文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初258号原告：盐城兴北实业投资有限公司，统一社会信用代码9132090234650285XJ，住所地盐城市新华路1号1幢14-15层。委托诉讼代理人：沈爱军，江苏治瑞律师事务所律师。被告：江苏邦洁新能源科技有限公司，统一社会信用代码91320902MA1Q21J075，住所地盐城市新洋经济区科技孵化区9号楼1-4层。法定代表人：赵仕宽，该公司总经理。原告盐城兴北实业投资有限公司（以下简称“兴北公司”）与被告江苏邦洁新能源科技有限公司（以下简称“邦杰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，于2020年6月5日依法适用普通程序，并组成合议庭，分别于同年6月5日、8月26日公开开庭进行了审理。原告兴北公司的委托诉讼代理人沈爱军，被告兆邦物业公司的法定代表人赵仕宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴北公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年10月17日签订的租赁协议。2、判令被告向原告交还全部租赁物。3、判令被告立即向原告给付欠交的租金806847.2元（从2018年4月16日起至2020年4月16日）、物业管理费109197.4元（从2018年4月16日至2020年4月16日），迟延支付房租和物业费的利息52904.63元，合计968949.23元，并要求被告承担自2020年4月16日起至实际腾空退还租赁房屋之日止的租金、物业费及迟延支付利息（租金按照协议书中约定的租金标准及物业费标准，迟延支付利息按贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2017年10月17日，原被告双方签订合同书，约定原告将位于盐城市新洋经济区科技孵化区9号楼1-4层租赁给被告，建筑面积约4853.22平方米，租期三年，租金前六个月过渡期免租金。过渡期后第一层租金110元/平方米/年，二层100元/平方米/年，三层80元/平方米/年，四层70元/平方米/年，租金先缴后租，过渡期后被告向原告缴纳年租金的50%，到期后按此比例再行缴纳。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，但被告至今未能向原告交纳租金，截至2019年10月16日，被告积欠租金655184.7元。另，根据合同约定，被告每年应交纳物业管理费每月1元/平方米，至2019年10月16日，被告已欠交物业管理费87357.96元。原告多次催促被告交清各项费用，但被告始终不能交纳，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告邦杰公司辩称：1、一楼租赁房屋原来一直空置，实际只用了两层，后来我与原告公司的徐总说过一楼不用了，与新洋街道负责引资的领导也沟通过。2、我不同意解除合同，我装修用了100多万，截止目前已经投资1600万左右，整个公司从开始到现在的两年时间，第一年亏损200多万，第二年又亏损100多万，今年有希望扭亏转盈，起码能平衡。3、租金方面我认为需要交，但是不应该是原告主张的那么多。签合同时没有写租期开始的时间，因为2017年农历年底即2018年公历年初厂房都没有弄好。当时签合同前，新洋经济区负责招商的人和我谈，给我装修时间四个月，过渡半年即六个月，我认为应该从2018年的正月十五往后推十个月开始计算租金。4、对于租金计算的标准按照合同的约定每层不同的价格。5、关于物业费，认为单价太贵了，计算的起始时间应当同租金计算的起始时间一致。我们（租的）那块地属于工业性质，物业费应当按照0.5元/平米计算。另外，希望原告能够免除对第一层房屋的房租，因为实际没有使用，也向政府部门多次提出了退租。当时政府承诺园区里有工人宿舍、食堂，配套设施齐全，但是到现在没有宿舍，食堂还是在一年半即去年2019年才开的，说明工人招不到影响我公司的产能。经审理查明：2017年10月17日，兴北公司（甲方）与邦杰公司（乙方）就乙方在盐城市新洋经济区科技孵化区入驻投资新能源汽车储能线束总成项目签订《协议书》一份，约定：“……二、使用资产根据乙方项目需求情况，由甲方在盐城市新洋经济区科技孵化区9号楼1-4层，面积约4853.22平方米（具体面积以实际租用厂房面积为准），作为乙方生产、研发、办公使用，未经甲方许可，乙方不得将厂房挪作他用或租用给第三方。三、租赁租期租期共3年，从2017年月日起到2020年月日止。具体租期从交付租赁资产时起算。四、租金费用1、租金：乙方入驻后，前六个月过渡期，在过渡期内免租金。过渡期后按一层厂房租金标准为110元/平方米/年；二层厂房租金标准为100元/平方米/年；三层厂房租金标准为80元/平方米/年；四层厂房租金标准为70元/平方米/年。2、租金采取“先缴后租”的方式，即乙方在过渡期满后向甲方缴纳年租金的50%，到期后按此比例再行缴纳。该约定的租金均为税后租金（租金为甲方净得，开票税金由乙方承担）。3、物业费：物业费按月收取，按1.0元/平方米/月。乙方在过渡期满后向甲方缴纳年物业费的50%，到期后按比例再行缴纳。五、双方责任1、甲方责任（1）租金减免的支持：甲方对乙方租用的厂房实行减免租金的支持，即乙方入驻企业税收300元/平方米/年，在原有租金基础上下浮20%，物业费减少50%；税收300-500元/平方米/年，在原有租金基础上下浮30%，物业费减少70%；税收500元/平方米/年以上的，免收租金及物业费。（2）其他：甲方负责厂房的水、电、气等配套；厂房的物业管理；帮助乙方向上争取符合项目的资金；重大贡献实行一事议；以及对未达到入驻条件企业提前解除协议。2、乙方责任（1）公司注册：乙方在协议签订后一个月内在孵化区注册公司，并依法经营，按章纳税。