北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初41000号原告（反诉被告）：李建强，男，1976年4月28日出生，汉族，工商银行光华路支行职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：贾玉山，男，1966年4月17日出生，汉族，北京昊昱兴隆商贸有限公司法定代表人，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：张纯华，北京市金韬律师事务所律师。原告（反诉被告）李建强与被告（反诉原告）贾玉山合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建强，被告贾玉山及其委托诉讼代理人张纯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建强向本院提出诉讼请求：1、判令贾玉山支付李建强拆迁补偿款1150万元；2、贾玉山支付李建强租金20万元；3、诉讼费由贾玉山承担。事实与理由：李建强与贾玉山于2011年3月签订合作协议，双方共同投资建设北京市黑庄户乡大鲁店村44区，协议载明李建强出资后由贾玉山建设经营，贾玉山自合同签订之日起连续四年每年向李建强支付租金人民币40万元，第五年起以后每年房租为贾玉山对外收取年度总房租额的一半，但自合同签订之日起至今贾玉山只向李建强陆续支付了部分租金，还有共计租金160万元没有支付。双方共同经营的项目于2018年被列入规划区域首都功能疏解项目中。同年6月，贾玉山与北京市黑庄户大鲁店村二队签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿款共计2000万元，同年8月该项目被拆除，拆迁补偿款到位后，李建强要求贾玉山支付依据合同应得的份额，但贾玉山拒不履行。故提起诉讼。贾玉山辩称：不同意李建强的诉讼请求，双方于2011年3月签署合作协议，2017年8月收到拆迁通知，合作区域仅限于贾玉山承租土地的一部分，具体位置有拆迁位置示意图，合同约定所建房屋出租一半时开始计收入，合作期间，贾玉山严格按照合作协议履行，2017年8月27日收到拆迁通知双方进行协商，内容是贾玉山补偿给李建强200万元作为合作期间拆迁款，李建强同意并且接收了200万元。当时双方起草一份协议，贾玉山已经签字，李建强也签字但是这份协议在李建强手里，李建强在录音中表示如果收到贾玉山的剩余100万元，因为录音前支付了100万元，双方补偿协议就达成了。贾玉山将剩余的100万元打给李建强后，李建强拿着协议书就离开了，没有给贾玉山。双方之间就起诉状涉及的内容已经处理完毕，本案的诉求不应该得到支持。贾玉山向本院提出反诉请求：1、李建强返还2017年5月至2018年5月所收房屋租金的一半即22.5万元；2、李建强支付合作期间的土地租金的一半99225元；3、反诉案件受理费由李建强负担。事实与理由：贾玉山与李建强于2011年3月25日签署了一份合作协议书，协议约定双方就贾玉山所承租的地块的一部分进行合作，协商约定在约定地块建设3层钢结构建筑。在房屋出租量达到所建房屋出租一半时开始，贾玉山向李建强支付房租分成，即前四年每年40万元，四年后收入租金再协商。前四年每年40万元已经足额支付完毕，双方没有异议。后续房租的分成经协商，贾玉山每年向李建强支付房租分成每年45万元。2016年5月至2017年5月，2017年5月至2018年5月两个季度，贾玉山也向李建强支付了房租分成每年45万元，李建强已经收到。2017年8月27日，贾玉山收到北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村综合治理办公室的《通知》，要求2017年12月15日清退。所以李建强应退还贾玉山2017年度的租金的一半22.5万元。又因为经营期间贾玉山没有承担合作期间的地租，经核算，李建强应支付贾玉山99225元，故提起反诉。李建强对反诉辩称：我们主张的租金要的是清退之前的，投资款200万元是完全包括了所有的，我们同意支付地租，虽然当时没有谈过。2018年的租金我们没有主张，本来也不涉及2018年的合作租金。李建强围绕本诉请求及反诉答辩意见依法提交了合作协议、收条、银行明细。