安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0123民初190号 原告：合肥辉耀机械有限公司，住所地肥西县桃花工业园拓展区苏岗路与湖东路交口，统一社会信用代码913401236808123863。 法定代表人：陈文福，执行董事。 被告：合肥市日弘塑胶制品有限公司，住所地合肥市经济开发区桃花工业园拓展区苏岗路与湖东路交口1#厂房，统一社会信用代码91340123MA2NTCWT33。 法定代表人：张雄伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云平，广东前瞻律师事务所律师。 原告合肥辉耀机械有限公司（以下简称辉耀公司）与被告合肥市日弘塑胶制品有限公司（以下简称日弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。辉耀公司法定代表人陈文福、日弘公司委托诉讼代理人莫远思、张云平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辉耀公司向本院提出下列诉讼请求：1、解除原被告于2016年11月5日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即返还肥西县桃花工业园拓展区苏岗路与湖东路交口厂房及其附属设施，并将房屋恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月5日，原被告签订《租赁合同》，约定将原告所有的位于肥西县桃花工业园拓展区苏岗路与湖东路交口厂房出租给被告，合同对租期、租金、双方权利义务及合同解除条件等做了详细约定。合同签订后，原告严格按照合同约定将厂房交付给被告。承租期间，被告未经原告同意在厂房消防通道处违法搭建多处违章建筑，给厂房造成严重安全隐患。涉案厂房内附属建有行车，对于行车的承载量合同有明确约定，但被告未经原告同意擅自增加建造行车且承载量远超过厂房房梁承载限度，对房屋造成了严重安全隐患。同时，被告在承租期一直存在拖欠租金、电费等行为。根据《租赁合同》第十条第四项：“租赁期内，乙方未经甲方允许擅自在租赁房屋范围内违章搭建……甲方有权终止租赁合同，并不再退还租金和保证金”的约定以及《合同法》的规定，被告的上述行为已构成严重违约。对于被告的违约行为，原告多次要求被告整改，但一直未果。2019年6月3日，原告已书面通知被告终止合同，要求其搬离并交还租赁厂房，但被告一直对此不予理睬。由于被告违反了安全生产和消防规定，被肥西县消防救援大队查封了厂房，其安装的32吨行车被肥西县特检所责令停止使用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 日弘公司辩称：原告不享有合同解除权，无权要求解除合同。一、从约定解除权的角度而言，原告行使解除权的条件未成就，故无权行使解除权。合同第十条第三、第四款约定原告能够行使解除权的情形只有两种：一是被告未按约定交纳租金的时间超过30天；二是租期内被告未经原告允许，擅自在厂房内违章搭建，经原告多次责令停止施工无效，原告才有权终止租赁合同。本案中，被告一直按时交纳租金不存在拖欠租金的情形。原告主张被告在厂房外消防通道外违章搭建构成违约无事实依据。被告搭建的临时棚是在承租涉案厂房时就已经搭建的，当时已获得了原告的同意，《租赁合同》第八条第七款明确约定原告允许搭建非封闭设备棚作为被告生产需要使用。且被告承租涉案厂房已达三年之久，期间原告从未提出过被告所搭建的临时棚影响消防，被告也从未收到过消防队关于临时棚影响消防通道的任何书面通知。原告在双方发生纠纷后，于2019年5月30日才发出通知声称被告所搭建的临时棚影响消防。为了双方的友好合作，被告已主动拆除了临时棚。二、从法定解除权的角度而言，被告不存在致使原告合同目的不能实现的根本违约行为，原告无权行使法定解除权。原告出租厂房的目的是收取租金，被告在承租期内一直按时足额支付租金，即使搭建的临时棚构成违约也只是一般的违约事由，并不会导致租赁合同目的无法实现，且目前已拆除。原告主张被告所建的行车超过合同约定，无事实依据，合同第八条第七款约定，“甲方认可已建造在租赁物内行车（45×7.55吨和22×920吨）贰台”，从该条款的字面理解应为原告确认被告已建造两台行车的事实，但并未对行车的起重量进行限制，即在合同签订时原被告双方未对起重量进行约定。