四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11224号 原告：乐雷光电技术（上海）有限公司，住所地上海市松江区**昌路****。 法定代表人：熊克苍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：关瑞根，男，系公司员工。特别授权。 被告：成都中铁蓉丰置业有限公司，住所地成，住所地成都市青羊区光华东三路********v> 法定代表人：陈宏，董事长。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：谢子娟，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 原告乐雷光电技术（上海）有限公司（以下简称乐雷光电公司）与被告成都中铁蓉丰置业有限公司（以下简称中铁蓉丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐雷光电公司的委托诉讼代理人张刚、关瑞根，被告中铁蓉丰公司的委托诉讼代理人刘晨蓉、谢子娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 乐雷光电公司向本院提出诉讼请求：1．撤销乐雷光电公司与中铁蓉丰公司签订的三份商品房买卖合同及补充协议，合同编号分别为ＺＴＸＣ3Ｑ—10—2—1—102，ＺＴＸＣ3Ｑ—10—2—-1—2，ＺＴＸＣ3Ｑ—ＤＸＣＷ—0976；2．中铁蓉丰公司退还乐雷光电公司购房款2450709元，并负担利息（利息暂计862749.16元，其中以2350709元为基数，从2013年11月9日开始，以95000元为基数，从2014年7月15日开始，按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始以2450709元为基数按照贷款市场报价利率（ＬＰＲ），计算至实际支付之日）；3.中铁蓉丰公司赔偿乐雷光电公司损失2450709元；4．诉讼费由中铁蓉丰公司负担。事实与理由：乐雷光电公司与中铁蓉丰公司分别于2012年12月26日、2013年11月28日签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司开发的位于成都市青羊区**。合同签订后，乐雷光电公司缴纳购房款共计2450709元，并缴纳了相应的产权过户税费及所有手续。乐雷光电公司多次催促中铁蓉丰公司履行合同，但中铁蓉丰公司一直未为乐雷光电公司办理不动产权证书。乐雷光电公司于2019年10月将中铁蓉丰公司诉至法院，要求办理产权证，青羊区人民法院于2020年7月31日判决驳回乐雷光电公司的诉讼请求。理由是国家安全部门出具一份文件，证明涉案房屋所在地严禁建设项目涉外销售，因乐雷光电公司系外商，因此不能办理不动产权证。根据（2020）川0105民初1056号民事判决书认定的事实来看，国家安全部门于2010年向中铁蓉丰公司下发文件，禁止将涉案房屋销售给外商，而乐雷光电公司与中铁蓉丰公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年，可以证明一个基本事实：中铁蓉丰公司在明知不能销售给外商的情况下，仍然与乐雷光电公司签订《商品房买卖合同》，收取了乐雷光电公司的全部房款。乐雷光电公司在签订合同时提交了公司的营业执照信息，可以明显看出乐雷光电公司系外商企业的事实，却不告知乐雷光电公司实情，且国安部门出具的文件系国家秘密，并未公开，乐雷光电公司无从知悉（2020年7月20日知悉），因此乐雷光电公司不存在任何过错。乐雷光电公司认为中铁蓉丰公司故意隐瞒没有办理外销证及不能出售给外商的事实，构成欺诈，应该承担赔偿责任，赔偿乐雷光电公司购房款一倍的损失。为了维护合法权益，故起诉至法院。 中铁蓉丰公司辩称，案涉三套房屋在签订合同时均系现房销售，并在合同签订前均已取得大产权，具备现实可售条件。乐雷光电公司适用预售许可制度的相关条款，要求中铁蓉丰公司双倍返还购房款，没有事实及法律依据；案涉物业无法办理产权系因房屋产权登记机关基于政策文件约束而导致，根据合同约定及生效法律文书查明及认定，中铁蓉丰公司对此不承担违约责任。并且，在知晓产权办理障碍后，中铁蓉丰公司一直与乐雷光电公司积极协商解决，未造成乐雷光电公司损失扩大，乐雷光电公司诉请的损失没有产生的依据。同时，乐雷光电公司自2013年起实际占用房屋至今，也已切实享有房屋实际使用价值，不存在损失产生依据。3、乐雷光电公司要求撤销合同，但根据双方往来过程，乐雷光电公司至迟已于2017年7月17日知晓案涉房屋因涉及国家安全事宜无法办理权属登记，但此后未提出任何撤销合同的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条，其撤销权已消灭。综上，请求驳回乐雷光电公司全部诉讼请求。 乐雷光电公司围绕诉讼请求依法提交了3份商品房买卖合同及补充协议、3份支付凭证及发票、代办产权费的收据、（2020）川0105民初1056号民事判决书等证据。中铁蓉丰公司提交了3份商品房买卖合同及补充协议、三份房屋所有权证书、成都市国家保密局成密函（2010）26号《关于成都市西部新城光华核心区中铁蓉丰公司的建设项目征求意见的复函》（以下简称《建设项目复函》）、成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室成涉审查办（2011）011号《关于中铁蓉丰公司位于成都市西部新城光华核心区的地块涉及国家安全事项审查的复函》（以下简称《安全事项审查复函》）、（2020）川0105民初1056号民事判决书、《催告函》、《中国工商银行网上银行电子回单》及发票、《关于房屋契税退税的告知函》、告知函对应EMS邮单及物流签收记录、2018年7月2日至2019年10月9日中铁蓉丰公司对接人余蓝和乐雷光电公司对接人周长伦的微信聊天记录、拟签订版《解除协议书》《三方协议》等证据。