四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9017号 原告（反诉被告）：马聪，男，1986年12月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：吴蕾，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都格瑞特房地产咨询有限公司，住所地：成都市青羊区光华北三路**负****。 法定代表人：朱桂君。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 原告马聪与被告成都格瑞特房地产咨询有限公司（以下简称格瑞特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告格瑞特公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。马聪及其委托诉讼代理人吴蕾，格瑞特公司的委托诉讼代理人邓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马聪向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认双方签订的《中铁西城项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）解除；2.格瑞特公司退还马聪租房押金、租金共计154840元并支付资金占用费10378.58元（以154840元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年12月14日计算至格瑞特公司退还马聪全部租房押金、租金为止，暂计算至2020年5月4日为10378.58元）；3.格瑞特公司赔偿马聪由此产生的物业相关费用、装修损失费用、货品损失费用共计232054.10元；4.本案全部诉讼费用由格瑞特公司承担。事实与理由：2018年6月12日，马聪与格瑞特公司签订《租赁合同》，约定格瑞特公司将自有的位于成都市青羊区××路××号××楼××号××号商业用房（以下简称案涉房屋）出租给马聪，租期5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日至，免租期2个月，租期起算日为2019年11月1日，147号、148号商业用房租赁面积均为92.17平方米，不含税租金为每平方米120元，支付周期为半年支付。2018年11月14日，经双方协商签订《补充协议》，将原合同租赁期起算日变更为2018年12月16日。2018年11月30日，马聪缴纳了物业管理一系列相关费用。2018年12月，马聪订购了计划用于案涉房屋中展示和销售的家具货品。2019年1月，房屋尚在免租期内，马聪开始着手进行装修。依据双方合同，格瑞特公司有保证房屋具有合法自主产权、房屋消防、质量合格的义务，但在装修过程中，马聪却发现房屋存在严重漏水问题，遂立即与格瑞特公司交涉要求解决。格瑞特公司在房屋出租前已经知道存在漏水问题，并且无法对漏水问题进行修复。因漏水严重，马聪不可能在案涉房屋中销售家具，合同目的从根本上不能实现，马聪在2019年1月即向格瑞特公司提出解除双方签订的《租赁合同》《补充协议》，并要求退还已支付的押金、租金及因此损失的物管系列费用、货品费用、装修费用，格瑞特公司表示同意解除租赁关系并退还费用、赔偿损失，但一直未履行。据此，马聪起诉来院。 格瑞特公司辩称，在合同履行过程中，格瑞特公司并不存在违约行为，合同应当继续履行，马聪无权要求解除合同。本案中，马聪无证据证明案涉房屋漏水是房屋质量问题造成的，格瑞特公司提交的证据足以证明案涉房屋交付给马聪装修施工之前并不存在渗漏，即使渗漏问题确系房屋质量问题导致，该问题也可以修复，但马聪却拒绝修复。即使认定案涉房屋存在渗漏问题，由此造成的损失也应由马聪自行承担，马聪向格瑞特公司主张要求退还租金、押金并支付资金占用利息损失、赔偿物业费、装修损失费、货品损失费等的诉讼请求不应得到支持。格瑞特公司在合同履行过程中不存在违约行为，合同应当继续履行，马聪应当向格瑞特公司支付欠付的租金293366元及截止到2020年7月15日的违约金363820元。综上，请求驳回马聪的全部诉讼请求。 格瑞特公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.马聪继续履行与格瑞特公司签订的《租赁合同》《补充协议》；2.马聪支付租金293366元；3.马聪支付违约金363820元（截止2020年7月15日）；4.本案诉讼费由马聪承担。事实与理由：2018年6月12日、11月14日，格瑞特公司与马聪签订了《租赁合同》两份和《补充协议》，约定格瑞特公司将案涉房屋出租给马聪，租赁期限5年，租金不含税单价为120元/平方米·月，每年递增2.5%。同日，马聪在确认房屋现状后接收房屋，并开始装修。但自2019年6月16日起，马聪就以各种理由拒绝向格瑞特公司支付租金。截至2020年7月15日，马聪欠付租金293366元、违约金363820元。据此，格瑞特公司诉至本院。 马聪辩称，格瑞特公司向马聪提供的用于经营家具的房屋漏水，导致双方合同目的不能实现，合同已于2019年1月解除。格瑞特公司要求马聪继续履约支付租金系基于认为房屋漏水由马聪造成、房屋漏水问题是可以解决的，但其上述观点并不成立。