广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32624号原告：广东万品文化艺术发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗东路**，统一社会信用代码9144000070765063XY。法定代表人：李琼波，总经理。委托诉讼代理人：黄爱华、覃全茂，均系广东合邦律师事务所律师。被告：广州羊铁桥隧工程有限公司，住，住所地广东省广州市天河区林和东路紫荆苑****织机构代码19046639-6。法定代表人：莫慧敏，总经理。委托诉讼代理人：刘红，系广东国道律师事务所律师。被告：广州宏蒲投资有限公司，住，住所地广东省广州海珠区艺景路**首层自编之三一社会信用代码91440105795518339U。法定代表人：陈苑红。委托诉讼代理人：程跃宇、刘振凯，分别系广东恒福律师事务所律师、实习律师。原告广东万品文化艺术发展有限公司（以下简称“万品公司”）与被告广州羊铁桥隧工程有限公司（以下简称“羊城公司”）、广州宏蒲投资有限公司（以下简称“宏蒲公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万品公司的委托诉讼代理人黄爱华、覃全茂，羊城公司的委托诉讼代理人刘红，宏蒲公司的委托诉讼代理人程跃宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万品公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向我司支付因解除合同所产生的损失共计3479.7391万元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年宏蒲公司与羊铁公司签订租赁合同及补充合同，约定：宏蒲公司承租位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓部分场地物业（以下简称“涉案场地”），月租金57333.34元。后经羊铁公司同意，宏蒲公司与我司于2009年5月20日签订《物业租赁合同》约定：我司从2009年6月以年租金115万元（从第三年起，每年递增4%）承租前述物业，租赁期共20年。租赁合同签订后，我司投入大量资金和人力、物力对场地精心改造和装修，进行了大量的投入，并开办多家公司从事文化产业经营活动和进行相关经营。经营期间我司还投入大量的品牌广告宣传费用。2014年羊铁公司向广州铁路运输法院起诉要求解除宏蒲公司与其签订的租赁合同，后法院以不定期租赁为由解除了合同。2018年宏蒲公司向天河法院起诉要求解除该司与我司签订的租赁合同。我司认为，宏蒲公司与我司承租行为合法有效，羊铁公司、宏蒲公司要求解除合同返还土地，必然会给我司造成重大经济损失。因此起诉至法院要求判令两被告向我司支付所造成的损失。羊铁公司辩称：万品公司的诉讼请求没有合同依据和法律依据。1、我司与宏蒲公司签订《物业租赁合同》及《物业租赁补充合同》，将涉案场地物业以每月57333.34元的标准租赁给宏蒲公司使用。在签订租赁合同时，我司考虑到出租场地和物业可能因铁路规划而发生改变，所以没有约定租赁期限，签订的是无固定租赁期限的租赁合同。万品公司不是本租赁合同的承租人，更没有向我司交纳过一次租金，该无租赁期限的租赁合同的承租人只有宏蒲公司。2、从2012年开始，由于涉案场地、物业改作公务机关的办公用地，需要拆除重建。因此，我司向宏蒲公司发出终止租赁合同的函，提出解除合同的要求，而宏蒲公司也复函。双方的租赁主体地位从未发生变更或转移。3、2009年5月，宏蒲公司在我司不知情、也未告知的情况下，私自将涉案场地和物业以每年115万元转租给万品公司，并签订长达20年的租赁合同。我司是在广州铁路运输法院起诉宏蒲公司庭审后，万品公司要求参加诉讼时，才知道涉案场地已被转租。4、我司不同意宏蒲公司的转租行为，更不可能同意其转租20年。5、万品公司与我司之间从未签订任何合同和协议，双方不存在任何合同关系，从未发生任何经济往来和交纳过任何费用。6、我司与宏蒲公司签订的无固定期限的租赁合同，我司可随时提出解除合同，现因涉案场地被上级铁路部门规划给公务机关作办公用地，我司提出解除合同符合法律规定，更没损害万品公司的利益。7、没有证据证明是我司同意万品公司租赁涉案场地并投入大量资金和人力、物力进行装修改造。宏蒲公司在明知与我司签订的是无固定期限租赁合同，仍与万品公司签订长达20年的租赁合同，造成万品公司大量投资，过错在宏蒲公司，与我司无关。