河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1050号原告：洛阳智盛特种钢球有限公司，住所地洛阳市老城区邙山镇营庄村工业园区。法定代表人：张明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李双虎，河南焦点律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2），住所地洛阳市西工区洛北乡史家屯村。负责人：梁玉柱，该组组长。委托诉讼代理人：张瑞喜、王若男，河南大鑫律师事务所执业律师。第三人：洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会，住所地洛阳市西工区石油路183号。负责人：陈西京，该居委会主任。委托诉讼代理人：王洪波，河南广文律师事务所执业律师。第三人：洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（1），住所地洛阳市西工区洛北乡史家屯村。负责人：卢迎春，该组组长。原告洛阳智盛特种钢球有限公司（以下简称智盛公司）与被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）（以下简称史家屯二2组）、第三人洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会（以下简称史家屯居委会）、洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（1）（以下简称史家屯二1组）合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。智盛公司的委托诉讼代理人李双虎，史家屯二2组的负责人梁玉柱及其委托诉讼代理人张瑞喜，史家屯居委会的委托诉讼代理人王洪波，史家屯二1组的负责人卢迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智盛公司向本院提出诉讼请求为：1.判令史家屯二2组立即向智盛公司退还购房款2450412元，并赔偿因融资造成的损失，即以该款项为基数自2011年9月1日起按照月息1%标准赔偿至实际退还之日止（至起诉日约2450412*1%*112=2744461元）；2.判令史家屯二2组向智盛公司赔偿房屋差价损失6806700元；3.责令史家屯居委会协助史家屯二2组退还智盛公司的购房款2450412元；4.本案诉讼费全部由史家屯二2组承担。事实与理由：2005年11月3日，史家屯村二组（原二组）与智杰公司签订《“世杰花园”联合开发协议书》，约定“甲方以每亩土地40万元的价格作为该项目的投资”、“关于甲方提出门面房的要求，具体条件如下：乙方考虑甲方的实际情况经双方协商，沿王城大道边所开发建设的门面房按1800元/㎡平均价（规划三层），由规划的道北三路向南延伸，按垂直三层划归甲方壹万平方米，合计壹仟捌佰万元，冲抵土地款”，另协议还约定了其他内容。协议签订后2006年开始，原二组部分组民就提出不要门面房要分土地款，之后原二组于2007年8月开会确认要土地款不要门面房的人有512人（109户），要房的是162人。在此情况下，原二组既为保证不要门面房的组民能够拿到折算的土地款，同时又要履行与智杰公司的联合开发协议，只有将部分组民不要的门面房转卖后才给不要门面房的组民分土地款，当时决定无人要的门面房尽量在原二组内部消化，在部分组民购买后，剩余的门面房经原二组与智盛公司商议，由智盛公司筹措资金购买。基于以上情况，智盛公司按照月息1%的标准筹措资金向史家屯村委会账户（因组账村管的管理模式，村委会在账户的管理上从内部确定为原二组的资金账户）先后交付了7631514元，按单价1800元/㎡计算能够购买4239.73㎡。2009年7月，智杰公司交付2号商铺时智盛公司分得2878.39㎡。史家屯二2组在原二组分组时均是由不要门面房的组民构成，故史家屯二2组不应当分配门面房，但该组在后来门面房陆续交付中看到门面房市场价格上涨的巨大利益，就多次通过非带手段方式要求分配门面房，以至于在2014年4月18日，史家屯村委会违规通过智杰公司将智盛公司已购买的、理应交付给智盛公司的1400余㎡门面房交付给史家屯二2组。为此，智盛公司曾向法院提起诉讼，最终省高院并未支持，但史家屯二2组不但应当退还未交付的门面房房款2450412元，还应赔偿智盛公司的融资损失及收益损失。为维护智盛公司的合法权益，特提起诉讼。史家屯二2组辩称，智盛公司与史家屯二2组之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房产产权归原二组，后原二组分立成二1组和二2组，但跟智盛公司没有关系，智盛公司所主张的返还房屋价款没有任何事实依据，其所要求的利息损失和房屋差价损失更是没有事实依据，均应驳回。史家屯居委会述称，1.