福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2069号 上诉人（原审原告）：莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇秀山街**，统一社会信用代码913503056850788381。 法定代表人：曾雪花，执行董事。 委托诉讼代理人：徐志煌，福建莆湄律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄国贤，福建莆湄律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：林志忠，男，1975年10月26日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：蔡玉荣，男，1971年12月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司（以下简称“豪居物业公司”）与上诉人林志忠因物业服务合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2020)闽0305民初932号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪居物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持豪居物业公司的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由林志忠承担。事实和理由：1.关于豪居物业公司为林志忠代缴的水电费、电梯年检费、电梯维保费等，林志忠并未提出异议。事实上，豪居物业公司也确实代缴该些费用，其他的业主也都及时予以缴纳，一审法院对此应当予以支持。2.关于公摊电费，豪居物业公司已经提供了公摊电费的全部费用明细，且每个月均有在公示栏予以公示，缴费发票上的单位虽然为开发商豪捷房地产公司，但实际缴纳人为豪居物业公司。由于案涉小区尚未成立业主委员会，根据电业局的规定，用电用户的更名需要固定产权才能进行更名，故缴费发票的单位为开发商。在一审中，豪居物业公司也准确说明了公摊电费的计算方法，并对此有合理的解释，一审法院对此不予认定，是错误的。3.林志忠作为小区业主之一，享受了豪居物业公司提供的物业管理服务，却没有及时交纳物业服务费用，明显构成违约，应按照合同约定支付违约金，故豪居物业公司主张的违约金符合法律规定。 针对豪居物业公司的上诉，林志忠辩称：因为豪居物业公司的原因，导致林志忠的房子不能居住，故豪居物业公司要求林志忠缴纳电梯年检费、公摊水电费、逾期交纳物业费的违约金等，林志忠都不清楚，也不愿意缴纳。 林志忠上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回豪居物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.豪居物业公司入驻选聘程序不合法，备案资料不齐全，导致后期服务质量低下，管理混乱。2.豪居物业公司未能按照合同的约定提供相应的物业管理服务。3.豪居物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。林志忠在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“由于原告（豪居物业公司）确实存在未能完全履行管理服务义务的情况”，使豪居物业公司逃避了违约责任。4.为业主提供物业管理服务是物业公司应履行的义务，收取物业管理服务费是其权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。 针对林志忠的上诉，豪居物业公司辩称：1.林志忠主张不用支付物业费，不但在事实上不能成立，在法律上也不能成立。双方物业服务是基于物业合同，豪居物业公司是开发商聘请的前期物业公司。在购房和交房时，双方自愿签订了前期物业服务合同，而且也交了当年度的物业费。物业费的收缴标准是有据可查的，在物业合同中明确约定了住宅、店面的收缴标准。林志忠根据物业合同享受了物业服务，不能以任何理由拒缴物业费。2.林志忠主张豪居物业公司入驻不合法，如果业主认为不合法，就不应该签订物业服务合同。3.林志忠主张豪居物业公司在物业服务过程中没有尽到物业公司的义务，但就现状来看，豪居物业公司已经尽到了全面、完善、高效的服务。4.对服务质量或者价格而言，小区可以成立业主委员会，再聘请新的物业公司。在没有聘请新的物业公司情况下，林志忠应该缴纳物业费。5.林志忠主张的不办证等事项均与本案无关，是林志忠与开发商的事情。在一审诉讼过程中，林志忠对此也提出了反诉，但被一审法院裁定驳回。 豪居物业公司向一审法院起诉请求：判令林志忠支付豪居物业公司拖欠的物业费6337元、水电费329元、公摊电费2525元、逾期付款违约金4506.09元。 一审法院认定本案事实如下：位于莆田市秀屿区××镇××小区由福建省豪捷房地产开发有限公司开发。2011年4月5日，林志忠向开发商购买了该小区3号楼1204室房屋。2012年1月27日双方办理房屋交付手续。当日，林志忠与豪居物业公司签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：1、物业管理服务质量为清洁卫生实行岗位责任制，实行标准化清洁保洁，房屋共用部位保持清洁并无乱贴、乱画；花草树木定期修剪，绿地无改变使用用途和破坏；实行封闭式管理，建立24小时值班及巡逻制度；消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时启用等。