河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初3956号 原告：董桂华，女，1975年2月22日出生，汉族，初中文化，下岗职工，住河北省沧州市渤海新区。 委托诉讼代理人：于涛，河北海岳（沧州渤海新区）律师事务所律师。 被告：刘松华，男，1968年7月24日出生，汉族，住河北省沧州市渤海新区。 委托诉讼代理人：李义国，南大港产业园区法律援助中心律师。 被告：沧州市南大港管理区天正房地产有限公司，住所地：河北省沧州市渤海新区南大港管理区一分区小辛庄大队。 法定代表人：刘世平，总经理。 委托诉讼代理人：胡晓蓓，女，1970年12月13日出生，汉族，大专文化，公司员工，住河北省沧州市运河区。 原告董桂华与被告刘松华、沧州市南大港管理区天正房地产开发有限公司（以下简称天正公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。 原告董桂华及其委托诉讼代理人于涛、被告刘松华委托诉讼代理人李义国、被告天正公司委托诉讼代理人胡晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董桂华向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销（2020）冀0983执异59号民事裁定书，准许对（2020）冀0983执保132号民事裁定书查封的沧州市南大港管理区一分区小辛庄村“鑫城橡树湾”3-1-201房屋继续执行（房屋购买价格299309元）；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告天正公司民间借贷纠纷一案，黄骅法院于2019年2月22日作出（2019）冀0983执保132号民事裁定书，查封了位于沧州市，其中包括涉案房屋3-1-201室。2019年3月18日黄骅法院作出（2019）冀0983民初1348号民事调解书，现该案进入执行程序。2020年7月24日黄骅市法院作出（2020）冀0983执异59号民事裁定书，中止（2019）冀0983执保132号民事裁定书中对南大港鑫城橡树湾小区3-1-201室楼房的执行。原告认为黄骅法院根据案外人（本案被告）刘松华对该案中执行标的提出执行异议而作出的中止涉案房屋执行的裁定事项缺乏事实与法律依据。 被告刘松华是否与被告天正公司签订了合法有效的商品房合同、是否实际交付了房款需要提供充足的证据证实，并通过举证、质证法律程序才可认证，黄骅法院在未进行听证、原告不知情的情况下，仅依据案外人的陈述和举证就认定签订并履行合同的行为违反法律规定。刘松华虽陈述与被 告天正公司签订了商品房合同，自述交清了全部购房款，所购房屋用来自住，但（2019）冀0983执异59号执行裁定书中查明2017年2月24日天正公司给王云凤出具收到房款的收据，并非本案被告刘松华，不能证明刘松华交清了全部房款，其提交用于证明交清房款的证据存在严重瑕疵。（2019）冀0983执异59号执行裁定书只是查明刘松华在南大港区域无房产登记信息，而没有查明其名下是否有其他房屋就主观臆断刘海涛没有其他用于居住的房屋，该裁决违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，擅自将名下无其他用于居住房屋的规定更改为在南大港区域无房产登记，明显不合法。（2019）冀0983执异59号执行裁定书认定刘晔是天正公司的实际控股人，并认定其摁手印确认已付清全部房款的证明，但事实上刘世平是天正公司法定代表人并持股100%的唯一股东，刘晔确认的证明无任何效力。黄骅法院认定刘晔是天正公司实际控股人纯属主观臆断无中生有。综上，被告的证据不应采信，刘松华的异议理由不成立，对其异议请求不应支持。 刘松华辩称，本案不属于案情复杂，争议较大的执行异议案件，适用书面审查并根据本案事实依法作出中止执行裁定并无不当。2017年12月1日刘松华已与天正公司签订合法有效的商品房买卖合同，以299309元的价格购买天正公司开发的位于沧州市。截止2017年10月7日，刘松华已交 齐全部房款并有银行流水、收据、证明在案佐证，天正公司的刘晔于2019年6月11日出具证明证实以上房款属实。南大港产业园区不动产登记中心出具的刘松华不动产登记信息查询结果证实刘松华在南大港产业园区辖区内无其他用于居住的房屋，该查询结果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，具有法律效力。2019年6月天正公司与刘晔共同出具的证明由刘晔签名并按手印确认，该证明具有法律效力。综上，黄骅法院作出（2020）冀0983执异59号民事裁定书中止对“鑫城橡树湾”3-1-201室楼房的执行并无不当。请求法院依法查明事实，驳回原告的执行异议之诉。 天正公司辩称，刘松华签订的购房合同和交纳房款的收据都是真实有效的，本身原告对我方的诉讼就是虚假的，公安局已经以虚假诉讼罪立案侦查，应维持黄骅市人民法院作出的（2020）冀0983执异59号裁定书，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2017年12月1日，被告刘松华作为买受人与出卖人被告天正公司签订商品房买卖合同，约定：买受人购买由出卖人开发建设的“鑫城橡树湾”3幢1单元201号房屋，该商品房建筑面积共103.21平方米，单价为人民币每平方米2900元，总金额299309元，一次性付清。