广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初16722号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳萍，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市金坤投资有限公司，住所地广州市天河区珠江西路8号1501自编1519房（仅限办公）。法定代表人：吕伯兰，经理。委托诉讼代理人：牟晋军，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州市金坤投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林川、被告的委托诉讼代理人牟晋军、李素到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（租赁备案号：穗租备091226号）无效；2、确认原告与被告于2016年6月24日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；3、判令被告向原告支付房屋占用费（自2019年5月1日起至2019年5月31日止，按198679.79元/月的标准计算，自2019年6月1日起至2020年6月30日止，按203712.54元/月的标准计算）；4、判令被告向原告支付自2011年6月1日起至2019年4月30日止少支付的租金7956113.53元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市海珠区南华东路425号房产系原告管理的公房。2006年，被告与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局签署了《广州市房地产租赁合同》，承租涉案房屋，租赁期限为2006年11月1日至2012年6月30日。合同签订后，被告接收了涉案房屋并使用至今。2011年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（租赁备案号：穗租备091226号，以下简称“2011年合同”），约定由被告继续承租涉案房屋，租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日，合同期内月租金逐年递增，分别为第一年月租金34201.1元，第二年月租金35911.2元，第三年月租金37706.8元，第四年月租金39592.1元，第五年月租金41571.7元。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。据此，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处职责由原告承接。2016年6月24日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（以下简称“2016年合同”），约定由被告继续承租涉案房屋，租赁期限为2016年6月1日至2020年5月31日，合同期内月租金逐年递增，分别为第一年月租金43650元，第二年月租金45833元，第三年月租金48125元，第四年月租金50531元，第五年月租金53058元。2018年9月21日，广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105刑初1568号判决书，查明:在2010-2017年间，原告原法定代表人蔡某，收受了被告法定代表人王某的贿赂，违规同意被告以远低于市场价格承租涉案房屋。前述判决以2011年合同约定的租金与同期涉案房屋依据市住建行政部门发布的广州市房屋租金参考价标准的差额，认定蔡某的犯罪行为给国家造成了损失人民币2572890.84元。判决作出后，蔡某不服向广州市中级人民法院提出上诉。2019年4月18日，广州市中级人民法院作出二审裁定，维持了一审判决。判决作出后，原告多次与被告协商，要求按市场价重新签署租赁合同，未果。目前，涉案房屋仍由被告使用。原告认为，涉案房屋为原告管理的公房，属于国家财产，被告与原告原法定代表人恶意串通，以远低于市场价的价格承租涉案房产，损害了国家的合法利益。依据《合同法》第五十八条第（二）项及第五十九条的规定，2011年与2016年合同均为无效合同，被告应按广州市房屋租金参考价规定的涉案房屋相应的租金标准与合同约定标准的差额，返还少交的租金。此外，2011年合同虽系广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告签订，但因广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已于2013年被撤销，其管辖事务由原告接管，因此原告有权提起本案诉讼。被告辩称：被告与原告有关人员蔡俊杰之间在2011年合同和2016年合同签订过程中并不存在恶意串通行为，原告不可能，事实上也并未提供充分证据证明双方恶意串通、故意压低租金的事实存在。被告虽有给蔡俊杰好处，只是为了办事方便，并非谋求降低租金标准。原告所谓“少支付的租金”及“给国家造成了损失”从法律角度看也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条损害国家利益的情况。涉案租赁合同所涉租金标准的确定是基于特殊的历史背景，且合同续签的程序正当合法，不存在导致其无效的法定情形，依法应当确认其合法有效。以事后的视角得出所谓租金“远低于市场价格”的结论割裂了历史，忽视了涉案房屋的实际情况，将租金标准与被告给予蔡俊杰好处的行为联系到一起，实属生拉硬扯，拼凑因果关系，依法不应予以支持。