内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初1366号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。委托诉讼代理人：张传莉，住内蒙古自治区。被告：霍连伟，男，汉族，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称“天顺物业公司”）诉被告霍连伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天顺物业公司的法定代表人曲殿林、委托诉讼代理人张传莉和被告霍连伟出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付住宅物业费1425元、管道清淤费435元、亮化照明费290元、生活垃圾二次转运费145元；2、违约金1560元；以上共计3855元；3、以上违约金结算至被告给付之时截止，并承担起诉费。事实和理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司服务。被告在纳景名都一期有住宅，即22号楼4单元302室。2017年1月1日至2019年6月1日一直未交纳物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾二次转运费。依据《物业管理服务委托合同》：住宅物业费为0.48元/平米/月，管道清淤费为15元/月/户，亮化照明费为10元/月/户，生活垃圾清运费为5元/月/户。2017年1月1日至2019年6月1日，被告应交物业费102.4㎡×0.48元/平米/月×29个月=1425元；应交管道清淤费15元/月×29个月=435元；应交亮化照明费10元/月×29个月=290元；应交生活垃圾二次转运费5元/月×29个月=145元，以上四项合计2295元。按《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条约定，超季度未交费为逾期，从逾期之日起交纳10元/户/日（实按2月/户/日），应收违约金1560元（2017年1月1日至2019年6月1日），判决之后以实际给付之时为止。被告霍连伟辩称，第一，起诉状中所说物业费、管道清淤费、亮化照明费，还有生活垃圾二次清运费，我找到《内蒙古自治区发展和改革委员会内蒙古自治区住宅和城乡建设厅关于规范物业管理收费管理工作的通知》，这个文件当中规定“物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润，其中物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：一、管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；二、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用。这里边不包括专项维修资金分摊费用；三、物业管理区域清洁卫生费用；四、物业管理区域绿化养护费用；五、物业管理区域秩序维护费用；第六、办公费用；七、物业服务机构固定资产折旧；八、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；九、经业主大会同意的其它费用。物业管理区域内属于业主共有的供热、供水按国家有关规定执行。供水加压、电梯运行费用列入物业成本，在制定物业费标准时一并考虑。收费实施政府指导价，由当地价格主管部门根据实际成本核定。物业区域内属业主共有的楼道照明路灯、地下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其他设施设备运行发生的费用。依据实际支出由业主在物业服务内分担”。按这个规定我认为物业费每平方收的是物业费0.48元每平方、每月，其中就包含了在起诉状当中所说的管道清淤费、亮化照明，还有生活二次垃圾转运费，这三项我认为除了这0.48元以外，原告所提出的这部分费用属于重复性收费，是不合法的收费。第二，就是按第九条的内容规定，物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积按月、按季、按年计收。预收期不能超过12个月。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。包括套内建筑面积和分摊共有的建筑面积。我认为其他这三项管道清污费，还有亮化照明，生活垃圾二次转运的收费方式也是不合理的。按照这个文件规定，它应该按照每月每平方米这样收取，而原告在这个合同当中也好，还是在起诉当中也好写的就是按照每户，没有按照平方数和每月这样收。所以依据这两项文件内容，我认为他这个收费就是不合理的。再有就是我看了第二个举证就是物业合同。根据《合同法》第五条规定，当事人应遵循公平公正的原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则要求合同双方当事人之间的权利和义务要公平合理，要大体上平衡。强调一方给付与对方给付之间的等值性。合同上负担和风险的合理分配。具体包括：第一，在订立合同时要根据公平原则确定双方的权利和义务。不得滥用权力，不得假借订立合同，恶意进行磋商；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。公平原则作为合同法的基本规定，其意义和作用是公平原则，是社会公德的体现，符合商业道德要求。将公平原则作为合同当事人的行为准则，可以防止当事人滥用权力，有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。物业合同内容中没有体现公平的原则。双方的权利和义务不明确，并且对一方规定了违约责任，有失公平。对另一方却没有进行违约责任的规定。然后我就感觉好像是业主违约，可能要承担违约责任。但是物业公司违约了，就没有任何的责任。所以，我认为这个合同根据《合同法》是不公平的一个合同，而且合同的书写并不符合正常合同书写的规范。第三，我要求的是物业公司既然他有收费的金额，那我要他提供收费的标准，依据什么收费。本院经审理查明，2013年8月阿荣旗宏大房地产开发有限公司与原告天顺物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定对莫旗纳景名都泰园小区提供物业服务。后于2014年7月5日原告天顺物业公司与莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告天顺物业公司承包莫旗纳景名都小区的物业管理。双方约定物业管理服务费为0.48元/㎡、公共照明费为10元/月/户、清淤费15元/月/户、垃圾清运费5元/月/户。被告霍连伟系纳景名都小区一期22号楼4单元302室（面积为102.4平方米）的买受人和定购人。该房屋在原告天顺物业公司的服务范围内。另查明，原告天顺物业公司与被告霍连伟曾在（2017）内0722民初1269号物业服务合同纠纷一案中对物业费收取达成调解意见，即被告霍连伟给付原告天顺物业公司2017年之前的物业费用2849元。被告霍连伟于2017年8月15日予以给付。现原告天顺物业公司的物业管理期限内，被告霍连伟尚未给付物业费的期限为2017年1月1日起至2019年5月31日。经原告天顺物业张贴欠费诉前告知单和短信告知物业费用明细等催要方式，被告霍连伟未予以给付物业费用。