吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3808号 原告（反诉被告）：孙晶，女，现住：延吉市园辉小区。 原告（反诉被告）：孙岩，男，现住：延吉市金域蓝景小区。 被告（反诉原告）：张德新，男，现住：延吉市开发区。 被告（反诉原告）：鲁杉杉，女，现住：延吉市开发区。 委托诉讼代理人：张德新，男，现住：延吉市开发区。 原告孙晶、孙岩诉被告张德新、鲁杉杉房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告张德新、鲁杉杉诉反诉被告孙晶、孙岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙晶、孙岩，张德新，鲁杉杉的委托诉讼代理人张德新到庭参加第一次诉讼；孙晶，孙岩的委托诉讼代理人孙晶，张德新，鲁杉杉的委托诉讼代理人张德新到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 孙晶、孙岩向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除孙晶、孙岩母亲姜国珍与张德新、鲁杉杉签订的两份租赁合同。二、请求判令张德新、鲁杉杉返还租赁房屋、恢复原状。三、要求判令张德新、鲁杉杉共同支付拖欠租金（自2019年4月16日始至搬迁之日，按500元/月计算)、租金滞纳金（按每月房费的6%计算）；四、请求判令张德新、鲁杉杉清理后院个人物品拆除私自搭建物。 事实与理由：原房屋所有者姜国珍与张德新签订的合同租赁期限为2015年4月16日至2016年4月16日，与鲁杉杉签订的合同只标明在房屋不动迁的情况下房东不得收回房屋，并未约定具体时间和期限，且房屋没有动迁的可能性，属于期限约定不明，为不定期租赁，房屋所有者有权随时解除合同，且不赔偿承租方任何损失。因租赁合同未标明租赁房屋的具体房间，只写了出租房屋(房子整体为自建二层楼房，一层分东、西2间房屋，二层有4间房屋，口头确定承租人只有一间房的使用权)，张德新、鲁杉杉只有一层东边房间的使用权。张德新对外虚假宣称自己租赁范围，称自己承租了所有6间房，霸占公用大门，拿自己的租赁合同驱赶骚扰其他租户，擅自锁上一楼西边租户进出门，多次跟其他租户产生矛盾，侵犯其他承租人权益，造成二楼其他房间没人敢承租，侵害了房主权利。孙晶在提前通知张德新原房屋所有者姜国珍去世的情况下，要求重新与张德新、鲁杉杉签订合同，二人仅不协商合同事宜且不支付租金，将租金提存至公证处迫使孙晶默认原合同，孙晶曾三次登门协商未果。 张德新、鲁杉杉辩称，一、张德新与姜国珍所签订的租房合同，是本着公平自愿的条件下签订的，多年来没有变更和异议，按期前来收租金已成交易习惯的事实。如解除合同，应按合同约定给张德新合理的违约补偿。二、张德新与姜国珍所签合同上已明确注明，张德新有权改变房屋门窗结构。至于搬出房屋应在合同规定的赔偿事宜达成以后再行实施。三、拖欠租金说法不属实，2019年4月至6月期间，张德新多次拨打姜国珍电话无人接听，且无人前来收租金，不得已将租金提存至吉林省延吉市延吉公证处，并将公证书给于孙晶一份。四、至于清理院内搭建物，应在合同规定赔偿事宜达成后再行实施。五、由于先有姜国珍的儿媳、女儿，以及弟弟前夫等人多次骚扰，有两次张德新到建工派出所报案。后有姜国珍的子女起诉驱赶，导致张德新无法安心经营，希望孙晶、孙岩能够给予合理的违约补偿，张德新会在法定期限内搬离所租房屋。六、张德新与姜国珍明确约定租赁日期到动迁为止，是因为租赁房屋的前、后均已动迁，左右也只有两户未动迁，房屋谁时有被动迁的可能，姜国珍为不影响动迁，所以未签订20年期限。姜国珍成先后签过4份合同均以房屋动迁为限，姜国珍在世多年期间未提出任何异议，可证明对合同的认可。既然孙晶、孙岩继承了其母的财产，就应该继承原物权人的合同义务。合同已明确标明了房屋地点，以及前后院除耕地以外所有空间，并附有房照复印件，姜国珍曾将张德新所租房屋强行租于他人，张德新也曾经起诉过姜国珍，本想二次起诉，但因后期得知姜国珍得病，因此搁置。现附有姜国珍将张德新所租房屋，租与他人的租赁合同，上有租房日期、金额，希望孙晶、孙岩能给予合理赔付。七、孙晶曾多次要求，以张德新不能接受的条款改变合同，张德新不同意，对方便无理驱逐，并提出无理补偿要求，还将张德新告上法庭，其对张德新的名誉损失给于补偿。由于孙晶、孙岩不能以理智的方式与张德新建立租赁关系，故应给予合理补偿。张德新会在法定期限内离开所租房屋，张德新承认改过门，但是是在原窗口以下开的门。 张德新、鲁杉杉向本院提出反诉请求：一、请求判令孙晶、孙岩承担解除合同的违约责任，即赔偿张德新、鲁杉杉经济损失201910元（(营业损失6000元/年×4个月+装修费33750元+兴建费24160元+超市货物损失12万元）；二、请求判令孙晶、孙岩返还三年转租租金1.8万元（6000元/年×3年）。