2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.2元／月；3、业主应于每月10日之前交纳物业服务费；4、业主未能按时足额支付物业服务费，豪居物业公司有权要求补交并按照日千分之五支付滞纳金。林志忠购房时合同载明面积为90.93㎡。后经核实，该物业建筑面积为91.07㎡。自2015年2月18日起，林志忠未依约交纳物业费。另查明，1、办理房屋交付手续时林志忠在房屋验收确认单中载明案涉房屋存在墙面开裂、空心，水源未接到厨房、洗手间，房屋防水未到位等8项问题。2、豪捷小区确实存在多处违建、绿化维护不当、卫生清理不到位等问题。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，豪居物业公司系物业服务公司，与林志忠签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应遵照执行。豪居物业公司为林志忠等业主提供了物业服务，即使豪居物业公司提供的服务存在不尽如人意之处，但保证了豪捷小区的正常运转。若业主任意以物业服务不周为由拒付物业费，最终只能使物业公司无法运转而影响小区的正常生活秩序。林志忠拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，故豪居物业公司要求林志忠支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，予以支持。2015年2月至2019年10月计56个月，物业费应为1.2元/㎡×91.07㎡×56=6119.9元，该部分物业费，林志忠应予缴纳。豪居物业公司主张其代缴了水电费329元、电梯年检费185元、电梯维保费609元，但未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。豪居物业公司主张其为业主垫付了公摊电费，其中林志忠应分摊2525元，但根据豪居物业公司提供的缴费发票，缴费单位为开发商福建省豪捷房地产开发有限公司，而非豪居物业公司；豪居物业公司也未合理解释该公摊电费的分摊方法，故豪居物业公司的该主张不予支持。豪居物业公司主张林志忠应支付逾期缴费的违约金4506.09元，由于豪居物业公司确实存在未能完全履行管理服务义务的情况，应认为双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。豪居物业公司要求林志忠支付违约金缺乏依据，不予支持。林志忠辩称案涉房屋存在质量问题导致其至今无法入住。由于案涉房屋于2012年1月即办理交付手续，庭审时林志忠亦确认在2013年10月正式收到案涉房屋钥匙。时不论林志忠是否实际入住，其所有的案涉物业实际接受了豪居物业公司提供的管理服务。林志忠、豪居物业公司之间的物业合同关系与林志忠、福建省豪捷房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系系不同法律关系。若福建省豪捷房地产开发有限公司销售的案涉房屋存在质量问题导致林志忠产生包括本案物业费在内的损失，林志忠可向开发商主张权利，而不能以此对抗其向豪居物业公司缴纳物业费的义务。综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、林志忠应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司物业服务费6119.9元；二、驳回莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费142.4元，减半收取71.2元，由莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司负担46.2元，林志忠负担25元。 本院二审期间，豪居物业公司提供以下证据：1.莆田市豪捷房地产开发有限公司出具的《关于豪捷水表立户名情况说明》，欲证明因案涉小区的业主委员会至今尚未成立，无法签订新的物业合同，无法将莆田市豪捷房地产开发有限公司的水表用户名进行变更，故案涉小区的水表用户名仍为莆田市豪捷房地产开发有限公司，但实际为全体小区业主代缴水费系豪居物业公司。2.莆田市秀屿区通达自来水公司出具的《用水记录》，欲证明案涉小区住户每年的用水情况。3.莆田市豪捷房地产开发有限公司出具的《关于豪捷公馆公摊用电户名情况说明》、国网福建省电力有限公司莆田供电公司出具的《证明》，欲证明因案涉小区的业主委员会至今尚未成立，无法签订新的物业合同，无法将莆田市豪捷房地产开发有限公司的电表用户名进行变更，用电地址为豪捷国际公馆，实际用电者为全体小区业主。电表用户名虽然是莆田市豪捷房地产开发有限公司，但实际缴款者系豪居物业公司。4.国网福建省电力有限公司莆田供电公司出具的《历月电费明细》，欲证明案涉小区公摊电费的用电情况明细。5.公摊用电分摊说明和水费计量说明，欲证明公摊电费及用水计算方式。林志忠质证认为，因为房子的质量问题林志忠并没有入住案涉房屋，对豪居物业公司的证据林志忠并不清楚。 本院经审查认为：豪居物业公司能提供上述证据的原件核对，真实性可以确认。1.对第一组、第二组证据，可以证明豪居物业公司所要证明的内容，但只能证明整个小区水表总表的用水情况，无法证明林志忠的用水情况。2.对第三组、第四组、第五组证据，可以证明豪居物业公司所要证明的内容，可以证明案涉小区每户从2015年11月至2016年4月需分摊的电费总额为152元、从2016年5月至2016年12月需分摊的电费总额为208元、从2017年1月至2017年12月需分摊的电费总额为249元、从2018年1月至2018年12月需分摊的电费总额为240元。因此，从2015年11月至2018年12月，林志忠需分摊的电费总额为849（152+208+249+240）元。 林志忠提供以下证据：1.福建省新建商品住宅质量保证书一份，欲证明开发商全权委托豪居物业公司对林志忠的房屋进行维修。