江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6475号原告（反诉被告）：南京远宏物业发展服务有限公司，统一社会信用代码91320106742381180T，住所地南京市鼓楼区东宝路**时代天地广场****。法定代表人：谷跃飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，江苏创比亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京宁泰投资发展有限公司，统一社会信用代码913201146867085555，住所地，住所地南京市雨花台区铁心桥街道尹西村村部iv>法定代表人：卢建中，该公司董事长。被告（反诉原告）：南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会，统一社会信用代码55320114302554922G，住所地，住所地南京市雨花台区铁心桥春晓路**iv>法定代表人：张超，该委员会主任。以上二被告共同委托诉讼代理人：田荣新，江苏邦泽律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：孔石勇，江苏邦泽律师事务所律师。南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）与南京宁泰投资发展有限公司（以下简称宁泰投资公司）、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会（以下简称尹西社区）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员费月华担任审判长，与人民陪审员施路宽、蔡时银组成合议庭，于2020年3月25日、6月30日公开开庭进行了审理。远宏物业公司的委托诉讼代理人李娟，宁泰投资公司、尹西社区的共同委托诉讼代理人孔石勇到庭参加诉讼。远宏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令宁泰投资公司、尹西社区立即支付2015年至2017年汇智大厦空置面积物业费及物业委托方自行出租面积物业费248709元；2.判令宁泰投资公司、尹西社区立即支付拖欠监控设备工程款38431元；3.判令宁泰投资公司、尹西社区立即支付2017年7、8月公共楼道出新费用66850元；4.判令宁泰投资公司立即支付2015年至2017年（截至2017年11月）宁泰投资公司自用楼层（12层）水电费及公摊水电费93557元；5.判令宁泰投资公司立即支付2015年至2017年宁泰投资公司使用8个车位停车费43200元（按每辆150元/月计算），尹西社区支付2015年至2017年尹西社区使用22个车位停车费118800元（按每辆150元/月计算）；6.本诉诉讼费由宁泰投资公司、尹西社区承担。后远宏物业公司当庭增加诉讼请求：判令宁泰投资公司、尹西社区支付延迟付款违约金52268.78元（按银行同期贷款利率计算至起诉之日）。事实与理由：远宏物业公司与宁泰投资公司、尹西社区于2014年12月13日签订《汇智大厦物业委托服务合同》，约定由远宏物业公司提供汇智大厦的物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日。合同另约定了物业收费标准、支付方式、停车费收取标准、公共水电、公共部位维护消耗、楼道出新、监控设备恢复等费用来源。合同签订后，宁泰投资公司、尹西社区未能完全履行合同义务，拖欠了部分费用。远宏物业公司针对宁泰公司的会议纪要及结算函件提出了相应回复，宁泰投资公司、尹西社区均未予理会。故为维护合法权益诉至法院。宁泰投资公司、尹西社区共同辩称，对远宏物业公司主张的2015年至2017年空置面积物业费及物业委托方自行出租面积物业费248709元、监控设备工程款38431元无异议，对其他诉请意见如下：1.远宏物业公司主张的2015年至2017年空置面积物业费利息没有依据，双方空置面积物业费尚未正式结算；2.远宏物业公司主张的2017年7、8月楼道出新费无事实和法律依据，案涉物业服务合同附件四第6条约定室内墙面由远宏物业公司负责，2017年7月14日的会议纪要中也提到楼道墙面出新问题，远宏物业公司称楼道出新已进行，且2017年8月10日远宏物业公司就楼道出新问题做了整改汇报，故楼道出新是远宏物业公司的义务，产生的费用应由远宏物业公司承担；3.远宏物业公司主张12层水电费及公摊水电费无依据，请求法院予以驳回；4.远宏物业公司的证人证言证明车位费免费，其无需承担。宁泰投资公司、尹西社区基于上述事实和理由，提出反诉诉讼请求：1.判令远宏物业公司给付多收取的物业费240517.58元；2.