松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初739号 原告（反诉被告）：邱秀平，女，1978年2月20日生，汉族，现住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：宋国峰，吉林信维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭舒慧，女，1982年11月20日生，汉族，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。 原告邱秀平诉被告郭舒慧租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋国峰、被告委托诉讼代理人潘石到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 邱秀平诉称：原告于2015年2月2日将案涉房屋租赁给齐亮亮，齐亮亮与郭舒慧合伙经营松原市宁江区某火锅食材自选超市。约定租赁期间：2015年6月1日至2018年6月1日，约定第一年租金38,000元、第二年租金42,000元、第三年租金46,000元，上打租。2015年6月1日至2016年6月1日期间房屋租金，被告正常予以给付。因案外人宋树辉、柴淑艳、魏井全侵权，被告提出解除租赁合同诉请并得到宁江区人民法院（2017）吉0702民初4802号判决书支持及松原市中级人民法院（2018）吉07民终1291号判决书予以维持，判决于2017年6月28日解除双方租赁合同。被告在案中亦承认租赁事实。2016年6月2日至合同解除日，郭舒慧陆续给付原告租金20,000元。至起诉日，剩余租赁款项被告至今未能给付。现原告诉至法院请求法院依法判令被告立即给付房屋租金25,106.84元；判令被告自2016年6月1日起，以25,106.84元为基数，按年息6%标准计算至款清之日止（暂计算至起诉日，计5561.17元）；请求被告返还监控一套（线、5个探头、1个显示器）、射灯、吊灯、筒灯、走廊灯、音响一套（两个音响、一个调音台）或等值赔偿；被告承担本案诉讼费用。 郭舒慧辩称及反诉称：首先，原告作为出租人，于2016年4月之前便已经知道提供的房屋存在质量问题，却并未积极维修，致使被告方无法继续租用，原告刻意隐瞒质量问题导致损失扩大，存在过错，应承担缔约过失责任。因此，从原告知道房屋质量存在问题并拒绝维修时，就无权要求被告支付占有使用费。其次，原、被告之间未对租赁期限、租金交付等内容进行过约定，并无租赁合同。二者租赁合同关系是宁江区人民法院和松原市中级人民法院通过判决确定的。因此，原告要求被告承担租赁费用没有法律依据。再次，根据《合同法》九十六条规定，合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到对方时解除。因此，原告起诉状中自述被告应提前支付租金，在被告并未支付租金并于2016年年初告知原告房屋无法使用时，应视为被告已经告知原告解除租赁合同。此时，即使被告方占用，也无法正常使用，无法使用的过错应该归结于原告，我方不应承担房屋的使用费用。最后，如被告确应支付原告房屋占有使用费用，那么原告方对此的主张已经超过法定的诉讼时效。原告方认为自2016年6月2日起被告方欠付租赁费用，截至本案起诉之日已达四年之久，已经超过法定的诉讼时效。原、被告自2015年形成事实租赁关系，被告自租赁关系成立时交付了第一年的房屋租赁费用和保证金3000元。租至第二年（2016年）年初，原告明知自己出租交付的房屋存在墙体开裂、倒塌等严重质量问题，进而向案外人主张权利。原告确未将上述事实告知被告，并收取了被告半年20,000元的租赁费。被告使用期间因房屋质量问题致使无法正常经营，多次要求原告维修，原告均予以明确拒绝。被告租用该房屋过程中，对房屋进行了全面装修，虽在另案中部分装修损失通过鉴定予以认定，但是租赁房屋的地面、牌匾、卷帘门三项主要装修项目并未鉴定，且另案审判过程中，被告也明确过对三项装修损失保留主张的权利。原告的行为致使双方之间租赁合同予以解除，原告对此应当承担缔约过失责任，返还被告20,000元的房屋租赁费用及3000元保证金，同时应对被告三项装修损失进行赔偿。2016年8月份，原告因办事需要，从被告处借款3000元，经多次催要未果。现本人针对该案件已经提出反诉的请求，请求判令被反诉人返还房屋租赁费20,000元和保证金3000元；判令被反诉人赔偿地面、牌匾、卷帘门损失；判令被反诉人承担反诉受理费。 邱秀平针对反诉辩称：反诉人要求被反诉人返还租赁费20,000元及保证金3000元，既无事实依据，亦无法律依据，且已超过3年的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。（2018）吉07民终1291号民事判决书已经确认双方存在事实租赁关系，并判决于2017年6月28日解除双方的租赁合同，系因案外人侵权致房屋被破坏，反诉人提出的诉求，被法院所认可，合同履行期间，被反诉人已向反诉人交付合同标的，履行了合同义务，合同被人民法院解除，恰恰能够说明双方已经实际履行该合同，不存在缔约过失责任，缔约过失责任仅仅存在于合同不成立、无效、被撤销情形，反诉人未能如约给付租赁款项，系严重违约，反诉人应承担违约责任，继续向被反诉人履行剩余租赁期间合同价款及承担相应违约责任。当事人双方的事实租赁关系，并未设置保证金及保证金条款，被反诉人亦未留存反诉人3000元保证金，反诉人的诉求无事实依据及法律依据。反诉人的装修损失已得到合理赔付，关于地面牌匾、卷帘门、装修损失不应得到法院支持，反诉人在原审当中也就装修损失提出具体明确的主张，其怠于行使权利的行为不应得到法律的保护。通过被反诉人一方与案外人齐亮亮签订的租赁合同第七条就可知，案涉房屋地砖系反诉人自行施工装修，与被反诉人无关，卷帘门系被反诉人与铺设地砖时购置，与反诉人无关。关于牌匾，该牌匾系属于经营损失，该经营损失，原告已合理赔付。 