新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2923民初1767号 原告：斯拉吉丁加拉力丁，男，1948年10月15日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。委托诉讼代理人：艾尼瓦尔斯拉吉丁（系斯拉吉丁加拉力丁之子），住新疆维吾尔自治区库车市。委托诉讼代理人：校波，新疆浩翔律师事务所律师。被告：新疆北辰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路39号。法定代表人：蔺学胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：米文，新疆鼎信旭业律师事务所律师。委托诉讼代理人：马榕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告斯拉吉丁加拉力丁与被告新疆北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）新2923民初2024号民事判决书。北辰公司不服该判决，向阿克苏地区中级人民法院提起上诉。阿克苏地区中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）新29民终609号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。斯拉吉丁加拉力丁的委托诉讼代理人艾尼瓦尔斯拉吉丁、校波，北辰公司的法定代表人蔺学胜、委托诉讼代理人米文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斯拉吉丁加拉力丁向本院提出诉讼请求：1．判令北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁交付安置房香林华府18号楼2单元1层101室一套（价值294,558元）；2．判令北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付截至2018年10月1日的拆迁安置过渡费150,000元，后每延长一个月，补偿3,000元；3．判令北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付18号楼1套、22号楼4套，共计5套安置房的补偿金1,419,234元；4．判令北辰公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，斯拉吉丁加拉力丁变更诉讼请求为：1．判令北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁支付截至2019年11月1日的拆迁安置过渡费123,000元；2．判令北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁赔偿经济损失1,981,572元（一层：3,850元/㎡×89.26㎡×2套，二层：3,750元/㎡×89.26㎡×2套，四层：3,500元/㎡×89.26㎡×2套，以上合计535.56㎡），1、2项合计2,104,572元；3．判令北辰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月27日，斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司就其原有的631㎡房屋拆迁事宜签订《房屋拆迁安置补偿协议》。依协议约定，斯拉吉丁加拉力丁用原房屋置换北辰公司拟建造的××县套、22号楼4套，共计6套安置房屋，上述房屋交付时间为2014年5月1日，过渡费为每月800元，如超过3个月后，过渡费每月按3,000元支付。协议签订后，斯拉吉丁加拉力丁迁出了原房屋，自行安排过渡，等待回迁。但时至今日，北辰公司拒绝向斯拉吉丁加拉力丁交付协议约定的房屋，自2016年6月1日起过渡费一直未予支付。基于以上事实，北辰公司至今未按协议约定履行安置房的交付义务，应向斯拉吉丁加拉力丁支付延长期间过渡安置费，并赔偿损失。斯拉吉丁加拉力丁为维护自身合法权益，遂诉至人民法院。北辰公司辩称：一、斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第三条明确约定每月过渡费为800元，斯拉吉丁加拉力丁提供的协议中每月3,000元的约定系其自行添加，北辰公司不认可，过渡费应按照每月800元标准从2016年6月计算至2017年10月，即10,800元。二、本案中政府收回10、17、18、22号楼的保障性住房用地由其自行建设（后仅将18号楼交由北辰公司建设），是北辰公司不能预见、不能克服并不能避免的，属法律规定的不可抗力，对不能向斯拉吉丁加拉力丁交付原定在22号楼上的拆迁安置房，北辰公司并无过错，不应承担责任。