杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9475号 原告（反诉被告）：杭州杭水市政工程有限公司，住所地杭州市拱墅区上塘路******。 法定代表人：徐侠文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任晓红、朱博夫，浙江宏昊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所，住所地，住所地杭州市西湖区古荡新村****iv> 负责人：汤蓓。 委托诉讼代理人：张恒、洪星星，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州佛莲生物技术有限公司，住所地杭州市下城区潮王，住所地杭州市下城区潮王路**（朝晖七小区**）** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：吴菊萍。 委托诉讼代理人：张恒、洪星星，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 本院审理的原告（反诉被告）杭州杭水市政工程有限公司（以下简称杭水市政公司）与被告（反诉原告）杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所（以下简称健龙躺中医诊所）、被告杭州佛莲生物技术有限公司（以下简称佛莲生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院转为普通程序组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杭水市政公司的委托诉讼代理人任晓红、朱博夫，被告（反诉原告）健龙躺中医诊所、被告佛莲生物公司的共同委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭水市政公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告未缴承包费用（租金）137918.68元；2、两被告支付原告违约金100000元；3、两被告支付原告迟延付款违约金，暂计至2019年9月23日为9228.4元，计算至实际付清之日止；4、两被告支付原告水电费701.1元；5、两被告支付原告税费27580.6元；6两被告赔偿原告为主张权利而支出的律师代理费10000元；7、本案诉讼费用、保全费、诉讼财产保险责任担保费等由两被告承担。 事实和理由：2018年7月7日，原告与被告健龙躺中医诊所签订《房屋承包经营合同》，约定被告健龙躺中医诊所向原告实际承租位于杭州市西湖区××路××村××幢××楼面积共计322平方米的部分房屋。约定：合同期限自2018年7月17日至2025年2月28日止，合同签订后乙方（被告）向甲方（原告）缴纳押金人民币82271元；首年单价3.5元每平方米，第一年向甲方交纳承包费411355元，从第二年开始每年递增3%，递增后第二年承包费用为423696元；如乙方需提供发票，相关税费由乙方支付；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；押金和承包费用的支付，由乙方按照约定的时间2018年7月19日前支付，后期费用半年一付，下一年度费用乙方在每年1月10日、7月10日之前支付；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金壹拾万元，给守约方造成损失的，还应赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失，本条以上约定的损失包括甲方实现债权的所有费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。 合同签订后，原告积极履行了合同义务，被告健龙躺中医诊所于2018年7月19日支付押金82271元、首期承包费205677元。2019年1月10日，被告健龙躺中医诊所未按合同约定交纳房屋承包费（租金）205678元，经原告多次催讨，原告仅于2019年4月30日收到被告健龙躺中医诊所116081元承包费，至今再无支付其他费用。另外，被告健龙躺中医诊所还与原告协商一致，在2018年9月19日至2019年3月5日期间，实际占用了建筑2楼25平方米空间的房屋进行使用，价格与一楼租赁单价相同，该部分承包费用被告健龙躺中医诊所亦未支付。 期间，双方就租赁事宜协商多次，但始终未能达成一致。2019年8月6日，被告健龙躺中医诊所向原告发出《搬离交接通知函》，告知原告其将于2019年8月15日前完成搬离工作。2019年8月15日，双方交接了租赁场地。 原告与被告健龙躺中医诊所在签订案涉《房屋承包经营合同》时，被告佛莲生物公司向原告出具《担保合同》，约定：甲方（被告佛莲生物公司）愿意向乙方（原告）提供不可撤销的连带责任保证，保证担保期限自主债务履行届满之日起两年，保证担保范围为2018年7月17日乙方与承租人健龙躺中医诊所签订的《房屋租赁合同》中约定的主债务、违约金、赔偿金以及实现债权的费用（包括诉讼费、财产保全费、律师费等），担保方式为连带责任保证。综上，被告未及时按照合同约定支付承包费及水电费、税费等行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故原告诉诸法院。 两被告辩称：2019年1月9日，原告提出解除一楼322平方米的《房屋承包经营合同》，被告健龙躺中医诊所已经提起反诉，要求原告就其违约行为承担违约责任。