江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初921号原告：泰州市姜堰区地产总公司，住所地泰州市姜堰区三水街道上海路88号，统一社会信用代码913212047040108993。法定代表人：吴子玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾友明，江苏锦泰律师事务所律师。被告：江苏未来房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。法定代表人：秦连喜，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：郑家强，男，1966年7月19日出生，汉族，该公司工作人员，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。第三人：蔡月萍，女，1963年6月4日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁月，江苏清越律师事务所律师。第三人：郑小兰，女，1973年11月29日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王晓兵（郑小兰之夫），男，1973年2月4日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）与被告江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）、第三人蔡月萍、郑小兰合同纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）苏1204民初162号民事判决。地产总公司不服该判决,向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院于2019年12月13日作出(2019)苏12民终2750号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月12日、6月18日、8月7日、8月31日公开开庭进行了审理。原告地产总公司委托诉讼代理人章俊、顾友明，被告未来公司委托诉讼代理人郑家强、缪华，第三人蔡月萍委托诉讼代理人袁月，第三人郑小兰及其委托诉讼代理人王晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地产总公司向本院提起诉讼请求：1.未来公司向地产总公司提供位于泰州市姜堰区房屋，用于安置拆迁户蔡月萍；2.未来公司承担诉前财产保全费及本案诉讼费。事实与理由：2009年6月10日，经原姜堰市建设局审查，同意由原告作为拆迁人对锁厂地段的房屋及附属物实施拆迁，其中包含被拆迁人蔡月萍位于农行南苑宿舍402号80.96㎡的房屋。2009年7月2日，原告与蔡月萍签订《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，蔡月萍同意选择锁厂地段的住宅实施产权调换安置。后原告依约将250006元拆迁款抵算购房款给付了被告。2009年7月13日，原姜堰市国土资源局发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，要求2号地块（即锁厂地段）土地受让人须提供该地段6套120㎡左右单元住宅用于安置拆迁户。2010年7月23日，原姜堰市政府鉴于南苑商场东侧地块面积狭小，难以单独规划建设，将其一并纳入锁厂出让地块用地红线范围，并予以共同拆迁，使得拆迁安置户增加到29户。后被告竞得锁厂地块实施罗马嘉园项目开发。2013年1月22日，被告承诺罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户、2号楼多层3-6层计16户不对外接受预约销售，等拆迁办与拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约。2015年4月27日，泰州市姜堰区住建局要求姜堰房管处等单位将包括3号楼701室在内的29户产权调换回迁安置房不得对外销售。2015年以后，由于被告未能及时偿还借款和拖欠工程款，使得罗马嘉园小区的房屋被法院查封。但由于拆迁安置的原因，并未对3号楼701室及其他拆迁安置房屋予以查封。2017年9月25日蔡月萍选择安置房楼室号为罗马嘉园3号楼701室。原告认为，生效的合同具有法律效力。罗马嘉园小区于2016年11月18日通过竣工验收，具备交房条件，被告就应当履行竞买须知的约定和承诺要求，依约提供安置房源，以便原告履行《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》尽快安置蔡月萍一户，现被告拒绝提供涉案安置房源，故原告依法提起诉讼。未来公司辩称：2019年6月28日，未来公司与泰州市自然资源和规划局姜堰分局签订《债务确认书》，明确未来公司多提供了678.86㎡安置房，多提供的安置房未来公司有权销售。案涉3号楼701室房屋已销售给第三人郑小兰，郑小兰已于2017年12月22日缴清房款，未来公司已开具正式发票，已形成真实销售。第三人蔡月萍经调剂已安置到三水华府21号楼202室。请求驳回地产总公司的诉讼请求。第三人蔡月萍述称：对地产总公司的诉讼请求及事实理由无异议。三水华府21号楼202室房屋系临时安置，蔡月萍对该房屋不满意，仍然要求安置到案涉的罗马嘉园3号楼701室。第三人郑小兰述称：案涉罗马嘉园3号楼701室房屋系郑小兰到未来公司售房部购买的，已支付全部购房款，并装修入住。