广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书粤05**民初1225号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地：汕头市****华美庄金信大厦裙楼204、207、208房，统一社会信用代码：914**********414XB。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：许志明、杨坦，广东广和（龙华）律师事务所律师。被告：孙晋东，男，1968年10月6日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区中信海滨花园东区*******，公民身份号码：440************031。委托诉讼代理人：蔡剑雄，广东华诺律师事务所律师。原告汕头中海物业服务有限公司与被告孙晋东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨坦、被告孙晋东的委托诉讼代理人蔡剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2008年1月至2020年3月物业服务费18084.42元；2、判令被告向原告支付2008年1月至2020年3月物业服务费违约金19504.04元；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是汕头市金平区***********期ZS22铺面业主，该铺面包括两层，一层建筑面积为49.82m²，二层建筑面积为59.97m²。原告原名为“汕头中信物业服务有限公司”，后变更为“汕头中海物业服务有限公司”，为被告房屋所在小区的物业管理公司。原告自进驻小区后一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告自2008年1月至2020年3月一直拖欠物业服务费。原告多次向被告催促交纳，但被告扔拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、中信东厦花园业主委员会没有东厦花园三区业主授权聘请原告作为中信东厦花园三区物业服务公司，故汕头市金平区**********业主委员会与原告于2016年3月8日签订的《东厦花园三区物业服务委托合同》对被告不具约束力，该委托合同无效。二、原告从没有对被告所有的房屋履行过物业服务，而客观事实被告的房屋也不需要且不可能接受原告的物业服务。被告的服务，处于小区外围，楼下为面向大路铺面连二层房屋。被告在使用房屋时，根本不需要也无法接受原告的服务，原告也从没有对被告履行过物业服务。另外，与被告相邻的铺面房原告收取的物业服务费为0.9元/㎡.月，而被告铺面却要1.8元/㎡.月，违背了合同法规定的公平原则和诚实信用原则，就原被告关系而言，涉案的委托合同。原告没有为被告提供物业服务义务，根据权利义务对等原则,原告无权主张向被告收取物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告原公司名称“汕头市中信物业管理公司”于2007年10月16日变更登记为“汕头中信物业服务有限公司”，2018年7月13日变更登记为“汕头中海物业服务有限公司”。被告孙晋东为汕头市金平区***********期ZS22铺面业主，该铺面包括两层，一层建筑面积为49.82m²，二层建筑面积为59.97m²。原告为该房产所在小区提供物业管理服务。2003年，被告与汕头中信物业管理公司签订《汕头经济特区前期物业管理服务协议》，协议约定中信东厦花园三区由汕头中信物业管理公司该小区实行物业管理。委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费按政府指导价标准调整，住宅按建筑面积每月每平方米0.65元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元，向物业使用人收取。业主出租物业的，物业管理服务费由业主交纳，并于每月10日前到小区管理处缴交，逾期交纳费用的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2003年1月1日，汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》，期限自2003年1月1日起至2004年12月31日止，约定物业管理服务费用按小区核定的物业管理收费等级相应的政府指导价收费标准收取。2016年3月8日，汕头中信物业服务有限公司与汕头市*******区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定该小区物业委托上述公司实行物业管理，期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满后，双方对本合同委托的事项没有异议，本合同期限将自动延长一年至2017年12月31日。物业管理收费采用包干制，无电梯住宅每月每平方米0.9元，商业物业每月每平方米1.8元。业主和物业使用人缴纳物业服务费应当为按季度在第二个月底之前缴清本季度物业管理服务费，违约责任约定逾期缴纳物业费的以每日千分之一计收违约金；协议还约定了其他事项。协议签订后，原告对该小区提供物业服务。被告孙晋东于2004年8月3日签收了验收交房通知书，成为汕头市*******期ZS22铺面业主，该房产经房产部门确认该房产面积为109.79m²（其中一层建筑面积为49.82m²，二层建筑面积为59.97m²），原告对该小区提供了物业管理服务。自2008年1月起至2020年3月的物业服务费用共18084.42元,被告拒绝交纳。原告起诉时主张向被告催收的逾期缴纳物业费违约金按日万分之五计算，从逾期之日起计至2020年3月的违约金共19504.04元。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。被告与汕头中信物业管理公司签订的《汕头经济特区前期物业管理服务协议》、汕头中信物业管理公司与汕头市******业主委员会签订《物业管理委托合同》、汕头中信物业服务有限公司与中信东厦花园三区业主委员会签订的《物业管理委托合同》均对业主具有约束力，业主应该根据物业管理委托合同的约定履行。关于物业管理费数额,被告孙晋东的房产面积经房产部门确认为109.79㎡，一层建筑面积为49.82㎡，二层建筑面积为59.97㎡,本院予以确认。原告系具有国家一级资质的物业服务单位，中信东厦花园按照二级收费。按照《汕头经济特区前期物业管理服务协议》约定:“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，“物业管理费用标准随政府指导价调整”等，故按照《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》、《汕头市住宅物业服务收费政府指导价》“2007年1月1日起至2011年12月31日止“住宅管理服务费0.65元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2012年1月1日起至2013年12月31日止“住宅管理服务费0.82元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”，2014年1月1日起至今“住宅管理服务费0.9元/㎡.月”、“商场管理服务费1.8元/㎡.月”。主张被告按照规定付还物业管理费，依据充分，本院予以支持。即被告自2008年1月至2011年12月应交纳的物业管理费6175.51元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×48个月=4304.45元；59.97㎡×0.65元/㎡·月×48个月=1871.06元）、2012年1月至2013年12月应交纳的物业管理费3332.42元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×24个月=2152.22元；59.97㎡×0.82元/㎡·月×24个月=1180.2元）、2014年1月至2020年3月应交纳的物业管理费10773.68元（49.82㎡×1.8元/㎡·月×75个月=6725.7元；59.97㎡×0.9元/㎡·月×75个月=4047.98元）,共20281.61元。原告主张上述期间的物业服务费计算有误，其主张应收物业服务费的数额低于被告实际应支付的物业服务费，原告主张被告应支付的物业服务费为18084.42元，该数额本院予以确认。按照《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定:“关于违约责任中有约定，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”，但原告起诉时主张违约金按日万分之五计算，从逾期之日计至2020年3月为19504.04元。不违反双方的约定和有关法律、法规的强制性规定，本院予以支持。关于被告抗辩中信东厦花园三区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，没有业主授权，该合同而无效，不认可原告提供的物业服务，并以此为由不缴交物业服务费的问题。经查，中信东厦花园三区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》主体适格，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。该小区的业委会也没有重新选聘新的物业公司为该小区提供物业服务，2017年12月31日后由原告继续为该小区提供物业服务，被告作为该小区的业主享受了原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。故被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予以支持。关于被告辩称原告没有对被告的房屋履行过物业服务、收费标准不公平的问题。经查，汕头市金平区***********期ZS22铺面坐落位置属于中信东厦花园三区的范围，原告作为物业服务公司依职责对该小区实行物业管理，按合同约定向被告收取相关物业费有事实依据，被告提供的证据不足以证明原告没有提供物业服务，被告以此为由不缴纳物业费的抗辩理由不足，本院不予以支持。就本案而言，原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展，应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告孙晋东应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付物业管理服务费18084.42元。二、被告孙晋东应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告汕头中海物业服务有限公司支付违约金19504.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告孙晋东负担。原告已预交的案件受理费，本院予以退回。被告应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份、上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李树文二〇二〇年九月二十一日书记员  洪锴轩