河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2199号 原告（反诉被告）：石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司，住所地石家庄裕华区建设南大街109号。 法定代表人：郭禄江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张保富，河北鼎岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北省水利工程局，住所地石家庄市裕华区建设南大街103号。 法定代表人：王步新，该局局长。 委托诉讼代理人：王会军，河北新业律师事务所律师。 原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司（以下简称华源帅嘉臣经贸公司）与被告（反诉原告）河北省水利工程局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，被告(反诉原告)河北省水利工程局向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华源帅嘉臣经贸公司法定代表人郭禄江、委托诉讼代理人张保富、被告（反诉原告）河北省水利工程局委托诉讼代理人王会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华源帅嘉臣经贸公司向本院提出诉讼请求：１.解除原被告2019年4月1日签订协议，建设南大街109号-11-12号门脸房87.92平方米；2.判决被告减租金三个月39564元；3.判决被告赔偿原告停水电造成停业损失与装修费200000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年2月原被告就石家庄市建设南大街109号四间门脸毛坏房签订三份协议都是刚建毛坯房，从2015年因被告不遵守十年提高租金，原告诉至法院，后经调解，被告同意下调租金，原告撤诉后，被告反悔。2016年下半年建设大街修地铁堵路影响生产，2016年12月原告与许多承租人向被告提出降租金，否则不缴租金，至2017年4月被告通知原告及全部承租人房租不降价，让原告缴纳4-6三个月保证金，虽然写在合同上，但不给收据。因2008年原告出资30多万对-11-12号房进行装修，2019年11月又重新装修，现申请法院指定评估机构进行评估，2016年因暖气不热，我承租6号2016年没缴暖气费，被告给我四家店停水电，给原告造成经营中经济损失。2020年疫情政府责令关门几个月，被告不减房租，原告给被告说明签补充协议后立即缴租金，被告又给停水电。为解决减租事，原告先把市租赁协会文件发给被告，被告置之不理，原告把2020年4月2日国务院总理李**讲话2020年上半年减租金三个月图片发给被告，而被告解释没接到正式文件不减租。原告承租被告建设门脸房楼上是居民，2018年10月石家庄市裕华区房屋征收管理办公室通知与公告，原告承租楼房拆迁，被告不守信誉隐瞒房屋被拆迁实情，原告向被告说明国务院规定减免三个月房租，而被告押原告三个月房租保证金共六个月，原告2020年7月１日缴租金。由于原告承租被告房不知哪天拆除，疫情减租是国务院规定被告不减租。原告提出2020年7月初缴租金，租赁经营一个月就缴一个月租金，但被告到原告承包人店说不缴别干了给停水电。多年来被告不遵守年协议还给原告造成一次又一次经济损失，故提起诉讼。 河北省水利工程局辩称，１.原告陈述的被告长期给原告停水停电不是事实，原告租赁四间商铺都是使用的供电局的电路，直接向供电局购电，被告没办法停电。被告也没有给原告停过水，只有6号门脸因为不交水费停过一个多小时，但很快就供了水，并且原告及租户至今都没有交水费。被告没有给原告停过水电，但是根据双方签订的租赁协议的第四条第二项原告拖欠租金、水电费的的约定，被告有权利采取停水、电、暖等措施，原告尽快交纳拖欠的租金及其他费用。２.原告主张减免三个月租金没有法律依据。原告在1月份开始就已经开始拖欠房租，那时候新冠肺炎疫情还没有开始，原告拖欠租金是在疫情发生之后，根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，原告主张因新冠肺炎疫情爆发而减免房租没有法律依据。３.双方租赁协议的解除是因为原告违约造成的，造成的任何损失均应与其自行承担。 河北省水利工程局向本院提出反诉请求：１.解除双方于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》（房号：石家庄市）；２.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金79128元、违约金12001元（以月租金为基数，自2020年1月1日起按照月租金额的千分之五计算支付全部拖欠的租金之日，暂计算至2020年6月30日）、罚金2000元，共计93129元；３.判令反诉被告将石家庄市房屋腾退给反诉原告；４.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2019年4月1日，反诉原告与反诉被告签订了《河北省水利工程局商业房屋租赁协》（以下简称“协议”），约定反诉原告将位于石家庄市房屋出租给反诉被告，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日，房屋租金13188元／月，年租金158256元，租金按季支付，反诉被告在每季度前10日内将租金支付给反诉原告。