河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初661号原告（反诉被告）：开封伟嘉生物技术有限公司，住开封市第七大街与陇海路交叉口南。法定代表人：廖国华，经理。委托代理人：罗玲，女，汉族，1985年9月5日出生，住湖南省浏阳市。委托代理人：杨安勇，男，汉族，1970年11月4日出生，住河南省民权县。被告（反诉原告）：新乡市和源农牧有限公司，住封丘县陈固镇梅口村。法定代表人：温永亮，经理。委托代理人：常建忠、刘翠，河南简同律师事务所律师。原告（反诉被告）开封伟嘉生物技术有限公司（下称“伟嘉公司”）与被告（反诉原告）新乡市和源农牧有限公司（下称“和源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，新乡市和源农牧有限公司向本院对开封伟嘉生物技术有限公司提出反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）开封伟嘉生物技术有限公司委托代理人罗玲、杨安勇、被告（反诉原告）新乡市和源农牧有限公司委托代理人常建忠到庭参加诉讼，第二次开庭原告（反诉被告）开封伟嘉生物技术有限公司委托代理人罗玲、被告（反诉原告）新乡市和源农牧有限公司委托代理人常建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封伟嘉生物技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的养殖小区租赁合同以及补充协议于2019年6月15日解除；2、判令被告返还原告租赁押金1250000元及利息19333.33元；3、判令被告返还原告价值197600元的固定资产、价值22604.3元的药品以及价值168383.3元的易耗品；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年12月5日签订了一份座落于新乡市封丘县陈固镇梅口村的猪场租赁合同，租赁合同约定：被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方）。合同约定计租周期从猪场实际交付之日起计算。2018年6月20日，原被告双方就猪场租赁合同履行过程中的问题达成补充协议，确定了年度总租金的数额、历史租金以及押金的支付问题等。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定向被告支付了从2017年1月1日至2019年6月19日租金3321337元以及押金1250000元。2018年12月起，河南地区的非瘟疫情已成不可控之态势，致使租赁养殖场失去养殖功能，同时也使租赁合同无法继续履行。根据原被告双方签订的租赁合同第十条第二项的约定“因发生火灾、爆炸及其他不可抗力事故导致租赁猪场、办公楼无法继续租赁且在3个月内无法修复的，合同自动解除。”以及第十二条第一项、第二项的约定“由于不可抗力或者其他双方不可预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当将情况通知另一方…若猪场因不可抗力的自然灾害等导致猪场失去养殖功能，乙方有权终止合同，甲方退回定金和未到期的租金。”依据双方的合同约定，原告于2019年6月13日向被告发送了解除租赁合同的通知书，但被告拒收。随后，原告多次与被告负责人贾志刚沟通合同解除事宜，并要求返还租赁押金1250000元以及养殖场的资产，但被告及其负责人均以各种理由不予理会。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告和源公司辩称：一、开封伟嘉公司在诉状中所述不属实。1、原告诉状称2018年12月起，河南地区的非瘟疫情已成不可控之势，致使租赁养殖场失去养殖功能，同时也使租赁合同无法继续履行，这个说法不属实，也没有任何根据，我县其他猪场都正常生产。2、诉状称2019年6月13日向被告发送了解除租赁合同的通知书的说法不属实。二、原告诉请没有任何依据，应依法驳回。1、关于请求解除协议的请求，没有根据。租赁合同第十条第二款约定的解除合同的条件不成就，即只有猪场、办公楼无法继续租赁且在三个月内无法修复的，才可以解除，纵观租赁猪场，没有出现三个月无法修复的情形。租赁合同第十二条约定的是只有发生自然灾害导致猪场失去养殖功能，才能解除合同。可是我县的其他猪场都有序进行，没有发生原告所说的情形。故原告要求解除租赁合同没有任何依据。且提出解除合同的理由是为了规避单方解除承担违约金，对此足以印证了原告违约的事实。2、关于原告要求返还租赁押金125万元及利息的请求，没有根据。租赁押金就是解决承租方不使用租赁物，将租赁物交付时完好无损，达到返还的条件时才可以主张返还，租赁合同第8条约定，租赁期满后，该猪场归还时，应当符合正常使用状态。《补充协议》第九条约定，合同期满或依法解除后，乙方（原告）应向甲方交付具备持续养殖条件的厂房和附属设施，由于乙方原因导致厂房或其附属设施无法继续使用，或者给甲方造成损失的，由乙方自行承担。