湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1081民初211号原告：石首市自然资源和规划局，住所地为石首市南岳山大道**。法定代表人：张道忠，系该局局长。委托诉讼代理人：徐显峰，男，汉族，1970年2月20日出生，系石首市土地交易中心副主任。委托诉讼代理人：王文青，系湖北楚望律师事务所律师。被告：湖北达宝置业有限公司，住所地为石首市绣林办事处建宁大道南侧与明珠大道交汇处。法定代表人：朱宇晨，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丽，女，汉族，1974年12月21日出生，系该公司财务经理。委托诉讼代理人：蔡修明，系湖北子龙律师事务所律师。原告石首市自然资源和规划局与被告湖北达宝置业有限公司(以下简称达宝公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，原告于2019年2月15日向本院提起诉讼，本院于2019年8月12日作出（2019）鄂1081民初289号民事判决。宣判后，被告达宝公司不服该判决，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）鄂10民终1972号民事裁定书，以原审法院对涉诉土地交付时是否为净地出让，是否符合合同约定的土地条件未予查明为由发回本院重审。本院于2020年4月1日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐显峰、王文青,被告的委托诉讼代理人李丽、蔡修明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石首市自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.支付土地出让价款1128万元；2.支付利息30.62万元，以704万元为基数，按年利率4.35%计算一年（自2018年5月28日计算至2019年5月27日）；3.支付违约金，以424万元为基数，自2018年5月28日计算至付清之日，以每日1‰计算；4.支付违约金，以704万元为基数，自2019年5月27日计算至付清之日，以每日1‰计算；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月27日，原告以拍卖方式公开出让了位于石首市××的一宗土地，出让土地总面积为18359.56平方米，土地出让价款为1408万元。2018年5月7日，原被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定原告在2018年6月7日前将土地交付被告。合同第十条约定被告分两期支付土地出让价款，第一期为2018年5月27日之前支付704万元，第二期为2019年5月26日之前支付704万元，被告在支付第二期土地出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向原告支付利息。合同第三十条约定被告不能按时支付土地出让价款时，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。合同签订前，被告支付了280万元履约保证金，该履约保证金已抵作土地出让价款。合同签订后，被告未按照约定支付出让价款，构成违约，应依法承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉请。被告达宝公司辩称，1.原告交付土地不符合合同约定条件，现该宗地上空仍有10千伏、220千伏的高压线，导致被告无法开工建设，至今仍未建设；2.请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，并赔偿我方损失，现口头提出反诉，请求判决原告返还我方预交的合同保证金并承担同等责任（银行同期贷款利率的利息及日1‰的违约金）；3.本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，原告发布国有建设用地使用权拍卖出让公告，拍卖的两宗地块编号分别为0000708、0000709。2018年4月25日，被告达宝公司向原告指定的账户支付了履约保证金280万元。2018年4月27日，原被告和拍卖人三方共同签订《成交确认书》，确认被告竞得地块编号0000709号国有建设用地使用权，该地块位于石首市××，成交总价为人民币1408万元。被告交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。2018年5月7日，原告（出让人）与被告（受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，分别在相关条款中作出如下约定：出让人在2018年6月7日前将出让宗地交付给受让人；受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，即：2018年5月27日之前支付704万元，2019年5月26日之前支付704万元，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；该合同项下宗地的定金280万元抵作土地出让价款；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。另查明，2018年5月27日，原告将涉案土地交付给被告,截至目前该宗土地上空尚有一组未迁移正在运行中的220千伏高压线路、二组未迁移正在运行中的10千伏高压线路,被告至今未在该宗土地上开工建设。2018年5月30日、2018年10月18日和2018年12月24日，原告前后三次向被告发出催缴通知书，通知被告缴纳土地出让价款及利息。还查明，涉案《石首市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》就涉案土地载明“本次出让地块为‘净地’出让（权属明确，界址清楚）”。涉案《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第五条第（五）款载明“答疑及现场踏勘。出让人和拍卖人不集中组织竞买人对本宗地现场踏勘，有意竞买者可自行踏勘，也可以联系石首市土地交易中心或湖北同源拍卖有限责任公司进行现场踏勘。”