江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1103民初5527号 原告：饶奔，男，1993年9月5日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：汪月成，江西惟矩律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地江西省南昌市东湖区叠山路**，社会统一信用代码91360000705561465X。 负责人：陈磊，该分行行长。 委托诉讼代理人：叶歆炜、朵凌云，该公司法务。 原告饶奔与被告招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称招行南昌分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，被告招行南昌分行于2019年12月4日向本院提出管辖权异议申请，本院依法驳回。本案因新冠××疫情期间，中止诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告饶奔特别授权委托诉讼代理人汪月成、被告招行南昌分行特别授权委托代理人叶歆炜、朵凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶奔向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付解除房屋租赁合同后的损失共计3257084元；2、请求判令被告支付给原告因维权发生的律师代理费用90000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告立即向原告支付三个月免租期的租金合计人民币292500元。事实与理由：2013年3月，原、被告双方作为甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于江西省上饶市广丰县的套内总建筑面积1674.93平方米的房屋出租给被告营业、办公。该租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租赁期限为120个月，租金为每平方米50.65元／月，并约定前三年每年租金为101.8万元，从第四年起每年租金分别在上一年的基础上递增5%。2018年5月份，被告以房屋消防未经验收合格为由拖欠租金，原告因此起诉至广丰区人民法院，庭审中被告擅自单方面提前解除该合同，后经上饶市中级人民法院通过（2019）赣11民终461号民事判决书判决双方解除合同，但是判决指出合同解除后的损失另行主张。自人民法院生效判决确认解除合同后，防止因被告违约造成租金损失的扩大，原告立即联系上饶市广丰区广播电视台对该房屋进行广告招租，同时原告又委托江西嘉联拍卖有限公司对该房屋的租赁权进行公开拍卖。嘉联拍卖公司对第一次于2019年7月17日以88.8万元／年（本年度租金价款70%）作为保留价拍卖招租，无人报名而流拍；2019年8月8日，嘉联拍卖公司第二次以71.1万元／年（在前次流拍低价的基础下浮20%）的保留价进行拍卖招租，也无人报名而流拍。最终，原告再次通过广丰区广播电视台广告招租，广东尚贤实业投资有限公司洽谈租赁事宜并签订《房屋租赁合同》，约定本案房屋自2019年10月1日起以前三年66万元／年，自第四年开始递增5%的租赁费用，且装修期180天免收房租的条件承租给广东尚贤实业投资有限公司。被告违约后，原告通过拍卖、电视广告等方式进行招租，虽然重新将该房屋租赁后，但因被告单方擅自解除合同而造成原告租金损失、为尽减损义务而支出费用等共计3257084元。现就违约损失事宜双方未能达成一致，故原告提起诉讼。 原告饶奔为证明自己的主张，提交以下证据： 第一组证据：原告身份证复印件1份，拟证明原告的诉讼主体资格； 第二组证据：被告营业执照信息复印件1份，拟证明被告的诉讼主体资格； 第三组证据：原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明①原被告双方的租赁关系，原告将位于江西省上饶市广丰县的套内总建筑面积1674.93平方米的房屋出租给被告营业、办公。②该租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租赁期限为120个月，租金为每平方米50.65元／月，前三年每年租金为101.8万元，从第四年起每年租金分别在上一年的基础上递增5%。③任何一方实现自身在合同中约定权益所发生的诉讼费、律师费、执行费等由败诉方承担； 第四组证据：上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初3232号民事判决书及上饶市中级人民法院（2019）赣11民终461号民事判决书复印件各1份，拟证明2019年5月27日上饶市中级人民法院判决双方解除合同，合同解除后的损失，双方可另行主张等事实。 