广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1497号 原告：上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司，住所地：广西南宁市兴宁区大乌路**中海国际社区悦公馆（**商业）****商铺，统一社会信用代码：91450102MA5KDQ4G2P(1-1)。 法定代表人：陈澄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵士恒，广西融荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明橹，广西融荣律师事务所实习律师。 被告：胡开慧，女，1986年6月22日出生，汉族，住广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：梁虎，广西桂京律师事务所律师。 第三人：唐修英，女，1981年7月11日出生，汉族，户籍住所地：湖南省衡南县。 原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司（以下简称：中海宏洋南宁分公司）与被告胡开慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。其后，由于唐修英与本案有直接牵连，本院依法追加唐修英作为本案第三人参加诉讼，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司南宁分公司的委托诉讼代理人赵士恒、黄明橹，被告胡开慧的委托诉讼代理人梁虎到庭参加诉讼。第三人唐修英经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的中海国际社区16#地块商铺4号楼B1052号商铺《租赁合同》；二、请求判令被告支付原告商铺租金113111.60元（扣除3.5万元营业损失）；三、请求判令被告支付原告逾期租金的滞纳金（滞纳金按照每个季度应交租金累计计算，第一期从2018.10.31计至实际偿清之日，以此类推）；四、请求确认被告已交付履约保证金22786.40元作为违约金归原告所有；五、请求判令被告按月租金双倍支付约定交还期届满即2020年1月1日至2020年1月8日期间的商铺占用违约金5880元；六、请求判令被告支付原告商铺装饰拆除费、垃圾清理费2000元；七、请求判决被告于判决生效十日后将以房屋租赁作为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更至其他地址，并将上述注销后变更证明提交原告备案；八、请求判令由被告负担诉讼费用。事实和理由：2017年6月29日，原告与被告签订一份商铺《租赁合同书》，约定被告向原告租赁南宁市兴宁区金平路28号中海•国际社区4号楼地下一层B1052号商铺，用于美容美体经营，房屋租赁期间为2017年7月1日至2019年12月31日，租赁合同签订后，被告搬入经营至2020年1月8日。免租期届满后，原告虽然多次向被告催交租金，但被告均以下水道堵塞为给其造成损失为由，拒不支付租金。2019年10月24日，经原、被告协商一致，同意按3.5万元整作为出租房屋排水堵塞影响经营收益的补偿。2020年1月8日，被告将商铺钥匙交还业主搬离，未结清所欠商铺租金。综上所述，被告严重违反租赁合同义务长期拖欠租金，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告胡开慧辩称：被告认为原告大部分的诉请不合理：1、关于解除租赁合同，该合同于2019年12月31日已经期满解除，且被告在2019年12月31日已经该商铺交还给业主，不存在再需要解除的事实和理由；2、原告要求支付租金不合理，根据合同约定，2017年7月1日至2018年6月30日期间免付租金，2018年7月1日至2018年10月30日减半收取租金，应付租金的期间没有原告主张的时间长，且被告从2017年7月1日开始租赁该商铺到被告搬离为止，该商铺的排污阻塞，导致被告无法正常使用商铺，因此违约方不属于被告，所以原告仍按照140元每平方计算租金不合理；3、原告要求被告逾期支付租金的滞纳金也不合法，因为造成被告不能够缴纳租金的原因是原告所出租的商铺，一直堵塞无法正常使用，但原告置之不理，因此该项滞纳金不合理；4、关于保证金，如判决被告需要支付租金的情况下，应用保证金来抵扣租金；5、原告主张双倍支付占用违约金不合理，缺乏事实，因为被告已经将商铺交付给业主；6、原告要求商铺的损失费也不合理，合同届满之后，被告已经和该商铺的业主进行了交接，不存在垃圾之类的费用产生；7、被告搬离商铺之后没有必要再使用该商铺的营业执照，原告主张被告协助注销营业执照无依据。 第三人唐修英未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状述称：第三人与原告于2016年12月31日签订了《商铺委托经营管理协议书》，约定将涉案商铺委托原告代为管理，合同期限自2016年12月31日至2019年12月31日，该合同现已履行完毕，原告现已依约将商铺交还第三人，由第三人自行管理。原、被告签订的《租赁合同》合法有效，被告未依约履行合同，已构成违约，双方对排水堵塞影响经营收益问题已达成协商解决的《承诺函》，被告没有不支付租金的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区的产权人为第三人唐修英。2016年12月18日，第三人唐修英（甲方）与原告中海宏洋南宁分公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》，约定：甲方将上述商铺委托乙方进行出租和经营管理，委托期限为36个月，自2016年12月31日起至2019年12月31日；合同第四条第2款约定：委托期限届满，本协议终止，乙方应当向甲方交还商铺，交还方式如下：租赁合同到期的，甲方给予乙方或承租人15天的撤离期，该期间不计租金，管理费由甲方承担，期限届满甲方查验并按约定接收商铺，完成交接手续。