广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20940号原告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：胡绮婷，女，1990年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的工作人员。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：孙超，男，1988年10月6日出生，汉族，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。原告佛山市南海新都会物业管理有限公司与被告孙超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨健霖、胡绮婷、被告及其委托诉讼代理人杨景翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费27006元（每月9002元）及逾期缴纳违约金(以每月拖欠物业服务费为本金，分别自每月6日起至实际清偿之日止按照年利率24%计算)；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2020年3月24日，原告与被告签订《履约主体变更协议》，约定被告自2020年4月1日起承接合同编号为XDH-20**8B-20**01的《物业服务协议》及其他相关文件项下的权利、义务，即约定被告接受原告为物业服务公司，由原告向被告承租的位于佛山市南海区×××××××××海新都会广场五层内编号**号商铺（以下简称**商铺）提供物业服务，服务期限自2020年4月1日起至2024年6月16日止，每月物业服务费为9002元，被告应于每月五日前向原告支付当月物业服务费；被告未能按约定足额缴纳物业服务费或其他费用的，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金，逾期仍未交纳的，视为被告单方违约。上述合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2020年4月开始拖欠物业服务费。原告多次催讨均无果，被告的行为已构成根本违约。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告现根据我国相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告辩称，一、2020年5月27日，被告通过微信方式向原告的员工提出撤场申请。因新冠疫情属于不可抗力，依据粤高法（2020）26号文以及佛山市“八项严管”规定，被告承租的商铺的目的已无法实现，被告有权要求解除因此签订的租赁合同以及物业服务合同，并主张免除因此产生的民事责任。原告的员工已接收了被告的解约申请，物业管理费应计算至2020年5月。因被告依照疫情相关规定解除与原告的合同关系，故原告无权主张没收押金、支付违约金、滞纳金等责任。被告承租涉案商铺时，已向原告额外支付两个月物业服务费共计18004元作为履约保证金，该部分履约保证金应用于抵扣尚欠的物业服务费，且足以抵扣2020年4月、5月的物业服务费，原告不应再行主张。被告递交撤场申请后，原告已经和新入驻的商家达成协议，被告撤场时就有新商家进场测量、装修，新商家已于2020年7月正式开业，即使6月作为装修免租期，但也不免除物业服务费的，实际上原告不存在任何空租损失，更不应该没收履约保证金。被告不同意支付逾期缴纳的违约金。二、关于物业服务费的计算问题。被告同意按照合同约定计算2020年4月、5月的物业服务费。但是，被告此前参与原告举办活动，原告承诺给予一定的现金奖励，合计6475元，该部分款项应在物业服务费中予以扣减。上述情况已由原告的员工在微信记录中予以确认。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对原告提交的承租物业归还通知、解除合同通知函、催款函等证据，本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2005年4月30日成立，经营范围为物业管理、室内停车场经营等。2019年6月3日，原告与廖泽生签订《物业服务协议》，约定原告是广东信盈投资有限公司委托对南海•新都会进行管理的物业服务公司，廖泽生为商铺承租方；商铺编号为***号；服务期限自2019年6月10日起至2024年6月9日止；自2019年8月9日起至2024年6月9日止，物业服务费用标准为每月每平方米20元，即物业服务费用每月为9002元，廖泽生应于每月5日前交纳当月物业服务费用；廖泽生应于本协议签订之日向原告支付18004元作为物业服务费履约保证金，并预付首月物业服务费用9002元；协议期内，廖泽生无违约行为的，则协议解除或终止之日起十五个工作日内，廖泽生向原告退还保证金收据原件，原告收到后无息返还保证金。协议期内廖泽生违约的，或未依约退还保证金收据原件的，保证金不予退还；廖泽生未按本协议约定按时足额交纳物业服务费用或其他费用的，每逾一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。2020年3月24日，原告作为甲方、廖泽生作为乙方、被告作为丙方签订了《履约主体变更协议》，约定三方一致同意从2020年4月1日起原合同项下的权利、义务，由廖泽生变更为被告，即被告承接原合同的余下物业服务期为2020年4月1日起至2024年6月16日止；廖泽生已向原告交纳的物业服务费履约保证金18004元直接转为被告应支付的保证金等。