广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4840号原告（反诉被告，以下统称原告）：叶炜平，男，1983年9月18日出生，汉族，住广东省东莞市大朗镇大井头村二区****，公民身份号码为441************337。委托诉讼代理人：陈锦涛，广东康麒律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市乐客汇商业物业管理有限公司,住所地：广东省东莞市**********新动力中心1003室,统一社会信用代码为914************193。法定代表人：刘良采，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晓明，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家颖，广东星旭律师事务所实习律师。原告叶炜平与被告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司（以下简称：东莞乐客汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月14日立案后，依法适用简易程序。后被告向本院提起反诉，本院于2020年4月20日受理了该反诉。本院对案件的本诉部分及反诉部分合并处理，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告叶炜平及其委托诉讼代理人陈锦涛，被告东莞乐客汇公司的委托诉讼代理人林晓明、林家颖均到庭参加了诉讼。本案继续按照简易程序审理3个月，现已审理终结。原告叶炜平向本院提出诉讼请求（明确后）：1.被告向原告支付款项208,000元；2.被告向原告退还2020年1月23日至2020年1月31日的租金和管理费15,096.77元；3.被告向原告返还位于东莞市**********盛景汇生活广场负一层原告所经营商铺内所有的健身器械等经营物品；4.被告向原告支付律师费5,000元及承担本案诉讼费用。事实与理由（增加后）：2017年10月2日，原告与被告签订了《盛景汇生活广场租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），约定被告将位于东莞市**********盛景汇生活广场负一层B101至105、B107至B123、B126、B127、02、05、06、07号铺（以下简称“案涉商铺”）出租给原告经营健身房服务。2017年10月12日，原告依约向被告交付了保证金208,000元。自原告租赁被告案涉商铺后，原告一直依约完全履行合同。但自2020年1月开始，我国发生新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称：新冠疫情）。2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同日，东莞市委宣传部、东莞市文化广电旅游体育局发布了《关于暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作的通告》：主要内容为“从即日起，全市文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、封闭式体育场馆暂停对外开放….”。故原告所经营的健身房因疫情防疫需要，无法正常开业。原告在既无经营收入的同时，还要支付员工工资，难以为继。2020年3月17日，东莞市新冠疫情防控指挥部办公室发布了《关于有序开放公共场所和经营性服务场所的通告》，原告所经营的健身房仍不能正常营业,何时营业，目前仍然处于不明确状态。2020年2月中旬，原告多次与被告的负责人协商沟通，被告要求原告撤场。2020年2月20日，原告应被告的要求，提出撤场终止合同，并进行租赁物的清场，但被告对结算方案不认可，坚决不抵扣或不退还原告交付的保证金208,000元。经多次协商无果，原告多次搬离物品均遭到被告阻拦，不予以放行，被告甚至通过设置门锁将负一层的所有出入口封锁，扣押原告的物品。2020年3月11日，原、被告双方曾达成《解除合同协议书》，该协议书由被告向原告出具的，证明了原、被告双方的租赁合同关系已于2020年3月11日解除，但是被告至今阻挠原告搬离商铺物品，被告存在严重的违约行为。原告根据双方之前签订的租赁合同第60条的约定，要求被告支付半年的租金作为违约金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告东莞乐客汇公司辩称，1.原告存在诉请不清的问题，其应当明确在本案诉求中是否单方解除合同，因为原告与被告之间不存在合意解除合同的事实，如有，请原告举证。另外，根据双方签订的案涉租赁合同第二款第七条的约定，按照2017年每月租金26,000元、管理费26,000元的标准计算，双方约定装修施工免租期为4.5个月，被告为原告免去了租金117,000元，被告保留追诉的权利；2.新冠疫情之下，不但是原告受到影响，被告受到的经济损失更大。本案中，被告实际是二手房东，被告经营的商场有大量的商铺违约弃店而去，损失非常惨重；涉案场地实际经营者是东莞市酷昊健身俱乐部有限公司（以下简称：东莞酷昊公司），并非原告，原告的经营损失没有事实依据；3.原告依据东莞市委宣传部、文化广电旅游体育局及东莞市新冠疫情指挥部办公室发布的《关于有序开放公共场所和经营性服务场所的通告》两份通知作为其免交租金的理由，是没有法律依据，是不合理的；4.