江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3059号原告(反诉被告)：江苏省宜兴中学，住所地宜兴市宜城街道太湖大道**，统一社会信用代码：1。法定代表人：姚伟荣，该学校校长。委托诉讼代理人：高宇翾（受该学校的特别授权），江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴辰超（受该学校的特别授权），江苏路修律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：宜兴全味食品有限公司，住，住所地宜兴市宜城街道人民中路**一社会信用代码：1。法定代表人：洪丽萍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱华平（受该公司的特别授权），江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾歆瑜（受该公司的特别授权），江苏衡立律师事务所律师。原告江苏省宜兴中学（以下简称省宜中）与被告宜兴全味食品有限公司(以下简称全味食品)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员王卫成适用简易程序，于2020年5月19日、6月19日公开开庭进行了审理。原告省宜中的委托诉讼代理人高宇翾、吴辰超，被告全味食品的法定代表人洪丽萍及其委托诉讼代理人朱华平、顾歆瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省宜中向本院提出诉讼请求：（1）、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；（2）、判令被告立即搬出承租的位于宜兴市租赁房屋、返还租赁房屋；（3）、判令被告立即支付2019年11月1日至2020年4月22日期间欠付租金7.093万元，并承担自2020年4月23日起至租赁房屋返回原告之日止占有租赁房屋期间按410元／日计算的占有使用费；（4）、判令被告承担以年租金15万为基数按每日3‰所计算的违约金9.135万元；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月19日其校与被告签订了《房屋租赁合同书》1份，约定由其校将位于房屋出租给被告，租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日止，年租金为15万元，合同同时对租金支付方式、支付时间及双方的权利义务进行了明确约定；该合同签订当日，双方还签订有《协议》1份，约定在2016年11月1日至2019年10月31日3年承租期间被告免交租金，免费期满后则应按约正常缴纳，现免费期已满，依约定被告应于2019年10月1日前一次付清当年度（即第四年度）租金，如逾期支付则应承担每日千分之三的违约金；逾期支付租金超过10日，出租有权单方解除合同。然被告却迟迟不肯交纳租金，故向法院起诉，要求支持其诉请。被告全味食品辩称，争议的起因是因双方在2016年所签订《协议》中仅对其公司未经营损失的补偿进行了约定。对其自2009年承租至今因对房屋基础设施维修、装潢、前期开业投资等所造成的巨大损失至今一直在协商中，原告方也曾承诺进一步沟通，现其为减少相关损失，已经在逐步装修恢复经营中。现对原告提出解除合同、支付占有使用费的请求不予认可，理由是：其首先认为，原告享有的约定解除权由于未在约定期限提出、也未尽到通知义务，故双方约定的解除权已消灭，且也未达其欠付六个月租金的法定解除条件，故应驳回原告解除合同的诉请；其次认为，因原告出租房屋存在质量问题由其进行了维修，影响了其对租赁房屋的使用，原告对此应承担责任、赔偿损失；第三即使其存在逾期支付租金的情形，根据今年的疫情影响，违约程度显著轻微，且宜兴市政府16号文件明确规定，对于国有资产出租的，对承租人应免除三个月房租租金，据此原告理应减少租金或者延长租期。总之，其认为未按约交纳租金是有客观原因的、其并未违约，且原告所主张的违约金也过高，迟付租金的行为也并不影响合同目的实现，根据诚信原则，双方应继续履行合同，同时原告应减少租金或者延长租期。被告全味食品向本院提出反诉请求:（1）、要求反诉被告立即返还或在租金中抵扣其于2016年9月19日代反诉被告退还原123号房屋承租人的1.25万元租金；（2）、支付或在租金中抵扣其为123号租赁房屋进行维修所产生的费用3万元；（3）、由反诉被告赔偿因对123号房屋存在的质量问题未及时修复，影响其正常使用所造成损失10万元；（4）、由反诉被告赔偿其7年未经营的投资损失27.0814万元；（5）、由反诉被告赔偿其未经营而购买的厨房设备损失25万元。