西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10146号原告：西安安家美居房地产营销策划有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区，统一社会信用代码91610131MA6UX9JJ6W。法定代表人：苏永红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯俊华，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱婷，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告：艾海红，男，1968年7月29日出生，汉族，住陕西省子长县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：唐蕾，陕西耘图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺慧鹏，陕西耘图律师事务所律师。 被告：李地，男，1949年12月5日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李劼，男，系李地之子。原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司与被告艾海红、李地居间合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司委托诉讼代理人冯俊华、朱婷、被告艾海红委托诉讼代理人唐蕾、贺慧鹏、被告李地委托诉讼代理人李劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告支付居间服务费75600元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月份，被告李地夫妇称欲购板楼不临街的房屋一套，要求原告为其寻找房源，此后原告积极为其寻找房源，并多次带领被告李地夫妇看房。2019年10月，被告艾海红欲出售其位于西安市高新区XX路XX号枫XX区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋。原告便联系被告李地夫妇看上述房屋，被告李地夫妇表示有意愿购买，2019 年11月，原告联系二被告至原告处协商，但因价格原因当日未达成协议。此后，原告又带被告李地夫妇看其他房源均不满意。后被告李地夫妇外出旅游，在此期间原告依然尽心尽力为二被告进行磋商。但在被告李地夫妇归来后，二被告直接签订房屋买卖协议，枉顾原告期间提供的居间服务，损害原告的合法权益。特诉请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告艾海红辩称，一、答辩人作为被告主体不适格。涉案房屋未在被答辩人处登记出售信息，被答辩人并不具备该涉案房屋出售的独家代理资格。根据被答辩人所提供的《房屋出售委托协议》显示，该合同相对方为案外人陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司，案外人与被答辩人系不同法律主体，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能由与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被答辩人无权突破合同相对性依据《房屋出售委托协议)主张其与答辩人存在居间合同法律关系。被答辩人提供的证据材科不足以证明其与答辩人之间存在居间合同法律关系，答辩人并不是适格被告主体。二、答辩人是通过多渠道出售涉案房屋，并无违约行为。答辩人将涉案房屋通过多个中介公司挂牌出售同时通过自有渠道(包括但不限于微信朋友圈推广、业主微信群推广、亲朋好友介绍)进行推广。除与案外人陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司签订《房屋出售委托协议》进行房源出售推厂外，答辩人亦与陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十一分公司等中介公司存在房屋委托出售合作关系。同时，玛雅房巴士系统亦对答辩人房源信息进行过登记推广。基于前述方式，答辩人就房屋出售与多个自然人进行过协商、 谈判，答辩人可根据个人意愿自行选择合适的买方及确定房屋出售价格。即使被答辩人与答辩人可适用《房屋出售委托协议》的相关约定，该协议第五条亦明确了答辩人没有支付居间服务费的义务，并且该协议亦未对答辩人出售房屋的方式、渠道进行限制。根据当前西安二手房市场交易习惯，买卖二手房产生的中介佣金及过户产生的全部费用(包括个税、契税以及不动产权证制证费)均由买方全额承担，被答辩人作为提供二手房买卖居间服务机构，对此市场情况必然十分清楚。涉案房屋并未在被答辩人处登记出售信息，被答辩人不具备该涉案房屋出售的独家代理资格，其起诉答辩人违反居间合同项下义务，实在是于理、于法无据。综上，答辩人认为被答辩人所诉法律主体不适格，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告李地辩称，1.2019年10月29日艾海红在答辩人小区和朋友圈发布信息，因为价格原因没有达成一致，2019年11月27日，被答辩人不知道从哪里要来答辩人联系方式，答辩人向其询问详细信息时，去的时候发现答辩人已经看过该套房屋，随后，被答辩人主持答辩人和艾海红谈该房屋出售情况，但因为价格原因未达成一致，被答辩人也再未为答辩人提供后续服务，后来艾海红急需用钱主动联系答辩人，降价出卖达到答辩人想购买的价格后成功出售给答辩人。2、被答辩人给答辩人提供的服务仅仅是看过一次房，没有其他后续服务。综上，答辩人请求驳回被答辩人全部诉请，答辩人保留要求被答辩人在媒体上公开道歉，挽回答辩人名誉损失的权利。经审理查明，2019年10月16日甲方即被告艾海红与案外人乙方陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司（德祐韵阳枫林绿洲加盟店）签订《房屋出售委托协议》，被告艾海红就其坐落于西安市高新区XX路枫林绿洲D2-4-1403委托乙方提供出售房屋的居间服务事宜，协议约定，委托期限自2019年10月16日至委托房屋成功出售之日止，此期间甲方确认知晓并同意，本次是全部德佑地产加盟商和入驻贝壳平台的其他品牌经济机构与乙方合作开展经济业务，居间出售交易房屋。甲方确认交易房屋的出售总价款不低于275万元。同日被告艾海红还同其他案外人签订《西安市二手房委托代理合同（出售）》，合同约定委托售价为275万元。2018年12月26日特许人甲方上海链家房地产经纪有限公司与被特许人乙方即原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司签订《特许经营合同》，合同约定甲方授权乙方在本合同有效期内，在本合同约定的特许区域范围内为开展特许经营业务之目的根据本合同使用甲方拥有所有权或使用权的经营资源的权利，除房地产业务（包括但不限于一手及二手房屋的房地产咨询，房地产经营业务）和甲方指定的推广业务（包括但不限于装修服务推荐、金融服务推荐、家具服务推荐和房地产中介业务相关的周边服务等）外，未经甲方事先书面同意，乙方不得已任何方式使用任何经营资源从事授权范围外的业务。根据被告李地提供的证据微信朋友圈截图及枫林绿洲业主互助群聊天截图，可知被告李地在2019年10月29日就已经知道被告艾海红要出售房屋的信息。而根据原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司提交的证据其工作人员与被告李地方的微信聊天记录及证人李某某的证言，可知至少在2019年11月27日前原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司向被告李地一方提供了居间服务，原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司工作人员曾某某被告李地一方看了包括被告艾海红所要出售的房屋在内的3套房屋，2019年11月27日原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司工作人员还组织被告艾海红一方和被告李地一方在其门店内谈价，但最终因双方价格差异较大该日未能达成协议。被告李地未与原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司签订居间服务合同。2019年12月7日被告艾海红一方与被告李地一方私下达成买卖协议，并在西安市高新区政务服务中心都市之门办理了案涉房屋的过户手续。居间服务费房屋收费公示牌载明居间费按房屋价格的3%收取。上述事实有，《房屋出售委托协议》、《特许经营合同》、微信聊天记录截图、微信朋友圈截图、微信群聊天截图、证人李某某证言、照片3张、居间服务费房屋收费公示牌、营业执照3份、房源挂牌基本信息、玛雅房屋巴士系统房屋出售信息、《西安市二手房委托代理合同》及庭审笔录在卷佐证，并经核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告李地虽未与原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司签订居间合同，但原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司为其提供了咨询、寻找房源、引领看房，协助并撮合双方签订房屋买卖合同的居间服务，即便原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司主动联系被告李地，其完全有理由拒绝原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司向其提供服务，但被告李地并未拒绝，而是接受了原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司所提供的服务，故双方存在居间合同关系，被告李地私下与被告艾海红达成交易，并未支付原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司居间服务费，显属违约，故被告李地应支付原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司与该公司所提供的服务相应价值的服务费。原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司组织被告艾海红一方与被告李地一方在其门店洽谈房价主要目的是为被告李地一方实现购买合适的房屋，对此原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司申请出庭作证的证人李某某也即该公司员工亦称被告艾海红非其客户。原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司与被告艾海红的受托人陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司均系德祐地产加盟商和入驻贝壳网平台的品牌经纪机构，上海链家房地产经纪有限公司仅是授权原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司以“德祐地产加盟店”为品牌开展特许经营业务，但并未且也无权将其他加盟店的合同权利义务转让给原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司。陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司虽与被告艾海红签订的《房屋出售委托协议》约定甲方即被告艾海红确认知晓并同意，本次是全部德佑地产加盟商和入驻贝壳平台的其他品牌经济机构与乙方合作开展经济业务，居间出售交易房屋。但陕西韵阳置业有限公司西安第五分公司并未出具相关材料说明已将该合同中的权利义务转让给原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司，并通知了被告艾海红，故被告艾海红与原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司不存在居间合同关系，因此不承担本案的相关责任。关于被告李地应向原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司多少服务费的问题，原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司称按房屋最终成交价格的3%收取服务费，案涉房屋委托售价为275万元，但双方在门店中议价时被告李地已同意252万元购买该房屋，故应支付7.56万元服务费。二被告均未透露双方私下达成交易价格，故本院对西安安家美居房地产营销策划有限责任公司主张按252万元计算居间服务费予以支持，故被告李地应支付原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司居间服务费7.56万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条规定，判决如下：一、被告李地于本判决生效之日起十日内向原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司支付居间服务费75600元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安安家美居房地产营销策划有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费1690元，由被告李地负担。原告已预交案件受理费，被告李地在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向原告支付案件受理费1690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员   雷    君 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员   党 鹏 英 打印：扈艳红        校对：张石磊      2020年  月  日送达 1