浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初686号 原告：嘉善海润生物科技有限公司。住所地浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道丽正路**，统一社会信用代码913304216761830973。 法定代表人：徐雪忠，经理。 委托诉讼代理人：朱泳、王炳尧（实习），浙江东方正大律师事务所律师。 被告：中实投石化科技有限公司。。住所地上海市松江区九亭镇伴亭路********统一社会信用代码91310115MA1K3HE76E。 法定代表人：刘小宇。 委托诉讼代理人：许全能、袁立鸣（实习），北京隆安（湖州）律师事务所律师。 第三人：嘉善天隆加油点有限公司。住所地浙江省。住所地浙江省嘉兴市嘉善县干窑镇范东村红旗塘北侧统一社会信用代码91330421587779841Q。 法定代表人：任乾巅。 第三人：浙江自贸区锦洁能源有限公司。住所地浙江省。住所地浙江省舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心**），统一社会信用代码91330901MA2A2U993J。 法定代表人：谈烈。 第三人：上海甄林石油有限公司。住所地上海市金山区山阳镇浦卫。住所地上海市金山区山阳镇浦卫公路********T316MA1JA8JM3B。 法定代表人：张立雄。 原告嘉善海润生物科技有限公司（以下简称海润公司）与被告中实投石化科技有限公司（以下简称中实投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。后原告海润公司申请追加嘉善天隆加油点有限公司、浙江自贸区锦洁能源有限公司、上海甄林石油有限公司为本案第三人，本院予以准许并依法通知第三人参加诉讼。又因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三次庭审中，原告海润公司的委托诉讼代理人朱泳、王炳尧及被告中实投公司委托诉讼代理人许全能均到庭参加诉讼。第三人嘉善天隆加油点有限公司、浙江自贸区锦洁能源有限公司、上海甄林石油有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《油库租赁合同》；2.判令被告及第三人腾退案涉租赁物；3.判令被告立即支付未付租金（暂截止至2020年3月份的租金为5850400元，要求计算至解除后实际腾退日止）；4.判令被告立即支付违约金449680元（暂计算至2020年3月9日，以每月欠付租金为基数，按每天万分之三计算，要求计算至实际付清之日止）；5.诉讼费用及财产保全费用由被告承担。 事实与理由： 2018年5月1日原告与被告签订《油库租赁合同》。合同约定，租期为5年，从2018年5月1日起至2023年4月30日；租赁标的物为2000立方米储油罐6个、600立方米储油罐6个、400立方米储油罐1个，合计16000立方米，租赁物位于嘉善县干窑镇范东村。2018年租金按油罐每立方米每月20元计算，从2019年1月起每年递增5%，以此类推；当月的租金必须在上月的20日前一次性交付完成，若逾期支付10天以上则需承担逾期金额每日3%的违约金；合同并就其他有关的租赁条款均作了约定。《油库租赁合同》签订后原告即将租赁物交付给被告。但被告未按合同约定履行油罐、配套设施及管道等保养义务，且也未按约定的期限履行支付租金义务，截止2020年3月9日，被告仅向原告支付租金1800000元，被告尚欠租金5850400元，己构成违约。暂计至2020年3月9日，被告应支付原告租金及违约金共计6300080元。该款经原告催讨，被告至今未付。同时被告在未经原告同意的情况下，擅自将租赁物转租给第三人嘉善天隆加油点有限公司，嘉善天隆加油点有限公司又将涉案标的物转租给了上海甄林石油有限公司以及浙江自贸区锦洁能源有限公司，故违反了合同不得转租的约定。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告中实投公司答辩称：被告并没有构成严重违约，不同意解除租赁合同。关于租金，被告要求按照实际使用油罐立方数来支付。理由如下：1.被告前期已支付租金1800000元，根据《油库租赁合同》约定按照实际使用立方数来计算租金，经被告计算，租金已支付至2019年12月；2.