浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8779号 原告（反诉被告）熊正发，男，1977年1月31日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托代理人(特别授权代理)张飞云、江帆，浙江泰杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）方文琴，女，1973年4月29日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人(特别授权代理)叶丰铭,浙江五联律师事务所律师。 原告熊正发诉被告方文琴房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月19日向本院起诉，反诉原告方文琴于2019年11月13日对反诉被告熊正发提起反诉。本院受理后，依法由审判员晁敏独任审判，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）熊正发及其委托代理人张飞云，被告（反诉原告）方文琴的委托代理人叶丰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊正发诉称，2018年3月10日，原告与被告签订《店面租赁合同》，约定方文琴将座落于明珠街的店面出租给熊正发，租期从2018年6月1日起至2023年5月31止。店面年租金为35万元，先付款后使用，均在当年5月1日前现付清当年租金，保证金1万元。原告于2018年3月15日支付给被告保证金1万元及2018年6月1日至2019年5月31日租金35万元，2019年4月23日支付给被告2019年6月1日至2020年5月31日租金35万元。2019年7月27日，方文琴以熊正发未支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金为由向熊正发发出《解除店面租赁合同通知书》，解除了与被告签订的《店面租赁合同》，并要求熊正发于2019年8月15日前腾退房屋。方文琴擅自单方解约行为侵犯熊正发合法权益，故提起诉讼，当庭变更诉讼请求：1、判令确认原、被告于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》于2019年7月27日解除；2、判令被告返还原告租金296301.37元（2019年7月27日至2020年5月31日）、保证金10000元；3、判令被告支付违约金35000元；4、判令被告赔偿原告自2019年7月27日起至2023年5月31日止的装饰装修残值损失338504.4元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告方文琴辩称，1、确认案涉《店面租赁合同》于2019年8月15日解除，熊正发直至2019年8月15日才搬离租赁房屋。2、方文琴未收到熊正发支付的35万租金及1万元保证金。熊正发拖欠应付租金，其违约在先，依据房屋租赁合同约定，方文琴书面致函解除与熊正发的房屋租赁合同，熊正发在2019年8月15日才搬离租赁房屋，租金应结算到搬离当天，熊正发无权向方文琴主张违约金。3、熊正发违约在先，被告在解除房屋租赁合同通知书中，已明确要求原告在期限内搬空房屋恢复原样，但原告在2019年8月15日前仅搬走了部分物品，留下空调等，熊正发并未将可以搬走的物品搬走，应视为放弃物，原有装修原告也未恢复原样，应由方文琴自行处理。4、就原告违约在先的事实，被告另行就损失部分提起反诉，以反诉请求为准。 反诉原告方文琴反诉称，2018年3月10日，经中间人介绍，方文琴与熊正发签订了《店面租赁合同》，约定熊正发承租座落于江干区明珠街329、331号店面商铺，租期从2018年6月1日至2023年5月31日止，店面年租金为35万元。熊正发当时刚准备开新店，资金压力大，故托关系与方文琴商议，待店面开业后，资金周转宽裕时再支付租金。方文琴当时同意了宽限几个月再付租金。待熊正发开业经营几个月后，并未及时向方文琴支付第一年租金，方文琴碍于面子未向熊正发要求及时支付租金。熊正发一直拖到2019年4月23日才支付了第一年的租金35万元。后方文琴发现熊正发经营出现问题，故于2019年6月24日向熊正发通过快递送达书面《房租催讨函》，要求及时付清第二年2019年6月1日至2020年5月31日的租金及其他能耗费用，并告知逾期支付租金的违约后果。但熊正发仍未在一个月内支付第二年的租金及其他能耗费用，故方文琴于2019年7月27日依据店面租赁合同第七条第四款约定，通过快递书面向熊正发送达《解除店面租赁合同通知书》，要求熊正发尽快结清拖欠租金、物业费、水电费、违约金等，同时于2019年8月15日前清空所有设备、恢复原貌，否则商铺内所有设施视为弃权，方文琴将自行处理。熊正发于2019年8月15日来店里将其设备全部搬离，同时口头承诺所拖欠租金宽限几日再付，并于当日将物业管理费、电费交于物业，但水费一直未结清，方文琴代为支付。