山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3154号原告：济宁豪源汽车销售服务有限公司，住所地济宁汽车汽配城福特4S店与金宇加油站之间，统一社会信用代码91370811494074199J。法定代表人：杨冲，经理。委托诉讼代理人：李刚，山东宏易律师事务所律师。被告：山东金宇汽车城有限公司，住所地济宁市任城区南张镇刘前村，统一社会信用代码913708116906321275。法定代表人：杨志华，总经理。委托诉讼代理人：常亚风，山东明廉律师事务所律师。第三人：济宁市任城区人民政府南张街道办事处，住所地济宁市任城区南张邮电支局附近（东方向20米左右），统一社会信用代码11370811004320108J。主要负责人：张波，主任。委托诉讼代理人：张溪，女，1983年2月16日出生，汉族，住山东省济宁市，系街道办事处法制办主任。原告济宁豪源汽车销售服务有限公司（豪源汽车公司）与被告山东金宇汽车城有限公司（金宇汽车城）、第三人济宁市任城区人民政府南张街道办事处（南张街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪源汽车公司的委托诉讼代理人李刚，被告金宇汽车城的委托诉讼代理人常亚风，第三人南张街道办事处的委托诉讼代理人张溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪源汽车公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还拆迁补偿款暂定800,000元及利息；2.本案诉讼费等费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还原告的房屋装修费用及搬迁费用共计700,112.81元。事实和理由：2014年3月21日，原、被告双方签订了《租赁合同书》，双方约定被告将其所有的位于济宁汽车汽配城福特4S店与金宇加油站之间的商铺租赁于原告。建筑面积2448平方米，租赁期限截止到2024年3月20日，租金前两年每年50万元，后8年递增。后原告为经营4S店对租赁物进行了装修改造。2019年6月，因租赁物被任城区政府需要征用，第三人与原告进行了拆迁事宜协商，并对原告的装修及停产停业损失等进行了评估，原告按照与第三人的约定完成搬迁工作后，第三人于被告签订房屋征收补偿协议书，并将补偿款支付给被告。被告在收到拆迁补偿款后，未能将相应补偿原告的补偿款给原告。现原告租赁的房屋因拆迁而停止营业，被告拒不给原告拆迁补偿款，其行为已构成严重违约，损害了原告的合法利益。综上，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告山东金宇汽车城有限公司辩称，一、答辩人与原告济宁豪源汽车销售服务有限公司签订的租赁合同已经于2019年8月13日解除，原告已于合同解除时交还房屋，并将其自有物品带走。二、第三人与被告协商拟对拆迁房屋进行安置补偿，现并未进行补偿完毕。且即使进行补偿，因与原告的租赁合同已经解除，原告也无权获得任何拆迁收益。三、山东济宁丰源汽车贸易有限公司、济宁豪源汽车销售服务有限公司、济宁中源汽车销售服务有限公司三家企业财产混同，实际控制人均为张全义。四、原告尚欠答辩人房租、水电费15,964.35元，并应支付违约金169,400元，保留我们的诉讼权利。五、本案系房屋租赁合同，双方只能就房屋租赁期间发生的事宜进行维权，而原告不是拆迁的相对人，无权就拆迁问题进行诉讼。并且拆迁进行时，原被告的租赁合同已经解除，原告没有任何理由从拆迁中获益。驳回原告的诉讼请求。第三人南张街道办事处述称，一、本案原告主体不适格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”中共中央纪委办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为》的通知（中纪办[2011]8号）第二条规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”本案涉案被搬迁人房屋所有权人系金宇汽车城有限公司，案涉房屋也是金宇汽车城有限公司办理的交房手续向答辩人交房。根据上述规定，金宇汽车城有限公司是案涉房屋的所有权人，金宇汽车城有限公司才是被征收人。原告作为涉案房屋的承租人不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的法定被征收人主体，即使原告在其承租物中进行了装修改造，答辩人依据《南张街道凤凰台植物园东片区房屋搬迁补偿实施方案》的规定,向房屋所有权人即金宇汽车城有限公司实施搬迁，依法原告不是合法的被征收人。二、依据《南张街道凤凰台植物园东片区房屋搬迁补偿实施方案》第四项其他事项规定：本次搬迁范围内，存有产权争议、抵偿抵押争议或债权债务纠纷的，由双方当事人在搬迁期限内自行协商解决，逾期不能解决的，经评估公告后，先行拆除，待双方当事人之间的争议纠纷经调解解决或通过司法程序诉讼解决后，再行分配补偿款。由被征收人自行解决并承担法律责任。综上所述，原告起诉答辩人即无事实依据，也没有法律依据，依法应驳回原告对答辩人的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对提交的原、被告2014年7月7日签订的《合同书》、原、被告及案外人企业登记信息、原告与济宁中源汽车销售服务有限公司2019年1月21日出具的《说明》、海马汽车4s店照片、南张街道凤凰台植物公园东片区搬迁补偿方案、第三人出具的补偿款情况说明、山东仁诚土地房地产评估有限公司出具的地上附着物清查补偿情况表等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月9日，被告与案外人山东济宁丰源汽车贸易有限公司签订意向书，乙方（山东济宁丰源汽车贸易有限公司）汽车展厅店面位置初步意向定在加油站北与福特4S店之间，合同期限为10年，价格前两年每年参照其他4S店，乙方向甲方交意向金15万元，本合同以通知签约正式合同为准。