理由如下：1、认定蔡俊杰构成刑事犯罪的生效裁判文书，仅对蔡俊杰履职期间的违法行为做出认定，未认定涉案2份租赁合同的租金价格是蔡俊杰与被告恶意串通所得，依据该裁判文书不足以认定2011年合同、2016年合同无效。2、“国家财产损失”不等于损害国家利益的情况，且涉案房屋属于国家财产不意味着租金收入也属于国家财产，况且广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处及原告租金收入纳入单位预算，并不属于国家财产。3、现有证据足以证明，蔡俊杰不具有价格决策权，被告向蔡俊杰送钱物仅是为了办事方便，与2011年合同、2016年合同的租金方案无关，蔡俊杰受贿行为与租金方案确定之间并无因果关系。2011年合同的租金方案确定前被告与蔡俊杰尚不认识，该合同不存在恶意串通定价的可能性。4、类似直管公房招租困难，涉案2份合同磋商时租赁市场不景气，租赁合同价格方案经过原告主管部门以及财政部门审核后确定，是双方的真实意思表示。蔡俊杰虽然参与2011年合同、2016年合同的签订、履行，但仅是根据安排办理签约、出具证明文件等，租金方案的决定权归于集体，结合3份租赁合同的延续性，经集体决策最终审批同意具有历史合理性。5、涉案2份合同是2006年合同的延续，非恶意串通所得。涉案房屋存在着多种影响其租赁价格低的因素，涉案房屋是经租房、权属不明，双方在2006年补充协议中明确有随时发还业主的可能性，如果无法继续租赁，被告则面临着前期巨大投入无法收回的商业风险。作为对价，双方在2006年合同之补充协议中明确在20年租期届满前，给予被告持续的租金优惠。2011年、2016年，涉案房屋存在的产权不明以及随时发还业主可能性的问题并未解决，影响租赁价格的重要因素之一并未消除。据（2002）海房初字第××号民事判决书、2006年补充协议记载，被告承租涉案房屋前，涉案房屋存在着需要恢复屋内电梯房、恢复供电、水表迁移、恢复间墙、清拆违章建筑等诸多问题。只有解决了这些问题，涉案房屋才能达到基本的承租使用标准。这一切本应由原告承担的费用，均在2006年补充协议中约定由被告承担。据此，涉案房屋的租金与纯粹的房屋租赁存在实质性区别，在核定租金价格时，应当考虑该部分的费用。依据《广东省公有房产管理办法》第十四条，公房出租的租金原则上包括房屋“维修费”等，但从2006年至2019年的13年间，涉案房屋的所有维修费用也均是被告承担。在考虑租金是否合理时，应当将该些本应由原告支出的费用计入被告实际支付的租金中予以计算。6、原告主张自2011年6月1日起分层、分别以2011年至2018年的租金参考价为标准计算其损失，不应予以支持。经政府信息公开的广州市租金参考价未明确适用于涉案房屋所在路段。直管房、公房租赁价格普遍低于租金参考价，原告对外出租的其他房屋租金价格实际也远低于市场租金参考价。租金参考价数据有局限性，不应作为涉案房屋价格的计算标准。租金参考价的统计及发布具有滞后性，不应按照原告主张的当年度标准计算。涉案2份合同的有效期均为5年，应当按首年的标准计算5年期内的租金，而非逐年计算。被告是整栋物业租赁，不应按原告主张的分层计算租金差额及占用费。7、如果涉案2份合同无效，原告也应当承担相应的过错责任。另，疫情期间的租金应予以扣除，2020年2-3月的租金应当扣除，2020年4-5月的租金减半。为了尽快向原告归还涉案房屋，被告组织各租户及承包人清退，除广东百源堂医药连锁有限公司南华中分店按时向承包人交纳租金至2020年5月30日外，其他人未支付从2020年2月1日起至归还之日止的租金。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2002年5月24日就海珠区南华东路425号房屋向海珠区房管局发出的2002年结字第2708号《接管通知书》载明：产别为经租，房屋建筑结构为框架4-1/2层，接管日期为2002年5月24日，接管面积非住宅1864.56㎡，非住宅一至三层；2002年结字第2709号《接管通知书》载明：产别为公产，房屋建筑结构为框架4-1/2层，接管日期为2002年5月24日，接管面积非住宅176.6425㎡，非住宅四至五层。2006年10月20日，广州市国土资源房屋管理局海珠区分局（甲方、委托代理人李为华）与被告（乙方、法定代表人王某）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路425号全间部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，总面积2011.8279平方米，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年11月1日至2012年6月30日，月租金30177.42元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳人民币玖万元整保证金（公有住房的租赁保证金，按房改有关政策规定收取；非住宅用房及其他住宅的租赁保证金，可以收取不超过三个月月租金数额），并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金玖万元整（退回乙方、抵偿租金）；等。