广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7286号原告：黄城波，男，1962年3月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵，广东银德律师事务所实习人员。被告：梁继能，男，1979年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀珊，广东力创律师事务所律师。原告黄城波诉被告梁继能租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄城波及其委托诉讼代理人黄锋文、周婵，被告梁继能的委托诉讼代理人陈秀珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄城波向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；2.被告支付“顶手费”125000元；3.被告向原告支付2018年12月至2019年5月的租金共计166248元（27708×6）以及违约金（按年利率6%的130%自违约时起算至实际清偿之日止）；4.被告向原告赔偿原告支付给第三方2019年6月1日至7月7日的租金损失27109.9元（21981元+5128.9元）；5.被告向原告支付2015年11月至2019年1月的水费共计30254.26元，赔偿资金占用期间的利息损失（按年利率6%自违约之日起算至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付2018年12月的电费共11440.4元，赔偿资金占用期间的利息损失（按年利率6%自违约之日起算至实际清偿之日止）；7.本案一切诉讼费用由被告承担。审理过程中，黄城波变更其第3、5、6、7项诉讼请求为：3.被告向原告支付2018年12月至2019年5月的租金共计166248元（27708元×6）以及违约金49874.4元（166248元×30%）；5.被告向原告支付2015年11月至2019年1月的水费共计30926.96元，赔偿资金占用期间的利息损失（按年利率6%自违约之日起算至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付2018年10月1日至12月4日的电费共11440.4元，赔偿资金占用期间的利息损失（按年利率6%自违约之日起算至实际清偿之日止）；7.本案一切诉讼费用、诉前保全费2020元、担保费700元由被告承担。同时，黄城波明确其第5、6项诉讼请求中主张的利息损失起算日均为2019年6月1日。事实和理由：2009年7月，原告向广州市番禺区沙头供销社承租番禺区沙头街沙头村圩地大街（简称供销社市场）前排首、二层商铺及后排铁棚商铺，租赁期限从2009年7月8日起至2019年7月7日止。2015年11月9日，原告与被告签订《租赁合同》，将上述商铺转租给被告经营超市，对双方的权利义务作了相关的约定。双方于2015年11月26日签订《补充协议》约定被告支付原告“顶手费”25万元等。合同生效后，原告按约定将商铺交给被告使用，被告向原告支付了“顶手费”12.5万元。2018年12月4日，被告未告知原告，擅自搬空并撤离商铺不知所踪，未向原告交还商铺，也不支付租金、水费、电费。2019年5月31日，原告通知被告解除《租赁合同》。原告认为，被告的行为已导致《租赁合同》的目的无法实现，构成根本性违约，因此原告解除合同，被告应承担违约责任，赔偿原告相应损失。被告梁继能辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、对于原告第1项诉讼请求。1.首先双方《租赁合同》实际的终止时间为2018年12月4日，关于原告提供的现场照片和报警回执，由于被告生意惨淡无法继续维持经营所以提早终止了合同并搬迁租赁物业里面的相关物品。因在租赁合同之初，被告支付125000元的顶手费，被告想当然认为租赁物里面的附属物品比如空调、支架等等属于被告，故在搬迁的时候打算搬走这些物品，但原告因此而报警，报警后，被告没有继续拆迁空调就离开了租赁物业，自此租赁物业已经回到原告的手上。所以如果《租赁合同》有效的话，前述《租赁合同》实际终止的时间为2018年12月4日。2.从原告提供原始《租赁合同》第二条可以看出，原告与广州市番禺区沙头供销社承租期限为2009年7月8日至2019年7月7日，而原告租赁给被告的租赁期限为2015年11月1日至2022年10月，很明显2019年7月7日之后原告是没有租赁权的。