原告在第一次庭审中称涉案厂房行车量的载重限量为20吨，但原告作为证据提交的通知中却称载重量为10吨，说法前后不一，且原告在重新拟定的《厂房租赁合同》中全文未提及行车限重的问题，可见原告声称被告所建造的行车超过厂房行车梁载重限量，只是为了达到加租或解除合同而捏造的借口。该行车经检验符合安全生产指标，并不会对房屋造成安全隐患。原告应承担举证不能的责任。为了双方的友好合作，被告已在该行车上加装了起重限制器。此外，根据合同第八条第六款、第九条第九款，原告应确保厂房符合消仿要求，但原告出租的厂房并不符合消防要求，导致被告目前被要求消防整改，原告构成违约，而法定解除权只能由非违约方行使，原告作为违约方无权行使法定解除权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下：2016年11月5日，甲方辉耀公司与乙方邓少锋签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥市桃花工业园拓展区苏岗路与湖东路交口2#厂房租给乙方，租期为2016年11月5日至2026年11月4日共10年，租金每平方每月12元，租期满5年后每3年增加租金5%。合同第八条第（七）项约定“租赁期间，甲方认可已建造在租赁物内行车（45×7.55吨和22×920吨）贰台，以及在租赁物外南墙处搭建非封闭设备棚（66平米）作为乙方生产需要使用。乙方对于使用行车（特种设备）以及涉及建筑承重钢梁必须安全年检，使之符合安全指标。”第十条违约责任约定“（三）租赁期内，乙方应按约定时间缴纳房租及其应支付的一切费用，如未按时缴付费用，欠满30日，则视为合同违约，并有权终止租赁合同，保证金与其他费用不再退还乙方。（四）租赁期内，乙方未经甲方允许擅自在租赁房屋范围内违章搭建，经甲方多次责令要求停止施工仍无效，甲方有权终止租赁合同，并不再退还租金和保证金。” 合同签订后，案涉厂房实际由日弘公司使用，合同中乙方的权利义务由日弘公司实际享有和履行。 2018年5月的14日至29日期间，安徽省特种设备检测院对日弘公司在上述承租厂房内加装的设备代码为419041007201800046、额定起重量32吨的电动葫芦桥式起重机（俗称行车）进行监检，监检结论为该新装起重机械安全性能符合要求。 2019年5月30日，辉耀公司就电费误差与滞纳金、要求提高房租、拆除违章搭建三个问题向日弘公司发函。 2019年6月3日，辉耀公司向日弘公司发通知，要求终止租赁合同，限日弘公司2019年9月5日之前搬离。 2019年6月20日，辉耀公司向日弘公司发通知，要求日弘公司于2019年6月25日前自行拆除消防通道上的违章建筑，并提出日弘公司安装的32吨行车严重超出厂房的设计标准，存在重大安全隐患，该厂房行车梁设计标准为10吨，要求日弘公司立即停止使用并于2019年7月10日前拆除。 在本案审理过程中，辉耀公司与日弘公司就重新签订租赁合同进行了磋商，辉耀公司拟好《厂房租赁合同》并签字盖章，但因日弘公司一直未签字盖章，合同至今未成立。 2020年4月20日，辉耀公司向日弘公司发出《停产整改通知》，主要内容为日弘公司在租房生产期间，违章乱搭乱建，现虽然拆除违章搭建的临时棚，但生产用的包装物、杂物等都放置在厂区的消防通道上，严重影响厂区整体环境及厂貌、存在极大安全隐患，日弘公司私自把厂房北边的墙破坏严重，要求日弘公司立即停产整改。 2020年6月2日，辉耀公司就消除厂房外围通道杂物设施、拆除32吨行车、恢复厂房所有被破坏的墙面向日弘公司发出《整改通知》。 2020年7月9日，肥西县消防救援大队对案涉厂房进行消防监督检查，并作出《临时查封决定书》，决定书载明“该单位消防设施的设置不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第8.2.1条、第8.3.1条、第8.4.1条相关规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定”，查封期间自2020年7月9日15时至2020年8月6日15时。2020年8月6日，该大队再次就案涉厂房向日弘公司下发《临时查封决定书》，引用条款同前，查封期限自2020年8月6日15时至2020年9月3日15时。 