广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初34829号原告：广州市机电高级技工学校（广州市机电技师学院、广州市机电高级职业技术培训学院），住所地广州市芳村大道东。法定代表人：杨敏。委托诉讼代理人：李强，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：罗彩莲，女，1956年4月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：冯协伟，男，1966年7月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，公民代理。委托诉讼代理人：周建斌，男，1969年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，公民代理。第三人：广州电风扇厂，住所地广州市白云区。法定代表人：黄振华，经理。委托诉讼代理人：李怡敏，女，1979年9月11日，该厂员工。委托诉讼代理人：杜永照，男，1961年8月12日出生，该厂员工。原告广州市机电高级技工学校（广州市机电技师学院、广州市机电高级职业技术培训学院）（以下简称机电学校）与被告罗彩莲、第三人广州电风扇厂租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告机电学校的委托诉讼代理人李强，被告罗彩莲及其委托诉讼代理人周建斌，第三人广州电风扇厂的委托诉讼代理人杜永照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告机电学校向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告、第三人向原告交回广州市白云区西洲北路****号19栋3、5号房屋及占用土地；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：经广州市国有资产管理局批复“同意，评估后办理有关手续”。后原告与第三人广州电风扇厂于2000年3月6日签署《房地产有偿转让协议书》约定将涉案的土地、房屋全部有偿转让给原告，原告并支付了约定的2800000元转让款用于办理第三人经济性裁员，自此原告取得涉案地块、房屋使用权。第三人广州电风扇厂与被告建立租赁关系，直至2007年6月15日第三人将涉案房屋、土地移交给原告，并向原告及租户分别发函《关于移交原广州电风扇产区内职工宿舍管理问题的函》、《关于移交原广州电风扇厂区内职工宿舍管理问题的通知》，至此，原告除通过合法手续获取了涉案房屋、土地所有权，并获得涉案房屋管理权。目前伴随原告招生规模扩大，急需利用涉案土地兴建教学楼。为此原告于2019年7月26日向被告发函解除租赁（事实租赁、占用），通知被告及时腾退、搬离房屋，截至目前被告未履行腾空、搬离义务。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告罗彩莲辩称：我是原广州电风扇厂的职工，我之前完全不知道发生有关转让的一切情况，未发现原告材料中有标的房屋的转让发票。根据《房地产管理法》第六十条，请原告出示有关房屋的合法转让手续。2.原告的《建设用地规划证》过期无效。3.我与原告毫无关系，不存在所谓的租赁，《房地产有偿转让协议书》、移交通知及解除租赁合同通知书都应是无效的。我居住的房屋是福利分房，没有押金，只是在工资中扣除水电费。故不同意原告的全部诉讼请求。第三人广州电风扇厂述称：我方已经将涉案房屋的使用权、管理权移交给原告，原告要求我方腾空移交回涉案房屋的诉讼不成立。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的批复、房地产有偿转让协议书、发票、建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书、租赁合同、租金登记表、关于移交原广州电风扇厂区内职工宿舍管理问题的函、关于移交原广州电风扇厂区内职工宿舍管理问题的通知、通知书、房地产权共有（用）证、证明、广州电风扇厂职工登记表、终止或解除劳动关系证明、关于协助核实测绘成果的复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州电风扇厂为全民所有制企业。