反诉被告省宜中（原告）对反诉请求辩称，反诉原告的反诉诉请没有事实和法律的依据，其所称的相关支出及损失即使是真实的，也是其自身经营所需，应自负的风险，与出租方无任何关联，更何况反诉原告所提供的证据不具有客观真实性，出租方对此无需承担任何责任，故要求驳回反诉原告的反诉请求。原告省宜中为证实其主张，向本院提供了以下证据：1、原被告双方于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同书》，该《房屋租赁合同书》主要载明：“一、出租房屋为，由全味食品承租位于使用面积约297平方米的店面，租用该房屋的用途为除餐饮外的食品及出租方认可的经营项目。二、租赁期限为，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。三、租赁费用为，（1）租金支付方式为按租赁年度先付后租；（2）每年度租金为15万元，由承租方于签订合同时支付第一年度租金、第二度起应于前一租赁年度期满前30日内一次性付清下一年度的租金，若逾期支付租金则需承担每日3‰的违约金，如逾期超过10日视为承租方放弃承租权处理，出租方有权单方解除合同、且承租方需在十日内返还承租房屋，出租方不作任何补偿；……（4）合同租赁期满，若需续租，应提前一个月通知出租方，同等条件下有优先承租权。四、因经营需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，承租方可对租赁房屋进行装潢装修，但应先告知装修方案，征得出租方同意后方可施工，费用由承租方承担，出租方对装修部分不负有修缮义务，租赁合同期满（或合同中其他条款终止合同内容），承租方归还租赁房屋时，出租方对所有装修不作任何补偿……。五、权利和义务，……（2）租赁期内，承租方不得擅自将承租房屋全部或部分转租、转让、分租给他人，也不得以入股、合资合伙、合作等形式变相转租、分租给他人，如若出现转租、分租事实，出租方有权终止合同、收回房屋，由此产生的一切后果由承租人承担；……（6）双方任何一方单方面擅自解除合同，应承担未履行合同期间总租金的30%违约金。六、承租人交回租赁物，……（3）终止合同3日内，承租方应无条件自行搬走属于承租方的全部可移动物品，不搬走的，视为不再需要，由出租方自行处理，但附着在房屋上装修设施不得拆除，归出租方无偿所有……。”等内容。2、原被告双方于2016年9月19日签订的《协议》，该《协议》主要载明：“全味食品与省宜中于2009年5月签订租房协议，全味食品租用省宜中位于宜城街道人民中路121房屋经营，后因双方在经营项目方面产生分歧，全味食品至2016年9月未能实际经营，给双方均造成一定经济损失。现经双方协商，省宜中同意采用由全味食品免费租用121-123号共二间（二层）房屋经营（租赁合同另签订），免费时间为2016年11月1日至2019年10月30日（三年），免费租用期满后，全味食品应按租房合同正常缴纳房租，同时全味食品承诺严格按照租房合同从事经营活动（不得转租等规定），否则出租方有权按合同规定取消本协议的租房合同，由此产生的损失和相关责任均由全味食品承担。”等内容。以用于证明双方约定2016年11月1日至2019年10月31日被告免费租用案涉房屋，免费租用期满后被告应按《房屋租赁合同书》约定正常缴纳房租。3、江苏路漫修律师事务所于2020年4月13日出具的《律师函》，该《律师函》主要载明“全味食品按租赁合同约定应于2019年10月1日前一次性付清第四年度租金15万元，因多次催交未果，故再次发函，请在收到本律师函3日内交纳，否则依法通过诉讼途径追究责任”等内容。以用于证明被告未按约缴纳房租，原告委托律师事务所对被告欠付的租金进行了催收。上述证据经质证，被告对《房屋租赁合同书》、《协议》的真实性均无异议，也承认已收到《律师函》。但其认为：双方是在先订立《协议》的基础上才签订的《房屋租赁合同书》，《协议》的内容仅是原告答应解决了其七年未能开业的经营损失。但对其一是七年里的投资损失（主要是房屋的转让费、加盟费、进的原材料费、原材料堆放的仓库费、开店经营的家具、厨房设备的购置等相关费用有27万元多）至今未解决；二是原告出租给其123号的二楼没有基础设施、房屋破旧，其对此又花费了两万多元的装修费用；且按原告2015年4月25日公布的《招租公告》、及《店面出租招投标公告》的装修补偿损失的通知（包括恒泰房地产评估有限公司提供的评估表）的内容，原告应对其121号店面装修补偿80785元，但至今未处理；三是按不可抗力疫情的政府文件，原告也应减免三个月的租金。