经审理查明：2015年2月2日，邱秀平与齐亮亮签订《门市租赁合同书》，出租位于松原某路某小区11-4商体门市，租赁期间为自2015年6月1日起至2018年6月1日止。租赁价格及付款方式约定：乙方租赁三年，付款方式为一年一交，第一年38,000元、第二年租金42,000元、第三年租金46,000元，上打租。乙方应提前一个月交给甲方租金。在租赁期间，乙方可根据需要对房屋进行装潢，装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。合同签订后，乙方向甲方交纳3000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，甲方应将3000元退给乙方。2017年，因房屋租赁合同纠纷，松原市宁江区某火锅食材自选超市（经营者为郭舒慧）将邱秀平起诉至松原市宁江区人民法院，法院判决解除原、被告之间2017年6月28日之后的租赁合同关系。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、门市租赁合同书、微信聊天记录截图、民事判决书，在卷为凭。 本院认为：松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初4802号民事判决书及松原市中级人民法院（2018）吉07民终1291号民事判决书对邱秀平与郭舒慧的租赁合同关系予以认定，本院对此予以确认。租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方应按合同行使权利、履行义务。根据《门市租赁合同》约定第一年（2015年6月1日至2016年6月1日）租金为38,000元，郭舒慧正常予以给付。第二年租金为42,000元、第三年租金46,000元。2016年6月1日至2017年6月28日，郭舒慧应支付租金42000+26/365*46000=45,276.71元，郭舒慧已给付租金20,000元，剩余25,276.71元未给付。故邱秀平主张郭舒慧给付房屋租金25,106.84元的请求，本院予以支持。郭舒慧辩称，邱秀平主张租金已过诉讼时效，本院不予认可。郭舒慧因租赁合同纠纷于2017年9月12日向松原市宁江区人民法院提起诉讼，要求解除与邱秀平之间的租赁合同并赔偿相应损失。庭审过程中，邱秀平主张本案被告给付欠付租金合计68,000元，本院于2018年4月10日作出（2017）吉0702民初4802号民事判决书，判决书中并未对是否给付租金进行评价，邱秀平在法定期限内向松原市中级人民法院提起上诉，松原市中级人民法院于2019年8月19日作出（2018）吉07民终1291号民事判决书，载明：“关于邱秀平上诉主张一审法院未对某超市欠付的租金进行处理是错误的意见。因邱秀平在本案中未提出反诉，一审判决不予审理不违反法律规定，邱秀平可以另行主张权利。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”故郭舒慧关于已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 因邱秀平主张的是2016年6月1日至2017年6月28日的租赁费，故本院认为利息自2017年6月28日起至给付之日止按年利率6%计算为宜。 关于邱秀平主张返还监控一套（线、5个探头、1个显示器）、射灯、吊灯、筒灯、走廊灯、音响一套（两个音响、一个调音台）或等值赔偿的诉讼请求，因其未提供相关证据予以证实，故对此项诉讼请求，本院不予支持。。 郭舒慧请求判令邱秀平返还房屋租赁费20,000元的诉讼请求，本院不予支持。郭舒慧所说邱秀平作为出租人，于2016年4月之前便已经知道提供的房屋存在质量问题，却并未积极维修，致使郭舒慧无法继续租用，邱秀平刻意隐瞒质量问题导致损失扩大，存在过错，应承担缔约过失责任，但未提供证据予以证实。另郭舒慧支付的20,000元是2016年6月1日之后的租金，（2017）吉0702民初4802号民事判决书解除的是2017年6月28日之后的租赁关系，郭舒慧实际使用房屋期间理应缴纳租赁费用，故对郭舒慧要求返还20,000元租赁费的诉讼请求，本院不予支持。 关于郭舒慧要求邱秀平返还保证金3000元的诉讼请求，虽然《门市租赁合同》第9条约定：本合同签订后，乙方向甲方交纳3000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，甲方应把3000元退还给乙方。但郭舒慧未提供证据证实已经支付了此项保证金费用，故对此项诉讼请求，本院不予支持。 关于郭舒慧主张判令邱秀平赔偿地面、牌匾、卷帘门损失，根据《门市租赁合同》第7条约定：房屋租赁期满以后，室内装潢可移动的装饰材料乙方可以拿走，甲方已装修的如（门窗、地砖、墙砖、卫浴）等有所损坏，乙方应按现有市场价格赔偿给甲方，或以乙方负责修复。根据此约定，地面的损失郭舒慧无权向邱秀平主张。牌匾及卷帘门的损失，因郭舒慧未提供相关证据予以证实且已不具备鉴定的客观条件，故对此项诉讼请求，本院不予支持。 关于郭舒慧主张返还借款3000元的诉讼请求，因其未提供相关证据予以证实，故对此项诉讼请求，本院不予支持。待有证据时可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭舒慧于本判决生效后立即给付原告邱秀平租赁费25,106.84元，并自2017年6月28日起至给付之日止按年利率6%计息。 二、驳回原告邱秀平的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告郭舒慧的反诉请求； 本诉案件受理费428元，由被告郭舒慧负担；反诉案件受理费188元，由反诉原告郭舒慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  罗洪山 人民陪审员  贾兴楠 人民陪审员  张文兵 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  红格尔