山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初10984号 原告（反诉被告）：杨某某，男，1971年12月12日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告（反诉原告）：王某某，男，1964年2月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：褚彦光，山东品众元律师事务所律师。 原告杨某某与被告王某某租赁合同纠纷一案，临沂市中级人民法院指定本院审理，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及被告王某某的委托诉讼代理人褚彦光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告签订的房屋租赁合同；2.判决被告偿还原告房屋租金15000元；3.判决被告赔偿原告营业损失20000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告承租了被告所有的临沂市罗庄区盛庄办事处王家对河村房屋。因该房屋漏雨严重，原告多次找到被告协商解决问题，被告置之不理。2019年7月4日15时许在承租房屋内原告与被告又因租房问题发生争执，被告王某某将原告打伤。2019年10月14日临沂市公安局罗庄分局对被告处以行政拘留十日并处罚款伍佰元的行政处罚。原告认为该房屋已不能正常使用，被告的过错伤人行为亦给原告造成了营业损失。为了维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决。 王某某辩称，2018年，原告到我方的房屋处经过前期考察，了解了房屋的情况，在2018年9月份先期租赁我方一楼的三间房屋。使用一段时间后感觉不错，想再多租赁几间，扩大规模。原告事先已经知道其中二楼最北侧靠近厕所的一间东墙渗水，要求答辩人维修。答辩人承诺予以维修。原告实际使用了一段时间后，双方于2019年3月31日自愿签订了《房屋租赁合同》，租给原告一楼南侧一间，一楼六间房屋，合计7间。合同的签订主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，答辩人及时在两周内把相应房屋整个东墙外侧按照原告的要求铺设铁皮，维修完毕，不再有任何渗水情况，并且答辩人承诺在计算房屋租赁费时扣除这一间的费用。原告在诉状中称答辩人置之不理与事实不符。这一间预留做厕所使用的非重要房屋的情况，对原告整体使用房屋不产生根本影响。原告的诉求不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，根据《合同法》第九十三条的规定，原告未与答辩人协商一致，答辩人也不同意解除合同，房屋租金不予退还，原告没有任何实际损失，我方不予赔偿。原告未经双方协商一致，单方解除房屋租赁合同，是根本违约行为，过错在于原告。原告承租房屋期间，仅仅存放了一些物品，没有实际经营，不存在原告主张的所谓营业损失。反倒是答辩人因与原告的租赁合同纠纷至今未能了结，不能正常对外出租，存在确确实实的租金损失。原告诉称的因租赁问题发生争执与事实不符，事实是因为有一次原告没有及时关闭门窗，答辩人电话提醒，原告出言不逊，双方进一步激化造成，与租赁房屋问题无关。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，我方不同意解除合同，不予退还租金，不予赔偿所谓损失。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 王某某向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决被反诉人赔偿给反诉人各项损失共计19800元；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由:反诉人在罗庄区，电厂河以南，工业园区内），自建有一套房屋。2019年2月份，被反诉人杨某某提出想租赁我方的房屋，办儿童培训班。承租前，原告事先已经知道其中二楼最北侧厕所的东墙渗水，要求我方维修。双方于2019年3月31日签订房屋租赁合同，租给原告一楼南侧一间，二楼六间房屋，合计7间。我方按照杨某某的要求专门在东墙和楼顶铺设了防渗铁皮约300平方米，已经不再有任何渗水。安装了不锈钢水塔和楼梯、不锈钢栏杆、不锈钢门，作为杨某某租赁房屋的专用配套设施（如果作为厂房使用是不需要这些配套设施的），花费了10300元。并且我方承诺在计算房屋租赁费时扣除这一间的费用。原告在起诉状中称答辩人置之不理与事实不符。合同签订后，杨某某的培训班招不起来学生，杨某某就借口二楼最北侧厕所的东墙渗水，要求解除合同。这一间预留做厕所使用的非重要房屋的情况，根本不影响其它房间的正常使用，对杨某某整体使用房屋不产生根本影响。所以我方不同意解除合同。并且我方已经按照要求铺设了防水铁皮，已经不再有任何渗水，还专门为他安装了不锈钢水塔、楼梯、不锈钢栏杆、不锈钢门，花费的费用已经接近三年的房租费。如果杨某某解除合同，我方的这些花费都全部浪费了。杨某某没有任何解除合同的理由，由于他的不正当要求，导致我方浪费投资，并且租赁合同处于不确定状态，不能正常出租，根据《合同法》第113条的规定，杨某某应当赔偿我方的可得利益损失。根据双方签订的《租赁合同》第六条第2项的约定，杨某某在我方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，应向我方支付违约金。综上所述，被反诉人杨某某应当赔偿我方损失和支付违约金合计19800元。请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。 杨某某对王某某的反诉辩称，1.王某某说我方已知情:我方于2018年10月份租用了王某某房产中的一楼，因经营需要，于2019年2月份承租了其二楼，恰逢都不是雨季当中，对房屋漏雨透水情况并不知情，换位思考:谁会去租用严重漏雨透水的房子，如知情，我肯定不会承租。2.关于外墙铁皮、3.关于屋顶照片。由于房屋漏雨透水，并且在以后数月里始终没有得到解决。王某某提及的2、3点，只是证明其土建或维护的过程，并没有证实最终的结果，房屋依然漏雨透水而无果。