福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初736号 原告：陈滨,男，1990年2月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：葛衍强、秦方方，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：高子城，男，1978年11月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：刘朝模、肖斐，福建诺鲁律师事务所执业律师。 原告陈滨与被告高子城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈滨的委托诉讼代理人葛衍强、被告高子城的委托诉讼代理人肖斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈滨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还租赁保证金人民币96000元；3.判令被告向原告支付违约金人民币96000元、装修补偿金人民币10000元。事实和理由：原被告双方于2019年2月22日签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其位于中亭街利生苑Ａ2-25-2商铺（即2层296部分店面）出租给原告使用，租赁期限共24个月，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金为3.2万元，合同第六条约定，原告应向被告支付商铺租赁保证金9.6万元，在租赁期满或合同解除后，被告应将租赁保证金在扣除原告承担的费用、租金及违约赔偿责任后的剩余部分如数无息退还给原告。合同第十二条第二款约定，租赁期内若被告违约，则赔偿原告等同于押金的金额作为违约金；若原告租赁未满1年的，则被告补偿原告装修款1万元。上述合同签订后，原告按约向被告支付租赁保证金和押金。2019年5月，原告从朋友处得知被告在将商铺出租给原告前，已将商铺抵押给兴业银行股份有限公司福州江滨支行作为被告向前述银行借款的担保物，现因被告未及时清偿借款导致租赁物被福州市中级人民法院查封且即将拍卖。2019年11月11日，被告所有的坐落于福州市台江区××街道××路××号××街××商铺就是前述拍卖店面的一间店面。因案涉商铺出租给原告，被告未事先告知已将其抵押给银行，且后被法院强制司法拍卖，产权已变更至案外人李胜名下，故被告已无法将商铺继续出租给原告使用。综上所述，被告未尽告知义务、隐瞒商铺抵押事实，将商铺出租给原告，其行为已严重违反诚实信用原则，涉案商铺被法院拍卖后，被告不能按约定提供租赁物，其根本违约行为导致合同目的无法实现，依据合同约定及法律规定，原告提出上述诉讼请求。 被告高子城辩称，一、本案租赁商铺是按现状拍卖，原告仍继续使用租赁物，被告未违约，不存在支付违约金、退还保证金，也不存在赔偿装修损失。第一、本案租赁商铺是按现状拍卖的，原告至今仍继续使用租赁物，其租赁目的可以实现，被告不存在违约情况。福州市中级人民法院在拍卖时就明确载明了商铺现状为“案外人占有使用”，而且拍卖法院多次以显著方式提示竞拍人本次拍卖是按现状拍卖的，成为新的产权人后可能涉及房屋租赁、标的物移交等方面的纠纷。由此可见，福州市中级人民法院向参与竞拍人表明了本次拍卖是适用“买卖不破租赁”的，参与竞拍人对原告在其取得产权后继续占有使用本案租赁商铺是有预期的，新的产权人亦是认可原告继续租赁商铺的。现租赁商铺已交付给新的产权人，《商铺租赁合同》出租方的权利义务由新的产权人承继，且原告至今仍继续使用租赁物，其租赁未受到影响，被告不存在违约，故原告要求被告支付违约金缺乏依据。第二、《商铺租赁合同》项下的权利义务由店面拍卖取得产权人承继，原告的保证金应由新产权人在合同租赁期限届满后负责退还。案涉店面是按照现状拍卖，现租赁商铺已交付给新的产权人，《商铺租赁合同》出租方的权利义务由新的产权人承继，原告应当向新的产权人要求退还押金。另，因《商铺租赁合同》第六条约定“租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除扣抵应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息还给乙方”，目前合同仍在继续履行中，原告的保证金返还事由未出现，故其要求返还保证金不符合合同约定。第三、本案租赁商铺是按现状拍卖的，原告目前还在占有使用租赁商铺，被告不存在违约，原告主张的赔偿装修损失缺乏依据。二、案涉店面在出租给原告之前即已设定抵押，商铺被司法拍卖，属于正常商业风险，非被告故意导致，被告不存在违约。被告出租租赁商铺时，案涉店面已经设定了抵押登记，被告对此情况也作了口头告知。目前店面被司法拍卖，是原告可以正常预测到的，并非被告故意所致，因此，被告无过错，不存在违约。三、原告目前还在占有使用租赁商铺，不存在装修损失。本案租赁商铺是按现状拍卖的，原告目前还在占有使用租赁商铺，原告租赁目的可以实现，装修目的也能实现，不存在装修损失。四、退一万步来说，即使租赁商铺新的产权人要求原告腾空商铺，原告向被告主张违约金、装修补偿金，也是缺乏事实依据的。第一、装修损失缺乏依据。原告主张装修补偿金所依据的《商铺租赁合同》第十二条“…如未做满1年则装修补贴壹万元整”手写字样，系原告自行添加的内容，从该手写字样未经被告签字或捺印确认就能看出被告并未作出这样的承诺。况且，目前原告仍在继续使用租赁物，不存在装修损失的问题，没有损失就没有赔偿，违约责任是为填补损失。因此原告主张装修补偿金缺乏事实依据，应当予以驳回。