河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0984民初896号 原告：魏秀丽，女，1968年7月20日出生，汉族，住河间市。 委托代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。 被告：河北瀛府房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911309845354206014，地址：河间市四化路。 法定代表人：刘立涛，总经理。 委托代理人：崔新立，该公司员工 赵其通，该公司员工 原告魏秀丽与被告河北瀛府房地产开发有限公司（以下简称瀛府公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚双祥到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人崔新立、王冀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏秀丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交付瀛城水郡13号楼2单元1602室房屋、13号楼1单元209号储藏间的义务；2.判令被告支付延期交房违约金140780元（自2017年10月1日至2019年12月29日）；3.诉讼费由被告承 —2— 担。事实和理由：2017年3月7日，我与被告签订商品房买卖合同，我购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元1602室房屋一套，购房款763110元，13号楼1单元209号储藏间一套，购房款23376元，购房款共计786486元。合同约定交房日期为2017年9月30日，逾期交房被告按日支付已交房款万分之一的违约金，2018年6月21日，被告就延期交房做出承诺书，承诺包括13号楼在内的房屋于2018年8月31日交付使用，到期如还不能交房，自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的万分之一支付违约金，2018年9月1日至2018年9月30日按实际所交款项的万分之一的三倍计算，新产生的交房日期至实际交房日也按实际所交款项的万分之一的三倍计算，我按照合同约定交付购房款，但被告没有按照承诺日期交房，截止到2019年12月29日延期交房820天，被告应按承诺书中的承诺标准给付原告违约金，其中2017年10月1日至2018年8月31日的违约金为26347元，2018年9月1日至2019年12月29日的违约金为114433元，违约金共计140780元。我于2019年12月29日领取入住通知书，告知我于2019年12月29日办理交房手续，当我办理交房手续时，被告让我签署承诺书，接受违约金10500元，我不同意签字，被告以此为由不给我办理交房手续，也没有交付房屋及储藏间钥匙。 原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 1、原告与被告签订的商品房买卖合同一份及附属层（储藏 —3— 间）使用权转让协议一份，证实原告购买瀛城水郡13号楼2单元1602室房屋一套、13号楼209号储藏间一套，购房款共计786486元，逾期交房被告按日支付已交房款万分之一的违约金； 2、收据两张、河北省住宅专项维修资金专用票据两张，证实原告已经支付购房款153110元，支付储藏间款23376元。通过银行贷款支付购楼款61万元，支付维修资金15881.5元，原告已付清房屋购房款及其他费用； 3、承诺书一份，证实被告承诺自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的日万分之一支付违约金，之后新产生的至实际交房日的违约金按照实际所交款项的日万分之一的三倍计算； 4、入住通知书一份，证实原告已履行合同义务，符合接收房屋条件，被告通知原告于2019年12月29日交房，被告通知交房的时间已构成延期交房820天； 5、河间市住房和城乡建设局对瀛城水郡小区业主的回复一份，证实包括原告房屋在内的工程停止施工的原因，是由于承建方江苏建工与被告存在合同纠纷，与环保政策等原因无关。 被告河北瀛府房地产开发有限公司辩称，1.《商品房买卖合同》不包含储藏间，原、被告对储藏间价款、交付时间等另有合同约定，对于储藏间23376元款项的违约金，原告应另行起诉；2.重污染天气要求的停工、高考、两会、狂风大雨天气 —4— 造成的停工属于政府行为或不可抗力，停工天数共计430天，应做相应扣除；3.诉争房屋的产权为共同共有，被答辩人只拥有50%的产权，做多只能得到50%的逾期交房赔偿金；4.被告出具的承诺书从性质上讲不属于单方允诺，是对商品房买卖合同中违约金条款的变更。原告主张逾期交房的违约金过分高于因违约造成的损失，请求依法减少违约金，按照河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，每日补偿款应按购房款总价的万分之0.89计算违约金。 被告为证实自己的主张，向本院提交以下证据： 1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证实原、被告双方约定的逾期交房违约责任为按日支付已交房款万分之一； 2、关于储藏间的《选房协议书》一份，证实原、被告双方对于储藏间另行签订了《选房协议书》，对该部分违约金原告应另行起诉； 3、入住通知书领取登记表一份，证实被告已通知原告于2019年12月28日办理入住手续。 4、天气实况信息表一份，证实自2015年施工以来，13号楼因中雨、中雪以上天气停工58天，因7级以上大风停工16天； 5、高考、中考停工通知，证实每年因高考、中考原因停工6天； 6、重污染天气相应通知，证实自2015年施工以来，13号 —5— 楼因政府行为造成的停工天数为260天； 7、因两会、高峰论坛等众所周知的事实导致停工79天； 8、房地产评估报告、河间市人民政府关于瀛州镇九街棚区房屋征收补偿方案、河间市房屋征收补偿方案各一份，拟证实被告逾期交房给原告造成损失的价值。 