安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4781号 上诉人（原审原告、反诉被告）：严朵朵，女，1997年6月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县，现在居住地合肥市。 委托诉讼代理人：杨阳，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈园园，安徽润天律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王钰莹，女，1993年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：韦舒颖，安徽万舟律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶晓飞，男，1992年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：韦舒颖，安徽万舟律师事务所律师。 上诉人严朵朵、王钰莹、叶晓飞因合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严朵朵上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求撤销严朵朵与王钰莹、叶晓飞于2019年6月23日签订的《店铺转让合同》，由王钰莹、叶晓飞返还严朵朵转让费147000元并赔偿严朵朵进货损失6000元；3.判令本案所有诉讼费用由王钰莹、叶晓飞承担。 事实和理由：一、原审判决书已经认定所涉房屋没有获得规划许可证，因此原审判决未依法认定《店铺转让合同》无效属于适用法律错误。 （一）原审判决书已经认定所涉店铺属于无规划用房。 原审判决书第8页最后一行和第9页第一行明确提到：“王钰莹租赁使用该房屋已经一年多久，并未因系是否经规划许可而受影响，严朵朵不能继续经营系因亏本所致，并不是因店铺系因未获得规划导致”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，在没有取得规划许可证的情况下，王钰莹、叶晓飞与严朵朵所签订的名为店铺转让，实际包括了店铺经营权、店铺装修、店内设备等权益束的转让和店铺所使用的房屋的转租的总合同应当自始无效。故原审判决属于明显适用法律错误，《店铺转让合同》违反了强制法的规定，应当自始无效。 （二）原审严朵朵所提供证据也足以证明所涉店铺是历史遗留建筑。 严朵朵提供的补充证据目录（证据十二）“城建局在严朵朵通过12319投诉后对于涉案店铺房屋情况答复的录音材料”也足以证明证明王钰莹、叶晓飞转让给上诉人的店铺属于因历史遗留问题而未取得房产证的房屋，不属于可以承租的房屋，合同自始无效。 二、原审判决书已经认定原房屋属于物业用房，原房东韦道云只是物业管理公司员工。 原审判决书第8页第六行也提到：“本案所涉店铺系物业用房，（原房东）韦道云系物业管理公司员工”。 根据《物业管理条例》第六十五条：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正”的规定，原审法院也不能在原房东未提供业主大会同意的证据的情况下，轻易认可此《店铺转让合同》的有效性。 原审判决书认定《店铺转让合同》经原出租人韦道云追认，且不论韦道云是否已经实际追认，作为物业公司的职工，其根本不具备追认此合同的资格。 三、因为王钰莹、叶晓飞和原房东韦道云的原因，此合同已经实际不能履行。 严朵朵在原审当庭所补充的证据目录中（证据二）：“本案所涉承租门面（又一居一号门面）照片两份”足以证明事实如下：1.由于王钰莹、叶晓飞不收取严朵朵房租，而是催促严朵朵将房租交给原房东韦道云，但原房东韦道云以未与严朵朵签订合同为由，拒绝收取严朵朵租金，最后甚至停止供给严朵朵所经营店铺的用电。2.原房东已安排装修人员将“小象便利”招牌拆卸改为物业专用房，店铺内部也已经重新装修，导致此店铺已经不具有租赁价值，合同已经实际不能履行。 王钰莹、叶晓飞辩称，一、严朵朵与王钰莹、叶晓飞签订的《店铺转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在可撤销事由，合法有效，严朵朵无权请求撤销。 首先，王钰莹、叶晓飞将案涉店铺转让给严朵朵之后即找到房东告知此事，房东对王钰莹、叶晓飞转让店铺的行为明确表示同意，并与严朵朵沟通补签租赁合同，但被严朵朵拒绝。严朵朵无权以王钰莹、叶晓飞欺诈为由要求撤销合同。 其次，退一步说，就算严朵朵在签订合同时，的确不知道案涉房屋系转租。从一审严朵朵提供的录音材料可知，在其知道了案涉房屋系转租之后，仍然明确多次表明愿意继续履行合同，并和叶晓飞协商将剩余34000元转让费延迟至2019年8月底支付。也就是说，即便《店铺转让合同》真的存在可撤销事由，严朵朵也自知道撤销事由后以自己的行为表明放弃撤销权，撤销权已消灭。 