被告佛莲生物公司因为被告健龙躺中医诊所没有违约，故也不需要承担保证责任。 反诉原告健龙躺中医诊所向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告杭水市政公司支付反诉原告健龙躺中医诊所就一楼322平方米房屋的转让费损失、装修费损失、断电给反诉原告造成的经营收入损失、律师费及违约金共计1463781.94元（其中转让费损失700000元，装修费损失259733.1元，经营利润损失390397.62（4931338.38元/8/30*19），律师费损失70000元、违约金100000元，上述合计1520130.72元，抵扣反诉原告应向反诉被告支付的费用56348.78元（138619.78元-82271元），剩余1463781.94元）；2、反诉被告杭水市政公司开具已支付金额为198352元的发票；3、本案诉讼费用由反诉被告杭水市政公司承担。庭审中，反诉原告健龙躺中医诊所撤回了第2项反诉诉讼请求。 事实和理由：健龙躺中医诊所与杭水市政公司于2018年7月17日签订了两份《房屋承包经营合同》（以下分别称为《322方合同》、《1061方合同》），分别就健龙躺中医诊所租赁杭水市政公司位于杭州市西湖区××路××村××幢××的322平方米、1061平方米两处房屋之相关事宜作出约定。《322方合同》约定的面积为322平方米，主要位于一楼，承包经营期限自2018年7月17日至2025年2月28日。《1061方合同》约定的面积为1061平方米，主要位于一楼西面半层、二、三楼，承包经营期限自杭水市政公司搬离时间至2025年2月31日止。 合同签订当日，健龙躺中医诊所、杭水市政公司与案外人陈剑波（案涉房屋原承包人）签订《三方协议》，约定健龙躺中医诊所一次性将转让费700000元支付至杭水市政公司账户，用于抵扣案外人陈剑波就322方房屋拖欠杭水市政公司的房租及违约金。转让费包括从2017年3月28日至2018年7月17日装修、装饰、设备及其他相关费用。 同日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所交付了322方部分房屋，健龙躺中医诊所开始按医疗卫生要求对房屋进行进一步装修，并于2018年9月开展营业。健龙躺中医诊所也按约向杭水市政公司支付了押金、承包经营费用等。2018年11月至12月期间，杭水市政公司工作人员多次电话与健龙躺中医诊所沟通，表示1061方房屋将留作自用，或将其中的三楼留作自用，二楼仍由健龙躺中医诊所承包经营。但因健龙躺中医诊所的特殊性，无法与其他单位共用大门，因此健龙躺中医诊所提议外面再架一层楼梯给健龙躺中医诊所用于通往三楼，但杭水市政公司表示外架楼梯影响形象，因此表示无法将1061方房屋出租给健龙躺中医诊所，其自行处理。在此情况下，健龙躺中医诊所于2018年12月续租了原地址场地。同时，杭水市政公司也积极通过社区领导，就1061方房屋对外发布招租信息，也吸引多批客户前来看房，其中意向租客包含街道及某律师事务所，但未达成承包合意。 2019年1月9日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发函两份，无故提出终止《322方合同》，要求健龙躺中医诊所搬离322方房屋，同时要求健龙躺中医诊所按照合同约定进驻1061方房屋。此后，双方就两处房屋多次通过微信、函件等方式沟通协商，但未达成合意。健龙躺中医诊所于2019年8月15日搬离322方房屋。协商期间，健龙躺中医诊所就322方房屋有部分承包经营费用、水电费等尚未支付，截至2019年8月15日，还应向杭水市政公司支付138619.78元，与押金相抵后，还应支付56348.78元。且杭水市政公司除第一期租金发票已开具外，仍有已支付金额198352元的发票未开具。杭水市政公司为向健龙躺中医诊所施加压力要求搬离，多次采取停电措施，妨碍健龙躺中医诊所正常经营，造成巨大损失。为此，健龙躺中医诊所提起反诉。 反诉被告杭水市政公司辩称：一、2019年8月6日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发出《搬离交接通知函》，告知其将于2019年8月15日前完成搬离工作，双方于2019年8月15日交接了租赁场地。在此之前，双方一直处于协商阶段，健龙躺中医诊所是本案的违约方。针对健龙躺中医诊所提交的事件时间表，杭水市政公司有以下不同的事实意见：1、2018.11、2018.11-12这一时间段，并非是杭水市政公司首先提出“二、三楼自己使用，不予出租”的。事实上在签订322、1061两个租赁合同时，杭水市政公司就始终强调需要整体一起出租。协议签订开始履行时，杭水市政公司首先提出其所谓的朝晖门诊部不需要拆迁，所以想只租1楼322的部分，而1061的部分不再想租赁。也是基于健龙躺中医诊所这样的在先叙述，所以杭水市政公司才会在2018.11、2018.11-12这一时间段与健龙躺中医诊所展开协商，而并非健龙躺中医诊所所称的，杭水市政公司首先提出“二、三楼自己使用，不予出租”。2、2018.12.27，所谓的“中医门诊原址”与本案不具有关联性，两个门诊部也根本是完全不相干的两个独立主体，与本案无关。3、2019年1月9日的两份《通知函》需要结合在一起理解，根据当事人陈述，其本意是如果健龙躺中医诊所要继续使用1楼322平方米的房屋，应当同时承租1061平方米房屋，如果健龙躺中医诊所不使用1061平方米房屋，则322平方米房屋也应当同时解约。4、2019.5.17的《回复函》，并非是杭水市政公司首次提出不再出租案涉房屋，且在杭水市政公司多次强调需要整体出租的情况下，健龙躺中医诊所仍要求仅租赁322部分，显然健龙躺中医诊所是先违约的一方。且所谓“门诊部原址”与本案并无关联。