黑龙江省绥芬河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1081民初530号 原告：王伟，男，1978年5月21日出生。 被告:黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中天幸福家园小区****楼**门市。 法定代表人：杜明月，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董成军，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司总经理。 被告：钱苏东（被继承人闫坤的丈夫），男，1963年1月21日出生。 被告：钱岩（被继承人闫坤的儿子），男，1985年8月24日出生。 原告王伟与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）、钱岩、钱苏东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟、被告中天恒基公司的委托诉讼代理人董成军、被告钱岩、钱苏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告于2011年6月14日签订的幸福家园商住小区二区05#207幢2单元801室房屋商品房买卖合同无效。事实和理由：原告于2012年5月28日在被告中天恒基公司购买了该公司开发建设的绥芬河市中天幸福家园二期5#2单元801室，房屋价款为411136元，原告按照约定将购房款全部给付中天恒基公司。商品房建设完毕后，被告中天恒基公司于2013年将房屋交付原告，原告进行装修并居住至今。2018年原告得知被告中天恒基公司存在以自己开发建设的房屋为抵押、向他人借款的情形，原告到绥芬河市房产管理处查询购买房屋的登记情况，经过查询得知因中天恒基公司向闫坤借款，为了给其提供担保，已经将该房屋的商品房买卖合同备案至闫坤名下，原告得知该情况后，要求中天恒基公司解除备案登记，但是至今该房屋仍然备案在闫坤名下。原告认为，原告与中天恒基公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到法律保护。中天恒基公司与闫坤之间是民间借贷关系，是以争议房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，并不存在真实的商品房买卖关系，被告在明知系民间借贷关系却签订商品房买卖合同，双方签订商品房买卖合同并进行备案登记的行为，侵害了原告的合法权益，应属于无效合同，原告与被告中天恒基公司系真实的商品房买卖关系。因此原告诉至法院，请求法院依法确认被告的商品房买卖合同无效。 中天恒基公司辩称，2008年，中天恒基公司在绥芬河市政府以挂牌招标方式中标，2009年5月份开始动工建设。因资金短缺，中天恒基公司于2011年6月14日与闫坤发生了民间抵押贷款关系，借款本金为350000元，月利率2.5%，借款期限3个月，并于2011年6月14日已付利息26250元。中天恒基公司用现金购房户王伟名下的幸福家园商住小区二期5号楼2单元801室的房屋作为抵押物，抵押给了闫坤并在绥芬河市房产局办理了抵押登记备案，此借款中天恒基公司用在了幸福家园二期楼盘的建设中。中天恒基公司本意是盖多层时，当年交工验收售楼，用售楼款当年就可以还清闫坤的抵押借款，同时到房产局解除备案在闫坤名下的抵押备案。由于多层改建为高层，致使工期延续了1年5个月的时间，无法按期还清闫坤的借款，才导致今天的结果。 钱岩、钱苏东辩称，闫坤与中天恒基签订的商品房买卖合同有效，理由是闫坤与中天恒基签订的商品房买卖合同和借款协议约定，借款到期不能偿还(以商品房偿还)，商品房买卖合同由借款合同转化而来的，不违反担保法和物权法。 本院经审理认定事实如下：2011年6月14日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与闫坤签订借款协议，主要约定：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司向闫坤借款350000元，借款期限9个月，月利息2.5%，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司用幸福家园小区5#楼2单元801室作为借款担保抵押（详见商品房买卖合同），如到期不能归还此借款，抵押物归闫坤所有，抵顶借款，闫坤有权依法变卖上述抵押房产用做归还借款。同日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司为闫坤出具了一份借据，借据载明：2011年6月14日人民币叁拾伍万元整上款系：借闫坤人民币此款于2012年3月13日之前归还，月利息2.5%，已结清3个月利息至2011年9月13日，以后每3个月付一次利息，上打息。为了担保上述债权，同日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与闫坤（买受人）签订幸福家园商住小区（二区）207幢2单元801号房屋的商品房买卖合同，并出具了350000元的购房款收据，但闫坤并未交付过购房款。同日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与闫坤办理了上述商品房的商品房销售备案登记。 2012年5月28日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与王伟（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买幸福家园商住小区（二区）205#2单元801号房屋，该商品房建筑面积共128.48平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3200元，总金额肆拾壹万壹千壹百叁拾陆元整。王伟通过中国农业银行将395000元购房款转账入中天恒基公司指定的杜玉芬账户内，并以现金方式支付了剩余购房款，同日，中天恒基公司为王伟出具了一份购房款收据，收据载明：交款单位王伟人民币肆拾壹万壹千壹百叁拾陆元整收款事由用杜玉芬工程款顶幸福家205#2-801室，面积：128.48平方米。庭审中中天恒基公司承认收到了原告交付的上述购房款。2013年9月，中天恒基将上述房屋交付给原告。2013年9月25日，黑龙江德盛行物业管理有限公司收取了王伟交付的争议房屋物业费及取暖费。 年11月13日，闫坤将已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司的被告诉至本院，索要2011年6月14日的350000元借款本息及2011年7月20日的200000元借款本息。经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2013年12月15日偿还原告闫坤借款本金550000元及利息231000元，本息合计781000元。中天恒基公司未按调解书履行给付义务，闫坤申请强制执行，2014年11月24日，本院作出（2014）绥执字第70号执行裁定书，预查封了被执行人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司所有登记在闫坤名下位于绥芬河市青云路东、××国道南、××路幸福家园××小区××）5号楼207幢2单元8层01商品房，绥芬河市青云路东、××国道南、××路幸福家园××小区××）2号楼204幢1单元14层01商品房。 另查明，闫坤于2019年5月6日去世。闫坤的第一顺位继承人有其丈夫钱苏东，儿子钱岩。绥芬河市幸福家园商住小区二区5#207幢楼房与王伟的商品房买卖合同上所标注的205#为同一楼房。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与闫坤之间的买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，双方签订案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保闫坤350000元债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。 综上所述，依照《《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款之规定，判决如下： 黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与闫坤2011年6月14日签订的绥芬河市幸福家园商住小区（二区）5#207幢2单元801室的商品房买卖合同无效。 案件受理费7467.04元，减半收取计3733.52元，由钱苏东、钱岩在继承遗产范围内与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈怡波 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张国旭