浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初2537号 原告(反诉被告):浙江万固房地产开发有限公司，住所地：浙江省浦江县黄宅镇沿江路**。 法定代表人：钟红灿 委托诉讼代理人：诸葛东升，浙江仙华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄芳，女，1959年7月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：王建芳，上海澜亭律师事务所律师。 原告浙江万固房地产开发有限公司（以下简称万固公司）诉被告黄芳买卖合同一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序进行审理，由审判员张向宇独任审判，被告在提交答辩状期间提起反诉，本院合并审理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人与被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告诉称：2018年5月20日，被告黄芳作为买受人与原告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买坐落于浦江县××号××幢××单元××室以及浦阳壹号3幢储04、储05、储06、储07的房屋，总房款2343671元，合同第十二条第2款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人无正当理由未按期接受房屋的，自接到通知之日起买受人应承担实际通知房屋交付日开始的所有风险和物业管理费等费用，并视同出卖人已将房屋按照约定交给买受人。2、当买受人超过出卖人实际通知交付期30天以上、60天以内，买受人应按日向出卖人支付该商品房总房价的万分之一违约金，合同继续履行。3、当买受人超过出卖人实际通知交付期60天以上的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应在扣除各种相关费用（包含但不仅限于物业费、印花税、销售代理费等）和买受人总房款的1%违约金后，将余款无息退还给买受人；买受人贷款的，自行与银行协商处理贷款事宜。因买受人逾期收房或者拒绝收房给出卖人造成的损失，买受人在支付上述费用及违约金后，还需赔偿给出卖人造成的损失，包含但不仅限于合同履行后出卖人可以获得的利益。出卖人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付已付房款的万分之一的违约金。合同订立后，被告于合同签订当日向原告交付了货币化安置凭证，2018年6月29日左右，原告向浦江县金狮湖开发与保护指挥部申请货币化安置凭证结算，2018年12月6日，浦江县财务部门将2343671元征收款拨付至原告账户。原告收到房款后，于2018年12月29日，通过短信、电话通知被告办理交房手续，后原告多次以书面邮寄方式通知被告办理交房手续和领取不动产证，被告拖延至今，原告认为被告逾期不接受房屋已构成违约，要求：一、判令被告黄芳立即支付原告逾期收房违约金126559.8元（违约金按被告已付购房款2343671元从2018年12月29日起按日万分之一计算至2020年6月28日止，暂计126559.8元【234.37元／天＊540天】，以后另计，计算至被告实际接受房屋之日止）；二、判令由被告黄芳支付原告自2019年12月30日至2020年6月29日期间的房屋物业管理费9223.2元（按面积284.67平方米＊1.8元／平方米＊18个月，以后另计，计算至被告实际接受房屋之日止。）； 原告提供证据：一、2018年5月20日原、被告订立的合同编号为第2018052000080《浙江省商品房买卖合同》； 二、地字第**建设用地规划许可证； 三、建字第330726201700009号建设工程规划许可证、（2016）浦江县不动产权第0××7号不动产权证书、建筑工程施工许可证、商品房预售证书、竣工验收备案表、房地产开发项目交付条件备案书； 四、原告与杭州滨江物业管理有限公司签订的《浦阳壹号前期物业服务合同》，约定高层住宅物业费按1.8元/平方米计算，自开发商发出入伙通知书约定的领房之日起应由买受人承担； 五、2019年7月12日原告发给黄芳的二份通知，要求黄芳收到通知三天内办理交房手续并一同交付产权证；2019年7月21日原告对2019年7月16日黄芳要求交付通知的回复函，称房屋漏水现象并不存在，垃圾不影响交付，且已清理，要求三天内办理交房手续；2019年7月26日黄芳发给原告的一份通知函，认为地下室存在多处漏水，并有积水，要求解决并要求交付产权证书；2019年8月7日原告发给黄芳针对2019年7月26日黄芳的通知函回复及交房、交付权属证书通知书；认为房屋漏水并不存在，要求五日内办理交房、交付权属证书；2019年11月14日原告发给黄芳的函：原告按（2019）浙07民终4791号民事判决要求黄芳于2019年11月18日前来交房结算； 六、（2019）浙0726民初126号民事判决书。 