山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2174号原告：中国某银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市。负责人：郝某，职务行长。委托诉讼代理人：张某，山东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某1，山东某律师事务所律师。被告：陈某，男，汉族，住山东省青岛市市**。被告：王某，女，汉族，户籍地青岛市城阳区，现住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：王某1，山东某律师事务所律师。被告：青岛某房地产开发有限公司，住所地青岛市。法定代表人：胡某，职务执行董事。委托诉讼代理人：李某，女，系该单位员工。原告中国某银行股份有限公司青岛市分行（以下简称某银行）与被告陈某、被告王某、被告青岛某房地产开发有限公司（以下简称某公司）金融借款纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某银行委托诉讼代理人张某、张某1，被告陈某，被告王某及其委托诉讼代理人王某1，被告某公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈某、被告王某立即偿还原告贷款本金275125.33元及截至2019年12月16日拖欠的利息41212.14元和罚息9967.73元；2、判令被告陈某、被告王某承担自2019年12月17日起至实际清偿之日止的利息和罚息(按合同约定利率执行)；3、判令被告陈某、被告王某承担原告就本案诉讼支付的律师代理费24678元；4、判决原告对被告陈某提供的抵押房产(青岛市李沧区某户)享有抵押权；5、判令被告青岛某房地产开发有限公司对被告陈某的上述债务承担连带清偿责任。六、判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年9月30日，被告陈某与原告签订编号为3719xxxxx5的《个人住房（商品用房）借款合同》，约定由被告陈某向原告借款300000元用于购房，期限自2013年10月10日至2033年10月10日，贷款年利率在基准利率水平上上浮0%，采用等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下每月偿还本息2245.56元。被告陈某以位于青岛市李沧区某户的房屋提供抵押担保。被告王某书面承诺承担共同还款责任并同意以该共有财产提供抵押担保。被告某公司与原告签订《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定对被陈某的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约于2013年10月10日履行了放款义务，但被告陈某、被告王某未按照合同约定如期偿还贷款本息。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈某辩称，对原告的诉讼请求认可。被告王某辩称，我方认为贷款本金金额不对，而且已经偿还了部分银行贷款，因此其拖欠的利息及罚息应予以扣除。原告主张律师费用过高，对其他起诉事实无异议。对于对诉讼请求第四项原告无权再向被告主张涉案房屋的抵押权。被告某公司辩称，1、我方与陈某于2013年9月23日签订商品房预售合同，且原告与陈某亦签订的借款保证合同，约定了以涉案房屋作为担保，因原告怠于行使对该房屋进行预抵押登记的权利，存在一定过错责任；2、就原告主张的欠费每笔贷款到期日为主债务履行期届满之日，原告从未向我方主张任何权利，已过诉讼时效，综上，我方不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、被告陈某提交的还款凭证各方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交中国某银行青岛市分行个人住房贷款申请表、共同还款声明书、同意抵押声明书各一份，证明2013年9月14日，被告陈某向原告申请贷款，被告王某书面承诺承担共同还款责任并且同意以该共有财产位于青岛市李沧区《某户房屋一处提供抵押担保。被告陈某对该证据的真实性及证明事项无异议。被告王某对该证据的真实性无异议，但是涉案房屋并没有办理抵押登记，在此期间原告也没有要求被告办理涉案房屋的抵押办理手续，该抵押权并未生效，原告就涉案房屋无权行使抵押权。被告某公司对该证据无异议，同意办理抵押声明，进一步证明原告怠于行使办理抵押权。对上述证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。2、原告提交《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明被告青岛某房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定对被告陈某的上述债务提供连带责任保证。被告陈某对该证据的真实性及证明事项无异议。被告王某认为该证据与其无关。被告某公司对该证据的真实性无异议，但责任承担已过诉讼时效。对上述证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。3、原告提交中国某银行个人贷款对账单一份，证明被告逾期欠款的情况。被告陈某对该证据的真实性及证明事项无异议。被告王某对该证据有异议，认为逾期利息及罚息属于重复计算。被告某公司认为利息和罚息重复计算，数额过高。被告王某、被告某公司对该证据有异议，但未提交相反证据予以反驳，对该证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其让证据予以综合评定。4、原告提交委托代理协议、诉讼（仲裁）通知书各一份，证明原告为实现债权委托律师代为诉讼所产生的律师代理损失，且该费用依约应由被告承担。被告陈某对该证据的真实性及证明事项无异议。被告王某对该证据的真实性无异议，但认为主张费用过高。被告某公司对该证据的真实性无异议，主张不应当承担责任。对上述证据的真实性本院予以确认。5、被告某公司提交青岛市商品房预售合同一份，证明其与被告陈某于2013年9月30日签订该合同，原告自始至终未办理房屋预抵押登记手续。对于合同约定的15日内办理房产登记手续，前提条件是被告应补缴实测面积差价，且房屋登记手续无须被告办理，即被告陈某无通知义务，该条仅能证明在被告办理房产登记手续后，原告与被告有义务办理房屋抵押登记，而非免除原告在2013年即具有对该涉案房屋办理预抵押登记的责任。原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，根据该合同补充条款第四条的约定，被告陈某应当在接到被告某公司通知后十五日内办理房产的登记手续，这是原告取得抵押登记权属证明的前提条件，因被告陈某怠于履行办证义务，导致原告至今未能取得抵押权属证明，根据被告最高额保证合同约定，被告某公司应当承担连带保证责任。被告陈某对该证据无异议。被告王某对该证据无异议。对上述证据的真实性本院予以确认，证明事项将结合本案的其他证据予以综合评定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年9月3日，原告（贷款人）与被告陈某（借款人）签订《个人住房（商品用房）借款合同》，约定被告陈某向原告借款30万元用于购置李沧区某户房屋，房屋性质为限价商品房，借款期限为240个月，即（2013年9月27日至2033年9月27日），贷款利率为在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同所称的基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。担保方式为抵押。