上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10785号原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：熊基凯，负责人。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：郭志怀，男，1965年12月13日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。被告：周嘉，男，1982年10月9日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：颖梵健身(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：田海玉，执行董事。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆上海分公司)与被告郭志怀、周嘉、颖梵健身(上海)有限公司(以下简称颖梵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银隆上海分公司的委托诉讼代理人沙梦娇、被告郭志怀的委托诉讼代理人罗涛、被告周嘉到庭参加诉讼。被告颖梵公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。银隆上海分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与上海跑胜健康咨询有限公司(以下简称跑胜公司)、颖梵公司签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2019年1月31日解除；2.被告郭志怀、被告周嘉支付原告装修免租期租金36,241元、租金折扣90,603元，合计126,844元；3.被告郭志怀、被告周嘉支付原告解除合同的违约金69,903元；4.被告颖梵公司就诉请第2、第3项下被告郭志怀、周嘉的付款义务承担连带付款责任。事实及理由：2016年6月1日原告与颖梵公司签订《租赁合同》，约定颖梵公司向原告承租上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX-XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)，双方约定了租期、租金标准及支付方式、违约责任等事项。2017年6月9日，原告、颖梵公司、跑胜公司三方签订《协议书》，约定颖梵公司在《租赁合同》中的权利义务概括转移给跑胜公司，颖梵公司为跑胜公司履行该合同约定的所有义务承担连带担保责任。以上合同文本签订后，原告交付了系争房屋，但2019年1月15日跑胜公司向原告提交《提前解约通知书》，称跑胜公司因自身经营策略改变、单方要求解除合同。跑胜公司的行为已违反涉案租赁合同约定，属根本违约。2019年1月23日，原告按合同约定的地址向跑胜公司邮寄《解除租赁合同通知》，该通知于1月24日签收。2019年9月18日，原告通过工商调档得知跑胜公司已于2019年8月16日注销，郭志怀、周嘉系清算组成员，但清算组未通知原告申报债权，原告的权益被侵害。郭志怀是跑胜公司股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，愿意在法律规定范围内继续承担责任。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。郭志怀辩称，不同意原告的诉讼请求。跑胜公司与原告间的租赁合同系双方协商一致于2019年1月28日解除，同日办理了房屋交接手续，故跑胜公司不应承担相应的违约责任。装修免租期租金、租金折扣非跑胜公司直接享有，不应由跑胜公司承担补足租金的责任。跑胜公司于2019年1月15日提出解除合同，仅是双方开始磋商。跑胜公司没有收到原告于2019年1月23日寄出的解除合同通知。跑胜公司的清算、注销程序合法，郭志怀在清算过程中并无过错，不应承担责任。周嘉辩称，其并非跑胜公司股东，涉案合同纠纷与其无关，不应承担合同责任。颖梵公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月，银隆上海分公司(甲方、出租人)与颖梵公司(乙方、承租人)签订《租赁合同》，合同约定：由银隆上海分公司向颖梵公司出租系争房屋(建筑面积259.02平方米)，用于HOTFitness健身品牌健身类项目的经营。第四条保证金1.租赁保证金为95,133元；2.物业费保证金为15,541.20元。3.乙方应在租赁合同签署之日向甲方支付租赁保证金，向物业管理单位支付物业费保证金……。4.……甲方及物业管理单位有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方及物业管理单位代乙方承担的赔偿等5.租赁期限届满或租赁合同提前解除时，乙方按照租赁合同的约定交还该租赁房屋后30日内，甲方及物业管理单位将保证金(仅限于扣除甲方根据租赁合同有权扣减的金额后的余额)无息退还给乙方；第五条租金1.租金自计租日2016年8月1日起算。2.租金不包括物业费、装修管理费、能耗费等租金以外的所有费用。3.