黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0381民初94号原告：中国工商银行股份有限公司虎林支行，住所地：虎林市虎林镇中心南街**。负责人：于潇，行长。委托诉讼代理人：路滨，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：于国梁，男，1984年6月4日出生，汉族，无职业，住虎林市。被告：鸡西万顺房地产开发有限公司，，住所地鸡西市鸡冠区文苑小区1-3-1-2法定代表人：于传艺，执行董事。原告中国工商银行股份有限公司虎林支行（以下简称工商银行虎林支行）与被告于国梁、鸡西万顺房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司虎林支行委托诉讼代理人路滨、被告于国梁到庭参加诉讼，被告鸡西万顺房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。工商银行虎林支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还贷款本金124686.75元，截止到2019年8月21日的利息7329.29元，本息合计132016.04元，律师代理费6449元，共计138465.04元，并自2019年8月21日起，以本金124686.75元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息和罚息至全部借款清偿之日止；2、请求判令被告以抵押财产虎林市××农场××家园××楼××单元××室房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款优先偿还原告全部借款本息及律师代理费等费用；3、被告鸡西万顺房地产开发有限公司对被告借款本息承担连带清偿责任。事实和理由：2014年12月16日，被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向原告借款人民币15万元，借款用途为购买虎林市庆丰农场裕丰家园1号2单元301室房屋，借款期限180个月，贷款基准利率为人民银行公布的同期同档次贷款利率，借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权在原利率基础上上浮30%计收罚息。2015年1月4日，原告按照合同约定发放贷款15万元。被告以其购买的虎林市庆丰农场裕丰家园1号2单元301室房屋为借款办理了抵押登记手续。现被告多次违约，截至2019年8月21日，被告已连续违约13个月，共拖欠原告贷款本金124686.75元，利息7329.29元。借款合同约定贷款人为实现本合同项下债务及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。原告委托律师产生费用6449元。经查，被告购买的虎林市庆丰农场裕丰家园1号2单元301室房屋系被告鸡西万顺房地产开发有限公司开发建设，原告于2014年4月21日与鸡西万顺房地产开发有限公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，被告鸡西万顺房地产开发有限公司为借款人借款提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。故原告诉至法院，要求支持原告诉求。被告于国梁辩称，贷款无异议，现在没有能力偿还贷款，同意拍卖楼偿还借款。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未做答辩，未提交书面答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告工商银行虎林支行向法庭提交了以下证据：1.证据一：2014年11月26日裕丰家园商品房认购协议、2014年11月26日鸡西万顺公司出具的收据、2014年11月26日鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件各一份，证实被告于国梁购买鸡西万顺公司开发的虎林市庆丰农场裕丰家园1号2单元301室，已付购房首付款110928.92元，余款150000元以按揭贷款形式支付。被告于国梁的质证意见，真实性无异议，是我本人签字的，但是剩下的任何事情我都不知道，当时我一个朋友王明华找我去办的，王明华说用这个楼房帮他去工商银行贷款，我当时想反正有这个楼房抵押，也没有什么问题，我就去签字了。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，于国梁对上述证据无异议，且证据之间能相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。2.证据二：2014年12月1日中国工商银行个人贷款申请表、2014年12月16日个人购房借款担保合同、2015年1月4日工商银行借款凭证、个人贷款发放清单复印件各一份，证明：1、2014年12月1日被告于国梁向原告申请按揭贷款150000元用于购买虎林市××农场××家园××楼××单元××室房屋，经审查被告于国梁符合贷款条件，双方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告于国梁向原告借款人民币150000元，借款期限180个月，贷款基准利率为人民银行公布的同期同档次贷款利率，借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权在原利率基础上上浮30%计收罚息；2、《个人购房借款/担保合同》约定了被告于国梁连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布被告未偿还的借款立即到期；3、贷款人未实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；4、2015年1月4日原告按照合同约定将150000元贷款发放至鸡西万顺尾号1844账户内。被告于国梁的质证意见，真实性无异议，签字属实，其他我都不知道，我只是签个字，钱直接打到开发商账户中了。