广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2913号原告：广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社，住所地广州市海珠区大塘西华大街**。负责人：李健礼，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社，住所地广州市海珠区大塘南华大街十四巷**之一。负责人：李焯文，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社，，住所地广州市海珠区红卫村西华大街**负责人：李广成，社长。三原告共同委托代理人：黄子彬，广东捷成律师事务所律师。三原告共同委托代理人：王章志，广东捷成律师事务所律师。被告：邓穗烽，男，1983年11月12日出生，汉族，，住所地广东省清远市清新区被告：邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族，，住所地广东省清远市清新区被告：广州市海珠区志荣物业管理中心，，住所地广州市海珠区敦和路**新怡苑**统一社会信用代码91440101767688824W。投资人：邓志荣。原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社诉被告邓穗烽、邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人黄子彬到庭参加了诉讼。被告邓穗烽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2009年2月1日，三原告作为甲方，被告广州市海珠区志荣物业管理中心作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市广州大道南新怡苑F幢首、二层公建面积租给乙方使用，租期从2009年2月1日起。三被告仍然承租位于广州大道南新怡苑F幢首层公建面积的物业，租金为2500元/月。自2019年4月开始，三被告没有按时向三原告支付租金、水电费。同年8月2日，三原告向三被告发出了催收租金、水电费的《律师函》，三被告已向三原告支付2019年4月至9月的水电费，但仍未支付2019年4月至今的租金。故起诉要求：1、解除三原告与被告广州市海珠区志荣物业管理中心于2009年2月1日签订的《租赁合同》，三被告立即将广州大道南新怡苑F幢首层公建面积的物业交还给三原告；2.三被告向三原告支付自2019年4月1日起至搬离上述场地时止的租金（以租金2500元/月计算，暂计至年9月30日为15000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。在法庭调查阶段，原告变更诉讼请求为：1.解除三原告与被告广州市海珠区志荣物业管理中心、邓穗烽于2009年2月1日签订的《租赁合同》；2.判令三被告向三原告支付自2019年4月1日起至2020年4月30日止期间的租金32500元；2.本案诉讼费由三被告承担。被告邓穗烽辩称：同意三原告的诉讼请求，三原告陈述属实。被告邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2009年2月1日，原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社（甲方、出租方）与被告广州市海珠区志荣物业管理中心（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将广州大道南新怡苑F幢首二层公建面积临租给乙方使用，租期从2009年2月1日起计租，首层每月租金2500元整，二层租金每月4500元整。届时甲方将派员每月向乙方收取租金，甲方收到乙方租金后开回收据给乙方做收款凭证；2.合同使用期至新怡苑综合验收乙方无条件退出，甲方对乙方不作任何补偿；3.验收后，在同等条件下乙方有优先权租赁；等。被告邓穗烽在合同上签字，广州市海珠区志荣物业管理中心加盖公章。2019年8月2日，原告委托广东捷成律师事务所向被告邓志荣、邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心发出《律师函》，载明：根据委托人广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社委托提供的资料和反映的情况，2003年10月23日委托人作为甲方，邓志荣作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定由甲方将位于大塘村口敦和路南侧、乐敦路西侧“新怡苑”D、E两幢首、二层面积1776.9平方米房屋出租给乙方经营，租期期限从2004年2月1日其至2022年1月31日止……2009年2月日起，委托人作为甲方，广州市海珠区志荣物业管理中心作为乙方（签约人邓穗烽）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州大道南新怡苑F幢首、二层公建面积租给乙方使用……截止今日，你方分别拖欠委托人4月租金74667元、水电费488元，5月租金74667元、水电费470元，6月租金144667元、水电费1629元（其中停车场租金70000元、水电费507元），7月租金144667元、水电费1048元（其中停车场租金70000元），8月租金144667元（其中停车场租金70000元，未计水电费），合计586970元。现告知你方务必在收到本函之日起5日内向委托人足额支付拖欠的租金、水电费586970元及违约金。邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心同日在《律师函》上签字、盖章，并注明“对送达的律师函中邓志荣、邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心三个租赁共同承担租金予以确认，函中所述涉及欠费的金额及陈述的内容均予以确认”。另查明：1996年6月26日，广州市城市规划局发出《建设用地规划许可证》，载明：用地单位海珠区新滘镇红卫村委会，用地项目名称商业、加工场、住宅，用地位置海珠区大塘村口敦和路南侧，用地面积玖仟贰佰叁拾叁平方米（其中路2119平方米）。