被告霍连伟抗辩未交纳原因系物业服务委托合同无效、收费明细不明、收费标准过高和物业服务质量不合格等。以上事实有原告天顺物业公司提供的：1、《前期物业服务合同》以证明开发商与物业公司签订合同约定收费标准被告方应知晓；2、《物业管理服务委托合同》以证明物业公司与业主委员会签订合同，与《前期物业服务合同》的服务内容和收费构成基本一致；3、收费票据和（2017）内0722民初1269号民事调解书以证明被告霍连伟曾对合同内容不规范和收费不合理提出异议，但是经到住建局查询，《物业服务管理委托合同》已经备案，并经过审核。被告与原告达成协议，不应再行在本案中提出同样的问题；4、催缴书以证明原告对尚欠的物业费履行了法定的催缴手续。被告霍连伟经质证认为证据1与其无关联性；对证据2认为规避违约责任。合同内容有勾抹和手写部分，无法明晰具体的内容；对证据3认为交费行为不代表认可合同内容。达成和解意见是本着业主与物业长期接触，并且予以一定优惠才予以交纳；对证据4认为并没有看到该单据。对于物业费并非有意拖欠，是因为对合同存疑。本院经认证，根据上述证据的形式，本院对真实性予以认定采纳。被告霍连伟提供：1、《物业管理委托服务合同》一份以证明合同不合理，书写不规范，没有被告本人签字，没有体现公平原则；2、2020年8月14日录制38段视频，以证明小区管理没有达到合同的服务约定和收费标准。原告天顺物业公司经质证认为合同并没有不合理之处。对于收费标准被告与原告达成一致协议，并且多年也未提出异议。对于视频内容认为没有公信力。本院经认证，对上述证据的真实性予以认定采纳。对于视频内容显示地点认可与本案的关联性。但是，因为录制时间的限制性，本院根据视频内容对显示时间内的客观情况予以采纳。本院认为，原告天顺物业公司于2014年7月5日与案涉小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，为被告霍连伟所在的小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同依法成立，对原告及包括本案被告霍连伟在内的小区业主均具有约束力。因此，被告霍连伟抗辩该合同没有其本人签字，对其本人无效的理由不成立，本院不予采纳。对于被告霍连伟主张合同内容中没有对物业公司违约的认定，本院认为根据合同内容，在第七章违约责任一项中约定了各自的责任承担，并非仅有单方违约的内容。同时，如果业主认为物业公司违反合同约定或者对业主构成违约责任，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定主张对应的违约责任。对于被告霍连伟抗辩合同具有勾抹和书写内容不清晰的问题，本院认为根据合同内容，勾抹部分并未影响主文内容和文字原意。以手写字体约定合同内容亦不违反法律规定，也没有达到大部分个体完全无法阅读合同内容的程度。因此，被告霍连伟未对自己的上述主张合同无效和显示公平性的抗辩意见提供有效证据予以证明，即没有证据证明该合同存在法律规定的无效情形，本院对其此项主张不予采纳。对于物业服务费用收取标准的问题，本院认为《物业管理服务委托合同》对业主具有约束力。被告霍连伟作为实际使用人，接受了原告天顺物业公司提供的主要物业管理服务，应当按约支付相应的物业费。现《物业管理服务委托合同》中约定了具体的收费项目和标准，即列支了具体详细的收费标准，不仅单项约定物业服务费标准，同时另行约定公共照明、垃圾清运、清淤费每月每户交纳等内容，并对该收费标准予以公示和备案。被告霍连伟按照该标准也已经履行给付物业费用的情况下，本院对原告天顺物业公司主张的收费标准依据合同约定予以认定采纳。同时，结合原、被告均认可的尚未交纳期限和原告天顺物业公司的物业服务年限，认定为被告霍连伟2017年1月1日至2019年5月31日尚欠的物业费用为：物业管理服务费为1425元（102.4㎡×0.48元/平米/月×29个月）；管道清淤费435元（15元/月×29个月）；亮化照明费290元（10元/月×29个月）；垃圾清运费145元（5元/月×29个月），以上共计2295元。对于被告霍连伟抗辩原告天顺物业公司未尽到物业服务标准的主张。本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，加上物业服务企业自身能力的限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业服务公司提供良好的服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理金实施物业服务，否则直接影响公司正常运行，影响全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务公司相互理解，共同努力。现原告天顺物业公司已为案涉小区提供了基本的物业服务，双方也形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告霍连伟提出的问题可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘物业公司。物业服务公司可以承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，业主不能仅以物业公司提供服务不到位、存在瑕疵为由而拒绝缴纳物业服务费用及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，或者降低物业费用的收费标准，这样缺乏合同和法律依据，也势必损害已全额交纳物业服务费的业主的利益。所以，该主张不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但是，具体到本案的实际情况，被告霍连伟居住的小区院内确实存在一定的瑕疵。因此，本院综合上述情况酌情认定减免部分物业费用至2000元，亦属于对原告天顺物业公司对于今后提高物业服务水平，反思不完善之处，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展的警示。对于原告天顺物业公司主张的违约金1560元，其主张系根据《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条第四项的约定内容，对此本院认为该条款约定的内容为“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下项处理：（1）从逾期之日起按每天-超季度未交费为逾期，收10月/户/日交纳滞纳金”，但是原告天顺物业公司以此项约定来主张违约金没有事实和法律依据。同时，争议未解决之前，被告霍连伟未交纳物业费也确属事出有因。因此，对该项费用不予支持。综上所述，本院认定被告霍连伟给付原告天顺物业公司物业费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告霍连伟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2017年1月1日至2019年5月31日所欠物业费2000元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告霍连伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 孟瑶二〇二〇年九月八日书记员 萨聪附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。