上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11373号原告(反诉被告)：上海纳海物资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：林剑雄，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海雨竹新型建材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王伟强，执行董事。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。第三人：上海品尊家具有限公司，住所地上海市奉贤区肖塘路******。法定代表人：陶雪祥，执行董事。委托诉讼代理人：吴新历，男。委托诉讼代理人：段明佐，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海纳海物资发展有限公司(以下简称“纳海公司”)诉被告上海雨竹新型建材有限公司(以下简称“雨竹公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。本院依法追加上海品尊家具有限公司(以下简称“品尊公司”)作为第三人参加诉讼。雨竹公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年8月5日公开开庭进行了审理，纳海公司的委托诉讼代理人孙一天，雨竹公司的委托诉讼代理人李辉和姜逸菲，品尊公司的委托诉讼代理人段明佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳海公司向本院提出诉讼请求：1、雨竹公司向纳海公司支付房屋补偿款人民币792,557元(彩钢板房XXX号270,477元+16号286,059元+17号138,021元+350平方米按每平方米280元计算为98,000元，合计792,577元)；2、雨竹公司向纳海公司支付装修费1,004,827元(水泥场地634,530元+厂房1的装修94,323元+厂房2的装修148,664元+办公楼公共厕所120,000元的一半计60,000元+室内乳胶漆粉刷工程134,620元的一半计67,310元)；3、雨竹公司向纳海公司支付停产停业损失补偿1,085,250元(4,341平方米×每平方米250元)；5、雨竹公司向纳海公司支付员工遣散费1,085,250元(4,341平方米×每平方米250元)。事实与理由：2007年7月18日，雨竹公司与纳海公司签订租赁合同，约定由纳海公司向雨竹公司承租位于青浦区重固镇北青公路XXX号厂房，租赁面积为4,341平方米(以下简称“系争房屋”)。纳海公司承租后进行了装修。2017年9月，因系争房屋被纳入减量化范围，政府部门对系争房屋停水停电，纳海公司多次就补偿款与雨竹公司进行协商，雨竹公司拒不回应。故纳海公司诉诸法院。雨竹公司辩称，不同意纳海公司诉请。涉案违章建筑由雨竹公司原租客案外人上海柏世堂家具有限公司搭建，涉案装修均是雨竹投资装修的。本案租赁合同于2019年8月31日到期，雨竹公司于2019年8月31日签订减量化协议。停产停业损失和员工遣散费的补偿对象是房屋权利人雨竹公司。不存在停水停电的情况。水电账户已变更至品尊公司名下，雨竹公司无法提供水电账单来确定是否停水停电。但据重固镇城市网格化综合管理中心称，因上海品谱家居用品有限公司在北青公路XXX号的环保未能通过验收，被责令停产，该管理中心自2018年8月18日起管控上海品谱家居用品有限公司，2018年8月31日，上海品谱家居用品有限公司搬出厂区，但之后由纳海公司用作仓库，堆放建筑工程材料。雨竹公司向本院提出如下反诉请求：纳海公司支付雨竹公司自2017年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金1,458,400元(按备忘录约定标准每年729,200元计算2年)。事实与理由：2007年7月18日，雨竹公司与纳海公司签订租赁合同，约定租期自2007年9月1日起至2019年8月31日。