吉林省辉南县人民法院民事判决书（2020）吉0523民初754号原告：王龙君，男，1953年10月7日出生，汉族，住吉林省辉南县。被告：辉南县房屋征收经办中心（原为辉南县人民政府房屋征收办公室）。住所地吉林省辉南县朝阳镇。法定代表人：赵玉铭，主任。委托代理人：闫增夺，男，1985年4月5日出生，汉族，辉南县房屋征收经办中心职员，住吉林省辉南县朝阳镇。委托代理人：张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。原告王龙君与被告辉南县房屋征收经办中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王龙君，被告辉南县房屋征收经办中心的委托代理人张玉龙、闫增夺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王龙君向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除被告用违法、违约、欺诈的手段与原告签订的合同；2.按照《合同法》《消费者权益保护法》及《商品房预售许可证法》，给原告退一赔一，赔偿《即双倍返还》；3.具体赔偿协议办法及计算方法：（1）按2020年朝阳镇地段、九层电梯楼、第七层每平方5500元计算。（2）具体赔偿方法及计算方法：按合同签订回迁电梯楼第七层61.02平方米×2=122.04平方米，如不能按合同回迁第八层电梯楼，可给予人民币补偿61.02平方米×5500元×2=671200元，要求实际赔偿671200元整；(3)另外加2020年延迟交付房屋租金每平方米178元×61.02平方米=10861.00元，拖欠至今未结（每平方米按照178元计算），有拆迁办出具的2020年租金报告为证。4.请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1.非法拆迁，非法预售商品房。（1）被告在未取得相关拆迁，商品房预售合法手续的情况下，用非法隐瞒欺诈的手段与原告签订了回迁预售买卖家和家美九层电梯楼商品楼的回迁预售，买卖商品楼的合同。（2）原告多次要求被告出具其回迁预售的合法手续，时至今日历经九年之久，未给原告出具任何合法手续。（3）2011年9月5日被告以加快县城总体规划及公共利益建设的需要，进行城市建设和棚户区改造为名，被告在未取得相关法律手续的情况下，以隐瞒、欺诈的手段与原告签订了回迁、买卖合同，根据国家《城市房屋拆迁管理条例》第六条之规定拆迁房屋的单位应取得下面六证许可实施拆迁：①建设用地项目批准文件、②建设用地规划许可证、③国有土地使用权批准文件、④拆迁计划和拆迁方案、⑤办理存款业务的金融机构出具拆迁安置保证资金证明、⑥中华人民共和国房屋买卖必须取得《商品房买卖许可证》六证齐全的情况方可进行买卖和拆迁。2.被告自从2011年和原告签订的回迁、买卖合同历经九年之久，至今没有兑现，而且最让人不能容忍的是被告伙同不法开发商违规、违法单方私自改变合同内容，把原来的九层电梯楼改变成现在的五层踏步楼，并用欺诈的手段说有省建设厅出具的九层电梯楼采光距离不够，万不得已，才盖成现在这样的五层踏步楼。我们多次让被告出具省建设厅出具的九层电梯楼采光距离不够的报告和拆迁建筑的合法证件，至今也未出具，被告光天化日之下的欺诈行为得到了证实。按照《合同法》《商品房预售许可证》及《消费者权益保护法》被告应承担给原告按2020年房地产市场二倍的赔偿。另外被告在未取得任何拆迁、开发合法手续的情况下，开发商强行加盖了两栋五层踏步商品楼。辉南县房屋征收经办中心辩称，在辉南县朝阳镇地块进入征收程序后，原被告签订了《产权调换协议书》，在协议履行过程中，由于多方原因导致原告不能按时回迁，在解决回迁安置过程中，被告也提供了相应的房源，但未能达成协议，对原告主张解除合同的诉求，被告同意，现被告已制定了对该区域回购方案和各楼层的价格，认为原告要求价格过高，不同意按商品房买卖进行违约双倍赔偿。本院经审理认定事实如下：在辉南县朝阳镇区域进入征收程序后，2011年9月5日，原、被告签订了《产权调换协议书》，协议约定被告回迁2栋3单元703号，面积61.02平方米，回迁时间为2013年12月31日。被告逾期未能完成该区域地段征收，该房屋至今未建成。本院另查明，被告尚未给付原告2020年延迟交付房屋租金每平方米按照178元计算共计10861.00元。本院认为，原、被告签订的《产权调换协议书》合法有效，对双方均具有约束力，被告应按协议履行义务。但现在仍没有完成土地征收工作，回迁房屋至今未建，并且被告已经与原告协商另行提供房源，此属于被告以自己的行为表示不能履行双方签订的《产权调换协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告请求按照协议约定的房屋价值赔偿的问题。本院认为，由于原被告签订的协议为产权调换协议，原告将房屋交付被告拆迁后，就获得了安置房屋的所有权。因此，当被告违约导致合同解除时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权按照产权调换后的房屋价值要求被告承担赔偿责任。对于房屋价值的问题，根据原被告意见，本院委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构以房屋并未建成，而鉴定必须有实物为由不予受理。因被告在2018年对案涉区域房屋价格已经自行对外委托鉴定，其评估价值现虽无法律效力，但仍具有参考性，在2019年房屋价值应当适当上浮，本院综合辉南县朝阳镇多处区域正在进行建设中的房屋出售价格，对被告主张按照每平方米5500.00元计算房屋价值的主张予以支持。对于原告主张的双倍赔偿问题。原告依据的法律为《中华人民共和国合同法》《消费者权益保护法》《商品房预售许可证法》。《中华人民共和国合同法》并未规定商品房买卖的双倍赔偿问题，我们国家至今尚未制定《商品房预售许可证法》，另外，商品房属于不动产，并不适用《消费者权益保护法》，因此，原告的请求权基础并不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定了商品房买卖的双倍赔偿的问题。第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，在商品房买卖纠纷中，只有符合上述规定的条件，才能要求双倍赔偿。本案被告为房屋征收部门，是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定履行征收职责中与原告签订的协议，被告并非商品房买卖的合同主体，并且被告的违约行为属于未完成征收，房屋尚未建成，不能交付房屋，该违约行为并不符合上述双倍赔偿规定的条件，所以本院对原告主张双倍赔偿的请求不予支持。对于原告要求被告给付2020年延迟交付房屋租金10861.00元的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王龙君与被告辉南县房屋征收经办中心签订的《产权调换协议书》；二、被告辉南县房屋征收经办中心给付原告王龙君赔偿款335610.00元（61.02平方米×5500.00元）；三、被告辉南县房屋征收经办中心给付原告2020年延迟交付房屋租金10861.00元；四、驳回原告王龙君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10512.00元，由被告辉南县房屋征收经办中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。审判长 孙玉库人民陪审员 辛林蓉人民陪审员 鄢德新 二〇二〇年九月四日书记员 孙 静