四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初3487号 原告：内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店，住所地四川省内江市市中区交通路**，统一社会信用代码91511000723219348P。 法定代表人：曾英，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾英，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖平容，四川泰维律师事务所律师。 被告：内江长庚医院，住，住所地四川省内江市市中区交通路**，社会信用代码91511002451377616N。 投资人：翁意华。 被告：翁意华，女，汉族，1977年6月24日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李荣忠，四川言鼎律师事务所律师。 被告：李开华，男，汉族，1976年8月22日出生，住福建省莆田市秀屿区。 原告内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店（以下称民乐公司内江饭店）与被告内江长庚医院（以下称长庚医院）、李开华、翁意华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民乐公司内江饭店的委托诉讼代理人肖平容、曾英，被告翁意华的委托诉讼代理人李荣忠，被告李开华到庭参加了诉讼，被告长庚医院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，公告期间不计入审限。本案现已审理终结。 原告民乐公司内江饭店向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告长庚医院的房屋租赁和房屋承包合同；2.判令三被告支付原告租金、承包费、员工生活费即养老金至返还房屋时止；3.判令三被告支付违约金188,122元；4.判令被告立即返还房屋；5.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：民乐公司内江饭店于2018年11月1日与长庚医院签订第一份《房屋租赁合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路380-384号门面共计135㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日至2019年5月31日期间，租金每月3,882元，2019年6月1日至2021年11月30期间，租金每月4,465元，按季度交纳；拖欠租金属违约，按照租赁期限内一年租金总额的20%支付违约金，并赔偿一切直接和间接经济损失。李开华是该协议的担保人。合同签订后，民乐公司内江饭店将房屋交付长庚医院使用。当日，民乐公司内江饭店与长庚医院签订第二份《房屋租赁合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路386号内江饭店共计776㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日至2018年11月30日期间，租金每月22,310元，2018年12月1日至2021年11月30期间，租金每月25,657元，按季度交纳；拖欠租金属违约，按照租赁期限内一年租金总额的20%支付违约金，并赔偿一切直接和间接经济损失。李开华是该协议的担保人。合同签订后，民乐公司内江饭店将房屋交付长庚医院使用。同日，民乐公司内江饭店与长庚医院签订《房屋承包合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路386号内江饭店共计1,522㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日至2018年11月30日期间，承包费每月42,856元，2018年12月1日至2021年11月30期间，承包费每月49,285元，承包费按季度交纳；到期不交属违约，按照承包期限内一年承包总额的20%支付违约金，并赔偿一切直接和间接经济损失。李开华是该协议的担保人。合同签订后，民乐公司内江饭店将房屋交付长庚医院使用。2019年7月3日，民乐公司内江饭店与内江九五医院（以下称九五医院）签订《九五医院欠民乐公司内江饭店承包费、租赁费、员工生活费确认清单》，确认截止到2019年7月31日，九五医院拖欠原告承包费、租赁费等各项费用共计668,902元。九五医院是长庚医院的历史名称，长庚医院是个人独资企业，翁意华系投资人。 被告长庚医院未答辩，亦未提交证据。 被告翁意华辩称，长庚医院系个人独资企业，只有在企业资产不足以清偿债务时，才需要投资人偿还债务。