河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1078号 上诉人（原审原告）：杜振雨，男，1976年7月24日生，汉族，现住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：李进华，河北开原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山荣阳房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区栗园镇小佛头村65号。 法定代表人：张顺华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王俊成，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任美乐，女，1996年9月13日生，汉族，现住廊坊市广阳区。 原审被告：香河盛远恒业房地产经纪有限公司，住所地香河县新华大街南侧五一路西侧香格今典小区S2幢0117号门市。 法定代表人：李飞，该公司总经理。 上诉人杜振雨因与被上诉人任美乐、唐山荣阳房地产开发有限公司、原审被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初517号民事判决，向本院上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人杜振雨及其委托诉讼代理人李进华，被上诉人唐山荣阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人王俊成、刘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜振雨上诉请求：1、依法撤销河北省唐山市开平区人民法院(2019)冀0205民初517号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审；2、由被上诉人及原审被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司承担本案一、二审相关诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定：“上诉人杜振雨与被上诉人l香河盛远恒业房地产经纪有限公司2017年4月1日签订的《商品房内部认购书》为预约合同，属于事实认定错误，并错误判决驳回上诉人诉请被上诉人1赔偿差价损失及赔付已付房款一倍的赔偿的诉请，属于适用法律不当。”而事实是上诉人与被上诉人1签订的《商品房内部认购书》，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人l已经按照约定收取购房款的，故上诉人与被上诉人l签订的《商品房内部认购书》，应当认定发商品房买卖合同。故此请求二审法院查实后，依法改判或发回重审。二、一审法院第二项判决：“只由原审被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司对上诉人的10万元服务费及利息损失承担责任。”，存在判决错误，应当由被上诉人任美乐及原审被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司连带承担。因为上诉人把服务费打给被上诉人任美乐，但被上诉人任美乐并没有提交证据证实其服务费打给了原审被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司，故此被上诉人任美乐应承担连带责任。综上所述，上诉人呈请二审法院依法撤销河北省唐山市开平区人民法院(2019)冀0205民初517号民事判决书，并依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审。 唐山荣阳房地产开发有限公司辩称：一、双方签订的《商品房内部认购书》系为将来签订《商品房买卖合同》的预约合同：该《商品房内部认购书》第2条约定：认购人在签订认购书后，在有效期即开发商通知认购人签订《商品房买卖合同》后7日内，所选定的认购房屋不得无故另售他人。同时，认购书第7条明确约定：认购书仅作为甲乙双方对房屋买卖的意向表示，双方的权利、义务均以《商品房买卖合同》为准，同时第6条约定：认购书一式四份，于《商品房买卖合同》签订时执行作废。从上述约定明显看出，双方签订的《商品房内部认购书》，属于双方为了将来签订《商品房买卖合同》而签订的《预约合同》，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第二条，参照《民法典》合同编第495条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书等构成预约合同。二、双方签订的《商品房内部认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：双方签订的《商品房内部认购书》，虽然具备了双方当事人的姓名，认购房的房号、面积、单价、总价，但并没有具体的付款时间、交付条房屋的交付条件、交付日期，迟延交款和迟延交房的违约责任、以及装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等诸多有关房屋买卖必须约定的必备条款，根本不能达到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根本不具备了商品房买卖合同本约的条件，明显不属于商品房预售合同。三、原审法院认定事实正确，判决结果符合法律规定：被答辩人具有北京户口，其在被答辩人初认购房产，属于“炒房”行为，其本身应当知道或应该很清楚《预约合同》和《商品房买卖合同》内容的区别，其在认购的房产不能达到其预期的经济利益的情况下，其提出不合理的诉求法院不应当予以支持。综上，原审判决认定事实正确，判决结果公平合理，被答辩人的上诉理由不能成立。恳请二审法院驳回上诉、维持原判。 杜振雨向一审法院起诉请求:1.依法确认荣阳公司与原告签订的商品房内部认购书无效。2.商品房内部认购书无效后，依法判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元、利息损失9554.55元、赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍。3.判令被告盛远公司、任美乐因商品房内部认购书无效，连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的标准计算的利息损失至实际付清之日止。4。案件受理费由三被告负担。 一审法院认定事实：2017年3月27日杜振雨由任美乐带到唐山市开平区新约克小镇售楼处看房，杜振雨选取了新约克小镇离道近的202楼2单元102室商品房。2017年4月1日荣阳地产与杜振雨签订了商品房内部认购书，并出具了收到房款94675元和地下室款10272元的收据。该认购书认定：“杜振雨以每平方米3450元的价格购买荣阳地产位于唐山市开平区，房屋总价为314675元，以每平方米1200元的价格购买了8.56平方米的地下室，地下室总价10272元，两项合计总价324947元。付款方式为按揭，其中认购已交房款为94675元，已交地下室款10272元。”后杜振雨得知荣阳地产就涉案房产与案外人刘国文签订了商品房内部认购书，将该房卖给了刘国文。杜振雨认为荣阳公司的行为属于一房两卖，荣阳地产与杜振雨2017年4月1日签订的商品房内部认购书应属无效，荣阳地产应返还杜振雨已付的购房款及利息、赔偿损失，并承担杜振雨已付购房款1倍的赔偿责任；杜振雨还认为盛远公司和任美乐收取服务费，依法应当返还，并且盛远公司、任美乐收取高额服务费却存在失察行为，应当依法赔偿杜振雨损失。故杜振雨提起诉讼。 一审法院认为，原告杜振雨与被告荣阳公司签订的《商品房内部认购书》应为预约合同，合法有效。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同及本约的预备性协议，不能因此认定本约已经成立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。现因原告杜振雨与被告荣阳公司已不具备签订正式商品房买卖合同的条件，故应当解除双方签订的预约合同。原告要求判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元及利息损失的主张，予以支持。原告要求赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍的主张，均属于履行本约合同过程中的法律责任，故不予支持。原告要求判令被告盛远公司、任美乐连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿利息损失，一审法院认为，被告盛远公司作为居间人提供中介服务，因盛远公司提供的房源存在瑕疵，客观上不能促成房屋买卖合同的成立，被告应当返还服务费10万元并给付资金占用期间的利息损失。被告任美乐未实际收取服务费，故不应当承担返还服务费的责任。为维护良好的社会生产及生活秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理，买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告唐山荣阳房地产开发有限公司于判决生效后5日内返还原告杜振雨预交房款104947元，并自2017年4月1日至判决确定的给付之日止按照年利率6%给付预交房款利息。二、被告香河盛远恒业房地产经纪有限公司于判决生效后5日内返还原告杜振雨加纳的服务费100000元并给付自2017年3月27日起至判决确定的给付之日止按照年利率6%计算的利息。三、驳回原告杜振雨的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。关于上诉人主张的双倍返还购房款问题，因双方当事人未签订正式的商品房买卖合同，更未办理网签、备案手续，且按上诉人自述，上诉人明显不符合以居住为目的的消费者购买房屋的基本特征，其并不属于消费者购房人，故原审法院未支持上诉人该主张并无不当，本院对上诉人该上诉主张不予采纳；关于上诉人主张被上诉人任美乐承担连带责任问题，因被上诉人任美乐本案系职务行为，一审未判决被上诉人任美乐承担责任并无不当，本院对上诉人该上诉主张不予支持。 综上所述，杜振雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2452元，由杜振雨负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑国勇 审判员  李木子 审判员  杨鹏章 二〇二〇年九月七日 书记员  刘 杨