广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初12701号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：吴炜，董事长。委托代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：郑霜杰，广东盈隆律师事务所实习人员。被告：广东日之泉贸易有限公司，住所地广州市海珠区新港西路12-18号【双号】245房。统一社会信用代码914400007243555360。法定代表人：戴志勇。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告广东日之泉贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾丹到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2008年开发商广州城建开发有限公司与原告（原名广州城建开发物业有限公司）签订了《物业服务合同》，约定开发商将江南新苑委托给原告实行物业管理。2012年7月2日，原告与被告签订了市城开物业合（2012）329号《物业管理服务合同》，约定：原告是房地产开发单位委托的物业管理企业，被告是江南新苑A1-A4裙楼二层及三层43-80号铺的业主。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在被告签订《房屋买卖（预售）合同》时，原、被告双方就物业管理服务达成如下协议：本物业管理区域物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由原告按5元/平方米·月（不含公摊水电费用）收费标准向被告收取；被告或物业使用人应缴纳的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行转账的方式缴纳当期费用；被告或物业使用人在《物业管理服务合同》规定期限内支付每月物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约；被告违反合同约定，不按《物业管理服务合同》约定的收费标准和时间缴纳物业服务费及有关费用的，原告有权要求被告补交，被告补交拖欠费用外，须交纳违约金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金；逾期30日以上的，原告有权停止提供物业服务，并提请法律程序处理。被告是涉案房产海珠区新港西路12-18【双】242房的业主。合同签订后原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2016年3月1日至2019年6月5日，被告一直拖欠涉案物业的物业管理费。截止至2020年3月27日，被告已拖欠原告物业管理费18709.6元，违约金18709.6元。原告多次发函予被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告的行为严重违反了合同约定和相关法律、法规的规定，严重损害了原告的合法权益，已构成违约，为维护原告的合法权益。故起诉要求判令：1、判令被告立即向原告支付自2016年3月1日至2019年6月5日的物业管理费（按照5元/㎡.月的标准，以建筑面积95.5384㎡计算）18709.6元以及上述物业管理费逾期支付滞纳金（以当月应付的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年3月27日为18709.6元。滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见及提供证据。经审理查明：广州市城市建设开发有限公司（委托方、甲方）与广州城建开发物业有限公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将江南新苑委托给乙方实行物业管理；本合同所委托的住宅小区物业管理，是指对住宅小区用地红线范围内的建筑物、构筑物及其设施、设备、市政、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治，同时还提供便民有偿服务和社区服务；委托管理期限自2006年9月1日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》为止；等。2012年7月2日，被告（甲方、业主）与广州城建开发物业有限公司（乙方、房地产开发单位委托的物业管理企业）签订《物业管理服务合同》，约定：本物业名称为江南新苑A1-A4裙楼，类型为商业，坐落位置于江南新苑A1-A4裙楼二层及三层43-80号铺，建筑面积为10053.31平方米；第一条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用楼梯间、绿化用地、共用走廊通道等；共用设备设施的维修、养护、运行和管理：共用设施设备是指共用区域广场及附属物、绿地、标识标志、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋、供配电系统、弱电系统、消防系统、给排水系统、电梯系统（仅供甲方使用或甲方自行加装的电梯除外）等；三、公共环境卫生清洁包括物业裙楼周边、外围公共区域环境卫生保洁……裙楼周边、外围公共区域“四害”等；第二条物业管理服务质量……公共环境卫生清洁包括公共道路、绿地等公共部位目视地面干净，巡回保洁等；第三条本物业管理区域物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按5元/平方米·月（不含水电公摊费用）收费标准向甲方收取，每月管理费人民币50266.6元；甲方或物业使用人应缴纳的物业服务费用应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；物业服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用等；第五条本合同自甲乙双方盖章或签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与新选聘物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；第十条……甲方违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方补交拖欠费用外，须交纳违约金，每逾期一日，按日缴纳欠费总额3‰的违约金……；等。