长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初1720号 原告：赵立彬，男，1961年10月9日生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：朱万成，吉林佳禾律师事务所律师 原告：刘喜和，男，1963年7月16日生，汉族，住长春市净月区。 委托诉讼代理人：朱万成，吉林佳禾律师事务所律师 被告：中国工商银行股份有限公司长春分行，住所地朝阳区同志街**。 负责人：孙占国，行长 委托诉讼代理人：王相贺、林涛，公司职员 原告赵立彬、刘喜和与被告中国工商银行股份有限公司长春分行（原中国工商银行股份有限公司吉林省分行营业部，以下简称工行长春分行）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵立彬、刘喜和及其委托诉讼代理人朱万成，被告工行长春分行委托诉讼代理人王相贺、林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵立彬、刘喜和向本院提出诉讼请求：1、确认赵立彬、刘喜和购买工行长春分行位于长春市××区、105室合同有效；2、确认位于××街属于赵立彬单独所有、105室属于刘喜和单独所有：3、工行长春分行协助二原告办理前述房屋产权及土地使用权变更、分割登记；4、案件受理费由被告负担。事实及理由：2008年7月7日被告工行长春分行委托吉林省宏大拍卖有限公司（以下简称宏大拍卖公司）对其4号楼（一层101室、105室）的金融保险用房以及相应的吉国用(2000)第010500054号国有土地使用权进行拍卖。2008年8月30日原告刘喜和、赵立彬以417.03万元竞得上列房产。因被告委托拍卖的4号楼系一个产权证项下分割的两个房间计1169.77平方米（房产测绘面积1190.36平方米），两原告只能共同购买上列两房屋，而实际是两原告各自分别出资，赵立彬出资购买101室687.09平方米，刘喜和出资购买105室503.27平方米。同时双方确认，4号楼房产证为长房权字第XX**，建筑面积1478.50平方米，该证项下101室面积687.09平方米属赵立彬出资所购单独所有，105室面积503.27平方米属刘喜和出资所购并单独享有所有，剩余l03室面积288.11平方米属被告自有并单独享有所有权。因被告不予配合办理房屋产权变更、分割登记，故诉至法院，请求支持原告以上诉讼请求。 工行长春分行辩称,本案已经过诉讼时效；我行仅有协助原告办理1169.77平方米过户的义务。另本案涉及的1010室、105室属于原告之间的分割纠纷，与我行无关。 赵立彬、刘喜和向法庭提供证据如下： 1、2008年7月7日《委托拍卖合同》，证明被告拟处置其自有房产并委托拍卖机构进行拍卖，合同明确了拍卖的标的、拍卖时间、拍卖地点，拍卖的财产即本案诉争财产。被告质证，真实性没有异议，证明问题有异议，该份证据在拍卖标的物描述中明确面积为1169.77平方米，无法证明原告主张101、105室的对应关系。 2、2008年8月30日《拍卖成交确认书》，证明二原告于2008年8月30日参加案涉房产拍卖并以417.03万元购得拍卖标的。被告质证，真实性没有异议，关联性有异议，该份证据证明原告竞买成功后应该知道所购买的为1169.77平方米房产一处，原告二人曾在2008年8月25日书面签署过《中国工商银行股份有限公司吉林省分行营业部资产标的现状及瑕疵声明》，说明原告知晓标的物具体情况。 3、(2008)吉长信维证字第10560号《公证书》，证明宏大拍卖公司申请长春市信维公证处对案涉房产的拍卖活动进行现场监督公证；证明二原告以417.03万元购得拍卖标的真实、有效。被告质证，银行拍卖1169.77平米房产的过程没有问题。 4、2008年9月4日《收据》两份（拍卖价款、拍卖佣金）、《销售不动产统一发票（代开）》发票联一张，证明二原告购买的房产位于4号楼，于2008年9月4日支付拍卖佣金及拍卖价款，二原告购买的房产与工行销售房产为同一标的。被告质证，真实性及证明问题没有异议。 5、2008年5月月长房权字第XX**房权证》，证明房权证为工行交付给二原告，原告竞买所得房产登记在该房权证下，在购买时没看到产权证，该产权证在2019年才给的。被告质证，真实性没有异议，证明问题有异议，该份证据不能证明原告购买的是两处房产，且原告所称的取得产权证经过我行现有人员不清楚。 6、房屋所有权证存根三份（证号分别为2090000586、4090002207、4090002740），该证据显示2090000586号房产证项下房屋坐落在南岭大街19号，房屋层数是2层，总建筑面积396平方米，证明拍卖合同及成交确认书所指的该产权证号是错误的，与拍卖4号楼房屋不符。