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月10日，原姜堰市建设局发布姜建发[2009]45号《房屋拆迁公告》，同意对锁厂地段实施房屋拆迁，拆迁人姜堰市地产总公司，拆迁实施单位姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司，拆迁范围南至长江路、西至人民南路范围内的房屋及附属物（详见拆迁红线图）。2009年7月2日，拆迁人姜堰市地产总公司（甲方）、委托拆迁人姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司（乙方）与被拆迁人蔡月萍（丙方）签订《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因城市规划建设项目需要，甲方根据相关规定委托乙方依据姜拆许字[2009]第14号《房屋拆迁许可证》批准的拆迁范围实施拆迁。丙方坐落于农行南苑宿舍402号房屋和附属物系拆迁范围。甲、丙双方多次协商，达成如下协议：丙方选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁，丙方自愿选择本地段住宅实施产权调换安置，楼室号确定后，另行签订购房合同；丙方拆迁补偿款339568元，甲方在丙方腾空让房交钥匙后7日内，将89562元补偿款支付给丙方，剩余250006元补偿款抵冲购房款；等。协议签订后，蔡月萍按约履行了腾空让房交钥匙义务，姜堰市地产总公司按约向蔡月萍支付了89562元补偿款及奖金21000元计110562元。2009年7月13日，原姜堰市国土资源局发布姜地储告[2009]7号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，其中2号宗地为案涉锁厂地块。《挂牌出让竞买须知》第十三条特别说明：2号地块土地受让人须在该地段提供6套120㎡左右单元住宅用于安置拆迁户。高层6层的拆迁安置价为3230元/㎡，每增加一层加层次差价20元/㎡，每降低一层减层次差价20元/㎡；如规划建设多层，选择多层建筑进行产权置换的，安置均价为3230元/㎡，层次差价自行负责。2009年10月13日，原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842009CR0071），未来公司以90318400元的出让价取得上述2号宗地的国有建设用地使用权。2010年9月14日，未来公司在《2009锁厂地段产权调换情况统计表》上盖章确认收到蔡月萍等被拆迁人的安置购房款计25221219元。2010年7月23日，原姜堰市人民政府作出姜政办复[2010]18号《市政府办公室关于黄河在酒店北侧和原南苑商场东侧地块相关问题的复函》给原姜堰市国土资源局，同意将原南苑商场东侧临街商住楼拆除后增加的用地面积约2713㎡（折4.0695亩），纳入已出让锁厂地块用地红线范围。2012年1月13日，原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842012CR0008），未来公司以16280000元的出让价取得上述2号宗地东侧地块的国有建设用地使用权。该合同补充条款约定：“本宗地竞得人须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权调换安置情况表及时与该公司沟通对接，落实安置方案。”未来公司取得上述土地的国有建设用地使用权后，在该土地上开发建设罗马嘉园小区。2013年1月22日，未来公司向原姜堰市住建局出具《承诺》，载明：“罗马嘉园地段在办理规划方案中，由于原方案都是设计的高层，对地段北面的居民日照不能满足，所以我公司把设计方案改成了局部多层。有8户拆迁户（1178㎡）的安置位置发生了变动，导致规划方案不能进一步办理。现我公司向贵局承诺：罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户，2号楼多层3-6层计16户，不对外接受预约，等贵局拆迁办跟拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约，请贵局同意我公司先行办理规划方案。”2015年4月27日，泰州市姜堰区住房和城乡建设局出具《关于锁厂及南苑商场东侧地段罗马嘉园安置房源的情况说明》，载明：“罗马嘉园需安置原拆迁地段产权调换回迁安置户29户，其中2009年锁厂拆迁地段住宅3户、非住宅2户，2010年商场东侧拆迁地段住宅8户、非住宅16户。具体安置房源如下：一、营业用房：1号楼所有营业用房：长江东路6、8、10、12、16、18、20、22、26号；2号楼所有营业用房：长江东路30、32、36、38、40、42、46、50、52号，西桥南街268-48号；5号楼由南向北第一间营业用房：西桥南街268-46号；6号楼部分营业用房：人民中路149、169、173号。二、住宅用房：2号楼所有住宅：301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604；3号楼7-10层住宅：701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004。以上房源待回迁安置户选择后，剩余房源开发企业方可销售。”2016年11月18日，未来公司开发建设的罗马嘉园小区竣工通过验收。2017年9月1日，泰州市国土资源局姜堰分局发《函》给未来公司，载明：“根据2012年1月13日你公司与我局签订的国有建设用地使用权出让合同补充条款第2条规定，你公司须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权安置情况表落实安置方案。但至今你公司未按合同内容提供安置房源，现被安置群众多次上访，要求落实安置方案，此事件已造成极坏社会影响。