文书内容江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初232号原告：熊海根，男，1979年7月11日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告：熊海霞，女，1980年10月4日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告：熊海波，男，1982年7月19日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告：熊云云，女，1987年9月24日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。上述原告共同委托诉讼代理人：熊晓林（系上列四原告父亲），住江西省南昌市经济技术开发区。原告：赵国华，男，1978年1月13日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告：刘婷，女，1983年6月10日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。上列六原告共同委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律服务工作者，执业证号31401011101197。被告：许乐，男，1989年1月5日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：李霞，女，1989年2月15日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。两被告共同委托诉讼代理人：田四林，江西启东律师事务所律师，执业证号13601200410446395。两被告共同委托诉讼代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师，执业证号13601201511778326。原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷与被告许乐、李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷的共同委托诉讼代理人熊五根及原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云的共同委托诉讼代理人熊晓林，被告许乐、李霞的共同委托诉讼代理人龚茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷向本院提出诉讼请求：1.被告许乐、李霞支付房屋租金183840元及违约金10万元；2.本案诉讼费、保全费由被告许乐、李霞承担。事实与理由：2014年8月20日，被告许乐与原告签订《店面租赁合同》，约定：甲方（原告）出租南昌市红谷滩新区春晖路519号**楼店面（面积857.02平方米）给被告许乐。租赁期限为9年，从2014年12月1日起至2023年11月30日止；2014年8月20日至2014年11月30日为进场装修期。租金约定2014年12月1日至2017年11月30日,租金为每月每平方米68元,月租金58277.36元。2017年12月1日至2019年11月30日,租金为每月每平方米71.5元,递增率为5%，月租金61280元。2019年12月1日至2023年1月30日,租金为每月每平方米75.18元,递增率为5%，月租金64430元。租金支付方式为租金第一年按每季度付一次,第二年(含第二年)后按每半年一次,按先付款后使用原则。以上租金不含物业管理费，水电费以及所有乙方使用店面相关的其他费用及税费由甲方承担。乙方应自觉主动按时交纳租赁期间店面的租金、物业管理费、水电费。如乙方未按时足额支付租金及其他与使用店面相关的应付费用则视为乙方违约及自动无条件放弃承租权、应该承担违约责任。乙方租赁本合同项下店面用于装潢公司合法经营。经协商一致,双方可变更或解除合同。乙方有下列情形之一,甲方有权单方面和乙方解除合同,并要求乙方承担违约责任:(1)乙方存在违法经营行为致使合同无法实现;(2)乙方拖欠应付租金或本合同中规定由乙方应付费用三个星期以上。若甲方违反本合同规定内容,视为甲方违约,甲方承担由此所产生的一切法律责任和经济损失,并负责赔偿给乙方违约金及装修损失:壹佰贰拾万元整。若乙方违反本合同规定内容,视为乙方违约,乙方承担由此所产生的一切法律责任和经济损失,并负责赔偿给甲方违约金:壹佰贰拾万元。合同签订后，原告将店面交给被告使用，被告租金交至2017年12月底未能按时交租金。2018年4月1日，原告、被告许乐与案外人南昌魔趣坊教育咨询有限公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定，解除被告许乐与原告于2014年8月20日签订的《店面租赁合同》，原告将南昌市红谷滩新区春晖路519号**楼店面（面积857.02平方米）出租给南昌魔趣坊教育咨询有限公司使用。由于被告原因致《店面租赁合同》未到期，由此产生的一切违约责任、赔偿及纠纷等原、被告双方另行协商解决或民事诉讼解决等。另了解，李霞系被告许乐的妻子，且被告许乐租房是用于许乐与李霞注册的江西中澜建筑装饰工程有限公司共同经营行为，故将李霞列为本案被告，并承担责任。综上所述，由于被告不守信用，拖欠原告三个月（于2018年1月1日至2018年3月31日）房屋租金计183840元，导致《店面租赁合同》解除，其行为构成根本违约。原告只主张约定违约金的部分金额，估算为10万元。原告申请诉前保全后,被告仍无意偿付所欠租金,为此，原告诉至法院。被告许乐、李霞辩称，1.案涉租赁合同事实上已于2017年12月底解除。因许乐父亲于2017年7月16日购买了新的物业星河汇写字楼，因此许乐当时向原告告知了租赁合同至2017年12月底提前解除，即提前了将近半年时间告知原告，并于2018年1月就已经搬离案涉店面，在新的办公场所办公，原告要求被告承担全部的空置损失，显失公平；2.原、被告之间的租赁合同关系系经双方当事人协商自愿解除，被告不存在任何违约行为，原告无权收取违约金；3.案涉房屋交付不及时，故装修期延后了三个月，被告实际从2015年3月开始正式承租使用房屋，租金应从2015年3月起算，且2018年2月13日及2019年4月12日分别支付了租金58752元及5万元，即2017年年底之前的租金已全部付清；4.被告于2014年承租之日起至搬离租赁房屋，期间被告缴纳的房屋租金原告均未提供相应发票。