四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13925号 原告：四川利远置业有限公司，住所地：成都市锦江区新光华街********。 法定代表人：黎润锦（LAIYUNKAM），董事长。 委托诉讼代理人：覃杰，四川西同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢双，四川西同律师事务所律师。 被告：成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司，住所地，住所地：成都市锦江区新光华街******iv> 法定代表人：苏慧军，职务不祥。 被告：北京蓝樽投资有限公司，住所地：北，住所地：北京市朝阳区东三环北路**楼**（01）102内**> 法定代表人：栗祥，职务不祥。 原告四川利远置业有限公司（以下简称利远公司）诉被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司（以下简称夏芙公司）、北京蓝樽投资有限公司（以下简称蓝樽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告利远公司的委托诉讼代理人覃杰、谢双到庭参加诉讼，被告夏芙公司、蓝樽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告利远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏芙公司向原告支付拖欠的物业管理费、水费、电费共计111176.62元；2、判令被告夏芙公司向原告支付截止2019年11月30日逾期物业管理费、水费、电费的违约金共计53775.86元，并以尚欠物业管理费、水费、电费本金111176.62元为基数，从2019年12月1日起按照每日0.5‰的标准向原告支付逾期物业管理费、水费、电费的违约金直至付清之日止；3、判令被告夏芙公司向原告支付逾期支付租金的违约金539561.60元；4、判令被告夏芙公司承担房屋恢复费用104471.4元，以及房屋恢复期间占用费58266.67元；5、判令被告夏芙公司承担其物品储放期间的房屋占用费、物业管理费211575.65元；6、判令被告夏芙公司承担违约金211600元；7、判令被告夏芙公司承担原告律师费25000元；8、判令被告蓝樽公司对上述1-7诉求承担连带偿还责任；9、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系“航天科技大厦”1楼至5楼的业主，被告蓝樽公司承租原告案涉物业房屋，双方于2015年5月签订了《航天科技大厦物业租赁合同》（以下简称“原合同”），并于2015年7月1日正式交付租赁房屋。此后，被告蓝樽公司由于自身经营原因，经原告与二被告三方于2015年12月签订了《合同权利义务转让协议》，该协议约定自2016年1月1日起，被告蓝樽公司将其在《原合同》项下的权利义务转让给本案被告夏芙公司，被告蓝樽公司不再享有承租人身份并为被告夏芙公司履约提供连带担保。2018年10月15日，原告与被告夏芙公司双方在原合同的基础上签订了《续租协议》，对续租物业的面积、租金支付等事项再次予以明确。在履约过程中，被告夏芙公司、蓝樽公司均存在拖欠房屋、物业费用等根本违约行为，2019年1月16日，原告基于原合同约定向被告夏芙公司公证送达了《解除合同通知函》。后双方签订《备忘录》再次确认合同已解除，约定被告夏芙公司整体搬离日最后期限为2019年4月30日，同时被告夏芙公司负有交还租赁物并恢复原状的义务和责任。另外原告提供“储物房屋”供被告夏芙公司暂时放置物品至2019年6月1日，逾期按照约定的标准计算房屋占用费及物业管理费等，遗憾的是被告夏芙公司仍然违约，期间原告多次发函（包括公证发函）催促被告夏芙公司将放置物品搬离储物房屋未果，为避免损失继续扩大，原告现已将储物房屋内放置物品委托搬家公司搬离，由此导致的一切损失和费用均应由被告承担。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告夏芙公司、蓝樽公司未作答辩，也未提交证据材料。 本院经审理查明认定事实如下：2015年5月，出租方利远公司（甲方）、承租方蓝樽公司（乙方）签订《航天科技大厦物业租赁合同》，约定：甲方系“航天科技大厦”1楼至5楼物业的业主，乙方拟承租甲方所有物业中的一部分。