福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初6509号 原告：蔡婉莎，女，1983年11月3日出生，汉族，住福建省晋江市，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：尹梦娇、李蓓操，北京市京师律师事务所律师、实习律师。 被告：晋江阳光城房地产开发有限公司，住所地福建省晋江经济开发区（五里园）科技大楼一楼大厅，统一社会信用代码913505820797924419。 法定代表人：张坚，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺、陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告蔡婉莎与被告晋江阳光城房地产开发有限公司（下简称阳光城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告蔡婉莎的委托诉讼代理人尹梦娇、李蓓操和被告阳光城公司的委托诉讼代理人钟水旺、陈旺富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金（暂计至2020年5月26日为284262.56元，以2395471元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计自2017年12月19日至实际付款之日止）；2.被告赔偿原告损失30万元；3.被告消除涉案地下车库消防隐患；4.被告赔偿原告律师费2万元。 事实和理由：2018年，被告开发位于晋江经济开发区的晋江阳光城四期即晋江阳光城翡丽湾晋江府楼盘，其通过公交站牌投放广告、微信公众号发表文章及发放宣传册等方式向社会公众宣传此项目。被告宣称：日后建成的别墅共计五层，地下室的两层为全封闭，含有客厅、卧室、卫生间、电梯井及电梯厅、室外花园、车库等，共有6房7厅2露台2阳台，可供五代人共同生活居住。后原告去被告售楼部听取工作人员介绍及查看样板间，认为日后建成的别墅与被告宣传及介绍一致，故当即决定以高于同区域房产价值的价格购买晋江阳光城翡丽湾晋江府17栋106号房屋。2019年6月，被告对涉案房屋拟进行交付，原告接到通知后前往涉案房屋所在地查看，发现拟交付的涉案房屋与宣传册及样板间完全不一致，地下室两层为全开放挑空状态，屋顶布满消防管道，即地下室实际为一层，且与地上三层处于完全隔离无法通行的状态。被告回复称请业主自行改造、建设、装修。涉案房屋所在小区的部分业主听从被告的回复，自行请施工队改造，该部分建筑于2019年11月陆续被晋江市城市管理局认定为违法建筑并拆除，告知涉案房屋所在小区全体业主，不允许按照被告印发的宣传册及参考样板间自行违建。案涉房屋还存在积水、漏水、墙体开裂、地面空鼓、人防及消防通道不合格等问题。原告在购买涉案房屋时，应被告要求购买位于涉案房屋地下室的两个车位，即423号车位、424号车位，涉案两车位不符合《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015），车辆进出困难且停入后无法打开车门。原告多次与被告沟通，被告均予以推脱。原告认为，其购买涉案房屋和车位的合同目的无法实现，同时还需要每月按时支付较高的银行贷款利息，故提出上述诉讼请求。 被告辩称，1.被告交付的房屋与合同约定相符，不存在违约。理由如下：涉案合同明确约定涉案房屋为一至三层；原告认为被告曾向其承诺交付五层房屋与事实不符，从法院组织的现场查勘明确可见，即便是样板房，被告在地下室入口处、楼梯等位置直观、显目的粘贴有“地下两层需业主自理”、“地下室楼梯需业主自理”等提示标语，并在样板房入口处以大幅装裱式《毛坯房屋平面图》告知交付的房屋为一至三层，并配以“温馨提示”明确告知参观业主“此单元为装修改造样板房，非实际交付样板”等内容；原告于2019年6月21日办理完毕涉案房屋的交付手续，原告明知涉案合同约定的房屋为三层，被告交付房屋后，原告是否改造、如何改造、是否依法改造，完全由原告主导，被告无权干涉也无法干涉；原告已完成了房屋倒板和装修，也不存在所谓改造不能的情形。