8、万品公司在没有获得政府有关部门批准的情况下，违法修建部分建筑物和二次装修，应由违法者万品公司自行承担。同时其在违法改、扩建时，非法拆除和损坏房屋结构，给我司造成的损失也应该赔偿。9、万品公司现因重租场地要求赔偿租金差额，应由宏蒲公司承担。10、万品公司要求赔偿数额过高，与在广州铁路运输法院诉讼时评估价格不符。11、万品公司在明知羊铁公司有权解除与宏蒲公司之间签订的无固定期限的租赁合同时，仍盲目投资装修改造，应自行承担由此产生的一切后果。特别是通知解除合同后仍违法加建，应对该部分扩大的损失自行承担责任。12、2019年12月31日，广州铁路运输法院强制执行收回涉案场地，现已移交给公务机关管理使用，在执行中我司已明确告知万品公司属于其所有的设施、设备、物品等全部可以搬走、拆走，尽量减少损失。综上，请求法院驳回万品公司的诉讼请求。宏蒲公司辩称：本案各方不承担赔偿和违约责任，或者是由羊铁公司承担赔偿和违约责任。1、虽然铁路两级法院以不定期租赁合同为由解除羊铁公司与我司的租赁合同，但有证据证明解除合同是政府征用才启动的合同解除行为。铁路两级法院并未否定涉案地块的回收是基于政府征用或铁路规划，只是由于诉讼中万品公司撤回了要求赔偿的反诉，因此法院才没有对该情节进行审查。基于本案所涉及的合同实际上是由于政府征用而解除，那么按照各方的合同约定除分配补偿款之外，各方互不赔偿，也互不承担违约责任。2、我司与羊铁公司之间的合同实际上是附解除条件的法定最长期限解除合同，羊铁公司对我司将案涉物业长期转租给万品公司是知情且默认的，其对万品公司投入大量资金用于案涉物业的维护、更新、改造和装修也知情且默认，羊铁公司在租赁期内一直对案涉物业进行有效的监督和管理，解除合同并将案涉物业交给相关部门后获得相应的补偿，因此羊铁公司作为案涉物业的业主和政府征用土地房屋的实质实施方，按照过错和公平原则，有义务和责任向我司和万品公司承担主要的赔偿义务和补偿义务。3、我司已经向万品公司披露了案涉物业的性质、现状和租赁期等全部才与其签订租赁合同。万品公司没有尽到充分的注意义务而进行大量投资，对产生的损失也应当承担一定的责任。我司对我司与羊铁公司之间的租赁合同被提前解除没有任何过错，不应该承担赔偿责任。经审理查明：天河区五山白石岗自编2号料库（2419图13幅2地号）（土地面积10067.34平方米、建筑面积1093平方米，使用性质工场，厂房），天河区五山白石岗自编3号机械设备库（2419图13幅2地号）（土地面积10067.34平方米、建筑面积1186平方米，使用性质工场，厂房）的产权人均为广州铁路工务工程总公司第三桥隧工程公司。后，广州铁路工务工程总公司第三桥隧工程公司经两次向工商行政管理部门申请核准将公司名称变更为广州羊铁桥隧工程有限公司（即本案被告“羊铁公司”）。2008年12月29日，羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007），双方就租赁标的、租金标准及交纳方式、双方权利义务、违约责任、争议解决方式等作出约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓全部场地物业（房地产权证编号205217、205218、205219，地号：，地号9图13幅2；该场地用地面积10067.34平方米，其中建筑物面积3228平方米），包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地。除政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使乙方无法继续经营外，甲方不得以任何理由解除本合同；乙方整体承租上述租赁物后，可将其改造成办公、教育、娱乐、仓储等使用，也可在空地上加盖建筑物；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月的免租装修期，首年至第四年的年租金为95万元（房屋租金50万元，设施设备租金20万元，管理费25万元），从第五年租金增加5%，即年租金为997500元；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除。2008年12月31日，羊铁公司与宏蒲公司就上述租赁合同有关问题签订《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），其中约定，因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限，同时约定其他条款仍按主合同执行。