河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5285号原告：洛阳金港实业有限公司，住所地洛阳市西工区凯旋东路**。法定代表人：熊尚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高磊，河南品缔晖诚律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：乔午珑，河南品缔晖诚律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区舒苑宾馆，，住所地洛阳市西工区凯旋东路**经营者：宋玉洛，男，1967年11月16日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李颖彬，河南达兴律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：尚远洋，河南达兴律师事务所实习律师。原告洛阳金港实业有限公司（以下简称金港公司）与被告洛阳市西工区舒苑宾馆（以下简称舒苑宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年08月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金港公司的委托诉讼代理人高磊、乔午珑、被告舒苑宾馆的委托诉讼代理人李颖彬、尚远洋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金港公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签署的《租赁协议》及补充协议，并判令被告搬离、腾空洛阳市西工区凯旋东路60号，并判令被告支付租金、占用使用费至实际搬离、腾空之日止（2020年2月10日至2020年5月9日按95万/年计算，2020年5月10日至2022年5月9日按163.3万元/年计算，2022年5月10日至2024年5月9日按176.4万元/年计算，2024年5月10日至实际归还之日止按194万元/年计算），截止2020年7月21日租金为56.41万元；2、依法判令被告承租洛阳市西工区凯旋东路60号金港大厦房产内所有物品归原告所有（后附清单）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年5月10日签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于洛阳市西工区凯旋东路60号金港大厦（11层楼）的一层东厅（152㎡）及四层至十一层全部，地，地下**全部筑面积3900㎡。合同期限自2014年2月10日至2026年5月9日，前四年每年租金140万（其中场地及设施费30万元），以后六年每两年租金递增8%，最后两年递增10%（其中2020年5月10日至2022年5月9日租金每年163.3万元，场地及设施费35万元）。双方约定付款日期分别为5月10日及11月10日，被告应在付款日期前将下一期的租金汇入原告指定账户。后双方于2016年12月21日及2018年5月10日达成补充协议，协议将2016年5月10日至2018年5月9日租金调整为每年90万（其中场地及设施费20万），2018年5月10日至2020年5月9日租金调整为95万（其中场地及设施费20万），并约定如被告收到解除合同通知15日内，未能搬离承租房屋内可移动物品，则该房屋内所有物品归原告所有。但自2020年2月10日后被告未能如期支付租金至今，原告于2020年5月22日向被告发出解除通知，但被告仍未能如期支付房屋租金并搬离。综上所述，原告为保障自身合法权益，特起诉至贵院。以维护自身合法权益，请求法院依法判如所请。舒苑宾馆辩称，1、2020年1月底至3、4月份××蔓延至国内各省市，各行各业都处于停业状态，被告也不例外，××的爆发属于合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的构成情形，故从2020年2月-4月三个月的房租应当予以免除。2、××的持续影响，各行业时至今日仍未恢复至年前的生产水平，案涉房产及附近的不动产租赁长期处于10元/m2，和之前相比暴跌50％以上，这属于不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，依法应当予以变更。3、补充协议（2018年5月10日签订的补充协议）中关于被告位于金港大厦物品归属问题的处置条款显失公平。被告在2014年为装修案涉房屋，前后历时三个月，投入费用将近700万元，即便将装修后的物品折旧、通货膨胀等因素考虑在内装修后的附着物及可移动物品的剩余价值仍然价值不菲，而根据补充协议的约定，被告留给原告的搬离时间只有15日，时间明显过短，不足以完全搬离。并且合同当时处于不可抗力和情势变更双重条件下，对于合同的解除与否，应当综合考虑当时的所有因素，而不能机械的依照合同条款。4、2014年至今，被告对于案涉房屋已经经营多年，并且及时足额的按照约定支付给原告的租金六百余万元，综合考虑各方因素，目前经济形势下，案涉房屋及附近的租赁价格在10元/m2。疫情已经得到控制，经济活力也在逐步恢复，被告希望能够继续经营，租赁价格按照市场行情确定。综合答辩，被告六年来为经营该宾馆，付出了巨大的人力、物力和财力，支出的装修费用、租赁费用、人工成本和水电费高达一千多万。随着经济的恢复，被告也在努力恢复生产经营，希望能够继续经营该宾馆，租赁费用希望能够和被告协商，按照市场租赁标准适时调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2015年5月10日，金港公司与舒苑宾馆签订《租赁合同》，合同约定舒苑宾馆承租金港公司位于洛阳市西工区凯旋东路60号金港大厦（11层楼）的一层东厅（152㎡）及四层至十一层全部，地，地下**全部筑面积3900㎡。