广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17094号原告：罗均周，男，1966年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码442************090。原告：罗荣周，男，1971年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************，公民身份号码441************590。原告：罗金周，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************350。原告：黄启宁，男，1974年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码441************337。共同委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：黄桂冰，广东智友律师事务所实习律师。被告：方文通，男，1972年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区丹灶镇*******，公民身份号码440************417。被告：温瑾雅（曾用名温瑾亚），女，1975年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码410************528。原告罗均周、罗荣周、罗金周、黄启宁与被告方文通、温瑾雅建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告罗均周、黄启宁及四原告的共同委托诉讼代理人黄志坚到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带支付购地款840000元及从起诉日起至两被告付清款日止按月息1.2%计付利息予原告；2.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年12月8日，原告与被告方文通担任法人的佛山市南海区桂城文利民房地产代理有限公司（已于2009年12月14日吊销，以下简称文利公司）签订《物业认购合同书》，约定：由四原告认购文利公司代理的位于桂城叠北村民委员会*******120平方米国有土地（宅基地）一块，总价款159600元，佣金2394元；文利公司替四原告办理该地转让、兴建等一切手续，办证费用由原告承担，如文利公司不能协助办理该块地的国有土地证，则原款退回四原告；等等。同日，文利公司出具收据，收到四原告交付的购地款159600元。因文利公司代理的上述宅基地一直未能为原告办理国有土地证等相关手续，加之文利公司已于2009年12月14日被吊销执照，故被告方文通多次书面向原告承诺办理前述手续，但因涉案宅基地早已被国土部门明文规定不得办理国有土地证过户登记手续，被告方文通于2018年1月11日出具承诺书，承诺若不能于同年6月1日前办妥该地块土地证的，则由其本人退还购地款并从签订购地合同之日起按月息1.2%计息、及按购地款的30%支付违约金予四原告。然被告方文通又再次失约。2018年6月23日，原告与两被告共同到佛山市公安局同济派出所协商处理此事，两被告确认欠四原告本息（含违约金）共940000元，被告方文通承诺于当日付款75000元、第二日付款25000元、余款840000元于2018年6月29日前付清；若逾期支付，则由被告温瑾雅承担偿还责任，自同年7月起每月月底前各付30000元予四原告，直至付清时为止。然两被告仅付款100000元予原告，余款840000元至今未付，虽经原告多次追讨，未果。为维护原告的合法权益，原告特具状至法院，请求依法判决。被告方文通书面辩称：一、方文通不应当成为本案的被告，本案的被告应当是文利公司。方文通是文利公司的法定代表人，所做出的行为都是代表公司所做出的，虽然文利公司被吊销，但是并没有注销，因此文利公司还是存在的，并且所有的购地款及费用都是文利公司所收，其后方文通所做的承诺都是以文利公司的法定代表人的身份作出的，因此一切责任都应该由文利公司承担，方文通不应当承担责任。二、本案的购地款是159600元而不是840000元。本案是建设用地使用权纠纷。三、原告所提违约金太高。四、文利公司欠原告的购地款已经归还完毕。（一）文利公司已经通过其他方式归还了原告一部分款项约75000元。2010年年底，为了解决原告与文利公司之间的纠纷，方文通与罗氏兄弟协商，由方文通出面为罗氏兄弟租房居住抵顶所欠购地款，方文通让其哥方文洪在南海区桂城街道桂花园*******房一套给原告罗荣周、罗金周居住到2015年，每月1500元的租金都是由方文洪以银行转账的方式转给房东的。（二）2018年6月23日方文通在同济派出所给付了原告100000元。以上共计给付原告175000元，已远远超出文利公司所欠购地款159600元。综上诉述，原告所述毫无事实与法律根据，请求人民法院依法驳回其起诉。被告温瑾雅没有答辩。