广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初428号原告：中国建设银行股份有限公司罗定支行。住所地：罗定市**********。统一社会信用代码：914***********227U。负责人：赖伟生，行长。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：陈国东，男，1993年3月14日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市**************，身份证号码：445************831。现下落不明。被告：陈森莲，女，1991年2月28日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市**************，身份证号码：445************723。现下落不明。被告：罗定市一方房地产开发有限公司。住所地：罗定市*************方大厦。统一社会信用代码：914************357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行（以下简称“建设银行”）与被告陈国东、陈森莲、罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月19日受理后，依法适用简易程序，因被告陈国东、陈森莲下落不明，需公告送达，后转为普通程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人卢远，被告一方公司的委托诉讼代理人陈志云到庭参加诉讼；被告陈国东、陈森莲经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告陈国东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******235214）。二、判令被告陈国东、陈森莲向原告归还借款本金186183.08元、利息5373.48元、罚息261.20元（利息、罚息暂计至2019年9月21日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计至还清日止）。三、判令被告陈国东、陈森莲共同向原告支付为实现债权而支出的律师费16590元。四、判令被告一方公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。五、判令原告对被告陈国东、陈森莲提供的位于罗定市*******委会*****商住小区*****房（产权证号：罗预10000*****号）的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权。六、本案的一切诉讼费用均由被告承担。事实和理由：被告陈国东与被告陈森莲是夫妻关系。2016年2月，被告陈国东因向被告一方公司购买位于罗定市*******委会*****商住小区*****房房地产资金不足，向原告申请个人住房贷款。经原告审查后，双方于2016年2月22日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******235214），合同约定由原告向被告陈国东发放贷款217000元用作购房，借款期限为180个月（2016年2月6日起至2031年2月6日止），约定贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；如借款逾期，贷款利率则上浮50%。约定还款方式采用等额本息还款方法，每月归还本息1650.07元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，且贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。贷款以所购买的房产作为抵押，并由被告一方公司提供连带保证责任。原告于2014年2月11日与被告一方公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，由被告一方公司为被告陈国东所购买的房产提供连带保证责任。合同签订后，原告于2016年2月23日向被告陈国东发放了贷款217000元，并于2016年2月25日办理了相关抵押权预告登记。后被告陈国东于2019年1月出现逾期还款的情况，经原告再三催收其亦未归还贷款，原告只能委托律师实现债权。原告认为，被告陈国东的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案借款合同并要求其承担相应的违约责任。暂计至2019年9月21日，被告陈国东共拖欠原告贷款本金186183.08元、利息5373.48元、罚息261.20元及相关律师费。被告陈森莲是被告陈国东的妻子，该借款用于二人夫妻关系存续期间购买房屋，系用于夫妻共同生活且被告陈森莲亦系知悉的，属夫妻共同债务，故其依法应与被告陈国东共同偿还上述债务。对于被告陈国东、陈森莲提供的抵押物，原告对其变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权。另外，被告一方公司为被告陈国东提供连带担保，依法应对被告陈国东的债务承担连带清偿责任。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。庭审中，原告要求对第二项、第三项诉讼请求作出调整：1.明确第二项诉讼请求的利率的标准为按中国人民银行公布施行的同档次贷款基准利率下调10%的基础上再上浮50%计算，遇基准利率调整，则执行利率也随之调整。2.对第三项诉讼请求被告陈国东向原告支付为实现债权而支出的律师费由16590元变更为3500元。原告围绕其诉讼请求在起诉阶段提交的证据:1.营业执照、主要负责人证明、负责人身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.身份证、结婚证，证明被告陈国东、陈森莲的诉讼主体资格；二人存在夫妻关系的事实。3.企业信用信息公示报告，证明被告一方公司的诉讼主体资格。4.个人住房（商业用房）借款合同，证明被告陈国东向原告申请办理个人住房借款，并对借款的事宜包括逾期还款的违约责任等予以约定。5.楼宇抵押贷款合同协议，证明被告一方公司为购房人提供连带责任保证的事实。6.个人贷款支付凭证，证明原告已按约定向被告陈国东发放贷款217000元的事实。7.房地产预告登记证明，证明被告陈国东提供的抵押不动产办理了抵押权预告登记的事实。8.建行个人贷款对账单，证明被告陈国东逾期还款以及计收相关逾期利息、罚息等费用的事实。9.委托代理协议、律师费明细表、律师费发票，证明原告为实现债权而委托律师事务所的事实。被告一方公司答辩称：对于原告的起诉请求均无意见。其中需要提出：原告方的第五项诉讼请求，对于抵押的拍卖变卖款项依法享有优先受偿权是应当受到支持的。因为目前按照我司所受到的诉累有相关的案件因银行不具有优先受偿权导致开发商承担连带责任。房屋拍卖款按照债务比例分配后，不足以偿还银行贷款，严重加重了企业的运营风险及运营压力，也会导致贷款人利用民间借贷作为债务转移、漏洞，恶性转移令到开发商承担其连带责任。被告陈国东、陈森莲经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见及证据。经审查，原告提交的上述证据，来源合法、客观真实，且与本案相关联的，本院予以确认并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈国东与被告陈森莲是夫妻关系。原告建设银行是经批准经营吸收公众存款、发放贷款业务的金融机构。被告一方公司是成立于2009年4月16日的有限责任公司，经营范围包括房地产开发等。2014年2月11日，原告建设银行与被告一方公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，双方约定由原告建设银行就被告一方公司依法开发建设并销售的座落于罗定市*******委*****的“*****商住小区二期”的商品楼宇进行抵押贷款合作，被告一方公司同意在借款人办理正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房地产权证》、《他项权证》交给原告之前，为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；保证范围包括：抵押贷款本金及其利息（含罚息、复息、违约金等），为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2016年2月22日，被告陈国东作为借款人（抵押人），被告陈森莲作为抵押人，原告建设银行作为贷款人，各方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******235214），用于向被告一方公司购买其座落于罗定市*******委会*****商住小区*****房（产权证号：罗预10000*****号）的商品房，合同约定：借款金额为217000元；借款期限为180个月，即2016年2月6日起至2031年2月6日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；原告将款项一次性划入借款人指定账号为621*************243的陈国东的账户；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1650.07元；担保方式为抵押加阶段性保证；被告陈国东以所购买的上述房地产提供抵押担保，抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年2月6日至2033年2月6日）；抵押担保范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项等；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。