贾玉山提交了合作协议、银行明细、地上物资产确认表、租赁协议书、汇转单、录音录像、施工合同、证人证言。对于本案事实本院认定如下：李建强提交《合作协议》，该协议约定甲方为李建强，乙方为贾玉山，合作项目地址：北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村44区。甲乙双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，共同投资建设北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村44区。投资项目，经充分协商达成如下协议：甲方责任：1.由甲方出资人民币200万元整。2.甲方投资后不参与建设和经营。3.房屋出租后甲方每年收入人民币四十万租金，连续四年，四年后收入租金双方再协商。4.此地由于是共同出资建筑，如遇国家拆迁，拆迁款由甲乙双方平分。5.所建房屋租出一半算开始收入日期。乙方责任：1.乙方负责所有的建筑和经营。在建筑和经营中间所有事情甲方不得参与。2.乙方负责收入所有房屋收入。3.乙方按时支付甲方应得房屋出租费用。甲方处李建强签字，乙方处贾玉山签字，见证人处王开梅签字。日期为2011年3月25日。李建强提交收条，内容为：“今收到李建强投资款人民币二百万元整（2000000）。”收款人处贾玉山签字，日期为2011年3月。贾玉山对该证据的真实性认可。关于合作协议中约定的租金的给付情况，贾玉山提交转账记录支票存根等证据证明其向李建强支付租金以及腾退款项。贾玉山提交的银行明细显示2012年3月17日、3月29日共计向李建强（李建强名下工商银行账户尾号为5858）转账18万元。贾玉山向李建强尾号为1167的银行卡转账情况如下：2013年2月22日，转账5万元，2013年5月2日，转账20万元，2013年5月20日，转账15万元，2014年3月6日，转账2万元，2014年5月11日转账10万元。其他转账为向李建强父亲李阔林转账（尾号为4178），2016年5月5日至2016年6月10日向李阔林转账45万元，自2017年5月23日至2017年5月24日向李阔林转账45万元。关于支票，李建强认可2017年5月24日收到贾玉山交付的金额为20万元的支票以及2013年8月16日及2014年5月15日收款人为北京爱乐童科技有限公司的两张支票共计20万元。对贾玉山所称2013年3月27日及2015年11月4日给付李建强交通银行金额为35万元、40万元的支票不认可，因收款人并非李建强，也非李建强指定的个人或公司，贾玉山称票根已经丢失。贾玉山认为其自2012年3月17日至2017年5月24日共计通过转账以及支票等方式给付李建强255万元，其中包含12万元向李建强因与本案无关的借款向李建强还款12万元并支付利息3万元。贾玉山提交的银行明细显示，自2011年1月10日至2011年11月11日，李建强通过其名下尾号为5858的银行卡向贾玉山转账共计212万元，贾玉山称，上述212万元中有12万元为其向李建强的借款，200万元为本案合作协议所涉投资。李建强称双方口头约定租金的起算时间为2012年3月25日（因为合同是2011年3月25日签署的，合同约定房屋出租一半之后开始给租金）开始计算租金，到2016年3月25日每年租金是40万元，从2016年开始到2018年3月25日每年租金是105万元。贾玉山认为应自2012年5月给付李建强租金，自2016年5月始，双方协商每月给付李建强租金为45万元。关于租赁合同解除的时间，贾玉山提交《通知》一份，内容为：大二村关于辖区内企事业单位出租大院、公寓，根据非首都功能疏解、环境整治“散、乱、污”的工作要求，将辖区内出租大院、公寓予以清退、关停，并搬离本辖区。终止日期为2017年12月15日前，自接到本通知之日起执行。如过期未清退、关停将联合有关部门进行处理，所产生的一切后果自负，通知人为大二村综治办，被通知人为贾玉山，时间为2017年8月27日。证明腾退时间最迟在2017年12月15日，故李建强多收了贾玉山半年的租金应当退还。关于李建强投资的面积，贾玉山提交合同一份，时间为2011年2月10日，系贾玉山与张家永签署，工程名称为大鲁店贾玉山处公寓楼工程。安装施工合同，约定发包人为贾玉山，承包人为张某1，工程名称为钢结构三层楼，工程地点为大鲁店44区二排，开工时间2011年2月20日，竣工时间2011年6月20日。