河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初6644号 原告（反诉被告）：荣耸悦，男，1989年8月6日出生，汉族，住址河北省三河市。 委托诉讼代理人：吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯晓艳，河北朝鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王春凤，女，1977年7月1日出生，汉族，住址内蒙古巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人：赵志娟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹佳宁，北京市盈科律师事务所律师。 原告（反诉被告）荣耸悦与被告（反诉原告）王春凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣耸悦委托诉讼代理人侯晓艳、被告（反诉原告）王春凤及其委托诉讼代理人赵志娟、曹佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣耸悦向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》及两份《补充协议》，并判令被告返还原告支付的房屋定金及首付款共计100万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月7日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将自己所有的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，房屋总价款179万元。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋定金及首付款共计100万元。2017年7月29日，原、被告双方签订第二份《补充协议》，对79万元房屋尾款的给付时间进行了变更。2017年6月6日，三河市政府出台限购政策，原告不具备购房资格，双方签订的《存量房买卖合同》及两份《补充协议》已经无法继续履行，故原告曾多次与被告协商合同解除的事宜，2018年7月23日原告向被告发出《解除合同通知》，但被告一直未予理睬。故诉至法院，请求法院准予原告的诉讼请求。 被告王春凤辩称，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，被告同意在2018年9月25日解除合同。在合同履行过程中，原告违约在先，被告不同意退还定金及房款100万元，应当扣除原告给被告造成的损失。 反诉原告王春凤向本院提出反诉请求：1、依法判令荣耸悦与王春凤双方签订的《存量房买卖合同》及两份《补充协议》于2018年9月25日解除；2、依法判令荣耸悦向王春凤支付房屋差价损失暂计600000元（具体数额在差价损失评估鉴定后确定）；3、反诉费用及评估费用由荣耸悦承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，后反诉人收到首付款100万元整，2017年6月6日三河市政府出台限购政策后，双方于2017年7月29日再次签署《补充协议》，约定后续付款周期延长至2018年7月29日，但被反诉人并未按照协议约定履行后续付款义务，在房屋大幅降价的情况下要求解除合同，其行为已经明显违约，给反诉人造成了高额的经济损失，为维护反诉人的合法权益，故提出反诉申请，望法院依法予以支持。 反诉被告荣耸悦辩称，1、关于合同解除的问题，被反诉人认为合同解除的时间为2018年7月23日。2、反诉人要求的损失被反诉人不同意赔付，在诉讼过程中，反诉人已经申请法院对涉案房产的价值进行了评估，评估基准日为2018年9月25日，评估价值为1415500元，现房产价值又有所回升，反诉人一直使用该房款长达3年，其占有定金及首付款的利息已接近20万元，反诉人一直在占用涉案房产，享有权利，故被反诉人不同意赔偿且不承担反诉费用及评估费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，王春凤、荣耸悦在三河市夏威夷房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：王春凤将坐落于河北省三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇6-3-1906房屋出售给荣耸悦，房屋成交总价179万元，2017年4月7日支付定金10万元，2017年4月11日支付首付款55万元，2017年4月16日支付首付款35万元，2017年7月20日支付74万元，出售方搬出当日，买受方支付5万元尾款。关于违约责任约定，买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。若买受人在约定时间范围内拒绝支付违约金，则出卖人有权从已收房款中扣除违约金并将剩余房款退还给买受人。合同签订后，荣耸悦给付王春凤房屋定金及首付款共计100万元。2017年7月29日，双方签订第二份补充协议，对剩余房款79万元的给付时间进行了变更，约定：荣耸悦于2018年7月29日前支付王春凤50万元，2019年1月29日前支付王春凤24万元，于过户同时现金支付给王春凤5万元；关于违约责任约定，若买受方逾期支付剩余房款，在原合同约定违约责任基础上买受方向出售方追加违约金，以买受方逾期支付金额自本补充协议签署之日起按每月2%标准计算违约金。 诉讼过程中，王春凤申请法院委托评估机构对涉案房屋进行差价损失评估，经保定诚信资产评估有限责任公司评估，涉案房屋评估值1415500元，评估基准日为2018年9月25日，王春凤支付评估费15444元。荣耸悦对评估报告无意见；王春凤对评估报告有异议，该评估公司作出了书面答复且资产评估师出庭接受询问。本院认为，保定诚信资产评估有限责任公司作为独立的第三方，由资产评估师依法按照公认的资产评估方法对涉案房屋价值作出的评估具有客观性，本院予以采纳。 本院认为，荣耸悦与王春凤签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行相应的义务。双方一致同意解除房屋买卖合同及补充协议，本院予以确认；合同解除后，王春凤应当返还荣耸悦定金及首付款100万元。因本案双方签订的房屋买卖合同在政府出台限购政策之前，且限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为具有约束力，根据“法不溯及既往”的一般法治原则，双方的房屋买卖行为不受政府限购政策的调整，且在政府限购政策出台后，双方再次签订补充协议，约定了剩余房款的给付方式及期限，补充协议签订后，荣耸悦未按照该协议约定交付房款，已构成根本性违约，应当承担违约责任，依据法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加，故对王春凤主张的房屋差价损失，本院予以支持；综上，荣耸悦应赔偿王春凤涉案房屋差价损失374500元、评估费15444元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）荣耸悦与被告（反诉原告）王春凤签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告王春凤返还原告荣耸悦购房定金及首付款1000000元； 三、反诉被告荣耸悦赔偿反诉原告王春凤房屋差价损失374500元； 四、反诉被告荣耸悦赔偿反诉原告王春凤评估费15444元。 上述二、三、四项给付内容相抵后，由王春凤于本判决生效之日起七日内向荣耸悦返还人民币610056元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6900元，由被告王春凤负担；反诉案件受理费4900元，由反诉被告荣耸悦负担3575元，由反诉原告王春凤负担1325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  王兰英 人民陪审员  杨希亮 人民陪审员  孟凡霞 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  刘 松