贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14241号 原告赵祖美，女，1987年2月5日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地贵州省毕节市碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人黄海（特别授权），宋芳（一般授权）系贵州创驰律师事务所律师。 原告赵祖美与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（简称“碧阳房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告赵祖美、被告“碧阳房开公司”委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵祖美向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金7145.93元；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂定计9304.77元（具体金额以原告已付房款334704.00元为基数，按日1/10000计算，从2019年1月1日起计算至2019年10月9日止；三、被告返还原告各项开户费人民币3285.00；四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告赵祖美于2014年9月3日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号13-3-20-3，建筑面积105.45平方米，总价334704.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年10月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在60日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之零点五的违约责任；2、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之零点五的违约金。合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、逾期在个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、逾期在个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款334704.00元以及办证所需的税费，被告实际于2018年1月1日向原告交付房屋。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，于2018年11月18日在小区张贴通知办证，原告于2019年9月18日出具委托书委托被告代办商品房不动产权证，原告已取得房屋产权证。 另查明被告在涉案房屋总价款之外分别向原告收取了燃气入户费等三通费3285.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“碧阳房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告赵祖美的闭路电视入户费等共计人民币3285.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月24日回溯3年，即2017年8月24日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。 关于逾期交房违约金，应从2017年8月24日计算至实际交房日即2018年1月1日止，共128天。违约金原告实际支付房款334704.00元为基数，按双方约定日0.5/10000计算为334704×128/10000=2142.11元。 关于逾期办证违约金，双方约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日的规定；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告应当支付的逾期办证违约金，原则上应从双方实际交付商品房之次日2018年1月1日之后90日，即2018年4月1日计算至被告张贴公告通知办证之日止即2018年11月18止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效十日内支付原告赵祖美逾期交房违约金2142.11元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效十日内支付原告赵祖美逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款334704.00元为基数，从2018年4月1日起至2018年11月18日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵祖美燃气入户费等人民币3285.00元； 四、驳回原告赵祖美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30.00元由原告赵祖美负担2.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担28.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月五日 书记员  朱流洋