计租期内的租金按每一个月为一期提前预付，首期的租金应当在本合同签订之日或次日向甲方支付，除首期外，此后的租金，乙方应在上一期届满前最后当月25日之前，预付给甲方下一期的租金。如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际的天数按日折算最后一期的租金。如乙方逾期支付租金的，应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的1‰的违约金，任何一期逾期支付租金超过15个工作日且甲方已经催告过至少一次乙方仍未支付的，视为乙方根本性违约。租赁期限内物业管理费按每一个月为一期提前预付，首期的物业管理费应当在本合同签订之日或次日向物业管理公司支付，除首期外，此后的物业管理费，乙方应在上一期届满前最后当月25日之前，预付给物业管理公司下一期的物业管理费。如租赁期内的剩余时间已不足一期，照实际的天数按日折算最后一期的物业管理费。本合同签订时，大厦的物业管理公司为仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司，甲方无法确保整个租赁期限内物业管理公司将恒定不变，如经大厦业主共同决议或现任物业管理公司经营调整或法律法规的限制等非甲方单方面原因，导致大厦物业管理公司发生变更，虽乙方并无异议权，但甲方应及时通知乙方变更信息。在租赁期限内，乙方应自收到甲方或物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额，向物业管理公司指定收款账户缴纳上月之水电费及其他使用费。如乙方逾期支付本条任一费用，乙方应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的0.5‰的违约金，任何一期逾期支付租金超过15个工作日且甲方已经催告过至少一次乙方仍未支付的，视为乙方根本性违约。无论何种情况导致租赁合同终止，除非发生乙方支付恢复费以代替恢复义务，否则乙方均须在合同终止前，把租赁物业连同其所有附属物、设施设备、附加物，按本合同【附件三、四】的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，在甲方未免除乙方恢复原状义务的情况下，如乙方未在终止日恢复至原状义务的，乙方按以下方法赔偿甲方损失：甲方遭受的恢复原状损失计算方法为=甲方自行或委托第三人恢复原状的实际费用+比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2。乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、水电费等使用费、推广费或其他本合同约定的应付费用，或乙方在履行本合同过程中给甲方造成的任何损失赔偿金，或乙方基于本合同应承担之违约金，或其他乙方在本合同项下对甲方所负之约定或法定债务，甲方均有权直接于履约保证金中扣除，而该等扣除可发生于当时，也可发生于结算前任何时间或结算时。甲方的此项权利并不排除其主张该项债权的其他方法，且不免除甲方应追究的乙方违约责任。乙方发生任何根本性违约的，甲方有权解除本合同；如甲方因此行使合同解除权，或无法定或约定的情节但乙方擅自要求单方面提前解除本合同的，乙方应按照下列全部约定承担违约责任：履约保证金全额将不予退还并作为违约金的一部分；如剩余租赁期限超过十二个月，乙方另承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费标准乘以六个月的总额的违约金；如剩余租赁期限超过六个月不足十二个月的，乙方另承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业费标准乘以四个月的总额的违约金；如剩余租赁期限已不足六个月，乙方另承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费标准乘以二个月的总额的违约金以及本合同约定的其他违约责任（包括但不限于腾退及恢复房屋以及免租期租金等）。因本合同的履行所产生的任何争议，双方应平等协商，若协商不能取得一致，任一方均有权向租赁物业所在地人民法院起诉。守约方聘请律师代理诉讼的律师费可以作为一项单独的诉讼请求要求违约方承担，违约方应负责承担，具体金额及承担方式最终以法院生效裁决为准。租赁物业位于航天科技大厦第3层第303号。计租面积等于租赁物业的建筑面积，即为460平方米，目前租赁物业处于空置状态，双方约定的交付日为2015年11月1日。双方约定的开业日为2015年12月25日，如交付日依约定或经甲方认可后延迟，则开业日相应顺延。