上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11219号原告：上海联东金熠投资有限公司。法定代表人：张立凯。委托诉讼代理人：田忆丰。委托诉讼代理人：宋兆泽。被告：洪犇（上海）食品有限公司。法定代表人：张**华。委托诉讼代理人：殷辰，上海市恒业律师事务所律师。原告上海联东金熠投资有限公司与被告洪犇（上海）食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋兆泽、被告委托诉讼代理人殷辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的合同编号为U谷一租赁-2014-031号《联东U谷厂房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)已经于2020年5月27日解除；2.判令被告支付违约金212,548.36元；3.判令被告支付房屋占用费(实际按租金双倍标准自2020年6月25日计算至实际搬离之日止)；4.判令被告从租赁物处腾退搬离；5.判令被告对租赁物恢复原状并拆除周边违建。事实和理由：原告与被告的法定代表人张**华于2014年9月28日签了合同编号为U谷一租赁-2014-031号《联东U谷厂房租赁合同》,张**华承租原告位于上海金山工业区夏宁路818弄41号厂房,租赁期限自2014年9月29日起至2024年12月28日。2016年1月23日，原告、张**华、被告三方签订补充协议，将承租方由张**华变更为被告，租赁合同8.2条之约定，乙方未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的3‰；8.3条(a)之约定，不按照约定支付租金及其他应付费用达60日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业；第十条约定，租赁合同提前终止的，乙方应于终止之日起10天内搬离，逾期不搬离的，应向甲方支付双倍租金标准的占用费。被告因逾期付款共计产生违约金278,901.84元。另外被告在租赁物周边搭建违章建筑,侵占公共区域,影响园区其他使用人权利。鉴于被告的一而再的多次违约,原告在2020年5月份行使单方解除权,向被告邮寄了《租赁合同解除通知函》,明确租赁合同解除、要求被告承担违约责任并限期腾退,该函被告于2020年5月27日签收,但至今未按该函履行。原告认为被告逾期支付租金的行为构成根本性违约,损害了原告的利益,为此,原告依据合同约定行使解除权并要求被告承担违约责任的诉求于法有据,原告为维护合法权益,特提起诉讼,望法院支持原告的诉讼请求。被告当庭辩称，不同意原告全部的诉讼请求。被告已经按照租赁合同约定将租金支付至2020年11月底。关于迟延支付租金的问题，是因为被告租赁的厂房存在诸多的质量问题，原告怠于履行修复义务，只要质量问题得到解决，被告都足额支付了租金。原告提到的2016年期间的租金迟延支付的问题也超过了诉讼时效。2019年的租金迟延支付是因为厂房断电，被告是经营肉类食品的企业，断电导致冷库无法工作，在双方查清断电的原因是跳闸后，被告就支付了相应的租金。2020年的租金未按合同约定是因为疫情原因，原告同意被告支付当月的租金，目前租金已经支付到了2020年11月底。关于违章建筑，建筑是否违章需要相关部门认定，被告的搭建都是依附在自己的建筑上，不存在违章，即使违章了也不是解除合同的理由。原告当庭补充陈述，对被告支付租金的时间点均认可。被告的违章搭建破坏了整体结构，违反了租赁合同8.3条第a,c,e项。9至11月租金是本案起诉后支付的。被告当庭补充陈述，迟延支付租金双方都有责任，而擅自拆改变动或损害租赁物主体结构、妨碍他人正常工作、生产经营的情况并不存在。原告围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1.租赁合同及租赁合同补充协议，证明被告违反了合同约定，原告有权解除合同；2.租赁合同解除函及快递信息，证明原告向被告寄送了租赁合同解除通知函，被告已经于2020年5月27日签收；3.