湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1552号原告：田立新，男，1963年9月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：丁爱辉，湖北华徽律师事务所律师。被告：陈洋，男，1988年4月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：徐雨佳，湖北立丰律师事务所律师。原告田立新诉被告陈洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2020年8月11日对本案公开开庭进行审理。原告田立新及其委托诉讼代理人丁爱辉，被告陈洋及其委托诉讼代理人徐雨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋占用费45000元；2、判令解除原被告之间的租赁合同；3、判令被告支付水电费（以水电部门核实为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日原被告签订房屋租赁合同，原告将在东亭邮局宿舍二单元一楼一门面，面积约60余平方出租给被告经营业务，约定租金按季度支付，每季度15000元。第一季度过后被告称资金周转困难暂付1个月租金，之后到目前为止，被告一直未付房屋租金及水电费用，其将该房屋占用至今，不退房不交钥匙，原告多次要求被告支付租金及水电费，均遭拒绝。为此，原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告田立新明确其第一项诉讼请求为：被告支付房屋占用费45000（自2019年4月1日至2020年3月31日共计四个季度，每个季度15000元）；原告田立新明确其第三项诉讼请求为：被告支付水电费（自2019年4月1日至2020年4月13日共计697.72元）。被告陈洋辩称，1、被告已经向原告缴纳2019年4、5、6、7月的租金，原告主张被告欠付自2019年4月1日至2020年3月31日租金共计45000元计算错误。2、被告承租涉案房屋是为了商业经营，原被告双方的租赁合同中也明确约定租赁用途系用作商业房屋使用，但是因涉案房屋系住宅，被告无法以涉案房屋办理营业执照，因原告该根本性违约行为致使被告签订涉案租赁合同目的无法实现，故被告向原告主张解除涉案租赁合同。3、被告被责令停业后，自2019年8月1日起未使用涉案房屋；2019年8月1日起，原告知悉被告不能经营的事实，可以控制损失的扩大，但是原告放任损失继续扩大，直至2020年4月份才开始主张权利；同时因疫情原因导致被告无法将物品搬出涉案房屋，原告主张的扩大损失，不应该由被告承担责任。4、原告收取被告2000元押金应在租赁合同解除后予以返还。5、原告主张的水电费用，因其未提供相应票据证据予以证明，不应得到支持。经审理查明：2009年4月20日，刘宁取得坐落于武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）2单元1层1号房屋的产权登记；登记规划用途成套住宅。2019年2月28日，余腊梅（出租方即合同甲方）和田立新（承租方即合同乙方）签订《租房协议》约定：甲方将其东亭邮局宿舍二单元一楼一门面房屋（约合60多平方）出租给乙方经营业务；承租期限为两年即2019年2月28日至2021年2月27日止；租赁期间及合同结束过程中，乙方可以转租，不能转让门面。该合同还对租金支付、水电费用负担、乙方义务、争议解决等事项作出约定。2019年4月1日，田立新（出租方即合同甲方）和陈洋（承租方即合同乙方）签订《门面房租赁合同》约定：甲方将其拥有的坐落东亭路邮局宿舍2单元101室出租给乙方,建筑面积共60.2㎡；租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日；乙方租赁房屋为商业房屋使用；租金一年6万元，分4季付清，首季度4月1日付款15000元为首次付款，以此类推；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并积极提供乙方办理营业执照所需手续；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后将上述房屋钥匙交付甲方；乙方未按约定期限交付租金，超过半年以上的，甲方有权解除合同。该合同还对双方权利与义务、合同变更和解除等事项作出约定。签订合同后，田立新依约将涉案租赁房屋交付陈洋使用。庭审中，田立新陈述余腊梅和涉案租赁房屋登记产权人刘宁系夫妻关系，现刘宁已经去世，田立新依据其和余腊梅签订的租赁合同享有对涉案房屋的转租权。陈洋陈述其不清楚刘宁和余腊梅是否存在夫妻关系，其和田立新签订租赁合同时不知道涉案房屋的产权人登记情况，租赁合同签订后，办理营业执照时才知道涉案房屋的登记产权人系刘宁。2019年7月1日，武汉市武昌区市场监督管理局向陈洋下发《责令改正通知书》载明：经查，你武昌区东亭路二栋（黄鹂路37号）二单元一楼从事烧烤经营的行为，违反了《无证无照查处办法》第六条有关规定；依据《无证无照查处办法》第十一条第一款第一项的规定，现责令你在2019年7月1日前改正（改正内容及要求办理了营业执照后方可从事经营）；逾期不改的，立即停止相关经营活动。庭审中，陈洋陈述因田立新出租给陈洋的涉案租赁房屋用途为住宅，不能办理营业执照，导致陈洋无法从事商业经营，因田立新未履行租赁合同约定“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营”义务，导致陈洋签订涉案租赁合同的目的无法实现，故依据合同法规定的法定解除条件，涉案租赁合同已于2019年7月1日解除。