贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12571号 原告：张永德，男，汉族，1971年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告三通费3285.00元及资金占用期间利息，利息以3285.00元为基数从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本息偿还完毕之日；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以413284.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年6月25日起计算至2018年9月25日，暂计33889.28元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年01月01日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2014年01月01日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285.00元（即水电开户费265元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）。被告应在2015年6月30日后360日告知原告申请登记，2018年9月25日才告知原告办理完房屋权属登记证书，一共逾期820天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。 被告辩称，一、关于三通费及利息问题。1、被答辩人的该项诉求依法不能支持，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依据意思自治的原则按合同约定履行相应义务。签约当时及事后出台的所谓地方性法规、规范性文件规定的内容，不能限制和约束当事人在签约时的真实意思表示，若被答辩人非其真实意思表示，应在法律规定的时效内请求法院就进行撤销和变更，在合同未撤销、变更、解除及确认无效之前，双方当然应全面履行合同义务。合同履行完毕后，被答辩人不得在以地方性法规和规范性文件为由，诉求答辩人就合同履行内容及约定的费用请求返还，这有违合同意思自治的原则。 2、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：出卖人仅在交付房屋时使水、电、燃气、有线电视达到使用条件或敷设到户，但需要买受人自行办理开通使用手续。说明答辩人的义务是使用上述设施达到使用条件，而不是承担开通义务。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代为交纳（5)水、电、闭路电视、燃气开户费。据此，双方已在合同约定了上述费用是由答辩人代为收取的开通入户费。案涉“三通费”答辩人已分别向燃气、供电、闭路公用设施部门交纳，全面履行了代缴义务，被答辩人在房屋交付后已投入使用，其本人并未重新交纳过上述设施的开户费用，同时请法庭查明被答辩人是否自己重新交纳过上述设施的开通入户费。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》(黔价费[2011]78号）等地方性法规及规范性文件规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”，但条例和规范性文件不属于法律和行政法规，不能作为认定答辩人“重复”收取“三通费”的依据，现没有任何法律、行政法规禁止房开公司与购房人将商品房价格、“三通费”分开约定、分开收取，据此《商品房买卖合同》中明确将“三通费”与购房款分别作了约定，即表明购房款中并未包含“三通费”。换言之，文件也未明确“三通费”本应由房开企业缴纳，也不能将所谓的“三通费”与配套设施的建设安装费用相同对待。根据当事人意思自治和诚实信用的原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人又没有就合同进行撤销、变更、确认无效的情形和前提之下，而是全面履行了合同的现状下，又以履行完毕的合同内容诉至法院，诉求答辩人将代收代缴的“三通费”返还被答辩人，显然有违合同订立时双方的真实意思表示，有违当事人意思自治和诚实信用原则，不应当得到法律的支持。重要的是在案涉合同有效且已实际履行的状态下，被答辩人要求答辩人退还合同明确约定的买受人自愿缴纳的费用，在未推翻合同的前提下，被答辩人并没有返还请求权的基础。同时本案中，既然答辩人主张合同约定的价格包含了“三通费”且根据地方性规范文件的规定，被答辩人不应再向其收取“三通费”，则，但地方性法规及规范文件的内容是公开的，双方合同约定也是被答辩人必然知悉的内容，被答辩人自缴纳“三通费”之日起就知道或应当知道其权利遭受侵害，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，其应当自缴纳之日起两年内请求返还。本案当属给付之诉，理当适用诉讼时效的规定，被答辩人现在才提出返还请求，显然已经超过法定诉讼时效，其“三通费”的诉请理应依法予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 二、关于被答辩人主张逾期办证问题。 1、被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持。 根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，只要答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日内既可。由于本案被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料，答辩人才张贴办证通知通知其提交资料办证。据此，从被答辩人提交资料的时间来看，答辩人为其办证并未超过合同约定时间，答辩人不存在违约，依法不承担违约责任。 2、依据双方合同的约定，答辩人的办证义务并不是从实际交房后360日开始计算，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。因在具备办证条件后，答辩人就通过张贴办证通知、登报、电话、短信等方式通知被答辩人提交办证资料，答辩人已经尽到了通知义务，办证延迟系被答辩人迟延提交资料导致。而办证违约截止时间应当计算到答辩人第一次张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。 3、因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。本案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定并结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，以及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。另，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。因此，若法院最终支持被答辩人主张的办证违约金，则请求法院对合同约定的办证违约金进行调减，下调至按已付购房款日0.001%计算。 本院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市房屋，总价款413284.00元。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年6月31日，被告向原告交付涉案房屋。2016年10月24日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通过登报的方式通知包括原告在内的业主，要求原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的资料。 另查明，2014年1月1日，被告收取原告各项开户费及交易费共计3798.00元（其中，闭路电视开户费350.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元、交易费428.00元）。 本院认为，一、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年6月31日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2015年6月31日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2015年6月31日起360日内，亦即2016年5月26日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2016年10月24日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2018年3月16日通过登报的方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料，可以视为被告最迟已于2018年3月16日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2018年3月16日。综上所述，计算违约金的起止时间为2017年7月27日（原告起诉之日倒推3年）至2018年3月16日，经计算，被告应支付的违约金为9629.52元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告各项开户费3370.00元（其中，闭路电视开户费350.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元），无事实及法律依据，理应退还原告，但本案中，原告仅要求被告退还3285.00元，属于对其权利的处分，本院从其所愿。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张永德逾期办证违约金9629.52元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张永德三通费3285.00元； 三、驳回原告张永德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费371.00元，由原告张永德负担309.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担62.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年九月一日 书记员  邓 頔