上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14771号原告(反诉被告)：上海张慕实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱蔚娜，总经理。委托诉讼代理人：左春，上海环绮律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海溥冠体育发展有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：陈玉兰，执行董事。原告上海张慕实业公司(以下简称张慕公司)与被告上海溥冠体育发展有限公司(以下简称溥冠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。审理期间，溥冠公司向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，并与本案合并审理。张慕公司的委托诉讼代理人左春、溥冠公司的法定代表人陈玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月1日至3月31日的租金130,248元(人民币，下同)；2.判令被告向原告支付以130,248元为本金，按日千分之三的标准，计算自2020年2月1日至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.判令被告向原告支付律师费3万元。事实和理由：原、被告双方就位于上海市闵行区春申路XXX号XXX幢一层厂房(以下简称涉案房屋)签订了《厂房使用合同》，约定：租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日止，租赁面积为1206平方米。依照租赁合同第4.1条、第4.3条之约定，租金支付周期(按季度结算)应在每个支付周期提前15日支付；依照租赁合同10.1条之约定，承租人逾期支付约定的租金，还需要承担千分之三的滞纳金。原告多次电话、口头要求被告按时支付租金，并于2020年3月31日以《租金催缴函》的方式催讨，被告仍不予理睬。故原告起诉至法院。溥冠公司答辩称：1、由于今年2、3月疫情影响，其直至3月中旬才进入场地工作，且一直到3月底都是采取限流措施，因此经营遭受了较大损失，希望可以减免这段期间的租金。2、由于不是恶意违约，而是因为疫情原因经营困难才没有支付房租，不同意支付滞纳金。且日千分之三的标准过高，希望法院予以调整。3、因为不是正常经营下的故意违约，而是由于疫情影响造成的拖延，不同意支付律师费。溥冠公司据此提出反诉请求：判令张慕公司退回2020年1月24日至2020年1月31日期间一半的租金8,683.2元。张慕公司对反诉答辩称：被告已经支付此期间租金，属自愿履行。考虑到疫情情况，希望法院一并予以解决。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区春申路XXX号的房屋的所有人为张慕公司。2019年8月7日，张慕公司(甲方)与溥冠公司(乙方)签订《厂房使用合同》一份，约定：甲方给乙方使用的厂房位于春申路XXX号XXX幢，使用面积为1206平方米。乙方的租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日止。在本合同使用期限内，该房屋第一年度每日每平方米建筑面积使用费为1.8元，年使用费为794,512.8元。使用费的支付方式为“先付后用”，分12期按季支付。此后，乙方须于每期到期前15天自动将下期使用费支付给甲方。若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于使用费、物业费、水电费等其他费用，每逾期一日，乙方应按所欠金额的千分之三/日支付逾期付款违约金。任何一方违约的，应当赔偿守约方实现债权的费用(包括但不限于诉讼法、律师费、差旅费等)。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，双方各自履行自身义务。被告承租上述房屋作为开办羽毛球场使用。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市发布一级公共卫生事件响应。2020年2月29日，被告张贴《场地开放通知》，上载：各位球友：根据相关政策及接到通知，我司球馆定于2020年3月1日(即明日)正常营业。……2020年3月1日，原告法定代表人朱蔚娜与被告负责人段海涛通过微信就疫情期间经营事宜进行沟通。朱蔚娜将其拍摄的现场照片发送给段海涛，并说明“晚上没人看了。口罩都拿下来了。”段海涛回复：“晚上一个人上班有点忙，明天让他们管严点。”疫情期间，根据张慕公司对园区整体安排，溥冠公司羽毛球场同时间仅可进入28人，该限流措施直至2020年3月13日止。2020年3月6日，上海市体育局下发《上海市体育局关于印发〈新型冠状病毒肺炎疫情期间本市体育场所复工工作指引〉的通知》，要求复工企业应向体育场所所在地区体育部门备案。2020年3月11日，溥冠公司向上海市闵行区体育产业发展中心提交《闵行区经营性体育场所疫情期间开放运营备案表》。2020年3月17日，溥冠公司向张慕公司发送申请书一份，载明：因疫情关系，我公司承租贵司物业经营业务遭受重大影响，亏损严重，恳请贵司减免我司租金，盼支持为感。2020年3月23日，溥冠公司向张慕公司发送申请书一份，载明：我公司租借贵公司东面二层、三层办公楼，刚装修完一月不到，现又遇新冠疫情，目前我公司亏损严重，后期存在交租困难。现决定于4月1日将二层、三层办公楼退还给贵公司，谢谢合作。2020年3月25日，张慕公司向溥冠公司发出回函一份，载明：贵公司于2020年3月23日发出的《申请书》我公司已收到。