第九条第（一）款载明“本次出让地块为‘净地’出让（权属明确，界址清楚）。申请人须全面阅读本宗地块所有拍卖出让文件文本内容，如有疑问可以在拍卖会开始日以前用书面方式向石首市土地交易中心或湖北同源拍卖有限责任公司咨询。竞买人的竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖出让文件的内容及地块的现状和瑕疵无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”再查明，一审诉讼期间，石首市国土资源局更名为石首市自然资源和规划局。本院认为，本案的争议焦点为:1.双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效，2.原告交付的土地是否符合“净地”出让的标准，3.被告是否存在违约行为，4.本案约定的违约金标准应否进行调整。关于争议焦点1，本案中，原告与被告2018年5月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，且程序、内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定:“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”第二十八条规定:“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的,应当依法承担违约责任。”本案中,截至目前案涉地块上空尚有一组未迁移正在运行中的220千伏高压线路、二组未迁移正在运行中的10千伏高压线路，故原告交付的土地不符合“净地”出让的标准，其行为构成违约。原告称其出让土地符合“净地”标准，本院对此作如下评析：首先，案涉土地上空正在运行的高压线路，未经国家电力管理部门批准及城乡建设规划主管部门规划，任何人无权擅自迁移和拆除；其次，案涉拍卖公告、出让须知中均未披露案涉土地上空尚需竞买人迁移高压线路的相关信息，且诉讼中原告未能举证证明其事先已经将出让宗地上空尚有未迁移高压线路的实际情况向被告及其他竞拍人释明，也未能证明被告是在对此事项已知晓情形下仍然愿意参与竞拍的事实；最后，本案系土地使用权出让合同关系，作为受让方的合同目的，是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此，确保用于出让土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方当事人的基本合同义务。原告作为负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格遵守相关政策和规定要求，其应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和规定，也将会对合同相对方构成违约。综上，原告称其交付的土地符合“净地”出让标准缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中,根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条“出让人同意在2018年6月7日前将出让宗地交付给受让人。”第十条“受让人在2018年5月27日之前支付第一期土地出让金704万元，2019年5月27日之前支付第二期土地出让金704万元及利息”之约定,被告应先支付第一期土地出让金，然后原告交付土地，最后被告支付第二期土地出让金及利息，但事实上在第一期缴纳土地出让金期限届满时被告仅支付280万元,至今尚有424万元未付。被告提出,原告未能按照合同约定交付“净地”,被告有正当理由迟延交付土地出让金，但被告作为先履行一方，无权不按约定支付第一期土地出让金，其不按期、足额交纳第一期土地出让金构成违约。对于第二期土地出让金及利息，由于原告交付的土地存在瑕疵，影响了被告开工建设,阻碍了被告进行整体开发，因此被告有权拒绝缴纳第二期土地出让金及利息。综上，被告至今尚欠原告第一期土地出让金424万元构成违约，现原告要求被告支付国有建设用地使用权出让价款1128万元及利息30.62万元,本院依法支持424万元。另，被告当庭口头提出反诉，不符合法律规定，本院不予审理。关于争议焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定,本案中，原、被告均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任，被告辩称违约金标准过高应予调整，考虑到本案合同的性质、履行情况、双方当事人的过错程度等因素，为平衡双方利益，消除双方的对立情绪，根据公平原则和诚实信用原则，本院确认按年利率6%的标准计算违约金。第一期国有建设用地使用权出让价款付款时间届满前，原告仅收到了被告抵作土地出让价款的竞买保证金280万元。自2018年5月28日起，被告逾期付款424万元，故应自2018年5月28日起，按424万元的年利率6%向原告缴纳违约金。由于被告迟延支付土地出让金704万元及利息有正当理由，故本院对原告要求被告支付第二期土地出让金的违约金的诉请不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，有事实根据和法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告湖北达宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石首市自然资源和规划局支付国有建设用地使用权出让价款424万元;被告湖北达宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石首市自然资源和规划局支付未按期支付第一期国有建设用地使用权出让价款而产生的违约金(以424万元为基数，按年利率6%自2018年5月28日起算至付清之日止);驳回原告石首市自然资源和规划局其他诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97291元，由被告湖北达宝置业有限公司负担37213元，原告石首市自然资源和规划局负担60078元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长 王 慧人民陪审员 王 军人民陪审员 秦彩云二〇二〇年九月十五日书 记 员 陈 云