另查明，《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第8.2.1条内容为“下列建筑或场所应设置室内消火栓系统：……”、第8.3.1条内容为“除本规范另有规定和不宜用水保护或灭火的场所外，下列厂房或生产部位应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统：……”第8.4.1条内容为“下列建筑或场所应设置火灾自动报警系统：……”，《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项内容为：“第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：……（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效”。 在本案审理过程中，本院应日弘公司申请，委托鉴定单位对案涉厂房中安装的额定起重量为32吨的行车是否存在安全隐患进行鉴定，但日弘公司未在限定期限内交纳鉴定费，视为撤回鉴定申请。经本院征询意见，辉耀公司表示不对该行车是否存在安全隐患申请鉴定。 又查明，案涉厂房的租金日弘公司已付至2020年10月17日。 上述事实有原被告双方的营业执照复印件、《租赁合同》、《起重机械安装改造重大修理监督检验证书》、通知、《厂房租赁合同》、肥西县消防救援大队《临时查封决定书》及双方当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，案涉《租赁合同》虽系辉耀公司与邓少锋签订，但所承租厂房实际由日弘公司使用，合同承租人的权利义务实际由日弘公司享有和履行，辉耀公司与日弘公司对己方及对方是该《租赁合同》的当事人均不持异议，故本院对此予以确认。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方均有法律约束力。 本案的争议焦点是辉耀公司是否有权解除该《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，合同解除权包括约定解除权和法定解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方所签《租赁合同》约定，辉耀公司仅在日弘公司欠付租金等费用满30日和未经辉耀公司允许擅自在租赁房屋范围内违章搭建，经多次责令要求停止施工仍无效两种情形下，方有权解除合同。而根据本案已查明的事实，日弘公司已支付租金至2020年10月17日，辉耀公司2020年4月20日向日弘公司发出的《停产整改通知》证实日弘公司已拆除搭建的临时棚。从肥西县消防救援大队《临时查封决定书》引用的条款可知，日弘公司是因消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警系统不符合规范被临时查封厂房。因此，双方约定的合同解除条件均未成就。辉耀公司作为厂房的出租方，其主要的合同目的是收取租金，辉耀公司并未举证证明日弘公司存在违约行为至其合同目的不能实现，故辉耀公司亦不享有法定的合同解除权。 关于日弘公司在承租厂房中加装额定起重量为32吨的行车的问题。辉耀公司主张该行车的行车梁设计标准为20吨，加装额定起重量为32吨的行车存在安全隐患，根据谁主张谁举证的原则，辉耀公司对此应承担举证责任。但辉耀公司提交的“广州智海建筑设计有限公司”出具的“设计回复函”中称案涉厂房“原设计10吨行车”，与辉耀公司的陈述不符，且案涉行车在新装时已经安徽省特种设备检测院监检认定安全性能符合要求，故在辉耀公司拒绝对案涉行车是否存在安全隐患申请鉴定的情况下，本院对辉耀公司的上述主张无法认定。且，即使案涉行车存在违规加装情形，亦应由相关监管部门对日弘公司依法作出处理，辉耀公司以此主张解除与日弘公司之间的厂房租赁合同缺乏依据。 综上，辉耀公司要求解除其与日弘公司之间的《租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。相应地，其他基于合同解除所提出的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告合肥辉耀机械有限公司的诉讼请求。 案件受理费收取100元，由原告合肥辉耀机械有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 人民陪审员  刘陈陈 人民陪审员  余善兵 二〇二〇年九月二十六日 书 记 员  史睿婕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。