北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26502号原告：北京酒仙房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**。法定代表人：王梅，董事长。委托诉讼代理人：宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。被告：袁涛，男，1967年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京酒仙房地产开发有限公司（以下简称酒仙公司）与被告袁涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告酒仙公司的委托诉讼代理人宋娜，被告袁涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。酒仙公司向本院提出诉讼请求：1.判令袁涛支付2010年9月1日至2020年7月20日的物业费1375577元；2.判令袁涛支付逾期支付物业费的违约金（以1375577元为基数，自2020年1月13日开始，按照年利率6.225%的标准计算至实际支付之日止）；3.判令袁涛支付2017年4月1日至2020年7月20日的水费888.5元；4.判令袁涛支付逾期支付水费的违约金（以888.5元为基数，自2020年1月13日开始，按照年利率6.225%的标准计算至实际支付之日止）；5.判令袁涛支付2017年4月1日至2020年7月20日的电费28590.52元；6.判令袁涛支付逾期支付电费的违约金（以28590.52元为基数，自2020年1月13日开始，按照年利率6.225%的标准计算至实际支付之日止）。事实和理由：酒仙公寓位于北京市朝阳区酒仙桥路2号，系由东棉房地产开发有限公司（以下简称东棉公司）开发建设的酒店式公寓。后由于股权变更，东棉公司于2006年9月28日变更名称为酒仙公司。之后由酒仙公司负责为酒仙公寓（以下简称涉案小区）提供物业服务，袁涛为酒仙公寓B栋19层某某房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2000年，东棉公司向北京市居住小区管理办公室申请、审核通过并备案了《酒仙公寓使用、管理、维修公约》，约定物业费标准为每月每建筑平方米3.5美元。酒仙公司为涉案房屋提供了物业服务，但袁涛仍未交纳2010年9月1日至2020年7月20日期间的物业费及2017年4月1日至2020年7月31日的水费、电费。酒仙公司多次催要未果，故诉至本院。袁涛辩称：不同意支付物业费、水电费及违约金，双方之间没有签订书面合同，酒仙公司的收费没有依据，不认可酒仙公司的收费标准，3.5美元/月的物业费标准是酒仙公司作为开发企业自行制订的标准，我认为上述标准过高，酒仙公司提供的服务内容达不到上述标准，并没有提供其所称的高品质服务；水电费价格过高，应当按照居民用水用电标准计价；关于违约金，酒仙公司主张的违约金标准过高，要求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：酒仙公司表示酒仙公寓系由东棉公司开发的酒店式公寓，因该公寓大部分房屋的产权属于东棉公司，故由东棉公司为该公寓提供物业服务。2000年11月22日，北京市居住小区管理办公室向东棉公司出具京小区办字[2000]第290号《关于公约核准的通知》，载明：你公司报送的《酒仙公寓使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号：外字第135号，特此通知。《酒仙公寓使用、管理、维修公约》载明：酒仙公司为涉案小区的物业管理企业，本公寓物业管理服务标准按照酒仙公寓《管理公约》及《管理合同》执行。产权人或使用人每月需向物业管理企业交纳管理费，标准为每建筑平方米3.5美元。产权人或使用人若未支付应交纳的金额，其未支付的金额加收年利率为20%的迟延损害金。产权人或使用人违反本公约和其他物业管理规定的，应承担相应的民事责任。产权人或使用人未按照公约交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。后东棉公司的股权被收购，东棉公司的名称亦于2006年9月28日变更为现名称酒仙公司。酒仙公司经营范围为在规划范围内进行开发建设、包括公寓租售、商业设施的租售及其物业管理。庭审中，酒仙公司表示之后由其为酒仙公寓提供物业服务至今，并一直按照3.5美元/月/平方米的标准计收物业费。袁涛认可酒仙公司为酒仙公寓提供物业服务，但不认可酒仙公司主张的物业费标准，表示上述标准由酒仙公司单方制定，上述标准明显过高，且酒仙公司实际提供的服务内容远未达到该收费价格的标准，并提供《关于酒仙公寓的物业管理费》证明酒仙公司承诺的高品质服务均未提供，包括免费清扫房间、免费修理室内备品、电视收视免费、免费使用馆内设施、免费班车等等。