海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3457号   原告：朱烽铭，男，1971年1月22日出生，汉族，住海口市美兰区。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：张星叶，海南德赛利律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄英，海南德赛利律师事务所实习律师。   被告：海南巨恒实业有限公司，住所地海南省海口市。统一社会信用代码：9146000067105822XP。   法定代表人：黄军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈勇，海南方圆律师事务所律师。   原告朱烽铭诉被告海南巨恒实业有限公司（以下简称巨恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张星叶、黄英及被告委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱烽铭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2013年7月25日所签巨恒大厦1306房的认购协议；2、判令被告向原告返还购房款￥219361元并支付利息，按已付房款一倍标准赔偿原告即￥219361元，另赔偿原告购房差价损失193029元。(利息以购房款￥219361元为基数分段计算，直至全额返还之日止。即自2013年7月26日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息；自2019年8月20日起至实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。暂计至2020年6月22日的利息为80626.52元)；3、判令被告赔偿原告本案保全担保的保险费1000元；4、被告承担本案全部诉讼费用，包含但不限于案件受理费和财产保全费等。事实与理由：2013年7月25日，被告巨恒公司将其开发的位于海口市琼山区XX大厦1号楼1306房(现名巨恒大厦1306房)出售给原告并签署房屋认购协议，协议约定出售房屋面积37.49平方米、总价款￥219361元，付款方式为案涉房屋实际施工人马义青以其对被告享有的建筑工程款抵付购房款(被告从应付马义青的建筑工程款中扣除)。马义青在协议文本上签名确认。同日，被告巨恒公司向原告开具《房款收据》:收到朱烽铭付巨恒大厦1#楼1306房房款219361元，并备注房款抵扣工程款。协议签订且办妥房款支付手续后，原告多次要求被告办理商品房买卖合同备案登记/预售备案登记手续和交付使用，但被告屡屡推托。截至本案财产保全申请日止，被告既未将上述房屋办理预售备案登记给原告，也未将其交付给原告使用。但被告对其售房给原告及其已收购房款等事实多次确认并以另案诉讼行为主张，业经另案生效判决书确认。另查明，被告已于2017年3月20日领取《商品房预售许可证》(证号为20XXXX）,2019年3月28日办理巨恒大厦竣工验收手续。2020年5月23日，海口市住宅和房地产信息网显示被告已将案涉房屋预售备案登记给他人，即原告的购房目的无法实现。综上所述，被告之行为已严重违反协议约定，侵害原告之合法权益。根据《民事诉讼法》有关规定，特向法院起诉，望判如所请。   被告巨恒公司辩称：第一，本案应该为商品房预约合同纠纷，原、被告双方签订的认购协议表不具备商品房买卖合同的主要内容，显然是属于商品房预约合同。第二，本案已过诉讼时效。第三，原告未支付购房款。第四，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据：1、涉案巨恒大厦1306的房屋认购协议；2、涉案巨恒大厦1306的《房款收据》；3、海口市住房与房地产信息网/巨恒大厦预售许可证信息截屏；4、海口市住房与房地产信息网/巨恒大厦1306房现状信息截屏；5、被告另案举证的《预付琼山建筑基础公司工程款明细》；6、被告另案举证的案涉房屋认购协议及其房款收据记账联；7、被告另案举证的《马义青出具的工程款收条》。8、（2019）琼01民终2397号民事判决书；9、（2019）琼0107民初24号民事判决书；10、马义青就涉案房屋出具的情况说明；11、案涉房屋的诉前保全裁定书及其保全费、保全担保保险费凭证；12、原告身份证复印件；13、被告的信用登记信息；14、2017海房预字(XXX）号预售许可证；15、巨恒大厦房屋预售方案；16、海规核字20XXX号建设工程规划核实意见书；17、巨恒大厦建筑工程竣工验收报告。被告经质证，对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、17的真实性、合法性、关联性和证明力均无异议，本院予以确认。被告对证据10的真实性、合法性、和证明力有异议，认为该证据应属于证人证言，马义青是直接利害关系人，该证言内容完全有利于其自身，应不予采信，且2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售时才具备实施条件，债权转让才实际发生，当时原告并未实际支付购房款。本院经审查，认为该证据与本案其它证据能够相互印证，本院对该证据的真实性、合法性、关联系予以确认。被告未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，原、被告双方签署一份《巨恒名都内部房认购协议表》，约定：原告向被告认购的意向房号为巨恒名都1号楼1306房，建筑面积约37.49㎡，总价约219361元，付款方式用巨恒大厦工程款冲抵该房房款；内部认购客户在本楼盘正式公开销售前优先挑选房号，同时享受内部客户优惠价格；签定协议之日起3个工作日必须付清诚意金或首付款，否则视为自动放弃；如果客户在开盘前选择放弃内部认购指标房，此内部认购诚意金可退还（不计利息）。