山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3345号 原告：段锡华，男，1946年8月9日出生，汉族，高中文化，退休职工，住枣庄市市中区。 原告：段明洪，女，1975年12月16日出生，汉族，大专文化，市中区环境卫生管理中心职工，住枣庄市市中区。 二原告委托诉讼代理人：段明伟，男，1972年1月19日出生，汉族，大专文化，十里泉电厂职工，住枣庄市市中区，系段锡华之子，段明洪之哥。 被告：山东美星置业有限公司，住所地：枣庄市市中区龙城路中坚一品小区15栋103室，统一社会信用代码：91370400577759900Q。 法定代表人：任伟杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，山东诺诚律师事务所律师。 原告段锡华、段明洪与被告山东美星置业有限公司（以下简称“美星置业”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段锡华、段明洪，被告美星置业的委托诉讼代理人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告段锡华、段明洪向本院提出诉讼请求：一、判决被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权登记；二、被告支付逾期办证违约金66,121元(自2017年8月10日起至2020年6月11日止，计算1036天，每日按房款388,261元的万分之1.6438计算，立案起诉之日后的逾期办证违约金没有放弃权利)；三、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2012年11月9日，原告段锡华与枣庄市市中区房屋征收办公室签订《房屋征收产权置换补偿安置协议书》约定枣庄市市中区房屋征收办公室征收原告段锡华名下房屋(房屋所有权证号枣房权枣字第××号、国有土地使用权证号：市中国用(94)号第3244号)，并以美星花园1号楼东二单元1504室予以安置。美星花园1号楼东二单元1504室房屋作价388,261元。上述美星花园开发商系被告山东美星置业有限公司，该房屋于2017年5月10日交付于原告段锡华,且该房屋现为二原告共同共有。至今，二原告因被告的原因未能办理房屋不动产证。为保障二原告权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告美星置业辩称：一、原告对于安置房的有关权利义务是基于与枣庄市市中区房屋征收办公室(以下简称区征收办)签订的《房屋征收产权调换补偿安置协议》的约定，其与答辩人不存在合同关系。2012年11月9日，原告(乙方)与枣庄市市中区房屋征收办公室(甲方)签订了《房屋征收产权调换补偿安置协议》，2017年5月10日，原告与区征收办签订《结算清单》。当天，原告持该《结算清单》来答辩人处办理有关交房手续。答辩人与原告签订了《美星花园安置户明细结算单》，约定根据枣庄市市中区房屋征收办公室出具的结算清单，安置住宅房屋美星花园1#号楼东二单元1504室，实测建筑面积124.42平方米；开发公司应支付给被安置人结算款合计65,693元。基于上述事实可知，原告对于安置房的有关权利义务是基于其与区征收办签订的补偿安置协议的约定，其与区征收办间存在房屋拆迁安置补偿合同关系。答辩人与原告签订的《美星花园安置户明显结算单》是完全按照区征收办《结算清单》的内容填写的，其中找还差价款65,693元，是答辩人代区征收办支付的，并不是答辩人按照自己的意愿自行支付的；燃气材料费及供暖材料费也是代燃气和供暖单位收取的；装修费是因为最初区征收办在《告住户书》规定安置住宅房屋的厨房、卫生间贴内墙瓷砖和铺地板砖，如住户不需要上述瓷砖和地板砖，可折算成现金返还给安置户，故答辩人按照上述规定将装修费代区征收办返还给原告。答辩人代收的款项后期将与区征收办按照有关文件及协议约定进行最终结算。因答辩人与原告并未就安置房有关事宜进行过任何协商，而是按照区征收办出具的《结算清单》的内容进行相应的办理，故答辩人与原告间不存在合同关系。二、原告起诉答辩人主体错误。(一)民事案由是正确适用法律的基础，也是认定原被告法律关系的关键。本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据最高院关于民事案由的有关释义，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位：被拆迁人是指被拆迁人房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案的拆迁人是区征收办，并不是答辩人，答辩人仅是就拆迁后取得的净地进行建设，并不涉及房屋的征收、拆迁和安置补偿，原告基于房屋拆迁安置补偿合同约定起诉答辩人显然主体错误。(二)基于本案的事实，原告是按照区征收办《结算清单》的要求填写的《美星花园安置户明显结算单》，该结算单内容并不是答辩人与原告协商一致的结果，而且答辩人与原告也没有就有关房屋的位置、价款、交付期限、面积、质量、配套实施、违约责任等合同的主要条款进行过协商，更没有就上述条款达成协议，因此双方间不可能形成商品房销售合同关系。答辩人代支付差价款及代收燃气和供暖材料费、代付装修费的行为，只是答辩人作为原告与区征收办之外的第三人，代区征收办履行的行为，不能据此认定答辩人与原告间存在合同关系。另据答辩人向不动产登记机关了解，涉及安置户房屋产权证的办理所需提供的材料为安置协议、结算清单、原被拆迁房屋的土地证原件、房产证档案、身份证、户口本、结婚证，上述材料中并没有商品房买卖合同，也不需要原告证明与答辩人间存在房屋买卖关系，因此实际上也不需要答辩人与原告间存在商品房买卖合同关系。因答辩人与原告间不存在合同关系，因此原告起诉答辩人明显主体错误。三、原告依据《房屋征收产权调换补偿安置协议》提起诉讼属于行政诉讼案件受理的范围。