湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1407号 原告：肖志远，男，1989年6月7日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告：徐荣，女，1988年2月1日出生，汉族，安徽省凤阳县人，居民。 两原告共同委托诉讼代理人：佘文政（特别授权），沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者，执业证号：31813021100075。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200310543345。 委托诉讼代理人：龚星银（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200810149320。 原告肖志远、徐荣（系肖志远之妻）与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人佘文政，被告的委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖志远、徐荣向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担违约金14760元；2.由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告以“起诉时候没有办证后经过核实办证时间是2020年6月26日”为由，当庭调整诉讼请求第一项违约金为21100元。事实与理由：2015年5月25日，原告与被告签订《沅陵县商品房买卖合同》，原告购买被告位于沅陵县沅陵镇御鑫城5号楼1311号房屋价值328670元。双方约定买受人在2015年6月29日首付款128670元，剩余房款采用银行按揭方式支付，合同约定出卖人在2016年10月30日将该房屋交付给买受人使用。合同约定被告应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。按上述约定被告应当在2018年10月26日前办妥房屋权属证书给原告，但被告直到2020年6月26日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当按合同约定向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日止。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正判决。 被告天赐公司辩称：一、依据新规定答辩人无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过度期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻；二、被告在合同约定的期限内不能办证是原告的责任造成的；三、依据双方合同第十七条第五款第二项的约定，被告不应承担违约责任，反而是原告要承担违约责任；四、根据现行法规规定不动产查询证明是购买者必须提供的资料；五、双方存在委托代理法律关系，原告交或不交税费以及迟延交税费的法律责任应当由原告承担；六、迟延办证的原因是原告迟延交付契税造成的，根据合同附件四的约定，被告不应承担责任；七、根据损失与违约金相一致原则，原告要求的违约金过高。综上所述，敬请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告身份证；商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票；收据、代收代缴项目及标准；不动产房地产权情况证明；营业执照及法人身份证），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的住宅使用说明书复印件一份，证实被告于2016年9月30日将御鑫城5栋1311号房交付给原告使用的事实。被告对该证据的关联性有异议认，认为不能证明入住时间，没有无房证明、交纳契税、交纳房屋维修基金等票据。经开庭审查原、被双方未曾签订过入伙通知书，被告异议没有依据。本院经审查后认为，该证据来源合法、证据内容与以上无异议的证据能相互佐证，本院予以采信。 2．被告提交的《沅陵县不动产登记中心正式揭牌成立》书证复印件一份，证明沅陵县不动产中心2016年9月23日才揭牌成立，不动产登记要滞后是客观存在的。原告对该组证据的证明目的和关联性有异议。本院经审查后认为，依据原、被告合同约定被告应于2018年9月26日前办好产权证书，沅陵县不动产中心2016年9月23日揭牌成立时间早于办证截止的时间，办证滞后的客观障碍不存在。本院经审查后认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。 3．被告提交的《关于办理不动产权证的通知》一份，证明被告于2018年1月21日通知原告业主在3月1日到20日提交无房证明及相关资料。原告对该组证据的三性均有异议。本院经审查后认为，该证据系复印件，无法核实其真实性，也未加盖公司印章，且无其他证据佐证，本院不予采信。 4.被告提交的《御鑫城小区交房时间统计表》一份，证明原告是2017年2月4日交房的。原告对证据的真实性提出异议，认为是被告单方面制作提供的。经审查，该证据未加盖被告公司印章，且系单方制作无法证明待论证事实，本院不予采信。 5．被告提供的《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》一份，证明不动产登记应当提交：①无房证明；②交纳契税；③交纳房屋维修基金。原告对该组证据的关联性有异议，认为该证据来源不合法，且办证历史遗留问题与本案无关。本院经审查后认为，该证据证实的内容确与本案无关，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2015年5月25日，原告肖志远、徐荣（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：xx），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区5幢13层1311号商品房，建筑面积111.89平方米（套内建筑面积93.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.25平方米），总价款为328670元，合同约定出卖人应在2016年10月30日前将商品房交付使用；2015年5月25日原告肖志远、徐荣首付款（含定金）128670元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2015年5月25日原、被告双方合同签订合同，同日原告向被告交纳了首付款（含定金）128670元，2015年5月25日被告代收了原告缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计18193元。2016年9月30日，被告将该房屋交付原告使用。2020年6月26日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第xx号]。 本院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，双方约定的交房时间为2016年10月30日前，实际交房时间为2016年9月30日，根据双方关于逾期办证的约定是“自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止按日……支付违约金”，而被告则未在合同约定的期限内即2018年10月26日前履行办证义务，被告一直到2020年6月26日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。本案被告辩称依据损失与违约相一致原则，原告要求的违约金过高。本院认为双方当事人在合同中约定违约金是具有惩罚性质的违约条款，不以原告方产生的实际损失为前提，且本案中违约金数额在合同标的额百分之三十内，未违反法律规定，对被告天赐公司的该答辩意见，本院不予采信。二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案被告辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是原告未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中被告不能向本院提交在约定的办证期限（即2018年10月26日）前已通知了原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。综上，对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及原告要求的违约金过高等意见，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2018年10月26日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2018年10月27日起计算至2020年6月26日被告实际办好产权证书时止，共计逾期608日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为19983元（328670元×608天×1‱）。原告主张被告于2016年9月30日交房后应办理产权证书，逾期办证时间应从2016年9月31日起算。根据双方合同约定，被告应于2016年10月30日前交房，被告提前交房不能成为其提前承担逾期办证的违约责任的事实理由，对于原告的该主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖志远、徐荣逾期办理房屋权属证书的违约金19983元； 二、驳回原告肖志远、徐荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费328元，减半收取计164元，由原告肖志远负担8元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担156元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  田文 二〇二〇年九月十七日 书记员  舒怡 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。