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，于国梁对上述证据无异议，且证据之间能相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。3.证据三：房屋预告登记证明复印件一份，证明被告于国梁以其名下的位于虎林市××农场××家园××楼××单元××室房屋为借款提供抵押担保，并在黑龙江省农垦牡丹江管理局庆丰农场房地产管理处办理了房屋抵押权预告登记手续。被告于国梁的质证意见，我不知情，我就在房产那签了个买房合同，其他我不知情。但用房屋贷款的事情我知道。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，于国梁对办理抵押权预告登记无异议，该证据由有权机关出具，且能与其他证据相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。4．证据四：被告拖欠本息明细三份，证实截至2019年8月25日被告于国梁已累计违约13期，共欠原告借贷本金124686.75元，利息7329.29元。被告于国梁的质证意见，利息数额我有异议，本金我都还不上，不同意给付利息。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，该清单本金及利息数额计算准确，不违反合同约定及法律规定，本院予以采信。5.证据五：2019年10月14日诉讼委托代理合同（起诉类）复印件一份，证实原告为实现债权于黑龙江盛夙律师事务所达成委托代理合同，依据《黑龙江省律师服务收费管理办法》规定的标准计算，诉讼实现债权产生代理费为6449元。被告于国梁的质证意见，不同意承担律师费。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，该代理合同内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。6.证据六：2014年4月21日按揭贷款业务合作协议复印件一份，证明在借款人取得房屋所有权证并将房屋抵押他项权证交付给原告之前，被告鸡西万顺房地产公司对借款人借款本息承担阶段性连带保证责任。被告于国梁的质证意见，我不清楚。被告鸡西万顺房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，该证据形式要件齐全，与本案具有关联性，本院予以采信。被告于国梁、鸡西万顺房地产开发有限公司未向本院提交证据。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年4月21日，中国工商银行股份有限公司虎林市支行（以下简称甲方）与鸡西万顺房地产开发有限公司（以下简称乙方）签订了编号为2014002号按揭贷款业务合作协议，协议约定：经双方协商，同意由甲方作为裕丰家园小区项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。单笔个人商用房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数50%，最长贷款期限不超过10年。乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为：鸡西万顺房地产开发有限公司。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。中国工商银行股份有限公司虎林市支行在甲方处盖章，于潇签字确认；鸡西万顺房地产开发有限公司在乙方处盖章，于传艺签字确认。2014年11月26日，鸡西万顺房地产开发有限公司与于国梁签订裕丰家园商品房认购协议，约定：于国梁自愿认购裕丰家园2单元3层01房，建筑面积93.59平方米，该商品房总价款260928.92元，首付款110928.92元应于签订本认购协议7日内付清，按揭贷款150000元应在交齐首付款7个工作日内向银行递交相关贷款手续。2014年11月26日，鸡西万顺房地产开发有限公司出具收据一份，载明：交款单位为于国梁，收款方式为现金，金额为110928.92元，收款事由交裕丰家园2单元301室首付款。2014年11月26日，鸡西万顺房地产开发有限公司开具鸡西市商品房销售预收款专用票据。2014年11月26日，于国梁向中国工商银行申请个人贷款150000元，用于个人一手住房贷款。贷款期限为180个月。首付款金额110928.92元。放款账户09×××44，还款账户62×××59，并用抵押人为于国梁的黑龙江省虎林市××农场××家园××楼××单元××室自用住宅进行抵押担保。2014年12月1日，于国梁在申请人处及抵押权处签字捺印。2014年11月10日，于国梁与工商银行虎林支行签订编号为00907000332014一手贷000066号《个人购房借款/担保合同》，载明：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人一手住房购置贷款，金额150000元。本合同项下贷款用于购买坐落于虎林市××家园××单元××室，建筑面积93.59平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下贷款期限为180月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此固定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按月等额本息还款法（按月计息）计算。借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名：鸡西万顺房地产开发有限公司，账号：09×××44。借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户为还款账户，户名：于国梁，账号：62×××59。罚息利率按约定利率基础上加收30%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人可宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人自愿用虎林市××农场××家园××楼××单元××室住宅对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年12月23日办理了抵押权预告登记（农垦房预庆丰农场字第2014-006号），预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司虎林支行。