长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初4816号 原告：长春市恒茂物业服务有限公司，住所地长春市朝阳区南湖名家延安大街**。 法定代表人：王宗文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉鹏，吉林钟言宇德律师事务所律师。 被告：管奕，男，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：朱舒婕（系管奕妻子），女，汉族，住长春市朝阳区。 原告长春市恒茂物业服务有限公司（以下简称恒茂物业）与被告管奕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒茂物业法定代表人王宗文及委托诉讼代理人张玉鹏到庭参加诉讼，被告管奕及委托诉讼代理人朱舒婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒茂物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日物业费3,266.00元、电梯费1,200.00元、垃圾费168.00元；2018年1月1日至2019年12月31日物业费4,996.00元、电梯费1,200.00元、垃圾费168.00元，合计10,998.00元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2001年11月26日,被告购得长春市朝阳区南湖名家小区×栋×单元×室房屋，同时与原告之间形成物业合同关系，由原告提供物业服务，被告按照每年标准缴纳物业服务相关费用。但被告自2016年1月1日开始至今一直拖欠原告物业费、电梯费、垃圾费金额合计10,998.00元。原告经多次催收，被告仍拒不缴纳。原告据此起诉至人民法院，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告管奕辩称，我是原告起诉的长春市朝阳区房屋业主，我家的房屋登记面积为160.13平方米。管奕于2006年从上任业主手里购买的该房屋，管奕于2007年6月15日搬入该小区办理入住手续。管奕将2015年以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2016年1月1日至今的物业费从未缴纳。未缴纳的理由是，2015年管奕缴纳物业费时向物业提出四点要求，如果物业不能达到我的要求我拒交物业费，当时物业口头承诺能够达到我的要求，后期因物业公司没有达到我提出的要求所以我拒绝缴纳物业费。现在起诉了，我同意给付物业费，但2016年至2017年的垃圾费当时是没有的，我不同意缴纳；2018年至2019年的垃圾费同意按政府要求缴纳；2018年8月电梯停运了，所以我缴纳的物业费当中应当扣除停运期间每月50元，期间为2018年8月至2019年12月31日；2016年1月1日至2018年7月电梯费同意给付；对于物业费我同意按照原始标准0.85元/平方米/月缴纳，不同意按照原告起诉的1.3元/平方米/月标准缴纳。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，恒茂物业开始为朝阳区南湖名家小区提供物业服务，至今持续提供物业服务。经查，①、2017年4月1日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和长春市恒茂物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年4月1日至2020年4月1日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米0.85元/月缴纳，每年年初一次性缴纳；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。②、2017年12月1日朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会向全体业主发布了《关于南湖名家小区物业费涨价的决定》，该决定记载“业委会经深入走访光大业主，调查物业公司相关收支情况，征求广大业主意见，为保证物业公司的良性运营，还全体业主一个清洁、卫生、安全、舒适的居住环境，决定将物业费的收费标准从每平方米0.85元上涨至1.30元。此决定从收取2018年度物业费时开始执行”。③、2017年12月20日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和长春市恒茂物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元/月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。合同签订后，恒茂物业公司为南湖名家小区提供了物业服务。管奕是的长春市朝阳区房屋业主，被告管奕家的房屋登记面积为160.13平方米。管奕于2006年从上任业主手里购买的该房屋，管奕于2007年6月15日搬入该小区办理入住手续。管奕将2015年以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2016年1月1日至2019年12月3日的物业费从未缴纳。双方当事人当庭确认“对于垃圾费2016至2017年免收，只收取2018和2019年垃圾费共计168.00元；对于电梯费同意被告缴纳2016年1月1日至2018年7月末的电梯费800.00元，2018年8月至2019年12月份的电梯费免收；对于物业费同意被告2016至2017年两年按照0.85元/平方米/月缴纳3,266.00元”。 本案在第一次庭审后，五名被告业主向法院递交了2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，该函记载“鉴于目前南湖名家小区的上访情况，请你公司从即日起暂停收取2019年物业费。此外，根据长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件精神，‘要求全市所有物业对所管辖居民小区不论什么原因，都不能有断电、断水情况出现’的明确意见，请你公司立刻恢复电梯运行以保证业主正常出行”，该函下面有物业办工作人员王强手写情况说明“2018年南海名家恒茂物业，在没有严格按照物业条例要求上涨含糊名家小区物业费，因此小区业主多次上访。鉴于此情况，朝阳区住建局、长久社区组织召开协调会，会上明确恒茂物业在没有完善相关流程时应按原收费标准0.85元/平方米，恒茂物业在收取2018-2019年物业费时还按涨价后的标准收取物业费。业主又多次上访，为此朝阳区住建局对恒茂物业下达此函”。五名被告业主欲证明恒茂物业对于上涨物业费没有经过相关合法流程，不予认可上涨标准，物业办要求恒茂物业暂停收取2019年物业费。