西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初6663号 原告：西安曲江文化不动产投资管理有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码 91610133MA6WLPJ434。法定代表人：张某，董事兼总经理。委托诉讼代理人：张健良，陕西森淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方圆，陕西森淼律师事务所律师。被告：陕西保利荣安房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市经开区。统一社会信用代码 91610000593312615E。法定代表人：范炜，总经理。委托诉讼代理人：龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。第三人：西安曲江文化金融控股（集团）有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码 91610133MA6W1F9U65。法定代表人：黄顺绪，董事长。委托诉讼代理人：王璐璐，陕西森淼律师事务所律师。原告西安曲江文化不动产投资管理有限公司（以下简称曲江文投公司）与被告陕西保利荣安房地产开发有限责任公司（以下简称保利荣安公司）及第三人西安曲江文化金融控股（集团）有限公司（以下简称曲江金控公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲江文投公司的委托诉讼代理人张健良、陈方圆，被告保利荣安公司的委托诉讼代理人龚健、李璐，第三人曲江金控公司的委托诉讼代理人王璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲江文投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿其损失1286792.28元（其中2019年8月1至11月30日的项目组人员工资损失829508.95元、2个月场地租金103950元、诚意金占用费153333.33元、策划合同服务费20万元）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年7月，其与被告开始接洽、商谈有关“陕西保利拉菲公馆南区25号楼项目” 合作事宜。从2019年7月至2019年11月，双发就项目合作事宜已经达成了基本框架协议。为促成最终交易，从商谈开始其就根据被告的要求开展了尽职调查工作，并为推进项目进程注册了新公司，招聘工作人员，投入了大量资金花费。2019年11月14日，被告向其回函，称经被告总部即保利发展控股集团股份有限公司审核，交易方案未获通过，故交易未能达成。在商谈合作事宜过程中，被告从未向其说明方案需总部批准或有关总部对审核方案提出的相关条件。被告的行为严重违背诚实信用原则，恶意损害其利益，给其带来直接经济损失，故诉至法院。被告保利荣安公司辩称，首先，就涉案的项目，原告与其至今未签订任何书面协议，仅以双方函件往来的方式进行前期磋商，未形成任何约定。其次，根据双方函件往来，双方确认需在排他期内签订框架协议，但客观上双方未在排他期内达成一致意见，原因在于原告违反函件中对其公司的承诺，在尽职调查完毕后，又提出对部分楼层进行补充尽职调查，并签署补充协议。此举与双方函件中确定的合作模式相违背，并直接导致双方在排他期内客观上无法签署框架协议。故涉案项目最终未签订书面协议是因原告单方原因造成，其公司无任何过错，原告的损失应自行承担。第三，在双方磋商过程中，其公司也投入了大量人力物力，产生了较大损失，故原告要求其承担赔偿责任没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人曲江金控公司述称，其公司曾用名为“西安曲江文化金融控股有限公司”，系原告曲江文投公司的大股东及母公司。涉案的保利拉菲公馆项目系原告进行开发设立，其作为原告的大股东及母公司，对开发设立的项目进行方向性把控及布局规划（场地规划、人员调配等），并对项目进行前期投资。前期为此项目花费的场地租金、人员工资等费用由其实际支付。因该项目本身属于原告公司，所以公司同意对于场地租金、人员工资支出及各项损失由原告进行主张。原告诉讼请求应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人曲江金控公司为原告曲江文投公司的母公司。2019年5月17日，第三人与陕西思禾商务咨询服务有限公司签订《办公室服务合同》，租赁了西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX幢XX号房屋，建筑面积495平方米，租赁期限2019年5月25日至2019年12月31日，月租金51975元。