因为双方交接房屋时是2018年11月，当时未下雨，屋内无渗水痕迹，渗水发生在12月正式进场装修、连续下雨后。实践中很多房屋质量都是使用后显现的，格瑞特公司理解的只要交接了房屋，出租方就不用再承担责任，逻辑不成立也不合理合法。装修方案系通过格瑞特公司审核后实施的，且也是通过物业同意入场。吊顶是装修中的正常情况，正常吊顶也不会导致漏水，审图意见中体现出允许吊顶。审图意见中说不要在楼板、外墙钻孔、开凿，应当解释为超出安全许可范围的非正常开凿钻孔，如果正常装修钻孔开凿或安装灯具都不能，那房屋质量显然存在很大问题。况且，现场并未进行吊顶施工。从马聪提交的证据可看出，漏水的不止马聪一家，漏水不是马聪造成。格瑞特公司提出使用接水盘方式，该方式对马聪的经营性质并不适用，不能达到解决问题的目的；据格瑞特公司称该方式适用于其他商家，说明不仅马聪房屋存在漏水。综上，请求法院驳回格瑞特公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2018年6月12日，格瑞特公司（甲方，出租方）与马聪（乙方，承租方）签订《租赁合同》2份，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期共5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，免租期2个月，租金起算日为2018年11月1日，单套租赁房屋面积为92.17平方米（2套合计184.34平方米），不含税单价为120元/平方米·月，自第二年开始在上一年基础上累计递增2.5%，支付周期为半年支付；首期租金于签订合同当日支付，每周期租金到期前15日支付下期租金；租赁定金为11060元，签订合同之日支付，合同正式执行，则本租赁定金自动转为租赁押金；租赁期满或本合同正常终止后10个工作日之内，若乙方无拖欠房屋及其他费用时，甲方将本房屋租赁押金（不计息）全额退还给乙方；甲方委托物业管理公司对出租房屋的正常损耗进行修缮管理，乙方承担报修义务，甲方协助乙方与物业管理公司联系，对出租房屋及其设备定期检查，及时修缮，以保证乙方能够安全地正常使用；乙方装修方案须得到甲方或甲方授权专业机构（物业管理公司）的审批批准后才能执行。 合同签订当日，马聪向格瑞特公司支付了租赁定金22120元。 2018年11月14日，格瑞特公司与马聪签订《补充协议》，约定将《租赁合同》租赁期起算日变更为2018年12月16日。 2018年11月30日，马聪支付案涉房屋2018年11月16日至2019年6月15日的物业管理费6746元、2019年1月至6月垃圾清运服务费479.74元、2018年11月经营周转金4608.50元、装修服务管理费1659.06元、装修保证金4000元、装修违约金2000元、装修许可证押金50元、智能电表安装费3500元、临时押金2000元。 2018年12月14日，马聪向格瑞特公司法定代表人林峰转账支付租金132720元，格瑞特公司向马聪出具了租金收据。 2018年12月，马聪开始对案涉房屋进行装修。装修过程中，发现房屋存在漏水、渗水现象，遂停止装修。 此后，马聪多次与格瑞特公司时任法定代表人林峰协商解决房屋漏水问题，均未果。 上述事实有《租赁合同》2份、《补充协议》、照片、视频、通话录音、收据、证人证言、当事人陈述等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，马聪向本院提交了：家具销售订单、订单报价、订货系统扣款记录、淘宝订单、建材收款收据、送货单、装修人工预算表，拟证明因案涉房屋漏水且无法修复，导致产生的费用及损失。格瑞特公司经质证，对家具销售订单、卷帘门费用、装修材料费用的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为订货时间为2018年12月30日，正是马聪发现漏水的时间，其发现漏水后继续订货说明其认为现场状况可以继续经营，或表明其恶意扩大损失，且无证据证明马聪已支付订单款项；对人工费用的三性不予认可，认为不能证明费用已经实际支付，且马聪在发现漏水后还支付了装修费用，证明其认可房屋现状。本院经审查，对该组证据三性予以认可，对其是否能达到证明目的在本院认为部分结合全案认定。 格瑞特公司向本院提交了：1.《物品领用、附属设施设备验收一览表》《中铁西城·新天地商铺房屋交付确认单》《入户声明》，拟证明马聪已确认了案涉房屋不存在渗水的事实。以及《装修申请表》《2047、2048号室装修审图意见》《商业街装饰装修工程承诺书》装修图纸，拟证明马聪知晓不得在楼板上钻孔、开凿，但其装修内容中包含了在屋顶钻孔、开凿以及安装大型吊顶，由此产生的渗水问题应自行承担。马聪经质证认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到证明目的。因为即使房屋交接时暂时没有问题，也不能免除出租方对房屋的质量保证责任；按照合同约定，装修方案需经过审核，格瑞特公司与物业方均知晓装修方案，马聪并未进行吊顶，且吊顶亦不会影响房屋质量。2.《制作安装风管工程合同书补充协议》、完工照片，拟证明马聪主张的漏水问题是完全可以修复的。马聪经质证对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，认为格瑞特公司未采取任何修缮行为，且修复方式对马聪的经营性质无法使用，存在漏水的不止马聪一家，故对格瑞特公司主张漏水系马聪自身原因造成不予认可。