判令远宏物业公司给付2015年1月1日至2017年12月31日的电梯广告收入54000元、云柜收入24000元，合计78000元；3.判令远宏物业公司给付2015年、2016年软件谷停车券费用41856元；4.判令远宏物业公司给付因未完成约定管理目标和达到管理质量标准的违约金48949.20元；5.判令远宏物业公司给付因擅自提高物业收费标准的违约金48949.20元；6.判令反诉费由远宏物业公司承担。事实与理由：案涉物业服务合同约定物业费按每月3.30元/平方米收取，但远宏物业公司擅自按每月3.50元/平方米收取，多收取了240517.58元。远宏物业公司还收取了电梯收入、云柜收入、软件谷停车券费用，上述费用未在案涉合同中约定，远宏物业公司应予返还。另，远宏物业公司未完成约定管理目标和达到管理质量标准，存在违约行为，应支付违约金。故据此提出反诉。针对上述反诉请求，远宏物业公司辩称，1.其按照3.50元/平方米标准收取物业费的只有一家，面积为732平方米，多收金额为5270.40元，即使要退还也是退给房屋使用人，而非退还给宁泰投资公司和尹西社区；2.案涉物业服务合同第12.4条约定框架广告费用为2000元/部/年，6部电梯的广告费用均为物业收入，应归其所有；3.云柜收入3200元/年，三年收入为9600元，根据案涉物业合同第11页第8项约定及《速递易合作协议》约定，该笔收益归其所有，不与对方分配；4.停车券费用认可48156元，同意按五五分的比例承担，并应扣除8%的税费，扣除后认可19253.76元；5.其一直按合同约定标准完成工作，产生的瑕疵也按照对方要求整改，不存在违约；6.其确实存在提高物业费标准的行为，这是因为对方缴纳2015年1、2月物业费后没有能力继续支付，要求其直接向实际使用人收取，该收取行为增加了其人力物力成本，故其提高收取标准情有可原。远宏物业公司围绕诉讼请求提交了《汇智大厦物业委托服务合同》、招投标文件、《与远宏物业结算方法》及回复函、《远宏物业与宁泰投资费用结算明细》、《内墙面翻新合同书》及付款凭证、发票、2015年12月8日《会议纪要》、《汇智大厦信息登记表》、《尹西社区科技软件物业用房西面部分房屋租赁补充协议》、《关于南京新空间雕塑园林艺术有限公司收取汇智大厦进出感应卡的情况说明》及收条、（2019）苏0114民初829号民事判决书等证据，并申请了原远宏物业公司汇智大厦项目经理叶某出庭作证。宁泰投资公司与尹西社区提交了2015年12月8日《会议纪要》、《汇智大厦物业管理存在的问题及整改通知》、2017年7月14日《会议纪要》、《自检自查整改回执函》等证据。本院对上述证据的真实性予以确认。关于上述证据的证明力，本院将结合审理查明的事实综合评定。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，远宏物业公司与宁泰投资公司、尹西社区签订《汇智大厦物业委托服务合同》一份，约定：宁泰投资公司、尹西社区共同委托远宏物业公司对汇智大厦进行物业服务，物业位于南京市，物业建筑面积2971.7平方米，总建筑面积33405.22平方米；物业委托管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日；已出租部分按3.30元／㎡／月收取，空置房按1.65元／㎡／月收取，已出租和空置面积以实际测量为准；物业费支付方式为按月支付，远宏物业公司于次月3日前向宁泰投资公司、尹西社区开具正式发票，宁泰投资公司、尹西社区据此在5日前支付上述费用；停车费由远宏物业公司按150元／辆／月向车辆使用人直接收取；宁泰投资公司、尹西社区无正当理由不按合同约定支付物业管理服务费的，按应付款项的同期银行贷款利率支付违约金；远宏物业公司违反合同约定，未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，应按照委托管理报酬总额的1%支付违约金；远宏物业公司违反合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，宁泰投资公司、尹西社区有权拒付，并要求远宏物业公司按照委托管理报酬总额的1%支付违约金；本合同附件（招标文件和投标文件）是合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。该合同附件四《共用部位、共用设备日常运行、保养、维修服务标准》中“楼梯间、公用走廊的室内墙面服务标准”载明：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平、地砖平整不起壳。该合同附件五《汇智大厦设施设备及环境整治方案》第一项载明：监控设备需恢复，确保正常使用，费用由宁泰投资公司、尹西社区负责；第三项载明：楼道墙面、地面损、地面损坏及破损部分恢复宁泰投资公司、尹西社区负责；第八项载明：大厅添置云柜解决快递投放问题，费用由物业负责。