广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4698号原告（反诉被告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司，住所地：广州市越秀区西湖路**首层（市场地址：越秀区西湖路54-58号首层新仰忠精品商场）。法定代表人：陈文卫。委托诉讼代理人：莫锐敏、秦乐璋，国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：严泽军，男，汉族，1976年12月9日出生，身份证住址湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：何火日、周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告广州市锐华仰忠商场发展有限公司诉被告严泽军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫锐敏，被告严泽军及其委托诉讼代理人何火日、周倩炜到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年12月1日至实际返还涉案商铺之日即2019年10月29日止的租金（按每月19032元计）；2.判令被告向原告支付自2016年12月6日起至债务完全履行完毕之日止滞纳金（以应付未付租金为基数，按每日千分之二计算）。事实和理由：原告与广州市第十三中学（以下简称第十三中学）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定第十三中学将广州市越秀区文德北路83号自编8号房屋（含夹层阁楼）出租给原告使用，并同意原告分租或转租。2013年5月9日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告向被告出租越秀区文德北路83号自编8号13房作商铺用途使用，租期自2013年5月4日起至2016年4月30日止，最后一期租金标准为每月19032元。租期届满后，被告继续承租该商铺，并按每月19032元的标准向原告支付租金。但自2016年12月1日起，被告拒不向原告支付租金。经原告多次催告被告仍未支付，亦未将商铺交还原告。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，原、被告的租赁合同原定于2016年5月2日到期，后2016年6月7日第十三中学也最终明确原告仅可使用涉案房屋至2016年11月2日，即从2016年11月2日原告再无涉案房屋的使用权、转租权，被告也是信任第十三中学即涉案的房东，其后被告向第十三中学交还了房屋。根本没有原告所说的租金说法，更加没有产生违约金。另外被告已经申请追加第十三中学为第三人，方便法院调查被告撤离涉案房屋的时间。另外，第十三中学曾发出《关于收回文德北路83号自编8号物业（含夹层阁楼的正式通知）》中说明了“建议各租户停止向锐华公司交付租金”，因此原告向被告主张租金及违约金、诉讼费是没有事实依据的。原告开出的租金发票最后一期是2016年12月28日，证明了被告最后使用房屋的时间是2016年12月28日。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告返还保证金32956元及利息（以32956元为基数，按年利率6%，从2017年1月9日起计至原告实际返还之日止）。事实和理由：根据双方合同的约定以及第十三中学的通知，被告于2016年12月与原告的租赁关系结束，原告应将保证金予以退还，但至今未退还。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、假设原告应于2017年1月9日返还保证金，则被告的诉讼时效应从2017年1月10日起算，被告现提起反诉已超过诉讼时效。2、根据补充协议约定，被告应支付完毕全部租金及水电等费用后，才满足退还保证金的条件。现被告欠付租金故无权要求退还保证金。经审理查明，2013年5月3日，原告（乙方）与第十三中学（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区文德北路83号自编8号房屋（含夹层阁楼）出租给乙方作商业用途，房屋建筑面积约250平方米（首层面积182平方米，夹层阁楼面积68平方米），租期自2013年5月3日至2016年5月2日，其中2015年5月3日至2016年5月2日期间，每月租金115555元；租金支付方式为按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方等。同日，原告（乙方）与第十三中学（甲方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方在本合同期内分租或转租。2013年5月9日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将越秀区文德北路83号自编8号13房出租给被告作商铺用途使用，建筑面积13.5平方米，租期自2013年5月4日至2016年4月30日，其中最后一年每月租金额为19032元，租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给原告等。同日，双方另签订《补充协议》，约定被告须在签订合同之日向原告交纳相当于两个月租金额共32956作为履约保证金；租赁期满后，若被告在租赁期内没有损坏上述档位的整体结构（包括档位装修）以及原属原告的设施，以及没有其他违约行为，原告将在被告结清一切应付给原告的租金及水、电等费用后十天内无息退还履约保证金给被告；租赁期满或提前解除合同，被告完整交还上述档位给原告，一切镶嵌在档位内的附属设施一律不得拆走，被告如有损坏，须对原告作出赔偿；被告必须于每月5日前向原告交纳租金，超过当月5日，每天罚滞纳金2%，超过当月12日，则双方即视为解除本合同，原告停止供应水电并收回上述档位等。