2019年3月29日，原告曲江文投公司成立，登记住所地即为西安曲江新区XX路XX号XX中心XX幢XX室。2019年7月15日，第三人曲江金控公司部门负责人王某甲及主管领导张某某分别审批了申请人（项目经理）王某乙申请立项的“保利中心写字楼投资项目”，拟指定子公司或出资设立的有限合伙企业与被告保利荣安公司签订《预售框架协议》，购买保利中心写字楼项目进行投资，并提供投资款项；后期指定销售公司销售该房产。2019 年7月25日，张某某代表原告与仲量联行测量事务所（上海）有限公司西安分公司（以下简称仲量西安分公司）签订《委托服务合同》及授权委托书，委托仲量西安分公司在保利中心项目交易中作为其公司顾问公司，与被告进行会晤、谈判、信息收集、提出建议、选择最优交易方案等。2019年8月23日，被告保利荣安公司向原告曲江文投公司致函，称经双方沟通已就原告购买被告开发的保利拉菲公馆南区25号楼事宜达成初步合作意向，现就该标的物业的基本情况进行说明，确认标的物业的整栋塔楼办公产权面积均价每平方米不超过1.2万元、标的物业裙楼产权商业产权面积均价每平方米不高于1.55万元、塔楼投影地下室非机械机动产权车位每个总价不高于15万元；签订正式预售框架协议后五个工作日内原告应支付定金20万元，一个月内支付预售总价的20%为一期房款，被告收到该款后，双方可签署《商品房买卖合同》，正式预售框架协议签订之日起6个月内原告支付标的物业总价款的30%的房款，并于正式预售框架协议签订之日起12个月内支付剩余50%；如原告接受上述意见，被告将于收到回函后全力配合原告开展项目尽职调查，并向原告提供本次交易的排他性权利，期限至2019年9月30日前终止，排他期满之前如双方已启动买卖协议的商谈，则排他期自动顺延至买卖合同签署或终止之日止。2019年8月26日，原告向被告回函表示愿立即开展尽职调查工作，并就其他细节等进一步交流协商。2019年9月23日，原告完成尽职调查，形成投资方案，直接调查人员王某乙、韩某某及部门负责人王某甲分别签字确认。2019年9月25日，第三人对投资方案进行了风险审查，审查人李某某及部门负责人王某丙签署了《声明与保证》。2019年9月26日，第三人召开总经理办公会，审议并原则通过由原告承做该项目，并确认该项目由原告公司负责及牵头，联合西安曲江金控商务秘书有限公司、投资业务部、法务风控部、资金财务部，组成联合项目小组，负责该项目的投资运营工作。张某、张某某、朱某某参加了上述会议，王某丙、陈某某、李某某、张某某、王某甲、王某乙、王某丁、韩某某等列席。2019年9月26日，第三人向原告批复了书面审批书，并确定陈某某为第三人的联系人。2019年9月29日，原告向被告发函，称已完成尽职调查工作，决定购买该项目，将加快完成正式预售框架协议的签订，于2019年9月30日前向被告支付诚意金1000万元（由原告公司股东即第三人曲江金控公司的全资子公司西安曲江金控资产运营管理有限公司支付，如交易最终未能完成，原路退还），并在付完诚意金后30个工作日内与被告签订正式的预售框架协议。该函件还载明，被告回复诚意金收款账户信息即视为同意继续就本项目合作，为原告提供本次交易的排他性权利，被告在2019年8月23日出具的函件中约定的排他期自动顺延。同日，被告向原告复函，提供了诚意金收款账户，并明确自其收到诚意金之日起，交易标的的排他期顺延30日，其余价款等信息在顺延期内保持不变，双方须在此排他期内签订正式《陕西保利拉菲公馆南区25号楼框架协议》。2019年9月30日，西安曲江金控资本运营管理有限公司向被告支付1000万元诚意金。2019年10月21日，原告形成《关于保利中心写字楼收益权投资项目合作及经营方案》，直接调查人王某乙及部分负责人张某签署《声明与保证》，并提请第三人审核，拟于2019年10月29日前与被告签订《陕西保利拉菲公馆南区25号楼框架协议》。同日，第三人法务风控部门进行了风险审查，审查人赵博及部门负责人王某丙签署了《声明与保证》。2019年10月22日，第三人召开总经理办公会，审议并原则通过了《关于保利中心写字楼收益权投资项目合作及经营方案》。张某、张某某、朱某某参加了上述会议，张某、王某乙、王某丙等列席。2019年10月25日，第三人进行了正式书面批复，同意原告曲江文投公司以不超过673965900元对价收购陕西保利拉菲公馆南区25号楼（对外推广名：保利中心），分期付款，并以转售、出租、发行金融产品等形式实现项目收益，又授权曲江文投公司办理项目所需的工商变更事宜；审批书还确定交易结构为西安市曲江金控资本运营管理有限公司与保利荣安公司签订项目预售框架协议等。同日，第三人曲江金控公司的全资子公司西安曲江金控资产运营管理有限公司向工商部门申请企业设立名称预先核准登记，预登记企业名称：西安曲金建元商业服务有限责任公司，登记住所地：陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX栋XX号房。登记法定代表人：王某乙。