根据双方的约定，原告解除合同应将猪场进行清理、消毒等，交付符合正常使用状态的租赁物，达到具备持续养殖条件的厂房和附属设施，可是原告不履行合同义务，不将猪场进行消毒、处理粪便、设备维修，××虫害，答辩人只好找人将猪场进行消毒、维修、粪便处理等，为此支出2431991元的费用，处理猪场的清理、消毒等。故，原告要求返还押金没有任何根据。3、关于第三个诉讼请求，同样没有任何根据，应依法驳回。三、原告应依法承担违约责任。《养殖小区租赁合同》第11条第三项约定，如果乙方提前终止合同的，支付年租金20%的违约金，年租金为125万元，20%的违约金为25万元。综上，原告诉请没有依据，原告已经违约，应支付违约金25万元，并承担清理、消毒等费用2431991元，支付2019年6月20日至今的租金125万元，答辩人提出反诉，请求依法判令。被告和源公司补充答辩称：被告和源公司同意解除双方签订的合同及补充协议，但是原告伟嘉公司解除合同的理由不符合合同约定，合同解除的原因在于原告伟嘉公司违约在先。反诉原告和源公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金25万元；2、判令反诉被告承担猪场消毒、清理、维修、看管费用243.1991万元；3、判令反诉被告支付租金125万元及滞纳金（自2019年6月20日起按日3%计算至2020年5月20日止）；4、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：双方《租赁合同》第8条约定，租赁期满后，该猪场归还时，应当符合正常使用状态。《租赁合同》第11条第三项约定，如果乙方提前终止合同的，支付年租金20%的违约金；《租赁合同》第11条第六项约定，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按日3%支付滞纳金；《补充协议》第九条约定，合同期满或依法解除后，乙方应向甲方交付具备持续养殖条件的厂房和附属设施，由于乙方原因导致厂房或其附属设施无法继续使用，或者给甲方造成损失的，由乙方自行承担。根据双方的约定，原告解除合同应将猪场进行清理、消毒等，交付符合正常使用状态的租赁物，达到具备持续养殖条件的厂房和附属设施。2019年6月20日前应支付下年租金125万元，可是反诉被告却不缴纳，2019年8月份，通知反诉被告交付租金并将猪场进行消毒、处理粪便、设备维修等，反诉被告不予理会，××发生和猪场安全，反诉原告只好找人将猪场进行消毒、维修、粪便处理等，为此支出243.1991万元的费用。综上，反诉被告不按时缴纳租赁费，应支付2019年6月20日至今的租金125万元和逾期支付租金产生的滞纳金，反诉被告无理解除合同，应承担违约金25万元，并承担清理、消毒等费用243.1991万元。反诉被告伟嘉公司辩称：一、我方不存在违约行为，是按照合同第十条、第十二条的约定行使合同解除权，猪瘟的发生不能以县域内处于可养殖状态衡量，我方不应当承担违约责任；二、反诉原告请求猪场清理、维修等费用无计算依据，我方不认可其真实性；三、反诉原告请求支付2019年6月20日后的租金没有事实依据，我方申请法院调查取证涉案养殖场于2019年6月起至今已租赁给第三方。根据原被告诉辩意见，本院归纳本案的审理焦点为：1、本诉原告诉讼请求有无事实根据及法律依据，能否得到支持。2、反诉原告反诉请求有无事实根据及法律依据，能否得到支持。针对本案的审理焦点1和焦点2，原告（反诉被告）伟嘉公司向本院提交了如下证据：第一组证据：1、2016年12月5日养殖小区租赁合同；2、2018年6月20日养殖小区租赁合同补充协议。证明原被告双方就养殖场租赁事宜达成一致的事实，并就租金以及押金数额、租赁双方的权利义务等进行了约定。第二组证据：原告支付租金及押金的收款收据，共计2张。证明原告已向被告支付了2017年1月1日至2019年6月19日的全部租金以及押金共计4571338元（含一年的押金125万元）的事实。第三组：解除合同通知书、拒收回执、微信沟通记录。证明原告依据合同给被告发送解除合同通知书，合同已于2019年6月15日解除，证明原被告双方认可受非洲猪瘟影响不能继续履行合同的事实，被告应当返还押金及设备等事实。第四组：固定资产、易耗品明细、药品明细，证明合同解除后被告应当向原告返还的资产及药品价值以及明细。第五组：封丘县动物卫生监督所出具的2019年6月1日至2020年5月31日被告公司养殖场生猪调入、调出记录。共计调入生猪10850头，调出生猪7538头，证明被告以实际行动确认合同于2019年6月15日解除，并且将养殖场租赁给他人养殖生猪的事实，同时证明原告没有违约行为。第六组：证人张某,4证言。证明涉案养殖场发生了生猪死亡以及对养殖场进行清理以及原告方退出养殖场的原因是租赁养殖的目的不能实现，是合同中约定的其他不可预见并且不能控制的原因造成不能履行合同的。