江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初7648号原告：何某2，男，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：何某1，系原告父亲。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。被告：饶希希，女，1983年5月11日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。原告何某2与被告饶希希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日、2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告何某2的委托诉讼代理人何某1、王小青，被告饶希希的委托诉讼代理人张霄南、龚炯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某2向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理昆山市悦丽花园XX幢XXXX室房屋及悦丽花园XXX号车位不动产权变更登记手续至原告名下；2、判令被告承担本案诉讼费费用和保全费用。事实和理由：2018年被告同时报名参与昆山市悦丽花园、金鹰楼盘两处房产的开盘摇号，并同时通过摇号取得两处小区的购房资格，但因被告经济实力只能负担一处房产，故被告通过原告父亲同原告协商，由原告实际出资购买悦丽花园房屋及车位，房产及车位归原告所有，待两年后再由被告过户给原告，在此之前由被告代原告持有案涉房产。双方协商一致后，原告委托其父亲通过微信告知被告的方式，确认了具体的案涉房产及车位的坐落，而后再由原告委托其父亲通过银行转账的方式将全部购房款支付被告。现被告明确拒绝履行双方协议，不愿配合原告将案涉房产及车位过户至原告名下。原告及其父亲多次欲找被告协商，均遭被告拒绝，且不愿再与原告及其父亲联系。原告为此起诉。被告饶希希答辩称：1、原告诉状中所述均是凭空捏造，与客观事实严重不符，被告与原告素不相识，从未蒙面，在收到本案的诉讼材料前，被告都不知道原告是谁，被告也从未与原告达成过代持购房的任何协议；2、案涉房屋系被告通过摇号取得购房资格，现已登记在被告个人名下，属于被告个人财产，与原告没有任何法律关系。原告所主张的请求没有任何事实和法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明：原告何某2出生于XXXX年X月XX日，其父亲为何某1。何某1与被告饶希希系朋友关系。2018年，被告饶希希同时报名参加昆山市悦丽花园、金鹰楼盘两处房产的开盘摇号，并同时通过摇号取得两处小区的购房资格。何某1称，因被告饶希希经济实力只能负担一处房产，其与被告经过协商后约定由何某1实际出资购买悦丽花园房屋及车位，待被告拿到产证等两年后再由被告过户给何某1的儿子何某2，在此之前由被告代持案涉房产。但何某1与被告饶希希之间并未签订任何协议，何某1为证明其陈述，提供证据如下：一、转账记录：2018年11月25日，何某1向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月26日，何某1向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月27日，何某1向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月28日，何某1向饶希希转账449039元。上述转账合计3449039元。二、何某1（以下简称““何”）与饶希希（以下简称“饶”）的微信聊天记录：2018年11月23日，饶：“…不能更名，麻烦，何总，如果买这个房子，我金鹰算第二套房子了，税要多交0.5个点…”，何：“多出的部分我给”；2018年11月24日，饶：“何总，明天要不要一早我去接你，你老婆要不要去？7点钟就开始选房了”，何：“你是一百多号估计要到9点多，我们自己过去”…何：“他的房型图你知道吗？房间都是朝南吗？”，饶：“是的，三房朝南，我发给你；…165是三房朝南，一个书房朝北，跟金鹰一样的户型，喜欢就是无缘了…”；2018年11月25日，饶发送“房源分布图”给何某1；何：“120、143、165都可以楼层20以上”，饶：“首选哪几栋楼？我看东边的9、7、5号楼首选？…听说明天下午3点之前全款要到”，何：“可以”，饶：“不然就过号；万一120、143、165，东边套都没有高层的怎么办？”何：“那就西边”…饶：“首选143？”何：“是的”，…饶：“是不是万一143平方没有好楼层东边套，是远120，再选165东边套？还是先选143西边套？”，何：“你看着办以后好卖就行”…饶：“明天要100万，要转到开发商账户”，何：“可以”…饶：“明天签约的时候，15万车位可以优先选车位，100万我去银行转，我最高20万，我去浦发银行”，何：“钱的问题你不用管，车位要的”，…何：“首选143在选165，你肯定可以”，饶：“好的…我喜欢165啊，房子住了很舒服，都是165平房，都是选大的，180也人选了”，何：“那就按照你喜欢的来先，这样如果你改天真的要这里的不要金鹰的也方便”…饶：“我肯定要金鹰，不想了，这个没钱啊…不要了，金鹰我要住的”…饶希希于10：23发送“悦丽花园房源卡”及其浦发银行卡给何某1，显示：房号XX幢XXXX号，面积166.45m2，单价19820元/m2，总价3299039元；客户须于2018年11月26日15：00前将100万元转账至开发商以下指定账户…2018年11月26日，饶：“何总，钱汇了，我去售楼处交掉”，何：“好的什么时候要交全款”，饶：“我的号应该是后天，我先去售楼处，待会问一下”，何：“你问一下我好准备”…2018年11月27日，饶希希发送车位图给何某1称：“你看看哪个好？”，何：“进出方便最好能直接开进去那种”…2018年11月28日，饶：“何总，你别生气了。你生气我心里也不好过，真的很感恩你，做人不会不讲人情的，就看在我一个女人不容易的份上。