吉林省白城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）吉08行初30号 原告刘振民，男，1966年2月27日生，汉族，现住吉林省大安市。 被告大安市人民政府。 法定代表人赵彦峰，市长。 委托代理人苗丛，大安市房屋征收经办中心职员。 委托代理人于晓辉，吉林于晓辉律师事务所律师。 原告刘振民因与被告大安市人民政府房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年8月12日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。原告刘振民，被告大安市人民政府的委托代理人苗丛、于晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告大安市人民政府于2020年2月19日作出大政征补[2020]第1号大安市人民政府房屋征收补偿决定：(一)对被征收人补偿方式:实行货币补偿或房屋产权调换。（二）货币补偿:1.根据吉林省信诚房地产土地评估有限公司（以下简称“信诚评估公司”）对被征收栋号长176/12房地产的评估市场价值为人民币154,417.00元(含其合法占用范围内的院落及空地土地使用权价值）。2.根据信诚评估公司对被征收附房栋号长177/12房地产的评估市场价值为人民币53,519.00元(含其合法占用范围内的院落及空地土地使用权价值）。3.被征收附属物补偿共计人民币10,430.00元。其中围墙评估价值为665.00元;红砖地面评估价值为494.00元;鸽舍评估价值为7036.00元;煤仓子评估价值为432.00元;水泥地面评估价值为173.00元;鸽子(搬运费)评估价值为1630.00元。4.搬迁补助费:签订协议后,房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁补助费2000元（2户）。综上，房屋征收部门一次性支付给被征收人房屋补偿、附属物补偿、搬迁补助费共计金额为220,366.00元。5.支付期限:被征收人签订房屋征收补偿安置协议腾空房屋后一次性将补偿款支付给被征收人。（三）产权调换1.被征收人产权调换两座住宅性房屋的地点在南湖新区新建小区内，面积分别约为55.00平方米、75平方米（最终以有资质机构实际测量为准)。对于产权调换的房屋超出或不足面积部分结清差价款。预计回迁安置时间为2020年12月31日前。2.被征收附属物补偿共计人民币10,430.00元。其中围墙评估价值为665.00元;红砖地面评估价值为494.00元;鸽舍评估价值为7036.00元;煤仓子评估价值为432.00元;水泥地面评估价值为173.00元;鸽子(搬运费)评估价值为1630.00元。3.搬迁补助费:签订协议后,房屋征收部门向被征收人一次性支付搬迁补助费2000元（2户）。4.临时安置费或周转用房:选择产权调换的被征收人房屋交付前，房屋征收部门向被征收人支付临时安置补助费每月400元(2户）,需要过冬采暖的支付采暖补助费每月400元(2户);或房屋征收部门为被征收人提供临时周转用房，周转房屋位置安排在长虹街内。5.过渡期限:被征收人自迁出之日起至回迁楼房交付使用止。6.搬迁期限:被征收人应自本征收补偿决定送达之日起15日内搬迁。 原告刘振民诉讼请求：1.请求法院依法判决撤销被告作出的大政征补［2020］第1号房屋征收补偿决定；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年2月19日，拆迁办向原告送达了大政征补［2020］第1号征收补偿决定。原告认为，被告作出的补偿决定违法，应予撤销。（一）遗漏被征收人孙桂荣。被征收房屋所有权人刘绪和与孙桂荣系夫妻关系，刘绪和去世后，其法定继承人中，除了刘振民和孙桂荣以外的其他继承人都放弃了继承权。泰德政字［2017］第003-126号征收补偿估价分户报告中，现居住人为孙桂荣，但是在大政征补［2020］第1号房屋征收补偿决定中被征收人仅为刘振民一人，遗漏了房屋共有权人孙桂荣。（二）具体行政行为违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定，除政府与产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。而在本案中产权调换的安置房源没有经过任何的评估，不能确定产权调换的安置房源价值不低于目前被征收房屋价值。被征收房屋按照目前评估价格给予货币补偿，将降低被征收人的生活水平。被征收房屋土地面积176平方米，房屋面积总计105.75平方米，另有鸽舍26平方米，煤仓4.32平方米。评估总价仅为220,366.00元，被征收房屋所在地大安市内没有平房销售，根据被征收人了解，二手楼房目前按照居住面积105平方米左右计算价格在40万元左右，22万元的补偿款不足以购买相应的二手房。另外被征收人刘振民是下岗工人，目前养鸽为生，拆迁后将面临无以为业的困境。（三）房屋征收补偿决定依照信诚评估公司作出的房地产征收估价报告书确定补偿是不合理的。