被告（反诉原告）和源公司的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但是该合同第十条第2项约定的是发生火灾、爆炸及其他不可抗力事故导致租赁猪场无法继续租赁且在三个月内无法修复的，本合同自动解除，本案中并未发生猪场办公楼无法继续租赁的情形，合同第十二条免责条款，本案中原告提供的证据并不能证明发生非洲猪瘟疫情特别严重而不可控之势，也就是说原告未举证在2018年底养殖场发生非洲猪瘟疫情，只是自己的单方说法，所以，其单方解除合同是违约行为，原告不辞而别的退场，已经属于提前终止本合同，不属于合同终止免责情形，根据合同第十一条第三项的约定，原告已经违约，应承担违约责任。对第二组证据的真实性无异议，但是不能证明原告可以返还的主张成立，因为作为押金，只有符合返还条件的情况下才能返还，根据合同第八条和补充协议第九条的约定，原告只有交付符合正常使用状态和交付正常使用条件的猪场才能返还，原告走后，没有进行消毒、清扫、冲栏等合同约定的行为，已经违约。对第三组证据中特快专递真实性无异议，但是不能证明里面所装的内容为解除通知，也不能证明2019年6月13日通知被告解除合同，解除合同通知书的内容只是原告单方说法，并没有我方认可的事实；微信聊天截图不能显示原告向贾志刚发出解除合同通知，因为庭审中，我们看到的原告提供杨安勇的微信聊天记录并不显示所发的所谓的解除通知，而且所发的时间是2019年7月23日，并不是2019年6月13日，从杨安勇的微信中可以看出，原告走后没有尽到消毒、废物清扫、维修设备等合同义务。对第四组证据明细真实性、关联性、合法性均有异议，这些都是原告自己编制的，没有被告的认可，且也没有其他证据能证明药品、资产仍在现场留存。对第五组证据的真实性无异议，但不能证明原告的主张，因为从调入显示的时间为2019年12月31日，调出的时间中最早的是2019年10月2日，所以在2019年6月20日至2019年10月2日期间，原告仍应当承担租金的义务，并且从该组证据可知，案涉猪场未发生原告称的猪瘟，也就不能证明合同因不可抗力而无法履行。对于证据六，张某,4的证言并没有证实发生猪瘟和不能养殖的事实，不能证明原告所说的合同目的无法实现，并且证人也证实了消毒、清扫、冲栏等活动，原告未履行其合同义务，原告应当承担消毒、清扫、维修、工人管理等费用并承担违约责任。针对本案的审理焦点1和焦点2，反诉原告（被告）河源公司向本院提交的证据有：一、《非洲猪瘟疫情应急实施方案》、《非洲猪瘟疫情防控八条禁令》。证明如果发生非洲猪瘟疫情应当立即上报，××预防控制机构根据检测结果判定为疑似疫情，原告没有提供涉案猪场发生非洲猪瘟疫情报告的证据，说明原告没有证据证明涉案猪场发生原告所说的非洲猪瘟疫情不能养殖的情形，也就不存在一方解除合同免除其违约责任的情形。二、《感染非洲猪瘟养殖场恢复生产技术指南》。证明发生非洲猪瘟养殖场复产所要进行消毒、清扫等，避免发生再次感染，而原告身为大集团公司却一走了之，不按照技术指南进行，既属于违约也是不诚信的表现。三、贾志刚与原告人员杨安勇2019年10月23日、2020年4月18日电话录音、2020年4月11日现场手机录音及录音整理。证明原告走后应当进行消毒、清扫、维修等，而没有实施的事实，进一步证明原告违约，应承担消毒、清扫、维修等费用。且证明原告在其他地方正常养殖，不存在不能养殖的情形，其他养殖户还奖励宝马，原告的公司每个月能赚七八千万。四、原告网上信用信息一份。证明原告是北京大伟嘉生物技术股份有限公司投资的全资子公司，其有技术有能力在涉案猪场内养殖，可是原告一走了之，故意违约。五、场区打扫消毒合同一份及网上银行电子回单6份。证明：原告走后没有打扫猪舍和消毒，被告为××传播，与张可荣签订场区打扫消毒合同，由张可荣打扫消毒，为此支付费用1291852元，该费用依照合同约定应由原告承担。六、设备维修合同一份及网上银行电子回单1份。证明原告租赁期间，致使相关设备损坏，根据合同约定，走后应当交付符合使用条件，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行维修，被告无奈，只好与吕志刚签订设备维修合同，由吕志刚将5栋猪舍栏位进行维修，为此支付费用250000元，该费用依照合同约定应由原告承担。七、设备维修合同一份及网上银行电子回单2份。证明：原告租赁期间，致使猪舍的地暖、风机损坏，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行维修，被告无奈，只好与吕志刚签订设备维修合同，由吕志刚将猪舍的地暖、风机进行维修，为此支付费用572800元，该费用依照合同约定应由原告承担。八、冷库维修合同一份及收据1份。证明：原告租赁期间，致使冷库损坏，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行维修，被告无奈，只好与黄永签订冷库维修合同，由黄永将冷库进行维修，为此支付费用11000元，该费用依照合同约定应由原告承担。九、维修合同一份及收据1份。