四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0682民初1295号 原告:杜祖平，男，1973年8月5日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告：邢华蓉，女，1968年12月28日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：刘婷，四川宏剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖平波，四川宏剑律师事务所律师。 被告：四川鑫荣信达投资有限公司，住所地四川省德阳市什邡市金河东路北段**，统一社会信用代码91510682076100198Y。 法定代表人：张小东，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄南铨，四川天则律师事务所律师。 原告杜祖平、邢华蓉与被告四川鑫荣信达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人廖平波，被告的委托诉讼代理人黄南铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金24506.50元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月9日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售的位于什邡市××路××段××号××花园××号商品房，总房款498100元。合同签订后原告履行合同义务支付房款，按照合同第十八条规定，被告应于2019年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。如逾期交房，原告有权要求被告每日按全部房价款的万分之四支付逾期交房违约金。但被告并未按合同约定交房。综上被告的行为已构成逾期交房，为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法裁判。 审理中，原告认为被告交房时房屋未取得消防验收合格证明，逾期交房时间应计算至消防验收合格之日即2020年4月8日，被告逾期交房的天数应为241天，故原告将诉讼请求变更为：1.要求被告支付逾期交房违约金50,009.24元（总房款498,100元×逾期天数241天×万分之四）；2.本案诉讼费由被告负担。 被告辩称，对双方建立商品房买卖合同关系和原告已支付的房款金额无异议，但被告不应承担逾期交房违约金，理由如下：1、被告于2019年12月31日向业主交房，但逾期交房的原因系施工单位四川寰宇实业有限公司恶意停工造成，德阳中院以及省高院均认定被告无违约行为；2、根据合同约定，不可抗力、政府行为等原因导致停工，应予以扣除，逾期交房天数扣除环保督查、恶劣天气、疫情等因素后，被告不存在逾期行为。若法院审查认定被告存在逾期交房的行为，按实际逾期天数承担违约责任。合同约定的违约金标准过高，请求法院依法调减。 双方争议事实为，1.合同约定的交房条件是否包含消防验收合格。原告提交了《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、收据、消防竣工验收备案检查意见书、消防验收情况的说明、（2019）川0682民初940号判决书，用以证明被告交付的商品房应具备消防验收合格的资料，被告取得消防验收的时间为2020年4月8日。被告提交《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、竣工验收报告、房屋面积测绘报告、交房公告等，用以证明合同约定的交房条件为商品房取得建设工程竣工验收合格证明，建设工程竣工验收合格证明是指加盖建设、监理、设计、施工、勘察五方责任主体单位公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，不包含消防验收，被告于2019年12月31日公告业主交房，在交房时符合合同约定的交房条件。2.被告逾期交房的天数如何确定。原告提交（2019）川0682民初1822号判决书、工程合同中关于异常恶劣气候条件的界定范围，用以证明恶劣天气等因素导致的停工有明确规定，被告抗辩的导致停工的天气因素不符合上述规定，不应予以扣减。被告提交了补充协议书、什邡市治砂办同意进行土石方采挖的申请的批复、什邡市政府公文处理流程报告、什邡市环保局“关于启动重污染天气黄色、橙色预警的通知”、什邡市气象局关于暴雨、高温、大雾、雷电、结冰等预警信息、省政府、省住建厅、德阳市住建局、什邡市住建局关于应对新型冠状病毒感染肺炎通知、什邡市住建局关于春节期间、高中考期间工地施工的通知、住建局微信通知等，以上证据用以证明在被告施工期间因施工方违约、砂石治理、环保攻坚、考试、恶劣天气、疫情等原因导致被告停工，扣减上述因素导致的停工后，被告不存在逾期交房的事实。 本院审查认证认为，关于争议事实1，《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付买受人应当取得建设工程竣工验收合格证明，根据补充协议的约定，建设工程竣工验收合格证明是指加盖建设、监理、设计、施工、勘察五方责任主体单位公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，因此，第十五条约定的交付条件中不包含消防验收合格证明。但根据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款第5项的约定，配置的电梯、消防、安防等设备设施在2019年8月31日达到使用条件，因此，根据该约定被告在2019年8月31日交房时仍应具备消防设备设施，消防验收属于合同约定的交付条件。关于争议事实2，关于被告逾期交房的天数问题。合同约定被告应于2019年8月31日交付商品房，交房时商品房应具备建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书及消防验收等，被告在2019年12月31日通知交房，但其通知交房时未取得消防验收，其消防验收合格时间为2020年4月8日，即被告在2020年4月8日达到合同约定的交房条件，即被告逾期交房时间至2020年4月8日。对被告举证证明的因施工违约、砂石治理、环保攻坚、考试、恶劣天气、疫情等原因导致停工，应当扣减合理期间的事实，本院综合予以认定。 综合当事人的陈述和本院所采信的证据，本院认定的案件事实如下：2017年12月9日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告购买被告出售的位于什邡市××路××段××号××花园××幢××单元××层××号商品房，房屋价款495724元。合同第十五条约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条商品房基础设施和相关公共设施的交付条件约定，2019年8月31日达到配置的电梯、消防、安防等设备设施等。