江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初3364号原告（案外人）：徐玥，女，1992年2月17日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：张广茂，江苏震云律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘桂兰，女，1953年6日14日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告（申请执行人）：钱晔，女，1976年11月11日出生，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。被告（被申请执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路**（原伊新路）。法定代表人：黄卫东，该公司董事长。第三人（被申请执行人）：黄卫东，男，1954年8月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人（被申请执行人）：周佃春，女，1953年8月10日出生，住南京市秦淮区。第三人（被申请执行人）：黄韬，男，1980年12月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人（被申请执行人）：刘静，女，1985年8月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告徐玥与被告刘桂兰、钱晔、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）及第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告徐玥的委托诉讼代理人张广茂、被告钱晔及其与刘桂兰的共同委托诉讼代理人缪华到庭参加诉讼，被告昊云公司、第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玥向本院提出诉讼称：原告于2016年8月5日与被告昊云公司订立商品房认购协议书，购买其开发的灌云县商务大厦1幢A801号房屋（所属土地证号灌国用2013第650号）房屋面积42.**㎡，一次性付款优惠价4611.2元/㎡，房屋总价款195000元，当天原告从银行提款以现金11万元、转账8.5万元的方式付清全部房款，被告昊云公司出具收款收据。2016年10月8日，原告收到开发商书面交房通知，原告与开发商、物业公司共同办理了入住、验房手续，经装修后居住至今。协议约定5日内签订《商品房买卖合同》，到期后开发商又让等通知。因涉案土地被法院查封，无法办理商品房买卖合同网签手续。2020年5月13日，原告收到泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204执2981号之十八《执行裁定书》，发现自己购买的房屋被裁定拍卖，于是原告在2020年6月依法向该院书面提出执行异议，该院于2020年6月25日作出（2020）苏1204执异64号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告所购房屋有书面房屋买卖协议，且已支付全额购房款，早已实际占有、装修入住多年并缴纳物业管理费及水电费，依法享有该房屋的所有权，未办理产权是因昊云公司原因所致。故提起诉讼，请求：1.依法确认原告与出卖人商品房买卖合同成立、有效，判决解除对原告坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云商务大厦1幢A801号房屋的查封措施，并对原告房屋不予执行（房屋价值19.5万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其起诉事实与理由，向本院提交了下列证据，1.原告与昊云公司签订的A801房屋认购协议书及支付购房款的银行交易记录6张、商品房销售缴款单、交款收据；2.A801房屋交房通知书、入住手续办理流程单、业主验房表；3.A801房屋物业费水电费收据；4.灌云县法院（2020）苏0723民初3843号民事判决书及不动产查询单、夫妻关系证明；5.泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204执2981号之十八执行裁定书和（2020）苏1204执异64号执行裁定书。刘桂兰、钱晔辩称，1.原告虽然与昊云公司签订了认购协议，但无法确认其真实性，该协议明确约定了必须签订商品房买卖合同，但原告与昊云公司并未签订商品房买卖合同。且案涉房屋昊云公司已与许某签订编号为201504120001的商品房买卖合同，并登记领取了编号为0010257的不动产产权证。2.原告提供的水电费发票部分是由物业公司开具的，根据姜堰法院审理的类案调查查明物业费等收据是事后补收，倒签时间补开收据。正式的水费票据也是在2017年9月份以后才发生，也是在灌云法院查封之后。因此在法院查封之前，原告没有合法占有房屋。3.案涉房屋A801号房的价款支付是虚假的。原告虽然转帐85000元，但是该款项不是转给昊云公司的，而是转给了辛星个人；原告提交的取款记录均是孙千考和赵玉香而不是原告的取款记录，另有49900元没有取款人名称且取款数额与收据数不符。取款数额与收据上的数额不符，且收据记载的付款方式为现金，故原告不能证明全额支付了房款。4.案涉房屋系商铺性质，自签订认购协议后原告至今既未签订商品房买卖合同，也没有要求昊云公司办理产权证。且明知他人办理了不动产产权证无动于衷。故不能办理产权证是原告自身原因所致。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条之规定，原告的诉讼请求应予驳回。被告提交了下列证据以证明其答辩主张，1.生效的江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初214号民事判决书和江苏省连云港市中级人民法院（2020）苏07民终40号民事判决书；2.灌云县不动产登记中心不动产权属信息查询证明。昊云公同既未提交书面答辩意见，亦未提交证据。黄卫东、周佃春、黄韬、刘静既未提交书面述陈意见，也未提交证据。