河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再45号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：董祖益，男，汉族，1958年9月11日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张良，河南国银律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王淑君，河南国银律师事务所律师，特别授权。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：周喜国，男，汉族，1984年11月25日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师，一般代理。一审第三人：洛阳盛安房地产开发有限公司，住所地：洛阳市宜阳县锦屏镇红旗东路高桥段北侧盛安花城。法定代表人：朱来军，该公司总经理。申诉人董祖益因与被申诉人周喜国、一审第三人洛阳盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）豫03民终1052号民事判决，向河南省洛阳市人民检察院申诉。河南省洛阳市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院以豫检民（行）监[2018]41000000669号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院作出（2019）豫民抗73号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员樊江琳出庭。申诉人董祖益及其委托诉讼代理人王淑君，被申诉人周喜国及其委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼。一审第三人盛安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”之规定，即基于合同关系产生的占有为合法、有权占有。本案中董祖益在法院查封涉案房屋前已经与盛安公司签订商品房买卖合同，盛安公司朱来锁出具证言证明购房合同真实性，并于合同签订之日将房屋钥匙交予董祖益，董祖益作为有效的购房合同买受人可以随时使用房屋，可以对房屋进行实际控制和管理，应为合法占有。故原审法院认定董祖益并未合法、实际占有争议不动产证据不足。董祖益称，请求:撤销二审判决，改判支持申诉人的二审诉讼请求。申诉人在人民法院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同，合法占有涉案房屋，并经各级法院查明认可申诉人以房抵债交纳了房屋款，此情形完全符合执行异议规定第29条，其权利应当能够排除强制执行。另房屋不能办理登记的原因是开发商的原因，非因申诉人自身的原因，该情形也完全符合执行异议规定第28条的规定，故申诉人的权利是完全能够排除强制执行的。周喜国答辩称，申诉人虽然在法院查封案涉房屋之前与盛安公司签订了商品房买卖合同，但盛安公司与申诉人签订商品房买卖合同的目的，是为了冲抵盛安公司向刘治轩的借款本息。截止人民法院对本案诉争房屋查封之时，申诉人没有证据证明其已向盛安公司缴纳了约定的购房款，也没有证据证明其已将购房款交付给了刘治轩，不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”条件。申诉人在商品房买卖合同签订后，没有到不动产登记部门将该房屋办理登记在自己名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定，申诉人未完成不动产登记，对外没有公示效力，刘治轩对第三人享有的依然是债权，而不是物权，第三人对房屋享有的所有权没有转移给申诉人，申诉人依法不享有优先于其他债权的利益，不能排除法院的强制执行。人民法院对案涉房屋进行查封时房屋仍为毛坯房，没有张贴春联，根本不显示申诉人对房屋行使实际管理和支配的任何迹象，且根据申诉人签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》关于缴纳专项维修基金的约定，其与第三人之间约定的房屋交接条件尚未完成，根本无法证明其与盛安公司已完成房屋交接的客观事实。其也没有提交在人民法院查封之前已实际使用诉争房屋所交付的生活用费证明，根本无法证明其在查封之前已实际占有该房屋。认定商品房买卖合同关系的合法占有，应当依据商品房买卖合同的约定及《中华人民共和国物权法》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”的规定，而不是适用第十九章“占有”的规定。抗诉书所适用的法律条文，违反了“物权的设立、变更、转让和消灭”的基本原则，适用法律错误。抗诉机关仅凭申诉人称交付钥匙，办理物业入住手续就认定申诉人在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋，认定事实不清，适用法律错误。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。盛安公司未到庭也没有提交书面意见。董祖益向一审法院起诉请求：1.