油库需在达到一定标准的情况下才能正常使用。经过检测原告提供的油罐中只有7个能正常使用，租赁物存在严重质量问题；3.原告没有取得成品油储存经营资质，随时有被拆迁的可能，导致被告无法正常使用所有油罐。关于原告主张的违约金：1.原告事先承诺在3个月内取得成品油储存经营资质，但至今均未取得，属于非法经营状态；2.原告方承诺在3个月内修好入库道路，但是原告亦未履行承诺，导致被告在使用过程中非常不便；3.由于原告方没有成品油存储经营资质，所以被告支付租金后，一直未取得原告方所开具的增值税专用发票；4.被告与第三人之间是合作关系，并未将案涉标的物转租，故请求法院依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原、被告企业公示信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格； 2.（2015）嘉秀执民字第2310-11号执行裁定书、拍卖成交确认书、不动产权证书各一份，证明位于嘉善县××镇××村××号××设施均为原告所有的事实； 3.《油库租赁合同》原件一份，证明2018年5月1日，原被告签订《油库租赁合同》，双方对标的物、租金、租赁期限、违约责任等相关内容作了详细约定的事实； 4.《储油罐租赁合同》及嘉善县人民法院调查笔录各两份，证明被告中实投公司将案涉标的物转租给第三人嘉善天隆加油点有限公司，嘉善天隆加油点有限公司又将油罐转租给上海甄林石油有限公司和浙江自贸区锦洁能源有限公司使用的事实。 被告中实投公司向本院提交了以下证据： 1.原告企业公示信息复印件一份，证明原告没有相关的成品油存储及租赁资质； 2.《浙江省危险化学品管理实施办法》、《成品油仓存经营许可》文件各一份，证明浙江省危险化学品管理实施办法中第二条及第二章第七条、第九条对成品油的存储、租赁等进行了规定的事实； 3.照片一组，证明租赁物存在严重质量问题的事实。 经质证，被告中实投公司对原告提交的证据1-3无异议，本院予以认定；对原告提交的证据4，被告中实投公司认为原告提交的系复印件，故不予质证；经本院释明该证据系由本院工作人员从第三人嘉善天隆加油点有限公司处取得后，被告仍不予质证。本院认为，通过电话询问、现场勘查，查明的事实与沈健陈述的一致，本院对原告提交的证据4予以认定。 原告海润公司对被告中实投公司提交的证据2、3均有异议，认为被告混淆了经营许可的概念，另照片是否系涉案租赁物无法确认，在本案诉讼前从未收到被告提出质量有问题的抗辩，且合同约定租赁物交付以现场的实际状况为准，被告接收后出现质量问题，也与原告无关。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以认定，但本案中原告系油库所有者，被告中实投公司提交的证据针对的均系经营者，故无法达到其证明目的，且中华人民共和国商务部发布商务部令2020年第1号关于废止部分规章的决定，明确废止《成品油市场管理办法》及《原油市场管理办法》，即取消了成品油批发和仓储经营资格审批。关于证据3，因照片显示的均为局部内容，确实无法确认是否为本案租赁油罐，但本院从现场勘查了解的情况看，部分油罐外部确有出现图片中的斑锈状况。其余部分在论理部分说明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月12日原告海润公司通过司法拍卖网络平台，通过公开竞价的方式，取得浙江国能石油有限公司所有的位于嘉善县××镇××村××胡家埭村的国有土地使用权和13个6ｍｍ弧形储油罐及相关管道、配件、加温、防腐防锈设施。 2018年5月1日，原告海润公司与被告中实投公司签订《油库租赁合同》一份。合同约定：中实投公司因拓展经营业务需要，租赁海润公司已取得所有权的（原属中实投公司使用过的国能石油资产）现状储油罐及附属设施。租赁物状况：标的物位于嘉善县干窑镇范东村（胡家埭村），租赁标的物现状以现场实际状况为准。租赁物为1.2000立方米储油罐6个、600立方米储油罐6个、400立方米储油罐1个，合计16000立方米。2.相应配套的管道、发油机等设施。3.部分办公临时用房及配套简易用房835平方米免费供被告中实投公司使用。双方约定租赁期限为5年，从2018年5月1日起至2023年4月30日。