惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2217号原告：赵丽莎，女，瑶族，1994年10月17日出生，住址：湖南省永州市零陵区日升开发区**，身份证号码：431************327。委托代理人：戴尚民，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。被告：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，，住所：惠州大亚湾澳头大涌路**长安苑**108统一社会信用代码：914***********372E。法定代表人：王某1。原告赵丽莎与被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司(以下简称“工银大亚湾分公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人戴尚民到庭参加了诉讼，被告工银大亚湾分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金98835.09元（违约金计算标准：按房屋总价款757357的日万分之三自2018年7月1日起计算至被告通知交房之日，即计算至2019年9月9日止）；2．判令被告将案涉房屋的惠湾国用(2013)第132*****698号地块土地使用年限延长至65年以上；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月份，原告赵丽莎与被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定：原告购买被告出售的位于惠州市**********************，房款总额757357元。两原告应于2017年6月8日交付首期房款227357元，余款530000元向银行申请贷款支付；被告应于2018年6月30日交房，如逾期超过120天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按房屋总价款的万分之三/日向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告已按约定向被告支付了首期购房款，并办理了银行按揭贷款手续，贷款亦已发放并转至被告银行账户，至此，原告已履行完其作为买方的义务。但到合同约定交房之日，被告未如期交房。直至2019年9月1日，被告才向两原告出具《入伙通知书》，通知两原告于2019年9月9日办理入伙手续，但至今两原告未收到被告逾期交房的任何赔偿款。此外，被告曾向业主公布了“关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函”，承诺负责将涉案土地的使用权剩余年限从48年延长至65年，但被告未能履行该承诺。综上，原告认为，被告逾期交房已经严重损害了原告的合法权益，两原告为维护自身的合法权益，诉至法院，望法院判如所请。原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》（预售）；2、购房发票；3、《承诺书》；4、《入伙通知书》；5、《大亚湾长安苑土地项目延长使用年限的承诺函》。被告工银大亚湾分公司未到庭，未向法庭提交答辩状及证据副本。本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与作为出卖人的被告工银大亚湾分公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑9栋14层03号商品房，总价款为757357元。合同约定的付款方式为：买受人应当于2017年6月8日前支付该商品房首期房款227357元，余款530000元向银行申请贷款。合同约定的商品房交付条件和时间为：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同约定的逾期交付责任为：如出卖人逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于约定的交房日前付清了全部购房款。后因被告工银大亚湾分公司未能在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告，原告遂向本院起诉，要求被告工银大亚湾分公司支付逾期交房违约金。2019年9月1日，被告工银大亚湾分公司向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告第9栋房屋入伙时间为2019年9月9日。另查，2017年3月20日，被告工银大亚湾分公司向长安苑项目业主出具《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，主要内容为：一、土地使用年限说明：长安苑项目项下的3宗土地，《国有土地使用证》证号分别为惠湾国用[2013]第132*****699号，地块归属于**地块之上：土地面积6956.4平方米，惠湾国用[2013]第132*****698号，地块归属于**、9栋地块之上：土地面积6976平方米，惠湾国用[2011]第132*****007号，地块归属于**、7栋地块之上：土地面积6938.6平方米。以上3宗土地使用年限终止日期，，住宅70年商业40年，起始日期由1994年7月25日起算，现剩余年限住宅48年，商业18年。二、土地使用年限延长手续办理情况：该3宗土地已向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限的申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函[2016]1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》。三、被告工银大亚湾分公司承诺：在业主所认购的物业不动产权证办理下来之前完成上述土地使用年限延长的办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。若未能实现该承诺，被告工银大亚湾分公司同意按照不低于已签订的《商品房买卖合同》所约定的价款的150%回购该商品房。再查，本院生效的（2019）粤1391民初3064号判决书已查明：被告工银大亚湾分公司提交的大亚湾区国土资源分局收文回执及收发文呈办单等证据显示，大亚湾区国土资源分局于2016年8月4日接收被告工银大亚湾分公司就上述长安苑项目3宗土地提出的延长年限的申请。2016年12月9日，大亚湾区国土资源分局向被告工银大亚湾分公司发出《关于长安苑项目用地延长土地使用年限的复函》，主要内容为上述长安苑项目3宗土地已委托评估中介进行地价评估，待评估报告出具后将尽快送区财政局提出审核意见，再办理被告工银大亚湾分公司上述用地延长土地使用年限手续。2018年3月20日，大亚湾区国土资源分局向被告工银大亚湾分公司出具《关于陕西工银房地产开发公司土地延长使用年限补缴地价款的告知函》一份，告知被告工银大亚湾分公司上述长安苑项目3宗土地延长土地使用年限需补缴地价款共2963.71万元，被告工银大亚湾分公司应在1个月内缴清上述地价款，如逾期未缴清，自逾期之日起按每日1‰计算违约金，并要求被告工银大亚湾分公司在收到该函5天内前来办理缴款相关手续。因对补缴地价款的计算方式及金额存有异议，被告工银大亚湾分公司未按上述要求补缴地价款，至今尚未办理延长土地使用年限手续。本院认为，原告赵丽莎与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚信全面履行自己的合同义务。关于被告工银大亚湾分公司是否存在逾期交房问题。原告赵丽莎按照合同约定付清购房款，被告工银大亚湾分公司应当在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告赵丽莎使用。被告工银大亚湾分公司未按照上述期限向原告交付房屋，直至2019年9月1日才向原告出具《入伙通知书》，通知被告人于2019年9月9日办理入伙手续，存在逾期交房的违约行为,应当承担违约责任。关于逾期交房违约金如何计算问题。被告逾期交房435天，已经超出120天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，故被告工银大亚湾分公司应向原告支付逾期交房违约金为98835.09元（757357×0.0003×435）。关于原告诉请将涉案房屋的惠湾国用（2013）第132*****698号地块土地使用年限延长至65年以上的问题。鉴于涉案房屋尚未办理产权登记手续，原告房屋所涉土地使用年限尚未经不动产权证书确定，故本院对原告的该项诉请在本案中暂不处理。被告工银大亚湾分公司未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告赵丽莎支付逾期交房违约金98835.09元；二、驳回原告赵丽莎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135.44元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  林木英二〇二〇年九月九日书记员  卢斯迪