本院组织当事人进行了质证。中铁蓉丰公司称对乐雷光电公司提交的证据发表如下质证意见：1.商品房买卖合同及补充协议的真实性、合法性均认可，同时也可以证明案涉房屋均系现房销售，不存在预售问题，不适用法律关于预售许可证未取得适用双倍返还的法律规定，同时合同中明确因政策等原因导致无法办理产权的出卖方不承担相应责任；2.支付凭证及发票及代办产权费的收据的真实性、合法性认可，但中铁蓉丰公司在2016年已就相关税费的退还办理事宜致函乐雷光电公司请其积极办理退费事宜，因此不存在因中铁蓉丰公司的过错造成损失扩大的问题，中铁蓉丰公司不承担该部分损失；3.（2020）川0105民初1056号民事判决书的真实性、合法性认可，在该判决书的事实认定部分已经清楚阐述了因登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内，未取得所有权证，出卖人不承担责任，且本案是因相关的政策文件导致相关的机关无法就案涉房屋向乐雷光电公司办理产权证，非因出卖人的原因导致，因此中铁蓉丰公司不承担相应产权办理不能的责任。 乐雷光电公司称对中铁蓉丰公司提交的证据发表如下质证意见：1.商品房买卖合同及补充协议的真实性予以认可，也认可是现房，本案不能办理房产证的事实不属于不可抗力，在签订合同时中铁蓉丰公司应该告知，该政策在2010年就出来了，而双方合同是在2012年签订的，以不可抗力来免责是没有法律依据的；2.《建设项目复函》、《安全事项审查复函》的真实性予以认可，该两份函件的形成时间分别是2010年和2011年，而本案的商品房合同签订时间是2012年，在签订合同时中铁蓉丰公司知道或应当知道该房屋不能出售给外商，但仍然出售，构成了欺诈；3.（2020）川0105民初1056号民事判决书的真实性予以认可，但该案与本案的案由不同，适用的法律也不同，中铁蓉丰公司不能因此免责；4.《催告函》的真实性认可，证明目的不予认可，乐雷光电公司并不知道不能办理产权证的确切原因，中铁蓉丰公司也没有明确告知，乐雷光电公司事实上是在（2020）川0105民初1056号案件诉讼期间才得知不能办理房产证的真正原因，因此撤销权没有丧失；5.《中国工商银行网上银行电子回单》及发票、《关于房屋契税退税的告知函》、告知函对于EMS邮单及物流签收记录的真实性、合法性、关联性均不认可；6.2018年7月2日至2019年10月9日中铁蓉丰公司对接人余蓝和乐雷光电公司对接人周长伦的微信聊天记录、拟签订版《解除协议书》《三方协议》是双方协商的过程，没有达成合意，没有签字盖章，对该电子版协议不认可，与本案没有关联性。本院经审查对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 2012年12月26日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ＺＴＸＣ3Ｑ—10—2—1—102《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房光华新区项目三期10幢2单元1层102号房（权证号：20××90），测绘建筑面积172.19平方米，其中，套内建筑面积151.87平方米，分摊建筑面积20.32平方米。按套内建筑面积计算，每平方米10882.7元，总价1652755元。付款方式为2012年12月26日前一次性付款支付房款1652755元。出卖人应当在2012年10月15日前向买受人交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 2012年12月26日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ZTXC3Q—10—2—-1—2《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房为光华新区项目三期10幢2单元-1层2号房，测绘建筑面积167.97平方米，其中，套内建筑面积152.29平方米，分摊建筑面积15.68平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4185元，总价为702954元。付款方式为于2012年12月26日前一次性付款支付房款702954元。出卖人应当在2012年10月15日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 2013年11月28日，中铁蓉丰公司（出卖人）与乐雷光电公司（买受人）签订了合同编号为ZTXC3Q—DXCW—0976《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：乐雷光电公司购买中铁蓉丰公司建设的商品房光华新区项目三期（即中铁西城）6幢1单元-1层0976号车位，实测建筑面积共31.19平方米，其中，套内建筑面积12.12平方米，分摊建筑面积19.07平方米。按照套（个）计算，该车位总价款为95000元。付款方式为于2013年11月28日前一次性付款支付房款95000元。出卖人应当在2013年10月30日前交付商品房。