山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2020）晋0403民初1969号原告（案外人）：彭军付，男，1973年10月30日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：韩翔，山西勤义律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨光平，男，1958年9月4日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：杨鹏真，山西健腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛路超，山西健腾律师事务所实习律师。被告（被执行人）：侯建华，女，1973年5月13日出生，汉族，现住长治市。委托诉讼代理人：张琳，山西远璟律师事务所律师。原告彭军付与被告杨光平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2020年2月26日作出（2019）晋0403民初3563号民事判决。判后，被告杨光平不服，上诉至长治市中级人民法院。长治市中级人民法院经审理，于2020年6月18日作出（2020）晋04民终609号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2019）晋0403民初3563号民事判决，并发回本院重新审理。本院于2020年7月2日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，经审查认为侯建华与本案存在利害关系，虽追加其作为被告参加诉讼。本院于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告彭军付及其委托诉讼代理人韩翔，被告杨光平的委托诉讼代理人杨鹏真、牛路超，被告侯建华及其委托诉讼代理人张琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋系原告彭军付出资购买并享有所有权；二、判令停止对长治环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室的执行；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告彭军付于2010年2月7日向刘文伟、侯建华夫妇购买了位于长治市××路房屋一套，于2010年3月对房屋进行了精装修，同年6月份入住至今。2019年8月19日长治市潞州区人民法院发出（2019）晋0403执恢14号公告，责令被执行人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司于2019年9月1日前将长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋腾空，并交付本院。2019年9月23日，原告向本院提出执行异议，2019年11月6日本院作出（2019）晋0403执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人彭军付的异议请求。2019年11月11日，原告彭军付向本院提出异议之诉。原告认为，本院在2015年5月19日、2018年5月9日、2019年8月7日查封该房屋前，该房屋已经由善意第三人即本案原告彭军付出资购买，且从2010年6月居住至今长达九年多，本院将原告购买的被执行人刘文伟、侯建华的案涉房屋作为被执行财产明显错误，故向本院提起诉讼，望判如所请。被告杨光平辩称，原告与被执行人刘文伟、侯建华夫妇没有签订书面的房屋买卖合同，无法证明其合法占有本案所涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于不动产的异议应当按照法律规定予以执行，故原告诉请不符合法律相关规定，请求人民法院予以驳回。被告侯建华辩称，长治市环城路城上城34号楼涉案房屋所有权人为侯建华，并登记于侯建华名下，其与原告根本不相识，双方不存在房屋买卖的事实。原被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、（2014）城法执字第240号执行裁定书；2、（2014）城法执字第240-1号协助执行通知书；3、（2019）晋0403执恢14号公告；以上三份证据证明申请执行人杨光平与被执行人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司借款纠纷执行一案，原长治市城区人民法院作出查封案涉房屋执行裁定的时间是2015年5月11日，2019年8月该案恢复执行后，对该房屋进行了查封。4、（2011）城民督字第23号支付令，证明杨光平与刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司借款纠纷一案的支付令作出的时间是2011年7月25日。5、执行异议申请书，证明原告彭军付提出执行异议的时间是2019年9月23日。