广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12976号原告：陈雁好，女，1955年3月11日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************023。原告：樊桂芳，女，1930年5月13日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码440************029。原告：梁醒勤，男，1982年4月19日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************055。原告：梁美茵，女，2004年10月14日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************040。法定代理人：陈雁好，女，1955年3月11日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************023。系梁美茵母亲。原告：梁立勤，男，1985年3月8日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************059。上述五原告共同委托诉讼代理人：区绮雯，广东和桂律师事务所律师。上述五原告共同委托诉讼代理人：邓三桂，广东和桂律师事务所律师。被告：罗鉴洪，男，1972年9月2日出生，汉族，住中山市*****************，公民身份号码442************792。被告：梁文明，男，1976年2月28日出生，汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码442************793。上述两被告共同委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市日特机电有限公司，住所地中山市民众镇东胜工业区（东胜路七号之三），统一社会信用代码914********531692B。法定代表人：彭志伟，经理。委托诉讼代理人：何卉，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所实习律师。原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤与被告罗鉴洪、梁文明、第三人中山市日特机电有限公司（以下简称日特公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤委托诉讼代理人区绮雯，被告罗鉴洪、梁文明及其委托诉讼代理人冯兆演，第三人日特公司委托诉讼代理人何卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤向本院提出诉讼请求：1.解除梁强森与罗鉴洪于2016年11月10日签订的土地使用权权利与义务转让合同；2.罗鉴洪、梁文明及日特公司将位于中山市******面积为5794.1平方米的集体工业用地使用权（以下简称诉争土地）返还给陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤。事实和理由：2016年11月10日，梁强森与罗鉴洪签订土地使用权权利与义务转让合同（以下简称梁强森转让合同），约定梁强森将诉争土地转让给罗鉴洪。梁文明按照上述合同约定将土地转让款支付给梁强森银行账户。陈雁好为梁强森之妻。梁强森因疾病于2018年3月1日死亡，梁强森的继承人即为本案全部原告。2020年3月，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤收到日特公司诉本案陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤、罗鉴洪、梁文明建设用地使用权转让合同纠纷一案的起诉状及证据材料【案号：（2020）粤2071民初2191号】。诉争土地属于陈雁好与梁强森的夫妻共有财产，但是梁强森在处分诉争土地时未告知陈雁好，亦未取得陈雁好的同意及授权，擅自将诉争土地转让给罗鉴洪、梁文明，属于无权处分。而罗鉴洪、梁文明明知诉争土地存在共有人的情况下，仍继续与梁强森签订转让合同，并在与梁强森签订转让合同后，在未取得权属登记证的前提下，又与日特公司签订土地使用权权利与义务转让合同（以下简称罗鉴洪转让合同），被告转让诉争土地的行为亦属无权处分。而陈雁好明确表示反对梁强森处分诉争土地的行为，双方之间的合同已无法继续履行，应当解除。日特公司在未与诉争土地的登记权属人直接签订协议，且无登记权属人的配偶同意的情况下，与“仅享有合同权利这一债权权利人身份”的罗鉴洪、梁文明签订转让合同，并擅自建设，可见其在本案中亦不属于善意第三方。罗鉴洪、梁文明及日特公司均应将诉争土地返还给陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤。至于地上建筑物的处置，双方可另行处理，或由法院判决。