重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0110民初5934号 原告：重庆康宜森投资有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)翠屏路10号附2号3-1，统一社会信用代码91500110556788358T。 法定代表人：孟传尧，董事长。 委托诉讼代理人：吴晓萍，女，1968年7月21日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。 委托诉讼代理人：殷红，重庆金牧锦扬律师事务所律师。 被告：重庆峰缘地商贸有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)翠屏路10号附11号，统一社会信用代码91500110MA5U7M1D4Y。 法定代表人：张本学。 委托诉讼代理人：李田锋，男，1993年9月17日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。 原告重庆康宜森投资有限责任公司(以下简称康宜森公司)与被告重庆峰缘地商贸有限责任公司（峰缘地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告康宜森公司的委托诉讼代理人吴晓萍、殷红，被告峰缘地公司的委托诉讼代理人李田锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康宜森公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2020年7月22日起解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于2020年7月22日起返还租赁房屋；3、判令被告给付原告2020年全年租金及房屋占有使用费143325元；4、判令被告给付违约金195915元、滞纳金4085元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告(甲方)与被告（乙方）就房屋租赁达成一致意见，签订《房屋租赁合同》。合同载明：1、甲方将坐落于万盛塔山新房子片区自有产权商用房的现有农贸市场租赁给乙方经营、管理和使用，室内计租面积557.62平方米，门面外临时搭建的摊位门面10个，街道临时摊位18个；2、租赁期限为3年，即从2018年1月1日至2020年12月31日止；3、房屋租金：双方约定该房屋计租面积557.62平方米，门面外临时搭建的摊位门面10个，街道临时摊位18个，其租期为2018年1月1日起至2020年12月31日，从2018年起，租金为130000元/年，以后每年租金递增5%；4、根据“先交租金后使用”原则，一年分两次交清，第一次于1月10日前交70%，第二次于6月底前交清余款；租赁期间，乙方经甲方同意而退租，则乙方应付的租金按实际租赁期间结算；5、在本合同租赁期内，甲乙双方如有下列违约行为，由违约方向守约方支付200000元作为违约金：乙方不按期足额支付租金及保证金，除及时如数补交外，每逾期一月按当期未支付租金额的千分之五付给甲方滞纳金；逾期超过10日时，视为乙方违约，甲方有权解除合同，且乙方应缴纳逾期间的租金及滞纳金和违约金。2020年以来，被告未按照《房屋租赁合同》约定支付房屋租金，逾期早已超过10日，根据合同约定已经构成违约，甲方随时有权解除合同。原告于2020年6月12日向被告发出《房屋租赁款催收函》，并于当日送达被告，但遭被告拒绝签收，也拒不支付房屋租金。原告遂诉至本院。 被告峰缘地公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。首先，房屋租赁合同是原告与张本学签订的，被告的诉讼主体不适格。其次，原告于2020年1月对房屋租赁合同中约定的10个门面和18个摊位(面积约600平方米)予以拆除，为此双方就租金问题未协商一致，被告便未支付租金。双方签订的房屋租赁合同未到期，故不同意解除合同。如果原告愿意赔偿承租人的损失以及承担违约金，被告便同意解除合同。再次，因原告违章搭建的18个摊位及10个门面被拆除，故原告提出的上半年租金不得全额主张，被告只认可室内未拆除部分557.62平方米的租金。最后，被告不认可滞纳金、违约金。原告拆除了10个门面和18个摊位的行为构成违约，而被告并未违约。 本院经审理认定事实如下：康宜森公司(甲方)与峰缘地公司（乙方）于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有合法所有权的房屋出租给乙方用于农贸市场经营使用。双方在《房屋租赁合同》中还约定：“1、租赁范围：甲方将坐落于万盛塔山新房子片区自由产权商用房的现有农贸市场（以下简称案涉房屋）租赁给乙方经营、管理和使用，室内计租面积557.62平方米，门面外临时搭建的摊位门面10个，街道临时摊位18个。2、租赁期限：本合同租赁期限为3年，即从2018年1月1日至2020年12月31日止。3、房屋租金：双方约定该房屋计租面积557.62平方米，门面外临时搭建的摊位门面10个，街道临时摊位18个，从2018年起，租金为130000元/年，以后每年租金递增5%。4、租金支付方式：根据先交租金后使用原则，一年分两次交清，第一次于1月10日前交70%，第二次于6月底前交清余款。5、违约责任：在本合同租赁期内，甲乙双方如有下列违约行为，由违约方向守约方支付贰拾万元作为违约金：乙方不按期足额支付租金及保证金(法定节假日顺延），除及时如数补交外，每逾期一月按当期未付租金额的千分之五支付给甲方滞纳金；逾期超过10日时，视为乙方违约，甲方有权解除合同，且乙方应缴纳逾期期间的租金及滞纳金和违约金”。张本学在《房屋租赁合同》合同书中“乙方”处签名、捺印。 双方签订房屋租赁合同后，康宜森公司将案涉房屋交给峰缘地公司使用，峰缘地公司亦给付了康宜森公司2018年、2019年的租金。