诉讼中，变更反诉请求为：1、判令反诉原、被告于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》于2019年8月15日解除；2、判令熊正发支付方文琴租金72917元（2019年6月1日至2019年8月15日），水费882.92元；3、判令熊正发支付方文琴违约金35000元；4、由熊正发承担本案诉讼相关费用。 反诉被告熊正发辩称，熊正发并没有收到方文琴所说的2019年6月24日寄送的房租催讨函。熊正发不欠任何租金和相关费用。 本案经审理查明的事实如下： 位于杭州市江干区××街××号××号商铺系方文琴自置鼎房地产开发（杭州）有限公司处购买。 2018年3月10日，出租方方文琴（甲方）与承租方熊正发（乙方）签订《店面租赁合同》1份，约定：甲方将座落于明珠街329、331号租赁给乙方。租期从2018年6月1日起至2023年5月31日止。店面年租金为人民币35万元整，先付款后使用，均在当年5月1日前现付清当年租金。保证金1万元整。乙方需在本合同签署三日之内向甲方一次性上交租金及保证金，共计人民币36万元整。租赁期限届满，乙方依约定退出租赁店铺，甲方对店铺验收，在乙方缴清全部租金及其他费用且无违约行为的条件下，双方终止协议。承租期内日常经营管理，乙方自负盈亏，自行缴纳物业及水、电费。承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装饰装修；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理；若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。租赁期内，如乙方未按时交纳水电、承租费用，且经甲方催讨后，依然未及时支付或超过支付时间一个月的，甲方有权终止合同，收回该店面，乙方应按照协议年租金的10%向甲方支付违约金。如甲方无故违约，同样需支付乙方年租金10%作为赔偿，等。 2018年3月15日，案外人杭州宏德运输有限公司通过浙江省农村信用社杭州联合银行转账给方文琴36万元。 同日，杭州宏德运输有限公司的股东兼法定代表人赵某将上述款项的进账单照片通过微信发送给熊正发。 2018年11月13日，赵某通过微信聊天方式向熊正发发送以下内容：汇方文琴36万（牙科房租费35万＋一万押金）汇王柏松15000（牙科装修敲围墙）赵某汇熊正发50万，汇一万给消防改装。现金付一万。 2019年4月23日，熊正发通过银行转账支付方文琴35万元。 方文琴向熊正发邮寄落款日期为2019年7月27日的《解除店面租赁合同通知书》1份，载明：关于明珠街商铺租赁合同履行事宜，本人曾于2019年6月25日正式向你致函，要求你依据租赁合同约定尽快在一个月内支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金及其他费用。但你至今仍未按租赁合同履行付款义务，故依据租赁合同第七条的约定，书面向你送达解除店面租赁合同通知书，正式解除双方的租赁合同。同时要求你尽快结清全部拖欠租金、物业管理费、水电费、违约金以及将杭州德贝丁桥口腔门诊部有限公司注册地址从租赁商铺内变更或注销，归还商铺，请你在2019年8月15日前清空所有设备，恢复原貌，否则该商铺内所有设施视为弃权，我方自行处理，同时我方将根据租赁合同相关事项保留其他法律诉讼求。 2019年8月15日，熊正发自案涉商铺退铺。 熊正发向本院提交2018年3月31日，发包方熊正发（甲方）与承包方杭州市悠点设计装饰工程有限公司（乙方）签订的《建筑装饰工程施工合同》1份，约定：工程名称：杭州德贝丁桥口腔门诊部；工程地点：杭州市江干区丁桥镇明珠街329号；承包方式：包工包料；工期：本工程自2018年4月5日开工，于2018年6月5日竣工。合同价款：387000元；本合同价款采用固定价格，合同生效后，甲方分四次支付工程款，第一次，签订合同后支付30%，计116100元；第二次，水电结束支付37%，计143190元；第三次，木工结束油漆工进场支付30%，计116100元；第四次，竣工验收后支付尾款3%，计11610元；约定收款账户户名朱贺新。庭审中，方文琴对该份证据不予认可。 2018年4月26日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户30000元；2018年4月27日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月10日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月11日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月13日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月16日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月19日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年6月21日，熊正发通过交通银行转账至户名为朱贺新的银行账户50000元；2018年8月8日，熊正发通过微信转账给悠点装饰公司10000元。