湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0703民初3049号 原告：曹仟，男，1990年6月29日出生，汉族，住湖南省津市。 原告：黄新珠，女，1990年10月14日出生，汉族，住湖南省津市。 委托诉讼代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：常德市西洞庭嘉盛房地产开发有限公司，住所地常德市西洞庭管理区人民东路嘉盛佳园******。 法定代表人：龚叶眉。 委托诉讼代理人：梁飞跃，男，1969年2月20日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，代理权限为特别授权。 原告曹仟、黄新珠与被告常德市西洞庭嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹仟、黄新珠的委托诉讼代理人聂景茂、被告嘉盛公司的委托诉讼代理人梁飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹仟、黄新珠向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除二原告与被告签订的《常德市商品房买卖合同》；2．判令被告立即退还二原告交付的购房款437539元，并赔偿贷款利息损失到全部贷款完毕之时止及提前偿还贷款的违约金28000元，导致原告重新购房的差价损失30000元和已交付的商品房维修基金3392元，共计50万左右；3．判令本被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2019年1月17日，二原告与被告签订了一份《常德市商品房买卖合同》，该合同约定被告（出卖人）将位于西洞庭管理区龙泉屋建筑面积135.67平方米，以每平方米3225.024元的价格出售给二原告（买受人）。签订该合同后二原告于当日支付被告首付购房款137539元，并将余款30万元在中国农业银行股份有限公司常德西洞庭支行办理了《个人购房担保借款合同》，从2019年6月21日开始每月偿还贷款本金2500元，支付利息2066.17元，被告在《常德市商品房买卖合同》中约定于2019年6月30日前向买受人交付商品房。可是约定期限届满，被告没有按约交付商品房给二原告，为此被告承担了支付违约金的责任。然而在2019年12月份，二原告要求被告交付商品房，可是被告竟将602号商品房交付给别人装修使用了。为此原告数次找被告有关负责人协商，然而被告竟要求原告走法律途径解决，现在被告已经无法交付原告购房的602号商品房屋，本合同无法履行了，故请求依法解除该商品房买卖合同，由于被告的违约行为造成原告的重大经济损失，现在西洞庭的商品房每平方米最低价为3500元／㎡，原告已经偿还的利息损失及提前偿还贷款的违约损失，均由被告承担赔偿责任。为维护合法权益，故诉至法院。 被告嘉盛公司辩称：被告并没有将602号房屋交给别人使用，因案外人即601号房屋的业主来拿房屋钥匙时，错把602号房屋的钥匙给了该案外人，案外人误装修了二原告的602号房屋，发现时被告制止了，只是案外人并没有停止装修602号房屋，前期经过了两次调解形成三个方案，均未达成一致意见。被告不同意解除合同。 原告曹仟、黄新珠向本院提交如下证据： 证据1，原告的身份证复印件、结婚证复印件及被告的企业登记信息各1份，拟证明本案所涉《常德市商品房买卖合同》的主体资格及其基本情况的事实； 证据2，《常德市商品房买卖合同》复印件1份，拟证明二原告与被告之间的商品房买卖合同关系，二原告购买的602号及面积、单价、购房款、交房时间、违约责任等事实； 证据3，被告出具的收据复印件2份，拟证明原告已支付首付购房款137539元的事实和支付商品房维修基金3392元的事实； 证据4，二原告与中国农业银行股份有限公司常德西洞庭支行签订的《个人购房担保借款合同》及偿还贷款交易明细1份（含按揭缴款短信2条），拟证明二原告以贷款方式将购房款30万元已支付给被告，并造成原告的利息损失，导致提前偿还贷款要求承担违约金的事实； 证据5，被告提供的2020年8月22日上午的视频光盘一个及微信截图1份，拟证明被告已经将原告购买的602号房屋交付给王泽润装修使用的事实及现在西洞庭辖域内商品房最低价格为每平方米3500元的事实。 被告嘉盛公司未向本院提交证据。对二原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4，被告无异议，本院予以采信。对二原告提交的证据5，被告认为不能证明被告将房屋交给了案外人王泽润使用，本院对602号房屋已经装修的事实予以采信。 本院经审查认定事实如下：2019年1月17日，二原告与被告签订了一份《常德市商品房买卖合同》，合同约定被告（出卖人）将位于西洞庭管理区龙泉屋（建筑面积135.67平方米）以每平方米3225.024元的价格出售给二原告（买受人），房屋价款共计437539元。签订买卖合同后二原告于当日支付被告首期房价款137539元及商品房维修基金3392元，余款30万元由二原告在中国农业银行股份有限公司常德西洞庭支行签订《个人购房担保借款合同》进行贷款并支付给被告，二原告从2019年6月21日开始每月偿还银行贷款本金2500元及利息。从2019年6月截止至2020年9月20日，二原告共支付贷款利息20931.17元。原、被告在《常德市商品房买卖合同》中第十五条约定，出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十七条约定除本合同第十五条约定的特殊情况外……，逾期超过120日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人……。交房日期届满后，二原告要求被告交付涉案房屋，但该房屋已由案外人装修使用，故致此诉。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《常德市商品房买卖合同》是否应当解除；二、被告是否应返还购房款及承担相应的违约责任。 争议焦点一：原、被告签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行。根据合同第十五条约定，被告应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。现两原告已向被告支付全部购房款437539元，被告按约定应向原告交付房屋，而本案涉案房屋已由案外人装修并使用，被告不能按约履行交付房屋的义务，构成根本违约。根据合同约定第十七条，逾期超过120日的，买受人有权解除合同，以及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告方已经不能实现签订本合同的目的，本案符合合同解除的条件，故本院对二原告要求解除购房合同的诉讼请求予以支持。 本案的争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》九十七条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还437539元购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据原告提交的收据，维修基金3392元已由被告收取，应当一并返还。关于原告方主张的贷款利息损失，从2019年6月截止至2020年9月20日，二原告共支付贷款利息20931.17元，被告应当赔偿该笔损失。至于2020年9月20日之后至原告实际与中国农业银行解除贷款合同之时，该期间具有不确定性，利息损失以及二原告对中国农业银行贷款方违约金的损失尚有不确定性、及重新购房的行为尚未发生，上述损失双方可以协商解决，也可待相关损失金额确定后另行诉讼解决。 至于被告方辩称，不能交付602号房屋是物业部门和601号房屋业主误装造成的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……。本案中，该被告方未将涉案房屋交付给原告，该房屋被案外人装修使用的风险应由被告承担，而不应由原告承担。又根据合同相对性原则，被告方不能以案外人的行为对合同相对方进行抗辩，故对被告的辩解主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告曹仟、黄新珠与被告常德市西洞庭嘉盛房地产开发有限公司于2019年1月17日签订的《常德市商品房买卖合同》； 二、被告常德市西洞庭嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告曹仟、黄新珠已付购房款437539元及商品房维修基金3392元，并赔偿购房贷款利息损失20931.17元； 三、驳回原告曹仟、黄新珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告常德市西洞庭嘉盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  律伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理罗红 书记员龙怡宏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。