辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民再5号再审申请人(原审被告)：营口鹏霖预制构件有限公司。住所地：营口市老边区老边大街46甲。法定代表人：吴宝福，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘育伟，系辽宁海润律师事务所律师。被申请人（原审原告）：营口双龙不锈钢管有限公司。住所地：营口市老边区路南镇崔家村。法定代表人：陈志义，系该公司经理。委托诉讼代理人：马方友，系辽宁海润律师事务所律师。再审申请人营口鹏霖预制构件有限公司与被申请人营口双龙不锈钢管有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）辽0811民初2699号民事判决，原审被告营口鹏霖预制构件有限公司不服该判决，上诉后，营口市中级人民法院于2018年10月6日作出（2018）辽08民终1392号民事判决书，原审被告仍然不服，向辽宁省高级人民法院提出申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）辽民申4875号民事裁定，指令营口市中级人民法院再审，营口市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）辽08民再71号民事裁定书，撤销营口市中级人民法院（2018）辽08民终1392号民事判决及本院（2017）辽0811民初2699号民事判决，发回本院重审，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人的委托诉讼代理人刘育伟，被申请人的委托诉讼代理人马方友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。营口鹏霖预制构件有限公司申请再审称，因案涉租赁合同中没有约定交纳租金的具体时间，被申请人诉状中称再审申请人从2017年4月份开始拖欠租金，也就是说被申请人主张2017年度租金（即2017年4月至2018年4月止）再审申请人没有支付，2017年9月被申请人起诉索要租金，那么2017年度租金应该什么时间支付，是否构成违约，如违约，时间节点如何计算。案涉合同只是约定签订合同时支付第一年度租金，对其他年度租金没有约定，对于没有约定支付租金期限的，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条明确规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。原审法院认定从2017年4月19日拖欠租金时就已构成违约，再审申请人应该支付2017年年度租金，这就代表着案涉合同是“上打租”。依照前述第二百二十六条法律规定，原审法院在事实认定、法律适用上明显违法。一审起诉之前即2017年春节，再审申请人已经将房屋退租交给被申请人，原审法院并没有采纳连被申请人都认可的房屋退租事实，导致还按照全部租赁物的租金数额判决再审申请人予以承担。被申请人已经承认了房屋已经退租的事实，只是坚持场院没有倒出来。对于已经腾退房屋并且已经开始招租部分的租金，原审法院判决继续支付，违背客观事实。再审申请人认为如果欠租金，也是欠场院租金，被申请人没有主张解除租赁合同，只是要求三倍租金计算到腾退之日止，再审申请人要求将设备运走腾退厂院，因法院已将设备查封，设备运不走，租赁合同就得无止境地继续下去，租金和违约也得计算下去。原审判决违约金为租金的二倍系明显过高，是否构成违约，支付租金的时间节点问题前面已经阐述，如果构成违约，涉及合同约定的违约金标准是否符合法律规定，被申请人的损失就是租金损失，没有及时收到租金产生的利息损失。营口双龙不锈钢管有限公司辩称，再审申请人强调其与被申请人未约定第一年之后每年租金的给付时间，并推定为双方租金给付时间约定不明，是明显的歪曲事实。再审申请人与被申请人合同签订后马上支付了当年的租金。而后的五年，每年都是在合同的第二个租赁期开始支付租赁费用，即使是不能及时全额给付，也是拖欠几天就给付了。从双方合同履行情况看，对什么时间支付租金没有任何争议。再审申请人与被申请人之间的租赁合同是再审申请人起草、双方协商后签订。在二审中，再审申请人向法院提交了一份广告证据，证明被申请人准备出租厂房和土地，该广告是再审申请人已明确告知被申请人不再承租厂房场地和场地后对外发出的一个要约，但直到现在，再审申请人也没有将修复好了的厂房和场地交给被申请人，致使被申请人因再审申请人的违约行为，遭受极大损失。再审申请人未按人民法院判决书执行，执行庭将再审申请人的闲置设备查封，完全是依法办案。如果再审申请人能按生效判决履行义务，就不会出现查封其闲置设备问题，目前经双方协商，闲置设备已放置他处继续查封，但再审申请人在设备查封后仍未将修缮好的厂房和场地向被申请人交接。一、二审法院是按照双方合同约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方必须按日租金支付给甲方两倍违约金”判决再审申请人给付逾期付款的违约金。该合同是再审申请人起草、双方协商的结果，为的是在十年周期内，如果甲方违约给乙方造成损失而加重甲方的责任而制定的对等约束。在一审庭审中，再审申请人并未提出违约金过高要求调整的请求。二审中已考虑到再审申请人的请求，将违约金基数从50万元调整到35万元。一、二审的判决符合法律规定。