青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民事判决书（2020）青28民初84号原告（反诉被告）：西藏自治区人民政府驻格尔木办事处，住所地青海省海西蒙古族藏族自治州格尔木市盐桥北路**，统一社会信用代码115400000150800906。负责人：邱川，该单位书记。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。被告（反诉原告）：格尔木鑫璟房地产开发有限公司，，住所地青海省格尔木市黄河西路**统一社会信用代码91632801059133270W。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处（以下简称西藏驻格尔木办事处）与被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司（以下简称鑫璟公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月10日作出（2019）青28民初7号民事判决书，西藏驻格尔木办事处及鑫璟公司均不服该判决，向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2020年6月15日作出（2020）青民终118号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处的委托诉讼代理人刘军、被告（反诉原告）鑫璟公司的委托诉讼代理人宋洪党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏驻格尔木办事处向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，履行房屋移交及过户手续。2.发还原告多支付的投资款222万元，被告承担延迟支付违约金2047680元（自2017年3月16日暂计算至2019年5月15日，应计算至实际交房之日，以原告投资款2592万元为基数，按日万分之一计算）；3.请求依法判令被告承担诉讼费、保全费等所有诉讼费用。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订了《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，双方约定“甲方（原告）以位于格尔木市××路，53亩土地按每亩38万元出让金计算由甲方投入2014万元，再将按协议由甲方承担的部分建设成本费578万元相加，甲方合计投资2592万元（由乙方（被告）先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、电、暖、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目计划、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）即22608万元。”项目建设面积为90000㎡，总投资25200万元。双方还约定，原告分得其中21600㎡共计240套住宅房，均位于现已完工的设计规划方案效果图3、4号住宅楼。合作期限为2014年11月1日至1017年3月15日止，每延期一天扣除万分之一。协议签订后，原告依约定向被告交付了涉案土地，协助办理了出让手续，并向其支付了资金800万元。项目完工后，原告多次要求被告履行协议义务，但其均拒不履行协议约定，严重侵害了原告的合法权益。鉴于上述原因，为维护国有资产不受侵害并保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。鑫璟公司辩称：一、数字是最诚实的反映。1.西格办主张的投入和分配严重失衡，明显不符合联合开发的基本原则。（1）西格办主张的投资比例：西格办称其投资额为2592万元，合同约定总投资额为25200万元。其主张的投资比例：2592万/25200万=10%。（2）西格办主张的分配比例：西格办称其投资2592万元即取得21600平米房屋。根据合同面积可计算其主张的分配比例：21600平米/90000平米=24%。（3）西格办支付所有款项后投入与分配的比例基本相符，符合合作开发特征：6416.9731万元/25200万=25%。西格办前期所有费用都是鑫璟公司垫付，其以投资加支付购房款等总金额与项目预算的总投资金额比例取得房屋，完全符合双方利益和合作开发的本意。2.西格办选择300套和240套房屋的主张不能自圆其说。