根据原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷、被告许乐、李霞陈述和经审查确认的《店面租赁合同》、《房屋租赁合同》、房产证复印件、中国银行交易流水明细清单等证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告（甲方）与被告许乐（乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方将位于南昌市店面出租给乙方使用，店面面积（房产证面积）857.02平方米；租赁期限共9年，从2014年12月1日起至2023年11月30日止，2014年8月20日至2014年11月30日为进场装修期，乙方应在装修期内完成该店面装修，装修期间物业服务费、能源费等其他费用由乙方承担；2014年12月1日至2017年11月30日，月租金为58277.36元，2017年12月1日至2019年11月30日，月租金为61280元；租金第一年按每季度付一次，第二年（含第二年）以后按每半年付一次，按先付款后使用原则，租金不含物业管理费、水电费以及所有乙方使用店面相关的其他费用及税费；店面用于装潢公司合法经营；乙方拖欠应付租金或本合同中规定由乙方应付费用三个星期以上的，甲方有权单方面和乙方解除合同，并要求乙方承担违约责任；若乙方违反本合同规定内容，视为乙方违约，乙方迟延交付租金或各种费用未超过三个星期的，则乙方需按每天租金2倍支付逾期付款违约金；合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，被告共交纳租金2090640元，具体支付明细如下表：            日期              金额              日期              金额                  2015.3.3              174832元              2015.6.2              174832元                  2015.9.7              174832元              2015.12.18              174832元                  2016.3.11              174832元              2016.5.20              10万元                  2016.5.26              10万元              2016.6.13              10万元                  2016.6.18              46800元              2016.6.19              2864元                  2016.12.23              173400元              2017.1.25              176256元                  2017.6.1              20万元              2017.7.17              149656元                  2017.12.26              58752元              2018.2.13              58752元                  2019.4.12              5万元                                  2018年3月31日，原告（甲方）、被告许乐（丙方）与案外人南昌魔趣坊教育咨询有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在南昌市红谷滩春晖路519号**（第2层）非住宅面积857.02平方米的房屋出租给乙方使用，原承租方丙方与甲方签订的“店面租赁合同”在签订此合同后甲方与丙方的租赁关系自动解除，同时甲方与乙方的租赁关系正式生效，原合同由此产生的一切违约责任、赔偿及纠纷等均由甲、丙两方另行协商解决，或民事诉讼解决；租赁期共72个月，甲方从2018年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，2018年4月1日至2018年6月30日为进场装修期。另查明，2019年11月18日，原告向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结许乐、李霞银行存款100万元，发生申请费5000元。2019年11月25日，原告申请变更保全金额为30万元。本院认为，原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷与被告许乐签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷与被告许乐于2018年3月31日协商解除了租赁关系，被告许乐应支付合同解除之前的租金。自2014年12月1日至2018年3月31日期间，被告许乐应支付租金总金额2343104.96元（58277.36元×36+61280元×4），因被告许乐已付总金额2090640元，故被告许乐尚欠252464.96元，现原告只主张租金183840元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。关于被告许乐辩称租赁合同已于2017年12月底解除并且案涉房屋交付不及时致装修期延后了三个月、被告实际从2015年3月开始正式承租使用房屋、租金应从2015年3月起算的意见，因其未提供证据予以证实，本院不予采信。关于违约责任，双方于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》就合同的解除已达成合意，但原合同由此产生的违约责任和损失赔偿尚未达成合意。双方签订的《店面租赁合同》虽约定被告违反合同规定内容应赔偿原告违约金120万元，但违约金标准明显过高，结合合同剩余租期、原告另行出租差价、另行出租免租期3个月等因素，原告主张的违约金10万元与其损失相当，故对原告该诉请，本院予以支持。关于保全费，原告为申请诉前财产保全发生的与其得到支持部分金额相当的部分申请费1939元，应由被告许乐负担，超过部分应由原告自行负担。对原告以李霞与许乐系夫妻关系为由要求李霞共同承担债务的诉请，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告许乐在本判决生效之日起十日内支付原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷租金183840元；二、被告许乐在本判决生效之日起十日内支付原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷违约金10万元；三、被告许乐在本判决生效之日起十日内支付原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷保全申请费1939元；四、驳回原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷的其他讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元（原告熊海根、熊海霞、熊海波、熊云云、赵国华、刘婷已预交），由被告许乐负担5560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  万淑婛人民陪审员  马红娜二〇二〇年九月二日书 记 员  包思颖附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。