福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3321号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：黄海峰，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘正煜，福建元一律师事务所实习律师。 被告：薛东海，男，1981年4月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：赵丽芳，女，1986年7月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，总经理。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告薛东海、赵丽芳、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉国际商贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行福建省分行委托诉讼代理人黄海峰到庭参加诉讼，被告薛东海、赵丽芳、利嘉国际商贸公司经合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.判令薛东海、赵丽芳立即偿还建行福建省分行借款本金246513.40元及利息和罚息（暂计至2020年6月17日，利息为4197.54元，罚息为176.43元，此后的利息和罚息按照《个人住房借款合同》约定计算至还清所有款项之日止）；2.判令薛东海、赵丽芳向建行福建省分行支付违约金（以借款本金246513.40元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止）；3.判令建行福建省分行有权对抵押物（位于福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面）折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令利嘉国际商贸公司对薛东海、赵丽芳的上述全部债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由薛东海、赵丽芳、利嘉国际商贸公司共同承担。事实及理由：2015年8月3日，建行福建省分行作为贷款人，薛东海和赵丽芳作为借款人、抵押人，利嘉国际商贸公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款400000元，用于购买位于福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面。借款期限壹佰贰拾个月（即从2015年8月31日起至2025年8月31日止）。借款年利率为准基利率上浮10%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入借款人指定账户（账户名称：利嘉（福建）国际商贸有限公司，账号：×××72）。本合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本息还款方法。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，抵押担保范围和保证人的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。利嘉国际商贸公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。本合同各方间任何与本合同有关的通知、要求及诉讼、仲裁相关法律文书以快递或挂号方式寄送至本合同记载的对方当事人的住所，即视为送达。本合同的争议解决方式为：向本合同签订地人民法院起诉。本合同签订地为：福州市台江区。”《个人住房借款合同》还对其他事项进行约定。2015年8月6日，薛东海自愿将购买位于福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面抵押给建行福建省分行，并办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：榕房预ＦＺ押字第1××7号，作为《个人住房借款合同》项下债务的担保。合同签订之后，建行福建省分行依约于2015年8月17日发放贷款400000元整。建行福建省分行按约定发放款项后，现薛东海、赵丽芳未能按时足额还本付息，已经构成违约。建行福建省分行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求薛东海、赵丽芳立即偿付所有借款本息及相关费用。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《结婚证》；2.编号为350101585-2032-20150702097《个人住房借款合同》；3.榕房预ＦＺ押字第1××7号《不动产登记证明》；4.个人贷款支付凭证；5.中国建设银行个人贷款对账单；7.贷款账户基本信息；8.福州不动产登记和交易中心出具的《首次登记通知书》。 薛东海、赵丽芳、利嘉国际商贸公司未答辩亦未提供证据,视为放弃答辩、举证、质证权利。 经审查，建行福建省分行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认建行福建省分行所述基本属实。 另查明，福州市不动产登记和交易中心于2017年8月22日向利嘉国际商贸公司出具了一份编号为榕不动产首字第的《首次登记通知书》，主要内容是：你公司申请仓山区盖山镇天水路6号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）6A#馆、6B#馆、7A#馆、7B#馆房屋首次登记，总建筑面积420953.17平方米，具体范围见附表。原榕国用（2013）第32038505185号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。 本院认为，建行福建省分行作为贷款人，薛东海作为借款人、抵押人，赵丽芳作为借款人，利嘉国际商贸公司作为保证人，共同签订的编号为350101585-2032-20150702097《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，薛东海、赵丽芳却未按合同约定期限还款，已构成违约，建行福建省分行有权依约提前收回全部贷款本息，并主张薛东海、赵丽芳承担相应违约责任。故建行福建省分行请求薛东海、赵丽芳偿还尚欠的借款本金246,513.40元及相应利息和罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。《个人住房借款合同》约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应还款项，贷款人有权宣布各借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）。建行福建省分行请求薛东海、赵丽芳支付违约金(以借款本金246,513.40元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止)，本院予以支持。本案建行福建省分行于2020年7月27日向本院提起诉讼，故违约金以借款本金246,513.40元元为基数，自2020年7月27日起按日万分之二点一计至款项还清之日止。但前述约定中的利息、罚息和违约金分别类似于普通借贷中的利息、违约金、其他费用三者均系薛东海、赵丽芳为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持”的规定，故建行福建省分行可以一并主张利息、罚息，违约金，但总计不得超出年利率24%，超出部分本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”薛东海以其坐落于福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面的房产提供抵押担保，该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。案涉房产已办理初始登记，故购房人薛东海负有协助办理抵押登记的义务，利嘉国际商贸公司应督促其办理。本院确定薛东海应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若薛东海逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，利嘉国际商贸公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉国际商贸公司自愿为薛东海、赵丽芳的债务提供阶段性连带责任保证，其与建行福建省分行约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，即在案涉房产办理正式抵押登记且建行福建省分行收到他项权证之日之前，利嘉国际商贸公司应在保证范围内承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”据此，利嘉国际商贸公司在承担保证责任后，有权向薛东海、赵丽芳追偿。 薛东海、赵丽芳、利嘉国际商贸公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、薛东海、赵丽芳应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金246,513.40元及相应利息、罚息（暂计至2020年6月17日利息为4197.54元，罚息为176.43元，之后的利息、罚息按照《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）； 二、薛东海、赵丽芳应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行支付违约金（以借款本金246,513.40元为基数，自2020年7月27日起按日万分之二点一计至款项还清之日止，但本判决第一项确定的利息、罚息与违约金的总计利率不得超过年利率24%）； 三、薛东海应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面的抵押登记手续； 四、福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面抵押登记办妥后，或薛东海逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、在未办妥福州市仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）×＃馆×层×店面抵押登记手续之前，利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向薛东海、赵丽芳追偿；前述房产抵押登记手续办妥之日，利嘉（福建）国际商贸有限公司的保证责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5063元，减半收取计2531.5元，由薛东海、赵丽芳、利嘉（福建）国际商贸有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 丹 二〇二〇年九月三十日 法官助理  邢 星 书 记 员  林海云 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中国人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。