2006年10月20日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方、委托代理人李为华）与被告（乙方、法定代表人王某）签订《租赁合同补充协议》，约定：鉴于该房屋目前状况十分破旧，乙方需投入大量资金进行重新加固、装修，甲方同意乙方对该房屋的装修期为8个月（由本合同生效后，接通外水、外电之日起计）；装修期间不计算在5年租赁期内，装修期免收租金；本合同租赁期暂定为5年，本次租赁期满，若房屋仍然属于甲方管理的，甲方同意继续与乙方续约，再续约期限为5年，租金在本合同约定租金的基础上根据国家有关政策适当调整，考虑到乙方前期投入较大，回收期较长，调整幅度应适当给予乙方优惠；租期届满后，再以上述方式类推，直至本合同中出租的房屋租赁期满20年为止；等。2011年5月26日，广州市国土资源房屋管理局海珠区分局第二管理处（甲方、委托代理人蔡俊杰）与被告（乙方、委托代理人王某）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路425号全间部位（产别：经租房）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积2011.8279平方米，甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2011年6月1日至2012年5月31日，月租金34201.1元；2012年6月1日至2013年5月31日，月租金35911.2元；2013年6月1日至2014年5月31日，月租金37706.8元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金39592.1元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金41571.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局印发的《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2016年6月24日，原告（甲方、委托代理人蔡俊杰）与被告（乙方、委托代理人王某）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路425号全间部位（产别：经租房）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积2011.8279平方米，甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2016年6月1日至2017年5月31日，月租金43650元；2017年6月1日至2018年5月31日，月租金45833元；2018年6月1日至2019年5月31日，月租金48125元；2019年6月1日至2020年5月31日，月租金50531元；2020年6月1日至2021年5月31日，月租金53058元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。2018年9月21日，本院作出（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书，该判决书查明：一、2010年至2017年，蔡俊杰在担任广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处主任及广州市海珠区房屋安全和物业一所所长期间，利用其负责审批海珠区内直管公房租赁业务和监督管理直管公房的职务便利，滥用职权，违反相关规定，在负责对海珠区南华东路425号直管公房（非住宅）进行租赁管理的过程中，违规同意广州市金坤投资有限公司以远低于市场价格承租上述物业，造成国家财产损失人民币2572890.84元，并收受该公司法定代表人王某（另案处理）给予的贿赂款共计人民币140000元和价值人民币22000元购物卡。二、广州市海珠区南华东路425号全间广州市直管房非住宅租赁审批表证实，在广州市海珠区南华东路425号全间续租审批中，钟某霞作为广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处经办人于2011年4月1日按现租户提出的第一年租金34201.10元/月、第二年租金35911.20元/月、第三年租金37706.80元/月、第四年租金39592.10元/月、第五年租金41571.70元/月办理续租呈批，被告人蔡俊杰以广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处负责人身份签批同意并向上呈批。三、广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》，证实2011年，海珠区南华东路425号首层租金参考价是82元/建筑面积平方米·月，二层租金参考价是41元/建筑面积平方米·月，三层租金参考价是20.5元/建筑面积平方米·月，四层及以上没有明确租金计算标准；2012年，海珠区南华东路425号首层租金参考价是70元/建筑面积平方米·月，二层及以上没有明确租金计算标准；2013年，海珠区南华东路425号首层租金参考价是61元/建筑面积平方米·月，二层租金参考价是39.65元/建筑面积平方米·月，三层租金参考价是25.77元/建筑面积平方米·月，四层租金参考价是16.75元/建筑面积平方米·月，五层租金参考价是10.89元/建筑面积平方米·月；2014年，海珠区南华东路425号首层租金参考价是70元/建筑面积平方米·月，二层租金参考价是45.5元/建筑面积平方米·月，三层租金参考价是29.58元/建筑面积平方米·月，四层租金参考价是19.23元/建筑面积平方米·月，五层租金参考价是14元/建筑面积平方米·月；2015年，海珠区南华东路425号首层租金参考价是68元/建筑面积平方米·月，二层租金参考价是44.2元/建筑面积平方米·月，三层租金参考价是28.73元/建筑面积平方米·月，四层租金参考价是18.67元/建筑面积平方米·月，五层租金参考价是13.6元/建筑面积平方米·月。