山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初1882号原告：董其强，男，1982年5月9日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：金增强，济南天桥竭诚法律服务所法律工作者。被告：高广攀，男，1985年9月1日出生，汉族，自由工作者，住山东省泰安市。被告：郭立平，女，1981年10月28日出生，汉族，职业不详，户籍地址济南市，现住山东省泰安市。原告董其强与被告高广攀、被告郭立平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董其强的委托诉讼代理人金增强，被告高广攀到庭参加诉讼。被告郭立平经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董其强向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除合同，返还原告购房款22.5万元；2、判令被告支付保全保险费等费用（以出具发票为准）。诉讼中，董其强增加以下诉讼请求：1、判令被告支付代理费1.5万元；2、公告费、保险费共计2000元。事实与理由：原告于2015年与两被告签订购房合同书，合同约定原告向两被告支付房款，购买两被告位于济南市天桥区。原告按照协议如实支付部分房款，但是两被告没有如实履行过户手续。原告多次催促两被告办理过户手续，两被告拒不履行。现提起诉讼，望判如所请。高广攀辩称，同意解除涉案房屋买卖合同，不同意返还购房款22.5万元，因为董其强从2015年开始入住，且使用了房屋内的电器等物品，所以董其强应该向高广攀、郭立平支付房屋租金，所以租金应该从购房款中予以扣除，扣除后剩余的款项再由高广攀、郭立平返还给董其强。郭立平未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见及证据。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2015年12月18日，郭立平作为出卖人（甲方），董其强作为买受人（乙方），济南房天下房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿出售坐落于济南市天桥区室房屋给乙方，房屋所有权证书号：销售（字）20122142，建筑面积113.83平方米；成交价格，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为128万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元；付款方式，甲乙双方同意使用第2种付款方式，2、按揭贷款的，乙方应于银行按揭贷款审批通过，办理所有权转移登记前将除定金外的首付60万元交付甲方，剩余房款63万元于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足；该房屋在工商银行设有房产抵押贷款，甲方应当在签订本合同之日起60日内到有关单位办理抵押注销登记手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方；如甲乙任何一方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、缴纳约定税和费、房屋按揭贷款手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，或发生本条1、2、3违约责任，每逾期一日，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的0.3%作为违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），且丙方所收取的本合同中约定的居间服务费一律不予退还；七、其他约定事宜：1、甲乙双方认可房屋现状；2、甲方保证此房无产权纠纷，可正常交易；3、甲方收到乙方定金后办理一手产权证，所产生的费用由甲方承担；4、甲乙双方约定此价格包含室内肆台空调、壹台电视、壹台太阳能、冰箱、洗衣机、油烟机、叁张床、沙发、茶几等室内所有家具家电；5、甲乙双方约定，甲方4日内与乙方交接房屋；6、甲乙双方需积极配合丙方办理银行贷款及过户手续并提供所需资料；7、乙方银行审批通过后支付甲方首付款，甲方收到首付款当日解除此房在工商银行的抵押。高广攀与郭立平系夫妻关系，上述房屋买卖合同签订后，2016年高广攀、郭立平将济南市天桥区房屋交付给董其强，该房屋现由董其强占有使用。董其强称现涉案房屋没有为高广攀、郭立平办理房产证，现在房屋只有郭立平购买房屋时的网签，郭立平并没有办理房产证，也没有给董其强办理房产证。对此高广攀没有异议。