福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3528号 原告：刘世贵，男，汉族，1962年12月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王加候，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈长辉，福建广澜律师事务所律师。 被告：吴忠坤，男，汉族，1953年5月27日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴文深，福建鼎轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭梅，福建鼎轩律师事务所律师。 原告刘世贵与被告吴忠坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世贵及其委托诉讼代理人王加候、陈长辉，被告吴忠坤及其委托诉讼人吴文深、杨旭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘世贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》；2.判令吴忠坤返还刘世贵购房款人民币103000元及资金占用利息96076.34元（利息以购房款103000元为基数，利息按人民银行同期贷款基准利率计算，自2006年5月26日起算至实际返还之日止，暂计至2020年2月6日止为人民币96076.34元）；3.判令吴忠坤赔偿刘世贵的房屋涨跌差价损失人民币3304000元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2002年12月10日，案外人陈道旺代表福州国际民航广场有限公司(甲方)与吴忠坤(乙方)签订《协议书》，约定甲方将福州阿波罗大酒店的中央空调工程委托乙方设计及审核验收，以“永安中心”大楼101单元作为设计费，在图纸全部设计完毕时甲方应办妥该套房的产权证及有关资料。2002年12月，吴忠坤已实际交付案涉房屋并将之对外出租。 2006年5月26日，吴忠坤为急需用款，就与刘世贵签订《友情转让住房协议》，约定吴忠坤将坐落于福州市鼓楼区永安街17号永安温東中心大楼101单元房屋友情转让给刘世贵，买断价为25万元；鉴于该房屋尚未办妥房屋证、土地证，双方同意转让款分三次付清，第一次为该协议书签订时给付10万元，第二次为该房屋开发商同意办证并交付申报资料时再付10万元，第三次为办理两权证时结清余款5万元。当日，刘世贵向吴忠坤转账支付第一期转让款103000元，吴忠坤在转账凭条背面注明“收到福州永安街101室购房款10万元”。随即双方办理了交房手续。 2016年底，案外人陈道旺以偷换门锁的行为强行将案涉房屋占用。2017年2月，刘世贵无奈向鼓楼区人民法院起诉要求吴忠坤及案外人陈道旺办理案涉房屋过户手续。鼓楼区人民法院于2018年4月27日作出（2017）闽0102民初1680号《民事判决书》驳回刘世贵的诉讼请求。刘世贵不服该判上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2018年10也27日作出二审判决，维持原判。至此，刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》已无继续履行可能。 2019年12月31日，案涉房屋（福州市鼓楼区五四路永安街17号永安中心101单元）经福建银德中远资产评估房地产土地估价有限公司评估并作出闽银德房报字（2019）第0396号《房地产估价报告》，确认案涉房屋于价值时点2019年12月24日的估价结果为人民币438万元。 刘世贵认为，原、被告双方签订的《友情转让住房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，但吴忠坤在签订协议时及此后并未取得案涉房屋的所有权，导致协议无法履行，其应承担违约责任赔偿刘世贵因案涉房屋升值产生的差价损失。刘世贵在未仔细核实吴忠坤是否取得案涉房屋所有权的情况下与之签订买卖合同存在一定过错，刘世贵自愿承担20%的过错责任，故吴忠坤应当赔偿刘世贵损失为：（4380000-250000）*80%=3304000元。 综上所述，刘世贵认为《友情转让住房协议》系原被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。