福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初3102号 原告：安溪宏骏置业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县官桥镇官郁村西大路**。统一社会信用代码：91350524399020512E。 法定代表人：杨金峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：林雯雯、谢海伦，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 被告：李荣，男，1983年11月3日出生，汉族，住湖南省安化县。 被告：郑锡焰，女，1983年2月12日出生，汉族，住四川省合江县。 第三人：福建安溪农村商业银行股份有限公司官桥支行，住，住所地：福建省泉州市安溪县官桥镇官桥村利民路**一社会信用代码：91350524MA34DJ6FX1。 负责人：廖辉杰，该支行行长。 委托诉讼代理人：林伟清。 原告安溪宏骏置业有限公司（以下简称：宏骏置业公司）与被告李荣、郑锡焰、第三人福建安溪农村商业银行股份有限公司官桥支行（以下简称：安溪官桥农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏骏置业公司的特别授权委托诉讼代理人林雯雯、谢海伦、第三人安溪官桥农商行的特别授权委托诉讼代理人林伟清到庭参加诉讼，被告李荣、郑锡焰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏骏置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除宏骏置业公司与李荣、郑锡焰于2018年3月26日就安溪县××镇××道××号××期××号楼××号商品房签订的合同编号为201803220019的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件），标的：682475元；2.判决李荣、郑锡焰应在合同解除之日起7日内协助宏骏置业公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记和上述商品房的抵押权预告登记等注销手续，李荣、郑锡焰逾期履行的，每日按总购房款的万分之三支付违约金；3.判决李荣、郑锡焰向宏骏置业公司支付代偿的银行按揭贷款本息26640.18元，及截至2020年6月8日的违约金2477.97元，并向宏骏置业公司支付以26640.18元为基数按日万分之五计算，自2020年6月9日起至实际还清款项之日止的违约金；4.判决由李荣、郑锡焰赔偿宏骏置业公司的律师费损失12500元；5.判决由李荣、郑锡焰承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等）。诉讼过程中，宏骏置业公司变更第3项诉讼请求为：判决李荣、郑锡焰向宏骏置业公司支付尚欠宏骏置业公司代偿的银行按揭贷款本息4375.63元，并向宏骏置业公司支付以4375.63元为基数按日万分之五计算，自2020年7月18日起至实际还清款项之日止的违约金。 事实和理由：2018年3月26日，宏骏置业公司与李荣、郑锡焰签订一份合同编号为201803220019的《商品房买卖合同》，约定：李荣、郑锡焰向宏骏置业公司购买址于安溪县××镇××道××号××期××号楼××号商品房，房屋建筑面积为127.59㎡，房屋单价为5348.97元／㎡，总价款为682475元。《商品房买卖合同》签订后，李荣、郑锡焰依约支付购房款207475元，并于2018年4月25日办理登记备案。同年8月6日，宏骏置业公司与李荣、郑锡焰、安溪官桥农商行签订一份合同编号为ＨＴ9070930180014042《个人住房按揭借款合同》，约定：李荣、郑锡焰向安溪官桥农商行借款475000元，借款用途为购买案涉房产，宏骏置业公司愿为李荣、郑锡焰的该笔借款本息提供阶段性担保，保证期间自本合同签订之日起，至李荣、郑锡焰取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交给安溪官桥农商行收执之日止。上述《个人住房按揭借款合同》签订后，安溪官桥农商行依约将贷款475000元汇入宏骏置业公司账户，作为李荣、郑锡焰支付给宏骏置业公司案涉商品房的购房款。之后，案涉商品房于同年8月27日办理预购商品房抵押权预告登记。上述《个人购房担保借款合同》履行过程中，因李荣、郑锡焰未能依约按期足额归还按揭贷款本息，致使宏骏置业公司代李荣、郑锡焰向安溪官桥农商行偿还多笔按揭贷款本息合计36061.67元，具体为：2019年3月28日代偿9811.43元、2019年7月31日代偿10974.96元、2019年10月30日代偿5142.24元、2020年4月23日代偿6538.36元、2020年5月26日代偿3594.68元。为此，宏骏置业公司多次催促李荣、郑锡焰偿还宏骏置业公司代为偿还的按揭贷款本息，并于2019年8月9日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所出具《律师函》，通知李荣、郑锡焰应在收到本函件之日起7日内一次性付清宏骏置业公司代垫的款项，并要求其按期足额向安溪官桥农商行支付后续的按揭贷款本息，否则宏骏置业公司有权解除案涉《商品房买卖合同》。但李荣、郑锡焰仅于2020年1月3日向宏骏置业公司偿还10800元，截至2020年6月8日，李荣、郑锡焰尚欠宏骏置业公司代偿的银行按揭贷款本息26640.18元，违约金2477.97元。李荣、郑锡焰于2020年7月18日偿还25262元，尚欠宏骏置业公司代偿的银行按揭贷款本息4375.63元未还。 案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议的第四条第5款第(1)项约定：“乙方(被告)未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方(原告)承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起7日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项…，及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失)支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金)万分之五的违约金”。以及该款第(2)项约定：“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行中止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”同时，该补充协议的第十三条第4款约定“解除合同时，乙方(二被告)应在合同解除之日起7日内会同甲方(原告)办理解除登记或注销房屋所有权证书的手续，每逾期一日，以房屋总价款为基数，按日向甲方支付万分之三的违约金。” 