本溪市平山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0502民初293号 原告：本溪爱乐文化有限公司，住所地：本溪市平山区清荣街**万铭购物广场****门市。 法定代表人:刘海英，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁尚书律师事务所律师。 被告：马威，女，1982年9月13日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。 被告：郑冶，男，1980年2月28日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。 被告马威、郑冶的共同委托诉讼代理人：王圣君，本溪市溪湖区河东法律服务所法律工作者。 被告马威、郑冶的共同委托诉讼代理人：金海鸥，本溪市明山区明峪法律服务所法律工作者。 原告本溪爱乐文化有限公司与被告马威、郑冶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2017）辽0502民初582号民事判决书，宣判后，被告马威、郑冶不服上诉至本溪市中级人民法院，该院于2018年9月17日作出（2018）辽05民终1287号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告本溪爱乐文化有限公司的法定代表人刘海英及其委托诉讼代理人刘海涛，被告马威、郑冶及其共同委托诉讼代理人王圣君、金海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年8月1日签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付自2016年3月15日至2016年8月1日所欠的房屋租金26000元；3、要求被告自2016年8月1日起至被告搬出为止的房屋租金及利息（按年租金10万计算）；4、要求被告恢复房屋原状（原告原有13扇门，每扇价值3500元）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：二被告系夫妻关系，原告与二被告经多次磋商于房屋住所为平山区万铭购物广场，并于2015年11月23日签订第一份房屋租赁合同期限为5年，即从2016年3月15日至2021年3月15日止，第一年至第三年租金为壹拾伍万元整，第四年至第五年租金壹拾伍万伍仟元整，并约定签订之日被告支付原告承租保证金贰万元整（也就是定金或违约金），并于2016年9月15日前支付租金伍万元整，但之后被告却未履行约定，并以原告房屋漏水为由拒绝履行义务，原告见房屋漏水确实为实情，遂用一个月完成了房屋防水。但之后，被告又多次约原告要求签订新合同，原告无奈于2016年8月1日与被告签订新合同（即第二份合同），新合同期限自2016年8月1日至2024年8月1日止，约定年租金壹拾万元整，每年提前一个月支付上半年租金，但之后被告又违约，现原告根据《合同法》相关法律向贵院起诉以维护原告合法权益。 两名被告共同辩称：原告陈述的事实与理由与事实不符，其事实关于租赁房屋的合同纠纷，由于原告的过错给被告造成了80几万元的经济损失，被告已就此损失向原告提起诉讼，由于资金条件所困在诉讼审理过程中无力支付评估及鉴定的费用，使被告的合法权益在阶段性的过程中没有得到保护，就此被告对诉案予以了上诉。在中级法院二审的调查过程中，原告提出了撤销上诉的请求，其目的在于重新提起诉讼，有中级法院的二审裁决书。针对原告要求解除合同和赔偿支付租金的诉求与事实不符，原因是在本案的被告另案的原告，上述的中级法院庭审的调查过程中已经明确记载由于原告的过错造成了原告的损失，在此前提下才产生了第二份租赁协议书。在调查笔录过程中已经明确的记载了针对原告对上诉人明确的表示由于漏水的原因在第二份合同签订之后免为期一年的房屋租金，就此问题在调查笔录的第6页下数第三行已经问清被上诉人的证人证言有没有意见，本案的原告被上诉人的代理人刘海涛明确表示没有意见，这是至关重要的二审调查笔录，被告代理人没有必要让证人再次出庭，中院在二审调查中明确记载了调查笔录。通过本案原告向法院的诉讼请求第一项，解除原、被告在2016年8月1日签订的租赁合同，足可以证明由于原告的过错导致又重新签订第二份合同，表明原告已经对第一份合同进行了不予生效的确认，所以原告请求支付2016年3月15至2016年8月1日的房屋租金是无理，并且没有法律依据的，所以请求人民法院驳回原告的诉讼请求。