广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9216号原告：孙红娟，女，1989年10月18日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司职员。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信，该公司经理。被告：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：答恒诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，广东四端律师事务所实习人员。原告孙红娟诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，第一次庭审时，原告要求追加珠江实业公司作为本案的共同被告，本院依照原告的申请追加珠江实业公司作为被告参加本案诉讼。珠江实业公司于提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为本案应当移送至广州市越秀区人民法院审理，本院作出（2019）粤0114民初9216号民事裁定，裁定如下：驳回被告珠江实业公司对本案管辖权提出的异议。珠江实业公司不服上述裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院做出（2020）民辖终247号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告孙红娟，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲，被告珠江实业公司的委托诉讼代理人何彩霞、张媛媛到庭参加诉讼，被告颐和房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙红娟向本院提出诉讼请求:1.判令东湛公司、珠江实业公司、颐和公司立即向银行解押位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房,并在30天内办妥《房地产权证》并交付给孙红娟,如果逾期不办理,每延迟一天按房屋总价的0.05%赔付违约金；2.东湛公司、珠江实业公司、颐和公司立即向孙红娟支付总房价30%的违约金即173212元；3.诉讼费用由东湛公司、珠江实业公司、颐和公司承担。诉讼中，孙红娟撤回第一项诉讼请求中关于违约金的请求，明确其诉讼请求为:1.判令东湛公司、珠江实业公司、颐和公司立即向银行解押位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房,并在30天内办妥《房地产权证》并交付给孙红娟；2.东湛公司、珠江实业公司、颐和公司立即向孙红娟支付总房价30%的违约金即173212元（包含逾期办证、逾期涂销抵押及造成的其他所有损失）。事实和理由：2013年12月22日，孙红娟与东湛公司签订协议书，合同约定：东湛公司将位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房（以下简称“301房”）出售给孙红娟，总楼价为577373元，合同约定，因广州实行限购令，同意乙方三年后满网签资格再进行网签，但同时也约定，甲方不能将该房屋另行销售，因广州限购政策调整至5年，所以双方协商在2017年9月27日重新签订了协议，乙方并一次性付清了余款，目前房屋已收楼入住。但是在这期间乙方从他处得知并在阳光家缘网查询证实房屋已经被抵押，东湛公司的行为已构成违约，因此请求法院判决东湛公司立即向孙红娟支付总房价30%的违约金即173212元。合同还约定如广州取消限购政策后乙方需在10天内向甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本，每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，同理说明如果乙方如够资格应该立即给乙方办理网签和房产证，乙方在2019年2月已经够资格网签，但是东湛公司将我的房屋抵押给银行，至今未解押，导致不能网签及办房产证。本人已经催促东湛多次，也投诉过12315多次，花都区住建部也有帮我跟进，但是目前房屋还是处于未解押状态，住建部建议我向法院提起诉讼。东湛公司的行为已构成违约，根据相关法律规定，为维护孙红娟的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告东湛公司辩称，孙红娟诉求要求将涉案房屋解押需要得到抵押权人的同意，涉案房屋在解押后可以办理房地产权证。孙红娟要求的违约金没有合同及事实依据，我方无需支付违约金。被告珠江实业公司辩称，一、我方与东湛公司签订的《借款合同》、《抵押合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。我方与东湛公司签订合同时案涉房屋在房屋登记机关登记的所有权人为东湛公司，我方基于信赖房屋登记机关登记所有权事项的公信力与东湛公司签订了《借款合同》及《抵押合同》，并履行了出借借款的义务，双方依法办理了抵押登记。我方与东湛公司已按约定实际履行《借款合同》、《抵押合同》，双方签订的《借款合同》、《抵押合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。二、孙红娟对案涉房屋只有使用权，我方与东湛公司已依法办理案涉房屋抵押登记并取得他项权证，根据物权优先于债权的原则，我方作为抵押权人的合法权益应受法律保护，孙红娟无权要求涂销抵押登记。孙红娟仅与东湛公司签订了《认购书》，未办理任何的网签及产权转移，且孙红娟与东湛公司2017年9月27日签订的《协议书》第八条明确孙红娟对案涉房屋只有使用权，孙红娟、东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。但我方已办理抵押登记，办理抵押程序合法，依法已取得案涉房屋的抵押权。根据物权优于债权的原则，我方作为抵押权人对案涉房屋享有的物权优先孙红娟的债权，孙红娟无权要求涂销案涉房屋的抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给我方，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。我方已依法取得案涉房屋的抵押权，如导致孙红娟无法办理产权证，孙红娟可通过其他途径救济，无权要求涂销抵押登记。三、我方不清楚孙红娟与东湛公司之间的买卖关系，案涉房屋一直登记在东湛公司名下，我方基于对外公示的信赖善意取得案涉房屋抵押权，对案涉房屋享有的抵押权合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。案涉房屋一直登记在东湛公司名下，产权登记上未出现任何孙红娟的购买信息，我方基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，付出了相应的对价（向东湛公司提供3.35亿元借款），并经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，应依法取得抵押权。四、孙红娟签订认购书至今已经6年多了，在房屋可以正常网签办证、不存在阻碍的情况，孙红娟因不符合政府限购政策导致至今未能网签及转移登记，存在重大过错，应自行承担相应的法律后果。第一，孙红娟与东湛公司先后于2013年12日22日、2017年9月27日签订的两份《协议书》均明确“鉴于广州实行限购令政策，孙红娟由于自身的原因暂时不能签订广州房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证”，孙红娟在起诉状中自认2019年2月才够资格网签，且我方办理抵押登记的时间早于孙红娟具备购房资格的时间。案涉房屋在办理抵押前完全具备网签、办证的条件，但由于孙红娟违反广州市购房政策，导致至今未网签、办证，孙红娟自身存在重大过错，应自行承担相应的责任。第二，孙红娟未提交支付购房款的银行流水，不能证明孙红娟已支付全部购房款。