经审理查明，2016年11月9日，本院对刘桂兰、钱晔诉黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书：一、被告黄卫东、黄韬所欠原告刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付两原告1000000元，于2019年12月30日前支付两原告700000元，双方纠纷就此了结；若四被告不按期足额履行，两原告可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、被告连云港昊云房地产开发有限公司对被黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；三、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由五被告负担。2016年9月26日，本院根据刘桂兰、钱晔的申请，作出（2016）苏1204民初5614号民事裁定书：冻结被申请人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司银行存款12880000元或查封其等额财产。根据刘桂兰、钱晔的申请，本院于2016年12月1日立案强制执行，案号为（2016）苏1204执2981号。本案执行中，本院于2020年5月14日作出（2016）苏1204执2981号之十八执行裁定书：拍卖被执行人连云港昊云房地产开发有限公司名下坐落于灌云县房屋。案外人徐玥对本案执行标的提出异议后，本院于2020年6日23日作出（2020）苏1204执异64号执行裁定，驳回案外人徐玥、孙大龙的异议请求。徐玥不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，1.2016年8月5日，甲方（销售方）昊云公司与乙方（认购方）徐玥签订商品房认购协议书，载明：乙方预定甲方建设开发的位于灌云县伊山南路9号昊云明日之星商务大厦项目A栋8层01号房屋，该房屋暂测建筑面积42.29平方；房屋原价为建筑面积每平方米5388元，总价227859元，实际成交价为建筑面积每平方米4611.02元，总价195000元；认购有效期5日；协议签订时甲方支付定金195000元，乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜，上述定金在甲、乙方签订《商品房买卖合同》时由甲方抵作该房屋的购房价款；乙方选择一次性付款的付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款；等等。依原告提交的昊云明日之星收据合同签订当日交定金195000元，该收据由昊云公司加盖财务专用章并载明：交款人徐玥、孙大龙（原系原告丈夫），经办人余路平，收款195000元，房号A801。2.生效的江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初214号民事判决书和江苏省连云港市中级人民法院（2020）苏07民终40号民事判决书均载明“昊云公司与许某于2015年4月12日签订了案涉坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦第1栋A801……等商铺十七份《商品买卖合同书》…，合同编号分别为……20150412001……案涉十七份《商品房买卖合同书》载明1.A801商铺面积42.29平方米，单价2218.45元，总价款98509元；……许某与张蔚于2017年7月27日办理了上述商品房产权登记。”3.灌云县不动产登记中心2020年7月14日不动产权属信息查询证明载明，案涉房屋灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢A801商铺，权证号为苏（2017）灌云县不动产权第0010257号，权利性质：出让/市场化商品房；土地使期限：2047-04-01止；不动产用途：商服用地/商业、金融、信息；权利其它状况：持证人许某；竣工时间：2015年5月18日；等等。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依生效的江苏省灌云县人民法院和江苏省连云港市中级人民法院民事判决书及灌云县不动产登记中心提供的查询信息，案涉房屋性质为商铺，不动产用途：商服用地/商业、金融、信息；昊云公司与许某于2015年4月12日签订了编号为201504120001的《商品房买卖合同》，许某与张蔚于2017年7月27日办理了案涉房屋不动产产权登记，因此，案涉房屋在未依法撤销登记前为许某和张蔚共同共有，非昊云公司所有。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，提起执行异议之诉要求解除查封，对原告的房屋不予执行即排除强制执行，因案涉房地产非登记在昊云公司名下，不具有适用该规定的前置条件。其次，生效的江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723第214号民事判决书依刘桂兰、钱晔的撤销权起诉，判决撤销昊云公司与许某于2015年4月12日签订的灌云县商务大厦第1栋A801号商品房买卖合同（合同编号为201504120001）。该生效判决不具有当然回复登记至昊云公司的效力。再次，生效判决撤销昊云公司与许某签订的《商品房买卖合同》，即使案涉房屋回复到原有状态，因案涉房屋性质为商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。即使如原告所称案涉房屋系商住两用房，因原告与昊云公司仅签订了房屋认购协议书，并未依约定签订合法有效的书面合同即商品房买卖合同。且原告未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。已支付房屋的价款虽有昊云公司的收据，但其现金支付不能形成支付证据证明链，故原告的主张仍不能满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的条件。况且，昊云公司明知已与许某签订房屋买卖合同，仍与原告签订商品房认购协议，原告在协议后未依法主张权利，则不能排除双方恶意串通损害他人权益的嫌疑。原告要求确认其与出卖人商品房买卖合同成立、有效，因原告已向法院提起诉讼并已作出判决，则本院对此不予理涉。综上，原告就本案案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告徐玥的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姜国云人民陪审员  陈春生人民陪审员  万祥军二〇二〇年九月二十八日法官 助理  宋 琪书 记 员  周 洁附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。