江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初1987号原告：徐州润物科技发展有限公司，统一社会信用代码91320301738272096T，住所地为徐州经济开发区大庙工业园汇金路05号。法定代表人：王华良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。被告：刘怀俊，女，1963年4月8日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：蒋逸秋，江苏恒强律师事务所律师。原告徐州润物科技发展有限公司与被告刘怀俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告徐州润物科技发展有限公司的委托诉讼代理人彭飞、孙景利，被告刘怀俊的委托诉讼代理人蒋逸秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州润物科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告支付原告租金685033.335元并支付违约金205510元，共计890543.336元。2、请求解除2013年11月3日签订的房屋租赁合同。解除的理由是被告以行为表明没有履行合同的能力。也没有继续履行合同的意愿，如果该合同继续履行，会使原告的利益进一步受损。故请求解除合同，租金给付至实际占有期间。3、请求判令被告给付水电费30000元。4、在解除合同的同时请求判令被告依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁标的物的整体状态。事实与理由：原告于2013年11月30日与被告订立《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于徐州经济技术开发区大庙工业园汇金路5号厂区内3号楼面积为2937.83平方米的房屋，合同中对租赁期限、租赁费、违约责任等进行了明确约定。按照合同约定被告应于2020年4月1日一周前支付租金685033.335元。现已逾期三个月，原告多次向被告催交租金，原告均未予支付，已经构成违约，按合同约定应支付原告违约金205510元。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请!被告刘怀俊辩称，第一，起诉状副本没有提交所有权凭证，我们需要核实；第二，我们去年就将今年4月1日之前的租金进行了交付，因为疫情，从1月底至今一直没有营业。我们要求对于1、2、3月份的租金抵充到本案当中，并且对于4月份以后的租金请求法庭酌情调整；第三，违约金过高，请求法庭根据公平原则参照买卖合同司法解释确定违约责任。我们认为原告至今的损失仅仅是利息损失，不存在30%这么多；第四，原告此前也已经起诉过我们，并且涉案房屋去年一直现场实际查封。执行申请也是原告申请的。我们认为根据合同法的规定，出租人对于承租人有适租的义务。保证承租人进行使用、占有，原告申请执行导致了我们无法使用，我们认为对于租金或多或少应当进行免除或者减少。对于解除合同，我们不同意解除，因为上一个案件正在执行，导致我们给付困难。并且因为疫情原因，导致我们收入减损，属于不可抗力，所以我们认为不应当解除。对于水电费，凭票支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人陈述以及原告依法提交了租赁合同原件与复印件各一份、（2019）苏0391民初2209号民事调解书一份、（2016）徐州市不动产权第0000646号证书，被告提交了徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391法鉴委字第104号选择机构通知书一份，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2013年11月30日，原告徐州润物科技发展有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告刘怀俊在徐州经济技术开发区签订合同编号为RW20131130-01的《房屋租赁合同》，由被告承租原告未予徐州经济技术开发区大庙工业园汇金路5号厂区内3号楼（简称3号楼）面积2937.83平方米的房屋。租赁期限为柒年，即2014年4月1日至2021年3月31日。3号楼第壹年租赁期内（即2014年014月01日至2015年03月31日）租金为每月每平方米人民币壹拾肆元五角。3号楼第贰年起每年租金的支付时间为每年的04月01日前一周之日一次性支付；从第贰年起每年租金递增率为5%。9.1乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将3号楼清扫干净，搬迁完毕，并将3号楼交还给甲方。如乙方归还3号楼时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责；如乙方在租赁期满或合同提前终止之日未搬迁完毕。甲方单方面予以拆迁搬运且拆迁搬运费用及相应损失由乙方承担。13.1乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的30%，并应补足所欠租金。