现场照片一组，证明被告存在违章搭建、破坏房屋整体结构、占用公共道路，影响其他租户的正常使用。被告在楼顶搭建了板房，因涉案楼宇承重较轻，会影响安全。搭建的冷库阻断了消防通道，存在安全隐患。4.房产证,证明原告系涉案房屋产权人。对上述证据，被告发表如下质证意见：1.对租赁合同及租赁合同补充协议真实性认可，对证明目的不认可。双方之间约定的租赁期限未到期。合同内双方也约定了免责条款，因为今年疫情原因，双方口头约定租金支付方式变为当月支付，即使原告不承认，也不应当追究迟延支付的责任。2.对租赁合同解除函及快递信息真实性认可，对证明目的不认可。被告收到了原告寄送的租赁合同解除函，但认为原告无权解除双方之间的租赁合同，同时也给原告寄送了答复函，表示不同意解除。3.对原告提供照片的真实性和关联性不认可，照片拍摄的时间是2020年6月中旬，可能和目前真实性的情况有出入。即使照片上的情况是真实的，也不能证明原告的证明目的，租赁房屋的整体结构没有改变，也不影响其他用户的正常工作经营，园区内其他租户也有搭建的情况。楼顶的搭建是因为租赁的厂房楼顶一直漏水，被告只能自行搭建防止漏水。原告陈述的消防问题也是不存在的，公安消防部门每年都会来检查，被告每次都通过检查，不存在消防隐患。4.对房产证真实性没有异议。被告向本院提交了以下证据：1.网上银行电子回单、收费通知单，证明被告支付房租的情况，而且原告也向被告寄送了收费通知单，最后一张时间是2020年6月5日。2.租赁房屋现场照片，证明租赁房屋存在严重的漏水情况，原告一直未履行维修义务。3.答复函及快递信息，证明被告在收到原告的解除通知后立刻向原告作出不同意和不认可的答复，原告也已经收到。4.《二次装修审图意见表》、《二次装修审图意见表回执》，证明厂房北侧东半部室外搭建非机动车车棚和南侧室外安装冷库机组以及机组周围设护栏已获得园区物业同意。5.上海市消防监督检查意见通知书，证明被告已经于2017年12月18日通过消防验收。原告对上述证据发表如下质证意见：1.对网上银行电子回单、收费通知单真实性认可，收费通知是物业公司发的，不是原告发的。2.对现场照片中第一张真实性认可，其余照片真实性无法确认。3.真实性认可，确认收到了被告的答复，对证据的证明目的不认可。4.该证据为物业方出具，内容也只同意搭建非机动车棚和安装冷库机组和护栏，实际上被告超范围搭建了其他违章建筑。合同约定非经原告同意，被告不得私自改变房屋内部结构及各种配套设施，并随时接受甲方及物业部门的检查。被告私自搭建室外生产区、生活区、其他储物功能区，改变了租赁物用途，严重违反了合同约定。合同履行期间，被告应当无条件配合园区管理方要求拆迁，但被告都拒绝履行。5.真实性由法院审核，只能证明2017年12月18日前消防验收的情况，无法证明现在是否通过消防验收。对当事人无异议的租赁合同、租赁合同补充协议、解除合同通知及快递信息、网上银行电子回单、收费通知书、答复函及快递信息、租赁房屋外墙照片，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的原、被告提供的照片，符合本院前往现场查看的情况，本院予以采信。对被告提供收费通知单，原告虽辩称系物业公司寄发，但从内容和收款账户来看，也是原告委托物业公司代发通知，且收款账户系原告账户，故本院对原告的辩解意见不予采纳，对该份证据予以采信。对《二次装修审图意见表》、《二次装修审图意见表回执》本院予以采信。对上海市消防监督检查意见通知书真实性本院予以确认。为查明案情，庭审后本院和原、被告一起前往租赁房屋查看现场情况，本院共拍摄照片20张。原告对本院拍摄照片发表如下质证意见：1.对照片真实性没有异议，这些照片可以证明被告未经原告同意在租赁物楼顶搭建约600平违章板房，板房内有洗衣机、热水器，明显被改造为生活区，改变了使用用途，必然会改变管线铺设，也必然对楼面进行破坏，同时被告在楼顶堆放大量钢材、水箱等重量较重的器材，因租赁物楼顶承重较轻，非上人屋面，该违章搭建及器材堆放，严重危害租赁物的屋顶建筑结构，影响租赁物结构安全性。2.