北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初1956号原告：黄威，男，1978年12月26日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵伯生，北京网智律师事务所律师。被告：郝佳，男，1980年10月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦辉，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。被告：刘文萍，女，1958年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：纪尚源，女，1982年3月30日出生，满族，住北京市朝阳区。第三人：中信银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。第三人：王新，女，1980年11月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦辉，北京汇都律师事务所律师。原告黄威（以下简称姓名）与被告郝佳、刘文萍、纪尚源（以下分别简称姓名）、第三人中信银行股份有限公司北京分行、王新（以下分别简称中信银行北京分行、姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人赵伯生、郝佳与王新之共同委托诉讼代理人秦辉、刘文萍、纪尚源、中信银行北京分行之委托诉讼代理人白雪梅通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。黄威向本院提出诉讼请求：1．确认郝佳与刘文萍于2015年6月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．确认刘文萍与纪尚源于2015年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效；3．确认位于北京市朝阳区XXX25号院13号楼二层1单元201号的房屋（以下简称201号房屋）归黄威所有。案件审理过程中，黄威增加诉讼请求：4．判令郝佳于判决生效之日起十日内将201号房屋过户至黄威名下；5．确认郝佳与中信银行北京分行于2015年7月2日签订的《主债权及房屋最高额抵押合同》无效；6．判令郝佳于判决生效之日起十日内注销201号房屋抵押手续；7．确认郝佳与现承租方签订的《房屋租赁协议》无效；8．判令郝佳于判决生效之日起六十日内解除201号房屋租赁关系并返还房屋占有权于黄威；9．判令郝佳与纪尚源分别赔偿黄威损失80万元，刘文萍赔偿黄威损失20万元。事实和理由：2007年8月，黄威支付全款购买201号房屋。2008年1月，黄威取得201号房屋产权证书。2008年5月，黄威向中信银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称中信银行崇文支行）抵押201号房屋借款45万元。2011年下半年，黄威到美国学习、生活，将201号房屋出租给纪尚源居住，并要求纪尚源将租金汇入黄威中信银行崇文支行还款账户用于支付抵押借款，201号房屋的所有权证原件和黄威私人物品存放于201号房屋内。2014年4月，纪尚源起意出售201号房屋。2014年5月至11月，纪尚源伪造北京方正公证处及上海卢湾公证处的公证书。2014年下半年，因需要偿还职业放贷人高利贷，纪尚源向郝佳（名义放贷人与名义抵押权人为朱洪英）借款100万元，抵押物为建外SOHO自持商品房。2014年12月22日，黄威中信银行崇文支行贷款还款账户收到郝佳汇款295567元（汇款备注“郝佳代纪莉”）。2015年2月4日，郝佳持201号房屋所有权证及他项权证替纪尚源至中信银行崇文支行现场办理借款抵押权注销登记。2015年2月至3月，郝佳要求纪尚源归还放贷本息。2015年4月，郝佳首次到201号房屋看房，与纪尚源约定好包含借款本息330万元201号房屋交易价格。2015年4月10日，纪尚源、刘文萍签署《存量房屋买卖合同》，由两人持伪造公证书和201号房屋所有权证原件，在未取得黄威身份证原件情况下，同意在违法过户后办理具有强制执行力借款抵押公证书借高利贷150万元，并将其中50万元支付给协助内外勾结的另一职业放贷人敖XX，首次过户后201号房屋登记至刘文萍名下。