四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0181执异54号 案外人：刘之奇，男，1984年4月18日出生，藏族，住四川省汶川县。 申请执行人：王建康，男，1978年2月5日，汉族，住四川省都江堰市。 被执行人：杨锐飞，男，1984年4月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 本院在执行申请执行人王建康与被执行人杨锐飞民间借贷纠纷一案中，于2020年1月14日作出（2019）川0181执3534号执行裁定书，对被执行人杨锐飞位于成都市郫都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋（权：2106499）予以查封，查封期限三年。案外人刘之奇向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 案外人刘之奇称：请求法院依法解除对被执行人杨锐飞位于成都市郫都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号××号××房屋的查封。事实与理由：2016年6月23日，案外人刘之奇欲购买被执行人杨锐飞位于成都市郫都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号××号××房屋（精装房，包括房屋与房屋内的家电等全部设施），双方于当日签订《房屋预约买卖定金协议书》，约定：杨锐飞以总价人民币560000元将该房出售给刘之奇，刘之奇向杨锐飞支付160000元作为购房定金。2016年6月25日，刘之奇于当日向杨锐飞支付了购房定金现金人民币160000元，杨锐飞向刘之奇出具了收条。后双方于2018年9月18日正式签订《房屋买卖合同》，合同约定：杨锐飞以总价人民币560000元将上述房屋出售给刘之奇，刘之奇于2018年9月18日一次性向杨锐飞支付剩余房款400000元。见证人熊某在签署该合同时全程见证本合同签署，并在该合同上签字捺印。之后，刘之奇于2018年9月18日9时24分、9时35通过妻子邱家莲的银行账户分别向杨锐飞银行账户转账100000元、100000元；2018年9月19日11时24分，刘之奇又通过妻子邱家莲的银行账户向杨锐的银行账户转账200000元，并于同日在熊某的见证下杨锐将上述房屋的钥匙、水电气卡、产权证书一并交付给了刘之奇，之后刘之奇即一直居住使用该房屋至今。该房屋在贵院查封之前已属于案外人刘之奇所有，故请法院依法支持案外人的异议请求。 申请执行人王建康辩称：1、案外人称其2016年6月23日即签订《房屋预约买卖定金协议书》，约定以总价560000元购买房屋，并于2016年6月25日以现金方式已支付被执行人购房定金160000元。因双方约定的房屋总价低于市场房屋总价百分之三十以上，而定金又以现金方式支付，这种方式严重不符合市场交易行为。2、被执行人于2015年即以该房屋在银行办理了抵押贷款，2016年又与案外人签订房屋预约买卖定金协议书，收取了案外人购房定金160000元，被执行人在资金严重紧缺的情况下，当时为什么不直接签订房屋买卖合同收取全款，并办理过户手续，若不能办理过户，案外人为什么还要买。3、案外人与被执行人在2018年9月18日签订《房屋买卖合同》，并于2日内以两张不同的银行卡在不同的时间内分3次共计支付400000元，这显然有违正常的支付行为，不符合交易习惯，有恶意串通，做大交易流水之嫌，显属恶意串通以达到侵害申请执行人合法权益之非法目的。综上，案外人的执行异议没有有力的证据支持，其异议理由不能成立，请求法院依法驳回其异议请求。 经审查查明，2019年11月7日，本院对王建康与杨锐飞民间借贷纠纷一案作出（2019）川0181民初3436号民事调解书，调解达成的协议内容为：一、被告杨锐飞于2020年8月10日前向王建康支付借款本金410000元及利息6000元（付款方式：分期支付，第一期2019年12月10日前支付300000元，第二期2020年8月10日前支付116000元）；二、若被告杨锐飞未按上述第一项调解内容履行任间一期支付义务，原告王建康有权就未付款项申请强制执行；三、原告王建康放弃其他诉讼请求；四、案件受理费7450元，减半收取3725元，由被告杨税飞负担（被告杨税飞于2020年8月10日前向原告王建康支付）。