河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4795号原告：新乡市美大物业管理有限公司，住所地新乡市开发区21号街坊隆基丰华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告：周华宇，男，汉族，1968年9月12日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王月霞，女，汉族，1969年3月3日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王东飞，河南都林律师事务所律师。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业”）与被告周华宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美大物业的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，被告周华宇的委托诉讼代理人王月霞、王东飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业诉称，原告受新乡隆基房地产开发有限责任公司聘请，为隆基枫华源小区提供物业管理服务。2007年3月9日与被告签订《前期物业管理服务协议》。被告在隆基枫华源小区居住，享受了原告按约定提供的各项服务。但自2017年3月9日起至今，被告未按时交纳物业管理费，经我公司多次催交未果。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告交清所欠物业费8895元（自2017年3月9日起至2020年7月31日）；2、被告按照协议约定支付违约金2782元；3、诉讼费用由被告承担。被告周华宇辩称，本案起诉在2020年8月8日，诉讼时效为三年，2017年8月8日之前的已经超过诉讼时效。催缴物业费的前置程序，被答辩人没有履行，答辩人也没有收到通知。按照《物业管理条例》第67条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，包括即将生效的《民法典》第944条之规定，物业公司起诉主张物业费必须经过书面的催告程序，而被答辩人没有该程序，应当驳回起诉。2017年，被答辩人单方面违反法律程序，单方上涨物业费，由每平方0.55元提高到每平方0.9元，该行为没有经过小区过半数的业主同意且专有面积过半数的同意，涨价程序不符合《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定。2017年、2018年期间，被答辩人作为小区物业管理公司，没有按照合同约定履行义务，小区监控不能用，至今还不能使用，导致小区发生多起偷盗及车辆损坏事件，因为没有监控无法破案。小区的绿化长期不修剪，健身器材及喷泉损坏也不予维护，破旧无法使用。被答辩人没有依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，全面履行合同义务，按照该法第一百一十一条关于瑕疵履行的规定，这两年的物业费应当在每平方0.55元的基础上进行下调，只有这样才是权利义务对等的。业主委员会2018年9月份成立之后，2018年小区通过公开招标的形式，选聘新的物业公司，被答辩人没有报名，在振中街街道办工作人员的指导下，在新乡市电视台的全程监督下，现场唱票选定大连皓宇物业管理公司为本小区的物业管理公司。2019年1月5日，枫华源业主委员会和大连皓宇签订物业服务合同，2019年1月6日，业委会要求被答辩人撤离小区，被答辩人拒不撤离，滞留小区至今。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及即将生效的《民法典》第949条的规定，被答辩人拒不撤离小区以存在事实服务关系为由主张物业费，人民法院不予支持，也即本案2019年1月5日之后的物业费，被答辩人无权收取。另外在2019年1月5日，因被答辩人是小区的前期物业公司，新的物业合同签订之后，按照上述法律规定，原前期物业服务合同终止，被答辩人无权收取合同终止之后的物业费。2017年、2018年，小区存在乱收费的情况，比如地下室或车库有按3角、7角、9角每平方米收取的，被答辩人作为物业管理公司，在同一小区乱收费，违背了物业管理公司为小区业主提供服务的这一宗旨，通过不办门禁卡，不给业主出具有关证明等方式威逼利诱业主交物业费，严重侵犯了小区业主的合法权益。因被答辩人在小区内大面积张贴律师函，并且起诉了大批业主，其于2017年上调物业费不合法，大部分业主要求业委会组织集体诉讼，将有200多户业主进项集体诉讼，也希望被答辩人作为服务型企业，摆正自身位置，立即停止侵害业主的权益。被答辩人提供服务和答辩人交付物业费属于互付义务，同时履行，在被答辩人没有按照约定履行物业服务合同内容时，业主有权拒付物业费，更不存在违约金之说。经审理查明，美大物业受新乡市隆基置业有限公司的委托为隆基枫华源小区提供物业服务。周华宇作为该小区26号楼西4单元3-4层西户的业主于2007年3月9日与美大物业签订了前期物业管理服务协议。双方在协议中约定：住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.55元收取，周华宇交纳费用的时间在每月20日以前，周华宇的房屋面积为242.845平方米；如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，美大物业公司有权要求周华宇补齐并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金。自2017年3月9日以来，周华宇一直未交纳物业服务费，美大物业多次催要未果。现其诉至法院，要求周华宇交纳物业费并支付违约金。