综合上述因素，要求驳回原告的诉讼请求、支持其反诉请求（即赔偿其公司减去实际应付租金后的各项损失）。被告全味食品为证实对本诉的抗辩意见及反诉请求，向本院提供了下列证据：（1）、2009年5月26日起至2014年5月25日止，原被告双方就被告校门北侧第三间（96平方米）的店面，每年分别签订的《房屋租赁经营合同》复印件各1份（计4份），其中2011年-2012年、2013年-2014年的合同经营范围中载明有“餐饮”字样。以用于证明其自2009年起即与原告发生租赁往来，期间因经营范围问题曾发生过争执。（2）、2016年9月19日，原被告及宁波平平投资咨询有限公司三方签订的《协议》1份，该协议主要载明“宁波平平投资咨询有限公司（乙方）与省宜中（甲方）于2015年11月1日签订的房屋租赁合同，乙方租用甲方位于宜城街道人民中路123号房屋经营，租期为2015年11月1日至2018年10月31日（三年），年租金10万元，乙方已于2015年11月支付第一年度租金10万元。由于政策因素，乙方未实际从事经营活动，故乙方于2016年8月向甲方提出终止合同，经甲乙双方协商，甲方同意提前终止租赁合同。同时，甲乙双方一致同意该房屋承租权由第三方全味食品承接（丙方）。乙方于2016年9月19日将宜城街道人民中路123号房屋交还给甲方，甲方于次日将此房屋租赁给丙方经营使用（合同另签）。三方同意，甲方不退还乙方已支付第一年度租金，自2016年9月31日起至10月31日期间，丙方承接乙方对该房屋的经营使用产生的费用，由乙丙方协商后，由丙方支付给乙方”等内容。以用于证明反诉请求（1）即代返还1.25万元租金的由来。（3）、宁波平平投资咨询有限公司于2016年9月19日出具的内容为“收到全味食品2016年9月15日起至10月31日宜城街道人民中路123号房屋房租1.25万元”的收条，以及对应的宁波平平投资咨询有限公司与省宜中于2015年11月1日签订的123号房屋（1-2层、使用面积198平方米）的房屋租赁合同复印件。以用于进一步印证反诉请求（1）即代返还123号房屋1.25万元租金的事实。（4）、自行制作的清单（四），该清单（四）中反诉原告自行列举了“木工工资约5500元、水电材料及工资约4500元、泥工材料及工资计14753元”，同时附2020年3月至5月间由案外个人出具的收条、结算单、各种购货单据，以及反诉原告称自行拍摄的装修前后（主要是123号店面二楼门窗、楼梯等基础设施）的照片等。以用于证明其代位履行了反诉被告就123号店面应承担的房屋修缮义务，故所产生的修缮费用约30000元即反诉请求（2）应由反诉被告承担。（5）、2016年9月19日原被告双方签订的《房屋租赁合同书》和《协议》（内容与原告提供的完全一致），以及2015年4月25日由反诉被告省宜中公布的《招租公告》、《店面出租招标公告》。其中《招租公告》中涉及了案涉的121和123号店面，而《店面出租招标公告》中招标方案的第4条和第5条载明有：“标的最低控制价格由年度租金和原租户装修附属补偿两部分组成，其中121号补偿金为80785元、123号补偿金为0。租赁期限一至五年，合同期满前一个月，承租人可报请招租方续签合同，若合同期满承租人不续租，需在合同期满前一个月告知出租方，并在合同期满后十日内将所租房屋归还出租人，出租人不作任何补偿”等内容。认为上述提供的《协议》中约定三年免交租金仅是针对121号店面7年未经营所造成损失的补偿，而123号房屋从接收以来，反诉被告未履行基础设施修缮（主要是二楼门窗楼梯墙面，以及水电、卫生设施都没有）导致其公司无法正常使用，反诉被告对此是明知的，因此123号房屋造成的经营损失反诉被告应予赔偿，赔偿金额也应参照2016年9月19日《协议》计算，或按店面出租招标公告中对121号店面评估确认的补偿金80785元和补偿期限即2009年5月26-2015年5月13日计算（约平均每年一万多）；两种方式计算123号的未经营损失也均约达10万元。以用于证明反诉请求（3）即123号房屋未能实际经营所造成损失的依据，就是对未经营损失按照平均一万多一间店面计算二间四年，大约10万元。（6）、自制的清单（一）、清单（二）、清单（三）及各清单附属的各种凭证。证明反诉人自2009年租房以来，7年间未经营的投资损失合计达270814元。