并且原始《租赁合同》第六条明确要求，原告的转租行为应该得到广州市番禺区沙头供销社同意，从原告提交的证据并没有显示其取得了广州市番禺区沙头供销社的同意。所以，被告与原告之间的租赁合同是否有效请法庭予以确认。二、对于原告第2项诉讼请求。顶手费当时是《补充协议》约定的，先付15万元，四年后再付10万元。所以在签订合同之初被告就付了15万元的款项给原告。但是补充协议还约定如果只是租四年的话，顶手费只需要一半也就是12.5万元。没有任何证据显示原告已经延期，而实际上被告也不打算承租接下来的租期年限（实际租赁期限没有超过4年），所以顶手费按道理来说应该是原告退回被告25000元。三、对于原告第3、4项诉讼请求。如前所述，若被告与原告之间的《租赁合同》有效的话，那么合同实际终止的时间为2018年12月4日，由于被告还有2.5万元的顶手费（总共15万元，其中2.5万元原告应退给被告）在原告手上，所以很明显被告并不欠原告的租金。况且被告还有两个月数额的租金作为押金在原告手上，被告提前解除合同的情况下，原告将该押金没收已经弥补了其损失。鉴于以上原因，原告还提出以上种种诉请实属贪得无厌。当然如最后认定《租赁合同》无效的话，上述费用原告还需退给被告。四、对于原告第5、6项诉讼请求。1.首先被告实际离开涉讼物业的时间为2018年12月4日，所以之后发生的一切费用与被告无关。2.涉讼物业的电费之前一直由被告缴交，由于涉讼物业旁边有一家农业银行（出租人为原告）的用电与被告租赁的物业共用一块电表，而农业银行又按固定数额向原告支付电费。鉴于此，原告定期会核算被告代缴的电费用于抵扣原告垫付的水费。2018年6月21日，原告曾经核算应抵扣的农行电费为20802元。2018年6月21日至2018年12月4日应抵扣的电费还未核算。所以水电费部分被告应支付给原告的金额为2015年11月至2018年12月4日的水费，及至2018年12月4日的电费，再扣减应抵扣的20802元及2018年6月21日后应抵扣的农行电费。其实两者相抵相差不多，另原告还欠被告的诸多费用，所以被告并不需要支付费用给原告。综合以上意见，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥镇沙头圩地大街的房屋的权属人为广州市番禺区沙头供销社，建筑面积1869.2平方米，层数2层。2.2009年7月9日，广州市番禺区沙头供销社作为出租方（甲方）与黄城波作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将番禺区沙头街沙头村墟地大街前排首、二层商铺及后排铁棚商铺，占地面积1277平方米、前排建筑面积810平方米、后排铁棚建筑面积820平方米整体出租给乙方使用，租赁期限自2007年7月8日至2019年7月7日，其中2018年7月8日至2019年7月7日每月租金为21981元；租赁期间，乙方未经甲方同意不可以把租赁标的物整体擅自进行转租，如确有需要必须先征得甲方同意，才可由乙方转租，并要办理租赁转名手续，前排首层5间商铺，甲方同意乙方在租赁期内可以向第三方分租。3.2015年11月9日，黄城波（出租方、甲方）与梁继能（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将番禺区沙头街圩地大街自编5号102、104（以下简称涉讼物业）的建筑面积约1000平方米的物业出租给乙方使用，租赁期自2015年11月1日至2022年10月31日止，其中2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金为27708元，每月的租金乙方必须在当月的5日前交纳；在合同签订后3天内，乙方必须向甲方交纳合同押金44000元；租赁期满，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修属甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；租赁期间，乙方应自行按时缴交商铺的水、电、电话费及当地有关部门收取的保安、卫生等各项费用；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期1天，按所欠租金额的1%向甲方交付违约金，如果逾期超过30天作违约处理，甲方有权解除合同，收回商铺、设施，乙方所交合同保证金不得退回，合同保证金归甲方所有；租赁期内，乙方擅自将商铺、设施进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回商铺、设施，乙方所交合同保证金不得退回，并赔偿甲方因此而受到的实际损失。