由于原告的过错造成房屋漏雨，导致被告不能进行经营，并且在双方矛盾没有解决的前提下，原告擅自将被告承租的房屋进行上锁，导致被告不能进入使用，所以原告请求2016年8月1日到2017年3月30日要求搬出房屋并缴纳租金的理由不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2015年11月23日，原告（甲方）与被告马威（乙方）签订了《承租协议书》，约定甲方将位于平山区A门市出租给乙方经营艺术培训（幼儿园）使用，承租期为5年（2016年3月15日至2021年3月15日），承租期内第一至第三年年租金为15万元、第四至第五年年租金为15.5万元，乙方第一年应于签订本承租协议当日向甲方支付承租保证金2万元、于2016年4月15日前支付租金3万元、于2016年9月15日前支付租金5万元，乙方第二年应于2017年3月15日前支付租金10万元（含第一年所欠5万元租金）、于2017年9月15日前支付租金10万元，第三年至第五年每年租金乙方应提前一个月一次性支付、先交租后使用。交接时租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，乙方应于租赁期满后将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方。乙方逾期缴纳租金超过30日的甲方有权解除协议，乙方向甲方支付违约金15万元。 后因房屋漏水，原告（甲方）与被告马威（乙方）签订了《承租协议书》，约定甲方将位于本溪市平山区A门市出租给乙方经营艺术培训（幼儿园）使用，承租期限为8年（2016年8月1日起至2024年8月1日止），承租期限内租金每年10万元，每半年提前一个月上缴半年房租。现在房屋漏水甲方必须修缮，在经营期内甲方应及时无偿给乙方处理屋顶漏水修缮问题，并赔偿由于屋顶漏水给乙方造成的实际损失。如果给乙方造成巨大影响，乙方不能正常营业的情况下，甲方应当按实际损失给予赔偿。甲方教育基地内教师及教学设备在不影响甲方教学及使用的情况下，乙方可以无偿使用。由于乙方未按时交纳房租，甲方有权单方面终止合同。未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改变动而影响房屋结构的安全。 2015年11月23日，被告马威向原告交承租保证金2万元。2016年5月26日，被告马威向原告交租金2万元。2016年7月5日，被告马威向原告交租金1万元。原告将房屋交付两被告，两被告对房屋进行了部分装修，但因房屋漏水问题产生纠纷。 2017年6月12日，本溪万铭置业有限公司出具情况说明一份，内容为：2016年6月7日本溪爱乐文化有限公司负责人找到我公司物业维修负责人通知：万铭购物广场三层的东侧（中部）、北侧均有不同程度的渗水现象，要求尽快维修。接到通知后，我公司马上对现场进行了勘查，发现局部渗水现象刚刚开始，对此进行分析后，查找到了渗水原因。我公司当天马上组织人工及进料，于2016年6月15日完成了防水堵漏工作。在随后一场雨后，经观察，渗水得到有效治理，接下来我公司对由于渗水造成损失的墙面及棚面进行了大白和石膏板的修补工作，全部工作在2016年6月28日完成。另外，由于万铭购物广场工程经竣工验收后，原施工单位承诺的屋面防水施工保质期已过，因此防水维修工作现由我公司物业自行承担，而万铭购物广场的屋顶就是平山区第二实验小学的操场，是上人屋面，因此与其它类型的屋面相比，更容易受到人为因素的损坏；此外屋顶面积达到3000多平方米，受季节及温度变化影响，防水层、保温层及保护层膨胀或收缩也会造成伸缩缝的多处漏水点，这些因素都大大增加了我公司防水维护的工作量和维修难度，但我公司承诺，在接到业主的通知或我公司自查发现有渗水的情况后，我公司会及时维修，绝不推诿和耽误。 2017年8月21日，卢衍宝出具说明一份，内容为：我是万涧公司物业经理。2016年6月7日接到温秋阳领着租三层北侧幼儿园业主前来报修，屋面漏水。看过现场后，我找到了漏水原因，把补修活包工包料给白伟，全部维修活在6月28日完成。一直到现在没有再漏水。不存在一直漏水，一直修的情况。 2017年8月24日，白伟出具说明一份，内容为：2016年6月中旬，物业卢经理把万铭三层北侧的漏水维修给我，我领人大约用了10天左右时干完，再过了一个月左右，我去接的工钱，再没有漏过水。 2018年1月12日（2018年1月8日大雪、2018年1月10日小雪、气温均在-5至-25左右），在原、被告均在场的情况下，本院组织进行了现场勘验。涉诉房屋的房顶系学校操场，整个房屋大体分为左右两个部分，两部分均可以看到曾经漏水的痕迹及部分墙皮脱落现象，还有几处发霉变黑现象。对此双方当事人均认可在2016年因房屋内出现了水痕和墙皮脱落现象，原告对该房屋内的墙体进行了处理（刮大白），处理后房屋内没有漏痕及墙皮脱落问题，原告认为现在看到的情况是原先的漏水点没有干透导致的，两被告认为是2016年后重新漏水留下的痕迹。