广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终6282号上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲，总经理。委托诉讼代理人：李露，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王焕茸，女，1983年2月4日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄汉鸿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：江燕，广东诚公律师事务所实习律师。上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）与被上诉人王焕茸及原审被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人采用按揭付款的方式支付购房款，在签订房屋买卖合同时已经约定了由被上诉人委托银行办理房产证、原审被告协助办证的条款，被上诉人已经履行了办证通知义务，不是承担所有办证义务。即上诉人仅仅只是受托为被上诉人办理房产证的银行提供协助，而非直接为被上诉人提供协助义务。另外，案涉港丰大厦于2018年9月7日办理初始登记后，上诉人立即于10月12日在深圳特区报刊登催促办证通知书，要求业主携带办理房产证的相关资料办理房产证，已完成了合同约定的通知义务，被上诉人并没有带领银行的工作人员前来协调办证的事情，不能因为银行未提出办证申请，就片面地认为上诉人没有履行办证义务。而被上诉人怠于提交办证的相关材料，因此上诉人不承担办理房产证的义务；2、被上诉人一审请求逾期办证的违约金畸高，一审判决支持其诉讼请求，违反了合同法及司法解释的规定，违反公平公正原则。首先，违约金的性质有两种，包括惩罚性违约金和补偿性违约金。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，被上诉人是否实际受到损失是争议焦点，但其一审未提交损失证据，无法说明其因延期办证造成损失。最高人民法院司法解释违约金超过造成的损失30%为“过分高于造成的损失”应当予以减少，根据“举重以明轻”的原理，造成损失的违约金超过损失的30%应当适当减少，被上诉人未造成损失，违约金就更应当低于或不超过损失的30%。其次，在逾期办证过程中，上诉人并无明显过错。标的房产不能及时办理房产证是客观事实，但非上诉人自身所能左右。上诉人已按照法定要求已于2014年初及时向房产行政管理部门提交了办理相关房产的初始登记的手续，可初始登记主管部门拖延推诿，一直“在研究之中”。很显然，因为初始登记的未能如期办理而导致购房人相关证照未能及时办理，并非上诉人的过错。最后，涉案房产已按购房合同约定交付给被上诉人，被上诉人实际已经对房产占有使用或是将房产出租收取租金，其房产所有权已在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，被上诉人对涉案房屋现已进行占有、使用、收益，其处分权也未受到影响，且涉案“港丰大厦”有两位业主在未办理房产证的情况下成功转让房产。因此，被上诉人涉案房屋所有权权益已得到实现，延期办证并未影响其对房产的占有、使用、收益或是处分，这期间也并未给被上诉人造成任何损失，被上诉人对涉案房产正常占有使用或出租，同时又要求如此高的违约金，违背公平公正的基本原则，也将是不利于社会稳定的客观因素；3、上诉人与原审被告对涉案房产系按份共有，一审判决上诉人与原审被告共同承担违约金属适用法律错误。虽然上诉人与原审被告作为开发商与被上诉人签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但是上诉人与原审被告享有涉案港丰大厦的份额分别75%和25%。而涉案房产权系经房地产部门登记备案并公示的，权属登记的公信力是已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖。因此，根据物权公示原则可以推断出被上诉人购买涉案房产时，已明确知晓上诉人与原审被告对港丰大厦是按份共有，对外也是承担按份责任，即使要认定上诉人承担逾期办证的违约责任，也应按其25%的份额承担责任，而不是与原审被告共同承担违约责任。被上诉人辩称，1、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务。根据合同相对性原理，被上诉人是涉案房屋的买受人，也是上诉人及原审被告协助办证义务的对方当事人，按揭银行仅受被上诉人委托代为认证，并未免除出卖人转移房屋所有权并配合办理产权证书的义务。根据涉案合同第21条和第27条的明确约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，通知应采取书面形式并选择邮寄快递专递通知，上诉人及原审被告并未按照合同约定方式通知被上诉人，故上诉人的主张不能成立；2、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失金赔偿额的计算方法。涉案合同约定的逾期延期办证“出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金”标准，系当事人真实意思表示，内容不违反法国家法律、法规的强制性规定，合法有效，且亦未超过深圳房地产交易的惯例。因此，违约金不存在过高的情形；3、上诉人的上诉理由足以证明，延期办理不动产权证系上诉人及原审被告为了各自利益纠纷，而罔顾被上诉人的合法权益所致，上诉人及原审被告共同作为合同一方当事人，应当共同对外承担法律责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告辩称，同意上诉人关于违约金过高的上诉意见，其他均无意见。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王焕茸一审诉讼请求：1、判令国融公司、名夏公司向王焕茸支付自2018年6月1日起至2019年6月25日止共389日的延期办证违约金人民币214744元；2、判令国融公司、名夏公司按房地产买卖合同约定每日552.04元的延期办证违约金标准，向王焕茸支付自2019年6月26日起至深圳市房地产权登记机关核发王焕茸所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、王焕茸原为大陆居民，原大陆居民身份证号码为2205241983××××××××其因移居香港，办理香港身份证号码为×××2764（4）。