江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0507民初2943号 原告：祁婷婷，女，1989年9月4日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：周腾飞，系原告配偶。 被告：苏州金世纪房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇戴溇村湘洲路**。 法定代表人：徐刚，总经理。 委托诉讼代理人：刘静茹，系公司员工。 委托诉讼代理人：张艳松，系公司员工。 原告祁婷婷与被告苏州金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，分别于2020年7月16日、8月18日公开开庭进行审理。原告祁婷婷的委托诉讼代理人周腾飞、被告苏州金世纪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王莹莹（参加一次庭审，已撤回委托）、刘静茹（参加第二次庭审）及张艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁婷婷诉称，请求法院依法判令：1、被告支付自2020年1月5日起至2020年7月12日（实际收房时间）止的延期交付违约金105852.89元；2、被告支付因延期交付造成原告7个月的房屋租赁费用损失14000元（2020年1月至7月，按照2000元/月标准计算）；3、诉讼费用由被告承担；4、被告支付交通费和误工费等其他经济损失约5000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求为要求被告承担2020年1月1日至7月12日的物业费用1300元。事实与理由：2017年11月18日，原告购买了被告开发的位于相城区的商品房。合同约定2019年12月30日之前被告将该商品房交付给原告，原告在2020年1月5日去现场准备收房前对该商品房进行验收并提出了18项质量缺陷问题，被告进行记录并在问题记录单中签字承诺原告所提问题于2020年1月15日之前完成（保质保量）。截止2020年5月25日被告仍未完成整改工作，且在维修过程中一直是原告催促被告抓紧完成整改并办理交付相关手续。被告整改不积极且延期交付时间过长，过程中交涉被告一直处于扯皮状态，原告与被告协商延期交付索赔未果，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告苏州金世纪房地产开发有限公司辩称，第一，被告不存在逾期交付行为，原告无权要求被告支付逾期交付违约金。具体如下：1、被告于2019年12月19日取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表，并于2019年12月27日取得案涉房屋的交付使用通知书，案涉房屋已经在合同约定的交付日期前具备交付条件；2、被告在案涉房屋具备交付条件后及时向原告寄送了交付通知书，通知原告于2019年12月30日前往被告指定地点办理交付手续。上述交付通知书原告于2019年12月29日签收，被告已履行了通知义务；3、根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，买受人应当在出卖人书面通知的交房日期、时间接收房屋。买受人如果拒不按照合同约定交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前往办理交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人已按照合同约定履行交付义务，原告未按照合同约定及交付通知书指定的时间前往指定地点办理交付手续，案涉房屋应于2019年12月30日视为已交付；4、关于原告提出的因案涉房屋存在质量问题导致逾期交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条及第13条之规定，买受人拒绝收房的法定理由有以下两种情形。一是房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格；二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据补充协议第六条约定，双方对装饰装修产生的纠纷不得成为拒绝接收房屋交付的理由，买受人在办理房屋交接手续过程中，提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由。对出卖人及出卖人授权的工作人员另行出具的任何关于上述质量瑕疵的整改或维修或修复后通知等任何口头或书面承诺或意见等，仅作为出卖人履行维修义务的意思表示，买受人不得据此主张出卖人逾期交房。买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵，出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由，拒绝办理房屋交付手续或主张出卖人逾期交房时，出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人已按照合同约定履行交付义务。