河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初3091号原告：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地：汝阳县文化路**，社会统一信用代码：410326000001465（1-1）。法定代表人：翟冬冬。诉讼代表人：汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李志强，河南义同律师事务所律师。被告：赵洋洋，男，1982年7月17日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：董莎莉，河南吉凯隆律师事务所律师。第三人：常丹丹，女，1984年6月14日生，汉族，住汝阳县城关镇半岛国际**楼****，公民身份号码：4103261984********。第三人：赵会芳，女，1971年8月13日生，汉族，住汝阳县。第三人：赵飘飘，女，1982年9月9日生，汉族，住汝阳县。第三人：赵新芳，女，1960年3月1日生，汉族，住汝阳县。第三人：常建立，男，1960年3月1日生，汉族，住汝阳县。第三人：孟雪，女，1960年3月12日生，汉族，住汝阳县。第三人：孔建辉，男，1982年7月12日生，汉族，住汝阳县。第三人：常超超，男，1989年11月28日生，汉族，住汝阳县。第三人赵会芳、赵飘飘、赵新芳、常建立、孟雪、孔建辉、常超超共同委托诉讼代理人：常丹丹，基本信息同第三人常丹丹。原告汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告赵洋洋及第三人常丹丹、赵会芳、赵飘飘、赵新芳、常建立、孟雪、孔建辉、常超超确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司诉讼代表人汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人（以下简称富力公司管理人）的委托诉讼代理人李志强、被告赵洋洋及其委托诉讼代理人董莎莉，第三人常丹丹并作为其他第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：依法确认原告富力公司与被告赵洋洋以100万元借款抵偿汝阳县富力城小区7号楼2单元10套房屋的民事行为无效；判令被告赵洋洋及众第三人返还7号楼2单元10套房屋（201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室）。事实和理由：2018年11月6日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对富力公司的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。管理人经查询后发现，原、被告于2015年6月13日签订《协议》一份，约定赵洋洋向富力公司出借100万元，期限自2015年6月13日至2015年7月13日，富力公司以富力城小区7号楼一单元10套房屋价值280万作为为抵押担保，并约定到期不还借款，上述10套房屋归赵洋洋所有。但在协议签订当天，富力公司原负责人就向赵洋洋出具了280万元的房款收据，并加盖财务章。后赵洋洋以借款100万元及280元房款收据抵偿了价值280万元的富力城小区7号楼2单元10套房屋，并以自己及第三人名义于2015年7月31日及8月1日签订了7号楼2单元10套房屋《商品房买卖合同》。经了解，赵洋洋和众第三人均未向富力公司支付过任何购房款，富力公司也未收到赵洋洋及众第三人支付的100万元款项或者280万元购房款。原告认为，前述协议及出具收据违反了法律的禁止性规定，均属无效。双方未就抵偿7号楼2单元10套房屋达成新的补充协议，约定期限为一个月的100借款既使算上利息也与抵偿的房屋价值严重不对等，该抵偿行为严重损害富力公司和广大债权人的合法权益，属于法律规定的无效情形，故提起诉讼。赵洋洋辩称：第一，原、被告之间的债权债务关系真实存在，合法有效。2015年6月13日，开发资金严重短缺的富力公司在实际控制人张报立和股东翟冬冬、陈刚强的保证下向赵洋洋借款100万元，约定借款期限为2015年6月13日至2015年7月13日，富力公司以7号楼1单元10套房子作抵押。约定如到期偿还，购房款280万元单据作废；如到期不能偿还，则十套房子归赵洋洋所有。借款期满后，由于富力公司无力还款，赵洋洋冒着风险，于2015年7月15日同富力公司又达成协议，双方在确认7号楼烂尾情形的基础上，商定将该楼2单元10套烂尾房交由赵洋洋自行投资达到成品房标准、出售，且约定已经赵洋洋实际投资，则不得反悔。