、2019年3月20日之前腾空增加奖励费10000元、补期房过渡费（24个月）2年34531元、其他192332元，以上合计1047535元。其中，产权置换金额为905545元。 2019年5月13日，本院受理了吴震州诉沈佳明物权确认纠纷一案，并依法追加案外人沈建华、吴锦青、戚有宝为第三人参加诉讼。吴震州以“登记在被告沈佳明名下的××镇××号房屋坐落于原告享有土地使用权的宅基地上。该宅基地系原告父亲吴锦青获批使用，2002年登记至原告名下。1993年，案外人陈浩在未经原告父亲同意的情况下，伪造材料将上述房屋登记至其名下。”等为由，要求确认登记在被告沈佳明名下的××镇××号房屋所有权归其所有。后本院于2019年7月29日作出（2019）浙0421民初2378号民事判决书，判决驳回吴震州的所有诉讼请求。后吴震州不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，后嘉兴中院于2019年11月14日作出（2019）浙04民终2598号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴震州以涉案房屋使用土地权利属于原告，故安置补偿中对土地的补偿部分应当归属于原告等为由诉至本院。因双方分歧较大，案经调解未果。 又查明：1998年8月17日，吴锦青户（在册人口为吴锦青、沈建华、吴震州）对沈佳明房屋东面平台上建造19.4平方米房屋（平升层）进行申请并获批准。后实际由沈佳明出资在该平台上建造了房屋一间（19.4平方米），且吴锦青表示不反对。现该19.4平方米房屋的补偿款192332元（即补偿明细清单中的“其他”）已由沈佳明享有。 本院认为，虽涉案房屋的所有权人是沈佳明，但案涉宅基地使用权人仍为吴震州。由此，出现了房屋所有权人和宅基地使用权人分离的现象。现沈佳明已就涉案房屋与第三人魏塘街道签订《房屋搬迁置换及补偿协议书》，明确了相应的拆迁利益，且该利益也已由沈佳明实际享有。在“房地一体”的原则下，虽然第三人未明确房产与土地的各自评估价值，但从《房屋搬迁置换及补偿协议书》整体分析，拆迁置换补偿价格参照国有土地上房屋进行价值评估时以案涉宅基地所处地理位置作为评估因素之一，因此住宅房屋的评估价实际包含了土地使用权的价值，现作为土地使用权人的吴震州主张分割其中的份额，本院予以支持。虽被告系从拥有相应产权凭证的俞海明处购得涉案房屋，但被告作为该房屋权利义务的承继者，且在已享受涉案房屋拆迁利益的情况下，理应承担相应的义务。 关于上述拆迁利益应如何分配的问题。如上所述，就住宅房评估款713213元，原告有权要求分割。就分割比例，因房产与土地的价值无法单独进行区分，本院综合下列各项因素后酌定由原告分得其中的15%。具体分析如下：其一，从案涉房屋的来源分析，1992年原告吴震州家庭取得宅基地后，考虑到经济条件及宅基地不被空置收回的实际情况，与案外人王金泉、陈浩父亲合作建房，原告作为宅基地使用权的一方，主要是以宅基地及辅助建筑材料等作为出资，案外人王金泉、陈浩父亲以金钱方式出资。房屋建成后，共建各方对房屋进行了分配，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。陈浩父亲作为合作建房的成员之一，后由陈浩办理了案涉房屋所有权证，后将房屋转让给俞海明，俞海明又转让给被告沈佳明。其二，从案涉房屋所占宅基地比例分析，案涉房屋位于二楼东面两间（建筑面积71.94平方米），而共建房屋整体宅基地使用面积为141平方米。其三，从诚信原则及维护合同交易安全的角度分析，被告沈佳明早在1998年1月就已取得涉案房屋所有权证，且实际占有、使用长达二十余年，原告在拆迁安置补偿前从未向被告沈佳明提出过任何异议。故综上，本院认为，应由被告向原告支付涉案房屋住宅房评估款713213元的15%即713213元×15%＝106982元（小数点后四舍五入）。 此外，《房屋搬迁置换及补偿协议书》所列装修评估价、附属物、临时安置补偿（过渡费）、搬家费、签约奖励费、腾空奖励费、腾空增加奖励费、补期房过渡费，合计141990元，系与房屋密切相关的费用，应归属房屋所有权人沈佳明享有，与土地使用权人吴震州无关，不应予以分割。另，经本院释明，原告明确表示在本案中主张的房屋拆迁利益范围仅指向被告产权登记的71.94平方米的房屋，而不包括1998年经审批建造的19.4平方米的房屋，故对该19.4平方米房屋的相关拆迁利益本院在本案中不予一并处理。 综上，被告应向原告支付相应拆迁补偿款106982元，对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告沈佳明应于本判决生效之日起十日内向原告吴震州支付拆迁补偿款106982元； 二、驳回原告吴震州的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元（原告已预交），由原告吴震州负担3360元，由被告沈佳明负担2440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  闵芳呈 审判员  单秀丽 审判员  曹 律 二〇二〇年九月七日 书记员  王益飞