未经原告同意和行政部门审批，在租赁物周围占用公共区域设置两处围栏用于堆放杂物，自2017年起占用公共绿地，阻塞消防通道，造成严重的消防隐患，影响其他业主正常使用。3.被告为自身经营方便，用移动雨棚擅自占用交通干道，用于冷冻食品解冻场所及货物堆场，不仅容易产生食品安全隐患，也容易产生相关环保安全隐患，同时，长期堵塞交通，影响周围正常车辆进去，造成了较大交通安全隐患。4.被告改变租赁物用途，照片显示有双人床，证明被告安排人住宿。5.因被告上述违约行为及装修，破坏了租赁物防水层及结构，造成租赁物出现不同程度的漏雨，原告曾多次对租赁物维修，并要求被告进行整改，但被告至今拒不整改，在园区为所欲为，符合合同约定的解除条件，原告行使解除权应于支持。被告对本院拍摄照片发表如下质证意见：1.照片反映了涉案房屋多处严重漏水的情况。2.楼顶彩钢板房主要用途是挡雨，如果不搭建，楼顶漏水情况更加严重。通往楼顶的楼梯是原告为通过消防审批改建，不是被告改建。楼顶无重物，仅用于清洗和晾晒工作服。3.冷冻机室，建设时有审批。其他添附在添加时也有审批，部分手续已经遗失，但可有原告提供，而且从常理判断，大型集装箱如果未经原告同意不可能允许进入园区，所有的添附都在建筑表面，未影响公共利益，未妨碍他人正常工作，生产经营。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，原告与被告法定代表人张**华个人签订《联东U谷厂房租赁合同书》，约定由案外人张**华承租位于本区金山工业区夏宁路818弄联东U谷北区45#楼1-3层，租赁期限为2014年9月29日至2024年12月28日。合同另约定租金支付方式为一季度收取一次，每季度结束前15日内应向原告支付下一季度租金，原告向被告支付款项以款项进入原告结算账户之内为付款日。合同还约定被告未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金支付标准为拖欠天数乘以欠费总额的3‰。合同再约定被告有下列情形之一，原告有权单方解除合同，收回租赁物：a）不按照约定支付租金及其他应付费用达60日……c）擅自拆动或损坏租赁物主体结构的……e）利用租赁物从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生产经营……。另查明，2016年1月23日，原告、被告与张**华签订租赁合同补充协议，三方一致同意承租方变更为本案被告，自补充协议生效之日起原合同项下承租方张**华的全部权利义务转移至被告承受。又查明，被告洪犇（上海）食品有限公司在租赁房屋周围安置了集装箱冷库、屋顶搭建了简易房屋、房屋出口道路上方搭建了雨棚、在房屋外围部分墙体处设了栅栏、搭建小屋。再查明，被告洪犇（上海）食品有限公司收到了北京联东物业管理股份有限公司上海第一分公司盖章出具的收费通知单二份，日期分别为2020年5月24日和2020年6月5日，载明收费项目均为租金，租金期间分别为2020年5月1日至2020年5月30日和2020年6月1日至2020年8月31日，收款账户名称均为本案原告上海联东金熠投资有限公司。被告洪犇（上海）食品有限公司于2020年4月30日向原告支付了当月租金49,382.97元，2020年5月27日向原告支付了当月租金51,029.08元，2020年6月6日向原告支付了当月租金49,382.96元，2020年6月9日向原告支付了7至8月租金102,058.14元，2020年8月20日向原告支付了9至11月租金151,441.10元，上述租金均含案外人上海简灿贸易有限公司承租房屋的租金。还查明，原告上海联东金熠投资有限公司于2020年5月26日向被告洪犇（上海）食品有限公司寄送了《租赁合同解除通知函》，被告洪犇（上海）食品有限公司2020年5月27日收到该函。《租赁合同解除通知函》载明的解约理由为：1.被告洪犇（上海）食品有限公司应于2020年3月15日前支付租期2020年4月1日至2020年6月30日的租金，截止至2020年5月21日，已经拖欠部分租金超过60天；2.被告洪犇（上海）食品有限公司应于2016年5月15日支付租期2016年6月1日至2016年8月31日的租金，实际付款日为2016年12月30日，逾期付款213天；3.