其中清单一列举的各项目为：“郑品才与洪丽萍于2009年11月5日签订的东游便当加盟协议发生的费用、与刘国强于2009年12月26日签订的宜兴水果心语加盟店合作协议发生的费用、与许卫红于2008年6月28日签订的121号租房（转租）协议发生的费用、121号房屋转让费和仓库租赁发生的费用、从常州购买筷子等餐具进货的费用、食品原材料货物进货费用等等计10.0584万元”等；清单二列举的各项目为：“2009年至2010年期间所购买沙发卡座、装修发生的各项工资及材料费用、洪丽萍所使用手机和87995706号码固定电话发生的通讯费用、水电费用、门头广告制作、交通运输费用等计83340元”等；清单三列举的各项费用主要为：“2009年左右购买的厨房用品、餐桌餐椅、茶几、钢管椅等计86890元”等。以用于证明反诉请求（4）的款项来源。（7）、全味食品于2015年12月16日购置的厨房设备和设施发票，票据金额为25万。以用于证明反诉请求（5）的款项来源。（8）、宜兴市教育局发布的关于转发《宜兴市新型冠状病毒感染的××疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见操办法》的通知［宜发（2020）17号］,应该通知载明有“支持对象为，租赁市级行政事业单位房产用于生产经营的，受疫情影响，经营遇到困难的非国有中小企业（含个体租户）……结合租金缴纳和租赁实际情况，减免可通过租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施，（1）疫情防控期间租金尚未缴纳的，可直接免收3个月租金……”等内容。以用于证明政府政策规定个体工商户可以免收3个月租金。反诉原告提供的证据经质证，反诉被告对2009年5月26日起至2014年5月25日期间原被告双方就被告校门北侧第三间（96平方米）的店面所分别签订的4份《房屋租赁经营合同》、2016年9月19日的《房屋租赁合同书》、《协议》、原被告和宁波平平投资咨询有限公司三方签订的《协议》的真实性无异议，对2015年5月4月25日由原告公布的《招租公告》、《店面出租招标公告》、宜兴市教育局发布的关于新型冠状病毒政策意见操作办法通知的真实性也无异议；对反诉原告提供的其他证据则均不予认可。反诉被告认为：首先对反诉诉请（1）即代返还12500元租金，因三方协议中明确约定，反诉原告承接宁波平平投资咨询有限公司对该房屋的经营使用权和承租费用应由其自行承担，该协议系其真实意思表示，反诉原告要求反诉被告退还因转租支付原承租人的租金，没有事实和法律依据；其次对反诉原告的其他反诉诉请，则因反诉原告所提供该部分反诉请求的依据，均是基于反诉原告对123号即房屋的装修投入、反诉原告为自身经营需要投入的物品购置以及反诉原告为经营项目加盟而支出的各种加盟费用等，何况其中还包含了被告从2009年起就121号店面自身经营所投入的费用，因此即使反诉原告所附的依据是真实的，也是反诉原告自身的经营性投入，与反诉被告无任何关联；再次，反诉原告提出反诉诉请所依据的证据及诉请金额也不具有客观性真实性，所提出的相应理由更不能成为拒付租金的合理理由，故要求驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉原告则坚持其本诉抗辩意见及反诉请求，要求驳回本诉原告诉请，支持其反诉请求。对原被告双方围绕本诉和反诉请求各自提供的上述证据及各自的质证意见,经综合分析判断，本案争议的主要焦点为：一、2016年9月19日双方同日签订的《协议》、《房屋租赁合同书》是否是对121号店面之前因经营项目、范围发生争议的最终解决方案？二、被告至今未按2016年9月19日《房屋租赁合同书》约定交纳第四年度租金的行为是否已构成违约，原告是否已据此获得合同约定的解除权？三、反诉原告所主张的各项反诉请求是否有证据证实系反诉被告未履行义务所致？对争议焦点一，根据原被告双方自2009年5月26日至2014年5月25日期间就被告校门北侧第三间（96平方米）即121号的店面所分别签订的4份《房屋租赁经营合同》，及2016年9月19日双方分别签订的《房屋租赁合同书》、《协议》、同日原被告和宁波平平投资咨询有限公司三方签订的《协议》等证据，加以综合判断。2016年9月19日双方形成《房屋租赁合同书》、《协议》、及三方所签订《协议》的过程及反映的相关事实，应确认如下：“案涉宜城街道人民中路121号店面最初系由洪丽萍于2008年6月28日从许卫红手中转租，自2009年5月26日起洪丽萍即以全味食品的名义与原告每年签订关于121号店面的房屋租赁合同（租赁期间均为一年、租金每年3万元），在全味食品经营期间双方因经营项目、范围等曾发生争执；对此争执，双方在出租方新一轮出租招标时，于2016年9月19日经与宁波平平投资咨询有限公司原承租原告123号店面（尚未达合同约定租赁期限）由被告承接事宜达成三方《协议》的情形下，原被告双方经协商达成了包括121、123号店面在内的处置《协议》，在此基础上双方于同日签订了案涉121、123号的《房屋租赁合同书》”。