借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续。本合同项下的抵押财产为李沧区某户房屋，房屋面积为85.59平方米。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。2013年9月14日，被告王某在同意抵押声明中签字确认。载明：借款人以上述财产为借款人与贵行所形成的一系列债务提供抵押担保。本人对上述财产享有共有权，同意以该处财产为借款人与贵行形成的一系列债务提供抵押担保，以保证债务按期履行。若借款人不能按期履行债务，本人同意贵行依法处置该抵押财产，确保债务清偿由此产生的一些法律责任本人自愿与借款人共同承担。2013年9月14日，被告王某在共同还款声明中签字确认。载明：为确保借款人与贵行签订的借款合同的履行，本人声明如下，本人愿意与借款人共同还款；当借款人没有履行还款义务时，本人愿承担还款责任，不管贵行是否行使担保物权，贵行都可以直接要求本人履行借款人其在本合同项下的各项义务，本人对借款人全部债务承担责任；本人愿承担还款责任的范围包括：借款本金及利息（罚息），借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的全部费用。2、2013年10月10日，原告向被告陈某尾号为3507账户发放贷款30万元。庭审过程中，各方均确认涉案房屋尚未办理抵押登记。3、2013年3月21日，原告某银行与被告某公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保障某银行债权的实现，被告某公司愿为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称的“债务人”是指因购置坐落于李沧区京口路111号地块项目所属之住房及商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年3月21日至2016年3月21日期间（即债权确定期间）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为六亿元。被告某公司在本合同项下提供保证为连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，该笔借款合同项下的抵押物为经济适用房或限价商品房的，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至取得房地产权证满5年。如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告某公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。4、原告起诉后，被告陈某偿还原告2020年7月之前的应还欠款，自2020年8月起未偿还欠款。截至2020年9月10日，被告陈某尚欠原告本金231649.08元、利息334.31元。5、2018年8月13日，原告（甲方）与山东某律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份，约定乙方接受甲方委托，在甲方作为原告的个贷案件中对违约的借款人或其他有关当事人，按照甲方的要求代理债务催收、诉讼、执行中的全部事务。律师案件代理费的支付原则上采取部分风险代理方式，代理费按季统一结算，每季度结束后乙方向甲方开具增值税专用发票后15个工作日内支付上一季度代理费。庭审过程中，原告自认，律师费暂未支付。本院认为，原告与被告陈某签订的《个人住房（商品用房）借款合同》合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行合同义务。被告王某在共同还款声明上签字捺印，表示愿意与被告陈某共同还款，系其真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，本院予以采信。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告陈某未能按照合同的约定还本付息，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期。被告陈某、被告王某应立即偿还原告借款本金231649.08元及至2020年9月10日的利息334.31元。原告要求被告按照合同约定继续支付至实际支付之日的利息、罚息，未超过法律规定，本院予以支持。但是，因被告起诉后偿还了部分款项，应调整为以231649.08元为基数，自2020年9月11日起至实际支付之日止，按照合同约定计算。关于律师费。《个人住房（商品用房）借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括律师费，由被告承担。原告自认尚未实际支付律师费，且根据代理合同约定，律师案件代理费的支付原则上采取部分风险代理方式，待每季度结束山东某律师事务所向原告开具增值税专用发票后支付，原告后续需要实际支付的律师费处于不确定状态，故原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。关于抵押权。《个人住房（商品用房）借款合同》约定，担保方式为抵押，抵押财产为李沧区某户房屋，但上述房产尚未办理抵押登记手续。本案所涉房产抵押权并未有效设立，原告并未取得现实的抵押权,其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告某公司的责任。被告某公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，基于双方意思自治，亦不违反法律规定，对双方均具有约束力。原告对被告陈某的债权，属于被告某公司提供的最高额保证范围之内。根据最高额保证合同的约定，被告某公司保证期间自原告与陈某签订单笔借款合同之日起至取得房地产权证满5年。原被告各方均确认，涉案房屋并未办理产权登记手续，被告某公司的保证尚在保证期间内。被告某公司抗辩称原告怠于行使对涉案房屋预抵押登记的权利，存在过错责任。被告某公司为被告陈某的债务承担保证责任，其亦应当积极敦促债务人办理登记手续，故上述抗辩意见，本院不予采信。原告起诉后，被告陈某偿还部分款项，尚欠原告自2020年8月份以后的欠款本息，被告某公司抗辩称已过诉讼时效的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。故被告某公司应对被告陈某、被告王某的上述债务承担连带付款责任。某公司承担保证责任后，有权向被告陈某、被告王某追偿。综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第四十一条、第四十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某、被告王某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国某银行股份有限公司青岛市分行借款本金231649.08元及截至2020年9月10日的利息334.31元，并支付以231649.08元为基数，自2020年9月11日起至实际支付之日止，按照金融借款合同约定利率计算的利息、罚息；二、被告青岛某房地产开发有限公司对被告陈某、被告王某的上述债务承担清偿责任；三、驳回原告中国某银行股份有限公司青岛市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元（原告已预交），减半收取3282.5元，由原告中国某银行股份有限公司青岛市分行负担230元，由被告陈某、被告王某、被告青岛某房地产开发有限公司负担3052.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周富荣二〇二〇年九月二十一日法官助理陈姣书记员于悦