上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27959号原告：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海志源律师事务所律师。被告：米尼家居科技有限公司上海闵行分公司，住所地上海市闵行区。负责人：郭喜生，经理。被告：米尼家居科技有限公司，注册地广东省广州市。法定代表人：周书，经理。两被告共同委托诉讼代理人：宋玉祥，广东国匠律师事务所律师。原告上海莘盛发展有限公司与被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司(以下简称米尼家居闵行分公司)、米尼家居科技有限公司(以下简称米尼家居公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈愔、两被告共同委托诉讼代理人宋玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告米尼家居闵行分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；2、被告米尼家居闵行分公司将商铺恢复原状并交还原告；3、被告米尼家居闵行分公司向原告支付延误归还物业的违约金人民币(币种下同)89,758.06元(自2020年3月13日起计至2020年3月26日止)；4、被告米尼家居闵行分公司支付原告2019年9月1日至2020年3月12日期间的租金1,269,435.49元，物业管理费317,355.68元，2020年2月1日至3月12日期间的数据通使用费1,109.68元，2019年12月7日至2020年4月6日期间的电费42,960元；5、被告米尼家居闵行分公司支付原告租金的滞纳金78,255.32元，物业管理费的滞纳金19,563.63元，数据通使用费的滞纳金37.26元，电费的滞纳金1,298.28元(均暂计至2020年5月17日，要求计算至被告实际支付之日,按银行同期贷款利率的三倍计算)；6、被告米尼家居闵行分公司支付原告违约金596,250元；7、被告米尼家居公司对于被告米尼家居闵行分公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：2018年11月20日,原告与被告米尼家居公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告米尼家居公司向原告承租上海市闵行区XX路XXX号XX商场地上一层XXX号商铺，计租面积1,633.56平方米，租期6年；被告应于当月的5日前支付租金和物业费，如迟延支付则每延误一日，按银行同期贷款利率的三倍支付滞纳金；被告归还商铺时，应就其违约行为导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金按末期日租金的两倍计算；任一方违约，致使守约方单方解除合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。此后双方按约履行合同。2019年2月15日，原告与两被告签订《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》，约定租赁合同项下的承租人之权利义务转让给被告米尼家居闵行分公司，被告米尼家居公司对于被告米尼家居闵行分公司的债务承担连带责任。2019年4月18日，原告与被告米尼家居闵行分公司就营业额收银方式签订补充协议。然而在合同履行过程中，被告自2019年9月起开始拖欠租金、物业费等费用，原告多次催讨，均无果。2020年3月4日，原告向两被告发出书面通知，告知两被告于2020年3月12日解除租赁合同,要求两被告支付全部欠款并复原商铺后交还原告。然而被告至今未能履行合同义务。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称：对于原告主张的事实无异议。由于被告米尼家居闵行分公司一直经营亏损，曾多次向原告申请减免租金，但原告未同意。之后遇到新冠病毒疫情，导致米尼家居闵行分公司的经营难以为续，于2020年2月22日正式停业，租赁合同实际已于此日解除。原告已将涉案商铺上锁，导致米尼家居闵行分公司无法搬离商铺内货品。商铺实际已处于原告控制之下，米尼家居闵行分公司并无继续占用商铺的故意，因此关于商铺延误归还的损失应由原、被告双方分担。租金和物业管理费等费用应当计算至2020年2月22日，希望原告能减免部分租金和物业管理费。商铺目前的装修现状可以利用，不影响原告再次出租，不需要恢复原状。考虑到被告的实际困难，原告主张的滞纳金计算标准过高，希望免除滞纳金或酌情减少滞纳金。被告已支付的保证金可以直接抵扣租金。被告米尼家居公司将租赁合同的权利义务全部转移给被告米尼家居闵行分公司，应此被告米尼家居公司应当承担补充赔偿责任，而不是承担共同责任或连带责任。经审理查明，2018年11月20日，原告作为出租方(甲方)，被告米尼家居公司作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》1份，乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XXX号“XX商城”地上1层XXX号商铺，计租建筑面积1,633.56平方米；甲方暂定于2018年11月10日向乙方交付租赁物业，租赁期6年；乙方应当支付履约押金745,311元，支付首期租金198,750元，首期物业管理费49,687元；第一、二年月租金198,750元、第三、四年月租金248,437元、第五、六年月租金298,125元；每月物业管理费49,687元；乙方应当按照每月3,000元现金券标准向甲方支付广告推广费；甲方有偿提供乙方“数据通”进行营业额数据采集，乙方每月向甲方支付设备折旧费600元/台位；本合同免租期60日，免租期营运费65,342元由甲方在交付租赁物业前一次性收取；前述押金为乙方履行本合同的担保。