三、并承担案件受理费。 事实与理由：一、张德新与姜国珍所签订的租房合同，是本着公平自愿的条件下签订的，多年来没有变更和异议，按期前来收租金已成交易习惯的事实。如解除合同，应按合同约定给张德新合理的违约补偿。二、姜国珍曾将张德新、鲁杉杉租房屋强行另行租赁他人，因此租金所得应予返还。三、姜国珍去世，无人前来收房租，电话又联系不上，张德新、鲁杉杉只好于2019年7月10日将租金提存至延吉市公证处，孙晶、孙岩应到公证处领取租金，张德新、鲁杉杉不存在违约责任。四、孙晶曾多次要求，以张德新不能接受的条款改变合同，张德新不同意，对方便无理驱逐，并提出无理补偿要求，还将张德新告上法庭，其对张德新的名誉损失给于补偿。由于孙晶、孙岩不能以理智的方式与张德新建立租赁关系，故应给予合理补偿。五、由于先有姜国珍的儿媳、女儿，以及弟弟前夫等人多次骚扰，有两次张德新到建工派出所报案。后有姜国珍的子女起诉驱赶，导致张德新无法安心经营，希望孙晶、孙岩能够给予合理的违约补偿， 孙晶、孙岩辩称：对于张德新、鲁杉杉赔偿要求不予认可，两份租赁合同，均属于不定期租赁合同，合同中一项为“如果甲方要求中途收回房屋，需包赔乙方所有损失”条款是作为固定合同才有效应，合同性质为不定期后，条款也应为视为不定期效应，可以随时失效，原租赁条款有效的前提条件是，必须为固定期限合同，因此，该条款没有存在的条件，没有效力。不定期租赁合同出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人，孙晶曾多次登门，已做到合理期限之前通知承租人，要求解除合同。 经审理查明：张德新、鲁杉杉为夫妻关系。2015年4月16日，甲方姜国珍分别与乙方张德新签订个人租房合同，因经营超市需要以鲁杉杉名义领取营业执照，当日，姜国珍又与鲁杉杉签订个人租房合同，两份合同内容基本一致，主要约定：甲方将位于延吉市建工街延兴社区烟厂对面的房屋出租给乙方居住使用，包括前后院、除耕地以外的空间，租赁期限为2015年4月16日至2016年4月16日，共计12个月；本房屋年租金为6000元，按年结算，每年4月16日，乙方向甲方支付下一年全年租金；在房屋不动迁的情况下，甲方不得收回乙方所租房屋，以及添加任何附加条件；如甲方要求在中途收回房屋，需包赔乙方所有损失；在承租期间，乙方有权转租或转借该房屋，可以改变房屋门窗结构做其他用途等。合同签订后，涉案房屋交付张德新、鲁杉杉，二人占有使用至今，张德新、鲁杉杉已向姜国珍支付至2019年4月15日的全部租金。2019年7月10日，鲁杉杉将2019年4月16日至2020年4月16日租金6000元，提存于延吉市公证处。 另查明，孙晶、孙岩为姐弟关系；涉案房屋座落于小营镇东光二队，建筑面积376.30㎡，系两层6间住宅，产权证号为吉房权延字第20801号，产权所有人为姜国珍；2011年3月14日，孙长海、姜国珍在民政局协议离婚，双方约定涉案房屋（建筑面积376.30㎡）归姜国珍所有；2018年9月7日，姜国珍因病死亡，涉案房屋作为遗产，由孙晶、孙岩共同继承，该继承内容已于2019年11月21日经延吉市公证处进行公证。 再查明，张德新自认自租赁涉案房屋至今，交付其占有使用的房屋始终为一层东侧房屋。2015年5月16日，姜国珍将一层西层房屋另行租赁他人。 又查明，张德新、鲁杉杉租赁房屋期间进行了将简单装修，将其中一窗改为门，在东侧房屋室内加了隔断，东侧经营超市，西侧安装了两个排烟机，经营烧烤，并在后院搭建了雨棚。 认定上述事实的证据有：孙晶、孙岩提供的个人租房合同、户口本、公证书、离婚审查登记表、离婚协议书、离婚证、产权证、照片；张德新提供的结婚证、个人租房合同、房屋租赁合同、土地使用权证、产权证、照片；当事人陈述。 本院认为，姜国珍将其个人所有的涉案房屋租赁给张德新、鲁杉杉二人共同经营超市，并与二人分别签订内容基本一致的租赁合同，姜国珍与张德新、鲁杉杉成立房屋租赁合同法律关系。姜国珍死亡后，其子女孙晶、孙岩作为姜国珍的法定继承人，孙晶、孙岩继受取得姜国珍在前述租赁合同中的权利义务。 对于租赁期限问题。该租赁合同中约定租期为2015年4月16日至2016年4月16日，又约定“在房屋不动迁的情况下，甲方不得收回乙方所租房屋”，即未明确终止期限，属于不定期租赁合同。 对于租赁范围问题。双方对于租赁范围存在争议，孙晶、孙岩主张一层分东侧、西侧两间房屋，张德新租赁的为东侧房屋，张德新主张其租赁范围为整个一层，但张德新自认，自租赁涉案房屋至今，交付其占有使用的房屋始终为一层东侧房屋，因姜国珍所有的整栋房屋共计两层，双方在租赁合同中约定“甲方将位于延吉市建工街延兴社区烟厂对面的房屋出租给乙方居住使用”，未明确租赁房屋具体位置，且张德新并非租赁整栋房屋，故应按双方实际交付履行情况确定租赁房屋，即张德新租赁的系一层东侧房屋。 