福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1051号 原告：叶松,男，1977年7月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈艳琴，女，1993年2月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林亨康，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原告叶松与被告陈艳琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶松、被告陈艳琴的委托诉讼代理人林亨康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶松向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告按每月15000元从2019年11月19日起至2020年3月19日的租金60000元；2.请求判决被告支付原告违约金45000元；3.请求判决被告支付原告从2019年12月至2020年1月期间产生店面电费3410.99元。事实和理由：原、被告双方于2019年3月6日签订《科比房产租赁合同》，原告将福州市台江区洋中路融信双杭城一期2#06（合同为05）店面（52平方米）租赁给被告使用。原、被告约定租金每月15000元，每月19日前支付租金，租赁期限从2019年6月19日至2025年6月18日止。被告租赁期间仅支付租金至2019年11月19日止，之后被告拒绝支付租金。被告也未支付从2019年12月至2020年1月期间的电费。原告多次联系被告要求其支付租金，被告置之不理，根据合同第七条第4店，逾期交纳租金七天以上以违约论处。合同第九条违约方需承担三个月的租金作为违约金。原告购买上述店面向银行按揭贷款，被告不支付租金，造成原告经济困难。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告陈艳琴辩称，一、根据原告的爱人余鼎美于2019年12月16日向被告发送的通知可以明确看出原、被告租赁合同已经于2019年12月17日解除，其通知内容“明天将店铺里面的东西搬走，我要收回店铺，特此通知”，第二天被告也按照该通知直接退房，因此事情闹了不愉快，周边店铺都知道，因此原告诉请6万元的租金没有事实和法律依据，且同时根据被告与余鼎美的对话记录可以看出实际的起算时间应当是26日，按照实际情况，被告所拖欠的租金也仅为2019年11月26日至2019年12月17日之间的租金，并不像原告所说拖欠好几个月租金；二、关于违约金的问题，根据合同约定，被告已经向原告支付了1.5万元的保证金，原告也至今未返还，且本案中虽然被告存在部分租金逾期支付的问题，但是原告擅自解除合同收回店铺也存在重大过错，即便存在违约金的情况，也应当适当调整；三、关于电费问题，被告认可从2019年12月1日至2019年12月17日的电费，12月17日之后的电费被告无法得知如何产生，且根据原告举证拖欠电费的函只能看出到2020年1月份，二、三、四月并未产生电费，也可以看出被告并未使用诉争房屋，原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回原告不合理的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月6日叶松（甲方、出租方）、陈艳琴（乙方、承租方）双方签订一份《科比房产租赁合同》，约定，1.甲方将位于福州市台江区××路××期××＃楼××店面出租给乙方，租赁期限自2019年6月19日至2025年6月18日止；2.房租租金每个月19日前支付，计15000元；3.在双方签订本租赁合同后，乙方应于2019年3月6日前支付履约保证金15000元；5.在租赁期内，乙方保证负责并承担下列责任：……按时缴纳租金。否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金。逾期七天或以上的以违约论处（特殊情况下征得甲方同意的例外）。按时缴纳水（温泉水）、电、气、物业管理等有关一切费用；4.甲乙任一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；5.甲乙任一方需要提前终止本合同的，应提前三个月告知对方，并赔偿另一方三个月租金作为违约赔偿金；6.补充协议：2019年5月3日至2019年6月18日为免租期，乙方不付租金，乙方先付15000元，余款于交付时一次性付清。合同签订后，叶松于2019年5月7日将讼争店面交付给陈艳琴，并于2019年6月26日开始计算租金，陈艳琴则向叶松支付了履约保证金1.5万元及5个月的租金。 另查，2019年12月16日叶松的配偶余鼎美向陈艳琴微信发送：“明天你们把店铺里的东西搬走，我要收回店铺了”、“来不来搬我都收回店面了”、“特此通知”。诉讼中，陈艳琴陈述，2019年12月16日叶松的配偶要求搬离诉争店面，2019年12月17日其搬离讼争店面，之后叶松自行给诉争店面上锁了，但双方未就房屋进行交接。叶松则陈述，其始终未得到陈艳琴明确的回复确认，实际其也没有收回房屋，其11月份去现场的时候，讼争店面已经上了一把锁，其没有收回店铺，也没有上锁；直至2020年5月6日其重新招租，且在2020年5月份明确庭审后，才破门而入，双方未就房屋进行交接。 再查，叶松与陈艳琴双方确认，讼争店面于2019年12月至2020年1月期间产生电费为3410.99元。但陈艳琴仅认可承担从2019年12月1日至2019年12月17日的电费。 本院认为，叶松与陈艳琴于2019年3月6日签订的《科比房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。依照合同约定，陈艳琴应于每个月19日前支付租金，但陈艳琴从计租日（即2019年6月26日）开始仅付租5个月，即付租至2019年11月26日就停付租金，至2019年12月16日叶松的配偶余鼎美通过微信要求收回店面时，陈艳琴已逾期付租超过七天，已构成违约，叶松有权依照合同约定要求解除双方签订的租赁合同，并有权要求陈艳琴按三个月租金标准支付因提前终止租赁合同的违约赔偿金4.5万元。至于合同解除时间问题。鉴于叶松的配偶于2019年12月16日明确通知陈艳琴收回店面，故本院认定叶松与陈艳琴于2019年3月6日签订的租赁合同于该通知之日解除。合同解除后，陈艳琴理应将讼争店面腾空退还给叶松，但在案证据无法证明陈艳琴已将讼争店面交还给叶松或由叶松实际管理和控制，故对陈艳琴提出其已于2019年12月17日搬离讼争店面的抗辩主张，本院不予采信。结合叶松自认于2020年5月6日重新招租的事实，本院认定该日为实际交还讼争店面之日。另，合同解除后至交还之日，陈艳琴仍占用店面而未交还，结合陈艳琴支付租金、店面空置等情况，同时考虑到因新冠肺炎疫情，讼争店面的经营确实亦会受到一定影响，本院酌情认定陈艳琴应支付自2019年11月26日起至合同解除之日2019年12月16日期间拖欠的租金以及自合同解除之日起至2020年3月19日（叶松主张截止日）期间的占用费合计3万元，并支付2019年12月至2020年1月期间讼争店面所产生的电费3410.99元。鉴于陈艳琴先前已支付的履约保证金1.5万元尚未返还，该履约保证金可用于抵扣上述应支付给叶松的租金、占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下: 一、被告陈艳琴应于判决生效之日起十日内向原告叶松支付因提前终止租赁合同的违约赔偿金人民币4.5万元； 二、扣除陈艳琴先前已支付的履约保证金1.5万元后，被告陈艳琴还应于判决生效之日起十日内向原告叶松支付自2019年11月26日起至2020年3月19日期间的租金、占用费合计人民币1.5万元； 三、被告陈艳琴应于判决生效之日起十日内向原告叶松支付2019年12月至2020年1月期间产生的电费3410.99元； 四、驳回原告叶松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2468元，由被告陈艳琴负担1500元，原告叶松负担968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  刘健萍 人民陪审员  时湘闽 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。