广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5434号原告（反诉被告）：李世荣，男，汉族，1967年9月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘永光，系广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德乐，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州维福顿酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**之二3317，统一社会信用代码：91440101347463098Q。法定代表人：王飞，职务：执行董事兼总经理。被告：王飞，男，汉族，1977年1月6日出生，住安徽省宿州市砀山县。被告：胡兆军，男，汉族，1975年1月14日出生，住湖南省华容县。上列三被告共同委托诉讼代理人：张杰，系广东固信律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：苏茂湘，系广东固信律师事务所实习人员。原告李世荣诉被告广州维福顿酒店管理有限公司、王飞、胡兆军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。原告李世荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告广州维福顿酒店管理有限公司立即向原告李世荣支付租金7264.4元及逾期支付租金的违约金1202.4元，合计8466.8元（违约金已计算到2020年4月15日；从2020年4月16日起至付清全部租金之日止，继续以7264.4元为基数，每日按欠款数额的千分之三计算逾期支付租金的违约金）；2.请求判令被告广州维福顿酒店管理有限公司向原告李世荣支付水费9.6元、电费125.4元、公摊电费15.9元，合计150.9元；3.请求判令被告广州维福顿酒店管理有限公司向原告李世荣支付提前终止合同的违约金8580元；4.请求判令被告王飞、胡兆军在注册资本未出资范围内对广州维福顿酒店管理有限公司上述第一项、第二项租金、违约金承担补充赔偿责任；5.本案诉讼费用由被告广州维福顿酒店管理有限公司、王飞、胡兆军承担。事实与理由：2016年8月13日，我（甲方，出租人）与广州维福顿酒店管理有限公司（乙方，承租人，以下简称维福顿公司）签订《委托经营托管合同》，约定：1.甲方将位于招商城市主场项目5号楼的319房出租给乙方；2.房屋租赁期共5年，从2017年11月1日至2022年10月31日止，2017年7月30日至2017年10月31日为免租期，作为乙方配置家具家电和设施设备调试期，第二年起每年免租期为0.5个月，作为该物业的正常例行保养期；3.第3、4年的每月租金是2860元；4.首期租金，乙方于免租期满后的5日内支付给甲方，之后的租金乙方于每月15日前将当月租金一次性通过银行转账方式支付给甲方；5.乙方承担物业管理费及水电杂费，租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用；6.乙方未能在约定的时间内支付租金，每延迟一日，按延迟支付的租金金额的0.3%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过1个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约金；7.乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金。2020年3月31日，我收到维福顿公司的《收房通知函》，通知我自收到本函之日起，双方关于番禺南村招商城市主场5栋318、319、320、321、424、425、426房的租赁合同解除，收到本函后两日内与其公司工作人员联系办理收房手续。2020年4月1日，我收到维福顿公司的《房屋解约函》，通知我双方就番禺南村招商城市主场5栋318、319、320、321、424、425、426房签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日解除。根据约定，维福顿公司在第三年每月应向我支付319房的租金2860元。2020年1月15日，维福顿公司仅向我支付2020年1月的租金1315.6元，1月租金尚欠1544.4元，2020年2月、3月的租金均未支付。截至2020年4月15日，维福顿公司欠我租金共7264.4元，逾期支付租金的违约金1202.4元（逾期支付租金的违约金以所欠租金为基数，每日按欠款数额的千分之三计算，从2020年1月16日起至2020年4月15日，违约金为1202.4元；从2020年4月16日起至付清全部租金之日止，继续按上述标准计算违约金）。维福顿公司应向我支付2020年3月的水费9.6元、电费125.4元、公摊电费15.9元，合计150.9元。维福顿公司提前终止合同，应向我支付3个月的租金8580元作为违约金。维福顿公司成立于2015年7月14日，注册资本500万元，股东为王飞、胡兆军，王飞认缴出资额255万元，胡兆军认缴出资额245万元。