二、一审判决并未认定案涉房屋没有获得规划许可证，严朵朵的上诉理由系曲解一审判决的本意，且严朵朵提供的证据无法证明案涉房屋属于违法建筑。 首先，一审判决原义是王钰莹使用该房屋已经一年之久，并未因案涉房屋是否经规划许可受到影响，严朵朵不能继续经营与案涉房屋是否经规划许可无关。 其次，严朵朵认为案涉房屋系违法建筑，仅仅只是通过12319城建投诉热线所做的投诉电话录音，推断案涉房屋没有规划许可证。从证据形式上来说，该录音无法证明是城建局的官方答复，无法核实录音的真实性、合法性，也并非是城建局的书面函件，因此效力无法认可。从内容上来说，录音中的相对方也未证实该房屋属于违法建筑，因此严朵朵提供的证据无法证明案涉房屋属于违法建筑。 王钰莹、叶晓飞上诉请求：1.请求依法撤销合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初19450号民事判决书第二项判决；2.依法改判严朵朵支付王钰莹、叶晓飞剩余转让金34000元并以转让费总价按日1%自2019年6月30日暂计至2019年10月23日的违约金184000元，此后的违约金计算至实际款清之日止；三、判令严朵朵承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由：一、王钰莹、叶晓飞与严朵朵签订之《店铺转让合同》合法有效，严朵朵应按合同约定支付转让款及违约金。 2019年6月23日，王钰莹、叶晓飞与严朵朵签订《店铺转让合同》，约定王钰莹、叶晓飞将自己位于合肥市包河区居门面房1号店铺（小象便利）转让给被上诉认使用，店铺转让费总计160000元，严朵朵应于2019年6月23日向王钰莹、叶晓飞支付转让费定金共计人民币100000元，于2019年6月30日前交清剩余转让费60000元，以及王钰莹、叶晓飞已付给房东两月房屋费和押金共计21000元；如严朵朵逾期交纳剩余转让金，严朵朵应每日向王钰莹、叶晓飞支付转让费总价的百分之一作为违约金。 该合同系签约双方真实意思表示，店铺转让亦得到了原房东韦道云的追认，且并不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 上述合同签订后，王钰莹、叶晓飞依约向严朵朵交付案涉店铺，严朵朵亦接收了店铺，开始实际经营。王钰莹、叶晓飞的义务已经全部履行完毕，但截至王钰莹、叶晓飞提起上诉之日止，严朵朵仅支付147000元，剩余34000元转让款分文未付，早已超过了合同约定的付款期限。严朵朵迟迟不支付剩余转让金的行为构成违约，理应承担支付剩余转让款34000元及依约支付违约金的义务。 二、关于原审反诉，原审法院适用法律错误。 第一，王钰莹、叶晓飞与严朵朵均为完全民事行为能力人，对于订立合同的目的、店铺的位置、订立合同之后的效果等都应当清楚且具有预见性。《店铺转让合同》内容亦均为双方当事人平等协商的结果，王钰莹、叶晓飞在订约过程中并无任何欺诈、胁迫等行为。既然严朵朵已同意转让价款为16万元并订立合同，其就应当受到合同条款的约束。合同一旦确立，就对当事人双方产生了法律的约束力，签约双方的权利、义务就受到了国家强制力的保护和监督。双方都必须按合同约定去执行，任何一方如不履行合同，都要承担由此引起的法律责任或法律后果，这是民法尊重意思自治和遵守诚实守信原则的体现。而原审法院以双方签订合同之前未对物品价值进行评估为由，免除严朵朵支付剩余转让款和违约金的义务，偏袒恶意违约方的利益，显然属于对自由裁量权的滥用、对诚实信用原则的违背、对契约精神的践踏。 第二，经营店铺是经营行为，经营者需要自负盈亏、自担风险。严朵朵是完全民事行为能力人，对经营行为的性质都有清醒的认识，在决定接收店铺经营之前，理应进行对从事该店铺经营的前景进行充分的调研。严朵朵后续无法继续经营系由于其经营不善、亏本导致，并非由于王钰莹、叶晓飞的原因，故严朵朵的损失没有任何理由让王钰莹、叶晓飞承担。现实情况是严朵朵经营不善亏损了，如果假设严朵朵店铺经营的日进斗金，那王钰莹、叶晓飞是否可以恶意违约解除转让合同？显然是不可以的，店铺转让之后，就应由严朵朵独立承担经营风险，而不应将经营失败的损失转嫁到王钰莹、叶晓飞身上。 第三，本案是合同纠纷，一审判决的依据为公平原则，而法律原则的适用是有严格限制的，即，只有穷尽法律规则，方得适用法律原则。在有具体的法律法规可供适用时，不得直接适用法律原则。本案合同法对涉案合同有专门的规定，应优先适用合同法。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”而且一审在适用公平原则判决时严重忽略了一个重要事实前提：严朵朵的行为已经构成根本违约，判决书对此重要事实只字未提，反而是避重就轻，追求平均主义，这是对合同违约方的袒护和纵容，是对合同守约方的最大不公平、不公正。 第四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8项规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。”