宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初2214号原告（反诉被告）：余举科，男，***出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市***。身份证号码：***委托诉讼代理人：杨锦明，北京市中盈（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区***。法定代表人：于新，该公司经理。委托诉讼代理人：丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨虔，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏天嘉人和物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市经济开发区***。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁建华，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王改改，宁夏综义律师事务所律师。第三人：宁夏华宸投资有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区***。法定代表人：徐瑞，该公司董事长。第三人：汪长河，男，***出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区***。身份证号码：***第三人：席飞，男，***出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区***。身份证号码：6***原告余举科与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）、宁夏天嘉人和物业服务有限公司（以下简称天嘉物业公司）、第三人宁夏华宸投资有限公司（以下简称华宸公司）、汪长河、席飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理，在审理过程中，被告骏宁房地产公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨锦明，被告骏宁房地产公司、天嘉物业公司的共同委托诉讼代理人丁建华、王改改（诉讼过程中骏宁房地产公司解除了对丁建华、王改改的授权,另行委托诉讼代理人为丁雪峰、杨虔），第三人汪长河、第三人席飞到庭参加诉讼，第三人华宸公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余举科向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告骏宁房地产公司依据购房合同约定向原告交付银川市金凤区***房屋；2.请求判令被告承担逾期交房违约金24735元；3.请求判令被告骏宁房地产公司为原告开具购房发票；4.请求判令被告天嘉物业公司配合原告办理房屋交接入住手续，给原告提供房屋水卡、电卡及天然气卡，交付入户门钥匙；5.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实与理由：上列第三人华宸公司将钱借给宁夏天嘉电线电缆有限公司的关联公司也即本案被告骏宁房地产公司用于开发“天嘉人和里”小区项目，被告同时承诺以该项目5号楼11000平米的面积作为借款抵押。2016年2月至3月期间，经华宸公司负责人和被告实际控制人马骏骑协商，双方同意以被告开发的“天嘉人和里”小区部分房屋抵偿借款，上列第三人席飞通过抵顶的方式获得该小区***房屋，作价659600元转卖给了原告余举科。经骏宁房地产公司、华宸公司、席飞与原告达成一致，由原告直接与被告骏宁房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理相关手续，原告给被告补交房款15000元。2017年8月2日，被告骏宁房地产公司与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告骏宁房地产公司于2017年8月2日在银川市房屋产权交易管理中心办理了预售合同备案登记，合同约定的交房时间为2017年12月30日前。之后由于被告骏宁房地产公司开发的房屋未能按时竣工，拖延至2018年才具备交付条件，但当原告多次要求被告交房时，却遭到其无理拒绝，致使原告抵顶房屋的合法权益无法实现。综上所述，原告同被告骏宁房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告骏宁房地产公司及天嘉物业公司拒绝向原告交付房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益。原告特向法院提出上述诉讼请求，请求判如所请。被告（反诉原告）骏宁房地产公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求，原告与本案的基本事实不相符，也无证据证明，原告未按合同约定支付购房款，是原告根本违约，导致合同无法履行，故原告应承担相应法律责任。一、原告与骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》并已办理备案登记情况属实，但原告却并未按合同约定履行支付购房款义务。原告于2017年4月25日向答辩人支付首期购房款15000元，后双方于2017年8月2日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，根据合同第七条第（二）款约定，买受人应当在2017年12月30日前一次性支付购房全款659600元。