广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1628号 原告：蒋发云，男，1974年11月13日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 原告：蒋菊香，女，1975年12月8日生，汉族，住广西灵川县。 原告：蒋某，男，2003年8月5日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 三原告共同委托诉讼代理人：蒋艳荣，女，1963年12月1日生，瑶族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 三原告共同委托诉讼代理人:贾茗铭，男，汉族，1962年2月16日生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路****，统一社会信用代码：91450322729787952T。 法定代表人：郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所律师。 2 原告蒋发云、蒋菊香、蒋某与被告桂林粤豪投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋发云、蒋菊香、蒋某的共同委托诉讼代理人蒋艳荣、贾茗铭，被告的委托诉讼代理人陆泉任、苏长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋发云、蒋菊香、蒋某提出诉讼请求：1、判令被告在两日内将代为收取的契税5579元、公共维修基金3720元支付到相应的行政管理部门，缴足原告因购买房屋需要缴纳的契税款及公共维修基金，同时将为原告代开的契税发票和缴纳公共维修基金发票及购房款发票交付原告；2、判令被告继续履行合同，在十五日内为原告办理房屋的不动产权证，并在收取的1000元办证费范围内退还原告多支付的办证费，同时将办证费收据或发票交付原告；3、判令被告在十五日内为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表；4、请求判令被告赔偿原告逾期办理不动产权证产生的违约金1480元；5、本案受理费由被告承担。庭审过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告在两日内将代为收取的契税5579元支付到相应的行政管理部门，缴足原告因购买房屋需要缴纳的契税款，同时将为原告代开的契税发票及购房款发票交付原告。事实及理由：原告与被告于2004年5月26日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买阳朔县，原告随后向被告付清了所有房款，并按合同附件四的约定，于2004年5月26日将契税5579元、维修基金3720元、办证费1000元、基础设施费1250元，共计12299元交给了被告，但被告未履行办证义务，亦未将上述费用交给相关部门。《商品房买卖合同》附件三约定被告负责安装每户的独立电表、独立水表，并备齐上下水管道，但被告至今没有为原告购买的房屋安装。综上，原告认为，原告并无合同 3 约定的违约责任，但被告一直未履行上述合同约定的义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告桂林粤豪投资有限公司辩称，第一，原告诉请要求被告两日内向相关行政管理部门缴纳契税、维修基金等费用于法无据，双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告向相关行政管理部门支付契税及维修基金的时间，且被告缴纳契税、维修基金系与相关行政管理部门的另一法律关系，应当依法予以驳回原告诉请；第二，阳朔县不动产登记局对B102大堂的注销、更正登记，使被告产权减少了，被告不服，对办证机关提起了行政诉讼，现该诉讼尚未完结，B102房的面积亦关系到A、B、C幢所有业主的公摊面积，导致所有办证工作全部停滞，所以办证条件尚未达到，被告未代缴的费用要达到办证条件后才缴纳；第三，被告已为部分业主缴纳了契税，维修基金也已缴纳二十多万元，这些费用的发票和购房发票被告都已为原告开具，庭后会将发票原件交到法院，退还给原告自行保管；第四，办证费是待办证时领证前才缴纳，现在金额尚未明确，原告诉请退还多余办证费属于诉请不明，应予以驳回该项诉请；第五，被告已交付房屋给原告，且已及时为原告办理备案登记，原告至今未取得不动产产权证的责任不在于被告，而是申请办证过程中出现了包括行政机关的原因等各种不可抗力因素导致，非被告能力所为，不应支付逾期办证违约金；第五，被告已为部分业主安装了水、电的一户一表，未安装的业主因为没有与唐人街酒店解除合同，该酒店还在经营管理着原告的房屋，安装水电表需停水、停电和开门，原告需协助被告做好停水停电和开门等工作，被告可以为原告安装独立的水、电一户一表。 