营口双龙不锈钢管有限公司向原审法院起诉请求：要求被告给付原告拖欠的2017年4月起至被告迁出场地之日止的租金，并要求被告对改动、毁坏的房屋、场地修缮，恢复原状，被告支付逾期付款违约金，每逾期一日，按日租金二倍支付原告违约金。理由为营口鹏霖预制构件有限公司承租原告的房屋、土地用于生产经营，双方约定租期从2011年4月19日至2021年4月19日，租金每年500000元，被告从2017年4月开始拖欠租金。原审法院认定事实：2011年4月原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于营口市老边区老边大街46甲办公楼及场地出租给被告，租期从2011年4月19日至2021年4月19日，租金及税费每年合计500000元，关于违约责任双方约定被告如果逾期支付租金，每逾期一日，被告必须按照日租金给付原告两倍滞纳金。被告已经给付原告租金至2017年4月19日。原告要求被告将场地恢复平整，并将办公楼损坏的地方修复，被告对此予以认可。原告要求被告给付逾期违约金，被告对此不同意给付。被告举证证实因其公司建设项目违反相关法律规定，被营口市老边区环境保护局作出责令停止生产建设的行政处罚，该公司2017年年初至今未能生产。被告称其公司被责令停产后与原告进行协商并将办公楼给原告倒出来，但场地没有倒出。原审法院认为，被告承租原告的办公楼及场地，被告应当及时向原告给付租金，虽然被告公司建设项目因违反相关法律规定，被营口市老边区环境保护局作出责令停止生产建设的行政处罚，但因被告未能及时将办公楼及场地给原告倒出，影响到原告继续向外出租，故被告应当给付原告尚欠租金及违约金。关于原告要求被告将场地恢复平整，并将办公楼损坏的地方修复，被告对此予以认可，故对原告该项诉请予以支持。原审判决：一、被告营口鹏霖预制构件有限公司从2017年4月20日起至从原告场地迁出之日止，按照每年500000元标准给付原告营口双龙不锈钢管有限公司租金。二、被告营口鹏霖预制构件有限公司从2017年4月20日起至从原告场地迁出之日止，按照每年500000元标准的两倍给付原告营口双龙不锈钢管有限公司违约金。三、被告营口鹏霖预制构件有限公司将原告场地恢复平整，并将原告办公楼损坏的地方予以修复。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2011年4月19日，再审被申请人营口双龙不绣钢管有限公司与案外人林冶和签订了房屋租赁合同，2012年，该场地转租给再审申请人营口鹏霖预制构件有限公司，并延续了原来的合同中承租人的权利与义务，再审申请人营口鹏霖预制构件有限公司租用该场地和办公楼用于生产混凝土预制构件，租金及税费每年合计500000元(其中土地租金25万元，办公楼租金10万元，土地使用税、房产税15万元)，再审申请人已经给付被申请人租金至2017年4月19日。2016年6月，因营口鹏霖预制构件有限公司未依法报批建设项目环境影响评价文件主体工程擅自开工建设；且需要配套建设的环境保护设施未经验收并投入生产，营口市老边区环保局作出营边环罚字【2016】29号《营口市老边区环境保护局行政处罚决定书》，责令建设项目立即停止建设，建设项目立即停止生产，并处行政罚款三万元，营口市老边区环境保护局于2017年1月9日向本院申请执行，因再审申请人营口鹏霖预制构件有限公司无法生产，经与被申请人协商，2017年2月份，双方口头达成一致，再审申请人不再承租。原审判决生效并执行后，2018年9月13日，经法院强制执行，再审申请人将场地倒出，场地已经平整完毕。本院再审认为，再审申请人营口鹏霖预制件有限公司为生产经营目的，履行与被申请人营口双龙不锈钢管有限公司签订的房屋租赁合同过程中，因再审申请人的行政违法行为，导致再审申请人被责令停止生产，无法实现履行合同的目的，在租赁费交付至2017年4月19日届满前的2017年2月份，双方经协商一致后，再审申请人不再承租该合同，视为双方解除了租赁合同，再审被申请人不再享受租金请求权，但再申申请人负有及时返还被申请人租赁房屋和场地的义务，故自2017年4月19日起至2018年9月13日腾空租赁场地前，再审申请人应支付被申请人占有期间的占有使用费，其标准可参照双方约定的房屋和土地年租金35万元确定，占有期间的土地使用税和房产税应当由财产所有权人自行负担。关于被申请人主张按合同约定给付违约金的请求，因申请人系在申请人被行政处罚之后双方协商合意之后解除合同，不存在双方违约情形，又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定可以确认，请求人在足以得到补偿损失的情况下，不能同时主张违约金和损失赔偿，故被申请人在占有使用费弥补损失后，对违约金的损失本院不予支持。另外，被申请人在再审中将损坏房屋的修缮请求变更为赔偿请求，超出了原审请求的范围，本案再审程序不予审查，被申请人可以另行诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、再审申请人营口鹏霖预制构件有限公司给付被申请人营口双龙不锈钢管有限公司占有使用费490065元（自2017年4月20日起至2018年9月13日止，以年35万元为基数计算）；二、驳回被申请人的其他诉讼请求。上述款项及义务于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，再审申请人负担7070元，被申请人负担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  于忠晨人民陪审员  蒋 凤人民陪审员  许秀娟二〇二〇年九月二十九日书 记 员  张 楠