四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初3810号 原告：王迎春，男，1971年1月2日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：李胜发，四川川商律师事务所律师。 被告：成都市亿丰养老服务有限公司，住所地青白江区清泉镇商贸东街25号。 法定代表人：张盛文，该公司园区主任。 被告：罗家生，男，1957年1月26日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：王优昭，女，1959年10月13日出生，汉族，住成都市青白江区。 第三人：王光福，男，1967年10月3日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告王迎春与被告成都市亿丰养老服务有限公司（以下简称亿丰公司）、罗家生、王优昭及第三人王光福建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行审理，原告王迎春及其委托诉讼代理人李胜发、被告亿丰公司的法定代表人张盛文、被告罗家生及第三人王光福到庭参加了诉讼，王优昭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王迎春向本院提出诉讼请求：1.判令亿丰公司向王迎春退还定金50万元并赔偿经济损失55000元；2.判令王迎春对罗家生、王优昭提供的抵押物享有抵押权，并就抵押物折价、变卖或拍卖所得价款在35万元范围内优先受偿；3.判令诉讼费由亿丰公司承担。事实和理由：2017年2月23日，亿丰公司与王迎春签订了一份《建筑工程承包合同》，该合同约定亿丰公司将成都市青白江区砖混结构5万平方米（5万元左右）养老中心项目工程承包给王迎春施工，亿丰公司收取王迎春50万元定金，于进场后两个月内退还。若亿丰公司在2017年3月18日到25日不具备开工条件，导致王迎春不能进场施工，王迎春所交的定金全额退还，并赔偿损失30万元。上述合同签订后，王迎春向亿丰公司支付了定金50万元，但约定的开工日期到后，亿丰公司以种种理由告知王迎春施工延期，后经王迎春核实，亿丰公司案涉项目根本不存在，王迎春遂要求亿丰公司退还案涉定金并赔偿损失，亿丰公司拒不履行。后王迎春及其合作伙伴王光福向青白江区福洪派出所报警，迫于压力，亿丰公司支付了赔偿款245000元，但定金一直未予退还。后罗家生于2017年7月8日向王迎春出具了一份《房屋抵押担保承诺书》，同意以罗家生、王优昭共有的位于金堂县房屋为亿丰公司的上述债务中35万元提供抵押担保，双方于2017年9月5日办理了抵押登记。现各被告均不履行付款义务，为维护其合法权益，故王迎春诉至本院，请求判如所请。 亿丰公司辩称，对双方签订合同及收取50万定金的基本事实无异议，但案涉项目真实存在，只是还在办理相关手续；我方在收取定金后已经于4月份左右退还了10万，于7月十多号退还了5万元，后来罗家生于2018年1月23日帮忙退还了95000元，上述总计已退还245000元，故只剩255000元定金没有退还了。因为当时我没有那么多钱所以就用罗家生金堂的房子进行抵押，为此我还向罗家生出具了38万元借条，所以剩余的钱应当由罗家生向王迎春支付。 罗家生辩称，我与王优昭系夫妻关系，我与亿丰公司张盛文没有合作关系，更与我的子女无关，我只是帮亿丰公司草拟了合同；对亿丰公司张盛文与王迎春签订案涉合同收取定金50万元的事情我一开始并不清楚，是在2017年6月28日，王迎春与亿丰公司张盛文就退款发生纠纷后我才知晓。后出于对亿丰公司张盛文的同情和师生情谊，才于7月28日向王迎春出具抵押担保承诺书。2018年春节，因我及王迎春均联系不到亿丰公司张盛文，我出于好心才于1月23日用车辆抵押贷款后向王迎春支付95000元。第三人王光福系王迎春的工人，二人并非合作关系，王光福的行为不能代表王迎春，故我与王光福签订的抵押合同无效。张盛文成立亿丰公司在外承揽工程后进行发包不具有合法性、有效性，王迎春与亿丰公司张盛文签订案涉合同无效，其赔偿损失的请求不应支持。另，王迎春的主张已超过诉讼时效。综上，请求驳回王迎春的全部诉讼请求。 王优昭未作答辩，也未向本院提交证据。 王光福述称，我与王迎春系合伙关系，案涉抵押事宜是由我和我的合伙人王迎春商议后确定由我具体办理的，案涉承包合同系罗家生起草的，故罗家生对整个事情是知晓的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 王迎春为证明其主张，举示了下列证据：1.