广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4248号上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称万钧物业公司）。住所地：惠州市惠城区*************xxxxx号。法定代表人:杨xx。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪盛毅，男，汉族，1962年4月4日出生，住广东省普宁市*************之一1，身份证号：440************638。委托诉讼代理人：郑永南、杨柱，均系广东法村律师事务所律师。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司与被上诉人洪盛毅因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出(2020)粤1322民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万钧物业公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)粤1322民初188号民事判决书;2、请求依法改判被上诉人洪盛毅向上诉人惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费7085.5元，水电分摊费129.3元以及违约金(按欠付费用每月千分之一的标准，从逾期之日起，计算至付清之日止);3、本案一、二审诉讼费用等全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定不能以房产证登记时间判定交付时间，实属事实认定错误。一审法院在原审判决认定(第6页第四段开头)，“原告以被告的涉案房产证的登记时间2016年5月23日，判断被告在此时间己经收楼，没有证据……”，一审法院认定事实错误。根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”以及《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十六条的规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费”，由上述法律规定可见，物业费的缴纳应当以交付为标准。交付，简而言之就是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。收楼属于其中一种确认交付时间的方法，同理，办理房产证也属于确认交付时间的一种方法，因为在房产交易流程中，先完成收楼而后办理房产证，若是己经办理房产证，则肯定是同意完成了收楼。被上诉人洪盛毅于2016年5月23日登记办理了房产证，证明开发商己经将涉案房产交付给洪盛毅占有，在房产办理流程上，被上诉人亦是完成收楼后方可办证。现被上诉人己经办理了房产证，完成了交付，该5栋2002号房的权属已经归属被上诉人洪盛毅，洪盛毅作为该楼房的所有人、业主，理应从2016年5月23日按约定向上诉人缴纳物业管理费。上诉人自2016年7月进驻小区提供物业服务，因而上诉人诉求被上诉人应当自2016年7月起向上诉人缴纳物业费等费用，完全符合法律的规定。2、一审法院认为应从2018年8月3日起计算欠付的物业管理费用，实属事实认定不清。一审法院在原审判决认定(判决第6页第四段，第7页第一段)，“原告没有其他证据证明其与被告在签订《前期物业服务协议》的2018年8月3日前，双方存在物业服务合同关系……因此本院确认被告与原告已形成物业服务合同关系，为2018年8月3日至2019年7月31日止……”，该事实认定严重错误。上诉人万钧物业于2016年6月22日与涉案小区开发商龙达公司签证《前期物业服务合同》，合同约定，上诉人在2016年6月23日起至2026年6月22日期间，为涉案立缘小区提供物业服务。物业管理费按每月每平方米1.1元的标准收取费用。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人洪盛毅于2016年5月23日己经完成交付，成为5栋2002号房的业主，因此上诉人与开发商龙达公司于2016年6月22日签订《前期物业服务合同》，对被上诉人洪盛毅亦具有法律约束力。即便上诉人万钧物业与被上诉人洪盛毅未签订前期物业服务协议，上诉人万钧物业也可依据《前期物业服务合同》向被上诉人主张权利，要求被上诉人缴纳物业费。然而原审法院却认定上诉人与被上诉人于2018年8月3日才形成物业服务合同关系，只支持20l8年8月3日至2019年7月31日的物业管理费，一审判决既严重违反上述法律规定，也与事实不符，二审法院应当予以纠正改判。综上所述，原审法院对本案事实认定严重错误，适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实，并依法撤销博罗县人民法院(2020)粤1322民初188号民事判决书，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人洪盛毅提交书面答辩意见称：一、答辩人所购房屋根本不具备最基本的居住条件，被答辩人主张物业费的请求依法不能成立。答辩人所购物业位于20层高层，却长期处于未通水电、电梯停运状态，根本不具备最基本的居住条件。甚至因与小区各业主关系紧张，被答辩人强行以铁链反锁小区单元楼栋门，业主根本无法进入。以上事实，经另案诉讼查明，且被答辩人的代理人在一审程序中也予以承认。依据答辩人与被答辩人双方签署的《前期物业管理服务协议》第一条的约定，被答辩人的服务义务包含“对房屋公用部位、公共设施设备、绿花等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务”，既被答辩人从未履行过维护、修缮义务，导致被答辩人客观上无法使用相关物业，根据权利义务相对等的原则，答辩人理应无需向被答辩人支付物业管理费。二、物业管理费应自物业交付至买受人起算，涉案物业的交付时间为20l8年8月3日，在此之前，被答辩人无权主张物业管理费。答辩人一家老小不可能每天爬楼梯上下20层楼，更不可能在小区未通水电的情况下正常生活，答辩人所购房屋完全不符合交付的条件，故答辩人也一直未同意办理收房手续。直至2018年8月3日，被答辩人才前往物业管理中心办理相关收楼手续，并与被答辩人签署《前期物业管理服务协议》，即直至2018年8月3日，答辩人与被答辩人间才成立物业服务合同关系。至于被答辩人所主张的以房产证办证时间认定交付时间，系严重错误的，房屋的办证时间与交付时间根本不能等同。答辩人所购房屋是在签署《商品房买卖合同》的同时，约定委托开发商代为办理产权证书，房屋产权证书的办理完全无法证明开发商事实上已向答辩人交付房屋或答辩人同意接收房屋。无论参照《物业管理条例》或《广东省物业管理条例》的相关条文，关于物业服务管理单位收取物业管理费的时间均规定为“自建设单位交付物业后”，而并非以物业的确权时间为计收物业费的起算时间。具体到本案，在被答辩人无法提供证据证明涉案物业在20l8年8月3日前已交付给答辩人的前提下，被答辩人无权要求计付2018年8月3日前的物业管理费。