文书内容广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初2189号原告：广州卓都物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇广州雅居乐花园公建5，统一社会信用代码91440113304786268F。法定代表人：李少剑,该公司总经理。委托诉讼代理人：林佳静，该公司员工。委托诉讼代理人：陈其丰，该公司员工。被告：卢丽璋，女，1972年2月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告广州卓都物业管理有限公司与被告卢丽璋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林佳静、陈其丰及被告卢丽璋的委托诉讼代理人翁海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州卓都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年9月1日起至2020年4月30日止的物业服务费3617.32元；2018年7月1日起至2020年2月29日止的公摊电费316.86元，共计3934.18元；2.被告向原告支付迟延缴纳物业服务费的违约金，其中2018年9月1日至2019年10月31日的违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，从2019年11月22日起计；2019年11月1日至2020年4月30日的违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日，为1468.95元。3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了从化景业荔都花园11号楼204房（测绘地址：广州市从化区荔××××房），于2016年10月29日与原物业公司（即雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司,以下简称“雅居乐公司”）签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为洋房每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费。由于原物业公司经营战略调整，自2018年3月起开始筹备退出该小区物业事宜，经开发商同意、业主投票、公示后，最终选聘原告为该小区提供物业服务，并取得从化区住建委的备案。原告自2018年9月1日起为该小区提供物业服务。根据原告与该小区开发商签订的《前期物业服务协议》约定，高层住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费用。逾期支付的，每逾期一日按应付款的千分之三向原告支付违约金。原告已根据上述标准与大部分业主签订《前期物业服务协议》。截止原物业公司退出该小区之日止，被告尚未向原物业公司支付2018年7月1日至2018年8月31日的公摊电费。2019年2月28日，原物业公司与原告签订《债权转让合同》，将原物业公司在该小区拥有的管理费、水电费债权无偿转让给原告，并就此事在该小区进行了公告，原告通过该《债权转让合同》享有向被告追讨2018年7月1日至2018年8月31日的公摊电费的权利。由于被告不同意原物业公司退出及原告提供物业服务，故被告未与原告签订《前期物业服务协议》，也拒绝支付自2018年9月1日起的物业服务费以及原告为其垫付的水电费。自原告进驻小区至今，一直按照《前期物业服务协议》的约定，尽职尽责为小区业主提供物业服务。被告作为小区业主之一，虽未与原告签订《前期物业服务协议》，但其一直以默示的形式接受原告提供的物业服务，应向原告支付相应的物业服务费以及原告为其代缴的水电费。原告曾向被告发函，明确告知被告自2018年9月1日起由原告为涉案小区提供物业服务，请被告向原告支付欠付的物业费、水电费等，被告至今仍未支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告卢丽璋辩称：1.原告向景业荔都花园业主收取物业管理费无合法程序，缺乏合同及法律依据；2.“双过半”是业主大会的议事规则，并不适用选聘前期物业。原告公示《明细表》的“双过半”结果不具有真实性、合法性、关联性；3.从化住建局给原告和意浓公司签署的《前期物业服务合同》备案，并出具备案回执，只是一种事后告知行为，不能对合同的合法性、真实性作出法律承诺；4.对于小区的物业管理方面，出现保安管理不到位、公摊水电费虚高、原告占有相关营业收入等问题；5.原告收取物业管理费缺乏法律、事实、合同依据，更无权主张违约金；6.涉案小区的水费单价为1.5元/立方米，缺乏法律依据；7.原告并未收到更换物业公司的通知。经审理查明：案涉楼盘景业荔都花园由广州意浓实业有限公司（以下简称“意浓公司”）开发建设。被告购买了从化景业荔都花园11号楼204房，并于2018年8月30日进行不动产登记，登记建筑面积为82.33平方米，房屋坐落广州市从化荔××××房房。原告主营项目类别：物业管理，成立日期：2014年7月30日。2018年8月22日，原告与意浓公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告给景业荔都花园提供物业管理服务，合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2.2元/月/平方米。第七条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，交纳当月物业服务费用。第二十六条约定：意浓公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的标准向原告支付违约金。第三十一条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。另查，2016年，意浓公司与雅居乐公司签订《前期物业服务委托合同》（景从物【2016】005号）约定：雅居乐公司为意浓公司开发建设的景业荔都花园提供物业管理服务。该合同第三十二条约定:合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。第三十三条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。2016年10月29日，被告与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，约定：“雅居乐公司向被告提供物业服务，第四条第一款：雅居乐向被告收取物业服务费，按被告签订的《商品房买卖合同》中的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自被告向雅居乐公司提供相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。调整前按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方互不退不补。洋房为2.2元/月/平方米，每月5日前交纳当月物业费，被告若未按时交纳物业费，应自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金，协议有效期为自双方签字起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的《物业服务协议》，或雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议终止。”2018年5月2日，雅居乐公司发出《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》载明：由于自身经营业务调整，雅居乐公司决定从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，全面撤出景业荔都花园的物业管理工作，不再负责一切相关事项，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，为确保业主能继续享受优质物业服务，在物业服务费收费价格不变的前提下，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。