四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3426民初1728号 原告:会东县明阳开发建设有限公司，统一社会信用代码91513426563275913D，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王旭，男，汉族，1996年10月18日出生，四川省资阳市人，明阳公司员工，大专文化，户籍地：四川省资阳市雁江区，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：汪艳，女，汉族，1989年7月28日出生，四川省会东县人，居民，大专文化，户籍地：四川省会东县,现住会东县。 委托诉讼代理人：崔应雄，男，汉族，1988年2月19日出生，四川省西昌市人，公务员，大学文化，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：岳敏，四川耀东律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人：刘斌，男，汉族，1967年3月5日出生，四川省资阳市人，居民，初中文化，住四川省资阳市雁江区。 第三人：廖明阳，男，汉族，1952年12月18日出生，四川省资阳市人，居民，高中文化，住四川省资阳市雁江区。 原告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）与被告汪艳返还原物纠纷一案，本院于2019年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，依法追加廖明阳、刘斌为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月28日，本案与本院（2019）川3426民初1729号两案合并审理。本院于2020年7月3日再次组织各方当事人进行质证。原告的委托诉讼代理人刘先海、被告汪艳及其委托诉讼代理人崔应雄、岳敏，第三人刘斌到庭参加诉讼，第三人廖明阳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明阳公司向本院提出的诉讼请求：1.判决被告将位于会东县“鲹鱼河人家”6-3-1403的房屋一套腾退给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。明阳公司主张的事实与理由：原告系位于会东县的开发商。2017年9月原告在清理项目剩余房源过程中发现被告占有原告楼盘6-3-1403房屋，没有购房合同，没有支付购房款。原告多次催促被告，要么补充签订购房合同，并支付房款，要么腾退房屋，但被告都置之不理。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。庭审中，明阳公司将诉讼请求中的房号由6-3-1403变更为6-3-1603。明阳公司补充陈述：①本案原、被告不存在买卖合同关系，原告认为被告占有房屋没有合法依据，应该腾退；②原告未收到被告的购房款，被告完全可以依法向收款人主张权利。廖明阳与刘斌之间没有合法有效的抵房手续，本案案涉房屋是明阳公司所有，原告明阳公司拥有争议案涉房屋的产权事实基础证据支持；③明阳公司与刘斌之间没有债权债务纠纷，本案被告汪艳从刘斌手中低价购买了案涉争议的两套房屋没有事实依据及法律依据，不能依法取得合法的所有权，应当承担退还的责任；④本案被告汪艳应当向明阳公司履行合法的购房手续才能享有法律规定的合法物权；⑤至于被告与刘斌之间的纠纷应当另案处理，被告辩称自己已经支付了50万元的购房款，也不是明阳公司收取，也不是廖明阳收取，该款项与本案原、被告之间腾房纠纷无关，应当按谁收取谁负责的逻辑处理；⑥鉴于第三人、被告多次要求廖明阳出庭应诉，但均不能证明被告取得房屋的过程、手续、事实符合我国法律规定，因为无论廖明阳是否是公司法定代表人或管理人员（廖明阳至2014年11月后并不是公司法定代表人），廖明阳所从事的行为，并不必然全部能合法有效的代表明阳公司的意思表示，尤其是在事前没有公司授权、事后没有依法进行追认的前提下，更不能想当然的视为法人的意思表示，且纵观本案，可以发现廖明阳在此过程中并未签署任何法律文书，也没有收取任何人的款项，所以关于抵偿债务的说法均是第三人刘斌及被告的口头陈述，且第三人刘斌口述内容前后矛盾。