该协议签订后，赵洋洋积极寻找客户，并在富力公司的协助下网签了商品房买卖合同。为了将烂尾楼达到成品房标准，赵洋洋按照合同约定又购买电梯、寻找各类施工人员、花费巨资，完成了烂尾项目，向购房者履行了交房义务。该协议是在债务履行其届满后双方又达成的以物清偿协议，不违反法律的禁止行规定，合同有效，公平合理，系双方的真实意思表示，双方也已经按照约定实际履行了各自的权利义务。第二，富力公司主张协议无效无任何的法律依据。首先，协议的达成及履行是双方的真实意思表示，并得以实际履行，不存在任何的欺诈、胁迫。双方的借贷关系及为保证借款的偿还所达成的协议是发生于2015年6月13日，担保物是“7号楼1单元10套房子”。当借款期限届满、富力公司无力偿还时，赵洋洋、富力公司又经过充分的沟通与协商，在确认烂尾情况的基础上，将10套房屋抵偿赵洋洋，并明确了双方的权利与义务，于2015年7月15日又重新达成协议。随后，富力公司为赵洋洋寻找的客户办理了商品房购销合同，赵洋洋履行了投资义务并向客户交房。签订、变更、履行协议是双方的意思表示及兑现意思表示的结果，其间没有任何欺诈、胁迫行为的存在。其次，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或社会公共利益的情形。2015年6月13日的协议书写有“购房款贰佰捌拾万元单据作废”，但从同期富力公司销售的房价看，这里的“房款”指的是成品房的价款，而不是烂尾房的价款，烂尾的房子是不会有市场的。7月15日的协议确认了烂尾情况，对烂尾房的完善义务进行了明确，约定的抵偿价格以成本价为基础同当时富力公司抵偿给他人的价格相当。同时，借贷关系的相对性决定了期间的权利义务仅及于特定的主体，协议的履行是双方间权利义务的分配，不损害国家、集体或者第三人利益。再次，没有违反法律、行政法规的强制性性规定。没有电梯，水、电设施未安装完成，楼梯间地砖未铺，门窗损坏严重，顶部漏水，所在位置周围地面未硬化，这就是当时7号楼的烂尾情况。如此烂尾楼中的十套房到底价值如何?双方协商以现状的烂尾房、考虑成本价抵偿赵洋洋的借款及利息；由赵洋洋投资完成烂尾达到成品房标准、自行寻找客户；富力公司为其办理网签手续。这一过程实际上就是协商对抵偿物予以公正估价的过程，其效力应予认定。第三，涉案房屋现已另行出售案外人，富力公司的诉求违背了诚实信用原则，并损害案外第三人的合法权益。赵洋洋与富力公司的借贷关系及抵偿债务的协议履行，发生于2015年6、7月间，距富力公司的本次起诉已将近五年。现涉案房屋都已另行出售案外人，并已实际入住多年，富力公司及其破产管理人现在的起诉行为不仅违背双方的协议约定，更是损害案外第三人的合法权益，制造矛盾增加诉累。综上，赵洋洋与富力公司的借贷关系依法成立，双方为偿还借款达成的协议是真实意思表示的结果，且以双方认可的“烂尾”状况为依据，该协议合法有效。原告富力公司的诉求无任何的事实和法律依据，且其违背诚信原则，人民法院应驳回其诉讼请求。第三人常丹丹、赵会芳、赵飘飘、赵新芳、常建立、孟雪、孔建辉、常超超述称：第一，原告富力公司与第三人签订商品房买卖合同的事实经过。2015年7月中下旬，赵洋洋持2015年7月15日同富力公司达成的协议，告知诸第三人：因富力公司不能偿还借款，双方已经商定用富力城小区7号楼2单元的10套房抵偿借款，房价不贵。当第三人到现场看房时，发现该房的烂尾状况严重，不仅无电梯、门窗，水、电不通，四周杂乱无章，地面无硬化，人还上不去。但赵洋洋保证其将自行投资达到成品房标准标准，且由富力公司出具正式的商品房买卖合同。得到富力公司在场人员的证实后，第三人于2015年8月1日同富力公司网签了商品房买卖合同。赵洋洋完成烂尾工作后，将房屋交付各第三人，第三人将房款给付赵洋洋。如此，该合同已经履行完毕。第二，富力公司要求第三人返还房屋无任何的法律依据。首先，富力公司与各个第三人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且得以履行，具有法律效力。其次，第三人取得该房产符合善意取得制度，即便是富力公司同赵洋洋间存在纠纷，但与第三人无关。并且，其中的六套已经转卖他人，富力公司要求第三人返还的基础已经不存在。综上，时隔多年，富力公司要求第三人返还房产无任何的事实和法律依据，且其违背诚信原则，人民法院应驳回其起诉或诉讼请求。本院查明：2015年6月13日，富力公司与赵洋洋签订协议（以下简称6月13日协议），约定富力公司借到赵洋洋100万元，期限从2015年6月13日至2015年7月13日。