河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初547号 原告（案外人）：王志军，男，1966年9月19日生，汉族，住石家庄新华区。 委托诉讼代理人：强英军，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：甄社军，男，1964年1月24日生，汉族，住新乐市区。 委托诉讼代理人：王**俭，新乐市法律援助中心律师。 被告（被执行人）：无棣意琪房地产开发有限公司，住所地：山东省无棣县棣新五路公安局老院武警中队。 法定代表人：田振见，公司执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：甄波，男，1984年9月11日生，汉族，住石家庄新华区。 被告（被执行人）：田振见，男，1955年6月7日生，汉族，住新乐市。 被告（被执行人）：田海霞，女，1980年9月25日生，汉族，住石家庄新华区。 原告王志军与被告甄社军、无棣意琪房地产开发有限公司、甄波、田振见、田海霞执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志军及其委托诉讼代理人强英军、被告甄社军及其委托诉讼代理人王**俭到庭参加诉讼。被告无棣意琪房地产开发有限公司、甄波、田振见、田海霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志军向本院提出诉讼请求：1.依法撤销河北省新乐市人民法院作出的（2020）冀0184执异14号执行裁定书；2.依法判决解除对无棣县金盾福邸小区1号楼1单元301室（不动产登记中心登记的房产信息为无棣县棣新五路以东、海丰九路以北金盾府邸1#楼1-301）的查封手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，2016年4月1日，原告与被告无棣意琪房地产开发有限公司签订《内部认购协议书》，协议约定无棣意琪房地产开发有限公司将诉争房产出售给原告，原告已将全部购房款付清，诉争房产也是原告必须的生活居住用房。新乐市人民法院根据被告甄社军的申请查封诉争房产的时间是2017年11月8日，晚于原告签订买卖合同的时间2016年4月1日。综上，原告要求解除对诉争房产的查封手续有事实及法律依据，请贵院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求。 被告甄社军辩称,1.不动产的权属以登记为准，涉案的房产至今仍登记在被告无棣意琪房地产开发有限公司名下，即被执行人名下。原告不是该房产的权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，原告不是该房产的权利人，应驳回原告的诉讼请求。2.原告与被告无棣意琪房地产开发有限公司签订的内部认购协议书缺乏真实性、合法性，涉嫌伪造变造。3.原告在执行异议申请中称涉案房产的买卖基于抵账而来，即使存在购买行为，并非基于必需居住，因此原告对该房产不具备用于居住唯一性的情形。综上，原告的排除执行异议理由不成立，应驳回原告的诉讼请求。 被告无棣意琪房地产开发有限公司经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书后，在法定期限内未答辩。 被告甄波经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书后，在法定期限内未答辩。 被告田振见经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书后，在法定期限内未答辩。 被告田海霞经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书后，在法定期限内未答辩。 原告王志军围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 1.2016年4月1日,原告与被告无棣意琪房地产开发有限公司签订《内部认购协议书》及收据,以证明无棣意琪房地产开发有限公司将诉争房产出售给原告,且原告已将全部购房款120万元付清。 2.2015年8月1日河北意琪房地产开发有限公司与河北奔豪建筑工程有限签订的《云溪湾项目1#2#3#楼施工合同》及河北奔豪建筑工程有限公司与原告签订的《内部工程承包协议书》，以证明河北意琪房地产开发有限公司将石家庄桥西区云溪湾小区有关工程发包给河北奔豪建筑工程有限公司,河北奔豪建筑工程有限公司又以内部承包的形式发包给原告,河北奔豪建筑工程有限公司也证明了原告是实际施工人,实际上是拖欠原告的工程款。 3.结算证明、结算单，证明河北奔豪建筑工程有限公司与河北意琪房地产开发有限公司工程款的结算情况,证明河北意琪房地产开发有限公司应付河北奔豪建筑工程有限公司工程款1619870元。 4.2016年4月1日河北奔豪建筑工程有限公司、河北意琪房地产开发有限公司、无棣意琪房地产开发有限公司三方签订的《转账协议》,证明河北意琪房地产开发有限公司将应付给河北奔豪建筑工程有限公司的工程款转让给无棣意琪房地产开发有限公司,属于债务转让，无棣意琪房地产开发有限公司同意将诉争房产以房抵债，证明了购房款是以房抵债的形式支付。 