广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5550号上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司。住所地：惠州市惠城区*************xxxx。法定代表人:杨万钧。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：罗建松，男，汉族，1982年9月16日出生，身份证住址：广东省龙川县***************，现住址：惠州市博罗县***************************，身份证号码：441************05X。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称万钧物业公司）与被上诉人罗建松因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万钧物业公司上诉请求：1、请求依法撤销(20l9)粤1322民初4543号民事判决书;2、请求依法改判被上诉人罗建松向上诉人惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费4828.5元、水费7.9元、水电分摊费22O.46元以及违约金(按欠付费用每月千分之一的标准，从逾期之日起，计算至付清之日止);3、本案一、二审诉讼费用等全部由被上诉人罗建松承担。事实与理由:一、一审法院认定涉案房屋从2017年11月开始通水通电，物业管理费应从2017年11月开始计算，实属事实认定及法律适用错误。一审法院在原审判决认定(第5页第二段)，“被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具备交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费应从2017年11月开始计算至2019年7月31日……”，一审法院对该部分事实认定错误。从上诉人万钧物业提供的供水发票可以看出，举例其中开票日期为20l7年5月15日，发票号码为0xxx2的发票联，显示:抄表日期为2000年1月1日至2017年5月4日，证明涉案小区自2000年1月1日起，就一直有供水电，并不存在不通水电的问题，亦并非一审法院认定的2017年11月才通水电。被上诉人没有任何证据证明涉案小区存在不通水电的问题。即便二审法院认为，开发商没有按约开设供电账户，但开发商已经提供了临时水电，已经满足被上诉人的居住条件，况且这是属于开发商的违约问题，而万钧物业公司与开发商并非同一法律主体，开发商的违约责任并不能因此免除物业管理费，因此原审法院认定涉案物业管理费从2017年11月开始计算，缺乏事实和法律依据，实属事实认定及法律适用错误。另外，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十六条的规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费”以及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定:“业主应自房屋交付之日起支付物业费……”，由上述法律法规可见，物业费的缴纳应当以交付为标准，而并非以是否通水电作为缴费标准。交付，简而言之就是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。收楼属于其中一种确认交付时间的方法，同理，办理房产证也属于确认交付时间的一种方法。在房产交易流程中，先完成收楼而后办理房产证，若是已经办理房产证，则肯定是同意完成了收楼。被上诉人罗建松于2016年1月18日登记办理了房产证，证明开发商已经将涉案房产交付给罗建松占有，在物权公示上，涉案立缘小区3xxx号房的所有权已经归属为被上诉人罗建松。在房产办理流程上，被上诉人亦是完成收楼后方可办证。现被上诉人已经办理了房产证，完成了交付，该3xxx号房的权属已经归属被上诉人罗建松，罗建松作为该楼房的所有人、业主，理应按约定向上诉人缴纳物业管理费。鉴于上诉人自2016年7月1日进驻小区提供物业服务，因而上诉人诉求被上诉人应当白2016年7月起向上诉人缴纳物业费等费用，完全符合法律的规定。一审判决既严重违反上述法律规定，也与事实不符，二审法院应当予以纠正改判。二、一审法院认为上诉人主张的水电分摊费应当扣除8月份的费用，实属事实认定错误。一审法院在原审判决认定(判决第5页第2段倒数第2行)，“对原告主张的水电分摊费220.46元应扣除8月份的费用……”，该事实认定严重错误。从上诉人提交的证据2019年8月的供水供电发票中【供水发票号码3xxx84，供电发票号码9xxx59】，可以看出，上诉人在2019年8月所缴纳的水费，抄表日期为2019年7月9日至2019年8月5日;2O19年8月所缴纳的电费，计费时段为2019年7月1日至2019年8月1日，上述水电分摊费的计费时段均是立缘小区业主在2019年7月期间所产生的。同时根据日常生活经验亦可得知，用户的水电用量在当月使用后，在下一个月份才统计缴费的，因为用户不可能预知当月具体的用水用电量。因此上诉人在2019年8月所缴纳垫付的水电分摊费，实际上是被上诉人在2019年7月所使用产生的，根据《立缘小区物业服务管理交接协议》的约定，上诉人有权收取2019年7月31日以前的费用，上诉人已经替代被上诉人垫交了该部分的费用，因此上诉人要求被上诉人罗建松缴纳水电分摊费220.46元，完全符合法律规定。一审法院认定应当扣除8月份的费用，实属事实认定错误，二审法院应当予以纠正。综上所述，原审法院对本案事实认定严重错误，适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实，并依法撤销博罗县人民法院(2019)粤1322民初4543号民事判决书，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人罗建松未提交答辩意见。原审原告万钧物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费4567.5元，水费7.9元，水电分摊费182.16元，违约金7399.35元（违约金以欠付费用为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之一计算，计算至全部费用缴清之日止），以上暂合计人民币12156.91元（暂计算至2019年5月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令被告向原告支付拖欠物业管理费4828.5元、水费7.9元、水电分摊费220.46元、违约金以欠付费用5056.86元为基数，从逾期之日起按逾期每天1‰计算。