贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0523民初3406号原告（反诉被告）：罗国勤，男，汉族，1957年01月01日出生，贵州省金沙县人，现住贵州省金沙县。委托代理人：袁泽勇，男，贵州恒发律师事务所律师，特别授权。委托代理人：朱阳，男，贵州恒发律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：梁永江，男，汉族，1970年10月16日出生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：邹鸿，男，金沙县城东法律服务所法律工作者，特别授权。原告罗国勤诉被告梁永江与反诉原告梁永江诉反诉被告罗国勤定金合同纠纷一案，本院于2020年07月03日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗国勤委托代理人袁泽勇、朱阳，被告梁永江及其委托代理人邹鸿到庭参加诉讼。本诉原告罗国勤向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告梁永江签订的购房定金协议；2、请求法院依法判令被告梁永江支付给原告的100000.00元定金由原告享有；3、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。后原告将第1，2项诉讼请求变更为请求人民法院依法判令双方履行合同的期限自2020年08月19日至2020年09月19日，双方继续履行合同。事实和理由：2019年9月份被告梁永江欲购买原告位于金沙县房屋一套，经过原告与被告协商达成口头协议，原告将其享有所有权位于金沙县房一套出售给被告梁永江，出售价格为102万元整。被告梁永江为了能顺利的购买到原告的房屋，双方于2019年农历8月14日签订了购房定金协议，该协议的主要内容是：一、被告梁永江购买原告罗国勤的房屋总价款102万元整（注明：房子座落在政府门口，左低于曾四妹的房界，右低刘某的房界），在2019年农历8月14日交定金10万元整。如在交定金之后的5天之内，不得有其他变动，此款购房生效；二、如有变动不算任何利息，及时退还本金10万元整，5天之后如房东有变动，就赔偿对方双倍定金，如果梁永江由变动的话就丢掉10万元整；三、付款方式2019年8月14日交10万元整，2020年农历正月底付款41万元整，2021年正月底付款51万元整全部付清。此协议上有在证人张某1、王某签字捺印，被告梁永江于购房定金协议签订当日就将10万元定金以现金方式支付给原告。此后，被告梁永江并未在该购房定金协议约定的时间内即在交定金之后的五天内向原告表明其是否继续购买涉案房屋。根据原、被告双方签订的购房定金协议约定，被告梁永江支付给原告的10万元已经作为被告梁永江购买原告房屋的定金。被告梁永江未在该协议约定的时间内支付原告分期购房款的行为已经违反协议的约定构成违约。原告认为，被告梁永江在支付原告10万元定金之后，未在协议约定的时间内向原告提出不购买案涉房屋的异议，该购房定金协议已生效。此后，被告梁永江未按照协议约定的时间内支付原告分期购房款，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告梁永江支付给原告10万元定金应当适用定金罚则的规定，此10万元应由原告享有，被告梁永江无权要求原告予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告梁永江迟延履行债务致使不能实现合同目的，原告有权解除协议。本诉被告梁永江辩称：以反诉状的事实及理由为准。1、梁永江并未表明不购买涉案房屋，未构成违约事实，未按《购房定金》支付41万元的原因是双方未签订真正的“房屋买卖合同”；2、由于“新冠病毒疫情”原因，原告同意推迟几个月“写纸”，后双方就“写纸”问题重新约定了时间、地点，但是原告并未按照重新约定的时间，到达“写纸”地点，是原告违约；3、庭审中，原告变更了诉讼请求，其民事诉讼状中事实及理由部分未进行改动，该内容与变更后的诉讼请求完全不相符，自相矛盾。且原告变更后的诉讼请求不具有可诉性，应依法予以驳回；4、根据法律规定，当事人陈述于己不利的事实，应视为自认，不需要对方当事人再举证，原告虽变更了诉讼请求，但是其变更之前的诉讼请求内容应视为自认，且原告变更后的诉讼请求不具有可诉性。反诉原告梁永江向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人之间约定的购房意向协议；2、判决被反诉人承担违约责任双倍返还反诉人购房定金即100000.00元（双倍200000.00元）；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：一、反诉人看见被反诉人在涉案房屋门面上张贴此房出售的告示，后与邻居张某1、王某到房屋现场了解情况，经被反诉人介绍，涉案房屋建筑面积750平方，独立基础，独立墙体，没有与左邻右舍的房屋有瓜葛，且办理有产权登记，经双方协商涉案房屋总价款为102万元成交。