辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初7639号 原告：沈阳沈新物业有限责任公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路**（1-7-14）。 法定代表人：杨志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王军，辽宁同文律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：喻博，辽宁同文律师所事务所律师。 被告：付朔，男，1980年1月18日出生，汉族，住址沈阳市浑**。 委托诉讼代理人：刘丽娜，辽宁江公律师事务所律师。 被告：李连利，男，1948年12月10日出生，汉族，住址沈阳市铁**。 原告沈阳沈新物业有限公司与被告付朔、李连利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，公开开庭进行了审理。原告沈阳沈新物业有限公司的委托诉讼代理人王军、喻博，被告付朔的委托诉讼代理人刘丽娜到庭参加诉讼，被告李连利经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳沈新物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告给付物业费人民币117909.12元；2、判令二被告赔偿原告1万元滞纳金损失；3、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月30日，原告与第二被告签订《新华国际大厦物业管理服务合同》，约定第二被告所购沈阳市沈河区青年大街219号新华国际大厦8层DE单元，建筑面积362.24平方米，将启用做办公用途，物业服务收费标准为每平方米每月15.5元。第二被告应予每月7日前到物业公司交纳当起物业服务费和上月的其他各项费用。第二被告逾期交纳物业管理服务及其他费用的，原告可以从逾期之日其按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。截至2019年3月，第二被告尚欠原告物业服务费117909.12元未付。第一被告提供沈阳市中级人民法院（2014）沈中执字第29号执行裁定书显示本案房屋自该裁定送达第一被告时转移至第一被告。原告认为，原告与第二被告签订的物业服务合同合法有效。二被告应当支付原告尚欠的物业服务费用。原告经多次催要未果，故起诉至法院，请求法院裁决。 被告付朔辩称，一答辩人付朔因原告沈阳沈新物业有限公司诉李连利及大点人五月服务合同纠纷一案，原告起诉答辩人并诉请要求答辩人与被告李连利给付物业费117909.12元及赔偿经济损失无事实和法律依据，答辩人并不欠原告物业费，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。理由如下：1、答辩人取得案涉房产系因与被执行人李连利民间借贷纠纷一案申请执行一案，2015年6月11日沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中执字第29号执行裁定书将李连利名下位于沈阳市沈河区的房产进行查封，期限三年，自2015年7月8日至2018年7月6日止。2018年6月25日，市中院向沈阳市规划和国土资源局下发协助执行通知书，继续对上述房产的查封，期限从2018年6月25日至2021年6月24日。后市中院于2016年7月19日裁定拍卖该房产，经过三次拍卖均因无人竞买而流拍。2017年2月21日，市中院裁定将该处房产交付答辩人付朔，房屋所有权自本裁定送达申请执行人付朔起转移，付朔可持裁定书到不动产登记机构办理相关不动产转移登记手续。但该份裁定书向答辩人付朔送达的日期为空白，无法确定送达时间。 2018年6月25日，市中院作出裁定书，裁定解除对上述房产的查封。从这两份裁定可以看出，2018年6月25日市中院才除对该处房产的查封措施，也就是说从2018年6月25日起人民法院解除之后才不具有办理不动产转移登记的法律上的下次，换句话说答辩人才具有办理不动产转移登记的可能，事实上，答辩人于2019年6月13日才取得该处房产的《不动产权证书》，才真正成为物权法上的权利人。2、答辩人与原告未签订物业服务合同，根据合同相对性原则，原告起诉要求李连利拖欠从2015年8月30日至2019年3月期间的物业费117909.12元及日千分之三的滞纳金与答辩人无关，原告向答辩人主张滞纳金以及赔偿经济损失无事实和法律依据。