河北省赞皇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0129民初802号 原告（反诉被告）：赵立彬，男，1985年11月6日出生，汉族，住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：陈宏宪，系河北李占廷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡良，男，1999年10月25日出生，汉族,住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：胡新花，女，1967年1月8日出生，汉族，住址同上，系胡良母亲。 委托诉讼代理人：张志平，系河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 第三人：胡占京，男，1966年5月2日出生，汉族，住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：马文博，系河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵立彬与被告（反诉原告）胡良，涉及第三人胡占京确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵立彬及其委托诉讼代理人陈宏宪，被告（反诉原告）胡良及委托诉讼代理人张志平、胡新花，第三人胡占京委托诉讼代理人马文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵立彬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、依法判决原、被告继续履行房屋买卖合同；3、依法判决被告支付原告违约金40500元；4、依法判决被告返还原告多支付的贷款利息4403.62元（2018年8月-12月）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年12月15日经万家中介签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于赞皇县锦绣乾城8-3-202房产一处，总价40.5万元，首付20.8万，剩余贷款由乙方负担。合同签订后，原告依约支付首付款，并按月还贷。但到约定还清日期后，被告拒不配合走法律程序或进行公证，导致原告无法获得房屋手续，被告要求解除合同但始终未说明如何退给原告房屋款项及装修费用，也不明确退还时间。被告的行为严重违约并侵害了原告的合法权益，原告要求继续履行合同，并要求被告按合同约定条款支付违约金，经与被告多次协商未果，故提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡良辩称，对原告确认双方签订房屋买卖合同有效的诉讼请求同意由贵院确认。双方已经于2020年1月11日签订《退房时间与退房违约责任（保证书）》，原告承认自己违约，同意返还被告房屋，因此应当驳回原告的诉讼请求第二项至第五项。 第三人胡占京述称，原告与被告签订房屋买卖合同后，双方开始履行，但是原告违约，双方在2020年1月11日对房屋买卖合同解除达成一致意见，原告同意向被告退还房屋并自愿承担违约责任，因此原被告的房屋买卖合同已经解除，没有继续履行的实际意义。 反诉原告胡良述称，反诉人与被反诉人于2018年12月15日经万家中介签订房屋买卖合同，约定被反诉人购买反诉人赞皇县锦绣乾城8-3-202房产一处，总价40.5万元，首付20.8万元，剩余贷款由被反诉人负担，合同签订后，被反诉人向反诉人支付首付款，没有按月还贷，给反诉人的征信造成了影响。双方自愿解除房屋买卖合同，被反诉人自愿给反诉人20000元信誉赔偿款，并保证从2019年12月15日起70天内无条件退房，70天内每月给付房租1000元，未能退房另处罚金10000元，逾期一天另处罚金300元。双方的房屋买卖合同已经解除，现被反诉人还在此房屋居住，给反诉人造成了巨大损失，请求人民法院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告赵立彬辩称，反诉人所述与实际不符，被反诉人所签的征信保证和退房保证有其深刻的原因，我方将在法庭调查进行详细陈述，请法庭驳回其请求。 第三人胡占京述称，赵立彬应当向反诉人胡良归还房屋，并承担违约责任。 经审理查明，2018年12月15日，胡良（甲方）与赵立彬（乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，中介为赞皇县万家房地产中介服务有限公司（丙方）。胡良自愿将坐落于赞皇县东南侧00803单元0202房屋出售给赵立彬，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）405000元（肆拾万伍仟元整）。