四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11059号 原告（反诉被告）：李昕，女，1984年5月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张瑞雯，四川亚杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华明，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（反诉第三人）：何春蓉，女，1980年9月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告（反诉原告）：赵勇均，男，1979年4月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吕海春，四川诚中成律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：成都市青羊区规划和自然资源局，住所地：成都市青羊区浣花北路**。 法定代表人：王康乐。 委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡红伟，系公司员工。 第三人（反诉第三人）：李长瑞，男，1955年12月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何华明，国浩律师（成都）事务所律师。 原告（反诉被告）李昕与被告（反诉第三人）何春蓉、被告（反诉原告）赵勇均、第三人（反诉第三人）成都市青羊区规划和自然资源局（以下简称青羊规划资源局）、第三人（反诉第三人）李长瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李昕及其委托诉讼代理人张瑞雯、何华明，被告（反诉第三人）何春蓉，被告（反诉原告）赵勇均及其委托诉讼代理人吕海春，第三人（反诉第三人）青羊规划资源局及其委托诉讼代理人陈玫、胡红伟，第三人（反诉第三人）李长瑞及其委托诉讼代理人何华明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李昕向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令何春蓉、赵勇均立即办理位于成都市青羊区房屋的不动产权属登记，青羊规划资源局给予配合；2．请求法院判令何春蓉、赵勇均取得上述房屋不动产权属登记后立即将该房屋不动产权属转移登记至李昕名下；3．本案诉讼相关费用由何春蓉、赵勇均承担。事实与理由：何春蓉、赵勇均和李长瑞同为苏坡乡清波村**的村民。2009年初，何春蓉、赵勇均和李长瑞均知晓成都市国土资源局青羊分局即将拆除何春蓉、赵勇均位于成都市青羊区地，并将给予现房安置。何春蓉、赵勇均因做生意缺钱，而李长瑞正准备给李昕购买一套住房，双方协商一致后决定将即将获得安置的房屋出售给李昕，并于2009年1月23日由李长瑞代李昕与何春蓉、赵勇均签署了《协议书》，约定了房屋买卖的价款及过户安排等具体事宜。截止2009年3月3日，李长瑞陆续代李昕支付了购房款共155000元。2009年3月26日，何春蓉、赵勇均与成都市国土资源局青羊分局签署《征地拆迁现房安置协议书》，协议约定：成都市国土资源局青羊分局拆除何春蓉、赵勇均位于成都市青羊区的住宅，以位于成都青羊区的房屋予以现房安置，何春蓉、赵勇均应支付补差款11340元。同日，李长瑞代为支付了补充款11340元并支付了房屋的煤气款和代何春蓉、赵勇均退还了多收的过渡费共14000元，并取得了何春蓉、赵勇均与成都市国土资源局青羊分局签署的《征地拆迁现房安置协议书》原件。上述安置的房屋交房后，何春蓉、赵勇均将房屋交由李昕，李昕对房屋进行装修后使用至今。何春蓉、赵勇均向李昕交付涉案房屋后，由于该房屋为拆迁安置房，暂不满足过户条件，因此过户事宜暂时搁置。而今，该小区早已经具备了办理房屋不动产权属证书的条件，部分业主已经办理完不动产权属证书并有部分已经转让给其他人。然而，李昕仅能联系上何春蓉，赵勇均因与何春蓉离婚后离开原住所地，李昕虽经多方打听仍然一直无法联系，因此办理产权证书一事一直拖延至今。