二、王焕茸以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉国融公司、名夏公司，要求国融公司、名夏公司按照合同约定支付延期办证违约金。2019年3月5日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终708号二审生效民事判决，认定以下事实：（一）2013年3月28日，王焕茸（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区房产出卖给王焕茸，房屋用途为单身公寓，建筑面积50.09平方米，转让总金额人民币1380110元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50%即690110元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即69万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月29日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金，涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。（二）上述合同签订后，国融公司于2012年3月3日、6月5日分别出具收款收据，显示其收到王焕茸交来的涉案房产购房首期款690110元、商务转換款50090元。2013年4月12日，王焕茸向中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款69万元用于向国融公司支付涉案房产的购房尾款。2013年6月3日，建行将上述王焕茸获得的贷款69万元通过王焕茸的建行账号向国融公司的建行账号支付了购房尾款69万元。法院认为：涉案房产是2013年5月9日办理入伙手续，依约国融公司、名夏公司应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任，故国融公司、名夏公司应向原焕茸支付自2014年9月1日至2018年5月31日期间共1369日的迟延办证违约金755191元，之后的延迟办证违约金，因一审法院并未向王焕茸计收该部分受理费，不予处理，当事人另行法律途经解决。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。四、港丰大厦已于2018年10月16日办理初始登记，开发商为国融公司、名夏公司。一审法院认为，王焕茸与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。王焕茸已履行付款义务，国融公司、名夏公司也已向交付了买卖房产。但国融公司、名夏公司至今未履行办证义务，应按合同约定承担相应的违约责任。国融公司、名夏公司应按合同约定以购房款人民币1380110元为基准，按日万分之四的标准向王焕茸计付违约金。因此，国融公司、名夏公司应支付王焕茸2018年6月1日起至2019年6月25日止共计389日的延期办证违约金214744元（1380110元×0.0004×389天）。2019年6月25日之后的违约金，因一审法院并未向王焕茸计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。王焕茸可另行向国融公司、名夏公司主张。关于名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在国融公司的抗辩，一审法院认为国融公司、名夏公司共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，国融公司、名夏公司应另循法律途径解决。关于国融公司、名夏公司主张涉案违约金过高的问题。一审法院认为合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该计算方法的约定并不存在过高的情形，国融公司、名夏公司提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任，国融公司、名夏公司未提供相应的证据证明该主张，一审法院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于判决生效之日起十日内向王焕茸支付逾期办理《房地产证》的违约金人民币214744元；二、驳回王焕茸的其他诉讼请求。如果深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4521元，由国融公司、名夏公司共同负担。王焕茸已预交案件受理费人民币4521元，由一审法院予以退回。国融公司、名夏公司应当在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币4521元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系涉港商品房预售合同纠纷，各方当事人对一审法院适用中国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。对于名夏公司的上诉请求和理由，本院具体分析认定如下：首先，名夏公司主张未能办理房地产证并非自身原因，故其不存在违约情形。但根据本院已生效的（2017）粤03民终7307号和（2019）粤03民终708号民事判决，均已认定王焕茸已依约履行付款义务，国融公司、名夏公司未依约履行办证义务构成违约，应向王焕茸支付延期办证违约金。因案涉房产在本案一审庭审之日仍未办理不动产权证书，未转移登记在王焕茸名下，一审法院判令国融公司、名夏公司继续向王焕茸支付2018年6月1日起至2019年6月25日期间的延期办证违约金并无不当；其次，名夏公司主张案涉违约金标准明显过高，有违公平原则。但名夏公司作为违约方，并未能举证证明案涉合同约定的违约金过分高于因其违约给对方造成的损失，且日万分之四的违约金标准符合深圳房地产交易惯例，故其有关违约金畸高的主张依据不足，本院不予采纳；再次，名夏公司主张案涉房产原系国融公司、名夏公司按份共有，故应由两公司按份承担违约责任。但国融公司、名夏公司作为案涉房产的共同出售方，应共同向王焕茸承担延期办证的违约责任。名夏公司与国融公司之间开发商内部责任划分的问题，可另寻法律途径解决，但不得作为名夏公司免除其买卖合同责任的抗辩。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4521元，由上诉人深圳市名夏集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年九月二十五日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。