广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3067号原告：广州市白云区江高镇大石岗村田六经济合作社，住所地广州市白云区江高镇大石岗村。法定代表人：邝启浩。原告：广州市白云区江高镇大石岗村田七经济合作社，住所地广州市白云区江高镇大石岗村。法定代表人：邝仲洲。原告：广州市白云区江高镇大石岗村上一经济合作社，住所地广州市白云区江高镇大石岗村。法定代表人：刘晃洪。原告：广州市白云区江高镇大石岗村上二经济合作社，住所地广州市白云区江高镇大石岗村。法定代表人：黄伟灼。原告：广州市白云区江高镇大石岗村民委员会，住所地广州市白云区江高镇石龙档铺街9号。法定代表人：黄绍灿。上述五原告共同委托诉讼代理人：黄宇莹，广东诺臣律师事务所律师。上述五原告共同委托诉讼代理人：张宇轩，广东诺臣律师事务所实习人员。被告：广州华美建设开发公司，住所地广州市越秀区西湖路38号3层。法定代表人：梁洁虹，总经理。委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。第三人：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区法政路50号。法定代表人：向小英，董事长。委托诉讼代理人：李钒滢，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢静，女，该公司工作人员。第三人：佛山市南海区南融投资发展公司，住所地佛山市南海区桂城南海大道中49号二楼207室。法定代表人：王海滨。委托诉讼代理人：梁文乐，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江帆，广东天地正律师事务所实习人员。原告广州市白云区江高镇大石岗村田六经济合作社（以下简称田六社）、广州市白云区江高镇大石岗村田七经济合作社（以下简称田七社）、广州市白云区江高镇大石岗村上一经济合作社（以下简称上一社）、广州市白云区江高镇大石岗村上二经济合作社（以下简称上二社）、广州市白云区江高镇大石岗村民委员会（以下简称大石岗村）与被告广州华美建设开发公司（以下简称华美公司）、第三人广州市第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、佛山市南海区南融投资发展公司（以下简称南融公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月8日、8月13日再次公开开庭审理了本案。本案根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，实行独任审制。原告田六社、田七社、上一社、上二社、大石岗村的共同委托诉讼代理人黄宇莹，被告华美公司的委托诉讼代理人胡成、赵东亚，第三人二建公司的委托诉讼代理人李钒滢、谢静，第三人南融公司的委托诉讼代理人梁文乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田六社、田七社、上一社、上二社、大石岗村向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于1994年11月15日签订的《联合开发工业楼房合同书》为无效合同；2、判令被告即时清理并搬离案涉地块；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年11月15日，被告以其成立的“广州华美建设开发公司第三开发部”与原告签订《联合开发工业楼房合同书》，约定原告田六社、田七社、上一社、上二社将“大石岗村广花高速公路石龙出口处东侧”约60亩土地出租给被告使用50年，并一次性收取人人民币480万元作为租地费用，另由原告大石岗村配合相关征地手续。在签订上述合同前，原告未按照当时实施的《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》（1990年6月1日起施行）第十条的“经营项目的发包，必须经本组织成员民主议定”的规定，未对租地范围、租用年限、租地费用等事项进行民主议定。上述合同签订后，原告向被告提供约定的租地范围并收取240万元租地费用，但双方未履行合同的其他约定，被告也未将剩余租地费用支付给原告。后经广州市白云区江高镇人民政府（以下简称江高镇政府）核查指导，原告多次联系被告处理合同涉嫌违规事项未果。现根据江高镇政府指示，提起本案诉讼，请求依法判决。诉讼中，原告增加事实理由如下：根据原告的调查，涉案地块的土地性质为农用地，但涉案合同约定将该地块用于联合开发工业楼房，实际用于建设，违反了土地管理法的相关规定，也属于无效合同。被告华美公司辩称：1、本案应当追加二建公司为被告或第三人。经原告确认，涉案地块多年来一直由二建公司实际使用。鉴于原告起诉主张搬离涉案地块，直接涉及实际使用人的利益，故应追加二建公司参加本案诉讼。2、原告的部分诉讼请求不属于人民法院的受理案件范围，应当予以驳回，由原告另行向相关行政部门要求处理。从原告提交的证据来看，涉案地块上存在多处无证建筑。无证建筑（违章建筑）的认定及处理系行政机关的职责，不属于人民法院的受案范围。原告的第二项诉讼请求中实际包含了处理违章建筑的诉求，故法院应当驳回其诉讼请求。3、华美公司无法确认《联合开发工业楼房合同书》（以下简称《开发合同》）的签订及场地交付事实，原告应当继续举证证明。经华美公司查询其留存档案，未发现该文件存档，也未查询到合同项目财务支付情况；经查询工商档案，也未发现“第三开发部”主体和公章存在的事实；无法确认合同上的法定代表人谭志红、签约代表李秋林为华美公司的工作人员。