广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12044号原告：广州市战友物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠西路5号美力倚晴居C栋一梯203。法定代表人：苏凤平，执行董事。委托诉讼代理人：顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤世年，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：广州市莱美机械设备有限公司，住所地广州市花都区花东镇联安工业园13号106。法定代表人：梁端勇，总经理。委托诉讼代理人：姜顶，广东富颂达律师事务所律师。原告广州市战友物业管理有限公司（以下简称战友公司）诉被告广州市莱美机械设备有限公司（以下简称莱美公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。战友公司的委托诉讼代理人顾传毅、莱美公司的委托诉讼代理人姜顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。战友公司诉称：2019年11月4日，我司与莱美公司签订《租赁合同》，合同约定莱美公司将坐落在广州市白云区人和镇矮岗村成岗五横37号内的厂房及园区出租给我司使用，合同约定莱美公司应当于2019年11月15日前将上述厂房及园区交付我司。合同签订后，我司即按照合同约定向莱美公司支付了保证金97600元及2019年12月份的租金48800元。但莱美公司一直未能将上述物业清场并交付给我司。经我司多次催促，莱美公司至今未能向我司交付上述厂房。2020年3月17日，莱美公司在未交付物业的前提下以我司拖欠租金为由解除双方之间的租赁合同。综上所述，我司认为莱美公司至始至终未能如约交付出租的物业，单方解除合同，已构成根本违约，请求法院判令：1.莱美公司返还战友公司房屋占有使用费48800元及利息（利息以48800元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年11月4日起计算至清偿之日止）；2.莱美公司返还战友公司租赁保证金97600元及利息（利息以97600元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年11月4日起计算至清偿之日止）；3.莱美公司承担本案全部诉讼费用。莱美公司辩称：我司已收到了48800元和保证金97600元，应抵扣实际占有使用费，其中也应当计算2019年11月15日至2019年12月15日免租期的占有使用费，故战友公司应向我司支付占有使用费195200元。我司不同意支付利息，战友公司是从事物业管理的企业，其不进行实际生产经营，签订租赁合同后，即享有房屋租赁权，在交付押金和租金后，有义务主动索要钥匙，且涉案厂房的物业管理和安保是由战友公司承接的，可以自由出入涉案物业，不存在没有交付的情形，战友公司已实际占有了涉案物业。经审理查明：2019年11月4日，战友公司（乙方）与莱美公司（甲方）签订了《租赁合同》，合同载明鉴于甲方自愿出租以下物业，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解下，自愿达成如下协议:第一条物业基本情况:甲方将座落在广州市白云区人和镇矮岗村成岗路五横37号内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积为2700平方米、空地分摊面积为1300平方米、饭堂面积为245.7平方米（共用）；第二条租赁期、租金:2019年11月15日至2022年11月14日月租金48800元，2022年11月15日至2025年11月14日月租金53680元，2025年11月15日至2028年11月14日月租金59048元，2028年11月15日至2029年11月14日月租金64950元，租期为十年，其中自2019年11月15日至2019年12月15日为免租装修期（30天），如甲方无法按期交给乙方，则时间顺延；第三条保证金:乙方在签订本合同的当天向甲方支付97600元作为保证金，该保证金不作租金使用；第四条建筑物移交、租金支付时间：甲方在2019年11月15日前将该建筑物交付乙方使用；第七条甲方违约责任：租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前90天通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；第八条乙方违约责任:租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。合同签订当天，战友公司向莱美公司支付了保证金97600元、2019年12月15日至2020年1月15日的租金48800元。莱美公司称于2019年11月15日将涉案租赁物交付给了战友公司，战友公司不予确认。从莱美公司法定代表人梁端勇的妻子（系莱美公司股东）黄晓青与战友公司法定代表人苏凤平的微信往来记录中显示，2020年2月25日，黄晓青向苏凤平发送“钥匙明天给你，交给你弟可以吧?面积明天交他和美英当面量清楚，双方确认”，2020年2月26日，苏凤平向黄晓青发送“你们到今天才交钥匙给我们，那这个租金从那天算起?你们留的办公室管理费也需要支付一点的，供电的交结，你们办公室的水电表分表安装?水电费怎么计算?隔楼的面积确认等等”。2020年3月17日，莱美公司向战友公司发出解除合同通知书，战友公司于当天收到该通知。2020年3月24日，战友公司向莱美公司发出解除合同通知书，莱美公司于当天收到该通知。2020年6月29日，广州市规划和自然资源局向本院作出《关于协助司法查询复函》，主要载明涉案地块未查到《建设工程规划许可证》信息。2020年7月21日，广州空港经济区管理委员会回复本院《征求意见反馈表》，主要载明未办理过涉案建筑用地及报建手续，亦未查到涉案建筑相关规划报建信息。另，莱美公司作为另案原告[案号为：（2020）粤0111民初10819号]、以战友公司为另案被告向本院另行起诉，要求战友公司支付2019年11月15日至2020年3月17日的占有使用费195200元。以上事实有《租赁合同》、中国农业银行个人明细对账单、微信聊天记录、《解除合同通知书》、《律师函》、《关于协助司法查询复函》、《征求意见反馈表》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，莱美公司与战友公司之间签订的房屋租赁合同无效。关于保证金97600元，莱美公司根据无效合同收取的战友公司缴纳的保证金97600元应返还给战友公司。关于该保证金的利息，战友公司在与莱美公司签订涉案租赁合同时，未尽到相应的合理注意义务，其对合同无效存在过错，故战友公司要求莱美公司赔偿上述保证金的利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于莱美公司是否将涉案租赁物交付给战友公司的问题。根据黄晓青与苏凤平的微信往来记录中显示，莱美公司在2020年2月26日才将涉案租赁物的钥匙交付给战友公司，该时间可以认定为涉案租赁物的交付时间，莱美公司虽主张交付时间为2019年11月15日，但其提交的证据不足以佐证该交付时间，本院对此不予采信。关于占有使用费，虽然涉案租赁合同为无效合同，但莱美公司已经将涉案租赁物交付给战友公司实际占有使用，战友公司应参照合同约定的租金标准向莱美公司支付占有使用费。莱美公司在（2020）粤0111民初10819号案件中主张战友公司支付涉案租赁物的占有使用费截止至2020年3月17日，故战友公司应向莱美公司支付2020年2月26日至2020年3月17日期间的占有使用费，经核算为34160元（48800元÷30天×21天）。战友公司已向莱美公司支付了48800元，扣减该34160元后，莱美公司需返回战友公司占有使用费14640元。关于利息，基于上述阐述的理由，本院对该利息诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，广州市莱美机械设备有限公司向广州市战友物业管理有限公司返回保证金97600元；二、自本判决生效之日起十日内，广州市莱美机械设备有限公司向广州市战友物业管理有限公司返回占有使用费14640元；三、驳回广州市战友物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3228元，由广州市战友物业管理有限公司负担753元，由广州市莱美机械设备有限公司负担2475元，并在本判决生效后十日内迳付广州市战友物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年九月十一日书记员  郑文玲