证明：原告租赁期间，致使洗澡间、宿舍的设备损坏，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行维修，被告无奈，只好与樊济成签订维修合同，由樊济成将洗澡间、宿舍内的淋浴、热水器、吊顶、宿舍门等进行维修，为此支付费用6850元，该费用依照合同约定应由原告承担。十、设备维修合同一份及收据1份。证明：原告租赁期间，致使无塔供水器损坏，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行维修，被告无奈，只好与崔其建签订涉备维修合同，由崔其建将无塔供水器的压力表、配电启动柜配件等进行维修，为此支付费用5915元，该费用依照合同约定应由原告承担。十一、土方拉运协议一份及网上银行电子凭证2份。证明：原告租赁期间，将猪舍外弄成高低不平的坑，无法使用，可是原告一走了之，没有按照合同约定进行平整场地，被告无奈，只好与李宁涛签订土方拉运协议，由李宁涛将场区内猪舍外原告租赁期间造成的坑进行平整，为此支付费用220000元，该费用依照合同约定应由原告承担。十二、2019年3月份至2019年8月份工资表6页。证明：原告不辞而别后，被告为了租赁场地安全，安排人员看场地花去71344元，该费用应由原告承担。十三、监控费票据2230元。以上五至十三证据证明原告不辞而别后，不交付符合使用条件的猪场，被告只好自行消毒、清扫等产生费用2431991元，应由原告承担。反诉被告（原告）的质证意见为：证据一真实性没有异议，证明目的不予认可，发生猪瘟是否能够及时上报不是原告说了算的，租赁养殖的特性决定畜主是被告和源公司，双方从合作到非洲猪瘟发生，并未发生过分歧，原告租赁养殖的目的是养好猪赚到钱，被告出租的目的是收取租金，发生猪瘟，致使合同目的不能实现，即不能继续养殖是符合合同解除的条件的；对证据二真实性没有异议，但是证明目的不予认可，关联系有异议，这份文件只是一个“指南”，不能以此作为原告违约的依据；证据三中2019年10月23日的录音恰恰证明涉案养殖场发生猪瘟，无法继续养殖，双方已经确认要解除合同，2020年4月11日和4月18日的通话录音是原告起诉后庭前调解的相关内容，同时里面也透露出涉案养殖场已经租赁给案外人双胞胎公司，只能证明起诉后双方是否调解的一种沟通，不能证明反诉原告要求反诉被告承担违约责任的理由；证据四真实性没有异议，关联性有异议，不能证明反诉被告故意违约的事实；证据五是反诉原告与案外人的合同，涉及的费用不应由原告承担；对证据六、七、八、九、十、十一关联性及证明目的均有异议，发生猪瘟后清理、消毒或者净化是必须的，但设备维修和土建工程等不应当列入反诉被告应承担的责任范围内；对证据十二工资表的真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，反诉原告称安排人员看场地的工资费用不应当由原告承担，2019年6月至2020年5月，反诉原告已经将养殖场租赁给他人进行养殖，这是反诉原告或者其与第三方经营所发生的必要支出。对证据十三真实性无异议，该费用产生在2018年8月14日，属于租赁期间内，作为出租方应当置办的设备，是否应当由反诉被告承担，应当有合同约定，若未约定，应当有出租方承担。被告（反诉原告）和源公司于2020年6月5日向本院提交《情况说明》一份，载明：2019年8月27日签订的租赁合同，他们（案外租赁方）开始引进哨兵猪，给租赁方两个月的观察、整改时间，2020年10月27日为开始租赁时间。保险费已经按照保险公司投保约定理赔。同日，和源公司提交《关于和源农牧公司出示的证据与证据目录不一致的情况说明》一份，载明：开封伟嘉生物科技有限公司诉新乡市和源农牧有限公司租赁合同纠纷一案，因向法庭出示的证据与提供的证据目录不一致，特作说明如下：一、我公司提供的证据五中《场区打扫消毒合同》一份及网上银行电子回单6份，原证据目录上的电子回单为10份，以实际提交的证据为准。且证据目录上打扫消毒人是吕志强，提供到法院的证据打扫消毒人是张可荣。证据目录上的价款为1291850元，实际证据显示为1283652元。二、我公司提供的证据六中《设备维修合同》一份及网上银行电子回单1份。该组证据向法庭提交的合同显示维修人为吕志刚，不是证据目录中的李宁涛，应以合同显示为准。提供到法庭的合同价款为250000元，不是证据目录中的245000元。三、我公司提供的证据七中《设备维修合同》一份及网上银行电子回单2份。该组证据向法庭提交的合同显示维修人是吕志刚，不是证据目录中的崔定方。提供到法庭的合同价款为572800元，不是证据目录中的576000元。四、我公司提供的证据八中《冷库维修合同》一份及收据1份。该组证据中证据目录中为电子回单一份，实为收据1份。五、我公司提供的证据十一中《土方拉运协议》一份及网上银行电子凭证1份。该组证据中的电子回单2份，与证据目录显示的1份不一致。提供到法庭的《土方拉运协议》显示拉运人为李宁涛，不是证据目录中的吕志强。提供到法庭的《土方拉运协议》显示价款220000元，不是证据目录中的230000元。六、其他证据与证据目录一致。综上，是我公司工作人员疏忽将证据目录弄错，特作出以上说明。