河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初7063号 原告：宋文卿，男，1986年8月9日出生，汉族，公司职员，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代人：郭昊。 委托诉讼代人：王宜洁。 被告：李秋，女，1988年3月20日出生，汉族，公司职员，住三河市。 第三人：三河市汇福置业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊高新区高尔夫路南侧、汇福公司用地东侧，统一社会信用代码91131082MA088MF70M。 法定代表人：吴欢，执行董事。 委托诉讼代理人：王浩阳，男，该公司员工。 原告宋文卿与被告李秋、第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋文卿及其委托诉讼代理人郭昊、被告李秋、第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司委托诉讼代理人王浩阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋文卿向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》，以及原、被告和第三人三方签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2、请求法院依法判令被告偿还原告首付款450000元，并支付原告资金占用期间的利息（利息计算方式为：以450000元为本金，以年利率6%为标准，自2019年11月17日至今计8个月），共计18000元；3、请求法院依法判令被告支付原告违约金132000元；4、请求法院依法判令被告赔偿原告已支付的居间服务费13200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，装修费44500元等损失，合计63700元。事实与理由：原、被告在第三人的居间下，于2019年4月24日签订了《存量房买卖合同》，约定原告以630000元价格购买被告名下位于三河市燕郊开发区高尔夫路南侧京贸金融商务中心（北区）3＃3-1-2113号房屋，后双方约定房屋总房款增加至660000元。原、被告及第三人还于当日签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，约定待涉案房屋取得不动产权证书后1个月内，由被告一次性还清房屋尾款并办理完毕解除抵押登记手续。上述合同签订后，原告分三笔共向被告支付购房首付款450000元，向第三人支付居间服务费等费用。2019年4月25日，被告将毛坯状态的涉案房屋交付原告，原告对房屋装修花费44500元。此后，被告隐瞒其于2019年10月16日取得涉案房屋不动产登记的情况，并拖延履行合同。原告得知后多次催促被告清偿房屋尾款，并办理解除抵押登记手续，但被告以各种理由推脱至今，致使原告合同目的不能实现，并产生实际损失。因此，根据《民事诉讼法》相关规定，特诉请贵院依法支持原告全部诉讼请求。 被告李秋辩称，原告所诉的事实与现实不符，房屋最初协商的价格是660000元，房子提前交付给原告了，装修完后房屋租金是原告在收取。被告不同意解除《存量房买卖合同》。 第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司述称，合同已经履行了。 原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料： 1.原、被告之间的《存量房买卖合同》和《补充协议》，两份合同均签订于2019年4月24日，证明原、被告之间房屋买卖合同关系及权利义务约定。 2.不动产权证书复印件（原件在第三人处），证明被告于2019年10月16日取得了涉案房屋不动产权证书。 3.《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，证明该两份合同所约定的合同目的系原告可以获取涉案房屋的所有权，在居间服务合同中，第三人向原、被告提供房产交易政策和流程咨询服务，但因被告违约行为致使剩余流程无法继续，过户按揭更无法办理，原告的合同目的不能实现，根据合同约定应予解除。 4.收条三张，银行转账记录三份，证明原告已按合同约定支付被告购房款450000元。 5.《装饰装修施工合同》一份，工程款支付记录和收据一张，现场装修照片及视频，证明被告交付涉案房屋时为毛坯房，原告对房屋进行了装修，支付装修费为44500元，对房屋形成了添附价值。 被告质证意见，对证据1、2、4的真实性没有意见，但《补充协议》最后一页下端手写部分非被告书写；对证据3合同不同意解除；对证据5转账40000元认可，4500元没有转账记录，无从考证。 第三人质证意见，对证据1、2、4的真实性没有意见；《补充协议》最后一页下端手写部分是原、被告达成协议后，由第三人工作人员书写；对证据3，《居间服务合同》已经履行，《过户、按揭代理合同》，贷款已经批了，就差被告还尾款撤押了，现在还没有过户；对证据5第三人没有发表意见。 被告和第三人未向法庭提供证据。 本院对于原告提供的证据材料认证如下：被告和第三人对原告提供的证据1、2、4真实性没有异议，本院予以确认；对证据3、5，被告和第三人对真实性没有直接发表质证意见，本院将结合案情加以评定。 本院经审理认定事实如下：2019年4月24日，原、被告在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同》；同日，原、被告及第三人还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；在四份合同中，被告为合同的甲方（出卖人），原告为合同的乙方（买受人）；在《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》中，第三人作为合同的丙方。