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证费、登记费等），否则双方在合同第十九条第（二）项中约定的取得权证的期限顺延，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，上述违约金于该商品房实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。因房屋产权登记机关的原因，导致出卖人未能在合同约定的期间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，或者导致买受人未能在合同约定期间内取得该商品房的房屋所有权证书，则出卖人不承担责任。落款处，中乐雷光电公司、中铁蓉丰公司均加盖公章予以确认。 乐雷光电公司分别于2012年12月19日、2012年12月24日、2013年11月8日通过银行电汇方式向中铁蓉丰公司账户转入90000元、2255710元、95000元。中铁蓉丰公司分别于2013年11月9日、2014年7月10日出具《销售不动产统一发票》，载明：收到乐雷光电公司光华新区项目三期10幢2单元1楼102房号，建筑面积172.19平方米，购房款1652755元；光华新区项目三期10幢2单元负1楼2房号，建筑面积167.97平方米，购房款702954元；光华新区项目三期976号，建筑面积31.19平方米，购房款95000元。 中铁蓉丰公司分别于2013年5月31日、2014年5月3日出具《收据》，载明：收到乐雷光电公司中铁西城三期代收办理案涉三套房屋的产权税费29124元、54431元、4662.73元。 2017年7月17日，乐雷光电公司向中铁蓉丰公司发送《催告函》，载明：乐雷光电公司与中铁蓉丰公司分别于2012年12月26日、2013年11月28日各签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于成都市青羊区**以及地下车位，中铁蓉丰公司于2013年将房屋交付给乐雷光电公司，但未按时履行权属转移登记义务，中铁蓉丰公司行为已经严重违约，因此此函催告中铁蓉丰公司全面履行合同义务，将房屋权属转移至乐雷光电公司名下；乐雷光电公司支付房屋房款以来，已多次催促中铁蓉丰公司履行合同义务，协助乐雷光电公司办理权属转移登记，但中铁蓉丰公司时隔四年才回复称因有关部门安全事宜等原因无法办理权属登记；乐雷光电公司要求中铁蓉丰公司在收到本函后5个工作日内回复，并最迟于30日内办理解决产权登记事宜，继续履行合同并赔偿迟延办理违约金。落款处，乐雷光电公司加盖公章，“元英花”签字确认。 乐雷光电公司因与中铁蓉丰公司办理产权纠纷向本院提起诉讼，本院于2020年7月31日作出（2020）川0105民初1056号民事判决书，载明因乐雷光电公司系外商企业法人独资，故案涉房屋现已不具备向乐雷光电公司办理不动产权证的条件，对乐雷光电公司诉请办理不动产权证不予支持，因此判决驳回乐雷光电公司的诉讼请求。 另查明，1．中铁蓉丰公司于2013年5月将案涉房屋交付给乐雷光电公司使用；2．成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室于2010年10月13日出具《安全事项审查复函》载明：“因三号、四号地块位于我国家安全限制距离内，严禁其建设项目涉外销售和租赁”；3．2010年10月11日成都市国家保密局出具《建设项目复函》载明：“该地块建设项目不涉及保密控制要求，但其中的三、四号地块建筑项目竣工后的房屋不能出售给外商及境外人员”。 本院认为，乐雷光电公司与中铁蓉丰公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点为，乐雷光电公司是否丧失撤销权。本院对此作如下评析：乐雷光电公司主张其在2020年7月才知悉案涉房屋不允许向外商销售，且作出该决定的时间是早于双方签订买卖合同的时间，因此中铁蓉丰公司与乐雷光电公司订立商品房买卖合同及补充协议时存在欺诈行为，因此双方签订的合同应当予以撤销；中铁蓉丰公司抗辩其不存在故意隐瞒和欺诈，相关文件也是办理过程中才知晓，公司在2016年知晓情况后已经告知乐雷光电公司，且根据乐雷光电公司的函件，其最迟在2017年已经知晓案涉房屋无法办理产权的原因，但其未行使撤销权，已经超过了法律规定的除斥期间。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，本案中，乐雷光电公司于2017年7月17日函告中铁蓉丰公司要求履行办理权属登记证书，在该函件中明确载明了乐雷光电公司已经知晓不能办理权属证书的原因为有关部门的安全事宜，因此乐雷光电公司应当从2017年7月17日起的一年内行使撤销权，现乐雷光电公司未提交证据证明在该除斥期间内行使过撤销权，因此乐雷光电公司的撤销权已经消灭。故乐雷光电公司主张撤销与中铁蓉丰公司签订的3份商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。同时乐雷光电公司基于撤销权主张中铁蓉丰公司退还购房款及支付利息，赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，本院对乐雷光电公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回乐雷光电技术（上海）有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费52150元，减半收取26075元，由乐雷光电技术（上海）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