河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初1794号原告：郜敬民，男，1965年6月27日生，汉族，住襄城县。被告：关会英，女，1972年9月27日生，汉族，住襄城县。委托代理人:王冬梅，河南申元律师事务所律师。第三人：河南地之锦置业有限公司，住所地：许昌市莲城大道**。法定代表人：袁长生，任公司总经理。委托代理人：周鼎，河南君志合和律师事务所律师。原告郜敬民与被告关会英、第三人河南地之锦置业有限公司（以下简称：地：地之锦公司权责任纠纷一案，2020年6月30日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员李欢适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郜敬民、被告关会英及委托诉讼代理人王冬梅、第三人地之锦公司的委托诉讼代理人周鼎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郜敬民诉称：原、被告同住第三人开发的襄城县XX路XX苑小区，该小区前期入住时，地，地上车库第三人并未进行出卖物业公司以短期租赁形式由该小区业主暂时使用。待地上车库出卖时，原告于2020年4月8日与第三人签订地上车库出让协议书，购得该涉案车库，同日交付了86768元出让金。第三人和原告均通知其暂时占用（租赁已过期）该车库的被告关会英腾空并向原被告交付车库，但其拒不配合，亦不将该车库的物品搬离。故诉至法院，请求判令：1、被告关会英立即将原告所有的位于襄城县XX路X段XX苑小区X号楼XXX号车库腾空并返还原告。2、诉讼费由被告关会英负担。被告关会英辩称：1、原告并非本案适格诉讼主体。原告提供的其与第三人签订的《地上车库出让协议》系第三人与关会英已达成买卖协议之后又签订的协议，第三人一房二卖。原告与第三人再次涉案车库的买卖协议是在关会英租赁涉案车库期间内，剥夺关会英优先购买权，属于无效合同，不排除原告与第三人恶意串通，损害关会英权益。且涉案房屋并未交付，也没有进行物权登记，原告并未取得涉案车库的所有权，其不享有对该车库的占有使用和收益的权利，其并不具备要求被告腾出涉案车库的主体资格。2、关会英系合法占有使用涉案车库。涉案车库一直由关会英租用，自2015年10月22日起，由关会英以每月300元租金租用，2017年6月，按照每年2000元租赁费，关会英交纳10000元，即从2017年6月至2022年6月30日共五年的租赁期限。原告与第三人2020年4月8日签订《地上车库出让协议》时，涉案车库在被告租赁期限之内，原告诉称租赁期限已过不是事实。2019年11月19日，关会英作为承租方与第三人协商，以86768元的价格购买涉案车库，经第三人同意，将购房款86768元足额支付给第三人。根据《合同法》第37条的规定，关会英已履行购买车库的义务，且一直占有、使用至今，关会英与第三人买卖合同依法成立并生效。3、原告与第三人签订的《地上车库出让协议》属于无效合同，不应受到保护。第三人出让涉案车库应当提前三个月通知承租人被告，但第三人与原告签订转让协议并未通知被告。且在被告已按86768元的购房价格足额支付给第三人，履行了购买涉案车库五个月后，第三人又以同样的价格与原告签订出让协议。关会英购买在先且享有优先购买权，车库买卖协议属实践性合同，应当以房屋是否交付为合同成立并生效的条件，而涉案房屋已经交付给被告占有使用。关会英，无论是租用还是购买涉案车库，均对涉案车库享有占有使用的权利，故应驳回原告诉讼请求。地之锦公司述称：1、原告与第三人2020年4月8日签订地上停车库出让合同，约定涉案车库出卖给原告。原告在约定时间内将价款86768元交付给第三人，真实合法有效，是双方真实意思表示，且第三人在签订合同前已经明确告知原告，涉案车库的现状，因此，该案侵权责任应由实际侵权人承担。2、第三人与关会英之间不存在车库买卖关系，关会英于2019年11月19日向第三人转账是关会英的单方的行为，经第三人查证后立即采取措施将转入款项通过原账户退还，但因关会英在转账之后就注销账户，所以转账失败。第三人与关会英并未就涉案车库达成买卖的交易合意，关会英与第三人也没有签署租赁合同，被告所述的租赁关系，第三人不是合同的相对方。第三人作为车库的所有权人有权进行相关交易，没有义务通知被告，且第三人已经告知原小区物业收回其在小区出租的车库，XX物业也已经通过各种方式，包括EMS送达关会英。3、关会英所述的租赁期已经届满，其现在的行为，是无权占有，第三人保留向其追索自2018年6月30日至今占有、使用费用。郜敬民为支持其主张提供以下证据：证据一、2020年4月8日车库出让协议。证明原告购买涉案车库。证据二、2020年5月26日购买涉案车库发票、2020年4月8日购买车款票据86768元、建设银行现金缴款单86768元。证明原告已经支付价款。证据三、2020年4月8日车库物业费172元收据。证明原告就涉案车库已交纳物业费。