上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31342号原告：宋磊，男，1987年10月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：何燕萍，女，1963年5月28日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：王赬，上海达隆律师事务所律师。被告：李冬，男，1976年12月21日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市松江区。原告宋磊、何燕萍与被告李冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告何燕萍及两原告共同委托诉讼代理人王赬，被告李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金220,142元(人民币，下同)；2、被告偿付逾期支付租金的滞纳金145,294元(以220,142元为基数，按照每日1%，从2020年4月17日计算至2020年6月21日)；3、被告支付房屋占有使用费234,148元(自2020年6月22日至2020年8月21日，按双倍租金标准计算)；4、被告已付的保证金101,000元作为违约金由原告没收；事实与理由：两原告系上海市闵行区XX路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)权利人。2017年2月之前,被告借用他人名义加盟“学乐英语”在涉案房屋内开展英语培训业务。2017年2月12日,被告与两原告签订《商铺租赁合同》承租上述房屋,继续开展“学乐英语”培训业务。合同第五条约定：租金贰个月支付一次,先付后用,提前5日支付。第六条约定：被告如未如期支付租金,每逾期一天,按所欠租金总额的1%加收滞纳金。合同十四条约定：单方违约的,守约方有权提前解除合同,违约方必须在10天内向守约方赔付相当于两个月租金总额的违约金,并给付守约方经济损失及装修费用。在合同履行过程中,被告经常迟延支付租金。2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金共计350,142元，但被告仅支付了13万元，被告结欠租金220,142元。2020年5月13日,原告向被告发函催款。2020年5月18日,原告发函通知被告解除合同。2020年6月18日,双方签订终止协议书，协议约定：合同于2020年6月18日终止,被告于2020年6月21日前搬迁。如被告不按时退租,每逾期一天,须按原合同租金的2倍标准向原告支付违约金。但是被告至今未结清租金和违约金,亦未搬离。被告的行为已经严重违反了双方的约定,损害了原告合法权益，因此原告现提起诉讼。诉讼中，原告表示于2020年8月24日自行收回涉案房屋。被告未将房屋恢复原状，有部分物品遗留在涉案房屋内，由原告自行清理。被告辩称：原告所述的内容基本属实。虽然被告在之前的履约过程中确实存在租金迟延支付情况，但都与原告进行过沟通，且得到原告认可。由于受疫情影响，被告无法正常使用房屋，并非被告违约。2020年6月18日，双方签订终止协议书后，原告就将房屋上锁。原告将房屋钥匙交给保安人员，被告在原告许可的情况下通过保安人员开门进入涉案房屋搬离室内物品。被告于2017年承租房屋时，房屋本身带有装修，被告承租后进行了简单的调整，没有进行大的装修，因此所谓的房屋原样无法界定。被告在签署终止协议后的一周内将自有物品搬离，原告可以自行收回房屋。希望以被告已付的保证金抵扣租金后，原告减免其余租金。即使被告存在违约行为，原告按1%计算滞纳金以及按租金双倍计算使用费的标准过高，应当进行调整。经审理查明，原告宋磊、何燕萍系涉案房屋产权人。2017年2月12日，两原告作为出租人(甲方)、被告作为承租人(乙方)，双方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营“学乐英语”；商铺建筑面积368.96平方米；租赁期自2017年4月22日至2020年(系笔误，应是2021年)4月21日，共计48个月；第一、二年的月租金56,112元，第三、四年的月租金58,357元；租金两月一付，先付后用，提前5日支付；乙方未如期支付租金，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过15天的，甲方提前解除合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项，乙方同时承诺本合同所涉履约保证金可不予退还；乙方一次性支付履约保证金101,000元；租赁期满或解除合同，在将商铺交还甲方时，应由乙方负责恢复原貌，并经甲、乙双方共同检查商铺及配套设施，检查无异议后，甲方退还乙方的保证金，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿；单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于两个月租金总和的违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，被告向原告支付了保证金101,000元，并按约履行合同。