贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1134号 原告：绵阳市恒宣商贸有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区警钟街**，统一社会信用代码：915107036861238800。 法定代表人：黄宣文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：马军，四川真道律师事务所律师，执业证号：15101200910254532。 委托诉讼代理人：孟祥胜。 被告：彭菊章，女，汉族，1937年9月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：程兴发。 被告：贵阳万利房地产开发有限公司，，住所地：贵州省贵阳市云岩区安云路**省规划院内），统一社会信用代码：91520103709612629T。 法定代表人：陈顺龙，该公司执行董事兼总经理。 原告绵阳市恒宣商贸有限责任公司（以下简称恒宣公司）与被告彭菊章、贵阳万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告恒宣公司的委托诉讼代理人马军、被告彭菊章的委托诉讼代理人程兴发均到庭参加了诉讼。被告万利公司经本院公告送达开庭传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告恒宣公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）黔0502执异139号《执行裁定书》；2、判令原告对坐落于七星关区威宁路万利商厦第一层商场Ｂ区10-11轴Ｂ-Ｃ段商场享有承租权，继续履行2014年12月28日与被告贵阳万利房地产开发有限公司签订的《租赁合同》，即（2011）黔七执字第231号恢1-2号《执行裁定书》不能破除前述《租赁合同》；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年9月27日，贵院向原告发出了（2011）黔七民执231号恢1号（第二次）通知，限原告在2019年10月30日前将位于毕节市七星关区商场腾空交付给买受人陈洪，逾期，贵院则依法强制执行，所造成的损失由原告自行承担。原告在法定期限内提出书面执行异议，对执行行为和执行标的均提出异议。2019年12月30日，贵院作出（2019）黔0502执异139号《执行裁定书》（以下简称《裁定书》），驳回了原告的执行异议。原告不服人民法院前述《裁定书》，依法提起诉讼。一、《裁定书》适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定驳回原告的执行异议系适用法律错误。（一）2014年12月28日，贵州万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）与原告签订的《租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，依法应认定合法、有效，案涉房产是否存在抵押权并不影响《租赁合同》的效力。（二）2014年12月28日，万利公司与原告签订《租赁合同》时，万利公司已经偿还完毕银行贷款，仅仅未解除抵押登记而已，并且登记显示的抵押权人为中国农业银行贵州省毕节市分行（以下简称毕节分行）而非被告彭菊章，被告彭菊章并非抵押权人。根据《裁定书》查明的案件事实：2000年9月26日，万利公司将万利商厦一层商场作为抵押物向毕节分行贷款并于2007年12月29日办理抵押登记手续，2013年9月27日偿还完毕银行贷款，2016年6月解除抵押权。显而易见，2014年12月28日原告与万利公司签订《租赁合同》时，万利公司已经偿还完毕银行贷款，虽然未解除抵押登记，但抵押合同系主合同金融借款合同的从合同，主合同履行完毕，从合同自然失去法律效力，毕节分行已不具有抵押权。另，登记机关显示的抵押权人为毕节分行而非彭菊章。（三）被告彭菊章系在2016年7月18日申请人民法院查封的案涉房产，明显晚于被告万利公司与原告签订《租赁合同》。被告彭菊章申请人民法院拍卖案涉房产无法破除万利公司与原告形成在先的《租赁合同》。1、本案并非抵押权人即毕节分行实现担保物权依法申请人民法院强制执行抵押物，即案涉房产，而系被告彭菊章申请强制执行案涉房产。2、2016年6月，案涉房产抵押登记解除，抵押登记解除后，案涉房屋无任何优先权利。2016年7月18日，被告彭菊章申请人民法院查封案涉房产，明显晚于万利公司与原告签订的《租赁合同》。3、无论原告与万利公司签订《租赁合同》之时是否存在抵押权，彭菊章并非抵押权人，其申请人民法院强制执行案涉房产，不影响原告按照《租赁合同》的内容继续履行，买受人陈洪竞买成功后仍然受《租赁合同》的约束。