天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2615号原告（反诉被告）：天津市青雨科技发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交汇处东北角大津城商业广场**。法定代表人：赵晓青，总经理。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人:李霞，天津朗通津辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：严兰鹏，男，1988年1月2日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵国峰，天津观典律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司与被告（反诉原告）严兰鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司的委托诉讼代理人邓宝征，被告（反诉原告）严兰鹏的委托诉讼代理人赵国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与严兰鹏于2018年10月15日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即将位于天津大津城第一层1Ａ-033号商铺腾空并交还原告（乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施及增减和改建不得拆除损毁）；3.判令被告向原告支付自2020年1月30日至2020年3月29日的房屋租金179632元及自2020年3月30日起至实际向原告返还房屋之日止的房屋租金或房屋占用费（以89681元／月为标准进行计算）；4.判令原告无需退还被告交付的履约保证金89681元；5.判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2018年10月15日，原告与严兰鹏签订《大津城商铺租赁合同》，约定原告将位于西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺出租给被告作“水果生鲜零售”经营，计租面积为702平方米，租期10年，自2018年11月30日至2029年1月29日止。首年租金按4.2元每平方米每日计算，前三年不变，以后每三年递增3%。第一、第二年租金为每年1076172元。年租金按年收取，签订合同后，被告缴纳租赁保证金89681元及首年租金1076172元。被告应于2020年1月15日前缴纳第二租赁年度（2020年1月30日至2021年1月29日）租金1076172元。2020年2月20日，原告向被告发出《告知函》，要求被告缴纳租金，原告委托的物业管理公司向被告发出《告知函》，催要物业费及水电费、违约金等，并要求被告履行合同义务，否则将依法解除租赁合同，维护自身利益。但截至原告起诉之日，被告以各种理由拒不缴纳第二年度租金，且被告自2019年4月30日起欠付物业费及水电费用，且拒绝被告及物业的人员查看水电费数据，明显违反合同第4条、21条、27条等相关约定。原告无奈起诉贵院要求解除原告与被告签署的《大津城商铺租赁合同》，并主张相关诉请，望判如所请。被告（反诉原告）严兰鹏辩称：1.请求与原告依法解除《大津城商铺租赁合同》；2.请求原告返还违约造成的租金损失和预期利益损失，并赔偿答辩人的合同解除后剩余年限的装修商铺费用（具体数额见被告反诉状）；3.请求依法确定原告水、电费收取标准按照天津市规定标准收取；4.诉讼费用由原告负担。事实和理由：1、双方解除合同性质是法定解除，原告应承担根本违约责任；根据《合同法》九十四条第（二）（三）（四）条，双方合同解除。原告从双方签约至今，没有交付可以合法经营的商铺；被告租赁商铺至今通向大津城防火通道没有开通，2020年3月18日，在西青消防部门强制要求下开通，原告开通后，又装门上锁。依旧封堵。原告构成根本违约，无权提出解除合同，在被告同意解除合同前提下，原告须承担赔偿责任。《中华人民共和国消防法》（2019修正）第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用。堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。“防火通道”的特点是必须保持畅通，其不仅保障进出商铺人员的生命健康安全，而且，是大津城商业区客流进入商铺的主要通道。其封堵情况下，把大津城客流完全拒之门外。被告多次找原告，要求开通商铺设计消防通道，但原告均予以拒绝；故原告交付的商铺，存在重大法律障碍，自始至终没有达到合法状态，该违法行为，不仅使被告经营承担重大安全风险，也使经营效果不能达到正常状态，因此，双方解除合同原告要承担全部责任；要返还被告的已经交付的租金，原告违约的造成的预期利益损失、保证金等，还应赔偿被告装修费用，折合商铺使用剩余年限的损失。2、请求法院确认被告按《天津市发展和改革委员会》公布的相应用途的收费标准，交纳水电费。被告并非拒绝交纳水、电费用，而是原告委托他人的《物业管理服务协议》规定的水电费过高，根据《天津市发展和改革委员会》公布的非居民用户水价为7.9元/吨，一般工商业用户电价为0.6768元/千瓦时；而原告收费为水价8.75元/吨；电价1.3元/千瓦时；分别高出政府公布价位的10.75%和92.08%。原告没有解释为什么要收高于政府规定的电价。与此同时，原告规定了高额物业费，再加收水电额外费用显然不合理，涉嫌违法。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院予以驳回。被告（反诉原告）严兰鹏向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原被告之间《大津城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）已经于2020年3月8日解除；2.