该厂因长期严重亏损，于1999年7月被列入关闭企业，并进行经济性裁员。原告提交广州机电集团（控股）有限公司于1999年11月25日向广州市国有资产管理局提交的《关于有偿划拨广州电风扇厂55847.62平方米用地给市机电中专的请示》（复印件），内容为：“我司属下市机电中专为解决该校上等级，扩大办学规模问题，申请将毗邻该校的广州电风扇厂面积55847.62平方米的用地划拨给该校。鉴于广州风扇厂已实施关闭，为支持办学，振兴机电教育事业，我司同意实施有偿划拨。当否，请批示。”广州市国有资产管理局在该请示上加盖“同意，请……评估后再办有关手续”。2000年3月6日，广州电风扇厂（转让方）与原广州市机电中等专业学校（受让方）签订了《房地产有偿转让协议书》，主要内容为：双方就广州电风扇厂西部毗邻中专生活区房地产有偿转让给广州市机电中专使用事宜，达成如下协议：第二条宗地及厂房概况。1.地点：位于广州市白云区西洲北路****号及木棉街2、4号。2.范围：白云区西北路****号自编第41、16、37、36、17、34栋，房产证号分别为05××49、05××50、05××51、05××52、05××53、05××54及西洲北路木棉街2、4号自编30栋办公楼一幢，房产证号05××70。合计总建筑面积8335.36平方米。上述已取得产权7幢建筑物及其该范围内即广州电风扇厂原生活区房地产证所附平面宗地号：D311909-2土地使用面积55847.62平方米均属一并转让范围。由于该地范围内北面土地，相当部分已列入房改。用地范围、土地转让使用面积，最后以广州市国土房地产管理局房地产交易核定面积为准。3.在转让宗地范围内尚未取得产权建筑物及土地上物业也均属本协议转让内容。4.宗地及厂房使用性质为工业用途。第三条相关费用。1.转让总金额人民币280万元。……。第四条转让方责任。1.负责提供房地产部门核发的房屋产权证七本原件及上级部门有关批准文件。2.负责腾空、清退、安置该宗地内现有的使用单位及人员有关工作。3.负责解决该宗地内原所有单位、个人的产权租赁纠纷。4.保证受让方便利接收该场地。……。第五条受让方责任。1.本协议签订，及时办理转让有关批准文件，落实资金到位。2.与转让方一起双方办理产权交易手续，并垫支转让方各类相关费、税。3.及时妥善接收场地，协助转让方清退、处理、拆迁等工作。原生活设施保障不间不断。4.经房地产部门取得产权后，负责安置广州电风扇厂部分职工以利解困转制工作。第六条本协议转让总金额280万元，依下列条款内容进行处理：由于广州市机电中专是受委托代行处理广州电风扇厂解困转制遗留问题。根据上级有关文件精神，受让方先行代垫转让手续有关费用。双方尽快办理完备转让手续。转让金结算应按广州机电集团（控股）有限公司有关文件执行。第八条、为保证本项目能顺利进行，转让方一个月内不能腾出场地交付使用，超过10天则按违约处理，转让方按逾期每天3‰计罚违约金。等等。2000年9月25日，广州市机电中等专业学校向广州电风扇厂支付了房地产有偿转让款280万元，广州电风扇厂向广州市机电中等专业学校开具了发票。2002年1月16日，广州市机电中等专业学校、广州机电技工学校向广州市国土房产管理局申请办理位于白云区西洲北路***号自编第41、16、37、36、17、34等六处楼房与位于白云区××路木棉街道××、××自××办公室产权为两校共同拥有。2002年3月7日，白云区××路木棉街2,4号自编第30栋登记在广州机电技工学校、广州市机电中等专业学校名下，占有份额为共有。原告提交粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》显示，房地座落于白云区××路木棉街2，4号自编第30栋，建筑面积为1641.81平方米，共用面积为12832.81平方米。2005年12月，根据广州市中等职业教育调整与改革实施意见，广州机电高级技工学校、广州市机电中专学校合并为广州市机电高级技工学校即原告。2007年6月15日，广州电风扇厂向广州市机电中等专业学校出具《关于移交原广州电风扇厂厂区内职工宿舍管理问题的函》，内容为：根据贵校与我厂于2000年3月6日签署的《房地产有偿转让协议书》，将我厂位于白云区××自××、××路木棉街××、××自××栋的厂区土地及建筑物有偿转让给贵校，包括55901.87平方的使用土地面积及其无产权的职工宿舍。