综上所述，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，特提出上述请求，恳请法院支持陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤全部诉讼请求。原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤向本院提供的证据主要有：1.原告身份证复印件；2.关系证明；3.（2020）粤2071民初2191号案件民事起诉状复印件；4.产权证复印件；5.土地使用权权利与义务转让合同；6.建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程规划许可证、中山市建设工程规划许可证、中山市建设工程规划条件核实确认书、中山市建设工程竣工验收备案登记证；7.公证书复印件；8.病历资料；9.企业信息资料打印件。被告罗鉴洪、梁文明辩称，一、陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤诉求无事实和法律依据，梁强森转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤主张解除合同的法律基础是陈雁好在不知情的情况下由其丈夫梁强森将诉争土地转让给了罗鉴洪，现陈雁好不同意履行合同，认为合同应当解除。罗鉴洪、梁文明认为陈雁好的请求权基础不成立。解除合同要符合合同法解除合同的相关规定，即在履行合同中存在违约行为，合同无法履行，也让陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤不能实现合同目的，合同签订后，罗鉴洪、梁文明已经全部支付了土地转让款，履行了合同绝大部分义务，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤要求解除合同没有事实和法律依据。二、罗鉴洪转让合同无效，罗鉴洪、梁文明还没有取得土地使用权，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤没有将土地过户给罗鉴洪、梁文明，罗鉴洪、梁文明不是法律意义上的土地使用权人，也不是对外的当事人，所以罗鉴洪、梁文明无权将土地再转让给第三人。由陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤直接过户给第三人的做法违反了相关法律规定，特别是税收的相关法律规定，系偷税行为，请求法院驳回陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤对罗鉴洪、梁文明的诉讼请求。被告罗鉴洪、梁文明就其辩解意见未向本院提供证据第三人日特公司述称，一、梁强森转让合同以及罗鉴洪转让合同有效、应当继续履行，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵无权要求解除合同。（一）依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”诉争土地权利义务经梁强森以合同形式依法转让给罗鉴洪，罗鉴洪、梁文明依法转让给第三人并经梁强森同意，且梁强森转让合同以及罗鉴洪转让合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效。（二）陈雁好主张其对梁强森生前出让诉争土地不知情，梁强森私自处分属于夫妻的共同财产，因此认为梁强森转让合同对其不发生法律效力，并且主张罗鉴洪在未取得诉争土地物权情况下将诉争土地转让给第三人属于无权处分。日特公司认为该观点不应得到支持，理由如下：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案合同并不存在无效之情形。1.陈雁好没有任何证据证明罗鉴洪与梁强森签订前述合同时存在恶意串通的情形。2.陈雁好没有任何证据证明诉争土地的交易价格明显低于交易时的市场价格。3.陈雁好对其相关主张未举证予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵应承担举证不能的不利后果。4.陈雁好没有任何证据证实前述合同是一方当事人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，且涉案合同内容并未违反法律或行政法规的强制性规定。5.诉争土地已取得土地使用权证且登记在梁强森一人名下，根据外观公示原则，结合梁强森与罗鉴洪、梁文明以及日特公司仅是买卖关系的实际情况，陈雁好主张罗鉴洪在签订合同时已经明知梁强森已婚并且诉争土地属于夫妻共同财产的事实不成立，也无证据予以证实。事实上，罗鉴洪、梁文明、日特公司在合同签订过程中并不清楚梁强森的婚姻状况，梁强森、陈雁好从未向日特公司出示过其婚姻登记证件。合同履行过程中，据日特公司股东林永有回忆，在2017年办理诉争土地上建筑建设事宜时已经面见过陈雁好【当时不知道其为梁强森有结婚登记关系的妻子】，陈雁好对诉争土地转让、建设事务并未有任何反对意见。在涉案合同签订及履行过程中，日特公司有理由相信梁强森为诉争土地唯一权利人，后续合同履行过程中也未见到陈雁好就诉争土地转让事宜作出任何反对的意思表示。