广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10900号原告：邓伟焜，男，1990年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林茜，广东法海律师事务所实习人员。被告：黄玩娟，女，1948年8月5日出生，汉族，身份证地址广东省揭东县，被告：徐双艳，女，1983年9月1日出生，汉族，身份证地址广东省佛山市禅城区，上述两被告共同委托诉讼代理人：牛豪乾，广东顺一律师事务所律师。本院受理的原告邓伟焜与被告黄玩娟、徐双艳物权保护纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告邓伟焜的委托诉讼代理人赖文龙、林茜，被告黄玩娟、徐双艳的共同委托诉讼代理人牛豪乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓伟焜向本院提出诉讼请求：1.被告黄玩娟腾空搬离位于广州市白云区（辖区范围内）04房，将该房屋交还给我；2.被告黄玩娟向我支付占用涉案房屋使用费（按2500元/月的标准，自2019年8月7日起计算至实际交还之日止）；3.被告黄玩娟向我支付违约金（以占用费2500元/月为基数，按日千分之三计算，自2020年1月1日起计至交还房屋之日止）；4.被告黄玩娟承担律师费10000元；5.被告徐双艳对上述费用承担连带清偿责任；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我于2019年5月通过法院拍卖的方式依法竞得位于广州市白云区（辖区范围内）04房的房产，并于2019年8月取得了该房屋的不动产权证书，该证书明确载明了房屋的产权归我所有。该房屋与另隔壁的05号房被原业主打通作为一间房屋使用。我取得该房屋所有权后，被告黄玩娟仍无故占用房屋，拒不搬出，经我多次催促，我及隔壁05房的业主及被告黄玩娟、徐双艳于2019年11月1日签订《协议书》，约定被告黄玩娟自本协议签订之日起60日内搬离并将房屋交付给我及05房的业主，逾期未搬离造成我们的损失，两被告将承担一切赔偿责任，并以协议约定的占用费为标准，按每日的千分之三支付违约金及赔偿我们为此支付的律师费。我认为，我依法通过拍卖竞得涉案房屋，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分等各项法定权利。被告黄玩娟非该房屋的产权人，且已与我签订限期腾空搬离协议，其行为已严重损害了我的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告黄玩娟、徐双艳共同辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.案涉房屋是按现状不交吉的方式拍卖过户的，原告在拍卖时对房屋现状也清楚，故应承担相应的法律后果。2.原告采取包括强制拆卸案涉房屋的铁门等非法手段，强迫我搬离涉案房屋，双方于2019年11月1日签订的协议书是在被告黄玩娟的人身受到威胁、胁迫的情况下签署的，原告诉请的违约金、律师费、占用费均无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，原告通过广州市天河区人民法院发布的拍卖公告以1107005元的价格竞得位于广州市白云区（辖区范围内）04房的房产（以下简称04房）。2019年8月7日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为原告，坐落为04房，建筑面积为62.15平方米的粤（XXXX）广州市不动产权证XXXXXXXX号不动产权证。另查，04房与隔壁的广州市白云区（辖区范围内）05房（以下简称05房）原同属案外人徐雪虹名下的房产，该两房屋因徐雪虹欠付债务而同时被广州市天河区人民法院拍卖，原告竞得了04房，余婉吟于2019年7月2日竞得05房。该两房屋拍卖时该两房屋之间的隔墙处于打通的状态。原告和余婉吟竞得04房和05房后，发现该两房屋由被告黄玩娟在居住使用。2019年11月1日，原告和余婉吟（甲方）与被告黄玩娟（乙方）、徐双艳（丙方）签订《协议书》，约定：甲方于2019年8月、2019年9月通过法院拍卖的方式购买了04房、05房，并办理了房产证手续。甲方多次给与期限让乙方搬走，但乙方强行霸占场地拒不返还。现甲、乙、丙三方自愿协商自本协议签订之日起60日内搬走并将房屋交付给甲方，否则逾期未能搬走，乙方及丙方同意每月按5000元占用费自占用之日起支付给甲方，并可随时要求乙方搬走。