山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3369号原告:崔红艳，女，1986年5月1日出生，汉族，自由职业，住济南市。委托诉讼代理人:张学亮，山东豪才律师事务所律师。被告:杨敬刚，男，1987年6月27日出生，汉族，自由职业，住济南市。被告:裴文敬，女，1987年7月9日出生，汉族，自由职业，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：钱丽，山东坤宁律师事务所律师。原告崔红艳与被告杨敬刚、裴文敬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔红艳及其委托诉讼代理人张学亮，被告杨敬刚、裴文敬的共同委托诉讼代理人钱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔红艳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令两被告返还原告租赁费134000元以及装修费300000元。2.请求依法判令被告赔偿原告经济损失125800元；诉讼中，崔红艳撤回该项诉讼请求。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2019年3月25日，原被告签订房屋租赁合同，租期5年，租金23万元/年，装修费30万元，原告依照约定向两被告支付52万元，后因店铺升级花费125800元。2019年8月25日，被告因拖欠原房东租金导致涉案房屋被收回，原告现已无法经营，合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。原告多次联系被告解决该事宜，但被告未予理睬。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。杨敬刚、裴文敬辩称，原告所诉与事实不符，原告自己无力经营转让的餐厅，与两被告无关，且两被告已经向原房东足额缴纳了房屋租金，原房东也并未将涉案房屋收回，且原告诉状中所称的装修费30万元，实则是餐厅的转让费用并非装修费，因此，原告的诉求无事实及法律依据，请求贵院予以驳回。崔红艳与杨敬刚、裴文敬围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合确认有效的证据及原被告双方的陈述，认定本案事实如下：2019年3月25日，杨敬刚作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的崔红艳签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北园路206号，建筑面积800平方米。租赁期限自2019年3月25日至2024年3月24日，期限为5年。房屋每年租金为人民币230000元，大写贰拾叁万元，租赁期按年结算，租赁期间无递增。甲方于本合同生效之日起3日内，该房屋交付给乙方，该房屋甲乙双方交验签字盖章，并移交房门钥匙后视为交付完成，交付日为合同生效日。房屋租赁期，甲方向乙方索要装修费30万元。租赁期间双方必须守信合同，若乙方违约擅自解除合同，赔偿甲方两个月租金，若甲方违约擅自收回房屋，赔偿乙方所有装修费用30万元及其它经济损失。对于涉案租赁房屋的实际交付时间、租金及相关费用的收入情况。双方当事人均认可，系2019年3月26日完成了涉案租赁房屋的交付。庭审中，崔红艳提交原告名下的信用卡刷卡、信用卡转账、微信转账、支付宝转账、手机银行转账凭证或截图打印件一宗，证明共向被告支付519703元，其中包括第一年租金23万元以及合同中约定的30万元装修款。被告方认可，收到一年的房租22万元及转让费30万元。对于搬出涉案租赁房屋的原因及时间。原告提交其与大房东杨宝才聊天记录截图打印件一份，济南市天桥区蓝调餐厅（原告之前经营的餐厅）营业执照打印件一份、山东咔咔牛哇餐饮管理有限公司（大房东要求退房后，重新有新的租客入住后经营的餐厅）企业信用信息公示报告打印件一份，拟证明在2019年9月25日被告并未将下半年房租及时支付给原房东，原房东让原告将涉案房屋退房，并且租赁给新的租户山东咔咔牛哇餐饮管理有限公司。被告对上述聊天记录的真实性有异议，该聊天记录的房东是否是涉案房屋的所有权人或者是受委托人无法证实，且从聊天记录内容看，都是关于与原告商议房屋漏水的问题，并未涉及到要将涉案房屋收回的内容。在之后的庭审中，被告方认可，从双方提交的微信聊天记录头像可以推断杨宝臣与原告口中的杨宝才是同一个人。对于原告提交的聊天记录中涉及被告方未缴纳房租而导致涉案房屋收回的记载有哪些。崔红艳陈述，在聊天记录的第二页刚开始部分“现在因为杨竞岗（杨敬刚）拖欠房租一个月以上，合同规定我们是要收回出租房屋”第三页开始部分“…那个需要我收回房屋或者你跟我签合同后，你说你的房租交给杨竞岗（杨敬刚），我现在要跟杨竞岗（杨敬刚）解除合同…其实，我现在给你说这些都是多说的，你找杨竞岗（杨敬刚），还是我找杨竞岗（杨敬刚）、”最后一页聊天记录中第一段最后部分“…但是这跟你正常缴水电费没有关系，这是两码事，我现在房租还没收到呢”“明年三月，你一定记住房屋签合同时，要跟我签合同，就不会有这么多事”。