协议签订后，2014年1月14日山东济宁丰源汽车贸易有限公司即缴纳房租15万元。后2014年3月21日，案外人杨冲、邵芳与被告签订合同书，租赁甲方（被告）建设的汽车4S店面，约定：“一、合同时间2014年3月21日起至2024年3月20日止…二、租金为前两年每年伍拾万元…十、甲方同意乙方（杨冲、邵芳）按照乙方所代理的汽车品牌厂家的要求对展厅、车间进行局部改造及装修装饰；乙方承担所有的改造费用…”2014年5月7日，案外人杨冲、邵芳作为股东成立济宁豪源汽车销售服务有限公司，原告与被告在2014年7月7日重新签订了合同书，约定：“店面位置金宇汽车城加油站北，一、合同时间为10年。2014年7月7日起至2024年7月6日止…二、租金为56万…十、甲方（被告）同意乙方（原告）按照乙方所代理的汽车品牌厂家的要求对展厅、车间进行局部改造及装修装饰；乙方承担所有的改造费用。十一、双方协商店面的建设标准：1.地面：店面周围水泥道路路面由甲方负责施工，并且具备行车要求。店面内部路面：车辆展厅及局部一二层地面均由甲方做好，以具备乙方贴砖的水泥毛渣地为标准；汽车维修车间水泥地面由甲方做好，以具备表面平滑为标准，并做好车间排水沟及外排水工程。厚度：甲方根据乙方行车需求为标准，施工时，由乙方指定人员在现场告知甲方施工人员。2.前展厅外围玻璃墙由乙方负责施工，并承担费用，幕墙以及展厅前面、两个侧面为标准；幕墙侧面（不超两个门）、前玻璃门、均由乙方施工，甲方作出符合乙方尺寸的外部框架。3.局部一二层楼梯由甲方施工；楼梯扶手、楼梯踏步装修均由乙方施工；一二层的每层房间隔断由乙方根据需求进行隔断，甲方不负责乙方的隔断。4.厕所在展厅处有两个，维修车间处有两个。装修由乙方施工，甲方只负责4S店一个总的阀门，其他的上下水由乙方自行安装。5.电力设施的要求：符合乙方使用电量电压，甲方只负责4S店一个总电源，店内的灯、线路由乙方施工。6.维修车间的门、窗由甲方根据甲乙双方协商的建设标准建设，位置由乙方确定。…”后原告对租赁房屋进行了装修改造。2019年6月，因济宁市城市建设规划，该租赁房屋被要求拆迁。2019年8月13日，张全义代表原告与被告签订解除合同。2019年8月20日山东仁诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋构筑物及装修、设备等进行评估，评估补偿价值合计为700,112.81元，并出具的地上附着物清查补偿情况表。后济宁市任城区人民政府通过第三人将相关补偿款支付至被告账户。后原、被告对补偿款项发生纠纷，原告于2020年4月8日诉至本院。另查明，山东济宁丰源汽车贸易有限公司、济宁中源汽车销售服务有限公司的法定代表人均系张全义，济宁豪源汽车销售服务有限公司的法定代表人系杨冲，张全义系杨冲的岳父。经审理，本院认为，双方争议的焦点为：1.原告主体是否适格。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，案由系租赁合同纠纷，双方争议的也是补偿的装修及设备搬迁等的费用，各方对因拆迁补偿的数额并无异议，即不是与第三人之间的纠纷，而是与被告就租赁合同之间的纠纷，故，原告的起诉符合上述规定，主体适格。2.原、被告双方的租赁合同是否已解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订租赁合同前，由山东济宁丰源汽车贸易有限公司签订意向协议并交纳部分房租，租赁合同履行后，济宁中源汽车销售服务有限公司亦代缴过房租，该两公司的法定代表人均系张全义，其又是原告法定代表人杨冲的岳父，从三公司的名称及代付房租的事实分析，三公司有关联性，虽然不易直接认定被告主张的三公司资产混同，张全义是实际控制人，但张全义代表原告于2019年8月13日签订的解除合同，构成表见代理，该合同虽未加盖公章，而实际原告也按合同退租，致使在与第三人协商补偿事宜中并未参加。故，应认定双方的租赁合同已解除。3.原告主张应返还的款项数额如何确定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，双方租赁到期日是2024年3月20日，在合同未到期的情况下，双方解除合同，但对争议资产的处置并未约定。原告并未明确放弃资产的所有权，虽然被告系被拆迁人，获得了全部的拆迁补偿费，但拆迁补偿费中包含了对原告资产的补偿费，被告从而获得了额外的利益，导致原告利益受损，故被告应将原告所得的拆迁补偿的部分支付给原告。第三人南张街道办事处提供的专业部门对涉案房屋构筑物及装修、设备评估金额为700,112.81元，补偿款已支付至被告账户。综合分析，解除合同中注明因无法经营退租、原告并未实际参与资产认定、结合双方租赁合同中对店面的建设标准的约定，在装修残值中被告亦存在少量装修及设备等事实，故按照公平原则，酌情由被告返还原告补偿款的60%计420,067.69元。综上所述，原告主张被告返还部分房屋装修费用及搬迁费用共计420,067.69元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:被告山东金宇汽车城有限公司于本判决生效后十日内向原告济宁豪源汽车销售服务有限公司返还房屋装修费用及搬迁费用共计420,067.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由原告济宁豪源汽车销售服务有限公司承担4,720元，被告山东金宇汽车城有限公司承担7,080元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 朱 建人民陪审员 杨 倩人民陪审员 文臣玲二〇二〇年九月十日书 记 员 辛忠思