上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26260号原告(反诉被告)：上海铁峰房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨慧斌，执行董事。委托诉讼代理人：高娜，女。委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：深圳星汇文化传媒有限公司，住所地深圳市。法定代表人：蒙学攀，执行董事。委托诉讼代理人：王智，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海铁峰房地产开发有限公司(以下简称铁峰公司)与被告深圳星汇文化传媒有限公司(以下简称星汇公司)以及反诉原告星汇公司与反诉被告铁峰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)铁峰公司的委托诉讼代理人高娜、汤茹珺，被告(反诉原告)星汇公司的委托诉讼代理人王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁峰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《中国铁建·临港17区影院项目房屋租赁合同》于2019年11月18日解除；2.被告承担违反合同约定擅自解除合同的违约金人民币(币种下同)200万元，被告已付保证金20万元不予退还。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订《中国铁建·临港17区影院项目房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定被告向原告承租上海市浦东新区江山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于经营SFC上影国际影城，租期17年，自商业中心整体开业之日起计租。合同第四条及第五条第5.1条约定，房屋交付日期与商业中心整体开业日期之间不少于7个月，最迟交房时间不超过2019年9月1日，原告有权根据商业中心实际工程进展情况对交付日作提前或延后的调整。履约过程中，原告通知被告交付时间延至2020年6月，但被告仍以逾期交付为由于2019年11月17日单方解除租赁合同，通知于次日到达原告。原告认为，原告逾期交付房屋未超过合同约定的365日期限，且协商确定了履行日期，被告擅自解除合同，构成违约，应当承担违约责任。被告星汇公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、租赁合同明确约定，原告最晚交付期限不晚于2019年9月1日，原告未按约交付，已经构成根本违约，被告有权解除合同。2、租赁合同约定原告逾期超过365日内仍未交付的，被告有权解除合同，该条款应当理解为原告逾期交付的1至365日内，被告均有单方解除权，现被告于2019年11月17日发函解除合同，符合合同约定。3、原告延期交房，没有任何通知和沟通，被告多次催促无果，被告解除合同的行为也符合法定解除条件。4、原告至今未满足合同第5.2条约定的交房条件，即通过消防验收备案及达到附件三所述的工程条件。5、认可租赁合同于2019年11月18日解除，但并非被告违约，原告并无损失，无权主张违约金、没收押金。本案中，被告星汇公司提起反诉，请求：1.反诉被告铁峰公司返还反诉原告星汇公司支付的履约保证金20万元；2.反诉被告支付反诉原告违约金200万元。事实和理由同答辩意见。反诉被告铁峰公司辩称，不同意反诉请求，反诉原告违约解除合同，无权要求退还保证金，主张违约金。反诉被告延期交房并未对反诉原告造成损失，相反，如果按约交房，正好碰上疫情，对反诉原告的损失更大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2018年5月23日，铁峰公司(甲方)与星汇公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租被告，乙方确定经营品牌为SFC上影国际影城。第4.1条约定，该房屋的交付日期与商业中心整体开业日期之间不少于7个月，供乙方进场装修及办理相应证照。甲方可根据实际工程状况对交付日作提前或延后的调整。但最迟交房时间不能超过2019年9月1日。第5.1条约定，甲方有权根据商业中心工程进展情况，在前述约定交付日前三十日书面通知乙方调整交付日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿。第5.2条约定，甲方保证在交付日前完成并通过一次消防验收及竣工验收备案，并取得乙方进场装修所需的基本条件(达到本合同附件三所述的工程条件)。第6.2条约定，商业中心整体开业之日即正式计租日。第6.3条约定，乙方开业日最迟不得迟于商业中心整体开业之日(具体以甲方书面通知的整体开业日期为准)。第7.1条约定，正式计租日起免租23个月，免租期结束后次日即为租金起算日。第8.1条约定，乙方应在本合同签署后五个工作日向甲方支付20万元作为合同保证金。第8.5条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该合同保证金而不予退还。第十七条违约责任中的第17.1条约定，因乙方违约导致本合同被甲方提前解除的，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付200万元的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失与违约金的差额部分，因本条的约定导致本合同被乙方提前解除的，甲方应赔偿乙方200万元。第17.2条约定，发生下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同：17.2.1乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达60日；……第17.3条约定，发生下列情形之一的，乙方有权单方面提前解除合同：17.3.1甲方未按本合同约定的时间交付该房屋而且逾期超过365日内仍未交付的；17.3.2甲方交付的该房屋不能实现租赁目的的；17.3.3甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。第十八条中的第18.1条约定，双方协商一致，可解除本合同，除本合同另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。如一方擅自解除本合同，则该行为视为违约，另一方可就本合同第十七条规定要求违约方支付违约金。附件三的房屋交接技术条件中，甲方必须具备条件包括土建、机电、消防、给排水、其他，乙方自行负责包括空调、影院装修。