广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1652号 原告:陆保能，男，壮族，1980年10月5日出生，住广西马山县，文书送达地址确认为:南宁市马山县白山镇江滨路水利局一楼办公室。 委托诉讼代理人：黎燕，女，瑶族，1981年5月16日出生，住广西马山县。系陆保能妻子。 被告：南宁市金通小额贷款有限公司。住所地：南宁市青秀区东葛路96号天筑鑫城30层B区3005、3006、3007、3008号房，文书送达地址确认为：贺州市建设东路186号天利花园办公楼3楼。 法定代表人：粟全亮。总经理。 委托诉讼代理人：高绍钦，公司员工。 委托诉讼代理人：江鹏，公司员工。 第三人：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街70号。 法定代表人：胡艳荣，总经理。 第三人：贺州市金泰粮油集团有限公司。住所地：贺州市新兴北路32号，文书送达地址确认为：贺州市民兴路9号金泰大厦5楼。 法定代表人：胡艳梅，总经理。 共同委托诉讼代理人：刘坚，公司员工。 第三人：黄翠荣，女，汉族，1954年10月14日出生，住 贺州市八步区。 第三人：黄滨，男，瑶族，1953年12月2日出生，住贺州市八步区。 第三人：龙启初，男，汉族，1962年9月26日出生，住贺州市八步区。 第三人：伍雄，男，汉族，1963年5月10日出生，住贺州市。 第三人：柳国章，男，汉族，1961年5月26日出生，住贺州市八步区。 第三人：谢丽华，女，汉族，1970年3月18日出生，住贺州市八步区。 第三人：林雨水，男，汉族，1967年1月12日出生，住贺州市八步区。 第三人：黄永绍，男，汉族，1964年1月20日出生，住贺州市八步区。 原告陆保能与被告南宁市金通小额贷款有限公司(以下简称金通公司)，第三人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰公司）、黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎燕，被告委托诉讼代理人高绍钦，第三人广建公司及金泰公司共同委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼，第三人黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆保能向本院提出诉讼请求：1.停止对位于贺州市xxx号房的强制执行。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告金通公司向贺州市八步区人民法院申请对“贺州市桂粤湘人才创建工程”项目12-1-1602号商品房予以执行，原告认为原告属于该商品房的实际所有权人，该房屋归原告个人所有。“贺州市桂粤湘人才创业工程”（又名金泰花园）项目是由第三人广建公司开发的商品房楼盘。2015年6月22日原告向广建公司支付了购房款120186元，广建公司出具了加盖公章的收据交给原告收执。涉案房屋在2015年就已经办好了商品房预售许可证，但广建公司未及时联系原告签订合同。2019年7月因广建公司内部原因未能及时与原告签订合同。原告认为导致至今未签订书面商品房买卖合同属广建公司单方面的过错，原告无过错，双方已然成立商品房买卖合同关系，原告作为买受人享有优先取得涉案房屋权属的权利。2014年12月29日，被告金通公司与第三人广建公司签订《贷款合同》和《抵押合同》，约定广建公司将金泰花园宗地的土地作为贷款抵押物，但并未约定上述土地的地面建筑物一并作为借款抵押物。且在金通公司与广建公司的借款合同纠纷案中，金通公司仅就上述土地使用权主张优先受偿权。同时，金通公司均同意广建公司办理商品房预售证，认可广建公司的出售行为。 被告金通公司辩称1.原告没有签订商品房买卖合同，是其与第三人广建公司之间的法律关系，原告应另行向广建公司主张权利。2.根据法律规定，以建设用地使用权作为抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，以在建工程抵押的，工程竣工后，地上建筑物自动转变为抵押，所以涉案的商品房及建设用地已经一并抵押给被告。原告作为买受人，对买卖标的负有审查义务，原告怠于履行注意和审查义务，导致其诉称无法知道涉案土地及在建工程抵押的事实，应承担相应的不利法律后果。3.金通公司作为抵押权人，在此案中也是受害者，申请强制执行也是维护自身的合法权益和国有资产安全，原告与广建公司的合同之债，不能对抗金通公司与广建公司具有的法定优先权的抵押之债。4.买受人在查封前已经签订房屋买卖合同，才能对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议。本案中涉案标的物已先后被北海市海城区人民法院、贺州市八步区人民法院查封，上述事实均在贺州市八步区人民法院的裁定书中依法认定。直至本案开庭之日止，原告均未能提交书面的商品房买卖合同，所以原告无权排除执行。 第三人广建公司及金泰公司述称，涉案土地已经抵押给被告金通公司，且金通公司已申请强制执行，原告在诉状中陈述的理由不能排除被告对抵押物享有的优先权。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人黄翠荣、黄滨、龙启初、伍雄、柳国章、谢丽华、林雨水、黄永绍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交相关证据，视为其放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。 原告为其主张向本院提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《收款收据》能够证实原告交纳款项的事实，但不能证明其实际享有涉案房屋所有权的事实。2.《抵押合同》、《贷款合同》、（2016）桂1102民初3879号民事判决书能够证实被告金通公司为涉案的贺州市万兴路西侧（金泰花园宗地）的抵押权人，对此本院予以认定，但依照法律规定，地上建筑物已一并抵押给被告金通公司。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，只审理当事人是否有足以阻却执行标的变更，并要求停止执行的权利。涉案的贺州市万兴路西侧（金泰花园宗地）已经办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，被告金通公司为涉案土地使用权的抵押权人，对于地上建筑物同样享有抵押权。虽然原告主张其已交付涉案商品房的购房款，但是原告一直没有与第三人广建公司签订合法有效的商品房买卖合同，直至涉案房产被法院查封前，原告亦未能提供商品房买卖合同。同时，因没有书面的商品房买卖合同，原告亦未能举证证实其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于权利能够排除执行的规定。本案被告金通公司为抵押权人，其对涉案房产享有优先受偿权，原告的主张不足以排除强制执行。故原告以其对争议房产享有所有权为由要求排除强制执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告陆保能的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  邱芹青 人民陪审员  江小妹 二〇二〇年九月十六日 法官 助理  蒋菲艳 书 记 员  白 羽 书 记 员  邓佳龙