北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26942号原告（反诉被告）：北京嘉亮物业管理有限公司，住所地北京市丰台区科学城恒富中街2号院1号楼6588室。法定代表人：周文恒，总经理。委托诉讼代理人：李国爱，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘稳，女，1958年3月18日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：王海军，北京观道律师事务所律师。原告（反诉被告）北京嘉亮物业管理有限公司（以下称嘉亮物业公司）与被告（反诉原告）刘稳（以下称姓名）物业费服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉亮物业公司委托诉讼代理人李国爱、法定代表人周文恒，刘稳及其委托诉讼代理人王海军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。嘉亮物业向本院提出诉讼请求：要求刘稳支付2013年12月10日至2018年12月31日期间的物业费19517.4元、违约金8000元。事实和理由：原告与北京首都工程有限公司于2003年12月9日签订了《华x苑物业管理服务合同》，约定由原告对华x苑小区进行物业服务，委托期限自2003年12月9日到2007年12月9日。2004年8月3日原告与北京市朝阳区华x苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对华x苑小区进行物业服务，委托期限自2004年8月10日到2009年8月10日。2009年10月8日，原告与北京市朝阳区华x苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，委托期限自2009年8月10日至2014年8月9日。2014年4月20日，原告与代行北京市朝阳区华x苑小区业主委员会职责的居委会签订《物业管理服务合同》，委托期限自2014年8月10日至2020年3月15日。约定华x苑1、3号楼2014年8月10日至2014年12月31日物业服务费仍为每月每平米1.7元，2015年1月1日至2017年1月1日1、3号楼物业费服务费每月每平米2元，物业费缴费方式为预付，每年或每半年交纳一次，由业主或缴费人自行选择，其中每年预交一次的时间为每年12月31日前，每半年预交一次的缴费时间为每年的12月31日前和每年的5月31日前，逾期交费的，一律按照每年交纳一次计算，对业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，原告在不超过本金的前提下，每日按照应缴费用的千分之一加收违约金。华x苑供暖费按照政府定价现每平米每供暖季30元，供暖费由原告每年度供暖之前收取，收费时间为每年的9月至10月，对业主和物业使用人逾期缴纳的，原告在不超过本金的前提下，每日按照应缴费用的千分之一加收违约金。刘稳系朝阳区xx南路华x苑3号楼1503室的业主，建筑面积分别为149.98平米；刘稳恶意拖欠诉争的物业费，故要求支付违约金；综上，诉至法院。刘稳辩称，嘉亮物业公司至今未向我方出示完整的物业合同（2009年及2014年），而其出示的费用明细来源于违法的《物业服务合同》，我方认为该合同无效，已经提起反诉。自我方入住涉案房屋以来，虽然嘉亮物业公司未做到质价相符，服务不尽人意，但是我方一直按照1.7元每平米交纳物业费；2014年嘉亮物业公司采用隐瞒、欺诈手段，剥夺本人及广大业主的知情权、参与权、表决权，为达到非法目的，伪造业主签字，伪造302张业主表决书，伪造召开业主大会；擅自提高物业费、热水费，强行制订损害业主利益的多项规定；2009年《物业服务合同》中出现不同版本的业委会公章；我方未收到嘉亮物业公司催费函，其提交催费函系造假。我要求嘉亮物业公司尽到公开的义务，催缴函是17年贴的，但是我跟本没见过，我们家白天都有人；违约金不存在，合同都不合法，怎么可能要违约金呢？嘉亮物业公司起诉的是物业合同纠纷，从17年开庭到现今，嘉亮物业公司没有提交本案涉及的09、14年合同，没有提交原件，也不完整，也不清楚，根本就是白纸一张，法律关系的基础合同都没有提交；原告依据的所谓合同全是违法无效的，09年合同当时小区业主委员会已经解散了，公章也是假的，上百页的合同上十几个公章看上去不是一个印模，也没有在相关机关备案；业主委员会已经解散，该公章已经封存，所以公章肯定是假的；14年合同，乙方是业主大会，在我们没有法律主体地位，盖章是居委会的章，居委会无权代理；合同内容来看业主委员会09年就解散，2014年怎么可能召开业主大会，所有都是伪造的，所以14年的合同也是无效的；我们提出公章鉴定，申请追加居委会，申请调取证据及中止审理；即便我方存在违约，滞纳金也过高。