广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4293号上诉人（一审原告）：曾伟洪，男，汉族，1970年7月15日出生，住广东省惠东县*****************，公民身份号码:442************01X。委托诉讼代理人：陈福，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地:广东省惠东县**********边。法定代表人：张瑛，总经理。委托诉讼代理人：刘玉玮，该公司工作人员。委托诉讼代理人:吴创光，该公司工作人员。一审第三人：惠东县*******民委员会，住所地：广东省惠东县*******。法定代表人：陈瑞强，主任。上诉人曾伟洪因与被上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司（下称康伦公司）、一审第三人惠东县*******民委员会（下称陈塘村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曾伟洪上诉请求：撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3010号民事判决，改判支持曾伟洪的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、曾伟洪与康伦公司签订的《惠东平山陈塘曾屋土地租赁协议书》和《惠东县****办陈塘土地租赁补充协议（二）》（以下统称“土地租赁协议”）无效。1.曾伟洪与康伦公司签订的土地租赁协议属于土地经营权流转合同。《农村土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”本案中，曾伟洪向村集体承包取得土地承包经营权后，又与康伦公司签订土地租赁协议，将承包土地出租给康伦公司使用，因此，双方签订的土地租赁协议属于土地经营权流转合同。2.曾伟洪与康伦公司签订土地租赁协议因违反《农村土地承包法》的规定而无效。《农村土地承包法》第三十八条第二项规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”本案中，曾伟洪将土地出租给康伦公司用作施工便道，改变了土地性质和农业用途，违反了《农村土地承包法》的上述规定，因此，土地租赁协议无效。一审判决认为，因为涉案土地是园地而非水田，租赁用途为施工便道，因而合同有效，这个说法明显错误。无论是水田还是园地，都是农用地，种水稻或是种果树都是农业用途，但用作施工便道却实实在在是非农业用途，况且要一直使用到土地征收为止，也就是永久使用。3.土地租赁协议约定租赁期限到土地征收时为止，实质上是变相转让土地，因此是无效的。土地租赁协议约定，合同租期为“直到政府征地为止”，也就是说，只要政府不征地，租赁合同一直履行，政府永远不征地，土地永远租赁。这其实是变相转让土地，因此，这样的土地租赁协议是严重违反法律规定的，属于无效。一审判决认为属于不确定日期的约定，是错误的。因为现有法律根本就没有不确定日期租赁的说法，并且不确定日期总会最终有个日期，但土地征收不是必然发生的事情，如果不征收，就根本没有日期，实际上是永久。二、康伦公司未按约定使用土地，改变了租赁土地的用途，因此，就算合同有效，也应当予以解除。《惠东平山陈塘曾屋土地租赁协议书》正文第三行约定，租赁土地用途为“做施工便道”，该协议第3.1条约定：“甲方在租赁期限内，不得随意改变土地其他用途，不得另行租给他人，否则视为违约。”从该约定可以看出，租赁用途为临时用途，所谓施工便道，是施工期间的临时道路，不是规划道路。但是，康伦公司提交的证据《关于山湖海集团惠东项目与陈塘村民用地问题现场勘测工作备忘录》正文第八行记载：“租地用于修建道路边坡及排水沟”，第十五行记载：“各方见证该小区的规划道路建在其国土证件地界范围内”，因此，康伦公司将租赁土地用作了其规划道路的边坡和排水沟。