李建强对上述证据的真实性不认可，称其投资不止建造了新房，还拆除了之前的平房建筑了高楼，具体200万元怎么建设也不清楚，是贾玉山雇佣的施工队进行施工。证人张某2到庭作证称，在2011年2月贾玉山建造一幢三层楼，其负责土建工程，建设到8月底就完工，三层总面积为5000多平方米，证人张某1称2011年其在大鲁店村盖房具体位置不记得，门脸房后面的三层楼房，其负责钢结构，共计三层。李建强对上述证人证言的真实性认可，证明目的不认可。贾玉山提交《土地租赁协议书》，约定出租方、甲方为朝阳区黑庄户乡大鲁店第二农工商合作社，承租方乙方为贾玉山，地理位置为大鲁店村二大队村西南四十四区，土地面积21亩，租赁期限30年，自2003年7月18日至2033年7月17日止，土地租金为每亩每年3500元。贾玉山称双方在2006年重签了租赁协议。经双方当事人申请，本院依法自北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村调取了贾玉山（乙方）与大鲁店第二经济合作社（甲方）签署的租赁协议书，该协议书约定乙方承租土地位于黑庄户乡大鲁店二村四十四区地块，东至人工湖，西至道路，南至大鲁店南路，北至大三村公园。乙方承租甲方土地占地面积为18.2亩。地上建筑为9234.58平方米，乙方自建9234.58平方米。租期为20年，即自2006年1月1日起至2025年12月31日止。每亩土地年租金为1万元，以后每3年递增5%，即从2011年1月1日至2013年12月31日，每亩年租金为1万元，2014年1月1日至2016年12月31日，每亩年租金为1.05万元。付款方式为按年度一次性付清。该协议第七条第5款约定甲乙双方在2006年1月1日签订的租赁合同协议及在2009年1月1日签订的补充协议，甲乙双方履行至2010年12月31日终止执行并自动解除，自2011年1月1日起，甲乙双方按照本协议约定内容执行至协议期满为止。该协议附件1为贾玉山承租场地平面位置图，附件2为贾玉山承租地地上物资产确认明细表，该表中载明测量确认时间为2011年1月，乙方建筑面积为9234.58平方米。该附件甲方处加盖大鲁店二村经济合作社公章，乙方处贾玉山签字，还加盖了测绘专用章，公章内容为：2011年度测绘成果专用章北京中天新图测绘有限公司，证书编号11005038证书分类测绘，资质等级丁级，有效期至2012年3月31日止。贾玉山称，该附件中编号29，地上物资产名称为加工、办公、建造时间为2008年5月前、房屋结构为在建、建筑面积为在建的建筑为李建强与贾玉山合作的建筑物，李建强对此不予认可。本院依法调取了2018年4月23日测绘成果图，该测绘成果图显示坐落为朝阳区黑庄户乡大鲁店二村，宗地总面积为13471.63平方米，房屋总面积23325.16平方米，附属物总面积为1416.27平方米。幢号为5的建筑面积为303.53平方米，备注为13年3月28日后扩建原135.12平方米。幢号5-1，面积332.21平方米，备注为13年3月28日后建，幢号12-3，面积为1146.17平方米，备注为13年3月28日后建，幢号12-4，面积为1146.17平方米，备注为13年3月28日后建。棚1为22.42平方米、棚3为205.54平方米、棚4为230.66平方米、棚9为28.68平方米均备注为13年3月28日后建，加盖北京森源宏勘测科技发展有限公司测绘专用章。关于双方合作的面积，贾玉山称双方合作的地点位于2011年1月测量的“贾玉山承租场地平面位置图”显示的编号为29的在建建筑为双方合作的建筑，面积大约为5400平方米，李建强对此面积不予认可，称该建筑物共计四层，面积不止5400平方米，称关于双方合作的建筑物其并不清楚，贾玉山所称的29号系双方合作的建筑物，后贾玉山又把后面的平房屋拆除后重新建造，双方合作的部分包括29号地块和后期建筑的相同大的四层楼，时间大概在2013年或2014年，在本院依法调取了2018年4月23日的测绘成果图后，李建强称测绘成果图中的12-1、12-2、12-3、12-4一幢建筑物共计四层以及编号为13、13-1、13-2、13-3的一幢建筑物共计四层为双方合作的建筑物。贾玉山对此不予认可，认为双方只合作了一幢建筑物，面积大约为5400平方米，其他的建筑物并非李建强投资建设的。2018年5月31日，甲方大鲁店二村经济合作社与乙方贾玉山签署《解除租赁协议》，约定：一、自本协议签订之日，乙方自愿与甲方解除甲乙双方原于2011年1月1日所签订的租赁协议。