根据第二条第2款约定，购房价格出现了三次变动：（1）西格办按每平米1600元价格，分得27000㎡共计300套商品房；（2）西格办职工个人以每平米1200元的价格分得21600㎡共计240套商品房；（3）1000万专项补助到鑫璟公司账户后，西格办职工个人以每平米738元的价格购得住房；如按西格办的主张，投资2592万元即取得240套房屋或者300套房屋，无需另行支付购房款。其又主张2014万是土地作价，仅需补足差额578万。西格办为什么选择240套房屋而不是300套房屋？西格办的解释明显违反常理：西格办主张的300套商品房（27000㎡）与240套商品房（21600㎡）支付对价均是2592万元，在前期商定后，没有任何理由主动减少购房数量。主动减少购房数量只有一个解释，需要支付购房款；第一、住宅补助专项经费1000万元指定账户为鑫璟公司账户。在经费到账后，约定西格办职工个人以每平米738元的价格购得住房。西格办称该笔款项与鑫璟公司无关，如果真无关就没有必要出现在协议中，反而是特别指定鑫璟公司账户为收款账户，说明收取购房款的主体应是鑫璟公司。第二、西格办对放弃300套房屋的解释不符合逻辑。按照西格办解释取得300套房屋需要按照1600元/平米投资，所以没有选择300套房屋。如果取得300套房屋仅需要支付1600元/平米，而当时的房屋市场价格为3600元/平米，取得房屋即可获得巨额利润，西格办放弃300套房屋理由不符合基本的逻辑。最为合理的解释是：投资款、土地变性费用等资金到位的基础上，需要支付1600元/平米购房款。之后，西格办以减少低价购买60套房屋作为谈判条件，保留240套房屋（21600平米）低价购买权，与鑫璟公司协商将购房单价降低到1200元/平米，这也是降低单价的实际情况。二、关于西格办获利金额的问题。应当特别注意：联合开发的土地是烟草公司无偿转让给西格办的划拨土地，如果土地本身有价值，烟草公司不可能无偿转让给西格办，这是一个基本前提。1.西格办在投资到位的基础上以低于市场价格购买240套房屋，(投资款、购房款等合计金额除以房屋面积的房屋均价远低于当时的市场价格)。（1）240套房屋当时的市场价值：21600平米（240房屋面积）*3600元/平米（2015年销售均价）=77760000元（即7776万元）。而且现房价格远高于3600元/平米，在4000元元/平米左右，按现房价格计算房产价值在8000万以上。（2）西格办应支付款项：2592万元（鑫璟公司垫付的投资款）+1000万元（政府专项补助）+1594万元（21600*738职工购房款）+1260.3260万元（土地变性出让的各项税费）=6466.4060万元（3）市场价与购房价格的总差额：为1359.0269万元，如果按照现房价值计算差额在2000万元以上，这属于西格办的直观利润。（4）西格办的土地作价不符合常理和约定。西格办提供的土地是无偿取得的划拨土地，若按照西格办土地作价2014万主张，其获利为2014万+1359.0269万=3373.0269万元，获利与实际投资比例为3373.0269万元/(6416.9731-2014)万元=76%。所有投资均由鑫璟公司垫付的情况下，土地作价的说法显然违背了市场规律，不符合常理，也不符合合同中“由乙方先期垫付2592万元”的约定。2.西格办的所有前期投资都是由鑫璟公司先期垫付，支付款项时购买的是现房而并非期房，预售房屋与现房差额、延迟付款期间的利息收入也属于西格办利润。（1）现房的市场价格远远高预售房屋价格，当时预售房屋价格3600元左右每平米。这个价格购买现房是不可能的。根据合同约定，西格办在支付任何款项的前提都是竣工交付之前，显然是以远低于预售价格购买了现房，这部分差价也是巨大的。（2）根据合同约定西格办的投资款2592万元由鑫璟公司先期垫付、西格办职工个人以每平米738元购买住房、土地变性出让费用1260.3260万元均是在竣工交付前支付。实际开发过程中至一期完工，在开发过程中并西格办未实际投入，该笔款项仅在此期间产生的利息就非常可观。三、项目至今并未盈利，若西格办不按约定支付各项费用、购房款即取得240套房屋，鑫璟公司将面临巨额亏损。1.240套房屋占总项目的24%，项目的利润率根本达不到24%。一期项目住宅建筑成本为：2882.53元，销售成本为：3408.78元。鑫璟花园一期仅房地产开发成本2.4亿以上。一期房屋全部销售预算的市场金额也就是2.5亿左右，一期项目根本没有产生利润。西格办要求分割的不是项目利润，而是鑫璟公司的投资。2.若西格办不投资、不支付购房款、专项补助等各项费用即可分的240套房屋将使鑫璟公司面临亏损甚至破产。合作开发项目需要的投资远远超过2.52亿总预算。