2017年7月1日，双方签订备忘录，约定双方合同继续履行，纳海公司向雨竹公司补交2016年9月1日起至2017年8月31日租金729,200元。后纳海公司一直占有使用系争房屋，2019年10月雨竹公司发现系争厂房空关，2019年11月5日系争房屋被政府部门收回。但纳海公司未支付2017年9月1日起至2019年8月31日止的租金。雨竹公司同意在租金中抵扣纳海公司交纳的押金56,000元。2018年年底雨竹公司曾起诉纳海公司解除合同并支付租金，后发现双方签订过备忘录，就撤诉了。纳海公司针对反诉请求辩称，2017年9月20日，政府对系争房屋停水停电，当时品尊公司刚腾退。2018年年初，政府对系争房屋的大门进行管控，当月纳海公司将系争房屋交还给雨竹公司，没有办理书面手续。2018年年底，雨竹公司曾起诉纳海公司要求解除合同并支付租金，但是后来撤诉了。如果当时纳海公司还占有房屋，雨竹公司不可能撤诉的。若支付租金，应适用备忘录约定的租金标准。同意以押金56,000元抵扣应付租金。品尊公司述称，15、16、17号房是品尊公司搭建的，品尊公司与纳海公司的关联企业上海远迩信息技术有限公司(以下简称“远迩公司”)签订的租赁合同中约定原有370平方米彩钢棚，不清楚是谁搭建的。大部分装修是品尊公司装修的。品尊公司于2017年9月腾退后，纳海公司又将系争房屋出租给别人用作仓库，不清楚纳海公司何时搬离。经开庭审理查明，位于上海市青浦区重固镇北青公路**房屋产权登记在雨竹公司名下，本案讼争的房屋为其中的有证建筑**厂房1,413平方米、2号厂房2,249平方米、门卫44平方米、3号办公楼635平方米合计4,341平方米，及无证建筑15、16、17号彩钢板房和350平方米彩钢板棚。2007年7月18日，雨竹公司(出租方、甲方)与纳海公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号建筑面积4,341平方米、占地面积共8,375平方米的场地租赁给纳海公司作为生产加工、办公、仓储等使用，租赁期限共12年，自2007年9月1日至2019年8月31日止，年租金670,000元，每季度支付一次，先付后用，双方同意每隔三年按5%环比递增。乙方在签署合同须支付保证金56,000元。第十条免责条款约定，在租赁期间，该出租房屋经市或区(县)政府有关部门批准动迁的，双方免责。如遇动迁甲方应提前半年通知乙方，国家动迁部门如有补偿，甲方的归甲方所有、乙方的归乙方所有。尾部补充协议约定，甲方提供乙方520平方米彩钢厂房，年租金10,000元，每年最后一月支付。合同另对其他事项作出约定。后双方按约履行，纳海公司支付雨竹公司保证金56,000元。2008年9月1日，雨竹公司(甲方)与纳海公司(乙方)签订补充协议，约定：一、乙方同意甲方收回厂区西面一侧雨棚及其它相应空地(占地面积660平方米)。二、甲方同意乙方从2008年9月1日起由原每月租金55,833.33调整为每月租金54,166.67元。三、甲方同意乙方在厂区内空地上搭建1,160平方米的雨棚和350平方米的生活辅助房。若遇国家动迁乙方不要求甲方做任何赔偿，乙方自行拆除。四、甲方修理厂房、办公楼如损坏第三方搭建彩钢辅助房、雨棚，与甲方无关，由第三方负责。2017年7月1日，雨竹公司(甲方)与纳海公司(乙方)签订备忘录，约定：2016年8月12日，甲方发出通知系争房屋面临动迁，要求乙方在2016年12月31日前迁出。因目前系争房屋动迁工作尚未开始，甲乙双方特此签订本备忘录确认如下事项：1、因该房屋面临动迁，故乙方暂缓支付了该房屋的前期租金，甲方放弃追究乙方的违约责任。2、乙方应当在签订本备忘录后的3天内向甲方支付2016年9月1日起至2017年8月31日的房屋租金729,200元。3、后续租赁合同双方继续履行直到动迁，后续租金的交付由双方协商。4、对于动迁补偿，甲方同意乙方的补偿部分由乙方取得。另查明，2013年4月22日，纳海公司关联企业远迩公司(出租方、甲方)与品尊公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号建筑面积4,341平方米、棚370平方米出租给乙方作为加工、办公使用。租赁期限从2013年5月1日至2017年8月31日。