江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初730号原告：南通市崇川区和平桥街道办事处，住所地南通市崇川区濠锦路**。法定代表人：曹浩，主任。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。被告：沈剑，男。原告南通市崇川区和平桥街道办事处（以下简称和平桥街道）与被告沈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告和平桥街道的委托诉讼代理人孙建兵及被告沈剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和平桥街道向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即腾空并返还南通市崇川区铁皮房。二、判决被告支付2018年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按9600元/年标准计算）。三、判决被告承担不履行合同义务的违约金480元、未按期交付2018年房屋占有使用费应加收的自2019年1月1日起至实际给付之日的违约金、未按期交付2019年房屋占有使用费应加收的自2020年1月1日起至实际给付之日的违约金。四、判决被告未按期返还房屋的违约金（自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日）。五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月29日，被告代理沈凯玉与原告签订《房屋租赁合同》，约定2016年1月1日至2016年12月31日期间承租原告坐落于南通市崇川区简易房屋。2017年1月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于南通市崇川区铁皮房，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金9600元，先付后用，在2017年12月31日前支付。租期届满被告须将房屋退还原告，被告如需续租，须提前90日向原告书面提出，经原告同意，方可续签租赁合同，并约定违约金为年度租金的5%，逾期交付租金，每逾期一日，按到期应付租金的千分之五加收违约金。另约定租赁期满或因被告原因解除合同，被告不按期向原告返还房屋的，每逾期一日，应当按照合同约定日租金标准（计算方式为年租金/365日）的三倍向原告支付违约金。违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当继续赔偿，直至弥补原告全部损失为止。租期届满前，原告即已通知被告不再续租，要求其按时交房，但被告置若罔闻，且逾期至2019年7月10日才交付2017年度租金。在租期届满后原告工作人员不断的催告及原告委托律师发出律师函后，被告仍然拒绝交房，同时被告拒不支付合同到期后的房屋占有使用费。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求法院依法判决。被告沈剑辩称：一、案涉房屋无产权证，属于违建房，不属于任何人。二、被告并未与原告签订过2016年度租赁合同，被告亦不认识沈凯玉；2017年度租赁合同系双方于2019年补签，被告认为上述案涉租赁合同不存在法律效力。三、被告不存在违约行为。被告曾多次找原告单位进行交涉，要求缴纳租金，但原告不予理睬。此外，被告与原告单位工作人员曾有过口头协议，租金三年一交，且其许诺如收回房屋或房屋被征收拆迁，则房租无需缴纳，且赔偿相应装修装潢费用。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告举证的催缴通知书、照片、律师函、EMS邮政特快专递清单、江苏省非税收入一般缴款书（回单）等，被告举证的通话记录、2019年银行转账流水等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告和平桥街道举证的城西房地产管理所租赁合同，证明被告承租的案涉南通市崇川区铁皮房的历史延续状况。经质证，被告对该证据不予认可，其主张原告举证该租赁合同反映的租赁标的位于，并非案涉租赁房屋。本院认为，原告提交该组证据未能证明与本案所涉房屋有关，故本院对该组证据难以认定。2、原告和平桥街道举证的房屋租赁合同（2016年、2017年），证明合同租期早已届满，被告应腾房并返还、支付逾期交房的占有使用费及违约金。经质证，被告对房屋租赁合同（2016年）的真实性不予认可。关于房屋租赁合同（2017年），是被告受原告欺骗所签，不予认可。本院认为，房屋租赁合同（2016年）系案外人沈凯玉代签，原告未提供证据证明沈凯玉的代签行为经过被告授权，被告对此行为亦不予追认，故本院对该份合同难以认定。房屋租赁合同（2017年）确系原告所签，本院对其真实性予以确认，该证据与本案待证事实相关，其关联性本院一并予以认定。3、被告沈剑举证的房屋租赁合同（2008年、2011年），证明合同上面的法定代表人不一致，该合同是否真实有效存疑。经质证，原告对房屋租赁合同（2008年）的真实性予以确认，关联性不予认可。对房屋租赁合同（2011年）的真实性不予认可。本院认为，房屋租赁合同（2008年）的合同相对方虽为案外人邵连英，但与案涉房屋流转等相关事实有关，其关联性本院予以认定。房屋租赁合同（2011年）未有原告单位盖章，本院对该份证据难以认定。4、被告沈剑举证的电费发票，证明原告提供的房屋无水无电，被告替隔壁蔡新珍交了20年的水电费的记录。经质证，原告不予认可。本院认为，被告是否为他人代缴电费与本案无直接关联，本院对该组证据关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，南通市崇川区和平桥街道濠阳社区居委会向被告沈剑发出催缴通知书载明：“你户自2017年1月1日起租用属和平桥街道资产新胜巷铁皮房，但至今一直未按期交纳房屋，累计欠租金已达28800元。濠阳社区工作人员也曾多次电话联系你本人催交，但你至今仍未能缴纳。现书面通知你户，请你于2019年7月15日前交清所欠房租，逾期不交将视为放弃续租，并承担一切法律后果”。2019年7月2日，原告和平桥街道（作为出租人、甲方）与被告沈剑（作为承租人、乙方）补签《房屋租赁合同》（2017年合同），合同第一条约定：1.1.甲方出租房屋坐落于新胜巷铁皮房，建筑面积约18平方米…【若房屋无产权证和合法建设手续，则本条表述为】：1.2.