并且，诉争土地的土地证原件、各类建设房屋的证件原件均在日特公司，日特公司有合理理由相信梁强森有权利处理该土地，且其如确有处于婚姻关系存续期间内的配偶的话，也是与其配偶商议并经过配偶允许的。且在涉案合同履行过程中，长达三四年时间，陈雁好均未提出任何异议，应当视为其知晓并同意诉争土地转让事宜。退一步说，即便诉争土地属于夫妻共同财产，对于《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，也应当理解为夫妻双方对于共有财产享有平等处分权，即对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的。夫妻一方处分共有财产的效力及于另一方，除非处分人有损害夫妻关系另一方的恶意，但陈雁好没有任何证据显示梁强森签订合同、履行合同时有故意损害陈雁好利益的恶意的情况及证据。6.梁强森在同意罗鉴洪、梁文明将诉争土地权利义务转让给第三人后，已经将诉争土地交付给第三人使用，第三人已经在该土地建设房屋并已经完工可以办证及过户支付余款后即完成合同权利义务，第三人股东林永有在梁强森死后到其家中与其家属沟通办证事宜，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵也从未提出反对意见。为防止损害市场交易安全，第三人的合法权益应当予以维护。二、本案中，涉案合同已经履行大部分权利义务，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵请求行使解除权无事实依据和法律依据。本案中樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵以陈雁好明确反对梁强森与罗鉴洪、梁文明之间处分诉争土地之行为认为双方之间合同无法继续履行为由提出解除合同，其诉状未提出行使解除权的法律依据。如樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵是以《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。”为由提出解除合同，涉案合同并不具备以上条件可以解除。首先，涉案合同不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况。其次，日特公司已经履行了涉案合同约定的条件已成就的付款义务，且已经耗费资金在诉争土地上建设建筑物，日特公司不存在不履行合同主要债务的情况。而樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵自己表达不履行后续办证过户的意思，不能行使法定解除权。第三，日特公司不存在迟延履行主要债务的情况。第四，涉案合同已经进入可以对已经建好的建筑物进行办证并过户的阶段，不存在不能实现合同目的的情况。梁强森签订涉案合同出让土地收取转让款的目的已经基本达成，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵方亦不存在不能实现合同目的的情况。以上法律规定的行使解除权的权利人应当在于守约方，涉案合同由樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵方提出解除并不具备解除权的基础事实和法律依据，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美方无权提出解除涉案合同。退一步说，即便法院审查后认为樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵有权主张反对梁强森与罗鉴洪、梁文明签订的合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满,撤销权、解除权等权利消灭。”如果解除权人长期不行使解除权，一方面表明其怠于管理权利，另一方面非解除权人基于解除权人长期默示不作为而产生合理信赖。合理期限行使解除权，可以规制权利滥用、平衡双方合同利益。而涉案合同涉及交易为土地使用权转让及土地地上建筑物建设后办证一并过户转让，依法可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”如樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵主张其至始反对涉案合同的签订及履行，其应当在第一次知晓诉争土地转让事宜即2017年11月1日【据日特公司股东林永有回忆，此时陈雁好虽未告知梁强森妻子身份，但已经知悉诉争土地转让事务，未提出任何反对意见】起一年内即2018年11月1日前主张。如樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵主张在日特公司催告其履行合同办证及过户义务后【2019年4月16日日特公司与被告一齐到樊桂芳家中沟通催促履行办证及过户义务】开始反对涉案合同的签订及履行，一来其此前未在知晓诉争土地转让后提出反对意思，二来即便如此，其也应当在三个月内即2019年7月16日前提出行使解除权。然涉案纠纷沟通至今，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵忽然在2020年4月30日日特公司起诉的案件开庭过程中才提出其提起了解除合同的诉求，一则没有任何解除权的法定基础，二则亦明显已经超过行使解除权的法定期限。