甲方不给予乙方免租期。本合同项下的租赁期限为36个月的固定时长，包含了免租期和计租期在内，自交付日起算，预计时间为2015年11月1日至2018年10月31日。该租赁物业的规划用途为商业。第一年月度基本租金为78200元，第二年月度租金为82800元，第三年月度基本租金为87400元。本合同签订时，现执行物业管理费标准为40元/平方米/月，根据约定的计租面积的数据，现租赁物业的月度管理费金额为每一个月18400元。乙方一次性向甲方支付的履约保证金的总额为303600元。后双方在《航天科技大厦物业租赁合同》基础上签订《补充协议（一）》,约定租赁物业交付日变更为2015年7月1日,新增免租期自2015年7月1日起至2015年10月31日止，原合同约定的租赁期限现变更为“本合同租赁期限为40个月时长，其中包含了免租期和计租期在内，除新增免租期之外的36个月为固定时长，在交付日起算预计时间为自2015年7月1日起至2015年10月31日止”。双方约定的开业日由2015年12月25日变更为2015年9月25日，如交付日依约定或经甲方认可后延迟，则开业日相应顺延。本补充协议是原合同的变更和补充，本补充协议未作约定的，仍以原合同约定为准，本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议为准。 2015年12月，出租方利远公司（甲方）、原承租方蓝樽公司（转让方，乙方）、新承租方夏芙公司（受让方，丙方）签订《合同权利义务转让协议》，约定：甲乙丙三方一致同意，自2016年1月1日（即“变更日”）起直至原租赁合同履行完毕或因其他原因终止之日期间，丙方概括承受原租赁合同项下乙方应享有的各项权利和应承担的各项义务；从变更日起，乙方退出原租赁合同关系，不再享有承租人身份和权利。丙方对上述租赁合同中所有内容及涵义均知悉且无质疑，对租赁合同所涉租赁房屋的现状（包括了座落、面积、附属设施，相应设备及装修等与房屋、车位相关的所有客观情况）已经确认无误，无任何整改意见并表示接受。三方同意，租赁主体变更后原租赁合同项下的所有条款内容保持不变，丙方作为承租人享有乙方在原租赁合同项下拥有的所有权利并履行乙方在原租赁合同项下所负的全部义务。甲方对乙方所拥有的抗辩、主张、要求，自然地、概括地可以对丙方行使；若因此导致丙方受到任何损失的，应由乙、丙双方共同解决，与甲方无关。乙方为其自身在主体变更之前原租赁合同项下的责任仍须并持续地承担，甲方有权随时就合同主体变更之前的受损权益向乙方提出主张。乙方为丙方在主体变更后的租赁合同项下负有的义务履行承担连带的保证责任。具体约定如下：丙方将完全履行原租赁合同项下的权利义务，乙方就此向甲方提供连带保证，如丙方违反原租赁合同的相关约定，甲方可同时选择丙方、乙方或者丙方或乙方之一主张权利；保证期间从2016年1月1日起到上述租赁合同履行完毕或因其他原因终止后两年届满时终止；甲方若未在此期间内就乙方应承担的担保责任向其提出要求的，乙方的担保责任在保证期限届满即自然免除；担保效力及于原合同、本协议及甲方与丙方所共同作出的补充或变更，该等补充和变更即使增加乙方的责任，甲方或丙方无义务另行通知乙方或征得乙方的同意。因乙方在原租赁合同项下已向甲方支付了履约保证金303600元，在变更日当天，将全额转为用于担保丙方继续履行原租赁合同义务的履约保证金。乙方知悉且无异议，甲方不应另向丙方收取，乙方应在变更日前向甲方出具收到退还履约保证金的收据原件或委托甲方将拟退回履约保证金转付给丙方的承诺书，经甲方确认无误后，甲方应向丙方开具新的履约保证金收据。合同履行完毕或因其他原因终止后，由甲方按照合同约定和法律规定向丙方直接退还上述履约保证金的余额（如有）。 2018年10月15日，出租方利远公司（甲方）、承租方夏芙公司（乙方）签订《续租协议》，约定：鉴于甲方与乙方已签订《航天科技大厦物业租赁合同》及《合同义务转让协议》，《航天科技大厦物业租赁合同》租赁期满后，乙方拟继续承租该租赁房屋，现甲乙双方就续租事项相关事宜经协商一致签订本续租协议，双方一致同意，除本续租协议中所变更下述条款内容外，原合同其他条款在本续租协议续租期内继续有效，并作为约束双方在续租期内权利义务关系的准则。续租期2018年11月1日至2019年4月30日止，共计6个月。租赁房屋计租面积等于租赁物业的建筑面积，即为460平方米.租赁房屋在续租期内，月度基本租金单价为190元/平方米/月，租金金额为87400元/月。