四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2506号 上诉人（原审原告）：马红英，女，1969年3月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：谭俊林，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川中南明大置业投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区××路××段××号青年城二区1号楼26层6号。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，1978年5月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：四川泰合置业集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区××路××段××号青年城二区1幢26层2号。 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，1981年1月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该公司工作人员。 上诉人马红英、上诉人四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）因与被上诉人四川泰合置业集团有限公司（以下简称四川泰合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马红英上诉请求：1．撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1633号民事判决，依法改判或发回重审；2．改判中南明大公司按已付购房款的日万分之一的标准支付逾期登记和逾期办证违约金；中南明大公司为马红英办理案涉房屋的初始登记及转移登记；逾期交房违约金不应扣减马红英已领取的违约金以及减免的物业管理费；四川泰合公司与中南明大公司共同承担违约责任。3．一、二审诉讼费由中南明大公司、四川泰合公司负担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律均存在错误。1．马红英提交的楼盘宣传资料已载明具体户型图样，宣传资料的性质为要约，四川泰合公司应与中南明大公司共同承担违约责任。2．一审判决按日万分之零点五计算逾期办证违约金，没有法律依据。案涉房屋因土地被查封无法办理转移登记，马红英购买的房屋无法再次转让以及贷款，损失数额难以确定。合同中涉及逾期办证违约金的条款为格式条款，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。3．中南明大公司应按案涉合同履行办理案涉房屋初始登记及转移登记的义务。 中南明大公司辩称：一、马红英请求撤销一审判决，依法改判或发回重审的第一项上诉请求，中南明大公司予以认可，但对马红英请求改判的内容不予认可，中南明大公司认为应当依据中南明大公司上诉请求的内容予以改判（详见中南明大公司的第一项上诉请求）。二、对马红英要求按日万分之一的标准支付违约金及不扣减已领取的违约金和减免的物业费的问题。1．合同约定的案涉房屋的交付时间为2015年12月30日，马红英知道或应当知道中南明大公司逾期交房的时间为2016年1月1日起（权利受到损害之日），故马红英受法律保护的诉讼时效期间应为2018年12月30日前。马红英诉请的逾期交房违约责任已过诉讼时效，应当依法予以驳回。2．根据中南明大公司提交的赔偿清单目录，绝大部分购房人于2016年4月与中南明大公司达成了逾期交房违约金直接抵扣应付物管费或领取现金的赔偿事宜合意，并由购房人签字确认。现中南明大公司已履行了赔偿义务，故该部分购房人不应再向中南明大公司要求支付逾期交房的违约金。3．合同第二十条明确约定了逾期办证的处理方式为：逾期后，中南明大公司向马红英支付已付房款的万分之三作为违约金，马红英不退房。逾期办证的违约金应以马红英已付房款的万分之三计算，望二审法院支持。4．购房人已领取的费用理当扣减。三、案涉房屋的实际开发商为中南明大公司，四川泰合公司不是案涉房屋的开发主体。一审法院认定中南明大公司与四川泰合公司不共同承担违约责任，符合客观事实，应依法予以维持。综上，请求二审法院驳回马红英的第二、三项上诉请求，在依法改判的同时支持中南明大公司的全部上诉请求。 四川泰合公司辩称：一审法院对马红英针对四川泰合公司的诉请的判决，认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。1．四川泰合公司不是本案适格主体。2．四川泰合公司从未向马红英以任何形式发出过要约。综上，请求驳回马红英对四川泰合公司的上诉请求。 中南明大公司上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1633号民事判决第一项，改判马红英就逾期交房责任的诉讼请求已超过诉讼时效，改判逾期交房已付违约金部分应予以扣除；2.二审案件受理费由马红英负担。事实与理由：1.一审法院认定马红英实际诉讼时效的天数错误，应予以纠正。合同第十一条中明确了2015年12月30日前交房，故中南明大公司认为，马红英在2016年1月1日就应该知道其收房权利受到了侵害，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，其向人民法院主张逾期交房违约责任的诉讼时效应到2018年12月31日止。合同第十三条约定的逾期交房违约金履行期限是实际交房30日内，这与马红英主张的逾期交房违约责任是两个完全独立的诉求，不应作为一个整体来裁判。故一审法院认定的诉讼时效日期有误，应予以纠正。2.一审法院认定中南明大公司承担支付马红英逾期交房违约金金额有误,应予纠正。马红英与中南明大公司在《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金的赔付有明确的约定，且该约定合法有效。一审法院将逾期交房违约金的计算标准增加至日万分之零点一，有悖于双方当事人的真实意思表示及实际约定。3.中南明大公司已向马红英支付了106元逾期交房违约金，应在本次诉讼中扣除。综上，请求二审法院依法支持中南明大公司的上诉请求。 马红英辩称：一、一审关于逾期交房违约金的诉讼时效及诉讼时效起算点的认定及适用法律正确。二、陈小瑜、明春两案判决逾期交房违约金标准为日万分之零点五，是因为一审已经查明其二人始终未实际收房，合同约定的标准远低于其受到的损失而作的调整。