四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初3314号 原告：严维俊，男，1975年1月14日出生，汉族，住四川省泸县。 原告：陈小英，女，1981年7月22日出生，汉族，住四川省泸县。 二原告共同委托诉讼代理人：张志强，四川康乾律师事务所律师。 被告：泸州市龙马潭区深源房屋信息部，住所地泸州市龙马潭区南光路****楼**门市，统一社会信用代码92510504MA64J7EL5X。 经营者：李法伟，男，1988年8月3日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：吴家勇,男,1965年9月26日出生,汉族,住四川省合江县。 被告：周成珍，女，1965年2月18日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人:吴家勇，系被告周成珍的丈夫。 原告严维俊、陈小英诉被告泸州市龙马潭区深源房屋信息部（以下简称深源房屋信息部）、吴家勇、周成珍物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严维俊、陈小英及二原告的委托诉讼代理人张志强，被告深源房屋信息部的经营者李法伟，被告吴家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害、立即恢复原告的店招位,并赔偿原告误工费、油费、电话费、门市租金、律师费损失合计17860元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：二原告和被告吴家勇和周成珍分别系夫妻。被告吴家勇和周成珍购买的泸州市龙马潭区××路××号“天誉珑城小区”4号楼30号门市与二原告购买的32号门市相临,双方系邻居。被告泸州市深源房屋信息部租用被告吴家勇和周成珍的30号门市做中介服务。2019年门市竣工验收后原告接房,接房后原告于2020年3月3日去看门市时发现被告已将原告的店招位占用,贴上了“深源房产”的招牌字样。当日,原告将被告的行为告知物管和泸州天誉房地产开发有限公司（开发商）,物管和公司都派人到现场进行了实地查看,均认为被告的行为侵占了原告的店招广告位。告知被告应立即整改,退还原告的店招位。事后被告仍不整改,原告向相关部门投诉,后相关部门指令泸州市龙马潭区综合执法局进行处理,泸州市龙马潭区综合执法局于2020年4月1日向被告负责人李法伟下发了泸龙综执责改（2020）Ａ20号限期改正通知书,限被告在2020年4月4日前整改,但被告至今未改正。起诉前,四川康乾律师事务所代原告向被告深源房屋信息部发了律师函,但未复,故起诉来院。被告的侵权行为给原告造成误工20多个工作日,产生误工损失4000元,十多次往返泸州至云龙的油费损失1500元,电话费300元,3个月未能正常出租原告自己的32号门市租金收入损失8060.40元（按市价60元／平方米计算）,聘请律师的律师费损失4000元,以上合计17860.40元。被告深源房屋信息部的侵权行为发生后,原告曾找被告吴家勇和周成珍,开始说让被告深源房屋信息部改正,后来一个说法就是不愿改正。作为物权所有人,依法应确保承租人正常合法使用自己物权及相关权益,对被告深源房屋信息部的侵权行为负有连带改正及相关损失的赔偿义务。综上现原告诉至法院，望判如所请。 被告深源房屋信息部辩称：1、我没有侵权，不认可原告的诉讼请求；2我是租赁户，从所有权人吴家勇、周成珍处按合同租用的。所有权人接房时间是2019年12月30日，与原告的交房时间不一致；3、综合执法整改的原因是我公司手续不齐，不是因为我侵权。我与原告协商时未承认过侵权;4、不认可原告与被告之间墙体是共墙，原告的招牌面积应该在门框上；5、原告与被告门市外所有公共使用面积归小区业主，分割权归出卖方天誉房地产有限公司，我和原告不成立原、被告关系。 被告吴家勇、周成珍辩称：1、不认可原告原告的所有诉讼请求；2、接房的时候开发商已经将店招位给我，我并未与原告协商承认侵权。3、原、被告之间没有共墙，原告的招牌面积应该在门框上；4、原告与被告门市外所有公共使用面积归小区业主，分割权归出卖方天誉房地产有限公司，我和原告不成立原、被告关系。 本院经审理认定事实如下： 原告严维俊、陈小英系泸州市龙马潭区××路××号4号楼32号房屋所有权人。严维俊与陈小英系夫妻关系。