第五组证据：原告与上饶市广丰区广播电视台签订的电视广告合同、招租广告、发票复印件、原告与江西嘉联拍卖有限公司签订的委托拍卖合同、两次拍卖会资料、拍卖公告登报广告复印件各1份。拟证明自判决解除合同后，原告以最大的努力合理补救并减少了因被告违约解除合同造成的损失，防止损失的扩大，原告因此支出的广告费用13800元。拍卖公司同时出具了流拍情况说明，发布公告的点击率跟阅读量均较高，最终无人报名而流拍。 第六组证据：原告与广东尚贤实业投资有限公司签订的房屋租赁合同但原告却以非自身责任为由置之不理，致使消防管道无水的现实情况和持续存在，使得被告所辖的广丰支行面临重大的消防隐患。第二、原告提供的房屋存在着违章搭建、非法堵塞消防逃生通道的重大瑕疵，严重危及被告的安全。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体、广东尚贤实业投资有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告于2019年10月1日起前三年66万元/年，自第四年开始递增5%的租赁费用，且装修期180天免收房租的条件承租给广东尚贤实业投资有限公司的事实。   第七组证据：原告与被告、原告与广东尚贤实业投资有限公司签订的房屋租赁合同的租金差价表1份，拟证明被告因违约提前解除合同给原告造成的可得利益损失共计3243284元。   第八组证据：律师代理费发票复印件1份，拟证明原告因维权发生的律师代理费用90000元。   被告招行南昌分行辩称，一、被告解除合同的行为，是符合法律规定的，依法不应承担任何责任。（一）《合同法》对法定解除合同的情形作出了规定，被告解除合同的做法，是对该法定解除权的行使，依法不应当承担任何责任。按照《合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第一、原告提供的房屋存在消防总管道无水的重大瑕疵，经被告指出后仍不予整改，严重危及被告安全。被告在收到前述通知书后，多次要求原告进行整改，应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁纠纷司法解释”）中对法定解除合同的情形作出了规定。被告解除合同的做法，是对该司法解释规定的法定解除权的行使，依法不应当承担任何责任。按照《房屋租赁纠纷司法解释》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第一、原告出租给被告的房屋，存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的法律瑕疵，符合《房屋租赁纠纷司法解释》第八条第三款规定的情形。第二、被告作为一家股份制银行的分支机构，需要遵守极其严格的国家及监管规定，前述法律瑕疵的存在，则会引发监管处罚、甚至关门停业等严重法律后果，因此致使房屋无法使用。原告提供的租赁物自始至终存在着未办理任何消防设计及消防竣工验收各案手续的法律瑕疵，该法律瑕疵的长期和持续存在，致使被告一开始就租用了不符合国家消防法律规定的房屋，时刻存在遭受监管处罚的风险，并最终给被告造成了2008年5月2日广丰区公安消防大队下发《责令限期改正通知书》要求限期整改消防违法行为这一事实损害。（三）我国《民法总则》《合同法》等法律中对民事活动主体的行为作出了原则性规定，各类民事活动主体都应当遵守此类法律规定。从原告提供的证据材料可以看出，本案原被告双方此前曾经因为自助银行占用费、租金延迟支付等问题产生过纠纷，该纠纷最终经法院两审审结、现已履行完毕。该争议的原因、处理过程和结果在上饶市中级人民法院作出的（2019）赣11民终461号民事判决书中已有记载。在一个长达10年的租赁合同履行过程中，双方产生纠纷本是正常的事情，对于自助银行是否需要支付租金存在的争议，原告应当依法通过起诉的方式来解决。被告迫于无奈、只能选择搬离原租赁房屋。被告的搬离，是原告权利滥用行为和对公序良俗的破坏行为所直接引发和导致的。被告提前解除合同的行为，是符合《民法总则》《合同法》原则的合法行为，应该得到保护和尊重，而不应承担任何责任。 二、退一步讲，即便法院经审理后、认为被告没有法定的合同解除权，被告解除合同的行为，也完全符合合同约定，依约无需承担任何违约责任。（一）依据双方签订的《租赁合同》第七条第二款的约定，因甲方（即本案原告，下同）房屋产权或质量原因造成乙方（即被告，下同）无法继续租赁的甲方应按未租余期的总租金千分之三计付乙方违约金。对于原告房屋存在的法律上的瑕疵、消防上的质量问题，被告在第一部分已有充分阐述，在此不再重复。原告在履行合同过程中不能提供符合合同约定的合格房屋这一根本义务，已经触发了合同第七条第二款的违约条款，应当依法承担违约责任。因此，依据合同约定，被告不仅不应承担任何违约责任，反而有权要求原告承担违约责任。（二）被告已经严格依据租赁合同的约定、履行完毕了提前解约应当承担的各项责任，而无需向原告承担任何其它违约或侵权责任。被告已经按照合同约定的步骤，履行了行使提前解约权所需承担的各项义务，而无需向原告承担任何其它违约或侵权责任。