北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15500号原告（反诉被告）：美高美（北京）国际教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何志恒，总经理。委托诉讼代理人：张立峰，男，1977年3月11日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：房玉洲，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米。法定代表人：张俊峰，执行董事。委托诉讼代理人：项毅，男，1977年12月3日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。原告（反诉被告）美高美（北京）国际教育科技有限公司（以下简称美高美教育公司）诉被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称李老服装市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美高美教育公司的委托诉讼代理人张立峰、房玉州，被告李老服装市场的委托诉讼代理人项毅、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美高美教育公司向本院提出诉讼请求：1.确认我方与被告李老服装市场签订的《商铺租赁合同》（合同编号：201907）于2020年3月19日解除；2.判令被告李老服装市场向我方返还履约保证金166075元；3.判令被告李老服装市场承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月5日，我方与被告李老服装市场签订了关于“北京市通州区梨园镇李老公庄村委员会东50米2014号商铺（以下简称案涉商铺）的《商铺租赁合同》（合同编号：201907），租期五年。根据合同约定，我方承租李老服装市场455平米地块用于“跆拳道、围棋、象棋”的教学、培训经营活动，第一年租金为每平米每日4元。合同签订后，我方已按合同约定向被告李老服装市场支付了履约保证金166075元及截至2020年2月29日的租金166075元。2020年1月23日，新冠疫情扩散至全国。2020年1月26日，北京市教委暂停校外培训机构线下课程和集体活动，进而国家将此次疫情在法律上定性为不可抗力事件。此次不可抗力事件致使我方遭受巨大经济损失，不但无能力继续履行合同，同时也使我方合同目的无法实现。因此，我方于2020年2月17日发函通知被告李老服装市场上述事实，希望协商解决，但被告李老服装市场于2020年2月23日回函拒绝了我方的请求。我方于2020年3月18日向被告李老服装市场发出《解除合同通知书》，时至今日，疫情仍在持续，政府对教育培训行业停业的禁令仍未解除，我方无力继续履行租赁合同，亦无法实现合同目的。故我方诉至法院，望法院判如所请。被告（反诉原告）李老服装市场辩称，我方不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的合同为五年期，目前履行尚不足一年，疫情的影响仅为短期影响，并不能导致双方合同目的不能实现；二、合同签订后、疫情发生前原告方就存在严重的迟延履行的违约行为，经我方多次催告仍未履行，根据合同法的规定，迟延履行一方不得以不可抗力免除违约责任；三、原告恶意违约、我方在收到原告的函件后都及时回复、现在原告完全具备装修和开业的条件，所以原告作为违约方起诉解除合同的条件并不满足；四、原、被告双方作为平等的经营主体，面对疫情合同双方应通过减免租金或者延长租期的方式共度难关，我方在一手房东未给予减免的情况下统一给出减免3个月租金的政策表现出了我方的诚意，在此情况下，原告应慎重考虑解除合同；五、张立峰在合同签订时系原告方的唯一自然人股东，且原告方向被告交付的全部款项均由张立峰个人支付，我方保留另行起诉追究其个人连带责任的权利，尽管原告方已经变更公司名称及法定代表人并增加股东，但上述行为不能免除张立峰个人应承担的连带责任。我方依法提出反诉，请求法院依法判令：1.我方与反诉被告签订的租赁合同于反诉当日解除；2.反诉被告将案涉商铺交付我方；3.反诉被告以每月55358元的标准向我方支付2020年3月1日至被告交付商铺之日止的租金；4.反诉被告向我方支付2019年9月6日至2019年11月30日止的租金156520元；5.反诉被告向我方支付物业费，按每天136.5元的标准计算，自2019年9月5日计算至商铺实际交付之日止；6.反诉被告向我方支付2020年6月1日至2020年8月26日的制冷费15326元；7.反诉被告向我方支付2019年12月1日至2020年3月15日的取暖费18712元；8.