2018年5月30日，被告支付原告合同保证金20万元。2019年10月18日，原告向被告出具回复函，表示目前商场项目已整体完工，正在进行竣工验收环节，最迟2020年6月底之前可完成整体验收工作。2019年11月17日，被告向原告发送解除通知函，表示原告未能按约定时间交付房屋，且交付日期严重推延滞后，已构成违约，故合同自原告收到通知函之日起解除，原告停止对“上影”品牌的任何宣传、使用，及对外广告等事宜。原告于2019年11月18日签收。另查明，2019年10月15日，系争房屋所在商业中心经检验，通过了建设工程消防竣工验收。2020年6月9日，系争房屋所在商业中心取得建筑工程综合竣工验收合格通知书。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供《招商代理合同》、《关于申请支付招商代理佣金的请示报告》、付款凭证，欲证明原告为被告支出招商佣金104,341.50元、项目招商服务费420,000元；2、原告提供《临港十七区制作清单》、照片，欲证明原告为被告支出招牌和广告策划费182,700元；3、原告提供《上海市建设工程设计合同》、收据，欲证明原告为被告支出土建改造设计项目费50,000元；4、原告提供《建设工程招标报价汇总表》，欲证明原告为被告支出影院设计变更改造工程费737,126.40元；5、原告提供电梯工程安装单价表，欲证明原告为被告安装独立电梯支出189,400元；6、原告提供进场通知书，通知租户上海家姆超市管理有限公司办理进场手续。原告据此证明，与被告同期的承租人均同意于2020年7月4日进场。7、原告提供《电影院空调改造方案》、《工作联系单》、《编制说明》、《建设工程投标报价汇总表》、《分部分项工程量清单与计价表》、《费用表》，欲证明原告为被告支出影院改造工程费668,759.22元，土建费286,607.11元，空调设备改造费382,152.11元；8、原告提供《工作联系单》、《编制说明》、《建设工程投标报价汇总表及分部分项工程量清单与计价表》，欲证明为履行涉案合同，原告支出墙体及配套装修费68,367.16元；9、《临港十七区制作清单》、招牌及广告策划重新制作照片，欲证明原告因本案合同解除，支出招牌和广告策划重新制作费用182,700元。被告对上述证据均不予认可。审理中，原、被告一致确认，合同未约定原告逾期交房的违约金，仅约定了解约违约金。双方均表示，对方主张的违约金标准过高，请求本院予以调低。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同第4.1条约定，原告交付房屋的日期与商业中心整体开业日期之间不少于7个月，供被告进场装修及办理相应证照。原告可根据实际工程状况对交付日作提前或延后的调整。但最迟交房时间不能超过2019年9月1日；第5.1条约定，原告有权根据商业中心工程进展情况，在前述约定交付日前三十日书面通知被告调整交付日的具体日期，且原告无需因前述调整向被告作出赔偿或补偿。从上述内容来看，原、被告虽然对具体交房时间作了弹性约定，但最晚的交房时间是明确的，即2019年9月1日，原告可以在该日期之前对交房时间作出相应调整，但不能超过该日期。本案中，原告于2019年10月份向被告发函，表示最迟2020年6月底之前可完成整体验收工作，已经超过合同约定的最后交房期限，构成违约。本案争议焦点在于，合同第17.3.1条应如何理解？被告在2019年11月17日是否享有合同的单方解除权？对此，原告主张，只有逾期交房超过365日，被告才有解除权；被告则认为，原告逾期交付的1日至365日内，被告均有单方解除权。对此，本院认为，合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同条款所处位置来看，第17.3条约定被告有权单方解除合同的情形，第17.3.1条作为其中一项，应理解为被告单方解除权的成就条件。其次，从合同条款所用词句来看，“逾期超过365日内仍未交付的”中的“仍未交付”包含了给予对方一定宽限期后，对方还没有交付的意思，如果按照被告理解，逾期交付超过1日便享有解除权，与“仍未交付”的语义不符。再次，本案租赁标的具有特殊性，原、被告签订租赁合同时，系争房屋尚在建设过程中，因被告承租后经营电影院，对房屋有特殊要求，原告还需要在工程上做相应调整，工期具有不确定性，故双方约定一个较长的交付宽限期，更为符合本案合同的特点。最后，从利益平衡的角度观察，第17.2.1条约定，如被告未根据原告书面通知的交付日前来办理交付手续，逾期60日，原告有权单方解除合同，此种情况，原告存在房屋空置的损失，尚给予被告60日的宽限期。而原告逾期交付时，根据合同约定，被告并不需要支付租金，此时若不给予原告宽限期，双方利益将严重失衡。综合上述因素，本院认为，合同第17.3.1条应作“如原告逾期交付房屋超过365日，被告才享有单方解除权”的理解为宜。因此，2019年11月17日，被告并不享有单方解除权。本案中，被告提出解除合同，原告在被告无解除权的情况下，认可租赁合同于2019年11月18日解除，可以视为双方合意解除，本院予以确认。关于解约的责任，一方面，被告对合同条文理解不当，致使错误行使解除权，存在过错，另一方面，在剩余宽限期较长、双方履约尚有基础的情况下，原告未请求确认被告解除行为无效，给予被告继续履约的机会，反而径直确认被告违法解除合同，并非诚信履约之体现，亦应承担部分责任。本院以实际损失为基础，同时考虑到双方的过错程度，以及本案租赁合同的特殊性，原告为满足租赁标的的要求，投入了大量人力物力等因素，由原告没收被告交纳的20万元保证金作为合同解除的后果。原、被告要求对方承担违约金的本、反诉请求，本院均予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海铁峰房地产开发有限公司与被告(反诉原告)深圳星汇文化传媒有限公司签订的《中国铁建·临港17区影院项目房屋租赁合同》于2019年11月18日解除；二、被告(反诉原告)深圳星汇文化传媒有限公司支付的保证金20万元不予返还，归原告(反诉被告)上海铁峰房地产开发有限公司所有；三、驳回原告(反诉被告)上海铁峰房地产开发有限公司其余的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)深圳星汇文化传媒有限公司全部的反诉请求。本诉案件受理费22,800元，由原告(反诉被告)上海铁峰房地产开发有限公司负担18,500元，被告(反诉原告)深圳星汇文化传媒有限公司负担4,300元；反诉案件受理费12,200元(已减半收取)，由被告(反诉原告)深圳星汇文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年九月二十五日书记员  王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。