5.山东省无棣县人民法院出具的（2019）鲁1623民初3161号民事调解书，证明调解协议第一条内容确认了无棣意琪房地产开发有限公司将诉争房产出售给原告。 6.河北奔豪建筑工程有限公司工商登记信息，证明原告王志军于2018年1月16日成为河北奔豪建筑工程有限公司的股东及法定代表人,2015年8月10日原告与河北奔豪建筑工程有限公司签订《内部承包协议书》符合常理。 7.河北意琪房地产开发有限公司出具的证明，证明原告王志军是石家庄桥西区云溪湾小区1-3号楼厂房拆除等工程的实际施工人，与工程有关的合同签订现场施工、工程款结算都是原告负责。 8.诉争房产查封明细，以证明新乐市人民法院根据被告甄社军的申请，查封诉争房产的时间是2017年11月8日,晚于原告签订买卖合同的时间2016年4月1日。 9.新乐市房管部门出具的住房查询证明，证明原告在新乐市住房。 10.无棣县不动产登记中心出具的原告的不动产登记资料查询结果证明，证明原告在无棣县没有其他房产；诉争房产是原告居住用房。 11.新乐市人民法院(2020)冀0184执异14号执行裁定书，证明本案有关执行异议情况。 被告甄社军质证意见如下： 1.认购协议书从形式上看，没有异议。但是认购协议书缺乏真实性，关于我方对涉案房产的查封，在原告提出异议之前山东滨州的一个建筑公司也对我方涉案房产查封提出了异议，异议被驳回后又有了现在的执行异议，因此我方认为，原告和被告无棣意琪房地产开发有限公司及田振见、甄波、田海霞等有串通、阻止执行的嫌疑；收据不是合法有效的收据，既然2016年4月1日已完成了购买，而直到我方对涉案房产进行查封时，历经将近两年的时间，而没有进行备案登记，所以怀疑有不可告人的目的。 2.内部工程承包协议书，因为河北奔豪建筑工程有限公司的法定代表人就是王志军，作为法定代表人再承包自己公司的工程，不符合常理。也可以说是自己证明自己没有效力。 3.施工合同、结算证明、地基处理工程结算单的质证意见和证据一的质证意见一致。 4.转账协议质证意见和证据一的质证意见一致外，补充一点既然转账是三个公司之间的转账，就不涉及王志军的个人问题。转账抵账，涉案房子的来源抵顶账而来，并非是处于必需居住而购买涉案的房产。 5.对调解书真实性无异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，生效的调解书也是在被查封以后再生成的，以调解书作为证据提出异议，法院不应支持。 6.公司工商登记信息无异议。 7.河北意琪房地产开发有限公司出具的证明，对此不予认可。 8.诉争房产的查封明细真实性没有异议，对证明的事实不认可，查封的明细不能证明原告是权利人。 9.新乐市房管部门的证明，形式上的真实性无异议，对证明的事实不认可，声明上第二条、第三条说明的是没有登记的查询不到，集体土地上的房屋查询不到。 10.无棣县不动产登记中心的查询证明无异议，正说明涉案房产没有登记在原告名下。对原告证明的事实我们不认可。 11.对法院的执异裁定书无异议。 本院经审理认定事实如下：甄社军与无棣意琪房地产开发有限公司、甄波、田振见、田海霞民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）冀0184民初2908-1号民事裁定书，裁定“查封无棣意琪房地产开发有限公司、甄波、田振见、田海霞的银行存款4000000元或同等价值的财产”，并于2017年11月8日查封了无棣意琪房地产开发有限公司位于无棣县，其中包括本案诉争的无棣县金盾福邸小区1号楼1单元301室房产。2017年12月4日本院作出了（2017）冀0184民初2908号民事调解书，调解内容为“一、被告无棣意琪房地产开发有限公司于2017年12月5日给付原告300000元；2018年1月10日前给付原告300000元；2018年3月31日前给付原告700000元；2018年5月31日前给付原告700000元；利息按照原、被告双方约定的月息2分计算，时间起止以被告具体还息时间起，至实际欠款还清之日止；二、被告甄波、田振见、田海霞对以上债务互付连带责任”。在执行该调解书过程中，本院于2019年4月10日作出（2018）冀0184执1859号执行裁定书，裁定“评估、拍卖被执行人无棣意琪房地产开发有限公司位于山东省无棣县新城区1＃楼1单元101（1层跃2层）室、301室（3层跃4层）、302室（3层跃4层）的房产”。后王志军提出书面异议，要求裁定解除对无棣县产的查封，本院作出（2020）冀0184执异14号执行裁定书，裁定驳回王志军的异议请求。 山东省无棣县人民法院于2019年9月5日立案受理王志军与无棣意琪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经主持调解，作出（2019）鲁1623民初3161号民事调解书，调解内容为：“一、无棣意琪房地产开发有限公司于2019年10月30日前将预售给王志军的位于无棣县交付给王志军，并协助王志军办理产权登记手续；……”。 新乐市产权产籍监理所2020年3月12日出具住房查询证明一份，内容为“经查档核实，截止2020年3月12日15时00分，王志军在我单位无房产登记记录。