河北省吴桥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0928民初694号 原告：程俊峰，男，1974年1月8日生，汉族，住河北省吴桥县。 委托诉讼代理人：赵彦娥。 被告：河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司，住所地：吴桥县梁集政府院内，办公地点：吴桥县长江中路吴桥县社保局对面，统一社会信用代码：911309280986725766。 负责人：刘金柱，该公司经理。 被告：河北泰亨房地产开发有限公司，住所地：河北省黄骅市吕桥镇工业园区，统一社会信用代码：91130983551862539J。 法定代表人：刘金柱，该公司执行董事长， 二被告委托诉讼代理人：戴加成，河北冀事达律师事务所律师。 原告程俊峰与被告河北泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司（以下简称泰亨梁集公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程俊峰及其委托诉讼代理人赵彦娥，被告河北泰亨房地产开发有限公司、被告河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司的委托诉讼代理人戴加成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程俊峰向本院提出诉讼请求：1.要求二被告共同赔付原告逾期交房（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）三栋房屋及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）违约金94591元；2.要求被告泰亨梁集公司限期为原告办理所购房屋及储藏间（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）（-1-储-6号、9号储藏间）的产权登记手续并赔付逾期办证违约金1054元；3.要求被告泰亨梁集公司立即向原告交付所购的1-15号车库并为原告办理车库相关产权手续；4.诉讼费由二被告承担。在开庭审理时，原告将第一项诉讼请求数额增加为98047元。事实和理由：原告将其名下位于桑园××××路南侧、棉麻仓库北侧的四间平房及院落，向被告亨泰梁集公司置换在该位置建造的丽都馨苑小区内三栋楼房和两个储藏间及一个车库。双方于2017年6月23日签订商品房买卖合同，双方约定：被告于2018年5月31日向原告交付所购买的房屋、储藏间、车库，逾期交房不超过180天的由出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金，超过180日的由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2018年8月29日向原告交付2-2-502房屋，逾期交房88天，产生违约金2701元，以及未按照约定为原告办理房屋产权登记违约金：按照已付房价款的0.1%支付违约金307元。于2019年9月9日被告向原告交付1-1-1102号房屋，逾期交房464天，产生违约金37278元，为按照约定为原告办理产权登记违约金402元，另2-2-202房屋及-1-储-6号、9号储藏间、1-15号车库至今未交付，故诉至法院，因被告泰亨梁集公司不具有独立的民事责任行为能力，故请求二被告共同承担。 河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司共同辩称，对于原告的请求事项：1.对原告主张的1、2项主张并不认可，被告方没有违约。双方延迟办理房屋交接手续，是因为原告方延迟向被告交付住宅专项维修资金所致。其中2-2-202楼房的住宅专项维修资金原告至今没有交付，根据住宅专项维修资金管理办法规定，被告方有权在收到原告的上述款项后再办理交接手续。如果原告方迟延，那迟延交房的责任就不在被告。原告应当责任自负，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。2.对原告诉讼请求第三项，同意在收到原告交付的住宅专项维修资金后为原告办理交房手续。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告将其名下位于桑园××××路南侧、棉麻仓库北侧的四间平房及院落，向被告亨泰梁集公司置换在该位置建造的丽都馨苑小区内三栋楼房（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）和两个储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）及一个车库（1＃Ｆ-15号）。约定交付期限为2018年5月31日。1-1-1102号房屋原告入住时间为2019年9月9日，2-2-502房屋原告入住的时间为2018年8月1日。2-2-202号楼房至今未交付。上述三栋楼房和两个储藏间及一个车库均未办理相关产权手续。1.对于原告主张的逾期交房、逾期办证原因的问题，被告主张逾期交房和办证的原因不在被告，而是因为原告未按照规定缴纳房屋的专项维修资金。原告称，原告方已经提交的维修基金保证金收条可以证明原告方已经履行了维修资金的交付情况，原告提交的2018年8月29日保证金条中载明，“因手续不全，程俊峰领取2-2-502钥匙。。。。。。特交保证金15000元整，维修基金交上后退还”。被告主张系因原告原因无法缴纳专项维修资金，未提交证据，本院不予采信。在原告提交的五份商品房买卖合同中约定的商品房交付条件为“该商品房经验收合格”。本案中，被告未提交证据证明其在合同约定的期限内通知原告办理房屋交付手续，组织原告进行验房，交纳维修基金的时点尚未到达。结合原被告提交的证据，不足以证明原告未缴纳专项维修资金的责任在原告方，被告对此应负有举证责任，被告未提交充足的证据证明，应承担举证不能的后果。2。对于逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算问题。首先，对于逾期交房违约金：原告主张1-1-1102房屋的违约金的计算方式为根据合同约定的第八条约定交房时间为2018年5月31日，第九条约定逾期交房的违约责任。双方约定按照第一种方式处理。按照逾期时间分别处理。本案向原告方交房属于第一种方式的第二种情况。逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限地第二天起至实际交付日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。该房屋的总价款为401702元，违约期限自2018年5月31日至2019年的9月9日期间464天，违约金总额37278元。2-2-502房屋价款是306877元违约期限自2018年5月31日至2018年8月1日违约期限为88天违约金额总计2701元。2-2-202房屋价款306877元，违约期限自2018年5月31日计算至本次开庭时止2020年9月21日合计违约时间为840天，违约金总额51555元。储藏间是-1-储19号房价款18401元，违约期限为840天。自2018年5月31日至2020年9月21日违约金额为3091元。-1-储6号储藏间价款20369元，违约期限840天，2018年5月31日至2020年9月21日违约金额3422元。以上违约金总额计算98047元。其次，对于逾期办证违约金的问题，合同第十五条关于产权登记的约定，约定了“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告主张按照房价款的0.01%计算违约金1054元，并无不当，本院予以支持。 本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：其房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。开发商建设的商品房，经竣工验收合格并经备案，在取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》后，才可以视为完成竣工验收程序。本案中，被告未能提供其开发建设的商品房已取得行政主管部门核发的商品房验收合格备案证明文件，也未能提交证据证明其出售的房屋已符合合同约定的交付条件，且未能提交证据证明原告未缴纳专项维修资金的责任在原告方，故本院认定被告构成逾期交房。故被告以原告未交付专项维修资金，其有权延迟交房的理由不能成立。原被告双方于2017年6月23日签订的商品房买卖合同，双方签订的合同约定了房屋交付期限为2018年5月31日，泰亨公司分别于2018年8月1日、2019年的9月9日才向原告交付两套房屋，2-2-202房屋及两套储藏间至今仍未交付，明显违反了双方商品房买卖合同中约定的交付期限，应承担违约责任。故原告要求二被告共同赔付原告逾期交房违约金98047元和逾期办证违约金1054元，本院予以支持。对于原告要求被告泰亨梁集公司限期为原告办理所购房屋（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）、车库（1#F-15号车库）的产权登记手续，被告应履行协助义务。对于原告要求被告泰亨梁集公司立即向原告交付所购的1#F-15号车库的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下： 一、被告被告河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司于本判决生效之日起五日内共同赔付原告逾期交房违约金98047元和逾期办证违约金1054元； 二、被告河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司协助原告程俊峰办理所购房屋（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）、车库（1#F-15号车库）的产权登记手续； 三、被告河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司于本判决生效之日起五日内向原告交付1#F-15号车库。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2278元，减半收取计1139元，由被告被告河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 员  张 辉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  张璇璇 书 记 员  张 铭