广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11028号原告：禤嘉韵，女，1999年10月27日出生，汉族，住*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟海霞，广东巨能律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告禤嘉韵与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告禤嘉韵的委托诉讼代理人杨明钊、钟海霞到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禤嘉韵向本院变更并明确诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》超过法定最长租赁期限20年的部分无效；2.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》在法定最长租赁期限内的20年内的部分；3.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；4.被告宝盈公司、被告宝盈大沥分公司向原告返还出让金217000元及物业管理按金3000元，并以217000元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）从起诉之日起计算至实际付清之日止的利息给原告；5.被告悦心公司向原告支付以1808元为标准从2018年8月1日起计算至原告起诉解除《委托经营管理合同》合同之日（2020年5月11日）止的租金38571元予原告；6.被告悦心公司支付以38571元为本金按LPR标准的2倍从起诉之日起计算至实际付清之日止的违约金给原告；7.三被告对上述第4、5、6项诉请承担连带赔偿责任；8.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年7月27日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了《物业使用权出让合同》、与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》。《物业使用权出让合同》约定被告将位于（以下简称涉案商铺）的使用权出让给原告，该物业建筑面积49.35平方米，总出让金额为217000元，原告支付物业管理按金3000元，出让期限为2013年7月27日至2042年1月31日。租赁期限不得超过二十年,超过二十年的，超过部分无效。涉讼合同为租赁合同，涉讼合同约定原告的租赁期限自2013年7月27日至2042年1月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉讼合同已超过法定租赁期限，该超过部分应属无效。《委托经营管理合同》被告经催告拒不履行债务，依法可以解除合同。被告无故拒不支付租金，原告多次催促之后，被告至今仍拖欠租金已达12个月，根据合同约定，原告可以解除合同。因被告原因致使《物业使用权出让合同》合同目的无法实现，依法可以解除合同。根据《物业使用权出让合同》第七条第3款之约定，原告已经遵守合同约定，与宝盈大沥分公司指定的悦心物业公司签订了《委托经营管合同》，将涉案商铺反租给悦心物业公司，根据《委托经营管合同》约定，被告悦心物业公司应当按照合同约定每月向原告支付租金。自2018年8月1日起，被告无故拒不支付租金，经原告多次催促沟通，被告至今仍拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，《物业使用权出让合同》因被告拒不履行而导致合同目的根本无法实现，故原告依法有权解除合同。《委托经营管理合同》解除后，被告悦心物业公司应将涉案商铺返还予原告，但涉案商铺无法以独立商铺形式返还给原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用（毛坯状态），原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错。悦心物业公司是由宝盈大沥分公司选聘指定的，两个公司的法定代表人也为同一人，且《物业使用权出让合同》第七条第4款书面约定原告转让商铺需要书面向被告申请并获批准，此外原告还需支付转让手续费，故原告已经承担合同义务，被告却未履行合同约定的义务，两被告均应当承担合同无法履行之责任。被告宝盈公司是被告宝盈大沥分公司的总公司，被告宝盈公司应承担民事责任。另，由于被告至今尚未依约向原告付款，被告应当依法向原告支付资金占用的利息。同时，根据合同约定，原告有权要求被告悦心公司支付违约金。三被告没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，内容清楚，且与本案相关联，本院均予以确认。本院调取证据，原告无异议，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年7月27日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将商务楼的使用权出让给乙方，物业建筑面积为49.35平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年7月27日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让物业的收益。乙方一次性向甲方支付总出让金217000元及物业管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意委托甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。被告宝盈大沥分公司出具发票确认收取租金217000元、出具收据确认收取按金3000元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方。委托经营收益自该物业交付次日起计。若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。从2013年12月31日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为1447元，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为1808元。固定收益在每月20号以转账形式支付。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金；等等。庭审中原告主张被告悦心公司自2018年8月1日起不再支付租金收益，但原告庭后补充提交的银行流水显示被告悦心公司在2018年8月30日支付过1780.88元、2018年9月30日支付过180.8元、2018年10月30日支付过180.8元，上述三个月收益合共2142.48元。2020年5月11日，原告向本院提起诉讼。本院于2020年6月4日向被告宝盈大沥分公司和悦心公司送达起诉状及应诉材料。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。原告主张涉案物业位于A区范围内。诉讼中，原告主张涉案物业与相邻物业之间无分割界限，属于毛坯状态。涉案物业已经交付原告，并由被告悦心公司经营管理，但没有实际经营。原告主张并举证在2019年6月28日提出诉求（要求与相邻物业之间设置隔墙、补偿拖欠的租金收益）但无回应，故提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年7月27日至2033年7月27日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10416天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》约定被告悦心公司逾期支付委托经营收益超过12个月的，原告有权解除合同，至起诉之日，被告悦心公司未按时足额支付租金收益已超过12个月，原告有权单方解除合同，故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到本案应诉材料之日即2020年6月4日解除。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，而《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但被告并未证明涉案物业能够以独立形式返还原告，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得物业使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2020年6月4日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让期限共10416天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，从涉案商铺交付日（收益起算日）起计的2013年12月31日至合同解除2020年6月4日共2348天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额217000元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为48917元（2348天÷10416天×217000元）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金168083元（217000元-48917元），原告诉请支付自起诉之日（即2020年5月11日）起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持，但应以168083元为本金。原告诉请被告宝盈大沥分公司退还物业管理按金3000元予原告，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2017年12月31日至2018年12月30日期间每月应向原告支付租金收益1808元，其后收益按照实际经营租户所缴租金。《委托经营管理合同》于2020年6月4日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至2020年5月11日，本院予以支持。被告悦心公司从2018年8月1日开始拖欠租金收益，2018年12月30日前按照合同约定的1808元/月计算收益，对2018年12月31日至2020年5月11日参照合同约定的1808元/月计算收益。从2018年8月1日至2020年5月11日共21个月11天，收益计算为38631元，扣除悦心公司已付的2142.48元，被告悦心公司尚应支付36488.52元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告诉请从起诉之日即2020年5月11日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算的违约金，合理有据，但应以36488.52元为本金，本院予以支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告禤嘉韵与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年7月27日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认原告禤嘉韵与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年7月27日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年6月4日解除；三、确认原告禤嘉韵与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2013年7月27日签订的《委托经营管理合同》于2020年6月4日解除；四、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业管理按金3000元、物业使用权出让金168083元及支付利息（以168083元为本金从2020年5月11日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告禤嘉韵；五、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益36488.52元及违约金（以36488.52元为本金从2020年5月11日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算）予原告禤嘉韵；六、驳回原告禤嘉韵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3016.13元（禤嘉韵已预交），由原告负担511.13元，被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司共同负担2123元，被告佛山市悦心物业管理有限公司负担382元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告禤嘉韵已预交的受理费2505元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告禤嘉韵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年九月二十八日书记员 孙王成欣