成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2432号 原告（反诉被告）：黄杰，男，1992年9月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：胡开祥，四川陵州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告黄杰与被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称“国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告黄杰其诉讼代理人胡开祥、被告委托诉讼代理人宋戈、彭晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄杰向本院提出诉讼请求：1.判令国投公司及时消除出租给黄杰的房屋的漏水隐患；2.判令国投公司对黄杰就租用的××号、××号房屋安装排水系统时履行协助义务；3.确认在租用的××号、××号房屋的排水系统安装完工之前免除原告的所有租金；4.判令国投公司赔偿黄杰的各项损失821602元（1、迟延交房导致装修费用增加111402元；2、未能按期营业导致可预期利润损失615600元；3、2019年8月1日至2020年2月1日期间共7个月14间房屋不能营业的损失58800元；4、因漏水导致九个房间三处过道的修补费36000元）。事实与理由：2016年国投公司就龙泉驿区怡和新城出租公开招标，黄杰母亲徐秀琼投标后中标，2016年11月23日双方签订《房屋租赁合同》，约定将龙泉驿区怡和新城××区项目××栋××楼××路××附××××号,××栋××楼××路××附××号商铺共计8间(建筑面积计1022.59平方米）出租给徐秀琼作酒店使用，租期自2016年12月6日至2024年12月5日，共捌年。徐秀琼于2016年11月24日缴纳前三个月租金30780.51元，2016年11月25日缴纳前三个月物管费9204.4元与保证金20520.34元。交房时徐秀琼发现房屋大面积漏水，请求处理漏水后再交房。国投公司于2017年10月23日才交房。交房后徐秀琼即开始装修，在装修中发现309房间高窗漏水严重，被迫停工。××号房安装排水系统需要二楼××号房配合，而×××号房的承租人不配合，国投公司也不予协助，导致排水系统至今无法解决。因此，上述三间房屋至今仍未装修使用。此外，案涉房屋的消防弱电系统等未完善，相关证件不能办理，无法营业。期间房屋又发生漏水，导致已装修好的九间房屋、三处过道受损。2018年5月，在前期已投入93万余元的情况下，为减少损失，承租人未经许可开始偷偷营业，但却被公安机关处罚，营业执照被吊销。2018年5月25日，经协商《房屋租赁合同》承租方变更为黄杰，由黄杰承继原合同的权利、义务。2018年6月1日黄杰办理《营业执照》准备继续经营，但由于消防弱电系统没有处理好，不敢营业。2019年8月1日，国投公司处理完弱电问题，本可营业，但由于国投公司一直不处理漏水问题及××号房屋排水问题，黄杰仍然不能营业。黄杰多次找国投公司，对方一直拖延不处理，为维护自身合法权利，特诉至法院。 被告国投公司辩称：1、黄杰提出的房屋漏水问题，国投公司于2019年10月29日配合市政维修队进行维修，并于2020年1月7日完成维修。房屋屋面漏水系楼上居民导致，不属于国投公司维修义务，应与侵权人协商维修，而部分房屋的外墙渗水原因不详；2、怡和新城××区因消防线路及设备出现问题，导致消防系统瘫痪。2019年8月2日，相关部门进行了修复，并通过现场验收；3、××号房屋排水问题，国投公司在招标文件中陈述了房屋现状，明确现状交付。双方在合同中并未约定公司需履行协助另行安装排水系统的义务。国投公司不知晓承租人排水系统安装方案，更未同意协助承租人安装排水系统。黄杰要求排水系统安装前免租的要求没有合同及法律依据；4、黄杰不能按期经营的利润损失与国投公司之间没有因果关系，国投公司已对房屋完成了维修义务。综上，请求驳回黄杰的全部诉讼请求 国投公司向本院提出反诉请求：1.判令解除国投公司与黄杰签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄杰向国投公司返还位于成都市龙泉驿区××栋××楼××路××号××号房屋，××栋××楼××路××号附××号房屋；3.判令黄杰向国投公司支付自2017年3月6日起至合同解除之日止的租金，暂计至2020年5月9日为411932.24元；房屋占有使用费，自合同解除之日起计至黄杰腾退房屋之日止，每日按747.44元计算；4.