《存量房买卖合同》、《补充协议》约定，乙方通过抵押贷款的方式购买甲方名下坐落于三河市燕郊开发区高尔夫路南侧金融商务中心（北区）3＃3-1-2113号房屋，合同价格630000元；乙方于签订合同当日支付甲方定金20000元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；首付款420000元；甲方应在房本本下来一个月前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续，甲方违反上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；自签合同日起，如一年内房产证不能领取，不能过户情况下，双方应终止交易，由甲方退还乙方首付，赔装修费用。《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定，甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，居间代理费13200元，乙方于本合同签订当日向丙方支付；服务费，贷款服务费3000元、过户服务费3000元，由乙方承担，于本合同签署当日向丙方支付。上述合同签订后，原告于合同签订当日支付被告定金20000元；原告于次日（2019年4月25日）支付被告房屋首付款430000元。原、被告一致认可涉案房屋被告于2019年5月底交付原告（原告在诉状中自认涉案房屋交付日期为2019年4月25日）。涉案房屋交付原告后，原告进行了装修，支付案外第三人装饰装修费44500元。原告将涉案房屋装饰装修完毕后，于2019年11月份开始出租，每月租金1750元，至法庭辩论终结前，原告已将涉案房屋出租8个月，获取租金14000元。原告按合同约定支付了第三人居间服务费13200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，原告又在合同之外支付第三人评估（金融）服务费金融2800元（包括贷款前的评估和过户后的评估费），以上共计22000元。第三人称贷款前的评估已经做完。原、被告一致认可涉案房屋最后成交价为660000元。涉案房屋被告已于2019年10月16日取得不动产权证书，现由第三人保管。涉案房屋2019年10月16日办理的抵押登记，现未解押。 本院认为，原、被告在合同中约定，被告应在房本下来一个月前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续，甲方违反上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。涉案房屋的房本被告取得前，没有履行合同约定的上述义务，甚至在取得后，也没有采取补救措施，至法庭辩论终结前，涉案房屋仍然没有办理解除抵押登记手续，因此，被告已经构成根本违约，合同约定的解除权已经成就。原告基于合同约定的解除权诉请解除原、被告之间的房屋买卖合同，本院予以支持。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对照本案，根据原、被告所签房屋买卖合同的性质，合同解除具有溯及力，原、被告因合同取得的财产在合同解除后，应当互相返还，故原告要求被告返还已经支付的购房首付款的主张，于法有据，本院予以支持；被告虽未诉请原告返还房屋，但根据合同解除的后果，原告占有的被告房屋亦应返还被告。在原告诉讼请求中，原告还主张被告支付占用购房首付款期间的利息、违约金、赔偿损失等请求。原告的上述请求与合同解除相关联，本院亦一并处理。分析原告诉讼请求，原告诉请被告支付占用购房首付款期间的利息，不属于利息收益，应当属于利息损失，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应当优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补其实际损失，可依原告申请对违约金作出适当调整。原、被告在涉案房屋买卖合同中约定被告根本违约时应按房屋总价款的20%支付违约金，该标准针对原告的损失来说明显过高，本院将根据合同履行情况、被告的过错程度、原告的收益等综合因素予以调整。原告支付购房首付款450000元，按20%标准计算为90000元，剔除原告已经取得的房租收益14000元，本院酌定被告支付原告违约金70000元为宜，原告要求被告支付购房首付款占用期间利息的请求本院不再予以维护。 原、被告与第三人签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，存在两个法律关系：一是居间合同法律关系，二是委托代理法律关系，应当适用不同的法律规定进行调整。《居间服务合同》是居间法律关系，按照合同的约定，第三人已经履行了合同义务，所以，该合同本院不予解除。《过户、按揭代理合同》系原、被告和第三人三方成立的委托代理关系，在本案原、被告房屋买卖合同解除后，因代理事项已经不复存在，该合同应予解除。因《居间服务合同》不予解除，原告支付的居间服务费第三人没有返还义务，按照原、被告房屋买卖合同的约定，该损失应由被告赔偿原告。《过户、按揭代理合同》解除后，贷款服务费、过户服务费随着合同解除可能存在返还义务，原告的损失尚不能确定，在此情况下，被告没有赔偿义务。评估（金融）服务费，原告本案中没有主张，本院不予调整。 原告对涉案房屋进行了装饰装修，已经形成了附合的装饰装修物，在涉案房屋返还后，被告能够利用，即使不考虑这些因素，根据原、被告房屋买卖合同约定，原告支付的装饰装修费，被告亦应赔偿原告。 综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告宋文卿与被告李秋签订的《存量房买卖合同》； 二、解除原、被告与第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》； 三、被告李秋返还原告宋文卿购房首付款450000元，并支付原告违约金70000元； 四、被告李秋赔偿原告宋文卿支付的居间服务费13200元； 五、被告李秋赔偿原告宋文卿涉案房屋装饰装修费44500元； 六、原告宋文卿返还被告李秋涉案房屋； 七、驳回原告宋文卿其他诉讼请求。 以上三、四、五、六项于本判决生效后十日内履行。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9577元，减半收取计4788.5元；财产保全费3839元；以上共计8627.5元，由被告李秋负担7627.5元，原告宋文卿负担1000元（原告已预交，被告于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  冯海峰 二〇二〇年九月十五日 书记员  高海侠