计租期内的租金按每三个月为一期提前预付，乙方应在上一期届满前最后当月25日之前，预付给甲方下一期租金，如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际天数按日折算最后一期租金。本续租签订时，租赁房屋所执行的物业管理收费标准为40元/平方米/月，月度物业管理费为18400元/月。乙方已经于2015年5月，向甲方支付了303600的履约保证金，该履约保证金继续作为续期期间的履约保证金的一部分。乙方应于本续租协议签订之日起5日内，向甲方另外支付13800元，作为续展后期租赁期内的履约保证金中的另一部分，以使得乙方于租赁合同项下在续展后租赁期内的履约保证金总额可以达到317400元。有关履约保证金的其他约定不变。乙方须在续租期满或因其他任何原因导致本续租协议提前终止前，按原合同约定的状态或甲方另行同意的状态将租赁房屋恢复并交付甲方。 上述合同签订后，利远公司就案涉房屋收取保证金共计317400元。 2019年1月28日，利远公司采用公证方式向夏芙公司邮寄送达《解除合同通知函》，《解除合同通知函》载明“合同履行过程中，贵司长期拖欠租金，我司已多次向贵司发出催款通知，但贵司拖欠租金的情况仍未有任何改善。截至本函出具之日，贵司已欠付租金共计262200元、物业管理费55200元、水电费1041.17元以及因与其支付欠付费用而累计产生的大量违约金。鉴于贵司欠款期限长、欠款金额大，经我司多次协商催告仍无法有效履行，为保障我司合法权益，避免损失继续扩大，经我司慎重考虑，现正式依约行使合同解除权，并郑重通知贵司：1.自贵司收到本通知函之日起，我司正式解除贵我双方及蓝樽公司签订的原合同；2.请贵司在收到本通知函后3个工作日内至我司办理结算，清偿贵司所欠付的租金、物业管理费及水电费等费用，并根据租赁合同约定支付逾期付款违约金；同时我司将根据租赁合同的约定追究贵司违约赔偿责任，赔偿金额相当于履约保证金加上租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费标准乘以二个月的总额的违约金。3.请贵司在收到本通知函后7日内清空和搬离遗留在租赁房屋内的物品、完成迁移工作、按原合同约定将租赁房屋恢复原状后交还我司，同时我司将严格按照原合同约定计收原合同终止后产生的房屋占用费、违约金等，若贵司未按约将租赁房屋恢复原状，我司将自行或委托第三人实施，并要求贵司按照租赁合同约定赔偿我司损失；4.如贵司到期未履行完毕前述义务，我司将立即收回租赁房屋，如房屋内尚有任何物品、设施设备的，均视为贵司抛弃物，我司将按照租赁合同约定自行处置，由此发生的费用和房屋占用损失由贵司承担。”四川省成都市成都公证处对利远公司上述邮寄送达过程进行了公证。 利远公司（甲方）与夏芙公司（乙方）签订《备忘录》，约定：原合同履行过程中，因乙方长期拖欠租金，经甲方、物业管理公司多次催告仍未有任何改善，甲方遂于2019年1月28日向乙方出具《解除合同通知书》，原合同已于乙方收悉解约通知之日（即2019年1月31日）解除。经双方协商，甲方同意乙方占用租赁物业至2019年4月30日（简称搬离日）；甲方愿意暂时提供乙方大厦内333.19平方米物业（简称储物房屋）用以乙方暂时储放其物品，乙方应在2019年4月30日前将所有物品从租赁房屋中搬离（租赁房屋墙壁雕塑应在2019年5月4日前拆除），并向甲方提供储放储物房屋的所有物品清单，逾期不搬离及拆除的，甲方可自行处置留置在租赁房屋内物品、拆除雕塑，并要求乙方按照租赁合同约定承担房屋占用费、物业费及恢复房屋损失。2019年6月1日前，甲方不就提供储物房间向乙方收取任何费用。该日期后无论甲方双方是否达成租赁协议，除非甲方书面同意，乙方应在上述期限内自行搬离其所有物品，否则视为乙方放弃全部物品，甲方有权自行处置并收回储物房屋，且自上述日起甲方有权按105元/平米收取房屋占用费、22元/平米收取物业管理费；乙方应在搬离日前自行将其所有物品搬迁至甲方提供的储物房屋，并承担储放期间的管理义务。除非甲方故意损坏，储放及搬迁期间乙方物品因其他任何原因损坏都与甲方无关，由乙方自行承担毁损、灭失风险。 2019年4月16日，利远公司向夏芙公司出具《关于按期交还租赁房屋的通知函》，表示同意夏芙公司继续占用租赁房屋至2019年4月30日，要求夏芙公司在2019年4月30日内结清欠付费用，将租赁房屋连同所有的附属物等按合同附件标准恢复原状后交还，如夏芙公司未按约搬离并将租赁房屋恢复原状后予以交还的，夏芙公司应承担相关责任并赔偿损失等。 