2009年5月20日，宏蒲公司（甲方）与万品公司（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-2009-010），约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓部分场地物业（房地产权证编号205217、205218，地号：，地号9图13幅2；该场地用地面积约8000平方米，其中建筑物面积2228平方米）；乙方承租上述租赁物后，可将其改造成办公、文教、娱乐、仓储等使用；也可在政府相关部门批准后在空地上加建建筑物，以适应经营需要。乙方租赁甲方上述租赁物的期限为20年，从2009年6月10日起至2028年6月9日止；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月免租装修期，首年至第二年的年租金为115万元（其中房屋租金69万元，管理费46万元），从第三年起，每年递增4%。租金按自然月支付；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除。2009年6月8日，羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）就调整租赁范围和相应租金标准签订《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），约定：乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓的场地面积调整为约7759.34平方米，地上建，地上建筑物调整为自编**号穗房地证字第205217、205218）；自编1号（产权证号穗房地证字第205219，面积949平方米）及相邻的约2308平方米场地甲方收回自用…租赁面积调整后，由于乙方租赁面积减少，每月租赁费用相应调减为57333.34元（其中房屋租金30175.44元/月、设施设备租金12070.18元/月、管理费15087.72元/月），租赁费用从起租日后第5年起年租金增加5%，乙方应当在每月15日前支付当月租金，租赁押金由30万元调整为20万元；双方初步确认甲方向乙方交付租赁场地的时间为2009年6月20日（以实际交接时间为准），起租日自2009年10月20日起计等。上述合同签订后，羊铁公司依约向宏蒲公司交付租赁场地。2012年7月25日，广州铁路（集团）公司土地房产公寓处向羊铁公司发出《通知》：集团公司提供广州市天河区五山白石岗路2419图13幅2地号的地块作为铁路检察院的建设用地，请依法依规解除该地块租赁关系。2012年10月25日，羊铁公司向宏蒲公司发出《关于终止租赁合同的函》，因地块已被征用为检察院办公楼建设用地，要求根据租赁合同第十二条约定终止合同，并要求宏蒲公司于同年11月30日前搬离上述租赁场地。2012年11月6日，宏蒲公司向羊铁公司发出《关于对要求我司撤离石牌基地的意见》，表示愿意积极配合做好石牌基地的撤离工作，但要求羊铁公司就其搬迁造成的各项损失予以补偿。此后，羊铁公司与宏蒲公司多次就终止双方合同、宏蒲公司撤离上述场地问题进行协商未果，羊铁公司遂向广州市铁路运输第一法院提起诉讼，请求判令解除《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），宏蒲公司将上述租赁场地物业返还给羊铁公司并支付使用费等。万品公司以其系涉案场地合法的实际承租人、与案件有直接利害关系为由申请作为第三人参加该案诉讼。该案审理过程中，宏蒲公司向广州市铁路运输第一法院提出鉴定申请，请求对羊铁公司主张解除合同返还土地对其及万品公司造成的资产性损失及经营性损失进行鉴定，同时反诉要求羊铁公司支付宏蒲公司、万品公司因解除合同产生的损失。广州市铁路运输第一法院经审查委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案场地增建部分建造物、室内装修装饰工程、场地平整及相关绿化、场地种植花木价值进行工程造价评估。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年2月23日出具《房地产咨询报告》（以下简称“鹏信咨询报告”）（鹏信咨询字[2017]第133号），该工程造价在咨询时点2016年1月20日的咨询总值为4832428元，其中建筑物（重置价）2829458元、附属物（重置价）458531元、二次装修（重置成新价）1439219元、花木（市场买断价）105220元。