2.电费明细一份，欲证明林志忠没有使用房屋，也不能使用房屋。3.12345信访投诉件，欲证明林志忠的房子存在质量问题，一直都没有人维修。4.照片，欲证明豪居物业公司的物业服务不到位。 豪居物业公司质证认为：1.对第一组证据的真实性没有异议，但是对关联性和合法性有异议，不能证明林志忠想要证明的内容。豪居物业公司没有接受开发商的委托。林志忠主张房子存在质量问题，但未经过鉴定或者法院诉讼处理。2.对第二组证据的真实性没有异议，但是对关联性和合法性有异议。林志忠没有用电不代表没有使用房子，况且豪居物业公司起诉的是公摊部分的电费。3.对第三组证据的真实性无法确认，与本案无关。4.对第四组证据的真实性有异议，林志忠所拍摄的照片不全面，不能客观反映整个小区的全部面貌。 本院经审查认为：1.对第一组证据，真实性可以确认，但不能证明林志忠所要证明的内容。2.对第二组证据、第三组证据，真实性可以确认，但证明内容与本案无关。3.对第四组证据，真实性可以确认，可以证明豪居物业公司提供的物业服务存在瑕疵。 经审理查明，豪居物业公司对一审认定的事实中“豪捷小区确实存在多处违建、绿化维护不当、卫生清理不到位等问题”有异议，认为不存在违建等问题，即使存在违建问题，也与豪居物业公司无关；豪居物业公司对一审法院认定的其他事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定自2015年2月18日起，林志忠就一直未缴纳公摊水电费、水电费的事实。林志忠对一审法院认定的事实没有异议。对一审认定的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。 另查明，在二审期间，豪居物业公司向本院提交申请书，要求对2014年2月18日至2015年10月30日期间、2019年1月1日之后的公摊电费不在本案中主张，其欲另案处理。 本院认为，在案涉小区业主委员会未成立之前，林志忠与豪居物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，故该《前期物业管理服务协议》对林志忠具有约束力。林志忠主张豪居物业公司进驻小区的程序不合法，没有事实依据，本院不予采信。作为小区业主之一的林志忠，在豪居物业公司已经提供物业服务的情况下，应履行按时支付物业费的义务，但其至今仍未支付2015年2月18日至2019年10月17日的物业费，构成违约，故一审判决由林志忠支付该期间相应的物业费，是正确的，应予维持。林志忠主张豪居物业公司物业服务不到位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，虽然豪居物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但林志忠可以要求豪居物业公司继续履行并改正等，不能以此拒交物业费。林志忠另主张房屋存在质量问题，其没有使用案涉房屋，不应缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。虽然莆田市豪捷房地产开发有限公司向林志忠交付的房屋存在质量问题，但林志忠只能在维修期内要求莆田市豪捷房地产开发有限公司承担相应维修责任，而不能以未使用房屋、未享受物业服务为由拒交物业费。对于水电费，豪居物业公司提供的证据体现的是整个小区的用水、用电情况，并没有提供林志忠单户具体用水、用电的相应书面证据，应承担举证不能的法律责任，故一审对此不予支持，并无不当。对于公摊电费，豪居物业公司二审中要求对2014年2月18日至2015年10月30日期间、2019年1月1日之后的公摊电费其将另案处理，在本案中只请求处理2015年11月至2018年12月期间的公摊电费，该请求系其自行处分权利，本院予以照准。经审查，在该期间，林志忠应承担的公摊电费为849元，一审对此不予支持不当，本院予以纠正。豪居物业公司主张该期间的公摊电费为1643元，与其提供的证据不符，本院不予采信。对于逾期缴费的违约责任，鉴于豪居物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故一审对此不予支持，也无不当，本院予以维持。 综上所述，豪居物业公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；林志忠的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2020）闽0305民初932号民事判决； 二、林志忠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司物业服务费6119.9元、公摊电费849元； 三、驳回莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司的其他上诉请求； 四、驳回林志忠的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费142.4元，减半收取计71.2元，由莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司负担46.2元，由林志忠负担25元；二审案件受理费142.4元，由莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司负担92.4元，由林志忠负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 许秋红 审 判 员 李 忠 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 黄周翔 书 记 员 黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。