随后，贵校已取得上述物业的权属证书，但这些职工宿舍仍由我厂留守小组代行管理至今。根据我厂要求并经广州机电集团公司同意，从2007年5月1日起，我厂留守小组精简为1人，不可能再履行代管理这些职工宿舍的责任。我厂拟从2007年7月1日起将这些职工宿舍的收益及管理移交贵校。请贵校做好交接工作的计划后知会我厂，我厂将予全力配合，并十分感谢贵校对此工作的支持。2007年6月30日，广州电风扇厂向场地上的承租户发出《关于移交原广州电风扇厂厂区内职工宿舍管理问题的通知》，主要内容为：广州电风扇厂于2000年3月6日与广州市机电中等专业学校签署了《房地产有偿转让协议书》，将我厂位于白云区××自××栋，西洲北路木棉街2、4号自编第30栋的厂区土地及建筑物有偿转让给该校，包括55901.87平方的使用土地面积及其无产权的职工宿舍。广州机电中等专业学校现已取得上述物业的权属证书，同时（俗称“八重天”等）职工宿舍已随土地所有权一齐移交给广州市机电中等专业学校。不过，为了企业关闭善后工作的平稳过渡，这些职工宿舍仍由我厂留守小组代行管理至今。根据我厂要求并经广州机电集团公司同意，从2007年5月1日起，广州市电风扇厂留守小组精简为1人，不可能再履行代管理这些职工宿舍的责任。因此，我方拟从2007年7月1日起将这些职工宿舍的管理移交广州机电中等专业学校，敬请各租户知照。2019年7月26日，原告向被告发出通知书，主要内容为原告于2000年3月6日取得涉案房屋、土地权属，广州电风扇厂于2007年发函明确2007年7月1日起房屋管理权移交给原告，故通知被告在2019年8月25日将涉案房屋腾空移交给原告。因被告拒绝腾退房屋，故成讼。另查明，被告罗彩莲提交广州电风扇厂职工登记表、终止或解除劳动关系证明，上述证据显示罗彩莲原是广州电风扇厂合同制员工，其劳动合同至2000年12月30日终止。因电风扇厂被列为关闭企业，该企业于1999年10月31日与其解除劳动关系。被告罗彩莲陈述其于1979年10月20日入住广州市白云区西洲北路****号20栋2号、3号房屋，2005年根据广州电风扇厂留守负责人林显发的要求搬到广州市白云区西洲北路*****号19号3号、5号房屋（以下简称涉案房屋），其从1979年入住房屋后就开始向广州电风扇厂交租，租赁期间双方仅于1999年11月5日签署了一份《租赁合同》。2008年时其交了1000元的维修基金后，单位未再收租金。被告罗彩莲提交《证明》两份，其中一份主要内容为罗彩莲、陈裕周、司徒永兰是广州电风扇厂的职工及家属，当年分配的房屋是职工福利房，广州风扇厂实施房改是五层以上楼房，而被告等人因为分配的平房，按政策没有享受房改并沿住至今。该证明下方有多名署名为广州电风扇厂原职工的人员签名。另一份记载由广州电风扇厂于2007年8月13日出具，证明谭万熙是该厂退休职工，现居住广州市西洲北路****号，自编八重天大街7楼1号、2号前，是该厂福利分房，但按政策未能房改，一直租赁至今。原告提交了签署时间为1999年11月5日的《租赁合同》一份，该合同甲方为广州电风扇厂，乙方为罗彩莲，内容为：原住我厂宿舍西洲北路20幢2-3号职工，因我厂实施关闭，终止劳动合同，就现住房问题订立如下合同：1.甲方继续租赁原居住房子给乙方居住。2.甲方按市房产局、市物价局核实的公房租金收租，乙方应每月15号前到甲方财务科缴交房租，逾期缴纳，每超一天按3%计收滞纳金，拒交二个月以上，甲方有权收回其住房。3.乙方居住期间，其房子需要装修的费用，一律由乙方负责。4.乙方在租赁期间，不得在住房及周边范围乱搭乱建及自行转租，否则，甲方有权责令其拆除直至收回房屋。5.因国家开发征用涉及乙方的住房用地时，按国家有关政策法规办理。该合同下部手写载明“现居住19栋3号、5号，36平方米”。原告提交《广州市电风扇厂2007年木棉街楼房、八重天大街平房租金登记表》中编号第35行，姓名为谭万熙；第54行，姓名为罗彩莲，地址为19栋3号、5号，平方为36，租金为54.00，在1月至12月12栏中均注明“扣”，本厂职工福利分房户一栏中有“√”号。上述登记表系广州电风扇厂于2008年2月27日移交给原告。