三、关于本案的违约金以及公摊水电的问题，答辩人认可一审判决结果。被答辩人未依约提供物业服务，严重违约在先，答辩人拒绝支付物业服务费只是维护自身合法权益，主观上不存在任何故意拖延金钱给付的恶意，客观上更不构成违约，本不应被支持被答辩人的滞纳金请求。且在被答辩人提交的材料中，实则无法证明公摊水电费具体的计算方式，在一审庭审过程中被答辩人也未能对计算方式予以合理说明，庭后也未提交补充证据，依法应承担举证不能的法律责任。但答辩人本着息事宁人的态度，认为一审判决查明事实清楚，且结果对于诉辩双方而言是较为公允、合理的，答辩人认可、接受一审判决结果。综上，恳请二审人民法院查明事实，正确适用法律法规，驳回被答辩人的上诉请求，对一审判决结果予以维持。原审原告万钧物业公司向一审法院起诉请求1、被告向原告支付物业管理服务费7085.5元、水电分摊费129.3元、违约金12116.21元（以欠付费用为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之三计算至全部费用缴清之日止，暂计算至2019年10月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：被告洪盛毅系涉案位于博罗县*******xxxxx房的业主，面积174.12㎡。房产证的登记时间是2016年xx日。2016年6月22日，原告与涉案小区开发商龙达公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告从2016年6月23日起，至2026年6月22日止，为涉案小区提供物业服务。物业管理费按1.1元/㎡/月的标准收取，业主或承租人应在每月的10日前缴纳。逾期未交的，由原告按每天收取所欠费用千分之一的违约金等内容。第十八条规定，原告对涉案小区的物业应履行保修责任。2018年8月3日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为涉案房屋提供物业服务，并按照建筑面积1.1元/㎡/月计算物业管理费。物业管理费不包含公共水费、电费（楼梯及大唐照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量由业主分摊）。被告每月20日前应如数支付当月物业管理服务费、水电费、公共分摊费及其他费用。未按时缴纳物业管理服务费、水电费、公共分摊费及其他费用的，按逾期每日加收金额3‰的滞纳金。协议第一条、第十一条，分别规定了原告的管理义务和违约责任等内容。上述协议签订后，原告从2016年7月开始至2019年8月1日止，向涉案小区提供物业服务。被告以原告对涉案小区未按约定完全履行管理义务为由，从未向原告缴纳物业管理费、公摊水电费。一审法院认为，原告与涉案小区开发商龙达公司通过签订《前期物业服务合同》，取得涉案小区的物业管理权利。被告的涉案房屋位于原告提供物业服务的小区内，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告与原告已形成物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告有依约按时向原告缴纳物业管理费的义务。关于原告主张的物业管理费的问题。原告以被告的涉案房产证的登记时间2016年5月23日，判断被告在此时间已经收楼，理，没有依据。且原告也没有其他证据证明其与被告在签订《前期物业服务协议》的2018年8月3日前，双方已经存在物业服务合同关系，如催收通知书等。因此，原告应承担举证不能的法律责任。另外，被告逾期未向本院提交其涉案房产转让他人的证据，且对其认为原告未按约定完全履行管理义务的抗辩，没有提交证据证明，故对被告的有关抗辩，本院不予采信。因此，本院确认被告与原告已形成物业服务合同关系，为2018年8月3日至2019年7月31日止，共12个月。被告拖欠原告的物业管理费为2298.38元（174.12㎡×1.1元/月×12个月）。根据原告提交的有关证据显示，被告拖欠原告的公摊电费为129.3元。关于原告主张的违约金的问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定的违约金按欠费金额每天千分之三计算，属于较高，明显与有关法律规定不符。可调整为原告与涉案小区开发商龙达公司签订的《前期物业服务合同》约定按欠费金额每天千分之一的标准，从2018年8月份开始，每月20日计算至付清之日止。综上所述，依照综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告洪盛毅应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费2298.38元、公摊电费129.3元（合计2427.68元），以及违约金（按每月欠费金额每天千分之一的标准，从2018年8月份开始，每月20日计算至付清之日止）。二、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费141.64元（已预缴），由原告负担41.64元，由被告洪盛毅负担100元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据上诉人和被上诉人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：物业管理费的起算时间应当如何认定问题。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”本案中，被上诉人应当自交收房屋之日起开始计算物业管理费。上诉人主张以被上诉人取得涉案房产权证的时间为房屋交付之日。从常理分析，涉案房屋能否取得涉案房产权，说明涉案房屋已具备交付条件，在已具备交付条件的情况下，开发商一般不存在不交付房屋的情况。而且，本案中，上诉人亦提供了2017年11月以前的水电费发票，说明其已经提供相应的服务，结合其他系列案件中同一楼盘的情况，本院综合认定涉案房屋已经交付。因此，被上诉人应根据上诉人与开发商签订的前期物业服务合同的约定交纳物业服务费，一审法院以被上诉人与上诉人签订合同时间计算物业服务费欠妥，本院予以纠正。另，关于违约金的计算问题。《前期物业服务委托合同》约定违约金按日收取所欠费用的千分之三，该违约金标准确属过高，考虑到同类小区的一致处理，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（220)粤1322民初188号民事判决；二、洪盛毅应于本判决生效之日起十日内向惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费7085.5元及违约金（以月欠款金额为基数，为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）、公摊电费129.3元；三、驳回惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州市万钧物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