道路的组成包括路面和边坡，边坡是道路的组成部分，没有边坡就不可能有道路。康伦公司并没有按约定将租赁土地用于临时性施工便道，而是用作永久性的规划道路边坡和排水沟，改变了租赁土地的用途，构成严重违约，合同应当解除。被上诉人康伦公司答辩称：与一审期间发表的答辩意见一致。一审第三人陈塘村委会经本院传票合法传唤，没有到庭参加诉讼，其提交书面意见称：陈塘村委会仅作为曾伟洪与康伦公司签订合同的见证方，并非合同的权利义务相对人，本案争议的纠纷与陈塘村委会无关。另外，关于本案的事实，陈塘村委会在一审中已进行充分说明，一审法院亦进行了充分的调查，陈塘村委会均予以认可，因此，一审判决公正与否由二审法院依法裁判，陈塘村委会对此表示尊重。上诉人曾伟洪向一审法院起诉，请求判令：1.解除曾伟洪与康伦公司于2017年4月9日签订的《惠东平山陈塘曾屋土地租赁协议书》和2018年4月30日签订的《惠东平山街道办陈塘土地租赁补充协议（二）》；2.康伦公司返还租赁占用的土地240平方米；3.康伦公司将双方地界权属属于曾伟洪的排水沟恢复原状；4.本案诉讼费用由康伦公司承担。一审法院认定事实：曾伟洪以家庭承包方式取得位于惠东县*******黄屋门0.63亩的承包地。2016年12月30日，曾伟洪作为甲方，与康伦公司作为乙方签订《惠东平山陈塘曾屋土地租赁协议书》，内容如下：“康伦房地产建设二期项目的局部用地毗邻陈塘村民委员会的黄屋村小组。鉴于乙方二期工程的施工需求，有意愿向村小组租用100平方米的水田（现有土地上是零散树苗）做施工便道……一、土地现状：1.1.乙方拟租用的土地上目前都是栽植的苗木，杆径一般都在1-3公分，树高1-3米。品种：荔枝、龙眼树。1.2甲方与乙方地界上有一条人工开挖的排水沟，沟宽70-100公分，排水沟地在乙方界内。乙方承诺租赁期满，将排水沟恢复到原有的位置。二、租赁条款：2.1租赁期限：2016年12月30日起至2017年12月30日止。2.2本协议价格有两部分组成，其中土地租赁单价按月5元/平方米计算，租地面积为100平方米；土地苗木补偿费按政府86号文的规定上限标准每亩6万元计算，双方同意地上苗木一次性补偿完毕，如在租赁期间内双方谈妥土地转让事宜，甲方不再另行收取苗木补偿费。2.3合同总价：①土地租金为人民币陆仟元整（￥6000元）；②苗木补偿金为人民币玖仟元整（￥9000元）；费用合计为人民币壹万伍仟元整（￥15000元）。2.4租金的支付：合同签订后的15个工作日内，乙方向甲方支付本合同租金，苗木补偿费在本协议签订后15个工作日内一次性支付……三、甲乙双方特别约定：……3.2乙方在租赁期间内不得改变租赁土地的用途，不在施工便道上做硬化路面、不转租给第三方，否则视为违约……3.5本协议在执行期间如有需要可另行签订补充协议，如有争议双方协商解决。本协议一式六份，甲、乙方各两份、陈塘村委会、平山街道办各一份。本协议各方都签订后即刻生效。”2017年4月9日，曾伟洪作为甲方，与康伦公司作为乙方又签订一份《惠东县平山陈塘曾屋土地租赁协议书》，约定租赁期限为2017年4月9日起至2018年4月9日止，租地面积140平方米，租金8400元，苗木补偿金12600元，合计21000元。该协议书与2016年12月30日的土地租赁协议书除了租赁期限、土地面积、租金、补偿金不同外，其他内容完全一致。两份协议书上“签订协议见证人及监督协议执行人”处均有第三人陈塘村委会盖章和村委负责人签名。2018年1月12日，曾伟洪等五户村民与康伦公司签订土地租赁补充协议，约定因2016年年底和2017年初分别签订的用地租赁协议已经到期，经双方协商，同意将租期延至2018年4月30日，由康伦公司补付租金给五户村民。2018年4月30日，曾伟洪作为甲方，与康伦公司作为乙方签订《惠东县平山陈塘曾屋土地租赁补充协议（二）》，内容如下：“康伦房地产建设二期项目的局部用地毗邻陈塘村民委员会的曾屋、黄屋村小组。