广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2689号原告：广州市瑞丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江东路****。法定代表人：刘谦，职务总经理。委托代理人：彭若云，该公司员工。委托代理人：余圆圆，该公司员工。被告：岑运坤，男，1979年5月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：许丹红，女，1979年12月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。两被告的共同委托代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。原告广州市瑞丰物业管理有限公司诉被告岑运坤、许丹红物业服务合同纠纷一案本院于2020年1月7日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员伍婧楚独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭若云、余圆圆，被告的委托代理人彭宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市瑞丰物业管理有限公司诉称,被告系广州市海珠区滨江东路蓝色康园小区韵轩401房的业主。原告是蓝色康园小区开发商广州瑞丰岭南房地产有限公司（以下简称“瑞丰公司”）委托的前期物业服务公司。根据原告与瑞丰公司签订的《蓝色康园前期物业服务合同》及原告与业主签订《蓝色康园业主公约》等文件约定：原告采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，标准为2.05元/月/平方米，被告房屋的总建筑面积为103.1062平方米，每月应缴物业服务费211.4元，被告应在签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，缴交物业服务费的时间为逢双月10日左右管理处派收费通知单于信箱给业主（住户），业主最晚应当于当月25日前缴纳物业管理费。否则自下个月1号起按每日千之一收取违约金。物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电分摊不分入户与否按所在楼宇户数共同合理分摊等条款。被告自2015年1月1日开始拒付物业服务费等相关费用，原告一直为此进行追讨，但被告却根本不予理会。原告认为，被告拒付物业服务费的持续行为构成违约，已严重侵害原告的合法权益，应对此承担违约责任，故起诉要求判令：1、被告立即向原告给付2015年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业服务费13529.12元；2、被告立即向原告给付2014年11月1日至2020年4月22日拖欠的分摊电费309.05元；3、被告立即向原告给付2015年1月至2020年4月22日城市生活垃圾处理费320元及各项费用违约金13912.03元；4、被告承担本案诉讼费用。被告岑运坤、许丹红辩称，第一，2016年12月7日前的各项费用已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。第二，物业管理费用单价应当按照前期服务合同约定的1.7元收取，原告擅自调价至2.05元需经双过半业主同意并向物价局备案，才能按照新价格收取。第三，两被告认为小区服务的质量不行。第四，根据前期物业服务合同第31条规定，合同已到期，目前原告在小区内没有权利收取费用。第五，原告无权收取公摊电费和垃圾处理费。分摊的电费没有发票和明细，不能证明原告已经缴费，且根据省物价局(1997)24号文的规定，第6、8条公摊的电费没有单独列表列账的不得单独向业主收费，垃圾处理费是环卫部门收取的。第六，原告主张违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，涉案物业小区为蓝色康园，原告主张两被告为广州市海珠区蓝康街11号401房（广州市海珠区蓝色康园小区韵轩B3栋3A单元自然层401房），建筑面积为103.1062平方米，两被告予以确认。2008年9月25日，蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，主要约定：乙方为蓝色康园提供前期物业管理服务，内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。另外乙方提供工程维修有偿服务及清洁卫生有偿服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.7元/月/平方米，商业用房3.5元/月/平方米；业主应于甲方通知收楼之日起交纳物业服务费用；本合同期限自2008年9月26日起至2013年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2013年9月16日双方签订新的《蓝色康园前期物业服务合同》权利义务基本与前合同一致，其中，关于物业管理费约定为：高层住宅2.05元/月/平方米（自2013年1月1日起执行），商业用房5元/月/平方米（自2013年9月1日起执行），关于合同期限约定为：本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。两被告主张该两份合同没有经过备案，不具备合法性。原告提交了被告岑运坤签名和原告盖章的《蓝色康园物业管理服务协议》，主要内容为物业管理权及物业管理公司、物业管理服务协议以及蓝色康园业主公约。其中约定业主缴纳费用时间为：逢双月10号前管理处派收费通知单给业主，当月15号前通过银行账号第一次划扣，对未交纳的业户将在当月25日前进行第二次银行扣费，对第二次未扣到费的用户从下月1号起按规定收取滞纳金；蓝色康园住宅物业管理费为1.8元/平方米；具体收费项目：1、管理费；2、电梯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；3、梯灯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；4、消防系统、生活水泵、闭路监控可视对讲、智能化系统、公共通道照明、路灯照明用电按实际发生数按每户平均分摊；5、消防、楼道清洁、清洗水池用水及管道消耗根据实际发生数按用户用水量摊分收取；6、业主（住户）室内用水按水表读数暂由管理处计收；7、其他如装修、会所、有偿服务等收费另行收取;业主未按时缴纳物业服务费、水电分摊费及其他费用、专项维修资金处每日1‰的滞纳金。被告主张从未收到过该公约，也未在该公约上签名，但不申请鉴定，风险自行承担。原告主张涉案物业的物业管理费每月每平方米为2.05元，提供《广州市物业服务收费标价牌》为证，该证据显示物业服务企业名称：广州市瑞丰物业管理有限公司，计费起始时间2013年，基准收费标准（元）2.05元，收费依据1、《收费许可证》粤费WY-12号，2、按照合同约定。