广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14105号原告：廖志明，男，1981年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××110。原告：陈倚雯，女，1981年5月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××009。两原告的共同委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××082。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告廖志明、陈倚雯诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告廖志明、陈倚雯的共同委托诉讼代理人袁苇莹，被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖志明、陈倚雯向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金18681.21元（以已支付购房款438526元为基数，按日万分之二，从2016年12月31日起计算至实际交付之日即2017年7月31日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金6972.56元（以已支付购房款438526元为基数，按日万分之一，从2019年11月21日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2020年4月27日）；3.被告向原告返还原告已支付的物业管理费3158.4元（物业管理费按每月131.6元的标准，从2017年1月1日计算至2018年12月31日止）。事实和理由：2015年5月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为被告开发的座落为中山市×××××××××××××××3×××××房，房价总款为438526元。2.交付期限：被告应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。3.被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同。无论原告是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但被告至今仍未能办理房地产权属证书，违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失。另外，根据原告与被告签订的补充协议约定，被告应于2016年2月28日前将商品房交付给原告装修使用，被告同意自交钥匙起免原告2年物业管理费，但被告未依约履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告廖志明、陈倚雯为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.被告企业登记信息；2.中山市商品房买卖合同；3.购房发票；4.中山市商品房销售登记备案表；5.契税完税凭证；6.中山市商品房综合验收备案情况表；7.（2017）粤2071民初3928号民事判决书；8.物业管理费发票3份及中国建设银行个人活期账户交易明细。被告荣基公司抗辩称：第一，原告主张被告支付逾期交房违约金已明显超过两年的诉讼时效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。民法通则规定的诉讼时效为2年，原告于2016年12月30日办理涉案房屋的收楼手续，即原告最迟应于2018年12月30日前提起诉讼，原告于2020年5月29日才提起诉讼，明显已超过诉讼时效，且本案也不存在中止、中断的情形。第二，被告逾期办理涉案房屋的权属证书主要原因为政府，系政策调整等原因导致被告未能按时办理涉案权属证书，原告清楚知悉上述情形。被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任。第三，原告主张被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，但原告没有提供任何证据予以证明，且物业管理费的主张也已超过两年诉讼时效。综上，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司在法定的答辩期限内未向本院提交证据。本院认定事实如下：2015年5月7日，原告（作为买受人）与被告荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市×××××××××××××××××××××房，建筑面积87.72平方米，房屋总价为438526元；2.买受人按银行按揭方式付款：2014年10月12日支付138526元，剩余购房款30万元通过公积金贷款及办理商业贷款支付；3.出卖人应当在201×年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；×.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约×。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款438526元。2015年11月5日，原告与被告签订一份补充协议，约定：1.被告承诺在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修使用（交付时必须保证水、电、电梯及基本道路能正常使用）；2.被告同意自交钥匙起另免除原告两年的物业管理费，免除的物业管理费从原告收楼当天开始计算；3.如被告不能在2016年2月28日前按本补充协议的约定交付涉案商品房给原告装修，则从2016年3月1日起，每月按原告所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍赔偿给原告，直至交付时止；4.双方此前签订的商品房买卖合同的交楼时间变更为2016年12月30日，交楼时被告必须出具工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书后交付该商品房给原告，原告在接到被告书面收楼通知后须在15个工作日内收房验收。2017年7月31日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查：原、被告均确认涉案商品房已在2017年7月31日前实际交付给原告使用，但原、被告对涉案商品房的实际交付时间有异议。原告主张其于2017年1月1日至2017年3月31日期间办理了涉案商品房的收楼手续；被告则抗辩称涉案商品房已于2016年12月30日实际交付给原告使用。原、被告双方均未能提供相应证据证明各自的主张。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已向被告支付了全部购房款438526元；2.截止至开庭之日，被告尚未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，原、被告同意逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止。