成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4397号 原告：成都威玖陆体育文化传播有限公司，住所地成都市双流区东升街道广都大道**国栋中央国际酒店负**。 法定代表人：周启章，执行董事。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙勇，四川新开元律师事务所律师。 被告：杨俊，男，1973年3月7日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：张思思，四川仁卓律师事务所律师。 被告：童英，女，1977年8月17日出生，汉族，住四川省郫县。 原告成都威玖陆体育文化传播有限公司（以下简称威玖陆公司）与被告杨俊、童英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告威玖陆公司的委托诉讼代理人李永鹏，被告杨俊的委托诉讼代理人张思思，被告童英参加诉讼。本案现已审理终结。 威玖陆公司向本院提出诉讼请求：请求判令杨俊、童英向威玖陆公司支付从2019年4月1日起至2019年10月30日止的租金220500元及违约金94500元（租金按照年租金378000元／年计算）。事实及理由：2016年9月19日，威玖陆公司与案外人周雅琼签订《租赁协议》。协议约定：威玖陆公司将位于成都市双流区的养生馆设施场地租赁给案外人周雅琼使用，租赁期限为五年，自2016年9月19日至2021年6月30日止，第一年租金为36万元，第三年开始递增5%，支付方式为半年一期，半年期满前的20天前一次性支付，如违约，应承担相当于3个月租金的违约金；2019年2月17日，威玖陆公司与杨俊及周雅琼签订《转让协议书》。协议约定：周雅琼将上述租赁协议的权利义务转让给杨俊，杨俊代替周雅琼向威玖陆公司支付租金及水电费及其他各项费用。上述协议签订后，杨俊并未按照约定向威玖陆公司支付租金及相关费用。2020年2月27日，成都市中级人民法院（2019）川01民终16616号生效判决认定，上述《租赁协议》、《转让协议书》合法有效，威玖陆公司与杨俊之间的租赁关系成立。故，杨俊应向威玖陆公司支付租金相关费用。为维护威玖陆公司的合法权益，诉至费院，请求判如所请。 杨俊辩称，一、不应向威玖陆公司支付2019年4月1日至2019年10月30日的租金和相应违约金，理由如下：依据杨俊与案外人周雅琼及威玖陆公司方盖章签订的转让协议书第四条，2019年4月1日前支付租金的义务由周雅琼向威玖陆公司履行，自2019年4月1日起才由杨俊向威玖陆公司支付相关租金费用，且本案威玖陆公司也在该转让协议上签章，明示对转让协议内容的认可。威玖陆公司在2019年4月1日才向杨俊发出催收租金函件，该函件要求杨俊4月3日向其支付租金。但威玖陆公司在2019年3月21、3月23日并未告知催收租金的前提下便多次通过拉电闸、剪电线的行为来进行暴力催收，并与杨俊发生冲突以致于出现两次报警处理的情况，该行为严重影响了杨俊的正常经营，基于威玖陆公司先行违约的情况，杨俊立即搬出了案涉租赁场地并向法院通过诉讼的方式来解除转让协议书和租赁合同关系；二、杨俊与威玖陆公司已通过实际行为解除合同，双方对于杨俊不再租赁及并未实际占用该房屋的事实达成合意，杨俊不存在违约的行为，不应向威玖陆公司承担违约责任。杨俊自威玖陆公司断电和剪电线等行为出现后，于2019年3月27日便通过诉讼的方式明确表示了不再继续履行与威玖陆公司的租赁合同，威玖陆公司自2019年3月底也明确清楚相关情况，并且杨俊在三月就已经撤场，所有员工也在三月底全部离开，之后杨俊没有实际经营和占用该场地。威玖陆公司的经营地也位于案涉租赁场地，对于杨俊不再经营，撤出场地的事实心知肚明，后关于转让协议的诉讼一直持续到2019年10月，威玖陆公司作为一审案件的第三人明知杨俊搬出场地，不履行合同的情况，通过上述行为和实际情况，可视为双方已经通过实际行为解除了租赁合同关系，威玖陆公司在此情况下，若因自己的原因没有及时收回空置房屋，此期间产生的租金，杨俊不负有支付义务，且杨俊也不存在任何违约的行为，不应向威玖陆公司承担违约责任。三、威玖陆公司与周雅琼属于连带关系，双方通过隐瞒案涉场地已经注册相应两家公司的情况，骗取杨俊签订转让协议，并在转让协议中约定由周雅琼积极配合办理杨俊的营业执照，因此杨俊支付了巨额的转让金，后杨俊入驻后才发现此问题，但威玖陆公司和周雅琼却一直回避该问题，并未实际解决该问题，周雅琼和威玖陆公司通过恶意隐瞒事实签订的合同应当属于可撤销的合同关系，且双方通过这种行为骗取转让费及租金已经严重破坏社会经济秩序；四、威玖陆公司在租金支付时间未成就之时，就对案涉租赁物采取了多次断电措施，威玖陆公司违约在先，且威玖陆公司的该行为已违反提供适租租赁物的条件，应推定为威玖陆公司单方解除合同的意思表示，后经杨俊提起诉讼的行为表示，双方对于解除租赁合同关系已经达成了合意，此时威玖陆公司若起诉支付租金和违约金没有合同依据和事实依据，是违反事实情况的。 童英辩称，童英与杨俊感情已经破裂，自2014年起我与杨俊只有夫妻之名。关于本案的合同，杨俊从未与我商量，与我无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 威玖陆公司与案外人周雅琼于2016年9月19日签订《租赁协议》，约定威玖陆公司将位于成都市双流区的养身馆设施场地建筑面积约1519平方米（其中套内面积1288平方米以及上述场地内现有设施和设备作为威玖陆公司出资在合作期限内交给周雅琼独立经营使用）。该协议期限自2016年9月19日起至2021年6月30日止。 2019年2月17日，周雅琼与杨俊签订《转让协议》，威玖陆公司在此协议上加盖印章。《转让协议》约定，周雅琼将位于成都市双流区的康乐设施场地转让给杨俊使用，建筑面积为1519平方米，并保证杨俊同等享有周雅琼在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；租期2016年9月19日到2021年6月30日止，第一年租金为360000元，租金为半年交付一次，并于约定日期提前20天交至承租方。物业管理费为4557元每月，交付方式与房租一起支付。