反诉被告向我方支付违约金332150元，扣除履约保证金166075元后支付我方166075元；9.本案诉讼费用由反诉被告承担。针对反诉原告李老服装市场的反诉请求，反诉被告美高美教育公司辩称：我方不同意反诉原告的全部反诉请求。一、我方已经按照合同约定及法律规定将合同解除通知送达反诉原告且已经发生法律效力，双方合同解除时间应系2020年3月19日；二、双方签订合同后，虽然于2019年9月5日进行了租赁场所交付的确认，但我方对租赁场所并没有进行实质性的改造并且反诉原告也没有向我方交付钥匙，所以在我方解除合同时已经将房屋进行了实质的返还；三、按照合同的约定，我方并不存在违约情形，同时反诉原告之前从未行使过合同解除权，其现在要求解除合同没有合同依据，其主张的免租期租金于法无据；四、我方同意承担2020年3月19日合同解除前的物业费，但制冷费和供暖费并没有实际发生，所以我方不同意支付；五、因我方不存在违约情形，故反诉原告主张违约金没有依据；六、关于反诉原告所说在张立峰应当承担连带责任的主张，我方不予认可，因为反诉被告与张立峰之间不存在财产混同也不存在人格混同，张立峰对于反诉被告可能产生的公司债务仅承担有限责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，李老服装市场作为甲方，张立峰作为乙方签订《租赁意向书》，约定乙方拟承租甲方位于北京市通州区梨园地区李老新村东侧李老生活广场2层商铺，面积460平米（以实际情况为准），乙方经营品牌为帅武道，经营范围为跆拳道、围棋、国象，乙方租赁期限为5年，自双方签订租赁合同之日起算，其中免租期至2019年11月30日，租金标准为4元每平米每天，租金每1年在前一年租金的基础上上涨6%，物业费为0.3元每平米每天，取暖费及制冷费为47元每平米每供暖、冷季，水费为10元每吨，电费为1.5元每度。租金方式为押三付三；乙方须向甲方缴纳意向金10000元，乙方缴纳的意向金在签订《商铺租赁合同》并缴费时，可转为合同保证金。此外，该《租赁意向书》还约定了其他内容。张立峰于《租赁意向书》签订当日向李老服装市场支付意向金10000元。2019年9月5日，李老服装市场作为出租方（甲方），北京中富浩宸科技发展有限公司（张立峰时任法定代表人，后更名为美高美教育公司）作为承租方（乙方）签订《李老生活广场商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，面积为455平方米；乙方承诺该租赁场所用途仅为经营跆拳道、围棋、国象；租赁期限为2019年9月5日至2024年9月4日；租赁场所的实际交付日系指乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》（详见本合同附件5）之日，甲方交付租赁场所时，乙方应自行前往广场与甲方办理租赁场所交接手续，且乙方应于实际交付日后3日内进场装修租赁场所；自租赁起始日起至计付租金日前一日的期间为免租期，即自2019年9月6日至2019年11月30日，免租期内，乙方免于向甲方支付租金，但乙方应自行承担并支付使用租赁场所而产生的物业服务费、垃圾清运费、水费、电费、燃气费、中央空调使用费、通讯费等。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金；租赁期限内，租赁场所按计租面积计算租金，第一年租金标准为每平方米4元每日，每年租金为664300元，每月租金为55358元，自计租日开始每1年在前一年的基础上递增6%；自实际交付日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付物业服务费，标准为每平方米0.3元每日；自实际交付日起，乙方向甲方支付乙方于租赁自用之水费、电费、燃气费、空调制冷费、取暖费等费用，水费、电费由甲方根据乙方实际使用量收取，空调制冷费按47元每平方米每制冷季标准收取，取暖费按47元每平方米每供暖季标准收取，电费按1.5元每度收取，水费按10元每立方米收取；乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方预付首次开始计付租赁场所租金时至2020年3月29日的租金，共计166075元，首期租金逐笔抵减开始计付租金之日后的应付租金，直至全部抵减完毕，此后，以3个月为一个交租期，乙方应于上一期租金对应交租期满的30日之前乙方向甲方支付下一期租金；乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方付租赁起始日至2020年9月4日的物业服务费，共计49823元；如乙方逾期支付租金、物业服务费、能源费用、取暖费、空调制冷费或其他乙方应向甲方支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方于本