吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0381民初2349号原告：金正烈，男，朝鲜族，1958年5月3日出生，吉林省公主岭市人，现住公主岭市。委托诉讼代理人：金英爱，女，朝鲜族，1963年6月23日出生，吉林省公主岭市人，现住公主岭市。系金正烈妻子。委托诉讼代理人：靳小燕，吉林响铃律师事务所执业律师。被告：朴正淑，女，朝鲜族，1958年4月26日出生，现住公主岭市。被告：金国华，女，朝鲜族，1983年8月26日出生，现住长春市绿园区。二被告委托诉讼代理人：万晓晨，吉林哲讼律师事务所律师。金正烈诉朴正淑、金国华共有纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金正烈及其委托诉讼代理人金英爱、靳晓燕，朴正淑及朴正淑与金国华的共同委托诉讼代理人万晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金正烈向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将原告购买门市房楼款按出资比例产权归还原告所有;2.请求法院判令被告给付房租金每年2万元整（时间从2007年8月7日起至2020年8月7日止共计13年26万元整)；3.诉讼费由被告承担。后庭审中明确诉讼请求为“第一项，请求法院按原被告出资比例确认双方共有份额。第二项，请求法院判令被告给付房租金每年2万元整，时间从2008年8月7日起，至2020年8月7日止，总计12年，租金24万元”。事实及理由：金正烈与朴正淑是亲叔嫂关系（原告哥哥金正植于2011年去逝)。2003年原、被告口头约定共同投资购买公主岭市朝鲜族学校开发的综合楼一门市房，面积276.04平方米，当时购房名是原告金正烈，从2003年5月16日起至2005年12月31日止原告共投资购房款235950元(9张发票),从2007年该楼交付使用后被告于2008年8月7日自用此房开中韩酒店，2018年6月13日该酒店注销。十几年中未给付原告一分房租费。经多次交涉后被告以种种理由连使用房子的租金都不给付，为了维护原告人的合法权益不受侵害，故起诉。朴正淑辩称，1、双方共同购买房屋属实，但合同为双方共同签订、并非原告一人，该房屋面积不只是原告诉称的门市房276.04平方米，该门市房还包括78.07平方米的门洞上面的房屋。该房屋被告出资217215.6元，原告出资额应为185950元。价款计403165.6元。2、房屋交付后，双方对房屋进行装修，共花费29万余元，该笔款项均为被告垫付，被告自2008年8月开始经营中韩酒家，但仅经营至2010年12月，并不是一直经营到2018年。3、经双方结算，计算至2016年11月，将案涉房屋出租所得收益，进行合理分配后，原告仍欠被告装修款12万元，故双方于2016年3月5日就案涉房屋以及有关该房屋所产生的收益及债权债务，签订了分产协议，该协议明确约定房屋产权证必须以双方名字登记、办产权证费用双方平摊、房屋卖出后双方各得一半，原告所得部分偿还被告剩余装修欠款，此外该协议还就2016年11月起，至产权证下来之前的门市租金收入分割方式作出明确约定、扣除取暖费和餐具费的收入，双方平摊，其中取暖费如果房屋出租，则从租金内扣除，如房屋未能出租，则由双方平摊，餐具费为被告所有。扣除相关费用后所得收入，其中原告应得部分计入到装修欠款12万元本金当中。上述协议为双方真实意思表示，为有效协议，根据协议约定，案涉房屋为原、被告共同共有。份额应为各占50%，另外根据该协议的约定，以及房屋的出租情况（收入租金计至2021年3月）原告尚欠被告装修款88357.5元。综上原、被告对案涉房屋，应按照各占50%的比例，确认共有份额，且被告无需向原告支付任何租金，案涉房屋日后的租金收入，也应按照分产协议的约定，将应当分配给原告的份额，优先抵偿装修欠款。如原告主张不按照分产协议确认共有份额，按照出资比例确认共有份额，则被告应占有的份额为53.88%。金国华辩称，金国华与本案无关。经审理查明，金正烈与朴正淑系叔嫂关系，朴正淑丈夫金正植（2011年去世）担任校长的公主岭市朝鲜族学校2003年开发建设综合楼，金正植与金正烈共同投资购买一门市房。购房时未签订书面合同。2005年12月31日，朴正淑与公主岭市朝鲜族学校签定了一份购房协议书，协议书载明朴正淑购买两层门市楼，总面积356.79平方米，该门市楼由两部分组成，278.72平方米为一体，价格1200元×278.72=334464元。门洞78.07平方米，价格880元×78.07=68701.6元。双方购买的门市房交付后，一直由被告朴正淑管理使用并对该门市房进行了装饰装修。2008年8月7日，朴正淑使用该门市房注册成立了公主岭市国家科技园区中韩酒家。