广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1631号原告（反诉被告）：刘志强，男，1961年5月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈小燕，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪哲峰，广东创杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市煤建有限公司建材贸易分公司，住所地广州市荔湾区南岸路****首层。负责人：袁桂才，该公司经理。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。被告：广州市煤建有限公司，，住所地广州市越秀区建设大马路****法定代表人：郭佑雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芝琴，女，1979年4月11日出生，汉族，住广东省饶平县，该公司工作人员。原告刘志强与被告广州市煤建有限公司建材贸易分公司（以下简称建材贸易分公司）、广州市煤建有限公司（以下简称煤建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志强及其委托诉讼代理人陈小燕、汪哲峰，被告建材贸易分公司的委托诉讼代理人杨志华、姚少微，被告煤建公司的委托诉讼代理人陈芝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志强向本院提出诉讼请求：1、建材贸易分公司、煤建公司赔偿刘志强对广州市荔湾区东海南路9号物业进行装修、改造、扩建等造成的损失16946160元；2、建材贸易分公司、煤建公司退还刘志强支付的十万元租赁保证金；3、建材贸易分公司、煤建公司承担本案诉讼费、评估费。事实和理由：2005年7月25日，我方与建材贸易分公司签订《租赁合同》约定：建材贸易分公司将位于广州市河沙路自编1号（共21幢，现有门牌：东海南路9号）房屋，总占地面积约17000平方米〔含上盖物业共6037,5平方米、空地面积约11000平方米〕及原配备的水、电设备整体出租给我方经营使用，租赁期限自2005年9月1日至2015年12月31日止，租金亦予以明确；此后双方又签订《补充协议》，约定将租赁期限延长为2005年9月1日至2023年12月31日止，建材贸易分公司收回部分面积的场地，并对2016年至2023年的租金加以补充。合同签订后，我方于2005年8月18日向建材贸易分公司交纳租赁保证金人民币十万元，租金缴纳及其他合同义务均正常履行。2015年6月29日，建材贸易分公司向法院起诉，主张双方签订的租赁合同无效，几经周折，2018年10月11日广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终1612号判决，前述《租赁合同》及相关补充协议无效，并判令我方交还涉案物业及租赁经营权。建材贸易分公司已申请执行。但是，我方在租赁合同签订之后对涉案物业进行了大量的维修、改造、建设工程，包括对场地与水电进行改造、清理旧水塘、建设人山人海酒楼等。据初步估计，我方为此投入约人民币一千多万元。建材贸易分公司本应全面履行双方经真实意思表示所签订的租赁合同及补充协议，却借“确认合同无效”之名行“单方撕毁合同”之实，有违诚信，应对我方遭受的惨重损失承担全部责任及退回保证金。建材贸易分公司辩称，不同意刘志强的诉讼请求。1、刘志强的诉求不明确，也没有提供证据证实其对哪部分物业进行过装修、改造、清理、安装等。因刘志强有转租给他人使用，所以也存在其他租户装修场地的情形，不应纳入诉请的范围。刘志强应该针对装修了哪一个部分进行举证。根据“谁主张谁举证”原则，应承担不能的法律后果。对于人山人海酒家临时建筑，未能取得合法有效报建的手续，属于违章建筑，该建筑就算是刘志强投资修建，但也应该予以拆除，要求我方补偿没有依据。2、本案已有生效判决认定案涉《租赁合同》以及《补充协议》系刘志强与程樵佳恶意串通后签订的，导致合同无效的过错方在刘志强。根据《合同法》第58条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，即便有损失，也应由刘志强自行承担。双方就涉案场地的另一诉讼案件1612号租赁合同案件，认定了我方没有过错。刘志强要求我方赔偿损失是没有依据的。3、刘志强诉求退还租赁保证金10万元没有事实及法律依据，该保证金已经在1612号案处理完毕，现在刘志强还要求退还保证金，属于重复起诉。4、合同虽然被判定无效，但是该合同中部分约定仍然可以参照执行。合同终止时，刘志强可自行取走可移动的物品，我方不予赔偿其他不可移动的物品。因此，刘志强要求赔偿是无理的。