北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32930号原告：北京金人缘物业管理有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺于家坟**。法定代表人：孙淑娥，总经理。委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：段方群，北京市京伦律师事务所律师。被告：雒守杰，男，1976年5月12日出生，汉族，北京维爱天天餐饮娱乐管理有限公司法人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。原告北京金人缘物业管理有限公司（以下简称金人缘公司）与被告雒守杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李冬冬独任审理，公开开庭进行了审理。原告金人缘公司的法定代表人孙淑娥以及委托诉讼代理人张晓、段方群，被告雒守杰及其委托诉讼代理人雒鸿政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金人缘公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将《房屋租赁合同》项下位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层房屋腾退返还原告；2.判令被告向原告支付2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期间的房租1612544.41元；3.判令被告向原告支付违约金2069648.35元（暂计算至2020年3月31日，自2020年4月1日起以1612544.41元为本金，按日5‰加算至清偿完毕之日止）；4.判令被告向原告支付2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费20736.66元，并且自2019年11月15日起按日5‰计算违约金直至清偿完毕之日止；5.判令被告自2020年1月27日起按照每月109585.83元支付房屋占用费，直至被告向原告腾退返还房屋之日止。事实和理由：2014年原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层租赁给被告。2018年1月17日起，被告开始拒绝缴纳房屋租金。2018年6月29日，原告将被告诉至贵院，2018年9月29日在方庄法庭调解下双方达成和解协议，被告依约支付了第一笔款505120.2元。之后被告反悔拒不付款，也不搬离。原告催告多次无果，故起诉至贵院，请依法判决。被告雒守杰辩称，被告交不起房租，主要是由于原告未给被告提供符合消防、文化行政许可审批要求、规定用途的房屋，使歌厅无法办理消防验收许可证、文化娱乐行政许可证，无法正常经营，无法获得经营收入所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层房屋的所有权人是北京汽车研究所有限公司（房屋所有权证：京房权证丰股字第XXXX号）。北京汽车研究所有限公司将房屋出租给北京富和田物业管理有限公司，后者将房屋转租给原告，原告再次转租给崔征。崔征在此经营歌厅，后崔征将歌厅转让给被告。2015年9月10日，原告（甲方）、崔征（乙方）与被告（丙方）签订《协议书》，约定因乙方、丙方的经营需要将原房屋租赁合同的乙方变更为丙方，甲方与丙方重新签订《房屋租赁合同》。同时，第三款约定非甲乙方原因，甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，乙方未能办理营业执照，甲方决定从即日起每一个合同年度给予乙方（《房屋租赁合同》重新签订后乙方变更为丙方）捌万元的补偿，甲方不再承担任何责任。同年，出租方原告（甲方）与承租方被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层出租给乙方。1.2房屋面积及状况。1.2.1乙方承租房屋的建筑面积1400平方米（含应分摊的大厦公用面积）。1.2.2乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包含主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同。第二条乙方承租用途及约定。2.1乙方承租房屋仅限用于歌厅用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营，并在本合同签订之日起30日内办妥审批或变更的相关证照、手续（复印件交甲方备案）……第三条租赁期限3.1租期从2014年4月17日起至2020年1月26日止……第四条租金标准、计算方式及付款期限4.1租金计算方式：4.1.1乙方应付租金1328600元……4.2.5第五合同年度的租金乙方应分别在以下时间支付：2018年5月17日前支付租金697515元；2018年11月17日前支付租金697515元；4.2.6第六合同年度的租金乙方应分别在以下时间支付：2019年5月17日前支付租金697515元；2019年11月17日前支付租金275184元。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾期付款违约金……第六条其他费用6.1.3乙方应付水、电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期应依欠费额每日5‰向甲方承担违约金……7.2因本合同履行期限届满或甲、乙双方或一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续……7.4无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋手续交接完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理及合同载明的其他费用……8.2租赁期满后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有，非经甲方同意不得拆除或按甲方的要求恢复承租房屋的原状，所有费用由乙方承担。2017年8月21日，原告与被告签订《协议书》，约定了保证金为22万元（已交纳）、被告拖欠房租的金额、漏水维修和消防设备维修的问题。2018年6月，原告将被告诉至本院，要求其支付拖欠的费用。后双方庭外和解，原告撤回起诉。