苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初3619号原告：贾正洋，男，汉族，住所地河南省固始县。委托诉讼代理人：陈小勇，浙江和光律师事务所律师。被告：杨银林，男，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。被告：方丽芬，女，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。共同委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。原告贾正洋与被告杨银林、方丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法由审判员陈唯华适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告贾正洋的委托诉讼代理人陈小勇，被告杨银林、方丽芬的共同委托诉讼代理人张娟、杨柳青，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾正洋诉称，原、被告存在商品房买卖合同关系。原告于2018年6月27日与被告及隆丰房产投资有限公司(中介方)三方签订商品房买卖居间合同，原告购买被告位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇盛虹村盛意花苑小区25幢1105室商品房一套，合同约定原告支付定金30000元，其中10000元作为交房保证金交于中介方，并协商于2018年7月30日前，原告需支付首付或20000元。原告于2018年6月29日将其中30000元定金付于被告账户，于2018年7月30日支付房款220000元到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己的义务。2019年9月16日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告购买被告位于江苏省苏州市吴江市盛泽镇盛虹村盛意花苑小区25幢1105室商品房一套、江苏省苏州市吴江市盛泽镇盛虹村盛意花苑小区25幢1005室商品房一套，但由于政府限购政策导致无法过户，因此，原告补偿被告每个月2500元共计10000元，等待原告四个月后再办理过户手续。原告于2019年9月16日通过微信转账的方式将10000元补偿款付于被告。签订《吴江市存量房买卖居间合同》后，被告已将位于江苏省苏州市吴江市盛泽镇盛虹村盛意花苑小区25幢1105室房屋交付给原告，原告已经进行装修并入住。2020年1月10日，原告发函给被告，确认被告是否确实取得案涉房屋的不动产权证，并要求按补充协议约定办理过户手续，现双方约定的期限未到期，被告明确表示拒绝履行合同约定的义务。原告认为，被告拒绝继续履行合同的行为是违约行为，该行为给原告造成重大损失，被告应当遵守契约精神，继续履行双方签订的商品房买卖合同。请求判令被告继续履行《吴江市存量房买卖居间合同》；本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，请求判令被告继续履行《吴江市存量房买卖居间合同》以及补充协议，被告应于原告符合政策条件时协助办理过户手续。被告杨银林、方丽芬共同辩称，双方于2018年6月27日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于盛意花苑25幢1105室房屋，签订合同后原告迟迟不履行过户义务，后被告得知原告购房资质有问题，故双方于2019年9月16日签订补充协议，由原告向被告补偿2万元，等4个月后再行过户，该笔补偿款针对的标的是25幢1105室房屋。被告早已取得房屋产权证书，随即应原告要求将产证交予原告，这并不是房屋的交付，原告未经被告同意擅自装修，且不履行付款及过户义务，反而转手将房子卖于案外人张琴美，被告认为，原告要求订立的三方协议，规避国家的限购限售政策，不能得到履行，后被告又多次要求原告支付房款并及时过户，且书面通知限期履行，但原告仍未予以理睬。被告如当初知道原告不具备购房资质，是不会签订买卖合同的，现原告既不付款又不过户，责任全在原告，原告的行为已属违约，被告已起诉原告，要求解除2018年6月27日签订的房屋买卖合同，并承担违约责任。原告增加诉请，要求等待原告符合购房条件，超出了合同双方当事人的约定，显然不应得到支持。经审理查明，2018年6月27日，甲方（两被告）与乙方（原告）签订吴江市存量房买卖居间合同一份，合同约定:甲方所有的坐落在吴江区万元转让给乙方，甲方应在乙方支付定金25万元的同时，将该房屋的房产证、土地证交由丙方（隆丰房产投资有限公司）保管，甲乙双方如未按照本合同的约定履行义务，则每逾期1日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过30个工作日，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金，如给守约方造成其他损失的，违约方应当赔偿，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付甲乙双方合计应付的中介费用。甲乙双方签订协议当日支付成交价的1%作为中介费。签订协议当日支付定金3万元，7月30日前支付22万元，余房款在过户当日付清，定金中的1万元置于中介方作为交房押金。合同成立后，在合同签订当日被告方收到3万元，1万元交给中介，后收到22万元。当日被告将房屋交付给原告。2019年9月16日，原、被告双方签订补充协议一份，协议载明，乙方（贾正洋）购买甲方（杨银林）位于吴江区房屋，由于政府限购政策导致乙方社保不满两年无法过户，经双方协商甲方等乙方4个月社保时间，乙方补偿甲方每个月5000元，共计2万元作为补偿。4个月后如再无法过户，则乙方付给甲方860000元整房款。如果乙方将此房屋转让其他人提前办理托管过户，甲方积极配合并退还乙方多支付的补偿金。协议成立后，原告支付了2万元给被告。2019年10月23日，两被告（甲方）、原告（乙方）与案外人（丙方）张琴美签订协议一份，协议写明，针对盛泽镇盛意花苑25幢1105室房屋，现因乙方政策原因无法购买甲方房屋并且已经装修，现甲乙双方协商，乙方可转卖给丙方张琴美，甲方配合乙方、丙方办理该房屋过户手续。之后该协议至今未履行。2020年1月10日，原告向被告发出律师函，认为双方签订的房屋买卖居间合同约定，房屋总价730000元，原告已支付250000元，约定取得房产证后办理过户手续，之后又签订补充协议，因政府限购政策导致无法过户，原告自2019年9月16日至2020年1月16日补偿每月2500元，计10000元，4个月后如再无法过户，则原告支付430000元房款，如果原告将此房转让其他人提前办理过户手续，被告须配合，原告已经装修入住。现期限将近，要求确认是否取得房产证，如已取得交3日内办理过户手续，并支付你房款430000元。2020年1月12日，被告复函认为，25幢1105室不动产证早已取得，交付购房预付款后产证已借给你方，不要明知故问（审理中原告确认不动产证在自己处）；由于你方原因一直无法办理过户手续，才产生了2019年9月16日的补充协议。后三方签订的协议，现通知乙方、丙方务必在2020年1月16日前付全款办理过户手续，到期不办属你方违约，协议属无效合同，在扣除合理违约金后退还预付款，归还借给你的房产证，在房屋买卖未履行的前提下，你方私自对房屋装修，将追究相应法律责任。2020年1月20日，被告将定金22万元退回原告。以上事实，由原告提供的吴江市存量房买卖居间合同、补充协议、协议、律师函、转账凭证及庭审笔录等证据予以证明。本院认为:诉争房屋的吴江市存量房买卖居间合同系双方的真实意思表示,符合法律规定,应为有效。依法成立的合同应受法律保护,合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后,原告按约支付部分房款,但双方进行产权过户登记时因原告属于限购对象,致产权转移登记未能成功。原告至今仍未符合限购政策规定，也未按补充协议约定，4个月后如再无法过户，将剩余房款支付给被告；从原、被告与第三方张琴美约定被告将房屋转卖给第三方协议中分析，双方已明确原、被告之间无法办理过户手续，也无法实现合同目的。综上，原告要求被告继续履行《吴江市存量房买卖居间合同》以及补充协议，要求被告等原告符合政策条件时协助办理过户手续，无事实与法律根据，本院依法不予支持。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告贾正洋的诉讼请求。案件受理费减半收取5550元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  陈唯华二〇二〇年九月二十五日书记员  吕 婷附相关法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。