福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异222号 案外人：陈雅冬，男，汉族，1996年1月21日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：马燕玲，福建沃博律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建太德投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街**航空大厦****。 法定代表人：陈琴。 被执行人：福建天泽控股有限公司，住所地，住所地福建省闽侯县南通镇南通街**iv> 法定代表人：卢圣敬。 被执行人：利嘉实业(福建)集团有限公司，住所地福建，住所地福建省福州市台江区五一中路**大利嘉城**> 法定代表人：卢圣敬。 被执行人：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福清，住所地福建省福清市清荣大道****。 法定代表人：蔡锦荣。 被执行人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市晋安区。 被执行人：陈琴，女，1995年7月8日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：王洪艳，女，1977年12月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 在本院执行申请执行人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与被执行人福建太德投资有限公司、陈琴、利嘉（福清）房地产开发有限公司、陈隆基、福建天泽控股有限公司、王洪艳、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人陈雅冬向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月8日进行听证，案外人陈雅冬委托诉讼代理人马燕玲、中信银行福州分行委托诉讼代理人吴秀清参加了听证，现已审查终结。 案外人陈雅冬向本院提出异议称，请求停止对福州市台江区××街××层××号商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封。理由如下：异议人于2017年7月初向利嘉公司购买位于福州市台江区××街××层××号的店面，并于2018年7月17日付清全额购房款720600元，付款时利嘉公司仅告知上述店面存在租赁，但未告知存在抵押。2018年8月23日异议人与利嘉公司签订商品房买卖合同。因利嘉公司提供的商品房买卖合同上写着“乙方已知悉该商品房情况（包括抵押、租赁情况）”，故异议人就此提出抵押的疑问，利嘉公司答复该商品房买卖合同属于格式合同，同时明确上述房屋的抵押期限马上到期，承诺2018年11月就可以解压并办理过户手续，并不会影响商品房买卖合同的履行。诉争房产于2018年8月1日转移交付给异议人，并由异议人使用至今。故从2018年11月份开始，异议人就在跟踪利嘉公司办理该商品房的不动产权属证书事宜。然而，过程曲折，利嘉公司一直隐瞒实情并以各种理由拖延，至今未办理过户登记手续。2020年5月，异议人在与利嘉公司工作人员交涉过程中了解到，利嘉公司在该商品房2018年10月抵押期满后，在未告知异议人的情况下，又将该房屋抵押给中信银行福州分行（2018年10月26日，中信银行福州分行与利嘉实业公司签订《最高额保证合同》；2018年11月18日，被告将该商品房抵押给中信银行）。利嘉公司基于担保责任已经被福州市中级人民法院判决承担保证责任【判决书案号：（2019）闽01民初2557号】。中信银行福州分行基于生效的判决文书向贵院申请强制执行，执行文号为（2020）闽01执522号。目前，诉争商品房不日将被法院强制执行。基于以上事实和理由，福州市台江区××街××层××号店面的房屋所有权为异议人所有，利嘉公司没有抵押权，而中信银行福州分行没也有尽到合理的审查义务，甚至没有对抵押物进行现场调查评估就贸然接收不属于利嘉公司的抵押物，中信银行福州分行存在重大过错，也不属于善意第三人，无权拍卖本案属于异议人的诉争房产。 申请执行人中信银行福州分行辩称，一、申请异议人依法申请查封被执行人利嘉公司名下包含讼争92号店面在内的房产。申请执行人通过向福建省高级人民法院、贵院申请查询被执行人利嘉公司名下资产情况，于2019年12月16日得知讼争92号店面系被执行人名下房产、并已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封。2020年1月3日，申请人向贵院申请查封包含讼争92号店面在内的被执行人名下房产。2020年1月14日，贵院向福州市不动产登记和交易中心送达查封协助执行通知书、民事裁定书。此后福州市不动产登记和交易中心反馈已正式查封被执行人名下讼争92号店面。截止至今，讼争92号店面尚未办理产权过户手续或物权预告登记，产权人依然是被执行人利嘉公司。二、申请执行人对案涉房屋依法享有对抗第三人的担保物权，享有优先受偿权，依法足以对抗异议人的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人于2018年11月12日对案涉房产为本案贷款设立抵押权，该抵押权已经生效法律文书确定享有优先受偿权，异议人的执行异议缺乏法律依据，依法应予驳回。三、异议人不是讼争房屋的所有人，且因异议人原因未办理过户登记，不具备排除执行的权利。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，异议人依据其与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》所取得的仅是债权，并非物权，不能对抗持续设立的抵押权。然后，异议人在异议申请中陈述其在签订买卖合同时，已知晓案涉房屋存在抵押权（申请执行人在2017年11月23日设立抵押，债务履行期间至2018年11月20日），尚未解押无法办理过户手续。且案涉房屋早在2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院另案查封，该事实情况异议人是可通过不动产登记中心查询得知的。因此，异议人是在知道或者应当知道的上述情况下依然与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋无法办理过户登记系异议人自身原因造成。其次，异议人与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》是否合法有效有待法院依法查明。本案中，异议人主张的买卖合同的签署时间为2018年8月23日，但在合同签订一个月前（2018年7月17日）便一次性支付了全额的购房款，而被执行人利嘉公司直到2018年7月26日才出具收款收据，明显不符合正常购房者的行为模式。异议人未能进行合理解释，申请执行人有充分理由怀疑异议人与被执行人利嘉公司并非真实的商品房买卖合同关系。法院若查明异议人与被执行人利嘉公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，应依法追究其虚假诉讼的法律责任。综上所述，申请执行人申请贵院查封被执行人利嘉公司名下房产系为实现债权的合法行为，异议人主张解除讼争92号店面的查封、冻结措施，明显缺乏事实、法律依据，依法应予驳回。 本院查明，在本院审理原告中信银行福州分行与被告福建太德投资有限公司、陈琴、利嘉（福清）房地产开发有限公司、陈隆基、福建天泽控股有限公司、王洪艳、利嘉公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2020年1月15日依据（2019）闽01民初2557号民事裁定保全查封了案涉房产。查封期限三年，自2020年1月15日至2023年1月14日。2020年5月8日，本院根据申请执行人中信银行福州分行的申请立案执行，立执行案号为：（2020）闽01执522号。 另查明，2018年4月26日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封了案涉房产，查封案号为（2018）桂01执200号之一。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉及本案，案外人陈雅冬与被执行人利嘉公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月23日，而案涉房产已于2018年4月26日被广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封。故本案不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件。对购买的房产已被查封的事实，案外人未尽审慎审查的义务，其亦应承担相应不利的法律后果。此外，根据案外人陈述，本案的购房款于2018年7月17日支付，而《商品房买卖合同》却于2018年8月23日签订，购房款支付在前，买卖合同签订在后，并不符合商品房买卖的交易习惯和常理。故，案外人陈雅冬向本院提出停止对案涉房产执行并解除对案涉房产查封的异议请求，不符合相关事实和法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人陈雅冬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年九月十一日 书记员  侯珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。