因两被告已经对该房屋进行了部分装修，棚顶做了吊顶，打开吊顶上的检查口，爬上梯子，可以看到两侧的棚顶大部分铺垫了塑料布防水，还能看到漏斗引流装置，其中一侧的塑料布内是干的没有积水，另外一侧的塑料布内是鼓起并发亮的，被告郑冶用钩杆挑破一处塑料布，随即有积水从塑料布里流出。 另查：2008年，本溪市发展和改革委员会向本溪市平山区教育局出具关于本溪市平山区第二实验小学操场改造工程项目核准通知书，同意建筑面积7755.2平方米，为地下二层单体结构。该工程先后取得国有土地使用证、国有土地划拨决定书、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程竣工验收消防备案凭证。本溪市平山区教育局向本溪万铭置业有限公司出具销售、出租、管理委托书，本溪万铭置业有限公司将诉争房屋出租给原告本溪爱乐文化有限公司使用。2019年3月份，本溪万铭置业有限公司将诉争房屋收回。 再查:经实地勘察，诉争房屋发生漏水后，原告对诉争房屋的棚顶铺设了大量塑料布防水，还有漏斗引流装置，目前现场还是这种场景。经了解，本溪爱乐文化有限公司的股东系刘海英、黄斌和温秋阳。2016年9月12日，温秋阳退出公司经营，将股权转让给刘海英。被告租房等相关事宜均是温秋阳负责。诉争房屋漏水后，重新签订的第二份协议。签订完协议后，房屋又漏水了。原、被告协商时，原告说如果被告继续接着干，就减免1年的房租（时间至2017年8月），被告说原告能保证房屋不漏水，我就接着干，如果不能保证，我就不干了。原、被告因为上述纠纷一直僵持至法院。 本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告、被告是否存在违约行为。原告请求解除合同、返还房屋有无依据；2、原告主张的租金、使用费用、利息有无依据。如有依据，数额如何计算；3、原告要求两被告对房屋恢复原状有无事实及法律依据。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告就同一主体房屋先后签订了两份出租协议，就房屋的租期、租金及付款方式做了不同的约定，应视为第二份租赁合同是对第一份租赁合同的变更。两份合同约定内容不同的，应按照第二份合同的约定履行各自的权利义务。第二份合同约定租期为2016年8月1日至2024年8月1日，每半年提前一个月支付上半年租金。按照合同约定，两被告应于2016年7月1日前付租金5万元、于2017年1月2前付租金5万元。但是关于第二份合同签订的时间，合同文本上没有写明，原告称是2016年8月1日，两被告第一次庭审称是2016年8月1日，后又称是2016年6月、第二次庭审称是2016年8月1日，应视为是两被告对原告陈述事实的认可，故本院认定第二份合同的签订时间是2016年8月1日。此时已经不具备按照合同约定的提前一个月上缴半年房租的客观条件，那么两被告就应在签订合同当日或合理时间内尽快交付租金5万元。但两被告实际是于2015年11月2日向原告交付2万元保证金、于2016年5月26日交付2万元房租租金、于2016年7月5日交付1万元房屋租金，即实际交付保证金2万元、房屋租金3万元，而后未继续履行支付房屋租金的义务。两被告没有按照约定时间给付房屋租金构成违约，原、被告明确约定了“由于乙方未按时交纳房租，甲方有权单方面终止合同”，现符合约定的合同解除条件，原告请求解除合同、返还房屋于法有据，本院予以支持。关于原告是否违约的问题，因为原告租赁给被告的房屋漏水，导致被告的房屋一直未使用，说明出租人没有交付符合法律规定的租赁物，承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约。关于两被告辩称交付的5万元均是租金、没有保证金一节，本院认为两份租赁合同属于变更关系，对约定不同的部分应按照第二份租赁合同约定履行。两被告在2015年11月2日交付保证金2万元是按照第一份租赁合同履行的义务，收款收据上明确载明款项性质为保证金，该保证金具有履约保证金的性质。且房屋租赁合同纠纷案件中承租人交付保证金符合一般交易习惯，在没有明确约定的情况下，该2万元保证金无法自然转换为第二份租赁合同中的租金。即使是按照第一份合同约定，这2万元也是在第一年租赁期满后才能转化为租金，故两被告截至2016年7月5日共计交付了租金3万元，没有足额支付租金，对两被告的该项辩称，本院不予支持。 关于原告主张的2016年3月15日至2016年8月1日的房屋租金，原、被告在签订第二份合同时对2016年8月1日以前的租金没有做出明确约定，再结合合同第四条约定了“现在房屋漏水，甲方必须修缮”，可以认定两被告在此期间对于原告交付的房屋能否正常使用提出了异议，应认定为原告放弃向两被告主张2016年8月1日以前的房屋租金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的2016年8月1日至腾出房屋期间的租金及房屋使用费、利息的诉讼请求。