5、刘志强所称的装修投入在2005年已经完成，而现在仅剩余残值部分，刘志强的投入在其经营和收租的时候已经得到了回报。6、刘志强向省高院提出了申诉，认为合同有效；同时又提起本案诉讼，前后自相矛盾。煤建公司辩称，同意建材贸易分公司的意见。建材贸易分公司向本院提出反诉请求：1、刘志强赔偿建材贸易分公司自2015年6月1日至2018年12月31日止的租金差价损失3351519元；2、刘志强承担本案诉讼费。事实和理由：广州市中级人民法院作出的1612号判决认定双方的租赁合同及补充协议无效，判决刘志强交还涉案物业经营权，同时赔偿建材贸易分公司从2006年1月1日起至2015年5月31日的租金损失5568532元，判决生效后，刘志强迟迟不肯交还场地及经营权，持续造成建材贸易分公司的损失。刘志强对反诉辩称，1、建材贸易分公司以2018年评估出来的租金价格衡量2005年时的租金价格明显违背常理。退一万步讲，即便评估报告可以采信，但该报告评估的租金对应的时间点仅截至2015年5月31日，没有包含2015年6月1日以后的租金价格，因此该评估报告不能支持建材贸易分公司的请求。2、《合同法》第54条规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。3、从刘志强整体承租涉案物业时的情况看，租赁合同约定的租金并不算低。4、1612号民事判决书缺乏司法公信力，对于法律条文理解错误。5、租赁合同经过建材贸易分公司层层审批、合法合规，在合同履行十年之后却主张合同无效，是名副其实的“欺诈”，双方损失皆因由建材贸易分公司的不诚信行为引发，应当承担我方的全部损失。煤建公司述称，同意建材贸易分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：广州市河沙路自编1号是煤建公司的房产，包括下列房屋：河沙路自编1号第1幢（仓库、混合和砖木结构二层、建筑面积112.52平方米）、河沙路自编1号第2幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积179.78平方米）、河沙路自编1号第3幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积609.76平方米）、河沙路自编1号第4幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积473.98平方米）、河沙路自编1号第5幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积96.48平方米）、河沙路自编1号第6幢（仓库、混合结构一层、建筑面积301.2平方米）、河沙路自编1号第7幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积152.41平方米）、河沙路自编1号第8幢（仓库、混合结构一层、建筑面积325.3平方米）、河沙路自编1号第9幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积198.32平方米）、河沙路自编1号第10幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积245.05平方米）、河沙路自编1号第11幢（仓库、混合结构1-1/2层、建筑面积63.09平方米）、河沙路自编1号第12幢（仓库、钢筋混凝土结构一层、建筑面积139.42平方米）、河沙路自编1号第13幢（仓库、钢筋混凝土结构一层、建筑面积117.74平方米）、河沙路自编1号第14幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积30.6平方米）、河沙路自编1号第15幢（仓库、砖木结构一层、建筑面积315.33平方米）、河沙路自编1号第16幢（仓库、混合结构一层、建筑面积23.21平方米）、河沙路自编1号第17幢（仓库、混合结构一层、建筑面积653.07平方米）、河沙路自编1号第18幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积402.4平方米）、河沙路自编1号第19幢（仓库、混合和砖木结构、建筑面积527.42平方米）、河沙路自编1号第20幢（仓库、混合结构一层、建筑面积226.52平方米）、河沙路自编1号第21幢（仓库、混合和砖木结构一层、建筑面积847.38平方米）。2005年7月25日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市河沙路1号（共21幢）房屋，总占地面积约17000平方米（含上盖物业共6037.5平方米、空地面积约11000平方米）及原配备的水、电设备整体出租给乙方经营使用；如该租赁物业被开发拆迁，房屋的拆迁补偿归甲方，营业损失补偿甲乙双方按1:10的比例进行分配，甲方占1，乙方占10。