原、被告一致确认****商铺自2020年4月1日起的物业服务费尚未交纳。2020年5月27日，原告向被告发出《催款函》，通知被告缴纳2020年4月、5月的租金、物业服务费、公共水电费、铺内水电费、燃气费等应付费用及滞纳金。2020年5月27日，被告通过微信向原告的员工递交了撤场申请。2020年5月31日，原告向被告发出《解除合同通知函》、《承租物业归还通知》，通知自被告收到或视为收到本函之日起，原、被告的《租赁合同》、《物业服务协议》及其关联协议、文件正式解除；要求被告向原告缴清拖欠的租赁费用、违约金等；要求被告将承租的物业清理干净、将承租物业内的物品清理完毕，并于2020年6月3日前将铺内物品搬离，返还钥匙等。被告于2020年6月1日签收上述材料。另查明，2020年5月27日，被告与原告的员工微信聊天，原告的员工向被告发出了“第一季：3400元，第二季：3075元”、“这个费用要求5月31日前结清的，那个超哥，你这边安排一下”；被告回复“好的好的”等。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与廖泽生签订的《物业服务协议》以及原告、被告、廖泽生签订的《履约主体变更协议》是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。自2020年4月1日起，被告作为***号商铺的承租人应向原告支付物业服务费。被告于2020年5月27日向原告递交撤场申请，原告于2020年5月31日向被告发出《解除合同通知函》，视为双方已于2020年5月31日对解除物业服务合同关系达成一致意见，且结合被告于2020年6月1日已停止营业的事实，本院酌定被告承租的**号商铺接受原告提供物业服务的期限截止至2020年5月31日。根据《物业服务协议》，****号商铺的物业服务费为每月9002元，故2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合计为18004元。原告请求被告支付2020年6月的物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期缴纳违约金问题。对于2020年4月、5月的物业服务费，被告确实未按照《物业服务协议》约定的时间交纳，故被告应向原告支付违约金。原告主张违约金依据上述协议的约定调整为以尚欠物业服务费为本金按照年利率24%计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该违约金的计算标准过高，使双方权利义务失衡，显失公平，故根据本案的实际情况，结合被告逾期支付的时间、金额，本院酌定2020年4月物业服务费的违约金以9002元为本金，按年利率5%从2020年4月6日起计算至原告提起诉讼之日即2020年7月20日止为130.71元（9002元×年利率5%÷365天×106天），2020年5月物业服务费的违约金以9002元为本金，按年利率5%从2020年5月6日起计算至原告提起诉讼之日即2020年7月20日止为93.72元（9002元×年利率5%÷365天×76天），违约金合计为224.43元。原告主张的逾期缴纳违约金超出上述核定部分的，本院不予支持。关于物业服务费履约保证金18004元是否应抵扣被告尚欠物业服务费的问题。原告主张因被告违约，故应依《物业服务协议》的约定不予退还该履约保证金；被告主张该履约保证金应抵扣物业服务费。对此分析如下：第一，虽然被告存在违约行为，但本院已于前文中通过支持原告主张的部分逾期缴纳违约金的诉讼请求依法对被告的违约行为进行了惩罚性评价。第二，原、被告关于履约保证金的约定仅单方加重了被告的违约责任，且原告未举证证明其因被告不交纳物业服务费产生了其他损失等情况，原告现有损失仅为未能按期支配物业服务费产生的利息损失。综上分析，本院对被告的上述主张予以采纳，确认该履约保证金应在被告尚欠的物业服务费中抵扣。被告在本案中尚欠2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合计为18004元，原告收取的履约保证金为18004元，故该两项款项相抵扣后，被告无需再另行向原告支付上述期间的物业服务费。关于被告提出的参加活动的现金奖励6475元是否应在本案中扣减的问题。被告主张参加活动的现金奖励6475元应在本案中扣减，原告认为上述款项属于附条件减免租金的性质，双方对该款项的性质未能达成一致意见，且原告不同意在本案中扣减该款项，故考虑到该款项的性质与物业服务费不同，故该款项6475元不应在本案中扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、孙超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4月、5月物业服务费的违约金224.43元予原告佛山市南海新都会物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海新都会物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取250.1元（佛山市南海新都会物业管理有限公司已预交），由佛山市南海新都会物业管理有限公司负担225.1元，由孙超负担25元。孙超应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费25元予佛山市南海新都会物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二〇年九月二十一日书记员  唐倩影