福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初1876号 原告:刘福莲，女，1981年12月19日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：周福平，福建义恒律师事务所律师。 被告：陈兴周，男，1970年8月5日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告:潘诗共，男，1974年10月12日出生，汉族，教师，住福建省武平县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：潘诗孟，上海中优律师事务所律师。 原告刘福莲与被告陈兴周、潘诗共合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘福莲及其委托诉讼代理人周福平，被告陈兴周、潘诗共及其委托诉讼代理人潘诗孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘福莲向本院提出诉讼请求：判令被告陈兴周、潘诗共连带向原告双倍返还购买清华苑C地块102店面的定金40000元和预付款35000元，共计75000元。事实和理由：2020年5月8日，陈兴周（乙方）与福建华城房地产开发有限公司（甲方）订立《清华苑内部认购书》，该认购书中主要约定：乙方10688元/㎡单价认购C地块102店面；乙方按时签约单价1600/㎡优惠；等等。2020年5月9日，陈兴周向潘诗共出具委托书，将其与福建华城房地产开发有限公司订立《清华苑内部认购书》，认购C地块102店面的房产交易相关事项，委托潘诗共为全权代理人代为办理。原告因需要购买陈兴周认购的上述C地块102店面，于2020年5月15日经与陈兴周的代理人潘诗共协商约定，陈兴周购买C地块102店面后，同意以高于优惠后的该店面总价款35000元的价格将该店面转让给原告，原告应向陈兴周支付转让定金20000元和预付款35000元，共计55000元。同日，原告按照双方商定，将转让定金及预付款55000元转入陈兴周指定的代理人潘诗共账户。此后，由于陈兴周（或其代理人潘诗共）没有按照福建华城房地产开发有限公司的通知，在规定的期限内签订《商品房买卖合同》和交清房款，该公司已经视为陈兴周自愿放弃购买该店面，将该店面另行销售他人。原告获知上述情况后，多次与陈兴周及代理人潘诗共联系，要求返还定金和预付款，但陈兴周、潘诗共以各种理由拒绝返还原告的定金和预付款。综上，由于陈兴周及其代理人潘诗共没有按照福建华城房地产开发有限公司通知规定的期限签订《商品房买卖合同》，清华苑C地块102店面已由福建华城房地产开发有限公司另行销售他人，以致无法将该店面转让给原告。因此，陈兴周及其代理人潘诗共应当向原告承担双倍返还转让定金、退还预付款的违约责任。现特向你院提起诉讼，请依法裁判。 陈兴周、潘诗共辩称，一、原告与被告之间不存在合同关系，其与本案没有直接利害关系，作为本案原告主体不适格。如原告起诉状所述，2020年05月08日傍晚，经武平县梁野房地产中介服务有限公司（以下称中介）居间，被告陈兴周和案外人福建华城房地产开发有限公司（以下称开发商）签订《清华苑内部认购协议书》（编号为Ｎｏ.0013502，以下称认购协议》，证据1）,认购清华苑Ｃ地块店铺102号（以下称Ｃ-102店面），单价为每平方米10688元，按时签约享单价每平方米1600元优惠，等等。根据《认购协议》，被告陈兴周当场缴交了认购定金人民币贰万元（证据2）。《认购协议》第四条约定，被告陈兴周应于接到开发商电话通知书后7日内交清首付款，并签订《商品房买卖合同》。然而，被告陈兴周刚刚走出开发商售楼部约200米，就被原告叫回，说是因电脑出错，Ｃ-102店面不能享受单价优惠，只能按照每平方米10688元购买，被告陈兴周明确表示不能接受，明确表示开发商不能出尔反尔，私自提高价格。当晚约23:00，原告通过中介兰某手机再次电话通知被告，Ｃ-102店面不能享受按时签约单价优惠每平方米1600元（证据4）。2020年5月9日，因工作原因，被告陈兴周出具委托书，指定潘诗共作为代理人（证据3）。