在合同履行期间，根据合同约定，被告应于2019年12月17日前向原告支付2019年12月22日至2020年2月21日的两个月的租金116,714元，但被告实际于2019年12月26日以转账方式支付该期租金10万元。后续的租金，被告均未能支付。2020年5月14日，原告何燕萍向被告发出通知函要求被告立即支付所欠的2019年12月21日至2020年6月20期间的租金250,142元及水电费、物业管理费。2020年5月18日，原告何燕萍向被告发出解除合同通知书。2020年5月20日，被告支付租金2万元。5月25日，被告再次支付租金1万元。2020年6月16日，原告在被告已将涉案房屋上锁的情况下加锁锁门。2020年6月18日，何燕萍作为甲方，李冬作为乙方，双方经协商后签订《〈商铺租赁合同〉终止协议书》，约定：一、因乙方长期拖欠租金，致使甲方无法履行合同，双方协商合同于2020年6月18日终止；二、乙方应于2020年6月21日前将商铺内属于乙方的物品自行搬出，并在一周内恢复房屋原样。如乙方不按时退租，每逾期一天，须按原合同租金的2倍标准向甲方支付违约金；三、原合同终止后一周内乙方必须结清所欠的水、电、物业费，约26,000元；四、所欠租金、违约金等款项双方通过法院解决……在协议下方以手写方式备注：乙方因疫情影响无法继续经营下去，情况属实。当天，原告将其上锁的钥匙交由房屋一楼大厅的保安人员，并告知被告可自行去保安人员处拿钥匙开门。此后，被告自行搬离了其认为有利用价值的物品，将部分物品遗弃在涉案房屋内。被告与物业管理公司结清了水、电费和物业管理费。但被告将相利用价值的物品搬离涉案房屋后，未通知原告可以接收房屋。现原告以诉称理由诉至本院。另查，2020年8月24日，原告自行收回了涉案房屋并另行出租。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、商铺租赁合同、催款通知书、解除合同通知书，终止协议书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行合同义务。作为出租人的主要合同义务是提供符合约定的房屋，作为承租人的主要合同义务是按期足额支付租金。然而，被告自2019年12月起即未能足额支付到期租金，确实已构成严重违约，原告据此享有合同解除权。原、被告于2020年6月18日经过协商后确认租赁合同于该日解除，并于6月21日前由被告归还涉案商铺，因此对于2019年12月22日至2020年6月18日期间的租金，被告应当支付。但是，因新冠病毒疫情，上海市自2020年1月24日起采取公共卫生事件一级响应措施，影响了被告对涉案房屋的正常使用，因此本院酌情减免部分租金，被告支付原告三个月租金计161,785元。由于被告李冬未能按期支付租金，根据合同约定，被告应当承担逾期付款违约责任。原告现从2020年4月17日起算逾期付款滞纳金(即违约金)，而事实上被告自2019年12月起就已拖欠租金，因此原告现确定的起算违约金的时间已减轻了被告的违约责任。合同约定以每日1%计算逾期付款违约金的计算方式确实畸高,年化利率达365%，显属不合理。本院酌情按每日万分之五计算(接近于银行同期贷款利率的四倍)。计算违约金的基数应以被告减免后应当支付的租金金额，即161,785元*0.5‰*66天=5,338.91元。双方在终止协议书中未约定占有使用费，而且约定了被告逾期返还房屋而应承担的违约金计算方式。占有使用费的本质是在被告无权继续租赁使用涉案房屋的情况下仍占有房屋，导致原告的房屋收益损失。该损失可以参照合同约定的租金标准计算。但是，本院注意到，终止协议书中约定被告应在6月21搬离涉案商铺，并在一周内恢复房屋原状。从双方在庭审中的陈述可以判断，被告在6月底、7月初已基本搬离涉案房屋，虽然被告未能通知原告其已搬离涉案房屋，但原告也未能及时收回房屋以减损，因此，本院酌情确定被告支付一个月的房屋占有使用费，使用费参照租赁合同约定的租金标准，即58,357元。关于被告已付的保证金，根据合同约定，被告违约导致合同提前解除，原告有权没收被告的保证金。因此现原告要求将被告已付保证金作为违约金没收，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告李冬于本判决生效之日起十日内支付原告宋磊、何燕萍租金161,785元；二、被告李冬于本判决生效之日起十日内支付原告宋磊、何燕萍逾期支付租金的滞纳金5,338.91元；三、被告李冬于本判决生效之日起十日内支付原告宋磊、何燕萍房屋占有使用费58,357元；四、被告李冬已付的保证金101,000元由原告宋磊、何燕萍作为违约金予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,805.84元，减半收取计5,402.92元，由原告宋磊、何燕萍负担2,885.16元，被告李冬负担2,517.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年九月二十三日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。