广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9019号原告：江雯锋，男，1971年5月27日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告江雯锋与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，适用小额诉讼程序于2020年7月10日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序再次公开开庭进行审理，原告江雯锋的委托诉讼代理人王美舟到庭参加两次庭审，被告云梯公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。江雯锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令云梯公司向江雯锋支付按每日总房款627108元万分之一从2018年7月1日计至2018年11月24日期间的延迟交楼违约金9156元；2.请求判令云梯公司办理案涉房屋预告登记手续。（以上合计金额9156元）；3.请求判令云梯公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月15日江雯锋和云梯公司签订了商品房买卖合同，约定江雯锋购买云梯公司开发的坐落于花都颐和山庄E区G4-X0X房，房款总额为627108元。2016年6月13日、同年7月11日、同年7月18日，王娜各向云梯公司支付94335元、146103元、386670元，合计627108元房款。2017年4月19日，王娜与江雯锋签订转让协议，同意转让案涉房屋给江雯锋，转让价格为667108元。2017年5月9日，云梯公司同意原已交清627108元房款给云梯公司的王娜将案涉房屋转让给江雯锋。2017年4月19日、2017年5月25日江雯锋各向王娜支付房屋转让款100000元、567108元。2018年8月28日云梯公司向江雯锋出具581108元房款发票，2018年1月18日其代理人广州颐和房产策划代理有限公司向江雯锋出具46000元，注明换收据。2018年1月18日江雯锋和云梯公司签订了商品房买卖合同，约定江雯锋购买云梯公司开发的坐落于花都颐和山庄E区G4-X0X房，云梯公司应于2018年6月30日前将房屋于2018年6月30日前交付使用。云梯公司至今没有通知江雯锋收楼。云梯公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，请求法院依法支持江雯锋的请求。云梯公司辩称，根据合同14条约定了违约责任，应按照合同约定支付违约金。江雯锋起算基数应是以581108元为准，江雯锋起诉状中列明金额有误。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都梯面镇颐林八街4号（G4栋）X0X房的开发商，在与江雯锋签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2018年1月18日，云梯公司（甲方、卖方）与江雯锋（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G4栋7层X0X号房，房屋地址：花都颐林八街4号（G4栋）X0X房。第七条约定：该商品房总金额581108元。第八条付款方式：一次性付款。第十条逾期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过＿日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十一条约定，双方同意按照乙方委托甲方办理的方式办理预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2018年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）、乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。此外，合同还对其他内容进行了约定。云梯公司于2018年8月28日开具金额为581108元的购房款发票。庭审中，江雯锋陈述涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电，江雯锋于2018年11月24日收楼，江雯锋要求对逾期交楼违约金进行调整，不以总房价款的2%为限。云梯公司陈述涉案房屋并未办理预告登记,同意协助办理预告登记手续。诉讼中，双方关于涉案房屋总房价款各执一词。江雯锋认为，涉案房屋的总房价款是627108元，2016年6月13日，江雯锋与云梯公司签订的认购书中约定的房款金额是627108元，涉案房屋是办理了转名，由王娜转给江雯锋，之前王娜总共支付了627108元给云梯公司。2017年4月9日江雯锋与王娜签订了转让协议申请更名，云梯公司同意更名。2017年4月19日江雯锋向王娜支付10万元，2017年5月25日江雯锋向王娜支付567108元。云梯公司解释由于限价的原因，4.6万元未能开具发票。合同中约定的价款也比实际的房价款低了4.6万元。对此，江雯锋提交其与云梯公司的代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订的认购书、发票、王娜出具的收款收据、江雯锋与王娜签订的转让协议、业主更名申请单复印件、王娜交款的收款收据复印件拟证明其上述陈述。其中认购书中载明的房价款金额为627108元，2018年1月18日的收款收据显示，今收到江雯锋交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G4栋X0X单元房款46000元，换收据0042528￥627108。转让协议显示，转让方王娜将涉案房屋转让给江雯锋，转让价格667108元。王娜出具的收款收据显示，王娜收到江雯锋购买涉案房屋的价款667108元。对此，云梯公司陈述，江雯锋和王娜之间转名的实际支付情况我方不清楚。关于认购书中约定的房款与商品房买卖合同房款不一致，以及王娜实际付款的情况和江雯锋实际付款情况，需要庭后3日内书面回复，逾期视为我方认可江雯锋的陈述，相应法律后果由我方自行承担。庭后，云梯公司并未在其承诺的时间内向本院提交回复意见，后，本院向云梯公司询问，云梯公司陈述因为收款混乱，还没有核实到相关的收款情况。本院认为，江雯锋与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。根据合同约定，云梯公司应在2018年6月30日前向江雯锋交付涉案房屋，但至法庭辩论终结前，涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，云梯公司尚未通知江雯锋办理收楼手续，构成违约，应承担违约责任，云梯公司应向江雯锋支付逾期交楼违约金。关于双方对总房价款的争议，江雯锋对其交款情况进行了详细说明并提交了充分的证据，云梯公司虽对江雯锋陈述的房价款总额不予确认，但云梯公司既无法对其实际收款情况进行明确说明，亦无法对其另行出具46000元收款收据的行为进行合理解释，经本院释明后云梯公司仍无法回应，故本院对云梯公司的陈述不予采纳，本院认定涉案房屋的总房价款为627108元。故，云梯公司应支付的违约金自2018年7月1日起计算至2018年11月24日（共147天），违约金数额为9218元（627108元×0.01%×147天），江雯锋主张云梯公司向其支付违约金9156元，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。江雯锋要求云梯公司办理涉案房屋的预告登记手续，云梯公司同意办理，江雯锋该主张理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江雯锋支付逾期交楼违约金9156元；二、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告江雯锋办理位于广州市花都区梯面镇颐林八街4号（G4栋）X0X房的预告登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