田立新对陈洋的陈述不予认可，称涉案房屋能够从事商业经营；陈洋签订合同时对涉案房屋性质及能否办证经营均知情，同时田立新已积极提供陈洋办理营业执照所需手续，但未保障陈洋一定办理营业执照的合同义务。庭审中，田立新提交涉案房屋周围现应用于商业经营的房屋照片，拟证明不存在因涉案房屋用途导致陈洋无法从事商业经营，陈洋无法从事商业经营的原因实质系陈洋自身经营不善，田立新对涉案房屋2019年7月1日被责令停止经营烧烤事宜并不知情。庭审中，田立新和陈洋双方均认可陈洋支付涉案房屋租金至2019年8月1日并支付田立新2000元押金。2020年4月21日，田立新到武汉市公安局武昌区分局东亭派出所报警，称陈洋租了自己房子做烧烤生意，后生意未做好，将自己的物品放在房子内一直未交房租和钥匙，直到现在（2020年4月21日）才交钥匙。经庭审质证，陈洋对接警表记载涉案房屋交接手续办理时间的有异议，并称2019年7月1日其被责令停止经营活动后，涉案房屋处于关门状态，田立新和陈洋均有涉案房屋的钥匙，2020年4月13日至15日期间双方办理涉案房屋的交接手续。田立新对陈洋的陈述不予认可，并陈述涉案租赁房屋钥匙在陈洋处，自2019年8月1日起陈洋不交钥匙也不退房，直至其2020年4月21日报警后，陈洋才交接涉案房屋。田立新就其主张的2019年4月1日至2020年4月13日期间水电费共计697.72元。在本院确定的举证期限内仅提交抄表日期2019年12月13日、地址东亭一路邮局宿舍2单元1-1、水费欠费97.72元凭证一张。经庭审质证，陈洋辩称田立新主张的水电费用，因其未提供相应正式票据证据予以证明，不应得到支持。庭审中，本院向田立新释明涉案租赁合同租赁期限至2020年3月31日届满，并询问其是否坚持主张解除原被告双方租赁合同的诉讼请求。田立新坚持该项诉讼请求，并主张解除合同的时间系2020年8月11日。以上事实，田立新提交租房协议、门面房租赁合同、照片打印件、聊天记录截屏打印件、110接警处理表；陈洋提交房屋所有权证、门面房租赁合同、责令改正通知书及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，结合本案查明的事实，余腊梅对本案涉案租赁房屋享有出租权。2019年2月28日，余腊梅和田立新签订《租房协议》约定余腊梅将其享有所有权的涉案房屋租赁给田立新使用，双方合同约定田立新可以转租。田立新接收租赁房屋后与陈洋签订的《门面房租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，各方应当自觉履行合同约定的权利和义务。上述合同签订后，田立新依据合同约定交付涉案租赁房屋给陈洋租赁使用。陈洋应按合同约定向田立新支付租金。庭审中，双方当事人确认陈洋自2019年8月1日起未支付租金。本院对前述事实予以认定。陈洋辩称其自2019年8月1日起未支付租金的理由系2019年7月1日武汉市武昌区市场监督管理局责令其停止以涉案房屋从事经营，双方签订的租赁合同因田立新违反“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营”合同义务的根本违约行为，致使租赁合同的目的无法实现，故涉案租赁合同已于2019年7月1日解除，陈洋享有不支付2019年8月1日起租金的抗辩事由。依据陈洋提交武汉市武昌区市场监督管理局向陈洋下发的《责令改正通知书》，陈洋无法利用涉案租赁房屋从事烧烤经营系因陈洋未办理营业执照，而田立新不负有保证陈洋办理营业执照的租赁合同义务。陈洋辩称因涉案房屋住宅性质导致其无法办理营业执照而无法从事商业经营，但对该辩称意见并未提交证据予以证明，本院不予采信。陈洋在本案中并未举证证明其享有对涉案租赁合同的法定解除权，其辩称涉案租赁合同已于2019年7月1日解除缺乏事实和法律依据，陈洋以此为由辩称其无需支付自2019年8月1日起租金的意见，本院不予采纳。因陈洋自2019年8月1日起直至田立新主张的截止期限2020年3月31日期间占用使用涉案房屋，因此陈洋应支付该期间使用涉案租赁房屋的租金。陈洋应向田立新支付2019年8月1日至2020年1月22日期间租金29000元（15000元/季度÷3个月÷30天×174天）。陈洋辩称因疫情原因导致无法将物品搬出涉案房屋，田立新主张的扩大损失，不应该由陈洋承担责任。考虑到2020年1月23日至2020年3月31日期间，因受到新冠××疫情防控措施影响，陈洋无法正常营业也无法向田立新交接涉案房屋，本院酌情对上述期间的租金予以减少即5750元（15000元/季度÷3个月÷30天×69天÷2），上述租金合计应向田立新支付租金34750元（2019年8月1日至2020年3月31日）。陈洋已支付押金2000元抵扣尚欠租金后，陈洋还应向田立新支付租金32750元（2019年8月1日至2020年3月31日）。《门面房租赁合同》约定租赁期限至2020年3月31日止。田立新请求2020年8月11日和陈洋之间的租赁合同解除，并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，田立新诉请陈洋支付水电费共计697.72元（自2019年4月1日至2020年4月13日），但田立新提交证据不足以证明其实际承担涉案租赁房屋前述时间段的水电费697.72元，应承担举证不能的法律责任。故对田立新该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈洋于本判决生效之日起十日内向原告田立新支付租金32750元（2019年8月1日至2020年3月31日）；二、驳回原告田立新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费470元，由被告陈洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  滕玉军二〇二〇年九月七日书记员  刘 莹