河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初239号 原告（申请执行人）：赵振虎，男，1963年11月4日生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：王君法，河北晟舜律师事务所律师。 被告（案外人）：杜少敏，女，1982年11月2日生，汉族，元氏县。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 被告（被执行人）：王海平，男，1975年11月22日生，汉族，住元氏县。 原告赵振虎与被告杜少敏、王海平申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵振虎及其委托诉讼代理人王君法、被告杜少敏及其委托诉讼代理人张俊校、被告王海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵振虎向本院提出诉讼请求：请求依法判决准许执行王海平位于元氏县房产（不动产权证元字第××号）。 事实与理由：一、本案的基本事实，2015年7月5日，被告王海平以锦绣亁城小区27-2-102房产做抵押向原告借款20万元，双方于当日签订《个人抵押借款合同》。合同第七条：本合同生效后，乙方（被告）未经甲方（原告）同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其它方式再处分。抵押期间抵押物不受乙方破产、财产分割、转让等影响，如甲方发现乙方有违反本条款之情节，甲方有权处置抵押物。合同生效后，原告将20万元交付被告王海平，被告未能按照合同约定及时给付原告利息，截止到2019年3月5日被告欠原告本息341100元未还，原告多次找被告索要，被告王海平一直未还，后来竟不接原告的电话，无奈，原告于2019年4月9日向法院提起诉讼，法院于2019年4月11日立案，法院于2019年4月16日做出（2019）冀0132民初996号民事裁定书，裁定：查封王海平名下位于元氏县城区房产（房产证号：石房权证元字第××）。2019年5月2日法院做出（2019）冀0132民初996号民事判决书，判决：被告王海平在判决书生效五日内偿还原告本息合计35744元。判决书生效后被告王海平仍不履行判决书确定的义务，原告向法院申请强制执行。执行期间，法院于2019年11月11日通知原告与王海平选取鉴定机构，欲对法院查封的被告王海平房产进行评估作价，2019年12月25日，鉴定机构作出涉案房产市场评估价报告。2020年1月6日，杜少敏提出案外人执行异议申请书，2020年1月21日法院做出（2020）冀0132执异4号执行裁定书，裁定：中止对位于元氏县房产（房产证号：石房权证元字第××）的执行。原告不得不向法院提起执行异议之诉。 二、被告杜少敏对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提排除强制执行的理由不能成立，涉案房屋应继续执行。1、根据我国关于不动产登记的相关规定，房屋属于不动产，不动产登记证书（房产证）是产权所有人的特权凭证，自2015年7月5日王海平借款至今，案涉房屋的房产证一直由原告保存。如果杜少敏购买王海平的房产，杜少敏不可能不向王海平索要涉案房产的房产证。然，被告杜少敏提供的2018年1月27日的“协议”既无房屋移交时间，也没有房屋过户登记的任何约定，“协议”中对涉案房屋过户登记的税、费负担问题没有约定，对涉案房屋物业费、水费等费用没有约定；此外，涉案房屋系王海平采用按揭贷款方式购买，该“协议”中对剩余银行贷款如何偿还没有约定，况且，该房屋出售涉及到抵押人（债权人）银行，二被告签订的“协议”后至今未通知贷款按揭银行，二被告签订的“协议”不属于合法有效的书面买卖合同。2、被告杜少敏提供的2020年1月3日锦绣乾城出具的“证明”，该“证明”不仅不符合单位出具证明的形式要件，也不具有证据的三性（真实性、合法性、有效性），该“证明”不能证明被告杜少敏在法院查封涉案房屋之前已合法占有。另外，被告杜少敏提供2018年5月5日王海平交纳物业费收据一张，2019年1月月20日王海平交纳物业费票据一张，2018年11月15日杜少敏交纳2018年-2019年度暖气费收据，2019年12月1日王海平交纳2019年-2020年度暖气费收据一张及四张北国电器商品销售凭证和销售清单一份，所有这些均不能证明杜少敏已经在法院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋（不动产）。