贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2725民初2385号 当事人基本情况及审理经过 原告（反诉被告）：贵州省福明置业有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水街道办事处兴隆大道华都嘉苑**楼**，统一社会信用代码91522725688441575B。 法定代表人：郑榕，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201610854281，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：黄**，女，汉族，1968年7月14日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 被告（反诉原告）：黄伦，男，汉族，1972年4月4日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 被告（反诉原告）：黄云霞，女，汉族，1965年7月6日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 被告（反诉原告）：苏红，女，汉族，1970年12月31日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 被告（反诉原告）：苏平，男，汉族，1962年8月3日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 原告（反诉被告）贵州省福明置业有限公司（以下至判决主文前简称“福明置业公司”）诉被告（反诉原告）黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人及五被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告福明置业公司的诉讼请求:1、请求人民法院依法判决被告给付购房款60万元，并按照每日万分之零点五支付违约金至付清购房款止（从2015年10月29日至2020年6月9日止违约金50，490元）。2、本案诉讼费用由五被告承担。 五被告的辩称意见，一是五被告购买原告的商品房一共签了三次合同，第一次是2011年10月31日，并按购房总款的50%共给付了原告75.06万元，原告未按合同约定办理按揭贷款；2014年7月14日，原、被告双方又签订第二次合同，原告让五被告补足60%的购房款才能办理按揭贷款，五被告遂又补交了14万元，原告仍未办理按揭贷款，直至2015年10月，原告以第二份合同补足60%的条款系手书的不符合规定，银行不批准办理按揭为由，要求再重新签合同。2015年10月28日双方签订第三次《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为买受人先支付60%购房款，余款通过按揭贷款方式支付，被告在签订第一、第二次合同时已付购房款93.5318万元，因合同约定余款60万元以按揭方式支付，但最后一次合同签订后原告并未在7日内书面通知被告办理按揭贷款，被告也未签收过任何书面通知，并非被告不配合办理按揭贷款，且被告主动将办理按揭贷款所需的所有资料在签订第一份合同时就提供给原告，由于原告自身的原因未得到按揭支持，导致无法办按揭贷款，原告仍未书面告知被告未获得按揭贷款的信息，也未通知被告再行协商余款的支付方式。自双方签订最后一份合同起至今已长达四年半之久，原告未通知甚至告知被告处理购房善后事宜，却枉称被告不按合同约定提供资料办理按揭手续，不符合客观事实也不符合常理。二是根据相关法律法规规定，原告在交付房屋时应向被告提供《质量保证书》和《使用说明书》，但原告均未向被告提供，原告的行为侵害了被告的知情权，原告严重违约，理应承担责任。三是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告应当在交付使用后90天办理产权登记转移手续，但因原告至今未将办理产权登记的相关资料交给房地产登记管理机构，致使被告无法办理产权手续，超期长达四年半之久（实际交付时间为2013年7月），理应承担违约责任。 反诉原告的诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》，由反诉被告向反诉原告偿付违约金约（从2016年2月1日至2020年7月27日止共计1635天，按经营性利息7.125%计算）计266，565元。2、反诉被告一次性退还反诉原告已交的购房款和装修折价款（指定评估）。3、本诉与反诉费用、评估费由反诉被告承担。 反诉被告福明置业公司辩称，福明置业公司认为反诉原告所提出解除《商品房买卖合同》的反诉请求已过法定的行使解除权的期限，因此应当驳回反诉原告的反诉请求。 审理查明的事实 2011年10月28日，五被告与原告签订了《商品房买卖合同》，向原告福明置业公司预购位于瓮安县，面积以实测为准，多退少补。约定建筑面积为257平方米，五被告以其他方式已付总付款的75.06万元，余款74万元办理银行按揭支付给原告。因原告原因无法办理银行按揭贷款，2014年7月14日，原告与五被告又签订了一份《商品房买卖合同》，约定总房款为153.5318万元，建筑面积为270.78平方米，被告又支付了14万元购房款。2011年至2014年期间，五被告共计支付购房款总计93.5318万元，余款60万元办理银行按揭贷款支付。因还是未能办理银行按揭贷款，2015年10月28日，原告再次与五被告签订了《商品房买卖合同》，约定五被告向原告支付首付款93.5318万元，余款60万元以银行按揭贷款的方式支付。