被告辩称：一、原告起诉所述事实与实际不符，起诉被告违约所依据事实错误，被告不存在涉案合同逾期收房的情形。且因原告违约，被告无奈一直在诉讼维权。原告只有书面发函催告交房，用以规避风险留存做证，实际却没有采取任何措施促成交易交付。相反，被告多次前往原告处，要求签署正规交接清单。但原告以公司内部规定为由要求签署各种不平等协议，否则不予交房。二、原告所诉支付违约金事由并未发生，所适用违约金条款并没有成就，合同第十二条解除条款本身属格式条款应做有利于买受人解释。三、原告依协议提起解除权，行使期限届满除斥期间经过，解除权消灭。四、本案与（2019）浙0726民初126号民事判决书、（2019）浙07民终4791号民事判决书均属同一法律事实、同一标的，一事应当不再审理。五、原告起诉后于2020年4月2日向执行法院递交案涉房屋权属证书，其选择继续履行还是解除合同意思表示混乱。六、原告第二项诉请举证不明，无主张依据。综上，要求驳回原告诉请。 被告反诉称：案涉《浙江省商品房买卖合同》已经明确约定日期为：2018年7月1日前交证，2018年8月1日前交房，且合同第十二条对交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该约定交付期满，原告以财政部门延迟兑现拆迁款等拒绝交房交证，属本根违约，被告选择继续履行合同，于2019年1月3日向法院起诉，法院判决后于2019年12月2日向法院申请执行。合同中反诉人已经履行全部付款义务，被反诉人未按期交付房屋，属于根本违约，没有履行合同义务，本案中被反诉人获得货币对价合同的目的已全部达到，被反诉人并没有损失，故要求：一、判令被反诉人立即向反诉人交付坐落于浙江省浦江县××号××幢××单元××室房××浦阳壹号3幢储04房、浦阳壹号3幢储05房、浦阳壹号3幢储06房、浦阳壹号3幢储07房的房屋。（详细明确为：按照本案合同第九条、第十二条等有关规定，请求法院判决允许反诉人前往查验房屋、向反诉人出示证明文件、办理房屋交接手续）；二、判令被反诉人立即向反诉人交付坐落于浙江省浦江县××号××幢××单元××室房××浦阳壹号3幢储04房、浦阳壹号3幢储05房、浦阳壹号3幢储06房、浦阳壹号3幢储07房的房地产权属证书；三、判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金49451.46元（以案涉购房款2343671元为基础，自2019年12月3日起按照日万分之一计算至实际交房之日止，暂计算至反诉人提出反诉时间2020年7月13日止为49451.46元）。 反诉原告提供证据：一、（2019）浙0726民初126号民事判决书、（2019）浙07民终4791号民事判决书； 二、（2019）浙07民终4791案件二审案件简化审理笔录； 三、（2019）浙0726执5006号执行裁定书、（2020）浙0726执异1号； 四、2019年7月16日黄芳寄给原告的一份要求交付通知及邮寄回执单、2019年7月26日黄芳发给原告通知函及邮寄回执； 五、万固.浦阳壹号入伙流程表：户名为黄芳、被反诉人公司财务室现场图； 六、民事起诉状、（2020）浙0726民初1004号民事裁定书； 七、2019年8月12日黄芳在原告处与原告员工谭咪咪对话及在涉案房屋的视频；2020年1月25日黄芳到涉案房屋小区，物业不让其进入小区的视频。 反诉被告辩称：一、反诉被告一直要求反诉原告交接房屋，责任在于反诉原告，具体事实理由在本诉中已阐明；二、在本案起诉前，反诉被告于2020年4月2日已将涉案的房屋权属证书交付给浦江法院执行局。综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。 反诉被告提供证据：浦江县人民法院执行局的情况说明：反诉被告已将涉案的权属证书在2020年4月2日交付给法院执行局。 经审理本院认定事实：2018年5月20日被告黄芳（买受人）与被告万固公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（编号为第201805200008号）一份，合同约定：买受人购买的商品房为浦阳壹号3幢1单元102室、储04、储05、储06、储07，建筑面积284.67平方米，商品房总房价2343671元；付款方式以浦江县货币化安置凭证使用价值2343671元抵扣相应房款，该凭证由出卖人按照相关规定从县财政部门收取等额使用价值房款，买受人应当配合；出卖人应当在2018年8月1日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同交付最