请求判令反诉原、被告租赁合同租金按合同约定租金的30%计费（26904.3元/月），返还反诉原告租赁合同存续期间反诉原告已交反诉被告租金的70%，人民币合计753320.4元（计算至2020年4月30日，合计使用15个月）；3.判令返还履约保证金89681元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告双方租赁合同解除后剩余租期内装修费用及财产损失1862743.75元（以装修鉴定结果费用金额计算，已用15个月，扣减266106.25元）；5.判令反诉原告按天津市公用企业公布的电费（0.6768元/度）、水费（7.9元/吨）商业用户收费标准承担电费、水费费用。6.判令反诉诉讼费和鉴定费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月15日，反诉原、被告签订《大津城商铺租赁合同》，反诉被告把位于天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交汇处东北角天津大津城第一层1A-033号（以下简称“本商铺”）租给反诉原告使用。计租日自2019年1月30日至2029年1月29日，租期10年。反诉原告已于签订合同当日交付反诉被告一年的租金及保证金，转入法定代表人赵晓青账户1115853元人民币（扣除已付意向金5万元）。2018年10月8日，双方签订《招商意向协议》，反诉被告向反诉原告介绍本商铺的具体情况，本商铺位于大津城西侧尽头，面临瑶琳路，为出入口，连接大津城一端。经消防通道，与大津城五万多平米商业区贯通，可为本商铺带来大量客流。基于该设计，反诉原告考虑本商铺贯通大津城商业区，本商铺是大津城一层商场餐馆、商店等消费区五个出入口之一，商业位置很好，遂签订了租金较高的租赁合同，经营水果、生鲜商品零售。其后，在装修过程中，均按反诉被告工程部批准的设计进行装修，消防通道按设计预留。随后，反诉被告以其他商户装修期间会因为消防通道影响本商铺卫生为借口，砌砖封死了消防通道。反诉原告开业后，多次找反诉被告要求开通此通道，反诉被告以各种理由拒绝，2020年3月18日，在西青区消防分局指令下，反诉被告拆除部分通道障碍，装了防火门，但上了锁，消防通道依然不通。反诉被告封堵大津城一楼消防通道行为，违反设计方案，与消防行政机关要求相悖，事实上更改了商铺主体结构，构成根本违约，使本商铺商业价值极大降低，客流量不到预期的30%。本商铺主体结构改变后，独立于大津城整体经商环境，无法分享大津城客流，经商环境发生根本变化。另外，反诉原告在疫情期间，按政府要求，限制客流量，降低了营业额，出租方应适当调低房租，也请人民法院一并考虑。另外，因本商铺与大津城主体断开，反诉被告没有提供卫生、保安、促销活动等约定物业服务。反诉被告所主张的电费、水费价格远高于天津公用事业企业公开的商业用户交费标准，违反了法律规定。基于以上反诉被告根本违约原因，请求法院支持反诉原告各项诉讼请求。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司就反诉辩称：同意被告提出的请求法院判决解除大津城商铺租赁合同的意见，对于商铺的解除合同时间请法院依法判决，对被告的其他反诉请求，请求全部驳回。被告在租赁期间一直正常使用租赁物，疫情期间仍然正常经营，原告为其正常经营提供各项保障，但被告自2018年开始拖欠物业费和水电费，并且在疫情开始之前拒绝按照合同约定交纳租赁费用，经催要后仍不交纳，已经构成根本违约，原告依据合同约定，依法解除有权没收履约保证金，合同因被告原因导致提前终止，其第四项装修损失请求没有事实和法律依据，第五项水电费不属于租赁合同纠纷审理的范围，系案外人天津佳岳物业管理有限公司与被告签署的物业服务合同约定的内容，应当予以驳回。诉讼费和鉴定费由被告承担，没有看到鉴定费发票。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，青雨公司（甲方）与严兰鹏（乙方）签订《大津城商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于天津市西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺××方使用，商铺计租面积702平方米，用于经营水果生鲜微批品牌，包括水果生鲜零售；租赁期限为十个租赁年度，自2018年11月30日至2029年1月29日；装修期为2018年11月30日至2019年1月29日，计租起始日为2019年1月30日；租金支付方式为月固定租金方式，从第4／7／10租赁年度起，每3年递增3%；乙方应支付相当于第一年租金89681元作为租赁保证金；乙方如对该商铺进行装修，必须事先向甲方报备施工方资质并征得书面同意；如对商铺作出修建、改造、添附、装饰可于租赁期限届满交还该商铺时，在不损坏主体结构（包括且不限于墙壁、天花板、承重、外立面及公共区域）的前提下，由严兰鹏自行拆除，恢复原状，并承担相关费用；在装修免租期内，如因乙方无法继续履行本合同导致装修搁置或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，乙方丧失履约保证金，并按照本合同约定日租金额自交场日起至交还日，支付场地使用费。另，合同第16条约定了甲方提供物业管理服务内容；17条约定了乙方自行承担的物业管理内容。合同第27条约定了违约责任，其中27.2.1约定，如乙方迟延缴纳租金、物业管理费或其他费用，甲方自应交未交之日起次日向乙方发出催告，并按日向乙方收取欠缴金额千分之三的违约金；27.2.2约定，如乙方拖欠租金、物业管理费达20日（无论是否已获正式催交通知），甲方有权没收乙方的履约保证金，单方书面通知解除合同，收回该商铺。合同后附租赁场地图纸。