中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申4368号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司,住所地河南省南阳市人民北路。 法定代表人：冯居朝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐海奇，男，1965年2月21日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柳忠伟（又名刘中伟），男，1964年9月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。 再审申请人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳房地产公司）因与被申请人徐海奇、柳忠伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院(2019)豫民终1137号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 淯阳房地产公司申请再审称，（一）本案双方之间应为民间借贷法律关系，2013年4月23日《房屋抵债买卖合同》是为双方之间的民间借贷提供担保，故《房屋抵债买卖合同》是虚伪意思表示，应认定无效。一审认定《房屋抵债买卖合同》有效并判决淯阳房地产公司支付1303万元违约金是错误的。1.《房屋抵债买卖合同》第九条约定了淯阳房地产公司的回购权。该约定是以买卖合同作为担保的典型形式。如果双方存在以物抵债房屋买卖关系，淯阳房地产公司不可能于2013年10月31日向柳忠伟支付100万元的利息。2.2015年经过评估机构评估，涉案的“淯龙苑”商业用房每平方米价格为6.3万元，《房屋抵债买卖合同》中约定每平方米1.6万元远低于市场价格。如双方存在真实的买卖合同，且约定价格每平方米为1.6万元，柳忠伟就不会在卧龙区政府工作组专班摸底时，同意按照评估价格6.3万元以物抵债。3.2013年3月25日淯阳房地产公司向柳忠伟出具1600万元的收款收据。同一天，柳忠伟空签了一张领取75万元的利息收据。柳忠伟承认该75万元包括在所打的1600万元收据之中，淯阳房地产公司并未实际支付。原审认定是75万元虚假利息，并从收款收据的1600万元中扣除。该扣除行为不仅证明合同性质不是真实的房屋买卖合同，同时证明1600万元收款收据的数额不准确，柳忠伟没有按照合同约定全额支付购房款，构成违约，淯阳房地产公司不应支付违约金1303万元。（二）原判决以淯阳房地产公司账目混乱，没有计算依据为由，依照《房屋抵债买卖合同》及收款收据，判决淯阳房地产公司偿还1525万元是错误的。1.案涉借款本金应为618万元，加上双方有争议的2004年11月借款51万元和2012年11月27日写在田淀名下200万元借款，合计869万元，大于柳忠伟二审自认的总出借款780万元。柳忠伟承认1600万元中包含高额利息和所争议的两笔款项。因此，本案总出借金额具体明确，应为618万元。2.柳忠伟将每一笔借款的高额利息月息2.5分计入本金，利滚利计算而来，淯阳房地产公司的账目可以证实柳忠伟月息2.5分利滚利的计算节点。超出月息2分部分的利息不应再计入本金利滚利计算。2.本案两笔有争议的款项分别是：（1）2004年11月份，淯阳房地产公司向柳忠伟借款51万元，截止2012年11月利息49万元，本息合计100万元，淯阳房地产公司于2006年用两套房产抵偿，柳忠伟承认以房抵偿的事实却认为是分红，没有证据支持。（2）2012年11月27日载明出借人为田淀的200万元收款收据，柳忠伟承认计入其借款中。但并未提供田淀或柳忠伟的转款凭证，不能证明该款项已支付。（三）徐海奇、柳忠伟提供的《房屋抵债买卖合同》公证书，是在没有经过冯居朝、田子京两人委托的情况下，由柳忠伟的利害关系人岳七行代表淯阳房地产公司到公证处进行公证的，该公证书违反公证法规定，应为无效。（四）徐海奇作为原告起诉淯阳房地产公司主体不适格。《房屋抵债买卖合同》中含有盛宛材料公司的材料款52万元，且淯阳房地产公司与柳忠伟的借款数额需要计算清楚，几个主体债权转让均应通知淯阳房地产公司，而不是以给淯阳房地产公司某人发短信的方式，故该债权转让因不符合程序不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，请求依法再审本案。 本院经审查认为：本案的争议焦点为：一、案涉《房屋抵债买卖合同》的效力。