经本院第二次开庭，恒茂物业提交了2020年9月10日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《情况说明》，记载“2018年12月28日我办向长春市恒茂物业服务有限公司下发的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，是按照长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件要求，同时该小区部分业主上访反映该小区存在部分电梯停运的情况，并存在物业费与电梯捆绑现象，为督促该物业恢复电梯运行，保障业主正常出行所发之工作联络函。收到该函后，长春市恒茂物业服务有限公司对停运电梯进行了维修并恢复了运行。至此，我办下发该函的目的已经完成。关于物业费的收取，请物业公司与业主、业委会协商并按相关规定执行”；恒茂物业提交了2020年9月15日由王强书写、加盖长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室公章的《情况说明》，记载“2018年12月28有王强书写文字的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，南湖名家小区关于上一个说明是在双方争议下按当时情况作出的行政工作指导意见。关于物业费收取问题，南湖名家小区业主委员会应与业主、物业服务企业协商，按相关规定执行。物业费收费标准（定价）不在朝阳区住房和城乡建设局工作指导范围”，恒茂物业欲证明因2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》内容已经被2020年9月10日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《情况说明》所否定，恒茂物业按1.3元/平方米收取物业费，以及收取2019年物业费有合法依据。认定以上事实的证据有物业管理服务合同、物业费涨价决定、调查表、业主委员会备案申请表、业主缴费明细表、物业费催缴通知单、工作函、《情况说明》及双方当事人的当庭陈述、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。 因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷。被告对南湖名家小区物业费上涨的征询程序合理性持怀疑态度，是被告与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会之间的纠纷，不在本案审理范围内，本院不做评判。虽然本案被告对朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会成立的合法性持有怀疑，但是该业主委员会已经依法在相关行政门经逐级审核并加盖公章进行了备案，在该业主委员会资格被依法撤销之前，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会有权行使相应权利。所以，恒茂物业与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会于2017年12月20日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。该《物业服务合同》明确约定“第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元/月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。恒茂物业是与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会签订的《物业服务合同》，恒茂物业持续为南湖名家小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在南湖名家小区为业主提供物业服务，所以按照目前南湖名家小区的实际情况，所有业主应当按新合同约定标准支付物业服务费，即以2018年1月1日为时间节点，之前应按照0.85元/每平米/月收取物业费，之后的物业服务费应按照1.30元/每平米/月收取，管奕作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。 对于五名被告业主向法院递交的2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，该函明确记载“鉴于目前南湖名家小区的上访情况，请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”与“此外，根据长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件精神，‘要求全市所有物业对所管辖居民小区不论什么原因，都不能有断电、断水情况出现’的明确意见，请你公司立刻恢复电梯运行以保证业主正常出行”是两个不同性质的行政告知事项；但是恒茂物业提供的2020年9月10日《情况说明》只是说明了恒茂物业在接到房产物业办公室工作函以后恢复了电梯运行客观情况以及物业费收取应当遵循的程序，该《情况说明》没有对允许恒茂物业恢复2019年物业费收取、以及恢复收取物业费时间起点的行政告知事项进行说明。鉴于2020年9月10日《情况说明》不存在已经解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的行政告知事项，并且《情况说明》在文件形式上也无法直接取代行政部门依法应当下发的《通知》或者《工作函》，对于本案争议的2019年物业费收取存在程序上的瑕疵，法院无权绕过程序瑕疵直接判决处理，所以，本院仅对2018年12月31日之前的物业费收取进行裁判。待长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室出具明确解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的《通知》或者《工作函》以后，恒茂物业可以另行主张收取2019年物业费的权利。 根据双方当事人当庭确认，对于垃圾费2016至2017年免收，只收取2018和2019年垃圾费共计168.00元，本院对于垃圾费保护2018年的84.00元；对于电梯费被告只缴纳2016年1月1日至2018年7月末的电梯费800.00元，2018年8月至2019年12月份的电梯费免收，本院尊重双方意见，保护电梯费800.00元；对于物业费被告自愿对2016至2017年两年按照0.85元/平方米/月缴纳3,266.00元，本院对于2018年按照1.30元/平方米/月保护2,498.03元，物业费合计5,764.03元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告管奕于本判决生效后立即给付原告长春市恒茂物业服务有限公司2018年12月31日之前拖欠垃圾费84.00元、电梯费800.00元、物业费5,764.03元，以上合计为6,648.03元。 二、驳回原告长春市恒茂物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74.00元，减半收取37.00元，由原告长春市恒茂物业服务有限公司负担12.00元、被告管奕负担25.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  曹春江 二〇二〇年九月二十三日 书记员  高梓熙