三、斯拉吉丁加拉力丁拆迁的房屋补偿包括产权置换和货币补偿两种方式，因不可抗力因素不能进行产权置换时，应按照双方合同约定的2,040元/㎡进行补偿，如按商品房价格进行补偿，对已经按照2,040元/㎡领取补偿金的70多户拆迁户是不公平的，对房屋不能交付的补偿价格不能确定时，北辰公司承担的是替代履行或货币补偿，该补偿价格应按照被拆迁房屋当时的拆迁价格，具体可以参考当时房屋的评估报告进行确定，斯拉吉丁加拉力丁的赔偿计算方式无事实及法律依据，且有失公平。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．斯拉吉丁加拉力丁提交的《房屋拆迁安置补偿协议》一份，证明：2013年4月27日，斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司达成安置补偿协议，约定了安置房屋的楼号、房号及面积，并约定了安置过渡费为每月800元，房屋须在2014年5月1日交付，超期则按照每月3,000元支付过渡费。北辰公司对该协议真实性不认可，并当庭提交《拆迁补偿协议》一份，证明斯拉吉丁加拉力丁签订的协议中第八条内容系其自行添加，北辰公司持有的协议第八条中没有关于安置的约定，协议第二条明确约定安置房减少的建筑面积按照2,040元/㎡补差价。斯拉吉丁加拉力丁对该份证据真实性认可，认为虽然合同中约定过渡费是800元，但北辰公司是按照3,000元支付的过渡费。经审查，该两份协议中除第八条内容外，其余内容一致，本院对该两份协议的真实性予以认定，关于第八条约定内容将结合其他证据综合予以认定。2．斯拉吉丁加拉力丁提交的安置房费用结算汇总表六张，证明：在斯拉吉丁加拉力丁第一次起诉时房屋的市场单价已达到每平方米3,000元-3,300元。北辰公司对该证据的真实性认可，认为3,000元-3,300元是指超面积的价格，根据协议约定不能交房应当按照每平方米2,040元进行补偿。经审核，北辰公司对该汇总表的真实性予以认可，且该证据可证明当时安置房的市场价，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。3．北辰公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》、收回国有土地使用权批复、收回国有土地使用权决定书、收回土地使用权告知书、建设用地批准书、规划许可证、国有建设用地使用权出让合同补充协议各一份，证明:2012年12月27日，北辰公司通过招拍挂取得了案涉保障房在内、总面积为64,847平方米的土地使用权，因政府政策发生变化，致64,847平方米中的13,783平方米土地性质变更为保障性用地，由政府直接划拨，故库车县国土资源局将包含10、17、18、22号楼在内的13,783平方米土地收回，仅将18号楼交由北辰公司进行施工，10、17、22号楼由政府保障办公室负责建设。斯拉吉丁加拉力丁对该组证据未发表质证意见，称由法庭核实真实性，认为出让方收回土地系北辰公司与政府之间的事，不属于不可抗力，北辰公司提交的收回土地的相关文件无法证明与本案有关联性。经审核，该组证据来源合法，与本案纠纷发生事实相互印证，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。4．北辰公司提交的房屋拆迁价值评估报告一份、拆迁补偿付款单一份、领款支票存根一份、拆迁补偿协议五份，证明：斯拉吉丁加拉力丁的房屋拆迁时的评估价值为318,603元，且其已领取90平方米房屋对应的20余万货币补偿，故不能实物补偿面积部分应按拆迁安置补偿协议约定的每平方米2,040元进行补偿，北辰公司与其他住户的现金补偿均价不超过2,040元。斯拉吉丁加拉力丁对该组证据不认可，认为评估报告系北辰公司单方评估，与本案无关联性，其他拆迁户的补偿协议亦与本案无关联性。经审核，评估报告系对被拆迁房屋当时价值的评估，斯拉吉丁加拉力丁虽不认可但未提出足以反驳的证据，故本院对该评估报告的真实性、合法性、关联性予以认定；其他拆迁户补偿协议与本案无直接关联性，故本院不予认定；拆迁补偿付款单、领款支票存根来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。5．北辰公司提交的房屋买卖合同三份，证明：与斯拉吉丁加拉力丁相同性质的安置房在2017年、2018年的交易价格。斯拉吉丁加拉力丁对其中一份合同复印件不予认可，对其他两份原件真实性无法确认，认为2017年价格与本案无关联性，本案价格应按现在市场价确定。因该组证据真实性无法确认，故本院对该组证据不予认定。6．北辰公司提交的告知单一份，证明：北辰公司在2017年12月以通知单的形式告知斯拉吉丁加拉力丁22号楼无法修建，对原先协议签订的22号楼还房户调整到18号楼进行安置。斯拉吉丁加拉力丁认为该证据系复印件，故不予认定，通知单显示18号楼当时尚未竣工，该告知单斯拉吉丁加拉力丁并未签字，无法证明2017年12月向斯拉吉丁加拉力丁送达过该告知单。本院认为，北辰公司无法证明其向斯拉吉丁加拉力丁送达了该告知单，斯拉吉丁加拉力丁当庭称其2018年5月才得知22号楼无法修建的事实，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性不予认定。