3、二被告签订“协议”至今,并未到不动产登记部门办理涉案房屋的产权变更登记,不动产登记部门也没有给被告出具涉案房屋因政策原因不能办理过户登记的证明。法院已将涉案房屋的查封裁定书于2019年4月17日送达不动产登记中心。2019年7月17日石家庄住房公积金管理中心还款账号变更表只能证明还款账户发生变更,经了解被告王海平的账户均被法院查封,他无法交纳房贷,在此情况下才将还款账户变更。4、被告杜少敏提供的被告王海平2018年1月27日收条一张(30万元)、2018年12月15日收条一张(5万元),2019年1月29日收条一张(3万元),2019年10月4日收条一张(1万元)并不能证明杜少敏已经给付王海平购房款39万元。王海平虽给杜少敏出具收条,但杜少敏并未提供转账记录明细及转账事由摘要,双方之间虽有经济往来,不能证明二被告的转、收款系购房款。另外，杜少敏提供的微信转款记录(2018年1月27日2万元、2018年5月10日1万元、2018年9月8日4000元+6000元、2018年10月3日5000元)同样不能证明系购房款。据悉,二被告系干兄妹关系,二人之间有经济往来在所难免。5、被告王海平借款已经多年,不仅没有按照借款时的约定偿还借款,在其明知房屋已经抵押给原告的情况下,仍将抵押房产“出售”真的让人不可理解。退一步讲:王海平“收到”39万元的“卖房款”因何不偿还原告的借款更让人不解。原告有理由认为,此二人的房屋买卖就是为了规避执行。综上所述,被告杜少敏所提执行异议的理由不能成立,其所提交的“证据”不具有真实性、合法性,其所提交的“证据”不能证明其对涉案房屋享有权利。敬请法院查明事实,依法公正裁判。 被告王海平辩称：和赵振虎之间的借贷关系是存在的，我的房屋是在法院查封之前卖给杜少敏的，有第三方证人的签字，杜少敏有当时的合同原件和转账记录，当时卖的房款是68万元，杜少敏已付39万元。 被告杜少敏辩称：杜少敏系善意购买案涉房产并已经支付大部分房款，对于案涉房产在被查封前不能办理过户手续一事杜少敏并无过错，请依法驳回原告赵振虎的诉讼请求，解除对案涉房产的查封，维护公民的合法权益。1、杜少敏系善意取得案涉房产。王海平与赵振虎之间就案涉房产的不动产抵押因其未按照物权法规定办理不动产抵押登记，所以赵振虎所称的其对案涉房产的抵押权并未成立。赵振虎称2015年1月5日王海平以该房产作抵押向其借款，签订有《个人抵押借款合同》，但其之间就案涉房产并未办理抵押登记；依据物权法第187条、180条之规定，不动产抵押权应自办理登记时设立，所以赵振虎、王海平之间就案涉房产的抵押权并未设立，其之间的抵押关系即使存在也不能对抗第三人；2018年1月27日杜少敏在核实案涉房产上只有除房贷银行抵押权外未设立其他担保物权的情况下，基于对案涉房产登记公示信息的信赖，才与王海平就案涉房产进行的买卖交易；同时，交易过程中杜少敏除核实案涉房产的产权登记情况外，还向王海平再三要求提供产权证，王海平在将案涉房产在备案商品房买卖合同原件交给杜少时一直说因为房产办理银行贷款的原因，产权证在银行押着，还完贷款银行才能交还产权证；而在办理还款账号变借款人变更时，银行也是这么说的，所以基于对上述事实的相信，杜少敏才进行的房产交易，因此杜少敏是善意购买案涉房产的；王海平在收到杜少敏房款后不归还原告借款属于原告与王海平之间的纠纷，与杜少敏无关，对于王海平与赵振虎之间借贷事宜产权证也未对抵押事宜进行登记和公示，杜少敏作为民间借贷合同之外的第三人无法知晓，不能因为王海平不归还原告借款就否认杜少敏购买案涉房产并支付房款的事实，也不能因此就推测是规避执行。2、根据合同的相对性原则，赵振虎有并认为王海平与杜少敏的房产买卖协议不属于合法买卖合同的说法不能成立。有关王海平转让案涉房产给杜少敏的行为的效力问题只是涉及贷款银行、王海平、杜少敏三方当事人之间，与赵振虎无关，且诉前银行已经认可了转让行为，所以赵振虎有关认为王海平与杜少敏的房产买卖协议不属于合法有效买卖合同的说法不能成立。王海平转让房产给杜少敏后，杜少敏一直按时足额偿还房产贷款，因此银行并未对王海平与杜少敏之间的转让行为效力进行质疑问；2019年7月17日石家庄公积金管理中心将案涉房产的还款账户借款人变更为杜少敏的行为，可以认为银行作为抵押权人已经认可了王海平转让案涉房产给杜少敏的行为；原告诉状中有关变更账号还款人是因为无法缴纳房贷才进行就更只是原告单方推测，应由原告提供证据加以证明。2018年1月27日王海平将案涉房产卖给杜少敏的协议,虽然内容简单,但最起码的包括房款金额和支付方式、交房时间、过户事宜都有明确记载，不能用对法律专业人员的要求去要求一般老百姓对房产交易进行特别正规的约定，双方不发生争议的协议就是最好的协议；3、多个证据综合起来可以证明王海平将案涉房屋卖给杜少敏的时间早于赵振虎起诉并查封案涉房产的时间，在案涉房产被查封前杜少敏已经支付了大部分的房款，自2018年4月以来杜少敏一直在案涉房产居住生活并对案涉房屋实际控制使用和行使权利。