上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初610号原告(反诉被告)：侯燕，女，1985年4月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：章晋堂，上海大驰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司，住所地上海市普陀区。负责人：杨仉英。委托诉讼代理人：马龙。被告：上海巳卯餐饮管理服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：刘**，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马龙。原告侯燕与被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司及反诉原告上海巳卯餐饮管理服务有限公司第一分公司与反诉被告侯燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)侯燕及其委托诉讼代理人章晋堂，被告(反诉原告)上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司(以下简称“巳卯公司第一分公司”)、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司(以下简称“巳卯公司”)的共同委托诉讼代理人马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯燕向我院提出诉讼请求：1.两被告退还已收取的装修设计费人民币50000元(以下币种均为人民币)、房租及押金48000元、食品保证金20000元；2.两被告赔偿油烟机12000元、员工合租房租金2000元、员工工资12000元、个人损失16000元；3.两被告支付逾期付款违约金。以16万元为本金，计算至被告实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算;4.要求确认原告与巳卯公司第一分公司签订的租赁合同于2019年11月29日解除。事实与理由：原告与被告巳卯公司第一分公司于2019年8月31日订立《租赁合同》，租期两年，租赁地址为上海市普陀区昌化路XXX号房屋三层及附属设施设备当中的一部分(以下简称“系争房屋”)，被告巳卯公司第一分公司先后收取装修设计费50000元、房屋及押金48000元、食品保证金20000元，合同约定于2019年10月10日入场经营，但被告并未按照合同及设计图纸要求完成租赁场地设计装修，原告多次联系负责人马龙，其一开始就推诿，后不回复信息，该严重违约行为导致租赁场地不符合进场经营条件，被告至2019年11月27日依然无法交付租赁场地，导致原告已支付员工工资12000元，员工住房租金2000元，购买油烟机12000元，工资收入直接损失16000元。原告于2019年11月27日、11月29日以律师函方式要求解除《租赁合同》并要求支付上述款项。被告拒绝，故诉至法院请求判如所请。被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司、上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司共同辩称，第一，根据合同约定，由于门店在装修工程进度上提前或推后的，被告与原告应根据实际情况调整交付日的实际日期，合同签订后，因原告多次变动其装修设计内容且因门店经营面积问题导致被告需拆除已安装完成的隔墙，致使房屋整体装修工程工期顺延，被告因此无法按照预计的装修进度完成统一风格装修工作，从而造成被告无法按照合同约定的预计交付时间向原告交付房屋，故被告顺延房屋交付期限系按合同约定履行，不存在违约行为，故原告于2019年11月29日向被告发送要求解除合同的行为无效，原告无权解除双方的租赁合同。第二，被告负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，合同期限届满或其他任何原因导致合同终止的，装修设计费均不予退还。合同签订时，被告已明确告知原告，被告仅负责整个场地统一风格装修设计，并依据其门店经营要求进行水电线路定位，并不为其负责二次装修事宜，原告向被告提供其装修设计图纸，仅是便于被告为其进行水电线路安装工作。第三，被告完成统一风格装修设计工作后，于2019年11月21日通过微信通知原告配合办理交接工作，在原告对交接现场环境提出异议后，被告已向其作合理解释并完成现场清扫工作，后被告于2019年11月29日向原告发送《交付通知函》，原告不配合办理交接手续，被告有权单方解除合同并不予退还已收取的一切费用。目前被告仍坚持继续履行合同，如果原告以违约方式解除合同，我们接受，但要承担相应的违约责任。第四，原告为经营系争房屋投入的成本，并非合同解除而直接产生的损失。对原告列举的损失凭证，因缺乏相应的转账凭证、劳动合同等证据，对真实性也不予认可。