苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16015号原告：吴江国业喷织厂，住所地苏州市吴江区。投资人：沈月峰，总经理。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：沈海林，男，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。原告吴江国业喷织厂与被告沈海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日、6月1日公开开庭进行了审理。原告吴江国业喷织厂的委托诉讼代理人盛新铭、程军，被告沈海林委托诉讼代理人戴芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江国业喷织厂向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计250000元。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、房屋装修及附着物的金额明确为42240元，机器设备搬迁费明确为224120元，停业停产损失费明确为222146元，共计488506元，扣除被告已支付的17万元，剩余主张金额为318506元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要，自2011年起便在被告处租用房屋，在2016年以该租赁的920平米厂房地址办理了工商营业执照，2018年4月，又向被告租赁178.81平厂房用于车间生产。2019年，被告相关场地被征收，同年4月，被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议中载明，机器设备搬迁费用266360元，停产损失费184000元。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业，6月份搬离完毕，办搬离前原告就租赁期间的租金已全部付清。目前该补偿款均已支付至被告名下，但被告一直拖延未付原告的补偿款。原告认为被告的行为已对原告造成了严重的经济损失。被告沈海林辩称,原告诉讼主体不符，本案所涉租赁合同的相对方为被告与沈建荣，被告与沈建荣之间的款项已经结算完毕,原告以租赁合同的相对人的身份向法院提起诉讼不符合实际情况，也不符合法律规定，应驳回原告起诉。经审理本院认定事实如下:2014年1月1日,沈建荣与被告沈海林签订租房协议一份，协议约定，租赁厂房16间，面积920古平方米，租金110400元，期限自2014年1月1日至2014年12月31日，每年12月底付清，另在协议上添写“租期为8年”“每年租金跟市场而定”“宿舍1万元”字句，协议一式二份。协议成立后，沈建荣于2014年1月26日支付租金110400元，2015年1月9日支付租金120400元，2016年1月6日支付租金120400元，2017年1月14日支付租金120000元，沈月峰（沈建荣儿子）在2018年2月7日支付租金120000元，另于在2018年4月6日支付原告20000元。被告沈海林分别出具了相应的收款收据。2018年10月11日，经吴江区盛泽镇人民政府动迁办公室（以下简称盛泽动迁办）委托，苏州远大房地产土地资产评估有限公司对涉案沈海林所有的房屋出具房产评估报告一份，载明：房屋重置价2115821元，装修及附作物474159元，设备搬迁费240840元，并附明细表。2018年12月14日，沈海林与吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司签订协议书，载明，房屋总面积2145.47平方米，总补偿款3306053元，协议签订后，沈海林二个月内负责清场，款项在房屋全部拆除后二十个工作日同付清。协议上并由盛泽动迁办、吴江区盛泽镇群铁村村民委员会盖章。沈海林与吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽动迁办三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了补偿项目与标准，合计金额为3306053元。另查明，涉案厂房租赁关系已结束，现厂房已被拆除。诉讼中，本院向盛泽动迁办了解到，停产损失费（工业）按照持证200元/㎡补偿中的“持证”指的是具备营业执照。以上查明事实，有原告提供的租房协议、房产评估报告、拆迁补偿协议书、补偿明细表及当事人的陈述等证据在卷佐证。双方争议的焦点：1，关于诉讼主体原告认为，沈建荣是原告公司的实际经营人，其签订的租赁合同是代表公司的职务行为；在申报停业费时，被告也是提供原告公司执照，因此对于原告承租人地位被告当然是认可的；相关污水处理池、机器设备，都是由原告公司出资，并且因为拆迁导致无法生产，也造成原告公司的停产损失，故若以沈建荣为诉讼主体是无法进行主张的；此前该类纠纷中相关情况也与本案一致，租赁合同也是原告法人的直系亲属与被告订立，租赁房屋实际由原告公司占有使用，并且以该租赁的房屋所在地办理营业执照，原告公司注册地就是租赁厂房所在地群铁村，所以原告的主体资格，是符合相关法律规定的，被告对于原告实际承租占有使用涉案房屋是认可的。被告认为，原告与沈建荣是两个独立个体，营业执照由沈建荣提供给被告，是我方拿去拆迁办申报停产损失费。本院认为，原告吴江国业喷织厂系个人独资企业，投资人沈月峰系沈建荣儿子，被告与沈建荣签订租赁协议时，明知厂房系生产经营需要，原告在2016年以该租赁的920平米厂房地址，办理了工商营业执照，之后被告连续几年收取了租金，且被告在申报搬迁停业损失费时，也是提供原告公司执照。因此，案涉厂房的租赁主体应为原告，沈建荣作为原告公司的工作人员，与被告签订租赁厂房协议，系代表原告公司的职务行为。2,关于房屋装修及附着物的金额及机器设备搬迁费。原告主张，相关归属于原告名下的补偿明细和金额为房屋装修及附着物即污水处理池42240元；机器设备搬迁费：整经机14400元，打卷机2000元，小龙头喷水织机49600元，小龙头喷水织机30台156000元，水桶1200元，冷风机600元，马达320元，机器设备款合计224120元。原告认为，以上费用在评估报告、补偿明细表中都一一写明，与字据名为“房东”、“村干部”的清单上载明的明细相互应证，而字据名为“房东”的清单是被告书写出具给原告的。