根据常理，80万元的巨额债务，竟然没有任何债权凭证，严重违背公众认知，故原告认为不能仅凭第三人、被告的口述定案。综上，原告认为被告没有合法依据取得原告的房屋的所有权，原告在诉前与被告协商的过程中也未达成合法的解决方案，现原告要求被告腾退房屋有事实和法律根据，希望法院支持原告的诉求。 被告汪艳辩称，1.被告所居住的鲹鱼人家6-3-1403号房屋系明阳公司“以房抵债”后，被告支付了相应对价的购房款项所取得案涉房屋，被告不应当将案涉房屋退给原告。（一）廖明阳作为明阳公司企业法人，以企业资金周转为由向刘斌借款80万元债务。后因明阳公司资金周转困难，无力偿还上述债务，明阳公司便将鲹鱼人家6-3-1403,6-3-1603两套房屋抵给刘斌以偿还上述债务；（二）明阳公司与刘斌之间“以房抵债”的行为，是实现双方权利义务平衡的一种交易，刘斌借给明阳公司80万元借款的交付,经当事人刘斌与明阳公司合意已经转化为购房款的交付，刘斌与明阳公司协议的“以房抵债”并未违反法律、行政法规的强制性规定，是刘斌与明阳公司形成的变更法律关系性质的一致表示，是合同自由原则的表示；（三）根据上述刘斌与明阳公司的协议，明阳公司将6-3-1403、6-3-1603两套案涉房屋抵给刘斌，该行为合法有效。明阳公司与刘斌实际达成以房抵债协议并己实际履行，同时被告支付了购房屋价款，并己实际入住，其为善意取得，合理合法。2.被告与明阳公司履行完毕相关购房手续，明阳公司将案涉房屋已交付实际被告使用。（一）明阳公司派其员工胥超与被告办理相关购房手续后，公司将案涉房屋实际交付给被告，被告合理合法取得、善意取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了精装修，购置所有家具后实际入住己5年之久。在这期间，明阳公司以办理备案为由将与被告签订的《购房合同》收取后藏匿起来，拒不归还被告，企图掩盖事实真相；（二）廖明阳系明阳公司的法人和实际控制人，廖明阳依其职权将案涉房屋抵债给刘斌，后刘斌将房屋卖给被告，廖明阳和明阳公司一直是认可的。现在明阳公司诉至法院，其行为违反“以房抵债”的实际事实，明阳公司与廖明阳之间，不排除二者恶意串通，损害被告的利益。3.廖明阳系本案重要当事人，应追加其到庭参加诉讼，以便查清案件事实。4.廖明阳作为明阳公司的法人及实际控制人，其行为代表了明阳公司，廖明阳作出的将案涉房屋抵债给刘斌的行为，应当由明阳公司承担其法律后果。综上，被告善意取得、合理合法取得案涉房屋并己实际入住，被告不应当退还案涉房屋给明阳公司，反而明阳公司应当将其骗取的双方签订的购房合同等材料原件退还给被告，并履行备案等相关手续。庭审中，被告明确表示不同意腾退房屋。庭审时被告补充陈述：①原告所述2017年9月才发现被告居住在案涉房屋这根本不是事实，是虚假陈述，原告是房屋销售方，销售、交付了哪些房屋原告是一清二楚，被告居住，原告也是一清二楚的；②第三人刘斌已陈述其与原告抵债时签订了合同，在廖明阳的带领下，将合同改为了被告的姓名，实际上也证明了被告与原告签订了购房合同，该陈述与被告陈述一致；③案涉房屋以及明阳开发的鲹鱼人家6、7号楼房尚未达到交房条件，且原告至今没有给6、7号楼的住户办理房产证；④原告开发的鲹鱼人家6、7号楼所有住户交付的钥匙都是通过委托华谊装饰交给住户，被告交了押金条也取得了钥匙，被告是合法取得，被告不应该将房屋腾退原告；⑤再次强调廖明阳作为明阳公司的法定代表人，虽然廖明阳后来未担任公司法定代表人，但法定代表人更改后廖明阳依然以法定代表人身份一直控制明阳公司，一直以法定代表人身份从事公司的经营活动，作为被告方并不知晓明阳公司变更了法定代表人。汪艳购买廖明阳及明阳公司以房抵债的涉案房屋是有理由相信廖明阳就是公司的法定代表人，廖明阳有权利处置该涉案房屋，廖明阳的行为构成了表见代理，汪艳所取得涉案房屋是善意取得，所以不应该将房屋返还给原告。