广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2321号原告：赵书钰，男，汉族，1976年12月15日出生，住辽宁省建平县****************，公民身份号码:211************014。委托诉讼代理人：赵书奇（系原告的哥哥），男，汉族，1974年9月22日出生，住辽宁省建平县****************，公民身份号码:211************03X。委托诉讼代理人：陈辉湘，广东普罗米修律师事务所律师。被告：涂红霞，女，汉族，1978年6月17日出生，住广东省深圳市龙岗区*******湾南岭南威中心15栋A203，公民身份号码：340************020。被告：惠州粤惠居房地产经纪有限公司，住所：惠州大亚湾**上杨桂花路**亲水湾******房。法定代表人：吴某1。第三人：许波涛，男，汉族，1973年10月12日，住安徽省安庆市潜山县*********9*，公民身份号码：342************036。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：邢志忠，广东广和律师事务所律师。原告赵书钰与被告涂红霞、惠州粤惠居房地产经纪有限公司（以下简称粤惠居公司）、第三人许波涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵书奇、陈辉湘，被告涂红霞，被告粤惠居公司及第三人许波涛的共同委托诉讼代理人邢志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵书钰向本院提出诉讼请求：1.判决解除三方于2018年7月21日签订的《惠州市********服务合同》，合同编号为0000005号；2.判决被告一向原告支付涉案房产最终成交价的差额10万元（130万元-120万元）；3.判决因被告一违约导致解除合同，被告一向原告支付违约金24万元(120万元×20%)；4.判决被告二退还原告交房保证金1万元；5.判决由被告承担本案诉讼费用；6.判决撤销2019年9月18日签订的房屋买卖交易补充协议。审理过程中，原告增加第7项诉讼请求为：撤销被告提交的证据3买方主体变更确认书。事实和理由：2018年7月21日，原告与两被告三方签订的《惠州市********服务合同》，合同编号为0000005号。合同约定由原告向被告一出售位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城南区*********，转让成交价为120万元，被告一应于签署本合同之日起180日内付清首期款（以银行贷款为准）。如买方逾期履行义务超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。依据以上约定，被告一应于2019年1月21日向原告支付首期款，但被告一直到2019年7月23日才支付首期款。原告于2018年7月21日向被告二支付了交房保证金1万元，原告已于2019年8月29日交房给第三人，但被告二以各种理由不退还原告该款项。2019年8月29日，原告委托被告二的工作人员冯金良与第三人许波涛的委托代理人储爱华签订《房地产买卖合同》，合同编号为大亚湾（2019）20007775。该合同经惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心备案，双方约定涉案房地产交易总金额为130万元，第三人先后于2019年10月16日、2019年12月12日向原告支付37万元、97万元。被告涂红霞、粤惠居公司辩称，关于第一项请求：一、原告请求解除三方签订的合同没有法律和事实依据，双方签订的合同已经变更买方为第三人许波涛，被告一不是适格的主体；二、双方签订的惠州市二手房买卖合同第16条约定解除的条件，买方没有违约，原告也未提出解除合同的请求，现在合同已经履行完毕，房屋已经交付，过户手续已经完成，不符合约定解除条件，同时根据合同法第54条规定解除条件，本案均不符合，所以原告提出解除合同既没有法定理由也没有约定的理由。关于原告第二项请求：双方真实成交价格是120万元，该事实在原告提交的证据1、6、8中，在被告提交证据2、6、7中均可以直接或间接证明房产成交价格是120万元。关于第三项请求：没有事实和法律依据，被告均没有违约行为，因此不存在给付原告违约金的理由，同时原告的该项请求也证明双方的真实的成交价格是120万元，因为原告计算违约金时也是按照120万元计算所得，所以原告的130万元的主张是与第三项请求相矛盾。关于第四项请求：原告确实有1万元的款项存放在中介公司，由于买卖双方之间存在多起纠纷，待纠纷结束中介公司会返还。关于第六项请求：该协议约定给付原告8000元，是原告在过户现场强迫被告给付，该8000元已经向原告支付，已经履行完毕，不存在撤销理由，合同法约定可撤销合同的规定本案均没有。关于第7项请求答辩意见同第一项答辩意见相同。第三人许波涛述称，与两被告答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，原告赵书钰作为卖方、被告涂红霞作为买方，在被告粤惠居公司的居间下签订《惠州市********服务合同》，约定：原告赵书钰将其所有的位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城南区*********转让给被告涂红霞，建筑面积110.72平方米。