甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初6300号原告：乔某，甘肃省张掖市人。原告：屈某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：王某，甘肃祁峰律师事务所律师。被告：张掖市华通房地产开发有限责任公司。社会统一信用代码：9162070207042022XL。法定代表人：叶某。委托诉讼代理人：张某，甘肃名首律师事务所律师。原告乔某、屈某与被告张掖市华通房地产开发有限责任公司（以下简称“华通房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔某、屈某及其委托诉讼代理人王某，被告华通房地产公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔某、屈某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2018年6月16日签订的《商品房预售合同》；2.要求被告返还原告购房款275566元、支付违约金10636.8元，合计286202.8元；3.要求被告支付原告2019年5月4日至2020年7月22日租金收益20355.22元；以上合计306558.02元；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月，原告从街上看到被告华通房地产公司滨河新区甘泉东街世贸大厦售楼部预售商铺，后原告到被告售楼部与被告进行协商洽谈。2016年5月4日，经原、被告多次协商后，原告从被告处购买了由被告开发的甘州区滨河区甘泉东街世贸大厦城市综合体二期5、6号楼1层1143号商铺，建筑面积为21平方米，该商铺价款为每平方米12750元，房屋总价款为267750元，原、被告签订了《商铺内部认购协议》及《委托经营管理协议》。《商品房认购协议书》约定该商铺于2016年12月31日竣工并交付原告使用，而被告却未合同约定时间交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定按期交纳了该商铺第一期购房款137540元（其中12379元购房款系托管第一年租金收益）。2016年9月，被告私自单方面变更公摊图纸，并将原告面积为21平方米的商铺面积变更为30.02平房米，无形之中增加了公摊面积。2018年6月，被告通知原告网签购房合同，否则拒付租金收益，鉴于被告无法按期交付房屋，原告再次给被告机会，双方于2018年6月16日签订了《商品房预售合同》，房屋面积增加为30.02平方米，房屋总价款为275566元，合同再次约定被告于2019年6月30日前交付该商品房，若被告逾期交房，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金；并签订补充协议，依照被告的总购房金额按7%的比例支付给原告房租。2019年12月24日，被告支付原告租金3000元，剩余20355.22元至今未付。合同签订后，原告依约全额履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催要，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。2020年4月8日，原告诉至甘州区人民法院，要求解除原、被告于2018年6月16日签订的《商品房预售合同》，甘州区人民法院（2020）甘0702民初2833号民事裁定书以原告未提交证据证实其向被告就解除合同事宜催告过，故原告并不享有法定解除权，裁定驳回原告乔某、屈某的起诉。自起诉之日至今，被告却仍未履行交房义务。综上所述，原告认为：被告在商品房销售过程中严重违反法律规定和合同条款约定的行为，导致原告所购买的商铺不能按期交付使用，商铺套内面积大幅减少，公摊面积大幅增加，商铺结构发生变化，致使原告利益严重受损，原告购买商铺进行投资收益、保值增值的初衷已经无法实现，原、被告签订的《商品房预售合同》因被告的上述严重违反法律规定和合同条款约定的商业欺诈行为已经无继续履行的必要。故原告为了维护其合法权益，遂提起诉讼。被告华通房地产公司辩称：1.对原告提出的解除合同和退还购房款的诉讼请求没有异议。2.被告认为原告起诉的违约金过高，根据买卖合同司法解释（二）第二十九条规定，违约金应该以实际损失为准，如果违约金过高应该予以调整，违约金过高的认定标准以实际损失的30%为限，但本案中原告并没有因被告逾期交房的行为遭受实际损失，反而每年取得固定收益，根据民商事判决的填补原则，被告不应该承担违约金。3.对于租金收益因被告公司与原告没有产生租赁关系，没有签订相关的租赁合同，因此被告公司没有向原告支付租金的义务，故被告不承担该笔费用。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告乔某作为甲方，被告华通房地产公司作为乙方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：甲方委托乙方经营管理位于世贸大厦××栋商铺，建筑面积为21平方米，委托经营期限为3年，即自2016年5月4日起至2019年5月3日；甲方委托乙方独立经营，即在委托期限内，乙方对商铺及其附属设施享有排他性的使用权、收益权等权利，乙方统一进行经营管理，乙方有权自主决定该商铺用途、招商、转租或合作经营等事项，有权根据经营使用需要对该商铺进行重新划分、装修改造和设备设施的安装调试且无需征得甲方同意，甲方承诺不得有任何干预；甲方具体收益比例为：第一年按实际交纳房款数额的9%支付固定收益，第二年按实际交纳房款数额的10%支付固定收益，第三年按实际交纳房款数额的11%支付固定收益，第一年固定收益12379元已从认购款中扣除。