甲方已明确告知乙方上述房屋未申领房屋所有权证。甲方有权出租该房屋，并保证在租赁期间不会因任何第三人对该房屋主张权利而导致租赁合同无法履行。【若1.1条出租房屋的建筑面积中含有部分无产权证和合法建设手续的建筑面积，则本条表述为：1.2.甲方已明确告知乙方在上述房屋建筑中包含未申领房屋所有权证的建筑面积18平方米。甲方保证对该部分房屋拥有完整的管理权和出租权，并保证在租赁期间不会因任何第三人对该房屋主张权利而导致租赁合同无法履行…】1.3.乙方已经充分了解上述房屋的状况，对租赁该房屋进行经营的风险已有充分预见，并承诺：在任何情况下，不得主张合同无效，并以此为由要求甲方承担合同无效的任何不利后果（包括但不限于返还租金、赔偿损失等）。第三条租赁期限约定：3.1.租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止…第四条租金及支付方式：4.1.该房屋年租金为人民币9600元（大写：玖仟陆佰元）。租赁期间，除本合同约定之外，甲方不得以任何理由单方面调整租金。4.2.根据先付后用原则，乙方每年度支付一次租金。乙方在2017年12月31日之前支付。4.3.甲方收取乙方租金应向乙方开具收款凭证…第十条租赁期满：…10.2.乙方若需在租赁期满后继续租赁，则须提前叁个月（90日）书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。乙方在租赁期内无违约行为，且接受甲方对租金进行合理调整的，享有同等条件下的优先承租权…第十三条违约责任约定：13.1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表示不履行义务时，需向对方偿付年度租金的5%作为违约金。13.2.乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的千分之五向乙方加收违约金。13.3.租赁期满或因乙方原因解除合同，乙方不按期向甲方返还房屋的，每逾期一日，应当按照合同约定日租金标准（计算方式为年租金/365日）的三倍向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿，直至弥补甲方全部损失为止。此外，合同还就维修养护责任、装修、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，被告沈剑于2019年7月向原告支付9600元，原告开具发票并备注新胜巷铁皮房2017年度房租。2019年12月16日，原告委托江苏泰临律师事务所孙建兵律师向被告沈剑发出律师函，载明：“…双方就南通市崇川区铁皮房的房屋租赁合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日。在合同期限届满前后，和平桥街道多次通知你方交房，并给予你方充分的准备时间，而你方未予配合，且私自转租房屋，同时亦未支付自2018年1月1日至今的房屋占有使用费…本函所涉事项即为催告你方在接函之日起十日内履行交房之义务，并支付2018年1月1日至你方正式搬离之日应交付的房屋占有使用费，否则，和平桥街道可通过法律途径追究你方相关法律责任（主张你方搬离、损失赔偿及违约等责任），维护其合法权益”。另查明，案涉房屋未取得公安编号，亦未领取规划许可及临时建筑许可。再查明，案涉房屋的店铺招牌为“黑水刺青”，北紧靠人民中路62号楼，位于**楼的最西边的南边（62号楼的西边是南通文慈眼科医院视光部的店面），现仍由被告沈剑占有使用。诉讼中原、被告对于案涉房屋的历史流转情况存在争议。被告陈述：2009年开始其从案外人邵连英手上接受时，地上全是泥，上面是一个铁皮，两边有几块砖木堆砌，后来被告进行改造加固并铺了地板。2011年5月24日与原告签订合同，经办人为吴强（濠阳居委会主任），当时与吴强口头协商案涉房屋租金三年一交。2011年以前及其后2013、2014、2015年房租都交给了吴强。原告则主张，经查案涉房屋于1995年已存在，当时国有资产运营有限公司所属的城西房地产管理所将案涉房屋出租给惠民坊居委会，但该房屋没有相关规划手续和报批、报建手续。之后的流转情况并不清楚。经与吴强核实，其已经退休，对于九年前的情况并不清楚，经其回忆，该房屋当时由邵连英承租，至于邵连英之后如何处理，其并不清楚。本院认为，据本案查明事实可以确认，原、被告双方就案涉租赁房屋存在租赁合同法律关系。案涉租赁房屋未取得合法的审批手续，属违法建筑，根据法律规定，所涉协议均应认定无效。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告仍占有使用案涉房屋，故原告主张被告立即腾空返还该房屋，于法有据，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案，被告沈剑实际占有使用案涉房屋至今，却未支付自2018年起至今的租金（占有使用费），原告主张要求被告支付2018年1月1日至实际返还房屋之日按9600元/年标准计算的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于原告主张相关违约金的问题，本院认为,因涉案房屋租赁合同无效,合同中约定的违约责任则自始无效。原告和平桥街道根据违约条款主张违约金,于法无据,本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告沈剑于本判决生效之日起三十日内向原告南通市崇川区和平桥街道办事处腾空交还南通市崇川区铁皮房（案涉房屋的店铺招牌为“黑水刺青”，北紧靠人民中路62号楼，，位于**楼最西边的南边。二、被告沈剑于本判决生效之日起三十日内给付原告南通市崇川区和平桥街道办事处自2018年1月1日至实际返还房屋之日止按照9600元/年租金标准计算的房屋占有使用费。三、驳回原告南通市崇川区和平桥街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2235元，由原告南通市崇川区和平桥街道办事处负担1787元，被告沈剑负担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2235元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  施 亮二〇二〇年九月三日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