西格办不同意按照联合开发“共同投资、共享利润、共担风险”的基本原则继续追加投资。也不按期支付前期投资款、购房款、土地变性费用及各项费用，这完全违背了市场规律。这种不诚信的行为将会造成鑫璟公司巨额亏损甚至破产。四、西格办前期投资2592万约定明确，且特别注明由鑫璟公司垫付。现一期项目已完工，符合交付条件，西格办应当支付鑫璟公司前期投资款2592万。1.根据《联合开发协议书》第一条约定，项目总投资25200万元。《联合开发协议书》第二条第1项明确约定“甲方合计投资2592万元（由乙方先期垫付）”。西格办前期投资款项约定非常明确即2592万，同时特别注明由鑫璟公司先期垫付，没有任何歧义。2.项目实际投资已经远远超过总投资金额，2592万元投资款全部垫付到位。经委托第三方核算鑫金花园一期项目核算成本仅房地产开发成本为245261559.26元。现在二期仅主体建设应支付8500万元，加上配套、管网、消防、电梯、基础设施、销售成本、税费等预计投入超过1.5亿。项目投资已经远远超过双方预算总投资2.52亿元。五、《协议书》对联合开发分配阶段、交付阶段应支付鑫璟公司款项约定也非常明确。1.联合开发分配阶段：（1）西格办应当将1000万元住宅补助专项经费支付至鑫璟公司账户。（2）在西格办投资及专项资金到位的基础上西格办职工个人以每平米738元享受购买房屋权益。2、竣工后：西格办应向鑫璟公司支付垫付的土地变性出让费用合计1260.3260万元。交房之前，西格办及其员工个人必须一次性按以上议定数额付清5617.0531万元并返还保证金20万元。六、西格办称“以划拨土地作价获取固定房屋”的主张违反法律规定、也不符合《联合开发协议书》约定。1.西格办所称“以划拨土地作价投入取得固定房屋、不承担经营风险”联合开发。该主张不符合“提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险”等法律规定。提供出让土地是合作开发的前提条件，涉案土地为划拨土地，进入开发市场条件前必须“转性”处理，否则不能进行商业性开发。因此，西格办需要缴纳交土地使用权出让金、相关契税变更土地性质之后，才有资格参与联合开发。西格办陈述显然不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条（本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。）规定及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条（未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。）、第十六条（土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。）等规定。根据西格办主张，《协议书》不符合联合开发合同性质，应当依法审查合同性质。根据《国有土地使用权合同纠纷解释》第二十四条（合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。）规定，西格办主张提供土地使用权不承担经营风险，只收取固定利益。应当认定为土地使用权转让合同，而非房屋买卖合同。又因为《协议书》签订时西格办提供的是划拨土地，根据第十二条（土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。）《协议书》可以按照补偿性合同处理，而非房屋买卖合同。3.西格办所称其不承担土地变性出让费用1260.3260万元不符合合同约定。根据《协议书》第二条第4款“房屋竣工后，甲方按本协议第二条第一款、第二款议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、.....”约定，西格办应支付鑫璟公司土地变性出让费用1260.3260万元。七、西格办恶意违约，鑫璟公司不存在违约行为。1.自2017年6月份起鑫璟公司通过多种方式与西格办沟通付款、交付房屋事宜，西格办均拒绝履行合同义务。自2017年6月30日至今，长达三年的时间，西格办通过拒绝履行付款义务，采用拖延、推脱责任的方式，给公司造成巨大的资金缺口，产生难以估量的损失。在鑫璟公司及相关部门的一再催告下，仍然我行我素，恶意违约。具体违约行为如下：（1）2017年7月13日因西格办欠缴土地增值税，导致鑫璟公司240套房屋被查封。（2）2018年9月13日、2018年9月19日鑫璟公司委托青海长佳律师事务所向被上诉人两次发函催告。