甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初6688号原告：刘某，男，，汉族，XX省XX市**人，个体工商户，住本区。委托诉讼代理人：李某，系甘肃金厦律师事务所律师。被告：张某，男，汉族，，XX省XX市**人，体工商户，住本区。原告刘某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人李某，被告张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即返还租赁商铺和库房；2.要求被告支付拖欠的房屋租金306620元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月21日，原、被告签订《XX市东部建材市场村民自有商铺租赁合同》一份，约定由被告租用原告位于XX区东部建材市场M区117号商铺以及库房用于经营，租期一年，商铺年租金为182520元，库房年租金为88560元，两项房租合计271080元。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺及库房，但被告在支付100000元租金后，剩余租金至今未付，且拒不返还房屋。现原告为了维护其合法权益，特起诉要求处理。被告张某辩称，2019年1月21日，原、被告签订租赁合同属实。2019年3月，被告向原告支付100000元租金也属实。合同中约定在租赁期间未满或者租赁期届满，被告不经营的情况下原告随时有权收回租赁物，且在租赁期内，被告也告知过原告因为经济问题无法经营，如果原告按照合同执行及时收回房屋，也不会产生这么多的租金。被告装修之后没有经营过，肯定是有问题。所以对原告主张的租金不予认可。另，2019年5月，原告将库房另行租赁给他人。对原告要求返还商铺，被告没有意见。对于库房，原告已另行租赁他人，被告不再返还。本院经审理认定的事实如下：2019年1月21日，原、被告签订《XX东部建材市场村民自有商铺租赁合同》一份，双方约定：原告将位于XX区东部建材市场M区117号商铺以及库房租赁给被告，用于经营瓷砖；租赁期限为1年，自2019年2月1日至2020年1月31日；商铺年租金为182520元，库房年租金为88560元，两项租金合计271080元。同时，双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，被告于2019年3月向原告支付租金100000元。租赁期限届满后，被告继续占有案涉房屋至今。现原告提起诉讼，要求被告返还租赁商铺及库房，并支付拖欠的租金。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的租赁合同在卷佐证，本院依法予以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护，双方应严格履行约定。现本案争议的焦点问题：一是原告要求被告返还商铺及库房有无事实依据和法律依据；二是原告要求被告承担租金306620元有无事实依据和法律依据。关于第一个焦点问题，本案中，原、被告签订商铺租赁合同后，原告依约向被告交付租赁场地，被告于2019年3月向原告支付租金100000元。2020年1月31日，租赁合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁场地，原告也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，自2020年1月31日起，原、被告之间的商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，原、被告之间的商铺租赁合同的租赁期限自2020年1月31日起为不定期，故原、被告均可以随时解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还租赁的商铺及库房，于法有据，故本院予以支持。关于第二个焦点问题，根据租赁合同第三条约定，商铺年租金为182520元，库房年租金为88560元，两项合计271080元。现原告主张租赁费306620元，经查，被告自2019年2月1日起实际占用案涉房屋至今，则租赁期限应计算至原告实际起诉之日，即2020年8月5日，故租赁期限为2019年2月1日至2020年8月5日，按照年租金271080元计算可得，租赁费共计406620元（271080元/年÷12个月×18个月），扣除被告已支付租赁费100000元，则下欠租赁费应为306620元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，租赁期届满后，被告未按约支付租金，已明显构成违约，但原告亦未及时采取适当措施防止损失扩大，而是时隔六个月之久才提起诉讼，故本院酌定租赁费计算至2020年6月1日，则下欠租赁费应为261440元（271080元/年÷12个月×16个月-100000元）。另，2020年1月底，全国突发新冠肺炎疫情，其属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。因为疫情防控导致被告无法经营，没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故本院酌情减免案涉房屋两个月租金，现被告应支付原告租金为216260元[261440元-（271080元/年÷12个月×2个月）]。关于被告辩称，双方在租赁合同中明确约定，原告在被告不经营的情况下可以随时收回商铺，但租赁期届满后，原告并没有及时收回租赁物，所以被告不承担租赁期届满后租金的答辩意见，本院认为，该项约定系为原告设立权利的约定，即原告有权在被告不经营的情况下收回租赁物，但权利是可以放弃的，原告基于其意思自治，可以不行使相应的权利。另，租赁期届满后，被告若不再继续租赁，需向原告返还租赁物，这是承租人应尽的义务，而本案中，被告在租赁期届满后，继续实际占用租赁房屋，至今未向原告返还，应视为其有继续租赁的意思表示。故对于被告的该项辩称，本院不予采信。关于被告辩称，原告于2019年5月将库房另行租赁给他人，所以其不再返还库房，也不承担之后库房租金的答辩意见，因原告未提交相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对于被告的该项辩称，本院不予采信。综上所述，原告诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某返还原告刘某位于XX市XX区东部建材市场M区117号的商铺及库房，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；二、被告张某偿付原告刘某租赁费216260元，于本判决生效之日起一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5899元，减半收取2949.5元，由原告刘某负担869.5元，被告张某负担2080元。被告负担的受理费，由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费退还2949.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 徐  毅二〇二〇年九月十五日法官助理 （陈乾乾书 记 员 金 敏 轩