江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初1746号原告：欧阳海根，男，1979年4月23日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：钟学湖，江西文峰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈良垣，男，1977年1月26日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。被告：严成林，男，1962年6月12日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。被告：陈守镇，男，1971年12月6日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。原告欧阳海根与被告陈良垣、严成林、陈守镇租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告欧阳海根的委托诉讼代理人钟学湖到庭参加诉讼，被告陈良垣、严成林、陈守镇经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳海根向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》于2018年5月28日解除，并向原告退还剩余租金83008.06元；2.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年1月29日，原告欧阳海根与被告陈良垣、严成林、陈守镇共同签订一份《厂房租赁合同》，双方约定三被告将其位于潭口镇江坝岭厂房租赁给原告使用，租赁面积为2173㎡，年租金为109519元，租期为2016年3月1日至2019年3月1日。合同签订后，原告欧阳海根向被告严成林按约缴纳了第三年（租赁期限为2018年3月1日至2019年3月1日）的租金合计109500元。2018年5月28日三被告与赣州蓉江新区潭口镇人民政府签订了《潭口镇江小家具厂搬迁拆除协议书》，并将涉案厂房全部进行了拆除。原告欧阳海根认为因政府拆迁导致厂房拆除致使双方无法继续履行合同，被告陈良垣、严成林、陈守镇应将剩余未到期的租金予以退还。经原告多次催要无果，故诉至法院予以审理，请求支持原告的诉讼请求。被告陈良垣、严成林、陈守镇均未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月29日，陈良垣、严成林、陈守镇（甲方）作为出租方与欧阳海根（乙方）作为承租方签订《厂房租赁合同》一份。合同约定：1.甲方租赁给乙方的厂房位于潭口镇江坝岭，租赁建筑面积为2173平方米；2.厂房租赁自2016年3月1日起至2019年3月1日；乙方需要继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；3.甲乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金4.2元，年租金为109519元（大写：壹拾万玖仟伍佰壹拾玖元整）；4.乙方应合理使用该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方局拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方另需装修或增设附属设施，应事先征得甲方同意；5.厂房乙方不可转租；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；6.厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，双方互不承担责任；7.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方承担，租赁期满后乙方不再续租的，甲方也不作任何补偿；8.厂房租赁期间，乙方应于2016年3月1日支付房租及其他一切费用，否则甲方有权增收全年租金5%滞纳金，并有权终止租赁协议，且甲方不再退还保证金等条款。合同签订后，欧阳海根按约定向陈良垣、严成林、陈守镇支付了厂房租金。2019年12月23日，案外人聂海安出具《情况说明》一份，载明：原告欧阳海根与被告严成林、陈守镇、陈良垣租赁合同纠纷一案，受原告欧阳海根委托，由本人聂海安通过银行转账形式代为支付厂房租金，并附银行流水证实其分别于2017年12月17日向严成林支付50000元，于2017年12月20日向严成林支付50000元，于2017年12月21日向严成林支付9500元，合计支付109500元。另查明，2018年5月20日，陈良垣、陈守镇出具《委托书》一份，载明：“现全权委托严成林处理位于潭口镇江家具厂厂房政府拆除厂房相关事宜（包括厂棚及其他设施）”。2018年5月28日，赣州蓉江新区潭口镇人民政府作为甲方（拆除人）与严成林作为乙方（被拆除人）签订《潭口镇江小家具厂搬迁拆除协议书》一份，该协议书约定：1.