2019年4月30日，原告委托四川永信弘高建筑装饰工程有限公司进行包括涉案房屋在内的航天科技大厦商场3F装饰整体拆除工程，总工期为30天，开工日期暂定2019年5月1日（以业主方通知为准），完工日期暂定2019年5月31日。原告支付四川永信弘高建筑装饰工程有限公司工程款共计287655.01元，其中涉及案涉房屋的费用为104471.4元 2019年8月期间，利远公司向夏芙公司多次出具函件，要求夏芙公司限期回复租赁条件、腾退储物房屋、处置遗留物品及支付欠付费用及承担违约责任等。2019年9月6日，利远公司采用公证方式向夏芙公司邮寄送达《关于收回储物房屋及处置遗留物品的告知函》，载明“目前已超过《备忘录》约定的办理截至日期（2019年6月1日）近两个月，虽经我公司多次函告，但仍未见贵司有任何搬离行动，贵司也未按照《备忘录》的约定向我司支付房屋占用费及物业管理费。按照《备忘录》第三条的约定，现我司决定收回储物房屋，储物房屋内所有遗留物品视为贵司抛弃物，由我司自行处置。因处置上述遗留物品而产生的成本（包括搬运费、仓储费等）、直至我司处理掉上述全部物品为止期间的房屋占用费及物业管理费将由贵司承担。”2019年11月1日，公证员、公证人员与利远公司代理人来到成都市新光华街7号航天科技大厦22楼2205，公证人员某代理人称的夏芙公司委托利远公司提供场地堆放的物品的堆放现状进行了摄像。2019年12月16日，公证员、公证人员与利远公司代理人来到成都市新光华街7号航天科技大厦负五层Ｂ5区域，公证人员某地面标示为Ｂ5-42车位旁的隔断房间内左侧的，代理人所称的自大厦22楼2205室内搬移至此处的物品的堆放现状进行了摄像。2019年11月1日，原告委托成都连连发搬家服务有限公司将航天科技大厦22楼5单元内所有夏芙公司存放物品（含部分需要打包的物品）搬运到Ｂ5／Ｆ指定的区域内,搬运日期为2019年11月1日。原告支付成都连连发搬家服务有限公司搬运费用9600元。 原告因与被告租赁合同纠纷一案委托四川西同律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计25000元。原告因办理各项公证，共计支付公证费4000元。 另查明，蓝樽公司已支付原告案涉房屋的租金、物业管理费至2016年2月29日，自2016年7月1日起的案涉房屋租金等费用由夏芙公司支付，夏芙公司已足额支付原告案涉房屋2016年3月1日起至2019年4月30日的房屋租金，2016年3月1日起至2018年10月31日物业管理费，欠付物业管理费110400元（2018年11月1日至2019年4月30日）、电费104.34元、水费4.32元。就已付租金、物业管理费，蓝樽公司、夏芙公司存在多次逾期付款情形。 以上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：原被告主体资格、《航天科技大厦物业租赁合同》及补充协议一、《合同权利义务转让协议》、《续租协议》、(2019)川成证经字第8657号公证书、《关于按期交还租赁房屋的通知函》、《关于限期回复租赁条件及腾退储物房屋的函》等函件、租金支付违约金计算统计表每期租金记账凭证、发票、银行回单等、租金催缴单（函）、《关于航天科技大厦营改增后发票开具事宜及物管公司收款账户变更的通知》、《委托书》、物业费支付及违约金计算统计表、物业、水电费记账凭证及《中国光大银行贷记通知》、水费电费统计表、发票等、物业、水电费催缴单若干、《关于限期回复租赁条件及腾退储物房屋的函》及微信截图、《工程核定单》及《航天科技大厦商场3F装饰整体拆除工程量清单》、工程款发票、《公证书》及公证费发票、《搬运合同书》及搬运服务费发票、委托代理合同及律师代理费发票。 本院认为，原告与被告蓝樽公司签订了《航天科技大厦物业租赁合同》及《补充协议（一）》。后原告、蓝樽公司、夏芙公司签订《合同权利义务转让协议》，自2016年1月1日起夏芙公司成为关于涉案房屋《租赁合同》的承租人并承接合同项下的全部权利义务。后利远公司与夏芙公司签订《续租协议》，将案涉租赁物租期续租6个月。《航天科技大厦物业租赁合同》及《补充协议（一）》、《合同权利义务转让协议》、《续租协议》的签订系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。 关于物业管理费、水费、电费。夏芙公司使用案涉房屋期间的物业管理费、水费、电费应由夏芙公司承担。夏芙公司尚欠2018年11月1日至2019年4月30日物业管理费110400元（18400元/月×6个月）、电费104.34元、水费4.32元，共计110508.66元，应予支付。 关于租赁物恢复费用及房屋恢复期间占用费。