上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32800号原告(反诉被告)：王祖文，男，1990年1月20日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：周浩，男，1992年5月4日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王松涛，男，1980年11月19日出生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李文思(系王松涛的妻子)，住上海市闵行区。原告周浩、王祖文与被告王松涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年9月21日，被告王松涛向本院提起反诉，本院经审理后，予以受理，并与本诉合并审理。2020年9月26日，本案公开开庭进行了审理。原告周浩、王祖文，被告王松涛的委托诉讼代理人李文思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周浩、王祖文向本院提出如下本诉诉讼请求：王松涛返还租房押金人民币5,800元(以下币种均为人民币)。事实和理由如下：2019年7月7日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定王松涛将坐落于上海市闵行区漕宝路xxxx弄x区xx号xxx室房屋(以下简称涉案房屋)出租给己方，租期为2019年7月10日至2020年7月10日，租金为5,800元/月，支付方式为付三押一。签约当日，己方向王松涛支付了三个月的租金及一个月的押金，共计23,200元。嗣后，己方因工作较忙，均未能准时支付房租。经王松涛以微信方式提醒后立即予以支付，己方未有蓄意拖欠租金的行为，亦未对王松涛造成实质财产损失。2020年7月5日，己方告知王松涛，合同到期后不再续租，并要求王松涛退还押金，然王松涛认为己方通知时间较晚，拒绝退还押金，且在租房到期前拒绝与己方沟通。2020年7月11日，合同到期。己方对涉案房屋进行了打扫，结清了水电煤费，并将涉案房屋的钥匙交付给王松涛。在王松涛验收后，己方再次与王松涛进行协商，并向中介公司求助，以探索解决方案，但王松涛的态度依然强硬，以三次未准时缴纳房租为由，要求己方先支付滞纳金10,000余元(实为逾期付款违约金)，否则不予退还押金，最终双方未能达成和解协议。己方认为，首先，在合同履行过程中，己方虽有非蓄意迟延缴纳房租的行为，但该行为并未给王松涛造成实际损失，而王松涛扣押押金，给己方造成了财产损失。其次，在己方三次未准时缴纳房租时，王松涛并未提出逾期付款违约金的请求，在合同到期时以未准时交房租为由，扣押押金，以收取高额违约金，存在蓄意侵占押金的嫌疑。复次，王松涛以高额违约金作为胁迫，从某种意义上可类比放高利贷的行为。最后，己方愿意按银行利率的标准偿付逾期付款违约金，以弥补货币通胀带来的损失。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如本诉诉讼请求。被告(反诉原告)王松涛辩称，己方同意退还押金。被告(反诉原告)王松涛向本院提出如下反诉诉讼请求：要求周浩、王祖文偿付逾期付款违约金7,500元。事实与理由如下：2019年7月7日，双方签订《房屋租赁合同》，合同对延期给付租金的违约金作了明确的约定，即每延迟一日，按一倍租金计算。合同履行期间，周浩、王祖文应向己方分四次给付租金，但周浩、王祖文除第一期租金按期支付外，其余三期均未按期支付，逾期支付情况如下：1.2019年10月28日缴纳17,400元，逾期18天。2.2020年1月18日缴纳17,400元，逾期8天。3.2020年5月7日缴纳17,400元，逾期27天。合计逾期天数达53天。按合同约定，周浩、王祖文应向己方偿付逾期付款违约金计10,246元(5,800元÷30天×53天)。现考虑疫情原因影响，己方自愿下调违约金。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如反诉诉讼请求。原告(反诉被告)周浩、王祖文针对反诉辩称，对逾期付款的事实、期间、计算的本金金额均予以确认，但对计算标准不予认可，望法院依法予以调整。另，需向法院说明，在合同履行期间，王松涛并未履行催告义务。本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，周浩、王祖文(承租方，签约乙方)与王松涛(出租方，签约甲方)就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、甲方将涉案房屋出租给乙方。二、租赁期限：自2019年7月10日至2020年7月10日。三、租金标准及支付方式：按5,800元/月计算，每三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年7月10日前付清，以后每期租金乙方应提前2日支付甲方。四、租赁押金：乙方需支付甲方押金5,800元，于交房当日或之前向甲方支付。甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方。五、违约责任：若乙方未能按照本协议约定日期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方偿付逾期违约金。签约当日，周浩、王祖文与王松涛签订了《房屋交接书》。2019年7月7日，周浩、王祖文给付王松涛租金计17,400元及押金计5,800元。2019年10月28日，周浩、王祖文给付王松涛租金计17,400元(应缴日为2019年10月10日，逾期18天)。2020年1月18日，周浩、王祖文给付王松涛租金17,400元(应缴日为2020年1月10日，逾期8天)。2020年5月7日，周浩、王祖文给付王松涛租金17,400元(应缴日为2020年4月10日，逾期27天)。2020年7月11日，周浩、王祖文将涉案房屋返还给王松涛。审理中，王松涛认为，其需用房租抵冲房贷，故周浩、王祖文逾期付款的行为给其带来了很大的经济压力。以上事实，由周浩、王祖文提供的《房屋租赁合同》《房屋交接书》《付款凭证》及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，周浩、王祖文与王松涛就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。经查，《房屋租赁合同》已履行完毕，现周浩、王祖文要求王松涛返还押金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。本案争议焦点：周浩、王祖文应按何标准向王松涛偿付逾期付款违约金？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言，周浩、王祖文延迟给付租金的行为，显属违约，理应向王松涛偿付逾期付款违约金。审理中，周浩、王祖文要求法院依据王松涛的损失下调违约金计算标准，而王松涛称延期付款致其还贷压力增大。基于以上法律规定及查明事实，本院酌定由周浩、王祖文按日万分之五的标准向王松涛偿付逾期付款违约金。经计算，逾期付款违约金为461.10元。另，本院需提请周浩、王祖文注意以下两点：一是作为承租人，按约向出租人给付租金是承租人的基本义务，王松涛作为出租人并无催告承租人按约缴纳租金的义务。二是自身工作繁忙，不能作为不按约支付租金的合理理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王松涛自本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周浩、王祖文人民币5,800元。二、原告(反诉被告)周浩、王祖文自本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)王松涛逾期付款违约金人民币461.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告(反诉原告)王松涛负担。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由原告(反诉被告)周浩、王祖文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年九月二十九日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。