安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0123民初903号 原告：郑小宝，男，1968年10月27日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：张然，安徽云旗律师事务所律师。 被告：合肥灵江房地产开发有限公司，住所地合肥市高新区长江西路665号新西茗阁2724室，统一社会信用代码91340100691068038E。 法定代表人：任岳忠，董事长。 委托诉讼代理人：赵宇，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：王凤锁，男，该公司办公室副主任。 第三人：蒋化广，男，1983年10月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨花，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告郑小宝与被告合肥灵江房地产开发有限公司（以下简称灵江公司）、第三人蒋化广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑小宝及其委托诉讼代理人张然，被告灵江公司委托诉讼代理人赵宇、王凤锁，第三人蒋化广的委托诉讼代理人谢远远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑小宝向本院提出下列诉讼请求：1、判令灵江公司将景尚名郡房屋（5＃楼1层1商01上／下室和7＃楼1层1商16上／下室）过户至郑小宝名下；2、判令灵江公司支付违约金30万元；3、判令解除第三人蒋化广就景尚名郡房屋（5＃楼1层1商01上／下室和7＃楼1层1商16上／下室）在肥西县房产局的网上认购备案登记；4、本案的诉讼费用、保全费由灵江公司承担。事实与理由：2015年3月6日，原被告在肥西县签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于商品房，价款分别为1578300元和941625元。上述合同签订后，原告于2015年3月6日按照约定全额支付被告的房款，共计2519925元，被告向原告出具收据两份。2015年3月12日，被告按约定时间向原告交付了案涉两套房屋，原告交付物业费后使用至今，但被告未按照合同约定及时为原告办理产权证书。经原告多次催告，被告不予理睬。后经了解，被告在把房屋出售给原告后，被第三人蒋化广在肥西县房产局网上认购备案登记。为维护合法权益，故诉至法院。 灵江公司辩称：2015年3月6日灵江公司和原告签订的《商品房买卖合同》是事实，灵江公司向原告出具的购房款收据亦是事实，但房款是打到了灵江公司董事长任岳忠的个人账户，并没有打到灵江公司账户。灵江公司是否向原告交付了案涉房屋，灵江公司的委托诉讼代理人当庭表示自己不清楚，但承认该两套房屋现由原告实际占有，认为如果法律认为程序成熟的话，该过户就过户给原告。灵江公司不同意支付30万元违约金，认为既然这个房子原告已经占有了，就不该再主张违约金了；关于第三项诉请，灵江公司认为应按照法律程序进行。 蒋化广述称：一、对于原告第一项诉请，其不予认可，案涉房屋已备案登记至第三人蒋化广名下，同时蒋化广已经完成一次性付款，因此案涉房屋应登记过户至蒋化广名下；对第二项诉请没有异议；第三项诉请有异议，案涉房屋已经登记在蒋化广名下，蒋化广有优先过户的权利；对第四项诉请无异议；二、根据原告提交的银行流水，三笔汇款发生在2015年1月9日、2015年2月7日和2015年2月17日，三笔款项均汇至个人名下账户，原告提交的房屋买卖合同是2015年3月6日，原告的汇款行为与现实中的房屋买卖流程不一致，所以原告存在虚假诉讼的嫌疑，请求驳回原告的诉请。 经审理，本院确认的事实如下： 2015年1月9日，郑小宝向灵江公司法定代表人任岳忠个人账户转账支付100万元，次月的7日和17日，又向该账户转账50万元和100万元，共计转款250万元。同年3月6日，郑小宝与灵江公司签订《商品房买卖合同》两份，分别约定郑小宝购买灵江公司开发建设的位于合肥市高新区房屋，面积分别为210.44平方米和125.55平方米，房屋价款分别为1578300元和941625元，合计2519925元。两份合同均约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5向买受人支付违约金。合同签订当日，灵江公司向郑小宝出具了上述两套房屋购房款收据各一张，收据金额分别为1578300元和941625元，合计2519925元。