2018年9月29日，双方签订两份《协议》，一份《协议》约定：2018年10月10日前被告缴纳2018年1月17日至2018年5月16日房租438343.2元；2018年5月17日至2018年6月16日房租最迟缴费日期为2018年12月28日，2018年6月17日至2018年7月16日房租最迟缴费日期为2019年2月28日，2018年7月17日至2018年8月16日房租最迟缴费日期为2019年4月28日。另一份《协议》约定：2018年8月17日至2018年9月16日房租最迟缴费日期为2019年6月28日，2018年9月17日至2018年10月16日房租最迟缴费日期为2019年8月28日；2018年10月17日起的租金缴纳时间为：2018年10月17日至2018年11月16日房租最迟缴费日期为2018年10月28日，2018年11月17日至2018年12月16日房租最迟缴费日期为2018年11月28日，2018年12月17日依次类推……2019年11月17日至2019年12月16日房租最迟缴费日期为2019年11月28日，2019年12月17日至2020年1月26日房租最迟缴费日期为2019年12月28日。两份《协议书》均约定，若被告违反协议约定，经原告书面告知后，5日内仍未缴纳相应房租，原告有权停止水电供应；15日内未缴纳相应房租，《房屋租赁合同》自动解除。两份《协议书》作为《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》约定不一致条款以本协议为准。两份《协议书》签订后，被告未依约履行。原告主张其于2019年10月15日在被告门上张贴《合同终止通知》，要求解除合同。被告则称未见到，原告未提交其他证据佐证。现涉案房屋仍有被告占有，被告在庭审中表示不同意腾退。庭审中，被告认可拖欠2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期间的房租1612544.41元。双方均认可每年补偿的8万元已在年租金中抵扣。原告主张被告拖欠2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费20736.66元，双方在庭审中协商确定水费金额为1.5万元。原告提交水表抄表记录欲证明被告每月都签字确认，被告对此不予认可签名，原告亦未提交其他证据佐证。被告认可水费是按月缴纳。另，双方同意保证金22万元，在本案中予以抵扣。庭审中，被告认可在其承租房屋接手歌厅之后，歌厅原使用的同楼的其他承租人天天渔港的营业执照、娱乐经营许可证、消防审批手续等。2016年天天渔港转让他人之后，被告办理的新的营业执照。被告主张，其未交纳租金和水费的理由是原告提供的房屋是工交用途非商业用途，无法办理消防验收许可证、文化娱乐行政许可证，导致其断断续续的经营。原告主张，一方面合同未约定协助办理消防验收和娱乐经营许可证，另一方面在签订合同时被告已知晓房屋用途，且明知房屋无法办理营业执照。原告、被告与崔征签署三方协议时，每年给8万元的补偿。被告则称，签订合同时原告未提供房产证，直到在2016年底至2017年才提供。2016年8月歌厅办理了营业执照，之后就开始办理消防验收许可证、文化娱乐行政许可证，至今未办理成功。本院认为，原告与被告签订的《协议书》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。租期届满后双方未续租，被告无权继续占有房屋，应当将房屋腾退返还给原告，并支付租赁期满之后的房屋占有使用费。本院参照租金标准确定占有使用费。关于被告拒付租金和水费的抗辩理由，本院认为不能成立。第一，被告在承租房屋之时，已知其受让的歌厅是借照经营。那么被告应当能预见到之后无照经营的风险。在此情形之下，被告承继原告与崔征就未办理营业执照达成补偿方案，那么可以认定被告同意原告不再负有协助办理营业执照的义务。但营业执照是进行合法商业经营的基本条件，故此项约定理解为经营性相关证照的更符合补偿之本义。第二，被告在2016年8月取得新的营业执照之后就开始办理经营所需的消防审批和娱乐经营许可证，当时就应知晓涉案房屋存在办理上述证照的障碍，但被告仍继续使用房屋。此后，双方曾就拖欠租金、水电费、漏水、消防维修等事宜进行协商和诉讼，通过双方达成的协议来看，被告是认可原告关于费用的主张。因此，本院认定，被告的行为表明其在知晓无法办理经营所需的消防审批和娱乐营业许可证的情况下，仍是同意按照《协议书》的约定继续履行合同。在合同租金届满后，被告又以原告未能提供协助义务为由拒付相关费用，有违诚实信用原则，其抗辩理由，本院不予采信。双方对租金和水费金额均无异议，本院予以确认。双方均同意在本案中抵扣保证金22万，本院将此款抵扣租金。关于违约金的问题。考虑双方的实际损失的情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，现被告抗辩约定的违约金过分高于造成损失，请求人民法院予以适当减少，合法有据，本院予以酌定按照同期贷款利率上浮50%计算。租金违约金的起算点按照2018年9月29日双方签的两份《协议》确定。双方均认可水费是按月支付。现原告主张2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费违约金自2019年11月15日起算，较为合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告雒守杰于本判决生效后十五日内腾退位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层，并返还给原告北京金人缘物业管理有限公司；二、被告雒守杰于本判决生效后七日内支付原告北京金人缘物业管理有限公司租金1392544.41元，及违约金（具体计算清单详见附件）；三、被告雒守杰于本判决生效后七日内支付原告北京金人缘物业管理有限公司水电费15000元，及违约金（以15000元为基数，自2019年11月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至款清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率额上浮50%计算）；四、被告雒守杰于本判决生效后七日内向原告北京金人缘物业管理有限公司支付房屋占有使用费，按照每月109585.83元的标准，自2020年1月27日起计算至被告雒守杰腾退返还北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层之日止；五、驳回原告北京金人缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36423元，由原告北京金人缘物业管理有限公司负担21813元（已交纳），被告雒守杰负担14610元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李冬冬二〇二〇年九月二十八日书记员  高 婧