二、淯阳房地产公司实际欠款数额以及应否支付违约金。三、徐海奇提起本案房屋买卖合同的原告主体是否适格。 一、关于案涉《房屋抵债买卖合同》的效力问题。本案中，根据一、二审查明的事实，在《房屋抵债买卖合同》签订之前，淯阳房地产公司与柳忠伟之间存在民间借贷关系。2013年4月23日，淯阳房地产公司与柳忠伟经对之前的借款进行对账清算后，签订了《房屋抵债买卖合同》，在该《房屋抵债买卖合同》中，淯阳房地产公司确认欠柳忠伟本息共计1600万元，并同意用其所有的1000㎡的商业用房来抵消该1600万元债务，同时对该1000㎡商业用房的位置、单价及办证时间做出了明确约定。2013年4月25日，淯阳房地产公司按照合同约定为柳忠伟出具1600万元的购房款收据。上述事实表明，淯阳房地产公司在借款合同到期后难以清除债务时，双方协商通过将淯阳房地产公司所有的商品房出售给柳忠伟的方式，作为实现双方权利义务平衡的一种交易安排。原审法院认定“柳忠伟与淯阳房地产公司之间在消灭原债权债务关系的基础上建立了新的房屋买卖的法律关系”并无不当。虽然，该《房屋抵债买卖合同》第九条有“可以通过偿还本息赎回房屋，柳忠伟收到回购款后，应无条件将案涉商铺予以返还”的约定。但该约定是以前述新的房屋买卖法律关系为前提。双方签订《房屋抵债买卖合同》的真实意思应为：如果淯阳房地产公司在三个月还款期限届满仍不能还清欠款，则应以自己开发的商品房抵债。据此，该项约定也是双方通过协商所确立的是一种以房抵债的实现方式。私法领域遵循意思自治原则，“法不明文禁止即可行”，只要当事人之间协商一致，即只要其不违反法律或公共利益，可以设定某种法律关系。当事人如果愿意，在合同之中设定回购权条款，法律法规并不禁止。故淯阳房地产公司关于《房屋抵债买卖合同》无效的再审申请理由不能成立。关于公证文书的合法性与否不在本案审查范围，且公证文书的合法与否与案涉《房屋抵债买卖合同》效力认定无必然联系。 二、关于淯阳房地产公司实际欠款数额以及应否支付违约金的问题。淯阳房地产公司再审申请认为其欠柳忠伟借款本金应为618万元，原判决认定淯阳房地产公司偿还1525万元是错误的。本院认为，据原审查明事实，自2003年以来，淯阳房地产公司多次向柳忠伟借款。2013年4月23日，柳忠伟、淯阳房地产公司核对清算后签订《房屋抵债买卖合同》，该合同中明确约定淯阳房地产公司确认下欠柳忠伟借款本息1600万元转为购房款，柳忠伟将原始债权凭证上交淯阳房地产公司后，该公司为柳忠伟开具1600万元收款收据等。原审及再审审查中，淯阳房地产公司没有提供新的证据证明其“实欠柳忠伟借款本金应为618万元”的事实。2013年4月25日，柳忠伟出具收到淯阳房地产公司75万元收据一张，双方均认定该款项包含在1600万元内，并未实际支付。现淯阳房地产公司既没有按照《房屋抵债买卖合同》约定行使回购权，也没有在六个月内为柳忠伟办理房屋产权证，反而将案涉房屋出售他人，也未将房屋出售款用于偿还柳忠伟的债务，构成违约，除应返还柳忠伟购房款外，应按照合同约定承担违约责任。淯阳房地产公司一方面收回柳忠伟的所有原始债权凭证，为柳忠伟出具1600万元的收款收据，一方面又否认其与柳忠伟之间存在1600万元买卖合同关系，有违诚信原则。原审法院结合案件事实，认定“淯阳房地产公司返还徐海奇、柳忠伟1525万元及违约金1303万元”，并无不当。 三、徐海奇提起本案房屋买卖合同的原告主体是否适格。2013年4月23日《房屋抵债买卖合同》第一条约定：“柳忠伟享有债权本息共计1600万元（包括柳忠伟1548万元和南阳市盛宛材料公司材料款52万元）的真实性”，可见淯阳房地产公司对其欠盛苑材料公司52万元材料款的事实明确予以认可。在此情况下，柳忠伟、盛苑材料公司于2019年1月3日与徐海奇签订《债权转让协议书》，将该52万元债权转让给徐海奇。一审庭审中，淯阳房地产公司出示的第五组证据为：2019年1月3日《债权转让协议书》两份，以证明淯阳房地产公司知道徐海奇受让了《房屋抵债买卖合同》中的52万元债权的事实。无论淯阳房地产公司与柳忠伟之间账目是否清晰，均不影响徐海奇享有该52万元的债权，并以原告身份提起诉讼。故淯阳房地产公司以债权转让程序不合法、且淯阳房地产公司与柳忠伟仍需对账为由主张徐海奇不具备原告主体资格的再审申请理由不能成立。 综上，淯阳房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的再审申请。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王利萍