2018年5月23日，二原告与泸州天誉房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号ＹＳ311142），约定购买泸州市龙马潭区××路××号天誉.珑城商业4栋-2层32号房屋。该预售合同第二十九条“前期物业服务”约定“（一）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2019年10月31日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止……（三）买受人同意由出卖人选聘的四川天誉物业管理有限公司代为查验并由前期物业服务企业承接物业共用部位、共用设施设备……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约……。”《补充协议》第七条“关于相关建筑物及设施的特别约定”中约定“5、买受人的房屋与他人房屋如有连廊的，买受人不得以任何理由将其拆除或进行改造。” 2018年5月23日，原告严维俊、陈小英（协议乙方）与四川天誉物业管理有限公司龙马潭分公司（协议甲方）签订《前期物业服务协议》，协议载明：“第三条双方的权利和义务……二、乙方的权利义务……06不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……”、“第四条物业服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”、“第十一条广告牌设置及权益广告牌设置按物业服务企业统一规定，必要时需报城管部分审批；权益按有关规定执行”。同日，原告严维俊、陈小英（协议乙方）与四川天誉物业管理有限公司龙马潭分公司（协议甲方）签订《业主临时管理规约》，载明：“第三条物业使用……七、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主（物业使用人）合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的经济赔偿责任。”、“第八条附则……一、本《业主临时管理规约》所称物业共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专用部位以外的，属于多个或者全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。……本《业主临时管理规约》自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主临时管理规约》生效之日终止。” 被告吴家勇、周成珍系泸州市龙马潭区××路××号4号楼30号房屋所有权人。吴家勇与周成珍系夫妻关系。2018年5月25日，被告吴家勇、周成珍与泸州天誉房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》（合同编号ＹＳ311552），约定购买泸州市龙马潭区××路××号天誉.珑城商业4栋-2层30号房屋。该预售合同第二十九条“前期物业服务”及《补充协议》第七条内容与前述原告所签署的合同内容相同。同日，被告吴家勇、周成珍与四川天誉物业管理有限公司龙马潭分公司（协议甲方）签订《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，其内容亦与前述原告所签署的协议及管理规约相同。 根据原、被告的商品房买卖合同附设的平面布置图及现场勘查情况显示，案涉32号和30号房屋相邻，原、被告是左、右相邻关系。依据正对房屋大门方向显示，被告吴家勇、周成珍的30号房屋左侧外墙与原告严维俊、陈小英的32号房屋右侧外墙相连并作间隔，间隔的外墙面长度约980厘米，其中约有145厘米直线延伸进原告房屋内部。被告的30号房屋正前方的门楣处有物管公司预留的商业招牌位，原告房屋正前方的门楣处未预留商业招牌位置，但该房屋经正前方连廊延伸至与被告房屋处于同一平面的位置有物管公司统一设置的32号房屋的商业招牌位。 2019年12月30日，被告吴家勇与泸州市天誉房地产开发有限公司办理其所有的30号房屋的接房手续。同时，被告吴家勇与被告深源房屋信息部的经营者李法伟签订《房地产租赁及经纪合同》，约定将天誉珑城4栋1单元1层30号（即被告吴家勇、周成珍所有的30号房屋）出租给李法伟作商业用途。租赁期限为2020年2月1日至2023年1月31日。