江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初666号原告：黄鑫，男，1977年12月13日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄磊广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄生才，男，1978年10月13日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟明明、肖明坤，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：魏斌，男，1987年3月7日生，汉族，住赣州市章贡区。原告黄鑫诉被告黄生才、魏斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据被告黄生才的申请，依法追加魏斌作为共同被告参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鑫及其委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼，被告黄生才及其委托诉讼代理人钟明明、被告魏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《租赁合同》，被告向原告返还履约保证金7000元和租金25000元，并支付利息（2018年4月1日起利息以32000元为基数按月利率0.6%计算至付清之日止）；2.判令被告向原告支付违约金135000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因加工生产、销售铝合金门窗需要，于2014年8月31日与被告签订《租赁合同》，被告将从曾山处租赁的位于赣州市章贡区（市林科所旁边）石坑子采石场的场地、彩钢瓦大棚及其附属设施转租给原告，合同约定了租赁期限、租金及支付方式、保证金、双方权利义务及违约责任等条款。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付履约保证金30000元及租金，于2018年3月5日向被告支付了2018年3、4、5月的租金共37500元。租赁期间，赣州市章贡区人民政府于2018年3月14日下发《违法违规建筑物限期拆除通知书》：案涉租赁场地是违法违规建筑物，必须在2018年3月17日前自行拆除，若逾期政府将强制拆除。此时原告才知道案渉租赁场地是违法违规建筑物，被告也没有解决案涉租赁场地的合法性问题，因此原告自2018年3月14日起无法继续使用案渉租赁场地进行正常生产经营，并造成原告搬迁费用和经营停产等重大损失。案涉租赁场地已被政府于2018年4月份强制拆除。根据《租赁合同》第六条第（一）款第2项“……甲方（被告，下同）应对房屋、彩钢瓦棚、围墙及其他附属设施的合法性、质量等负全部责任，如因申报、批准、建设、质量等问题引起刑事责任、行政处罚、民事赔偿等法律责任均由甲方自行承担。”第七条第4款“租赁期间，如甲方未尽到本合同第六条约定应尽的义务等非乙方（原告，下同）的原因导致乙方无法正常生产经营的，由甲方负责解决；乙方无法正常生产经营时间累计达3天以上的，乙方有权解除合同，甲方除应对乙方损失进行赔偿外，还应向乙方支付相当于本合同租金总额30%的违约金”。因被告出租的案涉租赁场地是违法违规建筑物，不具备合法性并已被政府拆除，被告自2018年3月15日起已无合法依据收取原告的租金，同时，被告违反合同约定的义务造成原告无法使用案渉租赁场地进行正常生产经营，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，并造成原告搬迁费用、经营停产及租金等重大损失。原告多次要求被告返还履约保证金7000元及2018年4月、5月份租金25000元并赔偿损失，但被告拒绝返还和赔偿。为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院。被告黄生才辩称：一、原告诉称内容大部分不是事实。（一）、本案的实际情况是：2013年10月1日，被告黄生才与魏斌为从事畜牧经营（饲养鸵鸟）合伙租用了被告曾山位于赣州市章贡区石坑子采石场的场地，租期十年，至2023年9月30日止，并签订有《场地租赁合同》一份。2014年初，原告找到被告黄生才要求转租被告黄生才场地用以经营门窗加工、销售。起初，被告黄生才与魏斌考虑到该采石场为农业用地，暂无法取得用地规划手续，便不同意转租给原告，也跟原告进行了说明，但原告仍坚持要租用。经原告多次劝说且其承诺预付首年租金15万元，支持被告黄生才加建后，被告黄生才与魏斌才同意改变该场地用途转租给原告。2014年3月9日，原告根据此前的口头约定向被告黄生才及案外人魏斌提供了由其单方拟好的《租赁合同》，除计租面积、季度租金、具体交付时间因无法确定，相应空白栏及落款时间未填写外，其余均已填写完整。签订合同后，被告黄生才按照原告的要求，进行办公用房、彩钢瓦大棚、地面硬化、围墙垒砌等工程的建设，累计投入资金60多万元（不含被告黄生才与魏斌向曾山交付的租金），原告也全程跟进、指导，陆续预付首年租金15万元。2014年8月31日，被告黄生才依约向原告交付含办公用房、彩钢瓦大棚、地面硬化、围墙垒砌等在内的涉租场地，丈量确定计租面积5001㎡、季租金37500元，同时对该租赁合同的其他条款进行完善。