（2）统一管理：乙方入驻后，应严格服从甲方的统一管理，按时缴纳租金、物业费等。未经甲方书面同意，不得进行室内外装修。（3）租赁要求：乙方入驻税收强度不得低于200元/平方米/年；在承租期内，对所租厂房不得闲置，不得转租；对租赁厂房进行装修改动，必须报经甲方同意，方可实施，租赁期满或解除协议后，乙方只可拆除可移动物品，不可移动物品无偿无条件转交给甲方。乙方确保在合同签订的第6个月开始正式投产，投产后的第一个会计年度确保实现开票销售达1000万元，第二个会计年度确保实现开票销售达2000万元以上，以后逐年递增。乙方如连续两年税收到不到上述要求，闲置或转租（变相转租）租赁物、或达不到上述开票额要求，甲方有权单方解除本协议，乙方必须在接到甲方通知后无条件撤场。六、乙方生产经营应当领取相关审批手续，必须通过消防验收并按时年审，在生产经营过程中应确保安全生产，并承担由此产生的一切责任。七、履约保证金甲乙双方在签订协议十日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金，履约保证金为一年租金的30%。在乙方正式投产后，由乙方书面通知甲方退还。履约保证金不计息。八、违约责任1、任何一方违约的，需承担违约责任，对方有权解除合同。本协议发生争议的，由甲方所在地法院管辖。2、本协议约定如果违背法律法规、政策等禁止性强制规定的，该条约定无效，但不影响其他条款的效力。……”。上述协议签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告入驻开展生产经营。因被告至今未曾向原告交纳过房屋租金和物业费，原告诉至本院。另查明，2019年10月16日，邦洁公司向新洋经济区管委会提交书面报告，内容为：“我公司与新洋经济区下属公司盐城兴北实业投资有限公司签订新洋科技孵化区9号厂房1-4层租赁协议。现因经营方向改变一层厂房长期空置，造成资源的浪费。我公司现申请放弃一层厂房的租赁，继续租赁2-4层的厂房。”2019年10月29日，盐城市新洋经济区公有资产管理办公室在该报告上作出书面意见，内容为：“经2019年10月29日公贸办集体会办研究，同意收回底层，房租算止2019年10月16日。”另双方确认，案涉租赁房屋总面积为4853.22元，共计四层，每层面积大小一致。原、被告双方就下列事实存在分歧，并分别进行了陈述和举证：一、租赁物交付时间被告邦杰公司在2020年6月15日的庭审中陈述，签订合同那天房子都没有盖好，实际交付是在2018年2月15日。后在2020年8月25日的庭审中又陈述实际交房是在3月份左右。从协议上没有写明具体租期的起止时间来看，是因为签订协议当天是不可能交付房屋的。原告兴北公司陈述，签订合同当天交付（租赁房屋），当时是毛坯房，认可六个月的过渡期。被告于2017年10月17日已经入驻。在2020年8月25日的庭审中，原告委托诉讼代理人陈述，经核实是在签订合同之后两三天内将租赁房屋的钥匙交给被告的，让其在过渡期内进行装修。又陈述其对协议上为何未注明租期的起止时间不清楚。二、关于租赁期间及免租期问题被告邦杰公司在2020年6月5日庭审中陈述，应从2018年正月十五往后推10个月开始计算租金，后其在2020年8月25日的庭审中又陈述，物业费应当从2018年3月1日起计算，租赁期间和租金都应当从2018年3月1日往后推六个月开始计算，另双方签订的合同中第一页第四条中约定前六个月为过渡期，过渡期内免租金。此外，疫情期间新洋（经济区）政府，表示免三个月租金。原告兴北公司在2020年6月15日的庭审中陈述，协议书已经约定给予被告6个月过渡期，过渡期内免租，该过渡期就是给被告装修及投产前期工作的，原告未再给予被告装修免租期4个月。原告在2020年8月25日的庭审中陈述，针对被告所述疫情期间免三个月租金的意见，如果被告能拿出相应的证据，则同意在2020年4月16日之后的租金结算中予以减免。本案审理过程中，原告兴北公司提供了其所主张的租金起算及其构成明细如下：1、2018年4月16日至2018年10月16日期间：面积按4853.22平方米计，年租金为218394.9元*2，物业费为29119.3元*2；2、2018年10月17日至2019年10月16日期间：面积按4853.22平方米计，年租金为218394.9元*2，物业费为29119.3元*2；3、2019年10月17日至2020年4月16日期间：面积按3639.92平方米计，租金为151662.5元，物业费为21839.5元。本院认为：（一）关于合同解除的问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系。被告作为承租人在占有使用房屋过程中负有向出租人支付房租的义务。根据本案查明的事实，自双方合同成立生效以来，两年多的时间，被告尚未支付过租金，且不存在符合合同约定的减免租金的情形，存在重大违约，现原告要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将所承租的房屋依法返还给原告，并在实际返还房屋前按照合同约定的标准支付占有使用房屋的费用及物业费。（二）关于房屋交付及租期起止时间问题。关于房屋交付的时间，原告作为出租方，负有交付房屋的义务。对于房屋实际交付的时间，双方存在分歧。原告陈述房屋所合同签订之后两三天内交付，被告陈述因签订合同时房屋尚未建好可交付，故合同上未明确载明租期的起止时间，实际交付并非合同签订时间。对此原告负有义务就其主张的房屋交付时间进行举证，现原告未能举证证明，应承担相应的不利后果。故本院依法按照被告最早自述的交付时间，即2018年2月15日作为租期起算时间。（三）关于应付租金和物业费问题。根据合同约定，被告入驻后前六个月为过渡期，过渡期内免租金。故被告应从2018年8月16日起支付租金和物业费。根据原告主张，计算至2020年4月16日（不含16日），应付租金为661251元，物业费为89784.5元。