另查明，2016年，美大物业向小区业主发放物业费调整的意见征询函，将住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.55元调整至0.9元。2017年之后大部分业主以每平方米0.9元向美大物业交纳了物业服务费。2018年9月16日，经新乡高新技术产业开发区振中街道办事处同意，新乡市隆基枫华源业主委员会成立；2018年10月15日，新乡市隆基枫华源业主委员会备案。2018年11月29日，新乡市隆基枫华源业主委员会发出公告，对小区物业公司进行招标。2018年12月30日，新乡市隆基枫华源业主委员会发出公告，宣布大连皓宇物业管理公司中标。2019年1月6日，新乡市隆基枫华源业主委员会向美大物业发出通知，要求其撤离小区。新乡市隆基枫华源业主委员会向本院提起诉讼，要求美大物业车里隆基枫华源小区，并移交物业用房等财产。2020年3月12日，本院作出（2019）豫0702民初4957号之一民事裁定书，认为在现有无法确定隆基枫华源业主委员会成立是否合法有效的情况下，对前述诉讼请求不宜作为民事案件受理，驳回隆基枫华源业主委员会的起诉。隆基枫华源业主委员会不服，提起上诉。2020年6月18日，新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民终7834号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年11月7日，本院作出（2017）豫0702执1433-2号民事裁定书，将位于新乡市开发区21号街坊隆基枫华源26号楼西4单元3-4层西户中（所有权证号：07002333）的房屋所用权归买受人王月鹏所有，该房屋所有权自裁定送达买受人王月鹏时起转移。认定上述事实的证据材料有原告美大物业所提交的《前期物业管理服务协议》、收据、催缴通知单、快递单、照片、邮寄单、小区车辆出入证登记表、巡逻签到表、2014年10月16日新乡网截屏资料、新乡市红旗区人民检察院不支持监督申请决定书、（2019）豫0702民初3218号民事判决书、（2019）豫07民申505号民事裁定书及被告周华宇提交的辉县人民法院（2019）豫0782行初15号之一行政裁定书、（2019）豫07行终122号行政裁定书、（2019）豫0702民初5556号民事裁定书、（2020）豫07民终1835号民事裁定书、业主委员会的备案证书、振中路街道办的情况说明、枫华源2018-11、2018-16、2018-20公告、中标通知书、大连皓宇的物业服务合同、撤离通知、张贴通知的照片、孙金民案中原告提交的征询意见函、公证书、物业服务协议、（2017）豫0702执1433-2号民事裁定书。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，但其自2017年3月9日起未再交纳物业管理费，已构成违约，又因本院于2018年11月7日将案涉房屋的所有权转移至王月鹏名下，结合上述规定，故原告要求被告支付应自2017年3月9日起至2018年11月7日共计20个月的物业管理费4371.21元（242.845平方米×0.9元/平方米×20个月＝4371.21元）的诉讼请求，本院予以支持。原告还要求被告支付违约金，违约金应从2017年3月9日起至2018年11月7日共计20个月即242.845元×0.9元/平方米×（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+。+20）个月×30天×0.5‰＝688.47元。2018年11月7日之后的物业费，原告应当向新的房屋所有权人主张。被告辩称原告私自提高物业服务费，因部分业主已按照每月每平方0.9元交纳了物业服务费，且相关生效判决、（2019）豫07民申505号民事裁定书及检察机关出具的不支持监督申请决定书均认为美大物业于2017年起调涨小区内复式别墅的物业费收费标准为每月每平方0.9元在合理范围，对被告该项辩解理由，本院不予采信。被告还辩称美大物业并未完全履行物业服务合同的约定，导致小区在安保、环境、卫生等方面存在诸多问题，应当减免部分物业费，但从其提交的证据材料来看，虽然美大物业提供的物业服务存在瑕疵，但其并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，被告对其相关损失可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行要求美大物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院不予支持。被告还辩称大连皓宇物业管理公司中标成为隆基枫华源小区的物业管理公司，其不应当交纳2019年1月5日之后的物业服务费，但新乡市隆基枫华源业主委员会向本院提起诉讼，要求美大物业撤离隆基枫华源小区，并移交物业用房等财产纠纷一案，经本院及新乡市中级人民法院审理，驳回新乡市隆基枫华源业主委员会的起诉，美大物业仍在隆基枫华源小区从事物业服务，故对被告的该项辩解理由，本院不予采信。被告还称原告的起诉超过诉讼时效，因原告向被告催交未果，且隆基枫华源业主委员会与美大物业的纠纷及其他业主与美大物业的纠纷持续进行，存在诉讼时效中断情形，故对被告的该项辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周华宇于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业服务费4371.21元及违约金688.47元；二、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果周华宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，减半收取46元，由周华宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  刘向军二〇二〇年九月二十七日书记员  李一铎