委托权限包括：1.代为与开发商协商《认购协议》在履行过程中发生的争议等相关事项，并代为商定因开发商违约应承担相应的赔偿责任并代为签署相关协议、文件；2.代为谈判、商定及收取违约金事项：收取账号如下：开户行中国建设银行，户名潘诗共，账号62×××70；3.代为办理签署房地产买卖合同及相关协议、文件，及代为缴交相关费用。该委托书的委托事项，和2020年5月8日晚间原告电话告知的内容直接相关（代为处理争议，代为商定开发商违约赔偿责任，代为商定及收取违约金，明确指定违约金收取账号）。该委托书业已提交给开发商，开发商和原告本人清楚地知晓：潘诗共的委托权限中不涉及Ｃ-102店面的转让，其没有代为转让Ｃ-102店面合同权利的委托权限。2020年5月9日当天，潘诗共代表被告陈兴周要求开发商按照《认购协议》办理签约并缴交首付款事宜，却被原告告知开发商不能按《认购协议》签约，开发商希望解约并同意赔偿被告陈兴周经济损失；潘诗共强烈要求按《认购协议》履行，原告坚持Ｃ-102店面不能享受按时签约优惠每平方米1600元。此后几天，虽经多次交涉，双方仍无法就赔偿金额达成一致。2020年5月15日中午，原告通知潘诗共前往开发商售楼部再次协商解约事宜，双方最终达成一致意见：（1）双方协商解除《认购协议》；（2）开发商返还认购定金人民币20000元，并自愿赔偿被告陈兴周经济损失人民币35000元。当天，原告通过银行转账方式向潘诗共的银行账户汇付了前述钱款合计人民币55000元；潘诗共把《认购协议》原件和定金收据原件交还原告。至此，《认购协议》协商解除，双方基于《认购协议》的权利义务终止（证据5-7）。原告代表开发商在《认购协议》签名，代表开发商电话通知Ｃ-102店面不能享受单价优惠政策，代表开发商和被告协商解约和赔偿事宜，代表开发商协商解除《认购协议》，代表开发商汇付定金和违约金，代表开发商收取被告退还的《认购协议》原件和定金收据原件。自始至终，原告都是开发商的代表。需要特别指出的是，原告和被告之间从未洽谈、协商并签署过原告诉称的Ｃ-102店面转让协议。潘诗共的委托权限中不涉及Ｃ-102店面的转让，其没有代为转让Ｃ-102店面合同权利的委托权限。综上所述，被告陈兴周、潘诗共和原告之间的所有民事行为均是基于原告是开发商的代表。亦即，原告诉称的与Ｃ-102店面相关的合同关系发生在被告陈兴周与开发商之间，和原告本人无关，原告与本案没有直接利害关系。因原告并非Ｃ-102店面买卖合同的交易相对方，与本案没有直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，刘福莲作为本案的原告主体不适格。二、潘诗共并非本案被告，原告诉请其承担连带责任没有法律依据。被告陈兴周就Ｃ-102店面交易事项出具委托书，指定潘诗共作为其代理人。原告在诉状中亦认可潘诗共是被告陈兴周的代理人。原告代表开发商将钱款人民币55000元通过银行转账方式汇付至潘诗共的银行账户（开户行中国建设银行，户名潘诗共，账号62×××70），亦是委托书明确记载的事项。不能因为钱款汇付到潘诗共的银行账户就推定潘诗共是被告，就应该承担连带责任。潘诗共以被告陈兴周名义实施代理行为，按照委托权限行使代理权，没有超越代理权，根据民法总则第162条的规定，潘诗共在代理权限内，以被告名义实施的民事法律行为，其法律后果理应由被告陈兴周承担。原告诉请作为代理人的潘诗共承担连带责任没有事实依据和法律依据。综上，原告与被告之间不存在合同关系，且其与本案没有直接利害关系，作为本案的原告不适格，因此，根据民事诉讼法第一百一十九条第（一）项的规定，请求贵院依法裁定驳回原告起诉。 刘福莲围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.清华苑内部认购协议、收款收据各一份，证明陈兴周于2020年5月8日认购福建华城房地产开发有限公司开发的（清华苑）C地块102店面，并缴交认购定金2万元；协议约定陈兴周在电话通知后7日内签订《商品房买卖合同》享单价1600/㎡优惠。被告质证无异议，但是该组证据可看出原告是福建华城房地产开发有限公司的代表；2.委托书一份，证明陈兴周于2020年5月9日出具委托书，将其认购清华苑C地块102店面的房产交易相关事项，委托潘诗共为全权代理人代为办理。