二、租赁方式：（1）甲方将上述租赁物及其原配备的水、电设备整体租赁给乙方经营使用；（2）乙方如将该租赁物用于饮食或其他经营，如果耗用的水、电超出原设备容量的，由乙方到有关部门办理增容手续，所需费用和增容费全部由乙方负责；另外，环保、防疫、消防等相关手续的办理及其所需费用也全部由乙方负责；（3）乙方在经营期间，必须保留甲方有产权的房屋，如需对该房屋进行改建、重建（原状改造），必须书面被告甲方，经甲方书面同意，并按规定办理好相关手续，经有关政府部门批准后方能设施；乙方因使用需要对租赁物进行改造或重建，全部费用均由乙方负责。三、乙方的租赁期限自2005年9月1日至2015年12月31日止；四、2005年9月1日至2005年12月31日免收租金；2006年1月1日至2015年12月31日每年的月租金分别为：35830元、37620元、39501元、41476元、43550元、45727元、48013元、50413元、52934元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前交付给甲方；乙方须向甲方交纳（人民币）10万元租赁保证金，合同期满或解除合同，在乙方全部履行本合同条款的情况下，甲方在15个工作日内将保证金退回乙方。六、（7）合同期满或解除合同，乙方应将水电费和其他费用交清后，将租赁物按时交回给甲方，经甲方验收确认房屋和水电设备完好后，将保证金退回乙方；如经甲方同意改动的部分，该部分按改动后的状况交还；交还租赁的房屋物业，除乙方添置的可移动财产由乙方自行处理外，房屋内部和外部所增设的一切不可移动附属设施不得拆除和损坏，完好移交给甲方使用，甲方也不予补偿。租赁期内，若甲方违约，除按合同规定承担违约责任外，还要双倍返还保证金给乙方；若乙方违约，除按合同规定承担违约责任外，甲方不退回保证金给乙方。2005年8月18日，刘志强向建材贸易分公司交纳了租赁保证金人民币10万元。建材贸易分公司将场地交付给刘志强使用。2006年12月6日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《补充协议（1）》，补充约定甲方同意乙方将河沙路1号的房屋及场地整体开发作食街用途使用；乙方不得拆除原有房屋，不得改变原有房屋主体和结构承受力；甲方同意乙方将12栋、13栋房屋（共257.1562平方米）转租或分租，2005年7月25日双方签订的《租赁合同》约定的租金、保证金已经包含了该两栋房屋的面积；（第五条）乙方不能建造违章建筑物，否则由此所引起的一切经济责任和法律责任全部由乙方承担。2006年12月28日，建材贸易分公司与刘志强签署了《河沙路1号水电设备移交表》。2006年12月28日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订《补充协议（2）》，约定：若甲方与荔湾区人民武装部签订河沙路1号部分房屋和场地的租借协议，则乙方同意甲方收回第21栋A部（130平方米）、场地B部（500平方米）、场地C部（80平方米）和临建房D部（20平方米），合共730平方米；乙方同意维持原月租金不变，同意放弃对这730平方米房屋和场地的投资补偿要求；双方的租赁期限延长为2005年9月1日至2023年12月31日止，2016年1月1日至2023年12月31日每年的月租金分别为：55581元、58360元、61278元、64342元、67559元、70937元、74484元、78208元。2007年，建材贸易分公司（甲方）与中国人民解放军广东省广州市荔湾区人民武装部（乙方）签订《有偿使用河沙路1号第21栋附属房屋D部位及场地C部位的协议》，约定甲方同意将坐落在荔湾区河沙路1号第21栋的附属房屋D部位（使用面积20平方米，房屋为砖木结构）和场地C部位（使用面积86平方米）有偿给乙方作操场使用，总使用面积106平方米。有偿使用期限为从本协议签订之日起至2017年3月31日止。甲乙双方协定的房屋场地有偿使用费总金额为76320元。2008年12月18日，建材贸易分公司（出租方、甲方）与刘志强（承租方、乙方）签订了《补充协议》，约定乙方同意自2009年1月起至租赁期满，在原租金的基础上每月补偿甲方5680元作为涉案场地土地使用税的分担。2013年12月27日，广州市煤建公司改制为广州市煤建有限公司（本案被告），股东为广州燃料集团有限公司。2014年1月23日，广州市煤建公司建材贸易分公司改制为广州市煤建有限公司建材贸易分公司（本案被告），隶属广州市煤建有限公司。