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定最后期限第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒接买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人无正当理由未按期接受房屋的，自接到通知之日起买受人应承担实际通知房屋交付日开始所有风险和物业管理费等费用，并视同出卖人已将房屋按照约定交付给买受人；当买受人超过出卖人实际通知交付期60天以上，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应在扣除各种相关费用（包含但不仅限于物业管理费、印花税、销售代理费）和买受人总房款的1%违约金后，将余款无息退还买受人；出卖人继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付已付房款的万分之一的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年7月1日前取得上述土地房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出买人不能交付权属证书或登记证明，如买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件七约定前期物业费高层住宅每月每平米1.3元，公共能耗费每月每平米0.5元。商品房买卖合同签订后，被告于合同签订当日向原告交付货币化安置凭证，原告于当日向被告开具收款收据，并载明付款方式为房票，2018年6月4日，原告取得涉案房屋（2018）浦江县不动产权第0××7号不动产权证书，但未将不动产权证书交付原告以办理产权转移登记。2018年6月29日左右，原告向金狮湖开发与指挥部申请货币化安置凭证结算。2018年12月6日，浦江县财政部门将2343671元征收款拨至被告账户。原告所开发房产浦阳壹号于2018年8月1日前通过竣工验收并取得竣工验收备案证明，取得浦江县住房和城乡建设局浦江县公安消防大队出具的认可文件，取得房地产开发项目交付使用条件备案书。2018年12月29日，原告通过短信、电话通知被告办理交房手续，但被告未前往原告处办理交房手续。2019年1月7日，被告以原告未按期交房、交产权证书为由诉至本院，要求万固公司支付未按期交房、交付产权证书的违约金。本院于2019年7月5日作出判决，判决万固公司支付未按期交房、交付权属证书违约金。万固公司不服本院一审判决，上诉至金华市中级人民法院。二审法院于2019年11月4日作出终审判决，维持原判。一审判决后，原告曾于2019年7月12日发给被告二个函件，要求黄芳在收到通知后三日内前往原告处办理交房交接手续，同时交付不动产权证。黄芳在收到该二份函件后于2019年7月16日向万固公司发了一份《黄芳要求交付通知》，称2019年7月14日前往办理交房与拿取产权证，但被告拒绝交付。所购房屋负一楼漏水问题没有解决，要求交付房屋产权证书，2019年7月21日万固公司复函至黄芳，称漏水问题并不存在，要求在收到回复函三日内办理房屋产权证书交接手续。2019年7月26日，黄芳复函至万固公司，称房屋地下储室存在多处漏水，有关漏水点需修缮，地下室有积水，要求及时解决，地下室有积水条件已具备，应立即无条件交付。2019年8月7日，万固公司再次复函黄芳，称不存在漏水，要求五日内办理交房交付权属证书。2019年8月12日，黄芳前往原告处，称房屋有漏水等质量问题，要求先行交付权属证书，原告工作人员答复在交房时一并交付。二审判决作出后，原告于2019年11月14日后又发函黄芳，要求于2019年11月18日前往交房结算。黄芳在收到通知后前往原告处，但以原告的入伙流程表设置障碍为由未接收房屋。2020年3月6日，原告诉至本院要求解除合同，并由被告支付逾期接受房屋违约金，后撤回起诉，在该案2020年5月7日庭审中，被告愿意接受房屋，即使有瑕疵也不影响房屋交付，明确表示不需要对房屋质量问题进行鉴定。在本案庭审中，被告再次明确表示不需要对房屋质量进行鉴定。 另查明：2017年万固公司与杭州滨江物业管理有限公司签订浦阳壹号前期物业服务合同和补充协议，约定由杭州滨江物业管理有限公司为浦阳壹号提供前期物业服务，物业服务费高层住宅按每月每平米1.3元收取，公共能耗费按每月每平米0.5元收取。万固公司已将2018年12月31日前浦阳壹号未出售户及房票业主的物业管理费支付给物业公司（黄芳属于房票）。2019年度后上述相关物业费并未支付给物业公司。 证明以上事实有原告本诉提供证据1-6、反诉证据浦江县人民法院执法局出具的情况说明与被告证据1-7与本案出示2020浙07**民初1004号开庭笔录。对原告证据与被告证据真实性双方均不持异议，应予认定。 