西安市鄠邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0118民初1762号 原告：西安鄠邑农村商业银行有限责任公司，住所地：西安市鄠邑区人民路中段。 法定代表人：鲁建昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵佳敏，女，1986年10月4日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区草堂街道。系该公司营业部副经理。 委托诉讼代理人：宋永茂，男，1964年4月2日生，汉族，，住西安市鄠邑区甘亭街道朝阳区。系该公司营业部客户经理。 被告：赵荣誉，男，1988年11月30日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区大王街道。 被告：陕西鼎瑞置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区画展街中段翰麟苑小区。 法定代表人：韩建璋，系该公司执行董事兼总经理。 原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司与被告陕西鼎瑞置业有限公司、赵荣誉金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序速裁方式，公开开庭进行了审理。原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司之委托诉讼代理人宋永茂到庭参加诉讼。被告陕西鼎瑞置业有限公司、赵荣誉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年6月5日原告与被告赵荣誉签订的个人住房（商用房）按揭借款合同；2、判令被告赵荣誉立即归还原告借款本金232602.88元及该款自2019年11月28日起按年利率7.35%计付至实际给付之日止的罚息；3、原告对上述借款之抵押物位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段画乡文化广场2幢1单元23层01号房产拍卖或变卖后的价款依法享有优先受偿权；4、判令被告陕西鼎瑞置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告共同负担。 事实和理由：我公司原名户县农村信用合作联社，2017年6月30日更名为西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。2016年5月31日，被告赵荣誉因购买新房向我公司提出借款申请，2016年6月5日签订了合同编号：陕农信户联营房贷借字[2016]第053102号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定：1、借款期限：10年（120个月）；借款金额：320000元整；借款利率：4.9%；合同项下贷款的利率调整日:于每年的1月1日调整；还款方式；按月固定金额还款（等额本息）；约定还款日为：每个月20日；借款人选取的是委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户内容：账户名称：赵荣誉，账号：6230270100012058093，开户银行：户县信合营业部。2、合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。2016年6月5日，被告赵荣誉与我公司签订了合同编号：2016060502的《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》对上述借款承担连带责任保证，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算。依据陕农信户联营房贷借字[2016]第053102号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》第十六条违约救济措施相关条款，我公司请求判令解除与被告的借款合同。截止2020年4月8日，被告赵荣誉该笔个人住房按揭贷款余额232602.88元（其中：未按约定还款日应还的本金12242.99元），未按约定还款日应还的利息4649.36元，逾期罚息275.84元，合计欠款17168.19元（计算至2020年4月8日）。被告连续违约3期，经我公司向借款人赵荣誉和保证人陕西鼎瑞置业有限公司催收至今仍未履行义务。现我公司依据相关法律规定及双方合同约定，提出上述请求，请依法支持我公司的各项诉讼请求。 被告陕西鼎瑞置业有限公司、赵荣誉未到庭亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司原名户县农村信用合作联社。2017年6月22日，经中国银监会陕西监管局批准，户县农村信用合作联社更名为陕西户县农村商业银行有限责任公司。2019年2月1日,经中国银行保险监督管理委员会陕西监管局批准,陕西户县农村商业银行有限责任公司更名为西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。 2016年5月31日，被告赵荣誉因购买被告陕西鼎瑞置业有限公司开发的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段画乡文化广场2幢1单元23层01室房产所需向户县农村信用合作联社提出贷款申请。同年6月5日，原告（贷款人）与被告赵荣誉（借款人、抵押人）、陕西鼎瑞置业有限公司（保证人）签订编号为陕农信户联营房贷借字[2016]第053102号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份，约定：借款期限120个月（10年），本合同所载的借款期限起始日与借款借据所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以借款借据所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款金额320000元整；借款利率为4.9%/年，执行浮动利率，于每年的1月1日调整一次；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款方式为按月固定金额还款（等额本息），还款日为每月20日；借款人选取的是委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户名称：赵荣誉，账号：6230270100012058093，开户银行：户县农村信用合作联社。