2015年4月13日，纪尚源、刘文萍应敖XX要求将201号房屋向黄X抵押借款150万元，借款期限一个月并办理抵押登记手续，其中50万元以刘文萍名义支付给敖XX作为帮助审核缺失证件过户的酬劳。2015年5月8日，黄X收到郝佳以丁X名义转入的偿还高利贷本息款，相应抵押权注销。2015年6月10日，郝佳、刘文萍见面（双方第一次见面，前期双方从未联络确认过任何合同细节）办理过户，签订《存量房屋买卖合同》，随后201号房屋登记至郝佳名下。2015年7月2日，郝佳以夫妻名义将201号房屋抵押向中信银行北京分行最高额借款220万元获批，中信银行北京分行取得201号房屋抵押权。2015年6月至7月，郝佳又多次分别向纪尚源放贷10万元、140万元等。2015年11月，纪尚源申请向公安机关改名（原名纪莉）获批。2016年1月6日左右，黄威从美国返京，因无法联络上纪尚源，进入201号房屋后又发现久无人居住但屋内仍有纪尚源、刘文萍个人生活物品，经询问物业公司及邻居得知，纪尚源和刘文萍仍会不时来屋内居住，随后因找不到房屋产权证并核实纪尚源遗忘于屋内的日记内容，经查证房屋登记管理部门后才发现上述事实，随后向公安机关寻求救济，但不获立案。随后黄威在201号房屋居住两个月左右，郝佳带人采取暴力手段与黄威争夺房屋占有权，将屋内家具搬走并毁损房屋，进而引起双方治安冲突。2016年5月，朝阳区人民法院受理黄威提起的确认合同无效纠纷诉讼后查封201号房屋，审理中发现上述行为涉及刑事犯罪，裁定移送至北京市公安局朝阳分局并中止审理。2018年10月，黄威提起本案诉讼。2019年初，纪尚源刑事案件宣判。截至本案开庭之日，201号房屋被郝佳出租于其他第三人家庭及单身男女混居中，物业费、水费、暖气费、电费等缴付主体仍为黄威并处于巨额欠费中。黄威认为，郝佳为收取放贷本息，套取中信银行北京分行贷款转贷经营，纪尚源为偿还郝佳及其他职业放贷人高利贷，刘文萍明知201号房屋权利人为黄威情况下配合其女儿纪尚源与郝佳共同实施上述系列虚假意思表示行为，三方恶意串通侵占了黄威的不动产物权，以达到以房抵债的非法目的。现黄威诉至法院，望判如所请。郝佳辩称，郝佳与刘文萍签订的《存量房屋买卖合同》有效，郝佳构成善意取得。本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼主体应当是合同当事人，黄威不是合同当事人，不具有诉讼主体资格，法院应当驳回黄威的起诉。刘文萍辩称，是黄威委托纪尚源卖房的，刘文萍不知道为什么纪尚源让刘文萍和郝佳签合同，是中介让这样操作的，刘文萍也说不清楚为什么要这样操作。刘文萍虽有签字但确实不知道房屋买卖过程及目的，只是被用一下名字而已。其他意见同纪尚源。纪尚源辩称，不同意黄威的诉讼请求，不同意确认合同无效，两个《存量房屋买卖合同》都有效，黄威在起诉状里写的都不属实，是黄威委托纪尚源出售201号房屋。黄威与纪尚源不是一般的朋友关系，黄威的衣食住行及公司都在纪尚源的房子，从未付过任何费用，经黄威提出并同意纪尚源及刘文萍住在201号房屋，不是租赁，并将房屋所有权证原件和黄威的私人物品交给纪尚源管理。因为双方的关系，纪尚源一直帮黄威还诉争房屋的抵押贷款，黄威出国前就一直在卖201号房屋，受其委托，纪尚源才帮忙运作出售事宜。在出售201号房屋过程中纪尚源详情完全不知，2018年1月15日才从办案警官那里得知。纪尚源认为虽然在办理201号房屋买卖手续上是经他人所为，但最终取得的房产证都是由国家房产机构审批并发放的，符合正规手续。纪尚源的日记内容不能作为出售201号房屋的任何理由，这只是常人做事的一个日常安排和计划的记录而已。刘文萍在出售201号房屋的事情上不存在与郝佳的恶意串通，在此之前双方不认识，刘文萍对出售201号房屋详情完全不知，只是被用一下名字。中信银行北京分行曾到庭述称，如果公证书是伪造的，那么涉及公证书的《存量房屋买卖合同》无效，即纪尚源和刘文萍签订的《存量房屋买卖合同》无效。中信银行北京分行的抵押人是郝佳，借款人是郝佳，王新作为共同借款人和共有人签字。对于郝佳和刘文萍所签订的《存量房屋买卖合同》效力不发表意见，即使该合同无效，中信银行北京分行享有的抵押权也构成善意取得。王新述称，同意郝佳的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：201号房屋原登记于黄威名下。