要求撤销宜阳县人民法院（2015）宜执异字第571号之十八执行裁定书，判决立即终止执行董祖益购买的洛阳盛安花城1单元1004号商品房；2.由周喜国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月5日，董祖益和盛安公司签订《商品房买卖合同》约定，盛安公司将盛安花城1单元1004号房产出售给董祖益，总价款为294910元。同日，盛安公司向董祖益出具了收到294910元的收据。盛安公司将该房产的钥匙交付给董祖益，但该房产在房产管理部门一直没有备案。周喜国诉盛安公司、朱来军民间借贷纠纷一案中，该院于2015年3月23日作出（2015）宜民二初字第261号民事裁定书，将盛安公司名下“盛安花城商住楼”1单元1004号商品房等房产予以查封。并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，规定任何人非经法院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年6月10日，法院作出（2015）宜民二初字第244号民事调解书，确定盛安公司于2015年1月28日起给付周喜国240万元及利息。调解书生效后，盛安公司没有如期履行义务，周喜国申请强制执行。在执行过程中，法院于2016年7月8日下发公告，要求“盛安花城商住楼”1单元1004号商品房等房产腾空。予以评估、拍卖。2016年7月25日，针对法院对“盛安花城商住楼”1单元1004号商品房的执行，董祖益向法院提出执行异议，该院于2016年8月8日作出（2015）宜执异字第571号之十八裁定书，裁定：驳回案外人董祖益购买的“盛安花城”1单元1004号商品房的执行异议。另查明，董祖益和韩环芳系夫妻关系，韩环芳名下在宜阳县锦屏镇××房产××套，该房产登记时间为2016年6月1日。一审法院判决：驳回董祖益的诉讼请求。本案受理费5724元，免予收取。董祖益不服一审判决，上诉请求：1.撤销宜阳县人民法院(2016)豫0327民初2139号判决书，撤销宜阳县人民法院(2015)宜执异字第571号之十八民事裁定书，终止执行董祖益购买的盛安花城商住楼1单元1004号商品房。2.上诉费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另二审期间，上诉人提交证据：2012年8月21日董祖益农村信用社流水清单一张，证明董祖益于2012年8月21日将100万元转入盛安花城朱来军名下账户。被上诉人周喜国质证认为：对证据的真实性无异议，但这是董祖益打给盛安公司的借款而不是购房款。二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案董祖益虽在法院查封盛安花城房产之前和盛安公司签订了《商品房买卖合同》，但其未能提交证据证明在法院查封前已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明，不能证明其在法院查封之前已合法、实际占有该不动产。因此，董祖益的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，董祖益对该商品房不享有足以排除执行的民事权益。一审法院以(2015)宜执异字第571号之十八民事裁定书裁定“驳回案外人董祖益的执行异议”并无不当。综上，董祖益主张撤销宜阳县人民法院(2015)宜执异字第571号之十八民事裁定书，终止执行盛安花城1单元1004号商品房的上诉请求，无事实和法律依据，依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5724元，由上诉人董祖益负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，再审争议的焦点为董祖益对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。董祖益主张其与盛安公司之间系以房抵债形成的房屋买卖合同关系，享有排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案中，案涉房屋权属并未转移登记至董祖益名下，案涉《商品房买卖合同》也未按双方约定在宜阳县房地产管理局登记备案，董祖益也不是在合同记载的2015年2月5日付清全部房款，该合同的签订时间缺乏客观证据证明。董祖益主张购房款的支付方式是以房抵债，但没有提交债权凭证及以房抵债协议，原债权人及到期债权数额、还本付息情况、是否与执行标的的实际价值大致相当等问题不清。即使董祖益与盛安公司存在以房抵债关系，以房抵债是以消灭金钱债务为主要目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让案涉房屋的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。董祖益主张的以房抵债关系的案涉房屋并未完成不动产相关登记，不享有优先于其他债权的利益，故其不享有排除执行的民事权利。综上所述，董祖益的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2017）豫03民终1052号民事判决。本判决为终审判决。审判长  焦丽娟审判员  杨利云审判员  李青青二〇二〇年九月二十九日书记员  王佳欣