合同另对其他事项作出约定。上述合同到期后，品尊公司于2017年9月中旬将系争房屋返还给远迩公司。再查明，2017年3月20日，重固镇人民政府发布《重固镇集建区外建设用地减量化补偿口径》，其中该文件规定，一、土地及房屋补偿：(三)无证地块与无证房屋的补偿，2、地上房屋与、地上房屋与设施违法建筑的不予补偿，认定为历史违章的，在规定时间内签约的，适当给予奖励，原则上不超过按评估重置价结合成新率打八折的标准。(四)土地房屋关系的补偿，1、承租单位协议到期的无条件收回，原则上不予补偿。但确有协议约定等方式同意由承租单位出资建造的房屋和设施，有协议的按协议约定处置，没有约定的，在规定期限内签约的，按评估重置价结合成新率予以一次性奖励；2、承租单位协议未到期的，对提前解除协议的补偿，有协议的按协议约定处置；没有约定的按照有关法律法规参照处置；没有具体参照的协商处置，协商无果的按照法院诉讼处置。建议：对未到期的企业或个人进行租赁差补偿，补偿价格按照资产评估公司评定补偿标准。对承租单位建造的房屋及设施，有协议的按协议约定处置；没有约定的按上述第三条无证房屋的处置原则处理。三、停产停业补偿：1、承租单位协议到期的，原则上不予经济补偿；2、承租单位协议未到期的，且企业是正常经营的，按企业合法建筑面积，按每平方米不高于250元进行补偿，或者按资产评估公司的评估标准进行补偿。四、劳动关系解除的处置：(一)承租单位协议到期的，原则上不予经济补偿；(二)承租单位协议未到期的，涉及劳动关系解除的，按如下方式补偿：3.补偿标准(三个方案)：(3)减量化实施主体与企业可按有证房屋建筑面积100－250元/平方米进行补偿。2017年8月15日，上海金虹房地产估价有限公司对雨竹公司厂区及附属设施进行现场勘查，并出具评估报告。其中证外房屋评估总价取整为：15号彩钢板房270,477元(452平方米)、16号彩钢板房286,059元(478.04平方米)、17号彩钢板房138,021元(230.65平方米)，彩钢板棚评估单价每平方米280元。房屋室内外装修及附属物评估明细中：水泥场地634,530元；1号厂房装修合计94,323元，2号厂房修合计148,664元，3号办公楼中公共厕所装修120,000元、室内乳胶漆粉刷工程134,620元。2017年，北青公路XXX号场地上的违章搭建均被拆除。2019年8月31日，重固镇建设用地减量化工作办公室(作为甲方)、雨竹公司(作为乙方)签订《青浦区重固镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，约定雨竹公司位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号房屋，经评估，房屋、土地使用权、设备、附属设施等综合评估总价为38,919,800元。乙方应自签订本协议之日起至2019年9月31(笔误，应为30)日之前全部完成搬迁任务，其中违法建筑必须在2019年8月31日前腾出厂房并配合实施拆违工作。关于付款期限及方式：甲方自签订本协议的30日内，支付乙方货币补偿总价30%的补偿计11,675,900元。第二期乙方在规定的期限内按时完成搬迁任务30日内，支付乙方货币补偿总价50%的补偿款计19,459,900元。余款7,784,000元，待乙方完成减量化补偿金结算审核后15日内一次付清。第八条其他事项：1、乙方涉及第三方职工安置补偿费970,984元，因当初费用由上海福泉山经济发展有限公司(以下简称“福泉山公司”)代为支付，故该费用由乙方在镇财政第三笔补偿款支付前支付给福泉山公司。协议另对其他事项作出约定。现雨竹公司已收到全部补偿款。2020年3月5日，青浦区重固镇建设用地减量化工作办公室出具情况说明，该办公室就雨竹公司补偿款构成情况做如下说明：雨竹公司补偿款总计38,919,800元，其中房屋19,361,000元(按评估价，其中未见证面积按操作口径打折计)，装饰装修附着物4,627,500元，可恢复使用设备348,600元，无法恢复使用设备(含配电工程)3,170,400元，物资搬迁400,000元，移动北申、青春木基站588,900元(前述部分参见评估报告)。