新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初1300号 原告：齐春晓，女，汉族，1981年6月5出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：何嘉慧，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：张宏伟，男，汉族，1969年11月7日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：环路，新疆法库律师事务所律师。原告齐春晓与被告张宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告齐春晓的委托诉讼代理人何嘉慧、张瑞，被告张宏伟的委托诉讼代理人环路到庭参加诉讼。现已审理终结。原告齐春晓向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令被告向原告返还房款5,600,000元；3、依法判令被告向原告支付违约金282,000元（违约金为日2‰，自2019年1月13日起算暂至2020年4月27日，并支付自2020年4月28日至房款实际付清之日）；4、依法判令被告承担本案律师费358,380元；5、依法判令被告承担保全费5,000元、保单费8,823元；6、由被告承担本案诉讼费、送达费。事实与理由：2020年1月23日原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，原告购买被告位于乌市××道，面积为559.49平方米的商品房，合同总计12,600,000元。原告按合同的约定向被告支付了5600000房款，但因被告的原因该房屋不能办理至原告名下，致使原告无法实现合同目的。为了维护原告的合同权益，根据《民事诉讼法》的规定诉至贵院，请求人民法院判如所请。被告张宏伟辩称：1．双方签订的协议未曾达到法定解除或者约定解除的法律条件；2．原告在协议履行过程中也存在违约行为；3．原告主张的违约金、律师费、保全费、保单费不应当由被告承担；4．被告至今仍希望双方之间的房屋买卖协议继续履行，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告齐春晓出示的2020年1月23日原、被告双方签订的《房屋买卖协议》，2020年4月17日签订的《补充协议》，商品房预售合同三份（2017预0122216、2017预0122207、2017预0122199），2020年4月17日原告齐春晓支付4,600,000元的银行流水转账记录，涉案房屋的商品房目前被法院保全查封的状态查询记录（2017预0122216、2017预0122207、2017预0122199），2020年5月15日原告发送被告的律师函1份、邮寄单1份、回单1份，被告张宏伟的被执行信息3张，律师代理费合同，诉讼财产保单、保单保函、保单发票8,823元、保全费5,000元发票、诉讼费发票、保全裁定书一份等证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年1月23日原、被告经协商签订了《房屋买卖协议》，约定：“甲方（被告）根据相关规定已依法取得坐落于××区房屋的购买权，房屋面积为559.49平方米。甲方保证该房屋可以更名至乙方（原告）名下，更名前的所有手续由甲方负责办理。双方约定房款总计12,600,000元，协议签订当日乙方支付购房定金支付1,000,000元，乙方应于2020年2月20日前支付购房款4,600,000元，在乙方签订该房屋的《商品房买卖合同》当日，乙方向甲方一次性付清剩余房款人民币7,000,000元。甲方保证该房屋没有产权纠纷、房产手续合法、权属清晰、房屋未设立抵押。由于该房屋暂未办理不动产权证，甲方应在乙方支付购房定金之日起45日内在开发商处将购房合同、房款收据等相关资料更名为乙方，并保证相关手续合法完整，乙方可在xx年xx月xx日之前办理并取得不动产权证。甲方违约责任为：甲方在收到乙方购房定金及第二笔房款之日起45日内保证实现乙方能够与房产开发公司顺利签订该房屋的《商品房买卖合同》甲方每延期一日向乙方支付应按已付购房款每天2‰的违约金。若因甲方原因导致该房产不能办至乙方名下，乙方享有合同解除权，乙方解除该合同的，如甲方收到乙方解除合同书面文件之日起5日内退还乙方已交付的购房定金及购房款，如甲方按约退还乙方购房定金及购房款，则每天按乙方已支付房款的2‰支付给乙方的滞纳金。若因履行本协议所产生的纠纷，甲乙双方应通过友好协商，并签订补充协议。若协商不成，可起诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院解决，由此产生的诉讼费、律师费、送达费等相关费用由败诉方承担……”协议签订后，原告按照约定于签约当日向被告支付1,000,000元。2020年4月17日原告向被告支付房款4,600,000元。同日，双方签订《补充协议》，约定被告保证在办理房屋变更手续期间如因被告个人原因导致房屋无法变更至原告名下，被告应全额退还原告支付给被告的房款5,600,000元。2020年5月13日，原告委托新疆元正盛业律师事务所向被告邮寄律师函，因被告原因不能将案涉房屋产权办至原告名下，且经调查被告执行案件较多，数额较大，该房屋已被法院查封而不能办理至原告名下，致使合同目的无法实现，要求解除双方2020年1月23日签订的《商品房买卖合同》，返还已付房款5,600,000元，并支付282,000元的违约金。