四、广州市海珠区房屋安全和物业一所出具及提供的《关于南华东路425号房屋情况说明》及《房屋面积测量成果报告书》等相关书证，证实广州市海珠区南华东路425号为框架结构5层房屋，总建筑面积2023.6733平方米，其中第一层面积为572.7079平方米，第二层面积为600.7751平方米，第三层面积为446.2538平方米，第四层面积为312.1643平方米，第五层面积为91.7722平方米。五、证人王某在该案中出具证言称，其从2006年开始就一直担任金坤公司的法定代表人，负责公司的全部经营事务，公司一直只经营广州市海珠区南华东路425号的物业；大约在2011年的时候，由于其公司想加盟连锁酒店，就向海珠区国土资源和房屋管理局提出申请，提前一年续租上述物业，海珠区国土资源和房屋管理局就通知其去该局办公室开会，当时参与会议的有孙某霞局长、一位男的分管副局长、物业科的有三个工作人员，其只认识一个叫古某的。当时其在会上提出按照第一次租赁期间15元每平方米的价格继续续租该物业，但海珠区国土资源和房屋管理局不同意，最后经过讨论，海珠区国土资源和房屋管理局和其达成了协议以第一年15元每平方米的价格租赁，以后每年在此基础上租金价格递增5%。谈完之后，海珠区国土资源和房屋管理局安排古某和其进行对接，办理有关续租手续。大约过了几个月，古某告诉其说流程已经走完，让其去找国土局下属的房屋管理处主任蔡俊杰办理有关的租赁合同。大约在2016年年初的时候，其与蔡俊杰联系，表示要继续续租该物业，蔡俊杰表示让其打报告给房屋安全和物业一所。后来，其就向房屋安全和物业一所打了续租该物业的申请报告，要求以第二次租赁合同最后一年的租金为标准，每年递增5%的标准续租该物业五年，最后，其公司也成功续租了该物业五年。其曾经送给海珠区住房和建设水务局下属房屋安全和物业一所所长蔡俊杰现金人民币14万元和价值人民币2.2万元的购物卡。蔡俊杰是海珠区住房和建设水务局下属的房屋安全和物业一所的所长，其是在办理海珠区南华东路425号物业第一次续租合同的时候，认识他的;因为蔡俊杰是海珠区国土局下属房屋安全和物业一所的所长，负责对海珠区范围内的公房续租合同的签订和日常的管理工作，其公司承租的南华东路425号物业的续租、出具相关证明、日常管理都离不开蔡俊杰的支持和关照。其第一次送钱给蔡俊杰是因为该物业没有产权证，需要房屋安全和物业一所出具有关证明材料，蔡俊杰帮其出具了证明材料，所以送钱给他。过年过节期间送的钱是希望和他保持良好的关系，将来好办事。其送给蔡俊杰的10万元钱，是希望蔡俊杰按照其提出的每年递增5%的价格续租南华东路425号物业，所以其送钱给蔡俊杰。本院在该案中评判如下：经查，根据广州市海珠区南华东路425号全间广州市直管房非住宅租赁审批表及租赁合同，可以证实广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与广州市金坤投资有限公司就广州市海珠区南华东路425号全间房屋签订五年租赁合同并约定每年的月租金，据此计得广州市金坤投资有限公司五年共缴交的租金为2267794.8元。但根据广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》《关于南华东路425号房屋情况说明》《房屋面积测量成果报告书》等相关书证，可以证实广州市海珠区南华东路425号在2011年-2016年每年每层租金参考价均不相同，故广州市海珠区南华东路425号全间房屋2011年-2016年每年应缴租金应以当年每层租金参考价×该层面积×12月计得该层当年应缴租金后再把各层应缴租金相加计得广州市海珠区南华东路425号房屋当年应缴租金，再将2011年-2016年应缴租金相加，据此计得广州市海珠区南华东路425号全间房屋2011年-2016年应缴租金为4840685.64元，导致国家损失租金为4840685.64元-2267794.8元=2572890.84元。该判决书还查明蔡俊杰的其他滥用职权及受贿事实，并判决蔡俊杰犯滥用职权罪、受贿罪。蔡俊杰不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院认为虽然蔡俊杰并非涉案房屋续租的最终决策者，但现有证据没有显示其在审批涉案房屋续租过程中提出过明确的反对意见。该院于2019年4月18日作出（2018）粤01刑终2205号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。另查，据广州市房地产租赁管理所发布的2016年、2017年广州市房屋租金参考价记载：本表中的商业用房一般是指首层商业用房；二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金的65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%；其中2016年南华东路商业用房租金为158元/平方米·月；2017年南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为165元/平方米·月。据上，2016年，海珠区南华东路425号首层租金参考价158元/平方米·月，二层租金参考价102·7元/平方米·月，三层租金参考价66.76元/平方米·月，四层租金参考价43.39元/平方米·月，五层租金参考价31.60元/平方米·月；每月租金合计198424.16元。2017年，海珠区南华东路425号首层租金参考价165元/平方米·月，二层租金参考价107.25元/平方米·月，三层租金参考价69.71元/平方米·月，四层租金参考价45.31元/平方米·月，五层租金参考价33元/平方米·月；每月租金合计207210.92元。