河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2493号上诉人（原审被告）：河南恒大家居产业园有限公司。住所地兰考县产业集聚区济阳大道与科技路交叉口西200米。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，女，汉族，1990年6月18日生，住河南省开封市顺河回族区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：单亚伟，男，汉族，1987年1月6日生，住山东省东明县。上诉人河南恒大家居产业园有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人单亚伟商品房销售合同纠纷一案，不服兰考县人民法院（2020）豫0225民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回单亚伟的诉讼请求或依法发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由单亚伟承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。恒大公司与单亚伟签订的《兰考恒大帝景项目认购书解除协议》，并没有得到恒大公司的追认，《中原公司兰考恒大帝景项目退房审批表》仅是恒大公司内部审批操作流程，并不代表恒大公司与单亚伟就退房事宜达成了合意，最终该退房流程是否通过，需要各部门、各层级领导的审批通过，最终需要公司董事长的同意。首先，《兰考恒大帝景项目认购书解除协议》并没有恒大公司的签字盖章，根据该协议第九条：本协议自双方签字盖章之日起生效。故本解除协议并没有生效，对恒大公司与单亚伟不产生法律效力。其次，一审法院认定“经办人靳海涵作为公司代表销售房屋同客户签订认购书，均得到了公司的认可，可以认定其履行了代表公司作为公司员工的义务，应视为对《兰考恒大帝景商品房认购书》的变更解除”，属于事实错误。恒大公司与单亚伟签订的《兰考恒大帝景商品房认购书》上不仅有经办人靳海涵的签名，也有销售经理邱鸣鸿的签字，更有恒大公司的盖章，足以表明，恒大公司销售人员对外签订认购书的行为是要经过公司领导同意，并经过公司追认的。而解除协议没有公司盖章，且《退房审批表》均没有各层领导的签字，法院就认定恒大公司对该解除协议及认购书变更解除进行认可，相互矛盾。根据《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。经办人靳海涵仅仅是公司的置业顾问，是不可能被授权对外代表公司签订任何协议的，单亚伟提交的《解除协议》未经恒大公司追认，故对恒大公司不发生法律效力。最后，根据恒大公司向单亚伟出具的《无理由退房流程告知书》中第一条约定，单亚伟需在签订认购书，约定的时间内交纳首付款并签署《无理由退房协议书》及《商品房买卖合同》。根据《认购书》第二条第2款约定，单亚伟应在2019年5月4日前支付首期房款并签订《商品房买卖合同》。现单亚伟已经超过该履行期限，属于其单方违约，根据定金罚则，单亚伟无权要求恒大公司退还已交纳的定金。单亚伟答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。单亚伟向一审法院起诉请求：1.判决恒大公司返还单亚伟购房定金16000元整；2.一切费用由恒大公司承担。一审法院经审理查明，2019年5月2日，单亚伟与恒大公司签订了《兰考恒大帝景商品房认购书》一份，该认购书内容显示：“甲方（××）河南恒大家居产业园有限公司，乙方（××）单亚伟，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购兰考恒大帝景楼盘18幢2303单元，该商品房的规划用途为【住宅】、【办公】、【商业】、【公寓】、【储藏室】。该商品房建筑面积141.5平方米……单价为6436元/㎡……总金额为人民币玖拾壹万柒佰零捌元整（即910708元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款……2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年5月4日前支付首付房款￥260708元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即65.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年5月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到兰考县恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……甲方（签章）：河南恒大家居产业园有限公司盖章，经办人：靳海涵，销售经理：邱鸣惊，乙方：单亚伟，2019年5月2日”。单亚伟与恒大公司签订《兰考恒大帝景项目认购书解除协议》，协议约定：“一、解除双方签订的编号为0004654的《商品房认购书》。二、乙方将购买的兰考恒大帝景项目18幢2单元2303号的商品房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款壹万陆仟零佰零拾零元整（即￥16000元）（含定金￥16000元）……”。一审法院认为，本案双方当事人签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照协议约定严格履行合同义务。该认购协议虽然对双方当事人的基本情况、房屋座落、面积、房屋价款、付款方式等做了约定，但对交房时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未约定，且协议明确约定了认购方在签署认购协议后3日内与出售方签订正式商品房买卖合同并交纳首付款，故认购协议在性质上应认定为预约合同，双方当事人负有就合同具体内容继续进行磋商，并在签订认购协议后3日内订立正式的商品房买卖合同将预约推进到本约的义务。本案单亚伟与恒大公司工作人员协商退款事宜，签订了《兰考恒大帝景项目认购书解除协议》，恒大公司同意退还定金16000元，虽恒大公司未在解除协议上签字，但恒大公司工作人员已办理退房凭证审批手续，凭证载明退付原因为“由于楼层位于腰线层，家人不愿意，特申请退款。”金额20000元，恒大公司售楼经办人及地区公司经销分部经理签名。单亚伟已配合恒大公司办理了退房事宜，恒大公司已经将预定商品房另行销售。至于恒大公司提出审批表中没有地区公司营销部经理、地区公司营销部主管领导、地区公司财务部、地区公司董事长签字，仅有经办人靳海涵（楼房销售顾问）、地区公司营销分部经理审批签字不能代表公司办理退费事项，经审查，经办人靳海涵作为公司代表销售房屋同客户签订认购书，均得到了公司的认可，可以认定其履行了代表公司作为公司员工的义务，应视为对《兰考恒大帝景商品房认购书》的变更解除，故对恒大公司对审批退款不予认可的辩称，一审法院不予采信。综上，单亚伟、恒大公司已对认购协议进行事实上的变更，定金条款中的退款也事实上进行修改，故单亚伟要求恒大公司退回收取定金16000元的诉请应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决：河南恒大家居产业园有限公司返还单亚伟购房定金16000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由河南恒大家居产业园有限公司承担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，一审法院依据单亚伟提供的商品房认购书、退房审批表、认购书解除协议以及综合双方当事人陈述，认定双方对于商品房认购书进行了变更解除，并无不当。恒大公司关于认购书解除协议上恒大公司没有签章，审批表上没有各层领导签字，认购书并未解除的上诉意见不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由恒大公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年九月十八日书记员  荀文彬