翁意华系投资人，只有在执行程序中发现长庚医院资产不足清偿时才能追加翁意华为被执行人承担连带清偿责任。故翁意华不是本案的适格被告。租赁合同的签订时间是2018年11月1日，而长庚医院取得营业执照的时间是2018年11月7日，长庚医院在没有取得营业执照的情况下进行民事活动不符合法律规定；九五医院的投资人在涉及犯罪的情况下，采取了将九五医院变更为长庚医院、将投资人变更为翁意华的方式来逃避法律责任，属于以合法形式掩盖非法目的。故长庚医院与原告之间签订的租赁合同应属无效。翁意华没有实际出资，长庚医院在取得营业执照后由于没有取得医疗机构执业许可证，并未实际进行经营，因此长庚医院、翁意华不应当承担支付房屋占用费的责任，应由与原告签订拖欠结算材料的房屋实际使用人即九五医院承担支付房屋占用费的责任。本案系租赁合同纠纷，原告与长庚医院之间签订的也是涉及房屋租赁的合同，因此双方之间只有房屋租赁关系，涉及其他生活费、保险费等与租赁无关，不应在本案中处理。原告已将长庚医院内部的设备设施进行了搬迁，说明房屋处于原告的掌控之下，因此无需返还房屋。综上所述，请求人民法院驳回原告对翁意华的诉讼请求。 被告李开华辩称，九五医院变更为长庚医院之前，王松青是投资人，在工商登记变更为长庚医院后权利义务并未交接，由于卫生部门不同意将医疗机构执业证书变更为长庚医院，所以从事医疗经营活动的还是九五医院，因此应该由九五医院承担责任。其他意见与翁意华的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的证据和事实，本院认定如下：2018年10月31日，内江市工商行政管理局核准九五医院名称变更为长庚医院。11月1日，九五医院的王松青与翁意华签订《转让协议》，约定王松青以1,000,000元价格将企业全部资产整体转让给翁意华、企业转让前的债务由现有企业继承、翁意华在协议生效之日起15日支付款项等事项。同日，九五医院、王松青向工商管理部门申请将投资人由王松青变更为翁意华、住所由内江市中区交通路**变更为内江市中区交通路**。11月7日，内江市市中区工商行政管理局出具《准予变更登记通知书》，准予长，准予长庚医院的名称变更、投资人变更、住所变更登记庚医院领取营业执照。民乐公司内江饭店在房屋所有人内江民乐贸易有限责任公司的许可下与长庚医院签订的第一份《房屋租赁合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路380-384号门面共计135㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日起至2019年5月31日止租金每月3,882元，2019年6月1日起至2021年11月30止租金每月4,465元，按季度交纳；在本期租金到期七日前交清下季度租金，迟交时间不超过七日，超过七日不交民乐公司内江饭店有权终止合同收回房屋，长庚医院违约；支付10,000元租赁保证金；违约方需向守约方支付相当于租赁期限内一年租金总额的20%违约金等事项。民乐公司内江饭店及委托代理人曾英签章，长庚医院签章，投资人翁意华及担保人李开华签字，落款时间均为2018年11月1日。民乐公司内江饭店、长庚医院签订的第二份《房屋租赁合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路386号内江饭店大厅、二楼及三楼共776㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日起至2018年11月30日止租金每月22,310元，2018年12月1日起至2021年11月30止，租金每月25,657元，按季度交纳；在本期租金到期七日前交清下季度租金，迟交时间不超过七日，超过七日不交民乐公司内江饭店有权终止合同收回房屋，长庚医院违约；支付50,000元租赁保证金；违约方需向守约方支付相当于租赁期限内一年租金总额的20%违约金等事项。民乐公司内江饭店及委托代理人曾英签章，长庚医院签章，投资人翁意华及担保人李开华签字，落款时间均为2018年11月1日。民乐公司内江饭店、长庚医院签订的《房屋承包合同》，约定：民乐公司内江饭店将坐落于交通路386号内江饭店四至六楼及顶楼共1,522㎡的房屋租赁给长庚医院使用；租赁期三年；2018年11月1日起至2018年11月30日止承包费每月42,856元，2018年12月1日起至2021年11月30止承包费每月49,285元，按季度交纳；在本期承包到期七日前交清下季度租金，迟交时间不超过七日，超过七日不交民乐公司内江饭店有权终止合同收回房屋，长庚医院违约；支付80,000元租赁保证金；违约方需向守约方支付相当于承包期限内一年租金总额的20%违约金等事项。民乐公司内江饭店及委托代理人曾英签章，长庚医院签章，投资人翁意华及担保人李开华签字，落款时间均为2018年11月1日。 2019年7月3日的《九五医院欠民乐公司内江饭店承包费、租赁费、员工生活费确认清单》，确认截止到2019年7月31日，被告内江九五医院拖欠原告店承包费、租赁费等各项费用共计668,902元，民乐公司内江饭店、九五医院分别盖章。