被告自始至终没有见过原告的证据来支持原告诉请，所有的数字我都不认可，收费和评估没有法律依据。催缴函没有收到过；迟x案跟本案没有关系，我国不是判例法，另案裁判并非法律渊源。在法律证成的过程中，另案结果不应作为逻辑推理的大前提。迟x案的证据跟本案已经完全不一样，14年合同严重造假，表决书没有落款，没有记录，没有公告，什么都没有。刘稳向本院提出反诉请求：判令2009年、2014年《华x苑小区物业服务合同》无效。事实与理由：嘉亮物业公司违反《物权法》《物业管理条例》《北京市业主大会和业主委员会指导规则》，为达到继续留任和侵占小区公共利益，伙同“热心业主”谋划了所谓的业主大会，在业主不知情的情况下，宣告召开了业主大会，并产生了《华x苑小区业主大会决议》，签署了《物业服务合同》，实际上这份合同的甲方华x苑小区业主大会是个空壳，所有程序不存在，所有内容是伪造的，表现为：大会无筹备组，无20%业主提议，会议无公示，代表无选举，过程无记录，结果无档案，决议无日期，表决书无落款；伪造召开业主大会20%业主倡议书签名实际小区426户业主，除几个自封业主代表外，大多数业主没有收到过发放的表决书，也不存在发放交回的情节，特别是100多户常住业主更没有收到所谓的表决书；《华x苑小区业主表决书》的内容和程序违法，严重侵犯了业主公共利益；嘉亮物业公司涉及的表决书把《业主大会和业主委员会指导规则》所有程序统统免掉，一张纸一句话把业主大会表决的多个程序取代，业主代表是嘉亮物业公司指定的，价格上涨也是其说了算，公共收益全归他们，而且每年还亏损；表决书签名造假，为达到2/3业主通过的目的，嘉亮物业公司伪造302票业主表决书，经多方核实，302票表决书签字有克隆、有冒签、有骗签、有代签、有业主签订但不知详情的；召开业主大会的时间造假；根据2014年4月10日的社区居委会公告，发放表决书的时间是2014年4月10日至5月10日，且根据业主大会条例，需要公示15日，而物业合同在4月20日就已经签署完毕，程序没有走完，表决书没有发完，就签了合同，造假速度太快了；违反《北京市业主大会管理条例》关于业主代表产生的程序，本次业主代表是嘉亮物业公司指定的，未经选举；在街道组织的协调会上，这几位代表对召开业主大会的程序、内容一问三不知，并表示只代表自己；合同主体不合法，华x苑业主委员会2009年就解散了，没有业委会，何来业主大会，故此合同的甲方不存在；居委会没有业主大会的授权，签订的合同侵犯了业主合法权利。综上，认为合同无效。嘉亮物业公司辩称，全部主张没有事实法律依据，请求法院驳回。我方认为对方反诉请求与本案没有关联性，法院不应当受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体证据情况如下：1.2009年10月8日嘉亮物业公司与北京市朝阳区华x苑业主委员会签订《华x苑物业服务合同》，约定嘉亮物业公司为华x苑小区提供物业服务，委托期限为2009年8月10日至2014年8月9日，1号楼、3号楼每月每平米1.7元，2号楼每月每平米2.05元，供暖费每平方米每供暖季30元。刘稳对该证据真实性不认可，认为不完整。2.2014年4月20日，原告作为乙方与北京市朝阳区华x苑小区业主大会作为甲方（北京市朝阳区潘家园街道华x里社区居民委员会代行业委会职责）签订《华x苑物业服务合同》，约定乙方为华x苑小区提供物业服务及供暖服务。委托期限为2014年8月10日至2020年3月15日。2014年8月10日至12月31日，现行物业费标准不变，即1号楼和3号楼1.7元/平方米.月，2号楼2.05元/平方米.月，在此期间的业主公共收益全部用于弥补物业费亏损。2015年1月1日至2017年1月1日，在用业主全部公共收益弥补一部分物业费基础上，将业主实际缴纳的物业费标准拉近到14年前，即1、3号楼每平米每月2元；2号楼每平米每月2.35元。2017年1月2日至2020年3月15日的物业费标准，将于2016年下半年本着公正、公开、公平原则，交由第三方北京市专业评估单位评定，全体业主按评定结果执行，乙方实际收费标准不得高于评估结果。