被告方所举的录音，张某的证人证言、第三人刘斌的陈述均能证明廖明阳将房屋抵债给刘斌，被告向刘斌支付了房款，在廖明阳的带领下取得房屋钥匙并居住至今；被告方所举生效判决书中，从法院认定的事实可看出，廖明阳作为明阳公司的法人或者实际控制人一直代表公司从事经营活动，经过明阳公司、刘斌以及被告三方协商后，实施了将案涉房屋抵债给刘斌进而转卖给被告，廖明阳以房抵债的行为代表了明阳公司，是明阳公司的职务行为，明阳公司应当承担其法律后果，即使廖明阳没有代理权限，其行为已构成表见代理，代理行为合法有效，其行为的法律后果应当由明阳公司承担；⑥明阳公司、被告方及第三人刘斌实施以房抵债和购买案涉房屋时，被告并不知晓明阳公司法定代表人更换的事实，被告有理由相信廖明阳代表明阳公司从事职务活动，被告善意取得案涉房屋并且支付了案涉房屋购房款，所以被告系合法取得案涉房屋，不应当将案涉房屋返还明阳公司。被告方认为被告实际居住的1603,签合同时是1403，系兄妹互换居住，原告是根据签订的购房合同来起诉被告的，并非笔误，只是原告把合同藏匿起来了，请求原告出示购房合同，或者请求法庭调查，在原告的售楼部签署购房合同时，明阳公司以备案等需要手续完善后再给被告为由未将购房合同给被告。被告方交了押金费，廖明阳交付钥匙，被告才入住，且被告入住五年以来从未收到原告要求补钱或者腾退的消息。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘斌述称，2013年廖明阳向刘斌借了40万现金，过了十多天又以做消防为由向刘斌借款40万现金。消防没有投中标，廖明阳又还不起钱，他用房子来抵给刘斌，当时还签订了合同，单价约定大概是三千七八，后廖明阳介绍汪云先（被告之父）来买我的房子,因急用钱两套房子以40万的价格转给汪云先（被告之父），当时廖明阳带起汪云先（被告之父）一家去售房部把之前写给刘斌的合同拿起去改成汪云先（被告之父）家两个子女的。被告给了点预付款后是转款。要求廖明阳出庭，他出来几句话就讲清了，他的那个合同今天改一下明天改一下，跟诈骗有啥子区别。需要廖明阳来才说得清楚。 第三人廖明阳经本院按其在送达地址确认书中提供的送达地址邮寄送达参加诉讼通知书、起诉状副本、举证通知书和传票，廖明阳未到庭参加诉讼，未提供书面的意见。 本案到庭当事人围绕诉讼请求、陈述内容依法提交了证据，第三人刘斌、廖明阳均未提交证据，第三人廖明阳未对本案证据发表质证意见；为查明案情，本院依法向会东县房产管理局调取的案涉房屋情况回证及商品房备案程序，向四川省资阳市公安局调取涉案第三人廖明阳及刘斌的询问笔录，并当庭宣读涉及本案“以房抵债”的部分、情况说明、本院（2019）川3426民初600号案件的民事裁定书；本院组织到庭当事人进行了质证，第三人廖明阳无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利。现对本案证据，作如下综合认证： 1.原告举出的第一组证据是原告的营业执照副本复印件、法人代表身份证明书、原告房产开发资质证书。证明目的：证明原告的主体资格，原告具有房地产开发资质。被告的质证意见：无异议。第三人刘斌的质证意见：无异议，原来只晓得廖明阳是法定代表人，之后就不清楚了。经审核，该组证据真实、客观与本案具有关联性，本院予以采信。 2.原告举出的第二组证据是鲹鱼河人家项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及资质证书和项目备案通知书（原件已退还）。证明目的：证明案涉房屋是原告合法所有，原告有合法的建设手续。被告的质证意见：真实性无异议，但对其证明目的有异议，案涉房屋是原告开发建设，原告建设完成后将该房屋已经转抵给刘斌，被告现已购得该房，被告已合法拥有案涉房屋。第三人刘斌，无异议。经审核，该组证据客观、真实，能证实原告系会东县鲹鱼河镇垭口村“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼、7号楼的开发商，原告取得案涉房屋的预售资格，本院予以采信。 3.原告举出的第三组证据是物业公司的情况说明一份。证明目的：证明被告占有原告房屋的事实，同时变更房号1403为1603，被告的质证意见：有异议，实际被告居住的是1603，但是被告与原告签订的合同是1403。原告应该以购房合同上的1403来起诉。