山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2144号原告：曹桂英，女，1976年10月26日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：随亮田，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：倪肖红，国浩律师（青岛）事务所律师。被告：青岛温泉房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区温泉镇东皋玉，统一社会信用代码：913702827255936836。法定代表人：徐正国，经理。委托诉讼代理人：沈心语，山东道安律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙皖竹，山东道安律师事务所实习律师。原告曹桂英与被告青岛温泉房地产开发有限公司（以下简称温泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹桂英委托诉讼代理人随亮田、倪肖红，被告温泉公司的委托诉讼代理人沈心语、孙皖竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹桂英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金1347766元；2、被告向原告支付逾期取得房地产权证违约金221672元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月25日，原告与被告签订网点订购协议书，约定原告向被告购买山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期商业网点29号楼3单元1层房屋，房屋总价款为4433441.6元，原告于当日交纳了购房定金人民币30万元。原被告双方于2017年10月10日签订编号为25000004515413的《青岛市商品房出售合同》(以下称购房合同)，原告于当日交纳剩余房款人民币4133441.60元。购房合同第七条约定被告在收到原告全部房价款之日起30日内向原告交付房屋。原告于2017年10月10日向被告支付全部房价款，因此被告依约应于2017年11月9日前向原告交付房屋。但是，被告直到2019年7月10日才向原告交付房屋。根据购房合同第十三条约定，被告应按原告已支付的房价款日万分之五计算向原告支付逾期交付房屋的约金人民币1347766元。另外，根据购房合同第十九条约定，因被告原因，原告无法在2018年3月31日前取得房地产权证的，被告应当按照总房价款的5%向原告支付违约金。因被告迟迟不给原告交付发票等办理房地产权证的材料，导致原告逾期取得房地产权证，被告依约应向原告支付逾期取得房地产权证违约金221672元。被告的行为严重违反双方合同约定，虽经原告多次催告，被告迟迟不纠正违约行为，违约行为持续近两年，其行为严重侵害了原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告特向贵院提起本诉，望判如所请。被告温泉公司辩称，原告诉状中的所述与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，依法应予以驳回。一、被告温泉公司已尽到交房义务，不存在逾期交房的情形。2017年10月10日，被告与原告签订《青岛市商品房出售合同》，合同第一条载明：“甲方投资建造的《山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期》商品房已竣工，并办理了房屋初始登记”，证明涉案房屋是现房，随时可以交付。2017年11月2日，原告曹桂英到原告温泉公司处开具《接房流转单》，上面载明：“房屋已达到接房条件。请持本接房流转单及相关资料到物业办公室办理交房手续并领取钥匙……”原告签字并领取该《接房流转单》，已经同意接房，已经开始办理接房手续。但原告曹桂英拿到《接房流转单》到物业办公室后，因自身原因拒绝继续办理完毕交房手续。另外，原告曹桂英于2018年8月9日到被告温泉公司处领取了办理房地产权的相关资料，准备办理房地产权证，此事，原告仍主张其未收房明显不合理。被告多次配合原告，向其开具《接房流转单》，原告因自身原因，拒绝办理交房手续，拒绝接房，被告温泉公司已尽到交房义务，不存在逾期交房的情形。二、涉案房屋早已具备办理房地产权证的条件，原告曹桂英怠于申请办理房地产权证，未在2018年3月31日前取得房地产权证的责任应由其自行承担。《青岛市商品房出售合同》第十九条约定：“甲、乙双方商定，2017年12月31日前，由乙方向即墨市房地产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2018年3月31日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%……”2017年8月24日，被告温泉公司已取得《房地产登记明细》。具备房地产登记条件。原告明确知晓其购买的是现房，也明确知晓其与被告签订《青岛市商品房出售合同》，并交齐全部房款之后即可到被告处领取办理房地产权证所需相关材料。原告曹桂英完全可以在2017年12月31日前向即墨市房产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋产地产权证。但原告怠于领取相关材料，拖延至2018年8月8日才至被告处领取相关材料。因此，原告曹桂英怠于申请办理房地产权证，未在2018年3月31日前取得房地产权证的责任应由其自行承担。三、原告主张的逾期交房违约金、逾期取得房地产权证违约金没有事实和法律依据，依法不应支持，且原告主张按照日万分之五的标准计算的逾期交房违约金明显过高。本案中被告不存在逾期交房行为、涉案房屋也早已具备办理房地产权证的条件，原告未申请办理房地产权证与被告无关，被告不应当承担违约责任。即使逾期交房，原告主张按照日万分之五的标准计算的逾期交房违约金明显过高，依法不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少”；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”请法庭对逾期交房违约金和逾期办证违约金予以调整降低。综上所述，原告曹桂英诉状中所诉与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。经本院开庭审理查明，2017年9月25日，原告曹桂英向被告温泉公司交纳了首付房款300000元，2017年10月10日，原告曹桂英向被告温泉公司交纳了剩余购房款4133441.6元。