同时该评估结果应用的有效期限为一年（自2017年2月23日至2018年2月22日）。2017年3月13日，宏蒲公司向广州市铁路运输第一法院撤回反诉申请。后经审理，广州市铁路运输第一法院以羊铁公司与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》及其补充合同属于不定期租赁合同，羊铁公司有权随时要求解除为由，作出（2014）广铁法民初字第319号民事判决：一、解除广州羊铁桥隧工程有限公司与广州宏蒲投资有限公司签订的《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）；二、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内搬离租赁场地，将位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓全部租赁场地物业（包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地，其中场地用地面积7759.34平方米，建筑物面积2279平方米，房地产权证编号205217、205218）返还给广州羊铁桥隧工程有限公司；三、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1232670元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。宏蒲公司、万品公司不服上述一审判决，向广州铁路运输中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月24日作出（2017）粤71民终105号民事判决：一、维持广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第一、二项；二、变更广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第三项为：广州宏蒲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1118004元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；三、撤销广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第四项；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。另查明：万品公司（甲方）与案外人广州经天文化传播有限公司（以下简称“经天公司”，乙方）于2013年8月5日签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓部分场地物业的集装屋办公区域第一层、第三层及B馆首层自编一号房、二层自编一号共三处房屋，面积800平方米；租赁期限为14年，从2013年9月1日至2027年8月31日止；首年的年租金为896000元，从第二年起，每年递增5%等。合同签订后，万品公司将上述合同中约定的场地交付经天公司占有使用。2018年2月1日，广州铁路运输第一法院向宏蒲公司发出（2018）粤7101执57号执行通知书，通知宏蒲公司（2017）粤71民终105号民事判决已经生效，应当立即履行法律文书所确定的义务等。后宏蒲公司向本院起诉要求解除与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010），并判令万品公司及案外人经天公司限期离场。本院于2019年10月22日作出（2018）粤0106民初14985号民事判决书，因宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）属转租合同，宏蒲公司因此前生效判决已经丧失出租案涉租赁物的权利，转租合同已经无法继续履行为由，判决：一、解除宏蒲公司、万品公司于2009年5月20日签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）；二、万品公司自判决发生法律效力之日起30日内，搬离广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓（房地产权证编号205217、205218，地号：24，地号13幅2），经天公司对上述义务承担连带责任；三、驳回宏蒲公司的其他诉讼请求。