2019年10月15日民乐公司内江饭店向本院申请诉前保全，本院裁定查封、冻结或扣押长庚医院、李开华、翁意华银行存款1,210,957.20元或相应价值的其他财产；11月11日，本院查封、扣押长庚医院在交通路380-384号门面以及位于交通路386号内江饭店里的设施、设备，并将查封、扣押物品搬运至同一地点集中放置。另查明，九五医院分三次向民乐公司内江饭店支付租赁保证金共计130,000元。 原告提供的身份信息、企业变更登记手续、公告费票据等证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信；提供的两份《房屋租赁合同》，庭审中民乐公司内江饭店提出合同签订是长庚医院领取营业执照之后，但为了计算方便将签订时间写在2018年11月1日，李开华认可合同签订时长庚医院的印章系真实的，由此可知合同的实际签订时间应为长庚医院领取营业执照及印章之后，因此该合同客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信；提供的《房屋承包合同》虽名称为承包合同，但实际系房屋租赁合同，本院予以采信；提供的《九五医院欠民乐公司内江饭店承包费、租赁费、员工生活费确认清单》，与本案具有关联性，但九五医院在变更为长庚医院后即丧失民事主体资格，不得对外从事民事活动，其签章应属无效，但其内容为九五医院变更为长庚医院前以及之后尚欠的房屋租金、承包费用的情况的结算，长庚医院未提供相反证据证明其内容为虚假，可作为民乐公司内江饭店结算尚欠费用的证据，本院予以采信；提供的诉讼保全责任保险增值税票据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，但该费用属于民乐公司内江饭店为诉前保全提供担保产生的费用，应自行承担，故本院不予采信。 本院认为，一、关于合同效力。王松青将九五医院转让给翁意华、九五医院变更为长庚医院的程序合法，长庚医院依法取得营业证照。翁意华未举证证明转让及变更行为系王松青为逃避法律责任而进行的，故翁意华辩称提出的转让及变更行为属于以合法形式掩盖非法目的从而导致长庚医院与民乐公司内江饭店签订的《房屋租赁合同》应属无效的主张，缺乏事实法律依据，本院不予支持。长庚医院作为个人独资企业应当在取得营业执照等工商行政部门颁发的证照后方能以该名义对外从事民事活动。民乐公司内江饭店与长庚医院签订的两份《房屋租赁合同》落款时间为2018年11月1日，长庚医院取得营业执照的时间为2018年11月7日，庭审中民乐公司内江饭店提出落款时间系为了计算方便而将合同签订时间提前，实际签订时间是在长庚医院取得营业执照之后。结合李开华庭审中确认合同签订时“内江长庚医院”的印章系真实印章的说法，本院确认合同签订时间应为长庚医院取得营业执照之后。民乐公司内江饭店与长庚医院签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律规定，亦未损害第三人利益，该两份合同合法有效，本院予以确认。《房屋承包合同》名为承包合同，实质系长庚医院与民乐公司内江饭店签订的第三份租赁合同，约定的内容亦为长庚医院租赁房屋需支付的价款、支付方式等，故合同中承包费的约定应视为租赁费用的约定。民乐公司内江饭店与长庚医院之间约定拖欠租金后民乐公司内江饭店有权终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，长庚医院拖欠民乐公司内江饭店的租金，民乐公司内江饭店要求解除双方租赁合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。民乐公司内江饭店于2019年11月6日向本院提起诉讼，向长庚医院、翁意华、李开华送达民事起诉状公告期满为2020年3月22日，故民乐公司内江饭店与长庚医院之间的《房屋租赁合同》及《房屋承包合同》应于2020年3月23日解除。 二、关于返还房屋。民乐公司内江饭店在申请诉前保全时，在长庚医院尚有留守人员的情况下进入房屋配合本院对长庚医院的设施设备进行集中查封，将设施设备集中堆放后将钥匙交由社区保管，且屋内的财产仍属长庚医院所有，由此可知民乐公司内江饭店并未实际掌控租赁房屋，故翁意华、李开华辩称提出的房屋已在民乐公司内江饭店掌控之下、无需返还的主张，证据不足，本院不予支持，长庚医院应在本判决生效后三十日内将房屋返还民乐公司内江饭店。 三、关于租金、违约金计算及投资人责任、保证责任。民乐公司内江饭店、李开华均表示合同实际签订时间记不清了，如前所述，合同签订应在长庚医院取得营业执照之后，故本院确认合同签订时间为2018年11月8日。合同签订后，长庚医院未取得医疗机构执业许可资格，仅是国家管理部门对长庚医院从事医疗执业未予许可，并不影响其作为民事主体开展民事活动，且一直使用租赁房屋是自然事实，故应支付合同签订后的房屋租金。