广州市海珠区江海街红卫经济联合社、广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社诉广州市南鹤房地产开发有限公司，第三人广州市美新投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年6月19日作出（2019）粤0105民初28410号民事判决书，判决解除双方签订的《合作建房协议书》及补充协议等。该判决查明：广州市规划和自然资源局穗规划资源协查（2020）318号发出关于（2019）粤0105民初28410号《协助调查函》的复函，载明：一、（一）地块相关）地块相关情况区大塘村口墩和路南侧地块以2003国用**办理了《国土证》，用地单位为南鹤公司和红卫村联合社，用地面积7114.69平方米。该地块所在项目已签订《广州市国有土地使用权出让合同》[穗国地出合（2002）287号及变更协议之一号]，用地单位为红卫村经济联合社、南鹤公司，该项目用地面积9233平方米……（三）地上建筑）地上建筑物报建情况。该地块所涉及的项目为“新怡苑D、E、F幢”，是1997年8月海珠区红卫村委会经原广州市城市规划局海珠分局（1997）城规海建公字A034号批准建设九层、十二层、十五层商业、幼儿园、住宅综合**。2009年经穗规函（2009）7924号《关于申请建设工程规划验收复函》，同意该综合楼工程自编D幢3至12层、E幢3至15层、F幢3至9层住宅部分规划验收；等等。1997年10月18日，广州市海珠区新滘镇红卫村委会（甲方）、红卫村委会第一、二、三经济合作社（乙方）、南鹤公司（丙方）签订《合作建房协议书》，约定：丙方办理的甲、乙方规划红线建设用地9233平方米，甲、乙方提供给丙方总承包建房，该建房地点位于广州市海珠区敦和路南侧大塘村口，经广州市规划局穗城规南片地字（1996）第151号文批准，用地性质为商业、住宅、加工场，初估算可建建筑面积27000平方米；由甲、乙方无偿提供建设用地，由丙方自筹资金总承包建设该建房项目；所建的房屋九层以下部分建筑面积，甲、乙、丙三方按5:33:62的比例分成，所建的房屋超过九层以上部分的建筑面积乙方占20%，丙方占80%（如建地下室属丙方所有）；全部裙楼必须垂直分配建筑面积的20%给丙方，等。2013年12月28日，四原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《合作建房协议书》，约定：三方合作开发的“新怡苑”第一期余下的用地约4200平方米，因乙方资金原因，甲、乙方同意丙方以投资人的身份出资，参与开发“新怡苑二期商住大楼”；第一期D、E、F栋商住楼开发后余下用地约4200平方米，按市规划局审批的方案，只能建一栋七层商住楼，乙方提出增加项目建设容积率，增加容积的申请工作、费用由乙、丙方承担；由甲方、乙方提供已平整的建设用地约4200平方米，丙方投入资金建设商住楼；等。广州市海珠区农业水利局于2003年2月19日发出《关于海珠区经济联合社、经济合作社名称和登记证号的通告》，载明：广州市海珠区江海街红卫经济联合社（海联字006），广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社（海合字0083），广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社（海合字0084），广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社（海合字0085）。国家企业信用信息报告显示：广州市海珠区志荣物业管理中心类型为个人独资企业，投资人为邓志荣，成立于2004年9月30日。在庭审中，原告陈述原、被告双方约定租赁场地为新怡苑F幢首层、二层，但在2015年2月二层变更为新怡苑二楼文化中心并另行签订合同，故本案租赁场地为新怡苑F幢首层；被告承租后与被告其他租赁物一起分组给他人做餐饮用途；原告仅主张解除合同及2019年4月1日至2020年4月30日的租金，无需处理场地交还及2020年5月1日之后租金的问题；红卫村委会改制为江海街红卫经济联合社，案涉房屋实际属于三原告所有。本院认为:本案是租赁合同纠纷。原告与被告广州市海珠区志荣物业管理中心于2009年2月1日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。原告主张被告自2019年4月1日拖欠租金，并向被告发出了《律师函》催收。被告广州市海珠区志荣物业管理中心、邓穗烽在《律师函》上确认欠租情况并愿意共同承担拖欠租金。被告拖欠租金并经催促后仍拒不支付，构成根本违约，原告主张解除租赁合同理据充分，本院予以支持。被告邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心确认自2019年4月1日起拖欠案涉场地的租金，故原告诉请被告支付2019年4月1日至2020年4月30日期间的租金共32500元（2500元/月×13个月）合法有据，本院予以支持。广州市海珠区志荣物业管理中心系邓志荣个人投资的独资企业，邓志荣应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故原告要求邓志荣对广州市海珠区志荣物业管理中心本案债务承担责任理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社与被告广州市海珠区志荣物业管理中心于2009年2月1日签订的《租赁合同》；二、在本判决生效之日起10日内被告邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心向原告支付2019年4月1日至2020年4月30的租金32500元；三、被告邓志荣对广州市海珠区志荣物业管理中心本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费612元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年九月十四日书记员  徐文慧谭颖诗