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金；固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一(即月租金)，各期固定租金应当在当月的5日前支付；物业管理费、推广费应于每月5日前支付；供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独水、电计量仪表的，乙方应根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用。对于上述费用(指水电费)，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方配合该租户向相关单位申请开具增值税发票；无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；本合同效力终止时，乙方应向甲方返还租赁物业。返还租赁物业前，乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原。但，建筑物以及相关设备本身经正常使用所应有的状态除外。租赁期届满或协商一致提前终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程并承担相应费用。除此之外，还原工程不得超过30日，还原期内，乙方仍须支付本合同约定租金、物业管理费、水电费在内的所有费用；违约责任：乙方延迟履行支付义务，每延误一日，应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；乙方归还物业时，未能在本合同约定期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍。乙方未在本合同约定时间支付各款项超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。合同对于其他事项亦作了约定。合同签订后，被告米尼家居公司按约履行合同；2019年1月14日，被告米尼家居公司以涉案商铺为注册地址登记设立了被告米尼家居闵行分公司。2019年2月15日，原告作为丙方，被告米尼家居公司作为甲方，被告米尼家居闵行分公司作为乙方，三方签订一份《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》，约定：甲方拟将《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给乙方；乙方完全了解《租赁合同》的全部内容，并同意受让该协议，继承并履行甲方在该协议下的一切权利、义务和责任；丙方同意上述协议；如乙方未按《租赁合同》履行义务的，甲方对此承担连带责任。甲方同意根据《租赁合同》已向丙方支付的合同保证金全部转让给乙方，《租赁合同》到期后丙方将保证金退还至乙方账户。协议签订后，被告米尼家居闵行分公司按《租赁合同》履行相关义务。2019年4月18日，原告作为甲方，被告米尼家居闵行分公司作为乙方，双方签订一份《补充协议》，约定：乙方独立收银，同意自2019年5月1日起采用软件数据通进行营业数据传输；乙方同意甲方在乙方的收银系统中安装数据采集软件，乙方每月向甲方支付软件使用费400元/点位；乙方共计使用2台收银机，每台收银机对应一个数据采集点位，乙方应每月支付软件使用费/设备折旧费800元，并在本合同签订后与每月应支付的租金、物管费等费用一并支付。如逾期支付，则按照合同约定承担违约责任。2019年下半年，被告米尼家居闵行分公司曾向原告申请减免部分租金及物业管理费，原告对此未予同意。被告米尼家居闵行分公司自2019年9月起拖欠租金及物业管理费，自2020年2月1日起未再支付数据通使用费，且拖欠了自2019年12月7日起的电费。2020年2月22日，被告米尼家居闵行分公司关门停业。2020年3月4日，原告以邮政特快专递方式向被告米尼家居公司、被告米尼家居闵行分公司发出《解约函》，通知于2020年3月12日解除《租赁合同》及补充协议，要求被告付清应付款项及违约金，搬离商铺内物品，将商铺按合同约定复原后归还原告，注销商铺内的工商登记。上述《解约函》于2020年3月10日寄达被告米尼家居公司，于3月8日寄达被告米尼家居闵行分公司。由于被告至今未复原商铺也未归还商铺，未支付相关应付款，现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示在被告办理了迁移工商注册地址后，同意将履约押金退还被告，该押金可以用于与被告欠款的结算。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》、《补充协议》、解约函及邮件投递信息，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告与被告米尼家居闵行分公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自权利义务。被告表示合同中包括违约责任等部分条款属于格式条款，双方权利义务不平等的抗辩意见，对此本院认为合同系双方经过磋商后达成的合意，且被告米尼家居公司先签约，之后被告米尼家居闵行分公司又同意承继合同全部权利义务,因此被告的此项抗辩意见,本院不予采纳。出租人的主要合同义务是提供符合合同约定的商铺，而承租人的主要义务是按期足额支付租金。然而，在合同履行过程中，被告米尼家居闵行分公司逾期支付租金等费用，构成严重违约，致使原告的合同目的无法实现，因此原告根据合同约定享有合同解除权。原告向被告寄发的解约函明确告知被告于2020年3月12日解除合同，符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，根据合同约定，被告米尼家居闵行分公司应当复原商铺原状。但被告未能恢复商铺原状亦未向原告返还商铺，现原告要求被告复原商铺的请求，本院予以支持。被告表示商铺装修可以利用而无须复原的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。被告米尼家居闵行分公司延迟归还商铺，根据合同约定应当向原告支付违约金。原告主张的滞纳金即为违约金。该违约金实际是原告未能及时收回商铺而产生的租金收益损失。