贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初1069号 原告：王元月，女，1981年1月17日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 委托诉讼代理人：黄桓（特别授权），贵州黔驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓梅（特别授权），贵州黔驰律师事务所实习律师。 被告：贵州三清置业有限公司，统一社会信用代码：9152262832204337X1，住所地：贵州省锦屏县三江镇赤溪坪社区豪赖高速路口红宝石广场。 法定代表人：谢玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李金国（特别授权），男，1972年2月29日出生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：严碧（一般授权），贵州维实律师事务所律师。 原告王元月与被告贵州三清置业有限公司（以下简称“三清置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄桓、刘晓梅到庭参加诉讼，被告三清置业公司委托诉讼代理人李金国、严碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王元月向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金28,784.15元（违约金以262,869元为基数，从2017年8月1日起，按照日万分之一，暂计算至2020年7月31日止；从2020年8月1日至被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定的交房条件之日止，以房价款262,869元基数，按日万分之一计算）；三、请求依法判决被告支付原告转移商品房登记相关文书逾期违约金19,214.72元（违约金以262,869元为基数，从2018年7月31日起，按照日万分之一，暂计算至2020年7月31日止；从2020年8月1日至被告向原告办理商品房转移登记有关文书之日止，以房价款262,869元为基数，按日万分之一计算）；四、请求依法判决被告退还原告所交的水电开户费2,000元；五、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的红宝石广场一期9号楼第9幢2单元4层9-2-402号商品房，建筑面积为125平方米，套内建筑面积104.94平方米，总价款262,869元，原告已经按照约定向被告足额支付购房款262,869元。按照合同约定，被告应于2017年8月1日前交付房屋，并达到交房的条件，但被告在交付房屋时，未达到双方约定的交房条件，被告应按照合同约定支付原告逾期交房违约金，逾期交房违约金从2017年8月1日起按照日万分之一计算至符合交房条件之日止。同时，按照合同约定，被告应于2018年7月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今没有将上述有关文书交付给原告，被告应按照合同约定支付原告该项违约金，该项违约金从2018年7月31日起按照日万分之一计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 被告三清置业公司辩称：一、被告未能将办理商品房转移登记相关文书交付给原告不是被告的原因。被告2015年12月取得土地使用权后开始施工建设，2018年5月全面竣工，并于2018年5月16日取得竣工验收报告。取得竣工验收报告后，被告便向有关部门申请竣工验收备案，并办理该项目的商品房初始登记。由于案涉9号楼的现状与最初规划设计不尽相同，被告超越出让红线，但政府同意被告补交出让金的前提下调整规划、设计，并形成会议纪要。此后被告于2019年1月15日再一次申请办证，由于政府机构改革职能划转、疫情防控等原因至今未能办结。上述政府的行政行为是被告不能左右的，因此，被告不能办理商品房初始登记和得不到相关文书不是被告的原因。二、对于逾期交房的事宜，原、被告双方已达成新的交房协议，被告也已按协议向原告支付违约金，现原告再次要求支付逾期交房违约金和转移商品房登记相关文书违约金的诉讼请求不应得到支持。2018年7月，原告等人为逾期交房问题集中向锦屏县人民政府反映，锦屏县人民政府责成被告及时处理这一问题。2018年7月4日，经被告与原告充分协商，双方达成逾期交房一次性违约金赔偿合同，合同约定被告将商品房交付给原告并一次性支付原告违约金。协议达成后，原告按照协议收到被告支付的违约金并接收房屋，被告早已不存在逾期交房的问题。三、被告不应就办理商品房所有权转移登记相关文书承担违约责任，即使法院判决被告承担此项违约责任，也只应按日万分之零点五承担违约责任。首先，双方2018年7月4日就逾期交房问题已达成新的协议，而协议中的逾期交房应包括房屋实物交付和权利交付，原告收到被告支付的违约金并向被告出具承诺，原告就应遵守协议，不应再起纠纷。其次，被告开发的案涉商品房已于2018年5月取得竣工验收报告，并于2019年1月15日向相关机构申请竣工备案登记和商品房所有权初始登记，被告已履行自己的义务，至今未能办理相关手续不是被告的原因，系政府的原因，因此，此项违约责任不应由被告承担。最后，若法院判决被告承担此项违约责任，被告请求法院调整违约金的计算方式和起算时间点。原告已实际接收房屋，未办理相关权利证书，对原告的权利并未造成实际影响，也没有给原告造成其他损失，因此，被告请求下调违约金的计算方式，并按日万分之零点五计算。对于该项违约金的起算节点，由于原、被告双方已就逾期交房达成新的协议，交房的时间已变更为2018年7月4日，交房时间和转移登记相关文书的时间应相隔365天，那么转移登记相关文书的时间也应推迟365天，即转移登记相关文书的时间应为2019年7月4日，因此，计算该项违约金应从2019年7月4日开始计算。四、被告不应退还原告水电开户费。按照原、被告订立的《商品房买卖合同》的约定，供电、供电由买卖人自行办理开通使用手续。被告收取业主的水电开户费是为了方便业主及时开户，被告收取的水电开户费已支付给供水、供电单位，由于现尚未结算，结算后多退少补。 本院经审理认定事实如下：2016年12月26日，以原告为买受人和被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定以下内容：一、出卖人将其开发的红宝石广场一期9号楼9幢1单元5层9-1-502号房屋出售给买受人，约定房屋总价款为262,869元；二、合同第十一条约定的内容为：出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；三、合同第十二条约定的内容为：（一）城市基础设施：1．