2.被告交付的房屋不存在任何质量问题，原告主张没有依据。3.原告主张涉案房屋存在消防隐患没有任何依据，不应支持。4.若法院认定被告构成违约，原告主张违约金及损失赔偿也无任何依据，从损失赔偿层面而言，原告主张的违约金诉求与赔偿的主张亦存在重复。5.原告主张车位面积过小没有依据，应予驳回。理由如下：原告未提供任何证据证明涉案车位面积过小，依法应承担举证证明不能责任；涉案车位也不存在面积过小的情形，案涉项目经设计、施工等单位验收合格，且于2018年12月28日经晋江市住房和城乡建设局备案通过，不存在违反质量标准和建筑规范的情形；根据案涉车位办理权属登记所需的《晋江市房产测绘报告书》记载，车位面积符合《车库建筑设计规范》标准，也与车位进行权属登记时的产权面积相符；原告认为涉案车位面积与测绘报告记载不符，原告应举证推翻该测绘报告或提供其他专业机构出具的测绘报告予以证明。6.原告要求赔偿律师费没有任何依据，应予驳回。 本案在审理过程中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。 原、被告于2017年12月19日分别签订编号为201712190167、201712190162、201712190165的《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告开发的晋江市经济开发区五里园英塘片区阳光城翡丽湾P2015-3地块17幢106房屋、车位423号房、车位424号房，总房价分别为2095471元、15万元、15万元。合同签订后，原告依约支付全部购房款。涉案房屋权属登记手续尚未办理。 双方当事人争议的焦点:1.诉争房屋是否符合双方约定的交付条件？2.诉争车位的面积是否符合合同的约定及《车库建筑设计规范》的相关标准？3.诉争地下车库是否存在消防隐患？4.原告要求被告承担违约金、损失、律师费能否成立？对此，本院予以查明、分析并认定。 双方当事人对争议焦点的意见同其诉辩陈述一致。 原告围绕诉讼请求，向本院提供以下证据： A1.《商品房买卖合同》及晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各一份，证明原告向被告购买房屋及车位，约定违约金以实际支付的购房款总额按照银行同期贷款利率计算。 A2.晋江阳光城翡丽湾《宣传册》及各类广告各一份，证明被告向原告展示涉案房屋为上下五层，地下室的两层为全封闭且含有客厅、卧室、卫生间、电梯井及电梯厅、室外花园、车库等事实；被告向原告宣传涉案房屋有6房7厅2露台2阳台，可供五代人共同生活居住；被告在宣传时未告知原告存在南北入户差异。 A3.涉案房屋及车库的相关照片、录音文字整理稿、视频光盘、晋江市城市管理局行政指导意见书各一份，证明涉案房屋存在实际交付与宣传承诺不符、车位难以正常使用、人防及消防存在隐患、泉州市城市管理局严禁业主按被告样板间建造的事实。 A4.委托代理合同一份，证明原告因涉案纠纷支付2万元律师费。 A5.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份，证明同时期，业主购买涉案小区三层房屋单价低于原告购房单价2000元左右。 A6.阳光城五期售价海报，证明阳光城五期在2020年8月5日与涉案房屋同品质房屋销售单价为14000元左右，高于原告房屋单价2000元左右的事实。 被告质证认为，对证据A1的真实性予以认可，被告交付的房屋与合同约定一致，不存在与约定不符的情形。