物业费缴费方式为预付，每年或每半年交纳一次，由业主或缴费人自行选择，其中每年预交一次的时间为每年12月31日前，每半年预交一次的缴费时间为每年的12月31日前和每年的5月31日前，逾期交费的，一律按照每年交纳一次计算。供暖费乙方每年度供暖之前收取，具体收费时间为每年9月至10月；供暖费标准严格按照政府文件规定执行，现供暖费每建筑平方米每供暖季30元。业主（或交费义务人）不得拖欠物业费、供暖费，逾期缴纳的，从逾期之日起在不超过本金的前提下，每日按应缴费千分之一加收违约金。刘稳对该证据真实性不认可，认为不完整。3.嘉亮物业公司提交北京市供热运行单位备案登记证，证明其具备供热资格。载明供暖范围为：华x苑锅炉房。刘稳对该证据真实性不认可，认为是伪造的，认为对方霸占小区锅炉房，用假材料骗取政府批准。4.嘉亮物业公司提交（2011）二中民终字第00476号判决书、（2016）京0105民初31884号判决书，证明2009年及2014年与北京市朝阳区华x苑业主委员会及业主大会签订的《华x苑物业服务合同》合法有效。上述两份判决认定2009年及2014年物业服务合同有效。刘稳对上述证据真实性认可，但是认为嘉亮物业虚假诉讼，欺骗了法院。5.刘稳称其为北京朝阳区xx南路3号楼1503房屋产权人，建筑面积149.98平方米，认可未缴纳诉争期间物业费。6.嘉亮物业公司提交（2015）朝民初字第63568号判决书及生效证明，载明案外人迟x以嘉亮物业公司及北京市朝阳区潘家园街道华x里社区居民委员会为被告，要求确认2014年4月20日签署的《华x苑物业服务合同》无效，本院认定上述《华x苑物业服务合同》不存在无效的情形，驳回了迟x的诉讼请求；该判决于2017年4月13日生效。刘稳认可该证据形式真实性，但是认为是该案中原、被告相互勾结，虚假诉讼。7.嘉亮物业公司提交xx（北京）物业服务评估监理有限公司2017年6月16日出具的《华x苑小区物业服务费用评估报告》，载明在评估基准日即2017年6月16日，华x苑小区1号楼、3号楼物业费标准为每月每平方米3.05元，2号楼物业费标准为每平米每月3.43元；评估报告有效期两年。刘稳对该证据不认可，认为业主没有委托过评估、不认可评估的合法性。嘉亮物业公司提交《物业费标准执行方案公告》照片，证明已经对涨价做了公示，刘稳对该证据不认可。8.嘉亮物业公司提交《催费函》，证明向刘稳催缴各项费用，刘稳对该证据真实性不认可，认为没有收到过该《催费函》。9.嘉亮物业公司提交（2018）京03民终14057号、14059民事裁定书，载明莫x源、刘x岩请求撤销（2015）朝民初字第63568号民事判决书，本院以莫x源、刘x岩提起第三人撤销之诉不符合受理条件为由，裁定不予受理；莫x源、刘x岩不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院亦认定莫x源、刘x岩起诉不符合第三人撤销之诉的起诉条件，驳回上诉，维持原判。10.嘉亮物业公司提交（2018）京0105民初48278号民事判决书，载明于x敏、刘稳、张x菊、王海军为原告起诉嘉亮物业公司，要求：一、嘉亮物业公司公开2003年至今的财务收支凭证及账簿，包括物业费、供暖费、热水费、市政燃气补贴款、物业出租公共收益、广告收益、业主维修基金及发射塔、小区围墙修缮、装饰、小区绿化等公共支出、2018年3月13日出示的物业服务项目收支情况报告、说明，华x苑2018年度物业支出预算中涉及的收支账目明细、银行往来资料；二、嘉亮公司公开物业共用部分、设施设备使用的维护、维修、更换相关资料，包括八部电梯的运营、供暖、生活热水、锅炉及管线、小区住宅防火系统、二次供水系统、小区绿化、小区道路、场地维修、维护、更换费用支出凭证资料；三、嘉亮公司公开物业费增长的依据；四、嘉亮公司朝阳分公司出示房屋租赁合同、支付租金凭证及收取物业费、停车费的依据。本院判决如下：“被告北京嘉亮物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于x敏、刘稳、张x菊、王海军公布自2003年1月1日至2017月12月31日的北京华x苑小区服务费收入、物业共用部分经营收入、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域绿化养护费用成本相关账目，以供原告于x敏、刘稳、张x菊、王海军查阅；具体公布项目细节不应少于本判决审理查明部分所载《物业服务收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支情况表》中的对应项目细节；二、驳回原告于x敏、刘稳、张x菊、王海军的其他诉讼请求”。