中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民再119号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：文明周，男，1965年1月3日出生，汉族，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗陈诚，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。 被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**。 负责人：陶新文，该支行行长。 委托诉讼代理人：李晓江，男，该支行员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1/div> 法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住所，住所地重庆市北碚区将军路**div> 法定代表人：魏娟，该公司执行董事。 再审申请人文明周因与被申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终363号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月27日作出(2019)最高法民申1703号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人文明周的委托诉讼代理人罗永彬，被申请人农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳、李晓江到庭参加诉讼。被申请人银鹰地产公司、文杰京华公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 文明周申请再审称：文明周在银鹰地产公司处购买的重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米的车库中xx号车位系业主窦朝芬转让。根据转让协议约定，业主之间关于车位的转让应当取得银鹰地产公司的同意。事实上，银鹰地产公司已将购买车位业主的名单交给了车位的物业管理公司，而文明周自2015年12月15日起即占有使用案涉车位。以上事实可以证明，银鹰地产公司实际已经同意窦朝芬与文明周关于案涉车位的转让行为，只是未与文明周另行签订书面买卖合同。本案二审期间，因无法与银鹰地产公司取得联系，该公司未能到庭参加诉讼，而文明周也无法取得银鹰地产公司知晓并同意窦朝芬与文明周关于案涉车位转让行为的证据，导致二审败诉。二审判决后，文明周通过多种方式联系上了银鹰地产公司，该公司也在窦朝芬与文明周的转让协议中存在修改的部分加盖了公章，视为对窦朝芬转让车位给文明周的事实知晓并进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项的规定申请再审，请求：1.撤销二审判决；2.依法改判或发回重审，支持一审判决，驳回农行渝北支行要求对银鹰地产公司位于重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米的车库中的xx号车位继续执行的请求；3.判令农行渝北支行承担一、二审及再审诉讼费用。 农行渝北支行辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回文明周的再审申请。二审认定文明周非直接与被执行人银鹰地产公司就案涉车位签订合法有效的书面合同的买受人，事实清楚，证据充分。文明周提交的新证据系变造、伪造，不具备真实性。文明周提交的新证据在形式上设立了新的买卖合同关系，不能排除已确立在先的保全查封。 农行渝北支行向一审法院起诉请求：1.对银鹰地产公司位于重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；2.本案诉讼费由文明周和银鹰地产公司承担。 一审法院认定事实：文明周系银鹰地产公司开发的位于重庆市綦江区房屋的业主。2014年7月22日，银鹰地产公司（甲方）与窦朝芬（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》，约定:甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位情况。就乙方受让甲方开发的银海新城项目的xx号楼xx号车位使用权事宜（以下简称＂本车位＂）做如下约定：1.本车位协议总价款为9万元。乙方于2014年7月22日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2.甲方于2014年7月23日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位的管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳（如该车位已出租，由物管公司把租金转交给乙方）。3.若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人;但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4.本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证;但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5.甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址为准、地址为准应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6.若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余款无息退还乙方，双方不再承担其他责任。