判令黄杰自2017年3月6日起至付清租金之日止，每日按应付未付租金1‰向国投公司支付逾期支付租金违约金，暂计至2020年5月9日为251001.14元；支付解除违约金33634.70元；5.判令黄杰承担本案的诉讼费用。事实和理由：徐秀琼及黄杰未按《房屋租赁合同》约定按时交纳租金，经催收后仍不交纳。截止2020年5月9日欠付租金共411932元未付，其行为构成违约，应承担违约责任。 黄杰对国投公司的反诉辩称，1、租赁合同签订后，承租人按约预付了三个月的租金共30780.51元；2、承租房屋于2017年10月23日才交付，在此之前不应计算租金；3、2017年10月23日房屋交付后，因存在消防及漏水问题，不符合约定的用途，此期间的租金应当免除；4、2019年8月2日，消防问题解决后，××号房屋的排水和另五间房屋的渗水问题一直未解决，存在问题部分房屋的租金不应计付或不应全额计付；5、2020年2月后，因新冠疫情影响，应当减免租金，承租人未付租金有正当原因。综上，承租人没有违约行为，请求驳回国投公司的反诉请求。 本院经审认定事实如下：2016年11月23日，国投公司与徐秀琼签订《房屋租赁合同》，甲方为国投公司，乙方为徐秀琼，约定甲方将自有的坐落在龙泉驿区怡和新城××区项目××栋××楼××路××附××，××栋××楼××路××附××号商铺共8间面积1022.59平方米，出租给乙方作酒店用途使用。租期自2016年12月6日至2024年12月5日止，租期捌年；实际移交出租房屋时间与合同出租起始时间不一致的，以实际移交房屋时间起算。在租赁期限内，如乙方遵守本合同约定自租赁期限开始日起连续租赁使用满6个月且无违约行为，则免予收取第一年3个月租金，作为给予乙方的经营准备的补偿，免租期对应的租金自租赁期第7个月开始，等额分为4次免除，从第三至第六期租金中抵扣。无论何种原因，租赁期限内，乙方未租赁使用满6个月，均无权享有该免租政策。租金标准为：单价××楼××号房屋单价22元/㎡/月，××楼××号单价9元/㎡/月，××号单价10元/㎡/月，第一年租金标准为人民币123122.04元，第一年月租金标准为10260.17元；租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。乙方自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，第一期的租金于本合同签订后7日内缴纳，第一期租金为30780.51元；后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳。乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，乙方应每日按本合同租期内最后一月日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费。如乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。甲方还有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。 该《房屋租赁合同》签订后，徐秀琼于2016年11月24日向国投公司交纳了三个月租金30780.51元。2016年12月6日，徐秀琼以承租房屋为经营场所，取得了个体工商户营业执照，名称为龙泉驿区龙泉街办××宾馆。国投公司在进行配电箱等设施设备的维修后，于2017年10月23日将出租房屋交付给了徐秀琼。徐秀琼随即开始进场装修，其将××楼的8间商铺分隔为数十间房屋作为酒店用房，但其中××号房屋一直未装修，空置至今。2018年5月1日，龙泉驿区龙泉街办××宾馆开始经营，但因未取得公安机关许可，成都市公安局龙泉驿区分局于2018年5月8日作出了行政处罚决定书，对该宾馆负责人刘某处以了行政拘留二日，对××宾馆予以取缔的处罚。 2018年5月25日，徐秀琼申请将《房屋租赁合同》的乙方变更为其子黄杰，国投公司予以同意。并由黄杰与国投公司签订了与原合同内容一致的《房屋租赁合同》。2018年6月1日，黄杰以承租房屋为经营场所，取得了个体工商户营业执照，名称为龙泉驿区龙泉街办××宾馆。 另查明，上述合同签订后，案涉租赁房屋所在楼栋（××区××栋）消防系统一直处于瘫痪状态，直至2019年8月2日国投公司才整改完成并验收合格。案涉租赁房屋在交付后部分房屋存在屋面及外墙渗漏现象，国投公司于2019年10月29日至2020年1月7日期间进行了维修。部分房屋外墙渗水是由于承租方在装修时占用过道，使分隔出的房间的外墙墙体贴近原过道窗户所致。 以上事实，有《房屋租赁合同》、发票、现场照片及当事人陈述等证据佐证，本院予以认定。 