2020年5月16日，邮件由他人代被告签收。另查明，2020年7月9日乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示案涉房屋于2019年5月23日被乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院查封，查封期限2019年5月23日至2022年5月22日。再查明，原告为本案支出律师费358,380元，保全费5,000元、保单费8,823元。庭审中，原告明确其主张违约金的期间为自2020年5月22日至购房款返还完毕之日，截至2020年7月14日共计53天的违约金为593,600元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告签订《商品房买卖合同》目的即为获得合同约定房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利，但案涉房屋在签订合同前即被人民法院查封，在合同签订后未按双方约定在原告支付购房定金之日起45日内在开发商处将购房合同、房款收据等相关资料更名为原告，仍无法将案涉房屋产权手续变更至原告名下，原告合同目的不能实现，依法应当予以解除。原告于2020年5月13日向被告发函通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年5月16日解除通知到达被告时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，被告应当返还原告已收取的房款5,600,000元。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《商品房买卖合同》约定“甲方在收到乙方购房定金及第二笔房款之日起45日内保证实现乙方能够与房产开发公司顺利签订该房屋的《商品房买卖合同》甲方每延期一日向乙方支付应按已付购房款每天2‰的违约金。若因甲方原因导致该房产不能办至乙方名下，乙方享有合同解除权，乙方解除该合同的，如甲方收到乙方解除合同书面文件之日起5日内退还乙方已交付的购房定金及购房款，如甲方按约退还乙方购房定金及购房款，则每天按乙方已支付房款的2‰支付给乙方的滞纳金。”因被告未按约定将案涉房屋购房合同等手续变更至原告导致合同解除，被告应当按照上述约定，从收到原告解除通知之日起五日内（即2020年5月21日前）返还购房款，被告未按期返还购房款，应当承担违约责任。原告主张从2020年5月22日按已支付房款日2‰的比例计算违约金至购房款实际返还之日，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。原告未举证证明其存在利息损失之外的其他损失，故本院根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定对违约金计算比例调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。据此被告应支付原告2020年5月22日至2020年7月14日期间的违约金40,698元（5,600,000元×3.85%×1.3÷365天×53天），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金至购房款返还完毕之日。合同约定若协商不成，可起诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院解决，由此产生的诉讼费、律师费、送达费等相关费用由败诉方承担。原告起诉被告返还房款和违约金共计6,193,600元（5,600,000元＋593,600元），获本院支持共计5,640,698元（5,600,000元＋40,698元），获支持比例为91.07%。据此，被告应支付原告因诉讼产生的律师费326,377元（358,380元×91.07%）、保全费4,554元（5,000元×91.07%）、保单费8,035元（8,823元×91.07%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告齐春晓与被告张宏伟签订的《房屋买卖协议》于2020年5月16日解除；二、被告张宏伟于本判决生效之日起十日内返还原告齐春晓5,600,000元；三、被告张宏伟于本判决生效之日起十日内支付原告齐春晓2020年5月22日至2020年7月14日期间的违约金40,698元（5,600,000元×3.85%×1.3÷365天×53天），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金至购房款返还完毕之日；四、被告张宏伟于本判决生效之日起十日支付原告齐春晓律师费326,377元（358,380元×91.07%）；五、被告张宏伟于本判决生效之日起十日支付原告齐春晓保全费4,554元（5,000元×91.07%）、保单费8,035元（8,823元×91.07%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取28,880.31元（原告已预交），由被告负担26,302.12元，原告负担2,578.19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   段俏丽二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 六 日书  记  员   李金穗