本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应办妥抵押权预告登记。抵押人获得房屋所有权证书后，应及时办妥正式抵押登记手续。贷款到期借款人未予清偿，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。中国工商银行股份有限公司虎林支行、于国梁分别在合同上盖章、签字捺印加以确认。2015年1月4日，中国工商银行股份有限公司虎林支行将150000元贷款本金发放至借款人于国梁指定的鸡西万顺房地产开发有限公司名下09×××44账户内，借款期限180个月，执行利率为年利率6.4575%，逾期利率为年利率8.39475%。2019年10月14日，中国工商银行股份有限公司虎林支行（以下简称甲方）与黑龙江省盛夙律师事务所（以下简称乙方）签订了诉讼委托代理合同，约定：因中国工商银行股份有限公司虎林支行与于国梁案，委托黑龙江省盛夙律师事务所参与该案的相关诉讼活动，诉讼标的为13.2万元，乙方接受甲方的委托，指派路滨作为委托代理人。本案实行风险代理、代理费以实际收回的现金和流拍实物资产底价为计算标准。现于国梁逾期还款13个月，故工商银行虎林支行诉至法院，要求支持其诉讼请求。本院认为，于国梁向工商银行虎林支行申请贷款，工商银行虎林支行履行了合同义务发放贷款至于国梁指定账户，于国梁应履行还款义务，按照借款合同和借款凭证的约定，借期内年利率为6.4575%，逾期贷款罚息利率按合同利率加收30%，即按照逾期年利率8.39475%支付利息，工商银行虎林支行关于贷款期内利率及逾期利率的计算方式符合法律规定，现于国梁逾期还款13个月，已构成违约，故中国工商银行股份有限公司虎林支行要求于国梁偿还本金124686.75元，利息7329.29元，本息合计132016.04元，并以124686.75元为基数，自2019年8月21日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息和罚息至实际清偿之日止的诉讼请求，符合双方约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。关于工商银行虎林支行要求于国梁承担律师代理费用6449元的诉讼请求，虽《个人购房借款/担保合同》约定律师代理费由借款人承担，但工商银行虎林支行提交的《诉讼委托代理合同》中约定代理费以实际收回的现金和流拍实物资产底价为计算标准，即现工商银行虎林支行并未实际支付律师费，亦未提供有效证据证实其因本案诉讼所支出的律师费具体数额，故工商银行虎林支行要求于国梁承担6449元律师代理费的诉讼请求，因证据不足且未实际发生，本院不予支持。工商银行虎林支行关于对虎林市××农场××家园××楼××单元××室房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款优先偿还贷款本息及律师代理费的诉讼请求，房屋虽已在房产管理处办理了抵押登记，该登记系预告登记，并未登记到不动产登记薄，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权，故对工商银行虎林支行行使抵押物优先权的请求，本院不予支持。工商银行虎林支行关于鸡西万顺房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，鸡西万顺房地产开发有限公司同意在办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交工商银行虎林支行收押之前，为于国梁提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，现未正式办理抵押权登记并非由工商银行虎林支行造成，鸡西万顺房地产开发有限公司理应对于国梁贷款本息承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故对于该项诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于国梁于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司虎林支行贷款本息合计132016.04元（其中本金124686.75元，利息7329.29元），并以本金124686.75元为基数，自2019年8月21日始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息和罚息至实际清偿之日止；二、鸡西万顺房地产开发有限公司在虎林市庆丰农场裕丰家园1号楼2单元301室（农垦房预庆丰农场字第2014-006号）住房办理《房屋他项权证》并将该证交付中国工商银行股份有限公司虎林支行前，对于国梁所欠中国工商银行股份有限公司虎林支行的借款本息即本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回中国工商银行股份有限公司虎林支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元，公告费560元，合计3630元，由于国梁、鸡西万顺房地产开发有限公司负担3500元，中国工商银行股份有限公司虎林支行自行负担130元。此款中国工商银行股份有限公司虎林支行已预付，于国梁、鸡西万顺房地产开发有限公司在给付上款时需将其应负担的数额一并给付中国工商银行股份有限公司虎林支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判长  张淑梅审判员  高孝朋审判员  张 丹二〇二〇年九月十七日书记员  王 萍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财物优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。