这证据与目标显然矛盾。以过程中的某一个环节去代表结果，这明显以偏概全。4.水塔照片:该水塔是整个厂区的供水设备，李某的泡沫制品，韩某的胶带厂，赵某的塑胶灯笼，吴某的五金，李某的汽车垫等业主商户所共公用的，本质上就是王某某为各业主提供的基础设施!决不是只为我单方修建专用的!这是严重的失实、牵强附会，纯属讹诈。5.关于楼梯与门窗照片证据:众所周知，楼梯、护栏，门窗是建筑物中的重要构件，要符合自然使用功能与安全要求，这不仅是建筑规范，也是约定俗成的。关于这一点，在租赁合同中已经阐明双方并达成约定，是王某某必须履行的责任义务，不应转嫁到我方身上。6.关于转账记录与费用清单:王某某转账给了谁、做何用途，我方一概不知、亦无权过问，我方只是单纯的租赁房屋而已，不是参与者，也不是经办人，我方完全没有义务、更没有任何必要去参与王某某的个人经营或土建等行为，王某某指鹿为马，把这些费用转嫁给我方不仅失约，也有违论理。7.王某某所说的房屋早已不漏雨透水，这是违背事实的，我方有相关的视频与照片供审验。8.关于墙体损坏;这是我方自费铺设供电电缆的过墙孔，是施工过程中的工艺环节，不存在损坏一说。在这里必须要说明的是:王某某并没有如约提供最基本的供电设施，是我方自费购买电缆等材料请人施工的。在我方撤离时理应拆除，这也是经王某某本人同意的，当时我方曾提出将电缆过墙孔填充，王某某回答说不需要了。如今再拿这个来说事，不仅无中生有，也是违背公序良俗的。9.王某某在反诉中说到:“某一间房子尽管还漏雨，但做厕所来用不影响其他什么…”说到这里，正和他前面说的房屋已不漏雨自相矛盾了，谎言不攻自破!再者说，我方完全没有任何必要在距离公厕三四十米的范围内再去自建厕所!王某某无权替他人做决定!这是明显的逃避责任、欲带偏本案方向。10.王某某说“我方经营不善就提出中止合同…”这又是企图逃避责任的行为。因其迟迟不予解决问题，耽误了我方的正常经营，已给我方造成数万元经济损失，我方于2019年6月下旬已提出过终止合同的要求，王某某依然消极对待。在2019年7月4日下午三时许，王某某酒后滋事，来我承租的房屋内强迫我方继续使用其房屋，我方拒绝，之后王某某恼羞成怒将我打伤，我因此入院疗伤。盛庄派出所依法对王某某做出拘留10日，罚款500元的治安处罚决定、出具了行政处罚决定书。这才是真相。由此我方更加坚定了终止合同的决心、坚决维护我方正当合法的权益。综上所述，我方认为反诉人王某某列举的所谓证据诉求，不仅脱离事实，虚假扭曲、而且欲嫁祸于人，违背社会契约精神与约定俗成，因此全部给予否定。王某某作为司法系统工作者，为了一己私利，知法、执法且犯法，漠视侵害人民群众利益!欲盖弥彰，是彻头彻尾的破坏和谐社会精神、践踏司法公正的行为。我方请人民法院明察秋毫还我清白，驳回被告王某某反诉请求，我方保留对其伪证诬陷的诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：王某某在临沂市罗庄区盛庄办事处王家对河村有房屋一处，出租给多人用于经营。2018年10月份，杨某某租赁了其中一套二层楼房一楼中的三间房屋。2019年3月31日，又租赁了二楼的六间房屋，并与王某某签订了书面房屋租赁合同一份。双方商定第二次的租赁期限自2019年3月31日至2022年3月31日，租金每年5000元。关于房屋的维护与维修，双方约定如下：(一)甲方应保证房屋的建筑结构和基础设施的正常使用和安全，不得危及人身安全;承租人必须遵守国家的法律法规规定，如因违法经营造成的一切后果均由乙方承担，与甲方无关。(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障、维护公共区域内的卫生、以及内部道路的通过性。(三)对于房屋基础设施，因自然属性或合理使用而导致的损耗损坏，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。如因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其基础设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，杨某某交纳了三年租金共计15000元，并在房屋内架设了电线。次日，杨某某告知王某某需要装修房屋，但要求房屋不能漏雨渗水。次月，有数次阴雨天气，杨某某向王某某反映墙面有渗雨现象。王某某在墙外面覆盖了一层彩钢瓦，用作防水。6月份，杨某某发现下雨时墙面仍有较为严重的渗水现象，同时二楼有一间房屋地面已出现明水。双方因此发生矛盾，并发生肢体冲突。后杨某某于9月份搬离租赁房屋。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方当事人均应按合同履行自己的义务。本案中，杨某某已按合同交纳了租赁费，履行了其应尽的义务，王某某作为出租人应当按合同的约定使其出租的房屋符合日常使用条件。在杨某某反映房屋渗水后，王某某历经两三个月仍未能阻止房屋渗水，致使房屋不能装修，杨某某不能实现其合同目的，构成根本违约。杨某某以此要求解除双方签订的租赁合同，要求王某某退还其租赁费的诉讼请求，均符合法律规定，本院均予支持。杨某某要求王某某赔偿其营业损失，但其未能举证其已利用租赁房屋进行经营，亦未能举证证明其经营损失的数额，其该项要求，本院不予支持。 王某某要求杨某某赔偿其防水处理费用、违约金、租金等损失，均系基于双方之间的租赁合同，因本案中杨某某并无违约情形，故王某某的反诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告杨某某与被告王某某于2019年3月31日签订的房屋租赁合同； 二、被告王某某于本判决生效后十日内退还原告杨某某租金15000元； 三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王某某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费338元(已减半)，由王某某负担89元，由杨某某负担249元；反诉案件受理费148元(已减半)，由王某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈士祥 二〇二〇年九月十四日 书记员  李 宁