所有权人为黄威的房屋所有权证记载了中信银行崇文支行对201号房屋享有的抵押权。刘文萍系纪尚源之母。纪尚源原名纪莉，2015年11月21日向公安机关申请将姓名变更为纪尚源。2014年5月26日，北京市方正公证处出具（XXXX）京方正内民证字第XXXX3号公证书，公证内容为黄威向纪莉出具的《售房委托书》，其中委托事项主要包括签署房屋买卖合同等出售房屋的文件、办理过户手续、代收房款、办理抵押登记及抵押注销手续等。2014年11月24日，上海市卢湾区公证处出具（XXXX）沪卢证内民字第XXX5号公证书，公证内容为黄威向纪莉出具的委托书，其中委托事项主要包括黄威委托纪莉代为办理201号房屋提前还款、解除抵押手续、办理房屋买卖交易手续、收取购房款等。黄威名下在中信银行账号为×××的银行账户系其偿还中信银行崇文支行贷款的账户，2014年12月11日，该账户存入四笔金额均为4000元的款项（合计1．6万元），备注均为“纪莉”；2014年12月22日，该账户存入金额为295567元的款项，备注为“郝佳代纪莉汇”。至此，黄威所欠中信银行崇文支行的抵押贷款均已还清。2015年2月4日，中信银行崇文支行对201号房屋享有的抵押权注销登记。2015年4月10日，纪莉以黄威委托代理人的身份与刘文萍签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：黄威将201号房屋出售给刘文萍，房屋建筑面积143．21平方米，成交价213万元；房款自行交割。该合同关于房屋的交付、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等事项均未进行约定。当日，201号房屋转移登记至刘文萍名下。经询，纪尚源表示刘文萍未向其支付购房款。2015年4月13日，刘文萍与案外人黄X签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定刘文萍向黄X借款150万元，并于当日在201号房屋上为黄X登记相应的抵押权。后因借款结清，上述抵押登记于2015年5月8日注销。2015年6月5日，刘文萍与郝佳签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：刘文萍将201号房屋出售给郝佳，成交价213万元。该合同关于房屋的交付、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等事项均未进行约定。2015年6月8日，郝佳领取了其为所有权人的201号房屋权属证书。关于上述交易中购房款的给付，郝佳当庭表示，合同约定的购房款虽为213万元，但其实际给付的款项为330万元，具体给付方式为：2014年12月4日朱XX借给纪莉100万元，郝佳决定买房之后，朱XX把该债权转让给郝佳；2014年12月4日及5日，郝佳分别向纪莉转账5万，合计10万元，这是郝佳借给纪莉的钱；2014年12月10开始到2015年2月13日，郝佳分多笔给纪莉转账合计71万元，都是出借给纪莉的款项，郝佳决定买房的时候，上述借款均转为购房款；2015年5月8日，郝佳从朋友丁X处借钱后将150万元打给纪莉，由纪莉偿还其向黄X的借款。郝佳称其用纪莉的银行卡代纪莉向黄威的还贷账户中转账支付的款项包含在上述郝佳向纪莉转账的款项中。上述借款和转账金额合计331万元，郝佳称其没有计较多出来的1万元。郝佳提交纪莉与朱XX签订的借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、朱XX向纪莉转账支付100万元的明细记录、朱XX出具的证明、丁X向纪莉的转账凭证（客户签名处由郝佳签名）、丁X出具的证明、郝佳向纪莉转账的明细记录等对其陈述予以佐证，并申请朱XX、丁X作为证人出庭作证。朱XX和丁X到庭后均表示其分别向纪莉转账的款项均由郝佳偿还，用于冲抵郝佳购买201号房屋的购房款。另询，郝佳称，201号房屋的钥匙在2016年春节后交给郝佳，在郝佳付完款到纪尚源向郝佳交付房屋钥匙期间，纪尚源还占有使用201号房屋，期间未向郝佳支付租金。郝佳与王新系夫妻关系。2015年7月2日，郝佳以201号房屋为中信银行北京分行设立最高额抵押权并于2015年7月4日办理抵押权登记，担保最高债权金额为220万元。王新作为抵押物共有人在抵押合同上签字。