被告质证认为真实性、关联性无异议，可证明潘诗共是陈兴周的代理人，记载了委托代理权限，不涉及C地块102店面的转让委托权限；3.手机转账截图、中国银行交易流水、建行账户交易明细各一份，证明原告于2020年5月15日向潘诗共账户转账55000元，定购由潘诗共代理的陈兴周认购的清华苑C地块102店面；原告转账的55000元中有20000元为购买C地块102店面的定金，其余35000元为转让费（补充说明手机转账截图55000元附言内容是C地块102店面定金转让费）。被告质证认为真实性无异议，关于关联性：（1）附言是原告单方附言；（2）定金是C-102店面定金，和原告认购协议是相符的；（3）原告本人很清楚潘诗共的委托权限不涉及到转让C-102店面的委托权限；（4）汇款性质其中2万元是退回c-102店面定金，另外35000元是违约金；（5）原告诉称其中的定金是转让费是无中生有的；4.告知函、短信截图一份，证明福建华城房地产开发有限公司于2020年6月10日通过书面和短信向陈兴周发出告知函（发送时间是6月8日），通知陈兴周应在6月15日前签订C地块102店面的《商品房买卖合同》，逾期将视为陈兴周自愿放弃购买该店面，定金不予退还。被告质证认为真实性无异议，但是短信和告知函落款时间都是在2020年6月，2020年5月15日后被告陈兴周和开发商的关系都已经终止了，告知函我们当时也有回复给开发商；5.通话录音1（6月8日）、通话录音2（6月12日）（含光盘和录音文字整理），证明陈兴周确认，其已看到福建华城房地产开发有限公司的告知函，并确认其认购的店面不要了，2万元定金不予退还可以，所交的2万元给清华苑吃掉，由此证实不存在福建华城房地产开发有限公司将2万元定金退还陈兴周的事实（重点通话内容：第一页倒数第三行至第二页第四行、第二页倒数第十四行、第三页第十一行、第四页第七行到第十一行、第五页倒数第九行）。被告质证认为真实性无异议，跟本案没有关联性，录音并不能证明原告主张，当时双方事情已经解决，陈兴周已经收到了2万元定金，违约金及定金已经收到；6.短信截图，证明原告想购买陈兴周认购的C地块102店面，并与陈兴周委托的代理人潘诗共达成购买该店面的协议；潘诗共确认其收到原告转账的55000元是原告购买店面的款项，不是代表福建华城房地产开发有限公司向陈兴周支付款项。被告质证认为对短信的真实性无异议，但是跟本案没有关联性，当时认购协议已经解除，潘诗共也没有代理权限，里面回复的内容跟本案没有关联性；5月15日以后已经把认购协议书归还给原告，2万元定金发票原件也退还给刘福莲，已经证明开发商违约赔付陈兴周35000元，定金2万元也已经收了，短信是6月份发送的，5月15日已经解除合同，代表陈兴周已经终止和潘诗共的委托权限了；7.清华苑内部认购协议，证明福建华城房地产开发有限公司已经于2020年6月16日将陈兴周认购的C地块102店面转让给他人。被告质证认为真实性没办法确认，跟本案没有关联性。若是原告个人行为，是没办法拿到内部认购协议的。 陈兴周、潘诗共围绕答辩意见向本院提交以下证据：1.编号为ＮＯ.0013502清华苑内部认购协议书，证明被告陈兴周向案外人福建华城房地产开发有限公司认购清华苑Ｃ地块店铺102号，单价为每平方米10688元，按时签约享单价每平方米1600元优惠；认购定金人民币20000元；案外人福建华城房地产开发有限公司通知被告缴交首付款和签订买卖合同的方式为电话通知；原告系案外人福建华城房地产开发有限公司的代表；中介方是武平县梁野房地产中介服务有限公司的代表为兰某；原告并非Ｃ-102店面买卖合同的交易相对方，与本案没有直接利害关系。原告质证认为真实性无异议，对被告证明事项的1-5无异议，对第6项有异议，原告只是非陈兴周与福建华城房地产开发有限公司买卖ｃ-102店面的交易相对方，不是与福建华城房地产开发有限公司公司交易的相对方；2.福建华城房地产开发有限公司收款收据，证明被告陈兴周缴交了Ｃ-102店面的认购定金人民币20000元。原告质证认为真实性无异议；3.委托书，证明潘诗共系被告陈兴周的代理人；潘诗共的委托代理权限；潘诗共的委托代理权限中不涉及Ｃ-102店面的转让，潘诗共没有代为转让Ｃ-102店面合同权利的委托权限。