根据《航天科技大厦物业租赁合同》中关于“在甲方未免除乙方恢复原状义务的情况下，如乙方未在终止日恢复至原状义务的，乙方按以下方法赔偿甲方损失：甲方遭受的恢复原状损失计算方法为=甲方自行或委托第三人恢复原状的实际费用+比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第一日起至甲方恢复原状完毕期间的施工天数×2”的约定，夏芙公司未完成房屋复原工程的情况下，原告委托相关公司完成涉案房屋的复原工程，并实际支付复原工程款共计104471.4元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张房屋恢复期占用费，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。原告主张按日租金2倍支付租赁场地占用费，实际是要求夏芙公司支付场地使用费的同时，还对夏芙公司未对租赁物及时恢复原状，原告自行委托第三人进行复原工程致逾期收回案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、夏芙公司应付欠费、租赁物复原工程施工时间等因素，原告按10天计算占用时间，本院予以支持，但占用费用标准本院酌定按租金标准计算，即占用费为29133.34元（87400元/30天×10天）。 关于物品储放期间的房屋占用费、物业管理费。按《备忘录》约定，夏芙公司应于2019年6月1日前搬离储物房屋，自2019年6月1日起原告有权按105元/平米收取房屋占用费、22元/平米收取物业管理费。原告于2019年11月1日自行收回储物房屋，故原告主张的2019年6月至2019年10月期间储物房屋的房屋占用费、物业管理费应由夏芙公司承担，该期间房屋占用费为174924.75元（105元/平米/月×333.19平方米×5月）、物业管理费为36650.9元（22元/平米/月×333.19平方米×5月）,共计211575.65元。 关于提前解除合同违约金、逾期付款违约金。根据《航天科技大厦物业租赁合同》中关于“乙方发生任何根本性违约的，甲方有权解除本合同；如甲方因此行使合同解除权，或无法定或约定的情节但乙方擅自要求单方面提前解除本合同的，乙方应按照下列全部约定承担违约责任：履约保证金全额将不予退还并作为违约金的一部分；如剩余租赁期限已不足六个月，乙方另承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费标准乘以二个月的总额的违约金以及本合同约定的其他违约责任”，该条款中关于没收履约保证金、支付违约金的约定均系对承租方夏芙公司发生根本性违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案中，虽然夏芙公司因根本性违约致使其与原告签订的租赁合同提前解除，但租赁合同解除后，原告与夏芙公司达成新的合意即原告同意夏芙公司占用租赁物业至2019年4月30日(案涉租赁物租期届满之日)，夏芙公司已足额支付租金至2019年4月30日，本院也已支持原告主张的案涉房屋物业管理费至2019年4月30日，原告与夏芙公司约定的租赁期限已完全实现，原告方不存在提前解除合同所致的租金损失，故原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告就案涉房屋收取的保证金317400元，本院认定用于抵扣夏芙公司应支付的案涉房屋物业管理费等欠付费用。关于逾期支付租金、物业管理费、水费、电费违约金，根据《航天科技大厦物业租赁合同》约定，如夏芙公司逾期支付租金的，应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的1‰的违约金；如夏芙公司逾期支付物业管理费、水电费的，应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的0.5‰的违约金，故利远公司要求夏芙公司支付欠费违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持，但违约金的金额，本院综合考虑双方合同中约定的上述费用的支付时间、合同履行情况，以及保证金的收取和抵扣情况，酌定以物业管理费、水费、电费欠费总额110508.66元为基数从占用案涉房屋占用期满次日起即2019年5月1日，按日利率0.5‰标准计至2020年12月31日（共计20个月），违约金金额为33152.6元（110508.66元×0.5‰×30天×20月），关于原告主张的已付租金、物业管理费、水费、电费的逾期付款违约金，本院不予支持。