河北省平泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0823民初2154号 原告（反诉被告）（以下简称原告）：平泉市自然资源和规划局，住所地平泉市行政中心**。 法定代表人：付立国，局长。 委托诉讼代理人：赵瑞云。 委托诉讼代理人：赵翠霞，河北榆州律师事务所律师（未出庭）。 被告（反诉原告）（以下简称被告）：承德万馨房地产开发有限公司，住所地平泉市平泉镇后大坝老客观酒店边。 法定代表人：孙殿全，经理。 委托诉讼代理人：刘云兵，河北张利民律师事务所律师。 原告平泉市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）与被告承德万馨房地产开发有限公司（以下简称万馨房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，被告向本院提出反诉，本院经审查后依法受理了被告的反诉，并依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告自然资源和规划局的委托诉讼代理人赵瑞云、被告万馨房地产公司的委托诉讼代理人刘云兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、责令被告支付土地出让金133.920843万元并支付违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年万馨房地产公司以出让方式取得平泉镇上台子村13246平方米国有建设用地使用权用于建设祥和家园小区项目，用途为住宅用地，期限70年。该项目实际总占地面积17469.9平方米，超占4223.3平方米。因该小区办证难问题，2017年11月9日平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组根据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》召开专门会议，并出具【2017】1号会议纪要，要求按万馨房地产公司2007年7月2日签订的平政出【2007】22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元，同时容缺为祥和家园小区办理不动产登记证。现提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告万馨房地产公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告向反诉原告退还多缴纳土地出让金127.51万元及利息（自2014年4月30日起至全部退还多交的土地出让金止，利息按年利率6%计算）；2、要求反诉被告承担本案全部反诉费用。事实和理由：反诉原告开发建设的祥和家园小区实际竣工验收建筑面积为36299.54平方米，原规划用地面积为13246.6平方米。因建设超出规划，依据规划用地面积13246.6平方米计算的祥和家园容积率从1.7提高到3.01。由于容积率的提高，2014年4月30日反诉原告向反诉被告缴纳了因祥和家园提高容积率所多发生的土地出让金279.51万元。2017年11月，反诉被告委托平泉市正恒地矿开发有限公司对祥和家园项目实际占地面积进行了测量，该项目实际占用土地17469.9平方米，超出原规划用地4223.3平方米。依据实际占地面积17469.9平方米计算的祥和家园容积率为2.08。反诉原告按照容积率2.08应向反诉被告缴纳因祥和家园提高容积率所多发生的土地出让金、多占土地出让金等总应为152万元，反诉原告实际已向反诉被告多缴纳了127.51万元的土地出让金。反诉被告要求反诉原告支付土地出让金133.920843万元及违约金的诉讼请求是根本不能成立，反诉原告多缴纳的127.51万元土地出让金理应由反诉被告退还反诉原告。为了依法维护反诉原告的合法权益，反诉人特提起反诉，恳请贵院在依法驳回反诉被告的诉讼请求的情况下依法支付反诉原告的反诉请求。 本院经审理查明如下事实：2007年7月2日，经原平泉县人民政府批准，被告以挂牌方式取得坐落于平泉镇迎宾路的国有土地使用权13246.6平方米，用途为住宅用地。同日，以原平泉县国土资源局为出让人，万馨房地产公司为受让人签订《国有土地使用权出让合同》一份，该合同约定出让价格为每平方米317.06元，该合同还就其他相关事项进行了约定。该项目于2007年8月27日开工建设，2008年9月10日竣工，该项目批准占地面积为13246.6平方米，超占土地4223.3平方米，实际工程总占地面积17469.9平方米。 对上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为： 一、被告是否应向原告交纳超占土地出让金1339208.43元，是否应支付违约金及违约金应如何支付； 二、原告是否应向被告返还多缴纳的土地出让金，应返还的具体数额，应否支付利息及利息应如何计算。 