新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3516号 原告：王静，女，1979年6月5日，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵伟，新疆施安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包英杰，新疆施安律师事务所律师。 被告：新疆金海房地产投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市友好南路**。 法定代表人：黄晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱石磊，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 原告王静与被告新疆金海房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人包英杰，被告新疆金海房地产投资有限公司委托诉讼代理人邱石磊、岳瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王静提出如下诉讼请求:1、请求依法解除原被告签订的两份商品房预售合同；2、请求依法判令被告支付购房款1017306.54元，货款利息369916.07元；3、请求依法判令被告支付违约金396749.6元（暂计至2019年2月15日）；4、请求依法判令被告从2019年2月16日起按照本金1017306.54元每年6.5%支付违约金至付清为止；5、请求判令被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费。事实与理由：2012年12月5日，原被告签订了两份商品房预售合同，约定原告购买了被告开发的位于乌鲁木齐市××路信达金领时代2003、2005室，建筑面积分别是44.52、42.9平方米。被告应于2012年2月20日前交付房屋，并约定于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当支付违约金。但由于被告违约，原告至今未能取得房屋产权证书。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告新疆金海房地产投资有限公司辩称，1、原告诉讼标的两套房屋应当分别予以起诉，不属于合并审理的范围，应当予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定，起诉必须有具体的诉讼请求、事实和理由。在民事诉讼法上起诉的要件包括当事人、诉讼理由及诉讼标的等，核心是诉讼标的。诉讼标的是当事人之间发生争议，要求法院裁判的民事实体法律关系，必须具有唯一性。也就是“一个起诉”中只能针对“一个民事实体法律关系”。本案原告诉讼中涉诉标的为两个房屋，并分别签署两份《商品房预售合同》，即标的物不符合起诉的唯一性特征，应当分别予以起诉，故应当予以驳回原告起诉。2、我公司不同意解除合同，被告不存在违约情况，被告已经按照约定时间向产权登记机关备案，被告不存在任何违约情况。3、涉案房屋属于精装房屋，并且配备家具家电，均是知名品牌，被告已按照约定时间向原告交付房屋，原告已使用该房屋近十年，所有装修及家具家电均出现损耗，根据合同法九十七条的规定，如果解除双方的合同，原告应当将该房屋恢复归还原告。如不能恢复，则应当根据使用期间进行折价从房款中进行折抵。4、本案中原告不存在任何损失。如果法院认定被告存在违约情形，需要承担违约责任，在本案中原告要求承担逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。结合本案已远远超出三年诉讼时效，不应当被支持。退一万步来讲，本案合同中未明确约定违约金的计算方式，但根据本案中原告主张，以月为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给点是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是权利人在办证期限届满超过三年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故最多应当只能认定自起诉之日倒推三年的违约金。另外违约金应当参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张金额过高，应当予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告王静为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》各两份，证明原、被告于2012年11月12日签订商品房买卖合同，原告购买的房屋位于本市××区，建筑面积44.52㎡，总房款518079.24元。附件四补充协议第二款关于房地产证的办理程序中约定被告应当在交付房屋使用后360日内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原、被告于2012年12月5日签订商品房买卖合同，原告购买的房屋位于本市××区，建筑面积42.9㎡，总房款499227.30元。附件四补充协议第二款关于房地产证的办理程序中约定被告应当在交付房屋使用后360日内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案； 2、贷款账户信息、个人公积金贷款合同各一份，证明原告公积金贷款利率3.25%，贷款总额410000元； 3、收据两份，证明被告收到原告2005室房屋首付款共计150227.3元； 4、房屋订购单，证明原告公积金提取87000元，2003室房屋为公积金贷款410000元，2005室房屋为银行贷款349000元。 被告对原告提交的以上的证据的真实性认可，合法性认可，关联性不予认可。本院对原告以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下，2012年11月12日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号：YS0257810，房屋代码：920715，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积44.52㎡，总房款518079.24元，签订合同之后支付首付108079.24元，其中87000元是通过提取公积金支付，剩余房款410000元办理公积金按揭贷款。