《汇智大厦物业投标方案》中载明：框架广告收入为2000元／部／年，属于物业每月收入部分；物业每月总收入为135970元。远宏物业公司为落实快递投放问题，于2015年1月30日与成都我来啦网格信息技术有限公司签订《速递易合作协议》一份，约定由该信息技术公司为物业用户提供速递易快递自助服务，合作期限自2015年2月1日至2018年1月31日，该信息技术公司每年向远宏物业公司支付综合管理费3200元/网点。2015年12月8日，宁泰投资公司作出《会议纪要》一份，载明：参会人员为宁泰投资公司卢建中及朱小军、远宏物业公司谷跃飞、汇智大厦项目部谢广华，内容为：宁泰投资公司12层办公区远宏物业公司不收取物业费，宁泰投资公司自用部分不收水电费，远宏物业公司免费提供宁泰投资公司8台车进出场，大厦内墙体维修由远宏物业公司负责。该会议纪要仅有宁泰投资公司盖章。2017年7月7日，宁泰投资公司、尹西社区共同向远宏物业公司发出《汇智大厦物业管理存在的问题及整改通知》，提出大厦存在1-12层楼梯通道墙体起皮严重等问题，要求远宏物业公司整改。远宏物业公司为解决汇智大厦楼道内墙面渗水起皮脱落问题，与南京私人定制装饰工程有限公司签订《内墙面翻新合同书》一份，约定由该工程公司对宁双路28号的汇智大厦内墙进行粉刷翻新，施工期自2017年7月14日至同年8月1日。2017年7月14日，远宏物业公司与宁泰投资公司就汇智大厦物业存在问题及整改落实召开会议并形成《会议纪要》一份，远宏物业公司称楼道出新已在进行。2017年8月17日，远宏物业公司向南京私人定制装饰工程有限公司支付墙面翻新施工费66850元。2017年7月28日，宁泰投资公司、尹西社区向远宏物业公司发送《与远宏物业结算方法》一份，对汇智大厦物业费、停车费、广告费等收入予以明确，其中三年的电梯广告收入为54000元（6台电梯×3000元/年×3年），云柜收入24000元（8000元×3年），现在收取的物业费标准为3.5元/㎡/月，多收取的物业费扣除税金应返还作为业主的维修基金。同年8月18日，远宏物业公司作出回复函称：对上述结算方法的大部分内容不予认可，宁泰投资公司只按约定履行了两个月，后经双方友好协商，由远宏物业公司自主向业主收物业费，双方均未有任何异议；招投标文件中明确了框架广告的收入归远宏物业公司所有；云柜收入不属于合同约定，可以与宁泰投资公司协商分配；仅有三家业主物业费收入标准改为3.5元/㎡/月。庭审中，远宏物业公司表示，经核实，按照3.5元/㎡/月收取物业费的仅有一家，面积为732平方米，多收的费用为5270.40元。另查明，宁泰投资公司已就汇智大厦停车费问题向本院起诉，其在（2019）苏0114民初829号案件审理中称，案涉物业服务合同签订后，其分别于2015年2月6日、2015年3月12日向远宏物业公司支付物业费89670.36元，合计179340.72元。但远宏物业公司收到上述物业费后，又向其他租赁人收取了该笔物业费，属于重复收费。远宏物业公司在该案审理中认可了上述收费行为，并同意在双方债务清算后予以归还。本院在（2019）苏0114民初829号民事判决书中认定，案涉合同签订后，宁泰投资公司按约定分两次向远宏物业公司支付物业费179340.72元，后双方协商确定，就上述物业的物业费由远宏物业公司直接向承租人收取，并判令：远宏物业公司收取的临时停车费及新增停车位的停车费按照50%的比例交付给宁泰投资公司；远宏物业公司返还宁泰投资公司物业费179340.72元。该判决现已生效。本院认为，依法成立的合同受法律保护。远宏物业公司与宁泰投资公司、尹西社区签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。关于远宏物业公司提出的本诉主张，本院认定如下：1.2015年至2017年汇智大厦空置面积物业费及物业委托方自行出租面积物业费，远宏物业公司主张248709元，宁泰投资公司、尹西社区均无异议，本院予以确认。2.监控设备工程款，远宏物业公司主张38431元，宁泰投资公司、尹西社区均无异议，本院予以确认。3.2017年7、8月公共楼道出新费，远宏物业公司主张66850元，并提交了内墙面翻新合同、付款发票。案涉物业服务合同附件五第三项明确约定楼道墙面破损部分恢复费用由宁泰投资公司、尹西社区负责，现该费用已由远宏物业公司先行支付，宁泰投资公司、尹西社区应予返还。宁泰投资公司、尹西社区认为其与远宏物业公司在2015年12月8日的会议纪要中约定墙面出新费用由远宏物业公司承担，且远宏物业公司在2017年7月14日的会议纪要中表示接受整改，墙面出新正在进行，故出新费用应由远宏物业公司承担。对此，本院认为，2015年2月8日的会议纪要仅有宁泰投资公司单方盖章，远宏物业公司未予确认，故对远宏物业公司不发生效力；2017年7月14日的会议纪要仅涉及整改问题，未约定墙面出新费用的承担，故对其此项抗辩不予采纳。