双方对保证金及租金支付方式作了如下约定：1.为租金计算方便，标的物所有储油罐总量按16000立方米计算。2.被告中实投公司负责油罐及配套设施及管道等保养，确保达标后才可合法使用。作为对被告自行养护的回报，原告同意把其中2000立方的3个储油罐计6000立方，给被告免费使用至2018年12月31日止，剩余10000立方按本合同收取租金。即2018年租金按10000立方米收取（具体以实际立方数计算为准），油罐按照每立方每月租金20元人民币结算，即2018年12月之前每月油罐租金为20万元，原告收到租金后7天内需开具正规发票给被告。双方约定土地使用税、房产税分别按照实际使用部分各自承担。3.租金从2019年1月起每年递增5%，如：2018年按照合同（10000×20元＝20万元）以每月20万元收取租金，2019年按每月（16000×20元×1.05＝33.6万元）支付，双方明确每年递增，以此类推。…6.本合同签订当日，被告在支付50万元合同保证金的同时还必须在2018年5月1日前支付原告第一个月租金20万元。2019年租金额按合同约定支付，以此类推。双方约定执行先交租付费再使用标的物的原则，当月的租金必须在上月的20日前一次性交付完成。如果被告租金支付逾期超过10天的，被告必须承担逾期金额每天3%违约金，并赔偿原告没有收到标的物出租应该收入部分的一切损失，直到后续承租人支付足额租金收入为止。同时合同还约定：本标的物出租仅供物流储备及配送只用，不作他用，不得转租… 协议签订后，原告海润公司将租赁标的物交付给被告中实投公司使用。被告中实投公司向原告海润公司交付了保证金500000元并分别于2018年6月27日支付租金300000元，2018年6月28日支付租金300000元，2018年9月20日支付租金600000元，2019年1月2日支付租金600000元。后续租金被告中实投公司迟迟未付，故原告诉至法院。 另查明，本院执行局工作人员在诉讼保全时前往租赁物所在地向第三人嘉善天隆加油点有限公司站长沈健作了两份调查笔录，其中2020年3月25日作的笔录中法院工作人员问：“嘉善海润生物科技有限公司是否租给你们13个油罐？”沈健答：“据我了解只租了7个，即码头西面7个小的。东面6个大的没有租，而且里面都是重油，我们没有租也没有用。具体的租赁协议我不清楚的。西面的7个小罐已经租给上海甄林石油有限公司了。提供合同电子版本。”2020年4月日笔录中法院工作人员问：“你在3月25日向我们提供的两份租赁协议，本院查看后发现出租方是中实投石化科技有限公司嘉善天隆加油点有限公司，而不是中实投石化科技有限公司，这是怎么回事？”沈健答：“这是我方即嘉善天隆加油点有限公司向中实投石化科技有限公司租赁过来之后，再转租给上海和浙江两家公司的。提供租赁合同。这份合同时间到期了，但我们已经确认与公司续签了。租金支付方式具体我不清楚，应该是按照租赁合同支付的。” 被告中实投公司租赁案涉油罐及附属设施后，未经原告同意，又将其中七个油罐转租给第三人嘉善天隆加油点有限公司。嘉善天隆加油点有限公司再转租给第三人上海甄林石油有限公司和浙江自贸区锦洁能源有限公司。其中第三人嘉善天隆加油点有限公司于2018年4月28日与上海甄林石油有限公司签订《储油罐租赁合同》一份，将其中3个600立方及1个500立方的油罐、管道、发油台、码头等设施租赁给上海甄林石油有限公司使用，租赁期限为2019年5月1日至2021年4月30日。第三人嘉善天隆加油点有限公司又于2018年11月22日与浙江自贸区锦洁能源有限公司签订《储油罐租赁合同》一份，将其中2个500立方及1个300立方的油罐、管道、发油台、码头等设施租赁给浙江自贸区锦洁能源有限公司使用，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日。合同中油罐大小虽有偏差，但根据现场勘查情况及被告在庭审中的陈述可以确认上述7个油罐系本案租赁物，且被告中实投公司在庭审中确认案涉租赁物目前由被告中实投公司、第三人嘉善天隆加油点有限公司、第三人上海甄林石油有限公司、第三人浙江自贸区锦洁能源有限公司占有使用中。 本院认为：原被告双方于2018年5月1日签订的《油库租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 一、关于案涉合同是否应当解除及腾退的问题。