贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2798号原告：朱三有，男，1984年2月5日生，汉族，户籍地湖南省平江县，现住贵州省贵阳市观山湖区。原告：伊兰，女，1985年1月16日生，满族，户籍地长春市南关区，现住贵州省贵阳市观山湖区。二原告共同委托诉讼代理人：陈龙，贵州众芳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**，统一社会信用代码:91520181080675699E。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行，住所，住所地贵州省清镇市马上到公路港****社会信用代码：9152018177056614X5。负责人：冯伟。委托诉讼代理人：邓海生，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：漆虎，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。原告朱三有、伊兰与被告清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开公司）、第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行（以下简称清镇农商行巢凤支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱三有、伊兰共同委托诉讼代理人陈龙，被告和盛房开公司的委托诉讼代理人郭婷婷，第三人清镇农商行巢凤支行委托诉讼代理人邓海生、漆虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱三有、伊兰向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告返还原告购房首付款246614元；三、解除原告与第三人签订的《借款合同》与《抵押合同》；四、请求被告归还截止2020年6月原告尚欠第三人的贷款本金、利息暂计570000元（具体金额以第三人查询为准）；五、判令被告归还截止2020年6月原告向第三人偿还的贷款本息80980.82元，以后按每月3887.14元支付至原告与第三人解除《借款合同》与《抵押合同》之日止；六、判令被告返还原告房屋维修基金16332元；七、判令被告向原告支付逾期交房违约金8166元；八、判令被告向原告支付资金占用费，以832946元为基数按同业拆借利率从2018年9月26日起算至原、被告合同解除之日止，截止起诉之日暂计62424.68元；九、判令被告支付2018年9月26日至2020年6月的租房租金共计56700元，以后按每月2700元支付至原、被告双方解除《商品房买卖合同》之日止；十、判决被告支付原告律师服务费10000元；十一、本案诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。事实及理由：2018年，原告朱三有与被告签订编号为2018013361的《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中约定被告以每平方米8009.16元的价格将位于清镇市物流园区悦景苑（二期）房屋出售给原告，房屋总价款为816614元，合同第十一条约定被告于2019年9月30日前向原告交付房屋，合同第十三条约定了逾期交付的责任。合同签订后原告向被告支付了房屋首付款246614元、房屋维修基金16332元。2018年9月26日，原告与第三人清镇农商行巢凤支行签订《个人购房担保借款合同》与《抵押合同》，借款570000元，合同中被告和盛房开作为阶段性保证人。借款合同签订后，第三人按照合同约定将借款570000元支付到被告的账户。截止2020年6月，原告向第三人还款利息共计34974元。原告与被告于2018年7月23日对案涉房屋进行了登记，但是届至交房日期被告并未如期交房，原告分别于2019年11月18日和2019年12月4日向被告提出书面退房申请书和解除合同申请书要求退房退款。被告拒绝履行合同违约责任，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告和盛房开公司辩称，第一，原告要求解除《商品房买卖合同》的条件未成就，原告尚无解除权。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告在工程建设过程中出现了楼盘地基地质等问题，被告的销售中心第一时间将该情况告知原告，并强调在建工程将逾期竣工导致被告逾期交房，原告当即同意可以逾期交房。另外，由于政府政策等不可抗力的因素，导致被告多次停工建设，被告也将该情况告知原告，原告也同意可逾期交房。据此，被告认为，在原告予以同意的情况下，原告行使约定解除权的条件未成就。第二，若解除《商品房买卖合同》，被告退还原告首付款246614元无异议，但原告尚欠第三人的贷款不应当归还给原告。第三，即使因被告解除《商品房买卖合同》，被告仅需支付违约金8166元，原告要求归还贷款利息没有依据，第四，住房维修基金被告只是代收，不存在直接退款给原告。第五，原告诉请的资金占用费无约定，也无法律依据，不应支持。第六、原告主张的住房租金、律师费无事实及法律依据，第七，即使《商品房买卖合同》被解除，原告也应当配合被告办理相应网签备案撤销手续，并配合第三人撤销案涉房屋相应的抵押登记。第三人清镇农商行巢凤支行述称，原告与被告是商品房预售合同纠纷，而其与原告之间是金融借款的法律关系，而且第三人按照合同的约定履行了发放贷款义务，原告也按照合同约定履行了偿还借款的义务，原告无权申请解除与第三人签订的个人借款合同和抵押合同，原告针对第三人的诉请应当驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，和盛房开公司（出卖人）与朱三有（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号预售商品房（约定建筑面积131.84平方米、套内建筑面积101.96平方米），该房屋已办理合同备案登记并于2018年9月28日在主管部门办理预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0018074号；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8009.16元/平方米，总价款816614元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款246614元，余款570000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》同时附有补充协议。2018年7月23日，和盛房开公司出具《收款收据》，确认收到朱三有支付的“住宅2-1-502购房首付款”246614元、“购房维修基金”16332元。为购买上述房屋，朱三有、伊兰（借款人、抵押人）与清镇农商行巢凤支行（贷款人、抵押权人）签订《个人借款合同》《抵押合同》，约定借款金额570000元，期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。该借款合同以上述房屋作为抵押担保，并办理抵押（预告）登记。2018年9月26日，该570000元贷款放款至朱三有银行账户后支付给和盛房开公司，朱三有自2018年10月起按约定偿还清镇农商行巢凤支行贷款本息。2018年8月30日，朱三有与许丹丹签订《房屋租赁合同》，以每月2700元价格租用许丹丹贵阳市观山湖区中铁阅山湖的房屋，租期三年。2020年4月26日，朱三有与贵州众芳律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费1万元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称原告同意逾期交房，认为原告解除合同条件未成就的意见，因未提供相应的证据证明该主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人清镇农商行巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》于法有据，本院予以支持。按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的损失，被告应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向清镇农商行巢凤支行归还尚未归还的贷款。合同解除后，朱三有负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告朱三有和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现本院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，对原告主张被告支付违约金8166元的诉请予以支持。因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，原告请求判令被告向原告支付首付款、物业维修基金的资金占用费，本院不予支持。原告请求判令被告支付租房租金以及律师服务费，因双方合同并无此约定，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱三有与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除原告朱三有、伊兰与第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行签订的《个人借款合同》《抵押合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告朱三有购房首付款246614元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱三有维修基金损失16332元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告朱三有违约金8166元；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱三有自2018年10月起至本判决生效之日止已向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还的贷款本息（具体金额以贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、原告朱三有于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号商品房的预售合同备案和预售商品房买卖预告登记注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担；八、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还原告朱三有、伊兰自判决生效之日起就《个人借款合同》剩余的贷款，自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告朱三有、第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元5层2号房屋上抵押登记的涤除手续。九、驳回原告朱三有、伊兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13846元，减半收取6923元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年九月二十二日书记员  聂 璇