江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初10911号原告：张海，男，1963年7月16日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：佟辉，江苏鹿鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王道鑫，江苏水杉律师事务所律师。被告：赵安锐，男，1962年11月13日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。第三人：赵原，男，1986年3月16日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。原告张海与被告赵安锐、第三人赵原共有权确认纠纷一案，本院于2019年11月9日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。原告张海的委托诉讼代理人佟辉、王道鑫、被告赵安锐及第三人赵原的委托诉讼代理人曹培珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告张海对邳州市亚都花园2号楼4至7层房地产（房产证号：邳房权证运河字第商**）享有50%的份额（暂定550万元，最终以评估价值为准）；2、依法判决对上述房地产进行拍卖、变卖并分割价款，或上述房屋归被告所有，由被告向原告支付折价款（暂定550万元，最终以评估价值为准）；3、本案诉讼费用、评估拍卖等费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中的评估拍卖费用。事实和理由：2005年10月18日，原告与被告签订《协议书》一份，约定双方联合购买亚都花园2#楼1至7层的房产，1至3层登记在原告妻子冯俊玲名下，4至7层登记在被告之子第三人赵原名下，总价为500万元，各出资50%，并按50%的比例享有权利。同日，被告作为买受方的代表人与江苏省亚都房地产开发有限公司邳州分公司（以下简称亚都邳州分公司）签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定亚都花园2#楼1至7层房屋的总价为500万元，首付200万元，余款办理按揭贷款。双方约定各自负责办理150万元房屋按揭贷款。基于上述约定，2005年10月19日，原、被告分别向亚都邳州分公司支付100万元。后原告又以冯俊玲名义、用2#楼1至3层房地产在中国银行邳州支行办理了150万元的抵押贷款，支付给亚都邳州分公司。但由于被告未能办理贷款，亚都邳州分公司于2006年10月31日将2#楼4至7层另行出卖给案外人王朔，因王朔未付清房款成讼，后4至7层被法院依法拍卖。原被告为达到合伙购房的目的，共同委托第三人赵原以其名义于2010年7月29日购得4至7层房地产，并登记在其名下。取得2#楼4至7层房屋后，一直由被告独占并出租收取租金，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。被告赵安锐辩称，1、原告没有理由依照2005年10月18日《协议书》主张4-7层房屋的所有权。原告在（2014）徐民初字第00311号案件审理中，一直不承认该协议的真实性，称当时双方只有共同购买亚都花园1-7层的意向，后因为答辩人资金困难，这个意向就没有实施，该协议是2010年答辩人为了和亚都打官司恳请其后补的。虽然法院最终确认了协议书的真实性，但原告一直不认可。既然原告不认可协议的真实性，否认双方共同购房的事实，就不能根据该协议去主张4-7层的共有权呢。2、2005年10月18日《协议书》在履行过程中有变更，双方在共同购买1-3层后因情况变化该协议终止，4-7层是答辩人独资购买的，产权属于答辩人所有。涉案房产原告既没有出资，也没有参与过管理，产权与原告无关。3、在历次诉讼中，原告未对4-7层提出过共有权主张。原告自己知道2005年10月18日协议书变更过程，4-7层房产购买的真实情况，其本人在拍卖时己经放弃购买权，其也没有实际出资，这些事实反过来证实了4-7层为答辩人独资购买独立享有所有权的主张成立。