河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初2174号原告：吴康延，男，1949年7月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：杨强，河南振蓼律师事务所律师。被告：固始县五月花实业有限公司，社会统一信用代码：91411525671657855K。地址：固始县蓼城大道根亲文化公园西门外北侧。法定代表人：王晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学英（系公司副总经理），女，身份证信息：413026195909060028。委托诉讼代理人：王世传，河南振蓼律师事务所律师。原告吴康延与被告固始县五月花实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴康延及其委托诉讼代理人杨强，被告固始县五月花实业有限公司的委托诉讼代理人王学英、王世传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴康延向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、要求被告返还原告购房定金20,000元（双倍返还）；3、要求被告返还原告已交付的购房款585,171元；4、要求被告返还原告支付的滞纳金10,000元；5、要求被告赔偿因商品房价差给原告造成的经济损失272,779.5元。（以上被告共应承担返还及赔偿义务总金额为887,950.5元）；6请求被告承担本案诉讼费用和其他支出。事实和理由：2017年11月20日，原告与被告固始县五月花实业有限公司签订《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》，原告在被告开发的“根亲国际铭都”定购3号楼1单元8层802房屋一套，原告于同日向被告交纳了定金10,000元。2018年12月5日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。预售合同签订后，从2017年12月11日起至2018年6月30日止，原告分六笔共向被告交付了购房款585,171元（不含定金10,000元）。2017年11月，因原告家中出现情况，经济暂时困难未能按照约定支付部分购房款，应被告的要求，原告与被告签订了《借款协议》，未付的购房款235,000元算着原告向被告的借款，原告因该协议书的约定还向被告缴纳了“滞纳金”10,000元。2020年3月底，当原告要求被告办理预售登记及不动产证时，才发现被告在与原告签订房屋定购协议书是隐瞒了重大事实，欺骗了原告。该房屋早在原告定购之前已经由被告出售给了一名叫“许珂”的人，而且许珂在不动产登记管理部门进行了预售登记。被告的行为明显违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条、第十九条约定的出售人承诺的保证义务和预售登记备案义务。目前，原告已全额交清房款近两年时间，但是，被告至今未能完成原告要求的预售登记义务，更无法办理不动产登记备案，致原告的权利严重受损，导致该房屋买卖合同无法实际履行。被告的行为属于典型的一房二卖，欺诈消费者的行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该合同应予解除，被告应承担违约责任，赔偿原告的损失，特具状法院，请求依法审理，公正判决。原告吴康延为证明其主张提交如下证据：1、原告吴康延身份证复印件；2、《根亲国际铭都房屋订购协议书》复印件；3、《（根亲国际铭都）房屋定购协议书书（预售）》复印件；4、房型示意图复印件；5、房地产税费一览表复印件；6、交定金及购房款《收据》复印件（共8页）；7、《借款协议》复印件；8、《借条》复印件；9、《商品房预售合同签约证明和预售登记山申请书》打印件；10、根亲国际铭都《置业计划书》复印件；被告固始县五月花实业有限公司辩称，原告的诉讼请求不能成立。2016年7月7日，被告虽与许珂签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，并办理了预售登记，但因许珂未按约定支付购房款，根据被告与许珂签订的《补充协议书》的约定，被告已于2016年10月通知许珂解除了该《商品房买卖合同（预售）》，许珂也未在通知到达之日起三个月内提出异议，即被告与许珂签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2017年1月实际解除。2017年11月20日，原告要求定购“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房屋时，被告即告知该房屋此前曾卖与许珂并已办理预售登记，现与许珂签订的《商品房买卖合同（预售）》虽解除，但预售登记不能撤销。变更，若原告购买该房，则不能再办理预售登记，只能待许珂的房权证核发发后，由被告负责将房屋过户到原告名下。原告当即同意，并与被告签订《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》，同时付定金10,000元。2017年12月11日，原告向被告支付350,171元，其中税费21,776元，购房款328,359元。剩余房款235,000元由原告与被告签订《借款协议》，约定2018年1月1日前付100,000元，于2018年2月11日前全部付清，逾期支付的按4‰/日支付滞纳金。原告于2018年1月12日付50,000元，2018年2月13日付50,000元，2018年4月26日付55,000元，2018年5月30日付50,000元，2018年6月30日付30,000元，共计235,000元，但逾期“滞纳金”93,540元拒不支付，为此，被告要求解除与原告签订的《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》，而原告不同意，并通过中间人做工作，同意支付“滞纳金”10,000元。