申请书中贵公司要求对于春申路XXX号XXX幢中二、三层办公楼退租的全部申请内容，我公司均表示不同意。我司不接受疫情问题作为部分厂房退租的理由，也不符合合同的约定，贵司没有任意解除权。依照双方签订的《厂房使用合同》，厂房为整幢出租，如果只退租部分厂房面积的话必将大大影响房屋的功能结构及租金标准。我公司也无法将退租部分的二楼、三楼面积部分再另行出租，或只能以极其低廉的价格另行出租后必将带来更加巨大的损失，所以我司均不能接受。现正式书面答复如下：一、不同意贵司对于春申路XXX号XXX幢部分厂房(二楼、三楼厂房)退租请求。二、贵司必须严格按照原合同的约定支付房租、水电费、物业费等一切费用，否则需要承担迟延履行滞纳金、违约金等一切违约责任。我司必将依照原合同第十条违约责任的约定，通过法院诉讼追究到底。三、如贵司需要整幢厂房退租，我司表示可以接受。但前提条件必须事先与我司进行协商、谈妥解除条件并另行达成书面解除协议后方可全部解除厂房租赁合同。顺祝商祺。2020年3月31日，张慕公司向溥冠公司发出《租金催缴函》一份。因双方协商未果，张慕公司起诉至法院。案件审理期间，溥冠公司向张慕公司支付了2020年4月至7月的租金以及2020年2月至7月的物业费，目前尚欠张慕公司2020年2月及3月的租金未支付。另查明，为本案诉讼，张慕公司聘请律师并支出了律师费3万元。再查明，根据新冠疫情期间上海市体育局对体育类培训机构线下培训的管理要求，体育类线下培训直至2020年5月18日才正式恢复。以上事实，由张慕公司提交的《厂房使用合同》、回函、租金催缴函及签收凭证、房产证、微信截图、场地开放通知、申请书、聘请律师合同、发票、银行转账记录以及溥冠公司提交的市体育局复工文件、指导文件、支付租金电子回单、微信截图、减免租金申请书等证据加以证明，并均经庭审质证。本院认为，原、被告房屋租赁合同履行期间，因新冠肺炎疫情，各行各业均受到较大影响，上海市亦于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应。考虑到溥冠公司承租涉案房屋用于开办羽毛球场以及羽毛球线下培训，受新冠疫情期间全市体育场馆管控措施影响，其经营时间和人流均有所减少，因此根据公平原则，溥冠公司在管控期间无法正常使用涉案房屋的时间段内的租金应予以减免。本案争议焦点在于，溥冠公司可以申请租金减免的时间段和减免额度。对于租金减免的时间段，本院认为应从溥冠公司是否可以正常使用涉案房屋的角度进行分析。所谓房屋的正常使用，应当是房屋本身的空间利用(含物品占用和人的活动)、承租人的承租目的等方面未有影响，或者有部分影响但能从其他方面获得填补。本案中，溥冠公司承租涉案房屋用于开办羽毛球场，其使用涉案房屋的方式主要是提供顾客在房屋内部空间进行活动，从而赚取相应费用。虽然张慕公司自上海市发布一级公共卫生事件响应以来，从未阻止溥冠公司进入涉案房屋，但溥冠公司在此期间的确无法利用涉案房屋的内部空间进行经营，属于无法正常使用的范畴，并且直至复工均无法正常使用涉案房屋。因此，这段期间的租金应适当予以减免。对于溥冠公司复工时间，原告提交的2020年3月1日原告法定代表人朱蔚娜与被告负责人段海涛的微信聊天中照片显示，当天涉案房屋内已经有部分人员在进行运动；结合聊天记录中被告负责人“晚上一个人上班有点忙”的表述，本院认为涉案房屋内已经有顾客在活动，被告自2020年3月1日就已经开始经营。虽然被告提交《闵行区经营性体育场所疫情期间开放运营备案表》，但该证据无法否定原告微信记录中关于涉案房屋已有顾客的事实，因此本院认定被告复工时间为2020年3月1日。2020年1月24日至2020年2月29日期间，溥冠公司因新冠疫情影响，完全无法正常使用涉案房屋，但由于双方均无过错，期间损失应当由双方共同负担，故本院酌定溥冠公司应支付张慕公司2020年2月的租金31,476.6元，张慕公司应返还溥冠公司2020年1月24日至2020年1月31日期间的减免租金8,683.2元。然而考虑到，溥冠公司复工以后，仍受到园区限流的限制，因限流措施为张慕公司主动采取，确实在一定程度上限制了溥冠公司的顾客流量，给溥冠公司经营造成一定影响，故本院根据公平原则，对张慕公司采取限流措施期间(2020年3月1日至2020年3月13日)的租金予以减免，酌定溥冠公司应支付的2020年3月租金为58,828.68元。溥冠公司因疫情影响迟延支付租金，其行为不构成违约，因此张慕公司主张的逾期付款利息以及律师费的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海溥冠体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张慕实业公司2020年2月租金31,476.6元；二、被告(反诉原告)上海溥冠体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张慕实业公司2020年3月租金58,828.68元；三、原告(反诉被告)上海张慕实业公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海溥冠体育发展有限公司自2020年1月24日至2020年1月31日期间的减免租金8,683.2元；四、驳回原告(反诉被告)上海张慕实业公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,752.48元，由原告(反诉被告)上海张慕实业公司负担人民币764.9元，由被告(反诉原告)上海溥冠体育发展有限公司负担人民币987.58元。反诉案件受理费计人民币25元，由原告(反诉被告)上海张慕实业公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年九月一日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。