本院经审查，对上述证据三性予以认可，对其是否能达到证明目的在本院认为部分结合全案认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。马聪与格瑞特公司签订的《租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，真实合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《租赁合同》约定，格瑞特公司委托物业管理公司对房屋正常损耗进行修缮管理，马聪承担报修义务。本案中，格瑞特公司向马聪交付案涉房屋时，马聪对案涉房屋的状态进行了确认，但并不能免除格瑞特公司在租赁期间的维修义务。格瑞特公司主张系马聪的装修行为导致案涉房屋漏水，但结合案涉房屋装修方案已按合同约定进行报备、格瑞特公司在双方协商期间对马聪主张的漏水原因始终未表示异议、案涉房屋相邻房屋也存在漏水的情况，本院对格瑞特公司的抗辩意见不予采纳。由于格瑞特公司拒不履行维修义务，马聪据此主张合同目的无法实现，要求行使法定解除权解除合同。由于马聪提交的证据，并不足以证明案涉房屋的渗漏水现象客观上无法修复，且已达到租赁合同完全不能履行的程度，退一步讲，即使其据此享有合同解除权，亦未举证其已通知格瑞特公司解除合同，故对其主张确认《租赁合同》解除的诉讼请求，本院不予支持。考虑到本案系长期性租赁合同，履行过程中，双方已形成合同僵局长达一年多时间，继续履行对双方均不利，马聪不存在恶意违约的情形，继续履行合同对其显失公平，格瑞特公司拒不履行修复义务已违反合同约定及诚实信用原则。为破解双方陷入合同僵局的不利局面，本院依法判令《租赁合同》于马聪提交的起诉状副本送达格瑞特公司之日即2020年7月17日解除。 关于租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。案涉房屋租赁期间，马聪作为承租人应当承担租金支付义务。格瑞特公司未尽维修义务，导致马聪无法使用案涉房屋，应当相应减少租金。格瑞特公司未尽维修义务的情况下，马聪未及时采取解除合同、自行维修等方式避免双方损失扩大，亦应承担相应的责任。基于双方履行合同义务的具体情形，本院将格瑞特公司应向马聪退还的剩余租金酌定为70000元，马聪主张格瑞特公司支付资金占用费，本院依法支持以70000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月17日计算至该款项实际退还之日止的资金占用费。对格瑞特公司主张马聪支付租金的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，格瑞特公司交付的案涉房屋存在漏水、渗水的房屋质量问题，且未履行维修义务，致使马聪无法使用案涉房屋，实现租赁目的，应视为格瑞特公司履行合同义务不符合合同约定，应承担相应的违约责任。马聪主张格瑞特公司赔偿其支付的物业费用、装修损失费用、货品损失费用等损失，但根据其举证情况，因物业费用涉及其他法律关系，无法准确查明其缴纳的经营周转金、装修服务管理费、装修保证金、装修违约金、装修许可证押金、智能电表安装费、临时押金等费用是否属于其可以从案外人处追索获得的费用，同时，马聪提交的证据仅能证明其不能继续使用案涉房屋进行装修、货品陈列、开业经营，不足以证明其装修所用产品、货品等已遭到毁损、灭失，故其支出的货品损失费用不能当然地认定为其已实际遭受的损失，但考虑到其完成了案涉房屋部分装修，房屋大面积漏水势必给其带来了一定程度上的装修损失。同时考虑到马聪未及时自行维修等方式避免损失扩大，其对损失扩大亦负有责任，关于格瑞特公司应赔偿的物业费用、装修损失费用等损失，本院酌定为30000元。 关于欠付租金的违约金。格瑞特公司主张马聪支付欠付租金的违约金，因无事实依据，本院不予支持。 综上，本院对马聪的诉讼请求予以部分支持，对格瑞特公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除马聪与成都格瑞特房地产咨询有限公司签订的《中铁西城项目租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》； 二、成都格瑞特房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马聪退还租金70000元，并支付资金占用费（以70000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月17日计算至该款项实际退还之日止）； 三、成都格瑞特房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马聪赔偿损失30000元； 四、驳回马聪的其他诉讼请求； 五、驳回成都格瑞特房地产咨询有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3630元，由马聪负担2716元，成都格瑞特房地产咨询有限公司负担914元。反诉案件受理费减半收取为5186元，由成都格瑞特房地产咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴媛 二〇二〇年九月十七日 书记员  宁华