北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初87633号原告（反诉被告）周晓芬，女，1966年10月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人李双龙，北京君颜律师事务所律师。委托代理人颜丙磊，北京费隐律师事务所律师。被告（反诉原告）吴小平，女，1971年6月8日出生，苗族，住北京市海淀区。委托代理人陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。委托代理人苏平，北京平京律师事务所律师。原告（反诉被告）周晓芬与被告（反诉原告）吴小平股权转让纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。周晓芬及其委托代理人颜丙磊，吴小平及其委托代理人陈晓辉、苏平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。周晓芬诉称：2018年1月24日，周晓芬与吴小平签订《北京市存量房屋买卖合同》和《股权转让协议书》，约定周晓芬将其持有的国鼎国红（北京）文化创意有限公司【原名国鼎国红（北京）酒业有限公司，2015年3月6日改为现名称，以下简称国鼎公司】100%股权转让给吴小平，其中包括登记在国鼎公司名下的坐落于北京市昌平区小汤山镇龙脉温泉庄园D地块、E地块、F地块、G地块东4-591层全部住宅（以下简称涉案房产），股权转让价款1530万元。2018年4月18日，周晓芬与吴小平签订《股权转让补充协议》，对股权转让价款支付方式进行了约定。截止目前，吴小平已支付1000万元，尚欠530万元。现周晓芬起诉，要求吴小平支付股权转让款530万元及违约金（以530万元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年8月1日起至实际付清之日止）。吴小平辩称：双方签订协议的根本目的是转让涉案房屋。吴小平已支付周晓芬1000万元，按协议约定，周晓芬应于吴小平支付1000万元后3日内将涉案房屋交付吴小平，但双方到达涉案房屋时发现，该房屋被水浸泡无法使用，屋内家具电器也与约定不符，周晓芬未交付房屋。2018年7月10日，周晓芬通知吴小平收房，在约定时间周晓芬并未到场，经房产中介打开房门进入发现，该房屋的豪华装修已变成毛坯房，与协议约定完全不符。根据协议约定，吴小平支付剩余530万元的前提条件是：1、周晓芬交付涉案房屋；2、在开发商处及建委办理完毕变更手续。但周晓芬没有交付房屋，也没有办理变更手续，故吴小平有权拒绝支付剩余的530万元。同时，吴小平反诉称：吴小平与周晓芬签订《北京市存量房屋买卖合同》、《股权转让协议书》、《股权转让补充协议》，约定以转让国鼎公司股权的形式完成涉案房屋的买卖。房屋转让价款1530万元，其中房屋成交价819万元，屋内家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价711万元。协议签订后，周晓芬将双方登记的涉案房屋内的部分物品搬走。当吴小平进入涉案房屋时，发现房屋已被水浸泡半个月之久，水深达半米高，装修、家具、家电等都被水浸泡及返潮而损坏。故吴小平反诉请求法院判令周晓芬将涉案房屋交付吴小平，周晓芬将涉案房屋购房手续原件（包括《北京市商品房预售合同》、购房发票、公共维修基金交费收据等）交付吴小平，周晓芬赔偿吴小平经济损失2761667元，周晓芬支付吴小平违约金306万元，周晓芬承担本案诉讼费、鉴定费。周晓芬对吴小平的反诉辩称：周晓芬同意将涉案房屋购房手续原件（包括《北京市商品房预售合同》、购房发票、公共维修基金交费收据等）交付吴小平，不同意吴小平的其他反诉请求。经审理查明：2018年1月24日，周晓芬作为转让方（甲方），吴小平作为受让方（乙方）签订《股权转让协议书》，约定甲方同意将其在国鼎公司所持股权，即公司注册资本的100%转让给乙方，乙方同意受让；股权转让价款1530万元，签订本合同两日内支付定金100万元，工商变更后当日支付100万元，股权变更后当日支付800万元，在甲乙双方办理完工商变更登记及股权转让登记，且到该标的物所属开发商处办理网签变更手续后，乙方向甲方支付剩余的价款530万元；自本协议生效之日起，甲方完全退出公司的经营，不再参与公司财产涉案房屋利润的分配；如协议一方不履行或严重违反本协议的任何条款，违约方须赔偿守约方的一切经济损失，除协议另有规定外，守约方亦有权要求解除本协议及向违约方索取赔偿守约方因此蒙受的一切经济损失；如果乙方未能按本合同的规定按时支付股权价款或甲方未按照转让约定转让股权及公司财产，应按延迟部分价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过15个工作日后视为违约，违约方向守约方赔偿不超过总价款的百分之二十的违约金。