鉴于乙方二期工程的施工需求，在2016年、2017年分别与相关村民签订的租赁协议目前都已接近到期，现经甲乙双方友好协商，签订以下续租补充协议，以兹双方共同遵守。一、续租原则：1.1按原合同的租赁面积续租；1.2租赁价格在原主合同价格的基础上，每年上调一次（1元/平方米.月）；1.3合同租期：直到政府征地为止；1.4维持现场现状，暂时不扩大甲方用地，如有需求，甲乙双方另行签订补充协议，价格按本协议当期价格计算。二、租赁条款：2.1租赁期限：从2018年4月30日起开始至2019年4月30日止，以后年份按此类推。本年度当期租金为6元/平方米.月。2.2每年度合同到期的前一个月底，支付第二年的租金。2.3本协议签订后的15天内一次性支付本年度（当期）租金；2.4上述费用支付时，要有乙方村民收款人签名。三、合同价款：3.1租赁面积：240平方米；3.2土地当期租赁费用：人民币壹万柒仟贰佰捌拾元整（￥17280元）；本协议一式肆份，乙方（两份）、甲方及陈塘村委会各执一份，本协议双方签订后即刻生效。”该协议书上“签订协议见证人及监督协议执行人”处有第三人陈塘村委会和惠东县保佳物业管理有限公司分别盖章。因康伦公司在小区规划道路的施工中，部分租户认为道路修在被租用的土地上，多次进行阻扰。为此，根据惠东县****办事处的提议由平山街道办事处牵头组织县国土资源局、蕉田派出所、陈塘村委会、康伦公司等相关单位，于2018年10月31日上午到现场实地监察勘测，按相应共同证件坐标点完成了实地测量放线，并制作《关于山湖海集团惠东项目与陈塘村民用地问题现场勘测工作备忘录》，结论为：各方见证该小区的规划道路建设在康伦公司国土证件地界范围内。该备忘录有国土资源局测量队、国土资源局征地中心、平山街道办征地办、蕉田派出所、陈塘村委、山湖海蕉田惠东项目部公司等在场参加实地勘测的工作人员签名确认，但没有曾伟洪等租户的签名。2019年4月11日，惠东县****办事处向陈塘村委会曾屋、黄屋、朱屋小组村民发出《告知书》，内容为:为尽快解决好曾屋、黄屋、朱屋小组村民与康伦公司山湖海项目用地界线问题，以保证项目用地顺利建设。因此前双方多次协商、政府调解均未达成一致意见，2019年4月8日下午在陈塘村委会二楼会议室，平山街道办事处召集驻村领导、工作组长、县自然资源局相关工作人员、陈塘两委干部、原曾屋、黄屋、朱屋村小组长、现小组长、有关村民代表等再次召开协调会。会上大家一致认可征地协议付款已清，面积无异议。为保障双方权利，决定由陈塘村委会及村民代表组成工作小组。工作小组在收到本告知之日起7日内，如对征地界线有异议，可聘请有资质的测量队到现场进行实地测量，提出意见；逾期未提出意见，视为无异议处理。企业将依法对该用地进行围闭、施工建设，村民不得干扰破坏。如有村民到施工现场阻拦项目施工建设，因而发生冲突所造成的一切后果及经济损失，由现场阻拦者负全部法律责任。此后，因康伦公司未按补充协议（二）约定时间支付第二年的租金等原因，曾伟洪向本院提起诉讼，提出诉称中的诉讼请求。在诉讼过程中，康伦公司于2019年7月15日支付了补充协议（二）约定的第二年租金20160元。2019年7月27日，第三人陈塘村委会出具《土地租金支付证明》，内容如下：“惠东县康伦房地产开发有限公司在2016年12月份开始先后与我陈塘村委会十二户村民租用了部分土地，租期至平山街道办征用该部分土地为止。2019年4月30日至2020年4月30日的租金按合同约定应该在2019年4月30日前支付。由于租用土地面积经惠东县自然资源局、平山街道办、县756地质测量队到现场测量的面积，比租赁合同面积有所减少。经村委会及政府相关部门多次协调未与租户达成一致意见。最后企业于2019年7月15日按合同面积全额支付了土地租金贰拾壹万贰仟柒佰贰拾玖元（212729元）。详见附件（网上银行电子回单）。特此证明企业已支付。”一审庭审时，关于补充协议（二）1.3约定租期直到政府征地为止如何理解的问题。曾伟洪陈述：是康伦公司提出，只要政府不征收土地就一直由康伦公司使用。