之后，因杨锐飞未按调解书履行付款义务，王建康于2019年12月18日向本院申请强制执行，执行案号为：（2019）川0181执3534号。2020年1月14日，本院作出（2019）川0181执3534号执行裁定书，裁定对被执行人杨锐飞位于成都市郫都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号××号××的房屋予以查封，查封期限三年。同日，本院向都江堰市不动产登记中心送达了（2019）川0181执3534号执行裁定书及协助执行通知书，对前述房屋实施了查封措施。 另查明，2016年6月23日，案外人刘之奇与被执行人杨锐飞签订《房屋预约买卖定金协议书》一份，约定主要内容：“杨锐飞将自有的位于××镇××巷××号××栋××单元××楼××号，建筑面积116.86平方米的住房一套以总价人民币560000元出售给刘之奇；签订合同时，刘之奇向杨锐飞支付购房定金160000元，作为双方订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，该定金转为房价款；该房屋产权现状为自用，贷款360000元整于2018年9月10日还清，杨锐飞保证所出售的房屋权属无瑕疵；访房屋转让预订期限为房屋贷款还清后15个工作日，杨锐飞应当在预订期内与刘之奇签订《房屋买卖合同》，并于2018年9月25日将该房产交付给刘之奇；双方在签订《房屋买卖合同》后，刘之奇一次性将除定金之外的房款人民币400000元支付杨锐飞。”2016年6月25日，刘之奇向杨锐飞现金支付购房定金160000元，杨锐飞向刘之奇出具了收条。2018年9月18日，刘之奇与杨锐飞签订《房屋买卖合同》，约定主要内容：“杨锐飞自愿将其位于××镇××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋（建筑面积116.86平方米，房权证号：0××3）以人民币560000元之价格出售给刘之奇；刘之奇于2018年9月18日一次性向杨锐飞支付房款人民币400000元，已付定金160000元抵扣房价款；杨锐飞应当于收到房款当日将该交易房屋交付刘之奇；杨锐飞应在刘之奇支付房款时向其提供依法取得本房屋的相关证明材资料等作为交易依据，待过户条件成熟时，杨锐飞应协助刘之奇办理该交易房屋产权手续。”合同签订后，刘之奇通过其妻邱家连在中国农业银行的账户于2018年9月18日、9月19日分三次分别向杨锐飞在成都农商银行的账户转款100000元、100000元、200000元，共计人民币400000元，杨锐飞向刘之奇出具收到房价款400000元的收条一份。同时，杨锐飞将该房屋及房屋所有权证交付刘之奇，刘之奇居住使用该房屋至今。 还查明，2015年9月11日，杨锐飞用案涉房屋作抵押向成都农村商业银行股份有限公司高新支行贷款360000元，贷款期限三年，该抵押于2015年9月17日办理了他项权证（抵押件号：抵0156526）。2018年9月19日，杨锐飞向成都农村商业银行股份有限公司高新支行归还清结前述贷款。案涉房屋现已解押。 上述事实，案外人刘之奇提供了《房屋预约买卖定金协议书》及定金收条、《房屋买卖合同》及转账凭证、收条、物业管理费收据及阿坝州岷江运业有限责任公司出具的证明、房屋信息查询记录、成都农商银行高新支行出具的贷款还款凭证、成都仲裁委员会（2017）成仲案字第5号裁决书、本院（2019）川0181民初3436号民事调解书及（2019）川0181执3534号执行裁定书及协助执行通知书、送达回证等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”本案中，案外人刘之奇在本院查封案涉房屋前即与被执行人杨锐飞签订《房屋买卖合同》，支付了全部购房款，并已实际占有、使用了该房屋，且案涉房屋至今未办理过户手续并非案外人自身的原因所致。因此，案外人刘之奇所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市郫都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号（业务件号：权2106499号，产权证号：郫房权证监证字第0××3号）房屋的执行。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇二〇年九月十七日 书记员  陈 阳