亿丰公司与王迎春于2017年2月23日签订的《建筑工程承包合同》，拟证明双方合同关系及关于定金等事宜约定；2.亿丰公司2017年2月24日出具的收据，拟证明亿丰公司收到王迎春50万元定金的事实；3.罗家生于2017年7月8日出具的《房屋抵押担保承诺书》、不动产登记证明、王光福与罗家生、王优昭签订的《借款抵押合同》、抵押房屋信息摘要，拟证明罗家生、王优昭用其所有的房屋为亿丰公司的上述退款承担抵押担保责任等事实；4.张盛文、罗家生、王光福、王迎春就退款事宜协商的录音，拟证明张盛文、罗家生对退还定金事宜是知晓的，且罗家生自愿为此提供抵押担保。亿丰公司质证认为：对证据1、证据2、证据4无异议，对证据3办理抵押的事情不清楚。罗家生质证认为：证据1是初稿，张盛文无权签订，合同没有法律效力；对证据2不清楚；对证据3中的抵押担保承诺书、房屋信息摘要无异议，不动产登记证明、抵押合同是罗家生与第三人王光福签订的，对王迎春没有效力；证据4只能作为参考。第三人对上述证据均无异议。本院认为，上述证据具有真实性、合法性，且相互能予印证，本院予以采信。 亿丰公司在本案中未举示相关证据。 罗家生在本案中未举示相关证据。 王光福在本案中未举示相关证据。 根据上述本院采信的证据及当事人庭审一致陈述，本院认定如下事实： 2017年2月23日，亿丰公司（甲方）与王迎春（乙方）签订了一份《建筑工程承包合同（承建砖混结构的养老中心）》，该合同与本案相关的约定主要有：第一条工程概况：工程名称为四川·成都亿丰养老服务有限公司土建工程。工程地点为四川省成都市青白江区界。开竣工日期为2017年3月18日开工（以实际开工时间为准）至2018年9月18日竣工。工程范围为施工图纸规定的全部内容的土建部分（不含水、电、防水、消防及外墙装饰贴砖和室内装饰装修）。工程内容为甲方将成都市青白江区砖混结构5万平方米（5万左右）养老中心项目工程承包给乙方施工（以实际面积为准）。第五条定金、保证金的收退及违约责任：1.甲方收取乙方定金50万元，于进场后两个月内退还。4.甲方在2017年3月18日至25日内不具备开工条件，导致乙方不能进场施工，乙方所交定金全额退还，并赔偿损失30万元。该合同尾部由亿丰公司及其法定代表人张盛文加盖印章、王迎春签字并按手印确认。 上述合同签订后，王迎春于2017年2月24日向亿丰公司张盛文转账支付了定金50万元，张盛文向王迎春出具收据一份，载明“收到王迎春交亿丰养老服务有限公司合同定金五十万元整”，该收据加盖亿丰公司财务专用章，张盛文签字并加盖法人印章。 约定的开工日期到后，案涉项目一直不具备开工条件，王迎春向亿丰公司张盛文主张退还定金及赔偿损失。亿丰公司张盛文于2017年4月左右向王迎春分别支付了10万元。 2017年7月8日，罗家生出具一份《房屋抵押担保承诺书》，载明“王优昭与罗家生系夫妻关系，四川·成都亿丰养老服务有限公司法定代表人张盛文在青白江区（天府庄园内）新建一个养老中心项目，因资金短缺，于2017年2月28日收取了王迎春劳务承包定金40万元，原定于该月8日前退还此定金，因工程款不到位，故再次推迟至本月30日兑现。为此，房屋所有权人愿以金堂县赵镇古城路270号住房一套（即：已装修；产权证监字第0304956号；房屋坐落于在水一方小区9栋2单元38号；建筑面积82.19平方米）作抵押担保；到时一旦未兑现，该房屋折抵给王迎春所有。”承诺人罗家生签字并按手印，张盛文落款“属实”并签字按手印。 2017年7月31日，王迎春、王光福找张盛文、罗家生协商退还定金事宜，各方约定由张盛文在8月10日前备好40万元退还定金，否则对罗家生的房屋实现抵押权。 后张盛文于2017年8月再次向王迎春支付5万元。 2017年9月1日，罗家生、王优昭与王光福签订了一份《借款抵押合同》，该合同与本案相关的约定主要有：抵押人为罗家生、王优昭，抵押权人为王光福。第一条借款用途：修建工程。第二条借款金额：35万元。第三条借款期限：3个月，自2017年9月1日起至2017年12月1日止。第四条借款利率：0.06%。第十条抵押物：为确保借款人正当旅行还款义务，抵押人自愿以其位于金堂县的合法不动产，不动产编号为川（2017）金堂县不动产权第0023698号，权0023699号，建筑面积82.19平方米住宅抵押给贷款人，作为借款人归还借款的担保。第十一条抵押价值：经本合同各方确认，前条用于抵押的不动产价值为38万元。该合同尾部由罗家生、王优昭在抵押人处签字并按手印，王光福在抵押权人处签字并按手印。