另查，嘉亮物业公司不服该判决提起上述，2019年4月10日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5002号调解书，双方达成如下调解协议：“北京嘉亮物业管理有限公司于二〇一九年五月二十四日前向于x敏、刘稳、张x菊、王海军公布自二〇〇四年一月一日至二〇一七月十二月三十一日年度（包含二〇〇三年十二月十日至二〇〇三年十二月三十一日期间发生的收入、支出）北京华x苑小区服务费收入、物业共用部分经营收入、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域绿化养护费用成本相关账目，以供于x敏、刘稳、张x菊、王海军查阅；具体公布项目细节不应少于（2018）京0105民初48278号民事判决审理查明部分所载《物业服务收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支情况表》中的对应项目细节”。11.嘉亮物业公司提交（2018）京0105民初73574号判决书，本案中莫x源为原告，嘉亮物业公司、北京市朝阳区潘家园街道华x里社区居民委员会（以下称居委会）为被告；莫x源请求：1、要求居委会公示2014年4月20日代行业委会职权对于召开临时业主大会的提议名单、提议是否合法、业委会是否批准的会议记录；公示2014年4月20日华x苑临时业主大会的会议记录；公示居委会对华x苑业主大会的倡议书、表决书、业主大会决议、居民大会决议的法律依据、授权依据及痕迹资料；公示居委会自2003年11月至2019年1月28日动用专项维修基金的资料、收支账目、发票凭证；公示居委会自2003年11月至2019年1月28日出租华x苑1-3号楼地下室3000平方米房屋的租赁合同、收支明细、授权委托书，居委会以其名义自2003年11月至2007年7月出租1号楼地下室一层xx房间的房屋租赁合同、收支明细，居委会以业委会名义自2003年11月至2019年1月28日出租地下车库及地上停车位的房屋租赁合同、收支明细、授权委托书，居委会以其名义出租1号楼楼顶自2003年11月至2019年1月28日的房屋租赁合同、收支明细、授权委托书，居委会出租华x苑电梯广告的收支明细及2010年10月至2019年1月28日华x苑绿化、围墙修葺、1-3号楼门厅装饰的收支明细。2、要求嘉亮公司公示自2003年11月至2019年1月28日的物业费、供暖费、热水费、市政煤气补贴款、公共维修基金、出租公共设施设备（包括1号楼楼顶、3号楼1层门厅、1号楼1层门厅、东南角房屋、2号楼地下室一层便利店房屋、地下车库通风口）收益、广告（1-3号楼电梯和门厅）收益收支明细；自2003年11月至2019年1月28日八部电梯运营、供暖、生活热水、锅炉及管线、小区住宅防火系统、二次供水系统、小区绿化、道路、场地的维护、维修、更换费用支出明细；自2003年11月至2019年1月28日华x苑的物业费涨价依据、授权依据；2018年3月13日嘉亮公司出示收支情况报告、说明、收支预算的收支账目；3、要求嘉亮公司公示租用位于北京市朝阳区xx南路2号楼2-B1-101室房产（以下简称101室）注册“北京嘉亮物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称嘉亮分公司）”的房屋租赁合同、支付租金凭证、以嘉亮分公司名义收取业主物业服务费、停车费的依据及财务收支凭证。经审理本院认定：“《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”嘉亮公司自2003年12月9日为华x苑提供物业服务，莫x源作为华x苑业主，要求公布的公共维修基金，公共设施设备收益，广告收益，在性质上属于前述司法解释规定的共有部分的使用和收益情况或者其他应当向业主公开的情况和资料，嘉亮公司应当公布并由莫x源查阅。