合同还约定若因原告的原因导致被告未能获得贷款或获得的贷款少于申请的贷款数额的，原告选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限双方另行协商，并签订补充协议。原告于2013年7月将涉案房屋交付五被告，五被告装修后在此经营餐馆。由于原告差欠债务过多受征信影响，购房尾款60万元至今无法办理银行按揭贷款未能履行，因此原告诉至本院，提起前述诉讼请求。庭审中原告坚持要求被告一次性付清尾款，五被告遂提出如上反诉请求，经本院调解，双方僵持不下，未能达成一致意见。 上述事实，有各方当事人的法庭陈述及原告举证的福明置业公司营业执照、法定代表人身份证明、商品房预售合同登记备案表、中国工商银行现金存款凭证、收据、交款确认单、商品房买卖合同以及五被告举证的三份《商品房买卖合同》在卷为凭，经开庭质证和本院审查，其来源合法、内容客观真实，与本案直接相关，本院予以采信，作为定案的依据。 判决理由和结果 本院认为：因原告福明置业公司征信不良，根据银行政策不能办理按揭贷款，本案事实上已经不能按照《商品房买卖合同》约定的付款方式履行下欠60万元购房款付款义务。现双方就未付购房款的付款方式、期限不能达成协议，原告福明置业公司请求继续履行合同，符合双方合同约定，被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平负有继续履行向原告支付下欠购房款的义务。原告福明置业公司要求被告一次性支付尾款有违订立合同时通过银行按揭贷款方式支付购房款的一致意思表示，因此，原告福明置业公司请求五被告一次性清偿债务，缺乏正当理由，本院不予支持。为解决双方未能达成补充协议的僵持局面，从公平兼顾双方利益的角度考虑，本院酌定所欠购房款由五被告在5年内按约分期付清，五被告还需以实际所欠购房款本金为基数，参照国家商业银行对住房发放按揭贷款的利率给付利息，如此才公平合理，本院酌定按年利率5%计算。对于利息起算时间，虽双方自2011年10月28日至2015年10月28日签订了三份合同，但至今未办理按揭贷款是原告福明公司自身原因造成，因无法办理按揭贷款，原告福明置业公司应明知五被告不能按合同约定方式履行付款义务，但其未与五被告达成补充协议，也未及时诉讼主张权利，导致争议长期僵持，原告福明公司未及时向五被告主张购房款的损失应由其自行承担，故本院酌定利息自起诉次日即2020年6月23日起算。具体分期及利息支付方式酌情确定为：在2020年9月30日前给付购房款本金30万元及截止当日之前的利息7500元，剩余购房款本金30万元自2020年10月起每月给付5000元，在每月的最后一日前给付，直至清偿为止，2020年10月1日之后的利息随分期购房款本金一并按约给付分期之前的利息，利息以实际所欠本金为计算基数，利随本清，若被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平提前付款的，提前支付部分不计算后期利息。 对于被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因原告的原因导致被告未能获得贷款或获得的贷款少于申请的贷款数额的，原告选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限双方另行协商，并签订补充协议。在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，双方对因原告原因未能办理案涉商品房按揭贷款的后果作了明确约定，即合同继续履行，五被告在原告未能办理按揭贷款的情况下，根据合同约定仍应继续履行合同，并向原告支付剩余购房款的义务，五被告系负有先履行义务一方，其未按照约定向原告支付剩余购房款，原告作为后履行义务方有权拒绝按照合同履行商品房所有权转移登记义务。故五被告要求解除《商品房买卖合同》不符合合同约定，本院不予支持。故对五被告要求原告福明公司赔偿逾期办理房屋所有权转移登记的违约金及返还购房款、装修款的反诉请求一并不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平分期给付原告贵州省福明置业有限公司购房款本金人民币六十万元（600，000元），并自2020年6月23日起至实际所欠购房款付清之日止按年利率5%计付利息，以上债务分期给付方式为：在2020年9月30日前给付购房款本金三十万元及截止当日之前的利息七千五百元；剩余购房款本金三十万元自2021年10月起每月给付五千元，同时给付相应利息，直至清偿为止，分期款在每月的最后一日前给付，2020年10月1日之后的利息以实际所欠本金为基数计算，随分期购房款本金一并按约给付分期之前的利息，利随本清，若被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平提前付款的，提前支付部分不计算后期利息； 二、驳回原告贵州省福明置业有限公司的诉讼请求。 三、驳回反诉原告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取5152元，原告贵州省福明置业有限公司已预交，由被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平承担4750元，原告贵州省福明置业有限公司负担402元；反诉诉讼费减半收取8933元，由被告黄**、黄伦、黄云霞、苏红、苏平负担。 权利义务告知 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分金额缴纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  谢霞 二〇二〇年九月十四日 书记员  曾洁