根据上述原告办理房屋交付手续过程中提出的质量问题，均非房屋主体结构质量不合格或严重影响原告正常居住使用房屋的严重质量问题，案涉房屋已具备交付条件，原告拒绝办理房屋交付手续的理由不符合合同约定及法律规定。案涉房屋已在2019年12月30日完成交付。如上所述，被告已经按照合同约定将房屋交付给原告，原告拒绝接收房屋的行为无事实、合同及法律依据。被告不存在逾期交付的行为，不应承担逾期交付的违约责任。第二、被告不存在逾期交付，案涉房屋不影响原告正常居住使用，原告主张的房屋租赁费用无事实依据，不应得到支持。具体如下：根据第一大点的分析，被告已按照合同约定将涉案房屋交付给原告，原告拒绝收房的行为无事实、合同及法律依据。被告不存在逾期交付的违约行为。案涉房屋存在的质量问题不影响原告正常居住使用案涉房屋，原告所称的房屋租赁费用无事实依据，不应得到支持。第三、原告主张的交通费、误工费等所谓的其他经济损失无事实依据，无权要求被告赔偿。被告不存在逾期交付的违约行为，故原告主张的交通费、误工费等所谓的其他经济损失无事实依据，不应得到支持。第四、原告主张物业费应当由被告承担无事实依据。具体如下：根据上述分析，被告不存在逾期交付的违约行为，相应的物业费应当由原告自行承担。原告要求被告承担无事实依据和法律依据。综上所述，被告已按照合同约定将案涉房屋交付给原告，原告拒绝收房的理由不符合合同约定及法律规定。被告不存在违约行为，未给原告造成所谓的经济损失，不应承担违约责任及相应的损失赔偿责任。故被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。退一步讲，即使被告承担相应的违约金，被告认为该违约金过高，而且根据补充协议约定，如果被告存在未能按照合同约定交房，原告同意给予被告三个月的宽限期，另外根据今年的疫情影响，被告认为即使被告未按照合同约定交付房屋，被告也不应承担违约金。 经审理查明，2018年2月9日，被告金世纪公司作为出卖人、原告祁婷婷作为买受人共同签订《苏州市商品房买卖合同》一份，由祁婷婷购买金世纪公司开发的位于苏州市相城区的商品房,用途为普通住房，建筑面积共88.88平方米，房屋总价款为1114241元；房屋交付条件为该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定；房屋交付时间为出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；逾期交房的违约责任为出卖人如未按合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。该合同由原告祁婷婷、被告金世纪公司分别签字签章予以确认。 2018年2月10日，被告金世纪公司作为出卖人、原告祁婷婷作为买受人共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该补充协议约定双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接收房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修；买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、渗水、损坏、污染、水电气不通、房屋部分装修于蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人据不办理房屋交接的理由；买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人已按照合同约定履行交付义务；商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。该协议由原告祁婷婷、被告金世纪公司分别签字签章予以确认。 2019年12月19日，被告金世纪公司取得由江苏省住房和城乡建设厅出具的《建筑工程竣工验收备案表》一份，该备案表载明“苏州金世纪房地产开发有限公司（建设单位）建设的67#，64#，57#-54#，49-46#，41-38#，33-30#，24-16#单位工程，于2019年12月12日由建设单位组织竣工验收合格”。2019年12月27日，被告金世纪公司取得由苏州市相城区住房和城乡建设局出具《苏州市相城区商品房交付使用通知书》一份，该通知书载明：“苏州金世纪房地产开发有限公司：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司建设的苏地2011-B-71号地块16#-24#、33#、41#、49#、57#、67#住宅项目建设工程已通过交付使用备案”。根据《苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表》显示，公安编号为5幢的楼宇对应的施工编号为22#。 2019年12月28日，被告金世纪公司向原告祁婷婷寄送《房屋交付通知书》一份，该通知书载明：“尊敬的祁婷婷女士，您所购买的金双湖花园5-2507室房屋，经政府主管部门验收合格，已具备交付条件，请您至金双湖花园交付现场（物业服务中心旁）办理房屋交付手续。请您于2019-12-30来办理集中交付手续”。 2020年1月5日，原告祁婷婷至被告金世纪公司处办理交房手续，并与被告金世纪公司的房修工程师张岩岩及另外一名销售人员共同至案涉房屋处进行验收。