该协议书还对其他事项进行了约定。 2017年6月29日，原告中海宏洋南宁分公司（甲方、出租方）与被告胡开慧（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将南宁市兴宁区供乙方使用，建筑面积81.38平方米，乙方应对租赁房屋统一以金纤丽专业减肥商号对外经营，并仅限从事美容美体经营范围内的项目；房屋交付日为2017年7月1日，计租日为2018年7月1日，租赁期限自交付日起算至2019年12月31日届满，免租期自交付日起至2018年6月30日，共计12个月；第一阶段租金：自计租日起至2018年10月31日，共计4个月，租金标准按计租面积计算，每月每平方米70元，合计每月租金为5696.6元；第二阶段租金：2018年11月1日至合同期届满，共计14个月，租金标准按计租面积计算，每月每平方米140元，合计每月租金为11393.2元；乙方理解甲方给予的免租期及第一阶段租金优惠是以乙方能完整履行租约租期为前提条件，如乙方无法正常履约至租期届满，则不能享受免租期及第一阶段的租金标准，因此，乙方同意，在此情况下，乙方还应按第二阶段租金标准向甲方补缴免租期及第一阶段租金；合同第3.3条约定：乙方交纳相当于第二阶段租金标准的2个月租金22786.4元作为履约保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务；合同第3.3条第Ｃ点约定：本合同届满终止或双方友好协商提前解除时，乙方将房屋交还甲方并缴清各项费用后，甲方将经结算确认后的履约保证金无息退还给乙方，乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任；合同第6.4条关于履约保证金的退还约定：ａ）本合同届满终止或双方友好协商提前解除时，乙方按照本合同约定的房屋交还程序将房屋交还给甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后的90个工作日内，甲方将经计算确认后的履约保证金无息退还给乙方；ｂ）乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。合同第14.1条关于乙方逾期付款的违约责任约定：乙方未按照本合同约定交付或弥补租金、履约保证金、公共事业费、装修保证金、押金及本合同项下的其他费用的（乙方已与公共事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外），本合同规定付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金。合同第14.3条约定：在租赁期限内如发生下列情形之一的，在不影响本合同下甲方其他权利的前提下，甲方有权按实际发生或持续期间的天数，按月租金标准双倍计收租金，作为乙方对甲方的特别约定违约赔偿：……ｃ）乙方在合同约定交还期届满日之后仍不交还房屋，上述月租金标准按照违约行为发生之日租约年的月租金标准计算。合同第15.2条关于乙方的交还工作部分约定：ｆ）乙方在返还后30日内，将其以租赁房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。该合同还对其他事项进行了约定。 签订合同后，被告向原告支付履约定金34179.6元、履约保证金22786.4元，未支付租金。 2019年1月15日，包括被告在内的共计4位商铺的业主或租户向中海国际招商部出具《污水排放处理申请函》，主要内容是：中海国际社区4号楼商业地下一层B1049、B1050、B1051、B1052三家铺面，从2017年底至今排污管道经常性堵塞，冬季时该现象更为严重，污水经常溢出卫生间便盆，对商铺的营业造成较大影响，经检查发现造成堵塞的主要原因之一为开发商施工预埋排污管口径太小，不能满足日益增多的商铺排污需求，如需彻底解决问题需将排污故管道重新更换，但从2018年1月开始至今一直未予更换，故申请尽快解除上述商铺的生活污水排放问题。 2019年10月24日，被告出具一份《承诺函》，主要内容为：被告同意以35000元作为出卖方因排水堵塞影响经营收益问题而向被告支付的所有补偿费用。 原告以被告未支付相应合同期限内租金为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，原、被告双方均确认被告已将涉案商铺直接交还给第三人唐修英，但原告主张被告交还的时间为2020年1月8日，被告则主张交还的时间为2019年12月31日。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 本案所涉商铺由产权人即第三人唐修英委托原告经营，故原告有权将商铺对外出租。原、被告双方出于真实意愿签订《租赁合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告抗辩原告无权对外出租并据此主张合同无效，与客观事实不符，本院不予支持。 关于原告主张解除合同的诉讼请求。原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2019年12月31日届满，此后双方未续签合同，亦无继续租赁的合意，故合同因租期届满而终止。双方争议的商铺交还时间涉及的是合同到期后商铺的交接问题，不应视为《租赁合同》的延续，而原告亦未举证证实其在合同到期前已向被告明确提出解除合同，现原告以此主张解除合同，本院不予支持。 关于合同期限内的租金。根据《租赁合同》约定，被告应自计租日即2018年7月1日起交付租金，但被告自签订合同后一直未履行交租义务，并实际占有、使用了商铺，故其应按合同约定支付租金。