委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款的账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面终了前将还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，属违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、依照本合同约定由借款人承担的费用、贷款人为实现债权与担保权利而产生的相关费用（包括但不限于催收费用、诉讼费〈或仲裁费〉保全费、差旅费、公告费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同日，被告赵荣誉（抵押人）与原告（抵押权人）签订《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》一份，自愿以其购买的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段画乡文化广场2幢1单元23层01室房产作为抵押物向贷款人提供抵押担保，约定：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；抵押期限从本合同生效之日起至本合同所对应的主合同诉讼时效届满后两年止；抵押人违反主合同约定未能按期归还借款达3期以上的，抵押权人有权提前处分抵押物实现抵押权；主合同履行期限届满，抵押人未能清偿债务，抵押权人有权以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。同年6月20日，借贷双方在西安市户县房地产职能部门办理了预购商品房贷款抵押登记备案手续。同年6月30日，原告将上述借款320000元转至被告赵荣誉的账户。 原告依约向被告赵荣誉发放上述借款后,被告赵荣誉自2019年11月27日后再未按期还款付息,截止2020年4月8日，被告赵荣誉该笔个人住房按揭贷款余额232602.88元，未按约定还款日应还的本金12242.99元，未按约定还款日应还的利息4649.36元，逾期罚息275.84元。原告经催收无果后于2020年4月14日持前述诉请诉至本院。另查，被告赵荣誉购买被告陕西鼎瑞置业有限公司开发的上述房产至今未办理房产证及抵押财产的他项权证书。审理中，因两被告均未到庭，致本案无法调解。 上述事实，有当事人陈述、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》、借款借据、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明等在卷佐证。 本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告与被告赵荣誉、陕西鼎瑞置业有限公司签订的编号为陕农信户联营房贷借字[2016]第053102号《个人住房（商业用房）按揭借款合同》,系合同各方当事人的真实意思表示,亦没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同,应受法律保护,各方当事人均应按照合同的约定全面履行。原告依据上述合同约定将借款320000元发放给被告赵荣誉使用,但被告赵荣誉自2019年11月27日后再未按期还款付息,截止2020年4月8日，被告赵荣誉未按约定还款日应还的本金12242.99元，未按约定还款日应还的利息4649.36元，逾期罚息275.84元,已构成违约,依约应承担违约责任。根据双方签订的合同约定,原告有权宣布所有的借款到期,要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。因此,原告请求解除其与被告赵荣誉签订的上述《个人住房（商业用房）按揭借款合同》及要求被告赵荣誉偿还上述合同项下所欠借款本息的请求，于法有据,本院予以支持。被告赵荣誉与原告签订有《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》，以其购买的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段画乡文化广场2幢1单元23层01号房产为本案《个人住房（商业用房）按揭借款合同》项下的借款设立了抵押担保,并已办理了相关的抵押登记手续。该《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告赵荣誉违反主合同约定未能按期归还借款已达3期以上，现原告主张对被告赵荣誉提供的作为借款抵押物的房产拍卖或变卖后的价款优先受偿，于法有据,本院予以支持。根据上述《个人住房（商业用房）按揭借款合同》第三十五条约定,被告陕西鼎瑞置业有限公司作为保证人,其承担保证义务的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因被告赵荣誉所购买的上述房产至今未办理房产证及抵押财产的他项权证书，故被告陕西鼎瑞置业有限公司的保证责任仍在保证期间内，故原告要求被告陕西鼎瑞置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任之诉请,于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条之规定,判决如下： 一、解除原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司2016年6月5日与被告赵荣誉签订的编号为陕农信户联营房贷借字[2016]第053102号《个人住房（商用房）按揭借款合同》； 二、被告赵荣誉于判决生效后十五日内归还原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司借款本金232602.88元及该款自2019年11月28日起按年利率7.35%计付至实际给付之日止的罚息； 三、原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司对被告赵荣誉所有的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段画乡文化广场2幢1单元23层01号房产拍卖或变卖后的价款在上述确定的债权范围内依法享有优先受偿权； 四、被告陕西鼎瑞置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费6100元，减半收取计3050元，由两被告共同负担，因原告已预交，故两被告在给付上述之款项时应将所负担之诉讼费一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  焦建航 二〇二〇年九月十四日 书记员  贺 静