二、贵院执行程序违反相关法律规定，剥夺了原告的优先购买权，拍卖行为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告作为案涉房产的承租人，对案涉房产享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条明确规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”，而人民在拍卖案涉商铺前，从未告知原告对案涉房产具有优先购买权，也没有向原告发出任何告知、通知案涉房产公开对外拍卖，也未在拍卖公告上告知有优先购买人，侵犯了原告的优先购买权，拍卖行为无效。三、（2011）黔七民执231号恢1号（第二次）通知限令原告在2019年10月30日前将商场腾空交付给买受人陈洪无法律依据，超出了人民法院执行程序范围。本案中，被告彭菊章并非抵押权人，并非系抵押权人行使抵押权而拍卖案涉房产，买受人陈洪竞买成功后不能破除原告与万利公司的租赁关系，即租赁在先、所有权转移在后，“买卖不破租赁”。人民法院在没有事实和法律依据的前提下限令原告将案涉房产腾空交付给买受人陈洪无法律依据，超出了执行程序范围。综上，《裁定书》依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条驳回原告对案涉房产享有承租权的异议系适用法律错误，执行程序剥夺了原告的优先购买权，且超出人民法院执行范围。为维护自身合法权利，原告根据相关法律、法规的规定，依法提起诉讼。此致七星关区人民法院。 审理中，原告撤回第1项诉讼请求，本院从其所愿，依法准许。 被告彭菊章辩称：被告陈菊章与万利公司于2002年因拆迁合同纠纷一案，原毕节市人民法院一审作出（2005）黔毕民初字第617号民事判决书，被告贵阳万利房地产公司提起上诉，原毕节地区中级人民法院作出（2010）黔毕中终字第1188号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。彭菊章于2011年6月向法院提出申请执行。原告是否知道以上判决与执行，法院的判决与执行是在2011年以前，而原告与万利公司所签订房屋租赁合同是在2014年，租赁合同属无效合同，不受法律保护，彭菊章没有义务和责任告知原告，至于法院在执行中出现新的买受人，原告应和新的买受人协商解决。由于本案与彭菊章无关，本案的受理费应由原告承担。 贵阳万利房地产开发有限公司未应诉，未答辩，在举证期限内也未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告万利公司经传票传唤未到庭（开庭时其未到庭），视为其放弃对本院依职权调查的证据及原告恒宣公司和被告彭菊章所举证据的质证权利。对本院依职权调查的云岩区北京路社区服务中心出具的证明，能证实被告万利公司所注册的贵州市云岩共安云路原17号（省规划院大楼）已拆除的事实，本院予以确认。双方无争议的原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告万利公司工商信息、（2011）黔七民执231号恢1号（第二次）通知、（2019）黔0502执异139号《执行裁定书》、（2011）黔七民执231号恢1号恢1-2号执行裁定书、（2011）七民执231号恢1号通知，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一对原告所举证据：对《租赁合同》，证明目的：原告与被告万利公司于2014年12月28日签订租赁合同，原告租赁被告万利公司所有的位于威宁路××商厦××层，面积为3600平方米的商场，租赁期限自2015年1月1日起至2029年12月31日；原告租赁商铺早于法院查封商铺的时间；原告租赁商铺时，被告万利公司已偿还完毕银行贷款，仅仅未解除抵押，抵押权人为银行而并非系买受人陈洪；人民法院裁定书适用法律错误。被告彭菊章质证意见：不能达到原告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证实原告与被告万利公司于2014年12月28日签订租赁合同，约定相关权利义务等事实，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月28日，原告与被告万利公司签订《租赁合同》，约定：被告万利公司将其所有的坐落于贵州省毕节市七星关区威宁路万利新时代广场第一层建筑面积为3600平方米商场租赁给原告使用、租赁期限暂定为十五年，即：从2015年1月1日起至2029年12月31日。租金（税后）每年支付。《合同》载明被告万利公司与原告恒宣公司签订租赁合同关系前，被告万利公司已告诉原告恒宣公司，租赁商场设定抵押。租赁合同签订后，原告便于2015年实际占有该商场，进行经营至今。 另查明：2000年9月26日，被告万利公司将万利商厦一层商场作为抵押物向中国农业银行贵州省毕节市分行贷款，并于2007年12月29日办理抵押登记手续（房屋他项权证），2013年9月27日偿还完毕银行贷款，2016年6月解除抵押权。