广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0312民初3703号 原告：桂林市临桂区农业机械化服务中心，住所地：桂林市临桂区临桂镇会元路，统一社会信用代码：1245032200766052X5。 法定代表人：刘德勋，主任。 委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳雨晴，广西春良律师事务所律师。 被告：李文瑞，男，1966年10月23日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李松华，桂林市临桂区法律服务所法律工作者。 原告桂林市临桂区农业机械化服务中心与被告李文瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告桂林市临桂区农业机械化服务中心的委托诉讼代理人阳雨晴，被告李文瑞及其委托诉讼代理人李松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市临桂区农业机械化服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房产交还原告；2、请求法院依法判决被告向原告支付从2018年10月起至2020年7月31日拖欠的租金161325元及滞纳金即违约金653000元（滞纳金即违约金暂时计至2020年7月15日共计653天、每天按1000元计算，2020年7月15日以后滞纳金即违约金按每天1000元计算至全部租金还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年12月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有位于临桂镇人民大道78号农机大楼原磊鑫招待所2、3、4、5楼及配套接待大堂整体，租用期五年，从2017年1月1日至2021年12月31日止。租金第一年为捌万壹仟元整（￥81000.00元），租期内以第一年租金为基数，每两年递增10%。租金按季提前交纳，即合同签订时就需交清一个季度租金，以后每季到期一个月前15天内一次性向原告交纳后3个月的租金。如逾期不交，则被告需向原告交纳滞纳金：即每超过壹天被告需向原告交纳壹仟元（￥1000.00元）的滞纳金，以此类推。如超过15天还未交的，原告则优先单方终止租赁合同。合同签订后，原告依约将房屋租赁给了被告，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。从2018年10月起至2020年7月31日被告拖欠的租金161325元，经原告多次追讨都被被告以各种借口拒支付租金。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，行使单方解约权，告知被告30日后将收回该房产。但被告在接到解除房屋租赁合同通知30日后，拒不搬出，时至今日，仍不将房产交还原告，租金自2018年10月至今一直未缴纳。 综上所述，原告认为，被告与原告之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。被告的行为已构成违约，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。因此，为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条之规定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告李文瑞辩称，一、原告请求人民法院判决解除《房屋租赁合同》的理由不成立。答辩人于2016年12月28日与原告签订《房屋租赁合同》是事实，也确实使用原告的房屋经营招待所生意。答辩人也依约每季度租金给原告。到2018年10月至今未交租金，也是事实，但事出有因。由于2018年6月原告实行《临桂机关事业单位安保措施》安装电子闸门。外来车辆不能进入停车。自安装电子闸门，住客大大减少。生意淡薄，造成员工工资都无法发放。哪来的钱交房租。所以到2018年10月才停止交房租。造成答辩人无能力交房租也是原告造成的。答辩人也知道，不交房租是不对的，经营不下，只能终止合同。答辩人于2018年9月16日书面通知原告，要求终止合同。同时按照原告的要求也写了一份报告给临桂区人民政府。要求终止合同。答辩人也知道原告安装电子闸门是执行临桂区的文件。根据《合同法》第九十四条（一）款，房屋租赁合同是没有办法履行实现合同目的。根据《合同法》第九十六条的规定，答辩人请求终止合同的申请（或者报告)送达到原告方，就生效。原告收到答辩人的申请后，既不答复也不与答辩人协商终止合同的事宜，亦不到法院申请确认申请书的法律效力。直到2020年7月15日才向法院起诉，已超过法律规定的合理期限。答辩人由于没有得到原告的答复，只能在招待所等。在此期间又没有生意，哪来的钱交房租。答辩人承租原告的招待所后，进行装修和购置物品，投资九十多万元。