重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5032号原告：饶龙勤，女，1990年1月24日出生，汉族，重庆莱实钢构有限公司职工，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：丁炜，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：但亚庆，重庆志和智律师事务所律师。被告：王兴秀，女，1936年4月3日出生，汉族，重庆钢材加工厂退休职工，户籍地重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张勇（被告之子），无固定职业，户籍地重庆市沙坪坝区。第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号6-1号，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈香液，女，该公司职工。原告饶龙勤与被告王兴秀、第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶龙勤及其委托诉讼代理人丁炜、但亚庆、被告王兴秀及其委托诉讼代理人张勇、第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶龙勤向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月16日解除；2.判决被告立即向原告支付违约金128000元；3.判决被告立即向原告退还定金80000元；4.判决被告立即向原告支付原告支出的居间服务费6400元、按揭服务费7650元，诚意金3000元；5.判决被告立即向原告退还原告垫付的物业费850元；6.本案诉讼费、律师费37000元由被告承担。事实和理由：2019年4月25日，原被告双方及第三人签订《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等系列合同，合同约定：经第三人居间介绍，被告向原告出售位于重庆市沙坪坝区某某*栋*号房屋一套，建筑面积59.03平方米，套内面积46.15平方米，成交价640000元，原告于合同签订时向被告支付定金80000元，于2020年4月1日前过户时向被告支付50000元，剩余510000元办理银行按揭贷款时支付。由于该房屋系被告因房屋拆迁而进行产权调换取得的，被告直到2020年4月1日仍未取得房产证，更未在约定时间为原告过户。原告根据合同约定于2020年4月1日催告被告履行过户义务，被告怠于履行，原告于2020年4月16日告知被告解除合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告王兴秀辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告愿意卖房子。被告出售的房子是拆迁安置房，原告知晓该房屋是拆迁安置房，约定什么时候产权证下来了就办理过户，房屋是交给原告在使用。第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司述称，对原告的诉讼请求请求法院依法审理。原被告确实是在第三人的居间下签订了涉案房屋买卖合同，但签订时第三人告知了原被告双方该涉案房屋系拆迁安置房，还未取得房屋产权证，原被告双方知晓并同意此次交易。本院认定事实如下：2019年4月25日，王兴秀收到饶龙勤支付的购买重庆市沙坪坝区某某*栋*房屋的定金80000元。同日，饶龙勤向重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司支付中介费、按揭费14000元。2019年4月26日，售房方王兴秀（甲方）、购房方饶龙勤（乙方）、经纪方重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（丙方）就房屋买卖签订《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等一系列房屋交易文件,上述房屋交易文件中均有王兴秀及代理人张勇的签字以及按捺的手印。其中《交易各方及房屋留存信息表》约定甲乙双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区某某*栋*，建筑面积59.03平方米，套内面积46.15平方米，该房屋坐落地址和面价以产权证为准。其中《房屋买卖合同》约定该房屋产权人为王兴秀，甲乙双方协商后该房屋的成交总价为640000元，乙方须于签订本合同当日支付定金80000元予甲方，定金在该房屋过户后抵作房款，乙方须于下证之日支付50000元予甲方，乙方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款510000元用于支付甲方房款，此房款由乙方向银行申请，甲方配合乙方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合乙方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，由银行直接支付给甲方。甲方应于收到定金3个工作日内将该房屋交付予乙方。甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之日次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的0.5%向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲乙双方经友好协商，如果房价增长或下跌产生的不确定因素，如甲方违约赔付乙方定金双倍以及本金，如乙方违约赔付甲方已交定金部分。甲方承诺全权委托儿子张勇，身份证号51021219700730****为唯一指定办理人，办理房屋交易过程中所有手续，其他子女不得干涉。其中《居间服务合同》约定基于丙方提供的居间服务，甲方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6400元。甲乙双方利用丙方所提供的信息、机会等，私自或者通过其他居间方完成该房屋的交易，视为违约，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务费。因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。其中《交易服务合同》约定甲方在签订本合同时未将房屋所有证交予丙方托管，丙方在收到甲方以上证件原件后5个工作日内将托管的定金退还予甲方。