自计租日即2018年7月1日至租期届满之日即2019年12月31日期间的应付租金为182291.2元（5696.6/月×4个月+11393.2元/月×14个月）。至于原告主张抵扣的其他费用，虽然原告出租的商铺存在排水管道排水不畅的瑕疵，但原、被告双方已针对该问题达成了协议，由原告向被告赔偿35000元作为营业损失，原告据此主张从被告应付租金中予以抵扣，本院予以支持；《租赁合同》约定被告交纳的履约定金34179.6元“不予退还，后续转为商铺租金或其他相关费用”，现原告主张直接抵扣被告的应付租金，符合双方约定，本院予以支持。抵扣后，被告仍应支付租金113111.6元（182291.2-35000-34179.6）。 关于原告主张将履约保证金作为违约金不予退还的诉讼请求。原告主张根据《租赁合同》第6.4条b项“乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任”的约定主张不予退还履约保证金，但结合原告与第三人签订的《商铺委托经营管理协议书》中“委托期限届满，本协议终止，乙方应当向甲方交还商铺，交还方式如下：租赁合同到期的，甲方给予乙方或承租人15天的撤离期，该期间不计租金，管理费由甲方承担，期限届满甲方查验并按约定接收商铺，完成交接手续”的约定，原告的委托经营管理期限亦于2019年12月31日届满，即便按照原告主张被告向第三人交还商铺的时间即2020年1月8日，该期间是符合上述约定的，且在此种情况下逾期交还商铺的期间较短暂，对原告而言不足以造成明显的实际损失，原告以此为由不予退还履约保证金显然显失公平；该条款约定因乙方违约导致合同解除情况下，履约保证金作为对甲方经营损失的弥补，因本院已支持原告主张合同期限内的全部租金，原告亦未举证证实其仍存在其他经营损失，且本案现有证据无法证实原、被告双方在合同期限内因对方违约行为曾提前提出解除合同，故不符合上述合同关于不予退还履约保证金的约定。综上，原告主张不予退还履约保证金理据不足，本院不予支持。被告主张履约保证金从应付租金中予以抵扣，本院予以支持。抵扣之后，被告应付的租金为90325.2元（113111.6-22786.4）。 关于原告主张自合同租期届满至2020年1月8日期间按双倍租金标准计算的商铺占用费。如上所述，原告的委托经营期限自2019年12月31日已届满，且未与第三人续签委托协议，故此后其对涉案商铺无合法的处分权；同时，第三人亦明确原告已依约将商铺交还第三人。由于原告对其主张未能充分举证，原告据此主张商铺占用费，本院不予支持。 关于逾期支付租金的滞纳金。虽然《租赁合同》14.1条约定被告逾期付款时“应按照应付未付金额千分之五每日支付逾期付款的滞纳金”，但从查明的情况来看，原告租赁的涉案商铺存在排水管漏水的情况，从原告提交的证据来看，至少说明涉案区域直至2019年4月才开始整改排水管问题，而原告又未能充分举证证实该排水管所引发的问题在合同租赁期限内已完全整改完毕，故原告亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，由于双方直至签订《承诺函》之后才确定补偿的方案，而原告至今亦未向被告支付相应的补偿费，而是直接在本案中予以抵扣，故本院综合本案客观实际，认定自合同期限届满之日即2019年12月31日的次日起，被告负有支付尚欠租金的合同义务，应从此时起计算滞纳金；该滞纳金具有违约金性质，被告不同意支付滞纳金，实际亦表达了滞纳金过高的意思表示，本院认为，原告因被告逾期支付租金违约行为导致的直接损失为资金占用利息损失，双方约定的滞纳金计算标准确存在显著高于损失的情况，被告提出滞纳金过高的主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院酌定将滞纳金标准调整为银行同期贷款利率上浮30%，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。综上，被告应付的滞纳金计算应为：以90325.2元为基数，自2020年1月1日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付。 关于商铺装饰拆除费、垃圾清理费。原告未提交证据证实该费用的实际产生以及产生的实际情况，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该诉讼请求不予支持。 关于原告主张被告注销以涉案商铺作为营业地点的相关证照问题。《租赁合同》第15.2条第f款约定“乙方在返还后30日内，将其以租赁房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案”，说明被告确实负有注销以涉案商铺作为营业地点的营业执照的合同义务，且被告亦认可其尚未办理相应注销手续，现原告提出该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告胡开慧向原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司支付租金90325.2元； 二、被告胡开慧向原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司支付滞纳金（以90325.2元为基数，自2020年1月1日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付）； 三、被告胡开慧于本案判决生效之日起十日内协助原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司办理营业场所为南宁市兴宁区的营业执照注销或营业场所变更登记手续； 四、驳回原告上海中海宏洋置业有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3837元，由被告胡开慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”