协议签订后，反诉被告在支付了三季度租金后，并未照协议约定在2020年1月1日前支付下季度租金。反诉原告多次要求反诉被告支付租金，反诉被告一直以各种理由进行推脱，截止目前，反诉被告已经拖欠了两个季度的租金，拖欠租金数额79128元。反诉原告在追讨租金的过程中，发现反诉被告已经将涉案房屋进行转租，根据协议约定，反诉原告要求反诉被告支付罚金2000元，并收回房屋，故提起反诉。 华源帅嘉臣经贸公司对河北省水利工程局的反诉辩称，反诉原告所述与实情不符，请求驳回反诉请求。1.反诉原告隐瞒合同注明保证金三个月。2.双方自2008年4月10日签订合同至2010年6月30日，合同未到期，反诉原告要求重新签订合同，时间改为2009年4月1日。2009年5月10日，双方签订十年合同，但到2017年4月，反诉原告租金提价。因2008年4月反诉被告租毛坯房进行装修，每间房装修拾万元，无奈2017及2019年4月双方签订新协议。3.2020年3月反诉原告停水电构成违约，-11-12号先后关门不经营。4.反诉原告反诉解除合同系违约，需赔偿反诉被告装修费，2008年交付是毛坯房，是反诉被告进行的装修。5.多年暖气不热，因此反诉被告没缴2018年暖气费，反诉原告给反诉被告停水电造成停业，应赔偿停水电停业损失2万。6.反诉被告是承包经营，并非转租，并未违约。反诉被告同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2008年4月5日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁契约》，约定甲方将座落在裕华区建设南大街109号11号、12号的房屋出租给乙方使用，面积87.92平方米，年租金137160元，租赁期限自2008年4月10日至2010年6月30日。2009年５月，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《房地产租赁协议》，约定甲方将坐落在裕华区建设南大街109号的房屋付３号、６号、11号、12号（房屋共四间）142.53平方米出租给乙方，乙方同意在原签订三份协议基础上签订本正规协议，年租金196152元，租赁期限自2009年5月10日至2019年5月9日。2019年4月1日，原告华源帅嘉臣经贸公司（承租方、乙方）与被告河北省水利工程局（出租方、甲方）签订《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》，约定甲方将位于石家庄市房屋出租给乙方，房屋建筑面积87.92平方米，房屋租金13188元／月，年租金158256元，租金按季结算，由乙方在每季度前10日内交付甲方，不足1个月按日计算，日租金439.6元，租赁期限自2019年4月1日至2021年3月31日。合同第二条约定“本协议签订当日，乙方一次性向甲方支付第一季度的房屋租金39564元，押金39564元”。第三条约定“乙方租用的房屋不得转租（卖）给任何第三方；进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后，方可实施”。第四条约定“乙方无故拖欠房屋租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金，乙方拖欠水、电、暖费用达30日以上时间，处罚金500元。上述费用如乙方发生拖欠，甲方有权采取停供水、电、暖等措施，直到乙方足额支付相应欠费后恢复供水、供电、供暖等，并且在甲方采取上述措施期间，如乙方发生损失，由乙方自行承担，且乙方不得以此为由向甲方主张任何损失。乙方转租，处罚金2000元，押金不予退还，甲方收回房屋”。第十条约定“本协议租赁期限届满或甲方解除本租赁协议时，乙方应在租赁期限届满或甲方解除本租赁协议之日起三日内搬离租赁房屋，如届时没有搬离腾清，租赁房屋内物品视为乙方放弃任由甲方处置”。原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）向被告河北省水利工程局支付押金39564元。原告华源帅嘉臣经贸公司按协议约定支付租金至2019年12月31日，剩余租金未付。华源帅嘉臣经贸公司于2020年6月23日收到反诉状。 另查明，2019年9月6日，原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）与张晔挺（乙方）签订承包合同，将石家庄市建设南109号-11号房屋承包给张晔挺管理，经营枣糕，自负盈亏，承包时间从2019年9月25日至2020年9月24日止，为期一年，每半年乙方向甲方交纯利润36000元。合同约定，“水、电、暖气费由乙方承担。承包期间，营业执照及相关税务均由甲方办理，乙方负责经营。如乙方违犯甲方制定规章制度，甲方有权解除与乙方签订的协议及收回经营场地。如甲方与出包方发生纠纷，通知乙方提交撤出经营场所，乙方必须按通知执行”。据原告华源帅嘉臣经贸公司称，2020年5月双方合同终止。原告华源帅嘉臣经贸公司未找到承包方，该房屋一直空闲。2019年10月21日，原告华源帅嘉臣经贸公司（甲方）与吕晓龙（乙方）签订承包合同，将石家庄市建设南109号-12号房屋承包给吕晓龙管理，经营包子，自负盈亏，承包时间从2019年11月13日至2022年11月12日止，为期三年，每半年乙方向甲方交纯利润24000元。合同约定，“水、电、暖气费由乙方承担。