成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9455号 原告（反诉被告）：四川哦哦超市连锁管理有限公司，住所地成都市高新区创业路300号。 法定代表人：卢伟巍，董事长。 委托诉讼代理人：王龙，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺某某，女，1973年9月16日出生，汉族，住四川省双流县。 被告（反诉原告）：成某某，男，1965年8月16日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈兴全，四川超卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川哦哦超市连锁管理有限公司（以下简称哦哦超市）与被告（反诉原告）贺某某、成某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哦哦超市的委托诉讼代理人王龙、被告（反诉原告）贺某某、成某某的委托诉讼代理人陈兴全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哦哦超市向本院提出诉讼请求:1.确认双方于2017年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令贺某某、成某某退还预交的房屋租金85050元和履约保证金54000元，共计139050元；3.判令贺某某、成某某承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月16日，哦哦超市与贺某某、成某某签订《房屋租赁合同》，合同约定哦哦超市租赁贺某某、成某某所有的位于成都市金牛区××巷××号××路××号××层××号面积122.01平方米的房屋用于超市经营，租期7年，双方对租金的支付方式及金额进行了约定。经营期间，哦哦超市发现租金比周边偏高，经营亏损严重，2019年12月26日，哦哦超市与贺某某、成某某协商后发出《房屋合同终止通知函》，双方明确了提前解除2017年4月16日签订《房屋租赁合同》。2020年1月18日，哦哦超市已腾空房屋，结清水费、电费、垃圾费、物业管理费等，租金支付至2020年4月15日，房屋结构完好无损。但贺某某、成某某拒不退还哦哦超市履约保证金及多付的租金。 贺某某、成某某辩称，请求驳回哦哦超市的诉讼请求，理由如下：1.哦哦超市的诉讼请求缺乏事实及法律依据，哦哦超市与贺某某、成某某签订的租赁合同系双方真实意思表示，经营亏损是哦哦超市的行为与贺某某、成某某无关；2.贺某某、成某某从未在2019年12月13日协商终止合同，也没有达成终止租赁合同的一致意见，因此哦哦超市所称双方明确达成解除合同与事实不符，纯属于哦哦超市单方面做出的解除合同的行为，且解除合同贺某某、成某某自始至终不予认可；3.贺某某、成某某没有收到哦哦超市送达的终止合同的通知书；4.哦哦超市称2020年1月18日关闭门店腾退房屋与客观事实不符，贺某某、成某某实际收房时间为2020年6月15日，当时经过物管通过开锁匠打开的房门，收回房屋，哦哦超市单方面解除合同已严重违反合同约定，导致合同最终终止的违约责任在哦哦超市。 贺某某、成某某向本院提出反诉请求：1.确认哦哦超市单方违约导致《房屋租赁合同》自2020年6月14日终止；2.判令哦哦超市支付拖欠的租金56700元（2020年4月16日至2020年6月15日）和拖欠的物业管理费7162.38元；3.判令哦哦超市支付违约金10万元，并赔偿房屋空置期间的租金损失42525元（2020年6月16日至2020年8月1日）；4.诉讼费用由哦哦超市承担。事实和理由：贺某某、成某某系夫妻关系，2017年4月1日，贺某某、成某某与哦哦超市签订《房屋租赁合同》，约定哦哦超市租赁贺某某、成某某所有的位于成都市金牛区××巷××号房屋，约定租期7年，自2017年4月16日至2024年4月15日止，2017年4月1日至2017年4月15日为免租期。双方对租金的支付及违约责任进行了约定。贺某某、成某某依约履行合同，哦哦超市因自身经营问题提出退租，贺某某、成某某不同意并要求继续履行合同。2020年4月哦哦超市未按合同约定交纳下半年租金，经催要未支付，其行为已构成违约。2020年6月14日贺某某、成某某收回案涉房屋，但由于哦哦超市提前退租，导致贺某某、成某某另行出租时又给予承租人免租期至2020年8月1日的直接租金损失。 哦哦超市针对反诉辩称，1.贺某某、成某某在反诉状中认可了2020年年初双方就降租及退租进行了微信的沟通，从微信聊天的时间为2020年1月2日，可见贺某某、成某某收到了哦哦超市的终止房屋租赁合同的通知，按照合同第10条第5款约定双方合同解除时间为贺某某、成某某收到通知后60天，故本案双方房屋租赁合同解除时间为2020年2月29日；2.贺某某、成某某无权要求哦哦超市支付解除合同后的租金及物管费；3.贺某某、成某某主张的违约金过高，其给予第三人的装修免租期与哦哦超市无关。 本院经审理认定事实如下： 贺某某、成某某与哦哦超市签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.哦哦超市租赁贺某某、成某某所有的位于金牛区××巷××号，建筑面积122.01平方米（若与房产证上记载的面积不一致，以房产证上记载的面积为准）的房屋用于超市便利店经营；2.租期7年，自2017年4月16日至2024年4月15日，2017年4月1日至2017年4月15日为免收房租期；3.租金支付标准：第一、二年月租金为27000元，第三年月租金为28350元，第四年月租金为29767元，第五年月租金为31255.88元，第六年月租金为32818.67元，第七年月租年为34459.6元，租金每半年一付；4.哦哦超市向贺某某、成某某支付履约保证金54000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由哦哦超市承担的费用、租金，以及哦哦超市应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在哦哦超市退还房屋当日如数返还；5.