黄城波早于涉讼合同签订前的2015年11月1日即向梁继能交付了涉讼物业，并分别开具三份《收据》，确认收到梁继能缴交的租赁押金44000元、2015年12月租金22000元及装修费150000元。4.2015年11月26日，黄城波（甲方）与梁继能（乙方）签订《补充协议》，载明：1、乙方付甲方顶手费25万元（先付15万元，四年后再付10万元）；2、甲乙双方承诺本商场租期为8年，原有合同租期剩余4年，如果到时发生万一延不到期，在25万元的顶手费中退回一半给乙方（12.5万元）；3、租金为2押一租；4、免租金1个月2015年11月1日。5.2019年5月10日，黄城波向本院申请诉前财产保全，并提供浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的《保单保函》作为担保。本院遂于2019年5月11日作出（2019）粤0113财保242号《民事裁定书》，裁定查封梁继能名下价值300000元的财产。黄城波就该诉前财产保全申请支出保全申请费2020元及担保费700元。6.2019年6月12日，黄城波向本院提起本案诉讼，要求确认其与梁继能签订的《租赁合同》已经解除，并要求梁继能向其支付租金、水电费、违约金及租金损失等。庭审过程中，黄城波与梁继能均确认：1.涉讼物业包括前排商铺及后排铁棚商铺两部分，各部分所占面积无法明确，其中后排铁棚未办理权属登记，亦未取得合法报建审批手续；2.梁继能承租涉讼物业后从未向黄城波缴纳过水费，并自2018年12月起未再缴纳过租金，但梁继能曾在2015年11月至2018年6月21日期间代涉讼物业隔壁中国农业银行所承租物业垫付电费20802元，黄城波确认该部分款项可抵扣梁继能应缴交的涉讼物业水费，梁继能也同意缴交涉讼物业于2018年12月4日前发生的水电费用。另黄城波明确表示因梁继能违约，故其收取的保证金不予退还。现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼合同的解除时间。梁继能认为，其虽在未通知黄城波的情况下于2018年11月26日开始清空涉讼物业内货品，并于2018年12月4日撤离涉讼物业，但黄城波一直知悉整个过程，甚至在2018年12月4日当天还报警阻止其拆除空调，故黄城波早已知晓其不再租赁涉讼物业，涉讼合同应于2018年12月4日解除。而黄城波对梁继能的上述陈述不予认可，称梁继能于2018年12月4日前仅系在涉讼物业内搬货，并未明确表示需要搬离涉讼物业解除合同，至2018年12月4日，黄城波发现涉讼物业内设施设备已被梁继能搬走，现场仍留有搬迁人员准备拆卸空调，当时黄城波因无法与梁继能取得联系遂报警求助，警方到达后即刻封闭现场，并在当天对涉讼物业上锁，以防止财物丢失，之后因梁继能拖欠涉讼物业租金及水电费，黄城波遂于2019年5月31日通过短信方式明确通知梁继能解除涉讼合同。就此，黄城波提交了相应短信记录予以证明。二、顶手费问题。黄城波称其向广州市番禺区沙头供销社承租包括涉讼物业在内的场地后便投入装修自行经营商场，其与梁继能在《补充协议》中约定的25万元顶手费即其对涉讼物业投入的装修费用，虽然其向梁继能开具了金额为15万元的装修费（顶手费）收据，但梁继能实际仅支付了125000元；现因梁继能违约提前解除合同，黄城波未能与广州市番禺区沙头供销社续租合同，但黄城波已对涉讼物业进行实际的装修及设备投入，梁继能应按《补充协议》约定继续支付剩余125000元顶手费作为赔偿其投入损失。而梁继能则认为，其已付的顶手费为150000元，根据《补充协议》约定，其承租涉讼物业未满四年，顶手费减半计收为125000元，故黄城波应退还25000元。另经询问，黄城波表示若经本院审理认定涉讼合同无效或部分无效，其诉讼请求中主张的“租金”名称变更为“租金或占有使用费”，其余请求不变。本院认为，黄城波与梁继能于2015年11月9日签订涉讼合同，约定黄城波将涉讼物业出租予梁继能使用，庭审过程中双方均确认涉讼物业包括前排商铺及后排铁棚商铺两部分，且黄城波明确后排铁棚商铺未取得合法报建审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故涉讼合同存在部分无效的情形，即黄城波与梁继能就涉讼后排铁棚商铺形成的租赁关系无效。关于双方就涉讼前排商铺租赁合同关系的解除时间问题，梁继能主张其于2018年12月4日撤离涉讼物业，而黄城波对此知晓，故涉讼合同于2018年12月4日解除。