吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初2829号 原告：长春新天翔物业服务有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北亚泰大街以西、规划乙一路北吴中印象******。 法定代表人：贾春宝，总经理。 委托诉讼代理人：季平，男，该公司员工。 被告：孙永平，男，1953年5月25日出生，汉族，吉林省临江林业局退休员工，户籍地吉林省临江市，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：孙浩诚，男，1982年7月10日出生，汉族，个体，户籍地吉林省长春市南关区，住吉林省长春市南关区。 原告长春新天翔物业服务有限公司与被告孙永平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长春新天翔物业服务有限公司的委托诉讼代理人季平，被告孙永平及其委托诉讼代理人孙浩诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长春新天翔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业服务费21,133.44元及滞纳金(从2017年9月30日起至实际给付之日止,按《前期物业服务合同》中的相关约定“每逾期一日,应按每天应缴费总额的3‰向乙方支付违约金”计算);二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年，被告与案外人吉林省吴中置业有限公签订了《商品房买卖合同》,购买了位于吴中印象二期第31栋106号房，面积为:244.6㎡并于20l1年10月5办理入住,承诺遵守和履行《前期物业服务合同》中规定的权利、义务和责任。《前期物业服务合同》中约定由长春新天翔物业服务有限公司为被告提供物业服务，物业收费标准为2.40元/平方米/月。但被告从2017年9月30日起至今尚未向原告支付物业费。另,拖欠物业服务费的计算公式为:(l)物业服务费本金:244.6㎡×2.4元/㎡/月×36月=21,133.44元。为维护原告合法权利，特提起诉讼,请求人民法院裁判。 被告孙永平辩称，一、原告不适格，没有主张收费的依据和法律根据。国家《物业管理条例》总则第二条:本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案原告不具备诉讼主体资格。2011年10月5日，购买【吴中印象】二期31栋106号商用房（二层)，办理入住手续时，同苏州市天翔物业长春分公司签订物业服务协议（前期物业合同)，跟本案原告没有权利义务关系。该协议只有服务内容、收费标准、交费期限，甲方要求增加服务范围、质量标准及未达标的责任。乙方要求在合同底部注明（见协议手写内容)，此协议违法，显失公平公正。原告没有跟被告签定《物业服务协议》，更没有向被告提供任何物业服务，原告不具备向被告主张权利的资格，缺少收费合同和法律根据；二、原告用2011年10月5日【吴中印象】小区物业服务收费协议来代替长春市新天翔物业服务有限公司收费协议是违法的。长春市新天翔物业服务有限公司成立日期是2013年4月18曰，该公司未经全体业主大会选聘，采用非法手段接管吴中印象二期物业服务，没有法律依据，不应当取得非法利益。且没有在规定期限内依法补充履行《物业管理条例》和《物业管理条例实施细则》规定的程序，没有事实根据，滥用诉权，应依法承担不利的后果。请原告出示在什么时间,什么地点?跟谁怎么与被告签订的物业合同?原告不能使用已作废且超过诉讼时效的【吴中印象】小区物业服务收费协议，来代替原告的物业服务收费协议，这种绑架式的收费是违法的；三、原告应承担举证责任，出示与被告签定的《物业协议》。苏州市天翔公司长春分公司与我签定【吴中印象】小区物业服务协议早已超过诉讼时效。天翔物业没向业主说明何因弃管?故从单方弃管物业之日起协议自动终止,且超过诉讼时效7年无法律效力。原告冒名顶替，违法向小区业主非法收费，没有任何法律依据，请法院依法驳回原告的无理诉讼；四、原被告之间没有权利和义务的关系，不具备诉讼资格。依据国家《物业管理条例》和《物业管理条例实施细则》,原告没有通过法定程序在规定的时间内，通过街道办事处、所在社区批准召开业主开大会讨论通过决议,按程序取得物业收费资格?原被告之间没有权利和义务的关系,原告不具备诉讼主体资格。请法院依法驳回无理之诉；五、原告从没有进行过任何服务，没有履行义务，何来的权利。《物业管理条例》第四十条:物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则、区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业合同中约定。原告非法接管小区物业，没有同业主签订物业服务合同，没有为业主提供过任何服务,没履行法定的服务和义务,无权收费；六、原告非法接管物业不履行职责给被告造成重大经济损失。2017-2019年,因屋顶破损漏水,致二层部分房间无法使用，房屋使用人秦梦田和孙晶先生多次向小区物业经理和客服经理提出屋顶漏水维修申请,但是没有得到修复，给旅店经营造成重大经济损失。2019年8月16日，迫于无奈，物业使用人秦梦田先生雇用吉林省佰安建筑工程有限公司对屋顶防水进行局部修护,支付工程款13,000元（见附件:施工单位营业执照、工程款付款收据、施工现场录像)，这是原告的物业服务义务履行了吗；七、原告未经业主委员会大会讨论同意，属于恶势力欺压业主，强行乱收费。