在验收过程中，原告祁婷婷提出了房屋装饰装修质量方面的问题，并形成《业主看房问题记录单》一份，载明：“项目名称金双湖花园，房号5-2507，业主姓名祁婷婷；看房日期2020.1.5；看房问题共计18项，分别为：1、厨房间（墙地砖）有空鼓，厨房间移门破损；2、阳台移门高度需图纸确认，门框与地砖之间缝隙较大，未打胶；3、客厅空调洞堵住不通；4、北卧室门槛砖空鼓，北卧室窗边腻子细部收口；5、南次卧防火门破损，线盒松动，线盒盖板缺失，大理石空鼓；6、主卧大理石空鼓，空调洞有垃圾，窗户百叶滑块导轨大小头，窗户限位器不灵敏；7、卫生间墙砖空鼓；8、踢脚线松动，需腻子收口；9、阳台污染，栏杆下口不平整，有空鼓。阳台墙面观感较差，阳台踢脚线空鼓。阳台地面砖收口待确认；10、阳台移门西侧把手存在使用功能缺陷，门框破损（右下角）；11、窗户主框污染（南次卧）；12、防火窗闭窗器未安装；13、门槛砖高度未统一；14、北卧室大理石空鼓；15、淋浴屏玻璃厚度待确认，淋浴屏门上口安装未到位；16、卫生间门框边美逢；17、过道衣框；18、保洁（精）。托管钥匙（托管钥匙有利于施工单位尽快入户维修）。确保以上18条问题于2020年1月15日前完成、保质保量”。该协议由被告金世纪公司的房修工程师张岩岩和另一名销售人员予以签字。当日，原告祁婷婷并未办理后续的交房事宜。 2020年1月8日，被告物业工程师给原告发微信称：“尊敬的业主：您好，您室内报修的问题：客厅踢脚线松动，需腻子收口、阳台踢脚线空鼓、卫生间门框边美缝、北卧室窗边腻子细部收口、淋浴屏玻璃厚度待确认、淋浴屏门上扣安装未到位、过道衣柜处阳角破损已经处理完成，其余问题正加紧处理中，请您知悉”。2020年1月13日，被告物业工程师给原告发微信称：“尊敬的业主：您好，您室内报修的以上问题已经处理完成，其余问题正加紧处理中，请您知悉”。2020年1月15日，被告的物业工程师告知原告：“你们家基本上应该都处理完了，到时候你具体看一下”。原告回复：“我没钥匙怎么看呢”。2020年1月16日，原告至项目现场看房，但原告认为并未维修完毕。2020年3月2日，原告给被告的物业工程师发微信称：“张工，我们家的问题修好没？大概什么时候能交房？”；被告的物业工程师回复：“这个疫情情况，工人还没有复工，最近工人会陆陆续续复工，您的问题我们已经帮您加急了，工人来了之后会第一批先处理，你们就是加急的用户的”。2020年3月16日，被告的物业工程师给原告发微信称：“工人这个礼拜陆陆续续开始上班了，我们这边也在给施工单位施压，在三月底之前，我们要把大面的维修全部都结束掉的”。2020年4月1日，被告的物业工程师给原告发微信称：“今天我去看了，您保修的问题都处理结束了，您有空可以过来复验一下”。2020年4月19日，原告发微信称：“张工，你今天在吗，维修进度怎么样了”；被告的物业工程师回复：“我在的，您那边都维修结束了，上次不是都拍照片给你了吗”。2020年5月4日，原告发微信称：“张工，我们湖畔樾山的房子你们到底什么时候能交付给我们？明天麻烦务必回复我一下结果，实在没办法我们只能走法律程序了，你们已经延期交付太久了！”；被告回复：“您那个房子现在没啥问题，之前也和你讲过，只有一个防火门下角有一点小磕碰，您房子您随时可以过来拿的啊”。2020年5月15日，被告的物业工程师发微信称：“我和领导沟通过了，明天领导确实不在，您家里也没有影响您入住的问题，也不会影响您进家具的”；原告回复：“没交房总归不合适吧”；被告称：“我们这边按时通知您来交房了啊，我这边维修也是我们这边尽的维保义务”；原告回复：“通知归通知，不具备条件有啥用？而且都是我们在催你们”；被告再次回复：“精装房都是人工做出来的，有地方不到位的也属于正常情况的”。 另查明，原告祁婷婷于2020年7月12日办理完毕交房手续，并取走了案涉房屋的钥匙。 在审理中，为查明案件事实，本院组织原、被告双方于2020年7月23日至案涉房屋现场查看。经查看，原告确认《业主看房问题记录单》中记录的问题，除厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓外，均已维修完毕。 以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同一份、业主看房问题记录单一份、微信聊天记录截图打印件两组、被告提供的建筑工程竣工验收备案表一份、苏州市相城区商品房交付使用通知书一份、商品房买卖合同补充协议一份、苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表一份、房屋交付通知书一份、房屋交付通知书寄送物流信息截图打印件一份、微信聊天记录截图打印件一组、现场照片一份、笔录一份及庭审笔录予以证实。 庭审中，原告针对其认为被告尚未维修完毕的案涉房屋厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓的问题，提供了《建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010》、《建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001》、《复合发泡水泥板外墙外保温系统应用技术规程DGJ32/TJ174-2014》各一份予以证明经维修后仍不符合质量规范。