山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初3865号 原告：张春城。 被告：岳润山。 委托诉讼代理人：刘桂贞，高密华龙法律服务所法律工作者。 原告张春城与被告岳润山店面转让合同纠纷一案，本院作出（2019）鲁0785民初3162号民事判决后，原告张春城不服，提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2020）鲁07民终1649号民事裁定书，以事实认定不清为由发回重审。本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春城到庭,被告岳润山未到庭，其委托诉讼代理人刘桂贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销本案合同、判令被告退还门店转让费44000元整；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年4月18日，经中间人介绍，被告将位于××村村委××门店转让予原告，以口头合同方式达成协议：原告付给被告门店转让费44000元整，被告给付原告门店所有权，原告享有被告在此门店经营时的所有权利，被告负责约出房东，我们三人当面交接，并续签两年房屋租赁合同，被告承诺原告接手此门店后房租每年14000元，并且两年内不涨房租。 2019年4月20日，原告如约付清转让费后多次催促被告履行合同中由被告约出房东一起交接，并续签房屋租赁合同的约定，被告均以各种理由推脱，直至2019年6月1日，本案涉及门面房房东给原告发来一条手机短信说此门面房己被他卖掉，被告承认买房人是通过被告获得的房东联系方式，现己经确定此房以后不会出租，新房东需要自用。 案情至此，被告己无法履行合同约定，原告已经无法实现合同目的。 本案中，被告以接手此店后2年不涨房租这个与订立合同有关的重要信息，造成重大误解，误导原告与其订立合同，并故意隐瞒了房东会卖房的重要事实，(被告事后亲口承认房东一直想卖房给他)以上事实有中间人作证，被告大部分都承认，被告如有不承认的，原告有事后原、被告对话录音为证。 根据合同法第二章第四十二条、第三章第五十四条，第六章第九十四条规定，原告请求法院依法撤销本案合同，判令被告退还原告转让费44000元整，并承担本案的诉讼费。 被告辩称，原告请求撤销合同、退还门店转让费44000元无事实和法律依据，原告诉状所诉的事实和理由也与实际事实不符，事实上被告是在原告对其转让的合同当中的内容及所有标的完全了解的情况下多次协商达成的口头转让协议，被告转让的是食尚门店品牌及店内的所有资产、食尚品牌技术和所有客源以及4个月零25天的房租，上述内容在原告完全知悉的情况下于2019年4月20日原告交付定金10000元，2019年4月22日被告将该店及店内的所有资产交付给原告并开始教原告技术，2019年4月23日始原告开始履行本转让协议，并独立经营该店，2019年4月26日原告将全部转让费交付给被告，自此，原告经营该店至今，被告从来没有给原告保证和承诺后续的房租及租赁期限，因为被告也无权保证后续的房租和租赁期限，但是与原告达成转让协议时已向原告释明，因此，原告主张的重大误解不符合重大误解的基本要件，被告认为系恶意诉讼，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、证人即中间人张林出庭作证。证明：被告在转让此店的时候承诺过接手他的店再续房租以每年14000元，且两年不涨。 2、被告出具的收到条一份。 3、二审中提交的光盘一份、录音文字材料一份。证明被告在转让店面时承诺过原告接手后再续房租两年不涨，每年14000元。 4、二审中提交的照片打印件４张。证明门店已被房东收回并改做生肉店，还证明被告主张的店内物品是一些破旧物品。 5、二审中提交的微信聊天截图５张。证明被告与宋成龙的房屋租赁合同是由房东宋成龙提供，还证明宋成龙对被告与原告的门店转让情况不了解，他也没同意过被告转让或转租、转借门店依附的房屋。 6、二审中提交的被告与房东宋成龙的房屋租赁合同复印件一份。证明被告无权转租、转借门店依附的房屋。 经庭审质证，被告对证据2无异议，对证据3、4、5、6虽有异议，但未提供相反证据予以推翻，本院均予以确认并在卷佐证。对证据1，本院认为，按照证据规则，证人证言作为证据的，应有两个以上无利害关系人证明。原告仅提供一名证人，不符合证据规则要求，对此，本院不予确认。 被告围绕其辩称理由，提供了以下证据： 1、转让资产明细表一份； 2、原、被告微信聊天记录两份。证据1、2证明被告转让客源及对原告进行培训 3、冯立友、仪勇、王家喜证人证言三份，证明原告在经营期间以55000元的价格转让过该门店张贴过海报。 4、2019年6月1日原被告通话记录，证明原告在６月１日之前曾在其门店张贴此店转让的广告，并证明原告受让后已与房东联系的事实。 原告对证据2无异议，对证据4虽有异议，但未提供相反证据推翻，本院予以确认并在卷佐证。 原告对证据1质证认为，是被告搬离该店时未搬走的，并不是转让给原告的。这些东西都是被告使用多年非常破旧的小餐饮用品，没有单独转让或买卖的意义。本院认为，原告异议成立，对证据1本院不予确认。对证据3原告认为只是证明门店张贴着转让海报，但并不确定是谁贴的。且仪勇是新房东，与本案有利害关系，不能作为证据使用。