同日，双方在金堂县国土资源局为上述抵押物办理了抵押登记，不动产登记证明上载明抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额35万元，债务履行期限为2017年9月1日至2017年12月1日。 后罗家生于2018年1月23日向王优昭支付了95000元。 另查明，罗家生与王优昭系夫妻关系，案涉抵押房屋位于金堂县，建筑面积82.19平方米登记所有权人为罗家生、王优昭。 本院认为，案涉《建筑工程承包合同（承建砖混结构的养老中心）》虽系亿丰公司与王迎春真实意思表示，但内容违反相关法律法规禁止性规定，该合同无效。但王迎春向亿丰公司支付了50万元定金，其有权要求亿丰公司退还。关于王迎春主张的损失问题，本院认为，双方在第五条明确约定了除退还定金，还须赔偿前期损失（即按工人不同等级工资、管理人员不同等级工资等）；不能确定（量化）的甲乙双方协商解决，因此双方约定了30万元损失。另，根据双方约定，若乙方在七个工作日不进场施工，其所交的定金50万元不予退还，作为甲方的损失赔偿金。根据权利义务对等原则，王迎春有权向亿丰公司主张损失30万元。 关于亿丰公司及罗家生代亿丰公司支付的总计245000元属于支付损失还是退还定金的问题。本院认为，亿丰公司于2017年4月支付了10万元、8月支付了5万元，后罗家生抵押担保的也系35万元，另双方在2017年7月8日的《房屋抵押担保承诺书》中载明了“......定金40万元，原定于该月8日前退还......再次推迟至本月30日兑现......”，在2017年7月31日的催款协商中双方一直认可8月10日前备好40万元，否则对罗家生的抵押房屋行使抵押权。同时，根据相关法律规定，若双方对支付的款系性质系本金还是其他费用没有约定时，原则上应当以先本金后损失。综上，本院认定案涉245000元系退还的本金。关于本案的诉讼时效问题。本院认为，罗家生于2018年1月23日仍在代亿丰公司支付案涉款项，从此时计算诉讼时效3年，王迎春在本案中主张案涉款项并未超过诉讼时效，故本院对罗家生关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 关于案涉抵押问题。从本院查明的事实来看，罗家生、王优昭确实以其共同所有的案涉房屋为亿丰公司的保证金退还款在35万元的范围内进行了担保，虽然罗家生、王优昭与王光福签订了《借款抵押合同》，但罗家生、王优昭与王光福之间并不存在真实的借款合同关系，各方也不存在债权债务转移法律关系，故案涉《借款抵押合同》应当认定为罗家生、王优昭为亿丰公司35万元债务承担抵押担保的合同关系而非借款抵押合同关系。从案涉《借款抵押合同》及抵押登记载明的内容来看，担保形式为一般保证，担保范围为35万元，担保期间为2017年9月1日至2017年12月1日。本案中，王迎春并未举示相关证据证明其在抵押担保期限内对债务人提起诉讼或者申请仲裁，也未对保证人提起诉讼或仲裁，故保证人免除保证责任。 关于亿丰公司辩称的因其向罗家生出具了38万元借条，故案涉定金因由罗家生退还的意见。本院认为，罗家生为亿丰公司提供抵押担保，亿丰公司与罗家生之间的关系不影响其与王迎春的定金退还关系。 综上，王迎春要求亿丰公司向其退还定金并赔偿损失有事实及法律依据，应予支持。但其主张的金额有误，本院予以调整。王迎春要求罗家生、王优昭承担抵押担保责任无事实及法律依据，本院不予支持。因王迎春、王光福均认可二人系合伙关系，根据相关法律规定，合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用，合伙经营积累的财产，归合伙人共有。故在本案中，王迎春、王光福应为共同诉讼人，王迎春、王光福各自对外签订合同的行为应当视为王迎春、王光福个人合伙的意思表示。依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市亿丰养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王迎春、第三人王光福退还定金255000元； 二、被告成都市亿丰养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王迎春、第三人王光福赔偿损失30万元； 三、驳回原告王迎春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4650元，由被告成都市亿丰养老服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  卢万 二〇二〇年九月二十五日 书记员  唐璞