2019年1月1日到3月31日前的房租由周雅琼支付。经营产生的水电费、物业管理费由杨俊在次月1日前支付给周雅琼，由周雅琼转付给承租方。此后从2019年4月1日开始的费用杨俊将按照周雅琼和承租方签订合同向承租方履行。 2019年3月21日，周雅琼的妹妹周雅玲对案涉房屋拉闸停电。杨俊自行恢复供电，2019年3月23日威玖陆公司再次断电。 2019年3月27日，杨俊以案外人周雅琼为被告，并将威玖陆公司作为第三人向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除杨俊与周雅琼签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》；2.判令周雅琼返还240000元的转让费。该案经本院一审和成都市中级人民法院（以下简称“成都中院”）二审后确认，周雅琼与威玖陆公司之间成立房屋租赁合同关系，杨俊与威玖陆公司之间成立房屋租赁合同关系，驳回杨俊的全部诉讼请求。 2019年3月31日，威玖陆公司向杨俊发出《催收房屋租金函》，要求杨俊支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金以及场地水电押金。 上述事实，有当事人身份信息、本院及成都中院判决书、《租赁协议》、《转让协议书》、接报警处警记录、视频、收据以及各方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，周雅琼与杨俊成立权利义务概括转让合同关系，杨俊与威玖陆公司之间成立房屋租赁合同关系，这两份合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同内容。本案的争议焦点在于：1.合同的解除问题；2.租金及违约金的问题；3.童英是否应当承担责任的问题。 一、关于合同的解除问题。 杨俊称其于2019年3月27日起诉要求解除合同，并于3月底撤场，故合同解除时间为2019年3月31日。本院认为，杨俊在（2019）川0116民初2447号案件中，起诉周雅琼，请求解除与周雅琼签订的《转让协议书》、《补充协议》、《欠款协议》，但该案经成都中院二审，驳回杨俊的全部诉讼请求，并未判决《租赁协议》、《转让协议书》解除，且该案二审法院认定，杨俊与威玖陆公司之间成立房屋租赁合同关系，杨俊的起诉并未产生解除与威玖陆公司房屋租赁合同的效力。杨俊认为周雅琼断电系违约行为，经二审法院认定，周雅琼断电系督促杨俊支付租金，周雅琼与威玖陆公司高管之间存在亲属关系，周雅琼的该行为应当视为协助威玖陆公司主张租金的行为，并未构成根本性违约，也未产生解除合同的效力；对于威玖陆公司断电行为，也是属于督促杨俊支付租金的行为，并未有解除合同的意思表示，且该行为并不属于根本性违约行为。且杨俊并无交付案涉租赁房屋给威玖陆公司的行为，故威玖陆公司与杨俊之间建立的租赁关系仍旧对双方具有法律约束力。综上，本院对于杨俊主张合同已于2019年3月解除的意见不予采信。 根据成都中院（2019）川01民终16616号案件的调查笔录，杨俊明确表示不再履行合同，同意威玖陆公司收回房屋，威玖陆公司也接受二审法官的建议，收回房屋，故事实上双方就解除合同达成了一致意见，双方的房屋租赁合同已于2019年10月29日解除。 二、关于租金及违约金的问题。 本院认为，根据威玖陆公司与周雅琼于2016年9月19日签订的《租赁协议》及杨俊与周雅琼签订的加盖有威玖陆公司公章的《转让协议》约定，杨俊应当于2019年3月11日前向威玖陆公司支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金180000元。由于威玖陆公司在2019年3月21日、3月23日、3月31日向杨俊催收后，杨俊拒不缴纳租金的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，威玖陆公司应当在杨俊拒不缴纳租金的情况下采取适当措施防止损失的扩大，因威玖陆公司没有采取适当措施防止损失扩大，对于扩大部分的损失，本院不予支持，故本院对威玖陆公司要求杨俊支付2019年10月1日至2019年10月30日期间的租金的主张不予支持。由于杨俊经催收后拒不缴纳租金，构成根本性违约，应当向威玖陆公司支付违约金。又因杨俊认为系威玖陆公司先行违约，是对其违约金的根本性抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院对威玖陆公司主张的违约金予以调整。以应付租金180000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率和同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止。 三、关于童英是否应当承担责任的问题。 本院认为，杨俊与童英系夫妻关系，根据威玖陆公司提供的微信聊天记录等证据，可以证明其与杨俊在案涉房屋当中存在共同经营行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本院对童英的主张不予支持，对威玖陆公司要求童英承担责任的主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨俊、童英于本判决生效之日起向成都威玖陆体育文化传播有限公司支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金180000元及违约金（违约金以应付租金180000元为基数，自2019年3月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清房屋租金之日为止）； 二、驳回成都威玖陆体育文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3013元，由杨俊、童英负担2000元，成都威玖陆体育文化传播有限公司负担1013元（成都威玖陆体育文化传播有限公司已预缴3013元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年九月二十五日 书记员  胥 凤