山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初304号 原告：陈秀花，女，1956年1月29日生，汉族，住山东省胶州市。 原告：陈秀娥，女，1968年5月28日生，汉族，住山东省胶州市。 二原告共同委托诉讼代理人：高春华，胶州胶西法律服务所法律工作者。 被告：郭德胜，男，1947年9月30日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。 被告：陈振铎，男，1953年8月21日生，汉族，住山东省胶州市马店镇西王益庄村65号，现住山东省胶州市。 原告陈秀花、陈秀娥与被告郭德胜、陈振铎确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人高春华，被告郭德胜委托诉讼代理人冷延平、李鑫，被告陈振铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀花、陈秀娥向本院提出诉讼请求：1.确认陈振铎与郭德胜买卖陈立德房屋的行为无效；2.本案诉讼费用由陈振铎、郭德胜承担。事实和理由：2005年5月1日，陈振铎在没有任何授权和其他合法手续的情况下，私自处分了父亲陈立德（已病故）位于证号为胶集建（92）第7260315号的房屋四间，还有西厢房。即陈振铎将父亲陈立德的房屋私自卖给了郭德胜。陈秀花、陈秀娥2019年8月份才知道父亲的房屋卖给了他人，问过多次，陈振铎欺骗说郭德胜租用。陈振铎、郭德胜的无权处分行为违反了法律规定，也侵害了陈秀花、陈秀娥的合法权益。为维护自身的合法权益，故提起诉讼，请求依法判如所请。 郭德胜辩称，一、原告主体不适格，陈秀花、陈秀娥不是房屋买卖协议的当事人，依据合同相对性，陈秀花、陈秀娥与郭德胜之间不存在相对的法律关系，无权提起解除合同之诉；二、陈秀花、陈秀娥起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，本案签订房屋买卖合同的时间是2005年5月1日，合同签订后，郭德胜支付房屋价款，接收入住涉案房屋已经15年，根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定，陈秀花、陈秀娥起诉已经超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回陈秀花、陈秀娥的起诉；三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”2005年陈振铎卖房之前其父陈立德长期生活在涉案房屋，卖房之后陈立德跟随陈振铎继续生活，郭德胜有理由相信陈立德对卖房之事知情并同意，并且陈振铎卖房时其父陈立德已经七八十岁，陈秀花、陈秀娥早已嫁人，陈振铎是陈立德唯一的儿子，根据农村的传统风俗习惯，郭德胜有理由相信陈振铎签字卖房子是符合常理的，是经涉案房屋产权人授权而为，陈振铎卖房时具有处分权、代理权，并且陈振铎卖房至今已十五年，郭德胜一直居住在涉案房屋将近十五年，期间对房屋进行的装修、加固、修缮，陈秀花、陈秀娥也未提出异议，现两人提出对陈振铎卖房不知情，明显有违常理。现因机场噪音区要拆迁，陈秀花、陈秀娥见利忘义起诉要求确认房屋买卖协议无效，也有违诚实信用原则；四、双方签订协议是双方的真实意思表示，郭德胜已支付相应价款，该房屋的转让行为应为合法有效，请求法院依法予以驳回陈秀花、陈秀娥的诉讼请求。 陈振铎辩称，陈立德是其父亲，当时房屋是陈立德的，陈振铎1981年的时候翻建过。陈立德是2009年去世的，陈振铎卖房的时候认为涉案房屋就是陈振铎的，所以就卖了，也没跟陈秀花、陈秀娥商量。去年陈秀花、陈秀娥找过陈振铎好几次，说房子是其父亲的，陈振铎无权处分，想要把房子要回来。现在陈振铎也觉得无权处分，认为涉案房屋是父亲的，父亲去世之后应该是陈振铎与陈秀花、陈秀娥共同所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 陈秀花、陈秀娥提交的集体土地建设用地使用证一份，陈振铎无异议，郭德胜对真实性也无异议，但不认可证明目的，本院对该证据真实性予以确认； 陈振铎提交买卖协议一份，陈秀花、陈秀娥对真实性没有异议，但认为协议无效，郭德胜对真实性无异议，但不认可证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。 