湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1005号原告：王幼林，女，1968年5月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：江跃，湖北泓峰律师事务所律师。被告：熊鑫，男，1983年9月9日出生，汉族，住湖北省竹山县。原告王幼林与被告熊鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年2月19日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告王幼林的委托诉讼代理人江跃到庭参加了诉讼，被告熊鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。王幼林向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告于2018年6月8日签订的《房屋租赁协议》，被告立即腾退租赁房屋，恢复原状后返还至原告；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年9月起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金（截止2019年9月，租金为162,000元），并承担违约金24,300元；3.请求人民法院依法判令被告按房屋月租金3,500元/月为标准，向原告支付自《房屋租赁协议》解除之日起至房屋返还原告之日止的房屋占用费；4.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、水电费等共计21,207元（截止2019年9月10日止），并自2019年9月11日起，每月按1,123元支付物业费直至房屋返还原告之日止;5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王幼林系武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东·国际城商业西区X层X室房屋（建筑面积93.59平方米）共有人之一。2018年6月8日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，原告将位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东·国际城商业西区X层X室房屋出租给被告用于经营中餐；租赁期限为三年，自2018年7月31日至2021年7月31日止；租金第1年、第2年每月人民币13,500元，年租金为人民币162,000元。第3年租金每月人民币14,500元，年租金为人民币174,000元；租金按年结算，被告应按先付后用的原则于20天前一次性付清全部房租；被告如不按约定交纳租金的，原告可解除合同收回房屋，被告应向原告承担偿还欠租、恢复房屋原状、支付年租金总额15%的违约金、按实际损失额赔偿损失等违约责任；如在履行过程中发生争议的，双方协商解决，协商不承担的，向房屋所在地人民法院起诉等条款。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告以实际投资过大为由，仅支付了1个季度房租，余下租金均未交纳。原告在租赁合同履行期间，多次向被告主张支付租金，被告均以各种理由予以拖延，截止起诉之日止，被告仍未支付拖欠的租金。现原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼。熊鑫未作答辩。本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以审查后，对核实无误的证据和事实认定如下：原告王幼林与案外人张玉兴系母子关系。位于武汉市汉阳区汉阳大道**闽东·国际城商业******房屋（建筑面积93.59平方米）系原告王幼林与案外人张玉兴按份共有财产，其中原告王幼林享有1%的所有权，案外人张玉兴享有99%的所有权。2018年6月8日，原告王幼林（出租方、甲方）经案外人张玉兴同意与被告熊鑫（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：原告将位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东·国际城商业西区X层X室房屋出租给被告用于经营中餐；租赁期限为三年，自2018年7月31日至2021年7月31日止；租金第1年、第2年每月人民币13,500元，年租金为人民币162,000元。第3年租金每月人民币14,500元，年租金为人民币174,000元；租金按年结算，被告应按先付后用的原则于20天前一次性付清全部房租；该房屋被告应缴水电押金人民币10,000元，合同期满不欠水电费时不计息退回；在房屋租赁期间，以下费用由被告支付。1.水、电费、电视收视费、电话费及其它类似公用服务费用；2.门前三包费用；3.租赁期内政府有关部门征收的与该房屋有关的其它费用；被告如不按约定交纳租金的，原告可解除合同收回房屋，被告应向原告承担偿还欠租、恢复房屋原状、支付年租金总额15%的违约金、按实际损失额赔偿损失等违约责任等条款。该合同左下角甲方签名处，双方手写条款：“下次付房租7月10号，62×××99（卡号建行），电话151××******”。合同签订后，原告王幼林依约向被告熊鑫交付了租赁房屋。2018年6月11日，被告熊鑫向原告王幼林名下中国建设银行股份有限公司武汉汉阳支行银行卡（账号：62×××99）转账支付水电押金10,000元。