山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4743号上诉人（原审被告）：谷永，男，1971年3月6日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘金强，山西金强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁轩，男，1989年8月24日出生，汉族，山投集团高新建设开发有限公司总工办职员，住山西省太原市。委托诉讼代理人：宋凯瑞，山西平强律师事务所律师。上诉人谷永因与被上诉人宁轩房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。谷永上诉请求：一、原判决主体错误,依法应驳回被上诉人诉求;二、原判决举证责任错误,应依法纠正;三、原判决认定现房屋租赁人是上诉人没有证据证明,应撤销原判,驳回被上诉人的起诉;四、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》,已于2017年4月履行完毕,从2017年5月至今上诉人与被上诉人之间不存有合同关系,也未签订新的合同,被上诉人的租赁关系与谁发生,与上诉人无关,故诉讼主体错误。2.原判决适用举证程序错误,在一审活动中,被上诉人未在庭审辩论结束之前提出补充证据的申请,原审法院也未告知双方当事人如有新的证据,可在庭审后补充。而被上诉人在原审判决送达之时,又向原审法院提交了案件材料,原审判决认定程序于法无据,请求二审人民法院依法改判。3.本案涉案房屋现并非上诉人占有使用,至于被上诉人与现占用使用人有无合同关系,与上诉人无关,原判决认定现由上诉人占用,无任何证据,请求二审人民法院依法查明事实,驳回被上诉人的起诉。宁轩辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确,上诉人谷永的上诉请求无事实依据及证据支持，应当依法驳回上诉,维持原判。1.一审开庭时上诉人的代理人明确认可至今仍然占用答辩人的房屋,并且提供了2018年1月1日-2018年12月31日物业电梯费7668元、2018年11月-2019年3月31日取暖费收费单,承认其对房屋进行了装修,充分证明上诉人占用答辩人房屋的事实。其在二审不承认占用答辩人房屋,明显属于罔顾事实。2.一审开庭时答辩人提供了双方签订的书面租赁合同。2019年10月26日答辩人父亲与上诉人的通话录音,录音内容为因上诉人拖欠房租及物业电梯费、取暖费,答辩人父亲出于减轻上诉人的经济负担和及时收回房屋考虑,与上诉人协商2019年12月底之前付清房租及相关费用并搬走,上诉人同意。但上诉人却言而无信,既不支付房租费用又不搬离房屋,给答辩人造成严重困难。同时答辩人的代理人、一审法院法官均与上诉人协商此事,上诉人一再推脱无法解决。3.上诉人与答辩人未签订书面房屋租赁合同的理由是双方签订并履行了2014年-2017年的房屋租赁合同,产生信任基础。并且上诉人也支付了2019年1月1日之前的房租,双方之间的口头房屋租赁合同成立,系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定合法有效,双方应依约履行。4.合同履行中,上诉人拖欠答辩人房屋租金时间长达一年,已构成违约。答辩人主张解除双方签订的房屋租赁合同,理由与证据充分。同时上诉人应腾出上述租赁房屋。答辩人主张物业电梯费、暖气费证据充分,应当予以支持。5.上诉人称一审举证错误，事实上答辩人一审开庭时就提供了物业公司关于上诉人拖欠物业电梯费9660元、取暖费4345元的催费通知书，且该证据与上诉人提供的2018年物业费、取暖费的单据相互印证,答辩人庭审结束后提交的取暖费4345元、物业电梯及垃圾清运费12236元,不属于新证据,不影响一审判决的认定程序。6.一审法院依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,因上诉人拖欠房屋构成违约,判令解除上诉人与答辩人的租赁关系并由上诉人搬离答辩人的房屋,支付答辩人房屋租金、物业管理费、取暖费,于法有据。综上,请求二审法院依法查明事实,驳回上诉人的上诉请求。宁轩向一审法院起诉请求：1.请求解除宁轩与谷永签订的《租赁合同》;2.谷永立即搬出宁轩的房屋;3.谷永支付房屋租金75000元、物业费9660元、取暖费4345元，共计89005元;4.谷永承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月19日,宁轩认购了案外人太原市纳达科技发展有限公司建设的位于太原市小店区纳达科研大厦项目办公楼相应的东-D2-605号区位,签订了《纳达科研大厦投资认购协议书》。2014年4月19日,宁轩(出租方、甲方)与谷永(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》,合同约定甲方将自有的坐落在太原市晋阳街纳达科技的房屋东单元605室,建筑面积213平方米,类型商业写字楼，出租给乙方作办公使用;租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日;租金为柒万伍仟元/年;租金按年结算,乙方应在结算前60日内将租金交给甲方;乙方未能及时交付给甲方下年度租金的,甲方可以终止合同,收回房屋;租赁合同期满而终止时,如乙方确实无法找到房屋,可与甲方协商酌情延长租赁期限;乙方应按时交纳水、电、气、收视、电话、物业管理等费用;乙方对房屋进行改、装修或增加设备时,应先征求甲方书面认可并依法办理有关手续。该《房屋租赁合同》到期后,双方未续签书面合同,宁轩陈述双方达成头口协议,谷永继续承租宁轩的房屋,并约定2019年12月之前结清所欠租赁费,搬离案涉租赁房屋。谷永对此不认可,称合同到期后,双方对租赁事宜正在协商,未有结果。案涉房屋至今由谷永占有使用。在本案审理过程中,经一审法院询问谷永,谷永表示同意解除双方之间的租赁关系。谷永称租赁涉案房屋实际上是山西鼎天融创科技有限公司办公所用,其向法庭提交山西鼎天融创科技有限公司的营业执照,显示该公司法定代表人为谷玲。