广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1781号 原告：李云清，女，1968年7月17日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：周子溪，广西春良律师事务所律师。 被告：田贵久，男，1969年4月29日出生，汉族，住辽宁省阜新市太平区。 原告李云清与被告田贵久合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告李云清及其委托诉讼代理人周子溪到庭参加诉讼，被告田贵久经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告李云清向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告的二手房定金合同；2、请求被告双倍返还购房定金88000元，返还购房款56000元，合计144000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2019年10月8日签订了二手房定金合同，双方约定将被告名下坐落于桂林市临桂区，房屋所有权编号为：20150303房屋作价220000元出售给原告，正式买卖合同于2020年6月1日前签订。在签订二手房定金合同当天，原告已经向被告支付了100000元定金。定金合同签订后，被告又以各种借口问原告要钱，要钱无果后，就将原告微信拉黑，电话不接，短信不回。到了双方约定的2020年6月1日签订正式买卖合同的时间，被告拒绝与原告签订正式房屋买卖合同， 第2页共6页 甚至拒绝与原告沟通，导致正式房屋买卖合同不能签订。经原告催告后，被告仍未履行签订合同义务，原告买房愿望落空。经查询，发现被告名下没有坐落于天悦城1栋2单元918号房屋。因被告的原因导致原告合同目的不能实现。为维护自己的合法权益，依据《合同法》第九十四条之规定，行使法定解除权，请求解除原告与被告的二手房定金合同，并根据《合同法》第一百一十五条之规定，请求被告双倍返还定金。因被告田贵久出具的保证书承诺的定金过高，根据《担保法》第九十一条之规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。双方签订的案涉房屋二手房定金合同约定的总房价为220000元整，由此本案定金应为44000元，双倍返还定金即为88000元，余下56000元为购房款。为此，被告需向原告返还的金额合计为144000元。 综上所述，原告的诉讼请求有事实与法律依据，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告田贵久未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见或反驳证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告田贵久经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，原告李云清提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告李云清提交的证据和陈述的事实予以确认。 根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月5日，原告李云清与案外人刘明清签订《购买意向书》，意向书约定原告（承购方）愿意以220000元的价格拟购买由临桂县回头客房产信息咨询部（居间方）所介绍的坐落于天悦城2栋1单元918号房。2019年10月8日，原、被告双方签订《二手房定金合同》，约定原告以220000元的价格购买被告的建筑面积为54.4平方米，房屋所有权编号为20150303的房屋， 第3页共6页 房屋的坐落位置未写明，同时约定被告收取原告定金100000元,并于2020年6月1日之前签订正式买卖合同,签订地点为天悦城售楼部，甲乙双方如不按签订正式买卖合同，则作为违约处理。其中合同的第五条约定：1、如甲方房屋产权不清晰，没有合法的产权证。或有任何欺骗行为的，视为甲方违约。3、房屋有质量问题或安全隐患的，乙方有权拒绝购买，不承担违约责任。甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约。甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。2019年10月8日，原告李云清、被告田贵久以及案外人刘明清三方签署保证书，保证书载明：“甲方田贵久保证在售楼处存放房产证如乙方李云清解压天悦城1栋2单元918房之前所发生的一切违约行为由甲方田贵久个人承担一切乙方的经济损失。①甲方接到乙方定金拾万整（房屋总款贰拾贰万整）余款拾贰万整。如甲方违约按照定金总款百分之五十赔偿。（伍拾万整）给乙方。②即日起2019年10月8日至2020年6月1日前付清总房款共计贰拾贰万整。甲方：田贵久身份证号码：2104041464××××××××乙方李云清1309221968××××××××中介李斌134××××2577刘明清181××××4997”。之后，原告认为被告名下没有上述合同约定的房屋，故提起了本案之诉。 庭审中，原告陈述已经支付了定金100000元给被告，其中80000元是在写好《保证书》后去银行取现80000元给付被告的，另外20000元，是2019年10月5日通过微信转给中介刘明清，由刘明清转交被告。 庭审后，田贵久到庭接受本院询问，认可收到原告给付的现金80000元，未认可刘明清给过其20000元。同时田贵久称其出卖给原告的坐落于天 第4页共6页 悦城2栋1单元918号房与坐落于桂林市临桂区房屋为同一套房屋。 另查明，桂林市临桂区房屋登记在田贵久名下【不动产权证号：桂（2019）临桂区不动产权第××号】，于2020年6月24日被柳州市鱼峰区人民法院查封。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订的《二手房定金合同》、《保证书》，是经过双方自愿协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，应为合法、有效合同，双方应按约定履行各自的义务。本案中，原被告约定于2020年6月1日前签订正式合同，原告在2019年10月8日至2020年6月1日前付清总房款220000元，但双方均未按约定履行，因此，双方均存在违约，现被告出卖给原告的房屋已经被法院查封，导致原告无法实现合同的目的，因此，原告请求解除《二手房定金合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除，原告支付的房款款项应予返回，并有权要求赔偿。本案中，双方先签《保证书》，再给付款项，因此，原告应对被告收到其给付款项的事实负有举证责任。原告主张已经支付给被告的100000元中有20000元是转给刘云清，因该款项涉及到案外人刘云清，且被告未认可收到该笔款项，从原告提供的证据，亦不足以证明原告主张的事实，因此，原告主张由刘明清转给被告的20000元，本院不予采信，原告可另行主张权利。对被告认可收到的原告给付的现金80000元，本院予以确认。按照《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十的规定，原、被告在合同中约定的定金为100000元超过了合同标的额220000元的百分之二十，因此，本案的定金以不超过44000元为宜，即定金应确定为44000元,超过部分，不予支持。原、 第5页共6页 被告双方在《二手房定金合同》第五条约定“甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约。甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。”，该约定与在《保证书》中“如甲方违约按照定金总数百分之五十赔偿”的约定不一致，根据公平原则，本案原、被告的违约责任应适用双方签订的《二手房定金合同》第五条约定。由于原、被告均存在违约，应各自承担相应的违约责任，按照上述约定，被告应退回超过定金部分款项36000元（按80000元-44000元计算）以及退回定金44000元，共计80000元给原告。原告超过部分的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告田贵久退回款项36000元给原告李云清; 二、被告田贵久退回定金44000元给原告李云清； 三、驳回原告李云清的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3180元，财产保全费1240元，合计4420元，由原告李云清负担1413元，被告田贵久负担3007元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3180元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高 第6页共6页 新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 杨 华 人民陪审员 陈 颖 人民陪审员 何永发 二〇二〇年九月十一日 书 记 员 谭 薇