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，本院经审查后确认其真实性，并附卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2003年12月8日，原告罗均周（甲方、认购方）与案外人南海市桂城文利民房地产代理有限公司（乙方、代理方）签订一份《物业认购合同书》，约定：甲方购买乙方代理的位于桂城叠北村民委员会*******地，认购总金额159600元；乙方协助甲方办理一切手续，在办理土地使用证期间甲方未经乙方同意不得盖房，办理产权证及其所有的费用由甲方负责，如乙方不能协助办理国有土地证，原款退回甲方；等等。同日，南海市桂城文利民房地产代理有限公司出具收据，确认收到四原告购地款159600元。2018年1月11日，被告方文通出具一份《承诺书》，载明：关于办理罗均周、罗荣周、罗金周、黄启宁等四人购买叠北*******地的国有土地使用证一事，因故拖延时间，现本人保证在2018年6月1日前办妥国有土地使用证手续，届时如不能办妥本人愿意退还购地款本金和利息（利息按月息1.2%，从认购合同签订之日起至付清款之日止计息），并且已付地款的30%计付违约金。2018年6月23日，被告方文通出具一份《还款承诺书》，载明：本人方文通欠罗均周、罗荣周、罗金周、黄启宁四人购地款本息共940000元，本人承诺于2018年6月23日付款75000元、2018年6月24日付款25000元、余款承诺在2018年6月29日前还清；到期未还清，由担保人承担偿还责任，按每月30000元在当月底前续月偿还至结清，还款从2018年7月份开始按月归还。被告温瑾雅在担保人处签字。诉讼中，原告陈述：若法院不认定本金为840000元则主张2018年6月起至起诉日之间的利息；940000元是以159600元为本金计算，佣金没有计算进去，按照承诺书的约定以月息1.2%计算至还款承诺书止共174个月，在计算利息过程中原告委托银行相关人员计算，其利用复利的方式来计算合计本息是901471元，再加上30%的违约金47880元，共计949351元，双方同意按940000元立据承诺书；方文通于2018年6月23日支付75000元，于2018年6月26日支付25000元；不确认方文通通过其他方式归还了约75000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。虽然《物业认购合同书》和收款收据并非被告方文通签订或出具，但被告方文通出具《承诺书》和《还款承诺书》，确认其本人如不能办妥相关手续则退还购地款本金和利息，之后又确认欠四原告购地款本息940000元，该两份承诺书均系被告方文通作出自愿承担债务的意思表示，现被告方文通抗辩其不应当承担还款责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十八条规定:“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”本案中，四原告确认《还款承诺书》中的购地款本息940000元是以159600元为本金按月息1.2%利用复利的方式计算得出，经核算，以本金159600元从认购合同签订之日即2003年12月8日至2018年6月23日按年利率24%计算的利息为557349元（159600元×24%÷365天×5311天），本息合计为716949元（159600元+557349元），故《还款承诺书》载明的本息940000元超出法律规定，超过部分的利息不能计入后期借款本金。四原告确认被告方文通于2018年6月23日支付75000元，于2018年6月26日支付25000元，因双方没有约定偿还顺序，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，被告方文通偿还的款项100000元（75000元+25000元）应先抵充应付的利息。《承诺书》约定利息按月息1.2%，故2018年6月24日后的利息应以159600元为本金按年利率14.4%（1.2%×12个月）计算。原告请求被告方文通支付购地款840000元及相应利息过高部分，本院不予支持，并确定被告方文通应支付购地款159600元、利息457349元（557349元-100000元）及以159600元为本金从2018年6月24日起至实际清偿之日止按年利率14.4%计算的利息予原告。被告方文通抗辩四原告已另行收取75000元，但未提供证据予以证明，四原告亦予否认，本院对其该项抗辩理由不予采纳。原告请求被告温瑾雅承担本案债务的共同还款责任，因被告温瑾雅作为担保人在《还款承诺书》签字确认在债务未偿还时由其偿还，故本院对原告的该项请求予以支持。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告方文通、温瑾雅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购地款159600元、利息457349元及以159600元为本金自2018年6月24日起至实际清偿之日止按年利率14.4%计算的利息予原告罗均周、罗荣周、罗金周、黄启宁；二、驳回原告罗均周、罗荣周、罗金周、黄启宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元（四原告已预交），由四原告负担878元，由两被告负担5222元。两被告负担的受理费5222元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。四原告多预交的5222元，自本判决发生法律效力后，经四原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年九月二十六日书记员  陈嘉瑜