6、收条2支及借条1支，证明原告于2010年2月7日两次向刘文伟、侯建华夫妇支付购房款168480元；2010年2月22日刘文伟向原告借款130000元用于折抵房款，原告支付房款合计298480元。7、收条1支及借条1支，证明原告于2012年1月11日向刘文伟、侯建华夫妇支付购房款175500元用于偿还侯建华在建设银行的房屋贷款；2012年1月12日，刘文伟向彭军付借款100000元，该笔款项折抵为购房款，两项合计275500元。8、长治建行个贷中心出具的证明、个人贷款对账单、结清证明各一份，证明2012年1月11日彭军付与侯建华到建设银行代侯建华归还房屋贷款本息153535.11元，至此，侯建华在建设银行的个人贷款总额165000元已全部结清。9、2012年1月10日刘文伟、侯建华夫妇出具购房付款证明一份，证明刘文伟、侯建华夫妇2010年2月7日将其在建设银行按揭购买的一套房产转让于彭军付，由彭军付将建设银行的房产贷款一次性结清，该房产归彭军付所有。10、商品房买卖合同一份及购房收据5支，证明彭军付支付房屋全部房款之后，刘文伟、侯建华将商品房买卖合同原件及购房交款收据原件都交付给彭军付。11、2018年5月8日物业管理费收据1支，证明原告实际占有并使用案涉房屋。12、2011年11月9日长治市城区人民法院委托山西天晟拍卖有限公司拍卖案涉房屋的拍卖公告及2011年11月22日彭军付提出的执行异议书一份，证明案涉房屋曾因侯保林与刘文伟、吴淑萍、刘有才借款纠纷执行一案于2011年11月9日登出拍卖公告，原告于2011年11月22日向法院提出执行异议，并按法院要求再次完善了购买案涉房屋的手续。13、侯建华用于偿还建行银行贷款的存折一本，证明原告自2010年6月30日至2011年7月30日在侯建华的存折上累计存款18次，共计17541元，用于归还案涉房屋的建行分期按揭贷款。14、用水证、热力用户信息卡及缴纳供暖费收据、电卡及缴纳电费收据，证明原告实际占有和使用案涉房屋，并实际缴纳水电暖等各项费用。15、银行转账凭证1支，证明2010年2月22日原告给刘文伟转账100000元，与第7组证据相互印证。16、经原告彭军付申请，本院调取的（2011）城法执字第583号案卷材料（包括刘文伟、侯建华于2010年12月17日出具的《滨河城上城34#号楼1单元502房产情况说明》、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、2011年7月21日询问笔录及2011年12月2日听证笔录各一份），证明刘文伟认可在其妻子侯建华名下的××园房屋已经卖给彭军付，也认可其借过彭军付130000元钱的事实。17、2020年原告交纳涉案房屋各项费用的收据，证明涉案房屋仍有原告进行控制和使用。被告杨光平向本院提交了如下证据材料：1、工行长治汇通支行个人业务凭证三支及王迎红、石红娥结婚证，证明2009年12月26日，刘文伟向王迎红夫妇借款20万元，王迎红夫妇在同一柜台处先后取款交给刘文伟，其存入自己在工商银行的账户。2、商品房买卖合同及收据四支，证明刘文伟将案涉房屋的买卖合同及交费票据交付给王迎红作为抵押。3、房屋买卖协议书及收条一支，证明因刘文伟一直无法偿还借款，双方于2010年8月3日签订房屋买卖协议书，约定以房抵债。4、长治市滨河城上城物业管理有限公司出具的证明，证明2014年至2018年案涉房屋没有人交物业费，物业工作人员上门催收家中无人，案涉房屋无人居住。被告侯建华向本院提交了一份离婚协议书，证明刘文伟婚内出轨，属于过错方，孩子由侯建华抚养，刘文伟支付抚养费20万元，由于刘文伟未能支付抚养费，所有在婚姻存续期间的债务全部由刘文伟承担，刘文伟也承担了案涉房屋的贷款。被告没有卖房的意思表示。对于原、被告提交的上述证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的原告提供证据1-5、8、10-16，，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据6中的刘文伟于2010年2月7日出具的150000元和18480元的收条以及2010年2月22日刘文伟向原告出具的130000元的借条，被告杨光平对其真实性无异议，且与本院调取的（2011）城法执字第583号案卷材料中2011年12月2日执行听证笔录中刘文伟的陈述内容能够相互印证，故对该收条及借条的真实性予以认可。证据7中2010年1月12日刘文伟向原告出具的100000元的借条，因系刘文伟与彭军付之间的借款，未提供证据与本院对其真实性予以确认。关于2012年1月11日刘文伟和侯建华向原告出具的175500元的收条，被告侯建华虽认为与实际代偿金额不符，但无法否定在该收条中签字的真实性，同时结合长治建行个贷中心出具的证明以及中国建设银行个人贷款结清证明，可以证实彭军付代刘文伟和侯建华偿还案涉房屋贷款的事实，本院对此予以确认。证据9购房付款证明，用于证明刘文伟、侯建华夫妇于2010年2月7日将案涉房屋转让于彭军付，由彭军付将侯建华在建设银行的房产贷款一次性清偿后，该房产归彭军付所有。