以上款项共计390000元，熊正发称系支付的装修款。庭审中，方文琴对该组证据不予认可。 熊正发向本院提交向姜波转账凭证2份金额共计20000元、向陈伟强转账凭证2份金额共计30000元，用以证明其支付空调费用50000元。庭审中，方文琴对该组证据不予认可。 方文琴向本院提交水费催缴通知单1份，载明催缴明珠街329号2019年6月2日及2019年8月2日水费。方文琴向本院提交杭州市水务集团有限公司开具的明珠街329号水费发票两张，一张费用日期为2019年6月2日，金额为782.7元，一张费用日期为2019年8月2日，金额为100.22元，两张发票金额共计882.92元。 方文琴申请证人赵某出庭，用以证明赵某作为杭州宏德运输有限公司的股东及法定代表人，因熊正发提出暂缓支付方文琴租金、保证金，赵某以杭州宏德运输公司名义借款36万元给方文琴应急，待熊正发交付租金、保证金后，方文琴再将36万元还给杭州宏德运输公司公司。庭审中，熊正发对赵某证人证言不予认可。 上述事实，有熊正发提供的《店面租赁合同》、转账凭证、进账单、熊正发与赵某的微信聊天记录、企业信用公示信息、《解除店面租赁合同通知书》等，方文琴提供的《店面租赁合同》、浙江省商品房买卖合同、《解除店面租赁合同通知书》、顺丰速运单、水费催缴通知单、发票、证人证言及原、被告庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，熊正发与方文琴签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为熊正发是否已按约足额支付了案涉商铺租金。熊正发主张2018年3月15日案外人杭州宏德运输有限公司支付给方文琴的36万元系支付的案涉商铺2018年6月1日至2019年5月31日的租金35万元及保证金1万元，但庭审中方文琴及杭州宏德运输有限公司的法定代表人赵某对熊正发的意见不予认可。本院认为，不论杭州宏德运输有限公司当时向方文琴支付的36万元款项性质如何，在方文琴、杭州宏德运输有限公司的法定代表人赵某对杭州宏德运输有限公司代为支付租金及保证金不认可且熊正发未举证证明三方关于杭州宏德运输有限公司代为支付租金及保证金有明确约定的情况下，熊正发作为案涉商铺承租人应按约向出租人方文琴支付租金；而熊正发仅于2019年4月23日支付方文琴35万元，该款项应为支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金，熊正发还应按合同约定于2019年5月1日前支付方文琴自2019年6月1日起的租金，而熊正发未按期支付，其行为构成违约。方文琴向熊正发发出落款日期为2019年7月27日的《解除店面租赁合同通知书》要求解除案涉商铺租赁合同并要求熊正发于2019年8月15日前自案涉商铺搬离，而熊正发确于2019年8月15日搬离，现方文琴诉请案涉店铺租赁合同于2019年8月15日解除，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于熊正发的本诉诉请，因本院认为熊正发未按约支付租金构成违约，故对熊正发诉请要求方文琴退还租金、保证金、支付违约金、赔偿装饰装修残值的诉请，本院均不予支持。关于方文琴的反诉诉请，合同解除后，熊正发应支付方文琴自2019年6月1日起至2019年8月15日止的租金72876.71元及方文琴代为支付的水费882.92元。方文琴诉请要求熊正发支付违约金35000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）熊正发与被告（反诉原告）方文琴于2018年3月10日签订的《店面租赁合同》于2019年8月15日解除； 二、反诉被告熊正发支付反诉原告方文琴自2019年6月1日起至2019年8月15日止的租金72876.71元，于本判决生效后十日内付清； 三、反诉被告熊正发支付反诉原告方文琴水费882.92元，于本判决生效后十日内付清； 四、反诉被告熊正发支付反诉原告方文琴违约金35000元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告熊正发的诉讼请求； 六、驳回反诉原告方文琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10598元，减半收取为5299元，由原告熊正发负担；财产保全费2495元，由原告熊正发负担。反诉案件受理费1238元，由反诉原告方文琴负担0.5元，反诉被告熊正发负担1237.5元；反诉案件财产保全费1064元，由反诉被告熊正发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年九月一日 代书记员  董颖子