原告（反诉被告）伟嘉公司对《情况说明》质证意见为：对《情况说明》中租赁合同的时间不予认可，从我方向法院申请调查取证的数据看，被告（反诉原告）从2019年6月份即开始引进生猪进行养殖，且数量不小。这情况说明恰恰证明了被告（反诉原告）确认了合同的解除的时间是2019年6月。若被告（反诉原告）否认合同解除时间在2019年6月，则当时合同仍是在有效期，被告（反诉原告）是无权租给第三方的，被告（反诉原告）引入第三方养殖的事实则是违约行为，被告（反诉原告）应承担相应的违约责任。原告在租赁期间生猪发生了不可抗力（非洲猪瘟）的事实，导致了合同无法继续履行。被告（反诉原告）的养殖场对外出租是收取租金，从被告（反诉原告）于2019年6月开始已将养殖场重新租赁给第三方的事实看，被告（反诉原告）不能一边要求原告支付租金的同时收取第三方的租金，还不予返还原告已交付的押金，这是与法律相违背的，因此被告（反诉原告）反诉要求原告支付违约金、支付2019年6月至2020年6月的租金以及滞纳金的请求不能成立。因此原告是依据法律和合同的约定解除合同，同时要求被告（反诉原告）返还押金及相关设备、药品的请求应当得到支持。对《与证据目录不一致的情况说明》的质证意见如下：被告（反诉原告）对庭审中提交的证据五《场区打扫清毒合同》、证据六《设备维修合同》、证据七《设备维修合同》、证据八《冷库维修合同》以及《土方拉运合同》的真实性、关联性及证明目的均有异议，被告（反诉原告）与第三方签订的对养殖场进行清理、消毒、设备维修、冷库维修、土方拉运的合同涉及的费用应当经第三方评估，费用的多少不能由被告（反诉原告）单方确定，被告（反诉原告）与第三方所签订的合同以及合同所涉及的项目内容、款项支付（银行转账、收款收据）等均未有第三方参与及验证，难以确定其真实性与关联性，更不能达到被告（反诉原告）的证明目的。另外，被告（反诉原告）提供的设备维修、土方托运这些合同项目并非清理、消毒之必要项目。因此，被告（反诉原告）请求原告支付243.1991万元的费用没有事实和法律依据。其他质证意见与庭审中质证意见一致。2020年9月15日，本院向封丘县动物卫生监督所调取《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》，原被告分别发表质证意见。原告伟嘉公司质证意见为：证据“三性”无异议，数据显示从2019年8月30日调入生猪，恰恰证明被告（反诉原告）对原告（反诉被告）因为遭遇不可抗力不能继续租赁养殖以及在2019年6月行使解除合同权的认可，在庭审中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）租赁养殖场于2018年12月底开始发生非洲猪瘟的事实予以认可，原告（反诉被告）因此遭受了重大损失，年度租金亦予以认可，是完全履行了合同，在2019年6月提出解除合同是基于当年度合同租金到期以及无法继续养殖的事实作出的决定。另外，被告（反诉原告）在认可原告（反诉被告）解除合同的行为后，就着手对外招租，虽然畜牧局备案的数据显示2019年8月30日裁调入生猪，但根据生猪养殖要求，在生猪调入之前必定要为养殖做准备，不能以生猪调入具体时间断定合同的解除时间，同时也能证明被告（反诉原告）在确认原告（反诉被告）提出解除合同后即开始将养殖场重新租赁给第三方，被告（反诉原告）不能一边要求原告支付租金的同时收取第三方的租金，还不予返还原告已交付的押金，这是与法律相违背的，因此被告（反诉原告）反诉请求支付违约金、支付2019年6月至2020年6月的租金以及滞纳金的请求不能成立，而原告（反诉被告）在遭受不可抗力的事实后，是依据法律和合同的约定行使合同解除权，同时要求被告（反诉原告）返还押金及相关设备、药品的请求应当得到支持；被告和源公司质证意见为：真实性无异议，印证了被告和源公司与他人签订租赁合同进行消毒的事实，也印证了首批猪为哨兵猪的事实。本院对原被告提交的证据评析如下：原告第一组证据、第二组证据，因被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告的第三组证据中的拒收回执不能证明与本案具有关联性，不能作为本案定案依据，解除合同通知书、微信沟通记录真实性本院予以采信；对第四组证据，因没有其他有效证据予以佐证，且被告不予认可，不能作为本案定案依据；封丘县动物卫生监督所出具2019年6月至2020年5月案涉养殖场生猪调入、调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》，符合证据“三性”特征，本院予以采信；对证人张某,4证言中与其他证据相互佐证的部分，本院予以采信；被告证据一、二、十一、十三与本案没有关联性，不能作为本案定案依据，证据三、四真实性本院予以采信，证据五、六、七符合证据的“三性”特征，本院予以采信，证据八、九、十，因没有其他证据相互佐证，不能证明该部分费用实际支付，不能作为本案定案依据，证据十二，因原告伟嘉公司认可该组证据的真实性，故本院对该组证据的真实性予以采信；被告和源公司提交的两份《情况说明》，与其他证据相互印证的部分，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