贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初7951号 原告:陈雪，女，汉族，1987年9月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王锐锋（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟元元（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州好房房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路(路口)，统一社会信用代码:915205007988271963。 法定代表人:李江云，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴江林（一般授权代理），贵州良景律师事务所律师。 原告陈雪与被告贵州好房房地产开发有限公司（以下简称：好房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因送达困难，2020年8月13日转为普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈雪之委托诉讼代理人王锐锋、孟元元，被告好房公司之委托诉讼代理人吴江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雪向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告退还电开启费529.00元，燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，以上三项(以下简称三通费)共4,189.00元，实际占用期间的利息暂计234.58元(利息以4,189.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月3日起计算至所有办证费(三通费)本息偿还完毕之日止，至今未退还和补偿；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款338,198.00为基数，按日万分之一的标准从2015年3月31日起计算2020年5月20日暂计63,412.13元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实理由：2015年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了代收各项开户费（三通费）4198.00元：原告已于2014年12月3日向被告缴纳登记费295.00元，工本费80.00元，契税5073.00元，维修基金7460.00元，土地证工本费38.00元，印花税5.00元，代办费200.00元办理房屋权属证书，被告应在2015年3月31日后365日内办理完房屋权属证书，截止2020年5月20日也未告知和办理房屋权属登记证书，一共逾期1875天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局209年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经菅管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告土地核验未被国土部门审查通过，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起365日）内办理房屋不动产权属证书被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，原告多次与被告协商退还三通费以及房屋权属证书违约金未果，原告为维护自身合法杈益，根据《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，原告特依据《民事诉讼法》第百二十六之规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告好房公司口头辩称：一、案涉房屋规划许可齐全，并取得综合验收备案及商品房备案证明，不能取得初始登记的原因是由于案涉房屋的容积率有所变动，行政机关一直不能确定土地出让金应不应该补交，应该以什么标准补交，导致被告办理初始登记时因无法缴纳土地核验金，所以不能取得初始登记，应按照原被告签订的买卖合同第二十二条第二款之约定，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；二、案涉商品房买卖合同中明确约定三通等费用由原告自行缴纳，被告代收代缴，该约定并未违反法律及行政法规的强制性规定，不能因为地方性法规就否定原被告双方对相关权利与权益的自主约定；三、案涉房屋2015年6月1日即交付至现在已有四年之久，原告一直未主张其相关权利，已经超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市景观香榭第××号房（房号为××），商品房总价款338198.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交房时间和条件：出卖人应于2015年3月31日前向买受人交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络交付时线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、有线电视入户费、管道燃气费、国家规定买受人承担相关费用。转移登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。三、转移登记：（一）出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过365个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200.00元，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告已支付购房款338198.00元,并向被告缴纳燃气费2500.00元，有线电视费1160.00元，电开启费520.00元。2015年6月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 另查明，2008年4月28日，毕节市规划局以毕市规通（2008）9号通知《关于好房房开司修建商住楼规划设计条件的通知》，载明：请按相关规划设计条件进行设计。2010年7月5日，毕节市人民政府文件[毕市府（2010）37号]《关于印发解决城市建设用地性质调整和容积率规划管理历史遗留问题处理办法的通知》，2011年9月5日，毕节市规划局以毕市规通（2011）268号通知《关于贵州好房房开公司贵毕大道北侧地块规划设计条件的通知》，载明：规划设计条件（略）。2011年10月，案涉房屋楼栋取得毕地国用（2011）第245号土地使用证，2014年8月15日，被告取得案涉房屋建设工程规划许可证，2015年1月7日，案涉房屋楼栋取得建设工程竣工规划认可证，2016年6月6日，案涉房屋建设项目取得建设工程消防验收意见书，2016年6月20日，案涉房屋项目取得竣工验收备案表，2019年1月10日，案涉房屋项目取得毕房商备第08号毕节市商品房屋备案说明书。2019年5月24日，毕节市七星关区自然资源局文件七星自然呈（2019）187号，《毕节市七星关区自然资源局关于核收贵州好房房地产开发有限公司景观香榭建设项目容积率变动应补地价款的报告》，载明向毕节市自然资源和规划局请求，请求贵局核算、评估，及时收取应补地价款等相关事项。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行合同义务。双方签订的合同虽未约定被告向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……的规定，原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。案涉商品房交付时间为2015年6月1日，则被告应在2015年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未在2015年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。被告提出以双方合同约定政府行为为不可抗力，其不应支付违约金的抗辩意见，为支持其抗辩主张，被告提交了政府及相关部门的有关文件，但该文件是否是导致被告不能办证的原因，被告所举之证据不能证明，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。 关于计算违约金的起止时间的问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年8月30日前履行完毕将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年8月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月20日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年5月20日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月21日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理案涉房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题，原告主张按合同约定的日万分之一标准计算，本院予以支持。综上，原告诉请的违约金计算为：以原告已付购房款338,198.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月21日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记有关文书提交至办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，电开启费520.00元，无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈雪逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款338,198.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月21日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记有关文书提交至办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州好房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈雪燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，电开启费520.00元； 三、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,496.00元，由原告陈雪负担571.00元，由被告贵州好房房地产开发有限公司负担925.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陆 云 人民陪审员  王丽琴 人民陪审员  周良惠 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  高 立