对此，丙方表示同意并愿意承担支付占用费的连带保证责任。因未支付占用费未及时搬走导致甲方损失的，乙方、丙方愿意承担一切赔偿责任，并按每日千分之三支付违约金及为此支付的律师费等。三方对此均无异议，并理解各条款内容等。上述协议书签订后，被告黄玩娟至今未搬离04房和05房，原告因此提起了本案诉讼，余婉吟也因此另案提起了物权保护纠纷诉讼[（2020）粤0111民初12130号]。在（2020）粤0111民初12130号案中，余婉吟也向两被告主张腾空返还05房，并按协议书的约定按2500元/月的标准支付占用费、支付违约金及律师费1万元。诉讼中，原告表示其主张的房屋使用费标准是按涉案《协议书》约定的5000元/月的一半2500元/月计付的。因协议书约定的5000元/月是针对04房和05房的使用费，其与余婉吟已内部达成一致意见，两人各按2500元/月向被告主张权利。另原告提交《委托律师代理民商事案件合同书》及律师费发票，拟证明其因本案诉讼的律师费支出，并表示因当时是其与余婉吟共同就04房、05房的诉讼委托的律师，发票中的2万元律师费也是两案的费用，其与余婉吟在各自案件中分别主张1万元律师费。被告黄玩娟表示，涉案两房屋的原产权人徐雪虹是其儿媳，其与徐双艳是朋友关系。本院认为，原告通过司法拍卖取得04房后，其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告取得该房屋后，发现该房屋由被告黄玩娟在居住使用，并因此与两被告签订《协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议书约定了被告黄玩娟自该协议签订之日起60日内，即2020年1月1前搬离，但被告黄玩娟至今未搬离该房屋，故现原告要求被告黄玩娟搬离04房有据，本院予以支持。根据涉案《协议书》约定，如被告黄玩娟未按协议约定的期限搬离04房，被告黄玩娟同意向原告支付自占用之日起的占用费，因《协议书》对于占用费的约定是包括了04房和05房两个房屋，现原告表示与05房的业主达成一致意见，以各按2500元/月计付占用费的意见合理合法，本院予以采纳。原告于2019年8月7日取得04房的房地产权证，其主张占用费从2019年8月7日开始计算的意见符合协议书的约定，本院予以采纳。故原告要求被告黄玩娟按2500元/月的标准支付自2019年8月7日起计至实际支付之日止的占用费合理合法，本院予以支持。协议书还约定，被告玩娟逾期搬离04房，除支付占用费外，还需按每日千分之三的标准向原告支付违约金并支付律师费，故现原告要求被告黄玩娟支付违约金和律师费的诉请有据。（1）关于违约金的计付，协议书约定按每日千分之三的标准计付过高，本院酌定调整为按每日0.5‰的标准计付。故原告要求被告黄玩娟支付以2500元为本金，自2020年1月1日起按每日0.5‰的标准支付至实际交还房屋之日的违约金本院予以支持，驳回原告主张多出上述数额的诉请。违约金的计付应以本金为限。（2）原告提交了因发生律师费而签订的委托合同及开具的律师费发票，现原告以该律师费的支出包括了（2020）粤0111民初12130号案的律师费，故在本案中主张其中1万元的意见合理，本院予以支持。上述协议书约定被告徐双艳愿意对被告黄玩娟应承担的占用费及赔偿责任承担连带保证责任，故原告要求被告徐双艳对被告黄玩娟应承担的占用费、违约金、律师费承担连带清偿责任有据，本院予以支持。两被告抗辩上述涉案《协议书》是受原告的胁迫而签订，但两被告均未能提供证据证实，故两被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告黄玩娟向原告邓伟焜腾空返还位于广州市白云区（辖区范围内）04房的房屋；二、本判决生效之日起五日内，被告黄玩娟按2500元/月的标准向原告邓伟焜支付自2019年8月7日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费；三、本判决生效之日起五日内，被告黄玩娟向原告邓伟焜支付违约金（以2500元/月为本金，自2020年1月1日起按0.5‰每日的标准，计至实际交还房屋之日止，并以本金为限）；四、本判决生效之日起五日内，被告黄玩娟向原告邓伟焜支付律师费1万元；五、被告徐双艳对上述第二至四项判决义务承担连带清偿责任；六、驳回原告邓伟焜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1242元，由被告黄玩娟、徐双艳负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年九月二十三日书记员  陈玉梅