原告要求被告退回保证金及退还2020年1月23日至2020年1月31日期间的租金，没有事实及法律依据。在本案中，被告完全履行了其义务，并没有违约，而原告存在违约行为，至今仍拒付租金、管理费及水电费等；原告在2020年1月23日至2020年1月31日期间内一直占有并使用该租赁物，且该期间跨越春节放假时间，原告要求退回租金，没有事实及法律依据；5.原告诉请要求被告返还案涉租赁场所里面经营物品，不符合法律规定，该诉讼请求为侵权之债纠纷，本案为房屋租赁合同纠纷，与本案案由为不同的法律关系，且被告也不存在侵权行为，故原告主张要求被告返还没有法律依据。被告向本院提出反诉请求：1.要求原告与被告继续履行租赁合同；2.原告向被告支付自2020年2月至2020年4月的租金78,000元、管理费78,000元、水费132元、电费4,822.4元、滞纳金（计至清偿之日止，暂计为16,273.05元）；3.原告向被告支付律师费10,000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年10月2日,原告与被告共同签订了《商铺租赁合同》及《商户物业管理服务协议》（以下简称：《物业管理协议》），约定被告将位于案涉租赁物出租给原告经营健身房；租赁期自2017年10月1日至2021年12月31日止，第三年（2019年10月1日至2020年9月30日）租金为26,000元、管理费26,000元，原告应在每月5日前向被告支付当月的租金、管理费及支付上月被告代缴的水电费。截至原告起诉之日，原告共拖欠被告2020年2月至2020年4月的租金、管理费、水电费共计160,954.4元。经被告多次催讨，原告均拒绝支付。为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉请求答辩称：原、被告的案涉《商铺租赁合同》已经于2020年3月13解除，由于被告阻拦原告搬离物品，被告并对商铺负一楼全部的货物进行上锁。原告多次通过微信、短信告知被告，要求被告开锁进行搬离，但是被告一直不予理会。原告也告知被告方“如你方仍不配合的，将自行承担商铺的使用费、管理费及赔偿原告健身器材的耗损”。综上，请求驳回被告的反诉请求。原告围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》《商户物业管理条例》《撤场申请书》《关于暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作的通告》《关于有序开放公共场所和经营性服务场所的通告》《合同履约保证金收据》《收款收据》《委托代理合同》《律师费发票》《合同解除协议书》《原告与被告管理人员的微信聊天记录》（以下简称：《聊天记录》）、《照片》《视频》及《物品清单及照片》，被告也向本院提交了《被告拖欠费用清单》《商铺租赁合同》《商户物业管理条例》《补充协议》《委托代理合同》《律师费发票》《建设工程规划许可证》《东莞酷昊公司工商登记信息》《东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于加快恢复我市正常生活秩序的通告》《涉案场地照片》《建设工程规划许可证副证》《不动产权证》《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的上述证据，认定事实如下：被告东莞乐客汇公司是经登记成立的有限责任公司，东莞酷昊公司也是经登记成立的有限责任公司(自然人投资或控股，股东为叶炜平及案外人邹诗芸，经营范围为健身室等)。2017年10月2日,原告（作为承租方）与被告（作为出租方）共同签订了《商铺租赁合同》《商户物业管理条例》及《补充协议》，其中《商铺租赁合同》约定：被告将位于东莞市**********盛景汇生活广场负一层案涉商铺（建筑面积为1740平方米）出租给原告作为经营K.O健身房使用（原告开设的公司为东莞酷昊公司）；租赁期限为51个月，自2017年10月1日至2021年12月31日（免租期为4.5个月，即自2017年10月1日起至2018年2月15日止），起租日即前述到期日的次日起开始计收租金及管理费。起租日至2020年9月30日期间每月租金为26,000元，管理费为26,000元；自2020年10月1日至2020年12月31日期间租金为28,074.9元、管理费为28,074.9元；原告应于每月5日前，按合同的约定的租金及管理费标准向原告支付当月租金、管理费；原告应在合同签订之日，向被告支付相当于4个月租金及管理费的租赁保证金，共计208,000元，原告在完全清偿与被告约定款项且无违约行为的情况下，在合同到期不续约或者双方同意解除后30天内无息退还给原告；原告应在每月5日前向被告交纳代为缴交的上月的水、电费；在原告无任何违约行为的情况下，被告无故单方面解除合同的，被告除无息全额退还原告的租赁保证金之外，还须支付与租赁保证金等额的违约金；合同非正常终止、协商解除或者租赁期满后，原告撤场前应结清应付被告的租金及管理费及原告经营期间应缴纳或支付的其他费用。款项结清前，被告有权扣押原告经营的全部商品及设备，并对扣押的商品及设备选择变卖、拍卖、作价抵扣等方式予以缴清原告欠付的费用，原告对此无条件服从并认可，且不得提出任何异议并放弃因此而向被告主张任何责任的权利；如原、被告双方违反合同的约定，未能按照合同的约定履行其义务而引发诉讼的，违约方应承担守约方因处理本合同纠纷所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切损失等内容；《补充协议》约定：双方同意：原告免租期内需承担4.5个月管理费共计68,000元；双方同意:原告于2017年10月12日前向被告支付合同履约保证金208,000元、首期租金及管理费52,000元、免租期管理费68,000元，共计328,000元等内容。