原想能经营五年，谁知一年多后原告安 第4页/共10页 装电子闸门，造成闭门经营，答辩人损失惨重，造成答辩人的损失当然也不能归责于原告。原告是执行政府的规定。但答辩人交不起房租也不是答辩人的责任。答辩人在这种情况下，只能在招待所等待解决。谁知原告将答辩人依法的请求置之不理。到现在起诉答辩人，原告的请求有悖事实依据和法律依据。原告与答辩人于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》早在2018年9月16日就解除了。从此以后答辩人也不欠原告房租。原告诉请解除合同不符合本案事实。原告诉称尚欠2018年10月至2020年7月31日房租161325元，没有事实依据和法律依据。《房屋租赁合同》第五条也约定终止合同的条件，该条约定，乙方逾期15天不交房租，甲方则有权终止合同。答辩人于2018年10月不交房租，原告就应该于2018年10月15日行使终止合同的权利。答辩人于2018年9月16日也申请终止合同。依照《合同法》第九十三条第一款，第二款，该合同以解除。综上，答辩人与原告于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日已解除，原告以该合同作为起诉的主要证据，属证据不充分。二、原告诉请法院判决答辩人赔偿滞纳金653000元，没有法律依据。众所周知，“滞纳金”是指纳税人使其未缴纳的税款，依法征收的罚款。原告不是征税人，有什么权利收答辩人的税，有什么权利罚答辩人的罚款。通查《合同法》只有违约金这个规定。同时法律规定只能按日加收滞纳税款的千分之五滞纳金。原告主张滞纳金无法律依据。三、原告诉请法院判决答辩人负担本案诉讼费，无事实理由和法律依据。原告诉讼事实于2018年10月15日已解除，主张滞纳金不合法，原告诉讼标的不成立，诉讼费用自作自受。四、答辩人认为原告桂林市临桂区农业机械化服务中心不是原告的适格主体，理由是: 第5页/共10页 1、答辩人是与临桂区农业机械化管理中心签订《房屋租赁合同》，与原告无关。原告是服务中心和管理中心是两个截然不同的单位。2、租赁房屋的前身是临桂县农机局招待所，是国有资产，原告不是财产所有人，无权起诉。3、临桂区人民政府没有委托原告诉讼，基于上述，原告不是本案适格主体。综合全案，原告主体不适格，诉讼理由不充分，无法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。 本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告临桂区农业机械化管理中心（甲方）与被告李文瑞（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于临桂镇人民大道78号农机大楼原磊鑫招待所2、3、4、5楼及配套接待大堂整体续租给乙方使用，租赁期为五年，从2017年1月1日至2021年12月31日止。鉴于乙方对招待所进行重新装修，无法营业，给予乙方30天装修，租金从2017年2月1日计算，租赁第一年为捌万壹仟元整（￥81000.00），租用期为伍年，租期内以第一年租金为基数，每两年递增百分之十。合同还约定了租金缴纳方式以及双方的责任等内容。其中，《租赁合同》第五条约定：租金交纳方式：租金按季提前交纳，即合同签订时就需交清一个季度租金，以后每季到期一个月结束前15天内一次性向甲方缴纳后3个月的租金，以后依次类推。如逾期不交，则乙方须向甲方缴纳滞纳金：即每超过壹天乙方需向甲方交纳壹仟元（￥1000.00）的滞纳金，依次类推。如超过15天还未交的，甲方则有权单方终止租赁合同。第六条约定：合同签订时，乙方须向甲方缴纳壹万元 第6页/共10页 整作为租房保证金，待合同到期后，甲方一次性返还此保证金给乙方。上述合同签订后，被告把房屋装修成了28间房间进行营业，并按合同约定交纳了房租。2018年8月1日，原告对案涉租赁物临桂镇人民大道78号农机大楼原磊鑫招待所大门安装了电子闸门，对外来车辆的限制进入大院。被告认为安装电子闸门影响其营业收入，从2018年10月起未再支付租金给原告。2020年8月21日，原告以被告未按约定支付租金为由提起诉讼，请求解除合同，被告将承租的房产交还原告以及被告支付尚欠的租金以及滞纳金等诉请。 同时查明，临桂镇人民大道78号农机大楼大院共有停车位24个。原告称电子闸门未启用未提供证据证实。被告庭审中主张因安装了电子闸门2018年9月16日向原告提出终止合同的申请，但对此未提供证据予以证实，原告对此未予认可。现房屋均放有物品，仍由被告保管使用。 另查明，原告系经过临桂县农业机械化管理局、临桂县农业机械化管理中心两次更名，重新组建，原告接管了临桂县农业机械化管理局、临桂县农业机械化管理中心的全部资产。而涉案《房屋租赁合同》是以原告前身临桂区农业机械化管理中心与被告签订的,涉案房屋为原告前身临桂县农业机械化管理局所有。 