2019年12月20日，重庆市綦江区万东镇人民政府向峰缘地公司发出《关于停止外租塔山农贸市场周边门店的通知》，通知载明：“你公司承租经营的塔山农贸市场周边搭建的临时门店163.8平方米，经审查属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条第二项规定的违法建筑。万东镇将按相关规定和程序责令重庆市康宜森投资有限责任公司于塔山农贸市场一楼装修前10日内自行拆除违法建筑，现责令你公司于2019年12月31日截止对外租赁。如继续租赁造成的一切费用和损失由你公司自行承担”。双方在《房屋租赁合同》中约定的“门面外临时搭建的摊位门面10个，街道临时摊位18个”现已被拆除。康宜森公司与峰缘地公司就2020年租金未能协商一致，峰缘地公司未支付2020年的房屋租金。2020年6月12日，康宜森公司向峰缘地公司送达《房屋租赁费催收函》，函告峰缘地公司于2020年6月20日前将合同约定的金额及时足额支付给康宜森公司，逾期不支付合同解除。现因峰缘地公司仍未支付2020年租金，康宜森公司起诉请求判如所诉。 另查明，案涉房屋坐落于重庆市綦江区(原万盛区)翠屏路10号附11号，建筑面积557.62平方米。关于本案的租赁标的物，康宜森公司称租赁标的物为有证部分房屋557.62平方米，门面外临时搭建的摊位门面10个及街道临时摊位18个系无偿赠送给对方使用；峰缘地公司则主张租赁标的物包括有证部分房屋557.62平方米和门面外临时搭建的摊位门面10个、街道临时摊位18个。审理中，经本院询问，峰缘地公司称康宜森公司主张的违约金过高，应予以调减，康宜森公司亦表示由人民法院酌情裁定。 再查明，峰缘地公司于2020年7月22日收到本院送达的本案起诉状副本。 上述事实，有房屋租赁合同、通知、照片以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。 本院认为，本案的争议焦点：一是康宜森公司可否以峰缘地公司未按约给付租金构成违约为由解除房屋租赁合同；二是合同解除的情况下，峰缘地公司应付康宜森公司租金、滞纳金和违约金是多少。本院评析如下： 首先，关于合同解除问题。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，康宜森公司与峰缘地公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方在房屋租赁合同中约定“乙方不按期足额支付租金逾期超过10日时，视为乙方违约，甲方有权解除合同”，峰缘地公司未按约支付2020年的租金，经康宜森公司催收后仍未支付，已构成违约，康宜森公司据此主张解除房屋租赁合同，理由成立，本院予以支持。峰缘地公司辩称其未违约，理由不成立，本院不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日峰缘地公司收到本院送达的起诉书副本时解除。合同解除后，承租人峰缘地公司应将其占有的租赁房屋返还出租人康宜森公司，并参照租金标准向康宜森公司支付房屋占有使用费至其返还房屋时止。 其次，关于租金问题。根据双方合同约定，2020年的租金标准为143325元[130000元/年×(1+5%)×（1+5%）]，为此，峰缘地公司辩称无证部分摊位、门面已被拆除，故应减少租金。双方在合同中约定计租面积为557.62平方米，其年租金标准亦基本符合当地同地段同类房屋的租金水平，且双方知道或者应当知道无证部分系违章建筑，该部分租赁无效，因此，峰缘地公司抗辩减少租金的理由不成立，本院不予采纳。2020年1月1日至2020年7月22日，峰缘地公司应付康宜森公司房屋租金80421.25元（143325元/年÷12个月×6个月+143325元/年÷12个月÷30天×22天）。 再次，关于滞纳金问题。康宜森公司主张2020年第一期滞纳金3762元(143325元/年×70%×5‰×7.5个月)，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；其主张2020年第二期滞纳金323元（143325元/年×30%×5‰×1.5个月），本院确定为322.48元。峰缘地公司应付康宜森公司滞纳金共计4084.48元。 最后，关于违约金问题。康宜森公司主张195915元，峰缘地公司辩称违约金过高并请求予以调减，根据本案实际情况，本院酌情确定违约金为5000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、重庆康宜森投资有限责任公司与重庆峰缘地商贸有限责任公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除； 二、重庆峰缘地商贸有限责任公司于本判决生效后立即返还重庆康宜森投资有限责任公司位于重庆市綦江区(原万盛区)翠屏路10号附11号房屋； 三、由重庆峰缘地商贸有限责任公司自2020年7月23日起参照143325元/年租金标准给付重庆康宜森投资有限责任公司房屋占有使用费至其将上述房屋返还给重庆康宜森投资有限责任公司之日止，并于返还房屋之日前付清； 四、重庆峰缘地商贸有限责任公司于本判决生效后5日内给付重庆康宜森投资有限责任公司2020年1月1日至2020年7月22日期间的租金80421.25元； 五、重庆峰缘地商贸有限责任公司于本判决生效后5日内给付重庆康宜森投资有限责任公司滞纳金4084.48元、违约金5000元，共计9084.48元； 六、驳回重庆康宜森投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取858元，由重庆峰缘地商贸有限责任公司负担(此款重庆康宜森投资有限责任公司已预交，限重庆峰缘地商贸有限责任公司于本判决生效后5日内将该款直接给付重庆康宜森投资有限责任公司)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  徐贤飞 二〇二〇年九月九日 书记员  肖鹤影