成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13948号 原告：刘华英，女，1969年3月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：梁壮，四川领伦律师事务所律师。 被告：成都瑞欧物业管理有限公司，住所地成都市金牛区抚琴西路230号附1号。 法定代表人：李维，总经理。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 第三人：杜玉蓉，女，1978年2月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：罗明娟，女，1977年7月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告刘华英与被告成都瑞欧物业管理有限公司（以下简称瑞欧公司）、第三人杜玉蓉、罗明娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘华英的委托诉讼代理人梁壮、被告瑞欧公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼，第三人杜玉蓉、罗明娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘华英向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘华英与瑞欧公司于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令瑞欧公司立即腾退并返还刘华英位于成都市金牛区××街××号××层××号房屋；3.判令瑞欧公司向刘华英支付2015年第四季度至2019年第三季度的租金共计78,915元及违约金9,990元；4.判令瑞欧公司从2019年10月1日起按月租金标准1,665元向刘华英支付房屋占有使用费至实际腾退返还房屋之日止；5.本案案件受理费由瑞欧公司承担。事实与理由：2013年7月18日，杜玉蓉、罗明娟委托成都同瑞资产管理有限公司与刘华英签订《房屋买卖合同》，约定由刘华英向杜玉蓉、罗明娟购买位于成都市金牛区××街××号××层××号房屋。《房屋买卖合同》签订后，刘华英依约向杜玉蓉、罗明娟全额支付了房屋价款，杜玉蓉、罗明娟亦将案涉房屋交付给刘华英占有、使用和收益。2013年7月18日，刘华英与瑞欧公司签订《房屋租赁合同》，约定刘华英将案涉房屋出租给瑞欧公司，租赁期限为10年，从2014年1月1日至2023年12月31日，且还对租金标准及违约金进行了约定。合同签订后，瑞欧公司仅依约累计向刘华英支付了2014年及2015年前3个季度租金共计33,558元，尚欠付从2015年第四季度至今的房租共计78,915元。瑞欧公司逾期支付案涉房屋租金的行为已构成违约，其行为严重损害了刘华英的合法利益。 瑞欧公司辩称，1.瑞欧公司不同意解除合同，无法且不能腾退房屋，因该楼层每一个业主项下产权，均无物理间隔，无独立水表，一旦解除合同，会导致其他业主出租权益受到影响；2.同意按照实收实付制向刘华英支付租金。瑞欧公司与刘华英签订《房屋租赁合同》后，由于国家宏观调控政策消减房地产市场经济，以及整体的经济形式的下滑，无法按照原合同向刘华英支付租金，瑞欧公司代为经营出租以后实际收到的租金远低于与刘华英约定的租金。瑞欧公司在经营过程中，亏本补贴了1年多租金后，实在无力承担如此巨额的亏损，公司濒临倒闭。若继续按照原租金履行，对瑞欧公司严重不公平。 杜玉蓉、罗明娟未作陈述。 本院经审理查明，认定事实如下: 2013年7月18日，刘华英与杜玉蓉、罗明娟的委托代理机构成都同瑞资产管理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘华英购买杜玉蓉、罗明娟坐落于成都市金牛区××街××号××层××号房屋，建筑面积4.63m2，房屋总价为161,124元。 同日，刘华英与瑞欧公司签订《房屋租赁合同》，约定刘华英将案涉房屋租赁给瑞欧公司，房屋建筑面积为4.63m2，租赁期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止；房屋租金标准为：第1年至第3年月租金为1,598元，第4年至第6年月租金为1,665元，第7年至第9年月租金为1,732元；第10年月租金为1,799元。租金支付方式为每季度一付，瑞欧公司需每季度第一个月20日前将租金转账至刘华英指定账户；因瑞欧公司原因拖欠租金达30日以上的，刘华英有权解除合同，收回房屋。瑞欧公司按合同年租金的50%向刘华英支付违约金，若支付的违约金不足弥补刘华英损失的，瑞欧公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 另查明，瑞欧公司通过银行转账的方式向刘华英支付租金至2015年9月，2015年10月起的租金未再支付。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、银行明细等证据材料以及双方当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，刘华英与瑞欧公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。 关于合同的解除、房屋腾退及返还。本院经审查认为，案涉房屋系产权式商铺，没有物理间隔，房屋界至现不能明确，且所有商铺已整体对外出租。如刘华英解除《房屋租赁合同》，则存在客观上不能返还、也将对其他业主和实际使用权利人造成障碍，影响物的使用效用，其解除合同必然导致其他相关权利人权益遭受影响。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，故其主张解除合同并要求瑞欧公司腾退、返还房屋的诉请，本院不予支持。 关于租金。刘华英已经按照合同的约定将案涉房屋交付给瑞欧公司使用，但瑞欧公司自2015年10月起的租金未再向刘华英支付，刘华英要求瑞欧公司继续支付租金的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。瑞欧公司应当根据租赁合同的约定向刘华英支付2015年10月1日起至2019年9月30日止的租金，共计78,915元。 关于违约金。瑞欧公司抗辩公司经营困难，希望法院酌情调整违约金。本院认为，合同约定违约金按照年租金50%的标准计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对瑞欧公司请求适当减少违约金的要求本院予以支持。结合合同的实际履行情况、瑞欧公司的违约情况以及刘华英的实际损失等因素，本院酌定违约金为2,000元。对刘华英多主张的违约金部分，本院不予支持。 关于房屋占用费。刘华英主张瑞欧公司支付2019年10月1日起至实际房屋返还之日止的房屋占用费，是基于合同解除后基础上的请求，但本案判令合同未解除，故刘华英主张的该项诉讼请求本院不予支持，刘华英可依据合同约定及实际产生的租金另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法)》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都瑞欧物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘华英支付2015年10月1日起至2019年9月30日止的租金78,915元； 二、成都瑞欧物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘华英支付违约金2,000元； 三、驳回刘华英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,022元，公告费560元，共计2,582元，由成都瑞欧物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴荣霞 人民陪审员  胡智猛 人民陪审员  樊泽英 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  陶 林