济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1426号原告：王新，男，1975年3月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。被告：王红云，女，1986年3月4日出生，汉族，住山东省肥城市。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。第三人：济南华府置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑文治，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告王新与被告王红云、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农业银行）、第三人济南华府置业有限公司（以下简称华府置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，因被告王红云下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告王新的委托诉讼代理人朱礼龙、刘思，第三人华府置业的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。被告王红云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人农业银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新向本院提出诉讼请求：1.判令我与王红云于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》(编号：LZA1000023)继续履行(合同总价：2348888元)；2.判令我于本案判决生效之日起60日内向农业银行代为偿还王红云因《个人购房担保借款合同》所欠的剩余借款本息和其他应付款项(具体数额以银行核算为准)，农业银行履行协助义务；3.判令王红云、华府置业于我履行完毕第2项诉讼请求的给付义务之后30日内，办理济南市房屋的不动产登记证书，并在权属机关发放产权证书之日起30日内将上述房产过户至我名下；4.判令王红云赔偿我因本案支付的律师费用10万元；5.判令王红云赔偿我违约金(按合同约定标准：自2019年11月9日起至实际给付之日止，以2348888元为基数，按日3‰计算)；6.本案诉讼费、保全费、公告费、保全保险费等由王红云承担。事实和理由：2015年5月5日，王红云与华府置业签订《商品房买卖合同》，约定由王红云购买华府置业开发的位于槐荫区某房屋，合同总价款1659707元。合同签订后，王红云依约支付房屋首付款549707元，并将剩余购房款111万元在农业银行办理按揭贷款，其中华府置业提供抵押担保，上述三方于2015年6月5日签订《个人购房担保借款合同》。2017年4月5日，王红云在山东利泽房地产经纪有限公司居间下，签订《房屋买卖合同》(编号：LZA1000023)，约定由我购买王红云的上述房屋，合同约定：总购房款为2348888元，于2017年4月30日前，支付王红云首付款130万元，并协商王红云银行按揭贷款由我代为支付，本金按房款计算，尾款内扣除，月供开始日期为2017年4月8日，我依约履行了《房屋买卖合同》约定的义务。现涉案房屋于2019年11月9日起，已经具备办理产权登记手续的条件，但王红云迟迟不予履行《房屋买卖合同》十二条第三项的相关约定，及时办理产权证书。故此，特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，王新表示不再主张公告费。其明确要求王红云承担违约责任的理由为：涉案房屋具备办证条件，华府置业已于2019年11月19日将缴纳税费的通知张贴在小区，但王红云迟迟不履行办证义务，开庭通知送达之时也未向法庭作出不予办证的说明，是故意违约，应当按照《房屋买卖合同》第十二条第二项约定的责任，向其承担违约金，起诉状中违约金的起算时间存在笔误，应由2019年11月9日变更为2019年11月19日。王红云未作答辩。农业银行未作陈述。华府置业述称，王新与王红云之间的房屋交易为私下交易，华府置业并未知情，现王红云尚欠华府置业购房款248956元，因此华府置业没有义务配合原告办理过户，王红云也不符合办证条件。请求法庭依法驳回王新对华府置业的诉求。本院经审理认定事实如下：一、2015年5月5日，王红云作为买受人，与作为出卖人的华府置业签署《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）20151431xxxx]，双方约定王红云以按揭贷款方式购买华府置业开发的涉案房产，商品房总价款为1659707元；合同第六条约定付款方式及期限：王红云于签订合同当日向华府置业支付首付款549707元，其余房款111万元申请按揭贷款；合同第八条约定交付期限：2017年10月31日前华府置业将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给王红云；合同第十五条关于产权登记的约定：华府置业应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。双方于当日办理了网签备案手续。二、2015年6月5日，王红云、农业银行与华府置业三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定王红云从农业银行借款111万元用于购买涉案房屋，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，并约定王红云将涉案房屋抵押给农业银行，华府置业为王红云提供连带责任保证。