月租金为2000元。合同双方同时约定于2019年12月30日即交付房屋给李法伟。2020年1月2日，李法伟（合同乙方）与四川天誉物业管理有限公司龙马潭分公司（合同甲方）签订《天誉珑城商业装饰装修管理协议》。合同第三条“甲方权利和义务”约定“……7、甲方在监管过程中，发现乙方有违章装修行为事实时，甲方装修监管人员有权当场予以制止；若乙方违章施工人员不听劝阻，甲方可采取纠正措施，责令乙方改正，并给予相应约处罚”。之后李法伟即着手对房屋进行装修用于房屋居间服务，并在其承租的30号房屋正前方外墙面由物管公司统一规划招牌位置处安装“深源房屋”字样的商业招牌，但该招牌长度超过了被告的30号房屋正前方外墙面，同时侵占了原告所有的32号房屋外墙面对应正前方招牌位置。庭审中，被告吴家勇表示对深源房屋信息部设置安装该商业招牌时知情，亦未进行阻止。之后原告因发现被告侵占其房屋店招位置，即向小区物管公司及其他部门反映情况。同年4月12日，天誉物管公司向被告下达《违规装修整改通知单》，认定被告的店招侵占32号商铺，需立即整改。因被告未予以整改，同年4月17日，天誉物管公司在组织对被告30号房屋装修工程竣工验收时认定为“店招未整改，竣工验收不合格”。 另查明，2020年3月25日，泸州天誉房地产开发有限公司向龙马潭区市场监督局出具一份《关于天誉珑城商业店招情况说明》，载明“我司开发的位于泸州市龙马潭区××路××号天誉珑城项目商业店招在销售时统一说明店招由天誉物业公司统一规划和管理，在交付时根据各店铺实际情况已做好店招使用分隔，原则上以共墙各50%为标准。”至本案一审辩论结束时，天誉珑城小区尚未成立业主大会，前期物业管理由四川天誉物业管理有限公司龙马潭分公司负责实施。 同时查明，2020年4月1日，泸州市龙马潭区综合执法局向被告深源房屋信息部的经营者李法伟下发泸龙综执责改（2020）第Ａ20号责令（限期）改正通知书,载明“2020年4月1日，本机关对你进行执法检查的过程中，发现存在以下问题：在2020年4月1日前，在龙马潭区××小区××房产门市外设置户外广告的行为涉嫌违反《泸州市市容和环境卫生管理条例》第二十二条第二款的规定，……现责令你在2020年4月4日前对以上问题进行改正……”。后被告未予以整改，原告遂诉至本院。 上述事实，有原告提交的各方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同(预售)》、泸州天誉房地产开发有限公司《关于天誉珑城项目商业店招使用说明》、《关于天誉珑城商业店招情况说明》、微信聊天记录及照片打印件、12345政务服务热线网页截图、律师委托代理合同、加油票据及手机充值记录、前期物业服务协议、业主临时管理规约、泸州市龙马潭区综合行政执法局责令（限期）改正通知书、门市平面图、原告自绘门市尺寸测量图、32号门市照片打印件，被告深源房屋信息部提交的天誉珑城商业装饰装修管理协议、房地产租赁及经纪合同、预防高空坠物责任书、紧急维修资金启动授权书、业主（住户）消防安全责任书、天誉珑城商业结房结算表、泸州市市容和环境卫生管理条例，门市现状照片打印件；被告吴家勇、周成珍提交的吴家勇与李法伟的天誉珑城交付资料及物品签收单、《四川省商品房买卖合同(预售)》和门市现状照片打印件一张、前期物业服务协议、业主临时管理规约、微信群聊天记录；以及本院依职权调取的违规装修整改通知单、装修竣工验收申报表、调查笔录以及现场照片等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案系因侵权而引发的相邻纠纷案件。争议焦点为被告设立店铺招牌的行为是否侵害了原告的合法权益,双方设立店铺招牌的位置应在何处。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公用照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定，本案中被告深源房产信息部设置的“深源房产”招牌占据了被告吴家勇与周成珍购买的30号和原告购买的32号两间商铺正对面的外墙面，且该招牌所处位置不属于业主专有部分，应认定为共有部分。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”的规定，建筑物的外墙属于共有部分，业主对共有部分可以合理使用。但业主对其紧密相邻的外墙面合理利用不能超过必要限度，不能侵害相邻业主的合法权益，也不能妨害相邻业主的合理使用，应正确处理好相邻关系。