三、诉争土地及地上建筑物随着合同履行时间的推进已经发生了极大的价值变化，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵主张解除合同违背诚实信用原则，亦损害市场交易安全，其主张不应得到支持。诉争土地自2016年转让及地上建筑物自2018年建成后，随着中山市土地市*因“深中通道”、民众政府相关产业园区大力建设等影响而发生了极大的价值变化，土地及建筑物价值增值巨大，且罗鉴洪、梁文明在建设前还耗费资金对土地闲置问题进行了处理和解决。樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵此时提出解除合同，如法院支持樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵主张，则使得罗鉴洪、梁文明及日特公司利益将极大受损，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵却将因违反合约行为而获利。结合本案事实来看，涉案合同可以继续履行，也应当继续履行。因此，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵诉求主张属于恶意毁约，严重违背诚实信用原则，亦严重损害市场交易安全，应当驳回其请求。四、日特公司认为罗鉴洪转让合同也是属于有效且应当继续履行的合同，该合同的内容并不违反法律强制性规定，在履行过程中均已取得梁强森同意。该合同大部分义务已经履行完毕，建房的投入及相关手续办理均由日特公司执行，所支付款项及耗费成本绝大多数均在日特公司。日特公司承接的是罗鉴洪转让合同的罗鉴洪相关权利义务，涉案土地报建均以梁强森名义进行，该约定不违反法律规定。罗鉴洪、梁文明当庭提出合同无效可能考虑到2016年以后土地价值发生了变化，违约成本较低，但日特公司认为罗鉴洪、梁文明主张没有法律和事实依据。鉴于上述事实与法律依据，梁强森转让合同及罗鉴洪转让合同依法属于有效、应当继续履行的合同，梁强森生前已经知悉并同意将诉争土地权利义务转让给日特公司，日特公司已经在诉争土地上依法建设房屋并已经可以进行办证，房屋办证后依法可以按照合同约定将房屋及土地过户到日特公司名下。因梁强森已经死亡，故樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵作为梁强森的第一顺序法定继承人应继续履行梁强森在合同中的义务，并依法享受合同约定的权利。因此，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵应当遵循诚实信用原则，在诉争土地、房屋符合办理办证、过户登记条件的情况下，依合同约定协助日特公司办理涉案房屋的过户登记手续。据此，樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵主张无任何法律依据和事实基础，恳请法院驳回樊桂芳、陈雁好、梁立勤、梁醒勤、梁美茵的诉讼请求。第三人日特公司为其陈述意见向本院提供的证据主要有：1.土地使用权权利与义务转让合同（2016年11月10日签订）；2.土地使用权证及图纸；3.土地使用权权利与义务转让合同（2016年12月15日签订）；4.企业信用信息公示报告；5.广东省农村信用社网银交易凭证；6.网上银行电子回单；7.中国农业银行个人明细对账单；8.收据；9.补充协议；10.情况说明；11.林永有身份证复印件；12.资信证明书；13.中国建设银行股份有限公司分行建设工程劳务工资保证金存款证明；14.微信聊天记录；15.网上银行电子回单、中国农业银行个人明细对账单；16.消防施工合同书；17.工程合同；18.网上银行电子回单；19.备案告知书；20.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；21.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；22.建设工程竣工验收消防备案表；23.建设工程消防设计备案凭证；24.建设工程消防设计备案受理凭证；25.建设工程消防设计备案；26.建设工程规划许可证；27.中山市建设工程规划许可证；28.梁强森厂房土建工程合同书；29.中山市建设工程规划条件核实确认书；30.中山市建设工程竣工验收备案登记证；31.房产平面图、房屋坐落位置图；32.中山市民众镇梁强森用地图；33.地址（姓名）变更证明；34.公证书；35.民事案件委托代理合同；36.发票2张；37.广东省农村信用社交易回单；38.广东省律师费收费管理办法；39.参考案例。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，梁强森（甲方、转让方）和罗鉴洪（乙方、受让方）就诉争土地转让事宜签订转让合同，约定，按该土地之现状，甲方对该土地的全部权利与义务作价3230000元全部转让给乙方。乙方按下列方式向甲方支付3230000元转让款：第一期：乙方于签订本合同之日支付该土地定金800000元给予甲方。