汉中市汉台区人民法院 民事判决书  (2020)陕0702民初2405号 原告：哈怀花，女，回族，1977年10月5日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61232XXXX710053420。原告：龙柏安，男，回族，1970年6月25日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX006250618。委托代理人：何小波，四川华民律师事务所律师。被告：汉中恒和房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区商铺，统一社会信用代码：91610700580772022C。法定代表人：李建全，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。委托代理人：程娉，陕西迪杰律师事务所实习律师。原告哈怀花、龙柏安诉被告汉中恒和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告龙柏安及其委托代理人何小波、被告委托代理人吴斌、程娉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告哈怀花、龙柏安向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金18600元；2、请求法院判令被告支付逾期办证违约金9000元；3、请求法院依法判令被告立即将办理不动产权证所需的资料报备产权登记机关；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系房产开发公司在汉中市汉台区设“和谐东景”一房产开发项目，后原告与被告签订了2号楼1单元0302室的《商品房买卖合同》，该合同明确约定了房屋的价款、支付房款的时间、被告交房的时间、办理不动产证即交割产权的时间等。原告依据合同履行了支付房款的义务，但被告并没有按照合同的约定办理交房、办理产权交割等义务。后原告一方多次同其他业主与被告一方就合同履行一事磋商，被告一方在交付房屋、办理通水电气以及交付房屋等方面多次承诺办理，但时至今日被告仍然没有按照合同和承诺履行。原告认为，原被告签订的合同，以及被告的承诺真实、合法、有效，应当收到法律的保护，而被告一方屡次违约的行为侵犯包括原告在内的购房消费者的合法权益，同时也给原告造成了相应的损失，被告的行为有违诚实信用的原则。为了维护正常的房产交易次序、维护自身的合法权益，现原告诉至本院，请求依法判决。被告汉中恒和房地产开发有限公司辩称，1、案涉房屋已经进行了交房，原告方也对房屋进行了装修并已经入住；2、延期交房违约金按照合同约定履行，应该分成两段计算；3、被告正在积极的办理不动产产权登记；4、有34天疫情是不可抗力，请在计算迟延办证房产违约金予以扣减；5、根据合同的第27条约定，办证答辩人仅仅是报送资料的行为，我们认为迟延办证是一个具体行政行为，开发商本身无办证的义务，只是协助义务；6、合同第16条约定了在交房后360日内免付办证违约金；7、合同约定的交付房屋时间是2017年5月30日，2017年7月6日交付了钥匙，只是延迟了37天，按照合同约定计算出来的逾期交房违约金为703元。原告哈怀花、龙柏安为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》；2、陕西增值税普通发票一张；3、农行借款凭证一份；4、物管费收据一张。被告对以上证据质证无异议，本院予以确认。被告为支持自己抗辩意见，向本院提交以下证据：1、《关于迟延我市各类企业复产复工的通知》；2、《汉中市疫情防控应急指挥部通告（第十三号）》。原告对以上证据质证无异议，但认为原告主张扣减34天过长。根据以上证据以及庭审查明情况，本院对以下双方无争议的事实予以直接确认：1、案涉房屋房号：2幢1单元0302室；2、案涉房屋价款：368600元；3、合同约定交房时间：2017年5月30日、5、合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房的，自买受人取得房地产权属证书期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期存款利率支付违约金。双方存在争议的事实（条款理解）：合同第十条约定：如出卖人未按照合同约定限期将房屋交付买受人使用的，按下列方式处理1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期超过60日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为，根据庭审情况，被告对原告提出的第一项诉讼请求即要求被告支付逾期交房违约金的诉请，不持异议，但认为按照合同约定，仅迟延交房37天，违约金为703元，现原告认为被告仅向其交付了装修钥匙而并未交付主权钥匙，且移交的房屋结构不完整，不能认为是交了房，对此问题，本院认为，房屋是否交付与交付房屋是否符合相关约定系不同的法律概念，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定有不同的救济途径、诉讼方向和举证内容，本案中，被告已经向原告交付了钥匙，原告于2017年10月份装修完毕，装修后又对装修房屋进行了一年通风晾晒，而后使用房屋，应当认定为房屋已经实际交付，如原告认为被告交付的房屋不符合法律规定和合同约定，可另行主张权利，且本案原告自述被告未交房，而诉讼请求确又未主张要求被告交房，与事实不符；对于逾期交房违约金，经查明，案涉房屋价款368600元，自约定交房之日2017年5月30日次日，到实际交房之日2017年7月6日，期间共计37天，对于标准，应当统一以每日万分之零点五确定，被告认可703元，本院予以确认；对原告要求被告按照合同约定，支付逾期办证违约金的诉请，因被告认可存在逾期向相关部门进行产权备案登记的违约事实，亦表示原告承担相应违约责任，故本院予以确认，按照合同约定，该时间起算自交房之日（2017年7月6日）360日后起算，即2018年7月2日，对于被告提出因新冠疫情影响，扣减34天的不可抗力，本院结合被告提交的证据，认为其抗辩理由成立，34天的不可抗力也基本符合客观情况，故起算时间再向后顺延34天，即2018年8月5日；另对原告要求被告按照合同约定，向相关部门提交应由其提交的资料完成备案的诉请，因被告尚未履行，故本院对原告的该项诉请予以支持，但该过程涉及一定的工作流程，应给被告留出必要的时间，本院酌情确定为一个月；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决书生效之日起二十日内向原告哈怀花、龙柏安支付逾期交房违约金703元；二、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决书生效之日起二十日内，向原告哈怀花、龙柏安支付自2018年8月5日起至向产权登记机关提供办理权属证书所需资料，完成备案登记之日止的违约金（以购房款368600元为基数，违约金按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）；三、被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决书生效之日起一个月内，向产权登记部门提交哈怀花、龙柏安办理权属证书需要由汉中恒和房地产开发有限公司提交的资料，完成备案登记；四、驳回原告哈怀花、龙柏安其他诉讼请求。如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费490元，减半收取245元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担200元，原告哈怀花、龙柏安负担45元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审  判  员   胡  喆       二○二○年九月三十日   书  记  员   张顺帆