本案审理过程中，广州电风扇厂主张广州市白云区西洲北路*****号19栋房屋是其搭建的没有办理产权登记和规划报建手续。被告则主张上述房屋是1950年至1952年期间由解放军第4野战部队第41军建设，不属于违建，是历史建筑。广州电风扇厂对此予以确认。原告主张被告罗彩莲现居住的广州市白云区西洲北路*****号19栋3、5号房屋位于粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》中的共用土地面积12832.81平方米范围内。为明确广州市白云区西洲北路*****号19栋、23栋房屋所占地块是否属于粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》中的共用土地面积12832.81平方米范围内，本院委托广州市房地产测绘院进行现场测绘，广州市房地产测绘院于2020年8月25日作出穗房地测函〔2020〕87号《关于协助核实测绘成果的复函》，明确：根据套图，广州市白云区西洲北路****号19栋、23栋所占用土地属于粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》共用土地面积范围内。本院认为：根据广州市房地产测绘院向本院发出的复函，广州市白云区西洲北路****号19栋所占用土地属于粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》共用土地面积范围内，故本院确认原告系被告罗彩莲现使用的广州市白云区西洲北路****号19栋3、5号房屋所占土地的土地使用权人。但涉案房屋属于未办理产权登记的房屋，由于房屋产权未经登记，现原告主张其为涉案房屋的所有权人依据不足。根据本案查明的事实，被告罗彩莲原为全民所有制企业广州电风扇厂的职工，经该厂的安排，罗彩莲从上世纪七十年代开始一直居住在涉案房屋。罗彩莲与广州电风扇厂于1999年11月5日签订的《租赁合同》亦约定甲方（广州电风扇厂）按市房产局、市物价局核实的公房租金收租。原告提交的《广州电风扇厂2007年木棉街楼房、八重天大街平房租金登记表》中也载明罗彩莲租住涉案房屋，属于福利分房户。因此，本院认为罗彩莲租住涉案房屋完全符合公房租赁的性质。所谓公房租赁是指公房所有人或管理人以出租人身份，将国家或集体组织所有的房屋出租给承租人使用、收益，由出租人支付租金的民事法律行为。公房租赁与私房租赁存在以下几个方面的差别：1.从租赁的标的物来看，公房租赁出租的是国有或集体所有的房产，而私房租赁的出租房屋属于私人所有。2.从租金标准来看，公房租赁的租金价格很低，带有福利色彩；私房租赁实行市场调节的价格。3.从租赁的期限来看，公房租赁的期限很长，如果承租人死亡的，其共同居住的家庭成员享有继续居住的权利；私房租赁按照当事人的约定决定租赁的期限。4.从租赁双方的地位来看，公房租赁带有浓厚的行政色彩和福利因素，出租人能否将公房出租以及承租人是否享有承租的主体资格，出租人、承租人不能自主予以决定，均由政府相关政策进行规定和调整。公房租赁的出租人和承租人双方之间并非完全平等主体的法律关系。《中华人民共和国合同法》调整的对象为平等民事主体之间的法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就明确规定“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉政住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。本案中，罗彩莲等人所居住的房屋是广州电风扇厂安排的，按照公房租金标准来交纳租金，属于国家福利政策的公房租赁，双方之间并非平等民事主体之间形成的租赁关系，不属于合同法调整的范畴，亦不属于民事案件受案范围，故对原告要求被告及第三人返还房屋及土地的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广东省公有房产管理条例》第二十五条之规定，裁定如下：驳回原告广州市机电高级技工学校的起诉。本案不收取受理费。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  胡美兰人民陪审员  庄舜琴二〇二〇年九月二十四日书 记 员  林嘉仪