山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2615号原告：孙宏贵，男，1973年3月22日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：谭长波，山东海之源律师事务所律师。被告：青岛龙正饮品有限公司，住所地：青岛市即墨区环秀街道办事处前东城村，统一社会信用代码：91370282065072611X。法定代表人：邹维进，执行董事兼总经理。被告：徐锦吉，男，1969年4月6日出生，汉族，住青岛市城阳区。二被告委托诉讼代理人：姜鹏飞，山东志伟律师事务所律师。原告孙宏贵与被告青岛龙正饮品有限公司、徐锦吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙宏贵之委托诉讼代理人谭长波、被告青岛龙正饮品有限公司、徐锦吉之委托诉讼代理人姜鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙宏贵向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年7月1日至2019年6月30日欠交的租赁费60664元。2、判令被告自2018年7月1日起至25332元租赁费付清之日，以25332元为基数按照0.5%元/日向原告支付逾期付款滞纳金。3、判令被告自2019年1月1日起至35332元租赁费付清之日，以35332元为基数按照0.5%元/日向原告支付逾期付款滞纳金。4、判令被告自2019年7月1日起至被告交付厂房之日，按照194.6元/日向原告支付场地占用费。5、判令被告自2019年7月15日起至向原告交付厂房之日，以330万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的损害赔偿金。6、判令被告停止占用原告厂房，恢复原状并向原告交付厂房。7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告徐锦吉于2009年10月25日签订《租赁合同》。依据合同约定，被告负有租赁费缴纳义务，并承担逾期支付滞纳金。同时，因被告在租赁到期后拒不向原告交付厂房，应支付场地占用费，停止侵权、恢复原状及赔偿原告相应损失。因此原告特具状贵院，请求依法支持所请。青岛龙正饮品有限公司辩称，青岛龙正饮品有限公司所欠原告租金尚未经过双方对账，具体租金数额尚未确定。鉴于青岛龙正饮品有限公司租赁的原告青岛市即墨区前东城村村南工业园的厂房（以下简称“涉案厂房”）被纳入拆迁范围，原告恶意将涉案厂房内属青岛龙正饮品有限公司的物品非法列入拆迁补偿范围，原告在未赔偿青岛龙正饮品有限公司损失，将属青岛龙正饮品有限公司的物品的拆迁补偿款支付给青岛龙正饮品有限公司的情况下，青岛龙正饮品有限公司有权中止向原告支付租金。因此，青岛龙正饮品有限公司更无须向原告支付滞纳金及其他费用，假设青岛龙正饮品有限公司应支付滞纳金及其他费用，该费用畸高，严重超过相关法律标准，应当予以降低。因涉案厂房因不明原因失火，起火原因尚未查明，即墨区消防大队将涉案厂房进行查封，青岛龙正饮品有限公司无法进行搬迁。未搬迁的责任不在青岛龙正饮品有限公司，青岛龙正饮品有限公司不应支付场地费等费用。而且，原告已签署涉案厂房拆迁补偿协议，涉案厂房已被列入拆迁范围且已到拆迁时间，涉案厂房本身权益（如占有、使用、收益、处分）原告无权享有，因涉案厂房本身权益产生的收益原告更无权取得。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。被告徐锦吉辩称，《租赁合同》虽为其与原告所签，但徐锦吉为成立青岛龙正饮品有限公司（以下简称“龙正公司”）而寻找合适经营场所，将租赁原告的青岛市即墨区前东城村村南工业园的厂房（以下简称“涉案厂房”）作为龙正公司的经营场所并以涉案厂房地址作为龙正公司登记地址。因此，龙正公司应为《租赁合同》的承租人并享有《租赁合同》的权利，承担相应义务。原告对徐锦吉的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月25日，原告孙宏贵（出租方）与被告徐锦吉（承租方）签订《租赁合同》。约定：第一条厂房座落、面积、用途。1．出租方保证向承租方出租的厂房系本人所有，拥有完全所有权和使用权。按厂房现状出租给承租方。2．出租厂房概况。出租厂房座落地址：即墨前东城村村南工业园。出租厂房用途：饮料食品。出租厂房建筑面积1168平方米。(按丈量数为准)。第二条租赁期限：租赁期共10年，承租方自2008年7月1日起至2019年6月30日止收回。2008年7月1日至2009年6月30日租金留企业改造用于卫生间、传达室、拉顶棚、主电缆线拉进厂内到主配电箱，自来水已按装到厂内现状。自2009年7月1日起承租方应以现款交纳租赁费。第三条租金：1．租金按建筑面积自第一年至第五年每平方米年租金55元人民币，自第六年至合同期满每年每平方米租金增加10%(每平方60.50元)。2．合同租赁费，每年租金分为上半年(6个月)，下半年(6个月)交付。每年上半年1月1日缴纳租金额50%，下半年7月1日缴纳租金总额50%。往下以此类推至合同期满。