鉴于你公司开发的罗马嘉园小区已具备房源交付条件，为保护群众合法权益，维护社会稳定，现我局正式通知你公司在收到本函后于2017年9月4日前将安置房源交付拆迁实施单位，安置房款由地产总公司和拆迁实施单位与你公司结算，请你公司尽快落实房源，妥善解决此事，否则，我局将通过有关法律途径予以解决，一切后果由你公司承担。”2017年9月25日，蔡月萍在《安置房屋分户面积及现房选房确认表》上签名确认选择罗马嘉园3号楼701室作为其拆迁安置房屋。2017年12月22日，未来公司未经任何部门同意，擅自将案涉罗马嘉园3号楼701室房屋以5000元/㎡计704300元的价格出售给郑小兰。由于该房屋系政府控制的安置房源，郑小兰也知道不能办理产权登记，所以未来公司仅与郑小兰签订《商品房买卖合同》，未办理网签，更未办理房屋产权过户登记，该房屋至今仍登记在未来公司名下。同期同地段商品房价格为每平方米7000多元。2019年1月4日，地产总公司将未来公司诉至本院，请求未来公司提供案涉3号楼701室房屋用于安置蔡月萍。诉讼过程中，地产总公司以“案件可能存在上诉和申请执行，未来房开交付安置房时间具有不确定性”为由，于2019年8月1日向泰州市姜堰区人民政府请示，请求将三水华府21号楼202室房屋用于蔡月萍拆迁安置。泰州市姜堰区人民政府相关领导批准后，地产总公司（甲方）、泰州市姜堰区城市建设投资集团有限公司（乙方）、泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（丙方）签订《协议书》，载明：1.由乙方提供三水华府21号楼202室用于蔡月萍户拆迁安置，丙方做好安置房款结算工作。2.甲方承诺在诉未来公司一案胜诉后两年内用罗马嘉园3号楼701室房屋置换乙方提供的三水华府21号楼202室房屋，并负责结算房屋相应差价；若不能按时进行房屋置换，则甲方参考市场价赔偿乙方房屋价款，等。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。地产总公司与蔡月萍签订的《姜堰市城市房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，蔡月萍作为被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁，自愿选择本地段住宅实施产权调换安置，蔡月萍的权益依法应予保护。原姜堰市国土资源局在案涉锁厂地块的《挂牌出让竞买须知》中明确要求，受让人须在该地段提供6套120㎡左右单元住宅用于安置拆迁户。未来公司在《2009锁厂地段产权调换情况统计表》上盖章确认收到蔡月萍等被拆迁人的安置购房款计25221219元，足以认定未来公司明知蔡月萍系选择产权调换的被拆迁户，应当为其提供安置房源。未来公司向原姜堰市住建局承诺：“罗马嘉园小区的3号楼高层7-10层计16户，2号楼多层3-6层计16户，不对外接受预约，等贵局拆迁办跟拆迁户协商确定安置在高层还是多层后再接受预约”，未来公司在未取得地产总公司或者其他政府部门同意的情况下，擅自将案涉3号楼701室房屋对外销售，系极不诚信的行为，构成严重违约。蔡月萍作为被拆迁人，其居住的房屋被拆迁，在蔡月萍选择确定案涉3号楼701室房屋作为其安置房源后，蔡月萍的权益应当优先予以保护，如不能得到保护将直接影响其生存居住的基本人权。郑小兰明知购买案涉3号楼701室房屋存在不能办理过户登记的风险，且价格明显低于市场价，因此未来公司与郑小兰之间存在恶意串通的可能。即使未来公司与郑小兰签订的《商品房买卖合同》合法有效，蔡月萍作为被拆迁人，其权益应当优先予以保护，郑小兰作为普通债权人，不应对抗蔡月萍权利的行使，其应当腾空案涉3号楼701室房屋，协助未来公司将案涉3号楼701室房屋交付给地产总公司用于安置被拆迁人蔡月萍，郑小兰可通过请求未来公司承担违约责任的方式维护其权益。诉讼过程中，地产总公司为钝化矛盾用三水华府21号楼202室房屋置换罗马嘉园3号楼701室房屋，安置了被拆迁人蔡月萍，地产总公司因此取得蔡月萍的相关权益，地产总公司请求未来公司提供罗马嘉园3号楼701室房屋的诉讼请求，本院予以支持。原姜堰市国土资源局与未来公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212842012CR0008）的补充条款约定：“本宗地竞得人须按照姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司提供的拆迁产权调换安置情况表及时与该公司沟通对接，落实安置方案。”泰州市国土资源局姜堰分局发《函》给未来公司，要求未来公司“在收到本函后于2017年9月4日前将安置房源交付拆迁实施单位”。因此未来公司辩称地产总公司主体不适，本院不予采信。未来公司还辩称已提供了足够的安置房源，案涉3号楼701室房屋系剩余的安置房源，但未提供充分证据证明，本案同样不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于泰州市姜堰区房屋交付给原告泰州市姜堰区地产总公司。二、第三人郑小兰对被告江苏未来房地产开发有限公司的上述义务予以协助。案件受理费80元，诉前财产保全费5000元，合计5080元，由被告江苏未来房地产开发有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费80元，由被告向其支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内给付原告，诉前财产保全费5000元一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张德才人民陪审员  杜冬林人民陪审员  袁春玲二〇二〇年九月二十一日法官 助理  赵 雯书 记 员  王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。