对案件事实确认如下：2018年6月20日，原告伟嘉公司（乙方）与被告和源公司（甲方）签订《养殖小区租赁合同》（猪场租赁自养模式）一份，约定由原告伟嘉公司承租被告和源公司位于新乡市封丘县陈固镇梅口村养殖场，租赁期限自2017年起至2022年止，共五年，租赁物的免租期为2万头猪舍全部交付乙方使用日以前，全部交付前不计算租金，计租周期从和源公司2万头猪舍全部交付之日算起，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金（具体租赁起算期以最后一批猪舍交付单据日期为准）；第五条第（一）款约定租赁期间内因乙方伟嘉公司重大过失导致设备损坏，维修事宜由甲方和源公司负责维修，维修费用由乙方（伟嘉公司）负责，设备日常维修及费用由甲方和源公司承担；第八条第（一）款约定租赁期满后该猪场归还时，应当符合正常使用状态；第十条“合同的解除”第（二）款约定因发生火灾、爆炸及其他不可抗力导致租赁猪场、办公楼无法继续租赁且3个月无法修复的；第十一条第（三）款约定租赁期间内双方必须信守合同，租赁期限内任何一方需要提前终止合同的，任何一方违反本合同的规定的，违约方按年度向守约方交纳年租金的20%作为违约金；第十二条第（二）款约定，若猪场因不可抗力的自然灾害导致猪场失去养殖功能，乙方（伟嘉公司）有权终止合同，甲方（和源公司）退回定金和未到期的租金；2018年6月20日，原被告双方签订《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》一份，协议约定：年度租金计算：整场租赁年租金为1250000元，合同起止日期为2017年6月20日至2022年6月19日，历史租金处理为2017年1月1日交付的1、2栋猪舍乙方（伟嘉公司）使用五个月零20天，须向甲方（和源公司）缴纳租金303617元，伟嘉公司按照原合同约定金额向和源公司交纳第一年租金1767720元，以后每年按照年租金125万元缴纳，合同约定租金缴纳方式为缴二年压一年，伟嘉公司于6月15日前把帐算清，补齐尾款504298元，以后按合同约定时间交纳下次租金，并约定伟嘉公司妥善保管和使用所租赁厂房及其附属设施，租赁期限内，非正常使用损耗和不可抗力导致租赁厂房及其附属设施（损坏的）由伟嘉公司负责维修，合同期满后或者依法解除合同后，伟嘉公司应向和源公司交付具备持续养殖条件的厂房和附属设施，由于伟嘉公司原因导致厂房或附属设施无法继续使用，或者给和源公司造成损失的，由伟嘉公司自行承担。2017年1月1日至2019年6月19日，原告伟嘉公司共计向和源公司交纳租金3321337元及押金1250000元；另查明，案涉养殖场于2018年12月份发生生猪死亡情况，保险费用由保险公司向和源公司理赔；2019年2月份，原告伟嘉公司撤出案涉养殖场；案外人贾志刚系被告和源公司负责人；2019年6月15日，原告伟嘉公司向贾志刚邮寄一份文件，邮寄单显示收件人地址为“河南省新乡市封丘县陈固镇梅口村”，该邮件以收件人“本人长期不在家”为由退回；2019年7月23日，原告伟嘉公司通过其工作人员微信向贾志刚发送《关于解除的通知》，内容为原告伟嘉公司以河南地区存在非洲猪瘟的不可抗力导致租赁合同的合同目的不能实现为由要求与被告和源公司解除《养殖小区租赁合同》等。封丘县动物卫生监管所出具的2019年6月1日至2019年12月31日期间生猪调入调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》显示，案涉养殖场在2019年5月至2019年12月期间，最早是于2019年8月份开始调入生猪，共计调入10850头生猪；2019年10月2日，案涉养殖场调出生猪470头，2020年1月1日至2020年5月31日，案涉养殖场调出生猪7538头；2019年6月25日，被告和源公司与案外人张可荣签订《场区打扫消毒合同》，约定由张可荣对案涉养殖场进行打扫消毒，总服务费用为1291852元，2019年5月27日至2019年9月2日，和源公司通过银行转账共计向张可荣转款1291852元；2019年6月27日，和源公司与案外人吕志刚签订《设备维修合同》一份，合同约定由吕志刚对案涉养殖场猪舍栏、刮粪机、水帘进行更换或维修，合同价款为25万元，2019年9月4日，和源公司通过银行转账向吕志刚支付25万元；2019年7月1日，和源公司与案外人吕志刚签订《设备维修合同》一份，约定由吕志刚对案涉养殖场的地暖和风机进行维修，合同价款为572800元，2019年10月25日、2019年10月30日，和源公司通过银行转账共计向吕志刚支付572800元；2019年7月25日，和源公司与案外人吕李宁涛签订《土方拉运协议》一份，约定由李宁涛对案涉养殖场场区内猪舍外空地平铺夯实，合同价款为22万元，2019年9月2日、2019年9月3日，和源公司通过银行转账共计向李宁涛支付22万元：2019年3月至2019年8月，反诉原告和源公司共计向贾志鹏、段闯、贾旭柱支付工资71344元；2019年8月27日，被告和源公司将案涉养殖场租赁给案外第三方使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照合同的约定使用租赁物并向出租人支付租金。