重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0110民初4165号 原告：刘正华，男，1945年8月26日出生，汉族，现住重庆市九龙坡。 委托诉讼代理人：喻祯洪，系重庆渝綦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢福华，系重庆渝綦律师事务所律师。 被告：岳永静，女，1986年11月18日出生，汉族，现住重庆市綦江区。 原告刘正华与被告岳永静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘正华及其委托诉讼代理人喻祯洪、卢福华，被告岳永静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘正华向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告自2019年10月15日至2020年7月15日止的房屋租金计33300元及其资金占用损失，资金占用损失从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，直至款项付清时为止；2、被告立即支付违约金30000元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告因解除合同赔偿损失22200元（以租金3700元/月×6个月计算)。事实与理由：2019年6月15日，原、被告签订了《门面租赁合同》，该合同约定：“原告将位于綦江区房屋出租给被告，租赁时间自2019年6月15日起至2021年6月15日止；免租期从2019年6月15日至2019年7月15日原告免收租金；每月租金为3700元，被告按季度缴一次租金，先交租金后使用，被告需提前十天缴纳租金，如超过二十天不缴纳视为违约，原告有权解除本合同并收回该门面，保证金不予退还。1年后，如同地段门面普遍性涨租，原、被告商量后按行情涨租。……。被告缴纳履约保证金5000元，签订本合同时付清，保证金不计利息，履约完成后，原告退还。………。本合同签订之日起生效，双方必须共同遵照执行，任何一方不得违约或废止合同，如有违约，违约方应赔偿对方人民币30000元，并承担相关法律责任。……”。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告。2019年7月，被告支付合同签订后的第一季度租金。从2019年10月至今，被告以原告出租房屋内没有设置厕所或下水道为由拒不支付房屋租金。2020年1月6日，被告以该理由为由向原告发出解除租赁合同通知。原告认为，原告出租地段的商铺在规划中均没有规划设置下水道，故被告向原告发出解除租赁合同通知的行为是一种违约行为，依法应承担违约责任。综上，原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告交付租赁房屋后，被告应按时支付租金。因原、被告在签订的《门面租赁合同》中没有对房屋内设置厕所或下水道进行约定，故被告以该理由解除租赁合同是一种违约行为，依法应当承担违约责任。另对原告举示的原、被告之间的微信聊天记录、岳永静于2019年6月15日通过重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行转款明细无异议，对举示的岳永静于2019年9月18日通过重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行转款明细需要核实后再表态。为此，根据《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的规定，请求法院依法判决。附房屋权属证及情况说明、门面租赁合同、岳永静与刘正华的微信聊天记录、重庆凯美物业管理有限公司凯旋名城管理处于2020年4月29日出具的《物业事项回函》、案涉房屋的现状纸质照片六张予以佐证。 被告岳永静辩称，第一、原、被告于2019年6月15日签订了《门面租赁合同》属实，被告已向原告支付保证金5000元和房租18500元。第二、由于原告未将案涉房屋内的下水管道及厕所处理好，所以原、被告一直在协商解决中。之后，由于原告还是不能将案涉房屋内的下水管道及厕所处理好，被告已于2020年1月6日通知原告解除了双方之间的门面租赁合同。因此被告未付2019年12月15日以后的租金并不存在违约，不应当支付违约金。第三、原、被告已于2020年1月6日解除了双方之间的门面租赁合同，因此被告应当支付2020年1月6日以后的租金。第四、如果法院认定原告需要支付违约金，原告主张违约金30000元过高，应予以调整。原告主张违约金，就不能够重复主张资金占用损失。第四、对原告举示的证据评析如下：对房屋权属证无异议；对刘金东的情况说明有异议，因说明人刘金东的签名与法定监护人的签名的笔迹是同一个人所签；对原、被告签订的门面租赁合同无异议；对原、被告的微信聊天记录无异议，但被告没有违约，未交纳租金是因为双方一直在协商解决下水道问题；对重庆凯美物业管理有限公司凯旋名城管理处于2020年4月29日出具的《物业事项回函》有异议，该函没有加盖物业公司的公章，是项目管理处的公章；对案涉房屋的现状纸质照片有异议，因为是原告单方拍摄，没有经过公证，广告是被告张贴书写的，玻璃门上书写的内容属实，案涉房屋内的花盆、椅子、展示柜等是被告的，门面转租内容是被告张贴的。附原、被告之间的微信聊天记录、被告岳永静通过重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行分二次转款给原告明细予以佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，原、被告签订了《门面租赁合同》，该合同上载明的内容为：“（1）原告将坐落于重庆市綦江区的房屋出租给被告使用。