双方签订定金协议后反诉人支付了被反诉人10万元，经在场人协商于2020年农历正月底双方签订正式的涉案房屋买卖协议，反诉人支付第二次付款41万元并由被反诉人办理涉案房屋的过户手续、2021年农历正月底付清购房款51万元被反诉人将涉案房屋正式交付给反诉人管理使用。在场人张某1、王某在双方约定的《购房定金》协议上签字捺印为证。二、事后2020年农历正月底正遇新冠病毒封闭时候，不可抗力导致未按照约定时间签订涉案房屋的正式买卖协议，后双方另行约定了签订协议时间，地点等，但是被反诉人并未按照重新约定的时间到达约定地点。三、被反诉人违反自己约定的签订涉案房屋协议时间后，找了杨某、韦刚打电话给反诉人说情，表示愿意退还定金，但是不愿意双倍支付。反诉人表示涉案房屋我方还是愿意继续购买的，同时需要邻居签字在协议上才行。但至今被反诉人未联系反诉人签订正式房屋买卖协议的事宜。反诉人于2020年06月15日向沙土镇人民调解委员会申请协调处理，后由沙土镇敦华社区调解委员会协调处理，但是敦华社区工作人员打电话与被反诉人及儿子罗坤联系时均遭到反对，不配合处理。现被反诉人反而起诉反诉人违约，颠倒事实黑白，企图毁约，强行占有反诉人的购房定金100000.00元。反诉人至今未曾在违约行为的发生，而是被反诉人与反诉人按照自己的约定与反诉人签订正式涉案房屋的买卖协议，反诉人才未支付第二次付款41万元，同时也是被反诉人违约在先，应该由被反诉人承担涉案房屋的违约责任。反诉被告罗国勤辩称：1、××虽属不可抗力，但并非对所有民商事合同都构成阻碍，不能以此为由任意的解除合同，如果××的疫情或者政府及有关部门采取的防控措施对本诉的被告产生影响，导致合同根本不能履行，以致合同无法实现的，才能请求解除合同；2、反诉原告以不可抗力为由主张解除合同，应当提供充分的证据证明此次××的疫情与不能实现合同目的之间存在因果关系；3、虽受疫情的影响，房屋买卖合同的履行只存在现在履行还是延迟履行的问题，不存在不能履行的问题，合同履行的困难只是暂时的不是永久的。本院经审理认定的事实如下：对原告（反诉被告）举证的第1、2组证据：《购房定金》合同复印件一份，涉案房屋《国有土地使用证》及《房屋所有权证》复印件、自然资源局出具的房屋记载表原件各一份，客观真实，本院予以确认；对原告举证的第3组证据：自制时间表以及关于“××”期间贵州省启动一级响应、复工复产，金沙县复工复产的新闻网页内容，对该组证据中自制时间表提起诉讼的时间及梁永江并未与罗国勤联系协商购买房屋事宜的内容不予认可，其余部分内容及证据的真实性，本院予以确认；对原告举证的第4组证据：原、被告微信聊天记录截屏，经被告质证对真实性予以认可，本院予以确认；对原告举证的第5组证据：原告儿子罗乾与被告夫妇于2020年4月8日的通话录音（附光碟及通话录音文档各一份），经被告质证对真实性予以认可，本院予以确认；对原告申请出庭作证的证人金某（杨某）的证言，被告称该证人是由案外人罗坤申请出庭作证，主体不合法。本院认为证人是由原告向人民法院申请出庭作证，但罗坤“请”证人只是出面邀请证人出庭的行为，不存在申请主体不合法的情形，金某在回答原告代理人问题时所做陈述与本案庭审查明的事实相符，本院予以确认。对被告（反诉原告）梁永江举证的第1组证据：微信截图一份，经原告质证对真实性予以认可，本院予以确认；对被告举证的第2组证据，图片三张，因被告并未提交其他证据予以佐证，达不到其证明目的；对被告举证的第3组证据，沙土镇敦化社区居民委员会出具的关于梁永江与罗国勤房屋买卖纠纷受理情况说明一份，结合经办人张某2出庭佐证的证言，对该份证明内容的真实性，本院予以确认；对被告申请出庭作证的证人刘某、张某2的证言客观真实，予以认定；证人张某1、王某的证言，对证人陈述付款、签订正式房屋买卖合同等时间节点的过程以及签订《购房定金》的事实，本院予以确认，其他事实因无其他证据予以佐证，本院不予确认。证人王某的证言，其出庭未接受完询问便身体不适中途退庭，经本院工作人员告知为其拨打120将其送至医院检查，证人明确拒绝，证人是否确因身体不适中途退庭无法确认，对该证人证言不予采纳。2019年，原告（反诉被告）罗国勤与被告（反诉原告）梁永江经协商就涉案房屋买卖问题初步达成一致意见，并由罗国勤作为甲方、梁永江作为乙方于2019年9月12日（农历2019年8月14日）签订了《购房定金》协议，协议内容：“乙方梁永江购甲方罗国勤的房屋总价款102万元整（注明房子座落在政府门口，左低曾四妹的房界，右低刘某的房界），在2019年农历8月14日交定金10万元整（10万），如在交定金之后的5天之内，不得有其他变动，此款购房生效。如有变动不算任何利息，及时退还本金10万元整，5天之后如房东有变动，就赔偿对方双倍定金，如果梁永江有变动的话就丢掉10万元整。