帮帮我，我是想满两年以后转给你儿子，按照银行理财的利息算，去掉利息，3和7分。可行的话，合约一定要签的。”…2019年5月21日，饶：“何总，您好。时代悦府的房子卖不卖啊，天天房产公司打电话过来催，说27000有人要。之前说只能26000，现在说涨了点。应该是明年拿到房产证还会高些，您怎么看啊”，何：“27000马上付款吧。”饶：“真卖吗？打听了一下，明年一月交房，价格会涨的，房产公司催我催的急，我说我不做主，要问问你，你确定卖，我就回复他。”三、2020年1月16日何某1与饶希希的电话录音：…何：“当时说的是这个房子先记在你名下，到时候过户给我的，是不是这么说的？”，饶：“当时是这样说的，然后说着三七分，但是后来不是你说要卖嘛？”，何：“当时说的很简单，赚到钱的时候扣掉我们的利息，就假如卖的话，扣掉利息我们三七开，是不是？”饶：“是这样说的，但六七月的时候，你跟我说要卖呀。”…何：“这房子当时说的就是过户给我儿子，对不对？是不是这么说的？我说反正没事，到十八岁我就可以过户给他，你的意思变成，你的意思好像是我现在等于把钱借给你的吗？”，饶：“没有没有，我想，你不是要卖吗？因为老是有人找我买，问我卖不卖，我说要卖，反正你卖房子时间也长的，卖给我也一样的，对不对？”…饶：“我没有耍赖，本来就像如果你卖给别人还不如卖给我，卖给我最起码还没有中间的那种差价，卖给别人，一时半会儿也卖不掉…”，何：“那你知道我缺钱，你怎么就借给我20万，不多给我点。”饶：“我当时没钱，就想着现在卖不掉，想我能不能买下来，我赶快去贷款…”庭审中，对于原告提供的转账凭证，被告饶希希对真实性不持异议，但认为该3449039元系借款；对于微信聊天记录，被告饶希希对真实性不持异议，但认为与本案无关；对于通话录音，被告饶希希对真实性不持异议，但认为原告提供的录音前面还有内容。另查明：昆山市玉山镇娄创路XX号悦丽花园XX号楼XXXX室房产于2020年3月27日登记在被告饶希希名下。再查明：2019年2月15日，饶希希向何某1转账200000元；2020年1月19日，饶希希向何某1转账600000元。上述事实，有转账凭证、微信聊天记录、电话录音、不动产权登记信息以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为1、原告的主体资格；2、原告主张案涉房屋过户至其名下理由是否充分。一、关于争议焦点一，被告饶希希认为其与原告何某2素不相识，从未蒙面，没有任何法律关系，本案中，与被告饶希希协商的确不是原告何某2，而是原告的父亲何某1，何某1与被告饶希希协商购买案涉房屋时原告何某2未满18周岁，何某1作为其父亲及法定监护人，代理其与原告协商买房事宜，并未对其造成利益损害，原告何某2是否在场以及其是否知晓、同意买房不影响其获得案涉房屋的所有权，且根据何某1与被告饶希希的微信聊天记录，被告提及“我是想满两年以后转给你儿子”，故被告称其不知道原告，与事实和证据不符。现原告何某2已满18周岁，且房屋过户至其名下不存在障碍，故原告主体适格。二、关于争议焦点二，一方面，根据何某1与被告饶希希的微信聊天记录，被告在选择房屋的面积、楼层、车位时均征询原告意见，且在微信中称“跟金鹰一样的户型，喜欢就是无缘了”、“我肯定要金鹰，不想了，这个没钱啊…不要了，金鹰我要住的”，在房子定好之后，被告还在微信中与原告沟通卖方事宜“何总，您好，时代悦府的房子卖不卖啊”、“房产公司催我催的急，我说我不做主，要问问你，你确定卖，我就回复他”；另一方面，根据何某1与被告饶希希的通话录音，当何某1质问被告饶希希“当时说的是这个房子先记在你名下，到时候过户给我的，是不是这么说的”时，被告饶希希也称“当时是这样说的，然后说着三七分，但是后来不是你说要卖嘛”、“…我想，你不是要卖吗？因为老是有人找我买，问我卖不卖，我说要卖，反正你卖房子时间也长的，卖给我也一样的，对不对”，上述微信聊天记录与通话录音均与何某1所称的“其与被告经过协商后约定由何某1实际出资购买悦丽花园房屋及车位，待被告拿到产证等两年后再由被告过户给何某1的儿子何某2，在此之前由被告代持案涉房产”的陈述能够相互印证；再者，原告向被告转账的3449039元与被告支付的房款及车位款在金额上完全一致，在时间上也与被告在2018年11月26日微信中称的“何总，钱汇了，我去售楼处交掉”、“我的号应该是后天”相吻合，被告称其向何某1“借”了上述房款，即3449039元为借款，本院认为，3449039元数额巨大，被告未能提供任何能够证明其与何某1之间存在上述3449039元借贷合意的证据，且双方对于3449039元款项也没有关于利息、还款时间等清楚的约定，该笔款项的金额具体到个位数、无论从形式上还是金额上均不符合民间借贷的要件特征，更不符合一般常理，被告的该项意见本院不予采信。关于被告饶希希转账给何某1的200000元和600000元均发生在房屋买卖之后，且对于款项性质双方还存在争议，在本院未认定双方之间存在民间借贷关系的情况下，本院对该部分款项不予理涉。综上，原告对于3449039元款项的解释符合常理，更为合理，故本院认定原告何某2主张被告饶希希将昆山市玉山镇娄创路99号悦丽花园XX号楼XXXX室房屋过户至其名下的请求，符合契约精神，本院予以支持。关于XXX号车位，并不属于不动产，原告主张车位登记至其名下并无法律依据，本院碍难支持，但原告可以主张车位的使用权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告饶希希于本判决生效之日起十日内将昆山市玉山镇娄创路99号悦丽花园XX号楼XXXX室房屋过户登记至原告何某2名下。二、驳回原告何某2的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34392元，减半收取17196元，保全措施申请费5000元，合计22196元，由被告饶希希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年九月十八日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