广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价记载：本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价；因此，在实际应用中应当根据商业用房的位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整；比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的60%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%；南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为158元/平方米·月。据上，2018年，海珠区南华东路425号首层租金参考价158元/平方米·月，二层租金参考价94.80元/平方米·月，三层租金参考价61.62元/平方米·月，四层租金参考价40.05元/平方米·月，五层租金参考价31.60元/平方米·月；每月租金合计190341.67元。广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价记载：本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价；因此，在实际应用中应当根据商业用房的具体位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整；比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的65%；三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%；以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金参考价的20%；南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为162元/平方米·月据上，2019年，海珠区南华东路425号首层租金参考价162元/平方米·月，二层租金参考价105.3元/平方米·月，三层租金参考价68.45元/平方米·月，四层租金参考价44.49元/平方米·月，五层租金参考价32.40元/平方米·月；每月租金合计203447.98元。广州市住房和城乡建设委员会于2019年3月13日就海珠区南华东路425号房屋向原告发出的海珠接字第3383号《接管通知书》载明：产别为经租产、公产，房屋结构层数钢筋混凝土和砖木结构5层(部分4层），接管日期为2016年6月1日，非住宅部位为全间，面积2261.449平方米（其中余地面积25.6865平方米）。再查，穗府规[2020]2号《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》载明：对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用房的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金；等。广州市海珠区住房和建设局于2020年3月24日出具的《海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》载明：直管公房租金减免区分住宅类及非住宅类开展；符合申请减免条件，但已收取2020年2、3月份租金的，可相应顺延在尚未缴纳租金的周期执行，具体要求如下：非住宅类……处于违规清理、诉讼期间的，不予免租；等。诉讼中，原、被告确认如下事实：涉案房屋一层出租给他人，分别用于经营广东合富房地产置业有限公司南华东营业部、广州市海珠区华绵炖品店、广州市海珠区佰利餐饮店、广州市海珠区天英美食店、广州市海珠区海幢赞记商店、广东百源堂医药连锁有限公司南华中分店，二至五层承包给他人用于经营酒店；被告2006年签订《广州市房地产租赁合同》时向原告缴纳保证金90000元，同意在本案中抵扣；涉案房屋在南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）范围内；被告已经按合同约定缴纳2016年6月1日至2019年4月30日期间的占用费1603171元，2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的占用费502904元；被告于2020年7月16日将包括电房在内的涉案房屋交还给原告。原告表示：（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书房屋建筑面积的计算是依据2011年的测绘结果，要求按该结果载明的建筑面积计算房屋占用费；要求按（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书认定的标准计算2011年至2015年的占用费；按2016年广州市房屋租金参考价的标准即每月198424.16元计算2016年6月1日至2017年5月31日期间的占用费，按2017年广州市房屋租金参考价的标准即每月207210.92元计算2017年6月1日至2018年5月31日期间的占用费，按2018年广州市房屋租金参考价的标准即每月190341.67元计算2018年6月1日至2019年5月31日期间的占用费；按2019年广州市房屋租金参考价的标准即每月203447.98元计算2019年6月1日至2020年6月30日期间的占用费；同意被告缴纳的2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金予以扣减；被告不符合减免租金的条件。