信诚评估公司存在实际经营地与注册地不一致的情形，根据国家企业信用信息公示系统的公示信息及信诚征字第（2019）002-126号房地产征收估价报告书中的记载，信诚评估公司位于××区，但是被征收人经过了解并实地走访，朝阳区东民主大街666号并没有信诚评估公司的存在。信诚评估公司备案等级为二级，备案有效期至2020年4月16日。根据《房地产估价机构管理办法》第十条规定，二级资质房地产估价机构必须有固定的经营服务场所。第十六条规定，房地产估价机构资质有效期为三年。然而根据被征收人了解，2017年4月之前，信诚评估公司就不在××区，信诚评估公司不符合《房地产估价机构管理办法》第十条中关于二级资质的地产评估公司必须有固定的经营服务场所的规定。在申请相关资质时，提供的相关信息为虚假信息，应当予以撤销。大安市房屋征收经办中心委托其对被征收房屋进行评估，忽视了被征收人的合法权益。信诚评估公司以欺骗手段取得房地产估价机构资质，应当予以撤销，大安市房屋征收经办中心委托其对被征收房屋进行评估是严重的失职行为。信诚评估公司针对被征收房屋除了信诚征字第[2019]002-126号房地产征收估价报告书以外，在2017年5月15日还做出了两份同为泰德政字［2017］第003-126号的征收补偿分户报告书，其中两份报告书的现居住人分别为孙桂荣和刘绪和，且评估价格也不相同，同日作出的同字号报告书，存在两个不同结果。针对被征收房屋信诚评估公司总计作出的三次评估，评估价格均不相同，可见信诚评估公司所作出的评估报告并不严谨，具有一定的随意性。信诚征字第[2019]002-126号房地产征收估计报告书系信诚评估公司于2019年10月25日作出，其中估价方法为，有证房屋采用比较法，附属物采用成本法。根据《房地产估价基本术语标准》GB／T50899-2013，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。可见，采取比较法评估房屋价值时，需要选取一定数量的可比实例，但是据原告了解，被征收房屋近几年来并未有足够的市场交易作为交易实例或可比实例进行比较，信诚房地产土地评估有限公司在估价报告书第16页中也写明，估价对象所处区域平房交易市场不活跃且不易收集交易案例。采用的是收集周边二手房交易市场的交易案例采用比较法对估价对象进行的测算。但在评估报告中对周边区域范围具体如何，具体的交易价格为多少、交易量为多少均未公开，被征收人认为信诚评估公司应该向被征收人提供目前收集的可比实例。可比实例的数量和选定不合理，导致了目前评估价格过低的情况产生。信诚评估公司所作的评估价格并未对房屋的土地价值进行明晰，在信诚征字第（2019）002-126号估价报告书第3页中的特别提示，该估价结果中主房的评估结果为房地合一价，即包含房屋所有权及土地（院落）使用价值。但是主房的评估总价仅为154,417.00元，价格过低，且估价报告书并未对房屋的土地价值与房屋所有权价值进行明晰。由以上可见，信诚评估公司存在许多违法问题，并在评估工作中有许多错误。大安市房屋征收经办中心委托其对被征收房屋进行评估前，并没有对其经营管理情况进行足够的了解，忽视了被征收人的合法权益。大政征补［2020］第1号房屋征收补偿决定根据信诚征字第（2019）002-126号房地产征收估价报告书的评估结果作出的补偿方案，所以是不合理的。综上，被告作出的涉案征收补偿决定违法，应予撤销，请法院支持原告诉讼请求。 原告刘振民向本院提交了以下证据：证据1，光碟两份。光碟1是用滕永涛手机录制的滕永涛和朝阳区工商分局永昌所所长陈洪涛的谈话；光碟2是用滕永涛手机录制的吉林省××区号里面没有信诚评估公司，证明：信诚评估公司办公地点从来没有在长春市××区。证据2，在长春市朝阳区工商分局取得的企业信息，证明：信诚评估公司是皮包公司。证据3，长春市朝阳区工商分局工商所所长告知在百度企业信息中查询的企业经营情况，证明信诚评估公司经营异常。证据4，在长春市朝阳分局取得的长春市市场监管投诉举报平台于洪顺举报信息单，证明信诚评估公司是假的。证据5，长春市场监督管理局责令改正通知书，证明信诚评估公司未在登记注册地经营，处罚其按照登记注册地址开展经营或者变更注册地。证据6，评估价值异议复核申请书，证明原告对评估报告提出了复核。证据7，信诚公司的异议回复，证明原告对评估报告提出了复核。证据8，分户报告3份，证明评估价格过低。 被告大安市人民政府辩称，（一）答辩人作出的征收补偿决定程序合法，没有遗漏当事人。征收补偿决定是依据大安市国民经济和社会发展计划、大安市棚户区改造城中村项目可行性研究报告、征收决定、大安市自然资源局、住房和城乡建设局等相关部门的批准文件作出的。征收补偿决定作出前，进行了摸底、制定征收补偿方案、社会稳定风险评估，并进行了必要的公告和公示，完全符合法律程序。征补决定的被征收人是征收房屋的实际所有人和权利主张人，其与孙桂荣系母子关系，因此征补决定只列被答辩人而没列其母亲，不属于遗漏当事人。（二）答辩人作出的征收补偿决定符合法律规定，并没有造成被答辩人的生活水平降低。