莫x源要求嘉亮公司公布的电梯运营、供暖、生活热水、锅炉及管线、小区住宅防火系统、二次供水系统、小区绿化、道路、场地的维护、维修、更换明细，物业费涨价依据、授权依据及嘉亮分公司收取物业费的依据，不属于上述需要公布的范围，本院不予支持；莫x源要求嘉亮公司公布的物业费、供暖费、热水费、市政煤气补贴款，收支情况报告、说明、收支预算的收支账目，嘉亮分公司的房屋租赁合同、支付租金凭证、以嘉亮分公司的财务收支凭证，上述资料属于嘉亮公司及嘉亮分公司日常经营收支，与莫x源无直接利害关系，并非属于公开范畴的主张，本院不予支持”；本院判决如下：“一、被告北京嘉亮物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向原告莫x源公布自二〇〇三年十二月九日至二〇一九年一月二十八日期间北京市朝阳区华x苑小区的公共维修基金、公共设施设备（包括一号楼楼顶、三号楼一层门厅、一号楼一层门厅、东南角房屋、二号楼地下室一层便利店房屋、地下车库通风口）收益、广告（包括一至三号楼电梯和门厅）收益相关账目，以供原告莫x源查阅；二、驳回原告莫x源的其他诉讼请求”。嘉亮物业对上述判决不服，提起上诉；北京市第三中级人民院作出（2019）京03民终10152号判决书，判决如下：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初73574号民事判决书第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初73574号民事判决书第一项为：北京嘉亮物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向莫x源公布自二〇〇三年十二月九日至二〇一九年一月二十八日期间北京市朝阳区华x苑小区的公共维修基金、公共设施设备（包括一号楼楼顶、三号楼内一层门厅、一号楼内一层门厅、华x苑小区东南角房屋）收益、广告（包括一至三号楼电梯和门厅）收益相关账目，以供莫x源查阅；三、驳回莫x源其他诉讼请求”。12.刘稳提交《关于发起召开华x苑小区临时业主大会倡议书》，证明20%业主签字系造假，业主签字有三个不同的版本，签字不能确认业主的身份。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。13.刘稳提交包括张x等25名业主证言，证明上述25名业主没有在《关于发起召开华x苑小区临时业主大会倡议书》签字。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。14.刘稳提交华x苑业主表决书业主说明及造假统计目录，证明302票中126票造假。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。15.刘稳提交王x健华x苑业主表决书业主说明，载明当时是物业公司维修工来其家中维修时让其签署的，给维修工面子才签的，认为该表决书无效。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。16.刘稳提交《华x苑业主表决书》及入户公约，证明5份业主表决书上的签字系从入户公约上克隆而来，签字系造假。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。17.刘稳提交潘家园街道华x里社区居委会《公告》及29位业主声明，证明社区居委会公告系伪造。公告载明鉴于华x苑小区物业服务届满，小区元业主委员会代表及嘉亮物业公司要求居委会协助将召开业主大会的事宜向全体业主公告，业主大会采取书面征求意见的方式进行；《声明》中29位业主签字确认，没有见过上述公告。嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。18.刘稳提交视频材料、业主表决书及物业服务合同尾页，载明2015年4月13日在街道协调会上，郎x山、纪x侠、马x瑞均称签字只代表自己；嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。19.刘稳提交起诉状及缴款通知书，证明莫x源以撤销“业主大会决议”“街道办行政不作为”为由起诉；经查，该案莫x源为原告，潘家园街道办事处为被告，案由为不履行法定职责；北京市第三中级人民法院作出（2019）京03行初504号行政裁定书，以莫x源不符合起诉条件为由驳回其起诉。莫x源不服该裁定书提起上诉，北京市高级人民法院作出（2020）京行终1426号裁定书，裁定维持一审裁定。20.刘稳提交《政府信息公开申请答复告知书》，载明华x苑小区2005年、2006年5月、2006年12月、2007年业主委员会公章备案材料及公安局批准印章的证明和每个印章的印模并未在朝阳区房屋管理局备案。21.刘稳提交历届业主委员会印模（复印件），证明公章造假；嘉亮物业公司对该证据不认可，认为没有关联性。22.