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2012年2月20日前将经验收合同的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。3、依照补充协议第二条处理。 2012年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定乙方采取一次性方式付款或者已经办妥按揭贷款的，在乙方提供的资料齐全的前提下，甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报相关部门备案。 案涉商品房为精装修现房，合同签订后，原告按照合同约定采用公积金按揭贷款的方式向被告交清全部房款，被告认可收到了原告全部房款。被告于2013年4月交付了房屋。但至今未将办理权属登记的资料报相关部门备案。 另查明，2012年12月5日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号：YS0257816，房屋代码：920717，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积42.9㎡，总房款499227.3元，签订合同之后支付首付150227.3元，剩余房款349000元办理银行按揭贷款。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2012年2月20日前将经验收合同的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。3、依照补充协议第二条处理。 2012年12月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定乙方采取一次性方式付款或者已经办妥按揭贷款的，在乙方提供的资料齐全的前提下，甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报相关部门备案。 案涉商品房为精装修现房，合同签订后，原告按照合同约定采用银行按揭贷款的方式向被告交清全部房款，被告认可收到了原告全部房款，被告于2013年4月交付了房屋。但至今未将办理权属登记的资料报相关部门备案。 本院认为，原告在被告处购买了两套房屋即涉案房屋，在本案中一并主张并无不当。第一，当事人主体相同；第二，诉讼标的相同，都是商品房买卖关系，所涉标的物都是房屋，本院认为，为避免诉讼资源的浪费，可以将原告所诉的两套涉案房屋一并审理。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。本案原、被告签订的《商品房预售合同》与《商品房买卖合同补充协议》对由出卖人将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的时间约定不一致，应当以《商品房买卖合同补充协议》约定的时间为即：商品房交付使用后360日内，被告庭审过程中自述系因涉案房屋没有经过政府审批规格建设，存在加建至今未能按照约定将上述资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得不动产权登记证书。据此，原告要求解除合同、退还购房款、赔偿已支付按揭贷款利息的诉讼请求成立，本院依法予以支持。关于原告主张的已支付按揭贷款的利息，依据原告提交的贷款账户信息，2003室房屋可以确定为99639.31元，2005室房屋可以确定为916.07元，共计100555.38元。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可根据权利人的申请决定延长。依据该规定，权利人在法定期限内不行使权利，就丧失了人民法院对其民事权利予以保护的权利，这项规定有利于保护交易安全，维护社会秩序。假如请求权的权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定。因此，诉讼时效是以牺牲一部分公平正义为代价，来维护现存秩序，促进交易安全、降低交易成本，并促使权利人积极行使权利。被告作为开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致原告未如期取得房屋权属证书，原告作为买受人有权要求开发商承担违约责任。但该权利是买受人基于合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定商品房交付使用后360日内，被告按照约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，被告至今仍未履行该合同义务，双方均认可2013年月就已经交付两套涉案房屋，但原告在其权利受到侵害未及时起诉，故本院对于符合三年诉讼时效的违约金予以支持。因双方对于不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的情形的违约金未做约定，故可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算，本案立案日期为2020年5月14日，故本院从2017年5月15日起计算违约金。违约金应为84563.61元[1017306.54元×4.75%/12个月×21个月（2017年5月15日-2019年2月15日）]。对于原告主张判令被告从2019年2月16日起按照本金1017306.54元元每年6.5%支付违约金至付清为止的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告王静与被告新疆金海房地产投资有限公司于2012年11月12日以及2012年12月5日签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告新疆金海房地产投资有限公司退还原告王静购房款1017306.54元； 三、被告新疆金海房地产投资有限公司支付原告王静购房贷款利息100555.38元； 四、被告新疆金海房地产投资有限公司支付原告王静违约金84563.61元； 五、驳回原告王静要求被告新疆金海房地产投资有限公司其他的诉讼请求。 以上应付款项合计1202425.53元，被告新疆金海房地产投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费20855.75元，本院减半收取10427.87元（原告已预交），由原告王静负担3399.32元，由被告新疆金海房地产投资有限公司负担7028.55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 刘 娜 二〇二〇年九月七日 书记员 滚雅琴