广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10796号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，黄欣桐，均系国信信扬律师事务所律师。被告：曾伟学，男，1974年5月23日出生，汉族，住广东省连平县。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告曾学伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人梁蔼欣、黄欣桐到庭参加诉讼，被告曾学伟经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年9月1日至2020年1月31日期间物业管理服务费45679元及违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2020年1月31日为12516.06元）；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；3.被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2012年12月19日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸，建筑面积530.53平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为每月5元/平方米（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续；按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为537.3897平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理费。二、被告逾期未支付物业管理费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理费至今，原告已多次催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告曾学伟答辩称，被告所购物业近八年，一向准时交纳物业管理费，疫情期间银行不能办理柜台业务，而因被告存折原因造成不能转账，但被告于2020年4月28日主动联系原告的职员，告知缴费账户有足额资金可扣款，原告管理混乱以及没有服务质量，且合同约定的违约金过高，应当免除因其失责产生的违约金，律师费、诉讼费也应当由原告承担。经审理查明：2012年12月19日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与曾学伟（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积530.53平方米。及第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定：本合同补充协议第五条是对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2.对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。2012年12月19日，曾学伟还签署了关于遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的承诺书，载明：本人为广州御湖房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。曾学伟在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期期前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算，委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月。2013年12月26日，曾学伟办理了收楼手续，并签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。曾学伟于2015年5月8日取得涉案房屋的产权证，登记的建筑面积为537.39平方米。高卫物业公司于2019年4月4日委托国信信扬律师事务所向曾学伟发出《律师函》，催促曾学伟于收到本函之日起三日内向高卫物业公司支付2018年9月至2019年3月期间拖欠的物业管理费18809元、会所使用费935元等费用合计19744元及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函、发票以证明委托该律师事务所担任其委托诉讼代理人参与诉讼，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。高卫物业公司与曾学伟因物业服务合同产生纠纷，高卫物业公司向广东省广州市黄埔区人民法院提起诉讼，广东省广州市黄埔区人民法院于2020年4月24日立案受理，于2020年5月27日裁定将该案移送本院审理。诉讼中，高卫物业公司自认曾学伟于2020年5月5日支付了2018年9月1日至2020年1月31日期间的物业管理费45679元，因而放弃要求曾学伟支付物业管理费的诉讼请求，并将其诉讼请求减少为：“1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年9月1日至2020年1月31日期间物业管理服务费的违约金16855.55元（以当月的物业管理服务费2687元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至2020年5月5日止）；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；3.被告承担本案的所有诉讼费。”本院认为：曾学伟与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。高卫物业公司依约为包含曾学伟在内的小区业主提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，曾学伟作为涉案房屋所在小区的业主，理应向高卫物业公司支付物业服务费。曾学伟迟延交纳2018年9月1日至2020年1月31日期间的物业管理费，构成违约，应承担违约责任。高卫物业公司请求曾学伟承担欠费期间物业管理费的违约金，合法有据，本院予以支持。曾学伟在答辩中认为合同约定的违约金计算标准过高，视为请求对违约金进行调整。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，本院综合衡量本案的实际情况后，认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用每日万分之五计算违约金。违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限。经核算，曾学伟应向高卫物业公司支付违约金8664.24元，对高卫物业公司请求违约金超出上述数额以外部分，本院不予支持。根据《临时管理规约》的约定，高卫物业公司因物业管理服务费及其他应缴费用，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司已举证证明其为向曾学伟追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故高卫物业公司要求曾学伟支付律师费3000元的诉请，合法有据，本院予以支持。曾学伟经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾学伟于本判决书发生效力之日起三日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2018年9月1日至2020年1月31日期间物业管理费的违约金8664.24元；二、被告曾学伟于本判决书发生效力之日起三日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师服务费3000元；三、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，由被告曾学伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年九月二十二日法官助理张彩莲书记员麦秋菊