13.2乙方如果拖欠租金30天，除按照本合同13.1条执行外，甲方有权单方无条件终止合同且不承担违约责任。13.3条乙方如果拖欠租金60天，除按照本合同13.1执行外，甲方有权将乙方安装、存放在甲方3号楼内的设备拆除、货物封存，拆除及货物保管发生的费用由乙方承担。2016年，原告对坐落于徐州经济开发区大庙工业园汇金路05号的房屋办理了（2016）徐州市不动产权第0000646号证书。2019年5月13日，徐州润物科技发展有限公司以刘怀俊违约为由起诉至本院，要求判令刘怀俊支付原告租金652412.7元并支付违约金195723.81元。本院于2019年8月23日作出（2019）苏0391民初2209号民事调解：一、被告刘怀俊于2019年8月31日前支付原告徐州润物科技发展有限公司租金320000元，于2019年9月10日前支付违约金70000元；二、被告刘怀俊于2019年9月20日前支付原告徐州润物科技发展有限公司租金332412.7元，若被告刘怀俊于2019年9月10日前能够足额支付该笔租金，则原告徐州润物科技发展有限公司仅收取租金312412.7元；三、若被告有任意一期未按期足额履行，原告有权就租金652412.7元和违约金190000元合计842412.7元申请强制执行（扣除被告已经支付的款项）；四、原告放弃其他诉讼请求，本案纠纷一次性了结。案件受理费减半收取6140元（原告已预交），由被告方承担（于2019年9月10日前支付给原告）。2019年9月2日，根据徐州润物科技发展有限公司的申请，本院立案强制执行，案号为(2019)苏0391执1298号。2019年9月3日，本院向刘怀俊发出(2019)苏0391执1298号执行通知书，责令其立即履行下列义务：（1）向申请执行人徐州润物科技发展有限公司支付人民币842412.70元及一般债务利息。（2）向申请执行人徐州润物科技发展有限公司支付迟延履行期间债务利息（或者迟延履行金）。（3）负担案件申请执行费人民币10824.00元。在执行过程中，被执行人刘怀俊提出以其所有的22件玉器偿还债务。2020年7月27日，本院向当事人发出（2020）苏0391法鉴委字第104号选择机构通知书，通知双方当事人于2020年8月6日14:30到本院第九法庭选择确定鉴定机构。根据原告诉请，结合案情，归纳双方争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本院认为，（一）原告有权解除原被告之间于2013年11月3日签订的房屋租赁合同。原被告之间于2013年11月3日签订的房屋租赁合同，依法成立，对当事人具有约束力。该合同明确约定，“13.2乙方如果拖欠租金30天，除按照本合同13.1条执行外，甲方有权单方无条件终止合同且不承担违约责任。”原告第一次起诉时，被告就已经逾期给付租金一月余。原告第二次起诉时，被告逾期给付租金三个月。因此，本案符合约定解除的条件，原告有权解除2013年11月3日双方签订的房屋租赁合同。关于解除合同的时间，鉴于原告在2020年8月3日开庭时提出解除案涉合同，本院确定案涉合同自2020年8月3日解除。（二）关于原告租金的诉讼请求。按照案涉合同的约定，被告应支付租赁即实际占用期间的租金，关于租金标准的计算，应以年租金685033.335元及违约金205510元共计890543.336元为标准具体计算，计算至被告将租赁物实际全部交付之日。至于被告提出因疫情减免租金的抗辩，但是被告自认自2019年10月8日起至今就没有实际经营，自然就不存在减免租金的情形。（三）关于原告有关请求判令被告给付水电费30000元的主张。被告自认凭票支付水电费。本院认为，根据案涉合同第六条的约定，被告应根据原告提供的被告租赁占用期间发生的后由职能单位开具的票据五日内据实支付。（四）原告主张在解除合同的同时请求判令被告依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁标的物的整体状态。对此，案涉合同第九条已经约定，本院对原告的该项主张予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、原告徐州润物科技发展有限公司与被告刘怀俊于2013年11月30日签订的合同编号为RW20131130-01的《房屋租赁合同》自2020年8月3日解除；二、被告刘怀俊于本判决发生法律效力之日十日内向原告徐州润物科技发展有限公司支付自2020年4月1日起至租赁物实际全部交付之日的租金（租金计算以年租金685033.335元及违约金205510元共计890543.336元为标准具体计算）；三、被告刘怀俊应根据其租赁占用期间发生的后由职能单位开具的票据向原告徐州润物科技发展有限公司支付水电费；四、被告刘怀俊于本判决发生法律效力之日十日内依照合同约定拆除能够拆除的添附物，但不能影响原租赁物的整体状态；五、驳回原告徐州润物科技发展有限公司其他的诉讼请求。案件受理费12705元减半收取6352.5元，保全费2770元均由被告刘怀俊负担（原告已预交，本院依法退回原告；被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳其应负担的诉讼费用）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏俊哲二〇二〇年九月十九日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。