广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终730号上诉人（原审被告）：谭金斌，男，汉族，1974年11月2日出生，户籍地：xx市xx县************，身份证号码：512************193。委托诉讼代理人：江贵宝，广东深丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方淑碧，女，汉族，1968年4月26日出生，户籍地：xx省xx县********，身份证号码：512************466。委托诉讼代理人：李新民，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：韩某1，女，1958年11月22日出生，住址：xx市xx区**********，身份证号码：510************067。被上诉人（原审被告）：惠州市君之德实业有限公司，住所地：xx市xx区********商场1130号铺。法定代表人：韩某1。上诉人谭金斌因与被上诉人方淑碧、韩某1、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告谭金斌不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初608号民事判决书第二条第2项即上诉人对购房款返还承担连带责任，改判上诉人对购房款返还不承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。事实认定与判决结果前后矛盾。1、《商铺买卖合同》应为无效：2016年10月19日上诉人出具一份公证委托书给被上诉人韩某1（一审被告二），授权韩某1代理出售位于惠州市惠阳区*******************，代理期限为一年，即2016年10月19日-2017年10月18日。上诉人委托韩某1代理出售后，在一年的代理期限内从未接到被委托人韩某1关于商铺出售及收取款项的任何信息，也未收到购买人（一审原告）已购买商铺及已付部分购买商铺款项的任何信息，上诉人一直以为被委托人韩某1未完成委托事项。直至上诉人收到本案一审法院传票才知本案发生。从本案被上诉人（一审原告）提供的证据看，三被上诉人签订的《商铺买卖合同》，签订时间为2017年11月21日即发生于上诉人委托期限届满后，且上诉人也未在《商铺买卖合同》上签字及事后追认，该《商铺买卖合同》应为无效合同，对上诉人无约束力，上诉人不承担责任。然一审法院却错误的认定为合同有效，虽然一审法院也认为该份合同对上诉人不发生法律效力，即上诉人不承担合同责任。但不应改变该份合同应确认为无效的法律认定。2、关于购房款是否已收取，由谁收取，上诉人是否承担返还责任，从被上诉人方淑碧（一审原告）提供的证据看，一审开庭时，被上诉人方淑碧仅提供了由被上诉人惠州市君之德实业有限公司（一审被告三）出具的三份收款收据合计人民币320519元，但未提交该款项是如何支付的（如银行转账等），开庭数月后提供了几份银行转账记录复印件，该银行转账记录只有付款人信息无收款人信息。以上被上诉人方淑碧（一审原告）提供的证据可以得出：1、一审原告是否已支付部分购房款（320519元）无从确定；2、如确认一审原告已付购房款320519元，收款人也是一审被告三惠州市君之德实业有限公司，该收款人与上诉人没有任何法律上的关系（该收款人不是上诉人授权代理人），其收取一审原告购房款的行为应由其自行承担返还责任，一审法院也是这样认定的（见一审判决书地6页17行），但一审判决书却在判决结果中判决上诉人承担连带责任。认定结果与判决结果自相矛盾。据此，请二审依法改判上诉人不承担购房款返还的连带责任。被上诉人方淑碧辩称，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律准确，因此，我方认为应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告韩某1、惠州市君之德实业有限公司经法院传票传唤无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告方淑碧向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2016年11月21日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告谭金斌返还原告已付购房款共计人民币320519元，被告韩某1、君之德公司承担连带返还责任；3、判令三被告连带向原告支付违约金104103元（按合同总价520519元的20%计算）；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月21日，原告与被告韩某1、君之德公司签订一份《商铺买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告谭金斌名下位于xx市xx区*********************，转让价格为520519元；2、付款方式及期限为，买方应当在2016年11月21日前支付全部购房款的29%计150000元，在2016年12月10日前支付全部购房款的31%计170519元，剩余购房款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）卖方指定的银行账号，买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；如买方未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；3、本合同签订时，如买方选择以银行按揭贷款方式支付购房款的，双方应自银行出具贷款承诺书且支付完贷款承诺书承诺贷款金额外的其余全部购房款及相关费用后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续；且买方应在办出其名下新房产证后7个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担因此造成卖方及担保人等其他方的一切损失；4、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。在合同签订前，被告君之德公司已于2016年11月21日、2016年12月13日合共收取了原告购房款320519元。对此，被告君之德公司均有出具收款收据予以确认。合同签订后，余款200000元被告韩某1、君之德公司至今尚未通知原告到指定银行办理银行按揭。另查明，位于xx市xx区********商场2028号铺的产权登记在被告谭金斌名下。2016年10月19日，被告谭金斌出具一份公证委托书给被告韩某1。授权委托书载明涉案商铺为被告谭金斌所有，被告谭金斌委托授权被告韩某1为涉案房屋的合法代理人，代理权限包含出售涉案房屋、办理转名过户及产权登记、代收房款等，委托书的授权期限为从签署授权书之日起一年。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、商铺买卖合同的效力问题；二、商铺买卖合同引发的责任承担问题。