郭德胜提交的买卖协议书一份、胶州市胶莱镇西王益庄村村委会（以下简称“西王益庄村委”）出具的证明一份、郭德胜身份证复印件一份，陈秀花、陈秀娥、陈振铎对真实性均无异议，本院予以采信。 根据上述认证意见及当事人陈述，本院确认的事实如下： 2005年5月1日，陈振铎与郭德胜签订房屋买卖协议将位于山东省胶州市胶莱镇西王益庄村的房屋四间（集体土地建设用地使用证登记土地使用人为陈立德、证号：胶集建（92）字第07260315号）以4300元的价格卖给郭德胜，该协议执笔人为郭德胜之子郭旭光，使用的是西王益庄村委的信笺纸，协议内容“今日买到陈振铎旧房四间，现金肆仟叁佰元，铁路以后如有补钱，有陈振铎归有”。陈振铎和郭德胜分别在下方收款人和付款人处签名，证明人处由郭旭光代郭旭忠签名。庭审中，郭旭忠出庭作证称当时付钱的时候郭德胜找其当证明人，付钱是在郭德胜家，郭德胜先把钱给了郭旭忠，郭旭忠数完了之后给了陈振铎，协议书上证明人处的签名是郭旭光经过其允许代签的。 郭德胜购买涉案房屋后将户口迁入涉案房屋所在地，且在该房屋居住使用至今，但一直未办理房屋过户手续。 陈立德与其配偶共育有子女三人：长子陈振铎、长女陈秀花、次女陈秀娥。陈立德于2009年去世，其配偶先于陈立德去世。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，双方争议的焦点为：郭德胜与陈振铎签订的涉案房屋买卖协议是否有效。对此，本院分析如下： 首先，关于合同主体问题，郭德胜在购买涉案房屋后已成为西王益庄村集体组织成员，因此其与同为该集体组织成员的陈振铎签订买卖该集体土地上房屋的协议不违反法律禁止性规定； 其次，涉案房屋虽然登记在陈立德名下，但该协议签订时陈振铎并未向郭德胜出示土地使用证且自认为涉案房屋属于自己所有，郭德胜无法知晓涉案房屋属于陈立德所有，即便郭德胜事先知晓该房屋属于陈立德，但买卖房屋时陈立德尚在世且与陈振铎共同居住，应推定为陈立德对房屋买卖事宜知情，因当时陈立德年事已高，而陈振铎是陈立德唯一的儿子，故由陈振铎出面办理房屋买卖手续也符合当地农村风俗习惯，自双方签订买卖协议至陈立德去世长达4年的时间陈立德对房屋买卖行为也未提出异议，因此郭德胜有理由相信陈振铎对涉案房屋有处分权，陈振铎与郭德胜签订房屋买卖协议的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，陈振铎与郭德胜签订的涉案房屋买卖协议应为有效。 第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，郭德胜在受让涉案房屋时系出于善意，且支付了合理的对价，并且在购买房屋后办理了户口迁入且已在该房屋居住达十五年，构成善意取得。 综上，本院认为，郭德胜与陈振铎签订的涉案房屋买卖协议有效。陈秀花、陈秀娥在郭德胜已在争议房屋居住十多年后称其刚刚知道涉案房屋卖给郭德胜明显与常理不符，且有违诚实信用原则，其诉求也不利于维护交易秩序的稳定，故本院不予支持。 另外，关于郭德胜抗辩的原告主体问题和诉讼时效问题，本院认为，合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同效力的认定不仅影响的是合同双方当事人，还有可能对利害关系人产生影响，因此陈秀花、陈秀娥作为利害关系人有权提起本案诉讼，而且合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变合同效力的状态，故当事人请求确认合同无效不应受诉讼时效期间的限制，故对郭德胜的上述抗辩理由本院均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈秀花、陈秀娥的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈秀花、陈秀娥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  匡德富 审 判 员  刘伟伟 人民陪审员  徐晓燕 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  吴艳琳