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人赵原述称，对于张海与赵安锐购买二号楼协议形成的过程均不知情，2010年7月份起父亲赵安锐告知赵原以其名义购买4至7层，赵原仅仅是参与了这次的购买过程，知道购买该房产的资金是其父亲多方筹集的，对其他事实不清楚。经审理查明，2005年10月18日，赵安锐与冯俊玲签订联合购房协议，约定：1、购买房产为亚都花园2#楼1至7层（为操作方便，1至3层用冯俊玲名办理房产证和土地证，4至7层用赵原名办房产证和土地证）。2、总价款500万元，双方各出50%。3、双方同等享受该栋房产的租金及处置后的升值部分，同时也共同承担风险和损失，享有和承担风险的权利双方相等，各占50%。…。甲方处虽有邳州金色谷农资超市经营有限公司（以下简称金色谷公司）的字样，但未加盖该公司公章，该公司于2014年10月23日出具的声明书，声称：赵安锐签订上述协议系其个人行为，金色谷公司也未支付购房款，赵安锐的行为与公司无关。2005年10月18日，亚都邳州分公司与赵安锐（作为买受人代表）就亚都房产公司开发的亚都花园2号楼1至7层商品房签订商品房买卖合同补充协议书一份。协议主要条款为：一、赵安锐等九人（包括赵安锐、张海、李红梅、张振华、刘伟、高修娟、张洪斌、赵云、赵荣芬）购买邳州市建设北路和珠江东路交汇处路口的“亚都花园”2号楼1至7层，购买方由赵安锐全权代理，其他八人《委托书》另附后。二、买受人所购房屋“亚都花园”2号楼整栋出售，总房款为500万元整。……八、该房屋首付款的数额根据中国（人民）银行审批后的按揭贷款数额确定（即首付款=总房款-按揭贷款）。九、本协议签订后，买受人付出卖人首付款200万元，出卖人将房屋交付买受人，剩余款待银行按揭贷款到帐后一次付清。2005年11月26日，亚都邳州分公司与张海之妻冯俊玲就涉案房屋的1至3层签订了商品房买卖合同，总价款为3206995.20元，建筑面积为1196.24平方米，单价为2680元/平方米。赵安锐向亚都邳州分公司支付100万元，张海向亚都邳州分公司支付100万，冯俊玲以涉案1-3层房屋作抵押办理银行按揭贷款后又支付了150万元，以上总计支付购房款350万元。扣除上述1至3层商品房价款3206995.20元，余款293004.8元转为4至7层的购房款，现1至3层商品房业已办理了相关产权登记证书。此后，涉案4至7层的商品房双方并没有补签正式的商品房买卖合同，商品房担保贷款合同亦没有办理成功，银行按揭贷款没有借出，导致4至7层商品房的买卖未能按照约定履行完毕。2006年10月31日，江苏省亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房产公司）就涉案4至7层房地产，与案外人王朔签订了商品房买卖合同；同年11月16日又签订了商品房买卖补充协议，于2007年5月10日，王朔取得产权登记证书。后亚都房产公司与王朔发生争议，涉案房屋被依法拍卖，赵安锐、张海等九人委托赵原以竞价（2632000元）购买的方式获得涉案4至7层房屋的所有权，成交日期为2010年7月29日。2014年10月28日，李红梅、张振华、刘伟、高修娟、张洪斌、赵云、赵荣芬分别出具声明书，声明：与亚都公司签订的购房合同，是赵安锐为办理银行按揭贷款所需借用声明人的名义而签订，购房款由赵安锐个人支付，声明人并未出资。事实上，赵安锐与冯俊玲二人合伙共同购买亚都公司2#楼1至7层房产，声明人与冯俊玲不存在合伙购房关系和其他权利义务关系，以上声明系声明人的真实意思表示，并于同日在邳州公证处办理了公证。2010年11月29日，赵安锐、张海、李红梅、张振华、刘伟、高修娟、张洪斌、赵云、赵荣芬以亚都房产公司、亚都邳州分公司为被告，向本院提起诉讼，要求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、亚都房产公司赔偿赵安锐等九人损失1250960元。本院于作出（2010）邳民初字第2481号民事判决，判决：一、部分解除亚都邳州分公司与赵安锐、李红梅、张海、张振华、刘伟、高修娟、张洪斌、赵云、赵荣芬于2005年10月18日就亚都房产公司开发的位于邳州市运河镇建设北路与珠江东路交汇路口“亚都花园”2号楼商品房买卖合同（仅涉及4至7层商品房）；二、亚都房产公司于本判决生效后十日内退还赵安锐等九人购房款293004.8元及相应的利息（自2006年8月1日起，至判决确定的履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回赵安锐、李红梅、张海、张振华、刘伟、高修娟、张洪斌、赵云、赵荣芬的其他诉讼请求。