四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2525号 原告：张毅龙，男，1959年12月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘玲，北京天铎（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：肖泽全，北京天铎（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：李祖建，男，1972年8月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。特别授权。 被告：余素兰，女，1973年8月6日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。特别授权。 被告：成都余三姐餐饮服务有限公司，住所地：成都市青羊区蜀鑫路**附**。 法定代表人：余素兰，总经理。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。特别授权。 张毅龙与李祖建、余素兰、成都余三姐餐饮服务有限公司（以下简称余三姐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张毅龙的委托诉讼代理人刘玲、肖泽全，李祖建、余素兰及其与余三姐餐饮公司的共同委托诉讼代理人周冬平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张毅龙向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除张毅龙与李祖建、余素兰签订的房屋租赁合同，李祖建、余素兰及余三姐餐饮公司于合同解除之日将成都市青羊区蜀鑫路10号附206、207、208、209、211、212号2层房屋清空后返还张毅龙；2.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司向张毅龙支付截止到2019年12月31日的租金215295.2元，之后的租金按照合同标准继续计算至实际腾空返还之日止，并支付利息（以215295.2元为基数，自2019年10月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；2019年12月31日以后的租金利息，以应付租金为基数，自合同约定应付之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司向张毅龙支付代缴电费33664.71元；4.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司支付欠缴的物业服务费、电费、生活垃圾费、水费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等费用，实际支付至房屋清空返还之日；5.李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司承担本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权而支出的所有费用。审理中，张毅龙明确：合同解除后的租金系主张房屋占有使用费。事实与理由：张毅龙与李祖建于2017年11月23日签订《房屋租赁合同》后将房屋交付李祖建从事火锅经营，火锅店由“小龙坎”变更为“余三姐火锅”，系余三姐餐饮公司旗下火锅店。2019年9月24日，张毅龙与李祖建、余素兰签署《房屋租赁合同补充协议》，增加余素兰为承租人。按照《房屋租赁合同》约定，租赁期内的水费、电费、物业管理费等由乙方承担，但李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司未按时缴纳构成违约。2019年4月30日，张毅龙与余素兰签订《租房补充协议》，对欠付租金的支付进行了约定，但李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司仍未按约交纳。2019年11月18日，张毅龙发出《解约告知函》催收租金等费用，告知若未缴纳将按约解除合同收回房屋。2019年12月7日，张毅龙向物管公司缴纳了李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司欠缴的部分电费33664.71元。因李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司拖欠租金并欠交费用，已构成根本违约，张毅龙因此诉至法院。 李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司辩称，1.租赁合同是李祖建和余素兰以股东身份代余三姐餐饮公司与张毅龙签订，并非以个人名义签订，故李祖建、余素兰与张毅龙之间无合同关系，并非本案适格主体。2.张毅龙与四川海亮物业服务有限公司（以下简称物业公司）共同对余三姐餐饮公司的物业费、电费进行恶意强收，意图获取不当利益，且因余三姐餐饮公司拒绝支付高价电费而多次强制断电，导致余三姐餐饮公司无法正常经营和使用房屋，也基于不安抗辩权而不敢继续支付房租。因此，余三姐餐饮公司拖欠房租的根本原因在于张毅龙自身违约，张毅龙诉请解除合同及支付费用均无事实及法律依据，应予驳回。3.物业公司收费不合理，物业服务中存在漏水、电梯故障、保洁不善、安保不足等严重问题，且物业费、电费标准过高，物业公司的断电行为严重侵权，余三姐餐饮公司暂不缴纳物业费、电费是合法合理的。4.物业费和生活垃圾费是余三姐餐饮公司与物业公司之间的物业服务合同关系，与张毅龙无关，张毅龙无权主张。5.张毅龙解除合同系违约行为，应承担余三姐餐饮公司的损失赔偿并返还房屋押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 张毅龙所举《情况说明》、《收费历史》、发票、POS单等证据，仅能反映张毅龙向案涉房屋所在的物业公司缴纳了电费，但物业公司并非实际供电及电费收取主体，余三姐餐饮公司与物业公司就电费问题亦存在争议，且张毅龙也未就该部分电费的产生期间、计算方式，以及物业公司代收电费的依据等举证，故本院对该组证据的证明力不予确认。 