三、中南明大公司的陈述不实。一审法院对逾期交房违约金的计算标准是以实际收房时间为界，以合同约定的已付房款的日万分之零点一为标准计算的，而非中南明大公司所称的一审法院将逾期交房违约金增加至日万分之零点一。四、购房人已领取的中南明大公司所称的交房滞纳金不应抵扣逾期交房违约金，因为中南明大公司提交的证据未载明该款项系交房滞纳金。综上，一审关于逾期交房违约金的判项认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 四川泰合公司述称：一审法院对四川泰合公司的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 马红英向一审法院提出诉讼请求：1.判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期交房违约金（计算方式：以422,478元为基数，以日万分之零点五为标准，从2015年12月30日起计算至符合法定和约定的交房条件之日止，截止2019年4月30日违约金为25,711.16元，之后的违约金每半年支付一次）；2.判令中南明大公司、四川泰合公司支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以422,478元为基数，以日万分之一为标准，从2017年1月1日起计算至办理转移登记之日止，截止2019年4月30日违约金为35,910.63元，之后的违约金每半年支付一次）；３.判令中南明大公司、四川泰合公司为马红英办理房屋所有权证；４.本案全部诉讼费由中南明大公司、四川泰合公司负担。 一审法院认定如下：2013年5月26日，马红英（买受人）与中南明大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定马红英购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区××路××段××号青年城二区3号楼3幢1单元13层1-1301号住宅一套（以下简称案涉房屋），总价款422478元。 《商品房买卖合同》第十一条约定“交付条件”：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在200日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过200日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，马红英向中南明大公司付清了购房款，但中南明大公司未在合同约定的期间内向马红英交付房屋。据中南明大公司提交的《业主收楼转单》、滞纳金领取表显示，马红英接房时间是2016年1月25日，并已领取交房滞纳金106元。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了《房屋面积测绘报告》。2019年1月2日，泰合青年城二区1-4号楼（不包含地下室）取得了南充市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案书》，该备案书中竣工验收备案文件中包含《建设工程规划许可证》及竣工验收报批审查意见、《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》等。案涉房屋截止一审法庭辩论终结之日，仍未能办理初始登记及不动产权属转移登记。一审庭审中，马红英提交了案涉楼盘宣传资料，载明的投资商为四川泰合公司，开发商为四川青年置业公司。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、四川泰合公司是否应当承担违约责任；二、马红英的诉讼主张是否超过诉讼时效；三、怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；四、怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；五、是否判令中南明大公司立即协助马红英办理房屋所有权证。 关于争议焦点一。案涉楼盘的建设单位、商品房预售许可证载明的售房单位为中南明大公司，案涉《商品房买卖合同》系马红英与中南明大公司签订，中南明大公司作为房屋的出卖人，根据合同相对性原则，应由中南明大公司按照合同约定履行合同义务并承担相应责任。马红英提交的楼盘宣传资料性质仅为要约邀请，当事人的权利及义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。虽然四川泰合公司系中南明大公司的股东，但马红英所提交的证据不能证明四川泰合公司、中南明大公司组织机构混同、业务混同或财产混同的情形，无法适用法人人格否认制度要求四川泰合公司承担违约责任。关于争议焦点二。逾期交房违约金的诉讼时效应自知道或应当知道权利受到损害之日起计算，合同第十三条约定的实际交房前的逾期交房违约金给付期限为实际交房60日内，故实际交房前的逾期交房违约金诉讼时效的计算起点应自商品房实际交房之日起60日后开始计算。本案中，案涉房屋实际交房时间为2016年1月25日，即诉讼时效计算起点应为2016年3月26日，马红英递交起诉状的时间是2019年6月11日，故马红英关于2016年6月12日之前的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效。关于争议焦点三。因中南明大公司未按合同约定的期限交付房屋，故对马红英主张的逾期交房违约金予以支持。房屋交付后虽未达到合同约定的交付条件，但马红英于实际接受房屋后开始获益，马红英未对其所受损失提交证据予以证明，故认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于马红英所受损失，故对马红英关于调整违约金的诉讼主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准即每日万分之零点一向马红英支付违约金。关于逾期交房违约金的计算截止时间，因案涉房屋所在楼栋已取得了建设部门出具的《竣工验收备案书》并具备合同第十一条约定的其他交付条件，故逾期交房违约金应计算至2019年1月2日。因此，逾期交房违约金为3,950.17元（422,478元×0.001%×935天）。马红英已领取的滞纳金系中南明大公司对超过诉讼时效的逾期交房违约金的自愿履行，对该项费用不予抵扣。关于争议焦点四。