吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初5090号 原告（执行案外人）：姚美佳，女，1982年8月3日生，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：丁航，男，1980年3月17日生，住长春市绿园区，与姚美佳系夫妻关系。 被告（申请执行人）：陈艳敏，女，1975年3月3日生，住长春市朝阳区。 第三人（被执行人）：丁丽杰，女，1975年1月7日生，住长春市南关区。 原告姚美佳与被告陈艳敏、第三人丁丽杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚美佳及其委托诉讼代理人丁航，陈艳敏，丁丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚美佳向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对姚美佳购买的长春市华润置地公馆小区×号楼×号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认姚美佳与丁丽杰2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认长春市华润置地公馆小区×号楼×号房产归姚美佳所有。事实和理由：姚美佳与丁丽杰于2019年7月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定丁丽杰将长春市华润置地公馆小区×号楼×号房产卖给姚美佳，姚美佳已经将首付款228,114.01元支付给了丁丽杰，剩余贷款160,653.22元自房屋成交之日起由姚美佳每月按1,911.86元还房贷。丁丽杰已经将案涉房屋交与姚美佳使用，姚美佳共计还了21,030.46元房贷，已经支付了大部分房款。陈艳敏与丁丽杰民间借贷纠纷一案，长春市朝阳区人民法院查封了长春市华润置地公馆小区×号楼×号房产，姚美佳依法向长春市朝阳区人民法院提出书面执行异议，请求解除查封。2020年8月5日，姚美佳收到长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104执异61号执行裁定书，裁定驳回姚美佳提出的执行异议请求，并明确告知姚美佳在15日内向人民法院另案提起诉讼。姚美佳与丁丽杰于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，该合同不违反法律法规强制性规范，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”姚美佳在法院查封前事实上取得了长春市华润置地公馆小区×号楼×号房产管理权和支配权，并支付了大部分房款，案涉房屋没有办理过户手续并非姚美佳个人原因所致，姚美佳是案涉房屋的实际所有人。姚美佳认为长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104执异61号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定诉讼来院。 陈艳敏辩称：同意法院作出的执行裁定，第三人房屋贷款时已经抵押给光大银行，贷款房屋是不可以买卖的。 丁丽杰述称：房子当时是期房，涉及不到办理产权，现在也不具备办理产权的条件。我当时欠阳光贷款13万元，还欠中信银行6万元，我把房屋卖给原告，原告把钱给我，我就把贷款还了，我们有支付宝及银行转账记录，只要房屋下产权就更名至原告名下，光大银行也知道这个情况。贷款总价17万元，2018年10月开始还贷，2019年6月之前是我还的，7月以后我把银行卡交给原告，就是原告在还。物业管家可以证明房屋已卖给原告，我就交房的时候去了，其他的事情都是原告对接的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈艳敏与丁丽杰民间借贷纠纷一案，依陈艳敏保全申请，本院于2019年12月3日以（2019）吉0104民初5385号之三民事裁定书预查封了丁丽杰所有的坐落于南关区金宇大路华润金宇大路项目×楼×号房屋[权利证号：吉（2019）长春市不动产证明第xxxx号，丘地号：xxx-xxx，建筑面积42.77平方米]，查封期限三年。2019年10月28日，本院作出（2019）吉0104民初5385号民事调解书，内容为：“一、丁丽杰共欠陈艳敏本金40万元。丁丽杰于2020年5月1日前一次性偿还陈艳敏借款本金40万元，若丁丽杰未按期足额还款，则自2020年5月2日起以本金40万元为基数，按月利率1.5%计算利息，计算至实际清偿完毕之日止；二、其他无争议。”因丁丽杰未履行生效法律文书确定的给付义务，陈艳敏向本院申请强制执行，执行案号为（2020）吉0104执1289号。 2020年6月12日，姚美佳对执行标的提出书面异议。 2020年7月30日，本院作出（2020）吉0104执异61号执行裁定书，驳回姚美佳执行异议请求。 2020年8月12日，姚美佳对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，丁航与丁丽杰系姐弟关系。2019年7月10日，丁丽杰与姚美佳签订一份《房屋买卖合同》，约定丁丽杰将坐落于长春市，建筑面积43平方米房屋出售给姚美佳，姚美佳先支付房款228,114.01元，剩余贷款160,653.22元由姚美佳自房屋成交之日起按月还房贷1,911.86元。合同签订当日，姚美佳的配偶丁航向丁丽杰转款58,000.00元，2019年7月12日，丁航另向丁丽杰转款170,000.00元，后自2019年7月20日起至姚美佳提起案外人执行异议之诉之日止，丁航在每月20号前后均向丁丽杰账户转入一定数额款项。 另查明，2019年7月10日，丁丽杰出具收条一份，载明已收到姚美佳购华润金宇大路项目G5号楼x号房款首付228,114.01元。 认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、结婚证、银行流水、电子银行业务回单、支付宝转账截图、收条及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：案外人姚美佳对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。1.姚美佳是否享有案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”姚美佳未取得案涉房屋的物权登记，其不享有案涉房屋的所有权，故对姚美佳的此项主张不予支持。2.案涉《房屋买卖合同》的效力问题。丁丽杰与姚美佳于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。3.姚美佳是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。本案中，本院于2019年12月3日查封了案涉房屋，而姚美佳未提供证据证明其已在该日前实现了对案涉房屋的支配和控制，即姚美佳无法证明其已在法院查封之前合法占有案涉房屋，据此，姚美佳提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不享有排除执行的民事权益，应驳回姚美佳的该项诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、原告姚美佳与第三人丁丽杰于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告姚美佳的其他诉讼请求。 案件受理费6,510.00元，由原告姚美佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张 奇 人民陪审员  田跃辉 人民陪审员  张立平 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  郭乃歌