广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书粤05**民初1229号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地：汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房，统一社会信用代码：914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明、杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：严凡，男，1970年3月4日出生，汉族，住广东省汕头市金平区广厦街道中信东厦花园一区*******，公民身份号码：440************010。委托诉讼代理人：陈少莹，系被告之妻。原告汕头中海物业服务有限公司与被告严凡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨坦、被告严凡及其委托诉讼代理人陈少莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2008年1月至2020年3月物业服务费12351.27元；2、判令被告向原告支付2008年1月至2020年3月物业服务费违约金12708.88元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为汕头市金平区*****************业主。原告原名为“汕头中信物业服务有限公司”，后变更为“汕头中海物业服务有限公司”，原告自进驻小区后一直为全体业主提供物业服务。但被告自2008年1月至2020年3月一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催促交纳，但被告扔拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、原告从2008年2月起就没有要求被告缴交物业服务费，原告的主张已经超过诉讼时效；二、被告没有签署《物业管理委托合同》，即合同没有生效，即便原、被告之间存在物业服务关系，因服务费标准不明确，其不存在违约责任的说法；三、原告没有合法提供物业服务及收费的资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。被告严凡为汕头市金平区*****************业主，该房建筑面积122.35㎡，该栋住宅没带电梯。原告为该房产所在小区提供物业管理服务。2002年1月8日，中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订《中信东厦花园物业管理委托合同书》，约定中信汕头公司委托汕头中信物业管理公司对该小区实行物业管理，委托期限自合同签订之日起至小区业主大会召开，业主委员会成立后另行聘任之日止。物业管理服务费按市物业小区收费等级评定小组对本物业小区评定的收费等级相应的政府指导价标准，向物业使用人收取。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》，期限自2003年1月1日起至2004年12月31日止。2016年2月1日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市******业主委员会签订《物业服务合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2005年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费是按住宅标准和按政府指导价收取，2002年1月至2011年12月收费标准为0.55元/㎡·月，2012年1月至2013年12月收费标准为0.7元/㎡·月，2014年1月至今收费标准为0.77元/㎡·月。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为当月10日前缴纳物业服务费，同时约定二次供水以最终到户价标准按政府有关规定收费，实行代收代缴服务；违约责任约定按逾期缴纳物业费以每日万分之十计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，原告对该小区提供物业服务。被告严凡于2001年6月5日签收了交房验收证明书，成为汕头市金平区******************业主，该房产经房产部门确认房屋建筑面积为122.35㎡。原告对该小区提供了物业管理服务。自2008年1月起至2020年3月的物业服务费用共12351.27元,被告拒绝交纳。经原告多次通过催讨函等方式催要，但被告至今未交纳。原告起诉时主张向被告催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共12708.88元。以上事实有原告提供的证据以及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。中信汕头公司与汕头中信物业管理公司签订的《中信东厦花园物业管理委托合同书》，及原告与中信东厦花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额,被告严凡的房产面积经房产部门确认为122.35㎡，房屋位于多层第二层,本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《物业管理委托合同》约定:“多层住宅管理服务费0.55元/㎡.月”、“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2012年1月1日起至2013年12月31日第二楼层政府指导价为0.70元/㎡·月”，2014年1月1日起第二楼层政府指导价为0.77元/㎡·月”，主张被告按照规定付还物业管理费，依据充分，本院予以支持。即被告自2008年1月至2011年12月应交纳的物业管理费3230.04元（122.35㎡×0.55元/㎡·月×48个月=3230.04元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费2055.48元（122.35㎡×0.70元/㎡·月×24个月=2055.48元）、自2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费7065.71元（122.35㎡×0.77元/㎡·月×75个月=7065.71元）,共12351.23元。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但原告起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为12708.88元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，本院予以支持。关于《物业管理委托合同》对被告是否有约束力的问题：原告与汕头市******业主委员会签订的《物业管理委托合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告作为中信东厦花园的业主享受了原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。本案中被告抗辩，其没有签署《物业管理委托合同》，合同没有生效，不认可原告提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费，没有法律依据，该抗辩理由，本院不予以支持。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况，故本院认为连续拖欠或者有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。现原告仍继续为被告提供物业服务，故对被告提出本案物业管理费已超出诉讼时效期间的主张，本院不予支持。关于原告的资质问题，原告当庭提交了相关资质证书及收费依据，证明了原告系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费，被告提出原告没有合法提供物业服务及收费资格的主张，本院不予支持。关于违约金问题，本案中，《前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按逾期交款额每日千分之一的标准缴交违约金等小区业主的违约责任，该约定不违反法律法规的规定。该合同约定条款对被告有约束力，故本院认为原告对违约责任的主张，依法有据，本院予以支持。综上，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、被告严凡应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付物业管理服务费12351.2元。二、被告严凡应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付违约金12708.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由被告严凡负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份、上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年九月二十一日书记员  洪锴轩