山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1392民初1457号 原告：冠亚（临沂）置业有限公司，住所地：临沂市河**。 法定代表人：陈经，经理。 委托诉讼代理人：杨健，山东厚强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单恩宝，山东厚强律师事务所实习律师。 被告：王国强，男，汉族，1988年9月2日生，住山东省临沭县。 被告：霍立萍，女，汉族，1995年11月14日，住山东省费县。 第三人：中国建设银行股份有限公司临沂分行，住所地：临沂市兰山区银雀山路**。 负责人：吴伟，行长。 委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。 原告冠亚（临沂）置业有限公司（以下简称：冠亚公司）与被告王国强、霍立萍、第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行（以下简称：建行临沂分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨健、单恩宝，被告王国强、霍立萍，第三人委托诉讼代理人尚小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冠亚公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告2018年12月6日签订的《商品房预售合同》(合同编号：YS2018116253)；解除原告与二被告、第三人2018年11月23日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、确认本合同项下房产冠亚星城“中央观邸”42号楼1单元803室，-111室的所有权归原告所有，二被告自行将房屋腾空退还原告。二被告、第三人配合原告无条件完成上述房产在房管局和不动产方面的解除资金监管、解除抵押、解除备案登记、解除预告登记、退房等所有相关手续；3、二被告清偿原告代垫按揭贷款共计10期37147.43元及违约金。二被告已付购房款169576元归原告所有；4、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年12月6日，原告与二被告签订《商品房预售合同》，约定二被告购买原告开发的冠亚星城“中央观邸”42号楼1单元803室，-111室房产，总价款845576元，首付款169576元。二被告购买上述房产除首付款外为通过第三人银行按揭贷款支付，原告为该按揭贷款《借款合同》的担保人。合同签订后原告依约履行合同，但二被告却违背基本诚信原则，连续十期逾期支付银行按揭贷款，原告为二被告向第三人垫付按揭贷款37147.43元。根据双方合同补充条第8条约定，二被告的行为已构成根本违约，原告有权单方解除合同，并且二被告已付房款归原告所有。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定，因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告有权请求解除商品房担保贷款合同。综上，二被告严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，请求法院查清事实后依法支持我方的诉讼请求。 被告王国强辩称，同意解除合同，没有交房不需要腾退，同意配合原告办理解除备案登记、解除抵押等手续，同意返还原告垫付的37147.43元，但已交首付款169576元，请求在该首付款中抵扣后返还剩余款项。因二被告已分手，请求将剩余款项中的36000元返还给被告霍立萍，其余款项归属我（账户名：王国强开户行：中国建设银行临沂分行账号：6222××××9089）。 被告霍立萍辩称，同意解除合同，没有交房不需要腾退，同意配合原告办理解除备案登记、解除抵押等手续，同意返还原告垫付的37147.43元，但已交首付款169576元，请求在该首付款中抵扣后返还剩余款项。因二被告已分手，请求将剩余款项中的36000元返还给我（账户名：霍立萍开户行：中国农业银行临沂分行账号：6228××××0473），其余款项归属王国强。 第三人建行临沂分行述称，同意解除借款合同，但原告应将二被告剩余未还银行贷款本金（截至2020年8月10日）660911.39元返还我方，自2020年8月10日起至实际履行之日止的利息按照借款合同约定计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月6日，原告冠亚公司与二被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：出卖人为冠亚公司，买受人为被告王国强、霍立萍，商品房项目名称为冠亚星城中央官邸，该商品房的用途为住宅，买受人购买的为该项目中42号楼1单元803号及42号楼-111号储藏室，其中住宅建筑面积共119.15平方米，储藏室建筑面积共18.54平方米，住宅单价为每平方米人民币6141.16元，总价款为人民币845576元。合同第七条约定，买受人按贷款方式付款：于2018年9月22日前支付首期房价款人民币169576元，占全部房款的20%，余款人民币676000元向银行申请贷款支付。