马红英主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是马红英作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，应将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期办证违约责任的约定。依照《商品房买卖合同》约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记并协助马红英取得房屋权属证书，但至今近三年时间仍未果，按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。为平衡双方权利义务，按日万分之零点五计算违约金较为妥当。故截止一审法庭辩论终结之日即2020年5月9日，中南明大公司应承担逾期办证违约金为25,876.78元（422,478元×0.005%×1225天）。若中南明大公司在一审法庭辩论终结日后存在违约行为，马红英可另行主张。关于争议焦点五。根据一审审理查明的事实，案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，中南明大公司立即协助马红英办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，对马红英主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。马红英可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、中南明大公司于判决生效之日起十五日内向马红英支付逾期交房违约金3,950.17元；二、中南明大公司于判决生效之日起十五日内向马红英支付截止2020年5月9日的逾期办证违约金25,876.78元；三、驳回马红英的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费670元，由马红英负担321元，中南明大公司负担349元。 二审审理中，双方当事人均未提供新证据。 二审审理查明，二审中，中南明大公司认可因案涉房屋所在的土地被司法查封，该房屋尚未办理初始登记。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、马红英起诉主张的逾期交房违约责任是否已过诉讼时效，二、逾期交房违约金的计算应当适用什么标准，三、逾期办证违约金的计算应当适用什么标准，四、中南明大公司已向马红英支付的滞纳金是否应当从中南明大公司应承担的违约金中扣除，五、四川泰合公司是否应当与中南明大公司共同承担责任？ 关于争议焦点一。因马红英与中南明大公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按日计算，该违约金依法应当从违约行为发生之日起按日分别计算至违约行为终止之日止，故应认定每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。同时，因双方又在《商品房买卖合同》中约定实际交房前的逾期交房违约金的给付期限为实际交房15日内，故本院认定实际交房前的逾期交房违约金的诉讼时效自该房屋实际交付后15日开始计算。案涉房屋的实际交付时间为2016年1月25日，故该违约金诉讼时效的起点应为2016年2月9日。马红英向一审法院递交诉状的时间是2019年6月11日，故2016年6月11日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间。 关于争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的“逾期交房责任”为中南明大公司未按该合同第十一条约定的“期限”和“条件”将该商品房交付给马红英，马红英有权要求中南明大公司按日支付全部已付款万分之零点一的违约金，即：1．如果中南明大公司未按该合同第十一条约定的期限（2015年12月30日前）向马红英交付该房屋，应当向马红英支付相应的违约金；2．如果中南明大公司未按该合同第十一条约定的条件向马红英交付该房屋，即使该房屋已实际交付，也应当向马红英支付相应的违约金。对前述违约金，双方签订的《商品房买卖合同》均约定为每日按全部已付款的万分之零点一计算。中南明大公司向马红英实际交付该房屋的时间为2016年1月25日，该房屋到2019年1月2日才符合合同约定的交付条件，而2016年6月11日以前的违约金已超过诉讼时效期间，故对马红英实际接收该房屋之后的中南明大公司的“逾期交房责任”，一审法院按照《商品房买卖合同》的约定判决中南明大公司按日向马红英支付全部已付款万分之零点一的违约金，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点三。依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理案涉房屋的初始登记，并协助马红英取得该房屋的权属证书。因案涉房屋所在的土地已被司法查封，中南明大公司目前尚未办理该房屋的初始登记，如按合同的约定仅由中南明大公司承担已付房款万分之三的固定违约金，明显过低，显失公平。故一审法院根据马红英提出的调整该违约金的诉讼主张，综合相关要素，酌情将逾期办证的违约金调整为按已付房款的日万分之零点五计算，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点四。根据中南明大公司提供的《青年城二区交房滞纳金明细表》，中南明大公司决定向马红英支付“交房滞纳金”的时间为2016年1月24日。因2016年6月11日以前的“逾期交房责任”违约金已超过诉讼时效期间，故中南明大公司已向马红英支付的滞纳金不应再从中南明大公司应承担的违约金中扣除。 关于争议焦点五。四川泰合公司未参与案涉《商品房买卖合同》的签订，马红英提交的楼盘宣传资料的性质仅为要约邀请，故马红英要求四川泰合公司与中南明大公司共同承担违约责任的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 此外，案涉房屋所在的土地已被司法查封，马红英要求中南明大公司立即协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求，因客观上无法履行，不宜在本案中处理。马红英可待该房屋的初始登记完成之后，另行请求中南明大公司协助其办理该房屋的所有权证书。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,886元，由马红英负担1,340元，四川中南明大置业投资有限公司负担546元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月二十八日 书记员 王海川