原告质证认为真实性无异议；4.通话录音（刘福莲、陈兴周和兰某2020年5月8日），证明刘福莲代表开发商明确Ｃ-102店面不能享受每平方米1600元优惠；认购协议中Ｃ-102店面享受每平方米1600元优惠系开发商过错造成的。原告质证认为，是兰某在现场录音的，当时发现这个错误后，我们马上叫陈兴周回来。内容是这样，当时开发商没有决定一定不能享受优惠，后面也有通知陈兴周过来办理手续；5.通话录音（刘福莲与兰某2020年5月16日），证明刘福莲代表开发商明确Ｃ-102店面不能享受每平方米1600元优惠，认购协议中Ｃ-102店面享受每平方米1600元优惠系开发商过错造成，刘福莲对其代表开发商和陈兴周私下和解，并赔偿陈兴周的事实不置可否。原告质证认为真实性无异议，只是证明兰某与原告争议开发商该不该给其带客的佣金，不能证实其证明目的（通话录音第二行）；6.通话录音（刘福莲与兰某2020年5月25日），证明刘福莲代表开发商对如下事实不置可否，开发商违约；和陈兴周私下和解；和陈兴周协商解除认购协议，并赔偿陈兴周；认购协议原件和认购定金原件已退还给开发商。原告质证认为真实性无异议，同样是兰某跟刘福莲谈开发商该不该给佣金问题，虽然有谈到单方确定开发商赔了是开发商过错，但是原告没有确认该事实；7.现场照片（拍摄时间为2020年5月15日下午14:07分），证明刘福莲代表开发商正在操作手机将钱款人民币55000元通过银行转账方式汇付至陈兴周指定银行账户；认购协议原件和认购定金原件已退还给刘福莲。原告质证认为真实性无异议，不能证明这是原告代表开发商转账，这是原告自己的手机，自己的账户转给陈兴周账户，而且刘福莲也不是财务；8.证人兰某的证言：2020年5月8日，华城房地产开发有限公司通过微信群召集我们，详谈细则及佣金，陈兴周是5月8日被带看了店铺，并当场认购102店铺，认购完后刘福莲告知店铺弄错，不能享受按时签约政策，陈兴周当场表示不能接受，当晚我与刘福莲沟通协商，她当场通过我手机电话与陈兴周说明事实。第二天，陈兴周委托潘诗共处理这件事情，开发商不愿意按照我们的内部认购协议履行，并表示愿意赔付违约金，当场没有达成一致意见，后面有多次交涉，5月15日傍晚潘诗共找我拿回我手里的认购协议，说明开发商要收回，当时就是说已经与开发商解约，第二天16日，我打电话给刘福莲问明情况，开发商之前有承诺给我们佣金，现是因为开发商过错导致的问题，所以要求开发商要把佣金结算给我，20日，我还要求开发商给付佣金。原告质证认为证人只是听潘诗共说的，并不是现场见证人，因此证词不真实。被告对证人证言无异议。 本院经审查认为，原告提供的上述证据1－6和被告提供的上述证据1－7，对方对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。原告提供的上述证据7，与本案无关联，本院不作认定。被告提供的上述证据8，结合原、被告的陈述及经审查确认的上述相关证据，可以证明陈兴周是否享受按时签约的优惠价格与福建华城房地产开发有限公司发生争议的事实。 本案主要争议焦点：原告转账给潘诗共的55000元是否属于原告向陈兴周购房的购房款项。该争议焦点在本院认为部分予以阐述。 根据原、被告的陈述及经审查确认的上述相关证据，本院经审理认定事实如下：2020年5月8日，经武平县梁野房地产中介服务有限公司居间促成被告陈兴周和福建华城房地产开发有限公司签订了《清华苑内部认购协议书》（编号为Ｎｏ.0013502，以下简称认购协议）,认购了福建华城房地产开发有限公司的清华苑Ｃ地块店铺102号店面，《认购协议》约定单价为每平方米10688元，按时签约享单价每平方米1600元优惠，等等。被告陈兴周当场缴交了认购定金20000元。当天，作为福建华城房地产开发有限公司的代表即原告通知陈兴周，其不能享受按时签约的每平方米1600元的优惠，而与福建华城房地产开发有限公司发生争议，陈兴周遂委托潘诗共作为其代理人，并签订委托书，委托内容：就陈兴周与福建华城房地产开发有限公司房产交易的相关事项委托潘诗共为全权代理人；委托权限：1.代为与开发商协商该房产的“认购协议”在履行过程中发生的争议等相关事项，并代为商定因开发商违约应承担相应的赔偿责任并代为签署相关协议、文件；2.