该案发生法律效力后，2019年12月31日，在广州铁路运输第一法院的监督下，涉案场地已由实际使用人即原告万品公司移交给羊铁公司，由其转交给铁路检察院建设办公用房。本案受理后，万品公司、羊铁公司分别向本院提出鉴定申请。万品公司请求对其资产性损失、经营性损失进行司法鉴定，羊铁公司则请求对拆除、改建部分进行恢复原状的损失进行鉴定。本院经摇珠选定鉴定机构后，万品公司和羊铁公司均明确表示不再申请鉴定，同意使用广州市铁路运输第一法院在该案诉讼中委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年2月23日出具《房地产咨询报告》（鹏信咨询字[2017]第133号）的鉴定意见作为本案损失的计算依据。但羊铁公司认为该鉴定报告时隔两年，应该进行折旧。万品公司在庭审时认为该鉴定报告超过使用期限，鉴定结论不适用于本案，但并未要求重新鉴定。经质证，原告与两被告均确认鹏信咨询报告中评估的建筑物、附属物以及二次装修均为万品公司出资增建或装修，场地绿化及花木也为万品公司出资种植，目前涉案场地现状在移交后已经全部拆除。羊铁公司、宏蒲公司均认为建筑物中门卫室、53屋顶增建、A号大小展厅、厨房、彩钢板房、钢架结构阳光房、宿舍、杂房、洗手间、集装箱办公室，附属物中门卫室为未经政府有关部门批准擅自修建的违章建筑，及其二次装修部分（共计3398601元）均应在赔偿中予以扣除。万品公司认为加建部分符合合同约定，同时并未有政府有关部门认定为违章建筑，不同意在赔偿中扣除。关于花木部分，羊铁公司与宏蒲公司认为评估时并未区分可搬走的和不可搬走的，现场地已拆除，不清楚哪些被搬走。万品公司认为当时评估的花木均为不可搬走的，室内的消化木已经搬走，室外大的花木均无法搬走。庭审中，万品公司向本院申请追加深圳广铁土木工程有限公司（以下简称“深圳土木公司”）作为共同被告参加诉讼，该司认为在2010年8月2日前，羊铁公司和深圳土木公司进行了重整组合，羊铁公司的资产和员工及涉案场地均归深圳土木公司所有，且宏蒲公司陈述租金也是交付给深圳土木公司。故深圳土木公司才是涉案场地的出租人和受益人，应共同支付涉案损失。为此，宏蒲公司提交了羊铁公司于深圳土木公司出具的《关于变更物业租赁合同主体单位的通知》、深圳土木公司出具的《证明》《关于公司变更情况的说明》等证据，证明广铁公司已重组为深圳土木公司，并通知宏蒲公司向深圳土木公司缴纳租金等费用。宏蒲公司为证明羊铁公司曾经授权并知道宏蒲公司将涉案物业对外长期转租的事实，提交了以下两份证据：1、羊铁公司于2008年12月12日出具的《委托书》，载明该司委托宏蒲公司常栓吉等办理广园路石牌仓的开发经营、对外招租和项目对外洽谈等业务。2、羊铁公司于2008年12月29日出具的《委托书》，载明该司特委托宏蒲公司全权承办该司位于广州市天河区五山白石岗广园路石牌仓场地物业的招租、出租、经营和管理等事宜。万品公司为证明其损失，提交了以下证据：1、签订日期分别为2009年9月10日、2010年2月5日、2011年8月15日的《装修工程合同书》三份及多份《收据》，拟证明该司为园区开发改造及53美术馆装修投入15305600元，为53美术馆培训中心、顶楼员工食堂员工宿舍搭建装修投入1497000元，为53汇恒温酒窖、多功能厅酒吧装修投入5781000元。2、《搬迁方案与报价函》《艺术品专业打包运输、搬迁及安装合同》及三份《收款收据》，拟证明该司为搬迁支付了包装运输等费用255000元。3、李静云、魏曼、广州市五三美术馆为签署主体分别与广州领秀物业管理有限公司签署的《广州市房屋租赁合同》三份及缴纳租赁押金、保证金、租金、管理费、水电费等银行转账凭证，拟证明该司重新租赁场地的租金差额损失为31724092元，其仅主张租金差额为6096491元。4、收到学员缴纳的2015年暑假、秋季等学费的《收款收据》，收据上并无收款单位盖章，拟证明涉案场地无法租赁导致万品公司向培训学员退费造成损失。5、万品公司于2019年9月2日向经天公司出具《承诺书》、中国工商银行转账凭证两张、经天公司出具《收据》两张，拟证明该司为赔偿租赁合同违约损失先行垫付赔偿款300000元。本院认为，本案是租赁合同纠纷，宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的权利义务。根据各方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于：一、案涉租赁合同的相对方是谁，是否需要追加深圳土木公司为共同被告；二、案涉租赁合同解除的责任由谁承担，是否适用合同中“政府征用、铁路规划等不可抗力因素互不负赔偿责任”条款；三、解除合同产生的损失如何计算。