征收补偿决定是严格按照《国有土地上的房屋征收补偿条例》作出的，对被答辩人的房屋性质、结构、面积认定准确，并依据有资质的评估机构的评估结果进行的补偿，完全符合法律、法规的规定，并没有造成被答辩人的生活水平降低。综上，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告大安市人民政府向本院提交了以下证据、依据：证据1，社会发展计划草案的报告；证据2，城中村改造项目可行性研究报告的批复；证据3，三项符合证明；证据4，资金证明；证据5，拆迁范围图；证据6，房屋征收冻结通知书及回执；证据7，调查摸底公示表；证据8，房屋征收补偿方案征求意见稿论证申请及批复；证据9，房屋征收补偿方案征求意见稿的通知；证据10，补偿安置征求意见表（个人）；证据11，稳定风险评估的申请及批复；证据12，风险评估报告；证据13，房屋征收补偿方案征求意见情况及修改情况的公告；证据14，征收决定公告及决定；证据15，房地产、资产评估机构统计及公示；证据16，选择评估机构表（个人）；证据17，评估结果公示表；证据18，火化证明继承书；证据19，房地产评估报告及回执；证据20，询问笔录；证据21，征收补偿决定及回执。以上21份证据证明：大安市人民政府征收决定程序合法、适用法律正确、征收补偿决定合法有效。 经庭审质证，被告大安市人民政府对原告提供的证据发表如下意见：对证据1的真实性有异议，因为不是原始载体，录音和视频中的内容不清楚，无法确认对话人的身份和对话内容与本案的关联性；证据2、3、4、5均是复印件，无法确认其真实性，即使评估机构经营异常，但是没有被吊销营业执照，具有合法的经营资格，其出具的评估报告具有合法性；证据6、7、8，真实性没有异议，但是证明不了评估结果过低。 原告刘振民对被告大安市人民政府提供的证据发表如下意见：对被告提供的21份证据均有异议，评估公司是假的，所有证据材料均是评估公司作出的，对证据的真实性均有异议。 依据原告、被告的举证、质证，对无争议的证据本院予以确认，对与案件事实相关的有争议的主要证据认证如下：原告提供的证据1-5均为证明评估公司经营地点与注册登记地点不一致，但不能证实原告所主张的信诚评估公司系虚假设立应予撤销的主张，本院不予采纳；对被告提供的21份证据，原告对其真实性均有异议，但未提供相应的反驳证据予以佐证，本院对被告提供的21份证据的真实性予以采信。 经审理查明，大安市人民政府于2017年5月15日作出房屋征收决定，决定对大安市棚户区改造项目（长虹12、13方）国有土地上的房屋进行征收，原告刘振民的房屋在此征收范围内。在征收补偿安置方案确定的签约期限内，房屋征收部门与刘振民未能达成征收补偿安置协议，大安市人民政府于2020年2月19日对刘振民作出大政征补[2020]第1号房屋征收补偿决定。刘振民不服，向本院提起行政诉讼。 另查明，信诚评估公司已于2020年8月17日变更注册登记地点为长春市南关区人民大街以东、乙十路以西保利人民大街小区（保利金香槟）一期C1号楼603号，长春市市场监督管理局南关分局于2020年8月17日向其颁发了营业执照。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”大安市人民政府依法将涉案地块作为棚户区改造地块，依法作出并公告了征收决定和征收补偿方案。在征收部门与原告不能协商达成补偿协议的情况下，被告就房屋征收补偿事宜作出征收补偿决定，具备法定条件。本案的争议焦点是被告大安市人民政府作出的大政征补[2020]第1号房屋征收补偿决定是否合法。（一）关于是否遗漏被征收人的问题。在征收过程中，原告刘振民向房屋征收经办部门提供继承书一份，上载明：刘绪和与孙桂荣系夫妻关系，共有子女三人：刘振民、刘彦洁、刘艳秋，双方没有其他子女，现刘绪和已经去世，案涉房产系刘绪和与孙桂荣的夫妻共同财产，经所有继承人协商一致，位于大安市××街处房产，由刘振民继承，其他继承人放弃继承权。该继承书原被告双方一致认可，故被告作出的房屋征收补偿决定中仅将刘振民列为被征收人并无不当。（二）关于案涉评估报告能否作为征收补偿决定的依据问题。经查，原告刘振民在收到评估报告后，提出了复核申请，信诚评估公司对其申请进行了书面回复。原告收到回复后未按照《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，虽然其仍认为评估单价过低，但并没有提供充分的证据予以证明，本院对其主张无法支持。信诚评估公司曾存在未在登记注册地址开展经营问题，长春市市场监督管理局已经责令该公司改正，现该公司已经变更了营业住所。但该问题尚不足以否定评估结论的合法性，故案涉征收补偿决定以该评估报告作为依据并不违反公平、合理补偿原则。综上，原告刘振民请求撤销案涉征收补偿决定缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘振民的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告刘振民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 王 莹 审判员 王天立 审判员 王 倩 二〇二〇年九月二十五日 书记员 李佳锐