广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6351号原告：潘海清，男，1975年6月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴剑辉,广东法拯律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桂华,广东法拯律师事务所律师。被告：朱灿强，男，1974年1月14日出生，汉族，住广州市萝岗区。第三人：广州创熠房地产代理有限公司，住所地广州市增城区永宁街云熙三街**。法定代表人：刘善彬。原告潘海清与被告朱灿强、第三人广州创熠房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘海清的委托诉讼代理人吴剑辉、被告朱灿强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海清向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告剩余购房款6万元及利息5000元（以6万元为本金，按年利率６%计算，从2019年2月20日计至清偿之日止，暂计至2020年7月10日为5000元）；二、判令被告支付原告违约金6万元；三、判令被告支付原告律师费12000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月28日，原、被告与第三人共同签订《房屋买卖合同》，约定：1.原、被告委托第三人出售及购入原告位于广州市增城区永宁街香堤四街7号的房产；2.总房款为398万元，被告于签订本合同当日支付原告定金30万元，2018年12月31日前支付原告定金50万元，2019年1月15日前支付原告房款220万元，在本次交易过户递件完税当天支付原告剩余房款98万元；3.任一方违约，守约方有权要求违约方按定金罚则承担责任或向守约方支付相当于成交价20%的违约金，违约方还需承担守约方为追讨相关费用而支出的律师费、调查取证费、差旅费、诉讼费等。2019年2月20日，原告到房管部门办理了房屋过户登记手续，将涉案房屋过户到被告名下；但至今为止，被告仍剩余6万元购房款尚未向原告支付。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告朱灿强辩称：被告于2018年12月28日和原告签订购房合同，并按合同约定支付购房款，后于2019年3月8日下午办理过户登记手续。由于卖方没有去结清房屋管理费用，经中介公司查询仍有5万多元欠费未缴，就向中介公司提出扣留原告6万元，待卖方结清欠费，并在交接钥匙及维修基金等单据时向原告支付6万元。根据合同约定，卖方交付物业给买方使用之前必须付清有关拖欠费用。至今，该物业总共有74550元管理费、水电费未支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广州创熠房地产代理有限公司述称：合同签订后，原告将房屋过户至被告名下，被告亦有支付相关购房款。据原告反映，被告仍有部分购房款未能按约定付清，而被告则表示原告交付房屋前未能缴清应付之物业管理费。原、被告发生上述争议后，第三人对买卖双方进行过相应的沟通和协调，但未果。经审理查明：2014年8月6日，广州礼和置业发展有限公司（转让人，甲方）与潘海清（受让人，乙方）分别就香堤四街车库27号、28号、29号签订三份《停车位使用权转让合同》均约定：乙方同意接受并遵守物业服务公司修订的物业管理制度以及车位物业服务费收费标准，现时收费标准为120元/月/个车位；甲、乙方确认，如乙方将誉山国际项目（香堤四街7号）房的产权变更至任何第三方名下，乙方应将该车位的使用权同时转让与该第三方并书面通知甲方，乙方应保证该第三方同意本合同全部内容且无任何异议，并促使该第三方与甲方签订协议以明确该第三方在该车位剩余使用年限内享有使用权并履行义务。2018年12月28日，朱灿强（买方）与潘海清（卖方）、第三人广州创熠房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方经协商独家委托经纪方出售及购入位于广州市增城区永宁街香堤四街7号之物业；成交价398万元；该物业以现状售予买方；买卖双方同意卖方将该物业交付于买方的日期为卖方收齐全部楼款当天；卖方在交付该物业给买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（如水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），且须协助买方办理该物业水电、煤气、物业管理、电话及有线电视等的过户手续，上述事项的原开户押金退还给卖方，相关转名费用则由买方支付，未开通之设施由买方自行开通，如卖方未履行本条付费义务的，上述物业之杂费买方及经纪方有权从卖方交存的保证金中直接扣除，如卖方未履行本条协助过户义务的，上述保证金归买方所有；买卖双方保证及时提供与该物业有关的完整资料，且真实、合法、有效、保证及时签署相关文件，办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。被告向本院提交中介员工与微信名为“潘潘”的聊天记录载明：2019年2月20日，中介员工说：“转了钱后维修基金和车位协议书都交给他吧！”潘潘说：“那些资料物业过户当天带去，今天没带。”2019年3月8日，潘潘说：“你们过户前可以去管理处确认有没欠费，确认无欠费就付钱，然后去办手续。”中介员工说：“现在就因为欠费5万多。”潘潘说：“欠费的事我处理。”2019年3月24日，中介员工说：“潘先生，誉山国际物业那边管理费欠费这些东西，你搞定了没有？”潘潘说：“在谈，物业在处理。”原告对上述微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院使用微信添加好友功能添加《停车位使用权转让合同》受让人潘海清联系电话“135××******”显示的微信名叫“潘潘”，本院确认上述微信聊天记录的“潘潘”与潘海清属同一人。另查，被告提交《银联商务单》和《发票》（日期2020年8月14日）一张拟证明其于2020年8月14日代原告向物业公司缴纳与涉案房屋捆绑在一起的三个车位从2015年9月至2020年8月期间拖欠的物业服务费21600元；被告提交《信用卡账单信息查询打印已出账单清单》和《发票》（日期2019年10月15日）两张拟证明其于2019年10月15日代原告向物业公司缴纳2015年9月至2020年2月期间拖欠的物业服务费47655元。审理中，原告陈述以下：1.因为被告没有付清购房款，所以原告没有将涉案房屋交付给被告；2.涉案房屋没有捆绑车位使用权进行出售。被告陈述以下：1.涉案房屋在2019年3月8日过户登记到了被告名下；2.因为原告没有付清涉案房屋以及捆绑三个车位的物业服务费，所以被告扣留剩余购房款6万元，待原告付清后再予以支付；3.被告同意代原告缴纳的物业费用于抵扣拖欠原告的购房款6万元。本院认为，原告与被告于2018年12月28日签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。涉案房屋捆绑了香堤四街车库27号、28号、29号车位，上述三个车位的使用权虽没有在《房屋买卖合同》约定一并转让给被告，但是根据潘海清与中介员工的微信聊天记录，按照常理推断，上述三个车位的使用权应附属于涉案房屋，且《停车位使用权转让合同》亦载明“如乙方将誉山国际项目（香堤四街7号）房的产权变更至任何第三方名下，乙方应将该车位的使用权同时转让”，故本院确认原告将涉案房屋捆绑了香堤四街车库27号、28号、29号车位的使用权一起出售给被告。原告称没有捆绑出售，理据不足，本院不予采纳。被告在接收涉案房屋之前，已代原告缴纳的物业服务费已超过其拖欠原告的购房余款6万元，且同意用于抵扣，故原告主张被告支付购房余款6万元及利息，于法无据，于理也不通，本院不予支持。关于原告主张违约金和律师费的问题。因原告一直未结清拖欠的物业服务费，亦未将涉案房屋交付给被告，原告于2019年3月8日已知悉拖欠物业费超过5万元，也表示会处理欠费，但一直未予以结清。直到2019年10月15日，被告代原告缴纳拖欠涉案房屋物业服务费47655元。原告主张被告逾期支付购房款6万元构成违约，应承担违约责任，本院认为，被告在支付购房余款6万元之前知悉涉案房屋拖欠物业服务费超过5万元，在向原告反馈无果的情况下，暂时未向原告支付，其主观上并非恶意，不构成违约，故原告主张被告支付违约金6万元及律师费12000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘海清的全部诉讼请求。案件受理费1520元，由原告潘海清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年九月二十七日书记员  廖穗满