反诉原告巳卯公司第一分公司向我院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原告与反诉被告于2019年8月31日签订的租赁合同于2020年4月27日即提交反诉状的当日解除;2.反诉被告支付2019年12月5日至2020年4月27日期间的租金损失，按照每月人民币8000元计算。3、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月31日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告经营“梁小猴炒饭饮品。”合同签订后，反诉原告严格履行合同义务，但反诉被告却未严格按照合同约定履行房屋交接手续，反诉原告于2019年11月29日向反诉被告发送《交付通知函》，告知其配合反诉原告办理房屋交接手续，但其拒绝予以配合。反诉被告的上述行为已构成根本违约，因其不予配合办理房屋交接手续的行为造成反诉原告自2019年12月5日起遭受租金损失，根据合同约定，反诉原告有权单方解除合同，并不退还已收取一切费用。反诉被告侯燕辩称，双方合同解除的时间是2019年11月29日。且反诉原告系合同违约方，并无合同解除权。违约责任在反诉原告，所以一切损失由反诉被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年8月31日，巳卯公司第一分公司作为甲方(出租方)与侯燕作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市昌化路XXX号三层及附属设施设备当中的一部分，乙方门店为外卖14号区域；门店内的经营项目为梁小猴，具体主要产品为炒饭、饮品；租赁期限为2年，租赁期限自2019年8月31日起至2021年8月30日止；双方预计于2019年10月10日交接门店，甲、乙双方在交接时应按实填写门店相关物品交接(既交房确认)清单(附件二)，双方在该交接清单上签字确认之时即视为甲方已完成向乙方支付的义务；若由于门店在装修工程进度上的提前或者推后，甲、乙双方应根据实际情况调整交付日的实际日期；待交付手续完成后，门店范围内，包括但不限于相关设备安装、调试、使用、保养、维修管理、物业管理等在内的一切责任均由乙方负责，与甲方无涉；租金每月8000元(包含物业管理费2000元每月)，押三个月付三个月，后续每三个月支付一次；食品安全及日常管理等责任事故保证金，一次性收取2万元；三个月押金，租赁期满，无责、无扣除部分可全额退还，不计利息；装修设计费，甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，乙方一次性支付给甲方5万元作为装修设计费，租赁期限届满或其他任何原因终止的，该费用均不予返还。乙方应根据本合同之规定按时足额向甲方支付相关费用，每逾期一天，应按未付费用的日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除本合同，已收取的全部费用不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于当月2个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；签署本合同后，原则上不能对门店内的装修、布局等现状进行改变，乙方如需在门店内对装修做局部小面积调整的，应先提交方及设计图纸，于动工之日前15日递交甲方审核，经甲方或政府有关部门审核签字后乙方方可进场装修；本合同签署后，乙方应在3日内，将所要进驻的相关设备及对应数量，设备尺寸、设备用电量、外卖包装材质要求与规格等，以列表的形式报给甲方，以便甲方配合后期相关的工作，如因乙方拖延时间导致的不良后果由乙方自行承担；除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定的，经甲方催告后仍不改正的，甲方有权单方解除本合同，不予退还已收取的全部费用，并要求乙方支付相当于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以补足；合同终止后，乙方逾期超过3日仍未返还房屋的，将被视为自动放弃该门店内的装修、设施、设备的所有权，甲方有权就此作出处理，乙方无任何异议等。2019年8月31日，侯燕向巳卯公司第一分公司转账3个月的租金和押金共计48000元，食品安全保证金20000元、装修设计费50000元。2019年10月10日至11月，双方多次微信往来，双方对装修布局、进度、材料等多次进行协商，原告多次催促、询问系争房屋交付时间、房租起算事宜。期间，原告在系争房屋内安装了油烟机。被告方现场施工人员于2019年10月31日表示11月6日可以装修完毕。2019年11月5日，原告通过微信询问能否于2019年11月6日交房以及没有交房是不是不算房租。被告方回复：没交付之前不算房租。2019年11月22日，原告按照被告方提出的可以交房的通知，至系争房屋处验收，原告对房屋的装修情况提出强烈异议，要求重新确定交房时间以及见面约谈。