承包期间，营业执照及相关税务均由甲方办理，乙方负责经营。如乙方违犯甲方制定规章制度，甲方有权解除与乙方签订的协议及收回经营场地。如甲方与出包方发生纠纷，通知乙方提交撤出经营场所，乙方必须按通知执行”。2020年4月23日双方合同终止。后原告华源帅嘉臣经贸公司未找到承包方，该房屋一直空闲。2020年6月28日，原告华源帅嘉臣经贸公司申请对案涉房屋装修进行评估。在审理期间，本院对案涉房屋现状进行了查勘，案涉房屋内未形成附合的装饰装修物已经拆走。 本院认为，原、被告于2019年4月1日签订的房屋租赁协议,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同履行期间，原告（反诉被告）自2020年1月1日后一直未支付租金，构成违约，被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）的租赁协议，原告（反诉被告）同意解除协议，对被告（反诉原告）的该项请求，本院予以支持。鉴于原告（反诉被告）于2020年6月23日收到反诉状，本院确定租赁协议解除的日期为2020年6月23日。关于原告（反诉被告）主张因停水电暖造成停业经济损失与装修费，案涉该房屋一直由案外人实际经营，原告（反诉被告）也未提交因停水、电、暖导致其实际损失的证据，故对原告（反诉被告）主张的停业损失，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）主张的装修费，双方于2008年4月签订的《房地产租赁契约》租赁期已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。故原告（反诉被告）基于此合同主张对案涉房屋进行的装修费用残值，于法无据，本院不予支持。2019年4月1日双方再次签订房屋租赁协议，原告（反诉被告）主张于2020年1月对案涉房屋进行了装修，并提供案涉房屋的照片进行证明，但原告（反诉被告）并未提交其他装修证据，无法证明其对案涉房屋进行了装修。另外，根据双方签订的租赁协议第三条约定“进行室内装修前需向河北省水利工程局房屋管理科上报书面装修方案，征得房地产建设管理部同意后，方可实施”，原告（反诉被告）亦未提交证据证明装修已经取得被告（反诉原告）同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。故对原告（反诉被告）主张2019年之后的装修费，本院亦不予支持。 关于原告（反诉被告）主张对其减免租金三个月，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”。结合国家发改委等8部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中对承租国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业、个体工商户免除上半年3个月房屋租金的政策规定，对原告（反诉被告）该项主张，本院予以支持。鉴于双方的租赁协议自2020年6月23日解除，原告（反诉被告）已经向被告（反诉原告）交付的押金可以抵顶2020年1-3月份三个月租金，再免除原告（反诉被告）3个月租金至2020年6月30日。原告（反诉被告）应自2020年7月1日向被告（反诉原告）按原租金标准交付房屋占用费至实际腾退之日止。 关于被告（反诉原告）主张2020年6月30日之前因迟延支付租金而形成的违约金，迟延支付主要发生在新冠肺炎疫情期间，根据国家相关规定，对该项主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张转租的罚金，原告（反诉被告）与案外人签订了承包协议，由案外人承包经营，营业执照及相关税务均由原告（反诉被告）办理，并非转租，故对原告（反诉被告）的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司与被告（反诉原告）河北省水利工程局于2019年４月１日签订的《河北省水利工程局商业房屋租赁协议》于2020年6月23日 解除； 二、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将石家庄市建设南大街109号附-11-12号房屋腾退给被告（反诉原告）河北省水利工程局； 三、原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）河北省水利工程局房屋占用费（自2020年7月1日起至上述房屋腾退之日止，按日租金439.6元标准计算）； 四、驳回原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）河北省水利工程局其他反诉请求。 本诉案件受理费4894元，减半收取2447元，由原告（反诉被告）石家庄华源帅嘉臣经贸有限公司负担2042元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担404元。反诉案件受理费2128.22元，减半收取1064.11元，由被告（反诉原告）河北省水利工程局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕华区，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李薇 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘思