广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9461号原告：冼志仁，男，1978年10月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：曾永亮、曾燕静，均系广东宝慧（顺德）律师事务所律师。被告：韩德勤，男，1970年8月12日出生，汉族，住河南省邓州市。原告冼志仁诉被告韩德勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冼志仁的委托诉讼代理人曾永亮、曾燕静，被告韩德勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冼志仁向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2020年2月至6月份的租金合计20000元；2.被告向原告支付拖欠租金（或场地占用费）的利息（从2020年1月25日起至实际交还房屋之日止，以各月拖欠租金为基数，按年利率6%分段计算）；3.被告支付2019年6月1日至2020年1月31日期间电梯分摊、代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、梯灯电费148.84元，2019年5月1日至2020年2月29日水费477.9元，2019年5月至2020年3月管理费961.18元，合计1587.92元（以后顺延至被告实际交还房屋之日止）；4.被告向原告交付房屋，逾期未交付的从2020年7月起至房屋交付之日，按合同租金4000元/月的标准向原告支付场地占用费；5.押金8000元由原告取得，不作退还；6.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.被告向原告支付2020年2月至6月的租金20000元；2.被告向原告支付2020年7月的场地占用费4000元；3.被告向原告支付租金（或场地占用费）利息（从2020年1月25日起至于被告实际交还房屋之日止，以各月拖欠租金为基数，按年利率6%的标准分段计算）；4.被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的电梯分摊、代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、梯灯电费214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元、2019年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费1310.7元，合计2056.81元；5.押金8000元由原告取得，不作退还；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2019年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定：（1）原告将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园J3栋兴盛阁10B的房屋出租给被告居住使用，租期为2019年5月1日至2020年7月1日，租金为4000元/月，被告应在每月提前5天支付租金。租期内，被告居住所产生的水费、电费、物业费等费用由被告承担，被告未在规定时间内缴清上述费用的，双方按违约处理。被告自2019年5月1日起开始拖欠水电等杂费，自2020年2月起未向原告支付租金，经原告催收未果，特提起诉讼。被告韩德勤答辩称：1.2020年2月期间，被告受新冠疫情影响，无法支付房租，本来原、被告已协商一致，被告在2020年4月份一次性支付3个月的租金，但在2020年3月25日至4月5日期间，原告多次停水停电，并带人屡次上门对被告及家人进行骚扰，被告无奈在2020年4月8日搬走，并在2020年4月10日通过电话方式告知原告；2.原告通过电话方式向被告提出解除合同，并将房门钥匙等事项交待清楚。之后原告未联系被告，表明双方对解除合同没有异议，故双方已在2020年4月10日通过电话方式解除合同；3.原告明知被告已搬离租赁房屋，但一直没有联系被告交接房屋。综上，被告无须支付搬离房屋之后的租金及相关水电杂费。本院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花J3栋兴盛阁10B的房屋的权属人是案外人池沛宜。2019年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年5月1日至2020年7月1日，合计14个月。每月租金4000元，被告提前5日支付下个月的租金。租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业管理费以及其他因被告居住产生的费用，由被告负担。租赁结束时，被告须交清欠费，否则按违约处理。租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金8000元。原告向被告收取押金8000元，若被告违约，押金不作退回。合同还约定，租赁房屋内配有电子门禁卡三张，押金20元/张；房屋内配有豪华套门锁四套，押金800元，如被告遗失钥匙，原告收取的押金不作退回，作为换锁费用，被告可将门锁拆除；除租金以外，被告因租房产生的一切费用，必须在次月所规定的时间内交齐，否则作违约处理；被告必须保持微信通畅，否则因此造成双方因通信息未能及时收到而造成严重后果，视作被告违约，等等。合同签订当日，被告向原告支付押金8000元，门禁卡押金60元，门锁押金800元，合计8860元。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了2019年5月至2020年1月期间的租金。自2020年2月起被告拖欠租金未付。2020年4月10日，被告以移动电话号码136××××0328拨打原告移动电话号码181××××7775，通话时长7分33秒。通话主要内容是被告告知原告，因其受到骚扰，案涉房屋停水停电，故其于2020年4月8日已搬离案涉房屋，要求解除合同，并提出解除合同的处理方案如下：被告向原告支付1000元，连同之前已向原告支付的押金8000元、门锁押金800元及门禁卡押金60元，合计9860元，用作抵偿其拖欠原告的2020年2月至3月份的租金、之前欠缴的管理费等杂费以及案涉房屋门锁换锁费用，被告不再退还案涉房屋钥匙给原告。原告不同意被告提出解除合同的意见以及解除合同后的处理方法，要求按合同约定处理。2020年5月25日，案外人池沛宜出具《情况说明书》，确认将案涉房屋交由原告全权处理，其知悉原告于2019年4月30日与被告签订上述房屋租赁合同，对原告的行为予以认可，因该合同产生的债权债务由原告享有和承担。2020年7月31日，被告将案涉房屋交还给原告管业。原告向案涉房屋所在物业管理公司结清物业管理费等费用。庭审中，双方确认，被告为案涉房屋两道门更换了锁芯，门禁卡在签订案涉《房屋租赁合同》续租房屋时已交还给原告。被告同意其向原告交纳的门锁押金800元、门禁卡押金60元，用于抵扣其拖欠原告的租金。庭审中，原告提供了广州广地物业管理有限公司出具的《关于缴纳物业服务费及其他费用的函》和以“广地花园物业服务中心”名义落款的《停水告知书》，内容是要求案涉房屋的业主缴纳相关物业管理费。因案涉房屋自2019年4月1日至2020年3月31日共12个月未缴纳水费，作停水处理。另外，原告还提供了其与被告在2020年3月25日至2020年4月8日期间的微信聊天记录，主要内容是原告催促被告交纳租金和物业管理费等费用，并在2020年4月3日告知被告因未交纳物业管理费，物业管理公司通知要做停水处理，要求被告尽快处理。被告在2020年4月8日将原告微信号列入黑名单。对此被告解释是担心没有网络接收不到原告的信息，故采取将原告微信号列入黑名单的措施。同时，被告提供了其与原告在2020年6月30日至2020年7月6日的短信记录，内容是，被告在2020年6月30日发送短信，称“我2020年4月8日搬走，也给你打了电话，你现在才递交，意思是4,5,6月你还想算租金，管理费？……”原告在2020年7月6日回复称：“你什么时候搬我不清楚，我一直催你交租你不但不回复，还把我拉黑，合同到期了，你又不交接，钥匙都没交回给我……”。另查明，2019年6月1日至2020年5月31日期间，案涉房屋产生的代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元。2019年5月1日至2020年6月30日期间，案涉房屋产生的水费合计531.9元；2019年5月1日至2020年7月31日期间，案涉房屋产生的物业管理费合计1310.7元。被告在庭审中对上述费用的数额没有异议，也承认没有支付过上述管理费及水电杂费，但认为2020年4月8日之后的费用其无须承担。本案审理过程中，原告提供阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司出具的保单保函作担保，申请查封冻结被告名下价值17928.43元的财产。本院依原告上述申请，冻结被告在中国建设银行股份有限公司长沙韶山南路支行银行账户内的银行存款，冻结金额以17928.43元为限。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于被告应付租金期间及金额问题，被告主张其应当支付的租金期间应计算至2020年4月8日其搬离案涉房屋之日止。为此，被告提出了三个理由。首先，被告主张案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月10日其电话通知原告时解除，故其无须支付合同解除之后的租金。对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》明确约定提出解除合同一方必须提前一个月以书面形式通知另一方，双方协商一致后须签订终止合同书。被告在2020年4月10日以电话方式通知原告解除合同，不符合合同约定解除合同的形式要件，且原告在电话通话中未有同意解除合同的意思表达，因此，应视为双方对解除合同未协商一致。在被告未能举证证实其根据合同约定或法律规定有权提出解除合同的情况下，被告提出的上述主张，本院不予采纳。第二，被告主张因原告恶意对案涉房屋采取停水停电措施，并对被告及家人进行骚扰，被告无奈在2020年4月8日已搬离案涉房屋，并电话通知原告。因此，其搬离房屋之后的租金，无须支付给原告。对此，本院认为，原告否认案涉房屋存在停电情况，亦未确认被告在2020年4月8日已搬离案涉房屋的事实。虽然原告承认案涉房屋确实存在停水情况，但主张是因被告拖欠物业管理费等费用所致的，该主张与原告提供的案涉房屋所在小区的物业管理公司出具的相关告知材料以及原告与被告的微信聊天记录内容相吻合。在此情况下，被告主张因原告的原因导致其无法正常使用房屋以及其于2020年4月8日搬离案涉房屋的事实，应当举证证实，但被告未能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。退一步来说，即使被告在2020年4月8日确实已搬离案涉房屋，但直至2020年7月31日双方办理房屋交接手续之前，案涉房屋的钥匙仍由被告保管，案涉房屋仍在被告控制之下。因此，本院对被告的上述主张不予采纳。第三，被告主张在其电话通知原告搬离案涉房屋后，原告可自行收回案涉房屋。原告未自行接收房屋，也没有联系被告办理房屋交接手续，之后产生的租金损失，应由原告自行承担。对此，本院认为，在讼争双方未协商一致解除合同情况下，讼争双方商定是否解除合同以及何时办理案涉房屋交接手续，并非原告一方责任。虽然微信沟通并非唯一手段，但被告在案涉《房屋租赁合同》明确约定要保持微信畅通的情况下，仍自行将原告列入黑名单，导致双方未能及时按照合同约定的方式就合同履行问题进行沟通存在一定过错。对于未自行接收案涉房屋的原因，原告辩解称在其与被告办理交接手续之前，对擅自接管房屋可能引发其他纠纷心存顾虑，亦符合常理。况且，原告自2020年4月10日接到被告口头通知搬离房屋起至2020年6月29日提起诉讼，要求被告交还房屋管业，相隔两个多月，在合理期限内，故本院对被告的上述主张不予采纳。综上所述，被告主张其应付租金的期间至2020年4月8日止，所提出的上述三个理由均不能成立，本院不予采纳。被告从2020年2月开始拖欠租金，原告要求被告支付2020年2月份至6月份的租金合计20000元（5个月×4000元/月=20000元），符合合同的约定，本院予以支持。鉴于讼争双方完成案涉房屋的交接手续后，原告应按照合同约定将门锁押金800元以及门禁卡押金60元退还给被告。被告同意将上述押金860元抵扣其拖欠原告租金，本院予以认可，故被告应向原告支付的租金金额为19140元（20000元-860元=19140元）。另外，原、被告双方在2020年7月31日完成案涉房屋交接手续，原告主张被告参照双方合同约定的租金标准支付7月份的场地占用费4000元，合法有理，本院予以支持。与被告应付租金期限的问题同样道理，关于被告应否向原告支付管理费及其他费用及应付金额问题，案涉合同明确约定被告租赁期间所产生的管理费、水电杂费及其他费用，由被告承担。庭审中被告承认未支付过相关费用，现原告主张被告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元和2019年5月1日至2020年7月31日物业管理费1310.7元，合计2056.81元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告应否退回租房押金给被告的问题，案涉《房屋租赁合同》约定若被告违约，原告收取的押金不作退还。现被告拖欠租金及物业管理费等费用未付，其行为已构成违约，故原告诉请不予退还押金8000元，符合合同约定，本院予以支持。因原告未能举证证实因被告违约造成其具体经济损失超过8000元的情况下，其起诉要求被告另行支付欠租利息及场地占用费利息，缺乏事实依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼志仁支付2020年2月至6月的租金合计19140元；二、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼志仁支付2020年7月的场地占用费4000元；三、被告韩德勤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼志仁支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的代收路灯分摊、代收水泵电费分摊、电梯分摊费、梯灯电费合计214.21元、2019年5月1日至2020年6月30日期间的水费531.9元和2019年5月1日至2020年7月31日物业管理费1310.7元，合计2056.81元；四、被告韩德勤向原告冼志仁交纳的押金8000元，由原告冼志仁收取，不予退还给被告韩德勤。五、驳回原告冼志仁的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费423元（其中案件受理费224元，保全费199元），由被告韩德勤负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审判员  廖敏玲二〇二〇年九月二十一日书记员  苏晓俭