即使孙红娟已支付全部购房款，类似法院审理的我方、东湛公司及其他买受人的其他案件将购房款支付给颐和房产公司，孙红娟违反了《广东省商品房预售管理条例》第三十条、第三十一条关于商品房预售款须直接存入商品房预售款专用账户内的规定，存在重大过错。也正是由于孙红娟未按规定将案涉购房款存入商品房预售款专用账户内造成了东湛公司资金枯竭，现没有偿还能力，截止至2020年3月24日，东湛公司已拖欠我方3.35亿元借款及多期利息，可预见未来仍继续拖欠更多的利息，东湛公司拖欠的债务将持续累加。如解除案涉房屋的抵押，将严重损害我方的合法权益。五、我方作为东湛公司的股东，对东湛公司的债务无需承担任何责任。孙红娟要求我方办理《房地产权证》、支付违约金没有任何合同依据和法律依据。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。东湛公司的企业性质为有限责任公司，我方作为东湛公司的股东仅以认缴的出资额为限对东湛公司承担责任。我方与孙红娟间没有任何债权债务关系，孙红娟无权要求我方办理《房地产权证》、支付违约金。综上，我方对案涉房屋享有合法有效的抵押权，孙红娟对我方的主张依法应不予支持。被告颐和房产公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年12月22日，东湛公司（甲方、卖方）与孙红娟（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx号房,该商品房的总价款为577373元，甲方同意乙方按分期付款的方式支付房款。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。乙方承诺自本协议签订之日起三年内达到网签条件。如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售。同时，乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议并对其他权利义务进行了约定。2017年9月27日，东湛公司（甲方、卖方）与孙红娟（乙方、买方）签订《协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房，乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，该商品房的总价款为577373元。甲方同意乙方按一次性付款支付房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年8月30日前向乙方交付该商品房，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。庭审中，孙红娟与东湛公司一致确认孙红娟于2017年9月27日全部付清房款，2018年4月8日，孙红娟办理了涉案房屋的收楼手续。颐和房产公司是东湛公司的代理人。2018年12月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人是珠江实业公司。东湛公司确认涉案房屋于2018年7月13日办理初始登记至其名下。另查，孙红娟向本院提交查询时点分别为2019年9月27日和2020年9月9日的《购房资格证明》及其与家人名下的广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示截至上述两个时点止，孙红娟具备广州市住房限购区域内住房购买资格，孙红娟及其家人在广州市均查无房地产情况记录。孙红娟陈述其从2014年3月份开始在广州市购买社保，未间断过，其购买涉案房屋是用于自住，其本人及其配偶、孩子名下在广州市从未有过房产登记记录，其在2017年已经具备购房资格，但东湛公司工作人员告知其要交五年社保，其没有去查询就相信了。孙红娟向本院提交其在广州市人社局网办系统上打印的社保缴费历史明细表，其上显示孙红娟自2014年3月份开始在广州市缴纳社保，其间未间断过。本院认为，孙红娟与东湛公司于2013年12月22日签订的《颐和盛世协议书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。孙红娟在签订协议书购买案涉房屋时，尚未在广州市购买社保，故其主张其名下在广州市无房产记录本院予以采信，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故孙红娟属于消费者购房人。孙红娟和东湛公司签订《颐和盛世协议书》，向东湛公司支付了全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给孙红娟、其已经收取孙红娟全部购房款并将房屋实际交付给孙红娟的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗孙红娟对涉案房屋的物权期待权，孙红娟现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为孙红娟办证的义务，故孙红娟请求东湛公司为其办理权属证书并将证书交付给孙红娟，合理有据，本院予以支持。双方未约定办证期限和逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东湛公司存在逾期办证的违约行为，应当参照上述法律规定承担逾期办证的违约责任，东湛公司应当向孙红娟支付的违约金为：违约金按照总房价款577373元为基数，从逾期之日即2018年7月8日（房屋交付使用之日起90日）至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至东湛公司实际办妥并交付权属证书之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以孙红娟主张的总房款的30%即173212元为限。孙红娟主张东湛公司支付的其他违约金包括逾期涂销抵押的违约金、资金占用的违约金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。房屋买卖合同关系的相对方是东湛公司，孙红娟主张珠江实业公司协助办证及支付违约金，依据不足，本院不予支持。颐和房产公司是东湛公司的代理人，其法律后果应由东湛公司承担，孙红娟对颐和房产公司提出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因此，孙红娟诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与被告广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告孙红娟办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告孙红娟办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园xx房的产权登记手续并将权属证书交付给原告孙红娟；三、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日三十日内向原告孙红娟支付逾期办证违约金，违约金按照总房价款577373元为基数，从2018年7月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至被告广州东湛房地产开发有限公司实际办妥并交付权属证书之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以原告孙红娟主张的总房款的30%即173212元为限；四、驳回原告孙红娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3764元，由原告孙红娟负担2563元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担1201元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  李 丹人民陪审员  徐肖**二〇二〇年九月二十九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