本院认为：一、本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。黄杰提出的房屋渗漏问题，国投公司已进行了维修。黄杰称维修后××外墙和窗台还存在漏水现象，因证据不足，故其请求再行维修，本院不予支持。其他房屋外墙渗漏，是承租方占用过道所致，不应归责于出租方，相应的维修责任应由承租方自行承担。 二、关于××号房屋的排水问题，该两间商铺原设置有排水系统。黄杰提出协助安装排水系统是其欲将该房屋分隔为数间更小的酒店用房，为达到使每间房屋均设置排水系统的使用要求而提出的主张。其要求协助的内容是国投公司协调二楼承租人允许黄杰打穿屋面，通过设置新的排水管经二楼排水。此属承租方在合同履行过程中为满足其特定经营需要提出的新的要求。由于双方在租赁合同中并未约定出租方负有该项协助义务，黄杰的此项主张因缺乏合同和法律依据，故本院难以支持。 三、关于损失问题：1、双方在租赁合同中虽约定租期自2016年12月6日起至2024年12月5日止，但同时约定了实际移交出租房屋时间与合同出租起始时间不一致的，以实际移交房屋时间起算。因此，双方合同记载的租赁期间为预计的期间，实际租期是以移交房屋时间为准。国投公司于2017年10月23日移交房屋，因此双方租期应从此时起计算。黄杰以合同记载的预计期间为据主张国投公司存在迟延交付房屋的违约行为并要求赔偿装修费用增加的损失与双方合同约定不符，本院不予支持。2、房屋交付后，因租赁房屋所在楼栋消防系统瘫痪，导致黄杰无法正常经营，确实给其造成了一定的经济损失。黄杰主张预期利润，但却未提供其正常经营期间赢利情况的证据，其主张损失数额依据不足，本院根据其装修投入等情况，酌情确定其在该期间的损失为10万元，该损失应由违约方国投公司承担。3、黄杰提出的其他损失，没有证据证明，本院不予支持。 四、关于国投公司提出的反诉是否成立问题，首先需要确定承租方是否存在欠付租金的违约行为。根据双方合同约定起租时间应从实际交房时的2017年10月23日计算，此后因消防系统瘫痪原因，承租方一直无法正常经营，直至2019年8月2日消防系统整改完成。承租方要求免除此期间房屋租金，理由正当，本院予以采纳。消防系统整改完成后，××号房未使用是因排水问题未解决所致，不可归责任于国投公司，××号房未使用也缺乏证据证明是国投公司原因所致。因此，黄杰提出继续免除或部分免除租金的主张，因缺乏依据，本院不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，黄杰提出减免租金有相应的事实和法律依据，本院结合相关政策规定，确定应减免的租金为两个半月（2020年2、3月全免，4月减半）。综上，黄杰应付的租金应从2019年8月2日起计算，至国投公司提出反诉时的2020年5月9日，应为四期共123122.04元。扣除两个半月疫情免租期及已付第一期三个月租金，尚应支付租金共66691.11元。国投公司要求支付租金，本院在确认应付范围内予以支持。由于国投公司违约在先，并给黄杰造成了实际损失，本院已确定由国投公司进行赔偿。国投公司应赔偿的数额超过了黄杰应付租金的数额，黄杰在提起赔偿诉讼后未付租金，其行为含有以赔偿金抵扣租金之意，租金在同等金额范围内因与赔偿金相抵销而归于消灭。因此，国投公司以黄杰欠租为由要求解除合同、返还房屋并支付占有使用费和承担违约金的诉请，因缺乏事实根据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条，第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司赔偿原告黄杰损失100000元； 二、原告黄杰向被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付房屋租金66691.11元； 三、驳回原告黄杰其他诉讼请求； 四、驳回被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司其他诉讼请求。 上述第一项与第二项相抵销后，被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司于本判决生效后十日内向原告黄杰支付33308.89元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计6008元，由原告黄杰负担；反诉案件受理费5383元，由被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  乐曦 二〇二〇年九月十六日 书记员  张鹏