另被告提出因生产经营受疫情影响，要求给予租金减免。考虑到疫情发生的实际以及对被告生产经营确实存在影响，本院酌情减免2019年10月16年至2020年4月16日期间的一个月租金25277元，被告还应支付的租金金额为635974元。关于原告主张的自2020年4月16日之后至被告实际腾空退还房屋之日止的租金、物业费及迟延支付利息问题。从2020年4月16日起至被告实际腾空退还房屋之日止，被告应按照合同约定支付租金、物业费或支付参照租金、物业费标准确定的房屋占有使用费、物业费。关于原告主张的逾期付款利息问题。原、被告双方对此无明确约定，考虑到被告未及时支付租金客观上造成了原告资金被占用的损失，对此，被告应向原告支付相应的逾期付款利息。利息计算方式为：1、利息计收周期：自2018年8月16日起，所产生的租金（或参照租金标准确定的房屋占有使用费）、物业费，每六个月为一个收费周期，自该收费周期开始日的第二日起计收利息；2、利息标准：自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率标准计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2017年10月17日签订的《协议书》，被告江苏邦洁新能源科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁让出租赁房屋并交还给原告盐城兴北实业投资有限公司；二、被告江苏邦洁新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告盐城兴北实业投资有限公司从2018年8月16日起至本判决确定合同解除之日止的租金（其中从2018年8月16日起至2019年10月15止，标准为436789.8元/年；从2019年10月16日起，标准为303326.3元/年）及物业费（从2018年8月16日起至2019年10月15日止为59238.6元/年；从2019年10月16日起，标准为43679.0元/年）；自本判决确定的合同解除之日起至实际腾空退还房屋之日止按照房屋租金（303326.3元/年）标准计算的房屋占有使用费及物业费（43679.0元/年）物业费。并支付逾期付款利息。利息计算方式为：1、利息计收周期：自2018年8月16日起，所产生的租金（或参照租金标准确定的房屋占有使用费）、物业费，每六个月为一个收费周期，自该收费周期开始日的第二日起计收利息；2、利息标准：自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率标准计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（租金、房屋占有使用费及物业费、利息计算明细见附件1）如果被告江苏邦洁新能源科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13489元，由原告盐城兴北实业投资有限公司负担1349元，被告江苏邦洁新能源科技有限公司负担12140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 凡人民陪审员  王尊朝人民陪审员  周志勇二〇二〇年九月三日书 记 员  夏正途附件1、表            租金及物业费计算明细                  支付时间节点              对应期间              应付租金   （单位：元）              应付物业费（单位：元）              合计                  2018.8.16              2018.8.16-2019.2.15              218394.9              29119.3              247514.2                  2019.2.16              2019.2.16-2019.8.15              218394.9              29119.3              247514.2                  2019.8.16              2019.8.16-2020.2.15              173906.97              24266.1              198173.07                  2020.2.16              2020.2.16-2020.4.15              50554              7279.8              57833.8                  合计                             661250.77              89784.5              751035.3                                 减去疫情期1个月租金              25277.2                                                               结果为              635973.57                                                2020.4.16              2020.4.16-2020.8.15              101108              14559.6              115667.6      附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。