2016年1月29日，上海市卢湾公证处出具情况说明，称其处从未出具过（XXXX）沪卢证内民字第XXX5号公证书，且其处已于2008年由“上海市卢湾区公证处”更名为“上海市卢湾公证处”，上述公证书中“上海市卢湾区公证处”的公章以及公证员“邵晖”的签名章均不属实。2016年3月15日，北京市方正公证处出具情况说明，称（XXXX）京方正内民证字第XXXX3号公证书系伪造，不是由该处出具。黄威称，其与纪尚源原系朋友关系，其因到美国学习、生活，故将201号房屋出租给纪尚源居住，由纪尚源以代黄威偿还欠付中信银行崇文支行贷款的方式支付租金，但纪尚源却伪造公证书，并与刘文萍、郝佳恶意串通，将201号房屋最终变更登记至郝佳名下。2018年10月26日，我院作出（XXXX）京0105刑初XXX5号刑事判决书，认定了纪尚源伪造上海市卢湾公证处印章的犯罪事实，以伪造事业单位印章罪判处纪尚源有期徒刑一年，罚金1万元。纪尚源表示上述判决作出后其曾经提出上诉，后又撤回，该判决已经发生法律效力。在上述刑事案件中北京市朝阳区人民检察院指控，纪尚源伙同他人伪造上海市卢湾公证处公证书，将黄威名下201号房屋过户至其母亲刘文萍名下，后将该房变卖，获利350万元。我院对上述指控事实予以认定。在上述案件的审理中，刘文萍曾作证称：2015年3月，纪尚源到201号房屋找到刘文萍，说要把黄威的201号房屋卖掉，因纪尚源未婚、名下有房等原因，不方便买卖，只能过户到刘文萍名下，让刘文萍帮忙去签个字；2015年4月10日，纪尚源带刘文萍到房屋登记管理部门办理过户手续，过户时刘文萍、纪尚源还有一个姓敖的男子以及一个拿着材料操作的人在场；过户后又到北京市方正公证处做了一个150万元的借款公证，后黄X给刘文萍转了150万元，刘文萍转给姓敖的49．5万元，还有一个17万多、一个1万多，这都是姓敖的和纪尚源定的，刘文萍就是转一下账；2015年6月5日，纪尚源打电话说房子有买家了，让刘文萍到房屋登记管理部门办理手续，并将郝佳的电话告诉刘文萍，让刘文萍直接与郝佳联系，后刘文萍与郝佳去了房屋登记管理部门，郝佳让刘文萍签什么刘文萍就签什么，刘文萍与郝佳在过户前从未见过面亦不认识；纪尚源将卖201号房屋的钱用来还债了；黄威在美国曾经出具委托书委托纪尚源出售201号房屋。在上述刑事案件的审理中，我国驻纽约总领事馆出具认证材料证明：2015年10月25日，黄威在美国纽约州州政府确认其委托纪莉代为办理X京朝私5****7房屋（即201号房屋）买卖合同、过户手续、收取售房款等内容的中英文《房屋买卖委托合同》。委托书上方是中文下方为英文，无黄威的汉字签名。纪尚源、刘文萍在本案审理中提交上述《房屋买卖委托合同》复制件，拟证明系黄威委托纪尚源出售201号房屋。黄威则称其从未委托纪尚源出售房屋给刘文萍，只是委托纪尚源带人来看房，没有委托其达成任何交易。黄威在刑事案件的审理中曾作证称：2007年，黄威认识了纪莉，后来关系一直很好；2011年，纪莉说她父亲去世了，她母亲不愿意住在以前的房子里，黄威的201号房屋平时没人住，黄威就和纪莉谈好她以还月供的形式付租金，她和她母亲在这住；2011年11月，黄威去美国了，很少回国；2011年，黄威同意中介公司把201号房屋挂到网上一段时间，想询一下价格，黄威出国后，中介公司的业务员还问黄威要不要卖房，黄威同意带人去看房，当时是纪尚源和她母亲刘文萍住在黄威的房子，有一次，纪尚源和黄威说有人买这个房，她做主收人家定金了，人家发现纪尚源不是房东，要求她赔偿，纪尚源联系黄威，催黄威出一个委托他卖房的公证书，复印件也行，为了让买房人知道她是受委托才卖的，黄威对这件事很不高兴，因为她没经过黄威同意就收人家定金，黄威没给她办理，她一直催黄威，说对方要赔偿，让黄威给他出一个复印件就可以，黄威在美国找人做了一个中英文对照的委托书（三页，一页是全英文的公证机构和公证员身份介绍，一页是带有国徽的机构证明，一页是上面中文的房屋买卖委托书，委托人是黄威，受托人是纪莉，下面是英文内容），黄威在办理这个公证的时候发现房产证不在身边，问纪尚源得知房本在北京的家里，黄威让她给黄威邮寄到美国，她说来美国亲自给黄威带过来，后来她来美国也没把房产证给黄威；黄威做完委托，通过微信把图片发给纪尚源，纪尚源说晚了，她已经赔偿给买房的人。郝佳在上述刑事案件中作证称：2014年12月，郝佳的朋友说纪莉想从郝佳这借钱去还账，纪莉拿建外SOHO的房本抵押，从郝佳这借走了100万元；2015年春节前，郝佳借给纪莉40多万元，纪莉说是还银行贷款，之后在春节前，郝佳又借给纪莉20多万元处理她在国外和别人的纠纷、借给她20多万元在台湾做手术。