三、2017年4月5日，王红云作为卖方（甲方）、王新作为买方（乙方），山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）作为居间方（丙方），签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将合法拥有的涉案房产出售给乙方，建筑面积为218.32平方米，总价款2348888元，房屋存在按揭贷款；合同第三条约定：合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元；第四条约定：乙方于2017年4月30日前将130万元存入甲方招商银行账户，剩余房款于办理过户前将1048888元存入招商银行账户，待该房屋权属过户手续办理完毕后当日，乙方向甲方结清全部房款；第五条约定：甲乙双方办理过户等手续所产生相关税费由乙方承担：开发商初次办证的维修基金、契税、过户产生的增值税、契税、交易费、工本费；第九条约定：甲方应当在过户前向有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方的房款尾款，甲方保证专款专用；第十一条：甲方于收到开发商通知收房通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；第十二条第二款约定：如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；第十二条第三款约定：甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；该条第五款约定：签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；第十三条第二款约定：如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续；第十三条双方另行约定的内容有：1.2017年4月10日前付款30万元（含定金），2017年4月30日前付款100万元，剩余房款过户前付款解押；2.银行按揭贷款有乙方还贷，本金按房款计算，尾款内扣除，月供开始时间为2017年4月8日开始；合同还对其他事项进行了约定。合同尾部显示：甲方为王红云，委托代理人为王红霞。王新主张合同尾部王红云的签字为王红霞代签，并向本院提交《委托书》一份，显示：“本人王红云委托人：王红云。2017年3月25日。”合同签订当日，王新向王红云支付了购房定金10万元，并依约支付了购房款30万元，2018年4月28日，王新又向王红云支付了购房款100万元。四、《房屋买卖居间合同》签订后，王新按月代王红云向农业银行偿还按揭贷款，王红云已于2017年10月30日向其交付涉案房屋，其已经对涉案房屋进行了装修并实际入住，并提交交流流程表、《城市居民供用气合同》、燃气收费收据、物业费收费收据、POS单为凭。五、王新曾于2018年6月1日向本院提起诉讼，案号为：（2018）鲁0104民初3579号，要求王红云继续履行与其签订的《房屋买卖合同》，办理所有权分户登记并将所有权转移登记至王新名下，利泽公司、华府置业为该案的第三人。该案审理过程中，华府置业在庭审时陈述“王红云还有首付款未付清，第一笔是49791元，第二笔是199165元，合计248956元。这两笔已经到期，第一笔是2017年11月3日到期，第二笔2018年5月3日到期。到期未付不影响收房，但会影响办证，金碧物业与王红云签订合同时有一条规定了关于办证的事宜”。后王新以补充证据为由撤回起诉，本院予以准许。六、2019年5月11日，华府置业取得涉案房屋所有权的初始登记。七、本案诉讼过程中，王新同意支付王红云办理分户登记及所有权转移登记至王新名下产生的所有税、费。八、2020年2月24日，王新与泰和泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定，泰和泰（济南）律师事务所委托其所律师朱礼龙为王新房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师代理费为10万元，该所向王新出具10万元发票一份。本案诉讼过程中，朱礼龙作为王新的委托诉讼代理人参加诉讼。以上事实，有王新提交的《济南市商品房买卖合同》《房屋权属状况信息》《个人购房担保借款合同》《房屋买卖合同》、交房流程表、定金支付书、收据、转账凭证、《城市居民供用气合同》、燃气收费收据、物业费收费收据、POS单、招商银行汇款凭证、委托代理合同、律师费发票为凭。王红云未到庭参加诉讼，亦未提交书面反驳意见，本院对上述证据和事实予以确认。当事人有争议的事实本院认定如下：一、华府置业主张王红云尚欠其首付款未付清，所以未通知王红云办理不动产权证书，也不同意配合王红云办理不动产权登记。但王新对此不予认可，主张王红云所欠的是金碧物业的款项，该事实已经在（2018）鲁0104民初3579号案件中进行确认，因此华府置业应当协助办理产权证书。二、本案诉讼过程中，王新向本院提交微信聊天记录一份，显示：对方名为“王红云老公”，王新问：“您好：开始办房产证了，你欠的恒大房子尾款什么时候还上。不还上会影响我办房产证了。什么情况回复我了。”但对方没有回复。本院认为，该聊天记录显示的对方名为“王红云老公”，但其身份真实性本院无法核实，且只有王新的发言，并没有对方的回复信息，故本院对该证据的真实性不予采信。本院认为，根据已查明的事实，对王新的各项诉讼请求，本院分别作出如下认定：一、王新、王红云与利泽公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效。