付款方式：（2019年8月14日交10万元整）2020年农历正月底付款41万元整，2021年正月底付款51万元整全部付清。”并口头约定支付第二笔款项时签订正式房屋买卖协议。当日，梁永江便以现金方式支付给罗国勤定金100000.00元。后因××疫情，双方未按上述约定时间签订房屋买卖协议和付款，经双方协商推迟“写纸”即签订房屋买卖协议，在此期间梁永江提出需案涉房屋左、右、及后面的邻居参加，经双方多次协商均未成功签订房屋买卖协议。另查明，罗国勤已依法取得了案涉房屋的土地使用权，并办理了房屋产权登记。本院认为，本案系定金合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，原告罗国勤与被告梁永江签订的《购房定金》协议系双方的真实意思表示，该协议合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，本案定金属于立约定金，即当事人在订立合同前，为保证正式签订合同而约定的定金，其目的在于确保当事人能够最终订立合同。本案根据双方签订的《购房定金》约定：“如在交定金之后的5天之内，不得有其他变动，此款购房生效。如有变动不算任何利息，及时退还本金10万元整，5天之后如房东有变动，就赔偿对方双倍定金，如果梁永江有变动的话就丢掉10万元整。”双方约定了5天的“变动期”，5天之内双方若有何变动可退还定金，5天后若有变动则适用定金罚则。在“变动期”内，罗国勤和梁永江均未对双方预先达成的房屋买卖合议提出任何异议，此时，双方已明确要买卖房屋。根据约定，双方需在2020年2月22日（农历2020年01月29日）签订正式房屋买卖协议并付款410000.00元，但由于××疫情双方未按上述约定时间签订房屋买卖协议和付款，经双方协商推迟签订房屋买卖协议，在此期间梁永江提出需案涉房屋左、右、及后面的邻居参加，经双方多次协商签约时间和条件等，均未协商一致成功签订房屋买卖协议。本院认为，本诉原告（反诉被告）罗国勤出卖案涉房屋，依法取得了土地使用权，并办理了房屋产权登记，根据本诉被告（反诉原告）梁永江申请出庭作证的刘某（罗国勤房屋相邻的邻居）明确表示其两家之间不存在边界争议，案涉房屋完全具备出卖条件。本诉被告（反诉原告）梁永江在双方达成买卖房屋合议时以及在5天的“变动期”内均未提出需邻居参与签订房屋买卖协议，在受不可抗力影响后，双方协商签约时间的过程中提出这一条件，为双方最终签订房屋买卖协议额外设置了障碍，邻居是否在房屋买卖协议上签字不能成为梁永江拒绝签订房屋买卖协议的正当理由，其违反了诚实信用原则，根据《购房定金》协议的约定，梁永江的上述变动导致不能签订房屋买卖协议，其交付的定金100000.00元不应返还。在本院主持双方进行调解的过程中，虽然双方均同意继续买卖房屋，但梁永江仍坚持需邻居签字，而罗国勤不同意，双方无法在该问题上达成一致而无法签订房屋买卖协议。原告请求继续履行协议，其中要履行的一项重要内容即是双方口头约定的签订正式房屋买卖合同，但该项内容已实际不能履行，无继续履行《购房定金》协议的条件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本诉原告罗国勤请求继续履行协议，本院不予支持。反诉原告梁永江请求解除《购房定金》协议，本院予以支持。关于反诉原告梁永江请求罗国勤双倍返还定金的诉讼请求，首先，罗国勤出卖的房屋具备买卖条件，梁永江无充分证据证明罗国勤向梁永江隐瞒房屋不宜买卖的状况，也无充分证据证明双方在协商买卖房屋时就提出要求邻居签字；其次，在双方通过微信协商签订房屋买卖协议过程中，罗国勤提出签约日期、地点，但在回复罗国勤提议时，梁永江需罗国勤明确具体时间并提出需邻居参加，罗国勤未对梁永江的要求作出回应，双方未就此达成一致意见，因此不能因2020年4月13日罗国勤未出现在金沙县公证处就认定其违约；梁永江也无充分证据证明罗国勤存在其他违约行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，反诉原告梁永江的该请求于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）罗国勤与反诉原告（本诉被告）梁永江于2019年9月12日（农历2019年8月14日）签订的《购房定金》协议；二、驳回本诉原告罗国勤的诉讼请求；三、驳回反诉原告梁永江的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300.00元，减半收取1150.00元，由本诉原告罗国勤负担；反诉案件受理费4300.00元，减半收取2150.00元，由反诉原告梁永江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  何叶二〇二〇年九月二十三日法官助理李勇书记员陈旭书记员姜星宇