经双方协商一致，可以解除本合同。哦哦超市不支付或者不按照约定支付租金达10日，经贺某某、成某某催告后仍拒绝支付的，贺某某、成某某有权单方解除合同，收回该房屋；6.违约责任：贺某某、成某某违反本合同约定，提前收回房屋的，贺某某、成某某应支付哦哦超市拾万的违约金，并赔偿哦哦超市损失（包括但不限于装修费，营业损失等费用）;哦哦超市违反本合同约定，提前退租的，哦哦超市应支付贺某某、成某某拾万的违约金，并赔偿哦哦超市损失（包括但不限于装修费，营业损失等费用）。租赁期内，哦哦超市如需提前退租的，应提前60日通知贺某某、成某某并按合同约定的违约金赔付给贺某某、成某某且押金不退；7.贺某某、成某某应于2017年4月1日前将房屋按约定条件交付给哦哦超市。 合同签订后，贺某某、成某某向哦哦超市交付了案涉商铺。2017年4月1日，贺某某出具《收条》，内容载明：“今收到成都市金牛区肖三项72号商铺保证金54,000元。”。 2019年12月23日，哦哦超市向贺某某微信发出《房屋合同终止通知函》，主要内容：因市场经济下行，此门店亏损严重，经公司慎重考虑特向您方提出提前解约的申请，将于2019年12月31日进行闭店处理，门店已产生的费用将与您协商处理，我方未使用的租金请您及时退还。 微信聊天记录显示，贺某某不同意解除合同，称若哦哦超市坚持闭店，剩余租金及租赁保证金概不退还，且必须按合同约定赔付10万元违约金。 哦哦超市按照合同约定向贺某某、成某某已支付租金至2020年4月15日；哦哦超市已支付物管费至2020年1月19日。2020年6月16日，贺某某、成某某支付案涉房屋物业费（2020年1月1日至2020年6月30日）7,895.15元。 2020年6月14日，贺某某、成某某与案外人另行签订《商铺租赁合同》，约定租期自2020年8月1日至2025年7月31日。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、收条、《商铺租赁合同》、银行回单、微信聊天记录、增值税专用发票等证据以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，哦哦超市与贺某某、成某某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案双方当事人就本、反诉的诉辩意见，本案争议的主要焦点：一、双方解除合同时间及租金的认定；二、履约保证金、违约责任及损失的认定。 一、双方解除合同时间的认定以及租金的问题。 首先，哦哦超市主张其提前60日通知贺某某、成某某退租并于2020年1月19日搬离案涉房屋，合同已于2020年2月29日解除，但其并未就案涉房屋的腾退交接手续向本院出示证据。另，根据合同约定：“哦哦超市违反本合同约定，提前退租的，哦哦超市应支付贺某某、成某某拾万的违约金，并赔偿哦哦超市损失（包括但不限于装修费，营业损失等费用）；租赁期内，哦哦超市如需提前退租的，应提前60日通知贺某某、成某某并按合同约定的违约金赔付给贺某某、成某某且押金不退”的内容，哦哦超市提前退租，贺某某、成某某未予同意且哦哦超市未按合同约定赔付违约金，故其主张合同于2020年2月29日解除的请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。哦哦超市陈述已腾空案涉租赁房屋，其行为已明确表示不愿继续履行合同，已达到合同法定解除的条件。结合贺某某、成某某已于2020年6月14日自行收回案涉房屋并对外出租，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月14日解除，故贺某某、成某某主张《房屋租赁合同》于2020年6月14日终止的请求，本院予以支持。 其次，关于租金。庭审中，双方认可哦哦超市支付租金至2020年4月15日。贺某某、成某某主张哦哦超市支付2020年4月16日至2020年6月15日的租金56,700元，由于本院确认双方合同解除之日为2020年6月14日，故哦哦超市应向贺某某、成某某支付2020年4月16日至2020年6月14日的租金55,755元。另外，哦哦超市从2020年1月19日起未支付物管费，贺某某、成某某主张支付物管费7,162.38元，本院予以支持。 关于履约保证金的问题。根据合同约定内容，可以认定“保证金”54,000元与合同中相关条文表述的“履约保证金”、“押金”系同一笔金额、同一性质，故“保证金”54,000元适用合同对押金的约定，根据合同“哦哦超市提前退租，押金不退”的约定，故哦哦超市主张返还履约保证金的诉请本院不予支持。 关于违约责任及损失的认定。结合哦哦超市提前退租的事实，能够认定其行为已明确表示不愿继续履行合同，已构成根本违约。根据合同约定租期届满之日2024年4月15日，剩余租期虽较长，但贺某某、成某某未提交证据证明因此所受的损失情况，且贺某某、成某某已于2020年6月14日自行收回租赁房屋并已另行出租，贺某某、成某某主张解除合同违约金10万元，明显过高；哦哦超市主张降低违约金的抗辩，本院予以采纳。另外，违约金的功能主要是弥补损失，兼具惩罚，由于前述哦哦超市主张退还履约保证金的请求本院未于支持，前述履约保证金能够填补贺某某、成某某因本案诉争产生的相关损失，故对于贺某某、成某某主张违约金及损失的请求，本院不再予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认四川哦哦超市连锁管理有限公司与贺某某、成某某签订的《房屋租赁合同》于2020年6月14日终止； 二、四川哦哦超市连锁管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贺某某、成某某支付欠付租金55,755元及物业管理费7,162.38元； 三、驳回四川哦哦超市连锁管理有限公司的诉讼请求； 四、驳回贺某某、成某某的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,541元，反诉案件受理费2,198元，合计3,739元，由四川哦哦超市连锁管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年九月二十九日 书记员  陶 林