虽然黄城波对梁继能主张的合同解除时间不予确认，但根据其庭审陈述可知，2018年12月4日涉讼物业内的设施设备已被梁继能搬走，且涉讼物业于当天即已被上锁，故实际上梁继能自2018年12月4日起即已无法使用涉讼物业，涉讼合同已无法继续履行，故本院对梁继能的主张予以采信，确认涉讼合同中关于前排商铺的租赁合同关系于2018年12月4日解除。关于租金及水电费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故即使涉讼合同存在部分无效的情形，梁继能仍应按涉讼合同约定的租金标准向黄城波计付租金及占有使用费。现梁继能确认在承租涉讼物业后从未向黄城波缴纳过水费，并自2018年12月起再未缴纳过租金或占有使用费，而黄城波向本院提交广州市番禺水务股份有限公司出具的水费缴纳清单、广州供电局有限公司电费清缴提示、电费扣缴记录及电费发票等证据证明其代梁继能缴纳了涉讼物业2015年11月至2018年1月期间（水费实际发生时间段为2015年10月至2018年11月）的水费30926.96元及2018年10月1日至12月4日的电费11440.4元，并确认梁继能代涉讼物业隔壁中国农业银行所承租物业垫付的电费20802元可抵扣梁继能应缴交的涉讼物业水费，故梁继能应向黄城波缴交的费用包括涉讼物业2018年12月1日至2018年12月4日的租金及占有使用费3575.23元（27708元÷31天×4天），水费10124.96元（30926.96元-20802元）及电费11440.4元，合共25140.59元。关于顶手费问题。根据双方于2015年11月26日签订的《补充协议》约定，梁继能付黄城波顶手费25万元，原有合同租期剩余4年，若未发生延期，在25万元的顶手费中退回一半即12.5万元给梁继能。现黄城波于2015年11月1日开具《收据》确认收取梁继能的装修费（顶手费）15万元，虽黄城波称梁继能仅向其支付了125000元，但其对此并未提交任何证据予以证明，故本院对其主张不予采信，确认梁继能已向黄城波支付装修费（顶手费）15万元。现双方签订的涉讼合同关于前排商铺的租赁合同关系于2018年12月4日解除，租赁期并未超过4年，因此，对于黄城波要求梁继能向其支付顶手费125000元的诉讼请求，本院不予支持，另黄城波还应向梁继能退回25000元，该25000元可用于充抵梁继能应向黄城波的支付租金、占有使用费及水电费，故经充抵后，梁继能仍应向黄城波支付的租金、占有使用费及水电费合共140.59元。关于黄城波主张的租金违约金、水电费利息损失的问题。因黄城波已于庭审中明确表示其实际收取的押金44000元不予退还，而现涉讼合同中关于前排商铺的租赁合同关系因梁继能的违约行为而解除，同时梁继能并未就该押金提出反诉请求且于答辩中表示黄城波将该押金没收已可弥补损失，故本院认可该押金由黄城波予以没收。鉴于该押金已足以弥补黄城波的损失，故就黄城波主张的租金违约金、水电费利息损失，本院不予支持。另基于双方均未就该押金提出请求，故本案判项中就押金将不作表述。黄城波称在梁继能搬离涉讼物业后，其仍继续向供销社支付租金至合同期满之日，该租金损失应由梁继能承担，但黄城波作为出租方，在明知涉讼合同已无法继续履行的情况下，理应及时止损收回涉讼物业，现黄城波未及时收回涉讼物业导致的租金损失为黄城波自行扩大的损失，且黄城波已没收押金44000元，故对于黄城波的该项诉讼主张，本院不予支持。最后，就黄城波主张诉前保全费2020元及担保费700元应由梁继能支付的问题。因担保费用不是因本案诉讼支出的必要费用，且黄城波与梁继能之间对此费用的承担并无约定，同时，综合考虑双方履行涉讼合同的情况以及前述对黄城波提出的其余诉讼请求的处理情况，本院对黄城波的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认黄城波与梁继能签订的《租赁合同》中关于前排商铺的租赁合同关系已于2018年12月4日解除；二、梁继能应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄城波支付租金及占有使用费、水电费共计140.59元；三、驳回黄城波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，由黄城波负担7071元，梁继能负担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年九月十日书 记 员  凌绮珊