被告中实投公司以租赁物存有质量问题及原告未取得成品油经营资质为由提出按其实际使用立方数计算租金，从而认定其未交付租金额不足以构成严重违约的抗辩，本院认为：1.本案合同签订前，案涉租赁物就由被告中实投公司实际占有使用，双方在合同中明确了租赁物以现场实际状况为准，可以看出被告在接收租赁物时对油罐状况是了解的；2.被告仅提交照片证明有部分油罐外部有锈迹。且不说有锈痕是否属于质量问题，即便是，因双方在合同中亦约定了由被告中实投公司为油罐、配套设施及管道等的保养义务人，故相关的保养义务应当由被告来履行；3.自2018年5月1日租赁开始至起诉前接近两年的时间内，若案涉租赁物有重大质量问题，被告理应向原告说明，在原告认为从未收到被告提出油罐有质量问题的抗辩情况下，被告亦未能举证证明；4.租赁至今并未出现被告提出的因原告未取得经营资质而被拆除的事实，且原告系案涉租赁物的所有人，并非其自身在从事成品油的仓储与批发，被告亦未举证证明油罐所有人必须取得经营资质。故综上，本院对被告以油罐存有质量问题及原告未取得成品油经营资质为由提出其少付租金未构成严重违约的抗辩不予采纳。被告中实投公司提出其与第三人之间系合作关系，故案涉租赁物现由第三人占有使用的抗辩，经本院多次释明，被告未能提交双方系合作关系的证据，且调查笔录为本院工作人员在诉讼保全阶段取得，该证据能反映事实，故本院对被告的该抗辩亦不予采纳。 被告中实投公司未及时支付租金又擅自将租赁物转租给他人使用，违反了合同的约定，原告据此提出解除《油库租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，故对原告主张解除本案《油库租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。按照规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原告在2020年4月24日第一次庭审时提出要求解除案涉合同，故被告中实投公司系于当日接收到该通知，本院认定案涉《油库租赁合同》于2020年4月24日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故在双方租赁合同解除的情况下，被告理应腾退并向原告返还涉案油罐及相关配套设施、配套临时简易用房。另在原、被告之间的租赁合同解除的情况下，原告有权要求第三人进行腾退。 二、关于租金、油罐占有使用费及违约金的问题。合同第三项对租金的计算、支付方式等进行了详细约定，现被告中实投公司提出以其实际使用数来计算租金，无事实及法律依据，本院不予采纳。因案涉租赁物在租赁前亦由被告中实投公司占有使用，故双方约定由被告中实投公司来负责油罐、配套设施及管道等保养，作为对其自行养护的回报，原告将其中6000立方米在2018年度免费给被告使用，故双方在合同第三项第2、3条明确约定2018年度月租金为200000元。现原告又要求按每月320000元标准来计算2018年度租金，不符合契约精神，本院亦不予支持。被告虽未按合同约定在每月20日前及时交付租金，但从被告支付租金金额及时间节点上看，其已付清了2018年度的租金费用（200000元/月×8个月=1600000元）及2019年1月的部分租金，后续租金至今未付。按照合同约定，2019年度每月租金为336000元，2020年度每月租金为352800元。另外，因被告至今未向原告腾退涉案租赁物，故被告理应向原告支付至实际腾退日止的油罐占有使用费，占有使用费参照原合同约定的租金标准予以支付。经计算，截止至2020年8月31日，被告中实投尚欠原告租金及油罐占有使用费共计6654400元（336000元/月×12个月+352800元/月×8个月-200000元）。至于违约金，因双方在合同中约定，若被告租金支付逾期超过10天的，被告必须承担逾期金额每日3%违约金，现原告主动将违约金调整至0.03%，符合法律规定，本院予以准许。