在此期间，原告将房屋交付给两被告，两被告应支付租金或使用费。虽然两被告辩称房屋一直漏水导致无法使用，但按合同约定，两被告负有先交付房屋租金的义务。现两被告违约在先，两被告可以在履行合同义务后要求原告维修房屋、赔偿损失，但两被告并未通过合法形式主张权利。对两被告的该项抗辩，本院不予支持。合同解除后，承租人虽未实际将该房屋用于经营，但承租人没有将其投入的物品拆除移走，客观上占有该房屋至今，故承租人应当支付出租人房屋被占用的相应费用。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2016年8月1日起，两被告有向原告支付租金的义务，原告应履行维修房屋的义务。虽原告称房屋从2016年维修后不再漏水，但从2018年1月12日勘察现场可以发现，在非雨季，部分房屋屋顶部分的塑料防水层内有积水，足见2016年维修后房屋仍旧存在漏水情况。虽原告称这些积水是2016年维修以前的积水，但本院认为如果进行了彻底的屋顶防水工程，那么原告应该对原有积水进行处理才符合一般生活常理。原告辩称对屋顶做了防水也重新给两被告刮了大白却让屋顶塑料布里的积水留存了一年多，不符合日常经验法则，即使原告的该项辩称属实，足见原告在2016年履行维修义务时没有对积水进行清理，没有完全履行维修义务，违反了合同约定。虽原告辩称房屋内目前看到的部分水泡痕迹及霉菌是2016年维修重新刮大白时因原痕迹没有干透导致的渗出，但本院认为原告在履行维修义务时应对原有未干透的水痕及霉斑进行彻底清理并待其干透后再行刮大白才符合生活常理，才能认定履行了维修义务。再结合2018年1月12日勘察现场时发现塑料防水层内有积水的情况，本院对原告的上述辩称不予支持。故本院认定，原告没有及时履行维修义务，影响两被告使用房屋，应当相应减少租金或者延长租期。结合案件情况，原、被告均没有延长租期的意思表示及缔约基础，故本院认为应相应减少租金较为合理。本院结合勘察现场的情况，涉诉房屋主要分为两个部分，一侧棚顶有积水、部分教室出现水印及霉斑，另外一侧棚顶没有积水、部分教室出现水印及霉斑的实际情况以及两侧教室的功能性配合。导致本案发生的根本原因是双方协商不一致，原告没有交付符合法律规定的租赁物，合同目的无法实现出现的违约行为，被告未按照协议约定履行支付房屋租金出现的违约行为。因此，对于合同解除的过错程度上，原告（出租人）负主要责任，即承担70%的责任，被告（承租人）负次要责任，即承担30%的责任。两被告应按照年租金3万元的标准向原告支付房屋租金、使用费及利息，因为合同未约定利息，利息自2016年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现租赁合同已经解除，两被告已经向原告支付的2万元保证金及3万元房屋租金应在计算时予以扣除。 关于原告要求两被告恢复原状的诉讼请求，房屋原有十三扇玻璃门，两被告承租房屋时原告明知其用于经营幼儿园，十三扇门必须进行改造，原告也允许两被告对房屋进行改造，且在签订第二份合同时两被告已经将十三扇门拆下，安装了窗户并改变了房屋结构，两被告对房屋的装修及改造已经与房屋形成了附合，对原告请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告本溪爱乐文化有限公司与被告马威、郑冶于2016年8月1日签订的房屋租赁合同； 二、被告马威、郑冶于本判决书生效之日起10日内将承租房屋返还原告本溪爱乐文化有限公司； 三、被告马威、郑冶于本判决生效后10内给付原告房屋租金、使用费及利息（从2016年8月1日起至房屋腾出之日止，按照年租金3万元的标准计算，扣除已经支付的房屋租金3万元和保证金2万元，利息自2016年8月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告本溪爱乐文化有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5925元（原告本溪爱乐文化有限公司已预交），由原告本溪爱乐文化有限公司负担4148元，由被告马威、郑冶共同负担1777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  汤小丰 人民陪审员  崔丽萍 人民陪审员  王秀颖 二〇二〇年九月二日 书 记 员  林 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 告知执行事项： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。