山西省泽州县人民法院   民事判决书   （2020）晋0525民初857号   原告：山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司，住所地：山西省泽州县金村镇府城村太原科技大学晋城校区对面。   法定代表人：赵卓非，任公司经理。   委托诉讼代理人：靳铁峰、申园园，山西晋卓律师事务所律师。   被告：桑和平，男，1954年9月10日出生，汉族，山西省晋城市城区人。   被告：张屎平，女，1953年6月23日出生，汉族，山西省泽州县人。系被告桑和平妻子。   被告桑和平、张屎平委托诉讼代理人：魏刚、郭思河，山西弘毅律师事务所律师。   被告：续海兵，男，1974年4月29日出生，汉族，山西省泽州县人。系被告桑和平、张屎平女婿。   委托诉讼代理人：郭萌，山西弘毅律师事务所律师。   原告山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司（以下简称卓瑞贝特公司）与被告桑和平、张屎平、续海兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告卓瑞贝特公司法定代表人赵卓非及其委托诉讼代理人靳铁峰、申园园，被告桑和平、张屎平委托诉讼代理人魏刚，被告续海兵及其委托诉讼代理人郭萌到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。   原告卓瑞贝特公司向本院提出诉讼请求：1.依法终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还原告租金40000元；3.请求判令被告支付原告拆迁安置补偿款包括停业营业补偿损失368000元、装饰装修补偿126329元、搬迁补助费27600元、空调及监控、电话、宽带、楼梯厕所拆装补偿款5000元等共计566929元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告法定代表人赵卓非与被告续海兵相识，被告续海兵系被告桑和平的入赘女婿。经被告续海兵介绍，2017年5月15日，原告与被告桑和平签订了房屋租赁合同，合同约定被告桑和平将自己位于泽州县金村镇府城村(太原科技大学晋城校区对面)的街面房出租给原告使用，用于原告经营山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司，合同约定租赁期限三年，自2017年7月1日至2020年7月1日止，年租金为12万元，按年支付。原告至今已经向被告缴足了三年的全部租金36万元，已付至2020年7月1日。根据合同约定，被告同意原告进行装修，并承诺合同签订日至租期开始日为装修期，装修期内不计算租金。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，大约花费装修费用21万多元。2019年10月31日，因丹河新城金村起步区建设项目需要，泽州县人民政府发布泽政房征[2019]1号《泽州县人民政府房屋征收决定》及《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》，征收范围包括府城村在内等13平方公里规划红线范围。2020年5月初，被告张屎平与房屋征收部门签订了泽州县金村镇府城村（太原科技大学晋城校区对面商铺）拆迁补偿协议，包括原告所租赁的门面房，领取了拆迁补偿款，根据国有土地征收拆迁条例的相关规定，停产损失、装修费用、搬迁费应当归原告所有。综上，原告多次找被告协商解决，被告拒绝向原告支付应得拆迁补偿费。为维护自身合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。   被告桑和平辩称：桑和平同意退还原告2020年5月12日至7月1日的房租16109元，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。事实和理由：1.因拆迁原告已于2020年5月12日搬离承租房屋，原告与桑和平签订的《房屋租赁合同》已经终止。2.桑和平同意返还原告租金，但原告主张退还的租金数额过高。根据《房屋租赁合同》第十三条第三款第五项的规定：“因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止。”第十四条规定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”本案中，因泽州县人民政府对所涉房屋进行征收，导致合同不能履行，属于不可抗力原因，双方合同约定的租金为每年12万元，即每月租金1万元，原告于2020年5月12日搬离承租房屋，根据《房屋租赁合同》第四条第二款的规定，原告交付的租金应按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，算下来是16109元。3.原告主张的房屋拆迁补偿款无事实和法律依据，不应予以支持。本案所涉《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》的房屋征收部门为泽州县住房和城乡建设管理局，征收实施单位为泽州县金村镇人民政府，被征收人是张屎平。该协议是对被征收人张屎平的房屋进行的补偿，原告不是被征收人，无权向桑和平主张征收补偿款。本案案由是房屋租赁合同，征收补偿款不属于租赁合同约定的范围，原告主张征收补偿款没有事实和法律依据。综上，原告卓瑞贝特公司对桑和平的主张没有任何事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告主张征收补偿款的诉讼请求。   