另外,谷永向一审法院提交了其2018年、2019年缴纳物业电梯费、取暖费的收费单复印件,显示太原昆仑物业管理有限公司收取门牌编号ndd605,业主姓名宁轩的房屋2018年1月1日-2018年12月31日期间物业电梯费7668元、2018年11月1日-2019年3月31日期间的取暖费4068元。谷永还提交了对案涉房屋进行装修的《合同书》及预算表复印件,证明谷永对案涉房屋进行了装修,共计花费67830元。另查明,宁轩认可谷永已支付2014年5月1日至2019年4月30日止的租金。开庭中,谷永陈述2014年多支付了租金5000元,未向一审法院提交证据证明。另外宁轩向一审法院提交了太原昆仑物业管理有限公司于2020年3月3日出具的《催费通知书》,内容为:纳达大厦东605室(鼎天融创科技有限公司于2014年备案此办公场所)欠物业管理费2019年1月1日-2020年3月31日9660元。欠2019年11月1日-2020年3月31日冬季供暖费4345元。纳达物业管理人员多次书面、电话催缴至今未交纳。落款处有太原昆仑物业管理有限公司的盖章。庭审结束后,宁轩向一审法院提交收费单三张,证明其向太原昆仑物业管理有限公司缴纳了2019年11月1日-2020年3月31日冬季供暖费4345元,2019年1月1日至2020年7月31日的物业电梯及生活垃圾清运费共计12236元。谷永对该份证据不予认可。一审法院认为，宁轩与谷永于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕,合同到期后谷永仍一直租赁涉案房屋至今,谷永还按照之前合同约定的年租金75000元,支付了2017年5月1日至2019年4月30日的租金,宁轩与谷永之间形成了事实上的租赁合同关系。谷永抗辩系由山西鼎天融创科技有限公司承租房屋的意见,因谷永不是山西鼎天融创科技有限公司的法定代表人,山西鼎天融创科技有限公司未与宁轩签订过书面租赁合同,无证据证明宁轩与山西鼎天融创科技有限公司之存在租赁合同关系。涉案房屋至今仍由谷永所占用,谷永拖欠宁轩2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金未付,宁轩要求解除双方之间的租赁关系,谷永表示同意解除,一审法院认定双方之间的事实租赁关系解除。谷永应当支付拖欠宁轩2019年5月1日至2020年4月30日的租金75000元。谷永应于判决生效之日起十五日内搬离案涉房屋。关于宁轩主张的2019年1月1日-2020年3月31日期间的物业费、取暖费,宁轩提供了太原昆仑物业管理有限公司出具的《催费通知书》,涉案房屋拖欠2019年1月1日-2020年3月31日物业管理费9660元、2019年11月1日-2020年3月31日冬季供暖费4345元,结合谷永提交的其2018年、2019年物业电梯费、取暖费的收费单,单据上明确备注系门牌编号ndd605,业主姓名宁轩,物业公司为太原昆仑物业管理有限公司。故对太原昆仑物业管理有限公司出具的《催费通知书》一审法院予以认可,现双方租赁关系已解除,谷永应将拖欠的物业费9660元、取暖费4345元缴纳太原昆仑物业管理有限公司。鉴于宁轩已向太原昆仑物业管理有限公司缴纳了上述费用,对于宁轩主张谷永支付物业费9660元、取暖费4345元的意见一审法院予以支持。关于谷永主张核减装修费用的意见,双方曾在租赁合同中约定乙方对房屋进行改、装修或增加设备时,应先征求甲方书面认可并依法办理有关手续,谷永既未提供宁轩认可其装修费用的相关证据,后期也未与宁轩就装修费用如何处理进行口头约定,对谷永的该项抗辩意见于法无据,一审法院不予采纳。谷永抗辩称宁轩未向其开具正规发票导致其公司列入异常户,故不能支付租金的意见,于法无据,一审法院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、解除宁轩与谷永的租赁关系。二、谷永于判决生效之日起十五日内搬离太原市小店区纳达科研大厦项目办公楼东单元605室。三、谷永于判决生效之日起十五日内向宁轩支付自2019年5月1日起至2020年4月30日的房屋租金75000元、自2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理费9660元、自2019年11月1日至2020年3月31日的冬季供暖费4345元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1013元(宁轩已预交),由谷永负担。二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.出租方与承租方的主体如何确定；2.双方的租赁关系是否达到解除条件；3.承租方应否承担租赁费及其他费用；4.一审程序是否违法。关于本案出租方与承租方的主体如何确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据在案佐证的签订于2014年4月19日的《房屋租赁合同》，合同中约定出租方为宁轩，承租方为谷永，故本案租赁关系的主体不存在问题。在该合同到期后，承租方谷永继续使用案涉租赁房屋，出租方宁轩没有提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，且租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故一审法院在被上诉人宁轩要求解除租赁关系，且上诉人谷永亦同意解除的情况下，判令解除双方租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉《房屋租赁合同》解除后，根据法律规定和该合同第四条第二款的约定，一审判令谷永支付宁轩房租、物业管理费、冬季采暖费的事实依据和法律依据充分，本院予以确认。另外，一审诉讼中，宁轩庭后补交证据材料不违反法律规定并且一审法院专门组织了质证，补交证据已经过谷永质证，不存在程序违法的问题。综上所述，上诉人谷永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2026元，由上诉人谷永负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 段雪丽 二〇二〇年九月十五日书记员 李梦莹