结合本案事实，对本案分析如下：一、关于原告的诉讼请求是否应当的到支持。（一）案涉《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》的解除问题。原被告双方签订的《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》的当事人主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《租赁合同》第十条“合同的解除”第（二）款约定合同解除的条件有“因发生火灾、爆炸及其他不可抗力事故导致租赁猪场、办公楼无法继续租赁且在3个月内无法修复的”。第十二条“免责条款”第（二）款约定“…若猪场因不可抗力的自然灾害导致猪场失去养殖功能，乙方有权解除合同，甲方退回定金和未到期的租金”。已查明，原告伟嘉公司于2019年2月份撤出案涉养殖场，其称于2019年6月15日向被告邮寄《解除合同通知书》，但原告伟嘉公司举证的拒收回执显示被告和源公司负责人贾志刚并未收到该邮件，依据原告举证的拒收回执也无法确认邮件内具体内容，根据原告举证其工作人员与被告公司负责人贾志刚于2019年7月23日的微信沟通记录可知，原告伟嘉公司向被告和源公司发送《解除合同通知书》的时间应为2019年7月23日，但被告和源公司对该《解除合同通知书》内容并不认可。另，依据原告陈述及《解除合同通知书》内容，原告要求解除案涉租赁合同及补充协议的理由是自2018年12月起案涉养殖场发生非洲猪瘟疫情导致租赁养殖场失去养殖功能，但是原告伟嘉公司并未举证证明上述疫情属于不能克服的不可抗力并直接导致案涉养殖场失去养殖功能而无法正常使用，根据封丘县动物卫生监督所出具的案涉养殖场于2019年6月1日至2020年5月31日生猪调入、调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》可知，案涉养殖场在完成消毒等工作后仍然具备养殖功能；被告和源公司于2020年6月5日出具《情况说明》，载明的内容与封丘县动物卫生监督所出具案涉养殖场生猪调入、调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》相互印证，证明了案涉养殖场已于2019年8月27日由案外人实际承租并正常使用，进一步证明原告伟嘉公司以案涉养殖场因猪瘟疫情丧失养殖功能而解除合同的理由不能成立。但是鉴于原告伟嘉公司已经提前撤场且明确表示不再继续履行租赁合同及补充协议，被告和源公司已将案涉养殖场出租给案外人实际使用，案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议已经不具备继续履行的基础。综上，本院确认案涉《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》于2019年8月27日解除。（二）关于押金、利息支付以及固定资产、药品、易耗品返还的问题。据上述，案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议已经解除，且原被告双方在《养殖小区租赁合同》及补充协议没有对该125万元押金的返还问题作出明确的约定，合同解除后，被告和源公司继续占有原告伟嘉公司支付的押金没有合同依据和法律依据，故原告伟嘉公司要求被告和源公司返还125万元租赁押金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告伟嘉公司主张的押金利息，双方在租赁合同及补充协议中没有对押金利息作出明确的约定，故对于原告伟嘉公司该部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于原告伟嘉公司要求被告和源公司返还价值197600元的固定资产、价值22604.3元的药品以及价值168383.3元的易耗品，因原告伟嘉公司并未举证证明上述物品由被告和源公司占有，故对于原告伟嘉公司该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于反诉原告的反诉请求是否应当得到支持。（一）关于违约金、租金及滞纳金支付的问题。