告知西格办2018年10月5日前可按合同约定暂时支付70%款项至上诉人指定账户，鑫璟公司将房屋交付西格办，其他款项可后期解决，否则，鑫璟公司将向社会公开销售240套房屋。（3）2018年9月30日西格办通过江苏义行律师事务所即本案代理人回函，既不履行付款义务，亦不同意社会出售房屋，造成鑫璟公司经营困难，给鑫璟公司造成巨大损失。（4）2018年11月29日，在鑫璟公司承诺向社会公开销售房屋后优先为西格办垫付土地增值税的前提下，格尔木市税务局、格尔木市房地产管理处同意解除240套房屋的查封。（5）2018年12月3日西格办再次向格尔木市房管处发函，要求不予解封，但拒不履行缴税和付款义务。（6）2019年1月8日西格办向贵院申请诉前保全再次查封涉案房屋。2.西格办收取的购房款和拒付的款项产生了利息收益，鑫璟公司存在实际的利息损失。原审一、二审庭审中，西格办均认可职工个人购房款其已经收取。西格办拒付的购房款、投资款、专项补助、土地变性出让费等费用的行为，已经给鑫璟公司造成巨额的利息损失。民营企业社会融资成本远远高于利息损失。鑫璟公司主张完全符合法律规定，应当依法支持。《保障中小企业款项支付条例》规定事业单位拖延支付款项应当支付利息（第十五条机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息）。八、西格办行为及言论充满了官僚主义作风。其在平等的民事法律关系中故意引入错误概念侵犯民营经济合法权益。所陈述的观点与支持民营企业“28条”，保护民企和企业家合法财产《中共中央国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》相违背。1.民营企业是国家经济的重要组成部分，为社会做出了重大贡献，其合法权益应当受到保护，不应受到歧视。近年来，最高人民法院高度重视民营经济司法保护工作，陆续发布了《关于依法平等保护非公有制经济促进非公有制经济健康发展的意见》等一系列文件，不断完善民营企业产权平等保护、企业家权益保护的司法政策。《支持民营企业改革发展的意见》更是强调：营造市场化、法治化、国际化营商环境，保障民营企业依法平等使用资源要素、公开公平公正参与竞争、同等受到法律保护。2.西格办签订《联合开发协议书》是民事法律行为。西格办签订《联合开发协议书》，确定双方的权利义务，需要双方平等协商，权利义务关系达成一致意思表示，属于意思自治的民事法律行为。合同中关于权利义务主体、内容等体现的是平等主体之间的民事法律关系。3.涉案土地经过法定的招拍挂程序，并缴纳了土地变性出让费用1230.9731万元，不存在国有资产流失的问题。4.鑫璟公司是项目全额垫资方，西格办过河拆桥的行为违背了最基本的诚信原则。涉案项目目的在于盘活闲置土地，改善西格办职工个人居住条件。整个项目是鑫璟公司全额垫资完成，在项目完成后，西格办的过河拆桥、不认账、不处理、推脱等靠的的处理方式违背了最基本的诚信原则。5.鑫璟公司对于西格办以上的违规、违反诚信的行为多途径维护权益。西格办不诚信的行为严重侵犯了鑫璟公司的合法权益。鑫璟公司也将通过向中央、纪委等相关部门实名报告等方式反馈。并通过向社会公开资料、判决等方式，寻求社会监督，以维护自身合法权益。鑫璟公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付投资款2014万元、部分建设成本费578万元、土地变性出让费9784331元、土地增减挂钩指标有偿使用费25.74万元、政府专项补助200万元、购房款15940800元、保证金20万元及契税、印花税790560元、印花税12960元等共计64370531元及利息，并向反诉原告支付违约损失。2.本案全部诉讼费由反诉被告支付。事实与理由：根据《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条第2款及第4款的约定，反诉原告向反诉被告的员工个人出售房屋的前置条件包含：1.反诉被告向反诉原告支付政府专项补助1000万元，现反诉被告仅支付800万元；2.反诉被告一次性向反诉原告支付为其垫付的土地变性出让费9784331元、部分建设成本费578万元，契税、印花税790560元、印花税12960元现被反诉原告均未支付；3.反诉被告员工个人接受协议并向反诉原告支付购房款15940800元，现反诉被告员工均未向反诉原告支付任何款项；4.反诉原告为反诉被告垫付个人税款1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费25.74万元，应支付的投资款2014万元，现反诉被告均未支付；5.反诉被告应返还反诉原告保证金20万元，现反诉被告未返还。