原告蒋发云、蒋菊香、蒋某对其陈述的事实提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告向被告购买房屋并按约 4 定履行了相关义务; 2、收据复印件六张，拟证明原告向被告缴纳的费用类型及金额。 被告桂林粤豪投资有限公司没有向本院提交证据。 本院依职权调取证据： 1、阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》； 2、国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》。 3、对阳朔县自来水公司及阳朔县供电局的询问笔录。 经开庭质证，被告当庭发表质证意见：对于原告提供的所有证据的真实性均有异议，辩称双方没有明确约定何时将契税及公共维修基金交至相应管理部门，这是被告与管理部门另外的法律关系，原告无权按照约定提出两日内交付的诉请且被告已经为168户业主交了契税，为60多户业主交了公共维修基金，对于已经代缴的，原告再提出诉讼请求已无实际意义。对本院调取的证据质证意见如下：对证据1真实性予以认可，但是对情况说明里的部分文字表述不予认可，有部分文字表述不严谨，不符合客观事实，体现在第二页倒数第一段“开发商不配合办理”，实际上不是开发商不配合办理，而是不动产局违法注销了原来颁发给被告的B102号房的不动产权证，重新颁发了1805号不动产权证，违法削减了被告原持有的不动产面积600平方米左右，将其中的400多平方米登记为全体业主共有，严重侵害了被告的合法权益，对不动产局的违法行政行为被告已向法院提起行政诉讼，现在该案在审理中，对不动产局的违法行为，被告是依法维 5 权，并不代表不配合办理，该份证据同时也说明涉案房产的不动产权证办理是由于客观原因，办证条件还没有成熟；对于证据1附件均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，同时也证实了被告已为168户业缴纳了契税，其中168户业主也包含了本系列案的部分原告，在庭审后一个星期内会把户业主的购房款发票以及缴纳了契税的发票交到法院；对证据3的真实性无异议，但认为，法院对业主的房屋定性为产权式公寓不认可，该房产应为商品住宅，只是在业主购买以后再与案外人万豪公司签订合作协议，统一将住宅作为酒店投资使用，对工作人员回答无异议。 原告对本院调取的证据均无异议，关于本院对阳朔县自来水公司及阳朔县供电局的询问笔录，原告辩称仍应按照双方签订的商品房买卖合同约定“应有独立电表、供水有独立水表”的内容执行。 本院结合原、被告双方的举证质证，认证如下：原告提供的证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，是认定本案基本事实的主要依据，本院予以认定。对本院调取的证据，系相关职能部门在其权限范围内作的书面说明，来源合法，本院予以认定。对于被告主张是否能支持，将在下文本院认为部分综合说明。 根据当事人提交的证据，结合双方的陈述，本院确认以下法律事实：2004年5月24日,原告蒋发云、蒋菊香、蒋某与桂林粤豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告蒋发云、蒋菊香、蒋某购买桂林粤豪房地产开发有限公司投资开发建设的位于阳朔县，建筑面积共49.48㎡，总价为185959元;合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报 6 产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三对装饰、设备标准约定：电气（独立电表，留灯位，安全插座，预留空调机插座），供水（独立水表，配齐上下水管道）；附件四约定：一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清：购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，原告蒋发云、蒋菊香、蒋某依约支付了购房款给桂林粤豪房地产开发有限公司，并于2004年12月3日向桂林粤豪房地产开发有限公司分别支付了契税5579元、基础设施费1250元、办证费1000元、维修基金3720元。桂林粤豪房地产开发有限公司依约于2009年9月份将房屋交付原告管理使用，但至今未为原告将契税代缴至国家税务总局阳朔县税务局。现原告购买的房屋装有水、电、网络、有线电视等，无独立水、电表。 2018年3月29日，桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司即本案被告。 另查明，阳朔县自然资源局于2016年11月因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为原告办理不动产产权证。