对此，本院综合分析如下：一、关于案涉租赁合同的相对方，是否需要追加深圳土木公司为本案共同被告的问题。本案中，宏蒲公司与万品公司的租赁合同关系属于转租关系，宏蒲公司作为该转租合同中的承租人，向次承租人万品公司出租租赁物。虽然羊铁公司认为其不知道、也不同意宏蒲公司的转租行为，但宏蒲公司提交的两份羊铁公司出具的《委托书》均可证明羊铁公司曾委托宏蒲公司进行对外招租，且双方在后来签订的租赁合同中并未约定不可转租。因此，本院认定宏蒲公司与万品公司的转租合同合法有效，宏蒲公司与万品公司是该转租合同的相对方，应依约履行转租合同的权利义务。而羊铁公司并非转租合同的相对方，即使因羊铁公司与宏蒲公司的租赁合同解除导致宏蒲公司丧失对案涉租赁物的出租权利，转租合同无法继续履行而解除，万品公司亦无权直接要求羊铁公司承责。因此，羊铁公司是否重组改制为深圳土木公司，与本案并无直接关联关系，本院对原告要求追加深圳土木公司为共同被告的申请，依法不予准许。二、关于案涉租赁合同解除的责任由谁承担，是否适用合同中“政府征用、铁路规划等不可抗力因素互不负赔偿责任”条款的问题。2008年12月29日，羊铁公司与宏蒲公司签订了《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007），其中对租赁期限的约定为“除政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使乙方无法继续经营外，甲方不得以任何理由解除本合同”。2008年12月31日，双方再签订了《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），对租赁期限进行了补充约定：“因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限。”无论该合同是不定期租赁合同，还是附解除条件的租赁合同，羊铁公司均表达了该司对案涉场地使用期限的不确定性，因而只要出现政府征用、铁路规划变更等羊铁公司不可控制的因素，该司对案涉场地的出租权即受到影响，其将无权继续出租场地。本案中，两被告均未能提交证据证明涉案场地的回收属于政府征用及铁路规划行为，广州市铁路运输第一法院、广州市铁路运输中级法院的生效判决均确认羊铁公司与宏蒲公司双方签订的租赁合同为不定期租赁合同、出租方可随时解除合同。因此宏蒲公司在对上述情况知情的前提下，与万品公司签订长达20年的转租合同，超出了其作为《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）承租人使用、收益的权限，因此宏蒲公司应对本案转租合同的解除承担主要责任。而万品公司在租赁一个如此之大（约8000平方米）的案涉场地，在签订租赁合同时并未查明宏蒲公司是否具备转租权，以及转租权的权限等，其对租赁期限的不确定性并未履行合理的谨慎注意义务，因此万品公司应对本案转租合同的解除承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。综合宏蒲公司与万品公司在本转租合同中的权利义务及转租时的过错程度，本院酌定宏蒲公司承担60%的责任，万品公司承担40%的责任。三、解除合同产生的损失的计算问题。（一）关于2017年2月23日出具鹏信咨询报告是否符合应用有效期的问题。虽然该咨询报告应用有效期为评估结果出具之日起一年内，即2017年2月23日至2018年2月22日止，但综合下列因素，该咨询报告只能作为本案解除合同损失的唯一参考依据：一是本案租赁场地已移交并拆除，无法对租赁物现状进行再次评估；二是宏蒲公司与羊铁公司的租赁合同解除争议产生于2012年，万品公司最迟亦于2015年申请作为第三人参加广州市铁路运输第一法院的诉讼时知道合同解除的争议。因此万品公司于铁路两级法院的诉讼后添加的建筑物、附属物不应计算在损失赔偿中。该鉴定申请于2015年提出，2017年作出，并未计算万品公司在鉴定作出后添加的建筑物和附属物，符合本案损失赔偿的考虑范围。三是羊铁公司提出的鉴定报告存在折旧的问题。由于鹏信咨询报告总咨询值由四部分组成：建筑物重置价、附属物重置价、二次装修重置成新价及花木市场买断价。其中建筑物、附属物重置价均采取成本法评估起重置价，二者均不可能因时间变化而产生变化。而二次装修受到使用年限的影响可能产生折旧问题，评估时会根据使用年限和保养状况进行折旧，鉴于鉴定报告于应有有效期至2018年2月22日，距今大约两年，故本院酌情按照每年10%的幅度进行中折旧，该二次装修（重置成新价）为1439219元×（1-10%）×（1-10%）=1165767元。