2018年7月23日，原告发出《关于选聘广州卓都物业管理有限公司作为景业荔都花园前期物业管理服务单位的公告》载明：经小区业主户数和面积双过半签字授权委托意浓公司于2018年7月23日选聘原告作为涉案小区的前期物业管理服务单位。2018年8月24日，意浓公司与原告签订的《前期物业服务合同》已提交广州市从化区住房和建设局备案。再查，案涉楼盘部分小区业主（陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江）曾于2018年8月14日以意浓公司和雅居乐公司提前解除合同、更换物业公司构成违约为由向本院起诉，经本院【案号：（2018）粤0117民初3189号】及广州市中级人民法院【案号：（2019）粤01民终4033号】审理，二审认定意浓公司提前解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》未对业主构成违约，其认定理由为：“首先，《物业管理条例》第二十一条规定：‘在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。’第二十五条规定：‘建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的内容。’由此可见，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权利，也有义务选聘物业服务企业对物业进行管理，并签订物业服务合同。一般而言，建设单位开发建设项目是为了将房屋对外出售以此获取利润，而建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前签订的物业服务合同，实际上就是为全体业主签订的合同，该行为在性质上属于全体业主的授权委托。其次，本案中，作为建设单位的意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。意浓公司分别与各业主签订的《广州市商品房买卖合同》明确约定意浓公司选聘雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订了书面的前期物业服务合同。而各业主分别与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也有关于雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止的约定。从上述约定可知，各业主对于意浓公司与雅居乐公司可能存在提前解除合同是有一定的预期，且不持异议。意浓公司在解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》后，雅居乐公司已于2018年5月2日在楼盘公告张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》告知业主从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。意浓公司于2018年5月24日出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，载明由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照雅居乐公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条：‘受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。’的规定，意浓公司在委托签订合同事项终止时，已向业主履行了告知和披露义务，并不存在违约行为。再次，意浓公司提供的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》、《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》显示从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文二审提交的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《证明》也记载上述统计结果代表部分业主的真实意向。广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的上述材料已证实了从化景业荔都花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同。最后，意浓公司已与卓都公司签订了《前期物业服务合同》，委托卓都公司对景业荔都花园进行物业服务管理，该合同也提交了广州市从化区住房和建设局备案。现各业主并未提供充分证据证实更换物业公司影响了其对自有房屋的使用以及物业服务质量严重不符合合同约定，或者给其造成了具体的损失。即便业主对更换的物业服务企业不满意，也可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。”该判决现已生效。又查，截止目前，原告与被告尚未签订《前期物业服务协议》。涉案楼盘至今未成立业主委员会。原告曾于2019年11月22日向被告邮寄《物业管理费催款函》，告知其更换物业服务公司、原告自2018年9月1日起正式为涉案小区提供物业服务，并通知其缴纳拖欠的物业费等事项，快递单显示2019年11月28日退回妥投；原告又于2020年3月12日再次向被告邮寄《物业管理费催款函》，快递单显示2020年3月16日退回妥投。还查，2018年11月30日，原告与雅居乐公司签订了《债权转让合同》，双方约定：“雅居乐公司将景业荔都花园业主物业管理费、水电费的债权72810.38元无偿转让给原告，原告同意无偿受让上述债权，无需向雅居乐公司支付转让费用。”该合同于2018年12月1日起生效，2019年2月28日，雅居乐公司在景业荔都花园公告栏张贴公告称：“我司已于2018年8月31日依法退出景业荔都花园的物业管理，小区已于2018年9月1日起由卓都公司依法接管。为便于业主缴交我司在管期间（即2018年8月31日前）的物业费欠费，现我司已将部分业主拖欠我司在管期间物业管理费的债权依法转让给卓都公司，请未交清我司在管期间物业管理费的业主及时向卓都公司履行缴交费用的义务。”被告未缴纳2018年9月至2020年4月期间的物业管理费、2018年7月至2020年2月期间的公摊电费。各项费用具体情况如下：一、2018年9月至2020年4月（共20个月）期间的物业管理费。涉案房屋于2018年8月30日进行不动产登记，登记记载建筑面积为82.33平方米，故物业管理费共计3622.52元（82.33㎡×2.2元/㎡×20个月）。二、小区分摊电费由业主所在单元楼电梯、楼梯、水泵用电分摊及全小区路灯用电分摊构成。2019年7月之前电费单价为0.6278元，2019年7月供电局下调电费价格之后的电费单价为0.62586元。2018年7月至2020年2月期间，涉案11栋204房所产生的单元梯灯用电、水泵用电、路灯用电、电梯用电的分摊电费共计317.85元，具体如下：            分摊公式                                                            日期              电梯分摊（元）      （电梯用电量／60.8·系数1·单价                    梯灯分摊（元）      （梯灯用电量·单价／11栋用户数55户）              水泵分摊（元）      （水泵用电量·单价／使用水泵用户数819户）              路灯分摊（元）      （路灯用电量·单价／小区所有用户数819户）              当期总计（元）                  2018.7-2018.8              12.15              15.7                7.61              1.2               36.66                   2018.9-2018.10              10.4              13.04                6.09               0.58               30.11                  2018.11-2018.12              10.26              