吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初2228号 原告：翟加林，男，1955年9月19日生，汉族，退休干部，住吉林省白城市洮**。 原告：闫凤英，女，1955年5月20日生，汉族，退休干部，住吉林省白城市洮**。 二原告委托诉讼代理人：邓少辉，系吉林金辉律师事务所律师。 被告：闫广军，男，1963年10月13日生，汉族，卫建局干部，住吉林省白城市洮**。 委托诉讼代理人：冯国昌，男，1964年7月13日生，汉族，住吉林省白城市洮**。 第三人：高文生，男，1962年9月27日生，汉族，教师，住吉林省白城市洮**。 第三人：闫凤云，女，1960年2月18日生，汉族，退休工人，住吉林省白城市洮**。 原告翟加林、闫凤英诉被告闫广军、第三人高文生、闫凤云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟加林、闫凤英及其委托诉讼代理人邓少辉、被告闫广军及其委托诉讼代理人冯国昌、第三人高文生、闫凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟加林、闫凤英向本院提出诉讼请求：1.确认原被告间就登记于第三人名下坐落于公园西路12-1号楼3单元一层东户房屋的买卖合同合法有效；2.确认原告对案涉房屋占有四分之三份额；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二第三人系夫妻关系。原告闫凤英与被告、第三人闫凤云系姐弟、姐妹关系。2000年，为父母居住，被告出资以第三人名义购置了案涉房屋，并登记于第三人名下。2004年，原被告父亲闫有山去世，为了母亲崔桂荣仍能在案涉房屋中居住，并缓解被告经济压力，经原被告协商，并在其他兄弟姐妹的见证下，由原告出资3万元，母亲崔桂荣出资1万元将案涉房屋从被告处买下，原告依约将购房款交予被告，母亲出资的1万元原本即在被告处，此后，案涉房屋一直由母亲居住至2019年10月19日病故。诉前，原告得知被告张贴出售信息，欲将案涉房屋出售。原告认为，因系姐弟关系，当时只是口头协商房屋买卖事宜，并未订立书面合同，但有其他兄弟姐妹在场见证，且原告已实际履行了给付购房款的义务，原被告间存在房屋买卖合同关系，且买卖合同合法有效，原告占有案涉房屋的四分之三的份额，被告之行为违反了诚实信用原则，违反了双方的约定，侵害了原告的合法权益，为此，具状诉至贵院，望判如所请。 闫广军辩称，1、二原告提出的诉讼请求与客观事实不符，所提出的诉求与法相悖、案由错误。2、被告闫广军在2000年5月12日为了解决父亲闫有山、母亲崔桂荣在城里居住房问题，被告用第三人高文生顶名购买位于白城市公园西路12－1号三单元1层东楼房一户，实际出资人系闫广军，该房屋由父母实际居住。3、2004年10月23日父亲闫有山病故，处理完父亲丧葬事宜后，由于闫广军经济条件不太充足，有债务，经家庭成员其弟弟闫洪彬提议，这些年咱父母白住大哥闫广军家房子7、8年，我们这方面能为闫广军做些什么，大家伙看看能不能替闫广军分担点经济困难，有人问分担多少，闫洪彬说：3万吧，然后翟加林说：这点钱就别分担了，我自己拿吧。就这样翟加林借给闫广军3万元。1997年购买教育局集资房时，闫广军向父母借款15,000元，其中5000元在2000年用于涉案房屋装修，而且该房屋由父母居住，装修费5000元在上述借款中扣除，剩余借款10,000元，依法作为遗产进行分配。4、原告的诉讼请求依法不能成立，也构不成买卖合同纠纷，从事实上看，该案实属是民间借贷纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》买卖合同的成立及效力之规定，当事人之间没有书面合同及相关手续，更没有实际占有，也没有交易方式及其他相关证据，依法不能成立。如果原告被答辩人实际出资购买该房屋，应当于高文生和实际购买该房屋出资人闫广军签订投资协议，这才符合法律规定。根据法律规定，原告这种说法依法不能成立。综上所述，请人民法院实体审理后，结合本案的实际情况做出公正的判决，原告的诉讼请求依法不能成立，与法相悖，驳回原告的诉讼请求。 高文生、闫凤云辩称，闫有山去世后，闫洪彬说：咱父母从农村过来，闫广军出钱买的楼，现在闫广军经济困难，兄弟姐妹应该出钱帮助闫广军，但是大姐夫条件相对较好，闫洪彬说：让翟加林把房子买下了，翟加林说：行，我买。当时谁也没有说啥，闫广军没有表态。 本院经审理认定事实如下：翟加林与闫凤英系夫妻关系，闫凤英、闫广军、闫凤云系姐弟、兄妹关系，高文生与闫凤云系夫妻关系。2000年闫广军出资40,000元购买位于洮北区公园西路12－1#3单元1层东户房屋，该房屋一直由其父亲闫有山、母亲崔桂荣居住。因该房屋为学区房，高文生的孩子需要以此学区房上中学，所以该房屋落在高文生名下。2000年5月12日，高文生为闫广军出具《房屋所有权情况说明》，载明：“公园西路12－1号三单元1层东楼房是闫广军购买，当时因为某种原因，闫广军找我商量将房屋产权落在我的名下，我同意。此房屋产权实属闫广军，和我没有任何关系。特此说明”。