第二期：乙方于2016年11月20日前支付820000元给予甲方。第三期：待乙方以甲方的名义完善该地块的报建批复、施工许可证办理后或2017年5月1日前，乙方支付1290000元给予甲方。第四期：办理过户手续当天或在2017年11月2日前乙方将余款320000元给予甲方。甲方需开具收据给乙方为凭证。办理报建批复、闲置用地使用费等一切费用，乙方以甲方名义缴交。该3230000元转让款为甲方实收款项，该土地房产证办证费、房产证过户费及办理土地使用权人登记过户到乙方或乙方指定人员的一切责任、手续、税费及其他费用、责任全部由乙方承担。上述事项需要甲方依法协助在相关文件上签名的，甲方给予协助签名，但相关法律责任全部由乙方承担。乙方以甲方的名义开发建设在该土地上的一切建筑物，建设工程施工过程中所发生的一切安全责任事故，由乙方全部承担。任何一方违约的，守约方乙方为了实现债权所产生的费用（包括但不限于律师费、调查费、查询费、差旅费、案件受理费、诉讼保全费、执行费、评估费、拍卖费等费用），均由违约方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，2016年11月10日至2017年5月11日止，梁文明分别向梁强森转账支付800000元、820000元、900000元、390000元，合计2910000元，转账附言均为“罗鉴洪支付梁强森购地款”。2016年12月15日，罗鉴洪、梁文明（甲方、转让方）和日特公司（乙方、受让方）就诉争土地转让事宜签订转让合同。约定，按该土地之现状，甲方对该土地的全部权利与义务作价4258661元全部转让给乙方。乙方按下列方式向甲方支付4258661元转让款：第一期：乙方于签订本合同之日支付该土地定金1280000元给予甲方。第二期：待乙方以甲方的名义完善该地块的报建批复、施工许可证办理好之日，乙方支付2130000元给予甲方。第三期：办好过户手续当天，乙方将余款848661元给予甲方。甲方需开具收据给乙方为凭证。该4258661元转让款为甲方实收款项，该土地办理报建批复、房产证办证费、房产证过户费及办理土地使用权人登记过户到乙方或乙方指定人员的一切责任、手续、税费及其他费用、责任全部由乙方承担。甲方负责全程协助乙方办理该土地报建批复、房产证办理、土地证、房产证过户等一切相关手续，办理完毕之日乙方支付服务费200000元给甲方。任何一方违约的，守约方乙方为了实现债权所产生的费用（包括但不限于律师费、调查费、查询费、差旅费、案件受理费、诉讼保全费、执行费、评估费、拍卖费等费用），均由违约方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，2016年12月19日至2018年10月16日止，日特公司财务人员彭惠英向梁文明分别支付500000元、300000元、480000元、500000元、500000元、500000元、500000元、130000、700000元、100000元、300000元、200000元，2017年11月2日，梁文明退回500000元，共支付款项421万元，其中2018年3月18日支付的30万元是对罗鉴洪、梁文明的补偿，391万元是土地转让款。罗鉴洪向日特公司出具收据确认收到土地转让款。2017年8月5日，彭志伟、林永有（发包方、甲方）和中山市天诺建筑装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订承包工程合同，约定，本工程为彭志伟、林永有位于中山市民众镇三墩工业区8.7亩地建设项目，此地块由梁强森合法转让所得，由于现时政策所需该工程分两期进行，一期以梁强森名义报建1500平方米（梁强森厂房工程）待竣工验收后过户到彭志伟、林永有共同名下后再以彭志伟、林永有名义报建二期工程12986.09平方米（彭志伟、林永有厂房工程），一期二期合计建筑面积为14486.09平方米。本工程含税总价为12458037.4元。2017年9月1日，中山市城乡规划局就诉争土地厂房一期向梁强森颁发建设工程规划许可证，载明“同意按图办理一幢一层厂房规划报建，本局验线”2018年3月19日，罗鉴洪、梁文明（甲方）和日特公司法定代表人彭志伟（乙方、受让方）签订补充协议，约定，甲乙双方于2016年12月15日签订了一份土地使用权权利与义务转让合同，乙方没有以市场价格将厂房交给甲方建设，经双方协商，达成补充协议，乙方愿意一次性支付300000元给甲方作为补偿，甲方必须协助办理该土地的收地、厂房报建、验收、办理房产证以及房产证过户（由梁强森或其继承人过到彭志伟名下）。2018年3月27日，中山市公安消防支队火炬开发区大队向梁强森出具建设工程消防设计备案凭证。2018年3月29日，梁强森（发包方、甲方）和中山市新涌口供水有限公司（承包方、乙方）就诉争土地厂房消防装表工程签订工程合同，约定工程预算价位80321.9元，经甲乙双方充分协商，同意按70683.27元含税承包。合同签订甲方即付总承包价的100%给乙方。合同还约定了其他事项。2018年4月13日，彭惠英向中山市新涌口供水有限公司转账支付70683.27元。2018年5月18日，中山市晶羚电器有限公司（梁强森）厂房（发包方、甲方）和中山市仁安消防设施工程有限公司（承包方、乙方）就诉争土地厂房消防工程建设事宜签订消防施工合同书，约定建筑面积约16100平方米，分两期施工，总造价为483000元。