上述合同及协议签订后，原告按约于2017年10月12日向被告支付了押金208,000元，被告开具了一份《收据》给原告，确认收到原告支付的押金208,000元。后被告按照约定将案涉房屋交付给原告作为经营东莞酷昊公司健身房使用，同时原告向被告支付了自2018年2月至2019年10月期间的租金及管理费。2020年1月底，我国开始发生新冠疫情。2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同日，东莞市委宣传部、东莞市文化广电旅游体育局于发布《关于暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作的通告》：“从即日起，全市文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、封闭式体育场馆暂停对外开放….”。2020年2月20日，原告通过微信的方式向被告的管理人员蔡经理提出《撤场申请书》，原告向被告提出以下方案：1.原告争取在合理期间以最快速度自行将商铺内相关物品全部撤离；2.被告已收取的租赁保证金足以支付其2019年11月、12月以及2020年1月23日前的商铺租金与管理费用、水电等费用，如有剩余的，希望被告退还；3.被告在2020年1月收取的装修保证金10,000元退还给原告。2020年3月11日，被告方的管理人员易盛通过微信方式向原告发出《合同解除协议书》，并注明：“该协议是咨询过公司法务律师才拟定的，符合标准”，该《合同解除协议书》载明：原、被告于2017年10月2日签订案涉《商铺租赁合同》及《商户物业管理条例》，因原告经营困难，单方提出解除合同，经原、被告双方友好协商，自愿达成如下协议：1.原、被告双方决定于2020年3月12日解除原合同；2.原告同意向被告缴纳2019年10月份水电费（3,875.9元）和2019年11月份租金和管理费合计52,000元，2019年11月水电费3,772.2元和2019年12月租金和管理费52,000元，2019年12月水电费至2020年3月份水电费7,809.7元，总计11,9457.8元；3.被告同意没收原告合同租赁保证金共计208,000元，该保证金归被告所有，原告同意被告收回原合同和保证金单据；4.被告同意原告于2020年1月4日向被告预交的10,000元装修押金可以用于抵扣以上费用，原告在签订本协议当日须一次性缴纳完（抵扣后）以上费用，即共计109,457.8元，被告在收到前述所有费用后开具放行条给原告；5.被告在收取前述所有费用后不再追究原告的其他法律责任，双方也互不追究对方的责任。被告并同意在缴费后15天内原告自行搬完经营健身房的物品。原告主张其收到被告发送的上述《合同解除协议书》后，于2020年3月13日签名捺印予以确认。后原告通过微信向被告方的管理人员易盛提出：其同意向被告交付2019年11月、12月及2020年1月22日之前的租金、管理费、水电费（之前交的10,000元装修押金作抵扣），且不要求被告返还4个月的押金208,000元，要求被告于2020年3月19日3点前作出回复，并告知，由于被告至今不给放行条，导致原告的机器无法外出保养，如被告不同意上述处理方案导致诉讼，后期原告会考虑追究器材损坏的损失。后原告主张其于2020年3月20日到被告处缴纳《解除合同协议书》第2项约定的款项。2020年3月21日，原告向被告支付了2019年12月的水电费、租金26,000元（扣减了装修保证金10,000元）及2020年1月的租金20,000元、管理费合计75,229.3元。但原告主张其于2020年3月21日向被告缴纳上述费用后，被告仍不同意其自行搬离其经营场所的物品，经原告多次要求被告放行其搬离相关设备及物品，被告均拒绝,并设置门锁将负一层的所有出入口封锁。原告主张其分别于2020年3月23日、4月9日、4月16日、4月20日、4月30日多次与被告管理人员蔡经理协商，被告均表示不同意其搬离物品，其多次向被告告知“请尽快打开货物出入口，并安排原告搬迁物品，返还商铺，如被告仍然不配合的，将自行承担商铺使用费、物业管理费以及赔偿原告健身器材等物品耗损费用”。2020年4月14日，原告诉至法院，请求处理。后被告提出反诉，要求原告继续履行合同，并要求原告支付租金、管理费、水电费、律师费等费用。另查明，被告提交的《建设工程规划许可证》《委托经营管理协议》《商品房买卖合同》及《不动产权证》显示，案涉商铺已取得建设工程规划许可证及不动产权证等相关证件。庭审中，原、被告均确认原告履行租赁合同至2020年1月23日，原告向被告支付租金、管理费至2020年1月31日，原告主张2020年1月23日至2020年3月23日期间为疫情防控疫情，其无法继续履行租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告于2017年10月2日签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，由于案涉商铺已取得建设工程规划许可证，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，上述租赁合同应为合法有效。