本案中，原告的32号房屋与被告吴家勇、周成珍的30号房屋事实相邻，两套房屋之间有一堵墙是共墙，该共墙（即被告房屋的左侧外墙）在施工设计时已部分侵进原告房屋中，故对共墙不能机械理解为同一平面的共墙。因此，被告房屋中属于专有部分，即原、被告房屋之间共墙的1/2处起属于被告房屋部分所对应的外墙面以及正面延伸出的广告招牌位，被告可以合理利用，符合前述《建筑物区分所有权纠纷案件解释》第四条专有部分相对应外墙面合理使用的规定。其余部分的使用不符合该规定。对于共有部分的使用原则，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”和第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系和使用共有部分。现原、被告双方作为相邻房屋的权利人就共有外墙面的使用发生争议，经本院多次组织双方进行调解，但双方均未能协商解决此事。既然案涉房屋均为经营性门市用房，双方使用共有外墙面都是为了设置商业招牌用于经营收益，相邻方应合理使用与其专有部分相对应的外墙面，即针对共有的外墙面双方应平等使用，以共墙中线为界各占一半。而被告深源房产信息部设置的商业招牌已经远远超过了必要的限度，既违反了被告与物管公司签订的《业主临时管理规约》和《前期物业服务协议》，原告对此也提出了异议，现原告主张将“深源房产”招牌侵占原告房屋使用面积的部分予以拆除，根据相邻关系的处理原则以及公平原则，其主张符合法律规定和物业协议，系属合理，本院予以支持。故被告深源房屋信息部应以共墙中线为界，拆除其占用与原告相连的对应外墙面设置的商业招牌。被告辩称共用外墙的所有权应为全体业主未损害原告合法权益的意见,与查明事实不符，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 被告吴家勇、周成珍作为案涉30号房屋的所有权人，在被告深源房屋信息部侵占商业招牌问题上虽无共同的意思联络，但在被告深源房屋信息部具体实施侵权行为时，吴家勇、周成珍作为房屋所有权人有保障相邻业主人身、财产安全，监督承租人合理使用承租的物业，及时制止各种违章行为的法定义务，被告吴家勇、周成珍明知而放任承租人实施侵权行为。各被告以作为与不作为相结合的形式共同实施了侵权行为，最终导致原告店招位置被占用，相邻业主的财产权益受到损害。根据《民法通则》第一百三十条“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款“二人以上共同故意或者过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的，构成共同侵权，应当依照民法通则第一百三十条规定承担连带责任。”的规定，被告吴家勇、周成珍应对深源房屋信息部给原告造成的损害承担连带责任。 对于原告主张的油费1500元、电话费300元，原告提交了加油票据，考虑到原告居住地在泸县云龙镇，本院酌情认定交通费和电话费为300元。对于原告主张的误工费4000元，被告未提供相关材料予以证明，本院不予支持。对于原告主张的门市租金8060.4元，本院认为，虽然被告占用招牌位置，但并未损害原告房屋的主体结构，该行为不足以导致原告房屋无法使用出租，且原告主张的门市租金系间接损失，无证据证明其因此遭受的损失情况，故对原告的该项请求本院不予支持。至于原告的律师费主张，没有法律依据，亦非原告的必要诉讼成本，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市龙马潭区深源房屋信息部、吴家勇、周成珍在本判决生效之日起二十日内以泸州市龙马潭区××路××号4号楼30号和32号房屋之间共用外墙中线为界，将占用原告严维俊、陈小英的玉雨路88号4号楼32号房屋前方的对应商业招牌位置及附着物全部拆除并恢复原状； 二、被告泸州市龙马潭区深源房屋信息部、吴家勇、周成珍在本判决生效之日起二十日内向原告严维俊、陈小英支付赔偿款300元； 三、驳回原告严维俊、陈小英的其他诉讼请求。 案件受理费123.5元，由被告泸州市龙马潭区深源房屋信息部、吴家勇、周成珍负担。案件受理费原告已垫付，三被告在支付上述费用时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘焱彬 二〇二〇年九月三十日 书记员  姚 瑶