合同签署当日向甲方缴纳履约保证金166075元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付利息，在合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同或未按前述约定期限完成相应事项的，甲方有权没收该履约保证金而不予退还；租赁期限内，在乙方对租赁场所的任何装修工程开工之前，乙方必须向甲方提供在租赁场所内进行装修的有关建筑、电气、给排水等的装修设计文件及消防审核批复文件，经甲方书面批准后，乙方方可按装修设计文件进行装修工程并负担一切费用，甲方保留要求乙方改变装修设计或方案的权利，并由乙方承担相应的费用。乙方应于实际交付日后3日内办理装修手续，并于办理完毕装修手续7日内进场装修租赁场所，如逾期3日未进场或无正当事实擅自停工或怠工超过3日均视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方须补交免租期的租金，还需向甲方支付当年租金标准6个月租金的补偿；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起三日内迁出租赁场所，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向甲方支付占用期间的物业服务费及其他费用；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1.发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形、3.乙方逾期超过15天未支付或者延迟支付租金、物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的、4.乙方欠付的租金、物业服务费或其他应付给甲方的费用总额累计超过5000元的，如发生以上情况，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和物业服务费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方退还租赁场所，若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同或根本违约或如有合同约定的违约情形发生，乙方除必须向甲方支付其实际占有租赁场所根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方还需向甲方再支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金；租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任；如本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任，在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延，当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。此外，双方还约定了其他内容。2019年9月23日、10月17日及11月6日，张立峰向李老服装市场提供的收款账号分别转账50000元、100000元及172150元。至此，美高美教育公司向李老服装市场支付了首期租金166075元及履约保证金166075元。2019年11月28日，李老服装市场向美高美教育公司发送《公函》，载明因美高美教育公司在合同签订后近三个月时间未交纳物业费及进场装修，故提醒美高美教育公司进场装修及交纳物业费。庭审中，李老服装市场提供邮件回单及《公函》，欲证明其于2020年1月12日再次向美高美教育公司发函催交物业费及催促美高美教育公司进场装修，美高美教育公司否认其收到该邮件。2020年2月17日，美高美教育公司向李老服装市场发送《租赁合同解约申请》，载明：“自签订租赁合同之日起至今我方未接到贵方办理交房手续的通知，我方对该商铺未装修及实际使用，现受疫情等诸多情况影响，我公司郑重向贵方提出解约申请，要求退还我方向贵方缴纳的租房押金及租金332150元，望贵方尽快批复，如有不同意见，请贵方代表人与我方授权代表人联系并协商解决，我方授权代表人何志恒”。同时发送的还有《申请》一份，载明：“当前，受新冠病毒影响，我公司处于停业状态，使得我公司在日常经营方面也变得困难，加上在疫情爆发前我们筹备好的装修方案也导致我们无法入场施工。现如今北京疫情也在高发期，并且我公司的业务也是幼儿培训教育，为响应国家号召，导致无法复工，特此申请，我公司承租的培训商铺申请房屋免租期到三月底或退租。”