甲乙双方共同委托丙方提供贷款服务，即乙方向银行申请按揭贷款510000元，期限为30年，甲乙双方委托丙方收集办理贷款手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款有关的事项。该房屋所属登记中心核发新的房屋不动产权证书之时，丙方过户服务提供完成；乙方贷款获得贷款银行审批通过之时，丙方贷款服务提供完成。乙方于本合同签订当日向丙方支付贷款服务的按揭服务费7650元。甲方应在过户即2020年4月1日前将该房屋权属证明原件及与其权属相关其他证件原件交予丙方托管，作为该房屋办理交易手续之用。甲乙双方应在签订本合同后5个工作日内向丙方交齐办理贷款和权属转移登记所需的全部、合法、有效真实材料，甲乙双方应遵守本合同的约定，积极按照丙方通知时间和地点到场办理贷款申请手续、权属转移登记手续及相关事宜，丙方应根据本合同约定尽职尽责地服务并协助双方办理贷款手续和权属转移登记手续，包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任。因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致本合同无法履行，丙方有权按本合同约定收取服务费，如支付费用方为守约方，支付费用方可向违约方追偿已支付的服务费。上述合同中均约定本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，解决不成，依法向房屋所在地的人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先有各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费等）。合同签订后，王兴秀将该房屋交给饶龙勤。饶龙勤支付2019年5月1日至12月31日期间的物业服务费849.25元。2020年4月1日前王兴秀尚未取得案涉房屋的不动产权证，无法履行将案涉房屋产权转移登记至饶龙勤名下的义务。2020年4月16日，饶龙勤向张勇发送微信表示按照合同约定双方之间的合同已经解除，并要求对方承担违约金。另，饶龙勤为解决本案纠纷产生律师费37000元。审理中，原告举示兴业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的银行流水，拟证明原告向第三人支付诚意金3000元。被告认为该款项是支付给第三人，与本案无关。第三人称该诚意金已转化为居间服务费，包含在14000元内。本院认为，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系原被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。《房屋买卖合同》约定：甲方应按照约定时间办理权属转移登记申请手续，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。原被告均认可双方约定案涉房屋的过户时间为2020年4月1日前，但被告未按约履行该义务。截至原告起诉之日即2020年4月23日被告逾期办理权属转移登记申请手续已超过15日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。因此，原告有权解除双方之间签订《房屋买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年4月16日，原告向张勇发送微信通知被告双方之间的《房屋买卖合同》解除。张勇系被告指定的案涉房屋交易过程中的唯一办理人，其也在《房屋买卖合同》的“甲方代理人”处签字。庭审中张勇作为被告的委托诉讼代理人亦表示收到该微信通知。因此，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月16日解除。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》约定合同解除后，售房方应退还购房方全部已付款。原被告之间的《房屋买卖合同》已经解除，被告应当返还原告支付的定金80000元。关于居间服务费、按揭服务费、诚意金。《居间服务合同》、《交易服务合同》约定：因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费、按揭服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费、按揭服务费。第三人已收取原告交纳的居间服务费、按揭服务费共计14000元。被告违约，原告有权主张被告支付其向第三人交纳的服务费14000元。合同中并未约定诚意金3000元，该诚意金也并非支付给第三人，因此，诚意金不应由被告负担。关于物业服务费。被告按照约定将案涉房屋交付给原告，原告应当自行负担占有、使用期间的物业服务费，即使原被告之间的《房屋买卖合同》解除，原告也无权要求被告返还物业服务费。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费。《房屋买卖合同》约定由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅交通费等。因被告违约，原告提起本案诉讼，并实际产生律师费37000元。原告的该项诉讼请求，有事实和法律，本院依法予以支持。关于违约金。《房屋买卖合同》约定：甲方应按照约定时间办理权属转移登记申请手续，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金。被告未按约定将涉案房屋转移登记至原告名下构成违约，原告有权主张违约金。但被告抗辩违约金过高，现房屋市场价格未大幅度增长，原告亦未举示证据证明其的实际损失的大小，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告主张的违约金确实过高。本院依法将违约金调整为29000元，该违约金足以弥补原告的损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百四是四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告饶龙勤与被告王兴秀签订的《房屋买卖合同》于2020年4月16日解除；被告王兴秀于本判决发生法律效力后3日内返还原告饶龙勤定金80000元；被告王兴秀于本判决发生法律效力后3日内支付原告饶龙勤服务费14000元；被告王兴秀于本判决发生法律效力后3日内支付原告饶龙勤律师费37000元；被告王兴秀于本判决发生法律效力后3日内支付原告饶龙勤违约金29000元；驳回原告饶龙勤的其他诉讼请求。案件受理费4690元，减半收取计2345元，由原告饶龙勤负担1027元，被告王兴秀负担1318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年九月八日书记员  乔丹丹