因吴忠坤单方原因导致合同已无继续履行可能，其应当赔偿因此给刘世贵造成的损失。为维护刘世贵合法权益特诉至贵院，望贵院依法判准如上之请求！ 吴忠坤辩称：一、吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》合法有效，双方应当依约履行合同，不存在解除合同的条件。 1、案外人陈道旺以福州国际民航广场有限公司名义与吴忠坤签订《协议书》合法有效，吴忠坤对案涉房产具有合法的权利。 1998年吴忠坤接受案外人陈道旺聘请辞掉福清事业单位的工作到福州设计阿波罗大酒店的暖通工程，陈道旺用永安中心大楼101单元抵设计费并同时交付给吴忠坤使用，吴忠坤进行装修入住。2002年12月10日工程基本设计完成，因大楼仍在抵押贷款，房子抵设计费的事情又是空口无凭，陈道旺就与吴忠坤补签了房子抵设计费的《协议书》。之后吴忠坤因工程完成回福清，就将套房租给隔壁的闽东某公司游总，月租2500元，当时刘世贵是闽东某公司的办公室主任，租房的经办人。在签租房协议时刘世贵就知道案涉房屋的来源和未办理产权证的事实。吴忠坤将案涉房产出租一直延续至2006年转让给刘世贵使用至案发，陈道旺从未提出异议。所以案外人陈道旺以福州国际民航广场有限公司与吴忠坤签订《协议书》合法有效，吴忠坤对案涉房产有相应的权利。 2、案外人陈道旺应当根据与吴忠坤签订《协议书》的约定，将案涉房产过户至吴忠坤名下。 案外人陈道旺以福州国际民航广场有限公司与吴忠坤于2002年12月10日签订的《协议书》，第四条规定“在图纸全部设计完毕时甲方应办妥该套房的产权证及有关资料”，2006年3月6日案外人陈道旺将案涉房产登记在自己名下时，就有义务将案涉房产过户至吴忠坤名下，但因案外人陈道旺恶意隐瞒该情况，导致至今案涉房产未能过户至吴忠坤名下，吴忠坤未能实现案涉房产的物权。 3、吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》合法有效，双方可以履行合同。 2006年初吴忠坤突然接到刘世贵电话，说想买案涉房子，因吴忠坤根本就没想过要卖掉这房子，而且还没有产权证，吴忠坤就把这些情况告诉刘世贵。不久刘世贵又来电催问，吴忠坤念在每次到他公司拿房租他都很热情帮忙，就没有再拒绝了，但吴忠坤再次告知原告涉案房产无产权证，若执意购买，此后办理相关产权登记由其凭借吴忠坤与陈道旺签订的《协议书》主动找陈道旺办理，刘世贵表示同意。双方协商确定以低于市场价格25万元的友情价支付购房款，并分三笔支付，2006年5月26日刘世贵夫妇带着已打印好的《友情转让住房协议》到吴忠坤家，双方签字后，刘世贵付了第一笔款项10万元及3000元室内空调、冰箱等家电的补偿费，就拿走《协议书》原件及套房的钥匙。至此，涉案房产交由刘世贵占有使用，吴忠坤便再无过问涉案房产的相关事宜。所以吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》合法有效，刘世贵应当积极去履行产权登记的事宜，吴忠坤愿意履行配合的义务。 4、刘世贵怠于履行合同义务，也从未通知过吴忠坤配合履行相关义务，吴忠坤也无拒绝履行过，刘世贵主张解除合同不存在法定或者约定的情形，其主张不能成立。 2006年5月26日吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》并交付给刘世贵使用后，刘世贵从未联系过吴忠坤要求办理产权登记，因吴忠坤与陈道旺签订的《协议书》原件在刘世贵手上，吴忠坤一直认为刘世贵已经自己与陈道旺私下办理产权登记，却一直不支付剩余的款项，直至2016年底涉案房屋被陈道旺强行收回房屋，刘世贵才于2017年2月向法院起诉要求办理房屋过户手续，至此吴忠坤才得知涉案房产仍未办理过户登记手续且登记在案外人陈道旺名下的情况。所以本案刘世贵未获得案涉房产的产权登记原因在于刘世贵本身，现有合同的履行还是可以通过吴忠坤向陈道旺主张权利，要求把案涉房产过户至吴忠坤名下，然后再过户至刘世贵名下的方式得以实现，并非无法履行。 刘世贵于2017年2月向法院起诉要求吴忠坤及案外人陈道旺办理房屋过户手续，被法院驳回诉讼请求，明显就是诉讼策略错误，没有理清法律关系造成的，而且诉讼过程中吴忠坤也从未表示不愿意履行将案涉房产过户登记至原告名下的义务，所以原告主张解除合同不存在法定或者约定的情形。 二、即使刘世贵主张解除吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》成立，也是因为刘世贵自身的过错造成的，相应的损失应当由原告自行承担。 