因被告拖欠物业管费，原告于2020年4月2日提起本案诉讼。据时间为2019年11月14日的《广州市不动产登记查册表》显示：被告为广州市海珠区新港西路12-18【双】242的权属人；登记时间为2013年2月20日；建筑面积为92.5384平方米；登记附注显示：2019年6月6日核准登记过户至东莞市海裕瑧智商贸有限公司名下。据时间为2020年4月10日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址海珠区新港西路××-18号（双）玉泉街7号-13号（单）；登记时间2012年10月31日；建筑面积104237.48平方米；单位名广州市城市建设开发有限公司；登记附注：城市规划房屋用途其中新港西路12-18号（双）首层至第三层为商业。该房产登记内档显示：广州市公安局海珠区分局于2009年10月22日向广州市城市建设开发有限公司出具穗公海门编[2009]076《申请门牌批复通知书》，同意申请位于新港西路江南新苑自编A1-A6栋商铺的门牌编列为新港西路6号、6号之一、10号至18号（双号），共7个门牌，据所附的《新港西路江南新苑自编A1-A6栋商铺门牌编列示意图》显示，A1-A4栋对应的门牌为××、14号、16号、18号。另查，原告名称为广州城建开发物业有限公司，于2017年6月23日经工商部门核准变更登记为现名称。因被告拖欠物业管理费，原告曾于2016年3月16日向本院提起诉讼，要求被告支付物业管理费及违约金，本院于2016年11月16日以（2016）粤0105民初2183号民事判决书，判决：被告在本判决生效之日起15日内支付2015年1月1日至2016年2月29日的物业管理费703732.4元及违约金（以每月的物业管理费50266.6元为本金，每日按3‰的标准从欠付的当月6号开始计算至被告实际清付当月的物业管理费之日止，违约金以当月的管理费本金为限）给原告。诉讼中，原告表示涉案场地产权核定的地址与被告的江南新苑A1-A4栋裙楼2、3楼的地址为同一地址，本案涉案商铺包含在江南新苑A1-A4栋裙楼2、3楼范围内。《物业管理服务合同》是按预售裙楼面积计算物业管理费，被告现已对涉案场地分割产权，具体面积与《物业管理服务合同》约定的面积不一致以房管部门核定的产权面积为准，应按房管部门核定的分割产权后的产权面积总和计收物业管理费。涉案场地所属住宅小区至今没有成立业主委员会。本案主张的滞纳金实际为违约金。本院认为：原、被告签订的《物业管理服务合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，上述合同对原、被告均有约束力，双方应切实履行。现被告已对与原告签订《物业管理服务合同》所约定提供物业管理服务的江南新苑A1-A4裙楼二层及三层43-80号铺，建筑面积为10053.31平方米的物业进行了产权分割，办理了本案涉案商铺（广州市海珠区新港西路12-18【双】242，建筑面积为92.5384平方米）的产权登记手续，有房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》及内档登记资料为证证实，故本院予以认定。现该商铺于2019年6月6日核准登记过户至东莞市海裕瑧智商贸有限公司名下，有房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》为证证实，故本院亦予以认定。现该商铺的产权人已发生变更，被告拖欠本案涉案商铺的物业管理费计费期间应从2016年3月1日至该商铺产权变更前即2019年6月5日的物业管理费，对此被告没有提出抗辩意见，故本院予以认定。现原告要求被告支付上述期间的物业管理费18122.1元及违约金（以每个月的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6号开始计算至被告实际清付之日止，违约金以当月的实际管理费本金为限）符合约定，合法有理，本院予以支持。原告要求计付超过产权登记核准面积以外面积对应的物业管理费及违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东日之泉贸易有限公司在本判决生效之日起15日内支付2016年3月1日至2019年6月5日的物业管理费18122.1元及违约金（以每月的物业管理费为462.69元为本金，每日按3‰的标准从欠付的当月6号开始计算至被告实际清付当月的物业管理费之日止，违约金以当月的实际管理费本金为限）给原告广州越秀物业发展有限公司。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费735元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担29元，被告广东日之泉贸易有限公司负担706元。原告广州越秀物业发展有限公司已预交的受理费735元本院退回706元。被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费706元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李志勇二〇二〇年九月二十五日书记员  刘志怡翁豌婷