广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2908号原告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段**金海岸花园第******铺。法定代表人：彭玉恒，任经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。被告：蒋友兰，女，1978年5月19日出生，汉族，住广，住广州市番禺区div>原告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）与被告蒋友兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼，被告蒋友兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇挚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6754.80元，2011年6月1日至2018年12月31日水费57.36元，合计6812.16元；以及逾期缴纳费用的违约金（从逾期付款之日起计，2018年12月31日前拖欠费用的按拖欠费用的日千分之一计算至付清之日，2019年1月1日起拖欠费用的按拖欠费用的日千分之三计算至付清之日）；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是金海岸花园第一期9幢4座101房业主，原告与涉诉房屋所在小区业主委员会签订期限自2015年1月1日至2017年12月31日的《物业管理服务合同》，后因业主委员会换届选举期间，即2018年1月1日至2018年12月1日，继续由原告为该小区按前述物业管理服务合同约定提供物业管理服务，收费标准不变，该小区业主委员会换届完成后，原告又与该小区新一届业主委员会签订期限自2019年1月1日至2021年12月31日的《物业管理服务合同》；原告已依据约定向被告提供物业管理服务，但被告却故意拖欠2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6754.8元，2011年6月1日至2018年12月31日水费57.36元；原告经多次上门及在公告栏粘贴催缴告示的方式催收前述费用，但被告仍不予缴纳，被告该行为已违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、以及物业管理合同约定，所以原告有权依据物业管理合同约定向被告收取违约金6537.32元（暂计算至2019年12月31日）。原告为了维护自身的合法权益，依据我国民事诉讼相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告诉讼请求。审理中，原告明确其并未主张逾期缴纳水费违约金。被告蒋友兰未答辩，亦未在举证期内举证。原告汇挚公司围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明，被告蒋友兰是广州市番禺区石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期9幢4座101（以下称涉案房屋）的权属人，该房面积为86.6平方米。2014年12月30日，金海岸花园一期业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为金海岸花园第一期（金石碧苑）住宅）住宅小区提供物业管理服务约定委托管理内容包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护和管理，单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修保养等服务，服务内容和费用由双方另行商定；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中不带电梯单位：1.3元/㎡/月（含公共水电费），物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前履行交纳义务；业主及住户不按时足额交纳管理费时，原告有权按欠费金额之1‰/天的标准收取滞纳金。此后，金海岸花园一期业主委员会第五届业主委员会又与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为金海岸花园第一期（金石碧苑）住宅）住宅小区提供物业管理服务约定委托管理内容包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护和管理，单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修保养等服务，服务内容和费用由双方另行商定；委托管理期限自2019年1月1日起至2021年12月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中不带电梯单位：1.3元/㎡/月（含公共水电费），物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前履行交纳义务；本小区业主使用水费目前实行原告代收代付，业主应按照原告抄表使用水量及按政府或供水单位规定收费标准向原告交纳水费，并须于原告通知交纳水费的当月25日前付清；业主及住户不按时足额交纳管理费时，原告有权按欠费金额之3‰/天的标准收取滞纳金。原告称其在2018年1月1日至2018年12月31日期间实际为金海岸花园第一期住宅小区提供物业管理服务，并提交其出具的《关于金海岸花园第一期（金石碧苑）小区物业管理服务情况的说明函》，载明：广州市番禺区金海岸花园第一期（金石碧苑）小区自业主委员会成立后，委托我司对该小区提供物业管理服务并签订了物业管理服务合同，但自2018年1月1日起该小区业主委员会任期届满，同时物业管理服务合同也届满，但在该小区业务委员会换届选举期间并至2018年12月31日，该小区的物业管理服务继续由我司按前一届物业管理服务合同提供服务并计收物业管理费用不变，此后，该小区第五届业主委员会成立后，我司与该小区第五届业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。广州市番禺区金海岸居民委员会在该说明函上注明“情况属实”。审理中，原告称其为涉案房屋代交水费。原告向本院提交了涉案房屋的《拖欠物业管理费及违约金明细》以及《拖欠水费明细》，拟证明被告欠款的情况。《拖欠物业管理费及违约金明细》载明从2015年1月起至2019年12月，管理费每月112.58元共欠款6754.8元、违约金合计6573.32元。《拖欠水费明细》载明从2011年6月起至2018年12月共欠水费57.36元。2019年11月14日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付截至2019年10月31日拖欠的物业管理费6494.26元及水费57.36元，该邮件显示放入金海岸花园一期北门速递易A19包裹柜。本院认为，案涉两份《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。根据原告提交经广州市番禺区金海岸居民委员会确认的《关于金海岸花园第一期（金石碧苑）小区物业管理服务情况的说明函》，本院确认原告在2018年1月1日至2018年12月31日期间实际为金海岸花园第一期（金石碧苑）小区提供物业管理服务，与业主间成立实际的物业服务合同关系，物业管理费用的收费标准不变。原告实际向包括涉案房屋在内的金海岸花园小区提供物业服务，被告亦实际享受原告提供的物业服务，原告要求被告支付拖欠的物业管理费及违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告应支付自2015年1月起至2019年12月的物业管理费112.58元×60个月=6754.8元。由于两份《物业管理服务合同》约定的滞纳金计收标准明显过高，原告又未举证证明被告迟延支付物业管理费对其造成的实际损失，故本院依法将违约金的计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，并应以本金为限。另，原告为涉案房屋代缴水费，根据原告提交的证据，被告应向原告支付2011年6月起至2018年12月的代缴水费57.36元。被告蒋友兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋友兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付广州市番禺区石碁镇清河东路傍西村路段金海岸花园第一期9幢4座101房屋从2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理费（含公摊水电费）6754.8元和违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以112.58元为本金，分别从拖欠次月的1日起计算至本金清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告蒋友兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2011年6月1日至2018年12月31日的代缴水费57.36元；三、驳回原告广州市汇挚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蒋友兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈芝茵二〇二〇年九月一日书记员  李锦嫦