四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10463号 原告：张隽，女，1975年9月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：汪海亮，男，住成都市锦江区，系张隽之夫。 被告：成都泰合华信投资有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东四段**。 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，住成都市青羊区，系成都泰合华信投资有限公司员工。 原告张隽与被告成都泰合华信投资有限公司（简称泰合华信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张隽及其委托诉讼代理人汪海亮，被告泰合华信公司的委托诉讼代理人庞颖聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张隽向本院提出诉讼请求：1、判令泰合华信公司支付逾期交房违约金12,541.88元整；2、判令解除接房时泰合华信公司强迫张隽签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》之外的延迟交房免责条款；3、本案全部诉讼费用由泰合华信公司承担。 事实及理由：张隽、泰合华信公司于2015年2月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定张隽购买泰合华信公司位于锦江区房屋，总房价款计398155元。张隽按约支付了房屋总价款，泰合华信公司依约应于2017年10月31日前将房屋交付给张隽。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“逾期交房责任”的约定，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条，自双方签字盖章之日起生效，合同及合同附件与房管局网上签订的合同有不一致之处的，以双方签订的书面合同为准，补充协议与合同的内容有冲突，以补充协议为主，但是补充协议中含有不合理地减轻或免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的除外。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项，任何一方违反合同约定或者未履行、未完全履行合同义务，违约方除向守约方支付违约金外，还应赔偿守约方为向违约方主张权利而产生的诉讼费用、公告费用、评估拍卖费用、律师费用等相关费用。 张隽一直未接到任何收房通知，直到2018年12月12日张隽在微信主动联系泰合华信公司的销售顾问罗兰才得知可以前往售楼部办理收房手续。收房当日，泰合华信公司强迫张隽签署收房手续规定内容之外的文件并威胁说不签字便不能收房，故实际收房日期为2018年12月15日。泰合华信公司逾期交房应当从2017年11月1日起到2018年12月15日止共计409天，按照合同约定之赔偿率万分之三计算，违约金应为48,853.62元。张隽在接房当日以泰合华信公司违约、延期一年多交房、已烂尾为由要求退房，泰合华信公司则以没钱退款为由劝说张隽不要退房，并主动以赔偿金抵扣券（只能抵扣物业费）的方式，赔偿张隽180天的逾期交房违约金21,500.37元，扣除成都市区因环保等原因导致停工的124天计14,811.37元，泰合华信公司还应当继续履行105天的逾期交房违约赔偿责任，赔偿张隽逾期交房违约金计12,541.88元。另外，张隽同时购买的另一套6栋2单元14楼8号房屋于2020年4月15日立案主张泰合华信公司支付从合同交房日次日即2018年11月1日起至判决生效日止的逾期办理产权证违约金，7月27日，法院作出（2020）川0104民初3341号民事判决书，认定逾期办证时间从张隽实际收房日次日即2019年12月16日起算。审判员认定从2017年11月1日起至2019年12月15日均属于延期交房违约责任，要求张隽另案起诉。基于上述事实，为了维护张隽的合法权益，根据我国《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定，特向法院提出上述诉求，请予以支持。 泰合华信公司辩称，泰合华信公司实际取得规划验收合格证的时间为2018年11月2日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款约定，以取得规划验收合格证为案涉房屋的交付条件，故案涉房屋已于2018年11月2日具备正式交房条件，且张隽支付的物业管理费也是从2018年11月3日开始计算，故逾期交房时间以2018年11月2日为准。 2018年12月22日，张隽、泰合华信公司实际上已达成了一致的逾期交房的调解意见，张隽也于调解当日以赔偿金抵扣券的方式领取了违约金共计57,189.24元（其中，8号房为35,688.87元，7号房为21,500.37元）。张隽在民事诉状中明确了请求法院调解解除接房时签署的延迟交付免责条款，故此双方已就逾期交房事宜达成了一致的调解意见，调解意见具体为张隽在领取赔偿金抵扣券后即视为泰合华信公司已履行了逾期交房的违约责任，张隽放弃追究逾期交房的违约责任。鉴于上述事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利事实的，适用前款的规定。