上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5439号原告：上海市普陀区河滨围城业主委员会，住所上海市。负责人：冯彬、李庆云。委托诉讼代理人：贺首胜，上海明伦(南京)律师事务所律师。被告：上海高力国际物业服务有限公司，住所上海市。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。原告上海市普陀区河滨围城业主委员会与被告上海高力国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区河滨围城业主委员会的委托诉讼代理人贺首胜、被告上海高力国际物业服务有限公司委托诉讼代理人龚红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市普陀区河滨围城业主委员会提出诉讼请求：1、请求通过司法审计结算被告自2002年到2014年6月30若止的本小区物业费收支及公共收益收支盈亏，根据司法审计结果，依法返还原告的公共收益；2、判令被告返还2010年至2014年6月起每月收取的软件使用费3000元，合计16200元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系2002年上海市普陀区河滨围城小区交付使用后由开发商指定的物业服务管理公司。至2014年6月，被告自行终止该小区的物业服务管理服务，长达12年之久。因被告撤离时小区业委会正值换届改选，未能依法结算物业费及公共收益收支盈亏。2015年4月，小区业委会新一届换届成立后，发现被告自2002年进驻小区到2014年6月底撤离，从未与业委会做过每年一次的年终物业费和公共收益收支结算。根据2014年7月18日、21日、22日在小区居委会派业主代表到被告财务部门调阅本小区物业管理及公共收益财务账册，经核查，发现被告在本小区物业管理费支出方面存在以下问题：1、擅自增加预算项目；2、自提小区物业管理费用；3、虚构保安费用、招待费用；4.擅自在小区物业管理费中列支本应由被告承担的所聘员工遣散费；5、侵占属于本小区业主所有的小区停车费、广告费等公共收益，以及该项费用的利息收入。以上问题违反被告与本小区签订的物业服务合同。为此，原告于2014年7月30日发函给被告，但被告一直采取回避态度，至今未予回复。根据双方物业服务合同约定，被告为本小区提供物业服务，本小区以酬金制方式为被告的物业服务提供与之相适应的酬劳。其中，作为酎金制的依据年度预算必须经业委会确认批准，除此之外本小区的停车费、广告费等属于小区全体业主所有(根据合同，只有年终经全体业主评价满意度超过80%的，被告方可提取部分公共收益作为奖励)。但是，自被告与本小区建立物业服务关系以来，从未进行过年终业主评价，而公共收益悉数被被告侵占至今(包括全部利息收入)。为此，2017年7月19日小区召开业主大会，通过表决同意向被告提起诉讼，结算物业公共收益收支。被告上海高力国际物业服务有限公司辩称：1、原告诉讼请求已超过诉讼时效，不具有胜诉权。根据物业管理合同约定，合同终止后，应当在30天内办理完毕财务移交手续。双方合同于2014年6月30日终止(原告通知被告撤场)，之后被告不再进行管理，并向原告移交了管理权，那么诉讼时效的起点日期为2014年8月1日。故原告就本案提起诉讼已经超过诉讼时效。2、原告诉请无任何依据。原告所述被告自行终止物业服务不是事实，实际上是原告通知被告后，被告才撤场。被告自2002年开始直至2014年6月底为被告小区提供物业服务，采用的是酬金制的服务模式。每个物业管理年度，被告均会将下一年度预算及上一年度的审计报告提交给时任的业委会(业委会成立前交给建设单位)。期间，原告从未提出过异议。从原告提交的证据中也可以证明被告确曾提供过审计报告。3、原告提出被告物业费支出问题，无证据证明，并不存在。综上，原告诉请无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告自原告所在的上海市普陀区河滨围城小区(本市澳门路288弄)建成后，即开始为该小区提供物业服务。根据双方于2009年11月27日签订的最后一份《物业服务合同》，双方约定：物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同约定的标准向物业公司缴纳物业服务费；被告按酬金制收费形式确定物业服务费用，在本合同约定预收的物业服务费资金中，每月在预收的物业服务费用中提取酬金13000元作为酬金；物业服务费用实行酬金制方式计费的，被告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；对物业费服务资金收支情况有争议的，双方同意由原告指定审计机构，责任方支付审计费(如系被告责任，则从被告酬金中支付)；露天停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按相关车位标准向被告缴纳停车服务费；地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按标准向被告缴纳停车管理服务费；年终经业主评价，满意率超过85%以上，被告可从停车位管理、广告、房屋租赁以外的有偿服务收入中提取40%作为年终奖励；物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：1、年度结算结余部分，被告应在十个工作日内转入业委会管理账户；2、年度结算不足部分，在作出合理解释情况后，可从公用部位、共同设备设施收益中提取补足，并作为年终考核的依据。被告原系前期物业，连续履约；原告解除合同的，被告应当在原告通知的30天内完成交接手续；本合同为期一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日。二、上述合同期限届满后，双方未再续签，但被告仍按该合同向原告提供物业管理服务。2014年6月底，因双方就小区物业管理存在争议，被告撤离河滨围城小区。当时，双方未办理账目交接手续。三、2016年6月13日，河滨围城小区业委会成员以挂号信方式致函被告，原告称信函内容为要求被告向原告办理财务交接手续，并返还相关费用。四、2019年2月，原告向本院提起本案诉讼。审理中，针对被告提出的诉讼时效问题，原告认为，2016年6月13日其曾致函被告，要求进行财务交接和返还费用，故诉讼时效从该日起中断并应重新计算，现原告于2019年2月起诉，故并未超过三年的诉讼时效。对此，原告提供了挂号信凭证(寄信的收件人为被告法定代表人)及回执。