江苏省南京江北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0192民初353号 原告：王秀梅,女,1956年12月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。 被告：朱**高,男，1974年12月31日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：夏友峻，江苏峻格律师事务所律师。 第三人：王来福，男，1962年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。 原告王秀梅与被告朱**高、第三人王来福农村房屋买卖合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀梅委托诉讼代理人吴跃峰、被告朱**高委托诉讼代理人夏友峻、第三人王来福到庭参加诉讼。本案审理过程中，南京江北新区人民法院设立，南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理。本院于2020年7月16日立案受理，本案原在南京市浦口区人民法院已进行的程序和诉讼行为继续有效，不再重复进行。本案现已审理终结。 原告王秀梅向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的农村宅基地房屋买卖合同无效；2.判令被告返还位于南京市浦口区房屋给原告；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2003年签订的购房协议违反国家法律规定，应当为无效合同，多次与被告协商解除合同，但双方并未达成一致，现向法院提起诉讼，要求判决购房协议无效，返还原告房屋。 被告朱**高辩称，1.原告不具有本案诉讼主体资格。本案案由系房屋买卖合同纠纷，而2003年5月28日的购房协议的出卖人为王来福，并不是原告。被告提交的南京市浦口区人民政府“浦盘盘字第06006号”《村镇房屋所有权证》所登记的本案争议的房屋所有权人为王来福不是原告。在协议右下角甲方处的签名与该协议主文首部叙述明显不符，不能表明本案原告与房屋所有权人王来福同是出卖方。此外，王来福夫妇与被告于2003年6月20日再次签订的转让协议更加明确了原告并非案涉房屋卖方的事实。实际上，原告于王来福签订了公证手续，王来福取得了案涉房屋的《村镇房屋所有权证》，故权利人是王来福，原告对案涉房屋不享有所有权。2.原告不享有对购房协议的撤销权。在原告并非合同相对方的情形下，该购房协议的签订与履行与原告无任何利害关系，根据相关法律规定，其作为第三人亦不具有要求人民法院撤销该房屋买卖合同的法定条件。3.被告与案涉房屋所有权人王来福签订的购房协议系真实意思表示，被告于2003年5月28日将购房款10万元交付给王来福，系支付了合理对价，善意取得了案涉房屋，一直居住至今16年。原告诉称自该购房协议签订后即认为该合同违反法律规定，并与被告商量要求解除合同系虚假陈述，如其诉称属实，原告应在被告对其不予理睬后就可通过诉称的法律途径来解决，而非等到16年之后。原告此次诉讼系滥用诉权，达到争夺本案诉争房屋拆迁利益的目的。 第三人王来福述称，在签订购房协议前，原告丈夫系其姐夫，对外拖欠债务，担心法院查封其房屋，故将房屋出卖给我。房屋就是没有屋檐的两上两下的房屋，另加楼梯。该房屋也没有居住过。收条是其出具的，房款10万元是被告交给了第三人，第三人又交给了原告，并出具了收条。原告在收到房款后就搬出了案涉房屋，房屋交付给了被告。 经审理查明：1988年9月14日，原南京市浦口区人民政府对王秀梅使用的土地进行了登记存根，登记土地坐落位于盘城村××组，总用地面积为190.4平方米，编号为浦字第02133号。 1988年9月24日，南京市国土资源局浦口分局盘城国土资源所对王秀梅土地使用情况进行了调查，房屋建造时间为1982年，有手续的房屋，土地占地面积为190.4平方米，房屋占地面积为48平方米，房屋情况为1幢2间。 2003年5月28日，王来福、王秀梅（甲方）与朱**高（乙方）签订了购房协议，约定：兹有盘××号王来福自愿把名下一栋转让给朱**高，为买卖房产权，双方达成以下协议：1、甲方须将名下房产证、建房证、土地使用证交给乙方；2、甲方须带乙方到所在村镇政府办理房屋产权转让的认证或过户，过户费由乙方自理，购房款10万元；3、甲方带乙方到政府机关办理房屋产权转让认证后，乙方一次性将购房款一次性付给甲方，甲方须在接款后将房子腾空让与乙方，截止日期6月8日；4、如以后拆迁或征用，甲方有义务无偿给予协助办理拆迁或征用，不得找借口推三阻四，拆迁或征用的费用归乙方所有；5、甲乙双方买卖房屋产权都是出于自愿，双方自协议签字之日生效，据有法律效力，如任何一方反悔，都须付给对方房屋产权价格三倍赔偿。甲方处有王来福、王秀梅签字并按捺手印，乙方处有朱**高签字并按捺手印。 2003年5月28日，王来福向朱**高出具了收条，载明今收到朱**高购房款（盘××号）10万元，特立此据，以此证明。朱**高自2003年6月6日已经在盘××号开始居住，其办理了有线电视初装登记手续，并交纳了入户费及收视费。 2003年6月20日，朱**高向南京市泰山法律服务所申请公证。