广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2323号原告（反诉被告）：丁莉，女，汉族，1978年11月13日出生，住郑州市管城回族区×××××××××××××，公民身份号码:412×××××××********。委托诉讼代理人：王兴林，广东金卓越律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市荣佳房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾**老畲村委会办公大楼**，统一社会信用代码：914×××××××××××698Q。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：康晓玲，该公司工作人员。委托诉讼代理人：闫永松，该公司工作人员。原告（反诉被告）丁莉与被告（反诉原告）惠州市荣佳房地产开发有限公司（以下简称荣佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）丁莉及其委托诉讼代理人王兴林到庭参加诉讼，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人康晓玲、闫永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁莉向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认荣佳公司解除合同违法；2.请求判决荣佳公司双倍返还定金10万元；3.本案诉讼费用由荣佳公司承担。事实和理由：2020年1月9日，原告在阅读并签署《商品房购房须知（15栋）》后，与被告签订《旭生荣佳名苑认购书》（以下简称：认购书），认购书约定：原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区×××××××××××××××××××××××，总房款为111万元，付款方式为一次性支付，原告在签署认购书时，先付定金5万元，总房款111万元（含定金）须于签署本认购书之日起七个自然日内（即2020年1月16日之前）一次性付清。双方在正式签订认购书当日，原告提出，因其资金放理财原因，一时还不能支付全部房款，待其资金从理财处拿出来后，才可以支付房款，被告也同意原告的要求，并拿出一份《一次性分期付款申请书》让原告签署，原告在2020年1月9日签署了《一次性分期付款申请书》，原告申请第一期付款50万元，付款时间是2020年2月16日前付清；第二期付款28万元，付款时间是2020年4月16日前付清；第三期付款28万元，付款时间是在2020年7月16日前付清，被告也同意了原告的申请。后来因发生疫情，全国都没有开工，所以原告的理财资金不能拿回来，原告也就不能在2020年2月16日支付房款50万元，因办理理财资金赎回需要时间，而受疫情影响，原告同样不能在2020年4月16日支付第二笔房款28万元。被告于2020年4月26日出具《催款通知书》认为原告应当在2020年1月16日付清房款，由于原告已经逾期，被告要求原告在2020年5月10日前办理相关手续，但是在同一天（2020年4月26日）被告又出具《挞定通知函》，认为原告没有履行认购书约定的付款义务，原告已经违约，于是终止了与原告签订的认购书，并没收了原告支付的定金5万元。并且被告将《催款通知书》及《挞定通知函》一同寄出给原告，原告于2020年4月30日同时收到上述《催款通知书》及《挞定通知函》，被告终止了双方签订的认购书，并没收了原告的定金5万元。原告认为，被告擅自终止双方的认购书，并没收原告的定金，属于违法。首先，双方的付款方式应当以《一次性分期付款申请书》为准，而不应当以认购书为准，《一次性分期付款申请书》对付款时间的约定改变了认购书约定的付款时间。其次，虽然原告没有按《一次性分期付款申请书》上约定的时间支付房款，属于违约，但是被告于2020年4月26日发出《催款通知书》，要求原告在2020年5月10日办理付款手续，说明被告发出了催告，给予原告宽限期，那么原告在催告期满后不履行合同，被告才能解除合同。但是被告在同一日出具《催款通知书》和《挞定通知函》，并将《催款通知书》和《挞定通知函》一同寄给原告，也就是说，被告在催告期内就解除了双方的认购书，明显是违法的，并且没收了原告的定金5万元不予退还，更是违法。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一属方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该条第三项的规定，只有当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，才可以解除合同。