4字头的两个房产证证明原告所购房屋2006年登记在4090002207房产证下，其后该房产证下的部分房产分割又形成了4090002740号房产证。被告质证，证明问题和真实性均无异议。当时被告卖了多处房产，其中有一处是原告购买的，在拍卖合同上该处房产证登错了。4号楼应该登记4090002207，建筑面积是1609.08平方米，后期房屋分割将产权证变成了长了长房权字第XX**筑面积有所改变是因为其中有一套房屋分割出去，单起了一个房照，剩下这部分是原告所举的产权证。被告可以协助将4090002740产权证项下二原告所购买的整体面积分割，但是被告无权干涉原告二人对分割后所得房屋划分问题，无权确认二人对101房屋、105房屋独自占有的法律关系。 7、房屋测绘表，证明案涉房产虽按一个标的物拍卖，实际为两处房产，被告有义务分别按原告要求办理产权更名过户，101室面积为687.09平方米、105室面积为503.27平方米。被告质证，真实性没有异议，证明问题有异议，该份证据只能证明原告竞买成功涉案1169.77平方米房产后，该房产目前的可分割面积，但原告协助被告房屋过户手续，应按委托拍卖合同拍标的物来进行，拍卖标的物为一处房产，原告二人是以联合竞买方式参加拍卖，且二人已经约定竞买的1169.77房屋为二人共同所有。因此被告没有义务协助原告办理分割后更名过户义务。 8、《协议书》一份、《补充协议》一份，证明二原告分别于2009年9月28日、2020年6月2日签署的两个协议，二原告对竞买所得的房产的出资比例及所得房产归属进行约定，即赵立彬出资2085150元购买101室、刘喜和出资2085150元购买105室。因面积不等导致差价，双方进厅补差。被告质证，因为被告不是该份协议当事人，对真实性无法确认，但该份证据却能够说明原告二人之间始终知晓所购买的房屋为整体房屋，需要明确各自可分割部分。被告协助原告将1169.77平方米过户到二人共有名下后，二人如何依据该协议再行分割与被告无关。属于从共有房屋到个人所有的第二个阶段，不应与银行第一次过户混同。 9、房产部门的案涉房产平面图一份，证明案涉房产为两套房产，分别为101室和105室。被告质证，被告拍卖房屋时并未产生101、105号房屋，同时原告也自认一直租用涉案房屋，并称当时使用时房屋是打通状态，即便涉案房屋能够分割多处房产，原告也应当履行委托拍卖合同认可以共有的方式购买房屋。 被告向法庭提供证据如下： 1、《委托拍卖合同》、《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》，证明2008年8月30日，两名原告竞买成功，竞买房产为长春市经济开发区临河街124号营业部原基建公司1169.77平方米房屋，成交价417.03万元。原告自2008年8月30日起，应知道民事权利是否受侵害，但2020年7月23日才向法院起诉，已超诉讼时效。原告质证，真实性没有异议，证明问题有异议。拍卖协议及成交确认书没有明确被告配合原告办理更名过户的时间；不动产纠纷不适用诉讼时效的规定，被告认为原告主张超过诉讼时效没有事实和法律依据；原告持续在办理房屋更名手续，但因被告在拍卖过程中存在过错，至今未解决，该事实证明原告一直在要求被告办理更名手续。 2、《中国工商银行吉林分行营业部资产拍卖会须知及约定》（以下简称《拍卖会须知》）、《中国工商银行吉林分行营业部资产标的现状及瑕疵声明》（以下简称《瑕疵声明》）、《房地产评估报告书》、《宏大拍卖公司意向竞买登记表》，证明根据拍卖材料，原告明确知晓拍卖标的物信息，竞买成功后，被告仅对1169.77平方米配合分割。原告质证，基于被告各种拍卖文件中产权证号登记错误导致原告无法真实了解所竞拍房产的现状，被告在拍卖过程中存在过错，且经查实原告所拍卖的房产为两套房产，应按照两原告主张分别予以办理更名过户。 3、《联合竞买协议》，证明2008年8月26日二原告签署该协议，竞买该标的物属于二人共同所有，如何分割过户属于二原告对共有物的内部处分问题，与被告无关。原告质证，真实性没有异议，证明问题有异议，该份协议是基于被告错误的登记、公告房产权证号，也未明确拍卖标的是否有可分性，原告才出具的竞买协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月7日被告委托宏大拍卖公司对4号楼房产证房产证号长房权字第XX**、用证号吉国用（2000）第010500054号、面积1169.77平方米的金融保险用房进行拍卖。2008年8月30日赵立彬、刘喜和以417.03万元竞得上列房产。 2006年1月24日房屋登记部门为工行长春分行所有的4号楼一层房屋核发长房权发长房权字第XX**权证，栋号5-37/101-47-1，面积1609.9平方米。