富力公司以其开发的汝阳县富力城小区7号楼1单元10套房子作抵押，如到期偿还借款，购房款280万元单据作废。如到期不偿还借款，上述10套房子归赵洋洋所有，富力公司无条件办理房产证手续。当天，富力公司向赵洋洋出具了100万元的借据，并出具了280万元的房款收据。上述两份收据经办人为富力公司法定代表人翟冬冬和股东陈刚强、张报立。还款期限届满后，富力公司与赵洋洋于2015年7月15日达成协议（以下简称7月15日协议），载明：因富力公司借赵洋洋100万元借款期限已满，富力公司无力偿还，更无力继续完成抵押10套房子的后继工程，为实现债权求得公平，赵洋洋要求对此10套房子价格进行评估，可因烂尾的原因，相关机关予以拒绝。为此，经双方协商签订协议如下：一、烂尾情况确认：电梯没有安装，水、电设施未安装完成，楼梯间地砖未铺，门窗损坏严重，所在位置周围地面未硬化，楼顶漏水。二、富力公司以烂尾楼抵偿赵洋洋的借款及利息，完善以上烂尾达到成品房标准的任务由赵洋洋自行投资完成，自行出售。三、赵洋洋出售以上房屋，富力公司积极为其办理网签、登记等手续。2015年7月31日至8月1日，富力公司与赵洋洋及赵洋洋指定的房屋买受人就富力城小区7号楼2单元的房产分别签订了商品房预售合同，但未就601号签订预售合同。具体买受人、房号、房屋面积、约定价款如下：赵会芳，201号，135.34平方米，266963元；常丹丹，202号，145.15平方米，297243元；赵飘飘，301号，135.34平方米，269606元；赵洋洋，302号，145.15平方米，300186元；赵新芳，401号，135.34平方米，272249元；常建立，402号，145.15平方米，303129元；孟雪，501号，135.34平方米，274892元；孔建辉，502号，145.15平方米，306072元；常超超，602号，145.15平方米，309015元。后，赵洋洋投资进行了电梯安装、室外道路及管网等施工。2018年11月6日，本院作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对富力公司的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。富力公司管理人认为富力公司以10套房屋抵偿100万元借款本息的行为无效，提起本案诉讼。另查明，2015年4月，富力公司预售6号楼2单元602室的的价格为每平方米2520元；2015年6月预售7号楼1单元301室的价格为每平方米2479.78元。又查明，本案所涉的201和202号房产，案外人翟须彬与富力公司、赵洋洋因房屋权属纠纷，已另案诉讼，该案正在审理中。本院认为，本案系破产管理人以破产企业名义提起诉讼，主张破产案件受理前的破产企业的交易行为无效。在法律适用上，因为与《中华人民共和国合同法》相比，《中华人民共和国企业破产法》为特别法，关于合同效力的规定应当适用《中华人民共和国企业破产法》的相关规定。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”第三十三条规定：“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。“根据上述规定，对于债务人以明显不合理低价转让财产的行为，属可撤销合同而非无效合同，破产管理人享有的是依法撤销转让行为的权利，而非请求确认转让行为无效的权利。富力公司管理人主张，富力公司股东与赵洋洋恶意串通以明显不合理低价转让财产，严重损害了富力公司和广大富力公司债权人的合法权益，其诉讼请求虽为确认抵偿行为无效并要求返还房产，但实质上属于行使管理人撤销权。但本案以房产抵偿债务的行为发生在2015年7月，本院2018年11月受理富力公司破产清算，抵偿行为并非发生在受理破产申请前一年内，富力公司管理人对抵偿行为并无撤销权，其诉讼请求本院不予支持。关于富力公司将房产抵偿给赵洋洋是否属于以明显不合理低价转让财产，因富力公司管理人无权提出本案所主张的诉讼请求，本院在本案中不予评判。如果富力公司管理人认为此次以房产抵偿借款，赵洋洋及第三人未依约定支付房产对价，可依据《中华人民共和国破产企业法》第十七条、第十八条的规定主张权利。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条之规定，判决如下：驳回原告汝阳县富力房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告汝阳县富力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李刚强二〇二〇年九月二十三日书记员  张盼盼