刘稳提交（2016）京0105行初38号行政判决书，该案件中刘x岩、于x敏、刘稳、莫x源为原告，潘家园街道办事处为被告，案由为不履行法定职责；本院判令如下：“责令被告北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处于本判决生效之日起十个工作日内对原告刘x岩、于x敏、刘稳、莫x源于二〇一五年十一月十七日提出的《申请撤销北京市朝阳区华x苑小区业主大会决议》的申请作出处理”。23.刘稳提交（2018）京03民终3484号民事裁定书，载明王海军、莫x源、于x敏、刘稳、张x菊、宋x眉为原告，北京市朝阳区华x苑业主委员会为被告，案由为业主知情权；本院作出（2017）京0105民初11219号民事裁定书，以北京市朝阳区华x苑业主委员会已于2010年解散为由，驳回起诉；后各原告上诉，北京市第三中级人民法院以相同理由驳回上诉，维持一审裁定。24.刘稳提交（2016）京03行终87号行政裁定书，载明潘家园办事处在小区物业服务合同备案的过程中出具的《证明》作为一项行政管理措施，不具有确定物业服务合同合法性的证明作用，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响，不属于行政诉讼的受案范围。25.刘稳提交民事起诉状及传票，载明莫x源为原告，嘉亮物业为被告，案由为合同纠纷；莫x源在该案中要求确认2014年4月20日签订的《华x苑物业服务合同》无效；经查，该案在审理中。本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。刘稳主张2009年10月8日、2014年4月20日《华x苑物业服务合同》无效；但其提交的证据不足以证明上述《华x苑物业服务合同》存在无效的情形；关于2014年合同，未有任何证据证明业主大会决议等前置程序被撤销，相关方无权签署物业合同，进而导致合同无效；且根据各方提交的生效判决，2009年10月8日《华x苑物业服务合同》在多起物业服务合同纠纷中被认定为有效，2014年4月20日《华x苑物业服务合同》在确认合同无效的诉讼即（2015）朝民初字第63568号判决书中被认定为有效；刘稳提出公章鉴定，但其并不能提供公章印模；现无任何生效判决认定上述《华x苑物业服务合同》无效。故对于刘稳第一项反诉请求不予支持。退一步讲，即便上述《华x苑物业服务合同》为无效合同，嘉亮物业公司实际为华x苑小区提供了物业服务，刘稳作为业主实际接受了嘉亮物业公司的服务，双方存在事实物业服务合同关系，刘稳亦应当交纳物业费；刘稳交纳了诉争期间之前的物业费，其无证据证明2009年10月8日《华x苑物业服务合同》中约定的各项费用标准高于之前服务合同约定的标准；对于2015年1月1日之后的物业费标准，有评估报告，刘稳无证据证明评估报告有误，或者其他证据证明嘉亮物业公司收取的物业费标准高于其服务水平，另考虑近年来物价上涨、人工成本上涨等因素，嘉亮物业公司收费标准亦属于合理范畴。关于违约金，两份《华x苑物业服务合同》有相关约定；退一步将，即便上述合同无效；刘稳在明知嘉亮物业公司提供物业服务的情况下，仍长期拖欠各项费用，势必对嘉亮物业公司造成损失，嘉亮物业公司主张违约金亦合理；综上，嘉亮物业公司主张违约金有事实及法律依据，本院予以支持；嘉亮物业未举证证明其损失情况，刘稳抗辩违约金数额过高，本院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘稳于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京嘉亮物业管理有限公司交纳二〇一三年十二月十日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业费一万九千五百一十七元四角、违约金五千元；二、驳回原告（反诉被告）北京嘉亮物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘稳全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由原告（反诉被告）北京嘉亮物业管理有限公司承担54元（已交纳），由被告（反诉原告）刘稳负担434元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费35元，由被告（反诉原告）刘稳负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 峰审判员 赵 娜审判员 任征远二〇二〇年九月二十九日书记员 马 赫