签订商品房预售合同后，原告并未按合同约定向答辩人付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告付款义务在先，答辩人交房义务在后，在原告未按合同约定支付房款的情况下，答辩人有权拒绝向其交房并履行相关义务。二、涉案商品房预售合同经原告与骏宁公司签订后并经备案登记生效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据双方签订的《补充协议》第三条3.3款约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房款、违约金，签署房屋的结算协议、办理完毕房款结算手续、付清委托出卖人代缴的物业维修资金和税费、物业费及其他费用。否则，出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间直至买受人按前述约定履行完毕全部义务而无需承担任何违约责任。根据上述协议约定原告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，一直不到答辩人处办理付款结算手续，因此，答辩人依照合同顺延交房的行为并不构成违约，无需承担违约金，也不存在为其开具购房发票的事由。三、原告以商品房预售合同为由提起诉讼，但又将天嘉物业公司列为共同被告，将华宸公司及汪长河、席飞列为第三人，疑似涉及房屋买卖合同、物业服务合同、民间借贷、债权债务转移等多种法律关系，答辩人认为，本案确系商品房预售合同纠纷，其他纠纷并非本案审理范围，恳请法院依法审查案涉法律关系，纠正原告的不当诉请。综上，答辩人认为，原告诉请要求答辩人履行交房义务并承担逾期交房违约责任、开具购房发票等，但其自身并未履行买受人之付款义务，因此应当依法驳回其各项诉讼请求。被告天嘉物业公司辩称：一、答辩人主体不适格。原告以商品房预售合同纠纷为由起诉至法院，但答辩人并未与原告签订任何形式商品房预售合同，答辩人没有配合原告办理房屋交接入住手续，给原告提供房屋水卡、电卡、天然气卡及交付入户门钥匙的义务。本案审理与答辩人无关。二、答辩人与原告并未签订《物业服务合同》，也未交纳物业费，因此双方无任何权利义务关系。三、原告以商品房预售合同纠纷为由诉请要求第一被告交房，但并未向第一被告支付房款，因此第一被告没有向原告交房的义务，答辩人更没有配合原告办理入住手续的义务。答辩人只有在购房人付清房款，与购房人签订《物业服务合同》并交纳物业费后，才具有配合购房人办理入住手续的义务。综上，请求法院依法驳回原告针对答辩人的诉讼请求。第三人华宸公司未作陈述，亦未提交书面意见及证据。第三人汪长河述称，原告余举科所诉无异议。第三人席飞述称，原告余举科所诉无异议。反诉原告（本诉被告）骏宁房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的编号为***银川市商品房买卖合同；2.请求依法判令反诉被告支付反诉原告违约金39400元（按照同期贷款年利率4.75%计算，暂时计至2019年4月4日，应支付至实际付清之日止）；3.案件受理费及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月2日，反诉原告与反诉被告签订了一份编号为***《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，反诉被告购买反诉原告开发的位于银川市金凤区***房屋一套，面积131.26平米，单价5025.14元，合计659600元，双方约定反诉被告于2017年12月30日前一次性支付房款，并且该合同第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第2方式处理详见附件十一第二条”，附件十一补充协议第二条“出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款2%的违约金”，第三条“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按照本合同约定付清全部应付房款。签署房款的结算协议、办理完毕房款结算手续，付清委托出卖人代缴的物业维修资金和税费、出卖人被贷款银行扣划相应款项及其他费用、物业费等相关费用，否则，出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间直至买受人按照前述约定履行完毕全部义务而无需承担任何违约责任”。合同签订后，反诉原告为反诉被告已经办理了相应的合同备案但是反诉被告没有按照合同约定的时间支付相应房款。反诉原告认为，反诉被告不支付房款的行为已经构成了违约，按照合同约定，该合同应当解除，反诉被告理应承担相应的违约责任，故向法院起诉讼，请依法支持反诉原告诉讼请求。反诉被告（本诉原告）余举科辩称，反诉原告的反诉请求不成立，应当予以驳回。关于事实方面，反诉原告与反诉被告签订了商品房买卖合同，但该合同的签订是基于反诉原告同意以涉案房屋向债权人也即本诉第三人华宸公司清偿部分借款而同意抵顶涉案房屋，反诉原告就协商以物抵债做出了多次承诺，并进行了账务核对后同意将涉案房屋办理网签合同备案。