第二、违约金具有补偿损失的性质，原告不存在装修损失，所主张的违约金过高，应予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，如若新的产权人要求原告腾空商铺，原告的实际损失仅为装修损失，而且还是未经被告同意擅自装修的违约行为，《商铺租赁合同》约定的违约金为等同于押金的金额，即96000元，显然超过了原告实际损失的百分之三十，属于“过分高于造成的损失”，人民法院应当予以适当减少。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，恳请人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月22日陈滨（乙方、承租方）、高子城（甲方、出租方）双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，1.甲方出租给乙方的商铺位于中亭街利生苑A2-25-2#,建筑面积105平方米，租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日止；2.月租金3.2万元，押三付一，乙方应以转账方式于每月1号前向甲方支付；3.甲方交付该商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金9.6万元，租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息还给乙方；4.租赁期限内，若甲方需将本店面作抵押物向银行申请贷款，乙方应给与协助；5.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供商铺或所提供商铺不符合约定条件，严重影响经营；6.在租赁期内，乙方中途退租的，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同，同时乙方应按合同约定的押金向甲方支付违约金，若甲方违约，甲方则赔偿乙方等同于押金的金额作为违约金。陈滨在该合同空白处手写“如未做满1年则装修补贴壹万元整”。2019年2月24日，陈滨向高子城支付首月租金及租赁保证金合计12.8万元，之后，陈滨按月向高子城支付租金至2019年11月30日止。 包含本案讼争店面在内的位于福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面于2019年11月11日被强制司法拍卖并成交，其中拍卖公告中载明，“需披露事宜：福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面目前为案外人占用，未提供租赁合同。本次拍卖按现状拍卖，拍卖成交过户后一个月内交付使用。”2019年11月27日福建省福州市中级人民法院作出（2019）闽01执106号之一《执行裁定书》，裁定，1.对被执行人高子城名下位于福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面的原房屋所有权证及其土地使用权证、他项权证等相关权证宣布作废；2.位于福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面归买受人李胜所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续；3.解除对上述房产、土地的所有查封，同时解除所有抵押关系。2019年12月9日位于福州市台江区××街道××路××号××街××层××店面办理产权变更手续。 本院认为，陈滨与高子城于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。关于陈滨主张解除双方签订的《商铺租赁合同》问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，因该讼争店面已于2019年11月11日被强制司法拍卖并成交，合同事实上已不能履行，故陈滨的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于陈滨主张高子城退还租赁保证金及支付违约金问题。因讼争店面的产权人高子城与他人诉讼纠纷导致讼争店面被执行，故讼争店面在被法院强制拍卖后即不符合约定的用途，高子城应承担合同不能履行的违约责任，且陈滨并未违约，故高子城理应向陈滨退还履约保证金9.6万元，并应依照合同约定向陈滨支付等同于押金金额的违约金9.6万元。至于陈滨主张高子城支付装修补偿金1万元的问题。因本案的《商铺租赁合同》中“如未做满1年则装修补贴壹万元整”的内容系陈滨自行在空白处手写的，不能确定双方对装修补贴达成合意，该约定对双方没有约束力。故陈滨提出的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 一、确认原告陈滨与被告高子城于2019年2月22日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告高子城应于判决生效之日起十日内向原告陈滨退还租赁保证金人民币9.6万元； 三、被告高子城应于判决生效之日起十日内向原告陈滨支付违约金人民币9.6万元； 四、驳回原告陈滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6580元，由被告高子城负担6000元，原告陈滨负担580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  杨剑平 人民陪审员  曾美芳 二〇二〇年九月一日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。