原被告双方签订的《养殖小区租赁合同》第十一条第三款约定“租赁期间，双方必须信守合同，租赁期内任何一方需要提前终止本合同的，任何一方违反本合同规定的，违约方按年度向守约方交纳年租金的20%作为违约金”，本案中，反诉被告伟嘉公司提前撤场并要求解除合同的行为已经违反了双方的合同约定，故反诉原告和源公司要求反诉被告伟嘉公司支付25万元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议解除时间为2019年8月27日，故在2019年6月20日至2019年8月27日的68天期间内，案涉养殖场仍属于反诉被告伟嘉公司占有并使用，原被告双方在《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》中约定2018年之后每年租金为125万元，即2019年度的租金应为125万元，故对于2019年6月20日至2019年8月27日期间内所产生的租金232876.7元（1250000元÷365天×68天=232876.7元）仍应由反诉被告伟嘉公司负担；对于反诉原告和源公司要求反诉被告伟嘉公司支付未付租金滞纳金的反诉请求，原被告在《养殖小区租赁合同》第十一条第（六）款约定“乙方未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金3%向乙方加收滞纳金”，该滞纳金的约定属于对不按期支付租金而承担违约责任的约定，虽然为双方真实意思表示，但因反诉原告和源公司已就反诉被告伟嘉公司提前解除合同而向其主张违约金，故反诉原告另行主张滞纳金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。（二）关于案涉养殖场消毒、清理、维修、看管费用承担的问题。已查明，原告以存在不可抗力为由提前撤场并要求解除案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议没有事实依据和法律依据，因此，反诉被告伟嘉公司在合同履行期限内解除合同的行为违反了双方的合同约定，依据原被告之间所签订的《养殖小区租赁合同》第十一条第（七）款及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》第九款之约定，反诉被告伟嘉公司提前撤场并要求解除合同给反诉原告造成的损失，应由反诉被告伟嘉公司承担。在反诉被告伟嘉公司提前撤场并明确表示不再继续履行合同后，反诉原告和源公司为修复案涉养殖场而支出了消毒费用1291852元，猪舍栏、刮粪机、水帘维修费用250000元，地暖、风机维修费用572800元，以上共计支出2114652元费用，事实清楚，证据充分，该部分费用依据合同约定应由反诉被告伟嘉公司承担，故对于反诉原告和源公司该部分反诉请求，本院予以支持；对于反诉原告和源公司要求反诉被告伟嘉公司冷库维修费用11000元，洗澡间、宿舍维修费用6850元，无塔供水器维修费5915元，反诉原告和源公司的举证不能证明上述费用实际支付，故对于反诉原告该部分反诉请求，本院不予支持；对于反诉原告和源公司要求反诉被告伟嘉公司支付220000元猪舍外空地平铺土方夯实费用及2230元安装监控费用，原被告双方在租赁合同中并未明确约定该部分费用应由反诉被告伟嘉公司负担，且反诉原告和源公司未能举证证明上述费用是因为反诉被告伟嘉公司提前撤场而产生，故对于反诉原告和源公司该部分反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告和源公司要求反诉被告伟嘉公司支付2019年3月至2019年8月看管费用，案涉《养殖小区租赁合同》约定反诉被告伟嘉公司承租养殖场后自主经营，其提前撤场后，反诉原告和源公司为保证养殖场的安全而支出的工人看管费用71344元，证据充分且符合常理，故对于反诉原告该部分反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告开封伟嘉生物技术有限公司与被告新乡市和源农牧有限公司于2016年12月5日签订的《养殖小区租赁合同》及2018年6月20日签订的《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》于2019年8月27日解除；二、被告新乡市和源农牧有限公司于本判决生效后十日内返还原告开封伟嘉生物技术有限公司已交纳的押金1250000元；三、反诉被告开封伟嘉生物技术有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告新乡市和源农牧有限公司支付消毒、清理、维修、看管费共计2185996元；四、反诉被告开封伟嘉生物技术有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告新乡市和源农牧有限公司支付违约金250000元及租金232876.7元；五、驳回原告开封伟嘉生物技术有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告新乡市和源农牧有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19721.29元，由被告新乡市和源农牧有限公司负担14869元，由原告开封伟嘉生物技术有限公司负担4852.29元；反诉案件受理费19127.97元，由反诉被告开封伟嘉生物技术有限公司负担12983元，由反诉原告新乡市和源农牧有限公司负担6144.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  杨军强审判员  孙玲玲审判员  马洪光二〇二〇年九月十八日书记员  赵志阳