被告对该证据三性不予确认。庭审中，双方确认从2015年1月至今被告未缴纳物业管理费，原告主张本案暂计算至2020年4月22日，被告确认原告至今仍未退出案涉小区，但主张即使原告事实上提供了物业服务，从2018年10月30日开始也无权收取物业管理费。关于分摊的电费，原告陈述被告尚欠2014年11月之后的分摊电费，并提供了《分摊电费及违约金计算》表格、广州市供电局出具的部分《发票》为证，显示分摊电费分别为2014年11-12月19.7元……2016年11-12月16.5元、2017年1-2月10.4元、2017年3-4月10.6元、2017年7-8月14.6元等，共计309.05元，其中2016年11月至2020年3月期间电费合计198.65元。原告陈述分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊。被告认为原告无权收取，确认曾办理自动扣款支付电费给原告。关于城市垃圾处理费，原告主张被告从2015年1月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，原告为证明其主张，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，其中《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》记载：本市定于2002年10月1日起收取城市生活垃圾处理费，收费范围是：广州市城区范围内（不含番禺区、花都区）机关、企事业单位、个体户、居民户和暂住人员排放的生活垃圾。征收标准是：居民户每月每户5元，机关、企事业单位、个体户每桶（0.3立方米）6元，暂住人员每月每人1元；《关于清运垃圾的工作合同》主要约定原告每月5日前向乙方缴交上月的清运费，每户每月5元处理费由管理处代收；《发票》为部分月份的发票，显示开票单位是广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所，内容是垃圾处理费、垃圾收集运输费。被告认为原告无权收取，确认曾办理自动扣款支付垃圾处理费给原告。另查，2017年6月13日，广州市蓝色康园业主委员会在赤岗街道办事处完成备案（海赤物业备[2017]第4号）。2017年11月27日，业委会公告张贴了《关于召开第二次业主大会的通知》，决定于2017年12月17日召开第二次业主大会，表决《业主大会议事规则（修改版）》和《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》两项内容。因遭受破坏，业委会再次于2018年12月2日、12月16日整理张贴。2017年12月17日至2018年3月18日期间，蓝色康园业委会以书面征求意见的方式召开了第二次业主大会，表决了《业主大会议事规则（修改版）》和《公共管理方案》两项内容。2018年3月25日，表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行了公示，公示期自2018年3月25日起至2018年4月25日止。期间，有2名业主对表决结果提出异议。后，业委会于2018年5月11日再次对复核后的表决汇总统计结果和表决明细进行了公示，公示期为2018年5月11日起至2018年6月11日止。公示结果表明，小区有投票权的业主总人数为1069人，小区建筑物总面积为108336平方米。其中，同意《公共管理方案》的业主共677人，占业主总人数的比例为95%（计入未参与业主）；同意《公共管理方案》业主的专有部分面积之和为61989.73平方米，占小区建筑物总面积的比例为85.8%（计入未参与业主）。公示期间，有一名业主提出异议，业委会已给予书面回复。2018年6月12日，业委会公布《关于第二次业主大会会议决定的公告》，对第二次业主大会会议的决定进行了公示。2018年7月9日，业委会发出《笔误及更正说明》。2018年9月21日，蓝色康园小区委托的招标代理机构广东元正招标采购有限公司在广州公共资源交易中心就蓝色康园小区物业服务企业选聘事宜开标，共5家物业服务公司提交标书，包括原告及雅居乐服务公司。最终，评标结果确定雅居乐服务公司为第一候选人。2018年9月26日，业委会于广州公共资源交易中心网公布《中标候选人的公示》。当日，原告提出异议。2018年9月29日，蓝色康园业委会（招标人）做出《异议答复函》，公示期内并未收到小区业主提出的异议。2018年9月29日，业委会再次发出《中标候选人的公示》，确定雅居乐服务公司为第一候选人，公示期间为2018年9月30日至2018年10月8日。2018年10月19日，蓝色康园业委会向雅居乐服务公司发出《中标通知书》。2018年10月30日，蓝色康园业委会与雅居乐服务公司签订《广州市蓝色康园物业服务项目合同文件》，委托期限从2018年11月30日起至2019年12月1日止（后续按合同约定续期）。2018年10月31日，蓝色康园业委会向原告发出《终止物业服务关系及办理移交手续告知书》（穗蓝康业委【2018】011号)，《告知书》臷明：“1、贵司与蓝色康园小区的所有物业服务关系已经终止；2、请贵司在2018年11月20日起根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定按照先移交资料（包括但不限于《广州市物业管理暂行办法》第七十条第二款及第七十七条规定建档保存的资料等）再移交设备、物业管理用房、财务等，与我会办理相关退出管理手续，并且要求贵司在2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区管理。”2018年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街、赤岗派出所和赤岗司法所等部门组织原告和蓝色康园业委会协调蓝色康园小区物业管理资料移交协调会，会议纪要显示，原告拒绝交接小区物业管理资料。2018年11月28日，广州市海珠区住房和建设水务局牵头约谈原告，督促其做好12月1日小区物业管理权交接工作，会议纪要显示，原告拒绝2018年12月1日交接小区物业管理资料。2018年11月29日，广州市海珠区住房和建设水务局向原告作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)。2018年12月4日，广州市海珠区住房和建设水务局做出《行政处罚立案审批表》，启动对原告的立案调查。2018年12月6日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街下渡社区居委会赴蓝色康园小区进行现场勘验笔录。2018年12月7日，广州市海珠区住房和建设水务局向业委会主任进行了询问，并当场制作笔录。2018年12月14日，广州市海珠区住房和建设水务局向原告做出《海珠区住房和建设水务局行政执法调查通知书》，并于当日对原告的法人代表进行调查询问。