由此可见，双方在该条款中的用词和本意，是经过慎重考虑和斟酌的，提请法院在审理时结合商业惯例和合同体系进行认定。 三、原告诉讼请求中关于经济损失的主张、在法律上和事实都存在问题，依法不应得到支持。（一）在被告提前退租后，原告通过报纸、电视台、网络、拍卖公司等多个渠道，发布了招租公告，经过充分的市场检验，最终与广东尚贤实业投资有限公司签订了年租金66万元的租赁合同。该租金是当时当地市场价的真实反映，而反观被告之前每年支付的100多万租金，对于原告来说是严重偏离市场价格的、偶然的高额收益，而并非常态化的、可预期的合理收益。按照我国合同法的规定，因合同提前解除给当事人造成的实际经济损失，虽然包括合同履行后可以获得的利益，但是应当严格限制在符合市场规律的、可预期的合理收益范围内，而不应以严重偏离市场价格的、偶然的高额收益来计算。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，可得利益的损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即损失赔偿额应当符合可预见原则。对于出租人主张的租金差价的损失，与原承租人并没有直接的因果关系，原承租人也无法预见该租金差价，因此不应当承担对方租金差价的损失。（二）原告在明知租赁合同将提前解除的前提下，怠于采取措施，放任自身所谓损失的扩大，对该部分损失，被告依法不应承担责任。被告在2018年6月和2018年7月先后2次书面通知甲方，告知其将于2019年5月31日提前解除合同，已经提前了将近10个月进行书面通知。原告完全可以在被告搬离之前就开展重新招租的活动，其却等到2019年7月份才采取登广告、登报、公开拍卖的方式重新招租；即使从2019年5月31日被告搬离租赁房屋时起算至2019年7月份也存在一个多月的迟延采取防止损失扩大的空档期。因此，被告对原告没有采取适当措施致使房屋出现空置而产生的扩大损失，依法不应承担任何责任。另外，从原告提供的、分别与被告及广东尚贤实业投资有限公司签订的租赁合同可以看出，其与被告签订的合同第二条中约定的免租期仅有90天，而在与广东尚贤实业投资有限公司签订的合同中约定的免租期却有180天，这种差别对待、故意扩大损失的行为，依法也不应得到支持。（三）原告主张的广告费、律师费等费用，也不应得到支持。从原告提供的证据来看，虽然其与广丰区广播电视台签订了《电视广告合同》并提供了发票，但从现有证据看，仅能确定2019年8月21日实际刊登了电视广告，其余时段则无从证明。被告获得的证据材料中并无委托律师的合同和发票，即使存在相关合同和发票，在没有转账记录的情况下，也无法证明该费用已经实际支付；即使该费用实际发生，由于在被告不存在任何违反合同或侵犯原告权益的行为，依法不应承担此类费用。（四）即使法院经查明各项事实后，认为被告应当对原告进行赔偿的，赔偿责任也应在3至6个月的租金范围内由法院酌定。被告恳请法院在确定过程中，应充分考虑原告自身存在的一系列违反法律、合同的行为，被告对提前解约条款的严格遵守，以及当地实际租金水平等多项因素，作出公平合理的判决。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。 被告招行南昌分行为证明自己的抗辩主张，提交以下证据： 第一组证据：广丰区公安消防大队责令限期改正通知书复印件1份，拟证明原告出租给被告的房屋存在未进行消防设计、竣工验收备案、自动喷淋管道无水等瑕疵； 第二组证据：公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件各1份，拟证明被告已经按照消防要求，完成了自身承租部分的消防设计、验收工作，并取得了广丰消防大队颁发的合格证。广丰消防大队2018年作出的整改通知书第一、二项问题的指向实际上为原告承担责任； 第三组证据：原告违章搭建顶楼及消防水管照片6张，拟证明原告在租赁房屋违章搭建一层，破坏了整个大楼的逃生通道、大楼消防管道无水，存在巨大消防隐患； 第四组证据：广丰区人民法院作出的（2018）赣1103民初3232号民事判决书、上饶市中级人民法院作出的（2019）赣11民终461号民事判决书复印件各1份，拟证明原告在此前的民事判决中自称出租给被告的房屋高度是49米，无需办理任何消防设计报批、竣工消防验收、或者备案手续，只需领取房产证即可投入使用； 第五组证据：围堵照片3张，拟证明原告分别于2018年2月7日（春节前一周）和2018年3月28日使用铝合鑫板阻挡被告广丰支行自助银行设备，造成广丰居民在春前后存取款高峰时段无法取款，影响正常金融秩序，给招商银行在当地的品牌形象造成极大的负面影响； 第六组证据：2018.6.22发出的《关于提前终止租赁合同的告知函》及EMS寄送单复印件各1份，拟证明被告于2018年6月22日向原告发出书面通知，告知其存在的消防问题影响被告正常使用房屋和经营，并要求提前解除合同； 第七组证据：2018.8.1发出的《关于提前终止租赁合同的告知函》及EMS寄送单，拟证明被告于2018年8月1日向原告发出书面通知，告知其存在的消防问题影响被告正常使用房屋和经营，并要求提前解除合同； 