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据与被告汪艳所举第四组证据具有一致性，案涉小区的物业管理企业对案涉房屋的实际居住人的核实情况与被告庭审中自认情况一致，被告汪艳居住的是案涉小区1603号房屋，对该组证据，本院予以采信。 4.被告举出的第一组证据收条1张、银行转账凭证4张。证明目的:①证明明阳公司、廖明阳将案涉房屋鲹鱼人家6栋3单元16-3、14-3住房抵债给刘斌，刘斌将案涉房屋转卖给被告方；②被告向刘斌转账支付了购房款40万元；③刘斌向被告出具收条，收到购房款40万元；④被告方履行了购房的主要义务。被告当庭补充陈述转款人朱明惠系被告的母亲，其中一张凭证上的收款人魏萍系刘斌指定的人。原告的质证意见：对三性均不予认可，案涉房屋是原告所有，被告向案外人刘斌购买的房屋不具有真实合法性，且转款凭证上也不是汪**、汪艳的转款，不能认定是支付20万元给刘斌，同时该组证据无法证明所谓的出卖人刘斌和原告与廖明阳有任何关系，也不能证明原、被告存在合法的买卖合同关系。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，第三人刘斌当庭认可被告汪艳及另案被告的父母向其支付40万元，属法律上的自认。反映了被告汪艳及另案被告的父母因案涉房屋向第三人刘斌支付40万元的事实，案涉40万元未进入明阳公司账户，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。 5.被告举出的第二组证据是证明3份。证明目的：证明廖明阳以法定代表人身份向刘斌借款80万元及原告、廖明阳将案涉房屋鲹鱼人家6幢3单元1603、1403住房以“以房抵债”方式抵给刘斌，刘斌将案涉房屋转卖给被告方。原告的质证意见：①对三份证明的三性均不认可；②刘斌在证明上无法确认什么时候向原告或者廖明阳出借80万元的借款，也没有80万元借款相关证据，刘斌也无法证明原告是在什么时候将案涉房屋交给刘斌用于清偿债务；③证明人证明案涉房屋和14-3出卖给汪**，被告明显违反了市场规律，两套房屋价值在40万元。被告的房子才1000多元一平方米，明显不符合市场的规律，会东没有1000多元一平米的房子，证明人也没有证明在什么时候原、被告双方之间签订买卖合同，事实上双方根本没有签订过合法的买卖合同，没有任何支付关系。对张某的证明和刘斌的证明目的一致,该证明显示被告所称的刘斌出借给原告的80万元的借款，理论上只有出借人和借款人知晓、张某怎么会知道，明显是被告为达到其证明目的而出具的不真实的证明。80万元的该笔债务是廖明阳和刘斌之间的赌债，且在资阳市公安局侦查当中，且刘斌属于取保候审人员，人民法院也可以向资阳市公安局刑事侦查大队查证。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，刘斌因与本案具有法律上的利害关系，本院已追加其为第三人，对其所述应以其为第三人的陈述为准，证人张某虽到庭接受了当事人的质询，本院的询问，但其证言属传来证据，证明力较弱，不足以达到被告的证明目的，证人任某未到庭接受当事人的质询，综合认证该组证据为证人证言，内容基本一致且格式化，不具有真实性、客观性，本院不予采信。 6.被告举出的第三组证据是押金条1份。证明目的：证明2015年12月9日，原告让被告在会东县14-3的钥匙，被告合法取得案涉房屋。原告的质证意见：对押金条三性不予认可，押金条并不是原告出具的，如果房屋是被告合法购得，钥匙应该是原告交给被告，而不是什么华谊装饰部，如果被告向案外人刘斌购房，应该是刘斌将钥匙交给被告，而不是什么装饰公司交给被告。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据客观真实，与被告之弟汪**（另案被告）所举的证据具有一致性，能够证实，被告汪艳是交付押金取得案涉房屋的钥匙后装修入住的事实，本院予以采信。 7.被告举出的第四组证据是收据、收费凭证及明细表共17份（原件已当庭退还）。证明目的：证明被告合法取得案涉房屋，合法居住。原告的质证意见：对该组证据的合法性和关联性有异议，真实性无异议，物管公司只管收取费用，不能证明原、被告之间是否存在物权买卖关系，物管公司的收费证明也不能达到证明被告、刘斌合法购买房屋的证明目的，同时被告提供的收据是鲹鱼人家的物业与原告出具的情况说明不是同一家单位，也就是说，被告的收款凭据上的单位不是真正管理的物业公司。