北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51587号原告（反诉被告）：王桂芬，女，1967年12月24日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：高学勇，河北领诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：柳波，女，1977年4月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴亚非，北京京云律师事务所律师。第三人：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：宗继伟，男，1984年3月4日出生，蒙古族，该公司员工。原告（反诉被告）王桂芬（下称姓名）与被告（反诉原告）柳波（下称姓名）、第三人北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（下称泰仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。王桂芬之委托代理人高学勇、柳波及其委托代理人吴亚非、泰仑公司之委托代理人宗继伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王桂芬向本院提出诉讼请求：1．判令柳波退还王桂芬定金50,000元及利息（以50000元为基数自2017年3月26日至实际给付日按2%计算）；2．柳波承担本案差旅费及误工费2000元。事实和理由：2017年3月26日，王桂芬与柳波签订《北京市房屋买卖合同》《买卖定金协议书》《补充协议》及《房屋买卖居间服务合同》，约定王桂芬以2450000元的价格购买柳波位于北京市朝阳区东四环南路X号院X号楼X层X的房屋，同时还约定王桂芬向柳波支付定金50000元。《买卖定金协议书》第五条约定“…丙方（中介）协助乙方（王桂芬）进行购房资格审核：如乙方未能通过购房资质审核，各方免责且本协议自动终止，同时甲方（柳波）应在资质审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金。”《补充协议》第四条4“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决”。合同签订当日，王桂芬向柳波交付了定金50000元。签订购房合同当晚，北京市住建委等五部门联合下发了《关于进一步加强商业、办公楼项目管理的公告》，导致王桂芬丧失了购买上述房屋的主体资格，因王桂芬没有在北京缴纳社保、纳税满5年。王桂芬因为上述限购政策不能购买房屋后，并且违反了《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的规定。王桂芬通过信访的形式向北京市朝阳区房屋管理局诉求此事。北京市朝阳区房屋管理局以朝房答字[2017]XXX号文件作出书面答复。答复如下：经我局联系泰仑经纪公司，该公司表示，已明确向您表示所交佣金可以全额退款，您可以随时联系该公司办理退款事宜。北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委2017年4月24日已会议纪要形式确认，因“3．17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。柳波辩称：不同意王桂芬的全部诉讼请求，定金不应退还，应当按照合同约定的退还定金条件履行，不符合合同约定。王桂芬违约在先，差旅费没有事实和法律依据，应当赔偿柳波损失。柳波卖房是为了购置新房屋，王桂芬的诉讼请求没有事实和法律依据。泰仑公司述称：当时办事人员已经离职，具体的我们也不太了解。签合同当日我们签到6、7点钟，晚上10点出了限购通知。我们积极联系了双方，我们已经告知了这个情况，确实是3月26日，我们收取王桂芬的中介费用也已经退还了。建委是说受新政影响可以解约，其他内容我们也不太了解。柳波向本院提出反诉请求：判令王桂芬向柳波赔偿损失120000元；事实和理由：2017年3月26日，柳波与王桂芬签订《北京市房屋买卖合同》《买卖定金协议书》，后王桂芬拒绝履行合同。柳波出售房屋是为了重新购房，由于王桂芬拒绝付款，导致柳波向第三人支付了定金2万元，违约金10万元。故向法院提出诉讼，请依法判决。就柳波提出的反诉请求，王桂芬答辩称：柳波的反诉没有事实和法律依据，不同意柳波的反诉请求。就柳波提出的反诉请求，泰仑公司述称：我们不太了解这个情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月26日，买受人王桂芬与出卖人柳波、居间人泰仑公司签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》，柳波将名下位于北京市朝阳区东四环南路X号院X号楼X单元XXX号房屋出卖给王桂芬，房屋总价2450000元，定金50000元。同日，柳波（甲方）、王桂芬（乙方）、泰仑公司（丙方）还签订《买卖定金协议书》及《补充协议》，《买卖定金协议书》约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元。该协议第五条约定：①、乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料：乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资质审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。②、丙方协助乙方进行购房资格审核：如乙方未能通过购房资质审核，各方免责且本协议自动终止，同时甲方应在资质审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条①中约定的情形除外。《补充协议》第四条第四款约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决。同日，王桂芬向柳波交付了定金50000元。2017年3月28日，案外人杜某与柳波签订《北京市房屋买卖合同》，杜某将位于密云县密西花园X号楼X单元XXX号房屋出卖给柳波，房屋价格2200000元，定金20000元。2020年7月28日，翁牛特旗社会保险事务中心出具《赤峰市社会保险个人参保缴费证明》，载明王桂芬自1999年至2020年的企业基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险以及生育保险缴费事项。