李昕认为，双方签署的购房协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。李昕已履行了支付房款的义务，而房屋产权过户是房屋买卖出售方的主要义务之一，在依法可以办证和转让该房屋时，应积极履行过户义务的行为。2019年，因成都市政府机构改革，成都市国土资源局青羊分局被撤销，其职权并入新设立的成都市青羊区规划和自然资源局。涉案房屋由成都市国土资源局青羊分局拆迁，办理初始产权证书需由青羊规划资源局给予配合。为维护李昕合法权益，遂诉至本院。 何春蓉针对本诉辩称：协议书上的何春蓉签字、捺印是本人的，当时找我谈的是李长瑞的老婆，我不认识李长瑞，当时签字的地方是空白的，手印是我按的；同意过户给李长瑞，不同意过户给李昕。 赵勇均针对本诉辩称：1．协议书不是我签的，不同意过户。2．李昕并非协议当事人，并非本诉适格主体。 青羊规划资源局针对本诉辩称：只能过户到拆迁安置协议的相对方名下，至于相对方取得产权之后怎么办理与青羊规划资源局无关系，案涉房屋现在是具备办理过户登记到被拆迁人名下的条件。 李长瑞针对本诉辩称：签协议时赵勇均和何春蓉都在现场，何春蓉把赵勇均拉出去后再拿回签好字的协议书。 赵勇均向本院提出反诉请求：一、依法确认李长瑞与何春蓉之间签订的涉案房屋买卖《协议书》无效，将涉案房屋返还给赵勇均；二、本案诉讼费由李昕承担。事实与理由：2006年5月30日，赵勇均与何春蓉在成都市青羊区民政局登记结婚，同年5月中旬，赵勇均将户籍迁入何春蓉居住地成都市青羊区。2007年10月23日，赵勇均与成都市青羊区劳动和社会保障局签订《安置协议》时被告知将拆除赵勇均与何春蓉住房收宅基地，按户籍人口给予每人35平方米现房安置。2008年10月1日，赵勇均胞弟结婚时，赵勇均与何春蓉因口角产生矛盾后，一直处于分居状态。2009年至2010年期间，就安置房是否已分配一事，赵勇均多次找社长李春蓉（系李昕之母，李长瑞之妻）打听，何春蓉拒不面见赵勇均，导致赵勇均无法获知实情。2010年3月15日，赵勇均与何春蓉离婚后，赵勇均到青羊区房管部门查询时被告知安置房早已分配，并从朋友处获知，政府分配的安置房在赵勇均与何春蓉离婚前就已被何春蓉出卖。赵勇均情急之下找何春蓉理论时，何春蓉避而不见，置之不理。2018年8月2日，何春蓉电话告知赵勇均称李昕和李长瑞要求履行过户义务，赵勇均才知涉案房屋的买方是社长李春蓉之夫李长瑞。何春蓉将其与李长瑞签订的涉案房屋买卖《协议书》微信发给赵勇均时，赵勇均才知何春蓉在《协议书》出卖方处私自签上了自己的名字，便拒绝过户。2020年7月1日，法院通知赵勇均进行诉前调解时，赵勇均才知自己房屋的坐落，但被李昕占用已久，导致赵勇均至今无栖身之处，至今仍居住在公租房。综上所述，何春蓉在赵勇均毫不知情的情况下，擅自处理夫妻共同财产后拒为已有，李昕及李长瑞利用其利害关系人李春蓉社长的特殊身份形成的便利条件，与何春蓉恶意串通，非善意取得涉案房屋，侵害了赵勇均的合法权益，签订涉案房屋买卖《协议书》时赵勇均毫不知情，不是赵勇均的真实意思表示，该《协议书》应属无效，李昕及李长瑞应返还涉案房屋，赵勇均没有责任和义务为其办理涉案房屋过户手续。为维护赵勇均的合法权益，遂诉至本院。 李昕针对反诉辩称：1、根据李昕的陈述，当时签字是由何春蓉签字好了拿过来的，双方在谈协商交易时都在场；2、如果李长瑞和何春蓉有恶意串通，那么当时李长瑞就不会以当时的市场价付款，所以他们的陈述无事实依据。 何春蓉针对反诉辩称：房屋买卖协议签字时赵勇均不在现场，我也主张该协议无效，拆迁安置协议不是我签的。 青羊规划资源局针对反诉辩称：经与我方工作人员核实，拆迁安置协议上的地址是金福路是140号，不是148号，9月下旬才可以办理产权；对李昕与何春蓉、赵勇均之间的争议与青羊规划资源局无关系，青羊规划资源局将严格按照拆迁协议的内容与我们的被拆迁人办理产权登记，如果过户到其他人的名下，明显是逃避国家税收；另外，拆迁安置协议是何春蓉签的，且已结算了相关款项及人员安置。 李长瑞针对反诉辩称：签字时赵勇均在现场，否则买卖合同就不成立。 李昕为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 第一组：李昕、何春蓉、赵勇均身份证、成都市青羊区规划和自然资源局信用代码信息、李长瑞身份证，证明各方当事人主体资格。 第二组：征地拆迁现房安置协议书、成都市国土资源局青羊分局开具的票据、何春蓉与赵勇均结婚证及户口本。