辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1560号原告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。被告：邢金超，男，1978年11月6日出生，汉族，住金州区。委托诉讼代理人：黄波，系辽宁德济律师事务所律师。被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日生，系该公司出纳，住大连市金州区。原告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）诉被告邢金超、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟、被告邢金超委托诉讼代理人黄波、被告宝林集团委托诉讼代理人翁君合到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，一、请求准许执行位于金州区XX号公建。二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，辽宁省高级人民法院对宜华集团、宝林集团建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决,判决1、宝林集团支付给宜华集团剩余工程款46547216元；2、宝林集团向宜华集团返还工程质量保证金7009442元；3、确认宜华集团在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；4、宜华集团于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案资料。判决生效后，宝林集团没有按照生效判决履行付款义务，故宜华集团依法向大连市金州区人民法院申请执行，法院查封了案涉公建。被告邢金超对执行标的提出了书面异议，大连市金州区人民法院作出（2019）辽0213执异13号执行裁定书，裁定中止对位于金州区XX号公建的执行。原告对异议裁定书不服，理由如下：1、本案应适用《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第29条规定。29条与28条适用的对象不同，28条适用的执行对象为登记在被执行人名下的不动产，29条适用的对象为单一对象，即登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。本案执行的对象为登记在开发企业宝林集团名下的商品房，而且第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条确定了登记在房地产开发企业名下的商品房适用第29条，因此本案应适用第29条规定进行审查。2、被告邢金超提供的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。被告邢金超的“商品房买卖合同”没有按照规定进行网签备案，因其主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被告邢金超也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品房买卖合同”是效力待定的合同，不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。3、被告邢金超的情况不符合29条2项规定，其购买的公建属于商品房，但用途不是用于居住，其性质是生产经营，不符合所购商品房用于居住的条件；被告邢金超在法院查封之后将名下两套房产转移，实现名下仅案涉一套房产，达到非法占有案涉房屋的目的。4、被告邢金超是否支付房款，需提供证据予以证明。被告邢金超辩称，不同意原告的诉讼请求。被告邢金超在法院查封之前已经合法占有使用案涉房屋，已经按照合同约定支付部分价款，剩余房款按照法院要求交付执行庭，非因被告自身原因未办理过户登记。被告作为消费者对案涉房屋享有无权期待权，该权利优于建设工程价款优先受偿权，也优于担保物权。故请求法院驳回原告的诉请。被告宝林集团称，案涉小区有商品房销售许可证。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2014年1月3日，被告邢金超与被告宝林集团签订商品房买卖合同，合同约定被告邢金超购买被告宝林集团位于金州区XX号公建房屋，每平米17000元，总价款4613120元，首付款2313120元，230万元以贷款方式给付；被告邢金超当日通过妻子赵娣交通银行账户向被告宝林集团支付购房款130万元；2014年4月23日，被告邢金超通过其工商银行账户向被告宝林集团支付购房款1013200元；2014年5月26日，被告宝林集团为被告邢金超出具首付款的销售不动产统一发票；2017年2月16日，被告邢金超与被告宝林集团签订房屋买卖合同补充协议，因被告宝林集团无法为被告邢金超办理按揭贷款，给邢金超房屋单件下调至每平方米15500元，并同意自2007年3月5日起每月支付20000元，至付清全部房款。2019年9月3日，被告邢金超将余房款1452900交到我院执行款账户。被告邢金超自2014年10月开始交纳案涉房屋的物业费、水费、采暖费、电费，并装修后使用。2014年9月22日，被告邢金超与赵娣经金州区人民法院调解离婚，约定金州区光明街道金港路20号1单元4层1号房屋归邢金超所有，金州区站前街道马家村40-182-37号房屋归赵娣所有；2017年2月15日，被告邢金超将原登记在其和赵娣名下的位于金州区XX号房屋所有权转移给赵娣个人单独所有；2019年8月20日，被告邢金超将离婚时归其所有的位于金州区XX号房屋以出售方式转移至其父母金秀云、邢聚珍所有。被告邢金超对本院的执行行为提出异议，本院裁定中止对位于金州区XX号公建房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、原告提供的房屋登记簿、不动产登记申请书、房屋所有权转移登记申请书、被告邢金超提供的商品房买卖合同、补充协议书、交通银行个人账户交易清单、特约商户签购单、销售不动产统一发票、物业费、水费、电费、采暖费收款收据、装修工程合同、离婚调解书、房屋查询证明、被告宝林集团提供的商品房预（销）售许可证等证据在案为凭，这些材料经当庭质证和本院的审查，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点问题是:邢金超是否对金州区XX号公建房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中被告邢金超购买的商品房是用于经营的公建，不是一般生活所需，不属于消费者生存权保护的范畴，而已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权，故被告邢金超购买的案涉公建房屋不符合该批复第二条的规定。2、根据《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告邢金超提供的合同签字日期虽然在法院查封之前，但所购商品房是公建，不是用于居住，而且在购买该公建时至2019年，被告邢金超名下有其他用于居住的房屋，故不符合上述（二）（三）项规定的条件，也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。综上，被告邢金超对金州区XX号公建房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，原告的诉请有理，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行金州区XX号的公建房屋。案件受理费43700元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  葛丽艳人民陪审员  孙金光人民陪审员  刘广春二〇二〇年九月二十八日书 记 员  关晓楠