崔红艳陈述，其系因被告未及时向大房东交纳房租，被大房东赶出租赁房屋，搬出房屋的时间为2019年8月底、9月初；被告方陈述，原告已经转让了涉案房屋和餐厅，至于其什么时候不再经营，是否转租给他人经营，被告不清楚。庭审中，被告提交租赁合同一份，拟证明被告裴文敬作为承租方（乙方）与涉案房屋所有人出租方（甲方）济南许继电器有限公司在2018年6月7日签订了房屋租赁合同，合同约定涉案房屋的租金为每年100000元。上述租赁合同还约定：出租房屋坐落于北园大街206号二楼。租赁期限叁年，自2018年6月15日起至2021年6月14日止；乙方每年租金为100000元（所有租金均不含税，出租税税金由乙方支付）乙方每半年缴纳一次房租，提前30天交纳；乙方延迟交纳租金，每日按应纳额的千分之五延期付款违约金，延迟满一个月，乙方除向甲方支付延期付款违约金外，甲方有权解除合同。同时，被告提交2019年7月份至2019年8月份微信转账截图打印件一份、支付宝转账截图打印件一份，拟证明被告已将2019年6月至2020年6月的租金向涉案房屋所有人支付完毕，其中微信转账47300元，支付宝35100元，现金17600元。崔红艳对上述微信、支付宝转账的真实性无异议，但对证明目的有异议，首先陈述一点账单详情中转账给杨宝臣的微信图像可以看出原告与杨宝才的转账记录图像是一致的，我方对于大房东杨宝臣或者是杨宝才具体姓名并不了解，通过本案被告提交的证据可以看到大房东姓名应为杨宝臣，而非杨宝才。其次杨宝臣与杨敬刚之间的转账记录多达四十余次，且里面存在低于1000元的款项，可以证实杨宝臣与杨敬刚之间不仅是房屋租赁关系，据原告了解，杨宝臣与杨敬刚之间还有其他经济往来，对于现金的缴纳被告并未提交证据，是否已缴纳，我方不清楚。在涉案房屋的租赁费缴纳上，被告仅缴纳至2019年8月份，因为被告还同时承租了涉案房屋的3楼。另，被告陈述杨敬刚与裴文敬原系夫妻关系，但于2016年7月离婚，被告认可杨敬刚与原告系租赁关系的相对方，不认可裴文敬与原告系房屋租赁关系的相对方。同时，被告认为裴文敬与济南许继电器有限公司签订房屋租赁合同系受杨敬刚委托，但未对此提交证据。2020年9月18日，办案人员到北园大街206号二层进行现场勘验，涉案房屋楼梯口处有“咔咔音乐餐厅．会议．下午茶．冷饮．餐吧．休闲娱乐一站式服务”字样招牌，租赁房屋已人去楼空，无人经营。本院认为，被告裴文敬与济南许继电器有限公司签订租赁合同承租涉案房屋，后杨敬刚又与崔红艳签订租赁合同将涉案房屋出租给原告，虽然，被告辩称裴文敬系受杨敬刚委托否认裴文敬是租赁合同相对方，但未对其主张向法庭提交证据，且被告收到的房屋租金亦部分向裴文敬进行了交付，再结合二被告之间的关系，故本院依法确认本案涉及租赁合同的出租方为被告杨敬刚与裴文敬。被告方与原告签订租赁合同将其承租的房屋转租给原告，应当严格履行其与房屋所有人的义务，保证原告在合同约定的租赁期限内正常使用租赁房屋。但从崔红艳与涉案房屋原出租方管理人杨宝臣（杨宝才）聊天记录看，被告方存在逾期交纳房租、不能及时履行维修义务等行为，在被告方租赁原房主二层和三层房屋的情况下，从被告方提交的支付凭证交纳时间及数额看，不能证明上述支付款项是交纳本案涉及房租，退一步讲，即使是本案房租亦存在不能足额交纳的情况，故被告应当对原告在租赁限期内不能正常使用租赁房屋承担民事责任，鉴于原告已无法继续使用租赁房屋，本院认定双方当事人签订的房屋租赁合同依法解除。对于涉案租赁房屋收回的时间，原告陈述其搬出涉案租赁房屋的时间为2019年8月底、9月初，从办案人员现场勘验该租赁房屋楼梯门口处有“咔咔音乐餐厅．会议．下午茶．冷饮．餐吧．休闲娱乐一站式服务”字样招牌，再结合原告提交的山东咔咔牛哇餐饮管理有限公司于2019年9月底开业经营的证据材料，本案依法认定原告实际承租房屋的时间为6个月。崔红艳实际向被告方交纳的房租系一年期22万元，实际承租使用的期限为6个月，故二被告应当退还原告的房屋租金为11万元。对于原告主张的30万元装修费，被告辩称其为转让费，无论该费用在本案中是装修费还是转让费，该30万元均是保证原告在租赁合同约定的5年期限内（2019年3月25日至2024年3月24日）正常使用租赁房屋的费用，现原告仅仅正常使用房屋半年，故被告应当按照原告实际使用房屋的期限按比例扣除相关费用后，对剩余的27万元[30万÷5年×(5年-0.5年）]予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告杨敬刚、裴文敬返还原告崔红艳租赁费110000元及装修费270000元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告崔红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4699元，由原告崔红艳负担1509元，由被告杨敬刚、裴文敬负担3190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  朱广民二〇二〇年九月二十一日书记员  马丽香