案外人马义青在该认购协议表上签注“此房款由我巨恒大厦工程款中扣除”。被告随后向原告开具了一张落款时间与上述签约时间相同的资金往来专用凭证，其中付款人为原告，项目为巨恒名都1#楼1306房款（注：此房款不退，抵扣工程款），付款金额为219361元。2017年3月17日，被告取得了涉案楼盘巨恒大厦的商品房预售许可证，预售许可证号为20170030。但被告一直未与原告签订商品房买卖合同。   另查明，巨恒名都1306房在海口市住宅与房地产信息网进行了价格公示，其楼盘名称为巨恒大厦，房屋售价216138元，销售状态为已备案，即被告已将该房屋的买卖合同在海口市住房和城乡建设局备案登记至案外人名下。   再查明，2011年6月11日，被告（甲方）与案外人海南飞力创劳务有限公司、马力青（乙方）签订《建筑工程施工承包合同》，约定被告巨恒公司将位于海口市琼山区XXX的“巨恒大厦”框剪结构，地上**、、地下**工程发包给两案外人施工工程总价款为28135156.50元。2017年5月23日，被告（甲方）与案外人海南飞力创劳务有限公司（乙方）又签订《工程承包合同终止协议书》，案外人马义青在乙方法定代表人一栏签名。协议书约定：甲乙双方同意解除2011年6月11日签订的《建筑工程施工承包合同》及补充协议，乙方自愿终止合同项下所有承包项目的施工；乙方于2015年2月已实际撤离项目施工现场，且经委托鉴定机构作出《巨恒大厦未完成工程预算书》，确定乙方未完成工程总量价款为3495512.71元，经双方核对，甲方实际已付款28210422元，超额支付工程款2949091.09元，若乙方按照本协议履行各项义务，则超额支付款乙方无需退还。因乙方海南飞力创劳务有限公司、马力青未依约向甲方巨恒公司移交材料，影响了“巨恒大厦”工程竣工验收，被告巨恒公司向海口市琼山区人民法院起诉海南飞力创劳务有限公司、马力青，海口市琼山区人民法院经审理于2019年2月18日作出（2019）琼0107民初24号民事判决书，判决海南飞力创劳务有限公司、马力青返还被告巨恒公司工程款2946091.09元及利息。海南飞力创劳务有限公司、马力青不服上诉，海口市中级人民法院经审理作出（2019）琼01民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   另外，在庭审中，对于以购房款抵扣工程款及后续履行的情况，原告称原告之前和案外人马义青之间存在债权债务关系，马义青欠原告工程款，马义青当时在被告处承揽工程，当时被告又欠马义青工程款，马义青自愿支付原告的购房款，用被告应支付给马义青的工程款来抵购房款。故原告没有实际交付购房款。   本院于2020年5月26日作出（2020）琼0107财保42号民事裁定书，并于2020年5月29日起已实际冻结被告巨恒公司存放在交通银行股份有限公司海口迎宾支行账户（账号：×××）上的资金人民币590000元，期限为一年。   本院认为：原、被告之间的认购协议，其实是以房抵债的协议，原告所支付的购房款系从被告应支付给案外人马义青的工程款中抵扣而来，原、被告及案外人马义青当时对此均无异议，上述抵扣行为未违反法律规定，各方应遵照履行。被告与原告于2013年7月25日就此签订了《巨恒名都内部房认购协议表》，并向原告出具了收款凭证予以确认，该认购协议书是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，受法律保护，双方应依约定履行。被告拒绝继续履行认购协议书，没有合法依据，已构成违约，故原告要求解除双方签订的认购协议书，符合法律规定，应予支持。同时原告要求被告返还购房款219361元并支付利息，合理合法，应予支持。对于利息，双方未做约定，可分段计算，自2013年7月25日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起，至购房款付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。关于原告要求被告赔偿原告购房差价损失193029元，因原、被告签订认购协议书后未再转签正式的商品房买卖合同，该认购协议书实质上是一份预约合同，双方之间尚未形成商品房买卖合同的权利义务关系，故原告的损失仅为资金占用期间的利息损失，故原告要求被告再支付购房差价损失193029元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于保全保险费,是原告为保全被告财产提供保全担保而支出的费用,该费用并非原告必要支出费用,且对此费用的承担双方在协议中并无约定,原告要求被告承担该费用，无合同及法律依据,本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告朱烽铭与被告海南巨恒实业有限公司于2013年7月25日签订的《巨恒名都内部房认购协议表》；   二、被告海南巨恒实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱烽铭购房款219361元及利息（以219361元为基数，自2013年7月25日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起，至购房款付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；   三、驳回原告朱烽铭的其他诉讼请求。   案件受理费5467元、保全费5000元，共计10467元，由原告朱烽铭负担6220元，由被告海南巨恒实业有限公司负担4247元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳 化     二〇二〇年九月二十五日   法官助理 谭华暖   书记员 符睿儒   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。