如借款人违约的，贷款人有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。上述的《楼宇抵押贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》还约定了其他权利及义务。被告陈国东在上述《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人及抵押人处签名并按捺指模，陈森莲在抵押人处签名并按捺指模。2016年2月25日，原告与被告陈国东、陈森莲办理了座落于罗定市*******委会*****商住小区*****房（产权证号：罗预10000*****号）不动产的预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告建设银行，预告登记义务人为被告陈国东、陈森莲，债权数额为217000元。截至本案庭审结束，涉案抵押物（即陈国东所购买商品房）尚未办理正式的不动产权属登记。上述《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告按照约定于2016年2月23日向被告陈国东发放了贷款217000元，并将以上款项汇至被告陈国东指定的账号为621*************243的陈国东账户。借款后，被告陈国东于2019年1月开始出现逾期还款，截至2019年9月21日，被告陈国东尚欠借款本金186183.08元，利息5373.48元，罚息261.20元。原告经追偿无果，遂诉至本院，请求处理。诉讼中，原告提出财产保全申请，本院于2020年5月13日依法作出（2020）粤5381民初428号民事裁定，裁定对被告陈国东名下的座落于罗定市*******委会*****商住小区*****房（产权证号：罗预10000*****号）的不动产在208407.76元的价值范围内进行查封，查封期限为三年。另查明，原告与广东百誉律师事务所签订《委托代理协议》，约定的代理费为3500元，并已实际支付。该律师事务所亦已指派律师出庭参加诉讼。再查明，被告陈国东与被告陈森莲于2015年8月3日登记结婚，上述款项发生在两人婚姻关系存续期间。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告陈国东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告一方公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是合同各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告陈国东，履行了合同义务，被告陈国东亦应依约履行还本付息的义务。现被告陈国东未按期偿还到期借款本金和支付利息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方的约定，被告陈国东不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告即可宣布贷款立即到期、解除借贷关系和要求被告陈国东立即清偿借款本息及相关费用。故原告主张解除与被告陈国东签订的借款合同，理据充分，本院予以支持。截至2019年9月21日止，被告陈国东尚欠贷款本金186183.08元，利息5373.48元，罚息261.20元；对于原告请求的利息、罚息问题，因该《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款的利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同档次贷款基准利率的基础上下调10%，借款人未按合同约定日期偿还借款的，罚息利率在合同确定的原借款利率上再加收50%，对逾期款项从逾期之日起按相应罚息利率计收利息，直到本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。故原告主张被告陈国东偿还本案尚欠的借款本息及要求支付逾期的利息，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的律师费问题，结合原告与被告陈国东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担”，原告亦提交了《委托代理协议》、律师费发票、应付律师费明细表等证实原告因本案委托律师进行诉讼，约定本案的律师费为3500元，并已由原告实际支付给代理律师，故原告请求被告支付其为实现债权而实际支出的3500元律师费，本院予以支持。针对原告请求对被告陈国东提供抵押的商品房享有优先受偿权的问题，原告对用于抵押担保的案涉商品房办理了预告抵押登记，但尚未依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定办理抵押登记手续，原告尚未取得他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权，不能产生抵押登记的法律效果，故此，原告作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人，主张优先受偿权，理据不足，本院不予支持；对被告一方公司提出应让原告对被告陈国东提供抵押的房产享有优先受偿权的答辩意见，本院不予采纳。被告陈森莲作为陈国东的妻子，在《个人住房（商业用房）借款合同》抵押人处签名，其清楚知道上述贷款用于购房，且本案的借款发生在双方婚姻关系存续期间，故应属于夫妻共同债务，原告主张上述款项由被告陈国东与被告陈森莲共同偿还，符合法律规定，本院予以支持。对于被告一方公司应如何承担保证责任的问题，按照涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》及《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告一方公司对被告陈国东合同项下所欠的债务承担阶段性连带保证责任，原告起诉要求一方公司对被告陈国东的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，理据充分，本院予以支持；根据《中华人民共和国担保法》第三十一条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，保证人一方公司在履行保证责任后，有权向陈国东、陈森莲追偿。被告陈国东、陈森莲经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告陈国东于2016年2月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：44082730*******235214）。二、由被告陈国东、陈森莲于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金186183.08元以及利息、罚息（暂计至2019年9月21日的利息5373.48元、罚息261.20元；自2019年9月22日起的利息、罚息以本金186183.08元为基数，按中国人民银行公布施行的同档次贷款基准利率下调10%的基础上再加收50%计算；遇基准利率发生调整，执行利率也随之调整）给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行。三、由被告陈国东、陈森莲于本判决发生法律效力之日起十日内支付为实现债权而支出的律师费3500元给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行。四、被告罗定市一方房地产开发有限公司对上述第二项、第三项判决确定的款项承担连带清偿责任；被告罗定市一方房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈国东、陈森莲追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426元，财产保全费1562元，公告费560元，合共6548元（原告已预交），由被告陈国东、陈森莲、罗定市一方房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈士隐人民陪审员  林志雄人民陪审员  邓云冰二〇二〇年九月十八日书 记 员  韦 颖窗体顶端附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。