租金时间：自2019年6月16日至2021年6月15日止。（2）免租期：原告从2019年6月15日至2019年7月15日止免收租金。（3）租金及付款方式：每月租金为3700元；付款方式：按季度交纳一次，先交租金后使用，被告需提前十天交纳租金，如超过二十天不交纳视为违约，原告有权解除本合同并收回该门面，保证金不予退还；1年后，如同地段门面普遍性涨租，原、被告商量后按行情涨租。（4）保证金：被告交纳履约保证金5000元，签订本合同时付清，保证金不计利息。履约完成后，原告退还。（5）双方在租赁期间的权利和义务：原告出租该门面所得的收入而产生的税费由原告承担。（6）出租方与出租方的变更：1、租赁期间，原告将该房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必被告同意。但原告应提前一个月书面通知被告，房产所有权转移给第三方后，第三方享有原出租方的权利义务。2、租赁期间，被告有权自主将租赁房屋转让给第三方使用，但必须提前一个月书面通知原告，而无需征得原告的同意。取得使用权的第三方享有原承租方的权利义务。（7）其它规定：被告应在期满前两天搬迁完毕，到时将案涉房屋交还原告；租赁期满，案涉房屋的用水电设施无偿归还原告；被告在租赁期间装修的固定设施无偿归还原告，可动设施，被告必须在期满前处理完毕；被告在租赁期间，由被告承担所有水电物管费和其他任何费用；租赁期满，经原告验收该商铺无设备损坏及无欠缴的水电费、物管费后十天内，返还被告所交保证金。（8）本合同自签订之日起生效，双方必须共同遵照执行，任何一方不得违约或废止合同，如有违约，违约方应赔偿对方人民币3万元，并承担相关法律责任。合同到期后，原、被告按规定解除合同。如被告要续租，在原合同基础上进行协商”。该合同签订后，被告向原告转款12400元，包括保证金5000元和二个月的租金计7400元，原告将案涉房屋交予被告管理使用，此后被告就在案涉房屋内经营口腔美学等项目。2019年9月18日，被告向原告交纳三个月租金计11100元（经计算，是截至2019年12月15日止的租金）。2019年12月24日12时27分，被告通过微信向原告发出信息，该信息内容为：“刘老师，你好！上次给你反映过的门面问题，你一直未给予答复。所以我未向你交纳下一季度的房租。我们经营的牙齿美容和纹绣眉毛行业，每次做完需要3小时至4小时完成，从8月份开始营业以来，顾客因上厕所问题多次向我们投诉，我就电话给你说过这个问题，特别是近期广场外公共厕所维修，顾客外出上厕所并需要在流动厕所排队（广场上人流量太大，上厕所人多），中间麻药失效，导致多名顾客因疼痛向我投诉索赔。更凸现我们安装厕所的必要。麻烦你尽快安排解决店内排水系统，减少我店的进一步损失”。2019年12月25日9时04分，被告通过微信又向原告发出信息，该信息内容为：“刘老师，你好！前段时间打电话给你说的门面排水问题，你说你忙，让我看着办。我昨天发信息给你说，你也没回。麻烦你尽快给我解决这个问题”。2019年12月26日11时10分，被告通过微信再次向原告发出信息，该信息内容为：“刘老师，你好！我已多次给你发信息，要求解决门面的排水问题，每次打电话就给我挂掉。麻烦你考虑一下我的难处，尽快给我解决，否则我将考虑解除合同”。2018年12月28日,原告对案涉房屋进行了照像,该照片显示被告在案涉房屋玻璃门上书写内容为:“门面转租，搬迁至普惠尚城明都即到”等内容。2020年1月6日17时17分，被告通过微信向原告发出信息，该信息内容为：“关于解除《门面租赁合同》的告知函，刘正华：2019年6月15日，我与你确定《门面租赁合同》，承租位于重庆市綦江区号。次日，你将房屋交付我使用，我依约交纳保证金和房租。我将承租的房屋用于经营牙齿美容和纹绣眉毛行业，每次做完需要3小时至4小时完成，从8月份开始营业以来，顾客因上厕所问题多次投诉。特别是近期广场外公共厕所维修，顾客外出上厕所并需要在流动厕所排队（广场上人流量太大，上厕所人多），中间麻药失效，导致顾客向我投诉索赔。因为房屋的排水系统问题导致该房屋无法正常使用，虽多次向你反映，均未予解决，无法达到我承租该房屋的目的。据此，我函告如下：1、即日起解除双方签订的《门面租赁合同》；2、立即退还保证金，并支付违约金及赔偿因此而造成的损失；烦请你于收到本函之日起三日内与我联系接收房屋事宜。否则，造成的其他损失及财产灭失的风险由你自行承担。特此函告，函告人：岳永静”。2020年1月7日，本案被告因与原告本租赁合同向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2019年6月15日签订的《门面租赁合同》以及退还履约保证金5000元等诉讼请求，本院以（2020）渝0110民初525号立案受理。2020年1月8日18时18分，原告通过微信向被告发出信息，该信息内容为：“岳永静：关于你所谓解除门面的复函：1、你于2020年1月6日的所谓解除租赁合同的函告是一个有预谋的陷阱，我方依法依约不予接受。2、关于你解除合同义务的借口与我方无关，也与合同义务无关，请你依法依约回归合同义务，否则后果严重。3、你应该依约交清2019年9月15日至今的租金，不应乱找借口赖账，否则后果对你不利。特此复函，复函人刘正华”。之后，因政府对新型冠状病毒肺炎疫情采取隔离等措施，导致原、被告都不对租赁问题进行协商，处于僵持状态。被告继续掌控案涉房屋，但其没有在案涉房屋进行经营，也没有将案涉房屋转租给其他人，闲置着。2020年8月11日下午，被告才将案涉房屋的门钥匙一把交予本院，本院及时将该钥匙转交给原告。本案在审理中，经调解，原、被告未能够达成一致意见，各持己见。 本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同受法律保护。