同时约定甲、乙双方必须严格遵守本协议的各条约定，在协议履行期间若某方违约，依据认购协议并按购买商铺已付款的10%支付违约金，乙方不及时如期付清甲方每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额万分之五的违约金；协议还约定了其他事项。2018年6月16日，被告华通房地产公司作为出卖人、原告乔某作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，协议约定：出卖人向买受人出售甘州区滨河新区甘泉东街世贸大厦城市综合体二期5、6号楼1层1143铺，建筑面积30.02平方米，单价每平方米9179.42元，总价款275566元；买受人在2018年6月16日前一次性支付该商品房全部价款；出卖人应当自2019年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金。双方还签订了补充协议，约定：整体商业由商管公司统一招商运行，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，必须与出卖人委托的商管公司（张掖嘉益商业管理有限公司）签订《商铺委托经营管理协议书》，委托商管公司是对该买的商铺进行统一经营管理，商管公司与商铺业主签订《委托经营管理合同》双方暂约定为10年；业主所得的商铺租金由商管公司统一经营支付，并依照买受人的总购房金额按7%的比例支付给买受人房租；《商铺委托经营管理书》截止日期统一定为2029年12月30日，开始日期为上期三年委托协议结束的次日。上述协议签订后，原告按约向被告交纳商铺购房款213187元。现因被告至今未能将涉案商铺交付原告，原告遂提起诉讼。另查明，2019年12月31日，被告还向原告支付了3000元的租金收益。上述事实，有原、被告及委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《委托经营管理协议》、房款收据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告亦表示愿意解除上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的诉讼请求，依法予以支持。关于原告要求被告返还购房款的诉讼请求，因被告在庭审中表示愿意退还购房款，且原告针对其主张的购房款数额提交了相应收据予以证实，被告予以认可，故对原告要求被告退还购房款275566元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应于2019年6月30日向原告交付商品房，逾期交付自约定的交付期限届满之日次起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。而被告至今未向原告交付商品房，其行为已构成违约，应承担相应的违约金。原告现要求被告支付违约金10636.8元（275566元×1×365天，自2019年7月1日-2020年7月22日）的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的租金收益。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告应与商管公司即张掖嘉益商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议书》，但是根据庭审查明的事实，被告委托的商管公司并未与原告签订委托经营管理协议，反而是被告于2019年12月31日向原告支付了部分租金收益，虽然被告辩称该笔款项系受商管公司张掖嘉益商业管理有限公司委托向原告代为支付租金收益，但未提供证据证实，应承担举证不利的法律后果。在原告与张掖嘉益商业管理有限公司之间无合同关系的情形下，恰好被告又向原告支付了租金收益，鉴于原告与被告在之前就签订过委托经营管理协议，且双方签订的补充协议中重新约定了委托管理的期限和租金收益计算方式，此时原告有合理的理由相信被告仍然是委托经营管理协议的另一方，故原告现根据补充协议中的约定要求被告支付租金收益20355.22元（275566元×7%＋275566元×7%÷365天×77天-3000元，自2019年5月4日至2020年7月22日）并无不妥，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告乔某、屈某与被告张掖市华通房地产开发有限责任公司于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、被告张掖市华通房地产开发有限责任公司退还原告乔某、屈某购房款275566元，支付违约金10636.8元，承担租金收益20355.22元，以上合计306558.02元，于判决书生效后三十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5898元，减半收取2949元，由被告张掖市华通房地产开发有限责任公司负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费2949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  刘 艳审 判 员  岳慧萍人民陪审员  郭 蕾二〇二〇年九月十七日法官 助理  （万英书 记 员  段 愚