2020年2月23日，李老服装市场向美高美教育公司发送《回函》，载明：“贵司在《租赁合同解约申请》中写到‘自签订租赁合同之日起至今我方未接到贵方办理交房手续的通知’与事实不符。签订租赁合同当日，我司已将租赁房屋交付给贵司，贵我双方签署了《租赁场所交付确认书》，此后，贵司相关人员也曾多次到达租赁房屋进行测量及施工前准备……我司需提醒贵司：（1）贵我双方租赁合同于2019年9月5日签订，至北京市启动突发公共卫生事件一级响应足足有4个多月的时间，在此期间贵司有充分时间完成装修；（2）北京市住房和城乡建设委员会只规定了房屋建筑和市政基础项目不早于2月9日24时复工或新开工。贵司发出解约申请时，并无相关规定限制贵司施工行为，不存在施工障碍；（3）即便贵司属幼儿教育行业，但在租赁房屋的教学点尚未完成装饰装修，亦未开业，故不构成贵司解除租赁合同的合法理由。我司通过本函正式函告贵司：我司不同意贵司解除租赁合同，贵司应继续履行租赁合同义务，尽快进场施工，并交纳此前欠付的物业费49823元、取暖费18712元及2020年3月1日至2020年5月31日的租金166075元，合计金额234610元，我司保留依据租赁合同行使解除权的权利。”2020年3月18日，美高美教育公司向李老服装市场发送《解除合同通知书》，载明：“2020年1月23日新冠病毒疫情开始并迅速扩散至全国，1月26日北京市教委暂停校外培训机构的线下课程和集体活动，进而国家将此次疫情在法律上定性为不可抗力事件。此次不可抗力事件的出现，已致使我司遭受巨大经济损失，不但无能力继续履行租赁合同，同时也使我司承租贵司场地用于开展教学、培训活动的合同目的无法实现。因此，我司于2020年2月17日正式发函通知贵司上述事实，希望协商解决此次不可抗力事件对双方的影响，减少双方损失，但贵司于2020年2月23日回函拒绝我司请求。时至今日，疫情仍在持续，政府对教育行业停业的禁令仍未解除，我司已无能力继续履行租赁合同，亦无法实现我司的合同目的。现正式函告贵司，我司依据合同法的规定及《商铺租赁合同》第16.3条的约定，解除与贵司的《商铺租赁合同》。”庭审中，李老服装市场提供了一份日期为2020年3月23日的《回函》，载明其已收到美高美教育公司于2020年3月18日发送的《解除合同通知书》，其认为：“北京市教委虽有规定暂停校外培训机构线下课程和集体活动，但贵司在此文件发布时尚未开始进行装修，时至今日仍未进场装修，不具备开业招生条件，故疫情不能构成贵司解除租赁合同的合法理由……综合租赁合同履行情况，贵司解除合同的原因在于贵司自身原因，而非疫情。我司通过本函正式回复贵司：我司不同意贵司解除租赁合同，贵司应继续履行租赁合同义务。”美高美教育公司否认其收到上述《回函》。李老服装市场提供的邮件回执显示其寄送的邮件于2020年3月25日被张立峰签收。经查，双方认可案涉商铺在开庭前一直处于空置状态，美高美教育公司未进行装修，室内也没有美高美教育公司的物品。美高美教育公司主张其于2020年3月18日向李老服装市场发送了《解除合同通知书》，相关邮件于3月19日被签收，故双方的合同关系于2020年3月19日解除，其未使用案涉商铺，故应视为其于2020年3月19日已将案涉商铺返还给李老服装市场。李老服装市场于2020年8月27日开庭当日提出解除合同的反诉请求，并表示其于开庭当日收回案涉商铺。庭审中，关于其长时间未进行商铺装修的原因，美高美教育公司表示系因为其装修方案未通过李老服装市场的审核，并主张李老服装市场强制其使用固定的消防方面的装修单位，且报价高于其自己寻找的装修单位，双方一直未能协商一致，故导致装修拖延。从美高美教育公司提供的微信聊天记录显示，其于2019年10月初开始与装修公司联系装修事宜。美高美教育公司提供了一份《装修装饰工程合同》，载明其于2019年12月1日与装修公司签署合同，装修工期约定为2019年12月3日至2020年1月16日。另查，2020年1月26日，因疫情防控需要，北京市教育委员会发布通知，暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。2020年8月10日，北京市教育委员会发布通知全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动，市、区教委审批的其他培训机构参照执行。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方争议的焦点之一即为《商铺租赁合同》的解除时间。美高美教育公司于2020年3月18日向李老服装市场发送的《解除合同通知书》是否具有解除合同的法律效果，关键在于美高美教育公司是否具有合同解除权。因美高美教育公司解除合同的法律及合同依据均系因不可抗力致使不能实现合同目的，故对于此次疫情是否构成不可抗力及若构成不可抗力是否导致了美高美教育公司的合同目的不能实现的认定成为本案审理的重点。