四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初2200号 原告：郭洪元（曾用名郭洪源），男，1973年11月1日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：何伟（特别授权），男，1974年3月20日出生，汉族，户籍地四川省平昌县，现住平昌县，与原告系合伙人关系。 委托诉讼代理人：苟中亚，男，1956年12月10日出生，汉族，住四川省平昌县，系原告表兄。 被告：宋倩，男，1978年9月26日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：陈智明，男，1990年11月18日出生，汉族，住四川省南江县。 原告郭洪元与被告宋倩、陈智明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭洪元及其委托诉讼代理人何伟、苟中亚，被告宋倩、陈智明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郭洪元向本院提出诉讼请求为：判令被告宋倩、陈智明支付房屋租赁费207398.81元（其中签约前房租费137781.57元），当庭变更为房屋租赁费142921.74元（其中签约前房租费73304.50元）；支付下欠转让费50000元（签约时的保证金）。事实及理由：2015年9月11日，原告郭洪元与案外人何伟、严俊、蒲建渠、蒲建平合伙租用四川鼎丰国有资产投资经营有限公司的商业用房从事汽车修理。2019年7月15日，原告郭洪元将合伙经营的南江县万丰汽车服务中心转让给被告宋倩、陈智明并签订书面转让协议，该协议第五条约定：转让总金额为150000元；协议第七条约定：甲方（原告）房租截止为2019年7月15日，2019年7月15日之前所欠该房租如需要交纳甲乙双方各按50%比例交纳。交纳金额以实际交纳支付为准。自双方签订转让协议后，二被告既不交纳房屋租赁费，且下欠的转让费50000元至今拒不支付。故要求被告宋倩、陈智明立即支付房租费用和下欠的转让费。 被告宋倩辩称，1、原告在提及转让时并未提到二楼的办公区域的费用及物业管理费。2、在转让时提到之前房租问题只有一年未交，具体金额不清楚，我们问要给多少，原告的回答是不超过10万元。3、提及房租交纳问题，原告回答如果我方不交，原告表示也不会交纳。4、我方2019年7月中旬正式营业至2019年11月份，鼎丰公司就开始强停我们水电造成无法营业，我方主动找鼎丰公司要求续租，鼎丰不同意我方续租，并称我方是恶意霸占。 被告陈智明辩称，我的意见与被告宋倩的答辩意见一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年9月11日，原告郭洪元、案外人蒲建平、蒲建渠、何伟、严俊五人分别与四川鼎丰国有资产投资经营有限公司签订了《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》，约定四川鼎丰国有资产投资经营有限公司将位于南江县租赁给上述五人使用。租赁期限为5年，自2015年9月20日至2020年9月19日止。合同编号分别为：川鼎司租字［2015］第52号、51号、53号、54号、55号。五份合同租金约定依次为：1、租金总额为107114元，其中第一年免收，第二年租金15469元，第三年租金29186元，第四年租金31229元，第五年租金31229元。2、租金总额为110605元，其中第一年免收，第二年租金15974元，第三年租金30138元，第四年租金32246元，第五年租金32246元。3、租金总额为107941元，其中第一年免收，第二年租金15581元，第三年租金29410元，第四年租金31475元，第五年租金31475元。4、租金总额为118427元，其中第一年免收，第二年租金17031元，第三年租金32252元，第四年租金34572元，第五年租金34572元。5、租金总额为93951元，其中第一年免收，第二年租金13665元，第三年租金25623元，第四年租金27331元，第五年租金27331元。 2019年7月15日，南江县万丰汽车服务中心（甲方）与新万丰汽车销售服务南江有限公司（乙方）签订《修理厂转让协议》，载明：“甲、乙双方友好协商，就南江县万丰汽车服务中心转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将南江县万丰汽车服务中心转让给乙方，位于南江县汽配城第四幢1-5号门市，建筑面积约900平方米，并保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中享有的权利和义务。二、该修理厂转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。包括所欠房租及其物管费用。三、转让后该厂现有的装修、设备、施救车及其他库存货物归乙方所有。四、付款时间及方式：乙方分四次付清转让费。第一次在2019年7月15日向甲方支付转让费用人民币25000.00元整，（大写：人民币贰万伍仟元整）。