贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13311号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：曾慧，女，1974年1月11日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光亮，贵州兄弟律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里市北京东路**/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告曾慧、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇、被告曾慧及其委托的诉讼代理人朱光亮到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原告分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）及中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行贵阳南明支行）签订《债权转让协议》，受让两银行对贵州省大地建筑工程有限公司（以下简称：大地建工）享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。同日，原告亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有在建工程提供抵押担保，依法办理了包括本案诉争的“永乐家园”1-606号住宅的《在建工程抵押他项权证》。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初50号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，曾慧以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2020）黔2601执异134号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。理由如下：第一、原告对涉案房屋享有经登记的抵押权。第二、被告诉争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，曾慧不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”，应当尊重并保护原告的抵押权，且被告曾慧对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告曾慧提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。。被告曾慧辩称：被告对涉案房屋享有的权利足以排除原告申请法院的执行，原告起诉无事实和法律依据，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋在原告未抵押登记前、在法院查封之前大地联创房产公司就将房屋出售给被告，并与被告签订合法有效的合同，被告支付清购房款，大地联创房产公司并将房屋交付给被告占有、使用。2012年5月1日，被告就与大地联创房产公司签订认购合同，被告根据合同约定，支付了3万元的定金（以现金方式支付）。2012年5月9日，大地联创房产公司与被告曾慧签订《商品房买卖合同》，约定将大地联创房产公司开发的凯里市房屋出售给曾慧，总房价为186189元。同日，被告曾慧向大地联创房产公司支付清了购房款186189元。2013年10月1日，被告入住涉案房屋至今。2015年8月26日，大地联创房产公司向被告出具销售不动产统一发票，载明曾慧交付1-606号房屋购房款186189元。而根据原告向法院提交的证据，抵押登记的时间在2014年3月19日，法院查封的时间是在2017年12月31日。均在被告购买房屋、签订合同、支付款项、交付使用之后。被告对涉案房屋享有的权利应依法保护，原告起诉没有事实依据。二、涉案房屋未办理权属变更登记，责任在于大地联创房产公司，被告对涉案房屋享有的权利依法足以排除执行。被告购买房屋后，无数次要求大地联创房产公司办证。大地联创房产公司以种种理由无故拖延。被告也与小区业主一起到有关部门进行反映，至今未果。涉案房屋办不了证，系大地联创房产公司的原因，责任在于大地联创房产公司而不是被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。被告已经在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、在法院查封之前已经合法占有该不动产、已经支付全部价款，且非因被告自身的原因未办理过户登记，因此涉案房屋有足够的理由排除执行。综上所述，被告排除对涉案房屋执行的理由成立，足以排除对涉案房屋的执行。原告起诉无事实和法律依据，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告曾慧系凯里市永乐路28号“大地永乐家园”1栋6层606号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，受让两银行对大地建工享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。原告亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初50号《民事调解书》，明确了大地联创房产公司的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初50号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人曾慧提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月10日作出（2020）黔2601执异134号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里市房屋的查封。宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2012年5月9日，以大地联创房产公司为出卖人、曾慧为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、曾慧购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积46.84ｍ2，总价款186189元,付款方式为一次性付款；2、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。合同签订后，曾慧一次性支付了所有的购房款，大地联创亦向曾慧出具了金额为186189元的《销售不动产统一发票》。2013年10月1日，曾慧办理交房手续并装修入住至今上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告曾慧的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于曾慧对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，曾慧在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、永乐家园物业服务中心出具的《住宅装修申请表》等，足以证明曾慧与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在本院查封之前，且房屋由曾慧居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，曾慧对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司提出涉案房屋买卖合同中已经载明在建工程抵押，故曾慧是知晓此事的，但曾慧足额支付购房合同约定的购房款是客观事实并且支付时间早于在建工程抵押登记的时间，则曾慧为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创房产公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二〇年九月三十日法官助理石本媛书记员姜秋妹