2015年初，被告黄生才发现原告同时租用了被告黄生才隔壁，案外人刘雪明的鸵鸟场场地，也搭建了彩钢瓦大棚，同时擅自将被告黄生才通向刘雪明场地的围墙打通，使两处场地相通以整体作为佳尔格美门窗经营使用。合同履行中，原告虽基本能够按期支付租金，但仍存在无端寻找各种理由擅自扣减应支付给被告黄生才的押金、租金情形，被告黄生才因考虑自身的巨大投入以及更长期利益，便只得忍气吞声。2018年3月，章贡区沙石镇人民政府要求拆除涉案租赁场地，分别于17日、31日向曾山、刘雪明下达拆除通知，于4月底先行拆除了原告租用刘雪明场地上的厂房，于6月底拆除了原告租用被告黄生才场地上的厂房。2018年12月，原告与被告黄生才经协商一致，确定被告黄生才与魏斌退还原告履约保证金19100元，同时适当补偿原告损失。为此，被告黄生才于11日东拼西凑2.3万元后支付给原告。此后直至起诉前，原告未再向被告黄生才与魏斌主张任何其他权利，被告黄生才也没再要求原告补交擅自扣减的所谓的“租金”。（二）、原告诉称的以下内容不是事实：1、原告诉称其于“2014年8月31日与被告签订《租赁合同》”不符合事实。原告实际于2014年3月2日与被告黄生才成立租赁合同法律关系，双方在2014年9月前便据此履行合同，原告预付首年租金15万元，被告黄生才也按照原告要求进行办公用房、彩钢瓦大棚、地面硬化、围墙垒砌等工程的建设。2、原告诉称其于2018年3月14日“才知道案涉租赁场地是违法违规建筑物，被告也没有解决案涉租赁场次的合法性问题”不符合事实。2013年10月，被告黄生才与魏斌合伙租赁涉案租场地用以农业经营（养鸵鸟），2014年初，经原告多次劝说并承诺预付租金支付加建后，为获取转租利润才改变其用途租给原告使用的，因此签订涉案合同（2014年3月9日）前，原告明知涉案场地的用地性质、规划情况，但仍然为节省经营成本而唆使被告黄生才加建。在建设过程中，原告还全程跟进、指导，因此原告完全是该违章建设的始作俑者，造成被告黄生才的巨额投资损失，原告所谓被告黄生才违约无任何事实与法律依据。3、原告诉称其于“合同签订后，原告按照合同约定向被告支付履约保证金30000元及租金”不符合事实。被告黄生才交付涉案租赁场地后，原告无端扣减被告黄生才押金10900元，擅自以“补漏”工资、“重修”费用、“红砖款”为由扣除被告黄生才2017年12月—2018年2月租金计2800元，拒不支付实际腾空之日前（即2018年6月前）6月份的租金12500元。4、原告诉称“案涉租赁场地已被政府于2018年4月份强制拆除”不符合事实。涉案佳尔格美门窗实际租用了两处相邻场地，一处租自被告黄生才，一处租自刘雪明，因此两份拆违通知书均在原告处。2018年4月底开始拆除的是其租用刘雪明场地上的厂房，而直至2108年6月底，原告才从被告黄生才处（即涉案租赁场地）搬迁完成，后才被拆除。因此原告诉称要求退还4、5月份的租金无事实和法律依据。5、原告诉称其“多次要求被告返还履约保证金7000元及2018年4月、5月份租金25000元并赔偿损失”不符合事实。本案实际是，被告黄生才于2018年12月11日退还原告履约保证金19100元、支付3900元补偿后，直至收到诉状前，被告黄生才从未收到原告提出的任何异议。二、原告诉讼请求无任何事实与法律依据：（一）、涉案《租赁合同》无效，原告要求解除不能支持，理由前已述及，涉案《租赁合同》的租赁标的物因违反城乡规划法律法规，未取得建设工程规划许可，属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该租赁合同标的物违法，属于无效合同。无效合同属于自始、当然、绝对无效，法院应依法认定，不存在解除之说。（二）、原告仅实际支付履约保证金19100元，被告黄生才已于2018年12月12日退还，其要求再退还7000元无事实依据，前已述及。原告并未支付履约保证金3万元，且被告黄生才已经退还了其实际支付的履约保证金19100元。（三）、本案占用费应计算至原告实际腾空之日，被告实际于2018年6月底才搬离涉案租赁场地，其要求退还4、5月份租金无事实依据，前已述及。原告混淆事实，企图以沙石镇政府指定的限期拆除日期作为双方结算占用费的日期，刻意隐瞒其另行租赁相邻的刘雪明场地的事实，意图掩盖其实际于2018年6月底才搬离涉租场地的事实。结合审判实践，以及贵院的既有判例，均应以实际腾空之日结算房屋占用费，因此原告要求退还4、5月份租金无任何事实依据。（四）、涉案租赁合同无效，互不负违约责任，原告要求支付违约金135000元没有法律依据。根据合同无效的法律规定，合同无效的，各自损失各自按过错承担，互不负违约责任，因此原告要求被告黄生才承担巨额的违约责任明显把自身责任强加于被告黄生才身上。（五）、利息不能与违约金同时主张，原告起诉也无任何事实与法律依据，其要求被告黄生才支付利息、承担诉讼费依法不能得到支持。三、被告黄生才要求原告补交占用费15300元、退还补偿款3900元，前已述及。被告黄生才本想将涉案场地用作农业经营，因原告不顾实际情况唆使被告黄生才斥巨资违章加建办公用房等，才导致本案被告黄生才巨额投资损失（加建投入63万余+付曾山5年租金17万=80万余），被告黄生才保留向原告追偿的权利。同时，因被告黄生才擅自以所谓“补漏”工资、“重修”费用、“红砖款”为由扣除被告黄生才2017年12月—2018年2月租金计2800元，拒不支付实际腾空之日前（即2018年6月前）6月份的租金12500元，又在清算后另行起诉，被告黄生才要求原告补交占用费15300元、退还补偿款3900元。