广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2526号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，住所地惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：甘露，该公司员工。被告：姜兵，男。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（以下简称碧桂园物业惠东分公司）诉被告姜兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘露到庭参加诉讼、被告姜兵经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2016年4月起至2020年3月28号的各项费用共计2839.21元（其中物业服务费1357.9元、公摊电费716.31元.水费765元）；2、被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,以24%滞纳金金额计算为219元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月09日，原、被告双方签订编号为：00XXXXX号的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠东碧桂园商品住宅区中的水蓝天XX号楼X单元XX层XX号的单位提供物业管理服务，被告按每月135.79元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2015年5月30日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2016年4月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2016年04月起至今所拖欠的物业服务费、公摊及违约金。综上，被告长期拖欠费用的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告姜兵未应诉，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对事实和证据认定如下：原告碧桂园物业惠东分公司的经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）等服务。被告姜兵是惠东碧桂园商品住宅区中水蓝天XX号楼X单元XX层XX号房屋业主。2013年5月9日，原告碧桂园物业惠东分公司（乙方）与被告姜兵（甲方）签订编号为00XXXXX的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，内容：“……协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为48.01平方米、公用分摊建筑面积为11.03平方米，合计建筑面积为59.04平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按135.79元/月向乙方交纳物业服务费；……3.本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内电梯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区照明路灯和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利和义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利和义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。被告姜兵与惠东碧桂园房地产开发有限公司于2015年6月27日签订《惠东碧桂园物业及资料移交书》，内容：“甲方（姜兵）向乙方（惠东碧桂园房地产开发有限公司）购买的惠东碧桂园水蓝天XX号楼X单元XX层XX号商品房已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。1.甲方确认乙方已将下列资料移交甲方：⑴该物业的钥匙共拾叁条；⑵《房屋质量保证书》壹份；⑶《房屋使用说明书》壹份……4.本移交书一式叁份，甲、乙双方及广东省碧桂园物业服务有限公司惠东分公司各执壹份，均具有同等法律效力。自甲、乙双方签署后，本移交书生效”。同日，被告签名确认了《碧桂园●十里银滩业主入住登记表》。原告提交由被告于2015年6月27日签名确认的《收楼通知书》，证实物业服务费的计收日期为2015年6月1日。根据原告提交的《费用明细表》显示，被告共拖欠2019年6月起至2020年3月期间的物业服务费1357.9元，拖欠2016年4月至2020年3月水费765元、公摊费716.31元（电梯电费分摊、二次供水电费分摊、公共电费分摊、楼道照明电费分摊、路灯照明电费分摊、消防公摊电费）。原告庭审中陈述其违约金系按照逾期未交物业服务费，按日千分之五计算总额后再按年利24%计算产生，因此被告从2019年6月计至2020年3月28日止的违约金数额为219元。对原告提交的上述证据材料，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对其真实性予以认定。本院认为，关于被告姜兵应否交纳拖欠的物业服务费等费用的问题。原告碧桂园物业惠东分公司与被告姜兵签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。被告未在协议约定的时间内支付物业服务费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据业主与原告签订的前期物业服务协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.30元/月/平方米，每月物业管理费为135.79元，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，被告拖欠原告的物业管理费为1357.9元、公摊费716.31元、水费765元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠的物业管理费违约金计算问题。本案约定迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款利息的损失，原告请求违约金以每月未缴物业服务费为基数按日千分之五乘于24%计算，根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”参照上述规定，原告诉请的违约金计算过高，本院予以调整。被告拖欠的物业管理费的违约金以每月物业服务费135.79元为计算基数，自当月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至付清款日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告姜兵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜兵于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付2019年6月至2020年3月的物业管理费1357.9元；二、被告姜兵于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付2016年4月至2020年3月的公摊费716.31元、水费765元，共计1481.31元。三、被告姜兵于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付2019年6月至2020年3月逾期缴纳物业服务费的违约金（违约金以每月物业服务费135.79元为计算基数，自当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2018年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告姜兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  庄春茵人民陪审员  郭美燕二〇二〇年九月二十七日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波