在以上房屋买卖合同中第五条第5款载明涉案房屋在工商银行设有抵押贷款，对于该工商银行的抵押，董其强称该抵押没有解除，因高广攀、郭立平的原因造成该抵押未解除；高广攀称该抵押没有解除，因为其与郭立平没有去办理抵押解除手续。对有争议的证据及事实，本院认定如下：董其强提交以下证据：证据1、郭立平2015年12月18日出具的收条一张、郭立平与高广攀共同出具的收条一张、中国农业银行回单一份，证明其共计向高广攀、郭立平支付购房款（包括定金50000元）共计17.5万元，2015年12月18日收条中的5万元包含在高广攀、郭立平共同出具的17.5万元的收条中；中国农业银行回单中载明其配偶许萍取款（现金）48500元，其将该取款48500元及另外的手中现金1500元共计5万元房款支付给了高广攀、郭立平，就该5万元高广攀、郭立平没有出具收条，所以其共计向高广攀、郭立平支付购房款22.5万元（包括定金）；证据2、代理费发票一张，证明根据买卖合同的第六条第4款之约定，其因本案诉讼而支出代理费1.5万元应当由高广攀、郭立平承担；证据3、保全保险费发票一张，证明其因本案诉讼而支出保全保险费900元。高广攀对董其强以上证据1中的两张收条的真实性及证明内容均无异议，认可其与郭立平收到了董其强支付的购房款（包括定金）共计17.5万元；对中国农业银行回单的真实性没有异议，但是其与郭立平没有收到该回单中载明的48500元及董其强另行支付的1500元，所以其与郭立平没有收到该笔5万元房款；对证据2的真实性没有异议，但其不同意承担代理费，因为董其强没有支付全部购房款；对证据3的真实性没有异议，但不同意承担该保险费，因为这是董其强自行支出的费用，与其及郭立平无关。对董其强以上证据1、2、3的真实性，本院予以认定。关于涉案房屋的交付时间，董其强认为是2016年高广攀、郭立平向其交付了涉案房屋，具体时间其记不清了；高广攀认为是2016年年初其与郭立平将涉案房屋交付给董其强，董其强搬进涉案房屋居住。关于已支付的购房款数额，董其强认为其共计向高广攀、郭立平支付了22.5万元购房款（包括定金），就是其提交的证据1中的22.5万元。高广攀对此提出异议，认为董其强共计向其及郭立平支付了购房款（包括定金）17.5万元，对董其强陈述的其余5万元不予认可。关于高广攀、郭立平交付涉案房屋时交付的物品，董其强称交付的物品就是双方合同中载明的室内肆台空调、壹台电视、壹台太阳能、壹台冰箱、壹台洗衣机、壹台油烟机、叁张床、壹个沙发、壹个茶几，但现在以上家具及电器年久失修已不能正常使用，有一些已经更换，以上物品现在的具体情况其不清楚。高广攀对以上董其强陈述的交付物品没有异议，但认为除此之外还有一些小的物品，其具体记不清了，现在以上物品的情况其与郭立平均不清楚。董其强认为高广攀、郭立平两人系夫妻关系，虽然其与郭立平一人签订的房屋买卖合同，但高广攀、郭立平共同向其出具175000元房款的收条，证明高广攀也知晓郭立平出卖房屋的事实，且两人属于夫妻关系，该房屋是两人的夫妻共同财产，所以高广攀、郭立平系共同出卖人，在本案中要求两人承担共同还款等共同责任。高广攀对此没有异议。董其强认为高广攀、郭立平未将房产证办理在两人名下，而且该房屋存在抵押，该抵押没有解除，所以无法给其办理该房屋的过户，其无法实现合同目的，所以要求解除与郭立平签订的房屋买卖合同，并要求高广攀、郭立平返还已支付的购房款22.5万元。高广攀同意解除房屋买卖合同，但认为已支付的房款数额应该为17.5万元，其现在不同意返还购房款，因为董其强占有使用其房屋应该向其支付租金或占有使用费，因为其要咨询律师，所以就其以上主张的租金或占有使用费的问题其再另行起诉主张权利，在本案中不要求处理。董其强称如果解除合同，其同意将涉案房屋返还给高广攀、郭立平，同意在本案中一并处理。高广攀同意在本案中一并处理房屋返还问题。对于房屋交付时的室内物品是否在本案中一并处理的问题，董其强认为高广攀、郭立平交付的室内物品已经年久失修不能使用，所以需要其与高广攀、郭立平在交接房屋时进行核实，所以在本案中不要求对室内物品的返还进行处理，如果在返还房屋时双方对室内物品存在争议，双方再另行协商处理。高广攀同意以上董其强的意见，对室内物品的返还问题其双方再另行协商处理。董其强认为双方在合同中对律师费有约定，高广攀、郭立平没有按照合同约定为其办理房产证及解除抵押，导致无法为其办理过户，高广攀、郭立平构成违约，要求高广攀、郭立平支付其代理费1.5万元。高广攀不同意支付代理费1.5万元，因为其与郭立平不构成违约。董其强主张其因诉讼保全而支出保险费900元，要求高广攀、郭立平承担该费用，因为在合同第六条第4款中约定由郭立平承担据实遭受的损失。高广攀不同意承担以上保险费，认为该费用与其两人无关。本院认为，本案中，董其强与高广攀、郭立平之间属于房屋买卖合同纠纷。高广攀与郭立平系夫妻关系，郭立平与董其强签订房屋买卖合同，且郭立平、高广攀共同向董其强出具了收到定金及房款共计175000元的收条，因此，郭立平、高广攀共同对涉案房屋享有权利，在本案中系涉案房屋的共同出卖人，对此董其强、高广攀均无异议，对此本院予以认定。