被告考虑与中间人的关系，免除剩余的“滞纳金”83,540元，2018年12月5日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。另外，《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》签订后，原告要求被告承诺其办理不动产证书时，其过户产生的费用由被告承担，为此，被告于2017年12月13日为原告出具了载有该内容的《承诺书》。因此，原告是知晓该房屋此前已卖给许珂的事情，由上述事实可以看出，被告没有欺骗原告，也不存在“一房二卖”，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供以下证据：承诺书一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据认定如下：一、原告提供的根亲国际铭都《置业计划书》无被告的印章，被告又否认系现在的售房价格，原告也未能提供其他证据佐证，该《置业计划书》本院不予采信。二、被告提供的承诺书无原告签名，被告未能证明是原告要求被告承诺的，也未能提供证据证明该承诺书已送交原告。因此，该承诺书本院不予采信。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年11月20日，原、被告签订《（根亲国际铭都）房屋定购协议书》一份，原告定购被告开发的“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房屋一套，房屋价格为593,395元。原告于同日交纳了定金10,000元。2017年12月11日，原告向被告支付350,171元，其中税费21,776元，购房款328,359元。因原告家中出现其他情况，原告无法按时支付剩余房款235,000元。经协商，2017年12月11日，原、被告又签订一份《借款协议》，原告向被告借款235,000元，用于支付欠被告的购房款235,000元，原告同时给被告出具金额为235,000元的借条一张。借款协议约定原告应于2018年1月1日前付100,000元，于2018年2月11日前全部付清，逾期支付的按4‰/日支付“滞纳金”。此后，原告于2018年1月12日付50,000元，2018年2月13日付50,000元，2018年4月26日付55,000元，2018年5月30日付50,000元，2018年6月30日付30,000元，共计235,000元。此后，被告要求原告按借款协议支付“滞纳金”93,540元时，双方产生争议。经协商，原告支付了10,000元的“滞纳金”。2018年12月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的交房时间是2018年12月31日前。2020年3月底，原告要求被告为其办理预售登记及不动产证时，被告未能办理。原告到不动产管理部门查询时发现许珂已进行了预售登记且无法撤销。原、被告为此多次协商未果。原告遂提起诉讼。诉讼中，经本院委托，河南鑫睿房地产评估有限公司出具豫郑鑫睿评字【2020】SF09049A号估价报告，估价对象“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房在2020年8月25日的房地产市场价值为人民币763,700元整，房地产单价为5,809元/平方米。另查明：2020年7月23日，许珂向本院提起诉讼，要求判令被告向其交付“根亲国际铭都”3号楼1单元8层802房等。2020年8月23日，本院判决驳回许珂的诉讼请求。许珂提起上诉，该案目前正在审理中。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所受房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告未提供足够的证据证明其已告知了原告该房曾出售给许珂，许珂已办理了预售登记。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的第十九条预售合同登记备案（一）规定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。该条款的约定也表明签订合同时，被告并未告知原告只能等许珂办理了不动产证之后，通过交易的方式，才能为原告办理不动产证。目前，被告与许珂的商品房买卖合同仍在诉讼中，被告何时能为原告办理不动产证无法确定。因此，原告要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。合同解除后，被告应退还原告的购房款593,395元，并赔偿房屋现价与原购房款之间的差价170,305元。原、被告之间的商品房买卖合同已成立，原告交纳的定金10,000元已转为购房款，不应再适用定金规则。合同解除后，被告收取的“滞纳金”10,000元亦无事实及法律依据，应退还原告。评估费8,137元应当由被告承担。原告要求被告支付律师费用，未提供事实及法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日退还原告吴康延购房款593,395元；二、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日赔偿原告吴康延损失170,305元；三、被告固始县五月花实业有限公司于本判决生效后三十日赔偿原告吴康延评估费8,137元；四、驳回原告吴康延其他的诉讼请求。履行方法：将执行款交至固始县人民法院账户。户名：固始县人民法院，开户：中国农业银行股份有限公司固始县支行，账号：16×××31。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,339.75元，由被告固始县五月花实业有限公司负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  陈刚德二〇二〇年九月十八日书记员  陈 焯