综上所述，反诉原告与反诉被告及其员工的义务存在明显的先后履行顺序，反诉原告交付房屋的前提是：反诉被告应先履行上述全部义务，但反诉被告及其员工并未履行其上述在先义务，致反诉原告经营困难。反诉原告多次与反诉被告沟通，但其对拖欠款项事宜不闻不问，无解决问题的诚意。反诉被告的违约行为引发多起针对诉讼及非诉讼案件，并导致反诉原告二期项目不能按期开发，给反诉原告造成巨大损失。西藏驻格尔木办事处辩称：1.关于支付投资款2014万元问题，双方签订了协议书，以53亩土地按每亩38万元出让金计算合计投入2014万元，反诉被告已经移交土地使用权及办理土地过户手续，已履行了2014万元，因此支付2014万元的诉讼请求没有事实依据；2.反诉原告支付了800万元资金已超出222万元，因此该项诉讼请求没有事实依据和法律依据；3.关于其他相关费用：根据双方签订的联合协议第二条明确约定乙方以其余建设资金投入是由乙方承担，以上主张均无法律依据和事实及合同依据；4.关于保证金20万元是否交付，需要核实，如已支付从应返还的超部分中扣除；5.政府不会给民营企业专项补助，该补助是政府给西藏自治区人民政府给西藏自治区人民政府驻格尔木办事处驻员工改善居住条件等拨付的，该资金不能作为财政补贴专项资金，并不能直接支付给原告，因此才由西藏自治区人民政府相关的财政部门直接支付给反诉原告，该笔资金应该计入投资款中，已超出建设成本222万元；6.购房款并涉及第三方，根据合同约定反诉被告的投资总额很明确为2014万元，既得利益为240套房屋，再以相关政策分配给西藏自治区人民政府驻格尔木办事处员工，应该由西藏自治区人民政府驻格尔木办事处自行分配，与格尔木鑫璟房地产开发有限公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月16日，中国烟草总公司西藏自治区公司与原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处签订《土地使用权无偿转让协议书》，将其所占用的约54亩政府划拨用地及地上建筑物、其他附着物无偿、整体、一次性转让给原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处。西藏驻格尔木办事处于2014年12月2日向格尔木市国土资源局申请变更土地使用性质，经格尔木市人民政府格政[2015]80号文件批复，同意将西藏自治区烟草专卖局驻格尔木转运站位于黄河西路26号、面积为34981平方米的土地使用权类型由国有划拨变更为国有出让土地，1930平方米土地用途为商业用地，按431元/平方米缴纳土地出让金，33078平方木土地用途为住宅用地，按271元/平方米缴纳土地出让金。2014年10月24日，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处与被告（反诉原告）鑫璟公司签订了《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定“第一条…3、项目规模：经双方商定，该小区建筑面积为90000㎡，总投资25200万元（贰亿伍仟贰佰万元）。该项目分两期实施，一期规模为45000㎡。第二条：联合开发相关事宜1、联合开发投入：甲方以位于格尔木市××路53位于格尔木市××路亩土地按每亩38万元出让金计算由甲方投入2014万元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费578万元相加，甲方合计投资计2592万元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计22608万元。2、联合开发分配：在按甲、乙双方此前已多次商定的甲方按每平米1600元价格，分得27000㎡共计300套商品房的原则前提下，又根据甲方实际需要，在原定基本分配基数大致不变的情况下，甲方职工个人应以每平方米1200元的价格分得21600㎡共计240套商品房的基础上，再根据《西藏自治区财政厅下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》（藏财行指[2014]190号）所下达的住宅补助专项经费1000万元亦作为甲方投入，在项目竣工转入乙方账户后，甲方职工个人则以每平米738元的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配。3、该项目实施期为两年零四个半月，自2014年11月1日起，至2017年3月15日止。乙方须严格执行项目基本建设程序、实行项目法人责任制、监督制、竣工验收备案制和工程质量终身责任制，确保工期、工程质量和安全生产，对甲方应分住房每延期一天扣除应交款项的万分之一。