即截止至2020年8月31日，2019年1月租金应付未付产生的违约金为（336000-200000）元×609天×0.03%＝24847.2元；2019年2月租金应付未付产生的违约金为336000元×578天×0.03%＝58262.4元；2019年3月租金应付未付产生的违约金为336000元×547天×0.03%＝55137.6元；2019年4月租金应付未付产生的违约金为336000元×519天×0.03%＝52315.2元；2019年5月租金应付未付产生的违约金为336000元×488天×0.03%＝49190.4元；2019年6月租金应付未付产生的违约金为336000元×458天×0.03%＝46166.4元；2019年7月租金应付未付产生的违约金为336000元×427天×0.03%＝43041.6元；2019年8月租金应付未付产生的违约金为336000元×397天×0.03%＝40017.6元；2019年9月租金应付未付产生的违约金为336000元×366天×0.03%＝36892.8元；2019年10月租金应付未付产生的违约金为336000元×335天×0.03%＝33768元；2019年11月租金应付未付产生的违约金为336000元×305天×0.03%＝30744元；2019年12月租金应付未付产生的违约金为336000元×274天×0.03%＝27619.2元；2020年1月租金应付未付产生的违约金为352800元×244天×0.03%＝25824.96元；2020年2月租金应付未付产生的违约金为352800元×213天×0.03%＝22543.92元；2020年3月租金应付未付产生的违约金为352800元×182天×0.03%＝19262.88元；2020年4月租金应付未付产生的违约金为352800元×153天×0.03%＝16193.52元；2020年5月租金应付未付产生的违约金为352800元×122天×0.03%＝12912.48元；2020年6月租金应付未付产生的违约金为352800元×92天×0.03%＝9737.28元；2020年7月租金应付未付产生的违约金为352800元×61天×0.03%＝6456.24元；2020年8月租金应付未付产生的违约金为352800元×31天×0.03%＝3281.04元。综上合计违约金为614214.72元。另原告同意将500000元保证金在违约金中予以折抵，故折抵后被告还需支付违约金114214.72元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告嘉善海润生物科技有限公司与被告中实投石化科技有限公司于2018年5月1日签订的《油库租赁合同》于2020年4月24日解除； 二、被告中实投石化科技有限公司、第三人嘉善天隆加油点有限公司、第三人浙江自贸区锦洁能源有限公司、第三人上海甄林石油有限公司应于本判决生效之日起六十日内向原告嘉善海润生物科技有限公司腾退并归还位于嘉善县××镇××村××号内各自使用的油罐（总计13个，其中2000立方米储油罐6个、600立方米储油罐6个、400立方米储油罐1个）及相应配套的管道、发油台等设施、办公临时用房及配套简易用房835平方米； 三、被告中实投石化科技有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告嘉善海润生物科技有限公司支付2019年1月1日至2020年8月31日止的租金及占有使用费6654400元，并按《油库租赁合同》中约定的租金标准向原告嘉善海润生物科技有限公司支付自2020年9月1日起至实际腾退日止的占有使用费； 四、被告中实投石化科技有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告嘉善海润生物科技有限公司支付违约金（计算至2020年8月31日为114214.72元；自2020年9月1日起，以尚未支付的租金及占有使用费为基数，按每日万分之三标准，计算至实际清偿日止）； 五、驳回原告嘉善海润生物科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费55901元，保全费5000元，合计60901元由由嘉善海润生物科技有限公司负担5901元，由被告中实投石化科技有限公司承担55000元。 嘉善海润生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；中实投石化科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  范璐璐 人民陪审员  张 辉 二〇二〇年九月三日 书 记 员  徐春燕