5、2019.5.20《通知函》、2019.6.14微信，杭水市政公司表达的意思是连贯一致的，即健龙躺中医诊所需要整体承租322、1061部分，否则就要整体退租。6、2019.5-2019.6，并非杭水市政公司给中医门诊停电，而是租赁物存在电路故障需要检修。7、2019.8.6《搬离交接通知函》，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发出《搬离交接通知函》，告知其将于2019年8月15日前完成搬离工作，双方于2019年8月15日交接了租赁场地。健龙躺中医诊所最终选择单方解除322、1061两处租赁，而非根据协议继续履约。根据上述事实首先提出解约的是健龙躺中医诊所而非杭水市政公司；2019年8月15日前双方一直处于协商阶段；2019年8月6日，健龙躺中医诊所最终确定解约，并于2019年8月15日交接场地。因此，健龙躺中医诊所存在违约行为，而杭水市政公司并非案涉租赁关系的违约方。二、健龙躺中医诊所因其自身的违约行为导致损失，应由其自行承担。且其诉请的金额也没有相应的事实依据予以证明。 经审理查明：2018年7月17日，原告杭水市政公司为甲方，被告健龙躺中医诊所为乙方，双方签订了《房屋承包经营合同》一份。约定：甲方提供给乙方承包经营的房屋位于杭州市西湖区××路××村××幢××房屋，建筑面积322平方米；承包经营期限自2018年7月17日至2025年2月28日止；合同签订后乙方向甲方缴纳押金82271元；承包费首年单价3.5元每平方米，乙方承包经营期内就一楼东侧部分房屋，第一年向甲方交纳承包费411355元，从第二年开始每年递增3%，如乙方需提供发票，相关税费由乙方支付；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；押金和承包费用由乙方按照约定时间2018年7月19日前支付，合计287948元，后期费用半年一付，下一年度费用乙方在每年1月10日、7月10日之前支付；未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋、设施做任何改动。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修，承包期满后，装修部分可移动拆除的，由乙方拆除带走，其他装修部分归属甲方，不做赔偿；在合同期满后乙方把房屋交还给甲方，且双方就合作期间产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后15个工作日内，由甲方向乙方退还剩余租赁押金（不计利息）；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金壹拾万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失；本条以上约定的损失包括甲方实现债权的所有费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等；甲方或乙方如要提前终止本合同，应提前30天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。双方约定了其他合同内容。同日，原、被告签订了关于被告承包经营杭州市西湖区益乐路古荡新村西21幢建筑面积1061平方米的房屋，被告承包经营期限自原告搬离时间至2025年2月31日止。 2018年7月17日，被告佛莲生物公司为保证人（甲方），原告杭水市政公司为债权人（乙方），双方签订了《担保合同》一份。约定：为确保原告与被告健龙躺中医诊所《房屋承包经营合同》的履行，甲方愿意向乙方提供不可撤销的连带责任保证，为承租人向乙方支付租金提供担保；保证担保期限自主债务履行届满之日起至两年；保证担保范围为合同约定的主债务、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。 2018年7月19日，被告支付原告租房押金82271元、第一期房租205677元。被告接受原告一楼322平方米房屋用于中医诊所经营，并使用原告二楼25平方米房屋作为仓库。 2019年1月3日，原告向被告发送告知函，通知原告于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢二、三楼1061平方米的房屋，要求被告于2019年3月31日前与原告办理交房手续。2019年1月9日，原告再次通知被告其于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢二、三楼1061平方米的房屋，要求被告办理相关交房手续。2019年1月9日，原告通知被告提出终止古荡新村西21幢101-110房屋（建筑面积322平方米）。后原、被告工作人员多次通过微信沟通，协商租金支付、房屋租赁事宜，但未达成一致意见。2019年4月30日，被告支付原告案涉房屋承包经营费（租金）116081元。2019年5月17日，被告向原告发送回复函，告知被告对二、三楼1061平方米房屋未办理交接手续，未实际使用，要求原告自行处置，以防止损失扩大。2019年6月17日，被告向原告发送要求搬离一楼322平方米房屋的函，同时解除二、三楼1061平方米房屋的《承包经营合同》。2019年8月5日，原告向被告发函要求尽快支付案涉房屋承包经营费。2019年8月6日，被告向原告发送搬离交接通知函，告知其于2019年8月15日前完成搬离工作并完成房屋交接。2019年8月8日，原告向被告发函认为其提前解除案涉合同应承担违约责任。2019年8月15日，原、被告完成了案涉房屋的交接手续。 