经原告申请，本院依法委托，天津市天鼎物证司法鉴定所出具的津天鼎﹝2020﹞文书鉴字第600号司法鉴定意见书一份及鉴定费发票一张。主要内容：检材印文是直接盖印形成；检材印文与样本印文是同一枚印章盖印。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月7日，原告与被告分别签订商品房买卖合同一份（合同编号分别为201703070004、）及附属层（储藏间）使用权转让协议一份，主要内容：原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元1602号房屋一套，购房款763110元，13号楼209号储藏间一间，购房款23376元，购房款共计786486元。合同第八条约定房屋交付期限为2017年9月30日前，第九条约定逾期交付房屋的，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了全部房款786486元。2019年12月29日被告向原告交付房屋，逾期交付房屋820天。 —6— 另查明，2018年6月21日，被告出具了：“关于瀛城水郡小区9#、10#、13#、14#楼延期交房问题对业主承诺书”，主要内容为：被告承诺9#、14#于2018年7月31日交付使用，到期如不能交房，2018年8月1日将一次性支付延期交房违约金、违约金。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年6月30日按合同约定实际所交款项的万分之一计算补偿。2018年7月1日至实际交房日新产生的交房日期合同约定实际所交款项的万分之一的三倍计算补偿。10#、13#楼于2018年8月31日交付使用，到期如还不能如期交房，违约金也将于产生的交房日第二天一次性支付延期交房违约金。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年8月31日按合同约定实际所交款项的万分之一计算。2018年9月1日至实际交房日新产生的交房日期按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算。（因环保政策原因，政府责令停工即天然气和不可抗拒力原因导致的停工日期不计算在内）。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附属层（储藏间）使用权转让协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告出具的承诺书系单方对《商品房买卖合同》条款的补充和变更，但原告予以认可，故对其效力应予以认定。依照合同约定，被告应在2017年9月30日前交付该商品房，但被告于2019年12月29日才实际交付，其延迟交付构成交付 —7— 违约，应承担迟延交房的违约责任。关于逾期交房的违约金标准，被告主张逾期交房的违约金过分高于因违约造成的损失，请求依法减少违约金，按照河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，每日补偿款应按购房款总价的万分之0.89计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失、房屋转售的差价损失等，不能仅仅从地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失来考量，应综合考虑买房人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素。本案商品房买卖合同约定的交房日期2017年9月30日，自合同约定交房日的第二日即2017年10月1日至2018年8月31日原告主张按实际所交款项的万分之一计算违约金，根据其损失情况较为合理，本院予以支持，违约天数为335天，违约金计为26347元。原告主张自2018年9月1日至2019年12月26日逾期交房违约金标准按实际交付房款的日万分之三计算，过分高于因违约造成的损失，原告亦未提交证据证实由于被告延期交房造成其更大的损失，故本院依法对违约金标准予以调减，自2018年9月1日至2019年12月26日逾期交房违约金酌定违约金计算标准调整按日万分之一点五计算，违约天数为485天，违约金计为57217 —8— 元。以上被告应给付原告的违约合计83654元。对于储藏间126347元款项的违约金，被告主张原告应另行起诉，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张延期交付房屋的原因是由于高考、中考以及重大污染天气原因等导致的停工应予以扣除，本院认为，以上事由均属于开发商在房地产开发及确定工期时应当预知并做出合理估算扣除的期间，其免责理由不能成立。对于被告辩称诉争房屋的产权为共同共有，原告只拥有50%的产权，最多只能得到50%的逾期交房赔偿金的主张，本院认为，根据合同的相对性原则，原告与被告签订了房屋买卖合同，其以自己的名义主张违约责任符合法律规定，对被告的辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告魏秀丽交付河间市瀛城水郡13号楼2单元1602号房屋一套、13号楼209号储藏间一间及钥匙； 二、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告魏秀丽付延期交房违约金83654元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 —9— 支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费1588元，由被告河北瀛府房地产开发有限公司负担944元，由原告魏秀丽负担644元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  薛连海 二〇二〇年九月二十四日 书记员  金 帅