原、被告于2019年6月15日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，根据合同相对性,对原、被告具有法律效力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告的诉称与被告的辩称，本案争议的焦点如下： 一、被告是否尚欠原告自2019年10月15日至2020年7月15日止的租金33300元的问题。 1、目前的证据能够证明被告已支付至2019年12月15日止的租金计18500元。 2、被告于2020年1月6日向原告提出解除租赁合同，遂向本院提起解除租赁合同的诉讼。原告于2020年1月8日回复被告其不同意解除租赁合同。之后，政府因新型冠状病毒肺炎疫情采取隔离等措施，导致原、被告都不对案涉房屋的租赁问题进行协商解决，处于僵持状态。但被告掌管着案涉房屋，其没有在案涉房屋内进行经营，也没有将案涉房屋转租给其他人。被告于2020年8月11日将案涉房屋的门钥匙交于本院。 3、本院作出了（2020）渝0110民初525号民事判决，即从2020年6月17日解除原、被告之间的租赁合同。综述，依据重庆市高级人民法院关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答，根据公平、诚信原则，综合考虑新型冠状病毒肺炎疫情与不能履行自己的因果关系及原因力大小等因素，并结合《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定，本院确定租金计算至解除合同之日，即2020年6月17日止，并在2019年12月16日至2020年6月17日止期间的房屋租金中免除被告一个月的房屋租金3700元，实际上被告支付自2019年12月16日至2020年6月17日止的房屋租金为18746.67元。 4、由于本院的（2020）渝0110民初525号民事判决已确定从2020年6月17日解除原、被告之间的租赁合同，故此以后称谓为房屋占用损失。现因被告于2020年8月11日之前掌管着案涉房屋，加之原告要求被告支付2020年7月15日前的租金，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。经核算，自2020年6月18日至2020年7月15日止的房屋占用损失3453.33元。 上述款项合计22200元。 二、被告是否支付原告尚欠租金的资金占用损失的问题。 虽原、被告事前未约定支付尚欠租金的资金占用损失。但根据我国相关法律及司法解释的规定，原告要求被告支付尚欠租金的资金占用损失的诉讼请求合理、合法，故本院对此诉请予以支持。从本案案情来看，本院确定被告应从2020年7月16日起按全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布的贷款市场报价利率进行计算，至付清之日为止。 三、被告是否支付原告违约金30000元的问题。 原告主张的违约金是被告不按照合同约定支付租金和租赁届满时的义务，原告主张的资金占用损失是被告不按约定时间支付的租金占用损失，故原告主张的资金占用损失与违约金不是重复计算损失。由于被告未主动按时履行支付租金的义务，其行为已构成了违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及司法解释的规定，原、被告之间的租赁合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。故解除合同后，被告作为违约方本应当承担的违约金不能因解除合同而减少或者免除。但鉴于本院已确定被告承担案涉房屋交付前的大部分损失，因此，原告按照约定的违约金30000元请求过高，本院酌情确定以1个月的租金3700元计算违约金为宜。 四、被告是否赔偿原告损失22200元的问题。 现在被告无约定解除合同情形的情况下单方要求提前解除合同，虽本院依法判决解除了原、被告之间的租赁合同，但被告的此行为已构成了违约，依照《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定，原、被告之间的租赁合同解除时，被告应承担相应的损害赔偿，出租方作为守约方也负有减少损失扩大的义务。考虑被告返回案涉房屋的时间，以及解除原、被告租赁合同后造成原告在一段时间内不能收取房屋租赁收益、合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，本院酌情确定以合同约定二个月的租金计算原告的损失为宜，即被告赔偿原告损失7400元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告岳永静在本判决生效之日起十五日内支付原告刘正华房屋租金、房屋占用损失共计22200元及其资金占用损失，资金占用损失以22200元为基数，从2020年7月16日起按全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布的贷款市场报价利率进行计算，至付清之日为止； 二、被告岳永静在本判决生效之日起十五日内支付原告刘正华违约金3700元； 三、被告岳永静在本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘正华损失7400元； 四、驳回原告刘正华的其余诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费691.25元、保全费525元，合计1216.25元，由原告负担286.25元，被告岳永静负担930元，此费已由原告刘正华垫付，被告岳永静在履行上述义务时一并付给原告刘正华。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员 黎 伟 二〇二〇年九月十六日 书记员 翁军燕