庭审中，被告认可尚欠原告一楼322平方米房屋及二楼25平方米房屋承包经营费共计137918.68元，水电费701.1元。押金82271元尚在原告处。 另查，2018年7月17日，原、被告与案外人陈剑波签订《三方协议合同》一份，约定被告一次性将转让费700000元支付至原告账户，用于抵扣案外人陈剑波拖欠原告的房租及违约金，上述费用包括从2017年3月28日至2018年7月17日装修、装饰、设备及其他相关费用。后被告于2018年7月30日向原告支付该700000元。 本院认定上述事实的证据有原告提供的《房屋承包经营合同》、工商银行业务回单、搬离交接通知函、关于要求尽快支付承包经营费的催款函、关于提前解除合同违约告知函、交接单、担保合同，被告提供的双方往来函件、微信聊天记录、三方协议、转让费支付凭证，以及原、被告庭审陈述。 本院认为：原、被告签订《房屋承包经营合同》实质为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第8.1条约定，原、被告如要提前终止本合同，应提前30天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。原告于2019年1月9日发函提出终止合同，但因租金支付等责任承担问题，且被告亦未同意解除，之后双方协商未达成一致意见，故原告于2019年1月9日的发函并不导致合同解除。被告仍继续使用案涉房屋，双方合同仍继续履行，直至2019年8月15日原、被告经协商解除了案涉合同，被告搬离了案涉房屋，双方办理了房屋交接手续。因此，原、被告之间的案涉合同于2019年8月15日解除。截至2019年8月15日，被告尚欠原告租金137918.68元，水电费701.1元。合同约定租金于每年1月10日、7月10日前支付。同时，合同第六条第1、2款约定“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金壹拾万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。”本案中，被告未按合同约定期限支付租金及提前终止合同履行，已构成违约，应承担支付租金137918.68元、水电费701.1元及违约金的责任。关于违约金数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院综合考虑案件情况酌情确定被告支付原告违约金40000元。被告佛莲生物公司作为连带责任保证人，与原告签订《担保合同》，为案涉合同约定的主债务、违约金等提供连带责任保证，符合法律规定及当事人约定，故被告佛莲生物公司应对案涉租金、水电费、违约金承担连带清偿责任。而原告主张的律师费10000元及诉讼保全担保服务费，因本院已酌情支持原告违约金主张，律师费及诉讼保全担保服务费亦属于被告违约损失范畴，故原告要求被告支付律师费10000元及诉讼保全担保服务费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付税费27580元，因原告未提供其支付税费的相关证据，本院不予支持。本案押金82271元尚未退还给被告，为避免当事人诉累，本院在本案中将押金用于抵扣被告尚欠原告的租金。关于反诉原告健龙躺中医诊所的反诉请求问题，因转让费涉及案外人利益，本案《房屋承包经营合同》未作约定，且被告存在违约的情况下，反诉原告要求反诉被告杭水市政公司支付转让费损失，本院不予支持。合同约定承包期满后，装修部分可移动拆除的，由乙方拆除带走，其他装修部分归属甲方，不做赔偿。故反诉原告要求反诉被告支付装修费损失，本院不予支持。关于经营收入损失，反诉原告未提供充分证据，且反诉原告存在违约的前提下，本院不予支持。因本院认定系反诉原告存在违约行为，故其要求反诉被告支付律师费损失及违约金的主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所支付杭州杭水市政工程有限公司租金137918.68元，租金137918.68元与押金82271元相抵扣后，杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所尚欠杭州杭水市政工程有限公司租金55647.68元，于本判决生效之日起十日内支付给杭州杭水市政工程有限公司。 二、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所于本判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司违约金40000元。 三、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所于本判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司水电费701.1元。 四、杭州佛莲生物技术有限公司对上述第一、二、三项款项承担连带清偿责任。 五、驳回杭州杭水市政工程有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5582元，由原告杭水市政公司负担2089元，被告健龙躺中医诊所、佛莲生物公司负担3493元。反诉案件受理费8987元，由反诉原告健龙躺中医诊所负担。 原告杭水市政公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告健龙躺中医诊所、佛莲生物公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕小明 人民陪审员  张庆华 人民陪审员  宋敬蓉 二〇二〇年九月四日 书 记 员  何鹏丽