最后，本案受理后，涉案场地并未移交且拆除，但原、被告双方均放弃重新评估鉴定的申请，同意按照鹏信咨询报告的咨询值作为本案损失的参考依据。虽然万品公司在庭审中认为鹏信咨询报告已超过使用时间，不应作为本案的损失参考依据，但其已于庭前撤回鉴定申请，亦未举证证明涉案租赁场地的现存价值，其应承担举证不能的不利后果。综上，在租赁物已灭失无法重新评估的情况下，本案以鹏信咨询报告的咨询值作为本案解除合同产生损失的参考依据，符合本案客观事实和相关法律规定。（二）关于对违章建筑是否应承担赔偿责任的问题。宏蒲公司与万品公司签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）中约定：万品公司承租后，可将租赁物改造成办公、文教、娱乐、仓储等使用；也可在政府相关部门批准后在空地上加建建筑物，以适应经营需要。因此，宏蒲公司并非不允许万品公司将涉案租赁物改造和加建，虽然万品公司的加建行为并未取得政府相关部门批准，但宏蒲公司亦无证据证明该建筑物被政府相关部门认为是违章建筑。故本院对两被告认为部分建筑物、附属物属于违章建筑不应由两被告承担赔偿责任的抗辩，本院依法不予支持。（三）解除合同产生的损失包括：一是租赁场地投入的现存价值。根据鹏信咨询报告，咨询总值包括建筑物（重置价）2829458元、附属物（重置价）458531元、二次装修（重置成新价）1165767元、花木（市场买断价）105220元，其中花木应减除万品公司承认可搬走的室内小花木（鹏信咨询报告《花木咨询结果明细表》中序号47-64各类盆栽，共计25730元），故咨询总值为2829458元+458531元+1165767元+105220元-25730元=4533246元；二是搬迁相关费用。万品公司提交了前期广州市大众搬屋服务中心的《搬迁方案与报价函》，证明前期咨询搬迁总承包价为274400元，实际发生后广州市海珠区华天艺术设计出具的《艺术品专业打包运输、搬迁及安装合同》及三份《收款收据》，证明实际支出搬迁包装运输等费用255000元。本院认为，万品公司为从事工业产品艺术设计、艺术品及雕塑设计等的有限责任公司，在本案现场勘查中可见，涉案租赁场地内放置了很多万品公司创作的大型雕塑、艺术品等，故万品公司诉称其需要专业的艺术搬家公司进行包装及搬迁，本院予以采信。至于两被告认为搬迁费用过高及未实际发生，本院认为万品公司要求两被告支付的255000元搬迁费并未超出前期咨询计价的范围，且搬迁物品较多、费用较为合理，本院对两被告的抗辩依法不予采纳。三是重新租赁场地租金差额。万品公司要求两被告承担其重新租赁场地的租金差额，虽然提交了相关租赁合同及租金缴款凭证等予以证实，但该损失的支付没有相关法律依据，本院对此依法不予支持。四是违约赔偿等损失。万品公司要求两被告支付美术培训中心学员退学费用15万元，提交了2015年暑假、秋季等学费的《收款收据》予以证明。两被告认为，该学员退费发生于2015年暑假、秋季，实际上万品公司于2019年12月底才搬迁，该合同解除争议不可能影响万品公司2015年的培训，故不同意支付该退费。本院认为，两被告的抗辩符合事实和常理，对原告要求两被告支付学员退费的诉请，依法不予支持。而万品公司要求两被告赔偿其转租给经天公司的违约赔偿，现无确切证据证明该转租行为实际存在且已产生违约，本院依法不予支持。综上所述，万品公司因宏蒲公司解除合同产生的损失总值为4533246元+255000元=4788246元，由宏蒲公司承担60%即2872947.6元，万品公司承担40%即1915298.4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、十三条之规定，判决如下：一、被告广州宏蒲投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东万品文化艺术发展有限公司支付解除合同所产生的损失2872947.6元；二、驳回原告广东万品文化艺术发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215790元，由原告广东万品文化艺术发展有限公司承担186007元，被告广州宏蒲投资有限公司承担29783元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄秋盈人民陪审员  李婉君人民陪审员  吴旭英二〇二〇年九月二十八日书 记 员  邱莉晶谢婉萍