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”因此，王飞、胡兆军应在注册资本未出资范围内对维福顿公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告维福顿公司辩称：不同意原告的诉请，请求法院驳回。自2020年1月新冠××疫情爆发以来，受疫情影响被告的经营状况急剧恶化，无力向原告支付租金，2020年1月24日被告在携程网等平台被取消的总额达106间房，金额共计76387.7元，1月份被告在向承租人支付一半租金的情况下，亏损额达113729.56元；2月份在未支付租金的情况下亏损额为114018.32元，如果算上应支付的租金每月264944.08元则2月份总亏损额为378962.38元；3月份在未支付租金的情况下亏损额为44259.70元，计算上租金共亏损309203.78元。以上可见，被告在疫情期间出现经营亏损，被告多次与原告协商希望减免租金，但原告不同意。被告在无法履行租金的情况下通知原告解除合同，符合相关法律规定，不应承担违约责任。对拖欠的租金数额有异议，被告已经缴纳了1月份的一半租金，按照合同约定要免租半个月，扣减免租的半个月租金，实际只欠2、3月份的租金共5798元。2020年3月31日前的水电费、公摊电费都已于2020年4月2日缴纳了。被告王飞、胡兆军辩称：本案不具备公司股东出资义务加速到期的法定理由。被告王飞、胡兆军作为被告维福顿的股东，对公司注册资本是实行认缴制。公司章程规定注册资本缴纳时间为2045年7月1日。现缴纳期限未到，因此本案不属于公司法司法解释三第十二条第二款、全国法院民商事工作会议纪要第6条规定的情形，原告要求被告王飞、胡兆军承担连带支付责任无法律依据。被告维福顿公司并向本院提起反诉，其反诉请求如下：1.请求判令原告返还被告押金2724元；2.判令全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年8月13日，被告（托管合同乙方）与原告（托管合同甲方）签订《委托经营托管合同》，合同约定：1.甲方将位于招商城市主场项目5号楼的319房出租给乙方；2.房屋租赁期共5年，从2017年11月1日至2022年10月31日止；3.第1、2年每月租金是2724元，第3、4年每月租金是2860元，第5年每月租金是3003元；4.双方完成房屋交接手续后5日内，乙方向甲方支付相当于1个月租金的押金给甲方。合同签订后，被告向原告支付押金2724元。被告承租原告的房屋用于酒店经营。2020年1月，新冠××疫情爆发，酒店业遭受了灭顶之灾，被告经营的酒店严重亏损，即使在不向出租人支付租金的情况下，仍然亏损严重。被告承租原告房产用于经营的“招商城市主场”项目，2020年1月份亏损113729.56元，2月份亏损114018.32元，3月份亏损44259.7元。该季度亏损额度共计272007.58元。由于受新冠××这一不可抗力的影响，被告与原告签订的《委托经营托管合同》无法继续履行，2020年3月28日，被告向原告发出《收房通知函》，通知原告：双方签订的《委托经营托管合同》于原告收到该通知之日起解除，并要求原告办理房屋交接手续；由于原告一直不办理交接手续，2020年3月31日，被告再次向原告发出了《房屋解约函》，告知双方合同于2020年3月31日解除，并将房屋钥匙邮寄还给了原告。被告认为：依据《民法通则》、《合同法》的相关规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方互不担责。现因不可抗力影响导致双方合同无法继续履行，被告履行了通知义务，因此，双方互不承担违约责任，原告应当将收取的被告押金退还。被告根据《合同法》、《民诉法》等相关法律法规的规定,提起反诉，请求法院在查明事实的基础上，支持被告的反诉请求。原告李世荣就被告维福顿的反诉答辩称：我方同意不没收押金，同意以押金抵扣部分违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月13日，被告维福顿公司（乙方）与原告李世荣（甲方）签订一份《委托经营托管合同》，其中约定：1.甲方将位于招商城市主场项目5号楼的319房出租给乙方；2.甲方委托乙方按照附件所列明细统一配置家具家电等屋内设施，并一次性向乙方支付总额750元/平方米的配置费用；3.房屋租赁期共5年，从2017年11月1日至2022年10月31日止，2017年7月30日至2017年10月31日为免租期，作为乙方配置家具家电和设施设备调试期，第二年起每年免租期为0.5个月，作为该物业的正常例行保养期；4.第1、2年每月租金2724元，第3、4年的每月租金是2860元；5.首期租金，乙方于免租期满后的5日内支付给甲方，之后的租金乙方于每月15日前将当月租金一次性通过银行转账方式支付给甲方；6.乙方承担物业管理费及水电杂费，租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用；7.乙方未能在约定的时间内支付租金，每延迟一日，按延迟支付的租金金额的0.3%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过1个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约金；8.乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金；9.双方完成房屋交付手续后的5日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金给甲方。