福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3376号 原告：林艳，男，1976年3月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：刘明玲、苏山湖，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州中铁润海置业有限公司，住所地闽侯县荆溪镇徐家村**。 法定代表人：潘伟，执行董事。 委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所执业律师。 原告林艳与被告福州中铁润海置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林艳的委托诉讼代理人刘明玲及被告中铁公司的委托诉讼代理人赵浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除林艳与中铁公司于2019年5月11日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令中铁公司向林艳返还购房款3469718元；3.判令中铁公司向林艳支付违约金（以100000元为基数，按日万分之三的标准，自2019年5月8日起计至2019年5月10日止为90元；以2169718元为基数，按日万分之三的标准，自2019年5月11日起计至2019年8月21日止为67044.29元；以3469718元为基数，按日万分之三的标准，自2019年8月22日起暂计至2020年7月6日止为333092.93元，之后的违约金计至返还购房款之日止）；4.本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、公告费等）由中铁公司承担。 事实与理由：2019年5月11日，林艳与中铁公司签订编号为20130700428的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：林艳向中铁公司购买荆溪镇荆溪中大道2号中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业1层商铺108号房。合同第四条约定：该商品房总价为3469718元。第八条约定：中铁公司应在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付林艳使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件…第十二条约定：中铁公司保证销售的该商品房在向林艳交付时没有设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因中铁公司原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、预告登记、产权登记、或发生债权债务纠纷的，由中铁公司承担全部责任。 合同签订前，林艳分别于2019年5月8日向中铁公司支付了100000元，于2019年5月11日向被告中铁公司支付了2069718元。合同签订后，林艳于2019年8月22日通过按揭贷款方式向中铁公司支付了剩余购房款1300000元。林艳已全部付清购房款。2019年12月13日，中铁公司向林艳出具《入伙通知书》，通知林艳于2019年12月30日到中铁城营销中心办理交房手续。然而，经林艳查看，该商品房地上因不明原因积水严重，且二楼KTV商家装修后，其厕所排污管道直接穿透林艳所购商品房的天花板，以至于该商品房天花板布满了粪便污水管道。为此，林艳多次与中铁公司沟通，要求中铁公司对地上积水及粪便污水管道进行处理，以交付合格商品房。然而，中铁公司均拒绝处理。之后，林艳委托律师于2020年4月8日向中铁公司寄送律师函，要求中铁公司交付合格商品房。然而，中铁公司至今未向林艳交付合格商品房。 林艳认为，根据《商品房买卖合同》约定，中铁公司依约应向林艳交付合格的商品房。对于商品房交付前，该商品房因二楼KTV商户装修导致天花板布满污水管道，及地上因不明原因积水，中铁公司理应予以处理，并将合格的、无瑕疵的房屋交付给林艳。天花板布满粪便污水管道及地上因不明原因积水的商品房不符合合同约定的商品房交付条件，风俗习惯上也让人无法接受。且该商品房因该污水管道与第三方存在的纠纷，中铁公司亦应负责处理。中铁公司逾期交付合格的商品房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，中铁公司迟延交付房屋，经林艳催告后，中铁公司仍未在合理期限内向林艳交付合格商品房，林艳依法有权解除《商品房买卖合同》，中铁公司应向林艳返还全部购房款，并向林艳支付违约金。为此，为维护林艳的合法权益，特向贵院起诉，望依法判如所请。 中铁公司辩称，一、案涉商铺于2015年8月和2015年7月23日已分别办妥竣工验收备案和消防验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。 二、林艳购买的是经竣工验收后的商铺即现铺，双方以商铺的现状进行交付，且林艳在购买时向中铁公司出具《承诺书》，承诺：对于其所购买的物业所在位置、现状、周边环境已充分了解，不会因为购买该物业后提出其他异议而要求退房或要求其他经济补偿。因此林艳知悉商铺现状，双方以商铺的现状进行交付，中铁公司不存在违约行为，双方签署的《商品房买卖合同》不应解除。 三、在林艳支付完购房款后，中铁公司于2019年12月1日已向林艳发出《入伙通知书》，通知林艳于2019年12月30日之前办理房屋交付手续，中铁公司已履行相应的通知交房义务，但林艳并未如约办理房屋交付手续，根据《合同》附件六：合同补充协议第四条第2点之约定，林艳逾期办理房屋交付手续亦属违约行为，中铁公司保留追究林艳逾期办理房屋交付手续违约责任的权利。 