最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法发〔2019〕254号）第50项规定：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。” 从上述法律规定可以得出，严朵朵作为违约方认为违约金过高，就应该提供证据证明违约金过分高于造成的损失。但在一审中，严朵朵并无提供证据证明违约金约定过高。并且《店铺转让合同》中的违约金条款系双方平等协商所制定，严朵朵亦知晓恶意违约，逾期支付转让金需承担支付违约金的法律后果。但严朵朵仍然恶意违约，视双方签订的白纸黑字的合同于无物。故原审法院认为严朵朵违约后无需支付违约金显然属于适用法律错误。 严朵朵辩称，一、既然原审判决已经认定案涉房屋没有取得规划许可，那么就应该依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条的司法解释，认定王钰莹、叶晓飞和严朵朵所签订的《店铺转让合同》违反强制法规定，属于无效合同。 二、既然原审判决已经认定涉案房屋是物业用房，那么韦道云作为物业工作人员，其并不是涉案店铺的权利人，故根据《合同法》第五十一条的规定他也不具备追认使得合同有效的能力。 三、根据谁主张谁举证的举证原则，王钰莹、叶晓飞要求严朵朵履行名为转让实为租赁的合同，却至今不提供房屋产权证明或者规划许可证明，明显违背一般租赁合同的司法实践。王钰莹、叶晓飞上诉提到严朵朵应当举证直接证据证明该店铺没有规划许可证，但是首先严朵朵已经提供间接证据，并形成了完整的证据链。其次，根据审判观点，该证据源离王钰莹、叶晓飞近，且王钰莹、叶晓飞是出租人，所以举证责任是王钰莹、叶晓飞承担，因为该涉案房屋有规划许可证才符合一般的司法审判案件。 四、由于王钰莹、叶晓飞停水停电，且原商铺在原审起诉后就已经被王钰莹、叶晓飞变更为物业用房，停水停电，此合同已经根本无法实际履行。 严朵朵向一审法院起诉请求：1.请求撤销严朵朵与王钰莹、叶晓飞于2019年6月23日签订的《店铺转让合同》；2.请求判令王钰莹、叶晓飞返还严朵朵转让费147000元；3.请求判令王钰莹、叶晓飞赔偿严朵朵进货损失6000元；4.请求判令本案诉讼费用由王钰莹、叶晓飞承担。 王钰莹、叶晓飞向一审法院反诉请求：1.请求法院判决严朵朵支付剩余转让金34000元并以转让费总价按日1%自2019年6月30日暂计至2019年10月23日的违约金184000元，此后的违约金计算至实际款清之日止；2.本案诉费由严朵朵承担。 一审法院认定事实：2019年6月23日，严朵朵（乙方）与王钰莹（甲方）签订《店铺转让合同》一份，约定：甲方将自己位于合肥市包河区居门面房1号店铺（小象便利）转让给乙方使用，建筑面积为50平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2023年2月25日止，月租金为7000元，租金为每季交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中规定的条款，并且每季定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）铺转让费总价计160000元，乙方在2019年6月23日向甲方支付转让费定金共计人民币100000元，并于2019年6月30日前交清剩余转让费60000元，以及甲方已付给房东两月房租费和押金共计210000元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、烟草许可证、卫生许可证等相关证件，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。如乙方逾期交付剩余转让金，乙方应每日向甲方支付转让费总价的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺租赁权，并且乙方必须按照转让费总价的50%向甲方支付违约金等。 上述合同签订后，严朵朵于2019年6月23日分三次向王钰莹支付24000元，同年6月24日支付83000元，同年7月2日支付40000元，合计支付147000元。 严朵朵接收店铺后，2019年6月25日通过微信告知王钰莹接收的物品存在过期的现象，且称一天经营额较少，一天也就一千多元，王钰莹称其经营时一天近三千。 2019年7月底，王钰莹、叶晓飞与原房东韦道云协商店铺转让的事情，韦道云同意转让，韦道云之妻与王钰莹、叶晓飞去店里找严朵朵协商重新续签房屋租赁合同，严朵朵不同意签订。 2019年9月13日，因严朵朵未按期交纳房租，房东韦道云把店铺电停了，严朵朵报警，经协商愿意送电至第二日早8点。因经营效益不佳，严朵朵停止经营。 一审另查明：本案所涉店铺系物业用房，韦道云系物业管理公司员工。 一审法院认为，严朵朵与王钰莹签订的《店铺转让合同》，系双方真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定，后经原房屋出租人韦道云追认，合法有效。 