为进一步核实案件相关事实，本院调取了以下证据：1．2020年1月10日，在库车县发改委调取的香林华府20号楼一房一价表，斯拉吉丁加拉力丁对该证据真实性无异议，认为该证据可以作为本案参考依据。北辰公司认为本案争议房屋系保障房，调取的商品房土地性质与保障房土地性质不同，本案所涉非商品房，5年内不得进行交易，备案价格比实际价格高，不能作为本案参考依据。2．2020年4月26日，在库车县不动产登记中心调取的香林华府小区19幢、20幢房屋合同单价统计表一份，斯拉吉丁加拉力丁对该份证据真实性、合法性无异议，认为房屋市场价格随着时间有变化，2019年房屋单价可以作为赔偿计算依据。北辰公司对真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，认为本案所涉房屋为保障房，没有土地证，而调取的是商品房的价格，包括土地证和使用证，回迁房无法交易，其价格远远低于商品房价格。3．2020年6月1日-9日，在库车县不动产登记中心调取的××府、2层、4层房屋单价情况表。斯拉吉丁加拉力丁对该组证据不认可，认为应当按照现在市场价计算赔偿款，并坚持要求进行评估、鉴定。北辰公司对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，认为应按照协议中约定的综合成本价2,040元/㎡计算，法院调取的商品房含土地、房产两部分价格，本案诉争房产系安置房，不含土地部分价格，斯拉吉丁加拉力丁已领取过土地补偿金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北辰公司经库车县政府出让02-20-056号地块拟开发建设香林华府小区（二期），故需拆迁斯拉吉丁加拉力丁所属房屋，双方在国家及县政府政策规定范围内于2013年4月27日经协商一致达成《拆迁补偿协议》，协议约定：1、斯拉吉丁加拉力丁房屋产权面积为631㎡，补偿安置方式为产权置换为主、互补差价；2、北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁置换6套位于香林华府小区的安置用房，合计建筑面积541㎡，六套房屋包括：18号楼2单元一层101室、建筑面积为91.77㎡一套，18号楼2单元一层102室、建筑面积为91.77㎡一套，22号楼1单元4层401室、建筑面积为89.26㎡一套，22号楼1单元4层402室、建筑面积为89.26㎡一套，22号楼1单元2层202室、建筑面积为89.26㎡一套，22号楼2单元2层202室、建筑面积为89.26㎡一套；3、剩余90㎡进行货币补偿，折算金额（含附属物）为213,886元，北辰公司于3日内一次性支付完毕；4、安置房房源在10层以下的相等面积置换无楼层价差，10层以上的按每层增加50元/㎡补楼层价差给北辰公司，并以此类推，安置房超面积在10㎡以内按综合成本价2,040元由斯拉吉丁加拉力丁购买，超出10㎡以外的建筑面积一律以同地段、同时间段商品房价格由斯拉吉丁加拉力丁购买，减少的建筑面积由北辰公司按综合成本价2,040元/㎡向斯拉吉丁加拉力丁补差；5、斯拉吉丁加拉力丁在2013年5月30日搬迁完毕，搬迁过渡费从搬迁之日起计算，北辰公司给斯拉吉丁加拉力丁一次性发放12个月的过渡费，每月800元（4人以上每1人增加100元）及两次搬迁费2,000元（含搬出和安置迁入费用），共计11,600元，如过渡期延长，延长期间的过渡费由北辰公司承担，斯拉吉丁加拉力丁可在6个月后向北辰公司申取；6、北辰公司奖励给斯拉吉丁加拉力丁奖金24,514元。上述协议签订后，斯拉吉丁加拉力丁分别于2014年9月5日从北辰公司领取过渡费11,400元(2014年6月-8月每月800元，9月-11月每月3,000元)、2014年11月21日领取18,000元（2014年12月-2015年5月，共计6个月）、2015年7月28日领取18,000元（2015年6月1日至2015年11月30日，共计6个月）、2016年12月领取过渡费18,000元（2015年12月1日至2016年5月31日，共计6个月）。自2016年6月起，北辰公司再未向斯拉吉丁加拉力丁支付过渡费。另查明，2012年12月27日，北辰公司与库车县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定库车县国土资源局（出让人）将坐落于库车县天河路以北、五一路以东、总面积为64,847平方米、编号为02-20-56号的宗地出让给北辰公司（受让人），出让人同意在2012年12月30日前将上述宗地交付给受让人，出让价款为36,960,000元，受让人分两期支付出让价款。2013年6月4日，根据库车县土地利用总体规划和城市规划要求，北辰公司受让的上述64,847平方米土地中规划配建保障性住房用地的13,783平方米被收回，该部分被收回土地以划拨方式供给库车县城镇住房保障管理办公室用于建设“香林华府”二期保障性住房建设项目，其中包含本案双方协议中所涉18号楼、22号楼，库车县城镇住房保障管理办公室将其中18号楼仍交由北辰公司修建。