2020年9月4日，桂林市发展和改革委员会等8部门印发了市发改投资【2020】40号《桂林市发展和改革委员会等8部门关于引发桂林市应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案通知》，通知第二项第1点载明：对承租国有房屋用于经营的服务业小 第7页/共10页 微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，鼓励结合实际情况减免或延期收取下半年房屋租金。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》虽不是以原告名义签订，但原告已经全部接管了其的权利义务，具有诉讼主体资格。原告临桂区农业机械化管理中心与被告李文瑞签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告依约向被告交付了租赁房屋,被告应按合同约定支付租金，被告从2018年10月起迟延支付租金,依合同约定被告拖欠房租超过15天时,原告有权解除房屋租赁合同,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”现解除合同的条件成就,原告有权解除该合同，被告亦同意解除，故，原告诉请解除合同，本院予以解除。合同解除后，被告应将承租的房子交还原告。考虑房屋放有物品，被告移走交还房屋需要一定的时间，故根据实情给付合理期限三个月即被告应在判决生效后三个月内将房屋交还原告。 关于被告支付租金的问题。被告认可从2018年10月起未支付房屋租金，根据合同约定，2018年10月起至2020年7月31日的租金为161325元（租金计算方式：1、2018年年租金：每年81000元；每个季度20250元；故2018年10月至2018年12月31日拖欠租金：20250元。2、2019年至2020年7月31日租金：每年89100元；每个季度：22275元；每月7425元，7425×19=141075元。总计161325元）。考虑原告经营的是招待所，住宿客人一般不会是附件居 第8页/共10页 民，较远距离入住大部分客源基本以车代步，原告在2018年6月为实行《临桂机关事业单位安保措施》对农机大楼安装电子闸门后，限制住宿的外来车辆停车，导致被告生意因此遭受影响，使被告难以实现合同目的，同时,考虑疫情对酒店经营的影响也比较大，因此，本院根据公平原则和市发改投资【2020】40号通知精神，酌情将原、被告合同约定的租金变更为原来约定的50%，即被告支付2018年10月起至2020年7月31日的租金161325元的50%，即80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按合同约定的一半另计付）给原告。被告辩称该合同已经在2018年9月16日解除，从此以后也不欠原告房租，对此，本院认为，1、被告对2018年9月16日解除合同的主张未提供证据；2、即便合同已经解除，但被告并未将房屋返还原告，仍使用至今，故仍应支付使用期间的租金给原告。故，被告的该辩称，本院不予支持。 关于支付逾期未付租金的滞纳金问题。原、被告在合同中约定乙方逾期不交租金，则乙方需向甲方交纳滞纳金，从该约定的性质来看，应为逾期支付租金的违约责任。由于原、被告约定的乙方违约的滞纳金为每日1000元，明显过高,同时，被告未按期支付租金，主要是由于原告对农机大楼安装电子闸门引起，因此，根据公平原则，上述违约金应调整为年利率10%为宜。被告未按期支付租金应支付违约金（以合同约定计算的所欠租金的一半即50%为基数，分别从对应的逾期之日起按年利率10%计付至付清之日止）给原告。被告辩称“滞纳金”是指纳税人使其未缴纳的税款，依法征收的罚款，原告不是征税人，有什么权利收答辩人的税，没有权利罚答辩人的罚款，经本院核实，双 第9页/共10页 方在合同中约定的滞纳金，实为逾期交纳房租的违约金。故，被告的该辩称理由本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日解除原告桂林市临桂区农业机械化服务中心与被告李文瑞在2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告李文瑞支付租金80662.5元（2020年8月1日至返还房屋日的租金按合同约定的一半即50%另计付）给原告桂林市临桂区农业机械化服务中心； 三、被告李文瑞支付违约金（以合同约定计算的所欠租金的一半即50%为基数，分别从对应的逾期之日起按年利率10%计付至付清之日止）给原告桂林市临桂区农业机械化服务中心； 四、被告李文瑞于本判决生效后三个月内腾空租赁房屋并交还与原告桂林市临桂区农业机械化服务中心； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 第10页/共10页 案件受理费11943元，因适用简易程序，依法减半收取5971.5元，由原告桂林市临桂区农业机械化服务中心负担5371.5元，被告李文瑞负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11943元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  杨华 二〇二〇年九月二十九日 书记员  谭薇