本院认为：原、被告订立的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行，本案原、被告争执焦点有六： 一、被告至今未接收房屋是否构成违约：（2019）浙0726民初126号民事判决书确认原告通知被告交房时间为2108年12月29日，但因被告以来不及装修、通知方式不行为由拒绝办理交房手续。（2019）浙0726民初126号民事判决书作出后，原告又通知被告办理交房交证手续，但被告以房屋漏水存在质量问题拒绝办理交房手续，仅要求原告交付产权证书。（2019）浙0726民初126号一审、二审作出判决后，原告再次要求被告办理交房手续，但被告以原告入伙流程设置障碍为由拒绝办理交房手续，而（2020）浙0726民初1004号案件与本案庭审中被告称涉案房屋符合接收条件，即使有质量瑕疵也不影响房屋交付，也无需对质量问题进行鉴定，均应认定被告以涉案房屋存在质量问题而拒绝接收房屋系无正当理由拒绝接收房屋。（2019）浙0726民初126号民事判决生效后，原告再次通知被告接收房屋，被告以原告入伙流程系设置障碍致房屋不能接收，但原告交房时的入伙流程表并不仅仅针对被告黄芳，而是系原告开发的浦阳壹号小区所有购房户接收房屋相关流程，且入伙流程表中所列明各项费用并无明显不合规定之处，故本案应认定被告无正当理由未按期接受房屋，且时间已达60天以上，构成违约。现原告并未按合同要求解除合同，而是要求被告支付自逾期日起至接收日止的逾期收房违约金理由成立，本院予以支持。按合同约定逾期日应从2018年12月29日原告通知被告接收房屋满六十日起计算，即从2019年2月28日起计算，因被告在2020年5月7日庭审中表示愿意接收房屋，即使有质量瑕疵也不影响交付，故被告逾期接收房屋违约金截止日可计至2020年5月7日，违约金计101919.69元。（435天*234.367元） 二、本案是否存在一事二审原则：黄芳诉万固公司一案系要求万固公司承担逾期交房交证违约责任，而本案系万固公司要求黄芳承担逾期接受房屋违约责任，双方所诉并不属于同一事实和同一法律关系，被告辩称本案违反一事不在理原则，理由不成立，本院不予支持。 三、被告是否应支付物业费：依据合同约定2018年12月29日通知交房，被告拒绝接受房屋，视为出卖人已将房屋按照约定交付给买受人，并应支付物业管理费用，物业管理费用收取人为杭州滨江物业管理有限公司，并非原告，且原告也未将2019年度至今被告应支付物业费代为支付给物业公司，故原告要求被告向其支付物业管理费理由不成立，本院不予支持。 四、关于被告反诉要求交付涉案房屋：本案合同履行过程中，本院作出（2019）浙0726民初126号民事判决书已认定2018年12月29日原告已履行通知交房义务，造成至今涉案房屋双方未交接系被告对涉案房屋提出质量异议所致，且被告未有证据证明涉案房屋存在质量问题致房屋达不到交付条件，且被告也不申请对涉案房屋有无质量问题进行鉴定，故造成涉案房屋至今未能交接系被告无正当理由接收房屋所致。现被告反诉要求原告交付房屋，对此，原告并无异议，故被告该反诉请求理由成立，本院予以支持。交付房屋时原告应提供合同约定的相关证明文件。 五、关于被告反诉要求交付涉案房屋权属证书：鉴于（2019）浙0726民初126号民事判决生效后，被告已申请法院执行。在该案执行过程中，原告已将合同约定涉案房屋初始登记证书于2020年4月2日交付本院执行局，应认定已履行交证义务，故现被告反诉要求原告交付涉案房屋权属证书理由不成立，本院不予支持。 六、被告反诉要求原告支付逾期交房违约金：本院作出（2019）浙0726民初126号民事判决已认定原告于2018年12月29日履行了交房的通知义务，且已判决原告逾期交房违约金计至2018年12月29日止，现被告再次要求原告支付逾期交房违约金理由不成立，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告黄芳于本判决生效后十日内支付原告逾期接受房屋违约金101919.69元；（自2019年2月28日至2020年5月7日止。） 二、原、被告于本判决生效后十日内办理浦江县××号××幢××单元××室以及浦阳壹号3幢储04、储05、储06、储07的交接手续，原告应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 三、驳回原告其他诉讼请求； 四、驳回被告其他反诉请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1508元（已减半收取），由原告承担308元，被告承担1200元。 本案反诉受理费518.14元（已减半收取），由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张向宇 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 郑园园