虽按相关规定史家屯居委会对原史家屯各村民小组的财务收支具有监管职责，但各村民小组均单独建账、自主管理，史家屯居委会无权动用各村民小组账户内的自有资金及其他资产。史家屯居委会的财务收支是由原洛北乡政府监管的，如智盛公司对史家屯居委会的诉求成立，那么应将现洛北街道办也列为本案第三人。故智盛公司针对史家屯居委会的诉求不能成立。2.史家屯原二组与智杰公司签订《“世杰花园”联合开发协议书》项下冲抵土地款的门面房分配问题，智盛公司与原二组分立的二1组、二2组、智杰公司之间，自2015年至今连续发生多起诉讼，已有多份发生法律效力的裁判文书。在相关裁判文书中均未认定史家屯居委会通知智杰公司向二2组交付门面房“违规”、“严重侵犯原告的合法权益”，也未认定智盛公司已支付的款项是向二1组或二2组购买门面房。故智盛公司要求史家屯二2组退还购房款、赔偿融资损失及房屋差价款、承担诉讼费，缺乏事实根据和法律依据。综上，请求驳回智盛公司的全部诉讼请求。史家屯二1组述称，同意史家屯二2组的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了交换与质证。根据各方当事人提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：1.2018年，智盛公司以史家屯二2组为被告、智杰公司与史家屯二1组为第三人向洛阳市中级人民法院提起诉讼，请求：⑴判令史家屯二2组立即将占有的1484㎡的门面房移交给智盛公司，智杰公司、二1组履行协助义务；⑵判令史家屯二2组将收取的门面房租金1780956元返还给智盛公司；⑶由史家屯二2组承担诉讼费用。洛阳市中级人民法院审理后作出（2018）豫03民初160号民事判决书书，判决驳回智盛公司的诉讼请求。该判决认定的事实为：⑴2005年11月3日，史家屯原二组与智杰公司签订《“世杰花园”联合开发协议书》，史家屯原二组以每亩土地40万元作为项目投资，沿王城大道边所开发建设的门面房按1800元/㎡平均价（规划三层）由规划的道北三路向南延伸，按垂直三层划归史家屯原二组1万㎡，合计1800万元，冲抵土地款等等。⑵虽协议约定智杰公司以门面房冲抵土地款，但原二组部分组民当时仍要求发放土地款，原二组为此于2007年8月18日、19日两次召开村民会议，并告知若不要门面房，每人可分得占地款2万元左右，要占地款不要门面房的人员在同意分款人员签字表上签名；当时原二组共有组民674人，有109户（512人）在该签字表上签名，要门面房的人为162人。⑶鉴于不要门面房者人数众多，面临着群众要求分配土地款的压力，当时原二组组长张学智同时系智盛公司（原二组集体企业）法定代表人，召开公司董事会研究决定由公司筹款，给要占地款的组民退款，将其不要的门面房买下，购买的门面房归公司全体股东所有。⑷智盛公司向原二组于2009年5月22日支付150万元、2009年6月11日支付193.5万元、2011年1月8日支付25万元、2011年8月25日支付222.64万元、2011年8月31日支付172.0114万元，共计763.1514万元，收据上载明“智杰门面房折合款”、“智杰门面房股份款”、“智杰土地款”等；智杰公司于2007年12月7日支付原二组土地款200万元。⑸2007年11月2日，史家屯原二组分组，原二组共有674人，分组后史家屯二1组415人，史家屯二2组259人；2008年1月23日至2011年10月，史家屯二1组没有要门面房的253人共领取土地款500.94万元，每人分得19800元，史家屯二2组259人领取土地款568.3353万元，每人分得21943元。⑹2012年10月25日，经智杰公司与史家屯村委会及原二组相关人员核算，确认智杰公司占用原二组土地47.88亩；2013年8月20日，智杰公司出具《情况说明》称，史家屯村二组共征地47.88亩，每亩40万元，其中村委会每亩10万元，二组每亩30万元，应付给原二组兑付款1436.4万元，智杰公司于2007年12月7日预支给史家屯村委会200万元，剩余1236.43万元，折合门面房面积为6868.8㎡，现已兑付3#商铺107号369.57㎡、108号354.79㎡、2#商铺1-3层4660.39㎡，合计5384.75㎡，余1484.14㎡商铺未给原二组兑付；以上兑付商铺分配情况为，2009年5月史家屯二1组张留润以每平1800元购买369.57㎡、史家屯二2组史广庆以每平1800元购买354.79㎡，2009年7月交付4660.39㎡，其中史家屯二1组要门面房的组民162人，按每人11平方分得1782㎡，智盛公司分得2878.39㎡。⑺2014年3月6日，因商铺归属问题产生纠纷，史家屯村两委出具《研究决定》，显示二1组、二2组按55%、35%比例进行分配，二1组应分得商铺4759.15㎡，二2组应分得商铺2109.65㎡，截至目前，二1组实得商铺5029.96㎡，二2组实得商铺354.79㎡，目前智杰公司余1484.14㎡商铺未交接分配，经村多次调解无果，现经区纪委调解，二1组多得商铺270.81㎡退还二2组，智杰公司未交接分配的1484.14㎡由二2组接收，智盛公司购买二1组商铺2783㎡另行处理；2014年4月18日，智杰公司将1484.14㎡商铺交接给史家屯二2组。