王海平出具的收条，杜少敏夫妻给王海平的银行转账记录，微信转账记录、信用卡交易记录可以证明杜少敏夫妻支付王海平房款的事实；2018年7月-2019年6月杜少敏夫妻每月固定时间、固定金额打款给王海平780元的记录,可以证明杜少敏夫妻通过王海平账户按月偿还案涉房产公积金贷款本息的事实；2019年7月17日石家庄住房公积金管理中心的还款账号借款人变更为杜少敏的单据、2019年7月至今杜少敏每月固定时间、固定金额偿还公积金贷款的流水,可以确认杜少敏通过自己账户偿还案涉房产贷款的事实;案涉房产的商品房买卖合同原件、物业证明、缴费票据、搬迁入住时购买家电的票据可以证明，王海平将案涉房产出卖给杜少敏以及自2018年4月开始杜少敏夫妻就在案涉房产居住生活并对案涉房产行使权利的事实；王海平在执行异议中向法院所做的笔录可以确认，王海平承认将案涉房产于2018年1月27日出卖给杜少敏的事实。虽然部分转账记录无摘要，但转款给王海平却是事实，同时结合收条等证据可以证明杜少敏交付王海平的事实，若原告认为属于其他经济往来，应由原告举证证明，不能因为原、被告之间有某些关系就否认买卖房产及支付房款的事实；4、执行异议裁定中认定了涉案房产在被查封前不能过户的原因不在于杜少敏，而是在于政策原因，所以对于案涉房产在被查封前不能办理产权过户一事杜少敏并无过错。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，依据当事人诉辩意见及相关证据，本院确认如下事实： 因债务纠纷，赵振虎于2019年4月向元氏县人民法院起诉王海平要求偿还借款，经赵振虎申请，元氏县人民法院于2019年4月16日作出（2019）冀0132民初996号民事裁定书，裁定：“查封被告王海平名下位于元氏县城区房产（房产证号：石房权证元字第××）”。2019年5月2日，本院作出（2019）冀0132民初996号民事判决书，判决被告王海平在判决生效五日内偿还原告本息合计354744元。该判决生效后，王海平申请执行。2020年1月6日，杜少敏向法院提出执行异议申请，认为“王海平名下位于元氏县（不动产权证号：0090000424）房产的实际产权人系杜少敏，请求中止对该房产的执行”。2020年1月21日，本院作出（2020）冀0132执异4号民事裁定书，裁定：“中止对位于元氏县城区房产（房产证号：石房权证元字第××）的执行”。赵振虎不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，形成本案诉讼。 在审理中，杜少敏为证明自己与王海平的房产交易真实有效，提交的证据是： 1、2018年1月27日《协议》一份，内容是“今王海平的锦绣乾城27号楼2单元102室的房产卖与杜少敏，房屋面积123.8平方米，总房价680,000元，杜少敏先付300,000元整，余款于过户前付清，不计利息。王海平保证此房屋无其它抵押与经济纠纷。协议人甲方：王海平，乙方：杜少敏，中间人：杜少武。2018年1月27日”。 2、2018年1月27日王海平出具的30万元收条1份，杜少敏农行账户明细1份、微信转账记录1份、信用卡交易明细查询回单1份。 3、2018年12月15日王海平出具的5万元收条、微信转账记录、杜少敏丈夫农行个人账户明细。 4、2019年1月29日王海平出具的3万元收条、杜少敏及其丈夫农行信用卡明细查询回单。 5、2019年10月4日王海平出具的1万元收条，杜少敏丈夫的微信转账记录、杜少敏微信转账记录。 6、杜少敏丈夫农行账户交易明细。 7、2019年7月17日石家庄住房公积金管理中心的还款帐号变更表1份。 8、杜少敏农行账户交易明细查询记录三张。 9、物业证明、缴费票据、搬迁入住时购买家电的票据。 10、杜少敏的结婚证。 上述10组证据杜少敏拟证明：2018年1月27日，杜少敏与王海平签订房屋买卖合同及后续支付款项、住房贷款月供的承接事实。 原告赵振虎对上述证据和主张的质证意见是：2018年1月27日的《协议》是虚假的，该协议是为了对抗执行量身定做的，该协议上甲乙双方身份的信息没有；房屋的总价68万元没有载明包含不包含未偿还的银行贷款，过户时间没有约定，过户的费用没有约定，房屋何时交付没有约定，涉案房屋房产证号没有记载，况且被告王海平保证无其他抵押纠纷与事实不符，因为涉案房产已经于2015年在向原告借款时抵押给了原告，所有原告不认可。