当日，原告还与西安楼市通文化传媒有限公司（以下简称楼市通公司）签订《项目策划委托合同》，约定原告委托楼市通公司就其所有的保利中心写字楼（保利拉菲公馆南区25号楼）项目的销售、策划工作，以该合同建筑标的的面积结合市场行情暂按每平方米5-8元作为策划、销售服务费，具体费用以最终双方确定的工作成果按前述标准计算。2019年11月5日，原告向被告发函，称针对被告提出的关于样板层装修费用问题，其已启动内部尽调流程并于被告沟通，建议双方后期通过签署补充协议说明或其他方式另行约定；另按照双方约定签订框架协议时间（2019年10月29日前），其公司已完成签订决策流程及所有准备工作，但未收到被告关于签订框架协议的明确回复意见与计划，要求被告在2019年11月8日前明确回复是否同意签订框架协议，如未在上述日期前明确回复，将视为被告放弃合作意向。2019年11月14日，被告向原告复函，称感谢原告积极参与拉菲公馆项目整购事宜及在购买过程中所付努力，但经其公司总部审核，双方交易方案未获通过，故本次交易未能如愿达成，请原告收到该通知后联系其公司办理诚意金退款手续。同日，被告与案外人就涉案房地产项目签订《保利中心房屋认购销售协议》，将项目所涉楼宇卖与案外人。2019年11月19日，原告再向被告去函，指出被告两处严重违约行为：1、被告未在收到诚意金后30日内（2019年10月30日前）回复合作意见，截止2019年11月14日复函已逾期16日；2、按照前期往来函件，被告应在收到诚意金之日起将排他期顺延30日，双方并在此期间签订项目框架协议，但在双方接洽中，被告多次提及在排他期内与其他竞买方洽谈合作方案事宜，并最终决定终止与其合作。原告要求被告就以上两点违约行为三日内派员解释说明。被告未对原告该函件进行回复。2019年12月24日，被告向原告发函，要求原告确认诚意金收款账户信息。2019年12月25日，原告向被告回函，称在其公司2019年9月29日的函件中已经明确诚意金退还途径及账号。2019年12月31日，被告返还了全部诚意金。2020年3月25日，楼市通公司以其已按照《项目策划委托合同》完成2019年10月、11月的相关招销策划方案，并向原告提交了工作成果为由，向原告发送催款函，向原告催要服务费20万元。但原告尚未向楼市通公司支付该费用。另查明，2019年2月11日，第三人与张某某签订劳动合同，期限三年，岗位为副总经理。第三人向张某某支付2019年8月至11月工资131810.66元。2019年2月11日，第三人与朱某某签订劳动合同，期限三年，岗位为财务总监。第三人向朱某某支付2019年8月至11月工资114183.04元。2018年12月3日，第三人与王某丙签订劳动合同，期限三年，岗位为风险管理部副经理。第三人向王某丙支付2019年8月至11月工资99704.17元。2019年8月19日，第三人与李某某签订劳动合同，期限三年，岗位为风控部业务经理。第三人向李某某支付2019年8月至11月工资共计34706.11元。2019年7月8日，第三人与陈某某签订劳动合同，期限三年，岗位为管培生。第三人向陈某某支付2019年8月至11月工资23064.6元。2020年1月1日，原告与韩某某签订劳动合同，期限至2022年3月2日，岗位为管培生。第三人向韩某某支付2019年8月至11月工资32101.53元。2019年11月4日，原告与孙某某签订劳动合同，期限三年，岗位为高级经理。原告向孙某某支付2019年12月10日11月份工资13733.91元。2019年11月4日，原告与贾某某签订劳动合同，期限三年，岗位业务经理。原告向贾某某支付2019年12月10日11月工资10074.45元。2019年11月11日，原告与姚某某签订劳动合同，期限三年，岗位业务经理。原告向姚某某支付2019年12月11日11月工资8977.88元。2019年9月2日，原告与王某丁签订劳动合同，期限三年，岗位为副总。原告向王某丁支付2019年8月至11月工资72794.72元。2019年9月2日，原告与王某甲签订劳动合同，期限三年，岗位副总经理。原告向王某甲支付2019年8月至11月工资共计109368.36元。2019年9月2日，原告与王某乙签订劳动合同，期限三年，岗位为业务经理。原告向王某乙支付2019年8月至11月工资54645.19元。2019年9月2日，原告与张某签订劳动合同，期限三年，岗位为总经理。原告向张某支付2019年8月至11月工资122797.41元。本院认为，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况以及有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告就保利拉菲公馆南区25号楼买卖事宜自2019年7月至11月进行多次磋商，被告于2019年11月14日以双方最终交易方案未能通过其公司总部审核为由通知原告终止磋商。但被告在该终止磋商函中未提及系因原告原因导致双方最终未能交易，且对原告积极参与该项目购买及所付出的努力表示感谢。