乙方被搬迁拆除的小家具厂钢结构厂棚建筑面积为2021.15平方米，其中有围1976.58平方米，无围44.57平方米；竹棚面积0平方米，其他厂棚面积100.78平方米；2.乙方同意于2018年5月31日前完成家具厂搬迁腾空，于2018年5月31日前完成家具厂厂棚拆除清理工作；3.甲方根据乙方被搬迁拆除厂棚建筑面积和拆除时间，向乙方支付搬迁拆除补助及奖励款：（1）家具厂搬迁奖励款0元；（2）厂棚拆除补助款（大写）玖万玖仟柒佰贰拾元肆角（￥：99720.4元）；（3）厂棚拆除时限奖励款（大写）叁万壹仟捌佰贰拾捌元玖角伍分（￥：31828.95元）；合计金额人民币（大写）壹拾叁万壹仟伍佰肆拾玖元叁角伍分（￥：131549.35元）；4.付款方式：乙方将家具厂搬迁腾空后，甲方在三个工作日内将家具厂搬迁奖励款支付给乙方；乙方将厂棚拆除和清理到位后，甲方在三个工作日内将厂棚拆除补助款和奖励款支付给乙方等条款。该协议书签订后，案涉厂房进行了拆除。2018年5月31日，赣州蓉江新区潭口镇人民政府出具《家具厂搬迁拆除补偿资金发放审批表》（严成林），确认严成林因潭口镇江家具厂整治项目拆除厂棚面积2021.15平方米，应发拆除补助款99720.40元、时限奖励款31828.95元，实发金额131549.35元。2018年6月13日，赣州蓉江新区潭口镇财政所向严成林转账支付了131549.35元。原告欧阳海根认为，被告陈良垣、严成林、陈守镇于2018年5月28日与赣州蓉江新区潭口镇人民政府签订搬迁拆除协议书，因政府拆迁导致厂房拆除致使双方无法继续履行合同，被告陈良垣、严成林、陈守镇应将剩余未到期的租金予以退还。双方就退还租金事宜协商未果，欧阳海根遂向本院提起本案诉讼。以上事实，有原告庭审陈述，及原告提交的原告身份证、被告常住人口信息、厂房租赁合同、银行流水、情况说明、搬迁拆除协议书、补偿资金发放审批表、委托书等。上述证据能够互相印证，足以认定。本院认为，本案中，欧阳海根与陈良垣、严成林、陈守镇之间签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效，对双方当事人即具有法律约束力，即在欧阳海根与陈良垣、严成林、陈守镇之间形成合法有效的厂房租赁关系。陈良垣、严成林、陈守镇作为出租人有按约向承租人提供符合约定用途的租赁物的义务，欧阳海根作为承租人有按约向出租人交付租金的义务。一、关于合同解除的问题。陈良垣、严成林、陈守镇与赣州蓉江新区潭口镇人民政府于2018年5月28日签订《潭口镇江小家具厂搬迁拆除协议书》一份，陈良垣、严成林、陈守镇同意于2018年5月31日前完成家具厂搬迁腾空工作，导致原告无法继续使用租赁的厂房，致使对原告承租权的行使造成严重影响，妨碍了原告对案涉厂房的占有、使用，原告签订厂房租赁合同的目的已无法实现。原告要求解除双方签订的厂房承租合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间问题。赣州蓉江新区潭口镇人民政府于2018年5月28日与陈良垣、严成林、陈守镇签订厂房搬迁拆除协议书，确认陈良垣、严成林、陈守镇应于2018年5月31日前完成家具厂搬迁腾空及拆除清理工作，此时原告的合同目的无法实现，合同解除的条件成就，故案涉厂房租赁合同于2018年5月31日解除。二、关于应退还租金的数额问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，由于案涉厂房租赁合同因合同目的无法实现而解除，系因案涉厂房被赣州蓉江新区潭口镇人民政府依法拆除搬迁致使原告无法使用诉争厂房所致，双方对此均无过错，但因合同解除后，被告陈良垣、严成林、陈守镇亦无合法依据再占用原告支付的厂房租金，对原告未使用期间的厂房租金，被告陈良垣、严成林、陈守镇应予返还。合同签订后，欧阳海根向陈良垣、严成林、陈守镇支付了自2018年3月1日起至2019年2月28日期间的租金共计109500元，陈良垣、严成林、陈守镇亦将合同约定的租赁物交付给欧阳海根使用。本院已认定双方合同于2018年5月31日解除，故被告陈良垣、严成林、陈守镇应退还2018年6月1日至2019年2月28日计9个月的租金。故被告陈良垣、严成林、陈守镇应向原告退还租金82125元（109500元/年÷12个月×9个月=82125元）。被告陈良垣、严成林、陈守镇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法进行缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、确认原告欧阳海根与被告陈良垣、严成林、陈守镇之间签订的《厂房租赁合同》于2018年5月31日解除；二、限被告陈良垣、严成林、陈守镇于判决生效后十日内向原告欧阳海根退还剩余租金82125元；三、驳回欧阳海根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由被告陈良垣、严成林、陈守镇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈佳煜人民陪审员  林小平人民陪审员  谭 伟二〇二〇年九月十七日代理书记员  刘 星