转让总价为120万元，定金10万元，买方应于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起五日内再支付定金余额5万元。买方应于签署本合同之日起180日内（含当日）内付清首期款（以银行贷款为准）。买卖双方同意预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款项退回卖方。合同第十六条约定买方违约责任：如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同第二十一条备注条款约定：买方有权更名，买卖双方同意2019年6月21日过户，买方2018年12月31日之前支付剩下的贰拾万订金，卖方同意满五年过户，提供满五唯一资料减免费用，卖方同意签合同当天交房给买方，卖方同意提前交楼给买方装修，买方支付管理费。合同签订后，原告赵书钰向被告粤惠居公司支付交房保证金1万元。被告涂红霞分别于2018年7月21日、23日向原告赵书钰支付购房定金5万元、5万元，于2018年12月31日向原告支付购房款20万元，原告出具《收据》及《收款收据》确认收到上述款项。2019年6月11日，原告赵书钰作为卖方、被告涂红霞作为买方，与作为新买方的第三人许波涛签订《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《惠州市二手房买卖合同》及产权转移登记时将涂红霞写为许波涛名下，由许波涛继续履行《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件补充协议等项下涂红霞未履行的义务，涂红霞对许波涛承担连带保证责任。2019年8月29日，原告赵书钰与第三人许波涛签订《广东省房地产买卖合同》并备案，合同约定原告将涉案房屋转让给第三人许波涛，总金额为130万元。2019年9月18日，原告赵书钰作为卖方、被告涂红霞作为买方担保人签订《房屋买卖交易补充协议》，其中约定：房屋物业费管理费等总计8000元需于2019年9月18日过户当天交付给卖家。……买方应积极办理银行贷款，以及办理抵押手续，但具体放款时间需以银行批复放款为准。补充协议签订后，被告涂红霞向原告支付了管理费8000元。2019年9月26日，涉案房产过户登记至第三人许波涛名下。2019年12月12日，第三人许波涛向原告赵书钰支付购房款（银行贷款）97万元。另查明，2019年5月31日，原告赵书钰与被告涂红霞签订《借款合同》，约定赵书钰向涂红霞借款32万元用于赎楼。2019年7月23日，涂红霞分两笔向赵书钰转账共计32万元，交易附言为：“代还龙光城71栋301房银行欠款。”2020年6月9日，深圳国际仲裁院作出（2020）深国仲裁59号裁决：赵书钰偿还涂红霞借款本金32万元及罚息等。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与二被告于2018年7月21日签订的《惠州市********服务合同》买方权利义务已概括转让给第三人许波涛，涉案房屋已过户至第三人许波涛名下，第三人许波涛及被告涂红霞已支付相应房款给原告，合同已履行完毕，原告主张解除合同及撤销2019年6月11日签订的《买方主体变更确认书》和2019年9月18日签订的《房屋买卖交易补充协议》，不予支持。争议焦点为房屋成交价是120万元还是130万元及被告涂红霞是否逾期付款问题。对此，分析评判如下：原告与被告涂红霞在《惠州市********服务合同》中约定交易价120万，并在备注中手写约定允许更名，但在备案合同中成交价变成130万，此时如原告认为被告涂红霞利用原告经验缺乏或被告掌握有利信息赚取差价，原告可主张撤销合同，而事实上原告选择继履行合同，因此房屋成交价应认定为120万元。合同约定买方应于签署本合同之日起180日内（含当日）内付清首期款（以银行贷款为准），实际上被告涂红霞于2018年12月31日前向原告支付了购房款合计30万元，在变更新买方为第三人许波涛后，许波涛向银行贷款97万元并付给了原告，原告收到购房款共计127万元。被告涂红霞已按约定期限支付了首期款，不存在违约。因此，原告主张支付差价及违约金，不予支持。原告已将涉案房产过户登记至第三人名下，被告粤惠居公司应按《惠州市********服务合同》的约定将交房保证金1万元退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第二项、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告惠州粤惠居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告赵书钰退还交房保证金1万元；二、驳回原告赵书钰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由原告赵书钰负担7775元，被告惠州粤惠居房地产经纪有限公司负担25元。被告惠州粤惠居房地产经纪有限公司负担部分已由原告预交不予退回，判决生效后由被告惠州粤惠居房地产经纪有限公司径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月八日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