该证据中有刘文伟及侯建华的签字捺印，且与本院调取的（2011）城法执字第583号案卷材料中2011年12月2日执行听证笔录中刘文伟的陈述内容能够相互印证，虽侯建华对其真实性不予认可，但未提供证据予以反驳，故本院对此证据的真实性予以确认。证据16系原告向本院申请调取2011年原长治市城区人民法院办理的申请执行人侯保林与被执行人刘文伟、吴淑萍、刘有才借款纠纷一案的部分执行案卷材料，各方当事人对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。原告提交的证据17长治市滨河城上城物业管理有限公司于2020年6月12日的收款收据，可以证明系补交2018年、2019年及2020年的欠款。被告杨光平提交的证据系案外人王迎宏与刘文伟、侯建华夫妇之间经济往来，无其他证据予以佐证，本院对其正式性、关联性不予确认。证据8长治市滨河城上城物业管理服务有限公司出具的证明，无法证明案涉房屋由谁占有，达不到证明目的，本院不予采信。被告侯建华提交的离婚协议，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月14日，刘文伟、侯建华因生意资金短缺向被告杨光平借款500000元。2011年7月25日长治市城区人民法院发出（2011）城民督字第23号支付令，被申请人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司在收到支付令之日起15日内归还申请人杨光平借款500000元。后杨光平向长治市城区人民法院申请强制执行。2015年5月11日，长治市城区人民法院作出（2014）城法执字第240号执行裁定书，裁定查封被执行人侯建华所购买位于长治市××路房屋一套；2019年8月1日，本院向长治市不动产登记中心、长治市房地产交易管理处下达协助执行通知书一份，通知协助查封该房屋。2019年8月19日本院发出（2019）晋0403执恢14号公告，责令被执行人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司于2019年9月1日前将该房屋腾空，并交付本院。2019年9月23日，原告向本院提出执行异议，2019年11月6日本院作出（2019）晋0403执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人彭军付的异议请求。2019年11月11日，原告彭军付向本院提出执行异议之诉。另查明，2007年8月15日侯建华与山西星际通置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：BH2007070），侯建华购买位于长治市××路房屋一套，建筑面积105平方米，价款265650元，该房屋系侯建华在建设银行按揭贷款购买。2010年2月7日，刘文伟向彭军付出具收条两支，载明收到彭军付滨河花园34号楼1-502房款合计168480元。2010年2月22日，刘文伟再次向彭军付借款130000元。2012年1月10日，刘文伟和侯建华出具购房付款证明，载明“刘文伟、侯建华夫妇2010年2月7日将他们在建设银行按揭买的一套房产转让于彭军付，现在由彭军付将建设银行的房产贷款一次性支付给建设银行，该房产归彭军付所有”。次日上午，彭军付与侯建华一同到长治建行个贷中心，由彭军付代侯建华偿还了购买滨河花园34号楼1-502号房购房贷款本息153535.11元，刘文伟和侯建华向彭军付出具收条，载明收到彭军付购滨河花园34号楼1-502房款175500元，用于归还建行住房贷款。彭军付称当日除了代侯建华偿还银行贷款本息外，还当场给了刘文伟和侯建华部分现金，合计175500元。再查明，在申请执行人侯保林与被执行人刘文伟、吴淑萍、刘有才借款纠纷一案中，2011年6月20日长治市城区人民法院作出（2011）城法执字第583号民事裁定书，裁定查封刘文伟以其妻侯建华名义所购位于长治市××路房屋一套，并于2011年6月21日向长治市房屋产权产籍监理处和开发商山西星际通置业有限公司送达了该民事裁定书及协助执行通知书。2011年8月17日，经山西信弘达房地产估价咨询有限公司评估，案涉房屋长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋一套在2011年8月10日估价期的评估价格为389800元。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。杨光平申请执行与刘文伟、侯建华和长治市新蕾文化发展有限公司支付令纠纷一案，本院于2015年5月11日已作出执行裁定，并于2019年8月1日向不动产登记机构作出了协助执行通知书，查封了侯建华所有的位于长治市××路房屋。此后，本院在该房屋采取强制执行措施时，案外人彭军付就该房屋提出执行异议。根据各方当事人的陈述及庭审调查，本案的争议焦点是案外人彭军付对长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋是否享有足以排除强制执行之权利。依照《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更和转让，经依法登记，发生法律效力。