北京市丰台区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0106民初29730号原告：石易，男，1967年12月30日出生，汉族，北京多宝德健康科技产业发展有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被告：阿勒泰市人民政府，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区阿勒泰市团结二路**。负责人：张治军，市长。委托诉讼代理人：周湖，新疆克兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：米裕丰，新疆克兰律师事务所律师。被告：北京八达岭金宸建筑有限公司，，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路**院**楼2245法定代表人：张兆清，董事长。委托诉讼代理人：胡云，北京胡李律师事务所律师。原告石易与被告阿勒泰市人民政府（以下简称：阿勒泰市政府）、北京八达岭金宸建筑有限公司（以下简称：金宸公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石易委托诉讼代理人沈立群，被告阿勒泰市政府委托诉讼代理人周湖，被告金宸公司委托诉讼代理人胡云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石易向本院提出诉讼请求：1、确认二被告之间关于北京市丰台区花乡羊坊909号院103号房屋的买卖合同关系无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年，原告经人介绍，到丰台区花乡羊坊村委会出资20万元青苗补偿费，购买了2亩土地并投资100余万元自建房屋使用。房屋建成后，原告于1996年5月5日接收所建房屋，添置家具入住。之后因业务需要到外地工作，且上述房屋周围环境当时极为荒凉，原告离开。2017年9月下旬，原告从外地回来，对房屋进行了装修并搬入，后得知该房屋被原建筑施工单位北京延庆县建筑安装公司第一工程处（以下简称：延庆建安一处）于2002年以220万元卖给了阿勒泰市政府，后阿勒泰市政府又卖给了新疆阿勒泰铸金投资有限公司（以下简称：铸金公司），引发了原告与铸金公司的纠纷。原告认为，金宸公司虚构其享有羊坊909号院103号房屋权利，并将房屋卖给阿勒泰市政府，骗取了巨额国有财产。因此，二被告之间买卖该房屋的买卖合同或者买卖行为侵犯了原告合法权益，应属无效。被告阿勒泰市政府辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告不具备主体资格。原告在2017年私自进入涉案房屋，强占房屋，侵害了被告的合法权益。被告取得该房屋得到了村委会和原占有人的许可，并排除他人使用16余年，享有涉案房屋的合法使用权，原告既不是集体土地的使用权人，也不是房屋所有权人，故应驳回诉讼；2、被告是从北京市丰台区花乡羊坊村委会（以下简称：羊坊村委会）和北京市丰台区羊坊农工商联合公司（以下简称：羊坊农工商联合公司）及北京市延庆县建筑安装公司（以下简称：延庆建安公司）购买涉案房屋，并支付房款。羊坊村委会和羊坊农工商联合公司向我方出具荣誉证书，我方拥有合法使用权；3、原告主张涉及土地权属争议，按照土地管理法第16条的规定，应由政府先行处理；4、原告主张已过诉讼时效，我方在涉案房屋住了16年，没有任何人主张过权利,2017年原告强行占有房屋，原告主张超过诉讼时效；5、我方合法占有涉案房屋16年，按照北京高院目前的通行判例，应维持合法占有这一事实状态。被告金宸公司辩称，原告诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求。理由如下：1、原告在诉状中陈述“原告于1996年5月5日接收所建房屋，添置家具，入住”与事实不符。由于原告未支付工程款，全部垫资施工，完工后一直由施工方派人看守，并未将该房屋交付原告。直到2001年卖房才将该房屋交付阿勒泰市政府；2、金宸公司处理涉案房屋的事实依据：（1）经原告的同意，双方有口头协议。1996年6月16日，原告与延庆建安一处签订协议书，原告承诺在1996年7月15日前支付工程款165万元。完成工程建设后，原告未依约支付工程款，2001年处理该建筑物时仍未支付工程款，故具备就该建筑物折价处理的条件。（2）原告口头承诺，1996年底仍未支工程款，我方有权处理该建筑物并以荣誉村民证书作为我方处理该建筑物的依据。