租赁期内固定租金标准如下：2016年8月1日至2017年7月31日年总租金为217,447元、租金折扣54,362元、折扣后年总租金163,085元；2017年8月1日至2018年7月31日年总租金为217,447元、租金折扣36,241元、折扣后年总租金181,206元；2018年8月1日至2019年7月31日总租金为217,447元、租金折扣无……4.为扶持乙方经营，甲方同意在前贰个合同年度(即2016年8月1日至2018年7月31日)给予乙方租金折扣，其中：第一年租金折扣金额为54,362元；第二年租金折扣金额为36,241元……，5.乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额。第六条物业费标准为每平方米每月20元。物业费、公共能耗费以三个月为一个缴费期。第一期物业费为15,541元。第八条租赁期限和装修期1.租赁期共计5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止。2装修期共计61天，自2016年6月1日至2016年7月31日止。3、装修期内乙方无须支付租金，但应支付物业费、能耗费、装修管理费等其他本合同约定的费用，并应遵守租赁合同项下的各项义务。……6.装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取。第九条交付甲方应于2016年6月1日前向乙方交付租赁房屋。第十六条房屋的交还1.乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后三日内，将该租赁房屋交还甲方。……3.租赁房屋交还时，还应符合如下条件：(1)乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、物业费、能源费、设备设施使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金(如有)等。第二十七条乙方的违约责任，……7.甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。合同附件2另附商铺租金表，(2016年8月1日至2018年7月31日间合计折扣租金90,603元)。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，颖梵公司支付原告租赁保证金54,362元，原告出具收据予以确认；另由案外人上海银亿物业服务有限公司出具了物业费押金15,541.20元的收款收据。2017年6月9日，银隆上海分公司(甲方)、颖梵公司(乙方)、跑胜公司(丙方)签订《协议书》，约定：甲、乙双方于2016年6月1日就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX-XXX号XXX层房屋签订了《租赁合同》。现甲、乙、丙三方同意，自本协议生效之日起乙方在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移给丙方享有和承担；乙方为丙方履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任(保证期间为《租赁合同》终止之日起两年)。……协议尾部加盖了银隆上海分公司、颖梵公司、跑胜公司印章。协议签订后，跑胜公司履行涉案合同，支付原告租金至2019年1月31日。2019年1月15日，原告收到跑胜公司出具的提前解约通知书，通知书载明，跑胜公司与原告就系争房屋签订的《租赁合同》，现因(跑胜)公司经营策略改变，将于2019年1月31日提前解约，并于同日将钥匙交予原告。同年1月23日，原告向跑胜公司发出解除租赁合同通知，通知载明因跑胜公司提出于1月31日提前解约，已构成违约，现正式通知跑胜公司租赁合同于2019年1月31日提前解除，跑胜公司已缴纳履约保证金不予返还，另要求支付违约金54,362元及免租所享受的所有优惠等费用。该通知邮寄至系争房屋处、收件人蔡发，邮寄凭证显示于2019年1月24日他人签收。审理中，郭志怀表示收件人蔡发与跑胜公司无关，仅凭邮寄凭证无法证明邮寄件即解除租赁合同通知。原告则表示，解除通知发送给跑胜公司，跑胜公司的前股东为颖梵公司，颖梵公司的实际控制人为蔡发，故书写了蔡发为收件人。2019年1月28日，原告方工作人员与周嘉签署钥匙交接单，写明跑胜公司于2019年1月28日将系争房屋钥匙交予宁波银隆商业管理部门。另查明，2018年7月17日，跑胜公司股东由颖梵公司变更为郭志怀，为自然人独资的有限责任公司。2019年3月5日，《青年报》刊登了跑胜公司的注销公告。2019年8月15日，跑胜公司将其清算组成员向工商部门备案(成员：周嘉，负责人：郭志怀)。2019年8月15日，郭志怀、周嘉作为跑胜公司的清算组负责人及成员向工商部门出具了跑胜公司的注销清算报告，报告载明公司债务已经全部清偿、财产已处置完毕等内容。另郭志怀作为跑胜公司股东，在注销清算报告尾部签字确认“上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。”2019年8月16日，跑胜公司核准注销。再查明，2019年7月，本院曾立案受理了银隆上海分公司起诉跑胜公司、颖梵公司的房屋租赁合同纠纷案，案号：(2019)沪0115民初57302号。2019年10月，银隆上海分公司撤回了起诉，本院于2019年10月8日作出准予撤诉的裁定。