证据四、搬离车库通知书两份。证明车库使用权属原告，原告曾通知被告限期搬离。关会英为支持其主张提供以下证据：证据一、被告关会英车库租赁费收据七份，证明：被告关会英于2015年10月租赁涉案车库，每月租金300元。证据二、中国银行交易流水1页，证明2017年6月30日续交租金1万元，在物业公司刷POS机支付5年租金，期限自2017年6月30日至2022年6月30日止。证据三、中国农业银行银行转账回执一份，证明2019年11月19日转账86768元，被告于2019年11月19日在租期内以86768元价格购买涉案车库的事实。被告对涉案车库具有优先购买权、合法占有、使用车库。地之锦公司为支持其主张提供以下证据：证据一、商品房预售许可证一份；测绘报告一份；证明地之锦公司系襄城县XX苑小区开发商，在相关房屋及车库销售之前，拥有相关资产的所有权，有权进行相关交易。证据二、1.2019年4月13日地之锦公司发给XX物业公司《关于协助收回XX苑小区租用车库、储藏室的通知》一份；2.2019年4月16日中国邮政EMS邮件一份（内含XX物业公司发给关会英的限期搬离通知书一份）。证明：2019年4月13日，地，地之锦公司在销售车库之前知原小区物业，将其出租给业主的车库全部予以收回。2019年4月16日，原XX苑小区物业公司XX物业有限公司向被告邮寄送达《限期搬离通知书》告知其在规定期限内搬离。证据三、《XX苑小区地上停车库确认单》一份；《交款承诺书》一份。证明原告与第三人签订合同之前，对于购买标的面积、价款等达成一致，该笔交易系双方的真实意思表示。证据四、地、地之锦公司交易清单一份中国建设银行网上银行电子回执》两份；手机短信截图一份。证明被告关会英于2019年11月19日向地之锦公司转账86768元，地，地之锦公司经查证后现并未与关会英签订合同且未发生其他相关交易，故地之锦公司分别于2019年12月16日、2019年12月17日将上述款项通过转账方式原路退回关会英账户，但均以账户不存在而转账失败。地。地之锦工作人员前后多次催促被告关会英前来领取上述款项告均未置可否。证据四、襄城县XX物业管理有限公司“情况说明”一份，证明被告2017年6月30日缴纳车库租赁费10000元，用与租赁XX苑小区X号楼XXX号车库五年，因被告个人原因于2017年7月下旬退回关会英车库租赁费8000元，被告实际缴纳车库租赁费2000元，租期为一年。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：2020年4月8日，原告与第三人签订《XX苑小区地上停车库转让协议》，载明：“鉴于乙方（原告）已购买甲方（第三人）开发的XX苑小区X号楼X单元X层X户商品房，现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规规定。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方购买使用XX苑小区项目地上停车库事宜经双方友好协商，订立本协议……”，该协议约定原告所购车库编号为：X号楼XXX号车库，面积31.9平方米，车库总价款86768元。协议第四条交付期日期载明：“甲方于2020年4月8日将11号楼04-129号车库交付给乙方。甲方以邮寄、短信或电话方式通知乙方办理交付手续，乙方收到通知后应按照甲方通知的时间及地点及时办理交付手续，若乙方逾期未与甲方办理交接手续的。视为乙方自动放弃。”当日，原告在第三人《XX苑小区地上停车库确认单》、《交款承诺书》上签字，并向第三人指定建设银行账户交付涉案车库价款86768元，就涉案车库第三人于2020年5月26日向原告开具增值税发票。2020年5月7日、5月20日，原告在涉案车库墙面张贴通知，要求占用涉案车库人员搬离。2020年6月30日，原告诉至本院，请求判令：1、被告立即将原告所有的位于襄城县XX路西段XX苑小区X号楼XXX号车库腾空并返还原告。2、被告向原告支付实际占有该车库期间的物业费150元（自2020年4月8日至实际腾空并交付原告之日止），并承担本案诉讼费。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求中的要求支付占有该车库物业费的诉讼请求。另查：2017年6月30日至2018年6月30日间，关会英租用涉案车库，2017年6月30日，关会英通过POS机向XX物业账户转入10000元（POS）。2019年4月13日，第三人发出《关于协助收回XX苑小区租用车库、储藏室的通知》，内容为：“襄城县XX物业管理有限公司：我公司计划于近期内，对XX苑小区内未出售的车库、储藏室进行销售，请贵公司在2019年4月20日前交回车库、储藏室钥匙并将车库储藏室完好退回我公司。”2019年11月19日，关会英向第三人建设银行账户转款86768元。2020年2月26日、3月2日第三人工作人员向被告发出短息通知，内容为通知被告腾空车库，并提供银行账号，以便第三人将车库款予以退回。