证明何春蓉、赵勇均系夫妻关系，因拆迁获得位于成都市青羊区。 第三组：协议书、公证书、李长瑞中国农业银行银行卡取款业务回单、委托关系确认书，证明李长瑞受李昕委托，购买上述安置房，并支付了购房款及相应费用。 第四组：物业费收据3份、燃气费信息表、四川省城市供用水合同，证明涉案房屋一直由李昕占用并使用。 赵勇均质证认为：1、对第一组证据三性无异议；2、对第二组证据，赵勇均对征地拆迁现房安置协议书不知情，也没有在上面签字，但安置协议中赵勇均属于该安置房屋的对象，属于该安置房屋的共有人，对于成都市国土资源局青羊分局开具的票据，赵勇均不知道他所享有的房屋被他人恶意转让，相关的收据转账不清楚，对于何春蓉与赵勇均结婚证及户口本，三性无异议；3、对于第三组，该协议书并无赵勇均的签名，出卖方签名非赵勇均本人，是他人假冒签的字，赵勇均并不知晓何春蓉将其共有的安置房屋出卖的事实，赵勇均也不是协议的出卖方之一，买方是李长瑞，李昕并不作为合同的买方。对该协议约定的内容赵勇均不予认可，该协议侵害了赵勇均的共有财产权益，对赵勇均不产生法律约束力，对此赵勇均已向人民法院提起了反诉，要求确认该协议无效；对于公证书，赵勇均不知道何春蓉收款的事情；对于李长瑞中国农业银行银行卡取款业务回单，赵勇均不清楚李昕和李长瑞之间的委托关系确认书，不能反映当时何春蓉与李长瑞签订所谓买卖安置房协议的真实性，协议书上并无李昕作为买方，也并无委托代理人李长瑞的相关记载，在他们起诉时的委托关系确认是为了逃避相关的法律责任；4、对于第四组证据赵勇均均不知情。 何春蓉质证认为：与赵勇均质证意见相同。 青羊规划资源局质证认为：1、对第一组证据三性无异议；2、对第二组证据三性不予认可，但需说明的是，青羊规划资源局只有根据征地拆迁现房安置协议书向协议书中的相对方何春蓉办理房屋产权登记的义务，不具有直接向李昕办理产权登记的义务，对于何春蓉与赵勇均结婚证及户口本，青羊规划资源局无法核实其真实性，也与青羊规划资源局无关；3、第三组证据与青羊规划资源局无法律关系，提请法庭注意的是，协议书上的买受人是李长瑞，不是李昕；4、第四组证据与青羊规划资源局无法律关系，但提请法庭注意，城市供用水合同从法律上讲，应当与房屋的业主保持一致。 李长瑞质证认为：同意李昕诉状中所陈述的内容，对李昕提交的证据均无异议。 赵勇均为证明自己的辩称和反诉请求，向本院提交了以下证据： 第一组：赵勇均身份证复印件、赵勇均与何春蓉结婚证复印件和离婚证复印件，证明何春蓉及赵勇均的基本情况及与何春蓉之间的婚姻关系的情况； 第二组：成都市中心城区公共租房租赁合同，证明赵勇均现在无房居住，住的是公租房。 李昕质证认为：1、对于第一组证据无异议，但与我方无关，离婚证与之前他们的房屋买卖行为无关，其结婚时间是2006年5月30日，比案涉拆迁房屋买卖早了3年左右，政府的拆迁行为在拆迁当地是人尽皆知的民生大事，赵勇均称其不知道拆迁，说法不符合常理。2、对于第二组证据，赵勇均住房情况与李昕无关，和本案的关系也不大，我方不予认可该证据，且赵勇均提交的公共租赁住房租赁合同中承租方为谢英、赵勇均、赵曦晗三人，但签字仅有谢英一人，可见政府相关部门在办理类似业务时仅需户主签字即可，也可证明2009年3月26日何春蓉与成都市国土资源局青羊分局签署征地拆迁现房安置协议书时只有何春蓉一人签字，合情合理，符合交易习惯，根据赵勇均提交的住房租赁合同，其地址为青羊区黄土村中坝村56组3栋1单元9楼907号，该地址距涉案房屋约3公里左右，赵勇均在此处生活多年，不可能不知道其房屋被拆迁以及被出售的事实。 何春蓉质证认为：拆迁安置房协议书中分房部分的字不是我签的，我不知情；认可赵勇均提交的上述证据的三性。 青羊规划资源局质证认为：赵勇均的两组证据均与我方无关，与本案也无多大关系。同时赵勇均刚才强调的征地拆迁现房协议书上的签字问题，从协议上的签字的表面判断，可以看到与何春蓉在买卖协议、收条及收据上的签字是一致的，签了征地拆迁现房协议书之后，当时的国土局还向何春蓉支付了相应的拆迁安置补偿款项，这些资金都到了何春蓉的账户，所以我方从国土局的角度讲，协议书上的签字是真实的。 李长瑞质证认为：同李昕的质证意见。 何春蓉、青羊规划资源局、李长瑞未向本院提交证据。 经审查，本院对双方当事人提交的证据材料的真实性予以确认，但上述证据材料的合法性以及与本案待证事实的关联性需结合全案事实及相关法律规定综合认定。