2019年11月26日，原告就系争房屋周边商铺的装修状态提出异议。2019年11月29日原告通过微信向被告方寄送了律师函，要求解除双方签订的《租赁合同》并要求两被告、马龙退还已收取的费用并赔偿损失。被告表示收到。2019年11月29日、12月10日，巳卯公司第一分公司向侯燕发送《交付通知函》。要求侯燕办理房屋交接手续，否则将根据合同对后续事宜进行处理。反诉查明事实同本诉。审理中，关于房屋现状，被告方表示系争房屋在2020年4月24日原告还有设备在系争房屋内。原告表示，合同解除之后房屋的现状不了解。关于实际损失，原告提供了房租收据、劳动合同、收入证明等证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，侯燕、巳卯公司第一分公司双方均有解除《租赁合同》之意思表示，双方签订的《租赁合同》已经解除。关于《租赁合同》解除的时间与责任，双方在庭审中进行了充分的阐述并进行了相应的举证，因双方在《租赁合同》中并未对交付系争房屋的装修状态、程度进行明确约定，导致双方在实践中对系争房屋的装修进度、内容、格局等发生较大争议，结合双方有关装修、工期的沟通情况，被告方在原告多次催促之后确认了装修完工的日期，然之后又再次延期的情况，以及原告在被告通知交接房屋时房屋的装修情况、装修设计款的金额约定，本院对原告认为因系争房屋迟迟未装修完毕达不到交房条件的意见，予以支持，虽然双方合同对系争房屋交付时间仅作预估约定，但被告在合同实际履行过程中违反承诺未按期交房，构成违约，原告有权解除双方的租赁合同，原告与被告第一分公司签订的《租赁合同》于2019年11月29日即被告收到原告发出的解除通知当日解除。对于巳卯公司第一分公司主张侯燕拒绝配合办理房屋交接手续从而解除双方租赁合同的意见，本院不予支持。合同解除之后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同约定未明导致双方对装修理解存在较大差距以及实际履行中交叉进行的安装现象，原告与被告均应承担各自的责任，且巳卯第一分公司确实对系争房屋进行了相应的装修施工，故对于原告要求返还装修设计费的金额，本院予以酌定为10000元。由于侯燕与巳卯公司第一分公司并未交接系争房屋，故巳卯公司第一分公司收取的房屋租金24000元应当返还侯燕，关于侯燕主张的包括油烟机、员工工资、员工房租、个人损失等实际损失部分，考虑到双方合同约定情况、履行程度、过错程度、举证程度、系争房屋现场情况，本着公平合理原则，本院依法酌定为6000元。关于押金24000元、食品保证金20000元，巳卯公司第一分公司应当在其他费用结清之后一并返还侯燕。关于巳卯公司第一分公司主张的自2019年12月5日至合同价解除之日的租金损失，考虑到系争房屋内仅有一台油烟机设备以及侯燕明确发出解除通知的情况下，加上合同赋予巳卯公司第一分公司于合同终止之后处置系争房屋内遗留物品的权利，对巳卯公司第一分公司要求侯燕支付租金损失的反诉诉讼请求，不予支持。关于侯燕主张的逾期付款违约金，考虑到双方约定及沟通情况，本院对此不予支持。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，巳卯公司应当承担本案中巳卯公司第一分公司的民事责任，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)侯燕与被告(反诉原告)上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司就上海市昌化路XXX号房屋三层及附属设施设备的一部分于2019年8月31日签订的《租赁合同》于2019年11月29日解除；二、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司应于本判决生效之日起十日内返还侯燕装修设计费人民币10000元、房屋租金人民币24000元、押金人民币24000元，食品保证金人民币20000元；三、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿侯燕损失人民币6000元；四、对原告侯燕的其余诉讼请求，不予支持；五、对反诉被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司的反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币3532元，由原告侯燕负担人民币532元，被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司负担人民币3000元。本案反诉受理费人民币753元，由反诉原告上海巳卯餐饮管理服务有限公司普陀第一分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 盈人民陪审员 陈 娟人民陪审员 刘晓静二〇二〇年九月二十八日书 记 员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。