4、费用缴纳和房产证办理：房屋竣工后，甲方按本协议第二条第一款、第二款议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行。5、自本协议签订之日起，项目建设过程中的全部事项（包含各类安全管理及责任、手续办理、纠纷处理等）均由乙方负责，甲方概不介入。第三条：甲方的权利和义务1、甲方有权掌握、了解、监督和检查本项目建设的质量，一、二期规模和进度情况，有权对不符合国家政策规定及本协议所明确的原则事项及时予以禁止和纠正。2、甲方积极协助乙方办理该项目土地的转让、过户和协助争取土地政策事宜。第四条：乙方的权利与义务1、乙方有权按国家规定、立项文件和双方已议定的建设方案，在不违背本协议条款原则的前提下认真开展本建设项目的设计、规划和按规定组织施工。2、乙方须保证该项目建设质量符合国家设计和质量标准。第五条：违约责任本协议由甲、乙双方共同议定，甲、乙双方均须严格遵守，任何一方不得以任何理由对协议条款擅自更改和变通实施。甲方不得随意变更合作意向，乙方不得将土地资产和本项目转包、转让和转卖，否则守信方有权终止本协议，并由违背本协议责任方承担由此产生的一切损失和费用，并对责任方诚信保证金或相应资产不予退还。因自然灾害不可抗力原因，致使本协议不能履行时，双方均不追究对方责任。第六条：风险防范为规避甲、乙双方风险，在本协议签订三日内，乙方需将诚信保证金20万汇入甲方指定账户，甲方即配合乙方按当地政府规定着手办理53亩土地过户手续；土地正式过户前乙方需将诚信保证金400万元（含协议签订已交的20万）汇入甲方指定账户。土地过户手续须在2015年3月15日前办理完毕，并于2015年3月底前破土动工，否则，本协议自动解除，甲方收取的乙方诚信保证金将作为对方违约处理，不予退还。乙方向甲方缴纳的诚信保证金由甲方根据项目进度分三次返还乙方，即开工验槽时返还200万元，基础达到正负零时返还190万元，项目竣工乙方对甲方各类交房手续完善时，将剩余10万元诚信保证金全部返还……”。该协议签订后，被告（反诉原告）鑫璟公司即开始施工，并于2017年8月竣工。被告（反诉原告）鑫璟公司于2015年8月18日取得《商品房预售许可证》、2015年9月6日取得格国用（2015）第0382号土地使用权证，并缴纳了土地出让金9784331元及土地契税293529.93元、土地变性附加税费1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元、契税及印花税790560元、印花税12960元，合计12603260.93元，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处向该公司支付8000000元资金。原一审庭审中，双方均认可案涉240套房屋实际是在4、5号楼。案涉240套房屋中29套已办理网签手续。被告向原告交纳了200000元保证金。本次庭审中，鑫璟公司称（2019）青28财保1号涉及的格尔木鑫璟花园未能查封的29套房屋现已出售并交付买受人，该公司愿意在二期同等面积的房屋中向原告西藏驻格尔木办事处交付29套。本院认为，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处与被告（反诉原告）鑫璟公司2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于本案案由问题。从协议第二条第一款约定内容分析，西藏驻格尔木办事处需要以划拨土地使用权作价出资用于联合开发房地产，不需要承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”规定，案涉协议具备土地使用权转让合同的性质；从协议第二条第二款约定内容分析，西藏驻格尔木办事处最终将承诺的全部给付款项付清后，其职工个人享有以每平方米738元价格购得240套房屋的权利，故案涉协议又具备商品房买卖（预约）合同性质。关于双方当事人各自诉讼请求能否成立的问题。从案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第一条内容理解，案涉鑫璟花园建设成本应为每平方米2800元（252000000元÷90000㎡=2800元/㎡）；从案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条约定内容理解，西藏驻格尔木办事处与鑫璟公司的权利义务关系应为：西藏驻格尔木办事处投入2592万元，其中以38亩土地使用权作价2014万元，578万元为部分建设成本费（由鑫璟公司先行垫付），鑫璟公司投入22608万元进行合作开发；最终进行分配时，西藏驻格尔木办事处在已投入2592万元基础上，再向鑫璟公司支付1000万元专项补贴款后，其职工个人享有以每平方米738元的价格购得3、4号住宅楼240套房屋（总面积为21600平方米）的权利。