第一期消防工程约1700平方米，造价为138000元，第二期约14400平方米，造价为345000元。合同还约定了其他事项。2018年5月21日，彭惠英向中山市仁安消防设施工程有限公司法定代表人温志坚转账支付80000元。2018年6月16日，彭惠英向中山市仁安消防设施工程有限公司法定代表人温志坚转账支付30000元。2018年8月17日，彭惠英向中山市仁安消防设施工程有限公司法定代表人温志坚转账支付28000元。合计138000元。2018年7月13日，中山市公安消防支队火炬开发区大队向梁强森出具建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年10月22日，中山市住房和城乡建设局对诉争土地厂房一期进行竣工验收备案，载明，建设单位为梁强森，工程名称为梁强森厂房一期工程，建筑面积为1700.64平方米。当日，中山市公安局民众分局对诉争土地地址由“中山市******”变更为“中山市**************之九”。2020年1月6日，日特公司（甲方）和广东凯行律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定，乙方接受甲方委托，指派本所律师熊小薇、何卉在甲方与罗鉴洪、梁文明、陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤建设用地使用权转让合同纠纷一案中的一审、二审（如有）、执行（如有）程序中担任甲方的代理人。在签订本合同三日内，甲方向乙方支付一审代理费人民币118207元，本案如发生二审，二审阶段律师费59103元（如不发生，则不收取）；如本案需执行，执行阶段律师费59103元（如不发生，则不收取）。合同还约定了其他事项。2020年1月7日，日特公司向广东凯行律师事务所支付律师费118207元。庭审中，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤称，第一，诉争土地属于梁强森和陈雁好夫妻共有财产，但梁强森在转让诉争土地时没有取得陈雁好的授权及同意，梁强森转让合同对陈雁好不发生法律效力，“虽然在家，但他们谈话时陈雁好也不在现场……不过问梁强森的事情……他们谈的时候没有邀请陈雁好谈”。在梁强森去世后，梁文明委诉争地处置事宜到陈雁好家中，但并未与陈雁好谈话，而梁文明一直是与陈雁好的儿子梁醒勤谈，后梁醒勤与陈雁好谈及诉争土地转让事宜，陈雁好明确表示不同意，为此母子关系一度僵化。陈雁好拒绝追认上述转让行为，应当解除梁强森转让合同。第二，罗鉴洪、梁文明在未取得诉争土地物权的前提下，将诉争土地转让至日特公司的行为，并未取得梁强森和陈雁好的授权及同意，亦属无权处分行为，日特公司主张要求继续履行其与罗鉴洪转让合同，于法无据。第三，罗鉴洪、梁文明及日特公司，均不适用善意取得。善意取得应当同时满足以下条件；（1）受让不动产时的相对人在主观上为善意、无过失；（2）支付合理价款；（3）已经办理产权登记。首先，梁文明确认其经营房产中介公司，比一般人更熟悉房产、土地等不动产交易流程。据日特公司陈述及微信聊天记录可见，梁文明能够找到梁强森家人住址，实际已经明知梁强森的家庭背景及其家庭成员。罗鉴洪、梁文明清楚知悉梁强森已婚事实，也清楚诉争土地为梁强森、陈雁好夫妻共同财产，但其并没有履行审慎义务，未要求梁强森提供陈雁好同意处分诉争土地的相关凭证，损害了陈雁好的合法权益，在受让土地时存在重大过失。日特公司明知罗鉴洪、梁文明未取得诉争土地所有权，未审查诉争土地真实的产权状况，也构成重大过失。日特公司、罗鉴洪、梁文明均不属善意。其次，集体建设用地使用权转让的，应到土地行政主管部门办理土地登记及相关权属证明，建设用地使用权自登记时设立。日特公司、罗鉴洪、梁文明均未办理产权登记。综上所述，日特公司、罗鉴洪、梁文明均不适用善意取得制度。罗鉴洪、梁文明对此不予确认，辩称“每次谈他老婆都有在场，也参与接待，倒茶冲茶，我们相信陈雁好是会听到的，而且说的是白话，不可能听不到，而且我们去了三次，都是与梁强森说，陈雁好不可能不问他老公”。日特公司对上述主张亦不予确认，并陈述意见如下：关于陈雁好是否知情问题。陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤和罗鉴洪、梁文明均确认诉争土地交易前，罗鉴洪、梁文明多次到梁强森家中商谈诉争土地转让事宜，陈雁好多次在场，交易过程长达三四年，建成已有一两年，陈雁好提出不知情，不符合常理。陈雁好在对诉争土地转让事宜知情的情况下，未提出反对意见，应当视为同意转让。且诉争土地登记于梁强森一人名下，根据外观公示原则，罗鉴洪、梁文明有理由相信诉争土地转让是梁强森、陈雁好双方共同意思表示。关于罗鉴洪转让合同效力问题。罗鉴洪、梁文明认为该转让合同无效，违背其作为交易中介方的相关承诺，在履行过程中告知并得到了梁强森的认可。日特公司已在土地上建设房屋并已经完工，已达到办证条件，且已支付交易价款，日特公司股东林永有到梁强森家中与其家属沟通办证事宜，陈雁好等人未提出反对意见，三方签订的转让合同均为合法有效，应当继续履行。另，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤称，陈雁好身体健康状况不佳，患有肾炎、腰疼等疾病，需长期就医。