刘世贵作为案涉房产的买受人，在签订房屋买卖合同时明知吴忠坤尚未取得产权证，只有吴忠坤与陈道旺签订的《协议书》，最终可能因无法办理产权过户登记手续导致合同无法履行的情况下，仍执意购买涉案房产，此外刘世贵在仅支付部分购房款10万元后一直怠于主张办理产权登记等相关手续，刘世贵对合同无法履行而导致解除存在重大过失，应当由其自身承担完全的责任，如果因此造成吴忠坤向陈道旺主张权利不利，还得赔偿吴忠坤造成的损失。 对于涉案《友情转让住房协议》解除造成的损失的问题，因涉案房屋交易金额就是低于市场价格的友情价25万元，还分期付款，刘世贵仅支付不到交易价格的一半10万元就获得房产的居住权，并且实际占有使用涉案房屋长达近11年，刘世贵并未受有损失，按照2002年吴忠坤出租涉案房产的租金每月2500元及后期的福州房产租金行情，刘世贵实际占有使用涉案房屋的收益已远远超过其所支付的第一笔购房款10万元及利息，刘世贵实际在本案房产交易中获益，而受损的是吴忠坤。解除《友情转让住房协议》刘世贵仅能获得退还10万元款项的权利，对于刘世贵提出的10万元款项的资金占用利息及房屋涨价的损失的诉求不能成立，应当依法予以驳回。 综上，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月10日，陈道旺代表福州国际民航广场有限公司（甲方）与吴忠坤（乙方）签订《协议书》，约定甲方将福州阿波罗大酒店的中央空调工程委托乙方设计及审核验收，以“永安中心”大楼101单元作为设计费，在图纸全部设计完毕时甲方应办妥该套房的产权证及有关资料。2006年5月26日，吴忠坤与刘世贵签订《友情转让住房协议》，约定吴忠坤将坐落于福州市鼓楼区永安街17号永安温泉中心大楼101单元房屋友情转让给刘世贵，买断价为25万元；鉴于该房屋尚未办妥房产证、土地证，双方同意转让款分三次付清，第一次为该协议书签订时给付10万元，第二次为该房产开发商同意办证并交付申报资料时再付10万元，第三次为办理两权证时结清余款5万元。当日，刘世贵向吴忠坤转账支付第一期转让款103000元，吴忠坤在转账凭条背面注明“收到福州永安街101室购房款10万元”。随即双方办理了交房手续，刘世贵取得《协议书》原件并使用该房屋至2016年底，后该房屋被陈道旺收回。 另查明，坐落于福州市鼓楼区旺，系2006年3月6日买受福州安辉房地产开发有限公司产业。 再查明，刘世贵于2017年2月13日向本院起诉吴忠坤、案外人陈道旺，要求吴忠坤、陈道旺为其办理案涉房屋产权过户手续。本院于2018年4月27日作出（2017）闽0102民初1680号民事判决书，判决驳回刘世贵的诉讼请求。刘世贵不服上诉至福州中院，福州中院于2018年10月27日作出二审判决，维持原判。 本院认为，刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，但案涉房屋已登记在案外人陈道旺名下，导致上述协议无法履行，故刘世贵主张解除《友情转让住房协议》本院予以支持。《友情转让住房协议》解除后，吴忠坤收取的10万元购房款应予以返还。关于《友情转让住房协议》解除造成的损失问题，吴忠坤在签订协议时及此后并未取得诉争房屋的所有权，亦未举证证明其系诉争房屋的真实权利人，是造成该协议无法履行过户登记的主要原因，其应承担违约责任；刘世贵作为具备完全民事行为能力的交易相对人，在明知对方未取得诉争房屋所有权的情况下，仍冒然订立合同，未尽审慎注意义务，且收房多年未向吴忠坤、陈道旺主张过权利，具有一定的过错，也应承担相应的责任。因涉案房屋交易金额就是低于市场价格的友情价25万元，还分期付款，刘世贵仅支付不到交易价格的一半10万元就实际占有使用涉案房屋长达近11年，刘世贵无证据证明其受到的损失。故刘世贵主张的100300元款项的资金占用利息及房屋涨价的损失的诉求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》； 二、吴忠坤于本判决生效之日起十日内返还刘世贵购房款100000元。 三、驳回刘世贵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34184元，由刘世贵负担33384元，吴忠坤负担800元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长 陈 婷 审判员 蔡 娟 审判员 黄宜财 二〇二〇年九月三日 书记员 薛晓菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。