而且，原告未举证证明其已将涉案场地交付给华美公司的事实。因此，原告应当就付款、场地交付、日常使用维护情况继续举证，否则应当承担举证不能的法律后果。4、是否履行民主议定程序并非认定《开发合同》无效的法律依据。《开发合同》的约定并不违反当时生效的法律规定，也不违反现行合同法关于合同效力的规定。《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》并非法律或者行政法规，即使存在违规情形，也不必然导致合同无效。需要说明的是，《开发合同》系合作开发合同，并非租赁合同或者承包合同。《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》不能适用于本案情形，且该条规定事实上是约束集体经济组织内部行为的规定，不能对村社对外行为产生法律效力。综上所述，原告的诉讼请求事实依据不足，缺乏法律依据，请求法院全部予以驳回。第三人二建公司述称：1、关于原、被告之间于1994年11月15日签订的《联合开发工业楼房合同书》的有关情况，二建公司并不知悉。二建公司也不是该合同的相对方和相关方，有关合同效力及事实认定由法院依法处理。2、涉案地块是二建公司在1995年与南融公司订立《联合开发房地产合同书》后接收使用。二建公司在1997年1月获得广州市白云区国土局出具的7份《关于建设用地的批复》，同意大石岗村、广州市二建钢模板厂征用该地块作兴建厂房、仓库和员工宿舍用地。二建公司已按批复要求向广州市白云区国土局付清了土地管理费用，合法取得该土地并使用至今。第三人南融公司述称：1、本案年代久远，南融公司对本案情况不甚了解。2、南融公司对涉案场地不享有权利。2、1995年5月5日，南融公司与二建公司签订《联合开发房地产合同书》，约定：南融公司负责征用土地、支付补偿；二建公司负责全部建设开发资金和税费；厂房及楼房建成全部归二建公司所有；二建公司向南融公司支付1200万元土地补偿费；地块转至二建公司名下。由于年代久远且资料缺失，南融公司不能确定上述合同是否实际履行。即使该合同已实际履行，南融公司仅依约定协助二建公司处理土地征用补偿事宜，对不动产不享有任何权益。再结合证据《关于建设用地的批复》，南融公司订约后，涉案场地的使用权人经行政主管部门批复为大石岗村、广州市二建钢模厂。3、请求法院向实际使用人了解详细情况，查清不动产的历史背景及现状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《联合开发工业楼房合同书》、卫星影像图、集体土地所有权证、照片、广州市白云区国土局批复、《联合开发房地产合同书》、《委托保证书》、《合作开发建设协议》、大石岗村民委员会便笺、发票、广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年11月15日，广州市白云区神山镇大石岗村田六经济合作社、广州市白云区神山镇大石岗村田七经济合作社、广州市白云区神山镇大石岗村上一经济合作社、广州市白云区神山镇大石岗村上二经济合作社（共为甲方）与“广州市华美建设开发公司第三开发部”（乙方）、广州市白云区神山镇大石岗村（丙方）签订《联合开发工业楼房合同书》，约定：一、开发地点、面积、建设规模1、开发地点：广州市白云区神山镇大石岗村广花高速公路石龙出口处东侧（详见图纸注记范围土地）。2、建设规模、土地使用面积约60亩，其中田六队38亩，田七队12.43亩，上一队6.81亩，上二队2.76亩。二、合作形式1、甲方负责支付征用农田的青苗补偿、水利设施补偿等（不包括公路边及四邻的排污系统），镇以上各级部门（含镇）需缴交的一切费用，由乙方负责，该土地使用期限按国家有关规定执行时间50年。期满后，不动产属甲方，动产属乙方，双方共同遵守。2、丙方协助乙方办理征用土地红线，领取土地使用证，出具有关证明、手续给乙方办理。负责协助乙方做好外水、外电的接驳手续，办理费用由乙方负责，协调该土地的四邻内外关系。3、乙方提供全部建设资金和一切税费，包括土地有偿费、三通一平费、基建工程费、市政建设等各种费用。三、三方责任1、乙方付给甲方、丙方土地有偿使用费，每亩8万元，约60亩共款480万元（含青苗及水利设施补偿）费用。2、甲、丙方同意工业楼房建成后，在国家规定的使用期限内，归乙方使用，乙方在该工业用地所办的企业牌照，一般挂靠大石岗村，有关管理费另议。3、乙方负责全部资金投入，组织工程建设等，经济上独立核算、自负盈亏。四、付款方式甲、乙、丙三方自签订合同并加盖公章之日起乙方即付人民币25万元给甲、丙方作预订金，该土地填土完工后（不超过三天），即付给甲、丙方总额的50%，余下款项到明年2月底前付清全部款项。五、违约责任1、甲方途中不履行合同，乙方除追回所缴纳款项外并按总地价款的30%索赔损失。2、乙方不按条款规定向甲、丙方缴纳地价款时需按总地价款的30%赔偿给甲方。3、甲、丙两方自签订合同之日起十天内要把该土地交给乙方动工、填土之用。否则按违约责任处理。4、本合同如有未尽事宜，三方本着平等互利的原则协商解决。2004年，原广州市白云区神山镇与原广州市白云区江高镇合并统称广州市白云区江高镇。2013年3月4日，广州市人民政府向田六社、田七社、上一社、上二社核发了集体土地所有权证书〔穗集有（2012）第10007264-1/5号、穗集有（2012）第10007264-5/5号、穗集有（2012）第10007264-3/5号、穗集有（2012）第10007264-2/5号〕。根据上述证书记载，上述集体土地总面积为4.6043公顷（46043平方米），由田六社、田七社、上一社、上二社及广州市白云区江高镇大石岗村上三经济合作社共同共有。