2014年12月17日，广州市黄埔区人民法院作出（2014）穗黄法刑初字第425号刑事判决书，查明刘志强在2005年7月至2011年4月期间向时任广州燃料集团有限公司常务副总经理、总经理、董事长兼广州市建材贸易分公司总经理的程樵佳行贿87万元，得以顺利承租建材贸易分公司名下荔湾区河沙路1号、荔湾区西湾路3号、海珠区小港路130号等处物业以及承接建材贸易分公司的6宗煤炭业务，并获取非法利益，判决刘志强犯行贿罪，判处有期徒刑二年并没收已退缴的非法所得10万元。2015年2月9日，广州市中级人民法院作出(2015)穗中法刑二终字第132号刑事裁定书，裁定维持原判。2014年12月，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法刑二初字第117号刑事判决书，查明原广州燃料集团有限公司常务副总经理、总经理、董事长兼建材贸易分公司总经理程樵佳收取刘志强的贿赂87万元，并利用职务便利，积极插手下属企业业务，指使下属公司将广州市荔湾区河沙路1号、荔湾区西湾路3号、海珠区小港路130号等物业租赁给刘志强经营谋利；同时指令下属公司向刘志强控制的广州市盛桦燃料有限公司购买煤炭，使盛桦燃料公司无需大量资金即可转手倒卖煤炭给建材贸易分公司从中谋取利润。上述两份刑事判决已经生效。2016年，建材贸易分公司向本院起诉要求：1、确认建材贸易分公司与刘志强于2005年7月25日签订的《租赁合同》、2006年12月6日签订的《补充协议（1）》、2006年12月28日签订的《补充协议（2）》、2008年12月18日签订的《补充协议》无效；2、刘志强立即将建材贸易分公司所有的位于广州市荔湾区××自编第1幢至21幢房屋和场地、面积为17139.49平方米（其中房屋建筑面积6037.4平方米）的土地和房产的租赁经营权交回给原告；3、刘志强按“银行Z字（15）061001JXM号”《房地产估价报告》向建材贸易分公司赔偿从2006年1月1日起至实际返还案涉租赁物业之日止的租金损失（扣除10万元租赁保证金）；4、刘志强承担本案诉讼费用。本院于2016年12月29日作出（2016）粤0103民初6975号民事判决，驳回了建材贸易分公司全部的诉讼请求。建材贸易分公司不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年10月11日作出（2017）粤01民终1612号（以下简称1612号案）民事判决，认定刘志强通过恶意串通程樵佳并以向程樵佳行贿的非法手段，排挤其他竞争对手，以明显低于市场租金的价格承租了涉案物业，严重损害了建材贸易分公司的合法利益，遂判决：建材贸易分公司与刘志强于2005年7月25日签订的《租赁合同》、2006年12月6日签订的《补充协议（1）》、2006年12月28日签订的《补充协议（2）》无效；刘志强于本判决送达之日三十天内向建材贸易分公司交还广州市荔湾区东海南路9号自编第1幢至21幢房屋和场地、面积为17139.49平方米（其中房屋建筑面积6037.4平方米）的土地和房产的租赁经营权；刘志强于本判决送达之日十天内向建材贸易分公司赔偿从2006年1月1日起至2015年5月31日期间的租金差额损失人民币5568532元（扣除10万元租赁保证金）。该判决于2018年12月19日发生法律效力。1612号案件判决后，建材贸易分公司向本院申请强制执行，2019年4月20日建材贸易分公司收回了除人山人海酒家部位的场地的经营管理权。人山人海酒家已没有经营，内仍存放酒家的设施设备。刘志强按合同原约定标准向建材贸易分公司支付租金和场地占有使用费至2020年7月，其中2015年6月1日至2018年12月31日期间刘志强支付的租金和场地占有使用费金额为2717406元。本案诉讼过程中，三方当事人确认刘志强在涉案场地的空地加建了一建筑物用于自营“人山人海”酒楼，该建筑物没有经过合法报建。其他部位的房屋刘志强是转租给他人使用。刘志强提供了涉案场地在承租前及承租后的现场照片，拟证明支出的装修投入。建材贸易分公司对照片的真实性予以确认，但认为场地有转租的情形，装修物是小租户装修添加的。为此，建材贸易分公司提供了下列证据：1、粤海创意欧式快修快洗服务中心装饰工程设计图、工程量清单表；2、广州市立时香食品有限公司出具的《东海南路9号场地情况说明》，拟证明场地的汽车美容部分、大包场部分是由小租户进行装修。庭审中，刘志强申请对其装修损失进行评估鉴定。经摇珠，本院委托广东博众工程咨询有限公司（以下简称博众公司）对涉案场地的装修、改建、加建工程造价进行造价审核鉴定；委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对涉案场地的装修改建加建剩余残值进行评估。在鉴定过程中，本院到现场进行勘验，涉案场地的装修主要分为四部分：1、人山人海酒楼（7-14幢、16幢），刘志强在第7-14幢房屋之间的空地上加建了一建筑物，作为人山人海酒楼的主要营业大厅，连同7-14幢房屋整体作为人山人海酒楼使用；2、大包工场（4幢、6幢）；3、汽车美容项目（18幢、19幢）；4、路边商铺项目（1-3幢、5幢、15幢、17幢）。