在本案中，由于蔡经理、易盛是被告公司的管理人员，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，被告管理人员蔡经理、易盛行使的职务行为视为代表被告公司的行为，原告与被告管理人员蔡经理、易盛的《聊天记录》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定。在合同的履行过程中，原告于2020年2月20日向被告提出《撤场申请书》，后经双方协商，被告于2020年3月11日向原告发出《解除合同协议书》，原告于2020年3月13日签名捺印予以同意，且原告已按照《解除合同协议书》的内容履行了其付款义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，原告主张其与被告之间的租赁合同关系已于2020年3月13日解除，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请要求被告支付违约金208,000元的问题。本院认为，由于上述案涉《商铺租赁合同》的解除，是由于原告提出，后双方协商一致而导致解除合同的，被告不存在违约行为，且原告同意被告不退还押金208,000元。故原告诉请要求被告支付违约金208,000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请退还2020年1月23日至2020年1月31日期间的租金问题。虽然本院认定双方的案涉《商铺租赁合同》已于2020年3月13日解除，但原告于2020年3月21日自愿向被告支付2020年1月份的租金和管理费，原告主张要求退还2020年1月23日至2020年1月31日期间的租金和管理费15,096元，理由不足，本院不予支持。对于原告诉请要求被告返还其经营物品的问题。原、被告之间存在租赁合同纠纷，虽然本院认定上述租赁合同已于2020年3月13日解除，但由于双方对合同解除的清算条款存在一定的争议，被告依据双方合同的约定“合同非正常终止、协商解除或者租赁期满后，原告撤场前应结清应付被告的租金及管理费及原告经营期间应缴纳或支付的其他费用。款项结清前，被告有权扣押原告经营的全部商品及设备，……且原告不得提出任何异议并放弃因此而向被告主张任何责任的权利”，被告以原告拖欠其费用为由设置门锁将负一层的案涉商铺出入口封锁，不同意原告自行搬离物品。本院认为，由于案涉经营的设备、物品还在原告案涉经营租赁场所，被告并没有转移案涉租赁场所的相关设备、物品，也没有对案涉设备、物品进行侵害，故被告并没有对原告进行侵权。原告要求被告返还其经营的物品，没有事实及法律依据。由于本院认定双方的租赁合同关系已于2020年3月13日解除，待本判决生效后15日内，原告应自行搬离其案涉经营的设备、物品，被告应予以配合放行。对于原告诉请的律师费问题。本院认为，本案是由于原告提出解除合同，经双方协商一致解除案涉租赁合同，并不存在被告违约，《解除合同协议书》也没有注明违约方需承担律师费，故原告诉请要求被告支付律师费5,000元，于法无据，本院不予支持。对于被告主张要求原告继续履行合同的问题。由于本院认定原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2020年3月13日解除，被告主张继续履行合同，没有事实依据及法律基础，本院予以驳回。对于被告主张要求被告支付2020年2月至2020年4月期间的租金、管理费、水电费及滞纳金的问题。本院认为，被告向原告发出的《解除合同协议书》，只要求原告向被告支付至2019年12月租金和管理费52,000元，2019年12月至2020年3月份水电费。在本案中，除上述费用外，原告还向被告支付了2020年1月的租金、管理费。由于双方签订《解除合同协议书》后，原告多次要求被告同意其将案涉经营的物品搬离案涉商铺，但均遭到被告拒绝，导致原告的案涉物品仍留在案涉商铺，其责任应由被告自行承担，原告有权拒绝向被告支付相关租金及管理费等费用。故被告诉请要求原告支付上述期间的租金、管理费、水电费及滞纳金，理由不足，本院不予支持。对于被告诉请的律师费。本院认为，本案是由于原告提出解除合同，经双方协商一致解除案涉租赁合同，并不是被告违约，《解除合同协议书》也没有注明违约方需承担律师费的约定，故原告诉请要求被告支付律师费10,000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告叶炜平与被告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司于2017年10月2日签订的《盛景汇生活广场租赁合同》已于2020年3月13日解除，原告叶炜平在本判决发生法律效力之日起十五日内自行搬离案涉位于东莞市**********盛景汇生活广场负一层所经营商铺内所有的健身器械等物品，被告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司应予以配合及放行；二、驳回原告叶炜平的其他诉讼请求；三、驳回被告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2,524元（原告已预交），由原告叶炜平负担；反诉受理费2,022元（被告已预交），由被告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年九月一日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。