经质证，被告对上述资料的真实性均予以认可，但对于证明目的均不予认可，原因为：一是根据规范的公告均明确为非强制性条文，且亦未明确约定何为空鼓及评价是否空鼓的具体标准；二是规范规定允许房屋在合理的范围内存在空鼓；三是本案所述的质量问题是室内装修相应的问题，与外墙外保温无关。即使有关，根据现场的查看，也无法证明案涉房屋相应部位不符合上述规范要求。且即使案涉房屋存在质量瑕疵，也并不严重影响原告对涉案房屋的居住使用，也非主体结构问题，原告无权以此为由拒绝收房。本院经审查后认为，对该三份规范性文件的真实性予以认可，规范性文件中对房屋装修的空鼓及空鼓砖的验收规范及限制进行了规定，结合本案庭审及现场查明的事实可以看出，案涉房屋经维修后仍存在部分装饰装修上的瑕疵。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。本案中主要的争议焦点为被告是否存在逾期交付的行为。根据庭审查明的事实可以看出，商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2019年12月30日前，交付条件为出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。被告分别于2019年12月19日、27日取得《建筑工程竣工验收备案表》及《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，能够说明案涉房屋符合交付条件，且被告于2019年12月28日向原告寄送了《房屋交付通知书》，也表明被告已经在约定的交付时间通知原告办理房屋交付手续。原告于2020年1月5日至项目现场办理交房手续，并在实地验房时针对案涉房屋的现状提出了存在的问题，且为了便于维修，原告将钥匙托管在被告处。后由被告针对原告提出的存在问题进行维修，且在维修过程中双方一直进行沟通，多数问题已经被告维修完毕，目前原告确认尚存在的问题是厨房间空鼓、卫生间墙砖空鼓和北侧卧室大理石空鼓。结合原告在2020年1月5日交房时所提出的问题，系属于房屋装饰装修上存在的问题，而非房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，因此双方对装饰装修产生纠纷不能成为原告拒绝接收房屋交付的理由。对于案涉房屋装饰装修存在的瑕疵，被告一直在履行后续维修的义务，只是在被告维修完毕后双方并未能对维修后的状态达成一致意见，被告对此应承担的是继续维修或者赔偿责任，但并不影响被告按期向原告进行交房的事实。对于原告认为，其是在2020年7月12日才拿到案涉房屋钥匙，因此实际交房时间是2020年7月12日的主张。本院经审查后认为，被告通知原告在2020年1月5日交房时即可交付房屋钥匙，当日原告未取走钥匙，是因为原告提出案涉房屋装饰装修存在瑕疵，为了方便被告上门维修而将钥匙托管在被告处。后续通过双方微信沟通可以看出，被告的房修工程师多次告知原告已维修完毕并催促原告领取房屋钥匙，可见被告并无拒绝交付钥匙的意思表示，故不能以原告实际领取钥匙的时间认定交房的时间。综上所述，被告并未存在逾期交付房屋的行为，故对于原告主张被告应支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院碍难支持。 对于原告主张被告支付延期交付造成原告7个月的房屋租赁费用损失14000元（2020年1月至7月，按照2000元/月标准计算）、原告主张被告支付交通费和误工费等其他经济损失5000元以及被告承担2020年1月1日至7月12日的物业费用1300元的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的补充协议约定，物业管理费自交付通知书通知的交付时间起算或由买受人承担，因被告不存在逾期交付行为，故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。在本案中，被告虽不存在逾期交付的行为，但案涉房屋存在的装饰装修上的瑕疵，以及长达数月的维修，确实对原告合理使用房屋造成了一定的影响，故综合本案实际情况以及双方当事人的履约情况，本院酌情判定被告应补偿原告10800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 一、被告苏州金世纪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告祁婷婷款项人民币10800元。 二、驳回原告祁婷婷其他的诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1412元，由被告苏州金世纪房地产开发有限公司负担（该款已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。 审判员  余琼琼 二〇二〇年九月十五日 书记员  张 芳 附录法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 5.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 7.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。