被告洪犇（上海）食品有限公司应于2016年8月15日支付租期2016年9月1日至2016年12月31日的租金，实际付款日为2017年2月20日，逾期付款173天。解约依据为《联东U谷厂房租赁合同书》8.3条a项之约定：不按照约定支付租金及其他应付费用达60日。被告洪犇（上海）食品有限公司于2020年5月28日向原告上海联东金熠投资有限公司寄送了答复函，原告上海联东金熠投资有限公司于2020年5月29日收到了该答复函，表示2020年未按期交纳租金情况是由于疫情原因，2016年二次未按期交纳租金情况是由于原告未履行租赁物的维修义务，认为解除合同没有事实和法律依据，不同意解除合同。本案的争议焦点：1.原告上海联东金熠投资有限公司于2020年5月26日向被告洪犇（上海）食品有限公司寄送了《租赁合同解除通知函》是否具有解除权。原告上海联东金熠投资有限公司的《租赁合同解除通知函》载明了解约理由为被告洪犇（上海）食品有限公司三次迟延支付租金超60日，根据合同约定具有解除合同的权利。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。被告未按合同约定支付租期2020年4月至6月的租金正处于疫情期间，被告亦当月支付了该月的租金，从收费通知单上可以印证原告同意疫情期间的房租按月缴纳的情况，故本院对原告主张被告未在2020年3月15日前支付下一季度租金而具有合同解除权不予支持。关于2016年期间二次迟延支付租金，被告对该迟延支付的事实没有异议，但主张由于原告未履行维修义务才导致迟延支付的事实。本院认为，对2016年期间的二次迟延支付，因距寄送《租赁合同解除通知函》已经4年，原、被告之后一直履行着双方之间的租赁合同，原告于2020年再以2016年期间的迟延支付事项提出解除合同，违反诚实信用原则，本院不予支持。故原告上海联东金熠投资有限公司于2020年5月26日向被告寄送了《租赁合同解除通知函》时并不具有合同解除权。2.原告上海联东金熠投资有限公司于本案起诉时是否有解除权。原告上海联东金熠投资有限公司向本院起诉时，除上述理由外提出被告在租赁物外及屋顶违章搭建，符合租赁合同8.3条c项及e项约定：c）擅自拆动或损坏租赁物主体结构的；e）利用租赁物从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生产经营。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本院在查看现场时确认原告提出的搭建确实存在，但是否存在损坏主体结构和妨碍他人正常工作、生产经营的情况原告未举证证明，且假设被告搭建为违章搭建，违章搭建本身并非是约定的解约理由，搭建和改变租赁物的用途之间并没有必然联系，故本院对原告解除合同的诉讼请求不予支持。关于租金滞纳金，原告主张被告于2016年至2020年期间存在19次逾期付款情况，应当支付相应的滞纳金。被告辩称之前迟延交付租金是因为租赁房屋存在质量问题，而2020年因疫情原因，原告同意被告按月交付租金，而且部分滞纳金已经过了诉讼时效。本院认为，被告向原告交付租金过程中长期存在未按约定时间支付的情况，但从被告提交的收费通知书来看，在往期欠费和滞纳金一栏均为空白，由此来看，原告已经书面方式明确放弃了相应的滞纳金，故对原告要求被告支付租金滞纳金的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付占有使用费、腾退搬离、恢复原状并拆除周边搭建等诉讼请求，由于本院对原告主张解除租赁合同的诉讼请求不予支持，故本院对上述诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费2371元，由原告上海联东金熠投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年九月二十九日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……