3、答辩人接受房产后现已四次向原告缴纳物业费，分别是2019年10月18日缴纳的自2018年10月26日至2019年12月31日期间的物业费79692.8元；2020年4月24日缴纳的自2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业费22458.88月；2020年6月19日交纳的从2020年5月1日至2020年7月31日期间的物业费16844.16元，也就是说，答辩人已给付自2018年10月26日接受该房产后至今所有的物业费，不存在前度物业费的事实，原告起诉答辩人欠缴物业费的事实不成立。综上，请求桂圆依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告李连利经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月30日，被告李连利作为甲方与原告沈阳沈新物业有限公司作为乙方签订了《华新国际大厦物业管理服务合同》，合同第一条约定甲方（被告）购得沈阳市沈河区青年大街219号华新国际大厦8层DE单元，建筑面积362.24平方米，将其用作办公用途。第十四条约定物业管理服务期限为三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。第十八条约定物业管理服务费收费标准为15.5元/平方米.月，业主或物业使用人应于每月7日前到物业公司交纳当期物业服务费和上月的其他各项费用。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的3‰按日加收滞纳金。第二十八条约定，合同期满前一个月，合同双方如未提出书面异议，本合同顺延，双方续签合同。2015年8月30日，被告李连利作为甲方与原告沈阳沈新物业有限公司作为乙方签订了《华新国际大厦管理规约》，规约第四部分物业管理服务费第5条约定任何业务如果未能于付款期限截止之日起十五天内支付其应付款项，乙方有权采取下列措施：（1）有权采取停止、限制该欠款或违约之业主相关物业管理服务，直至该欠款业务清还全部欠款及手续费为止。（2）乙方有权按照应缴金额的0.3%从交纳截止之日起按日加收滞纳金。 合同签订后，被告李连利依约交纳物业管理服务费至2017年6月30日，之后未再向原告支付过案涉房屋的物业服务管理费。 另查，2017年2月21日，辽宁省沈阳市中级人民法院出具（2014）沈中执字第29号执行裁定书，裁定，一、将位于沈阳市沈河区，建筑面积362.24平方米，正好NO60251898，卷号6-2-0469681的房产交付申请执行人付朔，房屋所有权自本裁定送达申请执行人付朔时起转移；二、申请执行人付朔可持本裁定书到不动产登记机构办理相关不动产转移登记手续。该份执行裁定的送达回证上有被告付朔的签名，但未填写日期。2018年10月26日，辽宁省沈阳市中级人民法院出具（2014）沈中执字第29号执行裁定书，载明了在执行付朔与沈阳新兴铜业有限公司、辽宁联立有色金属冶炼有限公司、李连利、刘慧新、张立君、刘忠熠民间借贷纠纷执行一案的（2013）沈中民一初字第17号民事调解书的执行内容“一、沈阳新兴铜业有限公司、辽宁联立有色金属冶炼有限公司给付付朔借款共计人民币800万元，于2013年11月20日之前给付400万元、2013年12月20日之前给付400万元；如逾期给付，从应给付之日起按银行同期贷款利率四倍支付利息；二李连利、刘慧新、张立君、刘忠熠承担连带给付责任”的过程中已经查封了李连利名下的两处房产，分别是位于沈阳市和平区文安路18号A152，建筑面积169.2平方米，证号393928，卷号1-17-90648的房产及本案案涉的位于沈阳市沈河区，建筑面积362.24平方米，证号NO60251898，卷号6-2-0469681号的房产。前一处房产已经通过拍卖程序亦612459元的价格拍卖成功并将拍卖款给付付朔。后一处房产即本案案涉房产于2017年2月21日做出的（2014）沈中执字第29号执行裁定书中抵债给付朔，房屋所有权自该裁定送达付朔之日起转移。该裁定中还列举了在该案执行中执行的其他财产，并载明“综上，经本院依法查询，未发现被执行人沈阳新兴铜业有限公司、辽宁联立有色冶炼有限公司、李连利刘慧新、张立君、刘忠熠有可供执行财产，本院已将本案的全部执行情况、终结本次执行程序的依据及法律后果告知申请执行人，申请执行人表示认同并同意终结本次执行程序”，最后裁定“终结本院（2014）沈中执字第29号案件本次执行程序”。本案被告付朔在该裁定的送达回证上签名，日期为2018年10月31日。 再查，被告付朔已经向原告沈阳沈新物业有限公司缴纳了涉案房屋自2018年10月26日起至2020年10月31日止的物业服务管理费。 