河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异193号 案外人：周某月，男，1945年5月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托代理人：周某军，男，1977年6月11日出生，汉族，现住石家庄市桥**，系案外人之子。 申请人：南通中厦建筑工程总承包有限公司，住所地：海门市天补镇，统一社会信用代码：91320684757985550L(2/2)。 法定代表人：施善高，该公司董事长。 委托代理人：宁青青，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人：孙宪，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 被申请人：河北优纳特房地产开发有限公司，住所地：石家庄新华区中华北大街**，统一社会信用代码：91130100669067557C。 法定代表人：韩秀维。 在本院执行南通中厦建筑工程总承包有限公司（以下简称南通中厦公司）与河北优纳特房地产开发有限公司（以下简称优纳特公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周某月于2020年5月15日对执行优纳特公司名下坐落于石家庄市角《春天里》项目住宅楼某室房产的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周某月向本院提出异议称，对河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01执保230号的查封公告查封被执行人优纳特公司坐落于石家庄市角某项目住宅楼中2-1-304房产提出异议，请贵院解封该查封房屋。事实及理由： 2012年11月23日案外人与优纳特公司签订了《春天里购房合同》合同编号：2012110Ｂ2-1-304。合同约定案外人向优纳特公司全款购买坐落于石家庄市某室房产，2012年11月9日交付定金人民币壹万元整（小写10000元），2012年11月23日交付伍拾贰万肆仟伍佰叁拾捌元整（小写524538元），2014年11月1日交付贰万零陆佰捌拾元整（小写20680元，购买2-23号地下室）,共计伍拾伍万伍仟贰佰壹拾捌元整（小写：552180）。现因南通中厦公司与优纳特公司建设工程施工合同纠纷一案，将案外人购买的房屋办理了预查封，该查封严重损害了申请人的利益。为维护申请人的合法权益，特请贵院将坐落于石家庄市角某项目住宅楼2-1-304房产解除查封。 南通中厦公司答辩称，一、某项目未取得商品房预售许可证，优纳特公司与申请人签订的《春天里购房合同》为无效合同。某项目于2013年7月纳入房地产专项整治项目，时至今日仍未完善项目手续，在2019年12月18日桥西区住房和城区建设局关于某项目宽限期内完善手续的通知中，要求某项目在2019年12月18日至2020年3月18日边施工边补办手续，坚决防止二次违法，坚决杜绝违规预售。若宽限期满后建设手续仍不完善，项目立即停工并严格依法依规整改。时至今日，某项目仍未完善项目手续，未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，申请人与优纳特公司签订的春天里购房合同为无效合同。二、对无效合同提出的异议，人民法院应当驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情况下，人民法院才应当予以支持，本案中签订的春天里购房合同不符合法律规定，为无效合同，因此不适用第二十九条的规定。综上，请求驳回案外人的申请。 案外人周某月向本院提供以下证据： 证据一：周某月与河北优纳特房地产开发有限公司于2012年11月23日签订的《春天里》购房合同一份； 证据二：周某月与河北优纳特房地产开发有限公司于2014年11月1日签订的春天里地下室有偿使用协议书一份； 证据三：2012年11月23日房款定金10000元、转账524538元收款收据一份；2014年11月1日地下室款20680元收款收据一份； 证据四：2012年11月23日中国建设银行转账凭条一份，收款方为古建辉，收款账号：62×××26，转账金额：524538元；2012年11月9日中国建设银行转账交易查询单，金额为10000元。 申请人南通中厦公司质证称：对于证据一春天里购房合同、证据二春天里地下室有偿使用协议，对该两份证据的真实性合法性有异议，该购房合同以及地下室有偿使用协议为无效合同。因某项目仍未完善项目手续，未取得预售许可证，出卖人优纳特公司未取得商品房预售许可证明，与案外人订立的商品房预售合同应当认定无效，地，地下室有偿使用协议为购房合同的从合同，主合同无效，从合同亦无效。对于证据三、证据四，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该收据为优纳特公司单方向案外人开具的收据，无法核实真实性，银行流水为案外人向古建辉支付的转账金额并不能表明是案外人向优纳特公司支付的购房款，不能证明案外人的证明目的。 申请人南通中厦公司向本院提供以下证据：桥西区住房和城区建设局向红旗街道办关于某项目宽限期内完善手续的通知，证明某项目为专项整治项目，未取得任何合法手续，目前仍未取得商品房预售许可。在该证据中桥西区住房和城区建设局要求，坚决防止二次违法，坚决杜绝违规预售，就是为了证明该项目没有取得合法手续。 案外人周某月质证称，该证据上有一个区解决房地产开发遗留问题领导小组办公室，这个机构现在是合法存在的，申请执行人的质证不合理，申请执行人说合同无效，申请执行人无权判定，因为申请执行人是第三方，不是我们合同的参与方，无权判定合同有效无效，申请执行人所依据的跟历史的遗留问题不搭界，从时效上来说这份证据可以作为我们的证据，现在有区遗留问题办公室，他们一直在解决这个问题，他们都承认这个合同是有效的，那么申请执行人更无权判定合同是否有效。申请执行人所依据的预售许可证，在2012年的时候预售许可证开始逐步规范，但是在之前是不规范的，在不规范时候合同是有效的，申请执行人质证说我们收据和款项的来往问题，这个应该是申请执行人找优纳特公司，跟我们无关，房屋销售本身就属于遗留问题，现在申请执行人跟优纳特之间的纠纷，涉及到很多人，不应该损害我方的利益。 本院查明，申请人南通中厦公司与被申请人优纳特公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，南通中厦公司向本院申请诉讼保全，本院于2019年11月22日作出（2019）冀01民初982号民事裁定，冻结被申请人优纳特公司名下银行存款75776145.90元或查封其同等价值的其他财产。2020年4月30日，本院作出（2019）冀01执保230号公告，查封被申请人优纳特公司名下坐落于石家庄市角，某项目包括本案涉案2-1-304在内的部分住宅楼。案外人周某月向本院提出执行异议。 另查，2012年11月23日案外人周某月与优纳特公司签订《春天里》购房合同，约定案外人周某月购买某项目2号楼304房产一套。周某月于2012年11月9日交定金10000元，2012年11月23日缴纳剩余全部房款524538元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人周某月在本院查封前与被申请人优纳特公司签订了购房合同，并于本院查封前交纳了全部购房款，但案外人未在本院查封前合法占有案涉房产，且其未提供证据证实其所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。案外人周某月的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人周某月的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年九月十七日 书记员  张佳丽