后亚都房产公司不服，提起上诉，徐州市中级人民法院于2013年3月27日作出（2013）徐民终字第116号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2014年11月7日，赵安锐以张海、冯俊玲为被告，向徐州市中级人民法院提起诉讼，要求：冯俊玲、张海协助赵安锐对登记在冯俊玲名下的亚都花园2号楼1至3层楼房办理各占50%产权的房产、土地登记变更手续，并由张海、冯俊玲承担本案诉讼费用。徐州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2014）徐民初字第00311号民事判决，一、赵安锐与冯俊玲、张海对位于邳州市建设北路与珠江东路交汇处亚都花园2#1、2、3层房地产各按50%的比例享有所有权；二、冯俊玲、张海按上述比例协助赵安锐办理上述房屋产权及土地使用权的变更登记手续。后冯俊玲、张海不服，提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年3月10日作出（2015）苏民终字第00610号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，冯俊玲出具说明一份，内容为“以本人名义对亚都花园1-7层房产实施的所有行为都是本人代表张海实施的，本人对亚都花园1-7层的所有权利归张海所有”。上述事实，（2010）邳民初字第2481号民事判决书、（2013）徐民终字第116号民事判决书、（2014）徐民初字第00311号民事判决书、（2015）苏民终字第00610号民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，不动产物权登记是相关行政机关对不动产当时权属表现状态的认可与证明，基于该登记而发放的证书是权利的对外表现形式，其仅具有推定效力。利害关系人是否对不动产物权享有权利，取决于其是否有相反证据推翻该推定效力，即不动产物权归属仍取决于当事人之间基础的民事实体法律关系。要解决涉案房产归属问题，既要看双方当事人之间的真实意思表示，又要结合购房时购房款的支付、房产交付后的占有、管理、经营使用等情况综合分析判断。从购房款的支付情况看。首先，生效的民事判决已确认赵安锐向亚都邳州分公司支付的100万元、张海向亚都邳州分公司支付的100万、冯俊玲以涉案1-3层房屋作抵押办理银行按揭贷款支付的150万元，扣除293004.8元，均为涉案房产1至3层的购房款。其次，（2010）邳民初字第2481号民事判决，判决亚都房产公司退还赵安锐等九人购房款293004.8元及相应的利息，该293004.8元退还的时间晚于涉案房产4至7层购买的时间2010年7月29日，故该笔款项未用于支付涉案房产4至7层购房款。再次，张海主张赵安锐用涉案房产1至3层收取的租金支付涉案房产4至7层购房款，未提供证据证明，且（2015）苏民终字第00610号民事判决中认定“至于冯俊玲、张海主张分配涉案房屋1至3层的租金收入以及偿还按揭贷款数额如何承担的问题，冯俊玲、张海可以另行主张权利，不属于本案审理的范围”，故张海的该主张本院不予采信。综上，张海主张其对涉案房产4至7层出资，未提供充分证据证明，本院对其主张不予采信。从涉案房产交付后的管理、经营使用等情况看。张海在诉状中陈述“取得2#楼4至7层房屋后，一直由被告独占并出租收取租金”，赵安锐亦认可由其对外出租、管理，故张海未对涉案房产4至7层管理、经营使用。综上，赵安锐与张海、冯俊玲夫妻虽存在合伙购房的法律关系，但张海未支付涉案房产4至7层购房款，亦未参与4至7层经营管理，其所举证据不足以证明其主张，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张海的诉讼请求。案件受理费50300元，由原告张海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 丹人民陪审员  张建银人民陪审员  武加友二〇二〇年九月十日书 记 员  刘书良