被告彭菊章申请执行被告万利公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案中，2016年7月18日，本院作出（2011）黔七民执字第231号恢1号查封被告万利公司名下所有的坐落于贵州省毕节市七星关区段商场，并对被查封上述商场中的Ｂ区10-11轴的Ｂ-Ｃ段商场委托评估，评估价为1238934.00元。2016年11月24日，按评估价1238934.00元作为拍卖保留价进行第一次司法拍卖流拍，2017年1月11日，按1115041.00元作为拍卖保留价进行第二次司法拍卖流拍，2017年3月6日，按1003536.90元进行第三层拍卖，竞买人陈洪于2017年3月30日在司法拍卖网络平台以最高竞价1003536.90元竞拍得Ｂ区10-11轴的Ｂ-Ｃ段商场，2017年4月2日，陈洪到本院签订拍卖成交确认书。2017年4月11日，本院作出（2011）黔七执字第231号恢1-2号执行裁定书将上述商场裁定转移给买受人陈洪，2017年4月13日将裁定书送达给买受人陈洪和相关部门，2017年4月26日，本院将上述商场现场实际交付给买受人陈洪管理使用（商场的使用权和土地使用权）,并支付其截止至2018年4月15日租金32266.70元。同日，本院向原告发出《通知》，告知原告与买受人陈洪自行协商2018年4月15日之后的租赁事宜和租金，2019年9月27日，本院再次向原告恒宣公司发出第二次《通知》，因原告与买受人陈洪对2018年4月15日之后的租赁事宜和租金协商未果，限原告在2019年10月30日前将坐落于贵州省毕节市七星关区商场腾空交付给买受人陈洪，逾期，则依法强制执行，所造成的损失由原告自行承担。原告恒宣公司对本院要求其在2019年10月30日前将坐落于贵州省毕节市七星关区商场腾空交付给买受人陈洪，逾期，则依法强制执行，所造成的损失由原告自行承担的通知不服向本院提出执行异议：认为：1、本院（2011）黔七民执231号恢1号第二次通知适用法律错误；2、限令原告在2019年10月30日前将坐落于贵州省毕节市七星关区商场腾空交付给买受人陈洪错误；3、逾期腾空，本院依法强制执行将商场腾空交付给买受人陈洪执行错误。请求撤销（2011）黔七民执231号恢1号第二次通知；停止强制执行腾交商铺。本院受理后以（2019）黔0502执异139号执行裁定书裁定：驳回原告恒宣公司的执行异议请求。裁定书送达给原告后，原告于2020年1月10日向本院起诉。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案中，原告恒宣公司与被告万利公司签订的租赁合同在先（2014年12月28日），发生房屋所有权转移在后（2017年4月13日），发生该房屋所有权转移并非抵押权人实现抵押权而转移，而是通过拍卖行为，非抵押权人通过竞买而转移，故该房屋所有权的转移不能影响租赁合同的效力；又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”、“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予以支持。”的规定，本案中，原告与被告（被执行人）万利公司于2014年12月28日签订租赁合同，该租赁合同的期限至2029年12月31日，现尚在租赁期限内，况且，租赁合同签订后，原告已实际占有使用该租赁标的物。2016年7月18日，本院才作出（2011）黔七民执字第231号恢1号查封被告万利公司名下所有的坐落于贵州省毕节市七星关区段商场，即原告与被告（被执行人）万利公司签订租赁合同在前，本院查封案涉商铺在后，符合该第三十一条的规定，本案各方当事人不能举证证明原告（承租人）与被告（被执行人）万利公司有“恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的”情形。故原告（承租人）请求在租赁期限内阻止向受让人移交该案涉租赁商铺，本院应予以支持。 综上，原告恒宣公司申请的执行异议符合法律规定，其能举证证明其对案涉租赁物享有继续承租的权利，故其要求停止对案涉房屋的强制交付执行的诉请，本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 一、不得执行原告绵阳市恒宣商贸有限责任公司与被告贵阳万利房地产开发有限公司于2014年12月28日签订的租赁合同约定的坐落于贵州省毕节市七星关区商场； 二、驳回原告绵阳市恒宣商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，公告费560.00元，合计610.00元，由被告贵阳万利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本院（2019）黔0502执异139号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 詹 伟 人民陪审员 王 艳 人民陪审员 余红梅 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员 张朕一