浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7588号 原告张秀兰，女，汉族，1977年1月9日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人（特别授权）黄雪雷，浙江杭天信律师事务所律师。 被告黄效梅，男，汉族，1959年11月11日出生，住浙江省杭州市江干区。 被告叶来燕，女，汉族，1971年12月9日出生，住浙江省东阳市。 被告杭州圣洽科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区天运花园****。 法定代表人黎怡。 被告胡晓林，男，汉族，1973年9月28日出生，住浙江省金华市婺城区。 原告张秀兰诉被告黄效梅、叶来燕、杭州圣洽科技有限公司（以下简称圣洽公司）、胡晓林占有物返还纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告基于涉案拍卖成交确认书、房产证、租房合同、企业信用信息、收条、银行转账记录、缴费通知单、函等起诉，请求判令：1、四被告返还原告杭州市江干区天运路4号商铺；2、被告黄效梅、叶来燕、圣洽公司支付原告商铺使用费28万元（每年12万元，自2016年1月25日计算至2018年5月22日）；3、被告黄效梅、叶来燕、圣洽公司支付原告物业管理费20160元（每月720元，自2016年1月25日计算至2018年5月22日）；4、被告黄效梅、胡晓林支付原告商铺使用费25万元（每年20万元，自2018年5月23日暂计至2019年8月23日，此后计算至腾空交付原告之日止）；5、被告黄效梅、胡晓林支付原告物业管理费10800元（每月720元，自2018年5月23日暂计至2019年8月23日，此后计算至腾空交付原告之日止）。 被告黄效梅、叶来燕、胡晓林辩称：杭州市江干区天运路4号房屋存在20年在先租赁，在租赁期限内原告仅具有名义上的所有权，无使用权，无权要求返还占有物。原告无权要求承租人支付租金。圣洽公司确于2015年5月26日承诺同意到2019年3月31日与黄效梅的合同终止，与新的产权人接洽租赁事宜。但圣洽公司仅是共同承租人中的一方，并非租赁合同的独立当事人。原告欺骗倪阳峰签订借款合同，涉嫌高利转贷等，要求将本案移送公安侦查。请求驳回原告诉请。 被告圣洽公司未答辩。 本案经审理查明的案涉事实如下： 2015年12月4日的拍卖成交确认书显示，拍卖人：杭州市上城区人民法院。买受人：张秀兰。买受人于2015年11月24日10时至2015年11月25日10时止在淘宝网杭州市上城区人民法院司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价竞得下述拍卖标的物。成交标的物：杭州市江干区天运路4号房产壹处。通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，成交价为贰佰壹拾贰万元人民币。 《杭房权证江移字第1××2号》房屋所有权证书显示，房屋所有权人张秀兰，房屋坐落天运路4号，登记时间2016年1月25日。建筑面积239.86平方米。 杭州市上城区人民法院执行局2015年5月26日的函显示：关于张秀兰诉倪阳峰一案评估杭州市天运路4号一事，经承办人核对，房屋的租赁至2019年3月31日，租赁人为杭州圣洽科技有限公司。现实际使用人为杭州圣洽科技有限公司转租。杭州圣洽科技有限公司已承诺2019年3月31日后合同终止，与新产权人的租赁自行协商。新产权人至2019年3月31日后收取租金。 浙江恒基房地产土地资产评估有限公司出具的浙恒房估[2015]第06085号房地产估价报告显示：至估价时点，估价对象已出租，根据法院提供的函，房屋的租赁期至2019年3月31日，租赁人为杭州圣洽科技有限公司。现实际使用人系杭州圣洽科技有限公司转租。杭州圣洽科技有限公司已承诺2019年3月31日后合同终止，与新产权人的租赁自行协商。新产权人至2019年3月31日后收取租金。该租赁情况对房地产的价值影响较大，特提请报告使用人注意。 2014年4月1日的租房合同显示：甲方：黄效梅。乙方：叶来燕、圣洽公司。甲方将坐落在杭州市天运路4号239.86平方米的商铺出租给乙方使用，具体事项协议如下：租期20年，从2014年1月起至2034年3月21日止。年租金120000元人民币，贰年一付，先付后用，提前一个月支付。押金5万元人民币，解除协议之日退回。水、电、宽带、电话、物业管理费（每月600元，以后若调整，则按新标准收取）以及该房屋租赁税等由乙方承担，物业管理费半年一付，由甲方收取……等内容。 2018年5月23日的租房合同显示：甲方：黄效梅。乙方：胡晓林。甲方愿意将坐落在杭州市天运路4号239.86平方米的商铺出租给乙方使用，具体事项协议如下：租期五年，从2018年5月23日起至2023年5月22日止。年租金200000元人民币。物业管理费每月720元，半年一付，由甲方收取。年租金半年一付，先付后用，均提前三个月支付。乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补交的，乙方除应及时补交外，还应承担迟延交付租金额的每日万分之五的违约金。押金5万元人民币，解除协议之日退回。水、电、宽带、电话以及该房屋税费等由乙方承担……等内容。 杭州市天运路4号商铺面积239.86平方米，现物业费每月每平方米3元，自2018年1月1日起的物业费未向物业公司交纳。 另查明，圣洽公司股东为黄效梅、黎怡，经营状态为吊销，未注销，其清算组成员为黎怡、黄效梅，清算组组长为黄效梅。 本院认为，被告黄效梅在案涉杭州市天运路4号商铺已拍卖给原告张秀兰，且该房屋拍卖所带租期届满之后，仍将案涉房屋向他人出租，侵害了原告张秀兰对该房屋享有的合法权益。原告要求各被告向原告交还案涉房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告黄效梅、叶来燕、圣洽公司支付相应商铺使用费及物业费的诉请，本院认为，根据现有证据，案涉房屋系被告黄效梅向他人出租，故被告黄效梅应向原告支付相应租金损失及物业费，其余被告不应承担此项付款义务。案涉商铺租金损失应自该商铺拍卖所带租期届满之日后，即自2019年4月1日起计算。案涉物业费应自现查明的欠费之日，即自2018年1月1日起计算。原告主张的租金计算标准于法有据，本院予以支持。被告的抗辩，事实依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄效梅、叶来燕、杭州圣洽科技有限公司、胡晓林于本判决生效后十五日内腾退杭州市江干区天运路4号房屋，并返还于原告张秀兰； 二、被告黄效梅支付原告张秀兰房屋租金损失（按每年20万元，自2019年4月1日计算至杭州市江干区天运路4号房屋腾空返还原告之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告黄效梅支付原告张秀兰物业费（按每年8634.96元，自2018年1月1日计算至杭州市江干区天运路4号房屋腾空返还原告之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告张秀兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费4705元，由原告张秀兰负担3875元，由被告黄效梅负担830元。财产保全费3325元，由原告张秀兰负担2186元，由被告黄效梅负担1139元。原告应在本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9410元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 程留会 二〇二〇年九月十五日 代书记员 胡幸洁