2018年1月24日，国鼎公司作为出卖人，吴小平作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定所售房屋为涉案房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数3层，该房屋所在楼层为-1至2层，性质为商品房，该房屋预售合同编号Y1293281；该房屋转让总价款为1530万元，上述总价款由以下两部分组成：1、该房屋成交价格为819万元；2、该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价711万元；买受人在签订本合同同时向出卖人支付购房定金100万元；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰双休保持良好的状态；出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付买受人，出卖人交付该房屋后，该房屋由买受人实际管理，该房屋交付后的风险由实际管理人承担，该房屋交付时，应当履行下列顺序：1、出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋的房门钥匙；买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还合同的另一方全部财务，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2018年4月18日，周晓芬作为转让方（甲方），吴小平作为受让方（乙方），雷贺作为见证方（丙方）签订《股权转让补充协议》，约定乙方同意按下列方式将合同价款支付给甲方，付款周期如下：在丙方泛城置地房地产经纪有限公司彭巩、雷贺的见证下签订转让合同时，乙方已支付给甲方定金100万元，工商办理完法人变更和股东变更当日由乙方支付给甲方500万元，税务变更当日由乙方支付给甲方400万元，并于税务变更当日支付400万元后三日内把公司名下的所有房产交由受让方使用，乙方给甲方出示欠款协议500万元，待开发商处变更后及建委手续变更完当日由乙方支付给甲方530万元，受让方收回欠款协议，交易完成；公司名下所有房产里的物品均含在此成交价格里，详见清单；双方必须积极配合见证方办理本协议约定的相关手续；甲方未按约定办理变更或乙方未按约定支付款项，双方任意一方逾期达5个工作日则视为违约，违约方应向守约方支付违约金100万元。周晓芬（甲方）、吴小平（乙方）、雷贺（见证方）还签署了“家具电器饰品清单”，载明一层：进门小柜子1个；卧室床1张、梳妆台1个、床头柜2个、方台1个、电视机1台、画1张；走廊鞋柜1个；餐厅餐桌（红木）1面、餐椅（红木）6把、台灯1个、小条案1个、罗马柱和花瓶2个、饮水机1个、沙发1+2+3共一组、茶几1个、小茶桌1个、椅子2把；厨房凳子4把、冰箱1个、洗碗机整体厨房1套；客厅电视机1个、音响2个、电视柜1个、储物柜1个、酒柜（白色）1、小方茶几（白色）一个、大画2张、钟表1个、高的圆桌1个、高椅子2把。二层：次卧梳妆台1个、电视机1个；走廊椅子2把、茶几1个；小次卧床1个、柜子1个、写字桌1个、电视机1个、椅子1个、空气净化机1个；主卧小条案和小柜子1个、画一张、床1个、小圆桌1个、椅子2把、台灯4个、梳妆台1个、储物柜1个、花瓶1个。地下室：楼体旁装饰画3幅、餐桌（红木色）1个、餐椅6把、小书桌（红木色）1个、椅子1把、酒柜一组、椅子2把、影音室沙发2组、投影仪1个、博古架一套、黑色小箱子2个；书房仿古书柜2个、画画的方条案1个、椅子1把、仿古贵妃1个；天井茶几1个、木沙发2个、跑步机1个、动感自行车1个、壁炉1个、小石桌1个、椅子2把、桑拿房1个。备注：除上述物品外甲方需要补齐7幅字画。吴小平向周晓芬付款的情况如下：2018年1月24日支付20万元，2018年1月25日支付80万元，2018年4月26日支付500万元，2018年6月20日支付400万元。国鼎公司注册资本100万元，2018年4月26日前登记的股东、法定代表人为周晓芬，2018年4月26日，股东、法定代表人变更为吴小平。2012年4月27日，北京天时房地产开发有限公司作为出卖人，国鼎公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，约定该商品房为涉案房屋，该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2011）7号。2018年6月8日，涉案房屋部分被水浸泡，周晓芬与吴小平对因此造成的损失产生争议，双方未就涉案房屋进行交接。诉讼中，吴小平申请对涉案房屋因被水浸泡造成的损失进行评估，经北京市高级人民法院随机确定由首信（北京）国际资产评估有限公司（以下简称首信公司）进行评估。2020年8月6日，首信公司出具资产评估报告，报告载明：评估基准日期2019年4月18日。评估结论：经运用成本法、市场法，涉案房屋漏水后造成的损失价值：（1）吴小平主张意见装修恢复及家具家电设备损失价值为2761667元；（2）周晓芬主张意见装修恢复及家具家电设备损失价值为468706元。现场勘验情况：1.地下室除下沉阳光房外的房间基本处于毛坯状态。阳光房内石膏板隔断墙、石膏板天棚有脱落、破损等明显受损现象，实木门套及玻璃门损坏，阳光房内设施设备基本存在被水浸泡现象。地下室地面仿大理石地瓷砖部分起鼓，大部分污损且瓷砖间勾缝损坏，楼梯间木作部分（实木栏杆欧式罗马柱头、栏杆、实木台阶、平台、板材地板）全部损坏，楼梯间壁纸损坏。2.一层所有房屋地面基本具有水浸泡痕迹。南卧室基本处于毛坯状态，瓷地砖地面起鼓且开裂。卫生间、走廊、餐厅、客厅仿大理石地瓷砖部分起鼓，大部分污损且瓷砖间勾缝损坏，走廊、餐厅石膏板天棚起皮伴大片污渍，客厅石膏板天棚破损、乳胶漆墙面大部分污渍并伴有霉斑，家具、家电均存在被水浸泡并覆盖污渍现象。