该商品房预售许可证号为（沧南）房预售证2016第06号。被告刘松华通过妻子王云凤账户分别于2017年2月23日、2017年10月7日向天正公司法定代表人刘世平转账交付房款 140000元、99309元，天正公司出具收到王云凤交来房款299309元收据，收据日期填写的2017年2月24日。刘世平于2019年5月27日出具证明证实刘松华购房款其中的60000元以现金方式转入。2019年6月，天正公司为鑫城橡树湾小区交全款的业主出具证明，证实款项打至刘晔、刘世平、吴艳杰的账户系鑫城橡树湾小区购房款，其中，刘松华全款购买“鑫城橡树湾”3号楼1单元201室，交款金额为房款299309元+车库订金20000元。 2019年2月20日，本院受理原告董桂华与被告天正公司、案外人刘晔民间借贷纠纷一案及诉讼财产保全申请，本院于2019年2月22日作出（2019）冀0983执保132号民事裁定书，裁定查封被申请人天正公司所有的位于南大港鑫城橡树湾小区楼房26套，其中包括本案涉及的2号楼1单元502室。2019年3月18日，本院作出（2019）冀0983民初1348号民事调解书，调解协议载明：被告天正公司欠原告董桂华借款500万元及利息，被告天正公司于2019年5月1日前偿还原告董桂华借款500万元及利息，利息计算期间自2018年4月1日起至借款本金实际还清之日止，按照月息2%计算。因被告天正公司未按调解书履行义务，原告董桂华于2020年4月2日申请强制执行，被告刘海涛于2020年7月14日因对（2019）冀0983执保132号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议，本院经审查于2020年7月24日作出（2020）冀0983执异59号执行裁定书，裁定中止（2019）冀0983执保132号民事裁定中对天 正公司所有的位于南大港鑫城橡树湾小区3-1-201室房屋的执行。 另查明，2018年4月23日本院因另案申请人石卫国的财产保全申请作出（2018）冀0983执保222号民事裁定书查封了该涉案房屋，被告刘松华作为案外人向本院提出执行异议，并于2019年5月31日提起执行异议之诉，后于2020年1月17日申请撤回起诉。 再查明，南大港产业园区不动产登记中心于2020年7月20日出具不动产登记信息查询结果，载明：根据查询申请人提供的信息，经查我处不动产登记信息系统，未查到不动产登记信息。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、银行明细、收据、天正公司出具的证明、不动产登记信息查询结果、结婚证、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为刘松华是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题，不动产买受人享有的足以排除强制执 行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，涉案房屋被依法查封的时间是2019年2月22日，而刘松华在2017年12月1日即与在天正公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的书面买卖合同。对于所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，此情况下限定于消费者其购房是直接用于满足生活居住需要，且买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在该地点名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，刘松华作为房屋消费者，购买房屋系用于居住，且刘松华为被执行房屋所在地南大港产业园区的居民，在该地其名下无其他能够用于居住的房屋。对于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制性的民事权益的核心问题。本案中，刘松华提交的银行转账明细、天正公司出具的收据及证明可以证实刘松华自2017年4月至10月支付全部购房款，天正公司对于房款的支付予以认可，故依法认定被告刘松华于法院查封之前已支付超过合同约定总价款的百分之五十的房款。综上，被告刘松华作为买受人符合上述法律规定的三个要件，其权利能够排除执行。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，案外人刘松华就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回原告董桂华的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告董桂华的诉讼请求。 案件受理费5789.64元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判长 黄 蕊 审判员 张 甜 审判员 刘 静 二〇二〇年九月二十九日 书记员 宋芊芊