涉案商铺买卖合同是被告韩某1、君之德公司与原告签订，按照合同相对性原理，该合同仅约束原告与被告韩某1、君之德公司。该合同签立是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。对原告和被告韩某1、君之德公司均有约束力。原告按合同的约定履行了支付首期款义务后，被告韩某1、君之德公司不按合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。因被告韩某1、君之德公司的违约，致使原告不能实现合同目的，原告请求解除合同、请求被告君之德公司返还购房款320519元及请求被告韩某1、君之德公司承担违约责任，有合同依据，符合法律规定，予以支持。至于上述购房款的返还是否及于被告韩某1和被告谭金斌的问题。被告谭金斌于2016年10月19日出具公证委托书给被告韩某1，委托事项为出售涉案房产、代收房款等，委托书的有效期为一年。被告韩某1取得委托后，于2016年11月21日、2016年12月13日指定被告君之德公司共向原告收取了购房涉案房屋的购房款320519元。被告韩某1的收款行为发生在委托书的有效授权范围内，所产生的民事责任应由被告谭金斌承担。但被告君之德公司并没有取得授权，其收款应由其自己返还。关于被告谭金斌是否应承担合同违约责任问题。被告韩某1、君之德公司收取原告购房款虽发生在2016年11月21日和2016年12月13日，但与原告签订合同却是在2017年11月21日，是在被告谭金斌授权委托期间之外，该合同没有证据证明被告谭金斌追认，因此，涉案商铺买卖合同对被告谭金斌不发生效力，不能约束被告谭金斌。原告请求被告谭金斌承担合同的违约责任，事实和法律依据不足，不予支持。本案在审理期间，被告韩某1、君之德公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，是其自己放弃法律赋予的答辩、举证、质证等诉讼权利，依法应以缺席论处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告方淑碧与被告韩某1、惠州市君之德实业有限公司于2017年11月21日签订的商铺买卖合同。二、被告惠州市君之德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款320519元给原告方淑碧。被告谭金斌对上述购房款的返还承担连带责任。三、被告韩某1、惠州市君之德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金104103元给原告方淑碧。四、驳回原告方淑碧的其他诉讼请求。受理费3835元，由被告谭金斌、韩某1、惠州市君之德实业有限公司连带负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，二审庭审中，被上诉人方淑碧的代理人称，方淑碧原是以丈夫修某的名义与对方签订认购书及签订正式合同，签订合同后，夫妻双方协商更改为以方淑碧的名字购买，所以双方后来改签了转让协议，但改签之前的合同双方毁掉了，找不到原来的合同。上诉人谭金斌一方则称不是事实，谭金斌从未与方淑碧签订过任何协议。由于方淑碧一方对于己方主张无法提供证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果，对其所称事实本院依法不予采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：商铺买卖合同的效力如何认定；上诉人谭金斌是否需对返还购房款承担连带责任。具体评述如下：关于案涉《商铺买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据一审查明的事实，谭金斌于2016年10月19日出具一份公证委托书给韩某1，委托书的授权期限为从签署授权书之日起一年，即2016年10月19日至2017年10月18日。2017年11月21日，韩某1、君之德公司与方淑碧签订《商铺买卖合同》，明显已超过委托书约定的授权期限。根据上述法律规定，合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，效力待定，需要经过被代理人追认才发生效力。现谭金斌并未对上述合同进行追认，因此，韩某1、君之德公司与方淑碧订立合同的行为对谭金斌不发生效力，该行为仅在韩某1、君之德公司与方淑碧之间发生法律效力。一审认定涉案合同是双方真实意思表示，并无违反法律法规效力禁止性规定，合同有效但仅约束方淑碧与韩某1、君之德公司，并无不当，二审予以维持。关于上诉人谭金斌需否对返还购房款承担连带责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事项直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，韩某1超过委托书授权的代理期限，以韩某1为卖方谭金斌的“委托代理人”、君之德公司为“代理人单位”的名义与方淑碧于2017年11月21日签订商铺买卖合同。虽然君之德公司的收款行为发生于2016年11月至12月期间在委托书约定的授权期限内，但韩某1在未与方淑碧签订买卖合同的前提下，转委托以君之德公司的名义进行收款，其收款行为不存在合法的法律基础。且本案中君之德公司收取了方淑碧购房款320519元，韩某1并未提供证据证明其经委托人谭金斌同意对签订合同以及代收房款等事项进行转委托，应承担举证不能的不利后果。综上，韩某1超过授权时间签订正式《商铺买卖合同》，在签订合同前转委托君之德公司进行收款，且转委托未经谭金斌同意，故韩某1实施的代理行为对谭金斌不发生效力，谭金斌上诉主张其对购房款返还不需承担责任，有事实和法律依据，本院予以支持。韩某1转委托未经委托人同意，因此依法韩某1应当对君之德公司的收款行为承担责任，应对将收取的款项退回给方淑碧及承担违约责任与君之德公司承担连带责任。综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初608号民事判决第一、三判项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初608号民事判决第四判项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初608号第二判项为：惠州市君之德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款320519元给方淑碧，韩某1对上述购房款的返还承担连带责任；四、驳回方淑碧其他的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3835元，由韩某1、惠州市君之德实业有限公司负担；二审受理费6107元，由韩某1、惠州市君之德实业有限公司负担6107元，本院退回6107元给谭金斌，韩某1、惠州市君之德实业有限公司应负担的6107元限于收到本判决之日起7日内缴交，逾期强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年八月二十五日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。