李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司所举《情况说明》、照片、视频录像等证据，仅涉及其与物业公司之间的物业纠纷，与本案诉争的房屋租赁关系无关，本院不予采信。 李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司所举人工工资表、库存统计表、账单等有关损失的证据，因其未就损失赔偿提出反诉，本院对此不予审查认定。 根据确认的证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 2017年11月23日，张毅龙（出租方、甲方）分别与李祖建、余素兰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市青羊区蜀鑫路海亮樾金沙12栋2层6、7、9、10、11、12号房屋（建筑面积593.97平方米）出租给乙方作为营业使用；租赁期自2018年3月1日起至2023年2月28日止；租金递增，第一年租金为47517元/月，第二年租金递增8%为51319元/月，第三年租金递增8%为55417元/月，第四年租金递增8%为59812元/月，第五年租金递增8%为64564元/月；乙方须于2017年11月23日前支付租房押金47517元；租金以半年一期方式交付，每次须于下期租金到期前提前15天支付；租赁期内的费用中，水费、电费、物管费、房屋租赁税费、卫生费等由乙方承担；租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交约定中应由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约，合同因违约而终止的，甲方所收的押金不予退还乙方；若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同并追究违约责任。 2019年9月24日，张毅龙与李祖建、余素兰签订《房屋租赁合同补充协议》，将前述《房屋租赁合同》关于租赁房屋位置的约定修改为：成都市青羊区蜀鑫路10号附206、207、208、209、211、212号，并载明了相关不动产权证业务号。 2019年4月30日，张毅龙（甲方）与余素兰（乙方）签订《租房补充协议》，约定甲方提前免3月份和4月份两个月的房租，乙方在5月31日前付清租金，任选以下一种交费方式：第一种交半年租金285019.2元，对应日期2019年5月1日-10月31日，才能享受3月份和4月份免租；第二种交一年租金570038.4元，免租6个月，对应日期为2019年3月1日-2020年8月31日；如不能按协议执行，甲方将立即停止乙方一切营业行为，店内所有财物全部作为赔偿归甲方，由甲方任意处置交清所欠电费和甲方提前免租的两个月租金。余素兰于2019年5月30日向张毅龙转款275000元，并通过微信告知张毅龙妻子廖敏：半年房租还差你1万这几天再转你。廖敏回复：好。后廖敏于2019年7月14日、2019年9月18日催收1万元，余素兰一直未支付。 2019年10月13日，物业公司向租赁地发出《催款通知书》，要求于2019年10月30日前缴清欠付物业费、电费、垃圾费、违约金等共计204886.75元。 2019年10月16日，物业公司向租赁地发送《告知书》载明：因你长期拖欠物业费和电费，2019年10月15日业主、租户和物业三方进行了面谈；针对目前情况，物业中心告知因商铺电费为物业代收代缴，你户长期拖欠，我司已无力继续垫付电费，决定于2019年10月17日中午12点对你户停止供电，电费结清后恢复供电。 2019年10月17日14时50分，李祖建向派出所报警称：周洪（物业）带人将其店电停了。 2019年11月18日，张毅龙向李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司发送《解约告知函》载明：本人与你方签订的合同在2019年10月31日后你方即未再支付租金且拖欠物业费用204886.75元，现通知你方在收到函告3日内支付下一阶段房屋租金28万余元及缴清物业费用；如未在规定时间缴清上述费用，本人将按约定解除且收回房屋。 另查明，1.余三姐餐饮公司于2019年3月18日成立，余素兰系公司登记股东，余三姐餐饮公司在案涉房屋处经营火锅店。 2.成都市青羊区蜀鑫路10号附206号、207号、208号、209号、211号、212号2层【川（2018）成都市不动产权第0255232号、0255228号、0255226号、0255222号、0259083号、0259085号】的房屋建筑面积共计593.97平方米，由张毅龙单独所有。 3.张毅龙诉李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月11日向本院起诉，后张毅龙撤回起诉。2020年1月3日，张毅龙因本案向本院主张权利。 审理中，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司陈述，李祖建和余素兰系余三姐餐饮公司的股东、主要负责人。经本院释明，张毅龙选择李祖建、余素兰承担案涉合同责任，要求余三姐餐饮公司协助腾退。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租房补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，虽然余三姐餐饮公司实际使用租赁物，但余三姐餐饮公司系在案涉《房屋租赁合同》签订一年多之后才成立，《房屋租赁合同》系李祖建、余素兰以自己的名义对外签订，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，张毅龙有权选择李祖建、余素兰，或选择余三姐餐饮公司作为相对人主张其权利。现张毅龙选择李祖建、余素兰承担合同责任，于法有据。 关于合同解除。张毅龙按约交付了租赁房屋，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司应按照约定支付租金。