《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案的《房屋征收产权调换补偿安置协议》涉及房屋的征收、拆迁及安置补偿，并不是单纯的拆迁与安置，而是政府通过行政职权依法对其房屋进行的征收；同时该协议中的奖励条款、指导条款也是基于行政职权的行使而产生的行政奖励条款和行政指导条款，因此该协议的性质是行政协议而不是民事合同。如原告认为所签订的安置协议没有得到完全履行，可通过提起行政诉讼维护自身权益。四、原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。(一)原告诉请要求答辩人备案及协助办证，是基于双方间存在商品房买卖合同关系的前提下，但事实上，原告与答辩人间不存在合同关系，其该项主张没有事实与法律依据。(二)关于原告主张的逾期办证违约金，因答辩人与原告间不存在商品房买卖合同关系，更不存在商品房买卖的事实，因此原告依照商品房买卖合同的有关法律规定主张权利没有事实与法律依据。退一步讲，即使按照原告的主张，因其主张缺乏事实与法律依据也不能成立。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据上述规定，承担违约责任的方式有支付违约金或赔偿损失等，因双方未约定违约金，原告应提供证据证明逾期办证给其造成了实际损失，且损失数额难以确定的情况下，才能依照上述规定主张权利，如原告对此未提供证据证明，对其该项诉请依法不应予以支持。综上所述，原告的诉讼主体错误且其诉请没有事实与法律依据，故答辩人请求法院在查明上述事实基础上，依法驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求举证证据：1、房屋征收产权调换补偿安置协议，证明我的房屋被征收；2、房屋征收补偿费领款单，证明房屋征收的补偿款；3、被告公司出具收据一份，付款收据；4、美星花园安置户明细结算单，证明征收款已经交给了被告；5、结算清单，证明征收办开具的结算明细；6、美星物业服务中心物业费收据，证明于2017年5月10日已经上房；7、相关案例两份，（2015）呼民一终字00920号民事判决书一份，隋希祥与潍坊浩宇实际房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书（2016年潍坊市中级法院维持高密法院的判决书）；8、公证书一份，证明两原告及代理人之间的关系，王恩凤所有产权由原告段明洪继承。 被告美星置业对原告举证上述证据1-6组的真实性均无异议，但认为上述证据证明本案的被告主体应是市中区房屋征收办公室，不应是美星置业，拆迁补偿协议应是行政协议，不能证实原被告之间存在商品房买卖关系；证据7案例只能作为参考，不能作为定案依据，两案例与本案无关联性，均是开发商与业主之间签订的房屋拆迁回迁安置合同，而本案是原告与区征收办签订的安置协议，该两份案例能证明业主应依据合同的约定来主张权利，合同具有相对性，其无权向合同之外的第三人主张权利。证据8无异议。 被告围绕答辩意见举证证据:1、2012年10月25日，枣庄市市中区房屋征收办公室发布的《告住户书》及《搬迁通知》，证明内容详见证据目录；2、2012年11月11日原告与枣庄市市中区房屋征收办公室签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》，证明去征收办对原告房屋进行征收、拆迁、安置补偿，双方所签订的该协议属于行政协议，双方对安置的房屋地点、被拆迁房屋价格、过渡期限、安置费用等进行了约定；3、2017年5月20日原告与枣庄市市中区房屋征收办公室签订的《结算清单》，证明区拆迁办根据双方房屋征收产权调换补偿安置协议条款进行结算；4、2017年5月20日原告与我公司签订《美星花园安置户明细结算单》，证明该结算单完全根据区征收办结算清单进行的填写，不是根据原告个人意愿进行的，费用是被告代有关部门收取的费用，不能证明原被告之间存在合同关系，该结算单并不是双方协商一致后的结果，是被告按区拆迁办结算清单及拆迁通知、告知书的内容填写，不能据此认定双方间存在合同关系。 原告对被告举证上述证据1-3组真实性无异议；证据4，被告举证是其代第三方收取的费用，但原告没有看到被告与第三方签订的具有法律效力的合同，明细结算单第三、四、五条没有说明被告是代收人。 当事人围绕诉讼请求，答辩意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告双方举证证据，当庭陈述、质证意见及庭审查明，本院认定事实如下： 被告美星置业系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理。 2012年11月9日，枣庄市市中区房屋征收办公室（甲方，以下简称“征收办”）与原告段锡华（乙方）签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》，协议约定：甲方征收乙方太平街二巷31号房屋。协议第二条，补偿方式及数额。甲方以房屋产权调换的形式进行补偿。乙方被征收房屋建筑面积93.93平方米，土地面积130.99平方米，评估价378,838元，附属设施、附属物等；共计378,828元*甲方为乙方补偿的住宅房屋地点在太平街1#楼东二单元1504室三室二厅1套，建筑面积122平方米，待新房竣工结算时（以房产测绘部门测绘的面积为准），双方找补房屋差价。第四条，乙方必须在2012年10月26日前将原房屋腾空。第五条，其他费用，甲方支付乙方搬家费500元；奖励补助费50,000元；临时安置补助费31,428元；共计人民币81,938元。 2017年5月10日，征收办（甲方）又与原告（乙方）签订《结算清单》，载明：段锡华同志：根据“房屋征收产权调换补偿安置协议”条款，安置住宅房屋美星花园（太平街）1#楼东二单元1504室住房壹套，建筑面积124.42平方米。一、乙方旧房补偿款共计456,234元。