案件审理过程中原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令二被告给付物业费人民币88748.8元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法 中华人民共和国民法典[20200528] 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 关联法条 修改 中华人民共和国物权法[20070316] 第二十八条【特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 引用统计 法信超链：国家法律1篇地方法规10篇案例46篇裁判18137篇期刊103篇 × 释义关联法条 第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”及，辽宁省沈阳市中级人民法院2017年2月21日出具的（2014）沈中执字第29号执行裁定书沈阳市沈河区219号8-DE，建筑面积362.24平方米，正好NO60251898，卷号6-2-0469681的房产交付申请执行人付朔，房屋所有权自本裁定送达申请执行人付朔时起转移”可知，本案案涉房屋的所有权自被告付朔收到该裁定时转移至被告付朔。关于被告付朔收到该执行裁定的具体日期，因送达回证上被告仅签名而未填写签收日期，但结合本案实际情况，被告付朔系执行程序的申请执行人，该裁定系其取得案涉房屋所有权的依据，其不可能不积极接受人民法院向其送达的该份裁定书。因此，本院认定自201沈阳市沈河区219号8-DE，建筑面积362.24平方米，证号NO60251898，卷号6-2-0469681的房产所有权转移至被告付朔名下。关于被告付朔主张的案涉房屋所有权应当自辽宁省沈阳市中级人民法院出具（2014）沈中执字第29号执行裁定书裁定终止本次执行之日即2018年10月26日开始转移的抗辩，因终止本次执行裁定明确载明“经本院依法查询，未发现被执行人沈阳新兴铜业有限公司、辽宁联立有色冶炼有限公司、李连利刘慧新、张立君、刘忠熠有可供执行财产，本院已将本案的全部执行情况、终结本次执行程序的依据及法律后果告知申请执行人，申请执行人表示认同并同意终结本次执行程序”，与2017年2月21日的（2014）沈中执字第29号执行裁定书的送达被告付朔之日即案涉房产所有权的转移日期并无关联，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。 本案原告与被告李连利签订的《华新国际大厦物业管理服务合同》及《华新国际大厦管理规约》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告已依约向被告提供了物业服务的合同义务，被告李连利应依约向原告支付相应的物业服务费用。被告付朔作为自被告李连利处以资抵债取得的该房屋所有权，则其应当自房屋所有权转移至日承接李连利在《华新国际大厦物业管理服务合同》及《华新国际大厦管理规约》的中权利义务，故被告付朔应当自2017年3月21日起依照上述约定向原告支付物业服务管理费。现被告付朔已经向原告支付了2018年10月26日至2020年10月31日的物业服务管理费，现原告主张被告付朔给付案涉房屋2017年7月1日至2018年10月25日的物业管理服务费，有事实和法律依据，本院应予支持，故被告付朔应当向原告支付物业管理服务费362.24平方米×15.5元/平方米/月×15.8个月=88712.6元。 关于原告主张的滞纳金损失，被付朔的欠交物业费行为系因元、被告双方在案涉房屋所有权转移时间上存在主观认知的不同，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告李连利向其支付案涉房屋物业服务管理费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告付朔于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳沈新物业有限公司自2017年7月1日至2018年10月25日的物业服务管理费88712.6元； 二、驳回原告沈阳沈新物业有限公司的其他诉讼请求及被告付朔的其他抗辩。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2658元，退回原告沈阳沈新物业有限公司640元，其余2018元，由被告付朔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李振国 人民陪审员  祖鸿悅 人民陪审员  杜 辉 二〇二〇年九月十八日 法官助理靳丽平 书记员李丹宁