2003年6月18日，泰山法律服务所的陈某分别与朱**高、王来福制作了谈话笔录，确定了卖方是王来福、买方是朱**高，房屋坐落在盘城街道××组，价款为10万元。 本院前往盘城街道办事处调取了王秀梅的农村房屋产权登记，载明房屋坐落于盘城××××号，编号为0103006006,5间2层，面积为161.98平方米，登记时间为1996年9月6日。 被告提供了王来福的村镇房屋所有权证，编号为浦盘盘字第06006号，房屋状况1幢4间2层、建筑面积为153.3平方米，2幢1间1层、建筑面积为13.3平方米。 王秀梅原户籍地位于南京市浦口区，于1991年8月13日因征地农转非，于同年12月13日将户口迁往南京市栖霞区。朱**高户籍地在南京市浦口区。 王秀梅于2002年6月3日出具了声明书，载明位于浦口区的原先批给我和我丈夫李军，1999年4月29日离婚的宅基地土地使用权，经慎重考虑，我同意转让给王来福使用。该声明书并经南京市浦口区公证处予以公证。 原告申请的证人陈某出庭作证陈述，其当时是南京市泰山法律服务所主任，朱**高想买房子，到了法律服务所办理了房屋买卖手续，但是公证没有办成。2003年6月18日的谈话笔录是证人出具的，2003年6月20日的转让协议是在泰山法律服务所办公室签订的。 王来福其名下的房屋坐落于盘城街道××号，已经在2016年12月份经过拆迁部门上门调查。 原告在庭审中陈述，案涉房屋现在由被告居住。原告收到了被告支付的10万元，收据是通过第三人王来福出具的。在2003年5月28日签订协议后，二三天就把房屋交付给了被告。原告没有将房产证件交还政府部门。原告现主张要求返还房屋系因为案涉房屋即将拆迁。 被告在庭审中陈述，房款一共支付了102000元，订金2000元，另外10万元是被告直接交给了王来福，王来福出具了收条。在被告交接房屋后，对房屋进行了翻建，把原有的厨房予以拆除，现在变成了三上三下共六间房屋。 以上事实有原告提供的购房协议、土地使用权证、土地使用情况调查表、宅基地清查登记表、朱**高户籍信息表、房屋征迁调查登记表、征迁平面图、拆迁拍摄图纸，被告提供的王秀梅声明书、公证书、村镇房屋所有权证、常住人口登记表、公证申请表、收条、有限电视及电费收据、有线电视用户证、入户证、收据，本院调取的王秀梅房屋档案及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，案涉房屋系村民在宅基地上建造的房屋，买卖双方必须是同一集体经济组织成员，同时履行变更登记审批手续。一、关于王秀梅是否为合同相对人。在2003年5月28日的购房协议中，王秀梅作为甲方签字，同时，案涉房屋系王秀梅自行建造，并取得了村镇房屋所有权证，虽然王秀梅与王来福均陈述，双方存在债务纠纷，王秀梅将案涉房屋出卖给王来福，但双方并未办理房产变更登记。因此，王秀梅是购房协议的合同相对方。根据被告提供的有线电视登记材料及原告的陈述，被告实际在2003年6月初已经接收案涉房屋。因此，其与王来福所签订的转让协议与上述事实相互矛盾，因此，该转让协议及谈话笔录与本案争议事实缺乏关联性。而王秀梅所出具的声明书及公证书时间晚于案涉2003年5月28日的购房协议，同时结合王来福的拆迁调查表，其名下房屋位于盘城街道××号，并非案涉房屋盘××号。因此案涉房屋仍系王秀梅所有。二、关于2003年6月20日的转让协议是否替代2003年5月28日的购房协议。根据被告提供的有线电视开通收据，显示其2003年6月6日已经办理了有线电视开通登记，可以证明其已经接收了案涉房屋，而2003年6月20日所签订的转让协议与上述事实相互矛盾。而转让协议系为双方办理公证所签订的，而公证手续并未办理完成。故本案双方依据的合同系2003年5月28日签订的。综上，王秀梅、王来福与朱**高签订的购房协议，所涉及的房屋系王秀梅在集体土地上批准建造的房屋，该房屋流转应当符合相应的法律规定，而朱**高与王秀梅、王来福并非同一集体经济组织成员，案涉购房协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议为无效合同。原告主张被告返还案涉房屋。本院认为，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，王秀梅已于1991年因农转非户口迁移至南京市栖霞区，其已经不再是案涉房屋所在的集体经济组织成员，其主张房屋返还缺乏事实依据，本院不予支持。同时，被告已经在原有房屋基础上增添新的建筑物，并且新旧建筑物已经附和为整体，在事实上无法予以返还。而案涉房屋已经纳入拆迁征收范围内，原告可就其无法返还原物的请求，另行主张权利。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告王秀梅、第三人王来福与被告朱**高于2003年5月28日签订的购房协议无效； 二、驳回原告王秀梅的其他诉讼请求。 案件受理费1150元，由原告王秀梅承担650元，被告朱**高承担500元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1150元。 审 判 长  张维超 人民陪审员  杨益琴 人民陪审员  姚玉兰 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  蒋 衍