当月12日，灵江公司向郑小宝交付该两套房屋，并收取郑小宝为该两套房屋预交的三年物业费。 2015年3月18日，灵江公司与第三人蒋化广就景尚名郡小区5#楼1层1商01上/下室房屋和7#楼1层1商16上/下室房屋分别签订《商品房买卖合同》各一份，并于当日在肥西县不动产登记中心办理商品房网上认购备案登记。此后，灵江公司与第三人蒋化广经历多次诉讼。2019年7月19日，蒋化广将灵江公司诉至本院，请求判令灵江公司将上述两套房屋过户至其名下，过户产生的一切税费由灵江公司承担，并要求灵江公司支付相应违约金。本院经审理判决驳回了蒋化广的诉讼请求，蒋化广不服该判决提起上诉。合肥市中级人民法院二审认为，蒋化广与灵江公司基于居间合同关系就上述两套房屋签订《商品房买卖合同》，后蒋化广未完成居间事务。蒋化广在没有完成居间事务也没有支付房款的情况下，径行请求灵江公司办理房屋转移登记手续，应不予支持，故判决驳回上诉，维持原判。 在本案审理过程中，应蒋化广申请，本院委托安徽龙图司法鉴定中心对郑小宝与灵江公司签订的两份《商品房买卖合同》的形成时间进行鉴定。由于本案各方均未能提交条件充足的鉴定材料，鉴定材料不充分，致使鉴定工作任务无法继续进行，故终止鉴定。 上述事实有郑小宝与灵江公司签订的两份《商品房买卖合同》原件、郑小宝向任岳忠转款的银行流水原件两页、灵江公司向郑小宝开具的房款收据原件两张、物业费收据原件两张、《景尚名郡房屋交付流程表》原件两张、《肥西县商品房网上认购备案确认单》复印件两份、（2019）皖0123民初4501号民事判决书、（2020）皖01民终1603号民事判决书及各方当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，灵江公司与郑小宝就案涉两套房屋签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。虽然郑小宝将房款转账至灵江公司法定代表人任岳忠的个人账户，但灵江公司向郑小宝出具了全部房款的收款收据，视为灵江公司认可郑小宝履行了全部房款的支付义务。但灵江公司在郑小宝付清房款且已向郑小宝交付案涉房屋后，却与第三人蒋化广就相同的两套房屋签订《商品房买卖合同》，并办理网上认购备案，致郑小宝至今未能取得案涉房屋的权属证书，已构成违约。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5向买受人支付违约金。本案中，郑小宝主动将违约金降至30万元，远低于双方约定的违约金，亦低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定情况下，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息，故其请求于法有据，数额合理，本院予以支持。 根据已生效的合肥市中级人民法院（2020）皖01民终1603号民事判决，第三人蒋化广与灵江公司是基于居间合同关系就案涉两套房屋签订的《商品房买卖合同》，但蒋化广既未完成居间事务也未支付房款，蒋化广要求办理案涉两套房屋产权转移登记的诉讼请求已被依法驳回，故蒋化广与灵江公司之间就该两套房屋办理的网上认购备案应予撤销。蒋化广主张郑小宝存在虚假诉讼，证据不足，本院不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、撤销被告合肥灵江房地产开发有限公司与第三人蒋化广就合肥市高新区习友路与香樟大道交口东南侧景尚名郡5#楼1商01上/下室和7#楼1商16上/下室办理的网上认购备案； 二、被告合肥灵江房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助郑小宝办理合肥市高新区习友路与香樟大道交口东南侧景尚名郡5#楼1商01上/下室和7#楼1商16上/下室的房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件； 三、被告合肥灵江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑小宝支付违约金30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取5800元、保全费5000元，均由被告合肥灵江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 人民陪审员  程受蓉 人民陪审员  周 飞 二〇二〇年九月九日 书 记 员  史睿婕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。