安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初5116号 原告（反诉被告）：蔡庆友，男，1956年6月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：蔡宇（系蔡庆友之女），女，1986年6月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告（反诉原告）：蔡玉乐，男，1971年4月20日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：熊树先，安徽省颍上县建颍乡法律服务所法律工作者。 原告蔡庆友与被告蔡玉乐为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月2日立案后，依法适用简易程序，诉讼中蔡玉乐提起反诉，本院决定合并审理，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。蔡庆友及其委托诉讼代理人蔡宇，蔡玉乐及其委托诉讼代理人熊树先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡庆友向本院提出诉讼请:1.被告如数偿还拖欠原告购楼房款206000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告蔡庆友在自己宅基地盖一栋楼房，被告蔡玉乐要求卖给他一套，2014年5月9日，双方签订了购房合同，房屋价值348000元，先付10000元。被告先后六次交付购房款合计142000元，下欠206000元久拖不付。请支持原告的诉讼请求。 蔡玉乐辩称，1.原告无权出售涉案房屋，因原告并没有获得其涉案房屋合法产权证书，不能证明涉案房屋是原告所有；2.被告系颍上县关屯乡洪庄村村民，原告在自己的宅基地上建房出售给外村村民，该买卖合同是无效合同；3.签订购房合同时原告并没有建房，当时口头约定的房屋结构与现在的不符。 蔡玉乐提出反诉请求，1.判决蔡玉乐与蔡庆友签订的购房协议无效；2.判决蔡庆友退还蔡玉乐购房款142000元及利息，涉案房屋退还给蔡庆友；3.反诉费由蔡庆友负担。事实与理由：蔡庆友将其翻盖的四间四层楼房中的一楼一间和三楼一套卖给蔡玉乐，价格348000元，蔡玉乐已支付142000元。蔡庆友所盖房屋没有办理审批手续，是违章建筑，蔡庆友与蔡玉乐不属于同一集团经济组织成员，蔡庆友卖房时未经本村经济组织同意，双方签订的买卖合同无效。请支持反诉请求。 蔡庆友辩称，我不是开发商，我不同意蔡玉乐的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的蔡庆友的身份证、蔡玉乐的身份证、收条（六张计142000元），予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析如下：蔡庆友、蔡玉乐各自提供的《购房协议》，与本案具有关联性，客观合法，予以认定。蔡庆友提供的证明，与本案具有关联性，客观合法，可以作为证据使用。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院查明的事实是：蔡庆友系安徽省颍上县半岗镇岗店村村民，蔡玉乐系安徽省颍上县关屯乡洪庄村村民。2014年初，蔡庆友在其所在村规划区内购买同村其他村民的房屋及自家房屋进行翻盖期间，蔡玉乐欲购买一套，经他人见证，甲方蔡庆友和乙方蔡玉乐于2014年5月9日签订了《购房协议》，该协议约定：“甲乙双方因购房特定出以下协议：1.楼下一层跟蔡玉虎连山一间。2.三层一套，蔡玉虎住楼上。3.经双方同意预付房款陆万元。4.总房价叁拾肆万捌仟元整，除去预付房款陆万元，下欠款贰拾捌万捌仟元，从2015年开始，每年付房款陆万元，直到付齐为止。本协议一式四份，双方签字后生效。2014年5月9日。”蔡庆友、蔡玉乐分别在甲乙方处签字，张敏、蔡庆国也在证明人处签名。协议签订当日蔡玉乐依约向蔡庆友交付了购房款陆万元，房屋建成后，蔡玉乐即搬入居住至今。自2015年3月15日至2017年4月29日，蔡玉乐又陆续向蔡庆友支付购房款82000元，合计142000元,尚有206000元未付。因蔡玉乐未按约定支付购房款，蔡庆友起诉来院。 另查明，2020年初，甲方蔡庆友和乙方蔡玉乐重新签订了一份与2014年5月9日签订的《购房协议》内容相同的《购房协议》，但将证明人处改由“蔡庆友（陈楼蔡庆强代笔）、蔡玉安、蔡玉虎、蔡庆元签名，并将签订时间仍落款为2014年5月”。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。法律规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,有着特定的身份条件限制,宅基地使用权的主体只能是本村村民，非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权,任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，购房时蔡玉乐系安徽省颍上县关屯乡洪庄村村民，购房后，其亦未将户口迁入安徽省颍上县半岗镇岗店村，蔡玉乐无权享有该集体组织的宅基地使用权。《购房协议》虽属于缔约当事人的真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此，蔡庆友要求蔡玉乐支付购房款206000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。蔡玉乐关于《购房协议》无效、蔡庆友返还其已交付购房款142000元、蔡玉乐返还蔡庆友涉案房屋的反诉请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。蔡庆友明知蔡玉乐不是其村集体组织成员而向其出卖房屋，存在过错，蔡玉乐对所购房屋的合法性疏于审查，亦存在过错,且蔡玉乐在涉案房屋内居住使用多年,蔡玉乐要求蔡庆友支付利息其也未提出具体数额或计算标准，对蔡玉乐的该项反诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定,判决如下: 一、原告蔡庆友与被告蔡玉乐签订的《购房协议》无效； 二、驳回原告蔡庆友的诉讼请求； 三、被告蔡玉乐于本判决生效之日起十日内将所购房屋返还原告蔡庆友； 四、原告蔡庆友于本判决生效之日起十日内返还被告蔡玉乐购房款142000元； 五、驳回反诉原告蔡玉乐的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，减半收取2195元，由蔡庆友负担，反诉费1570元，由蔡玉乐负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  何涛 二〇二〇年九月二十二日 书记员  黄云 附：相关法律条文摘录 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 特别提示： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官何涛，电话0558-44××××0。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账户：13×××31