合同附件十二补充协议中约定，按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使按揭银行追究出卖人的担保责任，责成出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金等款项，买受人应在收到出卖人通知归还上述代垫款项之日起叁个工作日内付还出卖人，否则，从出卖人垫付上述款项之日起，每延付一日，应按代垫款额的每日千分之五支付违约金给出卖人；若买受人累积出现三期（含三期）违约偿付按揭贷款的，出卖人则有权单方解除本《山东省新建商品房买卖合同》及本补充约定并以本合同约定价格进行回购，买受人已付房款不予返还，还应赔偿由此给出卖人造成的一切损失。合同还约定了其他内容，原告在出卖人处盖章确认，二被告在买受人处签字按印确认。 《商品房买卖合同》签订后，二被告按照约定支付原告首付款169576元。后二被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订了《个人住房借款合同》，约定借款金额为676000元，保证人对借款承担连带保证责任。《个人住房借款合同》签订后，建设银行将贷款676000元汇至借款人指定的原告冠亚公司账户。自2019年6月起，二被告未按期偿还住房贷款的本息，原告按照合同约定承担了贷款偿还保证责任，截至2020年8月11日，原告累计为二被告垫付到期贷款本息共计37147.43元。后原告冠亚公司多次要求二被告主张返还上述垫付贷款，但二被告拖延拒付，原告遂诉至本院。 另查明，本案所涉房屋未交付使用。截至2020年8月10日，二被告尚欠银行贷款本金660911.39元未予偿还。 本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》均系双方真实意思表示，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，二被告虽通过支付首付款及银行按揭贷款的形式支付全部房款，但原、被告与第三人签订《个人住房借款合同》后，二被告未按合同约定履行还本付息义务，导致原告自2019年6月起承担合同项下的保证责任，截至2020年8月11日，原告累计为二被告垫付到期贷款本息共计37147.43元，二被告的行为已构成违约，且符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的解除要件，二被告亦同意解除合同，故对原告冠亚公司要求解除涉案《商品房买卖合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，二被告应履行协助原告到房管部门办理解除案涉房屋相关备案手续的附随义务。原告应当向二被告返还已支付房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。为减轻当事人诉累及避免司法资源的浪费，本案将上述两份合同一并处理。现《商品房买卖合同》已解除，以该合同为存在前提的《个人住房借款合同》亦应解除，原告应当向二被告及第三人返还相应房款及贷款余额。截至2020年8月10日二被告尚欠贷款本金660911.39元，原告应当将上述款项返还给第三人；截至2020年8月11日，原告为二被告垫付银行贷款本息37147.43元，原告在扣除其垫付二被告银行贷款本息37147.43元后，将剩余购房首付款项132428.57元直接返还二被告。第三人主张原告仍应支付自2020年8月11日起至原告实际返还完毕剩余贷款本金660911.39元之日止按照借款合同约定的应偿还的相应利息，原告对此并无异议，故本院予以支持。 对于二被告违约应当承担的违约金，原告自愿调整为参照自垫付贷款之日以垫付金额为基数，按照年利率24％计算为4966元，不违反法律规定，本院予以支持。上述违约金应在原告应返还二被告的购房首付款132428.57元中相应扣除。 综上，原告的诉讼请求，部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告冠亚（临沂）置业有限公司与被告王国强、霍立萍签订的合同编号为YS2018116253的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告冠亚（临沂）置业有限公司、被告王国强、霍立萍与第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行签订的《个人住房借款合同》； 三、被告王国强、霍立萍于本判决生效后十日内协助原告冠亚（临沂）置业有限公司办理解除涉案房屋的相关备案登记手续； 四、原告冠亚（临沂）置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行返还剩余贷款本金660911.39元并支付利息（利息自2020年8月11日起至原告实际返还之日止按照《个人住房借款合同》约定的计算标准计算）； 五、原告冠亚（临沂）置业有限公司于被告王国强、霍立萍履行完毕本判决第三项义务后十日内，向被告霍立萍返还房款36000元，向王国强返还房款91462.57元； 六、驳回原告冠亚（临沂）置业有限公司的其他诉讼请求。 如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2139元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 蒋欣辰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 李 伟 书 记 员 徐红梅