对争议焦点原告则称，2007年批给万馨房地产公司13246.6平方米国有土地，实际占用17469.9平方米，超出部分应缴纳出让金和违约金。违约金比例正常应该是从应缴纳之日起按日千分之一计算，我方认为应该从第一份土地使用证取得的日期计算较为合理，但是现在不知道这个证的办理时间。万馨房地产公司要求返还土地出让金的诉讼请求没有事实和法律依据，因会议纪要中明确原告已考虑到万馨房地产公司2014年已经补交了超容积率部分出让金，所以才按照2007年的土地出让金的标准给付土地出让金，否则应该按照2017年度市场评估的价格交纳。2015年五号公馆位置的地价格已经达每亩169万元，考虑地理位置，被告小区的土地价格也应该达每亩150万元左右。被告反诉中称容积率是3.01，是当时建设时批的。但是实际的容积率是2.74，原告收的279.51万元土地出让金也是按照容积率2.74收的，收的是容积率1.7和2.74之间的差额的土地出让金。为此原告提交证据如下： 1、2017年11月9日平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组（2017）1号会议纪要复印件。 2、2007年7月的《国有土地使用权出让合同》复印件及平泉县人民政府建设用地批复。 被告对原告提交的上述证据的质证意见为：对原告提交的1、2号证据两份文件的真实性无异议，但是两份文件不能证明原告的主张，即不能证明被告应缴纳土地出让金1339208.43元及违约金。 对此争议焦点被告则称，我方不应缴纳土地出让金及违约金。被告要求原告返还多缴纳的土地出让金127.51万元，并支出利息。被告虽然与原告签订的出让合同明确约定所占用的土地为13246.6平方米，但由于原告在实际出让土地地块测量面积时存在失误，造成被告实际使用面积扩大。同时在平泉县住建局规划被告建设过程中也是完全按照原告出让土地的四至边界批准和监督被告施工的。被告在原告出让土地的四至范围内进行建设施工，被告不存在故意的多占土地的行为，对于多占土地被告不存在过错。根据原告提交的政府会议纪要可知，祥和家园小区批准建筑面积39901平方米，实际建筑面积是36299.54平方米，充分说明被告施工建设没有超出原告土地出让时约定的容积率，因此2014年4月30日，应原告要求被告向原告缴纳的279.51万元土地出让金没有任何合法依据，是完全错误的。批准的建筑面积是39901平方米，被告实际建筑了36299.54平方米，不可能超出容积率。虽然被告没有故意多占土地的过错，但被告确实多占用了4000多平米的土地，被告实际多占土地行为发生在2007-2008年度，被告应向原告缴纳多占土地出让金的标准，也应按照2007-2008年度的标准缴纳。如果按照现在的标准，显然没有依据。按照会议纪要的要求，多占土地被告应缴纳133万多元，但由于2014年4月30日，被告已根据原告要求缴纳了279.51万元的出让金，该出让金没有任何合法依据，应当退还给被告，两者相抵，原告应向被告返还140余万元。且被告作为房地产开发企业，所交纳的资金存在财务成本，被告要求按照年6%的标准给付利率，符合法律规定和市场标准。同时，被告的反诉请求要远远小于原告应向被告返还的金额。因此被告的反诉请求应得到支持。如果被告应当向原告缴纳土地出让金的话，按照合同，违约金按照日千分之一计算明显过高，明显超出正常的利率水平。现在法院保护的民间借贷利率最高是年利率15.4%，因此要求法院调整到同期贷款利率。为此被告提交证据如下： 1、2014年4月30日，原告向被告出具的收到土地出让金279.51万元的票据复印件一张。 2、2007年12月10日，国有土地使用证复印件一份，该证地块的附图有明确的坐标点。 3、建设局出具的祥和家园选址平面图，与证据2占地是完全一致的。也就是说无论是使用证还是平面图，均显示被告是在原告批准的四至范围内建设的。 原告对被告提交证据的质证意见为：对1号证据无异议，原件与复印件一致；对2号证据土地证无异议；对于3号证据选址平面图无法确定，因为形状虽然一样，但是位置是否一样不清楚。原告起诉的超占土地4223.3平方米是占了交警队行政办公的地方，而且选址应该是在出让批准前的。 对原、被告双方提交证据的分析与认定： 对于原告所提交的1、2号证据，因被告无异议，对其效力本院予以采信；对于被告提交的1、2号证据，因原告对其无异议，对其效力予以确认；对于被告提交的3号证据，因原告提出相应质疑，故对其效力综合分析认定。 根据上述认定的有效证据，并结合双方当事人的陈述，就本案能认定如下法律事实： 被告万馨房地产公司开发建设的祥和家园小区位于平泉市，该项目批准占地面积为13246.6平方米，实际占地面积为17469.9平方米（不含一号楼南侧规划退让部分，实测用地面积16680.89平方米），批准建筑面积39901平方米，实际竣工验收面积36299.54平方米。因被告在实际施工过程中容积率发生了变化，被告应原告要求于2014年4月30日向原告补交土地出让金2795100.00元。