除上述319房，原告另与维福顿公司签订六份《委托经营合同》，将招商城市主场5栋318、320、321、424、425、426房屋也一并租赁给维福顿公司2017年7月30日，原告将约定的房屋交付给被告，被告维福顿公司则依约向原告支付了上述319房的押金2724元。维福顿公司将上述房屋用于经营酒店住宿。2020年1月，维福顿公司支付了319房当月租金1315.60元给原告。2020年1月28日，维福顿公司发送短信给原告，称因疫情影响，造成其经营异常困难，要求减免2020年2月至4月的租金。双方未能达成一致。2020年2月29日，维福顿公司发送短信给原告，称要自2020年3月1日起解除双方之间的房屋租赁合同，双方办理交接手续。原告回复要求发加盖公章的正式书面文件给原告。2020年3月28日，维福顿公司发送一份《收房通知函》给原告，称因疫情影响，其司无力向原告支付租金，故通知原告于收到该函之日双方租赁合同解除，并要求原告收到该函后两日内与其司工作人员联系，办理收房手续；如未办理，其司将房屋钥匙寄回给原告。2020年3月31日，维福顿公司发送一份《房屋解约函》给原告，称因原告一直未收房，现再次通知原告，双方签订的房屋租赁合同已于2020年3月31日解除，并同时将钥匙寄回给原告，请原告对房屋自行处理。原告接收了房屋钥匙。庭审中，原告确认，双方合同于2020年3月31日解除，其诉请的租金系计至该日的租金；维福顿公司已缴交了其第二项诉讼请求的费用；原告已将收回的上述房屋部分再出租给他人使用。本院另查明，维福顿公司股东为王飞、胡兆军，认缴出资额分别为255万元、245万元，出资期限为2045年7月1日。本院认为：维福顿公司解除与原告的《委托经营托管合同》是否构成违约的问题。维福顿公司承租原告房屋用于经营酒店住宿，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。全国其他省市也相继采取类似措施。维福顿公司的酒店经营自是受到严重影响。在此情形下，维福顿公司向原告提出减免租金具有合理性。但即使双方就此不能达成一致，维福顿公司也并不因此当然享有单方解除合同的权利。考虑到双方合同期限至2022年10月31日，维福顿公司在政府采取疫情防控措施后不到3个月的时间内即解除合同，致使合同提前19个月解除，故维福顿公司单方解除合同的行为不具有合法性，构成违约。合同解除后的结算及维福顿公司的违约责任的问题。双方合同已于2020年3月31日解除，维福顿公司应支付计至该日的租金并清缴至该日的水电费、公摊费等。根据合同约定，维福顿公司应于每月15日前支付2020年度每月租金2860元，并可享受2020年度半个月的免租。维福顿公司于2020年度只支付了1月份半个月的租金，在合同在2020年3月31日即提前解除的情形，维福顿公司自不享有合同约定的2020年度半个月的免租权利。但因疫情影响，维福顿公司另又有权获得租金的部分减免。本院酌情认定，2020年1至3月的未付租金，维福顿公司支付一半即3632.20元给原告。同样基于疫情影响因素的考虑，对原告诉请拖欠租金的违约金，宜按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准自原告起诉之日起计算。原告诉请按千分之三标准分段计算，本院不予支持。原告第二项诉讼请求的费用，维福顿公司已清缴，故对原告该诉请，本院依法予以驳回。双方合同约定，乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金。现维福顿公司未提前一个月通知原告即解除合同，可视为由此另造成原告房屋一个月的闲置。加上约定的3个月租金的违约金，基于疫情影响因素，本院酌情认定，维福顿公司应支付两个月租金的违约金即5720元给原告，原告则应将押金2724元返还给维福顿公司。关于被告王飞、胡兆军是否应对维福顿公司的上述债务承担补充赔偿责任的问题。原告并无提供证据证实维福顿公司已缺乏清偿上述债务的能力，原告诉请王飞、胡兆军在认缴未缴出资范围内对维福顿公司上述债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州维福顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金3632.20元给原告李世荣，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计付该款自2020年4月17日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；二、被告广州维福顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付提前解除合同违约金5720元给原告李世荣；三、原告李世荣于本判决发生法律效力之日起十五日内返还押金2724元给被告广州维福顿酒店管理有限公司；四、驳回原告李世荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费230元，由原告李世荣负担105元，被告广州维福顿酒店管理有限公司负担125元。本案反诉费25元，由原告李世荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓建人民陪审员  黄远铨人民陪审员  王 薇二〇二〇年九月十五日书 记 员  陈淑如