因22号楼无法修建，北辰公司拟将拆迁补偿协议签订的22号楼的还房户调整到18号楼进行安置，斯拉吉丁加拉力丁于2018年5月得知22号楼无法修建，经协商，双方就安置及补偿问题未达成一致意见，在此过程中，北辰公司向斯拉吉丁加拉力丁出具一份“安置房费用结算汇总表”，表中显示如安置房面积超出则按照汇总表中的价格由斯拉吉丁加拉力丁补差，其中一层、二层、三层超面积的综合单价为3,300元，四层综合单价为3,000元，五层为2,700元，六层为2,400元。后斯拉吉丁加拉力丁将北辰公司诉至法院。再查明，结合本院前往不动产登记中心调取的香林华府小区已出售房屋备案单价情况，2018年该小区的12、13、14、16、19、20号楼（商品房）的1层房屋销售单价在2,800元左右，2层单价在2,550元-3,200元之间，4层单价在2,300元-2,550元之间；2019年的1层销售单价在3,550元-3,800元之间，2层单价在3,400元-3,800元之间，4层单价在3,000元-3200之间。本院认为，斯拉吉丁加拉力丁与北辰公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审查明的事实，拆迁协议中约定的18号楼修建完成，22号楼因无法修建无法交付协议约定的4套房屋，因双方就如何安置6套房屋协商未成，在本案中，斯拉吉丁加拉力丁变更诉讼请求，明确要求不再履行拆迁协议，要求北辰公司赔偿6套房屋的经济损失。综合全案，本案争议焦点为：一、拆迁安置过渡费应按照何种标准计算至何时；二、本案所涉6套房屋损失应按照何时、何种标准计算。关于争议焦点一。斯拉吉丁加拉力丁主张按照每月3,000元计算自2016年6月至2019年11月过渡费123,000元（3,000元×42个月），结合北辰公司提交的领款凭证及当事人陈述，斯拉吉丁加拉力丁除在2014年6月至8月期间是按照每月800元标准领取的过渡费，在2014年9月至2016年5月31日期间均按照每月3,000元标准领取的过渡费。北辰公司虽在庭审时对斯拉吉丁加拉力丁提交的拆迁协议中每月过渡费3,000元不予认可，但双方实际已按照每月3,000元标准履行，故关于北辰公司辩称应按照每月800元标准计算过渡费，与事实不符，本院对其辩解意见不予采信。关于过渡费计算截止日期，庭审中，斯拉吉丁加拉力丁称在2018年5月才得知22号楼4套房屋无法交付，北辰公司提交的告知单虽显示时间为2018年1月，但无法证明在该时间告知了斯拉吉丁加拉力丁，本院认为过渡费应计算至斯拉吉丁加拉力丁向本院起诉要求北辰公司赔偿其违约损失之日，即起诉之日2018年9月，故确认过渡费为84,000元[3,000元×28个月（2016年6月至2018年9月）]。关于争议焦点二。北辰公司因政策原因土地被收回，无法交付房屋，按照安置协议约定，其确构成违约，理应承担赔偿损失的违约责任。根据法律规定，该损失应包括直接损失和合同履行后可以获得的利益损失，北辰公司辩称应当按照安置补偿协议约定的房屋面积减少时的综合成本价2,040元/㎡计算，而该价格未包含斯拉吉丁加拉力丁如按约定获得房屋后可得利益部分的价格，故对北辰公司该辩解意见，本院不予采纳。关于房屋单价采用何标准计算的问题，因本案所涉房屋性质为安置房，本院前往不动产登记中心调取的香林华府小区已备案的房屋销售单价均系商品房销售价格，而非安置房性质房屋的销售单价，本院认为不宜将调取的商品房房屋价格作为计算赔偿的依据，且现有案涉安置房楼栋未过交易限制期限，故本院未启动评估程序。北辰公司认可的“安置房费用汇总表”，斯拉吉丁加拉力丁亦予以认可，该表可反映出双方确认的安置房的市场单价，故应当按照该表确认的单价计算安置房的损失，本院据此确认一层、二层房屋单价为3,300元/㎡，四层单价为3,000元/㎡，斯拉吉丁加拉力丁开庭时表示一层房屋亦按照89.26㎡计算，且未申请变更为合同约定的91.77㎡，故本院确定北辰公司应向斯拉吉丁加拉力丁赔偿6套房屋损失合计为1,713,792元（3,300元/㎡×89.26㎡×4套+3,000元/㎡×89.26㎡×2套）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、新疆北辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向斯拉吉丁加拉力丁支付拆迁安置过渡费84,000元；二、新疆北辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向斯拉吉丁加拉力丁赔偿损失1,713,792元；三、驳回斯拉吉丁加拉力丁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,637元，由斯拉吉丁加拉力丁负担3,446元，新疆北辰房地产开发有限公司负担20,191元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。审  判  长   昝 坤审  判  员   罗 玉人民 陪 审员   权红苗二 〇 二 〇 年 九 月 七 日书  记  员   侯亚男