对证据A2中的装修示意图、单页真实性、关联性、证明对象不予认可，无任何被告人员的签字或公司盖章；该组证据的内容也不能证明原告向被告销售的房屋为五层；装修示意图以及单页内容为装修参考方案，并无“5层房屋/6房7厅……”为交付标准的表述；装修参考方案不是合同约定的交付标准，不能以此为依据要求被告交付房屋；购房合同附件一房屋平面图清晰显示房屋入户和朝向。对证据A3的真实性、关联性、证明对象不予认可，不能证明系涉案房屋和车位，也不能证明案涉房屋不能改造及车位面积小或不符合规范的情形；涉案车位经专业测绘机构测绘并出具《晋江市房产测绘报告书》明确车位面积与合同约定一致。对证据A4的表面真实性予以认可，关联性不予认可，原告聘请律师属于其消费支出，要求被告承担并无约定或法定依据，且原告未提供任何票据或付款记录证明。证据A5、A6与本案无关，房屋成交价受销售时间、买受人付款条件、房屋坐落等因素影响。 被告为证明其主张，向本院提供如下证据： B1.晋江市建设工程竣工验收备案证明书一份，证明涉案房屋经验收合格，且经晋江市住房和城乡建设局备案通过，符合规划及设计要求，亦无质量问题。 B2.交房通知书、寄件单、交房资料明细签收表、现场照片各一份，证明涉案房屋具备交房条件，且已依约通知原告办理交付手续；被告按合同约定将案涉房屋交付原告，原告验收后，确认并接收了案涉房屋，办理完毕房屋交接手续；原告接收房屋后，自行决定对涉案房屋进行装修及倒板并已完成倒板，不存在所谓“改造”不能的情形。 B3.房产测绘报告一份，证明涉案车位经具备甲级测绘资质第三方测绘，车位符合设计规范及合同约定。 原告质证认为，证据B1的真实性由法院确认，合法性、关联性、证明目的不予认可，该份证据保存于被告处及政府相关部门，原告无法核验其真实性；表格中显示建筑层/栋为地上2-6层，与涉案小区明显不符，显示楼栋数为34栋，涉案小区为31栋；实际上通过该份证据层/栋显示为：地下一层，被告向原告宣传为地下二层，恰恰证明被告不诚信及违约行为。对证据B2的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的不予认可，被告的交付不符合法定交付条件及规定；现场照片不能体现涉案房屋可以施工改造且施工完成。对证据B3的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，该份证据保存于被告处及政府相关部门，原告无法核验其真实性，若法院核实该证据真实，也与车位是否验收合格无关。 本院依原告的申请，通知证人古某出庭作证。证人陈述其亦是涉案小区的业主，其所购房屋为地上三层，单价为9900元／平方米；其购房时看到宣传册有三层和五层的户型，其根据自身情况购买了三层，对五层的户型没怎么了解，有听到销售员说五层的户型要自己倒板。 原告质证认为，对证人证言无异议。 被告质证认为，证人可以证明被告关于地下补板的宣传是业主装修自理。 诉讼过程中，本院组织双方当事人对涉案小区商品房及车位进行现场勘验，形成勘验笔录一份及现场照片三张。关于样板房，原、被告均同意以本院于2020年7月1日组织另案当事人现场勘验的情况为准。经查勘，主要内容如下：1.涉案样品房为五层楼，分为地上三层、地下两层，其中地上一楼通往地下楼层的楼梯处标识“以下部分均非交付标准”，楼梯处标识“楼梯需客户自理”，电梯旁边标识“此处非实际交付标准”，楼梯边标识“此处实际无隔墙”，电梯门口标识“此处实际为内庭院”，样品房入户门口旁边墙壁张贴户型图A1、显示户型为一、二、三层，包含温馨提示“装修的样板房并非实际交付，户内的户型结构装修电梯仅为参考，且不同户型存在差异，实际交付标准以合同约定及政府批准的规划及设计为准”，样板房的楼梯通往五楼，五楼楼顶有设计阳光房露台，样板房的电梯是从地下一楼到五楼。2.涉案小区车位379、380号测量数据为长度从白线最外端至排水沟最外侧为5.35米，至排水沟靠车位一侧为5.02米，排水沟的宽度为0.33米；宽度380车位为2.25米（不包含白线），379车位为2.24米（不包含白线）；宽度含三条白线为4.8米，柱间宽（含两个防撞条共计4厘米）为5.01米。