第八组证据：原告《关于提前终止租赁合同告知函的回复》复印件1份，拟证明原告已经收到被告于2018年8月1日发出的函件，知晓被告将于2019年5月31日搬离、且对消防问题拒不整改； 第九组证据：原告在网站发布的招租照片1张、网络截屏2张，拟证明被告是较早入住景新大厦的商户、原告存在以此增加商业人气的动机，证明双方拟定租赁合同第十条第二款约定时的商业背景； 第十组证据：租赁合同复印件2份、《房屋租赁意向性合同》复印件1份，拟证明双方拟定租赁合同第十条第二款时，是按照合同实际情况单独拟定的，具有特定的含义，与其他时期的合同不一样； 第十一组证据：被告委托江西光兴测绘有限公司出具的《景新大厦房屋高度测算报告》，拟证明被告原租赁的景新大厦实际高度已超过50米，属于消防法中规定的必须进行消防设计审核后才能投入使用的建筑物，而原告并未履行该手续，违反了消防法的强制性规定。 针对原告饶奔提交的八组证据，被告招行南昌分行的质证意见：对第一、二、四组证据的三性均无异议；对第三组证据的证明目的1、2无异议，对证明目的3关联性有异议，理由原租赁合同约定的诉讼费、律师费等由败诉方承担，该约定主要解决租赁合同的履行，现该租赁合同已经解除，该律师费与本案无关；对第五组证据中的广告合同、招租广告发票的真实性无异议，但对该项费用是否实际支付有异议，该合同价有3万余元，但发票只有13800元，同时对于广告实际刊登也有异议，目前原告仅提供了2019年8月21日刊登截图，其他时段有无登出，原告并无提交证据予以证实；对拍卖合同和公告三性均无异议；对第六组证据三性均有异议，理由：对于真实性，租赁合同仅在最后一页加盖公章，在关于租金条款的第一页未有盖章或指印，也没有骑缝章，故无法证明合同的完整性；对于合法性，我方认为该合同并未履行，从我方在开庭当日现场调查的情况看，承租人并无任何装修的痕迹；对关联性，我方认为，该合同反而证明了66万元的年租金符合市场规律和价值的租金水平；对第七组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由：原告进行租金差价测算是将被告和原告签署的严重偏离市场的租金价格的合同作为基数，和符合市场规律的实际租金价格进行比较，两者不具有可比性；对第八组证据三性均有异议，理由：仅看到律师费发票，没有相应的委托代理合同和转款凭证，无法证明该费用已实际发生，从关联性上看，该费用也不应由被告承担。 针对被告招行南昌分行提交的十一组证据，原告饶奔的质证意见：对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，理由：1、消防部门针对被告单位实施消防检查后所做的整改通知，并非是对景新大厦或饶奔的整幢房屋进行消防检查所作的通知书；2、根据最高院答复云南省高院的答复意见（2003）民一他字第11号，租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所向当地消防机构申报消防安全检查义务人为企业的开办经营者，从该意见可以看出该份消防检查是针对被告的消防检查，而非整幢楼的消防检查；对第二组证据的三性均无异议，说明2013年7月3日，被告开业前消防验收检查是合格的；对第三组证据的三性均有异议，理由：不符合证据的形式要求，没有证据制作人和形成时间，不能够达到被告所主张的整幢大楼没有逃生通道和消防管道无水的情况，相反从目前的情况的，至今都不存在这情况，被告在租赁期间也不存在所谓的消防隐患；对第四组证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的有异议，原告所出租的房屋并非是消防强制性要求涉及报批以及消防验收的，要50米以上的高层建筑才需要消防部门办理以上相关手续，本案中，消防部门并没有对原告整幢房屋提出消防设计以及消防验收的要求，且原告已经通过合法途径依法办理了不动产登记证；对第五组证的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，理由：1、不符合证据形式的要求；2、因被告未支付自助银行设备的场地费用，原告多次交涉无果之后，在2018年2月7日是有阻挡过一次，但时间极其短暂，未造成居民无法存取款的情况；对第六、七、八组证据的真实性的没有异议，对合法性、关联系有异议，理由：三组证据是被告单方面违反合同约定，提前解除房屋租赁合同，其所依据的事实和理由均与事实不符，为此原告在回复当中明确，不认可解除合同，要求继续履行合同，故不能达到被告的发通知即解除的情形，该组证据能够证实被告违反合同约定擅自要求提前解除合同，其行为构成了违约。对第九组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，理由：该组证据与本案没有关联性；对第十组证据的三性均无异议，对证明对象有异议，理由：合同约定的情况清楚，并非是向被告推定的特定含义。