2008年5月28日，房屋登记部门将4090002207号房屋所有权证项下面积1609.9平方米房产分割为五套房产，栋号分别为5-37/101-47（101）面积687.09平方米、5-37/101-47（102）面积57.48平方米、5-37/101-47（103）面积288.11平方米、5-37/101-47（104）面积73.10平方米、5-37/101-47（105）面积503.27平方米，其中5-37/101-47（102）、（104）两套房产分割登记他人，5-37/101-47（101）、（103）、（105）三套房产合计面积1478.50平方米为工行长春分行核发长房权字发长房权字第XX**证。 长房权字 长房权字第XX**屋为坐落于南岭大街19号，房屋层数2层，建筑面积396平方米的仓储用房。工行长春分行委托拍卖的房产实际是4号楼长房权字第号楼长房权字第XX**下栋号5-37/101-47（101）、（105）两套房产。赵立彬、刘喜和竞买前已分别租用该两套房产，并分别各自经营。 本院认为：赵立彬、刘喜和诉请分别办理栋号5-37/101-47（101）、（105）两套房产的产权更名过户手续有无事实及法律依据；诉请办理房产更名过户手续是否超过诉讼时效期限。赵立彬、刘喜和通过竞买的方式购得被告委托拍卖的房产，该竞买行为合法有效，被告应履行协助办理房产更名过户的义务。《委托拍卖合同》、《瑕疵声明》、《拍卖成交确认书》中标注的权证编号、建筑面积等与事实不符，应以当事人确认的拍卖房产为4号楼长房权字第X号楼长房权字第XX**栋号5-37/101-47（101）、（105）两套房产为准。拍卖前赵立彬、刘喜和就已分别租用（101）、（105）两套房产各自从事经营活动，通过竞买取得自己使用房屋的产权符合常理。工行长春分行不顾案涉房产于房产登记部门已分割五套单元登记，其中（102）、（104）两套房产已分割登记他人，且（101）、（105）两套房产已分别出租赵立彬、刘喜和各自经营使用的情况下，捆绑两套房产面积委托拍卖，既不符合交易习惯，也损害了承租人的优先购买权。同时由于工行长春分行及拍卖公司在《委托拍卖合同》、《瑕疵声明》中标注信息错误及捆绑两房产面积的作法，使得赵立彬、刘喜和作出联合竞买之举。赵立彬、刘喜和虽在联合竞买协议中虽然有约定即“如竞买成功此标的，归甲、乙两方共同所有”，但该约定属赵立彬、刘喜和间的约定，对协议之外的他人并无约束力，且该约定在其后赵立彬、刘喜和的协议中被否定。工行长春分行以此拒绝配合赵立彬、刘喜和分别办理栋号5-37/101-47（101）、（105）两套房产的产权更名过户手续的理由不能成立。鉴于房产登记部门为工行长春分行核发长房权字第XXX发长房权字第XX**4号楼1609.9平方米房产分割为五套房产并进行单元栋号登记，长房权字第XXXX，长房权字第XX**该房产已确定为5-37/101-47（101）面积687.09平方米、（103）面积288.11平方米、（105）面积503.27平方米。根据《不动产登记暂行条例》第八条：〝不动产以不动产单元为基本单位进行登记。〞的规定，结合此次委托拍卖的是（101）、（105）两套房产，（103）房产工行长春分行自留的事实，在赵立彬、刘喜和明确表示不同意两套房产合并办证，且依单元分别登记并不损害被告及任何一方利益的情况下，赵立彬、刘喜和要求分别登记合理且不违反法律规定，应予支持。但办理案涉房屋产权登记及土地使用权分割登记所产生的税费应由刘喜和、赵立彬各自承担。 关于工行长春分行提出赵立彬、刘喜和主张权利超过诉讼时效的一节，因诉讼时效期间是从受害人知道或应当知道权利受到侵害之日计算。本案拍卖成交确认书签订以后直至起诉前双方当事人一直在办理合同履行事宜，房屋转让登记手续未完成系工行长春分行委托合同、拍卖成交确认书存在错误履行不力所致，工行长春分行并未明确告知赵立彬、刘喜和或以行为表明其拒绝履行合同，在赵立彬、刘喜和方面不存在权利受到侵害的计算起点，于是则没有超过诉讼时效问题。所以工行长春分行主张赵立彬、刘喜和超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《不动产登记暂行条例》第八条之规定，判决如下： 一、确认赵立彬、刘喜和购买中国工商银行股份有限公司长春分行位于长春市××区、105室合同有效； 二、中国工商银行股份有限公司长春分行于本判决生效十日内协助赵立彬办理栋号5-37/101-47（101）房屋产权及土地使用权变更、分割登记手续； 三、中国工商银行股份有限公司长春分行于于本判决生效十日内协助刘喜和办理栋号5-37/101-47（105）房屋产权及土地使用权变更、分割登记手续。 案件受理费40162元减半收取20081元，由中国工商银行股份有限公司长春分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员 吴国红 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 马世超 书 记 员 程 铭