一审法院查明的事实：2016年6月22日，原告万钧物业与九珑山小区的建设单位龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》，双方约定由原告为博罗县罗阳镇九珑山实施前期物业管理服务事宜，合同期限为2016年6月23日至2026年6月22日。被告罗建松于2014年1月1日与开发商龙达公司签订《商品房买卖合同》，购买博罗县*************************，建筑面积118.6㎡，于2016年1月18日办理房产登记。但被告认为上述房子存在由外到内渗水、供电供水未到户、开发商违反合同约定私自改变外墙面的砖、龙达物业不具有物业公司资格，不同意由其进行物业管理等问题拒绝收楼，并于2015年11月25日向开发商龙达公司发去《拒绝收房告知书》。原告于2019年7月31日与九珑山立缘小区业主委员会、惠州市智慧物业管理服务有限公司签订《立缘小区物业管理交接协议》，三方约定原告于2019年8月1日退出服务上述小区，故2016年7月1日起2019年7月31日原告为上述小区提供物业服务管理。原告为被告的房屋提供物业管理服务从2016年7月1日至2019年7月31日止，被告未向原告支付过其他费用。但因被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水。截止2019年8月，被告拖欠的公用水电分摊费为220.46元（其中8月份为13.3元），产生水费7.9元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与开发商惠州市龙达地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托管理合同》对原、被告双方具有约束力，被告购买的房子属于原告提供物业管理服务的小区范围内，原告向被告提供各项物业管理服务，双方已形成物业服务合同关系，被告应向原告缴纳物业管理费。关于原告主张的物业服务费、水电分摊费的问题。原告与龙达公司在《前期物业服务委托管理合同》约定，被告房屋物业管理费按1.1元/㎡/月的收费标准计算为130.46元/月。但因被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具备交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费应从2017年11月开始计算至2019年7月31日，共21个月，实际拖欠原告的物业管理费应是2739.66元（130.46元/月×21个月）。原告为被告提供物业服务至2019年7月31日，对原告主张的水电分摊费220.46元，应扣除8月份的费用，即为207.16元（220.46元-13.3元）。被告拖欠原告水费7.9元，现原告请求被告支付水费，本院予以支持。关于原告主张的违约金的问题。虽然原告与龙达公司在《前期物业服务委托管理合同》约定逾期缴交物业管理费按每日千分之一计算违约金，但每日按迟延支付款项的1‰的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案违约金标准调整为年利率24%，以当月欠缴金额为本金从被告物业管理费当月欠缴之日（当月20日）起算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告罗建松在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费2739.66元及违约金（违约金以当月欠缴金额为本金，从当月20日起至付清之日止，按照年利率24%计算）。二、限被告罗建松在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付水电分摊费207.16元、水费7.9元。三、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费52元，由被告罗建松负担。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，2015年11月25日，罗建松向开发商惠州市龙达房产开发有限公司发出《拒绝收房告知书》，称涉案房屋存在房屋渗水、供电供水未到户以及水电未到户，达不到基本居住条件，委托的物业公司不具备资质等情况，因而拒绝收房、延期交付。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据上诉人和被上诉人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：物业管理费的起算时间应当如何认定以及违约金标准的确定问题。关于物业管理费的起算时间。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”本案中，被上诉人应当自交收房屋之日起开始计算物业管理费。经查明，2015年11月25日，被上诉人以开发商不具备交房条件而拒绝收楼。结合被上诉人拒绝收楼的原因、其已于2016年1月18日取得房屋产权证的事实，可知系被上诉人拒绝接受房屋，涉案房屋应视为已交付。即便开发商没有接通供电公司的供电，但用电问题属于开发商交付房屋的违约问题，开发商与物业公司并非同一法律主体，开发商的违约责任并不因此免除物业管理费，一审法院于2017年11月之后才开始计算物业费，处理欠妥，本院予以纠正。至于水电分摊费是否应当扣除8月份费用的问题。根据日常生活经验可知，上诉人8月所缴纳的费用，并非当月所产生，应为上月产生更为可信，应当予以支持，一审法院处理不当，本院予以纠正。关于违约金标准的确定。《前期物业服务委托合同》约定违约金按日收取所欠费用的千分之三，该违约金标准确属过高，考虑到同类小区的一致处理，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2019)粤1322民初4543民事判决；二、罗建松应于本判决生效之日起十日内向惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费4828.5元及违约金（以月欠款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）、水费7.9元、水电分摊费220.46元。三、驳回惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州市万钧物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