被告补充陈述以前是美璟物业，现在是金信物业，金信物业是今年过来的。收条上汪云先是被告父亲，物业费是其父亲去交的，就写的他的名字。原告亦当庭认可物业公司存在变更的情况。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据与被告之弟汪**（另案被告）提交的相关证据一致，能证实被告占有使用案涉房屋并交纳物业管理服务费的事实。本院予以采信。 8.被告举出的第五组证据是廖明阳与汪云先通话录音光盘1个、纸质笔录2份（纸质笔录为录音内容，光盘为两个录音音频）。证明目的：证明廖明阳认可案涉房屋一套交了20万元购房款，因为购房款若打入明阳公司账户内就无法取出来归还给刘斌，故廖明阳让被告直接将购房款转入刘斌名下。因为原告经济困难，无钱进行案涉房屋备案工作，廖明阳让被告出些钱让公司进行备案。被告补充陈述通话时间为2019年8月5日。原告的质证意见：过程真实的，录音的合法性和关联性不认可，被告自己单方面录的不具有合法性，内容不能反映本案原、被告存在事实的买卖合同关系，也不能证明被告将购房款支付给了原告，被告合法占有的事实，该证据只反映两个通话者讲怎么房屋备案的情况，需要补一部分钱备案，而且录音时间廖明阳也不是公司法定代表人，无法代表公司做出承诺。另外被告提交纸质的录音内容可能由被告修改过，以被告提交给法庭的录音为准。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，通话者为本案第三人廖明阳与本案被告汪艳之父汪云先，谈话内容主要是案涉房屋及另案房屋被告汪艳之父支付了20万元/套，廖明阳告知汪云先案涉房屋需要补点钱才能办理房屋备案，该组证据能证实案涉房屋由被告汪艳之父汪云先办理相关事宜后，被告汪艳占有使用的事实，本院对该组证据中与客观事实相符的部分，予以采信。 9.被告举出的第六组证据是证人刘斌、张某当庭证言，证明目的：证明2013年廖明阳向证人借款80万，廖明阳以明阳公司开发的房屋抵给证人，又介绍被告的父亲汪云先购买，因急需用钱就以50万元的价格转给被告家，并用与证人刘斌签订的房屋买卖合同改签成被告的，被告已支付购房款。原告的质证意见：三性不予认可。证人在书面证言里记不清楚是什么时候借钱的，是借给原告的，在庭审上又说借给廖明阳的。他现场陈述80万元现金不是他本人的，其中有40万元是他表兄的，到底是什么关系，是否产生合法的借贷关系也不明确，对证人证言有异议。证人陈述将案涉房屋抵偿给证人，但是证人没有任何书面凭证予以佐证，既然是先抵房再卖给被告，从法律上来说应该是抵房后与被告签订合同，再到相关单位登记，证人证言全是口述，所以原告方不予认可。证人所述借款，实际已被公安机关立案侦查，其真实性更加存疑。证人证实被告陈述魏萍是刘斌的妻子的内容属虚假陈述。被告的质证意见：认可证人证言，定钱是4万元，之后转账是36万元，被告是按照刘斌的意思转账，被告方已经将购房款转入指定账户。以前确实不清楚魏萍的身份，只是按照证人的意思转款就行了。第三人刘斌的质证意见：无异议，并承诺自己在庭审中最初以证人身份出庭所作的陈述是真实的。经审核，该组证据与被告所举第二组证据为同一证据，只是该组证据为证人的当庭证言，被告所举的第二组证据是书面证言，因两组证据的实质内容一致，本院的认定以本院对被告所举第二组证据的认证为准，这里不再赘述。 10.被告举出的第七组证据是民事判决书6份。证明目的：证明从法院的判决书可看出明阳公司法定代表人于2014年11月7日由廖明阳变更为汪红秀，廖明阳在法定代表人变更后仍在被告明阳公司任职，一直代表公司从事经营活动，廖明阳一直以明阳公司老板身份进行经营活动，并得到普遍认可，客观上存在廖明阳代表公司从事经营的事实；廖明阳将案涉房屋“以房抵债”给被告，系廖明阳代表公司行使的职务行为。原告的质证意见：针对被告举出的判决书的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，被告所列举的证据中廖明阳是否代表明阳公司处理事务并不能直接证明本案廖明阳有权将房屋抵账给被告，且本案没有任何证据可证明廖明阳将房屋抵偿给刘斌的事实，本案也没有廖明阳的任何签字或其他签字的材料证明其房屋已经合法出售给本案被告，所以该组判决书与本案没有任何关联性。