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠疫情及为防控疫情所采取的措施，对于从事线下教育培训的美高美教育公司来说，确系不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，符合不可抗力的法定要件，故对于美高美教育公司主张疫情对其构成不可抗力的意见，本院予以采纳。为防控疫情，相关部门对于线下教育培训机构的开课禁令从2020年1月底持续至8月，故在疫情防控期间，美高美教育公司租用案涉商铺从事教育培训工作的合同目的确无法实现。美高美教育公司在发送《解除合同通知书》之前，曾向李老服装市场发函要求协商，但李老服装市场并未同意延长免租期。在此情形下，美高美教育公司向李老服装市场发出《解除合同通知书》，要求解除双方合同关系，并无不妥之处，故对于美高美教育公司要求确认双方《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。相反，对于李老服装市场在庭审中提出的确认双方《解除合同通知书》于反诉当日解除的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，在双方的《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除前，美高美教育公司支付了到2020年2月29日止的租金，但并未按照合同的约定于签约之日起三日内支付物业费49823元。根据双方合同约定，美高美教育公司应于2020年1月30日前交纳下一季度租金，即美高美教育公司在疫情不可抗力发生前便逾期支付了物业费，在不可抗力发生后迟延履行了交纳租金的义务，故美高美教育公司应向李老服装市场支付合同解除前的物业费；美高美教育公司自愿扣除已经交纳的租金，即表明其对疫情发生后至合同解除前的租金负担已经给出自己的方案，考虑到美高美教育公司的租金已交至2020年2月29日，此时距离疫情防控措施下发已过1个月，距离双方合同解除不足1个月，其方案合理，本院予以采纳。关于李老服装市场主张的制冷费及取暖费，并无证据佐证，美高美教育公司也未实际享受相应服务，本院不予支持。关于李老服装市场主张的免租期的租金，因本合同并非因美高美教育公司违约而解除，故该项主张本院不予支持。因美高美教育公司逾期交纳物业费，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，此时美高美教育公司应支付两笔违约金，一是按日计算，每日按应付款的5‰，另一笔是相当于当年租金标准6个月租金，因美高美教育公司逾期交纳物业费给李老服装市场造成的损失并不大，第二笔违约金明显超出其实际损失，故本院按第一个约定计算美高美教育公司应支付的违约金。因美高美教育公司已支付了履约保证金，在双方合同解除后，李老服装市场再继续占有该费用没有合同依据，故对于美高美教育公司主张返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。因美高美教育公司并未实际占有使用案涉商铺，故在其向李老服装市场发送解除合同通知后，案涉商铺应视为已一并返还，故关于李老服装市场主张的返还商铺的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京梨园李老公庄服装市场有限公司作为出租方、美高美（北京）国际教育科技有限公司作为承租方于2019年9月5日签订《李老生活广场商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、美高美（北京）国际教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京梨园李老公庄服装市场物业费26345元及相应违约金，违约金计算方式：以26345元为基数，按每日5‰的标准计算，自2019年9月9日起计算至其实际交纳上述物业费之日止；三、北京梨园李老公庄服装市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还美高美（北京）国际教育科技有限公司履约保证金166075元；四、驳回北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1811元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3325元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担2778元（已交纳）；由美高美（北京）国际教育科技有限公司负担547元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年九月二十八日书记员  田小雨