结合协议内容及本院查明事实，鑫璟公司缴纳的土地出让金9784331元、200000元保证金及该公司先行垫付的578万元部分建设成本费应由西藏驻格尔木办事处支付，鑫璟公司缴纳的土地契税、土地变性附加税费、土地增减挂钩指标有偿使用费、契税及印花税应按协议约定由该公司承担；西藏驻格尔木办事处应向鑫璟公司支付的1000万元专项补助费用尚有200万元未支付。因此，西藏驻格尔木办事处在以土地使用权作价2014万元并已支付800万元的前提下，还需支付鑫璟公司17564331元（5780000元+2000000元+9784331元=17564331元）费用，其职工个人才享有以每平方米738元的价格购买房屋并由鑫璟公司完善产权手续及取得房屋的权利。按协议约定内容计算，西藏驻格尔木办事处职工最终购得案涉房屋并取得所有权的成本为2854元/㎡［（20140000元+5780000元+9784331元+10000000元）÷21600㎡+738元/㎡=2854元/㎡］，接近案涉房屋2800元/㎡的成本价，符合双方协议约定的建设成本和西藏驻格尔木办事处为职工低价购得房屋的初衷。现西藏驻格尔木办事处未按双方协议约定内容向鑫璟公司支付17564331元已构成违约，其职工亦未按每平方米738元的价格向鑫璟公司支付240套房屋购房款，故鑫璟公司交付240套房屋的条件尚未成就。本案中如先行处理西藏驻格尔木办事处是否同意将鑫璟公司已出售的29套房屋在二期项目中按同等面积进行置换或该公司是否应承担违约责任问题，与双方协议内容及本案已查明事实不符，也有悖基本的意思自治原则；另一方面，按照双方协议约定分析，鑫璟公司交付案涉房屋的前提之一是西藏驻格尔木办事处职工个人与该公司签订购房合同并支付购房款，西藏驻格尔木办事处不是之后商品房买卖合同的相对方，不能主张鑫璟公司向其交付房屋。本案中，西藏驻格尔木办事处未按协议约定内容全面履行义务，其要求鑫璟公司返还投资款222万元并承担违约责任的请求亦不成立。关于鑫璟公司主张西藏驻格尔木办事处向其支付15940800元职工个人购房款的问题，该笔款项应在鑫璟公司与西藏驻格尔木办事处职工个人签订商品房买卖合同时收取，本案中鑫璟公司先行主张该笔款项的条件尚未成就，该项诉讼请求本院不予支持。关于鑫璟公司主张西藏驻格尔木办事处向其支付违约损失的问题，因该公司未提交证据证明其因西藏驻格尔木办事处遭受的损失，双方在协议中亦未约定违约金的具体数额及计算方式，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告西藏自治区人民政府驻格尔木办事处的诉讼请求不能成立，本院不予支持；反诉原告格尔木鑫璟房地产开发有限公司的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、反诉被告西藏自治区人民政府驻格尔木办事处向反诉原告格尔木鑫璟房地产开发有限公司支付部分建设成本费5780000元、政府专项补助费2000000元、土地变性出让费9784331元，以上费用合计17564331元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、反诉被告西藏自治区人民政府驻格尔木办事处向反诉原告格尔木鑫璟房地产开发有限公司返还保证金200000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回西藏自治区人民政府驻格尔木办事处的诉讼请求；四、驳回反诉原告格尔木鑫璟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费171400元，由原告西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担；反诉案件受理费355267元，减半收取177633.5元，由反诉原告鑫璟房地产开发有限公司负担60693元，由反诉被告西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担116940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 张 毅审判员 吕福成审判员 谢建华 二〇二〇年九月二十九日（法官助理 刘永龙书记员 李德霞