王新按照合同约定向王红云支付了购房款130万元，王红云应当在具备条件时及时办理不动产权利登记，并按照合同约定协助王新办理不动产权利的转移登记手续。但是，鉴于涉案房屋存在按揭贷款尚未还清，故办理产权转移登记尚存在障碍，应当首先将按揭贷款还清以后，才能办理转移登记手续。诉讼过程中，王新同意代王红云向农业银行偿还剩余贷款本息（具体还款金额以银行确认的数额为准），不损害农业银行的合法权益，符合法律规定，本院予以支持。二、关于不动产权证书的办理，本院认为，王红云与华府置业签订的《济南市商品房买卖合同》办理了网签备案手续，华府置业已向王红云交付房屋并办理了初始登记，故涉案房屋现已具备办证条件，即王红云可以办理涉案房屋的不动产权利证书，取得该房屋的不动产权。虽然华府置业在诉讼过程中主张王红云尚未付清购房首付款，但其并未提交证据证明，且根据（2018）鲁0104民初3579号案件中华府置业的陈述可知，其不同意配合王红云办理不动产权证书的理由是按照王红云与金碧物业之间签订的合同中关于办证事宜的约定，但其该项理由并不成立，因为其依据的并非是王红云与其签订的《济南市商品房买卖合同》的约定。根据合同相对性原则，华府置业未提交证据证明其是王红云与金碧物业所签订合同的相对方，其不能按照该合同约定主张权利，王红云与金碧物业之间的合同纠纷，与本案无关。另一方面，相对于王新，王红云作为涉案房屋的出卖人，有义务按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定继续履行合同义务，及时处理与华府置业、金碧物业之间的债权债务关系，积极办理不动产权登记，并协助将涉案房屋转移登记至王新名下。王新要求王红云办理涉案房屋的不动产权登记，并协助其将涉案房屋的不动产权转移登记至王新名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因《房屋买卖合同》第五条约定王红云办理不动产权证书及将产权转移登记至王新名下过程中产生的税、费，均由王新承担，且本案诉讼过程中，王新也同意承担，故由此产生的税、费均由王新承担。另外需要特别强调的是，王红云和王新在《房屋买卖合同》中约定，自2017年4月8日起，王新代王红云偿还银行按揭贷款，且代偿款项可在尾款内扣除。鉴于王新或者王红云向农业银行偿还剩余贷款本息的主体和数额尚不能确定，且如果王新代偿，还涉及到抵顶剩余购房款的问题，故王新和王红云对剩余未付购房款的数额也不能确定，故针对剩余购房款的问题，双方可另行结算，本院在本案中不予处理。三、关于违约金，本院认为，违约责任产生的前提是合同双方事先对履行义务的期限有明确约定，而负有履行义务一方怠于履行或者拒绝履行，此时负有履行义务一方应当承担违约责任。本案中，王新与王红云在《房屋买卖合同》中并未对王红云办理不动产权证书及不动产权转移的时间进行明确约定，但鉴于办理不动产权证书是合同得以继续顺利履行的前提条件，故王红云应当在满足办证条件后积极履行该项义务，王新也应当给王红云履行义务的合理期间。只有在王红云怠于履行该项义务，或者经王新催告的合理期间届满以后，仍不履行该项义务时，才应当承担违约责任。本案诉讼过程中，王新未提交证据证明在2019年11月19日华府置业张贴缴纳税费的通知后，对王红云进行过催告，华府置业也称未通知王红云办理不动产权证书，故王新没有证据证明王红云怠于履行办证义务，王新对王红云催告的时间应以其向本院提起本案诉讼之日起计算。那么其催告的期限何时届满，应以王新提出的诉讼请求为准。根据王新提交的起诉状可知，其要求王红云、华府置业于农业银行的剩余贷款本息得到清偿后30日内办理涉案房屋的不动产登记证书，该期限应理解为王新对王红云办理不动产权证书的最后宽限期，王红云可以在此之前的任何时间办理。只要王红云在王新指定的期限内办理完毕不动产权证书并将不动产权转移登记至王新名下，王红云就不需要承担违约责任。王新要求王红云按照总房款2348888元为基数，自2019年11月9日起按日3‰向其支付违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。四、关于律师费，本院认为，虽然王新和王红云在《房屋买卖合同》第十二条第二款中有明确约定，违约方应赔偿守约方的律师费、诉讼费用、交通费等，但本案诉讼过程中，王新并未提交有效证据证明王红云存在违约行为，且本案判决生效后，王红云是否在王新催告的期限内履行义务尚不确定，故其要求王红云支付律师费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王红云继续履行与王新于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》(编号：LZA1000023)；二、王新于本判决生效之日起六十日内代王红云向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿就济南市槐荫区某房屋抵押借款的剩余贷款本息（具体还款金额以中国农业银行股份有限公司济南历城支行确认的数额为准）；三、济南华府置业有限公司协助王红云于上述剩余贷款本息得到清偿之日起三十日内，办理涉案房屋的不动产权登记，即将不动产权登记至王红云本人名下，登记期间产生的税、费由王新负担；四、王红云在取得涉案房屋的不动产权证后三十日内将涉案房屋的不动产权转移登记至王新名下，由此产生的税、费由王新承担；五、驳回王新的其他诉讼请求。案件受理费25591元，减半收取计12795.5元，由王红云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 辉二〇二〇年九月一日书记员 焦婷婷