4.2015年至2017年（截至2017年11月）宁泰投资公司自用的12层水电费及公摊水电费，远宏物业公司主张93557元，并提交了《远宏物业与宁泰投资费用结算明细》。但该明细系远宏物业公司单方作出，且其未提交相关水电费票据加以证实，故对该笔费用暂不予认定。5.2015年至2017年宁泰投资公司使用的8个车位停车费，远宏物业公司主张43200元，并提交了《汇智大厦信息登记表》、2015年12月8日的《会议纪要》，同时申请证人叶某到庭作证。本院审核后认为，《汇智大厦信息登记表》系远宏物业公司单方制作，未经宁泰投资公司确认；2015年12月8日的《会议纪要》同前所述，缺少双方签字盖章，不发生效力，即使双方认可该会议纪要，其中也载明宁泰投资公司8台车系免费进出；证人叶某的证言证实了远宏物业公司对宁泰投资公司的8个车位实行免费优惠政策。上述证据均不能作为远宏物业公司要求宁泰投资公司支付8个车位停车费的依据，故对其此项主张不予支持。另，远宏物业公司要求尹西社区支付2015年至2017年22个车位停车费合计118800元，并提交了《尹西社区科技软件物业用房西面部分房屋租赁补充协议》、《关于南京新空间雕塑园林艺术有限公司收取汇智大厦进出感应卡的情况说明》及收条。本院审核后认为上述房屋补充协议的签订主体为南京春江物业管理有限公司，与本案并无直接关联，远宏物业公司亦未提交其他证据加以证实，故对其此项主张不予支持。6.延迟付款违约金，远宏物业公司主张52268.78元（按银行同期贷款利率计算至起诉之日），并提交了逾期利息计算表一张。根据案涉物业服务合同的约定，无正当理由不按合同约定支付物业管理服务费的，按应付款项的同期银行贷款利率支付违约金。宁泰投资公司、尹西社区在支付2015年2月、3月的物业费后即拒绝继续支付，并要求远宏物业公司直接向承租人收取物业费，确有违约行为。但远宏物业公司在2017年8月18日向宁泰投资公司发送的回复函中称，“贵公司只是按约定履行了两个月，后经双方友好协商，得到贵公司口头允许，由远宏物业公司自主向业主收物业费，且时间已达三年之久，双方均未有任何异议。”且（2019）苏0114民初829号生效判决已认定，宁泰投资公司在支付两期物业费后，与远宏物业公司协商确定物业费由远宏物业公司直接向承租人收取。可见，变更物业费收取方式已得到了双方确认，双方均无异议。远宏物业公司在此后的合同履行中持续的直接向承租人收取并已实际收取到了物业费，相关利益未受到实质影响。现其在认可变更原定物业费收取方式五年之后，又以宁泰投资公司、尹西社区违反变更前的合同条款为由主张违约赔偿，本院不予支持。关于宁泰投资公司、尹西社区提出的反诉主张，本院认定如下：1.远宏物业公司多收取的物业费，宁泰投资公司、尹西社区主张240517.58元（0.2元/㎡/月×36个月×33405.22㎡），并提交了《与远宏物业结算办法》及回复函。经核实，远宏物业公司按3.5元/㎡/月收取的面积为732平方米，多收的物业费为5270.40元。该笔款项基于合同相对性原则应由远宏物业公司退还给宁泰投资公司、尹西社区，宁泰投资公司、尹西社区有义务返还给承租人。2.2015年1月1日至2017年12月31日的电梯广告收入，宁泰投资公司、尹西社区主张54000元，未提交证据。远宏物业公司认为案涉物业服务合同招投标方案载明框架广告2000元/部/年，属于物业收入，宁泰投资公司、尹西社区对此予以认可，但认为远宏物业公司多收的款项应返还。因其未提交多收款项的证据，故对其此项主张不予支持。宁泰投资公司、尹西社区另主张上述时间内的云柜收入24000元，并提交了远宏物业公司出具的《与远宏物业结算办法》回复函，其中第4条载明云柜收入不属于合同约定，可与宁泰投资公司协商分配。本院审核后认为，根据远宏物业公司签订的《速递易合作协议》，云柜收入为3200元/年，故认定云柜2015年1月1日至2017年12月31日的收入为9600元。因案涉物业服务合同仅约定添置云柜费用由物业负责，未涉及云柜收入归属，远宏物业公司在回复函中表示此收入可协商，故本院结合全案情况酌定云柜收入由双方各得50%即4800元。该款项已由远宏物业公司收取，其应向宁泰投资公司、尹西社区支付4800元。3.2015年至2016年软件谷停车券费用，宁泰投资公司、尹西社区主张41856元。远宏物业公司对该笔费用金额无异议，同意按照（2019）苏0114民初829号案件确定的五五分的标准分配，但需扣除8%的税费，扣除后认可19253.76元，本院审核后对远宏物业公司的主张的分配标准及分配款项予以采纳。4.因远宏物业公司未完成约定管理目标和达到管理质量标准的违约金，宁泰投资公司、尹西社区主张48949.20元（135970元/年×36个月×1%）。案涉物业服务合同约定，远宏物业公司未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，应按照委托管理报酬总额的1%支付违约金。