因超占土地无法办理不动产证书，平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组召开专门会议研究解决祥和家园小区土地超占导致无法办理不动产权证问题，并提出处理意见：1、由国土局对土地超占部分只进行罚款处理，因地上建筑物产权属于个人所有，不再没收地上建筑物。2、由国土局对超占部分属于平泉市公安交通警察大队行政办公用地予以收回。3、规划城管局按住宅性质并按实际占地面积17469.9平方米、实际竣工验收面积36299.54平方米及总容积率2.1出具容积率指标。4、依据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》第三项第三款第1条规定，将超占部分地以协议出让的方式出让给万馨房地产公司。因该项目2014年容积率提高已补交过土地出让金，故不再考虑容积率指标变化因素。按万馨房地产公司2007年7月2日签订的平政出（2007）22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元，地上建筑物不再作价同土地一起出让。并与原有土地使用证合并综合使用，不再办理建设用地规划许可证。5、土地出让手续办理完结后，不再办理超占部分土地的首次登记。6、国土局按《承德市解决历史遗留问题不动产容缺或现状登记办法》容缺为祥和家园小区业主办理不动产登记证，按实测用地面积166680.89平方米办理宗地登记。上述处理意见出具后，原告通知被告按上述标准协商补签合同并交纳超占土地出让金，但被告以各种理由拒不补签合同和交纳土地出让金。原告于2020年7月28日向本院提起诉讼，要求被告支出土地出让金1339208.43元，并支付违约金。2020年8月10日，被告以该项目实际占用土地计算容积率为2.08，原告应按容积率2.08计算收取土出让金，原告多收了被告了土地出让金为由向本院提出反诉，要求原告退还其土地出让金127.51万元。 本院认为，一、对于原告的本诉问题。被告在开发建设祥和家园小区项目过程中超占土地，从而导致无法办理不动产权证，平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组为解决此问题，召开专门会议研究解决上述问题。会议提出依据《平泉市解决房地产开发遗留问题实施意见》将超占部分地以协议出让的方式出让给万馨房地产公司，并因该项目2014年容积率提高已补交过土地出让金，故不再考虑容积率指标变化因素，按万馨房地产公司2007年7月2日签订的平政出（2007）22号《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让金标准执行，即每亩21.14万元，地上建筑物不再作价同土地一起出让，并与原有土地使用证合并综合使用，不再办理建设用地规划许可证的的处理意见，并2017年11月9日出具会议纪要。会议纪要出具后，原告遂要求被告按会议纪要确定的土地出让金标准计算交纳其公司在建设上述工程项目时超占土地的出让金，但被告以各种理由至今未交，实属不该。故原告现要求被告交纳超占土地部分的土地出让金的诉讼请求，符合法律规定及相关政策规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因无合同依据，本院无法支持。但结合本案实际，被告按年利率6%标准计算给付自原告为祥和家园小区业主容缺办理不动产权证之日即2018年1月4日起给付利息为宜。二、对于被告的反诉问题。平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组在综合考虑所超占土地上建筑物产权属个人所有的实际情况，并充分考虑被告企业的实际情况及本案所涉项目的容积率变化和处理情况等，未按处理时土地市场评估价格要求被告交纳超占土地出让金，而是以2007年7月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中出让价格要求被告交纳土地出让金，但被告现又将超占土地列为实际占地面积进行容积率计算土地出让金，其反诉请求与平泉市解决房地产开发遗留问题工作领导小组的会议提出处理意见精神不相符，且有失公平，故被告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）承德万馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）平泉市自然资源和规划局土地出让金1339039.50元（4223.3平方米×317.06元／平方米），并按年利率6%标准计算给付自2018年1月4日起至付清之日止的利息。 二、驳回被告（反诉原告）承德万馨房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16851.00元，反诉案件受理费8137.00元，合计24988.00元，由被告（反诉原告）承德万馨房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  王金明 审 判 员  张赓宇 人民陪审员  李素雪 二〇二〇年九月七日 书 记 员  张天禹