海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初3456号   原告：朱烽铭，男，1971年1月22日出生，汉族，住海口市美兰区。身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：张星叶，海南德赛利律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄英，海南德赛利律师事务所实习律师。   被告：海南巨恒实业有限公司，住所地海南省海口市。统一社会信用代码：9146000067105822XP。   法定代表人：黄军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈勇，海南方圆律师事务所律师。   原告朱烽铭诉被告海南巨恒实业有限公司（以下简称巨恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张星叶、黄英及被告委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱烽铭向本院提出诉讼请求：1、被告与原告换签商品房买卖合同，将原告所购位于海口市琼山区XX大厦308房办理预售备案登记、产权预告登记至原告名下，并于具备产权登记条件后合理时间内办理不动产权过户登记至原告名下(注：《商品房预售许可证》编号为20XXX)；2、被告将原告所购位于海口市琼山区XX大厦308房交付原告使用；3、被告赔偿原告本案财产保全担保的保险费2000元；4、被告承担本案诉讼费用，包含但不限于案件受理费及财产保全费等。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求中的换签商品房买卖合同。事实与理由：2013年7月25日，被告巨恒公司将其开发的位于海口市琼山区XX大厦1号楼308房(现名巨恒大厦308房)出售给原告并签署房屋认购协议，协议约定出售房屋面积87.09㎡，总价款470321元，付款方式为案涉房屋实际施工人马义青以其对被告享有的建筑工程款抵付购房款(被告从应付马义青的建筑工程款中扣除)。马义青在协议文本上签名确认。同日，被告巨恒公司向原告开具《房款收据》:收到朱烽铭付巨恒大厦1#楼308房房款470321元，并备注房款抵扣工程款和不予退还字样。协议签订且办妥房款支付手续后，原告多次要求被告办理商品房买卖合同备案登记、预售备案登记手续和交付使用，但被告屡屡推托。截至本案财产保全申请日止，被告既未将上述房屋办理预售备案登记、产权预告登记给原告，也未将其交付给原告使用，但被告对其售房给原告及其已收购房款等事实多次确认并以另案诉讼行为主张，业经另案生效判决书确认。另查，被告巨恒公司已于2017年3月20日领取《商品房预售许可证》(证号为20XXX），2019年3月28日办理巨恒大厦竣工验收手续。综上所述，被告之行为已严重违反协议约定，侵害原告之合法权益。根据《民事诉讼法》有关规定，特向法院起诉，望判如所请。   被告巨恒公司辩称：第一，本案应该为商品房预约合同纠纷，原、被告双方签订的认购协议表不具备商品房买卖合同的主要内容，显然是属于商品房预约合同。第二，本案已过诉讼时效。第三，原告未支付购房款。第四，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据：1、涉案巨恒大厦308的房屋认购协议；2、涉案巨恒大厦308的《房款收据》；3、海口市住房与房地产信息网/巨恒大厦预售许可证信息截屏；4、海口市住房与房地产信息网/巨恒大厦308房现状信息截屏；5、被告另案举证的《预付琼山建筑基础公司工程款明细》；6、被告另案举证的案涉房屋认购协议及其房款收据记账联；7、被告另案举证的《马义青出具的工程款收条》。8、（2019）琼01民终2397号民事判决书；9、（2019）琼0107民初24号民事判决书；10、马义青就涉案房屋出具的情况说明；11、案涉房屋的诉前保全裁定书及其保全费、保全担保保险费凭证；11、原告身份证复印件；13、被告的信用登记信息；14、2017海房预字(XX）号预售许可证；15、巨恒大厦房屋预售方案；16、海规核字20XXXX号建设工程规划核实意见书；17、巨恒大厦建筑工程竣工验收报告。被告经质证，对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、17的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。被告对证据10的真实性、合法性、和证明力有异议，认为该证据应属于证人证言，马义青是直接利害关系人，该证言内容完全有利于其自身，应不予采信，且2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售时才具备实施条件，债权转让才实际发生，当时原告并未实际支付购房款。本院经审查，认为该证据与本案其它证据能够相互印证，本院对该证据的真实性、合法性、关联系予以确认。被告未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，原、被告双方签署一份《巨恒名都内部房认购协议表》，约定：原告向被告认购的意向房号为巨恒名都1号楼308房，建筑面积约87.09㎡，总价约470321元，付款方式用巨恒大厦工程款冲抵该房房款；内部认购客户在本楼盘正式公开销售前优先挑选房号，同时享受内部客户优惠价格；签定协议之日起3个工作日必须付清诚意金或首付款，否则视为自动放弃；如果客户在开盘前选择放弃内部认购指标房，此内部认购诚意金可退还（不计利息）。案外人马义青在该认购协议表上签注“此房款由我巨恒大厦工程款中扣除”。