天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初17747号原告：天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司,住所地天津开发区洞庭路**1-6。法定代表人:吴立国,总经理。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司,,住所地天津市河**尖山路**负责人:范家涛，总经理。委托诉讼代理人：蒋析，该公司职员。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。第三人：天津开发区小溪商贸有限公司,住所,住所地天津开发区洞庭路****楼6门div>法定代表人:耿长庭，总经理。委托诉讼代理人：贾紫燕，该公司职员。第三人：天津巨川投资集团有限公司,住所地,住所地天津滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦**501iv>法定代表人:耿长和，总经理。委托诉讼代理人：贾紫燕，该公司职员。第三人：高杨,女,1971年11月12日出生,汉族,住天津开发区。第三人：耿长和,男,1965年3月17日出生,汉族,住天津开发区。原告天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司（以下简称天悦公司）与被告中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称华融公司）、第三人天津开发区小溪商贸有限公司（以下简称小溪公司）、天津巨川投资集团有限公司（以下简称巨川公司）、高杨、耿长和案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙辉、被告委托诉讼代理人蒋析、彭德正、第三人小溪公司及巨川公司的委托诉讼代理人贾紫燕到庭参加诉讼。第三人高杨、耿长和经本院传票传唤并未到庭。本案现已审理终结。原告天悦公司向本院提出诉讼请求：1、立即停止（2019）津0116执152号案件的强制执行,即停止对第三人天津开发区小溪商贸有限公司名下的坐落于天津市经济技术开发区××路××号××房产的强制执行措施;2、确认原告与第三人天津开发区小溪商贸有限公司于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月17日签订的《补充协议》有效;3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：原告与第三人天津开发区小溪商贸有限公司自2008年3月18日签订《房屋租赁合同》,原告承租其名下坐落于天津市经济技术开发区××路××号××房产,租赁期限续期至2030年9月17日。原告使用该房产过程中,贵院受理了被告中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司强制执行天津开发区小溪商贸有限公司一案【案号:（2019）津0116执152号】,并对涉案经济技术开发区洞庭路66号1-6的房产进行拍卖,评估机构已于2019年8月出具了评估报告。原告认为,原告与第三人天津开发区小溪商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效,原告在涉案房屋被查封前早已实际占有并使用涉案房屋,在租赁期限没有到期的情形下对原告承租的房产进行评估拍卖等强制执行措施严重侵害了原告的合法权利。因此,原告依据相关法律规定,提起诉讼。被告华融公司辩称，法院对第三人小溪公司名下的房地产启动评估拍卖程序合法，已于2018年4月11日查封了涉诉房产，故被告对原告与第三人于2019年5月17日签订的《补充协议》不予认可，且即便该协议有效，也不应阻止法院拍卖租赁物。故不同意原告的诉讼请求。第三人小溪公司述称，我方与华融资产金融借款一案的确进入执行程序，同时与原告公司的租赁关系也是有效的，我公司均认可。我公司与原告签订合同的时间2015年7月20日，我司认为原告在涉案房屋被申请执行的时候，有申请执行异议的权利。第三人巨川公司：我公司不属于签订租赁合同的主体，故认为与巨川公司无关。第三人高杨、耿长和未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的执行裁定书、调解书、抵押合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的租赁合同及补充协议，被告虽对真实性不认可，但因被告并非签约方，第三人小溪公司作为签约方对该证据真实性认可，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行诉天津开发区小溪商贸有限公司、天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月25日作出（2018）津0116民初914号民事调解书，确认“一、被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日之前一次性归还原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行4250006.82元的贷款本金及截至2018年1月31日的利息1438461.79元、罚息36227.04元和复利24447.16元。二、被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前以贷款本金27204406.82元为基数，按照年利率6.125%的标准计算给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的借款期限内的利息；并以4250006.82元为计算基数，按照年利率6.125%上浮50%的标准计算给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的罚息。三、本案的诉讼费91061元（系减半收取）与保全费5000元由被告天津开发区小溪商贸有限公司承担。被告天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前一并给付原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行。四、若被告天津开发区小溪商贸有限公司按时足额履行上述前三项中的付款义务，则双方于2015年8月12日签订的编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》继续履行，被告天津开发区小溪商贸有限公司保证严格按照该合同约定履行按时足额还款义务。五、若被告天津开发区小溪商贸有限公司违反上述前四项中的任意一款的付款义务，则原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权宣布编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》提前到期，并有权向法院申请强制执行全部剩余未还借款本金和利息，并按照贷款年利率6.125%上浮50%的标准计算全部剩余未还本金的罚息。六、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》（2015年小字第02-006号）提前到期后，有权对被告天津开发区小溪商贸有限公司抵押的位于天津市开发区××路××号××号房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。折价、拍卖、变卖后所得价款超过原告债权范围的部分归被告天津开发区小溪商贸有限公司所有，不足部分由天津开发区小溪商贸有限公司继续清偿。