被告张屎平辩称：请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.张屎平不是本案适格的被告。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，原告是与桑和平签订的《房屋租赁合同》，张屎平并非本案租赁合同中的任何一方主体，原告也未向张屎平支付过租金。故张屎平不应当作为本案的被告，原告要求张屎平退还其租金的主张无事实和法律依据，张屎平不应当承担返还租金的责任。2.原告主张房屋拆迁补偿款无事实和法律依据，不应予以支持。请求法院依法驳回原告对被告张屎平的全部诉讼请求。   被告续海兵辩称：续海兵并非本案适格的被告，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，原告是与桑和平签订的《房屋租赁合同》，续海兵并非租赁合同中的任何一方主体，故续海兵不应当作为本案的被告，原告要求续海兵退还租金的主张无事实和法律依据，续海兵不应当承担返还租金的责任。2.续海兵既非征收主体，也非被征收主体，原告主张续海兵支付其拆迁安置补偿款无任何事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对被告续海兵的全部诉讼请求。   本案争议的焦点是：1.原告承租的房屋被政府征收，是否属于不可抗力，被告桑和平是否应当补偿原告营业损失、装饰装修补偿及其他搬迁补偿，补偿数额如何确定。2.被告张屎平、续海兵是否应当承担补偿责任。   经审理查明，2017年5月15日，原告卓瑞贝特公司与被告桑和平签订《房屋租赁合同》一份，约定原告卓瑞贝特公司租赁被告桑和平所有的位于山西省泽州县金村镇府城村（太原科技大学晋城校区对面）的商铺，面积约460平方米，租期三年，2017年7月1日至2020年7月1日，每年租金12万元，租金总额36万元，按年支付。合同同时约定“免责条件：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。2.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。3.不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。’”商铺交付后，经被告桑和平同意，原告卓瑞贝特公司对房屋进行了装饰装修并用于经营餐饮业。原告卓瑞贝特公司按照合同约定三年共支付给被告桑和平租金36万元，租金均是原告支付给被告续海兵，由被告续海兵转交给被告桑和平。因该商铺在政府丹河新城金村起步区建设项目房屋征收范围内，原告卓瑞贝特公司于2020年5月12日搬离承租房屋。   2020年5月4日，被告张屎平与泽州县住房和城乡建设管理局签订《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》一份，领取停业营业补偿损失512600元、装饰装修费175974.45元、搬家费23067元。   2020年5月11日，原告卓瑞贝特公司搬离承租房屋时支付晋城市浩程工贸有限公司空调、监控拆装费4750元。   以上事实有原、被告当庭陈述、原被告向本院提供的《房屋租赁合同》、《晋城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》、《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》、《庭院式住宅房屋产权调换补偿明细表》及原告向本院提供的转账记录、收条、晋城市鼎凯装饰有限公司预算表、图片、晋城市吉程工贸有限公司收据、宅基地使用权证书、营业执照、税收完税证明等证实，足以认定。   本院认为，本案系因出租房屋被政府征收引发的租赁合同纠纷，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定，为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。据此，出租房屋被国家征收，被征收与补偿对象是房屋所有权人，补偿项目均指向被征收人，承租人不是征收补偿法律关系当事人，不享有征收补偿合同的权利。   因原告承租的房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已经丧失，合同已经终止。租赁合同终止,原告因此受到的损失应当获得救济，因原、被告双方之间是房屋租赁合同关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。承租人获得的损失救济范围和金额，应当根据承租人所享有的合同权利进行判断。   一、关于原告承租的房屋被政府征收，是否属于双方在合同中约定的“不可抗力”，被告是否应当给予原告营业损失补偿、装饰装修补偿及其他搬迁补偿的问题。   被告桑和平辩称双方在《房屋租赁合同》第十三条第三款第五项规定：“因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止。”第十四条第一项规定：“因不可抗力原因致使本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”第三项规定：“不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，故原告无权主张任何损失。