对第十一组证据的三性均有异议，对合法性，建筑物高度的测绘需要专业的资质，从测绘报告的营业执照反映不出受委托单位具备测绘资质，对真实性，属于被告单方面所做的委托，对于建筑物高度的起算点和至高点并未征询物业所有人的相关意见，对关联性，根据消防法第14条规定，建筑物设计高度超过50米以上，建筑物在动工进行基础建设以及进行土建的时候，就需要报消防设计审核，整栋大楼竣工之后再报消防验收，通过以上消防程序后，方可办理不动产登记手续，被告提供该证据，以建筑物高度超过50米为由倒推本案的大楼需要消防设计、消防验收是不能成立的，因为大楼的设计高度是48.22米，不属于强制性进行消防设计、消防验收，哪怕实际高度超过50米，也不是要去强制性进行消防设计、消防验收，这属于规划部门进行行政管理的问题，所以该测绘报告跟本案的物业是否要进行消防测绘是毫无关联的。 当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，对原、被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性的部分，本院予以确认并附卷佐证；对有异议的部分证据结合其他证据和双方所陈述的事实依法作综合性确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：租赁的房屋位于广丰区，总层数13层，总建筑面积7884平方米，总高度49米。2011年4月1日办理了房屋所有权证，所有权人系原告饶奔。 2013年1月28日，原告饶奔（甲方）与被告招行南昌分行（乙方）签订了一份《房屋租赁意向性合同》，合同约定：“第一条、租赁房屋及用途：甲方将坐落在江西省上饶市广丰县的套内总建筑面积1674.93平方米的房屋出租给乙方营业、办公之用。第二条、租赁期限：一、租赁期限为120个月，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止；二、甲方原则上应于2013年3月1日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为天，装修期间甲方免收房租……。第三条、租金标准及支付方式与期限：一、房屋租金按实际套内建筑面积：每平方米50.65元／月计算；双方约定前三年每年租金为人民币101.8万元整（含税价）。从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，除此之外双方不得以任何理由调整租金。二、本合同正式签订且乙方收到甲方发票后，乙方应及时将首次（半年）房屋租金支付给甲方。此后按每半年支付房租，即在每年的3月和9月底前付清半年房租，乙方不得拖欠或者延付租金。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的正规的税务发票……。第六条、其他约定事宜：……五、租赁期间，所租房屋的卫生、消防、治安等日常工作由乙方负责，并由乙方承担门前三包、治安等相关费用，但甲方应协助乙方协调处理有关事项……七、因房屋租赁及租赁期间发生的包括但不限于营业税、所得税、印花税、水电费、卫生费、网络电视费、消防安全费等一切税费，均由乙方负责和承担……。九、本合同项下的合同公证费及甲方为实现租金等合同债权发生的诉讼费、律师费、执行费等由乙方承担……第十条、租赁双方的变更：……二、乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的押金和租金不予返还及装饰装修物归甲方所有外，乙方还应按退房时下一租赁年度的租赁标准计付赔偿金给甲方……”。 2013年3月份，原告饶奔与被告招行南昌分行签订了正式的《房屋租赁合同》。合同修改约定有：“第二条、租赁期限：……二、甲方原则上应于2013年3月1日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为90天，装修期间甲方免收房租。……第三条、租金标准及支付方式与期限：……二、乙方应在签订本合同之日起至收到甲方发票后10日内，将首年度房屋租金支付给甲方。此后按每年支付房租，即在每年的4月底前将下一租赁年度房租支付给甲方，乙方不得以任何理由拖欠或者延付租金。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的正规的税务发票……。第六条、其他约定事宜：……九、本合同项下的合同公证费各承担50%，任何一方未实现自身在合同中约定权益所发生的诉讼费、律师费、执行费等由败诉承担方承担……。第十条、租赁双方的变更：……二、乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的租金不予返还及装饰物无偿归甲方所有外，乙方还应赔偿甲方因此造成的实际经济损失……”。原、被告按合同履行至2018年5月时，上饶市广丰区公安消防大队于2018年5月2日向招商银行下达了广公消限字2018第X号责令限期改正通知书，具体问题是：①未依法进行消防设计，竣工验收备案；②自动喷淋系统管道无水；火灾自动报警系统无法正常使用；③部份疏散指示标志损坏、部分位置缺少标志等等。