庭审中，酒仙公司表示提供物业服务的内容还包括代为收取水电费。对于冷水费按照9.5元/吨的标准收取，对于热水费按照55元/吨的标准收取。对于电费按照0.98元/度的标准收取。酒仙公司表示水电费金额系按照涉案房屋实际发生的用量主张，并提交抄表记录予以证明。关于冷水费，酒仙公司表示涉案房屋属于公寓性质，适用非居民用水的价格，按照《北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于调整北京市非居民用水价格的通知》（京发改【2016】612号文）的规定，冷水费的标准为0.95元/吨。关于热水费，酒仙公司表示北京市发改委对此没有明确规定，实行市场调节价格，系综合用水成本后计算出的价格为55元/吨。关于电费，酒仙公司表示非居民电价分为尖峰、高峰、平段、低谷等不同时段分别计费的，根据其向供电部门交纳的总费用，考虑用电成本和用电损耗等因素，按照0.98元每度的标准收取。并表示袁涛在之前已经按照上述标准交纳过水电费，说明其对于水电费的价格是知情并认可的。经询，袁涛对于抄表记录显示的用水、用电量予以认可。但是不认可酒仙公司主张的收费标准，认为上述标准过高。并表示涉案房屋虽然规划用途为公寓，但主要用途为居住，应当按照居民标准计收水电费。酒仙公司对此不予认可，表示酒仙公寓的房屋系按照非居民用房性质进行管理，并按非居民标准向相关部门支付水电费，对于涉案房屋的水电费，也已经垫付，并提供交费票据予以证明。庭审中，双方均认可诉讼请求对应期间袁涛为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为477.52平方米。关于酒仙公司主张的物业费数额，经询，双方均认可按照美元兑人民币1:6.9358的汇率标准折算，酒仙公司表示经折算后的物业费金额为其主张的金额。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据本院查明的事实可知，酒仙公司为酒仙公寓提供了物业服务，酒仙公司和袁涛之间形成了事实上的物业服务合同关系，双方均应当按照合同履行各自的义务。酒仙公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，袁涛应支付物业费。关于物业费价格，由北京市居住小区管理办公室依法核准通过的《酒仙公寓使用、管理、维修公约》具有明确的约定，袁涛虽然主张该物业费标准过高，其提供的服务与该价格标准不符，但是其提供的证据不足以证明其主张，故对其抗辩意见，本院不予采纳。关于酒仙公司主张的水电费，虽然袁涛主张上述费用标准过高，并主张应当按照居民标准计算水电费，但是根据涉案房屋的产权信息可知该房屋性质为公寓，且酒仙公司提供证据证明其向相关部门支付水电费的情况，故酒仙公司主张的上述标准并不违反法律的强制性规定。另，考虑袁涛之前亦按照上述标准交纳过水电费，故对于袁涛的该项抗辩意见，本院亦不予采信。现酒仙公司要求袁涛支付2010年9月1日至2020年7月20日期间的物业费1375577元及2017年4月1日至2020年7月20日水电费共计29479.02元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于酒仙公司主张的逾期支付物业费的违约金，袁涛未按照约定时间支付物业费，构成违约，应当支付违约金。虽然袁涛认为年利率6.225%的违约金标准过高，要求本院予以调整，但是本院认为，该标准远低于《酒仙公寓使用、管理、维修公约》中的违约金标准，且该标准并不违反法律规定，故酒仙公司按照该标准主张，本院予以支持。但是关于违约金的起算时间，本院结合物业费交纳时间以及本案案情等因素酌情调整为2020年8月13日。关于酒仙公司主张的逾期支付水电费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告袁涛于本判决生效之日起七日内支付原告北京酒仙房地产开发有限公司2010年9月1日至2020年7月20日期间的物业费1375577元；二、被告袁涛于本判决生效之日起七日内支付原告北京酒仙房地产开发有限公司逾期支付物业费的违约金（以1375577元为基数，按照年利率6.225%的标准，自2020年8月13日开始计算至实际付清之日止）；三、被告袁涛于本判决生效之日起七日内支付原告北京酒仙房地产开发有限公司2017年4月1日至2020年7月31日期间的水费888.5元；四、被告袁涛于本判决生效之日起七日内支付原告北京酒仙房地产开发有限公司2017年4月1日至2020年7月31日期间的电费28590.52元；五、驳回原告北京酒仙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17446元，由被告袁涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  柯 岩审判员  刘 鹏二〇二〇年九月三十日书记员  卢伟明