除了看病、生活需要之外，基本不离开住所，是典型的家庭妇女。而诉争土地距离陈雁好住址30多公里路程，陈雁好因身体原因从未到诉争土地查看，故不知悉诉争土地已被建厂房的事实。陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤就上述主张提交病例资料予以佐证。罗鉴洪、梁文明对该证据的真实性、合法性确认，不确认关联性，辩称上述病症是慢性疾病，不影响工作、生活，病情并不严重，从来没有住过院，只是门诊拿药治疗。另查，梁强森于2018年3月1日死亡，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤均为梁强森第一顺序法定继承人，梁强森与陈雁好系夫妻关系，与樊桂芳系母子关系，与梁醒勤、梁立勤系父子关系，与梁美茵系父女关系。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。梁强森转让合同，为双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点：一是梁强森转让合同对陈雁好是否发生法律效力；二是罗鉴洪转让合同的法律效力。关于焦点一。根据日特公司、罗鉴洪、梁文明对交易经过的陈述可知，由罗鉴洪、梁文明和日特公司工作人员共同到梁强森家中数次商谈交易事宜，在商谈现场，陈雁好在家中，且负责了部分接待工作，陈雁好对上述陈述予以确认，本院予以认定。但是，陈雁好称并不清楚他们在谈论诉争土地交易事宜，“虽然在家，但他们谈话时陈雁好也不在现场……不过问梁强森的事情……他们谈的时候没有邀请陈雁好谈”，梁强森并未将诉争土地交易事宜告知陈雁好，未取得陈雁好同意，属于私自处分夫妻共有财产，上述转让合同对陈雁好不发生法律效力。罗鉴洪、梁文明、日特公司对此不予确认，罗鉴洪、梁文明辩称“每次谈他老婆都有在场，也参与接待，倒茶冲茶，我们相信陈雁好是会听到的，而且说的是白话，不可能听不到，而且我们去了三次，都是与梁强森说，陈雁好不可能不问他老公”，日特公司述称，在商谈转让时，并不清楚梁强森的婚姻状况，在梁强森去世后，才知晓共有产权情况。诉争土地登记于梁强森一人名下，根据外观公示原则，梁强森有权利对诉争土地进行处分。综合双方陈述及查明事实，根据日特公司对上门协商经过的陈述可知，从协商签订转让合同到具备办证条件长达超过三年的时间内，陈雁好一直未提出异议。现陈雁好仅以对诉争土地转让事宜不知情没有经过本人授权同意为由抗辩合同对陈雁好的法律效力，有违日常生活经验法则，本院对其意见不予采信，并认定在梁强森和罗鉴洪签订转让合同时已取得陈雁好的同意，买卖合同虽然只有梁强森的签字，但对陈雁好同样具有法律约束力，陈雁好应恪守履行。故，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤诉请解除梁强森转让合同的主张，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。罗鉴洪、梁文明认为罗鉴洪转让合同无效，罗鉴洪、梁文明没有取得诉争土地的使用权，无权将诉争土地再次转让给日特公司。转让行为违反相关法律规定，特别是税收相关法律规定，属偷税行为。日特公司对此不予确认，认为日特公司受让的是梁强森转让合同中的罗鉴洪的权利义务，在合同履行中，已征得梁强森同意，大部分合同义务已履行完毕，诉争土地报建均以梁强森名义进行。罗鉴洪转让合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合双方观点，根据《中华人民共和国物权法》十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，处分行为的效力与合同的效力并非有必然相同的结果，除非法律另有规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。本案中，罗鉴洪转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。另，梁强森转让合同为双务合同，在没有证据显示陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤对梁强森的诉争土地放弃继承的情况下，梁强森生前就诉争土地所负担的合同债务应由陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤在继承遗产的实际价值范围内继续履行。故，陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤诉请日特公司、罗鉴洪、梁文明共同将诉争土地交还给的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤的诉讼请求。案件受理费32640元，减半收取16320元（原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤已预交），由原告陈雁好、樊桂芳、梁醒勤、梁美茵、梁立勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 赵 磊二〇二〇年九月十七日书记员 何浚欢