另，速签奖励2,849,600元，停产停业损失费1,902,900元，职工安置补偿费1,902,900元，土地补偿费3,768,000元。上述合计38,919,800元，关于停产停业及职工安置补偿费，按认定的有效房屋建筑面积计算得出。以上事实，由以下证据证明：各方当事人的陈述，纳海公司提供的租赁合同、补充协议、备忘录，雨竹公司提供的补偿口径、评估报告、补偿协议、情况说明，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，纳海公司提供：2018年3月20日律师函复印件及快递详情单原件、2017年10月20日公司函复印件(无邮寄凭证)，以证明2017年9月，系争房屋停电，于是纳海公司发函要求雨竹公司收房。雨竹公司称对函件复印件真实性不予认可，称并未收到过上述函件，不存在停水停电等事实，2018年1月雨竹公司通知纳海公司支付租金否则搬离厂房，纳海公司不予理睬。品尊公司不发表质证意见。本院认证如下：纳海公司提供的律师函的快递详情单虽系原件，但未提供相关邮寄信息以供确认送达情况，针对公司函，纳海公司未提供邮寄凭证，故本院对上述证据均不予采信。根据庭审查明的事实，本院认为，品尊公司与雨竹公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。现双方针对纳海公司应得补偿款、纳海公司应付租金金额产生争议。关于减量化补偿款，根据雨竹公司与纳海公司签订的租赁合同和备忘录，雨竹公司同意纳海公司可以取得其搭建或装修对应的补偿款。但对于违法搭建和装修，纳海公司与雨竹公司均未举证证明各自出资搭建或装修的项目及支出，品尊公司在(2019)沪0118民初24110、24112号案件提供的关于出资搭建彩钢板房的证据亦不能明确显示15、16、17号彩钢板房由品尊公司搭建。但根据雨竹公司与纳海公司于2008年9月1日签订的补充协议，纳海公司或其次承租人搭建1,160平方米彩钢板房和350平方米彩钢板棚的可能性较大。品尊公司与远迩公司的租赁合同中约定品尊公司所作装修在合同期满后归远迩公司所有。故纳海公司可主张相关搭建和装修的补偿款，但在案证据无法证明纳海公司曾出资建造和装修的具体项目及出资金额。故本院酌情确认雨竹公司应付纳海公司补偿款金额为1,300,000元。关于停产停业损失和员工遣散费，在雨竹公司签订减量化补偿协议之时，本案租赁合同期限届满，故该两项诉请本院不予支持。关于雨竹公司主张的租金，纳海公司未能举证证明其在租赁期限届满前已腾退并及时通知雨竹公司接收，亦未举证证明系争房屋存在停水停电情况且责任在于雨竹公司，故纳海公司应按约支付租金。但根据双方签订的备忘录，因系争厂区涉及减量化，2017年9月1日之后虽然合同继续履行，但租金的交付还需双方协商，表明雨竹公司亦确认减量化对纳海公司使用系争厂房存在一定程度的影响，故本院酌情确认纳海公司应付雨竹公司租金1,000,000元。双方一致同意在租金中抵扣保证金56,000元，本院予以确认。故租金与保证金相抵后，纳海公司还应支付雨竹公司租金944,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海雨竹新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纳海物资发展有限公司补偿款1,300,000元；二、驳回原告上海纳海物资发展有限公司其余诉讼请求；三、反诉被告上海纳海物资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海雨竹新型建材有限公司租金944,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费46,543元，减半收取计23,271.50元，由原告上海纳海物资发展有限公司负担15,271.50元，被告上海雨竹新型建材有限公司负担8,000元；反诉受理费17,925.60元，减半收取计8,962.80元，由反诉原告上海雨竹新型建材有限公司负担2,362.80元，反诉被告上海纳海物资发展有限公司负担6,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。