2018年6月26日，原告以被告未支付下一租赁年度的租金，也未支付ATM机场地使用费为由向本院提起诉讼[案号（2018）赣1103民初3232号]，被告招行南昌分行收到副本后于2018年7月13日支付了2018年6月1日至2019年5月31日年度的租金1178462元给原告。2018年8月1日，招行南昌分行向饶奔发出了《关于提前终止租赁合同的告知函》，告知租赁期提前至2019年5月31日终止。终止的理由：一是不同意支付ATM机场地使用费与饶奔有纠纷；二是认为存在严重的消防隐患，租赁物有缺陷。饶奔给予了书面回复，认为招行南昌分行的理由缺乏事实与法律依据，不同意解除合同。2018年10月18日，本院作出（2018）赣1103民初3232号民事判决：一、限被告招商银行在判决生效后七日内支付原告饶奔房屋租赁费滞纳金17676.93元；二、限被告招商银行在判决生效后七日内支付原告饶奔2013年6月1日至2019年5月31日的MAT机场地使用费720000元；三、限被告招商银行在判决生效后七日内支付原告饶奔因主张债权产生的律师费50000元；四、反诉原告招商银行与反诉被告饶奔签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；五、驳回原告饶奔的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告招商银行的其他诉讼请求。被告招商银行不服向江西省上饶市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月17日作出（2019）赣11民终461号民事判决：一、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初3232号第四、五、六项；二、变更江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初3232号第一、二、三项为“上诉人招商银行于本判决生效后七日内支付被上诉人饶奔房屋租赁费滞纳金、MAT机场地使用费、律师费共计200000元整”；三、驳回上诉人招商银行其他上诉请求。 2019年6月10日，原告通过广丰区广播电视台发布招租公告，支付广丰广播电视台广告费13800元；2019年7月18日、8月8日，原告通过江西嘉联拍卖有限公司拍卖案涉租赁房屋景商业房产五年租赁权，均因无法参加竞拍而流拍。之后，原告与案外人广东尚贤实业投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定合同约定：“第一条、租赁房屋用途。甲方将坐落在江西省上饶市广丰县的套内总建筑面积1674.93平方米的房屋出租给乙方营业、办公之用。第二条、租赁期限。一、租赁期限为120个月，租期自2019年10月1日起至2029年9月30日止；二、甲方原则上应于2019年9月30日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为180天，装修期间甲方免收房租。……第三条、租金标准及支付方式与期限。一、房屋租金按实际套内建筑面积：双方约定前三年每年租金为人民币66万元整（含税价）。从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，除此之外双方不得以认可理由调整租金。”但涉案租赁房屋至今未装饰装修使用。现原告以被告解除租赁合同后未履行的4年租约（2019年6月1日至2023年5月31日）的房屋租金5333284元，与2019年6月1日至2023年5月31日案外人广东尚贤实业投资有限公司应支付原告的房租2090000元，两者之间的差价3243284元作为被告因违约所造成的损失为由，故向本院提起诉讼，经多次调解无效。 本院认为，本案的争议焦点为一、解除《房屋租赁合同》后，被告招行南昌分行是否应承担赔偿经济损失责任；二、解除《房屋租赁合同》后的损失计算问题。 一、解除《房屋租赁合同》后，被告招行南昌分行是否应承担赔偿经济损失责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；被告于2018年8月1日通知原告饶奔需要提前于2019年5月31日解除合同，原告进行了回复，故本院依双方签订《房屋租赁合同》第十条第二项之约定，准许被告提出解除租赁合同反诉讼请求；以上事实经本院（2018）赣1103民初3232号生效判决书认定，本院予以确认。被告主张其解除《房屋租赁合同》并未违约，系原告的出租房屋存在消防隐患，属于依法解除合同的情形，本院认为，案涉出租房屋已经经过竣工验收投入使用，其设计高度为49米，不属于《建设工程消防监督管理规定》的需要进行强制消防设计和竣工验收的特殊建设工程之列；被告作为租赁物使用者亦根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，已于2013年开业前取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且租赁经营达五年；在租赁物投入使用后，租赁物使用者应当定期对消防设施进行维护保修，保证完整有效；同时租赁物使用者要健全各项消防安全管理制度，确保租赁物消防安全，故对被告的该主张观点本院不予采信。