贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初5264号 原告:中国建设银行股份有限公司威宁支行。 住所地：威宁县草海镇人民中路**。 统一社会信用代码：91520526697516348W。 负责人：宋云，系该行行长。 委托代理人：郭广平，贵州本芳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：陈密山，贵州本芳律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。 被告：袁天琴，女，汉族，1968年09月10日生，，住贵州省遵义市红花冈区 被告：徐刚，男，汉族，1963年04月12日生，，住贵州省遵义市红花冈区 被告袁天琴和徐刚的委托代理人：袁会琼，贵州合兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：贵州黔蒙房地产开发有限公司。 住所地：威宁县草海镇建设西路** 统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人：向林丰，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人:孔祥平，系公司职工，代理权限：一般授权代理。 原告中国建设银行股份有限公司威宁支行（以下简称威宁建行）诉被告袁天琴、徐刚、贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称黔蒙房开）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告威宁建行的委托代理人李玉蝶、被告袁天琴和徐刚的委托代理人袁会琼、被告黔蒙房开均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告威宁建行诉称：2012年11月16日，被告黔蒙房开与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为黔蒙房开“黔蒙?天河时代广场”的房屋的购房者发放个人贷款，发放贷款期间于2012年11月16日至2032年11月16日，黔蒙房开在69410000元的范围内承担连带保证责任。担保的范围为借款人贷款本金、利息以及原告实现债权的费用，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。如果借款合同项下债务到期或者原告根据借款合同约定宣布借款提前到期的，借款人未按时足额履行，被告黔蒙房开在保证范围内立即承担连带保证责任。 因被告袁天琴、徐刚向被告黔蒙房开购买了“黔蒙?天河时代广场”商品房，故于2014年12月22日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向袁天琴、徐刚发放贷款275000元，贷款期限自2015年1月13日至2025年1月13日，贷款利率为年利率，浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率的水平上上浮30％，若本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。若被告袁天琴、徐刚不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为违约，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告徐刚用其购买的“黔蒙?天河时代广场”1-5栋1单元1层48号房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，登记证号为“威房预威宁字第××号。” 签订合同后，原告依约向被告袁天琴、徐刚发放了275000元贷款，履行了款项的出借义务，但袁天琴、徐刚在获得借款仅按合同约定偿还了部分款项，剩余款项未履行。截止2020年9月15日，被告尚欠本金162241.21元，利息7363.32元，罚息1022.83元。故请求法院判令：1、由被告袁天琴、徐刚一次性偿还原告借款本金162241.21元、计算至2020年9月15日的利息7363.32元、罚息1022.83元，共计170627.36元。并按合同约定向原告支付2020年9月16日之后的利息、罚息至款项还清为止；2、由被告黔蒙房开对上述债务承担连带偿还责任；3、原告对“黔蒙?天河时代广场”1-5栋1单元1层48号房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。 被告袁天琴、徐刚辩称：被告袁天琴、徐刚向原告借款后，一直按合同约定偿还了前五年的款项。2019年年底时，因二被告做生意亏损而负债累累，加上××等不可抗力的因素，导致二被告彻底失去了偿还能力。现二被告无力偿还借款，但愿意将购买的商铺折价抵给原告。因黔蒙房开的楼盘处于烂尾状态，导致二被告向其购买的商铺没有任何商业价值，这也是二被告无力偿还借款的原因之一，原告主张的利息、罚息过高，请求法院结合实际情况酌情予以减免。 被告黔蒙房开辩称：由法院依法判决。 经审理查明：2012年11月16日，原告威宁建行与被告黔蒙房开签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为黔蒙房开“黔蒙?天河时代广场”项目提供按揭贷款业务。并约定从借款人（在黔蒙房开购买“黔蒙?天河时代广场”房屋并在原告处办理按揭贷款之人）与原告签订的借款合同生效之日起，至黔蒙房开为借款人至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，黔蒙房开自愿为借款人提供阶段性连带保证。发放贷款期间自2012年11月16日至2032年11月16日，担保的范围为借款人贷款本金、利息以及原告实现债权的费用。如果借款合同项下债务到期或者原告根据借款合同约定宣布借款提前到期的，借款人未按时足额履行，被告黔蒙房开在保证范围内立即承担连带保证责任。 另查明：被告袁天琴、徐刚向被告黔蒙房开购买了“黔蒙?天河时代广场”1-5栋1单元1层48号商品房后，于2014年12月22日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告为被告袁天琴、徐刚发放275000元贷款，贷款期限自2015年1月13日至2025年1月13日，贷款利率为年利率，浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率的水平上上浮30％，若本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，还款方式为按月还本付息。若被告袁天琴、徐刚不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为违约，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用。签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，原告按约向袁天琴、徐刚发放了贷款275000元。为办理此笔贷款，被告袁天琴、徐刚用其购买的“黔蒙?天河时代广场”1-5栋1单元1层48号房屋作为抵押，并于2014年12月23日在威宁县房产局办理了抵押权预告登记，抵押权人为原告，证号为“威房预威宁字第××号。”被告袁天琴、徐刚向原告借款后，自2020年1月起至今一直未还款，已多次违约。截至2020年9月15日，被告尚欠原告本金162241.21元、利息7363.32元、罚息1022.83元，共计170627.36元。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的借款合同、借款凭证、合作协议书等书证在卷为凭，这些证据已经本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原告威宁建行与被告袁天琴、徐刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，威宁建行按照合同的约定向被告发放贷款后，被告亦应按合同约定及时、足额偿还利息并在借款到期时归还借款本金，但被告自2020年1月起便未履行还款义务，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。《个人住房（商业用房）借款合同》上约定的利息、罚息并未超过中国人民银行规定的相关标准，故对原告的由被告袁天琴、徐刚一次性偿还借款本金、利息、罚息，并按合同约定支付利息、罚息至款项还清为止的诉求，本院予以支持。被告袁天琴、徐刚不能偿还借款的原因并非原告所致，且××爆发后，在国家的有力控制下，我国早已复产复业，故对被告袁天琴、徐刚的抗辩理由，本院不予采纳。同样，被告黔蒙房开与原告签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合法有效，黔蒙房开应按《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》载明的内容向原告承担阶段性保证责任。对于原告主张的优先受偿权，双方就抵押物办理了抵押权预告登记，而预抵押登记并非正式的抵押登记，其目的是为了对抗物权变动，原告应等到正式的抵押登记完成时，才具有优先受偿的权利，故本院对原告的该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告袁天琴、徐刚于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司威宁支行计算至2020年9月15日的本金、利息、罚息共计170627.36元，并由袁天琴、徐刚按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定自2020年9月16日起向原告中国建设银行股份有限公司威宁支行支付相应的利息、罚息至借款偿还完毕为止； 二、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司按《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，向原告中国建设银行股份有限公司威宁支行承担阶段性连带保证责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司威宁支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1822元由被告袁天琴、徐刚承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 管洪涛 二〇二〇年九月十六日 法官助理 赵英健 书 记 员 王 珺