在扫黑除恶的当下，无视国家法律存在，践踏《物业管理条例》和《物业管理条例实施细则》法律法规，未经法定程序、小区全体业主大会表决同意、未同业主签订《合同》、未经物业所在地主管部门、办事处审批监督，未向业主提供物业服务，不应得到法律支持；八、原告未经全体业主大会选聘、社区居民委员会批准同意,未同业主签订《物业服务合同》。违反《物业管理条例》和实施细则相关规定，没有合法的依据，滥用诉权侵害被告合法权益。请法院依法驳回原告的虚假诉讼。 本院经审理认定事实如下：2011年10月5日，被告与案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司签订《【吴中印象】小区物业服务收费协议》，该协议约定“商业网点物业费：2.40元/月·平方米”，业主应于“首次入住交纳物业服务费月份的次年首月1日-10日内缴纳下一半年的各项物业费”，业主未按约定缴纳物业费，“物业服务公司有权按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金”。当日，被告为案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春市分公司出具《承诺书》，其中第三项约定“本人同意物业公司的物业费收费标准，并承诺按照《物业服务收费协议》按时足额交纳物业服务费用。”第六条“本人以详细阅读了吉林省吴中置业有限公司与苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司签订的【吴中印象】二期《前期物业服务合同》，本人同意合同中约定的条款，并承诺遵守和履行合同中规定的权利、义务和责任”。其后，被告按约定履行了义务。2013年5月8日，原告于案外人吉林省吴中置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为吴中印象二期提供前期物业管理服务事宜。2014年5月，原告与案外人吉林省吴中置业有限公司、苏州市天翔物业管理有限公司长春市分公司签订《苏州市天翔物业管理有限公司长春市分公司改制协议》，由原告接收案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春市分公司人员、业务及相关资产等。2014年7月1日原告与案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司签订《合同权利义务转让协议书》、由原告承继案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春市分公司《前期物业服务合同》的权利义务。另查明，被告于2011年9月购买并入住吴中印象二期31栋106室商业网点用房，建筑面积244.6平方米，物业费每平方米2.40元，按约定半年物业费为3,522.24元，至2017年10月前，被告均足额缴纳物业费且对原告的资质及服务未提出异议，自2017年10月1日至2020年7月拒交物业费，合计211,33.44元，同时依据双方约定，被告应当自2017年10月日始承担滞纳金。审理中，被告主张房屋漏水要求原告维修未果并导致物业使用人经济损失，并提供了吉林佰安建筑工程有限公司的营业执照及《收据》一张，载明“上款系防水面积：220平×70﹦13200元，收到吴中印象二期31栋106室防水施工款”。审理中,原告主张吴中印象二期没有成立业主委员会，被告未能提供证据证明该小区设立业主委员会。 本院认为，本案事实清楚，责任明确。被告为案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司出具的《承诺书》及双方签订的《物业服务收费协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该行为有效。案外人苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司经过企业改制，将其吴中印象二期的《前期物业服务合同》的权利义务转让给原告，原告继受了苏州市天翔物业管理有限公司长春分公司对吴中印象二期提供前期物业管理服务，被告未提出异议，并自2013年至2017年履行了缴纳物业费的义务。但被告自2017年拒绝缴纳物业服务费，违反民事活动的诚实信用原则，已构成违约。现原告请求被告给付物业费及滞纳金的请求，应予支持。虽被告主张“原告没有跟被告签定《物业服务协议》，更没有向被告提供任何物业服务，原告不具备向被告主张权利的资格，缺少收费合同和法律根据”以及“原告非法接管小区物业，没有同业主签订物业服务合同，没有为业主提供过任何服务,没履行法定的服务和义务,无权收费”。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告的该项抗辩理由，有悖上述规定，不予采信。虽被告以其“2017-2019年,因屋顶破损漏水,致二层部分房间无法使用”主张原告不履行义务为由进行抗辩，并提供《收据》予以证明，但该收据仅能证明被告进行过防水施工，不能证明该房屋存在漏水及原告拒绝维修的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应当承担举证不能的责任。同时综上所述，为维护公民、法人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告孙永平自本判决发生法律效力后十日内给付原告长春新天翔物业服务有限公司物业费21,133.44元及滞纳金（自2017年10月1日始至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,180元，减半收取590元，由被告孙永平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  李晓冬 二〇二〇年九月七日 书记员  高嘉璐