徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11778号原告：张飞，男，1965年8月出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周永，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：李侠，女，1963年5月出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。被告：张永刚，男，1983年7月出生，汉族，住徐州市云龙区。原告张飞与被告李侠、张永刚申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告张飞的委托诉讼代理人周永、被告李侠及其委托诉讼代理人倪磊、高峰到庭参加诉讼，被告张永刚经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张飞向本院提出诉讼称，1、本案原告张飞申请查封被告张永刚拆迁的来的xx小区xx室及储藏室于法有据，该房产是张永刚合法来源。在2016年3月张永刚向张飞借款时，便将拆迁安置补偿协议原件交给张飞，承诺用于抵押，因该房产没有办理产权登记而无法办理抵押登记，因此对于该房产没有办理抵押登记张飞不存在过错。2、在张永刚将拆迁安置协议原告交给张飞时，同时将该房屋的钥匙交给张飞，该房张飞现在仍然占有，房间里有原告的床铺。3、对于李侠提出的解除（2018）苏0312民初3673号民事裁定书保全措施的事实和理由均不能成立。首先其在异议申请书中提及2016年9月1日以20万元的价格购买房屋，明显与事实不符。在与xx小区相邻的已经上房10余年的x小区，在房产证没有办下来之前的房价交易已经远远超过李侠所购买房屋的价格，明显显失公平，不符合常理。其次，在2016年9月1日至第二次加价5万元的2017年11月4日，中间间隔一年的时间，单价为1786.99元每平方米，作为正常的买房人对此可能会接受，但是在距离2017年11月4日后的5个月时间，即2018年4月11日，又加价35万元，房价达到60万元，至此已经明显不符合常理，存在明显的恶意串通损害第三人的利益。对于该房屋，如果首先谈成的价格是20万元，即使市场上涨，作为买房人也不会愿意加价超出原先的购房价格的二倍来购买此房，因此李侠提出的申请是不真实的的，明显的违背常理，不符合交易习惯，存在恶意串通的情形，故该买卖协议属于无效协议。4、对于二被告之间的买卖协议，并未在不动产登记机关进行备案，也未办理预告登记，李侠也并未实际占有该房屋，恰恰相反是张飞通过合法途径对房屋进行了查封保全，张飞的行为完全合法有效，李侠的买卖行为因未办理产权变更无效。《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》该案中是不适用的，该规定是以查封的房产有登记为前提条件的，故而不适用本案。5、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。根据该规定，李侠与张永刚签订的买卖协议属于无效协议，因此（2019）苏0312执异89号民事裁定书与查明事实不符，适用法律错误，原告的查封符合法律规定，原告提出执行异议之诉，请求：法院判决依法准许对被告张永刚拆迁得来的xx小区xx室及储藏室的查封，并对该房产强制执行。被告李侠辩称，原告所述均不属实，原告和被告张永刚之间是借贷关系，按照原告所述，张永刚欲以涉案的拆迁房屋向原告抵押，但是双方并没有在产权部门进行抵押登记，不产生抵押的对抗效力。原告所述占有房屋也不属实，而被告李侠从张永刚手中购买了拆迁房屋，涉案房屋虽是张永刚一人签订拆迁补偿协议，但是是在其与赵艳香夫妻关系存续期间，涉案房屋是双方共同财产，被告李侠与张永刚夫妇签订的房屋买卖协议和补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议有效，应受到法律的保护，且被告李侠在涉案房屋采取强制措施之前已经实际占有，并支付了全部价款。涉案房屋不能办理产权登记手续并非被告李侠的原因，李侠不存在过错。因此涉案房屋不应被采取强制措施，原告主张的所谓的抵押权不能对抗被告李侠所享有的物权期待权。被告张永刚未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年7月10日，本院对张飞诉张永刚民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0312民初3673号民事判决：张永刚于判决生效后十日内偿还张飞借款本金20万元及利息。2018年5月17日，本院根据张飞的的申请，作出（2018）苏0312民初3673号民事裁定书，冻结张永刚银行存款30万元或查封其同等价值的其他财产。2018年5月21日，本院出具协助执行通知书至大龙湖街道办事处,查封了张永刚名下的位于云龙区，查封期限三年。案外人李侠对本案执行标的提出异议后，本院于2019年8月16日作出（2019）苏0312执异89号民事裁定，解除对xx小区xx室及储藏室的查封，原告张飞不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。另查明，2016年9月1日，被告李侠丈夫宋广飞和被告张永刚、赵艳香（张永刚妻子）签订了房屋买卖协议书，约定宋广飞购买张永刚、赵艳香夫妻因拆迁安置补偿获得的云龙区，房产价格为20万元。当日，李侠将房款20万元通过中国农业银行账户转账支付给被告张永刚，同时张永刚夫妻向宋广飞出具收到20万元购房款的收条，该收条注明涉案房屋及地下室的信息，被告张永刚向宋广飞交付房屋钥匙及安置补偿协议原件、拆迁房屋调查决算表原件、上房通知单原件及房屋。2017年11月4日，李侠向张永刚转账4.25万元，并且现金交付7500元；2018年4月11日，李侠向张永刚转账25万元，向赵艳香转账8万元；李侠通过其子向赵艳香转账2万元。同日，张永刚、赵艳香向李侠出具收条，注明收到李侠购房款35万元，同时在收条下方注明2016年9月1日收到李侠购房款20万元、2017年11月4日收到李侠购房款5万元。2018年4月11日，李侠与张永刚夫妻另行签订房屋买卖协议书，约定李侠购买张永刚夫妻云龙区，价格为60万元。并约定李侠丈夫宋广飞和张永刚、赵艳香于2016年9月1日签订的房屋买卖协议书作废。目前涉案房屋由李侠居住使用。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于被告之间的房屋买卖合同有效。被告李侠与宋广飞系夫妻关系，2016年9月1日宋广飞和张永刚夫妻签订房屋买卖协议书，2018年4月11日李侠与张永刚夫妻重新签订房屋买卖协议书，虽然涉案房屋并未登记在张永刚名下，但依据拆迁补偿协议，可以认定涉案的房屋系补偿给张永刚夫妻，只是由于拆迁安置房屋的特殊性而未办理产权登记，其与城市小产权房或者违法建筑有着本质区别，因此张永刚有权对拆迁所得房屋进行处置，其与李侠签订的房屋买卖合同有效。原告主张其违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定，故本院认定在本院查封之前，李侠与张永刚已经签订合法有效的书面买卖合同。李侠与张永刚数次增加房款并不能否定买卖合同效力，且参考徐州市房地产市场上涨行情及原合同单价，李侠增加房款更符合交易现实。其次，被告李侠实际占有该房屋。根据李侠提供的房屋照片、水电费票据及庭审意见，可以认定李侠在法院查封前已经占有该房屋。再次，李侠已经支付全部房款。根据被告李侠提供的银行转账记录、微信转账记录、被告出具的收条，可以认定李侠已经将60万元房款全部付清。又次，涉案房屋未办理过户登记并非因为买受人的原因，因涉案房屋为拆迁安置房，目前未办理产权登记，而该结果并非因买受人原因导致，故被告李侠对于房屋未过户并无过错。因此，被告李侠的排除执行的理由成立，原告张飞请求许可执行无事实及法律依据。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张飞的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张飞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈 琪人民陪审员  滕绍林人民陪审员  王明荣法官 助理  苏璐瑶二〇二〇年九月七日书 记 员  徐雨辰