因此原告现按租金标准计算2020年3月13日至2020年3月26日期间的迟延交还商铺的违约金89,758.06元，符合合同约定，本院予以支持。被告停止经营后，无证据证明被告将涉案商铺交还给了原告，也无证据证明原告已于2020年2月22日自行接管了涉案商铺，因此被告表示租金应当结算至2020年2月22日的相关辩称意见，本院不予采纳。被告米尼家居闵行分公司拖欠了自2019年9月1日起2020年3月12日期间的租金、物业管理费、数据通使用费，被告应当支付，另因被告逾期付款，应当承担违约付款违约金。合同约定逾期付款违约金按银行同期贷款利率三倍计算，并不算畸高，毕竟原告并未向被告主张自2020年3月27日起的商铺使用费损失，而自2020年3月27日至今的商铺无任何收益，对原告而言是经济损失更大，原告未要求被告承担该部分损失，已减轻了被告因违约所应承担的责任。2019年9月时银行一年期贷款利率为4.35%，故按此三倍计算违约金。关于电费，被告确认结欠原告电费，要求原告提供具体的计算电费的数据，同意按实结算。由于原告未能提供被告在使用商铺期间实际消耗的电量，因此关于电费，由被告复原商铺并与原告进行商铺交接时再行按实结算。同样，关于电费的滞纳金，由于原告未能提供每月的实际耗电量，难以确定每月电费的具体金额，亦难以据此计算逾期付款违约金,故对此项诉讼请求,本院不予支持。原告主张相当于3个月的租金的解除合同违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告已付的履约押金745,311元，根据合同约定，被告应在结清所有债权债务，将其注册地址迁离租赁物业或注销后，甲方于3个月内无息归还押金。由于双方的租赁合同已解除，为减速少诉累，便于执行，履约押金可以直接抵扣被告的欠款。但抵扣欠款的前提是被告已将其注册地址迁出涉案商铺。被告米尼家居闵行分公司非独立法人，仅是被告米尼家居公司下属的分公司，因此被告米尼家居公司对于被告米尼家居闵行分公司因经营而产生的债务应承担共同责任。但又鉴于《〈房屋租赁合同〉权利义务转让协议》约定被告米尼家居公司对于被告米尼家居闵行分公司在履行租赁合同所产生的债务承担连带责任，现原告据此要求被告米尼家居公司承担连带责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告上海莘盛发展有限公司与被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司之间关于上海市闵行区XX路XXX号XX商场地上一层XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年3月12日解除；二、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司于本判决生效之日起十日内复原上海市闵行区XX路XXX号XX商场地上一层XXX号商铺并将此商铺返还原告上海莘盛发展有限公司。在交接商铺时，被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司与原告上海莘盛发展有限公司就商铺返还之前所产生的电费按实结算；三、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘盛发展有限公司迟延归还商铺的违约金89,758.06元；四、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘盛发展有限公司自2019年9月1日至2020年3月12日期间的租金1,269,435.49元、物业管理费317,355.68元，以及2020年2月1日至3月12日期间的数据通使用费1,109.68元，合计1,587,900.85元；五、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘盛发展有限公司截止至2020年5月17日为止的逾期支付租金、物业管理费和数据通使用费的违约金97,856.21元；并偿付自2020年5月18日起至实际付清上述第四项应付的租金、物业管理费、数据通使用费合计1,587,900.85元之日为止，以1,587,900.85元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算的逾期付款违约金；六、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘盛发展有限公司解除合同违约金596,250元；七、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司在办理了迁离上海市闵行区XX路XXX号XXX层XXX号商铺工商注册地址的手续后三日内，原告上海莘盛发展有限公司退还被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司履约押金745,311元(此笔保证金可直接用于抵扣被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司的上述应付款项)；八、被告米尼家居科技有限公司对于被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司上述给付义务承担连带责任；九、驳回原告上海莘盛发展有限公司要求被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司支付逾期支付电费之滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,128.19元，减半收取计13,064.10元，由被告米尼家居科技有限公司、被告米尼家居科技有限公司上海闵行分公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年九月十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证金另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。