窦朝芬于签订协议当日支付车库款9万元，银鹰地产公司开具了加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰地产公司即将其自行编号为xx号的车位交付窦朝芬占有、使用。2015年12月15日，窦朝芬与文明周签订《车位转让协议》，约定窦朝芬将案涉xx号楼xx号车位以总价款8万元转让给文明周，当日，文明周向窦朝芬支付了车位转让款8万元，窦朝芬出具了收条。 一审法院另查明：2013年9月5日，银鹰地产公司将位于重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号:207房地证xxxx字第××号）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2014年9月5日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2015年8月31日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2016年9月2日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰京华公司、银鹰地产公司等起诉至一审法院，该院于2017年5月5日对该车库予以了保全查封。保全过程中，文明周向一审法院提出书面异议，该院作出（2017）渝01执异1795号执行裁定书，裁定中止对案涉车位的执行。 一审法院再查明:一审法院已于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰地产公司位于重庆市綦江区的房产（权证号207房地证xxxx字第××号）享有优先受偿权。该判决已生效。 一审法院认为，本案只就文明周是否对案涉车位享有排除执行的权益予以审查。具体评析如下： 首先，关于窦朝芬与银鹰地产公司签订的《银海新城车位转让协议书》以及窦朝芬与文明周签订的《车位转让协议》的效力问题。虽然银鹰地产公司从2013年9月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即农行渝北支行所称的2013年9月、2014年9月和2015年9月的抵押登记均已被注销，故银鹰地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为一审法院(2017)渝01民初513号民事判决所确认的双方于2016年9月所签抵押合同设定的抵押，即农行渝北支行从2016年9月2日起对上述车库享有抵押权。因此，窦朝芬、文明周作为银海新城小区业主，虽然窦朝芬与银鹰地产公司签订《银海新城车位转让协议书》、窦朝芬与文明周签订《车位转让协议》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但相应的抵押已于2014年9月、2016年9月到期被注销，且银鹰地产公司在出售时己取得了该车库的产权证，而一审法院是2017年5月5日对该车库进行查封，故应确认窦朝芬与银鹰地产公司以及窦朝芬与文明周系在人民法院查封以前签订了合法有效的《银海新城车位转让协议书》及《车位转让协议》。 其次，关于窦朝芬、文明周是否已经支付了案涉车位全部价款的问题。依据文明周的陈述，其已于签订《车位转让协议》的当日，即2015年12月15日通过转账方式向窦朝芬支付了车库转让价款8万元，对此文明周举示了重庆农村商业银行卡对账单予以证明，窦朝芬已向文明周出具了相应收条。文明周还举示了窦朝芬的中国农业银行卡交易明细清单、银鹰地产公司出具的收据，拟证明窦朝芬在购买车位时已支付全部价款9万元。一审法院认为文明周举示的证据较为充分，已经形成完整的证据链条，且能够相互印证，可以确认窦朝芬已向银鹰地产公司支付了案涉车位的全部价款以及文明周已向窦朝芬支付了案涉车位的转让款。 再次，关于窦朝芬、文明周是否已在人民法院查封之前合法占有使用案涉车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具的车位使用明细表，证明案涉车位自2014年7月23日即交付窦朝芬占有使用，重庆鑫龙物业管理集团有限公司作为银海新城小区的物业服务单位，其成立的银海新城管理处对于该小区的车位使用状况和物业服务费的交纳情况最为清楚，对其出具的证明应予以采信。文明周陈述，窦朝芬将车位转让给文明周后，即由文明周占有使用。文明周的陈述符合一般交易习惯，应予以采信。故应确认窦朝芬自2014年7月23日即占有使用案涉车位，文明周自2015年12月15日即占有使用案涉车位至今。 最后，关于窦朝芬、文明周对于案涉车位未能办理过户登记有无过错的问题。虽然文明周在购买案涉车位时，该车位所在的车库被银鹰地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰地产公司即应当为涉案车位办理分户的过户登记手续，可银鹰地产公司违反诚实信用原则，不履行车位转让协议的约定义务，仍然多次以该车库为文杰京华公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，故文明周对于案涉车位未能办理过户登记并无过错。 综上，一审法院对农行渝北支行要求对案涉车位继续予以执行的请求不予支持。一审法院判决:驳回农行渝北支行要求对案涉车位继续予以执行的诉讼请求。案件受理费80元，由农行渝北支行负担。 农行渝北支行不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对银鹰地产公司位于重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米的车库中的xx号车位继续执行；2.本案一、二审诉讼费由文明周、文杰京华公司、银鹰地产公司承担。 二审法院查明的事实与一审查明的事实相同。 二审法院认为，本案的争议焦点为：文明周对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。文明周对案涉车位并不享有足以排除执行的民事权益。事实和理由:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条司法解释规定的“买受人”应理解为直接与被执行人就执行标的签订合法有效的书面买卖合同的买受人。