廖明阳离开法人岗位过后，从事任何行为或行使任何工作职权，均应当得到明阳公司的事后追认，本案明阳公司并不清楚廖明阳的行为，始终没有任何任命，事后也没有追认，所以我们认为廖明阳与本案原、被告之间的返还原物纠纷没有事实上和法律上的关系。第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据均为人民法院的生效判决书，具有较高的证明力，本院予以采信。 11.被告举出的第八组证据是民事判决书1份，证明3份，证人杨某当庭证言。证明目的：证明鲹鱼人家业主牟开成等业主均是按照明阳公司的安排，向会东县华谊装饰部交环境卫生押金200元后领取其房门钥匙，即领取方式与汪艳相同，汪艳领取涉案房屋系按照明阳公司要求领取，系合法取得。原告的质证意见：对（2018）川3426民初1114号民事判决书的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，该判决虽然认定案外人牟开成在会东县华谊装饰部领取了钥匙并入住，不代表本案被告取得钥匙具有合法性，也不能代表本案被告取得了案涉房屋的所有权，所以无关联性；根据相关法律规定，证人证言出庭作证须接受原、被告双方的质询，申请证人出庭作证应当在举证期限届满前提出并在人民法院许可后才具有效力，本案的证人证言均不是在举证期限内提出也没有出庭作证，所以不具有合法性，虽然三位证人均证明自己是在8号公馆内华谊装饰部领取的钥匙，但并不能表明本案被告领取钥匙的合法性，更不能证明本案被告就依法具有案涉争议房屋的合法物权，二者之间完全没有关联性。证人杨某并未看见被告与明阳公司买卖房屋的过程，也不清楚其购房价款，证人虽然证明自己领取钥匙的合法性，但不能证明被告领取钥匙的合法性。被告对证人杨某当庭证言无异议，第三人刘斌的质证意见：无异议。经审核，该组证据能证实2015年12月9日，被告在会东县华谊装饰部交纳装修环境卫生押金200元后，领取案涉房屋的钥匙，后装修入住使用至今，与案涉房屋相同楼幢的买受人领取钥匙的地点和方式具有一致性，真实、客观，本院予以采信。 12.为查明案情，本院依法向会东县房产管理局调取的案涉房屋情况回证、商品房备案程序说明及本院（2019）川3426民初600号民事裁定书1份。原告的质证意见：裁定书真实性、合法性没有异议，我们认为房屋查不查封与本案的没有关系，更足以说明房产是明阳公司所有。对房产备案程序没有异议。被告的质证意见：无异议。第三人刘斌的质证意见：我觉得不合理，我认为是廖明阳根据假合同用来赖账的。经审核，该组证据具有真实性、客观性、合法性，本院予以采信。 15.为查明案情，本院依法向四川省资阳市公安局调取涉案第三人廖明阳及刘斌的询问笔录，并当庭宣读涉及本案“以房抵债”的部分，及该局刑事侦查支队出具的情况说明。原告的质证意见：对证据真实性合法性没有异议，但是认为与本案无关联性。不能证明刘斌和廖明阳存在合法的债权债务关系。即便有借款债权债务关系，也是刘斌与廖明阳的纠纷，与公司无关，不能代表被告占有房屋具有合法性。我方在之前庭审上的辩论意见是不排除存在刘斌与廖明阳存在非法债权债务关系，并未肯定二人之间存在非法债权债务关系，不能以廖明阳与刘斌之间的债务是否为赌债来推论明阳公司将案涉房屋抵偿给刘斌。对笔录没有异议，与第三人刘斌在庭上的说法差不多，现在借款几万都是网上转账，没有任何证据证明明阳公司已经将房子抵给了刘斌。所有抵房子都是刘斌自己的说法，没有客观的证据佐证。廖明阳的证言可以证明，80万元债务可能是非法的债务。被告的质证意见：对情况说明真实无异议，但认为不能仅有一个章还应该由办案警察签名，合法性有待商榷。不管刘斌与廖明阳之间的债务是何种债务，不能阻止被告和被告父母善意的取得房屋。情况说明上就只说了一个立案，而且撤销了，不能说明什么。对笔录真实性、合法性没有异议。第三人刘斌的质证意见：没有意见。笔录是我在公安局作的陈述，对我说的没有意见。对廖明阳的说的有意见，廖明阳乱说的。凡是与廖明阳打牌的在公安局都有记录的。经审核，该组证据证实第三人廖明阳与刘斌之间的债权债务关系无定性结论，且提供本组证据的公安机关核查第三人刘斌与本案明阳公司的账户发现有转账行为，反映了第三人刘斌与明阳公司之间也有经济往来的情况，本院对该组证据予以采信。