七、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行对天津开发区小溪商贸有限公司质押的在中国人民银行征信中心动产权属统一登记（编号02236473000271353324）的价值72000000元的应收账款享有优先受偿权。八、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，被告天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任。原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权决定实现抵押权、质押权和要求保证人承担连带担保义务的前后顺序。被告天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任后，有权就其各自已承担的部分向被告天津开发区小溪商贸有限公司追偿。九、原告中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自愿放弃其他诉讼请求。十、各方当事人别无其他争议。”后中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行将上述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司。2019年1月30日，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司向本院申请执行，执行案号为（2019）津0116执152号，执行依据为（2018）津0116民初914号民事调解书，执行标的包括本金27204406.82元及利息等。经调阅本案执行卷宗，案涉天津市开发区××路××号××号房产（建筑面积2158.38平方米）登记在天津开发区小溪商贸有限公司名下。该房产的抵押权人系中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行，登记时间为2015年8月14日，抵押范围为2158.38平方米。本院系于2018年4月11日保全查封该房产。2019年4月22日，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司申请对天津开发区小溪商贸有限公司名下天津市开发区××路××号××号房产进行评估拍卖。2019年4月23日，天津开发区小溪商贸有限公司在执行笔录中陈述案涉房产的现状为已出租。2019年8月22日，天津同章房地产土地资产评估有限公司出具案涉房产津同章房评字［2019］第190号《房地产司法拍卖估价报告》。2019年9月11日，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司在执行笔录中陈述其自2008年起承租案涉房产并数次签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年9月17日止，后双方于2019年5月17日又签订补充协议约定续租至2030年9月17日，并提交了六份合同为证。在执行笔录中，本院向天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司释明，案涉房产已经评估将启动拍卖程序，拍卖时将通知该公司作为优先购买权人，如拍卖成交若涉及腾房时，届时该公司可以提出异议。根据天津开发区小溪商贸有限公司在执行程序中提交的六份合同显示，2008年3月18日，天津开发区小溪商贸有限公司与天津开发区滨海大富豪酒店管理有限公司（系于2015年3月26日变更名称为天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》约定租赁标的物为案涉房产，租赁期限自2008年3月18日至2010年3月17日止。2008年7月18日，双方签订《补充协议书》约定变更租赁期限自2008年7月18日起至2011年1月17日止。此后，2011年1月17日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2011年1月18日至2013年1月17日止。2013年1月18日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2013年1月18日至2015年9月17日止。2015年7月20日，双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年9月18日起至2020年9月17日止。2019年5月17日，双方签订《补充协议》变更租赁期限自2015年9月18日起至2030年9月17日止。2020年6月28日，天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司向本院提起执行异议，请求停止对被执行人天津开发区小溪商贸有限公司名下位于天津市滨海新区开发区××路××号××房产的强制执行措施。本院（2020）津0116执异201号执行裁定书：驳回案外人天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司的异议请求。本院认为，对于原告要求确认2015年7月20日的《房屋租赁合同》及2019年5月17日的《补充协议》有效的诉讼请求，因原告在执行异议案件以及本案中均提交了原告与第三人小溪公司签订的上述合同及协议，第三人小溪公司对上述合同及协议予以认可，被告虽对于上述合同及协议不认可，但未能提交充足的证据证实上述合同及协议存在无效的情形，因原告与第三人小溪公司之间存在多年的租赁关系，故本院认为基于合同相对性原理，上述合同及协议在原告及第三人小溪公司之间系有效合同。对于原告主张因存在租赁合同而要求停止本院强制执行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人因租赁合同要求停止法院强制执行的条件为租赁合同在抵押、查封之前已经签订并承租人实际占有使用房屋，根据本案查明的事实，涉诉房屋被抵押登记的时间为2015年8月14日，被本院查封的时间为2018年4月11日，均早于原告与第三人小溪公司签订《补充协议》的时间2019年5月17日，故根据上述司法解释的规定，《补充协议》系在被抵押及查封的房产上设定权利负担，其效力不能对抗抵押权人及查封申请人、受让人，即其效力无法对抗本案被告华融公司，故原告无法依据其与第三人小溪公司签订的《补充协议》要求停止本院强制执行。对于原告与第三人小溪公司2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，签约时间虽早于抵押及查封的时间，但该租赁合同于2020年9月17日即已到期，故原告亦不能依据该《房屋租赁合同》要求停止本院强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：一、确认原告天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司与第三人天津开发区小溪商贸有限公司于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月17日签订的《补充协议》在签约双方之间有效；二、驳回原告天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告已交纳），由原告负担40元，由第三人天津开发区小溪商贸有限公司负担40元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吕东辉审 判 员  李明宇人民陪审员  胡 伟二〇二〇年九月十八日书 记 员  宗 莹