2020年8月11日，翁牛特旗社会保险事务中心出具《机关事业养老缴费证明》，内容为王桂芬于翁牛特旗人民医院参加机关事业养老保险。缴费期限自2014年10月至2020年6月。经询，第三人称双方于2017年3月26日签订合同，签订合同时，我方还不知限购事宜，合同签订后当日我方了解到限购事宜，并立即联系了双方。柳波称，签合同前我方询问过泰仑公司，泰仑公司称王桂芬有购房资格，我方2017年3月26日下午知悉的“3．17新政”，在微信朋友圈和新闻中看到了。庭审中，王桂芬称签订合同第二天就通知对方解除合同，和柳波、泰仑公司共同协商，并未送达书面通知。柳波称原告并未与其沟通合同解除事宜。泰仑公司称三方曾当面协商合同解除事宜，但时间我方已不能确定。为证明王桂芬向柳波支付5万元定金后向有关部门信访。王桂芬提交《信访意见答复书》。柳波对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬往返北京，向柳波主张权利所产生的费用。王桂芬提交《差旅费发票》。柳波对该证据真实性认可，证明目的不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬在规定出台以后不具有购买涉案房屋的资格。王桂芬提交《五部门规定》。柳波对该证据真实性认可，证明目的不认可，柳波认为王桂芬没有去资格认定。泰仑公司对该证据真实性认可。为证明为重新买房的房产真实性，柳波提交房产证。王桂芬对该证据关联性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明重新买房房产所有权人身份真实性，柳波提交身份证复印件。王桂芬对该证据关联性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬违约行为给柳波造成损失，柳波提交收条。王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明王桂芬违约行为给柳波造成损失，柳波提交招商银行户口历史交易信息表。王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据不予质证。为证明2017年4月1日因王桂芬购买被告房屋，柳波进行了房屋核验，核验结果是通过，核验完成时间是4月1日。柳波提交《存量房房源核验信息表》，王桂芬对该证据真实性、证明目的均不认可。泰仑公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明2017年3月28日由泰仑公司向房管部门为我方申请房源核验。柳波提交《存量房房源核验受理回执》，王桂芬对该证据真实性不认可。泰仑公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖居间服务合同》《北京市房屋买卖合同》《买卖定金协议书》及《补充协议》均是各方真实意思表示，且约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于柳波是否应向王桂芬返还定金。结合本院查明的事实和双方提交的证据，王桂芬在“3．17新政”后确无购房资格。就合同解除问题，依照北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委相关会议纪要规定，因“3．17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同。王桂芬、柳波、泰仑公司曾就合同解除问题进行协商，但具体时间无法确定，王桂芬亦未向柳波送达书面解除通知。王桂芬向法院起诉柳波要求退还租金，本院认为应以起诉状送达柳波之日作为合同解除之日。《买卖定金协议书》约定王桂芬应向泰仑公司提交购房资质审核所需的文件或材料，泰仑公司协助乙方进行购房资格审核，如王桂芬未能通过购房资质审核，各方免责且本协议自动终止，甲方应在资质审核结果出具后五个工作日向王桂芬退还已支付定金。对于王桂芬是否具备购房资格，泰仑公司作为房地产经纪公司，具备专业判断和初步审核能力。本案中，其已明确告知柳波关于王桂芬在“3．17新政”后不具备购房资格的事实。《补充协议》第四条第四款约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决。本案中，双方签订的合同因“3．17新政”导致合同目的无法实现，双方均不应承担违约责任。故王桂芬要求柳波退还定金50000元的诉讼请求，有事实和法律依据了，本院予以支持。关于定金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于王桂芬要求柳波承担本案差旅费及误工费2000元的诉讼请求。首先，双方均不承担房屋买卖合同履行不能的违约责任。其次，双方也并未在合同中就合同履行不能或争议解决中可能发生的差旅费及误工费承担问题进行约定。故该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。“3．17新政”颁布后，王桂芬已无在京购房资格，不承担房屋买卖合同履行不能的违约责任。柳波作为房屋出卖方，应当对买受方是否具备购房资格尽到合理的注意义务。柳波虽称签订合同前，泰仑公司告知其王桂芬具备购房资质，但签订合同当日，其已知悉“3．17新政”的出台，且在王桂芬、泰仑公司均已向其释明因政策变化，买受方已不能履行合同义务的情况下，仍与双方签订房屋买卖合同后与案外人签订房屋买卖合同，其所称遭受损失不能归责于王桂芬。故柳波要求王桂芬赔偿损失120000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）柳波于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王桂芬定金50000元；二、驳回原告（反诉被告）王桂芬的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）柳波的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告（反诉原告）柳波负担（原告（反诉被告）王桂芬已预交，被告（反诉原告）柳波于本判决生效之日起七日内交付原告（反诉被告）王桂芬）。反诉案件受理费2700元，由被告（反诉原告）柳波负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二〇年九月十一日书记员 赵海鹏