上述证书未明确地类情况。现涉案场地有部分建筑物和棚架，放置有钢管等物资，并由二建公司占有、使用。诉讼中，经本院向广州市规划和自然资源局发函查询，未查询到涉案地块有用地报批申请记录。诉讼中，本院应华美公司的请求追加二建公司作为第三人参加诉讼。二建公司向本院提交了以下证据：1、7份广州市白云区国土局《关于建设用地的批复》（云国土复〔1997〕01、03、04、07、09、12、13号）。上述文件记载，广州市白云国土局同意大石岗村、广州市二建钢模板厂征用位于该村大堆脚“大布”地段（荒地）9.57亩、9.68亩、9.98亩、9.98亩、9.81亩、9.54亩、9.75亩（合计68.31亩、45540平方米），作兴建厂房和仓库用地，同时注销云国土复〔1995〕22号文及附图。另查明，广州市第二建筑工程公司钢模板厂于1995年12月21日注册登记成立，后名称变更为广州市第二建筑工程有限公司钢模板厂、广州市第二建筑工程有限公司金属结构厂，并于2017年8月17日注销。2、1995年5月5日与南海市南融投资发展公司签订的，内容为合作开发位于广州市白云区神山镇大石岗村广花高速公路石龙出口东侧共68.32亩约44880平方米土地（经穗云规地字〔1994〕第91号文征用）的《联合开发房地产合同书》，其中约定南融公司提供土地等，二建公司支付建设开发资金和税费。3、1995年11月8日与大石岗村签订的仅用于办理神山镇大石岗村广花高速公路石龙出口处东侧地块加名手续的《合作开发建设协议》。4、1999年广州市白云区神山镇大石岗村民委员会便笺传真件。上述文件记载，征用面积68.32亩；总征地款6424500元；已付征地款631万元，还欠114100元；南融公司付款明细如下：94年2月2日96万元、95年4月30日付200万元、95年5月15日付50万元、95年8月16日付50万元、96年5月21日付50万元、96年12月31日付25万元、97年4月21日付60万元、97年8月29日由市二建付100万元。5、广州市白云区神山镇大石岗村民委员会向二建公司开具的2张征地补偿款发票：1997年8月29日，50万元；1997年8月29日，50万元。广州市白云区神山镇大石岗村民委员会向某建筑工程公司开具的金额为114500元的收款发票。诉讼中，根据二建公司提供的《联合开发房地产合同书》，本院追加了南融公司作为第三人参加诉讼。南融公司确认其与二建公司签订《联合开发房地产合同书》属实。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”诉讼中，双方对于《联合开发工业楼房合同书》的法律关系性质有争议。本院已将上述问题作为焦点问题进行审理，并组织双方进行了充分辩论。至法庭辩论终结前，原告并未变更诉讼请求。对于《联合开发工业楼房合同书》的法律关系性质，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”参照上述规定，该合同的表面形式为合作开发房地产合同，但负责提供土地使用权的原告并不承担经营风险，只收取固定利益，故应当认定为土地使用权转让合同。关于华美公司是否为《联合开发工业楼房合同书》的相对方的问题，本院认为，虽然原告主张华美公司为合同相对方，但合同上并无加盖华美公司的公章，且华美公司对“广州华美建设开发公司第三开发部”的公章未予确认。原告也未能进一步提供证据证明华美公司实际履行合同的事实。因此，根据现有的证据不足以认定华美公司为该合同的相对方。对于原告主张确认其与华美公司订立的《联合开发工业楼房合同书》为无效合同的诉讼请求，本院认为，原告提起确认之诉应当针对真实的合同相对方，但目前证据不足以认定华美公司为合同相对方。法院不宜在真实的合同相对方未行使诉讼权利的情况下对合同效力作出确认之诉判决。因此，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。对于原告主张华美公司返还涉案场地的诉讼请求，因其证据不足以证明华美公司系其合同相对方、其向华美公司交付场地或二建公司占有使用场地与华美公司有关的事实，故无法证明华美公司负有返还涉案场地的义务。因此，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下：驳回原告广州市白云区江高镇大石岗村田六经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村田七经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村上一经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村上二经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村民委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市白云区江高镇大石岗村田六经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村田七经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村上一经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村上二经济合作社、广州市白云区江高镇大石岗村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年九月二十四日书记员 邝婉欣