处理该建筑物虽无书面协议但双方有口头协议，也有证人证言可以证明；3、原告无权主张涉案房屋的权利。2001年8月6日，羊坊村委会、羊坊农工商联合公司向阿勒泰市政府颁发荣誉证书，特授权阿勒泰市政府花乡羊坊村荣誉村民称号，并奖励住宅楼庭院一处，享有永久使用权。荣誉村民的义务均由阿勒泰市政府一方履行，该证书是享有村民权利义务的唯一依据。原告既不享有荣誉村民的权利也未履行荣誉村民的义务，不享有该集体土地的使用权。原告未支付工程款，全部工程款由承包方垫付。原告对该建筑物没有任何投入，根据权利和义务相一致的原则，原告亦不享有该建筑物的权利；4、原告未按承诺支付工程款，并且音信皆无，直到20年后才出现，主张该建筑物的权利，超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：原告向本院提交证据如下：证据1、发票一张，证明目的1994年8月30日，原告向羊坊村委会交纳20万元青苗补偿费，购买本案涉及的土地的使用权。阿勒泰市政府对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为仅从原告青苗补助费无法反映与本案的关系，原告不属于土地征收的合法主体。金宸公司对该证据的真实性不予认可，证明目的不认可，认为原告应出示收据原件且青苗补偿费和土地使用权没有关系；证据2、丰台区人民法院（2018）京0106民初23647号民事判决书，证明法院调取的证据包含1994年的票据；阿勒泰市政府认为票据即便是权利凭证，原告也应当持有，原告没有持有，无法证明自己的权利；证据3、1996年5月5日照片，证明1996年5月5日，原告一家收房时，在房前留影。阿勒泰市政府对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法反映和本案的关系；金宸公司对该证据的真实性、关联性不认可，无法看清是否是涉案房屋，房屋交付对当事人是一个重大事件，应有交付清单、手续，仅有照片，无法证明原告证明目的；证据4、发票2张，证明阿勒泰市政府在买房时将购房款转给北京顺通达经贸公司（以下简称：顺通达公司），不符合交易特征，应为虚假买卖；阿勒泰市政府对该证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，认为其从羊坊村委会、羊坊农工商联合公司、延庆建安公司购置涉案房屋，并取得永久使用权，按照以上三主体指示，交付购房款；金宸公司对证明目的不予认可，延庆建安一处卖房时通过顺通达公司找到阿勒泰市政府，于是把顺通达公司作为中间人，阿勒泰市政府把购房款打给顺通达公司，顺通达公司再把钱打给延庆建安一处；证据5、昌平县计划委员会出具的昌计经发(1994)118号文件1份、1995年1月14日，刘志满代表被告原延庆建安一处签订的两份工程意向书，证明刘志满为被告原延庆建安一处的负责人，有意向承揽汽车博览中心试车场的土石方工程，并在意向书上签字盖章。阿勒泰市政府表示对该证据的真实性没法核实，证明目的不予认可，与本案没有关联性；金宸公司认为该证据与本案无关，证明目的不认可；证据6、《北京亿鑫国际赛车城建设总承包合同》，证明1995年11月8日，原告与刘志满代表的延庆建安一处签订该合同，该合同涉及本案房屋建设费用结算条款（第十一条第1项）。阿勒泰市政府对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，与本案无关；按照原告所述第11条1项，该约定是否履行须有证据证明；金宸公司对该证据的真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，合同承包范围和房屋无关；证据7、资金证明、证明书、企业名称变更证明，证明北京亿鑫企业发展总公司为原告个人出资设立，2000年变更为北京强威宏业科技公司。阿勒泰市政府、金宸公司对该证据的真实性不予确认，合法性和关联性不予认可；证据8、协议书1份，证明1996年6月16日，原告与延庆建安一处签定《协议书》，通过该份《协议书》可以证明房屋已经建成；原告将有关建房手续，主要有荣誉村民证书抵押给延庆建安一处；出售房屋还债的权利明确为原告所有，被告不享有售房权利；该协议产生纠纷，解决途径为诉讼。延庆建安一处在双方发生纠纷后，未向法院提起诉讼，在无权买卖房屋的情况下卖房，侵犯原告权利。阿勒泰市政府对该证据的真实性无法确认，认为其没有参与协议书，证明目的不认可，认为其购置了房屋，就享有房屋和土地的永久使用权，无法证明原告已经支付了工程价款。