在鉴定过程中，博众公司要求刘志强明确装修的施工时间、工程量等情况作出说明和提供相应证据，刘志强向博众公司提供了自行申报的工程量及造价清单、建筑时间、对鉴定公司的疑问回复、采购凭证和支付凭证等材料。本院对刘志强提供的采购凭证和支付凭证等材料进行查核，采购单、支付凭证分三大类，第一类是2006年的装修改造支付凭证、第二类是2007年至2014年期间的装修改造支付凭证、第三类是2017年的装修改造支付凭证。上述支付凭证均为刘志强内部的财务记账凭证。其中第二类中，有下列几个时间点列有预算单或结算单：（自编第20-22页）2006年12月5日厨房工程预算65352元、饭堂仓库鱼池预算38466元、办公室宿舍预算20005元；（自编38-40页）2006年12月28日仓库、财务室、厨房、办公室等工程结算金额82870.3元、2007年2月28日高压电房、厨房等工程结算金额为3800元。（自编156页-163页）2007年5月、8月、10月、11月、2008年1月、4月、10月的装修预算表157935元；（自编167页）2010年4月20日结算表23567元。（自编189-191页）2010年10月人山人海酒家大厅工程预算表75520元、2011年12月人山人海河沙仓工程预算20172元，实付19163元。（自编204页）人山人海电气工程结算单106.99元。第三类中，（自编98-126页）2017年4月6日改造环保排烟管道工程款35000元及银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）、2017年4月13日付收银系统、监控系统工程款支付证明及广州新润信息科技有限公司的《收款收据》115137元；付人山人海酒家园林亭工程款支付证明单及银行转账凭证（中国工商银电子银行回单）38915元、2017年3月14日刘志强与广州市唯品工艺制作有限公司签订的标识牌合同（金额为37630元）、银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单27630元）、收款收据37630元；2017年3月7日3万元、3月11日2万元、3月21日5万元、3月29日3万元、4月6日2万元、4月10日5万元装修工程款的银行转账凭证（中国工商银电子银行回单），共20万元；第二期装修工程收款收据68000元；2017年3月14日支付人山人海雪库工程款的银行转账凭证（中国工商银电子银行回单）33000元；2017年3月18日支付人山人海鱼池制冷工程款的银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）20000元；2017年4月13日支付人山人海雪库鱼池工程款尾款的银行转账凭证（中国工商银行电子银行回单）21000元及鱼池改造合同、冷库承建合同；2017年5月22日广州新润信息科技有限公司出具的加装摄像头收款收据2951元。2020年3月28日，博众公司作出粤造价2019-0619号《工程造价鉴定报告》，结论为涉案场地的装修、改建、加建工程总造价为12333188.27元。鉴定报告的“基本情况”部分，说明鉴定是根据刘志强申报的工程量及造价清单、建筑时间、对鉴定公司的疑问回复、采购凭证等材料进行鉴定。2020年7月20日，高迪公司根据上述2019-0619号《工程造价鉴定报告》，作出高迪评估[2019]025号《价格评估结论书》，结论为涉案场地的装修工程现值为5692858元，其中人山人海项目建筑装饰工程1504715元、人山人海项目安装工程367760元、大包工场项目建筑装修工程1346962元、汽车美容项目建筑装修工程426697元、路边商铺项目建筑装饰工程1547381元、大包工场项目、汽车美容项目、路边商铺项目安装工程499343元（其中大包厂项目为277050.58×57%综合成新率=157918.83元、路边商铺341992.8×57%综合成新率=194935.9元）。三方当事人对上述《工程造价鉴定报告》、《价格评估结论书》均有异议，刘志强认为：评估报告依据合同截止期限确定评估标的的工程使用年限是错误的。评估报告并未体现采用了市场法进行评估，未将新建的约8000平方米的房屋现存价值进行合理评估，评估价格过低，并要求高迪公司出庭说明情况、重新鉴定。另刘志强在2019年另行委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司（以下简称永信公司）对涉案场地的装修重置价格进行评估，评估价格为16946160元。