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 会东县明阳开发建设有限公司系会东县鲹鱼河镇垭口村“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼、7号楼的开发商。分别于2012年12月24日取得该项目6号楼的商品房预售许可证，于2013年1月24日取得该项目7号楼的商品房预售许可证。2020年1月19日，会东县房产管理局向本院出具《商品房备案程序》载明：“商品房预售合同登记备案手续，由开发商提供备案合同一式六份（一次性付清5份），买受人向开发商提供相关的证件身份证、户口本、结婚证复印件、原件以及购房的进账单及收据（进账单是进入房管局的监管账户2015年5月才开通监管账户，出卖人提供法人身份证、统一信用代码、授权委托书及授权委托人的身份证复印件，所有的出卖人、买受人的材料全部具备交由房管局审核后才予以备案。备案后的合同由开发商派委托人来房管局领取。”案涉房屋为“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1603号，该房屋尚未办理商品房预售合同登记备案手续。2015年12月9日，被告汪艳在会东县华谊装饰部交纳装修环境卫生押金200元后，领取案涉房屋的钥匙，后装修入住使用至今。被告自入住至今分别向该小区的物业公司凉山州美璟物业管理有限公司、凉山州润家物业管理有限公司、会东金信物业管理有限公司交纳物管费。 另查明，2014年11月7日，明阳公司工商登记载明的法定代表人由廖明阳变更为汪红秀。2015年7月21日，明阳公司工商登记载明的法定代表人由汪红秀变更为汪成先。本案被告提交的本院多份生效民事判决书中认定第三人廖明阳在明阳公司的法定代表人变更后直至2016年5月27日仍在明阳公司任职，并实施了向多个案件的当事人签订具有法律效力的文本的民事法律行为。 还查明，本院于2019年4月26日作出的（2019）川3426民初600号民事裁定书，对案涉房屋在内的的房屋进行查封，查封期限自2019年4月26日至2020年4月25日。 再查明，汪云先系本案被告汪艳及另案被告汪**之父。2015年2月12日，第三人刘斌向本案被告汪艳及另案被告汪**出具收条一张，收条载明：“今收到汪**、汪艳购明阳参鱼人家住房6栋3单元16-3,14-3两套，现金元，”。朱明惠（被告汪艳之母）分别于2019年2月12日、2015年2月15日、2019年3月27日通过中国工商银行股份有限公司会东支公司户名为朱明惠的账号23206334010********向户名为魏萍的账号23×××19转款100000元，向第三人刘斌的账户23×××41转款100000元和60000元。2015年3月14日，中国农业银行卡卡转账，向账户62×××53※※※※8，户名※平转款100000元。庭审中，被告汪艳与第三人刘斌对上述转款行为一致陈述案涉房屋系明阳公司原法定代表人廖明阳以“以房抵债”的方式冲抵廖明阳欠刘斌的借款80万元并签订了买卖合同，后经廖明阳介绍刘斌将案涉房屋转卖给汪云先的子女汪艳、汪**，且将刘斌的买卖合同在明阳公司售楼部直接将买受人修改为汪艳、汪**购买，汪艳、汪**在明阳公司售楼部签字按印后，案涉房屋的买卖合同签订完之后全部放在明阳公司的售楼部。对此明阳公司不予认可并提出刘斌与廖明阳之债可能系赌债，资阳市公安局已立案，为查明案情，本院依法向四川省资阳市公安局调取了廖明阳、刘斌在该局的询问笔录，该局刑事侦查支队于2020年6月15日向本院出具情况说明，与本案相关的内容为：“我局于2018年9月29日对该案立案侦查，2020年6月2日因该案涉案人员犯罪情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪，故对该案进行撤销。”明阳公司对汪艳之父母向第三人刘斌指定的账户转款的行为，不予认可。当庭表示明阳公司并未收到被告汪艳支付的房款。 2019年8月3日，原告以在清理项目剩余房源过程中发现被告汪艳占有原告的楼盘6-3-1403房屋，没有购房合同，没有支付购房款为由诉至本院，庭审中变更诉讼请求，要求被告汪艳腾退6-3-1603房屋并承担本案诉讼费。