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任约定，该商品房在交付时未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，双方按以下方式处理：第5项未按时达到交付使用条件的，限期60日内整改达到使用条件。第十八条交付时间和手续约定出卖人在2019年8月31日前向买受人交付商品房。第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金等。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，第六条关于交付条件和交付手续的补充约定，本合同第十五条第（一）款中的建设工程竣工验收合格证明是指加盖建设、监理、设计、施工、勘察五方责任主体单位公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告。双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程延期或逾期交房的；……（3）法定传染病或者其他重大流行性传染病流行导致工程拖延或逾期交房的；……（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；（6）政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的。合同签订后，原告向被告支付购房款。2019年11月22日，案涉商品房取得房屋面积实测报告。2019年12月29日，案涉商品房取得建设工程竣工验收报告。2019年12月31日，被告在报纸公告案涉商品房交房。2020年1月10日，被告向原告交房，原告向被告补足房屋差价2376元。2020年4月8日，案涉商品房取得建设工程消防竣工验收备案检查意见书。现原告认为被告逾期交房，诉至法院，主张权利。 另查明：2019年12月31日，被告向什邡市住建局提出“鑫科花园”的消防验收申请，什邡市住建局于2020年1月3日经检查后向被告发出《关于立即完善消防设施设备的通知》。因受疫情影响，整改工作处于停工状态，住建局于2020年3月16日向被告发出《关于“鑫科花园”禁止投入使用的告知函》，2020年3月25日，被告提交消防验收申请，住建局于2020年3月30日发出整改通知，之后该项目于2020年4月8日验收合格。 本院认为，本案争议焦点为本案的逾期交房违约金如何确定。 原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系各方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应于2019年8月31日交付房屋，交房时商品房应当具备建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等，同时约定被告应交付达到使用条件的电梯、消防、安防等设备设施。被告实际交房时间为2020年12月31日，原告于2020年1月10日收房，原告在收房时，案涉商品房虽取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等，但消防设施设备并未验收合格，因此，被告逾期交房时间应计算至2020年4月8日消防验收合格之日（天数为220天）。 关于被告抗辩的因施工方违约、砂石治理、环保攻坚、考试、恶劣天气、疫情等原因导致被告停工的理由，本院认为，合同约定交房时间为2019年8月31日，被告实际向原告交房时间为2020年1月10日，被告存在逾期交房131天，但根据补充协议的约定，因（1）自然灾害导致工程延期或逾期交房的：……（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；（6）政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的，构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据此予以延期，并不承担违约责任。该约定内容没有违反法律禁止性规定，应属有效。根据被告提交的证据，被告案涉项目在施工期间，异常恶劣天气、环保治理、高考停工等情形客观存在，综合全案及上述情形对工期的影响，本院酌情扣减合理停工导致的延期天数为30日，即至2020年1月10日交房之日，被告逾期天数为101天。被告交房之后至取得消防验收合格之日天数为89天，但在此期间，依照合同第十七条第二款第5项，消防等设备设施未按时达到交付使用条件的，限期60日内整改达到使用条件的约定，被告享有60天对消防设施设备的整改时间，整改期内免除被告的违约责任，同时根据住建局的情况说明结合补充协议第六条第5款第（3）项“法定传染病或者其他重大流行性传染病流行导致工程拖延或逾期交房的”构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据此予以延期，并不承担违约责任的约定，被告在消防整改期间又遇到新型冠状肺炎疫情的影响，本院根据政府部门关于疫情的防控措施酌情扣减30天，从原告收房至被告取得消防验收合格期间，被告均有合理正当理由，因此被告不承担该期间的违约责任。综上，被告的实际逾期交房天数为101天。 根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，被告逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的损失等，同时结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院对被告请求调减违约金的意见予以采纳。本院酌情将违约金调整为全部购房款的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。因被告逾期交房期间为2019年9月1日至2020年1月9日，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，因该期间的利率系变动利率，本院根据该期间的LPR酌情确定标准为4.2%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川鑫荣信达投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜祖平、邢华蓉逾期交房违约金5,788.88元（违约金计算方式：498,100元×101天×4.2%÷365天）； 二、驳回原告杜祖平、邢华蓉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为525元，由原告杜祖平、邢华蓉负担425元，被告德阳恒瑞投资有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员 石 娜 二〇二〇年九月二十一日 书记员 谭池婷