四、林艳诉请存在自相矛盾的情形，林艳诉讼请求第一点是要求解除商品房买卖合同及补充协议，第二点为要求退还购房款，但是请求事项的第三点以及事实理由的部分认为中铁公司逾期交付了合格的商品房，构成违约。既然林艳要求解除合同，又何来逾期交付违约责任，而且万分之三的违约责任对应的是合同不解除的逾期交房的情形。这一约定在商品房买卖合同第九条是有明确约定的。因此林艳的诉请存在自相矛盾的情形，万分之三的标准不应得到支持。综上请求依法驳回林艳对中铁公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林艳经实地看房后，于2019年5月11日与中铁公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定林艳向中铁公司购买荆溪镇荆溪中大道2号中铁城吉第（一期）第A-1号楼及A-S2商业1层商铺108号房，合同总价款为3469718元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……2.逾期按时间，分别处理，不作累加……（2）逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十二条约定，出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同附件六第四条第6款约定，该商品房在交付使用时只要符合《合同》第八条约定的条件的，买受人应无条件收房并办理接房手续。买受人若认为出卖人交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中或以其他书面形式具体载明提交（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），由出卖人依据《商品房质量保证书》及时提供保修服务，否则视为买受人未提出异议。合同附件六第四条第8款约定，如买受人购买的商品房为已完工或已竣工验收后的现房，则买受人须在签订《合同》及本协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状标准进行交付，买受人不得以房屋状况、配套设施、环境景观现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由要求解除合同或向出卖人主张赔偿。 合同签订后，林艳向中铁公司付清全部购房款。2019年12月13日，中铁公司通知林艳于2019年12月30日前办理交房手续。2020年4月7日，林艳委托律师事务所向中铁公司发出《律师函》，基本内容为：截至发函之日，中铁公司仍未向林艳交付符合合同约定条件的商品房。经林艳查看，该商品房二楼KTV商家经装修后，其厕所排污管道直接穿透林艳所购商品房的天花板，以致该商品房天花板布满污水管道，该商品房不符合合同约定的交付条件。要求中铁公司收到律师函之日起5日内向林艳交付符合合同约定的商品房，并支付逾期交房违约金，逾期林艳将行使合同解除权。 另查明，案涉商品房已于2015年5月4日通过竣工验收，于2015年7月23日经消防验收合格，案涉商品房属于《商品房买卖合同》附件六第四条第8款约定的现房。林艳于签订本案《商品房买卖合同》前，于2019年5月8日向中铁公司出具《购房承诺书》，承诺对于所购买的物业所在位置、现状、周边环境已充分了解，不会因为购买该物业后提出其他异议而要求退房或要求其他经济补偿等。 本院认为，林艳与中铁公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。林艳认为中铁公司交付的商品房不符合合同约定的设计规范条件，且因案涉商品房楼上商户装修导致案涉商品房天花板上的污水管道下沉而与案外人之间存在债权债务纠纷，要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系有关出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款而产生的合同解除权以及解除权的行使期限等的规定。虽然中铁公司存在逾期交房的情形，但在林艳催告前，中铁公司已向林艳发出了《入伙通知书》通知林艳收房。且案涉商品房在出售给林艳前已经竣工验收和消防验收合格，林艳在实地看房后与中铁公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，中铁公司亦是以房屋现状通知林艳收房。《商品房买卖合同》第十二条约定所指的债权债务纠纷应当是指将导致案涉商品房无法办理合同登记备案、产权登记等情形的债权债务纠纷，林艳所主张的中铁与案外人之间的纠纷并不属于该情形，且即使存在该债权债务纠纷，该纠纷并不导致林艳的合同目的无法实现。因此，林艳要求解除合同并退还已付购房款的依据不足，本院不予支持。林艳要求中铁公司依据《商品房买卖合同》第九条有关逾期交房违约责任的约定支付退还购房款的违约金，该条款系适用的前提为合同继续履行，林艳在主张解除合同的同时，又要求依照继续履行合同的条款支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回林艳的诉讼请求。 案件受理费34558元，减半收取计17279元，由林艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年九月十七日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。