第二次支付时间及金额为：2019年7月31日支付25000.00（贰万伍仟元整），第三次支付时间及金额为：2019年11月31日支付50000.00元（伍万元整），第四次支付时间及金额为：2020年1月31日支付50000.00元（伍万元整）。五、转让总金额为150000.00元（壹拾伍万元整）。转让时间为签订该协议起立即生效。乙方如不能按时付款给甲方，甲方有权无任何条件收回该修理厂现有的装修、设备、施救车及其他库存货物。六、乙方接手前该展厅所有的一切债权债务均由甲方承担负责。乙方接收后的一切债权债务由乙方自行承担负责。乙方接收后自负盈亏任何原因导致经营受损与甲方无关，乙方可使用原甲方公司名称但必须变更法人及股东。七、甲方房租截止为2019年7月15日。2019年7月15日之前所欠该房租如需要交纳甲乙双方各按50%比例缴纳。交纳金额以实际交纳支付为准。乙方在转让费内下欠50000.00元整作为保证金。八、本合同一式两份，双方各执一份，未尽事宜如有补充可添加附件保存。补充条款：所欠房租为一年，时间为2018年7月15日至2019年7月15。甲方：郭洪元乙方：陈智明宋倩日期：2019.7.15。”该协议以原、被告双方个人名义签订。2019年8月7日，被告陈智明向原告郭洪元书立一张《欠条》，载明：“今欠到郭洪元转让费（南江万丰汽贸有限公司）200000.00元大写：贰拾万元整欠款人：陈智明。”2020年2月，四川鼎丰国有资产投资经营有限公司将郭洪元、严俊、蒲建平、蒲建渠、何伟等人起诉至本院，要求给付房屋租金。2020年4月，本院作出（2020）川1922民初396号、397号、399号、400号、401号民事调解书，该五份调解书达成协议均由郭洪元给付四川鼎丰国有资产投资经营有限公司房屋租金，共计264776.40元。该五案郭洪元给付租金的时间为2017年9月至2020年1月31日止，其中按照合同约定第四年（2018年9月20日至2019年9月19日）租金标准，四川鼎丰国有资产投资经营有限公司减免了郭洪元3个月的租金。2020年4月8日，原告通过尾号8918（户名邓小波）的中国工商银行账户向四川鼎丰国有资产投资经营有限公司支付房屋租金10万元（附言：郭洪元交房租）。 另查明，二被告从签订转让协议后至2020年3月，二被告退出租赁房屋。 以上事实有原、被告身份信息，《修理厂转让协议》，《南江县汽修汽配城厂房租赁合同》，欠条，（2020）川1922民初396号、397号、399号、400号、401号民事调解书，电子银行回单，房屋租赁费计算清单及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《修理厂转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告双方均应依协议约定履行各自义务。本案争议焦点：一、关于原告要求二被告支付下欠的50000元转让费的问题。二被告辩称50000元不是转让费用，是保证金。但原被告双方签订的《修理厂转让协议》第七条明确约定5万元保证金属于转让费内的部分，且2019年8月7日被告陈智明向原告书立的欠条中也表明转让费用为20万。虽然转让协议约定转让费总额为150000元，但从欠条出具的时间和内容看，转让费为200000元。所以，此欠条是对转让协议的补充说明，亦是对转让费金额的变更。并且二被告未提供证据证明50000元系转让费以外的保证金，故本院对二被告的此辩解意见不予采信，对原告的该项诉请予以支持。二、关于本案支付租金金额问题。根据原被告双方的协议约定，原告的诉请和本院生效的调解书及二被告实际使用房屋等情况，且原告已按调解书约定支付了部分房租。所以，二被告应支付原告2018年7月15日至2019年7月15日的租金总额的50%及2019年7月16日至2019年12月31日的租金。租金计算方法：2018年7月15日至2018年9月14日（2个月）按南江县汽修汽配城厂房租赁合同约定的第三年租金标准计算，2018年9月15日至2019年7月15日（10个月）以第四年租金标准计算，2019年7月16日至2019年12月31日以第四年租金标准计算。四川鼎丰国有资产投资经营有限公司在租金总额中减免了郭洪元三个月的房屋租金，因未明确减免的具体时间。但根据原、被告双方的约定，且二被告系房屋实际租赁者，在不能查清的情况下，按有利于被告的原则，四川鼎丰国有资产投资经营有限公司减免三个月的租金，作为减免二被告3个月的租金。经计算（金额采用四舍五入计算到个位），二被告应给付原告租金共计110252元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宋倩、陈智明在本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告郭洪元租金110252元及转让费50000元； 二、驳回原告郭洪元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5161.00元，减半收取2580.50元，由被告宋倩、陈智明负担1806.50元，原告郭洪元负担774元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  贾友国 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 瑞