贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初2669号原告：陈振育，男，1989年4月10日出生。原告：李佳信，女，1993年8月11日出生。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王倩，系重庆绮惠律师事务所律师.委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师。原告李佳信、陈振育与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佳信、陈振育及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王倩、高可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳信、陈振育向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金人民币73962.37元（从2018年1月1日到2020年5月29日止，按照合同约定万分之一点五计算）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计3540元；3.请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；4.请求法院判令前期物业管理费和停车费调整为周边小区同等价位水平的收费标准；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月28日原告与被告签订了一份宝隆购物广场3-2704商品房认购书，并于当日支付首付款120321元。合同签订后，2017年7月4日按揭贷款下来，支付房屋总款560321元。按双方签订的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交给原告，由于被告未按合同约定日将房屋交予原告，按合同的第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，从2018年1月1日至2020年5月29日共计880天，故违约金共计为3520元。根据合同第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月×平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，不应存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。庭审中，原告李佳信、陈振育自愿放弃主张被告未按约定满足燃气使用条件应支付违约金的诉讼请求和要求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据、调整物业管理费及停车费的诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，2016年12月16日，被告取得六盘水市住建局核发的商品房预售许可证，许可证上载明交房时间为2018年6月30日，因此交房时间应以许可证上载明的交房时间为准。逾期交房违约金应当从2018年7月1日起算。因逾期交房产生的损失实际上为房屋占用损失，损害的是业主对房屋使用权益，故业主产生的损失应当为租金损失，根据我方出示的证据同地段同类型的房屋租金为8.6元/月/平方米，按此标准计算，合同中约定的按日万分之1.5计算违约金实际上已经远远高于业主实际产生的损失。本案逾期交房违约金过高，根据合同法第107条，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁院予以减少。在商品房买卖合同司法解释第17中，该条对于在合同没有约定的情况下，双方损失的认定，如果是逾期付款，就按照资金占用损失来计算违约金，如果是逾期交房就按照房屋租金损失来计算违约金，从该条可看出最高人民法院对于商品房买卖合同中的损失参照标准，逾期交房实际上应按照房屋损失即租金来进行计算。人民法院依法应当按照案涉房屋同地段房屋租金标准予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证、结婚证复印件、2017年3月14日《宝隆购物广场商品房认购书》、2017年3月28日《商品房买卖合同》、2017年3月14日金额为2000元的收据、2017年3月15日金额为28000元收据、2017年3月28日金额分别为321元房款、代收款13177.1元的收据，2017年10月30日金额为90000元收据、四份银联签购单、2017年6月1日原告与贵阳银行股份有限公司六盘水分行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》、2017年7月4日个人贷款支付凭证、2020年6月3日房屋移交清册；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年3月28日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的58同城网原告房屋附近网络询价截图复印件、贵州中信智恒评估有限公司就案涉房屋同地段租金出具的资产评估报告，被告用于证明案涉房屋同地段、同时间、同类型的待装修房屋的租金标准为每月8.6元/平方米,根据最高院关于审理商品房买卖合同的解释第16、17条之规定，要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，被告逾期交房的客观事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，被告提供的该组证据与本案无关联性，不能证明其证明目的，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年3月28日，原告李佳信、陈振育（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给李佳信、陈振育；总价款为560321元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付120321元，余款440000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。原告于2017年3月14日支付被告认购金2000元、2017年3月15日支付被告认购金28000元，2017年3月28日支付被告房款321元及代收款13177.1元，于2017年10月30日支付给被告购房款90000元。2017年6月1日，原告向贵阳银行股份有限公司六盘水分行申请贷款440000元，被告于2017年7月4日收到银行发放贷款440000元。原告支付给被告的购房款共计560321元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2020年6月3日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的违约金；如支付,违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与二原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在二原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定期限交付房屋给二原告使用，其行为已构成违约，应按约定向二原告支付违约金，逾期交房违约金的起算日应为双方合同约定的交房时间届满次日2018年1月1日，被告交房日期为2020年6月3日，但二原告主张违约金仅计算至2020年5月29日，故违约金计算至2020年5月29日，对该期间按购房款日万分之1.5计算的违约金本院予以支持，其余部分视为原告自愿放弃。被告辩称要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由本院不予采信。庭审中，原告李佳信、陈振育主张被告未按约定满足燃气使用条件应支付违约金的诉讼请求，由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据、调整物业管理费及停车费的诉讼请求自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李佳信、陈振育逾期交房违约金73878.32元（从2018年1月1日起算至2020年5月29日止，按原告已付款560321元的日万分之1.5计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，减半收取825元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年九月二十一日书记员  王 超