房东并无任何机器设备进行生产，被告向原告支付了部分款项为17万元，最终并未结算与付清。被告认为，评估报告真实性无异议，但评估的相关设施设备涉及到多家租户，被告现在无法分辨哪些是属于沈建荣名下的资产，原告主张评估报告中设施设备的所有权，应提供相应的证据。抬头为“房东”的明细确实是被告书写，当时在评估过程中类似这样的流水账目有好几张纸，被告只是作为流水账，并未有任何签字确认，也可以理解为上面的费用为房东所有。抬头为“村干部”的明细，无任何人员签名，该明细上列出的各类数据与评估报告相符，恰恰可以印证上述费用应属被告所被告已将属于沈建荣部分的补偿款17万元支付给沈建荣，已一并了结，当时沈建荣签字的有一本子，找到后提供。之后，被告又提供由被告书写沈建荣于2019年7月9日签名的字据一份，写明：沈建荣，搬迁209960元，房租费+水费39960元，全付清170000元，平方补偿以租房无关。被告认为，支付170000元为一并了清。原告认为，字据上是沈建荣签名，但所有内容均为被告书写，与原告提供的搬迁费金额不一致，不能证明双方就机器设备搬迁费已达成协议。本院分析认为，原告提供字据名为“房东”的清单上，部分费用均打了八折计算，载明的金额分别为，污水处理池42240元；整经机14400元，打卷机2000元，小龙头喷水织机41600元，小龙头喷水织机30台108000元，水桶800元，冷风机600元，马达320元，合计209960元，而被告对该字据真实性无异议；结合被告提供的沈建荣于2019年7月9日签名的字据内容，显然双方对房屋装修及附着物的金额及机器设备搬迁费这两项的金额，已协商一致，但对其他费用并无涉及。搬迁209960元，在扣除39960元后，尚余170000元，被告已支付，并由原告方的工作人员沈建荣收取。对此事实，本院予以确认。故对房屋装修及附着物的金额及机器设备搬迁费，双方已履行清结。3,关于停产损失费原告主张，原告租赁的面积是1110.73平，是根据房产平面图中的S2（178.81平）、S3（534.18平）、S4（397.74平）确定的，每平米补偿200元，总计222146元。原告认为，根据房租协议和收款收据，原告的租赁面积是评估报告中图示的S2+S3+S4，计面积1110.73平米。三优三保项目补偿明细表中明确停产损失费的具体补偿金额，被告向拆迁办提供的原告营业执照，由于原告的营业执照领取了相关停业费，且原告因为拆迁确实存在停产损失的情形，因此停产损失费应当补偿给原告。被告认为，租房协议的承租人并非本案原告，且该协议上租期8年，系他人添加，被告并未确认，被告与沈建荣的租赁合同约定的租赁期限早已过期。收款收据真实性无异议，从收款收据上可以看出，房屋的承租人为沈建荣。对三优三保项目补偿明细表真实性无异议，但对原告主张的停产损失被告不予认可，即使被告以原告的营业执照取得相关补偿，原告也仅能主张其差额部分，最多是100元/平米，被告认可面积是租房协议中的920平米，近几年房屋租金市场价涨价厉害，2万元是因为被告方要求涨价沈建荣支付的房屋租金。原告认为，在2014年开始租赁时原告向被告租赁了920平米厂房，在房产平面图中为S3+S4，故在2018年之前每年原告都依约向被告支付房租约12万元；S2的厂房之前有人承租，后来搬走了，原告于2018年4月，又向被告租用了在房产平面图中为S2，面积178.81平米厂房，为此原告向被告另支付了2万元的租金，因此原告向被告租赁的厂房面积为S2+S3+S4。按照双方的租房协议以及租金支付的习惯，都是在每年的一月份左右提前支付下一年租金，按照房屋的涨幅也是慢慢增长，2017年12万元，2018年也是12万元，被告陈述的不合理，如果涨租金，按照双方的操作惯例，也应当是在一月份左右一次付清；租金的涨幅明显不合理，按照原告历年支付给被告的租金显示，均在12万元左右，因此原告在2018年4月支付给被告的租金，是新租赁面积的租金。本院认为，根据原告自租赁厂房以来的租金金额分析，租房协议中的920平米的租金均在12万元左右，原告于2018年另支付被告的2万元，被告认为涨价，并未提供证据，S2的厂房面积178.81平米，在原告租赁的厂房旁边，之前有人承租，后来搬走了，原告向被告租用，并支付2万元，被告也收取。因此，原告租赁的面积增大至1110.73平方米之事实，本院予以确认。关于停产损失。原告长期承租案涉厂房用于生产经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，需由原告配合搬迁，搬迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的停产损失。现承租人原告按照出租人被告与吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽动迁办三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》中的标准，全额主张损失，并不合理，本院确认，以相应计算金额的50%较为合理，故停产损失费确认为111073元。综上，本院认为，原告与被告之间的租赁关系，事实上已经解除，合同解除后,尚未履行的,终止履行，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告主张的相关损失，对合理的部分应予以支持，被告沈海林应从已领取的赔偿款中返还原告111073元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告沈海林于本判决生效之日起十日内支付原告吴江国业喷织厂停产损失等共计111073元。（上述款项如采用转账支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××64）二、驳回原告江国业喷织厂的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6078元，诉讼保全费2020元，合计8098元，由原告担4817元，由被告负担3281元。被告承担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至法院，原告已预交的诉讼费用3281元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  陈唯华人民陪审员  吴建国人民陪审员  杨 荣二〇二〇年九月三日书 记 员  吕 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。