《房屋承包合同》中对于承包费用的约定应视为对租赁费用的约定，故在本案中承包费用即称为租赁费用。按照翁意华与九五医院签订的《转让协议》的约定，翁意华承接九五医院的债权债务，民乐公司内江饭店通过结算，截至2019年7月31日九五医院、长庚医院共拖欠房屋租赁费用共计668,902元，本院予以确认。长庚医院应支付拖欠的房屋租赁费用668,902元，自2019年8月1日起至2020年3月23日按照4,465元/月、25,657元/月、49,285元/月的合计即79,407元/月计算房屋租赁费用616,727.70元，品迭长庚医院支付的保证金130,000元，长庚医院尚应支付房屋租赁费用1,155,629.70元以及自2020年3月24日起按79,407元/月支付房屋占用费至返还房屋时止。民乐公司内江饭店作为守约方要求长庚医院承担未按时缴纳租金的违约责任，合法有据，本院予以支持；民乐公司内江饭店要求依据合同约定的按照一年房屋租赁费用的20%即188,122元计算违约金，缺乏事实法律依据，结合长庚医院违约程度、使用房屋的期间，本院认为按照截至合同解除前房屋租赁费用1,285,629.70元的10%计算违约金即128,562.97元为宜。长庚医院系个人独资企业，翁意华系投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限连带责任的经营主体”之规定，翁意华应在长庚医院的资产不足以清偿本案所涉债务的情况下，以其个人其他财产清偿，直至债务全部清偿。如前所述，翁意华在一定情况下对本案所涉债务负有清偿义务，应属本案适格被告。李开华作为担保人在《房屋租赁合同》上签字，但合同未就李开华的保证方式、保证范围进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，李开华应对长庚医院在本案中涉及的债务承担连带保证责任。 四、关于公告费。民乐公司内江饭店起诉后，因翁意华无法取得联系，通过本院邮寄亦无法送达诉讼文书，长庚医院亦处于停业状态，无法送达诉讼文书，后李开华因被采取强制措施无法进行庭审，本院公告送达产生的费用应由长庚医院、翁意华承担。民乐公司内江饭店为申请诉前保全而购买的诉讼保全责任险，属于其自愿选择的保全担保方式，所产生的费用应由民乐公司内江饭店自行承担。 综上所述，原告民乐公司内江饭店提出的要求解除《房屋租赁合同》和《房屋承包合同》、返还房屋的诉讼请求、要求被告长庚医院承担公告费300元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；支付违约金188,122元的诉讼请求，本院支持128,562.97元，超过部分，本院不予支持；要求被告长庚医院、翁意华、李开华承担诉讼保全责任保险费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告翁意华辩称提出的其不是本案适格被告、《房屋租赁合同》系无效合同、房屋已返还无需再行返还的主张，缺乏事实法律依据，本院不予支持。被告长庚医院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店与被告内江长庚医院之间签订的两份《房屋租赁合同》，以及一份《房屋承包合同》于2020年3月23日解除； 二、被告内江长庚医院于本判决生效后十日内支付原告内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店房屋租赁费用1,155,629.70元、违约金128,562.97元、公告费300元，合计1,284,492.67元； 三、被告内江长庚医院于本判决生效后三十日内将坐落于内江市市中区交通路380-384号，建筑面积为135㎡的门面以及386号内江饭店大厅至六楼及顶楼，建筑面积为2,298㎡的房屋返还给原告内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店，并于返还该房屋的十日内支付自2020年3月24日起至返还房屋时止按79,407元/月计算的房屋占用费； 四、被告翁意华以其个人其他财产对上述债务中被告内江长庚医院的资产不足以清偿的部分承担清偿责任； 五、被告李开华对被告内江长庚医院的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告内江民乐旅行社有限责任公司内江饭店的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,360元，诉讼保全费5,000元，合计21,360元，由被告内江长庚医院负担。 如不服本判决，可以于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  徐婷婷 审 判 员  张 义 人民陪审员  王 萍 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  许文超