对于孙晶、孙岩提出解除合同的主张，如前所述，涉案租赁合同为不定期租赁合同，根据法律规定，不定期租赁合同双方均享有随时解除权，故对于该主张，本院予以支持。 对于孙晶、孙岩提出的返还房屋、恢复原状的主张，根据相关法律规定，解除合同的，应终止履行，故请求返还房屋的主张，本院予以支持；对于恢复原状主张，张德新经房主同意对租赁房租进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；㈡因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；㈢因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；㈣因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，本案属于因不可归责于双方的事由导致合同解除，本案有形成附合的装饰装修物例如门、窗等，审理中主审人曾到现场查看租赁房屋情况，室内装修、各项设施等均较为简单，装修残值不大，鉴于承租人已使用多年的事实，本院认为该部分附合物保持原样，不再恢复原状较为合理。 对于孙晶、孙岩提出支付租金（2019年4月16日至搬迁之日止，按500元/月计算）、租金滞纳金（按每月房费的6%计算）的主张，在姜国珍与张德新、鲁杉杉履行合同期间，姜国珍因病死亡，孙晶、孙岩未提供证据证实二人即时把姜国珍财产继承公证书向承租人出示，这在一定程度上造成张德新、鲁杉杉无法确定合同相对人，无法在约定期限履行支付租金义务，在租赁合同持续履行的情况下，鲁杉杉积极向公证处提存租金，综合考虑双方存在的客观事由，张德新、鲁杉杉延迟支付租金不视为违约，对于2019年4月16日至2020年4月16日租金6000元，孙晶、孙岩应去公证处领取，故对于租金滞纳金的主张，本院不予支持，张德新、鲁杉杉应自2020年4月16日始支付后续租金/占用费。 对于孙晶、孙岩提出清理后院个人物品拆除私自搭建物的主张，张德新自认后院其搭建了雨棚，该物属于未形成附合装饰装修物，经主审人查看现场，后院亦存储了张德新、鲁杉杉物品， 故孙晶、孙岩的该主张，本院予以支持。 对于张德新、鲁杉杉提出违约损失201910元（营业损失6000元/年×4个月+装修费33750元+兴建费24160元+超市货物损失12万元）的主张，如前所述，双方租赁合同系不定期租赁，双方均享有随时解除权，故张德新、鲁杉杉提出的营业损失、超市货物损失无法律依据，本院不予支持，另外张德新提供的超市陈列照片并非时下现状；对于装修费、兴建费的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，如前所述，本案属于因不可归责于双方的事由导致合同解除，本案有形成附合的装饰装修物例如门、窗等，审理中主审人曾到现场查看租赁房屋情况，室内装修、各项设施等均较为简单，装修残值不大，鉴于承租人已使用多年的事实，本院认为该部分附合物保持原样，双方互不赔偿为宜，未形成附合物的，应由张德新、鲁杉杉搬离租赁房屋，自行处分。 对于张德新、鲁杉杉提出返还三年转租租金1.8万元（6000元/年×3年）的主张，如前所述，张德新租赁的系一层东侧房屋，其无权主张出租人一层西层房屋租金，故该主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被继承人姜国珍分别与被告张德新、鲁杉杉签订的两份租赁合同予以解除。 二、被告张德新、鲁杉杉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙晶、孙岩返还位于延吉市小营镇东光二队，产权证为吉房权延字第20801号的一层东侧租赁房屋。 三、被告张德新、鲁杉杉于本判决发生法律效力之日起十日内拆除前述第二项租赁房屋后院搭建物，并清理个人物品。 四、被告张德新、鲁杉杉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙晶、孙岩支付租金/占用费（自2020年4月16日始至返还租赁房屋之日止，按6000元/年计算）。 五、驳回原告孙晶、孙岩的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告张德新、鲁杉杉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元（原告已预交50元），减半收取37.50元，由被告张德新、鲁杉杉负担；反诉案件受理费4599元（反诉原告已预交），减半收取2299.50元，由反诉原告张德新、鲁杉杉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  李雪 二〇二〇年九月三十日 书记员  滕杰