合同期限自2014年2月10日至2026年5月9日止，双方可根据本合同的约定提前终止或续期。前四年每年租金140万（其中场地及设施费30万元），以后六年每两年租金递增8%，最后两年递增10%（即2020年5月10日至2022年5月9日租金每年163.3万元，其中场地及设施费35万元，2022年5月10日至2024年5月9日租金每年176.4万元，其中场地及设施费37.8万元，2024年5月10日至2026年5月9日租金每年194万元，其中场地及设施费41.6万元）。双方约定租金结算周期为半年，付款日期分别为每年的5月10日及11月10日，舒苑宾馆应在付款日期前将下一期的租金汇入金港公司指定账户。2016年12月21日，双方签定第一份《补充协议》，将2016年5月10日至2018年5月9日租金变更为每年90万（其中场地及设施费20万），第五条约定：“如甲方（金港公司）行使合同解除权，应当向乙方（舒苑宾馆）发出解除合同的通知（通知方式包括但不限于：口头、书面、电子邮件等方式）；乙方应在收到解除合同通知15日内，将该承租房屋内可移动物品搬离，逾期未搬离，该房屋内所有物品将归甲方所有，由甲方自行处置。”第六条约定：“乙方承诺，如因乙方原因致使甲、乙之间原合同及本协议无效、被撤销、被解除的，对于该房屋中已形成符合的装饰装修及相关不可拆除或拆除后原本价值折损的相关设施，甲方无须折价回收或向乙方补偿，所有权归甲方所有。”2018年5月10日，双方签订第二份《补充协议》，将2018年5月10日至2020年5月9日租金调整为每年95万（其中场地及设施费20万），其他内容同第一份《补充协议》。上述租赁合同及补充协议签订后，舒苑宾馆向金港公司支付了2020年02月10日以前的租金，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，舒苑宾馆因疫情停业，于2020年4月恢复营业，2020年02月10日以后的租金一直没有支付。2020年04月13日，金港公司向舒苑宾馆发出《催交租金通知》，通知舒苑宾馆于4月30日前交清2020年2月10日至5月9日期间租金（因新冠疫情减免其一个月租金），并办理租金减免手续。2020年04月23日，舒苑宾馆给金刚公司出具说明，提出因疫情的原因，宾馆至今没有开始正常经营，无法缴纳房屋租金。2020年5月22日，金港公司向舒苑宾馆发出《通知》，要求解除双方签订的租赁合同，并承诺若舒苑宾馆在收到通知15日内将承租房屋内可移动物品搬离并经金港公司查验合格后交付，可免除舒苑宾馆2020年02月10日到2020年03月31日前的租金，舒苑宾馆在接到通知后，既未搬离涉案租赁房屋又未缴纳租金。金港公司遂起诉来院，引起本案诉讼。另，金港公司提供租赁房屋内《物品清单》一份，包括1、空调107台；2、电视机96台；3、家具96台；4、气能热水1套；5、前台大厅沙发1套、电脑1台；6、餐厅桌椅若干；7、会议室桌椅若干。本院认为，金港公司与舒苑宾馆签订的《租赁合同》以及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法认定为有效。在合同履行过程中，我国发生新冠肺炎疫情，全国各地采取了一系列疫情防控措施，包括停工、停产、交通出行管制等，舒苑宾馆在疫情期间处于停业状态，无法实际经营，没有营业收入，新冠肺炎疫情及相关防控措施是合同双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，要求舒苑宾馆继续支付停业期间的租金对其明显不公平。2020年4月份，舒苑宾馆恢复营业，但此时新冠肺炎疫情刚刚得到控制，疫情防控措施仍未完全解除，疫情影响尚未结束，舒苑宾馆的营业收入明显减少，履行合同存在明显困难，并不构成迟延履行，虽然金港公司分别于4月13日、5月22日发出催缴租金通知、解除合同通知，但解除合同的通知不生效力。截至金港公司起诉时，新冠肺炎疫情已得到控制，相关防控措施业已解除，商户均恢复正常营业，在金港公司同意减免部分租金的情况下，舒苑宾馆仍然未向金港公司支付租金，构成违约，金港公司诉求解除《租赁合同》，并要求舒苑宾馆搬离、腾空租赁房屋，本院予以支持。两份《补充协议》已履行完毕，本院不再解除。鉴于新冠肺炎疫情影响，本院酌定对舒苑宾馆2020年02月10日到2020年05月09日期间应支付给金港公司的租金予以免除，2020年05月10日至搬离所租房屋期间的租金和逾期腾房的占有使用费仍按95万元/年计算。现因舒苑宾馆迟延支付租金致使合同解除，依据合同约定，租赁房屋内已形成附合和装饰装修及相关不可拆除或拆除后原本价值折损的相关设施归金港公司所有，金港公司无须向舒苑宾馆进行补偿，依据金港公司提供的《物品清单》，清单上物品均可独立拆除，并未与租赁房屋形成附合，故《物品清单》上所列物品仍归舒苑宾馆所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：（2020）解除洛阳金港实业有限公司与洛阳市西工区舒苑宾馆于2015年5月10日签订的《租赁合同》；（2020）洛阳市西工区舒苑宾馆于本判决生效后十五日内搬离、腾空洛阳市西工区凯旋东路60号；（2020）洛阳市西工区舒苑宾馆于本判决生效后十五日内支付洛阳金港实业有限公司2020年05月10日以后到搬离所租房屋以前的租金和逾期腾房占有使用费，租金、逾期腾房占有使用费按95万元/年计算；（2020）驳回洛阳金港实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4720元，由洛阳市西工区舒苑宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年九月十四日书记员  杨嘉铭