案涉物业服务合同附件四载明，楼梯间、公共走廊的室内墙面服务标准为墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平、地砖平整不起壳，远宏物业公司提供服务期间，汇智大厦内墙面出现渗水起皮脱落、部分墙砖脱落等问题，远宏物业公司在自检自查整改回执函中对上述问题也进行了确认。现宁泰投资公司、尹西社区认为远宏物业公司未达到案涉物业服务合同约定的管理目标和质量标准，要求远宏物业公司支付委托管理报酬总额1%即48949.20元的违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。5.因远宏物业公司擅自提高物业收费标准的违约金，宁泰投资公司、尹西社区主张48949.20元（135970元/年×36个月×1%）。案涉物业服务合同约定，远宏物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，宁泰投资公司、尹西社区有权要求远宏物业公司按照委托管理报酬总额的1%支付违约金。庭审中，远宏物业公司自认存在提高物业费收费标准的行为，但辩称提高标准是因为宁泰投资公司、尹西社区变更物业费收取方式，导致其直接向承租人收取物业费而产生了人力、物力成本。对此本院认为，物业费收取方式的变更不能成为远宏物业公司擅自提高物业费收费标准的理由，且其在收取宁泰投资公司、尹西社区交纳的两个月物业费后，又向承租人重复收费，已属违约，应当承担相应的违约责任，故对宁泰投资公司、尹西社区主张的48949.20元违约金予以支持。鉴于远宏物业公司直接向承租人收取物业费客观上增加了其收费成本，对该增加的成本费用远宏物业公司有权要求宁泰投资公司、尹西社区承担。因远宏物业公司未就增加的具体费用进行举证，故本案对此暂不作处理，远宏物业公司可在补充相关证据后另行主张。综上，本诉部分，宁泰投资公司、尹西社区应向远宏物业公司支付2015年至2017年汇智大厦空置面积物业费及物业委托方自行出租面积物业费248709元、监控设备工程款38431元、公共楼道出新费66850元，合计353990元；反诉部分，远宏物业公司应向宁泰投资公司、尹西社区返还多收的物业费5270.40元、支付云柜收入4800元、2015年至2016年软件谷停车券费用19253.76元、因未完成约定管理目标和达到管理质量标准的违约金48949.20元、擅自提高物业收费标准的违约金48949.20元，合计127222.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、南京宁泰投资发展有限公司、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内支付南京远宏物业发展服务有限公司空置面积物业费及物业委托方自行出租面积物业费248709元、监控设备工程款38431元、公共楼道出新费66850元，合计353990元；二、南京远宏物业发展服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还南京宁泰投资发展有限公司、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会物业费5270.40元，支付云柜收入4800元、支付软件谷停车券费用19253.76元、支付未完成约定管理目标和达到管理质量标准的违约金48949.20元、支付擅自提高物业收费标准的违约金48949.20元，合计127222.56元；三、驳回南京远宏物业发展服务有限公司、南京宁泰投资发展有限公司与南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会的其他诉讼请求。上述一、二两项相抵，南京宁泰投资发展有限公司、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会实际需向南京远宏物业发展服务有限公司支付226767.44元，该款于本判决生效之日起十五日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9895元，由南京远宏物业发展服务有限公司负担4149元，由南京宁泰投资发展有限公司、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会负担5746元。反诉案件受理费4087元，由南京宁泰投资发展有限公司、南京市雨花台区铁心桥街道尹西社区居民委员会负担2952元，由南京远宏物业发展服务有限公司负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  费月华人民陪审员  施路宽人民陪审员  蔡时银二〇二〇年九月十四日法官 助理  吕蓉蓉书 记 员  程林慧