二、甲乙双方确认，截止2018年3月30日即原租赁协议解除之日，甲方应退还乙方已支付剩余期间的租金及其他费用共计人民币0元，乙方应支付甲方租金、水电费等共计人民币50164元，乙方同意在本协议的补偿价款中予以扣除。三、本协议签订之日起15日内，乙方将原租赁协议项下场地腾空交还甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施。四、经甲乙双方协商一致，甲方同意给付乙方涉及原租赁合同的房屋、地上物及附属设施等补偿价款共计人民币22980054元，给付方式：签订此合同之日起15个工作日内给付补偿款的30%，乙方腾空场地并向甲方交付现状房屋、地上物及附属设施15个工作日内，甲方向乙方给付剩余补偿价款。五、本协议生效后，即发生双方解除原租赁协议的效力。该协议还约定了其他事项。协议尾部，甲方处加盖大鲁店二村经济合作社公章，法定代表人李颜伟签字，乙方处贾玉山签字。《解除租赁协议补偿确认表》中载明，资产补偿总金额为21885766元，其中房屋建筑物，面积为23325.16平方米，总金额为18526675元，附属物总金额为3359091元。奖励费用1094288元，应付一次性综合经济补偿总额22980054元，扣除费用费50164元，实付一次性综合经济补偿总额22929890元。贾玉山认为其与李建强于2019年1月1日已经达成协议，并提交协议打印件，内容如下：甲方为李建强，乙方为贾玉山，甲乙双方原于2011年3月25日签订了《合作协议》，共同投资建设北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村（简称：大鲁店村）44区2号院三层楼房（以下简称：三层楼房），其中甲方出资200万元，其余租金均由乙方所出。因三层楼房已于2018年6月份被拆迁，经双方友好协商确定，达成如下一致意见：一、三层楼房拆迁所得补偿款乙方分给甲方200万元，三层楼房剩余拆迁款均归乙方所有，大鲁店村44区其余房屋的拆迁补偿款亦均归乙方所有，与甲方无关。二、上述第一条所约定分给甲方拆迁款的200万元，乙方已于2018年7月通过转账方式支付甲方60万元，又于2018年12月21日再次通过转账方式支付给甲方40万元，剩余100万元，乙方于2019年1月2日当面转账方式支付给甲方。三、乙方将上述第二条所约定的100万元向甲方支付完毕当日，甲方将其所持有的双方于2011年3月25日签订的投资建设《合作协议》原件、乙方曾于2011年3月向甲方出具的收条原件交付给乙方。四、甲方于2019年1月5日前，就（2018）京0112民初4100号合同纠纷一案申请解除对乙方的财产保全，并撤回对乙方的起诉。五、上述第二、三条约定义务履行完毕后，双方就大鲁店村44区拆迁房屋别无其他争议，再无任何债权债务纠纷。贾玉山称其按照协议约定给付李建强200万元之后，李建强并未按照双方约定签署协议并撤诉。李建强对上述协议的具体内容不予认可，内容也没有看到，没有签字。除提交上述书面协议书之外，贾玉山还提交与李建强的录音及录像，证明双方达成一致意见，贾玉山再给付李建强200万元，双方之间再无纠纷。2018年12月29日的录音内容如下：……贾玉山：“是。一共200万，我给了你100万，到账了吧，你先把那100万给我写了条，我当场再给你打那100万，再给我写条，好吧，我就等于把钱给清了。”李建强：“没问题，那之前那个我都可以给你写，你给我多少钱我肯定承认。您是不是得给我啊，我收到我才能给你写啊。”贾玉山：“你只要是把我给你那60万和40万，只要是给我写了条，我就给你打，把剩余的100万给你打，咱这个拆迁款所有手续，你就撤诉，你给我打这个条，这样行不行？”……第四次录音录像发生在2019年1月2日，在该录像中，贾玉山提出共计给付李建强200万元，李建强撤诉，双方账清，贾玉山拿出一张打印好的协议要求李建强签署，李建强拒绝签字，录音共计两段，一段是4分23秒，另一段是3分39秒。之后的部分，贾玉山提交了书面文字材料，但无录音录像内容，在后面的文字材料中，李建强不认可贾玉山给付其200万元双方再无纠纷，后提出要求贾玉山给付其500万元，双方未能达成一致意见。