2015年3、4月份，郝佳让纪莉还钱，纪莉说在XXX有一套房子准备卖了还郝佳钱，后来纪莉说那个客户不能给她首付，问能不能卖给郝佳，郝佳去看了房子，商量着350万买下；2015年4月，纪莉给郝佳看了房本复印件，写着刘文萍的名字；2015年5月，郝佳通过朋友给纪莉的朋友转了150万元，2015年6月给纪莉转了10万元；2015年6月8日走完过户手续，纪莉将201号房屋过户给郝佳。纪尚源在上述刑事案件中还曾向公安机关供述称，郝佳知道201号房屋是黄威的，是郝佳拿着银行给纪尚源的单子去中信银行崇文支行交的尾款，并从银行领了他项权证等一些解押的手续，后纪尚源与郝佳一同去房屋登记管理部门办理了解抵押手续，在201号房屋过户至刘文萍名下以前郝佳还打电话问纪尚源到什么程度了，因为纪尚源将201号房屋过户给刘文萍之后方便用该房屋抵押，借来的钱可以用来偿还纪尚源从郝佳处的借款，郝佳着急让纪尚源还钱。纪尚源另称，其系以350万元的价格将201号房屋出售给郝佳，正好纪尚源还欠郝佳190万元，这190万元也能抵账。公安机关曾询问纪尚源，郝佳是否知道纪尚源用伪造的公证书过户的事实，纪尚源回答称：郝佳知道纪尚源曾经找一个人办这个事，花了50万元，而且纪尚源告诉郝佳这个事不好办；在201号房屋过户至刘文萍名下前，纪尚源还曾经找过郝佳，问他是否能帮纪尚源过户，黄威房产的情况（即有黄威的房产证和一个中英文对照的委托书的情况）纪尚源也告诉郝佳了，纪尚源还跟郝佳说这50万让郝佳赚，郝佳说他办不了。公安机关曾询问郝佳购买201号房屋的过程，郝佳称：其曾多次将资金出借给纪尚源，其还曾在2014年12月用纪尚源的银行卡替黄威偿还201号房屋的银行贷款尾款295567元，当时就知道了201号房屋是黄威的，后来向纪尚源要钱，纪尚源没钱还，就把黄威的房子卖掉来还郝佳钱；2015年4月，纪尚源准备把201号房屋卖给别人，因为对方不能支付首付款，就没有卖成，纪尚源就想把房子卖给郝佳抵债，当时郝佳去了201号房屋，看房子还可以，也看了房本，房本上是黄威的名字，于是就同意以330万元购买该房屋，因为此前纪尚源欠郝佳180万元，所以郝佳再给纪尚源150万元就可以；2015年5月8日，郝佳通过朋友丁X向纪尚源的账户转了150万元，转完后，2015年6月5日，郝佳和纪尚源的母亲刘文萍到房屋登记管理部门办理过户手续。郝佳还表示，纪尚源手中持有201号房屋的产权证和黄威的委托书，但其不清楚黄威是否确实委托纪尚源出售201号房屋；纪尚源之所以要将201号房屋先过户到其母亲刘文萍名下，是因为纪尚源要还别人钱，过户后可以办理抵押，用抵押的借款来还别人的钱；郝佳不知道纪尚源伪造公证书把201号房屋过户的事情，其在购买201号房屋时，房子已经是刘文萍的名字；郝佳购房应支付的330万元中，100万元是郝佳的朋友朱XX转给纪尚源的，80万元是郝佳陆续转给纪尚源的，150万元是郝佳的朋友丁X转给纪尚源的，朱XX和丁X的钱都是郝佳向该二人借的，朱XX和丁X都是帮郝佳的忙。在本案诉讼中，郝佳陈述称，2014年年底是纪尚源委托郝佳拿着纪尚源的银行卡向黄威的划款账户转账偿还黄威向中信银行崇文支行的借款，郝佳进行上述转账时并不知道转账的目的是为了给201号房屋解抵押；郝佳一直都不知道纪尚源和刘文萍之间房屋买卖的事情，郝佳也不知道为什么要把201号房屋过户到刘文萍名下。另，在上述刑事案件的审理中，黄威提供的纪尚源的笔记本复印件显示，2014年5月31日记录有“争取把黄的房子过户”的内容；2015年1月20日记录有“联系中信取解押材料”的内容；2015年3月27日记录有“14：00送奥证明”的内容；2015年4月2日记录有“交XXX房子税”的内容；2015年4月11日之前记录有“今天终于过户了，中间去了羊坊店派出所变更户口（丧偶），何等的惊险”的内容；2015年4月12日记录有“买主决定不买了”的内容。在上诉刑事案件的审理中法院委托评估机构对201号房屋的市场价格进行了评估，评估意见为2015年4月201号房屋市场价格为3294052元。关于黄威主张的损失，其表示其权益受到侵犯已有多年，损失包括房屋收益权损失、不动产物权及增值损失、维权期间来往中美的差旅误工费损失、聘请律师的费用、交通费以及其被诊断为抑郁症的治疗费用、201号房屋未交纳的物业费、水费、供暖费等。