本院认为，原告承租的房屋被政府征收后，政府已对房屋所有权人（即作为出租方的被告桑和平）的损失进行了拆迁补偿，原告的损失同样可以通过货币补偿的形式得到救济，不属于不能克服的情况，不属于合同中约定的不可抗力，被告桑和平应当给予原告停业损失补偿、装饰装修补偿及其他搬迁补偿。本案被告桑和平与张屎平系夫妻关系，原告承租的房屋系被告桑和平、张屎平的共同财产，原告的各项损失应当由被告桑和平、张屎平共同承担。被告续海兵系被告桑和平、张屎平的女婿，只是代被告桑和平收取租金，对原告的损失不应当承担赔偿责任。   二、关于原告卓瑞贝特公司主张的各项损失，本院认定如下：   1.对于原告卓瑞贝特公司主张返还租金40000元的问题。   原告卓瑞贝特公司已支付2017年7月1日至2020年7月1日的全部租金360000元，并于2020年5月12日搬离，按照双方合同约定每月租金10000元计算，被告桑和平应当返还原告卓瑞贝特公司2020年5月12日至2020年7月1日的剩余租金16129元。原告超出该数额的请求没有法律依据，本院不予支持。   2.对于原告卓瑞贝特公司主张停业营业损失368000元的问题。   原告卓瑞贝特公司该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。原告的损失系因合同终止导致，而合同终止的目的是配合政府征收，桑和平、张屎平并因此获得征收补偿，故尽管租赁合同被提前终止非因桑和平、张屎平违约，但桑和平、张屎平仍应对原告的损失加以补偿。由于原告未提供证据证明其经营损失，综合考虑原告剩余的租赁期限及其饭店搬迁后确需适当的恢复经营期，被告桑和平、张屎平本身也存在的租金损失及被告桑和平、张屎平实际获得的补偿款范围等因素，基于公平原则，酌情确定被告桑和平、张屎平补偿原告卓瑞贝特公司停业营业损失36800元（460平方米×800元/平米×10%=36800元）。   3.对于原告卓瑞贝特公司主张装饰装修损失126333元的问题。   原告卓瑞贝特公司该主张针对的是租赁房屋的装饰装修。《最高人民法院》第十一条第一款第四项规定：“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，桑和平在出租前对涉案房屋进行了相应的装修，原告承租后经被告桑和平同意在原有装修的基础上又进行了装潢，客观上提升了房屋的装饰装修价值。双方对合同终止后已形成附合的装饰装修物如何处理没有约定，根据上述法律规定，双方应对装饰装修残值损失进行分担，综合考虑剩余租期、原告装修情况、被告获得装饰装修残值补偿、原被告装饰装修物的价值存在混同等情况，本院酌定被告桑和平、张屎平补偿原告卓瑞贝特公司装饰装修损失37900元（175974.45元÷640.75平方米×460平方米×30%=37900元）。   4.对于原告原告卓瑞贝特公司主张搬迁补助费27600元的问题。   原告该主张针对的是搬迁实际产生的费用，由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬迁费用，且出租人因房屋征收已获得了搬迁补偿，故被告桑和平、张屎平应对原告进行补偿。由于原告并未提供证据证明其实际花费的搬迁费用，原告主张被告应当按照《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》中每平方米60元的搬迁补助费没有法律依据，被告获得的搬迁费也并非以此为依据，本院对原告以此标准为依据主张搬迁补助费的请求不予支持。根据《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》中搬家费18元/平方米/次的补偿标准，本院酌情确定被告桑和平、张屎平补偿原告卓瑞贝特公司搬迁补助费8280元（460平方米×18元/平方米=8280元）。   5.对于原告主张空调、监控、电话、宽带拆装补偿款的问题。   原告提供了晋城市吉程工贸有限公司收据一支证明其拆装空调费用为4750元，被告对此证据提出异议。本院认为原告仅凭该证据无法证明其拆卸空调、监控、电话、宽带的实际花费。根据《庭院式住宅房屋产权调换补偿协议》中空调300元/台、监控100元/个、宽带150元/个的标准，原告共安装空调7台、监控7个、宽带1个，被告桑和平、张屎平应当补偿原告空调、监控、宽带拆装费2950元。原告主张的楼梯厕所补偿款，因其未提供证据证明是其修建的，本院不予支持。   综上，被告桑和平、张屎平补偿原告各项损失共计102059元。   依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《最高人民法院》第十一条第一款第四项之规定，判决如下:   一、原告山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司与被告桑和平签订的《房屋租赁合同》终止履行；   二、被告桑和平、张屎平自本判决生效之日起二十日内补偿原告山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司退还的租金、停业营业损失、装饰装修补偿、搬迁补助费及其他附属物补偿等共计102059元；   三、驳回原告山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9669元，原告已预交，确定由原告山西卓瑞贝特餐饮服务有限公司负担7929元，被告桑和平、张屎平负担1740元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 张丽芳   人民陪审员 门 娟   人民陪审员 张志邦     二〇二〇年九月三十日   书 记 员 郭 京