后银隆上海分公司提起涉案诉讼。审理中，原告称，被告郭志怀与周嘉知晓原告的债权、但未通知原告申报，具有过错；对于跑胜公司在原告处的租赁保证金54,362元，原告要求没收，归原告所有，物业保证金非原告收取，本案中不需要处理。郭志怀则表示，涉案合同系协商一致解除，其收到前案的诉讼材料时跑胜公司已注销；另原告诉请的补足租金折扣及装修免租期租金、没收押金等均系违约责任的约定，合同约定的违约责任明显过高，若法院认定跑胜公司违约，请求调整至不超过年租金的30%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《租赁合同》、《协议书》均系签约主体的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。前述《协议书》签订后，跑胜公司继受了《租赁合同》项下承租人的权利义务。在合同履行期间，跑胜公司并无单方解约权，其于2019年1月15日向原告提出解约，从原告2019年1月23日的发函内容表示，原告是基于跑胜公司不履行合同义务、擅自解约为由向跑胜公司提出涉案租赁合同于2019年1月31日解除，并向其主张相关违约责任。双方于2019年1月28日签署房屋钥匙交接单的行为，仅代表双方确认房屋交还的意思表示。被告主张交还房屋之时双方已对解除后果协商一致(处理完毕)的主张，未得到原告的确认，且无其他相应证据佐证，本院难以采纳。原告主张涉案合同系跑胜公司违约解除的主张，本院予以认可。原告于2019年1月23日向跑胜公司发送解除合同、支付费用的通知，该通知发送至系争房屋处，彼时跑胜公司尚在该房屋处实际经营，通知书已经送达。被告郭志怀辩称未收到原告的解除合同通知书以及收件并非解除通知的意见，本院不予采纳。根据通知书的内容，涉案合同于2019年1月31日解除。租赁合同解除后，跑胜公司应当承担解除合同的相关违约责任。根据租赁合同的约定，跑胜公司违约导致合同解除的，其应向原告承担的违约责任除了租赁保证金不予退还、支付相当于三个月租金及物业费总和的违约金外，还应支付装修免租期租金以及租金折扣。本院认为，原告主张的租金折扣、装修免租期租金，系原告基于租赁合同正常履行而让渡给承租方的利益，在签订合同时对该部分利益已作出特别之约定。现因跑胜公司提前解约致租赁合同解除，原告正常履行租赁合同之目的已落空，跑胜公司应按约返还原租金折扣90,603元及支付装修免租期的租金36,241元。前述优惠虽由原承租人颖梵公司享受，基于跑胜公司已继受了原承租人合同权利义务，补足出租人租金折扣及装修免租期租金的义务，应由跑胜公司承担。原告另主张没收跑胜公司的租赁保证金54,362元不予返还及支付违约金69,903元。没收保证金、支付违约金均系承租人提前解约所应承担的违约责任。因被告对违约金的计算标准请求予以调整。考虑到合同解除后，承租方已承担了补足租金折扣、装修免租期租金等提前解约所引起的合同责任，弥补了出租方相应的损失。故根据公平及诚实信用的原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素。本院对违约金予以调整，确定由原告没收跑胜公司的保证金54,362元作为违约金，原告另行主张违约金69,903元的请求，本院不予支持。关于本案责任主体，跑胜公司原为郭志怀一人独资的有限责任公司，因公司已注销，不再具备主体资格。郭志怀作为公司股东，未对公司债务全部清偿，故应当按照保洁承诺及相关法律规定承担合同责任。根据协议书的约定，颖梵公司应当对涉案租赁合同中跑胜公司的合同义务承担连带保证责任，原告诉请颖梵公司对本案的付款内容承担连带责任，本院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，被告周嘉并非合同主体或合同义务的承担人，原告诉请周嘉承担付款义务，本院不予支持。颖梵公司经本院公告传唤未到庭，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与上海跑胜健康咨询有限公司就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX-XXX号XXX层房屋签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告郭志怀于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司装修免租期租金36,241元、租金折扣90,603元，共计126,844元；三、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司处的租赁保证金54,362元归原告所有；四、被告颖梵健身(上海)有限公司对上述第二项付款内容承担连带清偿责任；五、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,234元，减半收取计2,117元，由被告郭志怀、被告颖梵健身(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月二十五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用若干问题的规定(二第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。