金宸公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，原告没有按照协议履行合同，没有支付工程款，双方口头协议处理涉案房屋，并非无权处分；证据9、电话录音光盘及文字记录，证明2017年11月23日原告给刘志满打电话，了解情况。该通话内容可以证明：1、刘志满表示，卖房是原告同意的。证明刘志满认为涉案房屋权利属于原告，房屋买卖需原告同意。2、刘志满表示从1996年起，没找到过原告，证明被告原延庆建安一处在2001年卖房时没有征得原告同意。阿勒泰市政府对该证据的真实性不认可；金宸公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；证据10、(1997)昌民初字第751号《民事判决书》、(1998)昌法执字第112号《民事裁定书》及和解协议书一份，证明原告与延庆建安一处因履行1995年11月8日的《“北京亿鑫国际赛车城”建设总承包合同》产生纠纷，延庆建安公司起诉原告，要求原告支付工程款，后延庆建安公司胜诉。该案涉及工程款于2000年12月22日双方和解，执行完毕。2、延庆建安一处从未向原告主张过本案涉及房屋的工程款。3、延庆建安一处及其公司一直能联系到原告。阿勒泰市政府对该判决书和裁定书的真实性认可，关联性不认可，无法反映原告支付了涉案房屋的工程款；对和解协议的真实性不认可，认为从判决书和协议上内容无法反映和涉案房屋工程款有任何关系，协议也没有任何说明；金宸公司对判决书和裁定书的真实性认可，证明目的不认可，和解协议书的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；证据11、安全协议书、预付费电能卡、智能电能表客户用电登记表、智能电能表购电卡、水电费发票，证明2017年，原告收回涉案房屋后，羊坊村委会认可原告搬入并居住在涉案房屋，现原告实际居住在涉案房屋内。阿勒泰市政府对《安全协议书》复印件无法确认真实性；电卡无法反映与本案的关系；对其他证据的真实性认可，证明目的不认可，证据证明原告非法闯入住宅的时间为2017年，恰好证明原告1995年对于涉案房屋没有合法取得所有权和使用权，侵入时间距离1995年长达10余年，已经超过诉讼时效；金宸公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，恰好证明原告是在2017年后才入住，原告是强行进入；原告在诉状中说的1995年入住与事实不符。被告阿勒泰市政府提交证据如下：证据1、延庆建安一处证明、银行转账支票存根、荣誉证书、羊坊村委会出具的情况说明、丰台法院2018年2月5日谈话笔录，证明阿勒泰市政府于2001年从延庆建安公司、羊坊村委会、羊坊农工商联合公司购得涉案房屋的永久使用权，并根据三主体指示付清购房款220万。石易对书面证明真实性、记载内容不认可；情况说明真实性认可，表明羊坊村委会并没有认可涉案房屋归阿勒泰市政府所有；谈话笔录真实性认可，证明目的不认可，表明羊坊村委会认可原权利属于石易所有，笔录确认石易租了土地并在此建房；荣誉证书真实性认可，证明目的不认可，没有记载将房屋奖励给阿勒泰市政府，荣誉证书不是物权凭证，不具有确认权利的效力；票据真实性认可，证明目的不认可，购房款应付给延庆建安公司，而该购房款支付给顺通达公司，该公司与本案无关，也没有延庆建安公司收到购房款的证据。金宸公司对上述证据真实性均认可；证据2、发票5张、记账凭证6张、支出证明单2张、支付凭单4张、装修合同1份、收条2张，证明阿勒泰市政府取得涉案房屋的合法使用权后对房屋进行了装修，并入住使用，涉案房屋是阿勒泰市政府部门驻京办使用；石易对该证据的真实性不认可，认为与本案无关，看不出钱款是否用于涉案房屋。金宸公司认可房屋卖给阿勒泰市政府后进行了装修，具体花费的钱款真实性不确认；证据3、羊坊紫光园物业办公室向阿勒泰市政府驻京办事处催交水电费通知单1份、驻京办工作人员陈瑞、陈钊出具的证明2份、记账凭证1份、现金支票存根1份、6月20日北京市商业企业发票2份、2005年7月羊坊农工商联合公司出具的证明1份、支出凭单3张，证明阿勒泰市政府在2001年入住涉案房屋后，已经交清了使用期间物业费、水电等费用；石易对通知真实性认可，认为通知所述与本案房屋购买是否合法有效无关，票据真实性不认可，与本案无关，是使用房屋产生的费用。金宸公司对阿勒泰市政府支付相关费用的真实性认可。被告金宸公司提交证据如下：杨振江、刘志满证人证言，证明建安一处处理涉案房屋经过原告同意，原告口头承诺1996年底如果还不了钱，建安一处可以处理涉案房屋，其证言与丰台区人民法院（2018）京0106民初23647号民事判决书中法院向四合庄派出所调取的杨振江的证言一致。