根据上述约定，因李荣、郑锡焰已多次逾期偿还按揭贷款本息，致使宏骏置业公司承担担保责任，故宏骏置业公司有权解除案涉《商品房买卖合同》(含《补充协议》及其他相关附件)，并要求李荣、郑锡焰支付宏骏置业公司代偿的贷款本息及相应的违约金、律师费，以及要求李荣、郑锡焰协助宏骏置业公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记和案涉商品房的抵押权预告登记的注销手续。 李荣、郑锡焰未作答辩，也未提交任何书面证据。 安溪官桥农商行述称，贵院受理的宏骏置业公司与李荣、郑锡焰商品房预售合同纠纷一案，由于该案的处理结果与申请人有法律上的利害关系，申请人作为有独立请求权第三人身份参加诉讼，并提出以下说明：对宏骏置业公司提出的诉讼请求无任何异议，同时撤回提出的独立诉讼请求，恳请贵院在做出的相关判决时充分考虑第三人的合法权益。 本院认为，李荣、郑锡焰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认宏骏置业公司在本案中所主张的事实。安溪官桥农商行对宏骏置业公司主张的事实没有异议，本院对宏骏置业公司主张的事实确认如下：2018年3月26日，李荣、郑锡焰向宏骏置业公司购买址在安溪县××镇××道××号××期××号楼××号商品房。双方签订合同编号为201803220019的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议及其他相关附件），并到安溪县房地产交易管理所办理备案登记。合同约定：房屋总价款为682475元，李荣、郑锡焰向宏骏置业公司支付首期购房款207475元，余款475000元由李荣、郑锡焰向安溪官桥农商行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》还就逾期付款及未按期偿还按揭贷款导致宏骏置业公司被追究担保责任等违约责任作出明确约定。合同签订后，李荣、郑锡焰支付了首期购房款207475元，并就其余购房款475000元向安溪官桥农商行办理按揭贷款。宏骏置业公司就该贷款提供抵押加阶段性保证，即由宏骏置业公司作为保证人承担连带责任保证，并以涉案房产作为抵押物。嗣后，李荣、郑锡焰数次未按时偿还贷款本息，致使宏骏置业公司代李荣、郑锡焰向安溪官桥农商行偿还多笔按揭贷款本息。截至2020年7月18日，李荣、郑锡焰尚欠宏骏置业公司代偿的银行按揭贷款本息4375.63元未还。为提起本案诉讼，宏骏置业公司花费律师代理费12500元。 另查，涉案房产未交付给李荣、郑锡焰使用，但至今尚未办理权属证书。上述事实有宏骏置业公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件，《个人住房按揭借款合同》复印件，《安溪县商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》复印件、《不动产登记证明》复印件、《按揭贷款还款》5份、《微信转账记录》、《代垫款及违约金计算表》复印件及《律师函》、《快递面单》、《邮件回执》复印件、委托代理合同及律师代理费发票、银行电子回单复印件、逾期贷款催收通知书、微信聊天截图及短信截图、还款承诺书复印件等佐证。该证据来源合法，内容真实客观，且与本案事实相关联，符合证据采信条件，对此本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，宏骏置业公司与李荣、郑锡焰签订的《商品房买卖合同》（编号为201803220019）及《合同补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。首先，双方应按合同约定全面履行各自的义务。李荣、郑锡焰虽支付购房首付款，并就其余购房款办理银行按揭贷款，但其未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致宏骏置业公司代为偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。李荣、郑锡焰已多次逾期偿还按揭贷款本息，致使宏骏置业公司承担担保责任，故根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，宏骏置业公司诉求解除双方于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。其次，安溪官桥农商行撤回提出的独立诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，安溪官桥农商行可另案提起诉讼。第三，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，李荣、郑锡焰应配合宏骏置业公司办理安溪县××镇××道××号××期××号楼××号商品房备案注销登记和预告登记等注销手续，并按合同约定李荣、郑锡焰若逾期履行上述义务，需每日按总购房款的万分之三支付违约金。第四，宏骏置业公司诉求李荣、郑锡焰应支付尚欠代垫款4375.63元及违约金，于法有据，本院予以支持。第五，根据《合同补充协议》约定，本案宏骏置业公司已提供律师代理费增值税发票及委托代理合同，故宏骏置业公司诉求中要求律师代理费，于法相符，本院予以支持。李荣、郑锡焰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，宏骏置业公司诉讼请求中的合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除安溪宏骏置业有限公司与李荣、郑锡焰于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201803220019）及合同补充协议、相关附件； 二、李荣、郑锡焰应于本判决生效之日起十日内协助安溪宏骏置业有限公司办理址在安溪县××镇××道××号××期××号楼××号商品房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案注销登记和预告登记等注销手续，若李荣、郑锡焰逾期履行上述义务，需每日按总购房款的万分之三支付违约金； 三、李荣、郑锡焰应于本判决生效之日起十日内支付安溪宏骏置业有限公司代垫款4375.63元及违约金（违约金以4375.63元为基数按日万分之五计算，自2020年7月18日起至实际还清款项之日止）； 四、李荣、郑锡焰应于本判决生效之日起十日内支付安溪宏骏置业有限公司律师代理费12,500元； 五、驳回安溪宏骏置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,750元，减半收取计5375元，由李荣、郑锡焰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨岩成 二〇二〇年九月三日 书记员  陈榕榕