关于董其强向高广攀、郭立平支付的购房款数额，董其强提交的证据1、郭立平2015年12月18日出具的收条一张、郭立平与高广攀共同出具的收条一张、中国农业银行回单一份，以上证据1中的两张收条能够证明董其强向高广攀、郭立平支付购房款（包括定金50000元）共计175000元，对此本院予以认定；以上证据1中的中国农业银行回单一份只能证明2016年7月15日董其强的配偶许萍现金取款48500元，不能证明董其强将该48500元支付给了高广攀、郭立平，董其强主张将该取款48500元及另外的手中现金1500元共计5万元房款支付给了高广攀、郭立平，对此高广攀不予认可，因此对以上证据1中的中国农业银行回单一份，本院不予采信，对董其强以上支付5万元购房款的主张，本院也不予采信。对于董其强要求解除其与郭立平签订的房屋买卖合同的主张，首先，高广攀、郭立平至今未办理涉案房屋的产权登记，未将涉案房屋产权登记在其两人名下，从而导致其两人不能为董其强办理该房屋的产权过户，导致董其强不能取得该房屋的产权，而不能实现其购买房屋的目的；其次，根据董其强与郭立平签订的房屋买卖合同的第七条其他约定事宜第3项约定：3、甲方收到乙方定金后办理一手产权证，所产生的费用由甲方承担。董其强于2015年12月18日向高广攀、郭立平支付了定金5万元，根据以上约定，高广攀、郭立平在2015年12月18日收到定金5万元后就应当办理一手产权证，但高广攀、郭立平至今未办理房屋产权登记，导致不能为董其强办理房屋产权过户，其两人构成违约，应承担违约责任；最后，双方在房屋买卖合同第五条第5项约定该房屋在工商银行设有房产抵押贷款，甲方应当在签订本合同之日起60日内到有关单位办理抵押注销登记（撤押）手续。董其强主张因高广攀、郭立平的原因造成该抵押未解除；高广攀认可该抵押没有解除，因为其与郭立平没有去办理抵押解除手续。所以，高广攀、郭立平没有在约定的期限内到有关单位办理抵押注销登记（撤押）手续，也会导致不能为董其强办理房屋产权过户，其两人构成违约，应承担违约责任。综上，高广攀、郭立平构成违约，导致涉案房屋至今不具备为董其强办理产权过户的相应条件，而不能为董其强办理该房屋的产权过户，致使董其强的房屋买卖合同目的不能实现，现董其强主张解除其与郭立平签订的房屋买卖合同，符合法律规定，并无不当，应予支持。涉案的房屋买卖合同解除后，高广攀、郭立平应将收取的购房款175000元返还给董其强，对此本院予以认定。对董其强主张的返还购房款的超出部分（5万元），其证据不足，本院不予支持。房屋买卖合同解除后，董其强应将涉案房屋返还给高广攀、郭立平，董其强与高广攀均同意在本案中一并处理，因此本院认定董其强将涉案房屋返还给高广攀、郭立平。高广攀主张董其强占有使用其房屋应该向其支付租金或占有使用费，就其以上主张的租金或占有使用费的问题其再另行起诉主张权利，在本案中不要求处理。对此并无不当，高广攀可以就其主张的租金或占有使用费另行起诉主张权利。对于涉案房屋的室内物品的返还问题，董其强与高广攀均同意双方另行协商处理，对此并无不当，双方可以另行协商处理，如果协商不成，双方也均可以另行主张权利。对于董其强要求高广攀、郭立平支付代理费15000元的主张，在房屋买卖合同中双方约定实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），董其强因本案诉讼委托代理人而支出代理费15000元，属于因高广攀、郭立平违约而给董其强造成的损失，根据以上约定，董其强主张高广攀、郭立平支付代理费15000元，符合法律规定，并无不当，应予支持。对于董其强主张的诉讼保全保险费900元，该费用属于董其强因主张权利而产生的合理支出，也属于因高广攀、郭立平违约而给董其强造成的损失，董其强的该主张符合法律规定，并无不当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除2015年12月18日郭立平与董其强签订的房屋买卖合同；高广攀、郭立平共同返还给董其强购房款175000元，于本判决生效之日起10日内付清；董其强于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区房屋返还给高广攀、郭立平；二、高广攀、郭立平共同向董其强支付代理费（损失）15000元，于本判决生效之日起10日内付清；三、高广攀、郭立平共同向董其强支付诉讼保全保险费900元，于本判决生效之日起10日内付清；四、驳回董其强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由董其强负担1035元，高广攀、郭立平共同负担3865元；申请费1770元，由董其强负担374元，高广攀、郭立平共同负担1396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  朱广民二〇二〇年九月十一日书记员  王 瑞