石易认为两份证据内容不实，其没有口头承诺让建安一处处理涉案房屋，涉案房屋价值远高于工程款，证言不符合常理和逻辑。阿勒泰市政府表示无法确认，对证人陈述的事实不清楚，但认为其善意取得涉案房屋永久使用权，只有其拥有荣誉证书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1994年8月石易向羊坊村委会交纳20万元青苗损失费，羊坊村委会向石易出具了羊坊村荣誉村民证书，此后石易委托延庆建安一处建造北京市丰台区花乡羊坊909号院103号房屋（以下简称：涉案房屋），房屋建成后因石易未按期支付工程款。1996年6月15日，石易与延庆建安一处达成协议，约定石易应于1996年7月15日前向延庆建安一处支付工程款165万元，在此期间，石易用涉案房屋及相应的建房手续抵押给延庆建安一处。协议签订后，石易未依约向延庆建安一处支付165万元。2001年10月28日，延庆建安一处向阿勒泰市政府出示证明一份：“我公司建在丰台区阳（羊）坊村别墅现已售给阿勒泰市政府，我方承诺此房无任何经济纠纷（抵押、欠款等）若因此别墅发生经济纠纷，我公司愿承担责任。”并将涉案房屋交付给阿勒泰市政府使用。2001年8月6日，羊坊村委会、羊坊农工商联合公司向阿勒泰市政府颁发荣誉证书，特授权阿勒泰市政府花乡羊坊村荣誉村民称号并奖励住宅楼庭院一处，享有永久使用权。阿勒泰市政府分别于2001年7月30日、2002年3月12日向顺通达公司各支付110万元，共计220万元。后，顺通达公司将该笔款项支付延庆建安一处。2014年10月10日，阿勒泰市政府与铸金公司签订房屋使用权转让出售合同，铸金公司以300万元的价格购买涉案房屋的使用权。2017年9月涉案房屋进行装修期间，石易进入涉案房屋，双方产生纠纷，现涉案房屋中绝大部分房屋由石易占有使用。2018年7月3日，铸金公司以排除妨害纠纷案由将石易诉至本院，请求判决石易立即停止对铸金公司涉案房屋的不法侵害，搬离该处房屋院落。2019年3月29日，本院做出（2018）京0106民初23647号民事判决书，判决石易于判决生效后十日内将涉案房屋腾退给铸金公司。后石易不服该判决提起上诉。2019年10月8日，北京市第二中级人民法院做出（2019）京02民终8843号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，延庆建安公司于2002年1月24日更名为金宸公司，金宸公司称延庆建安一处为延庆建安公司机构，庭审中，金宸公司认可延庆建安公司及延庆建安一处的权利义务由其概括承受。案件审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调查涉案房屋所在宗地土地性质、土地利用现状及规划审批情况。该单位向本院出具京规自丰函[2020]1019号及1327号复函，载明：经核实，涉案房屋所在宗地未登记、未确权，土地性质未依法确认；该地块2018年土地利用现状为城市。未查询到该位置的规划许可信息。庭审中，阿勒泰市政府主张其从羊坊村委会、羊坊农工商联合公司及金宸公司处购买涉案房屋。石易认为依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，应认定阿勒泰市政府与金宸公司房屋买卖合同无效。本院认为，石易以确认合同无效纠纷为由诉至法院，作为原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。现原告未提供证据证明涉案房屋是其申请审批建造，其为房屋的合法所有权人。从建筑物本身来看，虽石易于1996年委托延庆建安一处建造涉案房屋，但房屋建成后，石易并未使用涉案房屋，且从本案查证的事实来看，石易曾承诺于1996年7月15日前向延庆建安一处支付工程款165万元，但时至今日，长达20余年之久，石易仍然未向延庆建安一处支付工程款，故亦不能证明该建筑物归其所有。涉案房屋系延庆建安一处出资建设，阿勒泰市政府从其处购买了涉案房屋，支付了相应购房款。现石易既未提供证据证明其是涉案房屋的合法所有权人，又非建筑物的所有权人，与本案无直接利害关系，并非适格主体。故其作为原告起诉主体有误。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告石易的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  武 斌人民陪审员  朱福勤二〇二〇年九月二十九日书 记 员  张亚兴王鹏晓