关于被告主张原告出租房屋因违章搭建导致建筑物总体的实际高度超过50米、超过50米后需要接受消防监督管理等问题，不属于人民法院民事案件的审理范围，本院在此不予审查。综上，故被告提前解除租赁关系按合同约定应承担赔偿经济损失责任。 二、解除《房屋租赁合同》后的损失计算问题。原告依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第二项“乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的租金不予返还及装饰物无偿归甲方所有外，乙方还应赔偿甲方因此造成的实际经济损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，向被告招行南昌分行主张合同履行可得利益3535784元及原告通过广告招租花费的13800元和律师费90000元，合计3639584元。本院认为，对《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的适用，应以损失赔偿的可预见性标准限制违约损害赔偿范围。本案中，可预见性标准应从预见的时间和预见的能力两方面来确认：一、对于预见的时间，应为“订立合同时”，而不是违约时，因为订立合同时，当事人正在磋商确定交易条件，这直接受当事人所掌握的信息影响，而违约方掌握的信息是确定其预见范围的基础；原、被告之间虽约定赔偿“因此造成的实际经济损失”，亦不能将被告可预见的时间移至违约时，订立合同后违约获取的信息会扩展其预见的范围，但新获取的信息与交易条件的确定无关，让违约方的责任随订立合同后获取的信息量的增加而扩张，势必破坏当事人的利益平衡。二、对于预见的能力，应以社会一般人的预见能力为标准进行判断，虽特定情形下，应考虑到违约方的特殊预见能力，但本案被告与原告合同签订十年，约定前三年每年租金为人民币101.8万元整，从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，可见，被告并不具备特殊预见能力。基于上述两点判断预见性的标准，本院认为，原告向被告主张解除房屋租赁后的租金损失3535784元超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；虽然原告提供其与案外人广东尚贤实业投资有限公司签订《房屋租赁合同》，但双方是否真实履行，而原告只是自述其欠案外人债务抵作租金，并没有提供相关证据证实；从房屋的现状来看，涉案租赁房屋至今还未装饰装修，故本院对原告主张该租金损失不予采信。对于原告提出的租金损失数额，本院参照原、被告签订《房屋租赁意向性合同》第十条第二款“乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的押金和租金不予返还及装饰装修物归甲方所有外，乙方还应按退房时下一租赁年度的租赁标准计付赔偿金给甲方。”原本之意，结合双方过错举证情况等综合因素，酌情认定被告赔偿原告一年房租（即被告擅自解除租赁合同时2018年6月1日至2019年5月31日的房租）1178462元作为租金损失。关于原告主张增加要求被告支付三个月免租期的租金292500元诉讼请求，双方并未约定违约后免租期租金退赔的事项，故本院对原告的该主张不予支持。对原告主张广告招租服务费的13800元，其提供了证据证实，系为采取适当措施防止损失扩大而支出的合理费用，本院予以支持。关于原告主张其因本次维权发生的律师代理费90000元，根据原、被告签订的合同约定，原告可以提出该项主张，但按原告诉讼请求与本院予以支持金额比例来承担，故原告的律师代理费30300元由被告承担，其余过高部分，本院不予支持。上述各项损失共计1222562元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告招商银行股份有限公司南昌分行在本判决生效之日起十日内支付原告饶奔各项经济损失1222562元； 二、驳回原告饶奔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33576元，由原告饶奔负担22006元，被告招商银行股份有限公司南昌分行负担11570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本及缴纳上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  郑师炎 人民陪审员  潘丽华 人民陪审员  余志红 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  占 锐