2017年10月11日，原告曹桂英作为乙方与被告温泉公司作为甲方网签了《青岛市商品房出售合同》，约定原告曹桂英购买被告温泉公司开发的位于即墨区《山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期》29号楼3单元1层1户房屋，房屋总价款4433441.6元，其中合同第七条约定：“甲、乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：三、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。”第九条约定：“乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为甲方向乙方交付所购房屋钥匙或交房通知规定交房期限届满。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为商业用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明》《前期物业管理服务合同》。乙方要求提供房屋实测面积的有效资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交付责任由甲方承担。”第十三条约定：“除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、如果因甲方自身原因逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自接到乙方解除合同书面通知且乙方及其配偶配合甲方完成注销该房屋的合同备案登记、预告登记及抵押登记后30天内退还全部已付房款。乙方应自行到甲方出领取上述退款（退款不计息）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款万分之5的违约金。”第十九条约定：“甲、乙双方商定，2017年12月31日前，由乙方向即墨市房产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2018年3月31日前取得房屋产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%；2018年4月1日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。”2017年10月26日，被告温泉公司开具了涉案房屋的购房发票。2019年9月9日，原告曹桂英取得涉案房屋的房地产权证书。2017年11月2日，原告曹桂英从被告温泉公司处领取了《接房流转单》，主要载明：“尊敬的曹桂英：您好！您购买的山东大学青岛校区教职工生活区A2区29-3户（143.57㎡）房屋已达到接房条件。请您持本接房流转单及相关资料到物业办公室（23#-2-102室）办理交房手续并领取钥匙，本次交房时必须由购房人本人到场。”另查明，2016年10月11日涉案房屋所在的山东大学青岛校区教职工生活区A2区取得建设工程竣工规划核实合格证。2017年8月24日，被告温泉公司取得包含涉案房屋在内的即墨市滨海路81号21-24、29-32号楼、36-37号商业楼的房地产登记明细。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的青岛市商品房出售合同、房款的交易凭证及购房发票、接房流转单、不动产权证书、录像资料，被告温泉公司提交的青岛市商品房出售合同、《建设工程竣工规划意见书》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、2017年11月2日接房流转单、房地产登记明细、原告领取办理房产材料明细、被告与其他业主签订的青岛市商品房出售合同、房产证等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告曹桂英与被告温泉公司签订的《青岛市商品房出售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按照合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。1、关于原告曹桂英要求被告温泉公司支付逾期交房违约金1347766元的诉讼请求，根据原被告双方签订的《青岛市商品房出售合同》的约定，原告曹桂英购买的是现房，且房屋已取得竣工验收备案证及房地产明细，被告温泉公司应于2017年11月9日前将涉案房屋交付给原告曹桂英。2017年11月2日，被告温泉公司即通知原告曹桂英领取涉案房屋钥匙并办理交房手续，原告曹桂英称系因为被告称交房手续没有准备以及涉案房屋有质量问题导致涉案房屋没有办理交接手续。关于原告曹桂英的主张，其提交录像资料一份，证明涉案房屋存在墙面有缝、地面下陷等质量问题。被告温泉公司对该录像不予认可。本院认为，一方面，原告崔桂英提交的视频资料真实性无法核实，涉案房屋已经取得竣工验收合格证，原告曹桂英的证据不足以证明涉案房屋存在质量问题；另一方面，原告曹桂英购买的是现房，其在购买房屋前应该进行了实地看房，在接房时才提出房屋有质量问题，明显与常理不符。因此，关于原告曹桂英的该主张，本院不予采信。被告温泉公司通知原告曹桂英领取涉案房屋钥匙并办理交房手续，原告曹桂英没有证据系因为被告原因导致涉案房屋无法交付。因此，关于原告曹桂英要求被告温泉公司支付逾期交房违约金1347766元的诉讼请求，本院不予支持。2、关于原告曹桂英要求被告温泉公司支付逾期取得房地产权证违约金221672元的诉讼请求，根据原被告双方签订的《青岛市商品房出售合同》的约定，原告曹桂英应在2017年12月31日前到即墨市房产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领涉案房屋房地产权证，因被告原因导致原告无法在2018年3月31日前取得房地产权证的，被告应承担违约责任。该案中，原告曹桂英购买涉案房屋时，涉案房屋即符合办理房地产权证的条件，原告曹桂英未提交证据证明系因为被告原因导致其未在2018年3月31日前取得房地产权证。因此，关于原告曹桂英的该诉讼请求，本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹桂英的诉讼请求。案件受理费18925元、保全费5000元（原告预缴），由原告曹桂英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李贵妍审判员  刘平平审判员  李林娟二〇二〇年九月九日书记员  赵彩彩附相关法条：最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”