如乙方逾期缴纳租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的百分之零点伍；如承租方拖交一个月租金视为自动违约：甲方收乙方缴纳租金只给开收款收据。第十条违约责任。1．任何一方未履行本约定的任何一项条款均被视为违约。2．任何一方在收到对方的具体违约情况书面通知后，应在10天内对次确认或提出书面异议或补充说明。如果在10天内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，对方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。《租赁合同》签订后，徐锦吉作为承租方占有使用涉案厂房。2013年4月18日，徐锦吉作为发起人之一，注册成立了青岛龙正饮品有限公司。将涉案房屋作为公司住所地进行生产经营。2014年12月3日，被告徐锦吉将其持有的被告青岛龙正饮品有限公司的股权转让给邹云花。《租赁合同》约定的租赁期限到期后，青岛龙正饮品有限公司继续占用涉案厂房。2013年4月18日之后的租金均为邹云花（公司的股东）或者她兄弟的个人账户转给原告。2018年7月1日之前的租赁费被告青岛龙正饮品有限公司已付清，2018年7月1日至2019年6月30日租赁年度内，被告青岛龙正饮品有限公司向原告支付租赁费1万元。还查明，涉案厂房无建设工程规划许可证。2018年12月26日，搬迁人青岛景岱实业有限公司(甲方)与被搬迁人孙宏贵(乙方)签订《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》(以下简称非住宅房屋搬迁补偿协议)一份，约定甲方作为环秀街道前东城村集体土地上工业、仓储类及其他住宅房屋的搬迁人，负责搬迁补偿协议签订工作。经甲乙双方充分协商，就被搬迁房屋的补偿事宜达成如下协议：“第一条被搬迁房屋现状。乙方现有前东城村非住宅（工矿仓储类）房屋一处，房屋建筑面积2831.58平方米。第二条根据相关法律法规政策予以评估，进行货币补偿。有关补偿事项如下:1、根据相关机构认定，甲、乙双方确认的被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费共计5125604元(附评估报告)。2、甲方应支付乙方搬迁补助费56632元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元(未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准)，经营性补助费849474元。3、综上，甲方对乙方的货币补偿金共计6051710元，大写陆佰零伍万壹仟柒佰壹拾元整。第三条乙方须在签订协议后，于2019年7月15日前将被搬迁房屋腾空并与甲方签订《搬迁腾房确认书》、同时将被搬迁房屋交付甲方处置。第五条其他约定:1、集体土地4.95亩(协议约定时间:2007年-2056年12月31日共50年；实际使用时间:2007年-2018年，剩余时间38年，按照1320元/亩/年)应补偿款共计248290元人民币，大写人民币贰拾肆万捌仟贰佰玖拾元整。2、协议签订后,15个工作日内甲方向乙方付第一笔补偿费共计3000000元，大写人民币叁佰万元整。余款于2019年7月15日前付清。”原告合同到期前后，原告多次向被告徐锦吉发出快递，要求被告徐锦吉在合同到期后，立即腾房。2019年6月26日青岛龙正饮品有限公司已要求孙宏贵在租赁房屋拆迁补偿范围内向青岛龙正饮品有限公司支付拆迁补偿损失880473.8元及其利息等，案号（2019）鲁0282民初6162号。青岛市即墨区人民法院开庭审理后，认为该案属于房屋租赁合同纠纷，判决驳回了青岛龙正饮品有限公司对孙宏贵的诉讼请求。青岛龙正饮品有限公司对该判决不服，已提起上诉。另查明，涉案厂房于2019年7月1日因不明原因突遭火灾。青岛市即墨区公安消防部门对涉案厂房进行灭火后，在火灾现场张贴《封闭火灾现场公告》内容是：根据《中华人民共和国消防法》第五十一条第一款和《火灾事故调查规定》第十六条、第十七条的规定，从2019年7月1日17时31分起，对即墨区环秀街道办事处前东城工业园火灾现场（地址：前东城工业园**）予以封闭。封闭范围内警戒标志以内的区域，禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。警戒标志撤除时，视为现场封闭解除。时间：2019年7月1日。青岛市即墨区公安消防大队作出“即消行移字[2019]第0008号”《移送案件通知书》，认为火灾案件属于青岛市公安局即墨分局环秀派出所管辖范围。青岛市公安局即墨分局环秀派出所在2019年7月25日盖章确认接收。青岛龙正饮品有限公司监事邹云花于2019年7月26日签字，孙宏贵在2019年7月29日签字。青岛市公安局即墨分局环秀派出所在2019年12月X日向青岛市即墨区人民法院作出书面《情况说明》称该派出所对火灾现场是否封闭、何时封闭、何时解除，均未采取以上措施。2019年7月2日《民生播报》、7月3日原告提交的视听资料显示，涉案厂房在发生火灾后，现场没有消防部门设置的警戒标志。又查明，青岛龙正饮品有限公司成立时，作为公司股东的徐锦吉和邹云花在2013年4月18日通过尾号是7572账号转入资金50万元，2013年4月24日已将资金全部转出，然后该账户销户。