特此证明。1.此证明仅限于新乐市法院使用，除此之外使用此证明出现的任何纠纷与本单位无关。2.查询数据仅限于权属登记管理系统，产权登记信息未录入的、未进行产权登记备案的、未及时反馈登记信息的，不在查询范围。3.市区以外集体土地上的房屋不在登记范围。4.查询截止时间为2020年3月12日15时00分”。无棣县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明一份，内容为“王志军名下无不动产信息”。另外，原告诉状中提供的住址为石家庄市新华区，在庭审中陈述其在新乐市居住。 河北奔豪建筑工程有限公司成立于2014年7月16日。2018年1月16日变更原告为该公司的股东和法定代表人。原告称其在2015年的8月10日与该公司签订承包协议符合常理，当时原告既不是公司的法定代表人也不是股东。无棣意琪房地产开发有限公司成立于2014年9月4日，法定代表人为田振见。河北意琪房地产开发有限公司成立于2011年2月22日，法定代表人也为田振见。 2016年4月1日，河北意琪房地产开发有限公司（甲方）、河北奔豪建筑工程有限公司王志军（乙方）与无棣意琪房地产开发有限公司（丙方）签订《转账协议》，约定“甲方欠乙方拆迁、挖槽、桩基等工程款1619870元，大写：壹佰陆拾壹万玖仟捌佰柒拾元整。甲方将此款转到丙方（注：甲方、丙方实为一家公司）。丙方同意此款为乙方的购房款，并开具购房款收款收据办理购房手续。乙方自愿用此款购买丙方屋产两套即位于无棣县1栋1单元301室建筑面积307.7平方米，车位1个二十平米，房款壹佰贰拾万元整，￥1200000元。2栋1单元401室建筑面积126.28平方米，储藏室1个3号7平米房款叁拾玖万玖仟捌佰肆拾元整，￥399840元两套房产。”。2016年4月1日，原告与被告无棣意琪房地产开发有限公司签订《内部认购协议》，约定无棣意琪房地产开发有限公司将诉争的房产出售给原告，原告已经将全部的购房款付清，购房款系根据《转账协议》内容以房抵债的形式支付。原告购买诉争房产后未进行物权预告登记。原告称购买诉争房产后未进行备案登记的原因是诉争的房产销售手续不全，无法进行备案登记；并称其以房抵债的形式购买房屋，并不影响自住的事实。对此，被告甄社军认为法律规定居住的唯一性，不是自住性。 以上事实，有新乐市人民法院的（2020）冀0184执异14号执行裁定书、内部认购协议书、收据、施工合同、内部工程承包协议书、结算证明、结算单、转账协议、民事调解书、工商登记信息及本案的庭审笔录等在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”。本案原告申请执行异议之诉，应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。因山东省无棣县人民法院作出的（2019）鲁1623民初3161号民事调解书晚于本案诉争房屋的查封时间，故对于原告依据（2019）鲁1623民初3161号民事调解书提出执行异议的，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中原告提供内部认购协议书、收据等证据以证实其在本院查封之前已经用抵账的方式支付了房屋全部价款，但原告为证实其名下无其他用于居住的房屋，提供了新乐市产权产籍监理所及无棣县登记中心出具的证明，而新乐市产权产籍管理所出具的证明中明确表示所查询数据仅限于权属登记管理系统，产权登记信息未录入的、未进行产权登记备案的、未及时反馈登记信息的，不在查询范围；市区以外集体土地上的房屋不在登记范围。原告称其在新乐市居住，原告诉状中记载的住址为石家庄市新华区，诉争房产所在地并非原告的户籍地及工作地，即原告提供的证据不足以证明其名下无其他用于居住的房屋。同时原告称诉争房屋系抵账而来，未能举证证明所购房屋系用于居住。且未对受让的房产及时办理物权预告登记，原告提供的证据及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不得以此对抗善意的申请执行人，其不能阻却执行。因此对于原告要求撤销新乐市人民法院作出的（2020）冀0184执异14号执行裁定书并解除对诉争房产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 被告无棣意琪房地产开发有限公司、甄波、田振见、田海霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告王志军的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王志军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省新乐市人民法院，邮编：050700，收件人：上诉材料收转窗口）。 上诉案件受理费80元，应当在上诉期限届满之日起七日内预交并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘         芳 人民陪审员 徐素敏人民陪审员苑晓云 二〇二〇年九月八日 书 记 员 马    惠    敏