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉房屋在内的“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼的开发商系明阳公司，明阳公司于2012年12月24日取得该幢楼房屋的商品房预售许可证。明阳公司应当清楚并掌握该幢楼包括案涉房屋在内的所有房屋的具体状况。本案被告于2015年12月实际控制并占有使用案涉房屋至今已近5年的时间，明阳公司应当知晓并同意，本案被告才能取得案涉房屋的钥匙，且本案被告领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼幢的买受人情况一致。本案被告与原告若未达成购房合意，就投入资金装修案涉房屋有悖常理。庭审中，本案被告虽然围绕原告的诉讼请求举证，但是本案被告实际居住使用的房屋是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1603号，该事实有原告明阳公司所举物业管理企业的证明证实及本案被告的自认印证，本院予以确认。明阳公司在起诉状中陈述：“……2017年9月原告在清理项目剩余房源过程中发现被告占有原告楼盘6-3-1403房屋，没有购房合同，没有支付购房款。原告多次催促被告，要么补充签订购房合同，并支付房款，要么腾退房屋，但被告都置之不理……”，从该诉状内容可看出明阳公司于2017年9月已经知道本案被告已占有使用案涉房屋的事实，直至2019年7月16日才向本院起诉主张权利，2017年9月至2019年7月，近两年的时间，对本案被告实际占有、控制的房号，明阳公司应当知晓，但明阳公司在其提交的诉状明确其主张的诉讼标的是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1403号。该房号是明阳公司清理剩余房源后所确定，被告对明阳公司清理房源的程序和确定诉讼标的依据提出了合理怀疑，并陈述案涉房屋系本案被告与另案被告互换后实际居住使用人发生变更的结果。对此，被告举出了相关类案证明原告作为开发商的同楼幢的买受人之间存在房屋互换的情况客观存在，因此，对原告庭审中提出房号错误系笔误的抗辩意见，本院不予采纳。明阳公司提交的诉状内容载明其与被告就案涉房屋进行了诉前协商及催促被告作出处理案涉房屋的选择，对此明阳公司未举证证明。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任，本案原、被告之间应当签订书面合同，但是本案被告领取案涉房屋的钥匙装修入住多年，现原告未提供确实充分的证据证实案涉房屋的钥匙系被告非法取得，案涉房屋交付给被告，原告已履行了主要义务，且被告装修入住多年表明被告接受案涉房屋买卖，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原、被告之间的商品房买卖关系成立。引发本案纠纷，原、被告均有一定的责任，本案原告对本案被告通过正常程序领取案涉房屋的钥匙并对案涉房屋进行装修居住使用至今的结果，具有相应的责任；庭审中被告陈述其父母就案涉房屋在内的两套房屋仅支付了40万元，该价款明显低于合理的市场价格，考虑本案的客观实际，本案不宜简单的判令被告腾退案涉房屋。因此，本案各方当事人作为民事主体从事民事活动均应遵循诚信原则，弘扬社会主义核心价值观。尊重客观事实，加强沟通妥善处理案涉纠纷。 综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告会东县明阳开发建设有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费400元，由会东县明阳开发建设有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  马玉英 审 判 员  李素梅 人民陪审员  杨成位 二〇二〇年九月十日 书 记 员  李 飞 书 记 员  朱正琴 附：本判决适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。