侯建华与山西星际通置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，按照约定通过支付首付款及银行按揭贷款的方式缴纳了购房款，山西星际通置业有限公司依法向其交付了该房屋，但至今未办理不动产登记，故侯建华并未取得该房屋的所有权，而仅仅获得的是物权期待权，即具备物权登记条件后进行物权登记的请求权。现案外人彭军付主张通过房屋买卖已经获得了案涉房的所有权，因该不动产尚未办理不动产物权登记，实际上其主张的亦是对案涉房屋的物权期待权。买受人物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，即使未进行不动产登记，故对于合法有效的买受人物权期待权亦应予以保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照上述规定，买受人因买卖对被执行人所有的需要办理登记的财产享有的物权期待权只有达到以下四个条件，才可以排除强制执行。第一，在人民法院查封之前已经形成合法有效的买卖合同关系；第二，已经合法实际占有该财产；第三，已经支部全部价款或者已经已经按照合同约定支付相应价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，买受人对未能办理过户登记没有过错。本案中，彭军付主张和刘文伟和侯建华在本院采取查封措施前形成了房屋买卖合同关系，但未提交书面的房屋买卖合同予以证实。虽向本院提交了支付购房款164800元的收条、借款130000元的借条以及长治建行个贷中心出具的证明和刘文伟、侯建华出具的彭军付购房证明，拟证明依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。但上述证据均无法证明彭军付主张的房屋买卖合同的主要内容，例如房款总额、付款期限等关键内容，更无法证明是否已经履行合同主要义务，故综合原告提交的证据，无法证明在本院查封之前彭军付与刘文伟和侯建华形成了房屋买卖合同法律关系。同时，虽然刘文伟和侯建华于2012年出具了房屋买卖证明，拟证明二人于2010年2月将案涉房屋卖给了彭军付，但二人出具该证明时本院因另案正在对该房屋采取强制执行措施，该房屋已经被人民法院查封，该证明中将之前的借款130000元折抵购房款，究竟是以房抵债还是房屋买卖存疑，且事后至本案采取查封措施前，原告彭军付和刘文伟、侯建方仍未补充完善房屋买卖合同。故原告提交的上述证据无法证明在本院采取查封措施前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，彭军付提交的长治市滨河城上城物业管理有限公司的物业费收据及侯建华户缴纳电费记录，因上述票据中户名均为侯建华，未显示缴费人名称，无法证明彭军付在本院采取查封措施前已经实际占有了该房屋。第三，因原告就其主张的房屋买卖合同主要内容无法证实，故关于是否已经全部支付购房款无法证实。关于原告主张参照长治市中级人民法院委托山西信弘达房地产评估咨询有限公司对该房屋于2011年8月10日作出的评估报告，该房产于2011年8月10日价值为38.98万元，原告支付的购房款、借款及银行代付款项已经超过该房屋价值的意见。本院认为，合同是当事人意思表示一致的体现，该评估报告只能证明该房产在鉴定基准日的价值，但并不能证明双方对于该房产交易价格的形成了一致的意思表示。第四，原告彭军付明知侯建华未取得该房屋的不动产登记，无法为其办理房产转移登记，但仍主张于2010年2月与刘文伟、侯建华达成了房屋买卖的合意并进行了交易，且在2011年本院因另案对该房屋作出查封措施后至今，原告彭军付明知该房屋有被人民法院采取强制执行措施的风险，仍未补全其房屋买卖手续及不动产登记，如补全房屋买卖合同、督促刘文伟和侯建华积极办理不动产登记或者向不动产机构主张办理不动产登记，原告彭军付对此存在过错。关于原告彭军付辩称其主张的房屋买卖行为发生在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》颁布之前，不应适用该规定的意见。本院认为，该规定于2015年5月5日起施行，该规定第三十二条对溯及力进行了明确规定，即“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件”，本案中，彭军付于2019年9月23日提出执行异议，明显在该规定施行之后，故原告的上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，原告对其提出的主张未能提供证据证实，依法应当承担相应的不利后果。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告彭军付的诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭军付负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 杜树升人民陪审员 徐 飞人民陪审员 牛红霞 二〇二〇年九月十四日法官 助理 栗艳鹏书 记 员 魏 媛