原告就案涉房屋收取的保证金317400元，抵扣夏芙公司欠付的物业管理费、水费、电费110508.66元、逾期付款违约金33152.6元、租赁物恢复费用104471.4元、房屋恢复期间占用费29133.34元，剩余保证金40134元用以抵扣夏芙公司欠付的储物房占用费。 律师费。根据租赁合同中关于“因本合同的履行所产生的任何争议，双方应平等协商，若协商不能取得一致，任一方均有权向租赁物业所在地人民法院起诉。守约方聘请律师代理诉讼的老板是非可以作为一项单独的诉讼请求要求违约方承担，违约方应负责承担，具体金额及承担方式最终以法院生效裁决为准”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付律师代理费25000元，系合同中约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费25000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 关于蓝樽公司的连带责任。按照利远公司、蓝樽公司、夏芙公司签订的《合同权利义务转让协议》中关于“丙方将完全履行原租赁合同项下的权利义务，乙方就此向甲方提供连带保证；保证期间从2016年1月1日起到上述租赁合同履行完毕或因其他原因终止后两年届满时终止；担保效力及于原合同、本协议及甲方与丙方所共同作出的补充或变更，该等补充和变更即使增加乙方的责任，甲方或丙方无义务另行通知乙方或征得乙方的同意”的约定，蓝樽公司为夏芙公司的上述债务提供了连带保证责任，原告要求蓝樽公司对夏芙公司的承租案涉租赁场地产生的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。蓝樽公司承担责任后，可以向夏芙公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川利远置业有限公司支付尚欠的物业管理费110400元、电费104.34元、水费4.32元，共计110508.66元（该费用已与原告四川利远置业有限公司收取的保证金抵扣）； 二、被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川利远置业有限公司支付逾期付款违约金33152.6元（该费用已与原告四川利远置业有限公司收取的保证金抵扣）； 三、被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川利远置业有限公司支付房屋恢复费用104471.4元、房屋恢复期间占用费29133.34元（该费用已与原告四川利远置业有限公司收取的保证金抵扣）； 四、被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川利远置业有限公司支付物品储放期间的房屋占用费174924.75元、物业管理费36650.9元，共计211575.65元（该费用已与原告四川利远置业有限公司收取的保证金剩余部分40134元抵扣后，被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司还应支付171441.65元）； 五、被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川利远置业有限公司支付律师费25000元； 六、被告北京蓝樽投资有限公司对被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司应当向原告四川利远置业有限公司支付的上述款项承担连带责任，被告北京蓝樽投资有限公司承担保证责任后，有权向被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司追偿; 七、驳回原告四川利远置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16654元，由原告四川利远置业有限公司承担6654元，由被告成都锦江夏芙医疗美容诊所有限公司、北京蓝樽投资有限公司承担10000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  刘文惠 人民陪审员  王建林 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  邹聪颖