贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10932号原告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务总经理。委托诉讼代理人：胡磊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810068988，特别代理。委托诉讼代理人：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师，实习证号：2301190911682，一般代理。被告：刘岳伟，男，1984年7月23日出生，汉族，住所地湖南省汉寿县。本院受理的原告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）诉被告刘岳伟商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告新世界公司的委托诉讼代理人胡磊、潘鲜鲜，被告刘岳伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新世界公司诉请：1、解除原告与被告于2018年3月7日签订的《室内装修委托合同》及2018年3月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-18-0794号）的备案注销及所有权预告登记注销手续；3、原告应返还被告购房款为1,019,632.5元（此金额为被告已付购房款1,132,925元扣减应付原告违约金113,292.5元而得）。事实及理由，原被告于2018年3月7日签订《商品房认购书》及《室内装修委托合同》，被告向原告认购恒大金阳新世界观澜组团（4C地块）项目33，34号楼33单元4层1号房，并同意由原告安排具有资质的装修单位负责该房屋的装修，房屋装修总价款为465,810元，双方同意该笔装修款由被告分期支付。同日，被告向原告出具承诺书，承诺如单方解除装修合同，视为自愿解除《商品房认购书》及《商品房买卖合同》。被告与原告于2018年3月11日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-18-0794号）。装修合同约定，被告逾期付款超过180日的，视为单方面解除装修合同，现被告逾期未付款已超过180日，损害了原告合法权益，特向人民法院起诉。被告刘岳伟辩称，原告提出的整体的成交总金额，当时我们分别签订了销售合同、装修合同，我这里确实是存在部分的装修款违约，实际上我现在违约的装修款最后一笔就完了，现在原告提出的买卖合同和装修委托合同一体我是存在异议，原告提出的解除合同我是不同意的。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2018年3月7日，原被告签订了《贵阳恒大新世界商品房认购书》，由被告认购恒大金阳新世界4C地块33，34号楼33单元4层1号房，同日，原告（乙方）、被告（甲方）之间签订《室内装修委托合同》，合同第一条约定：“乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务包干总价（以下简称‘该款项’）为￥465,810.00元（大写肆拾陆万伍仟捌佰壹拾元整），该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另行结算费用”。合同第二条约定：“甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年5月31日，若提前交付，乙方另行通知”。合同第三条约定：“甲方选择以下第贰种付款方式缴纳该款项：……2、分期付款。甲方分5期支付该款项，在2018年3月16日前向乙方交纳￥23,291.00（大写贰万叁仟贰佰玖拾壹元整）部分款项，在2018年9月7日前向乙方交纳￥46,581.00（大写肆万陆仟伍佰捌拾壹元整）部分款项，在2019年3月7日前向乙方交纳￥69,872.00（大写陆万玖仟捌佰柒拾贰元整）部分款项，在2019年9月7日前向乙方交纳￥139,743.00部分款项，剩余款项（186,232元）于2020年3月7日前付清”。合同第五条约定：“1、合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同该约定包干总价等额的违约金。2、甲方未按照约定时间付款的，双方同意按一下方式处理（①和②不作累加）①自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，视为甲方单方面解除本合同”。第六条约定：“1、甲方确认本合同地址与联系方式真实有效，乙方依本地址向甲方发送有关信函文件，因甲方所留地址有误或变更地址未通知乙方的责任由甲方承担，乙方向甲方所发送的信函文件等视为已送达乙方”。其中在《附件一：4C观澜组团16-34楼栋豪装（2017版）交楼标准》中约定了装修标准和配套设施。同日，原告向被告出具承诺书：“本人刘岳伟……本人自愿全权委托贵公司负责本人购买的……商品房（以下称‘该房屋’）装修服务等事宜，本人如单方解除与贵公司签订的该房屋《室内装修委托合同》，则视为本人同时自愿解除该房屋401号认购书及《商品房买卖合同》，并同意按该房屋《认购书》和《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任”。2018年3月11日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-18-0794号）及补充协议，约定原告以1,132,925元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4C地块33，34号楼33单元4层1号房（建筑面积155.27平方米，套内建筑面积112.67平方米）。合同附件六对于装饰、设备标准进行了约定。前述合同签订后，原告按约支付了全部购房款1,132,925元，前述合同办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y18027289），备案登记房价为1,132,925元。其后，被告刘岳伟按约支付了装修代理费238,343元，尚有227,468元未支付，并且被告于2020年1月2日支付了逾期装修款违约金5,154元。2019年7月5日，原告向被告在《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》上约定的地址邮寄《催款通知书》，其上载明：“……请阁下在2019年8月31日前支付完毕逾期房款116,453元，并按照合同约定支付违约金……”被告于7月15日签收；7月18日，原告又向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，其上载明：“……截止发函之日，阁下已逾期付款314日。为此，我司郑重函告如下：解除我司与阁下签署的《商品房买卖合同》及补充协议”，被告于7月22日签收。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-18-0794号）及补充协议、付款凭证、收款记录、备案登记证（预售合同登记号：Y18027289）、《室内装修委托合同》、《承诺书》、《催款通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-18-0794号）及补充协议、《室内装修委托合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告在充分考察后与被告签订了上述《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《室内装修委托合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。因此《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。考察原被告之间的交易情况，被告称自己尚有最后一期款项186,233元未付清，但并未提交相应证据予以证实，该意见本院不予采纳。原告提交的收款记录显示被告尚有227,468元未支付，故截止本案立案时，被告尚未付清2019年9月7日该期的装修款，构成违约。但原告于2019年7月5日向被告催款，称截止日期为8月31日，但是在7月18日就向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，违反了自己之前关于催款截止日期的承诺，且原告还于2020年1月2日收取了被告交纳的逾期支付装修款违约金，系以实际行动表明双方继续履行《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，且原告收取了被告交纳的逾期支付装修款违约金在本案立案审理之后，故原告已经以其实际行为要求被告继续履行合同，视为原告放弃了因被告逾期支付2019年9月7日当期装修款的合同约定解除权，而最后一期装修款的支付截止时间为2020年3月7日，晚于原告起诉时间，违约事由尚未发生，原告不得依据该事由获得合同约定解除权，故原告诉请解除《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》并无事实依据，该诉请本院不予支持，其连带的注销程序诉请本院不予支持。关于原告第三项诉请中主张的113,292.5元违约金，本院认为，被告因逾期支付装修款系违反《室内装修委托合同》中的约定，虽然《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》总体构成了商品房预售合同交易合同组，但违反《室内装修委托合同》应当按照该合同的约定承担违约责任，故原告诉请被告向其支付113,292.5元系主张《商品房买卖合同》解除后被告应当承担的违约金，故该诉请本院不予支持。为促进交易稳定，本院建议被告及时缴纳合同约定的未付款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵阳新世界房地产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1,582元(原告预交)，由原告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年九月五日书记员  蒋万越