而对2016年9月19日原被告双方签订的《房屋租赁合同书》、《协议》的性质，从上述原被告间补偿《协议》的形成过程及《协议》本身载明的内容看，2016年9月19日原被告间签订《协议》所涉及损失补偿，就是原告对被告承租121号店面时因经营项目、范围双方产生争议给予的补偿，补偿的方式和范围则在该《协议》中明确包含原承租的121号和新承租的123号两间店面所属租金免交三年（即至2019年10月31日），并约定121号-123号《房屋租赁合同书》另签。因此2016年9月19日原被告间的《协议》实质就是对原121号双方发生争执的总体补偿方案，对此本院应予确认。关于争议焦点二，被告至今未按约交纳第四年度租金的行为是否已构成违约，是否已符合合同约定的解除条件的问题。鉴于原被告双方在2016年9月19日签订的关于121号店面涉及补偿的《协议》中明确约定“出租方同意采用由全味食品免费租用121-123号共二间（二层）房屋经营（租赁合同另签订），免费时间为2016年11月1日至2019年10月30日（三年），免费租用期满后，全味食品应按租房合同正常缴纳房租”，而同日签订的涉及121-123号《房屋租赁合同书》第二条中对租赁费用明确约定“第二年度起应于前一租赁年度期满前30日内一次性付清下一年度的租金15万元，若逾期支付租金则需承担每日3‰的违约金，如逾期超过10日，视为承租方放弃承租权处理，出租方有权单方解除合同、且承租方需在十日内返还承租房屋，出租方不作任何补偿”，按此约定承租方对免费租用期满后的租金应于2019年10月1日前支付（即第四年度的租金），逾期超过10日出租方可按约取得单方解除合同的权利。然被告在经催交甚至在出租方委托律师发函催告的情形下，至今仍以2016年9月19日签订的涉及121号店面补偿内容的《协议》未能解决其他问题为由拒绝交纳，故应确认被告即承租方的行为已构成违约，出租方已按约定取得了合同约定的解除权。关于争议焦点三，反诉原告所主张的各项损失是否有证据证实系反诉被告未履行法定义务所致的问题。本院认为，首先就反诉原告所主张的反诉请求（1）即代付1.25万元的租金所提供的证据而言，从2016年9月19日原被告双方和宁波平平投资咨询有限公司三方签订的《协议》内容分析，原告反诉主张的所谓代原告支付的1.25万元，实质是反诉原告经与宁波平平投资咨询有限公司协商，对该公司已支付当年度的10万元租金就尚未到期部分，被告应支付给该公司的转租费用，反诉原告用于证明反诉请求（1）的相关证据，显然与待证事实不符，故本院对此不予采纳；其次，对反诉原告以反诉被告交付房屋存在质量问题未履行修复义务为由主张3万元修复费用问题所提供的系列单据，则因123号店面系反诉原告从宁波平平投资咨询有限公司手中转租，转租时作为当时的次承租人对原房屋状况应当是认可的，假设三方签订123号店面《协议》时该房屋二层确存在损坏应由出租方修复问题，三方或在后续原被告间签订的《房屋租赁合同书》等中也不可能不予明确，因此反诉原告所提供的大部分由个人出具的收条、结算单据，至多只能认定为反诉原告承租123号店面后自行装修所发生的费用，无法证实出租方出租的房屋确存在必须履行的房屋修缮义务，故对反诉原告针对反诉请求（2）提供的系列依据，本院不予采信；第三、对反诉原告所提出的反诉请求（3）即123号店面未能实际经营所造成损失问题，据上述123号店面实质是从宁波平平投资咨询有限公司转租后，与反诉被告又另行签订的涉及121号和123号的《房屋租赁合同书》，而反诉原告所提供的证据不能证明123号未能实际经营是因反诉被告未履行房屋修缮义务所致，该组依据同样与待证的事实不符，故本院同样不予采纳；第四、至于对反诉原告所提供用于证明反诉请求（4）即7年间未经营合计达27.0814万元的投资损失、及反诉请求（5）购买厨房设备25万元损失的相关材料，则又因2016年9月19日原被告签订的以补偿为主要内容的《协议》，双方已对121号店面争议的问题达成了以免交121号、123号店面3年租金计45万元的方式予以了解决，而对123号店面又无证据证实未经营是因反诉被告所致，相反其所提供的依据恰恰证实所谓的投资是为自身经营需要投入的各种加盟费、物品购置而支出的款项，即使反诉原告提供的对应依据累计金额能与反诉诉请相符，也于法无据，故对反诉原告针对反诉请求（4）和（5）提供的相对应材料，本院不予采纳。