3.二层主卧室部分墙面污渍并伴有霉斑，除主卧室外的其他房屋无明显过水痕迹，仅有粉尘覆盖，伴有刺鼻气味。4.家具、家电及设备基本放置于一层餐厅客厅，二层各房间内。一层家具、家电事故发生前部分摆放于地下室，基本都有污渍、腿脚及面背板开裂、浸泡过水的现象。二层各房间内家具、家电无明显过水痕迹，仅有粉尘覆盖。家电设备因过水且屋内无法供电，未开机检测。勘验时，原、被告代理人对装修恢复项目存在较大争议，原告方只认可部分修复（地下室全部，阳光房的部分装修，一层南卧室、餐厅走廊及客厅的部分装修，二层主卧室墙面装修），且对地面只认可清洁及勾缝剂恢复；被告方要求所有项目均拆除重做。家具、家电、设备按照委托方提供的《家具电器饰品清单》资料，分楼层进行清点并逐一登记、记录受损现象，原告方认可勘验记录第35项“红木画案”的损失，其他项目只认可修复及清洁，被告方要求以全新物品价值进行确认。通过市场调查，实木、红木家具出现开裂现象后无法通过修复工作进行完全还原，因此评估结论中原告方主张意见只反映清洁的费用。原告主张意见装修恢复项目评估值392866元，原告主张意见家具、酒店、设备项目评估值75840元；被告主张意见装修恢复项目评估值1315885元，被告主张意见安装恢复项目评估值595233元，被告主张意见家具、酒店、设备项目评估值850549元。对于该评估报告，周晓芬主张鉴定人主体资质存在问题，鉴定时间过长，鉴定结论依据不足，周晓芬于2013年装修涉案房屋但评估未计算折旧部分的价值，周晓芬已全部进行了拆除处理，但评估价值包括拆除的评估价，评估价值明显过高。吴小平认可评估报告的结论。上述事实，有《股权转让协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《股权转让补充协议》、吴小平向周晓芬付款的凭证、国鼎公司工商登记信息、《北京市商品房预售合同》、首信涉评报字【2020】第1034号资产评估报告，及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：周晓芬与吴小平签订的《股权转让协议书》、《股权转让补充协议》，系当事人的真实意思表示，应属有效。结合吴小平与国鼎公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》可以认定，周晓芬与吴小平之间转让国鼎公司股权的主要目的是转让国鼎公司名下的涉案房屋，股权转让款即是该房屋的买卖价款。在签订协议后，涉案房屋发生了被水浸泡的情况，造成国鼎公司财产的损失，对此损失周晓芬应当赔偿吴小平。涉案房屋被水浸泡造成的损失已经首信公司进行司法鉴定，周晓芬与吴小平对于房屋损失的争议主要是周晓芬认为装修、物品应当修复，吴小平认为应当重置，对此本院认为，根据房屋被水浸泡后的实际情况，周晓芬所主张的修复，并不能使装修、物品恢复之前的状态，故应当重置。但由于签订协议时涉案房屋的装修、物品已经过使用，已有折损，故不能按照全新的价值确定赔偿数额。装修、物品的折旧没有固定标准，故本院酌情确定为50万元，应从按吴小平的重置意见评估的损失数额中扣除该50万元。周晓芬主张司法鉴定人主体资质存在问题，鉴定时间过长，鉴定结论依据不足，周晓芬已全部进行了拆除处理，评估价值明显过高，均无充分依据，本院不予采信。吴小平要求周晓芬交付涉案房屋购房手续原件，周晓芬也同意交付，故本院判决交付，该文件交付后，由于国鼎公司的股东、法定代表人已变更为吴小平，吴小平可自行办理涉案房屋变更手续，故吴小平应当向周晓芬支付剩余转让款530万元。涉案房屋至今没有移交，是由于发生被水浸泡的情况后，双方对损失数额不能达成一致所致，不能认定为周晓芬或吴小平违约，故对于周晓芬要求吴小平支付逾期付款违约金的诉讼请求，吴小平要求周晓芬支付合同总价20%的违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴小平于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）周晓芬转让款530万元；二、原告（反诉被告）周晓芬于本判决生效后十日内将北京市昌平区小汤山镇龙脉温泉庄园D地块、E地块、F地块、G地块东4-591层住宅交付被告（反诉原告）吴小平；三、原告（反诉被告）周晓芬于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）吴小平交付北京市昌平区小汤山镇龙脉温泉庄园D地块、E地块、F地块、G地块东4-591层住宅《北京市商品房预售合同》原件、购房发票原件、公共维修基金收据原件；四、原告（反诉被告）周晓芬于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）吴小平2261667元；五、驳回原告（反诉被告）周晓芬的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴小平的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55800元，反诉费26486元，司法鉴定费6万元，由原告（反诉被告）周晓芬负担79347元（已交纳），由被告（反诉原告）吴小平负担62939元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 金 宏二〇二〇年九月二十九日书记员 崔奕旸