故被告关于双方未能最终交易的原因在于原告违反承诺要求补充进行尽职调查，并要求签署补充协议的抗辩意见，本院不予采纳。被告在向原告发出终止磋商函当日，就同一项目与案外人签订了认购销售协议，将涉案楼宇卖与案外人，可以说明被告在与原告进行磋商的同时，还与案外人就该项目进行磋商谈判。被告隐瞒该重要事实，违背诚实信用原则，并以总部未审核通过为由，向原告发函终止磋商，构成缔约过失，由此给原告造成的损失，应予赔偿。原告为与被告订立合同，于2019年9月29日向被告支付诚意金1000万元，被告于2019年12月31日向原告返还了该款项。现因被告违背诚实信用原则，构成缔约过失，故原告以年利率6%主张该款项的资金占用损失153333.33元，本院予以支持。本案所涉项目交易金额高达6亿元以上，原告为此投入大量人力资源进行尽职调查、风险评估、会议研究及其他工作。现双方未最终交易成功，故原告为该项目支出的人员工资属于其直接损失，被告应予赔偿。第三人同意其支付的人员工资由原告主张权利，本院予以确认。但原告因该项目之外其他工作产生的工资支出成本，应予扣减。根据原告提交的劳动合同及证据内容，张某某为第三人曲江文控公司副总经理，在保利拉菲项目中负责该项目的立项审查、参会决议等，结合其岗位及工作内容，本院酌定张某某已付工资131810.66元的20%即26362.13元为原告的损失。朱某某为第三人公司财务总监，亦为第三人确定的联合项目小组组成部门人员，根据其岗位及工作内容，本院酌定朱某某已付工资114183.04元的40%即45673.22元为原告损失。王某丙为第三人公司风险管理部副经理及联合项目小组组成部门人员，根据其岗位及工作内容，本院酌定王某丙已付工资99704.17元的50%即49852.09元为原告损失。李某某为第三人风控部业务经理及联合项目小组组成部门人员，具体办理项目的风险审查工作，根据其岗位及工作内容，本院酌定李某某已付工资34706.11元的70%即24294.28元为原告损失。陈某某为第三人公司管培生，并为第三人与原告该项目的前期联系人，本院酌定陈某某已付工资23064.6元的50%即11532.3元为原告的损失。张某为原告公司总经理，因该项目由原告公司牵头并具体负责，故本院酌定张某已付工资122797.41元的30%即36839.22元为原告损失。王某丁为原告公司副总，王某甲为原告公司副总经理，结合其岗位原告证据，本院酌定王某丁及王某甲已付工资182163.08元的50%即91081.54元为原告损失。王某乙为原告公司业务经理，根据原告提交的立项审批表、投资方案等证据，王某乙为项目申请人、直接尽职调查人及项目推进的主要负责人员，且为第三人为该项目拟成立的曲金建元公司的法定代表人，故根据其工作内容，本院酌定王某乙已付工资54645.19元为原告损失。韩某某与王某乙为项目的直接调查人，根据其工作内容，本院酌定韩某某已付工资32101.53元的90%即28891.38元为原告的损失。根据原告与孙某某、贾某某、姚某某签订劳动合同的时间，以及各自岗位，该三人可认定原告为推进保利项目专门招聘，故原告向该三人支付的2019年11月的工资共计32826.24元，本院认定为原告的损失。以上原告人员工资损失共计401997.59元，被告应予赔偿。原告公司成立于2019年3月底，注册地为西安曲江新区XX路XX号XX中心XX幢XX室，第三人为该项目后期运营成立的曲金建元公司预登记地址亦为该地址，可以认定莱安中心T1幢2405室为原告推进该项目的主要工作地。因原、被告在2019年7月即就保利拉菲项目与被告进行磋商，至双方11月终止磋商，前后长达5个月，但被告最终终止与原告交易，故原告主张办公场地租金支出，属于其为涉案项目付出的成本损失，被告应予赔偿。现考虑原告联合项目组人数及职位，本院酌定被告依据《办公室服务合同》约定的租金标准，赔偿原告一个月的租金损失51975元。综上，被告共应向原告赔偿各类损失607305.92元。原告主张向案外人支付的20万元策划费，未实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下：一、被告陕西保利荣安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告西安曲江文化不动产投资管理有限公司损失607305.92元；二、驳回原告西安曲江文化不动产投资管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16381元（原告已预交），现由原告负担6481元，被告负担9900元。被告负担部分于上述付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      李  涛   二〇二〇年九月二十四日 法官助理      张  喆书  记  员      尚拥郃    打印人：周惠荣 校对人：尚拥郃 送达时间：2020年  月  日1