新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初1374号 原告：胡玉珍，女，1944年10月29日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：方某1，男，1973年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：方某2，男，2005年8月1日出生，汉族，乌鲁木齐市第50中学学生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代理人：方某1（系方某2父亲），男，住乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：明承业，新疆多盟律师事务所律师。原告胡玉珍与被告方某1、方某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告胡玉珍，被告方某1及其委托诉讼代理人明承业，被告方某2及其法定代理人方某1、委托诉讼代理人明承业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉珍向本院提出诉讼请求：确认原告胡玉珍与被告方某1、方某2于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效。事实和理由：原告胡玉珍与丈夫方全福(已于2007年4月10日去世)在共育有五个子女(长子方国民；长女方淑琴；次子方国忠，已去世；三子方某1，次女方淑红)。2003年，方全福与胡玉珍在乌鲁木齐县公证处签订一份《夫妻财产约定书》，并由乌鲁木齐县公证处出具了(2003)新乌县证字第684号公证书，约定：方全福自愿放弃与妻子胡玉珍共有的××栋，地下室、1-3层有房产证，4-6层为超建面积)砖混结构楼房的所有权，将上述房产约定在妻子名下，由胡玉珍一人所有并负责管理，所有权益均归胡玉珍所有。方全福去世后，经乌鲁木齐市亚心公证处出具了(2009)新亚证内字第1456号公证处，方全福的遗产(即上述诉争房产中一半)由原告胡玉珍继承。原告胡玉珍持此公证书办理了房屋过户手续，取得房产证及土地使用证(单独所有)。2011年6月29日，原告胡玉珍到新疆维吾尔自治区公证处自书一份《遗嘱》，遗嘱内容为：我(胡玉珍)决定待我百年(去世)以后，把我名下的房产(位于乌市××区)遗留给我的两个儿子继承。其中：大儿子方国民继承靠西面华中文家的三分之一土地面积109平方，间数(靠西面前排一至五层十个套间，后排靠西面一至五层小套四个，靠西面后排一至五层小单间8个)，小儿子方某1继承靠东面张立军家三分之二土地面积218.63平方。整楼除去划分给方国民靠西面的间数，剩余归小儿子方某1继承，楼梯共用，双方不得发生纠纷，在征购时楼梯面积属于方某1一人所得。另外两个女儿已经给了现金补偿，就不继承房产了。该份遗嘱经公证生效（公证书证号为(2011)新证民字第12991号）。2015年12月，被告方某1哄骗原告：等你的房屋征购后的安置补偿款项，以后继承还要上遗产税，不如以虚假买卖的方式低价将房屋提前过户到方某1及其儿子方某2名下，可以少上税。方某1还许诺：承担母亲胡玉珍的养老问题、生活起居等，每月给母亲支付2000元生活费，还有一至五层的9号房间(共五间)房租由母亲收取，生病时由方某1主动送医院、每天看望、问候母亲，母亲吃饭随时到方某1房子来，原告胡玉珍写明：“对我不好收回门面房子”(有方某1及其妻子杨艳红签字的《承诺》为证)。原告信以为真，被蒙骗，于2016年1月8日与方某1、方某2到房产交易中心签署了《房屋所有权转移登记申请书》，并签订了一份《房产转让合同书》，将有产权面积918平方米，超建面积920.66平方米合计1838.66平方米的6层楼房以500000元的明显低价(为了少缴税)转让给了二被告，二被告实际未支付一分钱所谓的房屋转让款给原告(原告还给了被告税款10000元)。原告将房屋转让给二被告后，被告方某1及妻子杨艳红就不再履行承诺，原告两次住院，被告妻子连个电话都没打过，每月2000元生活费也没有了，被告实际收取房租的面积为1300多平方米。原告多次找社区、司法所调解未果。原告认为，被告采取欺诈的方式，与原告签订的《房产转让合同书》违反了《公证法》、《合同法》第五十二条之规定，应为无效，特诉至法院。方某1、方某2辩称，一、原告与方某1签订的《房产转让合同书》真实有效，不存在合同无效的法定情形，是原告真实意愿，应当受到法律保护。方某1系原告三子，原告其他子女在2000年前已经成家立业，均已经和父母分家，方某1作为最小的儿子和父母一起居住并照顾父母，按照当地的传统习惯，小儿子没有宅基地，小儿子和父母一起过，父母百年之后，房子就归小儿子。2000年之前，方某1从事出租车营运，营运所得收入都交给原告。2000年，方某1和父母一起修建了涉案的房屋，方某1不但出钱还出力修建，按照方某1父亲的意愿就是，让方某1多操心把房子盖起来，以后房子都给方某1，所以修建这个房子有很多钱，都是方某1跑出租赚来的。