二、乙方新房款共计388,261元。三、综合以上一、二项相抵，征收部门应付给被征收人67,973元。 2017年5月10日同日，原告段锡华作为业主再次与本案被告美星置业签订了《美星花园安置户明细结算单》（以下简称“《美星结算单》”），载明：“段锡华业主：根据枣庄市市中区房屋征收办公室出具的结算清单，安置住宅房屋美星花园1#楼东二单元1504室，实测建筑面积124.42平方米。2、开发公司应付给被安置人￥67,973元；3、被安置人应支付给开发公司燃气材料费￥2,960元；4、被安置人应支付给开发公司供暖材料费￥3,733元；5、开发公司应支付给被安置人装修费￥4,413元；开发公司应支付给被安置人结算款（2+5-1-3-4）合计￥65,693元，人民币大写：陆万伍仟陆佰玖拾叁元正。”原告段明洪在被安置人签字处签名捺印，被告美星置业加盖公章。 二原告在《美星结算单》签订后，于同日2017年5月10日收到了被告退付的购房差价款65,693元，同时向被告交纳了物业费747元，电梯费896元，垃圾清运费200元，原、被告于当日办理了交房上房交接手续。之后，被告一直未办理涉案房屋需由其提供的相关资料报产权登记部门备案及协助原告办理权属登记。原、被告由此产生纠纷，原告诉至本院。 另原告陈述并举证公证书称，涉案房屋现为二原告共同共有。被告对此无异议。 本院认为，关于美星置业是否是适格被告主体问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案原告与案外人征收办签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》后，并在房屋安置时，本案被告美星置业作为开发商又与原告签订了《美星结算单》，《美星结算单》明确载明了为原告安置被告开发的美星花园小区内楼房，并要求原告按要求交纳相关的燃气材料费、供暖材料费、装修费，并支付给被告房屋差价款及其他物业费等相关费用。该《美星结算单》的签订，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然该《美星结算单》非严格意义上的商品房买卖合同，但《美星结算单》中明确约定了被告为原告安置回迁房屋的具体坐落位置，及原告应向被告支付购房款，交纳相关材料费等义务。因此，该《美星结算单》的法律效力等同于房屋买卖协议之效力，故本案应参照商品房买卖的相关法律执行。现被告已经实际履行了安置并交付给原告本案涉案房屋的义务，原告亦将购房款、材料款等相关费用，及物业费等向被告全部支付完毕，故被告作为美星花园小区开发商，有义务协助原告办理涉案房屋的备案登记及权属登记，其是本案适格被告。现因被告至今未能履行办理涉案房屋权属登记应由其提供的相关资料报产权登记部门备案之义务，致使二原告迟迟不能办理房屋权属登记，被告已构成违约。 关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”另由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，故根据相关司法精神，由被告承担占用购房款期间的利息，比较符合公平原则。本案双方当事人虽未在《结算单》中明确约定办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限及相关义务，但被告作为安置房屋的开发商在已将安置房屋实际交付给原告使用后，却迟迟未尽到协助原告办理房屋权属登记的相关备案义务，原告要求被告承担延迟备案的损失，根据上述法律规定及相关司法精神，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理民借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十五条第二款规定：“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。”又根据《最高人民法院关于修改的决定法释（2020）6号》规定精神，2020年8月20日前受理的民间借贷案件按原规定执行，即借款的年利率最高可为24%。本案原告诉讼的立案受理时间为2020年6月18日，故其主张按日万分之1.6438利率计算违约金的诉请，未超出上述法律规定，应予支持，即违约金以房屋总价款388,261元为基数，时间自2017年8月10日起计至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之1.6438利率计算。 综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理民借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告山东美星置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区美星花园6号楼东一单元1503室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记部门备案，并协助原告段锡华、段明洪办理上述房屋的产权登记； 二、被告山东美星置业有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告段锡华、段明洪迟延备案的违约损失（以房款388,261元为基数，自2017年8月10日起计至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按照日万分之1.6438利率计算）； 三、驳回原告段锡华、段明洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取727元，诉讼保全费520元，计款1,247元，由被告山东美星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇二〇年九月十八日 书记员 闫相坤