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。地。地之锦公司取得了商品房预售许可证与原告签订《XX苑小区地上停车库转让协议》系原告与第三人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案原告已经取得涉案车库的所有权，有《地上车库出让协议》、增值税发票、建设银行现金缴款单为证，第三人对此予以认可，本院予以确认。双方协议第四条载明：甲方（第三人）于2020年4月8日将11号楼04-129号车库交付给乙方（原告）。甲方以邮寄、短信或电话方式通知乙方办理交付手续，乙方收到通知后应按照甲方通知的时间及地点及时办理交付手续。至此时原告拥有涉案车库的相关权益，具有诉讼主体资格。对于关会英是否属非法侵占占有物的事实认定，主要审查两方面的事实：一是占有被侵占是否基于原占有人的意思；二是侵占行为是否具有违法性。关会英辩称原告与第三人之间的协议系在第三人与关会英买卖协议之后又签订的协议，为此被告提供2019年11月19日银行转账86768元的转账记录予以证明。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条中规定：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，关会英主张购买涉案的车库的证据仅为转账凭证，因该转账记录仅记载被告单方行为，合同的成立需要经合同双方要约、承诺才能成立，第三人又否认将涉案车库出售给关会英，而涉案标的物为不动产，第三人与关会英双方之间并未签订买卖合同，被告也未提供其他有效证据证明与第三人就涉案车库完成要约、承诺，已达成买卖合意，被告仅凭将第三人的转款记录不能证明与第三人之间成立车库买卖合同，也未提供证据证明转账后得到第三人的追认，涉案标的物为不动产，如仅凭单方支付价款就认定买卖合同成立则房地产交易安全就荡然无存。故关会英主张通过购买方式占有涉案车库难以认定。在同等条件下即涉案车库款项一致的情况下，第三人选择与郜敬民或被告关会英订立买卖合同是契约自由选择权的体现，尊重契约自由是贯穿民事商事领域法律的基础性原则，是实现经济社会创新协调发展的重要法律制度保障。只要当事人在平等自愿基础上订立合同，不损害国家利益、公共利益和第三人合法权益，就应当受到尊重和保护。对于关会英提出的，剥夺其优先购买权，属于无效合同，不排除原告与第三人恶意串通，损害其权益的辩称。从房屋承租人优先购买权的性质来看，优先购买权不属于物权范畴，不具有“对世性”。优先购买权是一种附属于承租权的权利，而承租权是基于租赁合同而取得的一种债权，被告优先购买权本质上也是一种债权。本案系侵权纠纷，故本院对是否侵犯关会英优先购买权在本案中不予审查、评判。对关会英提出的通过五年租赁合法占有涉案车库，原告与第三人在其租赁期限内签订买卖协议的辩称。庭审中第三人就授权原物业公司将涉案车库对外租赁的事实并无异议，对关会英主张的租赁期限五年有异议，并提交了襄城县XX物业管理有限公司“情况说明”一份，证明2017年7月下旬退回关会英车库租赁费8000元，关会英实际缴纳车库租赁费2000元，租期为一年。对此关会英虽不予认可，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，关会英提供通过POS支付1万元凭证用以证明租赁期限五年，并未提供书面租赁合同及双方已达成五年租赁的合意，双方应视为不定期租赁，第三人将涉案车库予以出售的行为即明示不再履行与关会英之间的租赁关系。关会英虽然否认第三人、案外人物业公司通知其的事实，但至本案发生后原告向本院提起诉讼、法庭辩论终结至本院判决前的时间可视为在合理期限内通知了被告。上述对关会英主张购买、租赁的认定，此时关会英占用涉案车库没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”权利人请求排除妨碍的前提是享有物权，即对特定物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、占有和他物权。故原告请求被告腾空涉案房屋并交还涉案房屋的请求，于法有据，本院予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告相邻而居同一小区，俗语有云“远亲不如近邻”，在以后生产生活过程中，应坚持与邻为善、以邻为伴、和睦相处，愉悦的生活环境即利于自身，也有利于弘扬社会主义核心价值观。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：被告关会英于本判决生效后十日内将襄城县XX路西段XX苑小区X号楼XXX号车库腾空并返还原告。案件受理费985元（已减半收取），由被告关会英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 李 欢二〇二〇年九月二十九日书记员 牛应召