3.涉案小区地下车库公共过道两柱之间宽度（含三条黄线）为5.99米，三条黄线之间（含三条黄线）宽度为4.995米，三条黄线之间（不含两边黄线）宽度为4.79米。4.涉案小区的商品房为三层楼，地下室没有隔层，地上房屋与地下的空间封闭，无法直接通行，地下室有预留电梯井。5.房屋现场表面无发现质量问题。 原告对勘验笔录质证认为，对车位测量数据的真实性认可，可以证明车位不符合设计规范；对样板间张贴的户型图和温馨提示不予认可，被告在2017年销售时提供的样品房并没有张贴温馨提示和户型图；被告交付的房屋与现场勘验的样板房不一致。 被告对勘验笔录质证认为，对勘验笔录的真实性无异议，样板房有张贴温馨提示，明确告知业主“实际交付标准以政府批准的方案及设计方案为准，具体以合同约定交付条款为准”，可以证明被告从未向原告承诺交付的房屋为几房几厅的交付标准；涉案车位、车库符合设计规范。 本院认为，原告提供的证据A1、A4，被告对其真实性无异议，予以确认。对有争议的证据，认定如下：证据A2，被告无证据证明原告伪造宣传册或者广告，该证据来源真实，予以确认；证据A3是否为涉案房屋及车位照片无法确认；录音及视频对话人员身份，原告未进一步举证，是否真实无法确认；晋江市城市管理局行政指导意见书来源于有关职能部门出具，对其真实性，予以确认；证据A5、A6与本案无关，对其证明力，不予认定。被告提供的证据B1来源于有关职能部门出具，对其真实性，予以确认；证据B2寄件单明确记载原告的收件地址及联系电话并已送达，原告实际也已在装修，对其真实性，予以确认；证据B3来源于伟志股份公司测量的数据，有相应的证书编号，双方合同也明确约定涉案商品房房产测绘机构为伟志股份公司，对其真实性，予以确认。证人客观陈述了其所知道的事实，对证人证言的真实性，予以确认。本院现场勘验程序合法，内容客观，予以确认。上述经本院确认真实性的证据，是否与本案待证事实有关及能否证明当事人主张的事实，本院将结合争议焦点予以分析。 关于争议焦点1，即诉争房屋是否符合双方约定交付条件的问题。本院认为，原告提供的证据A1《商品房买卖合同》第三条明确约定“涉案商品房建筑总层数为三层，其中地上三层，地下零层，为17幢一至三层106号房”，《商品房买卖合同》附件一房屋平面图也明确涉案房屋为三层，可以证明被告应向原告交付的房屋为三层。原告提供的证据A2广告及宣传手册属于被告向社会公开销售印发的销售广告、宣传资料，为要约邀请，不构成本案《商品房买卖合同》约定的一部分内容，该广告及宣传手册并没有特别说明、声明或者陈述涉案房屋为五层，不构成具体、确定的内容，不应当视为要约。装修示意图仅为装修参考方案，不能作为认定房屋交付的标准。本院现场查勘的样板房虽体现存在温馨提示、告示等内容，但原告对现场存在的提示均不予认可，因样板房为被告掌控，其可随时补贴告示，故本院对样板房张贴的提示、告示证明力不予采信。当前商品房销售市场上，房地产开发商为了宣传楼盘，会建造样品房供购房者参观，属于广告性质。被告作为房地产开发商，其出售房屋系以营利为目的，故其所做的广告宣传、样板房展示一般容易产生诱惑力、感染力，但原告作为完全民事行为能力人，应在选房、购房时作出理性判断，尤其与开发商签订正式的合同时，更应尽到积极审查合同内容是否符合双方约定的义务。原告提供的证据不足以证明原、被告双方就涉案房屋约定为五层，应自行承担举证不能的法律后果。被告提供的证据B1、B2、B3可以证明诉争房屋已于2018年12月28日通过竣工验收备案，且被告已在合同约定的期限内及约定的送达方式履行通知交房的义务。综上，本院认定被告向原告交付的涉案房屋符合双方约定的交付条件。 关于争议焦点2，即诉争车位的面积是否符合合同的约定及《车库建筑设计规范》的相关标准的问题。原、被告均认为涉案423、424车位与本院现场勘验的涉案小区379、380车位情况相当，均同意涉案车位的概况、测量数据以379、380车位为准，不再另行测量，本院予以确认。