第三人将抵顶的房屋直接抵给反诉被告，该购房合同关系合法有效，应受法律保护，由于原告所抵顶的房屋房号与被告提供的顶房明细表中的原定房号在签合同时作了调整，原定抵给第三人（华宸公司、马新元、席飞）***，价值是644600元，后来在原告与被告正式签订购房合同时，将抵顶的房屋调整为本案的***室，由于面积变化，房价也相应变为659600元，为此原告向被告直接补交房款差价15000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院附卷为凭，对当事人有争议的证据，本院认定如下：余举科提交的《关于宁夏华宸投资有限公司向马骏骑及宁夏天嘉电线电缆有限公司提供借款及最终抵顶部分房屋的情况说明》、《借款协议书》、《借款合同》、《放款通知书》、《转账凭证》、《承诺书》、《终解备忘录》、《宁夏天嘉电线电缆有限公司（马骏骑）借款对账单》、《天嘉·人和里顶房明细表》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《备案情况说明》、收据、《宁夏天嘉电线电缆有限公司企业信用信息公示报告》、《骏宁房地产开发有限公司企业信用信息公示报告》、《天嘉人和物业服务有限公司企业信用信息公示报告》、《宁夏华宸投资有限公司企业信用信息公示报告》，结合双方及第三人的陈述及提交的证据，能够证实余举科的证明目的，本院予以确认。骏宁房地产公司提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、收据，与余举科提交一致，本院予以确认。骏宁房地产公司提交的账务说明一份、骏宁房地产担保抵押房产明细一份、《结算协议》一份、支付明细一份、银川市中级人民法院（2020）宁01执恢63号、（2020）宁01执恢64号执行裁定书、银川市中级人民法院查封公告，本院对以上证据的真实性予以认定，但不能证实被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，余举科（乙方、买受人）与骏宁房地产公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定余举科购买被告骏宁房地产公司开发的位于银川市金凤区***，预测建筑面积131.26平米，单价5025.14元/平米，房屋总价款为659600元；付款方式约定为：买受人应当在2017年12月30日前一次性支付该商品房全部价款659600元。同时约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告视为符合交付条件，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照买受人全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。合同签订后，被告骏宁房地产公司于2017年8月2日将涉案房屋备案至余举科名下。余举科于2017年4月25日向骏宁房地产公司支付房屋差价款15000元。另查明，2013年11月15日，马骏骑、杨金凤（乙方、债务人）与第三人华宸公司（甲方、贷款人）签订《借款协议书》，乙方向甲方借款2000万元，期限自2013年11月15日至2014年5月5日止，乙方用公司资产、个人资产及动产、不动产作为借款抵押，并约定担保人提供保证担保。2013年12月5日，第三人华宸公司通过汪长河、徐荣军账户向宁夏天嘉电线电缆有限公司转账支付借款2000万元。2014年5月5日，马骏骑（乙方）与第三人华宸公司签订《借款合同》一份，约定乙方向甲方借款2000万元，借款期限2014年5月5日至2014年12月5日，并提供保证人担保。2014年12月12日，马骏骑及宁夏天嘉电线电缆有限公司出具《承诺书》一份，载明向汪长河、徐荣军借款2000万元，利息及违约金共计396万元，合计2396万元，承诺于2015年1月5日前支付部分利息及违约金96万元，剩余利息及违约金300万元用宁夏天嘉电线电缆有限公司名下8辆汽车及所有机械设备作为抵押。宁夏天嘉电线电缆有限公司为担保人。同日，宁夏天嘉电线电缆有限公司出具《承诺书》，承诺用满城北街98号土地开发至售房时每套所收售房款的40%偿还乙方资金及借款费用。2015年6月10日，马骏骑出具《承诺书》，载明：本人名下宁夏骏宁房地产开发有限公司所开发的“***”项目，因资金紧张向汪长河、徐荣军借款2000万元，承诺用每笔售房款的40%向汪长河、徐荣军还款。2015年9月18日，马骏骑及骏宁房地产公司出具《承诺书》，因骏宁房地产公司开发“***”项目向汪长河、徐荣军借款2000万元，承诺用“***”小区***共计面积11000平方米左右作为抵押并积极配合办理相关房屋的备案手续。2020年3月24日，宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司进行结算并出具《账务说明》，载明：宁夏天嘉电线电缆有限公司于2013年12月5日向华宸公司借款2000万元，通过汪长河个人账户转款1500万元，通过徐荣军个人账户转款500万元，从2013年12月5日至2017年2月28日双方约定按1.8%的月利率计息，从2017年2月28日以后不再计息，骏宁房地产公司为此笔借款提供房屋抵押担保，住宅29套，储藏室7套（后附担保明细），经双方结算后2013年12月5日至2017年2月28日之间宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司本息合计3150万元。2020年3月26日，宁夏天嘉电线电缆有限公司（乙方）、华宸公司（甲方）、骏宁房地产公司（丙方）签订《结算协议》，约定：乙方2013年12月5日的借款本金2000万元，2013年12月5日至2017年2月28日期间的借款利息为1.8%，2017年2月28日以后不再计息；2013年双方借款协议达成时，为保证乙方债务履行，经甲、乙、丙三方协商一致，丙方提供其名下房屋共计29套，储藏室7套由丙方与甲方指定的第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，并将相关房屋备案至合同购买人名下。丙方作为乙方债务担保备案至甲方指定第三人名下的部分房屋，重新按照本协议签订时丙方售楼部同地段房屋销售价格作价抵顶给甲方，由丙方配合合同购房人交付并办理相关房屋手续，剩余未用于抵顶甲方债务的已备案房屋，甲方协调合同购房人在本协议签订之日起与丙方办理相关购房合同及备案登记的解除手续；甲房同意在上述房屋抵顶后，乙方尚未偿还的债务由乙方以现金或其他方式继续偿还。