2018年7月17日，被告熊鑫通过案外人赵朋向原告王幼林转账支付了2018年7月31日至2018年10月31日的租金40,500元，此后，被告熊鑫未向原告王幼林支付租金。2018年7月24日，被告熊鑫以上述租赁房屋为经营场所，申请登记了个体工商户（名称为：武汉市汉阳区XXXX店）。此后，被告熊鑫即在租赁房屋内经营餐饮。2019年5月，被告熊鑫停止在涉案租赁房屋内的经营，并将涉案租赁房屋上锁。此后，被告熊鑫并未将租赁房屋返还给原告王幼林，也未搬离涉案租赁房屋内的个人经营物品。另查明，武汉天源物业管理有限责任公司系涉案租赁房屋所在小区的物业管理单位。2019年9月，武汉天源物业管理有限责任公司汉阳分公司出具《缴费通知单》一份，该通知单载明：XXXX1-8号（建筑面积93.59平方米）所需缴纳的费用为物业服务费16,846元（2018年6月10日至2019年9月10日）；电费3,957元；水费404元，合计2,1207.2元，以上费用请于2019年9月30日前交于物业服务中心。武汉天源物业管理有限责任公司闽东国际城管理处于2020年8月25日出具《情况说明》一份，载明：“闽东国际城商业西区XXX号王幼林商铺出租给武汉市汉阳区XXXX店，其法人代表为熊鑫。此店于2019年5月停止经营，租户将门上锁，至今仍未搬离”。本院认为，位，位于武汉市汉阳区汉阳大道**闽东·国际城商业******房屋系原告王幼林与案外人张玉兴按份共有财产其他共有人的同意，原告王幼林有权以自己名义对该房屋进行出租。原告王幼林与被告熊鑫签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应当向原告支付租金和合同约定的其他费用。在租赁合同履行期间届满之前，被告在未与原告协商一致的情况下停止经营并拒绝支付租金的行为表明了被告拒绝履行租赁合同主要义务，原告有权要求解除租赁合同，故对原告要求解除合同并将租赁房屋恢复原状后返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告自2018年11月1日起欠付租金，至2019年5月停止经营，被告应当支付此期间内的租金为94,500元（13,500元/月×7个月）。关于2019年6月之后的租金及占用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告应当在明确被告拒不履行合同的意愿之后采取适当措施进行减损，结合本案被告在并未与原告协商一致的情况下自行终止合同的履行，并且被告未搬离个人经营物品对原告采取减损措施也造成了一定的阻碍，本院酌定被告承担2019年6月1日至2019年8月31日共三个月的租金40,500元（13,500元/月×3个月）。关于2019年9月1日之后的租金及占用费，因原告未采取适当损失导致损失扩大，原告不得就就该部分租金及占用费要求赔偿，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应当支付自2018年11月1日起至合同解除之日止的租金共计135,000元（94,500元+40,500元）。被告欠付租金的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告支付合同约定的年租金15%即24,300元（13,500元/月×12个月×15%）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《房屋租赁协议》第八条的约定，被告应当承担涉案房屋在租赁期间的水、电费，故对原告要求被告承担水费404元、电费3,957元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担租赁期间物业费的诉讼请求，因《房屋租赁协议》中并明确约定涉案房屋的物业费应当由被告承担，原告也未提交其他证据予以佐证，原告应当承担举证不能的法律后果，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告应当向原告支付自2018年11月1日起至合同解除之日止的租金、违约金、水费、电费共计163,661元（135,000元+24,300元+404元+3,957元）。鉴于被告支付的水电费押金10,000元原告并未退还，根据《房屋租赁协议》第五条的约定，合同期满后被告不欠水电费时，原告应予退还，故该押金10,000元应予以抵扣，即被告应当支付扣减水电押金后的租金、违约金、水费、电费共计为153,661元（163,661元-10,000元）。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王幼林与被告熊鑫于2018年6月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告熊鑫于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东·国际城商业西区X层X室房屋，并将该房屋恢复原状后返还给原告王幼林；三、被告熊鑫于本判决生效之日起十日内向原告王幼林支付自2018年11月1日起至合同解除之日止的租金、违约金、水费、电费共计153,661元（此款已抵扣水电费押金10,000元）；四、驳回原告王幼林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,413元、公告费260元（原告均已预交），均由被告熊鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年九月二十七日书记员  刘 朝