湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初308号原告：陈天强，男，1981年7月4日出生，汉族，住四川省大竹县，委托诉讼代理人：邹英子,湖北中品律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉爽妹都市农庄有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区青菱街道毛坦路武昌南军供站**。法定代表人：戴振铎，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李后学，男，1962年10月8日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王兴文，湖北多能律师事务所律师，特别授权代理。原告陈天强与被告武汉爽妹都市农庄有限公司（以下简称爽妹公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与人民陪审员张锐、人民陪审员王朝晖组成合议庭，于2019年6月27日、2020年9月1日两次公开开庭进行了审理。2019年6月27日原告陈天强及其委托诉讼代理人邹英子，被告爽妹公司的委托诉讼代理人李后学到庭参加诉讼，2020年9月1日原告陈天强及其委托诉讼代理人邹英子，被告爽妹公司的法定代表人戴振铎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈天强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告支付违约金900000元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告陈天强变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告支付违约金900000元；3、被告立即返还原告放置在原厂房内（坐落于武汉市洪山区三路东（毛坦村）铁路旁、建筑面积为300平方米的厂房）的物品；4、本案诉讼费由被告承担。后再次变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、被告赔偿原告损失300000元；3、被告退还原告租金40000元、押金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月14日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告将坐落于武汉市洪山区三路东（毛坦村）铁路旁、建筑面积为300平方米的厂房租赁给原告经营使用。承租期限为5年，从2018年1月1日起至2023年12月31日止，每年租金为9万元。合同还约定：“合同生效后，甲方须保证为乙方全面进入经营管理提供必要的条件。租赁期间，甲方保证该房屋其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，保证租赁房屋的水、电（功率为120千瓦/时）、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜。”但是，经原告多次催促。直至今日为止，被告仍未为原告提供电力保障，致使原告不能正常经营，遭受了巨大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，诉至本院。被告爽妹公司辩称：同意解除《租赁合同》。原告没有交租金，被告也没钱给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：《租赁合同》、情况说明、电器明目清单、收条、《中国建设银行个人账户支出交易明细》、《律师函》、快递单、收据、《合作协议》、《房屋租赁合同》、物品清单等，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查确认的事实如下：2018年1月10日，被告爽妹公司股东李后学向原告陈天强出具一份《情况说明》，载明：水每立方4元，电1.2元每度。电如果增容由甲方负责。免费提供指定办公室厕所旁住宿，三天时间搬完，最迟14日清理完成。违约全部退款，电到乙方墙边。2018年1月14日，原告陈天强（乙方，承租方）与被告爽妹公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于坐落在武汉市洪山区白沙三路东（毛坦村）铁路旁、建筑面积为300平方米房屋租给乙方经营使用；二、乙方承租五年，从2018年1月1日起至2023年12月31日止；三、1、乙方租金打包年租金为90000元。乙方每期向甲方支付半年租金，每期缴纳租金为45000元。每半年的租金在本合同签订之日一次性支付，以后每期租金须于前期租赁期限到期之日提前10天支付。甲方收到租金后向乙方开具正式收据。水电费：水电费由乙方每月按水电表实数交纳，每月在接到收费单后三天内交清。如乙方逾期未交纳水电费用，甲方有权限制或禁止乙方使用水电；四、1、合同生效后，甲方须保证为乙方全面进入经营管理提供必要的条件。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，保证租赁房屋的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜；……七、1、有一方违约赔偿另一方经济损失合同总价的两倍；八、1、甲方负责电缆到位，电力保障。合同尾部手写补充部分为：押金一万元整，水4元/吨，电1.2元/度。合同附件电器名目清单：蒸汽柜4台、制冰机6台、封口机1台、空压机1台、冻水机1台、冻料机1台、冻库1个、冷却槽4个，电器合计共约120KW/时。合同签订前，2017年11月25日原告向被告转账25000元，合同签订后，2018年2月26日原告又向被告转账25000元。双方确认合同签订后将2018年1月1日至2018年6月30日房屋租金变更为40000元，押金为10000元。被告陈天强实际占有使用涉案房屋至2018年3月底，水电费为2000元。合同签订后，被告一直未向原告进行电力增容确保原告租赁的厂房能够正常使用。2018年4月3日，原告通过湖北中品律师事务所向被告发出《律师函》，提出请求被告于2018年4月18日前，完成变压器安装，保障原告能正常用电生产。如被告未履行，原告将行使合同解除权，并依法追究被告的违约责任。2018年5月9日，陈天强与案外人刘祝记签订《合作协议》，刘祝记将位于武汉市东湖风景区落雁路雁牛咀92号场地提供给陈天强使用。2019年1月15日，被告爽妹公司向原告陈天强发出《通知》，请陈天强在2019年1月25日进行搬迁，不然被告爽妹公司将采取强制搬迁。2019年4月3日，湖北省武汉军用供应站出具委托书，委托武汉龙渊阁商贸有限公司总经理李厚学办理供应站下属武昌南分站电力增容事项。2019年4月9日，被告与武汉川军大发搬家有限公司签订《搬迁运输合同》，将原告放置在涉案厂房的物品搬走，经原、被告确认，厂房内物品包括：大冰柜64个，小冰柜22个，纸杆箱47个，床架6付，胶带2件，未知物品箱1件，不锈钢圆筒2台，电机1台，封口机1台，不锈钢管子17支，自行车2辆，不锈钢小蒸柜1台，未知设备1台。另查明，武昌南军供站综合楼、战士餐厅的土地使用权人为中国铁路武汉局集团有限公司。中国铁路武汉局集团有限公司未能提交武昌南军供站综合楼、战士餐厅不动产权属证明及建设工程规划许可证。本院认为：根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁房屋未取得房屋权属证明也未取得建设工程规划许可证，故本案所涉《租赁合同》为无效合同，原告请求确认合同无效，本院予以支持。根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故被告辩称应扣除原告占有使用的2018年1月-3月的租金20000元，本院予以采信。原告请求被告退还租金的诉讼请求，本院认为退还的租金应扣减原告的占有使用房屋3个月的费用，故被告退还原告租金为20000元（40000元-20000元=20000元）。原告请求退还押金扣减被告欠付的水电费2000元后，被告退还的押金为8000元（10000元-2000元=8000元）。根据《合同法》二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，《租赁合同》约定被告租赁房屋用于生产，生产所使用电器用电总容量高于涉案房屋用电总容量，《租赁合同》约定被告爽妹公司负责电力保障，并承诺将涉案房屋电力增容至120KW/时，但直至陈天强搬离涉案房屋，被告爽妹公司都没有将电力增容至原告可以正常使用的状态，由于被告爽妹公司未依约定的用途交付租赁房屋，致使原告陈天强并无法在涉案房屋正常生产经营，被告在租赁过程中存在过错，应当赔偿原告损失。本案中，双方合同约定被告应补偿原告装修残值，原告未提交证据证实装修残值的金额，其拟通过证人证言及收据证实其经济损失金额，本院认为这几份缺乏客观真实性，不能作为单独认定案件事实的证据，原告请求被告赔偿损失本院酌情部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈天强与被告武汉爽妹都市农庄有限公司于2018年1月14日签订的《租赁合同》无效；二、被告武汉爽妹都市农庄有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈天强租金20000元、押金8000元；三、被告武汉爽妹都市农庄有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈天强损失10000元；四、驳回原告陈天强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6550元，由原告陈天强负担5839元，被告武汉爽妹都市农庄有限公司负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 向 真人民陪审员 张 锐人民陪审员 王朝晖二〇二〇年九月五日书 记 员 祝姗姗