洛阳市中级人民法院认为，智盛公司虽向原二组陆续交纳了763.1514万元土地款，但并非于2007年8月小组会议召开后及时支付全部款项，而是之后分批交纳；智盛公司后期支付款项时，涉案房产周边经营环境大幅改善，房价明显上涨，智盛公司未及时支付款项是引发诉讼的根本原因，故其要求仍按2007年8月小组会议决定内容，取得涉案1484.14㎡门面房的主张，不予支持；对于2009年7月智盛公司已取得的接收商铺，因其支付相应的合理对价，并且已实际占有使用，应归其所有；智盛公司实际交付的款项多于其实际取得门面房所对应的价款，可另行主张权利。2.该案一审判决后，智盛公司不服判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后，认为：智盛公司出资购买部分组民不要的门面房，与原二组口头达成房屋买卖合同，但除房价外未约定任何履约的细节；在联合开发协议履行过程中，因门面房价格大幅上涨，客观情况的变化已经影响到房屋买卖合同的继续履行，在此情况下，因智盛公司非联合开发协议的合同相对人，智杰公司将未移交的商铺1484.14㎡交由二2组接收，符合约定；智盛公司与原二组关于出资购买门面房的约定，已支付合理对价并实际占有的商铺2878.39㎡，一审法院予以确认，符合事实和法律规定，二审予以支持；智盛公司基于信赖合同约定，共支付款项763.1514万元，仅实际分得商铺2878.39㎡，且二2组接收1484.14㎡商铺后，原二组未将智盛公司多支付款项及时予以退还，客观上造成智盛公司无法取得相应的投资收益，该损失现实存在，智盛公司可另行主张权利。河南省高级人民法院作出（2019）豫民终820号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3.2011年7-9月，智盛公司以法定代表人张学智名义向外借款用于支付购买门面房款项，收据显示借款利率为年利率10%。本院认为，智盛公司与史家屯原二组之间纠纷，经洛阳市中级人民法院、河南省高级人民法院两审审理，生效判决认定事实为智盛公司与史家屯原二组之前存在口头房屋买卖合同，由智盛公司出资购买史家屯原二组部分组民不要的门面房。在以上合同履行过程中，客观条件发生变化，部分组民又重新提出要求分配门面房，因智盛公司存在支付款项不及时，且智盛公司非联合开发协议合同相对人，两级法院认定剩余1484.14㎡门面房由智杰公司向史家屯二2组交付符合联合开发协议约定，即智盛公司与史家屯原二组之间的房屋买卖合同解除。合同解除后，当事要可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。智盛公司既未得到剩余款项所对应的门面房，史家屯原二组也未向智盛公司返还剩余款项，致使智盛公司存在损失。智盛公司主张返还未交付门面房对应的剩余款项，并从智盛公司支付最后一笔款项即2011年8月31日起支付该款项按年利率10%的利息损失，本院予以支持。智盛公司主张返还款项利息的同时，又主张差价损失，属损失重复计算，且两级法院生效判决认定剩余1484.14㎡由智杰公司交付史家屯二2组符合约定，故对该项主张本院不予支持，对智盛公司申请对房屋差价进行鉴定，本院不予准许。关于责任承担主体问题，因史家屯原二组现分立为二1组、二2组，各组均具有单独承担责任的能力；智盛公司主张的款项为2450412元，所对应的门面房为1361.34㎡，而史家屯二2组均为原分组时不要门面房的组民，共领取土地款500.94万元，大于2450412元，现又实际取得门面房1484.14㎡，大于1361.34㎡，史家屯二2组应承担返还款项及利息的责任。史家屯居委会作为史家屯二2组设立账户的监管单位，对史家屯二2组以上责任应承担协助义务。史家屯二2组辩称原二组与智盛公司之间不存在房屋买卖合同关系及不应当承担返还款项及利息的责任，理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）于本判决生效后十日内返还洛阳智盛特种钢球有限公司购房款2450412元及利息（以2450412元为基数，按年利率10%，自2011年8月31日起计算至实际清偿完毕之日止）；二、洛阳市西工区洛北街道史家屯社区居民委员会对以上洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）所负责任应予以协助；三、驳回洛阳智盛特种钢球有限公司的其他诉讼请求。如洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46905元，由洛阳智盛特种钢球有限公司负担28390元，洛阳市西工区洛北乡史家屯村第二村民组（2）负担18515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年九月二十二日书记员  丁 妍