被告将《催款通知书》和《挞定通知函》一并寄给原告，实际上就是在催告期内解除合同，明显属于违法解除合同。原告已经支付定金5万元，依据定金罚则，被告应当双倍返还定金给原告。为了保护原告的合法权益，特向贵院起诉。原告（反诉被告）丁莉向法庭提交以下证据：1.旭生荣佳名苑认购书；2.一次性分期付款申请书；3.商品房购房须知；4.收据、银联刷卡单据；5.催款通知书；6.挞定通知函；7.邮件查询、微信截图，拟证明其诉称事实。被告（反诉原告）荣佳公司辩称：一、本诉原告丁莉逾期付款的行为已构成严重违约，按照约定本诉被告有权没收定金。《一次性分期付款申请书》的约定：“第一期付款50万元于2020年2月16日前付清；第二期付款28万于2020年4月16日付清；第三期付款28万于2020年7月16日前付清”。根据上述约定，本诉原告丁莉未在上述期限内支付款项（已在起诉状中自认），已构成严重违约，本诉被告根据丁莉违约的事实有权不予返还定金，应予以支持。二、本诉被告虽同时发送《催款通知书》及《挞定通知函》，仅属于形式上存在小瑕疵，但并无实质违法违约行为。1.关于同时发送函件的合理解释：2020年4月26日我公司同时向丁莉发出《催款通知书》和《挞定通知函》的意思是：丁莉在《催款通知书》约定的时间2020年5月10日前若不来付款，则我方将依约解除双方之间的认购书，故为了方便就向丁莉一并送达了《挞定通知函》。2.本诉被告寄送函件之后一直在等待本诉原告前来付款，且截至目前本诉被告一直未将丁莉认购的房屋另行出售，本诉原告丁莉在收到两份函件后，未在《催款通知书》约定的时间2020年5月10日前付款。根据《一次性分期付款申请书》的约定：“超过30日仍未能付清所欠房款时，如贵公司不愿继续履行与本人签订的《旭生荣佳名苑认购书》，本人同意并自愿解除《旭生荣佳名苑认购书》，并承担相应的违约责任，同意所购房屋由贵公司自行处理”。故根据上述约定本诉被告寄送《挞定通知函》无任何违法违约。三、本诉原告以本诉被告未与其签署《商品房买卖合同》为由要求本诉被告承担双倍返还定金的责任，无任何证据支持，应予以驳回。本诉被告在庭审中已表明商品房买卖网签必须本诉原告配合，否则我方无法办理。且该房屋并未另行出售，系属于本诉原告明确表示不愿与本诉被告继续履行商品房买卖的协议。本诉原告以上述理由要求本诉被告双倍返还定金，无任何法律依据以及证据支持，应予以驳回。四、本诉被告依据双方签署的《一次性分期付款申请书》的约定要求本诉原告支付逾期违约金，合法合理应予以支持。根据双方签署的《一次性分期付款申请书》的约定：“如本人未能在上述承诺期的期限内付清房款，本人同意根据逾期未付款金额的0.1%按日向我公司支付违约金”根据上述约定，本诉被告有权要求本诉原告支付违约金，反诉请求应予以支持。五本诉原告丁莉所请判决我公司解除合同违法属于对法律的重大误解。原告丁莉在起诉状中依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第三项的规定主张我方解除双方于2020年1月9日签订的《旭生荣佳名苑认购书》违法系对合同法关于法定解除权和约定解除权的混淆。首先，我国《合同法》第九十四条规定的是法定解除权，也就是法律直接规定合同当事人在具备合同法第九十四规定的五种情形时可以按照《合同法》第九十六条的规定行使解除权；其次，本诉原告所主张我方解除合同违法所依据的《合同法》第九十四条第三项规定的催告义务及合理宽限期的规定，仅是《合同法》对法定解除权五种情形之一的个别规定，并不是《合同法》对法定解除权所有情形的程序要求，更不是《合同法》对约定解除权的要求；最后，我国《合同法》第九十三条第二款规定（“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”）的约定解除权意指合同相对人之间在合同签订时就已经明确约定的解除权。而我公司于2020年4月26日发出的催款通知书和解约通知函中明确指出我公司发函依据是双方签订的《旭生荣佳名苑认购书》第三条第一款及第四条第五款（均属双方于《旭生荣佳名苑认购书》中明确规定的约定解除权）。综上，我公司依据双方约定行使约定解除权的行为合法合理且严格按照《合同法》第九十六条的规定向逾期付款人丁莉履行了通知义务，由此，我公司无任何违法之处。六、本诉原告丁莉恶人先告状，滥用诉讼资源意欲以违约行为而获利首先正如本代理意见第二点所述，本诉原告丁莉严重违约行为在先，且其在逾期付款的违约行发生前后，均未曾向我公司提出正式书面说明和沟通，其次，本诉原告丁莉在明知自己严重违约的情况下非但不积极与我公司协商争取友好处理相关事宜，反而在受到我公司解约通知后想利用我方意思表示瑕疵来为其谋取10万元的非法利益。可见丁莉本人不讲诚信，心机不正，有滥用诉讼资源的嫌疑。综上，恳请法官公正判决，驳回本诉原告诉讼请求，支持我公司反诉请求。被告（反诉原告）荣佳公司向法庭提交以下证据：1.认购书；2.一次性分期付款申请书、旭生荣佳名苑房号确认书及购房须知；3.