另外，法院在执行王海平案件期间，曾向王海平做过询问笔录，王海平承认在找买受人；另外，在房屋评估作价时王海平在选定评估机构上签字，足以说明涉案房产没有出售给杜少敏，否则王海平的行为无法做出合理的解释；对银行流水不认可，被告虽然提交的银行明细，但是摘要处仅仅写的是转支，并未注明是购房款，二被告是否有经济往来，仅仅提供2018年转账明细不能证明，况且数额是25.8万元，也不是30万元。对转账记录的第二笔和第三笔有异议，都不是转的购房款，系其他消费，微信转账没有记录系购房款。被告提交的证据原告认为款项不是购房款，条是后补的，所有的转账记录和银行明细清单与原告提供的四份证据协议不相符合，协议上写的房价是68万元，没有说明房屋银行的借款由谁负责偿还，该68万元房款包含不包含银行尚未还清的按揭贷款；对证据4不认可，交易地点是石家庄市建材批发部，不是购房款，是其他消费，另外的1.5万元来源不明，条应当是后补的，王海平尽管打的收到条不能排除合理的怀疑，不能将杜少敏及其丈夫银行消费视同给付被告王海平购房款。对证据5不认可，该组证据之前涉案房屋已经查封，转账记录没有载明购房款，证据6没有注明是购房款，偿还贷款并不能说明是购房款；因为双方在的购房协议中，所有款项往来均没有备注注明系杜少敏付王海平的购房款；对证据7，经咨询还款账户可以变更，但没有其他任何效力，况且因为王海平的账户已经被法院查封，通过其本人不能再交纳房贷，对变更还款账户仅仅是为了还款，并不能证明双方房屋买卖合同真实存在，也不能证明由原王海平的还款账户变更为杜少敏账户双方之间具有真实的房屋买卖关系；对证据8，仅仅证明是用卡交款，和房屋买卖没有关系；对证据9，涉案房屋已经办理产权登记取得了房产证，该房产证至今由原告保存，被告提交的物业证明不具有直接的三性，也不符合单位作证的法律规定，被告提供的消费凭证与房屋买卖合同无任何关系，物业费、暖气费交费凭证也有杜少敏的也有王海平的，所有均不能证明房屋买卖合同成立、真实。对《房屋买卖合同》的真实性无异议，关联性有异议，该合同也不能证明杜少敏系房屋真实的买受人，总之，房屋至今没有办理过户登记，二被告均未向法院提供不能办理过户登记系政策原因的相关证据。按照物权法的规定，已经登记的房屋取得证明政府其他机关均不能不为其办理产权过户登记。截止目前，没有不能办理产权登记的政策，也没有因政府不能办理产权登记，房屋买受人向政府产权登记部门要求办理产权登记的诉求。对证据结婚证真实无异议，但认为与本案无关联性。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身的原因未办理登记过户。 王海平与杜少敏2018年1月27日签订的《协议》虽比较简单，但证明了双方买卖房屋的合意。银行流水、微信记录、住房公积金还款账号变更表等客观的证据，佐证了双方真实交易中杜少敏支付部分买房款的事实。杜少敏提交的物业证明、缴费票据、搬迁入住时购买家电的票据，也可以证明杜少敏在本院查封之前居住于所购房屋。杜少敏提供的相关银行流水并未注明“购房款”，原告对双方之间房产交易的真实性提出质疑，但原告并未提出相关证据。在此情况下，原告的相关质疑没有证据加以支持，本院无法采信。 本院是在2019年4月16日对涉案房产进行的查封，杜少敏提交的《协议》是2018年1月27日签订的，有证据证明部分款项是在查封之前交付的，在查封之前杜少敏实际入住也有相应证据支持。房屋过户的主要义务人是出卖方，房屋没有过户的过错不在买房人。杜少敏现已经将剩余房款195,789.53元(总房款680000元－已经支付的390000元－2018年1月27日后应还的贷款本金98108.17元+2018年1月27日后王海平实际所月供779.54元×5个月=195789.53元)交付法院。在此情况下，杜少敏已经完成房屋买卖合同的对价，应认定杜少敏享有能够排除执行的民事权利。应判决驳回原告的诉讼请求。 综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告赵振虎请求判决准许执行王海平位于元氏县房产（不动产权证号：0090000424）的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告赵振虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（收件地址：河北省元氏县，邮编：051130，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  牛兴华 人民陪审员  李翠思 人民陪审员  焦克静 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  苏 醒