湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2128号原告：刘明喜，男，1983年7月4日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。原告：韩南桂，女，1990年9月16日出生，汉族，衡阳县人，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人:洪晓军、刘太平，衡阳县弘法法律服务所法律工作者。被告:衡阳市银祥置业有限公司,住所：衡阳市雁峰区湘江南路小塘铺**七星小区****。法定代表人：唐冬银。委托诉讼代理人:江辉、王宏，湖南金雁律师事务所律师。原告刘明喜、韩南桂与被告衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员王振华适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告刘明喜、韩南桂及其委托诉讼代理人洪晓军、刘太平，被告银祥置业公司的委托诉讼代理人江辉、王宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘明喜、韩南桂向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书；2、依法判令被告退还多收取原告的购房款3892元；3、依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记证的违约金；4、依法判令被告立即为原告办理自来水开户手续；5、依法判令被告立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2016年12月11日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的蒸水明珠项目房屋，约定房屋总价为378000元。按照原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年5月31日前交付该房屋，并在交付房屋90日内办理好房屋的不动产权证书，即被告应在2017年8月31日前为原告办理好不动产登记证书。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第1,2项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”，但被告严重违约至今已逾期两年未为原告办理不动产权证书。到起诉时止，被告没有依约为原告办理房产证和土地使用证，根据衡阳县测绘队对房屋最终测绘的报告书，原告买受的房屋面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。按照《商品买卖合同》第5条面积确认及面积差异处理约定，被告应当退还多收取原告的购房款3892元。按照双方签订的合同约定，被告应为原告入住提供配套设施，然而被告至今未为原告等住户开通自来水，消防设施不合格，没有建设化粪池，导致原告不能正常生活。原告刘明喜、韩南桂为支持其诉讼请求，向法庭提供了下列证据：证据1、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2017年5月31日前交付该房屋，并在交付房屋90日内办理好房屋的不动产权证书，即被告应在2017年8月31日前为原告办理好不动产登记证书等其他事项，但被告公司一直未按合同约定履行,被告应依法支付原告逾期办证违约金；证据3、房屋面积核定表，拟证明被告交付给原告的房屋与实际面积不符，被告应退还多收取原告的购房款。被告银祥置业公司辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，被告认为，被告公司已办理了房屋大产权证，192户的房证还没有办理，不能办理的原因是因为案涉项目的前老板资金链断裂，被告接手后垫资建设，现在还有将近110个车库、商铺及一些房屋还没有出售，资金出现了大额亏损导致无法交清不动产销售税。现在被告方也是本着诚恳的态度和原告积极协商来解决这个问题；2、对于原告的第三项诉讼请求，被告认为，本案中双方未约定适用惩罚性违约金，原则上推定为赔偿性违约金。该违约损害以给原告造成损失为必要条件，原告需要证明损害及因果关系，如果原告没有损失，或者不能证明自己的损失及损失的大小，那么被告就不用支付违约金。事实上，本案的被告已经完成交房；且原告已经入住，虽未拿到不动产权证书，但并未造成原告的实际损失，原告主张该违约金缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。如果法院认为被告需要支付违约金，应按照双方的合同约定进行支付；3、对于原告的第二项诉讼请求，被告愿意如实退还原告面积补差的房款；4、对于原告的第四、第五项诉讼请求，被告认为，案涉项目已经由相关部门验收并出具了相关报告，不存在原告所述的被告未建设好消防设施、化粪池等公共设施，自来水开户手续也已经办好，请求法院驳回原告的该二项诉讼请求。被告银祥置业公司为支持其诉讼请求，向法庭提供了下列证据：证据4、《衡阳县建设项目竣工综合验收报告》；证据5、《建设工程质量监督报告》；证据6、《工程基本情况》；证据7、《监督单位的质量评价》；证据8、《湖南省建设工程公共安全竣工评定（备案）书；证据9、《蒸水明珠项目消防控制室移交单》；证据10、《工程竣工验收备案表》；证据11、《蒸水明珠业主收房记录》；证据12、《关于“蒸水明珠”项目供排水设施验收结论》；证据13、《关于“蒸水明珠”（碧水湾）项目绿地核实证明》；证据14、《分部（子分部）工程质量验收记录》；证据15、《衡阳市公安消防支队建设工程消防验收意风书》；证据16、《承诺书》等。以上证据4-16，拟证明:1、案涉项目竣工综合验收合格不存在原告所述的被告未建设好消防设施，化粪池等公共设施；2、自来水开户手续已经办好，不存在原告所述的没有办好。对双方当事人争议的焦点及其产生的法律后果，本院作如下认定：一、关于逾期办证违约金的问题。原告认为，被告提供的格式合同中逾期办证违约金条款约定的违约金明显过低，请求法院认定该条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求被告以已付房款总额为基数按照年利率6%支付违约金。被告认为，双方合同约定的违约金有效，请求法院按照是总房款的0.1%计算违约金。本院认为，本案中，被告因自身原因没有在合同约定的期限内为原告办理房屋不动产权证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告提供的案涉合同中违约金条款约定的违约金明显过低，系免除自身责任的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，本院确定案涉合同中关于逾期办证违约金的条款无效。原告请求按照已付房款的6%算违约金，明显过高，被告请求法院予以调整，本院予以采纳，根据被告的违约程度（时间）及原告的实际损失确定被告按照总房款0.5%支付违约金。二、关于面积补差的问题。原告请求被告支付房屋面积补差款3892元，本院认为，根据衡阳县住建局测绘队出具的测绘报告书，原告买受的房屋面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。根据双方签订的合同第五条的约定，被告应当退还原告多交的房款1.42㎡×2741元／㎡＝3892元。经审理查明：2016年12月11日，原、被告签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，该合同约定：1、由买受人购买出卖人开发的坐落湖南省衡阳县西渡镇米子社区花元、培无组蒸水明珠（碧水湾）商品房屋一套（1003室），建筑面积137.91平方米，总价款378000元，每平方米2741元；2、出卖人应当在2017年5月31日前依照法律规定和合同约定将商品房商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后90日内，为原告办理好不动产登记证书。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”；3、房屋的面积以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补……。合同签订后，原告依约支付了购房款。原告实际接收了案涉房屋。另查明：衡阳县住建局测绘队对房屋最终测绘出具报告书，原告买受的房屋面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。案涉房屋目前已经办理了工程竣工验收备案，房屋已经办理初始登记至被告名下，被告至今未为原告办理房屋不动产权证。本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，被告违反合同约定至今仍未为原告办理房屋不动产权证，显系违约，应承担为原告办理产权登记的义务及违约责任，故本院对原告请求被告办理案涉房屋不动产权证及支付违约金的诉讼请求予以支持，被告应支付的违约金以本院核定的已付总房款的0.5%为宜。对于原告的第四、第五项诉讼请求，本院认为，原告未举证证明案涉房屋目前还存在自来水未过户及部分建筑附属设施不齐备，且被告提供了相应证据证明案涉房屋已经竣工验收备案，故本院对原告的该二项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项、第十八条第一款第一项、第二款之规定判决如下：一、被告衡阳市银祥置业有限公司向原告刘明喜、韩南桂支付违约金1890元，退还原告刘明喜、韩南桂多交的房款3892元，以上合计5782元，该款限判决生效后五日内付清；二、被告衡阳市银祥置业有限公司在本判决书生效后一个月内将办理权属登记的相关资料报产权登记机构备案并缴纳相关办证需要的税费；三、驳回原告刘明喜、韩南桂的其他诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告衡阳市银祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王振华二〇二〇年九月二十七日书记员  谢德蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。