本院认为，车位标线部分，仅为车位四至的标志，不影响业主占有、使用，也不影响其他业主使用标线外的公共部分。经现场勘验，涉案车位的排水沟在车位挡车器之后，不影响停车位使用，《车库建筑设计规范》亦未明确停车位不能设有排水沟。故原告关于车位不含标线及排水沟的主张缺乏依据，不予采信。涉案423、424车位为平行式连体车位，经测量，长度从白线最外端至排水沟最外侧为5.35米，宽度含三条白线为4.8米，单个车位宽度从相邻两车位的中位线至另一侧白线最外端为2.4米，诉争单个车位的套内建筑面积12.74平方米（5.31米×2.4米），与合同约定的套内面积（12.72平方米）相符，故可认定被告交付给原告的车位套内面积符合合同约定。经现场勘验，诉争车位为两连体车位，两车位前端的侧边各为一个柱子，故诉争车位应适用机动车与柱间净距的规定。两柱之间净宽（含两个防撞条共计4厘米）为5.01米，根据《车库建筑设计规范》4.1.5规定机动车与柱间最小净距0.3米，机动车间横向最小净距0.6米。《车库建筑设计规范》4.1.1规定小型车总宽1.8米。即，两侧柱子间最小净距为4.8米（0.3米+1.8米+0.6米+1.8米+0.3米）。本案诉争车位两侧柱子间的最小净距为4.97米，大于根据《车库建筑设计规范》计算的两侧柱子间最小净距4.8米，故诉争车位符合《车库建筑设计规范》的相关标准。 关于争议焦点3，即诉争地下车库是否存在消防隐患的问题。原告认为涉案小区741车位旁边消防门无法打开存在消防隐患，本院组织原、被告现场勘验，经查勘，741车位旁边的门为可开启和可关闭的人防门，并非消防门。原告认为涉案房屋地下室存在消防隐患，没有任何证据证明。涉案房屋已经消防验收合格，且已经竣工验收备案，原告主张的消防隐患问题，缺乏依据，不予支持。 关于争议焦点4，即原告要求被告承担违约金和损失、律师费能否成立的问题。如争议焦点1、2、3所述，被告向原告交付的房屋、车位符合双方约定的交付条件，也无存在消防隐患的问题，被告没有构成违约，原告要求被告赔偿违约金、经济损失及律师费均缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。 经庭审认证，除双方当事人无争议的事实外，对本案其他事实认定如下： 涉案房屋于2018年12月28日通过验收备案。被告向原告交付的涉案房屋符合双方约定的交付条件，被告向原告交付的涉案车位符合合同约定的面积，符合《车库建筑设计规范》的相关标准。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。被告交付给原告的房屋及车位符合双方的约定，车位符合《车库建筑设计规范》的相关标准，涉案房屋已经消防验收合格，也已竣工验收备案，被告已向原告交付房屋，原告也实际在装修涉案房屋。原告主张被告存在违约行为并要求被告支付违约金及赔偿损失、律师费，缺乏充分的证据予以证明，对此，本院予以驳回。原告主张涉案房屋存在积水、漏水、墙体开裂、地面空鼓等问题，经查勘，涉案房屋并无存在上述问题，对原告的主张，不予采信。另，根据《车库建筑设计规范》3.2.5规定，车库总平面内，双向行驶的小型车道不应小于6米，经本院查勘测量，公共车道两侧宽度为5.99米，符合《车库建筑设计规范》的相关标准，对原告的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告蔡婉莎的诉讼请求。 案件受理费9843元，由原告蔡婉莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  戴晓燕 审 判 员  陈小红 人民陪审员  庄艺鹏 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  庄璇阳 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。