目前影响原告办理不动产权证过户登记的原 7 因有三：一是A、C幢已总体登记在被告名下，但未分户，需办理分户登记才能办理业主的过户登记；二是原告所交契税的完税证明尚未开具；三是因阳朔县自然资源局按照新的测绘报告将B幢的B102号房更正登记为全体业主共同共有，被告对该更正登记行为不服，将阳朔县自然资源局诉至本院，该案（2020）桂0321行初30号尚在审理中。2020年9月27日，被告将B幢4层413B号房屋的销售不动产发票原件交付原告。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由被告桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于：原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于被告是否应为原告代缴契税至阳朔县税务局以及缴足契税、交付契税发票的问题。虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告为原告代缴契税至相关行政管理部门的期限，但从阳朔县税务局及阳朔县自然资源局的答复看，契税交纳时间为业主办理不动产权证前，契税交纳义务人为原告，而办证条件之一即为开具契税的完税证明，在交房之前原告按国家规定将契税缴足给被告，被告已代收了原告交纳的契税，应当为原告完善该办证条件，即向阳朔县税务局缴足契税，并向原告交付契税发票原件。即使双方在《商品房买卖合同》中未约定被告代缴契税的期限，被告长期占有该笔费用而不为原告交纳契税，也不符合合同的公平原则和诚实信用原则。所以，本院对原告该项诉请予以支持。 8 二、关于被告是否应当于十五日内为原告办理不动产权证并退还剩余办证费的问题。经函询阳朔县自然资源局与阳朔县不动产登记局，为原告办理不动产权证还存在以下问题：一是A、C幢已总体登记在被告名下，但未分户，需办理分户登记才能办理业主的不动产权证；二是原告所交契税的完税证明尚未开具；三是因阳朔县自然资源局按照新的测绘报告将B幢的B102号房更正登记为全体业主共同共有，被告对该更正登记行为不服，将阳朔县自然资源局诉至本院，该案（2020）桂0321行初30号尚在审理中。影响为原告办理不动产权证的该三个问题中，既有被告的原因，也有行政诉讼未完结的原因，但被告应当及时排除因其自身原因对原告办理不动产权证的影响。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告已经履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按照约定，在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送至产权登记机关。而在交房后至今十几年时间，被告仍未履行为原告办理不动产权证的义务。故原告该项诉请，本院予以支持。另外，办证费尚未实际支出，应待申请办理不动产权证后，领证前实际缴纳了办证费才能确定金额，多退少补，故对于原告要求被告退还剩余办证费的诉讼请求，本院暂不予处理。 三、关于被告是否应当为原告购买的房屋安装独立水、电一户一表的问题。按照双方签订的合同附件三装饰、设备标准第10项中的约定，被告应当为业主安装独立水、电表。庭审中，对于安装独立水、电表的标准问题，原告认为是按照家庭使用的行业标准，在水、电相关部门以业主独立户名申请的合法一户一表，业主可以自己缴费，被告认为应当按照阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定 9 的行业标准。本院支持原告要求被告为其购买的房屋安装独立水、电表的诉请，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准。 四、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。原告购房总价款为185959元，其诉请违约金1480元未超过合同约定，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告桂林粤豪投资有限公司为原告蒋发云、蒋菊香、蒋某缴纳阳朔县房屋的契税5579元至国家税务总局阳朔县税务局,如有滞纳金，应由被告缴足并将涉案房屋的契税发票原件交付给原告蒋发云、蒋菊香、蒋某； 二、被告桂林粤豪投资有限公司协助原告蒋发云、蒋菊香、蒋某办理阳朔县房屋的不动产权证； 三、被告桂林粤豪投资有限公司为原告蒋发云、蒋菊香、蒋某购买的阳朔县房屋安装独立水、电表，安装标准以阳朔县自来水厂、阳朔县供电局认定的行业标准为准； 10 四、被告桂林粤豪投资有限公司支付原告蒋发云、蒋菊香、蒋某逾期办证违约金1480元； 五、驳回原告蒋发云、蒋菊香、蒋某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告桂林粤豪投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李美 二〇二〇年九月二十七日 11 法官助理龙昭昕 代书记员陆爱萍