根据当事人提交的证据材料及庭审调查情况，本院认定如下事实： 2009年1月23日，何春蓉（卖方）与李长瑞（卖方）签订《协议书》，主要内容为：1．何春蓉及丈夫赵勇均自愿将苏坡乡清波村二社应分的拆迁房（两人应分每人35平方米，共70平方米）自愿转卖给李长瑞，共计壹拾陆万元整。2．于2009年1月23日李长瑞付给何春蓉人民币壹拾伍万元整，余下壹万元，待卖方手续完善，经公证后付给何春蓉壹万元整。3．自2009年1月23日起，何春蓉不能领取过渡费。4．有关分房手续何春蓉应无条件无偿提供给李长瑞。 2009年3月3日，何春蓉与李长瑞在《协议书》上备注：此房价为永远不变价格，何春蓉应无条件给李长瑞办理产权及过户，产权过户费用由李长瑞负担。落款出卖方处有何春蓉与赵勇均签字及捺印，买方有李长瑞签字及捺印。同日，何春蓉出具《收条》，载明：今收到李长瑞购买我位于成都市青羊区的房款155000元。 2009年3月26日，何春蓉（乙方）与成都市国土资源局青羊分局（甲方）签订《征地拆迁现房安置协议书》，主要内容为：甲方拆除乙方位于成都市青羊区的住宅，以位于成都青羊区的房屋予以现房安置，乙方应支付补差款11340元。同日，成都市国土资源局青羊分局出具两张票据，分别载明收到何春蓉煤气费32000元、退过渡费18000元，合计14000元，收到何春蓉购房款11340元。 2020年5月19日，李昕与李长瑞签订《委托关系确认书》，主要内容为：委托人李昕与受托人李长瑞系父女关系，双方共同确认：2009年1月23日，受托人李长瑞与何春蓉、赵勇均签署了《协议书》，购买何春蓉、赵勇均位于成都青羊区以及之后的支付购房款和相应费用等相关行为，均系受托人李长瑞受委托人李昕的委托行使，上述行为的法律后果由委托人李昕享有和承担。受托人认可，其受托购买的成都青羊区房屋归李昕所有。 另查明，1．何春蓉与赵勇均于2006年5月30日登记结婚并于2010年3月15日登记离婚。 2．李昕与李长瑞系父女关系。 3．案涉房屋自2009年6月3日起至今一直由李昕实际占有使用。 本院认为，关于合同主体。本案所涉《协议书》是李长瑞与何春蓉、赵勇均2009年订立的，李昕主张依据《委托关系确认书》行使委托人的介入权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第403条第1款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。根据该规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的，则合同仍约束受托人，受托人可以行使合同权利。但本案中仅有2020年5月19日形成的《委托关系确认书》认可隐名代理关系，无其他证据相佐证，距李长瑞2009年3月3日签订的《协议书》长达11年，缺乏客观性，在此之前李昕也从未主张任何权利，不符合日常生活经验。即便房屋的实际使用人系李昕，也不足以认定隐名代理关系实际发生在《协议书》订立之前，故《协议书》约束的主体应为李长瑞，并非李昕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件（一）李昕是与本案有直接利害关系的而公民、法人和其他组织…”，本案中，李昕并非《协议书》相对方，与本案无直接利害关系，本案应当驳回李昕的起诉。 关于《协议书》的效力。赵勇均主张何春蓉在《协议书》上伪造其签名，与李长瑞恶意串通，损害了赵勇均的利益，主张《协议书》无效，但赵勇均并未提供充分的证据证实，且李长瑞不予认可，赵勇均应承担举证不利的后果，故本院对赵勇均的上述主张不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十九条，第一百五十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李昕的起诉； 二、驳回被告（反诉原告）赵勇均的诉讼请求。 本诉案件受理费100元，退还李昕。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由赵勇均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李双华 二〇二〇年九月七日 法官助理 文小玲 书 记 员 孙中其