贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12456号 原告：邵炀，男，汉族，1981年6月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号。注册号：520100000011818。 法定代表人：罗丹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：康微，男。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金8000.00元；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以340754.00为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至被告向原告交付涉案房屋的不动产权证书之日止）；3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以单价每平方3910元，总价340754元认购贵阳华中房地产开发有限公司开发的翠竹苑小区××室，并约定2014年7月31日前交付，《商品房买卖合同》第二十二条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理，其中第2项规定：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房不动产证等有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。贵阳华中房地产开发有限公司于2014年12月31日前应为原告办理房产所有权证或不动产权证，但是被告至今尚未办理，已属违约。期间原告多次要求办理房产所有权证或不动产权手续，被告均以种种原因拖延。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理“房屋所有权证或不动产证”。另外，房产所有权证或不动产权证迟迟不能办的问题，大多是因为开发商没有完成房屋验收备案，超规划批准面积建设，土地出让金没有补齐等原因造成的。 综上所述，被告至今未给原告办理齐全的房产所有权证或不动产证，理应承担违约责任。 被告辩称：一、答辩人在商品房交易中诚实守信，而因行政机关(七星关区人民政府)的原因导致逾期交付转移登记的有关文书实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，故答辩人可以免责。 本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记机关递交相关申请材料(包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程峻工验收证明、勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料)。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和所签订的《商品房买卖合间》之规定，对于“由于出卖人原因”的理解适用，应当为“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”由此看出，答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，因此答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，理应免责。 二、被答辫人要求答辩人“支付违约金”的诉求已严重超过诉讼时效，请求法院依法驳回其诉求。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》：“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(-)(试行)：“2、出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定，”之规定，双方约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书付给买受人。”被答辩人于2014年12月31日就应当知晓答辩人无法按期交付商品房转移登记的有关文书的事实，故被答辩人于2020年7月23日提起诉讼已严重超过诉讼时效。 三、即使退一万步讲，如果答辩人认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。逾期交付转移登记的有关文书属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。根据最商人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六规定了“情势变更”条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”而本案中，答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见行政机关(七星关区人民政府)政策变化，因此，合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，且涉案房屋以实际交付给被答辩人使用，被答辩人已实际获得房屋的使用价值，被答辩人在本案中并无任何损失。如继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错，答辩人的合同履行情况以及被答辩人并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院查明事实如下：2013年3月9日，原告作为买受人与被告公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款为340754.00元，出卖人承诺于2014年7月30日交房，如逾期交房超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内支付。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告交付全部购房款，2016年3月27日，被告向原告交付涉案房屋。合同约定的办证期限届满后，被告未向原告办理涉案房屋的不动产权证书。 另查明，2016年3月27日，被告向原告出具计税清单，该清单载明，原告需要交纳的相关费用为：房屋登记及他项权登记费160.00元，预告登记费80.00元，预告抵押登记费80.00元，土地使用证33元，电开户费520.00元，水开户费100.00元，闭路电视开户费440.00元，煤气入户费2800.00元，契税5111.00元，维修基金6815.00元，房产测绘费142.00元，房产交易费209.00元，前述费用共计15970.00元。 另查明，2016年3月27日，原被告之间签订《翠竹苑逾期交房违约金赔付清单》，逾期天数为374天，已付违约金为12744.00元，同日，原告向被告出具收条，收条载明，原告收到被告逾期交房违约金12744.00元，该笔违约金已从相关费用中扣除。 最后查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记。 本院认为，一、关于逾期交房违约金问题。根据商品房买卖合同约定，被告承诺于2014年7月30日向原告交付涉案房屋，本案中，被告于2016年3月27日向原告交付涉案房屋，已经构成逾期交房，故被告应向原告支付逾期交房违约金，经核算，共计20615.62元，扣除被告已支付12744.00元，尚欠7871.62元未支付，故对原告要求被告支付8000.00元逾期交房违约金的请求，本院予以支持7871.62元，其余部分不予支持。 二、关于逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。本案中，被告至今未取得涉案房屋的所有初始登记，故被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，应从2015年1月1日开始计算前述违约金，但是被告提出诉讼时效抗辩，因此，超过诉讼时效部分应予扣除。本案中，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2015年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年7月23日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年7月23日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2015年1月1日至2017年7月22日期间的违约金，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年7月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵炀逾期交房违约金7871.62元； 二、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付邵炀逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金以340754.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年7月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止）； 三、驳回原告邵炀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费933.00元，由原告邵炀负担450.00元，被告贵阳华中房地产开发有限责任公司负担483.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年九月一日 书记员  邓 頔