被告表示：其对涉案房屋进行了装修，如果法院认定合同无效，另案主张装修损失。之后被告又表示房屋装修现存价值至少573000元、电房建设费现存价值163571元，应当在总费用中扣除。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、广州市衡力测量所有限公司于2011年5月28日绘制的《房屋面积测量成果报告书》（申请人：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局），拟证明海珠区南华东路#425第一层的面积为B2+A3+A4+A5=572.7079平方米；第二层的面积为第一层面积+A2(骑楼）=600.7751平方米；第三层的面积为A3+A4+A5=446.2538平方米；第四层的面积为A4+A5=312.1643平方米；第五层的面积为A5,即91.7722平方米。被告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告（甲方）与彭益钦（乙方）于2011年6月21日签订的《承包经营协议》，约定：甲方于2006年10月25日与海珠区国土局签定了广州市房地产租赁合同，并在广州市南华东路425号注册成立了广州市金坤酒店管理有限公司，经营该栋房屋；现因甲方又于2011年5月26日与海珠区国土局续租了位于广州市南华东路425号全栋房屋；一、甲方将坐落在海珠区南华东路425号该栋房屋及广州市金坤酒店管理有限公司一并交给乙方承包经营管理，经营面积为2011.8279平方米，经营期限为2011年6月1日至2016年5月31日；经甲乙双方议定，本协议承包期为5年，每月向甲方上交的承包金额如下：2011年6月1日-2012年5月31日每月金额80000元；2012年6月1日-2013年5月31日每月金额84000元；2013年6月1日-2014年5月31日每月金额88000元；2014年6月1日-2015年5月31日每月金额92000元；2015年6月1日-2016年5月31日每月金额96000元；承包费按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的承包费以现金划入甲方指定账户，甲方开具收据给乙方。2、被告（甲方）与彭益钦（乙方）于2016年6月27日签订的《承包经营协议》，约定：甲方于2006年10月25日与海珠区国土局签定了广州市房地产租赁合同，并在广州市南华东路425号注册成立了广州市金坤酒店管理有限公司，经营该栋房屋；现因甲方又于2016年6月与海珠区国土局续租了位于广州市南华东路425号全栋房屋；一、甲方将坐落在海珠区南华东路425号该栋房屋及广州市金坤酒店管理有限公司一并交给乙方承包经营管理，经营面积为2011.8279平方米，经营期限为2016年6月1日至2021年5月31日；经甲乙双方议定，本协议承包期为5年，每月向甲方上交的承包金额如下：2016年6月1日-2017年5月31日每月金额116000元；2017年6月1日-2018年5月31日每月金额121000元；2018年6月1日-2019年5月31日每月金额127000元；2019年6月1日-2020年5月31日每月金额133000元；2020年6月1日-2021年5月31日每月金额139000元；承包费按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的承包费以现金划入甲方指定账户，甲方开据收据给乙方。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告承租涉案房屋后通过何种方式转租，不影响本案认定。本院认为：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已被撤销，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的权利义务由原告承继。关于合同是否有效的问题。根据生效刑事判决书查明的事实，2010年至2017年期间，被告的法定代表人王某在向原告租赁涉案房屋过程中，向原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处主任及原告所长蔡俊杰行贿；蔡俊杰利用其负责审批海珠区内直管公房租赁业务和监督管理直管公房的职务便利，滥用职权，违反相关规定，违规同意被告以远低于市场价格承租涉案房屋，造成国家财产损失2572890.84元。结合广州市房地产租赁管理所发布的2011年至2019年广州市房屋租金参考价，可见原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同约定的同一时间点的租金远低于本地房屋同期租金参考价标准。据此，可以认定被告的法定代表人王某通过恶意串通蔡俊杰并以向蔡俊杰行贿的非法手段，排挤其他竞争对手，以明显低于市场租金的价格承租涉案物业，严重损害了原告的合法利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故原告要求确认原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及原、被告于2016年6月24日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效的诉请，合法有理，本院予以支持。