合同第三条第2项约定：由于贷款在胡良名下，赵立彬应保证贷款部分，及时足额向银行还房贷且每月5日之前向胡良指定的银行账户内存入不少于当月应还款款项，不得给胡良造成征信问题，一旦由于赵立彬还款不及时，给胡良造成征信问题或损失，胡良有权要求赵立彬赔付或无条件收回该房产。合同签订当日赵立彬给付胡良首付款208000元及2018年8月-12月5个月房贷款6715元；胡良将涉案房产及购房手续全套交付赵立彬。以上有房屋买卖（置换）合同、赵立彬收到条、胡良收到条在卷佐证。 另查明，房屋交付后赵立彬就涉案房产进行装修，并入住至今。赵立彬并向胡良银行账户转款2019年1月-12月贷款共计10835元。2019年6月份房贷逾期1天，2019年12月31日赵立彬出具保证书，载明：“在我还月供期间因个人原因，未能及时还贷，给对方造成征信问题。我自愿出20000元（贰万元），给对方一个信誉赔付，望能得到谅解”。胡占京是胡良父亲，双方就房产纠纷协商系胡占京出面进行。双方因涉案房产产生争执后赵立彬经与胡良方口头协商停止支付房贷，2020年6月10日赵立彬向胡良转款8100元。赵立彬共计支付房贷款25650元，各方对已偿还房贷总数无异议。以上双方陈述一致，并有保证书在卷佐证。 审理中，赵立彬主张确认房屋买卖合同有效并继续履行合同，胡良应支付违约金40500元并返还多支付的贷款4403.62元。胡良认可房屋买卖合同有效，支付总款数属实，但称双方已协商解除合同要求赵立彬返还房屋并赔付损失73333元。胡良提交“退房时间与退房违约责任（保证书）”、房屋验收标准及录音为证，保证书载明：“从违约之日（2019年12月15日）起70天之内我无条件把该房屋退还给胡良。在70天之内每个月付房租1000元（壹仟元）。在此期间未能退还该房屋，另外处罚金10000元（壹万元）。逾期一天另外处罚金300元（叁佰元）。以此类推，一至到我无条件把该房屋退还给胡良为止，律师费以及差旅费、误工费等均由违约方承担。（备注：锦绣乾城8号楼3单元202房屋简称“该房屋”）”。赵立彬质证称房屋验收标准是双方进行过协商但未签字确认，不认可效力；征信保证书应予撤销；退房保证书不予认可，协议应是对双方权利义务的约定，该保证书是对赵立彬义务的约定，未载明对方义务，应为一个单方行为，且是胡良方答复第二天重新签退房协议情况下赵立彬签署的，但胡良方拒绝签署退房协议；对录音不予质证，未在法庭举证期限内提交。 本院认为，赵立彬与胡良于2018年12月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均认可该合同的效力，本院依法予以确认。胡良主张双方已自愿协商解除房屋买卖合同，并提交退房时间与退房违约责任（保证书）等为证，对此赵立彬不认可该保证书系其真实意思表示，本院认为该退房保证书未对买卖双方解除房屋买卖合同的权利义务进行约定，仅是赵立彬保证退房的单方行为，且根据双方买卖合同第三条第2项约定“一旦由于赵立彬还款不及时，给胡良造成征信问题或损失，胡良有权要求赵立彬赔付或无条件收回该房产”，胡良已选择要求赵立彬给付征信赔偿20000元，故本院对其同时要求解除房屋买卖合同不予确认。对于胡良主张赵立彬赔付73333元，赵立彬自愿出具保证书，明确“自愿出20000元（贰万元），给对方一个信誉赔付”，故本院支持胡良主张的征信损失20000元，其他损失无相关依据不予支持。赵立彬主张胡良提出解除房屋买卖合同系违约，对此本院认为，胡良的单方主张并未产生解除双方房屋买卖合同的效力，故对该违约金不予支持。另，关于赵立彬主张胡良返还多支付贷款利息4403.62元，涉案房贷尚未清偿完毕，赵立彬未提交计算多支付贷款利息的依据，本院对此不予支持。双方合同继续履行，各方均应按照诚信信用原则履行合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认赵立彬与胡良于2018年12月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效，双方应继续履行该合同义务。 二、限本判决生效五日内，反诉被告赵立彬赔付反诉原告胡良征信损失20000元。 三、驳回本诉原告赵立彬的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告胡良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费922元，减半收取计461元；反诉案件受理费816元，减半收取计408元；共计869元，由赵立彬负担569元，胡良负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址:河北省石家庄市赞皇县，邮政编码:051230，收件人:上诉材料收转窗口，联系电话:8422×××2）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号:62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李静萱 二〇二〇年九月三十日 书记员  秦春霞 ——