根据合同约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归严朵朵所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归严朵朵铺转让费总价计160000元。上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用。由于该店铺不能继续经营系严朵朵接收后导致，严朵朵作为完全民事行为能力人应预测经营过程中的生的风险，其约定的转让费系包括装修、装饰及其他所有设备的费用，应依法予以给付。由于本案系房屋租赁、转让引起的纠纷，且王钰莹租赁使用该房屋已一年多之久，并未因系是否经规划批准而受影响，严朵朵不能继续经营系因亏本导致，并不是因店铺系因未获得规划导致，且严朵朵所提供证据不足以证明对方承诺每日营业额达到3000多元的事实，故严朵朵诉请撤销《店铺转让合同》，退回转让费的请求理由不能成立，该院不予支持。另其诉称赔偿损失的请求因未提供证据证明损失计算依据，该院亦不予支持。 综合考虑王钰莹将本案所涉店铺转让给严朵朵时，双方未对物品价值进行评估，约定转让费16万元未能明确确定计算依据，另考虑到严朵朵经营时间较短，已投入支付费用近15万元。为平衡双方损益，对王钰莹、叶晓飞的反诉请求该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回严朵朵的本诉诉讼请求；二、驳回王钰莹、叶晓飞的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1680元，由严朵朵负担；反诉案件受理费2285元，由王钰莹、叶晓飞负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案严朵朵与王钰莹、叶晓飞签订的《店铺转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容系围绕店铺经营权转让事宜，不存在违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效合同。案涉店铺是否有规划许可证，店铺转让是否经房东认可，均不影响案涉《店铺转让合同》的效力。严朵朵上诉请求撤销《店铺转让合同》，但是严朵朵并未举证证明案涉合同存在法定可撤销的情形，因此，本院对该上诉请求不予支持。严朵朵基于合同撤销，要求王钰莹、叶晓飞返还转让费、赔偿损失的主张亦不能成立，本院不予支持。 关于严朵朵是否应当支付王钰莹、叶晓飞剩余转让费的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《店铺转让合同》一经严朵朵与王钰莹、叶晓飞签订即发生法律效力，且王钰莹、叶晓飞已经将店铺转让给严朵朵经营，履行了合同义务，那么严朵朵也应当按照合同约定履行支付转让款的义务。现严朵朵还剩余34000元转让费未予支付，王钰莹、叶晓飞上诉请求严朵朵支付，本院予以支持。 关于严朵朵逾期支付转让费的违约金问题。王钰莹、叶晓飞按照合同约定的标准进行主张，严朵朵认为违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，严朵朵未支付剩余转让款给王钰莹、叶晓飞造成的损失主要为资金占用利息损失，且考虑到严朵朵经营店铺时间不长双方即产生争议，严朵朵实际使用店铺时间较短等因素，本院酌定严朵朵按照如下标准支付违约金：以欠付转让款34000元为基数，自2019年7月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清日止。 综上，严朵朵的上诉请求不能成立，依法应予驳回。王钰莹、叶晓飞的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18497号民事判决第一项，即：驳回严朵朵的本诉诉讼请求； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初18497号民事判决第二项； 三、严朵朵于本判决生效后十日内支付王钰莹、叶晓飞转让款34000元及违约金（以34000元为基数，自2019年7月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清日止）； 四、驳回王钰莹、叶晓飞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1680元，由严朵朵负担；反诉案件受理费2285元，由严朵朵负担356元，由王钰莹、叶晓飞负担1929元。二审案件受理费5645元，由严朵朵负担3716元，由王钰莹、叶晓飞负担1929元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十二日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。