另查，2018年10月8日，严兰鹏交纳5万元意向金，合同签订后，该意向金转为租金，并于当日交纳剩余第一年度租金1026172元，共计交纳第一年度（2019年1月30日至2020年1月29日，2018年11月30日至2019年1月29日系免租期）租金1076172元，并于当日交纳押金89681元。后续未支付租金、水、电费等费用至今。再查，2018年11月21日，案外人天津佳岳物业管理有限公司与严兰鹏签订《天津大津城商业生活广场物业管理服务协议》，约定天津佳岳物业管理有限公司为乙方提供物业管理服务，上述事实有当事人陈述、书证等证明属实。本院认为，青雨公司与严兰鹏于2018年10月15日签订《大津城商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，应认定合法有效，双方均应依据合同的约定履行合同义务。针对青雨公司诉请第一项，青雨公司诉至本院要求解除合同，2020年4月24日开庭时，严兰鹏当庭提交答辩状同意解除合同，并提交反诉状要求确认合同已解除，可据此确认双方对于合同解除已达成合意，《大津城商铺租赁合同》已于2020年4月24日解除。针对青雨公司诉请第二项，租赁合同解除后，严兰鹏应返还诉争房屋，且根据合同10.17、19.2条等约定，青雨公司有权要求严兰鹏自行拆除、恢复原状并承担相关费用，现青雨公司仅要求严兰鹏腾空并返还房屋，将严兰鹏添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增减和改建不得拆除损毁，系对自身权利的处分，且不违反法律的相关规定，本院予以支持。针对诉请第三项，严兰鹏使用诉争房屋至今，应根据合同约定支付租金及占有使用费，经双方确认租金已交付至2019年1月29日，故严兰鹏应自2020年1月30日起交付租金，租赁合同第4.3项约定了租金支付标准，现青雨公司按照每月89681元的固定标准主张，系对自己权利的处分且不违反法律的相关规定，本院予以支持。但考虑新冠疫情的因素，租金（含使用费）酌减一个月的费用。针对诉请第四项，庭审中双方均确认2018年10月15日严兰鹏交付的89681元系履约保证金，租赁合同第7.12条约定履约保证金包含保证乙方（严兰鹏）履行按期付款义务直至租赁期限届满，第27.2.2约定，如乙方（严兰鹏）拖欠租金、物业管理费达20日（无论是否已获正式催交通知），甲方（青雨公司）有权没收乙方（严兰鹏）的履约保证金。现严兰鹏已逾期交纳租金、物业管理费构成违约，青雨公司据此要求以严兰鹏已交付的履约保证金（一个月租金标准）为限要求其承担违约责任，本院认为尚在合理范畴，予以支持。针对严兰鹏反诉诉请第一项，根据庭审查明的事实，严兰鹏向青雨公司发出的《拟解除合同通知书》及青雨公司的回函中均未明确对解除合同提出主张或表示同意，故以双方达成一致意见的时间即2020年4月24日为确认合同解除的时间。针对反诉诉请第二项，严兰鹏以青雨公司封堵消防通道，导致其经营位置独立于大津城整体经商环境，无法分享大津城客流为由要求降低房租至原租金标准的30%。根据青雨公司提供的消防图纸及《大津城商铺租赁合同》后附的场地图纸显示，双方诉争的位置均未标注为消防通道，且后附场地图纸消防通道标示为网格线与诉争商铺明显不一致；严兰鹏主张在签订合同意向书时青雨公司口头告知该位置系消防通道，亦未提交相关证据；严兰鹏主张商铺消防疏散通道是以法定程序做出，超市本身隶属大津城整体商业区域的一部分，超市的消防系专业公司依照相关规定进行整体设计，超市诉争位置的消防设计是消防通道。但严兰鹏所述超市诉争位置为消防通道与消防部门对大津城商业广场整体消防的消防审查合格书及备案图纸不符，故本院认为严兰鹏主张诉争位置系消防通道的证据不足，其主张酌减租金无事实及法律依据。针对反诉诉请第三项论述同上。针对反诉诉请第四项，根据现有证据无法认定青雨公司存在根本违约事项，严兰鹏据此要求青雨公司承担装修及财产损失等无事实及法律依据，本院不予支持。针对反诉诉请第五项，严兰鹏与案外人天津佳岳物业管理有限公司签订物业管理服务协议并向该公司缴纳水电费用等，与本案原告不存在水电费收取的法律关系，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司与被告（反诉原告）严兰鹏签订的《大津城商铺租赁合同》于2020年4月24解除；二、被告（反诉原告）严兰鹏于判决生效后三十日内将位于天津市西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺腾空返还原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司（严兰鹏添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增减和改建不得拆除损毁）；三、被告（反诉原告）严兰鹏于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司截至2020年3月29日的租金89681元（已扣除减免费用），并按照89681元/月的标准支付自2020年3月30日起至被告（反诉原告）严兰鹏实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占用费；四、原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司无需退还被告（反诉原告）严兰鹏交付的履约保证金89681元；五、驳回原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司其他诉讼请求;六、驳回被告（反诉原告）严兰鹏全部反诉请求。当事人如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元，反诉受理费14222元,共计16890元，全部由被告严兰鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨恩兴二〇二〇年九月十八日书记员  刘 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。