2018年12月17日，业委会向广州市海珠区住房和建设水务局发出《要求责令瑞丰物业公司退出及向法院申请强制执行申请》。2018年12月25日，广州市海珠区住房和建设税务局向原告送达了《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号），要求原告于2019年1月5日前退出蓝色康园小区物业管理区域，并按相关规定向业委会移交资料和财物。原告不服广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号），向广州市住房和城乡建设局申请行政复议。该局经审查认为：蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，广州市海珠区住房和建设水务局依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，以“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出”为由作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函（2018）1713号)以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）属主要事实不清、证据不足。故撤销广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函(2018)1713号)要求以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字(2018)3号）。本院认为，原告与蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司签订《蓝色康园前期物业服务合同》，广州瑞丰岭南房地产有限公司委托原告实行物业管理，该合同是蓝色康园小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原被告均有约束力。另外，被告岑运坤虽不确认《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》上其本人签名的真实性，但也未提出相反证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院确认《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》的真实性。故被告应受到《蓝色康园前期物业服务合同》、《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》的约束。根据约定合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。虽然蓝色康园业委会与其他公司签订了物业服务协议且通知原告退出经营，但主管行政部门认为蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，根据现有证据不能认定原告无权管理该小区，原告至今还继续在蓝色康园小区进行物业管理，而被告的房屋属于上述合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。关于物业管理费的标准问题，原告主张涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/月/平方米提价至2.05元/月/平方米的事实，提交《蓝色康园前期物业服务合同》、《广州市物业服务收费标价牌》等证据为证，被告对此有异议，但未提交证据证明原告提价违规的事实，而且被告在欠费前均按2.05元/月/平方米标准向原告缴纳了物业管理费，故原告要求被告按2.05元/月/平方米标准支付物业管理费的请求合理有据，本院予以支持。原告主张曾向被告发送律师函催收，但未能提交相关证据，本院对被告关于诉讼时效的答辩意见予以采纳，原告主张2014年11月至2016年12月6日期间的各项费用已超过诉讼时效，本院不予支持。经核算，2016年12月7日至2020年4月22日期间约40.5个月的物业管理费为8560.39元（2.05元/月/平方米×103.1062平方米×40.5个月）。被告主张原告的服务质量不行，但未提供充分证据证明，该主张本院不予采纳。关于分摊的电费，原告陈述被告尚欠2014年11月之后的分摊电费，分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊，并提供了《分摊电费及违约金计算表》、广州市供电局出具的《发票》为证，被告确认此前正常缴纳，但其认为该费用不合理，不合法。本院认为根据日常生活经验法则，分摊电费是每户小区居民应付的义务，是维护小区日常正常生活的必要开销，原告的主张合理并有一定的依据，被告没有提供相反证据予以反驳，本院对原告的未超过诉讼时效并明确金额部分的主张予以支持，其中2016年11月至2016年12月期间的电费为16.50元，因原告未能提交证据准确区分费用产生时间，本院根据天数认定12月7日至12月31日电费为16.5÷61天×25天=6.76元，即被告应支付2016年12月至2020年3月31日的应付分摊电费188.91元。关于城市垃圾处理费，原告主张被告从2015年1月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，被告认为原告无权收取，确认曾经支付过垃圾处理费给原告。原告与广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订合同代收垃圾处理费并每月直接向该所缴纳并提供部分发票为证，被告亦表示曾向原告缴纳过垃圾处理费，本院认为原告的主张有事实依据并合理，本院予以支持。经核算，2016年12月7日至2020年4月22日的垃圾处理费为5元/月×40.5个月=202.5元。关于违约金问题，原告就是否继续在涉案小区服务问题与业主委员会产生争议，现在暂无进一步的处理结果，故被告逾期交纳物业管理费给原告属于事出有因，并非完全归责于被告，原告要求被告依合同约定支付逾期支付物业管理费违约金的请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告岑运坤、许丹红在本判决生效之日起10日内一次性向原告广州市瑞丰物业管理有限公司支付2016年12月7日至2020年4月22日期间的物业管理费8560.39元、2016年12月7日至2020年3月31日期间的分摊电费188.91元，2016年12月7日至2020年4月22日期间的垃圾处理费202.5元；二、驳回原告广州市瑞丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费502元，由原告广州市瑞丰物业管理有限公司负担185元，由被告岑运坤、许丹红负担317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年九月二十五日书记员  钟 露陈韵怡