张毅龙与余素兰于2019年4月30日签订《租房补充协议》，对房租优惠及支付进行了约定，但余素兰未按约履行。根据《房屋租赁合同》约定，租金半年一付，提前15天支付，即李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司应于2019年10月17日前支付下一半年的租金，李祖建、余素兰、余三姐餐饮公司亦逾期未支付，且经《解约告知函》催告后仍未支付。李祖建、余素兰辩称其拖欠房租的原因系张毅龙与物业公司共同强收高价电费并强制断电，但从其提交的证据显示，向其催收电费、收取电费以及告知和实施断电行为的主体均为物业公司，李祖建在报警时也陈述断电方为物业公司，即李祖建、余素兰未提交有效证据证明断电系张毅龙所为，其因此拒不履行房租支付义务的抗辩主张不成立，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》关于乙方拖欠租金达十天或以上视为根本性违约，违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同之约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，张毅龙有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，张毅龙有权要求李祖建、余素兰返还房屋。余三姐餐饮公司作为案涉房屋的实际占有使用人，对李祖建、余素兰返还房屋负有协助义务。故张毅龙关于解除合同及返还房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持，对于腾退时间，本院酌定为十五日。 关于租金和房屋占有使用费。基于前述认定，李祖建、余素兰关于租金的抗辩不成立，故其应按合同约定的标准向张毅龙支付租金，即2019年3月1日至2020年2月29日为每月51319元，2020年3月1日至2021年2月28日为每月55417元。此外，《租房补充协议》约定在5月31日前付清租金才能享受3月份和4月份这两个月的免租，因李祖建、余素兰未在约定日期前付清租金，《租房补充协议》约定的免租条件并未成就，故李祖建、余素兰还应补交2019年3月和4月的租金。即截止2019年12月31日的租金为：205276元（2019年3月、4月、11月、12月的租金51319元×4月），10019.2元（2019年5月1日至10月31日未付租金285019.2元-275000元），共计215295.2元。因此，张毅龙要求李祖建、余素兰支付截止2019年12月31日的租金215295.2元及自2020年1月1日起至合同解除之日止的租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因从合同解除之日至房屋腾退前，李祖建、余素兰仍将占有使用案涉房屋，张毅龙可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准主张房屋占有使用费，但应扣除十五天合理腾退时间。 关于利息。李祖建、余素兰未按约支付租金已构成违约，给张毅龙造成了资金利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张毅龙有权主张利息损失。利息计算方式为：以欠付租金215295.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止；之后的租金及房屋占有使用费金额尚未确定，对该部分费用的利息本院不予支持。 关于垫付电费。虽然《房屋租赁合同》约定租赁期间的电费由李祖建、余素兰承担，但张毅龙主张的电费系向物业公司缴纳，基于前述认定，物业公司并非实际供电及电费收取主体，张毅龙未就该部分电费的产生及向物业公司缴纳的合法依据提交有效证据，故本院对张毅龙要求李祖建、余素兰支付垫付电费的诉讼请求不予支持。 关于欠缴的物业服务费、电费、生活垃圾费、水费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等费用，因张毅龙并非上述服务的提供者和收费主体，也未向收费主体垫付上述费用，故其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，张毅龙的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、解除张毅龙与李祖建、余素兰于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》； 二、成都余三姐餐饮服务有限公司协助李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于成都市青羊区蜀鑫路10号附206号、207号、208号、209号、211号、212号2层的房屋并返还张毅龙； 三、李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付租金215295.2元及利息（利息计算方式为：以215295.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月17日起计算至租金付清之日止）； 四、李祖建、余素兰于本判决发生法律效力之日起十日内向张毅龙支付自2020年1月1日起至判决确定的合同解除之日止的租金，及自判决确定的合同解除后第十六日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费标准为：2020年1月1日至2020年2月29日为每月51319元，2020年3月1日至2021年2月28日为每月55417元，2021年3月1日至2022年2月28日为每月59812元）； 五、驳回张毅龙的其他诉讼请求。 如果李祖建、余素兰未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8107元，减半收取4053.5元，由张毅龙负担2837.5元，由李祖建、余素兰负担1216元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年九月九日 书记员 李妍利