经质证，被告认为，该份证据只能说明原告曾在上述日期寄出过信函，龙门路邮局有收到过，最后收件人为大厦的收发章，并没有显示是寄给被告及被告签收的信息。虽然被告办公地址确实位于淮海中路XXX号K11大厦12楼，但事实上被告及法定代表人并未收到原告的信函。故该证据不能作为时效中断的理由。审理中，本院根据当事人的申请，依法委托上海复兴明方会计师事务所(以下简称鉴定单位)对被告对河滨围城小区提供服务期间(2002年至2014年6月30日)的物业费及公共收益收支情况进行会计鉴定。2020年9月4日，鉴定单位向本院出具《会计鉴定意见书》。结论为：1、2002年7月1日至2014年6月30日期间，河滨围城小区的收入共计XXXXXXXX.22元，其中：物业管理费XXXXXXXX.99元；停车服务收入XXXXXXX元(地下固定车位服务费)；其他零星收入152754.23元；成本费用XXXXXXXX.30元(其中：buildfolio软件费、财务软件费157728.9元，员工补偿金251216元)。被告已支付原告24万元，截止2014年6月30日盈余-XXXXXXX.08元。2、2002年7月1日至2014年6月30日期间，河滨围城小区的公共收益收入XXXXXXX.44元，其中：广告收入758500.94元；场地租赁收入55751元；停车服务收入XXXXXXX.50元(地上固定车位及临时停车费服务费)；支出708154.83元。被告已支付原告6万元，截止2014年6月30日结余XXXXXXX.61元。经质证，原告认为，鉴定报告中关于物业费盈余-XXXXXXX.08元，数据来源于被告账面上的数据，而被告提供的数据多为假账。例如，根据原告提供的保安服务合同，其中记载了保安月工资，无具体人数。如根据被告提供给鉴定单位的相关证据，可以计算出保安人数为32人，而该部分费用应以保安实际签收工资的凭据或清单为准。对此，鉴定单位表示，鉴定过程中，原告曾提出过上述异议，但未提供相关证据材料，鉴定单位是对被告提供的相关财务报表、凭证，经过仔细甄别后得出的鉴定结论，从现有材料来看，并不能得出被告提供虚假数据的情况。被告认为，鉴定意见中，有部分“无批复的业务招待费”“和“无支付依据的法律顾问费””未列入支出部分，被告对此有异议，根据被告提供的资料，应该是有依据的。对此，鉴定单位表示，对被告提出的异议已核查，但未发现可作为支出部分的依据。上述《会计鉴定意见书》经质证后，原告表示根据上述鉴定结论，对原诉讼请求予以调整，即：1、被告返还原告公共收益XXXXXXX.61元(根据审计结论)及相应利息(自2014年6月30日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际付款之日止，按LPR利率计付)；2、被告返还原告2002年7月1日起至2014年6月30日期间的软件使用费157728.9元(根据鉴定结论)。被告认为，原告的第一项诉请计算方式错误，根据鉴定意见，公共收益的结余XXXXXXX.61元中应当扣除物业费的盈余-XXXXXXX.08元，即如果不存在诉讼时效问题，被告应当返还的公共收益盈余应为306662.53元(连同该账户内的产生的活期存款孳息)。现原告诉请一中并未扣除物业费亏损的部分，显然不合理。至于原告第二项诉请中所涉及的软件费157728.9元，鉴定报告中，已注明该笔费用是计算在物业费的成本中予以扣除，加之，相关软件是用于小区物业管理和财务系统的运营，在被告每年提交的预算报告中均列明为支出成本，原告也予以同意。故被告无需返还。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法院根据当事人的申请依法委托专业部门对小区物业费及公共收益收支情况进行审计，鉴定部门出具的鉴定结论程序合法、内容客观公正，本院予以采纳。本案存在以下争议：一、原告起诉是否超过诉讼时效。根据原告提供的证据，可以证明其于2006年6月曾致函被告，该节事实构成诉讼时效中断的法定事由，故原告就本案提起诉讼并未超过诉讼时效。至于被告称未收到该信函以及不能确定原告发函内容，不能成为合法的抗辩理由，本院不予采纳。二、关于被告应返还的公共收益中是否应扣除物业费亏损部分费用。根据双方签订的《物业服务合同》，对物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式中约定：1、年度结算结余部分，被告应在十个工作日内转入业委会管理账户；2、年度结算不足部分，在作出合理解释情况后，可从公用部位、共同设备设施收益中提取补足，并作为年终考核的依据。根据鉴定结论，物业费盈余为-XXXXXXX.08元，公共收益结余为XXXXXXX.61元。故按合同约定，被告应当返还原告的公共收益中应扣除物业费的不足部分。对原告要求被告返还公共收益306662.53元之诉请可予支持。关于利息，应按贷款利率自合同中约定的最后交接日的次日起计算。至于原告主张其余部分金额的公共收益，不符合合同约定，本院不予支持。三、关于原告主张的软件费是否应当返还。根据本院查明的事实，所涉软件是用于小区物业管理及财务运营，且被告曾在年度预算中予以列明，原告亦未提出异议。故鉴定结论中将上述费用计入成本，并无不妥。原告要求被告返还该笔费用缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海高力国际物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市普陀区河滨围城业主委员会公共收益人民币306662.53元；二、被告上海高力国际物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区河滨围城业主委员会公共收益的利息，以人民币306662.53元为本金，自2014年8月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至被告实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、对原告上海市普陀区河滨围城业主委员会其余诉讼请求不予支持。本案鉴定费人民币240000元，由被告负担。本案受理费人民币58900元，减半收取计人民币29450元，由原告负担人民币26500元，被告负担人民币2950元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年九月二十八日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。