本院认为，证据3与证据4能够相互印证，能够证明原告在其门店张贴此店转让广告的事实，对该证据，本院予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月14日，本案被告与案外人宋成龙签订房屋租赁合同，约定：一、宋成龙将位于××街道××村元信纺织东第二间房屋出租给岳润山使用，租赁费一年13000元。二、房屋租赁期为一年，从2018年9月15日至2019年9月14日。如果来年承租方想要继续租赁必须提前一个月交齐来年的房租。价格随行就市。在此期间乙方要终止合同需提前告知出租方，并且房租不予退还。……四，在承租期间，承租方未经出租方同意，无权转租或转借该房屋，如转租需和新租户到出租方处签订新的租赁合同。……五、出租方有权对房屋随时买卖，买卖时出租方需房租到期前30天通知承租方。合同到期承租方无条件腾出房屋。 2019年4月，原被告协商，被告将所租赁他人房屋经营的“食尚”饭店整体转让给原告。被告告知过原告该饭店房屋的租赁期间仅剩余四个多月时间。2019年4月20日，被告给原告出具收据，内容为“食尚转让费总计44000.—收定金10000元，还欠34000岳润山已付清2019.4.20”。被告认可已收到原告该转让费44000元。付清转让费当天，原告即接手该饭店，被告将饭店经营权及房屋钥匙及店内物品转让交付给原告。 接手饭店后，原告在门店张贴此店转让的广告。 在2019年6月1日，原、被告的通话记录中，有以下对话内容： “岳润山：有去问道你转的来？ 张春城：哎呀，若干，呵呵。 岳润山：现在有这么个事，那个若干打听买他的。 张春城：噢 岳润山：我怕到时候别再到时候你埋怨着我。 张春城：买他的怎么办？ 岳润山：房东打电话你就可以要求了，要求弄点补偿或者是什么的…… 张春城：噢……等会不中找找看看，问问他，等我转出去，叫他再卖就是了。 …… 岳润山：我怕到时候他再卖了，你到时候，叫你赖着我。 张春城：哎呀，不赖你，赖你咋？ …… 岳润山：反正你得和房东说好。 张春城：哎呀，他只要想卖，我就商议商议，他不中我就转出去再卖是了 岳润山：嗯，你看你怎么要求了，那事我就不管了，反正 张春城：嗯 岳润山：反正就是什么事不该我是 张春城：嗯 岳润山：到时候我怕叫你再赖着 张春城：哎呀，我能去赖你，嘿嘿 ……” 2019年6月1日，原房东告知原告已将房子卖给了新房东。新房东仪勇明确表示不再出租。门店在2019年9月租赁到期后被房东收回。 本院认为，根据原告的诉讼请求，本案的争议焦点有两个，一是原告在受让涉案门店时是否存在重大误解从而应予撤销。二是被告是否隐瞒了房东会卖房的重要事实、“负责约出房东，三人当面交接，并续签两年房屋租赁合同”是否是原、被告约定的被告的合同义务从而承担责任。 对于第一个焦点，本院认为，我国《民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。一般来讲，应具备四个条件，1、必须是作出意思表示的当事人因为误解作出了意思表示。错误认识与其作出意思表示之间具有因果关系。2、必须是对合同的主要内容发生误解。3、误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的。在通常情况下，都是由表意人的自己过失行为造成的，即由其不注意、不谨慎造成的。4、误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。 本案中，原告主张被告“接手此店后2年不涨房租”这个与订立合同有关的重要信息，造成重大误解，误导原告与其订立合同，主张撤销。对此本院认为，即使被告作出了“接手此店后2年不涨房租”的承诺，但本案系包括饭店经营权转让、饭店物品买卖及房屋转租的整体转让合同纠纷，原告在受让该店时，已经知悉被告不是该房屋的所有权人且房屋租赁期间仅剩余四个多月，合同到期后需续签。受让后，原告也知道了房东要卖房的消息，并且原告本人也在操作再次转让，只是未能转让成功。因此，原告受让该店是其真实意思表示，不存在错误认识和过失行为；合同到期后房租数额以及是否上涨也不能成为转让合同的主要条款；不能认定其存在重大误解。因此，对原告要求撤销本案转让合同的请求，本院不予支持。 对于第二个焦点，本院认为，《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据被告与案外人宋成龙的房屋租赁合同约定，“在承租期间，承租方未经出租方同意，无权转租或转借该房屋，如转租需和新租户到出租方处签订新的租赁合同。”“出租方有权对房屋随时买卖，买卖时出租方需房租到期前30天通知承租方。合同到期承租方无条件腾出房屋”，由此，虽然能否成功签订新的租赁合同不是被告所能决定的，但被告在转让时应当首先征得出租方同意，在未征得出租方同意的情况下，应告知原告以上约定，并履行和原告到出租方处签订新的租赁合同的义务，不告知原告、不履行此义务给对方造成损失，存在一定的过错，应当承担责任。但该过错程度较轻，结合本案具体案情，可适当返还部分转让费，作为对原告的赔偿，具体数额本院酌定16000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、岳润山返还张春城转让费16000元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回张春城的其他诉讼请求。 案件受理费900元，由原告张春城负担700元,由被告岳润山负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  王 利 人民陪审员  毛 娜 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