康伦公司陈述：只要政府征收涉案土地，就不存在土地租赁。关于补充协议（二）2.1约定租期为一年，而1.3约定该协议租期直到政府征地为止，应该以哪条约定为准的问题。曾伟洪陈述：因为协议书是康伦公司起草，不严谨，但从条文看，租期直到政府征地为止。康伦公司陈述：我方认可原告说法，租期直至政府征地为止，补充协议（二）2.1只是一个周期。关于土地租赁协议是否要继续履行的问题。曾伟洪陈述：不履行，不再租给康伦公司，因为合同本身是无效，将水田农业用地出租做非农业用途违反法律规定；康伦公司违反合同约定将租赁土地硬化，修建道路，破坏耕地，损害曾伟洪合法权益，也违法国家有关保护耕地规定。康伦公司陈述：要求继续履行合同，这块土地不属于水田也不属于耕地，是属于国家发展城市规划用地，租下来是为了企业和村民的和谐，解决村民排水问题，在国家没有征收这块土地的情况下，两块地标高差4-5米，土地没有征收，标高差处理不了，所以要求继续租赁。第三人陈塘村委陈述：现在来说，继续履行比较好，山湖海土地没有护坡、高低相差4-5米，现在不租，没法确定具体村民土地面积和位置。根据曾伟洪的申请，一审法院在开庭后组织三方当事人到租赁土地现场勘察，因现状界限已经无法分清，且曾伟洪、康伦公司双方存在争议，故一审法院未制作勘验图。另查明，一审法院在开庭后依法向惠东县自然资源局调查取证，调查内容如下：一、康伦公司开发的佳景天成花园小区四周所建的道路是否在其国土证地界范围内；二、该小区的建设是否占用周边的村民用地。惠东县自然资源局作出惠东自然资函[2019]1214号《关于确定佳境天成小区道路是否在其不动产证范围内的复函》并附宗地图。复函内容如下：“经现场实测，惠东县康伦房地产开发有限公司开发的佳景天成花园小区四周所建的道路位于其不动产证宗地界线范围内。如附图所示。”曾伟洪对该证据质证意见如下：对该证据真实性和合法性没有异议，但对其关联性即证明内容不予认可，我方提交的证据已经证明道路所占土地属于本人的承包范围，该函所述不实。康伦公司和第三人陈塘村委会对该证据未发表质证意见。该案经一审法院调解未果。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。争议焦点为：1.涉案土地租赁协议书及补充协议（二）是否有效；2.如果涉案土地租赁协议书及补充协议（二）有效，是否应解除。关于第一个焦点问题。曾伟洪与康伦公司签订《惠东县平山陈塘曾屋土地租赁协议书》及《惠东县平山陈塘曾屋土地租赁补充协议（二）》均系双方真实的意思表示。主张将水田农业用地出租用于非农业用途，合同是无效的，但协议书约定的土地现状载明土地上都是种植果木，应属于园地，并非水田，而根据《关于山湖海集团惠东项目与陈塘村民用地问题现场勘测工作备忘录》和惠东县自然资源局的复函，康伦公司开发的小区四周的道路建设并未占用曾伟洪的土地，康伦公司租用曾伟洪的土地是用于施工便道，并没有在曾伟洪的土地上进行非农业建设；至于补充协议（二）约定租期至到政府征地为止，虽然具体时间不明确，但这是双方基于当地建设发展情况所作的不确定具体日期的租期约定，并非转让土地。因此，涉案土地租赁协议书及补充协议（二）的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于第二个焦点问题。虽然康伦公司未按补充协议（二）的约定按时支付租金给曾伟洪，但康伦公司逾期支付租金时间较短（三个半月），且其未按时支付租金是因为双方对租赁土地面积存在争议，一直在协调中，情有可原，不构成根本性违约；至于曾伟洪主张康伦公司改变租赁土地用途，将土地硬化，修建道路，违反了合同约定，但根据惠东县自然资源局的复函，康伦公司建设小区道路是在其土地使用证宗地界线范围内，并未占用曾伟洪的土地，故对曾伟洪的主张一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案土地租赁协议书及补充协议（二）合法有效，依法应当维护其稳定性，且继续履行对曾伟洪、康伦公司双方均有利。