上水、下水：交付时达到使用条件；2．供电：交付时达到使用条件；5．电话通信：交付时线路敷设到户；6．有线电视：交付时线路敷设到户；7．宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1，2，5，6，7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，被告向原告一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，原告有权退房和给予赔偿，被告赔偿数额为人民币5,000元。（二）公共服务设施：1．公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。四、合同第十三条约定的内容为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、合同第二十二条第三款约定的内容为：出卖人承诺于2018年7月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告已支付被告购房款共计262,869元。 同时查明，由于被告未能在约定的期限内交付房屋，双方因此发生争议，后经双方协商，被告同意支付原告逾期交房违约金8,675元，原告承诺今后不会为延期交房违约事项纠缠被告，并于2018年7月4日向被告出具《承诺书》一份，承诺书的内容为：本人王元月是红宝石广场一期9栋1单元502室的业主，于2018年7月4日收到贵州三清置业有限公司的延期交房违约金额，金额为8,675元。承诺对于现在交房情况已无任何异议，日后再不会为延期交房违约事项纠缠，办理交房手续以及交付相关费用，如费用未交付清楚，本公司有权不给予交房钥匙。当天，被告通过银行转账方式向原告支付违约金8,675元。 另查明，被告开发的锦屏县红宝石广场房地产开发项目一期9号楼已取得商品房预售许可证，该楼盘已于2018年5月16日取得竣工验收报告。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩以及庭审记录等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力认定。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证，被告具备出售商品房的条件，且签订合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故原、被告签订的《商品房买卖合同》成立并生效。 二、原告请求被告承担逾期交房违约责任能否支持的认定。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年8月1日向原告交付房屋，但被告未能在约定期限内向原告交付房屋，存在逾期交房的行为，从2018年7月4日原告向被告出具的《承诺书》及被告向原告支付款项8,675元来看，双方已就被告逾期交房的违约行为达成赔偿协议，该赔偿协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，协议成立并生效，双方应按照协议的内容履行各自的义务，被告已按照协议的内容向原告支付逾期交付房屋违约金8,675元，原告承诺对于交房情况已无任何异议，以后不再向被告主张延期交房的违约责任，现原告又向被告主张逾期交付房屋的违约责任，违反双方达成赔偿协议的内容，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 三、原告请求被告继续履行交付办理商品房转移登记的有关文书及承担逾期交付上述文书的违约责任能否支持的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原、被告双方约定被告应于2018年7月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今尚未履行该项义务，该项义务属于非金钱债务，且不属于不能履行或不适于强制执行的情形，因此，被告应继续履行该项义务。 由于被告未在双方约定的期限内履行交付办理商品房转移登记的有关文书，且已逾期超90日，其行为已构成违约，理应按照双方的约定承担违约责任。根据双方的约定，被告逾期履行上述行为超90日的，在原告不主张退房的情况下，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告逾期交付上述文书，并不影响原告使用房屋，原告也未能举证证明上述行为给原告造成较大的损失，故本院对被告请求下调违约金的答辩意见予以支持，本院认为逾期交付转移登记文书的违约金计算方式应按日万分之零点五计算较为合适。故被告应从逾期之日起次日（即2018年8月1日），按日向原告支付已交付房价款262,869元万分之零点五的违约金，直至被告履行交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 四、关于水电开户费是否应退回的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条规定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，本案中，原告并没有证据证明已向被告交纳水电开户费2,000元，因此，原告主张被告退还水电开户费2,000元的诉求没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州三清置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王元月交付办理商品房转移登记的有关文书； 二、被告贵州三清置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王元月2018年8月1日至2020年8月31日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金10,002.17元，2020年9月1日之后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，以262,869元为基数，按照日万分之零点五计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告王元月之日止； 三、驳回原告王元月的其他诉讼请求。 案件受理费1,050元，减半收取525元，由原告王元月负担420元，被告贵州三清置业有限公司负担105元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘太平 二〇二〇年九月二十九日 书记员  吴满英