黄威提交照片、物业费催缴通知单、水费欠费记录，拟证明201号房屋现被出租，且欠付物业费、水费等各项费用。中信银行北京分行曾向我院提交材料如下：《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》《中信银行个人经营借款合同》《个人借款凭证（借据）》《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》《他项权证书》《房屋所有权证》《他项权证核实确认单》《评估报告书》、郝佳为法定代表人的北京某某1商贸有限公司（以下简称中商公司）营业执照、开户许可证、自然人股东（发起人）名录、中信银行员工到中商公司实地核查的照片、中商银行对外签订的设备采购合同等，拟证明其在签订抵押合同前对201号房屋的权属情况、贷款用途均尽到了审慎审查义务，房屋抵押率亦符合相关管理部门的要求，其取得201号房屋抵押权系善意。中信银行北京分行另表示，郝佳已经清偿了相关贷款，因201号房屋涉诉，其行不会继续向郝佳授信。另，本案中，经原告申请并提供担保，我院对201号房屋进行了财产保全。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，纪尚源以黄威的名义与其母刘文萍签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》出售201号房屋，但根据纪尚源与刘文萍的陈述，在该份合同中，纪尚源的真实意思并非转移201号房屋所有权于刘文萍并取得相应对价，刘文萍的真实意思亦非取得201号房屋的所有权，刘文萍亦未实际向纪尚源支付购房款，该份合同系为了将201号房屋抵押进而为纪尚源取得借款之便利而签订，故该份合同因系双方基于虚假的意思表示达成而归于无效。因上述合同无效，刘文萍不能取得201号房屋的所有权，故其后与郝佳签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的行为系无权处分行为。因黄威提交的证据不能证明郝佳与刘文萍、纪尚源之间存在恶意串通，故该份合同应属有效，对于黄威要求确认刘文萍与郝佳签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的请求，本院无法予以支持。郝佳是否能够取得201号房屋的所有权，需以郝佳是否构成善意取得为依据。根据现有证据，郝佳购买201号房屋支付了合理的对价，且房屋已经过户至郝佳名下，郝佳在本案庭审中的陈述虽与其在相关刑事案件审理中的陈述存在多处矛盾，但现有证据不足以证明郝佳取得201号房屋时明知或应知刘文萍系无权处分行为，亦不能证明郝佳明知或应知纪尚源伪造公证书将201号房屋过户至刘文萍名下的事实，故本院认为郝佳构成善意取得，其取得201号房屋的所有权。黄威据此提出的确认201号房屋归其所有、郝佳将房屋过户至黄威名下、郝佳与中信银行北京分行签订的《主债权及房屋最高额抵押合同》无效、郝佳注销201号房屋抵押手续、郝佳与现承租方签订的《房屋租赁协议》无效、郝佳解除201号房屋租赁关系并返还房屋占有、郝佳赔偿其损失等诉讼请求，本院均不予支持。关于黄威要求纪尚源、刘文萍赔偿其损失的请求，根据庭审查明的事实，黄威确曾向纪尚源出具出售201号房屋的委托书，因此黄威对于201号房屋被转让应当具有预见性，现其以纪尚源转让201号房屋未经其同意、侵害其权益为由要求赔偿，本院不予支持。关于纪尚源出售201号房屋后应向黄威交付售房款等执行代理事务有关事宜，黄威可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告纪尚源以原告黄威的名义与被告刘文萍于二○一五年四月十日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；二、驳回原告黄威的其他诉讼请求。案件受理费38240元，由原告黄威负担14400元（已交纳）、被告纪尚源、刘文萍负担23840元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由原告黄威负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 靓审 判 员  云 凝审 判 员  王 楠二〇二〇年九月二十八日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