湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初9818号 原告（反诉被告）：张某，男，1975年4月22日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：肖**，湖南鑫昊成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南雄天房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园天雄鞋业商贸城****。 法定代表人：喻华芳，董事长。 委托诉讼代理人：唐正平，湖南金凯华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。 原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）湖南雄天房地产开发有限公司（以下简称雄天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某的委托诉讼代理人肖**，被告（反诉原告）雄天公司的委托诉讼代理人唐正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张某向本院提出诉讼请求：1.判令湖南雄天房地产开发有限公司提供相关办理不动产权证的资料，协助张某办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证；2.判令湖南雄天房地产开发有限公司向张某支付违约金422906.4元（以587370元为基数，按月利率2%的标准自2017年7月1日起计算至2020年6月30日止；后段违约金顺延计算至湖南雄天房地产开发有限公司提供相关办理不动产权证的资料，协助张某办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证之日止）；3.本案诉讼费用由湖南雄天房地产开发有限公司负担。事实与理由：2010年4月15日，张某与雄天公司签订《长沙市商品房买卖合同》。合同约定，张某购买雄天公司开发的位于长沙市××路××栋××号房屋，房屋建筑面积为199.65平方米，单价为2942元／平方米。房屋总金额为587370元。雄天公司在2010年12月30日前向张某交付房屋，雄天公司在未取得栋产权证后180个工作日内办理张某的房屋所有权证，取得房屋所有权证后360个工作日内办理张某的房屋土地使用权证。雄天公司未在规定期限内为张某办理并取得权属证书的，雄天公司应按日向张某支付已付房款的0.5%的违约金，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，张某向雄天公司支付购房款587370元，契税11747元，营业税15000元，维修资金17621元。时至今日，雄天公司未履行为原告办理不动产权证的义务的，张某为此多次向雄天公司交涉，但雄天公司未履行合同义务。综上所述，张某与雄天公司之间合法成立的合同受法律保护，雄天公司不履行合同义务已损害张某合法权益，张某为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）雄天公司辩称：雄天公司没有给张某办理产权证书，是张某违约导致，因张某至今没有支付全部房款，按照双方合同约定，即使雄天公司要向张某支付违约金，只能按照合同的约定，按照房款0.5%支付违约金，现张某仅支付房款304447元，违约金应该是已付房款乘以0.5%，为1522元，恳请法院查清事实，驳回张某的诉讼请求。 被告（反诉原告）雄天公司向本院提出反诉请求：1.判令张某向雄天公司支付购房款28万元整并支付违约金104720元（28万元＊0.0001＊3740元＝127160元，以28万元为基数从2010年6月3日开始暂计算至2020年9月3日止，之后继续以28万元为基数计算至实际支付之日止）；2.判令张某承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：张某与雄天公司于2010年6月3日签订合同编号为200982551504的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定张某购买雄天公司位于长沙市芙蓉区××栋××房，建筑面积为199.65平方米，总金额为587370元。张某支付307370元后，还剩28万元至今未支付，因此雄天公司未为其办理产权登记手续，要去张某补齐剩余购房款后方可为其办理产权登记手续，但张某一直违约至今。同时《长沙市商品房买卖合同》第七条约定，张某迟延付款超过30日，则雄天公司有权要求其承担违约金，因此恳请贵院查清事实，维护雄天公司的合法权益。 对雄天公司的反诉，原告(反诉被告)张某辩称：1.张某向雄天公司支付全部购房款后，雄天公司依据交易习惯将《销售不动产统一发票》第一联发票联（付款方付款凭证）交付给张某，该发票是雄天公司收到张某购房款的凭证；2.从事实上来说，雄天公司的主张不但有违常理，而且也无事实依据和证据证明。从常理上来说，假若张某欠付雄天公司购房款，雄天公司不会将《销售不动产统一发票》交付给张某，也不会向张某交付房屋，更不会在2010年6月3日之后的十年时间里不向张某主张权利；3.从法律上来说，雄天公司的反诉主张已超诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月15日，雄天公司（出卖人）与张某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定，买受人以587370元购买出卖人位于长沙市××路××栋××层××号房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积为199.65平方米；付款方式为一次性付款；自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后360个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后360个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意在买受人不解除合同的情况下，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的0.5%的违约金。合同还约定了其他事项。同日双方还签订《合同补充协议》，该协议第二十六条约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由雄天公司代收代缴的商品房买卖契税、印花税、产权登记费、国土证登记费。 合同签订后，张某将涉案房屋购房款分两批付至雄天公司账户，雄天公司在收到原告购房款后于2010年4月15日向张某开具337370元购房款的销售不动产统一发票，又于2010年5月11日向张某开具250000元购房款的销售不动产统一发票。2010年4月15日，张某向雄天公司支付15000元购房营业税，雄天公司出具收据；2010年8月16日，张某就购买的房屋缴纳契税11747元；2010年9月19日，张某就购买的房屋缴纳物业维修资金17621元。 2010年12月24日，雄天公司向张某送达《星城福邸入伙通知书》，通知张某其购买的房屋已达到交房标准，要求其于2010年10月30日-2011年3月30日办理入伙手续。2015年9月18日，张某与案外人湖南天雄物业管理有限公司办理交接房手续。 另查明，涉案房屋在长沙市不动产信息登记中心中登记日期为2010年9月2日，登记类型为期房。 本院认为：张某、雄天公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，真实、合法、有效。张某已按照合同约定向雄天公司缴纳全部购房款，并占有使用房屋至今，但雄天公司并未在取得栋产权证后180个工作日内申请办理涉案房屋的房屋所有权证，应当承担违约责任，故本院对于张某请求雄天公司协助其办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证及支付违约金的诉求予以支持。因张某请求的违约金数额显著偏高，本院酌情核减为按照已付房款的0.5%支付违约金，即雄天公司需向张某支付2937元违约金。 关于涉案合同的签订日期，本案主合同的落款日期为2010年6月3日，补充协议的签订日期为2010年4月15日，二者不一致，就常理来说，补充协议是对主合同没有明确的进行明确或进一步诠释，通常情况为主合同在先，补充协议在后，本案则相反，结合雄天公司于2010年4月15日给张某开具的337370元销售不动产统一发票，证明张某已在2020年4月15日缴纳部分购房款，支付购房款系主合同约定的义务，故本院认定涉案合同的签订日期为2010年4月15日。 关于雄天公司反诉请求张某支付28万元购房款及支付未及时支付购房款产生的违约金，对此本院认为，张某提供两张雄天公司开具的销售不动产统一发票证明其已履行支付购房款义务，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定，本院予以采信。张某占有使用房屋至今，如欠付雄天公司28万元购房款，雄天公司在长达十年时间里不向张某主张权利于常理不符。且即使张某欠付雄天公司购房款，但雄天公司现在主张权利早已过诉讼时效，该请求权属于债权请求权，不影响物权归属，即不影响张某要求雄天公司协助其办理涉案房屋不动产权证。综上，本院对于雄天公司的反诉请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、限湖南雄天房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助张某办理位于长沙市××路××栋××层××号房屋不动产权证； 二、湖南雄天房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向张某支付违约金2937元； 三、驳回张某的其他本诉请求； 四、驳回湖南雄天房地产开发有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费7643.6元，因适用简易程序，已减半收取3822元，由湖南雄天房地产开发有限公司负担。反诉受理费8307.4元，因适用简易程序，已减半收取4153.7元，由湖南雄天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  张琼 二〇二〇年九月十八日 法官助理邓浪 书记员刘雅琪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。 合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。