庭审中，被告提交设备购销合同、收款收据、银行转账交易凭证证明青岛龙正饮品有限公司在公司成立初期，花费100余万元购买大桶水处理设备，含公司注册资本金50万元，并且该设备生产线已在原告租赁房屋评估明细中作为拆迁补偿评估项目进行了评估确值。原告质证称，被告的这些证据都可以单方形成的，其真实性原告不予认可，被告仍然不能证明其注册资金在公司成立后立即转出是因为正当的生产经营，被告仍然没有解释其公司成立时投入到公司账户的50万元立即转出不是虚假的出资行为，被告引用的判决，不能证明被告的出资情况和数额。以上事实，有原、被告的陈述，书证《租赁合同》、《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》、青岛龙正饮品有限公司《企业信用信息公示报告》及企业登记信息、消防机关《封闭火灾现场公告》、本院（2019）鲁0282民初6162号民事判决书、中国银行青岛龙正饮品有限公司账户流水、原告提交的EMS邮件、视听资料等证据在案佐证，经当庭质证，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同应认定为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，关于原告主张的房屋使用费及利息问题。本院认为《租赁合同》虽属无效，但合同双方已按约定实际履行，故原告主张被告应给付的租赁费，实际即系房屋使用费，可参照合同约定计算。原告主张2018年7月1日至2019年6月30日欠交的租赁费60664元，因合同无效，原告所主张的租赁费实际应为房屋占有使用费，其主张数额（年房屋占有使用费：每平方米60.50元í1168平方米=70664元，减去已付10000元）计算正确，本院予以支持。对于逾期支付租赁费的滞纳金，原告主张被告按合同约定0.5%元/日向原告支付逾期付款滞纳金，双方约定的滞纳金系违约金，因涉案合同系无效合同，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张自2019年7月1日起至被告交付厂房之日，被告向原告支付场地占用费。本院认为，因现被告未向原告交付厂房，应当按照约定租金标准向原告支付。原告主张按照194.6元/日支付，符合双方合同约定（合同约定日租金标准：年度房屋占有使用费70664元÷365=193.6元），本院予以支持。对于原告主张自2019年7月15日起至向原告交付厂房之日，以330万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的损害赔偿金。本案因原被告之间的租赁合同无效，该所谓的利息不是合同的实际损失，且被告在腾出房屋之前还需支付原告占有使用费，因此，原告要求支付330万元的利息损失，本院不予支持。关于原告请求被告停止占用原告厂房，恢复原状并向原告交付厂房。本院认为虽然租赁合同无效，但双方约定的合同已经到期，被告应当腾出占用房屋恢复原状并向原告交付。关于原告请求被告徐锦吉与青岛龙正饮品有限公司承担连带责任，2013年4月18日，徐锦吉作为发起人之一，注册成立了青岛龙正饮品有限公司。将涉案房屋作为公司住所地进行生产经营。2013年4月18日之后的租金均为邹云花（公司的股东）或者她兄弟的个人账户转给原告。被告青岛龙正饮品有限公司应为合同的相对方，由被告青岛龙正饮品有限公司承担责任。被告徐锦吉在设立公司后虽将注册资金转出，但系因购买设备，不构成抽逃资金。因此，原告要求被告徐锦吉承担责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙宏贵与被告青岛龙正饮品有限公司的租赁合同无效。二、被告青岛龙正饮品有限公司于本判决生效后三十日内腾出占用房屋恢复原状交付原告孙宏贵。三、被告青岛龙正饮品有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙宏贵20**年7月1日至2019年6月30日欠交的房屋占有使用费60664元。四、被告青岛龙正饮品有限公司向原告孙宏贵支付自2019年7月1日起至实际交付厂房之日止，按照193.6元/日计算的房屋占有使用费。五、驳回原告孙宏贵其他诉讼请求。六、驳回原告孙宏贵对被告徐锦吉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元（原告预缴），由被告青岛龙正饮品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  周学成审判员  刘平平审判员  王彬彬二〇二〇年九月十七日书记员  宫宇津附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百五十七条民事行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的乙方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院约定认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。