张隽现又再次主张逾期违约金实属违反诚实信用原则，其背信弃义的违约违法行为应依法予以驳回。 双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期违约金的约定过高，若应支付违约金，也应依法予以调减。事实上，因泰合华信公司逾期交房直接给张隽造成的实际损失远比双方签订的《商品房买卖合同》约定的日万分之三的违约金少。依据《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条的相关约定，泰合华信公司申请对合同约定的日万分之三违约金调减为日万分之一。 本院经审理认定事实如下：2015年2月14日，张隽（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买泰合华信公司开发的泰合国际财富中心号办公用房，预测建筑面积共40.88平方米，总价款为398,155元；该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，张隽按合同约定履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋。 2018年11月2日，成都市规划局向泰合华信公司出具《建设工程规划核实意见书》，载明：你单位提交的……房屋建筑面积测绘成果报告（2018年9月20日）等资料已收到，经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。 2018年12月15日，张隽签订《接房确认书》，确定接收案涉房屋，并于2018年12月22日从泰合华信公司领取案涉房屋的赔偿金抵扣券，金额为21,500.37元。 庭审中，张隽明确其提出第二项诉讼请求是因为泰合华信公司要求张隽签署相关“延迟交房的免责条款”，但张隽最终未签署；张隽认可收到了泰合华信公司的赔偿金抵扣券并用于抵扣物业费；泰合华信公司明确上述赔偿金抵扣券的金额按合同约定，以每日万分之三的标准，从2017年11月1日起计算180天。 以上事实，有当事人的身份信息材料、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《收款收据》、《建设工程规划核实意见书》复印件、接房确认书复印件、赔偿金抵扣券及签收记录复印件、收据复印件等证据以及当事人的陈述在案为证。 张隽提交的微信聊天记录，泰合华信公司不认可其真实性，因聊天主体的身份无法核实，张隽也未提交其他证据辅证，本院不予采信。 泰合华信公司提交的EMS快递回单，张隽对真实性提出异议，因该证据寄件人联，无邮戳、无查询回执，本院不予采纳。 本院认为，张隽与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，张隽按约履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋，存在违约行为，根据《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交房责任约定，泰合华信公司按日计算向张隽支付全部房价款万分之三的违约金。2018年9月20日，案涉房屋已取得竣工验收报告和房屋建筑面积测绘成果报告，即此时已具备合同约定的交付条件。因泰合华信公司未举证证明其已在房屋符合交付条件时及时通知张隽办理收房手续。故案涉房屋的交付时间应以张隽实际填写《接房确认书》上载明的收房时间即2018年12月15日为准。 泰合华信公司当庭明确发放给张隽的赔偿金抵扣券的金额按合同约定，以每日万分之三的标准，从2017年11月1日起计算180天。能够证明张隽、泰合华信公司对该期间段的违约金的支付达成一致意见，但不能证明交付抵扣券后，张隽放弃追究泰合华信公司之后持续逾期交房的违约责任。泰合华信公司能够严守契约精神，秉承诚信原则，按约承担违约责任，主动向张隽发放赔偿金抵扣券，计算赔偿金时并未对违约金额予以调减。现当庭抗辩违约金过高，但又未作出合理说明且未就此举证证明，故对泰合华信公司抗辩违约金过高应当调低的意见，本院不予采纳。因张隽在2018年12月15日完成收房，泰合华信公司逾期交付房屋的违约金，应以总房款398,155元为基数，按合同约定的每日万分之三的标准计算，逾期天数为从合同约定的交付期限届满次日（2017年11月1日）起计算至实际交付之日（2018年12月15日）止，扣除张隽认可的成都市区因环保等原因导致的停工124天共计14,811.37元，以及泰合华信公司支付的赔偿金抵扣券金额21,500.37元，实际应为12,541.88元。对张隽的第一项诉讼请求，本院予以支持。 张隽当庭陈述其未与泰合华信公司签订“延迟交房免责条款”，故其主张的该事实并不存在，其第二项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，张隽的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都泰合华信投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张隽支付逾期交房违约金12,541.88元； 二、驳回原告张隽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费114元，减半收取57元，由被告成都泰合华信投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年九月二十五日 书记员  覃雪梅