福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4396号 上诉人（原审原告）：厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道福景花园**，统一社会信用代码9135058277961016XH。 法定代表人：谢少聪。 委托诉讼代理人：陈建衡。 委托诉讼代理人：李纬凡，福建世拓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王思阳，男，1964年05月13日出生，汉族，户籍地址晋江市，住福建省晋江市。 上诉人厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司（下称厦禾物业晋江公司）因与上诉人王思阳因物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初6070号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦禾物业晋江公司上诉请求：撤销一审法院关于物业费及违约金部分的判决事项，并依法改判王思阳支付自2014年8月21日起至2020年2月21日止的物业服务费共计人民币10230元及其违约金10230元。事实和理由：根据物业服务合同可以证实双方之间存在物业服务关系，王思阳长期不缴纳物业费的行为是严重违约。一审法院仅凭借照片等其他材料，不具体审查问题是否是物业服务范围及物业服务所能处理范围，径直认定物业公司未及时协调处理，存在服务缺陷，将物业费按6折处理且驳回物业公司对违约金的诉求是错误的。 王思阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。事实和理由：物业公司提供的前期物业服务协议已无效，一审依据该合同判决上诉人支付物业费是错误的。物业公司严重违反前期物业服务协议书和物业管理条例的规定，侵犯了上诉人的合法权益，例如物业公司擅自同意部分业主在小区开办幼儿园，擅自将地下车库消防通道、人防通道和部分公共通道出租他人、未实行封闭管理、广告收入未公开等。物业公司未按泉州物业服务等级四级标准服务，原审按四级标准每平方米1.2元计算物业费是错误的。 厦禾物业晋江公司向一审法院起诉请求:1.判令被告立即向原告支付自2014年8月21日起至2020年2月21日止的物业服务费共计10230元及违约金；2.请求判令被告立即向原告支付2014年8月至2020年1月拖欠的水费共计886元。 一审法院经审理查明，王思阳系晋江**阳湖光西路旧城改造湖山苑小区1幢301号的业主，该房建筑面积约129.2平方米。王思阳与厦禾物业晋江公司签订《前期物业服务协议书》。王思阳自2014年8月21日起未按约定交纳物业服务费，尚欠物业服务费10230元（自2014年8月21日至2020年2月21日）、水费886元（2014年8月至2020年1月）,2019年1月15日厦禾物业晋江分司委托福建世拓律师事务所向王思阳发函进行催讨。 一审法院认为，王思阳提供的照片、信访材料单等，可证实小区物业管理存在多个问题并影响其居住问题。物业服务机构以为小区的业主提供物业服务作为收费的依据，厦禾物业晋江公司在王思阳多次反映问题仍未及时协调处理影响其居住，存有服务缺陷，故王思阳可以此作为减付物业服务费的抗辩理由，本院酌情认定按尚欠的物业服务费6折进行支付为6138元。综上，王思阳拖欠的水费886元应予以清偿，并应支付厦禾物业晋江公司物业服务费6138元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王思阳应在本判决生效之日起十日内支付厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司物业服务费6138元、水费886元；二、驳回厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，厦禾物业晋江公司与王思阳签订的《前期物业服务协议书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。湖山苑小区目前已成立临时业主委员会但尚未成立业主委员会并重新选聘物业公司，故王思阳上诉主张该协议无效没有事实依据，不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，王思阳自2014年8月21日起至2020年2月21日止，拖欠厦禾物业晋江公司物业费共计10230元、水费886元未交纳，违反合同约定和上述法律规定，厦禾物业晋江公司要求王思阳支付其拖欠的自2014年8月21日起至2020年2月21日止的物业费共计10230元、水费886元，依法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，王思阳若认为厦禾物业晋江公司提供的物业服务不符合合同约定或者存在损害业主利益的行为，应另行向厦禾物业晋江公司主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王思阳以此为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审判决王思阳按尚欠的物业费6折支付物业费，明显缺乏依据，应予纠正。双方签订的《前期物业服务协议书》关于违约金的约定不明确，厦禾物业晋江公司要求王思阳支付违约金缺乏依据，一审法院对厦禾物业晋江公司主张的违约金不予支持符合事实和法律依据，应予维持。 综上所述，厦禾物业晋江公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。王思阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初6070号民事判决； 二、王思阳应在本判决生效之日起十日内支付厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司物业管理费10230元、水费886元； 三、驳回厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司一审的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费660元，减半收取330元，由厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司负担100元，王思阳负担230元。二审案件受理费600元，由上诉人厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司负担100元，由上诉人王思阳负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年九月二十八日 书记员  庄巧毅 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。