因此，曾伟洪诉请解除涉案土地租赁协议书及补充协议（二），依据不足，一审法院不予支持。综上所述，曾伟洪的诉请无理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院作出如下判决：驳回曾伟洪的全部诉讼请求。一审案件受理费200元，由曾伟洪负担。本院二审期间，曾伟洪向本院提交手机短信两份和《解除租赁合同通知书》一份，用以证明康伦公司已经解除土地租赁合同；康伦公司与陈塘村委会没有向本院提交证据，也没有对曾伟洪提交的证据发表质证意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院因此确认一审查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。针对曾伟洪的上诉请求，结合康伦公司的答辩意见，本案二审争议焦点有两个：一是涉案土地租赁协议是否有效；二是涉案土地租赁协议是否已经合意解除。对此，本院分析如下：关于涉案土地租赁协议是否有效的问题。曾伟洪认为，涉案土地租赁协议属于土地经营权流转合同，协议约定康伦公司租赁土地是用作施工便道，但实际上用作规划道路的边坡和排水沟，违反了《农村土地承包法》第三十八条的规定；另外，涉案土地租赁协议约定的租赁期限到土地征收时为止，实质上属于变相转让土地，故应认定为无效合同。对此，本院认为，曾伟洪与康伦公司签订的涉案土地租赁协议，系双方真实意思表示，曾伟洪所在的陈塘村委会亦在协议上盖有公章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。首先，惠东县****办牵头组织惠东县国土资源局、蕉田派出所、陈塘村委会和康伦公司等相关单位对包含租赁土地在内的现场实地进行勘测后形成的《关于山湖海集团惠东项目与陈塘村民用地问题现场勘测工作备忘录》以及惠东县自然资源局作出的惠东自然资函[2019]1214号《关于确定佳境天成小区道路是否在其不动产证范围内的复函》均明确载明，康伦公司开发的佳境天成花园小区四周修建的道路位于其不动产证宗地界限范围内，故曾伟洪认为康伦公司占用租赁土地修建道路改变了土地的性质和农业用途，没有事实根据，其以此为由主张涉案土地租赁协议无效，于法无据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。故涉案土地租赁协议约定租赁期限到土地征收时为止，并没有违反法律的禁止性规定，曾伟洪以此为由主张涉案土地租赁协议实质上属于变相转让土地进而主张协议无效，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于涉案土地租赁协议是否已经合意解除的问题。曾伟洪认为，康伦公司在一审判决作出后的2020年6月10日已经发出通知同意解除双方之间签订的土地租赁协议，故涉案土地租赁协议已经合意解除。对此，本院认为，经查曾伟洪二审期间向本院提交的手机短信和《解除租赁合同通知书》中的内容，康伦公司仅是表达了同意解除双方之间签订的涉案土地租赁协议，但并没有具体的合同解除条款。康伦公司的委托诉讼代理人刘玉玮系特别授权代理人，其在本院二审查询期间明确表示，康伦公司目前并未形成解除涉案土地租赁协议的最终决定，故曾伟洪关于双方已经合意解除涉案土地租赁协议的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，曾伟洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曾伟洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟日红审 判 员 杨举添审 判 员 王瑞南二〇二〇年九月一日法官助理 刘江涛书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。