上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10594号原告(反诉被告)：上海赣发实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：胡小敏，执行董事。委托诉讼代理人：王乐，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海柏拓机电设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：晏志敏，总经理。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。原告(反诉被告)上海赣发实业有限公司与被告(反诉原告)上海柏拓机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后合并审理，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王乐、被告委托诉讼代理人高洁、王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已经解除；2.被告支付原告违约金114,975元。事实与理由：经过多次磋商，原、被告于2020年6月20签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区石湖荡镇胜塔路XXX弄XXX号XXX幢XXX-XXX层厂房(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，面积为1,200平方米，租赁期限2020年7月1日到2025年6月30日止，每年租金为459,900元，即每月38,325元。合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告无理由拒不履行合同支付首期租金和押金，并且退还了已经交付的厂房钥匙，构成根本违约。故原告起诉至本院请求判如所请。被告辩称：确认原、被告的租赁合同已经解除，时间为2020年6月23日被告将钥匙返还原告之日；不认可原告主张的解除事由，被告认为系原告没有提交消防说明、涉案房屋没有室内消防设施，不符合消防要求，而仅有消防受理的材料，将导致被告无法正常使用涉案房屋，故与原告协商后被告在6月23日将房屋钥匙交还且没有实际入住涉案房屋，原告也没有实际损失。同时被告提出反诉请求：判令原告向被告支付违约金38,325元。事实和理由：被告承租涉案房屋后于2020年6月22日进场，发现涉案房屋未通过消防验收、涉案房屋没有配备室内消火栓系统，被告遂与原告反映要求原告提供竣工验收消防验收报告等合格凭证，但原告未能提供，将导致被告无法使用涉案房屋。故被告只能选择退租与解除合同，系原告违约在先，故被告提出上述反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，涉案房屋系合格房屋，已经申请消防备案，但未抽中检查故没有所谓的验收意见书；根据涉案房屋竣工图纸，也无需设置室内消防系统，被告的主张系其误解，被告属于恶意解除合同，并导致涉案房屋空置至今，应当由被告承担违约责任。本院经审理查明，认定事实如下：涉案房屋及其所在整幢房屋现登记于原告名下，土地用途为厂房，耐火等级为二级，生产类别为丁类。2015年12月11日，涉案房屋以原权利人上海宣萱电子科技发展有限公司名义取得上海市松江区公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》(以下简称“备案凭证”)，显示涉案房屋所在新建生产及辅助用房在网上备案系统进行工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。原告后于2019年3月5日通过法院强制执行程序取得涉案房屋产权登记，系由上海宣萱电子科技发展有限公司转移登记至原告名下。2020年6月20日，原告作为甲方、出租方与被告作为乙方、承租方签订《厂房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：1乙方承租涉案房屋，租赁期限从2020年7月1日到2025年6月30日止。2.租金按照人民币1.05元/天/平米计算，每年租金合计为459,900元，租金每2年一个变化，意即第叁年开始在原有基础上递增5%，之后二年内不再递增；租金每3个月支付一次,押金1个月，乙方必须提前向甲方支付下一期租金；逾期支付的,每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；逾期超过七天的视为违约，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追讨其他经济损失；合同签订后3个工作日内付清首次房租和其它费用，否则视乙方为违约，甲方有权单方面解除合同。3.承租期内承租区域消防、治安、人身安全一切责任由乙方承担，甲方不承担责任，乙方在用电、生产时的所有安全问题由乙方承担，甲方不承担责任。4.甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任：该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该厂房因社会公共利益被依法征用的；该厂房因城市建设需要被依法列入厂房拆迁许可范围内的；该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房,或者因不可抗力导致毁损、灭失的；双方协商一致同意解除本合同的；本合同乙方有保密义务,不得外泄,否则甲方有权单方面解除合同。5.违约责任：(1)租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金壹倍向乙方支付违约金;(2)租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，房屋押金甲方有权不退还给乙方，乙方所有遗留在房屋的物品，在违约10日后甲方可自行处理，出现任何损失甲方概不负责，甲方有权向乙方索赔因此造成的违约损失。6.卫生、消防等上级部门例行检查事项工作，由乙方自行负责。租赁合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订当日，原告向被告交付了涉案房屋钥匙。此后，被告向原告要求提供建筑工程消防验收意见书等，原告回复“有的”，但原告未提供该意见书，被告于2020年6月23日以涉案房屋未通过消防验收、原告未提供消防验收合格意见书为由将房屋钥匙交还原告。原告对此解释称，之所以回复“有的”是因为原告工作人员作为普通人认为备案凭证就是消防验收材料，且涉案房屋已经办理出产权证，说明其一次消防验收已经通过。审理中，原、被告确认被告取得涉案房屋钥匙后及交还钥匙前未实际占有使用涉案房屋。另查明，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定，建筑占地面积大于300平方米的厂房和仓库应设置室内消防栓系统，但耐火等级为一、二级且可燃物较少的单、多层丁、戊类厂房(仓库)可不设置室内消火栓系统，但宜设置消防软管卷盘或轻便消防水龙。原告确认涉案房屋内未设置室内消防栓系统或软管等。以上事实，主要由租赁合同、房地产权证、协助执行通知书、上海市不动产登记簿信息、图纸、受理凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的租赁合同是当事人之间的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效的合同，原、被告均应恪守。本案争议焦点在于因何方的违约行为导致合同的解除。就此，本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。被告主张涉案房屋未经过消防验收，但是一则原告提供备案凭证表明涉案房屋进行过消防验收，二则涉案房屋已经取得了产权登记，表明涉案房屋属于合法建筑。又根据涉案房屋的防火级别，无需在室内设置被告所主张的消防栓，被告在签订租赁合同前也已经对涉案房屋现状进行验看，亦没有证据显示其存在主观上的误解；且被告主张因为涉案房屋缺乏其所主张的验收意见书等或室内消防栓系统会影响被告其后办理消防验收或环评，然被告未提供相应的证据予以证明。综上，本院认为，被告签订租赁合同并获交付涉案房屋后明确表示不再租赁涉案房屋并返还钥匙的行为，构成根本性违约，应当承担违约责任。原告据此主张解除合同，与法有据，本院予以支持。至于合同解除之日，本院认为被告于2020年6月23日明确表示不再租赁涉案房屋并交还钥匙，原告予以接受，双方已经没有继续履行租赁合同的合意，故本院认为以此日作为合同解除之日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告按照三个月租金标准支付违约金，缺乏相应的合同约定以及事实依据，则结合租赁合同关于违约责任的约定，在被告违约的情况下，原告可以没收押金，而本案中被告尚未实际支付押金，但可以此作为认定被告应付违约金的标准，即38,325元。至于被告的反诉请求，基于上述分析，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海赣发实业有限公司与被告(反诉原告)上海柏拓机电设备有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年6月23日解除；二、被告(反诉原告)上海柏拓机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海赣发实业有限公司违约金38,325元；三、驳回被告(反诉原告)上海柏拓机电设备有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,680元，减半收取1,340元、反诉案件受理费379元，合计诉讼费用1,719元，由原告(反诉被告)上海赣发实业有限公司负担921元(已付)、被告(反诉原告)上海柏拓机电设备有限公司负担798元(已付379元，余款419元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年九月二十五日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。