被告关于合同有效的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。关于房屋占用费问题。生效刑事判决书依据广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》、《房屋面积测量成果报告书》等，计算广州市海珠区南华东路425号全间房屋2011年-2016年每年应缴租金应以当年每层租金参考价×该层面积×12月计得该层当年应缴租金后再把各层应缴租金相加计得广州市海珠区南华东路425号房屋当年应缴租金，再将2011年-2016年应缴租金相加，据此计得广州市海珠区南华东路425号全间房屋2011年-2016年应缴租金为4840685.64元。由于涉案合同无效，故上述租金实为占用费。被告已向原告缴交2011年6月1日至2016年4月30日期间的占用费2267794.8元，故原告要求被告补交少支付的上述期间的占用费2572890.84元（4840685.64元-2267794.8元）合法有理，本院予以支持。至于2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费，亦应按当年每层租金参考价×该层面积×占用时间，计得该层应缴占用费后再把各层应缴占用费相加计得涉案房屋应缴占用费。原告要求按2017年广州市房屋租金参考价的标准计算2018年1月1日至2018年5月31日期间的占用费，由于2017年广州市房屋租金参考价高于2018年广州市房屋租金参考价，故本院对原告的该主张不予采纳，上述期间的占用费应按2018年广州市房屋租金参考价计算。被告主张因新型冠状病毒疫情影响，除广东百源堂医药连锁有限公司南华中分店外，其他租户及承包人未缴纳2020年2月1日之后的租金，故要求减免2020年2月-5月期间的租金。考虑到涉案房屋被用于酒店、餐饮等经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店、餐饮等行业的正常经营及收益确有较大影响。根据公平合理原则及穗府规[2020]2号文件精神，本院酌定被告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的占用费203447.98元给原告为宜。原告主张按照《海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》规定，处于违规清理、诉讼期间的，不予免租。本案中，双方对2011年合同、2016年合同的效力存在争议，在合同效力尚未确定的情况下，被告依据2016年合同继续使用涉案房屋并无明显不当，而且被告在诉讼中也已将涉案房屋交还给原告，故本院对原告不予减免租金的意见不予采纳。经核算，原告要求被告支付2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费为9101854.55元(198424.16元/月×12个月+207210.92元/月×7个月+190341.67元/月×17个月+203447.98元/月×9个月+203447.98元)合法有理，本院予以支持。被告已向原告缴交的2016年6月1日至2019年4月30日期间的占用费1603171元及2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的占用费502904元（48125元/月×1个月+50531元/月×9个月），应予以扣减。另，原、被告均同意被告缴纳的保证金90000元在本案中予以抵扣，并无不当，本院予以准许。扣减后，被告应向原告支付2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费6905779.55元。原告主张的超出本院支持的部分，本院不予支持。据上，被告还应向原告支付2011年6月1日至2020年6月30日期间的占用费9478670.39元（2572890.84元+6905779.55元）。另，被告主张在总费用中扣除房屋装修现存价值至少573000元及电房建设费现存价值163571元，由于被告在诉讼中表示如果法院认定合同无效，另案主张装修损失，未在本案中提起反诉。故对被告的该意见本院不予采纳，被告可另循途径解决。如上所述，涉案合同无效系因被告的法定代表人王某与原告原所长蔡俊杰恶意串通所致，原告未履行好监管职责，存在过错，故本案受理费由原、被告各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与被告广州市金坤投资有限公司于2011年5月26日就广州市海珠区南华东路425号房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；二、确认原告广州市海珠区房屋安全和物业一所与被告广州市金坤投资有限公司于2016年6月24日就广州市海珠区南华东路425号房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；三、被告广州市金坤投资有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付2011年6月1日至2020年6月30日期间少支付的房屋占用费9478670.39元;四、驳回原告广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113813元，由原告广州市海珠区房屋安全和物业一所负担56906.5元，被告广州市金坤投资有限公司负担56906.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  蔡喜荣二〇二〇年九月十一日书 记 员  于悦姗何国卫