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；且当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据2016年9月19日原被告双方经对原本由被告所承租121号店面以前所发生纠纷的协商、结合原由宁波平平投资咨询有限公司承租原告的123号在尚未完全至年度租期时转由被告承租的基础上，分别签订的原被告间以对原121号店面进行补偿为主要内容的《协议》、原被告与宁波平平投资咨询有限公司三方以123号店面转由被告承租及对原承租人已支付租金转租费用的承担为主要内容的《协议》、以及原被告间约定由被告重新承租121号和123号店面的《房屋租赁合同书》，均系各方当事人真实意思表示，应属有效。合同签订后，被告既与原告就原121号店面发生纠纷的事宜达成以免交121号和123号三年店面租金形式给予补偿的《协议》，并实际占有121号、123号租赁店面后，就应按《房屋租赁合同书》约定在三年免费期满后（即于2019年10月1日前）及时付清第四年度租金，然被告在到期后却又以种种理由推托支付，甚至在原告委托律师发函催告后仍未交纳，其责任完全在被告，被告拒付租金的行为已构成违约，原告据此即按约获得了合同解除权。综上，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同书》、由被告返还承租房屋的主张，本院应予支持；对原告要求被告承担自2019年11月1日起至实际返还之日、按15万元/年租金标准所计算租金的请求，因该请求与合同约定相符，本院理应支持，但鉴于被告对此提出了因新冠疫情应减免三个月租金的抗辩，而新冠疫情确系不可抗力的因素，对本案被告的实体经营多少产生了一定影响，因此对被告该抗辩意见应予采纳，综合原告对租金的诉请及被告就不可抗力的抗辩，本院酌情确定欠付租金自2020年2月1日起开始起算至实际返还之日；对原告要求被告按约承担每日3‰违约金的诉请，则因违约金约定标准过高，且被告对此也提出了异议，应酌情予以调整，确定违约金以15万元为基数自2019年10月2日起至起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算为宜。至于对被告所提出的反诉请求，则因其所提供的反诉证据不是与相关反诉请求事实不符，于法无据；故本院对原告的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法合同法》九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江苏省宜兴中学与被告宜兴全味食品有限公司于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告宜兴全味食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于宜兴市，使用面积约297平方米的承租店面返还给原告江苏省宜兴中学。三、被告宜兴全味食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠原告江苏省宜兴中学自2020年2月1日起至实际返还之日止，按15万元/年的标准所计算的租金。四、被告宜兴全味食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告江苏省宜兴中学以15万元为基数自2019年10月2日起至2020年4月22日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算的违约金。五、驳回原告江苏省宜兴中学的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告宜兴全味食品有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8117元，其中本诉案件受理费2900元（已减半收取）、反诉案件受理费5217元，由被告全味食品承担。原告省宜中已垫付的本诉案件受理费，本院不予退还，全味食品于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担的本诉案件受理费直接给付省宜中。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王卫成二○二○年九月四日书记员  张梦羽