建材贸易分公司、煤建公司认为：博众公司、高迪公司在评估现场没有对工程量进行测算，工程项目、工程数量均无任何图纸、图片、工程记录等相关资料，也未载明工程装修的时间及认定依据，该评估结论仅凭刘志强自行申报的工程量、建造时间等材料进行评估，因此评估结论不科学、不合理、不应采用。刘志强委托永信公司作出的评估结论是其单方委托，对该结论不予认可。庭审中，建材贸易分公司申请对涉案场地2015年6月1日至2018年12月31日的市场租金价格进行评估，经摇珠，本院委托广东均正房地产与土地估价有限公司（以下简称均正公司）进行评估。该公司于2019年8月5日作出估价结果报告，结论为该期间的租金估价为6068925元。三方当事人对该评估结论均没有异议。刘志强因工程造价鉴定支付了鉴定费127510元，因工程造价残值评估支付了评估费140236元。建材贸易分公司因涉案场地的租金价格评估支付了评估费49082元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案合同经广州市中级人民法院审理认定为无效合同，刘志强、建材贸易分公司的损失应按照上述规定进行处理。对于合同双方是否存在过错问题，涉案合同是因刘志强行贿煤建公司的原总经理程樵佳而签订的，且租赁价格过低、损害了建材贸易分公司的利益导致合同无效。在签订合同过程中，刘志强与建材贸易分公司对合同租赁价格低于市场价格是明知的，在此情况下，建材贸易分公司仍与刘志强签订合同，其没有尽到审慎审查的义务，因此，其在签订合同过程中存在过错。刘志强与建材贸易分公司对合同无效均有过错，双方均应对合同无效产生的损失承担相应的责任。对于刘志强是否存在装修损失的问题，应由刘志强承担举证责任。本案中，涉案场地人山人海酒家是由刘志强自行加建并自营，该部位属于违法建设，且建材贸易分公司出租的标的物不包含该房屋，也没有另行收取租金，故刘志强要求建材贸易分公司、煤建公司赔偿该部位的装修损失缺乏法律依据，本院不予支持。对于大包工场、汽车美容店、路边商铺部位，因刘志强是转租给他人使用，出租装修物存在由次承租人添加的可能性，建材贸易分公司提供的粤海创意欧式快修快洗服务中心装饰工程设计图、工程量清单表、广州市立时香食品有限公司出具的《东海南路9号场地情况说明》等证据也印证了这种可能性的存在，因此刘志强应提供充分的证据证明大包工场、汽车美容店、路边商铺部位是由其出资装修。根据刘志强提供的采购单、支付凭证，大部分是其内部的记账记录，没有相应的转账支付凭证，即使有相关的转账支付凭证，该部分的转账支付凭证主要针对的部位是人山人海酒家，因此，刘志强提供的采购单、支付凭证不能充分证明其对大包工场、汽车美容店、路边商铺具体部位（装修范围）、具体项目（装修内容及工程量）进行了装修。博众公司、高迪公司作出的鉴定、评估结论是根据刘志强的自述、采购单、支付凭证，结合现场情况进行的，且现场难以区分哪些部位由刘志强出资装修，故本院对该鉴定、评估结论不予采用，由此产生的鉴定费127510元、评估费140236元，由刘志强自行承担。刘志强认为高迪公司的评估价格过低、要求重新评估缺乏事实依据，本院不予准许。至于永信公司的评估报告，该评估是刘志强单方委托，且建材贸易分公司、煤建公司均不认可，故本院对该评估报告不予采用。综上，刘志强未能充分举证其存在装修损失，故本院对其要求建材贸易分公司、建材公司赔偿装修损失不予支持。对于租赁保证金问题，因1612号案在处理刘志强向煤建公司支付的租金时，注明刘志强应支付的租金应扣除租赁保证金，即该案已对租赁保证金进行了处理，故刘志强在本案中再次要求返还租赁保证金属于重复起诉，本案不再处理。对于建材贸易分公司要求刘志强支付场地占有使用费差额问题，1612号案已处理2006年1月1日至2015年5月31日期间的租金差额，本案建材贸易分公司要求处理后续2015年6月1日至2018年12月31日期间的租金和场地占有使用费差额有事实和法律依据，本院予以支持。根据均正公司的估价结论，该期间涉案场地的租金估价为6068925元，扣减刘志强已支付的2717406元，差额为3351519元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，刘志强向广州市煤建有限公司建材贸易分公司支付2015年6月1日至2018年12月31日期间的租金和场地占有使用费差额3351519元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，刘志强向广州市煤建有限公司建材贸易分公司支付评估费49082元。三、驳回刘志强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125083元、反诉案件受理费34004元，由刘志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  马文洁人民陪审员  李玉玲人民陪审员  高少珍二〇二〇年九月二十三日书 记 员  宋嘉杰卢健华