李建强对录音的真实性认可，但认为录音是不完整的，贾玉山曾与李建强协商，因贾玉山离婚了，没有钱，故先给李建强一部分钱后，李建强撤诉，当时李建强之所以同意撤诉是因为贾玉山承诺拿到剩余的拆迁款后再给付李建强。在本案审理过程中，李建强申请财产保全，本院依法查封了贾玉山名下银行账户。上述事实，有双方当事人提交的上述证据以及当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：贾玉山、李建强签署合作协议，该合作协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案诉争的租金，合作协议约定，房屋出租后李建强每年收入40万元，连续4年，四年后双方再进行协商，且双方均认可租金自2012年开始发生，并且贾玉山应当自2012年开始给付租金，虽然双方对租金计算的起始月份有争议，但贾玉山与大鲁店第二经济合作社解除租赁协议的时间发生在2018年5月，结合双方当事人的陈述，本院认定贾玉山应当给付李建强共计六年的租金。关于前四年的租金，按照双方协议约定为每年40万元，关于第五年及第六年的租金，李建强称双方约定为105万元，但其并未提交证据予以证明，李建强称四年之后的租金一人承担一半，其亦未提交证据证明。贾玉山称双方达成协议约定租金为每年45万元，并在2016年5月和2017年5月分别给付45万元，李建强在收到上述款项后并未提出异议，故本院认定双方达成协议的租金金额为45万元，对其主张租金为105万元的意见，本院依法不予采纳。关于李建强所称合作的两幢楼房，通过对2011年1月和2018年4月23日贾玉山承租场地平面位置图及测绘成果图的比对，李建强主张双方合作的两幢四层建筑物均在2011年测绘之后建造，编号为12-3和12-4的03层和04层在2013年3月28日后建造，李建强提交的证据不能证明其在2011年投资的200万元用于上述建筑物的建造，故对李建强主张上述建筑物系其投资建造的建筑物的意见，本院依法不予采纳。关于贾玉山所称双方合作的建筑物面积仅为5400平方米的意见，双方在《合作协议》中并未明确合作的具体楼栋，贾玉山提交的其他证据亦不能证明双方合作的建筑的具体指向，故对该意见，本院依法不予采纳。关于贾玉山主张其与李建强达成一致协议，其给付李建强200万元，双方再无任何纠纷的意见，贾玉山提交的证据可以证明其向李建强提出此建议，但其提交的证据不能证明李建强对此予以确认并认可。综合以上因素，本院酌情认定贾玉山应给付李建强租金共计250万元，关于其主张的拆迁款，虽然贾玉山腾退承租土地并非基于严格意义上的拆迁事实，但系基于按照政府规定进行腾退的事实，发生了与拆迁等同的结果，故贾玉山应给付李建强腾退相关费用，经计算，该费用为4180103元，扣除贾玉山已经给付的365万元，贾玉山应再给付李建强3495270万元，对李建强主张过高部分，本院依法不予支持。关于贾玉山的反诉请求，对贾玉山主张返还租金的请求，因无事实与法律依据，本院依法不予支持。关于贾玉山主张李建强承担租金的一半99225元的请求，因李建强同意给付，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贾玉山于本判决生效之日起7日内给付原告（反诉被告）李建强3030103元；二、原告（反诉被告）李建强于本判决生效之日起7日内给付被告（反诉原告）贾玉山租金99225元；三、驳回原告（反诉被告）李建强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贾玉山的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费92000元，由原告（反诉被告）李建强负担60959元（已交纳），由被告（反诉原告）贾玉山负担31041元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6164元，由被告（反诉原告）贾玉山负担3883元（已交纳），由原告（反诉被告）李建强负担2281元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告（反诉原告）贾玉山负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 文人民陪审员  毛利萍人民陪审员  乔轶美二〇二〇年九月十六日法官 助理  刘斐洁书 记 员  吴 迪