代为谈判、商定及收取违约金金额事项；收取账号如下：开户行：中国建设银行，户名：潘诗共，账号62×××70；3.代为办理签署房地产买卖合同及相关协议、文件，及代为缴交相关费用。后潘诗共就上述争议与福建华城房地产开发有限公司的代表即原告进行了沟通协商。2020年5月15日，原告通过银行转账给潘诗共55000元，并在转账附言中注明“Ｃ-102店定金及转让费”。同日，潘诗共将陈兴周与福建华城房地产开发有限公司订立《清华苑内部认购书》和认购收据原件交还给原告。2020年6月10日，福建华城房地产开发有限公司通过短信告知陈兴周，短信内容为“尊敬的陈兴周先生：你于2020年5月8日通过与我公司签订内部认购协议书和缴交2万元定金的方式认购我司清华苑项目Ｃ地块102店面，双方约定5月25日（含）前签订正式商品买卖合同享受单价减1600元／平的优惠，您未如期前来签约。后我司将优惠签约期限延长至5月31日，你仍未前来签约。6月8日，我司通过营销群告知您的带客经纪人（梁野房产兰某），您未如期签约，并未得到其的正面答复。6月9日傍晚，我司工作人员通过电话回访的方式直接跟你确认签约时间，您告知我司工作人员认购完后第二天就因经济及家人原因已放弃购买该店面，并委托了潘诗共（身份证号：3526251970××××××××）及梁野房产的工作人员前来办理放弃店面的相关事宜。时至今日，我司仍未收到潘诗共或梁野房产方面关于该店面的任何回应。针对以上情况，我司亦在6月9日的电话回访中告知您，店面Ｃ－102的签约时限及优惠我司给予延长至2020年6月15日（含）。为此，我公司郑重告知：请您在2020年6月15日前带上认购书原件、身份证原件、婚姻证明原件（按揭付款需提供个人征信报告）到育才路清华苑6－24号店面（公司办公室）与我司签订《商品房买卖合同和交清房款。若您未能在上述时间内前来签订《商品房买卖合同》和交清房款，我公司将视为你自愿放弃该购买该店面，我公司并将按照《认购协议书》第五条的约定和《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的规定处置该套房产，即将房屋另售他人、并且您所交的2万元定金，不予退还。请慎对之，以免造成不必要的损失！特此函告福建华城房地产开发有限公司2020年6月10日”。 本院认为，陈兴周（乙方）与福建华城房地产开发有限公司（甲方）订立《清华苑内部认购书》，认购书中其中约定“乙方认购甲方Ｃ地块102店面，按时签约将享受单价1600／㎡优惠”，后因原告通知陈兴周其不享受按时签约的优惠价格，双方发生争议，作为甲方代表的原告与陈兴周（乙方）、房产中介兰某及陈兴周的代理人潘诗共进行多次沟通协商，在协商过程中，原告通过银行转账给潘诗共的55000元，并在转账附言中注明“Ｃ-102店定金及转让费”，原告诉称该款为其向陈兴周购买Ｃ-102店面的定金20000元和预付款35000元，被告不予认可;双方未签订书面购房合同，无法认定原告诉称55000元中的定金金额和预付款金额的多少，且原告未提供相应证据予以佐证其诉称的主张;原告在支付上述款项后，福建华城房地产开发有限公司向陈兴周发出了其中内容为“可以享受单价减1600元／平方米的优惠”的短信告知函，该内容与作为甲方代表的原告之前的行为相互矛盾。综上，结合陈兴周就其与福建华城房地产开发有限公司房产交易的相关事项委托潘诗共为全权代理人，并未委托潘诗共可以对外转让Ｃ-102店面，且原告在支付上述款项时收回了福建华城房地产开发有限公司与陈兴周签订的《清华苑内部认购书》和定金收据的原件，据此，原告通过银行转账给潘诗共的55000元应视为福建华城房地产开发有限公司退回陈兴周的定金和承担的违约责任。 综上所述，对原告主张的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回刘福莲的诉讼请求。 案件受理费1675元，减半收取837.5元，由刘福莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  林福生 二〇二〇年九月二十三日 书记员  钟雪平 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。