2011年6月29日，原告立下遗嘱（2011年7月6日，新疆公证处出具公证书），将涉案房产三分之一土地面积109平方给大儿子方国民继承，将涉案房产三分之二土地面积给方某1继承，共用时双方不得发生纠纷，征购时归方某1一人所得。并备注这栋楼属于小儿子方某1和我修建的，足以证明方某1出钱出力修建涉案房屋的事实。2016年1月8日，原告与方某1、方某2签订《房产转让合同书》，原告将涉案房屋全部过户至方某1父子名下，该转让合同真实有效，不存在《合同法》第五十二条规定的情形，原告以实际行为撤销了公证遗嘱，将整套房屋都过户至方某1及方某2名下，该房屋产权系方某1父子共有，与方国民无关。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第39条，遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。二、方某1对原告履行了赡养义务。双方签订转让合同后，方某1向原告每月支付过2000元赡养费，因方某1爱人生病，原告同意以暖气费水电费折抵赡养费。2016年1月，方某1取得房屋后，涉案房屋全部的水电费及暖气费均由其个人缴纳，未向原告收取或索要过费用。1-5层，每层约120平米的房屋，5层共计600平方，一楼还有两间商铺，该部分房屋暖气费为13200元，水电费2万余元。房屋由原告收取房租，原告向承租人收取水电费和暖气费，方某1并未向原告主张，方某1每年承担的费用远远超过24000元的生活费。除此之外，方某1还主动缴纳了原告所居住的华凌公馆XX号房屋的物业费，暖气费及有线收视费等各项房屋使用费用，上述费用远远超过24000元的生活费。三、方某1未违反《承诺》约定，最后一句话“对我不好收回门面房子”是原告取得《承诺》后单方添加，应当对方某1不产生约束力。2015年12月10日，方某1出具《承诺》，并且按照承诺履行照顾母亲生活起居，生病时主动送医院，平时打电话或看望。整栋楼的暖气费、水电费都是方某1缴纳，该费用大于承诺约定的生活费。《承诺》全文是方某1手写，写完后，签字交给原告，原告取得《承诺》后添加“对我不好，收回门面房子”，原告在方某1签名之后添加杨艳红名字，方某1及杨艳红并不知情，添加未经方某1、杨艳红同意，应当对方某1及杨艳红不产生约束力。综上，恳请法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的2011年6月29日遗嘱、房屋所有权证书、房产查询记录、房产转让合同书的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：胡玉珍系方某1之母，方某1系方某2之父。2011年6月29日，胡玉珍立遗嘱称其名下位于乌鲁木齐市××区的房屋留给两个儿子方国民和方某1继承，并具体分配了方国民和方某1具体部分。2016年1月8日，胡玉珍（甲方）与方某1、方某2（乙方）签订《房产转让合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市××区的房产转让给乙方，建筑面积856.66平方米和61.34平方米。合同第五条约定乙方对甲方的房产情况已充分了解，并与甲方协商一致后，以有偿方式承受该房产。合同第六条约定双方协商转让总价格为50万元。合同未约定付款方式、付款时间、违约责任等其他内容。庭审中，方某1陈述案涉《房产转让合同》签订前后经过时表明胡玉珍因与方国民发生不愉快要求将房屋过户至方某1名下；陈述关于签订《房产转让合同》是否商量房款、付款方式、付款期限时表明其当时的目的是过户，房子本来就是其和父母一起出钱盖的，考虑到买卖房屋上的税低，继承和赠与上税高，所以签订了《房产转让合同》，未实际向胡玉珍支付房款。胡玉珍陈述签订《房产转让合同》是因为方某1说过户需要胡玉珍去签字，没有协商房款、付款方式、付款期限。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，胡玉珍与方某1、方某2虽然签订了《房产转让合同》，但从合同内容可以看出，房屋约定的转让价格与房屋实际价值明显不符，合同除约定房屋坐落位置和价款外，对付款时间、付款方式、违约责任等合同主要内容均未作出约定。从庭审中方某1和胡玉珍的陈述看，方某1当时的目的只是办理过户手续，并无购买案涉房屋的意思表示，胡玉珍亦无出卖案涉房屋的意思表示，双方签订《房产转让合同》并非各自的真实意思表示，该合同依法无效。原告胡玉珍要求确认原告胡玉珍与被告方某1、方某2于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，判决如下：确认原告胡玉珍与被告方某1、方某2于2016年1月8日签订的《房产转让合同书》无效。案件受理费减半收取4400元（原告已预交），由被告方某1、方某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 三 日书  记  员   美合日古丽