综上，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请法院依法驳回原告对被告黄生才的诉讼请求，并要求原告向被告黄生才补交占用费15300元、退还补偿款3900元。被告魏斌辩称：同意被告黄生才的答辩意见。经审理查明：2014年8月31日，原告黄鑫（承租人即乙方）与被告黄生才、魏斌（出租人即甲方）签订《租赁合同》，载明：第一条租赁标的概况，租赁物位于赣州市章贡区（市林科所旁边）石坑子采石场的场地、彩钢瓦大棚及其附属设施，用于铝合金门窗加工、销售，该场地现有装修及设施、设备情况如现状，应乙方要求，甲方承诺由其出资在2014年9月1日之前在场地内完成雨棚搭建、地面硬化、围墙垒砌等建设工程；第二条租赁期限，乙方承租期为壹拾年，即自2014年9月1日（租赁物交付之日）至2023年8月31日止；第三条租金，乙方每季度应支付租金37500元；第四条保证金，乙方于2014年3月9日通过网银转账的方式，已向甲方支付履约金3万元整。甲方未在约定期限或合理期限内交付租赁物的，甲方应双倍返还定金。合同期满后，如乙方无违约行为，甲方应将履约定金全额退还乙方。第六条双方权利义务，甲方应对房屋、彩钢瓦棚、围墙及其他附属设施的合法性、质量等负全部责任，如因申报、批准、建设、质量等问题引起刑事责任、行政处罚、民事赔偿等法律责任均由甲方自行承担；第七条违约责任，租赁期间，如甲方未尽到本合同第六条约定应尽的义务等非乙方的原因导致乙方无法正常生产经营的，由甲方负责解决；乙方无法正常生产经营时间累计达3天以上的，乙方有权解除合同，甲方除应对乙方损失进行赔偿外，还应向乙方支付相当于本合同租金总额30%的违约金。2014年3月9日，原告转账支付押金（保证金）10000元；2015年2月11日，原告转账支付保证金19100元。2018年3月5日，原告向被告支付2018年3、4、5月的租金共计37500元。2018年3月14日，赣州市章贡区人民政府下发《违法违规建筑物限期拆除通知书》，认定案涉租赁场地是违法违规建筑物，必须在2018年3月17日前自行拆除，若逾期政府将强制拆除。因原告在租赁场所设备及物品较多，无法在规定时间搬离厂房，原告向相关单位信访，要求延迟拆除，给予充足时间搬离。沙石镇人民政府收到信访件后，回复原告，同意在2018年4月1日前拆除案涉厂房。2018年4月24日，案涉租赁场地已被政府强制拆除。原告实际使用租赁场地至2018年3月。另查明，被告黄生才妻子李清华已退还原告履约保证金23000元。以上事实，有原、被告的身份证复印件、《租赁合同》、银行电子回单、《通知书》、微信转账记录、原、被告庭审陈述等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的《租赁合同》是否有效；二、合同无效或导致合同解除的责任及处理。本院对此逐一评判如下：关于案涉租赁合同的效力。案涉租赁物已经沙石镇人民政府认定为违法违规建筑物，并已下令限期拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该解释第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原、被告之间签订的租赁合同无效。合同无效的责任及处理。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告黄生才、魏斌作为出租方，将未取得合法手续的建筑物出租给原告黄鑫，应当对合同无效承担主要责任。原告黄鑫作为承租方，在订立租赁合同时，未尽到合理审查义务，应承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因原告实际使用租赁物至2018年3月，其已预先支付了2018年4月和5月的租金，原告黄鑫搬离案涉厂房后，二被告取得的原告黄鑫未使用厂房期间的占有使用费，合同确认无效后，该笔占用使用费系不当得利，被告黄生才、魏斌应予返还。对于原告主张的履约保证金7000元，根据查明的事实，原告支付的保证金为29100元，被告已返还23000元，仍应返还6100元。对于原告黄鑫主张的租金利息损失和违约金，因本案租赁合同无效，原告本身对合同无效亦存在过错，故对原告黄鑫的该诉请，本院不予支持。被告黄生才要求原告补交占用费15300元、退还补偿款3900元，因其未提出反诉，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告黄生才、魏斌于本判决生效之日起十日内向原告黄鑫返还保证金6100元；二、限被告黄生才、魏斌于本判决生效之日起十日内向原告黄鑫返还2018年4月和5月租金共计25000元；三、驳回原告黄鑫的其他诉讼请求；如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1820元，由原告黄鑫承担1470元，被告黄生才、魏斌承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并按规定缴纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。审判员  蔡清芳二〇二〇年九月八日法官助理宋剑英书记员黄凤珠