12.56                3.29               0.51               26.62                  2019.1 -2019.2              9.94              13.98                7.61               0.45               31.98                  2019.3-2019.4              9.94              9.41                7.61               0.5               27.46                  2019.5-2019.6              10.75              10.96                8               0.34               30.05                  2019.7-2019.8               11.49              9.75                8.37               0.07               29.68                  2019.9               5.02              4.46                5.89               0.07               15.44                  2019.10               5.37              6.09               5.94               0.08               17.48                  2019.11              4.68              7.32               5.43               0.08               17.51                  2019.12               4.88              7.82               5.46               0.08               18.24                  2020.1              4.9              6.91              7.11              0.1              19.02                  2020.2              4.71              6.84              5.98              0.07              17.6                  合计              317.85      本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费。首先，案涉小区部分业主已于2018年就物业公司的更换问题向法院起诉，虽然起诉的业主并非本案当事人，但该部分业主的诉请实际是为案涉小区全体业主的利益，且该判决书是就案涉小区变更物业公司是否合法进行了分析和认定，故该已生效的判决书认定的内容应当对全体业主均具有约束力。根据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4033号判决书认定：“1.意浓公司与雅居乐公司解除《前期物业服务合同》并未对业主构成违约；2.意浓公司作为全体业主的受托方，聘请卓都公司，已完成面积和户数双过半，数据真实，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同；3.意浓公司有权与卓都公司签订《前期物业服务合同》，委托卓都公司对案涉小区进行物业服务管理，该合同亦提交广州市从化区住建局备案。”庭审中，被告虽抗辩意浓公司聘请卓都公司程序不合法，双过半数据不真实，但其提供的证据并不足以推翻已生效裁判确认的事实，故本院对被告抗辩不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区至今尚未成立业主委员会，原告与涉案小区建设单位意浓公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且未经招投标而签订物业服务合同并非法律规定的合同无效情形，故该合同合法有效，对小区业主具有约束力。原告进驻涉案小区后实际提供了物业服务，小区业主已实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业管理费。被告以其未与原告签订《物业服务合同》且未给其开具雅居乐公司的发票并据此拒绝向原告支付物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。其辩称原告的物业服务存在瑕疵，但从被告提交的证据来看，并不能证实原告提供的服务质量存在重大瑕疵，故不能因此减免被告的物业管理费。被告未交纳2018年9月至2020年4月期间的物业管理费3622.52元，现原告仅主张物业管理费3617.32元，是对其自身权利的处分，本院予以支持。关于公摊电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用电产生的电费需由居民进行分摊。原告已代被告支付公摊电费，被告应向原告返还相应金额。对于2018年9月之前的公摊电费，原告因受让雅居乐公司在案涉小区的水电费的债权，有权向被告主张。原告所主张的2018年7月至2020年2月期间的公摊电费金额，经本院核实用电度数及相关发票金额，计算结果为317.85元。现原告仅主张316.86元，是对其自身权利的处分，本院予以支持。被告辩称小区的物业用电、销售中心用电和车库用电长期为0，如此公摊无法接受，但其并未提交证据予以佐证，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。关于违约金。原告进驻涉案小区后实际提供了物业服务，小区业主实际享受了原告提供的物业服务后，理应向原告支付物业管理费却未缴纳，故原告要求被告支付违约金合理，本院予以支持。虽然原告并未提交证据证明其已将涉案小区更换物业服务公司、物业管理费催款函送达至被告，但被告作为业主，理应对自身物业又基本的关注义务，小区更换物业公司，物业费如何缴纳等细信息的获取并不难。又鉴于双方当事人就原告接管小区物业服务是否合法、原告能否收取物业管理费仍有争议，被告拖欠物业管理费事出有因。故依据公平原则，本院酌定违约金从起诉之日起(即2020年5月11日)计付。因《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，且原告并未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付，但每月物业管理费的违约金，应以不超过当月的物业服务费181.13元（82.33㎡×2.2元/㎡）为限。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、被告卢丽璋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2018年9月至2020年4月期间的物业管理费3617.32元；二、被告卢丽璋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2018年9月至2020年4月期间的物业管理费违约金（每月物业管理费的违约金，均以当月物业管理费181.13元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金应以不超过当月物业管理费181.13元为限）；三、被告卢丽璋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2018年7月至2020年2月的公摊电费316.86元；四、驳回原告广州卓都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告卢丽璋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇二〇年九月十八日书记员  谢 妍