2016年3月5日，朴正淑与金正烈对共同购买的门市房达成了分产协议。协议主要内容：房屋产权证必须以双方名字登记、办产权证费用双方平摊，产权证没有办理之前门市房不得出卖。自2016年11月起，至产权证下来之前的门市房出租租金收入双方各得一半，如果房屋出租，取暖费则从租金内扣除，如房屋未能出租，则由双方平摊。餐具费归朴正淑所有。房屋出卖后，所得款项双方各得一半。出租租金或卖房款金正烈所分得的部分优先抵偿欠朴正淑门市房装修款12万元。上述事实有双方当事人的陈述与答辩、提供的购楼款票据、购房协议书、分产协议书等在卷为凭。本案的争议焦点为：双方于2016年3月5日就案涉房屋达成的分产协议是否有效？金正烈的诉请应否予以支持？本院认为，金正烈与金正植共同投资购买了金正植担任校长的公主岭市朝鲜族学校开发建设的综合楼门市房，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”的规定，该门市房由双方共有。共有的方式和份额双方购买时虽没有作出明确约定，但在2016年3月5日，金正植（2011年去世）的妻子朴正淑与金正烈对双方共有的门市房达成分产协议。该协议明确了双方对该门市楼的权利，即房屋产权证以双方名字登记、办产权证费用双方平摊，产权证没有办理之前门市房不得出卖。自2016年11月起，至产权证下来之前的门市房出租租金收入双方各得一半，取暖费由双方平摊。房屋出卖后，所得款项双方各得一半。以上明确了双方对涉案房屋的权利是各占50％。同时该协议也对朴正淑使用管理涉案房产期间对该房产添附装修的投入分担进行了约定，即出租租金或卖房款金正烈所分得的部分优先抵偿欠朴正淑门市房装修款12万元。对该协议金正烈称购买房屋期间，自己和妻子在韩国打工，对房屋的投入不清楚，是在受欺骗的情况下签的。庭审查明，该协议是在公主岭市朝鲜族学校家属楼签订的，签订协议时金正烈已经回国，其有条件了解购买房屋的真实情况。签订协议时有两位见证人，其中一位是金正烈的姐姐金正顺。金正烈主张协议是在受欺骗的情形下签订的，但没有提供证据予以支持，本院不予采信。金正烈主张自己出资235950元，被告出资108637.8元。朴正淑则主张己方出资217215.6元，原告出资为185950元。双方所主张出资额存在差异的原因有两个。一是2003年5月16日一张金额为50000元的、交款人为金正植、交款事项为购楼款，后面标注“（烈）”字的交楼款票据双方均将其作为自己的出资计算；二是双方主张门市房的面积不同，金正烈主张双方共有的门市房为两层，面积为276.04平方米，朴正淑主张除此以外还包括门市房左侧门洞上方78.07平方米。双方争议的50000元交款票据，交款人标注为金正植，但交款事项后亦标注了“（烈）”字，庭审时金正烈出示的为该票据原件，原告代理人持本院出具的律师调查令调取的公主岭市朝鲜族学校材料亦将该50000元记载在金正烈交款项下，故本院认定该50000元系金正烈出资。对于双方共有的门市房是否包括左侧门洞上方78.07平方米的房屋。第一、该78.07平方米房屋位于门洞（公用通道）上方，无独立门户，进出需借助双方无争议部分的共有房屋，无法单独出售；第二、如果双方共有的房屋不包括该部分，则金正植交付的该部分的房款不计入双方对共有房屋的出资，双方对购买共有房屋的出资情况为金正烈235950元，金正植108637.8元。反之，如果双方共有的房屋包括该部分，则金正植交付的该部分的房款计入双方对共有房屋的出资，双方对购买共有房屋的出资为金正烈235950元，金正植167215.6元。显然双方共有的房屋包括左侧门洞上方部分，2016年3月5日双方达成分产协议更有基础，也更具合理性。基于以上两点，本院认定双方共有的房屋包括门洞上方78.07平方米。双方对购买门市房的出资虽不同，但鉴于双方为近亲属关系、购买的房屋系金正植所在单位开发，朴正淑对该门市房投资进行了装饰装修等情况，双方于2016年3月5日双方达成的分产协议不能认定为显失公平。金正烈没有提供证据证明双方对涉案门市房达成的分产协议是在受欺诈、胁迫下签订的，也没有提供证据证明该协议违反法律、行政法规的强制性规定，该协议亦不存在显失公平的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院确认上述协议系双方的真实意思表示，合法有效。双方对涉案房屋的共有、处分等应按照双方协议的约定履行。现原告金正烈诉请要求按照双方出资额确认双方对涉案房屋的共有份额并请求朴正淑给付房屋租金，与双方协议的约定相悖，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：驳回金正烈的全部诉讼请求。案件受理费2600元由金正烈负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  潘正龙二〇二〇年九月二十七日书记员  孙 秀