被告随后向原告开具了一张落款时间与上述签约时间相同的资金往来专用凭证，其中付款人为原告，项目为巨恒名都1#楼308房款（注：此房款不退，抵扣工程款），付款金额为470321元。2017年3月17日，被告取得了涉案楼盘巨恒大厦的商品房预售许可证，预售许可证号为20170030。但被告一直未与原告签订商品房买卖合同。   另查明，巨恒名都308房在海口市住宅与房地产信息网进行了价格公示，其楼盘名称为巨恒大厦，房屋售价473831元，销售状态为可售。   再查明，2011年6月11日，被告（甲方）与案外人海南飞力创劳务有限公司、马力青（乙方）签订《建筑工程施工承包合同》，约定被告巨恒公司将位于海口市琼山区XX的“巨恒大厦”框剪结构，地上**、、地下**工程发包给两案外人施工工程总价款为28135156.50元。2017年5月23日，被告（甲方）与案外人海南飞力创劳务有限公司（乙方）又签订《工程承包合同终止协议书》，案外人马义青在乙方法定代表人一栏签名。协议书约定：甲乙双方同意解除2011年6月11日签订的《建筑工程施工承包合同》及补充协议，乙方自愿终止合同项下所有承包项目的施工；乙方于2015年2月已实际撤离项目施工现场，且经委托鉴定机构作出《巨恒大厦未完成工程预算书》，确定乙方未完成工程总量价款为3495512.71元，经双方核对，甲方实际已付款28210422元，超额支付工程款2949091.09元，若乙方按照本协议履行各项义务，则超额支付款乙方无需退还。因乙方海南飞力创劳务有限公司、马力青未依约向甲方巨恒公司移交材料，影响了“巨恒大厦”工程竣工验收，被告巨恒公司向海口市琼山区人民法院起诉海南飞力创劳务有限公司、马力青，海口市琼山区人民法院经审理于2019年2月18日作出（2019）琼0107民初24号民事判决书，判决海南飞力创劳务有限公司、马力青返还被告巨恒公司工程款2946091.09元及利息。海南飞力创劳务有限公司、马力青不服上诉，海口市中级人民法院经审理作出（2019）琼01民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   另外，在庭审中，对于以购房款抵扣工程款及后续履行的情况，原告称原告之前和案外人马义青之间存在债权债务关系，马义青欠原告工程款，马义青当时在被告处承揽工程，当时被告又欠马义青工程款，马义青自愿支付原告的购房款，用被告应支付给马义青的工程款来抵购房款。故原告没有实际交付购房款。   本院于2020年5月26日作出（2020）琼0107财保41号民事裁定书，查封被告巨恒公司的位于海口市琼山区XX大厦308房【预售许可证号为20XXX，建筑面积87.75㎡】，期限为三年。   本院认为：一、关于案涉认购协议属于预约还是本约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。本案中,原、被告双方签订的认购协议明确约定双方以后需要签署《商品房买卖合同》,而没有约定房屋的交付时间、产权登记等商品房买卖合同的主要条款,被告关于涉案认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，应属于商品房预约合同的抗辩，本院予以采纳。故涉案的认购协议属于预约,并非本约,不应认定为商品房买卖合同。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故原告请求：1、被告与原告换签商品房买卖合同（庭审中已撤回），将原告所购位于海口市琼山区琼州大道191-2号巨恒大厦308房办理预售备案登记、产权预告登记至原告名下，并于具备产权登记条件后合理时间内办理不动产权过户登记至原告名下；2、被告将原告所购位于海口市琼山区琼州大道191-2号巨恒大厦308房交付原告使用，于法无据，本院不予支持。   二、关于原告的保全保险费2000元是否应当由被告承担的问题。本院认为,关于保全保险费,是原告为保全被告财产提供保全担保而支出的费用,该费用并非原告必要支出费用,且对此费用的承担双方在协议中并无约定,原告要求被告承担该费用，无合同及法律依据,本院对此不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：   驳回原告朱烽铭的诉讼请求。   案件受理费4192元、保全费5000元，共计9192元，由原告朱烽铭负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳 化     二〇二〇年九月二十五日   法官助理 谭华暖   书记员 符睿儒   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。   《商品房销售管理办法》   第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。   商品房买卖合同应当明确以下主要内容:   (一)当事人名称或者姓名和住所;   (二)商品房基本状况;   (三)商品房的销售方式;   (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;   (五)交付使用条件及日期;   (六)装饰、设备标准承诺;   (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;   (八)公共配套建筑的产权归属;   (九)面积差异的处理方式;   (十)办理产权登记有关事宜;   (十一)解决争议的方法;   (十二)违约责任;   (十三)双方约定的其他事项。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。