2002年该房屋进行公房改制，房屋所有权证载明所有权人为高文生。闫有山于2004年10月去世，崔桂荣于2019年10月19日去世。 2020年1月2日闫洪彬为翟加林出具证言，证明“闫洪彬建议每家拿出点钱，替闫广军分担一下房款，闫洪彬说：老翟你买下吧，翟加林回答：嗯，那行吧。”2020年7月10日闫洪彬为闫广军出具证言，证明“我建议说：我大哥今年换房了，欠不少外债，这些年父母白住人家房子，大伙能不能替我大哥分担点？有人问承担多少？我说就三万吧。翟加林接话说：这点钱别人就别分担了，我自己拿吧。我说：要不大姐夫你就买了吧？他没说啥，我大哥始终没说话，没说卖不卖，多少钱卖的事。”闫洪彬两份证人证言均证明其建议翟加林将诉争房屋买下，但证言也有不一致的部分，一份证言称翟加林答应买房，一份证言称翟加林当时没说话，没有证明翟加林当时有买房的意思表示，并且闫洪彬未出庭接受当事人质询，故本院对闫洪彬的证人证言不予采信。翟加林、闫凤英提交闫广臣、闫凤春证言，证人均证明其听说房屋卖给了闫凤英。本院认为，闫广臣、闫凤春的证明内容属于传来证据，故本院不予采信。翟加林、闫凤英提交高文生、闫凤云、刘春苹证言，并且高文生、闫凤云、刘春苹均在庭审中证明闫洪彬提出闫广军经济困难，让翟加林把房买下来，翟加林表示行。并且闫凤云、刘春苹还证明闫有山去世七年后，闫凤英、闫凤云、刘春苹去其母亲崔桂荣处，闫凤英问崔桂荣知不知道房屋现在是谁的，崔桂荣说房屋是被翟加林、闫凤英买下了，闫广军不能不认。通过以上证人证言可以证明2004年10月闫有山去世后，闫有山的子女在一起商量家中的一些事务，闫洪彬提出闫广军现在经济比较困难，父母住着闫广军的房子，闫洪彬提议翟加林把父母现在居住的闫广军购买的房屋（位于公园西路******东）买下来，翟加林表示同意买房。闫广军提交杨立宏证人证言，证人证明闫广军和闫有山说房屋装修花了5000多元，就算5000元，装修的钱从闫有山给闫广军的借款15,000元里扣。本院认为，杨立宏证明的是闫有山的15,000元问题，与本案双方争议的房屋买卖及30,000元款项性质没有关联性，故本院不予采信。闫广军确认在家庭成员沟通房屋问题后的第二天闫凤英给付其30,000元，但闫广军主张该款性质为借款，不是购房款，其没有卖房的意思表示。本院认为，高文生、闫凤云、刘春苹证言可以确认翟加林有买房的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”规定，翟加林买房的意思表示构成要约。闫广军虽否认该款为购房款，主张款项性质为借款，但闫广军未提交证据证明其有借款的意思表示，亦无证据证明双方就借款达成合意，结合翟加林有买房的要约行为，闫广军接收钱款的行为应视为闫广军以行为作出卖房的承诺。 闫广军2000年购买诉争房屋时的价格为40,000元，2002年该房屋以高文生、闫凤云名义进行公房改制，闫广军交纳了房改价款，但闫广军称记不清交纳的具体数额。本院认为，2004年双方对房屋进行买卖时，闫广军实际支出的房屋价款包括房屋价款40,000元及房改价款，超过翟加林、闫凤英主张的房屋价值40,000元。翟加林、闫凤英提交的证据中只有刘春苹证言称双方确认房屋价格为40,000元，其他证人均未对房屋价格予以确认，刘春苹证言的价格与房屋实际价格不一致，不能仅以刘春苹证言认定双方进行房屋买卖时的房屋价格，故本院对翟加林、闫凤英主张其购房时涉诉房屋价格为40,000元不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”规定，本案房屋买卖合同符合合同成立的基本要素，可以确认房屋买卖合同成立，房屋价格存在争议并不影响合同效力，故本院确认翟加林、闫凤英与闫广军之间房屋买卖合同关系成立。 翟加林、闫凤英要求确认其占房屋四分之三份额。本院认为，双方对2004年购买该房屋时的价格存在争议，并且涉及闫有山、崔桂荣的10,000元款项是购房款，还是借款的性质问题，该款项性质涉及其他继承人是否享有房屋权益，该10,000元问题不在本案诉讼和审理范围内，另外还存在2000年－2004年房屋增值问题。因现无法确认诉争房屋是否涉及案外人，不宜在本案中确认房屋价格，因房屋价格不确认，亦无法确认翟加林、闫凤英所交购房款30,000元占房屋总价格的比例。并且该房屋为借名买房，物权凭证上登记的房屋所有权人为高文生，翟加林、闫凤英要求确认其占房屋四分之三份额属于对物权所有权的确认，本案为房屋买卖合同纠纷，属于债权纠纷，不具备物权确认的效力，故翟加林、闫凤英的该项诉讼请求本院不予确认。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，判决如下： 一、确认原告翟加林、闫凤英与被告闫广军之间就公园西路12－1#3单元1层东房屋的买卖合同合法有效； 二、驳回原告翟加林、闫凤英的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由闫广军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  黄海鹰 二〇二〇年九月二十八日 书记员  孙赛飞