根据本案查明的事实，《银海新城车位转让协议书》是窦朝芬与被执行人银鹰地产公司签订的，文明周并非《银海新城车位转让协议书》的当事人。文明周与窦朝芬就案涉车位签订《车位转让协议》后，并未与银鹰地产公司就案涉车位签订转让协议，故文明周并非直接与被执行人银鹰地产公司就案涉车位签订合法有效的书面买卖合同的买受人，文明周无权就案涉车位提起执行异议之诉。故一审判决关于文明周就案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行的认定错误，二审法院依法予以纠正。 综上所述，农行渝北支行的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。二审法院判决:一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初46号民事判决;二、准许执行重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司位于重庆市綦江区建筑面积1532.94平方米车库中的xx号车位。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由文明周负担。 再审中，文明周提交加盖银鹰地产公司公章的《银海新城车位转让协议书》，拟证明文明周与窦朝芬签订的转让合同系经银鹰地产公司同意。经质证，农行渝北支行认为，该证据不属于新证据。对于该证据的意见，本院拟在本判决说理部分予以具体评述。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，文明周就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。首先，文明周原审中提交的《银海新城车位转让协议书》虽在手写部分作出删改，但在申请再审时提交的《银海新城车位转让协议书》已在删改处加盖了银鹰地产公司公章，可以证明银鹰地产公司对案涉车位买受人变更为文明周的事实予以了确认。农行渝北支行主张文明周再审提交的《银海新城车位转让协议书》系伪造，但未提供证据予以证明，在无相反证据推翻的情况下，本院对该协议的真实性予以采信。文明周作为银海新城小区业主承继了同为该小区业主窦朝芬购买案涉车位的相关合同权利。银鹰地产公司的确认行为，并非在形式上重新设立新的买卖合同关系。 其次，文明周就案涉车位主张排除执行符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定构成要件。一是关于窦朝芬、文明周是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。该法条规定强调的是案外人在人民法院查封前已就执行标的签订了合法有效的书面买卖合同，而非限定享有排除强制执行权益的权利人的主体范围。据查明，2014年7月22日，银鹰地产公司与窦朝芬签订《银海新城车位转让协议书》将车位出售给窦朝芬。2015年12月15日，窦朝芬又与文明周签订《车位转让协议》将该车位转让给文明周。上述合同未违反法律、行政法规规定，不违反公共利益及公序良俗，合法有效。且均签订在一审法院查封案涉车位的时间2017年5月5日之前。如前所述，尽管文明周没有直接与银鹰地产公司签订书面买卖合同，但银鹰地产公司已在《银海新城车位转让协议书》中“乙方”修改为“文明周”处盖章，通过这种方式就文明周受让车位的事实进行了确认。综合以上事实，可以认定文明周就案涉车位在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二是关于窦朝芬、文明周是否已经支付案涉车位全部价款的问题。文明周举示的银行卡交易明细单、银行卡对账单、收据、收条等证据可以证明，窦朝芬已于2014年7月22日向银鹰地产公司支付90000元车位款，文明周已于2015年12月15日向窦朝芬支付80000元车位款，故窦朝芬已向银鹰地产公司、文明周已向窦朝芬支付案涉车位的全部价款。三是关于文明周是否在人民法院查封前合法占有案涉车位的问题。根据2014年3月1日银鹰地产公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业服务合同》,鑫龙物业集团公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务,期限五年。鑫龙物业集团公司系银海新城小区的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具的车位使用明细表可以证明案涉车位已于2014年7月23日交付车位业主使用，结合文明周、窦朝芬均为银海新城小区业主等事实，可以确认文明周自2015年12月15日起合法占有案涉车位。四是关于文明周是否因自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题。银鹰地产公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》,有独立的抵押期。案涉《银海新城车位转让协议书》签订时车库虽被抵押,但该抵押有固定期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人文明周未尽合理的注意义务。银鹰地产公司未履行与文明周订立的关于18个月后办理车位产权证的约定,再次用车库提供抵押担保,导致文明周未能办理权属转移登记,过错明显，故案涉车位未能办理过户并非文明周自身原因所致。 综上所述，文明周的再审理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民终363号民事判决； 二、维持重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初46号民事判决。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  葛洪涛 审判员  马 岚 二〇二〇年九月三日 法官助理覃小飞 书记员刘丹