电话通话记录及微信聊天记录，拟证明其辩称事实。被告（反诉原告）荣佳公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令丁莉向荣佳公司支付违约金99400元整（50万×0.1%×149天=7.45万元；28万×0.1%×89天=2.492万元；7.45万+2.49万=9.94万元）；2.丁莉承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月9日丁莉与荣佳公司签署《旭生荣佳名苑认购书》（以下简称该认购书），该认购书约定丁莉应于2020年1月16日前一次性付清认购款111万元人民币。后因丁莉自身原因，其特向我方提交了一次性分期付款申请书。丁莉在该申请书中承诺其将在2020年2月16日前支付认购款人民币50万元；在2020年4月16日前支付认购款人民币28万元；在2020年7月16日前支付认购款人民币28万元。然而，时至今日丁莉仅于2020年1月9日签署认购书当日支付定金五万元整，未按照双方签署的《旭生荣佳名苑认购书》中的约定按时支付剩余认购价款，也未按照《一次性分期付款申请书》支付款项，属于严重违约行为。综上，丁莉逾期支付合同主要债务认购款长达149日（从2020年2月16日起暂至2020年7月14日）使得荣佳公司签署该认购书的主要目的不能实现，严重损害荣佳公司合法权益。现荣佳公司为维护其合法权益，依据相关法律法规规定，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法做出公平、公正的判决！原告（反诉被告）丁莉针对反诉辩称：认购书不属于购房合同，付款条件不成熟，不能以认购书约定的时间计算违约金。被告（反诉原告）针对反诉提交的证据与本诉一致。原告（反诉被告）针对反诉未提交证据。本院经审理认定事实如下：丁莉系本诉原告，反诉被告。荣佳公司系本诉被告，反诉原告。2020年1月9日，丁莉与荣佳公司签订《旭生荣佳名苑认购书》及一次性分期付款申请书、商品房购房须知（15栋），约定丁莉购买荣佳公司开发的位于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××××××××，总价款为1110000元。付款方式及期限：一次性付款，定金50000元须于签署认购书时付清，总房款1110000元（含定金）须于签署认购书之日起七个自然日内一次性付清。如丁莉未能按上述约定时间付清，视为丁莉违约，荣佳公司有权没收定金，将本房产另行出售，并无需另行通知丁莉。双方签署了一次性分期付款申请书，对于付款方式及期限进行了变更，约定第一期付款于2020年2月16日付清500000元；第二期于2020年4月16日付清280000元；第三期于2020年7月16日付清280000元。如丁莉未能在上述承诺的期限内付清房款，本人同意根据逾期未付款金额的0.1%按日向荣佳公司支付违约金，超过30日仍未能付清所欠房款时，如荣佳公司不愿继续履行与丁莉签订的《旭生荣佳名苑认购书》，本人同意并自愿解除《旭生荣佳名苑认购书》，并承担相应的违约责任，同意所购房屋由荣佳公司自行处理。双方签署了商品房购房须知（15栋），约定购买商品房必须通过大亚湾房产管理局商品房预销售系统进行网签，网上提交合同后，销售人员才能要求购房人按合同约定的时间和方式交首期款等购房款，购房款应由购房人按规定直接存入预售款专用账户。嗣后，丁莉向荣佳公司支付定金50000元，之后未再付款。荣佳公司于2020年4月26日向丁莉发出催款通知书、挞定通知函。后丁莉未按分期付款申请书约定时间付款，双方未签订《商品房买卖合同》。本院认为，根据查明的事实，本案并非商品房预售合同纠纷，实为商品房预约合同纠纷。对《楼宇认购书》本诉原告不愿意履行，应予以解除。本案中，解除的主要原因系本诉原告未按约定支付款项而未能签订合同，应当按照定金罚则规定处理，本诉原告请求双倍返还定金，不予支持，在定金不予返还且反诉原告又无其他损失情况下，请求支付违约金，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丁莉与被告（反诉原告）惠州市荣佳房地产开发有限公司于2020年1月9日签订的关于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××××××××的《楼宇认购书》；二、驳回原告（反诉被告）丁莉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）惠州市荣佳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）丁莉负担；反诉案件受理费1142.5元，由被告（反诉原告）惠州市荣佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