原告于2013年5月4日将涉讼商铺交付被告（经营字号为广州市越秀区翰沂轩工艺美术品店）使用。被告按每月19032元的标准向原告交纳租金至2016年11月30日。被告自述于2017年2月份左右，把商铺的钥匙交给第十三中学，但没有办理交接手续。另查，2015年10月15日、2016年3月29日，第十三中学分别向原告发出《关于收回出租物业的通知》、《关于收回出租物业的函》，内容均为：上述合同期届满后，须收回该物业，请原告做好有关撤场及交接工作等。2016年3月31日，第十三中学召集包括被告在内的租户召开会议，告知涉讼商铺在合同期限届满后收回。2016年4月28日，第十三中学向原告发出《关于文德路83号自编8号房屋租赁场地交接事宜的函》，内容为：请原告于2016年5月3日将涉讼房屋交还给第十三中学等。2016年10月31日，第十三中学向原告发出《关于收回出租物业的函》，内容为：结合租户的实际情况，由原告提出申请，第十三中学向教育行政部门转交申请后，得以延长租期半年（延长期至2016年11月2日），亦由于第十三中学用地紧张，须收回该物业自用，届时须收回该出租物业，请原告及时通知现租户有关情况，做好撤场准备及交接工作等。2016年11月22日，第十三中学向原告发出《关于催告交还出租物业的函》，内容为：请原告于2016年11月30日前将涉讼物业腾空交还原告等。2016年12月7日，第十三中学委托律师向原告发出《律师函》，内容为：要求原告于2016年12月11日前将涉讼物业交还第十三中学等。第十三中学于2017年2月20日向本院提起诉讼，请求：判令本案原告立即将广州市越秀区文德北路83号自编8号（含夹层阁楼）剩余的未交还部分（约为207.3平方米）物业腾空交还给第十三中学；2、判令本案原告向第十三中学支付自2017年1月1日起至实际交还上述物业之日止的场地使用费。本院在审理过程中，依法增列商铺的实际使用人：广州市越秀区城长画廊、广州市越秀区七彩堂画廊、广州市越秀区紫阳轩画廊、广州市越秀区美粤堂工艺美术品店、广州市越秀区天墨阁工艺品店、广州市越秀区兰亭轩工艺美术品店、广州市越秀区丹青阁工艺品店、广州市越秀区三名轩文化用品商店（普通合伙）、广州市越秀区文德新兴画廊为该案第三人参加诉讼。第十三中学及原告在该案庭审过程中均未向本院提出遗漏实际使用人的情况。本院于2018年3月30日作出（2017）粤0104民初5568号民事判决书，判决：一、广州市锐华仰忠商场发展有限公司（即本案原告）、广州市越秀区城长画廊、广州市越秀区七彩堂画廊、广州市越秀区紫阳轩画廊、广州市越秀区美粤堂工艺美术品店、广州市越秀区天墨阁工艺品店、广州市越秀区兰亭轩工艺美术品店、广州市越秀区丹青阁工艺品店、广州市越秀区三名轩文化用品商店、广州市越秀区文德新兴画廊应在判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区文德北路83号自编8号房屋（含夹层阁楼，但不包括业已交还的42.7平方米）腾空交还给第十三中学。二、广州市锐华仰忠商场发展有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向第十三中学支付自2018年1月1日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（每月按92304.9元计）。三、驳回第十三中学的其他诉讼请求。原告自述于2019年10月29日将包括涉讼商铺在内的场地交还给第十三中学。2020年6月24日，第十三中学函复本院，内容为：2017年11月31日（原文如此），被告告知该校，由于该校与原告的租赁期限届满，其准备退出涉讼铺位，但原告拒不接纳其交还的钥匙，被告希望直接将该铺位交还该校；该校考虑到与被告之间并无租赁合同关系，遂建议其将钥匙交还原告，再由原告交还该校；据该校日常现场巡查掌握的信息，涉讼铺位在2017年11月31日之后就一直空置并上锁等。本院认为，原、被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》均合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租期届满后，被告继续使用涉讼商铺，原告继续收取租金，故双方为不定期租赁关系。在涉讼物业的产权人第十三中学提出要求收回涉讼场地后，被告提出不再继续承租的意思表示，符合常理。虽然原、被告之间没有就涉讼商铺办理交接手续，但在本院审理（2017）粤0104民初5568号案件过程中，本院依法增列商铺的实际使用人为第三人参加诉讼后，在庭审过程中，原告与第十三中学并未向本院提出遗漏实际使用人的意见。该案一审判决后，原告在上诉状中又提出本院遗漏通知被告作为实际使用人参加诉讼的意见，明显是为了拖延诉讼进程，意图尽可能长时间使用涉讼场地而不交还给第十三中学。结合第十三中学在本案中给本院的回函，足以认定原告对被告已搬离涉讼商铺的事实是明知的。原告作为出租人和管理人，明知被告已经搬离涉讼商铺的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，却在第十三中学多次要求交还场地甚至提起诉讼的情况下，依然拒绝交还，导致扩大的损失，应由原告自行承担。关于被告要求原告返还租赁保证金的反诉请求，据其自述双方的租赁关系于2016年12月结束，故在2020年3月5日向本院提出反诉请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条的规定，判决如下：一、驳回原告广州市锐华仰忠商场发展有限公司的诉讼请求。二、驳回被告严泽军的反诉请求。本案本诉受理费16766元，由原告广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担；反诉受理费290.7元，由被告严泽军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  刘月娴人民陪审员  邓晓红二〇二〇年九月一日书 记 员  郑艳婷