华宸公司向马新元借款，华宸公司通过抵顶8-2-201室房屋的形式偿还马新元借款，后该房屋抵顶至席飞处，席飞将案涉房屋又卖给余举科，马新元要求华宸公司将案涉房屋备案至余举科名下。2020年3月24日，据宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司签订的《账务说明》以及《骏宁房地产担保抵押房地产明细》载明，双方确认2017年8月2日抵顶给余举科的房号变更为2-1-402室，现该房屋备案在余举科名下。再查明，天嘉电线电缆公司的法定代表人为马骏骑。马骏骑、张小宁于2014年8月18日出资设立骏宁房地产公司，法定代表人为马骏骑；2017年7月3日，骏宁房地产公司法定代表人变更为于新；2015年8月7日，天嘉电线电缆公司变更为骏宁房地产公司唯一投资人，后又进行了变更。还查明，除本案涉诉纠纷外，本院还受理了马杰、马芳等人起诉被告骏宁房地产公司商品房预售合同纠纷，当事人均主张通过抵顶取得涉诉房屋。本院认为，余举科起诉要求被告骏宁房地产公司向其交付房屋并承担逾期交房的违约责任。本案的焦点为涉案房屋是否系骏宁房地产公司抵顶给华宸公司，进而抵顶至原告名下的房屋是否系抵账房。本院逐项进行分析：（一）关于合同效力问题。余举科与被告骏宁房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。（二）关于余举科与骏宁房地产公司之间是否存在以房抵债的事实。华宸公司向马新元借款，马骏骑及宁夏天嘉电线电缆有限公司向华宸公司借款用于开发“***”并进行了结算，故马新元与华宸公司，华宸公司与宁夏天嘉电线电缆有限公司之间存在民间借贷法律关系，被告骏宁房地产公司承诺以“***作为抵押。根据《账务说明》及《结算协议》显示，宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司之间借款本息合计3150万元，在大额借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。骏宁房地产公司与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定2017年12月30日前全款付清，后骏宁房地产公司于2017年8月2日对涉案房屋进行了备案，如骏宁房地产公司未收到原告任何付款，却将涉案房屋备案至原告名下，显然不符合房屋销售的常理，且在原告起诉骏宁房地产公司前，骏宁房地产公司未提交证据证实其向原告主张过购房款，故原、被告之间合同的履行模式符合以房抵债的支付习惯。在《结算协议》中骏宁房地产公司亦认可已经担保备案至甲方指定第三人名下的部分房屋，重新按照协议签订时售楼部同地段房屋销售价格作价抵顶给华宸公司，故骏宁房地产公司主张签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及备案均系为宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司借款的抵押行为，本院不予采信，故原告与骏宁房地产公司以房抵债的事实存在高度盖然性，本院对原告及骏宁房地产公司通过房屋抵顶欠款的事实予以确认。（三）关于双方诉讼请求是否应当支持的问题。合同约定涉案房屋取得了竣工验收备案证明及房屋测绘报告视为符合交付条件，余举科及骏宁房地产公司均未提交证据证实涉案房屋已符合交付条件，故余举科要求交付涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。待房屋达到合同约定的交付条件，被告应及时向原告交付房屋。《银川市商品房买卖合同（预售）》约定骏宁房地产公司应于2017年12月30日交付房屋，现骏宁房地产公司逾期交房，应按照约定支付余举科违约金，依照余举科主张，2017年12月31日至2019年2月14日期间的逾期交房违约金为27043.6元（659600元×0.0001×410天），原告主张24735元不违反法律规定，本院予以支持。余举科诉请要求骏宁房地产公司出具购房发票，双方合同中并未约定，且开具发票不属于民事案件的受理范围，对该项诉请本院不予支持。原告诉请要求被告天嘉物业公司配合原告办理房屋交接入住手续，给原告提供房屋水卡、电卡及天然气卡，交付入户门钥匙的诉讼请求，由于房屋尚未交付，对于上述请求不予支持。对于骏宁房地产公司要求解除与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于骏宁房地产公司要求原告支付违约金的诉讼请求，如上所述，骏宁房地产公司未按时交房构成违约，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。第三人华宸公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，自行承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）余举科逾期交房违约金24735元；二、驳回原告（反诉被告）余举科的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）宁夏骏宁房地产开发有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担；反诉费393元，由被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 魏丽波人民陪审员 宋惠娟人民陪审员 李瑞芳 二〇二〇年九月二十八日书记员 张丽雪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。