再查：原告为证明其已实际向物业管理公司缴纳了2017年1月至2018年12月期间的物业管理费，于庭后向本院补充提交了3份物业管理费发票及中国建设银行个人活期账户交易明细，上述3份物业管理费发票载明原告分别支付了2017年1月至7月物业管理费921.2元、2017年8月至2018年2月物业管理费921.2元、2018年3月至2018年9月物业管理费921.2元；上述银行交易明细载明原告支付了2018年10月至12月期间的物业管理费合计394.8元（131.6元x3）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告廖志明、陈倚雯与被告荣基公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告廖志明、陈倚雯已依约向被告荣基公司支付了全部购房款438526元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。关于涉案商品房实际交付时间的问题，虽然原告主张其于2017年1月1日至2017年3月31日期间办理了涉案商品房的收楼手续，但是根据原、被告签订的补充协议约定，被告同意自交钥匙起另免原告2年物业管理费，免除的物业管理费从原告收楼当天开始算起。本案中，原告主张被告应从2017年1月1日起至2018年12月31日免除原告应付的2年物业管理费，并要求被告向原告返还上述期间原告已垫付的物业管理费。由此可见，原告是自认涉案商品房已于2017年1月1日实际交付使用的事实，对于该事实，本院予以认定。庭审中，被告主张涉案商品房于2016年12月30日实际交付给原告使用，但被告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于被告的上述主张，本院不予采信。关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，被告未依约将符合合同约定的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告荣基公司在2017年7月31日才取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，但原告于2017年1月1日实际办理了相关的收楼手续，现又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故逾期交房违约金应从2016年12月31日起计算至实际收楼之日止即2017年1月1日。原告主张被告支付实际收楼之日即2017年1月1日之后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本院认为，民法总则自2017年10月1日起施行，原告于2020年5月29日诉至本院，显然原告主张的2016年12月31日至2017年1月1日期间产生的逾期交房违约金均已超过民法总则规定的三年的诉讼时效，原告已丧失胜诉权，故对于原告主张被告支付2016年12月31日至2017年1月1日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的时间起算问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，原告主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；被告荣基公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而非合同约定交付之日。本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，原告已于2017年1月1日办理了收楼手续，故被告荣基公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2017年1月1日起，往后推算720个工作日即2019年11月20日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告未按照合同约定于2019年11月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告同意逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，故被告应从2019年11月21日起至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，且被告亦同意按上述标准向原告支付违约金，故对于原告主张被告按已付房价款每日万分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告向原告返还原告已支付的物业管理费的问题，本院认为，双方签订的补充协议中明确约定，被告同意自交钥匙起另免原告2年物业管理费，免除的物业管理费从原告收楼当天开始算起。本案中，原告于2017年1月1日实际收楼，按照补充协议约定，被告应免除原告应支付的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费。现原告已向物业管理公司代为缴交了涉案商品房2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费合计3158.4元，对于上述原告已代为缴交的物业管理费，原告有权向被告追偿。原告主张被告向原告支付物业管理费3158.4元，理据充分，本院予以支持。关于原告向被告追偿物业管理费的诉讼时效问题，本院认为，双方补充协议约定被告免除原告2年物业管理费，该免除每月物业管理费的行为是一个整体债务的分期履行，而非每月物业管理费属独立债务，该整体债务于2018年12月31日履行期届满，原告于2020年6月28日诉至本院主张上述权利，诉讼时效未经过，被告主张诉讼时效经过，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司应向原告廖志明、陈倚雯支付逾期办证违约金（以已付房价款438526元为基数，按每日万分之一，从2019年11月21日起计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。从2019年11月21日起至本判决发生法律效力之日止的违约金于本判决发生法律效力之日起七日内付清；于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于被告持办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、被告中山市荣基房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖志明、陈倚雯支付物业管理费3158.4元；三、驳回原告廖志明、陈倚雯的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取为260元（该款原告已预交），由原告负担200元，由被告中山市荣基房地产有限公司负担60元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费60元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月二十九日书记员  卢芷琪陈**龙